Kadernota detailhandel 2011-2020 ‘Winkelstad Zwolle’ Samenvatting opgaven en hoofdlijnen van beleid
Hoofdstuk 1
Inleiding
3
1.1
Waarom een nieuw detailhandelsbeleid
5
1.2
Doel detailhandelsbeleid
5
1.3
Opzet kadernota
5
Hoofdstuk 2
Zwolle winkelstad met ambitie
7
2.1
Winkelen in Zwolle anno 2011
7
2.2
Trends op winkelgebied
9
2.3
Lessen en opgaven voor Zwolle
12
2.4
Ambitie
13
2.5
Meetbare doelstelling
13
Hoofdstuk 3
Winkelen in de binnenstad
14
3.1
De binnenstad staat onder druk
14
3.2
Opgave: Zwolle bij de top van de Nederlandse binnensteden in 2020
14
3.3.
Benodigde maatregelen
15
3.4.
Uitwerking in actieprogramma
17
3.5.
Project Katwolderplein
17
Hoofdstuk 4
Winkelen op een perifere locatie
18
4.1
Huidige locaties voor grootschalige detailhandel: versnippering
18
4.2
Opgave: ontwikkelen nieuwe perifere locatie
18
4.3
Voorstel: Voorsterpoort als nieuwe perifere locatie voor grote winkels
19
4.4
Voorkeurszonering Voorsterpoort
19
4.5
Concurrentie met de binnenstad en wijkcentra?
20
4.6
Concurrentie met andere perifere locaties?
21
4.7
Beleidskader winkels op een perifere locatie samengevat
21
Hoofdstuk 5 5.1
Winkelen in de wijk
Huidige locaties
23 23
1
5.2
Opgave: vasthouden sterke wijkwinkelstructuur ten behoeve van de Zwollenaar
24
5.3
Beleidskader winkels in de wijk samengevat
26
Hoofdstuk 6
Winkelvoorzieningen op knooppunten
27
Hoofdstuk 7
Uitvoering, rollen en instrumenten
28
6.1
Ieder zijn eigen belang en rol
28
6.2
Instrumenten van de gemeente
29
Bijlage 1
Aanbod winkels in Zwolle anno 2004 en 2010
31
Bijlage 2
Advies WPM betreffende Voorsterpoort als perifere winkellocatie
32
Bijlage 3
Geraadpleegde bronnen/rapporten
33
Bijlage 4
Voorstel branchering winkels op Voorsterpoort
34
Bijlage 5
Notitie: uitbreiding van winkelmeters bij bestaande winkels en projecten
40
2
Samenvatting opgaven en hoofdlijnen van beleid
Onderscheid in winkelgebieden Het is belangrijk een onderscheid te maken naar binnenstad, wijk en periferie. Als vierde categorie kunnen nog de winkelvoorzieningen nabij bezoekersknooppunten onderscheiden worden.
*
Binnenstad:
recreatief winkelen en funshoppen in een attractieve omgeving
*
Periferie:
centra voor doelgerichte aankopen, op perifere locaties met voldoende ruimtelijke schaal en optimale bereikbaarheid
*
Wijk- en buurtcentra:
centra voor dagelijkse aankopen in de buurt / in de wijk, op basis van compleet aanbod
*
Bezoekersknooppunt: kleinschalige winkelvoorzieningen op station, ziekenhuis, verzorgingstehuizen, gericht op de reiziger dan wel bezoeker
Reden voor dit onderscheid is dat bezoekmotief, aard, schaal, type van de winkels dusdanig verschillend zijn en daardoor niet direct onderling uitwisselbaar. Wel zijn er in meer of mindere mate relaties tussen de winkelgebieden.
Opgaven voor Zwolle Sterke inzet nodig op de binnenstad De positie van de binnenstad is niet onomstreden. Dit geldt overigens voor veel meer binnensteden. Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid om de winkelpositie van de binnenstad te verbeteren. De historische binnenstad met haar vele winkels en horecagelegenheden is het uithangbord van Zwolle. Doel is ervoor te zorgen dat de huidige trends en ontwikkelingen zich niet uiten in een afnemend aantal bezoekers en bestedingen in de Zwolse binnenstad.
Winkels op een perifere locatie: een kans voor Zwolle Er ontstaat een steeds grotere druk vanuit de markt om winkelmogelijkheden te creëren in de ‘periferie’ In Zwolle wordt deze druk ook gevoeld. Op dit moment hebben we geen locatie voor grote winkels in de periferie. De huidige locaties Marslanden B, Grote Voort en Stadionplein zijn, op een enkele winkel na, vol. Opgave is om een nieuwe locatie te ontwikkelen.
Behoud goede wijkwinkelstructuur
3
We hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd op wijkniveau. Dit is belangrijk om de consument goed te bedienen in de dagelijkse boodschappen. Hierin zijn we volgens velen goed geslaagd. Het is belangrijk om dit vast te houden. We zullen hier alert op moeten zijn, wetende dat wat nu sterk is over 5 jaar totaal anders kan zijn.
Beleid winkelen in de binnenstad •
uitvoeren economische kadernota voor de binnenstad
•
standpuntbepaling ten aanzien van een ‘full-sized’ supermarkt op Katwolderplein
Beleid winkelen op een perifere locatie •
ontwikkelen nieuwe perifere winkellocatie op Voorsterpoort
•
ruimte reserveren voor doorgroei na 2020 op Voorsterpoort, passend bij de voorkeurszonering
•
verkennen herontwikkeling Voorst A (Shell-terrein) in relatie tot Voorsterpoort
•
voorstel toe te laten winkels op Voorsterpoort: wonen, huishoudelijke artikelen, bruin en witgoed, doe het zelf zaken, plant en dier, fiets en auto-onderdelen/accessoires, buitensportwinkels
•
geen uitbreidingsmogelijkheden creëren op Marslanden B en de Stadionlocatie
•
geen verdere winkelontwikkelingen, anders dan Ikea, mogelijk maken op Hessenpoort
Beleid winkelen in de wijk •
starten planvorming uitbouw winkelcentrum Stadshagen in 2012
•
vanuit economische optiek ligt er een sterke voorkeur voor de uitbreiding van het bestaande winkelcentrum in Stadshagen tot een stadsdeelcentrum
•
standpuntbepaling ten aanzien van de vergroting van winkelcentrum AA-landen tot stadsdeelcentrum
•
faciliteren particuliere initiatieven vergroting supermarkten in Sellekamp, Hogenlampseweg en Westenholte, waarbij het kostenverhaal aansluit op de nieuwe wet ruimtelijke ordening.
•
mede uitvoering geven aan de beleidsagenda’s voor de versterking van de winkelgebieden Dieze Centrum en Assendorperstraat e.o.
Beleid winkels op bezoekersknooppunten *
mogelijk maken van kleinschalige winkelvoorzieningen op bezoekersknooppunten
4
1. Inleiding 1.1
Waarom een nieuwe kadernota detailhandel?
De huidige kadernota detailhandel met de naam ‘ruimte voor uitdagingen’ dateert van 2003 en heeft een looptijd tot 2013. Er hebben zich echter de afgelopen jaren diverse ontwikkelingen en veranderingen op winkelgebied voorgedaan, in Nederland maar ook in Zwolle. Ook de economische crisis van 2009 en 2010 is niet voorbijgegaan aan winkelend Zwolle. Alle reden om de kadernota detailhandel te vernieuwen.
1.2
Doel detailhandelsbeleid
Het doel van het winkelbeleid is als volgt geformuleerd: ‘versterking van de aantrekkelijkheid van Zwolle als winkelstad, voor zowel eigen inwoners als bezoekers uit de regio’. Het winkelbeleid moet er toe bijdragen dat enerzijds de Zwollenaar blijft winkelen in Zwolle en anderzijds dat steeds meer mensen buiten Zwolle naar Zwolle toekomen om te winkelen. Dit moet uiteindelijk leiden tot meer bestedingen bij de Zwolse winkels. De consumenten (lees inwoners van Zwolle en regio) moeten zo goed mogelijk bediend worden. Het werkgelegenheidsaspect bij de winkels speelt natuurlijk ook mee maar is van secundair belang.
1.3 Opzet kadernota Bij het opstellen van het nieuwe detailhandelsbeleid voor Zwolle is het belangrijk een onderscheid te maken naar binnenstad, wijk en periferie. Als vierde categorie kunnen nog de winkelvoorzieningen nabij bezoekersknooppunten onderscheiden worden.
*
Binnenstad:
recreatief winkelen en funshoppen in een attractieve omgeving
*
Periferie:
centra voor doelgerichte aankopen, op perifere locaties met voldoende ruimtelijke schaal en optimale bereikbaarheid
*
Wijk- en buurtcentra:
centra voor dagelijkse aankopen in de buurt / in de wijk, op basis van compleet aanbod
*
Bezoekersknooppunt: kleinschalige winkelvoorzieningen op station, ziekenhuis, verzorgingstehuizen, gericht op de reiziger dan wel bezoeker
Reden voor dit onderscheid is dat bezoekmotief, aard, schaal, type van de winkels dusdanig verschillend zijn en daardoor niet direct onderling uitwisselbaar. Wel zijn er in meer of mindere mate relaties tussen de winkelgebieden. Deze zullen in de komende hoofdstukken aan de orde komen.
5
In de kadernota zijn alleen de hoofdlijnen van het te voeren winkelbeleid te vinden. De uitwerking van die hoofdlijnen zal separaat plaatsvinden. We beginnen overigens niet vanaf een nulpunt. Voor de binnenstad wordt gewerkt aan een kadernota economie voor de binnenstad. De winkels nemen hierbij een prominente plaats in. Voor de perifere winkellocaties loopt al enige jaren het project Voorsterpoort. Daarnaast zijn er diverse onderzoeksrapporten beschikbaar (zie ook bijlage 3). Zij zijn een belangrijke input voor de nieuwe kadernota detailhandel.
De looptijd van de kadernota is 10 jaar. Tussentijds zal een monitoring plaatsvinden. Mocht dit leiden tot gewijzigde inzichten dan zal de kadernota worden herijkt.
In hoofdstuk 2 wordt een profielschets gemaakt van Zwolle als winkelstad. Tevens komen de trends op winkelgebied aan de orde en de lessen die we daaruit moeten trekken. Op basis hiervan worden de ambitie en de opgaven voor de komende 10 jaar geschetst.
In hoofdstuk 3 komen de opgaven en het beleidskader voor de binnenstad aan bod.
Hoofdstuk 4 gaat in op de opgave(n) en bijbehorend beleidskader ten aanzien van de winkels op perifere locaties.
De wijk en buurtcentra staan centraal in hoofdstuk 5, hoofdstuk 6 gaat kort in op de winkelvoorzieningen nabij bezoekersknooppunten.
Hoofdstuk 7 gaat ten slotte in op de uitvoering en de verschillende belangen en rollen van de spelers. Tevens zal het beleidsinstrumentarium van de gemeente worden besproken.
6
Hoofdstuk 2: Zwolle winkelstad met ambitie 2.1
Winkelen in Zwolle anno 2011
Hoe heeft Zwolle zich de afgelopen jaren ontwikkeld en hoe ziet Zwolle er anno 2011 als winkelstad uit? Op onderstaande kaart zijn de verschillende winkelgebieden van Zwolle te vinden.
In bijlage 1 is meer statistische informatie te vinden over de verschillende winkelgebieden in Zwolle. Daarnaast heeft Ecorys ten behoeve van de discussie over de ontwikkelingsrichting voor de binnenstad een monitor detailhandel en horeca gemaakt. WPM heeft ten behoeve van de perifere winkellocaties ook diverse informatie over Zwolle verzameld. Wat is hieruit voor beeld te schetsen van Zwolle als winkelstad?
7
•
Anno 2011 telt Zwolle ruim 800 winkels met een verkoopvloeroppervlakte van ruim 210.000 m2.
•
De binnenstad is het visitekaartje van Zwolle met ruim 350 winkels en een verkoopvloeroppervlakte van ca. 67.000 m2. De binnenstad van Zwolle vervult een belangrijke regionale functie; in het bijzonder voor de segmenten niet -dagelijks en horeca. Het centrum beschikt vooral over een groot mode & luxe aanbod. Het dagelijks aanbod in de binnenstad is beperkt. Ook de leegstand is, vergeleken met de landelijke cijfers, beperkt. In de periode 2004-2010 zijn er in de binnenstad nauwelijks winkelmeters bijgekomen.
•
In vergelijking met diverse andere grote steden is er sprake van een ‘gemiddeld’ aanbod in het centrum van Zwolle. Zwolle springt er niet echt uit, zowel in positieve als negatieve zin.
•
Op wijkniveau zijn echter in de periode 2004-2010 veel ontwikkelingen geweest: winkelcentrum Stadshagen opende haar deuren, in Holtenbroek is met succes een nieuw winkelcentrum ontstaan. In Zwolle Zuid is het winkelcentrum vernieuwd en uitgebreid.
•
Ten aanzien van de grote winkels op perifere locaties is sprake van versnippering: er zijn 3 kleinere locaties in Zwolle waar dergelijke winkels gevestigd zijn. Deze zijn zo goed als vol. In de dagelijkse praktijk merken we dat er een sterke vraag is van meerdere bedrijven om winkelmeters toe te voegen op perifere locaties.
•
Uit het laatste koopstromenonderzoek uit 2010 bleek dat de binding van de Zwollenaar aan Zwolle een fractie was teruggelopen. De zogenaamde toevloeiing, het aantal mensen van buiten Zwolle dat in Zwolle gaat winkelen, was echter zodanig toegenomen dat het draagvlak van Zwolle als stad in de periode 2005-2010 is vergroot, zowel absoluut als relatief.
•
Op basis van het koopstromenonderzoek wordt de omzet bij de winkels in Zwolle in 2010 op 783 miljoen Euro geschat. Ongeveer 40% van de bestedingen vindt plaats in de binnenstad. De omzet in de winkelgebieden is in de afgelopen vijf jaar toegenomen, maar manifesteert zich vooral in de buurt - en wijkwinkelcentra. Voor een belangrijk deel was dit te danken aan het winkelcentrum Stadshagen. De balans tussen de bestedingen in het centrum en overig Zwolle is verschoven ten gunste van overig Zwolle.
WPM vat de winkelsituatie in Zwolle als volgt samen:
•
De retailstructuur van Zwolle is in meerdere opzichten perspectiefrijk: Zwolle is een jonge en dynamische stad die nog groeit in inwonertal, heeft een grote regio, strategisch gelegen op een scharnierpunt in Nederland en goed bereikbaar.
8
•
de binnenstad heeft een belangrijke regionale functie maar is nog wel voor verbeteringen vatbaar. Vernieuwing is daar echter vanwege de ruimtelijke setting lastig.
•
de wijk-buurt structuur is goed op orde met een toekomstbestendige basis.
•
voor de grootschalige retail in Zwolle ligt er een opgave. De huidige concentraties zitten op slot en zijn vol. Er is weinig ruimte voor vernieuwing en er is sprake van versnippering van locaties.
2.2. Trends op winkelgebied Welke ontwikkelingen doen zich voor op winkelgebied. En wat kunnen we er van leren ? Onderstaand enkele ontwikkelingen gebaseerd op rapporten van BRO , WPM, Ecorys en Droogh Trommelen en Partners.
De veelzijdige consument De consument kent vele gedaantes. Enerzijds worden steeds meer eisen gesteld aan de winkelomgeving en het vermaakt willen worden. Anderzijds zijn er veel consumenten die snel hun boodschappen willen doen en gericht zijn op gemak en one-stopshopping. Daarnaast gebruiken steeds meer consumenten internet als koop- dan wel informatiekanaal. De consument is veel beter op de hoogte van wat waar te kopen tegen welke prijs. Ook laat een deel van de consumenten hun keuze bepalen door duurzaamheid van het product.
Veranderende bevolkingssamenstelling Nederland vergrijst en Zwolle op termijn ook. De detailhandelsbestedingen van senioren liggen lager dan van de andere bevolkingsgroepen. Een logisch gevolg van de vergrijzing lijkt dan ook en afname aan detailhandelsbestedingen.
Genieten en ervaren De consumenten op zijn gemak stellen en actief de producten in de winkel laten ervaren, wordt steeds belangrijker (leestafel in boekenwinkel, producten proeven in speciaalzaken, try en buy sportzaken). Ook de integratie van horeca in grote winkels valt hieronder. Dergelijke elementen dragen bij aan een verlenging van de bezoekduur en daarmee tot hogere bestedingen.
Internetwinkels De rol van internet is tot op heden bescheiden. In 2009 bedroeg de omzet ca 6 miljard oftewel ongeveer 5% van de winkelbestedingen. De verwachting is dat de internetverkopen zullen toenemen tot 10% in
9
2012 (SSM Retail Platform). Het gaat hier om de aanschaf van vooral niet-dagelijkse producten en diensten. De verwachting is dat internet als volwaardig aankoopkanaal zich de komende jaren verder ontwikkeld. Techniek en logistiek ontwikkelen zich immers steeds verder. Ook nieuwe generaties zijn veel vertrouwder met internet. Het toekomstig aandeel van internet is nog moeilijk in te schatten en verschilt per artikelgroep. Voor versproducten blijft dit laag (minder dan 5%), bij elektronica en media groeit dit mogelijk tot 50% of meer. Daarnaast is internet een informatiebron die ook voor de bestaande winkels interessant is. Voordat een bezoek gebracht wordt aan een winkel of winkelcentrum oriënteert de consument zich vaak eerst via internet. Internet is daarmee voor retailers een belangrijk medium. Wie hier niet op inspeelt mist kansen.
Schaalvergroting Ruimtelijke schaalvergroting is een trend die zich in alle branches blijft voortzetten. De laatste jaren zijn in Nederland steeds meer megasupermarkten en andere mega winkels (bouwmarkten) verschenen. Daarnaast zien we, daar waar mogelijk, ook steeds grotere winkelfilialen in binnensteden verschijnen. Hierbij neemt niet alleen de schaal per winkel toe, maar ook de omvang van de winkelgebieden in hun geheel.
Binnenstad versus perifere locaties De drang om zich buiten de reguliere winkelcentra te vestigen neemt toe, omdat op perifere locaties veel winkelvloeroppervlak kan worden gerealiseerd tegen relatief lage huurprijzen. Ook de betere bereikbaarheid speelt een rol. Branches als wonen en doe het zelf zijn al weggetrokken uit de binnensteden. Hetzelfde lijkt te gebeuren met winkels in andere branches zoals buitensportwinkels en computerwinkels. Deze branches zijn vaak nog wel te vinden aan de randen van de binnenstad, waar de huurprijzen lager zijn en zij zich nog beter kunnen onderscheiden.
Kleinere centra onder druk De kleine buurt- en wijkcentra staan sterk onder druk. De kleinschaligheid van het aanbod, het veelal ontbreken van trekkers en een veranderend consumentgedrag zijn hiervan de oorzaak. Combinaties met maatschappelijke voorzieningen kunnen mogelijkheden bieden om een bepaald verzorgingsniveau te blijven bieden.
Brancheverbreding en branchevervaging Met brancheverbreding en vervaging bedoelen we dat steeds meer winkels een breed en divers assortiment aan producten verkoopt. De producten zijn steeds minder te vangen in een uniforme productgroep of
10
branches waarop een bestemmingsplan gebaseerd is. Zo kan men bij een doe het zelf zaak of een groot tuincentrum vaak een uitgebreid assortiment aan aan elektrische apparatuur en soms kleding aantreffen. Door brancheverbreding transformeert een groot aantal locaties van woonboulevard naar gemakscentrum.
Specialisatie als tegenhanger Door schaalvergroting ontstaan echter wel weer meer kansen voor speciaalzaken, vooral in of direct nabij de binnenstad.
Filialisering en netwerkverdichting Er is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrijven. Ook de kleinere verzorgingsgebieden worden bediend door bekende formules als HEMA en Blokker. In de grotere winkelcentra zijn doorgaans dezelfde formules te vinden. Het onderscheidend vermogen van veel winkelgebieden vermindert, hoewel de variatie binnen het filiaalaanbod groot kan zijn.
Afname aantal winkels in Nederland Diverse deskundigen waarschuwen voor leegstand in winkelgebieden in bepaalde delen van Nederland. Het gaat dan om de voor de consument minst aantrekkelijke locaties in combinatie met de toenemende vergrijzing en afname aan inwoneraantal.
Gewijzigde jurisprudentie bij starten nieuwe winkels Afgelopen jaren werd bij het al dan niet toelaten van nieuwe winkels dan wel uitbreidingen van bestaande winkels/winkelcentra geëist dat de komst van de nieuwe winkel geen effect zou hebben op de bestaande detailhandelstructuur, lees bestaande winkels. Op basis van het bepalen van de theoretische marktruimte werd dan bepaald of de toevoeging toelaatbaar was. De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen dienstverleners van lidstaten te bevorderen. In de dienstenrichtlijn zijn economische vestigingseisen verboden. Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan marktruimte of het failliet gaan van andere winkels. Ruimtelijke ordening is echter wel toegestaan. Het bestemmingsplan legt bestemmingen van gronden vast. Bovenstaande betekent dat een distributieve berekening naar de marktruimte op zichzelf geen afdoende onderbouwing is voor of tegen een bepaalde winkelontwikkeling. Wel is een dergelijke berekening waardevol als onderdeel van een ruimtelijke onderbouwing.
11
2.3
Lessen en opgaven voor Zwolle
Op basis van de profielschets van Zwolle en de trends zijn de volgende lessen en opgaven voor Zwolle te destilleren.
Verwacht: toename winkels in Zwolle In tegenstelling tot vele andere gemeenten en regio’s groeit Zwolle de komende jaren nog in inwoneraantal. De verwachting is dat Zwolle in 2032 140.000 inwoners telt. Dit betekent logischerwijs een toename van het aantal winkelmeters in Zwolle. Er ligt immers een nauw verband tussen aantal inwoners en het totaal aantal winkelmeters. Daar tegenover staat dat naar verwachting het aantal winkelmeters als gevolg van de internet verkopen in de toekomst minder worden. Het exacte aantal, in welke branches en waar (binnenstad, wijkwinkels of periferie) is niet in te schatten. De leegstand wat betreft winkels is in vergelijking met Nederland laag. Ook hebben we in Zwolle de afgelopen 5 jaar geen nieuw aanbod aan winkels gezien, terwijl het inwoneraantal sterk is gegroeid. Al met al is de verwachting dan ook gerechtvaardigd dat het aantal winkels in Zwolle de komende jaren zal groeien.
Sterke inzet nodig op de binnenstad De positie van de binnenstad is niet onomstreden. Dit geldt overigens voor veel meer binnensteden. Er is een gezamenlijke verantwoordelijkheid om de winkelpositie van de binnenstad te verbeteren. De historische binnenstad met haar vele winkels en horecagelegenheden is het uithangbord van Zwolle. Doel is ervoor te zorgen dat de huidige trends en ontwikkelingen zich niet uiten in een afnemend aantal bezoekers en bestedingen in de Zwolse binnenstad.
Winkels op een perifere locatie: een kans voor Zwolle Er ontstaat een steeds grotere druk vanuit de markt om winkelmogelijkheden te creëren in de ‘periferie’ In Zwolle wordt deze druk ook gevoeld, niet alleen bij de ‘oude’ PDV branches als wonen, doe hetzelf en tuincentra, maar ook in andere branches. Op dit moment hebben we geen locatie voor grote winkels in de periferie. De huidige locaties Marslanden B, Grote Voort en Stadionplein zijn op een enkele winkel na vol. Opgave is om een nieuwe locatie te ontwikkelen.
Behoud goede wijkwinkelstructuur We hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd op wijkniveau. Dit is belangrijk om de consument goed te bedienen in de dagelijkse boodschappen. Hierin zijn we volgens velen goed geslaagd. Het is belangrijk
12
om dit vast te houden. We zullen hier alert op moeten zijn, wetende dat wat nu sterk is over 5 jaar totaal anders kan zijn.
2.4
Ambitie
Op basis van de stand van zaken, de te verwachten ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen voor Zwolle zijn in principe meerdere ambities te formuleren voor Zwolle als winkelstad van de toekomst. Dit heeft te maken met de verschillende uitgangssituaties in de binnenstad, de wijk en winkels op perifere locaties en het al dan niet bedienen van de regionale consument (binnenstad en perifere locaties) versus de nadruk op de locale consument (wijkcentra). Desondanks willen we voor Zwolle als winkelstad in al haar geledingen de volgende ambitie formuleren:
Zwolle: winkelstad van het Oosten. Dit is gestoeld op de krachtige en unieke historische binnenstad met grote aantrekkingskracht op de regio en daarbuiten, de aantrekkelijke en herkenbare aankoopplaats voor grootschalige en unieke formules en de winkels in de wijken die compleet, en verzorgend zijn voor de inwoners.
2.5.
Meetbare doelstelling
Uiteindelijk doel is dat meer mensen uit Zwolle en buiten Zwolle in Zwolle komen winkelen en aankopen doen. Het 5 jaarlijkse koopstromenonderzoek meet dit, zowel de binding van de Zwollenaren aan Zwolle als de toevloeiing van consumenten buiten Zwolle. Uiteindelijk wordt dit uitgedrukt in een draagvlak aan consumenten.
Als doelstelling(en) formuleren we dan ook: De binding van consumenten aan Zwolle en de toevloeiing van consumenten naar Zwolle is absoluut en relatief groter geworden in 2015, vergeleken met 2010.
13
Hoofdstuk 3 Winkelen in de binnenstad 3.1
De binnenstad staat onder druk
De historische binnenstad is het visitekaartje van Zwolle. Vanuit detailhandelsoogpunt gezien heeft de binnenstad een belangrijke verzorgingsfunctie voor de regio. De binnenstad staat echter onder druk. Consumenten worden steeds kritischer in de keuze van de locatie voor een aankoop. Om het tij te keren heeft een werkgroep bestaande uit vertegenwoordigers van het grootwinkelbedrijf, eenmanszaken, horeca, cultuur, vastgoedeigenaren, City Centrum, Koninklijke Horeca Nederland en de Kamer van Koophandel in Zwolle de beschikbare cijfers1 over elkaar gelegd om inzicht te krijgen in de huidige situatie en de toekomst bij ongewijzigd beleid. Op basis hiervan is een visie met ambities en scenario’s opgesteld. Centrale vraag hierbij was: ‘wat moet de functie van de Zwolse binnenstad zijn om adequaat in te spelen op de gedragsverandering van de consument? Als belangrijkste opgave wordt gezien de kwaliteit en diversiteit van het winkel- en horeca aanbod te versterken. Meer dan tot voorheen moet de binnenstad zich richten op het zogenaamde recreatief winkelen en fun-shoppen waarbij de consument de tijd neemt om te winkelen en te vermaken.Voor het funshoppen zal de binnenstad, meer dan nu, de nadruk moeten leggen op de “place to be” waar mensen naar toe gaan vanwege het onderscheidende aanbod (winkels, horeca en cultuur) en de gezellige sfeer (historische binnenstad, leisure en evenementen).De historische binnenstad is voor het funshoppen een pré en moet maximaal worden ingezet voor het binden en versterken van de beleving van de consument. Men wil niet de concurrentie aangaan met de wijkcentra. Een viertal mogelijke scenario’s voor de toekomstige ontwikkeling zijn voorgelegd aan de raad. De raad heeft gekozen voor het scenario: Zwolle bij de top van de Nederlandse binnensteden
3.2
Opgave: Zwolle bij de top van de Nederlandse binnensteden
In dit scenario is de ambitie dat de Zwolse binnenstad in 2020 op het gebied van detailhandel, horeca en cultuur bij de top van de Nederlandse binnensteden hoort. Het aanbod van detailhandel, horeca en cultuur wordt in dit scenario gekenmerkt door een grote diversiteit. Zwolle beschikt over speciaalzaken waarvan er in Nederland slechts enkele zijn te vinden. Het aanbod heeft daarmee een landelijke uitstraling en trekt mensen vanuit heel ons land. Ook de belangrijkste landelijke formules zijn in dit scenario in de binnenstad te vinden. Er is een uitgebreid horeca-aanbod te vinden op de aanlooproutes, terwijl het verblijfsrecreatieve aanbod wordt uitgebreid. Dit houdt in dat de binnenstad beschikt over hotels, maar ook over “Bed and Breakfasts” en monumentenlogies. Het uitgebreide culturele aanbod maakt het voor 1
Onderzochte cijfers zijn o.a. Koopstromenonderzoek, Passantengegevens van Locatus, BRO brancheringonderzoek, Toeristisch imago onderzoek, Collectief Vrijetijds Onderzoek (CVO), CBS.
14
consumenten interessant om meerdere dagen in de binnenstad van Zwolle te verblijven. De leegstand is zeer beperkt. De Zwolse binnenstad onderscheidt zich van winkelcentra in de wijken en omliggende kernen en binnensteden in andere steden en in het bijzonder in Overijssel, Gelderland, Drenthe, Friesland en Groningen. Inzet is om de titel “beste binnenstad” in de wacht te slepen. In dit scenario wordt optimaal ingespeeld op de goede bereikbaarheid van Zwolle en de aansluiting met de Randstad door de ligging aan de A28 en de Hanzelijn.
Zwolle ontwikkelt in dit scenario een nationaal profiel en is in staat om telkens weer nieuwe groepen naar de binnenstad te trekken. De doelstelling die bij dit scenario hoort is om op de ranglijst van toeristisch bezoek te klimmen van de huidige 12e positie naar de 5e positie in 2020. Dit houdt in dat er in de Zwolse binnenstad in 2020:
Bijna 5 miljoen toeristische bezoeken plaatsvinden (incl. run- en funshoppen door de
•
regioconsument). Ten opzichte van 2009 betekent dit een toename van ruim 1,6 miljoen toeristische bezoeken.2 Er sprake is van ruim 14 miljoen passanten. Ten opzichte van 2009 betekent dit een toename
•
van bijna 3 miljoen passanten.
3.3
Benodigde maatregelen
Om de ambitie “Zwolle bij de top van de Nederlandse binnensteden” te realiseren, dient er fors in de binnenstad te worden geïnvesteerd. Per “drager” worden hieronder de belangrijkste maatregelen uiteengezet.
Multifunctioneel aanbod •
Speciaalzaken en ontbrekende formules aantrekken
•
Meer daghoreca-aanbod realiseren op aanlooproutes
•
Verblijfsrecreatief aanbod in binnenstad creëren (hotels, B&B’s, monumentenlogies)
•
Grootschalige locaties (bibliotheek, postkantoor, bankenlocatie Melkmarkt) inzetten voor creatieve koppelingen tussen detailhandel, horeca, leisure en cultuur
•
Erfgoed meer inzetten voor cultuurvoorzieningen en logies
•
Water meer inzetten om toeristen te trekken/vermaken
2
Anderzijds werd de stad in 2008 nog ruim 4,1 miljoen keer bezocht. Ten opzichte van 2008 gaat het dus om een toename van circa 850.000 bezoeken.
15
Optimale bereikbaarheid en parkeervoorzieningen •
Parkeercapaciteit sterk vergroten (o.m. op Katwolderplein), incl. goede ontsluiting
•
Optimale verbinding tussen A28 en nieuwe parkeervoorziening aan het Katwolderplein creëren
•
Optimale voorziening voor fietsparkeren realiseren
•
Aantrekkelijke wandelverbinding vanaf Station Zwolle creëren
Grote dynamiek (altijd levendig) •
Evenementen organiseren met nationale uitstraling
•
Gebruik maken van de verruimde winkeltijden
•
Aanbod differentiëren (niet clusteren, maar spreiden)
•
Ruimte bieden aan cultuuractiviteiten op straat
•
Wonen goed inpassen en volwaardig onderdeel laten zijn van een levendige stad
Hoge ruimtelijke kwaliteit/uitstraling •
Duidelijke routings aanbrengen
•
Herontwikkeling gebied Weeshuisstraat aanpakken
•
Upgrade Grote Markt door warenmarkt en fietsparkeren daar weg te halen
•
Goed beheer van de openbare ruimte
Professionele marketing *
Historische binnenstad, optimale bereikbaarheid, multifunctioneel aanbod, grote dynamiek en hoge ruimtelijke kwaliteit centraal stellen in de marketing
*
Marketing richten op zowel de regioconsument als de consument van buiten de regio (incl. Randstad)
Centrummanagement
Monitoring *
periodiek meten in hoeverre de verwachtingen uitkomen en de genomen maatregelen tot het gewenste resultaat leiden.
16
3.4.
Uitwerking in actieprogramma
(Het voorkeursscenario ‘Zwolle bij de top van de Nederlandse binnensteden’ wordt op dit moment uitgewerkt in een actieprogramma. Tzt in een bijlage dit actieprogramma bijvoegen).
3.5 Project Katwolderplein De voorbereidingen van dit project lopen al vele jaren. Naast wonen en een grote parkeergarage, verbonden met de binnenstad via een loopbrug, is er ook een commercieel programma. In het Programma van Eisen (PvE) zijn de volgende functies opgenomen:
•
detailhandel:
7.500 m2, waaronder een supermarkt
•
horeca- en leisurevoorzieningen:
2.000 m2
•
megabioscoop van 1.500 zitplaatsen
Op 5 juli wordt in de raad een besluit genomen over het project. Eventueel aanvullen.
Wat nog wel onderzocht moet worden betreft het recente verzoek van de ontwikkelaar of we een extra toevoeging van 1.000 m2 supermarkt ook willen toestaan. Dit om de komst van een nieuwe supermarkt meer kansen te geven. Op deze vraag kunnen we nu niet direct een definitief antwoord geven. (zie ook bijlage 5). Allereerst omdat er, gezien de gewijzigde maatvoering van de supermarkt (van 1.000 naar 2.000 m2), blijkbaar niet meer wordt uitgegaan van een ‘aanvullende’ supermarkt. Bovendien hebben de winkelontwikkelingen afgelopen jaren niet stilgestaan. En ook zijn er bij tal van andere winkelcentra vragen voor toevoeging van het aantal supermarktmeters. Die zullen hier ook bij betrokken moeten worden.
.
17
Hoofdstuk 4: Winkelen op een perifere winkellocatie 4.1
Huidige locaties voor grootschalige detailhandel: versnippering
Een bijzonder onderdeel van de detailhandel vormt de perifere of grootschalige detailhandel. We bedoelen hiermee de winkels die gezien hun omvang en bezoekdoel op een locatie buiten de binnenstad en de wijkcentra willen zitten. Er wordt gesproken van zowel perifere als grootschalige detailhandel. Dit werkt zeer verwarrend. De definitie van perifere detailhandel: winkels waar volumineuze goederen worden verkocht. We moeten hierbij voornamelijk denken aan meubel- keuken- en tapijtzaken (meubelboulevards), bouwmarken, tuincentra maar ook bijvoorbeeld auto’s en eventueel boten. Locaties voor verkoop van volumineuze goederen aan consumenten zijn meestal in de ‘periferie’ te vinden, zeer goed bereikbaar, en niet in de binnenstad. Vandaar de naam perifere detailhandel. De definitie van grootschalige detailhandel is: grote winkels, meestal in de periferie gevestigd, waar reguliere consumentenartikelen worden verkocht. Het gaat hierbij vooral om bruin- en witgoed, sport, spel en rijwielen en accessoires. Het zijn dus niet per definitie volumineuze artikelen. De verwarring wordt nog groter omdat in diverse pdv winkels (bijvoorbeeld een bouwmarkt) ook artikelen worden verkocht als kleding, schoenen en elektrische apparatuur. Er is sprake van branchevervaging. Vanaf nu spreken we alleen over grootschalige detailhandel: de grote winkels die gezien hun omvang en doel van het winkelbezoek een voorkeur hebben voor een locatie in de periferie.
Op dit moment is er in Zwolle sprake van versnippering: we hebben een 3 tal kleinere perifere locaties, te weten Marslanden B, Stadionlocatie en de huidige meubelboulevard. Op één winkel na bij het stadion zitten deze locaties vol. Bovendien bestaan er bij Marslanden B en het stadion geen uitbreidingsmogelijkheden. Ook de meubelboulevard is al jaren vol. De meubelboulevard ligt in Voorsterpoort.
Specifiek voor Ikea is er op Hessenpoort ruimte gereserveerd. De vestiging van Ikea heeft echter vertraging opgelopen. Wel is de reserveringsovereenkomst verlengd tot 2013. Belangrijke opgave is ervoor te zorgen dat Ikea daadwerkelijk in Zwolle start. Maar tegelijkertijd er voor zorgen dat er geen verdere winkelontwikkelingen op Hessenpoort plaatsvinden. Hierdoor wordt de versnippering van het aanbod beperkt. Dit zal in het bestemmingsplan moeten worden geregeld.
4.2.
Opgave: ontwikkelen nieuwe perifere locatie
Er bestaat een duidelijke behoefte bij een groot deel van de consumenten om doelgericht inkopen te doen op goed bereikbare locaties. In de dagelijkse praktijk merken we dan ook dat er een sterke vraag is van
18
meerdere bedrijven om winkelmeters toe te voegen op perifere locaties in de branches: wonen, doe het zelf, en tuincentra. Daarnaast is er een individuele vraag in enkele andere branches, vooral in het assortiment in- en om het huis, elektronica sport en supermarkt. Al vele jaren kunnen we deze segmenten niet bedienen. Hierdoor is er een achterstallige vraag in te halen. Een belangrijke opgave is daarom het ontwikkelen van een nieuwe perifere locatie voor grote winkels.
4.3
Voorstel: Voorsterpoort als nieuwe perifere locatie voor grote winkels
Al sinds het begin van de 21e eeuw wordt gewerkt aan de ontwikkeling van Voorsterpoort.. De twee voormalige plannen voor Voorsterpoort bleken onvoldoende om de markt te interesseren. Op dit moment wordt een nieuw plan opgesteld dat flexibel van karakter zal zijn.
Ten behoeve van de winkels op Voorsterpoort hebben we externe expertise van WPM ingehuurd. Belangrijkste conclusie is dat Voorsterpoort nog steeds de voorkeurslocatie is voor grote winkels in de periferie omdat: •
Voorsterpoort door de marktpartijen wordt gezien als de beste locatie: zeer goed bereikbaar voor de regionale consument, liggend aan de A28 en liggend nabij Stadshagen waar op termijn ca 25.000-30.000 mensen wonen.
•
alleen op Voorsterpoort is het mogelijk is een grootschalige winkelconcentratie te maken die ook regionale aantrekkingskracht heeft.
•
de huidige meubelboulevard zit al op Voorsterpoort en is hiermee direct onderdeel van deze winkelconcentratie. Naar verwachting zal een groot deel van de geïnteresseerde winkels onder het brede thema in- en om huis vallen
In bijlage 2 wordt uitgebreider ingegaan op het onderzoek van WPM.
4.4
Voorkeurszonering Voorsterpoort
Het college heeft op 14 juni jl. de voorkeurszonering voor Voorsterpoort vastgesteld. Deze voorkeurszonering zal in het najaar worden uitgewerkt in een ontwikkelkader. Een conceptuele winkelontwikkeling in één project wordt gedacht aansluitend aan de huidige woonboulevard. Daarnaast vragen een aantal winkels om een zelfstandige kavel. Het gaat hierbij vooral om doe het zelf zaken en tuincentra. Een klein deel van Voorsterpoort Oost komt hierbij dan in beeld (tussen 2 en 3 ha). Dit lijkt op dit moment niet voldoende om alle winkels in de 1e fase te kunnen faciliteren.
19
Wel heeft de eigenaar van het Shell terrein (ca 3 ha), de zogenaamde Voorst A locatie (tegenover de locatie Voorsterpoort Oost) aan de gemeente gevraagd om op deze locatie te mogen herontwikkelen. Dit zullen we gaan verkennen.
4.5
Concurrentie met de binnenstad en wijkcentra?
In de afgelopen jaren is er veel discussie geweest in hoeverre perifere winkelontwikkelingen negatief dan wel positief zijn voor de ontwikkelingen in de binnenstad. Het streven is er altijd op gericht om concurrentie tussen de verschillende winkelgebieden zo veel mogelijk uit te sluiten. De vraag is wel of de concurrentie überhaupt helemaal kan worden uitgesloten. Marktpartijen opereren immers op stedelijke en regionale schaal en zullen zich wensen te vestigen waar de meeste omzetperspectieven zijn. Feit is in ieder geval dat er een duidelijke behoefte bij de consument voor grootschalig winkelen bestaat en dat de huidige locaties ‘vol’ zijn. Wetende dat concurrentie tussen verschillende type winkelgebieden en verschillende locaties nooit volledig is uit te sluiten moet een eventuele ontwikkeling van een nieuwe perifere locatie wel tot gevolg hebben dat er per saldo winst is voor Zwolle als winkelstad van het Oosten.
De mate van concurrentie wordt grotendeels bepaald door de soort winkels die we eventueel willen toelaten op Voorsterpoort. In bijlage 4 is een notitie over de branchering te vinden.
Wij stellen voor om te kiezen voor variant:b): Van meubelboulevard naar woonboulevard met het thema ‘in en om huis’ Dit betekent dat we niet alleen grootschalige woninginrichters faciliteren, maar ook grote winkels in de branche in- en om huis. Voordeel hiervan is dat we een sterker cluster krijgen van winkels in het brede segment ‘in- en om huis’. Van de eenzijdig en thematisch georiënteerde meubelboulevard schuift de winkellocatie op Voorsterpoort op naar een regionale winkelbestemming met een gevarieerder aanbod. Deze ontwikkeling is op meer plaatsen in Nederland te zien. In concreto gaat het hierbij om de winkels in de branches •
wonen
•
huishoudelijke artikelen
•
bruin en witgoed
•
doe het zelf zaken
•
plant en dier
•
fiets en auto-onderdelen/accessoires
•
buitensportwinkels
20
In relatie tot de binnenstad van de toekomst is dit een logische keuze. De binnenstad ademt de sfeer van “place to be, ontmoeten en genieten in een multifunctionele mix van winkels, horeca, leisure, evenementen en cultuur. De grootschalige locatie ademt sfeer van efficiënt winkelen in een totaal concept waar alles rond wonen is gebundeld.
Vanuit de strategische ligging en centrale positie die Zwolle heeft liggen er kansen voor een sterk en gevarieerd grootschalig concept. Daarmee kan Zwolle daadwerkelijk komen tot een versterking van haar functie als centrumstad: •
binnen de regio vormt het een onderscheidend retailcluster dat inspeelt op de regionale behoefte
•
Zwolle manifesteert zich met Voorsterpoort ook ten opzichte van andere regio’s en voorkomt daarmee achteruitgang en koopkrachtverlies naar elders
•
Het grootschalig concept sluit aan bij de kwaliteit die Zwolle nastreeft als aantrekkelijke woon-en werkstad met voorzieningen voor de regio. Het is een aanvulling op de binnenstad als plek voor recreatief winkelen (funshoppen) en de wijk- en buurtstructuur voor de dagelijkse boodschappen voor met name de eigen inwoners.
4.6 Concurrentie met andere perifere locaties Hoewel de bestaande perifere winkellocaties vrijwel ‘vol’ zijn valt niet uit te sluiten dat enkele bestaande winkels op Marslanden B dan wel de Stadionlocatie uiteindelijk een keuze voor Voorsterpoort maken. Vanuit het oogpunt van dynamiek in de winkelmarkt is dit ook niet erg. De keuzemogelijkheden worden hiermee vergroot.
Marslanden B blijft naar verwachting in de toekomst een cluster van grootschalige retailers met een locale focus. Het cluster richt zich hoofdzakelijk op doe-het zelf, tuin en keukens. Naar alle waarschijnlijkheid zal het een belangrijk aankoopgebied blijven voor met name het ‘zuidelijk deel’ van Zwolle.
De Stadionlocatie is een locatie voor grootschalige winkels. De locatie is echter beperkt van omvang. Ook het ruimtelijk functioneel concept is minder eenduidig. Keuze voor Voorsterpoort zou tot gevolg kunnen hebben dat de functie van de stadionlocatie verandert.
4.7
Beleidskader winkels op een perifere winkellocatie samengevat
21
•
Ontwikkelen nieuwe perifere winkellocatie op Voorsterpoort
•
ruimte reserveren voor doorgroei na 2020 op Voorsterpoort, passend bij de voorkeurszonering
•
verkennen herontwikkeling Voorst A (Shell-terrein) in relatie tot Voorsterpoort
•
voorstel toe te laten winkels op Voorsterpoort:. wonen, huishoudelijke artikelen, bruin en witgoed, doe het zelf zaken, plant en dier, fiets en auto-onderdelen/accessoires, buitensportwinkels
•
geen uitbreidingsmogelijkheden creëren op Marslanden B en de Stadionlocatie
•
geen verdere winkelontwikkelingen, anders dan Ikea, mogelijk maken op Hessenpoort
22
Hoofdstuk 5: 5.1
Winkelen in de wijk
Huidige locaties
Zwolle beschikt over een goed functionerende structuur van de wijk en- buurtcentra. Dit is belangrijk om de Zwolse consument zo optimaal te kunnen bedienen. Op de kaart op pagina 4 zijn de verschillende winkelgebieden te vinden
•
winkelgebieden nabij het centrum: Assendorperstraaat/Karnebeekstraat en Dieze Centrum
•
wijkwinkelcentra:
•
buurtcentra/boodschappenclusters: Hogenkampseweg, Forelkolk en Sellekamp
•
dorpsvoorzieningen:
Stadshagen, Zwolle-Zuid, Aa-landen en Holtenbroek
Berkum en Westenholte
Er heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke vernieuwing plaatsgevonden bij de wijkwinkelcentra: winkelcentrum Stadshagen opende in 2004 haar deuren, in Holtenbroek heeft een vernieuwing van de winkelstructuur plaatsgevonden van drie kleinere buurtcentra naar één winkelcentrum voor de hele wijk en in Zwolle Zuid is het bestaande winkelcentrum compleet vernieuwd en uitgebreid. Ze kenmerken zich door hun compleetheid in het dagelijks winkelaanbod en aanverwante functies als goede bereikbaarheid, parkeren en een prettige en veilige inrichting.
De omvang van de verschillende wijkwinkelcentra is erg verschillend. Winkelcentrum Zwolle-Zuid vervult een functie voor heel Zwolle Zuid met ca 30.000 inwoners. Winkelcentrum AA-landen en Stadshagen zijn op dit moment ongeveer even groot. Holtenbroek is duidelijk kleiner. Het winkelgebied Hogenkampseweg is nog wat kleiner.
De buurtcentra Forelkolk en Sellekamp, maar ook de dorpsvoorzieningen Berkum en Westenholte worden gekenmerkt door de aanwezigheid van een supermarkt met daarnaast een beperkt aantal andere winkels en horecavoorzieningen (drogist, slijter, chinees restaurant, frituur). Ze vervullen een belangrijke rol op buurtniveau. Met name voor mensen die om verschillende redenen niet naar de grotere wijkcentra kunnen/willen. Er bestaat een duidelijke wens naar schaalvergroting van de bestaande supermarkten. Deze zijn nu net te klein om de consument het complete aanbod te kunnen verschaffen. De plannen/wensen ten aanzien van de Forelkolk zijn het meest concreet en uitgewerkt. De C1000 heeft de bouwvergunning voor de vergroting van het winkelvloeroppervlak ingediend.
23
Een speciale plek nemen de winkelgebieden nabij het centrum (Assendorperstraat en Thomas a Kempisstraat/Vechtstraat e.o.) in. Deze gebieden hebben van oudsher een bijzondere positie in de stad. Kenmerkende eigenschappen zijn het relatief lage kostenniveau, zeker in vergelijking met de binnenstad. Ook de goede bereikbaarheid en het parkeren voor de deur zijn kenmerkend. Aan de ene kant leveren deze winkelgebieden een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de omliggende wijken. Anderzijds zijn ze op stedelijk en zelfs op regionaal niveau van belang vanwege het specialistische aanbod. In het algemeen zijn het de zelfstandige ondernemers die vaak niet alleen gebruiker maar ook eigenaar zijn van het onroerend goed. Deze gebieden moeten het hebben van een diversiteit aan winkels als uitloopgebied van de binnenstad. In beide gebieden is een bedrijveninvesteringszone oftewel ondernemersfonds gerealiseerd.
5.2
Opgave: vasthouden sterke wijkwinkelstructuur ten behoeve van de Zwollenaar
Belangrijkste opgave is het behoud van de goed opgebouwde wijkwinkelstructuur van Zwolle. Dit zijn we verplicht aan de locale consument. Op dit moment is er beleidsmatig geen sprake van een functionele hiërarchie binnen de wijkwinkelcentra. Wel is er een duidelijk verschil tussen de winkelopbouw in de verschillende delen van Zwolle.
In Noordoost Zwolle zijn analoog aan de wijkopbouw en wijkaanpak aparte wijkwinkelcentra ontstaan in Holtenbroek en Aalanden. Deze functioneren goed. Ook het winkelcentrum aan de Hogenkampseweg behoort tot noordoost Zwolle.
Voor Zwolle Zuid is voor een geconcentreerde winkelontwikkeling gekozen met een 2 tal buurtsupers. Dit had enerzijds te maken met een andere aanpak van de nieuwbouwopgave maar wellicht nog meer met de veranderende eisen en wensen die aan de winkelomgeving worden gesteld. Het vernieuwde winkelcentrum Zwolle Zuid functioneert als een stadsdeelcentrum.
Voor de jongste wijk Stadshagen staan we voor een nieuwe opgave.
Bekijken we per winkelcentrum de opgaven
Stadshagen De huidige omvang van het winkelcentrum is te gering om de verzorgingsfunctie van een wijk van ca 25.000 tot 30.000 inwoners op zich te nemen. In 2008 is er een onderzoek gedaan naar de distributieve en ruimtelijke onderbouwing van de uitbreiding van het winkelaanbod in Stadshagen.
24
Advies is om de 2e fase van het winkelcentrum te realiseren aansluitend op het huidige winkelcentrum en geen decentrale ontwikkeling van de winkels na te streven. Dit heeft alles te maken met de wens van de consument om op één plek al zijn dagelijkse boodschappen doen waarbij er zoveel mogelijk keuze is. Een verspreide bewinkeling zal verschraling van het aanbod betekenen. Ook de levensvatbaarheid van kleinschalige winkelconcentraties staat ter discussie. Wel dient rekening gehouden te worden met een gefaseerde realisatie (na uitbouw van het huidig winkelcentrum) van één supermarktsteunpunt voor de verzorging van de meest vergelegen woonwijk. In het bestemmingsplan wordt hiervoor de mogelijkheid geboden met een omvang van 1.500 m²
Wat betreft de uitbreiding in winkelmeters: de cijfers die in het onderzoek van 2008 staan moeten op het moment dat de planvorming daadwerkelijk start vernieuwd worden. Dan zal tevens een discussie gevoerd moeten worden over de toe te stane uitbreidingsmogelijkheden. In relatie tot de voorgestane flexibele opbouw van de woonwijk zullen dan ook onderzoeksvragen worden geformuleerd ten aanzien van de kansen, mogelijkheden en ook risico’s van de realisatie van winkels buiten het hoofdwinkelcentrum.
Vanuit economische optiek ligt er een sterke voorkeur voor de uitbreiding van het bestaande winkelcentrum tot een stadsdeelcentrum. In de grondexploitatie van Stadshagen wordt in ieder geval rekening gehouden met een toevoeging van 6.000 m2 winkelvoorzieningen.
De uitbreiding van het winkelcentrum is niet van de één op de andere dag gerealiseerd. De voorbereidingen dienen in 2012 te worden gestart.
Aa-landen Het winkelcentrum AA-landen is inmiddels al ruim 10 jaar geleden gerenoveerd. De eigenaar van het winkelcentrum onderzoekt op dit moment de mogelijkheden om tot een versterking van het winkelcentrum te komen. De eerste plannen van de initiatiefnemer duiden op een toename van het aantal winkelmeters, vooral in de supermarktbranche maar ook in de andere branches. Qua omvang schuift de AA-landen dan op, min of meer vergelijkbaar met de weg die bewandeld is in Zwolle-Zuid. In feite zou het dan een stadsdeelcentrum voor Noordoost Zwolle worden Als gemeente moeten we hier een standpunt over innemen. In bijlage 5 is een discussienotitie te vinden over de wijze waarop tegen een uitbreiding aan winkelmeters kan worden gekeken.
Faciliteren particuliere initiatieven Sellekamp, Hogenkampseweg en Westenholte
25
Zowel in Sellekamp, Hogenkamspeweg,, Westenholte en Forelkolk is sprake van een wens (particulier initiatief) om de winkelfunctie te versterken. Het gaat hierbij voornamelijk om de vergroting van de winkelvloeroppervlakte van de bestaande C1000 supermarkten. Dit om de consument een breder pakket aan te kunnen bieden. De rol van de gemeente is faciliterend, het initiatief moet uitgaan van de marktpartijen. Er zullen duidelijke afspraken gemaakt moeten worden ten aanzien van het kostenverhaal, conform de nieuwe wetgeving. Kenmerkend: wat begint als een simpele vraag van uitbreiding van een supermarkt wordt allengs een complexer opgave omdat de ruimtelijke structuur aangepast dient te veranderen (Westenholte, Hogenkampseweg en Sellekamp). De planvorming ten aanzien van de Forelkolk is afgerond. De initiatiefnemers hebben een bouwvergunning aangevraagd.
Assendorperstraat/Groot Wezenland en Thomas a Kempistraat-Vechtstraat. Op initiatief van de winkeliers is in beide gebieden een zogenaaamde bedrijveninvesteringszone (BIZ) gerealiseerd. Dit betekent dat er in beide gebieden door de ondernemers zelf een beleidsagenda en actieplan gemaakt is om de winkelstraten te versterken. En dat alle winkeliers hier aan bijdragen. De gemeente heeft in het kader van de BIZ met de uitvoerende stichting/vereniging een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor 5 jaar. Kern is dat de gemeente, binnen haar verantwoordelijkheden en mogelijkheden zich zal inspannen om de uitvoering van de beleidsagenda mede mogelijk te maken. Het gaat dan voornamelijk om de thema’s schoon, heel en veilig, economische en winkelgebied ontwikkeling, versterken communicatie en marketing, promotie en evenementen. Dit alles met het doel om nog meer locale en regionale consumenten te trekken.
5.3.
Beleidskader winkels in de wijk samengevat
•
start planvorming uitbouw winkelcentrum Stadshagen in 2012
•
vanuit economische optiek ligt er een sterke voorkeur voor de uitbreiding van het bestaande winkelcentrum in Stadshagen tot een stadsdeelcentrum
•
standpuntbepaling ten aanzien van de vergroting van winkelcentrum AA-landen tot stadsdeelcentrum
•
faciliteren particuliere initiatieven vergroting supermarkten in Sellekamp, Hogenlampseweg en Westenholte, waarbij het kostenverhaal aansluit op de nieuwe wet ruimtelijke ordening.
•
mede uitvoering geven aan de beleidsagenda’s voor de versterking van de winkelgebieden Dieze Centrum en Assendorperstraat e.o.
26
Hoofdstuk 6:
winkelvoorzieningen op knooppunten
Naast winkels in het centrum, de wijk of op een perifere locatie kunnen ook nog de gemakswinkels bij het station, ziekenhuis, verzorgingshuis of andere plekken waar elke dag veel bezoekersstromen samenkomen worden genoemd. De consument gaat hier niet naar toe om doelgericht te winkelen. De tijd ontbreekt hier voor. Het winkelen is een ondergeschikte zaak. Het zijn winkels om tijdens het wachten snel iets te kunnen kopen dan wel om vergeten boodschappen te doen. Gemak voor de consument en daarom van belang voor het winkelbeleid. Daarnaast hebben deze winkels soms een sociale functie, zeker bij kleinschalige winkelvoorzieningen in verzorgingscentra of ziekenhuis.
Beleidslijn winkelvoorzieningen op knooppunten De komende jaren willen we als gemeente deze kleinschalige winkelvoorziening op knooppunten mogelijk blijven maken. Kleinschaligheid blijft hierbij het uitgangspunt en dient dan ook gewaarborgd te blijven. Eventuele plannen zullen we op deze wijze tegen het licht houden.
27
Hoofdstuk 7
Uitvoering: rollen en instrumenten
De gemeente is slechts één van de spelers om de uitvoering van het winkelbeleid tot een succes te maken. Onderstaand wordt ingegaan op de belangen en rollen van de verschillende spelers.
7.1
Ieder zijn eigen belang en rol
De verschillende partijen (individuele winkeliers, georganiseerde winkeliers, vastgoedeigenaren, ontwikkelaars, beleggers en gemeente) hebben ieder hun eigen belangen en verantwoordelijkheid bij het bereiken van de doelstelling van het winkelbeleid. Binnen deze partijen, maar ook binnen de winkelgebieden zijn de vertrekpunten niet altijd hetzelfde. Ieder heeft en speelt zijn eigen rol
Het is aan de winkeliers in Zwolle om de huidige en toekomstige klanten zo goed moegelijk te bedienen en de klantenbinding in stand te houden en te verhogen. Gezien de veelkoppige internet consument vraagt dit nog meer van professionaliteit en vakmanschap. Hoe kan ik de klant van de toekomst het beste vangen? Daarnaast is het een opgave voor de individuele winkelier om ook in de toekomst goed personeel in dienst te hebben.
Voor de vastgoedeigenaren geldt dat het behoud van waarde alleen mogelijk is op basis van professioneel beheer en adequate investeringen. Maar ook door samen met anderen er voor te zorgen dat de winkelpanden niet te lang leeg staan.
Het belang van de projectontwikkelaar is in eerste instantie een winkelontwikkeling tot stand te brengen die op korte termijn voldoende winst oplevert. De afgelopen jaren is de positie van de projectontwikkelaars moeilijk geweest vanwege de economische crisis.
Voor de belegger is daarentegen een duurzame, lange termijn winkelontwikkeling van groot belang. Men zal selectief kijken waar op de lange termijn een verantwoorde en duurzame opbrengst gerealiseerd kan worden.
Het belang van de gemeente is om een duurzame toekomstbestendige winkelontwikkeling te realiseren. Deze is nooit af maar zal telkens tegen het licht gehouden moeten worden. De gemeente heeft een algemene regierol ten aanzien van het scheppen van de goede randvoorwaarden zoals bereikbaarheid, parkeergelegenheid, infrastructuur en de inrichting van de openbare ruimte. Tevens
28
een ruimtelijk juridische rol bijvoorbeeld in de vergunningverlening en handhaving hiervan. Daarnaast vervult de gemeente in een aantal gevallen een signalerende, stimulerende en initiërende rol. Het is de opgave om de verschillende belangen van de verschillende partijen zo goed mogelijk bij elkaar te brengen.
7.2 Instrumentarium gemeente Welke instrumenten heeft de gemeente om de winkelontwikkelingen in goede banen te begeleiden?
Accountmanagement winkels Het is belangrijk dat de gemeente op de hoogte is van de laatste trends en ontwikkelingen bij de winkels en winkelformules. Daarom zal de gemeente reactief maar ook pro-actief de betrokken winkels en intermediairs moeten opzoeken. Dit om de signalen goed te kunnen vertalen naar de praktijk en eventueel door te kunnen verwijzen naar de andere spelers op het winkelgebied. Daarnaast is de gemeente vraagbaak voor potentiële nieuwe ondernemers in de winkelbranche. Via onze dienstverlening aan bedrijven via het (digitale) bedrijvenloket en telefonische servicecentrum proberen we onze klanten zo goed mogelijk te bedienen.
Ruimtelijke ordening Voor de gemeente is dit het belangrijkste sturingselement. Het inpassen van nieuwe initiatieven vraagt in sommige gevallen om een nieuw bestemmingsplan of een wijziging van het bestaande plan. De onderhavige detailhandelsnota is hiervoor één van de afwegingskaders. We krijgen echter te maken met een gewijzigde jurisprudentie. De Europese Dienstenrichtlijn heeft als doel de concurrentie tussen dienstverleners van lidstaten te bevorderen. Dit om de consument zo goed mogelijk te kunnen bedienen. In de dienstenrichtlijn zijn economische vestigingseisen verboden. Zo kunnen winkels niet worden geweigerd op basis van gebrek aan marktuimte of het failliet gaan van andere winkels. Ruimtelijke ordening is echter wel toegestaan. Het bestemmingsplan legt bestemmingen van gronden vast. De Dienstenrichtlijn staat ook kwantitatieve of territoriale beperkingen bijvoorbeeld op basis van bevolkingsomvang of minimale afstand tussen dienstenverrichters toe. Bovenstaande betekent dat een distributieve berekening naar de marktruimte op zichzelf geen afdoende onderbouwing is voor of tegen een bepaalde winkelontwikkeling. Wel is zo’n berekening waardevol als onderdeel van een ruimtelijke onderbouwing. In alle gevallen zal van een goede motivering sprake moeten zijn
29
Aanjager De gemeente speelt een belangrijke rol in het realiseren van een gezamenlijke en breed gedragen visie voor bijvoorbeeld de toekomstige ontwikkeling van de binnenstad.
Rol in brancheringscommissie Minder sturend maar daarom niet minder belangrijk is de rol die de gemeente kan spelen bij de invulling van branches en winkeltypen. Via een brancheringscommissie kan de gemeente nog in beperkte mate invloed uitoefenen op een afgewogen samenstelling van branches in nieuwe winkelgebieden.
Rol bij aanbestedingen In het kader van transparantie kan het zijn dat bij het uitwerken van het ontwikkelkader voor Voorsterpoort een openbare aanbesteding gedaan moet worden. Via het meenemen van bepaalde randvoorwaarden kunnen we proberen om invloed uit te oefenen.
Communicatie en informatievoorziening Een goede communicatie draagt er toe bij dat de verschillende doelgroepen tijdig en juist geïnformeerd worden over de beleidsvoornemens. Tevens dat betrokkenen worden gestimuleerd mee te denken over de invulling van het beleid. Doelgroepen zijn individuele ondernemers, ondernemersverenigingen, belangenorganisaties, eigenaren en beheerders van winkelcentra en projectontwikkelaars etc.
Naast de al bestaande overleggen via de Stuurgroep centrummanagement, Detailhandelsoverleg Zwolle, overleg met de grote wijkwinkelcentra, overleggen in het kader van de BIZ in Dieze en Assendorp, de jaargetijdenborrels etc. moeten we continue alert zijn op nieuwe mogelijkheden voor communicatie en informatievoorziening.
Financieel De gemeente heeft een belangrijke voorwaardenscheppende rol bij het op peil brengen en houden van de bereikbaarheid, de toegankelijkheid, de parkeercapaciteit, de veiligheid en de kwaliteit en inrichting en beheer van de openbare ruimte. Aansluitend op de nieuwe wet RO zal wel sprake zijn van kostenverhaal. De gemeente heeft geen beleid voor de aankoop van panden om gericht sturing te geven aan branchering of het stimuleren van zelfstandig ondernemerschap.
30
Bijlage 1: aanbod winkels in Zwolle anno 2004 en 2010 Winkelgebied
2004
2010
Ontw.
Hoofdwinkelgebied Centrum Zwolle
67.200 67.200
66.300 66.300
-1%
Aanloopstraten centrum Assendorperstraat Diezerpoort Van Karnebeekstraat
25.000 7.500 16.400 1.100
25.100 6.500 17.300 1.300
0,4%
Wijkcentrum groot AA-landen Stadshagen Zwolle-Zuid
10.800 5.800 900 4.100
24.200 6.700 7.500 10.100
124%
Wijkcentrum klein Holtenbroek
4.900 3.700
5.300 4.000
8%
Buurtcentrum Campherbeeklaan Deventerstraatweg Hogenkampsweg Petuniaplein Stationspln Forelkolk Sellekamp
9400 700 3.400 1.800 1.200 700 800 800
9800 800 3.200 2.100 1.200 900 800 800
5%
Grootschalige concentratie PDV Marslanden Woonboulevard Zwolle Stadionplein
46.900 23.800 23.100 0
47.300 26.900 20.400 6.300
1%
Verspreide bewinkeling
30.600
28.100
-8%
Totaal
193.700
211.000
9%
.
31
Bijlage 2 •
Advies WPM inzake Voorsterpoort als perifere winkellocatie WPM schat dat een winkelprogramma van 25.000 m2 wvo voor grote winkels op een perifere locatie tot 2020 haalbaar moet zijn voor Zwolle
•
Belangrijk is dat er één locatie komt die voldoende van omvang is. Versnippering moet zo veel mogelijk worden tegengegaan.
•
Voor een grootschalige winkellocatie die een locale en regionale aantrekkingskracht moet hebben is een kritische grens van ca 40,000 m2 nodig
•
Sterke thematisering is voor de Zwolse situatie niet haalbaar
•
WPM heeft een aantal potentiële locaties voor grote winkels vergeleken: Holtenbroek Zuid, Voorst A, Voorsterpoort Oost: Voorsterpoort is hiervoor de beste locatie in Zwolle.
•
WPM presenteert 3 scenario’s;:
a)
basisscenario, opvangen PDV en uitbouw meubelboulevard
b)
plusscenario: basisscenario plus enkele megastores
c)
topscenario: gewestelijk concept met als belangrijke voorwaarde trekker als Ikea, grote
Saturn of Mediamarkt
•
Advies van WPM is het plusscenario van ca 50.000 m2, waarvan 25.000 m2 nieuw
•
Invullingsinrichting: ca 40.000 m2 woonwinkels, tuincentra, doe het zelf zaken, 10.000 m2 megastores in andere branches en aanvullende horeca.
•
WPM gaat er hierbij van uit dat de 20.000 m2 van de huidige woonboulevard als startpunt fungeren: ‘het huidige metrage op de woonboulevard biedt daarom een goede basis voor verdere uitbouw van de regionale potentie’.
•
Nader overleg met WPM maakt duidelijk dat een supermarkt niet wenselijk is. Dit om de zorgvuldig opgebouwde wijkvoorzieningen niet te frustreren
•
Concept laat zich goed mengen met leisure functies
•
Parkeren voor de deur moet mogelijk zijn, 2,2 parkeerplaatsen per 100 m2.
•
De grote winkels kunnen een huurprijs betalen van 90-120 Euro per m2
•
Goede bereikbaarheid, bewegwijzering en vindbaarheid van de locatie
•
Bij voorkeur snel een toevoeging van 20.000 m2, .om de kritische grens te halen en zodoende op korte termijn al aantrekkingskracht te genereren.
32
Bijlage 3: geraadpleegde bronnen/rapporten •
Adviesbureau Kardol in opdracht van gemeente Zwolle: Zwolle 2008, uitbreiding winkelaanbod Stadshagen, distributieve en ruimtelijke onderbouwing,
•
BRO in opdracht van Stuurgroep Centrummanagement Zwolle 2010: Brancheringsvisie en gebiedsprofielen binnenstad Zwolle,
•
BRO in opdracht van de gemeente Zwolle, 2009 : Zwolle, DPO supermarkt Willemspoort,
•
Droogh,-Trommelen en Partners in opdracht van CBW Mitex, 2010: Kiezen of delen, beleid op maat voor perifere detailhandel,
•
Droogh-Trommelen en Partners, in opdracht van CBW-Mitex 2011: Dynamiek door beleid: hoe de overheid de winkelmarkt stimuleert,
•
Ecorys Nederland BV in opdracht van gemeente Zwolle: Monitor detailhandel en horeca Zwolle,
•
I&O Research 2010: Koopstromenonderzoek 2010,
•
WPM adviesgroep in opdracht van de gemeente Zwolle, 2010: Zwolle-Voorsterpoort, haalbaarheid en invulling winkelprogramma,
33
Bijlage 4 Voorstel branchering winkels Voorsterpoort Inleiding Op dit moment wordt de voorkeurszonering voor Voorsterpoort uitgewerkt in een ontwikkelkader. Een conceptuele winkelontwikkeling zal plaatsvinden aansluiten aan de meubelboulevard. Daarnaast zal nog ruimte gevonden moeten worden voor enkele winkels die niet in de conceptuele ontwikkeling passen en een eigen kavel vragen. Een belangrijke vraag die nu beantwoord moet worden is: welke winkels laten we toe op Voorsterpoort?
Winkelgebieden in Zwolle Bij het opstellen van het nieuwe detailhandelsbeleid voor Zwolle is het belangrijk een onderscheid te maken naar binnenstad, wijk en periferie.
*
Binnenstad:
recreatief winkelen en funshoppen in een attractieve omgeving
*
Periferie:
centra voor doelgerichte aankopen, op perifere locaties met voldoende ruimtelijke schaal en optimale bereikbaarheid
*
Wijk- en buurtcentra:
centra voor dagelijkse aankopen in de buurt / in de wijk, op basis van compleet aanbod
*
Bezoekersknooppunt: kleinschalige winkelvoorzieningen op station, ziekenhuis, verzorgingstehuizen, gericht op de reiziger dan wel bezoeker
Reden voor dit onderscheid is dat bezoekmotief, aard, schaal, type van de winkels dusdanig verschillend zijn en daardoor niet direct onderling uitwisselbaar. Wel zijn er in meer of mindere mate relaties tussen de winkelgebieden.
Huidige vraag naar een winkel op een perifere locatie De vraag die bij ons bekend is bestaat voornamelijk uit meubelzaken, keukens, tapijt, woonwinkels, doe het zelf zaken, en tuincentra, maar ook bruin- en witgoed, buitensport en supermarkten. WPM ziet mogelijkheden voor het toevoegen van 25.000 m2 winkels op Voorsterpoort tot 2020.
Concurrentie met de binnenstad en wijkcentra In de afgelopen jaren is er veel discussie geweest in hoeverre perifere winkelontwikkelingen negatief dan wel positief zijn voor de ontwikkelingen in de binnenstad. Het streven is er altijd op gericht om concurrentie tussen de verschillende winkelgebieden zo veel mogelijk uit te sluiten.
34
De vraag is wel of de concurrentie überhaupt helemaal kan worden uitgesloten. Marktpartijen opereren immers op stedelijke en regionale schaal en zullen zich wensen te vestigen waar de meeste omzetperspectieven zijn. Feit is in ieder geval dat er een duidelijke behoefte bij de consument voor grootschalig winkelen bestaat en dat de huidige locaties in Zwolle ‘vol’ zijn. Wetende dat concurrentie tussen verschillende type winkelgebieden en verschillende locaties nooit volledig is uit te sluiten moet een eventuele ontwikkeling van een nieuwe perifere locatie met de daarbij behorende branches wel tot gevolg hebben dat er per saldo winst is voor Zwolle als winkelstad.
Drie varianten De mate van concurrentie wordt grotendeels bepaald door de soort winkels die we eventueel willen toelaten op VP. Grosso modo zijn er 3 richtingen denkbaar:
a)
Uitbouw meubelboulevard en ruimte bieden voor winkels voor volumineuze goederen
Het betreft dan de meubelzaken, keukens, tapijt, tuincentra en doe het-zelf winkels. Kiezen we hiervoor dan zal er nauwelijks concurrentie plaatsvinden met de binnenstad en de wijkcentra. Deze winkels zitten immers niet in de binnenstad. Of we onze regionale positie dan optimaal versterken staat echter ter discussie. Ook is het de vraag of hiermee de consument zo optimaal mogelijk bediend wordt.
b)
Van meubelboulevard naar woonboulevard met het thema ‘in en om huis’
Niet alleen grootschalige woninginrichters, en doe het zelf zaken laten we toe, ook grote winkels in de branche in- en om huis. Voordeel hiervan is dat we een sterker cluster krijgen van winkels in het brede segment ‘in- en om huis’. Van de eenzijdig en thematisch georiënteerde woonboulevard schuift de winkellocatie op Voorsterpoort op naar een regionale winkelbestemming met een gevarieerder aanbod. Deze ontwikkeling is op meer plaatsen in Nederland te zien.
De binnenstad ademt de sfeer van “place to be, ontmoeten en genieten in een multifunctionele mix van winkels, horeca, leisure, evenementen en cultuur. De grootschalige locatie ademt sfeer van efficiënt winkelen in een totaal concept waar alles rond wonen is gebundeld.
Er zal hierbij in meer of mindere mate concurrentie ontstaan met de binnenstad en in beperkte mate met de wijkwinkels.
c)
We geven optimaal ruimte aan dynamiek in de winkelsector
35
Rol van de gemeente is het aanwijzen en bestemmen van locaties voor winkels. Als we die bepaald hebben is het aan de markt om deze in te vullen. Er zijn immers vele verschillende consumenten en winkel(ketens) met hun/haar eigen voorkeuren om zich als dan niet in de binnenstad, op een perifere locatie of in de wijk willen vestigen. Ook het probleem van branchevervaging is hiermee uit de wereld. VP is bedoeld voor de consument die een voorkeur heeft voor doelgericht en efficiënt winkelen. Gemak staat hierbij voorop.
De concurrentie met de binnenstad en wijkwinkelcentra wordt aan de ene kant mogelijk groter. De mate van concurrentie zal bepaald worden door de winkels. Hoewel de meeste interesse voor VP bestaat bij winkels die niet snel in de binnenstad te vinden zijn, is de kans zeer wel aanwezig dat ook meer formules/branches gaan kiezen voor Voorsterpoort. Ook niet uitgesloten is dat een supermarkt zich wil vestigen op VP.
Vertaling naar bestemmingsplan Ondanks de branchevervaging zal er uiteindelijk een concrete vertaling naar het bestemmingsplan VP moeten plaatsvinden. In het bestemmingsplan wordt namelijk geregeld welke branches we wel maar ook niet toestaan. In onderstaande tabel hebben we de winkelindeling in Nederland ( afkomstig van Locatus) gekoppeld aan de 3 varianten.
Hoofdbranche
Groep
Variant a
Variant b Variant c
Levensmiddelen
Dagelijks
-
-
+
Persoonlijke verzorging
Dagelijks
-
-
+
Warenhuis
Mode en Luxe
-
-
+
Kleding en Mode
Mode en Luxe
-
-
+
Schoenen en lederwaren
Mode en Luxe
-
-
+
Juwelier en optiek
Mode en Luxe
-
-
+
Huishoudelijke en luxe artikelen
Mode en Luxe
-
+
+
Antiek en Kunst
Mode en Luxe
-
-
+
36
Sport en spel
Vrije tijd
-
+
+
Hobby
Vrije tijd
-
-
+
Media
Vrije tijd
-
-
+
Plant en dier
In en om huis
-
+
+
Bruin en witgoed
In en om huis
-
+
+
Auto-onderdelen en fiets en accessoires
In en om huis
-
+
+
Doe het zelf zaken
In en om huis
+
+
+
Wonen
In en om huis
+
+
+
Conclusie Varianten A en C zijn het duidelijkst af te bakenen. Voor variant B is dit wat betreft in en om huis ook nog te doen. Wel is er binnen de groep Mode en Luxe ook de hoofdbranche huishoudelijke en luxe artikelen te onderscheiden. Deze hebben ook alles met in en om huis te maken. Ook moet er een opmerking gemaakt worden over de buitensportzaken. Deze vallen binnen de hoofdgroep sport en spel. De als buitensport bekend zijnde winkels in Nederland zitten zowel op een perifere locatie als ook in de binnenstad en wijk. Een hele grote buitensportzaak met een uitgebreid assortiment zou een toevoeging voor Zwolle betekenen.
Advies WPM WPM heeft een advies opgesteld voor de ontwikkeling van Voorsterpoort. Het voorkeursscenario van WPM is dat van de grootschalige woninginrichters, doe het zelf zaken, tuincentra aangevuld met enkele megastores. Op die manier kan een aantrekkelijke perifere winkellocatie ontwikkeld worden met een gevarieerd aanbod De concurrentie met de binnenstad wordt nog als ‘gezond’ wordt ingeschat.
WPM heeft niet per hoofdbranche een indeling gemaakt. Wel wordt duidelijk dat ook de groep winkels die vallen onder vrije tijd bij WPM een plek zouden moeten krijgen op Voorsterpoort. Variant B benadert het advies van WPM.
Voorstel voor branchering Wij stellen voor om te kiezen voor scenario B. Dit omdat het naar de buitenwereld toe goed in de markt is te zitten als winkelgebied met als hoofdthema in – en om huis. Bovendien wordt de concurrentie voor de binnenstad nog als aanvaardbaar geacht. In scenario C hebben we de ontwikkelingen wat betreft de toe te laten winkels niet in de hand. Scenario A zien we als een te beperkte toevoeging voor Zwolle.
37
In de variant B gaat het dan om de winkelbranches die behoren tot de groep in en om huis, buitensportzaken en huishoudelijke en luxe artikelen.Wat betreft de toevoeging huishoudelijke en luxe artikelen: ze passen goed bij het thema in en om huis. Wat betreft de toevoeging van buitensportzaken: enerzijds omdat een zeer grote buitensportzaak een grote aantrekkingskracht heeft, anderzijds om eventueel een overgang/combi met de leisure-voorzieningen uit te lokken.
In concreto gaat het in variant B om de winkels in de branches •
wonen
•
doe het zelf zaken
•
plant en dier
•
bruin en witgoed
•
fiets en auto-onderdelen/accessoires
•
buitensportwinkels
•
huishoudelijke en luxe artikelen
Belangrijkste verschil met het WPM advies is dat we hobby en media uitsluiten.
Mening van de winkeliers van de meubelboulevard Tijdens een bijeenkomst van het DOZ (detailhandelsoverleg Zwolle) van 26 april jl. is duidelijk geworden wat de voorkeur van de huidige winkeliers van de meubelboulevard is. Als branchering gaan ze voor: wonen, keukens, bruin- en witgoed, huishoudelijk/in en om het huis, vrije tijd/sport en spel. Aandachtspunten dan wel discussiepunten zijn doe het zelfzaken, tuincentra en supermarkten.
Mening van de binnenstadwinkeliers Het standpunt vanuit de binnenstadwinkeliers is op dit moment nog niet bekend. We hebben ze wel nadrukkelijk uitgenodigd om hun mening kenbaar te maken, dan wel te reageren op het voorstel. Ook wordt er op initiatief van de woonboulevardondernemers een gesprek gepland tussen de woonboulevard en citycentrum. Dit om na te gaan of men een gezamenlijk standpunt kan innemen ten aanzien van de branchering van Voorsterpoort.
Mening van de kamer van koophandel Onderstaand de mening/advies van de kamer van koophandel ten aanzien van de branchering Voorsterpoort
38
Wat de Kamer van Koophandel betreft is de beleidsruimte die het gemeentebestuur gaat bieden aan detailhandelsontwikkelingen in Voorsterpoort ook het meest essentiële onderdeel uit de kadernota. In de visie van de Kamer gaat het er uiteindelijk om in hoeverre Zwolle als stad in totaliteit haar rol binnen de detailhandelsstructuur in Noord en Oost Nederland het beste kan invullen. Naar mening van de Kamer zal de detailhandel op Voorsterpoort hierbij aanvullend zijn op de detailhandel in het centrum. Waar de binnenstad zich richt op "fun", is Voorsterpoort gericht op de "run" consument. Uiteindelijk moet dit resulteren in een sterke bovenregionale positie voor de detailhandel in zowel binnenstad als Voorsterpoort. De visie zoals neergelegd in de economische kadernota voor de binnenstad biedt voldoende kansen voor de detaillisten in het centrum; een aantrekkelijke binnenstad waarin winkelen, cultuur, horeca en vermaak in een evenwichtige samenstelling de consument ervan overtuigen dat het goed toeven is in de Zwolse binnenstad. Voor de detailhandelsfunctie op Voorsterpoort is het van groot belang een compleet assortiment te bieden aan de "run-consument" van vandaag en morgen. De Kamer is van mening dat een beperkt traditioneel assortiment van meubelzaken, keukens en dhz niet toekomstbestendig is. Zeker wanneer onze ambitie is om een bovenregionale functie te vervullen zal er een zogenaamde kop bovenop dit traditionele assortiment moeten komen van "in-en-om-huis". Hierin passen branches als bruin- en witgoed, sport en spel en buitensportzaken met grootschalige vestigingen. Ten aanzien van huishoudelijke en luxe artikelen plaatst de kamer de kanttekening dat deze branche deels goed past binnen Voorsterpoort maar dat zij geen voorstander is van "verblokkering". Deze warenhuizen voegen juist een extra dimensie toe aan het binnenstedelijke winkelklimaat. De Kamer is ook van mening dat een supermarkt niet past binnen het concept Voorsterpoort. De huidige detailhandelsstructuur binnen de gemeentegrenzen is zorgvuldig opgebouwd in de loop van de jaren. Een extra, nieuwe (grootschalige) supermarkt in Voorsterpoort kan naar haar verwachting dit evenwicht verstoren. Bovendien vormt het geen toegevoegde waarde in het concept "in-en-om-huis". Dit weegt des te zwaarder nu veel Zwolse supermarkten van plan zijn de komende jaren licht uit te breiden. Dit is wenselijk om ook binnen hun huidige winkelformules met de tijd mee te gaan en in te spelen op schaalvergrotingstendensen. De bedrijfseconomische basis onder deze (noodzakelijke) uitbreidingsplannen wordt wankel bij de vestiging van een nieuwe grootschalige supermarkt op Voorsterpoort.
De Kamer concludeert dat, met inachtneming van bovenstaande opmerkingen, zij zich het beste kunnen vinden in de vertaling van variant B naar een nieuw op te stellen bestemmingsplan.
39
Bijlage 5
Notitie: uitbreiding van winkelmeters bij bestaande winkels en projecten
1.
Aanleiding
2.
Opgave
3.
Bepalen wenselijkheid van uitbreiding
4.
Beschouwing AA-landen
5.
Beschouwing supermarkt Katwolderplein
6.
Overige bekende plannen
7.
Hoe nu verder met AA-landen en Katwolderplein
1
Aanleiding
Zwolle beschikt over een goed functionerende structuur van de wijk en- buurtcentra. Dit is belangrijk om de Zwolse consument zo optimaal te kunnen bedienen. Wel zijn er diverse plannen bekend, variërend van idee tot zeer concreet, om winkelmeters toe te voegen (buiten de binnenstad en Voorsterpoort). Voor een groot deel gaat het om het toevoegen van supermarktmeters.
•
Enkele supermarkten hebben een te kleine maatvoering. Deze zijn nu te klein om de consument het complete aanbod te kunnen verschaffen. De consument wordt immers veeleisender en wil meer aanbod in de winkels. Landelijk zien we deze trend ook. Een complete supermarkt dient tegenwoordig een omvang te hebben van 1.500-2.000 m2. Wensen tot schaalvergroting leven bij de bestaande C1000 op de Hogenkampseweg, Sellekamp, Westenholte en Forelkolk. Bij laatstgenoemde is de planvorming afgerond en de bouwvergunning ingediend.
•
Bij het project Katwolderplein bestaat de wens om een ‘full-sized’ supermarkt van 1.500 tot 2.000 m2 toe voegen.
•
de eigenaar van het winkelcentrum AA-landen heeft de wens kenbaar gemaakt om een aanzienlijk aantal winkelmeters in de AA-landen toe te voegen. Dit om een kwaliteitsslag te maken. Een groot deel van de toevoeging wordt gedacht in de supermarktbranche. Ook wil men het niet dagelijkse segment uitbreiden.
De uitbreiding van winkelcentrum Stadshagen wordt in dit verhaal buiten beschouwing gelaten.
40
2
Opgave
Belangrijkste opgave is het behoud c.q. versterking van de goed opgebouwde wijkwinkelstructuur van Zwolle. Dit zijn we verplicht aan de locale consument. Vooral de plannen en wensen voor AA-landen en Katwolderplein moeten in een breder kader afgewogen worden. Het Katwolderplein omdat het een toevoeging van een nieuwe supermarkt betreft, AA-landen omdat dit om de toevoeging van een groot aantal winkelmeters gaat met mogelijke consequenties voor de zorgvuldig opgebouwde wijkwinkelstructuur in Zwolle.
Als gemeente zullen we uiteindelijk wel een duidelijk standpunt moeten innemen ten aanzien van de wenselijkheid van de toevoegingen aan winkelmeters. Dit standpunt zullen we ook altijd goed moeten onderbouwen.
Onderstaand worden de ingrediënten aangegeven voor het bepalen van het gemeentelijk standpunt.
3
Bepalen van de wenselijkheid van uitbreiding
Er zijn verschillende manieren waarop naar een winkeluitbreiding gekeken kan worden. Voor een groot deel heeft dit ook met de politiek-maatschappelijke benadering te maken.
*
Uitbreidingsmogelijkheden bepalen op basis van een distributie planologisch onderzoek (dpo)
We volgen de uitkomsten van een zogenaamd dpo onderzoek. Op basis van inwoneraantal verzorgingsgebied, bestedingscijfers, normatieve vloerproductiviteit, binding en toevloeiing van de consumenten wordt een rendabel aantal m2 winkels bepaald, nu en over 5 jaar. Het betreft de berekening van de theoretische marktruimte.
Groot probleem is dat de cijfers voor de input sterk aan verandering onderhevig zijn. Bovendien wordt verschillend naar de inputgegevens gekeken met mogelijk verschillende uitkomsten. Voor de AA-landen zou je bijvoorbeeld wat betreft het primaire verzorgingsgebied alleen naar het inwoneraantal van AAlanden kunnen kijken. Maar er is ook wat voor te zeggen om een deel van de inwoners van Dieze mee te nemen. Ook het aantal consumenten van buiten Zwolle dat in de AA-landen of in andere winkelcentra gaat shoppen wordt nog al eens verschillend ingeschat. En afhankelijk van het type winkel dat zich vestigt worden weer nieuwe inschattingen gemaakt. Zo zal een bijzondere supermarkt een groter aantal mensen van buiten het primaire verzorgingsgebied en van buiten Zwolle aantrekken. Zeker als de bereikbaarheid vanuit de regio goed is, zoals in de AA-landen.
41
Voor de eventuele supermarkt op het Katwolderplein zullen ook weer andere cijfers gebruikt worden.
Voor zowel Katwolderplein als de AA-landen zijn er DPO onderzoeken uit 2009.
Het bureau dat deze onderzoeken heeft uitgevoerd (BRO) stelt dan ook ‘het berekenen van de distributieve ruimte het resultaat is van berekeningen gebaseerd op meerdere aannames (bestedingen, koopstromen, woningbouw). Deze kunnen aan verandering onderhevig zijn. De uitkomsten van de berekeningen mogen daarom nooit als normatief gezien worden, maar als indicatief. In dit verband is het ook van belang aan te geven dat aan kwalitatieve aspecten bij winkelontwikkelingen vaak meer waarde gehecht dient te worden dan aan de kwantitatieve mogelijkheden. Als er modern aanbod bijkomt en/of een aantrekkelijk verblijfsklimaat dan heeft de consument daar uiteindelijk meer aan. Het, in het kader van structuurverbeteringen meer realiseren dan de berekende distributieve ruimte, hoeft dus helemaal niet erg te zijn. Als de effecten per saldo maar positief zijn’.
Nadeel van de dpo benadering is dat het niets zegt over een kwalitatieve toename. Hoe mooi een project ook mag zijn: als de marktruimte op is er eigenlijk geen plaats meer voor een kwalitatieve toevoeging.
Overigens laat de jurisprudentie zien dat alleen een onderbouwing via een DPO niet meer voldoende is. Er zullen aanvullende motiveringen van ruimtelijke aard moeten worden opgenomen.
*
We geven meer ruimte aan dynamiek in winkelend Zwolle
In deze benadering gaan we niet meer nauwgezet bepalen hoeveel marktruimte er voor winkels is. Enerzijds omdat inputgegevens snel aan verandering onderhevig kunnen zijn. Anderzijds om kwalitatief goede projecten, die ook haalbaar blijken te zijn, niet te frustreren. Versnippering van winkels staan we echter niet toe. Uitbreidingen/verbeteringen moeten aangehaakt worden bij de bestaande winkels en winkelcentra dan wel winkelprojecten.
Uitgangspunt is niet het tegengaan van een eventuele verdringing van andere winkels, maar juist voor de consument een zo breed mogelijk, kwalitatief aanbod te scheppen. We gaan voor goede initiatieven, waarbij wel duidelijk de bal, financieel en niet financieel, bij de initiatiefnemers ligt.
Vanuit de gevestigde detailhandel zal hier zondermeer bezwaar tegen gemaakt worden. Soms eindigt dit in een rechtsgang. Europese regelgeving komt hier ook bij kijken. Europa stelt namelijk het belang van de consument centraal en niet de bestaande winkelier. De consument moet een zo compleet mogelijk aanbod
42
krijgen en is juist gebaat bij meer concurrentie. Of bestaande winkels het wat moeilijker zullen krijgen is onderdeel van het economisch systeem. Alleen als er heel veel winkels hun deuren zouden moeten sluiten door het nieuwe aanbod kan het zijn dat de consument juist minder te kiezen heeft. Maar dat is in het geval van een grote stad als Zwolle niet het geval.
*
Uitbreidingsmogelijkheden bepalen aan de hand van de ‘ernst’ van de situatie
We bepalen per project de noodzaak en de gewenste toevoeging aan de hand van de ernst van de situatie (is het nu nodig?) Het betreft dus vooral een kwalitatieve inschatting die uiteindelijk ook vertaald moet worden in meters. Overigens zal hierbij ook een gedegen ruimtelijke onderbouwing moeten plaatsvinden.
Nadeel van deze benadering is dat wat nu goed is, over 5 jaar compleet anders kan zijn. Winkelcentra zullen gezien de snelheid van ontwikkelingen in de detailhandel altijd alert moeten blijven op kwalitatieve verbeteringen. Die gaan in een groeistad als Zwolle vrijwel altijd gepaard met kwantitatieve uitbreidingen.
4
Beschouwing AA-landen
De eigenaar van het winkelcentrum AA-landen, heeft de intentie uitgesproken om winkelcentrum AAlanden te versterken. In grote lijnen denkt men aan een kwantitatieve en kwalitatieve uitbreiding van het winkelvloeroppervlak met een grote supermarkt. Daarnaast bestaat er volgens de eigenaar bij diverse andere winkel(ketens) in Nederland interesse om zich te vestigen in winkelcentrum AA-landen, ook in de categorie niet-dagelijkse goederen. Op basis van de eerste ideeën denkt met aan een toevoeging van ca 3.000 m2 wvo. Het betreft derhalve een aanzienlijke toename. Dit kan consequenties hebben voor de zorgvuldig opgebouwde wijkwinkelstructuur van Zwolle. Gezien de beperkte ruimte op de locatie hebben de initiatiefnemers gesprekken gevoerd met ‘het Meandercollege’. Dit om de wenselijkheid en haalbaarheid van een eventuele ‘verhuizing’ binnen het gebied na te gaan. Ook eventuele (zorg) woningen kunnen deel uitmaken van het initiatief.
DPO benadering Onderzoek van BRO maakt duidelijk dat er, op basis van een dpo uit 2009, een marktruimte in de dagelijkse sector zou zijn van ca 500 m2, en in de niet dagelijkse sector 900 m2. Dit zijn in deze benadering dan ook de grenzen van de toevoeging aan winkelmeters. Volgen we deze benadering dan zal er geen omvangrijke ingreep in de AA-landen kunnen plaatsvinden. Om alleen dit als onderbouwing te gebruiken zal echter onvoldoende zijn.
43
Dynamische benadering De uitbreiding van winkelcentrum AA-landen vergroot de keuze van de consument, zowel in het dagelijkse als niet dagelijkse segment. Als er een bijzondere supermarkt toegevoegd kan worden in een bestaand wijkwinkelcentrum wordt er bovendien een kwaliteitsslag gemaakt. Ook een toevoeging van winkels in het niet dagelijkse segment betekent een kwalitatieve versterking. Uiteindelijk zullen we in het bestemmingsplan altijd de toevoeging kwantitatief moeten vastleggen. Daarna kan de daadwerkelijke invulling plaatsvinden. Winkelcentrum AA-landen schuift in deze benadering op richting stadsdeelcentrum, in meer of mindere mate vergelijkbaar met Zwolle-Zuid.
Groot verschil met Zwolle Zuid is echter dat er op relatief korte afstand van de AA-landen een volwaardig wijkwinkelcentrum in Holtenbroek ligt, en een iets kleiner buurtwinkelcentrum aan de Hogenkampseweg. Als de huidige winkelmeters van AA-landen, Holtenbroek en Hogenkampseweg worden opgeteld benadert dit de winkelmeters voor heel Zwolle Zuid.
Ook bij de planvorming rondom de uitbreiding van winkelcentrum Stadshagen zal hier rekening mee gehouden moeten worden. De uitbreiding van winkelcentrum Stadshagen zal niet ter discussie staan. Het primaire verzorgingsgebied van Stadshagen is immers anders dan het primaire verzorgingsgebied van winkelcentrum AA-landen. Wel zit er overlap in het secundaire verzorgingsgebied. Dit kan mogelijk consequenties hebben voor de omvang van de uitbreiding in Stadshagen.
Ernst situatie Winkelcentrum AA-landen is op dit moment een goed functionerend winkelcentrum. Ruim 10 jaar geleden is dit centrum gerenoveerd. Er is geen leegstand. De vraag waarom we dan een grootschalige herontwikkeling zouden moeten toestaan is dan ook logisch. Zeker als we de goed lopende winkelcentra Holtenbroek en Hogenkampseweg meerekenen als de wijkwinkelcentra voor Noordoost Zwolle. Wel lijkt de maatvoering van beide supermarkten klein. Tegenwoordig zou een wat grotere maat passen. Voor AA-landen zou dit kunnen betekenen dat we geen grootscheepse herontwikkeling voorstaan. Wel zijn we bereid mee te denken over kleinschaligere verbeteringen, waarbij een beperkte toename van het aantal supermarktmeters mogelijk is.
5
Beschouwing Supermarkt Katwolderplein
44
In het Programma van Eisen (PvE) was opgenomen dat er een grote supermarkt van ca. 3.000 m2 bvo komt. Uitgangspunt hierbij was de verplaatsing van de Jumbo –supermarkt die nu elders in Kamperpoort is gevestigd. Ca. 2 jaar gelden heeft Multi het verzoek gedaan om ook eventueel ook een kleine nieuwe supermarkt van 1.000 m2 mogelijk te maken. Zeer recent heeft Multi gevraagd of we een extra toevoeging van 1.000 m2 supermarkt, bovenop de bestaande van 1.000 m2, ook willen toestaan. Dit om de komst van een nieuwe supermarkt meer kansen te geven.
DPO benadering In 2009 hebben we een DPO laten opstellen voor de supermarkt van 1.000 m2 (BRO). Uitkomst was dat er een theoretische marktuimte werd berekend van 540 m2 in 2015. In feite niet helemaal voldoende. Conclusie van BRO was dat, ondanks de berekende theoretische ruimte, een kleine supermarkt op het Katwolderplein direct nabij de binnenstad, aan een parkeerlocatie kan bijdragen aan het versterken van de verzorgingstructuur van Zwolle. Gezien de kleine maat werd voornamelijk gedacht aan een aanvullende supermarkt (discounter dan wel hoogwaardige delicatessenwinkel).
Multi wil nu echter nog eens 1.000 m2 supermarktmeters toevoegen, waarbij men zich richt op een normale ‘full-sized’ supermarkt van 1.500-2.000 m2.
Op basis van het DPO is deze toevoeging echter niet mogelijk. Maar ook hierbij geldt dat alleen de onderbouwing via een DPO onvoldoende is.
Dynamische benadering Een toevoeging van een nieuwe supermarkt op het Katwolderplein vergroot het aanbod voor de Zwolse consument. Waarschijnlijk zal de grootste interesse voor deze locatie uitgaan van een supermarktketen die nog niet in Zwolle gevestigd is. De keuzemogelijkheid voor de consument om een bepaalde winkel te bezoeken wordt hiermee vergroot. Gezien de plek nabij een bronpunt voor de binnenstad kan een dergelijke winkel mogelijk ook interessant zijn voor de bezoeker van de binnenstad die veelal afkomstig is uit de regio. Na het shoppen in de binnenstad kan men voor vertrek ook nog even de dagelijkse boodschappen doen. Of dit in de dagelijkse praktijk ook zo geldt, is moeilijk te zeggen. In die zin is er sprake van een kwalitatieve toevoeging voor vooral de regioconsument en natuurlijk ook voor de Zwollenaar die zijn auto heeft geparkeerd in de parkeergarage.
45
Ernst van de situatie De noodzaak om een ‘normale ‘supermarkt (die je ook in een wijkwinkelcentrum kunt denken) van 1.5002.000 m2 toe te voegen op de locatie Katwolderplein is vanuit het oogpunt vanuit het verzorgen van de consument niet groot. De inschatting is dat er niet direct een supermarkt in de nabijheid van het Katwolderplein wordt gemist. In die zin is er geen sprake van een ernstige situatie. Om op de locatie Katwolderplein vanuit het verzorgen van de consument een ‘normale’ supermarkt te starten lijkt ook niet direct logisch: het primaire verzorgingsgebied is niet zo groot en de bestaande Jumbo supermarkt is dichtbij. Ook de winkels van Diezerpoort (AH en Lidl) zijn niet zo ver weg. Bovendien heeft zich in 2010 een biologische supermarkt van 600 m2 gevestigd in de binnenstad.
Wel is het een uitgelezen mogelijkheid van een nog niet in Zwolle gevestigde supermarktketen om zich op de Zwolse markt te begeven. Het kan hiermee natuurlijk wel de keuzemogelijkheden voor de consument vergroten (zie dynamische benadering).
Op basis van de benadering van de ernst van de situatie is het toevoegen van een normale supermarkt van 1.500-2.000 m2 niet nodig.
6
Overige bekende plannen.
Voor zover nu bekend zijn de plannen voor het toevoegen van het aantal winkelmeters bij de verschillende C1000 relatief beperkt en bedoeld om de consument een breder en completer aanbod te kunnen bieden. Vanuit het verzorgen van de consument en verbeteren winkelstructuur staan we hier dan ook positief tegenover. Wel zullen we bij toenemende concreetheid de plannen goed tegen het licht moeten houden of er inderdaad sprake blijft van een relatief beperkte toevoeging van winkelmeters.
Vanuit de gemeente willen we faciliteren, waarbij wel het kostenverhaal bij de initiatiefnemers wordt gelegd (dit is natuurlijk ook van toepassing op de andere potentiële projecten).
7
Hoe nu verder met AA-landen en Willemspoort
AA-landen Voordat er verder met de initiatiefnemers gesproken wordt zal vanuit college en raad een standpunt ingenomen moeten worden of we het in principe wenselijk vinden dat winkelcentrum AA-landen toegroeit naar een nog volwaardiger maar ook groter stadsdeelcentrum.
46
We kunnen op dit moment de vraag van de initiatiefnemers moeilijk beantwoorden. De winkelsituatie in Noordoost Zwolle is immers anders dan in Zwolle Zuid en Stadshagen. Het gaat om een combinatie van kwaliteit, kwantiteit, mogelijk een voorschot nemen op de winkelontwikkelingen in Stadshagen, maar ook om de inschatting van de eventuele effecten voor het goed functionerende Holtenbroek en de Hogenkampseweg. Wij gaan deze vraag daarom ook extern uit te zetten en al naar gelang de uitkomsten/advies een standpunt bepalen.
Katwolderplein Vanuit verzorgingsoogpunt is een normale supermarkt op de locatie Katwolderplein op dit moment niet echt nodig. Dit heeft enerzijds met de plek te maken, anderzijds met de plekken van andere supermarkten. Een onderbouwing vanuit een tekort schietend verzorgingsniveau wordt hiermee moeilijk. Wel kan een positievere onderbouwing worden gegeven vanuit de consument: keuzemogelijkheid voor de consument wordt vergroot, zeker als er een winkelformule bijkomt die nieuw is in Zwolle. Dit kunnen we echter in een bestemmingsplan niet afdwingen. Op het Katwolderplein is/wordt vastgelegd dat er ruimte is voor winkels. Het aantal winkelmeters in het pve neemt door een eventuele grotere supermarkt echter niet toe. Dit gaat namelijk ten koste van andere winkelmeters, niet zijnde een supermarkt. In deze zin lijkt het toevoegen van een supermarkt vanuit Ruimtelijke Ordening minder een probleem. Ook hierover zullen we extern advies inwinnen en dit meenemen in de uiteindelijke standpuntbepaling.
47
