LEEGSTAND BEDRIJFSRUIMTEN, WINKELBEDRIJVEN EN BEDRIJVENTERREINEN
Soest, april 2014
Inhoudsopgave
Voorwoord
blz. 1
Hoofdstuk 1
Bedrijfsruimte
blz. 2
Hoofdstuk 2
Winkelleegstand
blz. 5
Hoofdstuk 3
Bedrijventerreinen
blz. 8
Hoofdstuk 4
Bedrijventerrein Richelleweg Soesterberg
blz. 10
Hoofdstuk 5
Woon- werkgebied Soesterberg Noord
blz. 11
Hoofdstuk 6
Samenvatting
blz. 12
Bijlagen: 1. Kaart leegstand winkel- en bedrijfspanden Soest
blz. 14
2. Kaart leegstand winkel- en bedrijfspanden Soesterberg
blz. 15
Voorwoord Bedrijvigheid is een belangrijke motor voor de economie. Regelmatig is de bedrijfsruimtemarkt in het nieuws. Dat het de laatste jaren in Nederland niet goed gaat met het commercieel vastgoed is genoegzaam bekend. De bedrijvigheid binnen de gemeente Soest maakt hierop geen uitzondering. Reden om in te zoomen op de leegstandontwikkelingen van het Bedrijfs Onroerend Goed. Om de situatie van de gemeente Soest in perspectief te plaatsen worden ook de landelijke en regionale omstandigheden weergegeven. Voorts wordt per hoofdstuk aangegeven wat specifiek voor Soest opmerkelijk is. Deze notitie vormt de basis (foto) om een nadere koers en vervolgstappen uit te zetten (opstellen plan van aanpak). Het laatste onderzoek naar de leegstand van bedrijven en kantoren heeft plaatsgevonden in november 2009. Dit onderzoek richtte zich op de bedrijventerreinen in Soest en Soesterberg. In het huidig onderzoek is ook de bedrijfsruimtemarkt buiten de bedrijventerreinen en winkels betrokken.
1
Hoofdstuk 1.
Bedrijfsruimte
Inleiding Het aanbod op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt stijgt voor het 5e jaar op rij en ondervindt nog steeds hinder van de economische recessie. De opname van bedrijfsruimte vertoont nog geen tekenen van herstel. Er zijn nog wel verhuisbewegingen te zien, maar deze worden veelal ingegeven door kostenbesparing. Van een uitbreidingsvraag is vooralsnog geen sprake. Dit blijkt uit analyse van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) business op basis van door haar geregistreerde cijfers voor de 14 belangrijkste bedrijfsruimtemarkten van Nederland. Ondanks het feit dat de belangrijkste segmenten van de markt voor commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsruimten en winkels) qua structuur en omvang sterk uiteenlopen, hebben zij gemeen dat sinds het uitbreken van de kredietcrisis de vraag- en aanbodverhoudingen steeds verder uit balans zijn geraakt. Zo is het aanbod van kantoren bijna 9 keer groter dan het aantal vierkante meters dat in 2013 werd verhuurd en verkocht. Bij bedrijfsruimten en winkels is de verhouding wat gunstiger.
Landelijk Het aantal aangeboden bedrijven eind 2013 in Nederland bedroeg (kantoren 14.130 en bedrijfsruimte 13.070) 27.200. Dit aantal bedrijven kent een aanbod van (kantoren 8,3 miljoen m2 en bedrijfsruimte 1,2 miljoen m2) 9,5 miljoen m2. Het direct beschikbare aanbod van nog te verhuren kantoren steeg in 2013 met 6% van 7,84 miljoen m2 naar 8,32 miljoen m2. Door deze toename stond eind 2013 circa 16,8% van de kantorenvoorraad in ons land te huur of te koop. De stijging van het aantal vierkante meters bedrijfsruimten in 2013 bedroeg 4%. De gemiddelde leegstand kantoren en bedrijven in Nederland bedraagt 7%. Structurele leegstand van bedrijfsruimte is vooral een probleem van de grotere bedrijfsobjecten. Zo staat van de aangeboden objecten met een oppervlakte groter dan 5000 m2 bijna een kwart langer dan 3 jaar te huur of te koop. Verder is opmerkelijk dat ook kleinschalige bedrijfsruimten te kampen hebben met een toenemend aanbod. De units worden veelal gebruikt als opslagruimte, werkplaats of showroom, eventueel in combinatie met kantoorruimte. De oppervlakten van deze units variëren van 100 tot 500 vierkante meter. Uit informatie van de NVM blijkt, dat de toename van de leegstand van deze units vooral wordt verklaard uit het sterk teruglopen van de vraag naar kleine units. Een belangrijk deel van de vraaguitval is toe te schrijven aan een terughoudende opstelling van de banken, als gevolg waarvan potentiële gebruikers het beoogde bedrijfspand niet kunnen financieren en tussen de 10 en 15 procent van de bedrijfsunits in ons land leeg staat. Relatief is onder meer veel leegstand te vinden in de provincies Utrecht, Gelderland en Limburg. In de gemeente Soest is neemt het aanbod van kleinschalige bedrijven ca. 60% voor haar rekening.
Verwachtingen In het commercieel vastgoed zal van een herstel nauwelijks tot geen sprake zijn. De verwachte economische groei (ca. 0,5%) is vooralsnog onvoldoende om de toename leegstand en afnemende 2
vraag te stoppen. Of het vertrouwen van de producenten en consumenten in 2014 doorzet is lastig te voorspellen. Wel is zeker dat de banken een cruciale rol spelen: hoe terughoudender de financiering, hoe beperkter het herstel uiteindelijk zal blijken te zijn. De vooruitzichten voor de bedrijfsruimtemarkt zijn vergeleken met die van de kantorenmarkt en winkelmarkt enigszins gunstiger door de stijging van het producentenvertrouwen.
Regionaal In Nederland lopen de verschillen in leegstand van bedrijven (binnen en buiten bedrijventerreinen) binnen de regio’s sterk uiteen. Dit blijk uit een in medio 2013 door de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) gehouden onderzoek onder 14 gebieden in Nederland. Ook binnen de regio’s bestaan plaatselijk aanzienlijke verschillen, met zeer ongunstige uitschieters zoals de gemeente Almere. Duidelijk is wel dat leegstand in elke regio van Nederland in meerdere of mindere mate een probleem is. Zo kent aangrenzende buurgemeente Amersfoort ook een forse leegstand van bedrijven. Ondanks de gemeente Amersfoort in het jaar 2013 een positief jaar van het verhuren van bedrijfsruimte achter de rug heeft, staat desondanks in deze gemeente nog altijd circa een kwart van het aanbod langer dan drie jaar te huur of te koop.
Lokaal In de gemeente Soest worden 91 bedrijven te huur of te koop aangeboden, waarvan hieronder een specificatie wordt weergegeven. Aangeboden bedrijven (productie/kantoor) in Soest/Soesterberg Aantal bedrijven te koop
(Soest 21 / Soesterberg
7)
28
Aantal bedrijven te huur
(Soest 49 / Soesterberg 14)
63
Totaal aanbod Soest / Soesterberg
70
+
21
91
Duur van aanbod, langer dan 6 maanden (Soest 58 / Soesterberg 18)
76
Duur van aanbod korter dan 6 maanden (Soest 11 / Soesterberg 4)
15
Totaal
69
+
22
91
Onderverdeling bedrijfsaanbod (productie/kantoor) Soest/Soesterberg Aanbod bedrijven op bedrijventerrein de Soestdijkse Grachten
47
Aanbod bedrijven (buiten bedrijventerrein) Soest
23
Subtotaal
70
Aanbod bedrijven woon- werkgebied Soesterberg Noord
16
Aanbod bedrijven (buiten bedrijventerrein) Soesterberg
5
Subtotaal
21
Totaal
70
21 91
Het totale aantal vierkante meters aan bedrijven en kantoren binnen de gemeente Soest bedraagt ca. 777.000.
3
Het aantal aangeboden bedrijven en kantoren in de gemeente heeft momenteel een omvang van 86.115 m2. Dit is 10.96% van de totale lokale bedrijvenmarkt in Soest en is als volgt onder te verdelen. •
Bedrijventerrein de Grachten / Soestdijk
49.859 m2
•
Bedrijventerrein woon- werkgebied Soesterberg Noord
15.377 m2
•
Niet op een bedrijventerrein
20.879 m2
Totaal
86.115 m2
Wat valt op Binnen de gemeente Soest is de leegstand bij de 91 bedrijven en kantoren (10,01%) 3.96% hoger dan het landelijk gemiddelde (7%). De relatief hoge leegstand in Soest wordt in belangrijke mate veroorzaakt door leegstand van een aantal grotere bedrijven in Soest (bijvoorbeeld Weteringpad 7, met 12.356 m2). Uitgaande van bedrijven die een groter vloeroppervlakte hebben (boven de 1.000 m2), dan zijn het in Soest / Soesterberg 18 bedrijven die 66,7% (56.739 m2) leegstand veroorzaken. Voor wat betreft een nadere specificatie Hoofdstuk 3, bladzijde 8.
4
Hoofdstuk 2.
Winkelleegstand
Landelijk De Winkelleegstand stijgt voor het zevende jaar op rij. De jaarlijkse trendanalyse van onderzoeksbureau Locatus (onafhankelijke bron marktleider op het gebied van winkelinformatie in de Benelux) laat zien dat in Nederland de leegstand van het aantal winkelpanden in 2013 stijgt van 6,4% naar 6,9%. De regionale verschillen zijn hierbij groot. De modebranche levert de meeste lege panden aan, maar vult ook weer de meeste panden. In 2013 blijkt bovendien het eerste jaar in deze eeuw waarin de groei van het aantal winkelmeters tot een halt komt. De totale winkelleegstand in ons land steeg vorig jaar met meer dan 1.000 panden naar ruim 15.000 leegstaande winkelpanden. Dit betekent een leegstandpercentage van 6,9%. Het percentage leegstaande meters ligt met 7,3% (ruim 2 miljoen vierkante meter) nog iets hoger en is hiermee voor het 7e jaar op rij toegenomen. Desondanks is inmiddels de sterke groei van het aantal vierkante meters vrijwel tot stilstand gekomen. Branches die voor veel leegstand zorgden waren videotheken, winkels die software verkopen en reisbureaus. Damesmode was de branche die voor de meeste leegstaande panden zorgde, maar gelijktijdig ook de branche die weer de meeste panden vulde. Duur van leegstand Uit de analyse van Locatus blijkt dat landelijk de meeste leegstand van winkels kortdurend is. Van alle leegstaande winkelpanden staat 44% minder dan een jaar leeg en nog eens 34% staat minder dan 3 jaar leeg. Uiteindelijk staat dus slechts 22% van de leegstaande panden langer dan 3 jaar leeg. Wat vooral opvalt is dat het aandeel panden dat langer dan 1 jaar leegstaat niet toeneemt, maar juist iets afneemt. Voor 5.665 van de ruim 14.000 panden die op 1 januari 2013 leeg stonden is dan ook dit jaar weer een nieuwe functie gevonden.
Regionaal De leegstand verschilt sterk in Nederland. De drie regio’s met de hoogste leegstand zijn Zuid Limburg (11,4%), Delfzijl en omgeving (10,9%) en Oost-Groningen (10,1%). Ter vergelijking, de regio Groot-Amsterdam kent met 3,9% een leegstand die ruim drie keer lager ligt. De provincie Utrecht heeft een leegstand van 5,3%. Niet bijzonder ongunstig. De stad Utrecht heeft hierop wel een positieve invloed. In deze stad is het leegstandpercentage 4,7%. Van de vier grote steden in Nederland deed Utrecht het veruit het best, het aanbod nam er af.
Lokaal Binnen de gemeente Soest zijn in totaal (Soest 279 en Soesterberg 37) 316 winkels gevestigd. Onderzoeksbureau Locatis doet eenmaal per jaar in Soest een onderzoek naar de leegstand van winkels. Dit bureau merkt leegstand aan zoals de “klant” dat ervaart. Het pand moet derhalve daadwerkelijk leeg staan. Daarnaast richt men zich op het “hoofdwinkelgebied” V. Weedestraat / Burg. Grothestraat. De overige winkels in Soest (dus ook de Koninginnelaan, Soest-Zuid en Soesterberg e.d.) worden niet meegenomen in het onderzoek. Dit leidt tot andere cijfers dan de
5
werkelijke totale leegstand van winkels in geheel Soest / Soesterberg. Desondanks worden, naast het door de gemeente Soest uitgevoerde onderzoek, ook de cijfers van Locatus weergegeven. De gegevens van dit onderzoeksbureau geven meer benchmark inzichten.
Overzicht 1. (Eigen onderzoek leegstand winkels Soest / Soesterberg) Aantal winkels te koop
(Soest 4 / Soesterberg 0)
4
Aantal winkels te huur
(Soest 18 / Soesterberg 4)
22
22
+
4
Duur van het aanbod langer dan 6 maanden (Soest 20 / Soesterberg 2) Duur van het aanbod korter dan 6 maanden (Soest 2 / Soesterberg 2)
26 22 4 26
Het totaal aantal gevestigde winkels in Soest / Soesterberg bedraagt 316. De leegstand van de (26) winkels komt hiermee in de gemeente Soest uit op 8,2% Het aanbod vierkante meters winkeloppervlakte (Soest 5.235 / Soesterberg 1.650) bedraagt 6.885. Van het totale winkelaanbod in Soest / Soesterberg (26) zijn (nog) slechts 2 winkels in bedrijf.
Wat valt op * Van de totale leegstand (22) in Soest (dus exclusief Soesterberg), wordt bijna de helft (41%) van de winkels (9) aangeboden aan de Soesterbergsestraat, het aanloopgedeelte naar winkelcentrum Soest-Zuid. * Zoals hierboven aangegeven bedraagt het totale winkelaanbod (26 winkels) 6.885 m2. Er zijn in Soest / Soesterberg twee winkels (Rademakerstraat, pand G.W. Grift en de voormalige kaasfabriek aan de Middelwijkstraat) die tezamen ca. 20% (1465 m2) van het totale aanbod voor hun rekening nemen.
6
Overzicht 2. (leegstand, bron Locatus) 2008 LANDELIJK Nederland
2009
2010
2011
2012
2013
2014
januari januari januari januari januari januari januari februari 4,9%
4,9%
5,4%
6,0%
6,3%
6,4%
6,9%
7,0%
Utrecht
3,6%
3,9%
4,6%
4,5%
4,7%
5,0%
5,3%
5,3%
Stad Utrecht
3,5%
4,1%
4,8%
4,6%
4,9%
5,1%
4,7%
4,5%
Houten
1,9%
2,3%
1,9%
1,8%
3,1%
2,7%
4,9%
4,9%
IJsselstein
3,8%
1,8%
3,2%
3,2%
2,4%
2,3%
1,6%
1,6%
2,0%
2,8%
3,1%
5,8%
5,7%
5,6%
5,4%
5,4%
6,3%
6,0%
4,8%
5,5%
6,2%
5,2%
6,3%
6,3%
PROVINCIE
GEMEENTE
Soest Woerden
Wat valt op Uitgaande van de cijfers van Locatus per februari 2014, dan is de winkelleegstand van het hoofdcentrum winkelgebied in Soest (5.4%) nagenoeg gelijk aan de gemiddelde leegstand in de provincie Utrecht (5,3%) en 1,6% lager dan het landelijk gemiddelde (7%). Indien de gemeente Soest wordt vergeleken met 3 andere gemeenten van een nagenoeg gelijke omvang dan heeft Soest de op één na grootste leegstand (zie tabel). De ontwikkeling van de winkelleegstand in de gemeente Soest is zorgelijk. Vanaf het jaar 2008 (2,0% leegstand) neemt de leegstand Soest, afgezet tegen de landelijke, provinciale en de drie vergelijkbare gemeenten in de provincie Utrecht het snelst toe.
7
Hoofdstuk 3.
Bedrijventerreinen
Landelijk Nederland telt ongeveer 3.600 bedrijventerreinen. Eén op de drie daarvan is verouderd, hetgeen neerkomt op meer dan 1000 terreinen. Dit blijkt uit cijfers van het het Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem ((IBIS) van het ministerie VROM, Stec Groep en Arcadis. Deze cijfers staan echter ter discussie. Volgens Taskforce Herstructurering Bedrijventerreinen is slechts 55% van die bedrijventerreinen werkelijk verouderd. Uitgaande van een optimistisch scenario, is er in Nederland ongeveer 18.000 hectare bedrijventerrein dat geherstructureerd moet worden.
Regionaal De regionale verschillen zijn groot. Volgens IBIS liggen de meeste verouderde bedrijventerreinen in Noord-Brabant, Noord Holland en Zuid Holland. Uit onderzoek van de NVM blijkt dat er tussen gemeenten zeer grote verschillen zijn. Oude industriesteden kennen vaak een hoge mate van leegstand. In deze steden zijn veel verouderde bedrijven die niet meer voldoen aan de eisen van de moderne tijd. Naast de industriesteden kampen diverse steden met een ongunstige verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte. Vaak is de kantoorruimte te groot. Ook staan panden leeg omdat ondernemingen alleen geïnteresseerd zijn in de kantoorruimte op het perceel, maar verplicht worden ook de bijbehorende bedrijfshal af te nemen. In relatief veel nieuwe steden (b.v. Lelystad) komt in hoge mate leegstand voor, vooral op de kleinere bedrijventerreinen in woongebieden. Hoge mate van leegstand is in deze situatie te wijten aan het feit dat te veel is bijgebouwd. Gronduitgifte is een belangrijke inkomstenbron voor de gemeente. Ondanks een hoge mate van leegstand wordt nog steeds nieuwe grond uitgegeven (te veel gronduitgifte in jonge steden). Grote steden, zoals Amsterdam, kennen ook hun problematische bedrijventerreinen. Op diverse plaatsen in deze stad is met name oudere bouw te vinden en is er ontheffing voor de hogere milieucategorieën. Daarbij is het een groot probleem dat de meeste gebouwen te laag zijn. Ook Amersfoort kampt met een hoge mate van leegstand. Op de terreinen met kleinere bedrijfsruimten is het probleem iets minder nijpend. In Nijmegen vindt momenteel forse herontwikkeling plaats. Ontwikkelaars kopen grond op, slopen de panden en zetten er kleinere bedrijfshallen neer voor doorstarters in plaats van grote bedrijfshallen die er stonden. Met de hierboven aangegeven beschrijving en voorbeelden wordt nog eens verduidelijkt dat iedere regio zijn eigen problematiek kent en dat de oorzaken van leegstand verschillend zijn. Daarentegen geldt ook hier dat de regio’s een gemeenschappelijk probleem hebben, nl. dat de kredietcrisis de reeds aanwezige problemen verder aan de oppervlakte heeft gebracht of heeft verergerd.
Lokaal In hoofdstuk 1. “bedrijfsruimtemarkt” is aangegeven dat de totale leegstand van bedrijven in Soest / Soesterberg 10,96 % bedraagt. Dit is beduidend hoger dan het landelijk gemiddelde (7%). Ruim 75 % van de totale leegstand is toe te schrijven aan het aanbod van bedrijven op de bedrijventerreinen in Soest / Soesterberg. Tegelijkertijd geldt ter nuancering dat de hoge leegstand op de bedrijventerreinen Soest / Soesterberg met name wordt veroorzaakt door een relatief gering aantal bedrijven met een groot vloeroppervlakte. Op bladzijde 3 wordt de leegstand van bedrijven buiten en op de bedrijventerreinen in Soest en Soesterberg nader gespecificeerd. 8
Wat valt op •
Bedrijventerrein Soesterberg Noord, totale leegstand 15.377 m2. Hiervan zijn 3 bedrijven die een leegstand van 9.276 m2 (60,3%) veroorzaken.
•
Bedrijventerrein Soestdijkse Grachten / Soestdijk, totale leegstand 49.859 m2. Hiervan zijn 9 bedrijven die een leegstand van 35.358 m2 (41,1%) veroorzaken.
•
Over het algemeen kan worden gesteld dat de bestaande bedrijventerreinen De Grachten en Soestdijk niet tot “verouderde” bedrijventerreinen behoren. Herontwikkeling of revitalisering van deze terreinen ins dan ook niet opertuun.
9
Hoofdstuk 4.
Bedrijventerrein Richelleweg Soesterberg
De eerste kavel op bedrijventerrein Richelleweg is in mei 2013 uitgegeven en eind 2013 is het bedrijf geopend. De interesse voor bedrijventerrein Richelleweg is op dit moment redelijk. Een aantal partijen is concreet de mogelijkheden aan het verkennen, voor sommige bedrijven betekent dit dat bedrijventerrein Richelleweg op een shortlist staat. Basis voor de gronduitgifte zijn de voorwaarden die daaraan zijn gesteld in bijvoorbeeld het stedenbouwkundig plan. Gebleken is dat deze voorwaarden in de huidige tijd en markt erg ambitieus zijn. Adviesbureau Stec heeft daarom voor ons de voorwaarden bekeken en geadviseerd op een aantal onderdelen aanpassingen aan te brengen. De belangrijkste conclusies: •
Kwantitatief gezien is in de regio Amersfoort voldoende vraag naar kavels vanuit de markt en bedrijventerrein Richelleweg spreekt verschillende doelgroepen aan. ‘Donorgebieden’ zijn voornamelijk Zeist en Soesterberg, in mindere mate Soest en Amersfoort.
• •
De grondprijs is in vergelijking met andere terreinen in de regio Amersfoort marktconform. De aandacht voor een sterke gebiedskwaliteit en waardebehoud op lange termijn zijn goed. Dat geldt ook voor de flexibiliteit in de verkaveling.
•
Vanuit marktoptiek zijn de inrichtingseisen echter (te) hoog. Dat zit vooral in (de combinatie van): hoge fsi, overal bebouwingspercentage van 70%, kavelgebruik (inclusief parkeren) en de ruimte voor opslag.
•
De eisen voor duurzaamheid zijn vanuit marktoptiek ook hoog, maar deze kunnen op termijn wel kostenbesparingen opleveren voor bedrijven.
Op dit moment wordt in een aantal pilots bekeken welke aanpassingen gewenst/noodzakelijk zijn. Dat gebeurt in pilots, omdat dan in de praktijk blijkt waar bedrijven tegen aan lopen. Uitgangspunt blijft dat de ruimte op de kavels zo efficiënt mogelijk wordt gebruikt en dat het karakter van het bedrijventerrein niet wordt aangetast.
10
Hoofdstuk 5.
Woon- werkgebied Soesterberg Noord
Met betrekking tot het bestaande bedrijventerrein Soesterberg Noord vindt momenteel transformatie plaats wat betreft bedrijven en wonen. Uitgaande van het geldende bestemmingsplan zijn in het woon- en werkgebied Soesterberg geen mogelijkheden tot bedrijfsuitbreiding aanwezig. Het nieuwe bedrijventerrein aan de Richelleweg in Soesterberg kent daarentegen wel mogelijkheden tot bedrijfsvestiging / verplaatsing. De in voorbereiding zijnde wijziging van normering inzake toegestane “milieu-bedrijvigheid” naar een lagere categorie zal de beoogde transformatie naar verwachting ondersteunen. Via het projectbureau van de gemeente Soest zal periodiek over de voortgang van de resultaten worden gerapporteerd. M.b.t. de omvang en type van bedrijvigheid vindt afstemming plaats met de afdeling Ruimte, cluster economie.
11
Hoofdstuk 6.
Samenvatting
Bedrijvigheid is een belangrijke motor voor de economie. De laatste jaren gaat het in Nederland niet goed met het commercieel vastgoed. De bedrijvigheid binnen de gemeente Soest maakt hierop geen uitzondering. Het aanbod op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt is tot en met het jaar 2013 voor het 5e jaar op rij gestegen en ondervindt nog steeds hinder van de economische recessie. Leegstand van winkels steeg zelfs voor het 7e jaar op rij, maar 2013 was het eerste jaar in deze eeuw waarin de groei van het aantal winkelmeters niet toenam. De segmenten van de markt voor commercieel vastgoed (kantoren, bedrijfsruimten en winkels) lopen qua structuur en omvang sterk uiteen, maar hebben gemeen dat sinds het uitbreken van de kredietcrisis vraag- en aanbodverhoudingen steeds verder uit balans zijn geraakt. De gemiddelde leegstand van kantoren en bedrijven in Nederland bedraagt 7%. In Soest (70) en Soesterberg (21) worden 91 bedrijven / kantoren aangeboden en ligt het leegtandpercentage op 10,01%. Ter nuancering hiervan zij opgemerkt, dat de omvang leegstand van de bedrijven in Soest en Soesterberg met name wordt veroorzaakt door een aantal bedrijven met een groot vloeroppervlak. Van de 91 aangeboden bedrijven en kantoren zijn er 18 bedrijven met een vloeroppervlakte boven de 1000m2 die 66,7% van de leegstand veroorzaken. De totale winkelleegstand in Nederland steeg het afgelopen jaar met meer dan 1000 panden naar ruim 15.000 leegstaande winkelpanden (leegstandspercentage 6,9%). In de gemeente Soest (279) en Soesterberg 37) zijn 316 winkels gevestigd. Van dit aantal staan er in Soest (22) en Soesterberg (4) 26 winkels leeg. Bijna de helft van de leegstaande winkels (9, gelijk aan 41%) in Soest wordt aangetroffen aan de Soesterbergsestraat, het aanloopgedeelte naar winkelcentrum Soest-Zuid. Onderzoeksbureau Locatus doet jaarlijks onderzoek naar de leegstand van winkels in het hoofdwinkelgebied V. Weedestraat. Zij constateren in februari 2014 in dit gebied een leegstand van 5,4%. Dit is 1,9% lager dan het landelijk gemiddelde. Overigens blijkt uit cijfers van dit bureau wel dat de leegstand aan de V. Weedestraat, afgezet tegen drie andere vergelijkbare gemeente in de regio, sinds 2008 de snelst stijgende leegstand van winkels heeft (steeg in 2008 van 2% tot februari 2014 naar 5,4%). Nederland telt ongeveer 3.600 bedrijventerreinen. Uit onderzoek blijkt dat één op de drie bedrijventerreinen verouderd is, hetgeen neerkomt op meer dan 1000 terreinen. De regionale verschillen van “problematische” bedrijventerreinen zijn groot. Veel voorkomende omstandigheden zijn: ongunstige verhouding tussen kantoor- en bedrijfsruimte, verouderde bedrijven, te veel gronduitgifte in jonge steden e.d. De bedrijventerreinen binnen de gemeente Soest hebben over het algemeen geen van deze kenmerken, maar hebben wel een tamelijk hoge leegstand. Tegenover de landelijk gemiddelde leegstand van ca. 7% kent de gemeente Soest een leegstand van 10,96%. Ook hier geldt dat een aantal grote panden dit hoge percentage veroorzaakt. Op het bedrijventerrein Soesterberg Noord zijn het 3 bedrijven die 60,3% van de leegstand voor hun rekening nemen, terwijl op de bedrijventerreinen de Grachten en Soestdijk 9 bedrijven 41% van de leegstand veroorzaken. Herontwikkeling of revitaliseren van de bedrijventerreinen in Soest lijkt niet
12
opportuun te zijn. Het ligt meer voor de hand dat oplossingen worden gezocht voor de herhuisvesting van de grotere bedrijven. Op het bedrijventerrein Richelleweg (14 hectare bruto / 11 hectare netto) is in mei 2013 de eerste kavel uitgegeven. De Richelleweg is bedoeld voor lokale en (boven) regionale kleinschalige bedrijven. Naast een aantal sterke punten van dit bedrijventerrein (grondprijs, ligging, flexibiliteit in verkaveling e.d.) bestaan er ook enkele aandachtspunten. Adviesbureau Stec geeft aan dat, gelet op de huidige tijd en marktomstandigheden, enkele aanpassingen (inrichtingseisen, criteria duurzaamheid e.d.) de kansen op gronduitgiften verhogen. Naar aanleiding hiervan wordt momenteel, zonder aantasting van het karakter van het bedrijventerrein, in een aantal pilots bekeken welke aanpassingen gewenst / noodzakelijk zijn. Met betrekking tot het bestaande bedrijventerrein Soesterberg Noord vindt momenteel transformatie plaats wat betreft bedrijven en wonen. Uitgaande van het geldende bestemmingsplan zijn in het woon- en werkgebied Soesterberg geen mogelijkheden tot bedrijfsuitbreiding aanwezig. Mogelijkheden van vestiging en verplaatsen is wel mogelijk op het bedrijventerrein Richelleweg in Soesterberg.
Tot slot: In deze notitie zijn de resultaten van de gerealiseerde inventarisatie leegstand bedrijfsruimten, winkelbedrijven en ontwikkelingen bedrijventerreinen weergegeven. In aansluiting op deze “foto” zullen in een op te stellen plan van aanpak concrete (bestuurlijke) aanbevelingen worden gedaan om de bedrijvigheid in de gemeente Soest te stimuleren.
13
Bijlage 1 Leegstand winkel- en bedrijfspanden Soest
14
(peiling april 2014)
Bijlage 2 Leegstand winkel- en bedrijfspanden Soesterberg
15
(peiling april 2014)
