Kantorenstrategie Haaglanden

Kantorenstrategie Haaglanden 2012-2020

economische zaken

Vastgesteld op 28 november 2012


Vastgesteld op 28 november 2012

pagina 2

Inhoud Hoofdstuk 1 Introductie: waarom een nieuwe strategie?

5

2 Het belang van de kantoorwerkgelegenheid in Haaglanden

7

3 Een globale analyse van de huidige situatie

11

4 Een nadere analyse van het aanbod en van de vraag

15

5 Marktconsultatie

29

6 Concretisering van de strategie

31

2.1 2.2

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Groot economisch belang Verschillende soorten kantorenlocaties

Het analysemodel De indeling van de locaties naar type De voorraad en het aanbod per 1-1-2012 Reeds bekend aanbod in de komende periode De plancapaciteit per 1-1-2011 Bepaling en toedeling van de vraag Kansrijkheid van het aanbod als kantoorruimte Conclusies over de kansrijkheid van locaties voor de kantoorfunctie Plancapaciteit

6.1 Een integrale aanpak 6.2 De pijlers van de strategie 6.2.1 De inzet op een beperkt aantal kantoorversterkingsgebieden 6.2.2 Een reductie van het planaanbod 6.2.3 Maatwerk voor overige locaties 6.2.4 Specifiek beleid 6.2.4.1 Voor de vrijkomende grote complexen van de rijksoverheid 6.2.4.2 Voor specifieke sectoren en gebruikers 6.2.5 Overzicht gerealiseerde en lopende transformatieplannen 6.2.6 Afspraken over monitoring 6.3 Samen verder werken aan de uitvoering

7 Conclusies


9 10

16 16 18 22 22 23 25 26 27

32 32 32 33 36 36 36 36 36 37 37 39

pagina 3

Bijlage

43

1 Verantwoording van het rekenmodel

44

2 Voorstel plannenreductie

46

3 Mogelijkheden om de kwaliteit van locaties te versterken

48

4 Factsheets Den Haag - Benoordenhout Den Haag - Binckhorst Den Haag - Binnenstad Den Haag - Nieuw centrum Den Haag - World Forumgebied Delft Leidschendam-Voorburg - Klein Plaspoelpolder/Sijtwende-Oosteinde Leidschendam-Voorburg - Overgoo Leidschendam-Voorburg - Voorburg Station Rijswijk - Hoornwijck Rijswijk - Plaspoelpolder bedrijvenzone Rijswijk - Plaspoelpolder snelwegzone Rijswijk - Rijswijk Station/Plaspoelpolder Zuid-West Zoetermeer - Afrikaweg Zoetermeer - Rokkeveen Zoetermeer - Stadscentrum

50 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80

pagina 4


1 Hoofdstuk

Introductie: waarom een nieuwe strategie?

pagina 6

Waarom een nieuwe strategie? Sinds 2004 ligt het Stadsgewestelijke kantorenbeleid vast in een kantorenstrategie. Doelstelling van deze strategie is een evenwichtige afstemming van vraag en aanbod van kantoorruimte naar soort, periode en locatie. Enerzijds is een gezonde economische ontwikkeling gebaat bij een ruim en gedifferentieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor kantoorgebonden activiteiten, anderzijds moet overaanbod worden tegengegaan. De strategie limiteert en faseert ontwikkelingsmogelijkheden binnen een stringent afsprakenkader, op regionale schaal geformuleerd, rekening houdend met belangen van afzonderlijke gemeenten in Haaglanden. Ruimtelijk wordt ingezet op concentratie op (uit te bouwen) bestaande en een zeer beperkt aantal nieuwe kantorenlocaties, met toenemende aandacht voor een goede bereikbaarheid. Begin 2007 is de strategie uit 2004 herzien vastgesteld. Uit de voorafgaande evaluatie aan de hand van jaarlijkse monitoring kwam naar voren dat tot 2006 minder kantorennieuwbouw was gerealiseerd dan geprogrammeerd, maar voor het overgrote deel wel binnen het programmakader. Het programma 2007-2010 is vervolgens verhoogd met het nog niet gerealiseerde volume en de behoefteraming tot 2015 is gehandhaafd. Uit de evaluaties van de jaarlijkse monitoren sinds 2007 komt naar voren dat de gemeenten zich hebben gehouden aan het afsprakenkader. Toch is het leegstaande aanbod in Haaglanden sterk toegenomen, terwijl van het in 2007 verhoogde programma 2008 t/m 2010 niet meer dan 38,5% blijkt gerealiseerd. Dit laat zien dat de markt op de kennelijke behoeftevermindering heeft gereageerd, maar zodanig vertraagd dat niet is voorkomen dat het aanbod tot een ongekend niveau is opgelopen. Een en ander illustreert dat aan een drastische herziening van de kantorenstrategie voor de komende jaren tot 2020 niet te ontkomen valt. In relatie tot het actuele aanbod zullen zowel vraagramingen als plannen voor nieuwbouw van kantoren voorwerp van kritische beoordeling zijn, rekening houdend met nieuwe markontwikkelingen, gebruikerseisen en de beleidsvoorkeur voor knooppuntlocaties. Flankerend beleid om huidig aanbod uit de markt te nemen, zal tevens onderdeel van de nieuwe strategie moeten zijn. Inmiddels is de vorming van een Metropoolregio Rotterdam Den Haag in gang gezet. In dat kader zullen eensluidende uitgangspunten worden geformuleerd voor de kantorenstrategieën van beide regio’s. Het gaat dan om afstemming van ramingen voor uitbreidingsvraag en vervangingsvraag en om criteria voor benoeming van knooppunten. Deze Kantorenstrategie 2012-2020 biedt de basis hiervoor met als tijdshorizon 2020.


2 Hoofdstuk

Het belang van de kantoorwerkgelegenheid in Haaglanden

pagina 8

Kaart 1

Kantorenlocaties Haaglanden 2012

Internationaal Strafhof Clingendael Hofzichtpark

Benoordenhout

World Forum

Leidsenhage e.o.

Leidschendam-Voorburg

Utrechtsebaan Binnenstad

's-Gravenhage

Groene Schenk

Nieuw Centraal Beatrixkwartier Sijtwende/Oosteinde Voorburg Centrum Binckhorst Zuid-Oost

Laakhaven/HS Voorburg station

Klein Plaspoelpolder Overgoo Forepark ‘s Gravendreef

Zoetermeer

Ypenburg A12 zone Hoornwijck Rijswijk

Stadscentrum

Rijswijk

Rokkeveen A12

In de Bogaard OV knooppunt Brassersplein Pijnacker Centrum Delftse Poort West Station Centum/Spoorzone

Westland Bestuurscentrum Westland

Delft Station Zuid

Tiendweg Bestuurscentrum Midden-Delfland

Midden-Delfland

Kantorenlocaties kantoorlocatie


Afrikaweg

Nieuwe Veen/Heron

Pijnacker-Nootdorp

pagina 9

2.1 Groot economisch belang De kantorensector is voor Haaglanden van groot economisch belang. Dit belang kan worden geïllustreerd aan de hand van het volgende: c De regio Haaglanden is met een volume van circa 7.000.000 m² na de Amsterdamse regio de tweede kantorenregio van Nederland. c De sector is goed voor ruim 185.000 banen, bijna 37% van de werkgelegenheid in de regio. c Het gaat om hooggekwalificeerde werkgelegenheid: de regionale productiewaarde van de sector bedraagt circa € 15 miljard - 42% van de totale regionale productie en ligt per kantoorwerkende ruim 13% boven het gemiddelde. c De ambities van Haaglanden binnen de van rijkszijde en in de zuidvleugel van de Randstad benoemde topsectoren (waaronder: Den Haag, stad van Vrede en Recht, inzet op kennis in het TIC-Delft en de Greenport, e.a.) zijn zeer gebaat bij een hoogwaardig vestigingsklimaat voor kantoor(achtige) werkgelegenheid, zowel voor de (inter)nationale instituten als voor de spin off. c Ook de onlangs uitgekomen Economische Visie van Den Haag zet in op kennisintensieve zakelijke diensten, hoofdkantoren, internationale bedrijven en instellingen. Door het gegroeide aanbod aan panden en locaties is een vragersmarkt ontstaan die het noodzakelijk maakt om alert in te spelen op de vraag van gebruikers, hoogwaardige vestigingsvoorwaarden te creëren op kansrijke locaties en potentiële ‘footloose’ bedrijven in een vroeg stadium te signaleren, en te helpen hun wensen te vervullen. De ruimte in de markt biedt echter ook kansen, zowel voor bedrijven om de kwaliteit van hun kantoor te vergroten als voor de overheden om te investeren in de meest kansrijke locaties. Het grote volume aan panden dat het Rijk in de komende jaren op de markt brengt vereist een specifieke aandacht. Op kaart 1 zijn de kantorenlocaties in Haaglanden weergegeven.

2

Hoofdstuk Het belang van de kantoorwerkgelegenheid in Haaglanden

pagina 10

2.2 Verschillende soorten kantorenlocaties De regio beschikt over verschillende soorten kantoren: c grotere kantoren bepalen het beeld, ze zijn geconcentreerd in een beperkt aantal gemeenten, c middelgrote en kleine kantoren, verspreid over de gehele regio, c en kantoren die ‘gebonden’ zijn aan een bedrijf; vrijwel alle op bedrijventerreinen. Er worden zeven typen kantorenlocaties onderscheiden.

Typen kantorenlocaties in Haaglanden Grootstedelijke toplocatie

topmilieu; internationale uitstraling; hoogwaardige architectuur; uitstekend bereikbaar per OV en over de weg

Randstedelijk OV-knooppunt

hoogwaardig en professioneel; belang van bereikbaarheid, met name per OV, zeer groot; gebruikers randstedelijk georiënteerd

Regionaal OV-knooppunt

hoogwaardig en professioneel; goed bereikbaar per OV en over de weg; gebruikers voornamelijk op de regio georiënteerd

Binnenstedelijke centrumlocatie

kwaliteit en uitstraling centraal; stedenbouwkundige eenheid minder belangrijk

Snelweglocatie

professionele zichtlocatie; uitstekende autobereikbaarheid; nieuwbouw middelgroot

Bedrijventerrein

bedrijfsmatige omgeving; aanwezigheid van grootschalige kantoren en bedrijfsgebonden eenheden tot 2.500 à 3.000 m²

Woonwijk

kleinschalig; omgevingskwaliteit van groot belang; uitstraling klassiek; vooral single-users; woonomgeving met voorziening

De typen verschillen in vraag- en aanbodkarakteristiek. Daarop wordt nader ingegaan in § 4.1 en 4.3. De typering van alle bestaande en nieuwe kantorenlocaties in Haaglanden wordt verantwoord in § 4.2.


3 Hoofdstuk

Een globale analyse van de huidige situatie

pagina 12

De geschatte omvang van de kantorenvoorraad in Nederland is ruim 46 miljoen m². Haaglanden heeft met bijna 7 miljoen m² circa 15% van de landelijke voorraad. Gerelateerd aan de voorraad bedraagt het huidige aanbod zowel nationaal als in Haaglanden circa 16%. Dit percentage ligt ruim boven de frictieleegstand van 5 tot 6% die de vastgoedmarkt zelf als acceptabel en noodzakelijk beschouwt voor een gezonde kantorenmarkt. Binnen de Randstad laat de Haagse regio sinds 2006 de sterkste aanbodtoename zien. Zie de volgende figuur. 140

Figuur 1 Kantorenaanbod per 1/1 in de vier grootstedelijke regio’s ( panden >500 m²)

130 120 110 100

Den Haag Rotterdam Amsterdam Utrecht

90 80 70 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2010 t/m 2012, bewerking Stadsgewest Haaglanden, sector Economie.

In Haaglanden stijgt de afgelopen 20 jaar de voorraad kantoren van 5 naar 7 miljoen m² waarbij het gebruik in de eerste 10 jaar meegroeit. Na 2001 blijft dit gebruik echter schommelen rond 6 miljoen m², waardoor de leegstand gestaag is gegroeid tot 1,1 miljoen m² per 1 januari 2012. De productie in kantoren in termen van toegevoegde waarde stijgt in Haaglanden tussen 1995 en 2000 reëel met 23%, en tussen 2000 en 2010 met 16%. Het aantal kantoorbanen neemt veel minder toe en vertoont de laatste jaren geen groei meer. De economische groei in de afgelopen 10 jaar heeft dus plaatsgevonden op hetzelfde aantal m² kantoorruimte terwijl het aantal kantoorbanen licht is toegenomen. Verder tekent zich duidelijk een tendens naar verminderd oppervlaktegebruik per werkende af. Al met al is voor de toekomst is geen toename van het gebruik te verwachten: krimpende overheid, vergrijzing, Het Nieuwe Werken. Die laatste wordt de norm: niet alleen doordat de moderne kantoorwerker dit zelf wil, maar ook doordat de maatschappij een steeds grotere flexibiliteit verlangt van de werkenden. Nieuwbouw hier betekent leegstand daar: de uitbreidingsplannen van 1,5 miljoen m² nieuwbouw leveren - zonder evenveel sloop en/of transformatie - nog eens 1,5 miljoen m² extra leegstand op. Tevens spelen gebruikersvoorkeuren voor goed bereikbare kantoren in een gevarieerde omgeving met in de nabijheid winkels, horeca en een park een rol. Hoge kwaliteit, praktische indeling en goede uitstraling zijn uiteraard ook van belang. In de tegenwoordige markt zijn nieuwe kantoren die hieraan voldoen volop beschikbaar tegen zeer aantrekkelijke prijzen. Het effect hiervan zien we terug in hoge leegstandpercentages in de kantoren die in de jaren ‘70 en ‘80 zijn neergezet in Den Haag, Rijswijk, Leidschendam en Zoetermeer die niet in zo’n gevarieerde omgeving liggen.


pagina 13

8.000

Figuur 2 Kantorenareaal (x 1.000 m²) in Haaglanden per 1 januari.

7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

Totaal m2 In gebruik m2

0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 300.000

Figuur 3 Kantoorbanen in Haaglanden per 1 januari.

250.000 200.000 150.000 100.000 50.000

kantoorbanen

0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

De gemeenten zijn financieel gezien geen probleemeigenaar van de leegstand (met uitzondering van de oude panden van BZK en Justitie voor Den Haag). Zij hebben bij het oplossen van de leegstand vooral een faciliterende rol. Deze rol ligt bij vergunningverlening en bestemmingsplanwijziging. Daarnaast kan de overheid de regierol nemen om partijen rond de tafel te krijgen voor specifieke gebouwen/ locaties/gebieden die kansrijk zijn voor transformatie. Twynstra Gudde heeft voor het Stadsgewest een analyse uitgevoerd waaruit deze kansrijkheid per gebouw/ locatie/gebied naar voren is gekomen. In § 4.6 en volgende wordt daarop uitgebreid ingegaan. Bij de planvoorraad zijn de gemeenten echter wel partij met een financieel belang. Dit belang is maximaal als een kantoorbouwplan onderdeel uitmaakt van de grondexploitatie. Bij de beoordeling van plannen die wel of niet geschrapt moeten worden, is het financieel belang (inclusief schadeclaims) voor de gemeenten het belangrijkste criterium. Onder de huidige marktcondities mogen we verwachten dat ontwikkelaars alleen projecten kunnen bouwen die gegarandeerd goed renderen. Anders krijgen zij ze niet gefinancierd. Deze projecten voldoen maximaal aan de wensen van de toekomstige gebruikers: vooral toplocaties zullen hiervan profiteren.

3

Hoofdstuk Een globale analyse van de huidige situatie

pagina 14


4 Hoofdstuk

Een nadere analyse van het aanbod en van de vraag

pagina 16

4.1 Het analysemodel Om een beter inzicht in zowel het aanbod als de vraag te krijgen heeft het Stadsgewest door Twynstra Gudde een model laten maken dat een nadere analyse ondersteunt. Het model brengt zowel het aanbod in de voorraad als in de plancapaciteit in beeld. Kort samengevat levert het model inzicht in: c het bestand aan panden dat (gedeeltelijk) aangeboden wordt, c de voorraad in de plancapaciteit, c toegedeeld naar locaties (naar type, gemeente en locatienaam), c met een kwalitatieve beoordeling van de aangeboden panden als kantoor, en c de kansrijkheid van de aangeboden panden als kantoor bij een geraamde vraag, en c de technische geschiktheid van de aangeboden panden voor de woonfunctie. Door in het model varianten door te rekenen ontstaat er zicht op de mate waarin locaties in de toekomst kansrijk zijn als kantoorlocatie. De resultaten helpen het Stadsgewest en de gemeenten om in gezamenlijk overleg tot een nieuwe strategie te komen. In de volgende hoofdstukken worden de resultaten weergegeven. In bijlage 1 is een nadere verantwoording van het model opgenomen. De mogelijkheid om ook een oordeel te geven over de kansen voor transformatie naar de woonfunctie is wel in enkele reken-excercities meegenomen, maar niet verder in deze strategie verwerkt. Uiteraard is het model gevoelig voor aannames en uitgangspunten. Het indelen van alle kantoorlocaties in zeven verschillende typen vergt keuzes die soms eenvoudig zijn. In een aantal gevallen kan er discussie zijn over de indeling, omdat locaties in verschillende gemeenten natuurlijk nooit helemaal gelijk zijn. Dit is relevant, omdat het ene type locatie beter in de markt ligt dan het andere. Ook de voorkeuren voor de typen locaties zijn aannames. Zowel bij de keuzes van de typen locaties als van de voorkeuren is gebruik gemaakt van recente studies en rapportages. Datzelfde geldt voor de bepaling van de vraag. Door te variëren in de aannames en de uitgangspunten ondersteunt het model de discussie, hetgeen tot een beter begrip kan leiden, en tot meer draagvlak voor (soms harde) conclusies.

4.2 De indeling van de locaties naar type Bij de indeling van de locaties is gebruik gemaakt van de in verschillende onderzoeken gebruikelijke typering. Recent betreft dit de Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland door de Stec-groep (november 2010). Bij de nadere bepaling van de toedeling van de locaties is tevens gebruik gemaakt van onderzoeksresultaten van het programmabureau StedenbaanPlus. Hieronder is de toedeling van alle locaties weergegeven, met het aanbod per 15-6-2011 (alle panden groter dan 1.000 m², totaal 214 panden).


pagina 17

Tabel 1

Toedeling van alle locaties, met het aanbod per 15-6-2011 (alle panden groter dan 1.000 m², totaal 214 panden)

Grootstedelijke toptlocatie

Aanbod (m²)

Den Haag Nieuw Centrum Nieuw Centraal Utrechtsebaan Beatrixkwartier Totaal

24.535 54.678 7.292 37.169 123.674

Randstedelijke OV knooppuntlocatie

Aanbod (m²)

Den Haag HS/Laakhaven LvNOI/Groene Schenk

22.220 -

Delft spoorzone Rijswijk station/Plaspoelpolder Zuid-West Totaal

34.383 56.603

Regionale OV knooppuntlocatie

Aanbod (m²)

Den Haag Ypenburg A12 Binckhorst Zuid-Oost

7.160 54.238

Voorburg station

5579

Zoetermeer Rokkeveen Afrikaweg Totaal

36.456 44.981 148.414

Binnenstedelijke centrumlocatie

Aanbod (m²)

Den Haag Binnenstad Benoordenhout Archipelbuurt/Willemspark World Forum Hofzichtpark

17.790 31.402 12.104 14.741 5.022

Leidschendam-Voorburg Centrum Sijtwende/Oosteinde Leidsenhage e.o.

5.445 15.300 7.776

Midden-Delfland Dorpskernen Pijnacker Centrum Rijswijk In de Bogaard Wassenaar Clingendael

13.713 -

Westland Bestuurscentrum Dorpskernen

-

Zoetermeer Stadscentrum Van Leeuwenhoeklaan Totaal

14.367 137.660

4

Hoofdstuk Een nadere analyse van het aanbod en van de vraag

pagina 18

Tabel 1

[vervolg] Toedeling van alle locaties, met het aanbod per 15-6-2011 (alle panden groter dan 1.000 m², totaal 214 panden)

Snelweglocatie

Aanbod (m²)

Den Haag Forepark ‘s-Gravendreef Hoornwijck

1.414 4.163 -

Delft Delft Zuid station Delfse Poost West Brassersplein Leidschendam-Voorburg Overgoo

12.028 6.532

Rijswijk Hoornwijck Plaspoelpolder snelwegzone

17.204 53.923

Zoetermeer Bleizo Totaal

95.264

Bedrijventerrein

Aanbod (m²)

Den Haag Binckhorst overig Ypenburg West

29.311 -

Delft Technopolis Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder Midden-Delfland Coldenhovelaan Pijnacker-Nootdorp Nieuwe veen/Heron

15.328 -

Rijswijk Plaspoelpolder bedrijvenzone Broekpolder Westland Tiendweg Zoetermeer Lansinghage Overige locaties Totaal Woonwijk Delft Tanthof West Pijnacker Zuid Overige locaties Totaal

50.248 4.621 8.091 58.620 166.219 Aanbod (m²) 117.152 117.152

4.3 De voorraad en het aanbod per 1-1-2012 Omvang van voorraad en aanbod Uit de Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2012 blijkt dat 1.081.850 m² bvo kantoorvloeroppervlak werd aangeboden per 1 januari 2012 in in totaal 1.125 panden. Dit is 15,7% van de voorraad. Ruim 200 daarvan betreft panden van meer dan 1.000 m² bvo. In de volgende diagrammen wordt voor alle 1.125 panden zowel de voorraad als het aanbod nader weergeven, absoluut en relatief, naar locatietype en naar gemeente.


pagina 19

5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Figuur 4 Voorraad en aanbod naar gemeente (m2 bvo, 1-1-2012)

Aanbod In gebruik D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

R6)

Wa7) We8)

Z9)

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Figuur 5 Voorraad en aanbod naar gemeente (relatief, 1-1-2012)

Aanbod In gebruik D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)

P-N = Pijnacker-Nootdorp

2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)

L-V = Leidschendam-Voorburg

R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)

Z9) M-D = Midden-Delfland

We = Westland

2.500

9)

Z = Zoetermeer

Figuur 6 Voorraad en aanbod naar locatietype (m2 bvo, 1-1-2012)

2.000 1.500 1.000 500

Aanbod In gebruik

0 woonwijk

bedrijventerrein

snelwegzone

binnenstedelijke centrumlocatie

regionaal knooppunt

randstedelijk knooppunt

grootstedelijke toplocatie 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Figuur 7 Voorraad en aanbod naar locatietype (relatief, 1-1-2012)

Aanbod In gebruik woonwijk

bedrijventerrein

snelwegzone


regionaal knooppunt

randstedelijk knooppunt

grootstedelijke toplocatie

4


pagina 20

Kaart 2

Kantooraanbod per 01-01-2012

Internationaal Strafhof Clingendael Hofzichtpark

Benoordenhout

World Forum

Leidsenhage e.o.


Utrechtsebaan Binnenstad

's-Gravenhage

Groene Schenk

Nieuw Centraal Beatrixkwartier Sijtwende/Oosteinde Voorburg Centrum Binckhorst Zuid-Oost

Laakhaven/HS Binckhorstlaan

Voorburg station

Klein Plaspoelpolder Overgoo Forepark ‘s Gravendreef

Zoetermeer

Ypenburg A12 zone Hoornwijck Rijswijk

Rokkeveen A12

Plaspoelpolder

OV knooppunt Brassersplein Pijnacker Centrum Delftse Poort West Station Centum/Spoorzone

Westland Bestuurscentrum Westland

Bestuurscentrum Midden-Delfland

Midden-Delfland

Kantooraanbod per 01-01-2012 0

Delft Station Zuid

Tiendweg

- 5%

5,1 - 10% 10,1 - 25% 25,1 - 50% >50%


Afrikaweg

Nieuwe Veen/Heron

Rijswijk In de Bogaard

Stadscentrum

Pijnacker-Nootdorp

pagina 21

Uit de diagrammen blijkt dat er vier typen locaties zijn met een groot aanbod in de voorraad: regionaal OV-knooppunt, snelweglocatie, bedrijventerreinen en woonwijken. Er zijn vijf gemeenten met een groot aanbod in de voorraad (zowel absoluut als relatief): Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk en Zoetermeer.

De duur van het aanbod De duur van het aanbod is alleen geregistreerd voor panden groter dan 1.000 m². Hieronder is de duur aangegeven in jaren naar type locatie en naar gemeente. Deze cijfers zijn ontleend aan de lijst van 214 panden. 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0

Figuur 8 Duur van het aanbod, naar gemeente (panden > 1.000 m2)

Gemiddelde duur Aanbod D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)


2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)


R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)


We = Westland

4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0

9)

Z = Zoetermeer

Figuur 9 Duur van het aanbod, naar locatietype (panden > 1.000 m2)

Gemiddelde duur Aanbod woonwijk

snelweglocatie

regionale OV knooppuntlocatie

randstedelijke OV knooppuntlocatie



bedrijventerrein

Drie van de vier typen locaties die een groot aanbod kennen in de voorraad hebben ook alle een meer dan gemiddelde duur van het aanbod: regionaal OV-knooppunt, snelweglocatie en bedrijventerreinen. Datzelfde geldt voor drie van de vijf gemeenten met een groot aanbod in de voorraad: Leidschendam-Voorburg, Rijswijk en Zoetermeer. In kaart 2 is de relatieve omvang van aanbod in kleuren weergegeven, van geel (relatief weinig aanbod) naar rood (relatief veel aanbod).

4


pagina 22

4.4 Reeds bekend aanbod in de komende periode Van een aantal panden is al bekend dat ze (potentieel) het aanbod in de komende jaren zullen vergroten. Voor zover bekend zijn die panden hieronder opgenomen: c particuliere panden: in totaal 106.000 m² bvo, c vrijkomende rijkspanden: 383.000 m² bvo, c waarvan huur: 70.000 m² bvo. De panden zijn hieronder in een diagram weergegeven naar locatietype en naar gemeente. 400

Figuur 10 Te verwachten aanbod, naar gemeente (x 1.000 m2)

350 300 250 200 150 100

Totaal vrijkomende rijkspanden Totaal verwacht aanbod

50 0 D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)


2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)


R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)


We = Westland

250

9)

Z = Zoetermeer

Figuur 11 Te verwachten aanbod, naar locatietype (x 1.000 m2)

200 150 100 50

Totaal vrijkomende rijkspanden Totaal verwacht aanbod

0 woonwijk

snelweglocatie





bedrijventerrein

Duidelijk is dat het merendeel van de vrijkomende rijkspanden in Den Haag ligt. Van de particuliere panden ligt rond tweederde in Rijswijk. In de bijlagen is voor een groot aantal locaties zowel het aanbod als het verwachte aanbod weergegeven.

4.5 De plancapaciteit per 1-1-2011 De plancapaciteit per 1 januari 2011 beloopt 850.000 m² bvo voor de periode 2011-2015. Hiervan is 315.000 m² bvo in aanbouw. Voor 225.000 m² vvo hiervan is al een gebruiker bekend. Voor de periode na 2015 is er nog voor 640.000 m² bvo planaanbod. De plancapaciteit is hierna in een diagram weergegeven naar locatie en naar gemeente.


pagina 23

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Figuur 12 Plancapaciteit naar gemeente (m2 vvo)

Planvoorraad 2015 e.v. Planvoorraad 2011-2015 D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)


2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)


R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)


We = Westland

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

9)

Z = Zoetermeer

Figuur 13 Plancapaciteit naar locatietype (m2 vvo)

Planvoorraad 2015 e.v. Planvoorraad 2011-2015 woonwijk

snelweglocatie





bedrijventerrein

4.6 Bepaling en toedeling van de vraag Uitbreidingsvraag Er is uitgegaan van een uitbreidingsvraag nul. Dat lijkt een reëel uitgangspunt, gezien de vrij recente rapportages van ABN-AMRO en het EIB1), de onder druk staande omvang van de publieke sector in het Stadsgewest, en de oordelen uit de marktconsultatie (zie hoofdstuk 5). In het zeer recent gepubliceerde EIB-rapport ‘Kantorenvraagraming 2020/2040 Zuid Holland’ (concept februari 2012, i.o.v. het Ministerie van I&M) wordt voor ‘Groot Den Haag’ (de COROP-regio’s Leiden en Bollenstreek, Den Haag, Delft en Westland en Oost Zuid-Holland) een lichte groei voorzien van de vraag tot 2020, uitgaande van een gelijkblijvend ruimtegebruik per werknemer. Er is geen rekening gehouden met de forse terugloop van het ruimtegebruik door het Rijk.

Vervangingsvraag Bij de vervangingsvraag wordt meestal een percentage van de voorraad aangehouden variërend tussen 1,5 en 2,5%. Hier is het hoogste percentage aangehouden, omdat er meer redenen zijn om naar een ander kantoor te gaan dan te kiezen voor de vervanging van een pand. Daarbij is driemaal de jaaropname gerekend om een reële periode te beschouwen bij het beoordelen van de kansen van de panden in het aanbod. Panden die al in aanbouw zijn, en al een gebruiker kennen, worden van het volume afgetrokken omdat dit als ‘reeds gerealiseerde vraag’ beoordeeld wordt. Naast een procentuele aanname is de gemiddelde opname van de laatste vier jaar gezet. In m² bvo. 1)

ABN-AMRO: ‘Kansen voor kwaliteit; de Nederlandse kantorenmarkt in beeld’; EIB: ‘Kantorenleegstand en oplossingsrichtingen’, juni 2010.

4


pagina 24

Tabel 2

Vervangingsvraag m² bvo

m² bvo

Procentuele aanname Voorraad Aandeel > 1.000 m² (geraamd 80%) 2,5% hiervan Over drie jaar Af: in aanbouw, gebruiker bekend Vraag totaal

7.000.000 5.600.000 140.000 420.000 -225.000 195.000

Gemiddelde opname laatste vier jaar Opname 2007-2010 (over drie jaar)1) Af: in aanbouw, gebruiker bekend Vraag totaal

465.000 -225.000 240.000

Hier zijn de opnames van de jaren 2007-2010 opgeteld en x 3/4 genomen, om tot een gemiddelde over 3 jaar te komen.

1)

400

Figuur 14 Kantooropname Haaglanden

350 300 250 200 150 100 50

Opname Waarvan >1.000 m2

0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Bij de modelinvoer is op grond van deze cijfers gekozen voor een variant met 200.000 m² en een variant met 250.000 m². Een grotere vraag (door meer dynamiek in de markt) betekent weliswaar dat er potentieel meer kantoren uit het aanbod in aanmerking komen voor hernieuwd gebruik, maar dat - doordat de uitbreidingsvraag nul is - de verschuivingen in de bestaande markt sneller plaats zullen vinden. Daardoor ontstaat er in de voorraad ook weer nieuwe concurrentie tussen panden.

Toedeling vraag De vraag is als volgt over de verschillende locatietypen verdeeld.

Tabel 3

Toedeling vraag

Grootstedelijke toplocatie Binnenstedelijke centrumlocatie Randstedelijke OV-knooppuntlocatie Regionale OV-knooppuntlocatie Snelweglocatie Kantoren op bedrijventerreinen Kantoren in woonwijken

Toedeling

In %

+ ++ + 0 0 +

20 25 20 15 10 5 5

Deze toedeling is ontleend aan Aanzet voor een kantorenstrategie voor Zuid-Holland, van de Stec-groep: ++ = kansrijk

0 = gemiddeld

- - = kansarm

De procentuele waardering is hieraan vervolgens toegevoegd. N.B.: bij de ‘+’ voor kantoren in woonwijken tekent de Stec-groep aan dat deze positieve waardering alleen kleine kantoren betreft. Aangezien het model rekent met kantoren groter dan 1.000 m² is deze waardering vertaald in niet meer dan 5%.


pagina 25

4.7 Kansrijkheid van het aanbod als kantoorruimte De beide op deze wijze toegedeelde vraagvarianten leiden tot de volgende resultaten gericht op de kansrijkheid als kantoor van panden uit het aanbod (groen = kansrijk, blauw = kansarm). Bij een vraag van 200.000 m² (cijfers ontleend aan lijst van 214 panden): 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Figuur 15 Kansrijkheid voor kantoorfunctie naar locatietype (panden > 1.000 m2)

Kansarm Kansrijk woonwijk

snelwegzone





bedrijventerrein 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Figuur 16 Kansrijkheid voor kantoorfunctie naar gemeente (panden > 1.000 m2)

Kansarm Kansrijk D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)


2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)


R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)


We = Westland

9)

Z = Zoetermeer

Bij een vraag van 250.000 m² (cijfers ontleend aan lijst van 214 panden): 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Figuur 17 Kansrijkheid voor kantoorfunctie naar locatietype (panden > 1.000 m2)

Kansarm Kansrijk woonwijk

snelwegzone





bedrijventerrein

4


pagina 26

500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Figuur 18 Kansrijkheid voor kantoorfunctie naar gemeente (panden > 1.000 m2)

Kansarm Kansrijk D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)


2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)


R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)


We = Westland

9)

Z = Zoetermeer

Bij de eerste vraagvariant (200.000 m²) zijn Randstedelijke OV-locaties en Binnenstedelijke centrumlocaties het meest kansrijk. Bij de tweede vraagvariant (250.000 m²) zijn Randstedelijke OV-locaties het meest kansrijk, gevolgd door Binnenstedelijke centrumlocaties en Grootstedelijke toplocaties. Ook zijn Regionale OV-locaties kansrijker. Bij beide vraagvarianten blijft er veel aanbod ‘over’ op alle locaties. Bij deze conclusies zijn de volgende kanttekeningen te maken: c De toedeling van de vraag naar locatietypes (hoofdstuk 4.6) is zeer bepalend voor het resultaat. De ingebrachte voorkeuren versterken het beeld van het toch al grote aanbod op de slecht scorende locaties. Het verdient aanbeveling om nog nader onderzoek te doen naar deze toedeling. c De nieuwbouw (gebruiker bekend) leidt tot een even groot extra aanbod in de voorraad (verplaatsingsmarkt).

4.8 Conclusies over de kansrijkheid van locaties voor de kantoorfunctie Als de resultaten van de criteria: c omvang van het aanbod, c duur van de het aanbod, c reeds bekend aanbod in de particuliere markt, c de modelberekening bij de hoogste variant (vraag 250.000 m²), tezamen bezien worden, dan scoren de volgende locaties op alle vier criteria het slechtst: c Snelweglocaties, c Bedrijventerreinen, en de volgende locaties goed: c Randstedelijke OV-knooppuntlocaties, c Binnenstedelijke centrumlocaties, c Grootstedelijke toplocaties. Locaties Woonwijken en op regionale OV-locaties scoren daar tussen in. Dit beeld kan vergeleken worden met de resultaten uit het recente EIB-rapport ‘Kantorenmarkt Zuid-Holland, concept februari 2012’ ( i.o.v. I&M) dat de marktontwikkeling in de provincie Zuid-Holland en vier deelgebieden in kaart brengt. De slecht en matig scorende locatietypen lijken, met uitzondering van Woonwijken, redelijk overeen te komen met de zgn. formele locatie, die het rapport onderscheidt naast centrale en overige locaties. Formele locaties hebben de hoogste leegstand en verouderen het snelst. Ze hebben de laagste ‘bodemprijs’, omdat er vrijwel geen alternatieve aanwendingen mogelijk zijn. Op deze locaties is de kans dat een kantoor uiteindelijk als ‘autonoom onttrokken’ (niet meer tot de kantorenmarkt behorend) beschouwd wordt het grootst. Hier komen een wegvallende vraag en


pagina 27

het gebrek aan alternatieven bij elkaar. (nota bene: in het door het EIB gehanteerde model wordt er van uitgegaan dat er een negatief effect op de vraag is, als een locatie een leegstand heeft hoger dan 20%). Het te verwachten specifieke aanbod ‘vrijkomende rijkspanden’ treft juist de (voor het leeuwendeel in Den Haag gelegen): c Grootstedelijke toplocaties, c Binnenstedelijke centrumlocaties, c Randstedelijke OV-knooppuntlocaties.

4.9 Plancapaciteit Als het beschikbare aanbod in de voorraad naast het aanbod in de plancapaciteit (hoofdstuk 4.5) wordt gezet, komt het overschot en de concurrentie van de potentiële nieuwbouw duidelijk naar voren. 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Figuur 19 Kansrijkheid van het aanbod voor kantoorfunctie (panden > 1.000 m2) versus planvoorraad Kansarm Kansrijk Planvoorraad 2015 e.v. Planvoorraad 2011-2015 D1)

D-H2) L-V3) M-D4) P-N5)

1)

D = Delft

5)


2)

D-H = Den Haag 6)

3)

R6)

Wa7) We8)


R = Rijswijk

7)

Wa = Wassenaar

4) 8)


We = Westland

400

9)

Z = Zoetermeer

Figuur 20 Kansrijkheid van het aanbod voor kantoorfunctie (panden > 1.000 m2) versus planvoorraad

350 300 250 200 150

Kansarm Kansrijk Planvoorraad 2015 e.v. Planvoorraad 2011-2015

100 50 0 woonwijk

snelwegzone





bedrijventerrein

Wat opvalt, is dat er op locatietypen met veel aanbod ook veel planaanbod is.

4


pagina 28


5 Hoofdstuk

Marktconsultatie

pagina 30

Op 7 maart 2012 zijn de analyses uit de vorige hoofdstukken aan een aantal vertegenwoordigers van marktpartijen voorgelegd: beleggers (IVBN), ontwikkelaars (NEPROM) en makelaars (een drietal grotere kantoren werkzaam in de regio). Hier volgen een aantal noties uit de consultatie: c Er is, mede gezien het ‘nieuwe werken’, een reële kans op een negatieve uitbreidingsvraag. c Er wordt, gezien het grote aanbod, een flinke prijsdaling voorzien. c Kwaliteit van locaties is belangrijk. A-locaties kunnen door de prijsdaling binnen het bereik komen van voormalige gebruikers van B-locaties. c Het gaat om het creëren van schaarste. Er zal in de komende 10 á 15 jaar veel afgebroken moeten worden in Nederland. Als dat niet gebeurt, zakt de markt eerst nog verder weg. c Er zal in de komende jaren een ‘slag op de markt’ komen, waarin harde klappen zullen vallen. Het is niet steeds bij voorbaat te voorspellen waar dit zal plaatsvinden. c Het advies aan de overheid is om hier niet te veel in te willen regisseren door gebieden in te kleuren. Een (te) actieve overheid maakt de marktpartijen afwachtend. De markt moet het zelf oplossen. c Wat kan de overheid wel doen: een zeer beperkt aantal locaties aanwijzen waar een positief beleid wordt voert. Kies daarbij de echt zware OV-knopen, die ook goed per auto bereikbaar zijn, waarin de overheid zelf ook veel geïnvesteerd heeft (bewaak eigen beleidsdoelen). Investeer daar ook werkelijk: voorzieningen, detailhandel, kwaliteit openbare ruimte, ketenmobiliteit. c Naast de zware OV-knopen kunnen er enkele interessante clusters zijn voor specifieke gebruikers (zoals World Forum).


6 Hoofdstuk

Concretisering van de strategie

pagina 32

6.1 Een integrale aanpak Uit de analyse, de conclusies over de kansrijkheid van de locaties en de marktconsultatie blijkt dat een integrale aanpak noodzakelijk is om de kantorenmarkt in Haaglanden gezond en concurrerend te maken. In die aanpak komen zowel de problemen in de voorraad als de grote overcapaciteit in het planaanbod aan de orde. De problemen in de bestaande voorraad zijn primair een zaak van de markt zelf. De gemeenten kunnen faciliteren en steunen als er initiatieven uit de markt komen. De gemeenten en het Stadsgewest zullen vooral over de planvoorraad samenhangende en niet-vrijblijvende afspraken moeten maken. En die afspraken zullen ingrijpender zijn dan tot nu toe in de regionale programmering van kantoren gebruikelijk was. Deze afspraken zullen in het te herijken Regionale Structuurplan (RSP) worden opgenomen. Als de lokale en de regionale overheden geen expliciet en duidelijk beleid laten zien aan de investeerders en de gebruikers in de markt, zal er minder herstel optreden en zal de achteruitgang sterker zijn. Op veel locaties zal verloedering zichtbaarder optreden, waardoor het vestigingklimaat van de hele regio schade zal oplopen.

6.2 De pijlers van de strategie De kantorenstrategie kent de volgende pijlers: c de inzet op een beperkt aantal kantoorversterkingsgebieden, c een reductie van de planvoorraad, c een maatwerkaanpak voor de kantorenlocaties in de gemeenten, gericht op: c verbeteren van de kwaliteit van de locatie, en/of c creëren van mogelijkheden voor andere bestemmingen (faciliteren van sloop, transformatie, herbestemming), c specifiek beleid: c voor grote vrijkomende complexen van de rijksoverheid, c voor specifieke sectoren en gebruikers (R&D, EPO, Eurojust, Strafhof, Europol, grote multinationals), c een overzicht van transformaties van kantoren naar andere functies (gerealiseerd en in ontwikkeling), c afspraken over de monitoring van het beleid. De strategie betreft de grotere kantoorruimten (groter dan 1.000 m²) en richt zich steeds op ondersteunen van marktpartijen bij het oplossen van hun problemen. De gemeenten nemen deze problemen niet over. In de volgende paragrafen krijgen de pijlers hun verdere uitwerking.

6.2.1 De inzet op een beperkt aantal kantoorversterkingsgebieden De gezamenlijke overheden hebben in het verleden zwaar geïnvesteerd in de kwaliteit van de openbare ruimte en - vooral - de multimodale bereikbaarheid van een aantal locaties, de zogenaamde kantoorversterkingsgebieden. Locaties komen in aanmerking voor de betiteling kantoorversterkingsgebied, als er sprake is van: c een Grootstedelijke toplocatie, of een Randstedelijk OV-knooppunt met een goede autobereikbaarheid, waarin de gemeente ook daadwerkelijk investeert in de kwaliteit van de locatie, of c een Regionaal OV-knooppunt, waarin de gemeente fors investeert in de kwaliteit van de locatie en bovendien op andere locaties binnen de gemeente zorg draagt voor onttrekking aan de voorraad (transformatie, sloop), of c een locatiespecifieke sector, waarvoor de gemeente fors investeert in de kwaliteit van de locatie (bijv. een deel van de internationale zone). Dit betreft concreet de volgende locaties: c Den Haag World Forum gebied/Internationale Zone, c Den Haag Centrum/Beatrixkwartier,


pagina 33

c c c c

zone Caballerofabriek-Maanplein-Station Voorburg, stationsomgeving Zoetermeer, Rijswijk station/Plaspoelpolder Zuid-West en station Delft.

De kantoorversterkingsgebieden worden verder uitgewerkt in de factsheets in bijlage 4 en zijn opgenomen in kaart 3 (p. 34). Nieuwbouwplannen moeten bij voorkeur in de kantoorversterkingsgebieden landen.

6.2.2 Een reductie van het planaanbod Gezien het overaanbod in alle categorieën zal er ingezet moeten worden op een zo groot mogelijke reductie van het planaanbod. Bij de reductie kunnen ook rechten spelen van de betrokken partijen, zowel in contractuele zin als voortkomend uit de ruimtelijke mogelijkheden in bestemmingsplannen. Het Stadsgewest en de gemeenten zijn dus niet steeds vrij om plannen niet tot ontwikkeling te laten komen. Maar zij kunnen wel duidelijk in beeld brengen naar private partijen (financiers, beleggers, gebruikers) wat de toekomstkansen van de te bouwen kantoren zijn. De planvoorraad is daartoe ingedeeld in vijf categorieën: 1. gemeente is grondeigenaar, er is geen contractuele verplichting, 2. gemeente is grondeigenaar, er is wel een contractuele verplichting (indien gelimiteerd in de tijd gaat deze categorie t.z.t. over in 1), 3. gemeente is geen grondeigenaar, er is een uitgewerkt plan dat past in een vigerend bestemmingsplan, 4. gemeente is geen grondeigenaar, vigerend bestemmingsplan staat kantoorontwikkeling toe, er is geen plan, 5. gemeente is geen grondeigenaar, vigerend bestemmingsplan staat geen kantoorontwikkeling toe, er is wel of geen plan. In de onderstaande diagrammen is de totale planvoorraad per 1 januari 2012 ( circa 1.450.000 m²) gesplitst in plannen waarover reeds duidelijkheid is over de status (samen 400.000 m², zie figuur 21) en plannen waarvoor dat niet geldt, en die ingedeeld zijn naar de hiervoor omschreven vijf categorieën (tezamen 1.050.000 m², zie figuur 22). 350

Figuur 21 Planvoorraad Haaglanden naar status (m2 bvo)

300 250 200 150 100 50

Planvoorraad

0 gaat door gerealiseerd geschrapt geschrapt in gemeente marktpartij aanbouw

6

Hoofdstuk Concretisering van de strategie

pagina 34

Kaart 3

Kantoorversterkingsgebieden

Den Haag World Forum / Internationale zone

! !

! ! ! !

! ! ! !

! !

! !

! ! ! !

! !

!

Den Haag Centrum / Beatrixkwartier ! ! ! !

! !

! !

! !

! ! ! !

! !

! ! ! !

! ! ! ! ! !


! !

! !

Den Haag

! !

Caballerofabriek Maanplein / station Voorburg

! !

! ! ! !

Zoetermeer ! !

! !

! ! ! !

! !

! !

! ! ! !

! !

! !

! !

! ! ! !

Stationsomgeving Zoetermeer

! ! ! !

Rijswijk Rijswijk station / Plaspoelpolder zuid-west

Delft

Pijnacker-Nootdorp

! !

Station Delft ! !

Kantoorversterkingsgebieden kantoorversterkingsgebied


! !

pagina 35

300

Figuur 22 Planvoorraad Haaglanden naar categorie (m2 bvo)

250 200 150 100 50

Planvoorraad

0 cat 1

cat 2

cat 3

cat 4

cat 5

In de categorieën 1 en 5 is er ruimte voor de gemeente om zonder claims van derden af te zien van kantoorontwikkeling. Het Bestuurlijk Overleg Economie heeft op 9 mei 2012 het voorstel aangenomen om in principe alle plannen in de categorieën 1 en 5 te schrappen. Uitzondering hierop vormen de plannen die in de kantoorversterkingsgebieden liggen. Hoewel schrappen van plannen uit categorie 1 een gemeente geld kan kosten, hebben de bestuurders hiertoe besloten. Hiermee geeft men een helder en geloofwaardig signaal af aan de markt. De geschrapte plannen in de categorie 1 en 5 komen als het ware op een parkeerstrook tot na 2020, de tijdshorizon van deze strategie. Uiteraard bestaat de kans dat voor 2020 een grote kantoorgebruiker per se een categorie 1 of 5 locatie buiten de kantoorversterkingsgebieden wil bebouwen met een kantoor. De bestuurders hebben met elkaar afgesproken in dat geval een zware procedure te willen volgen: de desbetreffende gemeente moet het voornemen melden in het Bestuurlijk Overleg Economie en daarbij aangeven hoe ze eenzelfde volume aan plannen schrapt of aan bestaande leegstand uit de markt neemt. Vervolgens moet het dagelijks bestuur van het Stadsgewest hier akkoord mee gaan alvorens zo’n kantoor kan worden gebouwd. Voor de categorieën 2 t/m 4 zijn de gemeenten niet vrij om zonder mogelijke claims af te zien van kantoorontwikkeling. Maar de gemeenten kunnen wel aangeven of er andere initiatieven zijn en of de ontwikkeling, gezien de situatie in de markt, als realistisch beoordeeld wordt. Omdat deze informatie gezien de mogelijke gevoeligheid niet steeds op planniveau verstrekt kan worden, zijn de resultaten hieronder (in dezelfde tabel) geaggregeerd weergegeven in de kolommen 2, 3 en 4. De gemeenten zullen zich inspannen om ook in deze planvoorraad een forse reductie te bewerkstelligen. 300

Figuur 23 Planvoorraad Haaglanden naar categorie (m2 bvo)

250 200 150

Verwachting onbekend Realisatie Mogelijk, lager metrage Mogelijk Geen realisatie Planvoorraad

100 50 0 cat 1

cat 2

cat 3

cat 4

cat 5

Uit nadere analyse blijkt dat van ca. 355.000 m2 (ruim 50%) van de planvoorraad in de categorieën 2, 3 en 4 niet wordt verwacht dat deze daadwerkelijk zal worden gerealiseerd. Zie de volgende figuur.

6


pagina 36

40.500

Figuur 24 Planvoorraad naar verwachting (m2 bvo) voor categoriën 2/3/4

33.300

356.500

186.900

Verwachting onbekend Realisatie Mogelijk, lager metrage Mogelijk Geen realisatie

74.500

Als het direct uit de markt nemen van plannen niet reëel is kunnen ook andere instrumenten ingezet worden: c de SER-ladder, waarbij beoordeeld wordt of een potentiële vestiger goed in een kantoor in de voorraad geholpen kan worden, c afspraken met ontwikkelaars dat ze pas bouwen als ze een omvangrijker volume dan het te bouwen plan uit de markt nemen (een andere functie geven).

6.2.3 Maatwerk voor overige locaties Voor veel van de locaties die niet als kantoorversterkingsgebied zijn aangewezen, ligt maatwerk voor de hand. Hier kan de gemeente inspelen op initiatieven van eigenaren, eigenaren bij elkaar brengen, transformatie ondersteunen, etc. Dit biedt ook ruimte om, binnen het kader van deze regionale strategie, te prioriteren binnen de eigen gemeente. Een overzicht van de mogelijkheden is opgenomen in bijlage 3. De maatwerkafspraken zijn in factsheets opgenomen in bijlage 4. In de factsheets wordt per locatie onderbouwd of, en in welke mate, de planvoorraad is gereduceerd.

6.2.4 Specifiek beleid 6.2.4.1 Voor de vrijkomende grote complexen van de Rijksoverheid De ligging en de omvang van grote complexen van de Rijksoverheid vergen een eigen aanpak, en passen eigenlijk niet meer in de reguliere markt, als het Rijk als gegadigde wegvalt. Hier ligt een probleem van en een opgave voor het Rijk zelf. De gemeente Den Haag onderhandelt met het Rijk om tot een convenant te komen. Voor de andere gemeenten waar dit speelt, is het logisch om vergelijkbare convenanten met het Rijk te sluiten.

6.2.4.2 Voor specifieke sectoren en gebruikers De inzet voor specifieke sectoren en gebruikers: R&D (waaronder Technopolis/TIC Delft), EPO, Eurojust, Strafhof, Europol, grote multinationals is in de factsheets opgenomen. Periodieke bespreking van de voortgang in de werkgroep kantoren borgt hierbij de beleidsuitgangspunten.

6.2.5 Overzicht gerealiseerde en lopende transformatieplannen De lijst van gerealiseerde en lopende transformatieplannen is nog in ontwikkeling. Uit de bijdragen van de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg en Zoetermeer blijkt dat veel van de transformatieplannen niet voor 2015 gerealiseerd zullen worden. Toch staat er veel op stapel en werken de gemeenten hard om de transformatie te bevorderen.


pagina 37

6.2.6 Afspraken over monitoring In het voorgaande worden intenties per locatie voorgesteld, wordt voorgesteld plancapaciteit te onttrekken, en worden verwachtingen en inspanningsverplichtingen uitgesproken over private ontwikkelingen. Er wordt stevig ingezet op transformatie. Ook zullen er in een niet groeiende of zelfs krimpende markt zich steeds nieuwe ontwikkelingen voordoen. Het is van belang om de beleidsvoornemens en de ontwikkelingen te volgen, te analyseren en in een jaarlijkse bijlage bij de Monitor Kantorenmarkt te verwoorden.

6.3 Samen verder werken aan de uitvoering In de voorgaande hoofdstukken is een aantal onderwerpen benoemd waarbij het heel effectief kan zijn als de gemeenten samenwerken, en het Stadsgewest daar de faciliteiten voor biedt en de regionale afstemming organiseert. Dit hoeft niet alle Haaglanden-gemeenten te betreffen, aangezien de problematiek zich niet in alle gemeenten voordoet. Het kan daarbij gaan van kennisontwikkeling en -uitwisseling tot samen investeren in concrete projecten. Voor een aantal opgaven moet met private partijen samengewerkt worden. Een niet limitatieve opsomming: c investeringsplannen voor kansrijke locaties, vooral de kantoorversterkingsgebieden, c bevorderen van transformatie naar woningbouw, zorgfuncties, onderwijsfuncties e.a. of herstructurering naar een andere werkbestemming, c afspraken met ontwikkelaars over grenzen heen, c de SER-ladder handen en voeten geven.

6


pagina 38


7 Hoofdstuk

Conclusies

pagina 40

Conclusies 1.

De gemeenten hebben zich gehouden aan het afsprakenkader van de bijgestelde kantorenstrategie uit 2007. Toch nam het leegstaande aanbod in Haaglanden sterk toe, terwijl slechts 38,5% van het programma is gerealiseerd. Dit laat zien dat de markt op de kennelijke behoeftevermindering heeft gereageerd, maar zodanig vertraagd dat het aanbod tot 1,1 miljoen m² heeft kunnen oplopen.

2.

Aan een drastische herziening van de Kantorenstrategie uit 2007 voor de komende jaren valt niet te ontkomen.

3.

De kantorensector heeft een groot economisch belang voor de regio Haaglanden: met een volume van circa 7.000.000 m² vormt Haaglanden de tweede kantorenregio van Nederland, na de Amsterdamse regio.

4.

De sector huisvest ruim 185.000 banen, bijna 37% van de werkgelegenheid in Haaglanden. Het gaat om hooggekwalificeerde werkgelegenheid met een regionale productiewaarde van circa € 15 miljard - 42% van de totale regionale productie. Per kantoorwerkende ligt deze ruim 13% boven het gemiddelde in Haaglanden.

5.

In 20 jaar steeg in Haaglanden de voorraad kantoren van 5 naar 7 miljoen m² waarbij het gebruik in de eerste 10 jaar meegroeide. Na 2001 bleef dit gebruik echter schommelen rond 6 miljoen m², waardoor de leegstand gestaag is gegroeid tot 1,1 miljoen m² per 1 januari 2012.

6.

De productie in kantoren in termen van toegevoegde waarde steeg in Haaglanden tussen 1995 en 2000 reëel met 23%, en tussen 2000 en 2010 met 16%. Het aantal kantoorbanen nam veel minder toe en vertoonde de laatste jaren geen groei meer. De economische groei in de afgelopen 10 jaar heeft dus plaatsgevonden op hetzelfde aantal vierkante meters kantoorruimte terwijl het aantal kantoorbanen slechts licht is toegenomen.

7.

Het oppervlaktegebruik per werkende vermindert. Toename van het oppervlaktegebruik valt niet te verwachten vanwege een krimpende overheid, de vergrijzing, en Het Nieuwe Werken.

8.

De voorzienbare uitbreidingsvraag van de kantorenvoorraad is nul.

9.

Nieuwbouw betrekt zijn gebruikers uit bestaande kantoren: plannen voor 1,5 miljoen m² nieuwbouw zorgen - zonder evenveel sloop en/of transformatie voor nog eens 1,5 miljoen m² extra leegstand.

10. Gebruikers hebben voorkeur voor goed bereikbare kantoren van hoge kwaliteit en uitstraling, met praktische indeling in een gevarieerde omgeving met in de nabijheid winkels, horeca en een park. In de huidige markt zijn nieuwe kantoren die hieraan voldoen volop beschikbaar tegen zeer aantrekkelijke prijzen. Deze voorkeur resulteert in hoge leegstandpercentages in de kantoren uit de jaren ‘70 en ‘80 in Den Haag, Rijswijk, Leidschendam en Zoetermeer die niet die kwaliteiten bezitten en niet in zo’n gevarieerde omgeving liggen. 11. Marktpartijen voorzien een flinke prijsdaling als gevolg van het overvloedig aanbod. Er zullen harde klappen vallen bij vastgoedeigenaren. Kwaliteit van locaties is belangrijk. A-locaties kunnen door de prijsdaling binnen het bereik komen van voormalige gebruikers van B-locaties. 12. Marktpartijen adviseren de overheid om hier niet te veel in te willen regisseren. Een (te) actieve overheid maakt de marktpartijen afwachtend. De markt moet het zelf oplossen.


pagina 41

13. Wat kan de overheid wel doen: een zeer beperkt aantal locaties aanwijzen waar een positief beleid wordt gevoerd. Kies daarbij de echt zware OV-knopen, die ook goed per auto bereikbaar zijn, waarin de overheid zelf ook veel geïnvesteerd heeft (bewaak eigen beleidsdoelen). Investeer daar ook werkelijk: voorzieningen, detailhandel, kwaliteit openbare ruimte, ketenmobiliteit. 14. Naast de zware OV-knopen kunnen er enkele interessante clusters zijn voor specifieke gebruikers (zoals World Forum). 15. Locaties komen in aanmerking als kantoorversterkingsgebied, als er sprake is van: c een Grootstedelijke toplocatie, of een Randstedelijk OV-knooppunt met een goede autobereikbaarheid, waarin de gemeente ook daadwerkelijk investeert in de kwaliteit van de locatie, of c een Regionaal OV-knooppunt, waarin de gemeente fors investeert in de kwaliteit van de locatie en bovendien op andere locaties binnen de gemeente zorg draagt voor onttrekking aan de voorraad (transformatie, sloop), of c een locatiespecifieke sector, waarvoor de gemeente fors investeert in de kwaliteit van de locatie (bijv. een deel van de internationale zone). De kantoorversterkingsgebieden zijn: c Den Haag World Forum gebied/Internationale Zone, c Den Haag Centrum/Beatrixkwartier, c zone Caballerofabriek-Maanplein-Station Voorburg, c stationsomgeving Zoetermeer, c Rijswijk station/Plaspoelpolder Zuid-West en c station Delft. 16. Een gemeente heeft financieel gezien geen probleem met leegstand zolang zij zelf geen eigenaar is. Zij heeft bij het oplossen van de leegstand vooral een faciliterende rol. Deze rol ligt bij vergunningverlening en bestemmingsplanwijziging. Daarnaast kan de overheid de regierol nemen om partijen rond de tafel te krijgen voor specifieke gebouwen/locaties/gebieden die kansrijk zijn voor transformatie. 17. Bij de planvoorraad zijn de gemeenten echter wel partij met een financieel belang. Bij de beoordeling van plannen die wel /niet geschrapt moeten worden, vormt het financieel belang (inclusief schadeclaims) voor de gemeenten het belangrijkste criterium. 18. Voor de beoordeling is de planvoorraad ingedeeld in vijf categorieën: 1. De gemeente is grondeigenaar maar heeft geen contractuele verplichting met een ontwikkelaar 2. De gemeente is grondeigenaar en heeft wel een contractuele verplichting (indien gelimiteerd in de tijd gaat deze categorie t.z.t. over in 1), 3. De gemeente is geen grondeigenaar, er is een uitgewerkt plan van een ontwikkelaar dat past in een vigerend bestemmingsplan, 4. De gemeente is geen grondeigenaar, vigerend bestemmingsplan staat kantoorontwikkeling toe, er is geen plan, 5. De gemeente is geen grondeigenaar, vigerend bestemmingsplan staat geen kantoorontwikkeling toe, er is wel of geen plan. 19. In de categorieën 1 en 5 is er ruimte voor de gemeente om zonder claims van derden af te zien van kantoorontwikkeling. In principe worden alle plannen in de categorieën 1 en 5 buiten de kantoorversterkingsgebieden geschrapt. Dit geeft een helder en geloofwaardig signaal aan de markt. Uitstel tot na 2020 wordt met schrappen gelijkgesteld.

7

Hoofdstuk Conclusies

pagina 42

20. Uiteraard bestaat de kans dat een grote kantoorgebruiker per se een locatie uit de categorie 1 of 5 buiten de kantoorversterkingsgebieden wil bebouwen met een kantoor. In dat geval volgt een zware procedure: de betreffende gemeente moet het voornemen melden in het Bestuurlijk Overleg Economie en daarbij aangeven hoe ze eenzelfde volume aan plannen schrapt of aan bestaande leegstand uit de markt neemt. Vervolgens moet het dagelijks bestuur van het Stadsgewest hier akkoord mee willen gaan alvorens zo’n kantoor kan worden gebouwd. 21. Voor de categorieën 2 t/m 4 zijn de gemeenten niet vrij om zonder mogelijke claims af te zien van kantoorontwikkeling. De gemeenten zullen zich inspannen om ook in deze planvoorraad tot een forse reductie te komen. 22. De gemeente Den Haag onderhandelt met het Rijk om tot een convenant te komen over de grote panden die het Rijk de komende jaren afstoot. Voor andere gemeenten waar dit speelt is het logisch vergelijkbare convenanten af te sluiten met het Rijk. 23. De inzet voor specifieke sectoren en gebruikers is maatwerk nodig: R&D (waaronder Technopolis/TIC Delft), EPO, Eurojust, Strafhof, Europol, grote multinationals is in factsheets opgenomen in bijlage 4. Periodieke bespreking van de voortgang in de werkgroep kantoren borgt hierbij de beleidsuitgangspunten. 24. Het is van belang om de beleidsvoornemens en de ontwikkelingen te volgen, te analyseren en in een jaarlijkse bijlage bij de Monitor Kantorenmarkt te verwoorden. Samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen staat voorop om deze Kantorenstrategie 2012-2020 uit te voeren.


Bijlagen

pagina 44

Bijlage 1

Verantwoording van het rekenmodel Inleiding Het rekenmodel beoogt de discussie in de regio te faciliteren over de programmering van kantoorruimte en hoe om te gaan met het bestaande aanbod. Het streven is niet geweest om een model te bouwen dat uitkomsten presenteert die als vaststaand moeten worden beschouwd, maar juist een model dat de bestaande situatie in de kantorenmarkt in kaart brengt en probeert op basis van relevante kenmerken kansrijkheid en kansarmheid van locaties te benoemen. Verdere interpretatie is niet onderdeel van het model, maar moet aan tafel in discussie plaatsvinden. Daarop het is model nadrukkelijk gericht. Deze verantwoording is een verkorte weergave van de volledige verantwoording.

Opbouw van het model Het model is als volgt opgebouwd: 1. ingave van input, 2. analyse van het aanbod en planvoorraad: c voorraad en aanbod naar locatietype/gemeente, c te verwachten aanbod en planvoorraad naar locatietype/gemeente, c gemiddelde duur van het aanbod naar locatietype/gemeente, c duur van het aanbod, 3. beoordeling van het aanbod op basis van gekozen criteria en gewichten, 4. confrontatie van aanbod en vraag, 5. output: c beoordeling van kansrijkheid van panden als kantoorpand, maar vooral: c kansrijkheid van het aanbod naar locatietype, c kansrijkheid van het aanbod naar gemeente, c combinatie van bovenstaande output met uitkomsten van de analyse.

Toelichting op de onderdelen Ad 1 Het model vraagt de volgende input: c een overzicht van de kantorenlocaties in de regio, met voorraad-, (verwacht) aanbod- en planvoorraadgegevens (afkomstig van het Stadsgewest); c het aanbod van kantoorruimte in de regio (aangeboden panden groter dan 1.000m²), afkomstig van Steenworp. Dit is feitelijk een lijst van panden met de daarvan bekende kenmerken: adres, metrage, etc. De lijst is eventueel uit te breiden met panden waarvan bekend is dat deze binnenkort bij het aanbod zullen komen, en panden in aanbouw zonder huurder; c specificatie van de veronderstelde marktvraag naar kantoorruimte. De vraag is een belangrijke parameter in de beoordeling van de kansrijkheid van het aanbod. Omdat de exacte vraag onbekend is, is het model zo gebouwd dat het met elke gewenste vraaggrootte kan rekenen (bijv. ook met enkele jaren vraag). De vraag kan verder worden uitgesplitst naar locatietype en/of grootteklasse en eventueel nog neerwaarts worden gecorrigeerd voor panden in aanbouw, waarvan de huurder reeds bekend is.


pagina 45

Ad 2 Op basis van de input is een eerste analyse mogelijk. Deze geeft een overzicht van de huidige stand van zaken in de regionale kantorenmarkt: c voorraad en aanbod naar locatietype/gemeente; c te verwachten aanbod en planvoorraad naar locatietype/gemeente; c gemiddelde duur van het aanbod naar locatietype/gemeente.

Ad 3 De aangeboden panden worden beoordeeld op hun geschiktheid voor de kantoorfunctie. Daarvoor is een lijst met relevante criteria (elk met een eigen gewicht) samengesteld (met daarop o.a. technische kwaliteit, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, etc.). Daaruit volgt voor elk pand een ‘kantoorscore’.

Ad 4 Belangrijke vraag is hoe de grootte van de vraag zich verhoudt tot de grootte van het aanbod en wat dit betekent voor de kansen van de panden in het aanbod. Daarvoor worden de aangeboden panden gerangschikt op score en wordt verondersteld dat de panden met de hoogste score het meest kansrijk zijn in de markt. Indien de gehanteerde vraag de helft bedraagt van het aanbod, wordt alleen de helft van het aanbod met de hoogste score kansrijk geacht. De rest is kansarm.

Ad 5 Het resultaat van de confrontatie tussen aanbod en vraag (kansrijk en kansarm) wordt weergegeven in diagrammen en op kaarten van de kantorenlocaties in de regio. De combinatie van deze output met de analyse in stap 2 (i.e. waar zit op dit moment al de meest urgente problematiek?) biedt waardevolle informatie voor de discussie over de kantorenprogrammering. Daarbij gaat het niet om het oordeel over individuele panden, maar om het trekken van conclusies voor locaties en locatietypen m.b.t. het perspectief als kantorenlocatie.

1

Bijlage Verantwoording van het rekenmodel

pagina 46

Bijlage 2

Voorstel plannenreductie De totale planvoorraad bedraagt bijna 1,5 miljoen m². Daarvan behoort circa 0,25 miljoen m² tot categorie 1 (gemeente is grondeigenaar, er is geen contractuele verplichting): bijna 0,1 miljoen m² behoort tot categorie 5 (gemeente is geen grondeigenaar, vigerend bestemmingsplan staat geen kantoorontwikkeling toe, er is wel/geen plan). Gemeenten kunnen zonder het risico op planschadeclaims de planvoorraad in deze categorieën 1 en 5 schrappen. Categorie 5 schrappen is gemakkelijk. Het betekent alleen niet-meewerken aan de benodigde bestemmingsplanwijziging. De provincie hanteert de SER-ladder waarmee ze dit niet-meewerken ondersteunt. Categorie 1 plannen schrappen is lastiger omdat dat een gemeente geld kan kosten. Voorstel is om in principe toch alle plannen in de categorieën 1 en 5 buiten de kantoorversterkingsgebieden te schrappen. Uitstel tot na 2020 wordt met schrappen gelijkgesteld. De selectie van categorie 1 en 5 uit de tabel levert de volgende uitwerking op: 1. Den Haag, Forepark (Donau/Wolga/Forepad). Bestemmingsplancapaciteit nog 20.000 m². Dit wordt geschrapt met uitzondering van een kleinschalige ADOgerelateerde ontwikkeling bij het Stadion van 3.000 m² voor een zeer specifieke doelgroep. Advies: 3.000 m² vóór 2015 toelaatbaar. 2. Den Haag, Business park Hoornwijck. In dit businesspark staan diverse grote kantoren leeg sinds de oplevering 10 jaar geleden. Uitbreiding met nog eens 35.000 m² vóór 2015 en nog eens 30.000 m² daarna levert hier nog meer leegstand op. Advies: schrappen. 3. Den Haag, TNO/NATO. Vanwege de NATO speelt dit op nationaal niveau en is medewerking aan bestemmingsplanwijziging geboden, maar gemeente zet zich in voor alternatieve locatiekeuze. Advies: afwachten, zo nodig toestaan. 4. Den Haag, Binckhorst Zuid-Oost. 40.000 m² na 2015 zonder medewerking van gemeente niet te realiseren. Advies: schrappen. 5. Den Haag, Forepark (Donau). Rijkswaterstaatkavel en rest van Wegenerkavel: 53.000 m² geschikt voor omzetting naar bedrijfsruimte. Advies: schrappen. 6. Den Haag, Laakhaven/HS. Aan de Waldorpstraat heeft de gemeente 15.000 m² ‘voorlopig geschrapt’. Hier wil Den Haag graag (tijdelijk) studentenwooneenheden. Advies: akkoord met alternatieve aanwending. 7. Den Haag, Ypenburg, oostelijk van station. 30.000 m² vóór 2015 waarvan ontwikkelingscontract is ontbonden en alternatieve aanwending wordt onderzocht, en nog eens 30.000 m² na 2015. Advies: schrappen. 8. Den Haag, Ypenburg, westelijk van station. 30.000 m², waarvan 5.600 m² in aanbouw. Advies: resterende 24.400 m² schrappen.


pagina 47

9.

10.

11.

12.

13.

14.

15.

Den Haag, Centraal station (Kon. Julianaplein). Ligt in een kantoorversterkingsgebied: M van Koolhaas. Groot 43.000 m² gecanceld. Gemeente is grondeigenaar (categorie 1). Advies: toestaan. Leidschendam-Voorburg, 3 plannen. Resterend gedeelte van Leidsenhage e.o. na uitbreiding van gemeentekantoor aan Kon. Wilhelminalaan, Overgoo (Norah) en de voormalige TenneT-locatie. Het betreft categorie 5 plannen van respectievelijk 3.000 m² vóór 2015, 40.000 m² waarvan de helft na 2015 en 35.000 m² vóór 2015 op locaties die in oplopende mate minder goed bereikbaar zijn, vooral met OV. Advies: schrappen. Pijnacker/Nootdorp, Heron. Inmiddels heeft de gemeente de plannen voor 50.000 m² voor Pijnacker Zuid in overleg met de ontwikkelaar geschrapt. DHV adviseert de gemeente op Heron voor het locale bedrijfsleven beperkte kantoorontwikkeling mogelijk te maken. De leegstand in deze gemeente bestaat vooral uit kantoorruimten die volgens het bestemmingsplan niet als zelfstandig kantoor mogen worden gebruikt. Als de gemeente dit handhaaft, ontstaat markt voor enige kantoorontwikkeling op Heron. Advies: 10.000 m² vóór 2015 en nog eens 10.000 m² na 2015 toelaten. Rijswijk, voormalige TH-locatie in Plaspoelpolder. In bezit van de gemeente (categorie 1), ligt binnen kantoorversterkingsgebied. De gemeente werkt aan een alternatieve onderwijsvulling. Als dat niet lukt, dan wil Rijswijk het op de markt brengen. Met de forse leegstand in Da Vinci aan de Lange Kleiweg dicht bij het NS-station lijkt weinig kans voor een ontwikkeling van 25.000 m² op deze locatie. Bedrijfsmatige aanwending van de aanwezige laboratoriumruimten ligt wel in de rede: in de regio is hier een tekort aan. Advies: alternatieve aanwending van het pand heeft de voorkeur, kantoorontwikkeling toelaten. Zoetermeer, Centrum-Oost. 2.500 m² restcapaciteit op gemeentegrond (categorie 1). Hier wordt niets mee gedaan, alternatieve aanwending is voorzienbaar (woon/kantoorvilla’s). Advies: schrappen. Zoetermeer, Afrikaweg/Kop Bredewater. Planologische reserve van 20.000 m²; met nog 67.500 m² ontwikkelruimte vlakbij in categorie 3 (in bezit ontwikkelaar met uitgewerkt plan en geschikte bestemming) lijkt de Kop Bredewater kansloos. Advies: schrappen. Zoetermeer, Rondom Station Zoetermeer in kantoorversterkingsgebied (Sawa Ring en Campus Uppsale): categorie 1, ruimte voor 11.500 m² na 2015. Advies: toestaan.

2

Bijlage Voorstel plannenreductie

pagina 48

Bijlage 3

Mogelijkheden om de kwaliteit van locaties te versterken Investeren in de kwaliteit van de locatie en de voorzieningen c Verbeter het verblijfsklimaat en de kwaliteit van de openbare ruimte c Verbeter het voorzieningenniveau: horeca, fitness, kinderopvang

Investeren in de duurzaamheid en de kwaliteit van de voorraad c Bevorder investeringen in de duurzaamheid en de kwaliteit van bestaande panden c Bied een quick-win duurzaamheidsscan aan

Investeren in de bereikbaarheid van de locatie c Verbeter de ketenbereikbaarheid (comfort overstappen, omvang en kwaliteit fietsenstallingen, P&R) c Kwaliteit parkeren c Frequentie openbaar vervoer c Verbeter de bewegwijzering

Transformatie en nieuwe functies bevorderen c c c c

Stimuleer tijdelijk gebruik Zorg voor een goed tijdelijk beheer Geef flexibiliteit in bestemmingsplannen Ondersteun investeringen voor functiewijziging van niet meer voor kantoor geschikte panden

Samenwerken met de gebruikers c Speel in op gebruikerswensen c Zet een gezamenlijke organisatie op (bijv. een BIZ)

Gebiedsmarketing c Zet met de belanghebbenden een gebiedsmarketing op c Laat vernieuwing zien, haal grote leegstandsborden weg

Inzet publieke middelen c Breng de beschikbare publieke middelen (gemeente, Stadsgewest, provincie) bij elkaar, en laat ze elkaar versterken

De strategie communiceren c Laat beleggers en investeerders de aanpak zien, zodat ze meer zekerheid hebben over het beleid c Presenteer de strategie duidelijk in het RSP De lead voor deze aanpak ligt bij de gemeenten. Zij maken plannen op maat om hun locatie(s) op een hoger kwaliteitsniveau te brengen. Het Stadsgewest werkt ondersteunend, waar middelen en instrumenten (investeringsbudgetten, RO-instrumentarium, communicatie) van het Stadsgewest ingezet kunnen worden. Datzelfde geldt voor de provincie Zuid-Holland.


pagina 49

3

Bijlage Mogelijkheden om de kwaliteit van locaties te versterken

pagina 50

Factsheet

Den Haag - Benoordenhout

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens

Den Haag Benoordenhout binnenstedelijke centrumlocatie Omvang kantorenbestand: 178.000 m²

156.600 m² 21.400 m² (12,0%) 15.000 m² 35.300 m² (V&W KK 4) 39.200 m² (Min. V&W) Gem. duur van het aanbod: 3,64 jaar

Gemeente: Naam locatie: Locatietype:

In gebruik: Huidig aanbod: Verwacht aanbod: Vrijkomende Rijkspanden:

3 Plancapaciteit c 17.000 m² c p.m.

categorie 4 categorie 5

Internationaal Strafhof (uitbreiding) TNO/NATO

2015 e.v. 2015 e.v.

4 Voorzieningen W C S Ht Ho K V G

winkels cultuur sport hotel horeca kinderdagverblijf vergaderfaciliteiten groen

G

G W, K

G C, W, Ho, Ht, S, V, K


pagina 51

5 Perspectief c Kantoorversterking (“rood gebied”) is in gebied niet aan de orde. Insteek gemeente: c Transformatie tussen Weissenbruchstraat/Benoordenhoutseweg c Meer functiemenging in overige delen gebied c Focus gemeente verder op aanpak Rijkspanden.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Afstoot Rijkspanden concentreert zich in dit gebied. c Specifieke gegevens aanbod c Vrijkomende Rijkspanden: Koningskade 4 (V&W), Plesmanweg (Min. V&W), maar ook Wilhelmina- en Julianakazerne. c ABB-Lummus Global c Floris Grijpstraat, ANWB, Van Bylandthuis, Juliana- en Beatrixkazerne (Wassenaar) c Ontwikkelingen c Transformatie Europol c Rode Olifant verhuurd (Spaces)

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c Transformatie naar zorg en zorgwoningen. c Faciliteren c Samen met Rijk werken aan transformatie.

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden c Van Provincie

4

Bijlage Factsheet Den Haag - Benoordenhout

pagina 52

Factsheet

Den Haag - Binckhorst

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens

Den Haag Binckhorst bedrijventerrein/ regionaal OV knooppunt Omvang kantorenbestand: 330.000 m² Gemeente: Naam locatie: Locatietype:

In gebruik: Huidig aanbod: Verwacht aanbod: Vrijkomende Rijkspanden: Gem. duur van het aanbod:

245.000 m² 85.000 m² (25,8%) 70.000 m² 40.000 m2 3,22 jaar

3 Plancapaciteit c 6.000 m²

categorie 4

Binckhorstlaan

2012-2015

4 Voorzieningen W S Ht Ho K

winkels sport hotel horeca kinderdagverblijf

S

W, Ho K


Ht, S

pagina 53

5 Perspectief c Behoud en verstevigen van kantoorfunctie Maanplein (KPN) en Cabfab door uitbouwen van ondersteunende functies: horeca, fitness, kinderopvang. Maanplein is kantoorversterkingsgebied. c Ambitie: verbinden KPN-gebied met Caballero fabriek (integratie 2 gebieden) d.m.v. nieuwe voetgangersverbindingen. c Stichting Maanhaven in oprichting ter promotie en verbetering gebied Maanhaven. c Transformatie van verspreide kantoren Binckhorstlaan en Haagse Vestes.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek: c Oplopende leegstand; slechte concurrentiepositie t.o.v. centrum. c Specifieke gegevens aanbod: c Haagse Veste: aanbod zonder veel vooruitzicht c Verwacht aanbod: c ICC en Eurojust c Restant Haagse Vestes c Defensiecomplex Binckhorsthof c Ontwikkelingen c Aanleg Rotterdamse Baan en verlengde Regulusweg: op korte termijn verslechtering ontsluiting.

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c Alle voornemens zijn geschrapt. c Beoogde investeringen c Voorbereidingen Rotterdamsebaan/Verlengde Regulusweg c Inzet UHB subsidie c Opwaardering op-/afrit A12 m.b.v. Rijksgeld c Verbreding looproute naar station Voorburg c Bushalte Binck 36. c Samenwerkingsvormen c Organisatie ‘buren-overleggen’ c Faciliteren c Kleine aanmoedigingssubsidie Stichting Maanhaven in oprichting.


4

Bijlage Factsheet Den Haag - Binckhorst

pagina 54

Factsheet

Den Haag - Binnenstad

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens

Den Haag Binnenstad binnenstedelijk centrum Omvang kantorenbestand: 630.000 m² Gemeente: Naam locatie: Locatietype:

In gebruik: Huidig aanbod: Verwacht aanbod: Vrijkomende Rijkspanden: Gem. duur van het aanbod:

3 Plancapaciteit c Geen plannen voor uitbreiding kantorenvoorraad.

4 Voorzieningen W C S Ht Ho V G

winkels cultuur sport hotel horeca vergaderfaciliteiten groen

G C, W, Ho, S Ht, V


606.000 m² 24.300 m² (4,0%) 15.000 m² 17.000 m² 2,98 jaar

pagina 55

5 Perspectief c Gemend kantorengebied c Nergens kantoor toevoegen, her en der onttrekken c.q. transformeren (milieu leent zich goed): c Transformatie aan Grote Marktstraat (naar retail/wonen) c Veel oude kantoren hebben potentie voor transformatie naar hotel en/of woningbouw c Geen kantoren in Amerikaanse Ambassade, maar specifiek concept.

6 Nadere toelichting c Gebied ligt centraal ten opzichte van Den Haag Centraal en binnenstedelijke voorzieningen en heeft statige uitstraling. c Leegstand is in dit gebied beperkt. Een aantal panden is minder geschikt voor nieuwe werken. c Verwacht aanbod: c Amerikaanse ambassade c Barents&Krans (Parkstraat) c Herengrachtmonument c Ontwikkelingen c Kansen liggen in combinaties met horeca en in kleinschaligheid.

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Gemeentelijke investeringen richten zich op versterken van centrumfuncties door verdichten van functies, bezoekers, arbeidsplaatsen en woningen (looproutes, pleinen). c Uitvoering binnenstadsplan: nadruk op Haagse architectuur, onderscheiden en verbinden van sferen. c Rijksoverheid zichtbaarder maken. c Meer ontmoetingsplaatsen voor ondernemers, kantoreca. c Voorstellen voor planreductie c Gemeente laat afhankelijk van locatie en concept hotelontwikkeling toe en werkt actief mee aan transformatie. c Samenwerkingsvormen c Stichting en vereniging van eigenaren binnenstad Den Haag.


4

Bijlage Factsheet Den Haag - Binnenstad

pagina 56

Factsheet

Den Haag - Nieuw Centrum

2 Aanbodgegevens

1 Locatiegegevens Gemeente: Naam locatie:

Locatietype: Omvang kantorenbestand:

Den Haag Wijnhavenkwartier, Nieuw Centraal, Utrechtsebaan, Beatrixkwartier grootstedelijke toplocatie 1.165.700 m²

In gebruik: Huidig aanbod: Vrijkomende Rijkspanden: Gem. duur van het aanbod:

1.069.800 m² 95.900 m² (8,2%) 193.000 m² 3,57 jaar

3 Plancapaciteit c c c c

28.000 15.300 50.000 40.000

m² m² m² m²

categorie categorie categorie categorie

2 3 3 4

Utrechtsebaan Monarch II Monarch (resterende plancapaciteit) Nieuw centraal, boven busplatform

2015 e.v. 2012-2015 2015 e.v. 2015 e.v.

4 Voorzieningen W C S Ht Ho K V Co Ex F WTC

winkels cultuur sport hotel horeca kinderdagverblijf vergaderfaciliteiten congrescentrum expat-desk flexkantoren World Trade Centre

S W, Ho, K, F C, W, V, Ho, S, Co, Ex, F


K, Ht, S, Ho, Co, V, WTC

pagina 57

5 Perspectief c Kantoorversterking voor grootste deel van locatie (“rood gebied”). Focus gemeente op: c Ontwikkeling Den Haag Nieuw Centraal c Transformatie Tender Wijnhavenkwartier/ Cultuurplein c Verlevendiging Beatrixkwartier: plintfuncties en kiosken c Ontwikkeling Monarch I-IV c Ontwikkeling Koningin Julianaplein (op termijn) c Aanpak station Laan van NOI (studiefase) c Transformatie van kantoren aan Laan van NOI en Bezuidenhoutseweg

6 Nadere toelichting c Specifieke gegevens aanbod c Kantoor Beatrixpark en Ministeries Sociale Zaken en Buitenlandse zaken komen vrij. c Ontwikkelingen c Vestiging van diverse hoofdkantoren: Siemens, Nationale Nederlanden, SDU, Q8, MN Services, ZTE (China Telecom), WTC The Hague met NCH en WFIA. c Komst CAK, BAM, Aedes e.d. in een korte tijd.

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c Grotiustoren, locatie de Vrijheid, locatie naast Malietoren, locatie naast Conservatorium, achterzijde Station Laan van NOI zijn allen geschrapt. c Beoogde investeringen c Spuimarkt, tender Wijnhaven, verbouwing Station Den Haag Centraal, Koningin Julianaplein. c Samenwerkingsvormen c Stichting Den Haag Nieuw Centrum, Rijk. c Faciliteren c Verlevendiging Beatrixkwartier, clustervorming


4

Bijlage Factsheet Den Haag - Nieuw Centrum

pagina 58

Factsheet

Den Haag - World Forum gebied

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens

Gemeente: Naam locatie: Locatietype: Omvang kantorenbestand:

Den Haag World Forumgebied binnenstedelijk centrum 259.000 m²

In gebruik: 239.200 m² Huidig aanbod: 19.800 m² (7,6%) Gem. duur van het aanbod: 2,66 jaar Gemiddelde leegstandsduur neemt af door transformatie-projecten.


categorie 4

Eisenhowerlaan/Churchillplein (t.b.v. internationale instellingen) c Europol/Eurojust in aanbouw (32.000/18.000 m²)

2015 e.v.

4 Voorzieningen W C S Ht Ho K V

winkels cultuur sport hotel horeca kinderdagverblijf vergaderfaciliteiten

W, Ho

Ht, Ho,V, S C K


pagina 59

5 Perspectief c Kantoorversterking in kern locatie (“rood gebied”), specifiek voor internationale instellingen c Versterking Congrescentrum c Kruisbestuiving tussen verschillende functies c (hotel, congres, toeristische instellingen en internationale instellingen) c Focus buiten kern op transformatie en functiemenging c Betere verbindingen winkels Frederik Hendriklaan

6 Nadere toelichting c Karakteristiek van gebied: c Concentratie internationale instellingen c Relatief groot cultuuraanbod, met drie musea en Omniversum c Nabijgelegen regulier winkelcentrum Frederik Hendriklaan/Aert vd Goesstraat c Congrescentrum c Ontwikkelingen c Vermarkten verblijfsgebied internationale werknemers c Aanpak congrescentrum c Nieuwbouw Eurojust c Transformatie Verhulstplein, The Presidents (Eisenhowerlaan)

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Investeren in internationaal stadspark/werken in de openbare ruimte c Aanleg energienet c Veiligheid project: Den Haag showcase voor veilig Nederland c Congrescentrum c Internationale ring c Samenwerkingsvormen c Eneco, Rijk en internationale instellingen, Congres etc. c Faciliteren c Faciliteren van internationale instellingen en ondersteunende/gelieerde functies


4

Bijlage Factsheet Den Haag - World Forum gebied

pagina 60

Factsheet

Delft

1 Kerngegevens kantoorlocaties in m2

Station Delft/Spoorzone Station Delft Zuid Technopolis Delftse Poort West Brassersplein Tanthof West Overig, woonwijk Overig, bedrijventerrein Totaal 1)

Voorraad

Aanbod

Percentage

In gebruik

20.000 m 12.800 m 31.000 43.300 11.000 15.600 136.600 87.000 357.300

11.400 900 19.000 17.400 48.800

26,4 8,2 13,9 20,0 13,7

20.000 12.800 31.000 31.900 10.100 15.600 117.600 69.600 308.500

Verwacht aanbod 3.5001) pand Eneco 3.500

Vrijkomende Rijkspanden 13.700 13.700

Vrijvallende ruimte stadskantoor.

2 Plancapaciteit c c c c

29.000 m² 25.000 m² 37.500 m² 130.000 m²

categorie 2 categorie 3 categorie 4

Spoorzone (gemeentekantoor) Spoorzone (overig) Station Delft Zuid Schieoevers Noord

2012-2015 2015 e.v. 2012-2015 2015 e.v.

Brassersplein

Delftse Poort Oost Station Delft/Spoorzone Delftse Poort West


pagina 61

5 Nadere toelichting, perspectief, ontwikkelingen, acties gemeente c Kantoorversterking (“rood gebied”) geldt voor centrum Spoorzone (nieuwbouwontwikkeling); gemeente voert geen specifiek beleid m.b.t. transformatie, maar verkenningsprojecten voor transformatie komen wel voor (IZA-gebouw in Tanthof => studentenhuisvesting). c Focus van gemeente ligt voorlopig op twee gebieden: c ontwikkeling Spoorzone. Ruimte voor 54.000 m² kantoren, waarvan 29.000 voor nieuw stadskantoor. Opname overige 25.000 onzeker; andere functies worden onderzocht. Plancapaciteit zal naar verwachting niet worden teruggebracht. c Technopolis (belangrijk i.r.t. Delft Kennisstad, TU Delft). Technopolis is formeel een bedrijventerrein, waarbinnen bestemmingsregels- kantoor-achtige invulling mogelijk is (Exact, …) c Aanbod in de markt c Geen gebieden met grote aanbod-problematiek c In het oog springend aanbod: MKB (Brassersplein), Poortcenter (Delftse Poort West) c Planvoorraad c Discovery/Intercity/Orient: private grond nabij Delft Zuid. Realisatie van kantoren onaannemelijk op korte termijn (in privaat eigendom). c Schieoevers Noord: idem.


Planvoorraad Schieoevers Noord

Technopolis Tanthof West

Discovery/ Intercity/Orient

4

Bijlage Factsheet Delft

pagina 62

Factsheet

Leidschendam-Voorburg - Klein Plaspoelpolder/ Sijtwende-Oosteinde 1 Locatiegegevens Gemeente: Naam locatie: Locatietype: Omvang kantorenbestand:

Leidschendam-Voorburg Klein Plaspoelpolder/ Sijtwende-Oosteinde bedrijventerrein/binnenstedelijk centrum 66.000 m²

2 Aanbodgegevens In gebruik: 35.700 m² Huidig aanbod: 30.300 m² (46%) Gem. duur van het aanbod: 3,42 jaar

3 Plancapaciteit -

4 Voorzieningen W Ho K

winkels horeca kinderdagverblijf

(World Forum) K


W, Ho

pagina 63

5 Perspectief c Kantoorversterking (“rood gebied”) is niet aan de orde c Ambities van de gemeente op basis van structuurvisie zijn: c Transformatie naar woon/werkmilieu. De structuurvisie blijft uitgaan van een transformatie-opgave voor het gebied, waarbij de gemeente streeft naar gemengde woon/werk-milieus, passend bij positionering van Leidschendam-Voorburg. Onderdeel van die transformatie is de gewenste uitplaatsing van MEBIN (betoncentrale) en Avalex. (afvalbrengstation), op middellange termijn. c Lange termijn: plaats voor woningbouwopgave gemeente. Binnen Klein Plaspoelpolder kan een groot deel van het gewenste lange termijn ruimtelijk programma wonen worden opgevangen. Daartoe moet bereikbaarheid van het gebied worden verbeterd. Er zal onderzoek worden gedaan naar de meerwaarde van een oeververbinding tussen Leidschendam-Zuid en KPP, in samenhang met de totale toekomstige ontwikkeling en bereikbaarheid van Leidschendam-Centrum.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Structurele leegstand van een aantal omvangrijke, gedateerde kantoorpanden. Het is een monofunctioneel gebied. c Specifieke gegevens aanbod c Onder het aanbod is een aantal grote panden: Dr. van Zeelandstraat 1 (15.328 m²) en Oosteinde 208 (14.076 m²).

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Op termijn: verbeteren van bereikbaarheid en openbare ruimte gebied. c Faciliteren: c Planologisch faciliteren van transformatie-initiatieven.

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden/Provincie: c Instrumenten bieden voor hulp bij transformatie.

4

Bijlage Factsheet Leidschendam-Voorburg - Klein Plaspoelpolder/Sijtwende-Oosteinde

pagina 64

Factsheet

Leidschendam-Voorburg - Overgoo 1 Locatiegegevens Gemeente: Naam locatie: Locatietype: Omvang kantorenbestand:

Leidschendam-Voorburg Overgoo snelweglocatie 40.000 m²

2 Aanbodgegevens In gebruik: 33.800 m² Huidig aanbod: 6.200 m² (15,6%) Gem. duur van het aanbod: 3,91 jaar

3 Plancapaciteit c 20.000 m² c 20.000 m²


NoraH NoraH

2012-2015 2015 e.v.

4 Voorzieningen W C Ho

winkels cultuur horeca

C, W, Ho

W


pagina 65

5 Perspectief c Kantoorversterking (“rood gebied”) is niet aan de orde c Ambities van de gemeente o.b.v. structuurvisie zijn: c Overgoo heeft de potentie om te worden ontwikkeld tot een interessant gemengd woon/werkmilieu. c Onderzoek doen naar nieuwe oeververbinding voor autoverkeer, ter hoogte van Klein Plaspoelpolder. c Transferium functie

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Het is een monofunctioneel gebied met structurele leegstand van kantoren. Het functioneert op dit moment onvoldoende als hoogwaardige kantorenlocatie. c Specifieke gegevens aanbod c Er worden 6 panden/units aangeboden, waarvan 3 kleiner dan 1.000 m². Het grootste aangeboden pand is circa 2.000 m². c Ontwikkelingen c In 2009 heeft de gemeenteraad een Ruimtelijk Ontwikkelingskader Overgoo vastgesteld. Op dit moment zijn er echter geen concrete (kantoor)ontwikkelingen.

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Op termijn: verbeteren van bereikbaarheid en openbare ruimte gebied.

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden/Provincie: c Medewerking van Stadsgewest bij realiseren van ambities gemeente (zie punt 5).

4

Bijlage Factsheet Leidschendam-Voorburg - Overgoo

pagina 66

Factsheet

Leidschendam-Voorburg - Voorburg Station

1 Locatiegegevens Gemeente: Naam locatie: Locatietype: Omvang kantorenbestand:

2 Aanbodgegevens Leidschendam-Voorburg Voorburg Station regionaal OV knooppunt 9.000 m²

In gebruik: Huidig aanbod: Verwacht aanbod: Gem. duur van het aanbod:

3.700 m² 5.300 m² (58,4%) 3.000 m² 2,27 jaar

3 Plancapaciteit -

4 Voorzieningen W C S Ht Ho K G

winkels cultuur sport hotel horeca kinderdagverblijf groen

S

W, Ho, C Ht

G K


C

pagina 67

5 Perspectief c Voorburg Station wordt aangemerkt als kantoorversterkingsgebied: c Aanwezigheid andere grote gebruikers (KPN) c Goede bereikbaarheid auto/OV c Nabijheid voorzieningen oude centrum Voorburg c Ook gemeente Den Haag investeert in gebied (Stichting Maanplein) c Gemeente streeft in gebied naar versterking van de kantoorfunctie, maar niet in de zin van uitbreiding kantoorareaal.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Er is leegstand waarneembaar: enkele gebruikers zijn vertrokken (Dunea, Deloitte). Desondanks zijn panden niet gedateerd. Bovendien is de locatie goed per OV en auto bereikbaar. c Specifieke gegevens aanbod c Er wordt ruim 5.000 m² aangeboden. Door vertrek Dunea zal dit nog met 3.000 m² toenemen. c Specifieke problematiek eigenaren c Beperkte hoogte parkeerkelder van het pand c Suboptimale energieprestatie c Ontwikkelingen c Vernieuwing van het openbaar gebied c Versterking OV knoop, vernieuwen busstation c Parkeerterrein en P+R opnieuw inrichten c Verbinding tussen stationsgebied en Binckhorst (looproute) wordt verbeterd.

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Er wordt nu geïnvesteerd in OV knoop. c Op termijn: verbeteren van bereikbaarheid en openbare ruimte gebied. c Samenwerkingsvormen c Gemeente en Stadsgewest Haaglanden

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden/Provincie: c Op peil houden en upgraden van lokale infrastructuur, aansluitend op Rotterdamsebaan en A12.

4

Bijlage Factsheet Leidschendam-Voorburg - Voorburg Station

pagina 68

Factsheet

Rijswijk - Hoornwijck/Broekpolder

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens


Rijswijk Hoornwijck/Broekpolder snelwegzone/bedrijventerrein 102.400 m²/56.400 m²

Hoornwijck In gebruik: Huidig aanbod: Verwacht aanbod: Gem. duur van het aanbod:

Broekpolder

75.500 m² 50.200 m² 26.900 m² (26%) 6.200 m² (11%) 33.000 m² 5,18 jaar

4,54 jaar


categorie 4

Laan van Hoornwijck, kavel 15

4 Voorzieningen W C S Ht Ho

2012-2015

Oud Rijswijk W, C, Ho

winkels cultuur sport hotel horeca

S

Ho H Ypenburg S


pagina 69

5 Perspectief c Kantoorversterking (“rood gebied”) is niet aan de orde c Geen specifiek beleid voor gebied; focus gemeente ligt op aanpak Plaspoelpolder c Mogelijke inzet gemeente: inbrengen van ondersteunende functies in gebied om kantoorfunctie te versterken.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Hoornwijck: grote kantoorpanden die als gevolg van inkrimpende organisaties te groot blijken. Dit gecombineerd met een achterblijvende vraag naar kantoorruimte vergeleken met aanwezige aanbod veroorzaakt leegstand. c Broekpolder: weinig problemen door weinig leegstand. Uitstraling doet ouder aan dan van Hoornwijck. c Specifieke gegevens aanbod c Hoornwijck is een modern en hoogwaardig kantoren- en bedrijvenpark, pal A4, A12 en A13. Tussen de A13 en het businesspark ligt een P&R-voorziening. Tram 15 is een rechtstreekse verbinding naar het CS van Den Haag. Centraal gelegen in het businesspark ligt een grote parkeergarage. c Het aanbod varieert van grootschalige kantoorpanden tot kleinere kantoorvilla’s. Het merendeel van de kantoorlocaties beschikt over eigen parkeerplaatsen. De kantoorpanden hebben een moderne, duurzame uitstraling en voldoen aan de eisen van deze tijd. c Centraal tussen het park en het businesspark is een hoogwaardige villawijk gelegen. In de directe nabijheid ligt een golfterrein. c Broekpolder kent relatief weinig leegstand; de panden die leegstaan zijn de grotere. c Specifieke problematiek eigenaren c De grote kantoorpanden in Hoornwijck zijn minder in trek als gevolg van inkrimpende organisaties. Hierdoor hebben zij behoefte aan minder kantoorruimte en/of worden de activiteiten grotendeels verplaatst naar de hoofdkantoren. De kantoorvilla’s zijn kleiner, maar liggen niet op zichtlocaties. c Ontwikkelingen c Gezien de kwaliteit van de kantoorpanden zijn ze nog wel in trek bij bepaalde organisaties, de markt in Hoornwijck ligt niet stil. Onlangs hebben Burdock en Florence Zorg hier hun nieuwe hoofdkantoor hier gevestigd. c Broekpolder: onlangs hebben zich een aantal nieuwe gebruikers gevestigd die het gebied meer op de kaart willen zetten (zelf investeren in uitstraling gebouwen en omliggend groen).

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c o n.v.t. c Faciliteren c Korte lijnen met bestuurders gemeente c Keurmerk Veilig Ondernemen: schoon, netjes en veilig gebied c Strategisch accountmanagement en gerichte acquisitie

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden c Afstemming gemeentelijke strategieën, voeren van eigen gemeentelijke agenda rekening houdend positionering van de regio. c Van provincie c Medewerking RO en EZ, cofinanciering/fondsvorming herstructurering, profilering regio.

4

Bijlage Factsheet Rijswijk - Hoornwijck/Broekpolder

pagina 70

Factsheet

Rijswijk - Plaspoelpolder bedrijvenzone


2 Aanbodgegevens Rijswijk Plaspoelpolder bedrijvenzone bedrijventerrein 148.900 m²


3 Plancapaciteit -

4 Voorzieningen W C S Ht Ho K


winkels cultuur sport hotel horeca kinderdagverblijf

S

Ho Ht, Ho, S W, Ho


K Ht

K

103.500 m² 45.400 m² (30,5%) 11.200 m² 4,71 jaar

pagina 71

5 Perspectief c Kantoorversterking (“rood gebied”) is niet aan de orde c Middengebied: bewegingen/initiatieven van de markt zijn leidend. c Entree-Oost: menging van goede en matige gebouwkwaliteit, entreefunctie versterken, onderzoek naar mogelijkheden voor studentenhuisvesting. c ·Deel van) Havengebied: meer bedrijventerreinfunctie, ontwikkeling landtong door IPP, ontwikkeling bedrijfsverzamelgebouw incl. kleinschalige detailhandel en horeca, mogelijke transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar andere functies. Ondersteunend dienstencentrum met brasserie, kinderopvang, medische dienstverlening, pinautomaat, to-go concept convenience store. c Churchillaan: mix van wonen en werken.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c o Aanbod sluit in termen van kwaliteit, indeling (Nieuwe Werken), uitstraling en duurzaamheid niet aan bij de vraag: hoge leegstand met negatief effect op het imago van het gebied. c Deel van de panden is simpelweg te groot: sluit niet aan bij vraag naar veelal kleinere kantoorruimte. c Versnipperde eigendomssituatie waardoor lastig schakelen met (buitenlandse) beleggers. c Specifieke gegevens aanbod c Groot kantoorpand van MN Services komt leeg te staan, aantal panden bij Entree Oost staan al een tijd leeg. c Specifieke problematiek eigenaren c Slecht imago gebied beïnvloedt houding financiers; plannen en projecten kunnen onvoldoende worden gefinancierd, terwijl die juist zijn gericht op noodzakelijke kwaliteitsimpuls. c Aantal eigenaren heeft beperkte investeringsmogelijkheden. c Ontwikkelingen c Urbanisator, BBR, IPP en gemeente werken aan duidelijke profilering van gebied en deelgebieden. c Recente (private) ontwikkelingen: ondernemershuis, informatiecentrum, dienstencentrum, wonen/werken. c Verlenging A4

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Investeringen in openbare ruimte (pauze groen, aansluiten bij Nieuwe Werken) c Investeringen via samenwerking /versterking Urbanisator: infocentrum, opwaarderen publieke/private buitenruimte. c Samenwerkingsvormen c Urbanisator (eigenaren), Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk (gebruikers), IPP c Faciliteren c Keurmerk Veilig Ondernemen: schoon, netjes en veilig gebied c Financiële ondersteuning Urbanisator, promoten van ondernemershuizen c Actief verbinden van partijen, flexibiliteit m.b.t. transformatie/functiewijziging c Gerichte acquisitie en account management

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden c Afstemming gemeentelijke strategieën, gemeentelijke agenda rekening houdend met positionering regio. c Van provincie c Medewerking RO en EZ: flexibiliteit m.b.t. transformatie kantoorpanden naar andere bestemmingen (bijv. studentenhuisvesting), alsmede flexibiliteit bij toelaten van nieuwe functies ter bevordering van levendigheid. Cofinanciering/fondsvorming herstructurering, profilering regio

4

Bijlage Factsheet Rijswijk - Plaspoelpolder bedrijvenzone

pagina 72

Factsheet

Rijswijk - Plaspoelpolder snelwegzone


2 Aanbodgegevens Rijswijk Plaspoelpolder snelwegzone regionaal OV knooppunt 295.000 m²


3 Plancapaciteit -




S

Ho Ht, Ho, S W, Ho


K Ht

K

204.200 m² 90.800 m² (30,8%) 10.000 m² 4,65 jaar

pagina 73

5 Perspectief c Entree Zuid: c aantal medisch-commerciële functies c eigenaren verenigen om gebied te versterken c entreefunctie versterken c bijdrage aan innovatief businesspark/ broedplaats voor kennis en innovatie c Verder: verschillende ontwikkelingen faciliteren: c Broodfabriek: investeringen eigenaar in gebouwen c EPO: investering van € 250 mln vervangende nieuwbouw (bijdrage aan innovatief businesspark/ broedplaats voor kennis en innovatie).

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Aangeboden panden bevatten veel m², terwijl huurders juist minder kantoorruimte vragen. Enkele eigenaren c met beperkt eigen vermogen hebben moeite met herfinanciering panden en kunnen niet vooruit investeren. c Specifieke gegevens aanbod c Merendeel panden in gebied in goede staat, echter formaat (m²) en indeling passen vaak niet bij Nieuwe Werken. Ruime parkeergelegenheid bij panden en in gebied. In de snelwegzone bevinden zich ook kleinere kantoorunits (zowel nieuwe als oudere) die wel beter op de huidige vraag aansluiten. c Specifieke problematiek eigenaren c Slecht imago gebied beïnvloedt houding financiers; plannen en projecten kunnen onvoldoende worden gefinancierd, terwijl die juist zijn gericht op noodzakelijke kwaliteitsimpuls. c Ontwikkelingen c Urbanisator, BBR, IPP en gemeente werken aan duidelijke profilering van gebied en deelgebieden. c Recente (private) ontwikkelingen: vernieuwing Broodfabriek, uitbreiding EPO, komst Harley Davidson/ Annatommie/Diagnostics Laboratory, verlenging A4.

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c In openbare ruimte (pauze-groen, aansluiten bij Nieuwe Werken) c Via samenwerking/versterking Urbanisator: infocentrum, opwaarderen publieke/private buitenruimte. c Samenwerkingsvormen c Urbanisator (eigenaren), Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk (gebruikers), IPP c Faciliteren c Keurmerk Veilig Ondernemen: schoon, netjes en veilig gebied c Financiële ondersteuning Urbanisator c Actief verbinden van partijen, gerichte acquisitie en account management

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden c Afstemming gemeentelijke strategieën, gemeentelijke agenda rekening houdend positionering van de regio. c Van provincie c Medewerking RO en EZ: flexibiliteit m.b.t. toevoegen nieuwe functies (Entree Oost, Limpergstraat, Sijthof kavel), cofinanciering/fondsvorming herstructurering, profilering regio.

4

Bijlage Factsheet Rijswijk - Plaspoelpolder snelwegzone

pagina 74

Factsheet

Rijswijk - Station/Plaspoelpolder Zuid-West

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens


Rijswijk Station Rijswijk/Plaspoelpolder Zuid-West Randstedelijk OV knooppunt 137.700 m²


99.800 m² 37.900 m² (27,5%) 11.000 m² 2,25 jaar


categorie 1

TH-locatie Lange Kleiweg


2012-2015

S



Ho K Ht, Ho, S K W, Ho


C, Ht

pagina 75

5 Perspectief c Kantoorversterking voor gehele gebied: moderne kantoorpanden met goede ligging t.o.v. openbaar vervoer en snelweg. Verder: Shell: c investeringen in openbare ruimte (groen) c bijdrage aan innovatief businesspark/ broedplaats voor kennis en innovatie Stationsbuurt: c Investeringen in openbare ruimte (groen) c Bijdrage aan innovatief businesspark/ broedplaats voor kennis en innovatie c Hergebruik van voormalige TH-locatie door onderwijsinstellingen

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Aangeboden panden bevatten veel m², terwijl huurders juist minder kantoorruimte vragen. Leegstand in dit gebied is echter niet structureel van aard, verwachting is dat markt dit zelf oplost. c Specifieke gegevens aanbod c Merendeel panden in gebied in goede staat (moderne en courante panden), echter formaat (m²) en indeling passen vaak niet bij Nieuwe Werken. Ruime parkeergelegenheid bij panden en in gebied. c Alaska-gebouw staat op dit moment leeg: betreft een hoogwaardig kantoorgebouw op hoogwaardige locatie in nabijheid van OV en verschillende voorzieningen. c Specifieke problematiek eigenaren c Slecht imago gebied beïnvloedt houding financiers; plannen en projecten kunnen onvoldoende worden gefinancierd, terwijl die juist zijn gericht op noodzakelijke kwaliteitsimpuls. c Ontwikkelingen c Urbanisator, BBR, IPP en gemeente werken aan duidelijke profilering van gebied en deelgebieden. c Recente (private) ontwikkelingen: ondernemershuis, verlenging A4.

7 Acties gemeente c Beoogde investeringen c Investeringen in openbare ruimte (pauze-groen, aansluiten bij Nieuwe Werken, aanplanten publiek groen) c Investeringen via samenwerking/versterking Urbanisator: opwaarderen publieke/private buitenruimte. c Samenwerkingsvormen c Urbanisator (eigenaren), Belangenvereniging Bedrijven Rijswijk (gebruikers), IPP c Faciliteren c Keurmerk Veilig Ondernemen: schoon, netjes en veilig gebied c Financiële ondersteuning Urbanisator c Actief verbinden van partijen, gerichte acquisitie en account management

8 Gevraagde bijdrage c Van Haaglanden/Provincie: c Afstemming gemeentelijke strategieën, gemeentelijke agenda rekening houdend met positionering regio. c Van provincie c Medewerking RO en EZ, cofinanciering/fondsvorming herstructurering, profilering en promoten regionale kantoorlocaties (huisvesting van RUD in PPP).

4

Bijlage Factsheet Rijswijk - Station/Plaspoelpolder Zuid-West

pagina 76

Factsheet

Zoetermeer - Afrikaweg

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens


Zoetermeer Afrikaweg regionaal OV knooppunt 153.700 m²


circa 114.000 m² circa 40.000 m² (26%) 3.000 m² 5,83 jaar



Kop Bredewater (potentiële locatie in reserve) Plan Boerhaavelaan (onderdeel gemengd programma)

4 Voorzieningen W C Ht Ho

winkels cultuur hotel horeca

C, W, Ho

w w

Ht


2015 e.v. 2015 e.v.

pagina 77

5 Perspectief c Verwachte transformatie ( fase 1): ca. 11.000 m² c Inzet gemeente: versterking van kantoorfunctie nabij A12 (“rood gebied”) c Verder voorzien door gemeente: Boerhaavezijde: c Kantoorbeperking (n-zone) c Functiemenging op termijn (faciliterende rol gemeente); waarschijnlijk minder geschikt voor woningbouw. Wellicht mogelijkheden voor hotel, voorzieningen, onderwijs, zorgfuncties. Bredewaterzijde en Ierlandlaan: c Kantoorbeperking, m.u.v. kavel in oksel Afrikaweg/A12 c Functiemenging op termijn (faciliterende rol gemeente); geschikter voor woningbouw (minder overheersende hoogbouw dan aan overzijde Afrikaweg).

6 Nadere toelichting -

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c Overleg met belanghebbenden c Beoogde investeringen c Nog te bepalen c Samenwerkingsvormen c Ja, diverse marktcombinaties. c Faciliteren c Bestemmingsplanverruiming, tijdelijke oplossingen, mogelijke bijdrage woonfonds.


4

Bijlage Factsheet Zoetermeer - Afrikaweg

pagina 78

Factsheet

Zoetermeer - Rokkeveen


2 Aanbodgegevens Zoetermeer Rokkeveen regionaal OV knooppunt 172.300 m²


142.100 m² 30.200 m² (17,5%) circa 4.000 m² 3,62 jaar

3 Plancapaciteit c Circa 25.000 m² categorie 2 c Circa 11.500 m² categorie 1

4 Voorzieningen W C Ht Ho K

C, W, Ho

winkels cultuur hotel horeca kinderdagverblijf

Ht K W


pagina 79

5 Perspectief

6 Nadere toelichting

c Versterking van kantoorfunctie (“rood gebied”), geldt voor heel Rokkeveen (focus van kantoorwerkgelegenheid Zoetermeer) c Gebied moet kwalitatieve sprong maken c Versterking vindt plaats d.m.v. functiemenging (toevoegen van nieuwe functies zonder verkleinen kantoorareaal)

c c c c

Aard problematiek Specifieke gegevens aanbod Specifieke problematiek eigenaren Ontwikkelingen

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c Geen c Beoogde investeringen c Kwaliteit openbaar gebied; versterkuing voorzieningen (inclusief parkeren) c Samenwerkingsvormen c Faciliteren c Ontwerp bestemmingsplan in procedure


4

Bijlage Factsheet Zoetermeer - Rokkeveen

pagina 80

Factsheet

Zoetermeer - Stadscentrum

1 Locatiegegevens

2 Aanbodgegevens


Zoetermeer Stadscentrum binnenstedelijke centrumlocatie 205.250 m²

In gebruik: 175.600 m² Huidig aanbod: 29.650 m² ( 14,4%) Gem. duur van het aanbod: 4,63 jaar



kantoorvilla’s Stadshart kantoor-/woonvilla’s Middengebied Van Leeuwenhoeklaan

4 Voorzieningen W C Ho

winkels cultuur horeca

C, W, Ho


2012-2015 2012-2015

pagina 81

5 Perspectief c Versterking van kantoorfunctie (“rood gebied”) niet aan de orde c ·Voorzien door gemeente: meer functiemenging van gebied (mix van kantoren, retail, horeca) c Transformatie in kern van gebied: aantal kantoorruimten boven winkels stadshart, rond Europaweg/ Duitslandlaan, Italiëlaan, Engelandlaan, Dublinstraat, toren gemeentehuis. c Gefaseerde transformatie; totaal mogelijk circa 50.000 m², verwachte transformatie fase 1 circa 30.000 m². c Aan randen gebied: functiemenging en kantoorbeperking.

6 Nadere toelichting c Aard problematiek c Enkele gebouwen zijn minder courant, maar geschikt voor andere functies (bijv. aantal verzamelkantoren boven winkels).

7 Acties gemeente c Voorstellen voor planreductie c Vindt plaats in overleg met belanghebbenden/diverse marktinitiatieven. c Beoogde investeringen c Op beperkte schaal inzet van “Woonfonds”, in geval van transformatie naar woningen voor specifieke doelgroepen. c Faciliteren c Verruiming bestemmingsplan, etc.


4

Bijlage Factsheet Zoetermeer - Stadscentrum

Uitgave Stadsgewest Haaglanden februari 2013 Stadsgewest Haaglanden Grote Marktstraat 43 Postbus 66 2501 CB Den Haag T 070 7501 500 F 070 7501 591 E [email protected] I www.haaglanden.nl

Fotografie Sicco van Grieken, Zoetermeer

Ontwerp Zwart op Wit, Delft

Kantorenstrategie Haaglanden

Recommend Documents