Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties Maastricht

Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties Maastricht Een nieuwe koers

Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Maastricht

Nijmegen, 8 november 2010

Inhoudsopgave

Blz.

Hoofdstuk 1 Inleiding

1

Hoofdstuk 2 Positionering bedrijventerreinen en kantorenlocaties

5

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7

Inleiding Maastrichtse economie in perspectief Aanbod werklocaties Kwaliteit van werklocaties De vraag naar werklocaties Confrontatie vraag en aanbod Afsluitend

Hoofdstuk 3 Visie, strategie en programmering 3.1 3.2 3.3

Inleiding Visie en strategie Programmering werklocaties

Hoofdstuk 4 Uitvoering en prioriteiten 4.1 4.2 4.3

Prioriteiten in Maastricht Aanknopingspunten uitvoering Organisatie en financiën

5 6 12 21 23 31 39

41 41 41 46

53 53 56 62

Blz.

Bijlagen

65

Bijlage 1

Trends en ontwikkelingen

67

Bijlage 2

Consultatie marktpartijen

69

Bijlage 3

Marktsignalen

71

Bijlage 4

Aanbod bedrijventerreinen en kantoorlocaties in detail

73

Bijlage 5

Beleidsinstrumenten

79

Hoofdstuk 1

Inleiding

Achtergrond en aanleiding De markt voor bedrijventerreinen en kantoren (kortweg: werklocaties) verandert, ook in de gemeente Maastricht. Dit lijkt een terechte constatering die wordt ingegeven door een afnemende vraag naar bedrijventerreinen en kantoorruimte. Niet alleen de recessie, maar meer structureel van aard ook werkgelegenheidsontwikkelingen en een veranderende vraag van bedrijven naar andere typen werklocaties liggen hieraan ten grondslag. De gemeente Maastricht heeft dit tijdig onderkend en ziet de ontstane situatie als een goed moment om de ‘switch’ te maken van een aanbodgestuurd naar een duidelijk vraaggestuurd werklocatiebeleid waarbij kwaliteit, duurzaamheid, maatwerk en flexibiliteit de kernbegrippen zijn. Daarbij is van belang een doorvertaling te maken naar de consequenties van ontwikkelingen (recessie, demografie) op de programmering van werklocaties in Maastricht. Deze recente ontwikkelingen op de bedrijventerreinen- en kantorenmarkt zijn voor Maastricht aanleiding geweest om meer visie en daarop afgestemd beleid voor bedrijventerreinen en kantorenlocaties (werklocaties) te ontwikkelen. De aanpak die de gemeente hiervoor in gedachten heeft, moet flexibel kunnen inspelen op de vraag vanuit de markt en ‘tailormade’ zijn voor de Maastrichtse situatie. In de ‘Stadsvisie 2030’, de ‘Economische Speerpuntennota 2015’ en recenter in de nota ‘Stedelijke Programmering: programma wonen 2010-2019’ zijn reeds keuzes gemaakt waarin Maastricht zich van maakindustriestad verder ontwikkelt richting kennisstad, cultuurstad en woonstad. Economische ambities moeten worden doorvertaald naar beleid voor werklocaties waarbij in ieder geval aandacht moet zijn voor de volgende aspecten:     

herstructurering van verouderde bedrijventerreinen; het faciliteren van bestaande bedrijvigheid en bijbehorende werkgelegenheid; promoten en (her)ontwikkelen bestaande bedrijventerreinen; aantrekken nieuwe bedrijvigheid; externe ontwikkelingen van tijdelijke aard dan wel van structurele aard (conjunctuur, markt, etc.).

De behoefte vanuit de gemeentelijke organisatie om meer inzicht en grip te krijgen op de ontwikkelingen van de Maastrichtse bedrijventerreinen en kantorenmarkt, is opgepakt door Buck Consultants International (BCI).

Buck Consultants International

1

Doelstelling en aanpak De vraag van de gemeente is uitgemond in voorliggend advies over welke beleidsaanpassingen of nieuwe programmeringafspraken (segmentering, fasering, herstructurering, sanering, enz.) nodig zijn om de komende jaren op verantwoorde wijze om te gaan met thema’s als leegstand, overaanbod, et cetera. Dit vanuit de volgende centrale doelstelling: Ontwikkel een visie op bedrijventerreinen en kantorenlocaties voor de periode 20102020, inclusief beleidsinstrumenten die kunnen sturen op een evenwichtige en structurele (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de stad Maastricht. Met een visie op de toekomstige ontwikkeling en invulling van haar bedrijventerreinen en kantorenlocaties, heeft de gemeente een duidelijk kader in handen. Niet alleen voor eigen gebruik en handhaving, maar zeker ook richting ondernemers en andere partijen (zoals provincie, Kamer van Koophandel en private partijen als makelaars, projectontwikkelaars en beleggers). Naast strategie en visie geeft dit advies inzicht in een programmering en een bijbehorend uitvoeringsprogramma, zowel op hoofdlijnen als uitmondend in aanbevelingen voor verbetermaatregelen per locatie.

In het voorliggende advies wordt antwoord gegeven op vier kernvragen, namelijk: 1 2 3 4

Met welke veranderingen wordt de economie van Maastricht de komende jaren geconfronteerd? Wat betekenen de verwachte veranderingen voor de huidige (plan)voorraad? Wat heeft Maastricht nodig aan terreinen en kantorenlocaties (kwantitatief en kwalitatief) om gericht op deze veranderingen in te kunnen spelen? Welke beleidsinstrumenten en financiële middelen (instrumenten) zijn nodig om van het nieuwe, tailormade beleid een succes te maken?

De antwoorden op deze kernvragen worden in korte, heldere tekstvakken beantwoord aan het eind van de hoofdstukken 2, 3 en 4. Basis voor de aanpak ligt in een schouw van vrijwel alle bedrijventerreinen, kantorenlocaties en bedrijfslocaties in woonwijken en een analyse van een groot aantal beleidsdocumenten en marktrapportages. Aan de hand van verschillende bijeenkomsten met de klankbordgroep, een workshop met het bedrijfsleven, interviews met marktpartijen en een interdisciplinaire gemeentelijke werkgroep zijn vervolgens de kansen voor ontwikkeling bediscussieerd. Dit heeft geleid tot een integrale positionering van de werklocaties in Maastricht. Vanuit deze visie, is een strategie ontwikkeld van waaruit concrete maatregelen en acties zijn benoemd.


2

Het resultaat van deze inzet is een duidelijk advies ten aanzien van het perspectief en de visie op bedrijventerreinen en kantorenlocaties in Maastricht. Daarbij wordt gewerkt vanuit het bredere perspectief van bestaande economische ambities (speerpunten) en opgaven van Maastricht1 (bijvoorbeeld ten aanzien van bestaand bedrijfsleven) en geven wij handen en voeten aan de rol van bedrijventerreinen en kantorenlocaties daarin.

Leeswijzer Voorliggende visie begint met een bredere economische analyse van de stad Maastricht en de positie van bedrijventerreinen en kantorenlocaties daarin (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 worden de toekomstige visie, strategie en de programmering van de bedrijventerreinen en kantorenlocaties nader uitgewerkt. In hoofdstuk 4 tenslotte is het uitvoeringsprogramma inclusief de te hanteren beleidsinstrumenten opgenomen. In een aantal bijlagen is meer in detail informatie opgenomen over relevante achtergrondinformatie ter onderbouwing van deze visie. In de verschillende hoofdstukken wordt hiernaar verwezen. Bij deze notitie Visie Bedrijventerreinen en Kantorenlocaties Maastricht - Een nieuwe koers hoort, als separaat en zelfstandig leesbaar document, de Atlas werklocaties Maastricht. Daarin zijn alle locaties (bedrijventerreinen en kantoren) separaat kort en geïllustreerd beschreven, inclusief een korte weergave van kwaliteit en aandachtspunten.

1

Zoals is vastgelegd in bestaand economisch beleid, o.a. in de Stadsvisie 2030, de Economische Speerpunten 2015 en de nota Stedelijke Programmering: programma wonen 2010-2019 Maastricht.


3


4

Hoofdstuk 2

2.1

Positionering bedrijventerreinen en kantorenlocaties

Inleiding

Vanuit gemeentelijke ambities (afkomstig uit onder andere de Stadsvisie 2030 en de Nota Economische Speerpunten 2015) wordt ingezet op een brede economische structuur met een verwachte groeipotentie in de kenniseconomie en vrijetijdseconomie sector. Ook heeft de gemeente aandacht voor Maastricht als woon- en cultuurstad. Dit brengt voor het gemeentelijk beleid gericht op bedrijventerreinen en kantoorlocaties diverse uitdagingen met zich mee. Stadsvisie Stadsvisie2030 2030

Nota Economische Speerpunten 2015

Brandpunten stadsontwikkeling 2010-2019

Cultuurstad

Economische structuur

Belvedère

Herstructurering West en Noord-oost

Kenniseconomie Creatieve industrie

Randwyck

Binnenstad overig

Woonstad Internationale kennisstad

Vrijetijds economie

A2 Maastricht

Maaskruisend verkeer

Gebiedsontwikkeling Maastricht-Valkenburg

Beatrixhaven

Visie bedrijventerreinen en kantoren 2010 - 2020

Naast bovenstaande beleidskaders- en gemeentelijke ambities spelen ook nadrukkelijk marktkansen, autonome ontwikkelingen (zoals vergrijzing), specifieke factoren zoals de A2 ondertunneling, en tot slot de huidige economische recessie een rol in het tot stand komen van de visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties.


5

Een aantal vragen vloeit direct voort uit het bovenstaande, namelijk: 



Hoe speel je in op het toenemende (economische) belang van de kennis-, en dienstensector, waarbij behoud en vernieuwing van de maakindustrie een aandachtspunt is, en span je je daarnaast in voor het perspectief van Maastricht als woon- en cultuurstad? Biedt Maastricht de juiste schakering aan werklocaties? Dat wil zeggen: het type werklocaties (ligging, vastgoed, kwaliteitsniveau, bereikbaarheid enz.) wat de markt op dit moment vraagt?

In dit hoofdstuk wordt vanuit een brede analyse van de economische ontwikkeling en het aanbod aan werklocaties ingezoomd op het beantwoorden van deze vragen, die tevens terugkomen in de eerste twee kernvragen van dit onderzoek zoals ze in het vorige hoofdstuk zijn geformuleerd.

2.2

Maastrichtse economie in perspectief

Economische structuur Maastricht heeft al enige tijd te maken met een economische transitie waarbij een verschuiving plaatsvindt van een economie met veel grote, beeldbepalende industriële bedrijven (waaronder Sphinx, Trega, Sappi etc.) naar een diensteneconomie. In deze Maastrichtse diensteneconomie spelen niet alleen zakelijke diensten een rol, maar drukken ook sectoren als zorg en onderwijs, gekoppeld aan het Academisch Ziekenhuis Maastricht (AZM) en de Universiteit Maastricht (UM), een belangrijke stempel.

Tabel 2.1

Aantal banen en aantal vestigingen gemeente Maastricht in procenten en absolute aantallen, 2008

Sector Landbouw, visserij en delfstoffenwinning Industrie Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid Handel en horeca Vervoer en communicatie Financiële instellingen en zakelijke dienstverlening Openbaar bestuur,onderwijs,gezondheids- en welzijnszorg Overig

Banen 208 7.834 317 2.261 15.741 5.807 12.989 26.557 2.560

% 0,3% 10,5% 0,4% 3,0% 21,2% 7,8% 17,5% 35,8% 3,4%

Totaal

74.274

100%

Vestigingen 71 287 7 481 2.449 189 1.881 807 729 6.901

% 1,0% 4,2% 0,1% 7,0% 35,5% 2,7% 27,3% 11,7% 10,6% 100%

Bron: ETIL, 2008


6

Dit beeld is terug te zien in de huidige economische structuur van Maastricht (tabel 2.1). Openbaar bestuur, onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg vormt de grootste sector in aantal banen. Overigens gaat het bij overheid-, onderwijs-, en zorg vooral om grootschalige vestigingen (evenals in de industrie), terwijl kleinschalige vestigingen vooral zichtbaar zijn in de handel en horeca, en in de dienstensectoren. Deze trend van schaalverkleining is in de genoemde sectoren niet overigens vreemd: ook in andere steden zien we het aantal vestigingen toenemen terwijl de werkgelegenheid daalt (o.a. door toename van het aantal zelfstandigen en door toenemende specialisatie binnen sectoren).

Ontwikkeling werkgelegenheid Maastricht heeft in het verleden een forse groei van de werkgelegenheid doorgemaakt. In totaal gaat het om bijna 30 duizend banen in ruim 20 jaar (44.700 banen in 1983 en 73.200 in 2005), dit is ruim 2% per jaar (bron: Kadernota werkgelegenheidsimpuls 2006-2010: 4000 banen plan, 2006). Over deze langere periode zit de meeste groei in de niet-zakelijke (+13.000 banen) en zakelijke diensten (+ 10.000 banen) en in de handel en horeca (+ 7.000 banen). Het grote banenverlies in de industrie (- 6.000 banen) is in een dusdanig lange periode eveneens goed zichtbaar: nu zit 1 op de 10 banen in de industrie versus 1 op 3 in de jaren ’80 (figuur 2.1)2. De laatste jaren is er echter sprake van een stabilisatie en zelfs lichte afname van de groei van de werkgelegenheid. Dit in tegenstelling tot de stabiele groei in de provincie Limburg die vooral wordt veroorzaakt door groei in de Westelijke Mijnstreek. Een afvlakking van de economische ontwikkeling zien we in veel steden optreden.

Figuur 2.1

Relatieve verdeling werkgelegenheid over sectoren, 1983, 1993 en 2005 100% 90% 80% 70% 60%

Handel/horeca Niet-zakelijke dienstverlening

50%

Zakelijke dienstverlening Industrie

40% 30% 20% 10% 0% 1983

2

1993

2005

Recentere cijfers (in deze onderverdeling) zijn niet beschikbaar bij de gemeente Maastricht


7

In de meest recente jaren (2006-2009) zien we dat overheid, onderwijs en zorg niet alleen de grootste bron van werkgelegenheid vormen in Maastricht, maar dat deze de laatste jaren ook de sterkste groei laten zien. De groei in deze niet-zakelijke diensten zet dus ook de laatste jaren door (bron: Etil Vestigingendynamiek Gemeente Maastricht 2006-2009). Het is tevens een van de weinige echte groeisectoren. Het belang van de Universiteit Maastricht het Academisch Ziekenhuis en diverse bestuursfuncties en Europese instituten (waaronder de provincie Limburg en de gemeente) voor de economie van Maastricht wordt hiermee duidelijk. Life & Sciences is één van speerpuntsectoren in Maastricht. De afgelopen jaren heeft zich een aantal bedrijven uit dit cluster in Maastricht gevestigd, maar de werkgelegenheid die hiermee is gemoeid is relatief beperkt. Het is moeilijk te zeggen hoe dit cluster zich in de toekomst gaat ontwikkelen. BCI heeft eerder onderzocht wat de potentie is van de verschillende life sciences clusters in Nederland, waaronder Maastricht, en hoe de clusters zich momenteel van elkaar onderscheiden (zie tekstbox). Hoe scoort het life sciences cluster van Maastricht? Uit een eerdere studie van BCI (2009) blijkt dat Maastricht ten opzichte van andere Nederlandse steden die zich profileren met life sciences zich nog in de startfase bevindt. Ten opzichte van de andere life sciences clusters in Nederland blijft Maastricht vooralsnog achter als het gaat om de kennisbasis, de institutionele inbedding en de omvang en opbouw van het cluster. Om te kunnen doorgroeien vanuit de startfase waarin het Maastrichtse life sciences cluster zich bevindt is (beleids)inzet nodig op het aantrekken van kennisinstituten en het realiseren van de juiste faciliteiten waar bedrijven gebruik van kunnen maken en elkaar kunnen ontmoeten. Met de juiste inzet – Maastricht heeft hiervoor zelf reeds een richtinggevend document ‘Campusconcept As is  To be’ opgesteld - zijn er voor het Maastrichtse life sciences cluster dan ook zeker nog groeikansen. Daarbovenop is Maastricht Health Campus onlangs in een onderzoek naar het nationaal belang van campussen in Nederland, voor het Ministerie van Economische Zaken, bestempeld als een campus in de groeifase. Oftewel een campus die zich kenmerkt door groei van zowel onderzoekers als bedrijven. Leiden

Rotterdam

Nijmegen

M aast richt

Amsterdam

Groningen

Utrecht

+++

++

++

+

+++

++

+++

++

+

++

+

+++

++

++

+++

+

++

+

++

++

++

C Omvang en opbouw cluster

+++

++

+

+

+++

+

++

D Sociaal economische indicatoren

+++

++

++

++

+++

++

+++

A Kennisbasis

Public aties en citaties Kennis als productiefactor (promoties, studenten, opleidingaanbod)

B Institutionele inbe dding

+ +++

= relatief laag ten opzichte van andere clusters = relatief hoog ten opzichte van andere clusters


8

Bedrijvendynamiek Een benchmark van de vestigingsdynamiek van een aantal Zuid-Limburgse steden, naast Maastricht ook Heerlen en Sittard-Geleen in de periode 2006-2009 (bron: Vestigingendynamiek Gemeente Maastricht 2006-2009, Etil 2009) laat zien dat er weinig verhuisstromen van en naar Maastricht zichtbaar zijn. In totaliteit is er weliswaar sprake van een relatief grote groei van het aantal vestigingen, maar de hieruit voortvloeiende groei van de werkgelegenheid is beperkt. De aanwezige dynamiek is met name lokaal van aard. Een signaal dat ook voor de toekomstige ontwikkeling van bedrijventerreinen en kantorenlocaties van belang is als het gaat om het maken van strategische keuzes ten aanzien van onder meer type terreinen, accountmanagement, acquisitie en regionale samenwerking.

Maastricht in perspectief In vergelijking met enkele andere gemeenten3 in Nederland laat Maastricht uiteenlopende scores zien. Een korte opsomming: 









3

De omvang van beroepsbevolking in Maastricht is de afgelopen jaren (2000-2010) licht gekrompen. In vergelijking met andere gemeenten in Nederland scoort Maastricht benedengemiddeld. Maastricht wordt hierin vergezeld door Sittard-Geleen, Heerlen en Vlaardingen. Ook de werkgelegenheidontwikkeling (1999-2009) van Maastricht is benedengemiddeld. Relatief gezien behoort de gemeente niet tot de top 30 groeigemeenten in Nederland. Maastricht wordt omringd door gemeenten als Amsterdam, Amstelveen, Gouda en Enschede. De kansen op de arbeidsmarkt in Maastricht zijn relatief slecht. Maastricht telt minder dan 1 beschikbare baan per inwoner. In het merendeel van de andere grote gemeenten zijn deze kansen groter. Ook de (netto) participatiegraad ligt relatief laag in Maastricht. De relatief beperkte mogelijkheden op de arbeidsmarkt zorgt voor een hoog werkloosheidspercentage in Maastricht. Alleen Rotterdam kent een relatief hogere langdurige werkloosheid. Tot slot beschikt Maastricht, gelet op de omvang van de gemeente (qua inwoners) over een gemiddeld grote voorraad bedrijventerrein en kantoorruimte. Dit heeft mede te maken met de rol die Maastricht vervuld als één van de economische motoren van ZuidLimburg.

Atlas voor gemeenten 2010: 50 grootste gemeenten in Nederland vergeleken


9

Tabel 2.2

Maastricht vergeleken

Gemeente Sittard-Geleen Zwolle Heerlen Tilburg 's-Hertogenbosch Breda Apeldoorn Groningen Nijmegen Maastricht Amersfoort Arnhem

Bevolking Bruto ha’s 2 Omvang Bedrijventerrein (2009) M kantoorruimte (2009) (per 1000 inwoners) (2010) (per 1000 inwoners) Gemeente 95.243 7,58 Arnhem 7.217 119.030 6,54 's-Hertogenbosch 6.647 89.236 5,70 Zwolle 6.477 204.853 5,56 Amersfoort 5.730 139.607 5,48 Heerlen 5.245 173.299 5,05 Groningen 4.971 155.726 4,93 Maastricht 4.851 187.298 4,89 Apeldoorn 4.373 162.963 4,44 Breda 4.005 118.533 4,27 Nijmegen 2.731 144.862 2,93 Tilburg 2.226 147.018 2,28 Sittard-Geleen 2.173

Bron: CBS 2010, IBIS 2009, Bak 2009

Werkgelegenheidsprognoses De toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid in Maastricht laat niet een heel rooskleurig beeld zien. In de periode tot 2020 is niet of nauwelijks sprake van groei. Daar komt bij dat in de periode na 2020 de verwachtingen van onder andere het CPB laten zien dat er sprake zal zijn van een negatieve werkgelegenheidsontwikkeling in de COROP ZuidLimburg4. Hier staat tegenover dat de afgelopen tien jaar Maastricht voor circa 40% van de groei van de werkgelegenheid heeft gezorgd in Zuid-Limburg. De verwachting is dat Maastricht deze rol als economische motor in regio blijft bekleden. Dit betekent dat ondanks dat de regio er als geheel wellicht op achteruit zal gaan, Maastricht hierin een belangrijke en positieve rol kan spelen. Zoals ook in de afgelopen twintig jaar zichtbaar (zie eerdere analyse), zit er nog wel een autonome groei in de niet-zakelijke diensten zoals overheid en onderwijs. De overige sectoren noteren, volgens het Transatlantic Market5 scenario, geen groei meer de komende jaren. Let wel: het gaat hier om de autonome ontwikkeling van de economie.

4

5

Een COROP-gebied is een regionaal gebied binnen Nederland dat onderdeel uitmaakt van een indeling die wordt gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma Transatlantic Market is één van de vier lange termijn scenario’s van het CPB. De huidige economische ontwikkeling volgt in de meeste regio’s in Nederland deze ontwikkeling


10

Door specifieke beleidsimpulsen en gerichte economische ontwikkeling moet Maastricht in staat zijn een werkgelegenheidsgroei te creëren. Enkele kansen op een rij: 

Zo kan de stad meer halen uit groeisectoren gerelateerd aan de kenniseconomie en daaraan gekoppelde zorgactiviteiten. In haar economische ambities speelt Maastricht daarop in, door bijvoorbeeld in te zetten op life sciences. De potenties van life sciences kan Maastricht verder uitbouwen met de aanwezige kennis en expertise in zowel ziekenhuis als universiteit. Dit schept hoogwaardig, maar ook laagwaardig werk.



Daarnaast moet ook voor een culturele stad met de allures van Maastricht de vrijetijdseconomie (o.m. leisure) niet worden vergeten. Dit zijn economische activiteiten waarin nog groei mogelijk is en die Maastricht vanuit haar kenmerken als stad kan en wil accommoderen.



Ook liggen er mogelijkheden op het gebied van kleinschalige (tot 500 m2) en specialistische zakelijke diensten, zoals accountancy, notarissen, advocaten, makelaars, etc. Met name de (binnen)stad van Maastricht vormt hiervoor een aantrekkelijke vestigingsplaats.



Maastricht kan bovendien een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor Europese instituten en bestuursfuncties die zich willen vestigen in een omgeving met allure.

Conclusies De Maastrichtse economie in perspectief: 

Belangrijke economische motor in Zuid-Limburg – De afgelopen twintig jaar is de Maastrichtse economie fors gegroeid. Met een groei van ruim 30.000 arbeidsplaatsen vormt Maastricht ook een belangrijke economische motor voor de regio Zuid-Limburg. Ruim 40% van de groei in de regio komt namelijk voort uit Maastricht.



Economische transitie naar een diensteneconomie – Maastricht zit midden in een economische transitie van industriële economie naar een meer diensten georiënteerde economie.



Zakelijke diensten, onderwijs, overheid, zorg en handel als grootste groeisectoren – Deze transitie wordt zichtbaar door de groei van sectoren als de zakelijke diensten, onderwijs, zorg, handel, etc. Het overgrote deel van de groei van de afgelopen jaren is voortgekomen uit deze sectoren.



Maastricht: gemeente met een behoorlijke voorraad werklocaties – Op diverse indicatoren scoort Maastricht in vergelijking met andere grote gemeenten in Nederland relatief slecht (werkgelegenheidsontwikkeling, arbeidsmarktkansen, werkloosheid, e.d.). Echter op het gebied van werklocaties scoort Maastricht goed. Het aantal ha bedrijventerreinen en m2 kantoorruimte is gelet op de bevolkingsomvang behoorlijk.


11



Prognose: nauwelijks groei in de regio, belangrijke rol voor Maastricht – Aan de hand van de werkgelegenheidsprognoses van het CPB concluderen we dat de autonome werkgelegenheidsgroei van Zuid-Limburg als regio beperkt zal zijn. De verwachting is dat Maastricht haar rol als economische motor in de regio blijft vervullen en dat hier wel sprake zal zijn van een (beperkte) groei van de werkgelegenheid.



Economische kansen voor Maastricht – Bovenop de autonome ontwikkeling van de economie liggen er voor Maastricht enkele economische kansen die verzilverd kunnen worden. Het Life & Sciences cluster, de vrijetijdseconomie en kleinschalige en specialistische zakelijke diensten zijn hier voorbeelden van. Maar een ook incidentele ‘klapper’ op het gebied van groothandel, PDV, Europese instituten en bestuurfuncties behoort tot deze kansen.

2.3

Aanbod werklocaties

Deze paragraaf richt zich specifiek op het aanbod van werklocaties in Maastricht. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt in: A Bedrijventerreinen B Bedrijvencentra C Kantorenlocaties Voor een uitvoerige toelichting op het aanbod en de historische ontwikkeling van de vraag naar bedrijventerreinen en kantorenlocaties wordt verwezen naar bijlage 4.


12

Figuur 2.2

A

Werklocaties in Maastricht

Bedrijventerreinen

In Maastricht zijn er op dit moment dertien bedrijventerreinen met een totale omvang van zo’n 483 hectare netto. Veruit het grootste terrein is de Beatrixhaven, een zwaar industrieel terrein in het noordoosten van Maastricht van zo’n 220 hectare netto groot. Een stuk minder groot, maar nog steeds tamelijk fors in omvang is Bosscherveld/Sandersweg (66 hectare netto) en het nieuwe terrein Maastricht-Eijsden (42 hectare netto).

Tabel 2.3

6

Aanbod bedrijventerreinen gemeente Maastricht, per 1-1-2010 Naam terrein

Bruto

Bedrijventerrein Beatrixhaven Limmel Trega-Zinkwitterrein Bedrijventerrein Maastricht-Eijsden Bosscherveld/Sandersweg Randwyck-Zuid I Randwyck-Zuid II Rekoutweg Scharn-Noord De Karosseer ¹ ENCI

266 35 20 76 74 15 20 11 17 13 33

Netto

Uitgeefbaar

221 25 20 42 66 12 18 9 12 11 33

0 0 0 33,5 0 1 0 0 0 0 1

6

Aanbod van gronden (in netto hectare) in handen van publiek en/of private partijen (voor zover bekend bij de gemeente) die nog niet verkocht of in erfpacht uitgeven zijn aan een gebruiker.


13

Naam terrein Kleinschalige bedrijventerreinen en -locaties Heerderrein Heerderweg e.o. Malberg Bedrijventerrein de Hazendans Symfoniesingel Van Weustenraadstraat Totaal

Bruto 1 5 6 1 5 2 600

Netto 1 4 3 1 4 1 483

Uitgeefbaar7 0 0 0 0,4 0,1 0 36

¹ Locatie voor autohandel en bedrijfswoningen Bron: Etil/ Gemeente Maastricht, 2010

Voorts kent Maastricht een aantal planlocaties voor bedrijventerreinen die mogelijk in de toekomst ontwikkeld worden. Dit zijn de modern gemengde terreinen Lanakerveld (bruto 45 ha, netto circa 36 ha) en Panneslager (bruto 25 ha, netto circa 20 ha)8. Ontwikkeling van deze locaties is nog onzeker. Naast de grotere terreinen telt Maastricht nog een aantal verspreide bedrijfslocaties, in totaal zes (tabel 2.3). Het zijn bedrijfslocaties die in verschillende (woon)wijken van Maastricht zijn gelegen. Deze locaties vervullen een nadrukkelijke rol in de wijkeconomie. In het bijzonder besteden we aandacht aan de leegstand op bedrijventerreinen in Maastricht. Deze wordt niet als aanbod meegenomen in de vraag-aanbodconfrontatie (paragraaf 2.5):

Frictieleegstand bij bedrijventerreinen Naast het reguliere beschikbare aanbod op bedrijventerreinen heeft de gemeente te maken met leegstand van bedrijfsgebouwen. In totaal gaat het om circa 70.000 m2 bvo (Bron: Jaarverslag Bedrijfscontactpunt Maastricht) Uitgaande van een bebouwingspercentage van 55-70% komt dit neer op circa 10,0 – 12,7 ha. Dit betreft ‘slechts’ 1-2% van de totale voorraad en moet gezien worden als frictieleegstand. Dit is de leegstand die nodig is om de bedrijvenmarkt naar behoren te laten functioneren. Landelijk gezien is deze frictieleegstand overigens aan de lage kant. Bij de vraag-aanbod confrontatie worden deze hectares niet bestempeld als beschikbaar aanbod. Ten eerste omdat het hier frictieleegstand betreft, maar bovenal omdat het hier ha’s bedrijventerrein betreft die al zijn uitgegeven en niet opnieuw worden uitgegeven. Hier komt bij dat bedrijfsruimte op bedrijventerreinen in de meeste gevallen op maat is ontwikkeld voor de eindgebruiker. Deze ruimte is dan ook vrijwel nooit één-opéén geschikt voor een andere gebruiker, waardoor deze leegstand in veel gevallen niet ingevuld raakt. Mocht de gemeente overgaan tot herstructurering (bijv. herontwikkeling of transformatie) van deze locaties, dan kunnen deze locaties, mits in eigendom van de gemeente, opnieuw worden uitgegeven en betreft het dus beschikbaar aanbod. Ondanks dat we de leegstand op bedrijventerreinen niet meenemen in de confrontatie is het wel van belang goed inzicht te blijven houden in de vorm van aanbod, opdat bedrijven optimaal (en mogelijk op dergelijke locaties) gefaciliteerd kunnen worden. Dergelijke gegevens zijn inzichtelijk in de vastgoed-overzichten van het Bedrijfscontactpunt Maastricht. Ook bij kantoorlocaties speelt leegstand een belangrijke rol. Hier gaan we verderop in deze paragraaf op in.

Daar komt bij dat er mogelijkheden zijn voor ruimtewinst op bedrijventerreinen. De belangrijkste manier om ruimtewinst te behalen is het actief nastreven van intensief en zorgvuldig ruimtegebruik.

7

Aanbod van gronden (in netto hectare) in handen van publiek en/of private partijen (voor zover bekend bij de gemeente) die nog niet verkocht of in erfpacht uitgeven zijn aan een gebruiker.


14

Ruimtewinst door intensief en zorgvuldig ruimtegebruik In Nederland moeten we zuinig omgaan met onze ruimte. De ongebreidelde groei en aanleg van nieuwe bedrijventerreinen zal de komende jaren minder worden en de aandacht dient verschoven te worden naar de aanpak van bestaande en veelal verouderde bedrijventerreinen. Deze kunnen optimaler gebruikt en benut worden door intensiever en zorgvuldiger met ruimte om te gaan. Zo kan bijvoorbeeld het bebouwingspercentage omhoog door een groter deel van de oppervlakte van kavels te bebouwen, maar ook kan er meer in de hoogte en diepte worden gebouwd. In de onderstaande tabel zijn tal van mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik opgenomen. Wat opvalt is dat van alles mogelijk is. De vraag is echter hoeveel extra ruimte dit kan opleveren en hoe reëel het is dat dit ook daadwerkelijk van de grond komt. Dergelijke intensiveringoperaties gaan veelal gepaard met forse investeringen. In de praktijk zien we dat gemeenten en grote ambitie hebben (bijv. 10% ruimtewinst op alle bedrijventerreinen), maar dat ze de groots mogelijke moeite moeten doen om circa 5% ruimtewinst te realiseren. 2de dimensie

1e dimensie

3de dimensie

4de dimensie 12

9

3

6

Tabel 2.4

Mogelijkheden voor intensief en zorgvuldig ruimtegebruik

Schaalniveau e 1 dimensie

Terrein/kavel

Gebouw/werkvloer

 Betere bruto-netto verhouding  Hogere bebouwingspercentages op de  Efficiënte watersystemen

   

 Benutten restruimte op bestaande



kavels

2

de

dimensie

terreinen

3

de

dimensie

 Benutten milieuruimte  Landschappelijke inpassing  Efficiëntere indeling infrastructuur

  

 Realiseren bedrijfsruimte in geluidswal  Op bedrijventerrein een gezamenlijke



parkeergarage in meerdere lagen



Meer bureaus per vierkante meter Efficiëntere opslag Gezamenlijke opslag Gemeenschappelijk gebruik voorzieningen Efficiëntere indeling gebouwen (flexibel) Optimale indeling kantoren Schakelen bedrijfsgebouwen Inbreiden in stedelijk gebied In meer lagen bouwen voor één of meerdere functies Ondergronds bouwen

 Kantoren op bedrijfshallen 4

de

dimensie

 Parkeerterrein tijdens kantooruren gebruiken voor werknemers en 's avonds voor omwonenden

 Met ploegendiensten ‘werktijden’ van de organisatie verlengen

 Desksharing/flexplekken

Bron: BCI, 2010

Wanneer we uitgaan van maximaal 3% ruimtewinst op zowel bestaande als nieuwe terreinen dan komt dit neer op 20 ha (3% van 670 ha bruto bedrijventerrein). Dit aantal moet echter wel in perspectief geplaatst worden, omdat:  

Er niet op alle terreinen mogelijkheden zijn voor intensivering. De gemeente over onvoldoende sturingsmiddelen beschikt om dit goed van de grond te trekken.


15

  

De kosten in veel gevallen hoger zullen zijn dan de baten (wie betaalt de rekening?) Intensivering niet voor alle ondernemers interessant is. Er in de gemeente reeds sprake is van een behoorlijke hoge intensiteit (arbeidsplaatsen in relatie tot ruimte).

Ruimtewinst op nieuwe terreinen is op relatief korte termijn realiseerbaar door hogere eisen te stellen aan toekomstige vestigers en gebruikers qua bebouwingsgraad, maar ook een eventuele herziening van de inrichting van openbare ruimte behoort tot de mogelijkheden. Op bestaande terreinen is ruimtewinst veelal moeilijker te realiseren vanwege de bestaande uitgangssituatie (zittende bedrijfsleven, reeds ingevulde ruimte (publiek en privaat)). Hiervoor moet dan ook meer tijd worden uitgetrokken. Een concreet voorbeeld in Maastricht is de herstructurering van de Beatrixhaven. Door restruimte intensiever te benutten en onbenutte achterterreinen te ontsluiten ontstaat een (mogelijke) ruimtewinst. Ditzelfde geldt voor het Zinkwit Limmel terrein (onderdeel van de Beatrixhaven). In totaal kan hier circa 7-10 ha ruimtewinst behaald worden.

B

Bedrijvencentra

Maastricht telt daarnaast een aantal bedrijvencentra met daarin bedrijfs- c.q. kantoorruimtes voor met name starters. In deze bedrijvencentra zijn huisvesting en huurprijsniveaus afgestemd op deze specifieke doelgroep. Het gaat hier om de volgende bedrijvencentra9: Tabel 2.5

Aanbod bedrijvencentra, 2010 Bedrijvencentrum Stichting Boei BioPartner Center Maastricht LIOF Business Centers – BC Maastricht Bedrijvencentrum Malberg Geusselt Bedrijvencentrum Totaal ¹) bvo = bruto vloeroppervlak

Locatie Ainsi, Kanaaldijk Randwyck Sint Maartenslaan Malberg Geusselt

Aanbod (in m² bvo ¹) 3.500 5.000 – 6.000 750 2.500 4.000 15.750 – 16.750

Bron: Gemeente Maastricht





9

Stichting Boei (ook wel AINSI): 1.021 m2 kantoorruimte, 750 m2 ateliers, 830 m2 evenementenruimte, 1.070 m2 theater vormt gezamenlijk een broedplaats voor creatief en innovatief talent in het voormalig ENCI hoofdkantoor. BioPartner Center Maastricht: de life sciences incubator van Maastricht, 6.000 m2 kantoorruimte, voor starters en bedrijven die nieuwe biotechnologische geneesmiddelen, behandelmethoden en diagnostica ontwikkelen, produceren en/of vermarkten. De totale voor de doelgroep verhuurbare bedrijfshuisvesting bedraagt circa 5.000 m2 en bestaat uit flexibel aan te passen en in te delen kantoor- en of laboratoriumruimtes. De helft is beschikbaar voor life sciences-starters en de andere helft voor bestaande bedrijven en ondersteunende diensten voor starters. Dit betreft geen uitputtende lijst, meer kleinschalige initiatieven zijn niet opgenomen in dit overzicht.


16



 

C

LIOF Business Centers – BC Maastricht: starters en doorstarters worden gefaciliteerd door hen kleinschalige, laagdrempelige huisvesting en daaraan gerelateerde dienstverlening aan te bieden. Bedrijvencentrum Malberg: 2.458 m2 kantoorruimte, ingedeeld in 30 kantoorunits en bedrijfsruimtes/werkplaatsen va. 30 m2. Geusselt Bedrijvencentrum: 4.000 m2 bvo kantoorruimte.

Kantorenlocaties

Maastricht beschikt over een kantorenvoorraad van zo’n 575.000 m² bvo. Het beschikbare aanbod, dat deel van de voorraad dat daadwerkelijk beschikbaar is, is op dit moment tamelijk ruim en bedraagt medio 2010 ongeveer 80.000 m² bvo (bron: gemeente Maastricht). Het beschikbare aanbod, ook wel de leegstand, bedraagt daarmee momenteel ruim 15% in Maastricht. Dit is ruim boven het frictieniveau van de jaren negentig. Het leegstandspercentage ligt daarmee iets boven het Nederlands gemiddelde (bron: DTZ Zadelhoff).

Vanaf midden jaren negentig is de kantorenvoorraad van Maastricht gegroeid van ongeveer 350.000 m² tot de huidige 575.000 m² bvo met onderstaande kantoorontwikkelingen. Het gaat daarbij om (formele) kantorenlocaties en grotere kantoren gesitueerd op splinterlocaties. De locatie Parkweg wordt aan de voorraad onttrokken (transformatie naar woningbouw) en wordt daarom niet meer meegenomen. Tabel 2.6

Ontwikkeling kantorenlocaties Maastricht sinds jaren negentig Kantorenlocatie Ceramique/ Renier Nafzgerstraat Randwyck noord Geusselt Wyck Stationsplein (De Colonel) Mosae Forum Annadal (Rechtbank) Bassin (Binnenstad) Dr Nevenstraat/ Europaplein Totaal

Voorraad (in m² bvo) 86.000 66.750 22.000 18.000 12.000 18.000 4.500 4.500 231.750

Leegstand (in m2 bvo) 13.400 14.700 11.0004.700 Nvt Nvt 2.800 1.700 48.300

Bron: Gemeente Maastricht

Naast het beschikbare aanbod staat er in Maastricht een vrij forse planvoorraad kantoren op stapel, namelijk:


17

Tabel 2.7

Planvoorraad kantoorlocaties (in m2 bvo) Aanbod tot 2020 Beschikbaar aanbod Harde plannen met akkoord College  Geusseltpark  La Grande Suisse  A2 zone Totaal tot 2020 (hard) Zachte plannen zonder akkoord College  Randwyck  A2 zone  Belvedere  Europahaven Totaal tot 2020



Belvedere

40.000 3.500 18.000 61.500

55.000 12.000 (max) 10.000 6.000 144.500 Aanbod na 2020 P.M .

Bron: Gemeente Maastricht, 2010

De totale bandbreedte voor de planvoorraad kantoren tot 2020 betreft tussen 61.500 m² (harde plannen Geusseltpark, A2 zone en La Grande Suisse) en 144.500 m² (indien ook zachte plannen van A2 zone, Randwyck en Europahaven worden meegerekend). Verder is bekend dat de een deel van de Belvedère plannen voor Bosscherveld vooralsnog ‘on hold’ zijn gezet vanwege de huidige tegenvallende marktontwikkelingen.

Frictieleegstand bij kantoorlocaties Leegstand bij kantoorlocaties is een andere discussie dan bij bedrijventerreinen. Nederland telde eind 2009 landelijk 6,3 mln. m2 leegstand op een totale voorraad van iets minder dan 50 mln. m2. Op basis van een analyse van de toekomstige vraag blijkt dat een leegstand van 2 mln. m2 (oftewel 4%) wenselijk zou zijn. Dit noemen we frictieleegstand. Het overige dat leeg staat is overcapaciteit. In Maastricht is sprake van ruim 80.000 m2 kantoorruimte leegstand op 575.000 m2 totaal. Deze leegstand bevindt zich met name op de kantorenlocaties Randwyck, Bassin, Geusselt (Porta Mosae) en De Colonel. Dit is meer dan 15% in 2009. Uitgaande van 4% frictieleegstand zou 23.000 m2 wenselijk zijn. In tegenstelling tot de bedrijventerreinenkwestie wordt de leegstand in de kantorenmarkt wel gezien als beschikbaar aanbod. Oftewel: het beschikbaar aanbod anno vandaag is in Maastricht ruim 80.000 m2. De belangrijkste reden hiervoor is dat kantoorruimte meer een ‘standaardproduct’ is dan bedrijfsruimte en/of vastgoed op bedrijventerreinen. Theoretisch gezien is kantoorruimte dan ook makkelijker om ingevuld te krijgen dan bedrijfsruimte en met name vastgoed op bedrijventerreinen.

Een bijzonder locatie, voor ondermeer kantoorruimte, is de ontwikkeling van de Maastricht Health Campus. Deze campus ligt nabij de kantoorontwikkeling van Randwyck, maar beschouwen we als een aparte nicheontwikkeling die niet wordt meegenomen in de vraagaanbodconfrontatie (paragraaf 2.5):


18

Maastricht Health Campus In de nabije toekomst ontwikkelt de Maastricht Health Campus zich tot een internationaal toonaangevende locatie voor hoger onderwijs, wetenschappelijk onderzoek, topreferente en klinische zorg en nieuwe kennisintensieve bedrijvigheid. Focus ligt op de thema’s waarin MUMC+ excelleert, namelijk cardiovasculaire aandoeningen, metabole aandoeningen bij chronisch zieken en public health & primary care. De campus transformeert tot een open stadscampus van internationale allure. De ambitie is in 2020 te behoren tot de top tien van de Europese biomedisch georiënteerde life style hotspots. Er zullen meer onderzoeksinstituten komen, grote kennisinstellingen, spin offs en spin ins, midden – en kleinbedrijf en bijvoorbeeld een research & development afdeling van een multinational. Tevens is de verwachting dat door een nauwere samenwerking met het MECC op het gebied van grotere internationale (life sciences) congressen het aantal bezoekers gaat toenemen. Op korte termijn staat een aantal grote fysieke projecten centraal, zoals Brains Unlimited met de realisatie van een neuroincubator. (5200 m2 BVO, start 2011) Daarnaast ook een accelerator-gebouw (kantoor- en laboratorium 5.500 m2) waar jonge bedrijven verder kunnen groeien en een centrum voor Personalised Life Center(ca. 10.000 m2 BVO). Ook wil men starten met Thematic, een R&D voorziening die in het bijzonder is gericht op de ontwikkeling, validatie en toepassing van biomarkers. (m.b.v. moleculen voortijdig voorspellen van ziekten zoals cardiovasculaire aandoeningen). Een centrale proefdiervoorziening (vivarium) is hier onderdeel van.(6.500 m2 BVO voor 1 fase). Daarnaast is ook te verwachten dat er een uitbreiding komt van de Universiteit t.b.v. een Science College en bijvoorbeeld een No Boundarie House. Ook dienen in het gebied nog gemeenschappelijke (parkeer)voorzieningen te worden ontwikkeld. Voor al deze projecten -met uitzondering van het eerste (Brains Unlimited)- is een inschatting gemaakt van de benodigde kantoor en laboratoriumruimte. Deze voorzieningen zijn als vooralsnog gepland op de eigen terreinen van het AZM en UM en zullen projectsgewijs ontwikkeld worden. Ruimtelijk gezien is het programma van eisen nu zodanig dat deze ruimschoots op de eigen terreinen kan worden opgelost. Wel vraagt met name het uitgangspunt een open stadscampus van internationale allure een duidelijke opgave richting de kwaliteit en (andere) functies in de directe omgeving (bijvoorbeeld MECC, staton) en stad en biedt het een kans – lees aanzuigende werking – voor nieuwe hieraan gerelateerde kantoorfuncties in de huidige leegstaande kantoren. Bron: Maastricht Health Campus, 2010

Deze ontwikkeling moet worden beschouwd als een specifiek segment en economisch speerpunt van de gemeente. Het gaat hier om de aanvullende ambitie en beleidsimpuls bovenop de economische ontwikkeling van Maastricht die (mogelijk) in een aanvullende vraag naar kantoorruimte resulteert. Deze zal in een aparte vraagraming moeten worden onderzocht, omdat dit geen onderdeel uitmaakt van de reguliere vraag naar kantoorruimte in Maastricht (zie paragraaf 2.5).


19

Conclusies per type werklocatie Bedrijventerreinen 

  

Maastricht kent een divers aanbod aan bedrijventerreinen (veel modern gemengd, maar ook logistiek-industrieel en enkele bedrijvenparken) met de nodige beschikbare ruimte (36 ha). Bovendien beschikt Maastricht over enkele binnenstedelijke locaties die een rol vervullen in de wijkeconomie van woonwijken. De leegstand van bedrijfsgebouwen op bedrijventerreinen in Maastricht betreft weliswaar 70.000 m2, maar is gezien de totale voorraad relatief beperkt. Op enkele plekken zijn mogelijkheden voor ruimtewinst (zoals in de Beatrixhaven).

Bedrijvencentra   

Maastricht beschikt over verschillende bedrijvencentra voor diverse doelgroepen (Life & Sciences, starters/doorstarters, creatieve industrie, etc.). Het gaat hier om laagdrempelige huisvesting dat (beginnende) ondernemers in staat stelt om flexibel te kunnen opereren. Met een gemiddelde bezettingsgraad van circa 80% is sprake van goed ‘gevulde’ bedrijvencentra. Een markt die normaliter geldt als een zeer dynamische.

Kantoorlocaties 

 

In vergelijking met enkele andere gemeenten in Nederland telt Maastricht relatief veel kantoren (575.000 m2). Een fors gedeelte, circa 80.000 m2 hiervan staat op dit moment leeg. Het merendeel van de kantoorlocaties is gelegen in of nabij de binnenstad. Slechts een deel ligt aan de randen van de stad. Maastricht kent bovenop het huidige aanbod een fors planaanbod, waar een groot deel gepland is aan de rand van de stad, zoals het Geusseltpark en de A2 zone.

Aanbod in één overzicht Wanneer we de voorraad per type werklocatie op een rij zetten, komen we tot het volgende overzicht: Tabel 2.8

Overzicht van het aanbod

Type werklocatie Grotere bedrijventerreinen

Kleinschalige bedrijventerreinen en -locaties Bedrijvencentra Kantorenlocaties


Voorraad 469 ha netto 14 ha netto Circa 16.000 m² bvo 575.000 m² bvo

20

2.4

Kwaliteit van werklocaties

De verschillende terreinen en kantorenlocaties in Maastricht zijn ‘getoetst’ op kwaliteit in de vorm van een schouw van de terreinen: de locaties zijn bezocht en beoordeeld op basis van de kwaliteitsscorekaart10

Figuur 2.3

Hoofdgroepen Kwaliteitscorekaart

1 Bereikbaarheid 6 Toekomstpotentieel

2 Kwaliteit terrein

Kwaliteit Score Kaart 5 Terreinvoorzieningen 4 Rol overheid

3 Segmentering/ clustering

De kwaliteitscorekaart bestaat uit zes hoofdgroepen met meetbare indicatoren. Deze indicatoren zijn nodig om de gebruikerskwaliteit van een bedrijventerrein voor ondernemers in beeld te krijgen. Hierbij staat in de eerste plaats het functioneren van bedrijven voorop. Daarbij gaat het onder andere om aspecten als beschikbare ruimte, bereikbaarheid en flexibiliteit. In tweede instantie komen ook andere aspecten van kwaliteit in beeld, zoals voorzieningen voor bedrijven en werknemers, stedenbouwkundige aspecten, landschappelijke inrichting en beheer en parkmanagement. Onderstaande tabel laat zien hoe de verschillende bedrijventerreinen en kantorenlocaties scoren op de kwaliteitsscorekaart. Naarmate de score hoger is (oftewel: de witte balk langer) is de urgentie om te investeren vanuit het perspectief van kwaliteit kleiner. Omgekeerd wordt de urgentie hoger, naarmate de score lager is. Daarbij dient de kanttekening te worden geplaatst dat de verschillende terreintypologieën (de programmering in o.a. terreinen met een specifiek profiel, clusters van kennisintensieve bedrijvigheid en kantorenlocaties voor het topsegment) ook verschillende kwaliteitseisen met zich meebrengen. Verderop in deze paragraaf wordt deze specificatie aangebracht voor de terreinen. Daarbij geldt dat de precieze kwaliteitseisen een samenspel zijn van de ambities (en beschikbare middelen) van 10

Zie voor een uitgebreide beschrijving en kwaliteitstoets per bedrijventerreinen en kantoorlocatie de ‘Kwaliteitsatlas Werklocaties Maastricht’


21

de gemeente, de verantwoordelijkheden van andere spelers (in het bijzonder private eigenaars en ontwikkelaars) en de daadwerkelijke behoeften van de ondernemers. Figuur 2.4

Resultaten Kwaliteitscorekaart Kwaliteit laag / urgentie groot ◄ ◄ ◄ ► ► ► Kwaliteit goed / urgentie beperkt Beatrixhaven

Maastricht- Eijsden Bosscherveld/Sandersw eg Randw yck-Zuid I Randw yck-Zuid II Scharn-Noord Rekoutw eg De Karrosseer ENCI-terrein Randw ijck-Noord Céramique Businesspark De Geusselt Stationsplein Europaplein Mosae Forum Bassin Annadal

score 0

10

Maastricht heeft geen terreinen die écht laag scoren, maar bovenstaande figuur illustreert wel dat een aantal werklocaties ‘in de gevarenzone’ zit. Het gaat hier met name om de kleinere bedrijventerreinen, die ondermeer vanwege de omvang (en schaalgrootte) een minder hoge score krijgen. De specifieke oorzaak (of oorzaken) van een relatief lage score verschilt per terrein. De laagst scorende terreinen lichten we hieronder toe: 

Bosscherveld/Sandersweg – Bosscherveld/Sandersweg noteert in vergelijking met enkele andere terreinen een lage score door een matige uitstraling van het terrein, gebrek aan mogelijkheden voor buitenopslag en het gebrek aan up-to-date ICT infrastructuur (bijv. glasvezel). Daarnaast laat de beveiliging te wensen over, o.a. in relatie tot het gemak waarmee je het terrein op en af kunt. Ten slotte kent het terrein beperkte uitbreidingsmogelijkheden en ontwikkelingsmogelijkheden voor de toekomst.



Rekoutweg – Rekoutweg heeft een lagere score vanwege de beperkte uitstraling van het terrein. De kwaliteit van de buitenruimte (zowel openbaar als privaat) en het vastgoed laat op diverse plekken te wensen over. Daarbij komt dat het voorzieningenniveau op het terrein beperkt is.


22



De Karosseer – De kwaliteit van het terrein De Karosseer is afgelopen jaren sterk verbeterd, mede dankzij een gezamenlijke aanpak van gemeente en ondernemers. Voor de huidige gebruikers is het terrein zeker een stuk beter geworden. Bovendien is de bereikbaarheid (nog steeds) uitstekend. De reden dat het terrein relatief (in vergelijking met andere terreinen) minder scoort, heeft te maken met de functionele kwaliteit, vanuit het perspectief van ondernemers (gebruikers). Met functionele kwaliteit wordt ondermeer gedoeld op: het gebrek aan laad- en losmogelijkheden, geen zichtlocaties en beperkte aanwezigheid van stedelijke voorzieningen in de nabije omgeving. Daarbij komt dat op het terrein zelf nauwelijks voorzieningen aanwezig zijn.



ENCI – Het ENCI terrein heeft een matige score vanwege de (relatief) slechte bereikbaarheid van het terrein. Dit geldt zowel voor de ontsluiting via het openbaar vervoer als voor de afstand tot de snelweg.

De resultaten van de kwaliteitsmeting zijn een thermometer voor de kwaliteit op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Het moment van ingrijpen is een beleidskeuze, elke gemeente bepaalt zelf welke overwegingen bovenaan staan om eerder dan wel later te investeren in de kwaliteit. Behalve ambities en gewenste uitstraling, speelt daarbij ook de beschikbaarheid van middelen (geld) een rol. In hoofdstuk 3 gaan we hier nader op in.

2.5

De vraag naar werklocaties

In deze paragraaf brengen we de te verwachten vraag tot 2020 in beeld. De vraag naar werklocaties (bedrijventerreinen en kantoren) wordt bepaald door diverse factoren, op macroniveau maar ook op microniveau. Voor de kwantitatieve analyse van de verwachte vraag maken we gebruik van beproefde modellen en scenario’s. De modelmatige, cijfermatige benadering is echter geen blauwdruk voor de werkelijkheid; lokale trends en (beleids)impulsen hebben -mogelijk- een impact op de ‘statische’ cijfers. Hieronder zetten we allereerst de relevante ontwikkelingen op een rij. Daarna gaan we in op de kwantitatieve uitwerking van de verwachte vraag in Maastricht.

Bepalende ontwikkelingen voor de ruimtevraag 

Krimp van de bevolking en beroepsbevolking– Maastricht zal – als gevolg van toenemende vergrijzing - de komende jaren een bevolkingsafname laten zien die doorzet in de periode na 2020. De afgelopen jaren is de beroepsbevolking in Maastricht al gekrompen met ruim 2.000 personen. Deze demografisch ontwikkeling is ook van impact op de ontwikkeling van de werkgelegenheid. De gemeente Maastricht werkt via gericht beleid naar het opvangen van deze ontwikkeling.


23



Ontwikkeling werkgelegenheid – Volgens lange termijn scenario’s van het Centraal Planbureau zal de werkgelegenheid van Maastricht de komende periode (2010-2020) gaan afnemen. Alleen in het meest gunstige scenario (Global Economy) is nog sprake van een groei in de komende periode. Daarna zal sprake zijn van een afname van de werkgelegenheid. Volgens het Transatlantic Market scenario (het scenario waar de huidige economische ontwikkeling volgens het Rijk, IPO en VNG het meest op aansluit) is er de komende jaren (2010-2020) al sprake van een afname van de werkgelegenheid in Zuid-Limburg (-1%). We gaan er echter vanuit dat Maastricht als economische motor in de regio in staat moet zijn om wel een groei van de werkgelegenheid te realiseren.



Economische (krediet)crisis – Het effect van de huidige recessie zorgt op korte termijn voor minder ruimtevraag vanuit bedrijven. De financiële sector verstrekt niet alleen minder gemakkelijk kredieten, ook ondernemers zijn minder geneigd te investeren. Op de langere termijn is mogelijk sprake van een beperkte inhaalvraag, al zal deze waarschijnlijk niet meer het niveau bereiken van voor de recessie.



Voornamelijk vervangingsvraag, nauwelijks uitbreidingsbehoefte – De ruimtevraag naar werklocaties wordt voor een deel vormgegeven door de (autonome) groei van de werkgelegenheid. Als -conform de lange termijn scenario’s en krimpverwachtingen- blijkt dat deze de komende jaren daadwerkelijk stilstaat en/of afneemt, zal ook de autonome uitbreidingsbehoefte naar werklocaties in Maastricht wegvallen. Kanttekening daarbij: het gaat hier om de autonome ontwikkeling die beleidsarm (dus zonder bijv. economische impulsen van de gemeente) tot stand komt. Consequentie van deze macrotrends is dat het merendeel van de vraag naar werklocaties in Maastricht zich de komende jaren concentreert op de vervanging van werklocaties (zowel vastgoed als grond). Daarbij gaat het om vraag die ontstaat doordat bestaande gebruikers/bedrijven zich elders (nieuw) vestigen.



Aanvullende economische ambities en/of andere beleidsimpulsen – Bovenop de autonome ontwikkeling van de werkgelegenheid heeft de gemeente instrumenten tot haar beschikking om enerzijds economische impulsen vorm te geven (bijv. acquisitie op speerpuntsectoren, zoals Life & Science, PDV, leisure, etc.) en anderzijds om beleidsambities concreet te maken, bijvoorbeeld wat betreft intensief en zorgvuldig ruimtegebruik. Het eerste kan een (extra) groei van de werkgelegenheid als gevolg hebben. Het tweede creëert een aanpassing aan de aanbodzijde (betere benutting van ruimte). Beide zijn van impact op de uiteindelijke vraag-aanbodconfrontatie.



Gebiedsontwikkeling: ondertunneling van de A2 – Verder speelt in Maastricht een ingrijpende infrastructurele ontwikkeling: de ondertunneling van de A2. Wanneer de ondertunneling van de A2 een feit is, verbetert de bereikbaarheid van met name de locaties ten zuiden van het centrum (Randwyck, Maastricht-Eijsden) en is er op termijn mogelijk sprake van een inhaal- dan wel ‘terugkerende’ vraag. Afgelopen jaren hebben bedrijven hun locatie in Maastricht verruild voor een plek op/rond Maastricht Aachen Airport (MAA), vanuit de overweging dat Maastricht tijdens de werkzaamheden aan de A2 slecht/minder bereikbaar zal zijn. De veronderstelling is dat deze verplaatsing van tijdelijke aard is: zowel de bedrijven zelf als Maastrichtse bedrijfsmakelaars verwachten dat deze bedrijven zich -na voltooiing van de ondertunneling- weer vestigen in Maastricht.


24



Marktvraag – Naast impulsen vanuit (gemeentelijk) beleid spelen ook trends op de markt een rol. In onderstaande tekstbox wordt een beeld geschetst van wat de markt op dit moment en in de (nabije) toekomst vraagt in relatie tot het aanbod aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Hiervoor is gebruik gemaakt van onze observaties en expertise, analyse van de Maastrichtse economie, een beschrijving van relevante trends en ontwikkelingen (zie bijlage 1), maar ook input vanuit diverse gesprekken met marktpartijen en ondernemers (zie bijlage 2) die de lokale economie goed kennen. Zie bijlage 3 voor een uitgebreidere beschrijving. Wat vraagt de markt? 













Bestaande bedrijvigheid moet optimaal worden gefaciliteerd. Dit betekent heldere keuzes en een transparant beleid over onder andere de toekomstige bereikbaarheid, segmentering en kwaliteit van bedrijventerreinen. Kennis- en kantoorwerkers vragen kwaliteit. Kwaliteit van de werkomgeving, de inrichting van openbare ruimte, bereikbaarheid per openbaar vervoer en duurzaam ruimtegebruik staan volgens de markt centraal. Bereikbaarheid is en blijft een belangrijke vestigingsplaatsfactor. De angst die er bij ondernemers leeft voor de jarenlange ‘bouwput’ waar Maastricht in terecht komt met de ondertunneling van de A2, schrikt bedrijven dan ook af. Aandacht voor bereikbaarheid blijft dan ook cruciaal. Concentratie en specialisatie bij het bedrijfsleven, zorgt voor de roep om specifieke vestigingsmilieu`s met een duidelijke economische stempel. Voorbeelden zijn locaties als Randwyck-Noord, de Geusselt, Maastricht-Eijsden en Enci. De zoektocht naar een PDV locatie past in dit beeld. Kantorenlocaties op maat gevraagd. Realisatie van nieuwe kantoorlocaties moet zeer goed worden overwogen, bouwen op risico moet worden uitgesloten. Ontwikkeling van niches, zoals bijvoorbeeld de meer kleinschalige units in het A2 kantorenprogramma. Er ontwikkelt zich een markt waar (beperkt) vraag is naar kleinschalige units dichtbij het centrum. Er is eens toenemende behoefte aan functiemenging. De ontwikkeling van specifieke woonwerk milieu`s, woon-werk combinaties (binnenstedelijke terreinen) en combinatie met niet reguliere bedrijvigheid, zoals (perifere) detailhandel en stedelijke dienstverlening (sportscholen, etc.) is nu nog nauwelijks terug te vinden op de Maastrichtse bedrijventerreinen. Woon-werkcombinaties op binnenstedelijke terreinen zoals Bosscherveld en de Hazendans lijken kansrijk omdat ze juist voor deze terreinen een interessante overgangszone vormen. Het betreft hier wel een betrekkelijk kleine nichemarkt. Behoud van de bedrijfslocaties in woonwijken als uitgangspunt. In een economie als die van Maastricht waar meer en meer werkgelegenheid om kleinschalige ruimtes vraagt, zijn dit soort locaties aantrekkelijk voor bepaalde groepen ondernemers.

Bedrijventerreinen De vraag naar bedrijventerreinen (op lokaal niveau) bestaat uit de volgende onderdelen:   

Uitbreidingsbehoefte – door groei van bestaande bedrijven en aanwas van nieuwe werkgelegenheid. Vervangingsvraag – de vraag die voortkomt uit de vervanging van vastgoed en kavels. Aanvullende beleidsimpulsen – ruimtevraag die voortkomt uit economische ambities.


25

Er zijn diverse methodieken om de ruimtevraag naar bedrijventerreinen te bepalen. Voor deze Visie op bedrijventerreinen en kantoorlocaties is gebruikt gemaakt van twee methodieken: 1

Lange termijn scenario’s (plus beleidsimpulsen en vervangingsvraag) – De lange termijn scenario’s van het CPB kunnen tevens als uitgangspunt voor de basis van de ruimtevraag dienen. In deze autonome scenario’s wordt echter geen rekening gehouden met de vervangingsvraag naar bedrijventerreinen en de eerder genoemde beleidsimpulsen.

2

Historische uitgifte – Aan de hand van trendextrapolatie van de historische uitgifte wordt inzicht gegeven in zowel de uitbreidingsbehoefte, de vervangingsvraag en de beleidsimpulsen die in het verleden hebben plaatsgevonden..

Figuur 2.5

Lange termijn scenario’s en historische uitgifte als basis

Lange termijn scenario’s

Global Economy

Transatlantic Market

Vervangingsvraag

Extra: beleids impulsen

Historische uitgifte

… ha

… ha

… ha

… ha

Variant 1

Variant 2

In het vervolg analyseren we achtereenvolgend ruimtevraag: A B C D

A

op basis van de historische uitgifte (trendextrapolatie). op basis van de lange termijn scenario’s (Global Economy en Transatlantic Market). naar aanleiding van de vervangingsvraag. van de aanvullende beleidsimpulsen.


De Provincie Limburg heeft voor de provincie (per regio) de ruimtebehoefte bepaald op basis van de historische uitgifte van bedrijventerreinen. Gemiddeld heeft de gemeente Maastricht over de afgelopen tien jaar 1,5 ha per jaar uitgegeven.


26

Echter, er kleven echter twee bezwaren aan deze methodiek. De actuele economische situatie staat geen simpele, rechtlijnige extrapolatie van historische gegevens toe. Uitgiftes in het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. De provincie heeft hier rekening meegehouden door het effect van de teruglopen vraag (o.m. door krimp) en een intensiveringopgave mee te nemen in de berekeningen. Voor de periode 2010-2015 komt dit neer op een reductie van 10%. In de periode 2016-2020 wordt rekening gehouden met 30% vraaguitval11. Voor Maastricht komt de uitgifte voor de periode 2010-2020 neer op circa 18 ha. Dit is 1,8 ha per jaar.

B


BCI heeft met behulp van het door haar zelf ontwikkelde ramingsmodel Provest12 een inschatting gemaakt van de uitbreidingsbehoefte voor bedrijventerreinen. Basis daarvoor vormt de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid. Het Centraal Planbureau (CPB) heeft diverse scenario’s opgesteld voor de toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid. Tot voor kort werd hierbij gebruik gemaakt voor het meest gunstige economische scenario Global Economy. Echter, de afgelopen jaren is gebleken dat vrijwel geen enkele regio in Nederland dergelijke groeicijfers heeft weten te behalen. In het ‘Convenant Bedrijventerreinen 2010-2020’ dat afgelopen jaar is gesloten tussen Rijk, provincies en gemeenten wordt het Transatlantic Market scenario dan ook als basis gezien voor de ontwikkeling van de ruimtebehoefte en planning van nieuwe bedrijventerreinen. Dit lange termijn scenario gaat uit van een meer gematigde ontwikkeling van de werkgelegenheid. Voor Maastricht wordt volgens het Global Economy scenario tot 2020 een werkgelegenheidsgroei van 3,5% verwacht. Dit betekent een groei van 73.400 banen in 2010 naar ruim 76.000 banen in 2020. In de daaropvolgende perioden neemt de werkgelegenheid af. Volgens het Transatlantic Market scenario is er de komende periode (2010-2020) al geen sprake meer van werkgelegenheidsgroei in Maastricht. Dit gegeven wordt bevestigd door de afnemende (beroeps)bevolking die de afgelopen jaren reeds is ingezet.

Uitgaande van:    11 12

een toekomstige ontwikkeling van de werkgelegenheid; een verdeling van de werkgelegenheid die zich op bedrijventerreinen manifesteert conform het gemiddelde in Limburg (de zgn. ‘locatievoorkeur’); en een gemiddeld aantal arbeidsplaatsen per ha (de zgn. ‘terreinquotiënt’); Programma Werklocaties Limburg 2020 PROVEST raamt de ruimtebehoefte van bedrijventerreinen op het regionale – en bij voldoende economische massa (zoals de gemeente Maastricht) ook het lokale - schaalniveau op basis van een methodiek die de verwachte groei van de werkgelegenheid relateert aan terreinquotiënten (ruimtegebruik per werknemer) en locatievoorkeuren (welk deel van de economie ‘landt’ daadwerkelijk op bedrijventerreinen).


27

leidt dit tot een ruimtevraag van 32 ha volgens het scenario Global Economy en –3 ha volgens het scenario Transatlantic Market. Dit laatste scenario houden we in het kader van deze visie aan. Voor de langere termijn (na 2020) is het van belang om te beseffen dat er, met name gelet op de verwachte ontwikkeling van de werkgelegenheid (tabel 2.4) nog nauwelijks sprake zal zijn van enige uitbreidingsbehoefte bij het bedrijfsleven.

C

Vervangingsvraag

Beleidsimpulsen van de gemeente Maastricht kunnen negatief dan wel positief van invloed zijn op de ontwikkeling van de ruimtevraag. Eén van de beleidsimpulsen die grote impact kan hebben op de ruimtevraag is de ontwikkeling van de vervangingsvraag. Deze vraag is een gevolg van hoe de gemeente Maastricht de komende tijd met transformatie van bedrijventerreinen en de uitplaatsing van solitair gevestigde bedrijven omgaat. Door transformatie zullen bedrijven moeten verplaatsen naar een ander bedrijventerrein. Op dit moment zijn er transformatieplannen bekend voor de volgende (delen van) bedrijventerreinen: 



Trega en Zinkwit. Op deze locatie (Trega-Zinkwit13) bestaan vergaande plannen voor grondgebonden woningen (Limmel aan de Maas) en tevens wordt gekeken naar de mogelijkheden voor een PDV-locatie. Er is bij deze transformatieplannen echter geen sprake van een vervangingsvraag door uitplaatsing van bedrijven. Het Zinkwitterrein ligt braak en de gebouwen op het Trega terrein staan leeg. Verder is er nog een aantal opties voor een PDV locatie op een bedrijventerrein in Maastricht: naast het Trega-terrein zijn dit zoals eerder genoemd Maastricht-Eijsden en Bosscherveld (Belvedère). De gemeente rekent voor deze locatie met een bandbreedte van 35.000 tot 50.000 m² bvo. In hectaren gaan we uit van 5 tot 8 ha netto. Transformatie van een deel van het terrein Bosscherveld (in het kader van Belvedère) bedraagt ongeveer 7 ha. Dit staat in de laatste plannen gereserveerd voor woningbouw en een nieuwe ontsluitingsweg.

In totaal komt hiermee de vervangingsvraag op 12-15 ha bedrijventerrein.

D

Aanvullende beleidsambities

Bovenop de autonome vraag naar bedrijventerreinen en de vervangingsvraag kan er sprake zijn van een aanvullende ruimtevraag door beleidsimpulsen op het gebied van economie. Een voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van de Life & Science sector in Maastricht. Onduidelijk is hoe deze sector zich precies zal ontwikkelen en hoe groot de ruimtevraag, die dit met zich meebrengt, in de toekomst zal zijn. Gelet op de ambitieuze plannen rondom de 13

Indien de plannen op Trega-Zinkwitterrein geen doorgang vinden, blijft de locatie beschikbaar als bedrijventerrein.


28

Maastricht Health Campus lijkt er voldoende (plan)aanbod te zijn om deze ontwikkeling te kunnen accommoderen. Andere voorbeelden zijn sectoren als leisure, PDV en incidentele ‘klappers’ (bijv. in de groothandel/logistiek). In totaal moet de gemeente Maastricht in staat worden geacht door gerichte marketing en acquisitie en ontwikkeling van specifieke werkmilieus tot een extra uitgifte van circa 5 ha te komen.

Totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen 2010-2020 De totale ruimtevraag naar werklocaties is op basis van: 1

Lange termijn scenario’s (plus beleidsimpulsen en vervangingsvraag) – Uitgaande van het Transatlantic Market scenario (-3 ha), een vervangingsvraag (12-15 ha) en beleidsimpuls (5 ha) komen we tot een ruimtevraag van 14-17 ha.

2

Historische uitgifte – 18 ha ruimtevraag op basis van een uitgiftetempo van circa 2 ha per jaar, rekeninghoudend met een zekere terugloop van de vraag door krimp en intensivering van locaties.

Figuur 2.6

Ruimtevraag naar bedrijventerreinen gemeente Maastricht 2010-2020


Global Economy

Transatlantic Market

Vervangingsvraag

Extra: beleids impulsen


-3 ha

12-15 ha

5 ha

18 ha

Variant 1

Variant 2

14 - 17 ha

18 ha

14 - 18 ha

De totale ruimtevraag tot 2020 komt hiermee uit op een bandbreedte tussen de 14 en 18 hectare netto voor Maastricht.


29

Kantorenlocaties De inschatting van de ruimtevraag voor kantoren is gebaseerd op ontwikkelingen van de kantorenvoorraad in Maastricht, waarbij een onderscheid wordt gemaakt in uitbreidingsvraag en vervangingsvraag.

Beperkte uitbreidingsvraag In de toekomst zal het aandeel vervanging in de opname van kantoren verder toenemen ten opzichte van de uitbreidingsvraag. De autonome werkgelegenheidsgroei is zeer beperkt de komende jaren, wat zich doorvertaalt naar een terugloop van de nieuwbouw van kantoren. Het tempo van nieuwbouw van afgelopen tien jaar zal zeker niet overeind worden gehouden. De verdienstelijking van de economie zet komende jaren voort en daaraan gekoppeld ontstaan (bescheiden) kansen voor kleinschalige14 specialistische zakelijke diensten in Maastricht. De vraag naar kantoren zal komende jaren vooral bestaan uit vervanging van de bestaande voorraad (zie onder), maar we houden tevens rekening met een beperkte uitbreidingsvraag naar kantoorruimte van 1.000 - 2.000 m2 op jaarbasis.

Voornamelijk vervangingsvraag De historische opname van kantoorruimte in Maastricht lag de afgelopen decennia rond de 19.000 m² per jaar. De afgelopen jaren (voor de economische crisis) steeg het gemiddelde tot net boven 20.000 m². Een belangrijk deel van deze opname kwam voort uit de vervanging van kantoren. Voor de vervangingsvraag van kantoren wordt veelal15 een percentage van 1,75% gehanteerd, gebaseerd op langjarige gemiddelden. Daarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde levensduur van vastgoed van 55-60 jaar. Hoewel in rekenvoorbeelden wordt gewerkt met gemiddelden, blijkt in de praktijk dat de kwaliteit van het individuele pand (uiteraard) van grote invloed is op de courantheid en werkelijke levensduur16. Uitgaande van de huidige kantorenvoorraad in Maastricht van 575.000 m² bvo in Maastricht, betekent dit een opnamevraag vanuit het oogpunt van vervanging van ruim 10.000 m² bvo op jaarbasis. In de periode tot 2020 moet Maastricht dan ook rekening houden met een totale vervangingsvraag van circa 100.000 m² bvo. Een deel van deze vraag zal worden gerealiseerd door sloop-nieuwbouw op bestaande kantorenlocaties, een deel wordt gerealiseerd in de bestaande voorraad.

14 15 16

Tot 500 m2 Onder meer door DTZ Zadelhof Uit een studie van DTZ Zadelhof (maart 2010) naar de veroudering van het Nederlandse kantorenaanbod blijkt dat o.a. veel aanbod uit de bouwperiode 1960-1980 structureel leegstaat, evenals een aanzienlijk deel van het aanbod van na 2000.


30

Het is raadzaam aan te nemen dat de gemiddelde levensduur van kantoorpanden (in de Maastrichtse situatie) mogelijk lager uitvalt. Een aantal panden in Maastricht uit de jaren zeventig vorige eeuw is door makelaars expliciet (al) als verouderd aangemerkt. Dat betekent dat de vervangingsvraag ook enigszins hoger kan uitvallen. Voor de totale vervangingsvraag houden we dan ook een bandbreedte aan van 10.000 tot 14.000 m² bvo op jaarbasis. Een beperkt deel hiervan betreft nieuwbouw17, de rest schuift door naar courant aanbod op de kantorenmarkt.

Totale vraag kantoorruimte 2010-2020 Totale vraag kantoorruimte van 110.000 – 160.000 m²  Uitbreidingsvraag: 10.000 – 20.000 m2  Vervangingsvraag: 100.000 – 140.000 m2  Waarvan nieuwbouw 25.000 – 35.000 m2.

In Maastricht lijkt de behoefte zich vooral toe te spitsen op de meer kleinschalige stedelijke kantoorlocaties. Stedelijke, kwalitatief hoogwaardige, kantoorfuncties zoeken al jaren een plek in Maastricht. Goede bereikbaarheid per OV, passende kwaliteit van het vastgoed en het rijke aanbod van stedelijke voorzieningen zijn hiervoor vooral verantwoordelijk. Aan pure snelweglocaties bestaat in Maastricht minder behoefte. Weliswaar zijn een aantal bedrijven die hechten aan een goede bereikbaarheid als gevolg van de werkzaamheden rond de A2-ondertunneling vertrokken naar MAA (‘push’), maar de interesse voor meer centraal gelegen kantoorlocaties zal blijven Maastricht zet meer in - en met succes - op deze locaties met hoogwaardig vastgoed dat geschikt is voor meerdere doelgroepen (kleinschaligheid, flexibiliteit) en een goede bereikbaarheid. Dit betekent overigens niet dat alle kantoorgebruikers per definitie terecht komen op de formele locaties, ook de stedelijke solitaire kantoorontwikkelingen vormen een aantrekkelijke markt.

2.6

Confrontatie vraag en aanbod

Op basis van een confrontatie van vraag en aanbod van bedrijventerreinen (en bedrijfslocaties in woonwijken) en kantoren in Maastricht, schetst deze paragraaf het marktperspectief voor de ontwikkeling van de verschillende typen locaties.

Bedrijventerreinen 17

Ter illustratie: in een stad als Groningen gaat het om circa een kwart van de totale vraag naar kantoorruimte die zich wil vestigen in nieuwbouw.


31

Confrontatie De belangrijkste ingrediënten op een rij: 







Beschikbaar aanbod van 36 ha - Voor bedrijventerreinen is er momenteel nog een uitgeefbaar aanbod op bestaande terreinen van 36 hectare (dit is inclusief de bedrijfslocaties in woonwijken). Planaanbod nieuwontwikkelingen 56 ha – Daarnaast is er nog een planaanbod dat op dit moment uitgaat van het volledige aanbod van 70 hectare (bruto/) tot 2020. Het gaat hier om de terreinen Lanakerveld en om Panneslager, die volgens de huidige planning voor 2020 op de markt moeten komen. Ruimtewinstmogelijkheden door herstructurering op Beatrixhaven en Zinkwit Limmel (7-10 ha) – Revitalisering18 van de Beatrixhaven en Zinkwit Limmel kunnen leiden tot een ruimtewinst. Ruimtevraag van 14-18 ha – De totale ruimtevraag (vooral vervangingsvraag en beleidsimpuls) bevind zich in een bandbreedte van tussen de 14 en 18 hectare netto tot 2020.

Geconcludeerd kan dan ook worden dat de gemeente Maastricht tot 2020 over (ruim) voldoende voorraad bedrijventerreinen beschikt. In feite is er zelfs sprake van een fors overaanbod (zie figuur 2.7).

18

Revitalisering is één van de vormen van herstructurering. De Commissie Noordanus hanteert de volgende indeling (van licht naar zwaar qua ingrepen): facelift, revitalisering, zware revitalisering, transformatie.


32

Figuur 2.7

Match vraag-aanbod bedrijventerreinen 2010-2020, in netto ha

Vraag

Aanbod Beschikbaar aanbod:

Ruimtevraag:

36 ha

14-18 ha

Planaanbod (hard en zacht): 56 ha Ruimtewinst 7 - 10 ha Confrontatie vraag-aanbod Totaal aanbod:

Totale vraag:

99 - 102 ha

Tussen 14 en 18 ha

Overaanbod: Tussen 81 en 88 ha

Aanpak en strategie Met bovenstaand plaatje in het achterhoofd moet kritisch naar zowel de nieuwe bedrijventerreinen als de bestaande bedrijventerreinen in Maastricht worden gekeken. 

Uitgifte bestaande beschikbare terreinen – De twee grote nieuwe locaties die de komende jaren in Maastricht worden uitgegeven, zijn Maastricht-Eijsden en het ENCIterrein. Beide locaties zijn qua profiel passend en toch onderscheidend voor de Maastrichtse bedrijventerreinenvoorraad. Vanuit kwalitatief oogpunt is er met de beschikbare ruimte op Beatrixhaven voldoende voorraad om aan de vraag naar industrieel bedrijventerreinen te voldoen (mits revitalisering plaats vindt). Tevens is dit ruimte die geschikt is voor de hogere milieuhinder categorieën.



Nieuwontwikkelingen in de ‘ijskast’ c.q. niet meer ontwikkelen – Dan de planlocaties Lanakerveld en Panneslager. Het overaanbod bedrijventerreinen heeft wel consequenties voor deze twee terreinen, zeker omdat ze voor de gemeente Maastricht geen ruimtelijk speerpunt vormen, zoals ze o.a. in de nota Stedelijke Programmering: programma wonen 2010-2019 door de gemeente zijn geformuleerd. Daarbij ontstaat een fors overaanbod op Maastrichtse bedrijventerreinenmarkt indien beide planlocaties worden ontwikkeld. We adviseren dan ook om beide planlocaties (Lanakerveld en Panneslager) niet te ontwikkelen.


33



Faciliteren van het MKB in Maastricht – Zonder dat er nieuwe locaties hoeven te worden ontwikkeld, is het toevoegen van kwaliteit op een aantal locaties wel een opgave voor de toekomst om het MKB in Maastricht optimaal te faciliteren. Dit vertaalt zich vooral in versterking van de kwaliteit van (delen van) terreinen en ruimte bieden aan ondersteunende (niet-traditionele) functies (zoals woon-werkcombinaties, voorzieningen, etc.) op bedrijventerreinen. Daarnaast dient flexibiliteit centraal te staan. Het MKB moet gemakkelijk kunnen opereren op bedrijventerreinen, waarbij flexibel wordt omgegaan met ruimte, milieu, verkeer, etc. Hoe dit te realiseren komt in hoofdstuk 3 aan de orde.



Monitoring van vraag en aanbod – Om tijdig bij te kunnen sturen op actuele ontwikkelingen is monitoring van zowel de vraag als het aanbod van groot belang. De confrontatie van de vraag en het aanbod laat zien dat ook na 2020 er voldoende aanbod van bedrijventerreinen zal zijn in Maastricht (25–32 ha). Ter illustratie: de ontwikkeling van ENCI (12 ha voor een specifiek bedrijfsprofiel) is van impact op het aanbod in 2020. Daarbij is het van belang om ontwikkeling van ruimtevraag te blijven monitoren. De komende jaren zal de uitgifte mogelijk tegenvallen, maar in de toekomst kan deze weer aantrekken. Het is dan ook van groot belang om zowel de ontwikkeling van het aanbod als de vraag jaarlijks te monitoren (zowel kwantitatief (aantal ha’s) als kwalitatief (segmentering)).

Kantorenlocaties Confrontatie Voor kantoren is er momenteel sprake van een ruim beschikbaar aanbod19 van zo’n 80.000 m² bvo in Maastricht. Naast het beschikbare aanbod kent Maastricht een planvoorraad kantoren van tussen 61.500 m² en 144.500 m² bvo. De opname van kantoorlocaties in Maastricht bedraagt naar verwachting tussen de 110.000 en 160.000 m² bvo tot 2020. Dit is 11.000 tot 16.000 m² bvo per jaar. Tegen deze achtergrond beschikt Maastricht over een te ruime planvoorraad. Onderstaande figuur zet de cijfers op een rij en illustreert de conclusies dat er - zonder nader ingrijpen in de kantorenmarkt - een overaanbod ontstaat op de Maastrichtse kantorenmarkt. In een minimum scenario, waarin alleen de ‘harde’ plannen voor nieuwbouw (61.500 m2) worden ontwikkeld, ontstaat op termijn een redelijk overzichtelijk aanbod van circa 35.000 m2 (circa 6% van de totale voorraad, iets boven het frictieniveau van 5%) of zelfs een kleine schaarste als de vraag zich maximaal manifesteert (160.000 m2). Als echter de maximumvariant wordt ontwikkeld (alle bestaande plannen uitvoeren) ontstaat een veel groter beschikbaar aanbod, dat kan oplopen tot meer dan 100.000 m2 als de vraag naar kantoren zich in de minimumvariant ontwikkelt.

19

Te huur of in erfpacht aangeboden, inclusief werkelijke fysieke leegstand


34

Bij bovenstaande varianten geldt als aanname dat vrijkomende kantoren aan de voorraad worden onttrokken (door transformatie of sloop). In de praktijk zal dat niet voor de volle honderd procent worden gerealiseerd, waardoor de leegstand weer oploopt. Onder het kopje ‘aanpak en strategie’ wordt verder ingegaan op de problematiek van leegstand. Hoe dan ook zijn de ontwikkelingen op de kantorenmarkt aanleiding om zorgvuldig voor te sorteren en bij te sturen in beleid en projecten. Onderstaand wordt ingegaan op de relevante aandachtspunten voor de toekomstige strategie voor kantoren in Maastricht. Figuur 2.8

Match vraag-aanbod kantoorlocaties 2010-2020, in vierkante meter bvo

Vraag

Aanbod Beschikbaar aanbod 80.000 m² bvo

Vervangingsvraag 100.000 - 140.000 m² bvo

Planaanbod (hard - zacht)

Uitbreidingsvraag

61.500 - 144.500 m² bvo

10.000 – 20.000 m² bvo

Confrontatie vraag-aanbod

Totaal aanbod

Totale vraag

Tussen 141.500 en 224.500 m² bvo

Tussen 110.000 en 160.000 m² bvo

Risico op overaanbod = reëel! Meer dan 100.000 m² bvo, als niet wordt geschrapt in nieuwbouwplannen En potentieel nóg meer als onvoldoende wordt getransformeerd/gesloopt

Aanpak en strategie Zoals boven aangetoond, krijgt Maastricht te maken met een groter overaanbod (dan het huidige niveau) als daadwerkelijk alle plannen voor nieuwe kantoorontwikkeling in de komende jaren worden uitgevoerd. Het is voor de gemeente zaak om zorgvuldig alle plannen onder de loep te nemen en keuzes te maken. In sommige gevallen gaat het om harde plannen met akkoord van het College, vastlegging in bestemmingsplannen, contracten met private partijen, e.d. In andere gevallen betreft het zachte plannen van ontwikkelaars waarvan het nog onzeker is of deze daadwerkelijk (moeten) worden ontwikkeld. In de huidige praktijk (medio 2010) blijft een groot deel van de plannen van ontwikkelaars op de plank liggen vanwege ongunstige marktperspectieven. Dat neemt niet weg dat de gemeente alert moet zijn en optimaal gebruik moet maken van het -redelijk beperkte- instrumentarium dat zij ter Buck Consultants International

35

beschikking heeft om nieuwe (bouw)ontwikkelingen te beïnvloeden. Zolang bouwplannen passen binnen bestemmingsplannen en vergunningaanvragen conform richtlijnen zijn, is sturing door de gemeente niet eenvoudig. Aanvullende afspraken en richtlijnen zijn dan nodig. Voor de gemeente Maastricht is urgent om te bezien hoe samen met private partijen, zoals ontwikkelaars en eigenaren de totale kantorenmarkt (bestaand en nieuw) het beste kan worden aangepakt. Gezien de verwachte lagere vraagontwikkelingen naar kantorenlocaties, verschuift de focus van kantorenbeleid en is het voor de gemeente Maastricht tijd om een doordachte kantorenstrategie te ontwikkelen (maatwerk) en enkele belangrijke keuzes te maken. Kantorenbeleid kan niet langer (vooral) gericht zijn op nieuwbouw, er moet veel meer specifieke aandacht zijn voor beleid ten aanzien van de ‘voorraad’! De toekomstige vraag heeft vooral betrekking op vervangingsvraag. Bovenstaande cijfers (in de confrontatie) impliceren dat bij het realiseren van de vervangingsvraag de vrijkomende vierkante meters in verouderde kantoren worden onttrokken aan de totale voorraad. Als dat niet het geval is en deze vierkante meters niet geheel aan de totale voorraad worden onttrokken ontstaat een afwijkend beeld: een groter (over)aanbod, met een grotere component verouderd vastgoed. Harde cijfers over de invulling van leegkomende, verouderde kantoren zijn niet voorhanden, maar een stad als Den Haag gaat ervan uit dat van de achterblijvende verouderde vierkante meters circa 60% wordt onttrokken aan de voorraad (door transformatie of sloop) en circa 40% wordt gerenoveerd20. Een onderzoek onder NVMmakelaars resulteert in een nog lager percentage van onttrekking door sloop of herbestemming, namelijk circa 30%21. In 50% van de gevallen is ‘niets doen’ de meest voor hand liggende ‘oplossing’, bijvoorbeeld omdat herbestemmen lastig of financieel niet haalbaar is en sloop nog geheel geen optie is (vanwege vastgoedwaarde). 100% onttrekken aan de voorraad is dus niet vanzelfsprekend. Voor Maastricht betekent dit een extra opgave om te komen tot een goed voorraadbeleid, dat goed vooruitblikt op reëel te verwachten ontwikkelingen. Onderstaand wordt nader ingegaan op een aantal handvatten voor het kantorenbeleid. Twee aspecten zijn primair van belang om te werken aan evenwicht in de kantorenmarkt:: de (bestaande) leegstand en de (harde en zachte) plannen voor nieuwbouw. Voor beide aspecten is een integrale visie en samenhangend kantorenbeleid wenselijk. Wat betreft een leidraad om te komen tot een krachtig beleid is -in deze tijd- belangrijk om te werken vanuit een aantal motto’s: de behoefte van eindgebruikers staat centraal, we maken af waarmee we begonnen zijn voordat nieuwe ontwikkelingen worden opgestart en we zijn (als gemeente) een betrouwbare partner22.

20 21 22

Kantorenvisie Den Haag, 2010 NVM Business, Structurele Leegstand Kantoren, 2010 Betrouwbaar voor investeerders (beleggers, ontwikkelaars), o.a. door helderheid en transparantie over voorgenomen plannen (zodat overvloedige en onderling concurrerende ontwikkelingen worden voorkomen). Geinspireerd op kantorenvisies van andere steden, waaronder Den Haag en Amsterdam.


36

De toenemende leegstand is illustratief voor een discrepantie tussen vraag en aanbod op de markt, in kwaliteit en/of kwantiteit. Voor Maastricht is in elk geval duidelijk dat zowel de bestaande harde als zachte plannen voor nieuwbouw onder de loep moeten. Kunnen zachte plannen worden geschrapt (en onder welke voorwaarden)? Welke afspraken kunnen worden gemaakt over harde plannen, onder meer ten aanzien van minimale verhuurpercentages voorafgaand aan het verlenen van een bouwvergunning? Een belangrijke vraag die op dit moment speelt, is hoe om te gaan met structurele leegstand en verouderd vastgoed. Vooral de leegstand van kantoorpanden (in Maastricht medio 2010: 15%) overtreft op dit moment ruimschoots het frictieniveau. Maastricht staat hierin zeker niet alleen, veel Nederlandse steden kampen met een (te) hoog leegstandspercentage. Steden kunnen elkaars inzichten en aanpak benutten ter inspiratie, maar het is van belang om vanuit de gemeente Maastricht een eigen visie te ontwikkelen op de aanpak van kantorenleegstand. Maatwerk is belangrijk (denk aan specifieke locaties, specifieke panden en de eigen ambities als stad). Alternatieven zijn (grofweg): renovatie, transformatie, sloop en ‘niets doen’. Daarbij is relevant te beseffen dat private partijen (lees: eigenaren, investeerders, gebruikers) in veel gevallen de lead hebben om actie te ondernemen. De gemeente kan op onderdelen stimuleren, faciliteren en/of sturen (via regelgeving etc.). Complexe onderwerpen die moeten worden geadresseerd zijn o.a. verdeling van de kosten en baten (wie betaalt, wie verdient?), waardecreatie versus waardevernietiging, et cetera. Renovatie van verouderde kantoorpanden is één van mogelijke oplossingen. Dit is een afweging die eigenaren van het vastgoed (ondernemers, ontwikkelaars, beleggers) zelf maken, waarbij nadrukkelijk de afweging wordt gemaakt tussen de kosten de baten die hierbij komen kijken. De gemeentelijke rol is in dit kader beperkt. Transformatie wordt vaak als beste oplossing verondersteld, maar is niet vanzelfsprekend succesvol. Een succesvolle herbestemming naar wonen is afhankelijk van marktontwikkelingen, o.a. in het licht van verwachte bevolkingskrimp. In de Nota Stedelijke Programmering wordt een uitzondering gemaakt voor studentenwoningen (universiteitsstad), zorgwoningen (vergrijzing) en voor woningen in het topsegment. Dit blijven speerpunten op de Maastrichtse woningmarkt. Naast transformatie naar specifieke woonfuncties, is er een aantal andere potentiële alternatieven voor het surplus van de Maastrichtse kantorenvoorraad, namelijk:  

Voortbordurend op het speerpunt van lifesciences, kan worden gedacht aan invulling met bijvoorbeeld zorggerelateerde functies. Hotels die een nieuw segment toevoegen aan de Maastrichtse hotelmarkt (conform het Maastrichtse hotelbeleid: niet meer van hetzelfde, uitsluitend ruimte voor ‘nieuw’ aanbod).

Sloop is een alternatieve optie. Complicerend daarbij zijn kosten en financiering: wie betaalt, wat komt in de plaats? ‘Niets doen’ is vanuit maatschappelijk perspectief vaak niet wenselijk, maar is voor eigenaren/beleggers soms juist wel de beste (of enige) optie. De gemeente heeft (beperkte) instrumenten om in te grijpen. Zo kan op basis van de nieuwe Buck Consultants International

37

Kraak- en Leegstandswet een meldingsplicht worden ingesteld voor panden die langer dan 6 maanden leeg staan. De eigenaar is vervolgens verplicht om medewerking te verlenen aan het vinden van nieuwe gebruikers (al dan niet in een andere functie). De Taskforce Transformatie (initiatief van de provincie Utrecht in 2009) adviseert o.a. dat gemeenten werken met één aanspreekpunt (een ‘loods’ bijvoorbeeld) voor kantoren, iemand die werkt met een heldere opdracht (kantorenbeleid). Specifiek in Maastricht hebben de huidige marktomstandigheden en verwachtingen voor de nabije toekomst ervoor gezorgd dat de toekomstige invulling van Bosscherveld met inzet op wonen en kantoren vooralsnog ‘on hold’ is gezet. Andere plannen zijn vooralsnog ongewijzigd, zoals de A2 zone en La Grande Suisse. Plannen voor Geusseltpark worden momenteel onderworpen aan een programmatische herverkenning. De forse plannen voor Randwyck-Noord zijn nog niet gewijzigd, maar zijn mede afhankelijk van het succes van inzet op de life sciences in Maastricht. Deze locaties kennen een profiel met potentiële meerwaarde voor het Maastrichtse kantorenaanbod dat tevens goed aansluit bij de toekomstige marktvraag. Het gaat om relatief kleinschalige ontwikkelingen nabij het centrum (A2 zone, 18.000 m2), bijzondere architectuur en koopsegment (La Grande Suisse, 3.500 m2) en grootschaliger kantoorontwikkelingen met een uitstekende (weg-)bereikbaarheid (Geusseltpark, 40.000 m2). Daarnaast moet Maastricht blijven inzetten op het faciliteren van kantorenvraag in het topsegment, zoals (kleinschalige) advocatenkantoren en accountants die nu bijvoorbeeld op de Wilhelminasingel zijn gevestigd. De omvangrijke werkzaamheden voor de ondertunneling van de A2 hebben op dit moment een negatieve impact op de vraag naar kantoorruimte in Maastricht. De gemeente zet fors in op het wegnemen van eventuele overlast, maar bij ondernemers blijven de zorgen toch overeind. Een aantal kantoorhoudende bedrijven is vanwege de verwachte overlast en problemen met bereikbaarheid vertrokken naar het nabijgelegen terrein bij Maastricht Aachen Airport. Feitelijk betekent dit overigens geen verlies aan arbeidsplaatsen (en dus geen oplopende werkloosheid) voor Maastricht; vanwege de beperkte afstand blijft de werkgelegenheid voor Zuid-Limburg behouden. Na afronding van de werkzaamheden aan de A2 ontstaat vervolgens juist een verbeterd vestigingsklimaat, onder andere door de gebiedsontwikkeling bovenop het tunnelvak. De nieuwe geplande kleinschalige units bovenop het ondertunnelde deel van de A2 kunnen voor een kentering zorgen in de marktvraag.


38

2.7

Afsluitend

In deze afsluitende paragraaf geven we antwoord op twee van de vier kernvragen van dit onderzoek, zoals ze zijn gesteld in hoofdstuk 1. Kernvraag 1 Met welke veranderingen wordt de economie van Maastricht de komende jaren geconfronteerd? Het antwoord op deze vraag luidt als volgt: 







 

 

Er is nauwelijks nog groei van de werkgelegenheid te verwachten mede als gevolg van ontgroening en vergrijzing van de bevolking. Maastricht doet het op dit vlak binnen Limburg echter relatief goed: er is sprake van minder ontgroening en vergrijzing, de gemeente zet daarop in met gericht beleid. De recessie heeft een versterkend effect op de negatieve ontwikkeling van de werkgelegenheid in de nabije toekomst. De beperkte groei die voor Maastricht de komende 10 jaar wordt verwacht, wordt door de recessie gedempt. De transitie naar een diensteneconomie in Maastricht zet ook de komende jaren door. Kansrijke niches als de kenniseconomie en life sciences moeten in dit kader verder worden gestimuleerd. Dit vraagt om bedrijfs- en kantorenlocaties op maat. De beperkte groei van de werkgelegenheid die er nog is, vindt vooral plaats in de non profit sector. Aansluitend bij het vorige punt betekent dit inzet op kansrijke dienstverlenende sectoren gelieerd aan de UM en het AZM, maar daarnaast ook op behoud van de voor Maastricht nog steeds belangrijke industriële basis (en dus geen verwaarlozing). Tot slot biedt ook voor een stad als Maastricht met een rijk aanbod van stedelijke voorzieningen de vrijetijdseconomie kansen (mede met het oog op de toenemende vergrijzing van de bevolking). Er lijkt sprake van een proces van schaalverkleining van de gemiddelde bedrijfsgrootte. Dit speelt voor Maastricht met name in de belangrijke sector handel en horeca. Inzet op kenniscluster life-sciences biedt kansen, maar vraagt ook om gerichte acquisitie. Accommodatie van starters in zgn. incubators zoals Biopartner en zeker ook doorstarters - eveneens op Randwyck-Noord, in de nabijheid van de UM en het AZM - is hierbij van belang. Het vereist tevens inzet op een specifiek type werklocatie: de Life & Sciences campus is hiervan een goed voorbeeld. Als in geschikte werklocaties en accommodatie is voorzien, komt gerichte acquisitie van life-scienes activiteiten in beeld. Ook kleinschalige specialistische zakelijke diensten zijn een kansrijk segment voor Maastricht. Hierbij denken we aan accountancy, notarissen, advocaten en makelaars. De dynamiek binnen het bedrijfsleven is vooral lokaal van aard en vindt met name binnen het (kleine) MKB plaats. Onderzoek van het Etil toont aan dat er in het algemeen weinig nieuwvestigers van buiten de gemeentegrenzen zich in Maastricht vestigen.


39

Kernvraag 2 Wat betekenen de verwachte veranderingen voor de huidige (plan)voorraad? Het antwoord op deze vraag luidt als volgt: 







Maastricht heeft vooral als gevolg van lagere economische groeiverwachtingen minder bedrijventerreinen en kantoorruimte nodig dan in het verleden. Kritisch moet worden gekeken naar het huidige aanbod en de planvoorraad. Voor bedrijventerreinen is er sprake van een fors overaanbod wanneer de huidige ruimte op bedrijventerreinen en de planlocaties volledig worden ontwikkeld. Dan zou er sprake zijn van een overaanbod van tussen 81 en 88 hectare in de komende periode (tot 2020). Als gevolg hiervan kan worden geconstateerd dat Maastricht in ieder geval voorlopig vooruit kan met de huidige voorraad en de huidige planvoorraad (Lanakerveld en Panneslager) niet meer hoeft te worden ontwikkeld. Ook in de kantorenmarkt is sprake van een potentieel overaanbod. Voor kantorenlocaties geldt dat kritisch naar de forse planvoorraad moet worden gekeken en besluitvorming moet plaatsvinden over het al dan niet schrappen van plannen. De aanpak van de (oplopende) leegstand -in samenwerking met private partijen- heeft eveneens hoge prioriteit. Dit betekent dus een sterke strategie ontwikkelen en op maat voor Maastricht keuzes maken ten aanzien van wel/niet ontwikkelen van bouwplannen. Locaties die vanwege hun kleinschaligheid, ligging en architectuur goed bij het Maastrichtse profiel van het kantorenaanbod passen, komen het eerst in aanmerking om doorgang te vinden. Het gaat dan bijvoorbeeld om de (harde ) plannen voor de A2 zone, Grande Suisse en Geusseltpark. Naast een visie op nieuwbouw, is (vooral) een integrale visie op de voorraad urgent. Waar kan leegstand worden opgelost door herontwikkeling/transformatie, waar is sloop opportuun en welke alternatieven zijn er voor specifieke panden. Intensieve samenwerking met private partijen is cruciaal, denk aan eigenaren/beleggers, ontwikkelaars en eindgebruikers/huurders van panden. Het monitoren van ontwikkelingen is belangrijk om waar nodig tijdig bij te kunnen sturen op actuele ontwikkelingen. Monitoring speelt op een aantal niveaus: o Monitoring van kwantitatieve ontwikkelingen: de monitoring van planvorming, ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen en kantoorlocaties. o Monitoring voortgang doelstellingen visie bedrijventerreinen: regelmatig afstemming (bijvoorbeeld jaarlijks) over de voortgang van de doelstellingen van de visie is van belang. Het toetsen van de voortgang kan leiden tot het herijken van de planning of het op onderdelen bijstellen van de aanpak. Recente ontwikkelingen hebben duidelijk gemaakt dat prognoses en doelstellingen als gevolg van actuele ontwikkelingen snel aan verandering onderhevig kunnen zijn. Accuraat en flexibel inspelen hierop kan alleen maar bij regelmatige terugkoppeling over verwachtingen en resultaten.


40

Hoofdstuk 3

3.1

Visie, strategie en programmering

Inleiding

Dit hoofdstuk presenteert de visie op de toekomstige invulling van de Maastrichtse bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Passend bij deze visie wordt een passende strategie voor de periode tot 2020 en een bijbehorende programmering van de verschillende locaties uitgewerkt. De programmering schetst een toekomstbeeld voor de verschillende bedrijventerreinen en kantorenlocaties, waar met de juiste inzet de komende tien jaar concreet naartoe kan worden gewerkt.

3.2

Visie en strategie

Visie In Maastricht verkeren de bedrijventerreinen en kantorenlocaties in vergelijking met veel andere steden in redelijke tot goede staat. Daar komt bij dat er in de toekomst (in vergelijking met voorheen) in beperkte mate vraag zal zijn naar nieuwe bedrijventerreinen en kantoren. De aandacht moet zich in de toekomst dan ook vooral richten op waarborgen (en waarnodig verbeteren) van de kwaliteit, verankering van bestaand bedrijfsleven en acquisitie van nieuwe bedrijven. De komende jaren is een krachtig ‘economisch beleid’ belangrijker dan sec bedrijventerreinenbeleid. Met voldoende aanbod van beschikbare werklocaties en weinig uitbreidingsvraag in het vooruitzicht, is behouden van wat je als stad hebt - de huidige bedrijvigheid - de centrale uitdaging voor de toekomst. Investeren in kwaliteit, intensief gebruik maken van de beschikbare ruimte die er is op bedrijventerreinen23 en kantorenlocaties en het gericht faciliteren van het bedrijfsleven is de manier om de concurrentiepositie van de stad voor de toekomst te waarborgen. Uiteraard is het zo dat dit een gezamenlijke 23

Conform het huidige rijks- en provinciale beleid waarbij toepassing van de SER-ladder voorop staat gericht op inbreiden en herstructureren van de bestaande voorraad bedrijventerreinen.


41

verantwoordelijkheid vraagt van niet alleen de gemeente Maastricht maar ook private partijen (makelaars, projectontwikkelaars) en ondernemers. Behoud van wat je hebt, is weliswaar belangrijk, maar niet voldoende. Kwaliteiten van de stad en marktkansen die zich voordoen moeten zeker niet onbenut blijven. Ze moeten juist met beide handen worden aangegrepen om als stad onderscheidend te kunnen zijn en de economische basis (voor de toekomst) te verstevigen. Voor Maastricht is het daarbij de komende jaren van belang om te zoeken naar de optimale samenvoeging van gemeentelijke (ruimtelijk-economische) ambities en marktkansen: 

De gemeentelijke ambities zijn vastgelegd in een aantal beleidsnota’s, waarvan de Stadsvisie 2030 en de Nota Economische Speerpunten 2015 de belangrijkste zijn. Recent is daaraan toegevoegd de nota Stedelijke Programmering: programma wonen 2010-2019, met daarin de acht brandpunten van stedelijke ontwikkeling waar Maastricht in de periode 2010-2019 de nadruk op legt. Deze acht brandpunten zijn (zie ook de figuur in hoofdstuk 2) gebiedsgerichte prioriteiten. Een aantal daarvan is ook vanuit het perspectief van werklocaties relevant, namelijk: Belvedère, Randwyck, A2 Maastricht, Beatrixhaven en Maaskruisend verkeer. Samengevat kan worden gesteld dat vanuit gemeentelijke economische ambities het zwaartepunt ligt bij kennis en diensten en faciliteren van bestaand bedrijfsleven. Ook vernieuwing van de traditionele maakindustrie naar creatieve maakindustrie staat op de agenda van de gemeente en bovendien wil Maastricht een rol (blijven) spelen als woon- en cultuurstad. Ambities die elkaar kunnen versterken, maar die dan wel om een goede afstemming tussen de verschillende functies vragen. Daarom speelt integrale aanpak oftewel afstemming met beleidsambities vanuit andere sectoren ook een belangrijke rol in de totstandkoming en waarborging van het toekomstige tailormade beleid werklocaties. Samenwerking en afstemming is nodig met o.a. de disciplines verkeer, stedenbouw, openbare ruimte, milieu, wonen en acquisiteurs/accountmanagers.



Naast gemeentelijke ambities heeft Maastricht te maken met specifieke marktkansen die zich voordoen in deze stad. Dit zijn marktkansen die vanuit de karakteristieken van Maastricht leiden tot groei en versterking van bedrijvigheid in een aantal segmenten. Als we dit projecteren op de Maastrichtse situatie komen vier zaken naar voren, namelijk: -

-

Het rijke aanbod van stedelijke voorzieningen in een voor bewoners en bezoekers prettige sfeer en omgeving (gebaseerd op onder andere historie en cultuur). De aanwezigheid van de Universiteit Maastricht (UM), met accent op medische kennis en onderzoek, en met een rijke studentenpopulatie. De aanwezigheid van het Academisch Ziekenhuis Maastricht (AZM), waar de medische kennis toepasbaar wordt gemaakt en er enkele speerpunten zijn, waaronder de lifesciences. Met de ondertunneling van de A2 wordt het vestigingsklimaat en de bereikbaarheid van de stad sterk verbeterd.

Dit zijn vier belangrijke uitgangspunten op basis waarvan Maastricht specifieke marktkansen moet zien te benutten. Cruciaal voor Maastricht is dat een ‘braindrain’ moet worden voorkomen. Bedrijven en werknemers moeten worden gefaciliteerd om zich in aansluiting op de kerncompetenties van de stad Maastricht (voorzieningen, UM, AZM) Buck Consultants International

42

te kunnen vestigen en ontwikkelen. De Euregionale ligging en het feit dat Maastricht ook bestuurlijk een (internationaal) belangrijke rol speelt, vormen hiervoor interessante randvoorwaarden en bieden (aanvullend) ook kansen. Tot slot biedt de ondertunneling van de A2 kansen aangezien een goede (weg)bereikbaarheid voor veel bedrijven het belangrijkste element is waarop zij hun vestigingsplaatskeuze bepalen. Om een goed evenwicht te vinden tussen ambities en marktkansen en dit door te vertalen naar een tailormade werklocatiebeleid -op een flexibele manier ruimte houden voor voldoende en het juiste type werklocaties- vergt het maken van keuzes.

Strategie voor toekomst In de strategie vertalen wij de perspectieven van Maastrichtse (economische) ambities en marktkansen door naar drie strategische lijnen ten aanzien van bedrijventerreinen en kantorenlocaties.

Ambities

Marktkansen

Stadsvisie 2030 Economische Speerpunten 2015 Brandpunten 2020

Stedelijke voorzieningen UM/AZM Ondertunneling A2

Bedrijventerreinen & Kantorenlocaties

Verankeren

1

Stimuleren

Vernieuwen

Verankeren van bestaande bedrijvigheid/regulier MKB. Reeds eerder is geconstateerd dat vooral de bedrijventerreinenmarkt en in iets mindere mate de kantorenmarkt vooral een lokale (en beperkte regionale) dynamiek kent. Tegen deze achtergrond en rekening houdend met de beperkte groeikansen die er zijn, is verankeren en faciliteren van de bestaande bedrijvigheid en daarmee behoud van werkgelegenheid absolute prioriteit. De kern van het te voeren werklocatiebeleid betreft maatwerk en een ‘rode loperbeleid’24 voor ondernemer. Relevante aandachtspunten zijn de kwaliteit van de werklocaties en het adequaat inspelen op verschuivingen in behoeften en vereisten vanuit de markt (denk bijvoorbeeld aan kleinere/grotere kavels, bebouwingseisen, vergunningprocedures, et cetera). Onderstaand kort een aantal aanknopingspunten voor ‘verankering’ in Maastricht. Essentie – Optimaal faciliteren van bestaande bedrijvigheid/regulier MKB door maatwerk en ‘rode loper’ beleid teneinde werkgelegenheid te behouden.

24

Zie tekstvak.


43



 

2

Uitgangspunt in borging en verbetering van de kwaliteit is dat elk (type) terrein zijn eigen bijpassend kwaliteitsniveau heeft: niet elk terrein hoeft er ‘hoogwaardig’ dan wel ‘parkachtig’ uit te zien. De kwaliteit van een locatie moet zijn afgestemd op de wensen/behoeften van de ondernemers die er zijn gevestigd. Relevante aspecten zijn: onderhoud en beheer van de openbare ruimte en van het aanwezige vastgoed, bereikbaarheid en toegankelijkheid, veiligheid, collectieve voorzieningen, digitale bereikbaarheid, enz. Parkmanagement is een belangrijk instrument om -via gerichte inzet en samenwerking- te werken aan de kwaliteit (behoud, verbetering) van werklocaties. Krachtig accountmanagement en een rode loper aanpak is noodzakelijk, met de juiste instrumenten en bevoegdheden om ondernemers goed te faciliteren. Idealiter hebben de accountmanagers een rol in zowel acquisitie als in de routing en coördinatie van contacten tussen gemeente en bedrijfsleven. Als schakel tussen ondernemer en de gemeente heeft de accountmanager zowel inzicht in de beschikbaarheid van ruimte en status van lopende projecten (bijvoorbeeld A2) als de behandeling van een individuele vergunningaanvraag. De precieze organisatie daarvan verschilt echter per gemeente. In Maastricht zijn binnen één team de verschillende functies gescheiden. De acquisiteur gaat actief op zoek naar nieuwe bedrijvigheid voor de stad, een accountmanager onderhoudt pro-actief contact met ondernemers en bij de accountmanagers van het bedrijfscontactpunt kunnen (potentiële) ondernemers met vragen terecht.

Stimuleren van de speerpuntsectoren waar Maastricht zich op richt en/of de kansrijke sectoren, in het bijzonder Life & Sciences en de kleinschalige(re) zakelijke dienstverlening. Wat betreft de positionering van het health & life sciences cluster van Maastricht in de Euregio en uitbouw van (zorg)gerelateerde bedrijvigheid, heeft Maastricht een kansrijke positie binnen de Euregio Maas-Rijn. Omringd door kennis en technologische top instituten als de high tech campus in Eindhoven, de Chemelot campus in Geleen en de RWTH in Aken25 bevindt Maastricht zich in een gunstige uitgangspositie om hier nadrukkelijk meer op in te zetten. De verschillende campussen concurreren niet direct met elkaar, maar een duidelijke profilering van ‘health & life sciences’ in Maastricht en de daarbij passende vestigingscondities is desalniettemin op zijn plaats. Specifiek aandachtspunt is dat kennis die reeds aanwezig is niet in instituten ‘blijft hangen’, maar dat deze wel degelijk wordt gevaloriseerd. Dat wil zeggen dat Maastricht niet alleen moet streven naar meer kennisinstellingen en researchinstituten, maar juist ook naar meer incubators en nieuwe marktconcepten waar kruisbestuiving kan plaatsvinden tussen kennis en (startend) bedrijfsleven. Primaire trekkers van de Life & Science Campus in Maastricht zijn de ontwikkelende partijen, in het bijzonder UM/AZM. Aanvullend moet ook de gemeente een stimulerende, faciliterende en acquirerende rol innemen, om rondom de campus ook spin-off te realiseren. Zo kan inzet op meer kennisintensieve bedrijvigheid daadwerkelijk leiden tot nieuwe werkgelegenheid anno 2020. Overigens is de health & life sciences voor Maastricht een belangrijk, maar niet het enige speerpunt van bedrijvigheid. Ook de daaraan gerelateerde zorg en onderwijsfaciliteiten passen binnen de ambities, evenals de creatieve industrie. Kansrijk is bovendien de kleinschalige(re) (zakelijke) dienstverlening, gezien de trends naar verdere groei van dienstverlenende sectoren en verdere ‘verkantorisering’. Essentie – Stimuleren en versterken van speerpuntsectoren door de juiste randvoorwaarden te creëren, zoals een optimale inzet van werklocaties en het generen van economische beleidsimpulsen.

25

En op langere termijn de initiatieven van AZM/UM en RWTH om op Avantis samen te werken in topinstituten (Cardio-Vasculair Centrum en Particular Therapy Center).


44

3

Vernieuwen van het werken in de wijken (kleinschalig) door nieuwe concepten en een gepaste en zorgvuldige flexibiliteit van ruimtegebruik op werklocaties. Het is in deze strategische lijn van cruciaal belang maatwerk te verrichten voor specifieke locaties en terreinen: het is geen kwestie van ‘de remmen los’, maar van secure overweging van belangen en effecten. Voorkomen moet worden dat de bewegingsvrijheid van (bestaand) bedrijfsleven wordt ondermijnd en/of dat er anderszins conflicterende belangen ontstaan (bijvoorbeeld vanwege parkeeroverlast, geluidsoverlast, et cetera). Omgekeerd moet bij het verruimen van de mogelijkheden goed in beeld worden gebracht wat de eventuele effecten zijn in de rest van de stad. Bijvoorbeeld door een antwoord te geven op de vraag of verruiming van de functies op terrein X een gevolg heeft (verdringing) voor detailhandel of andere bedrijvigheid elders in de stad. Desalniettemin: daar waar de ruimte er is, kan ‘vernieuwing’ van het profiel van het terrein een impuls en duurzame meerwaarde geven (in stedelijke kwaliteit en functionaliteit). Bijvoorbeeld door de vestiging van niet-traditionele (stedelijke) voorzieningen. Denk daarbij aan kleinschalige leisure (bijvoorbeeld horeca, fitnesscentra e.d.), zorginstellingen of onderwijsfaciliteiten. De rol van de gemeente Maastricht in deze strategische lijn is vooral flexibel faciliteren van behoeften van ondernemers en bewegingen in de markt (meer dan actief stimuleren). Het gaat er om gemengde, lichte bedrijfsactiviteiten die voor een deel nu reeds aanwezig zijn, optimaal te faciliteren. Dit geldt in het bijzonder in het stedelijk gebied en in de woonwijken. Bijvoorbeeld in de vorm van het onder voorwaarden toestaan van bedrijvigheid in en om het huis, zoals activiteiten in garageboxen of kantoor aan huis voor kleine zelfstandigen/freelancers. Anderzijds moet de gemeente overwegen om -waar wenselijk- de bestemmingsplannen van zowel bestaande als (indien reeds beschikbaar) nieuwe locaties aan te passen aan ‘nieuwe’ stedelijke bedrijvigheid. De markt vraagt er om en het past binnen marktconcepten om de kenniswerker aan de stad te binden. Dit vergt een ander beleid, met name voor de bedrijfslocaties in en nabij woonwijken, dan tot op heden is gevoerd en betekent - waar mogelijk en verantwoord - een verruiming van bestemmingsplannen of binnenplanse vrijstelling. Essentie – Vernieuwing van profielen van werklocaties door nieuwe (werk)concepten, andere vormen van ruimtegebruik en een verbreding van functies toe te passen.

Aandacht voor duurzaamheid als randvoorwaarde Duurzaam ondernemen moet voor zowel gemeente als ondernemers de komende jaren feitelijk ‘common sense’ en een steeds grotere vanzelfsprekendheid worden. Voor de toekomstige invulling van werklocaties speelt het aspect van duurzaamheid dan ook een rol van betekenis. Het betreft dan niet per definitie een vanuit de gemeente afdwingbare vestigingsvoorwaarde, maar duurzaamheid zal nadrukkelijker als leidraad en randvoorwaarde fungeren en moeten worden gecommuniceerd. Aandachtspunt bij de concretisering daarvan is de doorvertaling naar de (dagelijkse) praktijk van ondernemers en eigenaren van vastgoed.


45

De potentiële voordelen voor bedrijf en omgeving moeten nadrukkelijker op het netvlies van ondernemers komen te staan, evenals overigens de mogelijke ‘nadelen’ als het nastreven van duurzaamheid niet serieus wordt opgepakt. In de komende jaren moet een win-win situatie ontstaan, waarvan zowel het bedrijfsleven (vooral in de zin van efficiëntie en kostenbesparing) als het bedrijventerrein en de omgeving (behoud kwaliteit, milieu) profiteren. Uit onderzoek blijkt dat voor ondernemers met name duurzame energie, nieuwe brandstoffen en afval & recycling als kans worden gezien voor duurzaam ondernemen. Het daadwerkelijk ‘tussen de oren brengen’ van de voordelen van duurzaamheid bij ondernemers is vaak lastig. Het is een sterk subsidiegedreven markt, waarbij overheidsinterventie vooralsnog vaak een belangrijke succesfactor is. De komende jaren is er vooral aandacht voor kennisuitwisseling nodig. Het in 2009 opgerichte Platform Energietransitie heeft hierin een belangrijke rol in nauwe samenwerking met de Samenwerkende Industrieën Maastricht (SIM) (focus op bedrijfsleven). Naast kennisuitwisseling die op gang moet worden gebracht (tussen overheid en ondernemers en tussen ondernemers onderling) vertaalt de opgave voor de gemeente Maastricht zich ook in het niet ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen (buiten de stad gelegen greenfield-locaties) en een grotere focus op de duurzame kwaliteiten van de bestaande voorraad (in fysiek opzicht, maar ook wat betreft aansluiting bij behoeften van de markt). Specifiek in de kantorenmarkt zijn signalen zichtbaar dat de bereidheid toeneemt om de komende jaren in duurzaamheid te investeren. Vanuit commercieel perspectief is duurzaam vastgoed dat deel van de markt waar continu (blijvend) vraag naar is. Dit vertaalt zich met name in investeringen in duurzaam vastgoed. Tevens verdient het aanbeveling om als gemeente te streven naar de ontwikkeling van duurzaam vastgoed dat in de toekomst op een ‘simpele’ wijze getransformeerd kan worden voor een andere functie (zoals wonen, andere werkfuncties, e.d.). Dit zou bijvoorbeeld één van de voorwaarden voor nieuwontwikkeling kunnen zijn (naast bijv. afspraken over doelgroep en % verhuurde ruimte voor aanvang van de bouw).

3.3

Programmering werklocaties

Bij de programmering van bedrijventerreinen en kantorenlocaties gaat het om de toekomstige segmentering, fasering en inrichting van terreinen. Daarbij gaat het zowel over kwaliteit (van de fysieke omgeving en de uitstraling) als de focus op specifieke marktconcepten en/of product-markt-combinaties (PMC’s). Voor zowel bestaande, verouderde als nieuwe terreinen betekent dit dat er keuzes gemaakt moeten worden (zie figuur 3.1).


46

Figuur 3.1

Keuzeschema: basis voor programmering Bestaande terreinen  Upgraden  Functiemenging toestaan

 

Niets aan doen Vasthouden bestaande bestemmingsplanregels

Geplande terreinen  Wel ontwikkelen  Deels en/of gefaseerd ontwikkelen  Nieuwe marktconcepten uitwerken

  

Niet ontwikkelen Volledig ontwikkelen Vasthouden bestaande segme ntering



Onttrekken aan de voorraad

Te herstructureren terreinen  Herprofileren  Duurzame maatregelen implementeren

Vanuit de confrontatie van vraag en aanbod (hoofdstuk 2) is reeds duidelijk geworden dat de geplande bedrijventerreinen Panneslager en Lanakerveld niet hoeven te worden ontwikkeld. Met het beschikbare uitgeefbare aanbod op het terrein Maastricht-Eijsden, de ruimtewinstmogelijkheden en de uitgeefbare ruimte bij ENCI voor de planperiode tot 2020, is (ruim) voldoende uitgeefbare grond/ruimte beschikbaar. Hetzelfde geldt feitelijk voor kantoren. De huidige kantorenvoorraad en het beschikbare aanbod is voldoende om aan de vraag naar kantoorruimte tegemoet te komen. De op dit moment bekende plancapaciteit is te fors en vraagt om bijstelling (zie hoofdstuk 2). Uiteraard geldt hierbij als kanttekening dat ontwikkelingen aan de vraagzijde van de markt een richtinggevende leidraad zijn bij nieuwe bouwactiviteiten en/of renovatie of herprofilering van bestaande (leegstaande) voorraad.

Programmering voor de toekomst Voor de bestaande locaties wordt achtereenvolgens een toekomstbeeld geschetst. Dit toekomstbeeld vormt feitelijk de ambitie voor de desbetreffende locatie in de periode tot 2020 en de leidraad voor daadwerkelijke inzet en investeringen. Basis hiervoor vormt de visie en strategie zoals geschetst in de vorige paragraaf, met daarin de kernpunten van het toekomstige werklocatiebeleid. Wij gaan uit van een indeling van de verschillende terreinen in vijf locatietypes of product-markt-combinaties. Deze indeling geeft de richting aan waarin het terrein zich in de toekomst kan ontwikkelen. Onderstaande figuur geeft een overzicht, daarna worden de terreintypen beschreven en gekoppeld aan Maastrichtse terreinen en locaties.


47

Figuur 3.2

Vijf locatietypes

Bedrijventerreinen & Kantorenlocaties Stimuleren

Bedrijventerreinen met specifiek bedrijfsprofiel

Gemengde MKBterreinen

Vernieuwen

Clusters Kennisintensieve bedrijvigheid

Verankeren

Stedelijke kantorenlocatie topsegment

Overige (reguliere) kantorenlocaties

Het is belangrijk om daarbij te vermelden dat het hier om een toekomstbeeld gaat van de verschillende terreinen. Het geeft nadrukkelijk een richting aan; de weg ernaartoe kan voor elk van de locaties – ook al zijn locaties toebedeeld aan dezelfde categorie - verschillen.

Ad A Bedrijventerreinen met een specifiek bedrijfsprofiel Het betreft hier de terreinen Beatrixhaven, Bosscherveld, de Karosseer en het ENCI terrein. Essentie  vasthouden aan de huidige (beoogde) profilering van terreinen (Beatrixhaven) of gemotiveerd afwijken (Bosscherveld), inzetten op optimale bereikbaarheid en – na ingrepen op delen van terreinen – verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Specifiek gaat het daarbij om: 



Revitalisering van delen van de Beatrixhaven om de voor de Maastrichtse economie zo belangrijke industriële basis te blijven faciliteren conform de plannen zoals uitgezet in het huidige masterplan. Zonder ingreep zal het terrein aan kwaliteit verliezen en zullen industriële bedrijven vertrekken om zich elders te vestigen. Beatrixhaven is erop gericht ruimte te maken voor zwaardere bedrijvigheid in de stadsregio, zo staat duidelijk genoemd in de Maastrichtse nota Stedelijke Programmering: programma wonen 20102019. Op dit terrein betekent dit aandacht voor de volgende punten: - Optimale bereikbaarheid garanderen, intern maar zeker ook extern waarin de plannen voor de verbeterde aansluiting op de A2 prima passen. - Verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. - Vasthouden aan segmentering en clustering van soortgelijke bedrijvigheid. - Parkmanagementvoorzieningen, waaronder beveiliging, verder uitbreiden. - Behoud en versterking van specifieke vestigingsmilieus, waaronder ruimte voor watergebonden bedrijvigheid. Herontwikkeling van Bosscherveld. Als onderdeel van Belvedère lijkt mogelijke transformatie van het terrein naar woningbouw en/of kantoren, gezien signalen van bevolkingskrimp en daaraan gerelateerde lagere marktverwachtingen, niet meer aan de orde. Bosscherveld, en dan met name de zuidkant van het terrein, komt wel in aanmerking voor herprofilering. Kansen liggen er om in aansluiting op het binnenstedelijk gebied tot een clustering van meer consumentgeoriënteerde bedrijvigheid te komen. Hierbij kan


48

 

ook worden gedacht aan culturele instellingen (in aansluiting op de plannen rondom het Bassin) of leisure functies die wellicht vanwege de schaalgrootte moeilijk in het woonmilieu in te passen zijn. Door de aankopen die de gemeente als partner in de wijkontwikkelingsmaatschappij heeft gedaan, kan ze vanuit een integrale gebiedsvisie een stempel drukken op de toekomstige ontwikkeling. Een aanpak in samenwerking met private vastgoedpartijen ligt voor de hand. Ook het noordelijke deel van het terrein zal geherstructureerd moeten worden wanneer de beperkte woningbouwplannen en nieuwe infrastructuur doorgang vinden. Inrichting van de Karosseer als bedrijventerrein voor autogerelateerde activiteiten. De transformatie van het ENCI-terrein is gericht op innovatie, duurzaamheid, een toegevoegde waarde voor de stad en het bedrijf ENCI (werkgelegenheid, diversificatie van productie). Als terrein met een specifiek bedrijfsprofiel wordt ingezet op producerende dan wel logistieke bedrijven met een duidelijke relatie met de activiteiten van ENCI. (bron: Plan van Transformatie ENCI-gebied). Een pluspunt zijn de nu reeds aanwezige voorzieningen op het terrein, onder andere op het gebied van veiligheid, laad- en losfaciliteiten en de aanwezige energievoorzieningen. Aandachtspunt is de (OV)bereikbaarheid van deze locatie.

Aanvullend merken we hierop dat er nauwkeurig dient te worden omgegaan met het vasthouden aan specifieke doelgroepen op bedrijventerreinen enerzijds en het faciliteren van ruimtevragers anderzijds. Vasthouden aan het concept en profiel van een terrein dient voorop te staan. Daar staat tegenover dat Maastricht er naar moet streven om voor alle ruimtevragers een geschikte locatie te realiseren.

Ad B Gemengde MKB-terreinen Het betreft de volgende terreinen: Maastricht-Eijsden, Randwyck-Zuid I en II, Scharn-Noord, Heerderweg, Rekoutweg, Bedrijventerrein Malberg, De Hazendans. Essentie  het bieden van terreinen van verschillend niveau van kwaliteit en uitstraling waar ruimte is voor gemengde (MKB) bedrijvigheid, waar - soms op het gehele terrein, soms op delen – gerichte investeringen worden gedaan om ook in de nabije toekomst een voldoende kwaliteitsniveau te kunnen bieden waar (MKB) ondernemers goed kunnen ondernemen. Specifiek gaat het daarbij om: 



Voor het nieuwe bedrijvenpark Maastricht-Eijsden moet de focus liggen op het flexibel inrichten van het terrein, met (en wellicht vooral) ruimte voor kleinschalige bedrijven (tot 1.500 m²). Ontwikkeling van kantoorachtige bedrijvigheid aan de randen van het terrein biedt vanuit de bereikbaarheid, ligging en de vraag vanuit de markt ook kansen. De hoogwaardige invulling van het terrein moet weliswaar ruimte bieden voor bedrijven met een kennisintensief karakter, maar met name gezien de ligging wat verder van centrum, UM en AZM, blijft het MKB eveneens een belangrijke doelgroep voor dit terrein. Op sommige terreinen, waaronder de Rekoutweg, is een facelift c.q. aanpak van leegstand nodig om ze weer op voldoende kwaliteitsniveau te brengen. Zonder te streven


49





naar een bovengemiddeld kwaliteitsniveau moet dit terrein wel een basiskwaliteit bieden waar het prettig ondernemen is. Dergelijke terreinen spelen een belangrijke rol in de opvang van tal van uiteenlopende MKB bedrijven die geen hoge eisen stellen aan hun bedrijfsomgeving maar wel belangrijk zijn voor de lokale economie. Alle in deze categorie genoemde terreinen kunnen breed worden gesegmenteerd zonder dat bepaalde functies elkaar bijten. Diversiteit van bedrijvigheid op dit type terreinen moet worden gekoesterd. Implementatie van parkmanagementvoorzieningen op terreinen waar dit nog niet aanwezig, zoals Heerderweg, De Hazendans, Bedrijventerrein Malberg en Rekoutweg om in de toekomst ook de kwaliteit te kunnen waarborgen.

Ad C Cluster van kennisintensieve bedrijvigheid Het betreft hier de volgende terreinen: Randwyck-Noord en de verschillende bedrijvencentra (LIOF, AINSI, Biopartner, Malberg en Geusselt). Essentie  het bieden van een select aanbod aan bedrijvenlocaties gericht op het faciliteren van specifieke kennisniches (zoals Life & Health Sciences en de creatieve industrie). Het stimuleren van een mix van traditionele bedrijfsfuncties en meer stedelijke functies (zoals zorgen onderwijsvoorzieningen) op deze locaties speelt hierin een belangrijke rol. Aandacht voor duurzaamheid in mobiliteit, duurzaam bouwen en multifunctionaliteit is een pré voor deze locaties. Specifiek gaat het daarbij om: 



  

Vestiging van de Life & Science campus rond het AZM op Randwyck-Noord, en het faciliteren van daaraan gerelateerde zorgen onderwijsfuncties en mogelijk ook studentenwoningen in leegstaande kantoorpanden zorgt voor terugdringing van de kantorenleegstand en meer dynamiek op deze locatie. Dat Randwyck-Noord het brandpunt moet zijn voor de kenniseconomie staat eveneens in de nota Stedelijke Programmering: programma wonen 2010-2019 van de gemeente Maastricht. Stedelijke functies op bedrijvenlocaties in of nabij woonwijken: grootschaliger op Randwyck-Noord en kleinschalig (bijvoorbeeld specialistische zorginstellingen) op diverse bedrijfslocaties in woonwijken en de bedrijvencentra. Specifiek voor deze locaties geldt een goede OV-bereikbaarheid, maar ook de aanwezigheid van een goed functionerend glasvezelnetwerk als belangrijke randvoorwaarde. Overweging om meer kantoorachtige bedrijvigheid te faciliteren op deze bedrijfslocaties, mits in de (zachte) planvoorraad van kantorenlocaties wordt geschrapt. Leegstand nadrukkelijker ‘oppakken’ in samenwerking met private partijen speelt met name een rol van betekenis bij Randwyck-Noord.


50

Ad D Stedelijke kantorenlocaties voor het topsegment Het betreft de volgende locaties: Ceramique incl. Renier Nafzgerstraat, Stationsplein, Bassin, Geusselt Businesspark. Essentie  het bieden van locaties waarvan het uitstralingsniveau goed aansluit bij het (vaak hoogwaardige) kwaliteit van het vastgoed en waarbij nabijheid van stedelijke voorzieningen en een optimale (OV-)bereikbaarheid kan worden gegarandeerd. Specifiek gaat het daarbij om:  





 

Aandacht voor (hoogwaardig) uitstralingsniveau van locaties. Richt zich specifiek op hoogwaardige segmenten in de profit, maar ook non-profit dienstverlening, zoals bijvoorbeeld advocatenkantoren, accountants, kennisinstituten, (internationale) bestuursfuncties, enz. Goede bereikbaarheid per OV garanderen. OV-bereikbaarheid is op orde op de diverse locaties en/of wordt geoptimaliseerd, door in te zetten op een hogere frequentie van verbindingen met het NS station, de binnenstad van Maastricht en een (mogelijk in de toekomst te realiseren) transferium voor auto’s aan de rand van de stad. Bereikbaarheid en voldoende parkeervoorzieningen voor de auto zijn eveneens belangrijke vestigingsvoorwaarden voor deze locaties. Met name waarborging op de echt binnenstedelijke kantoorlocaties als het Stationsplein en het Bassin vraagt aandacht. Meer functiemenging rond de Geusselt mogelijk maken, o.a. (relatief grootschalige) kantoren in combinatie met bijvoorbeeld leisure, zorg en/of onderwijs. Heroverwegen kantoorfunctie van vastgoed met een structureel hoge leegstand. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om Randwyck-Noord en (in mindere mate) Geusselt. Leegstand moet nadrukkelijk worden ‘opgepakt’ in samenwerking met private partijen (eigenaren).

Ad E Overige kantorenlocaties Het betreft de volgende locaties: Dr. Nevenstraat/Europaplein, Annadal, La Grande Suisse. Essentie  het bieden van locaties waarbij minder nadruk ligt op het uitstralingsniveau, maar meer op de functionele invulling passend bij de economische ambities van de stad. Specifiek gaat het daarbij om: 



Een goede autobereikbaarheid garanderen is voor deze (vaak) meer perifere locaties belangrijker dan een goede OV-bereikbaarheid, desondanks speelt OV-bereikbaarheid (in de zin van een regelmatige busverbinding) ook voor elk van deze locaties een rol. Uitstralingsniveau locaties op peil houden: huidige leegstand van het vastgoed of inpassing van de locaties in de directe omgeving kan beter op de Dr. Nevenstraat/ Europaplein en in mindere mate Annadal.


51



Toets op economische functies: nagaan in hoeverre op de locaties verder kan worden ingezet op clustervorming (vestiging en kruisbestuiving van/ tussen soortgelijke bedrijvigheid). Dit geldt voor zowel de Dr. Nevenstraat/Europaplein met een accent op (thuis)zorg en Annadal (rechtbank en daaraan gerelateerde diensten). In plaats van vooral de huurconstructie, ook de koopconstructie toepassen. La Grande Suisse is daarvan een voorbeeld.



In onderstaand kader wordt de derde kernvraag van dit onderzoek beantwoord. Kernvraag 3 Wat heeft Maastricht nodig aan terreinen en kantorenlocaties (kwantitatief en kwalitatief) om gericht op de geschetste marktveranderingen in te kunnen spelen? Het antwoord op deze vraag luidt als volgt: De gemeente Maastricht heeft een mix aan terreinen nodig om haar economische beleidsambities waar te kunnen maken en gericht in te kunnen spelen op de toekomstige marktvraag. Het huidige aanbod van bedrijventerreinen biedt voldoende aanknopingspunten om dit doel te kunnen realiseren. Voor kantorenlocaties is investeren in het huidige aanbod en een enkele nieuwe kantoorlocatie van belang. Investeren in kwaliteit staat daarbij voorop. De voorgestelde strategie en programmering vraagt om: 

  





Herstructurering van enkele verouderde bedrijventerreinen, waaronder Beatrixhaven (in uitvoering), Bosscherveld/Sandersweg. Bij Beatrixhaven gaat het om (zware) revitalisering die reeds in gang is gezet en bij Bosscherveld/Sandersweg gaat het met name om herprofilering (ruimte voor andere functies). Lichtere ingrepen, zoals een facelift, die inzetten op kwaliteitsverbetering zijn vooral van toepassing op de Heerderweg en Geusseltpark. Ruimte bieden voor niet-traditionele functies op bedrijventerreinen daar waar dit een meerwaarde heeft: denk hierbij aan Heerderweg, Malberg en de Hazendans. Evenwicht zoeken in de kantorenmarkt: aanpak van de hoge leegstand en ontwikkeling van enkele nieuwe, onderscheidende kantoorlocaties (Geusseltpark, A2zone, Randwyck-Noord en La Grande Suisse) is van belang. Samenwerken met de private markt waar dit voor beide partijen meerwaarde heeft, bijvoorbeeld op bedrijventerrein Bosscherveld/Sandersweg, maar vooral bij de ontwikkeling van nieuwe, en kwaliteitsverbetering van bestaande kantoorlocaties. Gerichte acquisitie op kansrijke sectoren, zoals de Life & Sciences en kleinschalige specialistische zakelijke diensten.


52

Hoofdstuk 4

4.1

Uitvoering en prioriteiten

Prioriteiten in Maastricht

Zoals reeds eerder gesteld, geeft de huidige context van werklocaties vooral aanleiding voor een krachtig en doelgericht economisch beleid versus een specifiek werklocatiebeleid. Onderwerpen als acquisitie en accountmanagement (pro- en reactief, voor bestaande en nieuwe bedrijven) zijn daarmee net zo relevant als de hoeveelheid en kwaliteit van het aanbod van werklocaties. Vanuit het perspectief van kwaliteit van de werklocaties en de voorgestelde strategie/programmering ontstaat een globaal plaatje van de benodigde inzet en werkzaamheden in Maastricht. Het stellen van prioriteiten en fasering van de inzet is een onoverkomelijke noodzaak: ‘alles tegelijk’ is niet realistisch en bovendien functioneel niet wenselijk (vanuit het perspectief van de stad en de ondernemers). Tegelijkertijd is vanuit het perspectief van ruimtebehoefte in relatie tot de relatief hoge kwaliteit van werklocaties de urgentie voor aanpak en investeringen relatief beperkt. De herstructurering van Beatrixhaven geeft een belangrijke kwaliteitsimpuls aan het verreweg grootste bedrijventerrein van Maastricht: de verdere uitvoering staat niet ter discussie. Nieuwe omvangrijke herstructureringsinvesteringen daarentegen vereisen de komende jaren geen hoge prioriteit: investeringen in kwaliteit gaan voorlopig vooral over lichte revitalisering en ‘facelifts’ om de ruimtelijke kwaliteit op peil te houden en/of brengen. Onderstaand overzicht zet de bedrijventerreinen op een rij met de voorgestelde ‘strategische lijn’ (stimuleren, vernieuwen of verankeren), de passende programmering (terreintype), de huidige kwaliteit en een uitspraak over de prioritering die voortvloeit uit een match tussen deze indicatoren. De voorgestelde strategie vloeit voort uit een combinatie van de beleidsambities c.q. brandpunten van de gemeente Maastricht, relevante marktontwikkelingen en de kwaliteit van terreinen/locaties.


53

Tabel 4.1

Prioriteiten bedrijventerreinen

Bedrijventerrein

Strategie

Type locatie

Kwaliteit

Prioriteit

Beatrixhaven

Verankeren

BT Specifiek

Ruim voldoende

+++

Limmel

Verankeren

BT Specifiek

Voldoende

++

Trega Zinkwitterrein

Vernieuwen

BT Specifiek

Onvoldoende

+++

Maastricht-Eijsden

Verankeren/Stimuleren

BT MKB

Ruim voldoende

+++

Bosscherveld/Sandersweg

Verankeren/Vernieuwen

BT Specifiek

Net voldoende

+++

Randwyck-Zuid I

Verankeren

BT MKB

Ruim voldoende

+

Randwyck-Zuid II

Verankeren

BT MKB

Ruim voldoende

+

Scharn-Noord

Verankeren

BT MKB

Ruim voldoende

+

Rekoutweg

Verankeren

BT MKB

Net voldoende

++

De Karosseer

Verankeren

BT Specifiek

Net voldoende

+

ENCI-terrein

Stimuleren/ vernieuwen

BT Specifiek

Net voldoende

+

Heerderweg e.o.

Vernieuwen

BT MKB

Net voldoende

++

De Hazendans

Vernieuwen

BT MKB

Voldoende

+

Malberg

Vernieuwen

BT MKB

Onvoldoende

+++

Van Weustenraadstraat

Vernieuwen

BT MKB

Net voldoende

+

Heerderrein

Vernieuwen

BT MKB

Voldoende

+

Symphoniesingel

Vernieuwen

BT MKB

Net voldoende

+

Legenda type locatie:  BT Specifiek = bedrijventerreinen met specifiek profiel  BT MKB = gemengde MKB terreinen  CKI = cluster Kennisintensieve bedrijvigheid Legenda prioriteit:  +++ = hoge prioriteit  ++ = gemiddeld tot hoge prioriteit  + = lage prioriteit


54

In het volgende overzicht wordt dezelfde exercitie nogmaals gedaan, maar dan voor de kantorenlocaties in Maastricht. Tabel 4.2

Prioriteiten huidige kantorenlocaties

Kantoorlocatie

Strategie

Type locatie

Kwaliteit

Prioriteit

Geusselt Businesspark

Vernieuwen

KT Top

Voldoende

+++

Randwyck-Noord

Stimuleren

CKI

Ruim voldoende

+++

Céramique

Verankeren/ Stimuleren

KT Top

Ruim voldoende

++

Stationsplein

Verankeren/ Stimuleren

KT Top

Ruim voldoende

++

Europaplein

Verankeren

KT

Voldoende

+

Mosae Forum

Verankeren

KT Top

Ruim voldoende

+

Bassin

Verankeren

KT Top

Ruim voldoende

+

Annadal

Stimuleren

KT

Voldoende

+

Legenda type locatie:  CKI = cluster Kennisintensieve bedrijvigheid  KT Top = kantorenlocatie topsegment  KT = kantorenlocatie Legenda prioriteit:  +++ = hoge prioriteit  ++ = gemiddeld tot hoge prioriteit  + = lage prioriteit

Op basis van de voorgaande analyse en koppeling tussen kwaliteit en programmering, moet de prioriteit van ingrijpen in Maastricht worden gelegd bij de volgende terreinen en locaties: 



Bedrijventerreinen: Maastricht-Eijsden (impuls uitgifte), Bosscherveld (kwaliteitsimpuls, deels transformatie), Malberg (opschaling kwaliteitsniveau) Heerderweg e.o. (kwaliteitsimpuls) en verspreid liggende locaties Heerderrein, Hazendans, Symfoniesingels en Van Weustenraadstraat (strategische vernieuwing door verruiming functiemogelijkheden). Kantorenlocaties: Randwyck-Noord (faciliteren lifesciences), Geusselt Businesspark (profilering).

Daarnaast is raadzaam alert te zijn op de ontwikkeling van Randwyck I en II, vanuit de wetenschap dat in de directe omgeving de komende jaren wordt gewerkt aan de ontwikkeling van de Maastricht Health Campus.


55

Ten slotte moet worden vermeld dat de herstructurering van Beatrixhaven in volle gang is. Na realisatie zal het terrein geheel voldoen aan de kwaliteitseisen en een uitstekende vestigingslocatie zijn voor ondernemers. In paragraaf 4.2 worden de prioriteiten en benodigde impulsen gekoppeld aan beschikbaar instrumentarium om handen en voeten te geven aan de uitvoering.

4.2

Aanknopingspunten uitvoering

Om van de uitvoering van de programmering een succes te maken en daarmee invulling te geven aan de visie en strategie staan de gemeente Maastricht meerdere instrumenten ter beschikking. Een overallbeeld van het mogelijk in te zetten instrumentarium is weergegeven in figuur 4.1. De opsomming van instrumenten is niet noodzakelijk volledig, maar vat in ieder geval de meest relevante instrumenten in relatie tot werklocaties samen. De gemeente Maastricht kan binnen deze ‘kaders’ natuurlijk zelf op maat gesneden eigen instrumenten toevoegen aan de mix, daar waar dit zich in de komende jaren voordoet. Vanuit het huidige perspectief ligt voor de hand de focus te leggen op de instrumentenmix ‘marketing & beleid’ en ‘ruimtelijke ordening’ om de integrale benadering van economisch beleid en werklocatiebeleid goed te kunnen vormgeven.

Figuur 4.1

Instrumentenpalet t.b.v. werklocatiebeleid gemeente Maastricht

Ruimtelijke Ordening • • • • • • •

Masterplan Structuurvisie SER-ladder IBOR Kantoor voor kantoor Kantorenquota Uitgifteprotocol

Wet- & regelgeving • • • • •

Bestemmingsplan GREX-wet Voorkeursrecht/WVG Beeldkwaliteitplan Handhaving

Marketing & Beleid

Financiering

• Programmering (regionale afspraken) • Economisch beleid • Accountmanagement • Segmentering/PMC’s • Monitoring • Acquisitie • Reclamebeleid

• Fondsen (EU, rijk, provincie) • Grondexploitatie • Fiscale instrumenten • Reclamebelasting • Fondsvorming (regionaal en/of met private partners)

Samenwerking

• Parkmanagement • PPS • Regionale samenwerking

Bron: BCI, 2010

In bijlage 5 lichten we een aantal van de instrumenten specifiek toe. Hieronder volgt een doorvertaling naar de huidige situatie in Maastricht, met focus op die thema’s, terreinen en locaties waar de prioriteit (urgentie) het hoogst is.


56

Algemene prioriteiten In lijn met eerdere conclusies over het belang van een breed, doelgericht economisch beleid zijn er in eerste instantie prioriteiten die het niveau van werklocaties overstijgen. Met andere woorden: naast specifieke, terreingebonden prioriteiten, moet Maastricht een aantal kwesties van strategisch belang oppakken en daarin keuzes maken. Deze hebben voor een belangrijk deel te maken met de verwachte trends, prognoses omtrent ruimtebehoefte en de (beleids)impulsen die Maastricht kan inzetten om ontwikkelingen te pareren. Confrontatie vraag en aanbod: overaanbod Zowel voor bedrijventerreinen als voor kantorenlocaties zit Maastricht de komende jaren in een ‘ruime’ jas. Naast actief beleid gericht op specifieke speerpunten en kansen in de markt, moet Maastricht zich voorbereiden op lastige keuzes. De moeilijkheid daarvan heeft meerdere dimensies: financiële en juridische consequenties spelen mee in de overwegingen, maar ook de afwegingen welke plannen het beste of juist het minste aansluiten bij de ambities en sterke punten van Maastricht. Een urgente actie is dan ook de diepgaande analyse van de diverse plannen voor nieuwe bedrijventerreinen en kantorenlocaties: welke plannen zijn er, welke status hebben deze, is er sprake van juridisch bindende afspraken, hoe verhoudt een plan zich tot de locatie in relatie tot ambities en kansen, et cetera? Deze vragen moeten worden beantwoord alvorens een gedegen afweging kan plaatsvinden: ontwikkelen, uitstellen of schrappen? Een eerste stap kan zijn om alle ontwikkelingen (en investeringen te bevriezen in afwachting van de totstandkoming van een totaalplaatje met inventarisatie en toetsing op de relevante besliscriteria.

Werklocaties in relatie tot gebiedsontwikkeling  De herstructurering van Beatrixhaven is volop in uitvoering en wordt conform planning voortgezet. De kwaliteitsimpuls is urgent voor Maastricht: de kwaliteit van dit (grote) terrein komt weer op orde, (bestaande ) bedrijven kunnen weer jarenlang vooruit op een adequaat terrein.  Besluitvorming omtrent al dan niet concentreren van PDV-bedrijven op één locatie is urgent vanwege de impact op de ruimtebehoefte en de gevolgen voor diverse bedrijventerreinen: keuze voor de ene locatie heeft gevolgen voor het perspectief van de andere onderzochte locaties.  Andere herstructureringsopgaven moeten op maat worden bezien en urgentie moet op maat worden beoordeeld. Belangrijke overwegingen daarbij zijn de kansen van de locatie en de verwachte afnemende ruimtebehoefte.  Investeringen kritisch beschouwen, ook in relatie tot parallelle ontwikkelingen in de (directe) omgeving. Denk aan gebiedsontwikkelingen zoals in Randwyck en de plannen Belvedere. Doordat er relatief veel aanbod is de komende jaren, neemt de aanleiding om naar transformatie van functies te kijken op locaties die slecht functioneren toe als projecten in de omgeving daar baat bij hebben.  De belangen en overwegingen ten aanzien van werklocaties (en toekomstig economisch potentieel voor de stad) moeten expliciet worden meegenomen in de uitwerking van masterplannen, zoals voor Randwyck.  Op korte termijn moet er een definitieve uitspraak worden gedaan over het al dan niet ontwikkelen (of schrappen) van de planlocaties Panneslager en Lanakerveld.


57

Acquisitie speerpunten en kansrijke sectoren/individuele bedrijven  Maastricht-Eijsden is bij uitstek een terrein waar de uitgifte de afgelopen jaren is gestokt. In brede zin geldt voor terreinen waar nog kavels uitgeefbaar zijn: accuraat monitoren van de economische ontwikkelingen en klaar zijn met kwaliteitsverbeterende maatregelen wanneer de vraag weer aantrekt.  Belangrijker echter is (pro)actieve acquisitie en het najagen van kansen. Ook als die zijn gerelateerd aan de plannen van anderen, zoals de Life & Sciences campus (waarvoor andere partijen primaire verantwoordelijkheid dragen). Het is voor Maastricht belangrijk kansen te identificeren en adequaat op te pakken, om werkgelegenheid en economische dynamiek te behouden.  Actieve acquisitie kan gaan over lifesciences en daaraan gerelateerde zorg, onderwijs en (zakelijke) dienstverlening. Daarnaast is het voor Maastricht interessant (want naar verwachting relatief kansrijk) te focussen op: - leisure activiteiten, vooral als die goed passen op bedrijventerreinen of in (leegstaande) kantoorgebouwen; - kleinschalige kantoorfuncties (tot 500 m2), zowel commercieel (zakelijk) als publiek; - versterken van de bovenregionale functie van Maastricht, in eerste instantie in het perspectief van Zuid-Limburg; - de positionering in de Euregio, die perspectief biedt voor de vestiging van EUinstituten op het terrein van kennis, onderwijs, et cetera.  Zowel voor nieuwe bedrijven als voor bestaande bedrijven in Maastricht is een klantgerichte en efficiënte dienstverlening, als belangrijk aspect van het vestigingsklimaat, onontbeerlijk. Een zogenaamde ‘rode loper’ aanpak vereenvoudigt de routing door het gemeentehuis voor ondernemers en resulteert in efficiëntere en succesvollere (lees: meer tevreden ondernemers) dienstverlening. Bovendien wordt de interne taakverdeling, afstemming en doorlooptijd transparanter en sneller. In Maastricht zijn diverse ingrediënten al aanwezig (accountmanagement, acquisitie, bedrijfscontactpunt, economische zaken, et cetera) om verder te werken naar een integrale aanpak van bedrijfscontacten.

Algemene aandachtspunten  Onderzoeken van de wenselijkheid en effecten van de invoering van reclamebeleid (o.a. belasting) op bedrijventerreinen ten behoeve van de financiering van activiteiten van parkmanagement.  De strategie van ‘vernieuwen’ nader onderzoeken en specifiek maken, in het bijzonder als het gaat om de mogelijkheden en implicaties van meer functiemenging en flexibilisering van de regelgeving omtrent ‘beroepen aan huis’ en op bedrijfslocaties in woonwijken.  Inspelen op de aanpak en actualisatie van bestemmingsplannen in relevante delen van de stad: dat wil zeggen vanuit het perspectief van werklocaties voorsorteren op eventuele gewenste bestemmingswijzigingen (denk aan: uitbreiding van toegestane functies met bijvoorbeeld PDV of meer functiemenging).  Aandacht voor het opstellen van beeldkwaliteitplannen op de terreinen waar dat nog niet is gebeurd (timing combineren met actualisering van bestemmingsplan).


58

Terreingebonden prioriteiten Naast de brede insteek op economisch beleid en de relatie met werklocaties, zijn er ook typische terreingebonden prioriteiten. De onderstaande aanknopingspunten vloeien voort uit de analyse (schouw, kwaliteit) en typering (segmenten) van de terreinen, in relatie tot de gekozen strategie.

Bedrijventerreinen In algemene zin is de kwaliteit van de meeste terreinen redelijk tot goed. De urgentie voor de komende jaren zit -wat betreft actieve aanpak- bij de terreinen:     

Beatrixhaven: uitvoering van de herstructurering. Maastricht-Eijsden: stimuleren van de uitgifte, actieve acquisitie. Trega-Zinkwit: kwaliteit ‘net voldoende’ op een zichtbare en centrale plek in de stad, onzeker toekomstperspectief. Bosscherveld : kwaliteit ‘net voldoende’, gedeeltelijke transformatie, deels onzeker. Malberg: onvoldoende kwaliteit, onduidelijk profiel.

Maastricht-Eijsden Omschrijving:   

Het terrein Maastricht-Eijsden heeft een prima kwaliteit. De urgentie schuilt hier vooral in de achterblijvende uitgifte. Gelet op de profilering (gemengd MKB) is het kwaliteitsniveau op orde. Het terrein staat op de shortlist voor een concentratie van PDV-bedrijvigheid, besluitvorming daarover staat eind 2010 gepland.

Instrumenten:  



Regionale afstemming en afspraken. (Regionale) acquisitie: gericht werken aan verhoging van de uitgifte in samenwerking met de regio, opstellen van een acquisitieplan 2010-2015 met aandacht voor interessante sectoren, regionale positionering en concrete aanknopingspunten. Monitoring van resultaten.

Financiële opgave (hoofdlijnen):   

Inzet uren gemeente. € 25.000 (ontwikkeling acquisitieplan). Lopende zaken/geen extra middelen.


59

Bosscherveld/Sandersweg Omschrijving:    

Het huidige kwaliteitsniveau is ‘net voldoende’. Urgentie om (deel van het) terrein te revitaliseren om economische functie veilig te stellen en bereikbaarheid te verbeteren. Plannen Belvedere buiten de singels ‘on hold’ gezet, tempo en uiteindelijke programma bepalen mede de prioriteit die aan herstructurering gegeven moet worden. Specifiek zijn er kansen voor herprofilering aan de zuidkant van het terrein. Accent op consumentgeoriënteerde bedrijvigheid (mogelijk PDV, maar ook leisure), passend bij de ligging nabij de binnenstad. Door de aankopen die de gemeente als partner in de wijkontwikkelingsmaatschappij heeft gedaan, kan ze vanuit een integrale gebiedsvisie een stempel drukken op de toekomstige ontwikkeling. Een aanpak in samenwerking met private vastgoedpartijen ligt voor de hand.

Instrumenten:   

Opstellen Masterplan. IBOR. Fondsvorming: in eerste instantie rol voor afstemming binnen Wijkontwikkelingsmaatschappij.

Financiële opgave (hoofdlijnen):  Inzet uren gemeente.  Inhuur adviesbureau voor opstellen Masterplan €50.000,-.  Uitvoeringskosten.

Trega-Zinkwit Omschrijving:   

Het terrein is sterk verouderd en niet functioneel in gebruik. De ligging van het terrein (nabij A2 en nabij binnenstad) is interessant voor meerdere functies. Vernieuwing dan wel transformatie zijn in beeld: hetzij ontwikkeling als PDV-locatie, hetzij planvorming voor een andere herprofilering, bijvoorbeeld met meer gemengde activiteiten.


Masterplan (na besluitvorming over eventuele PDV concentratie). Aanpassing bestemmingsplan.

Financiële opgave (hoofdlijnen):   

Inzet uren gemeente. Inhuur adviesbureau voor opstellen Masterplan. Kosten afhankelijk van besluitvorming (lagere kosten bij ontwikkeling als PDV, hogere kosten als visievorming van nulpunt begint). Aangepast bestemmingsplan in procedure brengen vergt tijd en geld: enkele tienduizenden Euro’s (orde van grootte).

Kleinschalige locatie Malberg Omschrijving:  

Huidige kwaliteit is onvoldoende: rommelig, achterstallig onderhoud en schimmig wat betreft gebruik. Opschaling kwaliteitsniveau nodig om strategische vernieuwing te kunnen realiseren en zo ruimte te creëren voor een gezonde mix van traditionele en niet- traditionele bedrijfsfuncties (waaronder onderwijs en zorg) die beter past bij de locatie middenin een woonwijk.

Instrumenten:    

IBOR Economisch beleid: ruimte creëren voor stedelijke activiteiten op deze locaties en goed handhaven Accountmanagement: inventarisatie behoeften Segmentering/PMC’s: specifiek aandacht voor segmentering, het juiste bedrijf op de juiste plek en clustervorming

Financiële opgave (hoofdlijnen)   

Inzet uren gemeente Afstemming binnen verschillende beleidsafdelingen over invulling concept per locatie Uitvoeringskosten


60

Kantoren Voor kantorenlocaties is vooral de verwachte verdere toename van de leegstand urgent. Maastricht moet (zie boven) keuzes maken op basis van een afweging van aangegane verplichtingen, beïnvloedingsmogelijkheden van de gemeente en economische ambities. Het ligt voor de hand om behalve enkele grotere ontwikkelingen/locaties ook aandacht te besteden aan een adequaat aanbod voor kleinschaligere gebruikers in kansrijke sectoren. Daarbij kan worden gedacht aan (zakelijke) dienstverlening als afgeleide van speerpuntsectoren, o.a. lifescience. Daarbij is belangrijk in beeld te houden dat te creëren vraag sterk afhankelijk is van de actieve aanpak in beleid en acquisitie van de gemeente Maastricht. Met die kanttekening zijn kantorenlocaties als Stationsplein, Bassin en Europaplein (nabij OV knooppunt) kansrijk.

Randwyck-Noord Omschrijving:   

Kwaliteit is tamelijk goed, afgezien van hier en daar wat veroudering van vastgoed en leegstandsproblematiek. Opschaling kwaliteitsniveau is echter wel nodig om door te kunnen groeien naar cluster voor Kennisintensieve Bedrijvigheid (profilering). Nadruk ligt hierbij op het stimuleren en faciliteren van het Life en Sciences cluster rond het UM en het AZM.

Instrumenten:   

Economisch beleid: realistische inschatting van kansen voor stimulering van Life Sciences. Acquisitie: nadruk op kennis rond Life Sciences en aanwezigheid soortgelijke bedrijvigheid (o.a. Biopartner). Monitoring: grootschalige kantoorontwikkelingen in de toekomst zijn afhankelijk van succes acquisitieinspanningen.


Inzet uren gemeente: specifiek accountmanagers en Bedrijfscontactpunt. Afstemming en monitoring vanuit EZ met andere beleidsafdelingen en accountmanagement noodzakelijk. Kwaliteitsinvesteringen t.b.v. upgrade life science activiteiten.

Geusselt Businesspark Omschrijving:    

Kwaliteit is redelijk op orde, maar is onvoldoende voor de gewenste profilering (Kantoren Topsegment). Hierbij is vooral een hoogwaardige uitstraling van belang en garantie van goede bereikbaarheid per auto en ook per OV. Kansen voor menging met stedelijke functies kunnen specifiek op deze locatie verder worden uitgebouwd (o.a. horeca en leisure). De omgeving van de Geusselt is erg in ontwikkeling (o.a. Masterplan Geusseltpark, de ondertunneling van de A2): het businesspark moet integraal worden meegenomen in de plannen.




Programmering. Economisch beleid: onderzoeken mogelijkheden voor verbreding van functies met bijvoorbeeld kleinschalige leisure of zorg/onderwijsvoorzieningen (voor zover niet strijdig of concurrerend met andere ontwikkelingen in de stad). Segmentering/PMC’s: clustervorming en schaalvoordelen voor bedrijven duiden.


Inzet uren gemeente. Ook hier specifiek afstemming vanuit EZ met andere beleidsafdelingen zoeken. Uitvoeringskosten.


61

4.3

Organisatie en financiën

Faseren van de opgave Maastricht heeft een complexe opgave om van de visie werklocaties een succes te maken. Het is van belang om niet alles gelijktijdig te (willen) oppakken, simpelweg omdat dat niet haalbaar is wat betreft de inzet van mensen en middelen. Daarnaast moet Maastricht een aantal keuzes maken die een serieuze impact hebben op toekomstig aanbod en verdere ontwikkeling van plannen voor nieuw- dan wel herontwikkeling (o.a. inventarisatie kantorenplannen en besluitvorming PDV). Een zorgvuldige planning en afstemming is dus aan de orde.

Organisatie 



Succesvolle uitvoering van de visie werklocaties vereist een heldere organisatiestructuur en transparante verdeling van taken & verantwoordelijkheden: de gemeente Maastricht kan daarin nog een verbeteringsslag maken. De scheiding van uitvoering en beleid maakt het niet eenvoudig, bovendien zitten concrete taken verspreid over meerdere afdelingen en diensten. Als gevolg daarvan is het niet eenvoudig een integraal beeld te vormen van de werklocaties in Maastricht. De gemeente Maastricht kan winnen aan integraliteit en transparantie door te werken met een herkenbare werkgroep werklocaties, waarin meerdere disciplines zijn vertegenwoordigd en verantwoordelijkheid dragen voor een goede vertaalslag vanuit hun eigen beleidsterrein. Daarin moeten behalve de afdeling economische zaken en het bedrijfscontactpunt minimaal ook vertegenwoordigers van stedelijke ontwikkeling/ruimtelijke ordening, verkeer, openbare ruimte en projectontwikkeling participeren. Accountmanagement heeft een belangrijke centrale rol als schakel tussen de ondernemers en de gemeente. Ondernemers hebben namelijk behoefte aan duidelijke en actuele informatie. Ze willen weten wat ze van een gemeente kunnen verwachten en binnen welke termijn. Ook verwachten zij goede voorlichting over procedures en afhandelingtermijnen. Hier kan gemeentebreed verbetering in worden aangebracht, denk bijvoorbeeld aan duidelijke(re) informatievoorziening via de website, versnelling van interne processen en helder verwachtingenmanagement extern maar ook intern. Een versterking van de functie van accountmanagement (als schakel tussen ondernemers en gemeente) is noodzakelijk, met als ultiem doel duidelijkheid voor ondernemers.

Financiering Als het gaat om financiering is er een duidelijk onderscheid tussen bedrijventerreinen en kantorenlocaties. De gemeente Maastricht heeft bij kantoren veel minder/geen invloed in termen van financiering. Besluitvorming over investeringen ligt vooral bij marktpartijen,


62

eventueel in samenspraak/samenwerking met de gemeente. De rol van de gemeente is vooral faciliterend, stimulerend en waar nodig handhavend/controlerend (bijvoorbeeld ten aanzien van leegstand). Bij bedrijventerreinen heeft de gemeente Maastricht wel een duidelijke taak als het om financiering gaat. Het gaat daarbij om: A herstructureringsmaatregelen op bestaande terreinen en B beheer en onderhoud van terreinen Op hoofdlijnen worden kosten en investeringsbedragen voor beiden hieronder geduid. Voor de aanpak (herstructurering) van bedrijventerreinen variëren de kengetallen van 75.000 euro per ha voor een facelift tot 1.400.000 euro per ha voor een zware revitalisering/transformatie van locaties. Voor de financiering betekent dit dat er geld gereserveerd dient te worden voor deze aanpak (co-financiering26). Hierbij kan tevens gedacht worden aan kredietverleningmogelijkheden (zoals Bank Nederlandse Gemeenten – Gebiedsontwikkeling). Naast deze incidentele uitgaven voor de aanpak van locaties moet vooral aandacht besteed worden aan de budgetten voor onderhoud en beheer van bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Passend onderhoud en beheer op de terreinen waarborgt op een duurzame manier de beoogde kwaliteit op terreinen. Dit betekent dat per locatie bepaald moet worden hoe hoog de kwaliteitsambities (tailormade) liggen en wat er moet gebeuren om dit niveau te halen en het te behouden. Het labellen en oormerken van deze budgetten dient dan ook centraal te staan. Gemiddelde kosten voor onderhoud en beheer van bedrijventerreinen bedragen 2.000 - 3.000 euro per ha. Naast deze kostenkant is het tevens kansrijk om te kijken naar verdienmogelijkheden. Door uitgifte van bestaande en/of nieuwe ruimte en bijvoorbeeld de transformatie van (binnenstedelijke) locaties ontstaan mogelijk ‘plussen’ die gebruikt kunnen worden voor de aanpak van andere verouderde locaties in de gemeente (financiële verevening). In de huidige economische situatie is dit perspectief behoorlijk optimistisch en niet eenvoudig te realiseren. Toch zijn er recente voorbeelden van ‘fondsvorming’ om investeringen te financieren. Zo hebben de regio’s Parkstad Limburg en Groningen-Assen recent afspraken gemaakt over een (regionaal) fonds. Vanuit het perspectief van kosten/baten van de (her)ontwikkeling van werklocaties is het wenselijk een meerjarige financieringsbeeld op te stellen, met aandacht voor prioritering van investeringen en kansen voor verdienmogelijkheden.

26

Cofinanciering is ondermeer noodzakelijk om in aanmerking te komen voor Europese, landelijke en provinciale subsidies.


63

Kernvraag 4 Welke beleidsinstrumenten en financiële instrumenten zijn nodig om van het nieuwe, tailormade beleid een succes te maken? Het antwoord op deze vraag luidt als volgt: 



Het instrumentenpalet tbv van het Maastrichtse werklocatiebeleid bestaat op hoofdlijnen uit de volgende zaken:  Ruimtelijke ordening (o.a. SER-ladder, IBOR: onderhoud en beheer, kantoorvoor-kantoor instrument), uitgifteprotocol.  Wet- en regelgeving (o.a. bestemmingsplan en mogelijk daaraan gekoppeld een beeldkwaliteitsplan).  Marketing & beleid (o.a. economisch beleid, segmentering, monitoring).  Financiering (o.a. grondexploitatie, fondsen en subsidies hogere overheden, fiscale instrumenten).  Samenwerking (o.a. parkmanagement, PPS, regionale samenwerking). Bij de in te zetten beleidsinstrumenten is het belangrijk om de opgave goed te faseren dan wel prioriteren: maak daarbij onderscheid tussen uitvoering van (deels al lopende) projecten, planvorming (RO) van ontwikkelingen en de aanpassingen die het nieuwe tailormade beleid van je organisatie vergt.

Voor zowel bedrijventerreinen als kantoorlocaties is een overzicht gemaakt van prioritair aan te pakken locaties, inclusief beleidsmaatregelen en eventuele financiële maatregelen. Hiervoor is nadrukkelijk de link gelegd tussen de voorgestelde ‘strategische lijn’ (stimuleren, vernieuwen of verankeren), de passende programmering (terreintype), de huidige kwaliteit en is vervolgens een uitspraak gedaan over de prioritering die voortvloeit uit een match tussen deze indicatoren. Voor bedrijventerreinen gaat het om Beatrixhaven (uitvoering van de herstructurering) Maastricht-Eijsden (inzet op o.a. met name accountmanagement en acquisitie), Bosscherveld/Sandersweg (inzet op o.a. opstellen Masterplan herstructurering), Malberg (inzet op o.a. vernieuwing van het profiel) en de herontwikkeling van Trega-Zinkwit. Wat betreft specifieke kantorenlocaties gaat het om Randwyck-Noord (o.a. inzet op stimulering en facilitering life sciences) en Geusseltpark (o.a. menging kantoor- met stedelijke functies). Daarnaast is op de kantorenmarkt de aanpak van leegstand (verspreid door de stad) urgent: een totaaloverzicht is wenselijk om te komen tot uitgangspunten voor de toekomst (transformatie, sloop, leegstandswet, et cetera).


64

Bijlagen


65


66

Bijlage 1

Trends en ontwikkelingen

Economie en arbeidsmarkt 

   



De komende jaren is er minder economische groei te verwachten dan in het verleden het geval was. Dit levert per saldo minder vraag op naar bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Er is sprake van (nu al) afnemende tertiarisering (ofwel verdienstelijking) van de economie en een einde van de groei van arbeidsparticipatie van vrouwen. Er vindt een toekomstige krimp van de beroepsbevolking plaats. Het gaat dan concreet om een absolute afname van de leeftijdscategorie 15-64 jarigen. Er is een toenemende groei in deeltijdwerkers te verwachten. Dit betekent dat er meer werkplekken nodig zijn (die een deel van de tijd onbezet zijn). Net als in de afgelopen jaren blijft er vooralsnog sprake van een zgn. ‘struggle for talent’. Talent is een kostbaar bezit voor veel bedrijven en organisaties en wordt binnen een krimpende economie alleen maar belangrijker. Er is sprake van een toenemende focus op kwaliteit en duurzaamheid. Dit is een trend die tot op heden sterk aanbodgericht is. Er is echter ook een lichte kentering waarneembaar waarbij in toenemende mate ook vanuit ondernemers belang wordt gehecht aan duurzame bedrijfsvoering en – in het verlengde daarvan – duurzame bedrijventerreinen en kantoorlocaties.

Bedrijventerreinen 





De toenemende welvaart, vraagt om aandacht voor de quality of life. De kwaliteit van de bedrijfslocaties komt meer en meer centraal te staan. Dit vraagt om duurzaam ruimtegebruik, een open en belevingsvriendelijke inrichting, en goed beheer/parkmanagement. De ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen wordt steeds schaarser, dit geldt zeker voor een stad als Maastricht. Dit vraagt om een kwaliteitslag op, en gedeeltelijke herontwikkeling van, de bestaande terreinen. Het bestaand vastgoed wordt een groeimarkt, voor het bewaken van de kwaliteit van het vastgoed vormt parkmanagement het belangrijkste stuurmiddel. Verdienstelijking van de economie, zorgt voor een toename van kantoorgerelateerde bedrijvigheid. Dit betekent niet dat Maastricht het beleid van ‘geen kantoren op bedrijventerreinen’ moet loslaten, integendeel. Echter, een nog duidelijkere omschrijving van wat wel en niet passend is, is wenselijk (bijv. wel kantoor-hal combinaties, met een aanzienlijke productieruimte en blijven waken voor volledig kantoorgebruik).


67





In zijn algemeenheid zijn bedrijventerreinen onvoldoende ingericht en geschikt voor pure kantoorfuncties. Denk hierbij aan parkeervoorzieningen, openbaar vervoer, voorzieningen, etc. Daar bovenop kunnen kantoorfuncties botsen met de andere bedrijvigheid op bedrijventerreinen (milieu, veiligheid). Gelet op het overaanbod aan kantoorruimte in de gemeente, is tevens niet raadzaam om pure kantoorfuncties op bedrijventerreinen toe te laten. Uitzonderingen die voor een vergroting van de ruimtelijke kwaliteit kunnen zorgen moeten idealiter in overweging worden genomen. Denk hierbij aan de herontwikkeling van verouderd vastgoed op een ‘rotte’ plek op een bedrijventerrein. Dergelijke afwegingen moeten per aanvraag en locatie bekeken worden. Concentratie en specialisatie, zorgt voor de roep om specifieke vestigingsmilieu`s. In Maastricht kan worden gedacht aan de doorgroei van het life sciences cluster op Randwyck-Noord. Dit vraagt specifieke inzet op bijvoorbeeld het vastgoed en ook de aanwezigheid van incubator-faciliteiten. Er is een toenemende behoefte naar functiemenging. Functiemenging kent verscheidende vormen, denk hierbij aan werken in woonwijken, wonen op bedrijventerreinen, woonwerk combinaties (informele functiemenging) en functiemenging van reguliere en niet reguliere bedrijvigheid. Voor Maastricht is met name die laatste van belang.

Kantoren 











Flexwerken. Het komt steeds vaker voor dat meerdere personen gebruik maken van dezelfde werkplek. Werknemers hebben geen eigen werkplek, maar delen deze. Dit is mogelijk door parttime werken, thuiswerken (telewerken) als gevolg van betere communicatiesystemen (internet, teleconference e.d.). Dit heeft een negatief effect op de vraag naar kantoorruimte. Woon-werk-combinaties komen steeds vaker voor. Het gaat hier met name op het feit dat een groeiend aantal ondernemers een kantoorfunctie aan huis heeft. Het gaat daarbij vaak om éénpitters, de zogenaamde zzp-ers. In kantooromgevingen is er sprake van een toename van labfuncties. In Maastricht kan met name worden gedacht aan laboratoriumfuncties gerelateerd aan het life science cluster. Een locatie als Randwyck-Noord kan in toenemende mate ruimte gaan bieden aan dit soort functies. Op de kantorenmarkt wordt niet of nauwelijks meer op risico gebouwd. Ontwikkelaars, beleggers en financiers bouwen geen kantoren meer zonder dat de huurder bekend is. Dit zien we ook in Maastricht, al zijn er nog wel uitzonderingen (o.a. Servatius). Groei van de creatieve sector zorgt voor meer vraag naar binnenstedelijke, ‘creatieve kantoorruimte’. Maastricht kan hier gezien de gemeentelijke ambities en (te ontwikkelen) kantooraanbod goed op inspringen. Bedrijvencentrum AINSI (bedoelt voor creatieve starters) is een positieve uitzondering hierin. Tot slot is er in de kantorenmarkt steeds meer sprake van een tweedeling tussen ‘prime vastgoed’ en slecht verhuurd, incourant vastgoed. Deze trend speelt met name vanuit beleggers optiek, maar natuurlijk zie je dit ook ruimtelijk terug: er is een grote, leegstaande voorraad die niet vanzelf wordt opgelost. Hieruit vloeit tevens voort dat nieuwbouw voor een groot deel een herstructureringsopgave wordt.


68

Bijlage 2

Consultatie marktpartijen

Gesprekken gevoerd met:      

Van de Laar Makelaars, dhr. P. van de Laar Boek & Offermans Makelaardij, dhr. P. Brouwers Meeus Bedrijfshuisvesting, dhr. N. Ramakers en dhr. M. van Zandvoort 3W Vastgoed, dhr. M. Huijnen Kamer van Koophandel Limburg, mw. C. Dirks ENCI Heidelberg Cementgroep, dhr. Mergelsberg

Deelnemers workshop ondernemers:     

Mw. Sonja Demandt Dhr. Frank van Buren Mw. Saskia van der Laak Dhr. Rob van Leendert Dhr. Raimond Winkel stuurslid

Parkmanager Maastricht Samenwerkende Ondernemers Randwyck, voorzitter Secretaris LWV Coöperatieve vereniging Randwyck Samenwerkende Ondernemers Beatrixhaven, be-

Overige leden van het SIM bestuur hebben schriftelijk kunnen reageren.


69


70

Bijlage 3









Marktsignalen

Bestaande bedrijvigheid moet optimaal worden gefaciliteerd. Dit betekent heldere keuzes en een transparant beleid over onder andere de toekomstige bereikbaarheid en segmentering van bedrijventerreinen zoals Bosscherveld, Beatrixhaven en MaastrichtEijsden in het bijzonder. Waar nodig zal herontwikkeling van delen van deze terreinen moeten worden opgepakt en uitgevoerd om de terreinen op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen waardoor ondernemers optimaal kunnen ondernemen. Kennis- en kantoorwerkers vragen kwaliteit. De transitie naar een diensteneconomie en de inzet op kennisintensieve clusters, betekent andere eisen aan de werkomgeving. De verblijfskwaliteit van terreinen moet omhoog, met specifiek aandacht voor de inrichting van de openbare ruimte en de bereikbaarheid per openbaar vervoer. Dit vraagt om duurzaam ruimtegebruik, een open en belevingsvriendelijke inrichting, en goed beheer/parkmanagement. Bereikbaarheid is en blijft een belangrijke vestigingsplaatsfactor. De angst die er bij ondernemers leeft voor de jarenlange ‘bouwput’ waar Maastricht in terecht komt met de ondertunneling van de A2, schrikt bedrijven dan ook af. Voor de kantorenmarkt heeft dit zich de afgelopen jaren vertaald in een verplaatsing naar Maastricht-Aachen-Airport (MAA), maar veel belangrijker, ook naar Roermond, Sittard-Geleen en Heerlen met verlies aan werkgelegenheid tot gevolg. De verwachting is echter wel dat een deel van de bedrijven na 5-10 jaar, als de werkzaamheden voltooid en de bereikbaarheid verbeterd is, terugkeren naar Maastricht vanwege de allure en aanwezige voorzieningen van de stad. Communicatie en het onderhouden van contacten met deze bedrijven is een opgave voor het accountmanagement. Dit is door de gemeente reeds actief opgepakt: een van de belangrijkste selectiecriteria bij de aanbesteding van de A2-ondertunneling is geweest om tijdens de bouw van de tunnel de bereikbaarheid (zowel intern als extern) te garanderen. Daarnaast worden er diverse inspanningen verricht op het gebied van mobiliteitsmanagement in Maastricht. Concentratie en specialisatie bij het bedrijfsleven, zorgt voor de roep om specifieke vestigingsmilieu`s. Benut de potenties van individuele locaties en druk waar mogelijk een duidelijk stempel erop. Voorbeelden zijn Randwyck-Noord (benut wetenschappelijke sfeer en potentie life sciences), de Geusselt (solitaire ontwikkelingen, goede bereikbaarheid), Bosscherveld (herontwikkeling bedrijventerrein prioriteit geven) en Maastricht-Eijsden (kies voor een duidelijke segmentering). Maar ook de geplande ontwikkeling rondom ENCI vormt hiervan een goed voorbeeld met kans van slagen. Een goed voorbeeld dat hierbij ook moet worden genoemd is de afweging die de gemeente Maastricht nu maakt om op een van de bedrijventerreinen een PDV locatie te vestigen. Vanuit de markt bestaat er vraag naar en bedrijventerreinen zijn met name vanuit het oogpunt van een goede bereikbaarheid een geschikte plek om dit soort activiteiten te accommoderen. Wel moet ervoor worden gewaakt dat hier niet zomaar detailhandelsactiviteiten kunnen worden gevestigd, maar dat de PDV activiteiten complementair zijn aan bestaande winkelgebieden (zoals de binnenstad en de wijkwinkelcentra).


71







Op dit moment worden vier locaties in de afweging betrokken: Maastricht-Eijsden, Bosscherveld, Trega-Zinkwitterrein en Eijsden (de laatste niet op Maastrichts grondgebied). Kantorenlocaties op maat gevraagd. Realisatie van nieuwe kantoorlocaties moet zeer goed worden overwogen, bouwen op risico moet worden uitgesloten. Ontwikkeling van niches, zoals bijvoorbeeld de meer kleinschalige units in het A2 kantorenprogramma en solitaire ontwikkelingen rond de Geusselt moeten mogelijk zijn. Er ontwikkelt zich een markt waar (beperkt) vraag is naar kleinschalige units dichtbij het centrum. Er is een toenemende behoefte aan functiemenging. Functiemenging kent verscheidende vormen, denk hierbij aan werken in woonwijken, wonen op bedrijventerreinen, woon-werk combinaties (informele functiemenging) en functiemenging van reguliere en niet reguliere bedrijvigheid. De ontwikkeling van specifieke woonwerk milieu`s, woonwerk combinaties (binnenstedelijke terreinen) en combinatie met niet reguliere bedrijvigheid, zoals (perifere) detailhandel en stedelijke dienstverlening (sportscholen, etc.) is nu nog nauwelijks terug te vinden op de Maastrichtse bedrijventerreinen. Dit is in het verleden een bewuste keuze geweest. Met name voor de ontwikkeling van woonwerkcombinaties aan de randen van een aantal binnenstedelijke bedrijventerreinen als Bosscherveld en Heerderweg lijken kansen te zijn. Behoud van de bedrijfslocaties in woonwijken als uitgangspunt. In een economie als die van Maastricht waar meer en meer werkgelegenheid om kleinschalige ruimtes vraagt, zijn dit soort locaties aantrekkelijk voor bepaalde groepen ondernemers:  vanwege de (goedkope) vestigingslocatie voor kleinschalige bedrijvigheid.  De bedrijfslocaties in woonwijken vormen de basis voor de (door)ontwikkeling van lokale bedrijvigheid.  De bedrijfslocaties in woonwijken zijn naast de starters-/incubatiefunctie ook van belang voor specifieke groepen ondernemers. Neem bijvoorbeeld de creatieve sector (interieur en design), een sector die zich kenmerkt als kleinschalig en zich bij voorkeur vestigt in historische panden dicht bij de stedelijke activiteit.  Een deel van de stedelijke dienstverlening (wijkgebonden diensten) vindt zijn plek op de bedrijfslocaties in woonwijken.  De bedrijfslocaties in woonwijken hebben daarnaast een belangrijke sociaal economische functie in de wijk. De aanwezige bedrijvigheid biedt kansen voor laagopgeleiden, verbetert de integratie en leefbaarheid van de wijk en draagt bij aan een pluriform karakter van een wijk. Het gaat daarbij vooral om kleinschalige bedrijvigheid in o.a. de consumentendiensten, zakelijke dienstverlening en overheid en quartaire sector. Ook ligging en bereikbaarheid van een gebied zijn belangrijke voorwaarden voor deze zgn. ‘functiemenging’. Een stedebouwkundige structuur waarin een goede ontsluiting, markante gebouwen, flexibele kavelgrootten, een aantrekkelijke openbare ruimte (lanen, pleinen, groen en water ) en zichtlijnen aanwezig zijn, scoort het best. Verder is recent in een studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (2010) aangetoond dat het vanuit economisch perspectief goed is om te investeren in de leefbaarheid. Niet alleen bewoners maar ook bedrijven hebben hier baat bij.


72

Bijlage 4

Aanbod bedrijventerreinen en kantoorlocaties in detail

Deze bijlage is aanvullend op de korte impressie van de bedrijventerreinen en kantorenmarkt in Maastricht. Hierbij wordt ingegaan op het economisch belang, de kwaliteit, de grond-/huurprijzen en de leegstand.

A

Bedrijventerreinen

Aanbod Het aanbod van bedrijventerreinen in Maastricht is reeds beschreven in paragraaf 2.2. Het economisch belang van bedrijventerreinen als het gaat om het aantal banen dat er vertegenwoordigd is, is in Maastricht relatief klein. Met bijna 11.300 banen vertegenwoordigen de grotere Maastrichtse bedrijventerreinen zo’n 15% van de werkgelegenheid (tabel 2). In veel andere gemeenten ligt dit percentage beduidend hoger, vaak betreft het minimaal een derde van de werkgelegenheid27.

Tabel 1

Aantal banen op grotere bedrijventerreinen, 200928 Naam terrein

Aantal banen

Beatrixhaven

6.053

Bedrijventerrein Maastricht-Eijsden Bosscherveld/Sandersweg Heerderweg e.o.

2 1.727 129

Randwyck-Zuid I

396

Randwyck-Zuid II

2.049

Rekoutweg

138

Scharn-Noord

793

Totaal

11.287

Bron: REBIS

27

28

Indien conform de segmentering van de provincie (Programma Werklocaties) de zogenoemde stedelijke dienstenterreinen worden meegenomen, benadert het aandeel werkgelegenheid op bedrijventerreinen wel het Nederlands gemiddelde. Cijfers op andere (kleinere) terreinen niet bekend.


73

Dit leidt tot de verdeling van de werkgelegenheid per type terrein zoals weergegeven in tabel 2.

Tabel 2

Aandeel werkgelegenheid per type terrein Logistiek/industrieel

54%

Gemengd stedelijk

39%

Hoogwaardig stedelijk Totaal

7% 100%

Wat opvalt is dat Maastrichtse bedrijventerreinen tamelijk arbeidsintensief zijn. Op de terreinen is sprake van gemiddeld 65 werkzame personen per hectare terwijl dit landelijk gemiddeld op zo’n 40 werkzame personen ligt. Randwyck Zuid II is het meest arbeidsintensief van alle terreinen in de provincie Limburg, de Beatrixhaven telt in absolute zin de meeste banen. Een eerste impressie van de kwaliteit29 geeft aan dat veel van de bedrijventerreinen in Maastricht behoorlijk op niveau zijn. De ruimtelijke kwaliteit (o.a. uitstraling panden, groenvoorzieningen e.d.) is op de meeste terreinen goed op orde en dit geldt ook voor diverse terreinvoorzieningen die veelal via de Samenwerkende Industrieën Maastricht (SIM) zijn gewaarborgd. Veroudering van bedrijventerreinen speelt in Maastricht wel op delen van terreinen, zoals Bosscherveld, Beatrixhaven en Malberg. Maar veroudering in de omvang zoals in de Parkstad regio (Heerlen, Landgraaf, Kerkrade) is hier zeker niet aan de orde. Bovendien heeft de aanpak van de genoemde terreinen in Maastricht reeds de aandacht; voor de Beatrixhaven zit revitalisering zelfs al in de uitvoeringsfase, voor de overige terreinen is het nog puur verkenning. Een aandachtspunt is de bereikbaarheid van een aantal werklocaties. Voor ondernemers vormt dit vaak de belangrijkste vestigingsplaatsfactor. Zo vormt de onzekerheid rondom de ondertunneling van de A2 op dit moment de belangrijkste reden voor een aantal bedrijven om Maastricht - al dan niet tijdelijk - te verlaten. Tabel 3 schetst een beeld van de grondprijzen van de Maastrichtse bedrijventerreinen. Maastricht zit daarmee op sommige locaties net iets boven het Limburgs gemiddelde (100 Euro per vierkante meter).

29

Voor een uitvoerige toelichting op de kwaliteit per locatie wordt verwezen naar de separate bijlage Atlas werklocaties Maastricht.


74

Tabel 3

Indicatieve comparatieve grondprijzen 2009

Beatrixhaven Caberg-Symfoniesingel Randwyck Zuid Hazendans Maastricht-Eijsden

Grondprijs per m² in euro 128 135 74 135  Noord tussen 36 en 79  Zuid tussen 94 en 126

Bron: gemeente Maastricht, 2009

Leegstand van bedrijfspanden op bedrijventerreinen komt op meerdere terreinen in Maastricht voor, onder andere op Bosscherveld en Randwyck-Zuid. Een enkele braakliggende kavel is er ook nog her en der (o.a. op Randwyck-Zuid) waardoor er nog wel enige inbreidingsruimte op de bestaande terreinen aanwezig is.

Historische ontwikkeling ruimtevraag Het uitgiftetempo van bedrijventerreinen in de afgelopen 10 jaar was gemiddeld 1,5 hectare per jaar. Positieve uitschieters waren er in topjaren 1998 en 2006 (figuur 1).

Figuur 1

Uitgifte bedrijventerreinen gemeente Maastricht periode 1998-2008 6

5

4

3

2

1

0 1998

1999 2000

2001 2002

2003 2004 2005

2006 2007

2008

Bron: REBIS

Inzoomend op de regio Maastricht-Mergelland blijkt dat Maastricht als veruit de grootste gemeente ‘slechts’ de helft van de uitgifte voor haar rekening neemt. Uitgiftes zijn vooral lokaal en het lage uitgiftetempo lijkt gezien de ontwikkelingen in de afgelopen jaren structureel van aard.


75

B

Kantorenlocaties

Aanbod Het aanbod van kantoorlocaties in Maastricht is reeds beschreven in paragraaf 2.2. Bij de kantorenvoorraad is de kwaliteit van de locaties eveneens goed te noemen. Waar het bij enkele locaties aan schort is de kwaliteit van het vastgoed (o.a. rond het Mecc op Randwyck-Noord). Dit sluit niet altijd meer aan bij de wensen die vanuit de markt worden gesteld waarbij een ontwikkeling van de vraag naar meer kleinschalig aanbod zichtbaar is. Ook voor kantorenlocaties is de bereikbaarheid een belangrijk aandachtspunt. Dat geldt voor de OV-bereikbaarheid maar zeker ook voor de auto-bereikbaarheid. De kantoorlocatie Maastricht Aachen Airport is daarom in 2009 een belangrijke concurrent geworden voor de kantorenlocaties in Maastricht. Specifiek voor kantoorgebruikers speelt de ongunstige parkeernorm ook een negatieve rol van betekenis. De kantorenmarkt is in tegenstelling tot de bedrijventerreinenmarkt vooral een huurdersmarkt. Huurprijzen van kantoorpanden in Maastricht variëren tussen de 120 en 140 Euro per vierkante meter. Tophuren worden met name gevraagd op locaties in het Centrum en het nabijgelegen Wyck. De huren liggen iets hoger dan in nabijgelegen steden Sittard en Heerlen en andere vergelijkbare Nederlandse steden. De leegstand op de Maastrichtse kantorenmarkt ligt op dit moment ruim boven de gemiddelde frictieleegstand. Afgelopen jaar bedroeg de leegstand zo’n 15% en was deze vooral zichtbaar op locaties als Randwyck-Noord, Bassin, Geusselt en de Colonel. Volgens makelaars gaat de leegstand momenteel echter richting de 100.000 m² bvo en komt het percentage daarmee rond 20% te liggen.

Historische ontwikkeling opname Het aanbod van kantorenlocaties nam in de afgelopen jaren fors toe tot ruim 75.000 m² bvo anno 2010. De ontwikkeling van de opname laat de laatste twee jaar een lichte stijging zien (tabel 4). De ‘groeilocatie’ van de afgelopen jaren, Maastricht Aachen Airport (MAA), is buiten beschouwing gelaten omdat deze niet op Maastrichts grondgebied ligt. Nu is er een flinke daling in het opnameniveau zichtbaar ten opzichte van 2008 van bijna 30%, dit terwijl het opnameniveau van Maastricht mét MAA licht gestegen zou zijn.


76

Tabel 4

Historische ontwikkeling aanbod kantoren 2006

2007

2008

2009

2010

Centrum en Wyck Ceramique Maastricht Oost ¹ Maastricht West ² Randwyck

18.400 4.700 29.800 4.700 13.600

24.500 5.100 26.900 3.900 9.100

23.900 2.100 14.600 2.800 14.800

21.900 1.900 19.500 6.300 15.100

24.900 500 29.100 4.200 13.100

Totaal

71.200

69.500

58.200

64.700

71.800

¹ Businesspark Geusselt ² O.a. kantoorlocaties Annadal, en overige solitaire locaties Bron: Dynamis Sprekende cijfers, 2009

Wanneer we verder terugkijken naar de periode 1993-2009 dan zien we de dip in het opnameniveau vanaf 2002 optreden. Gemiddeld lag de opname van kantoren in deze langere periode op 19.000 m² bvo terwijl de opname in 2009 volgens de cijfers van de gemeente Maastricht ongeveer 10.000 m² bvo bedroeg. Dit betekent nagenoeg een halvering van het opnameniveau kantoren gemeten over een langere periode.

Tabel 5

Historische ontwikkeling opname kantoren 2005 Centrum en Wyck Ceramique Maastricht Oost ¹ Maastricht West ² Randwyck Totaal

2006

2007

2008

2009

7.800 1.400 1.700 600 6.900

8.200 4.500 6.800 1.300 10.200

6.100 3.600 2.900 3.000 2.200

6.200 3.700 6.300 500 3.300

6.000 1.700 1.600 300 4.700

18.400

31.000

17.800

20.000

14.300

¹ Businesspark Geusselt ² O.a. kantoorlocaties Annadal, en overige solitaire locaties Bron: Dynamis Sprekende cijfers, 2009


77


78

Bijlage 5

Beleidsinstrumenten

Bestemmingsplan Het bestemmingsplan vormt binnen de nieuwe Wet op de Ruimtelijk Ordening (Wro) een belangrijk instrument om de bedrijventerreinen in Maastricht in omvang en kwaliteit te bewaken. Bij het noodzakelijk actualiseren van de plannen ontstaat in veel gevallen de gelegenheid om opnieuw naar de bestemmingsmogelijkheden op bedrijventerreinen te kijken. Specifiek aandachtspunt daarbij voor de Maastrichtse situatie vormt het faciliteren van (ondersteunende) niet-traditionele bedrijvigheid op met name de kennisintensieve werklocaties. Daarnaast biedt de Wro de mogelijkheid om gekoppeld aan een bestemmingsplan een exploitatieplan op te stellen. Dit instrument maakt het mogelijk om bovenwijkse investeringen zoals bijvoorbeeld investeringen in de infrastructuur of kosten voor bodemsanering te verhalen op marktpartijen die ervan profiteren. De inzet van dit instrument zal per locatie moeten worden afgewogen tegen mogelijkheden om kwaliteitsverbetering te bereiken door ondernemers daarin georganiseerd eerst zelf het initiatief te laten nemen. Aangezien het exploitatieplan een dwingend karakter heeft, verdient het de voorkeur om eerst andere instrumenten in te zetten

Beeldkwaliteitplan Een beeldkwaliteitplan biedt een eenduidig kader om met name de ruimtelijke kwaliteit van een werklocatie, ook in de toekomst, te kunnen borgen. Onder andere op bedrijventerrein Maastricht-Eijsden wordt al met een beeldkwaliteitplan gewerkt. Voor bestaande terreinen is het minder voor de hand liggend een dergelijk beeldkwaliteitplan te realiseren, in de zin van daadwerkelijk naleven en uitvoeren. Voor bestaande terreinen is eerder sprake van streefbeelden op basis waarvan nieuwe ontwikkelingen kunnen worden getoetst. De deels gewenste en deels noodzakelijke aanpassing van bestemmingsplannen geeft wellicht een opening om tevens kwaliteitsambities te formuleren. Daarbij dienen de ambities op het gebied van kwaliteit op een goede manier inhoud te worden gegeven, waarbij het beeldkwaliteitplan door te hoge eisen die worden geformuleerd geen beperking voor ondernemers mag zijn om zich ergens te kunnen vestigen. Dit betekent dat de richtlijnen in het beeldkwaliteitplan logisch moeten passen bij (geplande) functionele invulling van een terrein. Een logische koppeling met de uitgangspunten vanuit IBOR ligt voor de hand.


79

Onderhoud en beheer (IBOR) Maastricht beschikt over een beleidsplan Integraal Beheer Openbare Ruimte. Dit is een prima instrument om:    

een eenduidig kwaliteitsniveau te realiseren voor alle werklocaties; eenvoudig de kwaliteit te monitoren; transparant te maken welke verbetermaatregelen in de openbare ruimte nodig zijn; in de jaarlijkse beheerplannen een helder kostenplaatje te koppelen aan de benodigde maatregelen.

Het huidige IBOR is echter vooral gericht op het aspect veiligheid en er vindt geen regelmatige monitoring plaats. Het verdient nadrukkelijk aandacht om dit instrument de ruggengraat te laten vormen van het kwaliteitsbeleid voor werklocaties dat in deze visie is verwoord. Samenwerking met de ondernemers vormt daarbij eveneens een aandachtspunt: een regelmatige gezamenlijke schouw van de verschillende terreinen is een concreet voorbeeld.

Hanteren SER-ladder De Sociaal-Economische Raad (SER) introduceerde in 1999 de SER-ladder: een methode om tot een goede afweging te komen als het gaat om nieuwe bedrijventerreinen. Volgens de SER-ladder moet eerst worden bekeken of er op de bestaande bedrijventerreinen nog ruimte beschikbaar is, of er door herstructurering nog ruimte kan worden gemaakt en of het mogelijk is de ruimte effectiever te benutten. Pas als al die mogelijkheden zijn benut, is de aanleg van een nieuw bedrijventerrein goed onderbouwd. Specifiek voor Maastricht kan de SER-ladder worden doorlopen voor een (toekomstige nieuwe) afweging omtrent de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen, inclusief de reeds geplande terreinen Panneslager en Lanakerveld. Daarvoor is het Ruimtevraag • Lokaal/regionaal noodzakelijk uitsluitsel te • Uitbreidingsvraag hebben over o.a. precieze • Vervangingsvraag • Starters transformatieplannen (wat • Nieuwvestigers wordt aan de voorraad onttrokken?) en de opgaAanbod (kavelniveau) Aanbod Aanbod (in de regio) • Intensivering (bedrijventerreinniveau) • Beschikbare ruimte in ve besluitvorming omtrent mogelijkheden kavels • Beschikbare kavels de regio een locatie voor PDV. • Leegstand vastgoed • Onbenutte restruimte Voorts is regionale afstemming, een actief acNieuwontwikkeling countmanagement en • Nieuw aan te leggen terrein een accuraat beeld van • Lokaal/regionaal de dynamiek van het lokale bedrijfsleven een belangrijke basis voor het op lokaal niveau goed kunnen toepassen van de SER-ladder. Dit is op zich goed geregeld in Maastricht, waarbij het vastleggen van een aantal uitgangspunten van het vestigingsbeleid wel nog aandacht verdient, zoals de nadere uitwerking van een uitgifteprotocol.


80

Uitgifteprotocol 



Kaders voor de uitgifte van bedrijventerreinen zijn in Maastricht verankerd in een eenduidig uitgiftebeleid via een procedure/stappenplan “Toewijzing bedrijventerreinen”. Deze procedure staat uitgebreid beschreven in een flyer, beschikbaar voor ondernemers via het Bedrijfscontactpunt Maastricht. Intensief ruimtegebruik wordt niet altijd expliciet vermeld, maar blijft een belangrijke doelstelling in het Maastrichtse bedrijventerreinenbeleid.

Monitoring Het monitoren van ontwikkelingen is belangrijk om waar nodig tijdig bij te kunnen sturen op actuele ontwikkelingen. Monitoring speelt op een aantal niveaus: 



Monitoring van kwantitatieve ontwikkelingen: voor de monitoring van planvorming, ontwikkeling en uitgifte van bedrijventerreinen zijn diverse databases beschikbaar. REBIS30 is een voorbeeld daarvan. Monitoring voortgang doelstellingen visie bedrijventerreinen: regelmatig afstemming (bijvoorbeeld jaarlijks) over de voortgang van de doelstellingen van de visie is van belang. Het toetsen van de voortgang kan leiden tot het herijken van de planning of het op onderdelen bijstellen van de aanpak. Recente ontwikkelingen hebben duidelijk gemaakt dat prognoses en doelstellingen als gevolg van actuele ontwikkelingen snel aan verandering onderhevig kunnen zijn. Accuraat en flexibel inspelen hierop kan alleen maar bij regelmatige terugkoppeling over verwachtingen en resultaten31.

Handhaving Het is in het belang voor de kwaliteit van de Maastrichtse bedrijventerreinen dat er structureel gehandhaafd wordt. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om handhaving gericht op foutief parkeren en oneigenlijk gebruik van de openbare ruimte voor opslag.

Parkmanagement Parkmanagement is er op gericht om de eenmaal op een bedrijventerrein gerealiseerde kwaliteit ook op de langere termijn te kunnen blijven handhaven en zo een duurzame bijdrage te leveren aan een goed vestigingsklimaat. Bij de Samenwerkende Industrieterreinen Maastricht (SIM) zijn vrijwel alle grote bedrijventerreinen aangesloten. Het uitbouwen van parkmanagement naar andere bedrijventerreinen en wellicht ook kantorenlocaties toe kan en heeft in potentie een structurele meerwaarde. Het is echter geen harde noodzaak. In 30 31

Ruimtelijk Economisch Bedrijventerreinen Informatie Systeem. De gemeente Maastricht voert periodiek de Maastricht Monitor uit, met de Economische Motor Maastricht als specifiek onderdeel. Deze kan zo nodig worden uitgebreid met specifieke indicatoren ten aanzien van bedrijventerreinen en kantorenlocaties.


81

geval van herstructurering wordt de urgentie overigens wel groot, want in dat geval is parkmanagement een randvoorwaarde voor de provincie om eventueel subsidie te verlenen.

Kantoor-voor-kantoor instrument Via een ‘kantoor-voor-kantoor’-instrument kunnen nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het vinden van een oplossing voor de panden die worden achtergelaten. Een ontwikkelaar van een x-aantal nieuwe kantoormeters moet aantoonbaar een x-aantal verouderde kantoormeters structureel opruimen. Op deze manier wordt de ontwikkelaar van nieuwe panden mede verantwoordelijk voor de oplossing. Deze verplichting maakt het financieel aantrekkelijker leegstaande kantoren om te bouwen tot bijvoorbeeld woningen. De gemeente moet hierover bindende afspraken maken met projectontwikkelaars.

Accountmanagement Een belangrijk onderdeel in het maken van een kwaliteitsslag is het verder verbeteren van het contact tussen ondernemers onderling en tussen de ondernemers en de gemeente. Accountmanagement speelt hierin een cruciale rol. Voor Maastricht is de opgave vooral om het accountmanagement zodanig te organiseren dat:  

De accountmanagers worden gefaciliteerd zodat zij een centrale rol kunnen vervullen in relatie tot de ondernemersvragen die binnenkomen. De accountmanagers duidelijk en oplossingsgericht kunnen communiceren richting ondernemers als het gaat om het beantwoorden van hun vragen, met name wat betreft de tijdspanne die er mee gemoeid is. Ondernemers vinden het niet erg om even te moeten wachten, maar dan wel op basis van een transparante planning.

09-370


82

Visie bedrijventerreinen en kantorenlocaties Maastricht

Recommend Documents