JURISPRUDENTIE HUURRECHT

JURISPRUDENTIE HUURRECHT SPREKER PROF. MR. A.W. JONGBLOED HOOGLERAAR EXECUTIE- EN BESLAGRECHT UNIVERSITEIT UTRECHT, RAADSHEER-PLAATSVERVANGER HOF ARNHEMLEEUWARDEN, RAADSHEER-PLAATSVERVANGER HOF AMSTERDAM 10 DECEMBER 2015 12:00 – 13:00 UUR

WWW.AVDRWEBINARS.NL

Inhoudsopgave Prof. mr. A.W. Jongbloed Jurisprudentie Hof Amsterdam 26 mei 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:1958

p. 3

Hoge Raad 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:823

p. 10

Hoge Raad 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2193

p. 15

Jurisprudent iebespreking

TvHB 2015/15

ter niet gehaald. In wetsvoorstel 26 932 (Vaststelling van afdeling 7.4.6 van het Burgerlijk Wetboek (huur van bedrijfsruimte)) is de toen bestaande regeling van art. 7A:1632a BW gehandhaafd. Kennelijk bestond er (uiteindelijk) geen aanleiding om daarin een verandering aan te brengen. De jurisprudentie van de Hoge Raad gewezen onder het oude recht, is dan ook nog steeds van toepassing. Toch is de kritiek op deze regeling recent weer opgelaaid en is een eventuele herziening van deze regeling één van de onderwerpen waarover vastgoedbeleggers en retailers in het kader van de retailagenda met elkaar praten. Of de wet op dit onderwerp aangepast zal gaan worden, moet worden bezien, maar tot die tijd moeten we het daarmee doen. Het hof is in onderhavige kwestie naar mijn mening buiten het toetsingskader getreden en heeft ten onrechte van belang geacht dat deze verhuurder kennelijk een huurprijsbeleid hanteert waarbij huurprijzen enkel worden geïndexeerd en niet nader worden aangepast. Als dit in het kader van een nadere huurprijsvaststelling relevant wordt geacht, dan zijn er tal van andere situaties denkbaar waar dat ook voor geldt. Dit zal naar mijn mening tot nog meer willekeur leiden en dat is ongewenst. Ik denk dat het hof hier niet, of onvoldoende bij stil heeft gestaan. M. van Heeren54

TvHB 2015/15 Gerechtshof Amsterdam (kort geding) 26 mei 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 Forecast Huur / Unibail-Rodamco Nederland Winkels

Samenvatting Beëindiging, huuropzegging, intrekking, herroeping, winkelruimte In dit arrest wordt geoordeeld dat de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte bevoegd was zijn opzeggingsbrief in te trekken, aangezien de huurder nog niet met de opzegging had ingestemd. Het hof overweegt dat de intrekking door de verhuurder van de huuropzegging (die de huurder al heeft bereikt) geen intrekking is als bedoeld in art. 3:37 lid 5 BW. Het hof komt vervolgens tot de conclusie dat, hoewel art. 6:219 BW - de herroeping van een niet-aanvaard aanbod - naar de letter niet geldt bij een huuropzegging (omdat een opzegging geen aanbod is), zich in verband met de aard van de rechtshandeling (de huuropzegging) niet verzet tegen overeenkomstige toepassing. Door een herroeping (intrekking) van een reeds gedane opzegging, kan worden voorkomen dat de in beginsel onbeperkte mogelijkheid de beëindigingsvordering nog in te stellen na

54. Mark van Heeren is advocaat bij Van Heeren Advocatuur B.V. te Breda en medewerker van dit blad. 264

de datum waartegen is opgezegd, tot een even onbeperkte periode van onzekerheid over de status van de huurovereenkomst leidt, aldus het hof.

Gerechtshof Forecast Huur B.V., gevestigd te Heerhugowaard, appellante, nader te noemen: Forecast, advocaat: mr. N. van Tamelen, tegen Unibail-Rodamco Nederland Winkels B.V., gevestigd te Schiphol, geïntimeerde, nader te noemen: Unibail, advocaat: mr. W. Raas te Amsterdam

1. Het geding in hoger beroep (…) Forecast is bij dagvaarding van 15 januari 2015 onder aanvoering van zes grieven in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 december 2014, in kort geding gewezen tussen Unibail als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en Forecast als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie. Zij heeft ter rolle geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding. Unibail heeft vervolgens een memorie van antwoord genomen. Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 april 2015 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Forecast heeft bij deze gelegenheid nog een productie in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd. Forecast heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen zal toewijzen en die van Unibail zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente. Unibail heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, met nakosten en rente.

2. Feiten 2.1 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. a. tot en met i. de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met grief 1 bestrijdt Forecast de vaststelling dat zij niet (onvoorwaardelijk) heeft ingestemd met de opzegging van de huur door Unibail en de vaststelling dat partijen hebben onderhandeld over een voortzetting van de huidige huurovereenkomst. Ook verzoekt zij aanvulling van de feiten met het feit dat op 1 oktober 2014 een bespreking heeft plaatsgevonden. Unibail heeft die laatste stelling erkend. De opsomming van de feiten hieronder zal met een en ander in overeenstemming worden gebracht. Voor het overige zijn de door de kantonrechter opgesomde feiten niet in geschil en dienen zij derhalve ook het hof als uitgangspunt. 2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende. a. Tussen Unibail als verhuurder en Forecast als huurder bestaat een huurovereenkomst met be3

Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

Nr. 4 juli/augustus 2015

TvHB 2015/15


trekking tot bedrijfsruimte in het winkelcentrum Stadshart Amstelveen, die is bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte voor de verkoop van damesmode. De huur is aangevangen op 1 maart 1999 voor een periode van tien jaar en is naderhand verlengd tot en met 31 december 2014. Nadien wordt de overeenkomst in beginsel voortgezet voor aansluitende periodes van vijf jaar. b. In artikel 3 van de toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald dat huurder in het gehuurde daadwerkelijk zijn bedrijf dient uit te oefenen en het gehuurde overeenkomstig de bestemming dient in te richten en te gebruiken. c. Bij brief gedateerd 24 december 2013, bij deurwaardersexploot van 30 december 2013 aan Forecast betekend, heeft Unibail de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van twaalf maanden opgezegd tegen 31 december 2014 met een beroep op dringend eigen gebruik in verband met de voorgenomen renovatie van het deel van het winkelcentrum waarvan het gehuurde deel uitmaakt en de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW. In de brief is vermeld dat Unibail graag in overleg treedt over de mogelijkheden voor het aanbieden van vervangende huurruimte in het winkelcentrum en bereid is de wettelijke vergoeding als bedoeld in artikel 7:297 BW te betalen. Verzocht wordt om binnen zes weken na dagtekening van de brief te berichten of wordt ingestemd met huurbeëindiging. d. Naar aanleiding van de opzegging zijn partijen in overleg getreden over een eventuele tijdelijke huur van de bedrijfsruimte met de mogelijkheid van tussentijdse opzegging en een beëindigingsvergoeding. Per e-mail van 25 juli 2014 heeft Unibail een vergoeding aangeboden van € 50.000,= voor ieder jaar dat de bedrijfsruimte na 1 januari 2015 tijdelijk zou worden gehuurd. e. Bij brief van 15 september 2014 heeft Forecast daarop gereageerd en meegedeeld dat zij bereid is mee te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst per 30 september 2014 met een beëindigingsvergoeding van € 300.000,= exclusief btw onder de opschortende en ontbindende voorwaarde dat per 1 oktober 2014 een tijdelijke huurovereenkomst zou worden gesloten voor maximaal twee jaar met een opzegtermijn van twee maanden. Dit voorstel was geldig tot en met 23 september 2014. Op 1 oktober 2014 hebben partijen over dit voorstel een bespreking gevoerd. f. Bij brief van 2 oktober 2014 heeft Unibail aan Forecast bericht dat de opzegging van de huurovereenkomst, waarmee Forecast niet had ingestemd, werd ingetrokken en dat de huurovereenkomst met ingang van 1 januari 2015 wordt verlengd met een termijn van vijf jaar. g. Bij brief van 15 oktober 2014 heeft Forecast hierop (onder meer) geantwoord dat intrekking van de opzegging een gepasseerd station is omdat wel is ingestemd met de opzegging en dat bij gebreke van een beter voorstel op 31 december 2014 de winkelruimte leeg zal worden opgeleverd. h. In de daarop volgende correspondentie heeft Unibail uitgelegd dat de herontwikkeling is vertraagd Nr. 4 juli/augustus 2015

4

en heeft Forecast de mogelijkheid van intrekking van de opzegging betwist. Voor het overige hebben partijen hun standpunten gehandhaafd.

3. Beoordeling 3.1 In dit geding vordert Unibail – kort gezegd – dat aan Forecast op straffe van een dwangsom wordt verboden het gehuurde te ontruimen. Forecast weerspreekt deze vordering en vordert van haar kant veroordeling van Unibail tot voortzetting van de onderhandelingen over de aan Forecast toekomende compensatie, dan wel tot het aanbieden van vervangende bedrijfsruimte in winkelcentrum Stadshart, een en ander op straffe van een dwangsom. 3.2 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Unibail toegewezen en die van Forecast afgewezen. Hij heeft daartoe als volgt overwogen. Artikel 3:37 lid 5 BW, waarin is bepaald dat een intrekking van een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring slechts gevolg kan hebben als die intrekking die persoon eerder dan of gelijktijdig met de ingetrokken verklaring bereikt, ziet op een verklaring met direct rechtsgevolg en is in dit geval dus niet van toepassing, omdat voor het intreden van het rechtsgevolg van de opzegging – het eindigen van de huurovereenkomst – nog instemming van de huurder of een rechterlijke beslissing nodig is. Dit zo zijnde valt niet in te zien waarom een verhuurder van bedrijfsruimte een door hem gedane opzegging waarmee de huurder niet heeft ingestemd, niet zou kunnen intrekken. Te minder nu de wet in artikel 7:297 lid 3 BW erin voorziet dat de verhuurder zelfs nog van huurbeëindiging kan afzien naar aanleiding van het kenbaar gemaakte voornemen van de rechter de huurder een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten toe te kennen. Ook in die situatie kan de huurder niet op elk gewenst moment door instemming alsnog eenzijdig het einde van de huurovereenkomst bewerkstelligen. Uit de feitelijke gang van zaken volgt niet dat Unibail had moeten begrijpen dat Forecast hoe dan ook aan huurbeëindiging zou meewerken. Intrekking van de opzegging zou alleen dan niet zijn toegestaan, indien Forecast daardoor voorzienbaar schade zou lijden, maar daarvan is niet gebleken. De stelling van Forecast dat zij zelf op 31 december 2013 de huur had willen opzeggen is niet aannemelijk geworden en voor een eventuele huurverlaging kan Forecast de procedure van artikel 7:303 BW volgen, aldus nog steeds de kantonrechter. 3.3 Grief 1 behelst, naast de reeds vermelde bestrijding van de door de kantonrechter opgesomde feiten, een – voorwaardelijke – klacht van Forecast over de weergave door de kantonrechter van haar standpunt. Bij de beoordeling van die klacht heeft Forecast geen belang, nu het hof dat standpunt zelf zal weergeven en interpreteren. 3.4 De grieven 2 en 3 hebben beide betrekking op de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna te noemen: 290-bedrijfsruimte) een door deze gedane opzegging die de huurder heeft bereikt maar waarin de huurder niet


265


TvHB 2015/15

heeft toegestemd, kan intrekken. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.5 De hier aan de orde zijnde intrekking van een reeds gedane huuropzegging is niet een intrekking van een aan een bepaalde persoon gerichte verklaring als bedoeld in artikel 3:37 lid 5 BW. De in artikel 3:37 lid 5 BW bedoelde intrekking van een verklaring is immers bedoeld om te voorkomen dat die verklaring werking verkrijgt, terwijl de intrekking van een reeds gedane huuropzegging beoogt een einde te maken aan de werking van die opzegging. Het zou daarom juister zijn om te spreken van herroeping. Van bepaalde eenzijdige rechtshandelingen is in de wet bepaald dat zij kunnen worden herroepen, zoals de volmacht (artikel 3:72 BW) en het aanbod (artikel 6:219 BW). De te beantwoorden vraag is dan of het feit dat voor de herroeping van de huuropzegging een dergelijke regeling ontbreekt, betekent dat de mogelijkheid van herroeping is uitgesloten. 3.6 Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe als volgt. De opzegging van een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte heeft een tweeledig (rechts)gevolg: de opzegging stelt enerzijds de verhuurder in staat om, als de huurder niet binnen zes weken in de opzegging heeft toegestemd, een gerechtelijke procedure tot huurbeëindiging in te stellen en biedt anderzijds de huurder de mogelijkheid door middel van een schriftelijke verklaring van toestemming het einde van de huurovereenkomst te bewerkstellingen. 3.7 Het hof acht niet voor discussie vatbaar dat de verhuurder zijn recht om een huurbeëindigingsprocedure in te stellen kan verwerken en tevens daarvan afstand kan doen. Die gedachte ligt ook ten grondslag aan de begrenzing die in de jurisprudentie is aangebracht aan de in beginsel onbeperkte mogelijkheid van de verhuurder om na het verstrijken van de datum waartegen is opgezegd, de beëindigingsvordering alsnog in stellen. In zoverre levert de intrekbaarheid van een huuropzegging dan ook geen problemen op. Problematischer is de vraag of de verhuurder aan de huurder de aan deze geboden mogelijkheid door een schriftelijke toestemming het einde van de huurovereenkomst te bewerkstelligen, weer kan ontnemen. 3.8 Op dit punt dringt de vergelijking met het aanbod zich op. Een opzegging is geen aanbod. Niettemin is ook de opzegging een eenzijdige rechtshandeling, die door een andere eenzijdige rechtshandeling (de schriftelijke toestemming) kan leiden tot een meerzijdige rechtshandeling (het beëindigen van de huur, te onderscheiden van de beëindigingsovereenkomst). Artikel 6:219 BW (de herroeping van een niet-aanvaard aanbod) maakt deel uit van de tweede afdeling van titel 5, die handelt over de totstandkoming van overeenkomsten en waarvan in artikel 6:216 BW is bepaald dat de daarin opgenomen bepalingen overeenkomstige toepassing vinden op andere meerzijdige vermogensrechtelijke rechtshandelingen dan overeenkomsten, voor zover de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen niet verzet. Een voorbeeld van een 266

dergelijke overeenkomstige toepassing is de in de jurisprudentie aanvaarde mogelijkheid tot intrekking van een ontslagaanvraag die nog niet door de werkgever is geaccepteerd (NJ 1981/392). 3.9 Naar het oordeel van het hof verzet de strekking van artikel 6:219 BW in verband met de aard van de rechtshandeling, huuropzegging, zich niet tegen overeenkomstige toepassing. Door een herroeping (intrekking) van een reeds gedane huuropzegging kan worden voorkomen dat de hiervoor genoemde, in beginsel onbeperkte, mogelijkheid de beëindigingsvordering nog in te stellen na de datum waartegen is opgezegd, tot een even onbeperkte periode van onzekerheid over de status van de huurovereenkomst leidt. Die onzekerheid is niet alleen nadelig voor de verhuurder, maar ook voor de huurder, in wiens belang artikel 7:295 lid 1 BW nu juist bepaalt dat de huurovereenkomst doorloopt ondanks de opzegging. 3.10 Voorts is in het op woonruimte toepasselijke artikel 7:275 lid 2 BW uitdrukkelijk bepaald dat de verhuurder de opzegging kan intrekken naar aanleiding van het door de rechter in de huurbeëindigingsprocedure kenbaar gemaakte voornemen tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten. Weliswaar bepaalt het op 290-bedrijfsruimte toepasselijke overeenkomstige artikel 7:297 lid 2 BW dat de verhuurder “de vordering” kan intrekken, maar uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heeft gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten. In de memorie van toelichting (TK 26 089, nr. 3) is ter toelichting op lid 2 slecht verwezen naar de oude artikelen 7A:1628 lid 2 BW en 7A:1631a lid 3 BW, maar in die artikelen was sprake van het intrekken van de opzegging. Er bestaat derhalve geen aanwijzing dat de wetgever heeft willen breken met de situatie van vóór 1 augustus 2003, waarin intrekking van een huuropzegging met betrekking tot 290-bedrijfsruimte mogelijk werd geacht. Aangezien het huurbeschermingsregime voor woonruimte en dat voor 290-bedrijfsruimte sterk aan elkaar zijn verwant, valt ook niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn. 3.11 Een bevoegdheid als die tot intrekking van een gedane huuropzegging dient, zoals alle andere, te worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan, bijvoorbeeld in de situatie dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt kort voor of op de laatst mogelijke datum waarop dat mogelijk is en die opzegging kort na die datum weer intrekt, om zo te verhinderen dat de huurder zijnerzijds van de opzegmogelijkheid gebruik maakt. Die situatie doet zich in de onderhavige zaak niet voor; na de opzegging heeft Forecast ruimschoots de gelegenheid gehad om het einde van de huurovereenkomst te bewerkstellingen door schriftelijk toe te stemmen in de opzegging. Dat had zij bijvoorbeeld kunnen doen toen haar uit de onderhandelingen bleek dat 5



TvHB 2015/15


Unibail in werkelijkheid niet erop gebrand was dat het gehuurde eind 2014 leeg zou worden opgeleverd. De keuze van Forecast om, hoewel zij ook zelf geen verlenging van de huurovereenkomst met de contractuele verlengingstermijn wenste, die huurovereenkomst niet op te zeggen en ook niet toe te stemmen in de door Unibail gedane opzegging, omdat zij een vertrekvergoeding wenste te bedingen en bij toestemming “in die gesprekken geen enkele posit ie” meer zou hebben, moet voor haar eigen rekening blijven. 3.12 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de grieven 2 en 3 tevergeefs zijn voorgedragen; de kantonrechter heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat een reeds gedane huuropzegging waarin de huurder niet heeft toegestemd, in beginsel door de verhuurder kan worden ingetrokken. 3.13 Grief 4 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Forecast niet met huurbeëindiging heeft ingestemd, zodat intrekking van de opzegging nog mogelijk was. In de toelichting op deze grief betoogt Forecast dat zij wel degelijk met huurbeëindiging heeft ingestemd doordat zij is ingegaan op het onverplicht door Unibail gedane compensatieaanbod. Dat aanbod was echter nog onvoldoende concreet om onmiddellijk te kunnen worden aanvaard. Doordat Forecast het gesprek met Unibail over de compensatie aanging was het voor Unibail volkomen duidelijk dat de wil van Forecast was gericht op het einde van de huur. Artikel 7:295 lid 1 BW vergt ook niet dat onvoorwaardelijk wordt toegestemd. Dat partijen geen overeenstemming bereikten over een nieuw f lexibel huurcontract (een alternatieve vorm van compensatie) betekent niet dat daarmee de huurbeëindiging van de baan was. Unibail heeft de gesprekken over compensatie ten onrechte afgebroken, aldus nog steeds Forecast. 3.14 Een toestemming in huurbeëindiging waaraan voorwaarden zijn verbonden, is geen toestemming in de zin van artikel 7:295 lid 1 BW, in ieder geval niet zolang aan die voorwaarden niet is voldaan. De opzeggingsbrief van Unibail bevatte, naast de formele opzegging en de vraag of met de huurbeeindiging werd ingestemd, tevens een aanbod om in onderhandeling te treden over een beëindigingsovereenkomst. Op die laatste uitnodiging is Forecast ingegaan. Dat is iets anders dan de in artikel 7:295 lid 1 BW bedoelde toestemming. Zoals Forecast zelf heeft aangevoerd, zou zij na een toestemming in de huurbeëindiging in de gesprekken over een compensatie geen “posit ie” meer hebben. Daarmee valt niet te rijmen dat zij in verband met deze grief betoogt dat het voor Unibail volkomen duidelijk was dat de wil van Forecast op huurbeëindiging was gericht. Het gebruik van de term “compensat ie” veronderstelt overigens al dat de huurbeëindiging Forecast onvrijwillig overkwam; als een huurder zelf wil vertrekken bestaat immers geen reden voor welke vergoeding dan ook. 3.15 Niet valt in te zien waarom Unibail de gesprekken over de compensatie niet had mogen af breken. Niet is gesteld of gebleken dat door Unibail ooit de indruk is gewekt dat partijen zeker tot een beëindigingsovereenkomst zouden komen en evenmin Nr. 4 juli/augustus 2015

6

is gesteld of gebleken dat Unibail zich in de onderhandelingen apert onredelijk heeft opgesteld. Dat Forecast de huurovereenkomst niet meer tijdig kon opzeggen maakt het af breken van de onderhandelingen niet onrechtmatig, omdat zij zich steeds had moeten realiseren dat Unibail niet gehouden was haar opzegging gestand te doen en Forecast, zoals hiervoor reeds werd overwogen, ruimschoots de gelegenheid heeft gehad om de door haar gewenste huurbeëindiging te bewerkstelligen door een schriftelijke toestemmingsverklaring. Deze laatste omstandigheid staat ook in de weg aan honorering van het subsidiaire betoog van Forecast, dat de intrekking in dit specifieke geval niet mogelijk is, omdat zij door de intrekking wel degelijk, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, schade leidt. De schade die zij leidt doordat zij nu langer dan zij wenst, is gebonden aan de huurovereenkomst, heeft zij over zichzelf afgeroepen door haar huid (te) duur te willen verkopen. Ook grief 4 slaagt dus niet. 3.16 Grief 5 heeft betrekking op de reconventionele vordering, waaraan het hof niet toekomt, doordat het oordeelt dat de huuropzegging door Unibail rechtsgeldig is ingetrokken. 3.17 Grief 6, die handelt over de proceskosten, faalt omdat de kantonrechter Forecast terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg, conventie en reconventie, heeft veroordeeld. 3.18 De grieven kunnen niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden en falen derhalve. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Forecast zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep, met nakosten en rente in voege als na te melden.

4. Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Forecast in de kosten van het geding in hoger beroep, (…); verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit arrest is gewezen door mrs. R.H.C. van Harmelen, R.H. de Bock en J.C.W. Rang (…).

Commentaar In deze uitspraak wordt geoordeeld dat de verhuurder van een 290-bedrijfsruimte bevoegd is om zijn opzeggingsbrief in te trekken, aangezien de huurder nog niet met de opzegging had ingestemd. Een interessante uitspraak en bovendien een aardig aanknopingspunt om een aantal algemene leerstukken te bespreken. Tussen Unibail als verhuurder en Forecast als huurder bestaat sinds 1 maart 1999 een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte in het winkelcentrum Stadshart Amstelveen. De huurovereenkomst is initieel aangegaan voor tien jaar en naderhand verlengd tot en met 31 december 2014. Daarna wordt de huurovereenkomst in beginsel voortgezet voor aansluitende periodes van telkens


267


TvHB 2015/15

vijf jaar. Unibail heeft de huurovereenkomst tijdig en onder vermelding van de naar haar mening toepasselijke wettelijke opzeggingsgronden (dringend eigen gebruik en/of de belangenafweging vanwege de voorgenomen renovatie van winkelcentrum Stadshart Amstelveen) opgezegd. Naar aanleiding van de opzegging, zijn partijen in overleg getreden om te bezien of een tijdelijke huurovereenkomst tot stand zou kunnen komen met de mogelijkheid van een tussentijdse beëindiging en een beëindigingsvergoeding. Vaststaat dat partijen hierover geen overeenstemming hebben kunnen bereiken. Per brief van 2 oktober 2014 heeft Unibail aan Forecast bericht dat de opzegging van de huurovereenkomst, waarmee Forecast niet had ingestemd, werd ingetrokken en dat de huurovereenkomst derhalve met ingang van 1 januari 2015 zou worden verlengd met een termijn van vijf jaar. Per brief van 15 oktober 2014 laat Forecast aan Unibail weten dat de intrekking een gepasseerd station is omdat wél zou zijn ingestemd met de opzegging. In de daarop volgende correspondentie heeft Unibail uitgelegd dat de herontwikkeling is vertraagd en Forecast heeft de mogelijkheid van intrekking betwist. Daarop maakt Unibail een kort geding aanhangig waarin zij vordert dat Forecast - op straffe van een dwangsom - wordt verboden het gehuurde te ontruimen. Forecast vordert in reconventie dat Unibail wordt veroordeeld om door te onderhandelen. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep wordt de vordering van Unibail toegewezen zodat Forecast het gehuurde niet mag ontruimen. De reconventionele vordering wordt derhalve niet behandeld. Het hof overweegt dat art. 3:37 lid 5 BW ("Intrekking van een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet, om haar werking te hebben, die persoon eerder dan of gelijkt ijdig met de ingetrokken verklaring bereiken.") niet, maar art. 6:219 lid 1 BW ("Een aanbod kan worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod volgt.") wél op de onderhavige intrekking van de huuropzegging van toepassing is. Intrekking op de voet van art. 3:37 lid 5 BW is een gepasseerd station, want de huuropzegging had de huurder al bereikt. De overeenkomstige toepassing van art. 6:219 BW brengt mee dat de huuropzegging nog wel kon worden herroepen, waardoor de huurovereenkomst niet is geëindigd op de datum waartegen is opgezegd. De kantonrechter meent dat de reeds gedane huuropzegging niet een aan een bepaalde persoon gerichte verklaring als bedoeld in art. 3:37 lid 5 BW is, omdat opzegging (door de verhuurder) geen direct rechtsgevolg heeft. Voor het eindigen van de huurovereenkomst ná opzegging is immers instemming van de huurder of een rechterlijke beslissing nodig. Het hof herhaalt dit niet, maar volstaat met te noemen dat de in dat artikel bedoelde intrekking van een verklaring is bedoeld om te voorkomen dat die verklaring werking krijgt, terwijl de intrekking van een reeds gedane huuropzegging beoogt een einde te maken aan de werking van die opzegging, aldus het hof.

268

Volledigheidshalve merk ik op dat de regels van Boek 3 en 6 BW ook van toepassing zijn op huurovereenkomsten (Boek 7 BW). Derhalve is art. 3:37 lid 5 BW uiteraard wel van toepassing op een intrekking van de opzegging die de huurder eerder dan of gelijktijdig met de opzegging heeft bereikt. In een dergelijk geval is het voor de huurder niet mogelijk om met de (ingetrokken) opzegging in te stemmen. Het hof komt vervolgens tot de conclusie dat art. 6:219 BW - de herroeping van een niet-aanvaard aanbod - weliswaar niet naar de letter, doch wel analoog van toepassing is. Naar het oordeel van het hof verzet de strekking van art. 6:219 BW in verband met de aard van de rechtshandeling, huuropzegging, zich niet tegen overeenkomstige toepassing. Door een herroeping (intrekking) van een reeds gedane opzegging, kan worden voorkomen dat de in beginsel onbeperkte mogelijkheid om de beëindigingsvordering nog in te stellen na de datum waartegen is opgezegd, tot een even onbeperkte periode van onzekerheid over de status van de huurovereenkomst leidt, aldus het hof. Het hof meent dat een vergelijking kan worden getrokken met het aanbod: "Een opzegging is geen aanbod. Niettemin is ook de opzegging een eenzijdige rechtshandeling, die door een andere eenzijdige rechtshandeling (de schrif telijke toestemming) kan leiden tot een meerzijdige rechtshandeling (het beëindigen van de huur (…)). Art ikel 6:219 BW (de herroeping van een niet-aanvaard aanbod) maakt deel uit van de tweede afdeling van t itel 5, die handelt over de totstandkoming van overeenkomsten en waarvan in art ikel 6:216 BW is bepaald dat de daarin opgenomen bepalingen overeenkomst ige toepassing vinden op andere meerzijdige vermogensrechtelijke rechtshandelingen dan overeenkomsten, voor zover de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen niet verzet. Een voorbeeld van een dergelijke overeenkomst ige toepassing is de in de jurisprudent ie aanvaarde mogelijkheid tot intrekking van een ontslagaanvraag die nog niet door de werkgever is geaccepteerd (NJ 1981/392)." 55 Ook maakt het hof een vergelijking met het op de verhuur van woonruimte toepasselijke art. 7:275 lid 2 BW, dat bepaalt dat de verhuurder de opzegging kan intrekken naar aanleiding van het door de rechter in de beëindigingsprocedure kenbaar gemaakte voornemen tot toekenning van een tegemoetkoming in de verhuisen inrichtingskosten. Het hof overweegt: "Weliswaar bepaalt het op 290-bedrijfsruimte toepasselijke overeenkomst ige art ikel 7:297 lid 2 BW dat de verhuurder 'de vordering' kan intrekken, maar uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heef t gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten." 56 Het hof komt dan ook tot de conclusie dat niet valt in te zien waarom de intrekking van een huur-

55. Zie hiervoor onder 3.8. 56. Zie hiervoor onder 3.10.

7



TvHB 2015/15


opzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn. Is het terecht dat het hof aansluiting zoekt bij art. 6:219 BW? Voordat ik deze vraag beantwoord, verwijs ik naar het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 21 oktober 2014.57 In dat arrest komt het hof ook tot de conclusie dat een huuropzegging van een verhuurder van 290-bedrijfsruimte kan worden ingetrokken (herroepen). Echter, er wordt geen expliciete verwijzing gemaakt naar art. 6:219 lid 2 BW. Art. 6:219 lid 1 BW bepaalt het volgende: "Een aanbod kan worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod volgt." Uit art. 6:219 lid 2 BW blijkt dan vervolgens dat het aanbod slechts kan worden herroepen zolang het aanbod niet is aanvaard (en evenmin een mededeling, houdende aanvaarding, is verzonden). Mijns inziens terecht oordeelt het hof dat een opzegging geen aanbod is. Echter, bij een opzegging door de verhuurder van 290-bedrijfsruimte geldt – net als bij het aanbod – dat deze eenzijdige rechtshandeling pas door een andere eenzijdige rechtshandeling kan leiden tot een meerzijdige rechtshandeling, te weten de beeindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder overeenkomstig art. 7:295 lid 1 BW. Overigens geldt art. 6:219 lid 2 BW niet indien sprake is van een opzegging door de huurder. Voor beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder geldt immers niet de regel van art. 7:295 lid 1 BW, nu geen instemming van de verhuurder nodig is. Voor een opzegging door een huurder geldt slechts dat de huurder ervoor moet zorgdragen dat de opzeggingsbrief de verhuurder tijdig bereikt. Een huurder kan de opzegging slechts intrekken, indien voldaan is aan de voorwaarden van art. 3:37 lid 5 BW. In de uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch van 2 december 2014,58 alsook in de uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 27 februari 2014,59 is bepaald dat, ondanks was overeengekomen dat een huuropzegging aangetekend dan wel per deurwaardsexploot moet worden gedaan, een huuropzegging per e-mail rechtsgeldig is (in beide zaken ging het om 7:230a-ruimte60). Partijen dienen zich dientengevolge te realiseren dat een intrekking per e-mail die de verhuurder eerder heeft bereikt dan de reeds (per brief) verzonden opzeggingsbrief, als een rechtsgeldige intrekking wordt beschouwd. De volgende vraag is of toepassing van art. 6:219 BW zich, in verband met de aard van de rechtshandeling, een huuropzegging door een verhuurder van 7:290-bedrijfsruimte, verzet tegen overeenkomstige toepassing (vergelijk art. 6:216 BW). Het lijkt erop dat bij de beantwoording van deze vraag niet wordt

57. Hof Arnhem-Leeuwarden 21 oktober 2014, ECLI:NL: GHARL:2014:8052. 58. Hof ‘s-Hertogenbosch ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. 59. Rb. Oost-Brabant sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch 27 februari 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:1396. 60. Zie Rb. Rotterdam 25 april 2014, RVR 2014, 103 voor een voorbeeld inzake woonruimte.


8

gekeken naar de specifieke opzegging van Unibail, maar naar een huuropzegging door de verhuurder van 7:290-bedrijfsruimte in het algemeen. Het hof meent dat door een herroeping (intrekking) van een huuropzegging een einde kan komen aan een onzekere periode. Dat kan voor beide partijen wenselijk zijn. Ook maakt het hof een algemene vergelijking met het huurrecht voor woonruimte, zoals hierboven al aangegeven. Op basis van art. 6:216 BW jo. 6:261 lid 2 BW kom ik tot de conclusie dat het hof inderdaad niet heeft hoeven kijken naar de specifieke opzegging van Unibail, nu art. 6:216 BW het heeft over de 'aard' van de rechtshandeling (de opzegging), hetgeen duidt op een verwijzing naar iets algemeens. Maar speelt de subjectiviteit dan helemaal geen rol bij de vraag of Unibail de huuropzegging heeft mogen intrekken (herroepen)? Zeker wel. Het hof dient immers ook de vraag te beantwoorden of de bevoegdheid tot intrekking in overeenstemming is met de maatstaven van de redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan. Ik meen dat dit de enige grondslag is geweest waarop het hof anders had kunnen oordelen dan dat het heeft gedaan. Het hof overweegt dat van misbruik van bevoegdheid geen sprake is, mede omdat Forecast lang genoeg de tijd heeft gehad om met de huuropzegging in te stemmen. Forecast had dit bijvoorbeeld kunnen doen op het moment dat haar uit de onderhandelingen bleek dat Unibail er in werkelijkheid niet op gebrand was het gehuurde eind 2014 leeg te krijgen, aldus het hof: "De keuze van Forecast om, hoewel zij ook zelf geen verlenging van de huurovereenkomst met de contractuele verlengingstermijn wenste, die huurovereenkomst niet op te zeggen en ook niet toe te stemmen in de door Unibail gedane opzegging, omdat zij en vertrekvergoeding wenste te bedingen en bij toestemming 'in die gesprekken geen enkele posit ie' meer zou hebben, moet voor haar eigen rekening komen." Een helder verhaal, waaruit de conclusie kan worden getrokken dat een huurder zich moet realiseren dat intrekking van een opzegging op grond van art. 6:219 lid 2 BW tot de mogelijkheden behoort. In de situatie dat een huurder eigenlijk 'best bereid' is te vertrekken, kan het dus onverstandig zijn om te proberen het onderste uit de kan te halen, zeker indien het ernaar uitziet dat de verhuurder het gehuurde nog niet nodig heeft tegen het einde van de periode waartegen is opgezegd. Anderzijds vraag ik mij hier wel af of Unibail ten tijde van de huuropzegging de huurovereenkomst werkelijk per 31 december 2014 wilde beëindigen. Gelet op de gevoerde onderhandelingen, lijkt het er meer op dat Unibail het gehuurde ergens tussen 31 december 2014 en de volgende opzeggingsmogelijkheid (31 december 2019) leeg wenste te krijgen. Forecast heeft zich in die onderhandelingen, naar ik aanneem, geen enkel moment gerealiseerd dat herroeping/intrekking ook tot de mogelijkheden zou behoren. Maar dat had wel gemoeten volgens het hof: "Dat Forecast de huurovereenkomst niet meer t ijdig kon opzeggen maakt het af breken van de onderhandelingen niet onrechtmat ig, omdat zij zich steeds had


269


TvHB 2015/16

moeten realiseren dat Unibail niet gehouden was haar opzegging gestand te doen en Forecast, zoals hiervoor reeds werd overwogen, ruimschoots de gelegenheid heef t gehad om de door haar gewenste huurbeëindiging te bewerkstelligen door een schrif telijke instemmingsverklaring." Laat dit een les zijn voor de huurders. M. van Schoonhoven-Sloot61

wonende te Breda, appellant, advocaat: mr. A. van Hees te Amsterdam, tegen HANSTEEN NETHERLANDS B.V., gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. M. van Schoonhoven-Sloot te Amsterdam,

TvHB 2015/16

1 Het geding in hoger beroep

Gerechtshof Amsterdam

Partijen worden hierna de Curator en Hansteen genoemd. (…)

2 juni 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:2101 mr. Verwiel q.q. / Hansteen Netherlands

Samenvatting Faillissement, bankgarant ie, leegstandschade Een gefailleerde huurder heeft vóór het faillissement een bankgarantie gesteld ter hoogte van twaalf maanden huur inclusief btw. De bankgarantie bevat een bepaling op grond waarvan de bank gehouden is om, als eigen verplichting, de leegstandschade in geval van faillissement van de huurder aan de verhuurder te voldoen. Na faillissement van de huurder, verzoekt de verhuurder de bank om het volledige bedrag van de bankgarantie aan hem uit te keren, aan welk verzoek de bank gevolg geeft. De bank verrekent haar vordering uit een contragarantie met een creditsaldo van de failliet. De curator spreekt de verhuurder aan en vordert onder meer een verklaring voor recht dat de verhuurder niet gerechtigd was ter zake de door hem geclaimde schade de bankgarantie te trekken voor een hoger bedrag dan krachtens art. 39 Fw in aanmerking mag worden genomen, zijnde, volgens de curator, de huurpenningen verschuldigd vanaf de faillissementsdatum tot aan de dag dat de huurovereenkomst is geëindigd. De rechtbank wijst deze vordering af. In hoger beroep verklaart het hof de grief tegen dit oordeel gegrond. Onder verwijzing naar art. 39 Fw en het arrest Aukema q.q./Uni-Invest, komt het hof tot het oordeel dat de verhuurder, voor zover hij de bankgarantie heeft ingeroepen voor leegstandschade, ten opzichte van de boedel ongerechtvaardigd is verrijkt. Het hof oordeelt dat de verhuurder de bankgarantie (slechts) terecht heeft kunnen inroepen voor de achterstallige huur tot en met de datum waarop de curator het gehuurde aan de verhuurder heeft opgeleverd, alsmede (in beginsel) voor opleverschade, al wenst het hof nog nader te worden geïnformeerd teneinde de hoogte van de opleverschade te kunnen vaststellen.

Gerechtshof Mr. J.L.G.M. Verwiel, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van BOUWGROS B.V.,

61. Marlies van Schoonhoven-Sloot is werkzaam als advocaat bij DLA Piper Nederland N.V. te Amsterdam. 270

2 Feiten De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. 2.1 Op 1 oktober 2008 heeft Bouwgros Holding B.V. (hierna: Bouwgros Holding), de moedermaatschappij van Bouwgros B.V. (hierna Bouwgros), het bedrijfspand gelegen aan de Zalmweg 32 te Raamsdonkveer verkocht aan Hansteen. Bouwgros heeft de huur van het bedrijfspand voortgezet. 2.2 In de tussen Hansteen en Bouwgros gesloten huurovereenkomst gedateerd 24 december 2007 is, voor zover van belang, bepaald: “Art ikel 3 Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van t ien (10) jaar (…) Art ikel 4 Huurprijs (…) (…) 4.7 Per betaal periode van één (1) maand bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: de huurprijs € 61.760,00 de (…) omzetbelast ing € 11.734,40 Totaal € 73.494,40 (…) Art ikel 6 Bankgarant ie 6.1 Het bedrag van de bankgarant ie wordt hierbij tussen huurder en verhuurder vastgesteld op € 881.932,80 (zijnde 12 maanden huur inclusief BTW) (…). (…). Art ikel 9 Bijzondere bepalingen 9.1.1 Huurder en verhuurder komen overeen dat de onderhavige huurovereenkomst een 'triple-net’ huurovereenkomst betref t en dat derhalve in ieder geval onderhoudskosten, reparat ies, vervangingen, belast ingen aangaande het gehuurde, exploitat iekosten, eigenaarlasten en verzekeringspremies, al het vorenstaande in de ruimste zin van het woord voor rekening en risico komen van huurder. (…).” 2.3 In de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte is onder meer bepaald: “(…). 10.7 Huurder is gehouden de door hem op basis van het inspect ierapport uit te voeren werkzaamheden binnen 9



Jurisprudentiebespreking mr. N. Amiel en prof. mr. A.W. Jongbloed

TvHB 2015/9 Hoge Raad

3 april 2015 ECLI:NL:HR:2015:823; NJB 2015, 744 Singh / Centre Hotel

Samenvatting Afwijkende bedingen, huurprijs Ook indien een afwijkend beding door de huurder is vernietigd, kan nog goedkeuring daarvoor worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding alsnog rechtsgeldig. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij de bescherming van de huurder niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat.

Hoge Raad Satantar Singh, wonende te Amsterdam, eiser tot cassatie, advocaat: mr. S. Kousedghi, tegen Centre Hotel B.V., gevestigd te Amsterdam, verweerster in cassatie, niet verschenen. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Centre Hotel en Singh. (…)

Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Singh is eigenaar van het pand [a-straat 1] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde). Singh heeft dit pand met ingang van 1 maart 2006 als bedrijfsruimte verhuurd aan Hotel de Lantaerne Leidsekade B.V. (verder: De Lantaerne) ten behoeve van de exploitatie van een hotel. (ii) Centre Hotel heeft op enig moment in 2009 het hotel van De Lantaerne overgenomen voor een bedrag van € 1.000.000,--. Bij overeenkomst van 21 april 2009 is Centre Hotel huurder geworden door middel van indeplaatsstelling van De Lantaerne. Zij exploiteert thans in het gehuurde en in het pand aan de [a-straat 2] een hotelbedrijf onder de naam Hotel De Lantaerne. (iii) Art. 3 van de huurovereenkomst luidt, voor zover van belang:

“3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar, ingaande op 1 maart 2006 en lopende tot en met 28 februari 2011. 3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 28 februari 2016. Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar.” (iv) Bij de huurovereenkomst horen de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Bedrijfsruimte (hierna: de Algemene Bepalingen). Art. 9.2 van de Algemene Bepalingen luidt: "Indien een part ij gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om [...] nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, stelt hij de andere part ij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. Wanneer part ijen binnen acht weken na verzending van de kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen over de nieuwe huurprijs, wordt die huurprijs vastgesteld door drie deskundigen. Elk der part ijen benoemt een deskundige. De beide deskundigen tezamen benoemen een derde deskundige. [...] Part ijen worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt, indien een part ij van de wederpart ij binnen drie weken na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heef t ontvangen van een door de wederpart ij aangewezen deskundige die de benoeming heef t aanvaard. Ook worden part ijen geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt als er binnen zes weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling geen aan een ieder van hen bekend gemaakte derde deskundige is benoemd. Bij het ontbreken van overeenstemming tussen part ijen over de benoeming van een deskundige kan de meest gerede part ij de benoeming van (een) deskundige(n) aan de rechter vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n) brengt/brengen dan het advies omtrent de nadere huurprijs uit.” (v) De Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: BHAC) heeft in april 2011 een deskundigenadvies uitgebracht over de hoogte van de huurprijs van [a-straat 2]-sous te Amsterdam per 1 oktober 2009. De BHAC kwam tot een lagere huurprijs dan op dat moment werd betaald. In het advies is het gehuurde als vergelijkingspand gebruikt. (vi) Centre Hotel heeft AW Horeca Makelaars een taxatierapport over de huurprijs van het gehuurde laten uitbrengen. AW Horeca Makelaars heeft dat rapport op 16 juli 2012 naar een door Singh ingeschakelde deskundige gestuurd. 3.2.1 In deze procedure verzoekt Centre Hotel op de voet van art. 7:304 lid 2 BW een deskundige te

10 Nr. 3 mei/juni 2015

TvHB_2015_03.indb 177

Tijdschrif t voorHUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE

177

30/06/2015 12:22:32


TvHB 2015/9

benoemen voor het opstellen en uitbrengen van advies omtrent de nadere huurprijs van het gehuurde. Zij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat aanpassing van de huurprijs aan het prijspeil ter plaatse tot een huurverlaging dient te leiden, dat Singh medewerking weigert met een beroep op art. 9 van de Algemene Bepalingen, dat dit beding een afwijking van art. 7:303 BW ten nadele van de huurder behelst en dat Centre Hotel daarom de nietigheid van dit beding inroept. 3.2.2 Singh heeft onder meer als verweer aangevoerd dat art. 9 van de Algemene Bepalingen niet ten nadele van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling. In reconventie heeft Singh op de voet van art. 7:291 lid 3 BW om goedkeuring van art. 9.2 van de Algemene Bepalingen verzocht. Volgens Singh worden de rechten van Centre Hotel niet wezenlijk door het beding aangetast en behoeft zij in redelijkheid niet de bescherming van art. 7:303 BW omdat haar enig directeur en aandeelhouder als ervaren zakenman en hotelier precies wist waaraan hij met de overname in 2009 begon. 3.2.3 De kantonrechter heeft in conventie de BHAC als deskundige benoemd teneinde onderzoek te doen en van advies te dienen over de huurprijs van het gehuurde per 13 september 2012. Daartoe oordeelde de kantonrechter onder meer dat art. 9 van de Algemene Bepalingen ingevolge art. 7:291 lid 1 BW op verzoek van Centre Hotel kan worden vernietigd, omdat daarin ten nadele van de huurder van art. 7:303 BW, en dus van een van de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW (huur van bedrijfsruimte), wordt afgeweken wanneer de huurder nadere vaststelling van de huurprijs verlangt. De kantonrechter wees het op art. 7:291 lid 3 BW gebaseerde tegenverzoek tot goedkeuring van art. 9.2 van de Algemene Bepalingen af op grond van het oordeel dat het beding de rechten van Centre Hotel wezenlijk aantast. De kantonrechter meende dat in verband met laatstgenoemd oordeel in het midden kon blijven of de maatschappelijke positie van Centre Hotel in vergelijking met die van Singh maakt dat zij de bescherming van afdeling 7.4.6 BW niet behoeft. 3.2.4 Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. Het heeft het oordeel van de kantonrechter omtrent de vernietigbaarheid van art. 9 van de Algemene Bepalingen onderschreven. Met betrekking tot het tegenverzoek van Singh heeft het overwogen: “Nu vaststaat dat part ijen geen goedkeuring van het afwijkende beding hebben gevraagd, heef t Centre Hotel terecht de niet igheid van het beding ingeroepen. Grief I faalt derhalve. Onder die omstandigheden kan Singh niet alsnog goedkeuring van het beding vragen, waarmee ook grief VIII faalt.” 3.3.1 Het middel keert zich in de eerste plaats tegen het oordeel van het hof dat, nu Centre Hotel terecht de (naar het hof kennelijk heeft bedoeld:) vernietigbaarheid van het beding ingevolge art. 7:291 lid 1 BW heeft ingeroepen, het verzoek van Singh tot verlening van goedkeuring van het beding op de voet van art. 7:291 lid 3 BW niet meer kan worden

behandeld. Het betoogt dat Centre Hotel in deze procedure de vernietiging van het beding in rechte vordert, en dat in dat geval eerst op het verzoek om goedkeuring moet worden beslist. 3.3.2 Art. 7:291 BW bepaalt: “1. Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. 2. Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel, behoudens wanneer het betref t een afwijking van art ikel 307, niet op die grond worden verniet igd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter. 3. Ieder van de partijen kan een zodanige goedkeuring verzoeken. De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft. 4. Het verzoek bevat, behalve de gronden waarop het berust, de tekst van de goed te keuren bedingen.” 3.3.3 Blijkens de toelichting is met de leden 2-4 van deze bepaling beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen met art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 4). Het eerste lid van art. 7:291 BW stemt overeen met art. 7A:1629 lid 1 (oud) BW, zoals dat is uitgelegd in HR 20 april 1990, ECLI: NL:HR:1990:AD1091, NJ 1990/701 (Hupkes/Coster), zij het dat onder art. 7:291 BW thans sprake is van vernietigbaarheid in plaats van nietigheid ten gunste van de huurder. Art. 7A:1629 (oud) BW bepaalde, voor zover hier van belang: “1. Behoudens het bepaalde in dit en het volgende art ikel, zijn de art ikelen 1625-1628a van toepassing, al mocht ook door part ijen anders zijn overeengekomen. 2. Afwijkende bedingen in de huurovereenkomst […] zijn slechts van kracht indien zij door de kantonrechter zijn goedgekeurd. Ieder der part ijen kan de beslissing van de rechter verzoeken. De rechter verleent zijn goedkeuring alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval. Het verzoekschrif t bevat de tekst van de goed te keuren bedingen alsmede een beknopte vermelding van de bijzondere omstandigheden die de goedkeuring wenselijk maken.” 3.3.4 Art. 7:291 lid 3 BW geeft − in navolging van art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW − geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Partijen kunnen daarom, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek doen. 3.3.5 De regeling die art. 7A:1629 (oud) BW bevatte, komt blijkens de wettekst erop neer dat een afwijkend beding nietig is totdat goedkeuring daarvoor is verkregen. De nietigheid van het beding stond dus niet in de weg aan het verlenen van goedkeuring. Zoals hiervoor reeds overwogen, is in art. 7:291 leden 2-4 BW beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen in art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Ook indien het afwijkende beding door de huurder is vernietigd, kan derhalve nog goedkeuring daarvoor worden 11

178

TvHB_2015_03.indb 178


Nr. 3 mei/juni 2015

30/06/2015 12:22:32

TvHB 2015/9


verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding, evenals onder het oude recht, alsnog rechtsgeldig. 3.3.6 Opmerking verdient dat door vorenstaande regeling de door de wetgever beoogde bescherming van de huurder van bedrijfsruimte niet op enige wijze in het gedrang komt. Goedkeuring voor een afwijkend beding kan immers op grond van art. 7:291 lid 3 BW uitsluitend worden gegeven in de daar omschreven bijzondere gevallen, waarin hetzij die bescherming niet wezenlijk wordt aangetast, hetzij aan die bescherming niet daadwerkelijk behoefte bestaat. Overigens heeft deze regeling als voordeel boven een stelsel als waarvan het hof is uitgegaan − waarin geen goedkeuring meer kan worden verleend nadat het beding door de huurder is vernietigd − dat de verhuurder niet is gedwongen om steeds vooraf toestemming aan de rechter te vragen, dus ook indien de houding van de huurder daartoe geen enkele aanleiding geeft. Een onnodig beroep op de rechter, met de daaraan verbonden bezwaren, wordt daardoor voorkomen. 3.3.7 Uit het vorenstaande volgt dat het middel gegrond is. In het midden kan blijven of Centre Hotel de vernietiging van het in deze zaak aan de orde zijnde beding in rechte vordert dan wel dat beding buitengerechtelijk heeft vernietigd en die vernietiging aan haar verzoek ten grondslag heeft gelegd. Het hof had het tegenverzoek van Singh om goedkeuring van het beding in beide gevallen moeten behandelen. 3.4.1 Het middel bevat tevens de klacht dat het hof de beschikking van de kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad heeft mogen verklaren. Daartoe voert het aan dat die beschikking berust op een constitutieve uitspraak, namelijk de vernietiging van het beding, en daarom niet voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad vatbaar is. 3.4.2 Deze klacht faalt. De door het hof uitgesproken uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft betrekking op het hiervoor in 3.2.3 genoemde, door de kantonrechter gelasten van een deskundigenbericht. Een dergelijke beslissing is vatbaar voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Dat geldt zowel indien het gaat om een tussenuitspraak (vgl. HR 29 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS8913, NJ 2006/457 (Vie d’Or/DNB), als indien het, zoals in dit geval, gaat om een beschikking die berust op art. 7:304 lid 2 BW en daarom een eindbeschikking is (HR 12 mei 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV6080, NJ 2006/294). Een en ander wordt niet anders door de omstandigheid dat die beslissing berust op een oordeel dat zelf van constitutieve aard is. Opmerking verdient dat ook een constitutieve uitspraak − waarvan hier geen sprake is nu de kantonrechter en het hof hun oordeel omtrent de vernietiging van het huurbeding niet hebben vastgelegd in het dictum van hun uitspraken − onder omstandigheden uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard (vgl. onder meer HR 11 oktober 1985, ECLI:NL:HR:1985:AD5686, NJ 1986/40, HR 20 januari 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1619, NJ 1995/413, en HR 10 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY8290, NJ 2007/45).

3.5 De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling. (…) Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.E. Drion, G. Snijders en G. de Groot.

Advocaat Generaal1 Mr M.H. Wissink (…)

2 Bespreking van het middel (…) 2.19 In wezen komt het daarom aan op het tweede argument dat het middel aanvoert: de rechter kan een afwijkend beding niet vernietigen als er een goedkeuringsverzoek ex art. 7:291 lid 3 BW voorligt. Voor deze stelling heeft het middel, als ik het goed zie, geen nadere argumenten. Het tweede lid van art. 7:291 BW bepaalt dat “bedingen die ten nadele van de huurder afwijken (…) niet op die grond kunnen worden verniet igd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter”. Die status had art. 9.2 van de Algemene bepalingen in deze zaak nog niet verkregen. De wet geeft aldus geen aanknopingspunt voor de veronderstelling dat, wanneer partijen (alsnog) van mening verschillen over (de wenselijkheid van goedkeuring van) het beding en de huurder vernietiging ervan wenst en de verhuurder goedkeuring, de rechter genoodzaakt zou zijn om eerst het goedkeuringsverzoek te behandelen alvorens zich over de vernietiging uit te kunnen spreken. Ik denk dat het in lijn is met de bescherming die art. 7:291 BW aan de huurder biedt, dat deze zich op de vernietigbaarheid van een beding kan beroepen (voor zover verjaring of andere perikelen daaraan niet in de weg staan) en dat dit een goedkeuringsverzoek van de verhuurder in de wielen rijdt. Daarmee ontstaat een prikkel voor partijen (in het bijzonder de verhuurder) om, in overeenstemming met hetgeen de wetgever voor ogen heeft gestaan omtrent het gebruik dat partijen zullen maken van de goedkeuringsfaciliteit, een goedkeuringsverzoek aan de rechter te richten in het stadium dat de verhouding tussen partijen nog goed is. (…)

Conclusie De conclusie strekt tot verwerping.

Commentaar Een uitspraak waarin het oordeel van de Hoge Raad aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Ook indien een afwijkend beding door de huurder is vernietigd – en daarbij maakt het geen verschil of deze vernietiging in of buiten rechte is ingeroepen – kan de verhuurder alsnog goedkeuring van dit beding vragen.

1.

De meest relevante passage van de conclusie is weergegeven (zonder voetnoten). Op www.huurrechtonline.nl is de integrale conclusie met voetnoten te vinden.


TvHB_2015_03.indb 179


179

30/06/2015 12:22:32


TvHB 2015/9

De casus is als volgt. Huurder Centre Hotel streeft na ommekomst van de eerste vijf jaarstermijn een huurprijsverlaging na. Hij wil daartoe gezamenlijk één deskundige benoemen, maar de verhuurder beroept zich op de in de tussen partijen geldende algemene bepalingen opgenomen regeling, waarbij elk der partijen één deskundige benoemt, die gezamenlijk een derde deskundige benoemen en waarbij de huurprijs pas ingaat zes maanden na de mededeling dat een huurprijsaanpassing gewenst is. Huurder stelt dat dit beding onredelijk bezwarend is en roept hiervan de vernietiging in. Huurder vraagt de rechter op voet van art. 7:304 BW over te gaan tot benoeming van een deskundige. Verhuurder stelt dat de afwijkende regeling voor het opstellen van een gezamenlijk deskundigenrapport als neergelegd in de algemene bepalingen moet worden gevolgd en stelt zich in conventie op het standpunt dat dit geen beding ten nadele van de huurder is. In reconventie vraagt de verhuurder de rechter om het afwijkend beding alsnog goed te keuren. De kantonrechter overweegt dat de regeling ten nadele van de huurder van de wet afwijkt en derhalve een afwijkend beding is. De kantonrechter oordeelt dat het de rechten van de huurder wezenlijk aantast en om die reden niet kan worden goedgekeurd. Volgens de kantonrechter kan daarmee in het midden blijven of de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die verhuurder dusdanig is, dat huurder de wettelijke bescherming in redelijkheid niet behoeft. De kantonrechter stelt vast dat het beding door de huurder kon worden vernietigd en wijst een deskundige aan. In de beroepsprocedure bekrachtigt het hof de beschikking, maar stelt zich daarbij op het standpunt dat geen goedkeuring meer kon worden gegeven van het afwijkend beding, aangezien de huurder het beding reeds vernietigd had. In cassatie oordeelt de Hoge Raad dat het hof de verkeerde maatstaf heeft aangelegd. Het hof had het tegenverzoek om goedkeuring van het beding moeten behandelen. Het feit dat een afwijkend beding door een huurder is vernietigd,2 maakt niet dat het niet meer kan worden goedgekeurd. De Hoge Raad verwijst daarbij naar het tot 1 augustus 2003 geldende recht, waar gold dat een afwijkend beding van rechtswege nietig was, maar alsnog geldend werd indien en zodra het door de rechter werd goedgekeurd. Omdat de nietigheid onder het oude recht niet in de weg stond aan het verlenen van goedkeuring en de wetgever blijkens de parlementaire geschiedenis geen wijziging heeft beoogd, staat vernietiging ook nu niet in de weg aan het alsnog goedkeuren van het beding. De Hoge Raad voegt hier nog aan toe dat hiermee geen af breuk wordt gedaan aan de rechten van de huurder. Een beding kan immers slechts worden goedgekeurd, indien het de toets van art. 7:291 lid 3 BW doorstaat. De Hoge Raad over-

weegt dat met deze benadering een onnodig beroep op de rechter zou kunnen worden vermeden. Indien de houding van de huurder daartoe geen aanleiding geeft, zou er voor de verhuurder geen aanleiding hoeven te zijn, reeds (vooraf) goedkeuring te vragen. Ik geloof echter niet dat het verstandig is om te wachten met het vragen van goedkeuring totdat de huurder zich tegen een afwijkend beding blijkt te gaan verzetten. Het lopende de huur alsnog verkrijgen van goedkeuring voor een (of meer) afwijkend(e) beding(en) tegen welke goedkeuring de huurder zich inmiddels verzet, zal aanzienlijk lastiger zijn dan wanneer − bij voorkeur reeds vóór het ingaan van de huur − gezamenlijk goedkeuring wordt verzocht. Het vooraf, of in elk geval tijdig, gezamenlijk verzoeken van goedkeuring kan naar mijn mening juist voorkomen dat de verhouding tussen partijen verstoord raakt, doordat voor partijen dan gedurende de huur volstrekt helder is wat tussen hen rechtens geldt. De Hoge Raad gaat contrair aan de A-G. De A-G valt ook terug op de wettelijke regeling zoals deze tot 1 augustus 2003 gold, stelt net als de Hoge Raad voorop dat de wet geen termijn stelt aan het vragen van goedkeuring en komt − zij het met enige aarzeling − tot de conclusie dat het verzoek tot goedkeuring ook in conf lictsituaties (en dus eenzijdig door de verhuurder) kan worden gevraagd. De A-G stelt echter vervolgens dat het middel geen argumenten geeft waarom een beding, hoewel het vernietigd is, zou kunnen worden goedgekeurd. Op basis van lagere rechtspraak concludeert de A-G vervolgens dat als een beding eenmaal is vernietigd, het niet meer goedgekeurd kan worden. De redenering van de A-G leidt ertoe dat het feit dat ook in een conf lictsituatie nog goedkeuring gevraagd kan worden, feitelijk waardeloos is, aangezien een huurder op het moment dat het conf lict ontstaat, de verhuurder de pas zou kunnen afsnijden door het beding buitengerechtelijk te vernietigen. De conclusie van de Hoge Raad komt mij dan ook juist voor. Interessant blijft wel het gegeven dat onder het oude recht een afwijkend beding van rechtswege nietig was, totdat het op enig moment werd goedgekeurd, terwijl onder het huidige recht geldt dat een afwijkend beding geldig is, maar kan worden vernietigd door de huurder, tenzij het is goedgekeurd. Onder het huidige recht geldt dan ook dat de huurder zich tijdig − binnen drie jaar nadat dit beroep hem ten dienste is komen te staan3 − op vernietiging moet beroepen, bij gebreke waarvan op voet van art. 3:52 lid 1 sub d jo lid 3 BW een aanvallend beroep op de vernietigbaarheid is verjaard.4 Dit werpt

2.

4.

Anders dan het cassatiemiddel voorop stelt, doet het voor het kunnen goedkeuren van een afwijkend beding niet ter zake of het beding buiten rechte is vernietigd door de huurder of de huurder de vernietiging in rechte inroept.

3.

Zie HR 9 augustus 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ9951, TvHB 2013, 17 m.nt. H.J. Moné; NJ 2013, 557 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper; WR 2013, 133 m.nt. J.M. Heikens; JIN 2013, 159 m.nt. L.F. Dröge. Een afwerend beroep blijft mogelijk. Ingevolge art. 3:51 lid 3 BW kan een beroep in rechte op een vernietigingsgrond immers te allen tijde worden gedaan ter afwering van een op de rechtshandeling steunende vordering of andere rechtsmaatregel.

13 180

TvHB_2015_03.indb 180


Nr. 3 mei/juni 2015

30/06/2015 12:22:32

TvHB 2015/10


de vraag op of het leerstuk van de verjaring voor de verhuurder een rol gaat spelen indien een huurder een afwijkend beding vernietigt en de verhuurder vervolgens jarenlang stil zit. Voorshands denk ik niet dat het verzoek tot goedkeuring kan worden beschouwd als een rechtsvordering,5 waarmee ook het leerstuk van de verjaring zich niet voordoet en, net als onder het oude recht, het vragen van goedkeuring van een (ver)nietig(d) beding niet aan een termijn is gebonden. Maar wellicht is verdedigbaar om het verzoek tot goedkeuring gelijk te stellen aan een vordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst? Het afwijkend beding is immers de afspraak die partijen contractueel hebben gemaakt. In dat geval zou de mogelijkheid tot het vragen van goedkeuring op grond van art. 3:307 lid 1 BW verjaren na af loop van vijf jaar nadat deze mogelijkheid 'opeisbaar' is geworden. Met dit arrest maakt de Hoge Raad ook een einde aan het debat over de toepassing van de criteria van art. 7:291 lid 3 BW. De Hoge Raad maakt duidelijk dat de in deze zaak door de kantonrechter gehanteerde maatstaf onjuist was. Het beding kan worden goedgekeurd indien hetzij het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, hetzij de maatschappelijke positie van de huurder dusdanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet behoeft.6 Het is dus of/of en niet en/en. Hopelijk is hiermee een einde gekomen aan de zich in de lagere rechtspraak aftekenende praktijk,7 waarbij beide criteria aan elkaar verbonden werden. F.C. Borst8

5.

Art. 3:296 BW dat betrekking heeft op de rechtsvordering (als processuele handeling waarbij een vorderingsrecht in rechte wordt ingeroepen) tot nakoming van iedere verplichting, omschrijft een rechtsvordering als de vordering van de gerechtigde om degene die jegens hem verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe te veroordelen. Het verzoek tot het goedkeuren van afwijkende bedingen lijkt me op het eerste gezicht niet gelijk te stellen met een vordering tot veroordeling om iets te doen of na te laten. 6. Zie hierover bv. N. Eeken-Amiel en A. de Fouw, 'Goedkeuring van afwijkende bedingen', in N. Eeken-Amiel e.a. (red.), Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, Deventer: Den Hollander 2013, p. 205-226. 7. Zie A. de Fouw, K. Keij en A. Sinnige, ‘De toepassing van de goedkeuringsgronden bij afwijkende bedingen’, TvHB 2015, 1, p. 10-14. De in dit artikel opgeworpen vraag of de o.a. in Hof Amsterdam 8 september 2009, WR 2010, 57 en Hof Amsterdam 8 september 2009, WR 2010, 58 uitgezette lijn om de goedkeuringsgronden in onderling verband te beschouwen juist is, wordt hiermee door de Hoge Raad duidelijk negatief beantwoord. 8. Femke Borst is advocaat/partner bij Six Advocaten te Amsterdam.


TvHB_2015_03.indb 181


181

30/06/2015 12:22:32

Kluwer Navigator documentselectie

RvdW 2015/936: Huur woonruimte. Verzoek ‘samenwoner’ aan te merken als medehuurder op voet art. 7:267 lid 1 BW; toewijzing verzoek mogelijk na beëi... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. F.B. Bakels, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, M.V. Polak, T.H. Tanja-van den Broek

Datum: Zaaknr:

14 augustus 2015 14/02241

Conclusie: Noot: Brondocumenten:

A-G mr. M.H. Wissink Roepnaam: ECLI:NL:HR:2015:2193, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 14‑08‑2015; ECLI:NL:PHR:2015:525, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 17‑04‑2015; Beroepschrift, Hoge Raad, 25‑04‑2014

Wetingang: Art. 7:267 BW Brondocument: HR, 14-08-2015, nr. 14/02241

Essentie Huur woonruimte. Verzoek ‘samenwoner’ aan te merken als medehuurder op voet art. 7:267 lid 1 BW; toewijzing verzoek mogelijk na beëindiging duurzame gemeenschappelijke huishouding?; omstandigheden van het geval. Uit de beschikkingen HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132, m.nt. P.A. Stein en HR 21 februari 1986, NJ 1986/383, die betrekking hebben op de voorloper van art. 7:267 BW, namelijk art. 7A:1623h (oud) BW, volgt dat de enkele omstandigheid dat er plannen bestaan om de gemeenschappelijke huishouding te beëindigen, respectievelijk dat geen sprake meer is van samenwoning, niet meebrengt dat niet meer kan worden gesproken van een gemeenschappelijke huishouding. De aandacht van partijen zal in een situatie of periode waarvan veelal pas achteraf kan worden gezegd dat daarin de gemeenschappelijke huishouding werd beëindigd, vaak niet (primair) zijn gericht op het doen van een verzoek als het onderhavige. Daarbij komt dat in de regel grote en ook voor de verhuurder kenbare belangen van de samenwoner zijn betrokken bij een zodanig verzoek. Hiertegenover staat dat art. 7:267 lid 1 BW bepaalt dat die samenwoner op het moment van het doen van het verzoek een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft. Bovendien verlangt het (rechtszekerheids)belang van de verhuurder dat met het doen van een verzoek als het onderhavige niet onredelijk lang wordt gewacht. Een redelijke toepassing van art. 7:267 BW brengt mee dat de rechter de bevoegdheid heeft om, in verband met de omstandigheden van het geval, een verzoek als het onderhavige toe te wijzen ook na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, mits dat verzoek zo spoedig na die beëindiging is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd.

Samenvatting Tussen man en vrouw, eisers tot cassatie, heeft een affectieve relatie bestaan. Na verbreking van die relatie heeft de vrouw, eiseres tot cassatie sub 2, in april 2010 de door hen bewoonde en aan Libra, verweerster in cassatie, in eigendom toebehorende woning verlaten. Bij brief van 22 september 2010 heeft de vrouw Libra verzocht het huurcontract van de woning op naam te zetten van de man, eiser tot cassatie sub 1. Libra heeft dit verzoek afgewezen. In het onderhavige geding hebben eisers gevorderd dat de rechter bij vonnis zal bepalen dat de man medehuurder zal zijn van de woning. Anders dan de kantonrechter heeft het hof deze vordering afgewezen, omdat tussen eisers op 22 september 2010 geen sprake meer was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW en evenmin is gebleken dat het verzoek aan Libra zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gestelde samenwoning is gedaan. Dit oordeel wordt in cassatie bestreden. Dit document is gegenereerd op 23-09-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 15 1


Uit de beschikkingen HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1632, NJ 1981/132, m.nt. P.A. Stein (Dekker/Petronella) en HR 21 februari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5199, NJ 1986/383 (Boonacker/Neve), die betrekking hebben op de voorloper van art. 7:267 BW, namelijk art. 7A:1623h (oud) BW, volgt dat de enkele omstandigheid dat er plannen bestaan om de gemeenschappelijke huishouding te beëindigen, respectievelijk dat geen sprake meer is van samenwoning, niet meebrengt dat niet meer kan worden gesproken van een gemeenschappelijke huishouding. De aandacht van partijen zal in een situatie of periode waarvan veelal pas achteraf kan worden gezegd dat daarin de gemeenschappelijke huishouding werd beëindigd, vaak niet (primair) zijn gericht op het doen van een verzoek als het onderhavige. Daarbij komt dat in de regel grote en ook voor de verhuurder kenbare belangen van de samenwoner zijn betrokken bij een zodanig verzoek. Hiertegenover staat dat art. 7:267 lid 1 BW bepaalt dat die samenwoner op het moment van het doen van het verzoek een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft. Bovendien verlangt het (rechtzekerheids)belang van de verhuurder dat met het doen van een verzoek als het onderhavige niet onredelijk lang wordt gewacht. In verband met hetgeen hiervoor is overwogen, brengt een redelijke toepassing van art. 7:267 BW mee dat de rechter de bevoegdheid heeft om, in verband met de omstandigheden van het geval, een verzoek als het onderhavige toe te wijzen ook na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, mits dat verzoek zo spoedig na die beëindiging is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd. Het hof heeft tot uitgangspunt genomen dat ten tijde van het verzoek om eiser in het vervolg als huurder van de woning aan te merken (september 2010) geen sprake meer was van een gemeenschappelijke huishouding tussen eiser en eiseres en dat de samenwoning van eiser en eiseres al vijf maanden voordien (april 2010) definitief was beëindigd. Het oordeel van het hof moet aldus worden verstaan dat het verzoek om eiser in het vervolg als huurder van de woning aan te merken niet zo spoedig na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon worden gevergd. Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is ook niet onbegrijpelijk gemotiveerd. Het kan de beslissing van het hof zelfstandig dragen, ook als de duur van de gemeenschappelijke huishouding in aanmerking wordt genomen.

Partij(en) 1. E., 2. H., eisers tot cassatie, adv.: mr. E.F.A. Linssen-van Rossum, tegen Libra International B.V., te Roermond, verweerster in cassatie, adv.: mr. J. van Weerden.

Voorgaande uitspraak Hof: 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. (i) De woning aan de a-straat (hierna: de woning) is met ingang van 1 oktober 1975 door G. Blom verhuurd aan J. Schram. De Gemeentelijke Dienst Herhuisvesting te Amsterdam (hierna: GDH) heeft op 15 juni 1989 aan Kok Beheer/Kas Associatie, de toenmalige beheerder van de woning, toestemming gegeven om H. in de administratie op te nemen als hoofdbewoner van de woning. E. (geboren op (...)) is met ingang van 3 juli 1992 in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) als bewoner van de woning ingeschreven. Libra is sinds 1 maart 2005 eigenares van de woning. (ii) H. heeft op 19 april 2010 aangifte tegen E. gedaan ter zake van bedreiging en mishandeling. H. heeft zich met ingang van 19 april 2010 in de GBA doen inschrijven op het b-straat. (iii) Een brief van 22 september 2010 van H. aan Libra houdt — voor zover hier van belang — het volgende in: “(…) Hierbij wil ik u mededelen dat ik de relatie met mijn partner heb beëindigd, wij hebben samen Dit document is gegenereerd op 23-09-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 16 2


18 jaar aan de a-straat gewoond. Het huurcontract staat op naam vanH. Mijn partner staat sinds 3 juli 1992 ingeschreven volgens de Gemeentelijke basisadministratie. Ik zou u ook vriendelijk willen verzoeken het huurcontract met ingang van 1 november 2010 te wijzigen, en die op naam van E. te zetten. (…)” (iv)

Libra heeft dit verzoek bij brief van 14 oktober 2010 afgewezen. Een brief van het Wijksteunpunt Wonen van 21 oktober 2010 aan Libra houdt — voor zover hier van belang — het volgende in: “(…) Enige tijd geleden heeft mevrouw H. u schriftelijk verzocht om de heer E. hoofdhuurder te maken van de woning. Zij hebben ruim 18 jaar lang een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat de heer E. maandelijks € 560 pint van zijn rekening en dit bedrag aan mevrouw H. geeft ten behoeve van huurbetaling en vaste lasten. Bovendien is het vrij aannemelijk dat iemand niet 18 jaar lang ergens woont zonder daaraan zijn steentje bij te dragen. (…) Hierbij verzoek ik u nogmaals namens de heer E. en mevrouw H. om de heer E. hoofdhuurder te maken van bovenstaande woning, daar hij aan alle voorwaarden hiervoor voldoet. Wellicht ten overvloede wijs ik u erop, dat mevrouw H. u in het verleden meerdere malen telefonisch om medehuurderschap van de heer E. heeft verzocht. (…)”

(v)

In een brief van 26 oktober 2010 van Libra aan het Wijksteunpunt Wonen heeft Libra bestreden dat E. c.s een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning hebben gevoerd. De brief houdt verder – voor zover hier van belang – het volgende in: “(…) Als er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan geldt voorts dat het verzoek tot medehuurderschap gedaan is nadat de vermeende samenwoning geëindigd is. Mevrouw H. woont immers aan de b-straat, en niet meer in de woning. Vooralsnog gaat cliënte er dan ook vanuit dat het verzoek tot medehuurderschap kennelijk de strekking heeft om de heer E. op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. In ieder geval verzoek ik u mij een historisch uittreksel uit het register van mevrouw H. toe te willen zenden, waaruit blijkt van wanneer tot wanneer zij in de woning ingeschreven heeft gestaan. (…)”

(vi)

Een brief van 22 november 2010 van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven houdt in dat aan E. op grond van de vigerende regelgeving een huisvestingsvergunning kan worden verleend voor de woning, als het huishoudinkomen niet meer bedraagt dan € 37.860 belastbaar per jaar. 3.2. E. c.s hebben in eerste aanleg gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te bepalen dat E. medehuurder zal zijn van de woning en Libra te veroordelen in de kosten van het geding. In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering toegewezen en bepaald dat E. met ingang van 30 november 2011 medehuurder zal zijn van de woning en Libra veroordeeld in de proceskosten. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Libra met negen grieven op. 3.3. De vordering van E. c.s te bepalen dat E. medehuurder zal zijn van de woning is gebaseerd op het artikel 7:267 lid 1 BW. Libra bestrijdt met haar grieven dat aan de vereisten van die bepaling is voldaan en dat E. het medehuurderschap van de woning kan verkrijgen. Met haar grieven betoogt zij — samengevat — dat: — E. c.s voorafgaand aan het instellen van hun vordering geen gemeenschappelijk verzoek aan Libra hebben gedaan ermee in te stemmen dat E. medehuurder zal zijn; — E. c.s geen duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning hebben gevoerd; — geen sprake meer was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding ten tijde van het verzoek om E. als medehuurder aan te merken; — geen intentie bij E. c.s meer bestond om een duurzame gemeenschappelijk huishouding in de toekomst voort te zetten; — het verzoek de strekking heeft E. op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; — E. vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. 3.4. Het hof overweegt als volgt. H. heeft op 19 april 2010 bij de politie aangifte gedaan van bedreiging en mishandeling door E. Zij heeft de woning dezelfde dag (standpunt E. c.s) of op 15 april 2010 (standpunt Libra) verlaten en is gaan wonen op het b-straat. Zij heeft zich met ingang van 19 april 2010 in de GBA op dat adres ingeschreven. H. heeft bij brief van 22 september 2010 aan Libra meegedeeld dat haar relatie met E. was Dit document is gegenereerd op 23-09-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 17 3


beëindigd. De vraag is of, voor zover in die brief een mede namens E. gedaan verzoek ligt besloten om hem als medehuurder aan te merken (hetgeen door Libra wordt bestreden), op 22 september 2010 nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW. 3.5. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Voor zover in de brief van 22 september 2010 van H. aan Libra een mede namens E. gedaan verzoek besloten ligt om hem als medehuurder aan te merken, kan uit het tijdsverloop van vijf maanden tussen de verhuizing van H. naar een andere woning en haar inschrijving in de GBA op dat nieuwe adres enerzijds en het tijdstip van genoemd verzoek anderzijds niet anders worden afgeleid dat ten tijde van het verzoek in deze brief geen sprake meer was van een gemeenschappelijk huishouding tussen E. en H. Evenmin is gebleken dat dit verzoek zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gestelde samenwoning is gedaan. Dat en waarom het vertrek van H. in april 2010 niet definitief was, hebben E. c.s wel gesteld, maar onvoldoende toegelicht. De vordering van E. c.s is om die reden niet toewijsbaar. De grief tegen de andersluidende beslissing van de kantonrechter is gegrond. Het bestreden vonnis dient om die reden te worden vernietigd. 3.6. Bij die stand van zaken behoeven de overige grieven geen bespreking meer. E. c.s zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding.

Voorgaande uitspraak Cassatiemiddel: Eisers tot cassatie vinden dat het hof Amsterdam ten onrechte het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam heeft vernietigd en alsnog aan E. het medehuurderschap heeft onthouden, welk oordeel van het hof een schending van het recht en/of verzuim van vormen inhoudt waarvan niet-inachtneming nietigheid met zich brengt op grond van de overwegingen en beslissingen van het hof, zoals vervat in het arrest; waarvan beroep om de in het cassatiemiddel gegeven redenen, bestaande uit verschillende rechts- en motiveringsklachten. Het cassatiemiddel strekt ertoe het arrest van het gerechthof Amsterdam van 28 januari 2014 te vernietigen en de Hoge Raad te laten uitspreken tot welk moment het gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap ex artikel 7:267 lid 1 BW kan worden gedaan. Kort de feiten van de casus : In deze zaak gaat het om het verzoek van mevrouw H., die sinds 15 juni 1989 als hoofdhuurder wordt aangemerkt van de woning aan de a-straat te a-plaats en haar partner E., met wie zij gedurende achttien jaar een duurzame huishouding in het gehuurde heeft gevoerd. H. krijgt een affectieve relatie met E., de man, die vanaf 3 juli 1992 op hetzelfde adres staat ingeschreven en daar zijn hoofdverblijf heeft. Op 15 april 2010 krijgen partijen ruzie en op 19 april 2010 trekt H. in bij vrienden en schrijft zich daar in op de b-straat in a-plaats. Bij brief van 22 september 2010 verzoekt H. aan de verhuurder, Libra, om per 1 november 2010 de heer E. als huurder aan te merken. Bij brief van 14 oktober 2010 wordt dit verzoek geweigerd en vervolgens herhaalt en bevestigt H. het verzoek via een brief van het Wijksteunpunt Wonen van 21 oktober 2010, waarop Libra wederom het verzoek afwijst, daartoe stellende dat voor zover E. en H. een duurzame gezamenlijke huishouding hebben gevoerd, het verzoek te laat is gedaan aangezien de samenwoning toen reeds was geeindigd. De kantonrechter wijst de vordering tot bepaling dat E. medehuurder zal zijn toe bij vonnis van 30 november 2011. Libra komt bij dagvaarding van 6 februari 2012 in hoger beroep tegen voormeld vonnis en het hof Amsterdam vernietigt het vonnis van de kantonrechter en beslist bij arrest van 28 januari 2014, dat de vordering van E. c.s. alsnog dient te worden afgewezen. E. c.s. stellen bij deze cassatie in tegen het arrest van het hof en voeren daartoe verschillende rechts- en motiveringsklachten aan, die in het navolgende als volgt worden toegelicht:

Inleiding: In artikel BW 7: 267 lid 3 onder a wordt als grondslag voor het toekennen van het medehuurderschap een minimale duur van twee jaar vereist gedurende welke de medebewoner een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft gevoerd en daar zijn hoofdverblijf heeft gehad.

Dit document is gegenereerd op 23-09-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 18 4


Dat een verzoek tot het verkrijgen van de huurbescherming ex artikel 7 : 267 lid 1 BW vaak pas in het licht van een beëindiging van de samenwoning zal worden ingediend is in 1980 reeds door uw Raad vastgesteld in het arrest Dekker en vd Steen vs Petronella B.V., waarbij is geoordeeld dat een laat verzoek niet afdoet aan de door de wetgever beoogde rechtsbescherming. Aan een huisgenoot als E., die gedurende achttien jaar met de huurder een gezamenlijke huishouding heeft gevoerd en zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde heeft gehad, komt die rechtsbescherming toe. De door het hof onder punt 3.4 gestelde vraag en de in het verlengde daarvan onder 3.5 geformuleerde voorwaarde dat op het moment van het verzoek tot medehuurderschap de gemeenschappelijke huishouding nog dient te bestaan is niet in overeenstemming met het recht en vormt een ongerechtvaardigd verschil in behandeling van duurzame affectieve samenlevingsvormen, nu immers in de echtscheidingsprocedure een medehuurder op grond van artikel 7: 266 BW lid 5 ook het verzoek kan doen de huur van de voormalige echtelijke woning aan hem/haar toe te wijzen.[1.] Indien aan de voorwaarde ex artikel 7: 267 lid 3 onder a van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van twee jaar is voldaan, is een dergelijk onderscheid in rechtsbescherming ten opzichte van de gehuwde of registreerde partner aan wie op grond van de wet automatisch het medehuurderschap wordt verleend niet meer in overeenstemming met de in het maatschappelijk verkeer reeds lang bestaande ontwikkeling van het gelijk behandelen van verschillende affectieve samenlevingsvormen. Voor het geval uw Raad van oordeel is dat omvang en strekking van uw rechtsvormende taak eraan in de weg zou staan om de groep van personen, die thans op grond van artikel 7:267 BW lid 1 een beroep kunnen doen op de door de wetgever in dat artikel beoogde rechtsbescherming, een termijn te verlenen tot zes maanden na de beëindiging van de samenwoning voor indiening van het verzoek tot medehuurderschap, dient daarbij mee te wegen de omstandigheid dat in het geval van een duurzame affectieve relatie, die minimaal twee jaar heeft geduurd en in de onderhavige casus zelfs achttien jaar, aansluiting behoort te worden gezocht bij de toenemende behoefte in de samenleving om verschillend geregelde affectieve samenlevingsvormen gelijk te behandelen. In dier voege heeft de wetgever in 2002 de beoogde rechtsbescherming, zoals omschreven in artikel 7:266 BW, op gelijke wijze en automatisch ter beschikking willen stellen aan gehuwden en aan hen, die hun partnerschap hebben geregistreerd. Zie de Memorie van Antwoord onder punt 4 en 5. Dit streven naar het rechtens gelijk behandelen van weliswaar in formele zin verschillend geregelde, maar inhoudelijke gelijkwaardige samenlevingsvormen geldt bijvoorbeeld ook ten aanzien van de fiscaal-juridische behandeling van samenwonende partners, die ongebuwd zijn en evenmin hun partnerschap hebben laten registreren, maar aan één van de daarvoor in de fiscale regelgeving gestelde voorwaarden voldoen en ten gevolge daarvan kwalificeren als fiscale partners. Enkele van dergelijke voorwaarden in geval van een affectieve relatie, waarbij de partners niet gehuwd noch geregistreerd partner zijn, betreft de omstandigheid, waarin twee meerderjarigen samenleven met een notarieel samenlevingscontract of twee samenwonenden samenleven en samen een kind hebben of samen bij een pensioenfonds zijn aangemeld als pensioenpartners. In voormelde gevallen is een mindere huurbescherming dan de duurzaam samenlevende gehuwde of als partner geregistreerde medebewoner slecht verdedigbaar.

Termijn: De affectieve aard van de relatie tussen de contractuele huurder en de medebewoner, die in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft, enerzijds en de duur van die relatie anderzijds alsmede de omstandigheden waaronder het verzoek wordt gedaan dienen mee te wegen bij de vraag of ook na de samenwoning gedurende een zekere termijn de mogelijkheid tot het doen van het verzoek tot medehuurderschap behoort te worden gegeven. Daarbij ligt het in de rede om ook voor wat betreft de duur van een dergelijke termijn aansluiting te zoeken bij het wel in de wet geregelde geval, waarbij na het overlijden van de hoofdhuurder gedurende een termijn van zes maanden de vordering tot medehuurderschap bij de rechter worden ingediend op grond van artikel 7:266 BW lid 2.



De vraag is daarbij gerechtvaardigd of de wetgever heden ten dage aan een affectieve relatie als de onderhavige, waarvan bestaan en duur van de relatie in beide feitelijke instanties door kantonrechter en hof zijn vastgesteld aan de hand van een bewijs van inschrijving uit de Gemeentelijke Basis Administratie van E. uit 1992 [2.], de beoogde rechtsbescherming zou onthouden op de enkele grond dat ten tijde van het verzoek de feitelijke samenwoning reeds is geëindigd. Eisers tot cassatie zijn van mening dat de gevormde rechtspraak, zoals die in de uitspraak van de kantonrechter wordt aangehaald,[3.] die vraag reeds ontkennend heeft beantwoord en daarbij is aanvaard, dat de wetgever een dergelijk onthouden van rechtsbescherming niet heeft beoogd. Evenals de wettelijke medehuurder in een echtscheidingsprocedure op grond van lid 5 van artikel 7:266 BW na beëindiging van de samenwoning kan verzoeken de huurovereenkomst aan hem toe te delen en de medebewoner op grond van artikel 7:268 lid 1 BW na overlijden van de hoofdhuurder een termijn is geboden van zes maanden om die bescherming alsnog te verkijgen door middel van een daartoe strekkende vordering aan de kantonrechter, behoort een voldoende geborgde bescherming tevens ten dienste te staan aan de medebewoner, die een duurzame huishouding met de contractuele huurder heeft gevoerd. De leemte die artikel 7:267 BW daarbij vertoont dient te worden opgelost. Van belang daarbij blijft echter wel dat ook in de onderhavige situatie de aspirant medehuurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden.

Rechtsklacht 1: Het hof geeft in de zevende regel van overweging 3.4 blijk van een onjuiste rechtsopvatting, waar het de beantwoording van de vraag of er op 22 september 2010, zijnde de datum van de eerste brief van H. aan Libra houdende het verzoek om E. als medehuurder aan te merken, nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, van zodanig beslissende betekenis acht, dat bij een ontkennende beantwoording daarvan zonder nader oordeel omtrent alle overige omstandigheden van het geval, waaronder de lange duur van de samenwoning, de afwijzing van het verzochte medehuurderschap moet volgen.[4.] In de beslissing van uw Raad van 10 oktober 1980 in de zaak van Dekker en Van der Steen vs Petronella B.V., NJ 1982/132, overwoog uw Raad reeds dat artikel 1623h BW (oud) beoogt aan degene, die in duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder van woonruimte in deze woonruimte zijn hoofdverblijf heefthierna te noemen medebewoner- , bij medewerking van de huurder bescherming te verlenen voor het geval dat de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. In de praktijk zullen de huurder en de medebewoner zich de behoefte aan deze bescherming veelal pas realiseren op het moment dat dit geval zich dreigt voor te doen. Zou men mèt de rechtbank aannemen, dat op dat moment niet meer voldaan is aan de door de wet gestelde eis van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, en dat dan bovendien alleen reeds op grond van het voornemen om een einde te maken aan die gemeenschappelijke huishouding een gezamenlijk verzoek aan de kantonrechter om de medebewoner medehuurder te laten worden moet worden geacht — in de zin van lid 3, ouder b, van art. 1623h — kennelijk slechts de strekking te hebben die medebewoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, dan zou in de meerderheid van de gevallen waarvoor artikel 1623h is geschreven, de daarmee beoogde bescherming in strijd met de bedoeling van de wetgever te kort schieten. Zie NJ 1981, blz. 425 linker kolom in het midden. Uit deze uitspraak volgt, dat het hof in zijn beslissing ten onrechte voorbij gaat aan de in het recht ontwikkelde maatstaf, waarbij de beëindiging van de samenwoning in het licht van de omstandigheden van het geval, waarbij de duur van de samenwoning van groter belang is dan de omstandigheid, dat het einde daarvan reeds in zicht is, niet aan de beoogde huurbescherming in de weg staat.

Rechtsklacht 2: Artikel 7: 267 lid 3 BW benoemt de limitatieve gronden op basis waarvan de rechter het gevorderde medehuurderschap kan afwijzen. Het hof heeft in strijd met lid 3 onder a van voormeld artikel 7:267 BW geen, dan wel onvoldoende betekenis



toegekend aan de door het hof onder 3.1 van het arrest aan de hand van een bewijs van inschrijving uit de Gemeentelijke Basis Administratie van E. uit 1992 vastgestelde langdurige samenwoning van E. en H. Daarmee heeft het hof ten onrechte de beoogde bescherming van het medehuurderschap aan E. onthouden op de enkele grond, dat ten tijde van het verzoek op 22 september 2010 de feitelijke samenwoning reeds zou zijn geëindigd.

Motiveringskracht 1: Het Hof geeft onvoldoende inzicht in haar kennelijk van doorslaggevende betekenis geachte overweging onder 3.5, dat het verzoek tot medehuurderschap niet tijdig, althans niet zo spoedig mogelijk na het vertrek van H. uit het gehuurde, zou zijn gedaan. Zonder nadere redengeving waarom een verzoek na vijf maanden en drie dagen (19 april tot 22 september 2010) nadat H. zich bij haar vrienden aan de b-straat heeft ingeschreven, te laat is en waarom dat anders zou zijn als het verzoek direct na die inschrijving zou zijn gedaan, wordt niet duidelijk. Het hof betrekt daarbij om onbegrijpelijke redenen niet de omstandigheid, dat H. de huurovereenkomst laat voortduren totdat zij mede namens E. in september 2010 het verzoek tot Libra richt om aan E. de beoogde status van huurder te verlenen. Voorts bespreekt het hof slechts de eerste grief van Libra, waarbij wordt gegriefd tegen een mineur verschil in de vaststelling van de feiten door de kantonrechter, waarbij zou zijn vastgesteld dat H. pas op 19 april 2010 de woning heeft verlaten, terwijl in de aangifte wordt gesteld dat zij op 15 april 2010 door E. wordt bedreigd en de woning verlaat. Wat het belang van dit verschil van vier dagen is blijft onduidelijk. In elk geval gaat het hof voorbij aan punt 68 van grief 7 namens Libra, waar wordt gegriefd tegen de beslissing van de kantonrechter dat het verzoek tot medehuurderschap tijdig zou zijn gedaan. E. cs. zijn van mening dat het hof ten onrechte voorbij gaat aan de systematiek van het verwante artikel 7:268 BW en de daar in het tweede lid genoemde termijn van zes maanden en om onbegrijpelijke, althans onvermelde, redenen de nadruk legt op de ontijdigheid van het verzoek tot medehuurderschap. Onder de onder lid 3 van artikel 7:267 BW opgesomde gronden voor afwijzing valt niet de eis te lezen dat het verzoek binnen een bepaalde tijd dient te worden gedaan. Voor zover het hof bedoelt te stellen dat ten tijde van het verzoek nog sprake dient te zijn van een lopende huurovereenkomst met de hoofdhuurder blijkt zulks niet uit de geformuleerde overweging. Opmerkelijk daarbij is voorts de laatste overweging onder 3.5 van het arrest, waarvan beroep, waarin wordt gesteld, dat E. c.s. kennelijk een meer uitgebreide toelichting hadden moeten geven over de omstandigheden rondom het vertrek van H. uit de woning in april 2010 en zij daarbij meer inzicht hadden moeten geven waarom haar vertrek niet defintief was. Zulks is des te meer onbegrijpelijk, nu het hof aan het einde van overweging 3.5 afsluit met de onvermelde, maar kennelijk veronderstelde overweging, dat de op de wet gebaseerde beoordeling van de vordering tot medehuurderschap ex artikel 7:267 lid 3 BW afstuit op de kennelijk als onvoldoende door het hof beoordeelde toelichting van zeer persoonlijke aard waarom het vertrek van H. niet definitief was. De vraag die zich daarbij opwerpt is bij welke toelichting door H. aan E. wel de status van medehuurder zou zijn verleed.

Motiveringsklacht 2: Aan het slot van de overweging 3.5 van het arrest, waarvan beroep, geeft het hof zonder nadere redengeving, die immers ontbreekt, aan dat ‘de grief’ van Libra tegen de andersluidende beslissing, van de kantonrechter gegrond is en het bestreden vonnis van de kantonrechter dient te worden vernietigd. Libra voert echter negen grieven aan, zodat zonder nadere uitleg en redengeving uit de overwegingen van het hof niet duidelijk wordt op grond van welke in de grieven aangevoerde stellingen wordt geconcludeerd dat het verzoek tot medehuurderschap moet worden afgewezen. De in beide instanties vastgestelde duur van de samenleving van E. en H. van achttien jaar weerspreekt de door Libra onder punt 28 van de Memorie van Grieven veronderstelde intentie van het misbruik, waarvoor lid 3 onder b van artikel 7: 267 BW een grond tot afwijzing biedt. In hetzelfde lid 3 onder b bepaalt de wetgever immers dat de weging van de intentie van het verzoek en het daarbij mogelijk beoogde misbruik dient te worden getoetst aan hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de duur daarvan.



Zonder nadere toelichting van het hof wordt niet duidelijk of en zo ja, hoe het hof deze afweging van de omstandigheden ten aanzien van de duur van de huishouding heeft beoordeeld en waarom de beoogde huurbescherming aan E. dient te worden onthouden.

Conclusie Conclusie A-G mr. M.H. Wissink: Deze zaak betreft een door eisers ingediend verzoek om E. als medehuurder te doen aanmerken. In cassatie is de hoofdvraag of het hof terecht heeft geoordeeld dat in verband met het verbreken van hun relatie en het plotselinge vertrek van H. uit de woning niet is voldaan aan het vereiste van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen eisers als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW. Eisers worden hierna aangeduid als E., H. en gezamenlijk als E., verweerster als Libra. 1.

Feiten[1.]

1.1 De woning aan de a-straat te a-plaats (hierna: de woning) is met ingang van 1 oktober 1975 door G. Blom verhuurd aan J. Scram. De Gemeentelijke Dienst Herhuisvesting te a-plaats (hierna: GDH) heeft op 15 juni 1989 aan Kok Beheer/Kas Associatie, de toenmalige beheerder van de woning, toestemming gegeven om H. in de administratie op te nemen als hoofdbewoner van de woning. 1.2 E. (geboren op (...)) is met ingang van 3 juli 1992 in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) als bewoner van de woning ingeschreven. 1.3 Libra is sinds 1 maart 2005 eigenares van de woning. 1.4 H. heeft op 19 april 2010 aangifte tegen E. gedaan ter zake van bedreiging en mishandeling. Zij heeft zich met ingang van die datum in de GBA doen inschrijven op het adres b-straat te a-plaats. 1.5 Een brief van 22 september 2010 van H. aan Libra houdt — voor zover hier van belang — het volgende in: “(...) Hierbij wil ik u mededelen dat ik de relatie met mijn partner heb beëindigd, wij hebben samen 18 jaar aan de a-straat gewoond. Het huurcontract staat op naam van H. Mijn partner staat sinds 3 juli 1992 ingeschreven volgens de Gemeentelijke basisadministratie Ik zou u ook vriendelijk willen verzoeken het huurcontract met ingang van 1 november 2010 te wijzigen, en die op naam van E. te zetten. (...)” Libra heeft dit verzoek bij brief van 14 oktober 2010 afgewezen. 1.6 Een brief van het Wijksteunpunt Wonen van 21 oktober 2010 aan Libra houdt — voor zover hier van belang — het volgende in: “(…) Enige tijd geleden heeft H. u schriftelijk verzocht om E. hoofdhuurder te maken van de woning. Zij hebben ruim 18 jaar lang een duurzame gemeenschappelijke huishouding gevoerd. Dit blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat E. maandelijks € 560 pint van zijn rekening en dit bedrag aan H. geeft ten behoeve van huurbetaling en vaste lasten. Bovendien is het vrij aannemelijk dat iemand niet 18 jaar lang ergens woont zonder daaraan zijn steentje bij te dragen. (...) Hierbij verzoek ik u nogmaals namens E. en H. om E. hoofdhuurder te maken van bovenstaande woning, daar hij aan alle voorwaarden hiervoor voldoet. Wellicht ten overvloede wijs ik u erop, dat H. u in het verleden meerdere malen telefonisch om medehuurderschap van E. heeft verzocht. (...)”



1.7 In een brief van 26 oktober 2010 van Libra aan het Wijksteunpunt Wonen heeft Libra bestreden dat E. een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de woning hebben gevoerd. De brief houdt verder — voor zover in cassatie van belang — het volgende in: “(...) Als er sprake was een duurzame gemeenschappelijke huishouding, dan geldt voorts dat het verzoek tot medehuurderschap gedaan is nadat de vermeende samenwoning geëindigd is. H. woont immers aan de b-straat , en niet meer in de woning. Vooralsnog gaat cliënte er dan ook vanuit dat het verzoek tot medehuurderschap kennelijk de strekking heeft om E. op korte termijn de positie van huurder te verschaffen. In ieder geval verzoek ik u mij een historisch uittreksel uit het register van H. toe te willen zenden, waaruit blijkt van wanneer tot wanneer zij in de woning ingeschreven heeft gestaan. (...)” 1.8 Een brief van 22 november 2010 van de Dienst Wonen, Zorg en Samenleven houdt in dat aan E. op grond van de vigerende regelgeving een huisvestingsvergunning kan worden verleend voor de woning, als het huishoudinkomen niet meer bedraagt dan € 37.860 belastbaar per jaar. 2.

Procesverloop 2.1 Bij exploot van 30 november 2010 hebben E. Libra gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) en gevorderd — voor zover in cassatie relevant — dat de kantonrechter bij vonnis zou bepalen dat E. met ingang van een in het vonnis nader te bepalen tijdstip medehuurder zou zijn van de woning. Libra voerde verweer, stellend dat niet was voldaan aan de eisen van art. 7:267 BW. 2.2 Bij vonnis van 30 november 2011 wees de kantonrechter de vordering toe. Daartoe overwoog zij, voor zover in cassatie nog relevant, het volgende: “Ad a.Duurzame gemeenschappelijke huishouding 4.7 Libra heeft gesteld dat er geen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding omdat H. sinds 15 april 2010 niet meer in het gehuurde woont en zij zich per 19 april 2010 heeft ingeschreven op een ander adres. Daardoor is de gemeenschappelijke huishouding definitief beëindigd. Dat blijkt ook uit de overgelegde correspondentie en uit het verzoek van E. om E. hoofdhuurder te maken: H. maakt aldus geen aanspraak meer op het gehuurde. Uit dit alles volgt dat er geen sprake meer is van ‘duurzaamheid’, hetgeen een verwachting voor de toekomst inhoudt. Art. 7:267 BW beoogt alleen de belangen te beschermen van degene die daadwerkelijk met der hoofdhuurder samenwoont, aldus Libra. Daaromtrent overweegt de kantonrechter als volgt. Uit de uitspraken van HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132 en HR 21 februari 1986, NJ 1986/383 volgt dat de strekking van art 7:267 BW is om aan de medebewoner bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. Daarbij geldt dat in de praktijk de huurder en de medebewoner zich eerst op het tijdstip dat het einde van de relatie aanstaande is zullen realiseren dat dit geval zich dreigt voor te doen en dat zij derhalve behoefte hebben aan deze bescherming. Daarom zal ook op dat moment nog van een duurzame gemeenschappelijke huishouding gesproken kunnen worden. Op grond daarvan zullen partijen in het algemeen dan nog de gelegenheid hebben een gezamenlijk verzoek in te dienen. De kantonrechter is van oordeel dat er ook in de onderhavige situatie nog kan worden uitgegaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De scheidslijn tussen ‘plannen om een gemeenschappelijke huishouding te gaan beëindigen’ (zie HR 10 oktober 1980, NJ 9181/132) en het daadwerkelijk beëindigen van de gemeenschappelijke huishouding is vaak niet scherp te trekken. In overeenstemming met de strekking van art. 7:267 BW is dat ook indien de relatie plotseling is beëindigd — zoals in het onderhavige geval — de medebewoner, die aan de overige vereisten van art. 7:267 lid 3 BW voldoet, de bescherming van dit artikel dient te krijgen, mits huurder en medebewoner zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gemeenschappelijke huishouding een verzoek tot medehuur aan de verhuurder richten. Gesteld noch gebleken is dat



het verzoek van E. in deze zin niet tijdig is geweest. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat H. de huurovereenkomst nog niet heeft beëindigd. De kantonrechter verwerpt derhalve het standpunt van Libra dat uit de uitspraak van HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132 zou volgen dat het verzoek tot medehuur niet tijdig zou zijn gedaan, omdat de relatie reeds was beëindigd. Aan het voorgaande doet evenmin af dat E. aanvankelijk Libra niet hebben verzocht om het medehuurderschap, doch om E. hoofdhuurder te maken: vast staat immers dat het de bedoeling was van E. dat E. de in art. 7:267 BW bedoelde bescherming zou krijgen. Ad b.Vordering strekt tot het verschaffen van de positie van huurder 4.8 Libra heeft gesteld dat uit de brief van H. van 22 september 2010 expliciet blijkt dat het haar bedoeling is om E. de positie van huurder te verschaffen, omdat zij verzoekt de huurovereenkomst op naam van E. te zetten. Dit verweer treft geen doel: zoals hierboven in nr. 4.7 reeds is aangegeven doet zich de in art. 7:267 lid 3 sub b BW bedoelde situatie in het onderhavige geval niet voor, omdat de redactie van dit artikellid — in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever, zoals in de parlementaire stukken tot uiting komt — duidelijk aangeeft dat de daar gegeven reden tot afwijzing van het verzoek slechts ten doel heeft te voorkomen dat de in art. 7:267 BW geopende mogelijkheid wordt misbruikt om tot overdracht van de huur tegen de wil van de verhuurder te geraken in gevallen waarvoor dit wetsartikel niet in het leven is geroepen. Daarvan is geen sprake in een geval als het onderhavige, waarin ervan uit mag worden gegaan dat E. al 18 jaar een gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd met H.” 2.3 Libra is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Zij concludeerde tot vernietiging van het bestreden vonnis en afwijzing alsnog van de vorderingen van E.. E. hebben de grieven bestreden. 2.4 Bij arrest van 28 januari 2014 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vordering van E. alsnog afgewezen: “3.4.Het hof overweegt als volgt. H. heeft op 19 april 2010 bij de politie aangifte gedaan van bedreiging en mishandeling door E. . Zij heeft de woning dezelfde dag (standpunt E. ) of op 15 april 2010 (standpunt Libra) verlaten en is gaan wonen op het adres b-straat te a-plaats . Zij heeft zich met ingang van 19 april 2010 in de GBA op dat adres ingeschreven. H. heeft bij brief van 22 september 2010 aan Libra meegedeeld dat haar relatie met E. was beëindigd. De vraag is of, voor zover in die brief een mede namens E. gedaan verzoek ligt besloten om hem als medehuurder aan te merken (hetgeen door Libra wordt bestreden), op 22 september 2010 nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:267 lid 1 BW. 3.5. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Voor zover in de brief van 22 september 2010 van H. aan Libra een mede namens E. gedaan verzoek besloten ligt om hem als medehuurder aan te merken, kan uit het tijdsverloop van vijf maanden tussen de verhuizing van H. naar een andere woning en haar inschrijving in de GBA op dat nieuwe adres enerzijds en het tijdstip van genoemd verzoek anderzijds niet anders worden afgeleid [dan; AG] dat ten tijde van het verzoek in deze brief geen sprake meer was van een gemeenschappelijk huishouding tussen E. en H. Evenmin is gebleken dat dit verzoek zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gestelde samenwoning is gedaan. Dat en waarom het vertrek van H. in april 2010 niet definitief was, hebben E. wel gesteld, maar onvoldoende toegelicht. De vordering van E. is om die reden niet toewijsbaar. De grief tegen de andersluidende beslissing van de kantonrechter is gegrond. Het bestreden vonnis dient om die reden te worden vernietigd.” 2.5 Van dit arrest zijn E. bij dagvaarding van 25 april 2014 tijdig in cassatie gekomen. Libra concludeert tot verwerping en heeft dit standpunt schriftelijk toegelicht. E. hebben afgezien van schriftelijke toelichting. 3.

Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het middel onderscheidt twee rechtsklachten en twee motiveringsklachten. In de inleiding van het middel wordt, kort gezegd, de rechtspositie van de in art. 7:267 BW bedoelde samenwoner vergeleken met die



van (i) de persoon die met de huurder is gehuwd geweest of een geregistreerd partnerschap heeft gehad en die blijkens art. 7:266 lid 5 BW ook na beëindiging van de samenwoning nog kan verzoeken de huurovereenkomst aan hem toe te delen en (ii) de persoon die met een overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad en die door art. 7:268 lid 2 BW een termijn van zes maanden na het overlijden van de huurder wordt geboden om bescherming te krijgen. Betoogd wordt dat een voldoende geborgde bescherming tevens ten dienste dient te staan van de samenwoner, die een duurzame huishouding met de contractuele huurder heeft gevoerd. Tegen deze achtergrond bestrijdt het middel in de eerste plaats dat het hof de vraag stelt (rov. 3.4) en toetst (rov. 3.5) of op 22 september 2010 (de datum van de eerste brief van H. aan Libra houdende het verzoek om E. als medehuurder aan te merken) nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Volgens rechtsklacht 1 geeft het hof, kort gezegd, blijk van een onjuiste rechtsopvatting door deze vraag van beslissende betekenis te achten, zonder nader oordeel omtrent alle overige omstandigheden van het geval, waaronder de lange duur van samenwoning (18 jaar). Dat gaat volgens de klacht voorbij aan de in het arrest Dekker/Petronella B.V. ontwikkelde maatstaf. Rechtsklacht 2 klaagt dat het hof in strijd met art. 7:267 lid 3 onder a BW onvoldoende betekenis heeft toegekend aan de langdurige samenwoning van E. en H. en daarmee ten onrechte de beoogde bescherming van het medehuurderschap aan E. onthouden op de enkele grond dat ten tijde van het verzoek op 22 september 2010 de feitelijke samenwoning reeds zou zijn geëindigd. Tegen het oordeel in rov. 3.5, dat niet is gebleken dat het verzoek zo spoedig mogelijk na het

3.2 3.3.1

beëindigen van de samenwoning is gedaan, richt motiveringsklacht 1 onder meer[2.] de klachten: (i) dat dit oordeel onvoldoende gemotiveerd is, mede omdat de huurovereenkomst nog voortduurde en (ii) dat het hof voorbijgaat aan de systematiek van het verwante art. 7:268 lid 2 BW, terwijl in de afwijzingsgronden van art. 7:267 lid 3 BW niet de eis valt te lezen dat het verzoek binnen een bepaalde tijd wordt gedaan. Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Daartoe zal ik eerst kort ingaan op de regeling rond medehuurderschap. De artikelen 7:266 t/m 268 BW bevatten (evenals de soortgelijke regeling in de artikelen (7A:)1623g t/m 1623i (oud) BW)[3.] bepalingen over medehuur en de voortzetting van huur. Volgens art. 7:266 lid 1 BW is de partner (dat wil zeggen echtgenoot of geregistreerd partner) van de huurder van rechtswege medehuurder, zolang de gehuurde woonruimte deze tot hoofdverblijf strekt. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder van woonruimte eindigt, wordt de medehuurder op grond van de wet huurder (lid 3). Indien tijdens een echtscheidingsprocedure een partner elders verblijft, brengt dit voor de toepassing van het artikel geen verandering in diens hoofdverblijf (lid 4). De bepaling koppelt geschillen tussen partners in zoverre los van de relatie met de verhuurder. [4.] De rechter kan bepalen welke echtgenoot/partner de huurder van de woonruimte zal zijn (lid 5). Het verzoek daartoe kan ook nog na de echtscheiding worden gedaan door de partner die in de woning zijn hoofdverblijf heeft.[5.]

3.3.2

Medehuur van andere personen dan echtgenoten en geregistreerde partners van huurders is geregeld in art. 7:267 BW. Art. 7:267 BW stemt overeen met art. 7A:1623h (oud) BW.[6.] Lid 1 bepaalt dat de huurder en een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, de verhuurder gezamenlijk kunnen verzoeken er mee in te stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn. Wanneer de verhuurder die instemming niet binnen drie maanden schriftelijk verleent, kunnen de huurder en die andere persoon gezamenlijk verzoeken[7.] dat de rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn. De rechter kan dit verzoek slechts afwijzen op de in lid 3 genoemde gronden, te weten: a. indien de persoon bedoeld in lid 1 niet gedurende tenminste twee jaren in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft; b. indien, mede gelet op hetgeen is komen vast te staan omtrent de gemeenschappelijke huishouding en de tijdsduur daarvan, de vordering kennelijk slechts de strekking heeft de persoon bedoeld in lid



1 op korte termijn de positie van huurder te verschaffen; c. indien de persoon bedoeld in lid 1 vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Indien de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder van woonruimte eindigt, wordt de medehuurder op grond van de wet huurder (lid 5) met dien verstande echter dat, indien ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, de medehuurder daartoe binnen 8 weken nadat hij huurder is geworden een vordering bij de rechter moet instellen (lid 6).[8.] 3.3.3

3.4

3.5.1

Art. 7:268 lid 1 BW voorziet erin dat na overlijden van de huurder de medehuurder de huur als huurder voortzet. Het tweede lid bepaalt dat “de persoon, die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad” gedurende zes maanden de huur voorzet en ook nadien indien de rechter dat heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering (lid 2). Volgens het derde lid wijst de rechter de vordering af: a. indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de eisen van lid 2 voldoet; b. indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur; c. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt. In het onderhavige geval gaat het om de vraag wanneer de duurzame gemeenschappelijke huishouding eindigt en de betekenis daarvan voor de mogelijkheid om nog een verzoek als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW te doen. Uit de door het cassatiemiddel al aangehaalde uitspraak Dekker/Petronella B.V. uit 1980 blijkt dat een naderend einde van de duurzame gemeenschappelijke huishouding op zichzelf geen reden is om het verzoek niet toe te wijzen.[9.] In dat geval hadden huurder Dekker en diens vriendin Van der Steen besloten hun relatie te beëindigen en dat Dekker de woning zou verlaten. Kantonrechter en rechtbank wezen het verzoek af, overwegend dat de samenwoning geen duurzaam karakter meer had op het moment dat reeds tot beëindiging van de relatie was besloten. De Hoge Raad vernietigde, overwegend: “Art. 1623h BW beoogt aan degene die in duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder van woonruimte in deze woonruimte zijn hoofdverblijf heeft — hierna te noemen medebewoner —, bij medewerking van de huurder bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. In de praktijk zullen de huurder en de medebewoner zich de behoefte aan deze bescherming veelal pas realiseren op het moment dat dit geval zich dreigt voor te doen. Zou men met de Rb. aannemen, dat op dat moment niet meer voldaan is aan de door de wet gestelde eis van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, en dat dan bovendien alleen reeds op grond van het voornemen om een einde te maken aan die gemeenschappelijke huishouding een gezamenlijk verzoek aan de Ktr. om de medebewoner medehuurder te laten worden moet worden geacht — in de zin van lid 3, onder b, van art. 1623h — kennelijk slechts de strekking te hebben die medebewoner op korte termijn de positie van huurder te verschaffen, dan zou in de meerderheid van de gevallen waarvoor art. 1623h is geschreven, de daarmee beoogde bescherming in strijd met de bedoeling van de wetgever te kort schieten. Tot deze moeilijk aanvaardbare consequentie dwingen, anders dan de Rb. meent, de woorden van de wet niet. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding van tenminste twee jaar kan ook nog gesproken worden op een moment dat er plannen bestaan die gemeenschappelijke huishouding te gaan beëindigen, en de redactie van lid 3, onder b, geeft — in overeenstemming met de bedoeling van de wetgever, zoals die in de parlementaire stukken tot uitdrukking komt — duidelijk aan, dat de daar gegeven reden tot afwijzing van het verzoek slechts ten doel heeft te voorkomen, dat de in art. 1623h geopende mogelijkheid wordt misbruikt om tot overdracht van de huur tegen de wil van de verhuurder te geraken in gevallen waarvoor dit wetsartikel niet in het leven is geroepen;” (cursivering toegevoegd; A-G)

3.5.2

Uit de zaak Boonacker/Neve[10.] uit 1986 blijkt dat het enkele feit dat de huurder uit de woning is



3.5.3

vertrokken in verband met een opname in een zorginstelling niet automatisch meebrengt dat niet langer van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden gesproken. Dit betrof een geval waarin het verzoek om medebewoner Neve als medehuurder aan te merken werd gedaan ruim vier weken nadat huurder Koster in een inrichting en later verpleeghuis werd opgenomen. Uw Raad overwoog: “3.2 Onderdeel 1 gaat er kennelijk en terecht van uit dat de huurder en de medebewoner ten tijde van de indiening van het gezamenlijke verzoek als bedoeld in art. 1623h te zamen een duurzame gemeenschappelijke huishouding moeten hebben, maar betoogt dat in een geval als het onderhavige het beslissende criterium behoort te zijn of er 'een reële verwachting bestond dat de ter observatie opgenomene nadien weer in de woning zou terugkeren'. Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. Zoals de Rb. terecht heeft geoordeeld, zal de gemeenschappelijke huishouding in het algemeen bij opname in een ziekenhuis of verpleeghuis van een dergenen die zulk een huishouding voert, niet dadelijk, maar eerst na enige tijd, naar gelang van de omstandigheden, eindigen. Onder bijzondere omstandigheden — waarbij ook de verwachtingen die ten tijde van de opname omtrent de terugkeer naar huis bestonden, van belang kunnen zijn — kan dit anders zijn. Deze opvatting strookt met de in HR 10 okt. 1980, NJ 1981/132 vermelde strekking van art. 1623h, namelijk aan de medebewoner bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. In de praktijk zullen de huurder en de medebewoner zich eerst op het tijdstip van de opname realiseren dat dit geval zich dreigt voor te doen en dat zij derhalve behoefte hebben aan deze bescherming. De hiervoor aanvaarde opvatting brengt anders dan de in het onderdeel verdedigde opvatting — mede dat zij dan in het algemeen nog de gelegenheid zullen hebben een gezamenlijk verzoek in te dienen.” (cursivering toegevoegd; A-G), Uit deze rechtspraak blijkt dat het einde van de gemeenschappelijke huishouding op het moment van indienen van het verzoek nog geen voldongen feit mag vormen. Voorts blijkt daaruit dat van een voldongen feit nog geen sprake is alleen omdat het einde van de gemeenschappelijke huishouding in zicht is of omdat er door de opname van de huurder geen samenleving meer is; dat het beëindigen van de gemeenschappelijke huishouding een geleidelijk proces kan zijn en dat de rechter ex post het moment moet bepalen waarop deze is geëindigd.[11.]

3.5.4

Ten aanzien van art. 7:268 BW lijkt een iets ruimere regel te gelden. Het arrest Huijnen/Volksbelang[12.] betrof het geval dat een zoon (met diens gezin) weer bij zijn moeder was gaan wonen. Ongeveer een jaar nadat de moeder in een zorginstelling was opgenomen (en terwijl inmiddels was komen vast te staan, dat dat definitief zou zijn), werd een verzoek als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW ingediend waaraan in de loop van de procedure, na het overlijden van de moeder, een verzoek als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW werd toegevoegd. Het hof oordeelde dat er ten tijde van het verzoek geen duurzame gemeenschappelijke huishouding meer was in de zin van art. 7:267 BW en, in het verlengde daarvan, ook niet in de zin van art. 7:268 BW. Over — alleen — die laatste gevolgtrekking werd in cassatie geklaagd. A-G Huydecoper wees in zijn conclusie voor het arrest op enige verschillen tussen art. 7:267 en art. 7:268 BW, in het bijzonder dat uit art. 7:267 BW ‘niet anders valt op te maken dan dat alleen degene die op het desbetreffende moment (nog) met de huurder een gemeenschappelijke huishouding voert, er aanspraak op heeft als medehuurder te worden erkend’ (sub 14), terwijl art. 7:268 BW niet tot een dergelijke lezing dwingt (sub 20). Uw Raad overwoog: “3.4.2Art. 7:268 lid 2 strekt ertoe aan de 'samenwoner' die geen medehuurder is bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder eindigt. De 'samenwoner' die met de (overleden) huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, heeft dan ingevolge genoemde bepaling de mogelijkheid binnen zes maanden na het overlijden te vorderen dat de huur door hem (voor onbepaalde tijd) wordt voortgezet. Daarbij heeft de wetgever kennelijk het geval voor ogen gehad dat de gemeenschappelijke huishouding heeft voortgeduurd tot (kort voor) het overlijden van de huurder.



Het is evenwel geen uitzondering dat aan het overlijden van de huurder een kortere of langere periode voorafgaat waarin hij wegens ziekte of hulpbehoevendheid moet worden opgenomen in een ziekenhuis of zorgcentrum, terwijl de huurovereenkomst doorloopt en de 'samenwoner' in het gehuurde blijft wonen. Afhankelijk van de verdere omstandigheden zoals de vooruitzichten op terugkeer van de huurder in de woning, zal dan na verloop van tijd in redelijkheid niet meer gesproken kunnen worden van het (voort)bestaan van een gemeenschappelijke huishouding met de huurder. In de hier bedoelde situatie zou het echter in strijd met voornoemde strekking van art. 7:268 lid 2 zijn, om voor de toepassing daarvan in zijn algemeenheid als eis te stellen dat de gemeenschappelijke huishouding heeft voortgeduurd tot (kort voor) het overlijden van de huurder. De door deze bepaling boogde bescherming van de 'samenwoner' zou dan in veel gevallen niet geëffectueerd kunnen worden, terwijl de tekst van de bepaling niet ertoe noopt de genoemde eis (onder alle omstandigheden) te stellen. Dit strookt ook met hetgeen de minister van justitie heeft opgemerkt in zijn brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer van 15 oktober 2007 (Kamerstukken II 2007-2008, 26 648 en 27 926, nr. 11, blz. 7-8): ‘Wat betreft het voortbestaan van de gemeenschappelijke huishouding ten tijde van het overlijden moet het volgende worden opgemerkt. Deze eis moet bij artikel 268 lid 2 in beginsel worden gesteld, ook al dient een zekere ruimte te bestaan om ook hier met de omstandigheden van het geval rekening te houden, zoals opname van de huurder in een ziekenhuis of verpleeghuis, waarna hij vervolgens overlijdt. Te bedenken valt dat de huurovereenkomst door een dergelijke opname niet eindigt. Een redelijke uitleg van het artikel brengt mee dat ruimte aanwezig is hiermee rekening te houden.’ Op grond van het voorgaande moet worden aangenomen dat de enkele omstandigheid dat de 'samenwoner' ten tijde van het overlijden van de huurder reeds kortere of langere tijd geen gemeenschappelijke huishouding meer voerde met de huurder omdat laatstgenoemde wegens ziekte of hulpbehoevendheid moest worden opgenomen in een ziekenhuis of zorgcentrum, niet meebrengt dat de vordering op grond van art. 7:268 lid 2 moet worden afgewezen. In een dergelijk geval zal de rechter aan de hand van de omstandigheden van het geval — waaronder de lengte van de periode van samenwonen, de redenen voor de opname van de huurder, en de lengte van die opname - moeten beoordelen of de 'samenwoner' gelet op de strekking van deze bepaling daardoor beschermd dient te worden, ook al was de huurder voorafgaand aan zijn overlijden reeds geruime tijd opgenomen in een ziekenhuis of zorgcentrum.” (cursivering toegevoegd; A-G) De samenwoner dient wel binnen de gestelde termijn van zes maanden na overlijden actie te ondernemen, wil hij deze bescherming kunnen genieten.[13.] 3.5.5

3.6.1

De vraag wanneer de gemeenschappelijke huishouding is geëindigd wordt, als ik het goed zie, in Huijnen/Volksbelang op dezelfde wijze beoordeeld als in Boonacker/Neve. Uit Huijnen/Volksbelang blijkt dat voor de toepassing van art. 7:268 lid 2 BW het feit dat de gemeenschappelijke huishouding kortere of langere tijd is geëindigd niet in de weg hoeft te staan aan de bescherming van art. 7:268 lid 2 BW, terwijl uit Boonacker/Neve blijkt dat dit bij art. 7:267 BW anders ligt. In zoverre biedt art. 7:268 BW meer ruimte dan art. 7:267 BW. Daarbij moet wel worden aangetekend, dat in Huijnen/Volksbelang alleen een oordeel van Uw Raad werd gevraagd over de betekenis van art. 7:268 BW in de daar bedoelde gevallen. In de feitenrechtspraak wordt de bij 3.5.3 bedoelde lezing, dat het einde van de gemeenschappelijke huishouding op het moment van indienen van het verzoek nog geen voldongen feit mag vormen, in die zin gevolgd dat de frase ‘ten tijde van de indiening van het gezamenlijke verzoek’ wordt uitgelegd als ziend op het bij de verhuurder ingediende verzoek bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW. [14.] Dat kan inhouden, zoals Ktr. Amsterdam in 1983 oordeelde, dat er geen gemeenschappelijke huishouding



meer was en het verzoek dus te laat was gedaan toen de huurder de huur vóór de indiening van het verzoek had opgezegd en de woning had verlaten.[15.] 3.6.2

3.6.3

Artikel 7:267 BW veronderstelt niet het bestaan van een affectieve relatie, maar van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het verbreken van een affectieve relatie behoeft nog niet meteen het einde van de gemeenschappelijke huishouding te betekenen, bijvoorbeeld wanneer de partners nog enige tijd deze huishouding voorzetten in afwachting van alternatieve woonruimte voor een van hen. Dat bleek al uit Dekker/Petronella B.V. Het is denkbaar dat met de relatie ook de samenwoning wordt verbroken (hier bestaat verschil met de gevallen van opname in een zorginstelling: dan is wel de samenleving (tijdelijk) verbroken, maar niet de relatie).[16.] Het verbreken van de samenwoning betekent dan nog niet automatisch dat geen sprake meer is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval, met name de vraag of reeds sprake is van een definitieve breuk. Ktr. Amsterdam 11 november 1996 veroordeelde de vertrokken huurder om mee te werken aan een verzoek als bedoeld in art. 7:267 BW. Het verzoek tot medehuurderschap was volgens de kantonrechter kort (circa 4 maanden) na het verbreken van de samenwoning gedaan en door de verhuurder afgewezen omdat de huurder het verzoek niet mede had gedaan. Het vertrek van de huurder was nog niet definitief. Nu ten tijde van de samenwoning aan de wettelijke vereisten voor het medehuurderschap was voldaan zou naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook na het verbreken daarvan een vordering tot toekenning van het medehuurderschap voor toewijzing in aanmerking komen.[17.] In een zaak uit 2000 waarin huurder en de medebewoonster zodanige ruzie hadden dat huurder bij vrienden was gaan logeren, vorderde de medebewoonster veroordeling van huurder om mee te werken aan het verkrijgen van medehuurderschap alsmede om huurder te verbieden om in de woning terug te keren. De kantonrechter te Amsterdam bepaalde bij wijze van voorlopige voorziening dat medebewoonster gerechtigd was tot het voortgezet gebruik van de woning, onder gehoudenheid aan huurder een vergoeding te betalen gelijk aan de huur. Daartoe overwoog hij onder meer:[18.] “Een vordering ex artikel 7:1623h BW kan alleen worden ingesteld als de samenwoning nog niet definitief is verbroken. Indien partijen niet samenwonen, wil dat op zichzelve genomen nog niet zeggen dat de samenwoning definitief is verbroken. Blijkens de stellingen van Roosenschoon is Hoorn tijdelijk uit de echtelijke[19.] woning vertrokken om afstand te nemen. Omdat betrokkenen zich de noodzaak om het medehuurderschap te bewerkstelligen veelal pas realiseren als de samenwoning ten einde loopt moet worden aangenomen dat het medehuurderschap ook nog kan worden aangevraagd als de samenwoning op het punt staat verbroken te worden. Hetzelfde dient te worden aangenomen voor een procedure als die welke Roosenschoon thans beoogt aan te spannen. Voorts kan in een zodanige procedure de vordering slechts worden toegewezen als het van een toevallige omstandigheid afhankelijk is dat het contract van, in casu, Hoorn staat. Omtrent beide hiervoor aan de orde gestelde vragen overweegt de kantonrechter dat het zeker niet is uitgesloten dat de bodemrechter tot een voor Roosenschoon gunstige uitspraak zal komen. Daarnaast is van belang dat de verhuurder Roosenschoon zal erkennen als medehuurder indien Hoorn hieraan meewerkt.”

3.6.4

Zelfs wanneer met de relatie ook de samenleving definitief tot een einde is gekomen (en daarom de conclusie voor de hand ligt dat hetzelfde gezegd kan worden van de gemeenschappelijke huishouding), wordt bij een plotselinge beëindiging van de relatie/samenleving soms nog een korte periode vergund om een verzoek als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW tot de verhuurder te richten. De kantonrechter te Utrecht had in zijn vonnis van 7 september 2011[20.] te oordelen over een zaak waarin de huurder zijn medebewoonster met een mes had bedreigd en was opgepakt door de politie. Medebewoonster bleef met hun zoon in de woning achter en betaalde sindsdien de huur. Huurder had de huur zonder medeweten van medebewoonster opgezegd, waarna verhuurder haar verzocht de



3.6.5

3.6.6

3.7

woning te verlaten. Onderling is tussen verhuurder en medebewoonster afgesproken dat zij de kans zou krijgen de huurrechten van de woning te verkrijgen door middel van een rechterlijke uitspraak; daarover had de kantonrechter te oordelen. Medebewoonster vorderde gelijkstelling met een medehuurder, zodat verhuurder diende mee te werken aan de totstandkoming van een huurovereenkomst. “2.5.De kantonrechter stelt vast dat eiser het verzoek tot medehuurderschap weliswaar na de opzegging van de huurovereenkomst door G. Blom heeft ingediend, doch vóórdat de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging was geëindigd. De vraag die eerst beantwoord moet worden is of eiser medehuurder kon worden ook al is het verzoek tot medehuurderschap niet mede door G. Blom ingediend. (…) 2.6. Vervolgens dient vastgesteld te worden of voorts aan alle vereisten voor het verkrijgen van het medehuurderschap is voldaan. Deze vereisten staan vermeld in artikel 7:267 lid 3 BW. (…) Dat de samenleving en de relatie inmiddels beëindigd waren op het moment dat eiser het verzoek tot medehuurderschap deed, doet aan de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding evenmin af. Uit de uitspraak van HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 132 volgt immers dat ook al dreigt de samenleving ten einde te lopen, en dus ook indien deze onlangs beëindigd is, er toch nog van een duurzame gemeenschappelijk huishouding gesproken kan worden, omdat artikel 7:267 BW beoogt juist voor die situatie bescherming te bieden.” (curisvering toegevoegd; A-G) In de onderhavige zaak zijn kantonrechter (rov. 4.7) en hof (rov. 3.5) in wezen ook van deze laatste opvatting uitgegaan. Ik versta het oordeel van de kantonrechter aldus dat de onderhavige situatie op een lijn kan worden gesteld met die waarin nog gesproken kan worden van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De medehuurder heeft volgens de kantonrechter na een plotselinge beëindiging van de relatie nog aanspraak op de bescherming van art. 7:267 BW mits huurder en medebewoner zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gemeenschappelijke huishouding een verzoek aan de verhuurder richten. Daarbij is de kantonrechter kennelijk ervan uitgegaan dat de gemeenschappelijke huishouding in dit geval werd beëindigd toen H. uit de woning vertrok. Het hof heeft geoordeeld dat in het onderhavige geval de duurzame gemeenschappelijke huishouding op 22 september 2010 (de datum van het verzoek) als beëindigd moest worden beschouwd. Door van de datum van het verzoek uit te gaan, hanteert het hof de hoofdregel dat op dat moment nog sprake moet zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof heeft niet getoetst of op een eerder moment, bijvoorbeeld op het moment van het beëindigen van de samenwoning (op 15 dan wel 19 april 2010), de duurzame gemeenschappelijke huishouding ook al was beëindigd. Dat laatste blijft dus in het midden, maar ik meen dat het hof die mogelijkheid wel open heeft gelaten. Het hof toetst namelijk ook of E. het verzoek aan de verhuurder zo spoedig mogelijk na het moment van het beëindigen van de samenwoning hebben gedaan. Dat moet verwijzen naar het vertrek van H. uit de woning op 15 dan wel 19 april 2010. Het hof beantwoordde die laatste vraag, anders dan de kantonrechter, ontkennend. Door ook deze vraag te stellen, geeft het hof mijns inziens aan dat de hoofdregel in het onderhavige geval in zoverre nuancering behoeft. De schriftelijke toelichting (s.t.) zijdens Libra nr. 18 leest het arrest wat anders doordat daarin dit laatste punt — is het verzoek zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de samenwoning gedaan? — wordt betrokken bij de vraag of op 22 september 2010 nog een gemeenschappelijke huishouding bestond; kennelijk (vgl. nr. 52) omdat daaruit zou kunnen blijken dat H. op haar besluit om te vertrekken zou zijn teruggekomen. Ik lees het arrest anders, omdat het hof ervan uitgaat dat het vertrek op 15 of 19 april definitief was (rov. 3.5, vierde volzin). De literatuur neemt in het algemeen aan dat het verzoek van art. 7:267 lid 1 BW moet worden gedaan aan de verhuurder op een moment dat nog van een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden gesproken.[21.] Dit is ook het standpunt dat Libra in cassatie verdedigt (s.t. nrs. 12, 15-16, 30, 38-39). In de literatuur wordt veelal niet specifiek aandacht besteed aan de situatie van een (laat staan:



plotseling) verbroken relatie. Volgens Stein in zijn noot onder HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132 (Dekker/Petronella B.V) zal over een verzoek tot machtiging om de samenwoner als medehuurder toe te laten anders (dan in het arrest) moeten worden geoordeeld, wanneer het verzoek pas wordt ingediend nadat de huurder reeds naar elders is vertrokken en de samenwoning mitsdien niet meer bestaat. Het arrest biedt volgens hem dan ook slechts uitkomst voor ‘de bedachtzaam handelende samenwoners’. Schrama gaat ervan uit — onder verwijzing naar de hiervoor bij 3.6.1 bedoelde kantonuitspraak uit 1983 — dat het verkrijgen van medehuurderschap definitief onmogelijk is geworden als de gemeenschappelijke huishouding reeds is verbroken.[22.] Van Schie meent daarentegen dat het verzoek ook nog kan worden gedaan als de affectieve relatie ‘kort voor het verzoek is geëindigd’.[23.] Keirse leest in Boonacker/Neve een duidelijke grens: het medehuurderschap op de voet van art. 7:267 BW kan niet meer met succes worden verzocht nadat de gemeenschappelijke huishouding is geëindigd. Haars inziens zou het de voorkeur hebben gehad de speelruimte bij de toepassing van art. 7:267 en 7:268 BW gelijkelijk in te vullen. Wil de rechter de door de wettelijke regeling beoogde bescherming daadwerkelijk aan de medebewoner verlenen, dan moet hij met het verbreken van de feitelijke samenleving door overmacht de gemeenschappelijk huishouding niet snel als geëindigd beoordelen.[24.] 3.8

3.9

3.10

Ik kom tot de volgende bevindingen. Evenals bij opname in een zorginstelling, is ook in geval van het beëindigen van een relatie denkbaar dat de duurzame gemeenschappelijke huishouding uitfaseert (vgl. de zaak Dekker/Petronella B.V.). Eveneens is denkbaar dat de relatie en daarmee de samenwoning plotseling worden verbroken. Dan nog kan op dat moment onduidelijk zijn of de breuk definitief is. Al deze omstandigheden bieden de rechter ruimte voor het oordeel dat nog niet vaststaat dat er geen gemeenschappelijke huishouding meer is, zodat nog een verzoek als bedoeld in art. 7:267 BW kan worden gedaan. Het oordeel dat er nog een gemeenschappelijke huishouding is, wordt echter moeilijker of wellicht onmogelijk indien sprake is van een definitieve breuk tussen de samenwoners waarbij de huurder plotseling de woning heeft verlaten. Of de medebewoner nog aanspraak kan maken op de bescherming die hij ontleent aan art. 7:267 BW, behoort echter niet afhankelijk te zijn van de precieze wijze waarop relatie en samenwoning zijn geëindigd. Deze omstandigheden betreffen immers de relatie tussen de huurder en de medebewoner en niet (althans niet primair) de rechtsverhouding tussen huurder en medebewoner enerzijds en verhuurder anderzijds. De ratio van art. 7:267 BW is om aan de medebewoner bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder eindigt. In de praktijk zullen huurder en medebewoner zich de behoefte aan deze bescherming veelal pas realiseren op het moment dat zich een omstandigheid voordoet waardoor aan die bescherming behoefte ontstaat. Een toepassing van deze bepaling waarbij de daardoor beoogde bescherming van de samenwoner niet geëffectueerd zou kunnen worden, moet vermeden worden. Het is daarom in overeenstemming met de strekking van art. 7:267 lid 1 BW dat de medebewoner en de huurder indien hun (relatie en daarmee) samenleving plotseling is beëindigd onder omstandigheden die naar het oordeel van de rechter meebrengen dat toen eveneens de gemeenschappelijke huishouding is beëindigd, binnen in beginsel korte tijd nadien nog een verzoek als bedoeld in die bepaling aan de verhuurder kunnen doen. Dat art. 7:267 lid 1 BW alleen ‘bedachtzaam handelende samenwoners’ beschermt (vgl. de opmerking van Stein bij 3.7 en de s.t. zijdens Libra nr. 39), volgt niet uit de strekking van deze bepaling, maar is hoogstens een conclusie die kan worden verbonden aan een bepaalde uitleg ervan. Die uitleg acht ik voor de bij 3.9 bedoelde gevallen ontoereikend. Indien de omstandigheden zodanig zijn dat een persoon (huurder) genoodzaakt is om op stel en sprong partner en huis te verlaten, is niet de eerste zorg dat de partner medehuurder moet worden. Die vraag zal in de praktijk, naar mag worden verwacht, veelal eerst opkomen als de situatie zich enigszins heeft gestabiliseerd. In het onderhavige geval is de huurder slachtoffer van huiselijk geweld (rov. 3.4 van het arrest) en is



de vraag of de in de woning achterblijvende partner alsnog medehuurder kan worden. De s.t. zijdens Libra nrs. 40-41 ontleent daaraan het argument dat E. zijn behoefte aan rechtsbescherming heeft verspeeld. Een dergelijke regel lees ik niet in de wet. Bovendien kan het omgekeerde geval kan zich ook voordoen, namelijk dat de achterblijvende partner als slachtoffer moet worden aangemerkt.[25.]

3.11

3.12 3.13

3.14

3.15

Voorts kunnen zich in de praktijk ongetwijfeld nog veel meer situaties voordoen waarin de breuk in de (relatie en) samenwoning plotseling optreedt. Naar mijn mening dient een in beginsel korte tijd in acht te worden genomen. Art. 7:267 lid 1 BW gaat er immers als hoofdregel vanuit dat op het moment van het verzoek de gemeenschappelijke huishouding nog bestaat. De door mij bij 3.9 verdedigde interpretatie van deze bepaling in het daar bedoelde geval nuanceert deze hoofdregel en moet worden begrepen in het licht van de strekking van deze bepaling om de medebewoner te beschermen. Daarom zal de rechter aan de hand van de omstandigheden van het geval — waaronder de lengte van de periode van samenwonen en de tijd die is verstreken tussen het einde van de samenwoning respectievelijk de gemeenschappelijke huishouding en het verzoek — moeten beoordelen of de samenwoner gelet op de strekking van deze bepaling daardoor beschermd dient te worden (vgl. in zoverre de benadering die werd gekozen in het arrest Huijnen/Volksbelang). Daarmee wordt bovendien tegemoet gekomen aan het belang van de verhuurder om te weten waaraan hij toe is. Van een vaste periode, zoals het middel met verwijzing naar art. 7:268 lid 2 BW bepleit, kan in dit geval naar mijn mening niet worden uitgegaan. De parallel die het middel ziet tussen art. 7:266 en 7:268 BW gaat naar mijn mening verder niet op. Dit brengt mij tot de volgende beoordeling van de bij 3.1 genoemde klachten. In onderhavige zaak wordt, als ik het goed zie, niet bestreden dat de gemeenschappelijke huishouding tussen eisers op het moment dat zij het verzoek aan Libra deden al definitief was geëindigd. Voor zover het middel wel een daarop gerichte klacht bevat, moet die falen. Het oordeel van het hof op dit punt geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is voldoende gemotiveerd en voor het overige, als berustende op een feitelijke waardering van de omstandigheden van het geval, aan het hof overgelaten. Anders dan rechtsklacht 1 veronderstelt, heeft het hof niet enkel getoetst of op 22 september 2010 de duurzame gemeenschappelijke huishouding was beëindigd. Het hof heeft ook getoetst of het verzoek op 22 september 2010 zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de samenwoning is gedaan (zie bij 3.6.5). Het oordeel dat op 22 september 2010 geen sprake meer was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding staat los van de duur ervan. Anders dan rechtsklacht 2 veronderstelt, berust de beslissing evenmin op de enkele grond dat ten tijde van het verzoek op 22 september 2010 de feitelijke samenwoning reeds zou zijn geëindigd. Het hof heeft immers ook getoetst of op die datum nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dat de gemeenschappelijke huishouding, naar E. hebben aangevoerd, gedurende 18 jaren heeft bestaan, kan mijns inziens wel een omstandigheid zijn die relevant is bij de beoordeling of, wanneer niet langer sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, dan toch in ieder geval het verzoek aan de verhuurder binnen in beginsel korte tijd na het einde van de samenwoning aan de verhuurder is gericht. Anders dan motiveringsklacht 1 aanvoert, is dat oordeel niet onvoldoende gemotiveerd. Het gegeven (i) dat de huurovereenkomst nog voortduurde behoefde het hof niet afzonderlijk te vermelden, nu dit een voorwaarde is voor toepassing van art. 7:267 lid 2 BW. De stelling (ii) dat het hof voorbijgaat aan de systematiek van het verwante art. 7:268 lid 2 BW is hiervoor bij 3.10 reeds besproken en verworpen. De stelling dat in de afwijzingsgronden van art. 7:267 lid 3 BW niet de eis valt te lezen dat het verzoek binnen een bepaalde tijd wordt gedaan, miskent dat het verzoek moet worden gedaan op het moment dat de duurzame gemeenschappelijke huishouding nog bestaat althans, in het bij 3.9 bedoelde geval, binnen in beginsel korte tijd na beëindiging daarvan. Ik bespreek thans de resterende klachten van motiveringsklacht 1. Op een onjuiste lezing van het arrest berusten: de klacht dat het hof slechts de eerste grief bespreekt en zich daarom slechts zou hebben uitgelaten over de vraag of H. de woning op 15 dan wel op 19 april 2010 heeft verlaten (zie rov. 3.4, derde volzin); de klacht — nog daargelaten dat E. daarbij geen belang hebben — dat het hof is voorbijgegaan aan een (element van een) grief van Libra (zie rov. 3.5, derde



3.16

3.17

volzin); en de klacht dat niet uit de motivering blijkt dat ten tijde van het verzoek nog sprake dient te zijn van een lopende huurovereenkomst (dat uitgangspunt ligt namelijk, als gezegd, aan de beoordeling ten grondslag). Voor het overige keert de klacht zich tegen een aan het hof voorbehouden afweging van de omstandigheden van het geval. Ook de klacht tegen het oordeel dat E. onvoldoende hebben toegelicht dat en waarom het vertrek van H. niet definitief was, keert zich vergeefs tegen een aan het hof voorbehouden feitelijke beoordeling, terwijl de klacht nalaat om (verwijzend naar de stukken van het geding) gemotiveerd aan te geven in het licht van welke door E. in feitelijke instanties aangevoerde stellingen dat oordeel onbegrijpelijk zou zijn. De eerste klacht van motiveringsklacht 2, voor zover al voldoend aan de bepaaldheidseisen van art. 407 lid 2 Rv, mist belang. Niet blijkt dat zij (na verwerping van de overige klachten van het middel) tot een andere uitkomst van het geding zou moeten leiden. Overigens is duidelijk dat het hof in rov. 3.4 en 3.5 de grief behandelt die aan de orde stelt, dat geen sprake meer was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding ten tijde van het verzoek om E. als medehuurder aan te merken (rov. 3.3, derde gedachtestreepje). Dat is kennelijk grief 6 die luidde: “Ten onrechte heeft de kantonrechter onder punt 4.7 overwogen: “De kantonrechter is van oordeel dat er ook in de onderhavige situatie nog kan worden uitgegaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.” Anders dan de tweede klacht van motiveringsklacht 2 aanvoert, is duidelijk welke rol de duur van de samenleving heeft gespeeld in de beoordeling: in de door het hof in rov. 3.5 genoemde omstandigheden van het geval leidde die duur het hof niet tot een ander oordeel. Dat oordeel behoefde geen nadere motivering. Ik kom tot de slotsom dat het beroep moet worden verworpen.

Conclusie De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

Uitspraak Hoge Raad: 1.

Het geding in feitelijke instanties

2.

Het geding in cassatie

3.

Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) H. was met ingang van 15 juni 1989 huurder en hoofdbewoner van de woning aan de a-straat te a-plaats (hierna: de woning). (ii) E. is met ingang van 3 juli 1992 in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) als bewoner van

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 1207462 CV EXPL 10-42449 van de rechtbank Amsterdam van 23 februari 2011 en 30 november 2011; b. het arrest in de zaak 200.102.678/01 van het gerechtshof Amsterdam van 28 januari 2014. Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

Tegen het arrest van het hof hebben E. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Libra heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. De zaak is voor Libra toegelicht door haar advocaat. De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaat van Libra heeft bij brief van 1 mei 2015 op die conclusie gereageerd.



3.2.1

3.2.2

de woning ingeschreven. (iii) Libra is sinds 1 maart 2005 eigenares van de woning. (iv) H. heeft de woning op 15 of op 19 april 2010 verlaten en is toen gaan wonen aan de b-straat te a-plaats . Zij heeft op 19 april 2010 aangifte tegen E. gedaan ter zake van bedreiging en mishandeling en heeft zich voorts met ingang van diezelfde datum in de GBA doen inschrijven op voormeld adres aan de b-straat . (v) Bij brief van 22 september 2010 heeft H. aan Libra medegedeeld dat zij de relatie met E. heeft beëindigd. Zij heeft verzocht het huurcontract op naam van E. te zetten, met wie zij achttien jaar in de woning heeft samengewoond. (vi) Libra heeft dit verzoek bij brief van 14 oktober 2010 afgewezen. In het onderhavige geding hebben E. gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal bepalen dat E. medehuurder zal zijn van de woning. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vordering alsnog afgewezen. Tegen de achtergrond van de hiervoor in 3.1 onder (ii)-(iv) vermelde vaststaande feiten overwoog het hof dat het de vraag is of, voor zover in de brief van 22 september 2010 een mede namens E. gedaan verzoek ligt besloten om hem als medehuurder aan te merken, op 22 september 2010 nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:267 lid 1 BW (rov. 3.4). Het hof beantwoordde die vraag ontkennend op grond van de volgende overwegingen (rov. 3.5): “Voor zover in de brief van 22 september 2010 van H. aan Libra een mede namens E. gedaan verzoek besloten ligt om hem als medehuurder aan te merken, kan uit het tijdsverloop van vijf maanden tussen de verhuizing van H. naar een andere woning en haar inschrijving in de GBA op dat nieuwe adres enerzijds en het tijdstip van genoemd verzoek anderzijds niet anders worden afgeleid dan dat ten tijde van het verzoek in deze brief geen sprake meer was van een gemeenschappelijke huishouding tussen E. en H. . Evenmin is gebleken dat dit verzoek zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gestelde samenwoning is gedaan. Dat en waarom het vertrek van H. in april 2010 niet definitief was, hebben E. wel gesteld, maar onvoldoende toegelicht. De vordering van E. is om die reden niet toewijsbaar.”

3.3

3.4

3.5.1 3.5.2

Het middel, dat in twee onderdelen uiteenvalt, is gericht tegen rov. 3.4 en 3.5 van het bestreden arrest. Het betoogt in de kern dat het oordeel van het hof blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting omdat het hof alleen heeft onderzocht of op 22 september 2010 nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zonder alle overige omstandigheden van het geval, waaronder de lange duur van samenwoning (van achttien jaar), mee te wegen. Naar vaste rechtspraak wordt dit oordeel niet gerechtvaardigd door de enkele omstandigheid dat de samenwoning tussen de huurder en degene met wie hij in het gehuurde een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, is beëindigd. Alle omstandigheden van het geval, en in het bijzonder de duur van de gemeenschappelijke huishouding, dienen in dat oordeel te worden verdisconteerd. Voorts is het oordeel in rov. 3.5, dat niet is gebleken dat het verzoek zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de samenwoning is gedaan, onvoldoende gemotiveerd, mede omdat de huurovereenkomst nog voortduurde en omdat dit oordeel voorbijgaat aan de systematiek van het verwante art. 7:268 lid 2 BW. Bovendien stelt art. 7:267 lid 3 BW niet de eis dat het verzoek binnen een bepaalde tijd wordt gedaan. Deze klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het middel mist feitelijke grondslag en kan dus niet tot cassatie leiden voor zover het de klacht bevat dat het hof alleen heeft onderzocht of op 22 september 2010 nog sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zonder de overige omstandigheden van het geval mee te wegen. Het hof heeft immers ook onderzocht of het hiervoor in 3.2.2 vermelde, mede namens E. gedane, verzoek zo spoedig mogelijk na het beëindigen van de gestelde samenwoning is gedaan. Bij de beoordeling van de overige hiervoor in 3.3 vermelde klachten van het middel wordt het volgende vooropgesteld. Uit de beschikkingen HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1632, NJ 1981/132 (Dekker/Petronella) en HR 21 februari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5199, NJ 1986/383 (Boonacker/Neve), die betrekking



3.5.3

3.5.4

3.6

3.7

4.

hebben op de voorloper van art. 7:267 BW, namelijk art. 7A:1623h (oud) BW, volgt dat de enkele omstandigheid dat er plannen bestaan om de gemeenschappelijke huishouding te beëindigen, respectievelijk dat geen sprake meer is van samenwoning, niet meebrengt dat niet meer kan worden gesproken van een gemeenschappelijke huishouding. De aandacht van partijen zal in een situatie of periode waarvan veelal pas achteraf kan worden gezegd dat daarin de gemeenschappelijke huishouding werd beëindigd, vaak niet (primair) zijn gericht op het doen van een verzoek als het onderhavige. Daarbij komt dat in de regel grote en ook voor de verhuurder kenbare belangen van de samenwoner zijn betrokken bij een zodanig verzoek. Hiertegenover staat dat art. 7:267 lid 1 BW bepaalt dat die samenwoner op het moment van het doen van het verzoek een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder heeft. Bovendien verlangt het (rechtzekerheids)belang van de verhuurder dat met het doen van een verzoek als het onderhavige niet onredelijk lang wordt gewacht. In verband met hetgeen hiervoor is overwogen, brengt een redelijke toepassing van art. 7:267 BW mee dat de rechter de bevoegdheid heeft om, in verband met de omstandigheden van het geval, een verzoek als het onderhavige toe te wijzen ook na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding, mits dat verzoek zo spoedig na die beëindiging is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd. Het hof heeft – in cassatie onbestreden – tot uitgangspunt genomen dat ten tijde van het verzoek om E. in het vervolg als huurder van de woning aan te merken (september 2010) geen sprake meer was van een gemeenschappelijke huishouding tussen E. en H. en dat de samenwoning van E. en H. al vijf maanden voordien (april 2010) definitief was beëindigd. Het oordeel van het hof moet aldus worden verstaan dat het verzoek om E. in het vervolg als huurder van de woning aan te merken niet zo spoedig na de beëindiging van de duurzame gemeenschappelijke huishouding is gedaan als in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon worden gevergd. Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is ook niet onbegrijpelijk gemotiveerd. Het kan de beslissing van het hof zelfstandig dragen, ook als de duur van de gemeenschappelijke huishouding in aanmerking wordt genomen. De overige hiervoor in 3.3 weergegeven klachten kunnen dus ook niet cassatie leiden. Ook de overige klachten van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt E. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Libra begroot op € 841,34 aan verschotten en € 2.200 voor salaris.

Voetnoten

Voetnoten "Voorgaande uitspraak" [1.]

Zie Tekst & Commentaar Huurrecht Kluwer vijfde druk, aantekening 5 op blz 127 bij artikel 7:266 BW.

[2.]

Zië de vaststelling daarvan onder 3.1 van het arrest van het hof, waarvan beroep alsmede produktie 3 bij de inleidende dagvaarding in eerste instantie van 30 november 2010. Zie het vonnis van de kantonrechter van 30 november 2011 onder 4.7 en de daar aangehaalde uitspraken inzake Dekker vs Petronella B V. HR 10 oktober 1980, NJ 1981/132 en Boonacker vs Neve HR 21 februari 1986, NJ 1986/383.

[3.]

[4.]

Zie het arrest van het hof, waarvan beroep, onder 3.1 (iii), waar de brief van 22 september 2010 van H. wordt aangehaald.

Voetnoten "Conclusie" Dit document is gegenereerd op 23-09-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 35 21


[1.]

Zie het arrest van het hof Amsterdam van 28 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:315, Nieuwsbrief Huurrecht 2014-0039 m.nt. H.J. Rossel, rov. 3.1(i)-(vi).

[2.] [3.]

Zie voor de separaat te behandelen overige klachten van motiveringsklacht 1 hierna bij 3.15. Zie voor de wetsgeschiedenis de conclusie van A-G Huydecoper nr. 10 e.v. voor HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552 m.nt. A.L.M. Keirse, WR 2011/57. Ik besprak het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ in mijn conclusie sub 2.6. e.v. voor HR 17 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:93, NJ 2014/249 m.nt. J.L.R.A. Huydecoper, WR 2014/30 m.nt. Z.H. Duijnstee-van Imhoff, JHV 2014/59 m.nt. Briedé.

[4.] [5.]

Van der Hoek, T&C Burgerlijk Wetboek 2013, art. 7:266, aant. 5. HR 22 april 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4578, NJ 1983/649. Zie voorts J.L.R.A. Huydecoper, GS Huurrecht, art. 266, aant. 21d-22b; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, p. 337.

[6.] [7.]

MvT, Kamerstukken II 1997 /98, 26 089, nr. 3, p. 50. De bepaling spreekt over verzoeken, maar nu de bepaling geen wijziging beoogde aan te brengen op het systeem van art. 7A:1623h BW, zal vorderen zijn bedoeld, zie J.L.R.A. Huydecoper, GS Huurrecht, art. 267, aant. 11. Het gaat dan kort gezegd om de vraag of de nieuwe huurder al dan niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Zie nader Van der Hoek, T&C Burgerlijk Wetboek 2013, art. 7:267, aant. 8. HR 10 oktober 1980, ECLI:NL:HR:1980:AC1632, NJ 1981/132 m.nt. P.A. Stein.

[8.] [9.] [10.] [11.]

[12.] [13.] [14.]

[15.]

[16.] [17.]

HR 21 februari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5199, NJ 1986/383. Uit HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein (Hooft/Rochdale) blijkt dat het de rechter, die moet beoordelen of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, vrijstaat te onderzoeken hoe de bedoeling van partijen zich in de verschillende fasen van de samenwoning heeft ontwikkeld. Daarin lees ik geen nuancering van de benadering in Dekker/Petronella B.V. en Boonacker/Neve. HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552 m.nt. A.L.M. Keirse, WR 2011/57. HR 21 maart 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF2683, NJ 2003/591 m.nt. J.B.M. Vranken; HR 14 november 203, ECLI:NL:HR:2003:AK8321, NJ 2005/2. Vgl. Rb 's-Hertogenbosch 19 juni 1985, ECLI:NL:RBSHE:1985:AC8933, NJ 1986/65 (ten tijde van verzoek aan verhuurder was nog sprake van een gemeenschappelijke huishouding van de zoon en diens ouders, die enige tijd later weer permanent naar Turkije zijn teruggegaan); Pres. Rb Haarlem 20 februari 1987, WR 1987/55 (ouders van de medebewoner zijn om gezondheidsredenen twee maanden voor indiending van de vordering naar een aanleunwoning verhuisd, welke woning vrij onverwachts beschikbaar kwam en de voornoemde periode van drie maanden na indiening van het verzoek bij eisers niet hebben kunnen afwachten, teneinde de door de gemeente aangeboden woning niet mis te lopen); Rb Amsterdam 22 maart 1989, ECLI:NL:RBAMS:1989:AK0190, WR 1989/67 (huurder verbleef langdurig elders wegens verpleging, maar de intentie tot samenwoning in het gehuurde bleef aanwezig en het verblijf elders was slechts als tijdelijk bedoeld); Ktr Hoorn 23 maart 1998, ECLI:NL:KTGHRN:1998:AK0907, WR 1998/61 m.nt. H.M. Meijerink; Prg 1998/4994 m.nt. P. Abas (aan de ontvankelijkheid van de vordering staat evenmin in de weg de omstandigheid dat de eis is ingesteld op een tijdstip waarop de gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding op het punt van eindiging stond wegens het uiteengaan van de samenwoners); Hof Leeuwarden 16 februari 2005, ECLI:NL:GHLEE:2005:AT9992, WR 2005/71 (Ten tijde van het indienen van de vordering bij inleidende dagvaarding op 14 januari 2004 was nog sprake van samenwoning en een gedeeld hoofdverblijf in het gehuurde van moeder en zoon. Zoon heeft na het eindigen van de huurovereenkomst door opzegging door zijn moeder ten aanzien van het gehuurde en haar vertrek uit het gehuurde, belang gehouden bij die vordering). Ktr Amsterdam 21 december 1983, ECLI:NL:KTGAMS:1983:AI7273, Prg 1984/2100. Vgl. ook Ktr Dordrecht 22 september 2005, ECLI:NL:RBDOR:2005:AU3101 (verzoek pas gedaan nadat huurster geen huurster meer was). Vgl. A-G Leijten conclusie sub 13 voor HR 21 februari 1986, ECLI:NL:HR:1986:AG5199, NJ 1986/383 (Boonacker/Neve). Ktr Amsterdam 11 november 1996, ECLI:NL:KTGAMS:1996:AK0815, WR 1997/32.



[18.] [19.]

Ktr Amsterdam 31 mei 2000, ECLI:NL:KTGAMS:2000:AK1021, WR 2000/77. Van een huwelijk was in dit geval overigens geen sprake.

[20.]

Ktr Utrecht 7 september 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BS1410, JHV 2011/200 m.nt. C. Goudriaan en J. Groenewoud. Vgl. A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte: verkenningen, Deventer: Kluwer 1991, p. 205 en 209 (die zich daarbij overigens nog keert tegen de invulling die daaraan werd gegeven in Dekker/Petronella B.V. De wet gaat er volgens hem van uit dat het verzoek wordt gedaan op een moment dat de verhouding tussen de huurder en [kennelijk wordt bedoeld:] de andere persoon nog niet is verstoord en zij de samenwoning als van ouds wensen voort te zetten. Doen zij dit pas wanneer de relatie is verstoord, dan zijn zij volgens hem te laat.); R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, Gouda Quint: 1999, p. 229 (ten aanzien van het moment van de vordering); Asser/Abas 5-IIA, 2007/134 (ten aanzien van moment verzoek of moment vordering?); H.J. Rossel, in: Kloosterman/Rossel/Rozeboom, Hoofdlijnen in het huurrecht, 2014, par. 8.3.2 en par. 8.5.2; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, p. 338; F. van der Hoek, T&C BW, 2013, art. 7:267, aant. 2; F.C.P. Teeuw, Huurgeschillen ontleed, 2013, p. 768; A.S. Rueb, H.E.M. Vrolijk en E.E. de WijkersloothVinke, Huurrechtmemo 2013/13; J.L.R.A. Huydecoper (GS Huurrecht) art. 267, aant. 11 en 14. W.M. Schrama, Vermogensrecht voor ongehuwde samenlevers, Serie Recht en Praktijk nr. 114, 2011/3D.3.2.2.

[21.]

[22.] [23.] [24.] [25.]

M. van Schie, Sdu commentaar op art. 7:267 BW, aant. C.4. Zonder deze nuance M. van Schie, in: J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, 2013, p. 275 en 279. A.L.M. Keirse in haar noot sub 4 bij HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552. Bijvoorbeeld naar aanleiding van een tijdelijke huisverbod als bedoeld in de Wet tijdelijk huisverbod, Stb. 2008/421. Overigens zal er dan een hulpverleningstraject zijn. Zie S.F.M. Wortmann, ‘Uitvoering van en rechtsbescherming bij de Wet tijdelijk huisverbod’, FJR 2011/85.


JURISPRUDENTIE HUURRECHT

Recommend Documents