Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
1 Kerncijfers over 5 jaar 2000
2001
2002
2003
2004
Bedrijfsopbrengsten
19.215
21.747
23.431
22.801
23.187
Operationele winst (1)
16.935
20.212
19.648
19.485
19.962
26.772
-
11.862
-
-
6.970
3.929
9.865
- 128
2.510
Resultaten (x EUR 1.000)
Resultaten op de portefeuille (x EUR 1.000)
Gerealiseerde meerwaarden Uitgedrukte meerwaarden
Balans (x EUR 1.000)
Beleggingen (2)
293.160
301.024
303.650
304.525
307.925
Eigen vermogen vóór winstverdeling
292.151
298.697
320.877
320.506
323.247
Eigen vermogen na winstverdeling
274.556
279.502
301.149
300.778
303.522
5.331.947
5.331.947
5.331.947
5.311.947
5.331.947
Uitstaande aandelen Waarde vastgoedportefeuille (2) (x EUR 1.000)
Commercieel
126.725
136.025
146.200
155.625
168.475
Kantoren
166.435
164.999
157.450
148.900
139.450
293.160
301.024
303.650
304.525
307.925
Operationele winst
3,18
3,79
3,69
3,65
3,74
Gerealiseerde meerwaarden
5,02
-
2,22
-
-
Gegevens per aandeel
(x EUR 1)
Totale gerealiseerde winst
8,20
3,79
5,91
3,65
3,74
Bruto dividend
3,30
3,60
3,70
3,70
3,70
Netto dividend
2,81
3,06
3,15
3,15
3,15
Intrinsieke waarde vóór winstverdeling
54,79
56,02
60,18
60,11
60,62
Intrinsieke waarde na winstverdeling
51,49
52,42
56,48
56,41
56,92
(1) Inclusief uitzonderlijke resultaten (2) Inclusief waarde erfpacht C&A – Belle Ile (EUR 2,6 mln) zie balanspost V.B
Winst en dividend per aandeel
Koers aandeel/Intrinsieke waarde (op 31 december, vóór winstverdeling)
Dividend per aandeel Gerealiseerde meerwaarden Winst per aandeel
10
80
Intrinsieke waarde Koers van het aandeel
70
8 60 50
6
40 4
30 20
2 10 0
0 2000
2001
2002
2003
2004
2000
2001
2002
2003
2004
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Directie
Organisatie
N.V. Wereldhave Belgium S.A.
Wereldhave Belgium beschikt over een geïntegreerde organisatie
(Enig statutair Zaakvoerder)
voor het investeren in en het beheren van commercieel vastgoed. Wereldhave Belgium heeft voortdurend toegang tot betrouwbare
Vertegenwoordigd door haar Raad van Bestuur
en actuele informatie over de onroerend goed markten, mede in
R.L.M. de Ruijter
spelen op veranderende omstandigheden.
internationaal perspectief. Dit biedt de mogelijkheid snel in te
Gedelegeerd bestuurder Directielid Wereldhave N.V.
Structuur B. De Corte Bestuurder
Wereldhave Belgium is een vastgoedbevak sinds 15 januari
Onafhankelijk bestuurder
1998. De bevak valt onder wetgeving van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 en is als zodanig erkend door de Commissie
B. Graulich
voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen.
Bestuurder Onafhankelijk bestuurder
De vennootschap heeft de fiscale status van vastgoedbevak en betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting, tenzij op
G.C.J. Verweij
eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen
Bestuurder
uitgaven.
Directievoorzitter Wereldhave N.V. Het bestuur wordt gevormd door N.V. Wereldhave Belgium S.A., die als enig statutair zaakvoerder optreedt. De Raad van
Financiële agenda
Bestuur bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee bestuurders een onafhankelijk
13 april 2005:
statuut hebben. De Raad van Bestuur van de zaakvoerder
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
vergadert minimaal viermaal per jaar.
22 april 2005:
De aandelen Wereldhave Belgium worden verhandeld op de
Betaalbaarstelling dividend
continumarkt van Euronext te Brussel en zijn opgenomen in het “NextPrime segment”.
9 mei 2005: Bericht over het eerste kwartaal 2005
Wereldhave N.V., Den Haag, houdt op 31 december 2004 direct dan wel indirect 68,2% van de aandelen.
9 augustus 2005: Bericht over het eerste halfjaar 2005
Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets als liquidity provider.
8 november 2005: Bericht over de eerste drie kwartalen 2005
Informatie maart 2006: Jaarverslag 2005
Informatie is verkrijgbaar bij Wereldhave Belgium: Tel: +32 2 732 19 00 E-mail:
[email protected] Website: www.wereldhavebelgium.com
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
3 Hoofdlijnen strategie Missie en doelstelling Wereldhave Belgium ziet als haar taak het voor gebruik beschik-
Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats
baar stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats in België. Wereldhave Belgium biedt een aantrekkelijk beleggingsrendement bij een laag risicoprofiel van haar totale vastgoedportefeuille.
Strategie Bij het beleggen in onroerend goed stelt Wereldhave Belgium de
Portefeuillevernieuwing
gebruiker centraal. Het strategisch beleid van Wereldhave Belgium is gericht op het optimaal inspelen op veranderende wensen van gebruikers middels portefeuillevernieuwing. Wereldhave Belgium belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed bereikbare locaties in liquide markten. Wereldhave Belgium verwacht met dit beleid op langere termijn zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te bewerkstelligen. Wereldhave Belgium streeft ernaar de risico’s van de naar zijn
Sectoriële spreiding
aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over geheel België en anderzijds door te investeren in kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Van spreiding gaat een positief effect uit op de vernieuwing van de portefeuille. Het management is verantwoordelijk voor de verhuur en het
Vastgoedmanagement in eigen beheer
concurrerend houden van de portefeuille. Door het beheer in eigen hand te houden kan Wereldhave Belgium veranderende gebruikerswensen, onderhoudsgevoeligheden en marktverhoudingen in een vroeg stadium signaleren en zich pro-actief opstellen. Dit stelt Wereldhave Belgium in staat snel en actief in te spelen op de laatste ontwikkelingen. De door het beheer verkregen kennis heeft een duidelijk stimulerend effect op de portefeuillevernieuwing. Wereldhave Belgium hecht groot belang aan duurzame, innovatieve producten die leiden tot lagere totale kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Wereldhave Belgium anticipeert hierop door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in gebouwen.
Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Bericht aan de aandeelhouders Tijdens het jaar 2004 werden in totaal 42 nieuwe huurcontracten
Huurcontracten en huurhernieuwingen
en huurhernieuwingen afgesloten, waarvan 31 betrekking hadden op de drie winkelcentra. De gemiddelde huurverhoging in de winkelcentra bedroeg 22%. De verhuurmarkt van kantoorgebouwen blijft zwak. Prioritair voor Wereldhave Belgium is het terugdringen van de leegstand in de kantoorgebouwen te Vilvoorde en te Berchem-Antwerpen. Wereldhave Belgium heeft in de loop van het jaar 2004 een par-
Portefeuille
ticipatie genomen in het beursgenoteerde vastgoedcertificaat ‘Kortrijk Ring Shopping Center’. De aankoopprijs bedroeg EUR 6,3 mln, hetgeen 15,8% vertegenwoordigt van de vastgoedcertificaten in omloop. De samenstelling van de portefeuille wijzigde niet in 2004. Diverse investeringsdossiers werden onderzocht maar bleken na grondige bestudering de toets van onze kritiek niet te kunnen doorstaan. De waardedalingen van de kantorenportefeuille werd ruimschoots gecompenseerd door de waardestijgingen van de winkelcentra met 7,6%. De operationele winst is in 2004 gestegen van EUR 3,65 tot
Dividend
EUR 3,74. Hierdoor kan het dividend, dat over 2003 hoger was dan de operationele winst van dat jaar, over 2004 gehandhaafd worden op EUR 3,70 per aandeel. Onze solide balansverhoudingen stellen ons in staat deze hoge pay-out voort te zetten. Het dividend is betaalbaar vanaf 22 april 2005 aan de loketten van de Fortis Bank, ING Bank en KBC Bank tegen afgifte van coupon 8. De bevak zal voor het eerst over het boekjaar 2005 in haar geconsolideerde balans en resultatenrekening International Financial Reporting Standards (IFRS) toepassen. Bij deze overgang treden in de balans en de verlies- en winstrekening wijzigingen op die de waardering en/of classificatie van posten betreffen. Hierna worden de belangrijkste veranderingen toegelicht. Voor onroerend goed in exploitatie blijft marktwaarde de waarderingsgrondslag. Onroerend goed in eigen gebruik zal niet langer onder beleggingen opgenomen worden, maar als een bedrijfsmiddel onder de vaste activa worden verantwoord. Investeringsverplichtingen voortvloeiend uit opgedragen maar nog niet uitgevoerde bouwkundige werkzaamheden worden niet in de balans opgenomen, maar worden vermeld in de toelichting bij de jaarrekening. Verhuurinvesteringen zullen worden afgeschreven ten laste van het resultaat over de looptijd van het huurcontract. Onder IFRS zullen uitgaven voor instandhouding van onroerend goed en de afschrijving op verhuurinvesteringen als kosten worden opgenomen. Toegepaste financiële instrumenten zullen tegen marktwaarde opgenomen worden in de balans. In de jaarrekening 2005 zullen in de geconsolideerde balans en verlies- en winstrekening vergelijkende cijfers over 2004 worden opgenomen.
IFRS
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
5 Resultaten
Beursontwikkeling
Over 2004 bedraagt de operationele winst EUR 20,0 mln (2003:
Wereldhave Belgium-aandeelhouders hebben in 2004 een totaal
EUR 19,5 mln) inclusief het financieel resultaat van EUR 1,5 mln
rendement (gebaseerd op herinvestering van het dividend)
(2003: EUR 0,6 mln). De bedrijfsopbrengsten stegen met 2% tot
behaald van 7%. Dit rendement ligt 3,4% onder de jaarprestatie
EUR 23,2 mln (2003: EUR 22,8 mln). Deze stijging is vooral toe
van de ING vastgoedindex. Deze index is samengesteld uit de
te schrijven aan de huurverhogingen in het commercieel centrum
belangrijkste beursgenoteerde vastgoedbevaks in België. De
‘Belle Ile’ te Liège.
koers/winst verhouding lag ultimo 2004 op 15,6.
De stijging van het financieel resultaat met EUR 0,9 mln omvat enerzijds ontvangen dividendvergoedingen (Kortrijk Ring
Aandeelhouderschap
Shopping Center) ten belope van EUR 0,4 mln, en anderzijds moratorium- en creditintresten op vlottende activa.
Op 31 december 2004 zijn 5.331.947 aandelen in omloop,
De operationele winst per aandeel inclusief het financieel resul-
waarvan 37,99% in handen is van Wereldhave N.V., 30,21% in
taat bedraagt EUR 3,74 (2003: EUR 3,65); gedurende het afge-
handen van N.V. Wereldhave International en 31,80% in handen
lopen boekjaar werden geen meerwaarden op de portefeuille
van het publiek.
gerealiseerd.
Onderzoek en ontwikkeling Eigen en vreemd vermogen Gezien de aard en de specifieke activiteit van de vennootschap Het eigen vermogen bedraagt eind 2004 na winstverdeling EUR
zijn er geen werkzaamheden die betrekking hebben op onder-
303,5 mln, ofwel 80,3% van het balanstotaal (2003: EUR 300,8
zoek of ontwikkeling.
mln of 80,3%). Wereldhave Belgium heeft per 31 december 2004 19,7% vreemd vermogen. Exclusief betwiste belastingclaim bedraagt het vreemd vermogen 7% (2003: 7%).
Informatie over financiële risicobeheersing
De waarde van de portefeuille bedraagt per 31 december 2004 EUR 305,3 mln tegenover EUR 301,9 mln per 31 december
Wereldhave Belgium maakt geen gebruik van financiële instru-
2003. De netto toename met EUR 3,4 mln is toe te schrijven
menten. Het belangrijkste prijsrisico wordt ondervangen door
aan investeringen aan gebouwen in portefeuille ten bedrage van
een indexering van de huurcontracten, het kredietrisico door de
EUR 0,9 mln en een positieve netto herwaardering van de porte-
permanente opvolging van de vorderingen en het kasstroomri-
feuille met EUR 2,5 mln.
sico door een budgettering van inkomsten en uitgaven.
Contractuele huur
Ontvangen huur/markthuur
(in %)
(x EUR mln) Ontvangen huur
15
100
Beurskoers 2004 60
Markthuur
90
58
12
80
56
70 9
60
54
50 52
6
40
50
30 3
20
48
10 12/04
11/04
10/04
09/04
08/04
Kantoren
07/04
Commercieel
06/04
2009
05/04
2008
04/04
2007
03/04
2006
02/04
2005
01/04
46
0
0
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Waardering portefeuille per 01/01/04
Belle Ile te Liège, Les Bastions te Tournai en het commercieel
Commercieel
EUR
155.625.000
Kantoren
EUR
148.900.000
EUR
304.525.000
centrum te Nivelles hebben hun grote aantrekkingskracht op de consument weten te behouden. Toenemende bezoekersaantallen en stijgende omzetten bieden nog steeds potentie voor groei. Bij recente huurhernieuwingen werden substantieel hogere contractuele huren bedongen. Wereldhave Belgium heeft in de loop van het jaar 2004 een par-
Waardering portefeuille per 31/12/04 Commercieel
EUR
168.475.000
Kantoren
EUR
139.450.000
EUR
307.925.000
ticipatie genomen in het beursgenoteerde vastgoedcertificaat ‘Kortrijk Ring Shopping Center’. De aankoopprijs bedroeg EUR 6,3 mln. De gemiddelde bezettingsgraad over 2004 van de portefeuille
Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille per 31/12/04
bedraagt 79%.
Commercieel
EUR
119.216.000
Kantoren
EUR
159.496.000
EUR
278.712.000
De leegstand situeert zich uitsluitend in de kantorenportefeuille. Met name het gebouw gelegen in het Business- en Mediapark aan de Medialaan 28 te Vilvoorde en de gebouwen gelegen in nog niet of in beperkte mate verhuurd omwille van een structu-
Prospectieve theoretische huur (op basis van 100% verhuurd) over 2005
reel overaanbod van perifere kantoorruimte.
Commercieel
EUR
12.854.000
Kantoren
EUR
13.418.000
EUR
26.272.000
het kantorenpark "De Veldekens" te Antwerpen-Berchem zijn
De waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie bedraagt op 31 december 2004 EUR 307,9 mln (inclusief waarde erfpacht C & A – Belle Ile EUR 2,6 mln).
Waarde naar leeftijd portefeuille
Branche Mix - Totale portefeuille
(in % van de taxatiewaarde)
(in % van de huurinkomsten)
60
50
40 5,05% 5,05% 1,97%
30 11,26% 5,92%
20
4,69% 9,47%
10
Horeca Voeding Kleding Interieur- en geschenkart. Vrije tijd & diversen Verzorging & Hygiëne Diensten Grote oppervl. Fin. inst. 23,77% Multinationals IT Sector 3,86% Overheid
6,69% 18,44% 0
< 5 jaar
5-10 jaar
10-15 jaar
3,82%
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
7 gevolg van de sterke vraag en het beperkte aanbod. Het ver-
De Belgische Vastgoedmarkt
schil in huurniveau tussen de winkelcentra en de stadscentra
Hoewel de Belgische economie in 2004 met een groei van ca. 2,7% beduidend beter presteerde dan het gemiddelde van de Eurozone, profiteerde de kantorenmarkt daar niet van. De totale bruto opname op de Brusselse kantorenmarkt komt uit op 425.000 m2, tegenover 720.000 m2 in 2003 en gemiddeld 600.000 m2 over de afgelopen vijf jaar. Van deze bruto opname komt ca. 200.000 m2 voor rekening van het bedrijfsleven. In 2003 waren de Belgische en Europese Overheden nog goed voor de opname van 450.000 m2. Dit volume werd in 2004 gehalveerd. De huurniveaus zijn gemiddeld over 2004 met bijna 10% gedaald, behalve in de Brusselse Leopoldwijk, waar de Europese instellingen gevestigd zijn. De gemiddelde leegstand is in 2004 opgeklommen van 9,5% tot 10,6%. In het Central Business District zijn de huren gelijk gebleven, in de periferie gedaald. De tophuren in het CBD liggen op ca EUR 290 per m2 per jaar, in de periferie liggen de tophuren op EUR 160 per m2. Door het gebruik van incentives liggen de effectieve huren lager. In Antwerpen is de bruto opname weliswaar gestegen, maar er
wordt daardoor steeds kleiner. De toestand was minder rooskleurig in de factory outlets, die heel wat moeite hadden om huurders aan te trekken. De nieuwe wetgeving aangaande socio-economische vergunningen kan grootschalige detailhandelsontwikkelingen inluiden. Perifere locaties met grote verzorgingsgebieden maken daarbij de beste kansen, gezien de belangstelling voor het suburbane winkelen. De bruto rendementen voor winkelcentra liggen op ongeveer 6,5%. De meest liquide markten voor bedrijfshuisvesting zijn te vinden in en rond Brussel, Antwerpen, Gent en Luik. Door het grote aantal verouderde bedrijfsruimten zal de Belgische overheid de komende jaren een restrictief uitgiftebeleid voeren, waardoor herontwikkelingen en renovatie aantrekkelijker worden. De hoogste huren worden betaald in Brussel Noord/Oost en Brussel Zuid. De huurniveau’s raken hier de EUR 60 per m2. In Antwerpen liggen de huren 30% lager op ongeveer EUR 40 per m2. De rendementen bedragen ongeveer 8-8,5% in Brussel en 8,5-9% in Antwerpen.
is weinig vraag naar kantoren met grote vloeroppervlakken. Het gemiddeld metrage bedraagt 500 m2 per transactie. De tophuur voor Antwerpen bleef gehandhaafd op EUR 135 per m2 aan de Ring. De bruto rendementen voor goed gelegen, moderne gebouwen in Brussel schommelden tussen 6 en 6,5%, hoewel enkele gebouwen met langlopende huurcontracten zelfs beneden de 6% werden verkocht. In Antwerpen liggen de rendementen circa 1% hoger. De huren in de Belgische winkelstraten zijn in 2004 gelijk gebleven. De hoogste huren in Brussel bedragen thans EUR 1.200 per m2 per jaar. In Antwerpen zijn de huren gedaald, hoogstwaarschijnlijk als gevolg van de werkzaamheden in de binnenstad en aan de Ring. De winkelcentra in België bleven het goed doen. De huren in winkelcentra zijn in 2004 verder gestegen als
Geografische spreiding
Geografische spreiding
(in % van de taxatiewaarde)
(in % van de taxatiewaarde)
Geografische spreiding (in % van de huurinkomsten)
Brussel Vilvoorde Berchem-Antwerpen Nivelles Tournai Liège
Brussel Vlaanderen Wallonië
16%
Liège Tournai Nivelles Brussel Berchem-Antwerpen Vilvoorde 7%
16% 14%
38%
12%
37%
55% 29%
21%
17% 8%
9%
11%
10%
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Vooruitzichten
Resultaatontwikkeling
In 2005 zal de aandacht van Wereldhave Belgium vooral zijn
De positieve ontwikkeling van de huurniveaus in de commerciële
gericht op het onderzoeken van de uitbreidingsmogelijkheden
centra zet zich voort. Daartegenover staat dat de verhuur van
van onze winkelcentra, met name in Nivelles, en de verbetering
perifere kantoorruimte door het aanbod moeizaam verloopt. De
van de bezettingsgraad van de kantorenportefeuille.
resultaatontwikkeling over 2005 van Wereldhave Belgium zal vooral bepaald worden door het tempo waarin de leegstaande kantoorruimte kan worden verhuurd. De Zaakvoerder N.V. Wereldhave Belgium S.A. R.L.M. de Ruijter B. De Corte B. Graulich G.C.J Verweij Vilvoorde, 23 februari 2005
Sectorale spreiding
Sectorale spreiding
(in % van de taxatiewaarde)
(in % van de huurinkomsten) Kantoren Commercieel
55%
45%
Kantoren Commercieel
58%
42%
9
Vastgoedpatrimonium
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
11 Overzicht van de portefeuille per 31 december 2004 Locatie
Verhuurbare oppervlakte
Parkeerplaatsen
Aantal huurders
Huurinkomsten over 2004 (in EUR)
Gemiddelde bezetting over 2004 (in%)
(in m2)
(in aantal)
31.252
2.200
99
7.783.057
100%
15.503
750
61
2.278.747
100%
14.178
1.260
58
2.034.843
100%
3.285
-
4
258.232
80%
12.364
150
2
2.762.197
100%
32
8
550.672
93%
64
8
1.120.426
100%
82
1
163.615
38%
178
4
563.372
62%
123
6
713.642
98%
305
-
-
0%
238
2
1.541.849
88%
316
9
1.237.327
50%
217
1
165.334
10%
21.173.312
79%
Commercieel Commercieel Centrum
4020 Liège
"Belle Ile"
Quai des Vennes 1
Commercieel Centrum
1400 Nivelles
Nivelles
Chaussée de Mons 18
Commercieel Centrum
7500 Tournai
"Les Bastions"
Bd. W. de Marvis 22
Winkelpand
4000 Liège Rue de l´Université 14 Rue Cathédrale 84/86
Kantoren Madou Center
1000 Brussel bd. Bischoffsheim 1-8
Regent 58
1000 Brussel Regentlaan 58
Orion Center
1000 Brussel Bischoffsheimlaan 22-25
Jan Olieslagerslaan
1800 Vilvoorde J. Olieslagerslaan 41-45
Business- & Mediapark
1800 Vilvoorde Medialaan 30
Business- & Mediapark
1800 Vilvoorde Medialaan 32
Business- & Mediapark
1800 Vilvoorde Medialaan 28
De Veldekens I
2600 Berchem Roderveldlaan 1-2
De Veldekens II De Veldekens III
302* 3.246 49* 5.705 25* 3.012 29* 5.495 201* 3.932 120* 12.743 246* 11.976 368*
2600 Berchem
16.020
Roderveldlaan 3-4-5
1.119*
2600 Berchem
11.192
Berchemstadionstraat
224*
76-78
Totaal
* archiefruimte
152.586
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Kantoorgebouwen
Beschrijving van het vastgoedpatrimonium Vaste activa in exploitatie
Madou Center, Bischoffsheimlaan 1-8 te 1000 Brussel Bouwjaar: 1975- Renovatie: 2002 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 12.364 m2 kantoor – 302 m2 archiefruimte Parking: 150 ondergrondse parkeerplaatsen
Orion Center, Bischoffsheimlaan 22-25 te 1000 Brussel Bouwjaar: 1990 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 5.205 m2 kantoor – 25 m2 archiefruimte + 4 appartementen (500 m2) Parking: 60 ondergrondse parkeerplaatsen en 4 parkeerplaatsen naast de appartementen
Kantoorgebouw, Regentlaan 58 te 1000 Brussel Bouwjaar: 1975 – Renovatie: 1997 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 3.246 m2 kantoor – 49 m2 archiefruimte Parking: 32 ondergrondse parkeerplaatsen
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
13
Kantoorgebouw, Jan Olieslagerslaan 41-45 te 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1998 Ligging: In het “Business Class“ kantorenpark, vlakbij het station van Vilvoorde Verhuurbare oppervlakte: 3.012 m2 kantoor – 29 m2 archiefruimte Parking: 82 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen
Business- & Mediapark, Medialaan 30-32 te 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1999 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: Medialaan 30: 5.495 m2 kantoor – 201 m2 archiefruimte Medialaan 32: 3.932 m2 kantoor – 120 m2 archiefruimte Parking: 301 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen
Business- & Mediapark, Medialaan 28 te 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 2002 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: 12.743 m2 kantoor – 246 m2 archiefruimte Parking: 305 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
15
Veldekens I Roderveldlaan 1-2 te 2600 Berchem Antwerpen Bouwjaar: 2001 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 11.976 m2 kantoor – 368 m2 archiefruimte Parking: 238 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen
Veldekens II Roderveldlaan 3-4-5 te 2600 Berchem Antwerpen Bouwjaar: 1999 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 16.020 m2 kantoor – 1.119 m2 archiefruimte Parking: 316 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen
Veldekens III Berchemsstadionstraat 76-78 te 2600 Berchem Antwerpen Bouwjaar: 2002 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 11.192 m2 kantoor – 224 m2 archiefruimte Parking: 217 boven- en ondergrondse parkeerplaatsen
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
17 Beschrijving van het vastgoedpatrimonium Vaste activa in exploitatie
Commercieel Centrum “Belle Ile”, Quai des Vennes 1 te 4020 Liège Bouwjaar: 1994 Ligging: Belle Ile is gelegen ten zuidoosten van Liège, aan de “Autoroute des Ardennes”- E25 Verhuurbare oppervlakte: 31.252 m2 verhuurbare vloeroppervlakte. Het commercieel centrum omvat 99 winkels. Parking: 2.200 parkeerplaatsen
Shopping center Nivelles Chaussée de Mons 18 te 1400 Nivelles Bouwjaar: 1974- Renovatie: 1995 Ligging: Het Shopping Center van Nivelles is gelegen aan de rand van Nivelles aan de afrit “Nivelles-Sud” van de E19 autosnelweg Brussel-Parijs Verhuurbare oppervlakte: 15.503 m2 verhuurbare vloeroppervlakte. Het commercieel centrum omvat 61 winkels. Parking: 750 parkeerplaatsen
Commercieel Centrum “Les Bastions”, Boulevard Walter de Marvis 22 te 7500 Tournai Bouwjaar: 1979 – Renovatie: 1996 Ligging: Het commercieel centrum “Les Bastions” is gelegen aan de ring van Tournai Verhuurbare oppervlakte: 14.178 m2 verhuurbare vloeroppervlakte (2.997 m2 retail warehouses inbegrepen). Het commercieel centrum omvat 58 winkels. Parking: 1.260 parkeerplaatsen
Winkelcentra
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Algemene inlichtingen over Wereldhave Belgium
2. Belangrijkste statutaire bepalingen Doel Wereldhave Belgium heeft als hoofddoel de collectieve beleg-
1. Identificatie van Wereldhave Belgium
ging van, uit het publiek aangetrokken, kapitaal in de categorie
Comm.VA Wereldhave Belgium SCA, vastgoedbevak naar
“vastgoed”, zoals bedoeld in artikel 122 § 1 eerste lid, - 5° van
Belgisch recht.
de wet van 4 december 1990 op de financiële transacties en de financiële markten.
Medialaan 30 bus 6 – 1800 Vilvoorde.
Maatschappelijk kapitaal Wereldhave Belgium is ingeschreven in het Handelsregister van
Het maatschappelijk kapitaal bedraagt EUR 224.968.918, verte-
Brussel onder het nummer 372.637.
genwoordigd door 5.331.947 volgestorte aandelen, zonder aanduiding van nominale waarde.
Commanditaire vennootschap op aandelen naar Belgisch recht die een publiek beroep op het spaarwezen heeft gedaan.
Toegestaan kapitaal
Wereldhave Belgium werd opgericht onder de naam Rank City
Het is de Zaakvoerder toegelaten het maatschappelijk kapitaal
Wall bij akte verleden voor notaris Pierre Spaey te Sint-Jans-
te verhogen in een of meerdere keren ten belope van een maxi-
Molenbeek op 8 augustus 1972, bekendgemaakt in de Bijlagen
mum bedrag van EUR 200.000.000 Deze toelating wordt
tot het Belgisch Staatsblad van 18 augustus nadien, onder het
toegestaan tot 9 april 2005. Deze toelating is hernieuwbaar.
nummer 2520-9.
Soort aandelen De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd en voor het laatst op
Aandelen zijn aan toonder of op naam.
8 mei 2002 volgens akte verleden voor de heer Denis Deckers, notaris te Brussel.
Wederinkoop De Vastgoedbevak mag eigen aandelen inkopen wanneer deze
Wereldhave Belgium werd opgericht voor onbepaalde duur.
verkrijging noodzakelijk is om de vennootschap te vrijwaren tegen ernstig en dreigend nadeel. Deze toelating is geldig tot 9
De statuten van de Vastgoedbevak en de Zaakvoerder liggen ter
april 2005 en is voor een periode van drie jaar hernieuwbaar.
inzage bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel van Brussel, en op de maatschappelijk zetel van de vennootschap.
Voorkeurrecht bij kapitaalverhoging In geval van een kapitaalverhoging worden de nieuwe aandelen
De jaarrekeningen worden neergelegd bij de Nationale Bank van
waarop in contanten wordt ingeschreven, bij voorkeur aangebo-
België, en liggen ter inzage bij de Griffie van de Rechtbank van
den aan de aandeelhouders in verhouding tot het kapitaal-
Koophandel van Brussel.
gedeelte dat door hun aandelen wordt vertegenwoordigd op de dag van de emissie.
De jaarrekeningen van Wereldhave Belgium worden elk jaar, samen met de bijbehorende verslagen, toegezonden aan de
Bestuur
aandeelhouders op naam, alsook aan elke andere persoon die
De Vastgoedbevak wordt bestuurd door één of meer statutaire
daarom verzoekt.
Zaakvoerders. N.V. Wereldhave Belgium S.A. is momenteel als enig statutair Zaakvoerder aangesteld.
De besluiten houdende benoeming en ontslag van de leden van de organen van de Zaakvoerder N.V. Wereldhave Belgium S. A.
Algemene vergadering van aandeelhouders
worden bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch
De algemene vergadering wordt jaarlijks gehouden op de
Staatsblad.
tweede woensdag van de maand april om 11.00 uur.
De financiële berichten met betrekking tot Wereldhave Belgium
Boekjaar
worden gepubliceerd in de financiële pers.
Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van elk jaar.
De andere voor het publiek toegankelijke en in het prospectus vermelde documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van Wereldhave Belgium.
19
Jaarrekening 2004
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Balans na winstdeling (bedragen x EUR 1.000)
31/12/04
31/12/03
Vaste activa
311.815
302.132
III
Materiële vaste activa
305.433
302.070
A Terreinen en gebouwen
305.320
301.893
113
177
6.382
62
66.125
72.270
Vorderingen op meer dan één jaar
7.444
7.773
B Overige vorderingen
7.444
7.773
51.426
51.757
Activa
C Meubilair en rollend materieel IV Financiële vaste activa
Vlottende activa V
VII Vorderingen op ten hoogste één jaar A Handelsvorderingen
150
788
B Overige vorderingen
51.276
50.969
4.300
10.000
4.300
10.000
IX Liquide middelen
1.907
2.242
X
1.048
498
377.940
374.402
VIII Geldbeleggingen B Overige geldbeleggingen
Overlopende rekeningen
Totaal der activa
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
21
31/12/04
31/12/03
Eigen vermogen
303.522
300.778
I
Kapitaal
224.969
224.969
A Geplaatst kapitaal
224.969
224.969
5.614
5.614
30.865
28.355
Passiva
III Herwaarderingsmeerwaarden IV Reserves A Wettelijke reserve
13
13
30.852
28.342
V Overgedragen winst
42.074
41.840
Schulden
74.418
73.624
132
145
132
145
71.690
71.675
B Onbeschikbare reserve
VIII Schulden op meer dan één jaar D Overige schulden IX Schulden op ten hoogste één jaar A Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen
13
C Handelsschulden
739
739
1 Leveranciers
739
739
bezoldigingen en sociale lasten
51.020
50.997
1 Belastingen
50.949
50.939
71
58
19.918
19.939
2.596
1.804
377.940
374.402
E Schulden met betrekking tot belastingen,
2 Bezoldigingen en sociale lasten F
Overige schulden
X Overlopende rekeningen
Totaal der passiva
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
A Operationele resultaten (bedragen x EUR 1.000)
I
Bedrijfsopbrengsten
01/01/03 31/12/03
23.187
22.801
A Omzet
23.185
22.799
Huren
21.173
20.874
2.012
1.925
2
2
Bedrijfskosten
-4.760
-4.447
A Diensten en diverse goederen
-2.159
-1.702
-636
-717
C Afschrijvingen
-55
-70
D Waardeverminderingen op handelsvorderingen
128
28
-2.038
-1.986
18.427
18.354
1.674
686
Verhaalbare onroerende voorheffing D Andere bedrijfsopbrengsten II
01/01/04 31/12/04
B Bezoldigingen, sociale lasten en pensioenen
F
Andere bedrijfskosten
III Bedrijfswinst IV Financiële opbrengsten A Opbrengsten uit financiële vaste activa B Opbrengsten uit vlottende activa C Andere financiële opbrengsten V Financiële kosten VI Belastingen VII Operationele winst
361 1.312
685
1
1
-131
-78
-9
-24
19.961
18.938
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
23 B Resultaten op de portefeuille (bedragen x EUR 1.000)
01/01/04 31/12/04
01/01/03 31/12/03
2.510
-128
13.070
9.360
-10.560
-9.488
2.510
-128
VIII Meer- en minwaarden op de realisatie van portefeuillebestanddelen (in verhouding tot hun aanschafwaarde) A Vastgoed (in de zin van het K.B. van 10/4/95) 1 Onroerende goederen en zakelijke rechten op onroerende goederen - Meerwaarden - Minwaarden IX Schommelingen in de marktwaarde van de portefeuillebestanddelen in verhouding tot de boekwaarde op de laatste balans i.f.v. aankoopprijs A Vastgoed (in de zin van het K.B. van 10/04/95) 1 Onroerende goederen en zakelijke rechten op onroerende goederen - Meerwaarden - Minwaarden X
Winst op de portefeuille
C Uitzonderlijke resultaten XI Uitzonderlijke opbrengsten E Andere uitzonderlijke opbrengsten XIII Uitzonderlijke winst
1
547
1
547
1
547
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
D Te bestemmen winst (bedragen x EUR 1.000)
XIV Winst van het boekjaar
01/01/04 31/12/04
01/01/03 31/12/03
22.472
19.357
-2.510
128
19.962
19.485
61.802
61.568
19.962
19.485
41.840
42.083
-42.074
-41.840
-42.074
-41.840
XV Bestemming van de schommeling in marktwaarde van de portefeuille A Overboeking naar de onbeschikbare reserves XVI Te bestemmen winst
Resultaatverwerking A Te bestemmen winst 1
Te bestemmen winst van het boekjaar
2
Overgedragen winst van het vorige boekjaar
D Over te dragen resultaat 1 F
Over te dragen winst
Uit te keren winst
-19.728
-19.728
1
-19.728
-19.728
Vergoeding van het kapitaal
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
25 Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
III Staat van de Materiële Vaste Activa
a) Aanschaffingswaarde Per einde van het vorig boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar - Aanschaffingen met inbegrip van de geproduceerde vaste activa - Overdrachten en buitengebruikstellingen Per einde van het boekjaar b) Meerwaarden Per einde van het vorig boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar Per einde van het boekjaar c) Afschrijvingen en waardeverminderingen Per einde van het vorig boekjaar Mutaties tijdens het boekjaar - Geboekt - Buitengebruikstellingen Per einde van het boekjaar d) Netto-boekwaarde Per einde van het boekjaar (a)+(b)+(c)
Terreinen en gebouwen
Meubilair en rollend materieel
273.551
338
917 -27 274.468
311
57.247 13.070 70.317
-28.905
-161
-10.560
-55 18
-39.465
-198
305.320
113
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
IV Staat van de Vorderingen
31/12/04
31/12/03
2.605 4.839
2.632 5.141
7.444
7.773
150
788
92 141 105 50.938
31
50.938
51.426
51.757
4.300
10.000
203 845
396 63 39
1.048
498
1 Vorderingen > 1 jaar B Overige vorderingen Recht van erfpacht toegestaan aan C&A op datum van 23/01/95 voor een periode van 35 jaar. De jaarlijkse canonstromen werden gekapitaliseerd en als vordering op meer dan één jaar geboekt. Tussenkomst inrichtingskosten huurdersinvesteringen
2 Vorderingen < 1 jaar A Handelsvorderingen 1 Vervallen verschuldigde huurgelden B Overige vorderingen 1 Terug te vorderen roerende voorheffing 2 Terug te vorderen onroerende voorheffing 3 Over te dragen huurvrije periodes 4 Tax - claim Vordering op de Belgische Staat met betrekking tot een betwiste fiscale claim (zie ook passiva - rubriek IX : Schulden < 1 jaar). Comm. VA Wereldhave Belgium SCA werd geadviseerd door externe adviseurs die erop wijzen dat de aanslag met succes kan aangevochten worden. In dit kader werd voor het volledige ingekohierde bedrag door Wereldhave NV een garantie gegeven aan de Vastgoedbevak ter dekking van de betwiste fiscale claim.
VI Geldbeleggingen : overige beleggingen B Overige geldbeleggingen Termijnrekeningen bij kredietinstellingen met een looptijd van hoogstens 1 maand
VII Overlopende rekeningen Vooruitbetaalde algemene kosten en verhuurkosten Over te dragen onroerende voorheffing Nog te ontvangen intresten
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
27 Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
VIII Staat van het kapitaal A Maatschappelijk kapitaal 1. Geplaatst kapitaal
Bedragen
Aantal Aandelen
-
Per einde van het vorig boekjaar
224.969
5.331.947
-
Per einde van het boekjaar
224.969
5.331.947
Bedragen
Aantal Aandelen
224.969
5.331.947
224.969
5.331.947
2. Samenstelling van het kapitaal
2.1
2.2
Soorten aandelen - Gewone aandelen
Aandelen op naam of aan toonder - Op naam - Aan toonder
3.636.214 1.695.733 5.331.947
E Toegestaan, niet - geplaatst kapitaal - Toegestaan, niet - geplaatst kapitaal
200.000
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
Benaming van de posten
1 2 3 4 5 6 7 8 9
Kapitaal (gestort) Uitgiftepremies Herwaarderingsmeerwaarden Wettelijke reserve Onbeschikbare reserves Belastingvrije reserves Beschikbare reserves Kapitaalsubsidies a Overgedragen resultaat van het vorig boekjaar b Toevoeging aan de te bestemmen winst van het boekjaar
Bij de aanvang van het het boekjaar
Wijzigingen tijdens het boekjaar (zonder resultaatverwerking)
Toestand op balansdatum (voor resultaatverwerking)
A
B
C
Resultaatverwerking onttrekkingen
toevoegingen
Da
Db
12 Resultaat van het boekjaar
224.969
224.969
5.614 13 28.342
5.614 13 30.852
5.614 13 30.852
2.510
41.840 234
41.840
-41.840
234
-234
300.778
2.744
303.522
-42.074
19.728
19.728
-19.728
13 Tussenkomst van de vennoten in het verlies 14 Uit te keren winst * vergoeding van het kapitaal * bestuurders of zaakvoerders * andere rechthebbenden 15 Totaal van de onttrekkingen 16 Totaal van de toevoegingen
E
224.969
10 Naar het volgend boekjaar overgedragen resultaat 11 Totaal eigen vermogen
Toestand op balansdatum (na resultaatverwerking)
42.074
42.074
42.074
303.522
19.728
-61.802 61.802
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
29 Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
N.V. Wereldhave International
Wereldhave N.V.
1.610.600 (30,21%)
2.025.562 (37,99%)
Wereldhave Belgium N.V. (zaakvoerder) 1 (0%)
Publiek
1.695.784 (31,80%)
Comm. VA Wereldhave Belgium SCA 5.331.947 (100%)
X Staat van de schulden A Uitsplitsing van de schulden met een oorspronkelijke looptijd van meer dan een jaar, naar gelang hun resterende looptijd
< 1 jaar
> 1 jaar < 5 jaar
31/12/04
13
132
145
31/12/04
31/12/03
167 572
142 544 53
739
739
Overige schulden
Schulden < 1 jaar Handelsschulden - Leveranciers - Verplichtingen < 1 jaar op investeringen - Te ontvangen facturen
B Gewaarborgde schulden gesteld door zakelijke zekerheden op activa van de onderneming 1 Belastingen
50.938
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
31/12/04
31/12/03
50.938
50.938
11 71
1 58
51.020
50.997
190 19.728
211 19.728
19.918
19.939
C Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1 Tax - claim Op 23/12/96 heeft Wereldhave Belgium nv (ex MLO NV) voor het aanslagjaar 1994 een ingekohierde supplementaire aanslag ten bedrage van EUR 35,87 mln ontvangen. Deze gaat terug op een bericht van wijziging dd. 18/11/96 waarbij de administratie voorhoudt dat, in voorliggend geval, de opeenvolging van een reeks handelingen aanzien moet worden als een verkapte dividenduitkering aan de aandeelhouders van MLO NV. Deze aanslag maakt het voorwerp uit van een wettelijke hypotheekvestiging te belope van EUR 39,66 mln. De Zaakvoerder is van oordeel dat de gevestigde supplementaire aanslag geenszins verantwoord is daar noch de vennootschap noch haar aandeelhouders op enige wijze betrokken waren bij de transacties waarnaar de administratie verwijst, dat de vennootschap steeds alle juridische gevolgen van de verschillende rechtshandelingen heeft aanvaard en dat van enige verkapte dividenduitkering zoals voorgehouden in het bericht van wijziging geen sprake kan zijn. De Zaakvoerder is van oordeel dat de ingekohierde fiscale aanslag ongegrond is. Op grond van bovenvermelde feiten en gebaseerd op een opinie van een externe fiscale adviseur, is de Zaakvoerder ervan overtuigd dat de vennootschap zeer goede argumenten heeft om de supplementaire aanslag met succes aan te vechten. De belastingadministratie is voor het aanslagjaar 1993 overgegaan tot inkohiering van een aanslag in de roerende voorheffing, voor een bedrag van EUR 15.07 mln op, zoals de administratie voorhoudt, de per 15 december ‘verkapte dividenduitkering’ aan de aandeelhouders van MLO NV. Een aanslagbiljet met betrekking tot voorgaande werd verzonden per 28 juli 1999. Vermits de Zaakvoerder het principe van ‘verkapte dividenduitkering’ betwist, en steeds alle juridische gevolgen van de verschillende rechtshandelingen heeft ondergaan, is hij van oordeel dat deze ingekohierde aanslag ongegrond is. In dit kader werd voor het volledige ingekohierde bedrag door Wereldhave NV een garantie gegeven aan de Vastgoedbevak ter dekking van de betwiste fiscale claim. 2 Vennootschapsbelasting 2004 3 Bezoldigingen en sociale lasten
F Overige schulden 1 Dividend vorige boekjaren 2 Dividend boekjaar 2004
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
31 Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
XI Overlopende rekeningen
Nog te betalen exploitatiekosten Nog te betalen overige kosten Over te dragen huren
31/12/04
31/12/03
881 272 1.443
272 235 1.297
2.596
1.804
7 6,50 11.431
8 7,80 13.496
408 118 78 32
463 152 83 19
636
717
-128
-28
2.038
1 1.985
2.038
1.986
XII Bedrijfsresultaten C1 Werknemers ingeschreven in het personeelsregister a) Totaal aantal op de afsluitingsdatum b) Gemiddeld personeelsbestand berekend in voltijdse equivalenten c) Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren C2 Personeelskosten a) Bezoldigingen en rechtstreekse sociale voordelen b) Patronale bijdragen voor sociale verzekeringen c) Patronale premies voor bovenwettelijke verzekeringen d) Andere personeelskosten
D Waardeverminderingen geboekt op handelsvorderingen F Andere bedrijfskosten Belastingen en taksen op bedrijfsuitoefening Andere: onroerende voorheffing
XIV Uitzonderlijke resultaten A Uitzonderlijke opbrengsten Verbrekingsvergoedingen huurkontrakten Verkoop vaste activa Recuperatie kosten & schadegevallen Onroerende voorheffing voorgaande jaren
248 1 13 286 1
547
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
XV Belastingen op het resultaat A Uitsplitsing 1 Belastingen op het resultaat van het boekjaar Verschuldigde of betaalde belastingen en voorheffingen
31/12/04
31/12/03
9
24
148 931
164 931
1.079
1.095
60.450
61.375
50.938
50.938
B Belangrijkste oorzaken van de verschillen tussen winst vóór belastingen en de geraamde belastbare winst. Sedert 16/01/1998 geniet de vennootschap het fiscale stelsel eigen aan de vastgoedbevaks naar Belgisch recht.
XVI Belastingen ten laste van derden B De ingehouden bedragen ten laste van derden bij wijze van 1 Bedrijfsvoorheffing 2 Roerende voorheffing
XVII Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Zakelijke zekerheden die door de onderneming werden gesteld of onherroepelijk beloofd op haar eigen activa als waarborg voor schulden en verplichtingen van de onderneming Hypotheken A Boekwaarde van de bezwaarde activa B Bedrag van de wettelijke inschrijving (zie E. Schulden met betrekking tot belastingen)
Een beknopte beschrijving van de regeling inzake het aanvullend rust- of overlevingspensioen ten behoeve van de personeels- en directieleden, met opgave van de genomen maatregelen om de daaruit voortvloeiende kosten te dekken. Groepsverzekering - te bereiken doel - voor het personeel en directie. De bijdragen worden rechtstreeks ten laste van het resultaat geboekt en behoeven geen verdere voorziening.
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
33 Toelichting bij de jaarrekening op 31 december 2004 (bedragen x EUR 1.000)
31/12/04
31/12/03
13.454
13.454
50.938
50.938
55
55
XVIII Betrekkingen met verbonden ondernemingen 4 Schulden op hoogstens één jaar 5 Door verbonden ondernemingen gestelde of onherroepelijke beloofde zakelijke zekerheden als waarborg voor schulden of verplichtingen van de onderneming
XIX
Financiële betrekkingen 4 Rechtstreekse en onrechtstreekse bezoldigingen en ten laste van de resultatenrekening toegekende pensioenen, voor zover deze vermelding niet uitsluitend of hoofdzakelijk betrekking heeft op de toestand van een enkel identificeerbaar persoon - aan bestuurders en zaakvoerders
Verklaring met betrekking tot de geconsolideerde jaarrekening A Inlichtingen te verstrekken door elke onderneming die onderworpen is aan de bepalingen van het koninklijk besluit van 30 januari 2001 op de geconsolideerde jaarrekening van de ondernemingen. De onderneming heeft geen geconsolideerde jaarrekening en geconsolideerd jaarverslag opgesteld omdat de vennootschap de consolidatiecriteria vermeld in artikel 16 van het Wetboek van Vennootschappen niet overschrijdt. B Inlichtingen die moeten verstrekt worden door de onderneming indien zij dochteronderneming of gemeenschappelijke dochteronderneming is. Moederonderneming maakt een geconsolideerde jaarrekening openbaar waarin de jaarrekening door consolidatie is opgenomen. De jaarrekening is tevens verkrijgbaar op onderstaand adres. Wereldhave N.V. Nassaulaan 23 2514 JT Den Haag NEDERLAND
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Sociale balans Inschrijving RSZ
I
010/1693272-73
Paritair comité
218
Staat van de tewerkgestelde personen A Werknemers ingeschreven in het personeelsregister 1 Tijdens het boekjaar en het vorig boekjaar
Voltijds (boekjaar)
Deeltijds (boekjaar)
Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten (VTE) (boekjaar)
Totaal (T) of totaal in voltijdse equivalenten (VTE) (vorig boekjaar)
5,7 9.926 603
1,1 1.505 33
6,5 (VTE) 11.431 (T) 636 (T)
7,8 (VTE) 13.496 (T) 717 (T)
Voltijds
Deeltijds equivalenten
Totaal in voltijdse equivalenten
5
2
6,3
5
2
6,3
4 1
2
4 2,3
5
2
6,3
Gemiddeld aantal werknemers Aantal daadwerkelijk gepresteerde uren Personeelskosten (in EUR 000) 2 Op de afsluitingsdatum van het boekjaar a Aantal werknemers ingeschreven in het personeelsregister b Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd c Volgens het geslacht Mannen Vrouwen d Volgens de beroepscategorie Bedienden
II Tabel van het personeelsverloop tijdens het boekjaar A Ingetreden
Voltijds
a Aantal werknemers die tijdens het boekjaar in het personeelsregister werden ingeschreven b Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd c Volgens het geslacht en het studieniveau Vrouwen: middelbare onderwijs B Uitgetreden a Aantal werknemers met een in het personeelsregister opgetekende datum waarop hun overeenkomst tijdens het boekjaar een einde nam b Volgens de aard van de arbeidsovereenkomst Overeenkomst voor een onbepaalde tijd c Volgens het geslacht en het studieniveau Vrouwen: secundair onderwijs universitair onderwijs d Volgens de reden van beëindiging van de overeenkomst Andere reden
Deeltijds
Totaal in voltijdse equivalenten
1
0,5
1
0,5
1
0,5
2
2
2
2
1 1
1 1
2
2
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
35 Waarderings- en boekhoudkundige regels van de activa van Comm.VA Wereldhave Belgium SCA
huur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve transactiekosten (registratierechten 10%-12,5%, makelaarskosten 1,2% en notaris-
Wereldhave Belgium heeft op datum van 15 februari 2002 een
kosten 0,2%, tezamen 11,4% - 13,9% ) in mindering
hernieuwing van afwijking gevraagd voor het schema van haar
gebracht. De onroerende goederen in ontwikkeling / aan-
jaarrekening, dit omdat de maatschappij van oordeel is dat het
bouw worden gewaardeerd aan kostprijs of lagere markt-
in deze jaarrekening aangepaste schema beter inzicht geeft in
waarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opge-
de financiële status van een vastgoedbevak. De afwijking, gel-
dragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geac-
dend voor de jaren 2002, 2003 en 2004 werd door het
tiveerde interest.
bevoegde Ministerie toegestaan. 2. Aan het eind van elk boekjaar worden de volgende onroeDe hoofdcomponenten waarin de resultatenrekening is gestruc-
rende goederen in detail gewaardeerd door de deskundigen:
tureerd zijn : de courante resultaten
•
de resultaten op de portefeuille :
de onroerende goederen en de zakelijke rechten op onroerende goederen, in handen van Wereldhave
• de gerealiseerde min- of meerwaarden
Belgium of van een vastgoedmaatschappij die zij contro-
• de uitgedrukte min- of meerwaarden.
leert;
De uiteindelijke som van deze componenten, samen met de uit-
•
zonderlijke resultaten vormt het resultaat van het boekjaar.
de optierechten op onroerende goederen, in handen van Wereldhave Belgium of van een vastgoedmaatschappij die zij controleert, alsook de onroerende goederen
De gerealiseerde min- of meerwaarden worden afzonderlijk
waarop deze rechten betrekking hebben;
weergegeven; deze zijn de resultante van het verschil tussen de inbreng- of aanschaffingswaarde en de realisatieprijs.
•
de rechten voortvloeiend uit contracten waarbij één of meerdere goederen in onroerende leasing worden gege-
In overeenstemming met het karakter van niet-uitkeerbaarheid
ven aan Wereldhave Belgium, of aan een vastgoedmaat-
van de gezamenlijke latente meerwaarden op de portefeuille,
schappij die zij controleert, alsook de onderliggende
wordt het verschil in marktwaarde van de portefeuille (rubriek XI)
gebouwen.
toegevoegd aan de niet beschikbare reserves, via een speciale toewijzingsrubriek (XV). Deze vermogenscomponent, onbeschik-
Deze waarderingen zijn voor Wereldhave Belgium bindend
bare reserve, zal dus in de tijd schommelen in functie van de
voor het opmaken van de jaarrekening. Aan het eind van elk
waarderingen.
van de eerste drie kwartalen van het boekjaar actualiseren de deskundigen daarenboven de totale waardering van de
De oprichtingskosten en kosten van kapitaalverhoging, statuten-
onroerende goederen in handen van Wereldhave Belgium of
wijziging, e.a. worden afgeschreven tegen 20% per jaar.
van de maatschappijen die zij controleert, rekening houdend met de marktontwikkeling en de specifieke eigenschappen
Materiële vaste activa Onroerende goederen. 1. Onverminderd de verplichting bedoeld in artikel 7 van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding en de jaarrekening van de ondernemingen om ten minste eens per jaar de inventaris op te maken, maakt Wereldhave Belgium een inventaris op telkens als zij aandelen uitgeeft of terugkoopt buiten beurs. De onroerende goederen in exploitatie worden gewaardeerd aan marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met de normatieve exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markt-
van de betrokken onroerende goederen.
Jaarverslag 2004
3. In afwijking van het bepaalde in artikelen 27bis, § 1, 28, § 3
Wereldhave Belgium
gen binnen drie maanden na de laatste waardering, en voor
en 34, eerste lid van het Koninklijk Besluit van 8 oktober
zover de deskundigen bevestigen dat de algemene economi-
1976 op de jaarrekening van de ondernemingen worden de
sche toestand en de staat van dit onroerend goed geen
waardeverminderingen en de herwaarderings-meerwaarden
nieuwe waardering noodzakelijk maken. Als de aan- of ver-
van onder punt 2 vermelde onroerende goederen, zoals
koopprijs van een onroerend goed meer dan 10% afwijkt van
bepaald door de deskundigen, geïnventariseerd telkens als
het resultaat van de waardering, ten nadele van Wereldhave
de inventaris wordt opgemaakt overeenkomstig het bepaalde
Belgium of van de ondernemingen onder haar controle,
onder punt 1. Artikel 34, tweede en vierde lid van het
wordt de betrokken transactie gerechtvaardigd in het jaarver-
Koninklijk Besluit van 8 oktober 1976 op de jaarrekening van
slag van Wereldhave Belgium Comm.VA., in voorkomend
de ondernemingen is van toepassing.
geval, in het halfjaarverslag.
De uitgedrukte min- of meerwaarden op het onroerend goed zullen geen positieve of negatieve gevolgen hebben op de uit te keren netto-opbrengst.
5. In afwijking van artikelen 28, § 2 en 30 van het Koninklijk Besluit van 8 oktober 1976 op de jaarrekening van de ondernemingen voert Wereldhave Belgium geen afschrijvingen uit
Onverminderd het bepaalde onder punt 2, worden de onroe-
op de onroerende goederen, op de zakelijke rechten op de
rende goederen in handen van Wereldhave Belgium of één
onroerende goederen, evenmin als op de goederen die in
van de vastgoedmaatschappijen die zij controleert,
onroerende leasing aan Wereldhave Belgium worden gege-
gewaardeerd door deskundigen telkens als Wereldhave
ven.
Belgium aandelen uitgeeft, in de notering laat opnemen of terugkoopt buiten beurs. Wereldhave Belgium is niet gebonden door deze waardering.
6. Wereldhave Belgium valt onder de toepassing van het bepaalde in de artikelen 10, 14, § 1 en 5,15, eerste lid, 16, § 1, eerste lid en § 2, eerste lid van het Koninklijk Besluit van
Een nieuwe waardering is evenwel niet nodig als de aandelen
8 maart 1994 op de boekhouding en de jaarrekening van
worden uitgegeven binnen drie maanden na de laatste
bepaalde instellingen voor collectieve belegging met een ver-
waardering van de betrokken onroerende goederen, en voor
anderlijk aantal rechten van deelneming.
zover de deskundigen bevestigen dat de algemene economische toestand en de staat van de onroerende goederen geen nieuwe waardering noodzakelijk maken.
7. Voorziening onderhoud en grote herstellingen De kosten voor onderhoud en grote herstellingen worden ten laste van het boekjaar gelegd of worden uit de beschikbare
4. Elk onder punt 2 vermeld onroerend goed dat door
reserves geput.
Wereldhave Belgium of door een vastgoedmaatschappij onder haar controle wordt verworven of overgedragen, moet op voorhand door de deskundigen worden gewaardeerd. De waardering door deskundigen is bindend voor Wereldhave Belgium als de andere contracterende partijen een van volgende personen is : de Promotoren van de vastgoedbevak, de Zaakvoerder, de personen belast met het dagelijks bestuur, de depothoudende bank of elke andere onderneming waaraan Wereldhave Belgium, de depothoudende bank of de Promotoren van Wereldhave Belgium verbonden zijn of waarmee Wereldhave Belgium, de depothoudende bank of een Promotor van Wereldhave Belgium, een participatieverhouding hebben. Dezelfde regel is van toepassing op de personen bedoeld in artikel 24, § 1, 4° van het Koninklijk Besluit. Dat is ook het geval als deze transactie een van deze personen enigerlei voordeel oplevert. Een nieuwe waardering is evenwel niet nodig als het onroerend goed wordt overgedra-
Materiële vaste activa Samenvatting waarderingsregels van materiële vaste activa, andere dan onroerende goederen Waardering tegen aanschaffingswaarde, onder aftrek van lineaire afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur. In het jaar van aanschaffing worden de afschrijvingen "prorata temporis" ten laste genomen. Volgende afschrijvingspercentages worden weerhouden :
Lineair afschrijvingspercentage Installaties, machines en uitrusting
20%
Meubilair :
20%
Rollend materieel:
25%
Computer- en ander informaticamaterieel:
33%
Aankopen voor een eenheidsbedrag van minder dan EUR 2.500 exclusief B.T.W., worden op datum van de aankoop ten laste van het resultaat genomen.
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
37 Financiële vaste activa
Corporate Governance
Financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen marktwaarde. In afwijking van het bepaalde in artikelen 29, § 2, eerste lid en
Wereldhave Belgium hecht grote waarde aan evenwicht tussen
34, eerste lid van het Koninklijk Besluit van 8 oktober 1976 op
de belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en
de jaarrekening van de ondernemingen worden de waardever-
van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin passen
minderingen en de herwaarderingsmeerwaarden van de financi-
zaken als openheid, een adequate en toekomstgerichte informa-
ële vaste activa aangehouden in vastgoedmaatschappijen en
tieverstrekking, alsmede duidelijke regels voor de verdeling van
verbonden instellingen voor vastgoedbelegging, geïnventariseerd
taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van al diegenen
telkens als de inventaris wordt opgemaakt.
die bij de onderneming zijn betrokken.
De geboekte meerwaarden worden rechtstreeks in rubriek III van
Een autonoom beleid in het uitsluitend belang van alle aandeel-
de passiva ‘Herwaarderingsmeerwaarden’ geboekt.
houders van de vastgoedbevak wordt gewaarborgd. Hiertoe is in de statuten van de Zaakvoerder vastgelegd dat de leden van
De artikelen 10 en 14, § 1 van het Koninklijk Besluit van 8 maart
de Raad van Bestuur over een noodzakelijke professionele
1994 op de boekhouding en de jaarrekening van bepaalde
betrouwbaarheid en over de voor de functie passende ervaring
instellingen voor collectieve belegging met een veranderlijk aan-
moeten beschikken om het autonome beheer van de vastgoed-
tal rechten van deelneming, zijn van toepassing op de waarde-
bevak te kunnen verzekeren. De Raad van Bestuur van de
ring van de financiële vaste activa aangehouden in vastgoedmaat-
Zaakvoerder zal zodanig samengesteld blijven dat daarin
schappijen en verbonden instellingen voor vastgoedbelegging.
bekendheid met de internationale beleggerswereld, kennis en
Artikel 34, derde lid van het koninklijk besluit van 8 oktober
ervaring met de voor een vastgoedonderneming relevante finan-
1976 op de jaarrekening van de ondernemingen is niet van toe-
cieringsvormen, financieringstechnieken en financiële instrumen-
passing.
ten en kennis van relevante fiscale en/of juridische wetgeving gebundeld zijn.
Vorderingen Zowel vorderingen op meer dan één jaar als vorderingen op ten
De ondernemingsleiding zal zich ten volle verantwoorden tegen-
hoogste één jaar worden gewaardeerd tegen hun nominale
over de verschaffers van het risicodragend kapitaal. Deze ver-
waarde, onder aftrek van waardeverminderingen voor dubieuze
antwoording wordt afgelegd op de Algemene Vergadering van
of oninbare vorderingen.
Aandeelhouders. Om deze reden hecht de vennootschap groot belang aan de aanwezigheid van aandeelhouders op deze ver-
Geldbeleggingen
gadering. Door het Bestuur zal zodanige informatie worden ver-
Geldbeleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde of,
schaft dat mede op grond van gedegen sector- en beleggings-
indien onmogelijk, tegen aanschaffingswaarde.
analyses, een goede communicatie over en een kritische beoordeling van strategie, risico’s, activiteiten en financiële uitkomsten
Voorzieningen voor risico´s en kosten
mogelijk is.
De Zaakvoerder onderzoekt jaarlijks de noodzaak om voorzieningen aan te leggen ter dekking van risico’s en kosten waarmee
De bestuurders van de Zaakvoerder en de personeelsleden van
de Vastgoedbevak kan te maken hebben.
Wereldhave Belgium alsmede de relevante personeelsleden van Wereldhave N.V. en aan haar gelieerde ondernemingen hebben
Schulden
een modelcode getekend die stringente voorwaarden stelt aan
De schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
de handel in aandelen Wereldhave Belgium.
Honoraria Verhuurkosten voor een eenheidsbedrag van minder dan EUR 12.500 exclusief BTW, worden onmiddellijk ten laste van het resultaat genomen; verhuurkosten voor een eenheidsbedrag hoger dan EUR 12.500 exclusief BTW, worden afgeschreven over de duur van het huurcontract, beperkt tot een maximale periode van 3 jaar.
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
Verslag van de onroerend goed deskundige
Per 31 december 2004 bedraagt de marktwaarde van het vastgoedpatrimonium van Wereldhave Belgium EUR 307.925.000
Besluiten van het verslag van de onroerend goed deskundige
waarvan:
TROOSTWIJK-ROUX C.V.B.A., opgemaakt op 31 december
EUR 139.450.000 kantoor
2004, ingevolge de waardering van de onroerend goed porte-
EUR 168.475.000 commercieel
feuille per 31 december 2004, zoals bedoeld in artikel 56, paragraaf 1, van het Koninklijke Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks.
Grondslagen voor de waardering van de onroerend goed portefeuille Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met de exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve transactiekosten (registratierechten 10% - 12,5%, makelaarskosten 1,2% en notariskosten 0,2%, tezamen 11,4% 13,9%) in mindering gebracht.
Onroerend goed in aanbouw Waardering van het onroerend goed in aanbouw vindt plaats tegen kostprijs of tegen geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. De waarde is gebaseerd op een inspectie door één of meerdere deskundigen, rekening houdend met ondermeer ligging, bouwwaarde, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van taxatie. Ten behoeve van de waarderingen zijn wij o.a. uitgegaan van eventueel door opdrachtgeefster en/of derden verstrekte gegevens, waarvan wij aannemen dat deze exact zijn.
Analyse van de onroerend goed portefeuille Het patrimonium bestaat voor 45% uit kantoren en voor 55% uit commerciële centra.
Brussel, 31 december 2004 TROOSTWIJK – ROUX C.V.B.A.
Jaarverslag 2004
Wereldhave Belgium
39 Verslag van de commissaris over de jaarrekening afgesloten op 31 december 2004 gericht tot de algemene vergadering van aandeelhouders van de vennootschap Comm. VA Wereldhave Belgium SCA Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij U verslag uit over de uitvoering van de controleopdracht die ons werd toevertrouwd. Wij hebben de controle uitgevoerd van de jaarrekening, opgesteld onder de verantwoordelijkheid van de zaakvoerder van de vennootschap afgesloten op 31 december 2004 met een balanstotaal van 377.940(000) EUR en waarvan de resultatenrekening afsluit met een winst van het boekjaar van 22.472(000) EUR. Wij hebben eveneens de bijkomende specifieke controles uitgevoerd die door de wet zijn vereist.
Verklaring over de jaarrekening zonder voorbehoud Onze controles werden verricht overeenkomstig de Belgische controlenormen uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze beroepsnormen eisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen onjuistheden van materieel belang bevat, rekening houdend met de Belgische wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften met betrekking tot de jaarrekening. Overeenkomstig deze normen hebben wij rekening gehouden met de administratieve en boekhoudkundige organisatie van de vennootschap, alsook met de procedures van interne controle. De verantwoordelijken van de vennootschap hebben onze vragen naar opheldering of inlichtingen duidelijk beantwoord. Wij hebben op basis van steekproeven de verantwoording onderzocht van de bedragen opgenomen in de jaarrekening. Wij hebben de waarderingsregels, de betekenisvolle boekhoudkundige ramingen die de onderneming maakte en de voorstelling van de jaarrekening in haar geheel beoordeeld. Wij zijn van mening dat deze werkzaamheden een redelijke basis vormen voor het uitbrengen van ons oordeel. Naar ons oordeel, rekening houdend met de toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften in België, geeft de jaarrekening afgesloten op 31 december 2004 een getrouw beeld van het vermogen, van de financiële toestand en van de resultaten van de vennootschap en wordt een passende verantwoording gegeven in de toelichting.
Jaarverslag 2004
Bijkomende verklaringen Wij vullen ons verslag aan met de volgende bijkomende verklaringen die niet van aard zijn om de draagwijdte van onze verklaring over de jaarrekening te wijzigen. Het jaarverslag bevat de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de jaarrekening. Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, wordt de boekhouding gevoerd en de jaarrekening opgesteld overeenkomstig de in België toepasselijke wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften. Wij dienen U geen enkele verrichting of beslissing mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen zou zijn gedaan of genomen. De resultaatverwerking die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen.
Antwerpen, 23 februari 2005 De commissaris PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren BCBVA Vertegenwoordigd door
Luc Discry Bedrijfsrevisor
Wereldhave Belgium
