Kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties

Kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties ‘Conceptualisering en operationalisering van het begrip ruimtelijke kwaliteit voor kantorenlocaties’

Amsterdam School of Real Estate Master of Real Estate Bert Jan Leendert van Beers Eerste begeleider: Gert Middelkoop Tweede begeleider: Rob Crassee Interne begeleider: Marc du Pon 30 januari 2011

ruimtelijke kwaliteit?

Amsterdam School of Real Estate

Master of Real Estate

Voorwoord Voor u ligt mijn master thesis waarin onderzocht wordt of de succesvolle kwalitatieve ruimtelijke componenten van kantorenlocaties aanknopingspunten opleveren voor de herstructurering van leegstaande kantorenlocaties. Deze master thesis vormt de afronding van mijn opleiding Master in Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Als onderwerp van deze master thesis heb ik ervoor gekozen om onderzoek te verrichten naar de componenten van ruimtelijke kwaliteit die in sterke mate het succes van een kantorenlocatie bepalen. Om de ruimtelijke succesfactoren te kunnen achterhalen wordt in onderhavig onderzoek door mij gepoogd het begrip ruimtelijke kwaliteit te conceptualiseren en te operationaliseren. Het is namelijk mijn stellige overtuiging dat in een laag conjunctuur de kwalitatieve verschillen tussen kantorenlocaties onderling bij huurders de doorslag geven om zich al dan niet op een locatie te vestigen. Aanvullend kan deze master thesis gezien worden als verdere uiteenzetting van het begrip ruimtelijke kwaliteit aangezien er in de praktijk nog veel onduidelijkheid bestaat omtrent de feitelijke inhoud van het begrip en de toepassing daarvan bij de aanleg van de openbare ruimte. Met onderhavig onderzoek verwacht ik dan ook een bijdrage te leveren aan het vereenvoudigen van het begrip.

Voor de uitwerking van onderhavig rapport wil ik graag de volgende personen bedanken: -

Gert Middelkoop van bureau Middelkoop voor het begeleiden van mijn afstudeeronderzoek en het becommentariëren van onderhavige scriptie. Marc du Pon voor de begeleiding van mijn onderzoek en het geven van voldoende ruimte om de scriptie af te ronden.

De volgende mensen wil ik bedanken voor de gesprekken die geholpen hebben de probleemstelling te doorgronden en de oplossingsrichtingen te formuleren: -

Fred Kaaij en Martijn Bijl van de gemeente Haarlemmermeer Paul Kersten van de gemeente Den Haag Pieter Bas Hendriks MRE van Heren2 Vastgoed Jeanet van Antwerpen van Inbo

Haarlem, 20 december 2010 Bert Jan van Beers

Een onderzoek naar de succesvolle kwalitatieve ruimtelijke kwalificaties van kantorenlocaties

[2]



Samenvatting In Nederland staat momenteel 6,7 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte leeg. De afgelopen paar jaar is vanwege overproductie de leegstand schrikbarend toegenomen. Het aanbod aan kantoren is de laatste decennia zeer sterk gestegen terwijl de vraag naar kantoren is gedaald en er weinig kantoren aan de markt zijn onttrokken. De huidige kantorenmarkt kan derhalve omschreven worden als zeer ruim. Dit is geen geruststellende gedachte aangezien de vraag naar kantoorruimte de aankomende jaren vanwege de demografische ontwikkelingen in Nederland verder zal afnemen. De vergrijzing van de bevolking leidt binnen enkele jaren al tot krapte op de arbeidsmarkt. Deze daling van de beroepsbevolking heeft verstrekkende gevolgen voor de vraag naar kantoorruimten. Naast de kwantitatieve daling van de vraag naar kantoorruimten zal ook de kwalitatieve vraag sterk veranderden. De opkomst van ‘het nieuwe werken’ en de verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zoals deeltijdwerken of flexwerken voor zowel vrouwen als mannen, zorgt ervoor dat bedrijven andere eisen gaan stellen aan kantoren en kantorenlocaties. De vraag naar kantoren veranderd derhalve van kwantitatief naar kwalitatief. De afgelopen decennia is de kwalitatieve vraag, vanwege de sterke, economische groei, onderbelicht geraakt. Daarom is er nog weinig bekend over de impact van kwalitatieve kwalificaties op de leegstand van kantorenlocaties.

Onderhavig onderzoek tracht het begrip ruimtelijke kwaliteit te conceptualiseren en te operationaliseren zodat het begrip meetbaar en toepasbaar is voor de kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties om de groeiende leegstand tegen te gaan. De centrale vraagstelling waar onderhavig onderzoek antwoord op probeert te geven is; ‘Bieden de kwalitatieve kwalificaties, met betrekking tot succes uit de literatuur, aanknopingspunten voor kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties?’.

Om de centrale vraag te kunnen beantwoorden is in eerste instantie in de literatuur gezocht naar een theoretisch kader om het begrip ruimtelijke kwaliteit voor kantorenlocaties te conceptualiseren en te operationaliseren. Het theoretische kader wordt afgesloten met een modelmatige benadering van het begrip ruimtelijke kwaliteit. Vervolgens zijn de uitkomsten van het literatuuronderzoek getoetst aan de praktijk doormiddel van drie verschillende casus vergelijkingen zodat de theorie aangevuld kan worden vanuit de praktijk en de praktijk voorzien kan worden van theoretische grondslagen (iteratief proces). Het theoretische kader is getoetst doormiddels van casusvergelijkingen. Hierbij is gekozen voor twee succesvolle casusvoorbeelden zodat uitspraken gedaan kunnen worden omtrent de succesvolle componenten van ruimtelijke kwaliteit en de mogelijkheden van deze componenten voor kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties. Om de waardevolle componenten ten aanzien van de kwalitatieve herstructureringsmogelijkheden te concretiseren is een casusvergelijking gemaakt met een zeer matige casus.

Om het begrip ruimtelijke kwaliteit zo goed mogelijk te conceptualiseren is in eerste instantie in de literatuur een theoretisch kader van het begrip achterhaald. Dit kader is zo breed mogelijk geschetst om ook de toepasbaarheid van het kader zo breed mogelijk te houden. Aangezien er in de Nederlandse literatuur weinig aandacht wordt geschonken aan het brede theoretische kader van ruimtelijke kwaliteit is ook Angelsaksische literatuur onderzocht. Wat opvalt is dat zowel


[3]



Nederlandse literatuur als Angelsaksische literatuur uitgaat van vergelijkbare criteria zijnde; functionele, ecologische, belevings- en sociale criteria, waaraan ruimtelijke kwaliteit moet voldoen. Kennelijk zijn de criteria van ruimtelijke kwaliteit universeel en kunnen deze absoluut gesteld worden. Een andere overeenkomst in de literatuur is de constatering dat verschillende sociale groepen verschillende belangen hebben bij de openbare ruimte. Onderhavig onderzoek gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van kantorenlocaties. Derhalve zijn in de literatuur de belangen achterhaald van de vier meest invloedrijke stakeholders van kantorenlocaties zijnde; gemeentes, grondbezitters, beleggers en huurders. De belangen die de vier stakeholders hebben ten aanzien van de openbare ruimte van kantorenlocaties vertonen enige mate van overlap en kunnen samengevat worden in vier hoofdbelangen zijnde; economische-, duurzaamheids-, publiekeen associatieve belangen. Als conclusie uit het theoretisch kader kan worden gesteld dat ruimtelijke kwaliteit ontstaat door de verwezenlijking van de verschillende ontwerpcriteria en de belangen die verschillende sociale groepen aan die gerealiseerde ontwerpcriteria hechten.

Om de verschillende criteria en belangen van ruimtelijke kwaliteit voor kantorenlocaties zo goed mogelijk te operationaliseren wordt de matrixbenadering uit de literatuur toegepast. Door de diverse ontwerpcriteria in de verticale as van de matrix te plaatsen en de verschillende belangen in de horizontale as kunnen de verschillende criteria met de geldende belangen in relatie worden gebracht. Per criterium en belang worden kwalitatieve componenten uit de literatuur aangedragen waarin de specifieke criteria en het belang dat daaraan gehecht wordt, tot uitdrukking komt. Om zoveel mogelijk praktische componenten van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen uit de literatuur zijn verschillende onderzoeken, artikelen en publicaties onderzocht. Gezien het beperkte aanbod van literatuur omtrent kwalitatieve componenten van kantorenlocaties is tevens gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit van andere typologische gebieden, sleutelprojecten in Nederland, transformatie mogelijkheden van kantoren, duurzaamheidsbeoordelingen of overkoepelende beoordelingen van ruimtelijke kwaliteit in het algemeen. Na de rubricering van de componenten per bron zijn alle verschillende componenten ingedeeld in de vier verschillende criteria van ruimtelijke kwaliteit zijnde; functioneel, ecologisch, beleving en sociaal. Tijdens het verdelen zijn dubbele componenten verwijderd en zijn gelieerde componenten bij elkaar ondergebracht en eventueel voorzien van betere (begrijpelijke en overzichtelijke) omschrijvingen. Hierdoor wordt voorkomen dat er meerdere definities van gelijkgestelde componenten ontstaan die allemaal vergelijkbare kwaliteiten benoemen. In sommige gevallen worden de gevonden kwalitatieve componenten gecomprimeerd door ze aan te duiden met meerdere steekwoorden die een sterke overlap hebben (bijv. imago en karakter). Na de rubricering van de componenten en de verdeling van de componenten over de vier verschillende criteria is van alle componenten onderzocht welk belang ( economisch, duurzaamheid, publiek of associatief) zij dienen zodat de matrix ingevuld kan worden met componenten. Alle combinaties van criteria en belangen zijn voorzien van kwalitatieve componenten waarin de diverse criteria en belangen tot uitdrukking komen.

Onderstaand schema toont alle in de literatuur gevonden kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit, verdeeld over de ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit en de verschillende belangen die daaraan worden gesteld door de stakeholders, waarmee het begrip geoperationaliseerd kan worden.


[4]



Economisch belang

Duurzaamheids belang

Publieke belang/ sociaal/

Associatie/ beeldvorming

Functioneel

• • • • •

• Flexibiliteit • Multi purpose • Toekomst bestendigheid

• • • •

Barrières Verkeersveiligheid Gebruiksgemak Functiediversiteit

• Criminaliteits preventie • Ontwerp • Agglomeratie • Leesbaarheid

Ecologisch

• Grondwaterstand • Abiotische structuren

• Ecosystemen • Materiaal gebruik • Milieu-impact

• • • •

Ecologische kwaliteit Biotische natuur Hergebruik afval Natuurbeleving

• Ecologische hinder

Beleving

• Attractiviteit

• Diversiteit • Ruimte en rust

• Sociale veiligheid • Allocatie-efficiency • Eigenheid en schoonheid • Individualisering • Cumulatieve attractie • Culturele vernieuwing

• • • • •

Sociaal

• Voorzieningen • Vitaliteit

• Sociale cohesie

• Multifunctionaliteit • Avond intensiteit

• Thematisering • Sociale rechtvaardigheid

Efficiëntie Bereikbaarheid Externe effecten Managementkosten Parkeeroplossing

Karakter Imago Contrast Verbondenheid Schoonheid

Schema 1. Operationalisering van de kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit die achterhaald zijn uit de literatuur.

Om te kunnen bepalen in welke mate de kwalitatieve componenten bijdragen aan het succes van kantorenlocaties is in de literatuur onderzocht op welke manier de kwalitatieve componenten beoordeeld kunnen worden. In de literatuur zijn verschillende beoordelingenmethodieken achterhaald. De meeste methodieken werken met een omschrijving van de norm per component en vervolgens een beoordeling door middel van plussen en minnen naar gelang de norm gehaald wordt. Per kwalitatief component van ruimtelijke kwaliteit is in de literatuur onderzocht op welke wijze het component het beste gemeten en beoordeeld kan worden. Indien de kwalitatieve componenten in objectieve normen omschreven kunnen worden is de beoordeling relatief eenvoudig en eenduidig. Echter, subjectieve normstelling van kwalitatieve componenten leidt tot complexe afwegingen en een grote diversiteit aan beoordelingsresultaten. Indien de componenten uit de literatuur niet direct objectiveerbaar blijken te zijn is ervoor gekozen het meest voor de handliggende meetbare criterium te hanteren waarmee de effecten van de component benaderd kunnen worden. Met name de ontwerpcriteria die aan het gebied gesteld worden in het kader van de beleving zijn vaak zeer subjectief vanwege de persoonlijke perceptie van de invulling van de ontwerpcriteria. Om toch een poging te ondernemen de componenten meetbaar en beoordeelbaar te maken is binnen het geldende belang gezocht naar meeteenheden (prijs, groei, levensduur, geografisch gebied etc.) om het subjectieve component in uit te drukken. Hierbij wordt niet getracht honderd procent volledig te zijn, echter een mogelijke benaderingswijze voor te stellen waarmee een waardering van het component ten aanzien van kantorenlocaties mogelijk wordt.

De lijst van geoperationaliseerde criteria en belangen is tot stand gekomen doormiddel van uitgebreid literatuuronderzoek. Om de lijst te concretiseren en toe


[5]



te schrijven aan kantorenlocaties is een casusvergelijking uitgevoerd. Uit de casusvergelijking is naar voren gekomen dat de kwalitatieve componenten; formele en informele ruimte, ruimte definitie, functionele specialisatie en differentiatie, representativiteit en entree’s geen rol spelen bij kantorenlocaties. Door toepassing van de geoperationaliseerde criteria en belangen op twee succesvolle casusvoorbeelden en één zeer matige casusvoorbeeld, zijn de succesvolle kwalitatieve componenten geselecteerd. Succesvolle kwalitatieve componenten hebben een sterke invloed op de mate waarin het gebied door verschillende sociale groepen binnen en buiten het gebied als succesvol (lage leegstand en sterke beeldvorming) wordt ervaren.

Naar aanleiding van de casusvergelijking komen de volgende componenten die in sterke mate het kwalitatieve succes van kantorenlocaties beïnvloeden naar voren.

Criteria

Belang

Succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit

Functioneel

Economisch Publiek

Efficiëntie van ruimte en grondgebruik Infrastructurele barrières wegwerken Functiediversiteit Agglomeratie voordelen Natuurbeleving Attractiviteit Diversiteit aan congruente functies Individualisering Culturele vernieuwing Karakter Imago Contrast Verbondenheid Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteitsvoorzieningen Sociaal economische vitaliteit Thematisering

Ecologisch Beleving

Associatief Publiek Economisch Duurzaamheid Publiek Associatief

Sociaal

Economisch Associatief

Tabel 2. Kwalitatieve componenten die verantwoordelijk zijn voor het ruimtelijke succes van kantorenlocaties.

Het kwalitatieve succes van kantorenlocaties wordt met name bepaald door de functionele criteria en de belevingscriteria en in mindere mate door de ecologische en sociale criteria van ruimtelijke kwaliteit. Opvallend is dat de beleving van het gebied en niet zozeer de feitelijke functionele indeling van het gebied in sterke mate de ruimtelijke kwaliteit bepaald. Dit verklaard mede het succes van de Zuidas in Amsterdam als vestigingslocatie voor bedrijven ondanks de zeer beperkte fysiek ruimtelijke opzet van het gebied, in relatie tot de Beukenhorst in Hoofddorp.

Naar aanleiding van de succesvolle kwalitatieve componenten ten aanzien van de ruimtelijke indeling van kantorenlocaties kunnen de volgende conclusies worden getrokken: •

Kantorenlocaties dienen functioneel ingedeeld te worden rekening houdend met de economische-, publiekeen associatieve belangen die stakeholders hieraan stellen. De functionele indeling van ruimte en grond dient effectief en efficiënt te gebeuren. Alle infrastructurele barrières dienen hierbij weg


[6]


•

•

•

•


gewerkt te worden en er dient voldoende functie diversiteit binnen het gebied te zijn waardoor agglomeratie voordelen kunnen ontstaan. Kantorenlocaties dienen ruimte te bieden aan de mogelijkheid om de natuur in het gebied of in de directe omgeving te beleven. Ten aanzien van de ecologische eigenschappen van het gebied worden hier publieke belangen aan gehecht. Naast de functionele en ecologische eisen dienen kantorenlocaties ook plekken te zijn waar mensen een beleving of ervaring kunnen opdoen. Aan deze beleving worden economische, duurzame, publieke en associatieve belangen gehecht. Succesvolle kantorenlocaties zijn attractief (uitgedrukt in schaarste en huurprijs) en zijn voorzien van diverse aanvullende functies die een gezamenlijke stabiliteit (duurzaamheid) voor de toekomst kunnen leveren. Bezoekers van het gebied hebben keuzevrijheid aangezien er meerdere voorzieningen waaruit gekozen kan worden, worden aangeboden. Bezoekers ervaren een plaatsbewustheid doordat het gebied sterk verankerd is in de omgeving door middel van behoud van cultuurhistorische elementen en ruimtelijk verbonden is met de omgeving. De beleving van kantorenlocaties dient voldoende associatieve onderscheidende kenmerken te hebben. De aanwezige variatie van gebouwen en de afwisseling tussen stedelijke patronen (materialen, dimensies en pluriformiteit), tussen gebieden en de heersende bedrijfsculturen geven kantorenlocaties een eigen karakter. Een zeer positief of negatief karakter kan leiden tot imago. Ten aanzien van kantorenlocaties worden eisen gesteld ten behoeve van de sociale processen die zich daar afspelen. Aan deze sociale processen worden met name economische belangen gehecht ten aanzien van de aanwezige diversiteit, kwaliteit en economische vitaliteit van voorzieningen. Er gelden associatieve belangen ten aanzien van de segmentering en positionering van functies binnen het gebied.

Er zijn sterke onderlinge verbanden aan te wijzen in de succesvolle kwalitatieve componenten. Als de diverse componenten met elkaar vergeleken worden blijken er enkele kernkwaliteiten naar voren te komen. Kernkwaliteiten die ontstaan door de gezamenlijke waardering van verschillende criteria en belangen. De eerste kernwaarde die opvalt is ‘functie’. Het succes van kantorenlocaties hangt sterk af van de gekozen functies, de diversiteit aan functies (duurzaamheid), de mate waarin de functies elkaar versterken (agglomeratie) en de segmentering en positionering van de verschillende functies (thematisering). De aanwezige functies binnen een gebied geven de locatie, mits de juiste positionering en thematisering van de functies is toegepast, het juiste imago in de beleving van de bezoekers. De Zuid-as in Amsterdam en het media park in Hilversum zijn hier goede voorbeelden van. Gebieden met een kwalitatief hoogstaand imago zijn gewild in Nederland en doorgaans schaars. Hierdoor zijn het attractieve locaties ondanks de hoge huurprijzen die gerekend worden voor schaarse ruimte.

De tweede kernkwaliteit die duidelijk gesignaleerd wordt is ‘voorzieningen’. Bezoekers van een kantorenlocatie, zowel bestemmingbezoekers als andersoortige bezoekers, handelen steeds vaker vanuit individualiseringsprincipes (sedert de jaren ‘50-‘60). Voorwaarde hiervoor is keuzevrijheid en beschikkingsrecht. Keuzevrijheid verordonneerd meerdere aanwezige voorzieningen binnen een gebied. Zowel de Houthavens –middels het centrum van Amsterdam – en de High Tech Campus te Eindhoven bieden bezoekers een groot scala aan voorzieningen ten behoeve van de keuzevrijheid. Binnen het gebied dienen er diverse voorzieningen van voldoende kwaliteit en met voldoende economische vitaliteit (door de markt gedragen) aanwezig te zijn.


[7]



De derde kernkwaliteit is ‘eigenheid’ van het gebied. Eigenheid ontstaat door contrast met de omgeving door variëteit in gebouwen en materiaalgebruik en de accentuering van stedelijke gebieden. Eigenheid claimt tevens karakter van een gebied. Karakter is de perceptie van lokaal onderscheidende patronen (stedenbouwkundige opzet; dichtheid en intensiteit, materiaalgebruik, straatmeubilair en dimensies) en de vigerende bedrijfsculturen. De aanwezige bedrijfsculturen worden sterk bepaald door de kernwaarde ‘functie’.

functie

eigenheid

voorzieningen

Figuur 16 Afwegingskader kernkwaliteiten die in sterke mate het ruimtelijke kwalitatieve succes van een kantorenlocatie bepalen.

Het kwalitatieve succes van kantorenlocaties wordt in sterke mate bepaald door de mate waarin tegemoetgekomen is aan de kernkwaliteiten binnen het gebied. De kernkwaliteiten zijn ruimtelijke kwaliteiten die door de vier verschillende stakeholders gezamenlijk als zeer waardevol worden geacht voor het succes van een kantorenlocatie. Toepassing van de kernkwaliteiten leidt niet automatisch tot succes maar geeft wel een sterke basis voor de realisatie van voldoende ruimtelijke kwaliteit ter verbetering van de concurrentiepositie van locaties. Kantorenlocaties die kwalitatief aansluiten bij de vraag naar kantoorruimten vanuit de markt zijn allemaal in het bezit van de drie kernkwaliteiten. De mate waarin zij de kernkwaliteiten vertegenwoordigen hangt erg sterk af van de belangen per stakeholder en de perceptie van de doelgroep in het gebied. De vraag of door toepassing van de kernkwaliteiten kantorenlocaties met een hoge leegstand kwalitatief (kwantitatief wordt binnen het onderzoek niet nader onderzocht) levensvatbaar kunnen worden gemaakt moet ik als onderzoeker van dit rapport dan ook positief beantwoorden. De kernkwaliteiten bieden voldoende houvast en geven een duidelijke richting aan het gewenste kwalitatieve ruimtelijke programma van eisen voor kantorenlocaties.


[8]



Inhoudsopgave Voorwoord .......................................................................................................... 2 Samenvatting ..................................................................................................... 3 1.0

Inleiding ............................................................................................... 10

1.1

Aanleiding en relevantie ............................................................................10

1.2

Centrale vraagstelling ...............................................................................11

1.3

Onderzoeksaanpak ...................................................................................12

1.4

Selectie literatuur en casusvoorbeelden .......................................................12

2.0 2.1

Onderzoeksverslag ............................................................................... 14 Theoretisch kader ruimtelijke kwaliteit ........................................................14 2.1.1

Conceptualisering n.a.v. het theoretisch kader ....................................20

2.1.2

Ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit ............................................20

2.1.3

Belangen van ruimtelijke kwaliteit kantorenlocaties .............................24

2.2

Operationalisering van de criteria en de belangen uit de literatuur ..................26

2.3

Casusvergelijkingen en validatie operationalisering .......................................32

2.4

Succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit......................36

3.0

Conclusies en aanbevelingen ................................................................ 42

3.1

Conclusies ...............................................................................................42

3.2

Aanbevelingen..........................................................................................46

LITERATUURLIJST .......................................................................................48 BIJLAGE I; Kwalitatieve componenten uit de literatuur per bron .......................50 BIJLAGE II; Componenten verdeeld over de criteria ........................................52 BIJLAGE III; Beoordeling van de kwalitatieve componenten .............................53 BIJLAGE IV: Ruimtelijke kwaliteit beoordelingsmatrix kantorenlocaties. .............56


[9]


1.0


Inleiding

1.1 Aanleiding en relevantie Er is in Nederland een toenemende maatschappelijke aandacht voor leegstaande kantoorruimte. Men hoeft de laatste tijd de krant maar open te slaan en je treft diverse artikelen omtrent leegstaande kantoren aan. Het lijkt erop dat de omvang van de leegstand in Nederland dermate groot is geworden dat diverse media aandacht gaan schenken aan het probleem. Hieronder staan enkele van de koppen van de krantenartikel in de afgelopen maanden. “Leegstand kantoren verslindt miljarden” “Pluim voor aanpak leegstand” “Akkoord over aanpak leegstaande kantoren” “Huizinga onderzoekt leegstand kantoren” “Oud aanbod verschraalt snel” “Wetsvoorstel anti-kraak” “Ontbouwen voor de krimp” “Landelijk team voor herbestemming opgericht” Uit het feit dat Minister Huizinga van VROM in mei 2010 heeft aangegeven een onderzoek uit te laten voeren naar de oorzaken van structureel aanbod blijkt het landelijk belang en de maatschappelijke verantwoordelijkheid om de problematiek op te lossen. “Het is toch te gek voor woorden dat we onbekommerd blijven bouwen als er nog kantoorruimten met een oppervlakte van 960 voetbalvelden leeg staat1,” aldus de voormalige minister. Momenteel ligt er voor bijna 6 miljoen vierkante meter plancapaciteit bij de diverse provincies en gemeenten. “Dat is onverantwoorde verspilling van de schaarse ruimte in ons land. Bijvoorbeeld in Amsterdam waar grote leegstand van kantoren heerst, terwijl woningzoekenden tegelijkertijd alleen met de grootste moeite een betaalbare woning kunnen vinden.” Dat de leegstand in Nederland schrikbarende hoogte heeft bereikt blijkt uit het feit dat momenteel 6,7 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte leeg staat. Dat komt ongeveer overeen met de omvang van de Amsterdamse binnenstad. De leegstand bedraagt momenteel 13,3% (DTZ Zadelhoff, 20102) van de totale voorraad kantoorruimte. Ondanks het hoge percentage leegstand wordt er nog steeds nieuwbouw gerealiseerd. Indien er niet wordt ingegrepen en de huidige plancapaciteit in de bestemming– en structuurplannen wordt gerealiseerd dan zal het aanbod aan kantoorruimte de komende jaren met nog eens 15% groeien. De sterke toename van de leegstand is hoofdzakelijk te verklaren doordat het aanbod van kantooroppervlakte de afgelopen decennia fenomenaal is toegenomen. Vanwege een continue vraag naar nieuwe kantoren (sommige bedrijven willen nu eenmaal in een nieuwbouw kantoor gevestigd zijn), de economische groei en de grote beschikbaarheid van geld op de kapitaalmarkt is het aanbod van kantoren van 4 miljoen vierkante meter in 2002 toegenomen tot 6,7 miljoen vierkante meter in 2009 (DTZ Zadelhoff 20093). Hiermee overstijgt het aanbod de vraag met een factor 2,5 terwijl 1,5 als een normale ratio wordt gezien (Neprom 20034). De huidige kantorenmarkt kan derhalve omschreven worden als zeer ruim. Dit is geen geruststellende gedachte aangezien de vraag

1

ANP (2010). Huizinga bestrijdt leegstand kantoren. Geraadpleegd op 5 augustus, www.rijksoverheid.nl DTZ Zadelhoff (2010), 3 DTZ Zadelhoff (2009), Nederland compleet; factsheet kantoren en bedrijfsruimtemarkt.Uitgave DTZ Zadelhoff 4 NEPROM (2003), Conjunctuurtest Projectontwikkeling 2003. Online gepubliceerd Neprom 2


[10]



naar kantoorruimten de komende jaren zal afnemen vanwege demografische ontwikkelingen. De vergrijzing van de bevolking leidt binnen enkele jaren al tot krapte op de arbeidsmarkt. De omvang van de beroepsbevolking (tussen 15 en 64 jaar) bereikt zijn hoogtepunt binnen vijf jaar en zal daarna alleen nog dalen (CBS, 2010). Deze daling heeft verstrekkende gevolgen voor de vraag naar kantoorruimten. Daarnaast zal de verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zoals deeltijdwerken en/of thuiswerken voor zowel vrouwen als mannen andere eisen stellen aan kantoren en kantorenlocaties. Het is maar de vraag of de huidige voorraad aansluit bij de veranderende vraag - in aantallen en kwalitatieve eisen - naar kantoorruimte. Er bestaat dus een grote kans dat de huidige leegstand structureel van aard is aangezien de voorraad onvoldoende aansluit bij de toekomstige vraag naar kantoorruimte. De toekomstige vraag is gezien het grote aanbod kwalitatief en niet langer kwantitatief. De onderlinge kwalitatieve verschillen tussen kantorenlocaties zijn in Nederland enorm groot terwijl de geografische spreiding vaak zeer beperkt is. Een eventuele toename van de vraag naar kantoorruimte zal gezien de beperkte geografische spreiding van de locaties voor een sterke onderlinge concurrentie zorgen. Deze concurrentie zal hoofdzakelijk kwalitatief zijn waarbij de ruimtelijke kwaliteiten van kantorenlocaties een doorslaggevende rol zal gaan spelen. Tot op heden is er weinig bekend over de impact van ruimtelijke kwaliteit op de leegstand van kantorenlocaties. Onderhavig onderzoek tracht het begrip ruimtelijke kwaliteit te operationaliseren zodat het begrip meetbaar en toepasbaar is voor de kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties.

1.2 Centrale vraagstelling De centrale vraagstelling die is opgesteld naar aanleiding van de probleemstelling en waar onderhavig onderzoek antwoord op probeert te geven is; -

‘Bieden de kwalitatieve kwalificaties, met betrekking tot succes uit de literatuur, aanknopingspunten voor kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties?’

De centrale probleemstelling is opgedeeld in verschillende deelvragen om een gestructureerde beantwoording van de centrale probleemstelling mogelijk te maken. Per deelvraag zijn de conclusies uit het onderzoek hieronder aangegeven. -

‘Hoe worden de kwalitatieve kwalificaties van kantorenlocaties in de literatuur gedefinieerd?’

-

‘Welke kwalitatieve kwalificaties kunnen uit de literatuur worden achterhaald en hoe kunnen deze geoperationaliseerd worden?’

-

‘Zijn er kwalitatieve kwalificaties te identificeren die in sterke mate bijdragen aan het kwalitatief succes van kantorenlocatie?’

-

‘Wat zijn de onderlinge verhoudingen tussen de succesvolle kwalificaties?’

-

‘Geven de succesvolle kwalitatieve kwalificaties aanleiding tot herstructurering van kantorenlocaties?’


[11]



1.3 Onderzoeksaanpak De onderzoeksaanpak bestaat uit twee afzonderlijke delen. In het eerste deel wordt het begrip ruimtelijke kwaliteit geconceptualiseerd en geoperationaliseerd door het opstellen van een breed theoretisch kader. De deelvragen 1 en 2 vormen hierbij het theoretische kader en met behulp van literatuuronderzoek zijn de deelvragen beantwoord. Het theoretische kader wordt afgesloten met een modelmatige benadering van het begrip ruimtelijke kwaliteit. In het tweede deel worden de uitkomsten van het theoretische kader getoetst aan de praktijk zodat de theorie aangevuld kan worden vanuit de praktijk en de praktijk voorzien kan worden van theoretische grondslagen (iteratief proces). Het theoretische kader is getoetst door middel van casusvergelijkingen. Door toepassing van het theoretische kader op drie verschillende casusvoorbeelden (twee succesvolle en één zeer slechte casus) kan de praktische geldigheid en betrouwbaarheid (validatie) van het geoperationaliseerde begrip ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties worden bepaald. Naar aanleiding van de validatie kan antwoord worden gegeven op deelvragen 3 en 4. De toepassing van het theoretische kader ten opzichte van twee succesvolle casusvoorbeelden maakt het mogelijk de ruimtelijke kwalificaties te rang schrikken naar gelang hun impact op de ruimtelijke kwaliteit. De kwalitatieve kwalificaties met de hoogste impact kunnen worden gebruikt als aanknopingpunt voor de herstructurering van bestaande kantoorlocaties. Door toepassing van het kwalificaties op een kantorenlocatie met een zeer lage ruimtelijke kwaliteit kan op de eerste plaats de rangschikking van de componenten gecontroleerd worden en op de twee plaats kunnen (concrete) voorstellen ten behoeve van de herstructurering opgesteld worden. Hiermee wordt antwoord gegeven op de 5 deelvraag.

1.4 Selectie literatuur en casusvoorbeelden Om het begrip ruimtelijke kwaliteit zo goed mogelijk te conceptualiseren en te operationaliseren is als eerste een theoretisch kader achterhaald in de literatuur. Dit kader is zo breed mogelijk geschetst om ook de toepassing van het kader zo breed mogelijk te houden. Aangezien er in de Nederlandse literatuur weinig aandacht geschonken wordt aan het bredere theoretische kader van ruimtelijke kwaliteit is ook Angelsaksische literatuur onderzocht. Om het kader zo breed mogelijk te houden is tevens literatuur onderzocht aangaande; andere typologische gebieden dan kantorenlocaties, sleutelprojecten binnen Nederland, duurzaamheidsbeoordelingen van kantorenlocaties, transformatiemeters en algemene literatuur aangaande ruimtelijke kwaliteit. In de literatuur is een duidelijke tweedeling zichtbaar in de theoretische benadering van ruimtelijke kwaliteit aan de ene kant en de praktische benadering aan de andere kant. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van de aanwezige literatuur zijn de theoretische onderzoeken gebruikt om het begrip ruimtelijke kwaliteit te conceptualiseren en zijn de praktische onderzoeken gebruikt om het begrip te operationaliseren. Door de theoretische benadering te combineren met de praktische benadering ontstaat een modelmatige aanpak voor de beoordeling van ruimtelijke kwaliteit. Deze benadering wordt uiteindelijk gevalideerd aan de hand van twee succesvolle casusvergelijkingen en één zeer matige casusvergelijking.


[12]



De mate van succes van een casusvoorbeeld wordt uitgedrukt in leegstand en de kwaliteit van de huurders. De volgende selectiecriteria zijn gehanteerd ten aanzien van de keuze van de succesvolle casusvoorbeelden: 1. 2. 3. 4.

Centrale/ decentrale ligging t.o.v. het centrum Leegstandsniveau Innovatieve karakter Schaalgrootte.

Op basis van bovenstaande selectiecriteria is uiteindelijk een keuze gemaakt voor de volgende twee praktijkvoorbeelden: de High Tech Campus te Eindhoven en de Houthavens te Amsterdam. Voor de casus vergelijking ten aanzien van een zeer matige kantoorontwikkeling is gekozen voor de Beukenhorst in Hoofddorp omdat deze locatie gekenmerkt wordt door een zeer hoog leegstandspercentage ondanks de geografische ligging ten opzichte van Amsterdam en Schiphol, het gedifferentieerde huurprijzen aanbod en de goede bereikbaarheid middels auto en openbaar vervoer. Deze discrepantie zorgt voor de juiste uitgangspunten om de kwalitatieve componenten van leegstand nader te onderzoeken.


[13]


2.0


Onderzoeksverslag

Binnen de literatuur en de praktijk wordt het begrip ruimtelijke kwaliteit gehanteerd als overkoepelend kader voor diverse kwaliteitsdiscussies betreffende de openbare en semi-openbare ruimte. De kwalitatieve kwalificaties van kantoorlocaties, die door mij onderzocht worden binnen dit afstudeeronderzoek, vormen tezamen de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Derhalve wordt in dit hoofdstuk verder ingegaan op ruimtelijke kwaliteit als theoretisch kader. In dit hoofdstuk wordt naar aanleiding van een analyse van de literatuur een poging ondernomen ruimtelijke kwaliteit te conceptualiseren (sub hoofdstuk 2.2) en te operationaliseren (sub hoofdstuk 2.3) op een zodanige wijze dat een werkbare definitie van ruimtelijke kwaliteit voor kantorenlocaties ontstaat en aannames gedaan kunnen worden betreffende de diverse belangen die daarmee gemoeid zijn. In de literatuur is onderzocht wat de universele elementen zijn van ruimtelijke kwaliteit en de diverse belangen die daarmee gemoeid zijn. Om de scope van belangen toepasbaar te maken (divergeren) voor kantorenlocaties is in de literatuur gekeken naar de belangrijkste aanwezige stakeholders en de voor hun geldende belangen. Vervolgens is per belang in de literatuur gezocht naar een mogelijke invulling van de elementen van ruimtelijke kwaliteit door het achterhalen van de achterliggende componenten. De gevonden componenten zijn gerubriceerd per ontwerpcriterium en onderling vergeleken om dubbele en gelijksoortige te verwijderen. Het resultaat van de literatuur analyse is een conceptualisering van het begrip in criteria, belangen en een lijst van gerangschikte componenten waarmee het begrip ruimtelijke kwaliteit kan worden aangeduid.

2.1 Theoretisch kader ruimtelijke kwaliteit Er is door de opsteller van dit rapport geen specifieke literatuur gevonden omtrent de ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties. Om toch een poging te ondernemen om ruimtelijke kwaliteit te conceptualiseren is gezocht naar aanverwante literatuur omtrent ruimtelijke kwaliteit in het algemeen (Vierde en Vijfde Nota Ruimte, Angelsaksische literatuur betreffende stedenbouw), ruimtelijke kwaliteit van andere stedelijke typologische locaties zoals Nederlandse openbaar vervoerstations en sleutelprojecten. Er is ook gekeken naar aanverwante maatschappelijke thema’s zoals duurzaamheid als indicatie voor ruimtelijke kwaliteit. Door bovenstaande verschillende invalshoeken met elkaar te vergelijken wordt getracht om voor kantorenlocaties een werkbare definitie van ruimtelijke kwaliteit af te kaderen. In de literatuur wordt heel erg verschillend geschreven over de definitie en belangen van ruimtelijke kwaliteit. De gehanteerde bandbreedte van het begrip loopt daarbij sterk uiteen. Afhankelijk van de doelstelling van het onderzoek wordt een invulling gegeven aan het begrip en een afwegingskader voor de context. Een concrete definitie van ruimtelijke kwaliteit, met name op het hogere kaderniveau, ontbreekt waardoor elk onderzoek zijn eigen definitie stelt. Vanuit die definitie worden vervolgens de belangen gedestilleerd waaraan de ruimtelijke kwaliteit dient te voldoen. Door deze wildgroei aan definities en omschrijvingen is het begrip ruimtelijke kwaliteit zeer diffuus en weinig concreet. Dit is niet een op zichzelf staand probleem aangezien de term stedenbouwkunde, aangeduid als het vakgebied en/of proces dat zich bezig houdt met de verwezenlijking van ruimtelijke kwaliteit, ook geen heldere definitie kent. In het artikel; Defintion of


[14]



urban design; the nature and concerns of urban design (1994) gaat de auteur van het artikel (de heer Alan Rowley) op zoek naar de definitie en elementen van ‘urban design’. Ondanks de subtiele verschillen tussen ‘urban design’ en ‘stedenbouw’ acht de opsteller van dit onderzoek het verantwoord beide termen gelijk te stellen in het kader van onderhavig onderzoek en achterliggende probleemstelling. Derhalve worden beide termen binnen dit onderzoek vrij gebruikt en vereenzelvigd. Door een brede analyse van de literatuur naar bestaande definities en feitelijke invullingen van die definities stelt Alan Rowley dat sommige definities van stedenbouw gewoonweg gedateerd zijn en andere zeker te simplistisch zijn. Rowley komt tot de conclusie dat stedenbouw een multi-dimensionaal proces is waarbij ontwerpcriteria, ambities en beweegredenen ten opzichte van elkaar moeten worden afgewogen. Door middel van een drie dimensionaal grid worden de drie verschillende relevanties van stedenbouw met elkaar in verband gebracht en verklaard.

Figuur 1. Driedimensionaal grid; de interactie van stedenbouwkundige overwegingen, ambities en beweegredenen.

De ontwerpcriteria weerspiegelen de vier kwaliteiten waaraan stedenbouw moet voldoen zijnde; visueel, functioneel, milieu en stedenbouwkundige (in de zin van ruimtelijke) ervaring (Cook 1980). Naast de vier verschillende kwalitatieve criteria wordt het stedenbouwkundige proces sterk beïnvloed door de procesmatige invalshoek die uitgekozen wordt op het moment dat stedenbouw bedreven wordt. De volgende invalshoeken kunnen daarbij onderscheiden worden; diagnosticerend, politiek, regelgeving, ontwerp, educatief, participatie of management. De procesmatige invalshoeken zijn niet limitatief maar typeert de bandbreedte van activiteiten die door stedenbouw zouden moeten worden betrokken. De mate waarin de verschillende invalshoeken belang winnen en belang kunnen uitoefenen is afhankelijk van de denkbeelden over de essentie van stedenbouw, achterliggende motivaties en de reële of gepercipieerde klant. Uiteindelijk wordt het maken of herontwerpen van de openbare ruimte sterk bepaald door de achterliggende motivaties van diegenen die betrokken zijn bij stedenbouw. Alan Rowley geeft vijf verschillende motivaties zijnde; conserveren, visuele verbeteringen, duurzaamheid, economische ontwikkelingen en imago


[15]



verbeteringen. Ook deze lijst is niet limitatief aangezien in de praktijk andere motivaties gevonden kunnen worden zoals ontwikkelingen vanuit de gemeenschap, empowerment, conserveren van milieu kwaliteiten etc. Het zijn uiteindelijk de motivaties die een selectie maken uit de ontwerpcriteria door middel van het stellen van prioriteiten. De conclusie van Alan Rowey is dat stedenbouw dus nooit een eenduidige definitie kent vanwege de brede scope van ontwerpcriteria, invalshoeken en motivaties. Stedenbouw gaat over ontwerpen, creëren en managen van ‘goede’ stedelijke ruimtes en plekken.

“No self-contained discipline can cope with the city or with cities. Nor, moreover, are all the disciplines taken together quite enough” (Lord Esher 1984).

In 1998 heeft Alan Rowley het artikel; ‘Private property decision makers and the quality of urban design’ geschreven in opdracht van de Department of Land Management and Development & The University of Reading. Een onderdeel uit het achterliggende onderzoek is een analyse van de factoren die de ruimtelijke kwaliteit bepalen vanuit het perspectief van private grond- of vastgoedeigenaren. Door middel van een literatuurstudie heeft Alan Rowley 50 kwalitatieve ontwerp componenten achterhaald en verdeeld over vier verschillende hoofd ontwerpcriteria zijnde; functionele en sociale gebruiksoverwegingen, ecologische milieutechnische en duurzame overwegingen, visuele overwegingen en (de ruimtelijke) stedenbouwkundige ervaring. Deze criteria heeft Alan Rowley vier jaar eerder in het artikel; Definition of urban design: the nature and concerns of urban design (1994) reeds aangedragen. In hoofdstuk 2.2 van dit onderzoek worden de componenten uit het artikel vergeleken met componenten uit andere literatuur. Doordat in het artikel door Alan Rowley de componenten worden aangedragen en deze worden vergeleken met enkele cases zijn de componenten gelegitimeerd en is de verdeling van de componenten over de verschillende ontwerpcriteria verantwoord.

In Nederland heeft het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) in sterke mate bijgedragen aan het operationaliseren van het begrip ruimtelijke kwaliteit door het begrip een centrale plaats te geven in de beleidsontwikkeling. In de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (1988) is door VROM voor het eerst gesteld dat; ‘ruimtelijke kwaliteit van groot belang is voor stedelijke en landschappelijke gebieden’. Het beleid ten aanzien van ruimtelijke vraagstukken is erop gericht de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde te vergroten. Ruimtelijke kwaliteit wordt aangeduid als het resultaat van deze drie verschillende waardes zijnde de (ontwerp)criteria van ruimtelijke kwaliteit. De concrete invulling van die waardes is sterk afhankelijk van de aanwezige context en kunnen derhalve per gebied sterk verschillen. Ten aanzien van de legitimering van de drie verschillende waarde wordt in de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening verwezen naar Vitruvius5 die in ongeveer 60 vòòr Christus de termen schoonheid (Venustas), bruikbaarheid (Utilitas) en degelijkheid (Firmitas) gebruikte als universele ontwerpcriteria voor architectuur.

5

Marcus Vitruvius Poll(i)o (± 85 — 20 v.Chr.) was een Romeins militair, architect en ingenieur die het boek ‘De Architectura’ heeft geschreven. Omdat De architectura een van de weinige overgeleverde boeken is over klassieke bouwkunde, is de invloed op de Europese bouwkunst enorm


[16]



In de publicatie ‘Ruimtelijk beter investeren’ van de Rijksplanologische Dienst zijn de drie aspecten verder uitgewerkt als poging het begrip ruimtelijke kwaliteit te operationaliseren.

Ontwerpcriteria

Aspecten

Gebruikswaarde

Functioneel, geschiktheid , doelmatig gebruik, doelmatige aanleg, doelmatig beheer, samenhang, bereikbaarheid, interferentie Identiteit, diversiteit, herkenbaarheid, zingeving Sturende werking, doelmatigheid in tijd, uitbreidbaarheid, aanpasbaarheid

Belevingswaarde Toekomstwaarde

Figuur 2. Operationalisering van de drie verschillende ontwerpcriteria door de Rijksplanologische Dienst (1996)

De operationalisering van de drie verschillende waardes van de Rijksplanologische Dienst door middel van de achterliggende aspecten moet worden gezien als een goede poging om te komen tot een extra verdiepingsslag van het begrip ruimtelijke kwaliteit. Helaas zijn de aspecten van de drie verschillende waardes weinig concreet en gaan ze slechts in beperkte mate in op de verschillende belangen en doelstellingen van ruimtelijke kwaliteit. Hooimeijer (2001, p17) geeft aan dat het aspect multifunctionaliteit en de negatieve en positieve spanning die dit oproept, niet is opgenomen in bovenstaande lijst. De feitelijke interpretatie van wat in de praktijk onder gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde wordt verstaan loopt zeer sterk uiteen, ondanks bovenstaande aspecten. De directe vertaling van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde naar economische, sociaal en ecologisch is onvoldoende en geeft te weinig richting en diepgang aan de begrippen. De VROM-raad probeert de begrippen te operationaliseren door ze te vertalen in doelmatigheid (gebruikswaarde), duurzaamheid (toekomstwaarde) en identiteit (belevingswaarde). De raad stelt dat de openbare inrichting ‘goed’ is als aan deze drie eisen wordt voldaan. Subsidiair kan sociale rechtvaardigheid (Eerste- en Tweede Nota Ruimtelijke Ordening) als ontwerpeis worden gesteld stelt de VROM-raad.

In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (2001) van het Ministerie van VROM wordt ruimtelijke kwaliteit verder verfijnd in zeven criteria. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening is aangegeven dat deze ‘zeven criteria voor ruimtelijke kwaliteit richting geven aan de ruimtelijke inrichting van Nederland voor de komende dertig jaar’ (Ministerie van VROM).

Criteria

Samenvatting

Economische doelmatigheid

Economische functies moeten goed op elkaar aansluiten Ruimte voor verscheidenheid aan culturele en recreatieve activiteiten Tegengaan van ongelijkheid tussen sociale groepen en regio’s Ecologische systemen moeten in stand blijven of worden hersteld Accentuering van verschillen tussen stad en land, donker en licht, druk en stil

Culturele diversiteit Ruimtelijke-sociale-rechtvaardigheid Ecologische duurzaamheid Ruimtelijke diversiteit


[17]



Culturele identiteit

Schoonheid van stad en land, aandacht voor inrichting en ontwerp Mensen mogen niet worden overweldigd door gebouwen en infrastructuur

Menselijke maat

Figuur 3. zeven ontwerpcriteria voor ruimtelijke kwaliteit, Vijfde Nota Ruimtelijke ordening (2001).

De zeven criteria voor ruimtelijke kwaliteit zijn een vermenging van publieke belangen (economisch, cultureel, ecologisch en sociaal) en ontwerpeisen (menselijke maat, identiteit en diversiteit). Hierdoor wordt het begrip ruimtelijke kwaliteit niet verhelderd c.q. verslechterd. Door met name de exclusieve koppeling van ontwerpeisen en publieke belangen zoals ecologie en duurzaamheid of culturele en identiteit komen diverse vragen naar boven betreffende de exclusiviteit van die koppelingen. Zo lijkt het bijvoorbeeld alsof duurzaamheid in de zin van toekomstwaarde exclusief vormgegeven wordt door middel van een ecologische verbinding. Hierdoor rijst de vraag of uitbreidbaarheid, aanpasbaarheid en flexibiliteit geen geldende eisen meer zijn ten aanzien van duurzaamheid (zie: Aspecten van ruimtelijke kwaliteit, Rijksplanologische Dienst). De interpreteerbaarheid van de criteria in enge zin zorgen voor onvoldoende houvast en geven de criteria onvoldoende armslag om succesvol te kunnen zijn.

In de programmeringsstudie ‘Kwaliteit leefomgeving’ van Maarten Jacobs (2000) wordt, als kritiek op de eenzijdige benadering van ruimtelijke kwaliteit uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening een matrixbenadering voorgesteld. In een matrix benadering worden de ontwerpeisen (gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde) verbonden met de menselijke behoefte met daarbij een aanduiding van de kwaliteit van de leefomgeving. Jacobs onderscheidt vier behoefte niveaus zijnde; biologisch niveau (bestaan, gezonde leefomgeving en biodiversiteit), sociaal niveau (doen, functioneren en economie, gewenste sociale interactie, mogelijkheid voor groepsgevoel), psychisch niveau (beleven, recht doen aan individuele verschillen, mogelijkheid voor persoonlijkheidsontwikkeling en schoonheidbeleving), metafysisch niveau (bezinnen, verschillende werelden, symboliek, onkenbare eigenschappen). Jacobs omschrijft de methodiek van waarderen middels behoeften als behoeftetheorie.

biologisch

sociaal

niveau psychisch

metafysisch

Gebruikswaarde Belevingswaarde Toekomstwaarde Figuur 4, matrixbenadering van M. Jacobs (2000) waarbij ontwerpcriteria worden gecombineerd met vier verschillende niveaus van individuen.

Behoeftetheorie: In de behoeftetheorie bestaat een hiërarchie van behoeftes conform de piramide van Maslow waarbij lagere behoeftes een voorwaarde zijn voor de realisatie van hogere behoeften. “Als gevolg van de gestegen welvaart zijn steeds meer van de lagere niveaus vervuld en groeit de aandacht en het belang van de hogere niveaus. Dit biedt een goede verklaring waarom beleving een steeds belangrijker rol speelt in de beoordeling” (Hooimeijer 2010, p19).


[18]



Ook de 3-dimensionale matrix benadering van Alan Rowley uit het artikel; Defintion of urban design; the nature and concerns of urban design (1994) gaat uit van motivaties (belangen) van verschillende participanten betrokken bij stedenbouw en/of ruimtelijke kwaliteit. De mate waarin men betrokken is, gelijk aan de mate waarin men behoefte heeft, bepaalt de perceptie en waardering van de ruimtelijke kwaliteit van de openbare ruimte. De achtergrond van de matrix gedachte bij M. Jacobs en Alan Rowley is dat waardering van ruimtelijke kwaliteit op verschillende niveaus plaatsvindt en op elk niveau iets anders betekent. M Jacobs kiest in zijn model voor de operationalisering van de criteria voor een matrix benadering waarbij vier kolommen (de niveaus) vergeleken worden met de drie rijen (de kenmerken van het gebied). Helaas houdt de operationalisering van het begrip ruimtelijke kwaliteit hierbij op en blijft het diffuus welke componenten van ruimtelijke kwaliteit betrokken moeten worden bij de waardering.

In de studie ‘Kwaliteit in meervoud’ uitgevoerd door Habiforum (2001) wordt verdere invulling gegeven aan de matrixbenadering van M. Jacobs om hiermee een bijdrage te leveren aan het conceptualiseren en operationaliseren van ruimtelijke kwaliteit als begrip. ‘Voor meer helderheid in conceptuele zin zijn aspecten van ruimtelijke kwaliteit in kaart gebracht en samenhangend beschreven’. Habiforum erkend net als Alan Rowley de verschillende belangen waaraan ruimtelijke kwaliteit moet voldoen en dat kwaliteit sterk contextgebonden is.

“Kenmerk van de ruimtelijke inrichting is dat deze het niveau van individuele objecten overstijgt waardoor er per definitie sprake is van diverse vormen en meerdere functies. Anders gezegd, er is altijd sprake van meervoudigheid en er moeten diverse belangen worden gediend zonder dat andere belangen worden geschaad” (Habiforum, 2001 p.15).

Daar waar M. Jacobs uitgaat van vier verschillende behoefte niveaus (uitgaande van het individu) sluit Habiforum aan bij de publieke belangen (economisch, sociaal, ecologisch en cultureel) afkomstig uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening. Doormiddel van de matrix benadering wordt per kolom nagegaan in hoeverre binnen dat belang criteria kunnen worden gevonden die corresponderen met gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde.

Gebruikswaarde

Belevingswaarde Toekomstwaarde

Economisch

Sociaal

Ecologisch

Cultureel

• Allocatieefficiency • Bereikbaarheid • Externe effecten • Multi-purpose • Imago • Attractiviteit

• • • •

Toegang Verdeling Deelname Keuze

• Veiligheid, hinder • Verontreiniging • Verdroging • Versnippering

• Keuzevrijheid • Verscheidenheid • Ontmoeting

• • • • •

Ongelijkheid Verbondenheid Veiligheid Insluiting Cultures of poverty

• • • • •

• • • • • •

• Stabiliteit/ flexibiliteit • Agglomeratie • Cumulatieve attractie

Ruimte, Rust Schoonheid Gezondheid Voorraden Ecosystemen

Eigenheid Schoonheid Contract Erfgoed Integratie Vernieuwing

Figuur 5. Matrixbenadering van ruimtelijke kwaliteit door Habiforum


[19]



Habiforum probeert hiermee het begrip ruimtelijke kwaliteit te specificeren door de volledige bandbreedte aan te geven. Vanwege de reikwijdte van de studie blijven de gevonden componenten op een hoog abstractieniveau. Hierdoor zal de toepasbaarheid van de matrix zeer uiteenlopende resultaten vertonen. De studie kan daarom beter gezien worden als een abstracte uiteenzetting van het begrip ruimtelijke kwaliteit en daardoor is de toepasbaarheid voor concrete typologische gebieden minder belangrijk. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de maatschappelijke invalshoek met multidisciplinaire belangen. De confrontatie van de vier verschillende belangen met de ontwerpcriteria (gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde) geeft een groot aantal componenten omdat rekenschap gehouden moet worden met het feit dat belangen vanuit verschillende disciplines anders worden beoordeeld en sterk onder invloed staan van de tijdsgeest. De componenten zijn algemeen een bieden onvoldoende houvast voor eenduidige beoordelingen. Door de individuele interpreteerbaarheid van de gevonden componenten per beoordeling verliest de matrix aan praktische toepasbaarheid. Ruimtelijke kwaliteit is een begrip dat de hand van objectieve en subjectieve perceptie de relatie tussen ruimte en de menselijke gebruiker aangeeft (Habiform 2001). Hierbij dient ten aller tijden meegenomen te worden dat verschillende partijen, verschillende functies belangrijk vinden en dat waarderingen sterk bepaald worden door de tijdsgeest. Ruimtelijke kwaliteiten zijn dus dynamisch.

2.1.1

Conceptualisering n.a.v. het theoretisch kader

Zowel Habiforum als M. Jacobs en Alan Rowley tonen aan dat ruimtelijke kwaliteit bestaat uit meerdere dimensies. Allereerst bestaat ruimtelijke kwaliteit uit een aantal concrete ontwerpcriteria waaraan de openbare ruimte moet voldoen. Openbare ruimtes moeten bijvoorbeeld functioneel zijn voor vele verschillende bezoekers en de openbare ruimte moet bezoekers een bepaalde beleving geven. Naast deze zeer praktische voorwaarden voor ruimtelijke kwaliteit speelt de menselijke perceptie (waardeverwachting) van die voorwaarden een belangrijke rol. Immers een huurder van een kantoorgebouw zal de openbare ruimte anders beoordelen dan een belegger of een werknemer van het parkmanagement. Het verschil in waardeoordeel drukt het belang uit dat individuele partijen hebben bij de openbare ruimte. Het waardeoordeel is als gevolg van de menselijke perceptie sterk afhankelijk van de tijdsgeest. Ruimtelijke kwaliteit is derhalve dynamisch. Indien de ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties nader onderzocht dient te worden is het cruciaal de ontwerpvoorwaarden van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen en tevens de geldende belangen van de grootste stakeholders.

2.1.2

Ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit

De literatuur laat duidelijk zien dat ruimtelijke kwaliteit een samenspel is van ontwerpcriteria en belangen (Alan Rowley, Habiforum, VROM).

‘Ruimte wordt opgevat als een fysiek landschap (ook wel systeem genoemd) dat een aantal functies kan uitvoeren, functies waaraan we waarde toekennen. Kwaliteit is enerzijds verbonden met waardeverwachting, anderzijds met de daadwerkelijke levering van die waarde door het fysieke systeem (Janssen-Jansen 2009). Ruimtelijke kwaliteit is dan verbonden met de waarde die mensen aan de functies van het fysieke landschap toekennen’ (Termorshuizen&Opdam 2009).


[20]



Ontwerpcriteria bestaan uit de fysieke eisen die gesteld worden aan het aanwezige landschap zoals bijvoorbeeld; menselijke maat, functionaliteit en diversiteit. De belangen gaan in op het verschil in waardeoordeel van degene betrokken bij stedenbouw of de gepercipieerde klant. In hoofdstuk 2.1.3 wordt verder ingegaan op de verschillende belangen die sociale groepen hebben ten aanzien van kantorenlocaties. In de literatuur is onderzocht welke ontwerpcriteria er aangedragen worden.

Ontwerpcriteria ruimtelijke kwaliteit uit de literatuur: Literatuur

Ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit;

Vitruvius ( 60 vòòr Christus)

• • •

bruikbaarheid (Utilitas), degelijkheid (Firmitas), schoonheid (Venustas),

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Vierde Nota Ruimtelijke Ordening (1988)

• •

gebruikswaarde, toekomstwaarde, belevingswaarde, doelmatigheid, duurzaamheid, identiteit, sociale rechtvaardigheid, functioneel, milieu, visueel, stedenbouwkundige ervaring, functionele en sociale gebruiksoverwegingen, ecologische milieutechnische en duurzame overwegingen, visuele overwegingen, de stedenbouwkundige ervaring, ruimtelijke diversiteit, economische en maatschappelijke functionaliteit, culturele diversiteit, sociale rechtvaardigheid, duurzaamheid, aantrekkelijkheid en menselijke maat, economische doelmatigheid, culturele diversiteit en identiteit, ruimtelijk-sociale-rechtvaardigheid, ecologische duurzaamheid, ruimtelijke diversiteit, aantrekkelijkheid en menselijke maat, gebruikswaarde, belevingswaarde, toekomstwaarde,

De VROM-raad

• • • •

• Department of Land Management & The University of Reading (1994)

Department of Land Management and Development & The University of Reading(1998)

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Ruimte maken, ruimte delen (2000)

Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (2001)

Habiforum, Kwaliteit in meervoud (2001)

• • • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • •

Figuur 6. Ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit gevonden in de literatuur

Ondanks de verschillende verwoordingen wordt in de literatuur in grote lijnen hetzelfde gedacht over de ontwerp-elementen, criteria of eisen die ten grondslag liggen aan ruimtelijke kwaliteit. De voorwaarden voor ruimtelijke kwaliteit, de feitelijke ontwerpcriteria zijn in figuur 6 per artikel of onderzoek gerubriceerd. Door overeenkomstige criteria te verwijderen en de resterende criteria te rangschikken naar aanleiding van de gebruikswaarde, de toekomstwaarde en de


[21]



belevingswaarde (als zijnde containerbegrippen) aangedragen door het Ministerie van VROM ontstaat een goed beeld van de bandbreedte per paraplubegrip (zie figuur 7). Opvallend is dat sociale rechtvaardigheid afkomstig van de Eerste en Tweede Nota Ruimtelijke Ordening, de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de VROM-raad niet binnen de drie verschillende paraplubegrippen te vatten is. Daarnaast kan geconcludeerd worden dat de drie verschillende termen (gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde) onvoldoende uitdrukking geven aan de bandbreedte en diversiteit van de feitelijke criteria.

Ministerie van VROM

Gevonden criteria uit de literatuur verdeeld over de drie verschillende waarde

Gebruikswaarde

• • • • • • •

Toekomstwaarde

• • • • •

Belevingswaarde

• • • • • • • • • • • • •

menselijke maat bruikbaarheid doelmatigheid (gebruikswaarde), functioneel functionele en sociale gebruiksoverwegingen economische doelmatigheid economische en maatschappelijke functionaliteit diversiteit degelijkheid duurzaamheid milieu ecologische milieutechnische en duurzame overwegingen, culturele diversiteit ecologische duurzaamheid ruimtelijke diversiteit schoonheid identiteit (belevingswaarde) visueel stedenbouwkundige ervaring visuele overwegingen culturele identiteit aantrekkelijkheid culturele diversiteit sociale rechtvaardigheid ruimtelijk-sociale-rechtvaardigheid

Figuur 7. Ontwerpcriteria gevonden in de literatuur

Habiforum (2001) stelt in het onderzoek; ‘Kwaliteit in Meervoud’, dat sociale rechtvaardigheid een maatschappelijk belang is en geen criterium van ruimtelijke kwaliteit. Hiermee sluiten zij aan bij de visie van het Ministerie van VROM uit de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening. Echter, in het boek; ‘Stad en land in een nieuwe geografie’ opgesteld door de wetenschappelijke raad voor het regeringsbeleid in 2002 wordt gesproken over de ‘sociale ruimte’ waar sociale processen (ontmoetingen, lunchen, kennisdeling, sporten) plaatsvinden. Sociale ruimte wordt hierbij aangeduid als de ruimtelijke kenmerken van sociale processen. Conform de wetenschappelijke raad voor het regeringsbeleid bestaat stad en land uit fysieke ruimte, sociale ruimte en symbolische ruimte. Hierbij krijgt het sociale aspect van ruimte, zoals de grensoverschrijdende verbinding van gebieden, een volwaardige rol toebedeeld naast de fysieke aspecten en de symbolische aspecten. Symbolische aspecten kunnen hierbij gemakkelijk vergeleken worden met de belevingswaarde en fysieke aspecten met de gebruikswaarde. Ten aanzien van de grensoverschrijdende verbindingen van sociale processen worden eisen gesteld aan de ruimtelijke kenmerken van


[22]



gebieden. Kantorenlocaties zijn bij uitstek gebieden met grensoverschrijdende sociale verbindingen en vertonen derhalve ook sterk ruimtelijke kenmerken van sociale processen. Binnen dit onderzoek worden de ruimtelijke kenmerken van sociale processen meegenomen als ontwerpcriteria voor ruimtelijke kwaliteit.

Literatuur

Ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit

Gebruikswaarde Toekomstwaarde Belevingswaarde

• • • •

functioneel ecologisch beleving sociaal

Figuur 8. Ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit, rubricering van figuur 7.

Aangezien de drie verschillende waardes (gebruik, toekomst en beleving) onvoldoende uitdrukking en betekenis geven aan de gevonden ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit uit de literatuur is ervoor gekozen om de drie waardebegrippen te wijzigen in meer sprekende begrippen. De keuze voor de begrippen heeft plaats gevonden op basis van het aantal malen dat een begrip is voorgekomen in de literatuur en de mogelijkheid van het begrip om te fungeren als paraplubegrip. De volgende criteria worden meegenomen in dit onderzoek; functioneel, ecologisch, beleving en sociaal criteria. Functioneel criteria Functionele criteria van ruimtelijke kwaliteit betreffen alle maatregelen voor een comfortabele, efficiënte en veilige openbare ruimte die voorziet in de behoefte van een breed scala van gebruikers van verschillende leeftijden, fysieke mogelijkheden, geslacht en ras. Ecologische criteria Ecologische criteria van ruimtelijke kwaliteit betreffen de effecten van micro-klimaten op het menselijk gebruik en genot van openbare ruimte, ondersteuning van aanwezige diersoorten en natuur conservatie, vervuiling en afvalbeheer, energie efficiëntie, aanpasbaarheid en flexibiliteit en de jaarlijks terugkerende gebruikskosten en managementkosten van de openbare ruimte. Beleving criteria Visuele criteria van ruimtelijke kwaliteit betreffen de menselijke perceptie en ervaring van een ontwikkeling; het imago en het gevoel van gebieden, de leefbaarheid van locaties, de mogelijkheid om te ontdekken en te leren binnen in een omgeving en de mate van vrijheid van toegang en bewegen. Derhalve zijn complexiteit, verrassing, diversiteit van activiteiten en gebruikers, vitaliteit, en een gevoel van tijd en historische continuïteit belangrijke onderdelen van de menselijke perceptie en ervaring van ontwikkelingen. Sociaal criteria Sociale criteria van ruimtelijke kwaliteit betreffen de ruimtelijke kenmerken van complexe sociale processen van toenemende functionele specialisatie, differentiatie, fragmentatie, ruimtelijke spreiding en concentratie, culturele homogenisering en differentiatie en toenemende mobiliteit.


[23]


2.1.3


Belangen van ruimtelijke kwaliteit kantorenlocaties

De perceptie van ruimtelijke kwaliteit is sterk gebaseerd op het belang dat verschillende groepen hebben ten aanzien van de openbare ruimte. Huurders zullen de openbare ruimte rondom de kantoren nu eenmaal anders waarderen dan kantooreigenaren of gemeentes. In het rapport ‘Kwaliteit in meervoud’ van Habiforum (2001) is ruimtelijke kwaliteit bekeken vanuit een maatschappelijke invalshoek. Het rapport gaat dan ook uit van de volgende belangen; economische, sociale-, culturele- en ecologische belangen. In het artikel van Alan Rowley (1994) dat is opgesteld in opdracht van Department of Land Management & The University of Reading is onderzocht wat de definitie is van stedenbouw. Hierbij is aangegeven dat ten aanzien van stedenbouw de volgende belangen kunnen optreden; conserveren, visuele verbeteringen, duurzaamheid, economische ontwikkelingen, imago verbeteringen. De geanalyseerde belangen zijn van een hele andere aard aangezien beide opgaven in essentie zéér verschillend zijn. Het gaat in onderhavig onderzoek niet in de eerste plaats om de belangen van ‘goede’ stedenbouw of meervoudige ruimtelijke kwaliteit maar om de afwegingen van belangen aangaande kantorenlocaties. In het onderzoek ‘the value of urban design (1996)’ uitgevoerd door de Commision for Architecture and the Built Environment in opdracht van Department of Environment, Transport and Regions is een stakeholders analyse uitgevoerd om per stakeholder de waarde ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit te kunnen bepalen. De analyse geeft zicht op het belang van verschillende partijen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Ten behoeve van dit onderzoek worden de belangen van grondeigenaren, beleggers, huurders, en gemeentes meegenomen als grootste stakeholders van kantorenlocaties. Hiermee wordt niet gesuggereerd dat er geen andere stakeholders kunnen zijn ten aanzien van de openbare ruimte op kantorenlocaties (bijvoorbeeld; horecaondernemers, openbaar vervoersbedrijven en parkmanagement). Er wordt echter getracht de grootste belangen te identificeren en op te nemen in dit onderzoek.

Stakeholder

Primaire belang openbare ruimte

Reden van belang openbare ruimte

Grondeigenaren Beleggers

Rendement maximeren Goede liquiditeit, gemakkelijk en goedkoop onderhoud, rendement over langere periode Prijs kwaliteit verhouding, flexibiliteit, veiligheid, functioneel, juiste imago Bescherming van de lokale leefbaarheid, vestigingsbeleid, respecteren van brede publieke belangen, lage milieubelasting

Bescherming van investeringen Betere rendementen en lagere kosten over een langere periode

Huurders

Gemeentes

Betere werkomgeving en betaalbare (openbare) ruimte Hoge mate van betrokkenheid maar veelvuldig niet in staat om zonder compromissen ten aanzien van economische en sociale doelstellingen stedenbouwkundige randvoorwaarden te formuleren

Figuur 8. Het belang dat verschillende stakeholders hebben t.a.v. de openbare ruimte, Commision for Architecture and the Built Environment (1996)

In figuur 8 zijn de stakeholders benoemd en de specifieke belangen die zij hebben ten opzichte van de openbare ruimte. Duidelijk zichtbaar is het economische belang dat overheerst bij grondeigenaren, beleggers en gemeentes en in mindere mate ook aanwezig is bij huurders. Grondeigenaren en beleggers dienen


[24]



vergelijkbare economische belangen die zich makkelijker laten gelijkstellen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteiten. De Commision for Architecture and the Built Environment signaleert duidelijk een conflicterend belang bij de gemeentes ten aanzien van de stedenbouwkundige randvoorwaarden (het maken van ‘goede’ stedenbouw) en de economische en sociale doelstellingen die voortkomen uit publiekrechtelijke taken. Hiermee wordt het spanningsveld tussen economische en publiekrechtelijke belangen (bijvoorbeeld: het verzorgen van een goede leefbaarheid en een lage milieubelasting) ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit vanuit de gemeentelijke invalshoek duidelijk zichtbaar. Enkele van die publiekrechtelijke belangen zoals sociale veiligheid komen overeen met de belangen van huurders en kunnen derhalve breder worden onderzocht door ze te bundelen. Naast economische en publieke belangen hechten huurders sterk aan het belang van imago of status van een gebied. Imago en status hebben te maken met de beeldvorming en associaties van betrokkenen tussen gebieden. Bij associatie worden in gedachten verschillende elementen van verschillende gebieden met elkaar in verband gebracht. Huurders hechten grote waarde aan de juiste associaties van een gebied zodat er een positieve beeldvorming ontstaat. In onderstaand figuur zijn de diverse belangen van de verschillende stakeholders verdeeld over vier hoofdbelangen zijnde economische-, duurzaamheids-, publiekeen associatieve belangen.

Hoofd belangen

Achterliggende belangen stakeholders

Economische belangen

Rendement maximeren, goede liquiditeit, rendement over langere periode, gemakkelijk en goedkoop onderhoud, prijs kwaliteit verhouding

Duurzaamheid belangen

Lage milieubelasting

Publieke belangen

Veiligheid, bescherming van de lokale leefbaarheid, vestigingsbeleid

Associatieve belangen

Juiste imago, flexibiliteit, functioneel

Figuur 9. Verdeling en rubricering van de diverse belangen uit figuur 8 naar vier hoofdbelangen

In het verdere onderzoek worden de volgende omschrijvingen van de vier belangen gehanteerd: Economische belangen Economische belangen vertegenwoordigen alle belangen die verschillende stakeholders hebben ten aanzien van de investeringswaarden in de openbare ruimte en de mogelijkheden deze investeringen terug te verdienen. Met name grondeigenaren, beleggers en gemeentes hebben directe economische belangen zoals; economische continuïteit en stabiliteit, waardegroei, winstmaximalisatie en kostenvereveningen. Dergelijke belangen hebben een sterke invloed op de uitwerking en perceptie van ruimtelijke kwaliteit. De aanleg van de openbare ruimte met een hoge ruimtelijke kwaliteit gaat gepaard met een hogere investering. Deze extra investering dient zich over een langere periode terug te verdienen door lagere managementkosten of hogere huuropbrengsten. Indien de


[25]



ruimtelijke kwaliteit wordt genegeerd, kan dat zeer ernstige economische gevolgen hebben (leegstand, herontwerpkosten etc.). Duurzaamheidsbelangen Duurzaamheidsbelangen vertegenwoordigen alle belangen die verschillende stakeholders hebben ten aanzien van duurzaam gebruik van grondstoffen, energie of materiaalgebruik, de manier waarop omgegaan wordt met de ecologische en abiotische situatie en de mate waarin de openbare ruimte in staat is toekomstige veranderingen op te nemen zonder afbreuk te doen aan de gerealiseerde kwaliteit. Vanuit verschillende invalshoeken wint het duurzaamheid belang aan gewicht. Zowel vanuit overheidswegen (duurzaamheidseisen in bouwbesluit en bouwverordeningen) als vanuit de gebruikers en de maatschappelijke opinie wordt duurzaamheid als een steeds groter belang gezien. Publieke belangen Publieke belangen vertegenwoordigen alle belangen die vanuit een maatschappelijke en/of publiekrechtelijke invalshoek gesteld kunnen worden aan de openbare ruimte van kantorenlocaties. In toenemende mate worden maatschappelijke belangen zoals veiligheid, ecologische kwaliteit ,functiediversiteit en sociale rechtvaardigheid (gebruik van de openbare ruimte door verschillende sociale groepen) meegenomen binnen het algehele afwegingskader betreffende de indeling en toewijzing van openbare ruimtes. Associatieve belangen Associatieve belangen vertegenwoordigen alle belangen die betrokkenen kunnen hebben betreffende de beeldvorming (mental mapping) en de cognitieve ervaring met betrekking tot verschillende kantorenlocaties. De ervaring leert ons dat associatieve belangen aan gewicht toenemen in Nederland (M. Jacobs, 2000). In toenemende mate ontlenen bedrijven en werknemers hun status aan het imago en beeld dat bezoekers hebben van hun werkplek. De Zuid-as in Amsterdam en het mediapark in Hilversum zijn goede voorbeelden van vergaande associatieve belangen.

2.2 Operationalisering van de criteria en de belangen uit de literatuur. In de literatuur is een duidelijke tweedeling zichtbaar in de theoretische benadering van ruimtelijke kwaliteit aan de ene kant en de praktische benadering aan de andere kant. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van de aanwezige literatuur zijn de theoretische onderzoeken gebruikt om de verschillende criteria (hoofdstuk 2.1.2) en belangen (hoofdstuk 2.1.3) van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen en zijn de praktische onderzoeken gebruikt om de kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen waarmee de criteria en belangen uitgedrukt kunnen worden. Door de theoretische benadering te combineren met de praktische onderzoeken door alle gevonden kwalitatieve componenten middels een matrix te verdelen kan het begrip ruimtelijke kwaliteit worden geoperationaliseerd. Op de horizontale as van de matrix staan de vier verschillende stakeholders belangen zijnde; economisch-, duurzaamheids-, publiekeen associatieve belangen. Op de verticale as staan de vier verschillende ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit zijnde; functionele-, ecologische-, belevings- en sociale criteria.


[26]



Vervolgens zijn in de literatuur zoveel mogelijk verschillende onderzoeken, artikelen en publicaties onderzocht om zoveel mogelijk componenten van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen. In de bijlage (BIJLAGE 1; Componenten van ruimtelijke kwaliteit per geraadpleegde bron uit de literatuur) zijn alle gevonden componenten per publicatie in een totaal schema verwerkt. In totaal zijn 10 verschillende bronnen geraadpleegd. Verrassend genoeg is slechts één onderzoek gevonden betreffende de ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties namelijk de ‘Real Estate Norm’ uit 1999. Alle andere bronnen hebben betrekking op ruimtelijke kwaliteit van andere typologische gebieden, sleutelprojecten in Nederland, transformatie mogelijkheden van kantoren, duurzaamheidsbeoordelingen of overkoepelende beoordelingen van ruimtelijke kwaliteit in het algemeen. Na de rubricering van de componenten per bron zijn alle verschillende componenten ingedeeld in de vier verschillende criteria van ruimtelijke kwaliteit zijnde; functioneel, ecologisch, beleving en sociaal. Zie BIJLAGE 2; Verdeling van de kwalitatieve componenten over de verschillende criteria. Tijdens het verdelen zijn dubbele componenten verwijderd en zijn gelieerde componenten bij elkaar ondergebracht en eventueel voorzien van betere (begrijpelijk en overzichtelijke) omschrijvingen. Hierdoor wordt voorkomen dat er meerdere definities van gelijkgestelde componenten ontstaan die allemaal vergelijkbare kwaliteiten benoemen. In sommige gevallen wordt de gevonden kwalitatieve component aangeduid met meerdere steekwoorden die een sterke overlap hebben (bijv. imago en karakter). Van alle componenten is aangegeven uit welke bron ze afkomstig zijn. De volgende componenten komen drie keer of meer voor in de verschillende bronnen:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Sociale veiligheid, Sociale cohesie, Efficiency en doeltreffend gebruik van grond en ruimte, Aanwezigheid voorzieningen en afstand tot die voorzieningen, Bereikbaarheid en doorgankelijkheid, Aanpasbaarheid van de locatie vanwege toekomstige veranderingen, Weg werken barrières, Imago of gevoel van de locatie.

Indien afgegaan wordt op het aantal keer dat een component benoemd wordt in de literatuur dan zou toepassing van bovenstaande kwalitatieve componenten moeten leiden tot universele ruimtelijke kwaliteit. Echter, zoals reeds eerder aangegeven, is er slechts één onderzoek gevonden in de literatuur betreffende de ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties. Aangezien de ruimtelijke kwaliteit van een kantorenlocatie kan afwijken van de ruimtelijke kwaliteit van andere openbare gebieden, vanwege het verschil in belang dat stakeholders daaraan aan hechten, is het noodzakelijk alle componenten meetbaar en objectiveerbaar te maken voor kantorenlocaties. Aangezien dit onderzoek zo ruim mogelijk is opgezet – om geen kwalitatieve componenten uit te sluiten – zijn alle componenten uit bijlage 2 verdeeld over de verschillende belangen die achterhaald zijn in hoofdstuk 2.2.


[27]



Economisch belang




Functioneel

• • • • •

• Flexibiliteit • Multi purpose

• • • • •

Barrières Verkeersveiligheid Gebruiksgemak Functiediversiteit Ruimte definitie


Ecologisch


• Ecosystemen • Materiaal gebruik

• • • •



Beleving

• Attractiviteit


Sociaal

• • • •

• Sociale cohesie

• Sociale veiligheid • Allocatie-efficiency • Eigenheid en schoonheid • Individualisering • Cumulatieve attractie • (In)formaliteit • Culturele vernieuwing • Multifunctionaliteit • Avond intensiteit • Sociale rechtvaardigheid


Voorzieningen Specialisatie Differentiatie Vitaliteit

• • • • • •

Karakter Imago Contrast Representativiteit Verbondenheid Schoonheid

• Cultuurhistorische • Thematisering

Figuur 10. Componenten van ruimtelijke kwaliteit openbare ruimte kantorenlocaties.

Per combinatie van een criterium en een belang is een vergelijking gemaakt met de gevonden componenten uit de literatuur die zijn gerubriceerd in bijlage 2. Bovenstaand figuur geeft een overzicht van de gevonden componenten uit de literatuur verdeeld over de ontwerpcriteria en de belangen van kantorenlocaties die gevonden zijn in de voorgaande hoofdstukken. Ten behoeve van de leesbaarheid zijn de verschillende componenten elke keer samengevat in één woord. De componenten ‘efficiëntie’ correspondeert bijvoorbeeld met het economisch doelmatig gebruik van grond en ruimte en de intensiteit en dichtheid van bebouwing. Indien componenten geen exclusiviteit ten opzichte van specifieke combinaties van een criterium en een belang hebben en ze derhalve op meerdere plekken ingevuld kunnen worden is op basis van het sterkste belang een keuze gemaakt. Het component sociale veiligheid is in bovenstaand figuur ingedeeld in het criterium ‘beleving’ in combinatie met het publieke belang. Sociale veiligheid is echter ook een associatief en economisch belang. Aangezien de publieke belangen ten aanzien van sociale veiligheid het grootste zijn, is ervoor gekozen deze te laten prevaleren boven de andere twee.

In de literatuur worden twee verschillende type beoordelingen van kwalitatieve componenten aangedragen. De eerste methodiek is hoofdzakelijk kwalitatief van aard (Habiforum, Commission for Architecture and the built environment, Real Estate Norm, Transformatiemeter, BIRK) en richt zich met name op de waarneming van ruimtelijke kwaliteit door de verschillende stakeholders die betrokken zijn bij het gebruik en het ontwerp van de openbare ruimte. De tweede methodiek is kwantitatief economisch van aard (K. Vandell, J. Doiron) en richt zich met name op de economische kosten en baten in relatie tot verschillende niveaus van ruimtelijke kwaliteit. Een van de grootste moeilijkheden van de economische


[28]



methodiek is de vertaling van niet fysieke kwalitatieve componenten (imago, beleving, schoonheid etc.) naar economische maatstaven. Zowel kwantitatieve als kwalitatieve beoordelingen kennen de volgende praktische problemen (Commission for Architecture and the built environment, 2001): 1. Het probleem om ruimtelijke kwaliteit te classificeren in termen van goed en slecht;(classificatie) 2. Het probleem dat ‘goede’ ruimtelijke kwaliteit – nog meer dan ‘goede’ architectuur - voordelen genereert voor de omgeving en aangrenzende gebieden. Derhalve is slechts een klein gedeelte van de voordelen van ‘goede’ ruimtelijke kwaliteit toe te delen aan de mensen die daadwerkelijk in het gebied werken of verblijven;(schaal) 3. Zelfs de voordelen die werknemers genieten in het gebied kunnen niet of nauwelijks toegeschreven worden als winst/voordelen aan de gevestigde bedrijven, als huuropslag aan de beleggers of aan de waardegroei van de opstallen;(toedeling) 4. Verschillende stakeholders hebben verschillende verwachtingen van ruimtelijke kwaliteit op verschillende tijdstippen.(subjectiviteit)

Onderhavig onderzoek gaat uit van een kwalitatieve en niet van een kwantitatief economische beoordeling van de achterhaalde componenten. De doelstelling van onderhavig onderzoek is om de succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit voor kantorenlocaties te achterhalen zodat uitspraken gedaan kunnen worden over de mogelijkheden ten aanzien van kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties. Het kwalitatieve ruimtelijk succes van een kantorenlocatie wordt bepaald door de mate waarin de ontwerpcriteria voldoen aan de belangen die door verschillende sociale groepen daaraan worden gesteld. In de voorgaande hoofdstukken zijn uit de literatuur alle criteria en belangen benoemd. Deze worden aan elkaar gekoppeld door de verschillende kwalitatieve componenten. Indien de ruimtelijke kwaliteiten van een kantorenlocatie achterhaald dient te worden dan zullen alle kwalitatieve componenten beoordeeld moeten worden. De onderzochte componenten dienen daarvoor meetbaar en objectiveerbaar gemaakt te worden. In de literatuur zijn verschillende beoordelingsmethodieken achterhaald. De meeste methodieken werken met een omschrijving van de norm per component (classificatie) en vervolgens een beoordeling door middel van plussen en minnen naar gelang de norm gehaald wordt (subjectiviteit). Indien de kwalitatieve componenten in objectieve normen omschreven kunnen worden is de beoordeling relatief eenvoudig en eenduidig. Echter, subjectieve normstelling van kwalitatieve componenten leidt tot complexe afwegingen en beoordelingen. Indien de componenten uit de literatuur niet direct objectiveerbaar blijken te zijn, is ervoor gekozen het meest voor de handliggende meetbare criterium waarmee de effecten van de component benaderd kunnen worden te hanteren. Met name de ontwerpcriteria die aan het gebied gesteld worden in het kader van de beleving, zijn vaak zeer subjectief vanwege de persoonlijke perceptie van de invulling van de ontwerpcriteria. Om toch een poging te ondernemen de componenten meetbaar en beoordeelbaar te maken is binnen het geldende belang gezocht naar meeteenheden (prijs, groei, levensduur, geografisch gebied etc.) om het subjectieve component in uit te drukken. Hierbij wordt duidelijk niet getracht honderd procent volledig te zijn, echter een mogelijke benaderingswijze te hanteren waarmee een waardering van het component voor kantorenlocaties mogelijk wordt. Onderstaand schema toont de geoperationaliseerde componenten waarmee de ruimtelijke kwaliteit, uitgedrukt in criteria en belangen, kan worden bepaald.


[29]



Criteria/ Belang Functioneel

Kwalitatieve componenten

Operationalisering

Economisch

Efficiëntie

De mate waarin met het beoogde bouwprogramma ingespeeld wordt op de berekende ontwikkelpotentie (plotratio) op gebiedsniveau Een toegankelijk gebied , goed aangesloten op de omgeving waar voetgangers, fietsers en automobilisten comfortabel en veilig hun bestemming kunnen bereiken Zijn de voorzieningen en functies complementair aan elkaar? Managementkosten per m² openbare ruimte per jaar Soort parkeeroplossing, capaciteit en exclusiviteit. Exclusiviteit is het percentage parkeerplekken toegewezen aan huurders De mate waarin de openbare ruimte flexibel is in te delen of aan te passen is aan andere functies De mate waarin de openbare ruimte is te gebruiken voor meerdere verschillende doeleinden De mate waarin het gebied niet doorkruist wordt of niet omzoomd wordt door infrastructurele barrières en de verbinding met de rest van de stad niet wordt belemmerd De mate waarin de verschillende verkeersstromen (voetgangers, fietsers en automobilisten) van elkaar worden gescheiden Verwezenlijkte condities voor ouderen, kinderen en gehandicapten Aantal verschillende aanwezige functies in het gebied met voldoende economische vitaliteit en levensvatbaarheid (gedragen door de markt) en de schaalgrootte van het invloedsgebied van de functies Duidelijk gedefinieerde openbare ruimtes - gescheiden van de gebouwen en duidelijk aangegeven d.m.v. borden, signalen en materialen toegankelijk - voor publiek gebruik Mate waarin zichtbare maatregelen in de openbare ruimte zijn genomen ten behoeve van de preventie van criminaliteit De grootte (massa) van de gebouwen en de openbare ruimte in relatie tot de menselijke maat uitgedrukt in fysieke verschijnselen zoals overbelichting, slagschaduwen en overmatige windontwikkeling De mate waarin zinvolle samenwerkingsverbanden(tussen gelijksoortige en ongelijksoortige functies) mogelijk zijn door de compositie van functies op de locatie Begrijpelijk en navigeerbare openbare ruimte door herkenbare routes, kruispunten en landmarks

Bereikbaarheid

Externe effecten Managementkosten Parkeeroplossing

Duurzaamheid

Flexibiliteit Multi purpose

Publiek

Barrières

Verkeersveiligheid

Gebruiksgemak Functiediversiteit

Ruimte definitie

Associatief

Criminaliteits preventie Ontwerp

Agglomeratie

Leesbaarheid Ecologisch Economisch

Grondwaterstand Abiotische structuren

Duurzaamheid

Ecosystemen Materiaal gebruik

Publiek

Ecologische kwaliteit Biotische natuur

Hergebruik afval

Grondwaterstand en de mogelijkheid om kelders toe te passen vanwege de opwaardse druk Optimale afstemming tussen de bebouwing in het gebied en de aanwezige abiotische structuren. Dat geldt voor structuren binnen het gebied en voor structuren van buiten het gebied waarop aangesloten kan worden (systeemgrens). Abiotische structuren vormen de habitat (voorwaarde) voor de aanwezige ecologie (biotische natuur) Behoud en versterking bestaande ecosystemen Het identificeren en stimuleren van het gebruik van materialen met een lage milieu-impact gedurende de volledige levenscyclus van het gebied Kwaliteit van grond en water; geschikt voor huidig en toekomstig gebruik Behoud en versterking van de biotische natuur door het treffen van inrichtingsmaatregelen ten behoeve van het duurzame medegebruik door inheemse planten diersoorten Zodanige verwerking van het afval uit het gebied dat het


[30]


Natuurbeleving

Associatief

Ecologische hinder


eindproduct een grondstof vormt voor een nieuwe bewerking (papierrecycling, glasrecycling, groen versnipperen) Het fysieke ecologische systeem dat bijdraagt aan de verschaffing van werken recreatiegenot uitgedrukt in de tijd dat men aanwezig is in het gebied en de zekerheid dat het gebied ook daadwerkelijk genot kan leveren (stabiliteit) Weloverwogen scheiding van functies binnen de locatie en aangebrachte voorzieningen tegen geluid, geur en stralingshinder binnen de locatie en met de omgeving

Beleving Economisch

Attractiviteit

Duurzaamheid

Diversiteit

Ruimte en rust

Publiek

Sociale veiligheid

Allocatie-efficiency Schoonheid

Individualisering

Cumulatieve attractie

Associatief

(In)formaliteit Culturele vernieuwing Karakter

Imago

Contrast Representativiteit Entree’s

Verbondenheid Schoonheid

Ruimte met een hoge belevingswaarde is doorgaans schaars en heeft, als het markt mechanisme perfect functioneert, een hogere prijs Een gevarieerde omgeving bestaande uit meerdere congruente functies zodat een levensvatbaar (vanuit de markt) gebied ontstaat De beleving van ruimte wordt uitgedrukt in openheid en leegte (plot-ratio) en de beleving van rust wordt uitgedrukt in stilte (aanwezige hinder van geluid) Ruimten en publieke voorzieningen worden niet ingenomen door slechts één dominante sociale groep met uitsluiting van anderen Bevrediging van de behoefte en wensen van meerdere uiteenlopende sociale groepen (sociale rechtvaardigheid) Veilige (aantal incidenten per jaar), attractieve (in termen van huurprijs verhogingen vanwege schaarste en grote vraag) en functionele openbare ruimte (geschikt voor openbaar doelmatig en flexibel gebruik) Tegemoetkoming aan de verschillen in strevingen en voorkeuren door de keuzevrijheid van het individu. Keuzevrijheid door de aanwezigheid van verschillende voorzieningen Amusement; passieve absorptie, leren; actieve absorptie, ontsnappen; actieve onderdompeling, esthetiek; passieve onderdompeling Informele of formele opzet van het gebied Verankering van landschap en cultuurhistorische waarde in het gebied Behoud en versterken van lokale onderscheidende patronen van kantoorontwikkelingen (materiaalgebruik, meubilair, dimensies) en bedrijfsculturen (homogenisering, thematisering, segmentering en positionering) Hoge aantrekkingskracht voor bedrijven en verblijfplaats van consumenten uitgedrukt als extra huurwaarde toeslag ten opzichte van vergelijkbare locaties met een lager imago Afwisseling tussen gebieden en variëteit van gebouwen en accentuering van stedelijke verschillen Stedelijke omgeving (aantallen inwoners) en soort gebied (stads-, industrie-, woonwijk) Duidelijk vormgegeven entree’s van de locatie waardoor bezoekers het idee krijgen te arriveren op de plaats van bestemming De visuele relatie tussen de gehele locatie en de omgeving (zichtassen, overgangen en doorgangen) Mate van vervuiling

Sociaal Economisch

Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Functionele specialisatie en differentiatie Sociaal economische vitaliteit

Duurzaamheid

Sociale cohesie

Aantal aanwezige voorzieningen, het niveau van de voorzieningen (bv; cafetaria eethuis of restaurant), en het verzorgingsgebied van de voorzieningen (locatie, stad of regionaal) Specialisatie leidt tot ruimtelijke uitsluiting van andersoortige sociale groepen, differentiatie leidt tot insluiting van andersoortige sociale groepen Mix (diversiteit van het programma) van voorzieningen die economisch (aantal bezoekers per dag of omzet per jaar) levensvatbaar (kostendekkend) zijn De mogelijkheid om mensen te ontmoeten (onverwacht), te


[31]


Publiek

Multifunctionaliteit

Associatief

Intensiteit van avondprogramma, nachtleven Cultuurhistorische

Thematisering

Sociale rechtvaardigheid


relaxen of publieke evenementen te bezoeken of te recreëren De mogelijkheid om meerdere sociale processen in de openbare ruimte plaats te laten vinden (antoniem is monofunctionaliteit) Aanwezigheid van een avondprogramma en de intensiteit van het programma Behoud en waar mogelijk versterken van culuurhistorische waarde (materieel en immaterieel), karakteristieke landschappen, cultureel erfgoed en multiculturele woonwerk en recreatiemilieus Eenheid, saamhorigheid en cumulatieve uitstraling en imago; Functiegroepering rondom één bepaald thema, segmentering en positionering Bevrediging van de behoefte en wensen van meerdere uiteenlopende sociale groepen (sociale rechtvaardigheid). Het voorkomen van homogene sociale groepen met een dwingende gebruikseis ten aanzien van de openbare ruimte

Figuur 11. Operationalisering van het begrip ruimtelijke kwaliteit voor kantorenlocaties.

2.3 Casusvergelijkingen en validatie operationalisering De lijst van geoperationaliseerde criteria en belangen uit hoofdstuk 2.4 is opgesteld naar aanleiding van het uitgevoerde literatuuronderzoek. Om de lijst te concretiseren en toe te schrijven aan kantorenlocaties wordt in dit hoofdstuk een drietal casusvergelijking uitgevoerd. Doormiddel van de vergelijkingen kunnen de componenten worden beoordeeld op hun individuele toepasbaarheid ten aanzien van kantorenlocaties. Daarnaast kunnen verbanden getrokken worden tussen de verschillende componenten onderling en de mate waarin zij bijdragen – al dan niet alleen of in samenspraak met andere componenten - tot de algehele ruimtelijke kwaliteit van een gebied. Door de casusvergelijking uit te voeren met twee succesvolle kantorenlocaties en één matige kantorenontwikkeling kunnen uitspraken gedaan worden omtrent de kwalitatieve componenten die bijdragen aan het succes van een gebied. De gevonden, succesvolle kwalitatieve componenten kunnen gebruikt worden voor de herstructurering van kantoordistricten. De mate van succes van een kantorenlocatie wordt bepaald door het leegstandspercentage en het huurniveau. De volgende selectiecriteria zijn gehanteerd ten aanzien van de keuze van de succesvolle casusvoorbeelden: 5. 6. 7. 8.

Centrale/ decentrale ligging t.o.v. het centrum Leegstandsniveau Innovatieve karakter Schaalgrootte

Op basis van bovenstaande selectiecriteria is uiteindelijk een keuze gemaakt voor de volgende twee praktijkvoorbeelden: de High Tech Campus in Eindhoven en de Houthavens in Amsterdam. De analyses hebben plaats gevonden door middel van gesprekken met betrokken projectontwikkelaars of stedenbouwkundigen/ architecten en door middel van visuele en schriftelijke ontwerpanalyses van de locaties en de gebouwen. Voor het project de Houthavens is gesproken met drs. Pieter Bas Hendriks MRE van Heren 2 B.V. Heren2 ontwikkelt de Houthavens in samenwerking met het Amsterdamse Havenbedrijf. Drs. Pieter Bas Hendriks MRE is verantwoordelijk voor de


[32]



commerciële opzet en uitvoering van het project. Ten behoeve van het project de High Tech Campus in Eindhoven is gesproken met Jeanette van Antwerpen van bureau Inbo. Jeanette van Antwerpen is partner/ bestuurder van Inbo en betrokken bij de prijsvraag en uitvoering van het stedenbouwkundige en architectonische plan voor de High Tech Campus. High Tech Campus

Houthavens

Locatie Aantal m² ontwikkelpotentie conform bestemmingsplan Stedelijke ligging

Eindhoven 396.000 m² kantooroppervlakte plus faciliteiten Perifere ligging tegen de ringweg van Eindhoven

Amsterdam 90.000 m² niet woon oppervlakte

Aanwezige barrières Oppervlakte Sector huurders Grootste huurder Type bebouwing en architectonische uitstraling

Ringweg Eindhoven 103 hectaren Innovatie, techniek Philips

FACTSHEET Stedenbouwkundige opzet

Centrale ligging in de stad aan de zuidzijde van het IJ gelegen Het IJ 35 hectaren Creatieve sector, convectie Barts

Afwerkingniveau openbare ruimte


[33]



Figuur 12. Factsheet met vergelijking van twee succesvolle kantoorontwikkelingen: High Tech Campus en Houthavens

Voor de casus vergelijking ten aanzien van een zeer matige kantoorontwikkeling is gekozen voor de Beukenhorst in Hoofddorp omdat deze locatie gekenmerkt wordt door een zeer hoog leegstandspercentage ondanks de geografische ligging ten opzichte van Amsterdam en Schiphol, het gedifferentieerde huurprijzen aanbod en de goede bereikbaarheid middels auto en openbaar vervoer. Deze discrepantie zorgt voor de juiste uitgangspunten om de kwalitatieve componenten van leegstand nader te onderzoeken.

Figuur 14. Luchtfoto Beukenhorst te Hoofddorp.

Onderhavig onderzoek poogt de succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen. Dit gebeurt door alle componenten te vergelijken met bovenstaande succesvolle en minder succesvolle kantoorontwikkelingen. Het gaat hierbij niet zozeer om de specifieke beoordeling van elk afzonderlijk project als wel om de cumulatieve beoordeling van beide succesvolle projecten in relatie tot de matige ontwikkeling. De meest succesvolle componenten van ruimtelijke kwaliteit zullen immers bij beide succesvolle projecten zeer duidelijk aanwezig zijn en derhalve ontbreken bij de Beukenhorst.

De beoordeling heeft plaats gevonden aan de hand van een waardering middels plussen en minnen. Hieronder is een verkorte tabel opgenomen met de beoordeling van beide projecten. Waardering ++ betekent dat het project sterk overeenkomt met de component, waardering - - betekent dat het project totaal niet overeenkomt met de component. In BIJLAGE 3; Beoordeling van de kwalitatieve componenten van de drie casusvergelijkingen, is de volledig uitgeschreven beoordeling afgebeeld.


[34]

FUNCTIONEEL

Economisch

Duurzaamheid Publiek

Associatief

ECOLOGISCH

Economisch Duurzaamheid Publiek

Associatief Economisch Duurzaamheid

BELEVING

Publiek

Associatief

SOCIAAL

Economisch


Associatief

Efficiëntie Bereikbaarheid Externe effecten Managementkosten Parkeeroplossing Flexibiliteit Multi purpose Barrières Verkeersveiligheid Gebruiksgemak Functiediversiteit Ruimte definitie Criminaliteis preventie Ontwerp Agglomeratie Leesbaarheid Grondwaterstand Abiotische structuren Ecosystemen Materiaal gebruik Ecologische kwaliteit Biotische natuur Hergebruik afval Natuurbeleving Ecologische hinder Attractiviteit Diversiteit Ruimte en rust Sociale veiligheid Allocatie-efficiency Schoonheid Individualisering Cumulatieve attractie (In)formaliteit Culturele vernieuwing Karakter Imago Contrast Representativiteit Entree’s Verbondenheid Schoonheid Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Functionele specialisatie en differentiatie Sociaal economische vitaliteit Sociale cohesie Multifunctionaliteit Intensiteit van avondprogramma, nachtleven Cultuurhistorische Thematisering Sociale rechtvaardigheid

Beukenhorst


High Tech Campus


Houthavens


++ + + + --++ ++ + ++ + + + + + ++ ++ ++ + + + + ++ + ++ ++ ++ ++ ++ ++ + ++

++ ++ ++ + ++ + + ++ ++ + ++ -++ ++ ++ + ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ + + ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

-+ -----+ ---++ -----------+ + --

++ ++ + + -

++ ++ ++ ++ +

++ ----

+ ++ -

++ ++ +

---

Figuur 13. Beoordeling van de verschillende kwalitatieve componenten uit de literatuur ten aanzien van de drie verschillende casusvoorbeelden


[35]



Validatie van de operationalisering van ruimtelijke kwaliteit. Naar aanleiding van de casusvergelijking kan gesteld worden dat de gevonden criteria, belangen en kwalitatieve componenten goed toepasbaar zijn om de ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties te waarderen met de uitzondering van de volgende vijf kwalitatieve componenten die naar aanleiding van de beoordeling worden verwijderd: ruimte definitie, (in)formaliteit, functionele specialisatie, representativiteit en entree’s. Naar aanleiding van de beoordeling kan geconcludeerd worden dat de kwalitatieve component ‘ruimte definitie’ geen onderdeel uitmaakt van de beoordeling van ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties. Zowel de High Tech Campus als de Houthavens hebben geen duidelijk te onderscheiden en gedefinieerde openbare ruimte. De overgang tussen de bebouwing en de openbare ruimte verloopt geleidelijk door middel van verschillende zones. Deze zones zijn op verschillende manieren te gebruiken en geven bezoekers verschillende soorten belevingen. ‘(in)Formaliteit ‘ gaat uit van een formele of informele opzet van het gebied. Uit de verschillende casusbeoordelingen komt naar voren dat het onderscheid tussen informele of formele structuren en opzetten niet aanwezig is. Hoogstwaarschijnlijk heeft de afwezigheid van dergelijke opzetten te maken met de diverse belangen die verschillende sociale groepen stellen aan de openbare ruimte en de erkenning daarvan door verschillende stedenbouwkundige professionals. Met name informele opzetten van gebieden gaan uit van een te enge verwezenlijking van belangen voor slechts enkele sociale groepen. ‘Functionele specialisatie’ en met name ‘functionele differentiatie’ is onvoldoende maatgevend om als kwalitatief component te kunnen gelden. Indien een kantorenlocatie zich niet richt op één segment huurders zoals bijvoorbeeld media of medici dan wordt al voldaan aan functionele differentiatie. Daarnaast is het sterk de vraag of de eisen die gesteld worden aan de ruimte naar aanleiding van het sociale proces van functionele specialisatie, erg verschillen van de ruimtelijke eisen van andere meer gedifferentieerde functies. Functionele specialisatie lijkt hierdoor eerder eisen te stellen aan de architectuur dan aan de openbare ruimte. ‘Representativiteit’ gaat in op de ervaring van sociale groepen op kantorenlocaties met betrekking tot de associatie van stedelijke gebieden, uitgedrukt in het aantal inwoners en het soort gebied. De High Tech Campus gelegen in de periferie van Eindhoven falsificeert representativiteit als ervaringscriterium van ruimtelijke kwaliteit met associatief belang. Het kwalitatieve component ‘entree’s’ geeft onvoldoende richting aan de ervaring van kantorenlocaties met associatieve belangen aangezien slechts weinig locaties worden voorzien van entree’s.

2.4 Succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit Indien afgegaan wordt op het succes van de High Tech Campus en de Houthavens dan zijn er meerdere gezamenlijke kwalitatieve componenten aan te wijzen die verantwoordelijk zijn voor het succes van beide kantorenlocaties. Alle componenten die zowel bij de Houthavens als de High Tech Campus hoog scoren ( minimaal twee maal plus) en bij de Beukenhorst zeer laag scoren (minimaal één of twee minnen) kunnen betiteld worden als succesvolle componenten die in sterke mate de ruimtelijke kwaliteit van kantorenlocaties beïnvloeden. Zie figuur 15 voor alle succesvolle criteria, belangen en kwalitatieve componenten van kantorenlocaties.


[36]

Belang


Functioneel

Economisch Publiek

Efficiëntie Barrières wegwerken Functiediversiteit Agglomeratie Natuurbeleving Attractiviteit Diversiteit Individualisering Culturele vernieuwing Karakter Imago Contrast Verbondenheid Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Sociaal economische vitaliteit Thematisering

Ecologisch Beleving


Sociaal

Economisch

Associatief

Beukenhorst

Ontwerpcriteria

High Tech Campus


Houthavens


++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

-----------

++ ++

++ ++

---

Figuur 15. Kwalitatieve componenten die verantwoordelijk zijn voor het ruimtelijke succes van kantorenlocaties.

Afgaande op het aantal kwalitatieve componenten kan worden gesteld dat met name de functionele criteria en de belevingscriteria en in mindere mate de ecologische en sociale criteria van kantorenlocaties de mate van succes bepalen. Opvallend is dat de beleving van het gebied en niet zozeer de feitelijke indeling en materialisatie van het gebied in sterke mate de ruimtelijke kwaliteit bepaald. Dit verklaard het succes van de Zuid-as als vestigingslocatie voor bedrijven ondanks de zeer beperkte fysiek ruimtelijke opzet van het gebied in relatie tot de Beukenhorst. Het komt tevens overeen met de behoeftetheorie van M. Jacobs (2000) die eerder in dit onderzoek is aangehaald. Ten aanzien van de functionele criteria wordt er economisch, publiek en associatief belang door de vier verschillende stakeholders gehecht aan het gebied. Succesvolle kantorenlocaties kenmerken zich door een efficiënt gebruik van ruimte en grond, alle infrastructurele barrières zijn opgelost of opgenomen in het stedenbouwkundige ontwerp en er zijn voldoende verschillende functies aanwezig die elkaar versterken. Ten aanzien van de ecologische criteria wordt een publiek belang gehecht aan de mogelijkheid om de natuur in het gebied of in de directe omgeving te beleven. Deze beleving is aanvullend op de overige criteria van beleving waarbij economische belangen worden gehecht aan de visuele attractiviteit van het gebied ten behoeve van de concurrentie tussen verschillende kantoordistricten. Duurzaamheidsbelangen worden gesteld ten aanzien van de beleving van diverse congruente functies die een gezamenlijke stabiliteit voor de toekomst kunnen leveren. Publieke belangen worden gesteld aan visuele keuzemogelijkheden van bezoekers door het aanbod van verschillende voorzieningen en de verankering van het gebied in de omgeving vanwege het behoud van cultuurhistorische elementen. De meeste belangen ten aanzien van beleving komen voort uit beeldvorming en associatieve kenmerken van het gebied zoals het karakter, het imago en contrast en de visuele verbinding van het gebied met de omgeving. Aansluitend worden ten aanzien van de sociale ontwerpcriteria economische belangen gehecht aan de aanwezige diversiteit, kwaliteit en economische vitaliteit van voorzieningen. Er gelden associatieve belangen ten aanzien van de segmentering en positionering van functies binnen het gebied.


[37]



Onderlinge verbanden succesvolle kwalitatieve componenten. In de succesvolle kwalitatieve componenten zijn sterke onderlinge verbanden aan te wijzen. Als de diverse componenten met elkaar vergeleken worden blijken er enkele kernkwaliteiten naar voren te komen die in sterke mate het ruimtelijke kwalitatieve succes van kantorenlocaties beïnvloeden. Kernkwaliteiten die ontstaan door de gezamenlijke waardering van verschillende criteria en belangen. De eerste kernwaarde die opvalt is ‘functie’. Het succes van kantorenlocaties hangt sterk af van de gekozen functies, de diversiteit aan functies (duurzaamheid), de mate waarin de functies elkaar versterken (agglomeratie) en de segmentering en positionering van de verschillende functies (thematisering). De aanwezige functies binnen een gebied geven de locatie, mits de juiste positionering en thematisering van de functies is toegepast, het juiste imago in de beleving van de bezoekers. De Zuid-as in Amsterdam of het media park in Hilversum zijn hier goede voorbeelden van. Gebieden met een kwalitatief hoogstaand imago zijn gewild in Nederland en doorgaans schaars. Hierdoor zijn het attractieve locaties ondanks de hoge huurprijzen die doorgaans gerekend worden voor deze schaarse ruimte. De tweede kernkwaliteit die duidelijk gesignaleerd wordt is ‘voorzieningen’. Bezoekers van een kantorenlocatie, zowel bestemmingbezoekers als andersoortige bezoekers, handelen steeds vaker vanuit individualiseringsprincipes (sedert de jaren ‘50-‘60). Voorwaarde hiervoor is keuzevrijheid en beschikkingsrecht. Keuzevrijheid verordonneerd meerdere aanwezige voorzieningen binnen een gebied. Zowel de Houthavens –middels het centrum van Amsterdam – en de High Tech Campus te Eindhoven bieden bezoekers een groot scala aan voorzieningen ten behoeve van de keuzevrijheid. Binnen het gebied dienen er diverse voorzieningen van voldoende kwaliteit en met voldoende economische vitaliteit (door de markt gedragen) aanwezig te zijn. De derde kernkwaliteit is ‘eigenheid’ van het gebied. Eigenheid ontstaat door contrast met de omgeving door variëteit in gebouwen en materiaalgebruik en de accentuering van stedelijke gebieden. Eigenheid claimt tevens karakter van een gebied. Karakter is de perceptie van lokaal onderscheidende patronen (stedenbouwkundige opzet; dichtheid en intensiteit, materiaalgebruik, straatmeubilair en dimensies) en de vigerende bedrijfsculturen. De aanwezige bedrijfsculturen worden sterk bepaald door de kernwaarde ‘functie’.

Kwalitatieve componenten geschikt voor herstructurering van kantorenlocaties. Het kwalitatieve succes van kantorenlocaties wordt in sterke mate bepaald door de mate waarin tegemoetgekomen is aan de kernkwaliteiten binnen het gebied. De kernkwaliteiten zijn ruimtelijke kwaliteiten die door de vier verschillende stakeholders gezamenlijk als zeer waardevol voor het succes van een kantorenlocatie worden geacht. Toepassing van de kernkwaliteiten leidt niet automatisch tot succes maar geeft wel een sterke basis voor de realisatie van voldoende ruimtelijke kwaliteit ter verbetering van de concurrentiepositie van locaties. Kantorenlocaties die kwalitatief aansluiten bij de vraag naar kantoorruimte vanuit de markt zijn allemaal in het bezit van de drie kernkwaliteiten. De mate waarin zij de kernkwaliteiten vertegenwoordigen hangt erg sterk af van de belangen per stakeholder en de perceptie van de doelgroep in het gebied. De vraag of door toepassing van de kernkwaliteiten kantorenlocaties met een hoge leegstand kwalitatief (kwantitatief wordt binnen de onderzoek niet nader


[38]



onderzocht) levensvatbaar gemaakt kunnen worden moet ik als onderzoeker van dit rapport dan ook positief beantwoorden. De kernkwaliteiten bieden voldoende houvast en geven een duidelijke richting aan het gewenste kwalitatieve ruimtelijke programma van eisen voor kantorenlocaties. functie

eigenheid

voorzieningen



High Tech Campus

Beukenhorst

Economisch

Efficiëntie Bereikbaarheid Externe effecten Managementkosten Parkeeroplossing Flexibiliteit Multi purpose Barrières Verkeersveiligheid Gebruiksgemak Functiediversiteit Criminaliteit preventie

++ + + + --++ ++ -

++ ++ ++ + ++ + + ++ ++ + ++ ++

-+ ----


Associatief


Structuurlaag

Belang

Houthavens

FUNCTIONEEL

Criteria

Toepassing van de kernkwaliteiten op de Beukenhorst Eén van de drie praktijkvoorbeelden waarmee de kwalitatieve componenten zijn getoetst is de Beukenhorst in Hoofddorp. De Beukenhorst heeft het hoogste leegstandspercentage (>16%) van de regio. De succesvolle kwalitatieve componenten ontbreken (logischerwijs) volledig of zijn zeer marginaal aanwezig in het gebied. Uit de beoordeling komt naar voren dat met name de belevings- en sociale aspecten van de Beukenhorst in sterke mate tekortschiet vergeleken met de twee succesvolle casusvoorbeelden. Eventuele herstructureringsmogelijkheden zullen altijd afgewogen moeten worden ten opzichte van het gemak (kosten en snelheid) waarmee het gebied de herstructurering kan doorvoeren. De lagenbenadering uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ontwikkeling geeft aan dat gebieden ingedeeld kunnen worden in drie lagen die allemaal een andere verandersnelheid hebben. De drie lagen zijn; de ondergrond (abiotische, biotische en waterstructuur), de netwerklaag (verkeer, groen en energiestructuur) en de occupatielaag bestaande uit de verstedelijkingspatronen. In onderstaand schema is middels de letters O (ondergrond), N (netwerk) en V (occupatie) aangegeven op welke laag de criteria en belangen van invloed zin.

V N V O/V N/V O/V O/V O/N N/V V V V

[39]


ECOLOGISCH

Economisch Duurzaamheid Publiek

Associatief Economisch Duurzaamheid

BELEVING

Publiek

Associatief

SOCIAAL

Economisch


Associatief


Ontwerp Agglomeratie Leesbaarheid Grondwaterstand Abiotische structuren Ecosystemen Materiaal gebruik Ecologische kwaliteit Biotische natuur Hergebruik afval Natuurbeleving Ecologische hinder Attractiviteit Diversiteit Ruimte en rust Sociale veiligheid Allocatie-efficiency Schoonheid Individualisering Cumulatieve attractie Culturele vernieuwing Karakter Imago Contrast Representativiteit Entree’s Verbondenheid Schoonheid Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Sociaal economische vitaliteit Sociale cohesie Multifunctionaliteit Intensiteit van avondprogramma, nachtleven Cultuurhistorische Thematisering

+ ++ + + + + + ++ ++ ++ + + + + ++ + ++ ++ ++ ++ ++ ++ + ++

++ ++ + ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ + + ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

-+ ---++ ----------+ + --

V V N/V O O O/N V O O O/N O/N O/N O/N/V V N/V V O/N/V V V V N/V V O/N/V V V V N/V V V

++ + + -

++ ++ ++ +

----

V V V V

+ ++

++ ++

--

N/V V

Figuur 17. Verdeling van de kwalitatieve componenten over de verschillende lagen uit de lagenbenadering van het Ministerie van VROM uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening.

Efficiëntie grond en ruimte gebruik Functiediversiteit Agglomeratie Diversiteit Individualisering Karakter Contrast Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Sociaal economische vitaliteit

Associatief Duurzaamheid Publiek Associatief Economisch

Structuurlaag

Economisch

Beukenhorst


High Tech Campus

Belangen

Houthavens

SOC

BEL

FUN

Criteria

Indien de beoordeling van de Beukenhorst vergeleken wordt met de lagen benadering en daarbij in ogenschouw wordt genomen dat met name de ondergrondlaag en de netwerklaag zeer kostbare lagen zijn om te herstructureren dan zou de Beukenhorst als eerste moeten kijken naar de succesvolle kwalitatieve componenten in de occupatielaag. Hiermee kan relatief snel en zonder extreem hoge kosten de ruimtelijke kwaliteit van de locatie verbeterd worden.

++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

++ ++ ++ ++ ++ ++ ++ ++

-------

V V V V V V V V

++

++

--

V


[40]


Publiek


Thematisering

++

++

--

V

Figuur 18. Succesvolle kwalitatieve componenten die in de occupatielaag liggen.

High Tech Campus

Barrières Natuurbeleving Culturele vernieuwing Imago Verbondenheid

++ ++ ++ ++ ++

++ ++ ++ ++ ++

B

Publiek Associatief

----

Structuurlaag

Houthavens

Publiek

Beukenhorst

Criteria


B

Belangen

F

Bovenstaande succesvolle kwalitatieve componenten uit de occupatielaag kunnen worden vergeleken met de kernkwaliteiten zijnde functie, voorzieningen en eigenheid. Ten aanzien van de kernkwaliteit ‘functie’ kan geconcludeerd worden dat met name het thematiseren van de huurder doormiddel van segmentering en positionering zal zorgen voor agglomeratie voordelen op de Beukenhorst. Hierbij zal moeten worden getracht binnen het segment diverse functies aan te spreken. Ten aanzien van de kernkwaliteit ‘voorzieningen’ moet met name aandacht geschonken worden aan het individualiseringsprincipe van bezoekers. Diverse voorzieningen zullen aangebracht moeten worden om te komen tot een sociaal economisch vitaal kantorengebied. Uiteindelijk zal de kernkwaliteit ‘eigenheid’ door middel van het veranderen van de associatieve beleving gewijzigd kunnen worden. Door middel de karakteristieke onderscheidende lokale patronen en bedrijfsculturen te versterken.

O/N O/N N/V O/N/V N/V

Figuur 19. Succesvolle kwalitatieve componenten die in de ondergrond- en netwerklaag liggen.

Indien de herstructurering van de occupatielaag is voltooid, is het mogelijk de overige kwalitatieve succes componenten te wijzigen. Deze zullen uiteindelijk kostbaarder zijn en langzamer te implementeren doch noodzakelijk om de overige kantoordistricten op kwalitatieve wijze te beconcurreren. Bovenstaande succesvolle kwalitatieve componenten in figuur 17 en 18 geven voldoende aanleiding voor een herstructurering van de Beukenhorst. Toepassing van de lagenbenadering geeft een duidelijke tweedeling in de herstructurering gebaseerd op kosten en snelheid. Het doorvoeren van succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit die gemakkelijk tegen lage kosten gewijzigd kunnen worden dienen als eerst aangepakt te worden. Zeer kostbare zaken zoals het weg werken van de duidelijk aanwezige infrastructurele barrières en het verbeteren van de natuurbeleving dienen als laatste uitgevoerd te worden. Het afwegingskader kan gebruikt worden om stakeholders en heersende belangen te stroomlijnen zodat daadwerkelijke voorstellen geformuleerd kunnen worden.


[41]


3.0


Conclusies en aanbevelingen

In onderstaand hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de centrale vraagstelling en de geformuleerde deelvragen. Aan het einde van dit hoofdstuk worden enkele aanbevelingen gedaan voor verder onderzoek en uitwerkingen daarvan.

3.1 Conclusies De centrale vraagstelling waar onderhavig onderzoek antwoord op probeert te geven is; ‘Bieden de kwalitatieve kwalificaties, met betrekking tot succes uit de literatuur, aanknopingspunten voor kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties?’ De centrale probleemstelling is opgedeeld in verschillende deelvragen om een gestructureerde beantwoording van de centrale probleemstelling mogelijk te maken. Per deelvraag zijn de conclusies uit het onderzoek hieronder aangegeven.

‘Hoe worden de kwalitatieve kwalificaties van kantorenlocaties in de literatuur gedefinieerd?’ Om het begrip ruimtelijke kwaliteit zo goed mogelijk te conceptualiseren is in eerste instantie in de literatuur een theoretisch kader van het begrip achterhaald. Dit kader is zo breed mogelijk geschetst om ook de toepasbaarheid van het kader zo breed mogelijk te houden. Aangezien er in de Nederlandse literatuur weinig aandacht geschonken wordt aan het brede theoretische kader van ruimtelijke kwaliteit is ook Angelsaksische literatuur onderzocht. Wat opvalt is dat zowel Nederlandse literatuur als Angelsaksische literatuur uitgaat van vergelijkbare criteria zijnde; functionele, ecologische, beleving en sociale criteria, waaraan ruimtelijke kwaliteit moet voldoen. Kennelijk zijn de ontwerpcriteria voor ruimtelijke kwaliteit universeel en kunnen deze absoluut gesteld worden ongeacht het typologische gebied waarop ze betrekking hebben. Een andere overeenkomst in de literatuur is de constatering dat verschillende sociale groepen verschillende belangen hebben bij de openbare ruimte. Onderhavig onderzoek gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van kantorenlocaties. Derhalve zijn in de literatuur de belangen achterhaald van de vier meest invloedrijke stakeholders van kantorenlocaties zijnde; gemeentes, grondbezitters, beleggers en huurders. De belangen die de vier stakeholders hebben te aanzien van de openbare ruimte van kantorenlocaties vertonen enige mate van overlap en kunnen samengevat worden in vier hoofdbelangen zijnde; economische-, duurzaamheids-, publiekeen associatieve belangen. Ruimtelijke kwaliteit wordt derhalve gedefinieerd door de realisatie van de ontwerpcriteria van ruimtelijke kwaliteit en de belangen die verschillende sociale groepen hechten aan de gerealiseerde ontwerpcriteria. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de dynamiek van het begrip ruimtelijke kwaliteit aangezien de waardering van kwaliteit sterk afhankelijk is van de tijdsgeest.

‘Welke kwalitatieve kwalificaties kunnen uit de literatuur worden achterhaald en hoe kunnen deze geoperationaliseerd worden?’


[42]



Als theoretisch kader kan gesteld worden dat ruimtelijke kwaliteit ontstaat door de verwezenlijking van de verschillende ontwerpcriteria en de belangen die verschillende sociale groepen daaraan hechten. Om de verschillende criteria en belangen van ruimtelijke kwaliteit zo goed mogelijk te operationaliseren voor kantorenlocaties en de aanwezige belangen niet te ‘eng’ te benaderen is de matrixbenadering uit de literatuur toegepast (Alan Rowley, M. Jacobs, Habiforum). Door de diverse ontwerpcriteria in de verticale as van de matrix te plaatsen en de verschillende belangen in de horizontale as kunnen de verschillende criteria met de geldende belangen in relatie worden gebracht. Per criterium en belang worden kwalitatieve componenten uit de literatuur aangedragen waarin het specifieke criteria en het belang dat daaraan gehecht wordt, tot uitdrukking komt. In de literatuur is een duidelijke tweedeling zichtbaar in de theoretische benadering van ruimtelijke kwaliteit aan de ene kant en de praktische benadering aan de andere kant. Om zoveel mogelijk gebruik te maken van de aanwezige literatuur zijn de theoretische onderzoeken gebruikt om de verschillende criteria en belangen van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen en zijn de praktische onderzoeken gebruikt om de kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen. Door de theoretische benaderingen te combineren met de praktische onderzoeken door alle gevonden kwalitatieve componenten over de matrix te verdelen kan het begrip ruimtelijke kwaliteit worden geoperationaliseerd.

Economische belang

Duurzaamheid belang



Functioneel

• • • • •

• Flexibiliteit • Multi purpose

• • • •

Barrières Verkeersveiligheid Gebruiksgemak Functiediversiteit


Ecologisch


• Ecosystemen • Materiaal gebruik

• • • •



Beleving

• Attractiviteit


• • • • • •

Sociale veiligheid Allocatie-efficiency Schoonheid Individualisering Cumulatieve attractie Culturele vernieuwing

• • • • •

Sociaal

• Voorzieningen • Vitaliteit

• Sociale cohesie

• Multifunctionaliteit • Avond intensiteit


Karakter Imago Contrast Verbondenheid Schoonheid

• Cultuurhistorische • Thematisering • Sociale rechtvaardigheid

Figuur 10. Operationalisering van de componenten en belangen uit de literatuur.

Uit de literatuur zijn verschillende onderzoeken, artikelen en publicaties onderzocht om zoveel mogelijk praktische componenten van ruimtelijke kwaliteit te achterhalen. Alle gevonden componenten zijn verwerkt in een overzicht. Na de rubricering van de componenten per bron zijn alle verschillende componenten ingedeeld in de vier verschillende criteria van ruimtelijke kwaliteit zijnde; functioneel, ecologisch, beleving en sociaal. Tijdens het verdelen zijn dubbele componenten verwijderd en zijn gelieerde componenten bij elkaar ondergebracht en eventueel voorzien van betere (begrijpelijk en overzichtelijke) omschrijvingen. Hierdoor wordt voorkomen dat er meerdere definities van gelijkgestelde


[43]



componenten ontstaan die allemaal vergelijkbare kwaliteiten benoemen. In sommige gevallen wordt de gevonden kwalitatieve componenten gecomprimeerd door ze aan te duiden met meerdere steekwoorden die een sterke overlap hebben. Na de rubricering van de componenten en de verdeling van de componenten over de vier verschillende criteria is van alle componenten onderzocht welk belang ( economisch, duurzaamheid, publiek of associatief) zij dienen zodat de matrix ingevuld kan worden met componenten. Alle combinaties van criteria en belangen zijn voorzien van kwalitatieve componenten waarin de diverse criteria en belangen tot uitdrukking komen. Bovenstaand schema toont alle in de literatuur gevonden kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit waarmee het begrip geoperationaliseerd kan worden. Om te kunnen bepalen in welke mate de kwalitatieve componenten bijdragen aan het succes van kantorenlocaties is in de literatuur onderzocht op welke manier de kwalitatieve componenten beoordeeld kunnen worden. In de literatuur zijn verschillende beoordelingenmethodieken achterhaald. De meeste methodieken werken met een omschrijving van de norm per component en vervolgens een beoordeling doormiddel van plussen en minnen naar gelang de norm gehaald wordt. Per kwalitatief component van ruimtelijke kwaliteit is in de literatuur onderzocht op welke wijze de kwaliteit van de component het beste gewaardeerd kan worden. Indien de kwalitatieve componenten in objectieve normen omschreven kunnen worden is de beoordeling relatief eenvoudig en eenduidig. Echter, subjectieve normstelling van kwalitatieve componenten leidt tot complexe afwegingen en een grote diversiteit aan beoordelingsresultaten. Indien de componenten uit de literatuur niet direct objectiveerbaar blijken te zijn is ervoor gekozen het meest voor de handliggende meetbare criterium te hanteren waarmee de effecten van de component benaderd kunnen worden. Met name de ontwerpcriteria die aan het gebied gesteld worden in het kader van de beleving zijn vaak zeer subjectief vanwege de persoonlijke perceptie (belang) van de invulling van de ontwerpcriteria. Om toch een poging te ondernemen de componenten meetbaar en beoordeelbaar te maken is binnen het geldende belang gezocht naar meeteenheden (prijs, groei, levensduur, geografisch gebied etc.) om het subjectieve component in uit te drukken. Hierbij wordt niet getracht honderd procent volledig te zijn, echter een mogelijke benaderingswijze voor te stellen waarmee een waardering van het component mogelijk wordt.

‘Zijn er kwalitatieve kwalificaties te identificeren die in sterke mate bijdragen aan het kwalitatief succes van kantorenlocatie?’ De lijst van geoperationaliseerde criteria en belangen is tot stand gekomen doormiddel van uitgebreid literatuuronderzoek. Om de lijst te concretiseren en toe te schrijven aan kantorenlocaties is een casusvergelijking uitgevoerd. Door de casusvergelijking uit te voeren met twee succesvolle kantorenlocaties en één matige kantorenontwikkeling kunnen uitspraken gedaan worden omtrent de kwalitatieve componenten die bijdragen aan het succes van een gebied. De mate van succes van een kantorenlocatie wordt bepaald door het leegstandspercentage en het huurprijsniveau. Naar aanleiding van de casusvergelijking komen de volgende componenten naar voren die in sterke mate het ruimtelijke, kwalitatieve succes van kantorenlocaties beïnvloeden.


[44]



Criteria

Belang

Succesvolle kwalitatieve componenten van ruimtelijke kwaliteit

Functioneel

Economisch Publiek

Efficiëntie van ruimte en grondgebruik Infrastructurele barrières wegwerken Functiediversiteit Agglomeratie voordelen Natuurbeleving Attractiviteit Diversiteit aan congruente functies Individualisering Culturele vernieuwing Karakter Imago Contrast Verbondenheid Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Sociaal economische vitaliteit Thematisering

Ecologisch Beleving


Sociaal

Economisch Associatief

Tabel 2. Kwalitatieve componenten die verantwoordelijk zijn voor het ruimtelijke succes van kantorenlocaties.

‘Wat zijn de onderlinge verhoudingen tussen de succesvolle kwalificaties?’ Er zijn sterke onderlinge verbanden aan te wijzen in de succesvolle kwalitatieve componenten. Als de diverse componenten met elkaar vergeleken worden blijken er enkele kernkwaliteiten naar voren toe te komen. Kernkwaliteiten die ontstaan door de gezamenlijke waardering van verschillende criteria en belangen. De eerste kernwaarde die opvalt is ‘functie’. Het succes van kantorenlocaties hangt sterk af van de gekozen functies, de diversiteit aan functies (duurzaamheid), de mate waarin de functies elkaar versterken (agglomeratie) en de segmentering en positionering van de verschillende functies (thematisering). De aanwezige functies binnen een gebied geven de locatie, mits de juiste positionering en thematisering van de functies is toegepast, het juiste imago in de beleving van de bezoekers. De Zuid-as in Amsterdam of het media park in Hilversum zijn hier goede voorbeelden van. Gebieden met een kwalitatief hoogstaand imago zijn gewild in Nederland en doorgaans schaars. Hierdoor zijn het attractieve locaties ondanks de hoge huurprijzen die doorgaans gerekend worden voor schaarse ruimte. De tweede kernkwaliteit die duidelijk gesignaleerd wordt is ‘voorzieningen’. Bezoekers van een kantorenlocatie, zowel bestemmingbezoekers als andersoortige bezoekers, handelen steeds vaker vanuit individualiseringsprincipes (sedert de jaren ‘50-‘60). Voorwaarde hiervoor is keuzevrijheid en beschikkingsrecht. Keuzevrijheid verordonneerd meerdere aanwezige voorzieningen binnen een gebied. Zowel de Houthavens –middels het centrum van Amsterdam – en de High Tech Campus te Eindhoven bieden bezoekers een groot scala aan voorzieningen ten behoeve van de keuzevrijheid. Binnen het gebied dienen er diverse voorzieningen aanwezig te zijn van voldoende kwaliteit en met voldoende economische vitaliteit (door de markt gedragen). De derde kernkwaliteit is ‘eigenheid’ van het gebied. Eigenheid ontstaat door contrast met de omgeving door variëteit in gebouwen en materiaalgebruik en de accentuering van stedelijke gebieden. Eigenheid claimt tevens karakter van een gebied. Karakter is de perceptie van lokaal onderscheidende patronen (stedenbouwkundige opzet; dichtheid en intensiteit, materiaalgebruik,


[45]



straatmeubilair en dimensies) en de vigerende bedrijfsculturen. De aanwezige bedrijfsculturen worden sterk bepaald door de kernwaarde ‘functie’.

functie

eigenheid

voorzieningen


‘Zijn er aanknopingspunten voor de kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties?’ Het kwalitatieve succes van kantorenlocaties wordt in sterke mate bepaald door de mate waarin tegemoetgekomen is aan de kernkwaliteiten binnen het gebied. De kernkwaliteiten zijn ruimtelijke kwaliteiten die door de vier verschillende stakeholders gezamenlijk als zeer waardevol worden geacht voor het succes van een kantorenlocatie. Toepassing van de kernkwaliteiten leidt niet automatisch tot succes maar geeft wel een sterke basis voor de realisatie van voldoende ruimtelijke kwaliteit ter verbetering van de concurrentiepositie van locaties. Kantorenlocaties die kwalitatief aansluiten bij de vraag naar kantoorruimten vanuit de markt zijn allemaal in het bezit van de drie kernkwaliteiten. De mate waarin zij de kernkwaliteiten vertegenwoordigen hangt erg sterk af van de belangen per stakeholder en de perceptie van de doelgroep in het gebied. De vraag of door toepassing van de kernkwaliteiten kantorenlocaties met een hoge leegstand kwalitatief (kwantitatief wordt binnen het onderzoek niet nader onderzocht) levensvatbaar kunnen worden gemaakt moet ik als onderzoeker van dit rapport dan ook positief beantwoorden. De kernkwaliteiten bieden voldoende houvast en geven een duidelijke richting aan het gewenste kwalitatieve ruimtelijke programma van eisen voor kantorenlocaties.

3.2 Aanbevelingen Ten aanzien van het onderzoek en de wijze waarop de kwalitatieve ruimtelijke kenmerken van kantorenlocaties kunnen worden bepaald en beoordeeld kunnen de volgende aanbevelingen worden gegeven: •

Ruimtelijke kwaliteit is een zeer dynamisch begrip bestaande uit multidimensionale criteria en belangen. Door middel van het opstellen van een theoretisch kader is gepoogd het begrip te conceptualiseren en te operationaliseren. Hierbij is uitgegaan van de belangen die de vier grootste stakeholders hebben ten aanzien van de openbare ruimte. Middels aanvullend


[46]



onderzoek zouden de belangen van meerdere stakeholders verwerkt kunnen worden in de modelmatige benadering van het begrip ruimtelijke kwaliteit. De kwalitatieve componenten die de relatie tussen specifieke criteria en belangen uitdrukken zijn achterhaald in de literatuur door middel van vergelijkend literatuuronderzoek. Hierbij zijn 10 verschillende bronnen gebruikt om de componenten te achterhalen. Het is aanbevelingswaardig om de componenten uit de literatuur middels een workshop met specialisten (stedenbouwkundigen, beleggers, ontwikkelaars, gemeente ambtenaren en planologen) te vergelijken met componenten die gevonden worden in de praktijk. •

Ruimtelijke kwaliteit is een dynamisch begrip dat gedurende de tijd veranderd. Hierdoor is het vooral aan te bevelen die discussie omtrent ruimtelijke kwaliteit in de praktijk te voeren door toepassing van het begrip en de matrix. Alleen op die manier kan het begrip ten aanzien van kantorenlocaties verder worden geoperationaliseerd in een continu proces en wordt voorkomen dat de tijdgeest de geoperationaliseerde componenten inhaalt.

•

De mate waarin de individuele, succesvolle kwalitatieve componenten bijdragen aan de algehele ruimtelijke kwaliteit van een gebied zou nader onderzocht kunnen worden door middel van een correlatie onderzoek. De correlatie tussen de verschillende componenten zou als uitgangspunt gebruikt kunnen worden voor de feitelijke herstructurering van een gebied.

Ten aanzien van de herstructurering van kantorenlocaties en de Beukenhorst in het bijzonder, kunnen de volgende aanbevelingen worden gegeven: •

Onderhavig onderzoek heeft aangetoond dat kantorenlocaties wel degelijk concurreren op basis van kwalitatieve ruimtelijke kenmerken. Gezien de huidige stagnerende vraag naar kantoorruimten en de toekomstige demografische ontwikkelingen (vergrijzing en wijzigingen in het arbeidsproces) zullen de kwalitatieve ruimtelijke kenmerken van kantorenlocaties van doorslaggevende betekenis zijn bij de keuze van bedrijven om zich ergens te vestigen. Middels onderhavig onderzoek kunnen de verschillende ruimtelijke kwalitatieve kenmerken per locaties achterhaald worden, waardoor locatiespecifieke concurrentievoordelen of nadelen zichtbaar worden.

•

Indien de locatiespecifieke concurrentievoordelen van meerdere kantorenlocaties zijn achterhaald kan een Provinciaal vestigingsbeleid worden opgesteld op basis van de ruimtelijke kwaliteiten per locatie. Hiermee kan voorkomen worden dat gemeentes dezelfde fouten maken als in het verleden door allemaal achter dezelfde huurders of bedrijven aan te gaan. Tevens ontstaat een beeld van de kantorenlocaties die over onvoldoende draagkracht beschikken om aan de toekomstige kwalitatieve vraag naar kantoorruimten te voldoen. Ten aanzien van deze locaties zal herbestemming of herstructurering moeten plaats vinden.

•

Door toepassing van de lagenbenadering op de Beukenhorst zijn de succesvolle kwalitatieve kwalificaties achterhaald die relatief gemakkelijk, uitgedrukt in kosten en snelheid, gewijzigd kunnen worden. Deze kwalificaties die als basis voor de herstructurering kunnen dienen zullen getoetst moeten worden aan de geldende belangen van de aanwezige stakeholders zijnde; beleggers, huurders, ambtenaren en stedenbouwkundigen om voldoende commitment te verkrijgen voor en succesvolle herstructurering.


[47]



LITERATUURLIJST •

A. Rowley. Private Property Decision Makers and the Quality of Urban Design. Journal of Urban Design, 3(2), 1998, 151-173

•

Atelier Rijksbouwmeester (2002). Interne notitie over toetsing van de ruimtelijke kwaliteit in de NSP door de Rijksbouwmeester. Ministerie van VROM. Den Haag (notitie)

•

DETR & CABE (2000) By Design, Urban Design Planning System: Towards Better Practice, London, Thomas Telford Limited.

•

DTZ Zadelhoff (2008), Locatie, locatie, locatie, uitgave DTZ Zadelhoff v.o.f.

•

DTZ Zadelhoff (2010), Het aanbod veroudert. Uitgave DTZ Zadelhoff v.o.f.

•

DTZ Zadelhoff (2009), Factsheets kantoren –en bedrijvenruimte, uitgave DTZ Zadelhoff v.o.f.

•

DTZ Zadelhoff (2009), Nederland compleet; factsheet kantoren en bedrijfsruimtemarkt. Uitgave DTZ Zadelhoff v.o.f.

•

Habiforum (2010). Ruimtelijke kwaliteit in de gebiedsontwikkeling. Habiforum

•

H. Remøy (2010). Out of Office. Proefschrift Technische Universiteit Delft, faculteit Real Estate and Housing

•

J. Doiron, J. Shilling en C. Sirmans (1992) Do market rents reflect the value of special building features?; The case of office atriums. The Journal of Real Estate Research, Vol. 7, no. 2, p 147-155.

•

K. Vandell en J Lane (1989) The economics of architecture and urban design; some preliminary findings. Journal of the American Real Estate and urban Economics Association, Vol. 17, no 2, p 235-260.

•

L. Janssen-Jansem, E. Hans Klijn en P. Opdam (2009) Ruimtelijke kwaliteit in Gebiedsontwikkeling. Gouda, Habiforum, Universiteit van Amsterdam, Erasmus Universiteit Rotterdam en Wageningen UR

•

Ministerie van VROM (1988) Vierde Nota over de Ruimtelijke Ordening, deel a. Den Haag; Ministerie van VROM

•

Ministerie van VROM (2000) Ruimte maken, ruimte delen. Den Haag; Ministerie van VROM

•

Ministerie van VROM (2001) Vijfde Nota over de Ruimtelijke Ordening, deel a. Den Haag; Ministerie van VROM

•

M. Gerritsen en D. Hanemaayer (2009). Evaluatie Budget Investeringen Ruimtelijke Kwaliteit (BIRK). B&A Consulting B.V. Den Haag

•

M. Spaans en J. Trip (2010). Ruimtelijke kwaliteit en rijksbemoeienis. Rooilijn jaargang. 43/ Nr. 6. P 406 (artikel)

•

NEPROM (2004), Conjunctuurtest Projectontwikkeling 2003. Neprom

•

Raad voor werk en inkomen (2010), Arbeidsmarktanalyse 2010. Eigen uitgave


[48]



•

R. Wouden, M. Spaans, G. Foeken, K. Hollander, J.J. Trip, J. Milder en P. de Wit (2009). Evaluatie sleutelprojecten. Bureau Stedelijke planning/ Technische Universiteit Delft, Gouda/ Delft

•

REN Norm; stichting REN (2003). Real Estate Norm 2003. Arko Uitgeverij 2003

•

T. van der Voordt, R. Geraedts, H. Remøy (2007). Transformatie van kantoorgebouwen; thema’s, actoren, instrumenten en projecten. Rotterdam, uitg. 010

•

P. Hooimeijer, H. Kroon en J. Luttik (2001) Kwaliteit in meervoud, Conceptualisering en operationalisering van ruimtelijke kwaliteit voor meervoudig ruimtegebruik. Gouda, Habiforum, Raad voor Ruimtelijk, Milieu en Natuuronderzoek, Innovatienetwerk Groene Ruimte en Agrocluster

•

UCL (2001). The value of urban design. CABE/ DTLR/Thomas Telford Limited. London

Geraadpleegde websites www.kei.nl KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwingen. www.nicis.nl Nicis Institute, Maatschappelijk Top Instituut voor de steden. www.dtzzadelhoff.nl DTZ Zadelhoff marktgegevens. www.vrom.nl Ministerie van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeleid. Lagenbenadering www.habiforum kennisnetwerk van en voor professionals in de ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. www.gebiedsontwikkeling.nu Informatieportaal gebiedsontwikkeling. www.nirov.nl Samen ruimte maken, kennisnetwerk van professionals. www.prc.nl PRC, Ontbouwen voor krimp. http://issuu.com/ttschwartzenberg/docs/rknederlandsekantoorlocatie www.fakton.nl Fakton, financiële vastgoedregisseurs, kennisplatform. www.officestyles.nl Motivaction en Atelier V; zeven verschillende office stylen. www.rws.nl/spijs/spatoolkit/arb_actoreninv_naar_betrokkenheid Rijkswaterstaat, krachten en stakeholderanalyse. http://www.woneninkantoren.nl Deze website bundelt informatie en kennis over de transformatie van kantoren naar woningen. www.anti-kraak.nl leegstandsbeheer van kantoren en woningen www.ruimtexmilieu.nl Handreiking voor duurzame gebiedsontwikkeling


[49]



BIJLAGE I; Kwalitatieve componenten uit de literatuur per bron


[50]




[51]



BIJLAGE II; Componenten verdeeld over de criteria


[52]



Efficiëntie

De mate waarin met het beoogde bouwprogramma ingespeeld wordt op de berekende ontwikkelpotentie (plot-ratio)op gebiedsniveau Een toegankelijk gebied , goed aangesloten op de omgeving waar voetgangers, fietsers en automobilisten comfortabel en veilig hun bestemming kunnen bereiken Zijn de voorzieningen en functies complementair aan elkaar? Managementkosten per m² openbare ruimte per jaar Soort parkeeroplossing, capaciteit en exclusiviteit. Exclusiviteit is het percentage parkeerplekken toegewezen aan huurders De mate waarin de openbare ruimte flexibel is in te delen of aan te passen is aan andere functies De mate waarin de openbare ruimte is te gebruiken voor meerdere verschillende doeleinden De mate waarin het gebied niet doorkruist wordt of niet omzoomd wordt door infrastructurele barrières en de verbinding met de rest van de stad niet wordt belemmerd De mate waarin de verschillende verkeersstromen (voetgangers, fietsers en automobilisten) van elkaar worden gescheiden Verwezenlijkte condities voor ouderen, kinderen en gehandicapten Aantal verschillende aanwezige functies in het gebied met voldoende economische vitaliteit en levensvatbaarheid (gedragen door de markt) en de schaalgrootte van het invloedsgebied van de functies Duidelijk gedefinieerde openbare ruimtes gescheiden van de gebouwen en duidelijk aangegeven d.m.v. borden, signalen en materialen toegankelijk - voor publiek gebruik Mate waarin zichtbare maatregelen in de openbare ruimte zijn genomen ten behoeve van de preventie van criminaliteit De grootte (massa) van de gebouwen en de openbare ruimte in relatie tot de menselijke maat uitgedrukt in fysieke verschijnselen zoals overbelichting, slagschaduwen en overmatige windontwikkeling De mate waarin zinvolle samenwerkingsverbanden(tussen gelijksoortige en ongelijksoortige functies) mogelijk zijn door de compositie van functies op de locatie Begrijpelijk en navigeerbare openbare ruimte door herkenbare routes, kruispunten en landmarks

Beukenhorst

Operationeel

High Tech

Literatuur

Houthavens

BIJLAGE III; Beoordeling van de kwalitatieve componenten

++

++

-

-

++

-

+

++

--

+

+

-

+

++

+

--

+

--

--

+

-

++

++

--

-

++

-

-

+

-

++

++

--

-

--

--

-

++

-

+

++

--

++

++

-

+

+

-

-

++

+

+

++

--

Functioneel Economisch

Bereikbaarheid

Externe effecten Managementkosten Parkeeroplossing

Duurzaamheid

Flexibiliteit Multi purpose

Publiek

Barrières

Verkeersveiligheid

Gebruiksgemak Functiediversiteit

Ruimte definitie

Associatief

Criminaliteits preventie Ontwerp

Agglomeratie

Leesbaarheid Ecologisch Economisch

Grondwaterstand Abiotische structuren

Grondwaterstand en de mogelijkheid om kelders toe te passen vanwege de opwaardse druk Optimaal afstemming tussen de bebouwing in het gebied en de aanwezige abiotische structuren. Dat geldt voor structuren binnen het gebied en voor structuren van buiten het gebied waarop


[53]


Duurzaamheid

Ecosystemen Materiaal gebruik

Publiek

Ecologische kwaliteit Biotische natuur

Hergebruik afval

Natuurbeleving

Associatief

Ecologische hinder


aangesloten kan worden (systeemgrens). Abiotische structuren vormen de habitat (voorwaarde) voor de aanwezige ecologie (biotische natuur) Behoud en versterking bestaande ecosystemen Het identificeren en stimuleren van het gebruik van materialen met een lage milieu-impact gedurende de volledige levenscyclus van het gebied Kwaliteit van grond en water; geschikt voor huidig en toekomstig gebruik Behoud en versterking van de biotische natuur door het treffen van inrichtingsmaatregelen ten behoeve van het duurzame medegebruik door inheemse planten diersoorten Zodanige verwerking van het afval uit het gebied dat het eindproduct een grondstof vormt voor een nieuwe bewerking (papierrecycling, glasrecycling, groen versnipperen) Het fysieke ecologische systeem dat bijdraagt aan de verschaffing van werken recreatiegenot uitgedrukt in de tijd dat men aanwezig is in het gebied en de zekerheid dat het gebied ook daadwerkelijk genot kan leveren (stabiliteit) Weloverwogen scheiding van functies binnen de locatie en aangebrachte voorzieningen tegen geluid, geur en stralingshinder binnen de locatie en met de omgeving

+ +

++ ++

---

+

++

++

-

++

-

-

++

-

++

++

-

-

++

-

++

++

--

++

++

--

+

++

--

+

+

-

+

+

-

+

++

--

++

++

--

+

++

--

++

+ ++

---

++

++

--

++

++

--

++

++

--

Beleving Economisch

Attractiviteit

Duurzaamheid

Diversiteit

Ruimte en rust

Publiek

Sociale veiligheid

Allocatie-efficiency

Schoonheid

Individualisering


Associatief

(In)formaliteit Culturele vernieuwing Karakter

Imago

Contrast

Ruimte met een hoge belevingswaarde is doorgaans schaars en heeft, als het markt mechanisme perfect functioneert, een hogere prijs Een gevarieerde omgeving bestaande uit meerdere congruente functies zodat een levensvatbaar (vanuit de markt) gebied ontstaat De beleving van ruimte wordt uitgedrukt in openheid en leegte (plot-ratio) en de beleving van rust wordt uitgedrukt in stilte (aanwezige hinder van geluid) Ruimten en publieke voorzieningen worden niet ingenomen door slechts één dominante sociale groep met uitsluiting van anderen Bevrediging van de behoefte en wensen van meerdere uiteenlopende sociale groepen (sociale rechtvaardigheid) Veilige (aantal incidenten per jaar), attractieve (in termen van huurprijs verhogingen vanwege schaarste en grote vraag) en functionele openbare ruimte (geschikt voor openbaar, doelmatig en flexibel gebruik) Tegemoetkoming aan de verschillen in strevingen en voorkeuren door de keuzevrijheid van het individu. Keuzevrijheid door de aanwezigheid van verschillende voorzieningen Amusement; passieve absorptie, leren; actieve absorptie, ontsnappen; actieve onderdompeling, esthetiek; passieve onderdompeling Informele of formele opzet van het gebied Verankering van landschap en cultuurhistorische waarde in het gebied Behoud en versterken van lokale onderscheidende patronen van kantoorontwikkelingen (materiaalgebruik, meubilair, dimensies) en bedrijfsculturen (homogenisering, thematisering, segmentering en positionering) Hoge aantrekkingskracht voor bedrijven en verblijfplaats van consumenten uitgedrukt als extra huurwaarde toeslag ten opzichte van vergelijkbare locaties met een lager imago Afwisseling tussen gebieden en variëteit van gebouwen en accentuering van stedelijke


[54]


Representativiteit Entree’s

Verbondenheid Schoonheid


verschillen Stedelijke omgeving (aantallen inwoners) en soort gebied (stads-, industrie-, woonwijk) Duidelijk vormgegeven entree’s van de locatie waardoor bezoekers het idee krijgen te arriveren op de plaats van bestemming De visuele relatie tussen de gehele locatie en de omgeving (zichtassen, overgangen en doorgangen) Mate van vervuiling

++

-

+

-

++

-

++

++

-

+

++

+

++

++

--

++

++

++

++

++

--

+

++

-

+

++

--

-

+

--

+

++

-

++

++

--

-

+

--

Sociaal Economisch

Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen Functionele specialisatie en differentiatie Sociaal economische vitaliteit

Duurzaamheid

Sociale cohesie

Publiek

Multifunctionaliteit

Associatief

Intensiteit van avondprogramma, nachtleven Cultuurhistorische

Thematisering

Sociale rechtvaardigheid

Aantal aanwezige voorzieningen, het niveau van de voorzieningen (bv; cafetaria eethuis of restaurant), en het verzorgingsgebied van de voorzieningen (locatie, stad of regionaal) Specialisatie leidt tot ruimtelijke uitsluiting van andersoortige sociale groepen, differentiatie leidt tot insluiting van andersoortige sociale groepen Mix (diversiteit van het programma) van voorzieningen die economisch (aantal bezoekers per dag of omzet per jaar) levensvatbaar (kostendekkend) zijn De mogelijkheid om mensen te ontmoeten (onverwacht), te relaxen of publieke evenementen te bezoeken of te recreëren De mogelijkheid om meerdere sociale processen in de openbare ruimte plaats te laten vinden (antoniem is mono-functionaliteit) Aanwezigheid van een avondprogramma en de intensiteit van het programma Behoud en waar mogelijk versterken van culuurhistorische waarde (materieel en immaterieel), karakteristieke landschappen, cultureel erfgoed en multiculturele woon-werk en recreatiemilieus Eenheid, saamhorigheid en cumulatieve uitstraling en imago; functiegroepering rondom één bepaald thema, segmentering en positionering Bevrediging van de behoefte en wensen van meerdere, uiteenlopende sociale groepen (sociale rechtvaardigheid). Het voorkomen van homogene sociale groepen met een dwingende gebruikseis ten aanzien van de openbare ruimte


[55]



BIJLAGE IV: Ruimtelijke kwaliteit beoordelingsmatrix kantorenlocaties.

Economisch belang




Functioneel

• Efficiënt en doelmatig gebruik van grond en ruimte, dichtheid en intensiteit • Bereikbaarheid en doorgankelijkheid • Externe effecten; versterken van functies onderling en tegen gaan van verdringing • Kosten management • Type, capaciteit en exclusiviteit parkeeroplossing

• Aanpasbaarheid en uitbreidbaarheid • Multi purpose

• Wegwerken van barrières en verkeersveiligheid • Gebruiksgemak • Functiemenging, functiediversiteit • Aanwezigheid groen en water

• Netheid en schoonheid van de openbare ruimte • Criminaliteitspreventie • Schaal,ontwerp en verschijningsvorm • Menselijke maat • Agglomeratie • Leesbaarheid en helderheid van de omgeving

Ecologisch

• Grondwaterstand • Optimaal gebruik van de in het gebied zijnde aanwezige abiotische structuren

• Behoud en versterking bestaande ecosystemen • Diversiteit aanwezige ecosystemen • Gebruikte materialen en afwerkingen • Gebruik van materialen met een lage milieuimpact, hergebruik en toekomstbesten dig

• Kwaliteit grondwater en bodem • Optimaliseren van water en groen • Optimaliseren van duurzaam gebruik grond, water, energie en materiaal • Behoud en versterking van de biotische natuur • Maximaliseren van hergebruik afval

• Ecologische hinder • Ecologische kwaliteit

Beleving

• Attractiviteit

• Optimaliseren van water en groen

• Sociale veiligheid • Allocatie-efficiency • Eigenheid en schoonheid • Diversiteit door variatie en gemengde beleving • Keuzevrijheid en individualisering bezoeker • Cumulatieve attractie • Behoud van historie met mogelijkheid van culturele vernieuwing

• • • •

• Multifunctionaliteit • Intensiteit van avondprogramma, nachtleven • Sociale cohesie

• •

Sociaal

• Aanwezigheid, diversiteit en kwaliteit voorzieningen • Sociaal economische vitaliteit

• Mate waarin sociaal processen de ecologische structuur versterken

• • •

Karakter Imago Contrast Representativiteit van de omgeving uitgedrukt in mate van stedelijkheid, soort gebied en het percentage aanwezig groen Duidelijk vormgegeven entree’s van de lokatie Ruimte en rust van de openbare ruimte Visuele relatie tussen de gehele locatie en de omgeving Thematisering Sociale rechtvaardigheid


[56]

BIJLAGE I; Kwalitatieve componenten uit de literatuur per bron RELEVANTE BOEKEN, RAPPORTEN EN ARTIKELEN Cabe; The Value of urban design and By

Design, Urban design in the planning system: towards better practice

Urban design: Private property

BIRK: Evaluatie

TU Delft: Evaluatie

decision makers and the Quality of urban design

budget investeringen ruimtelijke kwaliteit*

ruimtelijke kwaliteit sleutelprojecten in NL

GERICHT ONDERZOEK Atelier Rijksbouwmeest er: Interne

notitie over toetsing van de ruimtelijke kwaliteit in de NSP door de Rijksbouwmeest er

MODELLEN Ministerie van VROM:

Habiforum:

Stichting REN: REN

TU Delft: Out of

IV Nota Ruimte en Ruimte maken, ruimte delen, Den Haag.

Kwaliteit in meervoud (Flexibel analyse kader)**

norm

Office en Transformatie van kantoorgebouwen

Representativiteit van de omgeving uitgedrukt in imago, mate van stedelijkheid, soort gebied, en het percentage aanwezige groen Bereikbaarheid van de locatie met de auto, het openbaar vervoer en het vliegtuig

Gebrek aan status

Ruimtelijke ontwikkeling:

Multi functionaliteit

• Evenwichtig stedenbouwkundige

Verkeersdoorstroming van de locatie

Aantal voorzieningen

• Minimaal ruimtegebruik t.b.v.

Stabiliteit en flexibiliteit van de locatie t.a.v. toekomstige wijzigingen

Nabijheid van vliegtuig, trein, metro, tram of bushalte en de intensiteit van het aantal verbindingen

Geografische ligging

• Het behouden en waarmogelijk

Imago

Aanwezigheid van voorzieningen en de afstand tot die voorzieningen Aanwezigheid potentieel nieuw personeel en het gewenste scholingsniveau

Ligging in specifiek stadsdeel

• Optimaal gebruik van de in het

Concentratie panden met lage huurwaarde

• De biotische natuur binnen het

Multi-purpose

Aanwezigheid van huisvesting voor huidig personeel

Ruimtelijke en functionele kwaliteit

Karakter

Het gemak, veiligheid en comfort van:

Invulling ontwikkelingspotent ie

Imago

Opheffen van barrières en herstel van het fijnmazige stedelijke weefsel

Ruimtelijke diversiteit:

Allocatie-efficiency in termen van de behoefte en wensen van uiteenlopende sociale groepen

Continuïteit van gevels en groenzones voor gevels

• Voetgangers

Kwaliteit van de functies

Sociale veiligheid

Verbindingen tussen de verschillende stadsdelen

• Accentuering van

Duidelijk gedefinieerde openbare ruimtes

• Automobilisten, inclusief de

Complementariteit van functies

Goede toegankelijkheid gebied

• Behoud en

Openbare ruimte:

• Fietsers

Toekomstwaarde

Levendigheid, ook ’s avonds

Functionele gebouwen en functionele stedenbouw Ontmoetingsplek; een onzichtbare vervlechting van representatieve en functionele aspecten Heldere overzichtelijke architectuur

Externe effecten (die mogelijk tot agglomeratievoordele n kunnen leiden) en efficiënt ruimtegebruik Bereikbaarheid

• Veiligheid

faciliteiten voor parkeren

• Gebruikers openbaar vervoer

• Flexibiliteit van de

plinten • Attractief

Verwezenlijkte condities voor ouderen, kinderen en gehandicapte

• Waarborging van

De locatie van gemeenschappelijke voorzieningen en functies van openbaar nut binnen de locatie

• Waarborging van

Goede bereikbaarheid en doorgang voor voetgangers en fietsers in het gebied (veiligheid en comfort) Leesbaarheid (begrijpelijk en navigeerbaar) van de omgeving

De mate waarin de verkeerstromen gescheiden zijn van elkaar; voetgangers, fietsers en automobilisten

Bijdrage aan centrumontwikkelin g

Aanpasbaarheid

• Functioneel

Aanwezigheid groen en water

stedelijke verschillen

versterking van het eigen karakter • Afwisseling tussen

gebieden

• Versterken van

functies onderling of het tegen gaan van verdringing • Intensiteit en dichtheid van bebouwing

programma van de gebiedsontwikkeling

verstedelijking binnen de gebiedsontwikkeling versterken van cultuurhistorische waarde (materieel en immaterieel)

gebied aanwezige abiotische structuren

Weg werken barrières (met name infrastructurele barrières)

Intentiegraad van de bebouwing passend bij de aanwezige functies

Aansluitingen op de stad

De ontvlechting van vervoersstromen

• Bereikbaarheid van

Voetgangersvriendelij kheid

Sociale veiligheid in en rondom gebouwen

Culturele diversiteit:

Agglomeratie

Zichtbaarheid gebouwen voor passanten

Bereikbaarheid auto, openbaar vervoer

De bereikbaarheid d.m.v. openbaar vervoer, voetgangers, fietsers en automobilisten

inrichtingsmateriaal

Hoge kwaliteit openbare ruimte en aandacht voor de menselijke maat

• Verscheidenheid aan


Uitzicht vanaf de werkplekken

Bereikbaarheid voorzieningen

• Het stimuleren van de ontwikkeling

De condities die getroffen zijn om criminaliteit en vandalisme te

Functiemenging

Margeruimte tussen gevel en openbare weg

Openbare veiligheid

Welzijn:

de aantrekkelijkheid en sociale veiligheid van de openbare ruimte de autobereikbaarhei d

Attractiviteit

DGBC Keurmerk voor Duurzame Gebiedsontwikkeling

economische kerngebieden

culturele, recreatieve en bewegingsactiviteiten • Behoud van historie

met mogelijkheden

Sociale veiligheid

gebied ten minste behouden en waar mogelijk versterken door het treffen van inrichtingsmaatregelen t.b.v. het duurzaam medegebruik van inheemse planten en diersoorten • Een optimale invulling van de vervoers- (mensen) en transportbehoefte (producten) met minimale negatieve impact op de omgeving • Het optimaliseren van de inpassing en van de toekomstbestendigheid van de ondergrondse infrastructuur in het gebied c.q handhaving van duurzame gebouwen in het gebied

1

Diversiteit door variatie en gemengde belevingen

Stedenbouwkundige opzet; de structuur van routes en open ruimtes in brede en enge zin en de onderlinge relaties tussen de ontwikkelingen, routes en openruimtes. Korrelgrootte van het stedenbouwkundige patroon Het karakter en uiterlijk van het landschap inclusief de vorm, contouren, ecologie, natuurlijke kenmerken, kleur en elementen en de manier waarop alle componenten met elkaar verbonden zijn Dichtheid en functiemenging: het aantal ontwikkelingen per gebied en de diversiteit aan functies (vitaliteit en levensvatbaarheid) Schaal; hoogte; Schaal is de grootte van het gebouw in relatie tot de omgeving of de grootte van onderdelen van het gebouw of details van het gebouw in relatie tot de menselijke maat. Hoogte bepaald de impact van de ontwikkeling op zichtbaarheid en skylines Schaal; massa; het gecombineerde effect van arrangementen van gebouwen, volumes en vormen van gebouwen of groepen van gebouwen in relatie tot andere gebouwen en ruimtes Verschijningsvorm details; Het vakmanschap, bouw technieken, decoratie, stijlen en verlichtingen van gebouwen of structuren Verschijningsvorm materialen; de structuur, kleur, patronen en duurzaamheid van

minimaliseren inclusief psychologische beveiliging van mensen en gebouwen Het gebruiksgemak van de openbare en semi-openbare ruimte

tot vernieuwing locatievoorzieningen

Openheid openbare ruimte bevorderen en conflicten tussen functies en vervoerstypes vermijden

• Behoud van

Ecologische hinder

culturrhistorische waarde, karakteristieke landschappen, cultureel erfgoed en multiculturele woonwerk- en recreatiemilieus

Bereikbaarheid van de terreinontsluiting vanaf de hoofdverkeersweg

Hinder omgeving

Ruimtelijk visuele kwaliteit omgeving

• Het stimuleren van feitelijke en

gevoelsveiligheid in het gebied zodat mensen zich veilig voelen en blijven voelen

• Het stimuleren van sociale cohesie

De bewegwijzering van gebouwen en voorzieningen

Sociale rechtvaardigheid:

Ecologische verontreiniging

Parkeren in de openbare ruimte

Uitzicht en privacy

• Tegengaan van

Ruimte en rust van de openbare ruimte

Soort parkeervoorziening op eigen terrein

• Het stimuleren van de sociaal

Schoonheid van de openbare ruimte

Capaciteit van de parkeervoorziening

• Het stimuleren van een kwalitatief

Ecologische voorraden op de locatie

Exclusiviteit van de parkeervoorziening

• Het stimuleren van eigenaarschap

Aanwezige Ecosystemen

Diepte van de parkeervoorziening en de manoeuvreerruimte

Gebiedsklimaat:

Keuzevrijheid en individualisering bezoekers

Mogelijkheid voor fietsenstalling

• Het stimuleren van een

Verscheidenheid van het gebruik van de openbare ruimte

Horizontale uitbreidbaarheid terrein

• Het stimuleren van een prettig

Mogelijkheid om mensen te ontmoeten

Dichtheid

• Het minimaliseren van blootstelling

De gradatie en wijze waarop oorspronkelijke elementen van de natuur overgenomen zijn in het ontwerp van de openbare ruimte

ongelijkheid tussen sociale groepen • Goede mix tussen wonen en werken

Het micro-klimaat van openbare en semi-openbare ruimte

• Toegankelijkheid van

Het mate waarin geluidsbelasting en schone lucht voorradig zijn in de openbare en semi-openbare ruimte

• Bereikbaarheid van

De netheid en mate waarin de openbare ruimte schoon is

• Een goede

De condities voor bomen, vegetatie en water

Duurzaamheid:

De maatregelen die genomen zijn om energie efficiëntie te promoten (exclusief de gebouwen)

• Ecologische

gebieden voor recreatie

lokale en regionale voorzieningen

afstemming van zorgvoorzieningen

waardevolle systemen moeten in stand blijven of worden

door het creëren van mogelijkheden voor ontmoetingen en insluiting in het gebied op basis van keuzevrijheid

economische vitaliteit in het gebied hoogwaardige belevingswaarde van de omgeving

zodat de gebruikers van een gebied zich verantwoordelijk voor en betrokken bij het gebied kunnen voelen

comfortabel thermisch buitenklimaat in het gebied

windklimaat in het gebied

aan luchtverontreinigde stoffen in het gebied

2

hersteld

materialen en de manier waarop de materialen zijn gebruikt De aanpasbaarheid van de locatie vanwege veranderingen of omstandigheden zonder afbreuk te doen aan het geheel Efficiënt en doeltreffend gebruik van grond en ruimte

• Verbeteringen van de

De duurzaamheid van gebruikte materialen en afwerkingen De kosten voor onderhoud en management

Aantrekkelijkheid:

Het uiterlijke ontwerp en voorkomen van de individuele gebouwen

• Meer aandacht voor

De visuele relatie tussen de gehele locatie en de omgeving

Menselijke maat: maat:

De variëteit van gebouwen

De inrichting van de ruimte moet passen bij de behoefte en de beleveingswereld van de burgers

kwaliteit van grondwater en bodem • Externe veiligheid d.m.v. zonering t.b.v. geluid, geur of bodemverontreiniging en • Behoud van

landschaps- en stedenschoon ontwerp en inrichting van stad, landschap en inpassing van infrastructuur (gericht op minimale barrièrewerking)

Eigenheid van de openbare ruimte

Veiligheid openbare ruimte

• Het stimuleren van een optimale

Schoonheid van de openbare ruimte

Externe veiligheid door geluid en geurhinder of bodemverontreiniging

• Het stimuleren van een optimale

Contract van de openbare ruimte Gebruik van historische elementen en erfgoed De mogelijkheid van integratie van nieuwe elementen die ontstaan door onderling menselijk contact Mogelijkheid van culturele vernieuwing

kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied bodemkwaliteit in het gebied

• Het minimaliseren van

geluidsoverlast • Het stimuleren van een optimale

lichttoetreding in het gebied t.b.v. het verhogen van het comfort en belevingskwaliteit voor gebruikers • Het minimaliseren van gezondheidsrisico’s door niet natuurlijke stralingsbronnen

• Het minimaliseren van het externe

veiligheidsrisico waaraan mensen in het gebied worden blootgesteld Bronnen:

Het ontwerp en de locatie van straatmeubilair, verlichting, bewegwijzering en publieke kunst De overstijgende rangorde of coherentie van de locatie die een sterk mentaal imago en een blijvend visueel raamwerk creëert De formaliteit of informaliteit van de locatie

• Stimuleren van zoveel mogelijk

De bandbreedte waarin eigenaren/ huurders het exterieur en de ruimte rondom het gebouw kunnen bepalen en veranderen

•

De diversiteit en menging van functies en activiteiten binnen de locatie en de mate waarin deze interactie vertonen met de straat en de openbare ruimte

•

De menselijke schaal van de ontwikkeling

•

De dichtheid of intensiteit van de locatie

•

•

•

opwekken van duurzame energie in het gebied Het stimuleren dat het gebied wordt ontworpen en gerealiseerd met een zo laag mogelijke energiebehoefte in de gebruiksfase Het optimaliseren van het aanwezige gebruik van water in het gebied Het identificeren en stimuleren van het gebruik van materialen met een lage milieu-impact gedurende de volledige levenscyclus van het gebied Het reduceren van materiaalverbruik door toekomstvast en flexibele ontwerpen, het hergebruiken van materiaal en het zodanig toepassen van materiaal dat deze makkelijk kan worden hergebruikt Het stimuleren van lokaal produceren en consumeren van biologisch voedsel Het maximaliseren van verwerking en hergebruik van binnen het plangebied geproduceerd afval

De duidelijk vormgegeven entree’s van de locatie Het ontwerp van het landschap

3

Het imago of gevoel van de locatie De visuele ‘korrel’ grootte van de locatie De verzameling van gebouwen, straten, openbare ruimtes en gebruiksruimtes van de locatie De voetgangers doorgankelijkheid De intensiteit van avond activiteiten/ nachtleven De mogelijkheid van publieke evenementen of festivals De mogelijkheid om vrienden te ontmoeten en te relaxen De mogelijkheid om mensen te bekijken of een onverwachte ontmoeting plaats te laten vinden De volledige reikwijdte van zintuiglijke ervaringen, zowel visueel als nietvisueel Het gevoel van arriveren bij entree van de locatie Het gemak waarmee bezoekers de weg weten op de locatie De vrijheid van ervaringen De definitie van ruimte Het gevoel van samenhorigheid en sociale eenheid binnen de locatie Het gevoel van historie, identiteit en plaats

* Kwalitatieve componenten zijn verbijzonderd in een aantal kwaliteitsdragers

4

X X

X

DGBC

X

TU Delft

X

X

Stichting REN

TU Delft X X

Habiforu m

X 3X

Ministerie van VROM:

X

Atelier Rijksbou wmeester

Sociaal (rechtvaardigheid) Sociale veiligheid Sociale cohesie door de mogelijkheid om mensen te ontmoeten (onverwacht), te relaxen of publieke evenementen te bezoeken of recreatie Allocatie-efficiency in de termen van de bevrediging van de behoefte en wensen van uiteenlopende sociale groepen Intensiteit van avondleven/ nachtprogramma Het stimuleren van eigenaarschap zodat de gebruikers van een gebied zich verantwoordelijk voor en betrokken bij het gebied kunnen voelen Het stimuleren van de sociale economische vitaliteit in het gebied Functioneel/ Economisch Efficiency en doeltreffend gebruik van grond en ruimte door evenwichtig stedenbouwkundig programma Aanwezigheid voorzieningen (algemeen en sociaal nut) en de afstand tot die voorzieningen Kwaliteit van de aanwezige functies: De diversiteit en menging van functies en activiteiten binnen de locatie en de mate waarin deze interactie vertonen met de straat en de openbare ruimte Versterken van functies onderling of het tegen gaan van verdringing Externe effecten (die mogelijk tot agglomeratievoordelen kunnen leiden) en efficiënt ruimtegebruik functies Functiemenging op de locatie (diversiteit aan functies; vitaliteit en levensvatbaarheid), geen mono functionele gebieden Agglomeratie voordelen bestaande functies Multi purpose/ flexibiliteit functies Aanwezigheid van huisvesting voor huidig personeel/ werknemers Aanwezigheid potentieel nieuw personeel en het gewenste scholingsniveau Kosten van onderhoud en management openbare ruimte De bandbreedte waarin eigenaren/ huurders het exterieur en de ruimte rondom het gebouw kunnen bepalen en veranderen Ruimtelijke ontwikkeling Goede bereikbaarheid en doorgang voor voetgangers in het gebied (veilig en comfort) Goede bereikbaarheid en doorgang voor fietsers in het gebied (veilig en comfort) Goede bereikbaarheid en doorgang voor automobilisten in het gebied (veilig en comfort) Goede bereikbaarheid en intensiteit voor gebruikers openbaar vervoer in het gebied (veilig en comfort) Goede bereikbaarheid en intensiteit middels vliegtuig De mate waarin de verkeerstromen gescheiden zijn van elkaar; voetgangers, fietsers en automobilisten Een optimale invulling van de vervoers- (mensen) en transportbehoefte (producten) met minimale negatieve impact op de omgeving Bereikbaarheid van de terreinontsluiting vanaf de hoofdverkeersweg Leesbaarheid (begrijpelijk en navigeerbaar) van de omgeving De aanpasbaarheid van de locatie vanwege veranderingen of omstandigheden zonder afbreuk te doen aan het geheel (gebouwen en plint) Het karakter en uiterlijk van het landschap inclusief de vorm, contouren, ecologie, natuurlijke kenmerken, kleur en elementen en de manier waarop alle componenten met elkaar verbonden zijn Stedenbouwkundige opzet; de structuur van routes en open ruimtes in brede en enge zin en de onderlinge relaties tussen de ontwikkelingen, routes en openruimtes. Schaal; hoogte; Schaal is de grootte van het gebouw in relatie tot de omgeving of de grootte van onderdelen van het gebouw of details van het gebouw in relatie tot de menselijke maat. Hoogte bepaald de impact van de ontwikkeling op zichtbaarheid en skylines Schaal; massa; het gecombineerde effect van arrangementen van gebouwen, volumes en vormen van gebouwen of groepen van gebouwen in relatie tot andere gebouwen en ruimtes Verschijningsvorm details; Het vakmanschap, bouw technieken, decoratie, stijlen en verlichtingen van gebouwen of structuren Verschijningsvorm materialen; de structuur, kleur, patronen en duurzaamheid van materialen en de manier waarop de materialen zijn gebruikt De condities die getroffen zijn om criminaliteit en vandalisme te minimaliseren inclusief psychologische beveiliging van mensen en gebouwen Het gebruiksgemak van de openbare en semi-openbare ruimte De netheid en mate waarin de openbare ruimte schoon is Continuïteit van gevels en groenzones voor gevels Duidelijk gedefinieerde openbare ruimtes verwezenlijkte condities voor ouderen, kinderen en gehandicapte De bewegwijzering van gebouwen en voorzieningen Het ontwerp en de locatie van straatmeubilair, verlichting, bewegwijzering en publieke kunst

BIRK

Cabe

Urban design

BIJLAGE II; Verdeling van de componenten uit de literatuur over de verschillende ontwerpcriteria

X

X X

X X

X X X

X X

X

X X

X X

X X

X X

X X X

X

X X

X

X

X X X

X X X

X

X X X X

X X X X

X

X X X X

X

X

X X X

X X

X X X

X X

X

X

X

X X X

X

X

X X X

X X X X

X X

X X X X

X

De duidelijk vormgegeven entree’s van de locatie Het ontwerp van het landschap De verzameling van gebouwen, straten, openbare ruimtes en gebruiksruimtes van de locatie Aansluitingen op de stad, verbindingen met de verschillende stadsdelen Weg werken barrières (met name infrastructurele barrières) Behoud en versterking van het eigen karakter Contrast; afwisseling tussen gebieden, variëteit van gebouwen, accentuering van stedelijke verschillen De dichtheid of intensiteit van de locatie passend bij de aanwezige functies , korrelgrootte van het stedenbouwkundige patroon Attractiviteit en eigenheid van de openbare ruimte Ruimte en rust van de openbare ruimte Verscheidenheid van het gebruik van de openbare ruimte Zichtbaarheid van gebouwen voor passanten Uitzicht vanaf de werkplek Margeruimte tussen gevel en openbare weg Parkeren in de openbare ruimte Soort parkeervoorziening op eigen terrein Capaciteit van de parkeervoorziening Exclusiviteit van de parkeervoorziening Diepte van de parkeervoorziening en de manoeuvreerruimte Mogelijkheid voor fietsenstalling Horizontale uitbreidbaarheid terrein Het optimaliseren van de inpassing en van de toekomstbestendigheid van de ondergrondse infrastructuur in het gebied Aanwezigheid groen en water Ecologisch/ duurzaamheid De gradatie en wijze waarop oorspronkelijke elementen van de natuur overgenomen zijn in het ontwerp van de openbare ruimte Kwaliteit van grondwater en bodem Ecologische hinder Het mate waarin geluidsbelasting en schone lucht voorradig zijn in de openbare en semi-openbare ruimte Externe veiligheid d.m.v. zonering t.b.v. geluid, geur of bodemverontreinigingen Externe veiligheid door geluid en geurhinder of bodemverontreiniging Het minimaliseren van blootstelling aan luchtverontreinigde stoffen in het gebied Ecologische verontreiniging Het minimaliseren van gezondheidsrisico’s door niet natuurlijke stralingsbronnen Het minimaliseren van het externe veiligheidsrisico waaraan mensen in het gebied worden blootgesteld Ecologische voorraden op de locatie Ecologische waardevolle systemen moeten in stand blijven of worden hersteld Optimaal gebruik van de in het gebied aanwezige abiotische structuren Het optimaliseren van het aanwezige gebruik van water in het gebied De biotische natuur binnen het gebied ten minste behouden en waar mogelijk versterken door het treffen van inrichtingsmaatregelen t.b.v. het duurzaam medegebruik van inheemse planten en diersoorten Diversiteit aanwezige Ecosystemen De duurzaamheid van gebruikte materialen en afwerkingen De condities voor bomen, vegetatie en water Ecologische kwaliteit Het stimuleren van een comfortabel thermisch buitenklimaat in het gebied Het stimuleren van een prettig windklimaat in het gebied Het stimuleren van een optimale kwaliteit van het oppervlaktewater in het gebied Het stimuleren van een optimale lichttoetreding in het gebied t.b.v. het verhogen van het comfort en belevingskwaliteit voor gebruikers Het stimuleren van de ontwikkeling c.q handhaving van duurzame gebouwen in het gebied Stimuleren van zoveel mogelijk opwekken van duurzame energie in het gebied Het stimuleren dat het gebied wordt ontworpen en gerealiseerd met een zo laag mogelijke energiebehoefte in de gebruiksfase Gebruik van materialen met een lage milieu-impact gedurende de volledige levenscyclus van het gebied Het reduceren van materiaalverbruik door toekomstvast en flexibele ontwerpen, het hergebruiken van materiaal en het zodanig toepassen van materiaal dat deze makkelijk kan worden hergebruikt Het stimuleren van lokaal produceren en consumeren van biologisch voedsel Het maximaliseren van verwerking en hergebruik van binnen het plangebied geproduceerd afval Beleving/ visueel Karakter en status van gebied Imago of gevoel van de locatie Representativiteit van de omgeving uitgedrukt in imago, mate van stedelijkheid, soort gebied, en het percentage aanwezige groen

X X X X X

X

X X

X X

X

X X X X

X X X X X X X X X X X X X X X

X X X X X X X

X X

X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

X X

X

X X

Attractief en schoonheid openbare ruimte, nu en in de toekomst Uitzicht en privacy Diversiteit door variatie en gemengde belevingen Het uiterlijke ontwerp en voorkomen van de individuele gebouwen De visuele relatie tussen de gehele locatie en de omgeving De overstijgende rangorde of coherentie van de locatie die een sterk mentaal imago en een blijvend visueel raamwerk creëert De formaliteit of informaliteit van de locatie Het gevoel van arriveren bij entree van de locatie Behoud van landschaps- en stedenschoon De inrichting van de ruimte moet passen bij de behoefte en de belevingswereld van de burgers Keuzevrijheid en individualisering bezoeker, vrijheid van ervaring Het stimuleren en de beleving van cumulatieve attractie; belevenis op vier domeinen zijnde amusement, leren, ontsnapping en esthetiek Cultureel Het gevoel van historie, identiteit en plaats Gebruik van historische elementen en erfgoed Behoud van historie met mogelijkheden van culturele vernieuwing Behoud en waar mogelijk versterken van culturrhistorische waarde (materieel en immaterieel), karakteristieke landschappen, cultureel erfgoed en multiculturele woon-werken recreatiemilieus Verscheidenheid aan culturele, recreatieve en bewegingsactiviteiten De mogelijkheid van integratie van nieuwe elementen die ontstaan door onderling menselijk contact

X

X

X

X X

X X X X X X X X X X

X X

X X X

X X

X X

X

Kwalitatieve herstructurering van kantorenlocaties

Recommend Documents