Jurisprudentie ouderdomsclausule Gerechtshof Amsterdam van 11 september 2012, LJN: BY2322 (gerenoveerde woning uit 1927, ouderdomsclausule in combinatie met niet bewoningsclausule houdt stand) Koper koopt een woning uit 1927 tegen een koopprijs van € 175.000,00. In de verkoopbrochure van de woning wordt gesproken over een "Karakteristieke tussenwoning in nieuwbouwstaat van binnen! Uitstekend onderhouden, intern vernieuwde tussenwoning. Alle wanden en plafonds in de woning zijn glad gestuukt. De groepenkast is vernieuwd, evenals het toilet en de moderne badkamer op de parterre met royale inloopdouche. In de keuken is het leidingwerk vernieuwd, alleen een keukenblok dient koper zelf te plaatsen. Deze woning is werkelijk zo te betrekken. Zelfs het gehele binnenschilderwerk is al voor u gedaan.” Verkoper gebruikte de voormalige huurwoning als beleggingsobject. Verkoper heeft voorafgaand aan de verkoop de woning grotendeels gerenoveerd. Koper heeft de woning voorafgaand aan de verkoop bezichtigd. Bij de bezichtiging heeft de verkopende makelaar tegen koper gezegd dat het gehele binnenwerk, waaronder de badkamer en de groepenkast, was vernieuwd. Koper heeft geen bouwkundige inspectie laten uitvoeren. De koopovereenkomst bevat echter geen enkele bepaling over de renovatie. De koopovereenkomst bevat de volgende bepalingen: “5.2.1. Ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ca. 81 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren en de beglazing. Verkoper staat niet in voor de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht, noch voor de afwezigheid van enig ongedierte/schimmels (houtworm, boktor, zwam, etc.). (Eventuele) bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het woongebruik. Koper verklaart van vorenstaande te hebben kennisgenomen, de beperkingen te (onder)kennen inzake de algehele staat van onderhoud op grond van de ouderdom van het verkochte, en zulks niet als onredelijk bezwarend te beschouwen. Artikel 20 Niet zelfbewoningsclausule Verkoper, handelend als gemeld, heeft koper uitdrukkelijk geattendeerd op het feit dat hij het verkochte nooit zelf heeft gebruikt en dat hij derhalve koper niet heeft kunnen informeren over eigenschappen c.q. gebreken aan het verkochte waarvan hij op de hoogte zou zijn geweest als hij het verkochte zelf feitelijk had gebruikt. In dit kader zijn partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat dergelijke eigenschappen c.q. gebreken voor risico en rekening van koper komen en dat bij de vaststelling van de koopprijs hiermee rekening is gehouden.” Na de levering van de woning vertoonde de woning gebreken. De schakeling van lichtpunten werkte niet, stopcontacten waren verbonden met drie aardedraden, draden met 220 Volt spanning liepen langs draden met laagspanning en bij een aantal schakelaars zijn de draadkleuren blauw en bruin gecombineerd gebruikt. Verder was er in het plafond van de badkamer vochtschade ontstaan,
functioneerde de afvoer van de douche niet goed en bij lage temperaturen bevroren de leidingen van de badkamer. De totale herstelkosten zijn geraamd op circa € 17.000,00. Beoordeling gerechtshof Volgens het Hof had koper gezien de ouderdomsclausule en de niet-zelfbewoningsclausule moeten vragen waarom er in de koopovereenkomst niets is vermeld over de renovatie. Koper mocht er niet zonder meer van uitgaan dat deze clausules geen enkele betekenis zouden hebben voor de vraag wat zij van de renovatie zouden mogen verwachten. Hetgeen in de verkoopbrochure over renovatie staat vermeld, hetgeen daarover bij de bezichtiging aan koper is medegedeeld, doet daar niets aan af. Recent uitgevoerde werkzaamheden De reden waarom bij oudere woningen in het algemeen een minder goede bouwkundige staat mag worden verwacht kan ook gelegen zijn in de omstandigheid dat in of aan oudere woningen meer opeenvolgende (ver)bouw(ings)werkzaamheden zijn uitgevoerd, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten. Daarom kan ook de kwaliteit van recentelijk in of aan de woning uitgevoerde werkzaamheden binnen de reikwijdte van een ouderdomsclausule vallen, al ligt dat in het algemeen minder voor de hand. De niet-zelfbewoningsclausule dient aldus te worden uitgelegd dat eigenschappen en gebreken voor rekening en risico van koper komen, indien de verkoper niet van die eigenschap of dat gebrek op de hoogte was en hij daarvan vanwege de omstandigheid dat hij het woonhuis niet heeft bewoond, redelijkerwijs ook niet op de hoogte behoefde te zijn. Koper is van mening dat de vernieuwingswerkzaamheden ondeugdelijk zijn uitgevoerd. Koper heeft echter volgens het Hof niet (voldoende duidelijk) gesteld dat verkoper daarvan daadwerkelijk op de hoogte was. Ook is onvoldoende gesteld of gebleken dat de verkoper redelijkerwijs van deze gestelde ondeugdelijkheid op de hoogte behoorde te zijn. Van iemand die een woning als beleggingsobject gebruikt, mag immers in het algemeen niet zonder meer worden verwacht dat hij in zodanige mate toeziet op de deugdelijkheid van in zijn opdracht verrichte renovatiewerkzaamheden, dat hij bekend is of redelijkerwijs bekend moet zijn met gebreken in de uitvoering daarvan. Dit geldt temeer als, zoals in dit geval, bijzondere deskundigheid nodig is om de ondeugdelijkheid vast te stellen. Op grond van de niet-zelfbewoningsclausule komt daarom de gestelde ondeugdelijkheid van de vernieuwingswerkzaamheden aan de groepenkast voor risico van koper. Met betrekking tot de overige gestelde gebleken aan de elektrische installatie geldt dat zij hetzij op grond van de ouderdomsclausule, hetzij op grond van de niet-zelfbewoningsclausule eveneens voor risico koper komen. Voor elk van die gestelde gebreken geldt dat onvoldoende is gesteld om te kunnen aannemen dat verkoper gestelde gebreken kende of als gebruiker van het woonhuis als beleggingsobject redelijkerwijs behoorde te kennen, en dat zij bovendien buiten de reikwijdte van de oudersdomsclausule vallen. Op analoge gronden als hierboven vermeld ten aanzien van de groepenkast, komen ook de gestelde gebreken in de badkamer niettemin voor risico van koper.
Woning met een verrot dakkapel. Ouderdomsclausule houdt stand (Rechtbank Utrecht van 3 augustus 2011, LJN: BT7288) Koper koopt een woning tegen een koopsom van € 225.000,-. In de koopovereenkomst is de navolgende ouderdomsclausule opgenomen: “Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 20 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.” Na het transport doet zich een lekkage voor bij de dakkapel. De lekkage wordt veroorzaakt door een rotte rechtervoorzijde van de dakkapel. Eveneens is de houten steunbalk volledig verrot. Daarnaast was een stuk loodsslap aan de buitenzijde verouderd en vertoonde scheuren. Ook de dakbedekking van de dakkapel (15 jaar oud) liet te wensen over. De rechtbank overweegt dat in de verkoopbrochure wordt gesproken over een 'goed onderhouden' woning. Volgens koper heeft de verkopende makelaar eveneens vermeld dat de 20 jaar oude woning in een onberispelijke staat van onderhoud verkeerde. De makelaar ontkent dit te hebben gezegd. Beoordeling rechtbank Volgens de rechtbank wordt in de verkoopbrochure gesproken over een 'goed onderhouden' woning. Zelfs echter indien de makelaar gesproken zou hebben van 'onberispelijk onderhoud', omvat dat nog geen garantie dat er geen gebreken aan de woning zouden kunnen zijn. Uit de vragenlijst bij de verkoopbrochure kan bijvoorbeeld worden afgeleid dat de dakbedekking nooit is vervangen. Gezien de leeftijd van de dakbedekking van de dakkapel moet koper, die bouwkundig is onderlegd, rekening houden met gebreken in de nabije toekomst. De rechtbank komt tot de conclusie dat er geen sprake is van een expliciete garantie gezien de tekst in de verkoopbrochure. Ook is het gebrek niet verzwegen door verkoper. Gelet op de ouderdomsclausule die non-conformiteit op grond van gebreken door ouderdom uitsluit, is verkoper niet aansprakelijk voor de schade. Slecht gefundeerde woning. Ouderdomsclausule wordt verworpen. (Rechtbank Amsterdam 26 maart 2008, LJN: BC8915) Koper koopt in 2005 een woning. De ouderdomsclausule in het koopcontract luidt: “artikel 19 Ouderdomsclausule Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 70 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper. “
De woning bestaat uit drie delen: een hoofdgedeelte aan de straatzijde, gebouwd omstreeks 1920 (hierna: het hoofdgebouw), een (keuken)aanbouw van omstreeks 1940 aan de achterkant (hierna: de keukenaanbouw) en een aanbouw aan de straatzijde van omstreeks 1997 (hierna: de nieuwbouw). Verkoper heeft de woning vanaf mei 1990 bewoond. De nieuwbouw is door hem gerealiseerd. Na het transport ontvangt koper in januari 2007 van het Ministerie van Verkeer en Waterstaat een brief. Volgens de brief valt de woning binnen de nieuwe geluidscontouren van de luchthaven Schiphol. In de brief wordt vermeld dat als gevolg hiervan in 2002 een onderzoek heeft plaatsgevonden naar de bouwkundige staat van de woning. Het onderzoek vermeldt dat ten gevolge van het zetten van de fundering de linkerzijgevel en de achtergevel zwaar gescheurd zijn en de keukenaanbouw losgescheurd is van de woning. Als gevolg van deze scheuring is het onverstandig om de keukenaanbouw geluidswerend te isoleren, tenzij de funderingsconstructie wordt gestabiliseerd en het gevelwerk in constructieve zin wordt hersteld. Verkoper heeft bij de verkoop van de woning in 2005 geen melding gemaakt van het bouwkundig rapport uit 2002. Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de schade. Ter onderbouwing voegt koper een bouwkundig rapport toe wat hij na het transport heeft laten opstellen. Volgens dit rapport is het gehele object, inclusief de aanbouwen, aan verzakkingen onderhevig. Dit uit zich in duidelijk waarneembare scheefstand, scheuren en vervormingen als gevolg van het feit dat er geen funderingspalen zijn toegepast maar het geheel op staal is gefundeerd. De verkoper voerde onder meer als verweer dat de koper niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. Een grote scheur in de muur was immers duidelijk zichtbaar. Beoordeling rechtbank De rechtbank verwerpt dit verweer. Volgens de rechtbank waren de overige scheuren in de muur niet zichtbaar zonder te “breken”. Daarnaast had de koper voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek laten verrichten waarbij deze gebreken in elk geval niet waren geconstateerd. De zichtbare scheur en de fundering op staal gaven volgens de rechtbank geen aanleiding om nader onderzoek te verrichten. Volgens de rechtbank had verkoper koper op de hoogte moeten brengen van de inhoud van het bouwkundige rapport uit 2002 en de daarin vermelde gebreken. De rechtbank is van oordeel dat de gebreken in beginsel zodanig van aard zijn dat aangenomen moet worden dat koper geen normaal gebruik van de woning kon maken. Naar gangbaar spraakgebruik mag immers worden verwacht dat het geheel van de woning bewoond kan worden, zonder dat daartoe een deel van de woning eerst gesloopt, opnieuw gefundeerd en weer opgebouwd moet worden. De ouderdomclausule van artikel 19 staat naar het oordeel van de rechtbank niet aan het voorgaande in de weg. Op grond van de ouderdomsclausule moet de koper begrijpen dat de bouwkwaliteit van de woning niet voldoet aan de huidige eisen. Dit gaat echter niet zover dat koper uit de bepaling redelijkerwijs had moeten afleiden dat hem geen beroep op non-conformiteit zou toekomen indien, zoals in het onderhavige geval, een substantieel deel van de woning eerst moet
worden gesloopt, vervolgens opnieuw moet worden gefundeerd en weer opgebouwd. Koper komt dus een beroep toe op non-conformiteit ondanks de aanwezigheid van de ouderdomsclausule. Woning uit 1925 met boktor en houtworm. Ouderdomsclausule houdt stand. (Gerechtshof Arnhem van 18 januari 2007, LJN: AZ6350) Koper koopt een woning uit 1925. In november 2004 heeft de overdracht van de woning plaatsgevonden. Bij de verkoop is een vragenlijst overhandigd. Daarin is onder meer bij de vraag (onder 18) of, voor zover het de verkoper bekend is, de woning is aangetast door houtworm, boktor of andere ongedierte. Als antwoord op deze vraag is ‘nee’ omcirkeld. In december 2004 bleek dat delen van de vloer en het dak van de woning door houtworm en boktor zijn aangetast. Bij de verkoop van de woning is er gebruik gemaakt van een ouderdomsclausule, woordelijk luidende: ‘’Het is koper bekend dat de bouwkwaliteit van het verkochte niet voldoet aan de huidige daarvoor gestelde eisen. Verkoper staat niet in voor de conformiteit van het verkochte. Koper verklaart bekend te zijn met de mogelijke non-conformiteit van het verkochte, alle risico’s, hoe ook genaamd, daaruit voortvloeiende zijn voor zijn rekening te nemen. Mede gelet op de feitelijke situatie waarin het verkochte zich bevindt zijn partijen met elkaar overeengekomen dat de koper de verkoper vrijwaart voor elke aansprakelijkheid betreffende het registergoed, hoe ook genaamd.” Beoordeling gerechthof Het Hof oordeelde dat de kopers gezien de ouderdomsclausule redelijkerwijs moeten afleiden dat de bouwkwaliteit van het gekochte niet voldoet aan de huidige eisen, dat de verkoper niet aansprakelijk gehouden kan worden, op welke grond dan ook, voor alle soorten gebreken in het verkochte en dat alle gebreken voor risico van de koper komen. Gelet op de ouderdomsclausule kon koper niet verwachten dat het gekochte, zonder mogelijk vergaande aanpassingen, geschikt was voor bewoning. De vordering van koper wordt afgewezen. Woning met boktor en houtworm. Ouderdomsclausule houdt stand (Rechtbank Zutphen van 30 januari 2007, LJN: AZ7218) Koper heeft een woning gekocht op 21 december 2005. In de NVM-koopovereenkomst is gebruikt gemaakt van de ouderdomsclausule, woordelijk luidende: “artikel 19 Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 20 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper." Na het transport heeft een aannemer verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd aan de woning. De aannemer heeft de verkoper medegedeeld dat er zich boktor in de balken en de boeien van de woning bevindt. Nader onderzoek leert dat er zich een aanzienlijke hoeveelheid boktor in het houtwerk van de woning bevindt. Zo bevindt zich huisboktor in de overstekken/ boeidelen van de
woning. Ook bevindt zich huisboktor in diverse gordingen en houten plafonds. De ovale uitvliegopeningen zijn grotendeels overgeschilderd, dan wel dichtgestopt. Beoordeling rechtbank Volgens de rechtbank volgt uit de ouderdomsclausule dat de koper uit deze clausule heeft moeten afleiden dat de bouwkwaliteit niet voldoet aan de huidige eisen en dat elk beroep op nonconformiteit is uitgesloten en dat alle gebreken voor rekening en risico van de koper komen. Een beroep op deze bepaling naar maatstaven van redelijkheid is niet onaanvaardbaar. Conclusie Op grond van de ouderdomsclausule moet de koper begrijpen dat de bouwkwaliteit van de woning niet voldoet aan de huidige eisen. Ook kunnen recentelijk in of aan de woning uitgevoerde werkzaamheden binnen de reikwijdte van een ouderdomsclausule vallen, al ligt dat in het algemeen minder voor de hand. Gezien bovenstaande uitspraken is het opnemen van de ouderdomsclausule bij de verkoop van oude woningen voor de verkoper aan te raden. Door gebruik te maken van de ouderdomsclausule beperkt de verkoper zijn aansprakelijkheid. Een koper dient bij de ouderdomsclausule extra alert te zijn en dient te begrijpen dat gebreken als gevolg van de ouderdom voor zijn eigen rekening en risico komen. Een taak voor de NVM-aankoopmakelaar om de koper van dat besef te laten doordringen.
