JURISPRUDENTIE HUURRECHT

JURISPRUDENTIE HUURRECHT SPREKER MR. J.C. TOORMAN, SENIOR RAADSHEER HOF AMSTERDAM 2 APRIL 2015 12:00 – 13:00 UUR

WWW.AVDR.NL

Inhoudsopgave Mr. J.C. Toorman

Jurisprudentie

De huurovereenkomst Hoge Raad 10 februari 2012, LJN: BU5602 (connexiteit indien huurder eigenaar is van de bijbehorende ruimte)

p. 4

Huur en Faillissement Hoge Raad 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244 ((contractueel schadevergoedingsbeding inroepbaar jegens garant)

p. 8

Hoge Raad 19 april 2013, LJN: BY6108 (boedelschuld door schade na opzegging, toedoen?)

p. 12

Gerechtshof ‘s-Gravenhage 5 juni 2008, LJN: BD5882 (beëindiging door verhuurder of indeplaatsstelling door curator)

p. 16

Hoge Raad 11 juli 2014, ECLI:NL:HR:2014:1681 (moet curator huurgenot verschaffen, Nebula-problematiek)

p. 20

Gebrekenregeling Gerechtshof Arnhem 9 oktober 2012, LJN: BX9741 (uitleg toezegging verhuurder over bestemming)

p. 24

Gerechtshof’s-Hertogenbosch 25 januari 2011, LJN: BP2473 (gebreken verdisconteren bij huurprijsbepaling?)

p. 32

Gerechtshof Amsterdam 1 mei 2012, LJN: BW9640 (latent gebrek ook gebrek?)

p. 40

2

Renovatie Hoge Raad 16 maart 2012, LJN: BV1769 (dringend eigen gebruik ivm verbeteren buurt)

p. 43

Gerechtshof Arnhem 29 november 2011, LJN: BU6631 (ontvankelijkheid vordering ex art. 7:220;3 BW)

p. 45

Ktr. Utrecht 9 november 2011, LJN: BU4898 (na renovatie minder oppervlakte)

p. 51

Ktr. Amsterdam 27 november 2012, LJN: BY7818 (dringend eigen gebruik en belangenafweging bij renovatieplannen winkel)

p. 58

Ktr. Amsterdam 27 november 2012, LJN: BY7825 (dringend eigen gebruik bij renovatieplannen winkel)

p. 63

Huurprijsaanpassing Ktr. Lelystad 14 oktober 2009, LJN: BK0757 (geen huurprijsherziening na eerdere aanpassing binnen vijf jaar)

p. 69

Ktr. ‘s-Hertogenbosch 19 oktober 2012, LJN: BY1179 (vereiste onderhandelingen ivm ingangsdatum herziening)

p. 73

Huurbeëindiging Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018 (5-jaarstermijn)

p. 78

Hoge Raad 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338 (toepassing Herenhuisarrest bij bedrijfsruimte?)

p. 80

Hoge Raad 18 januari 2013, LJN: BY2580 (dringend eigen gebruik, toetsing plannen verhuurder)

p. 84

Hoge Raad 24 september 2010, LJN: BM9758 (geen wachttermijn na verlenging)

p. 86

Hoge Raad 24 december 2010, LJN: BO4933 (dringend eigen gebruik bij voorgenomen erfpachtuitgifte)

p. 91

Hoge Raad 8 april 2011, LJN: BP3276 (belangenafweging)

p. 93

Rechtbank Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333 (opzegging per e-mail)

p. 95

3

ECLI:NL:HR:2012:BU5602 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 10-02-2012 Datum publicatie 10-02-2012 Zaaknummer 11/00524 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BU5602 In cassatie op : ECLI:NL:GHSGR:2010:BO6553, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Huur. Doorbreking rechtsmiddelenverbod art. 7:230a lid 8 BW. Toepasselijkheid afdeling 7.4.6 BW (bedrijfsruimte). Vraag of gehuurde is aan te merken als onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3. Oordeel hof dat beslissend is of de ‘andere’ ruimte - waarbij het gehuurde aanhorig is - aangemerkt kan worden als gehuurde bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2, is onjuist. Noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat verhuurder ermee heeft ingestemd dat verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt (HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253). Enkele feit dat huurder eigenaar is van die andere ruimte(n), staat aan contractuele bestemming tot aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW niet in de weg. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 290 Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJB 2012/470 RvdW 2012/279 WR 2012/39 JHV 2012/69 met annotatie door mr. Sengers NJ 2012/434 met annotatie door A.L.M. Keirse Uitspraak 10 februari 2012 Eerste Kamer 11/00524 EE/MD Hoge Raad der Nederlanden Beschikking in de zaak van: [Verzoekster], gevestigd te [vestigingsplaats], VERZOEKSTER tot cassatie, advocaten: mr. D. Rijpma en mr. A. van Staden ten Brink, tegen GEMEENTE DEN HAAG, zetelende te 's-Gravenhage, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoekster] en de Gemeente. 1. Het geding in feitelijke instanties

4

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de beschikking in de zaak 847176/09-51262 van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 28 juli 2009; b. de beschikking in de zaak 200.047.151/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 9 november 2010. De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen de beschikking van het hof heeft [verzoekster] beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit. De Gemeente heeft verzocht het beroep te verwerpen. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest, met verdere beslissingen als gebruikelijk. De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 2 december 2011 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Verzoekster] exploiteert een bouwmarkt vanuit een aan haar in eigendom toebehorend gebouw. (ii) [Verzoekster] heeft bij een daartoe op 31 december 1990 gesloten overeenkomst een naastgelegen pand aan de [a-straat 1] te Den Haag gehuurd. De huur werd aangegaan voor een periode van drie jaar ingaande op 1 maart 1991, met de mogelijkheid van stilzwijgende verlenging met perioden van telkens vijf jaar; opzegging dient te geschieden met inachtneming van een termijn van tenminste twaalf maanden voorafgaande aan het verstrijken van een lopende termijn. Het huurcontract vermeldt verder onder meer: "7. Bestemming. Huurder en verhuurder zijn overeengekomen, dat het bedrijfscomplex zal worden gebruikt t.b.v. opslag- en magazijndoeleinden. Indien huurder het bedrijfscomplex wenst te gebruiken als verkoopruimte (indien de bestemming dit toelaat) komen partijen nu reeds overeen, dat de huurprijs zal worden aangepast. De huurprijs zal dan f 150,-- per m2 excl. BTW bedragen, terwijl de overige voorwaarden onverkort van kracht blijven." (iii) De Gemeente heeft op 14 augustus 2007 de eigendom van het aan [verzoekster] verhuurde pand verworven en is dientengevolge verhuurster van [verzoekster] geworden. De Gemeente heeft bij brief van 28 februari 2008 de huur van het pand opgezegd tegen 1 maart 2009, met aanzegging van ontruiming per die datum. 3.2.1 [Verzoekster] heeft de kantonrechter verzocht primair haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming in de zin van art. 7:230a BW (omdat zij van oordeel is dat niet het gewone huurrecht, maar het recht van afdeling 7.4.6 (bedrijfsruimte), moet worden toegepast), subsidiair om de ontruimingstermijn te verlengen tot 1 maart 2010. De kantonrechter heeft [verzoekster] in haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en op grond van 7:230a BW de ontruimingstermijn verlengd tot 1 maart 2010. 3.2.2 Het hof heeft daartoe - voor zover in cassatie van belang - als volgt overwogen. Toepasselijkheid van het huurrecht bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW hangt af van het antwoord op de vraag of het gehuurde pand krachtens de huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in die bepalingen; daarbij is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan. In het licht van de gemotiveerde betwisting door de Gemeente heeft [verzoekster] onvoldoende gesteld om te komen tot het oordeel dat het gehuurde pand als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW gekwalificeerd kan worden. (rov. 14-15) Uit afdeling 7.4.6 vloeit voort dat het bij bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 in elk geval dient te gaan om verhuurde bedrijfsruimte. Aangezien de door [verzoekster] geëxploiteerde bouwmarkt haar eigendom is, kan het door haar van de Gemeente gehuurde pand niet worden aangemerkt als een onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 BW. Het arrest HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253 waarop [verzoekster] zich beroept, vindt hier geen toepassing nu in dat geval, in tegenstelling tot

5

de onderhavige zaak, sprake was van twee overeenkomsten van huur en verhuur, waarvan een zag op bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Daarom kan in het midden blijven of de Gemeente (dan wel haar rechtsvoorganger) heeft ingestemd met het gebruik van het gehuurde pand tezamen met of als onderdeel van de bouwmarkt. (rov. 20-22) 3.3 Overeenkomstig art. 7:230a lid 8 BW, staat geen hogere voorziening open tegen een rechterlijke beschikking in de zin van dit artikel. Aangezien het cassatieverzoekschrift onder 9 stelt, dat de klachten ertoe strekken te betogen dat het hof buiten het toepassingsgebied van art. 7:230a BW is getreden, kan verzoekster nochtans in haar cassatieberoep worden ontvangen. 3.4.1 Onderdeel I.1, dat evenmin als de overige onderdelen het oordeel van het hof in rov. 14-15 bestrijdt dat het gehuurde pand op zichzelf beschouwd geen bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 lid 2, richt rechtsklachten tegen het oordeel van het hof in rov. 20-22 dat toepassing van art. 7:290 lid 3 BW op het gehuurde pand afhangt van het antwoord op de vraag of het pand waarin de bouwmarkt van [verzoekster] wordt geëxploiteerd, aangemerkt kan worden als gehuurde bedrijfsruimte in de zin van lid 2 van genoemd artikel. Met dit oordeel - aldus het onderdeel (zakelijk weergegeven) - miskent het hof dat de huurder van een onroerende zaak, die eigenaar is van een pand waarin een bedrijf in de zin van art. 7:290 lid 2 wordt uitgeoefend, met de verhuurder kan overeenkomen dat die (gehuurde) onroerende zaak bestemd is om door de huurder te worden gebruikt als aanhorigheid in de zin van lid 3, waardoor de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW toepassing kunnen vinden. De bedoeling om bescherming te bieden aan huurders van bedrijfsruimten als in lid 2 van art. 7:290 omschreven, ligt evenzeer ten grondslag aan de gevallen waarop lid 3 van dat artikel ziet. Ten onrechte heeft het hof daarom nagelaten te beoordelen of de verhuurder heeft ingestemd met gebruik van het gehuurde als onderdeel van het door [verzoekster] geëxploiteerde bedrijf. 3.4.2 De klachten van onderdeel I.1 slagen. De bepalingen van afdeling 7.4.6 strekken tot bescherming van huurders van bedrijfsruimte zoals omschreven in art. 7:290 lid 2. Lid 3 van art. 7:290 ziet op voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk met de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte zijn verbonden. Aldus beoogt lid 3 de bescherming die een huurder op grond van lid 2 geniet, uit te breiden tot die voorzieningen, waaronder onroerende aanhorigheden. Art. 7:290, dat het toepassingsbereik van afdeling 7.4.6 regelt, sluit geenszins uit dat dergelijke aanhorigheden, indien deze op basis van een afzonderlijke overeenkomst worden gehuurd, krachtens die huurovereenkomst kunnen worden bestemd tot bedrijfsruimte in de zin van afdeling 7.4.6, nu het regime van die afdeling ook door partijen kan worden gekozen geheel los van enige feitelijke relatie met bedrijfsruimte als bedoeld in genoemd lid 2 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 932, nr. 5, blz. 5). In het door het hof genoemde arrest HR 14 oktober 1983, LJN AG4662, NJ 1984/253 heeft de Hoge Raad reeds geoordeeld, dat voor toepassing van het beschermingsregime voor bedrijfsruimtehuur in de zin van art. 1624 (oud) BW noodzakelijk, maar ook voldoende, is dat de verhuurder ermee heeft ingestemd dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt, en dat een zodanige instemming eventueel kan worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. Deze maatstaf strookt met hetgeen de wetgever blijkens het bovenstaande voor afdeling 7.4.6 in meer algemene zin voor ogen heeft gestaan. Daarbij is derhalve niet van belang of de "andere door de huurder (als bedrijfsruimte) gebezigde ruimten" door hem eveneens gehuurd worden - van dezelfde huurder of van een derde - , dan wel krachtens een andere titel bij hem in gebruik zijn. 3.4.3 Het hof heeft miskend dat het enkele feit dat [verzoekster] eigenaar is van het pand waarin de bouwmarkt wordt geëxploiteerd, niet aan een contractuele bestemming tot aanhorigheid in de zin van art. 7:290 lid 3 in de weg staat, nu daarvoor de in dat kader beslissende vraag dient te worden beantwoord of de Gemeente of haar rechtsvoorganger met bestemming tot bedrijfsruimte in bedoelde zin heeft ingestemd. De onderdelen I.2 en I.3 en II, die klachten van dezelfde strekking aanvoeren, slagen eveneens. Na vernietiging

6

zal het verwijzingshof alsnog de stellingen van [verzoekster] ter zake van instemming door de Gemeente of haar rechtsvoorganger in de hiervoor bedoelde zin moeten beoordelen. 3.5 Onderdeel III behoeft geen behandeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: vernietigt de beschikking van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 9 november 2010; verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoekster] begroot op € 768,49 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, C.A. Streefkerk, W.D.H. Asser en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president W.A.M. van Schendel op 10 februari 2012.

7

ECLI:NL:HR:2013:1244 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 15-11-2013 Datum publicatie 15-11-2013 Zaaknummer 12/01669 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2013:113, Gevolgd In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0061, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen Rechtsgebieden Insolventierecht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Faillissementsrecht. Beëindiging bedrijfsruimtehuur door curator na faillissement huurder, art. 39 Fw. Geen inroepbaarheid jegens de boedel van contractueel schadevergoedingsbeding, vgl. HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ 2011/114 (Aukema q.q./Uni-Invest). Wel rechtsgeldig en inroepbaar jegens huurder en derde die zich garant heeft gesteld. Geen regresvordering jegens de boedel. Wetsverwijzingen Faillissementswet Faillissementswet 39 Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJB 2013/2455 RvdW 2013/1361 JOR 2014/27 JIN 2014/14 met annotatie door L. Krieckaert Ondernemingsrecht 2014/30 met annotatie door R.J. van Galen NJ 2014/68 met annotatie door P. van Schilfgaarde TvI 2014/12 met annotatie door I. Spinath Uitspraak 15 november 2013 Eerste Kamer nr. 12/01669 EV/EE Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. S. Kousedghi, tegen ROMANIA BEHEER B.V., gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: aanvankelijk mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstad, thans mr. P.A. Fruytier. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en Romania. 1Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

8

a. het vonnis in de zaak 1115771 CV EXPL 09-46070 van de kantonrechter te Amsterdam van 12 augustus 2010; b. het arrest in de zaak 200.072.668/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 20 december 2011. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Romania heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor Romania mede door mr. R.A. Woutering, advocaat te Amsterdam. De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot vernietiging en verwijzing. De advocaten van Romania hebben bij brief van 25 juli 2013 op die conclusie gereageerd. 3Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende. (i) Op 4 april 2002 is een huurovereenkomst gesloten voor de duur van tien jaar tussen [eiseres] als verhuurder en drie dochterondernemingen van Romania als huurders. Verhuurd zijn autoshowroomruimten met twee garagewerkplaatsen en een parkeerterrein. (ii) De huurders zijn op 20 januari 2009 failliet verklaard. Onder inroeping van art. 39 Fw heeft de curator in het faillissement de huurovereenkomst bij brief van 21 januari 2009 tegen 21 april 2009 opgezegd. (iii) Art. 9.4.8 van de huurovereenkomst luidt: “De medeondergetekende Romania (...) verklaart zich bij deze garant te stellen voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst.” (iv) De van de huurovereenkomst deel uit makende Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (volgens het ROZ-model 1994, hierna: de ROZbepalingen) bepalen onder meer: “Tussentijdse beëindiging, in gebreke zijn 7.1 Indien huurder (...) - in staat van faillissement wordt verklaard; (...) heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. (…) (...) 7.3 Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interessen als gevolg van een in 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement en surseance van betaling. Tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, waaronder begrepen de (...), de omzetbelasting (...), alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen, daaronder begrepen die van rechtskundige bijstand in verband met een omstandigheid als in 7.1 vermeld.” (v) Romania heeft, op grond van art. 9.4.8 van de huurovereenkomst, de huurpenningen tot en met 21 april 2009 aan [eiseres] voldaan. 3.2.1 [eiseres] vordert in dit geding op grond van art. 9.4.8 van de huurovereenkomst en art. 7.3 van de bij de overeenkomst behorende ROZ-bepalingen veroordeling van Romania tot betaling van de gederfde huur over de periode vanaf 21 april 2009 tot en met 31 mei 2009, € 46.307,29, met de contractuele boete van 15%. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. In hoger beroep heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van [eiseres] alsnog afgewezen. 3.2.2

9

Het hof heeft hiertoe als volgt overwogen. Art. 9.4.8 van de huurovereenkomst moet aldus worden uitgelegd dat Romania niet zichzelf naast de huurders heeft verbonden tot nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomst, maar zich met de “concerngarantie” slechts garant heeft gesteld voor de verplichtingen die voor de huurders jegens [eiseres] voortvloeien uit de huurovereenkomst (rov. 3.7). Uit HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ 2011/114 (Aukema q.q./UniInvest) volgt dat in het geval van opzegging op de voet van art. 39 Fw de wet een schadevergoedingsbeding zoals art. 7.3 van de bij huurovereenkomst behorende ROZbepalingen, niet toelaat. Nu [eiseres] haar vordering baseert op een huurovereenkomst die op grond van art. 39 Fw is beëindigd, komt haar derhalve geen vordering tot schadevergoeding jegens de huurders toe. De door Romania afgegeven garantie ziet slechts op de verplichtingen die voor de huurders uit de huurovereenkomst voortvloeien. Nu in dit geval geen verplichting tot schadevergoeding kan worden aangenomen, kan [eiseres] zich niet met succes op de garantiebepaling beroepen (rov. 3.10-3.11). 3.3.1 Het middel klaagt dat het hof een te ruime uitleg heeft gegeven aan de beslissing van het arrest Aukema q.q./Uni-Invest. Die beslissing geldt, aldus het middel, uitsluitend voor de verhouding van de verhuurder en de boedel, nu de strekking van die beslissing is dat de in het arrest aan de orde zijnde schadevergoedingsverplichting tegenover de boedel niet toelaatbaar is. Door te oordelen dat art. 39 Fw ook in de weg staat aan het bestaan van die schadevergoedingsverplichting in de verhouding van de verhuurder en de huurder, heeft het hof blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Met betrekking tot deze klacht wordt als volgt overwogen. 3.3.2 In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest is beslist dat een opzegging op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is die jegens de faillissementsboedel geen recht doet ontstaan op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens dat artikel kan worden opgezegd, ook niet ingeval deze schadevergoeding contractueel is bedongen. Deze beslissing is daarop gebaseerd dat art. 39 Fw, blijkens zijn totstandkomingsgeschiedenis, berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding (rov. 3.5.1-3.5.4 van het arrest Aukema q.q./Uni-Invest). (Vgl. ook HR 12 januari 1990, ECLI:NL:HR:1990:AC2325, NJ 1990/662 (Van Gelder)) 3.3.3 De in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. De op die afweging berustende regeling van art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Er is daarom geen reden om een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf, ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van het artikel. Het arrest Aukema q.q./Uni-Invest moet dan ook aldus worden verstaan dat dit beding in het geval van opzegging op de voet van art. 39 Fw alleen geen effect sorteert jegens de boedel. 3.3.4 De opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw laat de rechtsgeldigheid van het hier bedoelde contractuele beding dus onverlet, maar de daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder. Indien, zoals in deze zaak, een derde de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw dus geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen.

10

Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt eveneens dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder. 3.3.5 Uit het vorenstaande volgt dat het middel terecht klaagt dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door de vordering van [eiseres] af te wijzen op de grond dat art. 39 Fw een beding zoals art. 7.3 van de ROZ-bepalingen bevat, niet toelaat en dat [eiseres] daarom geen vordering tot schadevergoeding toekomt jegens de gefailleerde huurders. 4Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 20 december 2011; verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing; veroordeelt Romania in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 2.575,35 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren M.A. Loth, C.E. Drion, G. Snijders en G. de Groot, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 15 november 2013.

11

ECLI:NL:HR:2013:BY6108 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 19-04-2013 Datum publicatie 19-04-2013 Zaaknummer 12/00081 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BY6108, Contrair Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Schadevordering verhuurder na opzegging bedrijfsruimtehuur door curator van failliete huurder, opleveringsverplichting, art. 7:224 BW. Niet-nakoming wederkerige overeenkomst na faillissement, bevoegdheid curator, art. 37 Fw, concurrente vordering, art. 37a Fw, paritas-beginsel. Uitzonderingen, huurpenningen na faillissement, onbevoegde opzegging of handelen in strijd met door curator na te leven verbintenis, Hoge Raad komt terug van ‘toedoencriterium’ (HR 28 september 1990, LJN AD1243, NJ 1991/305). Ontruimingsverplichting als boedelschuld (HR 9 juni 2006, LJN AV9234, NJ 2007/21) , art. 39 Fw. Vindplaatsen Rechtspraak.nl JHV 2013/97 met annotatie door mr. Ferment JOR 2013/224 met annotatie door mr. G.A.J. Boekraad RvdW 2013/591 NJB 2013/957 NJ 2013/291 met annotatie door F.M.J. Verstijlen WR 2013/66 met annotatie door mr. J.K. Six-Hummel Ondernemingsrecht 2014/29 met annotatie door R.J. van Galen Uitspraak 19 april 2013 Eerste Kamer 12/00081 DV/EE Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. F.M.L. Dekkers, tegen Bruno Joannes TIDEMAN, kantoorhoudende te 's-Gravenhage, handelend in zijn hoedanigheid van curator van [A] B.V., voorheen gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. P.P. Hart. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en de curator. 1. Het geding in feitelijke instantie

12

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in de zaak 1081633/11-5167 van de kantonrechter te Leiden van 23 november 2011. Het vonnis van de kantonrechter is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft [eiseres] sprongcassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De curator heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor de curator toegelicht door zijn advocaat. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging. De advocaat van de curator heeft bij brief van 19 december 2012 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van de middelen 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Eiseres] heeft met ingang van 1 maart 2009 een bedrijfsruimte in [plaats] verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [A] B.V. (hierna: de B.V.). (ii) Bij vonnis van 26 oktober 2010 is de B.V. door de rechtbank Den Haag failliet verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze is geëindigd per 31 januari 2011. Het gehuurde is per die datum ontruimd en leeg opgeleverd. (iii) Bij de oplevering is gebleken dat er schade is aan de buitengevel en deuren van het pand van de bedrijfsruimte tot een bedrag van € 24.000,--. 3.2 [Eiseres] vordert in deze procedure betaling van de curator van dit bedrag van € 24.000,-- als boedelschuld. Volgens [eiseres] heeft de B.V. de schade veroorzaakt en gaat het om opleveringsschade, die dient te worden vergoed op grond van art. 7:224 BW en de algemene bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de oplevering. De in die bepalingen geregelde verplichting tot correcte oplevering van het gehuurde is in dit geval een boedelschuld, omdat deze verplichting is ontstaan door toedoen van de curator, namelijk door de opzegging van de huurovereenkomst. De curator heeft aangevoerd dat de verplichting om de schade te herstellen niet voortvloeit uit de opleveringsverplichting, maar uit de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, die verplichten tot herstel van die schade tijdens de looptijd van de huur, en uit de wettelijke bepalingen omtrent huur. [eiseres] moet de vordering dus indienen als concurrente vordering. 3.3 De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op de grond dat ingevolge de algemene bepalingen van de huurovereenkomst de schade al tijdens de looptijd van de huur voor rekening kwam van de B.V., en dat het daarom geen schade betreft die naar haar aard pas na het beëindigen van de huurovereenkomst moet worden vergoed. De verplichting tot herstel van de schade bestond al voor de opzegging, aldus de kantonrechter. 3.4 De middelen bestrijden het oordeel van de kantonrechter in de eerste plaats met een betoog dat erop neerkomt dat de vordering van [eiseres] voortvloeit uit de opleveringsverplichting en daarom een boedelschuld is, omdat de opleveringsverplichting is ontstaan door toedoen van de curator, namelijk door diens opzegging van de huurovereenkomst. Hieraan doet volgens de middelen niet af dat ook ingevolge de algemene bepalingen van de huurovereenkomst een verplichting tot herstel van de schade bestaat. 3.5 Dit betoog is ongegrond. Dat de schadevergoedingsvordering van de verhuurder in een geval zoals hier aan de orde een boedelschuld oplevert, is (a) niet te verenigen met de regels die de Faillissementswet in art. 37 e.v. kent met betrekking tot wederkerige overeenkomsten, en komt (b) in strijd met hetgeen uit die wet volgt omtrent het ontstaan van boedelschulden. Dit wordt hierna uitgewerkt in 3.6 respectievelijk 3.7. 3.6.1 Voor wederkerige overeenkomsten die ten tijde van de faillietverklaring nog niet of niet geheel zijn nagekomen - waaronder begrepen de op dat tijdstip lopende duurovereenkomsten -, gaat de Faillissementswet uit van het volgende stelsel. Op zichzelf brengt het faillissement geen wijziging in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409). De curator heeft echter, zoals blijkt uit art. 37 lid 1 Fw, de mogelijkheid om overeenkomsten niet gestand te doen en dus de daaruit

13

voortvloeiende verbintenissen niet na te komen (vgl. HR 3 november 2006, LJN AX8838, NJ 2007/155). Die verbintenissen leveren in het faillissement een concurrente vordering op die, indien het geen geldvordering betreft, overeenkomstig art. 133 Fw voor de geschatte waarde kan worden ingediend (Van der Feltz I, p. 388-389). Indien de curator de overeenkomst niet gestand doet, kan de wederpartij deze ook ontbinden, na de weg van art. 37 lid 1 Fw te hebben gevolgd, en heeft zij daarnaast wegens het tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst een concurrente vordering op grond van art. 37a Fw. Ingeval de curator in verband met het belang van de boedel besluit de overeenkomst niet gestand te doen, resteert voor de wederpartij dus steeds - behoudens door de wet erkende redenen van voorrang - een concurrente vordering. Dit is in overeenstemming met het beginsel van de gelijkheid van schuldeisers dat aan de Faillissementswet ten grondslag ligt. 3.6.2 Indien de gefailleerde ten tijde van de faillietverklaring huurder of werkgever is, zijn de huur, het loon en de premieschulden op grond van art. 39 en 40 Fw vanaf de dag van de faillietverklaring boedelschuld, zulks in afwijking van de hiervoor in 3.6.1 vermelde hoofdregel. Het gaat hier om een uitzondering om redenen van billijkheid (Van der Feltz I , p. 419, 420 en 428). Deze uitzondering brengt mee dat de curator die in het belang van de boedel geen verdere uitvoering aan de lopende huur- of arbeidsovereenkomst wenst te geven, deze overeenkomst dient op te zeggen teneinde te voorkomen dat de boedelschuld ter zake van de daaruit voortvloeiende huur, loon of premieschulden oploopt. Art. 39 en 40 Fw verklaren hem tot deze opzegging bevoegd, mits hij daarbij de in die artikelen genoemde termijnen in acht neemt. Door die opzegging ontstaat (dus) geen schadeplichtigheid (Van der Feltz I, p. 423, en HR 14 januari 2011, LJN BO3534, NJ 2011/114). Indien de curator besluit de huur- of arbeidsovereenkomst te beëindigen, is derhalve slechts sprake van een boedelvordering met betrekking tot de huur, het loon of de premieschulden die verschuldigd zijn gedurende een beperkte periode na de faillietverklaring. 3.6.3 In het hiervoor in 3.6.1 en 3.6.2 weergegeven stelsel van de Faillissementswet past niet dat, indien de curator in het belang van de boedel de huur beëindigt, de schadevergoedingsverplichting die in verband met de huurbeëindiging ontstaat, een boedelschuld is op de enkele grond dat zij is ontstaan als gevolg van een rechtshandeling en dus door toedoen - van de curator. Daarmee zou immers een uitzondering worden gemaakt op de hoofdregel dat indien de curator in het belang van de boedel geen uitvoering geeft aan een door de gefailleerde voor de faillietverklaring aangegane overeenkomst, slechts een concurrente vordering voor de wederpartij resteert, en op het aan die regel ten grondslag liggende beginsel van de gelijkheid van schuldeisers. Voor die uitzondering valt in de Faillissementswet geen rechtvaardiging of grond te vinden. Van een boedelschuld is daarom geen sprake. 3.7.1 Deze uitkomst strookt ook met hetgeen volgt uit de Faillissementswet met betrekking tot boedelschulden. Op grond van die wet zijn boedelschulden slechts die schulden die een onmiddellijke aanspraak geven jegens de faillissementsboedel hetzij ingevolge de wet, hetzij omdat zij door de curator in zijn hoedanigheid zijn aangegaan, hetzij omdat zij een gevolg zijn van een handelen van de curator in strijd met een door hem in zijn hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting. Onder het aangaan van een schuld door de curator in deze zin is te verstaan dat de curator deze schuld op zich neemt bij een rechtshandeling, doordat zijn wil daarop is gericht (art. 3:33 en 35 BW). 3.7.2 Vorderingen die een boedelschuld opleveren, moeten worden onderscheiden van vorderingen op de schuldenaar, met het oog op de voldoening waarvan de vereffening van de boedel plaatsvindt. Vorderingen die voortvloeien uit een reeds ten tijde van de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding met de schuldenaar en die geen boedelschuld opleveren op een van de hiervoor in 3.7.1 vermelde gronden, behoren tot bedoelde vorderingen op de schuldenaar, ook als ze pas tijdens het faillissement ontstaan, zoals onder meer blijkt uit art. 37 en 37a Fw en de op art. 37 Fw gegeven toelichting (Van der Feltz I, p. 409). 3.7.3 Opmerking verdient dat uit het hiervoor in 3.6.1 vermelde uitgangspunt van de Faillissementswet dat het faillissement geen invloed heeft op wederkerige overeenkomsten, volgt dat de curator niet bevoegd is om overeenkomsten op te zeggen,

14

tenzij de wet of de overeenkomst hem (of de schuldenaar) daartoe bevoegd maakt. Zegt de curator onbevoegd een overeenkomst op, dan is de verplichting tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade een boedelschuld, omdat hij dan in strijd handelt met een door hem na te leven verbintenis. Daarmee valt op een lijn te stellen het geval dat de curator wel bevoegd is tot opzegging van een overeenkomst, maar alleen tegen betaling van een schadevergoeding of schadeloosstelling in verband met die beëindiging. 3.7.4 De in deze zaak aan de orde zijnde verplichting om op grond van de bepalingen van de huurovereenkomst dan wel art. 7:224 BW de schade aan het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen dan wel te vergoeden, is een uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis van de schuldenaar, die bij het einde van de huur ontstaat of opeisbaar wordt. Die verbintenis is geen boedelschuld, maar een vordering op de schuldenaar (in de hiervoor in 3.7.2 genoemde zin), nu daarbij niet wordt voldaan aan de hiervoor in 3.7.1 genoemde voorwaarden voor het ontstaan van een boedelschuld. Dat is slechts anders indien de schade is ontstaan door een handelen van de curator, welk geval zich hier blijkens de stellingen van partijen niet voordoet. 3.8 Zoals uit het vorenstaande volgt, komt de Hoge Raad terug van het 'toedoencriterium' dat is geformuleerd in HR 28 september 1990, LJN AD1243, NJ 1991/305 (De Ranitz q.q./Ontvanger), HR 12 november 1993, LJN ZC1136, NJ 1994/229 (Frima q.q./BlankersVan Gennip) en HR 18 juni 2004, LJN AN8170, NJ 2004/617 (Circle Plastics), zulks mede naar aanleiding van de in de conclusie van de Advocaat-Generaal genoemde kritiek die in de literatuur op dat criterium is geuit. Opmerking verdient dat dit niet betekent dat in een geval als aan de orde was in laatstgenoemd arrest, de ontruimingsverplichting na de beëindiging van de huur geen boedelschuld kan zijn. Zoals volgt uit HR 9 juni 2006, LJN AV9234, NJ 2007/21 (rov. 3.5.2), kan de gewezen verhuurder uit hoofde van zijn recht op het gehuurde verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. Deze verplichting rust op de curator in zijn hoedanigheid en is derhalve een boedelschuld. 3.9 Gelet op het hiervoor overwogene heeft [eiseres] bij de overige klachten van de middelen geen belang, nu de gegrondbevinding daarvan niet tot een andere beslissing kan leiden. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de curator begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als de voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders en M.V. Polak en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 19 april 2013.

15

ECLI:NL:GHSGR:2008:BD5882 Deeplink Instantie Gerechtshof 's-Gravenhage Datum uitspraak 05-06-2008 Datum publicatie 01-07-2008 Zaaknummer 105.005.503/01 (Rolnummer oud: C06/1291) Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huurrecht; bedrijfsruimte; indeplaatsstelling. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 307 Vindplaatsen Rechtspraak.nl JHV 2008/200 Uitspraak GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE Sector handel rolnummer : C06/1291 zaaknummer : 105.005.503/01 rolnummer rechtbank : 542498 \ CV EXPL 05-8700 arrest van de negende civiele kamer d.d. 5 juni 2008 inzake 1. [HUURDER], 2. [HUURDER], beiden wonende [woonplaats] appellanten, hierna te noemen: [Huurder] c.s., procureur: mr. P. van Riessen, tegen mr. Jorrit Hieronymus van der WEIDE, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap Cabout B.V., opvolgend als curator achtereenvolgens mrs. M.E.M James-Pater, M.W.J. Jongmans en J.R. Berkenbosch, kantoorhoudende te ’s-Gravenhage, geïntimeerde, hierna te noemen: de curator, procureur: mr. T. van Dijk. Het geding 1. Bij exploot van 22 september 2006 is [Huurder] c.s. in hoger beroep gekomen van het op 29 juni 2006 door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, tussen partijen gewezen vonnis. Bij memorie van grieven (met producties) zijn negen grieven opgeworpen, die alle bij memorie van antwoord (ook met producties) zijn bestreden. Op 7 maart 2008 hebben partijen hun standpunten mondeling door hun procureurs doen bepleiten. Beide partijen hebben op het pleitdossier arrest gevraagd. Beoordeling van het hoger beroep 2. In het vonnis van 29 juni 2006 heeft de rechtbank een aantal feiten vastgesteld. Voorzover daartegen in hoger beroep niet is opgekomen, staan die feiten tussen partijen vast. 3. Samengevat gaat het om het volgende.

16

Cabout B.V. (hierna: Cabout) heeft op 18 december 2002 met [Huurder] c.s. een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand […] voor de duur van vijf jaren en ingaande 1 januari 2004. Het gehuurde betreft winkelruimte op de parterre en eerste verdieping en opslagruimte in het souterrain alsmede de onzelfstandige bovenwoning (tweede verdieping en zolder). De gehuurde bedrijfsruimte mag volgens de huurovereenkomst uitsluitend gebruikt worden als bedrijfsruimte voor de verkoop van aardewerk, porselein en souvenirs. Bij vonnis van 5 oktober 2005 is Cabout in staat van faillissement verklaard. De rechtbank heeft destijds mr. J.E. Berkenbosch benoemd tot curator in dat faillissement. Inmiddels is mr. J.H. van der Weide curator in het faillissement van Cabout. De curator heeft getracht de failliete onderneming van Cabout te verkopen. In dat kader waren er twee gegadigden, te weten World of Delights B.V. (hierna: WOD) en Heinen Delftware B.V. (hierna: Heinen). In dat verband heeft de curator op 12 oktober 2005 per e-mail zowel aan WOD als Heinen het volgende geschreven: “(…) U heeft aangegeven geïnteresseerd te zijn in koop van de onderneming van Cabout B.V. (in faillissement) welke bestaat uit de voorraad en inventaris (de “Onderneming”). Overname van de huurovereenkomst dient u, zoals reeds aan u medegedeeld, in beginsel rechtstreeks met de betreffende verhuurders op te nemen. Ik ben in principe bereid mij zonodig - onder nader overeen te komen voorwaarden - in te spannen om indeplaatsstelling in rechte af te dwingen. Dit is evenwel volledig voor risico van de koper. (…) U heeft tot vrijdag 14 oktober 2005 17.00 uur de gelegenheid (…) bij mij een onvoorwaardelijk en onherroepelijk bod uit te brengen op de Onderneming. (…)”. WOD heeft voor een bedrag van € 120.000,-- van de curator activa van Cabout gekocht. Onder 2.6 van het koopcontract staat opgenomen: “(…) In het bijzonder zal Verkoper zich op alle wijzen inspannen om voor de gehuurde panden een indeplaatsstelling te realiseren. De kosten die verbonden zijn aan een eventuele indeplaatsstellingsprocedure zijn voor rekening van Koper.” WOD heeft zich vervolgens (op 14 oktober 2005, in de ochtend) tot (de makelaar van) [Huurder] c.s. gewend, om te onderhandelen over de huurrechten met betrekking tot het pand [...]. WOD en [Huurder] c.s. zijn daarbij uiteindelijk uitgekomen op een huurprijs van € 51.000,-- op jaarbasis. Wel heeft WOD bij die onderhandelingen voorwaarden gesteld, die voor [Huurder] c.s. niet acceptabel waren, zodat (vanwege die voorwaarden) niet tot overeenstemming is gekomen. Later die ochtend, heeft WOD genoemde voorwaarden laten varen en dat aan (de makelaar van) [Huurder] c.s. kenbaar gemaakt. [Huurder] c.s. heeft aangegeven toen niet meer met WOD te willen contracteren. [Huurder] c.s. heeft op 14 oktober 2005 een huurovereenkomst met betrekking tot het pand […] gesloten met Heinen, dit tegen een huurprijs op jaarbasis van € 51.500,--. [Huurder] c.s. heeft, na het uitbrengen van de inleidende dagvaarding, de huurovereenkomst met betrekking tot het pand …] bij brieven van 30 november 2005 en 13 december 2005 ex art. 39 Faillissementswet opgezegd tegen 1 maart 2006. 4. In eerste aanleg vorderde de curator, bij dagvaarding van 22 november 2005, kort gezegd, machtiging om WOD in de plaats te stellen van Cabout B.V. als huurster van het pand [...]. Bij akte van 2 februari 2006 heeft de curator zijn vordering vermeerderd met een verklaring voor recht dat de opzegging door [Huurder] c.s. van de huurovereenkomst met Cabout in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, althans misbruik van recht oplevert, althans geen rechtgevolg zal hebben. De rechtbank heeft bij de bestreden beslissing van 29 juni 2006 (onder voorwaarden) de vordering van de curator toegewezen en bepaald dat [Huurder] c.s. zich niet op de opzegging van de huurovereenkomst kan beroepen. 5. [Huurder] c.s. vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van 29 juni 2006. In dat verband heeft [Huurder] c.s. negen grieven geformuleerd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij klagen er (in samenhang) over dat de rechtbank gronden aanwezig geacht heeft om de door de curator verzochte indeplaatsstelling toe te wijzen. 6. In de wet is de indeplaatsstelling als hier aan de orde geregeld in art. 7:307 BW. Toewijzing van een verzoek om indeplaatsstelling als door de curator bij inleidende dagvaarding gedaan, is volgens die wetsbepaling in dezen enkel aan de orde als Cabout een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. Bij gebreke van een

17

zwaarwichtig belang moet het machtigingsverzoek aanstonds worden afgewezen. Is er aan de kant van de Cabout wel een zwaarwichtig belang, dan dient vervolgens, nu WOD naar het oordeel van het hof voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering - de huidige situatie waarbij WOD het pand [...]tegen betaling van een gebruikersvergoeding als bedrijfsruimte voor de verkoop van aardewerk, porselein en souvenirs exploiteert geeft het hof voor dat oordeel aanleiding - een afweging plaats te vinden van de belangen van Cabout enerzijds en de belangen van [Huurder] c.s. anderzijds. 7. Het punt dat voor alles aan de orde moet komen is de stelling van [Huurder] c.s. dat de curator zijn recht om indeplaatsstelling te vragen verwerkt heeft, door het verwerven van de huurrechten in vrije onderhandeling aan ieder van de gegadigde partijen over te laten. Het hof kan [Huurder] c.s. in die stelling niet volgen. Op zich is het juist dat de curator met betrekking tot het verkrijgen van het huurecht van het pand [...] WOD en Heinen bij emailbericht van 12 oktober 2005 heeft laten weten dat zij zelf rechtstreeks contact met [Huurder] c.s. dienden op te nemen. Echter, de curator heeft daarbij (in het zelfde emailbericht) direct aangegeven dat hij bereid was - voor het geval, naar het hof begrijpt, het rechtstreeks verkrijgen van de huurrechten van [Huurder] c.s. voor WOD of Heinen problemen zo opleveren – zich desgewenst in te spannen om indeplaatsstelling in rechte af te dwingen. Het moge zo zijn dat dat emailbericht niet gericht was aan [Huurder] c.s., maar ten opzichte van [Huurder] c.s. heeft de curator nimmer het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat hij van het recht om indeplaatsstelling te vorderen afzag. Uit het enkel verwijzen van WOD en Heinen naar [Huurder] c.s. voor het verkrijgen van de huurrechten kan dat niet worden afgeleid. De huurovereenkomst met betrekking tot het pand [...] was toen nog niet opgezegd en was aan Cabout voorbehouden. [Huurder] c.s. kon niet vrijelijk een andere huurder kiezen zolang hij niet wist wat de plannen van de curator waren met betrekking tot genoemd pand (en de daarin gedreven onderneming). Dat de curator geen enkele mededeling gedaan heeft aan [Huurder] c.s. dat het hem niet vrijstond een huurovereenkomst te sluiten met een potentiële huurder naar zijn keuze, doet daaraan niet af. [Huurder] c.s. kan daaruit niet afgeleid hebben dat hij - met voorbij gaan aan de rechten van (de curator in het faillissement van) Cabout - de vrije hand had. 8. Voorts moet aan de orde moet komen de vraag of er hier sprake is van een overdracht van een bedrijf als bedoeld in genoemd art. 7.307 BW. Het hof beantwoordt, met de rechtbank, die vraag bevestigend. De tussen de curator en WOD gesloten “Overeenkomst tot koop en verkoop van activa” en de daarbij behorende bijlage 1. geeft voor dat oordeel voldoende aanknopingspunten. Zo is er bijvoorbeeld sprake van overdracht van handelsnamen, beeldmerken, logo’s, klantenbestanden/-gegevens en overige zaken benodigd voor de voortzetting van een onderneming. Verder is er ook sprake van overdracht van orderportefeuille voorzover aanwezig, inventaris, software en telefoonnummers. [Huurder] c.s. stelt weliswaar dat het bewijs van de bedrijfsoverdracht niet teruggevoerd kan worden op genoemde bijlage 1 omdat die lijst het nodige suggereert, maar aan de werkelijkheid geen recht doet nu er enkel sprake is van overdracht van voorraad en inventaris, maar [Huurder] c.s. onderbouwt die stelling verder niet. Het is aan [Huurder] c.s. om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de door de curator en WOD opgestelde en ondertekende overeenkomst tot koop en verkoop van activa zodanig niet strookt met de werkelijkheid dat van een overdracht als bedoeld in art. 7:307 BW geen sprake is. [Huurder] c.s. schiet op dit punt echter te kort. Hoewel Cabout de exploitatie van haar bedrijf had gestaakt en er van concrete (over te nemen) bedrijvigheid geen sprake was, terwijl van de overgedragen elementen zoals hiervoor aangeduid, de voorraad en inventaris het meest concrete en tastbare bestanddeel is, betekent dat niet dat er enkel sprake is van overdracht van activa, zoals [Huurder] c.s. heeft betoogd. Het hof hecht daarbij ondermeer betekenis aan het feit dat, blijkens de email van de curator van 12 oktober 2005, de “onderneming” wenste te verkopen. Onder omstandigheden, met name door tijdsverloop, zou dat anders kunnen liggen maar daarvoor heeft [Huurder] c.s. onvoldoende gesteld. 9. Verder moet de vraag aan de orde komen of er aan de kant van Cabout een zwaarwichtig belang bestaat bij de overdracht aan WOD van haar bedrijf.

18

In dat verband heeft de curator betoogd dat hij zich jegens WOD verplicht heeft zich op alle wijzen in te spannen de indeplaatsstelling te verwezenlijken. Vanwege die inspanningsverplichting heeft de curator een (veel) hogere prijs voor de failliete onderneming bereikt. Daar komt bij dat WOD de achterstallige huur van Cabout volledig aan [Huurder] c.s. voldaan heeft alsmede ook de huurpenningen gedurende de periode van opzegging van de huur door [Huurder] c.s.. In die omstandigheden is volgens de curator het zwaarwichtige belang van Cabout gelegen. De rechtbank heeft de curator in die stellingname ook gevolgd. Het hof onderschrijft die gedachtengang echter niet. Vereist is hier een zwaarwichtig belang van de huurder of van degene die het bedrijf uitoefent bij de overdracht van de onderneming. Het enkele belang van de curator van de gefailleerde huurder om voor de boedel een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen bij verkoop van de onderneming is niet zonder meer met een dergelijk zwaarwichtig belang gelijk te stellen. Indeplaatsstelling tast de contractsvrijheid van de verhuurder aan en een dergelijke inbreuk op de contractsvrijheid dient slechts in de in artikel 7:307 BW bedoelde uitzonderingsgevallen waarbij bescherming van de huurder van bedrijfsruimte ter zake van het verloren gaan van zijn inspanningen en investeringen vooropstaat, te worden gehonoreerd. Bovendien staat in dit geval niet vast dat de curator bij toewijzing van de indeplaatsstellingsvordering inderdaad voor de boedel een belangrijk hogere opbrengst zou hebben verkregen. Hij heeft zich slechts verplicht om zich in te spannen om de overdracht aan WOD tot stand te brengen. Voor deze inspanning heeft WOD betaald en het niet tot stand komen van de indeplaatsstelling brengt daar geen verandering in. Terecht stelt [Huurder] c.s. dat de curator geen hogere opbrengst voor de boedel genereert indien de indeplaatsstelling wordt toegestaan of een lagere opbrengt realiseert indien de indeplaatsstelling wordt geweigerd. Ook het feit dat WOD de huur aan [Huurder] c.s. heeft voldaan tot het moment van opzegging van de huurovereenkomst door [Huurder] c.s. en dat dit heeft geleid tot vermindering van een boedelschuld van de failliete boedel, brengt in het voorgaande geen verandering. 10. Waar er naar het oordeel van het hof van een zwaarwichtig belang als bedoeld in art. 7: 307 BW geen sprake is, kan er van indeplaatsstelling geen sprake zijn. Dat betekent weer dat de grieven die [Huurder] c.s. tegen het vonnis van de rechtbank waarbij de indeplaatsstelling is gehonoreerd, heeft geformuleerd, hout snijden. Dat vonnis kan dan ook niet in stand blijven. De door de curator bij dagvaarding van 22 december 2005 ingestelde vordering tot in de plaatsstelling dient alsnog te worden afgewezen. In het verlengde daarvan wordt ook de gevorderde verklaring voor recht afgewezen. Waar er van indeplaatsstelling geen sprake kan zijn, is de opzegging door [Huurder] c.s. van de huurovereenkomst met Cabout niet in strijd met de redelijkheid en de billijkheid, noch levert die opzegging misbruik van recht op. De curator zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van zowel de eerste aanleg als in hoger beroep. Beslissing Het hof: - vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft¸van 29 juni 2006; en opnieuw rechtdoende: - wijst de door de curator tegen [Huurder] c.s. ingestelde (en vermeerderde) vordering alsnog af. - veroordeelt de curator in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [Huurder] c.s. tot op 29 juni 2006 begroot op de kosten zoals hieronder nader gespecificeerd: salaris gemachtigde : € 600,--; - veroordeelt de curator in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [Huurder] c.s. tot op heden begroot op de kosten zoals hieronder nader gespecificeerd: kosten dagvaarding : € 84,87; vastrecht : € 248,--; salaris procureur : € 2.682,--; - verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

19

ECLI:NL:HR:2014:1681 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 11-07-2014 Datum publicatie 11-07-2014 Zaaknummer 13/05632 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2014:243, Gevolgd In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2013:3802, Bekrachtiging/bevestiging Rechtsgebieden Insolventierecht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Faillissementsrecht. Pluraliteitsvereiste (HR 22 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4980, NJ 1985/548). Vorderingen tot verschaffen huurgenot en tot onderhoud aan het gehuurde. Eisen voor steunvordering; voldoende dat deze ter verificatie kan worden ingediend. Toekomstige vorderingen. Bevoegdheid curator overeenkomsten niet na te komen; HR 3 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ8838, NJ 2006/155 en HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6108, NJ 2013/291. Is curator bevoegd het huurgenot te beëindigen als huurder reeds in het genot is van het gehuurde? Wetsverwijzingen Faillissementswet Faillissementswet 26 Faillissementswet 37 Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJB 2014/1439 RvdW 2014/941 JIN 2014/159 met annotatie door F.M. Guljé JHV 2014/134 met annotatie door Mr. D. Briedé OR-Updates.nl 2014-0271 NJ 2014/407 met annotatie door F.M.J. Verstijlen WR 2014/133 Uitspraak 11 juli 2014 Eerste Kamer nr. 13/05632 LZ/EE Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: ABN AMRO BANK N.V., gevestigd te Amsterdam, VERZOEKSTER tot cassatie, advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel, tegen BERZONA B.V., gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaten: mr. J.P. Heering en mr. M.A.M. Essed. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Bank en Berzona. 1Het geding in feitelijke instanties

20

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak C/13/546039/FT RK 13/1717 van de rechtbank Amsterdam van 12 september 2013; b. het arrest in de zaak 200.134.067/01 van het gerechtshof Amsterdam van 5 november 2013. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft de Bank beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, alsmede door mr. R.R. Verkerk, advocaat te Rotterdam, voor de Bank. De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaat van de Bank heeft bij brief van 11 april 2014 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In deze procedure verzoekt de Bank om Berzona in staat van faillissement te verklaren. Aan haar verzoek heeft de Bank ten grondslag gelegd dat zij opeisbare vorderingen op Berzona heeft tot een bedrag van in totaal ruim € 11,8 miljoen, met de voldoening waarvan Berzona in gebreke is, en dat Berzona ook andere schuldeisers onbetaald laat. Als steunvorderingen heeft de Bank zich mede beroepen op de vorderingen van de huurders van door Berzona verhuurde flats om het huurgenot daarvan te verschaffen en om onderhoud aan die flats te verrichten. Berzona heeft betwist dat de Bank een opeisbare vordering op haar heeft. Voorts heeft zij de door de Bank gestelde steunvorderingen betwist. Zij heeft aangevoerd dat de vorderingen tot het verschaffen van huurgenot en tot het eventueel verrichten van onderhoud, niet als steunvorderingen kunnen dienen. 3.2 De rechtbank heeft het verzoek afgewezen op de grond dat niet of onvoldoende is gebleken van steunvorderingen. Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. Ook het hof heeft geoordeeld dat niet of onvoldoende is gebleken van steunvorderingen. Daartoe heeft het hof onder meer overwogen (in rov. 2.12) dat de verplichting huurgenot te verschaffen of eventuele toekomstige onderhoudsverplichtingen betreffende onroerende zaken die eigendom van Berzona zijn, niet zijn aan te merken als steunvorderingen, en dat niet is gesteld of gebleken dat Berzona ter zake van haar verplichtingen als verhuurster in gebreke is. 3.3 Het middel bestrijdt uitsluitend het oordeel van het hof dat de vorderingen van de huurders van Berzona tot het verschaffen van huurgenot en tot het verrichten van onderhoud, niet kunnen dienen als een steunvordering bij een faillissementsaanvraag. 3.4.1 De voor een faillietverklaring geldende eis dat summierlijk blijkt van een steunvordering, wordt gesteld omdat het faillissement ten doel heeft het vermogen van de schuldenaar te verdelen onder diens gezamenlijke schuldeisers. Met dat doel strookt niet de faillietverklaring van iemand die slechts één schuldeiser heeft (vgl. onder meer HR 22 maart 1985, ECLI:NL:HR:1985:AG4980, NJ 1985/548). Het bestaan van meer schulden is weliswaar een noodzakelijke, maar niet een voldoende voorwaarde voor het aannemen van de in art. 1 lid 1 Fw bedoelde toestand. Ook als aan het pluraliteitsvereiste is voldaan, dient derhalve steeds te worden onderzocht of de schuldenaar in de toestand verkeert dat hij heeft opgehouden te betalen (zie onder meer HR 7 september 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2743, NJ 2001/550 en HR 3 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM7811). 3.4.2 Het middel neemt terecht tot uitgangspunt dat een steunvordering niet opeisbaar behoeft te zijn, dat de omvang van die vordering niet behoeft vast te staan en dat die vordering geen betrekking behoeft te hebben op de betaling van een geldsom, maar dat voldoende is

21

dat het gaat om een vordering die ter verificatie in het faillissement kan worden ingediend opdat de schuldeiser kan meedelen in de opbrengst van de vereffening die in dat kader plaatsvindt, eventueel na toepassing van art. 133 Fw. Ook de vordering tot het verrichten van onderhoud en die tot het verschaffen van het genot van een zaak welke voortvloeit uit een duurovereenkomst, kunnen dus op zichzelf een steunvordering opleveren. 3.4.3 Voorts neemt het middel terecht tot uitgangspunt dat een toekomstige vordering niet tot steunvordering kan dienen. Het is immers onvoldoende zeker dat zo’n vordering daadwerkelijk zal ontstaan. 3.5 Het hof heeft de door de Bank gestelde vordering tot het verrichten van onderhoud klaarblijkelijk als toekomstig aangemerkt. Het rept immers van “eventuele toekomstige onderhoudsverplichtingen betreffende onroerende zaken die eigendom van Berzona zijn”. Onbegrijpelijk is dit oordeel niet, nu de Bank niet heeft gesteld dat sprake zou zijn van achterstallig onderhoud of dat thans onderhoud door Berzona zou moeten worden verricht. Om deze reden heeft het hof tot het oordeel kunnen komen dat de door de Bank gestelde vordering tot het verrichten van onderhoud niet kan worden aangemerkt als steunvordering. In zoverre faalt het middel dus. 3.6.1 Wat betreft de door de Bank ingeroepen vordering van de huurders van Berzona tot het verschaffen van huurgenot moet, bij gebreke van andersluidende stellingen van de Bank, uitgangspunt zijn dat die huurders ten tijde van de faillissementsaanvraag van de Bank in het genot waren van het gehuurde. Daarvan uitgaande heeft het volgende te gelden. 3.6.2 Het faillissement heeft geen invloed op bestaande wederkerige overeenkomsten en leidt dan ook niet tot wijziging van de daaruit voortvloeiende verbintenissen (Van der Feltz I, p. 409). In beginsel heeft de curator echter, zoals blijkt uit art. 37 lid 1 Fw, de mogelijkheid om overeenkomsten niet gestand te doen en dus de daaruit voortvloeiende verbintenissen niet na te komen (vgl. HR 3 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AX8838, NJ 2007/155, Nebula). De uit die verbintenissen voortvloeiende vorderingen zijn in dat geval vorderingen die voor indiening in het faillissement in aanmerking komen, eventueel met toepassing van art. 133 Fw (HR 19 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6108, NJ 2013/291). 3.6.3 De aan de curator ten dienste staande mogelijkheid om uit overeenkomst voortvloeiende verbintenissen (‘passief’) niet na te komen, betreft verbintenissen die uit of ten laste van de boedel moeten worden voldaan, zoals een betaling, de afgifte van een zaak of de vestiging van een recht. De op deze prestaties gerichte vorderingen dienen - indien de curator het niet in het belang van de boedel oordeelt om deze te voldoen - in het faillissement geldend te worden gemaakt door indiening ter verificatie. 3.6.4 Het uitspreken van het faillissement heeft echter niet tot gevolg dat de curator ook (‘actief’) een bevoegdheid of vordering toekomt die de wet of de overeenkomst niet toekent, zoals tot ontruiming of opeising van het gehuurde als de huurovereenkomst nog loopt. Dit zou immers in strijd komen met het beginsel dat het faillissement geen invloed heeft op bestaande wederkerige overeenkomsten, dat bij de invoering van de Boeken 3, 5 en 6 BW is bevestigd (Parl. Gesch. Wijziging Rv e.a.w., p. 387-390). 3.6.5 In het arrest van 3 november 2006 (Nebula) ligt geen ander oordeel besloten. Dat arrest heeft slechts betrekking op de vraag of de curator gebonden is aan een huurovereenkomst die na het faillissement van de juridische eigenaar van de verhuurde zaak is aangegaan door de economisch eigenaar daarvan op grond van een hem daartoe door de juridische eigenaar verleende contractuele bevoegdheid. Die vraag is in dat arrest ontkennend beantwoord op de grond dat de mogelijkheid om door het aangaan van een huurovereenkomst te beschikken over zaken die behoren tot de boedel, een te vergaande inbreuk vormt op de gelijkheid van schuldeisers. Deze beslissing betreft een andere kwestie dan hier aan de orde. 3.6.6

22

Uit het vorenstaande volgt dat, ingeval de huurder ten tijde van de faillissementsaanvraag in het genot is van het gehuurde, de curator niet bevoegd is dat genot te beëindigen als de huurovereenkomst nog loopt. De vordering tot het verschaffen van huurgenot levert in dat geval geen vordering op die in het faillissement ter verificatie kan worden ingediend. Die vordering kan daarom niet dienen als steunvordering, gelet op de hiervoor in 3.4.1 vermelde strekking van het pluraliteitsvereiste. 3.6.7 Ook in zoverre kan het middel dus niet tot cassatie leiden. 4Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt de Bank in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Berzona begroot op € 818,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 11 juli 2014.

23

ECLI:NL:GHARN:2012:BX9741 Deeplink Instantie Gerechtshof Arnhem Datum uitspraak 09-10-2012 Datum publicatie 10-10-2012 Zaaknummer 200.086.000/01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huur bedrijfsruimte, gebruik (muziekstudio) blijkt niet conform bestemmingsplan, uitleg overeenkomst. Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2013/15 met annotatie door Kluwer Uitspraak Arrest d.d. 9 oktober 2012 Zaaknummer 200.086.000/01 (zaaknummer rechtbank: 486078 CV 10-1507) HET GERECHTSHOF TE ARNHEM Nevenzittingsplaats Leeuwarden Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: [appellante], wonende te [woonplaats], appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel, in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna te noemen: [appellante], advocaat: mr. J.N. Heeringa, kantoorhoudende te Amsterdam, tegen VER.BO Vastgoed B.V., gevestigd te Almere, geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel, in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, hierna te noemen: Verbo, advocaat: mr. R.H. van Duivenboden, kantoorhoudende te Amsterdam. Het geding in eerste instantie In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 15 september 2010 en 19 januari 2011 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter). Het geding in hoger beroep Bij exploot van 14 april 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 19 januari 2011 met dagvaarding van Verbo tegen de zitting van 26 april 2011. De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties in het geding zijn gebracht, luidt: “de door de rechtbank (…) op 19 januari 2011 gewezen vonnis te vernietigen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: 1. De vordering van Ver.bo af te wijzen; 2. De vordering van Ver.bo bij toewijzing te matigen tot nihil, althans tot een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag; 3. De vordering van [appellante] inclusief terugbetaling borg toe te wijzen; 4. Ver.bo te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] in eerste aanleg veroordeeld is te betalen en op het moment van arrest zal hebben betaald, vermeerderd

24

met de wettelijke handelsrente vanaf de onderscheidenlijke momenten van opeisbaarheid tot aan het moment dat zal zijn betaald; 5. in de kosten van beide instanties, de kosten van gemachtigde en advocaat inbegrepen.” Bij memorie van antwoord is door Verbo onder overlegging van producties verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie: “om het hoger beroep van [appellante] niet ontvankelijk, althans ongegrond te verklaren en het vonnis van de rechtbank (…) van 19 januari 2011, (…) - voor zover daar door Ver.Bo geen grieven tegen zijn aangevoerd – te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. (…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Ver.bo alsnog volledig zal toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van deze procedure, nakosten daaronder begrepen.” Door [appellante] is in het incidenteel appel onder overlegging van producties geantwoord met als conclusie: “tot afwijzing van de door appellante aangevoerde grieven tegen het vonnis van (…) 19 januari 2011 (…), met veroordeling van appellante – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het incidenteel appel.” Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. In het door [appellante] overgelegde dossier ontbreken de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie en wijziging eis, alsmede de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie. Nu deze wel aanwezig zijn in het dossier van Verbo zal het hof op deze stukken recht doen. De grieven [appellante] heeft in het principaal appel vijf grieven opgeworpen. Verbo heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen. De beoordeling De feiten 1 In dit hoger beroep staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, het volgende vast. 1.1 Partijen zijn met ingang van 1 december 2007 een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [appellante] voor een periode van vijf jaren van Verbo de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [woonplaats] huurde, zulks tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandelijkse huurprijs van € 1.309,- inclusief BTW. 1.2 In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer vermeld: “1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt conform de werkzaamheden omschreven in het door u verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het bestemmingsplan.” 1.3 In de van de overeenkomst deel uitmakende “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” (hierna: de algemene bepalingen) is onder meer vermeld: “(Overheids)voorschriften en vergunningen 6.7.1. Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegen verhuurder. 6.7.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. (…) (…) Boetebepaling 7.1 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is opgenomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…) (…)

25

Betalingen (…) 18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.” 1.4 Verbo heeft [appellante] de overeenkomst en de algemene bepalingen op 2 oktober 2007 doen toekomen. Op 12 oktober 2007 heeft [appellante] het contract ondertekend en daarbij de algemene bepalingen geparafeerd. 1.5 [appellante] heeft in het gehuurde een artiesten boekings- en bemiddelingsbureau alsmede een muziekstudio annex oefenruimte gedreven. 1.6 Dit gebruik is in de aan de overeenkomst voorafgegane besprekingen tussen partijen aan de orde geweest. In een e-mail bericht van 25 september 2007 heeft de heer [medewerker Verbo] namens Verbo aan [appellante] onder meer bericht: “De begane grond zou ingericht kunnen worden als muziekstudio/oefenruimte. Hier dient echter nog wel enkele maatregelen genomen te worden om eventuele geluidsoverlast tegen te gaan.” 1.7 [appellante] heeft kosten gemaakt om in het gehuurde een muziekstudio in te richten. In verband met haar investeringen in het gehuurde heeft Verbo haar bij aanvang van het contract korte tijd vrijgesteld van betaling van huur. 1.8 De bedrijfsuitoefening van [appellante] gaf aanleiding tot klachten van buren over geluidsoverlast. Nadat de politie haar in januari 2009 maande de overlast te beëindigen heeft [appellante] het gebruik van de muziekstudio (in ieder geval vóór 5 uur 's middags) gestaakt en heeft zij bij de gemeente [woonplaats] geïnformeerd in hoeverre haar gebruik van het gehuurde zich met het ter plaatse geldende bestemmingsplan verdroeg. 1.9 Bij schrijven van 19 maart 2009 heeft de gemeente haar laten weten, kort gezegd, dat de door haar in de bedrijfsruimte uitgeoefende werkzaamheden van artiesten boekings- en bemiddelingskantoor en het beschikbaar stellen van oefenruimte niet passen binnen het bestemmingsplan en dat aan een verzoek tot ontheffing daarvan geen medewerking wordt verleend. 1.10 Vanaf mei 2009 heeft [appellante] geen huur meer betaald. 1.11 Bij aangetekende brief van 1 juli 2010 heeft [appellante] de sleutels van het gehuurde aan Verbo doen toekomen, zonder daarbij een toelichting te geven. 1.12 Verbo heeft na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter ten laste van [appellante] conservatoir beslag gelegd onder de SNS-bank alsmede op het aan [appellante] toebehorende deel van een onroerende zaak. Het beslag onder de bank is opgeheven bij gebreke van een bij die bank aanwezig creditsaldo. Het beslag op de onroerende zaak is vervallen, omdat Verbo niet binnen de door de voorzieningenrechter gestelde termijn is overgegaan tot het aanhangig maken van de hoofdzaak. De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan 2.1 Verbo heeft in eerste aanleg op grond van wanprestatie naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd om [appellante] te veroordelen tot betaling van € 54.054,60 alsmede van de na 12 april 2010 opeisbaar geworden huurschuld, vermeerderd met handelsrente. Het voormelde bedrag bestond uit € 14.704,60 aan huurachterstand per 12 april 2010 en uit tot die datum op grond van artikel 18.2 en 7.1 van de algemene bepalingen verbeurde boetes (respectievelijk € 3.600,- en € 35.750,-). 2.2 [appellante] heeft verweer gevoerd en in reconventie wegens wanprestatie c.q. nonconformiteit danwel misleiding ontbinding van de overeenkomst en vergoeding van haar schade ad € 19.500,- (i.e. kosten verbouwing muziekstudio) en buitengerechtelijke kosten ad € 952,- gevorderd. 2.3 Bij vonnis van 15 september 2010 heeft de kantonrechter de door Verbo gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. Voorts heeft hij [appellante] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat voorafgaande aan de totstandkoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door [medewerker Verbo] namens Verbo is bevestigd dat de

26

door haar voorgenomen activiteiten van artiesten boekings- en bemiddelingsbureau alsmede muziekstudio annex oefenruimte passen binnen het vigerende bestemmingsplan. 2.4 Nadat op 20 december 2010 getuigenverhoren aan beide zijden hadden plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij vonnis van 19 januari 2011 geoordeeld dat [appellante] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. De in conventie gevorderde betaling van huurachterstand en lopende huur (tot de ontbindings¬datum van 15 september 2010) zijn toegewezen en [appellante] is veroordeeld om de in art. 18.2 van de algemene bepalingen verschuldigde boete, door de kantonrechter berekend op € 6.300,-, te voldoen, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 15 september 2010. De op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete achtte de kantonrechter niet toewijsbaar. Het in reconventie door [appellante] gevorderde werd eveneens afgewezen. [appellante] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld. Wijziging van eis 3 [appellante] heeft bij memorie van grieven haar oorspronkelijke in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding in hoger beroep vermeerderd. Naast vergoeding van haar verbouwingskosten vordert zij thans ook vergoeding van inkomensschade ad € 29.273,87 en terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huur betaalde borg van € 3.925,-, alsmede van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, steeds vermeerderd met wettelijke handselsrente. Tegen die wijziging van eis heeft Verbo geen bezwaar gemaakt terwijl het hof deze ook niet strijdig oordeelt met de beginselen van een goede procesorde. Er zal derhalve recht worden gedaan op de door [appellante] aldus gewijzigde eis. Nieuwe producties 4 [appellante] heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel een productie, bestaande uit een aantal foto's, in het geding gebracht. Het hof laat deze buiten beschouwing, nu Verbo geen gelegenheid meer heeft gehad erop te reageren en [appellante] door het buiten beschouwing blijven van deze productie, zoals uit het hierna volgende volgt, niet in haar belangen wordt geschaad. De grieven 5 De door [appellante] in het principaal appel opgeworpen grieven beogen het geschil aangaande haar verschuldigdheid tot betaling van achterstallige huur en boetes alsmede haar recht op schadevergoeding in zijn geheel aan het hof voor te leggen. Het hof acht de grieven voldoende helder; het door Verbo ingenomen standpunt inhoudend dat deze te algemeen zijn geformuleerd aangezien zij onvoldoende naar in het bestreden vonnis opgenomen overwegingen verwijzen, wordt gepasseerd. Overigens blijkt uit hetgeen Verbo in reactie op de grieven naar voren heeft gebracht dat zij deze ook in voormelde zin heeft begrepen. Met haar grieven in incidenteel appel komt Verbo op tegen de afwijzing van de op artikel 7.1 van de algemene bepalingen gegronde boete (grief 1) en van de gevorderde vergoeding van de beslagkosten (grief 2). De huurovereenkomst 6 Naar aanleiding van de grieven 1, 2 en 5 in principaal appel twisten partijen allereerst over de vraag wat [appellante] van de huurovereenkomst mocht verwachten. 6.1 De tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden uitgelegd met inachtneming van het zogeheten Haviltex-criterium. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dit geschrift als geheel in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang (HR 23 september 2006, LJN AX 1571). 6.2 Vast staat dat [appellante] Verbo op de hoogte heeft gebracht van het gebruik dat zij van het gehuurde wenste te gaan maken. Vast staat eveneens dat Verbo, in de persoon van [medewerker Verbo], heeft aangegeven dat dit geen probleem zou zijn.

27

Deze uitlating van [medewerker Verbo] kan naar het oordeel van het hof bezwaarlijk anders worden begrepen, dan dat hij daarmee heeft aangegeven dat dit voorgenomen gebruik voor Verbo als verhuurder geen probleem zou zijn. Een toezegging dat er van gemeentewege geen bezwaren tegen zouden bestaan of dat Verbo deze, zo zij er wel zouden zijn, zou doen wegnemen, mag [appellante] er niet uit afleiden. Het hof overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat het bestemmingsplan in de besprekingen tussen partijen niet uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Vast staat bovendien, dat [appellante] de schriftelijke overeenkomst, waarin wèl de aandacht op het betreffende punt werd gevestigd, tien dagen onder zich heeft gehad alvorens deze te ondertekenen. In het contract wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen en het initiatief voor eventueel onderzoek daarnaar nadrukkelijk bij de huurder gelegd. [appellante] moet geacht worden dit voorafgaand aan het sluiten van het contract te hebben onderkend. Door de overeenkomst desondanks aan te gaan, heeft zij de kans dat een tegenvaller op dit punt voor haar eigen rekening zou zijn aanvaard. Dat Verbo had kunnen weten dat harmonie met het bestemmingsplan voor haar kardinaal was, doet daar, zo dit al zo is ([appellante] heeft haar bedrijf immers een jaar lang uitgeoefend zonder zich daarover te bekreunen en kwam pas in actie toen zij zich daar door politie-optreden toe gedwongen zag), onvoldoende aan af. Daarbij kent het hof betekenis toe aan het gegeven dat ook [medewerker Verbo] vooraf niet van het bestaan van beletselen in dit opzicht op de hoogte was. In zijn e-mail van 25 september 2007 heeft hij [appellante] bovendien, zij het indirect en mogelijk ook onbewust, op mogelijke complicaties aangaande geluidsnormen gewezen, hetgeen haar (gecombineerd met de inhoud van bepaling 6.7.2.) op het spoor had moeten zetten om hieromtrent enige navraag te doen, waarbij het bestemmingsplanbeletsel zonder twijfel snel aan het licht zou zijn gekomen. In dat geval had zij dienaangaande nog een voorbehoud kunnen maken, of eenvoudig van het contract af kunnen zien. Bij al het voorgaande moet bovendien nog worden bedacht dat het [medewerker Verbo] ook helemaal niet vrij stond om namens een derde partij als de gemeente toezeggingen te doen, hetgeen [appellante] diende te begrijpen. [appellante] heeft nog aangevoerd dat Verbo in de voorlichting aan haar rekening had moeten houden met het feit dat zij geen professionele huurder was. Nu zij in het gehuurde een commercieel bedrijf uitoefende, vraagt het hof zich af wat zij met deze stelling bedoelt. Mogelijk doelt [appellante] op het gegeven dat zij geen doorgewinterde huurder of ondernemer was. Echter ook voor onervaren huurders van bedrijfsruimte geldt dat zij zich er zelfstandig van moeten vergewissen of zij over de benodigde vergunningen en ontheffingen beschikken. Het standpunt dat de verhuurder een verplichting heeft om zijn huurders tegen beginnersfouten in hun bedrijfsvoering te beschermen kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard. 6.3 Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat Verbo een verwijt treft terzake het niet inwinnen van informatie of het doen van onderzoek naar de vraag of het door [appellante] voorgenomen gebruik paste binnen het vigerende bestemmingsplan. Om diezelfde reden kon evenmin van haar worden verwacht dat zij het probleem, toen het zich voordeed, voor [appellante] zou oplossen. 6.4 [appellante] was mitsdien niet gerechtigd om haar huurbetalingen om deze reden op te schorten en haar komt op die grond evenmin schade¬vergoeding toe. De grieven 1, 2 en 5 in principaal appel falen. Voor zover in grief 5 nog wordt geklaagd over de borgsom komt het hof daar onder overweging 9 op terug. De achterstallige huur 7 Met betrekking tot de in grief 3 in het principaal appel besloten liggende vraag tot welke huurbetalingen [appellante] thans nog gehouden is, overweegt het hof als volgt. Dat [appellante] sedert mei 2009 geen huur meer heeft betaald, is niet in geschil. [appellante] heeft verdedigd dat zij ten onrechte tot betaling van de gehele huurachterstand werd veroordeeld, aangezien zij het gehuurde reeds in juni 2010 heeft ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd. Zij ziet daarbij over het hoofd dat het enkele opsturen van de sleutel, zeker als dat zonder toelichting gebeurt, niet op één lijn kan worden gesteld met het beëindigen van de huurovereenkomst. Het gegeven dat Verbo uit deze daad had kunnen afleiden dat zij geen prijs meer stelde op het genot van het

28

gehuurde maakt nog niet dat zij van haar verplichtingen als huurder is ontslagen. Verder is van belang dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaren, zonder dat daarbij in de mogelijkheid van tussentijdse eenzijdige opzegging is voorzien. Een en ander brengt mee dat de verplichting tot huurbetaling doorliep tot 15 september 2010, zijnde het moment waarop de kantonrechter de overeenkomst heeft ontbonden. [appellante] dient deze verplichting na te komen. De kantonrechter heeft haar daar mitsdien terecht toe veroordeeld, zij het dat hij daarbij uit is gegaan van een huurachterstand per 12 april 2010 van € 25.482,20, waar deze naar Verbo stelt op dat moment € 14.704,60 beliep. Vermeerderd met (afgerond) vijf maanden huur tot de datum van ontbinding beloopt de huur¬verplichting € 21.249,60 in hoofdsom. In zoverre slaagt grief 3 in principaal appel, voor het overige faalt de grief. 8 Vervolgens is de vraag in hoeverre [appellante] wegens haar wanprestatie boetes verschuldigd is, welke vraag met grief 4 in principaal appel wordt opgeworpen. De contractuele boete ex 18.2 8.1 Met de kantonrechter acht het hof de op basis van art. 18.2 van de algemene bepalingen gevorderde boete toewijsbaar. [appellante] heeft in hoger beroep bepleit dat de boete wordt gematigd, nu Verbo haar schade niet heeft beperkt door de ruimte, nadat [appellante] deze in juli 2010 had verlaten, aan een ander te verhuren. 8.2 Het hof stelt het volgende voorop. De in de bepaling van art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638). 8.3 Gelet op de formulering van de contractuele bepaling onder 18.2 is bedoeld deze boete te doen intreden telkens en zodra de huurder de huur niet op tijd voldoet. Het hof wijst in dit verband op hetgeen hiervoor ten aanzien van het voortbestaan van de huurovereenkomst werd overwogen. Zolang de huurovereenkomst nog intact was, mocht Verbo rekenen op stipte betaling van huurtermijnen en stond het haar niet vrij om de zaak aan een ander ter beschikking te stellen. Door plompverloren de sleutel bij Verbo te laten bezorgen heeft [appellante] bovendien een behoorlijke oplevering van het gehuurde gedwarsboomd. Verder moet worden bedacht dat [appellante] gedurende een periode van meer dan een jaar in het geheel geen huur heeft betaald, terwijl zij in diezelfde periode wel het genot van het gehuurde heeft gehad en haar bedrijf erin is blijven uitoefenen. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om de boete te matigen. Afgaande op het door Verbo bij haar vermeerdering van eis (randnummers 39 en 40 conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis) gepresenteerde overzicht bedroeg deze boete per 12 april 2010 € 3.600,00,-. Waar de kantonrechter hier blijkens zijn berekening € 2.700,- meer heeft opgelegd, ziet het hof aanleiding zulks te corrigeren en in die zin opnieuw recht te doen. Grief 4 in principaal appel slaagt dan ook gedeeltelijk. Verbo heeft zich in grief 1 in incidenteel appel onder meer beklaagd over het feit dat haar over de periode na 12 april 2010 geen boete werd toegekend. Zij verliest hierbij echter uit het oog dat zulks niet door haar is gevorderd. Weliswaar geeft zij in het lichaam (onder randnummer 41) van haar voormelde conclusie aan dat de verbeurde boetes na 12 april 2010 nog zullen oplopen, echter blijkens het vervolgens door haar geformuleerde petitum heeft zij daaraan geen gevolgen verbonden. In zoverre faalt deze grief. De contractuele boete ex 7.1 8.4 Ten aanzien van de op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete heeft de kantonrechter afwijzend geoordeeld. Ook hiertegen richt zich grief 1 in incidenteel appel. Het hof neemt dit oordeel van de kantonrechter evenwel over. Immers de bepaling vermeldt ondubbelzinnig dat de daarin bedoelde boete slechts wordt verbeurd voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. Nu art. 18.2, zoals hierboven is overwogen, specifiek voorziet in de situatie dat sprake is van

29

huurachterstand, kan de boete ex art. 7.1 niet op diezelfde grond worden verbeurd. Verbo heeft nog aangevoerd dat [appellante] de overeenkomst ook op andere punten heeft overtreden, namelijk door het gehuurde te gebruiken zoals zij heeft gedaan. Nu Verbo van dit gebruik van aanvang af op de hoogte was en daar, door de verbouwing tot muziekstudio uitdrukkelijk toe te staan, zelfs haar zegen aan heeft gegeven, kan zij [appellante] dit gebruik naar het oordeel van het hof thans niet tegenwerpen. Bij gebreke van andere tekortkomingen dan het staken van huurbetalingen dient Verbo de op bepaling 7.1 gegronde boete dan ook te worden ontzegd. Ook in dit opzicht faalt de incidentele grief. De betaalde borg 9 [appellante] heeft in hoger beroep, in het kader van grief 5 in principaal appel, nog aangevoerd dat zij aanspraak maakt op terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borg groot € 3.925,-. Verbo heeft ontvangst erkend. Naar het hof begrijpt beroept zij zich daarbij op verrekening. Nu [appellante] zich daar niet tegen heeft verzet zal het hof het genoemde bedrag in mindering brengen op hetgeen [appellante] Verbo gelet op het voorgaande nog is verschuldigd. De beslagkosten 10 Rest de op de beslagkosten toegespitste grief 2 in incidenteel appel van Verbo. De gevorderde veroordeling tot vergoeding van de beslagkosten stuit, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, af op het gegeven dat Verbo verzuimd heeft om de hoofdzaak niet tijdig aanhangig te maken. De kosten kunnen daardoor niet geacht worden in het kader van de procedure te zijn gemaakt. Het gegeven dat een deel van het beslag geen doel bleek te treffen doet daaraan niet af. Conclusie 11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal appel slechts slagen voor zover zij zien op de hoogte van de door [appellante] verbeurde boete en op de terugbetaling van de borgsom. De grieven in het incidenteel appel slagen niet. 12 Het door Verbo gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden gepasseerd. De slotsom 13 Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het onder het eerste liggende streepje in het dictum vermelde door [appellante] aan Verbo te betalen bedrag in neerwaartse zin met € 17.402,60 (te weten € 2.700,- teveel berekende boete, € 10.777,60 teveel berekende huur en € 3.925,- tegoed aan borg) dient te worden gecorrigeerd. De veroordeling tot vergoeding van handelsrente wordt, nu terzake daarvan niet is gegriefd noch verweer is gevoerd, in stand gelaten. De vordering van [appellante] tot terugbetaling van al hetgeen zij naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, zal slechts worden toegewezen voor zover haar betaling haar bij dit arrest vast te stellen betalingsverplichting overstijgt. In het feit dat partijen over en weer in het ongelijk werden gesteld ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen, te compenseren. De beslissing Het gerechtshof: in het principaal en het incidenteel appel vernietigt het vonnis d.d. 19 januari 2011 waarvan beroep voor zover [appellante] daarbij in conventie, onder het eerste liggende streepje, tot betaling van € 31.782,20, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele voldoening werd veroordeeld; en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante] tot betaling aan Verbo van € 14.379,60 vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele betaling; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt Verbo, voor zover [appellante] ter voldoening aan het vonnis in eerste aanleg in conventie, onder het eerste liggende streepje, meer dan € 14.379,60 vermeerderd met

30

handelsrente daarover vanaf 15 september 2010 heeft betaald, tot terugbetaling van dat meerdere, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan het moment dat zal zijn betaald; compenseert de proceskosten in hoger beroep in dier voege, dat partijen ieder hun eigen kosten dragen; verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 9 oktober 2012 in bijzijn van de griffier.

31

ECLI:NL:GHSHE:2011:BP2473 Deeplink Instantie Gerechtshof 's-Hertogenbosch Datum uitspraak 25-01-2011 Datum publicatie 31-01-2011 Zaaknummer HD 200.043.096 en HD 200.043.134 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huurrecht. 1. Rekening houden met gebreken in huurprijswijzigingsprocedure sluit latere vordering ex 7:207BW niet uit; 2. Geen grond voor wettelijke handelsrente over teruggevorderde ex 7:207BW te verminderen huurprijs. Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH Sector civiel recht zaaknummers HD 200.043.096 en HD 200.043.134 arrest van de zevende kamer van 25 januari 2011 in de zaak van 1. [A.], wonende te [woonplaats] (België), en 2. [B.], wonend te [woonplaats], appellanten, hierna te noemen: [A.] c.s. advocaat: mr. J.D.E. van den Heuvel, tegen: [C.], wonende te [woonplaats], geïntimeerde, hierna te noemen: [C.], advocaat: mr. W.C.M. Coenen, op het bij (twee afzonderlijke) exploten van dagvaarding van 9 september 2009 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnissen van 10 juni 2009 en 8 juli 2009 tussen [A.] c.s. als gedaagden en [C.] als eiseres. 1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 278045 CV EXPL 08-32) Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis van 10 juni 2009 en naar voormeld, met toepassing van artikel 32 Rv gewezen, aanvullende vonnis van 8 juli 2009, alsmede naar het tussenvonnis van 28 januari 2009. 2. Het geding in hoger beroep In de zaak HD 200.043.096 (betreffende het vonnis van 10 juni 2009) 2.1. Bij memorie van grieven hebben [A.] c.s., onder overlegging van een productie, twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 10 juni 2009 en, kort gezegd, tot: 1. alsnog afwijzing van de vordering van [C.]; 2. veroordeling van [C.] tot terugbetaling van het bedrag van € 33.310,19 dat ter uitvoering van het beroepen vonnis werd voldaan;

32

3. voor het geval het tussen partijen gewezen vonnis van 8 juli 2009 in de sleutel van artikel 31 Rv moet worden geplaatst, veroordeling van [C.] tot terugbetaling van het bedrag van € 8.275,78 dat ter uitvoering van dit vonnis (d.d. 8 juli 2009) werd voldaan; en 4. veroordeling van [C.] in de proceskosten; een en ander uitvoerbaar bij voorraad. 2.2. Bij memorie van antwoord, met zeven producties, heeft [C.] de grieven bestreden. 2.3. [C.] heeft nog een akte genomen, inhoudende deponering ter griffie van twee sets met foto’s. 2.4. Vervolgens hebben [A.] c.s. nog een akte, met productie, genomen, gevolgd door een antwoordakte, met producties, aan de zijde van [C.]. In de zaak HD 200.043.134 (betreffende het aanvullende vonnis van 8 juli 2009) 2.5. Bij memorie van grieven hebben [A.] c.s., onder overlegging van twee producties, vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis van 8 juli 2009 en, kort gezegd, tot: 1. alsnog afwijzing van het verzoek van [C.] tot aanvulling van het vonnis d.d. 10 juni 2009; 2. veroordeling van [C.] tot terugbetaling van het bedrag van € 8.275,78 dat ter uitvoering van dit vonnis werd voldaan, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 5 augustus 2009 tot de dag van betaling; 3. veroordeling van [C.] in de kosten van beide instanties; een en ander uitvoerbaar bij voorraad. 2.6. Bij memorie van antwoord, tevens houdende wijziging van de eis (voorwaardelijk), heeft [C.] de grieven bestreden. Voorwaardelijk, voor het geval de gevorderde wettelijke handelsrente (ex artikel 6:119a BW) niet voor toewijzing in aanmerking komt, wijzigt [C.] haar eis in dier voege dat zij dan de normale wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) vordert, vanaf 20 augustus 2004 tot de dag van betaling. 2.7. [A.] c.s. respectievelijk [C.] hebben daarna nog een akte met productie en een antwoordakte met producties genomen. 2.8. Partijen hebben in beide zaken uitspraak gevraagd. [C.] heeft daartoe in beide zaken haar procesdossier overgelegd. 3. De gronden van het hoger beroep Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de beide memories van grieven. 4. De beoordeling In beide zaken: 4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. 4.1.1. [C.] huurt met ingang van 1 januari 1990 van (de rechtsvoorganger van) [A.] c.s. de bedrijfsruimte gelegen aan de [bedrijfsadres 1.] en [bedrijfsadres 2.] te [vestigingsplaats], bestaande uit een winkelruimte op de begane grond inclusief interieur, kelder, binnenplaats, keuken met achterhuis, bestaande uit de begane grond, eerste en tweede verdieping en zolder, met gebruik van toilet, zij-ingang en gang. [C.] exploiteert in het gehuurde een damesmodezaak. Het hiervoor bedoelde ‘achterhuis’ is volgens het huurcontract bestemd om te worden gebruikt als magazijn. 4.1.2. [A.] c.s. hebben op grond van het toenmalige artikel 7A:1632a BW (thans artikel 7:303 BW) op 11 oktober 2000 een procedure tot wijziging van de huurprijs van het gehuurde aanhangig gemaakt. Deze procedure is uitgemond in een vonnis van de kantonrechter te Maastricht d.d. 28 januari 2004 waarin de huurprijs met ingang van 11 oktober 2000 is vastgesteld op € 49.631,57 per jaar (€ 547,10 per m2 op jaarbasis), zulks conform het advies van de bedrijfshuuradviescommissie (Bhac) d.d. 29 juli 2003. Na door [C.] ingesteld hoger beroep werd genoemd vonnis door dit hof bekrachtigd bij arrest van 20 december 2005. [C.] verweerde zich tegen de gevorderde huurprijsverhoging met onder meer een beroep op de slechte staat (van onderhoud) van de ruimten in het achterhuis. In beide uitspraken werd onder meer overwogen, kort gezegd, dat de geringe functionaliteit van de ruimten in het achterhuis (in verband met de staat van onderhoud daarvan) door de Bhac in voldoende mate tot uitdrukking was gebracht in de lage wegingspercentages die zij aan de ruimten toekende.

33

4.1.3. Op vordering (d.d. 20 augustus 2004) van [C.] heeft de kantonrechter te Maastricht bij vonnis van 14 december 2005 [A.] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot, kort gezegd, het uitvoeren van bouwkundige en andere werkzaamheden (zoals in het vonnis nader aangeduid), teneinde het achterhuis ten minste geschikt te maken voor normaal en veilig gebruik als magazijn en keuken, met inbegrip van een toiletfunctie, alles op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,-- per dag, tot een maximum van € 15.000,--. De vordering van [C.] om haar te machtigen tot inhouding van een bedrag op de maandelijks verschuldigde huurprijs, werd bij genoemd vonnis afgewezen. 4.1.4. Stellende dat [A.] c.s. hebben nagelaten te voldoen aan voormelde veroordeling, heeft [C.] bij exploot van 9 mei 2006 aanspraak gemaakt op betaling van het maximum bedrag aan verbeurde dwangsommen van € 15.000,-- en daarbij executiemaatregelen aangezegd. [A.] c.s. hebben vervolgens bij de voorzieningenrechter in de rechtbank Maastricht in kort geding onder meer een executieverbod gevorderd, die de vorderingen van [A.] c.s. bij vonnis van 15 juni 2006 afwees. Het door [A.] c.s. ingestelde hoger beroep tegen dit vonnis werd door dit hof afgewezen bij arrest van 6 maart 2007. 4.1.5. Aanvoerende dat [A.] c.s. na het vonnis van 14 december 2005 steeds zijn blijven tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en van dat vonnis, heeft [C.] hen bij inleidende dagvaarding d.d. 20 december 2007 in rechte betrokken en gevorderd, kort gezegd: (1) [A.] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 26.249,37 (inclusief € 2.282,58 btw), te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 20 augustus 2004 althans vanaf 25 juli 2007, als zijnde het totaal van de huurprijs die wegens het gemis van huurgenot gedurende de periode van 20 augustus 2004 (de datum van dagvaarding in eerste aanleg) tot en met december 2007 onverschuldigd werd betaald; en (2) voor recht te verklaren dat [C.] vanaf 1 januari 2008 gerechtigd is maandelijks een bedrag van € 714,81 (inclusief btw, en ingaande 1 januari 2008 te vermeerderen met de jaarlijkse indexeringen) in te houden op de vanaf 1 januari 2008 verschijnende huurtermijnen, totdat de ruimten in het achterhuis weer functioneel, bruikbaar en toegankelijk zijn. [A.] c.s. hebben verweer gevoerd, onder meer inhoudende, kort samengevat, dat bij de vaststelling van de huurprijs van het gehuurde al in voldoende mate rekening is gehouden met de beperkte functionaliteit van het achterhuis, alsmede dat de afwijzing bij vonnis van 14 december 2005 van de gevorderde machtiging tot huurinhouding in de weg staat aan toewijzing van de nu gevorderde verklaring voor recht. 4.1.6. De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 28 januari 2009 een comparitie van partijen, tevens descente, ter plaatse van het gehuurde gelast, en bij eindvonnis d.d. 10 juni 2009 waarvan beroep (a) [A.] c.s. hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 5.613,76 per jaar, te vermeerderen met de jaarlijkse indexering, zulks over de periode vanaf 20 augustus 2004 tot en met 31 december 2007 (met ingang van 1 mei 2006 nog te vermeerderen met btw), en (b) voor recht verklaard dat [C.] met ingang van 1 januari 2008 gerechtigd is maandelijks een bedrag van € 547,17 exclusief btw, vermeerderd met de indexering, in te houden op de vanaf 1 januari 2008 verschijnende huurtermijnen, totdat de gehuurde ruimten in het achterhuis wederom als zodanig bruikbaar zijn. Het meer of anders gevorderde werd afgewezen. [A.] c.s. werden veroordeeld in de proceskosten. 4.1.7. Aangezien de kantonrechter naliet om tegelijkertijd te beslissen op de vordering van [C.] tot veroordeling van [A.] c.s. tot betaling van de wettelijke handelsrente over de onverschuldigd betaalde huur, heeft de kantonrechter bij vonnis van 8 juli 2009 de in rov. 4.1.6 sub (a) vermelde veroordeling op verzoek van [C.] aangevuld (ex artikel 32 Rv) met: ‘en vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf 20 augustus 2004 tot de dag van algehele voldoening’. 4.1.8. [A.] c.s. hebben tijdig hoger beroep ingesteld van de beroepen vonnissen. Bespreking van de grieven tegen het vonnis van 10 juni 2009. 4.2. Grief 1 houdt in: Ten onrechte overweegt de kantonrechter dat de BHAC in het door haar uitgebrachte rapport van 29 juni 2003 [hof: bedoeld zal zijn 29 juli 2003] geen rekening gehouden

34

heeft met de omstandigheid dat de ruimten in het achterhuis geen enkele functionaliteit zouden hebben en dat de bezwaren van [C.] tegen de inhoud van dit rapport gegrond zijn. [A.] c.s. voeren aan dat in beide in rov. 4.1.2 vermelde uitspraken werd overwogen dat de Bhac bij haar huurprijswaardering in voldoende mate rekening heeft gehouden met de ontbrekende of geringe functionaliteit van de betreffende ruimten. Daaromtrent is dus reeds een partijen bindende en onaantastbare beslissing genomen. Het gezag van dit gewijsde staat in de weg aan de herbeoordeling die de kantonrechter in dit opzicht heeft verricht in het beroepen vonnis, aldus [A.] c.s. Zij menen dat [C.] niet ontvankelijk verklaard moet worden in haar vordering tot huurprijsvermindering wegens aanwezigheid van gebreken, omdat die gebreken al in de huurprijs zijn verdisconteerd bij de rechterlijke huurprijsvaststelling. 4.2.1. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. 4.2.2. Het hof heeft in zijn in rov. 4.1.2 genoemde arrest onder meer overwogen: (…) 4.2.4. Uit de voormelde wegingpercentages van de BHAC en de overweging van de BHAC dat de achtergelegen ruimten vanwege de staat van onderhoud nauwelijks functioneel zijn, leidt het hof af dat de BHAC de bezwaren van [C.] deelt. (…). 4.2.5. (…) Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat de BHAC in haar advies de geringe functionaliteit van de verschillende ruimten in voldoende mate tot uitdrukking heeft gebracht in de lage wegingspercentages die zij aan de betreffende ruimten heeft toegekend. (…) Terecht heeft de kantonrechter daarbij tevens overwogen dat voor [C.] andere wegen open staan om een (op onderdelen) gebrekkige onderhoudstoestand van het pand ter discussie te stellen. Met de door haar inmiddels aanhangig gemaakte procedure tot herstel van de gebreken [hof: dit is de procedure die is uitgemond in het vonnis van 14 december 2005] heeft [C.] hieraan reeds uitvoering gegeven. (…) 4.2.3. Het hof verwerpt het standpunt van [A.] c.s. dat over de thans aan de orde zijnde vordering tot huurprijsvermindering al eerder in twee instanties, in de in rov. 4.1.2 genoemde procedure tot huurprijsvaststelling, werd geprocedeerd en beslist, en dat hetgeen in die beslissing werd overwogen met betrekking tot de staat van onderhoud als vaststaand en bindend moet worden aangenomen op grond van het gezag van gewijsde dat aan die beslissing is verbonden. De kantonrechter en het hof hebben in die procedure (ex artikel 7A:1632a BW (oud), thans artikel 7:303 BW) immers niet een door [C.] ingestelde vordering tot tijdelijke huurprijsvermindering wegens aanwezigheid van gebreken beoordeeld, maar uitsluitend de door [A.] c.s. gevorderde herziening van de huurprijs, zulks aan de hand van de objectieve wettelijke maatstaf, zijnde ‘de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse’, derhalve op basis van de wettelijke methode van vergelijking met vergelijkbare panden, en daarbij mede rekening gehouden met (verschillen in) de mate van functionaliteit van de niet-primaire ruimten, uitgedrukt in een percentage van de nuttige vloeroppervlakte, waarbij ook de staat van onderhoud is betrokken doordat de in slechte staat verkerende ruimten lager zijn gewaardeerd dan vergelijkbare ruimten in de vergelijkingspanden. De vraag of, binnen dat raam, de geringe functionaliteit van de ruimten in het achterhuis (in verband met de slechte staat van onderhoud daarvan) een rol kon spelen via de vergelijkingsmethode die is toegepast, is een geheel andere dan de vraag of er sprake is van (onderhouds)gebreken (in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW) die [A.] c.s. behoren te verhelpen (artikel 7:206 BW) en/of die [C.] aanspraak geven op huurprijsvermindering zolang die gebreken niet zijn verholpen (artikel 7:207 BW). Het hof gaf dit in eerdergenoemd arrest van 20 december 2005 al aan, zo blijkt uit het hierboven in rov. 4.2.2 weergegeven citaat. Indien [A.] c.s. hun verplichting tot herstel van gebreken niet nakomen, kan [C.] nakoming daarvan vorderen (hetgeen is beslist bij het in kracht van gewijsde gegane vonnis van 14 december 2005) en daarnaast ook toepassing geven aan artikel 7:207 BW (welke vordering is toegewezen in het beroepen vonnis). Anders dan [A.] c.s. verdedigen, is laatstbedoelde vordering geenszins uitgesloten omdat de gebrekkige staat van de ruimten in het achterhuis reeds verdisconteerd zou zijn in de vanaf 11 oktober 2000 gewijzigde huurprijs. De Bhac en, in haar voetspoor, de kantonrechter en het hof hebben met de gebreken geen rekening gehouden bij de vaststelling van (de hoogte van) de huurprijs, in de zin dat een correctie

35

of aftrek is toegepast, maar wel (en uitsluitend) bij de berekening van de functionele vloeroppervlakte van de betreffende ruimten. De conclusie is dat grief 1 faalt. 4.3. Grief 2 houdt in: ten onrechte oordeelt de kantonrechter dat vanaf 20 augustus 2004 aan de betreffende ruimten in het achterhuis een lagere huurwaarde kan worden toegekend. In de toelichting bij deze grief merken [A.] c.s. op dat [C.] eerst bij brief van 16 juli 2007 gewezen heeft op de gebreken en aanspraak heeft gemaakt op huurprijsvermindering. Hun primaire standpunt is dat de gevorderde huurprijsvermindering derhalve pas kan ingaan op 16 juli 2007. Subsidiair voeren [A.] c.s. aan dat de huurvermindering slechts kan ingaan op een tijdstip na 20 december 2005 (de datum van de uitspraak van het hof inzake de huurprijsherziening). Voorts betogen zij aan dat, wil men de door kantonrechter en hof vastgestelde huurprijs verminderen, er sprake moet zijn van een verslechtering van de functionaliteit van de ruimten in het achterhuis sedert het arrest van het hof van 20 december 2005. Volgens [A.] c.s. is sedertdien de functionaliteit alleen maar toegenomen, en na de descente d.d. 23 april 2009 is het achterhuis volledig gerenoveerd. De door [A.] c.s. te verrichten werkzaamheden zijn medio oktober 2009 opgeleverd, zodat sedert 1 oktober 2009 sowieso geen recht meer bestaat op huurprijsvermindering, aldus [A.] c.s. 4.3.1. Het hof oordeelt deze grief ongegrond en overweegt daartoe als volgt. 4.3.2. In dit geding staat vast dat er sprake was van ernstige gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, die het huurgenot van de keuken en van de overige ruimten in het achterhuis in substantiële mate aantastten. Bij vonnis van 14 december 2005 werden [A.] c.s. veroordeeld tot opheffing van deze gebreken. De procedure die tot dit vonnis heeft geleid is aangevangen bij dagvaarding d.d. 20 augustus 2004. [C.] heeft derhalve in ieder geval op laatstgenoemde datum al behoorlijk kennis gegeven van de gebreken, zodat de kantonrechter terecht de ingangsdatum van de huurprijsvermindering heeft bepaald op 20 augustus 2004, zulks overeenkomstig de vordering van [C.]. 4.3.3. De volgende vraag die moet worden beantwoord is tot welk moment de toegewezen huurprijsvermindering kan voortduren, ofwel op welk tijdstip de gebreken zijn verholpen. Buiten discussie is dat de door [A.] c.s. verrichte werkzaamheden medio oktober of in november 2009 gereed kwamen, althans voor zover het de kozijnen, vloeren, plafonds en andere constructieve delen in het achterhuis betreft, met dien verstande dat het pleisterwerk op de wanden van het achterhuis nog tot medio december 2009 heeft geduurd. Volgens [C.] waren de ruimten toen weliswaar constructief veilig en betreedbaar, maar de vochtproblematiek was op dat moment nog niet verholpen en deze is nog onverminderd aanwezig, zodat [C.] de ruimten nog steeds niet kan benutten voor opslag van kleding zonder deze te voorzien van beschermhoezen. Het hof kan derhalve vaststellen dat de toegewezen huurprijsvermindering in ieder geval kon voortduren (vanaf 20 augustus 2004) tot en met oktober 2009. 4.3.4. Dan resteert de vraag of (1) de vochtoverlast nog niet adequaat is verholpen en het genot van het gehuurde gedurende de huurperiode vanaf 1 november 2009 daardoor nog steeds wordt verminderd, en (2) of die vermindering zodanig substantieel is dat een huurprijsvermindering van € 547,15 per maand, te vermeerderen met btw en indexeringen vanaf 1 januari 2008, nog steeds is aan te merken als evenredig en gerechtvaardigd. [C.] voert aan dat zij in dit opzicht een voorbehoud heeft gemaakt bij de oplevering van de werkzaamheden. In haar opdracht heeft ing. [D.] eind oktober 2009 een onderzoek met vochtmetingen verricht, waarvan een rapport d.d. 17 november 2009 is opgemaakt. Daaruit blijkt volgens [C.] dat, kort gezegd, de oorzaak van de vochtproblematiek (doorslaand vocht uit muren en vloeren/fundering, in het bijzonder op de begane grond bouwlaag, terwijl continu ventilatie niet mogelijk is) nog niet door de juiste maatregelen was weggenomen of verminderd. Volgens [C.] zijn slechts cosmetische voorzieningen aangebracht. Blijkens de controle-inspectie door ing. [D.] d.d. 24 februari 2010 (rapport d.d. 27 februari 2010) was er op dat moment geen verbetering opgetreden, aldus [C.]. [A.] c.s. stellen daartegenover dat deze controlemeting veel te snel is verricht na de afronding van het pleisterwerk medio december 2009, dus op een moment dat nog bouwvocht aanwezig was. Volgens [A.] c.s. behoort de vochtoverlast tot het verleden, getuige de actuelere rapportage d.d. 11 juni 2010 van de door hen ingeschakelde

36

deskundige BEDI Vochttechniek. Deze deskundige stelt dat alle door hem (op 8 juni 2010) gemeten waarden, behoudens in één wand, beneden de -zeker voor een dergelijk oud pand- gangbare waarden liggen. Daarop heeft [C.] weer een tegenrapport, inclusief meetrapport, d.d. 7 juli 2010 van ing. [D.] in het geding gebracht, alsmede een brief van BEDI d.d. 25 juni 2010 die volgens [C.] de rapportage van 11 juni 2010 weer tegenspreekt. 4.3.5. Naar het oordeel van het hof heeft [C.] haar stelling dat de vochtoverlast nog steeds het huurgenot zodanig aantast dat de ruimten in het achterhuis niet (althans niet zonder het treffen van voorzorgsmaatregelen) kunnen worden gebruikt voor het doel waarvoor deze zijn bestemd, met uitvoerige rapportages en met gedetailleerde meetgegevens onderbouwd. [A.] c.s. hebben deze stelling naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist. Zij volstaan met het overleggen van een brief van BEDI d.d. 11 juni 2010. Daarin wordt weliswaar gerefereerd aan metingen die BEDI heeft gedaan, maar een rapportage met details over de meetpunten en meetgegevens worden verder niet bijgevoegd. Verder laten [A.] c.s. geheel in het ongewisse wat zij inmiddels precies hebben gedaan ter “opheffing van toetreding van water en vocht uit ondergrond en muren” waartoe het vonnis van 14 december 2005 uitdrukkelijk verplicht. Bij gebreke van informatie op dit punt, moet het ervoor worden gehouden dat, zoals [C.] gemotiveerd stelt, toereikende oorzaakbestrijdende maatregelen vooralsnog achterwege zijn gebleven. Daar komt nog bij dat BEDI in haar brief van 25 juni 2010 de metingen van ing. [D.] in de keuken alsnog lijkt te bevestigen. Een en ander leidt het hof tot de conclusie dat de in het vonnis van 14 december 2005 genoemde vochtoverlast thans nog niet adequaat is verholpen, zodat de maandelijkse huurprijsvermindering ex artikel 7:207 BW thans nog steeds voortduurt. 4.4. De slotsom is dat, nu de grieven falen, het vonnis d.d. 10 juni 2009 waarvan beroep in stand behoort te blijven. Bespreking van de grieven tegen het vonnis van 8 juli 2009. 4.5. In het aanvullende vonnis van 8 juli 2009 overwoog de kantonrechter, kort en zakelijk weergegeven, onder meer dat de vordering tot vergoeding van wettelijke handelsrente over het hoofd is gezien en dat de afwijzing in het vonnis van 10 juni 2009 van ‘het meer of anders gevorderde’ geen betrekking heeft op de gevorderde rente, zodat het vonnis van 10 juni 2009 op dit punt kan worden aangevuld. Verder overwoog de kantonrechter dat toewijzing van de wettelijke handelsrente hier op haar plaats is, omdat het hier gaat om een huurovereenkomst betreffende bedrijfsruimte, waarbij twee professionele partijen betrokken zijn. 4.6. Grief 1 houdt in: Ten onrechte oordeelde de Kantonrechter dat, anders dan in de memorie van toelichting bij wetsontwerp 26 855 met betrekking tot artikel 1.3.13 is opgemerkt, aanvullingen van een uitspraak op de voet van artikel 32 Rv ook kan plaatsvinden als het dictum van de uitspraak weliswaar een afwijzing van het “meer of anders” gevorderde dan wel verzochte bevat, maar de Rechter tot de conclusie komt dat hij daarbij (een deel van de) vordering of een (deel van het) verzoek over het hoofd heeft gezien en die afwijzing daarop dan ook geen betrekking heeft, casu quo kan hebben. Volgens [A.] c.s. is, kort samengevat, aanvulling niet mogelijk als, zoals hier, het dictum van het vonnis de zinsnede bevat: ‘wijst af het meer of anders gevorderde’. Dan heeft de rechter immers niet verzuimd te beslissen over het betreffende onderdeel van de vordering, aldus [A.] c.s. 4.6.1. De grief faalt. De bestreden overweging van de kantonrechter sluit aan bij HR 10 april 2009, LJN: BH2465 en HR 1 oktober 2010, LJN: BM9435. De kantonrechter kon, nu hij tot de conclusie kwam dat hij de vordering tot vergoeding van wettelijke rente over het hoofd had gezien en daarover niet had beslist met de afwijzing van het ‘meer of anders gevorderde’, overgaan tot aanvulling van het vonnis van 10 juni 2009 op de voet van artikel 32 Rv. 4.7. Met grief 2 voeren [A.] c.s. aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de wettelijke handelsrente kan worden toegewezen. Primair stellen zij zich op het standpunt dat de regeling van de wettelijke handelsrente op grond van het toepasselijke overgangsrecht niet op onderhavige vordering van toepassing kan zijn, omdat de

37

huurovereenkomst dateert van vóór 1 augustus 2002 [hof: bedoeld zal zijn 8 augustus 2002]. Subsidiair betogen zij dat er geen sprake is van een handelsovereenkomst als bedoeld in artikel 6:119a BW en die is gesloten tussen één of meer natuurlijke personen die handelen in de uitoefening van een bedrijf. 4.7.1. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Zo de huurovereenkomst al zou zijn aan te merken als een handelsovereenkomst, dan zou de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW slechts van toepassing kunnen zijn op de uit die overeenkomst voortvloeiende geldvorderingen, dus op de vordering (van [A.] c.s.) tot betaling van de huurpenningen. De (hierboven in rov. 4.1.5 sub (1) omschreven) vordering van [C.] tot terugbetaling van de (op de voet van artikel 7:207 BW te verminderen) huurprijs, is evenwel niet een vordering die voortvloeit uit de huurovereenkomst, doch een vordering uit hoofde van de wet (onverschuldigde betaling, artikel 6:203 BW). Reeds om deze reden kan er geen sprake zijn van vergoeding van wettelijke handelsrente. Daarnaast heeft te gelden dat op grond van het toepasselijke overgangsrecht al geen sprake kan zijn van verschuldigdheid van wettelijke rente ex artikel 6:119a BW, nu de huuroverkomst dateert van vóór 8 augustus 2002. De conclusie is dat grief 2 slaagt. 4.7.2. Nu grief 2 slaagt komt het hof toe aan beoordeling van de door [C.] na eisverandering voorwaardelijk gevorderde (normale) wettelijke rente ex artikel 6:119 BW. Deze wettelijke rente komt wel voor toewijzing in aanmerking, met inachtneming van hetgeen hierna met betrekking tot grief 3 wordt overwogen. 4.8. Met grief 3 betogen [A.] c.s. dat de verschuldigdheid van deze wettelijke rente niet al kan ingaan op 20 augustus 2004. Naar het oordeel van het hof is deze opvatting juist. Gelet op het bepaalde in artikel 6:205 BW is het van belang te beoordelen of [A.] c.s. het onverschuldigd betaalde gedeelte van de huurprijs te goeder of te kwader trouw hebben ontvangen. Niet kan worden aangenomen dat [A.] c.s. reeds op 20 augustus 2004 (de datum van dagvaarding in de procedure tot herstel van de gebreken) wisten of vermoedden dat een gedeelte van de huur die zij op dat moment ontvingen zonder rechtsgrond werd betaald. Eerst later, namelijk bij brief van 16 juli 2007 waarin tevens een ingebrekestelling op een termijn van acht dagen voorkomt (prod. 6 MvA), werd door [C.] erop gewezen dat in ieder geval vanaf 20 augustus 2004 teveel huur werd betaald. [C.] heeft de datum 25 juli 2007 ook subsidiair genoemd in haar inleidende dagvaarding van 20 december 2007. Derhalve is, naar het oordeel van het hof, op 25 juli 2007 het verzuim ingetreden ten aanzien van de verplichting tot terugbetaling van de onverschuldigd verrichte huurbetalingen. Vanaf die datum zijn [A.] c.s. de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW verschuldigd. 4.9. Grief 4 houdt in: Ten onrechte bepaalde de Kantonrechter dat: “deze verbetering onder vermelding van de datum van 8 juli 2009 wordt vermeld op de minuut van het vonnis van 10 juni 2009”. Volgens [A.] c.s. vergist de kantonrechter zich, omdat het vonnis van 8 juli 2009 een aanvulling (in de zin van artikel 32 Rv) is op het vonnis van 10 juni 2009, en niet een verbetering (ex artikel 31 Rv). Naar het oordeel van het hof berust het gebruik van het woord “verbetering” in het gedeelte in het dictum inhoudende “bepaalt dat deze verbetering onder vermelding van de datum van 8 juli 2009 wordt vermeld op de minuut van het vonnis van 10 juni 2009” inderdaad op een vergissing. Blijkens de overwegingen en de overige inhoud van het dictum is er onmiskenbaar sprake van een vonnis op de voet van artikel 32 Rv. Voor “verbetering” moet worden gelezen: “aanvulling”. 4.10. De conclusie is dat het vonnis van 8 juli 2009 vernietigd dient te worden, nu daarin de gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119a BW is toegewezen (vanaf 20 augustus 2004) en daarin is bepaald dat de verbetering op de minuut van het vonnis van 10 juni 2009 wordt gesteld. Het hof zal, opnieuw recht doende, alsnog de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW toewijzen (vanaf 25 juli 2007). 4.11. Het bedrag ad € 8.275,78 waarvan [A.] c.s. de terugbetaling vorderen, is kennelijk het bedrag dat [A.] c.s. ter uitvoering van het aanvullende vonnis hebben voldaan aan wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW. Gelet op het vorenstaande hebben [A.] c.s. recht op terugbetaling van het verschil tussen genoemd bedrag en het bedrag dat aan

38

wettelijke rente ex artikel 6:119 BW is verschuldigd. Voor dit verschil is de vordering van [A.] c.s. tot terugbetaling toewijsbaar. 4.12. [A.] c.s. behoren, als de in de ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep in de zaak nr. HD 200.043.096 te worden veroordeeld. Het hof ziet aanleiding om de kosten van het hoger beroep in de zaak nr. HD 200.043.134 aldus te compenseren dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. 5. De uitspraak Het hof: In de zaak nr. HD 200.043.096: bekrachtigt het vonnis d.d. 10 juni 2009 waarvan beroep; veroordeelt [A.] c.s. in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [C.] tot heden begroot op € 262,-- aan verschotten en € 1.737,-- aan salaris advocaat; in de zaak nr. HD 200.043.134: vernietigt het aanvullende vonnis d.d. 8 juli 2009 waarvan beroep, en, opnieuw recht doende: bepaalt dat de veroordeling in het dictum van het beroepen vonnis van 10 juni 2009 inhoudende: “veroordeelt gedaagden om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 5.613,76 per jaar, te vermeerderen met de jaarlijkse indexering, zulks vanaf 20 augustus 2004 tot en met 31 december 2007 (m.i.v. 1 mei 2006 nog te vermeerderen met btw).”, wordt aangevuld met: en vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 25 juli 2007 tot de dag van algehele voldoening; bepaalt dat deze aanvulling onder vermelding van de datum van dit arrest wordt vermeld op de minuut van het vonnis van 10 juni 2009; wijst af de door [C.] gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119a BW; veroordeelt [C.] tot terugbetaling aan [A.] c.s. van het verschil tussen € 8.275,78 en het bedrag dat aan wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is, dit verschil te vermeerderen met wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) vanaf 5 augustus 2009 tot aan de dag van algehele betaling; compenseert de kosten van het hoger beroep aldus dat ieder van partijen de eigen kosten draagt. Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Keizer en Kleijngeld en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 januari 2011.

39

ECLI:NL:GHAMS:2012:BW9640 Deeplink Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 01-05-2012 Datum publicatie 27-06-2012 Zaaknummer 200.084.393-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Verzakking in tuin huurder; in casu geen gebrek dat leidt tot vermindering huurgenot (artikel 7:204, lid 1 BW); kleine herstellingen ten gevolge van verzakking voor rekening van huurder (artikel 7:240 BW). Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2013/2 met annotatie door Redactie Uitspraak GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: [ APPELLANT ], wonende te [ D ], APPELLANT, advocaat: mr. H. [ Appellant ] te Amsterdam, tegen 1. de commanditaire vennootschap COHABITAT C.V., gevestigd te ’s-Gravenhage, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COHABITAT BEHEER B.V., gevestigd te Amsterdam, GEÏNTIMEERDEN, advocaat: mr. A.P. van Dijk te ’s-Gravenhage. 1. Het verloop van het geding in hoger beroep Appellant wordt hierna aangeduid als [ Appellant ] en geïntimeerden gezamenlijk als Cohabitat (in enkelvoud). Bij dagvaarding van 17 maart 2011 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van een vonnis van 22 december 2010 en de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 28 april 2010 en 11 augustus 2010 van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder kenmerk 10-9017 gewezen tussen [ Appellant ] als eiser en Cohabitat als gedaagde. Bij memorie van grieven heeft [ Appellant ] drie grieven aangevoerd, producties in het geding gebracht, een verzoek tot plaatsopneming gedaan en geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Cohabitat in de kosten van beide instanties, met inbegrip van de nakosten. Bij memorie van antwoord heeft Cohabitat de grieven bestreden, en geconcludeerd tot bekrachtiging van het eindvonnis waarvan beroep, met veroordeling van [ Appellant ] in de kosten van het hoger beroep. Partijen hebben de zaak ter zitting van het hof van 14 maart 2012 doen bepleiten, beide door hun voornoemde advocaten aan de hand van aan het hof overge¬legde pleitnotities. Bij die gelegenheid heeft [ Appellant ] kleurenkopieën overgelegd van reeds in de procedure gebrachte foto’s.

40

Ten slotte is arrest gevraagd. 2. Feiten De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 11 augustus 2010 een aantal feiten, genummerd 1 tot en met 4, als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Ook het hof zal van die feiten uitgaan, nu zij in hoger beroep niet zijn betwist. Daarnaast zal het hof hieronder een aantal feiten vaststellen, die enerzijds gemotiveerd zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist. 3. Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. 3.1.1 [ Appellant ] huurt sedert 16 november 1989, eerst van een rechtsvoorgangster (hierna: SFB) van Cohabitat en thans van Cohabitat een woning aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] (hierna: de woning). Het betreft een geliberaliseerde huurovereenkomst aangezien het gaat om een nieuwbouwwoning die na 1 juli 1989 is gereed gekomen, waarvan [ Appellant ] de eerste huurder is en de overeengekomen aanvanghuurprijs van (destijds) f 820,- per maand boven de liberalisatiegrens lag. 3.1.2 De woning beschikt over een voor- en achtertuin. [ Appellant ] heeft de tuin grotendeels bestraat. 3.1.3 SFB heeft in 1994/1995 in verband met verzakking van de grond rondom de woning de grond afgegraven, een laag Argex- korrels gestort en de korrels afgedekt met een waterdoorlatend doek en een laag aarde. 3.1.4 Bij brief van 20 maart 2009 heeft [ Appellant ] bij Cohabitat gemeld dat de grond rondom de woning weer was verzakt. [ Appellant ] heeft Cohabitat gevraagd de grond op te hogen. 3.1.5 Cohabitat heeft volgens haar brief van 8 juni 2009 het perceel bezocht en verzakkingen vastgesteld. Cohabitat heeft bij die gelegenheid aangeboden zand te storten zodat [ Appellant ] zelf de oprit naar zijn garage en de paden naar de voordeur en de achterdeur op niveau kan brengen. 3.1.6 [ Appellant ] heeft het aanbod van Cohabitat verworpen omdat hij van oordeel is dat, mede gelet op zijn leeftijd, niet hij maar de verhuurder de grond dient op te hogen. 3.2 In eerste aanleg, gehandhaafd in hoger beroep, heeft [ Appellant ] gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair voor recht te verklaren dat de verzakkingen een gebrek aan de woning betreffen en vast te stellen dat de huurprijs wordt gekort met een percentage van 15% vanaf 9 februari 2009 tot en met het moment dat Cohabitat de achtertuin, voortuin en oprit heeft opgehoogd en herbestraat en de bestaande schutting heeft herplaatst, met veroordeling van Cohabitat tot terugbetaling aan [ Appellant ] van de aldus teveel betaalde huur en subsidiair vast te stellen dat het herstel van de verzakkingen voor rekening komt van Cohabitat, alles door Cohabitat uit te voeren binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis/arrest op straffe van een dwangsom en met veroordeling van Cohabitat in de kosten. 3.3 De kantonrechter heeft bij het bestreden eindvonnis de vorderingen afgewezen en [ Appellant ] in de proceskosten veroordeeld. 3.4 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering zijn de grieven van [ Appellant ] gericht. Deze lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.5 [ Appellant ] heeft tegen de tussenvonnissen van 28 april 2010 en 11 augustus 2010 geen grieven gericht, zodat hij in het hoger beroep tegen die vonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard. 3.6 Centraal in dit geding staat de vraag of de verzakking van de tuin van [ Appellant ] een zodanig gebrek vormt dat de woning aan [ Appellant ] niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten (artikel 7:204 BW), welke vraag de kantonrechter in ontkennende zin heeft beantwoord. 3.7 Blijkens zijn toelichting (MvG, alinea 24) bestrijdt [ Appellant ] niet het oordeel van de kantonrechter dat de noodzaak van ophoging van de grond afhangt van de vraag in hoeverre de verzakking een normaal gebruik van de tuin onmogelijk maakt en de toegang tot en van de woning bemoeilijkt. [ Appellant ] bestrijdt de analyse van de kantonrechter dat normaal gebruik van de tuin mogelijk is. Daartoe voert hij aan dat de verzakking niet slechts is te constateren door nameting maar ook zichtbaar is, dat als gevolg van de verzakking de drempel van zowel de voor- als achterdeur een aanzienlijke opstap heeft,

41

waarvoor [ Appellant ] provisorische maatregelen heeft moeten treffen, de woning niet rolstoeltoegankelijk is, de garage eveneens provisorisch is opgehoogd om de auto naar binnen te kunnen rijden, de schutting is vervormd en beschadigd en de poort in de schutting nog maar nauwelijks is te openen. 3.8 Het hof deelt het standpunt van de kantonrechter dat geen sprake is van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW. Het verzakken van de grond is in potentie problematisch maar tot nu toe nog onvoldoende om te worden gekwalificeerd als gebrek dat tot vermindering van huurgenot leidt, dat Cohabitat verplicht tot herstel of grond kan zijn voor een huurprijsvermindering. De op Cohabitat rustende onderhoudsverplichting omvat niet het treffen van maatregelen als door [ Appellant ] verlangd om te voorkomen dat in de toekomst een gebrek in vorenbedoelde zin ontstaat. 3.9 Bij gebreke van andersluidende stellingen gaat het hof ervan uit dat met de door [ Appellant ] getroffen maatregelen de woning toegankelijk is en de tuin normaal te gebruiken. Dat, zoals [ Appellant ] aanvoert, de toegang tot de woning voor bezoekers met een rolstoel problematisch is, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Niet kan worden aanvaard dat een woning in algemene zin reeds gebrekkig is als deze niet rolstoeltoegankelijk is. 3.10 Voorts neemt het hof in aanmerking dat kleine herstellingen, zoals het zorg dragen voor het gemakkelijk(er) openen van de poort en het rechtzetten en rechthouden van de destijds door [ Appellant ] gebouwde schutting, voor rekening van de huurder komen (artikel 7:240 BW). Dit geldt ook voor het egaliseren van de tuin, waarvoor Cohabitat heeft aangeboden de daartoe benodigde grond te leveren. In hetgeen van de zijde van [ Appellant ] is aangevoerd, heeft het hof onvoldoende aanknopingspunten gevonden om hierover anders te oordelen. 3.11 Het verzoek tot plaatsopneming wordt afgewezen, omdat het hof zich reeds voldoende acht voorgelicht. 4. Slotsom De conclusie is dat de grieven falen. Het eindvonnis zal worden bekrachtigd en [ Appellant ] zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. 5. Beslissing Het hof: verklaart [ Appellant ] niet-ontvankelijk in het hoger beroep van de tussenvonnissen van 28 april 2010 en 11 augustus 2010; bekrachtigt het vonnis van 22 december 2010; veroordeelt [ Appellant ] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Cohabitat begroot op € 649,- aan verschotten en € 2.682,- aan salaris; wijst af het meer of anders gevorderde; Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en E.M. Polak en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 1 mei 2012.

42

ECLI:NL:HR:2012:BV1769 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 16-03-2012 Datum publicatie 16-03-2012 Zaaknummer 10/05298 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BV1769 In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2010:BN8230, Bekrachtiging/bevestiging Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Art. 81 RO. Beëindiging huur bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik. Art. 7:296 BW. Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2012/426 WR 2012/40 Uitspraak 16 maart 2012 Eerste Kamer 10/05298 EE/AS Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiser], wonende te [woonplaats], EISER tot cassatie, advocaat: mr. J. Groen, tegen De stichting WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY, gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaten: mr. J.A.M.A. Sluysmans en mr. R.L. de Graaff. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en Lieven De Key. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 934942 CV EXPL 08-5496 van de kantonrechter te Amsterdam van 23 mei 2008, 13 februari 2009 en 3 april 2009; b. de arresten in de zaak 200.032.473/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 8 december 2009 en 13 juli 2010. Het arrest van het hof van 13 juli 2010 is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof van 13 juli 2010 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Lieven De Key heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping. 3. Beoordeling van het middel

43

De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Lieven De Key begroot op € 771,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren F.B. Bakels, A.H.T. Heisterkamp, M.A. Loth en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 16 maart 2012.

44

ECLI:NL:GHARN:2011:BU6631 Deeplink Instantie Gerechtshof Arnhem Datum uitspraak 29-11-2011 Datum publicatie 02-12-2011 Zaaknummer 200.077.307 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Renovatie complex eengezins- en seniorenwoningen. Brieven projectgroep, bestaande uit vertegenwoordigers verhuurder en bewonersvereniging, aan te merken als schriftelijk voorstel verhuurder tot renovatie ex artikel 7:220 lid 2 BW, respectievelijk schriftelijke kennisgeving verhuuurder dat 70% of meer van de huurders hiermee heeft ingestemd ex artikel 7:220 lid 3 BW. Termijn van acht weken voor instellen vordering als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW ruim verstreken. Stelling dat woningen geen bouwkundige eenheid vormen in de zin van artikel 7:220 lod 3 BW kan gelet op ratio regeling slechts aan de orde komen in kader beoordeling binnen genoemde termijn ingestelde vordering tot verkrijgen van beslissing omtrent redelijkheid voorstel tot renovatie. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 220 Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2012/26 met annotatie door J.K. Six-Hummel JHV 2012/41 met annotatie door mr. Gardenbroek Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.077.307 (zaaknummer rechtbank 390623) arrest van de tweede civiele kamer van 29 november 2011 inzake 1. [appellant 1], 2. [appellant 2], beiden wonende te [woonplaats], appellanten, advocaat: mr. D.P. Kant, tegen: de stichting Stichting Woningbedrijf Warnsveld, gevestigd te Warnsveld, geïntimeerde, advocaat: mr. A.V.P.M. Gijselhart. 1. Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 27 juli 2010 dat de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen) tussen onder meer appellanten (hierna ook te noemen: [appellanten]) als eisers en geïntimeerde (hierna ook te noemen: SWW) als gedaagde heeft gewezen; van dat vonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in hoger beroep

45

2.1 [appellanten] hebben bij exploot van 27 oktober 2010 SWW aangezegd van dat vonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van SWW voor dit hof. 2.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zeven grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, hebben zij bewijs aangeboden en nieuwe producties in het geding gebracht. Zij hebben gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest primair voor recht zal verklaren dat [appellanten] niet de gelegenheid behoeven te geven aan SWW om over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, subsidiair, indien het hof oordeelt a) dat SWW een besluit tot sloop van de seniorenwoningen heeft genomen en b) dat 70% van de huurders als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW heeft ingestemd met in artikel 7:220 lid 2 BW bedoelde voorstel van SWW, voor recht zal verklaren dat het SWW niet is toegestaan over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, en meer subsidiair zal bepalen dat het voorstel van SWW om over te gaan tot de in de inleidende dagvaarding omschreven renovatie, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, niet redelijk is, met veroordeling van SWW in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten van € 131,00 voor zover betaling van dat bedrag plaatsvindt zonder betekening van het te wijzen arrest, althans tot € 199,00 voor zover betaling uitblijft nadat veertien dagen zijn verstreken na aanschrijving en betekening van het te wijzen arrest nodig is om betaling te verkrijgen. 2.3 Bij memorie van antwoord heeft SWW de grieven bestreden en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft geconcludeerd dat het hof bij zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de vorderingen van [appellanten] ongegrond zal verklaren, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep. 2.4 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 3. De vaststaande feiten 3.1 Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist staan vast de volgende feiten. 3.2 SWW is eigenaar van 80 huurwoningen, waaronder 26 zogeheten seniorenwoningen, aan de [adres] en de [adres] te [woonplaats]. [appellant 1] en [appellant 2] huren beiden een seniorenwoning van SWW. 3.3 In 2005 heeft SWW alle huurders van de 80 woningen geïnformeerd over haar renovatieplannen, die de sloop betekenen van de 26 seniorenwoningen. De huurders hebben vervolgens de Bewonersvereniging [bewonersvereniging] (hierna: [bewonersvereniging]) opgericht. [appellant 1] en [appellant 2] zijn lid geweest van de [bewonersvereniging]. 3.4 Op 3 mei 2007 werd tussen SWW, de [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen de projectovereenkomst [projectgroep X] gesloten. Ingevolge deze overeenkomst wordt een projectgroep ingesteld bestaande uit vertegenwoordigers van SWW, de [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen (met waarnemerstatus), met de opdracht een gezamenlijke visie voor het gebied te ontwikkelen en daar uitvoering aan te geven. Vervolgens zijn SWW en de [bewonersvereniging] in 2008 het Sociaal Statuut Organische Herstructurering Plangebied [projectgroep X] [woonplaats] overeengekomen (hierna: het sociaal statuut). Blijkens de considerans van het sociaal statuut hebben partijen overeenstemming bereikt over de uitgangspunten van de herstructurering van de buurt [projectgroep X], waarbij de eengezinswoningen voor het grootste deel worden gerenoveerd en de seniorenwoningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouwwoningen. 3.5 Op 23 maart 2009 is voor alle huurders een informatiebijeenkomst georganiseerd door SWW, de [bewonersvereniging] en de externe projectbegeleider de SOAB. Op 25 maart 2009 en 8 april 2009 zijn voor de huurders van de seniorenwoningen nadere informatiebijeenkomsten gehouden. 3.6 Bij brief van 27 april 2009 heeft de projectgroep [projectgroep X] aan onder meer [appellanten] het volgende medegedeeld:

46

"Afgesproken is nu dat iedereen persoonlijk benaderd wordt om te vragen of zij al dan niet in kunnen stemmen met het Sociaal Statuut. De bewoners die beschikken over een huurcontract voor onbepaalde tijd van vóór 1 januari 2009 mogen stemmen. (...) Voor alle duidelijkheid: instemmen met het Sociaal Statuut betekent dat u akkoord gaat met de renovatie van de eengezinswoningen en, op termijn, de sloop van de seniorenwoningen. Voor het vaststellen van het Sociaal Statuut is het van belang dat 70% van de huishoudens van de hele buurt hiermee instemt. Alleen de stemmen die uitgebracht worden tellen mee. Blanco stemmen en stemmen die na 15 mei binnenkomen worden niet meegeteld." 3.7 Bij brief van 28 mei 2009 heeft de projectleider [X] van de projectgroep [projectgroep X] aan onder anderen [appellanten] bericht: "De aanpak van de herstucturering van [project X] heeft een nieuwe mijlpaal bereikt. Afgelopen weken heeft u gestemd over het sociaal statuut. Een grote meerderheid van u heeft ingestemd met het sociaal statuut. Dit houdt in dat eengezinswoningen in hoofdzaak gerenoveerd worden en de seniorenwoningen op termijn gesloopt worden en er nieuwbouw komt. (…) Het sociaal statuut is door de bewoners massaal ondersteund: 87% van de geldig uitgebrachte stemmen heeft voor het sociaal statuut gestemd en 13% heeft tegen het sociaal statuur gestemd. (...) Het sociaal statuut treedt per 1 juli 2009 in werking." 3.8 Een aantal bewoners van de seniorenwoningen, waaronder [appellanten], hebben zich op 21 juli 2009 verenigd in de Initiatiefgroep Seniorenwoningen [adres] & Bieshorstlaan. Bij brief van 21 juli 2009 aan SWW heeft [appellant 1] namens de Initiatiefgroep verzocht af te wijken van het sociaal statuut en er voor zorg te dragen dat niemand van hen gedwongen wordt te verhuizen. Bij brief van 22 juli 2009 heeft SWW de ontvangst van deze brief bevestigd. 4. De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 Het onderhavige geschil betreft de renovatie, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw, van de door SWW aan onder meer [appellanten] verhuurde seniorenwoningen te [woonplaats]. [appellanten] vorderen, na wijziging van eis, primair een verklaring voor recht zij SWW geen gelegenheid behoeven te geven over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, subsidiair, indien het hof oordeelt a) dat SWW een besluit tot sloop van de seniorenwoningen heeft genomen en b) dat 70% van de huurders als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) heeft ingestemd met in artikel 7:220 lid 2 BW bedoelde voorstel van SWW, een verklaring voor recht dat het SWW niet is toegestaan over te gaan tot renovatie bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, en meer subsidiair dat het hof zal bepalen dat het voorstel van SWW over te gaan tot renovatie, bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw van de door [appellanten] van SWW gehuurde woningen, niet redelijk is. [appellanten] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat – voor zover relevant – de eengezinswoningen en de seniorenwoningen niet zijn te beschouwen als bouwkundige eenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW, zodat SWW de bewoners van de eengezinswoningen en die van de seniorenwoningen ieder afzonderlijk een voorstel tot renovatie had moeten voorleggen. [appellanten] hebben voorts betwist dat SWW een schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW heeft gedaan. Verder hebben [appellanten] aangevoerd dat de termijn voor het vorderen van een beslissing van de rechter omtrent de redelijkheid van het voorstel tot renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW nog niet is gaan lopen, omdat uit het sociaal statuut slechts kan worden afgeleid dat SWW voornemens is tot renovatie over te gaan en een sloopbesluit te nemen en dat SWW te zijner tijd een voorstel zal doen als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Voor zover nodig hebben [appellanten] de redelijkheid van het voorstel van SWW tot renovatie betwist. SWW heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op grond van het oordeel dat – samengevat – de brief van de projectgroepleider van 28 mei 2009 valt aan te merken als schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70% of meer van de huurders met het voorstel tot renovatie heeft

47

ingestemd als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW en dat de termijn van acht weken was verstreken op het moment dat tot dagvaarding was overgegaan. 4.2 Grief I richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de brief van 28 mei 2009 dient te worden aangemerkt als kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Grief II klaagt dat de kantonrechter ten onrechte toezending door SWW van het sociaal statuut heeft aangemerkt als een schriftelijk voorstel tot renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Grief III bestrijdt als onjuist het oordeel van de kantonrechter dat de beslissing tot sloop van de seniorenwoningen is neergelegd in het sociaal statuut. Grief IV klaagt vervolgens dat de kantonrechter ten onrechte onder verwijzing naar de brief van 28 mei 2009 heeft geoordeeld dat de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW liep van 28 mei tot en met 23 juli 2009. De toelichting op de grief strekt ten betoge dat voordat kan worden bepaald of deze termijn (naar het hof begrijpt:) is verstreken eerst de omvang van de bouwkundige eenheid als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW moet vaststaan. Grief V bestrijdt als onjuist het oordeel van de kantonrechter dat alle huurders hebben gestemd over de renovatie. Grief VI richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat het vorderen van een beslissing omtrent het al dan niet aanwezig zijn van een bouwkundige eenheid ook is onderworpen aan de termijn van artikel 7:220 lid 3 BW. 4.3 Het hof stelt voorop dat de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van het gehuurde, waaronder zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan, de huurder schriftelijk een, gelet op het belang van de verhuurder en het belang van de huurder, redelijk voorstel dient te doen (artikel 7:220 lid 2 BW). Indien de renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen betreft, wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW). Blijkens de memorie van toelichting voorziet artikel 7:220 lid 3 BW in de mogelijkheid dat een complexgewijze renovatie niet kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van de huurders. Indien 70% of meer van de huurders hebben ingestemd met de renovatieplannen, zijn in beginsel alle huurders verplicht de werkzaamheden te gedogen. Dit percentage moet worden gezien tegen de achtergrond van de praktijk dat een of enkele huurders een door de overige huurders gewenste renovatie kunnen tegenhouden of op zijn minst vertragen. Uitgangspunt is dat, indien een dergelijke meerderheid van de huurders de renovatie wenst, het procesinitiatief ligt bij de huurders die niet met de renovatie instemmen (Tweede Kamer, zittingsjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 31). Indien de termijn van acht weken van artikel 7:220 lid 3 BW is verstreken zonder dat zij is gebruikt, dan is het vermoeden in zoverre uitgewerkt dat weerlegging om processuele redenen niet meer mogelijk is. (Tweede Kamer, zittingsjaar 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 23 en Eerste Kamer, zittingsjaar 2001-2002, 26 089, nr. 162, p. 18). 4.4 Als onbestreden staat vast dat het sociaal statuut bij de onder 3.6 geciteerde brief van 27 april 2009 van projectleider [X] namens de projectgroep [projectgroep X] is toegezonden aan onder meer [appellanten] Het sociaal statuut, waarvan de considerans is weergegeven onder 3.4, is blijkens artikel 1.1 met ingang van 1 juli 2009 in werking getreden. Artikel 7 van het sociaal statuut geeft een gedetailleerde procedure voor de bewoners van de seniorenwoningen. Artikel 7.2 bepaalt dat het SWW voor de seniorenwoningen een sloopbesluit neemt, welk besluit volgens artikel 7.3 zo spoedig mogelijk aan de huurders wordt meegedeeld. De periode tussen het sloopbesluit en de sloopdatum is blijkens artikel 7.2 minimaal 12 maanden. Volgens artikel 7.7 wordt de huurprijs van de te slopen woningen vanaf één jaar voor de geplande sloopdatum bevroren. Het sociaal statuut voorziet verder (onder meer) in herhuisvesting van de bewoners van de seniorenwoningen (artikel 8), vergoedingen voor verhuis- en inrichtingskosten (artikel 9), een huurgewenningsregeling voor senioren die niet terugkeren in het plangebied (artikel 10), vergoedingen voor door de huurders zelf aangebrachte voorzieningen (artikel 11) en een regeling met betrekking tot

48

wisselwoningen (artikel 12). Naar het oordeel van het hof is de brief van 27 april 2009, in samenhang met voormelde bepalingen uit het daarbij gevoegde sociaal statuut, voldoende concreet om als zodanig te kunnen worden aangemerkt als een schriftelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. Voor [appellanten] moest het ook duidelijk zijn dat de brief van 27 april 2009 van projectleider [X] namens de projectgroep [projectgroep X] een voorstel van de verhuurder behelsde. De projectgroep bestaat blijkens de projectovereenkomst van 27 mei 2007 uit vertegenwoordigers van SWW, de bewonersvereniging [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen (met waarnemerstatus) en is onder meer belast met de uitvoering van de renovatieplannen. Gelet hierop moeten [appellanten], die destijds lid waren van de [bewonersvereniging], hebben begrepen dat met de brief van de projectleider de bewoners op de hoogte werden gesteld van het schriftelijke voorstel van de verhuurder tot renovatie van onder meer de seniorenwoningen. Dat in het sociaal statuut geen datum is genoemd voor het door SWW te nemen sloopbesluit doet hier niet aan af, nu voor inwerkingtreding van het sociaal statuut per 1 juli 2009 eerst de instemming van 70% of meer van de huurders is vereist, om welke instemming nu juist wordt verzocht in de brief van 27 april 2009. Grief II faalt. 4.5 Het hof oordeelt dat grief III reeds geen bespreking behoeft wegens gebrek aan belang, nu de betreffende overweging niet dragend is voor het oordeel van de kantonrechter dat sprake is van een voorstel als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. De grief faalt derhalve. 4.6 Vervolgens dient de vraag te worden beantwoord of de onder 3.7 geciteerde brief van de projectleider van 28 mei 2009 dient te worden aangemerkt als schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Zoals hiervoor onder 4.4 is overwogen is de projectgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van SWW, de [bewonersvereniging] en de gemeente Zutphen (met waarnemerstatus), onder meer belast met de uitvoering van de renovatieplannen. Gelet hierop moeten [appellanten], die destijds lid waren van de [bewonersvereniging], hebben begrepen dat met de brief van de projectleider de bewoners op de hoogte werden gesteld van de kennisgeving van SWW dat 87% van de huurders voor de in het sociaal statuut neergelegde renovatieplannen hadden gestemd en dat het sociaal statuut in werking zou treden op 1 juli 2009. De door [appellanten] aangevoerde omstandigheid dat de belangen van de huurders van de eengezinswoningen en die van de seniorenwoningen uiteen liepen omdat, naar het hof begrijpt, de renovatie voor die groepen huurders verschillende gevolgen had, brengt niet met zich dat geen sprake is van een schriftelijke kennisgeving in de zin van genoemde bepaling. Gelet op de tweede onder 3.6 geciteerde alinea van de brief van 27 april 2009 en de laatste zin van de eerste alinea van de onder 3.7 geciteerde brief van 28 mei 2009 had het [appellanten] duidelijk moeten zijn dat in ieder geval voor SWW sprake was van één bouwkundige eenheid van 80 huurwoningen als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. Naar het oordeel van het hof dient de brief van 28 mei 2008 dan ook te worden aangemerkt als schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW. [appellanten] hebben geen grief gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat zij de brief van 28 mei 2009 op dezelfde dag hebben ontvangen. Hiervan uitgaande is de termijn van acht weken als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW ingegaan op 28 mei 2009, zodat deze ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding op 26 augustus 2009 reeds ruimschoots was verstreken. De grieven I, IV (deels) en V zijn ongegrond. 4.7 Naar het oordeel van het hof kunnen [appellanten] niet op grond van de stelling dat tussen de eengezinswoningen en de seniorenwoningen geen sprake is van een bouwkundige eenheid ontkomen aan de werking van de termijn van acht weken neergelegd in artikel 7:220 lid 3 BW. Dit strookt met de ratio van de regeling. Deze bepaling beoogt blijkens de memorie van toelichting immers te bewerkstelligen dat een complexgewijze renovatie niet kan worden tegengehouden door een zeer kleine minderheid van de huurders en bepaalt daartoe dat indien 70% of meer van de huurders hebben ingestemd met de renovatieplannen alle huurders in beginsel verplicht zijn de werkzaamheden te gedogen, waarbij genoemd percentage beoogt te voorkomen dat enkele huurders een door de overige huurders gewenste renovatie kunnen tegenhouden of op zijn minst vertragen (zie: Tweede Kamer, zittingsjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, p. 31). Een andere opvatting zou de termijn neergelegd in artikel 7:220 lid 3 BW ook zinledig

49

maken, omdat een huurder die niet met de door 70% of meer van de huurders gewenste renovatie instemt in dat geval door middel van een op grond van deze stelling gegronde vordering de renovatie ook ruim nadat genoemde termijn is verstreken zou kunnen voorkomen, althans voor onbepaalde tijd kunnen vertragen. Gelet hierop kan de door [appellanten] geponeerde stelling dat geen sprake is van een bouwkundige eenheid slechts aan de orde komen in het kader van de beoordeling van een binnen de termijn van acht weken van artikel 7:220 lid 3 BW ingestelde vordering tot het verkrijgen van een beslissing omtrent de redelijkheid van het voorstel tot renovatie. Hiervan is in het onderhavige geval geen sprake. De grieven IV (deels) en VI zijn ongegrond. 4.8 Grief VII formuleert gezien de toelichting de klacht dat de termijn van artikel 7:220 lid 3 BW eerst gaat lopen nadat SWW zou hebben gereageerd op het beroep bij brief van 21 juli 2009 van de Initiatiefgroep seniorenwoningen [adres] & Bieshorstlaan op de geschillenregeling van artikel 16.1 van het sociaal statuut. 4.9 Het hof oordeelt dat, wat er zij van de vraag of een beroep op de geschillenregeling in de weg staat aan het gaan lopen van de termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving als bedoeld in artikel 7:220 lid 3 BW, van een beroep op de geschillenregeling geen sprake is. In de brief van 21 juli 2009 wordt immers een beroep gedaan op de hardheidsclausule van artikel 17 van het sociaal statuut en wordt overigens opgemerkt dat de betreffende bewoners zich laten adviseren over het nemen van juridische stappen. SWW behoefde de brief van 21 juli 2009 dan ook niet op te vatten als een beroep op de geschillenregeling, hetgeen zij blijkens haar brief van 22 juli 2009 ook niet heeft gedaan. Grief VII faalt. 4.10 Waar [appellanten] geen feiten hebben aangevoerd die tot een ander oordeel kunnen leiden dient hun bewijsaanbod te worden gepasseerd als niet relevant. Slotsom 4.11 De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten] in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. 5. De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen van 27 juli 2010; veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van SWW begroot op € 894,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 640,00 voor griffierecht; verklaart dit arrest voor zover het de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.G.W.M. Stienissen en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 november 2011.

50

ECLI:NL:RBUTR:2011:BU4898 Deeplink Instantie Rechtbank Utrecht Datum uitspraak 09-11-2011 Datum publicatie 17-11-2011 Zaaknummer 751459 UC EXPL 11-6926 MT/4253 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Huur Renovatie en redelijk voorstel Wijziging van het gehuurde. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 220 Burgerlijk Wetboek Boek 7 274 Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2012/131 JHV 2012/19 met annotatie door mr. CG Goudriaan Uitspraak RECHTBANK UTRECHT sector handel en kanton kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 751459 UC EXPL 11-6926 MT/4253 vonnis d.d. 9 november 2011 inzake 1. [eiser sub 1], wonende te [woonplaats], 2. [eiser sub 2], wonende te [woonplaats], 3. [eiser sub 3], wonende te [woonplaats], 4. [eiser sub 4], wonende te [woonplaats], verder ook gezamenlijk in meervoud te noemen [eisers], eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, gemachtigde: mr. D. de Jong, tegen: de vereniging R.K. Woningbouwvereniging [woonplaats], gevestigd te [woonplaats], verder ook te noemen RKW, gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, gemachtigde: mr. G.E.M. Gijsberts. 1. Het verdere verloop van de procedure In conventie en reconventie De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 27 juli 2011. [eisers] hebben geantwoord op de tegeneis. De comparitie is gehouden op 27 september 2011. Daarvan is aantekening gehouden.

51

Hierna is uitspraak bepaald. 2. De feiten 2.1. [eisers] huren ieder van RKW een woning aan de [adres] te [woonplaats]. Van Denderen, Klapkowski en Steenveld huren woningen aan de oneven zijde van de laan (respectievelijk nummers 23, 43 en 63). Van Dellen huurt een woning aan even zijde van de laan (nummer 20). De woningen aan de [adres] hebben diepe tuinen van circa 40 meter. 2.2. Bij brief van 10 september 2010 heeft RKW een schriftelijk voorstel gedaan aan de huurders van de woningen aan de [adres] tot renovatie. Dit voorstel houdt onder meer in dat de bestaande woningen worden uitgebouwd en grondig worden gerenoveerd en dat er nieuwe seniorenwoningen aan de achterkant van de woningen aan de [adres] - met de oneven huisnummers - worden gebouwd. Door de plannen zullen de tuinen van de huurders aan de [adres] worden verkleind. De tuinen van de huurders aan de even zijde zullen met 15 meter worden verkleind. Voor de huurders aan de oneven zijde resteren na de plannen tuinen tussen de 13 en 27 meter diep. 2.3. Bij het voorstel tot renovatie hoort ook het Project Sociaal Statuut, Zomerkwartier, oktober 2009 (verder: Sociaal Statuut). Hierin is onder meer opgenomen een regeling voor de vergoeding voor huurders voor door hen zelf aangebrachte veranderingen aan het gehuurde (ZAV) alsmede het Woningstoewijzingplan waarin staat opgenomen de volgorde waarin huurders kunnen terugkeren naar de woningen die gerenoveerd worden. 2.4. Bij de brief van 10 september 2010 waren stemformulieren gevoegd waarop de huurders konden aangeven of zij al dan niet instemden met de renovatieplannen. 2.5. Op 26 oktober 2010 heeft een vergadering in aanwezigheid van een vertegenwoordiging van de huurders plaatsgevonden. Tijdens die vergadering zijn de enveloppen met daarin de ingevulde stemformulieren geopend en deze zijn anoniem voorgelezen. Na telling van de stemmen bleek dat 64,1% van de huurders vóór het renovatievoorstel was. 2.6. Bij brief van 27 oktober 2010 van RKW aan de huurders is de uitslag van de stemronde aan de huurders bevestigd. In de brief wordt tevens aangekondigd dat RKW de huurders die ‘blanco’ of ‘nee’ hebben gestemd zal benaderen in een individueel gesprek om hen nog van nadere informatie te voorzien en mogelijk eventuele misvattingen of bezwaren weg te nemen. Vervolgens zal, zo staat in die brief, een tweede ronde plaatsvinden, waarin opnieuw het percentage huurders dat instemt met het renovatievoorstel zal worden bepaald. 2.7. Bij brief van 2 december 2010 deelt RKW de huurders mee dat het voeren van de individuele gesprekken met en de beantwoording van de vragen van huurders die zich nog niet in de renovatieplannen kunnen vinden nog enige tijd in beslag zal nemen. 2.8. RKW geeft in de brief van 23 december 2010 aan de huurders te kennen dat inmiddels een meerderheid van 70% van de bewoners instemt met het door RKW gedane renovatievoorstel. Daarnaast geeft RKW in de brief aan de huurders die tegen de plannen zijn de gelegenheid te bieden alsnog met RKW in gesprek te gaan. 2.9. Bij brief van 23 februari 2011 schrijft RKW dat inmiddels 70,3% van de huurders instemt met het renovatievoorstel zodat dit wordt vermoed redelijk te zijn. Daarbij wordt aangegeven dat een ieder die niet heeft ingestemd met het voorstel dan wel tot dan toe niet heeft gereageerd uiterlijk binnen 8 weken na de ontvangst van de brief een vordering kan instellen bij de rechtbank. 3. De vordering en het verweer In conventie 3.1. [eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - voor recht te verklaren primair dat ter zake het voorstel niet het vermoeden van redelijkheid van artikel 7:220 lid 3 BW geldt, althans subsidiair 1. dat het voorstel jegens ieder van de eisers afzonderlijk niet redelijk is, 2. dat het voorstel voor zover het een inperking van de omvang van de gehuurde tuin met zich brengt geen voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW vormt; - veroordeling van RKW in de kosten van deze procedure. 3.2. [eisers] leggen aan hun vordering ten grondslag dat het voorstel van de verhuurder tot renovatie geen redelijk voorstel is nu het voorstel niet alleen ziet op renovatie van de

52

woningen maar tevens op een aanpassing van de omvang van het gehuurde. De huurders moeten immers een aanzienlijk deel van hun tuin inleveren ten behoeve van de realisatie van nieuwbouw. Daarnaast hebben [eisers] bezwaren tegen de wijze waarop de verhuurder is gekomen aan 70% van de huurders die voor het voorstel hebben gestemd. Tot slot is het voorstel ten aanzien van ieder van de eisers specifiek niet redelijk nu voor ieder van hen het gebruik van het meest kenmerkende van het gehuurde: de diepe tuin, verloren gaat en bovendien de huurprijs hoger wordt. 3.3. RKW voert gemotiveerd verweer en vordert veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure. RKW voert aan dat het door haar gedane voorstel een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW is. De renovatiewerkzaamheden worden weliswaar gecombineerd met nieuwbouw in het kader van de doelstelling van RKW van een strategisch voorraadbeleid, maar dat maakt het voorstel niet onredelijk. RKW is zorgvuldig te werk gegaan bij het verkrijgen van een 70% meerderheid die voor het voorstel is. Het voorstel is ook niet onredelijk ten aanzien van de eisers specifiek. Zij behouden het gebruik van een nog steeds diepe tuin. Tot slot dient een belangenafweging in het kader van artikel 7:220 BW in het voordeel van de verhuurder uit te vallen, aldus RKW. In reconventie 3.4. RKW vordert veroordeling van [eisers] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. om binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis RKW toe te laten tot de woningen van [eisers], zoals hieronder omschreven onder 2., en toe te staan dat RKW renovatie- en onderhoudswerkzaamheden uitvoert als bedoeld in het renovatievoorstel van 10 september 2010 en zoals nader uiteengezet in Het Zomerkwartier van augustus 2010, zoals overgelegd als productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie; 2. [eisers] te veroordelen om aan de uitvoering van de onder 1. genoemde werkzaamheden met betrekking tot de volgende woningen van RKW: - [adres] 23; - [adres] 43; - [adres] 63; - [adres] 20; gelegen te [woonplaats], alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, een en ander op eerste verzoek van RKW, dan wel van degenen die in opdracht van haar de betreffende werkzaamheden uitvoeren, met machtiging van RKW om, indien [eisers] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zich eigenmachtig toegang te verschaffen tot de woningen van [eisers] dan wel via een deurwaarder toegang te doen verschaffen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, teneinde de hierboven omschreven werkzaamheden uit te voeren; - [eisers] te veroordelen in de kosten van de procedure. 3.5. Aan haar vordering in reconventie legt RKW dezelfde argumenten ten grondslag als aan haar verweer in conventie. 4. De beoordeling In conventie en reconventie Renovatie 4.1. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW is, indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden verricht, de huurder verplicht daartoe de gelegenheid te geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Het tweede lid van dit artikel bepaalt vervolgens dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. De slotzin van lid 2 bepaalt dat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging wordt verstaan. 4.2. Tussen partijen bestaat allereerst geschil over de vraag of het renovatieplan van RKW onder de definitie van renovatie als hiervoor vermeld valt. [eisers] hebben betoogd dat

53

feitelijk sprake is van renovatie van de woningen in combinatie met een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst ten aanzien van het deel van de tuin dat niet langer deel zal uit maken van het gehuurde. In een arrest van de Hoge Raad uit 1959 (HR 26 juni 1959, NJ 1959, 573) is reeds uitgemaakt dat de bepaling van artikel 18 tweede lid onder c, van de Huurwet (oud) inhoudende dat ontruiming kan worden gevorderd indien de gewezen huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerend goed, niet uitsluit, dat de nieuw aangeboden overeenkomst met betrekking tot dat onroerend goed een wijziging van de vroegere overeenkomst bevat in deze zin, dat een deel van het onroerend goed niet langer in de huur zal zijn begrepen. De belangen van de huurder worden immers gewaarborgd door de eis van de redelijkheid van het gedane aanbod. Zo ook Hoge Raad 17 november 1989, NJ 1990, 560 waarin is bepaald dat het enkele feit dat de aangeboden woonruimte slechts een gedeelte vormt van de verhuurde woonruimte, er niet aan in de weg staat dat het betreffende aanbod ‘met betrekking tot’ dezelfde woonruimte wordt gedaan. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:220 BW volgt verder dat het begrip ‘voortzetting van de huurovereenkomst’ ruim uitgelegd dient te worden. Zo betekent dit niet dat de huurovereenkomst niet zou mogen worden aangepast. Een aanpassing (ook van de huurprijs) staat er niet aan in de weg de overeenkomst in principe als een voortzetting van de eenmaal bestaande overeenkomst te zien. Zelfs indien het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, is sprake van voortzetting van de huurovereenkomst, zolang maar vast staat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven, zij het dat de kwaliteit is verbeterd (Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 31; Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p.22). Uit het voorgaande leidt de kantonrechter dan ook af dat het voorstel van RKW, waarin de functie en de plaats van de gehuurde woningen gelijk zullen blijven en daarnaast sprake is van een verbetering van die woningen, onder de definitie van renovatie als bedoeld in artikel 7:220 BW valt. Dat daarbij een gedeelte van het gehuurde niet langer gehuurd zal worden staat er niet aan in de weg nog steeds van een voortzetting van de bestaande huurovereenkomst te kunnen spreken. Het is wel zo dat in dat geval de belangen van de huurder, die een gedeelte van het gehuurde niet langer zal huren, tot uiting dienen te komen in het redelijk voorstel. Zo kan de omstandigheid dat tegenover het verlies van bepaald gedeelte van het gehuurde geen vergoeding staat maken dat het voorstel niet redelijk wordt geacht (Rechtbank Amsterdam 6 november 1996, WR 1997, 31). Nu, anders dan [eisers] heeft betoogd, de kantonrechter een wijziging van het gehuurde onder artikel 7:220 BW mogelijk acht, worden zij ook niet gevolgd in de conclusie dat feitelijk sprake is, ten aanzien van het gewijzigde gedeelte van het gehuurde, van partiële ontbinding. 4.3. Door [eisers] is nog betoogd dat in het kader van artikel 7:220 BW geen plaats is voor de belangen van de verhuurder om te komen tot verdichting van de woonvoorraad. De kantonrechter volgt deze opvatting niet. Bij een wijziging van het gehuurde die enkel het belang van de verhuurder dient een nieuwbouwproject mogelijk te maken is geen sprake van renovatie (Hof Amsterdam 22 november 2007, WR 2008, 102). Die situatie doet zich hier echter niet voor. De renovatiewerkzaamheden aan de woningen houden onder meer een vergroting van het woonoppervlak en een verbetering van de isolatie in. Hierbij speelt het belang van de verhuurder om nu en in de toekomst te kunnen voldoen aan de vraag van verschillende doelgroepen (1-persoonshuishoudens, stellen, gezinnen met kinderen) in de sociale sector alsmede het voldoen aan huidige en toekomstige veiligheid- en milieueisen een grote rol. Dat daarbij nieuwbouw zal plaatsvinden, uit financiële overwegingen, en tegen de achtergrond van de wens tot uitbreiding van de woonverraad, is in het kader van dit artikel niet uitgesloten. Redelijk voorstel 4.4. Artikel 7:220 BW lid 3 bepaalt dat indien de renovatie tien of meer woningen die een bouwkundige eenheid vormen, betreft, een voorstel tot renovatie wordt vermoed redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. In dit geval is niet in discussie dat het renovatieplan een bouwkundige eenheid van meer dan tien woningen betreft. Van Denderen c.s hebben aangevoerd dat het vermoeden van

54

redelijkheid slechts opgaat indien het voorstel voor alle huurders van de betreffende eenheid dezelfde consequenties heeft. De kantonrechter ziet voor dit standpunt onvoldoende aanknopingspunten in hetgeen namens [eisers] is gesteld. Het vermoeden van redelijkheid heeft alleen procesrechtelijke betekenis. Het is niet zo dat in het geval 70% of meer van de huurders heeft ingestemd met het voorstel vast staat dat het voorstel tegenover alle niet meewerkende huurders redelijk is. Het artikel verlegt slechts het procesinitiatief en de bewijslast naar de huurder die tegen het voorstel wil opkomen. Die huurder zal in het kader van tegenbewijs voldoende aannemelijk moeten maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is. In de inhoudelijke beoordeling van de redelijkheid van het voorstel kan de huurder alle omstandigheden van zijn geval aanvoeren. Gelet op het voorgaande valt niet in te zien waarom het vermoeden alleen op zou gaan als het voorstel voor iedere huurder dezelfde gevolgen zou hebben. De vraag die beantwoord moet worden is of het voorstel gelet op de ongelijkheid in de gevolgen jegens [eisers] niet redelijk is. 4.5. [eisers] heeft overigens bij gebrek aan wetenschap betwist dat ten minste 70% van de huurders met het voorstel van RKW heeft ingestemd. Vast staat dat bij de stemronde die heeft plaatsgevonden ter vergadering van 26 oktober 2010 door een onafhankelijk bureau is vastgesteld dat 64,1 % van de huurders vóór het voorstel had gestemd. Nadien heeft RKW met de huurders die zich van stemmen hebben onthouden dan wel tegen hebben gestemd gesproken en hen waar nodig van nadere toelichting voorzien. RKW heeft gesteld dat in die gesprekken bleek dat onder andere bij sommige van de huurders geen bezwaar bestond tegen de renovatie, maar dat zij eerst meer wilden weten over het verblijf van hun dieren tijdens de renovatie, over de toekenning van verhuiskosten of de ZAV-vergoeding, of dat zij niet goed hadden begrepen dat zij te zijner tijd een keuze hebben over de indeling van de begane grond. Die huurders gaven derhalve uiteindelijk wel hun instemming en zijn alsnog meegeteld. RKW heeft gesteld dat van de 23 huurders die niet hadden gestemd dan wel nee hadden gestemd nog slechts 4 huurders resteren die hun instemming niet verlenen. Het had gelet op dit gemotiveerde verweer van RKW vervolgens op de weg gelegen van [eisers] hun stellingen nader te onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten gaat de kantonrechter van de juistheid van de door RKW opgevoerde meerderheid van 70% uit. Procedure 4.6. [eisers] hebben verder nog bezwaren aangevoerd tegen de wijze waarop het renovatievoorstel tot stand is gekomen. De kantonrechter stelt voorop dat uit de overgelegde correspondentie tussen RKW en (een vertegenwoordiging van) de huurders blijkt dat RKW zich gedurende een lange periode heeft ingespannen de huurders te informeren en een intensief overleg met hen tot stand te brengen. De huurders zijn daarbij ook uitgenodigd tot het stellen van vragen en het aandragen van ideeën die ook op bepaalde punten zijn overgenomen alsmede hebben zij in het voortraject inspraak gehad op de uiteindelijke variant van het renovatievoorstel. [eisers] beroept zich op het feit dat het langere tijd onduidelijk is geweest in hoeverre de renovatieplannen van RKW een inkrimping van de tuin van de huurders zouden opleveren. Wat hier ook van zij, [eisers] laat na hieraan juridische consequenties te verbinden. Bovendien blijkt uit het renovatievoorstel: de brief van 10 september 2010 inclusief informatiebrochure en tekeningen, in ieder geval dat minimaal 13 meter diepe tuinen overblijven gemeten vanuit de achtergevel. Daarnaast bevat het renovatievoorstel de noodzakelijke informatie omtrent de aard en de noodzaak van de werkzaamheden, de gevolgen voor de huurder tijdens de werkzaamheden, de huurprijs en de mogelijkheden voor vervangende huisvesting. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook voor de huurders voldoende duidelijk wat het voorstel ten opzichte van ieder van hen inhoudt en waarop zij hun stem hebben uitgebracht. Dat in de bijbehorende tekeningen wordt gesproken over concept c.q. ontwerptekeningen waarvan, zoals door RKW onbetwist is aangevoerd, nog kan worden afgeweken in verband met de keuzes die bewoners bijvoorbeeld op het gebied van de indeling van de woning hebben, maakt dat voorstel niet onvoldoende concreet en dus onredelijk. 4.7. Voor zover [eisers] bezwaar hebben gemaakt tegen de gang van zaken na de vergadering op 26 oktober 2010 en zij hebben betoogd dat een tweede stemronde had dienen plaats te vinden geldt het volgende. Uit de bepalingen van artikel 7:220 BW volgt

55

niet dat het RKW niet zou zijn toegestaan te trachten door middel van nader overleg met de huurders die nog niet met het voorstel hebben ingestemd deze over te halen dat alsnog te doen. Dit zou slechts anders zijn indien de methoden die daarbij door RKW worden gehanteerd ongeoorloofd zouden zijn. Dat hiervan sprake zou zijn is gesteld noch gebleken. Huurders beschikten zoals hiervoor is overwogen over de noodzakelijke informatie om zich een mening over dat voorstel te vormen, zodat het niet onredelijk is dat zij die hebben ingestemd met het voorstel aan die instemming zijn gebonden. In de stellingen van [eisers] mist verder de onderbouwing op grond waarvan een verplichting tot een tweede stemronde, waarbij ook de huurders die reeds vóór het voorstel hebben gestemd opnieuw hun stem mogen uitbrengen, op RKW zou rusten. Artikel 7:220 BW schrijft dit in ieder geval niet voor. Dat RKW dit oorspronkelijk in de brief van 27 oktober 2010 heeft aangekondigd, maar kennelijk op dit plan is teruggekomen, maakt de uitkomst van de gevolgde procedure niet ongeldig. Individuele huurders 4.8. [eisers] stellen tot slot dat het renovatievoorstel ten aanzien van ieder van hen afzonderlijk niet redelijk is. Alle vier verliezen zij een gedeelte van hun tuin. Namens Van Denderen is daarbij aangevoerd dat hij zijn tuin gebruikt voor een volière, Steenveld als moestuin met kassen, Klapkowski heeft in zijn tuin een garage en Van Dellen gebruikt alle grond als tuin. RKW heeft de stelling dat het renovatievoorstel jegens ieder van hen niet redelijk is gemotiveerd betwist. Na uitvoering van de renovatieplannen hebben alle huurders de beschikking over een tuin van ten minste 13 meter diep. Weliswaar raken [eisers] het gebruik van een gedeelte van hun tuin kwijt, maar dat maakt het voorstel ten opzichte van hen nog niet onredelijk. Na uitvoering van de renovatieplannen resteert een tuin van een behoorlijke diepte die het huidige door [eisers] beschreven gebruik bovendien niet uitsluit. 4.9. Daarnaast is het niet zo dat Van Denderen c.s worden geacht het deel van de tuin zonder meer, dat wil zeggen zonder dat daar een vergoeding tegenover staat, op te geven. Uit het Sociaal Statuut blijkt dat de plannen afspraken bevatten omtrent een vergoeding voor de tuin en voor eventuele ZAV’s. Dat [eisers] niet langer op eigen terrein kunnen parkeren in de nieuwe situatie, maar dat zij voortaan zijn aangewezen op een openbare parkeerplaats, maakt naar het oordeel van de kantonrechter het voortstel ook niet onredelijk. Van belang hierbij is dat RKW ter zitting heeft verklaard dat de capaciteit van de openbare parkeerplaatsen zal worden vergroot overeenkomstig de daarvoor door de gemeente bepaalde normen. Dat indien gewenst een individuele parkeerplek kan worden gehuurd maar dat daar een vergoeding van € 30,00 tegenover staat leidt evenmin tot de conclusie dat het voorstel onredelijk is. 4.10. Tot slot hebben [eisers] nog betoogd dat zij onevenredig hard getroffen worden door de renovatieplannen ten opzichte van huurders die in de nieuwe situatie een kleiner deel van hun tuin verliezen en de mogelijkheid behouden om te parkeren op hun eigen terrein. RKW heeft ter zitting toegelicht dat om dit verschil in de gevolgen voor de huurders op te vangen, een verschil in de nieuwe huurprijs zal worden doorgevoerd. Huurders die in de nieuwe situatie de beschikking krijgen over een carport en dus kunnen parkeren op het eigen terrein gaan een hogere huur betalen dan degenen die dat niet langer kunnen, vanwege de komst van de nieuw te bouwen woningen. Ook dit punt rechtvaardigt dan ook niet dat het voorstel jegens [eisers] een onredelijk voorstel is. 4.11. De kantonrechter komt op grond van al het voorgaande tot de slotsom dat de vordering in conventie moet worden afgewezen en de vordering in reconventie moet worden toegewezen. Proceskosten 4.12. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van RKW worden in conventie tot op heden begroot op € 300,00, zijnde 2 punten x € 150,00 aan salaris gemachtigde. Gelet op de samenhang tussen de conventie en de reconventie worden de proceskosten in reconventie tot op heden begroot op € 150,00, zijnde de helft van 2 punten x het tarief van € 150,00 aan salaris gemachtigde. 5. De beslissing De kantonrechter:

56

In conventie wijst de vordering af; veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van RKW, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,00 aan salaris gemachtigde; In reconventie veroordeelt [eisers] om: 1. binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis RKW toe te laten tot de woningen van [eisers], zoals hieronder omschreven onder 2., en toe te staan dat RKW renovatie- en onderhoudswerkzaamheden uitvoert als bedoeld in het renovatievoorstel van 10 september 2010 en zoals nader uiteengezet in Het Zomerkwartier van augustus 2010, zoals overgelegd als productie 23 bij conclusie van antwoord in conventie; 2. aan de uitvoering van de onder 1. genoemde werkzaamheden met betrekking tot de volgende woningen van RKW: - [adres] 23; - [adres] 43; - [adres] 63; - [adres] 20; gelegen te [woonplaats], alle medewerking te verlenen die noodzakelijk is, een en ander op eerste verzoek van RKW, dan wel van degenen die in opdracht van haar de betreffende werkzaamheden uitvoeren, met machtiging van RKW om, indien [eisers] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zich eigenmachtig toegang te verschaffen tot de woningen van [eisers] dan wel via een deurwaarder toegang te doen verschaffen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, teneinde de hierboven omschreven werkzaamheden uit te voeren; veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van RKW, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 150,00 aan salaris gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 november 2011.

57

ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 Deeplink Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 27-11-2012 Datum publicatie 07-01-2013 Zaaknummer CV12-3487 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie huur 290-bedrijfsruimte. Geen dringend eigen gebruik wegens renovatie (o.a. vergroten) winkelpand PC Hooftstraat Amsterdam. Bij belangenafweging weegt belang huurder zwaarder. Huurder heeft een in aanmerking te nemen belang om in het gehuurde te blijven nu de uitstraling van de PC Hooftstraat ook op haar afstraalt zolang zij daar een winkel exploiteert. Feiten en omstandigheden niet vergelijkbaar met uitspraak hof Amsterdam, 16-2-2010, LJN: BO2432, bekrachtigd HR 8-4-2011, LJN: BP3276. Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2013/36 met annotatie door mr. E.E. van der Kamp Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: 1320932 CV EXPL 12-3487 Vonnis van: 27 november 2012 F.no.: 460 Vonnis van de kantonrechter Inzake 1. de stichting Stichting ALRI gevestigd te Amsterdam eiseres sub 1 2. de besloten vennootschap PLATINA HOLDING B.V. gevestigd te Amsterdam eiseres sub 2 nader te noemen Stichting Alri gemachtigde voor eiseres sub 1 en sub 2: mr. A.D. Flesseman eiseres sub 1 en sub 2 worden gezamenlijk ook Alri c.s. genoemd tegen de besloten vennootschap CAINCO B.V. gevestigd te Amsterdam gedaagde nader te noemen Cainco gemachtigde: mr. Th. C. Visser VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 18 januari 2012 inhoudende de vordering van Alri c.s. met producties; - de conclusie van antwoord van Cainco met producties. Daarna is bij tussenvonnis 17 april 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 12 juni 2012 plaatsgevonden. Voor Alri c.s. is verschenen de heer [naam], vergezeld de gemachtigde van Alri c.s.. Namens Cainco is verschenen

58

[naam], vergezeld van de gemachtigde van Cainco. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd. Voorafgaand aan de zitting zijn namens Alri producties ingediend. Na debat is vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten en omstandigheden 1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1.Cainco huurt van Alri c.s. de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres gehuurde] te Amsterdam (nader het gehuurde te noemen). Cainco heeft de huurovereenkomst krachtens indeplaatsstelling met toestemming van de rechtsvoorgangster van Alri c.s. per 1 januari 1997 overgenomen. Partijen zijn 23 september 2002 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het gehuurde voor de duur van 10 jaar, te beginnen op 1 maart 2003. 1.2.Op dit moment bedraagt de overeengekomen huurprijs € 73.768,00 per jaar exclusief btw. 1.3.De winkelruimte bestaat uit een zogenaamde splitlevel winkelruimte, waarbij de winkelruimte is verdeeld over drie niveaus. De kelderruimte wordt gebruikt als magazijn. 1.4.Cainco exploiteert in het gehuurde een exclusieve damesmodewinkel van de zogenaamde Marc Cain-formule. Cainco exploiteert in Nederland nog een aantal andere modewinkels in de Mark Cain-formule. 1.5.Bij brief van 4 oktober 2011 heeft de gemachtigde van Alri c.s. de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2013, primair op grond van een dringende reden wegens renovatie, subsidiair op grond van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. 1.6.Cainco heeft niet ingestemd met de opzegging. 1.7.Aan Alri c.s. is een omgevingsvergunning verleend met betrekking tot het gehuurde voor het uitdiepen van het souterrain en het aan de achterzijde uitbreiden van de begane grond en het souterrain met behoud van bestemming tot winkel. 1.8.Bij brief van 19 april 2012 heeft Alri c.s. aan Cainco een huurvoorstel na renovatie gedaan, waarin een huurprijs van € 300.000 per jaar te vermeerderen met btw is voorgesteld en € 300.000 aan sleutelgeld te vermeerderen met btw. 1.9.In reactie daarop heeft Cainco laten weten hiermee niet akkoord te gaan en heeft een huurprijs voorgesteld van € 120.000 per jaar exclusief btw. Tevens heeft Cainco een gewijzigde verbouwing voorgesteld, waarbij de splitlevel indeling behouden blijft. 1.10.Alri c.s. heeft vervolgens Cainco laten weten dat de beoogde renovatie als uitgangspunt heeft te gelden. vordering 2.Alri c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: a.de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres gehuurde] te Amsterdam per 1 maart 2013 te beëindigen, althans, op een in goede justitie te bepalen datum; b.Cainco te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde per de datum van beëindiging conform de overeengekomen bepalingen op straffe van een dwangsom dat zij daaraan niet voldoet, met de machtiging van Alri c.s. om de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. c.met veroordeling van Cainco in de proceskosten. 3.Alri c.s. stelt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Alri c.s. moet mee met de eisen van deze tijd. De ontwikkeling in de P.C. Hooftstraat is dat de winkeloppervlakken van de winkels worden vergroot. Alri kan niet achterblijven. Nieuwe ontwikkelingen in de bouw maken het mogelijk om de winkeloppervlakte te vergroten. Stilstand is achteruitgang met alle gevolgen daarvan voor de beleggingswaarde van het gehuurde. Met de renovatie wordt de indeling van het gehuurde gewijzigd en de vloeroppervlakte verdubbeld. De plaats van het gehuurde zal wijzigen doordat het gehuurde verdwijnt c.q. opgaat in een groter geheel. De renovatie is daarom niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. 4.Voor zover geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik wegen de belangen van Alri c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van Cainco bij voorzetting ervan. De huurovereenkomst heeft meer dan 10 jaar geduurd en Alri heeft een

59

groot financieel belang bij beëindiging. Daartegenover staat dat Cainco voldoende tijd heeft gehad haar investeringen terug te verdienen en zij niet afhankelijk is van haar winkel. Cainco exploiteert nog 4 andere winkels en in Nederland. Het modemerk Marc Cain heeft over hele wereld winkels en verkooppunten. De naam en faam van dit merk werkt in het voordeel van Cainco als Cainco zich elders wil gaan vestigen. Cainco heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang, althans, geen belang dat zwaarder dient te wegen dan het belang van Alri c.s. 5.Alri c.s. verzoekt het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een hoger beroep zou slechts leiden tot uitstel van beëindiging en huurgegadigden zouden kunnen afhaken als niet tijdig kan worden opgeleverd. verweer 6.Cainco voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en dat belangen van Alri c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst groter zijn dan de belangen van Cainco bij voortzetting ervan. 7.Cainco betwist dat sprake is van renovatie, omdat de verbouwplannen geen verbetering opleveren. Het genot neemt met de realisatie van twee volledige verdiepingen niet toe maar af. Er is evenmin noodzaak voor de verbouwplannen van Alri c.s. De huidige indeling voldoet aan de eisen van de tijd. De splitlevel indeling is niet achterhaald maar een attractieve en veelgebruikte manier van indeling in de P.C. Hooftstraat, waar recentelijk door verschillende winkels nog voor is gekozen. Dat de renovatie een groot financieel rendement zal opleveren is onvoldoende onderbouwd. Alri c.s. is niet aangewezen op het gestelde rendement. Zij behoort tot een zeer vermogende groep van ondernemingen met een grote vastgoedportefeuille in Nederland. Van dringend eigen gebruik is dan ook geen sprake. Voor zover van renovatie gesproken kan worden, kan de renovatie worden gedaan met behoud van de huurovereenkomst. Plaats en functie wijzingen niet als gevolg van de verbouwplannen. De functie blijft hetzelfde en de verbouwing leidt niet tot een duidelijke vergroting of verkleining, zodat de plaats evenmin wijzigt. Cainco is bereid haar exploitatie aan te passen aan de renovatie en ook bereid haar winkel tijdelijk t e sluiten. 8.Het belang van Cainco als lang gevestigde huurder bij bestendiging van zijn huurgenot, weegt zwaarder dan het belang van Alri c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst. Cainco is bereid mee te werken aan de renovatie, met als bijkomend voordeel voor Alri c.s. dat zij reeds verhuurd heeft aan internationale trekker die Cainco met de Marc Caineformule is. Cainco heeft er belang bij dat haar winkelformule in de P.C. Hooftstraat aanwezig is. Zij heeft, ook de afgelopen jaren, aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan, die zij wenst terug te verdienen. Cainco biedt aan zes medewerkers werkgelegenheid. 9.Voor zover de kantonrechter de beëindiging vordering zal toewijzen, maakt Cainco aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voorts maakt zij aanspraak op een vergoeding ex artikel 7:299 BW, vast te stellen op een bedrag van € 500.000,00. Omdat het verweer niet ongegrond voorkomt, kan de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet worden toegewezen, aldus Cainco. beoordeling 4.Alri c.s. heeft de huurovereenkomst opgezegd, primair op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. Alri c.s. ziet de beoogde renovatie als een verbetering omdat de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten van het gehuurde na renovatie in haar ogen kunnen worden geoptimaliseerd. Zij stelt dat er een dringende noodzaak tot renovatie bestaat en dat die renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. Cainco betwist gemotiveerd dat de noodzaak tot renovatie voldoende dringend is en dat behoud van de huurovereenkomst niet mogelijk zou zijn. 5.Alri c.s. heeft weliswaar aannemelijk gemaakt dat de vraag in de PC Hoofdtstraat naar grotere winkelruimtes is gegroeid maar niet dat de vraag naar splitlevel winkelruimtes is verdwenen. Volgens Alri c.s. levert de beoogde renovatie een vergroting van de totale winkelvloeroppervlak op van 168%. In de oude situatie met de splitlevel is de totale winkelruimte 103,5 m2. In de nieuwe situatie is dat volgens Alri c.s. 174m2 over twee ruime verdiepingen. Volgens Cainco is op grond van de overgelegde tekeningen sprake van een vergroting met 31m2 omdat in de huidige situatie het gehuurde al 142,5 m2 bedraagt.

60

6.Uit de als productie 3 en 4 bij dagvaarding overgelegde bouwtekeningen kan worden opgemaakt dat het gehuurde thans 101 m2 winkelruimte en 41,3 m2 magazijn ruimte en trappen, verdeeld over een souterrain, een vide en de begane grond bedraagt. In de nieuwe situatie zou na uitdieping van de kelder en uitbreiding naar achteren een als winkel te gebruiken souterrain en een begane grond etage van volgens Alri c.s. samen in totaal 172 m2 ontstaan. Bij de berekening van het aantal vierkante meters is in de nieuwe situatie geen rekening gehouden met paskamers, (beperkte) berging/opslagruimte, CV/aircounit, trappen en eventueel een pantry hetgeen in de oude situatie wel tot aftrek van effectieve winkelmeters heeft geleid in de door Alri c.s. overgelegde bouwtekeningen. Onder die omstandigheden is geen sprake van een vergroting van de effectief te gebruiken winkelruimte met 168% maar van een vermeerdering met hoogstens enkele tientallen vierkante meters. 7.Hoewel geen sprake is van een bijna verdubbeling van de winkelruimte, zoals Alri c.s. in eerste instantie heeft gesteld, is wel aannemelijk dat de feitelijk te gebruiken winkelruimte na renovatie groter wordt. Volgens Alri c.s. zal de renovatie € 700.000,00 kosten, is na renovatie een huurprijs van € 300,000 per jaar haalbaar en zou een potentiële huurder bereid zijn een bedrag van € 300,000,00 mee te investeren. Cainco heeft gemotiveerd betwist dat deze aanmerkelijk hogere huurprijs daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de vierkante meterprijs voor de PC Hooftstraat volgens DTZZadelhoff (DTZ-rapportage winkelhuren Amsterdam 2011) tussen de € 900,00 en € 1.500,00 per vierkante meter is. Het feitelijk aantal vierkante meters, waarvan door Alri c.s. bij haar ramingen over de situatie na renovatie wordt uitgegaan, is niet reëel, ook omdat winkelruimte in een souterrain minder huuropbrengst genereert. Alri c.s. heeft in reactie op dit gemotiveerde verweer haar stelling niet nader geconcretiseerd en onderbouwd, hetgeen wel op haar weg lag. 8.Alri c.s. stelt niet dat de huidige exploitatie niet rendabel (meer) is, maar stelt dat met de renovatie bij een investering van € 700.000,00 een rendement van 18,95% kan worden behaald. Of na de renovatie dit hoge rendement daadwerkelijk kan worden behaald is, mede gelet op het voorgaande, op basis van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting niet aannemelijk geworden, reeds omdat de vermeerdering van het aantal effectief als winkelruimte te gebruiken vierkante meters niet zo groot is als Alri c.s. tot uitgangspunt heeft genomen. Wat het rendement wel zal zijn is op grond van de door Alri c.s. overgelegde stukken niet vast te stellen. Op grond van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is onvoldoende aannemelijk geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak. Of de potentiële huurder daadwerkelijk een huurovereenkomst voor het betreffende pand af gaat sluiten voor een huurprijs van € 300.000,00 per jaar is niet zeker. In redelijkheid valt te verwachten dat die potentiële huurder niet zonder meer van de door Alri c.s. opgegeven aantal vierkante meters uit zal willen gaan en de oppervlakte mogelijk ter discussie zal stellen voordat tot het sluiten van een huurovereenkomst wordt overgegaan. Gelet op het voorgaande is de juistheid van de financiële onderbouwing door Alri c.s. ook niet aannemelijk is geworden, zodat ook daaruit niet kan volgen dat de huurovereenkomst dient te eindigen. 9.Uit het voorgaande volgt dat de dringende noodzaak van de renovatie niet aannemelijk is geworden. Evenmin heeft Alri c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Niet betwist is dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijft. Dat de plaats van het gehuurde zal wijzigen als gevolg van de verbouwing doordat het oppervlak van de winkelruimte aanzienlijk zal vergroten is, gelet op het voorgaande, niet voldoende aannemelijk geworden. De geplande duur van de renovatie van vijf maanden levert geen grond op voor beëindiging, nu Cainco heeft aangegeven bereid te zijn haar exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel de exploitatie tijdelijk te staken. 10.Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat geen sprake is van duurzaam in eigen gebruik nemen nu niet aannemelijk is geworden dat de renovatie dringend noodzakelijk is en dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

61

11.Als tweede grondslag van haar vordering heeft Alri c.s. gesteld dat zij op grond van de algemene belangenafweging van artikel 7:300 lid 3 BW jo. 296 lid 1 sub b jo. 296 lid 3 BW de huur kan opzeggen. 12.Uitgangspunt is dat huur een eindig recht is en dat Alri c.s. als verhuurder na tien jaar de huur op kan zeggen. Bij de daarbij te maken belangenafweging staat voorop dat Cainco met die eindigheid rekening heeft moeten en kunnen houden bij de investeringen die zij de afgelopen jaren in het pand heeft gedaan. Aannemelijk is dat Alri c.s. het rendement op het gehuurde kan verbeteren wanneer zij na renovatie in ieder geval enkele tientallen meters meer winkelruimte kan verhuren. Aan Alri c.s. kan bovendien worden toegegeven dat Cainco niet volledig afhankelijk van haar winkel in het gehuurde is, nu zij nog aan aantal andere winkels in Laren, Den Haag, Rotterdam en Maastricht exploiteert. 13.Daartegenover staat het feit dat Cainco onbetwist stelt dat voor haar het belang van het exploiteren van een winkel in het gehuurde, gelegen in de PC Hooftstraat, groot is. De PC Hooftstraat heeft zich sinds de jaren tachtig ontwikkeld tot de meest besproken en mede daarom meest toonaangevende straat van het land, waar veel bekende luxe modehuizen een winkel exploiteren. Cainco heeft er derhalve een in aanmerking te nemen belang bij in het gehuurde te blijven nu de uitstraling van de PC Hooftstraat ook op haar afstraalt zolang zij daar een winkel exploiteert. Dat de door haar gevoerde Marc Cain formule internationaal met naam en faam bekend staat doet aan het voorgaande niet aan af maar maakt dat belang alleen maar groter. Desgevraagd heeft Alri c.s. verklaard geen mogelijkheid te zien voor Cainco om op korte termijn naar een ander pand op de PC Hooftstraat te kunnen verhuizen. 14.Hoewel er tussen deze zaak en de procedure waar Alri c.s. naar verwijst (Gerechtshof Amsterdam, 16-2-2010, LJN: BO2432, bekrachtigd HR 8-4-2011, LJN: BP3276) overeenkomsten zijn, constateert de kantonrechter dat er ook een aantal belangrijke verschillen zijn. Anders dan in de uitspraak waar Alri c.s. naar verwijst is Cainco wel bereid mee te werken aan een renovatie, ook als zij daarvoor enkele maanden uit het pand in de PC Hooftstraat moet vertrekken. Ook is zij bereid een hogere dan de huidige huurprijs te betalen. Terecht merkt Cainco op dat Alri c.s. ook met een huurprijsherzieningsprocedure kan trachten een beter rendement met betrekking tot het gehuurde te halen. Om een beter rendement te bereiken staan aan Alri c.s. dus nog een aantal mogelijkheden waarbij Cainco wel in het gehuurde kan blijven, al dan niet na uitvoering van de door Alri c.s. beoogde, kostbare renovatie. In deze zaak is bovendien geen sprake van een tweeëntwintig jaar geleden gesloten, en telkens al dan niet expliciet verlengde, huurovereenkomst. Alri c.s. heeft er in 2003 zelf voor gekozen een nieuwe huurovereenkomst met Cainco te sluiten, nadat Cainco vanaf 1997 na een indeplaatsstelling het pand huurde. Cainco exploiteert in het gehuurde een winkel volgens de - naar Alri c.s. zelf stelt - met naam en faam bekende Mark Cain formule. De statuur van deze huurder straalt daarmee al in positieve zin af op en bepaalt mede de verkoopwaarde en daarmee het rendement van het pand zodat op het punt van de statuur van de huurder geen substantiële verbetering voor Alri c.s. valt te verwachten bij beëindiging van de huurovereenkomst. 15.De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat van Cainco, bij een redelijke afweging van de belangen van Cainco tegen de belangen van Alri c.s., niet kan worden verwacht dat zij het gehuurde ontruimd. De vordering zal dan ook worden afgewezen. 16.Bij deze uitkomst van de procedure wordt Alri c.s. veroordeeld in de proceskosten. BESLISSING De kantonrechter: I.wijst het gevorderde af; II.veroordeelt Alri c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Cainco, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00, aan salaris voor de gemachtigde van Cainco; III. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; Aldus gewezen door mr. H. M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

62

ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7825 Deeplink Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 27-11-2012 Datum publicatie 07-01-2013 Zaaknummer CV12-9408 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie huur 290-bedrijfsruimte. Wel dringend eigen gebruik wegens renovatie (o.a. vergroten) winkelpand Kalverstraat Amsterdam. Aanzienlijke rendementsverbetering ten opzichte van de huidige huuropbrengst. De beoogde renovatie kan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats vinden. Er wordt een kelder gerealiseerd en de oppervlakte wordt ruim drie keer groter zodat de plaats en de functie van het gehuurde door de renovatie wordt gewijzigd. Relevant is ook dat huurder heeft verklaard dat zij geen behoefte heeft aan een ruim drie maal groter winkeloppervlak, zoals verhuurder door de renovatie wil realiseren. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen. Volgt verwijzing ivm verhuis- en inrichtingskosten. Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2013/35 met annotatie door mr. E.E. van der Kamp Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: 1334827 CV EXPL 12-9408 Vonnis van: 27 november 2012 F.no.: 460 Vonnis van de kantonrechter Inzake 1. [eiser sub 1] gevestigd te [--] eiseres sub 1 nader te noemen [eiser sub 1] 2. [eiseres sub 2] gevestigd te [--] eiseres sub 2 nader te noemen [eiser sub 2] gemachtigde: mr. A.D. Flesseman Eisers worden gezamenlijk [eisers] genoemd tegen HOOGENBOSCH RETAIL GROUP B.V. gevestigd te 's-Hertogenbosch gedaagde nader te noemen Hoogenbosch gemachtigde: mr. H. Ferment VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 9 maart 2012 inhoudende de vordering van [eisers] met producties;

63

- de conclusie van antwoord van Hoogenbosch met producties. Daarna is bij tussenvonnis 29 mei 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 3 september 2012 plaatsgevonden. Verschenen zijn namens [eisers] de heer [naam] met hun gemachtigde en, namens Hoogenbosch, de heer [naam] en de heer [naam] met de gemachtigde van Hoogenbosch. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd. Na debat is vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten en omstandigheden 1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1.De rechtsvoorganger van [eisers] (hun vader) heeft aan de besloten vennootschap Het Bos-Oranje B.V. met ingang van 1 juli 1998 de bedrijfsruimte verhuurd gelegen aan het adres [adres gehuurde] te Amsterdam (hierna: het gehuurde). 1.2.Bij overeenkomst van 28 oktober 1999 is Hoogenbosch met ingang van 1 februari 2000 in de plaats getreden van de oorspronkelijke huurder. 1.3.De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en nadien verlengd met een periode van vijf jaar. 1.4.Het gehuurde is verhuurd om te worden gebruikt als winkel voor de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen. Het gehuurde bestaat uit een verkoopruimte op de begane grond van circa 51 m2 en magazijnruimte op de eerste en tweede verdieping. 1.5.De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 81.952,16 per jaar. 1.6.Hoogenbosch exploiteert in het gehuurde een winkel conform de zogenaamde Pro Sport-formule. 1.7.Hoogenbosch exploiteert op de Kalverstraat te Amsterdam twee en op de Nieuwendijk te Amsterdam één Pro Sportwinkel. 1.8.Hoogenbosch exploiteert in Nederland meerdere Pro Sport-winkels en daarnaast winkels onder formules als Dolcis, Invito, Manfield en Steve Madden. 1.9.Bij brief van 16 januari 2012 heeft de gemachtigde van [eisers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2013 op grond van dringende eigen gebruik en subsidiair op grond van de algemene belangenafweging. 1.10.Hoogenbosch verzet zich tegen de opzegging. Vordering 2.[eisers] vorderen dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [gehuurde] te Amsterdam per 30 juni 2013, althans, op een in goede justitie te bepalen datum, zal beëindigen en Hoogenbosch te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde per de datum van beëindiging conform de overeengekomen bepalingen op straffe van een dwangsom wanneer zij daaraan niet voldoet, met de machtiging van [eisers] om de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. [eisers] vorderen verder veroordeling van Hoogenbosch in de proceskosten. 3.[eisers] stellen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De ontwikkeling in onder meer de Kalverstraat is aldus dat de vraag naar grote winkeloppervlakte is gegroeid en de vraag naar kleine winkels afneemt. [eisers] kunnen niet bij deze ontwikkeling achterblijven. Met de renovatie kunnen [eisers] inspelen op deze ontwikkeling. De winkel wordt daarmee aangepast aan de eisen van deze tijd, waardoor de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten aanzienlijk worden verbeterd. Stilstand is achteruitgang met alle gevolgen daarvan voor de beleggingswaarde van het gehuurde. Met de renovatie wordt de indeling van het gehuurde gewijzigd – de kelder, de eerste en tweede verdieping worden winkelruimte – en de vloeroppervlakte wordt meer dan verdrievoudigd van ca. 51m2 naar ca. 170m2.. Met het realiseren van de grotere winkelruimte kan een veel hogere huurprijs worden overeengekomen dan de thans geldt tussen partijen. Ook de beleggingswaarde zal door de renovatie stijgen. Daarmee is het financiële belang van [eisers] gegeven. Met de renovatie kan pas worden begonnen als het gehuurde is ontruimd. 4.De verkoopruimte zoals deze nu bestaat zal verdwijnen c.q. opgaan in een groter geheel en daarmee zal de plaats van het gehuurde wijzigen. De renovatie is daarom niet mogelijk

64

met behoud van de huurovereenkomst. Niet van belang is of Hoogenbosch bereid is mee te werken aan de renovatie. 5.Voor zover geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik wegen de belangen van [eisers] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van Hoogenbosch bij voorzetting ervan. De huurovereenkomst heeft bijna 15 jaar geduurd en Hoogenbosch diende er rekening mee te houden dat huurovereenkomst zou worden beëindigd. [eisers] hebben een groot financieel belang bij beëindiging. Zij heeft geïnteresseerden in het gehuurde na renovatie. Het gehuurde zal zes maanden niet geëxploiteerd kunnen worden als gevolg van de renovatie. Daartegenover staat dat Hoogenbosch voldoende tijd heeft gehad haar investeringen terug te verdienen en dat zij niet afhankelijk is van de onderhavige winkel omdat zij nog veel meer winkels heeft. De naam Hoogenbosch zal in haar voordeel werken als zij zich elders wil vestigen. Hoogenbosch ziet niets in de renovatieplannen, wenst geen grotere winkleruimte te huren en heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang, althans, geen belang dat zwaarder dient te wegen dan het belang van [eisers]. 6.[eisers] verzoeken het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een hoger beroep zou slechts leiden tot uitstel van beëindiging en huurgegadigden zouden kunnen afhaken als niet tijdig kan worden opgeleverd. Verweer 7.Hoogenbosch voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en meent dat de belangen van Hoogenbosch bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] bij beëindiging ervan. 8.Hoogenbosch voert aan dat de verbouwplannen geen commerciële of vastgoedtechnische verbetering opleveren. De beoogde wijzigingen van met name de begane grond leveren zelfs een verslechtering van de huurwaarde op. Hoogenbosch betwist dat de algemene trend is dat naar grotere winkelruimtes wordt gevraagd, slechts grote internationale winkelketens vragen daarnaar. De effectieve winkeloppervlakte wordt na renovatie slechts 170 m2 en in die omvang zijn internationale winkelketens niet geïnteresseerd. De vraag naar kleinere winkelpanden is niet verdwenen. Doordat grote ketens winkelruimten samenvoegen, worden kleine winkelruimtes schaarser. De huurwaarde van het onderhavige pand zal ook zonder renovatie minimaal gelijk blijven. Het is onwaarschijnlijk dat de gestelde renovatie,waarmee de belangen van [eisers] niet zijn gediend, het opzeggingsmotief van [eisers] is. Wat het motief wel is, is onduidelijk. Het gaat kennelijk niet om de huurprijs, aangezien [eisers] al in juli 2008 een aanpassing van de huurprijs had kunnen verlangen. Hoogenbosch wijst in dit verband op het initiatiefwetsvoorstel van 27 september 2011 (nr. 33 018). De financiële haalbaarheid van de plannen hebben [eisers] niet aannemelijk gemaakt. Van een noodzaak voor de verbouwplannen van [eisers] is dus niet gebleken. 9.De renovatie is bovendien mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. De plaats wijzigt niet, de zogenaamde footprint wordt geenszins verplaatst. De functie blijft na renovatie hetzelfde, namelijk een klein winkelpand. Het etiket van de eerste verdieping wordt weliswaar gewijzigd van magazijn in winkelruimte, maar technisch gezien is die verdieping al geschikt als winkelruimte, zij het commercieel niet aantrekkelijk. Afgezien daarvan wijzigt er overigens vrijwel niets. Er worden geen panden samengevoegd, noch komt op de plaats van het gehuurde een trappenhuis of andere verkeersruimte. Van andere omstandigheden op basis waarvan moet worden geconcludeerd dat instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is, is geen sprake. Een redelijk voorstel tot renovatie hebben [eisers] niet gedaan. 10.Omdat van een dringende reden geen sprake is kan alleen dan met succes een beroep op de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW worden gedaan als een redelijk voorstel is gedaan of is gebleken van bijzondere omstandigheden. Aangezien aan deze vereisten niet is voldaan, kan van Hoogenbosch niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst ontruimt. Daarentegen zijn de belangen van [eisers] bij de renovatie beperkt, of worden mogelijk zelfs geschaad. 11.De belangen van Hoogenbosch zijn groot. Er zijn slechts 29 winkels van de Pro Sportformule en de winkel op de Kalverstraat is een van de belangrijkste. Het zal niet of nauwelijks mogelijk zijn om met deze winkel op de Kalverstraat gevestigd te blijven. Het

65

verplaatsten van de winkel leidt tot kosten en winstderving. Publiek zal de winkel opnieuw moeten vinden. Hoogenbosch heeft geen behoefte aan het soort winkelruimte waar internationale ketens naar op zoek zijn. 12.Voor zover de kantonrechter de beëindiging vordering zal toewijzen, dient Hoogenbosch niet ontruimd te worden voordat concreet zicht bestaat op verbouwing. Hoogenbosch maakt verder aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat, en op een vergoeding ex artikel 7:299 BW ter hoogte van van € 500.000,00. Omdat het verweer niet ongegrond voorkomt, kan de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet worden toegewezen. Hoogenbosch verzet zich tegen de gevorderde dwangsom. Beoordeling 13.[eisers] hebben de huurovereenkomst opgezegd primair op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. [eisers] zien de beoogde renovatie als een verbetering omdat de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten van het gehuurde na renovatie in haar ogen kan worden geoptimaliseerd. Zij stelt dat er een dringende noodzaak tot renovatie bestaat en dat die renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst. Hoogenbosch betwist gemotiveerd dat de noodzaak tot renovatie voldoende dringend is en dat behoud van de huurovereenkomst niet mogelijk zou zijn. 14.Als uitgangspunt heeft te gelden dat het [eisers] in beginsel vrij staat om te kiezen voor opzegging van de huurovereenkomst op grond van 7:296 BW en niet is gehouden te renoveren met behoud van de huurovereenkomst. 15.[eisers] hebben aannemelijk gemaakt dat de vraag in de Kalverstraat naar grotere winkelruimtes is gegroeid en Hoogenbosch heeft dit ook erkend. Hoewel niet gesteld of gebleken is dat de vraag naar kleinere winkelruimtes is verdwenen, hebben [eisers] aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie een aanzienlijke vergroting van de winkeloppervlakte zal brengen. Niet alleen zal een kelder worden gerealiseerd die thans nog niet aanwezig is, de eerste verdieping en de tweede verdieping die nu als magazijn zijn bestemd, zullen dusdanig worden aangepast en toegankelijk gemaakt dat zij als winkelruimte kunnen dienen. Dat de eerste verdieping op dit moment al te gebruiken is zoals door de gemachtigde is gesteld, is gemotiveerd bestreden. Er is binnen de huurmarkt vraag naar huurpanden van de omvang die in het plan beoogd is (170-200 m4), gelet op de door [eisers] geïllustreerde voorbeelden. 16.Tussen partijen is niet in geschil dat de marktwaarde van de panden van de Kalverstraat en daarmee de huurprijs wordt bepaald aan de hand van effectieve oppervlaktemeters. Dat niet alle vierkante meters evenveel zullen opbrengen is erkend. De lucratieve begane grond wordt in het renovatieplan kleiner in oppervlakte vanwege de nieuw gesitueerde trappen. Met de overgelegde bouwtekeningen, de impressie en de verklaring van de architect [naam] hebben [eisers] echter aannemelijk gemaakt dat de vermindering van de vierkante meters op de begane grond ten dienste staan aan het gehele eindresultaat. Ook is voldoende aannemelijk dat het renovatieplan in totaliteit een effectieve en veel grotere winkeloppervlakte creëert en dat met de nieuwe ruimte een aanzienlijke verhoging van de huurprijs zal worden bereikt. Het gehuurde zal na verbouwing een huur van tenminste € 231.000,00 per jaar kunnen opbrengen. Dat is niet (voldoende) weersproken. Gelet op de huidige staat van het bedrijfspand, waar slechts de begane grond te gebruiken is als winkelruimte, is een dergelijke huuropbrengst, ook na aanpassing aan de marktwaarde, zonder renovatie niet haalbaar. Hoewel niet gesteld of gebleken is wat de kosten zijn van de renovatie, is te verwachten dat met in ieder geval meer dan een verdubbeling van de huuropbrengst binnen enkele jaren een aanzienlijk rendementsverbetering zal ontstaan ten opzichte van de huidige huuropbrengst. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] haar grote financiële belang bij de renovatie voldoende aannemelijk gemaakt en daarmee de noodzaak van de renovatie. 17.De beoogde renovatie kan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats vinden. De functie van twee verdiepingen wijzigt, er wordt een kelder gerealiseerd en de oppervlakte wordt ruim drie keer groter zodat de kantonrechter concludeert dat de plaats en de functie van het gehuurde door de renovatie wordt gewijzigd. Relevant is ook dat Hoogenbosch heeft verklaard dat zij geen behoefte heeft aan een ruim drie maal groter winkeloppervlak, zoals [eisers] door de renovatie wil realiseren.

66

18.De kantonrechter concludeert dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen. De kantonrechter komt dan niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag, de algemene belangenafweging. Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst per 30 juni 2013 bij eindvonnis kan worden toegewezen. 19.Ook de vordering tot ontruiming is per die datum toewijsbaar maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat niet geconcludeerd kan worden dat het verweer van Hoogenbosch kennelijk ongegrond is. Er is evenmin grond voor het verbinden van een dwangsom aan de ontruiming. 20.[eisers] hebben een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Onverenigbaar daarmee is artikel 556 lid 1 Rv dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen. 21.Hoewel de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst reeds nu toewijsbaar is, dient nog aan de orde te komen of, en zo ja, welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen. Die tegemoetkoming betreft geen volledige schadevergoeding, maar een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, waaronder moet worden verstaan de kosten die de huurder maakt om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten. Daarvoor is relevant of Hoogenbosch deze winkel daadwerkelijk naar een ander pand in de buurt gaat verhuizen. Hoogenbosch heeft haar verhuis- en inrichtingskosten in deze procedure verder nog niet (voldoende) onderbouwd en heeft gevraagd om verwijzing naar een schadestaatprocedure. De kantonrechter ziet aanleiding de nadere vaststelling van die vergoeding in deze procedure af te doen. 22.De vaststelling van de tegemoetkoming in de kosten kan er mogelijk toe leiden dat [eisers] hun verzoek ex artikel 7:297 lid 2 BW verkiest in te trekken. Omdat die mogelijkheid voor [eisers] volgens de wet open staat kan de beslissing, dat de huurovereenkomst eindigt en de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, op dit moment nog niet in een dictum worden toegewezen, tenzij [eisers] van hun recht op intrekking afstand doet. Om die reden wordt [eisers] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of zij afstand doet van het recht op intrekking. Indien zij afstand doet van dat recht zal op 18 december 2012 een nader tussenvonnis worden gewezen waarin ten aanzien van de beëindiging en de ontruiming in het dictum een eindbeslissing wordt genomen. 23.Hoogenbosch zal in de gelegenheid worden gesteld de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat Hoogenbosch bij akte zoveel mogelijk gespecificeerde en onderbouwde gegevens overlegt teneinde tot een reële vaststelling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te komen. 24.Vervolgens zullen [eisers] gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren. 25.In het vervolg van de procedure zal ook op de vordering van Hoogenbosch tot vaststelling van een vergoeding op grond van artikel 7:299 BW dienen te worden beslist. 26.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden. BESLISSING De kantonrechter: I.draagt [eisers] op zich op de rol van 11 december bij akte uit te laten over de vraag of zij afstand doet van haar recht om, indien aan Hoogenbosch een nader vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden toegekend, haar vordering in te trekken binnen een door de kantonrechter te stellen termijn als bedoeld in artikel 7:297 lid 2 BW;

67

II.draagt Hoogenbosch op de rol van 15 januari 2013 bij akte nadere inlichtingen te verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen ter onderbouwing van een eventueel toe te kennen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten; III.verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 11 december 2012 te 10:00 uur; IV.houdt iedere verdere beslissing aan. Aldus gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

68

ECLI:NL:RBZLY:2009:BK0757 Deeplink Instantie Rechtbank Zwolle-Lelystad Datum uitspraak 14-10-2009 Datum publicatie 21-10-2009 Zaaknummer 443495 CV 09-3945 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Huurzaak. Huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 BW. Vordering niet-ontvankelijk wegens een eerdere, nadere vaststelling van de jaarlijkse huurprijs per 1 april 2007. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 303 Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2010, 59 met annotatie door G.I.B. Beij JHV 2009/233 met annotatie door Harry Ferment Uitspraak RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD sector kanton – locatie Lelystad zaaknr.: 443495 CV 09-3945 datum : 14 oktober 2009 Vonnis in de zaak van: de besloten vennootschap [EISENDE PARTIJ], gevestigd te [vestigingsplaats], eisende partij, hierna te noemen: [eisende partij], gemachtigde: mr. S. van der Kamp, advocaat te Amsterdam, tegen de stichting [GEDAAGDE PARTIJ], gevestigd te [vestigingsplaats], gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde partij], gemachtigde: mr. T.A. Phijffer, advocaat te Amsterdam. De procedure De kantonrechter heeft kennisgenomen van: - de dagvaarding - het antwoord van [gedaagde partij] - de nadere toelichting van partijen. Vaststaande feiten 1. De kantonrechter gaat als (genoegzaam) vaststaand uit van het volgende: a) [eisende partij] huurt van [gedaagde partij] winkelruimte staande en gelegen aan de [adres] te [gemeente] tegen een huurprijs van thans € 65.197,96 per jaar excl. btw.; b) de huurovereenkomst is door (de rechtsvoorgangers van) partijen aangegaan per 15 februari 1992, voor een periode van 10 jaar tegen een initiële huurprijs van fl. 95.000,-- (€ 43.181,81) per jaar met indexering. Na ommekomst van de eerste termijn is de huurovereenkomst verlengd met een periode van vijf jaar, waarna de huurovereenkomst vanaf 15 februari 2007 voor onbepaalde tijd doorloopt; c) [VV] Vastgoed treedt op als beheerder van het verhuurde namens [gedaagde partij]; d) bij brief van 23 februari 2006 heeft [VV] Vastgoed [eisende partij] geïnformeerd over een voornemen tot plaatsing van een glazen luifel, met uitbreiding van het

69

winkelvloeroppervlak aan de voorzijde met 11 m2. [gedaagde partij] wordt verzocht te berichten of zij bereid is “tot een extra vergoeding in de huurprijs voor de toename in winkeloppervlakte en een bijdrage in de investering”. Als extra vergoeding wordt voorgesteld “de huidige huurprijs per m2 voor de winkel zijnde € 275,00 per jaar (exclusief de opslagruimte boven) te hanteren. Dit zal resulteren in een extra huurprijs van € 3.025,- per jaar exclusief BTW en reguliere dekking.” ; e) op 26 januari 2007 heeft [eisende partij] schriftelijk aan [VV] Vastgoed verzocht om toestemming voor een verbouwing waarbij pui en winkelinrichting verbouwd zullen worden; f) nader overleg tussen partijen heeft geresulteerd in een op 13 maart 2007 gedateerde en door beide partijen ondertekende “allonge” bij de huurovereenkomst. Daarin verklaren partijen te zijn overeengekomen dat: - het gehuurde, [adres] te [gemeente], aan de voorzijde wordt uitgebreid met ca. 11 m2, conform aangehechte tekening; - per 1 april 2007 zal huurder voor de uitbreiding een huur betalen van € 3.025,- per jaar te vermeerderen met BTW; - verhuurder zal zorgdragen voor de grondaankoop en een bijdrage leveren van € 13.000,- exclusief BTW voor de bouwkosten van de uitbreiding naar voren. Het bedrag wordt betaalbaar gesteld na oplevering en ingebruikname; - voor rekening van huurder zijn de kosten voor de pui, plafondafwerking, vloer en overige interieur; - voor het overige blijven de bepalingen van de bovengenoemde huurovereenkomst onverkort van kracht. g) bij brief van 20 juni 2007 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] voorgesteld om de huurprijs per 1 juli 2007 vast te stellen op € 20.950,-- per jaar. In de brief wordt [gedaagde partij] vervolgens het volgende verzocht: “wij verzoeken u uiterlijk 29 juni a.s. aan te geven of u akkoord kunt gaan met ons voorstel, dan wel stellen wij voor de BHAC aan te wijzen als gezamenlijke deskundige. Indien wij geen reactie van u ontvangen, concluderen wij hieruit dat wij niet tot overeenstemming kunnen komen. Wij zullen dan een verzoek bij de kantonrechter indienen om de datum vast te leggen en de BHAC aan te wijzen als deskundige. (…) Wij vertrouwen erop u hiermee een passend voorstel te hebben gedaan en zien als blijk van instemming graag een voor akkoord ondertekend exemplaar van deze brief retour.” h) [gedaagde partij] heeft de brief niet voor akkoord ondertekend. Op 20 juni 2007 reageert [VV] Vastgoed als volgt: “wij kunnen niet akkoord gaan met uw voorstel. Wij zien elkaar bij de BHAC. Zoals u weet is de [straatnaam] aanzienlijk verbeterd en opgeknapt. Dat heeft zich vertaald in een nieuw en hoger prijsniveau dan u nu voorstelt. (…) Totdat er uitspraak is van de BHAC of wij van u de huuropzegging hebben ontvangen houden wij u aan uw huurverplichtingen.” i) Op 11 september 2007 heeft de gemachtigde van [eisende partij] de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Lelystad schriftelijk verzocht om overeenkomstig de bepalingen van art. 7:303 BW te adviseren over de huurprijs per 20 juni 2007. Hij deelt daarbij mee dat hij het verzoek doet namens [eisende partij] en [gedaagde partij], nadat daarover op 20 juni 2007 overeenstemming is bereikt tussen partijen; j) op 12 december 2008 heeft de BHAC haar rapport uitgebracht en geadviseerd om de huurprijs op 1 juli 2007 te stellen op een bedrag van € 46.337,-- excl. btw. Het voorschot voor de kosten van de BHAC is geheel door [eisende partij] voldaan. Het geschil 2. [eisende partij] vordert, kort gezegd, de huurprijs per 1 juli 2007 nader vast te stellen op € 46.337,-- excl. btw, met veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van het verschil tussen de geldende huurprijs en de geadviseerde huurprijs per 1 juli 2007, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de BHAC.

70

Aan haar vordering heeft [eisende partij] ten grondslag gelegd dat de geldende huurprijs niet overeen stemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over wijziging van de huurprijs, ook niet nadat de BHAC op verzoek van beide partijen een onafhankelijk huurprijsadvies heeft uitgebracht ter bepaling van de huurprijs per 1 juli 2007. Gelet op het advies van de BHAC is de huurprijs te stellen op een bedrag van ten hoogste € 46.337,00 per 1 juli 2007. 3. [gedaagde partij] heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd, primair strekkende tot niet ontvankelijk verklaring van [eisende partij] in haar vorderingen en subsidiair tot afwijzing van de vorderingen. Op dat verweer zal hieronder voor zoveel nodig nader worden ingegaan. De beoordeling 4. De vordering van [eisende partij] is gebaseerd op art. 7:303 BW. Dat artikel bepaalt –voor zover hier van belang- dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Indien een overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, kan een dergelijk verzoek worden gedaan na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd. 5. [gedaagde partij] heeft primair aangevoerd dat [eisende partij] in haar vorderingen niet ontvankelijk verklaard dient te worden. Als eerste grondslag voor dat verweer heeft zij aangevoerd dat partijen op 1 april 2007 reeds een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen. Omdat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient [eisende partij] daarna eerst vijf jaar te wachten alvorens zij de rechter kan verzoeken om een nadere huurprijsvaststelling. Die wachtperiode is nog (lang) niet verstreken. 6. [eisende partij] betwist dat op 1 april 2007 de huurprijs is gewijzigd. Volgens [eisende partij] zijn de afspraken die partijen hebben gemaakt, bezien in hun samenhang en de omstandigheden waaronder zij tot stand zijn gekomen, in het licht van een huurprijsherziening van geringe betekenis en zou het onredelijk zijn om niettemin haar recht op huurprijsherziening gedurende vijf jaar te blokkeren. [eisende partij] heeft toegelicht dat [gedaagde partij] hoe dan ook zou overgaan tot grondaankoop en plaatsing van de luifel. De afspraken tussen partijen gingen derhalve alleen over de uitbreiding van het winkeloppervlak met 11 m2 en de extra huurprijs die [eisende partij] daarvoor zou moeten betalen. Nu partijen voor die extra huurprijs de destijds geldende m2 prijs hebben aangehouden is van een herziening van de huurprijs geen sprake geweest. Maar ook als in de context van een huurprijsherziening wel betekenis zou toekomen aan de afspraken, geldt dat [eisende partij] ontvankelijk is in haar vordering, omdat partijen in ieder geval niet de bedoeling hebben gehad om de huurprijs per 1 april 2007 nader vast te stellen. 7. Uit deze stellingen van partijen volgt dat de vraag voorligt of de tussen partijen gemaakte afspraken, als vastgelegd in de allonge bij de huurovereenkomst, mede een nadere vaststelling van de huurprijs inhouden als bedoeld in art. 7:303 BW. 8. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Vastgesteld dient te worden dat op basis van daarover tussen partijen bereikte (en in de allonge vastgelegde) overeenstemming, de jaarlijkse huurprijs (buiten de reguliere indexering om) per 1 april 2007 is verhoogd. Dat die verhoging alleen een bedrag aan extra huur betrof voor de uitbreiding van het winkeloppervlak en dat die verhoging was gebaseerd op de geldende huurprijs per m2, zodat met die verhoging partijen (dus) niet een algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, doet daar niet aan af. Dat alles

71

laat onverlet dat er op 1 april 2007 wel een nieuwe jaarlijkse huurprijs voor het gehuurde is overeengekomen. 9. Die nadere huurprijsvaststelling maakt dat er, gedurende een periode van vijf jaar gerekend vanaf 1 april 2007, geen ruimte meer bestaat voor een rechterlijke vaststelling van de huurprijs op de voet van het bepaalde in artikel 7:303 BW. Daarbij is van belang dat de onderhavige nadere vaststelling naar het oordeel van de kantonrechter niet van verwaarloosbare betekenis is, mede in aanmerking genomen dat die vaststelling deel uitmaakte van afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt over de realisering van een (tamelijk ingrijpende) uitbouw aan de frontzijde van het gehuurde en de verdeling van de kosten daarvan. 10. Terzijde tekent de kantonrechter aan dat voor de hand had gelegen dat [eisende partij] haar opvatting dat de geldende huurprijs niet meer in overeenstemming was met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte, zou hebben aangekaart bij ommekomst van de bepaalde huurtermijn (15 februari 2007), althans voorafgaand aan of gelijktijdig met het maken van afspraken over de verbouwing. Dat zij dat toen niet heeft gedaan en er kennelijk voor heeft gekozen haar opvatting eerst naar voren te brengen nadat partijen vanwege die verbouwing al tot nadere afspraken waren gekomen over de huurprijs, betreft een keuze die, in de omstandigheden van het geval, thans voor haar rekening en risico gelaten dient te worden, in die zin dat zij (voorlopig) gebonden is aan de toen gemaakte afspraken. 11. De slotsom is aldus dat [eisende partij] in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs niet ontvankelijk verklaard dient te worden. Aan een beoordeling van de tweede grondslag die [gedaagde partij] heeft aangevoerd voor haar stelling dat [eisende partij] niet ontvankelijk is in haar vordering –te weten dat de vordering niet is vergezeld van het voorgeschreven advies van een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige, omdat [gedaagde partij], anders dan [eisende partij] doet voorkomen, niet heeft ingestemd met het inschakelen van de BHAC-, komt de kantonrechter bij die stand van zaken niet toe. Evenmin als aan een beoordeling van hetgeen [gedaagde partij] overigens nog als verweer naar voren heeft gebracht. 12. Met de niet ontvankelijkheid van [eisende partij] in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs ontvalt tevens de grondslag aan haar vordering tot restitutie van huurpenningen. Die vordering zal derhalve worden afgewezen. 13. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisende partij] worden veroordeeld in de proceskosten. De beslissing De kantonrechter : - verklaart [eisende partij] niet ontvankelijk in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs; - wijst de vorderingen voor het overige af; - veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op: • € 3.000,-- voor salaris gemachtigde; - verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door mr. O.E. Mulder, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 oktober 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.

72

ECLI:NL:RBSHE:2012:BY1179 Deeplink Instantie Rechtbank 's-Hertogenbosch Datum uitspraak 19-10-2012 Datum publicatie 24-10-2012 Zaaknummer 850865 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Artikel 7:304 BW. Verzoekster verzoekt benoeming van een deskundige ex artikel 7:304 lid 2 BW. Verweerster stelt dat verzoekster niet ontvankelijk is in het verzoek omdat zij niet de in artikel 9.2 van de algemene bepalingen voorgeschreven route heeft gevolgd om tot toetsing van de huurprijs te komen. Geoordeeld wordt dat artikel 9.2 ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW, zodat verzoekster een beroep op de vernietigbaarheid toekomt, en dat 'serieuze onderhandeling' geen ontvankelijkheidsvereiste is. De kantonrechter benoemt een deskundige. Aangezien geen sprake is van bijzondere omstandigheden, worden geen instructies aan de deskundige gegeven, en wordt de deskundige niet verzocht tevens te adviseren over de huurprijs per een latere ingangsdatum. Het debat over de ingangsdatum en andere discussie tussen partijen, onder andere over de vraag wie de kosten van de deskundige dient te dragen, hoort thuis in de 7:303-procedure. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 304 Vindplaatsen Rechtspraak.nl JHV 2012/206 met annotatie door mr. Ferment Uitspraak RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch Zaaknr. : 850865 EJ nr. : 12-3783 Uitspraak : 19 oktober 2012 in de zaak van: Bestseller Wholesale Benelux B.V., gevestigd te Amstelveen, verzoekster, hierna te noemen: “Bestseller”, gemachtigde: mr. E.H. Mulckhuyse, tegen: Reaal Winkels I B.V., gevestigd te Utrecht, verweerster, hierna te noemen: “Reaal”, gemachtigde: mr. E.P.W. Korevaar. 1. De procedure In het op 17 september 2012 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie 'sHertogenbosch, ingekomen verzoekschrift verzoekt Bestseller om benoeming van een deskundige ex artikel 7:304 lid 2 BW. De mondelinge behandeling van het verzoek heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2012. Reaal heeft ten behoeve van de mondelinge behandeling op voorhand een verweerschrift

73

ingezonden. Beide partijen zijn bij de mondelinge behandeling verschenen. De gemachtigden van beide partijen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht. De gemachtigde van Bestseller heeft daarbij gebruik gemaakt van een pleitnota, welke zij heeft overhandigd aan de kantonrechter. Tot besluit van de mondelinge behandeling is de beschikking bepaald op heden. 2. Inleiding 2.1. Reaal verhuurt aan Bestseller de onroerende zaak, gelegen te Oss aan de Heuvel 15. De huur is ingegaan per 1 november 2005, voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst is nadien steeds verlengd met perioden van 5 jaar. De huurprijs bedraagt thans € 74.838,84 per jaar, exclusief btw. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als ‘detailhandel ten behoeve van de verkoop van mode conform de landelijk gevoerde “Vero Moda”-formule en/of andere Bestseller formules’. Het gehuurde wordt als zodanig gebruikt. De huurovereenkomst heeft derhalve betrekking op een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. 2.2. Bestseller stelt dat de huurprijs van het gehuurde niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, zodat zij aanpassing daarvan wenst op de voet van art. 7:303 BW. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW en Bestseller verzoekt daarom om, op de voet van het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW, de heer [X], werkzaam bij Brickstone Retail B.V. te Amsterdam, althans een aan dat kantoor verbonden persoon, te benoemen tot deskundige om een adviesrapport uit te brengen betreffende de nadere huurprijs van het gehuurde per 15 september 2012. 2.3. Reaal heeft, kort weergegeven, het volgende verweer gevoerd. Bestseller is niet ontvankelijk in het verzoek, omdat zij niet de in artikel 9.2 van de toepasselijke algemene bepalingen voorgeschreven route heeft bewandeld om tot toetsing van de huurprijs te komen. Nog voordat Reaal, conform dat artikel, een deskundige kon voordragen heeft Bestseller reeds het onderhavige verzoek ingediend. Indien deze contractuele regeling niet geldt is Bestseller ook niet ontvankelijk in haar verzoek, omdat er geen serieuze onderhandelingen tussen partijen hebben plaats gevonden en het verzoek slechts is ingediend teneinde de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs vast te leggen. Als artikel 9.2 wordt gevolgd bestaat er wel overeenstemming tussen partijen over de te benoemen deskundigen, daar Bestseller een deskundige heeft voorgedragen en Reaal inmiddels ook een deskundige heeft voorgedragen; deze beide deskundigen moeten op de voet van artikel 9.2 een derde deskundige aanwijzen. Indien Bestseller ontvankelijk is in haar verzoek en de contractuele regeling tussen partijen niet zou gelden, maakt Reaal bezwaar tegen de door Bestseller voorgedragen deskundige, aangezien de voormalige en de huidige werkgever van de heer [X] werkzaamheden voor Bestseller heeft verricht en Reaal derhalve twijfelt aan de onafhankelijkheid van Brickstone. Reaal verzoekt de BHAC of een medewerker van LMBS Retail B.V. te benoemen. Voorts verzoekt Reaal om aan de deskundige een instructie mee te geven, namelijk te bepalen dat de deskundige de vergelijking met de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse baseert op verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) conform NEN 2580. Tevens verzoekt zij de deskundige op te dragen te adviseren over de huurprijs per 31 december 2012, zijnde zes maanden na de brief van 6 juni 2012 van Bestseller, aangezien in de branche een termijn van zes maanden redelijk wordt geacht voor het bereiken van overeenstemming en Bestseller geen serieus overleg over de aanpassing van de huurprijs heeft gevoerd. 2.4. Bestseller heeft, ter zitting, onder meer de vernietigbaarheid van artikel 9.2 van de algemene bepalingen ingeroepen en verzocht de BHAC te benoemen tot deskundige. 3. De beoordeling 3.1. Artikel 9.2 van de op de onderhavige overeenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ, juli 2003) houdt – geparafraseerd - in dat, als een partij gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de wederpartij daarvan in kennis dient te stellen uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan, en dat, als partijen geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, die nieuwe huurprijs door drie

74

deskundigen wordt vastgesteld, waarvan beide partijen ieder één benoemen en de aldus benoemde deskundigen tezamen de derde benoemen. Volgens het artikel is de uitkomst van het deskundigenadvies bindend, zij het dat het de huurder en verhuurder niet kan weerhouden om vervolgens nadere vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter te vorderen. 3.2. Ingevolge artikel 7:291 BW is artikel 7:304 BW van semi-dwingend recht. Afwijking van het bepaalde in artikel 7:304 BW ten nadele van de huurder kan slechts met goedkeuring van de rechter. Bestseller heeft betoogd dat voormeld artikel 9.2 ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW. Reaal heeft dat betwist, betogende dat dat eerst achteraf, doch slechts in het geval de deskundigen een hogere huur hebben geadviseerd, kan worden vastgesteld. 3.3. De kantonrechter is met Bestseller van oordeel dat artikel 9.2 ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW. Artikel 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen (onderstreping ktr.). Artikel 9.2 sluit uit dat partijen slechts één deskundige benoemen. Voorts bepaalt artikel 9.2 dat de huurder een deskundige benoemt en dat de verhuurder een deskundige benoemt, waarna deze deskundigen gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Dat betreft derhalve geen gezamenlijke benoeming van de deskundige(n) door de huurder en de verhuurder. Een en ander is in het nadeel van de huurder, waar de regeling haar verplicht ten minste de kosten van de door haar benoemde deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige te dragen (in plaats van de helft van de kosten van één deskundige), en waar de regeling ertoe verplicht dat het advies mede is gebaseerd op een partijdig advies van de kant van de verhuurder, in plaats van op een objectief deskundigenadvies. Vaststaat dat geen van partijen op de voet van artikel 7:291 lid 3 BW goedkeuring aan de kantonrechter heeft verzocht voor de toepasselijkheid van het beding van artikel 9.2 van de algemene voorwaarden. Aan Bestseller komt derhalve een beroep toe op de vernietigbaarheid van dit artikel. Het artikel geldt derhalve niet in de relatie tussen partijen. 3.4. Voor de ontvankelijkheid van het verzoek is niet vereist dat partijen tevoren serieuze onderhandelingen hebben gevoerd. Het vereiste van het voeren van serieuze onderhandelingen betreft, blijkens de parlementaire geschiedenis, de procedure op de voet van artikel 7:303 BW. Als partijen het na een eerste aftasting niet eens zijn over een aanpassing van de huurprijs, is serieus overleg over de aanpassing van de huurprijs vrijwel onmogelijk zonder dat een deskundigenadvies voorhanden is. Zonder een objectief c.q. onafhankelijk advies van een deskundige zal immers geen van beide partijen geneigd zijn zich neer te leggen bij een standpunt of argument van de wederpartij. Om die reden is juist in artikel 7:304 BW bepaald dat een vordering ex artikel 7:303 BW slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een deskundigenadvies omtrent de nadere huurprijs. Voor een verzoek op de voet van artikel 7:304 BW is slechts vereist dat partijen met elkaar hebben afgestemd of zij overeenstemming kunnen bereiken over de benoeming van een deskundige. Indien (al snel) blijkt dat dat niet mogelijk is, hebben beide partijen de bevoegdheid om op de voet van artikel 7:304 BW benoeming van een deskundige door de rechter te verzoeken. 3.5. Uit de overgelegde correspondentie tussen partijen blijkt dat tussen hen geen overeenstemming bestaat over een te benoemen deskundige. Nadat Bestseller bij brief van 6 september 2012 had voorgesteld de heer [X] tot deskundige te benoemen en verzocht had om een reactie op dat voorstel binnen één week, heeft Reaal eerst na het indienen van het onderhavige verzoek, bij brief van 17 september 2012, voorgesteld mr. [Y] tot deskundige te benoemen. Tussen partijen bestaat derhalve geen overeenstemming over de te benoemen deskundige. 3.6. Er is onvoldoende grond om Bestseller niet ontvankelijk te verklaren in het verzoek omdat het haar louter zou gaan om het vastleggen van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. Uit het voorgaande blijkt dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de te benoemen deskundige. Bestseller is derhalve ontvankelijk in het verzoek.

75

3.7. Ter zitting heeft Bestseller, gelet op de bezwaren van Reaal tegen benoeming van de heer [X] tot deskundige, verzocht de BHAC Noord Oost Brabant tot deskundige te benoemen. Reaal heeft verzocht om benoeming van de BHAC dan wel een medewerker van LMBS Retail BV. In aanmerking genomen de verzoeken van partijen zal de kantonrechter de BHAC Noord Oost Brabant benoemen tot deskundige. 3.8. Het verzoek van Reaal om te bepalen dat de deskundige de vergelijking met de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse baseert op verhuurbaar vloeroppervlakte (VVO) conform NEN 2580, zal niet worden ingewilligd. Daargelaten dat Bestseller ter zitting te kennen heeft gegeven dat wat haar betreft de vergelijking op basis van deze normen zal worden gedaan, is het, behoudens bijzondere omstandigheden, niet aan de kantonrechter om in het kader van de onderhavige procedure instructies te geven aan de deskundige over de wijze waarop hij het onderzoek dient uit te voeren. Van bijzondere omstandigheden als bedoeld is in dit geval echter geen sprake. 3.9. Ook het verzoek van Reaal om de deskundige op te dragen te adviseren over de huurprijs per 31 december 2012 is niet voor inwilliging vatbaar. Artikel 7:304 lid 2, tweede volzin, BW, houdt in dat de dag van het verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld als bedoeld in artikel 7:303 leden 1, 2 en 4 BW. Indien Reaal van mening is dat er gegronde redenen bestaan om af te wijken van het aldus bepaalde, staat het haar vrij zich daarop te beroepen in de procedure ex artikel 7:303 BW, waar de beslissing over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs thuis hoort. Hetgeen Reaal daaromtrent in de onderhavige procedure heeft aangevoerd – ‘in de branche wordt een termijn van zes maanden redelijk geacht voor het bereiken van overeenstemming over een huurprijsaanpassing althans voor het voeren van serieus overleg over een zodanige aanpassing, en omdat Bestseller geen serieus overleg heeft gevoerd dient dat te worden gesanctioneerd met een latere ingangsdatum’ – levert in ieder geval geen bijzondere omstandigheden op die ertoe nopen in de onderhavige procedure te bepalen dat de deskundige in het advies (mede) uitgaat van een andere ingangsdatum. Gelijk hiervoor overwogen is het voeren van serieus overleg geen ontvankelijkheidsvereiste voor het onderhavige verzoek. 3.10. Bestseller heeft verzocht om, op de voet van artikel 7:304 lid 3 BW jo. de artikelen 195 en 196 Rv., te bepalen dat iedere partij de helft van de kosten van de deskundige dient te voldoen aan de BHAC, met bepaling van de termijn voor de voldoening op twee weken na de factuurdatum. Reaal heeft daartegen bezwaar gemaakt. Ingevolge artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten. Het betreft evenwel geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. In de onderhavige procedure dient slechts de deskundige te worden benoemd. Daarmee is deze procedure geëindigd. De exacte omvang van de kosten staat, ondanks een indicatie die de BHAC heeft gegeven, thans ook nog niet vast. Die omvang is mede afhankelijk van de vragen die partijen aan de deskundige voorleggen. Als partijen geen overeenstemming in der minne kunnen bereiken over een toedeling of verdeling van de kosten van de deskundige, dient een beslissing daarover te worden gevorderd en genomen in een procedure ex artikel 7:303 BW. In die procedure kan op alle aspecten van de nadere huurprijsvaststelling, inclusief de daarmee gemoeide kosten, worden ingegaan. Als partijen geen overeenstemming bereiken over het dragen van de kosten van de deskundige, is het uitgangspunt dat de verzoekende partij die kosten voorlopig, namelijk in afwachting van een latere beslissing dienaangaande, draagt. 3.11. Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de deskundige en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van artikel 7:303 BW, en daarbij tevens zal bedingen dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, en van die voorstellen en zijn bevindingen naar aanleiding daarvan verslag zal doen in het uit te brengen schriftelijk advies. Tevens wordt aangenomen dat de deskundige partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over zijn bevindingen, en dat de deskundige deze opmerkingen in het eindrapport vermeldt en daarin eveneens zijn gemotiveerde reacties daarop verwerkt.

76

3.12. Er zijn gronden om de kosten van de procedure te compenseren als na te melden. 4. De beslissing De kantonrechter: benoemt tot deskundige de Bedrijfshuuradviescommissie Noord Oost Brabant teneinde onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 17 september 2012 van de bedrijfsruimte, gelegen te Oss aan de Heuvel 15, een en ander met inachtneming van de bepalingen van artikel 7:303 BW; compenseert de proceskosten, in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt. Aldus gegeven op 19 oktober 2012 door mr. J.H. Wiggers, kantonrechter te ’sHertogenbosch. Zaaknummer: 850865 blad 5 beschikking

77

ECLI:NL:HR:2014:1018 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 25-04-2014 Datum publicatie 25-04-2014 Zaaknummer 13/04277 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2014:240, Gevolgd In cassatie op : ECLI:NL:GHSHE:2013:2206, Bekrachtiging/bevestiging Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Art. 81 lid 1 RO. Huurrecht. Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte door verhuurder wegens dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 onder b BW). Redelijke belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW). Wachttijd (art. 7:296 lid 2). De Hoge Raad bepaalt nieuwe datum einde huurovereenkomst. Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 296 Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2014/635 WR 2014/85 JHV 2014/98 met annotatie door mr. Borst Uitspraak 25 april 2014 Eerste Kamer nr. 13/04277 EV/RM Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: ALDI VASTGOED B.V., gevestigd te Culemborg, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier, tegen [verweerster], gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. M. Ynzonides. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Aldi en [verweerster]. 1Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 77897 HAZA 11-8087 van de kantonrechter te ’s-Hertogenbosch van 15 maart 2012; b. de arresten in de zaak HD 200.108.332/01 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 maart 2013 en 7 mei 2013. De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht. 2Het geding in cassatie

78

Tegen de arresten van het hof van 19 maart 2013 en 7 mei 2013 heeft Aldi beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor [verweerster] mede door mr. S.C. Polkerman, advocaat te Amsterdam. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep en afdoening zoals onder 3 van de conclusie is voorgesteld. 3Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen. 4Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; wijzigt de in het dictum van het arrest van het hof van 7 mei 2013 genoemde datum van 1 januari 2014 aldus dat deze datum telkens dient te worden gelezen als 1 augustus 2014; veroordeelt Aldi in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 818,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, C.E. Drion, G. de Groot en T.H. Tanja-van den Broek, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 25 april 2014.

79

ECLI:NL:HR:2014:338 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 14-02-2014 Datum publicatie 14-02-2014 Zaaknummer 13/00934 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2013:1382, Gevolgd Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Huur bedrijfsruimte. Na renovatie geen overeenstemming over nieuwe huurprijs. Vordering tot beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik en ontruiming. Maatstaf art. 7:296 lid 1 onder b, 7:300 lid 3 BW. Verschil met bescherming huurder woonruimte (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190). Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 Burgerlijk Wetboek Boek 7 296 Vindplaatsen Rechtspraak.nl NJB 2014/424 RvdW 2014/340 JHV 2014/48 met annotatie door mr. Ferment WR 2014/58 met annotatie door mr. J.K. Six-Hummel JIN 2014/112 met annotatie door F.M. Guljé NJ 2014/397 met annotatie door J.L.R.A. Huydecoper Uitspraak 14 februari 2014 Eerste Kamer nr. 13/00934 LZ/LH Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: ALOG-ONROEREND GOED EN HANDELSMAATSCHAPPIJ B.V., gevestigd te Culemborg, EISERES tot cassatie, advocaten: mr. M.E. Gelpke en mr. R.L. de Graaff, tegen 1. ULTIMO VASTGOED B.V., gevestigd te Amsterdam, 2. DE GRUTTERIJ BELEGGINGS- EN FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V., gevestigd te Laren, VERWEERSTERS in cassatie, advocaat: mr. P.A. Fruytier. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Alog en - in enkelvoud - als Ultimo. 1Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 1243793 CV EXPL 11-12851 van de kantonrechter te Amsterdam van 28 juni 2011 en 27 september 2011;

80

b. het arrest in de zaak 200.103.152/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 13 november 2012. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Alog beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Ultimo heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt ertoe dat de Hoge Raad het cassatieberoep zal verwerpen en een nieuwe datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De advocaten van Alog hebben bij brief van 5 december 2013 op die conclusie gereageerd. 3Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Alog huurt sinds 1996 van (de rechtsvoorgangster van) Ultimo een winkelruimte van 700 m² aan het Legmeerplein in Uithoorn, aanvankelijk voor tien jaar, daarna voor vijf jaar en sinds 1 april 2011 voor onbepaalde tijd. In september 2011 bedroeg de huurprijs € 24.594,-- exclusief btw per kwartaal. In het gehuurde wordt een Aldi-supermarkt geëxploiteerd. (ii) Ultimo is sinds 6 juni 2008 eigenaar van het winkelcentrum Legmeerplein, waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (iii) Het winkelcentrum is verouderd en moet worden gerenoveerd. Een deel (900 m²) is al gerenoveerd. Het geplande nieuwe winkelcentrum zal bestaan uit 1500 m² detailhandel. In de plannen keert de Aldi-supermarkt niet terug; van de 700 m² die Alog thans huurt, wordt (afgerond) 100 m² open terrein (in het kader van een grondruil toekomend aan de gemeente), wordt 400 m² verhuurd aan Deen supermarkten en 200 m² aan een kapsalon en een Chinees restaurant, die reeds op het winkelcentrum zijn gevestigd. De resterende 900 m² zijn voor Deen supermarkten. (iv) Partijen hebben onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, maar geen overeenstemming bereikt. Het feit dat Alog slechts bereid was maximaal € 170,-- per vierkante meter te betalen en de indeling van het winkelcentrum waren breekpunten. (v) De gemeente geeft geen toestemming voor een voorgestelde uitbreiding van het winkelcentrum om plaats te bieden aan de Aldi en Deen supermarkten gezamenlijk. (vi) Bij brief van 24 maart 2010 heeft Ultimo de huurovereenkomst met Alog opgezegd wegens (onder meer) dringend eigen gebruik. Alog heeft niet met de opzegging ingestemd. (vii) De reeds gerenoveerde 900 m² van het winkelcentrum zijn inmiddels verhuurd aan Deen tegen een huurprijs van € 225,-- per vierkante meter met de afspraak dat Deen na renovatie van het deel van het winkelcentrum dat door Alog wordt gehuurd, ook de hiervoor genoemde 400 m² zal huren. De opening van de supermarkt van Deen heeft in 2011 plaatsgevonden. 3.2.1 Ultimo vordert in dit geding op de voet van art. 7:295 lid 2 BW dat een datum zal worden bepaald waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd, met veroordeling van Alog om het gehuurde op dat tijdstip te hebben ontruimd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en heeft de beëindigings- en ontruimingsdatum bepaald op 1 januari 2012. 3.2.2 Het hof heeft het vonnis bekrachtigd en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en waarop Alog het gehuurde moet hebben ontruimd, vastgesteld op 1 maart 2013. Het hof heeft (in rov. 3.14) geoordeeld dat Ultimo het gehuurde dringend nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Alog niet mogelijk is. Het heeft daartoe, samengevat en voor zover in cassatie van belang, overwogen dat partijen het erover eens zijn dat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd omdat het sterk verouderd is en dat Ultimo voldoende

81

aannemelijk heeft gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog tegen een huur van maximaal € 170,-- per vierkante meter onmogelijk is (rov. 3.10–3.11). 3.3.1 Onderdeel A klaagt dat het hof ten onrechte (enkel) doorslaggevend heeft geacht dat een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is, althans dat het hof zijn oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd. Volgens de klacht had het hof moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het hof had dezelfde maatstaf moeten toepassen als die welke met betrekking tot de beëindiging van de huur van woonruimte is neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190. 3.3.2 Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld. Art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW, dat ingevolge art. 7:300 lid 3 BW van overeenkomstige toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, bepaalt met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW, voor zover thans van belang, dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De bepaling houdt voorts in dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 3.3.3 In zijn hiervoor in 3.3.1 genoemde arrest van 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad met betrekking tot de beëindiging van huur van woonruimte (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, in verbinding met lid 3, aanhef en onder a, BW) als volgt overwogen (rov. 3.4.2): het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 3.3.4 De vraag of de in genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. 3.3.5 Gelet op het hiervoor overwogene geeft het oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is niet onbegrijpelijk en is toereikend gemotiveerd. De klacht faalt dus, evenals de voortbouwende klacht van onderdeel B.

82

3.4 Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald, is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen. 4Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juni 2014 en dat Alog uiterlijk op die datum het gehuurde dient te ontruimen; veroordeelt Alog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ultimo begroot op € 818,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter, en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 14 februari 2014.

83

ECLI:NL:HR:2013:BY2580 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 18-01-2013 Datum publicatie 18-01-2013 Zaaknummer 11/05090 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2013:BY2580 In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2011:BR0255, Bekrachtiging/bevestiging In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2011:BR2103, Bekrachtiging/bevestiging Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Art. 81 lid 1 RO. Beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte. Dringend eigen gebruik, art. 7:296 lid 1 onder b BW. Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2013/179 WR 2013/41 Uitspraak 18 januari 2013 Eerste Kamer 11/05090 EE/AS Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. [Eiser 1], wonende te [woonplaats], 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PAVILJOEN DE SKEEVE SKAES B.V., gevestigd te Amsterdam, EISERS tot cassatie, advocaat: mr. L. van den Eshof, tegen de stichting STICHTING IJSCOMPLEX JAAP EDEN, gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en de Stichting. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 974133 CV EXPL 08-23858 van de kantonrechter te Amsterdam van 21 oktober 2008, 17 juli 2009 en 7 mei 2010; b. de arresten in de zaak 200.071.956/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 5 juli 2011 en 19 juli 2011. De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof van 5 juli 2011 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

84

De Stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor de Stichting toegelicht door haar advocaat. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping. 3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Stichting begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.A. Streefkerk, als voorzitter, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 18 januari 2013.

85

ECLI:NL:HR:2010:BM9758 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 24-09-2010 Datum publicatie 24-09-2010 Zaaknummer 10/00172 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2010:BM9758 In cassatie op : ECLI:NL:GHARN:2009:BK5356, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Huurrecht. Opzegging tegen einde van de verlengde termijn van huur bedrijfsruimte door opvolgend verhuurder (als bedoeld in art. 7:226 BW) die de ruimte aan een derde wil verhuren. Het tweede lid van art. 7:296 BW heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in lid 1 bedoelde eerste termijn. In de leden 3 en 4 van art. 7:296 BW, waarin de opzegging tegen het einde van de verlengde termijn wordt geregeld, is de verplichte afwijzingsgrond van het tweede lid niet herhaald. Opzegging om het verhuurde aan een derde te verhuren, is geen opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te nemen, als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW. De rechter kan een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, niet toewijzen tegen een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak. Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2010/1089 NJB 2010, 1812 WR 2011, 3 met annotatie door Z.H. Duijnstee-Van Imhoff JHV 2010/219 met annotatie door Mr. Femke Borst NJ 2010/649 met annotatie door P.A. Stein Uitspraak 24 september 2010 Eerste Kamer 10/00172 DV/IS Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: C.V. TOKO MITRA, gevestigd te Utrecht, EISERES tot cassatie, advocaat: aanvankelijk mr. E. Grabandt, thans mr. L. Kelkensberg. tegen STICHTING PENSIOENFONDS METAAL EN TECHNIEK, gevestigd te Rijswijk, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. R.A.A. Duk. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Toko Mitra en PMT. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

86

a. het vonnis in de zaak 541522 UC EXPL 07-13202 LvB van de kantonrechter te Utrecht van 21 mei 2008; b. het arrest in de zaak 200.012.651 van het gerechtshof te Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 1 september 2009 (verbeterd bij arrest van 5 oktober 2009). Het arrest van het hof van 1 september 2009 is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Toko Mitra beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. PMT heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor Toko Mitra toegelicht door haar advocaat en mr. L. van den Eshof, advocaat bij de Hoge Raad. Voor PMT is de zaak toegelicht door mr. M. Ynzonides en mr. S. Derksen, beiden advocaat te Amsterdam. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en van het daarbij bekrachtigde vonnis van de eerste aanleg, tot afwijzing van de vordering(en) in conventie en tot veroordeling van de verweerster in cassatie in de kosten van het geding in de drie instanties. Mr. L. Kelkensberg, advocaat bij de Hoge Raad, heeft namens Toko Mitra bij brief van 8 juli 2010 op die conclusie gereageerd. De advocaat van PMT heeft bij brief van 9 juli 2010 op die conclusie gereageerd. 3. Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Toko Mitra heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met Despa Deutsche Sparkassen Immobilien Anlage GmbH ter zake van de bedrijfsruimte, deel uitmakend van het (voormalige) winkelcentrum "La Vie" te Utrecht (hierna: La Vie). De gehuurde bedrijfsruimte omvat een winkelruimte ter grootte van 200 m² in de kelder. (ii) De huurovereenkomst is ingegaan per 1 februari 1998 voor de duur van vijf jaar. Ingevolge art. 4 van de huurovereenkomst wordt deze telkens met vijf jaar verlengd, tenzij één der partijen uiterlijk twaalf maanden voor het einde van de huurperiode per aangetekende brief de andere partij te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wenst te beëindigen. (iii) PMT heeft op 22 december 2005 de eigendom van La Vie verkregen en is aldus, krachtens artikel 7:226 BW, opvolgend verhuurder geworden van onder meer de door Toko Mitra gehuurde ruimte. Op 23 december 2005 heeft PMT Toko Mitra schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging. (iv) La Vie bestaat uit een winkelgedeelte (op de kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping) van ca. 11.520 m², een kantorencomplex (op de tweede tot en met zesde verdieping) van circa 9.140 m² en een bijbehorende parkeergarage met circa 325 parkeerplaatsen. (v) Van de 11.520 m² winkelbedrijfsruimte huurt Magazijn De Bijenkorf B.V. (hierna: De Bijenkorf) vanaf in ieder geval 1 maart 1998 een oppervlakte van 10.766 m². Ook ten aanzien van dit huurperceel is PMT de opvolgend verhuurder. De huurovereenkomst tussen PMT en De Bijenkorf is laatstelijk verlengd tot 1 maart 2013. (vi) Bij brief van 30 januari 2007 heeft PMT de huurovereenkomst met Toko Mitra opgezegd tegen 1 februari 2008. Dit naar aanleiding van een mededeling van De Bijenkorf dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door Toko Mitra gehuurde ruimte. (vii) In reactie op de huuropzegging heeft Toko Mitra aan PMT op 3 mei 2007 bericht daarmee niet in te stemmen. 3.2.1 PMT heeft in eerste aanleg gevorderd om de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op 1 februari 2008, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, en Toko Mitra te veroordelen tot ontruiming en doorbetaling van de huur tot aan de datum van ontruiming. Daaraan heeft PMT, kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. De Bijenkorf zal de huurovereenkomst met PMT beëindigen indien zij niet de beschikking krijgt over de door haar verlangde extra huurruimte in La Vie, waartoe onder meer het door Toko Mitra gehuurde gedeelte behoort. Aangezien De Bijenkorf thans La Vie bijna geheel (voor ca. 93,5%) in gebruik heeft, zal door haar vertrek een kwalitatief

87

en omzettechnisch zeer hoogwaardige huurder wegvallen, hetgeen een zeer negatieve uitwerking op de beleggingswaarde van La Vie zal hebben. De belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW dient daarom in het voordeel van PMT uit te vallen. 3.2.2 Toko Mitra heeft als verweer, kort samengevat en voor zover in cassatie van belang, het volgende aangevoerd. PMT heeft de overeenkomst opgezegd teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW. Met de intentie van PMT om het desbetreffende gedeelte van La Vie aan De Bijenkorf te verhuren teneinde op die manier haar exploitatiepositie te versterken streeft PMT haar eigen belang na; daarmee is de wil het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen gegeven. De vordering tot opzegging kan dan ook niet worden toegewezen, aangezien de opzegging is geschied binnen de door PMT ingevolge art. 7:296 lid 2 BW in acht te nemen wachttijd van drie jaar nadat Toko Mitra in kennis is gesteld van de rechtsopvolging door PMT. 3.2.3 De kantonrechter heeft (in conventie) de vorderingen van PMT toegewezen, in die zin dat het einde van de huurovereenkomst is vastgesteld op 1 september 2008 en Toko Mitra is veroordeeld de bedrijfsruimte per die datum te ontruimen en ter vrije beschikking te stellen van PMT. In voorwaardelijke reconventie heeft de kantonrechter iedere verdere beslissing aangehouden. 3.3.1 In het door Toko Mitra ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis in conventie van de kantonrechter bekrachtigd. 3.3.2 Het oordeel van het hof houdt, samengevat, het volgende in. PMT heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst is verlengd op grond van art. 7:292 lid 2 BW. In art. 7:296 lid 3 BW is bepaald, voorzover hier van belang, dat de rechter de vordering van de verhuurder kan toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst tegen die van de huurder bij verlenging van de overeenkomst; de rechter wijst de vordering in elk geval af indien van de huurder bij een redelijke afweging van zijn voormelde belangen niet gevergd kan worden dat hij het gehuurde ontruimt. Van de mogelijkheid op te zeggen op grond van art. 7:296 lid 3 BW kan pas gebruik worden gemaakt, als de huurovereenkomst, zoals in dit geval, tien jaar of langer heeft geduurd. Aan die voorwaarde heeft PMT voldaan. (rov. 4.2). Toko Mitra stelt dat PMT met haar opzegging de in art. 7:296 lid 2 BW bedoelde wachttijd van drie jaar wil omzeilen. Toko Mitra meent dat het niet aannemelijk is dat de wetgever deze mogelijkheid tot omzeilen heeft willen creëren. Onder het oude recht gold de wachttijd ook als de verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst nastreefde door zich te beroepen op voorgenomen persoonlijk gebruik en er is geen reden daarover anders te denken onder het huidige recht, aldus Toko Mitra. Die stelling gaat niet op. De wachttijd geldt volgens de wetstekst alleen voor de verhuurder die beëindiging vordert op grond van lid 1 onder b. Ook doet de in lid 2 bedoelde situatie dat de verhuurder het gehuurde persoonlijk in gebruik wil nemen zich hier niet voor. PMT wil het gehuurde immers verhuren aan een derde. Het enkele feit dat een verhuurder belang heeft bij opzegging brengt niet mee dat deze het gehuurde zelf in gebruik wil nemen. (rov. 4.3). Wat betreft het door Toko Mitra gedane beroep op het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, NJ 2001/585 geldt dat deze uitspraak is gedaan onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kan worden beschouwd. Onder het hier toepasselijke nieuwe recht verwijst art. 7:296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie doet zich hier niet voor. Toko Mitra stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens art. 7:296 lid 3 BW. Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop. (rov. 4.4). Bij een redelijke afweging van de belangen van PMT en van Toko Mitra komt in de gegeven omstandigheden het meeste gewicht toe aan de belangen van PMT.

88

De omstandigheid dat de opzegging binnen drie jaar heeft plaatsgevonden wordt daarbij in aanmerking genomen, maar is in de geschetste omstandigheden niet doorslaggevend. (rov. 4.5-4.6). 3.4 De rechtsstrijd in cassatie spitst zich toe op twee vragen: (1) of een opzegging door de verhuurder teneinde de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder kan worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW, en (2) of de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering in geval van opzegging binnen de in dat artikellid bedoelde termijn van drie jaar door een rechtsopvolger van de verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen ook geldt indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd. Het hof heeft beide vragen ontkennend beantwoord. De rechtsklachten van de onderdelen 1 en 2 hebben betrekking op vraag (2) en bestrijden het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 bedoelde wachttijd van drie jaar geen toepassing vindt als de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd en de rechter tot de in art. 7:296 lid 3 bedoelde belangenafweging zal moeten overgaan. De rechtsklacht van onderdeel 3 heeft betrekking op vraag (1) en betoogt, naar de kern genomen, dat een opzegging teneinde het verhuurde aan een derde te verhuren moet worden aangemerkt als een opzegging wegens "eigen gebruik" waarbij de in lid 2 van art. 7:296 bedoelde wachttermijn geldt. 3.5 Het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, is juist. De bepaling van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. Op grond van art. 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens art. 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling 7.4.6 BW laten weten dat "de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht" brengt en dat "de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming (...) zijn gehandhaafd" (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in art. 7:296 neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden. De rechtsklachten van de onderdelen 1 en 2 stuiten op dit een en ander af. Ook de motiveringsklachten kunnen niet tot cassatie leiden, nu deze zich richten tegen een rechtsoordeel. 3.6 Onderdeel 3 kan reeds wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden, nu de daarin aangevoerde klachten zich richten tegen een overweging ten overvloede. Maar ook afgezien daarvan treffen die klachten geen doel. De onderhavige opzegging door PMT van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan De Bijenkorf te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde "persoonlijk in duurzaam gebruik" te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het "persoonlijk duurzaam in gebruik nemen" net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, NJ 2001/585 onder het oude recht het geval was met het "gebruik" als bedoeld in art. 7A:1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld "gebruik" volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip "persoonlijk duurzaam in

89

gebruik nemen" in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van art. 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van "persoonlijk duurzaam in gebruik nemen" als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn. 3.7 Onderdeel 4 klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, met bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter, de huurovereenkomst te beëindigen met ingang van een vóór de datum van zijn arrest gelegen tijdstip. Deze klacht is terecht voorgesteld. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. De beslissing van het hof kan dan ook in dit opzicht niet in stand blijven. De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en het gehuurde in ontruimde staat aan PMT ter beschikking moet worden gesteld, zal worden vastgesteld op 1 maart 2011. 4. Beslissing De Hoge Raad: vernietigt het arrest van het gerechtshof te Amsterdam, nevenzittingsplaats Arnhem, van 1 september 2009, doch uitsluitend voorzover daarbij het bestreden vonnis is bekrachtigd ten aanzien van het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst; stelt het einde van de huurovereenkomst tussen PMT en Toko Mitra vast op 1 maart 2011; veroordeelt Toko Mitra de bedrijfsruimte, deel uitmakend van (voormalig) winkelcentrum La Vie te Utrecht (hoek Lange Viestraat - St. Jacobsstraat), leeg en ontruimd van alle daarin van harentwege aanwezige personen en/of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels, op 1 maart 2011 ter vrije beschikking van PMT te stellen; veroordeelt Toko Mitra in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van PMT begroot op € 466,43 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A. Hammerstein, J.C. van Oven, W.A.M. van Schendel en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer F.B. Bakels op 24 september 2010.

90

ECLI:NL:HR:2010:BO4933 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 24-12-2010 Datum publicatie 24-12-2010 Zaaknummer 10/00177 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2010:BO4933 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Huur woonruimte en bedrijfsruimte. Vordering tot beëindiging huurovereenkomsten. Tijdelijke huursituatie. Beroep op huurbescherming met betrekking tot de gehuurde woonruimte naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar? Uitgifte in erfpacht aan te merken als ‘duurzaam gebruik’ als bedoeld in art. 7:296 lid 1 onder b BW? Belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3 BW. Hoge Raad verwerpt cassatieberoep ex art. 81 RO onder bepaling van nieuwe beëindigings- en ontruimingsdatum. Wetsverwijzingen Wet op de rechterlijke organisatie 81, geldigheid: 2010-12-24 Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2011/73 Uitspraak 24 december 2010 Eerste Kamer 10/00177 EV/MD Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. [Eiser 1], 2. [Eiseres 2], beiden wonende te [woonplaats], EISERS tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, advocaat: mr. P. Garretsen, tegen de GEMEENTE AMSTERDAM (Stadsdeel Centrum), zetelende te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, advocaat: mr. J. Brandt. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser 1], [eiseres 2] en de Gemeente. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak CV 07-2754 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 april 2007, 9 oktober 2007 en 22 januari 2008; b. het arrest in de zaak 200.004.277/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 11 augustus 2009. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie

91

Tegen het arrest van het hof hebben [eiser 1] en [eiseres 2] beroep in cassatie ingesteld. De Gemeente heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit. Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep en afdoening als in alinea 48 van de conclusie aangegeven. 3. Beoordeling van de middelen in het principale beroep 3.1 De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 3.2 Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat het principale beroep tot vernietiging van het arrest van het hof leidt, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling. 3.3 Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomsten had bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum vaststellen. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het principale beroep; bepaalt dat de huurovereenkomsten tussen [eiser 1] en de Gemeente betreffende de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] begane grond te Amsterdam en tussen [eiser 1] en [eiseres 2] enerzijds en de Gemeente anderzijds betreffende de woonruimte aan de [astraat 1] eerste en tweede verdieping te Amsterdam zullen eindigen op 31 januari 2011 en dat [eiser 1] en [eiseres 2] uiterlijk op die datum zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte dienen te ontruimen; veroordeelt [eiser 1] en [eiseres 2] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 384,34 aan verschotten en € 2.200,- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, J.C. van Oven en W.A.M. van Schendel, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 24 december 2010.

92

ECLI:NL:HR:2011:BP3276 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 08-04-2011 Datum publicatie 08-04-2011 Zaaknummer 10/02860 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2011:BP3276 In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2010:BO2432, Bekrachtiging/bevestiging Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Huur bedrijfsruimte. Vordering tot beëindiging; art. 7:295, 296, 300 BW. Belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW. Feitelijk oordeel. (81 RO) Vindplaatsen Rechtspraak.nl RvdW 2011/510 Uitspraak 8 april 2011 Eerste Kamer 10/02860 DV/TT Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: PANARA B.V., gevestigd te Amsterdam, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli, tegen [Verweerder], wonende te [woonplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Panara en [verweerder]. 1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 907222 CV EXPL 07-33741 van de kantonrechter te Amsterdam van 23 januari 2008 en 29 oktober 2008; b. het arrest in de zaak 200.018.459/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 16 februari 2010. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht. 2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Panara beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. [Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor [verweerder] mede door mr. N. Eeken, advocaat te Amsterdam.

93

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep met bepaling van de beëindigings- en ontruimingsdatum zoals in de conclusie onder 34. voorgesteld. 3. Beoordeling van de middelen De in de middelen aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; stelt de beëindigingsdatum van de huurovereenkomst en de ontruimingsdatum van het pand aan de [a-straat 1] te Amsterdam vast op 1 juli 2011; veroordeelt Panara in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 385,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris. Dit arrest is gewezen door de raadsheren A. Hammerstein, als voorzitter, F.B. Bakels en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 8 april 2011.

94

ECLI:NL:RBROT:2014:3333 Deeplink Instantie Rechtbank Rotterdam Datum uitspraak 25-04-2014 Datum publicatie 30-06-2014 Zaaknummer KTN-2461797 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Huurovereenkomst rechtsgeldig per e-mail opgezegd in huidige tijd. Vindplaatsen Rechtspraak.nl WR 2015/6 met annotatie door Mr. W.J.M. Sengers Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 2461797 CV EXPL 13-51937 uitspraak: 25 april 2014 vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres]., gevestigd te Hellevoetsluis, eiseres, gemachtigde: De Jong-Snelderwaard B.V. gerechtsdeurwaarders, tegen 1) [gedaagde 1.], 2) [gedaagde 2], beiden wonende te [woonplaats], gedaagden, gemachtigde: mw. J.C. Kleibergen. 1Het verloop van het proces 1.1 Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennis genomen: - het exploot van dagvaarding van 10 oktober 2013, met producties; - de aantekeningen van het mondeling antwoord van gedaagde sub 2: - de aanvullende conclusie van antwoord, met bijbehorende producties; - de conclusie van repliek; - de conclusie van dupliek. 1.2 In verband met persoonlijke omstandigheden van de kantonrechter die de zaak in eerste instantie behandelde, heeft een andere kantonrechter de behandeling van de zaak overgenomen. 1.3 De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden. 2De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast. 2.1 [eiseres]en [gedaagden]hebben een huurovereenkomst afgesloten met betrekking tot de woning aan de Westkade 9 te Hellevoetsluis ( hierna: het gehuurde). De huur dient voor de eerste van de maand voldaan te worden en bedraagt thans € 1.296,63 per maand.

95

2.2 De huurovereenkomst is beëindigd. 2.3 Op 11 december 2012 hebben gedaagden een e-mail aan [eiseres]verzonden met de navolgende – voor zover relevante – inhoud: “Naar aanleiding van de ontstane situatie in ons privé willen wij de huur betreft Uw woning aan de [adres]te [woonplaats]per 1 februari 2013 het huur contract ontbinden. […]” 3Het geschil 3.1 [eiseres]heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, - verkort weergegeven gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan [eiseres]te betalen € 14.246,30 aan huurachterstand tot en met juni 2013, € 1.110,13 aan buitengerechtelijke kosten, € 593,94 aan verschenen rente, verminderd met een betaling ad € 150,00, in totaal € 15.800,37, vermeerderd met de wettelijke rente over € 14.096,30 vanaf 8 oktober 2013 en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten, waaronder de nakosten. 3.2 Aan haar vordering legt [eiseres]- zakelijk weergegeven - ten grondslag dat gedaagden ondanks diverse aanmaningen in gebreke zijn gebleven met tijdige voldoening van de huur. Vanwege het betalingsverzuim zijn gedaagden wettelijke rente verschuldigd. Door het betalingsverzuim van gedaagden zag [eiseres]zich genoodzaakt haar vordering uit handen te geven aan haar gemachtigde. Zij vordert een tegemoetkoming in de door haar verschuldigde buitengerechtelijke incassokosten op grond van de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden dan wel ingevolge de wet. 3.3 Gedaagden hebben de huurachterstand tot en met januari 2013 niet betwist. Zij hebben gesteld de huurovereenkomst per e-mail van 11 december 2012 te hebben beëindigd per 1 februari 2013. Daarnaast dient de borg nog met de huurachterstand te worden verrekend. Voorts stellen gedaagden geen aanmaningen te hebben ontvangen. 4De beoordeling van de vordering 4.1 Partijen twisten over de vraag of gedaagden de destijds tussen partijen bestaande huurovereenkomst bij de onder 2.3 geciteerde e-mail rechtsgeldig hebben opgezegd. Door [eiseres]is aangevoerd dat een e-mail niet als opzegging kan gelden nu de huurovereenkomst bepaalt dat een opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot dient te geschieden. Artikel 7:271 lid 3 BW en artikel 19 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden schrijven voor dat opzegging bij exploot of aangetekende brief dient te geschieden. In de praktijk wordt echter met grote regelmaat dit vormvoorschrift niet (meer) in acht genomen. Daarnaast geeft de wet niet expliciet aan dat niet inachtneming van dit voorschrift nietigheid met zich meebrengt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de overeenkomst middels de e-mail van 11 december 2012 rechtsgeldig is opgezegd. Het beroep van [eiseres]op de bepaling in haar algemene voorwaarden dat opzegging ‘uitsluitend schriftelijk (dus niet per e-mail)’ kan geschieden is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Opzegging per e-mail voldoet in het huidige communicatieverkeer, zeker nu [eiseres]in het huurcontract onder haar contactgegevens het e-mailadres heeft vermeld waarnaar de bewuste e-mail is verzonden. Daarnaast is door [eiseres]onweersproken gelaten dat zij de e-mail heeft ontvangen en bekend was met de wil van gedaagden de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen nu gedaagden voorafgaand aan de e-mail haar mondeling te kennen hebben gegeven de huurovereenkomst op te zeggen en nadien, eind januari 2013, bij haar de sleutels hebben ingeleverd alsmede opgave hebben gedaan van de eindmeterstanden van gas/elektra en water. 4.2 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat gedaagden de huurovereenkomst rechtsgeldig hebben opgezegd tegen 1 februari 2013. Dit brengt met zich dat gedaagden de door [eiseres]gevorderde huurpenningen voor de maanden februari tot en met juni 2013 niet verschuldigd zijn. Het deel van de vordering dat betrekking heeft op de periode na 1 februari 2013 zal dan ook worden afgewezen.

96

4.3 Als productie bij de dagvaarding legt [eiseres]een overzicht over waarin zij melding maakt van verschuldigde huurpenningen in de periode augustus 2011 tot en met november 2011 ad € 3.873,26. Per maand komt daar een bedrag van € 1.296,63 bij. Dit levert tot en met januari 2013 een huurachterstand op van € 6.466,52. De verschuldigdheid van dit deel van de vordering wordt door gedaagden niet betwist, echter zij doen een beroep op verrekening met de door hen betaalde borg ad € 1.265,00. Om tot een geslaagd beroep op verrekening te komen, moet er sprake zijn van een tegenvordering die op eenvoudige wijze vast te stellen is. [eiseres]heeft de vordering van gedaagden onbetwist gelaten en daarnaast blijkt dat [eiseres]in haar brief van 5 oktober 2011 (productie bij de dagvaarding) melding maakt van een ontvangst van de borgsom zodat de gegrondheid van het verrekenings-verweer eenvoudig vastgesteld kan worden. Gesteld noch gebleken is dat de borgsom is of moet worden aangewend voor een ander doel dan voldoening van de huurachterstand. Op grond van artikel 6:136 Burgerlijk Wetboek wordt dit beroep op verrekening dan ook gehonoreerd. Daarnaast is er nog een bedrag van € 150,00 door [eiseres]ontvangen. Dit houdt in concreto in dat er aan hoofdsom een bedrag van € 5.051,52 zal worden toegewezen. 4.4 Op grond van de huurovereenkomst tussen partijen dient de huur voor de eerste van de nieuwe maand voldaan te zijn. De wet bepaalt dat als de huurder niet voor dit overeengekomen tijdstip betaald heeft, hij direct in verzuim is, dus ook zonder voorafgaande ingebrekestelling. Het maakt daarbij dus niet uit of gedaagden een aanmaning of herinnering ontvangen hebben. De wet bepaalt ook dat een huurder die in verzuim is met zijn huurbetaling hierover de wettelijke rente verschuldigd is. 4.5 De gevorderde verschenen wettelijke rente zal worden afgewezen, omdat [eiseres]deze rente heeft berekend over een te hoog bedrag nu er nog een betaling van € 150,00 is ontvangen. De wettelijke rente zal op de hieronder vermelde wijze worden toegewezen. 4.6 [eiseres]vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Die vordering moet beoordeeld worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten voor zover het betreft het deel van de hoofdsom, waarvan het verzuim van gedaagden is ingetreden na 30 juni 2012. Voor zover de vordering betrekking heeft op het deel van de hoofdsom waarvan het verzuim van gedaagden is ingetreden vóór 1 juli 2012 dient de verschuldigdheid te worden getoetst aan de hand van het rapport Voor-werk II. Uit praktische overwegingen wordt er voor gekozen om op de gehele vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten de vóór 1 juli 2012 geldende regeling toe te passen. Gelet op die regeling zal de gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke kosten - onder welke benaming ook in de vordering opgenomen - worden toegewezen tot een bedrag van € 847,00, welk bedrag redelijk wordt geacht. 4.7 Gedaagden worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres]bepaald op € 95,84 dagvaardingskosten, € 896,00 aan vast recht en € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde. 4.8 De door [eiseres](voorwaardelijk) gevorderde afwikkelingskosten (nakosten) worden afgewezen, nu voldoende gegevens ontbreken om die kosten reeds thans te kunnen begroten. Mocht tussen partijen een geschil ontstaan omtrent de omvang van die kosten, staat het [eiseres]vrij de kantonrechter te verzoeken deze te begroten op de voet van artikel 237 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). 5. De beslissing De kantonrechter: veroordeelt gedaagden hoofdelijk – des de een betalende de ander zal zijn bevrijd – om aan [eiseres]te betalen € 5.898,52 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand januari 2013 en buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 1 augustus 2011 dat aan hoofdsom, exclusief

97

kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening; veroordeelt gedaagden in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres]vastgesteld op € 991,84 aan verschotten en € 500,00 aan salaris voor de gemachtigde; wijst af het anders of meer gevorderde; verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. van Boven en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 832

98