Terneuzen. detailhandel Kennedylaan. 'de kans voor winkelstad Terneuzen' auteur(s):

Terneuzen detailhandel Kennedylaan

'de kans voor winkelstad Terneuzen' identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

700101.16714.00

13‐04‐2015

projectleider:

opdrachtgever:

ing. J.C.C.M. van Jole

Kennedy Retail Park

auteur(s):

drs. G. Welten

Inhoud 1. Inleiding

blz. 3

2. Versterking detailhandelsstructuur 2.1. Versterking van winkelstad Terneuzen 2.1.1. De consument baseert bezoek aan winkelgebied op push‐ en pull‐factoren 2.1.2. Vraag naar keuzevrijheid – mede onder invloed van internet 2.1.3. Versterk positie 'winkelstad Terneuzen' in Zeeuws‐Vlaanderen 2.2. Afronding van het centrumgebied 2.2.1. Structuurversterking van centrumgebied 2.2.2. Toename combinatiebezoek 2.2.3. Supermarkten dragen bij aan regiofunctie centrumgebied Terneuzen 2.3. Passende samenstelling winkelprogramma 2.3.1. Detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) en grootschalige

2.4.

12 12 14 14 15 15

detailhandels‐voorzieningen (GDV) 2.3.2. Themagebied gericht op in‐en‐om‐het‐huis 2.3.3. Grootschalige detailhandel (GDV) 2.3.4. Supermarktruimte 2.3.5. Beoogde totale omvang winkelprogramma Leegstand

3. Economische toets 3.1. Sector in‐en‐om‐het‐huis (doelgerichte laagfrequente aankopen – PDV) 3.1.1. Uitgangspunten analyse winkelsector in‐en‐om‐het‐huis (doelgerichte

3.2.

3.3.

3.4.

5 5 5 5 6 7 7 8 10 12

laagfrequente aankopen – PDV) 3.1.2. Huidige situatie 3.1.3. Effect realisatie programma in sector in‐en‐om‐het‐huis Grootschalige detailhandel (GDV) 3.2.1. Uitgangspunten economische analyse GDV 3.2.2. Huidige situatie 3.2.3. Effect realisatie 3maximum programma in GDV Supermarktruimte 3.3.1. Uitgangspunten economische analyse supermarkten 3.3.2. Analyse huidig functioneren winkelaanbod dagelijkse goederen Conclusies economische analyse

17 17 17 18 18 20 20 20 21 22 22 22 24

4. Conclusie 27 4.1. Conclusies onderzoek 'De kans voor winkelstad Terneuzen' 27 4.2. Conclusies onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan' 29

Bijlagen: 1. 2. 3. 4.

Ontwikkelingen in detailhandel en winkelgedrag consumenten. Uitgangspunten economische analyse PDV. Uitgangspunten economische analyse GDV. Uitgangspunten economische analyse supermarkt.

Rho adviseurs voor leefruimte vestiging Middelburg

700101.16714.00

2

Inhoud

Figuur 1.1 Ligging Kennedylaan‐Oost (rood) de beoogde ontwikkeling aan Kennedylaan‐West (groen) binnen de kern Terneuzen

700101.16714.00


3

1. Inleiding

Inleiding Kennedy Retail Park voorziet in de uitbreiding van de winkellocatie aan de Kennedylaan in de kern Ter‐ neuzen (figuur 1.1). De ontwikkeling moet de afronding worden van de zuidelijke centrumrand, zoals voorzien in het Masterplan Axelsedam. Door aan de Kennedylaan een locatie te creëren voor detailhandel in doelgerichte laagfrequente aanko‐ pen, detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandelsvoorzieningen, wordt de winkelmix van deze locatie aanvullend op het kernwinkelgebied. De ontwikkeling aan de Kennedylaan biedt dus ruimte aan winkels die voor de aantrekkingskracht van de winkelstad Terneuzen van belang zijn – zeker gezien de behoefte die hieraan bij consumenten be‐ staat. Deze winkels kunnen door de omvang niet binnen het huidige kernwinkelgebied worden gefacili‐ teerd. De branchering van de detailhandel aan de Kennedylaan sluit aan op het provinciaal beleid, zoals vast‐ gelegd in de Verordening Ruimte provincie Zeeland, 2012 (vrpz). De invulling van de nieuwbouw aan de Kennedylaan bestaat uit PDV en GDV. Detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) De provincie Zeeland rekent tot de doelgerichte, laagfrequente aankopen: woninginrichting, keukens, sanitair, doe‐het‐zelf, bruin‐ en witgoed zoals elektronica (tv's, computers), wasmachines, koelkasten enz. (vrpz). Winkelda‐ taleverancier Locatus verzamelt de gegevens over de winkels in deze producten onder de noemer winkelsector in‐ en‐om‐het‐huis. De winkels in doelgerichte laagfrequente aankopen bevinden zich vanwege de aard van de producten vaak op locaties met perifere ligging ten opzichte van de hoofddetailhandelsstructuur, zoals de Kennedylaan. De provincie staat ook tuincentra toe op perifere locaties (vrpz). In dit rapport wordt de detailhandel in doelgerichte, laagfre‐ quente aankopen samengevat onder de naam PDV (perifere detailhandelsvoorzieningen). Voor PDV geldt geen eis aan de omvang van de winkels. Grootschalige DetailhandelsVoorzieningen (GDV) Bij grootschalige detailhandelsvoorzieningen is niet de aard en de omvang van de goederen bepalend, maar de grootschaligheid van de vestiging. Onder grootschaligheid wordt door de provincie Zeeland een oppervlak verstaan van 1.500 m² bvo of meer (vrpz). Onder voorwaarden kan een bijzondere aanwinst voor de winkelstad Terneuzen in de vorm van detailhandel in mode en luxe artikelen zich vestigen op de Kennedylaan. Het betreft dan nooit meer dan één winkel. Detailhandel in volumineuze goederen (niet aan Kennedylaan) De provincie Zeeland verstaat onder volumineuze goederen: auto's, boten, caravans, grove bouwmaterialen en naar aard en omvang vergelijkbare goederen (vrpz). Deze vorm van detailhandel wordt voor de locatie Kennedy‐ laan ook minder passend geacht.

Naast perifere en grootschalige detailhandel, is in de nieuwbouw ook ruimte gereserveerd voor twee supermarkten. Tot slot is uitbreiding van de bestaande winkels aan de Kennedylaan voorzien. De totale detailhandelsontwikkeling heeft een omvang van 15.255 m² bruto vloeroppervlak (bvo), waarmee het totaal winkelprogramma aan de Kennedylaan een oppervlak krijgt van afgerond 36.250 m² bvo.


700101.16714.00

4

Inleiding

Dit bestaat uit de volgende oppervlaktes. programma oppervlakte (m² bvo) bestaande detailhandel Kennedylaan 21.000 nieuwbouw detailhandel: ‐ totaal PDV en GDV 12.255 . waarvan PDV 7.755 tot 10.755 . waarvan GDV 1.500 tot 4.500 ‐ supermarkt 3.000 totale toevoeging detailhandel 15.255 totale omvang toekomstig winkelprogramma Kennedylaan 36.255 Vraagstelling onderzoek Het is wenselijk inzicht te hebben in de mogelijke effecten van deze ontwikkeling op de detailhandels‐ structuur van de kern Terneuzen. In dit rapport worden drie vragen beantwoord: is de ontwikkeling aan de Kennedylaan een versterking voor Terneuzen? wat is een wenselijke en haalbare invulling (behoefte) van het winkelprogramma? zijn de (eventuele) effecten van de beoogde ontwikkeling op de detailhandelsstructuur van Terneuzen aanvaardbaar? Met de derde vraag wordt getoetst of onaanvaardbare effecten op het woon‐, leef‐ en ondernemers‐ klimaat uitblijven. Ten aanzien van de detailhandel in eerste levensbehoeften (supermarkt) wordt ge‐ toetst of sprake is van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. In het onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan' (9 maart 2015) is specifiek ingegaan op de volgende vraag: 'In hoeverre is het een realistische veronder‐ stelling dat de levensvatbaarheid van de kleine supermarkten in de kleine kernen rond Terneuzen (Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine) in gevaar komt door de supermarktontwikkeling aan de Kenne‐ dylaan in Terneuzen.' De conclusies van het genoemde onderzoek zijn in hoofdstuk 4 van deze rappor‐ tage overgenomen. Het onderzoek zelf is eveneens als bijlage opgenomen bij het bestemmingsplan Kennedylaan Terneuzen. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de wijze waarop de ontwikkeling aan de Kennedylaan een kans is voor Terneuzen uiteengezet. Hierbij is met name aandacht voor ruimtelijke aspecten. De toets van de aanvaardbaarheid van eventuele effecten vindt plaats in hoofdstuk 3 op basis van economische analyse. Hoofdstuk 4 geeft de belangrijkste conclusies aan de hand van beantwoording van de drie hoofdvragen.

700101.16714.00


5

2. Versterking detailhandelsstructuur

In dit hoofdstuk wordt nagegaan waarom de ontwikkeling aan de Kennedylaan een versterking is voor winkelstad Terneuzen. Hierbij wordt ingegaan op de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in perifere en grootschalige detailhandel. Daarnaast is specifiek aandacht voor de supermarktruimte in de beoogde ontwikkeling.

2.1.

Versterking van winkelstad Terneuzen

2.1.1. De consument baseert bezoek aan winkelgebied op push‐ en pull‐factoren Demografische en sociaaleconomische trends zoals vergrijzing, ontgroening, verdunning huishoudens, inkomensstijging en hoger opleidingsniveau hebben effecten op koopgedrag. De beschikking over vrije tijd, keuzevrijheid en geld speelt een centrale rol bij het koopgedrag. Vanwege de toenemende mobiliteit gedraagt de consument zich steeds grilliger en bepaalt zelf zijn aankooppatroon. Winkelgebieden strijden om de gunst van de zeer mobiele consument. In het alge‐ meen voelen consumenten zich aangetrokken tot winkelgebieden die beschikken over een ruim winkel‐ aanbod in een compacte structuur met een ruime mate van beleving: zoals een aantrekkelijke openbare ruimte, goede horeca en andere vormen van vermaak. Deze kenmerken worden omschreven als de pull‐ factoren. Vooral de centrumgebieden van kernen beschikken over deze pull‐factoren. Voor het overige verwacht de consument dat een aantal zaken goed geregeld is in een winkelgebied. De consument verwacht een goed bereikbaar winkelcentrum met parkeren op korte afstand van de win‐ kels. Ook wordt een compleet winkelaanbod, afhankelijk van het winkelgebied, verwacht: kernwinkelgebied: winkels in mode en luxe artikelen met warenhuizen en modewarenhuizen als voornaamste trekker; wijkwinkelcentrum: winkels in food en frequent benodigde non‐food met supermarkten in ver‐ schillende prijssegmenten als voornaamste trekker; woonboulevards: winkels met producten voor in‐en‐om‐het‐huis, waaronder omvangrijke woon‐ warenhuizen als trekker. De ontwikkeling aan de Kennedylaan biedt kansen om nieuwe pull‐factoren toe te voegen aan het cen‐ trumgebied: in de vorm van verbreding van het winkelaanbod. Daarnaast is er de mogelijkheid om push‐ factoren verder te verkleinen, door bijvoorbeeld te voorzien in parkeergelegenheid in het gebied. Dit is gunstig voor consumenten die tevens het kernwinkelgebied bezoeken. 2.1.2. Vraag naar keuzevrijheid – mede onder invloed van internet De trends in consumentengedrag hebben gevolgen voor de spreiding van het winkeloppervlak (zie bij‐ lage 1). Met als belangrijkste gevolg dat het winkelaanbod zich concentreert in minder en grotere win‐ kelgebieden. De grootste centra en woonboulevards binnen een regio weten nog te groeien vanwege de behoefte bij de mobiele consument aan een zo groot mogelijke keuzevrijheid. Deze ontwikkeling is on‐ der meer het resultaat van de toenemende internetactiviteiten bij consumenten. Voor veel producten oriënteren consumenten zich op internet, waarna zij voor de aanschaf kiezen naar een fysieke winkel. In veel gevallen is dat een winkel in een aantrekkelijk winkelgebied met ruime keuzemogelijkheden, want daar kan in een prettige omgeving een keuze gemaakt worden door het vergelijken en vooral het uit‐


700101.16714.00

6

Versterking detailhandelsstructuur

proberen binnen een ruim productaanbod. Figuur 2.1 laat zien dat dit bijvoorbeeld sterk geldt voor winkels in de woonbranche en voor winkels in vrije‐tijdsartikelen. De beoogde ontwikkeling aan de Kennedylaan biedt mogelijkheden voor vestiging van winkels in bran‐ ches die aanvullend zijn op het modische en luxe assortiment in het kernwinkelgebied. Een dergelijke omvangrijke concentratie is aantrekkelijk voor consumenten, zelfs in het huidige internettijdperk. De verbinding met het kernwinkelgebied van Terneuzen biedt mogelijkheden voor een optimale beleving.

Figuur 2.1 Belang van internet in de oriëntatie‐ en aankoopfase voor diverse branches en producten (De evolutie van online winkelen in Nederland, Weltevreden, 2012) 2.1.3. Versterk positie 'winkelstad Terneuzen' in Zeeuws‐Vlaanderen Terneuzen is door de provincie Zeeland aangewezen als de stedelijke kern van Zeeuws‐Vlaanderen. Grootschalige stedelijke ontwikkeling moet daarom in deze kern plaatsvinden. Voor een behoud van deze functie als regiokern op het gebied van detailhandel is een breed (en diep) winkelaanbod in alle sectoren belangrijk.

Figuur 2.2 Omvang winkelaanbod (m² bvo) van de belangrijkste winkelplaatsen van Zeeuws‐Vlaande‐ ren vergeleken (Locatus, maart 2015)

700101.16714.00



7

De ruime omvang en brede samenstelling van het winkelaanbod zorgen er nu al voor dat Terneuzen op gebied van detailhandel de centrumkern in Zeeuws‐Vlaanderen is (figuur 2.3). Dit geeft Terneuzen de beste basis om de winkelfunctie binnen de regio verder te versterken. Het relatieve onderaanbod in winkels met producten voor in‐en‐om‐het‐huis maakt dat een versterking in deze richting gezocht kan worden.

Figuur 2.3 Indeling winkelgebieden Zeeuws‐Vlaanderen naar bezoekmotief (de omvang van de cirkel geeft de onderlinge verhouding in omvang van het aanbod weer; indicatief)

2.2.

Afronding van het centrumgebied

2.2.1. Structuurversterking van centrumgebied De ontwikkelingen aansluitend aan het kernwinkelgebied – Schuttershof en Kennedylaan – betekenen een versterking van de structuur van het gehele centrumgebied. In deze zuidelijke stadsrand is ruimte voor ontwikkelingen die aanvullend zijn op het winkelaanbod in het kernwinkelgebied (figuur 2.4). Zo worden met de ontwikkelingen in dit gebied ruime, goed bereik‐ bare en aantrekkelijke locaties gecreëerd voor aankopen binnen het thema in‐en‐om‐het‐huis en voor het doen van de boodschappen. Bij deze gebiedsopzet naar bezoekmotieven van het gehele centrum, kan de detailhandel in het kernwinkelgebied zich vervolgens optimaal focussen op het bedienen van de consument die naar Terneuzen komt om recreatief te winkelen voor modische en luxe producten. In dit deel van het centrum is tevens beleving aanwezig in de vorm van horeca, de verbinding met de Schelde, evenementen, cultuur en vermaak. De realisatie van nieuwe, moderne winkels aan de zuidkant van het centrum, met eigen parkeergele‐ genheid, betekent een sterker bronpunt voor centrumbezoek. Het Schuttershof vormt de schakel tussen de Kennedylaan en het kernwinkelgebied. Deze opzet bevordert combinatiebezoek tussen beide delen van het centrum. Met een herontwikkeling van de Kop van de Noordstraat als volwaardig onderdeel van het recreatief winkelgebied kan dit nog verder versterkt worden. Hiermee beschikt Terneuzen‐centrum over sterke locaties met een ruim en zeer compleet winkelaanbod. De drie schakels – Kennedylaan, Schuttershof, kernwinkelgebied – vormen daarbij één doorlopend winkelgebied met een goede verde‐ ling van de bronpunten (winkels als trekker + goed parkeren).


700101.16714.00

8


Figuur 2.4 Toekomstige structuur van het centrum van Terneuzen 2.2.2. Toename combinatiebezoek Tussen de Kennedylaan en het centrumgebied is sprake van 25% combinatiebezoek. Dit is reeds in 2008 – voor de realisatie van het Schuttershof – gemeten (figuur 2.5).

Figuur 2.5 Mate van combinatiebezoek tussen Kennedylaan en het kernwinkelgebied van Terneuzen (RBOI, 2008)

700101.16714.00



9

Door de forse uitbreiding van het winkelareaal aan de Kennedylaan zullen meer bezoekers van buiten Terneuzen dit deel van het centrum gaan bezoeken. Hierdoor zal het combinatiebezoek met het kern‐ winkelgebied in absolute zin toenemen, waardoor het aantal passanten in de Noordstraat toeneemt. Tegelijk is de verwachting dat een betere verbinding van de Kennedylaan met het kernwinkelgebied ervoor zorgt dat het percentage van bezoekers dat een bezoek aan beide delen van het centrum combi‐ neert ook toeneemt. Met de komst van het Schuttershof is de verbinding tussen de Kennedylaan en het kernwinkelgebied namelijk verbeterd ten opzichte van de situatie in 2008. Een herontwikkeling van de Kop van de Noord‐ straat kan de verbinding nog verder verbeteren. Een groei van het combinatiebezoek tot mogelijk >35% wordt mogelijk geacht. Dit is gebaseerd op ervaringen in Bergen op Zoom. In Bergen op Zoom wordt de woonboulevard uitgebreid en ten behoeve daarvan zijn de passantenstro‐ men onderzocht in 2010 (Bestemmingsplan De Zeeland, Bergen op Zoom, onherroepelijk 19‐09‐2013). Uit dit onderzoek blijkt dat 35% van de consumenten een bezoek aan de Woonboulevard combineert met een bezoek aan het kernwinkelgebied. De situatie in Bergen op Zoom is vergelijkbaar met die in Terneuzen, omdat ook daar sprake is van een goed gesorteerde locatie met grootschalige en perifere detailhandel op korte afstand van het kernwinkelgebied. De afstand tot het kernwinkelgebied in Ter‐ neuzen is overigens iets kleiner dan de afstand in Bergen op Zoom.

Winkelcen‐ Binnenstad: trum Zuidpol‐ Serlippens‐ Schuttershof der Othenepolder polder Triniteit Jumbo 1.400 ‐ ‐ 1.755 ‐ Albert Heijn ‐ 1.545 ‐ ‐ ‐ Aldi ‐ ‐ 761 ‐ 782 Lidl ‐ 1.032 ‐ ‐ ‐ Figuur 2.6 Supermarktaanbod kern Terneuzen naar formule en oppervlak in m² wvo (Locatus, maart 2015)


700101.16714.00

10


2.2.3. Supermarkten dragen bij aan regiofunctie centrumgebied Terneuzen Supermarkten aan de Kennedylaan gericht op de hele kern Terneuzen (primair marktgebied) De kern Terneuzen beschikt over supermarkten in alle prijssegmenten/van alle serviceniveaus (figuur 2.6). Al deze supermarkten hebben een volwaardige omvang passend bij de formule. Vanwege deze omvang en de samenstelling van het aanbod zullen de inwoners van de kern Terneuzen primair gericht zijn op de eigen supermarkten (figuur 2.7). Door de supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan wordt de centrumrand – samen met de super‐ markt in de Schuttershof – een sterke trekker op het gebied van boodschappen. Door de perifere ligging ten opzichte van de woongebieden van Terneuzen en door de ligging aan een doorgaande route, zullen de beoogde supermarkten aan de Kennedylaan niet gericht zijn op een be‐ paald deel van de kern. De verwachting is dat de locatie Kennedylaan autobezoekers vanuit de hele kern zal aantrekken. Dit is nu al zo bij de Jumbo in de Schuttershof.

Figuur 2.7 Primaire, secundaire en tertiaire marktgebieden supermarkten kern Terneuzen Marktpositie supermarkten kern Terneuzen binnen gemeente Terneuzen blijft gelijk Buiten de kern Terneuzen beschikken alleen Axel en Sas van Gent over supermarkten met een volwaar‐ dige omvang en in complementaire prijssegmenten (figuur 2.8). Een aantal van de kernen in de ge‐ meente heeft de beschikking over een 'buurtsupermarkt' die hoofdzakelijk de inwoners van de eigen kern bedient. Ondanks de aanwezigheid van deze buurtsupers in de eigen kern zal een deel van de in‐ woners supermarkten in de kern Terneuzen bezoeken, omdat de opzet/prijsstelling van de daar aanwe‐ zige formules hen meer aanspreekt. De supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan zal een extra keu‐ zemogelijkheid zijn voor vooral de consumenten uit de gemeente die nu al in de kern Terneuzen bood‐ schappen doen. Voor een substantieel deel van de inwoners van de noordelijke helft van de gemeente zullen de super‐ markten in de kern Terneuzen de eerste keuze zijn, voor het doen van de boodschappen. Dit gebied – met een straal van circa 10 km rond Terneuzen (figuur 2.8) – wordt opgevat als het secundair marktge‐ bied. Het primaire marktgebied (kern Terneuzen) samen met het secundaire marktgebied, is goed voor 80‐90% winkelomzet in de supermarkten in de kern Terneuzen. De supermarktontwikkeling aan de Ken‐ nedylaan betekent dat de keuzevrijheid voor consumenten in dit gebied toeneemt. De keuzemogelijk‐ heden zijn in de huidige situatie al breed. Naar verwachting gaan, vanuit dit gebied, niet substantieel meer consumenten dan nu, hun boodschappen in de kern Terneuzen doen.

700101.16714.00



11

Figuur 2.8 Supermarktaanbod naar oppervlak (m² wvo) en formule in de gemeente Terneuzen – exclu‐ sief het aanbod in de kern Terneuzen (Locatus, maart 2015) Versterking marktpositie in tertiair marktgebied (vooral België) De prijsstelling en de mate van comfort (omvang assortiment, opzet winkel, aantal kassa's) van de Ne‐ derlandse supermarkten geven een toevloeiing van bestedingen uit een ruim gebied rond Terneuzen: het tertiair marktgebied (figuur 2.7). Uit dit gebied doen vooral Belgen boodschappen bij Nederlandse supermarkten. Goed bereikbare supermarkten met goed parkeren kunnen dan ook fungeren als trekker van Belgen naar het centrum van Terneuzen. Hoewel de omvang van de bestedingen uit het tertiaire marktgebied niet overschat moet worden, is het wel een 'plus' die het duurzaam‐economisch functione‐ ren van een relatief ruime omvang aan supermarkten in de kern Terneuzen mogelijk maakt, zoals bij‐ voorbeeld nu al de situatie is in Hulst. Het aandeel Belgische bestedingen in de totale winkelomzet in de kern Terneuzen is circa 10%. Kwalitatieve versterking gehele centrumgebied door supermarktontwikkeling Kennedylaan Geconcludeerd wordt dat de supermarkten aan de Kennedylaan de boodschappenfunctie van het cen‐ trumgebied versterken. De supermarkten zullen de interne koopstromen beïnvloeden in de kern en in de gemeente Terneuzen (het primair en secundair marktgebied), maar een groei van de toevloeiing uit deze marktgebieden wordt niet verwacht (zie de notitie 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan'; 9 maart 2015). Wel wordt een groei van bestedingen verwacht van Belgische consumen‐ ten (het tertiair marktgebied), omdat de Kennedylaan goed bereikbaar is via de doorgaande route naar het centrum en omdat er een zeer ruime parkeergelegenheid wordt gerealiseerd aan de Kennedylaan. Een positieve bijkomstigheid van een toestroom van Belgen is dat deze consumenten – die van een grotere afstand komen – naar verwachting relatief meer geneigd zijn tot combinatiebezoek. Tegelijk is de mogelijkheid tot combinatiebezoek voor hen ook een extra reden om een van de supermarkten aan de Kennedylaan (of die in de Schuttershof) te bezoeken. Daarmee draagt de groei van het aantal (Belgi‐ sche) bezoekers bij aan het functioneren van het gehele centrumgebied. Geen sluiting kleinere supermarkten in de gemeente als gevolg van de supermarktontwikkeling In het onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan' (9 maart 2015) is onderbouwd dat de beoogde supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan niet leidt tot


700101.16714.00

12


sluiting van de kleinere supermarkten in de kernen rond Terneuzen. De inwoners van deze kernen kun‐ nen op dezelfde, aanvaardbare afstand levensmiddelen blijven kopen, daarom is er geen sprake van een ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Het genoemde onderzoek is opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan Kennedylaan Terneuzen.

2.3.

Passende samenstelling winkelprogramma

2.3.1.

Detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) en grootschalige detailhandels‐ voorzieningen (GDV) In het vaststellingsbesluit van de Detailhandelsstructuurvisie van 8 april 2008 is opgenomen dat de ont‐ wikkeling van een PDV/GDV‐locatie aan de Kennedylaan mogelijk blijft als een marktpartij met een vol‐ waardig plan komt dat voldoet aan een aantal voorwaarden en de invulling is conform het Masterplan Axelsedam. De voorwaarden hebben verder betrekking op parkeren, infrastructuur, exploitatie en grondtransacties. De invulling van Kennedylaan die wordt voorgestaan in het Masterplan Axelsedam bestaat uit PDV en 'regionale trekkers'. Dit laatste begrip is vertaald naar GDV (zoals in de intentieovereenkomst van de ontwikkeling). De detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) en grootschalige detail‐ handelsvoorzieningen (GDV) hebben de volgende kenmerken (zie ook hoofdstuk 1): Tot de detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) op perifere locaties worden de winkels gerekend uit de winkelsector in‐en‐om‐het‐huis (vrpz; vertaald naar Locatus). Voor PDV geldt geen eis aan de omvang van de winkels. Bij grootschalige detailhandelsvoorzieningen (GDV) is niet de aard en de omvang van de goederen bepalend, maar de grootschaligheid van de vestiging. Hierbij wordt een ondergrens voor GDV van 1.500 m² bvo gehanteerd (vrpz). Aan de Kennedylaan‐Oost wordt de bestaande detailhandel doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) uitgebreid. 2.3.2. Themagebied gericht op in‐en‐om‐het‐huis De binnenstad wordt bezocht door de consument voor recreatief winkelen voor de aanschaf van mode en luxe artikelen. Deze worden hoofdzakelijk aangeboden in kleinschalige winkels. Een aantal groot‐ schalige warenhuizen/modewarenhuizen is een consumententrekker en geldt als drager van de winkel‐ structuur. De thematisering van detailhandel aan de Kennedylaan is aanvullend op het winkelaanbod in mode en luxe in het centrumgebied. Allereerst betreft dit winkels in producten uit de sector in‐en‐om‐het‐huis – de doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV). Deze sector bestaat uit de branches: plant & dier, bruin‐ & witgoed, fietsen & auto‐accessoires, doe‐het‐zelf en wonen. De tweede aanvulling die de Ken‐ nedylaan kan hebben op het kernwinkelgebied, bestaat uit het bieden van ruimte aan grootschalige detailhandelsvestigingen: GDV. Terneuzen heeft de algemene centrumfunctie voor de frequente en minder frequente aankopen van inwoners van Zeeuws‐Vlaanderen. Met een breed en diep winkelaanbod in vooral het midden prijsseg‐ ment, kan Terneuzen deze functie verder waarmaken. De ontwikkeling aan de Kennedylaan kan zorgen voor een verbreding en verdieping van het winkelaanbod van winkelstad Terneuzen, vooral in het thema in‐en‐om‐het‐huis. Een vergelijking met de samenstelling van Zeeuwse GDV‐/PDV‐locaties De branchemix bestaande uit winkels in de sector in‐en‐om‐het‐huis aangevuld met grootschalige win‐ kels (exclusief warenhuizen en modewarenhuizen) is gangbaar voor locaties zoals de Kennedylaan. De overige volwaardige GDV/PDV‐locaties in Zeeland – in Goes en Middelburg – kennen ook een dergelijke winkelsamenstelling (tabel 2.1).

700101.16714.00



13

Tabel 2.1 Samenstelling en omvang (in m² bvo) winkelaanbod van de PDV/GDV‐locaties in Goes en Middelburg (Locatus, maart 2015)

sector

branche

formules

in‐en‐om‐het‐huis (PDV) grootschalige detailhandel (GDV) dagelijkse goederen

plant & dier plant & dier wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen wonen bruin‐ & witgoed bruin‐ & witgoed doe‐het‐zelf doe‐het‐zelf doe‐het‐zelf sport & spel sport & spel kleding & mode schoenen & lederwaren huish. & luxe artikelen supermarkten

Groenrijk Blokker Tuin Beter Bed Brugman Keukens Bruynzeel Keukens Budget Home Carpetland Grando Keukens Henschoten & Zn. Jysk Keuken Kampioen Kwantum Leen Bakker Montel Profijt Meubelen Pronto Wonen Sanidirect Superkeukens Swiss Sense Verf & Wand Woonsquare zelfstandigen (aantal winkels) BCC Media Markt Gamma Praxis Karwei Perry Sport Sport 2000 Vögele Scapino Blokker Jumbo

Mortiere Middelburg 7.500 1.060 1.150 530 970 880 1.750 1.080 2.980 3.750 1.380 2.190 940 460 930 2.820 2.250 (2) 4.130 4.880 4.640 940 1.040

Woonboulevard Goes 1.380 1.750 750 950 1.960 1.160 1.100 2.640 3.690 1.380 510 390 11.650 (10) 770 4.380 890 1.000 570 2.250

Specifieke kenmerken Mortiere Middelburg Mortiere Middelburg heeft een totale omvang van circa 48.000 m² bvo. Het gebied ligt perifeer ten opzichte van het centrum van Middelburg. Opvallend aan de opbouw van het winkelaanbod van de Mortiere is dat er naast winkels doelgerichte laagfrequente aankopen, ook winkelaanbod aanwezig is in GDV: een speelgoedwinkel en twee sportza‐ ken. In de categorie PDV valt de aanwezigheid van een aantal grote elektronicazaken in Middelburg op. Tot slot beschikt de Mortiere over een grootschalig tuincentrum. Geconcludeerd wordt dat de Kennedylaan, in tegenstelling tot de Mortiere, aansluit op het centrum. Dit maakt combinatiebezoek over en weer mogelijk. Het GDV‐aanbod van de Mortiere (sport, speelgoed) past ook prima aan de Kennedylaan. Wellicht is de komst van een grootschalig tuincentrum naar de Kennedylaan minder waarschijnlijk, maar ander winkelaanbod in tuinartikelen (zoals tuinmeubelen) past uiteraard uitstekend op de Kennedylaan. Specifieke kenmerken Woonboulevard Goes De totale omvang van Woonboulevard Goes is ruim 38.000 m² bvo (inclusief de supermarkten en de GDV). Deze PDV/GDV‐locatie bevindt zich op relatief korte afstand van het centrum van de kern. Deze ligging, en ook de 'historische groei' van de locatie, heeft invloed gehad op de samenstelling van het winkelaanbod van de Woonboulevard. Er bevinden zich naast perifere detailhandel ook grootschalige


700101.16714.00

14


winkels, waaronder een modewinkel (Vögele). Op de Woonboulevard Goes is daarnaast een supermarkt als belangrijke trekker aanwezig met regionaal marktbereik: de Jumbo van 2.250 m² wvo. 2.3.3. Grootschalige detailhandel (GDV) Een omvang vanaf 1.500 m² bvo is de ondergrens voor de invulling van de GDV aan de Kennedylaan. Tabel 2.2 Overzicht van grootste winkels kernwinkelgebied Terneuzen naar omvang (m² bvo), for‐ mule en branche (Locatus, maart 2015)

Slaapkenner C&A Carpetright Hema Bristol Xenos Action Blokker Vögele Big Bazar Marskramer Schoenenreus Intersport Jeans Inn Takkofashion

kleding & schoenen & huishoudelijke‐ sport & detailhandel warenhuis mode lederwaren & luxe ar spel wonen overig ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1.500 ‐ ‐ 1.440 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1.380 ‐ 1.080 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 1.010 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 960 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 750 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 750 ‐ ‐ ‐ ‐ 700 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 660 ‐ ‐ ‐ 490 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 460 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 450 ‐ ‐ ‐ 420 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ ‐ 400 ‐ ‐ ‐ ‐ ‐

Aan het toestaan van GDV aan de Kennedylaan liggen de volgende overwegingen ten grondslag. In de binnenstad van Terneuzen zijn in het kernwinkelgebied geen winkelunits groter dan 1.500 m² bvo beschikbaar (tabel 2.2). Hiermee is de minimale oppervlakte aan de Kennedylaan complemen‐ tair aan de binnenstad van Terneuzen. Op de PDV/GDV‐locaties in Middelburg en in Goes zijn ook grootschalige winkels aanwezig (zie tabel 2.1). De PDV/GDV‐locaties in deze steden hebben een vergelijkbare functie en samenstelling van het winkelaanbod als het beoogde aanbod aan de Kennedylaan. De branchering die aan de Kennedylaan wordt toegepast is aanvullend op de winkels in de binnen‐ stad. In het centrum zijn de warenhuizen en modewarenhuizen de drager van de winkelstructuur. Aan de Kennedylaan zullen dan ook andere GDV‐winkels mogelijk worden gemaakt, als aanvulling op het aanbod in het kernwinkelgebied. Deel grootschalig winkelaanbod (GDV) kiest hoe dan ook voor vestiging in het kernwinkelgebied Lang niet alle winkels zullen kiezen voor de Kennedylaan. De ervaring leert dat veel winkels – vooral uit het midden‐ en hogere prijssegment – zich uitsluitend vestigen op de locaties met de grootste dichtheid aan passanten (traffic). Dergelijke locaties komen alleen in het kernwinkelgebied voor. Vaak zijn derge‐ lijke winkels op zichzelf niet in staat om voldoende traffic te genereren, maar hebben daarvoor een concentratie van winkelaanbod in mode en luxe artikelen nodig met warenhuizen en modewarenhuizen als trekker. Dit laat onverlet dat de huidige marktsituatie laat zien, dat enkele winkels wel de keuze ma‐ ken voor een locatie buiten en zo mogelijk direct tegen het kernwinkelgebied aan. 2.3.4. Supermarktruimte In de ontwikkeling aan Kennedylaan is 3.000 m² bvo gereserveerd voor supermarktontwikkeling. In pa‐ ragraaf 2.1.4. is geconcludeerd dat de supermarkten aan de Kennedylaan de boodschappenfunctie van het centrumgebied versterken. Ook zal door deze ontwikkeling de levensvatbaarheid van de supermark‐ ten in de omliggende kleine kernen niet worden aangetast (zie ook het onderzoek 'Ruimtelijk‐econo‐ misch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan' (9 maart 2015)).

700101.16714.00



15

2.3.5. Beoogde totale omvang winkelprogramma Omvang ontwikkeling In totaal wordt een oppervlakte van circa 15.255 m² bvo detailhandel gerealiseerd (tabel 2.3). De locatie Kennedylaan is beleidsmatig gericht op de vestiging van detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) en grootschalige detailhandelsvoorzieningen (GDV). Het grootste deel (bijna 85%) van het programma bestaat dan ook uit PDV/GDV. Tabel 2.3 Samenstelling programma Kennedylaan

winkelvorm - totaal PDV en GDV . waarvan PDV . waarvan GDV

oppervlak (m² bvo) 12.255 7.755 tot 10.755 1.500 tot 4.500 3.000 15.255

- supermarkt totale toevoeging detailhandel

Voldoende 'massa' cruciaal voor toekomstige aantrekkingskracht In de planontwikkeling voor de Kennedylaan is voldoende 'massa' in winkelaanbod voorzien. Enerzijds is de afzetmarkt voor dit oppervlak van het winkelaanbod aanwezig en anderzijds is de regionale concur‐ rentiepositie dan optimaal. De consument is namelijk mobiel en kiest voor winkelgebieden van een ruime omvang – ten koste van de 'kleintjes'. De groeiende internetverkoop en de groeiende mobiliteit van consumenten maken dat dit effect nog verder verscherpt wordt (zie ook paragraaf 2.1.2). Dit geldt nadrukkelijk voor gebieden met een concentratie van perifere en grootschalige detailhandel, zoals de Kennedylaan. De consument is bereid voor dergelijke winkelgebieden een grotere afstand af te leggen. Deze wil dan wel de zekerheid van een ruime keuze. In deze winkelcentra vergelijkt de consu‐ ment producten binnen één of enkele winkels en niet zozeer binnen vele winkels in een winkelgebied als geheel, zoals bij recreatief winkelen voor modische en luxe artikelen in het kernwinkelgebied. Vol‐ doende grote winkels binnen een ruim gesorteerd winkelgebied bieden de consument bovengenoemde zekerheid. In totaal heeft de detailhandelsontwikkeling aan de Kennedylaan een omvang van circa 15.255 m² bvo. Samen met het al aanwezige PDV‐winkelaanbod circa 21.000 m² bvo (Locatus, mei 2013) aan de Kenne‐ dylaan, krijgt het winkelgebied een totaal oppervlak van circa 36.250 m² bvo. Deze omvang geeft vol‐ doende kritische massa. Door vooraf rekening te houden met een voldoende grote omvang van de GDV/PDV‐ontwikkeling, is er zekerheid dat de locatie aantrekkelijk wordt voor de hedendaagse, mobiele en veeleisende consumen‐ ten. Dit garandeert daarmee het economisch‐duurzaam functioneren van het winkelgebied als geheel voor langere tijd. Een zekere relocatie van verspreid liggende winkels naar de Kennedylaan is gezien de betekenis van concentratie op voorhand te verwachten, omdat de winkeliers zelf ook weten dat geconcentreerd win‐ kelaanbod van de onderlinge aantrekkingskracht weet te profiteren.

2.4.

Leegstand

In tabel 2.4 is de huidige leegstand naar locatie in de woonplaats Terneuzen weergegeven. Te zien is dat de leegstand hoger is dan het gemiddelde in kernen met een vergelijkbaar inwonertal.


700101.16714.00

16


Tabel 2.4 Leegstand in de woonplaats Terneuzen vergeleken met het gemiddelde in plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal (Locatus, maart 2015)

centrumgebied

Terneuzen % van opper‐ % van het aan‐ vlak (m² het op‐ tal bvo) pervlak

aantal

gemiddelde in kernen met 20.000‐30.000 inwoners % van het aantal

% van het oppervlak

35

14%

5.990

16%

10%

13%

wijk‐/buurtcentra

9

11%

1.840

13%

8%

9%

Kennedylaan verspreid gelegen detailhan‐ del

1

11%

4.000

19%

8%

7%

3

2%

610

3%

4%

8%

De gemeente werkt momenteel aan oplossingen voor de leegstand in het centrumgebied. Deze leeg‐ stand bevindt zich voornamelijk geconcentreerd in enkele gebieden: in de Nieuwstraat en aan de Kop van de Noordstraat. In de Nieuwstraat wordt gewerkt aan herstructurering, zodat leegstaande ruimten ingevuld kunnen worden met andersoortige functies. Daarnaast worden plannen ontwikkeld voor de herontwikkeling van de Kop van Noordstraat, zodat deze weer aantrekkelijk is voor invulling met cen‐ trumfuncties en wonen. Aan de Kennedylaan staat momenteel één winkelruimte 'de Freiser‐locatie' leeg. Deze leegstand is con‐ tractueel vastgelegd in afwachting van de ontwikkeling aan de Kennedylaan. De ontwikkeling aan de Kennedylaan draagt in directe zin bij aan het oplossen van de leegstand, omdat een voormalig winkel‐ pand aan de winkelvoorraad wordt onttrokken. Dit betekent dat het leegstaand winkeloppervlak af‐ neemt met circa 4.000 m² bvo – van 19% naar 0%. De beoogde ontwikkeling is complementair aan de binnenstad. De detailhandel die is voorzien aan de Kennedylaan is niet inpasbaar in de binnenstad. Door het combinatiebezoek draagt de detailhandel aan de Kennedylaan bij aan het functioneren van de detailhandel en de horeca in de binnenstad.

700101.16714.00


17

3. Economische toets

In hoofdstuk 2 wordt geconcludeerd dat er kwalitatieve behoefte is aan de realisatie van het beoogde winkelprogramma aan de Kennedylaan. In dit hoofdstuk wordt de beoogde omvang van het winkelpro‐ gramma aan de Kennedylaan getoetst aan de marktomstandigheden. Met deze toets wordt nagegaan of er ook in kwantitatieve zin behoefte is aan de ontwikkeling. Daarnaast wordt de vraag beantwoord of de ontwikkeling een onaanvaardbare invloed kan hebben op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat. Ten aanzien van de supermarkten wordt tevens nagegaan of geen duurzame ontwrichting van de detailhan‐ delsstructuur in eerste levensbehoeften is (conform de uitspraak van de ABRvS 201208105/1/R2). Van bvo naar wvo In ruimtelijk‐economisch onderzoek in de detailhandel wordt gerekend met winkelvloeroppervlak (wvo). Dit be‐ treft het voor consumenten toegankelijke en zichtbare deel van de winkel, exclusief magazijn, kantoor, sociale en technische ruimten. Het winkelvloeroppervlak is doorgaans circa 80% van het bruto vloeroppervlak (bvo).

3.1.

Sector in‐en‐om‐het‐huis (doelgerichte laagfrequente aankopen – PDV)

3.1.1.

Uitgangspunten analyse winkelsector in‐en‐om‐het‐huis (doelgerichte laagfrequente aanko‐ pen – PDV) De sector 'in‐en‐om‐het‐huis' bestaat uit de volgende branches met bijbehorende winkelvormen: branche plant & dier bruin & witgoed doe‐het‐zelf

winkelvorm aquariums bloem/plant dibevo tuinartikelen tuincentrum tuinmeubelen radio & tv computers huishoudelijke onderdelen telecom witgoed electro bouwmarkt bouwmateriaal deur/kozijn breedpakket hout ijzerwaren & gereedschap sanitairmaterialen verf/behang


branche wonen autoaccessoires & fietsen

winkelvorm babywoonwinkel slaapkamer/bedden keukens meubelen woonwarenhuis oosterse tapijten keukens/badkamers badkamers verlichting parket/laminaat tegels woninginrichting woningtextiel woondecoratie zonwering haarden/kachels natuursteen automaterialen (géén auto's) car hifi rijwiel/brommer

700101.16714.00

18

Economische toets

De uitgangspunten van de analyse van de sector in‐en‐om‐het‐huis zijn weergegeven in tabel 3.1. In bijlage 2 wordt uitgebreid ingegaan op deze uitgangspunten. Tabel 3.1 Uitgangspunten economische analyse sector in‐en‐om‐het‐huis

inwonertal winkelbestedingen in‐en‐om‐het‐huis (excl. btw) koopkrachtbinding huidige markt koopkrachtbinding toekomstig koopkrachttoevloeiing huidige markt koopkrachttoevloeiing toekomstig omvang aanbod huidig in‐en‐om‐het‐huis omvang aanbod toekomstig gemiddelde vloerproductiviteit in sector (excl. btw)

24.975 inwoners € 1.094,‐ per persoon per jaar 70% 75% 55% 59% 31.115 m² wvo 39.715 m² wvo € 1.406,‐ per m² wvo per jaar

3.1.2. Huidige situatie Het huidig winkelaanbod in de sector in‐en‐om‐het‐huis in Terneuzen functioneert gemiddeld; op bijna 100% van de gemiddelde winkelomzet die verwacht wordt uitgaande van de omvang en samenstelling van het aanbod (tabel 3.2). Tabel 3.2 Economische analyse huidige marktsituatie sector in‐en‐om‐het‐huis

inwonertal Terneuzen bestedingen in‐en‐om‐het‐huis bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten

2015 24.975 € 1.094 € 27.300.000 70% € 19.100.000 55% € 23.300.000 € 42.400.000 31.115 € 1.360 € 1.406 € 43.700.000 95%‐100%

Wanneer Terneuzen beschikt over een volwaardige PDV/GDV‐locatie, is er voor inwoners van de kern minder reden de woonboulevards in de omgeving te bezoeken. De koopkrachtbinding kan dan toene‐ men tot 75%. Ook is de Kennedylaan na de beoogde uitbreiding aantrekkelijker om te bezoeken voor consumenten uit de regio. Een toename van de koopkrachttoevloeiing met 4 procentpunt tot 59% is naar verwachting mogelijk. 3.1.3. Effect realisatie programma in sector in‐en‐om‐het‐huis Voor de analyse van het (economische) effect van de realisatie van het programma in PDV is uitgegaan van de situatie waarbij de gehele uitbreiding (exclusief de supermarktontwikkeling) wordt ingevuld met PDV. Gezien de opzet en het thema in‐en‐om‐het‐huis van de Kennedylaan is een dergelijke invulling realistisch. In de economische analyse is daarom rekening gehouden met een maximum uitbreiding van 8.600 m² wvo (circa 80% van 10.755 m² bvo).

700101.16714.00


Economische toets

19

Tabel 3.3 Marktomstandigheden na realisatie maximale winkelomvang in‐en‐om‐het‐huis (PDV) Kennedylaan

inwonertal Terneuzen bestedingen in‐en‐om‐het‐huis bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten omzet

na realisatie detailhandel 24.975 € 1.094 € 27.300.000 75% € 20.500.000 59% € 29.500.000 € 50.000.000 39.715 € 1.260 € 1.406 € 55.800.000 circa 90%

Na de beoogde uitbreiding van het aanbod in de sector in‐en‐om‐het‐huis is het winkelaanbod beperkt groter dan in de meest gemiddelde situatie (tabel 3.3). Het winkelaanbod heeft in de aanvangsfase een gemiddelde omzet die ligt op circa 90% van het landelijke gemiddelde. Bij dergelijke marktomstandighe‐ den is er in beginsel voldoende omzet te behalen voor economisch‐duurzaam functioneren van de de‐ tailhandel in de PDV‐branches in Terneuzen. De ontwikkeling van de Kennedylaan zal de schaalvergroting in de sector in‐en‐om‐het‐huis kunnen versnellen (zie ook bijlage 1). Al lange tijd namelijk openen de bedrijven in deze sector grootschalige filialen. De consument koopt graag bij dergelijke winkels. Uiteindelijk leidt deze trend tot minder, maar grotere winkels. Locaties voor grootschalige winkels zijn altijd beperkt beschikbaar. De ontwikkeling aan de Kennedylaan maakt dergelijke units ruim beschikbaar. Opgemerkt dat het waarschijnlijk is dat niet de volledige nieuwbouw wordt ingevuld met PDV. Voor de branchemix van de locatie is namelijk ook aanbod in GDV belangrijk. Een goede mix vergroot de aan‐ trekkingskracht en daarmee de levensvatbaarheid van de locatie. Tabel 3.4 Marktomstandigheden na realisatie representatieve winkelomvang in‐en‐om‐het‐huis (PDV) Kennedylaan

inwonertal Terneuzen bestedingen in‐en‐om‐het‐huis bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten omzet

na realisatie detailhandel 24.975 € 1.094 € 27.300.000 75% € 20.500.000 59% € 29.500.000 € 50.000.000 37.315 € 1.340 € 1.406 € 52.500.000 circa 95%

In de volgende paragraaf is te zien dat er circa 3.600 m² wvo GDV wordt voorzien aan de Kennedylaan. Bij realisatie van deze omvang aan GDV is er nog ruimte voor 6.200 m² wvo aan PDV‐winkels, waarmee het toekomstige totale oppervlak aan PDV in de kern Terneuzen uitkomt op 37.315 m² wvo (31.115 + 6.200). In tabel 3.4 is een berekening gemaakt van de te verwachten marktomstandigheden bij realisatie van dit oppervlak.


700101.16714.00

20

Economische toets

Bij een kleiner programma in PDV is het effect op de omzet van de overige detailhandel in de sector in‐ en‐om‐het‐huis in Terneuzen uiteraard kleiner. Bij de realisatie van de beoogde winkelmix aan de Ken‐ nedylaan komt de gemiddelde winkelomzet in de sector PDV uit op 95% van het landelijke gemiddelde. Bij dergelijke marktomstandigheden is er hoe dan ook voldoende omzet te behalen voor economisch‐ duurzaam functioneren van de detailhandel, daardoor heeft de ontwikkeling aan de Kennedylaan geen toename van de leegstand in Terneuzen tot gevolg. Er is dan ook geen sprake van een onaanvaardbaar effect op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat.

3.2.

Grootschalige detailhandel (GDV)

3.2.1. Uitgangspunten economische analyse GDV De sector in‐en‐om‐het‐huis (PDV) is in de vorige paragraaf aan de orde geweest. Alle overige winkels worden opgevat als GDV. Voor GDV wordt uitgegaan van een grootschalige omvang van de winkelunits: vanaf 1.200 m² wvo (is > 1.500 m² bvo). Deze winkelomvang zou ook de vestiging de grootschalige win‐ kels in mode en luxe artikelen – zijnde warenhuizen en modewarenhuizen – mogelijk maken, maar deze grote winkels zijn onlosmakelijk verbonden met recreatief winkelen in het kernwinkelgebied. Ook zijn warenhuizen en modewarenhuizen op zichzelf in staat tot het genereren van traffic. In doorsnee kern‐ winkelgebieden bevinden de duurste winkelpanden zich daarom naast de (mode)warenhuizen. Gezien het voorgaande passen warenhuizen en modewarenhuizen niet binnen het aanvullende karakter van de Kennedylaan en zijn daarom niet meegenomen in de analyse. Vanwege de eis dat winkels groter zijn dan 1.200 m² wvo (is > 1.500 m² bvo) kan kleinschalige(r) winkelaanbod in mode en luxe artikelen zich niet vestigen aan de Kennedylaan. De uitgangspunten van de analyse van de categorie GDV zijn weergegeven in tabel 3.4. In bijlage 3 wordt uitgebreid ingegaan op deze uitgangspunten. Tabel 3.5 Uitgangspunten economische analyse GDV

inwonertal winkelbestedingen exclusief mode, warenhuis en in/om huis (excl. btw) koopkrachtbinding huidige markt koopkrachtbinding toekomstig koopkrachttoevloeiing huidige markt koopkrachttoevloeiing toekomstig omvang huidig aanbod exclusief mode, warenhuis en in/om huis gemiddelde vloerproductiviteit (excl. btw)

24.975 inwoners € 555,‐ per persoon per jaar 70% 75% 55% 59% 10.708 m² wvo € 1.842,‐ per m² wvo per jaar

3.2.2. Huidige situatie In de huidige marktomstandigheden functioneert het winkelaanbod dat als GDV kan vestigen aan de Kennedylaan bovengemiddeld – op 110% van de verwachting op basis van de omvang van het winkel‐ aanbod (tabel 3.6).

700101.16714.00


Economische toets

21

Tabel 3.6 Economische analyse huidige situatie GDV

inwonertal Terneuzen bestedingen exclusief mode, warenhuis en in/om huis bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten

2015 24.975 € 555 € 13.900.000 70% € 9.700.000 55% € 11.900.000 € 21.600.000 10.708 € 2.020 € 1.842 € 19.700.000 110%

3.2.3. Effect realisatie 3maximum programma in GDV Ten behoeve van een aantrekkelijke winkelmix is realisatie van drie winkels in GDV voorzien aan de Kennedylaan. Bij toevoeging van drie winkels à 1.200 m² wvo wordt er circa 3.600 m² wvo (zijnde circa 80% van 4.500 m² bvo) in GDV gerealiseerd, waarmee de toekomstige totale omvang van het winkel‐ aanbod in de relevante branches in de kern Terneuzen uitkomt op 14.308 m² wvo (10.708 + 3.600). De komst van deze winkels, samen met de realisatie van het PDV‐aanbod, heeft een positieve invloed op de koopstromen, zie daartoe ook paragraaf 3.1. In tabel 3.7 zijn de marktomstandigheden in GDV berekend na realisatie van 3.600 m² wvo in GDV. Bij toevoeging van 3.600 m² wvo in GDV zal de omzet van de winkels in de relevante branches uitkomen op circa 95% van het landelijke gemiddelde (tabel 3.7). Omdat er bij dergelijke marktomstandigheden voldoende omzet te behalen is voor economisch‐duurzaam functioneren van de detailhandel, al de leegstand niet toenemen. De ontwikkeling heeft daarom geen onaanvaardbaar effect op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat. Tabel 3.7 Marktomstandigheden na realisatie maximum winkelprogramma in GDV Kennedylaan

inwonertal Terneuzen bestedingen exclusief mode, warenhuis en in/om huis bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten

na realisatie detailhandel 24.975 € 555 € 13.900.000 75% € 10.400.000 55% 59% € 15.000.000 € 25.400.000 14.308 € 1.780 € 1.842 circa 95%

De invulling in GDV met een omvang van 3.600 m² wvo (4.500 m² bvo) is passend en haalbaar. Dan be‐ staat circa een derde van het totale winkelprogramma uit grootschalige detailhandelsvoorzieningen. Bij een dergelijke mix van PDV en GDV zal de Kennedylaan voor de consument duidelijk herkenbaar blijven als thematisch winkelgebied dat aanvullend is op het kernwinkelgebied en zal het ook als zodanig door de consument bezocht worden. Er is dan sprake van een complementaire functie ten opzichte van het winkelen voor mode en luxe artikelen in het kernwinkelgebied.


700101.16714.00

22

Economische toets

Ontheffing voor één bijzondere winkel Om aanvullend te zijn ten opzichte van het kernwinkelgebied kunnen warenhuizen en modewarenhui‐ zen zich in beginsel niet vestigen aan de Kennedylaan. Er wordt hierop echter een uitzondering gemaakt om maximaal één bijzondere winkel te kunnen vestigen in het gebied. Dit is ingegeven vanuit de wens om winkels te kunnen huisvesten in of nabij het kernwinkelgebied van Terneuzen. Mogelijk is het van‐ wege de omvang (financieel) onhaalbaar deze in te passen in het kernwinkelgebied, vanwege de be‐ perkte beschikbaarheid van grote winkelunits in het centrum. Door ruimte te bieden aan de Kennedy‐ laan kan er dan één dergelijke winkel vestigen nabij het kernwinkelgebied. Als voorwaarde voor de toe‐ passing van de uitzondering geldt dat het een winkel moet zijn die nog niet in het centrum van Terneu‐ zen gevestigd is. Ook moet er in het centrumgebied geen geschikte winkelunit beschikbaar zijn. Tot slot moet ook deze winkel minimaal 1.200 m² wvo (= 1.500 m² bvo) zijn. Door deze kaders te hanteren zal er sprake zijn van een complementaire ontwikkeling die bijdraagt aan de aantrekkingskracht van winkel‐ stad Terneuzen. Tegelijk is van onaanvaardbare effecten op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat dan geen sprake.

3.3.

Supermarktruimte

3.3.1. Uitgangspunten economische analyse supermarkten Supermarkten maken deel uit van de sector dagelijkse goederen, die verder bestaat uit versspecialisten en winkels in persoonlijke verzorging. Om voldoende rekening te houden met de grote en de kleine winkels in dagelijkse goederen is de gehele sector meegenomen in de analyse. De uitgangspunten van de economische analyse zijn weergegeven in tabel 3.8. In bijlage 4 wordt uitge‐ breid ingegaan op deze uitgangspunten. Tabel 3.8 Uitgangspunten economische analyse dagelijkse goederen

inwonertal winkelbestedingen aan dagelijkse goederen(excl. btw) koopkrachtbinding huidig en toekomstig koopkrachttoevloeiing huidige markt koopkrachttoevloeiing toekomstige situatie omvang aanbod huidig in dagelijkse goederen omvang aanbod toekomstige situatie gemiddelde vloerproductiviteit in de sector (excl. btw)

24.975 inwoners € 2.462,‐ per persoon per jaar 96% 35% 40% 10.621 m² wvo 13.121 m² wvo € 7.467,‐ per m² wvo per jaar

3.3.2. Analyse huidig functioneren winkelaanbod dagelijkse goederen In de winkels in de sector dagelijkse goederen is een derde van de omzet in Terneuzen afkomstig van buiten de kern (tabel 3.9). Dit betreft bestedingen van inwoners van het secundaire en het tertiaire marktgebied (figuur 3.1; zie ook paragraaf 2.2.4).

700101.16714.00


Economische toets

23

Figuur 3.1 Primaire, secundaire en tertiaire marktgebieden supermarkten kern Terneuzen Tabel 3.9 Marktomstandigheden huidige situatie dagelijkse goederen

inwonertal Terneuzen bestedingen dagelijkse goederen bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet dagelijks in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (excl. btw) te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten

2015 24.975 € 2.462 € 61.500.000 96% € 59.000.000 35% € 31.800.000 € 90.800.000 10.621 € 8.550 € 7.467 € 79.300.000 110% ‐ 115%

Van alle bestedingen aan dagelijkse goederen van inwoners van de kern Terneuzen (het primaire markt‐ gebied), komt het overgrote deel (96%) terecht bij de winkels in de eigen kern. Vanwege de ruime om‐ vang en compleetheid van het supermarktaanbod in de kern, is er voor inwoners van Terneuzen name‐ lijk weinig reden de kern te verlaten voor de aanschaf van de boodschappen (zie ook paragraaf 2.2.4). Het huidige winkelaanbod in dagelijkse goederen in Terneuzen functioneert bovengemiddeld. De ge‐ middelde omzet van de winkels bevindt zich tussen de 10% en 15% boven het landelijke gemiddelde. Dit geeft aan dat er bij de consument behoefte bestaat aan een kwantitatieve versterking van het winkel‐ aanbod dagelijkse goederen. Economisch effect supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan Effect op de koopstromen Door de goede spreiding van de supermarkten over de gemeente en stabilitieit in bevolkingsomvang , wordt voor de kern Terneuzen verwacht dat zich nauwelijks groei van toevloeiing van supermarktbeste‐ dingen vanuit het primaire en het secundaire marktgebied (figuur 3.1) zal voordoen. Een beperkte groei van de bestedingen van Belgische consumenten ligt echter wel binnen de verwachtingen (zie ook para‐ graaf 2.2.4). Daardoor kan het aandeel omzet uit koopkrachttoevloeiing toenemen tot 40%. Overigens is de toename van bestedingen van Belgen lastig te kwantificeren. Mogelijk zullen zij in de toekomst een groter aandeel in de omzet krijgen dan nu is ingeschat.


700101.16714.00

24

Economische toets

Effect supermarktontwikkeling op de markomstandigheden Na de supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan, komt de gemiddelde omzet van de supermarkten en de speciaalzaken in de sector dagelijkse goederen in de kern Terneuzen precies op het landelijk ge‐ middelde – 100% (tabel 3.10). Hiervan is nadrukkelijk geen substantiële verandering in de omvang en samenstelling van het winkelaanbod in dagelijkse goederen te verwachten. Dit is uiteraard aan te mer‐ ken als een situatie binnen normale concurrentieverhoudingen. Tabel 3.10 Marktomstandigheden na supermarktontwikkeling Kennedylaan

inwonertal Terneuzen bestedingen dagelijkse goederen (excl. btw) bestedingspotentieel koopkrachtbinding gebonden bestedingen koopkrachttoevloeiing koopkrachttoevloeiing omzet dagelijks in kern totaal omvang winkelaanbod in m² wvo berekende vloerproductiviteit gemiddelde vloerproductiviteit (excl. btw) te verwachten omzet berekende omzet t.o.v. te verwachten

na supermarktontwikkeling Kennedylaan 24.975 € 2.462 € 61.500.000 96% € 59.000.000 40% € 39.300.000 € 98.300.000 13.121 € 7.490 € 7.467 € 98.000.000 100%

In het onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan' (9 maart 2015) is onderbouwd dat de beoogde supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan niet leidt tot sluiting van de kleinere supermarkten in de kernen rond Terneuzen. Er wordt geconcludeerd dat er geen sprake zal zijn van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur, omdat er geen wijziging is te verwachten in de koopstromen binnen de kern en de gemeente Terneuzen, waardoor voldoende omzet te behalen valt voor economisch‐duurzaam functioneren. Hierdoor zullen er geen winkels sluiten als gevolg van de ontwikkeling aan de Kennedylaan. Dit betekent dat consumenten op aanvaardbare af‐ stand kunnen blijven voorzien in hun eerste levensbehoeften (voor zover dat boodschappen betreft). Het genoemde onderzoek is opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan Kennedylaan Terneuzen.

3.4.

Conclusies economische analyse

In‐en‐om‐het‐huis (PDV) Bij realisatie van het theoretisch maximum programma in PDV, bevindt het gemiddeld functioneren van de sector in‐en‐om‐het‐huis zich op circa 90% van het gemiddelde. Dit heeft geen onaanvaardbare ge‐ volgen voor de structuur van de detailhandel in Terneuzen. In de beoogde winkelmix voor de Kennedylaan is voorzien dat een deel van de nieuwbouw wordt inge‐ vuld met GDV. Voor de branchemix van de locatie is namelijk ook aanbod in GDV belangrijk. Een goede mix vergroot de aantrekkingskracht en daarmee de levensvatbaarheid van de locatie. Bij de beoogde winkelmix komt de gemiddelde omzet van de detailhandel in de sector in‐en‐om‐het‐huis in Terneuzen uit op 95% van het landelijke gemiddelde. Bij dergelijke marktomstandigheden is er voldoende omzet te behalen blijft voor economisch‐duurzaam functioneren van de detailhandel, daardoor heeft de ontwik‐ keling aan de Kennedylaan geen toename van de leegstand in Terneuzen tot gevolg. Er is dan ook geen sprake van een onaanvaardbaar effect op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat. Grootschalige detailhandel (GDV) Om aanvullend te zijn op het centrumgebied worden warenhuizen en modewarenhuizen uitgesloten van vestiging aan de Kennedylaan (uitzondering is mogelijk voor één bijzondere winkel). Deze winkels passen juist bij het recreatief winkelen voor mode en luxe artikelen in het kernwinkelgebied. De overige

700101.16714.00


Economische toets

25

detailhandel in de vorm van GDV (units > 1.200 m² wvo/1.500 m² bvo) kan zich wel aan de Kennedylaan vestigen. Een totale omvang van 3.600 m² wvo (4.500 m² bvo) van het GDV‐aanbod is passend en haalbaar. Een dergelijke ontwikkeling heeft geen onaanvaardbaar effect op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat. Supermarkt De winkels in dagelijkse goederen (onder andere de supermarkten) in de kern Terneuzen functioneren momenteel goed. Na de beoogde supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan functioneren de winkels in dagelijkse goederen waarschijnlijk gemiddeld (op 100%). Deze vloerproductiviteit leidt niet tot struc‐ turele problemen. Er is sprake van een toename van de concurrentie, maar deze blijft binnen normale proporties. Van een onaanvaardbare verslechtering van het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat is dan ook geen sprake. In het onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan' (9 maart 2015) is onderbouwd dat de beoogde supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan niet leidt tot sluiting van de kleinere supermarkten in de kernen rond Terneuzen. De inwoners van deze kernen kun‐ nen op dezelfde, aanvaardbare afstand levensmiddelen blijven kopen, daarom is er geen sprake van een ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Het genoemde onderzoek is opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan Kennedylaan Terneuzen.


700101.16714.00

26

Economische toets

700101.16714.00


27

4. Conclusie

4.1.

Conclusies onderzoek 'De kans voor winkelstad Terneuzen'

De conclusies uit de voorgaande hoofdstukken worden in dit hoofdstuk gegeven aan de hand van de beantwoording van de onderzoeksvragen. Is de ontwikkeling aan de Kennedylaan een versterking voor Terneuzen? De beoogde ontwikkeling aan de Kennedylaan levert een positieve bijdrage aan de detailhandels‐struc‐ tuur van winkelstad Terneuzen. Ruimtelijke afronding centrum en centrumrand Het programma en de invulling van deze locatie zorgen voor versterking van de structuur van het cen‐ trum en de centrumrand. Deze afronding is ook beleidsmatig gewenst (Masterplan Axelsedam (2003) en Detailhandelsstructuurvisie (2008)). In de winkelstructuur krijgt de Kennedylaan (nog meer dan nu) de functie als bronpunt voor bezoek aan het centrum door de aanwezigheid van een volwaardige PDV/GDV‐locatie met ruime parkeergelegenheden. Daarmee wordt de centrumrand gecompleteerd. Toename combinatiebezoek draagt bij aan de traffic in het kernwinkelgebied De volwaardige GDV/PDV‐locatie zal tot een grotere aantrekkingskracht op consumenten leiden. Hier‐ door zullen meer bezoekers naar de Kennedylaan komen. Daarnaast is de verwachting dat het aandeel combinatiebezoek met het centrum toeneemt, omdat de verbinding met het centrum goed is door de Schuttershof en de ontwikkeling van de Kop van de Noordstraat. De toename van het combinatiebezoek tussen de centrumrand en de binnenstad, zorgt voor een gro‐ tere dichtheid aan passanten in het kernwinkelgebied; vooral aan de Kop van Noordstraat, omdat dit de schakel is tussen beide gebieden. Deze hoge mate van traffic in de Noordstraat komt het functioneren van het kernwinkelgebied ten goede. Wat is een wenselijke en haalbare invulling van het winkelprogramma? Invulling met detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen (PDV) en grootschalige detailhandels‐ voorzieningen (GDV) Het winkelprogramma aan de Kennedylaan is gewenst in detailhandel in doelgerichte laagfrequente aankopen – oftewel de sector in‐en‐om‐het‐huis (PDV) – en grootschalige detailhandelsvoorzieningen (GDV = winkels groter dan 1.500 m² bvo). Aan de winkels in de categorie PDV is geen omvangseis gesteld. Door de volumineuze aard van de arti‐ kelen die er verkocht worden zullen de winkels doorgaans toch een relatief ruime omvang hebben. GDV betreft branches in niet‐dagelijkse goederen (exclusief in‐en‐om‐het‐huis (= PDV)), behalve waren‐ huizen en modewarenhuizen. Deze zijn een onlosmakelijk onderdeel van het winkelen in het kernwin‐ kelgebied. Mocht een uniek warenhuis of modewarenhuis zich melden om zich te vestigen aan de Kennedylaan dan is dit gewenst. Als aanvullende voorwaarde is hieraan wel gesteld dat deze winkel minimaal 1.500 m² bvo groot is en slechts één uitzondering wordt toegestaan.


700101.16714.00

28

Conclusie

Voldoende massa nodig voor een haalbaar winkelprogramma In totaal heeft de ontwikkeling aan de Kennedylaan een omvang van 15.255 m² bvo met het volgende indicatieve winkelprogramma: sector in‐en‐om‐het‐huis (PDV) : 7.755 tot 10.755 m² bvo; grootschalige detailhandel (GDV) : 1.500 tot 4.500 m² bvo; supermarktontwikkeling : 3.000 m² bvo. Samen met het al aanwezige PDV‐winkelaanbod (circa 21.000 m² bvo) aan de Kennedylaan, krijgt het winkelgebied een totaal oppervlak van circa 36.250 m² bvo aan PDV/GDV. De opzet met voldoende grote winkels binnen een groot en ruim gesorteerd winkelgebied bieden de consument de zekerheid dat hij/zij het product aantreft waarnaar deze doelgericht op zoek is. Zijn de (eventuele) effecten van de beoogde ontwikkeling op de detailhandelsstructuur van Terneuzen aanvaardbaar? Ruimtelijk‐economische analyse in‐en‐om‐het‐huis (PDV) Aan de Kennedylaan is toevoeging van 7.755 tot 10.755 m² bvo PDV voorzien. In de beoogde winkelmix voor de Kennedylaan is voorzien dat de nieuwbouw deels wordt ingevuld met PDV en deels met GDV (1 tot 3 winkels in GDV). Voor de branchemix van de locatie is namelijk ook aanbod in GDV belangrijk. Een goede mix vergroot de aantrekkingskracht en daarmee de levensvatbaarheid van de locatie. Bij de beoogde winkelmix komt de gemiddelde omzet van de detailhandel in de PDV‐sector in Terneuzen uit op 90% tot 95% van het landelijke gemiddelde. Bij dergelijke marktomstandigheden is er voldoende omzet te behalen voor economisch‐duurzaam functioneren van de detailhandel, daardoor heeft de ontwikkeling aan de Kennedylaan geen toename van de leegstand in Terneuzen tot gevolg. Er is dan ook geen sprake van een onaanvaardbaar effect op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat. Ruimtelijk‐economische analyse grootschalige detailhandel (GDV) Bij toevoeging van 4.500 m² bvo in GDV zal de omzet van de winkels in de relevante branches uitkomen op circa 95% van het landelijke gemiddelde. Omdat er bij dergelijke marktomstandigheden voldoende omzet te behalen is voor economisch‐duurzaam functioneren van de detailhandel, al de leegstand niet toenemen. De ontwikkeling heeft daarom geen onaanvaardbaar effect op het woon‐, leef‐ en onderne‐ mersklimaat. Er wordt uitgegaan van de toevoeging van één tot drie winkels in GDV. Bij realisatie van de maximum omvang in GDV (à 4.500 m² bvo) zal ongeveer een derde van het totale programma in PDV/GDV van 12.255 m² bvo zal bestaan uit GDV. Bij een dergelijke mix van PDV en GDV zal de Kennedylaan voor de consument duidelijk herkenbaar blijven als thematisch winkelgebied dat aanvullend is op het kernwin‐ kelgebied. Er is dan sprake van een complementaire functie van de Kennedylaan ten opzichte van het recreatief winkelen voor mode en luxe artikelen in het kernwinkelgebied. Ruimtelijk‐economisch effect van de supermarktontwikkeling Na de beoogde supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan, functioneren de winkels in dagelijkse goederen gemiddeld (op 100%). Deze vloerproductiviteit leidt niet tot structurele problemen. Er is sprake van een toename van de concurrentie, maar deze blijft binnen normale proporties. Van een on‐ aanvaardbare effecten op het woon‐, leef‐ en ondernemersklimaat is dan ook geen sprake. Er zullen als gevolg van de supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan geen supermarkten hoeven te sluiten. Daardoor kunnen consumenten op aanvaardbare afstand blijven voorzien in hun eerste levens‐ behoeften (voor zover dat boodschappen betreft). Er is dan ook geen sprake van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. De nieuwe kans weegt per saldo op tegen de ruimtelijk‐economische effecten De ontwikkeling van de Kennedylaan biedt de kans voor versterking van de algemene regiofunctie van winkelstad Terneuzen. De totale beoogde omvang van de winkellocatie aan de Kennedylaan van 36.250 m² bvo geldt als voldoende massa voor economisch‐duurzaam functioneren van het gebied.

700101.16714.00


-

-

Conclusie

29

In Terneuzen ontbreekt de mogelijkheid voor schaalvergroting en concentratie van het winkelaan‐ bod. Met de realisatie van het winkelprogramma aan de Kennedylaan wordt gezorgd voor een ver‐ sterking en vernieuwing van de winkelstructuur in Terneuzen. De Kennedylaan wordt in de structuur een belangrijk bronpunt met voldoende parkeren en een volwaardige PDV/GDV‐aanbod. Het wordt ook een bron voor bezoek aan het kernwinkelgebied. Tussen het kernwinkelgebied en de Kennedylaan ontstaat meer traffic. Dit is gunstig voor het kernwinkelgebied en de tussenliggende gebieden. Dit levert verdere complementering op.

4.2.

Conclusies onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikke‐ ling Kennedylaan'

Vraagstelling In het onderzoek 'Ruimtelijk‐economisch onderzoek effect supermarktontwikkeling Kennedylaan (9 maart 2015)' is de volgende hoofdvraag beantwoord: 'In hoeverre is het een realistische veronderstelling dat de levensvatbaarheid van de kleine supermark‐ ten in de kleine kernen rond Terneuzen (Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine) in gevaar komt door de supermarktontwikkeling aan de Kennedylaan in Terneuzen.' Om hierop een antwoord te kunnen geven zijn de volgende drie vragen beantwoord. 1. Verandert door de beoogde supermarktontwikkeling in Terneuzen de aantrekkingskracht van de supermarkten in Terneuzen op de omliggende kleine kernen? 2. Wat is de functie en het functioneren van het supermarktaanbod in de omliggende kleine kernen tem opzichte van het aanbod in de kern Terneuzen? 3. Wat is de verwachting van het effect van de autonome ontwikkelingen, in combinatie met de su‐ permarktontwikkelingen in Terneuzen, op de kleine supermarkten in de omliggende kleine ker‐ nen? De conclusies ten aanzien van eventuele effecten van de ontwikkeling op de kernen buiten Terneuzen worden hierna weergegeven aan de hand van beantwoording van de drie hoofdvragen. Functie van supermarktaanbod in Terneuzen voor de verschillende kernen Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine Rond de kern Terneuzen liggen vier kleinere kernen: Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine. Een deel van de inwoners van deze vier kernen is, voor de grotere supermarktaankopen, gericht op de supermarkten in de kern Terneuzen. De mogelijke effecten van de supermarktontwikkeling in Terneuzen hebben dan ook vooral betrekking op deze kernen. In het navolgende wordt met 'de omliggende kleine kernen' dan ook steeds Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine bedoeld. Axel, Sas van Gent, Biervliet en Westdorpe Het supermarktaanbod in de kern Terneuzen heeft om de volgende redenen weinig tot geen functie voor de inwoners van kernen op grotere afstand van de kern: Axel, Sas van Gent, Biervliet en West‐ dorpe. De inwoners van de kernen Axel en Sas van Gent zijn in beperkte mate op de kern Terneuzen ge‐ richt als het gaat om supermarktaankopen. Beide kernen hebben zelf een relatief groot super‐ marktaanbod. In Biervliet is geen supermarktaanbod meer aanwezig. Inwoners van deze kern kunnen op nabij‐ heid kiezen tussen IJzendijke en Hoek en, voor grotere supermarkten, tussen Terneuzen en Oost‐ burg, kernen die op vergelijkbare afstand liggen. Westdorpe heeft een klein winkelaanbod, de inwoners zijn voornamelijk gericht op Sas van Gent en Axel. Die kernen hebben een groot supermarktaanbod en liggen dichterbij dan Terneuzen. Verandert door de beoogde supermarktontwikkeling in Terneuzen de aantrekkingskracht van de su‐ permarkten in Terneuzen op de vier omliggende kleine kernen? De toename van het supermarktmetrage in Terneuzen zal toenemen met 20%. Hierdoor zal de concur‐ rentiepositie en daarmee de aantrekkingskracht van Terneuzen ten opzichte van de omliggende kernen,


700101.16714.00

30

Conclusie

niet wezenlijk veranderen. Er wordt geconcludeerd dat de toevoeging van een Agrimarkt en verplaatsing van Aldi vooral binnen Terneuzen tot effecten zal leiden. De effecten op de omliggende kernen zijn minimaal. De verplaatsing van Aldi en de toevoeging van de Agrimarkt op basis van omvang van de supermarkt, onderscheidende formule en ligging vormen geen reden om minder in de vier eigen kernen te kopen en ook niet om meer of vaker boodschappen te doen in Terneuzen. Hieraan liggen de volgende overwegingen ten grondslag. Geen onderscheidende maatvoering. De nieuwe Agrimarkt is qua omvang kleiner dan de grote Jumbo en de Albert Heijn in de kern Terneuzen en voegt daarom qua maatvoering geen nieuw element toe aan Terneuzen. Dit geldt ook voor de Aldi die een vergelijkbare omvang krijgt als de Lidl die recent is uitgebreid. Geen onderscheidende supermarktformule met een meerwaarde ten opzichte van het huidige aanbod. De Agrimarkt is een kleine supermarktformule, gelieerd aan de CZAV. Agrimarkt‐super‐ markten liggen qua prijsniveau, service en assortiment in de buurt van Jumbo. Agrimarkt is goed‐ koper dan Albert Heijn, maar heeft doorgaans een vergelijkbaar of kleiner assortiment. De Agri‐ markt is dus geen nieuwe formule met een eigen aantrekkingskracht. Geen ligging met een toegevoegde waarde voor de omliggende kernen. Het gebied Kennedylaan sluit aan op het Schutterhofgebied (aan de rand van het centrumgebied). De Kennedylaan ligt weliswaar goed bereikbaar in Terneuzen, maar niet op een perifere locatie, dicht bij de omlig‐ gende kernen. Het is daarom niet zo dat de supermarkten in Terneuzen door dit plan veel dichter‐ bij de omliggende kernen liggen of veel beter bereikbaar zijn. Wat is de functie en het functioneren van het supermarktaanbod in de omliggende kleine kernen tem opzichte van het aanbod in de kern Terneuzen? De omliggende kleine kernen hebben een relatief klein, maar wel compleet winkelaanbod, met uitzon‐ dering van Sluiskil. In de vier kernen Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine zijn naast de supermarkt nog speciaalzaken (bakker, slager, drogist en dergelijke) aanwezig. Sluiskil heeft een relatief grote supermarkt. Hoek, Zaamslag en Philippine en in mindere mate Sluiskil hebben een echt centrumgebied met een concentratie van voorzieningen. Geconcludeerd wordt dat de winkelvoorzieningen in de vier kernen redelijk robuust zijn. 'Supermarktmeters' verschillen onderling. Het profiel en de ligging maken dat verschillende supermark‐ ten een eigen verzorgingsfunctie hebben richting de consument. De supermarkten in Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine hebben een functie die complementair is aan de supermarkten in de kern Terneuzen. De lokale, kleinere supermarkten worden door veel consumenten namelijk als secundaire, aanvullende supermarkten worden beschouwd. In de primaire supermarkt worden vaak één of meer keer per week de grote week/weekend‐bood‐ schappen gedaan. Jumbo, Albert Heijn en Agrimarkt zijn de primaire supermarkten voor consu‐ menten in en om de kern Terneuzen. Het overgrote deel van de consumenten bezoekt daarnaast nog regelmatig een secundaire super‐ markt. In het geval van een discounter een maal in de week / twee weken voor specifieke discoun‐ taankopen. In het geval van een lokale, kleinere supermarkt, zoals Spar, meerdere keren per week voor verse producten (brood, groente, zuivel etc.) en voor de vergeten boodschappen. Deze ver‐ koop van relatief margerijke producten draagt sterk bij aan de exploitatiemogelijkheden van Spar‐ supermarkten. Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine liggen op relatief grote afstand van de kern Terneuzen. Hier‐ door kunnen de lokale supermarkten in die kernen juist een belangrijke complementaire functie vervullen. Geconcludeerd wordt dat de complementaire functie van de lokale supermarkten economisch en ruim‐ telijk duurzaam is – zelfs als de keuze in primaire supermarkten in de kern Terneuzen met de komst van Agrimarkt wordt uitgebreid. Dit laatste heeft namelijk alleen een verschuivend effect in Terneuzen zelf.

700101.16714.00


Conclusie

31

Wat is de verwachting van het effect van de autonome ontwikkelingen, in combinatie met de super‐ marktontwikkelingen in Terneuzen, op de kleine supermarkten in de omliggende kleine kernen? De supermarkten in Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine realiseren een lagere omzet per m² wvo dan gemiddeld in Nederland. Onderzoek van Deloitte toont aan dat kleine supermarkten met lage huisves‐ tingslasten en zelfstandige ondernemers – zoals in de vier kernen het geval is – een rendabele bedrijfs‐ voering kunnen hebben bij een substantieel lagere vloerproductiviteit dan reguliere, primaire super‐ markten, zoals Albert Heijn en Jumbo. De bevolkingsontwikkeling in Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine is ligt dalend tot stabiel. Het tempo is echter zo laag dat er voorlopig geen substantiële effecten te verwachten zijn voor het draagvlak voor winkelvoorzieningen. De enigszins vergrijzende bevolking in Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine leidt eerder tot hogere bestedingen dan lagere bestedingen bij supermarkten. De conclusie is dat de vergrijzing relatief gunstig kan zijn voor (supermarkt)formules met veel service‐elementen en een goede bereikbaarheid, zoals de aanwezige winkels in de kleine kernen. Eindconclusie De analyses in dit rapport leiden tot de conclusies dat de supermarktontwikkeling in de kern Terneuzen bij de inwoners van Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine niet of nauwelijks zullen leiden tot een andere afweging voor de plaats of kern waar men de weekendboodschappen doet. Een extra supermarkt in de kern Terneuzen die vergelijkbaar is met Jumbo en een op vergelijkbare afstand ligt als Jumbo, maar kleiner is dan de aanwezige Jumbo, zal er dan ook niet toe leiden dat inwoners van Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine hun boodschappen niet meer in eigen kern zullen doen. Zeker zo belangrijk is dat de supermarkten in Zaamslag, Sluiskil, Hoek en Philippine zijn gevestigd in robuuste, relatief complete centrumgebieden die verhoudingsgewijs goed functioneren. Het functioneren hiervan zal door de beoogde supermarktontwikkeling in de kern Terneuzen niet in gevaar komen. De inwoners van de kernen Axel en Sas van Gent zijn aangewezen op hun eigen supermarkten door de omvang van de supermarkten en de afstand tot Terneuzen. In Biervliet is geen super‐ marktaanbod meer aanwezig. Het effect op Westdorpe is te verwaarlozen omdat deze kern op an‐ dere plaatsen (Sas van Gent en Axel) is gericht. Er is geen gevaar voor ontwrichting waarbij de beoogde supermarktontwikkeling in Terneuzen tot ge‐ volg heeft dat de inwoners van Zaamslag, Sluiskil, Hoek of Philippine niet meer op aanvaardbare afstand van hun woning hun boodschappen kunnen doen, omdat de lokale supermarkt moet sluiten. Het is denkbaar dat er binnen de kern Terneuzen een effect is door de verhevigde concurrentie, maar dit zal onder de 10% liggen. Zie hiertoe paragraaf 3.3 van dit rapport.


700101.16714.00

Bijlage 1

Ontwikkelingen in detailhandel en winkelgedrag consumenten

1

Schaalvergroting Vestigingen Veel winkelbranches streven naar vestiging van steeds grotere vestigingen. Zo hebben nieuwe fullser‐ vice‐supermarkten tegenwoordig een omvang van 1.200‐1.500 m² wvo. Vooral vestigingen in de winkelsector in‐en‐om‐het‐huis groeien al een aantal jaren sterk. Denk hierbij aan de steeds grotere bouwmarkten, tuincentra, woonwinkels en dergelijke die doorgaans gevestigd zijn op perifere locaties. Bouwmarkten van meer dan 3.000 m² wvo worden steeds gebruikelijker. In de woninginrichtingsbranche en bij de tuincentra zijn winkels van meer dan 25.000 m² wvo geen uit‐ zondering meer. Winkelketens Schaalvergroting vindt eveneens plaats op het niveau van winkelketens. Er komen meer en meer keten‐ bedrijven en deze krijgen ook steeds meer filialen. De filialeringsgraad van vooral de dure A1‐locaties stijgt daardoor. Ook locaties waar grootschalige winkels geconcentreerd zijn, zoals woonboulevards, herbergen vooral ketenbedrijven. Het opzetten van een grootschalige winkel vergt grote investeringen en bijbehorende risico's zijn lastig te dragen voor zelfstandige ondernemers. De consument ervaart de aanwezigheid van de bekende (grootschalige) ketens in een winkelgebied als aantrekkelijk. Zo zorgt de komst van bijvoorbeeld Hema voor hernieuwde toeloop naar het centrumgebied van een kleinere kern. Winkelgebieden Niet alleen afzonderlijke winkels groeien, ook winkelgebieden als geheel worden groter. Consumenten willen kunnen vinden wat ze zoeken en hoe groter het winkelgebied, hoe groter de kans dat dit lukt. Daarom is een ruim winkelaanbod in een winkelcentrum gewenst, ook al bezoekt de consument slechts een deel van de winkels. Dit proces kent winnaars en verliezers. Winkelgebieden die de schaalsprong niet kunnen maken verliezen aan aantrekkingskracht. Dit kan tot gevolg hebben dat de functie van het winkelgebied voor bepaalde doelgroepen afneemt en daarmee het bezoek. Hierdoor zal een winkelge‐ bied krimpen totdat de omvang en samenstelling van het winkelaanbod weer past bij de functie en het verzorgingsgebied. Deze dynamiek wordt aangestuurd door enerzijds het keuzeproces van de steeds mobielere consument en anderzijds door de partijen die de kwaliteit van een winkelgebied bepalen: ondernemers in de detailhandel en horeca en de gemeenten als beheerder van openbare ruimte. De ervaring leert dat de grootste winkelcentra en de grootste woonboulevards het meeste succes heb‐ ben (hoogste omzet per m²). Branchevervaging In een aantal winkelbranches is sprake van enige mate van branchevervaging: het aangeboden assorti‐ ment is (sterk) uitgebreid met artikelen die niet thuishoren in de oorspronkelijke branchegroep. Bekend zijn de drogisterijen die speelgoed verkopen en supermarkten die verzekeringen aanbieden. In de gangbare winkelgebieden leidt dit niet tot (juridisch‐planologische) problemen, omdat er geen eisen betreffende branchering zijn opgenomen in het bestemmingsplan. In (thematische) winkelgebie‐ den voor grootschalige detailhandel is doorgaans sprake van specifiek toegestane (en uitgesloten) win‐ kelbranches. Een aantal grootschalige winkels verkoopt steeds meer branchevreemde artikelen. Zo zijn


700101.16714.00

2

Bijlage 1

er bouwmarkten die fietsen verkopen en tuincentra die huishoudelijke artikelen aanbieden. Wanneer sprake is van een ondergeschikt assortiment zal dit niet tot structuurverstorende effecten leiden, maar wanneer het grootste deel van het assortiment uit branchevreemde artikelen bestaat dan is handhaving noodzakelijk. Te denken valt aan grootschalige sportzaken die nog uitsluitend modeartikelen verkopen. Modezaken horen thuis in centrumgebieden en niet in een perifeer gebied met grootschalige winkels. Superspecialisatie Nieuwe ketens en zelfstandige winkeliers zoeken 'niches' in de markt die niet gedekt worden door de steeds grotere winkels van de ketenbedrijven. Op onverwachte locaties – vaak ook in aanloopstraten – duiken interessante winkels op. In de centrumgebieden ontstaan eveneens specialistische bedrijven. In de grootste steden betreft dit vooral brandstores, flagshipstores, image‐ en designstores. In kleinere kernen hebben deze bijvoorbeeld de vorm van een atelier met een winkel of er worden nichemarkten bediend. De aanwezigheid van bijzondere en dikwijls vernieuwende detailhandel geven extra aantrekkingskracht aan een winkelgebied. Dit geldt vooral voor recreatieve winkelgebieden. Deze bijzondere winkels geven een winkelgebied extra 'cachet'. Het zijn winkels die de consument onthoudt en die een stad of gebied bijzonder maken. Online verkoop Steeds meer consumenten schaffen producten aan via het internet vanwege het gemak en omdat kopen via internet steeds veiliger en betrouwbaarder wordt. Deze ontwikkeling treft vooral bepaalde branches die standaard/generieke producten verkopen: boeken, cd's, dvd's, elektronica. Een aantal winkeliers weet op de concurrentie van internet te reageren. Enerzijds doen zij dit door schaalvergroting, waardoor de consument maximale verleiding kan worden geboden in de winkel. An‐ derzijds door specialisatie al dan niet met online verkoop, zodat aan klanten in een nichemarkt optimale persoonlijke service en aandacht kan worden besteed, wat via internet niet mogelijk is. Winkelgebieden op recreatief winkelen en boodschappencentra hebben relatief weinig last van de toe‐ name van internetverkoop. Mits de opzet en winkelsamenstelling goed zijn, zijn deze winkelgebieden doorgaans toekomstbestendig. De winkelcentra gericht op doelgericht en vergelijkend winkelen ondervinden veel meer effect van de toename van online‐verkoop. De keuzemogelijkheid op internet en het gemak om je online op pro‐ ducten te oriënteren maken dit effect zo groot. Naar verwachting zal het aantal winkelcentra gericht op doelgericht en vergelijkend winkelen afnemen. Alleen de grootste, best bereikbare centra en diegene die iets extra's weten te bieden zullen overblijven.

700101.16714.00


Bijlage 2

1

Uitgangspunten economische analyse PDV

De analyse naar het distributieplanologisch effect van de ontwikkeling van de PDV wordt uitgevoerd op basis van de volgende uitgangspunten: 1. het inwonertal van het marktgebied; 2. de omvang van het winkelaanbod van de betreffende sector in de kern Terneuzen; 3. de gemiddelde vloerproductiviteit van de betreffende sector; 4. de bestedingen in de detailhandel van de betreffende sector; 5. de koopkrachtbinding en ‐toevloeiing in de kern Terneuzen. De sector in‐en‐om‐het‐huis (PDV) De sector 'in‐en‐om‐het‐huis' bestaat uit de volgende branches met bijbehorende winkelvormen:

branche plant & dier bruin & witgoed doe‐het‐zelf

winkelvorm aquariums bloem/plant dibevo tuinartikelen tuincentrum tuinmeubelen radio & tv computers huishoudelijke onderdelen telecom witgoed electro bouwmarkt bouwmateriaal deur/kozijn breedpakket hout ijzerwaren & gereedschap sanitairmaterialen verf/behang

branche wonen autoaccessoires & fietsen

winkelvorm babywoonwinkel slaapkamer/bedden keukens meubelen woonwarenhuis oosterse tapijten keukens/badkamers badkamers verlichting parket/laminaat tegels woninginrichting woningtextiel woondecoratie zonwering haarden/kachels natuursteen automaterialen (géén auto's) car hifi rijwiel/brommer

Inwonertal Het inwonertal van de kern Terneuzen per 01‐01‐2014 is 24.975 inwoners (gemeente Terneuzen, 2015). Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend inwonertal van de kern. De huishoudensverkleining wordt als het ware opgevangen door nieuwbouw aan de oostkant van Terneuzen. Winkelbestedingen De winkelbestedingen in de sector in‐en‐om‐het‐huis (detailhandel.info, 2014; gegevens over het jaar 2013) zijn landelijk gemiddeld: € 1.094,‐/persoon/jaar. Er geldt een inkomenselasticiteit van een 0,5. Het verschil in gemiddeld inkomen per inwoner in de ge‐ meente Terneuzen met het landelijk gemiddelde is ‐3,7%. Dit verschil is te beperkt om een correctie toe te passen.


700101.16714.00

2

Bijlage 2

Vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit in de sector in‐en‐om‐het‐huis (nodig voor economisch‐duurzaam functioneren) is: € 1.406 m² per m² wvo per jaar (detailhandel.info, 2014; gegevens over het jaar 2013). Winkelaanbod Omvang aanbod sector in‐en‐om‐het‐huis: 31.115 m² wvo (Locatus, maart 2015). Koopstromen De koopstromensector in de sector in‐en‐om‐het‐huis zijn herleid uit de Detailhandelsstructuurvisie Terneuzen, 2008 (figuur B2.1). koopkrachtbinding: 70%; koopkrachttoevloeiing: 55%. Iets meer dan de helft van de omzet in de sector in‐en‐om‐het‐huis in Terneuzen is afkomstig van con‐ sumenten van buiten de kern. Omgerekend zijn dit bestedingen van 20.000 consumenten van buiten de kern. Deze komen vooral uit overig gemeente (circa 55%) en overig Zeeuws‐Vlaanderen (circa 25%). Zie ook figuur B2.1.

Figuur B2.1 Herkomst bezoekers aan de Kennedylaan in 2008 Uitgangspunten economische analyse na realisatie programma in‐en‐om‐het‐huis Winkelaanbod De omvang van het aanbod in de sector in‐en‐om‐het‐huis wordt: 31.115 + 11.400 = 42.515 m² wvo. Koopstromen De groei en concentratie van het winkelaanbod in de sector aan de Kennedylaan heeft effect op de koopstromen. De koopkrachtbinding wordt: 75% – inwoners van Terneuzen hoeven voor steeds minder pro‐ ducten naar winkelcentra buiten de kern. De koopkrachttoevloeiing kan in absolute Euro's groeien met een derde – dit betekent dat het aandeel omzet uit toevloeiing uitkomt op 59%. De ontwikkeling heeft geen effect op overige uitgangspunten.

700101.16714.00


Bijlage 3

Uitgangspunten economische analyse GDV

1

De analyse naar het distributieplanologisch effect van de ontwikkeling van de GDV/PDV wordt uitge‐ voerd op basis van de volgende uitgangspunten: 1. het inwonertal van het marktgebied; 2. de omvang van het winkelaanbod van de betreffende sector in de kern Terneuzen; 3. de gemiddelde vloerproductiviteit van de betreffende sector; de bestedingen in de detailhandel van de betreffende sector; 4. 5. de koopkrachtbinding en ‐toevloeiing in de kern Terneuzen. Detailhandelsbranches die als GDV op Kennedylaan kunnen vestigen Naast PDV (de winkelsector in‐en‐om‐het‐huis – zie bijlage 2.), is ook vestiging van grootschalige detail‐ handelsvestigingen (GDV) toegestaan aan de Kennedylaan. GDV betreft winkels van minimaal 800 m² wvo (> 1.000 m² bvo) behalve warenhuizen en modewarenhuizen. Warenhuizen zijn winkels met een breed en assortiment van levensmiddelen en gebruiksartikelen tot mode, luxe artikelen en huishoudelijke artikelen. Mode (en textiel) neemt altijd een belangrijk deel in van het oppervlak van een warenhuis. In Nederland zijn Hema, Bijenkorf en V&D de enige warenhuisformules. Modewarenhuizen zijn winkels groter dan 1.000 m² bvo waarvan het assortiment hoofdzakelijk bestaat uit kleding, aangevuld met bijvoorbeeld schoenen, sieraden en bijoux. Bekende formules in modewarenhuizen in Nederland zijn C&A, H&M, Zara en Primark. Inwonertal Het inwonertal van de kern Terneuzen per 01‐01‐2014 is 24.975 inwoners (gemeente Terneuzen, 2015). Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend inwonertal van de kern, waarbij de bevolkingsgroei door nieuwbouw aan de oostkant van Terneuzen en de huishoudensverkleining elkaar in evenwicht houden. Winkelbestedingen De winkelbestedingen in de detailhandel die als GDV op Kennedylaan kan vestigen zijn landelijk gemid‐ deld: € 555,‐/persoon/jaar (detailhandel.info, 2014; gegevens over het jaar 2013). Het betreft hier de winkelbestedingen exclusief de bestedingen in de branches: 'warenhuizen', 'modewinkels', 'detailhandel overige' en de sector 'in‐en‐om‐het‐huis' (PDV). Er geldt een inkomenselasticiteit van een 0,5. Het verschil in gemiddeld inkomen per inwoner in de ge‐ meente Terneuzen met het landelijk gemiddelde is ‐3,7%. Dit verschil is te beperkt om een correctie toe te passen. Vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit (nodig voor economisch‐duurzaam functioneren) in de detailhandel die als GDV op Kennedylaan kan vestigen loopt sterk uiteen voor de afzonderlijke branches, daarom wordt uitgegaan van de gemiddelde omzet per m² wvo voor de gehele sector niet‐dagelijkse goederen. Het Nederlandse gemiddelde hiervan is: € 1.842,‐ per m² wvo per jaar (detailhandel.info, 2014; gege‐ vens over het jaar 2013).


700101.16714.00

2

Bijlage 3

Winkelaanbod Omvang van het aanbod in de detailhandel die als GDV op Kennedylaan kan vestigen: 10.708 m² wvo (Locatus, maart 2015). Koopstromen De koopstromen in de grootschalige detailhandel zijn herleid uit de Detailhandelsstructuurvisie Terneu‐ zen, 2008 (figuur B5.1). koopkrachtbinding: 70%; koopkrachttoevloeiing: 55%. Uitgangspunten na realisatie programma in GDV Koopstromen De beoogde ontwikkeling heeft effect op de koopstromen. De koopkrachtbinding gaat van 65% naar 75% – consumenten uit de kern Terneuzen hoeven min‐ der ver te rijden voor GDV. De koopkrachttoevloeiing gaat van 55% naar 59% – ook overige consumenten uit Zeeuws‐Vlaande‐ ren kunnen nu naar Kennedylaan voor GDV (in plaats van bijvoorbeeld de Belgische grote steden): in absolute euro's een groei van 30% in de bestedingen uit toevloeiing. De ontwikkeling heeft geen effect op overige uitgangspunten.

700101.16714.00


Bijlage 4

Uitgangspunten economische analyse supermarkt

1

De analyse naar het distributieplanologisch effect van de supermarktontwikkeling wordt uitgevoerd op basis van de volgende uitgangspunten: 1. het inwonertal van het marktgebied; 2. de omvang van het winkelaanbod van de sector dagelijkse goederen in de kern Terneuzen; 3. de gemiddelde vloerproductiviteit van de sector dagelijkse goederen; 4. de bestedingen in de detailhandel van de sector dagelijkse goederen; 5. de koopkrachtbinding en ‐toevloeiing in de kern Terneuzen. Uitgangspunten huidige situatie Inwonertal Het inwonertal van de kern Terneuzen per 01‐01‐2014 is 24.975 inwoners (gemeente Terneuzen, 2015). Er wordt uitgegaan van een gelijkblijvend inwonertal van de kern, waarbij de bevolkingsgroei door nieuwbouw aan de oostkant van Terneuzen en de huishoudensverkleining elkaar in evenwicht houden. Winkelbestedingen De winkelbestedingen in de sector dagelijkse goederen zijn landelijk gemiddeld: € 2.462,‐/persoon/jaar (detailhandel.info, 2014; gegevens over het jaar 2013). Er geldt een inkomenselasticiteit van een 0,25. Het verschil in gemiddeld inkomen per inwoner in de gemeente Terneuzen met het landelijk gemiddelde is ‐3,7%. Dit verschil is te beperkt om een correctie toe te passen. Vloerproductiviteit De gemiddelde vloerproductiviteit in de sector dagelijkse goederen (nodig voor economisch duurzaam functioneren) is landelijk gemiddeld: € 7.467,‐ per m² wvo per jaar (detailhandel.info, 2014; gegevens over het jaar 2013). Winkelaanbod Omvang aanbod: 10.621m² wvo (Locatus, maart 2015). Koopstromen De koopstromen zijn afgeleid van de kennis en ervaring van gemiddelden voor kernen met een verge‐ lijkbare ligging, inwonertal en samenstelling van het winkelaanbod in dagelijkse goederen als Terneuzen. koopkrachtbinding: 96%; koopkrachttoevloeiing: 35%. De koopkrachttoevloeiing betreft circa één derde van de totale winkelomzet in Terneuzen – anders gezegd, de bestedingen van 5.800 consumenten die afkomstig zijn uit het secundaire en tertiaire markt‐ gebied. Gewijzigde uitgangspunten analyse economisch effect realisatie supermarkt Omvang winkelaanbod De omvang van het winkelaanbod wordt: 10.621 + 2.500 = 13.121 m² wvo. Koopstromen De koopkrachtbinding blijft gelijk, vanwege huidige compleetheid supermarktaanbod kern Terneuzen.


700101.16714.00

2

Bijlage 4

De koopkrachttoevloeiing stijgt licht tot 40%. Enerzijds blijft de toevloeiing vanuit het overig deel ge‐ meente (secundair marktgebied) gelijk vanwege het beperkte inwonertal van het achterland. Anderzijds kan een versterkt supermarktaanbod zorgen voor meer Belgische consumenten in de kern Terneuzen, maar de toename blijft naar verwachting relatief beperkt vanwege grote afstanden van consumenten uit België tot Terneuzen. De ontwikkeling heeft geen effect op de overige uitgangspunten.

700101.16714.00


Terneuzen. detailhandel Kennedylaan. 'de kans voor winkelstad Terneuzen' auteur(s):

Recommend Documents