Klantgroep Wonen
Klantgroep
wonen
24
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
Bewonerswensen zijn leidend Woonwensenonderzoek Co-creatie Participatie in verhuur en verkoop
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
25
Klantgroep Wonen
Ontwikkeling en realisatie appartementen en uitbreiding winkelgebied Delft “Wonen boven de Hoven”
Bewoners wensen staan centraal De woningmarkt is definitief veranderd. De woonconsument is aan zet en bepaalt waar en hoe hij wil gaan wonen. Voor een succesvolle ontwikkeling is het zaak de toekomstige bewoners vroegtijdig te betrekken in de planvorming. Dit zorgt voor draagvlak en een band met de potentiële eindgebruikers. Het woonwensen onderzoek van Heembouw geeft hier invulling aan. Bij het project “Wonen boven de Hoven” liet deze markttoets zien dat er veel enthousiasme was bij de wijkbewoners voor de nieuwbouwplannen. Hun reacties op de vragen uit de enquête en hun input tijdens de inspiratiebijeenkomsten vormden de basis voor de wijze waarop uiteindelijk de appartementen in de woontoren worden ingevuld.
26
Ontwikkeling en realisatie woontoren en uitbreiding winkelgebied Plaats: Delft, De Hoven Opdrachtgever: Van der Vorm Vastgoed Architect: Habeon Architecten
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
27
Klantgroep Wonen Markttoets en inspiratiebijeenkomsten
‘Onze integrale oplossing komt hier optimaal tot zijn recht’ Samen met Van der Vorm Vastgoed ontwikkelt en realiseert Heembouw een uitbreiding van winkelcentrum De Hoven Passage in Delft en een woontoren met 83 appartementen die daarboven komt. Ontwikkelmanager Wonen Michiel Polman vormt samen met commercieel medewerker Ilse de Jong en planontwikkelaar Henk van Duuren het ontwikkelteam van Heembouw Wonen voor deze woonoplossing op maat. Michiel: ‘Dit is een ontwikkeling die gestart is vanuit de wensen van de eindgebruikers. Onze markttoets met het woonwensenonderzoek vormt de basis voor deze ontwikkeling, die door Van der Vorm Vastgoed en ons in een gelijkwaardige samenwerking wordt opgepakt. Heembouw levert hier een echte totaaloplossing, die veel verder gaat dan het ontwerp en de bouw.’ Dat begint met de eerder genoemde markttoets, die Ilse heeft uitgevoerd. ‘We hebben in de directe omgeving van De Hoven een woonwensenonderzoek huis-aan-huis verspreid om te zien of de plannen aansluiten bij de marktvraag. Zo wisten we of er interesse was, voor welk woningtype, op welke termijn. De inspiratiebijeenkomsten die we daarna hebben gehouden, zijn druk bezocht. Daar hebben we de eerste schetsen met de potentiële bewoners besproken. Het enthousiasme waarmee iedereen de schetsbladen invulde om zijn wensen kenbaar te maken, was erg leuk om mee te maken.’
Uniek dat toekomstige huurders kunnen meepraten over ontwerp
Planontwikkelaar Henk van Duuren (links), commercieel medewerker Ilse de Jong en ontwikkelmanager Wonen Michiel Polman
28
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
starten.’ ‘Een mooie prestatie,’ vult Henk aan. ‘We hebben in 6 maanden tijd het hele project uitontwikkeld. Het is gaaf te zien hoe het hele team van Heembouw Wonen samen met de meest bepalende partners en leveranciers enthousiast heeft samengewerkt en meegedacht over de beste invulling van dit project. Daarbij hebben we continu ook de omgeving betrokken: omwonenden, de winkeliers uit De Hoven Passage. We hebben dit echt met z’n allen gedaan.’
recht. Vergunningaanvraag, ontwerp, marketing, participatie in de verhuur: we zijn in het hele proces van begin tot eind actief en bezig de wensen van de eindgebruiker zo goed mogelijk te vertalen.’ Hierbij is de eindgebruiker aan zet. Michiel: ‘De consument is veranderd; die weet beter wat er kan en wat hij wil. De aangescherpte regels voor hypotheekverstrekking, en de maatregelen tegen het “scheef wonen” zorgen voor een toenemende vraag naar vrije sector huurwoningen. Daar spelen wij op in.’
In 6 maanden is het hele project uitontwikkeld
‘Deze ontwikkeling is gestart vanuit de wensen van de eindgebruikers; de woonconsument is hier aan zet’
Met succes, zo blijkt bij het project “Wonen boven de Hoven”. In principe worden er 70 huur- en 13 koopappartementen
Michiel: ‘We hadden nog geen echt
gerealiseerd. ‘Maar dat is nog flexibel
ontwerp, we konden wel aangeven wat
aanpasbaar aan de vraag die vanuit
de vorm en de omvang zouden worden.
de markt komt’, zegt Michiel. ‘Het
De mensen zijn vooral afgekomen
aantal geïnteresseerden is groter
op het proces. Dat toekomstige
dan het aantal appartementen dat
huurders mee kunnen praten over
gerealiseerd wordt. We hebben
het ontwerp is echt uniek; dit zie je
een wooninformatiepunt geopend
wel in de koop- maar zelden in de
in het winkelcentrum waar mensen
huursector.’ Henk: ‘Dit is het nieuwe
terecht kunnen voor verkoop- en
ontwikkelen, een andere manier van
verhuurinformatie. De verkoop is
samenwerking tussen de aannemer
gestart, net als de voorinschrijving
en opdrachtgever. Hier komt ons
voor de verhuur. We verwachten in juli
totaalaanbiederschap optimaal tot zijn
met de daadwerkelijk bouw te kunnen
V.l.n.r. Sico van Ammers, algemeen directeur Van der Vorm Vastgoed, Raimond de Prez, wethouder wonen Delft en Erwin van Berkel, directeur Heembouw Holding bij de opening van het wooninformatiepunt voor “Wonen boven de Hoven”.
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
29
Klantgroep Wonen
‘Balans vinden tussen de verschillende belangen en gaan voor het beste plan’ Architecten Karen Schuyt en Martijn Glas, technisch projectleider Yvonne Hoogenboom en modelleur Jelmer Adema ‘Verfrissend, leuk’, zijn de kwalificaties van het team van Habeon Architecten voor het co-creatie traject voor “Wonen boven de Hoven”. Architecten Karen Schuyt en Martijn Glas zijn met technisch projectleider Yvonne Hoogenboom en modelleur Jelmer Adema verantwoordelijk voor het ontwerp van de nieuwe woontoren en uitbreiding van het winkelcentrum. De inspiratiesessies met de toekomstige huurders en kopers van de appartementen leverden soms verrassende input op. Karen: ‘Je ziet dat vooral de toekomstige huurders moeten wennen aan de inspraak die er is. Het is nieuw voor ze, daar moeten wij ze bij helpen. Details zoals het niet te strak afstellen van een deurdranger blijken belangrijker dan grote aanpassingen aan bijvoorbeeld de indeling van de plattegrond.’ Martijn: ‘Maar als je dan laat zien wat de mogelijkheden zijn, komt men wel los. Je merkt dat er veel enthousiasme is voor dit plan, mensen willen hier graag komen wonen.’ De inspiratiesessies met de toekomstige huurders en kopers hebben er onder andere toe geleid dat het aantal 3-kamerappartementen is uitgebreid. Yvonne: ‘Op de huurdersverdiepingen komen nu geen 5 kamerappartementen meer, en minder 4 kamerappartementen dan aanvankelijk bedacht.’ Ook de
algemene ruimtes worden op basis van de wensen van de toekomstige bewoners aangepast. Martijn: ‘Mensen vinden het belangrijk dat de algemene ruimtes netjes zijn, veilig, zonder dode hoeken. Daar hebben we rekening mee gehouden.’ Karen: ‘We hebben hier te maken met een spanningsveld tussen het belang van het winkelgebied en de woonruimte. Maar we hebben een goede oplossing gevonden, de entree wordt een open, hoge ruimte, met overzicht en veel lichtinval.’
Basisontwerp in samenwerking met voorkeurleveranciers
Inspraak in het ontwerp is niet onbeperkt. Jelmer en Yvonne: ‘Vanuit de techniek staat er een en ander vast. De vloeren hebben een bepaalde overspanning, schachten zijn vaste “obstakels”, maar binnen
bepaalde grenzen zijn er nog volop mogelijkheden. We hebben ons basisontwerp in BIM samen met een aantal voorkeurleveranciers gemaakt. Ingenieursbureau Bartels voor de constructie, Stabiel voor het prefab beton, en Brenorm voor de installaties hebben ons geholpen de kaders te maken waarbinnen het ontwerp kan bewegen en waar de techniek de begrenzing vormt.’ Martijn: ‘Aan de andere kant hadden we de uitkomsten van het woonwensenonderzoek waaruit naar voren kwam hoeveel appartementen er moeten komen, hoe groot etc. Tot op de halve centimeter wordt dat bepaald, met het oog op de huuropbrengsten. Dat dit zo nauw komt, is iets waar wij van geleerd hebben.’ De aanloop tot het uiteindelijke ontwerp heeft zeker wat voeten in aarde gehad. Karen: ‘Het is anders dan andere trajecten waar een opdrachtgever een programma van eisen heeft en een duidelijk beeld heeft wat wel of niet mogelijk is. Hier spelen meerdere belangen. Aan de ene kant de kwaliteit die de bewoners wensen en aan de andere kant de harde cijfers van de huur- en verkoopopbrengsten. Maar met elkaar hebben we de wil en intentie om dit tot het best mogelijke plan te maken en dat is het ook geworden.’ V.l.n.r. Architect Karen Schuyt, technisch projectleider Yvonne Hoogenboom, modelleur Jelmer Adema en architect Martijn Glas
30
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
‘Inspiratiesessies met toekomstige bewoners zijn leuk en verfrissend’ Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
31
Klantgroep Wonen Marc Vrehen, Bartels Ingenieursbureau
‘Deze manier van samenwerken zorgt ervoor dat je echt onderdeel wordt van de organisatie’ De constructeur is een van de belangrijkste partijen waarmee we op de bouw samenwerken. De berekeningen die gemaakt worden van de staal- en betonconstructie en algehele fundatie vormen letterlijk en figuurlijk de basis waarop verder wordt gewerkt. Voor een goede afstemming en kennisuitwisseling, hebben de (externe) constructeurs bij Heembouw een eigen werkplek, zodat direct aangehaakt kan worden bij een projectteam zodra dit nodig is.
Dit geldt ook voor Marc Vrehen, projectleider constructie bij Heembouw’s voorkeurleverancier Bartels Ingenieursbureau. ‘Mijn collega Jeroen van der Worp en ik zijn standaard een dag per week bij Heembouw. Dan worden de overleggen gepland, schuiven we aan bij projectteams om mee te denken, zijn we beschikbaar voor vragen. En als het nodig is, zijn we meer dagen per week hier. Bijvoorbeeld tijdens de ontwerpfase van het project “Wonen boven de Hoven”, dan ben je echt integraal onderdeel van het
hebben we mede vorm gegeven aan het eerste ontwerp, en het is leuk direct zo betrokken te zijn.’
Kennis vergroting, snel schakelen en van elkaar leren Om als constructeur in “huis” bij de aannemer aan het werk te zijn, is iets wat Marc en Jeroen alleen bij Heembouw doen. ‘Soms werken projectmedewerkers mee op locatie tijdens een project, maar hier bij Heembouw zijn we ook los van projecten aanwezig.’ Het initiatief de
prematuur stadium aan de slag met de
constructeur in huis te halen, kwam
leverancier van het betonnen casco,
ruim 10 jaar geleden van Heembouw. Marc: ‘Heembouw wilde de constructie-
om als team sturing te geven aan de
kennis in de organisatie vergroten, snel
verschillende ontwerpvarianten die
kunnen schakelen en van elkaar leren.
uitgewerkt zijn; met elkaar hebben we
In eerste instantie was de constructeur
de uitgangspunten bepaald.
een dag per twee weken aanwezig, wat
Op zich is dat anders dan anders,
Marc Vrehen, Bartels Ingenieursbureau
constructeur aan het werk gaat. Hier
team. Hier waren we al in een zeer
de installateur en Habeon Architecten
‘Constructeur in huis voor goede afstemming en kennisuitwisseling’
tot een basisontwerp er voor dat de
want normaliter zijn de eerste aanzetten
uitgegroeid is naar wekelijkse contacten en een zeer intensieve samenwerking op projectniveau, zoals nu bij “Wonen boven de Hoven”. Deze manier van samenwerken zorgt ervoor dat je echt onderdeel wordt van de organisatie. Ik voel mij hier echt thuis, mensen weten mij te vinden. We zijn nauw betrokken bij de uitvoering en zijn al in de ontwerpfase actief. Dat zorgt voor efficiency. Met het team werk je samen aan een doel; komen tot uitvoering en realisatie van het werk.’
32
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
‘Hier zijn we al in de premature ontwerpfase actief; dat zorgt voor efficiency’
Geïntegreerd maatschappelijk en financieel jaarverslag Heembouw 2013
33
