HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTEN iporspronkelijke titel:
Nieuw huurrecht bedrijfsruimten door
Mr. J.M. Middag en Mr. G. van Muiden)
bewerkt door
Mr. W.A.P. Smit
Vijfde herziene druk
Kluwer-Deventer-1993
Inhoud
Voorwoord
V
Enige afkortingen DEEL I.
VI
1624-BEDRIJFSRUIMTE
Hoofdstuk I
Inleiding
Hoofdstuk II Rechtsgronden van de Wet van 28januari 1971; Stb. 44 1. Rechtsgrond van de art. 7A:1624-1636b BW 2. Rechtsgrond van de art. 7A: 1636a en 1636b BW juncto art. 42 Onteigeningswet
11 11 14
Hoofdstuk III 1. 2. 3.
Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 28 januari 1971; Stb. 44 Staatscommissie-Houwing Voorstellen Staatscommissie-Houwing Parlementaire behandeling
3
Hoofdstuk IV
1. 2. 3. 4.
Geschiedenis van de totstandkoming van de Wetten van 26 juni 1975; Stb. 339, van 19 maart 1980; Stb. 124, van 8 november 1980; Stb. 590 en van 4 juni 1981; Stb. 331 Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 26 juni 1975; Stb. 339 Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 19 maart 1980; Stb. 124 Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 8 november 1980; Stb. 590 Geschiedenis van de totstandkoming van de Wet van 4 juni 1981; Stb. 331
19 19 21 24
Hoofdstuk V Art. 7A: 1624-1636b BW 1. Plaats in het BW (Opschrift - 35)
27 27 28 29 30 35 35
VII
2.
3.
Verhouding tot art. 1584-1623; Huurwet (Afwijkingen - 36; Dwingend recht - 36; Huurwet niet toepasselijk -36) Bedrijfsruimte
36
a.
J1
b. De c.
d. e.
/.
g.
h.
i.
j.
4.
VIII
Algemeen (Verschillende categorieen - 37) Bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (Beperkt begrip - 38) criteria van art. 1624 lid 2: Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan (Onzelfstandige bedrijfsruimte; winkel in winkel - 39; Samenhang tussen afzonderlijk verhuurde ruimten - 42) De bijbehorende grond Onzelfstandige woning (Criteria voor onzelfstandige woning - 44; Overwegende praktische bezwaren - 45; Onzelfstandige woning in de zin van art. 1624 lid 2 als afzonderlijk huurobject - 46; Overheersend element - 47) Krachtens overeenkomst van huur en verhuur f-1. Gemengde overeenkomsten (Verpachting van bedrijf - 51; Exploitatieovereenkomst met benzinepomphouders - 53; Franchise-overeenkomsten - 54; Operationele leasing - 56) f-2. Onder(ver)huur Krachtens overeenkomst bestemd voor g-1. (Wijziging van bestemming - 59; Geen of onduidelijke bestemming - 59) g-2. Bestemmingsclausules en de Wet economische mededinging De verschillende bedrijven (Vrij beroep - 63; Kleinhandel en ambacht - 63; Grootwinkelbedrijf - 64; Garage en autoverhuurbedrijf - 64; Begrafenisonderneming - 64; Kleermaker - 64; Pruikenmaker - 65; Autorijschool - 65; Winterbergingsloods met helling, mede voor reparatie gebruikt - 65; Wasverzendhuis/stomerijdepot — 65; Stomatiek - 65; Bioscoop en videotheek - 65; Rijwielstalling - 66; Benzinepompen - 66; Banken en reisbureaus - 67; Passagebureau - 67; Afhaal- en besteldienst - 67; Afhaaladres kranten - 68; Horecasector - 68; Lunchroom, bar, kantine - 68; Speelautomatenhal (speelwerktuigenhal) - 68; Kamerverhuurbedrijf - 68; Pensionbedrijf - 68; Bandenbedrijf - 69; Verkoop van staatsloten; casino's, bingozaken - 69; Sexclub - 70; Manegebedrijf - 70; Fitness-centrum - 70; Kampeerbedrijf - 70) Voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening i-1. Voor het publiek toegankelijk lokaal (Benzinestation - 73; Werkplaatsen - 74; Autoschadebedrijf zonder voor publiek toegankelijk lokaal - 74; Distributiecentrum; afhaalcentrum - 75) i-2. Rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening - showroom Vraagtekens (Makelaardij - 77; Apotheek - 77; Tuincentra - 78; PTT-kantoren - 78)
37 38 39 39
43 43
4o 49
•>' 58 60 v2
'1 '*•
'5 76
De minimale wettelijke duur van de huurovereenkomst (termijnbescherming) (art. 1625-1628a)
79
a.
79
Hoofdlijnen: vijf jaar plus vijfjaar (art. 1625 en 1626) (Overeengekomen duur van meer dan vijf jaar - 79)
b. c. d. e.
/.
g.
Beeindiging na de eerste (vijf jaren-)periode Huuropties c-1. Wijze van uitoefening van een optie Beeindiging in onderling overleg Opzegging (art. 1627) e-1. Voorwaarden, waaraan een opzegging dient te voldoen (Redelijkheid en billijkheid en in de wet voorgeschreven voorwaarden waaraan een opzegging moet voldoen - 84) e-2. Termijn van tenminste een jaar (Geen conversie - 86; Faillissement en surseance - 86) e-3. Deurwaardersexploit of aangetekend schrijven e-4. Gronden, die tot opzegging leiden e-5. Vraag aan huurder mede te delen of deze al dan niet toestemt in beeindiging van de huur e-6. Wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging bij een opzegging gegrond op wil tot persoonlijk gebruik - art. 1627 lid 2 sub b e-7. Samenvatting van de vereisten voor een rechtsgeldige opzegging ingevolge art. 1627 Toewijziging van vordering tot beeindiging (art. 1628) f-1. Wil tot het persoonlijk in duurzaam gebruik nemen als 1624-bedrijfsruimte en het verhuurde daartoe dringend nodig hebben (Aannemelijk maken - 91; Wil op tijdstip van opzegging en van de uitspraak - 92; Voor wie 'persoonlijk gebruik' - 92; Wijziging omstandigheden - 93; Rechtspersoon - 93; Vereenzelviging met derden, zoals NV of BV - 93; Persoonlijk gebruik en verbouwing - 94; Duurzaam gebruik - 94; Gebruik als 1624-bedrijfsruimte - 95; Dringend daartoe nodig hebben - 95) f-2. Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten f-3. Persoonlijk gebruik en onderverhuur f-4. Wil tot persoonlijk gebruik niet aanwezig geweest; schadevergoeding (art. 1628a) (Wanneer schadevergoeding? - 99; Het vermoeden van art. 1628a lid 2 - 100; Moest wil te verwezenlijken zijn? - 101; Art. 1628 jo art. 1628a -101; Toestemmende huurder - 102; Omvang schade - 102; Vast bedrag -102) f-5. Onjuiste bedrijfsvoering als opzeggings- en befiindigingsgrond (Onjuiste bedrijfsvoering en toerekenbare tekortkoming - 103; In welke gevallen onjuiste bedrijfsvoering? - 103) f-6. Toewijzing van een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen; vaststelling van het tijdstip van ontruiming (art. 1627 lid 4) Dwingend recht; werking van de nietigheid; afwijkingsmogelijkheden (art. 1629) (Goedkeuring van afwijkende bedingen - 107; Bijzondere omstandigheden 107; Afwijkend van de artikelen 1625-1628a - 109; Inhoud verzoekschrift; tijdstip van indiening - 109; Beeindigingsovereenkomst - 110)
Huurovereenkomsten voor een duur van twee jaar of korter (art. 1630) (Proefperiode - 111; Welke artikelen blijven gelden? - 111; Genot langer dan twee jaar - 111; Andere overeenkomst - 113; Opzegging - 114; Nadere vaststelling van de huurprijs - 115)
80 81 83 83 83 84
85 86 87 87 88 89 89 91
97 98 99
103
105 105
110
IX
6.
Einde van de 10 jaren-periode; opzegging noodzakelijk (art. 1631) (Art. 1631c en huuropties - 116; Termijn van opzegging; conversie; vormvoorschrift - 117) a. b.
c. d. e.
/.
g.
Opzeggingsvoorschriften; opzeggingsgronden Verlenging van de huurovereenkomst door afwijzing van een vordering tot beeindiging na opzegging (Te vroege opzegging - 119; Verschil tussen opzegging ex art. 1627 en art. 1631 - 120; Vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen -120; Art. 1631 lid 4 -121; Kennelijk ongegrond verweer; art. 1631 lid 3 - 121; Redelijkheid en billijkheid bij vorderingen tot beeindiging - 122; Duur verlenging - 122; Ongeoorloofde ingebruikgeving - 122) Afweging van belangen (art. 1631a) (Positie huurder - 124) Belangenafweging en onderhuurders (Jurisprudence onderhuurders — 126) Verplichte toewijzing van een vordering tot beeindiging e-1. Onjuiste bedrijfsvoering en persoonlijk duurzaam gebruik (Wil tot persoonlijk duurzaam gebruik ook voor belangenafweging relevant - 129; Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten - 129; Schadevergoeding ex art. 1631a lid 4 - 130) e-2. Verwezenlijking van een bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan e-3. Redelijk aanbod nieuwe huurovereenkomst e-4. Bewilliging of opzegging door de huurder Toewijzing van vordering tot beeindiging; tijdstip van ontruiming; voor tenuitvoerlegging vatbare titel (art. 1631a lid 7) (Voor tenuitvoerlegging vatbare titel; uitvoerbaarverklaring bij voorraad - 134) Verdere verlenging nadat de verlengde overeenkomst is opgezegd en een vordering tot beeindiging wederom wordt afgewezen (art. 1631b) (Termijn - 134; Verlenging met een termijn van een jaar of minder 135; Verhuurder laat na verlenging opzegging achterwege - 136)
7. De huurovereenkomst die na het einde van de tot 10 jaar verlengde periode doorloopt (art. 1631c) 8. Opzegging na het verstrijken van de 10 jaren-periode (art. 1631d) 9. Voor huurder geen recht van koop en geen recht van voorkeur 10. Opzegging na overlijden van huurder (art. 1632) (Art. 1611 - 137; Wanneer opzegging na overlijden huurder? 138; Dwingend recht; wijze van opzegging - 139; 'Bij' overeenkomst - 139; Voor overeenkomsten voor bepaalde tijd aangegaan -139) 11. Beeindiging anders dan door opzegging (Ontbinding van de overeenkomst wegens niet nakoming door de huurder van zijn verplichtingen - 140; Ontbindende voorwaarde 141; Beeindigingsovereenkomst - 141) 12. Opzegging ex art. 39 Faillissementswet 13. Koop breekt geen huur
115
118 Ho
123 125 129 129
131 132 133 134
134
136 136 137 137
140
141 145
14. Verandering van indenting of gedaante van het verhuurde (art. 1633) (Toestemming verhuurder - 146; Noodzakelijke veranderingen 147; Verhoging huurprijs - 147; Voorwaarde of last - 148; Positie van hypotheekhouder - 149) 15. Onderhoud en reparatie; verrekening (art. 1634) (Beginsel - 149; Begroting - 150; Geen tijd voor vragen van rechterlijke machtiging - 150; Dwangsom - 150; Verrekening - 151; Exceptio n.a.c. - 151) 16. Machtiging tot in-de-plaatstelling (art. 1635) a. Algemeen
b. c. d. e.
b.
c.
d. e. /. g. h. i.
149
151 151
(Medewerking van verhuurder - 152; Moet de huurder zelf in het gehuurde het over te dragen bedrijf uitoefenen?; in-de-plaatsstelling in concernverband — 153; Gevolgen van in-de-plaatstelling - 154; Geen medewerking van verhuurder - 154; Overdracht uitgeoefende bedrijf - 155; Zwaarwichtig belang -157) Voorwaarden of last 158 (Contractuele voorwaarden - 158) Wanneer machtiging vorderen? 159 Vordering tot ontbinding met reconventionele vordering tot in-de-plaatsstelling 160 In-de-plaatsstelling van failliete huurder 161
17. Huurprijs a.
146
Algemeen a-1. Waartoe leidde vrije prijsvorming? Wettelijk criterium (Niet in overeenstemming zijn; betekenis oorspronkelijk overeengekomen huurprijs - 165) b-1. Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (Ter plaatse - 170; Geen nadere precisering - 172; Bestemming en bouwkundige gedaante - 174; Vaststelling van vergelijkbaar: van geval tot geval; irrelevant hoe prijzen van vergelijkbare ruimte tot stand kwamen - 176; Onzelfstandige woning - 177; Hoeveel panden? - 177; Motivering - 178) b-2. Huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte b-3. Element 'leeg opgeleverd' Wijze van vaststelling van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte c-1. Referentieperiode c-2. Een gemiddelde huurprijs c-3. Herleiding c-4. Voorbeelden c-5. Het beoogde matigend effect Indexering Nadere vaststelling van de huurprijs bij gemengde overeenkomsten Bedrijfshuuradviescommissies (Samenstelling - 193) Opsporing van gegevens Door de huurder aangebrachte verbeteringen Mogelijkheid van nadere vaststelling van de huurprijs bij verlenging (art. 1626 Ud3enart. 1631alid8alsmedeart. 1631blid2, art. 1631clid2en 1631dlid3)
161 161 162 165
169
179 180 181 181 182 183 184 189 190 191 191 193 194 198
XI
i-1.
/. k.
/. m.
Betekenis van de woorden 'indien deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte' in art. 1626 lid 3 en art. 1631a lid 8; wat dient eiser te stellen? i-2. Betekenis van de woorden 'in verband met de verlenging' i-3. Betekenis van de woorden 'tussen de partijen geen overeenstemming bestaat' in art. 1626 lid 3 en art. 1631a lid 8 i-4. Wanneer kan een vordering ex art. 1626 lid 3 en art. 1631a lid 8 ingesteld worden? Ingangsdatum nieuwe huurprijs Mogelijkheid van huurprijswijziging indien een overeenkomst, die voor een korte periode is aangegaan, longer dan twee jaar duurt (art. 1630 lid 4) Mogelijkheid van nadere vaststelling van de huurprijs ingevolge art. 1632a k-1. Overeenkomst voor bepaalde tijd; overeengekomen duur k-2. Opties tot verlenging van de huurovereenkomst k-3. Overeenkomst, die voor onbepaalde tijd geldt (Sinds datum met ingang waarvan de overeenkomst is aangegaan - 211) k-4. Wanneer kan een vordering ex art. 1632a ingesteld worden? k-5. Datum van ingang van gewijzigde huurprijs k-6. Voor welke periode geldt een gewijzigde huurprijs? k-7. Dwingend recht k-8. Art. 1632a naast de art. 1626 lid 3 en 1631a lid 8 k-9. Arbitrage Samenvatting van de mogelijkheden tot huurprijswijziging door de rechter Omzetbelasting en huur
18. Voordeel en goodwill (art. 1635a) a. b. c.
Algemeen Wanneer aanspraak op vergoeding? Waarop aanspraak?
198 199 200 201 204 206 208 209 210 211 213 214 215 215 215 216 217
219 219 219 221
19. Ontbinding op grond dat de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (art. 1636 lid 1 en lid 2) 223 (Art. 1636 lid 3 jo art. 1630 en art. 1629 lid 2 - 225)
20. Werken in het algemeen belang en schadeloosstelling a.
b.
c.
Art. 1636a en 1636b juncto art. 42 Onteigeningswet (Art. 1636a - 227; Amendement-Van den Heuvel - 228; Art. 1636b - 229; Art. 42 Onteigeningswet - 230; Art. 42a Onteigeningswet - 230; Werkingssfeer van de art. 1636a en 1636b - 230) De schadeloosstelling b-1. Schadefactoren a. indien een vervangende ruimte te huur is b. indien een vervangende ruimte te koop is c. indien een vervangende ruimte gebouwd moet worden d. indien liquidatie van het bedrijf noodzakelijk is Algemeen
226 226
232 234 234 235 235 236 237
Hoofdstuk VI Procesrecht 239 1. Voor en na 30 december 1991 239 2. Absolute en relatieve competentie 241 3. Voor tenuitvoerlegging vatbare titel; uitvoerbaarverklaring bij voorraad 242 4. Art. 116 Rv 243
XII
DEEL II.
OVERIGE BEDRIJFSRUIMTE
Hoofdstuk VII 1. Algemeen a. b. c.
2. 3. 4.
247 248 249
250 253 253
a.
253 254
c. d. e. /.
g. h. i.
j. k. /. m.
Huurprijzen (art. 28b lid 1 sub b) a-1. Overeengekomen huurprijzen op het tijdstip van liberalisatie Ontruimingsbescherming: schorsing van de verplichting tot ontruiming na het einde van de huurovereenkomst (art. 28c) Wijze van aanzegging tot ontruiming (art. 28c) Uitzondering op schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28c lid 2) Einde van de schorsing van de ontruimingsverplichting Verzoek tot verlenging van de termijn van schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28d) f-1. Algemeen f-2. Faillissement en ontruimingsbescherming f-3. Afwijzingsgronden (art. 28d) f-4. Inwilliging van het verzoek tot verlenging (art. 28e) f-5. Niet-ontvankelijkheid f-6. Verdere verlenging Tijdstip van ontruiming bij afwijzing van het verlengingsverzoek (art. 28e lid 3) Onderhuur Vaststelling van de som als vergoeding voor het genot van de zaak gedurende de verlengde termijn van schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28e lid
254 255 257 258 258 258 258 259 259 259 260 260 261
2)
262
Processuele voorschriften (art. 28f en 28g) Beschikking op verlengingsverzoek (art. 28g) Situatie tijdens schorsing van de ontruimingsverplichting (art. 28h lid 1) Bepaling van voorlopige vergoeding gedurende de verlengingsprocedure (art. 28h lid 2)
263 263 264 264
Overige bepalingen van de Huurwet die op overige (en geliberaliseerde) bedrijfsruimte van toepassing zijn: art. 1, 13, 14, 26a, 27 lid 1 en lid 2, 28 en 29 t/m 33 265 a. b. c. d. e. /.
6.
Begrippen Overige bedrijfsruimte: zelfstandig en onzelfstandig Toepasselijke wetsbepalingen
247 247
Overige bedrijfsruimte: geliberaliseerd en niet-geliberaliseerd Ongebouwde onroerende zaken Art. 28a-28h (Hoofdstuk VIA) Huurwet b.
5.
Huurwet
Artikel 1 Huurwet Artikelen 13 en 14 Huurwet Artikel 26a Huurwet Artikel 27 lid 1 en lid 2 Huurwet Artikel 28 Huurwet Artikelen 29 t/m 33 Huurwet
Vrijwillige toepasselijkverklaring van de wettelijke bepalingen inzake 1624-bedrijfsruimte op verhuur van overige bedrijfsruimte
265 266 266 267 268 268
269
Lijst van verkort aangehaalde literatuur
271
Rechtspraakregister
273 XIII
