praktická aplikace a komparace

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právo a finance Katedra finančního práva a národního hospodářství

Bakalářská práce

Možnosti obce ovlivnit daň z nemovitostí – praktická aplikace a komparace

Ivana Šošolíková 2010/2011

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Možnosti obce ovlivnit daň z nemovitostí – praktická aplikace a komparace zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

Poděkování Ráda bych poděkovala JUDr. Ing. Michalu Radvanovi, Ph.D. za vstřícný přístup a cenné připomínky, kterými přispěl ke zpracování práce.

Obsah 1

Úvod ................................................................................................................................... 5

2

Obecně o daních ................................................................................................................. 6 2.1.1 2.1.2 2.1.3

3

Klasifikace daní .................................................................................................... 7 Majetkové daně .................................................................................................. 10 Daň z nemovitostí............................................................................................... 12

Daň z nemovitostí............................................................................................................. 14 3.1

Daň z pozemků .......................................................................................................... 15

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2

Předmět daně ...................................................................................................... 16 Poplatník daně .................................................................................................... 17 Základ a sazba daně............................................................................................ 17

Daň ze staveb ............................................................................................................. 19

3.2.1 3.2.2 3.2.3

Předmět daně ...................................................................................................... 20 Poplatník daně .................................................................................................... 21 Základ a sazba daně............................................................................................ 22

3.3

Správa daně a daňové přiznání .................................................................................. 24

3.4

Možnosti měst a obcí ovlivnit daň z nemovitostí ...................................................... 26

3.5

Daň z nemovitostí v Evropě – komparace s vybranou evropskou zemí.................... 33

3.5.1

Daň z nemovitostí v Rumunsku ......................................................................... 33

4

Praktická aplikace – příklad ............................................................................................. 37

5

Závěr – zhodnocení současné úpravy a výhled do budoucnosti ...................................... 40

6

Resumé ............................................................................................................................. 42

7

Literatura .......................................................................................................................... 43

8

Přehled tabulek a grafů ..................................................................................................... 46

4

1

Úvod

Daň z nemovitostí patří celosvětově mezi nejvýznamnější majetkové daně, přesto je v České republice daní poněkud opomíjenou. Nejen že jí není věnována pozornost jako jiným daním, zejména daním z příjmů, ale spousta lidí ji navíc chápe jako daň nespravedlivou, protože zdaňuje již několikrát zdaněné příjmy poplatníka. V posledních letech je ale téma daně z nemovitostí stále aktuálnější a odborná veřejnost se snaží upozornit nejen na zastaralost právní úpravy, ale také na neefektivní výběr daně. Hlavní myšlenkou práce je podrobné prozkoumání možností, které mají města a obce k dispozici při ovlivňování daně z nemovitostí. V úvodní části práce je vymezen pojem daně, provedena klasifikace daní z různých hledisek a zařazení daně z nemovitostí do daňového systému České republiky. V další kapitole je výklad podrobněji zaměřen na daň z nemovitostí. V závěru této kapitoly jsou stručně představeny metody, které jsou pro daň z nemovitostí používány v Evropě, a přiblížena právní úprava v Rumunsku. Vzhledem k tomu, že konstrukce daně z nemovitostí není předmětem této práce, je provedena pouze stručná charakteristika konstrukčních prvků daně z pozemků a daně ze staveb a to včetně daňového přiznání a správy daně. Předposlední kapitola je zaměřena prakticky. Jsou zde provedeny vzorové výpočty daně z nemovitostí pro vybrané druhy staveb s použitím koeficientů konkrétních měst a obcí v České republice. V závěrečné kapitole je zhodnocena současná právní úprava a nastíněn možný výhled do budoucnosti, kam by se daň z nemovitostí mohla ubírat. Pro zpracování daného tématu byla využita metoda popisu, analýzy a komparace. V práci byly použity informace z odborné literatury zaměřené na danou problematiku, internetové články věnující se problémům daně z nemovitostí, podklady získané z webových stránek Ministerstva financí, České daňové správy a Českého statistického úřadu. Pro praktickou část byla získána data z obecně závazných vyhlášek, které jsou umístěny na internetových stránkách vybraných měst a obcí.

5

2

Obecně o daních

Přesnou definici daně v českém právním řádu nenajdeme. Na daň jako samotný pojem se můžeme dívat ze dvou pohledů, z pohledu ekonomického nebo pohledu právního. Z ekonomického pohledu je hlavní úlohou daní zajistit dostatečné příjmy do veřejných rozpočtů.1 Za právní hledisko můžeme považovat způsob a právní nástroje, které k výběru daní stát použije. Mezi hlavní charakteristické rysy daně patří nedobrovolnost – daně mohou být vybírány pouze na základě zákona, jak ukládá Listina základních práv a svobod,2 nenávratnost – daň, která byla jednou zaplacena, nelze požadovat zpět, neekvivalentnost – poplatník za uhrazenou daň nedostane odpovídající plnění vzhledem k jeho platbě, neúčelnost – plátce daně neví, na jaký účel se jeho odvod použije, opakovanost – platba je realizována v pravidelných intervalech, výnos tvoří příjem veřejných rozpočtů. Podle těchto hlavních znaků můžeme daň definovat jako povinnou, zákonem předepsanou platbu, která je nenávratná, neúčelná a neefektivní. Platba se může opakovat v předem daných intervalech, ale může jít i o nepravidelné platby, kdy se daň vyměřuje při vzniku určité události (např. daně darovací, dědické a z převodu nemovitosti) a výnos je součástí veřejných rozpočtů.3 Vedle daní platíme ještě poplatky. Poplatky se dají definovat podobně jako daně, hlavním rozdílem je účelnost a určité ekvivalentní protiplnění. Kubátová u poplatků spatřuje i relativní dobrovolnost platby, kdy plátce a poskytovatel protiplnění spolu vstupují do dobrovolné transakce.4 Pro poplatky platí stejně jako pro daně, že je lze vybírat pouze na základě zákona. Zákony vymezují předmět daní a poplatků a stanovují povinnost pro fyzické a právnické osoby příslušné daně a poplatky uhradit. Pokud není tato povinnost splněna a daň není zaplacena, jsou uplatněny příslušné sankce. V zákoně č. 280/2009 Sb., daňový řád, který je účinný od 1. ledna 2011, je daň vyjádřena jako peněžité plnění označované jako daň, clo nebo poplatek, peněžité plnění, jestliže se při jeho správě postupuje podle tohoto zákona nebo peněžité plnění, které se uskutečňuje v rámci dělené správy.5

1

ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 1 čl. 11 odst. 5 zákona č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů 3 KUBÁTOVÁ K., Daňová teorie a politika, 4. akt. vydání, Praha, ASPI a.s., 2006, str. 16 4 Tamtéž, str. 5 5 § 2 odst. 3 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů 2

6

Nejedná se ovšem o definici pojmu „daň“, ale mluvíme o tzv. legislativní zkratce pojmu daně. Tato legislativní zkratka v žádném případě nemůže nahradit chybějící definici.6 Příhodnější by bylo užívat starší výraz berně, který je chápán jako povinné majetkové plnění do veřejných rozpočtů nebo fondů.7 Daně a poplatky se dají charakterizovat jako nástroje, s jejichž pomocí si stát obstarává prostředky na úhradu jeho celospolečenských potřeb. Rozhodujícím faktorem při jejich konstrukci je správný poměr mezi dostatečným příjmem do státní pokladny a co nejmenším odporem u osob povinných z placení.8 V praxi ovšem dochází ke stírání hranice mezi daní a poplatkem a zejména v případě místních poplatků bychom je mohli nazývat spíše daněmi. 2.1.1

Klasifikace daní

Daně můžeme třídit z mnoha hledisek, patrně nejznámější členění je podle způsobu jejich uložení. V tomto případě rozlišujeme daně přímé a nepřímé. Za přímé daně jsou považovány ty daně, které jsou poplatníkovi vyměřeny na základě jeho majetku nebo důchodu. Poplatník se jim nemůže vyhnout a nemůže je ani přenést na jiný subjekt. Jedná se tedy o daň adresnou, která odráží majetkové nebo důchodové poměry poplatníka. U přímých daní rozlišujeme daně důchodové a daně majetkové. Naopak u nepřímých daní je předpoklad, že jejich platba je přenesena na jiné subjekty, než které jsou povinny daň odvést. Nejčastěji jsou nepřímé daně vybírány pomocí cen za zboží a služby a jejich plátce si mnohdy neuvědomí nejen jejich výši ale ani jejich uhrazení. Tyto daně jsou neadresné a nerespektují majetkovou situaci poplatníka. Mezi nepřímé daně řadíme všeobecnou spotřební daň (daň z přidané hodnoty) a selektivní spotřební daně. Další možné členění daní je podle subjektu daně. Zde se daně dělí podle osoby, která je povinna daň platit. Může to být např. fyzická osoba, domácnost (tzv. splitting), manželé (tzv. částečný splitting) nebo korporace.

6

V zákoně č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, který byl účinný do 31. prosince 2011, byla daň v § 1 odst. 1 vyjádřena jako poplatky, odvody, zálohy na tyto příjmy a odvody za porušení rozpočtové kázně. I v tomto případě se jedná jen o legislativní zkratku daně. 7 RADVAN M. a kolektiv: Finanční právo a finanční správa – Berní právo, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2008, str. 26 8 BAKEŠ M. a kolektiv: Finanční právo, 4. aktualizované vydání, C.H.Beck, Praha 2006, str. 93

7

Následné třídění, které nás logicky napadne, je třídění daní podle objektu daně. V tomto třídění je rozhodující, jaký je předmět daně nebo důvod jejího placení. Podle objektu daně rozlišujeme na daně důchodové, výnosové, majetkové, z hlavy, obratové a spotřební. Zajímavým dělením daní je dělení podle příjmové situace poplatníka. V tomto dělení je zohledňována platební schopnost poplatníka. Rozlišujeme daně osobní, které se vyměřují ze získaných příjmů a respektují majetkové poměry a daně in rem, kdy poplatník platí daň při nabytí nějakého majetku nebo z vlastnictví určitého majetku. Výše této daně nezohledňuje skutečné příjmy poplatníka, ale je stanovena z hodnoty majetku.9 Pro mezinárodní porovnání daní se používá klasifikace podle OECD.10 Tato klasifikace dělí daně do šesti hlavních skupin – daně z důchodů, zisků a kapitálových výnosů, příspěvky na sociální zabezpečení, daně z mezd a pracovních sil, daně majetkové, daně ze zboží a služeb a ostatní daně. Skupiny se dále člení na podskupiny, které upřesňují typ daně. V současné době český daňový systém zahrnuje následující daně – daň z příjmu fyzických osob, daň z příjmu právnických osob, daň darovací, daň dědická, daň z převodu nemovitosti, daň z nemovitostí, daň silniční, daň z přidané hodnoty, daň z minerálních olejů, daň z piva, daň z vína a meziproduktů, daň z tabákových výrobků, daň ze zemního plynu, daň z pevných paliv a daň z elektřiny.

9

ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 48-50 OECD – Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj, vznikla v roce 1961. Hlavním cílem je podpora politiky, která vede ke zlepšení hospodářské a sociální situace lidí na celé zemi.

10

8

Daň ň z příjmu říjmu fyzických osob Daně důchodové Daň ň z příjmu říjmu právnických osob Daňň darovací

Přímé daně

Daň ň dědická ědická

Daně majetkové

Daňň z převodu řevodu nemovitosti Daň z nemovitostí Daň ň silniční ční

Všeobecná spotřební daň

Daň z přidané idané hodnoty

Daň z minerálních olejů olej Daň z piva

Nepřímé daně Daň z vína a meziproduktů Daň z lihu Selektivní spotřební daně Daň z tabákových výrobků Daň ze zemního plynu Daň z pevných paliv Daň z elektřiny řiny Graf č. 1: Daňová soustava v České republice, republice zdroj: vlastní

9

2.1.2

Majetkové daně

Majetkové daně řadíme v daňové daň soustavě mezi přímé daně.. Poplatníkovi je výše daně dan vyměřena na základěě hodnoty jeho majetku, tuto daňovou da ovou povinnost nemůže nemů přenést na jiný daňový ový subjekt, proto hovoříme o adresné dani. Tyto daně dan nejsou závislé na příjmech p poplatníka a může že docházet i k situacím, kdy poplatník nemusí mít finanční ční prostředky prost na její zaplacení. Majetkové daněě se vztahují nejen na movitý majetek, kam spadá daň da silniční, daň darovací a daň dědická, dická, ale i na nemovitý majetek, kam řadíme daňň z nemovitostí, daň dědickou, daň darovací a daň z převodu nemovitosti. U těchto chto daní není pevně pevn stanovena časová asová pravidelnost, kdy se má daň da zaplatit. Jejich pravidelnost spočívá čívá v platbě pokaždé, když dojde k přechodu echodu nebo převodu p evodu vlastnických práv a to i opakovan opakovaně.11 Výnos majetkových daní je v řádech miliard a nepředstavuje nep výrazný přínos řínos pro veřejné ve rozpočty. V posledních letech se výnos z majetkových daní pohybuje mezi 8 až 10 miliardami korun. 12

10

8

6

výnos majetkových daní v mld. Kč K

4

2

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Graf č.. 2: Výnos majetkových daní v letech 2003 – 2009 v mld. Kč, zdroj: státní závěrečné ě čné účty, ú www.mfcr.cz

Mezi majetkové daněě jsou řazeny také daně dan z kapitálových výnosůů a daně z kapitálových transakcí. U daní z kapitálových výnosů výnos se jedná o zdanění ní rozdílu mezi pořizovací po cenou majetku a jeho cenou při řii prodeji. Jedná se o zhodnocení nebo znehodnocení investovaného

11

RADVAN M. a kolektiv: Finanční ční právo a finanční finan správa – Berní právo,, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, k, 2008, str. 273

10

majetku, který je předmětem daně. Naopak u daně z kapitálových transakcí je předmětem zdanění hodnota celého majetku v okamžiku jeho prodeje. 12 U majetkových daní dochází k poměrně velké nerovnosti mezi zdaněním movitého a nemovitého majetku. U movitého majetku často dochází k jeho vyjmutí z předmětu daně nebo jeho „nepřiznání“ ke zdanění. Důvodem je nejen malá evidence vlastnických práv a časově i finančně náročná dohledatelnost vlastníka, ale také z důvodu složitého stanovení skutečné hodnoty tohoto majetku. Naopak u nemovitého majetku je díky jeho evidenci v katastru nemovitostí zjištění vlastníka jednoduchý úkon a není problém daň vyměřit a po poplatníkovi ji i vymáhat. Další kritiku majetkových daní lze spatřovat ve dvojím, někdy i trojím zdanění stejné věci. Příkladem může být pořízení nemovitosti. Zájemce o koupi nemovitosti si nejprve na její nákup musí naspořit finanční prostředky. Tyto prostředky asi nejčastěji budou plynout z jeho příjmů, které podléhají dani z příjmu fyzických osob. Po nákupu předmětné nemovitosti zaplatí daň z převodu nemovitosti. Přestože by měl tuto daň platit prodávající, je s touto skutečností počítáno již při prodeji a cena nemovitosti bývá o částku daně navýšena. A do třetice je koupená nemovitost předmětem daně z nemovitosti, kterou musí její vlastník platit každý rok. 13 Obecně se uvádí, že daně mají čtyři základní funkce: fiskální, alokační, redistribuční a stimulační. Převažující funkcí je funkce fiskální, neboť jejím cílem je získat finanční prostředky do veřejných rozpočtů. U daně z nemovitosti se jedná o jednu z mála daní, kterou mohou ovlivňovat samy obce a tím stanovit i část příjmu svého rozpočtu. S fiskální funkcí souvisí tzv. Lafferova křivka, která představuje závislost výnosu daně na daňové sazbě. Při nízké daňové sazbě roste se sazbou i výnos daně, při vysoké daňové sazbě je výběr daně demotivující a výnos klesá. Alokační funkce daní řeší rozdělení prostředků mezi veřejnou a soukromou spotřebou. S její pomocí jsou zajišťovány veřejné statky, např. školství, kultura aj. 14 Redistribuční funkce daní zajišťuje přerozdělení vybraných prostředků v rámci rozpočtu. Jedná se na jedné straně o výběr daní pomocí daňové spravedlnosti, na druhé straně se

12

ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 163 RADVAN M.: Daňové právo III – Majetkové daně, podzim 2010, přednáška, nepublikováno 14 ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 12 13

11

uplatňuje rozdělováním lováním prostředků prostř potřebným. Smyslem veřejných ejných daní je přesun p části důchodu a bohatství od bohatších tších skupin obyvatel k těm chudším.15 Stimulační ní funkce daní se projevuje v rozdílné výši daňového zatížení. Pomocí této funkce a daňové sazby lze některé ě činnosti podpořit podpo a jiné naopak potlačit. Stimulační Stimulač funkce daní se projevuje ve výčtu daňových ňových výhod, výho slev nebo osvobození.16 2.1.3

Daň z nemovitostí

Daň z nemovitostí je klasickou představitelkou p edstavitelkou majetkových daní. Jde o daň adresnou, která se vyměřuje na základěě vlastnického práva k nemovitosti. Jejímu placení se nemůže nem poplatník vyhnout. Poplatník je nejen povinen p daň odvést, ale v mnoha případech řípadech si ji musí i sám vypočítat. U daně z nemovitostí nemovitost není rozhodující, jestli má vlastník z této nemovitosti nějaký n výnos. Pokud má vlastník pozemku nebo stavby z jejich vlastnictví nějaký ějaký prospěch, prosp je tento příjem samostatně předmětem ř ětem daně dan z příjmu. 12

10

8

6

výnos majetkových daní v mld. Kč K

4

výnos daně dan z nemovitostí v mld.Kč

2

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Graf č. 3: Poměrr výnosu majetkových daní a daně dan z nemovitostí v letech 2003 – 2009 v mld. Kč, zdroj: státní závěrečné účty, www.mfcr.cz,, cds.mfcr.cz

15

KUBÁTOVÁ K., Daňová ová teorie a politika politika,, 4. akt. vydání, Praha, ASPI a.s., 2006, str. 19 RADVAN M. a kolektiv: Finanční ční právo a finanční správa – Berní právo,, Masarykova univerzita u a nakladatelství Doplněk, k, 2008, str. 30 16

12

Výnos daně z nemovitostí je v posledních letech v rozmezí 50 % až 60 % k celkovým příjmům z majetkových daní. Výjimku představuje rok 2009, kdy podíl výnosu daně z nemovitostí dosáhl téměř 80 % ze všech příjmů, které byly z majetkových daní vybrány na území České republiky. Za tímto nárůstem je nejspíš zrušení osvobození od daně u novostaveb a také u staveb, u kterých byly provedeny stavební úpravy za účelem snížení jejich tepelné náročnosti.

13

3

Daň z nemovitostí

Daň z nemovitostí patří mezi nejstarší typy vybíraných daní. Z důvodů nepřenosnosti nemovitého majetku a snadného zjištění vlastníka se jednalo o poměrně snadný výběr daně. V českých zemích byla roku 1576 zavedena jako nová daň berně domovní. (Pojem berně byl na našem území používán do roku 1948, kdy bylo do tehdejší právní úpravy zavedeno slovo daň.17) V tomto období se také začaly vytvářet první náznaky soupisu nemovitostí – katastry. Na jejich základě byly majetkové daně vybírány. Předmětem zdanění byly obytné domy. Původně se mělo jednat jen o domy měšťanské a poddanské. Postupně byly přidány i šlechtické domy, ale pouze stojící ve městech.18 V 17. století byla součástí berně všeobecné daň z pozemků a daň z výnosu půdy. Tyto daně měla sice odvádět vrchnost, ale ve skutečnosti je platili jejich poddaní.19 Od roku 1820 došlo k rozdělení na daň domovní a daň pozemkovou. Předmětem domovní daně byly budovy pro bydlení a daň se dále členila na daň činžovní, která se platila ve větších městech a lázeňských městech a dále městech, kde byla alespoň polovina budov určena pro bydlení a polovina z bytů byla pronajímána. Druhým typem domovní daně se stala daň třídní, která se platila z ostatních budov, tj. těch, u kterých se neplatila daň činžovní. Naopak pozemková daň byla zavedena josefínským berním patentem z 19. září 1789. Předmětem zdanění byly zemědělské pozemky a lesy. V této době se začíná objevovat institut daňového osvobození a to jak dočasného tak i trvalého. V polovině 19. století dochází ke změně u činžovní daně, kdy byla její výše snížena, ale současně byla daň rozšířena na všechna místa, kde byla nejméně polovina budov úplně nebo částečně pronajata.20 Po vzniku samostatné Československé republiky byl převzat daňový systém z Rakouska-Uherska a daň pozemková i domovní zůstaly zachovány. Roku 1927 proběhla daňová reforma, která neměla velký vliv na změnu pozemkové daně. Předmětem daně nadále byly hospodářsky obdělávané pozemky a jejím základem byl pozemkový katastr. U domovní daně zůstalo zachováno členění na daň činžovní a daň třídní. Předmětem daně se ale staly všechny budovy, ve kterých se nacházely obytné prostory, čímž se rozšířil počet plátců daně.21 Po druhé světové válce byla zavedena daň zemědělská, která obsahovala i daň z pozemků. V polovině minulého století byla zavedena daň domovní, která měla zdanit všechny budovy bez ohledu na vlastnictví. Úprava, ale obsahovala velké množství výjimek 17

JÁNOŠÍKOVÁ P. a kolektiv: Finanční a daňové právo, Aleš Čeněk 2009, str. 277 STARÝ M. a kolektiv: Dějiny daní a poplatků, Havlíček Brain Team, 2009, str. 65 19 Tamtéž, str. 76 20 ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 37 21 STARÝ M. a kolektiv: Dějiny daní a poplatků, Havlíček Brain Team, 2009, str. 126-127 18

14

a v roce 1962 byla nahrazena novou úpravou daně, která se udržela až do roku 1992.22 Tyto daně byly po vzniku samostatné České republiky sloučeny do jednoho zákona, který se používá dosud. Daň z nemovitostí je upravena v zákoně ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Tento zákon byl od roku 1992 už 23krát novelizován. Zákonem o dani z nemovitostí byly sloučeny dříve vybírané daně – daň pozemková a daň domovní. V současné době je zákon o dani z nemovitostí rozdělen na dvě části a to daň z pozemků a daň ze staveb. Rozdělení těchto daní je nejspíš na místě, neboť vlastník pozemku nemusí být shodný s vlastníkem stavby stojící na něm. I způsob, jakým se jednotlivé daně stanovují, je odlišný a každý výpočet je prováděn samostatně. Jejich součtem dosáhneme konečné daně z nemovitosti, která se podává na jednom daňovém přiznání. Pro lepší pochopení způsobů, jak mohou města a obce ovlivňovat výši daně z nemovitostí, si stručně popíšeme konstrukční prvky daně z pozemků a daně ze staveb. Předmětem práce není podrobný rozbor konstrukčních prvků daně z nemovitostí, proto se jen seznámíme s hlavními rysy daně z nemovitostí. Pro detailnější rozbory jednotlivých konstrukčních prvků je zapotřebí se obrátit na odbornou literaturu, která se danému tématu podrobně věnuje.

3.1 Daň z pozemků Daň z pozemků tvoří první část zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí (dále v textu uváděn jako zákon o dani z nemovitostí). Pojem pozemek není přímo v zákoně o dani z nemovitosti definován, ale najdeme jej např. v katastrálním zákoně, který jej popisuje jako část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí pomocí hranice územní správní jednotky, katastrálního území, jiných druhů pozemků nebo například rozhraním podle způsobu využití.23 Členění pozemků podle druhů je ve smyslu katastrálního zákona mírně odlišné od členění pozemků pro potřeby zákona o dani z nemovitostí.24

22

ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008, str. 175 § 27 písm. a) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 24 Rozdílnost se nachází u tzv. stavebního pozemku, který je v katastru nemovitostí evidován jako pozemek zastavěné plochy a nádvoří, zatímco u daně z nemovitostí je chápán jako nezastavěný pozemek, který je určen k zastavění stavbou. 23

15

3.1.1

Předmět daně

V České republice jsou předmětem daně z pozemků ty pozemky, které se na tomto území nacházejí a současně jsou evidovány v katastru nemovitostí. Z těchto pozemků jsou vyjmuty pozemky, které jsou zastavěny stavbami a to v rozsahu půdorysu této stavby (podléhají dani ze staveb), lesní pozemky, jestliže se jedná o lesy ochranné nebo zvláštního určení, vodní plochy s výjimkou rybníků pro intenzivní a průmyslový chov ryb a také pozemky, které slouží pro obranu státu. Stejně jako u jiných daňových zákonů i zákon o dani z nemovitostí poskytuje množství osvobození od daně pro některé typy pozemků. Nejčastěji se jedná o pozemky, které jsou ve vlastnictví státu, obcí nebo krajů a které se nacházejí v jejich katastrálním území či územním obvodu. Dále jsou ve velké míře osvobozeny pozemky, které slouží veřejnému zájmu (např. školská, zdravotnická nebo sociální zařízení) a pozemky celospolečenského charakteru, tj. knihovny, vědecké instituce, hřbitovy aj. Tato osvobození od daně z pozemků jsou trvalá. Vedle trvalých osvobození zákon o dani z nemovitostí nabízí i osvobození dočasná. Dočasné osvobození se vztahuje na zemědělské a lesní pozemky, které byly vráceny pro zemědělskou a lesní výrobu. Taxativní výčet všech osvobození od daně z pozemku je uveden v § 4 zákona o dani z nemovitostí. Podmínkou pro uplatnění osvobození od daně z pozemku je, že nejsou využívány k podnikatelské činnosti nebo nejsou předmětem pronájmu. Osvobození od daně z pozemku je možno uplatnit pouze na část pozemku.25 Nabídka osvobození od daně z pozemků je poměrně rozsáhlá. Je to nejen z důvodu velkého rozsahu předmětu daně z pozemků nebo s ohledem na zvláštnosti jednotlivých druhů pozemků, ale předpokládám, že je zde i snaha o co největší osvobození pozemků, které jsou užívány v celospolečenském a veřejném zájmu a slouží velkým skupinám obyvatelstva. Dalším důvodem proč jsou osvobozeny od daně z pozemků převážně pozemky ve vlastnictví státu, může být zabránění zvyšování výdajů státního rozpočtu. Obce mají omezenou pravomoc zasáhnout do předmětu daně pomocí své obecně závazné vyhlášky, ve které mohou stanovit osvobození pro pozemky orné půdy, vinice, chmelnice, ovocných sadů a trvalých travních porostů.26 Tyto pozemky se ale nesmějí nacházet

25 26

§ 4 odst. 3 a 6 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů Viz § 4 odst. 1 písm. v) zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

16

v zastavěném území27 nebo zastavitelné ploše28 dané obce. Je na uvážení obce, zda se rozhodne toto osvobození aplikovat. Předpokládám, že v menších obcích, kde se nachází hlavně zemědělské pozemky, obec k tomuto kroku nepřistoupí. Naopak u větších měst, kde je podíl zemědělských pozemků malý, si mohou tento druh osvobození dovolit. Je třeba si uvědomit, že pokud je od daně z nemovitostí osvobozen pozemek, neznamená to automatické osvobození od daně ze staveb a naopak.29 3.1.2

Poplatník daně

Poplatníkem daně z pozemku je ve většině případů vlastník pozemku podle údajů získaných z katastru nemovitostí. U pozemků, které jsou ve vlastnictví státu, je poplatníkem příslušná organizační složka státu, státní organizace nebo právnická osoba, která má k pozemku zapsáno právo trvalého užívání. Poplatníkem může být za jistých okolností i nájemce pozemku. U poplatníka nezáleží, zda má bydliště nebo sídlo v České republice či v zahraničí, rozhodujícím faktorem je pozemek nacházející se na území České republiky. V případě, že má k pozemku spoluvlastnické právo více osob, měli by platit daň společně a nerozdílně.30 Od roku 2011 zákon o dani z nemovitostí umožňuje spoluvlastníkům pozemku podat daňové přiznání jen za svůj spoluvlastnický podíl a zaplatit tak daň ve výši svého podílu na celkové dani. 31 3.1.3

Základ a sazba daně

Základ daně není pro všechny pozemky shodný, ale rozlišuje pozemky podle jejich druhu. První skupinu tvoří pozemky, které jsou vedeny jako orná půda, vinice, chmelnice, trvalý travní porost, zahrada nebo ovocný sad. U těchto pozemků se základ daně stanoví jako součin výměry pozemku v m2 a průměrné ceny půdy stanovené podle vyhlášky Ministerstva zemědělství.32 Ve druhé skupině pozemků se nacházejí hospodářské lesy a rybníky s intenzivním a průmyslovým chovem ryb. V případě těchto pozemků si může poplatník vybrat ze dvou způsobů stanovení základu daně, tj. mezi cenou pozemku podle platných 27

Území, které je vymezené územním plánem nebo postupem podle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. 28 Plocha, která je vymezená k zastavění v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje. 29 RADVAN M., Zákon o dani z nemovitostí a předpisy související, komentář, Praha, C.H.Beck, 2006, str. 57 30 § 3 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 31 § 13a odst. 5 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 32 Jedná se o vyhlášku Ministerstva zemědělství ČR č. 613/1992 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami.

17

cenových předpisů k 1. lednu příslušného zdaňovacího období nebo násobkem výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč. Ostatní pozemky tvoří třetí skupinu a základ daně se u nich stanoví jako výměra pozemku v m2 k 1. lednu příslušného zdaňovacího období.33 Podle § 14 odst. 1 zákona o dani z nemovitostí dojde k zaokrouhlení základu daně z pozemků na celé m2 směrem nahoru. Tato metoda, s jejíž pomocí se stanoví základ daně podle výměry pozemku, je administrativně, finančně i časově nenáročná. Katastr nemovitostí je ze zákona veřejný34 a potřebný údaj o výměře pozemku lze jednoduše získat i pomocí jejich internetové aplikace dostupné na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Současně ale při tomto způsobu stanovení základu daně dochází ke ztotožnění pojmů pozemek a parcela.35 Při stanovení základu daně podle výměry pozemku dochází k nepřesnostem v situacích, kdy není pozemek rovný, ale je svažitý a nacházejí se na něm nerovnosti, tím pak může docházet k rozdílným hodnotám, kdy ve skutečnosti má pozemek menší výměru než je uváděna v katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí stanovuje výměru jako plošný obsah průmětu pozemku do zobrazovací roviny.36 Tento způsob stanovení základu daně je dnes považován za zastaralý a většina států v Evropě přešla a využívá výpočet základu daně z hodnoty nemovitosti.37

33

§ 5 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů § 21 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 35 Pozemky jsou totiž v katastru nemovitostí vedeny v podobě parcel a ty jsou chápány jako pozemky, kterým je přiděleno parcelní číslo, jsou geometricky a polohově určeny a dají se zobrazit v katastrální mapě. 36 § 27 písm. e) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 37 Viz RADVAN M. in Boháč R.: Aktuální otázky financí a finančního práva z hlediska fiskální a monetární podpory hospodářského růstu v zemích střední a východní Evropy po roce 2010. Soubor odborných statí z IX. mezinárodní vědecké konference, Leges Praha, str. 576-577 34

18

Sazba daně z pozemku respektuje rozdělení pozemků podle základu daně a je následující: Druh pozemku

Sazba daně

Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady a ovocné sady

0,75 %

Trvalý travní porost, hospodářské lesy a rybníky

0,25 %

Zastavěná plocha a nádvoří

0,20 Kč/1 m2

Stavební pozemky

2,00 Kč/1 m2

Ostatní pozemky

0,20 Kč/1 m2

Tabulka č. 1: Sazby daně z pozemků38

Sazba daně pro stavební pozemky není ještě konečná, ale násobí se koeficientem podle počtu obyvatel příslušné obce. Základní hodnota koeficientu je v rozmezí 1 – 4,5 v závislosti na počtu obyvatel obce. Tento koeficient si může obec pro jednotlivé své části v obecně závazné vyhlášce upravit, a to buď o jednu kategorii zvýšit, nebo o jednu až tři kategorie snížit. V případě hlavního města Prahy, kde je základní výše koeficientu 4,5, lze koeficient zvýšit na maximální hodnotu 5.39 Jedná se o jednu z možností, jak mohou obce a města daň ovlivnit a bude o ní pojednáno později. Výsledná daň z pozemků je tvořena vynásobením základu a sazby daně a případným upravením pomocí korekčních koeficientů, pokud byly obcí zavedeny.

3.2 Daň ze staveb Daň ze staveb tvoří druhou část zákona o dani z nemovitostí. Podobně jako pojem daň ani pojem stavba není v českém právním řádu definován. Obvykle se vychází z pojmu, který je používán ve smyslu stavebního zákona40 nebo občanského zákoníku41, přestože každý z těchto zákonů se na stavbu dívá jinak. Podle vyjádření Ústavního soudu „…vyřešení této otázky je základním předpokladem aplikace zákona o dani z nemovitostí. Pokud je pojem stavby nesprávně interpretován, je nesprávně vymezen předmět daně a daň tak nebude uložena na základě zákona, jak vyžaduje článek 11 odst. 5 Listiny… zákon o dani 38

§ 6 odst. 1 a 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů § 6 odst. 4 písm. b) zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 40 Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií bez ohledu na jejich účel využití nebo dobu trvání. Podrobněji § 2 odst. 3 zákona č. 183/2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů 41 Nemovitost jsou stavby spojené se zemí pevným základem. Viz § 119 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů 39

19

z nemovitostí užívá pojem "stavba" ve významu občanskoprávním. Pro tento význam hovoří jednak systematika zákona o dani z nemovitostí. Podle jeho § 1 upravuje tento zákon daň z nemovitostí, kterou tvoří daň z pozemků a daň ze staveb. Pojem stavby je zde jednoznačně spjat s pojmem nemovitosti, tedy věci nemovité.… zda se v konkrétním případě jedná či nejedná o stavbu, která je předmětem daně ze staveb, musí posoudit primárně správce daně, který o dani rozhoduje. Stavební úřad v rámci kolaudačního řízení pouze posuzuje, zda předmětná stavba odpovídá pojmu stavba podle stavebního zákona, nikoli však, zda jde o stavbu nemovitou ve smyslu občanského zákoníku…“42 Zůstává ale otázkou, na kolik jsou pracovníci finančních úřadů, kteří jsou školeni spíše v předpisech veřejného práva, schopni posoudit stavbu z hlediska předpisů soukromého občanského práva. 3.2.1

Předmět daně

Předmětem daně ze staveb jsou nejen stavby, ale také byty a nebytové prostory, které se nacházejí na území České republiky. Současně tyto stavby musí splňovat podmínku kolaudačního souhlasu nebo vyjádření stavebního úřadu, které by kolaudační souhlas nahradilo. U bytů a nebytových prostorů jsou předmětem daně i podíly na společných částech stavby a současně musí být tyto prostory zaevidovány v katastru nemovitostí.43 Jak je zřejmé z textu výše, není rozhodnutí, co vše lze klasifikovat jako stavbu, jednoduché a přestože podle Ústavního soudu má správce daně vycházet z občanskoprávního smyslu stavby, je třeba přihlédnout i k vyjádření stavebních úřadů. Zdanění nepodléhají stavby jako celek, ve kterých se nacházejí samostatné bytové a nebytové prostory (ty podléhají samostatnému zdanění a docházelo by tedy k danění jedné části zemského povrchu víckrát). Předmětem daně nejsou ani stavby spojené s vodním nebo energetickým hospodářstvím. Z předmětu daně jsou vyjmuty i stavby, které slouží veřejné dopravě. Jejich užívání pro veřejné služby musí být patrné z rozhodnutí stavebního úřadu.44 Podobně jako u daně z pozemků i u daně ze staveb najdeme mnohá osvobození. Opět jsou osvobozeny stavby, které jsou ve vlastnictví státu, obcí a krajů a stavby, byty a nebytové prostory, které jsou ve správě Pozemkového fondu České republiky. Osvobozeny jsou také stavby, které slouží např. vzdělávacím institucím nebo církvím. Všechna tato osvobození od 42

Nález Ústavního soudu ze dne 19.6.2007, sp. zn. II.ÚS 529/05 § 7 odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 44 § 7 odst. 2 a 3 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdější předpisů 43

20

daně mají trvalý charakter. Trvale osvobozeny jsou i domy a stavby pro individuální rekreaci ve vlastnictví fyzických osob, které pobírají příspěvek na živobytí nebo jsou držiteli průkazů zdravotně postižených osob (ZTP nebo ZTP/P). Vedle těchto trvalých osvobození od daně jsou v zákoně uvedena i osvobození dočasná. Dočasné osvobození od placení daní na dobu osmi let lze uplatnit u staveb kulturních památek. V případě přechodu na ekologičtější zdroje vytápění je také možno uplatnit osvobození a to na dobu pěti let.45 Osvobození od daně ze staveb může podléhat pouze část stavby.46 Institut osvobození od daně ze staveb lze uplatnit pouze u staveb, bytů a nebytových prostorů, které nejsou pronajímány nebo využívány k podnikatelské činnosti. Poplatník sám si v rámci autoaplikace uplatní nárok na osvobození od daně v předkládaném daňovém přiznání. Stejně jako v případě osvobození od daně z pozemků je i nabídka osvobození od daně ze staveb dost rozsáhlá. Taxativní výčet osvobození daně od staveb je uveden v § 9 zákona o dani z nemovitostí. U většiny osvobozených staveb opět převládá snaha o úlevu z důvodu celospolečenského a veřejného zájmu. Nabízené množství osvobození považuji za dost rozsáhlé, dochází tak nejen k další komplikaci zákona o dani z nemovitostí, ale také k nepřehlednosti předmětu daně. 3.2.2

Poplatník daně

Ve většině případů je poplatníkem daně vlastník předmětné stavby, bytu nebo nebytového prostoru. Vychází se přitom z údajů evidovaných v katastru nemovitostí. V situaci, kdy se jedná o stavby, které jsou ve vlastnictví státu, je za poplatníka daně považována státní organizace nebo organizační složka státu, která má příslušnost hospodařit s tímto majetkem státu. Poplatníkem daně se ve zvláštních případech může stát i nájemce stavby nebo nebytových prostor. Pokud má více fyzických nebo právnických osob spoluvlastnické právo ke stavbě, bytu nebo nebytovému prostoru, jsou povinni uhradit daň společně a nerozdílně.47 U daně ze staveb ale stejně jako u daně z pozemků platí pro každého spoluvlastníka možnost podat daňové přiznání za svůj podíl a uhradit daň jen ve výši svého spoluvlastnického podílu.48

45

Podrobněji viz § 9 odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů § 9 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 47 § 8 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 48 § 13a odst. 5 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 46

21

Ani v případě daně ze staveb nezáleží na místě bydliště nebo sídle poplatníka, hlavní rozhodující podmínkou je poloha nemovitosti na území České republiky. 3.2.3

Základ a sazba daně

Základ daně ze staveb je podobně jako u pozemků rozlišen podle typu stavby. Stavby dělíme na dvě základní skupiny, první skupinu tvoří samostatné stavby a do druhé skupiny řadíme byty a samostatné nebytové prostory. V případě daně ze staveb se uvažuje výměra půdorysu nadzemní části stavby v m2 (tzv. zastavěná plocha) podle údajů z katastru nemovitostí k datu 1. ledna příslušného zdaňovacího období. Základem daně ze staveb jsou tedy pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, které tvoří plochu, která je skutečně zastavěná stavbou.49 U bytů a nebytových prostorů se jako základ daně použije tzv. upravená podlahová plocha, která se stanoví jako součin podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období a koeficientu 1,2.50 Stejně jako u základu daně z pozemků se i u základu daně ze staveb podle § 14 odst. 2 zákona o dani z nemovitostí provede zaokrouhlení na celé m2 směrem nahoru.

49 50

RADVAN M., Zákon o dani z nemovitostí a předpisy související, komentář, Praha, C.H.Beck, 2006, str. 146 § 10zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

22

Také sazba daně je různá pro jednotlivé typy staveb a zákon ji stanovuje v následující výši: Druh stavby

Sazba daně

Obytné domy51

2,00 Kč/1 m2

Příslušenství k obytným domům z výměry nad 16 m2

2,00 Kč/1 m2

Rodinné domy a stavby pro individuální rekreaci

6,00 Kč/1 m2

Stavby doplňkové k rekreačním stavbám (bez garáží)

2,00 Kč/1 m2

Garáže

8,00 Kč/1 m2

Stavby pro podnikatelskou činnost – zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství

2,00 Kč/1 m2

Stavby pro podnikatelskou činnost – průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní zemědělství

10,00 Kč/1 m2

Ostatní podnikatelská činnost

10,00 Kč/1 m2

Ostatní stavby

6,00 Kč/1 m2

Byty a samostatné nebytové prostory

2,00 Kč/1 m2

Tabulka č. 2: Sazba daně ze staveb52

Výše uvedené sazby jsou považovány za tzv. sazby základní. V situaci, kdy stavba má více než jedno nadzemní podlaží, se sazba daně zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží, které svou plochou přesahuje 2/3 zastavěné plochy. Výjimku tvoří stavby pro podnikatelské účely, u kterých se sazba daně zvyšuje o 0,75 Kč za každé další nadzemní podlaží bez ohledu na jeho plochu.53 Také v případě daně ze staveb se základní nebo zvýšená sazba daně upravuje pomocí koeficientů. Pro obytné domy, byty a nebytové prostory se sazba daně vynásobí příslušným koeficientem ve výši 1 – 4,5 podle počtu obyvatel příslušné obce. I v tomto případě má obec možnost koeficient o stupeň zvýšit nebo o jeden až tři stupně snížit. Stavbám pro individuální rekreaci, podnikatelskou činnost a samostatným garážím může být obecně závaznou vyhláškou přiřazen koeficient ve výši 1,5. Další navýšení sazby daně nastane u staveb pro individuální rekreaci, které se nacházejí v národních parcích nebo zónách I. chráněných oblastí. V takovém případě je použit koeficient ve výši 2. Pokud se v obytném domě nachází nebytový prostor, který je využíván k podnikatelské činnosti, zvýší se výsledná daň o 2 Kč za 51

Za obytné domy se považují domy, ve kterých převažuje funkce bydlení, rodinné domy a obytné části zemědělských usedlostí. (vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb.) 52 § 11 odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 53 § 11 odst. 2 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

23

každý 1 m2 podlahové plochy, který slouží pro podnikatelskou činnost. Zvýšená sazba daně se použije i na nebytové prostory, které se nacházejí v podzemních částech domu.54 Daň je tvořena vynásobením základu a sazby daně a následně se upravuje pomocí koeficientů. Obecnímu koeficientu a polohové rentě se ještě budeme věnovat v textu níže. Bezesporu můžeme tvrdit, že stanovit daň ze staveb správně, je mnohem obtížnější než u daně z pozemků. Hlavním viníkem je zřejmě složitá konstrukce sazby daně, která rozděluje stavby do velkého počtu kategorií a následně je potřeba ještě tuto základní sazbu upravit o další koeficienty. Právní úprava daně ze staveb by měla nepochybně projít změnami, které by nejen omezily počet výjimek, ale také zjednodušily výpočet daně.

3.3 Správa daně a daňové přiznání Správu daně z nemovitostí, jak z pozemků, tak ze staveb, vykonává místně příslušný finanční úřad podle polohy, kde se nemovitost nachází. Zdaňovacím obdobím je běžný kalendářní rok. Poplatník daně má povinnost uplatnit tzv. autoaplikaci a vyplněné daňové přiznání doručit správci daně do 31. ledna zdaňovacího období. Pro podání daňového přiznání jsou rozhodné údaje podle skutečného stavu k 1. lednu zdaňovacího období.55 Pokud během roku dojde k nějakým změnám, které mají vliv na daňovou povinnost (např. změna vlastníka, změna předmětu zdanění), zohlední se tyto změny až v následujícím zdaňovacím období. Pokud dojde ke změnám v souvislosti se změnou legislativy (změna sazby, koeficientů, zánik osvobození aj.) poplatník nemusí podávat daňové přiznání, neboť správce daně tyto změny promítne do vyměření daně automaticky a poplatníkovi sdělí jeho novou daňovou povinnost.56 Toto opatření má nejen omezit zbytečnou administrativní zátěž správce daně, ale snaží se i snížit finanční a časové zatížení samotného poplatníka. Daň z nemovitostí se jako jediná z daní platí „dopředu“ na probíhající daňové období. U daně z nemovitostí neplatí, že je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání, ale splatnost daně je stanovena na 31. května zdaňovacího období. Při částce do 5 000 Kč se daň uhradí najednou, pokud je daň vyšší než 5 000 Kč, lze daň zaplatit ve dvou splátkách, první k 31. květnu a druhou k 30. listopadu zdaňovacího období. Pokud daňová povinnost 54

BOROVIČKA M. in Bakeš M. a kolektiv, Finanční právo, 4. aktualizované vydání, Praha, C.H.Beck, 2006 str. 318 55 RADVAN M., Zákon o dani z nemovitostí a předpisy související, komentář, Praha, C.H.Beck, 2006, str. 175 56 BOROVIČKA M. in Bakeš M. a kolektiv, Finanční právo, 4. aktualizované vydání, Praha, C.H.Beck, 2006 str. 320

24

nepřesáhne 30 Kč, je daň správcem daně sice vyměřena, ale nebude poplatníkovi předepsána. Minimální daň z nemovitostí v případě spoluvlastnického podílu na pozemku nebo stavbě, kterou bude muset poplatník uhradit, činí 50 Kč.57 Určitě je rozumné stanovit minimální hranici částky, kterou bude finanční úřad vymáhat, neboť je třeba zajistit i efektivnost výběru daní. V případě nízkých částek se může stát, že administrativní náklady převýší daňovou povinnost a její výběr se stává nerentabilním. Přestože správu daně vykonává místně příslušný finanční úřad podle polohy nemovitosti, v jejímž územním obvodu se nachází, je celkový výnos daně z nemovitostí převeden na účet obce, v jejímž katastrálním území nemovitost leží. Proto by jistě stálo za úvahu, zda správu daně z nemovitostí nepřevést přímo na obce, v podobném režimu jako místní poplatky. Výběr daně by se mohl zefektivnit, neboť správce daně z důvodu zachování zásady mlčenlivosti, nemůže obcím poskytnout seznam osob, které daň nezaplatili. V současné době již obce mají metody, jak vymáhat dlužné částky např. za komunální odpad a stejnou cestou by mohly postupovat i v případě dlužné daně z nemovitostí. Odhadované náklady na správu daně z nemovitostí jsou asi jedna miliarda korun (viz graf níže). Pokud by k převodu správy daně z nemovitostí ze státu na obce mělo dojít, bylo by vhodné udělat rozvahu, zda v situaci, kdy dojde k navýšení počtu pracovníků v obci, kteří budou mít daň z nemovitostí na starost, se nenavýší náklady na její správu ještě více a nedojde tím ve skutečnosti ke snížení výnosu daně.

57

RADVAN M. a kolektiv: Finanční právo a finanční správa – Berní právo, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2008, str. 322

25

7 6 5 výnos daně z nemovitostí v mld. Kč

4 3

odhad nákladů náklad na správu daněě z nemovitostí v mld. Kč

2 1 0 2005

2006

2007

2008

2009

Graf č. 4: Poměr výnosu daně z nemovitostí a odhad nákladu na správu této daně dan v letech 2005 – 2009 v mld. Kč, zdroj: www.mfcr.cz a přednáška řednáška M. Doktora58

3.4 Možnosti měst a obcí ovlivnit daň z nemovitostí Jak je zmíněno v textu výše, umožňuje umož legislativa městům m a obcí zasahovat do stanovení výsledné hodnoty daně z nemovitostí. nemovitostí Přestože je daň z nemovitostí přímým římým příjmem p obce, mají obce dost omezené pravomoci, jak výslednou daň da ovlivnit. Téměř vůbec nemohou zasáhnout do stanovení základu nebo základní sazby daně, mají ale možnost stanovit hodnoty několika korekčních prvků a tím základní sazbu upravit. Města a obce se mohou na jedné straně snažit vyjít svým občanů čanům vstříc a snížit jejich daňovou zátěž tím,, že rozšíří rozší nabídku osvobození od daně. Naa druhé straně stran jim dává zákon o dani z nemovitostí možnost upravit hodnotu některých kterých koeficientů, koeficientů případně zavést další koeficienty, kterými výslednou hodnotu daně ovlivní ve svůj prospěch ěch. Každé takové opatření musí města ěsta a obce upravit v obecně závazné vyhlášce, kterou do pěti pě dnů po nabytí její platnosti předkládají místně místn příslušnému správci daně. Tato obecněě závazná vyhláška musí být platná do 1. října ř předchozího zdaňovacího období a účinná činná nejpozději nejpozd k 1. lednu následujícího zdaňovacího ňovacího období.59

58

DOKTOR M., Seminář „Budoucnost daně dan z nemovitostí – zvýšit nebo zrušit?“, prezentace ze dne 18.2.2010, [online], [cit. 25-02-2011]. Dostupné ostupné z: 59 § 16a odst. 1 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších ějších předpisů př

26

V současné době mohou města a obce ovlivnit daň z nemovitostí následujícími způsoby: •

osvobození zemědělských pozemků,

•

osvobození při řešení důsledků živelních pohrom,

•

polohová renta,

•

obecní koeficient a

•

místní koeficient.

První z možností, jak mohou obce ovlivnit výnos daně, je osvobození zemědělských pozemků. Konkrétně se jedná o pozemky, které jsou vedeny jako orná půda, vinice, chmelnice, ovocné sady a trvalé travní porosty. Tento druh osvobození není možné uplatnit na pozemky, které se nacházejí v zastavěném území nebo zastavitelné ploše dané obce. Jestliže se obec rozhodne a osvobození pro tyto pozemky využije, musí tak učinit ve své obecně závazné vyhlášce. Současně má povinnost osvobozené pozemky v této vyhlášce definovat pomocí jejich parcelního čísla a katastrálního území, ve kterém se nacházejí.60 Lze předpokládat, že u menších obcí, v jejichž katastrálním obvodu se nacházejí spíše pozemky zemědělské povahy, nebudou obce využívat osvobození těchto pozemků od placení daně z nemovitostí, neboť by tím přicházely o nezanedbatelnou část svých obecních příjmů. Naopak u větších měst, kde jsou zemědělské pozemky zastoupeny minimálně a převládají pozemky stavebního charakteru, si města mohou dovolit uvažovat o možnosti jejich osvobození. S velkou pravděpodobností by takový krok nepředstavoval výraznou ztrátu v příjmech rozpočtu, neboť výnos daně z nemovitostí klesá s velikostí města.61 Zákon o dani z nemovitostí poprvé umožnil osvobození zemědělských pozemků ve zdaňovacím období 2009. Druhou možností, která také nabízí osvobození, je možnost dočasného osvobození od daně z nemovitostí u takových nemovitostí, které byly zasaženy během živelních pohrom. Tento druh osvobození byl do zákona přidán z důvodu ničivých povodní, které se na území České republiky vyskytovaly v uplynulém desetiletí. Obec sama se může rozhodnout a stanovit, zda bude osvobození pouze částečné nebo se bude vztahovat na celé území její obce. Zákon o dani z nemovitostí stanovuje maximální délku, po kterou je možno osvobození využívat a to na dobu pěti let. Stejně jako předchozí osvobození i toto osvobození musí obec upravit ve své

60

§ 4 odst. 1 písm. v) zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů BŘEŇ Jan: Daň z nemovitostí – vyšší fiskální pravomoc obcí [online], [cit. 20-03-2011]. Dostupné z:

61

27

obecně závazné vyhlášce. Aby mohlo být osvobození uplatněno, musí vyhláška nabýt účinnosti do 31. března následujícího roku po zdaňovacím období, ve kterém živelní pohroma nastala. Zajímavostí je, že toto osvobození lze stanovit i zpětně na již uplynulé zdaňovací období. V případech, kdy se obec pro takové zpětné osvobození rozhodne a nastane zpětné působení obecně závazné vyhlášky, je na poplatníkovi daně, aby svůj nárok uplatnil podáním dodatečného daňového přiznání. Tím se zvyšují požadavky na poplatníka ale také na správce daně a v neposlední řadě i na obec, která bude muset již uhrazenou daň poplatníkům nějak kompenzovat. Je vidět, že retroaktivita v takových případech situaci spíše všem zúčastněným zkomplikuje, než aby jim náročné chvíle usnadnila. Pokud se v obci rozhodnou jen pro částečné osvobození je tato skutečnost vyjádření pomocí procent.62 Na jednu stranu nepochybně můžeme hodnotit kladně takový krok, kdy se obec snaží vyjít svým občanům vstříc při obnově jejich poničeného majetku a nezatěžovat je dalšími finančními výdaji v podobě daně z nemovitostí. Na druhou stranu je potřeba si uvědomit i pohled obce, kdy během živelních pohrom došlo jistě i k zasažení majetku ve vlastnictví obce a obec sama bude potřebovat peníze na opravu těchto nemovitostí. Navíc ve většině případů není výsledná daň pro poplatníka tak vysoká, aby ji i přes zvýšené náklady na obnovu svého majetku nemohl zaplatit. Oba výše uvedené způsoby, kterými obce ovlivňují daň z nemovitostí, vycházejí v jejich neprospěch a mají negativní dopad na jejich obecní rozpočty. Další z možností, jak daň ovlivnit je tzv. polohová renta. S její pomocí mohou obce nejen snížit ale také zvýšit příjem do svého rozpočtu. Polohová renta se použije pro úpravu základní sazby daně z pozemků u pozemků druhu stavebních, zastavěných ploch a nádvoří nebo ostatních ploch. V případě daně ze staveb se polohová renta užívá pro úpravu základní sazby u obytných domů a jejich příslušenství a u bytů a nebytových prostor. Základní sazba daně z nemovitostí se vynásobí koeficientem polohové renty konkrétní obce, který je buď v základní, nebo upravené podobě.

62

§ 17a zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů

28

Počet obyvatel obce

Hodnota koeficientu polohové renty

Méně než 1 000

1,0

1 000 – 6 000

1,4

6 000 – 10 000

1,6

10 000 – 25 000

2

25 000 – 50 000

2,5

Více než 50 000 a pro města Františkovy Lázně, Luhačovice, Mariánské Lázně a Poděbrady

3,5

Praha

4,5

Tabulka č. 3: Koeficienty polohové renty, zdroj: zákon o dani z nemovitostí63

Rozhodující pro stanovení počtu obyvatel v obci jsou údaje, které byly získány v posledním sčítání lidu. V současné době tak vycházíme z dat, které byly pořízeny při posledním sčítání v roce 2001. Vhledem k poměrně velkému stavebnímu rozmachu v posledním desetiletí a výstavbě tzv. satelitních oblastí v menších městech, která se nachází v blízkosti velkých měst, dochází v těchto částech měst a obcích k navýšení nebo naopak snížení počtu obyvatel a na tyto změny sčítání v intervalu 10 let nereaguje dostatečně pružně. Pokud chtějí města a obce vyjít svým obyvatelům vstříc a snížit jejich daňovou zátěž, mohou pro jednotlivé části své obce snížit základní koeficient v rozsahu jedné až tří kategorií směrem dolů. Naopak jestliže města a obce potřebují výnos daně z nemovitostí zvýšit, mohou tak učinit zvýšením koeficientu polohové renty o jednu kategorii směrem nahoru. Výjimku v tomto systému tvoří hlavní město Praha, které může koeficient zvýšit jen o půl kategorie na maximální hodnotu 5. Změna koeficientu opět musí být stanovena pomocí obecně závazné vyhlášky. Zajímavou možností, kterou zákon o dani z nemovitostí obcím nabízí, je možnost stanovit koeficient pro jednotlivé části obce rozdílně. Obec může například pro nemovitosti, které se nacházejí mimo centrum obce nebo při zhoršených životních podmínkách stanovit nižší koeficienty, než pro nemovitosti, které se nacházejí v atraktivnější lokalitě s lepší občanskou vybaveností. Úprava koeficientů polohové renty jistým způsobem zohledňuje hodnotu daněné nemovitosti. Při vhodném nastavení koeficientů může obec prosazovat svou politiku bydlení nebo ovlivňovat počet obyvatel v obci.64

63 64

§ 6 odst. 4 zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů RADVAN M., Zákon o dani z nemovitostí a předpisy související, komentář, Praha, C.H.Beck, 2006, str. 160

29

S pomocí následujících dvou koeficientů mohou obce výslednou daň pouze navýšit. Obecní koeficient zvýší sazbu daně a místní koeficient násobí celou daň. Oba koeficienty jsou dobrovolné a záleží na jednotlivých obcích, zda se rozhodnou pro jejich zavedení. Prvním ze zbývajících koeficientů, který mohou obce pomocí své obecně závazné vyhlášky stanovit, je tzv. obecní koeficient. Tento koeficient se vztahuje na stavby, které slouží pro individuální rekreaci a také rodinné domy, které jsou k individuální rekreaci využívány. Dále se uplatní na garáže, které stojí samostatně od obytných prostor nebo nebytové prostory, které slouží jako garáže a také stavby a nebytové prostory, které se využívají k podnikatelské činnosti. Výše koeficientu je stanovena zákonem o dani z nemovitostí na jednotnou hodnotu 1,5. Na rozdíl od polohové renty není možné obecní koeficient uplatnit pouze pro některé části obce, ale koeficient se vztahuje na celé území obce.65 Výhodou tohoto koeficientu je možnost navýšení daňové povinnosti pouze u vybraných druhů staveb. Obce tak mohou například více zdanit chataře, kteří obec navštěvují pouze o víkendech, ale po obci vyžadují stejný komfort v úpravě a úklidu komunikací, přistavování kontejnerů na odpad apod. Přestože se majitelům rekreačních objektů takový postup nezdá spravedlivý, obce se brání tím, že na trvale přihlášené občany dostávají od státu příspěvek z daňových výnosů, zatímco na chataře nikoliv a navýšením daně z nemovitostí jim mohou poskytnout požadovaný servis.66 Další významnou skupinou nemovitostí, u kterých lze daň navýšit, jsou prostory, které se využívají k podnikatelské činnosti. Také v tomto případě, kdy kvůli umístění podnikatelských subjektů, dochází v takových lokalitách ke zvýšené koncentraci osob, může obec přistoupit k jejich vyššímu zdanění. Pro podnikatele to určitě nebude likvidační položka a pomůže tím obci vykompenzovat zvýšené nároky na danou oblast.

65

§ 11 odst. 3 písm. b) zákona ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů ČECHLOVSKÝ V.: Chataři se bouří, protože místní platí nižší daň z nemovitostí, [online], [cit. 29-10-2010]. Dostupné z: 66

30

Koeficient polohové renty

Počet obcí

Stavby pro individuální rekreaci

1388

Garáže

640

Stavby užívané pro podnikatelskou činnost – průmysl, stavebnictví, doprava aj.

804

Stavby pro ostatní podnikatelskou činnost

797

Tabulka č. 4: Přehled počtu obcí se zavedeným obecním koeficientem pro vybrané druhy staveb67, zdroj: www.mfcr.cz68

Poslední možností, jak mohou obce zasáhnout do stanovení daně z nemovitostí je místní koeficient, kterým se násobí daň. V rámci zákona č. 261/2007 Sb., o stabilizaci veřejných financí byl novelizován i zákon o dani z nemovitostí. Tato novela přidala do zákona o dani z nemovitostí obcím novou možnost, jak ovlivnit daň, a to pomocí místního koeficientu. Přestože novela nabyla účinnosti k 1. lednu 2008, mohly obce místní koeficient poprvé použít až v roce 2009, neboť místní koeficient se opět stanovuje pomocí obecně závazné vyhlášky, která musí nabýt účinnosti do 1. srpna v předchozím zdaňovacím období, což nebylo možné dodržet pro rok 2008. Hodnota místního koeficientu je zákonem o dani z nemovitostí stanovena ve výši 2, 3, 4 nebo 5. Jestliže se obec rozhodne pro jeho zavedení, musí si jednu z nabízených hodnot zvolit. Zákon o dani z nemovitostí v § 12 stanovuje, že obec zvolí jeden koeficient pro všechny druhy nemovitostí na celém území obce jednotně. Toto ustanovení zákona by se dalo považovat za rozpor se záměrem osvobození zemědělských pozemků v § 4 odst. 1 písm. v) zákona o dani z nemovitostí. Na jedné straně totiž zákon stanovuje navýšení u všech druhů nemovitostí a na druhé od tohoto navýšení určitou skupinu pozemků osvobozuje.

67

V údajích jsou uvažovány i samostatné městské části, které polohový koeficient zavedly, proto je výsledná hodnota vyšší než ve skutečnosti. 68 Přehled obecních koeficientů, [online], [cit. 28-02-2011]. Dostupné z:

31

Hodnota místního koeficientu

Počet obcí (rok 2010)

Zastoupení v %

Počet obcí (rok 2011)

Zastoupení v %

2

263

4,20

267

4,27

3

21

0,34

24

0,38

4

1

0,02

1

0,02

5

11

0,18

11

0,18

Bez místního koeficientu

5953

95,26

5947

95,15

Celkem

6249

100

6250

100

Tabulka č. 5: Přehled obcí se zavedeným místním koeficientem v letech 2010 a 2011, zdroj: csd.mfcr.cz69

Jak je vidět z uvedené tabulky, jsou zatím obce v zavádění místního koeficientu opatrné a většina obcí jej nevyužívá. Jedním z důvodů může být skutečnost, že v roce 2010 došlo k dvojnásobnému navýšení základu daně a další zvýšení daně použitím místního koeficientu by mohlo být veřejností vnímáno negativně. Nejčastěji obce zavádějí místní koeficient v hodnotě 2. Tato výše koeficientu nepředstavuje pro plátce daně až tak výrazné navýšení jeho daňové povinnosti, ale v případě menších obcí může znamenat poměrně značné zvýšení výnosu daně z nemovitostí do jejich rozpočtu. I do budoucna lze nejspíš očekávat, že pokud se další obce rozhodnou pro zavedení místního koeficientu, bude jeho hodnota ve výši 2, která představuje kompromis mezi daňovou zátěží poplatníka a výnosem daně. Z textu výše je patrné, že města a obce mají omezené pravomoci pro úpravu daně z nemovitostí. Jak je vidět, tak obce jsou navíc v zavádění nabízených koeficientů opatrné. Je zajímavé sledovat, které z koeficientů považují obce za zajímavé a které naopak zůstávají nepovšimnuty. Nejčastěji užívaným koeficientem je obecní koeficient, který umožňuje obcím zdanit pouze určitou skupinu nemovitého majetku. Snahou obce je nejspíš vyšší zdanění chatařů nebo podnikatelů na rozdíl od místních obyvatel. Podobně mohou obce postupovat i u polohové renty, která umožňuje stanovení různých hodnot koeficientů pro jednotlivé části města nebo obce a tím vyloučit z vyššího zdanění místní občany.70 Domnívám se, že při zavádění různých koeficientů musí obce a města postupovat zvlášť citlivě a opatrně, aby nedošlo k neúměrnému navýšení daně z nemovitostí, kterou už občané nebudou schopni nebo ochotni platit. Obec by neměla především zapomínat na diskuzi se svými obyvateli, kteří by

69

Přehled místních koeficientů, [online], [cit. 28-02-2011]. Dostupné z: 70 SEDMIHRADSKÁ L.: Fiskální pravomoci obcí a koeficient daně z nemovitostí, [online], [cit. 20-03-2011]. Dostupné z:

32

měli být informováni nejen o nutnosti zvýšit nebo zavést uvedené koeficienty, ale také o důvodech, které je k tomu vedou a jak obec plánuje vybrané peníze investovat.

3.5 Daň z nemovitostí v Evropě – komparace s vybranou evropskou zemí V současné době se právní úprava daní v jednotlivých členských státech Evropské unie liší. Snahou Evropské unie je postupné sbližování těchto norem a vytvoření jednotného fiskálního území. Je otázkou, zda je tento cíl vůbec splnitelný.71 Proto ani úprava daně z nemovitostí nemá v Evropské unii jednotnou podobu a každý členský stát se může rozhodnout pro vlastní systém zdanění nemovitostí na svém území. V praxi se užívají dva způsoby, s jejichž pomocí se stanovuje základ daně z nemovitostí. Tzv. jednotkový základ daně, který se používá i v České republice, určuje základ daně podle rozlohy pozemku. Tato metoda představuje jeden z nejjednodušších způsobů, který pro stanovení základu daně lze použít. Jednoduchost spočívá především v jeho administrativní a také finanční nenáročnosti. Problém v tomto případě ale představuje princip daňové spravedlnosti, která není respektována. Například nemůžeme předpokládat, že pozemky jednoho druhu budou mít v celém katastrálním území stejnou hodnotu. Druhý způsob, který je v Evropě užíván a ke kterému se snaží najít cestu i Česká republika, je tzv. hodnotový základ daně (zdanění ad valorem). V tomto případě se vychází z hodnoty pozemku a základ daně více respektuje kvalitu, polohu nebo například vybavenost pozemku. Jedná se o spravedlivější systém zdanění, který předpokládá zohlednění všech důležitých parametrů, které hodnotu nemovitosti ovlivňují. Zdanění metodou ad valorem v současné době v Evropě převládá, ale není jednotná cesta, jakou metodou se hodnota nemovitosti stanoví. Z okolních zemí tento způsob využívá Německo a Rakousko.72 3.5.1

Daň z nemovitostí v Rumunsku

Pro komparaci daně z nemovitostí bylo vybráno Rumunsko, které s Českou republikou spojují historické a kulturní vazby. Dodnes se zde zachovaly české vesnice, ve kterých žije necelých 4 000 Čechů.73 V roce 2007 se Rumunsko stalo součástí Evropské unie. Stále ale v některých

71

TÝČ V.: Základy Evropské unie pro ekonomy, 6. Vydání, Leges, Praha 2010, str. 250 RADVAN M. in Boháč R.: Aktuální otázky financí a finančního práva z hlediska fiskální a monetární podpory hospodářského růstu v zemích střední a východní Evropy po roce 2010. Soubor odborných statí z IX. mezinárodní vědecké konference, Leges Praha, str. 571-585 73 Základní informace o Rumunsku, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 72

33

oblastech podléhá pravidelnému hodnocení Evropské komise.74 Lze proto očekávat, že postupně bude docházet ke sbližování s ostatním zeměmi Evropské unie a budou harmonizovány nejen právní úpravy jednotlivých typů práva. V Rumunsku je daňový systém založený na příjmech z přímých a nepřímých daní.75 Daň z nemovitostí je shodně rozdělena na dvě samostatné části v podobě daně z pozemků a daně z budov. Obě daně jsou upraveny v daňovém zákoníku, který v hlavě IX. upravuje místní poplatky. Daň z budov nalezneme v kapitole II., daň z pozemků v kapitole III. 76 Už z členění rumunského zákona vyplývá, že daň z nemovitostí je součástí místních daní a její výnos je příjmem krajských a obecních rozpočtů. Nejprve se podíváme na daň z pozemků, která je podobná dani z pozemků v České republice. Daň z pozemků je povinna uhradit osoba, která vlastní v Rumunsku pozemek. Zajímavě je řešeno spoluvlastnické právo, kdy každý ze spoluvlastníků má povinnost uhradit daň podle své poměrné části na pozemku. Jestliže tato část není známá, rozdělí se daň mezi spoluvlastníky stejným dílem. Podobně jako u nás i v Rumunsku existuje hodně výjimek pro osvobození daně z pozemků. Osvobozeny jsou hlavně pozemky, které jsou využívány k celospolečenským zájmům a současně nejsou pronajímány. Pro stanovení základu daně z pozemků se vychází z výměry pozemku. Na rozdíl od České republiky se u zemědělských pozemků daň stanoví vynásobením výměry pozemku v hektarech a částky uvedené v zákoně, která je rozlišena podle druhu zemědělského pozemku. Následně může být daň ještě upravena pomocí korekčního koeficientu v závislosti na využití půdy nebo umístění pozemku v obci. Daň se hradí ve dvou stejných splátkách do konce března a září.77 Zajímavostí je, že v případech, kdy dojde během roku ke změně vlastnického práva k pozemku, je vlastník povinen uhradit daň i za poměrnou část roku, po kterou byl pozemek v jeho vlastnictví. Předmětem zdanění daně z budov jsou budovy, které se nachází na území Rumunska. Přímo v zákoně o dani z budov je vymezeno, co se pro účely tohoto zákona budovou rozumí, což v naší úpravě zákona o dani z nemovitostí chybí a následně proto dochází k nejasnostem, co je

74

Rumunsko a Bulharsko si vysloužilo od EU kázání, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 75 ŠIROKÝ J.: Daně v Evropské unii, 2. aktualizované vydání, Linde Praha, a.s. 2007, str. 212 76 Daňový zákoník (Codul fiskální), [online], [cit. 07-03-2011]. Dostupné z 77 Rumunsko – osobní daně z příjmu, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z:

34

a co není předmětem daně. Podobně jako u pozemků i u budov zákon některé budovy od daně osvobozuje. Jedná se o stavby, které slouží nějakému společenskému zájmu a nejsou využívány pro hospodářskou činnost. Pro výpočet daně zákon uvádí odlišné postupy pro budovy ve vlastnictví fyzických nebo právnických osob. Pro budovy, které vlastní fyzické osoby, se při výpočtu používá zdanitelná hodnota budovy, která je uvedena přímo v zákoně a závisí na materiálu, z kterého je budova postavena nebo na účelu jejího využití.78 Daňová sazba pro výpočet u fyzických osob činí 0,1 %. Zdanitelná hodnota budovy je následně upravena koeficientem podle polohy, kde se nemovitost nachází.79 V případě, kdy fyzická osoba vlastní více než jednu budovu a současně jsou nepronajímané, je na takové budovy uplatněno zvýšení sazby o 15 % na druhou vlastněnou budovu. Ale v případě čtvrté a další budovy jde už o 100 % navýšení.80 V takovém případě je stanovení daně z budov pro občany spíše demotivující, aby své finance investovali do nemovitostí. U právnických osob je výpočet daně značně jednodušší. Pro účely zákona se vychází z účetní hodnoty nemovitosti, na kterou je aplikována sazba daně v rozmezí 0,25% až 1,5%, o výši sazby rozhoduje městská rada.81 Stejně jako u daně z pozemků i u daně z budov se daň hradí ve dvou splátkách a to v termínu do konce března a září. Dojde-li během roku ke změně vlastnických práv k budově, je stejně jako u daně z pozemků vypočítána poměrná část daně podle počtu měsíců, kdy byla budova ve vlastnictví původního a nového vlastníka. Úprava daně z pozemků se od naší právní úpravy příliš neliší. Důvodem bude pravděpodobně skutečnost, že obě země vycházejí ze stejného způsobu stanovení základu daně a není tak prostor pro výraznější odlišnosti. Naopak konstrukce daně z budov pro fyzické osoby je značně složitá a navíc nespravedlivá pro osoby, které své peníze investují do nemovitostí, kdy na ně zákon uvalí zvláštní procentní sazbu za každou další vlastněnou nemovitost. Při stanovení poměrné části daně se změnou vlastníka během roku dochází k navýšení administrativní zátěže na správce daně i poplatníky. Pro srovnání je v tabulce níže zobrazen

78

RADVAN M.: Zdanění nemovitostí v Evropě, LexisNexis CZ s.r.o., 2005, str. 75 Rumunsko – osobní daně z příjmu, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z: 80 Daň ze staveb, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z: 81 Placení daní z rumunských nemovitostí, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z: 79

35

poměr mezi výnosem daně z nemovitostí v České eské republice a Rumunsku. Pro porovnání byl výnos daně v Rumunsku přepoč řepočítán na české koruny v poměru ru 1 RON = 5,717 Kč. K 82 12

10

8

6

výnos daně z nemovitostí v ČR v mld.Kč mld.K

4

výnos daně z nemovitostí v Rumunsku v mld.Kč mld.K

2

0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

Graf č. 5: Srovnání výnosu daně z nemovitostí v ČR a Rumunsku v letech 2003 – 2008, zdroj: zdr státní závěrečné účty, www.mfcr.cz a ec.europa.eu83

Na uvedeném grafu je vidět, ět, že v poslední době došlo v Rumunsku k výraznému zvýšení daně dan z nemovitostí, přesto esto si nemyslím, že bychom se v České republice měli ěli inspirovat inspirov jejich právní úpravou. Pozitivněě ale hodnotím vymezení základních pojmů, ů, se kterými zákon o dani z nemovitostí pracuje a které v naší úpravě chybí a tím zejména u daně ze staveb dochází k nejasnostem, co dani podléhá a co ne.

82

Kurz přepočtu byl stanoven z ceníku České eské národní banky dne 14.1.2011. Ceník je dostupný na stránkách www.cnb.cz. 83 Přehled daňových výnosu v zemích EU, [online], [cit. 14-01-2011]. Dostupné z:

36

4

Praktická aplikace – příklad

Nyní si na několika praktických příkladech ukážeme, jak se daň z nemovitostí liší v konkrétních obcích a městech v závislosti na koeficientech, které byly v obci zavedeny. Výpočty pro daň z pozemků z důvodu malé rozmanitosti nebudou provedeny a zaměříme se na výpočet daně ze staveb pro různé druhy nemovitostí. Informace o zavedených koeficientech byly získány z obecně závazných vyhlášek měst a obcí, které jsou veřejně dostupné na internetových stránkách úřadů těchto měst.84 Příklad 1 - byt: Uvažujme byt o výměře 80 m2, který se nachází ve velkých městech České republiky, konkrétně v Brně, Praze a Karlových Varech. Nejdříve upravíme výměru vynásobením koeficientem 1,2 pro získání upravené podlahové plochy, se kterou budeme dále počítat. Upravená podlahová plocha činí 96 m2, základní sazba daně je 2 Kč/m2. Základní daň před použitím příslušných koeficientů je 192 Kč. Město

Polohová renta

Dílčí daň

Místní koeficient

Výsledná daň

Brno

3,5

672

-

672

Karlovy Vary

4,5

864

2

1728

Praha

5

960

-

960

Tabulka č. 6: Výpočet daně ze staveb – bytu ve vybraných městech České republiky

Z provedeného výpočtu je patrné, že ve dvou největších městech České republiky je výsledná daň docela nízká. Je nutno si ale uvědomit, že ve velkých městech činí podíl daně z nemovitostí k ostatním daňovým příjmům měst pouze jednotky procent a představují tím zanedbatelný příjem. Přesto se domnívám, že v obou velkých městech by daň z nemovitostí mohla být zvýšena na dvojnásobnou hodnotu. Města by tím získala nejen více prostředků např. pro svou údržbu nebo rozvoj, ale také by odvedená daň více odpovídala tržní hodnotě nemovitosti. Příklad 2 – rodinný dům: Předpokládejme přízemní rodinný dům o výměře 100 m2 v následujících městech - Rosice, Klášterec nad Ohří a Říčany. V tomto případě není nutné výměru upravovat, základní sazba daně je 2 Kč/m2. Základní daň před dalším výpočtem činí 200 Kč. 84

Internetové odkazy na obecně závazné vyhlášky vybraných měst jsou uvedeny v seznamu literatury na konci práce.

37

Město

Polohová renta

Dílčí daň

Místní koeficient

Výsledná daň

Rosice

1,6

320

2

640

Klášterec nad Ohří

2,5

500

2

1000

Říčany

2

400

3

1200

Tabulka č. 7: Výpočet daně ze staveb – rodinného domu ve vybraných městech České republiky

V tomto případě byl k výpočtu zvolen přízemní rodinný dům o výměře 100 m2, který je rozměrově téměř shodný s upravenou podlahovou plochou bytu z příkladu č. 1. Města byla zvolena tak, aby se nacházela v blízkosti měst z příkladu č. 1 a mohlo dojít k porovnání výše daně mezi oběma příklady. Při takovém srovnání dojdeme k závěru, že zejména menší města, u kterých daň z nemovitostí představuje významnější část jejich rozpočtů, se spíše přiklánějí k zavedení jednoho nebo i více koeficientů. Z tohoto důvodu může dojít k situaci, kdy za podobnou nemovitost (v hodnotovém i rozměrovém hledisku) je v menších městech zaplacena vyšší daň než ve velkoměstě. Příklad 3 – stavba pro rekreaci: Uvažujme jednopodlažní chalupu o celkové výměře 40 m2, která je umístěna v rekreačních oblastech - Lipno nad Vltavou u vodní nádrže Lipno, Staré Hamry v Beskydech a Špindlerův Mlýn v Krkonoších. Ani v tomto případě není nutné upravovat základ daně, základní sazba daně činí 6 Kč/m2. Základní daň před aplikací koeficientů je ve výši 240 Kč. Město

Obecní koeficient

Dílčí daň

Místní koeficient

Výsledná daň

Lipno nad Vltavou

-

240

4

960

Staré Hamry

-

240

5

1200

Špindlerův Mlýn

1,5

360

2

720

Tabulka č. 8: Výpočet daně ze staveb – stavby pro individuální rekreaci ve vybraných městech České republiky

Pro tento příklad byla vybrána města ve vyhledávaných rekreačních lokalitách. Z tohoto případu můžeme usuzovat, že obce a města, ve kterých žije málo obyvatel s trvalým pobytem, a ostatní nemovitosti v obci jsou užívány zejména k rekreačním účelům, nejčastěji zavádějí obecní koeficient pro rekreační stavby nebo se rozhodnou i pro vysokou hodnotu místního koeficientu, který je ale uplatněn na celém území obce. V takových případech dochází u některých měst ke kompenzacím v podobě navrácení části ze zaplacené daně nebo poskytnutím materiálních prostředků k úpravám domů pro občany s trvalým pobytem. 38

Ze vzorových příkladů můžeme dojít k závěru, že současná podoba zákona o dani z nemovitostí nerespektuje nejen tržní hodnotu nemovitosti, ale neodpovídají ani poměry výše daně k hrubé mzdě v jednotlivých regionech. Je tedy zřejmé, že by mělo dojít ke změně právní úpravy daně z nemovitostí.

39

5

Závěr – zhodnocení současné úpravy a výhled do budoucnosti

Daň z nemovitostí v současné podobě má své kladné i záporné stránky. Mezi kladné skutečnosti můžeme počítat administrativní nenáročnost a stabilní výnos. Výhodou také je, že nemovitosti nejsou lehce přestěhovatelné a díky evidenci pozemků a budov v katastru nemovitostí lze jednoduše dohledat vlastníka a tudíž se snižuje riziko daňových úniků a podvodů. Pozitivní také je svázanost příjmu daně do rozpočtu obce s polohou nemovitosti. Poplatník tak své obci přispívá na její rozvoj a druhotně si tím zvyšuje i hodnotu své nemovitosti. Na druhé straně hlavní zápor spatřuji v poměrně velkém množství výjimek, kterými zákon o dani z nemovitostí disponuje a složitost, s jakou je daň počítána. Poplatník si navíc musí sám dohledat, jestli obec některý z koeficientů zavedla nebo změnila, což v některých případech představuje značné úsilí. Další nevýhodu vidím ve správě daně, kterou vykonávají finanční úřady. Finanční úřady kvůli zásadě mlčenlivosti neposkytují obcím informace o jednotlivých poplatních. Podle daňového řádu sdělí pouze informace o celkovém výnosu daně, stavu nedoplatků, jaká je výše převedené částky a den, kdy k tomuto převodu došlo.85 Svaz měst a obcí České republiky přišel s návrhem, aby finanční úřady pouze informovaly o skutečnosti, zda konkrétní poplatník daň zaplatil. Návrh ale nebyl úspěšný, protože podle Ministerstva financí by došlo ke zvýšení finančních nákladů na poskytování těchto údajů. Možnou úpravou tohoto stavu by mohlo být převedení správy daně na samotné obce. Obec by mohla postupovat podobně jako u místních poplatků a dlužné částky po občanech vymáhat. Názory na takové uspořádání se liší zejména podle velikosti obce. V menších obcích mají postoj spíše negativní a argumentují především navýšením pracovníků obce, kteří by měli správu daně na starost. 86 Hlavní pozornost je v poslední době věnována zastaralosti způsobu stanovování základu daně. Používaný základ daně podle výměry je sice nenáročný, ale neodráží skutečnosti, které hodnotu nemovitosti ovlivňují. Proto je snaha o zavedení systému zdanění ad valorem, tj. na základě hodnoty nemovitosti. Variant, jak hodnotu stanovit, je několik, zejména pro budovy lze využít výpočet na základě čistého ročního výnosu z budovy snížený o náklady na údržbu nemovitosti a opravy. Ne všechny nemovitosti jsou ale pronajmutelné, v takových případech se může použít metoda stanovení tržní nebo odhadní ceny nemovitosti. Ve všech případech se vychází z hodnoty nemovitosti, která má zajistit větší daňovou spravedlnost. Nevýhodou 85

§ 257 odst. 4 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů KYPETOVÁ J., Správa daně z nemovitostí – aspoň nějaké informace může obec získat, [online], [cit. 20-032011]. Dostupné z:

86

40

metody ad valorem je časová, administrativní i finančně větší náročnost než u současného systému.87 Ministerstvo financí odstartovalo pilotní projekt Mapy daňových základů, který má ukázat, zda je tato metoda v našich podmínkách praktikovatelná. Předpokladem tvorby map daňových základů je zpracování samotnou obcí, která by měla mít nejpřesnější informace o místních poměrech. Mapy rozdělují pozemky do několika zón podle jejich vybavení inženýrskými sítěmi. Každá mapa by byla rozdělena na část grafickou a část textovou. V grafické části se vychází z katastrálních map, textová část obsahuje popis jednotlivých zón spolu s výčtem parcelních čísel. Ministerstvo financí požádalo o spolupráci v prvotní fázi obci Kamenice, která se nachází nedaleko Prahy. První výsledky pilotního projektu potvrdily, že obce jsou schopny tyto mapy zpracovat a jejich výstupy by byly použitelné pro přípravu zákona o dani z nemovitostí.88 Hlavní nedostatky se objevily zejména v absenci katastrálních podkladů, nesouladu hranic oblastí územního plánu a hranic parcel.89 Z důvodu daňové nespravedlnosti se ozývají i názory, že by se daň z nemovitostí měla zrušit. Osobně se domnívám, že by daň z nemovitostí měla být zachována, protože představuje důležitý zdroj příjmů pro obce. Současně je potřeba najít kompromis mezi právní úpravou, která nebude po poplatníkovi vyžadovat vysoké časové a finanční nároky, ale na druhé straně bude znamenat nezanedbatelný přínos financí pro obce. A v neposlední řadě by města a obce mohly daň z nemovitostí prezentovat veřejnosti více jako částku, kterou přispívají na rozvoj své obce, pomáhají budovat novou infrastrukturu nebo se podílejí např. na úklid chodníků tedy spíše jako platbu za služby, které obec pro své občany vykonává. Po rozboru možností, které mají obce k ovlivnění daně z nemovitostí, lze konstatovat, že obce mají pouze omezené pravomoci, jak zasáhnout do předmětu daně. Největší prostor pro změny tak mají obce v úpravě sazby daně. Na jedné straně si obce samy rozhodují o výši a účelu výdajů ze svých rozpočtů, ale na druhé straně mohou pouze v malé míře ovlivnit výši příjmů, které jsou jim poukázány. Kromě některých místních poplatků je tak daň z nemovitostí jediná, kterou mohou obce pomocí svých obecně závazných vyhlášek upravit a využít ji ve svůj prospěch. 87

RADVAN M. in Boháč R.: Aktuální otázky financí a finančního práva z hlediska fiskální a monetární podpory hospodářského růstu v zemích střední a východní Evropy po roce 2010. Soubor odborných statí z IX. mezinárodní vědecké konference, Leges Praha, str. 571-585 88 KYPETOVÁ J., Správa daně z nemovitostí – aspoň nějaké informace může obec získat, [online], [cit. 20-032011]. Dostupné z: 89 HOLMES A., Seminář „Budoucnost daně z nemovitostí – zvýšit nebo zrušit?“, prezentace ze dne 18.2.2010, [online], [cit. 28-02-2011]. Dostupné z:

41

6

Resumé

The real estate tax belongs worldwide to the most important property taxes. Nevertheless, this tax is rather neglected in the Czech Republic. Not only it attracts less attention than other taxes, particularly income taxes, but many people consider this tax unfair because it taxes incomes of the taxpayer that have already been taxed several times. In recent years the real estate tax issue is more and more topical and experts endeavor to point out the obsolescence of the legal regulations and inefficient tax collection. The main idea of this thesis is a detailed examination of options available for towns and municipalities to influence the real estate tax. The first part of the thesis defines tax terms, classifies taxes from various perspectives and integrates the real estate tax into the tax system of the Czech Republic. The next chapter covers the real estate tax in more detail. The conclusion of this chapter briefly presents methods used for the real estate tax in Europe and explains the legal regulations in Romania. In view of the fact that the structure of the real estate tax is not the subject matter of this thesis, the thesis includes only a brief explanation of structural members of the land tax and of the building tax, including the tax return and tax administration. The chapter before last is practically oriented. There are sample calculations of the real estate tax for selected types of buildings by using coefficients of specific towns and municipalities in the Czech Republic. The closing chapter assesses the current legal system and outlines a possible vision for the future how the real estate tax could probably change. After analyzing possibilities of municipalities to influence the real estate tax, it can be said that the municipalities have only limited powers how to intervene in the subject matter of the tax. Therefore the municipalities have the greatest scope for changes in the tax rate adjustment. On the one hand, the municipalities can independently decide the amount and purpose of expenditures from their budgets but on the other hand, they can only slightly influence the amount of incomes that are remitted to them. In addition to some local charges, the real estate tax is the only one, which the municipalities may adjust by means of their generally binding regulations and use for their benefit.

42

7

Literatura

Tištěné zdroje: 1.

BAKEŠ M. a kolektiv: Finanční právo, 4. Aktualizované vydání, C.H.Beck, Praha 2006

2.

JÁNOŠÍKOVÁ P. a kolektiv: Finanční a daňové právo, Aleš Čeněk 2009

3.

KUBÁTOVÁ K., Daňová teorie a politika, 4. akt. vydání, Praha, ASPI a.s., 2006

4.

RADVAN M. a kolektiv: Finanční právo a finanční správa – Berní právo, Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2008

5.

RADVAN M., Zákon o dani z nemovitostí a předpisy související, komentář, Praha, C.H.Beck, 2006

6.

RADVAN M.: Daňové právo III – Majetkové daně, podzim 2010, přednáška, nepublikováno

7.

RADVAN M.: Zdanění nemovitostí v Evropě, LexisNexis CZ s.r.o., 2005

8.

STARÝ M. a kolektiv: Dějiny daní a poplatků, Havlíček Brain Team, 2009

9.

ŠIROKÝ J. a kolektiv: Daňová teorie s praktickou aplikací, 2. vydání, Praha, C. H. Beck, 2008

10. ŠIROKÝ J.: Daně v Evropské unii, 2. aktualizované vydání, Linde Praha, a.s. 2007 11. TÝČ V.: Základy Evropské unie pro ekonomy, 6. Vydání, Leges, Praha 2010 Judikatura: 1.

Nález Ústavního soudu ze dne 19.6.2007, sp. zn. II.ÚS 529/05

Legislativa: 1.

Vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 137/1998 Sb.

2.

Zákon č. 2/1993 Sb., Listina základních práv a svobod, ve znění pozdějších předpisů

3.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

4.

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

5.

Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů

6.

Zákon č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů

7.

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů

8.

Zákon ČNR č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 43

Internetové zdroje: 1.

BŘEŇ Jan: Daň z nemovitostí – vyšší fiskální pravomoc obcí, [online], [cit. 20-03-2011]. Dostupné z:

2.

ČECHLOVSKÝ V.: Chataři se bouří, protože místní platí nižší daň z nemovitostí, [online], [cit. 29-10-2010]. Dostupné z:

3.

DOKTOR M., Seminář „Budoucnost daně z nemovitostí – zvýšit nebo zrušit?“, prezentace ze dne 18.2.2010, [online], [cit. 25-02-2011]. Dostupné z:

4.

HOLMES A., Seminář „Budoucnost daně z nemovitostí – zvýšit nebo zrušit?“, prezentace ze dne 18.2.2010, [online], [cit. 28-02-2011]. Dostupné z:

5.

KYPETOVÁ J., Správa daně z nemovitostí – aspoň nějaké informace může obec získat, [online], [cit. 20-03-2011]. Dostupné z:

6.

Magistrát hlavního města Prahy – Přehled vyhlášek, nařízení a legislativy, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z:

7.

Magistrát města Brna – Informace o změnách v dani z nemovitostí od roku 2010, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z:

8.

Magistrát města Karlovy Vary – Přehled vyhlášek a nařízení, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z:

9.

Městský úřad Klášterec nad Ohří – Obecně závazné vyhlášky, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z:

10. Městský úřad Špindlerův Mlýn – Vyhlášky a nařízení, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 11. Městský úřad v Říčanech – Vyhlášky a nařízení, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 12. Obecní úřad Lipno nad Vltavou – Obecně závazné vyhlášky, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 44

13. SEDMIHRADSKÁ L.: Fiskální pravomoci obcí a koeficient daně z nemovitostí, [online], [cit. 20-03-2011]. Dostupné z: 14. Kurzovní lístek České národní banky, [online], [cit.14-01-2011]. Dostupné z: 15. Přehled daňových výnosu v zemích EU, [online], [cit. 14-01-2011]. Dostupné z: 16. Přehled místních koeficientů, [online], [cit. 28-02-2011]. Dostupné z: 17. Přehled obecních koeficientů, [online], [cit. 28-02-2011]. Dostupné z: 18. Daňový zákoník (Codul fiskální), [online], [cit. 07-03-2011]. Dostupné z: 19. Daň ze staveb, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z: 20. Placení daní z rumunských nemovitostí, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z: http://www.romanianlawoffice.com/property-tax-romania.htm 21. Rumunsko a Bulharsko si vysloužilo od EU kázání, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 22. Rumunsko – osobní daně z příjmu, [online], [cit. 08-03-2011]. Dostupné z: 23. Městský úřad Rosice – Úřední deska, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 24. Obec Staré Hamry – Obecně závazné vyhlášky, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z: 25. Základní informace o Rumunsku, [online], [cit. 30-03-2011]. Dostupné z:

45

8

Přehled tabulek a grafů

Tabulka č. 1: Sazby daně z pozemků

19

Tabulka č. 2: Sazba daně ze staveb

23

Tabulka č. 3: Koeficienty polohové renty

29

Tabulka č. 4: Přehled počtu obcí se zavedeným obecním koeficientem pro vybrané druhy staveb

31

Tabulka č. 5: Přehled obcí používající místní koeficient v letech 2010 a 2011

32

Tabulka č. 6: Výpočet daně ze staveb – bytu ve vybraných městech České republiky

37

Tabulka č. 7: Výpočet daně ze staveb – rodinného domu ve vybraných městech České republiky

38

Tabulka č. 8: Výpočet daně ze staveb – stavby pro individuální rekreaci ve vybraných městech České republiky

38

Graf č. 1: Daňová soustava v České republice

9

Graf č. 2: Výnos majetkových daní v letech 2003 – 2009

10

Graf č. 3: Poměr výnosu majetkových daní a daně z nemovitosti v letech 2003 – 2009

12

Graf č. 4: Poměr výnosu daně z nemovitostí a odhad nákladu na správu této daně v letech 2005 – 2009

26

Graf č. 5: Srovnání výnosu daně z nemovitostí v ČR a Rumunsku v letech 2003 – 2008

36

46