Komentář k hospodaření a službám za rok 2013 a k rozpočtu na rok 2014
Společenství Mazurská 516-526 (středisko správce SBD Praha 8 č. 360)
Vypracoval: Ing. Jiří Pelej, CSc.
1
Po celý rok 2013 za naše společenství s právní subjektivitou účtovalo jako náš správce SBD Praha 8. Proto obdobně jako za předchozí roky provedl vyúčtování za provoz domu, služby spojené s užíváním bytu a s pronajímáním nebytových prostor ekonomický útvar SBD. I tentokrát zůstalo vyúčtováním na snížené úrovni proto, že spolu s vyúčtováním za byty bylo prováděno i vyúčtování za nebytové prostory, a k získání výsledků za samotné byty bylo nutno údaje dodatečně roztřídit. Změnu předpisu záloh na rok 2013 jsme provedli až po zjištění spotřeby za rok 2012. Podařilo se to provést od července 2013. V té době byly už známy ceny fakturované od počátku roku 2013. Obdobně chceme také od poloviny roku 2014 aktualizovat rozpočet, aby mohl být zdůvodněn spolehlivěji, než by to bylo možné v listopadu 2013, což byl obvyklý termín pro sestavení rozpočtu. Na základě aktualizovaného rozpočtu budou stanoveny nové měsíční zálohy na jednotlivé byty. Předpokládáme, že budou platné od 1. července 2014. Za měřené služby budou vycházet také z výsledků odečtených z měřidel k 1. lednu 2014 a v lednu 2013. V prvním pololetí roku 2013 jsme se řídili rozpočtem platným pro rok 2012. Změny v rozpočtovaném množství a cenách služeb proti roku 2012 jsme od 1. července 2013 promítli do rozpočtu na zbytek celoročního období. To znamená, že způsob rozpočtování na rok 2013 se proti předchozímu roku v zásadě nezměnil. Rozvrhování rozpočtovaných nákladů a popřípadě i výnosů se i nadále stanovilo pro zálohové platby nájemného včetně služeb na jednotlivé byty a účelové skupiny nákladů již v zaokrouhlení měsíčních částek za jednotlivé byty na celé Kč. Obdobně se postupovalo i při ročním vyúčtování za předchozí roky a bude se tak postupovat i za rok 2014. Část záloh připadající na úhradu krátkodobých nákladů na provoz domu je rozdělena podle účelů. Z nich některé se považují za služby, jiné za ekonomicky oprávněné náklady. Za plán nákladů na bydlení i za služby s ním spojené můžeme považovat na rok 2013 částky podle plánu, rozvržené do záloh za jednotlivé byty, včetně změny záloh na služby od července 2013, a obdobně to platí i na rok 2014, tj. v podstatě souhrn záloh na jednotlivé účely za souhrn všech bytů za prvé pololetí 2014 ve stejné výši jako na leden 2014, a za ostatní měsíce v upravené výši propočtené pro upravené zálohy. Většinou se rozpočtované i skutečné náklady na individuálně neměřené služby spojené s bydlením rozvrhují na jednotlivé byty podle nahlášeného počtu v bytě bydlících osob. V každém případě se i nadále předpokládá, že v bytě bydlí alespoň jedna osoba. Za rok 2013 tak bylo „odbydleno“ 8418 osoboměsíců, což v průměru odpovídalo 701,5 bydlícím osobám, takže bez ohledu na velikost bytu v průměru na 1 byt připadalo 1,794 osoby (za rok 2012 to bylo 8482 osoboměsíců, což v průměru odpovídalo 706,8 bydlícím osobám, takže bez ohledu na velikost bytu v průměru na 1 byt připadalo 1,808 osoby). Krátkodobé zálohy mají být za každý byt srovnány se skutečně vynaloženými prostředky a vyúčtovány, tj. přeplatky mají být vráceny a nedoplatky musí být doplaceny. Také rozvržení vynaložených prostředků na jednotlivé účely v jednotlivých bytech provedl ekonomický útvar družstva v zaokrouhlení na celé Kč. Za družstevní byty odvádí správce tu část nájemného, která je určena na daň z nemovitostí a na anuity, sám finančnímu úřadu a bance, a našemu SVJ převádí jen zbývající část záloh. Proto se v přehledu námi přijatých záloh ani placených nákladů s anuitou ani s daní z nemovitostí nepočítá. Nevyúčtovává se ani tvorba fondu oprav), tj. hlavně na dlouhodobé účely - v roce 2013 hlavně na opravu východního štítu budovy, na doplatek za výměnu vodoměrů a v prosinci placenou 40%ní zálohu na výměnu výtahů ve vchodech 520 a 525. Loni jsme na opravy a na další práce a náklady hrazené z fondu oprav spotřebovali jen 2 540 tis. Kč, z toho však jako použití fondu byla proúčtována i první záloha na výměnu starých výtahů ve vchodech 520 a 525 za nové ve výši 943 tis Kč, i když se výměna uskutečnila až letos v březnu. Většina přídělu do fondu z nájemného za celý rok zůstala ke skutečnému čerpání až letos. Nevyčerpaný zůstatek se převádí do následujícího roku. K 31.12.2013 to bylo 5 798 838,04 Kč (a včetně uvedené zálohy by to bylo téměř 6 742 tis. Kč). Podle stavu účetnictví za rok 2013 ze dne 30. března 2014 můžeme porovnat plán (v podobě předepsaných záloh) a jeho plnění (skutečné čerpání prostředků rozvržené na jednotlivé byty), a to včetně služeb spojených s bydlením. Údaje o nákladech uvedené na vyúčtování za jednotlivé byty jsme dostali do schránek zhruba 18. dubna. Pokud se týkají celého společenství, i tentokrát obsahují i tu 2
jejich část, která připadá na nebytové prostory, protože ekonomický útvar družstva je zatím nedokázal oddělit. Pro tuto zprávu jsme je podle podrobných sestav odečetli ručně (viz další stranu). Zálohy na krátkodobé provozní náklady a služby v úhrnu stačily na úhradu vynaložených nákladů. Na jednotlivé byty bylo rozúčtováno za 9 560 921 Kč provozních nákladů, tj. o 458 tis. Kč více než za předchozí rok. Celkový přebytek záloh nad rozúčtovanými náklady je 376 886 Kč. V nákladech už je obsažen také předpokládaný převod zálohy na kabelový rozvod televize do fondu oprav, protože z něho se hradí také příslušné náklady na tento rozvod. Tento převod bude proúčtován při finančním vypořádání výsledku hospodaření. Výsledek hospodaření byl tedy příznivý. Nejvíce se na tom podílely úspory proti plánu na spotřebě teplé vody (300 tis. Kč), a i spotřeba elektřiny pro společné prostory byla o více než 105 tis. Kč nižší než zálohy. Také u „ostatních“ služeb (včetně „ostatních provozních nákladů“) nebyly vyčerpány předepsané zálohy, a to o téměř 62 tis. Kč. K překročení naopak došlo u spotřeby tepla (122 tis. Kč) a také u vodného a stočného (přes 37 tis. Kč). O necelý 1 tis. Kč zůstaly nedočerpány zálohy na pojistné. Správci jsme zaplatili částku o téměř 5 tis. Kč nižší než byly zálohy. Stejně jako za předchozí roky se celá fakturovaná částka za elektřinu zahrnuje do položky 25 – Energie společných prostorů, jako loni však až po odpočtu úhrady od nájemce Rio Media (zhruba 15 tis. Kč). Z údajů nelze spolehlivě odlišit spotřebu energie na provoz výtahů, protože na elektroměry pro výtahy jsou napojena i jiná zařízení, například osvětlení ve vstupních prostorech. Náklady na výtahy zahrnují prakticky jen platby za servis. Tentokrát už do těchto nákladů nebyly nesprávně zahrnuty i některé drobné položky, které by patřily do čerpání fondu oprav (tzv. drobná údržba). Náklady na výtahy jsme od loňska i v rozpočtu omezili na servis, revize a podobné služby. Opravy se hradí z fondu oprav a elektřina z nákladů na energii společných prostor. Je třeba počítat s tím, že u nových výtahů bude servis dražší. Odměny funkcionářům SVJ nepřekročily úroveň plánované částky a dosáhly 136 034 Kč. Zahrnují i částku 9 % připadající na zdravotní pojištění placené „zaměstnavatelem“. U „ostatních služeb“, do nichž se při vyúčtování zahrnuje i pol. 15 - „ostatní provozní náklady“, došlo k úspoře proti zálohám o více než 61 tis Kč. Z těchto nákladů bylo uhrazeno například také zhruba 41 tis. Kč za rozúčtování spotřeby tepla za rok 2012, náklady na desinsekci, na posouzení stavu kanalizace, kontrolu požárních vodovodů apod. Údaje v následující tabulce v prvních dvou číselných sloupcích jsou převzaty z vyúčtování hospodaření našeho SVJ, jak je zpracoval ekonomický útvar SBD Praha 8, bohužel včetně nebytových prostorů. Údaje za nebytové prostory jsme převedli z položek 18, 20, 22 a 25 tak, aby v nich zůstaly jen údaje za byty, které budou uvedeny ve vyúčtování za jednotlivé byty. Jsou napočteny v celých Kč, takže se poněkud liší od údajů z účetnictví, které nejsou zaokrouhleny a obsahují i údaje i za nebytové prostory. V posledním sloupci jsou napočteny složky přeplatků (+) a nedoplatků (-) jako předepsané zálohy minus rozpočítané náklady. Kromě toho jsou ve vyúčtování obsaženy i výnosy z nebytových prostorů (po úhradě nákladů), úroků apod. připadající vlastníkům v celkové výši necelých 156 tis. Kč. Ve vyúčtováních za jednotlivé byty jsou uvedeny jako odpočet od nákladů. Vlastníkem bytů obydlených družstevními nájemci je SBD Praha 8. Pro družstevní nájemce mu převádíme dalších více než 16 tis. Kč.
Zálohy a náklady za rok 2013 v Kč
3
Položka
Název účtu
Předepsané zálohy =plán
Rozpočítané náklady
Skutečné náklady
Přeplatek +, nedoplatek-
10
Příspěvky SBD (odměna správci)
849 252
844 560
844 668,00
4 692
13
Pojištění majetku
84 438
83 728
83 719,00
710
15
Ostatní provozní náklady
V pol. 29
V pol. 29
2 438,00
V pol. 29
18
Studená voda pro ohřev
V pol. 21
660 766
663 352,75
V pol. 21
20
Teplo
2 784 139
2 906 104
2 906 112,79
-121 965
21
Teplá voda (ohřátí)
3 027 594
2 066 754
2 074 755,49
300 074
22
Vodné a stočné
1 277 479
1 314 822
1 317 097,00
-37 343
23
Úklid společných prostor
473 248
460 661
460 656,00
12 587
24
Odvoz odpadků
445 097
407 501
407 446,40
37 596
25
Energie společných prostor
455 209
349 581
350 583,00
105 628
26
Výtahy
75 985
62 634
62 558,60
13 351
27
Kabelová televize
93 120
93 120
93 120,00
0
28
Odměny funkcionářům
136 068
136 068
136 034,00
0
29
Ostatní služby
236 178
174 602
172 080,57
61 576
Součet pro byty
9 937 807
9 560 901
9 574 621,60
376 906
Nebytové prostory
31 642
30 637
V pol. 18, 20, 22 a 25
1 005
Celkový úhrn provozních nákladů
9 969 449
9 591 558
9 574 621,60
377 891
Tvorba fondu oprav
4 327 668
4 327 668
4 327 668,00
0
Celkem předpis nájemného v roku 2013 činil 14 297 227 Kč, z toho z bytů 14 265 585 Kč. Proti tomu stojí rozpočítané náklady na byty, včetně tvorby fondu oprav, 13 888 589 Kč, a z toho vyplývá výsledný přeplatek 376 886 Kč. Ten se ještě zvyšuje o ostatní výnosy, hlavně z pronájmu nebytových prostor a o výnosové úroky, celkem na 533 463 Kč. Jak by se měl změnit rozpočet záloh na 2. pololetí 2014? Dne 25. dubna jsme dostali sestavu z účetnictví za naše SVJ za 1. čtvrtletí 2014. Představu o vývoji cen za rozhodující měřené služby máme také z těch účetních dokladů, které jsme od správce už dostali, a ze srovnání plateb z našeho běžného účtu u ČSOB podle záznamů, které jsou elektronicky dostupné. Můžeme alespoň za velké položky porovnat, kolik jsme platili za stejný měsíc loni a kolik letos (v Kč): Teplo
2013
2014
Teplá voda
Leden
500 008,75
439 261,03
250 751,61
261 759,34
Únor
414 749,82
356 445,14
226 948,34
239 884,03
4
2013
2014
Březen
399 789,75
Celkem 1. čtvrtletí 1 314 548,32
304 212,41
257 346,72
264 088.99
1 099 918,58
735 046,67
765 732,
Za letošní 1. čtvrtletí jsme za teplo zaplatili o 16,3 % méně než před rokem. Nemůžeme očekávat, že tak příznivý vývoj bude pokračovat i v dalších měsících topného období. Na úhradu spotřeby tepla v bytech za rok 2013 nám zálohy nestačily, byly o 122 tis. Kč nižší než spotřeba. Přesto by pro rok 2014 bylo možno zálohy zhruba o 92 tis. Kč snížit. Za teplou vodu jsme zatím letos platili o 4,2 % více než před rokem. Při stejném tempu růstu i ve zbytku letošního roku by spotřeba pro byty za celý rok dosáhla 2 851 893,70 Kč a při dosavadních zálohách by nám na její úhradu přebývalo 149 630 Kč, což by celoročně umožnilo zálohy snížit v průměru na měsíc o 12 469 Kč. Doporučujeme uplatnit toto snížení od 1.7.2014, i když se skutečný vývoj se od našich předpokladů může odchýlit a že zpravidla se používá výše úhrady služeb stanovená pro 2. pololetí daného roku i v 1. pololetí následujícího roku, tj . dalších 6 měsíců. Cena vodného a stočného se od začátku letošního roku zvýšila o 2,01 %. Při stejné spotřebě jako loni bychom zaplatili letos za studenou vodu za celý rok 1 343 582 Kč. Po úhradě ze dvou čtvrtletních záloh v pololetní výši 684 936 Kč by na 2. pololetí 2014 zbývalo uhradit 658 646 Kč, takže dosavadní úroveň záloh na to stačí a mohla by pokrýt i případný 3,8% růst ceny v roce 2015. Pokud jde o elektřinu, dovíme se letošní cenu až z celoročních faktur, které dojdou během května. Úspora proti zálohám v roce 2013 přesáhla 105 tis. Kč, takže je prostor pro snížení záloh zhruba o 100 tis. Kč. U úklidu společných prostorů doporučujeme ponechat dosavadní výši záloh a tím vytvořit možnost pokrýt případný vliv dalších cenových změn, úprav odměn apod. Nepředpokládáme změny v rozpočtování ani hospodaření za kabelový rozvod televize. Správce nám ani letos nezvýšil povinnost platit úhradu zvýšenou o meziroční inflaci, což by jinak znamenalo zvýšit tyto platby o 1,4 %. Zatím však vycházíme z toho, co nám správce účtoval za 1. čtvrtletí 2014: náklady měsíčně 70 389 Kč. Je možno nesnižovat zálohy jak na „ostatní“ služby, tak i „ostatních“ provozních nákladů; vyúčtování obou těchto účetních položek se provádí pohromadě. Plán na rok 2013 nebyl dočerpán o 61 tis. Kč. Je možno očekávat růst potřeby různých revizí, posudků, včetně dodání vyúčtování spotřeby tepla, Za pojistné majetku měsíčně dosadíme do nájemného jednu dvanáctinu celoročních nákladů, zatím však ještě žádné nebyly vyúčtovány. Pravděpodobně se proti loňskému roku nezmění. Ekonomický útvar při výpočtu „nájemného“ na jednotlivé byty přihlédne ke změně vlastnických poměrů a ohlášeného počtu bydlících osob v bytě. Vcelku předpokládané úpravy krátkodobých záloh přestavují snížení o 24 tis. Kč měsíčně, tj. o 2,9 % z plánovaných záloh na provoz a služby, tj. 9,7 % nad dosavadní úroveň celkových záloh). Zálohy upravujeme s přihlédnutím k nyní již známému cenovému vývoji služeb a k změřené spotřebě v jednotlivých bytech za rok 2013. Plán na rok 2014 lze odvodit jako součet záloh předepsaných na leden až prosinec 2014 v Kč: Měsíční záloha v roce 2014
Položka
3 4
Odměna správci (SBD) Odměny funkcionářům
Roční úhrn
Index v %
do června
po červnu
Na rok 2014
červenec2014/ červen 2014
70 389
70 389
844 668
100,0
11 339
11 339
136 068
100,0
5
6 8 9 10, 11 12 14 15 16 17 20
Pojištění majetku Výtahy Vodné a stočné Teplo Teplá voda Rozvod televize Úklid společných prostor Odvoz odpadků Energie spol. prostor Ostatní služby Úhrn krátkodobých záloh Dlouhodobé zálohy do fondu oprav
6 977
6 977
83 724
100,0
6 501
7 000
75 612
106,6
114 156
114 156
1 275 402
116,0
246 688 245 099
238 968 232 630
2 913 936 2 726 784
96,9 95,2
7 760
7 760
93 120
100,0
39 443
39 443
475 320
100,0
37 083
35 583
435 996
96,0
38 011
29 678
406 134
78,1
19 721
19 721
236 652
100,0
843 167
818 960
9 972 762
97,1
360 639
373 225
4 403 460
103,5
Příděl do fondu oprav doporučujeme zvýšit o znovuzavedení záloh z poloviny plochy lodžií, které sice patří do společných prostor, ale jsou využívány uživateli všech typů bytů kromě garsoniér. Dosud činil příděl do fondu oprav měsíčně 360 639 Kč. Za předpokladu, že ve vchodech 516 až 519 je140 bytů a z toho 44 garsoniér, bylo by tam 96 bytů s lodžií. Odhadujeme-li, že plocha lodžie tam je 5,55 m2, šlo by o plochu 532,8 m2, z toho polovina je 216,4 m2. V bytech ve vchodech 520 až 526 je 251 bytů, z toho 83 garsoniér, takže tam je 168 bytů s lodžií. Její plocha je 7,2 m2, takže tam jde o plochu 1209,6 m2, z toho polovina je 604,8 m2. Celkem by se v bytech s lodžií platilo z 821,2 m2 po 15,33 Kč měsíčně za 1 m2, tj. proti dosavadní platbě celkem o 12 586 Kč více. To platí jen za předpokladu, že shromáždění vlastníků schválí tento návrh. Celková červencová záloha v roce 2014 by v případě přijetí navrhovaného zvýšení plateb do fondu oprav mohla činit 1 192,2 tis. Kč, tj. o 1 % méně než červnová záloha, celoroční tržby za bydlení a služby by dosáhly 14 376,2 tis. Kč. Zatím do června platíme zálohy stejné jako v lednu 2014. Uvedené zvýšení se týká až záloh, které ekonomickému útvaru družstva navrhneme k vyměření od července 2014. Měl by jím být pokryt i nedostatek záloh, které nepokryly vliv zvýšení cen na spotřebu nakupovaných služeb za leden až červen 2014 nebo změny ve struktuře potřeb. Takto napočtené částky ročních záloh se mohou změnit mimořádnými úpravami záloh na jednotlivé byty. Spotřeba tepla i teplé a studené vody bude do záloh na 2. pololetí 2014 na jednotlivé byty rozvržena podle údajů odečtených na měřidlech k lednu 2014, porovnaných s údaji z ledna 2013. V případě výborem uznané reklamace z vyúčtování se částka v uznaném rozsahu uhrazuje tak, že nám ji ekonomický útvar družstva zahrne do nákladů na spotřebu v roce 2014. Tím se vyrovná úspora z napočtené nižší než skutečné ceny služeb jejím zvýšením v následujícím období. Tak jako každý rok vyzýváme všechny uživatele bytů k šetrnosti při spotřebě vody i tepla. 40 % spotřeby tepla pro vytápění a 30 % pro ohřev vody (tzv. základní složka) se rozvrhuje na jednotlivé byty podle jejich podlahové plochy. Zbývajících 60 %, popřípadě 70 % (spotřební složka) se rozděluje úměrně podle naměřených nebo dopočtených hodnot (dílků, m3). Spotřeba samotné studené vody se mezi základní a spotřební složku nerozvrhuje. 6
Velmi významnou složkou zálohového nájemného je tvorba dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu (fondu oprav). V roce 2013 se z něj hradily opravy a údržba za 1 348 tis. Kč. Za rok 2013 bylo z nájemného přiděleno do fondu oprav 4 327 668 Kč a totéž se předpokládalo na rok 2014. Další zdroje v roce 2013 ve výši 150 370,13 Kč připadají na převod ze záloh na kabelovou televizi za rok 2012 nebo ze zaokrouhlení na celé Kč při vyúčtování za jednotlivé byty, pojistné náhrady apod. Konečný zůstatek dlouhodobé zálohy podle účetního stavu k 31.12.2013 činil 5 798 838,04 Kč. Předpokládáme, že tyto prostředky, které se převádějí do dalšího roku a tudíž se nevyúčtovávají, budou spolu s pravidelnou tvorbou z nájemného každý měsíc stačit k úhradě předpokládaných akcí, a zároveň mohou být i limitem pro pokračování akce výměny výtahů a jejího časového rozvržení. Část dočasně nevyčerpaných prostředků SVJ ukládá na spořicí účet s roční úrokovou sazbou původně 1,2 %, nyní 0,5 %, a menší část na běžný účet s roční úrokovou sazbou zpravidla 0,25 %, z nichž také našemu společenství plynou příjmy z úroků, ale po dobu, kdy zůstatek na běžném účtu přesahuje 1 mil. Kč, zvyšuje se úroková sazba na 0,30 %. Máme také tržby z nájemného z nebytových prostor. Větší část z takových výnosů i nákladů připadá na vlastníky bytů, kteří jsou povinni si příjmy (po úhradě nákladů) dát zdanit sami. Z výsledku připadlo na individuální vlastníky 155 568 Kč. Druhá část takovýchto výnosů připadá na SBD jakožto vlastníka družstevních bytů, které se vypořádá s družstevními nájemci samo. Z těchto výnosů se musí uhradit především odpovídající náklady (bez daně z příjmů). Z rozdílu výnosů a nákladů zdaňované činnosti se vypočte daň z příjmů. Teprve zbytek se rozděluje mezi družstevníky-nájemce. Z částek připadajících jak vlastníkům, tak družstevníkům, se při vyúčtování může hradit nedoplatek, popřípadě jeho část, nebo se vyplatí jako součást přeplatku. Pokud zůstala část předepsaného nájemného za rok 2013 u některých uživatelů bytu s přebytkem předepsaných záloh nad skutečnými náklady neuhrazena, mohla být výsledná výše vyúčtování o příslušnou částku snížena; tyto částky jsou na vyúčtování za příslušný byt uvedeny pod názvem „Dluhy Zápočty“. Závěr: Shromáždění vlastníků 1) bere na vědomí komentář k výsledkům hospodaření a vyúčtování za rok 2013 2) schvaluje a) výsledky hospodaření za rok 2013 b) plán nákladů a jejich úhrady z "nájemného" na rok 2014 jako součet měsíčních záloh na leden až červen 2014 ve výši platné během 1. pololetí 2014 a ve výši záloh na červenec až prosinec 2014, které budou vypočteny podle spotřeby zjištěné pro vyúčtování hospodaření za rok 2013, s ohledem na vývoj cen a na vývoj nákladů za 1. čtvrtletí 2014; odhad nákladů na 2. pololetí 2014 bude rozvržen ekonomickým útvarem družstva na jednotlivé byty do předpisu úhrad za užívání bytu včetně služeb s ním spojených s platností od 1.7.2014 obdobně, jak tomu bylo loni, tj. s přihlédnutím k uznaným reklamacím c) zálohovou výplatu odměn funkcionářům za rok 2013 ve výši 136 034 Kč, tj. včetně příspěvku zaměstnavatele na zdravotní pojištění. 3) ukládá výboru nadále sledovat postup vyúčtování za rok 2013 a o případných nových poznatcích informovat na vývěsce a podle výsledků hospodaření v průběhu roku 2014 uvážit nezbytnost dalších úprav záloh na rok 2014 nebo 2015. V Praze dne 7. května 2014
7
