Effectief fiscaal stimuleren van binnenstedelijke herstructurering

Effectief fiscaal stimuleren van binnenstedelijke herstructurering De achterstandswijk op voorsprong gezet?

Schets nieuwe Parkkwartier Berflo-Es, Hengelo

Auteur: MRE jaargang: Begeleider ASRE: Datum: Plaats:

drs. A.O. (Arjan) Nieborg 2010-2012 prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS oktober 2012 Hengelo

Voorwoord Als belastingadviseur van voornamelijk woningcorporaties ben ik vrijwel continu bezig met advisering over de fiscale aspecten rondom vastgoed. Om mezelf verder te ontwikkelen en om te voorkomen dat ik vanuit een beperkte (fiscale) blik naar het vastgoed kijk, ben ik in september 2010 vol enthousiasme begonnen met de MRE opleiding. Mijn verwachtingen zijn in die afgelopen twee jaar gelukkig volledig uitgekomen, ik heb het ervaren als een uitdagende en inspirerende opleiding en ben ervan overtuigd dat ik met een aantal studiegenoten in ieder geval contact zal blijven houden. De opleiding heeft mij zonder twijfel meer kennis en ervaring gebracht op alle relevante vakgebieden rondom het vastgoed, iets wat ik in mijn adviespraktijk goed kan gebruiken. Bovendien waren de studiereizen naar Lissabon en New York natuurlijk bijzonder prettige bijkomstigheden! Ik ben de mensen in mijn directe omgeving, en dan vooral mijn familie en vrienden, die mij de ruimte hebben gegeven om de afgelopen twee jaar de opleiding te volgen, natuurlijk erg dankbaar. Hetzelfde geldt voor mijn werkgever PwC en mijn directe collega’s, die zich de afgelopen twee jaar begripvol en behulpzaam hebben opgesteld. Hoewel de motivatie toch steeds uit mezelf moest komen, is het zonder hun steun natuurlijk veel lastiger om een dergelijke (tijdrovende) opleiding ook daadwerkelijk goed te kunnen volgen. Het onderwerp voor mijn scriptie was snel gekozen. In mijn werk besteed ik veel tijd aan advisering over fiscale aspecten van projectontwikkelingsactiviteiten, met een bijzondere aandacht voor de binnenstedelijke wijkenaanpak door woningcorporaties. In die hoedanigheid ben ik vanaf de oprichting nauw betrokken geweest bij de fiscale advisering van één van de wijkontwikkelingsmaatschappijen. Wat mij hierbij telkens weer opviel, was het gebrek aan rechtszekerheid over enkele fiscale aspecten. Hoewel ik dit als belastingadviseur natuurlijk interessant en uitdagend vond, begreep ik ook wel dat de wijkontwikkelingsmaatschappij gebaat was bij duidelijkheid over haar fiscale positie. Over het onderwerp van mijn scriptie heb ik dus niet lang na hoeven te denken, maar door vervelende privéomstandigheden ben ik pas eind september 2012 daadwerkelijk begonnen met het schrijven van mijn scriptie. Wat mij daarom het meest trots maakt, is dat het me desondanks toch gelukt is de scriptie vóór de deadline van 15 oktober 2012 af te ronden. Gelukkig heeft een zeer gewaardeerde collega voor mij in deze periode als sparringpartner en klankbord gefungeerd. Dat heb ik uiteraard zeer op prijs gesteld. En, zeker niet onbelangrijk, ook mijn scriptiebegeleider Tom Berkhout heeft zijn volledige medewerking verleend door mij te stimuleren en ondanks zijn eigen drukke agenda toch telkens op korte termijn te reageren op mijn vragen en conceptstukken. Mijn hartelijke dank daarvoor! Alhoewel ik de opleiding altijd met veel plezier heb gevolgd, voelt het afronden ervan ook wel als een opluchting. Het heeft twee jaar lang toch een deel van mijn leven beheerst. Ik heb me voorgenomen de komende tijd geen nieuwe opleiding te beginnen en te gaan genieten van de vrije tijd die hierdoor weer vrijkomt. Ik ken mezelf echter ook goed genoeg om te weten dat ik voortdurend nieuwe uitdagingen nodig heb om me verder te ontwikkelen. Dus wie weet wat er straks weer op mijn pad komt…

Arjan Nieborg Hengelo, oktober 2012

Samenvatting Het volkshuisvestingsbeleid in Nederland gaat terug tot het begin van de vorige eeuw. In de loop van de eeuw is de aandacht van beleidsmakers verschoven van louter onderdak bieden aan burgers (de volkshuisvesting) naar aandacht voor het wonen in brede zin. Tegen het eind van de vorige eeuw was sprake van een cumulatie van sociale, economische en fysieke problemen, waardoor het gevoel van urgentie van een integrale aanpak van de problemen groot was. Na een eerste selectie van 56 wijken zijn in 2007 uiteindelijk 40 krachtwijken geselecteerd waaraan bijzondere beleidsmatige aandacht werd gegeven. Bij deze wijkenaanpak zijn vrijwel zonder uitzondering woningcorporaties betrokken, omdat zij in veel achterstandswijken een dominante eigendomspositie innemen. Om de beleidsdoelstellingen ten aanzien van de wijkenaanpak te verwezenlijken werd onder meer gepleit voor het invoeren van fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals de vrijstelling overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering. Tegelijkertijd hebben woningcorporaties echter, vooral onder druk van het risico op verboden staatssteun en oneerlijke concurrentie, in toenemende mate te maken gekregen met belastingverzwarende maatregelen. Dit roept de vraag op hoe effectief eventuele fiscale stimuleringsmaatregelen zijn. De centrale vraag is dan ook in hoeverre het gebruik van fiscale stimuleringsmaatregelen bij de wijkenaanpak nu daadwerkelijk effectief is en of en in hoeverre ruimte voor verbetering bestaat. Het theoretische deel van dit onderzoek bestaat uit een beschrijving van het fiscale kader waarmee woningcorporaties te maken hebben gekregen. Dit valt uiteen in wet- en regelgeving op het gebied van de vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting en omzetbelasting. De wijkenaanpak zou fiscaal gestimuleerd moeten worden met een tweetal vrijstellingen voor stedelijke herstructurering bij – kort geformuleerd – inbreng in en uitname uit een wijkontwikkelingsmaatschappij (hierna: WOM), een samenwerkingsverband van bij voorkeur publieke en private partijen. Deze vrijstellingen vervangen de integrale vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningcorporaties. Bovendien zijn sindsdien belastingverzwarende maatregelen ingevoerd op het gebied van de vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Tevens is een theoretisch hoofdstuk gewijd aan de effectiviteit van fiscale stimuleringsmaatregelen. In de fiscale literatuur blijkt een zekere scepsis te bestaan over de effectiviteit van dergelijk fiscaal instrumentalisme, een beeld dat de Algemene Rekenkamer in enkele onderzoeken bevestigt. In tweederde van de gevallen bestaat namelijk geen inzicht in de effectiviteit van de dergelijke belastinguitgaven, terwijl in driekwart van de gevallen niet (met zekerheid) kan worden aangetoond dat de betreffende fiscale stimuleringsmaatregelen effectief zijn. De vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering blijken nog niet op effectiviteit te zijn onderzocht. In het praktijk- en analysedeel worden vijf cases behandeld. Aan de hand van een vragenlijst en een aantal criteria is getoetst of de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij inbreng in en uitname uit een WOM effectieve fiscale stimuleringsmaatregelen zijn. Uit de cases komt naar voren dat de effectiviteit van de maatregelen in het algemeen niet kan worden aangetoond. Een belangrijke oorzaak hiervoor is de gebrekkige formulering van de beleidsdoelstellingen. Het aantal WOM’s dat in Nederland werkzaam is, is bovendien beperkt, terwijl bij het merendeel van de WOM’s geen private partner is betrokken. De maatregelen lijken bovendien onvoldoende aan te sluiten op feitelijke praktijksituaties, aangezien de woningcorporatie vaak een dominante eigendomspositie in de achterstandswijk heeft en in veel gevallen een aanzienlijk sloop/nieuwbouw opgaaf bestaat. Ontwikkeling in de toegelaten instelling zelf ligt dan meer voor de hand. Desondanks kunnen de vrijstellingen in specifieke situaties wel effectief zijn, vooral wanneer woningen na renovatie en na ruiling in de overdrachtsbelastingsfeer (met vrijstelling) worden verkregen door de participanten.

Nu niet met zekerheid vast te stellen is of met de vrijstellingen van overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering de gewenste beleidsdoelstellingen worden bereikt, komt de vraag naar de rechtvaardiging van de vrijstellingen op. Dat geldt zeker sinds de fiscale beleidswijziging van 2011, op grond waarvan het voor de hand ligt dat het aantal belastinguitgaven zal worden teruggedrongen. Desalniettemin heb ik een aanzet gegeven voor een aantal maatregelen die de wijkenaanpak wellicht (wel) fiscaal kunnen stimuleren. De vrijstellingen overdrachtsbelasting worden hierbij in enigszins gewijzigde vorm behouden, maar wel ondersteund door enkele flankerende maatregelen op het gebied van de vennootschapsbelasting en omzetbelasting.

Inhoudsopgave Voorwoord Samenvatting Inhoudsopgave 1. Inleiding

1

1.1. Aanleiding

1

1.2. Doelstelling, centrale vraag en deelvragen

2

1.3. Relevantie voor de vastgoedpraktijk

3

1.4. Onderzoeksopzet

3

1.5. Afbakening

4

2. De wijk en landelijk beleid

5

2.1. Inleiding

5

2.2. Volkshuisvesting in de 20e eeuw in vogelvlucht

5

2.3. Beleid als uitvloeisel van de Nota Wonen

6

2.4. Deelconclusie

7

3. Het fiscale kader

8

3.1. Inleiding

8

3.2. Vennootschapsbelasting

8

3.2.1. Situatie tot 2006

8

3.2.2. Situatie 2006-2007

9

3.2.3. Situatie vanaf 2008

9

3.2.4. Kamerbrief fiscale positie

10

3.2.5. Wet verhuurderheffing

11

3.2.6. Vennootschapsbelastingpositie WOM

11

3.2.7. Samenvatting

12

3.3. Overdrachtsbelasting 3.3.1. Inbrengvrijstelling

12 12

3.3.2. Uitnamevrijstelling

13

3.3.3. Wif vrijstelling

13

3.3.4. Verlaagd tarief

14

3.3.5. Samenvatting

14

3.4. Omzetbelasting

14

3.5. Een kritische beschouwing

15

3.5.1. Vennootschapsbelastingpositie WOM

15

3.5.2. Overdrachtsbelasting en omzetbelasting

17

3.6. Deelconclusie 4. De effectiviteit van fiscale stimuleringsmaatregelen

19 21

4.1. Inleiding

21

4.2. Algemene beschouwing fiscaal instrumentalisme

21

4.2.1. Korte beschrijving fiscale literatuur

21

4.2.2. Toetsingskader Belastinguitgaven

22

4.2.3. Uitkomsten onderzoeken Algemene Rekenkamer

23

4.2.4. Nieuw fiscaal beleid

23

4.3. Deelconclusie 5. De effectiviteit van de WOM in de praktijk

24 25

5.1. Inleiding

25

5.2. Onderzoeksaanpak

25

5.2.1. Onderzoeksopzet

25

5.2.2. Toetsingskader

25

5.2.3. Beperkingen

26

5.3. Case beschrijvingen

27

5.3.1. Vereniging Far West

29

5.3.2. WOM Berflo-Es B.V.

30

5.3.3. WOM Helmond Binnenstad B.V.

31

5.3.4. WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V.

32

5.3.5. GEM Kanaleneiland C.V.

32

5.4. Toetsing criteria

33

5.5. Deelconclusie

37

6. Fiscale stimulering van de wijkenaanpak

38

6.1. Inleiding

38

6.2. Fiscale stimulering wijkenaanpak

38

6.2.1. Economische kansenzones in internationaal verband

38

6.2.2. Aanpassing vrijstelling overdrachtsbelasting

39

6.2.3. Afschaffing integratieheffing herstructureringsgebieden

40

6.2.4. Bijzondere investeringsaftrek herstructurering

40

6.2.5. Wijziging artikel 3.29c Wet IB

40

6.2.6. Overige maatregelen

40

6.3. Deelconclusie 7. Conclusies en aanbevelingen

41 42

7.1. Conclusies

42

7.2. Aanbevelingen

43

7.3. Slotoverweging

44

Literatuurlijst

45

Bijlagen

49

Bijlage 1 Overzicht G30 gemeenten

49

Bijlage 2 Lijst van geïnterviewde experts

50

Bijlage 3 Overzicht aangewezen WOM’s

51

Bijlage 4 Vragenlijst

52

Bijlage 5 Verslag interviews case studie

53

Bijlage 6 Lijst met afkortingen

64

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

Veel binnenstedelijke wijken zijn na de Tweede Wereldoorlog ontstaan in de periode van wederopbouw. De woningnood was kort na de oorlog hoog. De rijksoverheid stimuleerde de woningproductie fors, met als gevolg de bouw van relatief veel goedkope en kwalitatief laagwaardige woningen. De woningen in deze naoorlogse wijken, vooral gelegen in de G30 gemeenten zoals Amsterdam, Den Haag, Enschede en Leiden (voor een volledige lijst van de G30 gemeenten, zie bijlage 1), zijn inmiddels sterk verouderd en voldoen niet meer aan de wensen, normen en eisen van deze tijd. Er is echter niet alleen sprake van fysieke problematiek. Deze echte volkswijken hebben namelijk ook te kampen met een grote diversiteit aan sociaal maatschappelijke en economische problemen, zoals criminaliteit, onveiligheid en werkloosheid. De kwaliteit van de leefomgeving van deze wijken blijft door de cumulatie van de fysieke, sociale en economische problemen achter bij die van andere wijken in de steden.1 Deze problemen zijn dermate groot en hardnekkig, dat een integrale aanpak noodzakelijk wordt geacht. De lokale beleidsmakers hebben dat onderkend, waardoor de aanpak van achterstandswijken een onderwerp is dat al jaren op de agenda van vrijwel elke (middel)grote Nederlandse gemeente en de woningcorporatie(s) staat. Ook de landelijke overheid heeft de omvang en de urgentie van de problematiek ingezien. In december 2000 is een beleidsnota van het toenmalige ministerie van Volkhuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu (hierna: VROM) verschenen, beter bekend als de “Nota Wonen”2, waarin het toenmalige kabinet zijn visie op het wonen in de 21e eeuw heeft weergegeven. In deze beleidsnota is een aantal kernthema’s opgenomen. Eén van deze thema’s is het verbeteren van de kwaliteit van wonen in de stad. Als uitvloeisel hiervan heeft toenmalig minister Kamp van het ministerie van VROM in 2002 in een brief aan de Tweede Kamer3 geschreven dat het proces van achteruitgang van de leefbaarheid van wijken moet worden gekeerd. Grootschalige binnenstedelijke vernieuwing is hiervoor in zijn visie noodzakelijk, met vooral aandacht voor de sociale en fysieke leefbaarheid van de zogenaamde ‘prioritaire’ wijken4. In dit “Actieprogramma Herstructurering” is een pakket aan instrumenten en faciliteiten opgenomen, onder te verdelen in maatregelen die specifiek voor de prioritaire wijken gelden en diegene die van toepassing zijn op de generieke wijkenaanpak. Een belangrijke generieke maatregel die in dit “Actieprogramma Herstructurering” wordt genoemd, is het stimuleren van zogeheten wijkontwikkelingsmaatschappijen. Een wijkontwikkelingsmaatschappij (hierna te noemen: WOM) is te definiëren als “een verregaand samenwerkingsverband waarin partijen, zoals de gemeente(n), woningcorporatie(s) en/of één of meer marktpartijen, risicodragend participeren”.5 Gelet op de complexiteit en de omvang van de wijkenaanpak is volgens het kenniscentrum PPS van het ministerie van Financiën een publiekprivate samenwerking (hierna: PPS) 1

Zie onder meer Ministerie van VROM, Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen,Wonen in de 21e eeuw, december 2000, pagina 52 e.v. 2 Ministerie van VROM, Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen,Wonen in de 21e eeuw, december 2000. 3 Kamp, H.G.J., Voortgang stedelijke vernieuwing en de aanpak van vijftig wijken, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DBO2002101910, Den Haag, Ministerie van VROM, 2002. 4 Uiteindelijk zijn in eerste instantie geen 50 prioritaire wijken, maar 56 wijken geselecteerd. Vervolgens heeft toenmalig minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie in 2007 40 wijken aangewezen die onderdeel uitmaken van het zogeheten ‘krachtwijkenbeleid’, met als doel om deze in een tijdsbestek van tien jaar te transformeren naar prachtwijken. 5 H.G.J. Kamp, Voortgang stedelijke vernieuwing en de aanpak van vijftig wijken, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DBO2002101910, Den Haag, Ministerie van VROM, 2002, pagina 5.

1

vrijwel altijd noodzakelijk. De WOM wordt gezien als een mogelijk succesvol herstructureringsvehikel om de organisatie en uitvoering van de (fysieke) opgaaf optimaal vorm te geven.6 Sinds medio 2008 heeft de economische crisis echter hard toegeslagen en is de situatie op de woningmarkt ingrijpend veranderd. Zo is de doorstroming op de vastgoedmarkt tot stilstand gekomen en is de financierbaarheid van vastgoedprojecten – en daarmee ook de wijkenaanpak – een stuk lastiger geworden. Bovendien is ook de investeringscapaciteit van woningcorporaties flink afgenomen en hebben ze sinds 2003 te maken gekregen met een toenemende druk van fiscale wet- en regelgeving. Nu ook de aandacht van beleidsmakers voor de wijkenaanpak wat lijkt te verslappen, terwijl de eerste positieve effecten van de integrale wijkenaanpak in diverse achterstandswijken zichtbaar lijken te worden7, moet voorkomen worden dat de (fysieke component van) wijkenaanpak door al deze ontwikkelingen op achterstand raakt. 1.2

Doelstelling, centrale vraag en deelvragen

Bij het inzetten van stimuleringsmaatregelen maken beleidsmakers regelmatig gebruik van fiscale faciliteiten. De wijkenaanpak is daarop geen uitzondering. Zo kan een WOM met ingang van 1 januari 2003 bijvoorbeeld gebruik maken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken.8 De vraag is hoe effectief het gebruik van fiscale stimuleringsmaatregelen bij de wijkenaanpak nu daadwerkelijk is en of en in hoeverre er ruimte voor verbetering bestaat. De belangrijkste doelstelling van dit onderzoek is het formuleren van een strategisch advies voor een goed werkend fiscaal kader om de fysieke wijkenaanpak effectief te stimuleren. De centrale vraag van dit onderzoek luidt als volgt: In hoeverre kunnen fiscale maatregelen worden ingezet om de fysieke aanpak van achterstandswijken effectief te stimuleren? In dit onderzoek betekenen de hierna opgenomen termen het volgende: -

fiscale stimuleringsmaatregel: een fiscale stimuleringsmaatregel is “een overheidsuitgave in de vorm van een derving of uitstel van belastingontvangsten, die voortvloeit uit een voorziening in de wet voorzover die niet in overeenstemming is met de primaire heffingsstructuur van de wet”.9 Dit wordt ook wel een belastinguitgave genoemd en moet dus worden onderscheiden van een subsidie, die vaak direct en rechtstreeks aan de subsidieontvanger wordt toegekend.

-

effectief: een maatregel is effectief (of doeltreffend) als hiermee de beoogde beleidsdoelstelling wordt bereikt.

-

fysieke aanpak: met de fysieke aanpak wordt gedoeld op de renovatie, verbetering of sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw van onroerende zaken.

-

achterstandswijk: een wijk met een hoge concentratie van sociale, economische en fysieke problematiek. Ook wel aangeduid met de term probleemwijk.

6

Ministerie van VROM en het Kenniscentrum PPS van het Ministerie van Financiën, Monitor wijkontwikkelingsmaatschappijen: eindrapportage, november 2003. 7 Ministerie WWI, Voortgangsrapportage Wijkenaanpak 2010, Den Haag, 2010. 8 Deze vrijstelling kwam in de plaats van de generieke vrijstelling van overdrachtsbelasting waarvan woningcorporaties tot 2003 gebruik konden maken. 9 Ministerie van Financiën, Miljoenennota 2003, Tweede Kamer, vergaderjaar 2002-2003, 28600, nr. 1.

2

-

wijkontwikkelingsmaatschappij: een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is “een in Nederland gevestigd lichaam dat bevordering van de stedelijke herstructurering ten doel heeft en dat is opgericht om uitvoering te geven aan een herstructureringsplan en dat door de minister van VROM10 op voordracht van het college van burgemeester en wethouders als zodanig is aangewezen.”11

Om de centrale vraag goed te kunnen beantwoorden, moet in ieder geval een aantal deelvragen aan de orde komen. De belangrijkste deelvragen zijn hierna opgenomen. -

Welke beleidsmatige ontwikkelingen hebben zich voorgedaan bij het stimuleren van de wijkenaanpak? Hoofdstuk 2

-

Met welke fiscale wet- en regelgeving hebben woningcorporaties te maken? Hoofdstuk 3

-

In hoeverre kunnen fiscale maatregelen worden ingezet om bepaalde beleidsdoelstellingen te verwezenlijken? Hoofdstuk 4

-

In hoeverre is de WOM in haar huidige opzet een effectief fiscaal instrument om de wijkenaanpak te stimuleren? Hoofdstuk 5

-

Wat zou een goed werkend fiscaal kader kunnen zijn om de wijkenaanpak effectief te stimuleren? Hoofdstuk 6

1.3

Relevantie voor de vastgoedpraktijk

De wijkenaanpak is een onderwerp dat lange tijd hoog op de agenda van diverse beleidsmakers en betrokken partijen stond. De wijkenaanpak is de afgelopen jaren al vanuit verschillende dimensies en invalshoeken beoordeeld. Tot op heden is echter nog niet onderzocht of fiscale stimuleringsmaatregelen, zoals een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor stedelijke herstructurering, ook daadwerkelijk een effectieve bijdrage hebben geleverd aan de fysieke aanpak van achterstandswijken. Evenmin is onderzocht of er wellicht nog andere fiscale maatregelen bestaan die de wijkenaanpak, zeker in deze periode van economische crisis en een vastgelopen woningmarkt, kunnen stimuleren. De bijdrage van dit onderzoek aan de vastgoedpraktijk moet dan ook hierin worden gevonden. 1.4

Onderzoeksopzet

Het onderzoek is opgebouwd volgens de TPA methodiek12 en bestaat derhalve uit een drietal fases: 1. Theoretisch onderzoek Het eerste deel zal bestaan uit een literatuuronderzoek. Allereerst wordt kort aandacht besteed aan de sociale, economische en vooral fysieke problematiek waarmee de aandachtswijken te maken hebben en de beleidsmatige ontwikkelingen die zich tot op heden hebben voorgedaan om de wijkenaanpak te stimuleren. Daarna wordt de relevante fiscale wet- en regelgeving voor woningcorporaties beschreven, waarbij een kritische reflectie – mede op basis van een aantal expert interviews – niet kan 10

In het najaar is het ministerie van VROM opgeheven, de nieuwe benaming is het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Zie artikel 1 lid 2 onderdeel c van de Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering. 12 De afkorting TPA staat voor Theorie, Praktijk en Analyse en is ontleend aan Schrijfgids voor economen, S. Gerritsen, Uitgeverij Coutinho, Bussum, 2009, blz.54-56. 11

3

uitblijven. Tot slot zal worden onderzocht of en in hoeverre fiscale stimuleringsmaatregelen daadwerkelijk effectief kunnen worden ingezet om bepaalde beleidsdoelstellingen te bereiken. 2. Praktijkonderzoek Het tweede deel van het onderzoek bestaat uit het praktijkdeel. Hiertoe zal een aantal casestudy’s worden gedaan. Op basis van een projectbeschrijving van de fysieke wijkenaanpak en aan de hand van interviews volgens een standaardvragenlijst zal worden getracht de effectiviteit van de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering te toetsen. 3. Analyse Tot slot zullen de bevindingen worden geanalyseerd. Op basis van het literatuuronderzoek, de expert interviews en de casestudy’s kan de centrale vraag van het onderzoek worden beantwoord. Hierna is schematisch weergegeven hoe het onderzoek volgens de TPA methode is opgebouwd. Algemeen deel

Theorie

Praktijkonderzoek

Fiscaal kader woningcorporaties Probleemschets en algemeen kader wijkenaanpak

Analyse case studies Case studies WOM's

Fiscaal instrumentalisme

Effectiviteit fiscale stimulering wijkenaanpak

1.5

Analyse

Analyse fiscaal kader en instrumentalisme

Strategisch advies effectief fiscaal stimuleren wijkenaanpak

Afbakening

Het onderzoek wordt vooral ingestoken vanuit het perspectief van de woningcorporatie, omdat die in vrijwel alle probleemwijken een dominante eigendomspositie inneemt. De corporatie is daarmee dus de belangrijkste belanghebbende bij de wijkenaanpak. Er zijn drie pijlers voor de wijkenaanpak, te weten de sociale, economische en fysieke aanpak. Het onderzoek beperkt zich tot de fysieke component van de wijkenaanpak, omdat de fysieke aanpak vanuit een vastgoedperspectief en fiscaal oogpunt bijzonder interessant is en duidelijk achterblijft bij de oorspronkelijke planning.13 Bovendien is naar de fiscale aspecten ervan tot op heden nog geen onderzoek naar gedaan. De sociale en economische aspecten daarentegen hebben al wel op meer onderzoeksaandacht kunnen rekenen.

13

Zie bijv. Ministerie van VROM, Actieplan Krachtwijken, van aandachtswijk naar krachtwijk, Den Haag, 2007, p.5.

4

2. De wijk en landelijk beleid 2.1

Inleiding

Sinds de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw staat de wijkenaanpak op de agenda van vooral lokale beleidsmakers. De aandacht hiervoor is in de loop der jaren ook opgepikt door de rijksoverheid, waarbij tevens een verbreding heeft plaatsgevonden tot een stedelijke vernieuwingsopgaaf met als voornaamste doel de steden (weer) aantrekkelijk te maken als vestigingsplaats voor bewoners en bedrijven. Het beleid steunt vooral op de drie pijlers van sociale, economische en fysieke versterking van de wijken. In de Nota Wonen (2000) heeft de rijksoverheid ambitieuze beleidsambities voor het wonen in de 21e eeuw geformuleerd, gevolgd door tal van onderzoeksrapporten om de beleidsambities te vertalen naar concrete beleidsdoelstellingen. Voorbeelden van de verankering van deze ambities in beleid zijn het “Actieprogramma Herstructurering” (2002) en het zogeheten “Actieplan Krachtwijken” (2007). In dit hoofdstuk worden deze ontwikkelingen nader beschreven en wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag: Welke beleidsmatige ontwikkelingen hebben zich voorgedaan bij het stimuleren van de wijkenaanpak? 2.2

Volkshuisvestingsbeleid in de 20e eeuw in vogelvlucht

Het volkshuisvestingsbeleid van de rijksoverheid gaat al ruim een eeuw terug. De Woningwet uit 1901 wordt beschouwd als de eerste volkshuisvestingsagenda die door de overheid werd geaccepteerd.14 Waar het beleid in het begin van de vorige eeuw vooral in het teken stond van particuliere initiatieven en het agenderen van het woonvraagstuk vanuit een sociaal perspectief (goede huisvesting voor het wel en wee en de gezondheid van de arbeidersklasse), stond het beleid kort na de Tweede Wereldoorlog vooral in het teken van de wederopbouw. De bouwproductie stond hierbij centraal, met minder aandacht voor de kwaliteit van de woningen. Vanaf de jaren 60 en 70 is de wijkenaanpak een onderwerp dat de aandacht heeft getrokken van beleidsmakers en wetenschappers vanuit het oogpunt van stedelijke vernieuwing.15 In deze jaren was sprake van een focus op de verbetering van de woningvoorraad, omdat ingezien werd dat tijdens de bouwproductie kort na de Tweede Wereldoorlog te weinig aandacht was gegeven aan de kwaliteit van de woningbouw. Niettemin ontstaat in de jaren 90 van de vorige eeuw ook aandacht voor een derde pijler naast de fysieke en sociale, namelijk het belang van de economische component en de vitaliteit van steden.16 Rond deze periode komt ook het organisatorische vraagstuk op, waarbij de verhoudingen in de volkshuisvesting drastisch zijn gewijzigd. Een goed voorbeeld hiervan is de “Bruteringsoperatie” in 199517, waarbij woningcorporaties op (een zekere) afstand zijn gezet van de rijksoverheid. Samengevat kan worden gesteld dat het accent in beleid is verschoven van louter volkshuisvesting naar meer aandacht voor het wonen in brede zin. Schematisch ziet dit er in de tijd bezien als volgt uit. 14

Ministerie van VROM, Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen,Wonen in de 21e eeuw, december 2000, p.7 e.v. Zie onder meer Sociaal en Cultureel Planbureau, Wonen, wijken en interventies: krachtwijkenbeleid in perspectief, Den Haag, juni 2011, p.16 e.v. 16 Dit kan mijns inziens niet los worden gezien van de opkomst van evolutionaire economische theorieën zoals die van Jane Jacobs, die in haar boek “Cities and the wealth of nations” (1984) nadrukkelijk wijst op de voordelen van urbanisatie. 17 De informele aanduiding voor de Wet van 31 mei 1995, houdende balansverkorting geldelijke steun volkshuisvesting. 15

5

Pijler Sociaal Fysiek Economisch 1905 1915 1925 1935 1945 1955 1965 1975 1985 1995 2005 2015

2.3

Beleid als uitvloeisel van de Nota Wonen

De Nota Wonen borduurt – logischerwijs – voort op deze ontwikkelingen. In deze nota geeft de rijksoverheid haar visie op het wonen in de 21e eeuw, waarbij zij duidelijk een integrale aanpak van de fysieke, sociale en economische problemen voorstaat. Het motto is dat de burger centraal staat, met als leidende principes meer keuzevrijheid, meer aandacht voor maatschappelijke waarden en een betrokken overheid bij een beheerste marktwerking.18 De uitwerking ervan vindt plaats langs een vijftal kernthema’s: 1) zeggenschap over de woning en de woonomgeving vergroten, 2) kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities, 3) wonen en zorg op maat bevorderen, 4) stedelijke woonkwaliteit verbeteren en 5) groene woonwensen faciliteren. Voor de fysieke component van de wijkenaanpak is vooral (de uitwerking van) het thema van het verhogen van de stedelijke woonkwaliteit van groot belang. Deze verhoogde ambitie betekent volgens de Nota Wonen meer aansluiten bij woonmilieuvoorkeuren van mensen, meer samenhang tussen sociale, economische en fysieke verandering, meer aansluiting bij de eigen dynamiek van wijken en tot slot alle mogelijkheden benutten voor een verhoging van de woonkwaliteit. Hierin is een belangrijke rol weggelegd voor gemeenten en woningcorporaties. En juist omdat de opgaaf een integrale aanpak, maar ook maatwerk vereist, wordt in de Nota Wonen opgemerkt dat nieuwe vormen van samenwerking nodig zijn. Vooral voor de kritieke en perspectiefarme wijken is een radicale en complexe strategie noodzakelijk. Toenmalig minister Kamp van het ministerie van VROM heeft onder de noemer “Actieprogramma Herstructurering”19 in 2002 een pakket aan maatregelen aangekondigd om de wijkenaanpak te versnellen, waarbij zowel aandacht wordt besteed aan de 56 prioritaire wijken als aan de generieke wijkenaanpak. Zo geeft de minister aan dat het concept van herstructureringszones voor de aanpak van 56 prioritaire wijken nader wordt uitgewerkt. Voor de generieke aanpak denkt hij onder meer aan het stimuleren van WOM’s, omdat de aanpak in zijn visie immers een integrale samenwerking vergt waarbij een PPS noodzakelijk wordt geacht. Fiscale faciliteiten spelen langs beide aandachtsvelden een belangrijke rol. Waar toenmalig minister Kamp van het ministerie van VROM in 2003 56 prioriteitswijken heeft aangewezen, heeft minister Vogelaar van het ministerie van VROM20 in 2007 het aantal wijken teruggebracht tot 40 wijken, beter bekend als de 40 Vogelaarwijken of aandachtswijken.21

18

Ministerie van VROM, Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen,Wonen in de 21e eeuw, december 2000. Kamp, H.G.J., Voortgang stedelijke vernieuwing en de aanpak van vijftig wijken, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DBO2002101910, Den Haag, Ministerie van VROM, 2002. 20 Van 2007 tot 2010 bestond het ministerie van Wonen, werken en integratie. Dit ‘programma- ministerie’ ressorteerde echter onder het ministerie van VROM. Voor de leesbaarheid wordt hier daarom telkens de naam VROM aangehouden. 19

6

Een beschrijving van de problematiek, de organisatie van en de randvoorwaarden voor de wijkenaanpak zijn vervolgens opgenomen in het “Actieplan Krachtwijken”.22 Na een bezoek van de minister aan de geselecteerde aandachtswijken in het voorjaar van 2007 om de problematiek met eigen ogen te kunnen aanschouwen, heeft zij – samen met haar beleidsambtenaren – een aantal conclusies getrokken. Ten aanzien van de fysieke component, in het Actieplan Krachtwijken het thema ‘wonen’ genoemd, wordt slechts geconcludeerd dat de fysieke herstructurering goed op de rails staat, maar dat deze nog lang niet af is. Bovendien wordt opgemerkt dat de bredere inzet van corporaties nog op gang moet komen. Voor het overige wordt in het Actieplan Krachtwijken vooral aandacht besteed aan de sociale en economische pijlers van stedelijke vernieuwing. De inzet van eventuele fiscale stimuleringsmaatregelen komt niet (meer) aan de orde. In de “Voortgangsrapportage Wijkenaanpak 2010”23 wordt ten aanzien van de sociale en economische pijlers opgemerkt dat de eerste positieve effecten van de integrale wijkenaanpak zichtbaar zijn. Met betrekking tot het thema ‘wonen’ wordt echter slechts opgemerkt dat hier nog weinig verandering is waar te nemen. De verklaring hiervoor wordt mede gevonden in de gevolgen van de economische crisis en de doorwerking ervan op de woningmarkt. Aangezien de Voortgangsrapportage slechts terugblikt en niet vooruitkijkt, wordt hier verder geen aanzet gegeven om de fysieke aanpak een nieuwe stimulans te geven. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting constateert in het “Sectorbeeld voornemens woningcorporaties”24 een stagnatie in de fysieke aanpak. De aandacht voor de WOM als stimuleringsvehikel voor de wijkenaanpak lijkt inmiddels een beetje verslapt. 2.4

Deelconclusie

Het beleid op het gebied van de volkshuisvesting gaat ruim 100 jaar terug. In de loop van de tijd is de aandacht van beleidsmakers verschoven van louter onderdak bieden van burgers (de volkshuisvesting) naar aandacht voor het wonen in brede zin. Hierbij is het adagium dat de stedelijke vernieuwing een integrale aanpak van de fysieke, sociale en economische pijlers nodig heeft. Desondanks lijkt het erop dat de sociale en economische pijlers momenteel op meer aandacht van beleidsmakers kunnen rekenen dan de fysieke aanpak.

21

Vogelaar, E., Wijkenselectie en Wijkentoer, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DGW/S2007027019, Den Haag, Ministerie van VROM, 2007. 22 Ministerie van VROM, Actieplan Krachtwijken, van aandachtswijk naar krachtwijk, Den Haag, 2007. 23 Ministerie van VROM, Voortgangsrapportage Wijkenaanpak 2010, Den Haag, 2010. 24 Centraal Fonds Volkshuisvesting, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties, prognoseperiode 2010-2014, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Naarden, 2010.

7

3. Het fiscale kader 3.1

Inleiding

Uit het vorige hoofdstuk komt naar voren dat rond de millenniumwisseling de stimulering van de wijkenaanpak nadrukkelijk op de politieke agenda stond. Dat gold ook voor de fiscale stimulering ervan. Sindsdien is echter veel veranderd, zeker ook op fiscaal gebied. Woningcorporaties hebben het afgelopen decennium te maken gekregen met diverse belastingverzwarende maatregelen. Zo kunnen woningcorporaties met ingang van 1 januari 2003 niet langer onroerende zaken vrij van overdrachtsbelasting verkrijgen, zijn corporaties sinds 1 januari 2006 partieel en sinds 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting, en is de mogelijkheid om af te zien van het toepassen van de integratieheffing voor de omzetbelasting met ingang van 1 januari 2010 – met inachtneming van een overgangsregeling – afgeschaft. In dit hoofdstuk wordt derhalve antwoord gegeven op de volgende vraag: Met welke fiscale wet- en regelgeving hebben woningcorporaties te maken? 3.2

Vennootschapsbelasting

3.2.1

Situatie tot 2006

Woningcorporaties25 hebben lang gebruik kunnen maken van een subjectieve vrijstelling voor de vennootschapsbelasting. De vrijstelling werd gerechtvaardigd door de eisen die de overheid stelde om de status van toegelaten instelling te verkrijgen en behouden.26 Rond de eeuwwisseling werd deze vrijstelling, mede als gevolg van toenemende toetsing van fiscale wet- en regelgeving aan de Europese bepalingen op het gebied van staatssteun, langzaamaan ter discussie gesteld. In het rapport “Corporaties tussen vangnet en vrijhandel”27 werd de conclusie getrokken dat de subjectieve vrijstelling van de woningcorporaties marktverstorend kan werken en dus zou moeten worden afgeschaft. Per brief van 18 februari 200228 heeft toenmalig staatssecretaris Bos van Financiën aangegeven de vrijstellingen vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting per 1 januari 2003 af te zullen schaffen. Het voornemen ten aanzien van de vennootschapsbelasting is echter niet per die datum geëffectueerd. Uiteindelijk is in het Belastingplan 2004 het voorstel opgenomen om de vrijstelling van vennootschapsbelasting van woningcorporaties te beperken tot werkzaamheden die bestaan uit de verkrijging, het bezit, het beheer en de vervreemding van anders dan tijdelijk verhuurde woningen.29 In de parlementaire behandeling is nadrukkelijk stilgestaan bij de eventuele staatssteunaspecten van deze voorgenomen wetswijziging. Hierbij heeft het kabinet Balkenende II aangegeven dat zij van mening is dat deze verenigbaar is met de geldende staatssteunregels, omdat met de voorgestelde

25

Volgens de wettekst van het toenmalige artikel 5 lid 1 onderdeel d Wet op de vennootschapsbelasting 1969 “toegelaten instellingen die op de voet van de Woningwet zijn toegelaten , werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting”. 26 Zie bijvoorbeeld de antwoorden van staatssecretaris Heerma van VROM op vragen in de Eerste Kamer, Aanhangsel Handelingen I, 1992/1993, nr. 17, p. 33. 27 MDW werkgroep woningcorporaties, Corporaties tussen vangnet en vrijhandel, Rapport van de MDW werkgroep, MDW werkgroep woningcorporaties/Ministerie van Economische Zaken, Den Haag, 2000. 28 Bos, W.J., Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit, Brief staatssecretaris van Financiën, nr. AFP2002/00014, Den Haag, 18 februari 2002. 29 Voorstel van wet – Wijziging van enkele belastingwetten (Belastingplan 2004), 70259, 29210, nr. 1-2.

8

aanpassingen beoogd wordt marktverstoringen en oneerlijke concurrentie tegen te gaan om zodoende een ‘gelijk speelveld’ te creëren.30 Naar aanleiding van het amendement-Giskes31 werd de vrijstelling van artikel 5 lid 1 onderdeel d Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (hierna: Wet Vpb) echter beperkt tot de voordelen uit op basis van het BBSH toegestane werkzaamheden, waardoor het ministerie van VROM verantwoordelijk werd voor deze vrijstelling. Hiermee is de subjectieve vrijstelling feitelijk verworden tot een objectieve vrijstelling. Aangezien de voorgenomen wijzigingen van het BBSH – vooral als gevolg van een niet gepubliceerd advies van de Raad van State – geen doorgang vonden, bleven woningcorporaties effectief vrijgesteld van vennootschapsbelasting. 3.2.2

Situatie 2006-2007

Als gevolg van deze impasse was sprake van een belastingderving van naar schatting 25 miljoen euro per jaar. Met het Belastingplan 200632 is, op voorspraak van het ministerie van Financiën, aan de vrijstelling van vennootschapsbelasting dan toch echt een einde gekomen. Woningcorporaties bleven op grond van het herziene artikel 5 lid 1 onderdeel d Wet Vpb met ingang van 1 januari 2006 slechts vrijgesteld voor – kort geformuleerd – de activiteiten die verband houden met woningen die kwalificeren voor toepassing van de Wet op de huurtoeslag, gebouwen die voor minimaal 80% bestaan uit zulke woningen en gebouwen met een maatschappelijke functie. Hiermee werd dus alsnog aansluiting bij het oorspronkelijke wetsvoorstel uit het Belastingplan 2004 gezocht. Deze wettelijke verankering van de partiële vennootschapsbelastingplicht bracht diverse waarderingsen afbakeningsproblemen met zich mee. Daarom heeft de Belastingdienst in samenwerking met brancheorganisatie Aedes een vaststellingsovereenkomst opgesteld, de zogeheten ‘VSO 1’.33 In deze VSO 1 is, naast enkele andere onderwerpen, vooral een aantal praktische afspraken gemaakt over de waardering van vermogensbestanddelen op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2006 en de verrekenprijzen tussen de belaste en onbelaste sfeer. 3.2.3

Situatie vanaf 2008

De wetgever heeft met het Belastingplan 200834 een vroegtijdig einde gemaakt aan VSO 1, welke initieel voor een periode van vijf jaar werd aangegaan. Met de invoering van het Belastingplan 2008 is niet alleen de partiële vrijstelling van artikel 5 lid 1 onderdeel d Wet Vpb afgeschaft, maar is ook een nieuw artikel 2 lid 1 onderdeel d Wet Vpb geïntroduceerd waardoor woningcorporaties bij wetsfictie integraal vennootschapsbelastingplichtig zijn geworden. Hiervoor is wederom een vaststellingsovereenkomst, ‘VSO 2’, opgesteld. Naast waarderingsvoorschriften voor de fiscale openingsbalans van de voorheen nog vrijgestelde activiteiten bevat VSO 2 ook enkele gunstige bepalingen voor zogeheten ‘gemengde projecten’ (van koop en huur). Zowel vanuit de Eerste als Tweede Kamer werd hierop aangedrongen, onder aanvoering van de zogeheten ‘motie-Essers’35 en ‘motie-Tang’.36 Indien aan een aantal voorwaarden wordt voldaan, mag de grondwaarde onder de koopwoningen residueel worden bepaald, waardoor het fiscaal projectresultaat in veel gevallen lager uitpakt dan wanneer een evenredige toerekening van de grondprijs plaatsvindt.

30

Zie Memorie van Toelichting, Kamerstukken 2003/04, 29210, nr. 3. Kamerstukken II, 2003-2004, 29210, nr. 91. 32 Voorstel van wet – Wijziging van enkele belastingwetten (Belastingplan 2006), 89736, nr. 2. 33 Projectgroep Belco, Vaststellingsovereenkomst, belastingplicht woningcorporaties, 15 januari 2007. 34 Voorstel van wet – Wijziging van enkele belastingwetten (Belastingplan 2008), 31205, nr. 2. 35 Kamerstukken I, 2007/08, 31205 en 31206, nr. I. 36 Kamerstukken II, 2007/08, 31205 en 31206, nr. 46 en 47. 31

9

Daar is het echter niet bij gebleven. De wetgever heeft een belangrijke flankerende maatregel genomen. Per 1 januari 2008 is een nieuw artikel 3.29c Wet IB ingevoerd, die moet voorkomen dat de corporaties het door hen ingeschatte onrendabele deel van de investering onmiddellijk via een afwaardering ten laste van het fiscale resultaat brengen.37 Hoewel dit artikel een generieke werking heeft en volgens de staatssecretaris een codificatie is van bestaande jurisprudentie38, ondervinden vooral woningcorporaties hier hinder van, omdat ‘echte’ ondernemers niet (of nauwelijks) bewust onrendabel investeren. Tot slot is op basis van het krachtwijkenbeleid van toenmalig minister Vogelaar van VROM besloten om een bijdrageheffing bijzondere projectsteun op te leggen aan woningcorporaties die niet bij de wijkenaanpak van de 40 krachtwijken betrokken zijn. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is door de minister aangewezen om deze bijzondere projectensteun te innen. Om discussies over de fiscale behandeling ervan op voorhand te voorkomen en omdat in de visie van de minister sprake is van een verevening van vermogen, heeft met ingang van 6 oktober 2008 een wettelijke verankering van de fiscale behandeling van deze bijdrage plaatsgevonden. De bijdrageheffing is bij de ontvangende woningcorporatie op grond van artikel 8d Wet Vpb niet belast, maar voor de betalende woningcorporatie op grond van artikel 10 lid 1 onderdeel k Wet Vpb dan ook niet aftrekbaar. Overigens is bij brief van 22 juni 2011 aangekondigd dat de bijzondere projectsteun zal worden afgebouwd.39 Een bijzondere faciliteit in de Wet Vpb is de zogeheten herbestedingsreserve van artikel 12 Wet Vpb. Deze herbestedingsreserve staat open voor lichamen zonder aandeelhouders of deelgerechtigden waarbij het algemeen of sociaal maatschappelijk belang op de voorgrond staat. Zij kunnen tot maximaal hun belastbaar bedrag een dotatie doen aan deze reserve, die vervolgens bijvoorbeeld in het kader van de wijkenaanpak afgeboekt kan worden van investeringen in huurwoningen. De Hoge Raad heeft op 13 januari 201240 geoordeeld dat woningcorporaties ook aan deze voorwaarden kunnen voldoen. Om verdere belastingderving te voorkomen, heeft de wetgever in het Belastingplan 201241 het toepassingsbereik van de herbestedingsreserve ingeperkt zodat woningcorporaties vanaf 1 januari 2012 niet langer in aanmerking komen voor deze fiscale faciliteit. Dit laat dus onverlet dat woningcorporaties hier in de jaren 2008 tot en met 2011 wel gebruik van kunnen maken, waardoor zij in veel gevallen de effectieve belastingdruk tot en met 2011 (vrijwel) tot nihil kunnen reduceren. 3.2.4

Kamerbrief fiscale positie

Recent heeft staatssecretaris Weekers in de Kamerbrief over de fiscale positie van woningcorporaties nog eens erkend dat woningcorporaties een belangrijke rol in de samenleving vervullen, maar dat hij geen mogelijkheden en redenen ziet om via fiscale maatregelen woningcorporaties te steunen in hun volkshuisvestingstaak. 42 De motivering hiervoor wordt gevonden in een drietal argumenten. De eerste is het staatssteunaspect. Als tweede vindt hij een fiscale vrijstelling niet het geëigende middel om kosten te compenseren. Tot slot geeft hij aan dat hierdoor sprake kan zijn van een verstoring van eerlijke concurrentie op de 37

Berkhout, T.M., en Heijden, J.M., van der, Vastgoedmarkten in barre tijden: (timingaspecten) van afwaarderen en onrendabele toppen, WFR 2011/1570. 38 Kamerstukken II, 2007/08, 31205, p. 38. 39 Donner, J.P.H., Afbouw bijzondere projectsteun Wijkenaanpak en Vogelaarheffing, brief van 22 juni 2011 aan de Tweede Kamer, kenmerk 2011048286, Den Haag, 2011. 40 Hoge Raad, 13 januari 2012, LJN BQ0525, nr. 10/03464, VN 2012/6.12. 41 Voorstel van wet – Wijziging van enkele belastingwetten (Belastingplan 2012), KST33000, nr. 2. 42 Weekers, F.H.H., Kamerbrief over fiscale posities woningcorporaties, brief aan de Eerste en Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/310M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 13 september 2012.

10

woningmarkt. Ten overvloede merkt hij nog op dat het op grond van de “Notitie belastingplicht overheidsbedrijven”43 juist de intentie van de wetgever is om overheidslichamen in de belastingheffing te betrekken wanneer zij in concurrentie treden met private ondernemingen. Overigens bevestigt hij in deze kamerbrief wel dat het kabinet zich neerlegt bij de uitspraak van de Hoge Raad van 13 januari 2012 en dat woningcorporaties met terugwerkende kracht tot 1 januari 2012 een zogeheten Algemeen Nut Beogende Instelling kunnen zijn.44 3.2.5

Wet verhuurderheffing

Niet onvermeld mag blijven dat in het Belastingplan 2013 het voorstel voor de Wet verhuurderheffing is opgenomen.45 Deze wet legt verhuurders van meer dan tien woningen in de gereguleerde sector, dus ook (vooral) de woningcorporaties, met ingang van 1 januari 2013 een nieuwe heffing op, de zogeheten ‘verhuurderheffing’. De grondslag van de heffing is mede afhankelijk van de WOZ waarde van de betreffende woningen. Het jaar 2013 is nog een overgangsjaar met een heffing van ‘slechts’ 2 euro per woning, maar vanaf 2014 bedraagt de heffing per woning 356 euro. Deze verhuurderheffing moet naar schatting 800 miljoen euro per jaar aan belastinginkomsten opleveren. 3.2.6

Vennootschapsbelastingpositie WOM

De vennootschapsbelastingpositie van de WOM is afhankelijk van de gekozen rechtsvorm. Een besloten vennootschap (B.V.) of naamloze vennootschap (N.V.) is op grond van artikel 2 lid 1 onderdeel a Wet Vpb integraal belastingplichtig, terwijl een commanditaire vennootschap (C.V.) volgens dezelfde bepaling afhankelijk van het toestemmingsvereiste van artikel 2 lid 3 onderdeel c Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: Awr) al dan niet zelfstandig belastingplichtig is. Een vennootschap onder firma (v.o.f.) daarentegen is een transparante entiteit, terwijl stichtingen en verenigingen op grond van artikel 2 lid 1 onderdeel e Wet Vpb belastingplichtig zijn indien en voorzover zij een onderneming drijven, tenzij zij een toelating op de voet van de Woningwet hebben: in dat geval gaat de integrale vennootschapsbelastingplicht van artikel 2 lid 1 onderdeel d Wet Vpb voor. Zelfstandige belastingplicht WOM Hoewel woningcorporaties bij het ontstaan van de vrijstelling overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet op belastingen van rechtsverkeer in 2003 nog niet belastingplichtig waren voor de vennootschapsbelasting, speelt de vennootschapsbelasting vanaf 2008 in volle omvang, en dan vooral het vraagstuk van het hanteren van de juiste verrekenprijzen tussen de – veelal – gelieerde partijen. Dat geldt niet alleen ingeval de woningcorporatie onroerende zaken overdraagt aan de WOM, maar ook bij uitname van onroerende zaken uit de WOM. In beide gevallen heeft het mogelijk een fiscaal te belasten boekresultaat bij de woningcorporatie cq WOM tot gevolg, en wel voor het verschil tussen de verkoopprijs en de fiscale boekwaarde, tenzij de vorming van een herinvesteringsreserve van artikel 3.54 Wet IB mogelijk is. Bij overdracht aan de WOM speelt bij de woningcorporatie tot 1 januari 2013 mogelijk nog de anti-verliesnemingsbepaling van artikel 2.2.8 lid 1 VSO 2 een rol. Indien sprake is van een dochtermaatschappij conform VSO 2, mag in de WOM de gunstige gemengd project regeling uit VSO 2 worden toegepast. 43

Weekers, F.H.H.., Notitie belastingplicht overheidsbedrijven, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/205M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 11 mei 2012. 44 Weekers, F.H.H., Kamerbrief over fiscale posities woningcorporaties, brief aan de Eerste en Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/310M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 13 september 2012, p. 5. 45 Kamerstuk, voorstel van Wet, 18 september 2012.

11

Het risico op belastingheffing als gevolg van onderlinge transacties wordt echter naar de toekomst toe wel steeds groter. WOM als transparante entiteit Indien de WOM een transparante entiteit is, dient partiële consolidatie bij de vennoten plaats te vinden. De fiscale behandeling is dan afhankelijk van de belastingpositie van de vennoten. Ingeval sprake is van een woningcorporatie, wordt een evenredig deel van de activa en passiva van de transparante entiteit aan haar toegerekend. In de praktijk wordt veelal voor transparante entiteiten gekozen als de vennoten ofwel niet belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting, ofwel als de vennoten – gegeven hun eigen belastingpositie – de fiscale resultaten van de WOM rechtstreeks willen genieten. 3.2.7

Samenvatting

Al met al kan worden geconcludeerd dat woningcorporaties sinds 2006, vooral onder druk van de discussie omtrent het ‘gelijke speelveld’ en de budgettaire derving, effectief aan vennootschapsbelasting onderworpen zijn. Eerst partieel, en vanaf 2008 zelfs integraal. Hoewel de wetgever diverse flankerende maatregelen heeft getroffen, is tot 2012 – vooral als gevolg van de mogelijkheid tot het toepassen van de herbestedingsreserve – vrijwel geen enkele woningcorporatie effectief belasting verschuldigd.46 Niettemin blijft de vennootschapsbelastingplicht voorlopig bestaan en komt het moment van daadwerkelijke belastingdruk wel steeds dichterbij. 3.3

Overdrachtsbelasting

Woningcorporaties konden tot 2003 gebruik maken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van onroerende zaken. Mede als gevolg van de eerder aangehaalde brief van staatssecretaris Bos van het ministerie van Financiën van 18 februari 200247, is de Wet op Belastingen van rechtsverkeer (hierna: Wet BRV) per 1 januari 2003 gewijzigd. 3.3.1

Inbrengvrijstelling

Om een ‘gelijk speelveld’ te creëren, is de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV voor woningcorporaties komen te vervallen en vervangen door een vrijstelling die erop is gericht om de stedelijke herstructurering in aangewezen wijken te bevorderen. Onder stringente voorwaarden, die nader uitgewerkt zijn in de zogeheten Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering (hierna: de Regeling),48 kan een WOM (of bij een transparante entiteit, de vennoten van een WOM49) op grond van het nieuwe artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV onroerende zaken vrij van overdrachtsbelasting verkrijgen. Een WOM wordt op grond van artikel 1 lid 2 onderdeel c van de Regeling gedefinieerd als “een in Nederland gevestigd lichaam dat bevordering van de stedelijke herstructurering ten doel heeft en dat 46

De gevolgen van de mogelijkheid de herbestedingsreserve toe te passen zijn nog niet verwerkt in het meest recente sectorbeeld realisaties van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, aangezien dit het Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2010 betreft. 47 Bos, W.J., Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit, Brief staatssecretaris van Financiën, nr. AFP2002/00014, Den Haag, 18 februari 2002. 48 Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering, Besluit van 18 februari 2004, nr. WV2003/396M, aangepast bij regeling van 17 december 2004, WV2004/449M. 49 In 2003 en 2004 stond de vrijstelling op grond van de letterlijke wettekst alleen open voor lichamen. In het Belastingplan 2006 is die ‘weeffout’ met terugwerkende kracht naar 1 januari 2003 gerepareerd.

12

is opgericht om uitvoering te geven aan een herstructureringsplan en dat door de minister van VROM50 op voordracht van het college van burgemeester en wethouders als zodanig is aangewezen.” Indien niet langer aan de voorwaarden voor de vrijstelling wordt voldaan, is de WOM krachtens artikel 4 van de Regeling (de zogenaamde sanctiebepaling) ter zake van de oorspronkelijke verkrijging alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit doet zich voor als de onroerende zaken niet meer in het kader van het herstructureringsplan worden of zijn aangewend, of als de onroerende zaken na voltooiing van de herstructurering niet binnen een redelijke termijn aan de vennoten van de WOM of derden worden overgedragen. Wat niet duidelijk is, zijn het moment van verschuldigdheid en de grondslag. 3.3.2

Uitnamevrijstelling

Vanaf 1 januari 2006 is in artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV een nieuwe vrijstelling opgenomen die aansluit op artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV. In de parlementaire behandeling51 bij de invoering van deze bepaling is opgemerkt dat de vrijstelling bij verkrijging van onroerende zaken door een WOM nog onvoldoende stimulans is gebleken voor de stedelijke herstructurering van achterstandswijken. Vooral het feit dat na afloop van de herstructurering de deelnemende partijen overdrachtsbelasting zouden moeten betalen over de verkrijging van het door henzelf ingebrachte onroerend goed, zou een belemmering zijn. De staatssecretaris lijkt hiermee de kritiek in de fiscale literatuur van vooral Gassler, ter harte te nemen, die pleitte voor zowel een inbreng- als verdelingsvrijstelling, zodat de systematiek zou aansluiten bij de systematiek zoals die gold voor het wijzigen van de vrijstellingsbepalingen.52 Op grond van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV is vrijgesteld de verkrijging door participanten in de WOM van onroerende zaken indien (1) de participanten deze onroerende zaken hebben ingebracht waarbij een beroep is gedaan op de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV, (2) de participanten behoren tot de kring van oprichters voor zover zij de onroerende zaken verkrijgen tot het beloop van hun gerechtigdheid in de WOM, en/of (3) de participanten deze onroerende zaken hadden ingebracht in een samenwerkingsverband dat na 1 januari 2003 als WOM is aangemerkt. Met deze vrijstelling wordt dus beoogd ook de uitname van onroerende zaken uit de WOM onder voorwaarden vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Overigens mag hierbij niet onvermeld blijven dat onder omstandigheden de zogeheten strafheffing overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 4 Wet BRV kan gelden, waardoor één van voornoemde vrijstellingen toch niet van toepassing is.53 3.3.3

WIF vrijstelling

Bovendien bestaat per 1 januari 2005 nog een vrijstelling van overdrachtsbelasting voor het zogeheten Wooninvesteringsfonds (hierna: Wif), opgenomen in artikel 15 lid 1 onderdeel n Wet BRV. De belangrijkste doelstelling van deze vrijstelling is – wederom – het bevorderen van de stedelijke herstructurering. Het Wif is bereid veelal moeilijk verkoopbare woningen op te kopen, zodat de toegelaten instelling met een herstructureringsopgaaf de vrijkomende middelen direct kan inzetten in de wijkenaanpak. Het Wif verkrijgt de middelen om woningen aan te kopen van andere 50

In het najaar is het ministerie van VROM opgeheven, de nieuwe benaming is het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Memorie van Toelichting, Kamerstukken II 2005/2006, 30306, nr. 3, p. 11-12. 52 Gassler, Y.E., Gebrekkige vrijstelling van overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering, WFR 2004/932. 53 Op grond van het Besluit van 14 september 2010, nr. DGB2010/1124M kan de strafheffing in de praktijk, bijvoorbeeld bij ‘maatschappelijk gebonden eigendom’, echter vaak alsnog achterwege blijven. 51

13

woningcorporaties, die wel over voldoende liquide middelen beschikken en niet betrokken zijn bij de stedelijke herstructurering. Ook deze vrijstelling is aan voorwaarden verbonden.54 Het Wif kan slechts woningen vrijgesteld van overdrachtsbelasting verkrijgen indien zij deze verkrijgt van toegelaten instellingen die betrokken zijn bij de stedelijke herstructurering en zij tot doel heeft deze woningen vervolgens te vervreemden aan natuurlijke personen. Bovendien dient de verkopende toegelaten instelling een investeringsopgaaf in een aangewezen herstructureringsgebied te hebben en de verkoopopbrengst binnen zeven jaar te investeren in het aangewezen herstructureringsgebied. Voor de definitie van een aangewezen herstructureringsgebied wordt aangesloten bij de definitie zoals die gebruikt wordt bij de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV. 3.3.4

Verlaagd tarief

Tot slot mag niet onvermeld blijven dat het – in eerste instantie tijdelijk – verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% voor woningen sinds 1 juli 2012 definitief 2% blijft.55 De financiële impact van de overdrachtsbelasting bij de verkrijging van woningen is hiermee een stuk minder geworden. 3.3.5

Samenvatting

Kort samengevat is de integrale vrijstelling bij de verkrijging van onroerende zaken door woningcorporaties sinds 2003 vervangen door drie maatregelen die als gemene deler de bevordering van de stedelijke herstructurering tot doel hebben. De belangrijkste hiervan zijn de vrijstellingen van artikel 15 lid 1 onderdeel o en oa Wet BRV. 3.4

Omzetbelasting

Woningcorporaties zijn aan te merken als ‘ondernemer’ als bedoeld in artikel 7 Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB). In de praktijk hadden woningcorporaties, gelet op de voornaamste activiteiten van een woningcorporatie, weinig met omzetbelasting te maken. Niet alleen is de verhuur van woningen op grond van artikel 11 lid 1 onderdeel 2 sub b Wet OB een vrijgestelde activiteit, maar ook konden woningcorporaties voor de bouw van huurwoningen onder voorwaarden afzien van de toepassing van de integratieheffing56 op grond van een goedkeuring van de staatssecretaris van Financiën, de zogeheten Mededeling 26.57 Voorwaarde voor toepassing van Mededeling 26 was wel dat omzetbelasting die drukte tijdens de bouw, ook niet in vooraftrek werd gebracht. Met de verbreding van hun activiteiten die zich rond de eeuwwisseling had ingezet, bijvoorbeeld de bouw van koopwoningen, kregen steeds meer woningcorporaties te maken met de omzetbelasting. De levering van nieuwbouw koopwoningen is namelijk van rechtswege belast met omzetbelasting, zodat de woningcorporatie omzetbelasting moet berekenen bij de levering van nieuwbouw koopwoningen. Daarentegen moet de woningcorporatie de omzetbelasting die drukt tijdens de bouwfase in aftrek brengen. De verbreding van de activiteiten had tevens tot gevolg dat corporaties bij de realisatie van 54

Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting voor investeringen in stedelijke herstructurering, Besluit van 19 mei 2005, nr. WV2005/97M. 55 Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013, Stb. 2012, 321. 56 Thans opgenomen in artikel 3 lid 3 onderdeel b Wet OB. De integratieheffing is van toepassing indien in eigen bedrijf van een ondernemer goederen worden vervaardigd die vervolgens worden aangewend voor activiteiten waarvoor geen volledig recht bestaat op aftrek van voorbelasting (zoals de verhuur van woningen). 57 Besluit van 30 november 1994, nr. VB 94/3619, in combinatie met Besluit van 25 februari 2002, CPP2002/550M.

14

andere onroerende zaken, zoals wijkgebouwen en brede scholen, te maken kregen met de integratieheffing. Vanwege een dreigende inbreukprocedure over oneerlijke concurrentie, omdat woningcorporaties in tegenstelling tot private marktpartijen gebruik konden maken van Mededeling 26, is Mededeling 26 bij Besluit van 23 december 200958 met ingang van 1 januari 2010 ingetrokken. Hierdoor krijgen corporaties ook bij de ingebruikname van huurwoningen te maken met de integratieheffing. Ondanks een overgangsregeling die geldt voor onroerende zaken die vóór 1 januari 2014 in gebruik zijn genomen en waarvoor uiterlijk 31 december 2009 een start is gemaakt met de realisatie ervan, leidt dit tot een aanzienlijke lastenverzwaring voor woningcorporaties. De intrekking van de regeling heeft tot gevolg dat woningcorporaties bij de ingebruikname van huurwoningen omzetbelasting moeten betalen over de voortbrengingskosten van de huurwoningen. Daarentegen moeten ze de omzetbelasting op de bouwkosten tijdens de bouwfase in aftrek brengen. De verplichte toepassing van de integratieheffing heeft, zeker bij herontwikkeling, duidelijk een kostprijsverhogend effect omdat hierdoor ook over de grond die al jaren in eigendom van de woningcorporatie is, omzetbelasting is verschuldigd.59 Overigens mag niet onvermeld blijven dat de Advocaat-Generaal van het Europese Hof van Justitie op 11 september jl. een conclusie heeft gegeven over de mogelijke onverenigbaarheid van de integratieheffing met de Europese BTW richtlijn. Volgens de Advocaat-Generaal mag Nederland de integratieheffing toepassen en mag de waarde van de eigen grond in de omzetbelastingheffing worden betrokken, tenzij de grond in het verleden reeds voor vrijgestelde bedrijfsdoeleinden was bestemd. Voor de binnenstedelijke wijkenaanpak zou dit betekenen dat de ingebrachte grond buiten de grondslag van de integratieheffing kan blijven, mits de woningcorporatie het project in eigen beheer ontwikkelt. Hoe dan ook, het eindoordeel is nu aan het Hof van Justitie. Met de verhoging van de omzetbelasting van 19% naar 21% per 1 oktober 201260 wordt het financiële nadeel in ieder geval wel groter. 3.5

Een kritische beschouwing

Vanuit fiscale optiek mag een kritische beschouwing van de gebruikte motiveringen bij invoering en de kwaliteit van de fiscale wet- en regelgeving ten aanzien van de woningcorporaties niet achterwege blijven. Die kritische beschouwing berust op een drietal pijlers, te weten mijn eigen visie, bestudering van relevante fiscale literatuur en expert interviews (zie voor een overzicht van de experts bijlage 2). 3.5.1

Vennootschapsbelastingpositie woningcorporaties

Het fiscale beleid heeft sinds het begin van deze eeuw een enigszins duaal karakter: enerzijds wordt het stimuleren van de wijkenaanpak van belang geacht, anderzijds zijn (vooral) ook het creëren van een ‘gelijk speelveld’ en budgettaire overwegingen belangrijk. Mijn voornaamste bezwaren tegen de vennootschapsbelastingplicht in zijn huidige vorm zijn tweeledig: -

Misbruik van het staatssteunargument/ discussie ‘gelijk speelveld’ Onterecht gebruik van flankerende maatregelen

58

Besluit van 23 december 2009, nr. CPP2009/2495M. Dit kostprijsverhogen effect geldt ook voor andere kosten waarop geen omzetbelasting drukt, zoals leges en een deel van de eigen uren. 60 Zie Wetsvoorstel Wet uitwerking fiscale maatregelen Begrotingsakkoord 2013, 33287, kenmerk AFP2012/445. 59

15

Misbruik staatssteunargument In eerste instantie heeft de wetgever bij de invoering van de partiële belastingplicht per 1 januari 2006 aangegeven dat hij van mening is dat hiermee wordt voldaan aan de regels rondom staatssteun. De staatssecretaris verklaart immers bij de behandeling van het Belastingplan 200661 dat hij er van uit gaat dat de voorgestelde aanpassingen in overeenstemming zijn met het gemeenschapsrecht. Met andere woorden, het risico op verboden staatssteun wordt in zijn visie ondervangen met de invoering van de partiële belastingplicht. Het staatssteunargument wordt echter twee jaar later evengoed weer ingebracht ter motivering van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht. Volgens Kavelaars heeft met de beperking van de vrijstelling tot de kernactiviteiten echter al ‘in voldoende mate aanpassing en inperking plaatsgevonden’.62 Volgens hem valt er voor wat betreft de argumentatie voor de invoering van integrale belastingplicht ‘ten aanzien van de sociale functie van woningcorporaties wel wat op af te dingen’.63 Dit ontlokt hem dan ook – in mijn visie terecht – de uitspraak dat ‘de wetgever blijkbaar gemakkelijk in staat is zijn standpunt aan te passen als hij dat om welke reden dan ook wenselijk vindt’. Indien de wetgever hier had toegegeven dat de invoering van de integrale belastingplicht louter was ingegeven vanuit een budgettair oogpunt, had hij ongetwijfeld (ook) op fel verweer kunnen rekenen, maar was hij in elk geval wel eerlijk geweest. Klop en Van Attekum64 menen dat woningcorporaties bij een integrale belastingplicht juist in een nadelige concurrentiepositie terecht zijn gekomen, omdat woningcorporaties in dat geval ook in de belastingheffing worden betrokken voor de zogeheten kernactiviteiten, waarvoor juist geen concurrentie bestaat omdat deze in de regel niet winstgevend zijn. Hoewel dit argument plausibel lijkt en ongetwijfeld – zeker in 2002 – het gevoel vertegenwoordigt van vele belanghebbenden in de corporatiesector, ontbreekt een gedegen onderbouwing van dit standpunt. De Ruiter65 overtuigt echter wel en ziet ‘geen enkele rechtvaardiging voor een fiscaal nadeligere behandeling van een corporatie’ ten opzichte van een overigens in dezelfde positie verkerende stichting of vereniging die geen toelating heeft op grond van de Woningwet. Om de belastingplicht te bewerkstelligen, durfde de wetgever blijkbaar niet te vertrouwen op het ondernemingsbegrip dat normaliter geldt voor stichtingen en verenigingen66, maar heeft hij (zekerheidshalve) gemeend voor woningcorporaties de wetsfictie van artikel 2 lid 1 onderdeel d Wet Vpb te moeten invoeren. Vanuit de Kamer is de staatssecretaris meerdere malen en vanuit verschillende invalshoeken gevraagd zijn visie op de fiscale positie van woningcorporaties te geven. Met de langverwachte en onlangs verschenen Kamerbrief67 over de fiscale positie van woningcorporaties is staatssecretaris Weekers hieraan tegemoet gekomen. Hoewel hij hiermee een uitgelezen mogelijkheid had om alsnog de werkelijke motivering kenbaar te maken en te bekennen dat één van zijn ambtsvoorgangers het staatssteunargument heeft misbruikt ter voorkoming van budgettaire derving, is het teleurstellend dat

61

Nota naar aanleiding van het verslag, Kamerstukken II 2005/06, 30306. Kavelaars, P., Staatssteun en subjectieve vrijstellingen in de vennootschapsbelasting, TFO 2006/66, onderdeel 4. 63 Kavelaars, P., Pensioenfondsen, API’s en staatssteun, Pensioen Magazine 2008, nr. 17, onder “Terug naar Nederland”. 64 Klop, P., Attekum, F.H.A.M., van, Een ondoordacht en zinloos plan: vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, B&G juli/augustus 2002. 65 Ruiter, G.J.W., de, Belastingheffing van woningcorporaties, TFO 2011/117.2. 66 Thans opgenomen in artikel 2 lid 1 onderdeel e Wet Vpb. 67 Weekers, F.H.H., Kamerbrief over fiscale posities woningcorporaties, brief aan de Eerste en Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/310M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 13 september 2012. 62

16

de staatssecretaris met ondeugdelijke argumenten de invoering van de integrale belastingplicht blijft verdedigen.68 Vanuit een fiscaal perspectief ligt een terugkeer naar een partiële vennootschapsbelastingplicht wellicht voor de hand. De Europese regelgeving omtrent staatssteun lijkt echter, juist vanwege de verplichte meldingsprocedure, een terugkeer naar een partiële belastingplicht niet te vergemakkelijken.69 De staatssecretaris grijpt dit argument aan om de vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties in zijn huidige vorm in stand te laten. Onterecht gebruik flankerende maatregelen Met De Ruiter70 ben ik van mening dat de flankerende maatregelen, en dan vooral artikel 3.29c Wet IB, vooral de woningcorporaties treffen en moeten garanderen dat de belastingplicht van de sector toch nog enige belastingopbrengsten genereert. Het is immers aannemelijk dat weinig corporaties, vooral gelet op het ontbreken van een winststreven en het genoegen nemen met een ‘onderrendement’ op hun bezit, zonder deze bijkomende maatregelen effectief in een belastingbetalende positie terecht zouden zijn gekomen. De achtergrond en uitleg van artikel 3.29c Wet IB heeft ook aanleiding gegeven tot een discussie in de fiscale literatuur.71 Berkhout en Van der Heijden concluderen in hun artikel dat van louter codificatie van bestaande rechtspraak geen sprake is en komen tot een ruim toepassingsbereik. Dit heeft een reactie uitgelokt van Broekhuizen en De Ruiter, die betogen dat het toepassingsbereik van de beperking voor beleggingsvastgoed juist onduidelijk is. Zij verwijzen hiervoor naar de wetsgeschiedenis72 en stellen zich juist op het standpunt dat de bedoeling van artikel 3.29c Wet IB beperkter lijkt dan de wettekst lijkt te omvatten. Ondanks hun oproep aan de staatssecretaris om hieraan bij de regeringsvisie op de maatschappelijke posities van woningcorporaties aandacht te besteden, rept de Kamerbrief hier met geen woord over. In mijn ogen een gemiste kans. Nu woningcorporaties sinds 2012 evenmin langer gebruik kunnen maken van de herbestedingsreserve van artikel 12 Wet Vpb, lijkt het de wetgever dan eindelijk gelukt om met succes te kunnen rekenen op vennootschapsbelastingopbrengsten. Overigens, indien die kernactiviteiten daadwerkelijk verlieslatend zijn, kunnen deze rechtstreeks verrekend worden met de (mogelijk) winstgevende commerciële activiteiten. De vraag of de wijkenaanpak gebaat is met de heffing van vennootschapsbelasting, komt in hoofdstuk 5 aan de orde. 3.5.2

Overdrachtsbelasting en omzetbelasting

De ingevoerde vrijstellingen van de artikelen 15 lid 1 onderdelen n, o en oa Wet BRV zijn bedoeld om een bijdrage te leveren aan de stedelijke herstructurering. Bedacht moet echter worden dat deze een integrale vrijstelling van overdrachtsbelasting voor woningcorporaties hebben vervangen. In zoverre kan moeilijk worden gesproken van fiscale stimuleringsmaatregelen. Veeleer is sprake van het voorkomen van (verder) nadeel dan van effectief stimuleren. Met de structurele verlaging van het 68

Weekers, F.H.H., Kamerbrief over fiscale posities woningcorporaties, brief aan de Eerste en Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/310M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 13 september 2012. 69 Zie Oving, A.B.G., Schut, H.J., Belastingheffing van woningcorporaties en het Belastingplan 2006, WFR 2005/1475 en Kavelaars, P., Staatssteun en subjectieve vrijstellingen in de vennootschapsbelasting, TFO 2006/66, onderdeel 4. 70 Ruiter, G.J.W., de, Belastingheffing van woningcorporaties, TFO 2011/117.2. 71 Berkhout, T.M., Heijden, J.M., van der, Vastgoedmarkten in barre tijden: (timingaspecten) van afwaarderen en onrendabele toppen, WFR 2011/1570, Broekhuizen, M.J., Ruiter, G.J., Nadere (timing)aspecten van afwaarderen en onrendabele toppen, WFR 2012/424. 72 Kamerstukken II, 2007/08, 31205, nr. 3, p. 37.

17

tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen van 6% naar 2% is het belang van de vrijstelling overigens afgenomen. Een zorgvuldige analyse van de fiscale regelgeving omtrent de WOM leidt tot een aantal kritische observaties, die Van Zadelhoff wellicht de uitspraak hebben ontlokt dat de WOM vanwege de beperkingen aan de rechtsfiguur geen succes is geworden.73 Bestaand vastgoed en eventuele ruiling Artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV zal in de praktijk vanuit fiscale optiek vooral aantrekkelijk zijn indien de WOM onroerende zaken (vrij van overdrachtsbelasting) van derden verkrijgt, in de situatie dat een rechtstreekse verkrijging door de woningcorporatie zou leiden tot de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt als partijen onroerende zaken in de WOM – met deze vrijstelling – willen inbrengen met als doel om deze – na voltooiing van de herstructurering – met elkaar te ruilen. In dat geval kan, met behulp van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV, eveneens onder voorwaarden overdrachtsbelasting worden voorkomen bij de uitname van de onroerende zaken. Verplichte met omzetbelasting belaste levering De invoering van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV per 1 januari 2006 is weliswaar een welkome aanvulling in het geval van uitname van onroerende zaken, maar stimuleert nog steeds de wijkenaanpak zelf niet. Het zorgt er slechts voor dat de overdrachtsbelasting geen blokkade hoeft te zijn om gebruik te maken van een WOM indien sprake is van ‘oude’ onroerende zaken die geleverd worden aan de inbrenger of gerechtigde. De vraag is echter wat de meerwaarde van een dergelijke vrijstelling is als de WOM ‘nieuwe’ onroerende zaken als bedoeld in artikel 11 lid 1 onderdeel a onder 1ᵒ Wet OB teruglevert aan de woningcorporatie. Denk bijvoorbeeld aan de volgende situatie, waarbij de drie participanten elk 1/3 aandelenbelang en zeggenschap hebben:

Woningcorporatie A

Woningcorporatie B

Projectontwikkelaar

WOM

De WOM is ondernemer op grond van artikel 7 Wet OB. Ingeval de WOM nieuw vervaardigde onroerende zaken levert, is zij ter zake van de levering op grond van artikel 11 lid 1 onderdeel a onder 1ᵒ Wet OB van rechtswege omzetbelasting verschuldigd. Geen van de partijen (die elk 1/3 belang hebben in de WOM) kan de WOM immers opnemen in een fiscale eenheid ex artikel 7 lid 4 Wet OB. Niettemin is wel sprake van een van rechtswege met omzetbelasting belaste levering, iets wat in ieder geval tot 1 januari 2010 niet het geval was geweest indien de woningcorporatie de onroerende zaken zelf had herontwikkeld en een beroep zou hebben gedaan cq zou kunnen doen op Mededeling 26. Bij nieuwe projecten vanaf 1 januari 2010, of bij op 31 december 2009 reeds bestaande projecten die niet 73

Zadelhoff, B.G., van, Syllabus onroerend goed, BTW en overdrachtsbelasting, t.b.v. colleges MRE Opleiding jaargang 2010-2012, Amsterdam, versie oktober 2010, p. 101.

18

vóór 1 januari 2014 in gebruik genomen worden, is het onderscheid tussen ontwikkeling in de toegelaten instelling en de WOM voor de omzetbelasting in ieder geval minder belangrijk geworden. Indien de overheid de binnenstedelijke herstructurering echt had willen stimuleren, had de wetgever Mededeling 26 per 1 januari 2010 wellicht juist niet vooruitlopend op een eventuele Europese inbreukprocedure moeten afschaffen. Nu woningcorporaties te maken krijgen met de integratieheffing van artikel 3 lid 3 onderdeel b Wet OB, werkt deze maatregel kostprijsverhogend. Bij de levering van nieuw vervaardigde onroerende zaken, die van rechtswege belast zijn met omzetbelasting, zou hiervoor op grond van artikel 15 lid 1 onder a Wet BRV hiervoor een vrijstelling van overdrachtsbelasting (kunnen) gelden. Daarvoor is de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV dus niet nodig. Risico op strafheffing voor de overdrachtsbelasting Tot het Besluit van 14 september 201074 was niet of nauwelijks sprake van formeel beleid, hetgeen de rechtszekerheid niet ten goede kwam. Zodoende was onduidelijk of en in welke gevallen de strafheffing overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 4 Wet BRV van toepassing was. De rechtszekerheid is sterk verbeterd met de komst van het Besluit van 14 september 2010. Risico op ‘dubbele’ overdrachtsbelasting bij één handeling In artikel 4 van de Regeling is opgenomen dat de WOM ‘alsnog’ overdrachtsbelasting is verschuldigd over de oorspronkelijke verkrijging als niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan. Dit kan zich ook voordoen bij onverwacht externe omstandigheden, zoals een vastgelopen vastgoed- en/of financieringsmarkt. Indien in dat geval de WOM de onroerende zaken dan bijvoorbeeld in de overdrachtsbelastingsfeer teruglevert aan de oorspronkelijke inbrenger, kan het zo zijn dat de sanctiebepaling van artikel 4 van de Regeling in werking treedt bij de WOM. Tegelijkertijd is de oorspronkelijke inbrenger over de verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd omdat hij geen beroep kan doen op de uitnamevrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV, omdat de herstructurering nog niet is voltooid. Onbedoelde bijeffecten Gelet op de tekst van de Regeling, kan de WOM faciliteit mogelijk ook gebruikt worden voor onroerende zaken waarvoor eigenlijk geen herstructureringsopgaaf bestaat, maar die wel in het herstructureringsgebied liggen. 3.6

Deelconclusie

In dit hoofdstuk is het fiscale kader beschreven waarmee woningcorporaties te maken hebben. Achtereenvolgens kwamen de vennootschapsbelasting, overdrachtsbelasting en omzetbelasting aan de orde. De conclusie die kan worden getrokken, is dat de afgelopen 10 jaar – onder druk van de Europese staatssteundiscussie en het adagium van het creëren een ‘gelijk speelveld’ – diverse lastenverzwarende maatregelen zijn ingevoerd. Ik kan mij echter niet aan de indruk onttrekken dat de wetgever de fiscale wetgeving (vooral) ook heeft ingevoerd vanwege budgettaire overwegingen, waarbij hij enkele flankerende maatregelen in de vennootschapsbelasting niet schuwt.

74

Besluit van 14 september 2010, nr. DGB2010/1124M, Staatscourant 2010, 14505.

19

Wat hiervan ook zij, het geheel aan wet- en regelgeving heeft in ieder geval weinig bijgedragen aan het stimuleren van de binnenstedelijke herstructureringsaanpak. Woningcorporaties moeten terdege rekening houden met de vaak ingewikkelde fiscale consequenties bij de wijkenaanpak. Dat geldt zeker voor de WOM. De vrijstellingen van overdrachtsbelasting voor de stedelijke herstructurering lijken wel aardig, maar hierbij zijn enkele kritische kanttekeningen geplaatst. De vraag of het inzetten van fiscale stimuleringsmaatregelen wel effectief is, komt in het volgende hoofdstuk aan de orde. In hoofdstuk 5 wordt dan vervolgens de vraag beantwoord in hoeverre de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering effectief zijn geweest bij het stimuleren van de wijkenaanpak.

20

4. De effectiviteit van fiscale stimuleringsmaatregelen 4.1

Inleiding

Hiervoor is geconstateerd dat woningcorporaties de afgelopen 10 jaar te maken hebben gekregen met veel nieuwe fiscale wet- en regelgeving. Hoewel een deugdelijke argumentatie van de verschillende maatregelen in sommige gevallen ontbreekt, zijn dit (voorlopig) wel de fiscale kaders. In de fiscale literatuur is de inzet van fiscale maatregelen om bepaalde beleidsdoelstellingen te verwezenlijken (ook wel ‘fiscaal instrumentalisme’ genoemd) een fel bediscussieerd thema. Ook de Algemene Rekenkamer heeft diverse onderzoeken75 uitgevoerd naar de effectiviteit van subsidies en fiscale stimuleringsmaatregelen. Alvorens een fiscaal stimuleringskader voor de wijkenaanpak voor te stellen, is het daarom wenselijk eerst nader onderzoek te doen naar de effectiviteit van fiscale stimuleringsmaatregelen in het algemeen. In dit hoofdstuk zal de volgende vraag worden behandeld: In hoeverre kunnen fiscale maatregelen worden ingezet om bepaalde beleidsdoelstellingen te verwezenlijken? 4.2

Algemene beschouwing fiscaal instrumentalisme

Bij ‘fiscaal instrumentalisme’ wordt het belastingrecht ingezet als middel om bepaalde beleidsdoelstellingen te verwezenlijken. Het ministerie van Financiën definieert het begrip ‘fiscale stimuleringsmaatregel’ of ‘belastinguitgave’ sinds 2003 in ieder geval als volgt: “een overheidsuitgave in de vorm van een derving of uitstel van belastingontvangsten, die voortvloeit uit een voorziening in de wet voorzover die niet in overeenstemming is met de primaire heffingsstructuur van de wet”.76 Het begrip belastinguitgave moet dus worden onderscheiden van een subsidie, die veelal direct en rechtstreeks – dus niet via het belastingstelsel – wordt toegekend. 4.2.1

Korte beschouwing fiscale literatuur

In de fiscale literatuur bestaat consensus over de criteria waaraan getoetst moet worden bij de inzet van fiscale maatregelen bij het nastreven van beleidsdoelstellingen.77 De belangrijkste criteria zijn: -

beleidseffectiviteit (of doeltreffendheid), doelmatigheid, inpasbaarheid binnen de fiscale structuur, de mogelijke verenigbaarheid met Europese wet- en regelgeving.

Allereerst en bovenal dient sprake te zijn van een doeltreffende maatregel, de maatregel dient immers het gewenste beleidseffect te hebben. Hierbij moet bijvoorbeeld ook worden afgewogen of een andere maatregel, zoals het verstrekken van een subsidie, effectiever is. Bij doelmatigheid moet worden bedacht of het grootst mogelijke effect kan worden bereikt tegen zo laag mogelijke uitvoeringskosten. 75

Algemene Rekenkamer, Belastingen als beleidsinstrument, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 18 maart 1999, Algemene Rekenkamer, Belastingen als beleidsinstrument, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 27 maart 2008, Algemene Rekenkamer, Inzicht in belastinguitgaven, specifieke uitkeringen en subsidies, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 19 mei 2010. 76 Ministerie van Financiën, Miljoenennota 2003, Tweede Kamer, vergaderjaar 2002-2003, 28600, nr. 1. 77 Zie bijvoorbeeld Vermeend, W.A., Instrumentalisering van het belastingrecht, WFR 1996/209 en Huijsmans, P.A.G.M., Belastingpolitiek en technologiebeleid: synergie of dualisme, Weekblad Fiscaal Recht 1997/1502.

21

Bovendien moet de maatregel (eenvoudig) inpasbaar zijn binnen de fiscale structuur, waarbij aspecten als handhaafbaarheid, controleerbaarheid en het gelijkheidsbeginsel belangrijk zijn. Tot slot dient de getroffen maatregel in overeenstemming te zijn met de Europese wet- en regelgeving, een voorwaarde die de afgelopen jaren steeds meer aan belang heeft gewonnen. Hoewel dus consensus bestaat over de toetsingscriteria, is het gebruik van fiscale faciliteiten om beleidsdoelstellingen te realiseren geenszins onomstreden. Lange tijd werd hierover in Nederland een terughoudende of zelfs afwijzende houding ingenomen. Het fiscaal instrumenteel beleid van Vermeend, van 1994 tot en met 2000 staatssecretaris van Financiën en fervent voorstander van fiscaal instrumentalisme, heeft in de fiscale wetenschappelijke literatuur dan ook veel stof doen opwaaien. Zo constateert Gribnau78 dat toetsing van de fiscale wetgeving aan de hiervoor weergegeven criteria niet is terug te vinden bij de afweging voor de inzet van de fiscale faciliteiten. Bovendien ontbreekt het veelal aan een evaluatie van de regelingen, vindt nauwelijks een periodieke herijking plaats en is de heffingsgrondslag aan versmalling onderhevig. En, niet onbelangrijk, de fiscale wetgeving is verrijkt met bepalingen die niet passen bij de fiscale structuur. Ook Huijsmans79 is sceptisch. Hij constateert, na toetsing aan de hiervoor weergegeven criteria, dat de fiscale stimulering van onderzoeks- en ontwikkelingsactiviteiten medio jaren 90 van de vorige eeuw weinig effect heeft gehad. Hij plaatst derhalve, met Gribnau80 en Niessen81, kanttekeningen bij de legitimatie van de fiscale stimuleringsmaatregelen. 4.2.2

Toetsingskader Belastinguitgaven

Mede als gevolg van de hiervoor geschetste ontwikkelingen is sinds de Miljoenennota 2003 in de begrotingsregels vastgelegd dat bij de invoering van nieuwe belastinguitgaven of bij de intensivering van bestaande belastinguitgaven gebruik gemaakt dient te worden van het “Toetsingskader Belastinguitgaven”.82 Concreet omvat dit toetsingskader de volgende onderdelen: 1. Is sprake van een heldere probleemstelling? Hierbij dient de vraag te worden beantwoord welk beleidsprobleem er is en waarom juist de overheid hierbij dient te interveniëren. Tevens dient te worden aangegeven welk ministerie verantwoordelijk is voor dit beleidsprobleem. 2. Is het te bereiken doel helder en eenduidig geformuleerd? Vervolgens dient een duidelijk doel te worden geformuleerd, bij voorkeur zowel kwalitatief als kwantitatief. 3. Kan worden aangetoond waarom financiële interventie noodzakelijk is? Hierbij staat de vraag centraal of niet beter gekozen kan worden voor niet-financiële sturing. 4. Kan worden aangetoond waarom een subsidie de voorkeur verdient boven een heffing? Bovendien moet duidelijk worden waarom het gewenste effect beter bereikt kan worden met een belastinguitgave boven een subsidie. 5. Kan worden aangetoond waarom een fiscale subsidie de voorkeur verdient boven een directe subsidie? Deze vraag heeft vooral te maken met verantwoording van de begrotingsregels van de rijksoverheid, maar hierbij moet onder meer worden gedacht aan de criteria doelmatigheid, 78

Gribnau, J.L.M., Grenzen aan instrumentalisering, WFR 1997/807 en Gribnau, J.L.M., Beleidsinstrument of recht? Het belastingrecht op een knooppunt, TFO 1999/129. 79 Huijsmans, P.A.G.M., De Wet bevordering speur- en ontwikkelingswerk:een fiscale stimulans om meer te investeren in R&D?, WFR 1997/382. 80 Gribnau, J.L.M., Grenzen aan instrumentalisering, WFR 1997/807. 81 Niessen, R.E.C.M., Instrumentalisme en belastingrecht, Weekblad Fiscaal Recht 1997/653 82 Miljoenennota 2003, bijlage 9, annex 2.

22

inpasbaarheid binnen de fiscale structuur en verenigbaarheid met Europese regelgeving zoals die hiervoor in paragraaf 4.2.1 zijn opgenomen. 6. Is evaluatie van de maatregel voldoende gewaarborgd? Tot slot, en zeker niet onbelangrijk, dient een toetsingskader voor evaluatie van de maatregel te worden geschetst. Op basis van het hiervoor beschreven toetsingskader kan een belastinguitgave alleen nog maar aan de orde komen als alle zes de vragen bevestigend en bevredigend worden beantwoord. De vraag is echter of daar bij het formuleren van beleid daadwerkelijk strak op gestuurd wordt. 4.2.3

Uitkomsten onderzoeken Algemene Rekenkamer

De Algemene Rekenkamer heeft sinds 1999 enkele onderzoeken uitgevoerd naar de specifieke belastinguitgaven83 en constateert in haar laatste onderzoek dat bij tweederde van de maatregelen geen inzicht bestaat in de effectiviteit ervan. Ook de vrijstelling overdrachtsbelasting voor stedelijke herstructurering is tot op heden nog niet geëvalueerd, omdat sprake is van een niet-geëvalueerde belastinguitgave van jonger dan 5 jaar.84 Van de belastinguitgaven die wel geëvalueerd zijn, blijkt slechts 27% effectief. De Algemene Rekenkamer concludeert dat de effectiviteit in veel gevallen lastig te toetsen is, omdat de beleidsdoelstellingen vooraf niet of slecht geformuleerd zijn. Bovendien zijn realisatiegegevens vaak niet voorhanden, omdat het in veel situaties gaat om gederfde inkomsten. Zij merkt bovendien nog nadrukkelijk op dat zij de methodologische kwaliteit van de evaluaties niet heeft beoordeeld. Terecht is de Algemene Rekenkamer dan ook kritisch over het ‘Vermeende’ fiscaal instrumentalisme. 4.2.4 Nieuw fiscaal beleid Sinds 2011 is sprake van een duidelijke beleidswijziging. Uit de beleidsvisie van het ministerie van Financiën uit 2011 (de “Fiscale Agenda”) kan namelijk worden opgemaakt dat het voornaamste doel van belastingheffing het financieren van overheidsuitgaven is (en blijft).85 Alle nevendoelstellingen, zoals het herverdelen van inkomens en het stimuleren van gewenst gedrag, worden hieraan ondergeschikt gemaakt. Het (huidige demissionair) kabinet meent dat terughoudend moet worden omgegaan met het fiscaal instrumentalisme en streeft naar een eenvoudig, meer solide en fraudebestendig belastingstelsel, met brede grondslagen en lagere tarieven om de verstorende werking van de vennootschapsbelasting op ondernemingsbeslissingen te voorkomen en een efficiënte inzet van de productiefactoren te bevorderen. Voorlopig lijkt hiermee dus een einde te zijn gekomen aan het fiscaal instrumentalisme in het Nederlandse belastingstelsel. Het ligt voor de hand dat de komende jaren in het teken zullen staan van het terugdringen van het aantal belastinguitgaven.86

83

Algemene Rekenkamer, Belastingen als beleidsinstrument, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 18 maart 1999, Algemene Rekenkamer, Belastingen als beleidsinstrument, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 27 maart 2008, Algemene Rekenkamer, Inzicht in belastinguitgaven, specifieke uitkeringen en subsidies, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 19 mei 2010. 84 Algemene Rekenkamer, Inzicht in belastinguitgaven, specifieke uitkeringen en subsidies, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 19 mei 2010, bijlage 2. Dit is overigens vreemd, aangezien de maatregel sinds 2003 in de Wet BRV is opgenomen. 85 Ministerie van Financiën, De fiscale agenda: naar een eenvoudiger, meer solide en fraudebestendig belastingstelsel, Beleidsnota Ministerie van Financiën, kenmerk AFP/2011/248U, Den Haag, 14 april 2011, p. 5-6 en p. 29. 86 Zie ook de brief van Schultz van Haegen, Fiscale maatregelen en plannen aanpak leegstand kantoren, 28 april 2011.

23

4.3

Deelconclusie

Fiscale maatregelen kunnen als instrument worden ingezet om bepaalde beleidsdoelstellingen na te streven. Belangrijke randvoorwaarden hierbij zijn echter beleidseffectiviteit, doelmatigheid, inpasbaarheid binnen de fiscale structuur en verenigbaarheid met Europese wet- en regelgeving. Het Nederlands fiscaal beleid van de afgelopen vijftien jaar heeft in toenemende mate te maken gekregen met een zeker mate van fiscaal instrumentalisme, ondanks de terughoudendheid waarvoor een aantal vooraanstaande fiscalisten hebben gepleit. Hun scepsis wordt echter ondersteund door de uitkomsten van onderzoeken van de Algemene Rekenkamer, die concludeert dat de effectiviteit van veel fiscale stimuleringsmaatregelen niet is onderzocht en/of niet kan worden aangetoond. Een beoordeling van de effectiviteit van de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering van artikel 15 lid 1 onderdeel o en oa Wet BRV heeft tot op heden nog niet plaatsgevonden. Aangezien de fiscale stimulering van de wijkenaanpak een belangrijk beleidsthema is (geweest), wordt in het volgende hoofdstuk aan de hand van een aantal praktijkcases onderzocht of de fiscale stimulering van de wijkenaanpak ook daadwerkelijk effectief is geweest.

24

5. De effectiviteit van de WOM in de praktijk 5.1

Inleiding

In de inleiding van dit onderzoek is een effectieve maatregel gedefinieerd als een maatregel waarmee de beoogde beleidsdoelstelling(en) wordt behaald. In het vorige hoofdstuk is geconcludeerd dat de inzet van fiscale stimuleringsmaatregelen om beleidsdoelstellingen te verwezenlijken, in veel gevallen niet – bewezen – effectief is. Bij het voorstellen van belastinguitgaven dienen beleidsmakers zich daarom sinds 2003 te houden aan het Toetsingskader Belastinguitgaven. De vrijstellingen overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdelen o en oa Wet BRV zijn tot op heden nog niet op hun effectiviteit onderzocht. In dit hoofdstuk wordt daarom onderzoek gedaan naar de effectiviteit van beide vrijstellingen, waarbij de bredere vraag hoe het fiscale kader van de WOM (als vehikel) in de praktijk wordt ervaren, ook aan de orde komt. In dit hoofdstuk staat daarom de volgende vraag centraal: In hoeverre is de WOM in haar huidige opzet een effectief fiscaal instrument om de wijkenaanpak te stimuleren? 5.2

Onderzoeksaanpak

5.2.1

Onderzoeksopzet

Volgens opgaaf van het (voormalige) ministerie van VROM van 9 juli 2010 zijn sinds 2003 in totaal 20 WOM’s aangewezen onder de Regeling. Een volledige lijst hiervan is opgenomen in bijlage 3. Om te toetsen of de WOM, met de vrijstellingen overdrachtsbelasting voor stedelijke herstructurering van artikel 15 lid 1 onderdeel o en oa Wet BRV, daadwerkelijk effectief is om de wijkenaanpak te stimuleren, zijn vijf WOM’s geselecteerd voor een case study. De selectie heeft plaatsgevonden op basis van een viertal criteria om te trachten een representatief beeld van de onderzoekspopulatie te krijgen. 1. Rechtsvorm Voor de overdrachtsbelasting zijn een v.o.f. en een C.V. transparant, hetgeen betekent dat de verkrijging plaatsvindt door de vennoten. Voor de vennootschapsbelasting is een v.o.f. transparant, terwijl een C.V., afhankelijk van het zogeheten toestemmingsvereiste, transparant of zelfstandig belastingplichtig is. 2. Geografische ligging Om een goede afspiegeling te krijgen van de WOM’s verspreid over het land, is bewust gekozen voor een geografische spreiding, waarbij uiteraard is meegewogen dat de meeste WOM’s zich in de Randstad bevinden. 3. Samenwerkingsvorm Zoals reeds eerder opgemerkt, wilden de beleidsmakers met de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering de wijkenaanpak via een PPS stimuleren. Vandaar dat hiermee in de selectie ook rekening is gehouden. 4. Datum aanwijzing Sinds de invoering van de vrijstelling overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV is de fiscale wet- en regelgeving van met name de vennootschapsbelasting en omzetbelasting

25

voor woningcorporaties aanzienlijk gewijzigd. Om een goed beeld te krijgen, is ook met de datum van aanwijzing rekening gehouden bij de selectie van de WOM’s. Dit leidt tot het volgende overzicht, met direct eronder de selectie van de WOM’s en hun specifieke kenmerken. Kenmerken WOM's Selectiecriterium

Aantal in selectie

1. Rechtsvorm

8 B.V.'s 8 C.V.'s 2 v.o.f.'s 1stichting 1 vereniging

2 2 1

2. Geografische ligging

1 regio Noord 3 regio Oost 13 regio West 1 regio Midden 2 regio Zuid

1 2 1 1

3. Samenwerkingsvorm

13 publiek 7 publiek privaat

4 1

4. Datum aanwijzing

9 2004/2005 5 2006/2007 5 2008/2009 1 2010/heden

2 3 -

Selectie Vereniging Far West WOM Berflo-Es B.V. WOM Helmond Binnenstad B.V. WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V. GEM Kanaleneiland C.V.

vereniging, regio West, publiek, 2004/2005 B.V., regio Oost, publiek, 2004/2005 B.V., regio Zuid, publiek, 2008/2009 C.V., regio West, publiek, 2008/2009 C.V., regio Midden, PPS, 2008/2009

Ondanks de relatief kleine onderzoekspopulatie blijkt de diversiteit aan de kenmerken van de WOM’s groot. Op basis van de vier criteria is het derhalve vrijwel onmogelijk een representatieve selectie van vijf WOM’s te maken. Het enige echte (en beste) alternatief, (vrijwel) alle WOM’s in het onderzoek betrekken, is echter erg tijdrovend en gewoonweg niet mogelijk gelet op het korte tijdsbestek waarin ik mijn onderzoek heb moeten doen. Niettemin ben ik er wel van overtuigd dat dit niet zou hebben geleid tot wezenlijk andere onderzoeksresultaten.

26

Voor het onderzoek is een vragenlijst opgesteld (zie bijlage 4), die als leidraad heeft gediend voor een telefonisch interview met een betrokkene van de betreffende WOM of woningcorporatie. De doelstelling van de interviews is tweeledig. Enerzijds wordt hiermee beoogd een goed beeld te krijgen van de specifieke casus en de (fiscale) ontwikkelingen die zich sinds de oprichting van de WOM hebben voorgedaan. Anderzijds is de doelstelling om de criteria voor de effectiviteit van de fiscale stimuleringsmaatregelen die in de paragraaf hierna zijn geformuleerd, te toetsen. Een lijst van de geïnterviewden en een verslag van de interviews is opgenomen in bijlage 5. De vragenlijst bevat naast een aantal algemene vragen enkele specifieke vragen omtrent de fiscale aspecten van de WOM (en de bij de corporatie aanwezige kennis), zowel bij oprichting als daarna. Tevens wordt gevraagd om te komen met suggesties voor verbeteringen, omdat met een dergelijke vraag niet alleen de knelpunten naar voren komen, maar de geïnterviewden ook met oplossingen kunnen komen. Het antwoord op deze vraag is daarmee ook bruikbaar bij het formuleren van een goed werkend fiscaal kader voor het – mogelijk – effectief stimuleren van de wijkenaanpak dat in hoofdstuk 6 aan de orde komt. Uiteraard is ook expliciet de vraag opgenomen of de geïnterviewde de fiscale stimuleringsmaatregelen effectief acht. 5.2.2

Toetsingskader

Gelet op de onderlinge samenhang tussen de inbrengvrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV en de uitnamevrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV wordt de effectiviteitvraag voor beide fiscale maatregelen gezamenlijk beantwoord. Toetsing van de effectiviteit van de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering zal plaatsvinden op basis van de volgende criteria. 1. Formulering beleidsdoelstelling Bij toetsing of een fiscale stimuleringsmaatregel effectief is, is een eerste belangrijke voorwaarde dat de beleidsdoelstellingen zorgvuldig geformuleerd zijn, en dat deze bij voorkeur zowel kwalitatief als kwantitatief zijn onderbouwd. Getoetst wordt of dit ook het geval is geweest bij het invoeren van de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering. 2. Aantal aangewezen WOM’s In 2003 zijn 56 wijken aangewezen als zogeheten prioritaire wijken. Sinds 1 januari 2003 bestaat de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV, sinds 1 januari 2006 die van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV. Getoetst wordt voor hoeveel achterstandswijken een WOM is opgericht. 3. Type participanten in WOM Met de invoering van de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV werd beoogd de stedelijke herstructurering in de achterstandswijken via een PPS te stimuleren.87 Getoetst wordt bij hoeveel van de WOM’s voor een PPS constructie is gekozen. 4. Motivering voor keuze WOM Het aanvragen van een WOM status vergt een actieve handeling. Getoetst wordt of (één of) twee vrijstellingen van overdrachtsbelasting hierbij doorslaggevend zijn geweest.

87

Kamerstukken II, 2002/03, 28607, nr. 3.

27

5. Rechtsvormkeuze De vrijstellingen van overdrachtsbelasting zijn, afgezien van de periode tot 1 januari 2005 toen volgens de letterlijke tekst van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV niet van toepassing leek op transparante entiteiten, onafhankelijk van de rechtsvormkeuze. Getoetst wordt wat de invloed van de keuze voor een rechtsvorm is op de effectiviteit van de maatregelen. 6. Impact gewijzigde fiscale regelgeving In hoofdstuk 3 is beschreven dat de fiscale wet- en regelgeving rond woningcorporaties aanzienlijk is gewijzigd. Getoetst wordt of deze wijzigingen de effectiviteit van de fiscale stimuleringsmaatregelen hebben beïnvloed. 7. Eigendomspositie herstructureringsgebied Woningcorporaties hebben in veel situaties een dominante eigendomspositie in een herstructureringsgebied. Getoetst wordt of de effectiviteit van de vrijstellingen overdrachtsbelasting beïnvloed wordt door de eigendomspositie(s) in een achterstandswijk. 8. Aard van de wijkenaanpak De fiscale maatregelen zien op de overdrachtsbelasting. Indien echter sprake is van een omvangrijke sloop/nieuwbouw opgave, bevinden de onroerende zaken zich van rechtswege in de omzetbelastingsfeer. Getoetst wordt of dit van invloed is op de effectiviteit van de vrijstellingen. 9. Rechtszekerheid De tekst van de Regeling is op sommige onderdelen gebrekkig. Dit komt de rechtszekerheid niet ten goede. Getoetst wordt of deze onzekerheid van invloed is op de effectiviteit van de maatregelen. 10. Eenvoud Het ligt voor de hand dat een fiscale maatregel die als ingewikkeld wordt ervaren, aan effectiviteit inboet. Getoetst wordt of de woningcorporaties en/of WOM’s dit ook zo ervaren. 5.2.3

Beperkingen

Bij dit onderzoek naar de effectiviteit van de artikelen 15 lid 1 onderdelen o en oa Wet BRV voor de wijkenaanpak is sprake van een aantal beperkingen. Een eerste beperkend aspect van dit onderzoek is dat sprake is van een kleine selectie uit de onderzoekspopulatie en dat geen gebruik is gemaakt van een controlegroep. Er zijn namelijk ook woningcorporaties die gekozen hebben voor een wijkenaanpak zonder gebruik te maken van een WOM. De overwegingen die aan die keuze ten grondslag liggen, zouden (mede) inzicht kunnen geven in de effectiviteit van de belastinguitgaven van artikel 15 lid 1 onderdeel o en oa Wet BRV. Dit inzicht ontbreekt in het onderhavige onderzoek. Bovendien is sprake van een telefonisch en kwalitatief onderzoek aan de hand van een standaard vragenlijst. Het voordeel hiervan is dat telkens dezelfde vragen worden gesteld en dat het tevens de mogelijkheid biedt op onderwerpen door te vragen. De voornaamste nadelen zijn dat de geïnterviewden mogelijk worden beïnvloed door degene die het onderzoek afneemt en dat de uitkomsten niet met kwantitatieve gegevens kunnen worden onderbouwd.

28

Tot slot dient te worden opgemerkt dat ik de toetsingscriteria heb geformuleerd die naar mijn mening van invloed kunnen zijn op de effectiviteit. Uiteraard kan over de juistheid en volledigheid hiervan verschil van inzicht bestaan. De uitkomsten van de case studies moeten dus met een zekere terughoudendheid worden beoordeeld. Niettemin zijn deze mijns inziens toch bruikbaar om voorzichtig een uitspraak te kunnen doen over de effectiviteit van de beide fiscale stimuleringsmaatregelen. 5.3

Case beschrijvingen

Hierna volgt een beschrijving van de cases, waarbij met name aandacht wordt besteed aan de fiscale aspecten. Toetsing aan het hiervoor beschreven toetsingskader volgt in paragraaf 5.4. 5.3.1

Vereniging Far West

De ontwikkelende woningcorporatie (met een toelating op grond van de Woningwet) Far West werkte in de periode 2000 – 2010 aan de stadsvernieuwing van Amsterdam Nieuw-West (ook wel bekend als de Westelijke Tuinsteden). De omvang van de herstructureringsopgaaf in de Westelijke Tuinsteden was dusdanig dat de woningcorporaties De Key, Rochdale en Stadgenoot hebben besloten de krachten te bundelen en een vereniging met een toelating op te richten, waarin zij circa tienduizend woningen hebben ingebracht. Aangezien dit in 2000 heeft plaatsgevonden, vond de verkrijging nog plaats met vrijstelling van overdrachtsbelasting. Far West was echter voornemens nog regelmatig van andere partijen onroerende zaken in het herstructureringsgebied te verwerven. Door het vervallen van de integrale vrijstelling van overdrachtsbelasting en de invoering van de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV heeft Far West daarom besloten de WOM status aan te vragen, met als enige doel om zodoende nog steeds onroerende zaken die binnen het herstructureringsplan vallen, vrij van overdrachtsbelasting te kunnen verwerven. De aanwijzing is vervolgens in december 2004 verkregen. In het kader van VSO 1 heeft Far West gekozen voor de variant met een juridische scheiding (het zogeheten ‘model 1’), en heeft zij een aantal B.V.’s opgericht. Far West bezat direct 100% van de aandelen in Far West Holding B.V., en indirect 100% van de aandelen in Far West Beheer B.V. en Far West Projecten B.V. Tevens had Far West Projecten B.V. een 57% kapitaalbelang met een 50% zeggenschapsbelang in v.o.f. Kolenkitbuurt Zuid, een WOM die eveneens is aangewezen onder de Regeling en waarbij Stadgenoot de andere vennoot is. De eerste jaren hebben voornamelijk in het teken gestaan van planontwikkeling. Niet alleen voor het totale herstructureringsplan, maar zeker ook per deelgebied. Vanaf 2005 zijn de fysieke activiteiten gestart. In eerste instantie betrof het vooral renovatieprojecten, maar niet lang daarna zijn ook projecten met sloop en vervangende nieuwbouw gestart. Aangezien Far West een toegelaten instelling is die VSO 2 heeft getekend, kon zie hiervoor gebruik maken van de regeling omtrent gemengde projecten. Met de relatief hoge fiscale boekwaarde en de gunstige grondkostenverdeling, heeft Far West per saldo nimmer vennootschapsbelasting betaald. Daarnaast kon Far West op grond van Mededeling 26 de toepassing van de integratieheffing van artikel 3 lid 3 onderdeel b Wet OB voor de huurwoningen achterwege laten. Het gegeven dat de gemeente Amsterdam de grond veelal in erfpacht uitgeeft, heeft voor Far West overigens nog wel tot de nodige fiscale problemen geleid. De gemeente wilde deze erfpachtrechten het liefst in de

29

omzetbelasting leveren, terwijl Far West het recht van erfpacht voor de huurwoningen liever in de overdrachtsbelastingsfeer verkreeg, omdat zij immers Mededeling 26 kon toepassen. Als gevolg van de economische crisis en de verslechterde situatie op de woningmarkt, hebben de leden van Far West uiteindelijk besloten de activiteiten te beëindigen. Op dat moment was slechts zo’n 30% van het herstructureringsgebied aangepakt. Als gevolg hiervan kwam een aantal fiscale problemen op, met name op het gebied van de vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting. Om de ontmanteling fiscaal te kunnen faciliteren, is de vereniging omgezet in een stichting. Uiteindelijk heeft Far West met de Belastingdienst voor beide belastingsoorten een vaststellingsovereenkomst kunnen sluiten. In de vaststellingsovereenkomst voor de vennootschapsbelasting zijn afspraken gemaakt over de fiscale boekwaardes – na ruiling in Far West – per eind 2011 en de verrekening van de compensabele verliezen van Far West die overgaan naar de drie woningcorporaties De Key, Rochdale en Stadgenoot. Bij de overdrachtsbelasting speelde enerzijds het probleem dat Far West meer woningen bezat dan op grond van het herstructureringsplan geherstructureerd zouden worden, en anderzijds het gegeven dat de herstructurering in de WOM nog niet voltooid was en dus mogelijk de sanctiebepaling van artikel 4 van de Regeling in werking zou treden. Over de uiteindelijke maatstaf van heffing is in de vaststellingsovereenkomst voor de overdrachtsbelasting met de Belastingdienst een afspraak gemaakt. Per 31 december 2011 is Far West opgehouden te bestaan. 5.3.2

WOM Berflo-Es B.V.

Op 28 oktober 2003 is de WOM Berflo-Es B.V. opgericht. Bij de oprichting waren beide Hengelose woningcorporaties, HBS Ons Belang en St. Joseph Wonen, voor 50% aandeelhouder van de WOM. De enige reden om tot oprichting van de WOM over te gaan, was gelegen in de mogelijkheid om een tweetal complexen vrij van overdrachtsbelasting van een pensioenfonds te kunnen verwerven. Zonder de faciliteit van de WOM waren beide complexen overigens ook gekocht. Uiteindelijk is nog een derde complex door HBS Ons Belang met vrijstelling van overdrachtsbelasting ingebracht. Bij de oprichting is niet overwogen een derde partij, niet zijnde een woningcorporatie, erbij te betrekken. Hoewel de beide woningcorporaties op dat moment nog vrijgesteld van vennootschapsbelasting waren, is een andere rechtsvorm dan een B.V., en dan vooral een transparante entiteit, niet besproken. Waarschijnlijk had dit te maken met de toen nog beperkte tekst van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV, op grond waarvan een lichaam met rechtspersoonlijkheid leek te moeten worden opgericht. Het doel van de WOM is de bevordering van stedelijke herstructurering en uitvoering van het herstructureringsplan voor de wijk Berflo-Es in Hengelo. De WOM beslaat niet het hele plangebied, maar slechts een deel ervan. Voor het hele plangebied is een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Hengelo gesloten, die vervolgens per deelgebied is opgedeeld in verschillende realisatieovereenkomsten. Ook bij deze WOM was sprake van een aantal jaar van planvorming. De verkregen complexen zijn gesloopt met als doel er vervangende nieuwbouwwoningen neer te zetten. Per 1 januari 2008 zijn beide woningcorporaties gefuseerd en is Welbions enig aandeelhouder van de WOM. Vanaf dat moment is de WOM opgenomen in de fiscale eenheid omzetbelasting ex artikel 7 lid 4 Wet OB. Voor de vennootschapsbelasting is de WOM vanaf 1 januari 2009 in de fiscale eenheid ex artikel 15 Wet Vpb terecht gekomen. Aangezien de WOM volledig in handen is van één woningcorporatie die VSO 2

30

heeft ondertekend, kan de gemengd project regeling van VSO 2 worden toegepast, zeker vanaf het moment dat de WOM ook nog eens in de fiscale eenheid vennootschapsbelasting is opgenomen. De WOM is door beide corporaties (en later Welbions) altijd gezien als een administratief ingewikkeld vehikel. Vanuit organisatorische overwegingen is daarom besloten de complexen, na sloop, als bouwrijpe grond in de toegelaten instelling onder te brengen. Dit is gebeurd met toestemming van de Belastingdienst, in de omzetbelastingsfeer –en binnen de fiscale eenheid omzetbelasting – en zonder de verschuldigdheid van de strafheffing op grond van artikel 4 van de Regeling. De gewijzigde fiscale wet- en regelgeving en de juridische fusie tussen beide aandeelhouders hebben dit onderbrengen in Welbions vanuit fiscale optiek vergemakkelijkt. De woningen uit het derde complex, welk complex de WOM vrij van overdrachtsbelasting heeft verkregen, zijn na renovatie weer met de vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV verkregen door Welbions. Ruiling hoefde hier, gelet op de juridische fusie, niet (meer) plaatsvinden. Fiscaliteit is bij Welbions op dit moment slechts één van de aspecten op basis waarvan besluitvorming plaatsvindt. Het gegeven dat de complexen vrij van overdrachtsbelasting konden worden verworven, werd destijds gezien als een belangrijke en prettige bijkomstigheid. Uiteindelijk is, vanwege de hiervoor gememoreerde problemen, toch gekozen voor herontwikkeling binnen Welbions. Fiscaliteit bleek daarbij geen obstakel meer. 5.3.3

WOM Helmond Binnenstad B.V.

In december 2007 is de WOM Helmond Binnenstad B.V. opgericht, met goedkeuring van het ministerie van VROM en de gemeente Helmond. In het verleden diende de gemeente Helmond vaak als grondbank, maar die functie is in dit concrete geval door de WOM ingevuld. Het doel van de WOM is namelijk het organiseren en realiseren van de herstructureringsopgave van het gebied Weverspoort. De WOM heeft twee aandeelhouders, te weten de woningcorporaties Woonpartners (95%) en Volksbelang (5%). De circa 350 te slopen woningen zijn juridisch – tegen 70% van de WOZ waarde – overgedragen aan de WOM. De WOM is opgenomen in de fiscale eenheid vennootschapsbelasting met Woonpartners, zodat de regeling omtrent gemengde projecten van VSO 2 binnen de fiscale eenheid vennootschapsbelasting kan worden toegepast. Inmiddels heeft de WOM de gronden in niet-bouwrijpe staat (dus in de overdrachtsbelastingsfeer en na afstemming met de Belastingdienst) aan Volksbelang teruggeleverd. Vooralsnog bestaat het voornemen dat de WOM de huurwoningen die naar Woonpartners moeten gaan, ontwikkelt en daarna levert aan Woonpartners. Dit wordt in verband met mogelijke nieuwe ontwikkelingen op het gebied van de omzetbelasting, en dan specifiek de overgangsregeling van Mededeling 26 en de binnenkort te verwachten uitspraak van het Europese Hof van Justitie over de (grondslag van de) integratieheffing, heroverwogen. Hetzelfde geldt voor de oorspronkelijke bedoeling om de WOM de koopwoningen in dit gebied voor eigen rekening en risico te laten realiseren. Het herstructureringsgebied is relatief omvangrijk. Door de veelheid aan fiscale problematiek dient continu afstemming met diverse partijen, zoals de gemeente Helmond, de belastingadviseurs en de Belastingdienst, plaats te vinden. Dit vergt een actieve vorm van controle. De Regeling wordt, in combinatie met fiscale wet- en regelgeving op het gebied van de vennootschapsbelasting en vooral de omzetbelasting die nadien is gekomen, als ingewikkeld en beknellend ervaren. Bovendien kende de WOM tot voor kort een externe bestuurder. Dit werd als problematisch ervaren, omdat hiermee het

31

gevoel leefde de grip op het ‘eigen’ bezit kwijt te zijn. In combinatie met andere sectorspecifieke regelgeving vindt binnenkort zorgvuldige evaluatie van nut en noodzaak van de WOM plaats, waarbij ook aandacht wordt besteed de fiscale aspecten die aan een mogelijke ontbinding kleven. Voor eventuele toekomstige situaties zal vermoedelijk weer naar de rol van de gemeente (als grondbank) worden gekeken. 5.3.4

WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V.

Woningcorporatie Staedion heeft, via haar 100% dochtermaatschappij Stedelijk Belang N.V., in 2007 samen met de gemeente Den Haag de WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V. opgericht voor de Stationsbuurt en het Oude Centrum. De WOM is een belangrijke aanjager van de verbetering van de Stationsbuurt en het Oude Centrum en heeft voor 300 panden in de wijk een onderhoudsprogramma of een restauratieprogramma opgesteld. Bij 20 panden zijn ingrijpende verbeteringen nodig. Hoewel de gemeente en Staedion elk de helft van de zeggenschap hebben, heeft Staedion 93% belang in de WOM en de gemeente slechts 7%. Dit laatste wordt (vooral) veroorzaakt door het feit dat Staedion circa 210 woningen heeft ingebracht, en de gemeente 80 commerciële ruimten. Staedion en de gemeente Den Haag hebben gekozen voor een C.V. omdat de gemeente niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting en zodoende de resultaten door de transparantie van de C.V. rechtstreeks kan genieten. De WOM status is aangevraagd – en in februari 2008 verkregen – met het oog op de vrijstelling van overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV. Aangezien de WOM een zekere zelfstandigheid heeft en niet is geïntegreerd in het bedrijfsproces van Staedion, is per abuis vergeten een beroep te doen op deze vrijstelling en is pas achteraf (in het eerste kwartaal van 2012) de betaalde overdrachtsbelasting teruggekregen. Ook de opvolging nadien van de fiscale aspecten had beter gekund. Hiervoor wordt op dit moment een belastingadviseur voor een dagdeel per week ingehuurd. Een groot deel van de panden wordt al dan niet grondig gerenoveerd, maar voor een aantal panden vindt ook sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw plaats. De WOM op zich wordt als een geschikt vehikel gezien voor de aanpak van de binnenstedelijke herstructureringsopgaaf, vooral als sprake is van renovatie (en de onroerende zaken dus in de overdrachtsbelastingsfeer blijven). Waar het bij de WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V. vanuit de optiek van Staedion knelt, is de relatief zware zeggenschap die de gemeente in de C.V. heeft. Hoe dan ook, Staedion overweegt op dit moment weer de oprichting van een WOM voor een ander herstructureringsgebied in Den Haag. Belangrijke randvoorwaarde is dan wel een goede en zorgvuldige invulling van de fiscale en bedrijfseconomische functie, alsmede een adequate aansluiting op het bedrijfsproces van Staedion. 5.3.5

GEM Kanaleneiland C.V.

De gemeente Utrecht, de woningcorporaties Mitros en Portaal en de projectontwikkelaar Proper-Stok vinden een grote verandering voor het centrum van Utrecht hard nodig om de veiligheid en leefbaarheid in het hart van Kanaleneiland te verbeteren. De transformatieopgave heeft als doelstelling om de sociaaleconomische positie te versterken door het vernieuwen en toevoegen van woningen en voorzieningen in het centrumgebied van Kanaleneiland. In deze doelstelling komen duidelijk de drie pijlers van de wijkenaanpak terug. Grootschalige sloop (van onder meer portiekflats) en vervangende

32

nieuwbouw (van grondgebonden woningen en appartementen), alsmede een nieuwe inrichting van de openbare ruimte worden noodzakelijk geacht. Om de fysieke plannen uit te voeren hebben de gemeente Utrecht, Mitros, Portaal en projectontwikkelaar Proper Stok samen een Grond Exploitatie Maatschappij in het leven geroepen; de GEM Kanaleneiland Centrum C.V. Alle partijen zijn via een project B.V. 24,75% commanditair vennoot, de resterende 1% zit bij de GEM Kanaleneiland Beheer B.V. als beherend vennoot. De partners hebben elk, al dan niet rechtstreeks, een 25% aandelenbelang in deze Beheer B.V. De GEM is op grond van het toestemmingsvereiste transparant voor de vennootschapsbelasting. Mitros, Portaal en Proper Stok zijn samen de ontwikkelende partners. Het bijzondere is dat Proper Stok, in tegenstelling tot de andere partijen, geen belang of eigendomspositie in het gebied heeft. Voor de ontwikkeling van de woningbouw in het herstructureringsgebied (vooral de eerste drie vlekken in het in totaal 6 vlekken tellende herstructureringsgebied) hebben de drie partijen een v.o.f. opgericht, de Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland v.o.f., waarin zij elk eenderde belang hebben. Hierin worden zowel koop- als huurwoningen ontwikkeld. De eerste woningen zijn op dit moment bijna gereed. De beide corporaties hebben voor de koopwoningen een zogeheten achtervangfunctie. Mochten de woningen niet verkocht kunnen worden, dan nemen de woningcorporaties de woningen over om deze vervolgens in de verhuur te nemen. De GEM fungeert als een soort grondbank voor de woningcorporaties en de v.o.f. Portaal en Mitros brengen posities in de WOM in, de WOM levert vervolgens bouwrijpe grond (recht van erfpacht) aan de corporaties en/of v.o.f. Aangezien het soms onduidelijk is welke posities uiteindelijk bij welke partij terechtkomen, wordt dit als een probleem ervaren. Ook fiscaal levert dat problemen op, bijvoorbeeld ten aanzien van de waarde die aan de woning moet worden toegekend. De onzekerheid ten aanzien van de fiscale behandeling van de erfpachtrechten wordt bovendien als lastig ervaren. Gelet op de vastgelopen vastgoedmarkt is nog onduidelijk hoe de ontwikkeling van de rest van het herstructureringsgebied zal plaatsvinden. De oprichting van de structuur is niet primair ingegeven vanwege fiscale overwegingen. De vrijstelling overdrachtsbelasting bij verkrijgingen door de WOM wordt in casu als effectief ervaren, te meer daar sprake is van grondruiling tussen partijen. 5.4

Toetsing criteria

Hierna vindt toetsing van de tien criteria plaats. Voor toetsing van de eerste drie criteria zijn de case studies en interviews niet nodig, voor de overige criteria wel. 1. Formulering beleidsdoelstelling Met de invoering van de vrijstelling overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV voor een WOM heeft de wetgever voor ogen gehad om te voorkomen dat een PPS via een WOM twee keer met overdrachtsbelasting zou worden geconfronteerd.88 Geconstateerd werd echter dat van de introductie van deze vrijstelling nog onvoldoende stimulans uitging voor de totstandkoming van projecten met als doel de stedelijke herstructurering via een WOM te bevorderen.89 Om de geconstateerde belemmering bij uitname uit de WOM weg te nemen, is per 1 januari 2006 de uitnamevrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV geïntroduceerd. 88

Kamp, H.G.J., Voortgang stedelijke vernieuwing en de aanpak van vijftig wijken, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DBO2002101910, Ministerie van VROM, Den Haag, 23 december 2002. 89 Memorie van Toelichting, Kamerstukken II, 2005/06, 30306, nr. 3, p. 11-12.

33

Een concrete beleidsdoelstelling, zowel kwalitatief als kwantitatief, ontbreekt echter. De formulering van de beleidsdoelstellingen heeft slechts in algemene termen plaatsgevonden. Dat maakt toetsing van de effectiviteit van de fiscale maatregelen lastig. 2. Aantal aangewezen WOM’s Tot nu toe zijn 20 WOM’s aangewezen onder de Regeling, terwijl in 2003 56 wijken zijn aangemerkt als achterstandswijken. Blijkbaar wordt in meer dan de helft van de gevallen, ondanks de noodzaak om de wijken aan te pakken, geen WOM opgericht. Bovendien is de laatste jaren vrijwel geen WOM meer opgericht. Hoewel geen gebruik is gemaakt van een controlegroep, lijken andere – al dan niet fiscale – overwegingen hierbij een rol te spelen. 3. Type participanten WOM Bij het formuleren van de beleidsdoelstellingen van beide vrijstellingen overdrachtsbelasting wordt expliciet gerefereerd aan het belang van PPS constructies. Toch is bij minder dan de helft van de aangewezen WOM’s sprake van een PPS. Dit lijkt niet te stroken met de beleidsdoelstellingen van de vrijstellingen. 4. Motivering keuze WOM Tijdens de case studies is gevraagd naar de argumenten de een rol hebben gespeeld bij de oprichting van de WOM. Bij de oprichting van Far West bestond de integrale vrijstelling overdrachtsbelasting nog en speelde de vrijstellingen voor overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdeel o en oa Wet BRV geen rol. Het afschaffen van de integrale vrijstelling van overdrachtsbelasting raakte Far West als toegelaten instelling direct. Vandaar dat Far West kort na invoering van de eerstgenoemde vrijstelling heeft besloten de WOM status aan te vragen om zodoende de mogelijkheid open te houden om kwalificerende onroerende zaken vrij van overdrachtsbelasting te verkrijgen. De voornaamste reden voor het aanvragen van de WOM status door de WOM Berflo-Es B.V., de WOM Helmond Binnenstad B.V. en de WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V. was de vrijstelling overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering. Bij de GEM Kanaleneiland C.V. waren nietfiscale overwegingen de voornaamste reden voor oprichting van de GEM. Voorzichtig kan geconcludeerd worden dat de geselecteerde WOM’s vooral zijn opgericht met als doel gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering. 5. Rechtsvormkeuze WOM Waar bij de WOM Berflo-Es B.V. vermoedelijk zekerheidshalve is gekozen voor een B.V. omdat op dat moment in de letterlijke tekst van het toenmalige artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV nog lichamen met rechtspersoonlijkheid stond, is in geen van de andere situaties de rechtsvormkeuze een belemmering geweest voor de oprichting van de WOM. De rechtsvormkeuze was ingegeven vanuit andere, al dan niet fiscale, overwegingen. 6. Impact gewijzigde fiscale wetgeving De inbrengvrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV is relatief eenvoudig te begrijpen, maar de ontwikkelingen in de fiscale wet- en regelgeving op andere gebieden blijken in een aantal van de onderzochte cases negatieve impact te hebben. Zo heeft de invoering van de vennootschapsbelastingplicht invloed op de fiscale positie van de WOM, zeker in gevallen waarbij de

34

WOM – in tegenstelling tot projectontwikkeling in de woningcorporatie – geen gebruik kan maken van de gunstige regeling voor gemengde projecten uit VSO 2. Bij de WOM Helmond Binnenstad B.V. is daar specifiek op gestructureerd, zodat Woonpartners de WOM in de fiscale eenheid vennootschapsbelasting kon opnemen. Bij de WOM Berflo-Es B.V. bood de juridische fusie gevolgd door de voeging in de fiscale eenheid vennootschapsbelasting uitkomst. Het vervallen van de mogelijkheid voor een woningcorporatie op grond van Mededeling 26 af te zien van het toepassen van de integratieheffing maakt het verschil tussen ontwikkeling in een WOM en een woningcorporatie vanuit omzetbelastingoptiek kleiner. Ook de woningcorporatie wordt bij de ontwikkeling in eigen beheer namelijk geconfronteerd met het toepassen van de integratieheffing bij de ingebruikname van huurwoningen. Indien sprake is van relatief veel sloop/nieuwbouw, is de WOM dus in een minder slechte ‘concurrentiepositie’ gekomen ten opzichte van de woningcorporatie. Bij Far West leidde de ontbinding van de WOM tot fiscale problemen. De juridische fusie tussen beide aandeelhouders van de WOM Berflo-Es B.V. leidde tot extra fiscale problemen die bij de totstandkoming van de WOM niet konden worden voorzien. Niet eenduidig kan worden vastgesteld of de impact van deze overige belastingmaatregelen een positieve of negatieve impact heeft op de WOM. De impact is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval. Indien de overige belastingmaatregelen voor de WOM negatief uitpakken, lijken de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering niet (alsnog) de doorslag te geven voor het oprichten van een WOM. 7. Eigendomspositie herstructureringsgebied Bij een dominante eigendomspositie van een woningcorporatie in een herstructureringsgebied ligt het niet voor de hand een WOM op te richten. Far West is in deze situatie bijzonder omdat het een toegelaten instelling is, maar met name bij de WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V., en in mindere mate bij de WOM Helmond Binnenstad B.V. en WOM Berflo-Es B.V., is het gevoel ontstaan van verlies van grip en zeggenschap op het ‘eigen’ eigendom. Bij de GEM Kanaleneiland C.V. speelt dat gevoel minder. Indien het juridische en/of economische eigendom van onroerende zaken van eigenaar wisselt, heeft dit bovendien onmiddellijk fiscale consequenties. Zorgvuldige fiscale structurering kan dit weliswaar voorkomen, maar de voorkeur lijkt in de onderzochte cases dan toch te bestaan om de onroerende zaken in de woningcorporatie zelf te ontwikkelen. 8. Aard van de wijkenaanpak Bij de WOM Berflo-Es B.V. en de WOM Helmond Binnenstad B.V. is sprake van een omvangrijke sloop/nieuwbouw opgaaf. Ontwikkeling in een aparte entiteit zou bij teruglevering van de nieuwbouw huurwoningen aan de woningcorporaties van rechtswege met omzetbelasting moeten plaatsvinden. Gelukkig bood de juridische fusie bij de WOM Berflo-Es B.V. hier uitkomst. Bij de WOM Helmond Binnenstad B.V. zal op korte termijn een heroverweging van nut en noodzaak van de WOM plaatsvinden, niet alleen vanwege niet-fiscale sectorspecifieke regelgeving, maar ook vanwege de mogelijke impact van de uitspraak van het Europese Hof van Justitie over de (grondslag van de) integratieheffing. Mede vanwege de ruiling van een aanzienlijk aantal posities bij de GEM Kanaleneiland C.V. wordt de samenwerking in een WOM als effectief ervaren. Aangezien Far West een toegelaten instelling was die inmiddels is ontbonden, speelde het verschil in behandeling voor de omzetbelasting tussen een woningcorporatie en een WOM, niet zijnde een

35

toegelaten instelling, geen rol. Bij de WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V. is de sloop/nieuwbouw opgaaf relatief beperkt en speelt de omzetbelasting een ondergeschikte rol. De vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering lijken geschikt voor deze WOM. De conclusie die hieruit kan worden getrokken, is dat de WOM minder geschikt lijkt indien sprake is van een relatief omvangrijke sloop/nieuwbouw opgave met woningen die in de omzetbelasting teruggaan naar de corporatie. Bij ruiling van woningen die ‘gewoon’ in het overdrachtsbelastingregime blijven, kan de WOM een bruikbaar vehikel zijn. 9. Rechtszekerheid In minstens drie van de onderzochte cases is meerdere malen afstemming gezocht met de Belastingdienst. Daarbij is onder meer de uitleg van artikel 4 van de Regeling (de sanctiebepaling) aan de orde gesteld. De woningcorporaties zijn volgens meerdere geïnterviewden gebaat bij duidelijke fiscale kaders. 10. Eenvoud Zonder uitzondering wordt de fiscale problematiek die zich in het afgelopen decennium rond woningcorporaties en de WOM heeft ontwikkeld, door de geïnterviewden als (te) lastig ervaren. Samengevat leidt dit tot het volgende beeld:

Toetsingskader Criterium

Uitkomsten onderzoek

1. Formulering beleidsdoelstelling

Gebrekkig, niet concreet, noch kwalitatief, noch kwantitatief. ‘Slechts’ 20 WOM's, terwijl 56 prioritaire wijken. In minder dan de helft van de WOM's is sprake van een PPS. Vooral vanwege vrijstelling(en) overdrachtsbelasting. Rechtsvormkeuze speelt geen rol bij keuze voor WOM status. Fiscale wijzigingen maken WOM niet aantrekkelijker. Bij dominante eigendomspositie WOM minder wenselijk/noodzakelijk. WOM ligt minder voor de hand bij relatief veel sloop/nieuwbouw. Geen zekerheid, in veel gevallen afstemming met Belastingdienst nodig. WOM wordt als ingewikkeld ervaren.

2. Aantal aangewezen WOM's 3. Type participanten WOM 4. Motivering keuze WOM 5. Rechtsvormkeuze WOM 6. Impact gewijzigde fiscale regelgeving 7. Eigendomspositie herstructureringsgebied 8. Aard van de wijkenaanpak 9. Rechtszekerheid 10. Eenvoud

36

5.5

Deelconclusie

Voor het praktijkdeel van dit onderzoek is een vijftal case studies gedaan, met telkens een telefonisch interview met een medewerker van de bij de WOM betrokken woningcorporatie. Ondanks de beperkingen die aan dit onderzoek kleven en waaraan in paragraaf 5.2.3 aandacht is besteed, kan toch een aantal conclusies worden getrokken. Op basis van de tien geformuleerde criteria kan naar mijn mening niet worden geconcludeerd dat beide vrijstellingen voor overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering effectief zijn. De staatssecretaris gaf hiervoor in de parlementaire behandeling bij de invoering van de uitnamevrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel oa Wet BRV zelf al een sterke aanwijzing, door aan te geven dat “de introductie van een vrijstelling bij verkrijging van onroerende zaken door een WOM nog onvoldoende stimulans is voor de totstandkoming van projecten met als doel de stedelijke herstructurering van achterstandswijken.”90 Een belangrijke oorzaak voor deze conclusie is de gebrekkige formulering van de beleidsdoelstelling. De beleidsdoelstellingen zijn te algemeen en weinig concreet geformuleerd zonder kwalitatieve of kwantitatieve criteria. Belangrijke andere aanwijzingen zijn het gegeven dat voor de meerderheid van de aandachtswijken geen WOM is opgericht en dat bij de meerderheid van de WOM’s geen sprake is van een PPS. Hoewel toetsing bij een controlegroep ontbreekt, kan een mogelijke verklaring hiervoor zijn dat woningcorporaties veelal een dominante eigendomspositie in de achterstandswijken hebben, waardoor een samenwerkingsverband in een WOM – al dan niet een PPS – niet voor de hand ligt. Dit laat onverlet dat op basis van de case studies wel kan worden geconcludeerd dat de WOM als vehikel voor bepaalde situaties op zich prima kan werken. Dat is echter in hoge mate afhankelijk van de omstandigheden van het geval, bijvoorbeeld in gevallen waarbij onroerende zaken worden ingebracht en na renovatie in de overdrachtsbelastingsfeer – al dan niet na ruiling – terug worden geleverd. Bij situaties waarbij sprake is van een relatief omvangrijke sloop/nieuwbouw opgave, is de Regeling minder geschikt. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de voorwaarden van de Regeling soms beknellend (kunnen) werken, bijvoorbeeld de voorwaarde dat het herstructureringsplan voltooid moet zijn alvorens onroerende zaken met de uitnamevrijstelling overdrachtsbelasting kunnen worden verkregen. Verder kan voorzichtig worden geconcludeerd dat in situaties waarbij de vrijstelling van overdrachtsbelasting van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV de doorslaggevende reden voor oprichting van de WOM is geweest, de kans op succesvol gebruik van de WOM gering is als de overige randvoorwaarden niet goed zijn geregeld. Nu beide fiscale stimuleringsmaatregelen niet bewezen effectief zijn, komt ook de vraag op wat de rechtvaardiging is van het laten voortbestaan van beide overdrachtsbelastingvrijstellingen. Van daadwerkelijke fiscale stimulering van de wijkenaanpak lijkt immers geen sprake, omdat de vrijstellingen overdrachtsbelasting wellicht niet opwegen tegen andere aspecten die een rol spelen. Met inachtneming van de kaders zoals die vorig jaar in de Fiscale agenda uiteen zijn gezet, zijn aanvullingen en alternatieven de moeite van het overwegen waard. In het volgende hoofdstuk wordt een verkenning uitgevoerd naar de mogelijkheden om de wijkenaanpak effectief fiscaal te stimuleren.

90

Memorie van Toelichting, Kamerstukken II, 2005/06, 30306, nr. 3 p. 11-12.

37

6. Fiscale stimulering van de wijkenaanpak 6.1

Inleiding

Nieuwe belastinguitgaven mogen niet worden ingevoerd zonder succesvolle toetsing aan het zesstappenplan zoals opgenomen in het Toetsingskader Belastinguitgaven. Gelet op hetgeen in de vorige hoofdstukken is geconcludeerd, heb ik grote twijfels of het zesstappenplan bij wat voor fiscaal stimuleringsvoorstel voor de wijkenaanpak dan ook met succes kan worden doorlopen. Zeker omdat met nieuwe fiscale stimuleringsmaatregelen volgens de Fiscale agendaterughoudendheid moet worden betracht, ligt het terugdringen van bestaande belastinguitgaven eerder voor de hand. Niettemin wordt hierna een aanzet gegeven voor een korte verkenning naar een fiscaal kader dat de wijkenaanpak mogelijk kan stimuleren, met inachtneming van de aspecten van doelmatigheid, verenigbaarheid met Europese regelgeving en inpasbaarheid in de bestaande fiscale regelgeving. De beleidsdoelstelling ervan zou bijvoorbeeld kunnen zijn dat de fysieke aanpak in de 56 prioritaire wijken in 2020 moet zijn afgerond. Met een eventuele budgettaire derving van de maatregelen wordt geen rekening gehouden, die keuze is voorbehouden aan de politici en beleidsmakers. In dit hoofdstuk staat dan ook de volgende vraag centraal: Wat zou een goed werkend fiscaal kader kunnen zijn om de wijkenaanpak effectief te stimuleren? 6.2

Fiscale stimulering wijkenaanpak

Uit de literatuurstudie en de case studies is een aantal algemene observaties naar voren gekomen. Getracht wordt hiermee rekening te houden bij de vormgeving van het fiscaal stimuleringskader. Het ligt voor de hand niet alleen de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering te wijzigen, maar ook aanvullende maatregelen op andere belastinggebieden te treffen. In feite betekent dit dat het herstructureringsgebied wordt aangewezen als een gebied waarin op onderdelen een speciaal belastingregime van toepassing is. 6.2.1

Economische kansenzones in internationaal verband

In internationaal verband is met economische kansenzones al ervaring met fiscale stimuleringsmaatregelen opgedaan, bijvoorbeeld in Ierland (Dublin) en Groot-Brittannië (Londen) en de Verenigde Staten (Chicago).91 De conclusie die hieruit kan worden getrokken, is dat de onderzoeken de effectiviteit ervan lijken te bevestigen. Hierbij worden wel enkele kanttekeningen gemaakt. Papke bijvoorbeeld pleit voor een zekere terughoudendheid bij de inzet van de fiscale maatregelen, vooral omdat deze de wetgeving vaak onnodig ingewikkeld maken.92 McGreal komt weliswaar tot de conclusie dat de fiscale stimulering van binnenstedelijke herstructurering lijkt te werken, maar dat

91

McGreal, S., et al, Tax-based mechanisms in urban regeneration: Dublin and Chicago models, Urban Studies, Volume 39, Number 10, 1819-1831, 2002, Papke, L.E., Tax policy and urban development: evidence from an enterprise zone program, NBER Working Paper Series, Working Paper No. 3945, December 1991, Papke, L.E., Tax policy and urban development: evidence from an enterprise zone program, NBER Working Paper Series, Working Paper No. 3945, December 1991. 92 Papke, L.E., Tax policy and urban development: evidence from an enterprise zone program, NBER Working Paper Series, Working Paper No. 3945, December 1991.

38

deze wel gepaard dient te gaan met aanvullende maatregelen.93 Williams en Boyle94 waarschuwen ervoor dat interventies op de lange termijn mogelijk negatief kunnen uitpakken. Met het uitgangspunt dat onderzoeken de effectiviteit van speciale belastingmaatregelen in aangewezen gebieden lijken te bevestigen, en met inachtneming van de kanttekeningen die hierbij zijn gemaakt, worden enkele fiscale maatregelen voorgesteld die aansluiten op de eerdere bevindingen uit dit onderzoek. 6.2.2

Aanpassing vrijstelling overdrachtsbelasting

De tekst van de huidige vrijstelling van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV luidt als volgt: “Onder bij algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden is van belasting vrijgesteld de verkrijging door in Nederland gevestigde lichamen die de bevordering van de stedelijke herstructurering ten doel hebben, dan wel, indien de lichamen geen rechtspersoonlijkheid hebben, door de vennoten van die lichamen.” Op basis van de tekst van de Regeling dient dus een apart lichaam te worden opgericht om gebruik te kunnen maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting. Uit de observaties bij de case studies kan echter worden opgemaakt dat dit niet goed aansluit op de praktijk. Immers, woningcorporaties hebben in veel gevallen al een dominante eigendomspositie in de achterstandswijken en ondervinden bovendien uiteenlopende problemen bij het samenwerken in een andere organisatievorm. Mijns inziens zou deze bepaling vrij eenvoudig aangepast kunnen worden door de eis van een apart lichaam te laten vervallen en de vrijstelling open te stellen voor verkrijgingen door in Nederland gevestigde lichamen in een aangewezen herstructureringsgebied. De aangepaste tekst zou in dat geval als volgt kunnen luiden: “Onder bij algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden is van belasting vrijgesteld de verkrijging door in Nederland gevestigde lichamen, dan wel, indien de lichamen geen rechtspersoonlijkheid hebben, door de vennoten van die lichamen, indien en voorzover dit past binnen het herstructureringsplan dat de bevordering van de stedelijke herstructurering ten doel heeft.” De wijkenaanpak blijft hierbij niet alleen centraal staan, maar dit sluit ook beter aan bij de veelal dominante eigendomspositie van de woningcorporaties in de achterstandswijken. Woningcorporaties zijn dan vrij in het kiezen van een door hen passend geachte organisatievorm. De voorwaarden die thans onder de Regeling gelden, kunnen – wellicht in iets gewijzigde vorm – blijven bestaan. Ook kunnen woningcorporaties eerder gebruik maken van de regeling omtrent gemengde projecten van VSO 2. De beheersbaarheid van en het toezicht op het project lijkt hiermee ook gebaat. Daarmee past het ook beter in de sectorspecifieke, niet-fiscale regelgeving waarmee de sector al te maken heeft en vermoedelijk nog te maken krijgt, en komt het de eenvoud ten goede. Tot slot, vanuit Europees perspectief niet onbelangrijk, met deze formulering staat de vrijstelling ook open voor private partijen, waardoor het risico op oneerlijke concurrentie vermoedelijk gering is. 93

McGreal, S., et al, Tax-based mechanisms in urban regeneration: Dublin and Chicago models, Urban Studies, Volume 39, Number 10, 1819-1831, 2002. 94 Williams, B., Boyle, I., The role of property tax incentives in urban regeneration an property market failure in Dublin, Journal of property tax assessment & administration, Volume 9, issue 2.

39

6.2.3

Afschaffing integratieheffing voor herstructureringsgebieden

Een aanvullende fiscale stimuleringsmaatregel zou de afschaffing van integratieheffing voor herstructureringsgebieden kunnen zijn. De afgelopen jaren zijn allerlei belastingverzwarende maatregelen zijn ingevoerd, met als motivering om oneerlijke concurrentie te voorkomen. Een voorbeeld hiervan is de afschaffing van Mededeling 26 die uitsluitend van toepassing was voor een specifieke groep belastingplichtigen, waaronder woningcorporaties. De afschaffing van integratieheffing voor herstructureringsgebieden moet derhalve generieke werking hebben om het risico op oneerlijke concurrentie te voorkomen. Dit sluit ook aan bij het standpunt van de staatssecretaris in zijn brief van 18 oktober 200495, waarin hij concludeert dat een tijdelijke, gebiedsgerichte verlaging niet mogelijk is. 6.2.4

Bijzondere investeringsaftrek herstructurering

Hoewel de Algemene Rekenkamer kritisch is over de effectiviteit van belastinguitgaven, kan uit het meest recente onderzoek van de Algemene Rekenkamer96 ook worden geconcludeerd dat de fiscale maatregelen ten aanzien van de investeringsaftrek in het algemeen wel als effectief worden beoordeeld. De wijkenaanpak zou derhalve ook van een impuls kunnen worden voorzien door in de vennootschapsbelasting een speciale vorm van investeringsaftrek voor investeringen in aangewezen aandachtswijken te creëren, een maatregel die generieke werking zou moeten hebben. 6.2.5

Wijziging artikel 3.29c Wet IB

Tot slot kan nog worden nagedacht over het inperken van (de reikwijdte van) artikel 3.29c Wet IB. Broekhuizen en De Ruiter stellen in hun WFR artikel97 – in mijn optiek terecht – dat de invoering van artikel 3.29c Wet IB “het schoolvoorbeeld lijkt te zijn van onzorgvuldige wetgeving, zowel qua formulering als parlementaire toelichting” en geven aan dat het “de staatssecretaris van Financiën zou sieren als hij de reikwijdte van artikel 3.29c Wet IB in ieder geval beperkt tot de beoogde strekking ervan”. Met het inperken van de reikwijdte van artikel 3.29c Wet IB wordt in ieder geval de geconstateerde overkill weggenomen. 6.2.6

Overige maatregelen

Tot slot kan nog worden gedacht aan de inzet van gerichte (niet-fiscale) subsidies. Deze subsidies zouden kunnen komen uit een speciaal fonds, bijvoorbeeld een “Fonds Nationale Stimulering Wijkenaanpak”, waarin alle belastingopbrengsten die direct zijn toe te rekenen aan de fysieke wijkenaanpak worden ondergebracht. Deze opbrengsten zouden dan via gerichte subsidies weer terug kunnen vloeien naar de wijkenaanpak. Gelet op de reikwijdte van dit onderzoek, wordt hieraan verder geen aandacht besteed.

Wijn, J.G., Brief van 18 oktober 2004, in reactie op een brief van Proper Stol van 26 mei 2004, Fin400543, Den Haag, 18 oktober 2004. 96 Algemene Rekenkamer, Inzicht in belastinguitgaven, specifieke uitkeringen en subsidies, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 19 mei 2010, bijlage 2. 97 Broekhuizen, M.J., Ruiter, G.J., Nadere (timing)aspecten van afwaarderen en onrendabele toppen, WFR 2012/424. 95

40

6.3

Deelconclusie

In dit hoofdstuk is een aantal suggesties gedaan voor fiscale stimuleringsmaatregelen van de wijkenaanpak. De maatregelen zien voor wat betreft de stedelijke herstructurering op een aanpassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting, een afschaffing van de integratieheffing voor herstructureringsgebieden, een gerichte investeringsaftrek en een inperking van de reikwijdte van artikel 3.29c Wet IB. Hoewel bij deze voorstellen rekening is gehouden met de aspecten van doelmatigheid, inpasbaarheid in de fiscale structuur en de verenigbaarheid met Europese regelgeving, ben ik me er terdege van bewust dat de grote vraag is hoe hoog de stimulering van de wijkenaanpak bij politici en beleidsmakers op de agenda staat. Zonder politieke draagvlak zal in ieder geval vrijwel geen van de voorstellen serieus worden overwogen. Niettemin zou de voorgestelde aanpassing van de vrijstelling overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV, ongeacht het politieke draagvlak, in ieder geval gewenst zijn.

41

7. Conclusies en aanbevelingen 7.1

Conclusies

In 2000 heeft het ministerie van VROM in de Nota Wonen haar visie gegeven op het wonen in de 21e eeuw. Belangrijk speerpunt in deze visie is de kwaliteit van de stedelijke woonomgeving verbeteren, waarvoor een integrale aanpak van de fysieke, sociale en economische problematiek noodzakelijk werd geacht. De fiscale stimulering van de fysieke component maakte oorspronkelijk een belangrijk onderdeel uit van het pakket aan maatregelen voor de wijkenaanpak. De fiscale stimulering, die uiteindelijk slechts is vormgegeven in een tweetal vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering, is echter nog niet eerder op effectiviteit onderzocht. Evenmin is onderzocht welke fiscale maatregelen de wijkenaanpak effectief kunnen stimuleren. De belangrijkste doelstelling van dit onderzoek was dan ook te onderzoeken of beide vrijstellingen overdrachtsbelasting effectieve fiscale stimuleringsmaatregelen zijn en welke maatregelen eventueel genomen kunnen worden om de wijkenaanpak (verder) te stimuleren. Op basis van het onderzoek is naar mijn mening een aantal hoofdconclusies te trekken. 1. Gebrekkige kwaliteit van toepasselijke wet- en regelgeving De vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering zijn opgenomen in artikel 15 lid 1 onderdeel o en oa Wet BRV en zijn alleen van toepassing op aangewezen WOM’s. Na uitgebreid literatuuronderzoek en een kritische beschouwing van de fiscale wetgeving kom ik tot de conclusie dat de kwaliteit van de wetgeving in dit geval op onderdelen te wensen overlaat. Zo is de sanctiebepaling van artikel 4 van de Regeling onzuiver geformuleerd, waardoor onduidelijkheid bestaat over de grondslag en het moment van verschuldigdheid. Ook is onduidelijk wanneer de sanctiebepaling exact wordt ingeroepen. Tot slot werkt het belemmerend dat de verkrijging van de onroerende zaken door de participanten pas vrijgesteld van overdrachtsbelasting kan plaatsvinden na voltooiing van de stedelijke herstructurering. Dergelijke voorwaarden beknellen en werken in mijn optiek belemmerend. 2. Onvoldoende cohesie met omzetbelasting en vennootschapsbelasting Ik vraag me af of de wetgever bij de invoering van beide vrijstellingen overdrachtsbelasting situaties voor ogen heeft gehad waarbij de WOM onroerende zaken sloopt, vervangende nieuwbouw realiseert en die vervolgens van rechtswege met omzetbelasting teruglevert aan de participant. Tot het moment van intrekken van Mededeling 26 was het vanuit fiscale optiek namelijk aantrekkelijker om de ontwikkeling in de woningcorporatie zelf onder te brengen, zeker als het eigendom van de te slopen onroerende zaken reeds in handen van de woningcorporatie was. Zij kon immers tot 1 januari 2010 in ieder geval nog afzien van de toepassing van de integratieheffing, terwijl zij in de situatie dat de WOM de nieuwbouwwoningen aan haar zou leveren, te maken zou krijgen met omzetbelasting. De regels omtrent gemengde projecten uit VSO 2 versterken de voorkeur voor ontwikkeling in de toegelaten instelling. Van de wijzigingen die zich sinds de invoering van de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering hebben voorgedaan, lijkt derhalve geen stimulerende werking uit te gaan om de WOM te gebruiken als vehikel waarin de wijkenaanpak kan worden ondergebracht. Zeker niet in situaties waarbij de woningcorporatie reeds een dominante eigendomspositie in de achterstandswijk heeft.

42

3. Effectiviteit vrijstellingen overdrachtsbelasting o.b.v. cases niet aantoonbaar Onderzoeken van de Algemene Rekenkamer bevestigen het vermoeden dat een aantal vooraanstaande fiscalisten reeds hadden, namelijk dat de effectiviteit van veel fiscale stimuleringsmaatregelen vaak onduidelijk is of niet kan worden aangetoond. Aan de hand van interviews en vijf case studies kan naar mijn mening niet worden geconcludeerd dat de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering effectief zijn. Toetsing van de effectiviteit heeft plaatsgevonden op basis van een tiental criteria. De conclusie is vooral gebaseerd op de volgende argumenten: -

-

-

De beleidsdoelstellingen van beide vrijstellingen zijn onvoldoende concreet geformuleerd. Dat maakt toetsing van de effectiviteit van de vrijstellingen lastig. Bovendien is het aantal WOM’s en het aandeel van private partners in WOM’s ten opzichte van het aantal prioritaire wijken beperkt. Woningcorporaties hebben veelal een dominante eigendomspositie in achterstandswijken en zijn eerder geneigd de ontwikkeling in de corporatie zelf uit te voeren. Naast fiscale overwegingen is in dergelijke situaties bovendien de beheersbaarheid van en het toezicht op het project beter gegarandeerd dan in de situatie dat het in een WOM is ondergebracht. Nieuwe fiscale wet- en regelgeving op het gebied van de omzetbelasting en vennootschapsbelasting sluit onvoldoende aan op de fiscale stimuleringsmaatregelen in de overdrachtsbelasting. Met de structurele verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen van 6% naar 2% lijkt het (financiële) belang voor het oprichten van een WOM geringer. De fiscale wet- en regelgeving van de WOM wordt als ingewikkeld ervaren, zeker als ook nog eens sprake is van een gebrek aan rechtszekerheid.

Hoewel ik overtuigd ben van de conclusie dat de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering in het algemeen niet bewezen effectief zijn, kent het onderzoek wel een aantal belangrijke beperkingen. Zo is geen gebruik gemaakt van een controlegroep. Bovendien zijn de criteria voor de selectie van de onderzoekspopulatie en voor het toetsen van effectiviteit in sommige gevallen subjectief. Tot slot kent ook de gehanteerde onderzoeksmethode enkele beperkingen. Bij een telefonisch en kwalitatief onderzoek aan de hand van een standaard vragenlijst kunnen de geïnterviewden zijn beïnvloed door degene die het onderzoek afneemt en kunnen de uitkomsten niet met kwantitatieve gegevens worden onderbouwd. De conclusies uit dit onderzoek moeten dus kritisch en met een zekere terughoudendheid worden beschouwd. 7.2

Aanbevelingen

Nu de effectiviteit van de vrijstellingen overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering niet is aangetoond, komt de vraag op of het in stand laten van de vrijstellingen nog wel gerechtvaardigd kan worden. Zeker nu het aantal fiscale stimuleringsmaatregelen op grond van nieuw fiscaal beleid vermoedelijk zal worden teruggedrongen. Alhoewel ik vanuit een fiscaal perspectief begrip kan opbrengen voor een eventuele afschaffing van beide vrijstellingen overdrachtsbelasting, pleit ik juist voor een aantal maatregelen die wellicht wel een versnelling in de wijkenaanpak teweeg kunnen brengen (en daarmee ook bredere impact zouden kunnen hebben). Deze aanbevelingen sluiten aan op de hiervoor beschreven hoofdconclusies van dit onderzoek.

43

1. Verbeteren van kwaliteit relevante wet- en regelgeving Uit de case studies komt naar voren dat deze corporaties hechten aan rechtszekerheid. Grootschalige binnenstedelijke herstructurering gaat namelijk gepaard met een aantal uiteenlopende risico’s. Ik roep de wetgever dan ook op om in ieder geval aandacht te besteden aan de kwaliteit van de wetgeving en ten aanzien van de hiervoor geconstateerde conclusies over de formulering van de vrijstellingen overdrachtsbelasting actie te ondernemen. Zeker in deze tijd van een economische crisis en een vastgelopen woningmarkt zou de praktijk mijns inziens gebaat zijn bij een versoepeling van de stringente voorwaarden van beide vrijstellingen van overdrachtsbelasting. 2. Aansluiten op praktijksituaties Aangezien de woningcorporaties een dominante eigendomspositie in de achterstandswijken hebben en – niet alleen vanuit fiscale overwegingen – een voorkeur lijken te hebben voor ontwikkeling in de toegelaten instelling, zou de wetgeving hierop aangepast moeten worden. In paragraaf 6.2.2. is daarom een verruiming van artikel 15 lid 1 onderdeel o Wet BRV voorgesteld. In dat voorstel zijn woningcorporaties (maar ook eventuele andere partijen) vrij de organisatievorm te kiezen die zij voor de wijkenaanpak wenselijk achten. Dit voorkomt bovendien een aantal andere problemen, bijvoorbeeld op het gebied van beheersing, toezicht en financiering. 3. Invoeren van flankerende stimuleringsmaatregelen In hoofdstuk 6 heb ik, mede op basis van enkele goede internationale voorbeelden, een aanzet gegeven voor het instellen van een soort economische kansenzones. Voor herstructureringsgebieden zou een aantal aanvullende fiscale stimuleringsmaatregelen kunnen gelden, zoals een afschaffing van de integratieheffing en een extra vorm van investeringsaftrek. Uiteraard dient hierbij wel aandacht te worden besteed aan het Toetsingskader Belastinguitgaven. 7.3

Slotoverweging

Wat ik tijdens het schrijven van mijn scriptie heb ontdekt, is de veelheid aan informatie die beschikbaar is. Toch heeft nog niemand vóór mij die informatie samengebracht op een manier zoals ik hier gepoogd heb te doen. Wat ik tijdens de interviews bovendien heb gemerkt, is dat medewerkers van woningcorporaties soms (ook) door de bomen het bos niet meer zien. Er bestaat derhalve duidelijk een behoefte aan een soort handleiding voor de fiscale aspecten van de wijkenaanpak. Wie gaat aan deze behoefte invulling te geven?

44

Literatuurlijst -

Algemene Rekenkamer, Belastingen als beleidsinstrument, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 18 maart 1999.

-

Algemene Rekenkamer, Belastingen als beleidsinstrument, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 27 maart 2008.

-

Algemene Rekenkamer, Inzicht in belastinguitgaven, specifieke uitkeringen en subsidies, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 19 mei 2010.

-

Algemene Rekenkamer, Leren van subsidie-evaluaties, Algemene Rekenkamer, Den Haag, 13 oktober 2011.

-

Berkhout, T.M., Belastingplicht woningcorporaties, herinvesteringsreserve vastgoedbeleggers en (pseudo) afschrijven, Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2006/1.

-

Berkhout, T.M., Heijden, J.M., van der, Vastgoedmarkten in barre tijden: (timingaspecten) van afwaarderen en onrendabele toppen, WFR 2011/1570.

-

Bos, W.J., Marktwerking, deregulering en wetgevingskwaliteit, Brief staatssecretaris van Financiën, nr. AFP2002/00014, Den Haag, 18 februari 2002.

-

Bouwend Nederland, Visiedocument stedelijke herstructurering, Bouwend Nederland, Gouda, 2006.

-

Brilman, J.D., Nijboer, H., Het fiscale stelsel vanuit gedragseconomisch perspectief, Tijdschrift voor Openbare Financiën, nr.1, 2010, p. 46-54.

-

Broekhuizen, M.J., Ruiter, G.J., Nadere (timing)aspecten van afwaarderen en onrendabele toppen, WFR 2012/424.

-

Centraal Fonds Volkshuisvesting, Sectorbeeld voornemens woningcorporaties, prognoseperiode 2010-2014, Centraal Fonds Volkshuisvesting, Naarden, 2010.

-

Conijn, J., Samenwerking woningcorporaties en marktpartijen stagneert bij stedelijke herstructurering, B&G, april 2002.

-

Dijk, A. van, Duivenboden, R.H. van, Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting voor stedelijke herstructurering, Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2004/02.

-

Donner, J.P.H., Afbouw bijzondere projectsteun Wijkenaanpak en Vogelaarheffing, brief van 22 juni 2011 aan de Tweede Kamer, kenmerk 2011048286, Den Haag, 2011.

-

Gassler, Y.E., Gebrekkige vrijstelling van overdrachtsbelasting bij stedelijke herstructurering, WFR 2004/932.

-

Gassler, Y.E., Fiscale ontwikkelingen inzake stedelijke herstructurering, WFR 2004/1458.

-

Gerritsen, S., Schrijfgids voor economen, Uitgeverij Coutinho, Bussum, 2009.

-

Gribnau, J.L.M., Grenzen aan instrumentalisering, WFR 1997/807.

45

-

Gribnau, J.L.M., Beleidsinstrument of recht? Het belastingrecht op een knooppunt, TFO 1999/129.

-

Hogewind, R., Dijk, R., van, Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting voor investeringen in stedelijke herstructurering, Vastgoed Fiscaal & Civiel 2005/4.

-

Huijsmans, P.A.G.M., De Wet bevordering speur- en ontwikkelingswerk:een fiscale stimulans om meer te investeren in R&D?, WFR 1997/382.

-

Huijsmans, P.A.G.M., Belastingpolitiek en technologiebeleid: synergie of dualisme, Weekblad Fiscaal Recht 1997/1502.

-

Hurk, R.H.C.J., van den, VSO 2: pragmatische handreiking voor woningcorporaties als gevolg van integrale vennootschapsbelastingplicht, WFR 2009/505.

-

Joolingen, P. van, Impulsen voor achterstandswijken, Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, 2002.

-

Kamp, H.G.J., Voortgang stedelijke vernieuwing en de aanpak van vijftig wijken, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DBO2002101910, Ministerie van VROM, Den Haag, 23 december 2002.

-

Kat, H.G. de, Samenwerking gemeenten en corporaties bij herstructurering: aandacht voor de fiscale gevolgen, B&G mei/juni 2004.

-

Kat, H.G., de, BTW en overdrachtsbelasting, steeds meer verbonden aan woningcorporaties, Vastgoed Fiscaal & Civiel2006/2.

-

Kavelaars, P., Staatssteun en subjectieve vrijstellingen in de vennootschapsbelasting, TFO 2006/66.

-

Kavelaars, P., Pensioenfondsen, API’s en staatssteun, Pensioen Magazine 2008, nr. 17.

-

Klop, P., Attekum, F.H.A.M., van, Een ondoordacht en zinloos plan: vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, B&G juli/augustus 2002.

-

Kolster, H.M., Stedelijke herstructurering en overdrachtsbelasting, Vastgoed Fiscaal & Civiel, 2005/05.

-

Kort, M., Perspectief op herstructurering: een onderzoek naar het belang van organisatie en management van de wijkontwikkelingsmaatschappij, Boom Lemma uitgevers, Den Haag, 2011.

-

McGreal, S., et al, Tax-based mechanisms in urban regeneration: Dublin and Chicago models, Urban Studies, Volume 39, Number 10, 1819-1831, 2002.

-

MDW werkgroep woningcorporaties, Corporaties tussen vangnet en vrijhandel, Rapport van de MDW werkgroep, MDW werkgroep woningcorporaties/Ministerie van Economische Zaken, Den Haag, 2000.

-

Ministerie van Financiën, Regeling vrijstelling overdrachtsbelasting stedelijke herstructurering, WV2003/396M, Besluit van 18 februari 2004.

46

-

Ministerie van Financiën, De fiscale agenda: naar een eenvoudiger, meer solide en fraudebestendig belastingstelsel, Beleidsnota Ministerie van Financiën, kenmerk AFP/2011/248U, Den Haag, 14 april 2011.

-

Ministerie van Financiën, Kamerbrief over fiscale positie woningcorporaties, Den Haag, 13 september 2012.

-

Ministerie van VROM, Nota Wonen: Mensen, wensen, wonen, Wonen in de 21e eeuw, Den Haag, december 2000.

-

Ministerie van VROM, Fiscale faciliteiten voor herstructureringswijken: een nadere uitwerking, onderzoek in opdracht van het ministerie van VROM, Den Haag, 2003.

-

Ministerie van VROM, Kenniscentrum PPS van Ministerie van Financiën, Monitor wijkontwikkelingsmaatschappijen: eindrapportage, november 2003.

-

Ministerie van VROM en het Kenniscentrum PPS van het Ministerie van Financiën, Samenwerkingsconstructies in de herstructurering, november 2003.

-

Ministerie van VROM en het Kenniscentrum PPS van het Ministerie van Financiën, Samen uit, samen thuis: handreiking voor de selectie van samenwerkingspartijen in het herstructureringsproces, november 2003.

-

Ministerie van VROM, Actieplan Krachtwijken, van aandachtswijk naar krachtwijk, Den Haag, 2007.

-

Ministerie WWI, Voortgangsrapportage Wijkenaanpak 2010, Den Haag, 2010.

-

Niessen, R.E.C.M., Instrumentalisme en belastingrecht, Weekblad Fiscaal Recht 1997/653.

-

Oenema, M.E., Evers, L.L.M., “Het is uit de hand gelopen”, WFR 2012/452.

-

Oving, A.B.G., Schut, H.J., Belastingheffing van woningcorporaties en het Belastingplan 2006, WFR 2005/1475.

-

Papke, L.E., Tax policy and urban development: evidence from an enterprise zone program, NBER Working Paper Series, Working Paper No. 3945, December 1991.

-

Rapport voor de Commissie voor de Belastingherziening, Graag of niet, Sdu Juridische en Fiscale Uitgeverij, Den Haag, 1991.

-

Ruiter, G.J.W., de, Partiële vennootschapsbelastingplicht voor corporaties, B&G oktober 2005.

-

Ruiter, G.J.W., de, De woningcorporaties en de partiële vennootschapsbelastingplicht, TFO 2006/50.

-

Ruiter, G.J.W., de, Belastingheffing van woningcorporaties, TFO 2011/117.2.

-

Sociaal en Cultureel Planbureau, Wonen, wijken en interventies: krachtwijkenbeleid in perspectief, Den Haag, juni 2011.

47

-

Streek, J.L., van der, Beperking van de vrijstelling van vennootschapsbelasting voor woningcorporaties, MBB 2004/10.

-

Vereniging VNO-NCW, De wijkontwikkelingsmaatschappij, Den Haag, december 2002.

-

Vermeend, W.A., Instrumentalisering van het belastingrecht, WFR 1996/209.

-

Vogelaar, E., Wijkenselectie en Wijkentoer, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DGW/S2007027019, Den Haag, Ministerie WWI, 2007.

-

VROM Raad, Betrokken burger, betrokken overheid, reactie VROM Raad op de ontwerp-Nota Wonen, Den Haag, 2000.

-

VROM Raad, Haasten en onthaasten in de stedelijke herstructurering, advies over de herstructurering van stedelijke woonmilieus, Den Haag, 2002.

-

Weekers, F.H.H., Kamerbrief over fiscale posities woningcorporaties, brief aan de Eerste en Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/310M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 13 september 2012.

-

Weekers, F.H.H.., Notitie belastingplicht overheidsbedrijven, brief aan de Tweede Kamer, kenmerk DB/2012/205M, Ministerie van Financiën, Den Haag, 11 mei 2012.

-

Williams, B., Boyle, I., The role of property tax incentives in urban regeneration an property market failure in Dublin, Journal of property tax assessment & administration, Volume 9, issue 2.

-

Zadelhoff, B.G., van, Syllabus onroerend goed, BTW en overdrachtsbelasting, t.b.v. colleges MRE Opleiding jaargang 2010-2012 d.d. 2 en 9 november 2010, Amsterdam, versie oktober 2010.

48

Bijlage 1 Overzicht van de G30 gemeenten, op alfabetische volgorde Alkmaar Almelo Amersfoort Amsterdam Arnhem Breda Den Bosch Den Haag Deventer Dordrecht Eindhoven Emmen Enschede Groningen Haarlem Heerlen Helmond Hengelo Leeuwarden Leiden Lelystad Maastricht Nijmegen Rotterdam Schiedam Tilburg Venlo Utrecht Zaanstad Zwolle

49

Bijlage 2 Lijst van geïnterviewde experts -

Fedor Volborth, senior beleidsadviseur ministerie van Binnenlandse Zaken (voorheen VROM)

-

Een inspecteur van de Belastingdienst (naam is bij auteur bekend)

-

Wladimir Rouwenhorst, tax partner PwC

-

Yves Gassler, tax partner Mazars

-

Gert-Jan de Ruiter, tax director Deloitte

De expert interviews zijn vooral gebruikt om mijn eigen analyses en ideeën nog eens te toetsen. Dergelijke interviews lenen zich daarmee niet voor een vastlegging in een gespreksverslag. Op hoofdlijnen ging het interview met Fedor Volborth over de beleidsmatige aspecten van de wijkenaanpak zoals hij die vanuit het ministerie ervaart, terwijl met de inspecteur van de Belastingdienst juist zijn ervaringen op het gebied van de overdrachtsbelasting aan de orde zijn geweest. Wladimir Rouwenhorst en Yves Gassler zijn specialisten op het gebied van de omzetbelasting en overdrachtsbelasting, terwijl de expertise van Gert-Jan de Ruiter juist op het gebied van de vennootschapsbelasting ligt. De drie laatstgenoemde staan als adviseurs dicht op de praktijk en hebben vanuit die invalshoek hun expertise met mij gedeeld.

50

Bijlage 3 Een overzicht van de aangewezen wijkontwikkelingsmaatschappijen (per juli 2010), op volgorde van datum aanwijzing

Stad

Naam

Datum aanwijzing

Delfzijl

Ontwikkelingsmaatschappij Delfzijl B.V. (OMD B.V.)

nov. 2004

nee

Enschede

Neighbourhood Corporation Enschede B.V.

juni 2004

nee

Amsterdam

Vereniging Far West

dec. 2004

nee

Rotterdam

WOM Vastgoed B.V.

dec. 2004

ja

Hengelo

WOM Berflo Es B.V.

jan. 2005

nee

Rotterdam

Ontwikkelings Combinatie Nieuw Crooswijk C.V.

jan. 2005

ja

Rotterdam

WOM Tarwewijk C.V.

juni 2005

ja

Winterswijk

WOM Winterswijk Regiostad Beheer B.V./C.V.

nov. 2005

ja

Rotterdam

WOM Mathenessekwartier B.V.

nov. 2005

ja

Amsterdam

Kolenkit buurt Zuid v.o.f.

jan. 2006

nee

Dordrecht

WOM Krispijn Wonen v.o.f.

jan. 2006

nee

Delft

Stichting Grondexploitatiemij Poptahof (GEM Poptahof)

feb. 2006

nee

Schiedam

WOM Groenoord C.V.

feb. 2006

nee

Leiden

Nieuw Leyden Beheer C.V.

feb. 2007

nee

Den Haag

Wijkontwikkelingsmaatschappij Stationsbuurt Oude Centrum C.V. feb. 2008

nee

Helmond

WOM Helmond Binnenstad B.V.

feb. 2008

nee

Tilburg

C.O.T. BV (Centrum Ontwikkeling Tilburg B.V.)

apr. 2008

nee

Utrecht

GEM (Grond Exploitatie Maatschappij) Kanaleneiland C.V.

aug. 2008

ja

Delft

Vastgoed Ontwikkelings Maatschappij (VOM) Delft B.V.

okt. 2009

ja

Leiden

Ontwikkelingsmaatschappij Kooiplein C.V./B.V.

juni 2010

?

51

PPS

Bijlage 4 Vragen m.b.t. MRE scriptie “effectiviteit fiscale stimulering wijkenaanpak/WOM”

1. Wat is uw functie binnen en/of relatie tot de woningcorporatie en WOM? 2. Wat was de reden voor het inzetten/oprichten van de WOM? 3. Wat was het jaar van oprichting? 4. Wanneer heeft de WOM de aanwijzing verkregen? 5. Welke (juridische) samenwerkingsvorm is gekozen? 6. Hoe is de WOM georganiseerd? 7. Hoe zijn deze keuzes voor samenwerkingsvorm en organisatiestructuur tot stand gekomen? 8. Wat gebeurt er in de WOM? (projectbeschrijving) 9. Vindt er samenwerking met andere partijen plaats? Zo ja, welke en hoe? 10. Vond er een tussentijdse evaluatie naar noodzaak/voortgang van de WOM plaats? 11. Wat is qua fiscaliteit goed aan de WOM? 12. Welke fiscale problemen/knelpunten deden zich voor? 13. Was u bekend met de fiscale aspecten? Zo ja, welke fiscale aspecten (belastingsoorten) specifiek? 14. Waren fiscale redenen doorslaggevend ja/nee voor de oprichting van WOM? Welke redenen wel/niet? 15. Is de WOM naar uw mening effectief voor het behalen van de doelstelling? 16. Wat moet qua fiscaal kader wijzigen om de WOM aantrekkelijk(er) te maken? 17. Zijn nog belangrijke zaken onbesproken gebleven en zo ja, welke? 18. Zijn er bezwaren als deze informatie in mijn scriptie openbaar wordt gemaakt?

52

Bijlage 5 Verslag interviews (case studies) 1. WOM Far West

Jeroen Mous

2. WOM Berflo-Es B.V.

Arjan Seppenwoolde

3. WOM Helmond Binnenstad B.V.

René van de Ven

4. WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V.

Stefan Verschoor

5. GEM Kanaleneiland C.V.

Ludwien Stark

53

Verslag interview Jeroen Mous d.d. 5 oktober 2012 WOM Far West 1. Hoofd Financiën bij de WOM, financieel beleidsadviseur bij Rochdale. 2. Vervallen van de integrale vrijstelling van overdrachtsbelasting voor toegelaten instellingen, terwijl de WOM nog wel voornemens was onroerende zake in het kader van de herstructurering te verkrijgen. 3. 2000. 4. 2004. 5. Vereniging met oorspronkelijk 4 toegelaten instellingen als leden. Vereniging heeft status van toegelaten instelling gekregen. Oprichting van stichting vond plaats omdat de omvang van de herstructureringsopgaaf en de versnippering van het bezit een nieuwe entiteit rechtvaardigde. Bovendien wilde men voorkomen dat het naar externe partijen, zoals de gemeente, een ‘Poolse landdag’ zou worden. Gekozen voor een vereniging in plaats van een stichting omdat de leden destijds veelal ook nog verenigingen waren. In het kader van en ten tijde van de ontbinding is Far West omgezet in een stichting om een juridische splitsing (ook fiscaal) mogelijk te kunnen maken. 6. Far West was een ‘gewone’ woningcorporatie met een bestuur, leden en een Raad van Commissarissen. 7. Gekozen is voor een toegelaten instelling omdat lang niet al het bezit in het herstructureringsgebied zou worden geherstructureerd. Een substantieel deel van de woningvoorraad werd gewoon geëxploiteerd. 8. Eigendom van circa 10.000 verhuureenheden. Er was sprake van een groot herstructureringsplan. De eerste jaren bestonden vooral uit planvorming per deelgebied, waarbinnen weer sprake was van ontwikkelplannen voor deelprojecten. In 2008, op het moment dat Jeroen Mous hoofd financiën werd, was een aantal renovatieprojecten gereed en moesten de eerste sloop/nieuwbouwprojecten nog worden opgeleverd. Van de 10.000 verhuureenheden is uiteindelijk circa 30% daadwerkelijk aangepakt. Far West is uiteindelijk gestopt met de herstructurering vanwege de terugvallende vastgoedmarkt en de lastige financieringsomstandigheden. 9. Drie leden: Rochdale, Stadgenoot en De Key. Voor bepaalde deelgebieden ook samenwerking met andere woningcorporaties die eigendomsposities in het herstructureringsgebied hadden. Gemeente Amsterdam uiteraard ook. 10. Voortdurende evaluaties, regelmatig op het punt van ontbinding. Vooral vanwege druk van eigen leden, omdat het in hun ogen niet snel genoeg ging. Gemeente en ministerie van VROM wel tevreden over (het tempo van) de voortgang. 11. Gemak van de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij verkrijging/inbreng. Voor de rest geen hinder van het zijn van een WOM. 12. Allereerst de problematiek bij sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw, dat zit van rechtswege in de omzetbelastingsfeer. Gelukkig vanwege de t.i. status de mogelijkheid een

54

beroep te doen op Mededeling 26. Bovendien fiscale problematiek rondom recht erfpacht: Far West wilde die het liefst in de overdrachtsbelastingsfeer, de gemeente als uitgever van het recht van erfpacht in de omzetbelasting (vanwege het BTW compensatiefonds). Als gevolg van afschaffing Mededeling 26 zou dit probleem een stuk minder zijn geworden. Verder vooral knelpunten bij ontbinding (zie hierna onder vraag 17). 13. Ja, bekendheid met alle belastingsoorten. 14. Bij oprichting niet van toepassing, Far West bestond reeds sinds 2000. De WOM status is vervolgens wel aangevraagd louter vanwege fiscale redenen (namelijk de vrijstelling overdrachtsbelasting). 15. Ja, zij het met enige terughoudendheid. 16. Overdrachtsbelasting is helder. Vrijstelling vennootschapsbelasting zou helpen. Zo niet, dan meer inzicht in afweging tussen transparante en niet-transparante entiteit en te hanteren verrekenprijzen. Bovendien zou WOM voor gemengde projectenregel niet in een slechtere positie mogen (komen te) verkeren dan een toegelaten instelling. Omzetbelasting > WOM zou Mededeling 26 moeten kunnen (blijven) toepassen op de huurwoningen die teruggaan naar de woningcorporatie. 17. De ontbinding van Far West was vanuit fiscale optiek erg interessant. De problematiek zat vooral op het gebied van de vennootschapsbelasting en overdrachtsbelasting. Voor beide belastingsoorten is een afzonderlijke vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst gesloten. Voor de omzetbelasting is een beroep gedaan op artikel 37d Wet OB. In de VSO voor de overdrachtsbelasting is de grondslag van de verkrijgingen door de woningcorporaties overeengekomen. Tevens is afgesproken voor welke onroerende zaken gebruik kon worden gemaakt van de uitnamevrijstelling en voor welke niet. In de VSO voor de vennootschapsbelasting is geregeld tegen welke boekwaarden de onroerende zaken overgaan naar de woningcorporaties en over de omvang en wijze van verrekening van de door Far West opgebouwde compensabele verliezen.

55

Verslag interview Arjan Seppenwoolde d.d. 24 september 2012 WOM Berflo-Es B.V. 1. Hoofd bedrijfsvoering, financiën en ICT. 2. Besparing van overdrachtsbelasting bij de verkrijging van een tweetal complexen (met een sloopvoornemen) van een pensioenfonds. Belangrijke randvoorwaarden nog niet verder ingevuld. 3. 2003. 4. 2005. 5. B.V. met 2 aandeelhouders. C.V. niet aan de orde geweest. 6. Een directie met 2 directieleden (1 van elke corporatie) en een Raad van Commissarissen (met 3 leden, 1 van elke corporatie plus een onafhankelijk lid). 7. Vantevoren onvoldoende over nagedacht, zie opmerkingen hiervoor. 8. Herontwikkeling van de wijk Berflo-Es met een drietal deelgebieden. WOM heeft slechts onroerende zaken in eigendom in een heel beperkt deel van de wijk en beslaat dus zeker niet het hele plangebied. WOM heeft 3 complexen in eigendom, waarvan 2 aangekocht van een pensioenfonds met als bedoeling sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw, en 1 complex dat door 1 van de corporaties is ingebracht met het oog op renovatie. In eerste instantie zou de sloop plaatsvinden door de WOM en zou de gemeente de in bouw- en woonrijpe staat weer terugleveren aan de corporaties of de WOM. Uiteindelijk heeft de sloop plaatsgevonden in de WOM en zijn de gronden in de omzetbelastingsfeer (maar binnen de fiscale eenheid omdat beide aandeelhouders inmiddels waren gefuseerd) direct geleverd aan de t.i., zonder tussenkomst van de gemeente. 9. Samenwerking vooral met gemeente Hengelo. Er is 1 grote samenwerkingsovereenkomst voor het hele plangebied overeengekomen, die vervolgens per deelgebied is opgesplitst in 3 realisatieovereenkomsten. De WOM had verder geen rol in de daadwerkelijke ontwikkeling. 10. Ja, regelmatig. WOM werd als administratief ingewikkeld vehikel ervaren. Daardoor was het ook lastig de WOM vanwege fiscale voordelen in stand te houden. Invoering van VSO 1 en 2 maakte het er niet makkelijker op. 11. Vrijstelling overdrachtsbelasting bij verkrijging. 12. Gewijzigde regelgeving, met name op gebied van omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Bovendien sterke wijzigingen op woningmarkt. De niet-fiscale randvoorwaarden waren niet goed ingevuld, waardoor fiscaliteit als obstakel werd ervaren. Toen op een gegeven moment (door de juridische fusie en wijzigingen regelgeving) fiscaliteit geen obstakel meer bleek om de onroerende zaken in de t.i. onder te brengen, is daar voor gekozen. 13. Nee, ‘overgeleverd aan adviseurs’. 14. Ja, vrijstelling overdrachtsbelasting bij verkrijging. Overigens waren de onroerende zaken zonder de vrijstelling (vrijwel zeker) ook verkregen.

56

15. Voor de korte termijn besparing: ja. Voor echte effectiviteit: nee, omdat overige randvoorwaarden dus niet goed waren ingevuld. Bovendien veel overige kosten (bijv adviseurs). Effectiviteit kan wel het geval zijn bij grootschalige renovatie met ruiling bezit, waarbij de onroerende zaken in de overdrachtsbelastingsfeer blijven. 16. Betere voorlichting door ministerie, vooral door alle uiteenlopende regelgeving (niet alleen fiscaal) erg lastig. Uitnamevrijstelling overdrachtsbelasting was welkome aanvulling voor uitname na renovatie. 17. De toegevoegde waarde van een WOM zit niet alleen in het fiscale; het fiscale motief is slechts 1 van de motieven. Er moet in ieder geval ook sprake zijn van een samenwerking en een risico-avers motief. Bovendien moeten de randvoorwaarden goed worden ingevuld. 18. Nee.

57

Verslag interview René van de Ven d.d. 11 oktober 2012 WOM Helmond Binnenstad B.V. 1. Manager planning en control. 2. Herstructurering binnenstad Helmond, specifiek gebied Weverspoort. In het verleden trad de gemeente vaak op als grondbank, nu gekozen voor een andere oplossing. Vrijstelling van overdrachtsbelasting hierbij wel erg belangrijk. Overigens was de herstructurering ook zonder de vrijstelling van overdrachtsbelasting in gang gezet (maar dan wellicht via de gemeente als grondbank). 3. 2007. 4. 2008. 5. B.V. Andere alternatieven nauwelijks aan de orde geweest. Wel gekozen voor een aandelenverhouding van 95% Woonpartners en 5% Volksbelang, zodat de WOM in de fiscale eenheid vennootschapsbelasting met Woonpartners kon worden opgenomen i.v.m. verwachte verliezen o.g.v. gemengd projectregeling VSO 2. 6. Twee aandeelhouders. B.V. heeft een externe bestuurder. Toezicht vanuit corporaties. 7. Zie hiervoor. 8. Beide aandeelhouders hebben onroerende zaken, voor 70% WOZ waarde, ingebracht in de WOM. Voor de onroerende zaken die teruggaan naar Volksbelang is sprake geweest van sloop, gronden zijn vervolgens in niet-bouwrijpe staat (dus in de overdrachtsbelasting, met toestemming van Belastingdienst) geleverd aan Volksbelang. Voor de huurwoningen die terug moeten naar Woonpartners bestond het voornemen deze na oplevering in de omzetbelasting terug te leveren aan Woonpartners. De koopwoningen zouden door de WOM voor eigen rekening en risico rechtstreeks aan kopers moeten worden geleverd. In feite wordt de WOM dus gebruikt als een soort grondbank. 9. Ja, met gemeente en tussen beide corporaties. 10. Ja. Raad van Toezicht van Woonpartners heeft gevraagd naar risico’s van verbindingen, waaronder (vooral ook) de WOM. Gevoel dat grip op de WOM, mede door de aanwezigheid van een externe bestuurder, weg is. De voorgenomen wijzigingen in de sectorspecifieke regelgeving spelen hierbij zeker ook een belangrijke rol. 11. Vrijstelling overdrachtsbelasting. 12. Bij sloop en vervangende nieuwbouw: wanneer is sprake van bouwrijpe staat? Zeker ook, gelet op omvang herstructureringsgebied, bij aanleg openbaar gebied door gemeente. Problematiek vergt continu afstemming. I.v.m. te verwachten uitspraak Hof van Justitie over verenigbaarheid/grondslag integratieheffing wellicht gronden nog in overdrachtsbelastingsfeer terug naar Woonpartners? 13. Ja, grote lijn bekend alle belastingsoorten, details uiteraard niet. Toch telkens weer een aantal verrassingen naarmate het project en de tijd vorderen.

58

14. Ja. Aanvraagprocedures etc duren wel lang. 15. Twijfel, vooral doordat er veel voorwaarden zijn, continue monitoring moet plaatsvinden en er veel bijkomende kosten moeten worden gemaakt. Afweging of dit opweegt tegen de besparing van overdrachtsbelasting. Waarschijnlijk wordt in een volgende situatie weer getracht een beroep te doen op de gemeente als grondbank. 16. Omzetbelasting zou beter moeten aansluiten, nu niet goed geregeld. Sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw fiscaal slechter af dan renovatie. Transacties zelf vrijstellen i.p.v. via een WOM. Fiscaal kader kan duidelijker. Zorg voor betere rechtszekerheid en minder afhankelijk van afstemming met Belastingdienst. 17. Gelet op alle ontwikkelingen, ook voor wat betreft niet fiscale sectorspecifieke regelgeving, wordt overwogen de WOM te ontbinden. Hierbij spelen ook fiscale argumenten een rol. 18. Nee.

59

Verslag interview Stefan Verschoor d.d. 3 oktober 2012 WOM Stationsbuurt Oude Centrum C.V. 1. Controller afdeling ontwikkeling, hoofd projectadministratie. 2. Herstructurering van gebied werd door gemeente Den Haag en Staedion van groot belang geacht om verpaupering van het gebied tegen te gaan en een negatief effect op de waarde van de onroerende zaken van Staedion te voorkomen. Samenwerking leek hierbij noodzakelijk. Vrijstelling van overdrachtsbelasting voor een WOM was hierbij een mooie bijkomstigheid. 3. 2007. 4. 2008. 5. C.V. Vermoedelijk gekozen vanwege vrijstelling vennootschapsbelasting gemeente Den Haag, C.V. is transparant. 6. Staedion heeft via haar 100% dochtermaatschappij Stedelijk Belang N.V. een 93% belang in de C.V., de overige 7% zit bij de gemeente. Directie van C.V, wordt gevormd door directeur ontwikkeling van Staedion en vertegenwoordiger van gemeente. Voor elk belangrijk besluit terug naar commanditaire vennoten. Werkt af en toe vertragend. 7. In onderling overleg. 8. Staedion heeft zo’n 210 panden (met een woonfunctie, bestaande uit meerdere wooneenheden) ingebracht, de gemeente Den Haag circa 80 commerciële ruimten. Vandaar ook de verhouding 93/7% in de C.V. De C.V. houdt zich bezig met het opknappen van panden met een duidelijke fasering in de tijd. De helft van de 20 prioriteitspanden is inmiddels aangepakt (vooral groot onderhoud), bij 2 is sprake van sloop met vervangende nieuwbouw. 9. Ja, met gemeente. 10. Ja, elk kwartaal in directieoverleg, waarbij ook meerdere medewerkers van Staedion aanschuiven. Gevoel bij Staedion bestaat dat ze de grip op het door haar ingebrachte eigendom kwijt raken, rol van gemeente wordt hierbij als lastig ervaren. Voornemen om mogelijk te stoppen met de WOM om grip weer terug te krijgen. 11. Vrijstellingen overdrachtsbelasting. 12. Hoewel oprichting vooral was ingegeven vanuit fiscaal perspectief, is er blijkbaar geen beroep gedaan op de vrijstelling van overdrachtsbelasting bij inbreng. Deze is in het eerste kwartaal 2012 alsnog terug ontvangen. Bij oprichting onvoldoende aandacht besteed aan fiscale aspecten. Probleem was dat de WOM niet geïntegreerd is in het bedrijfsproces van Staedion. 13. Bekendheid wel, maar verantwoordelijkheid lag elders. Problematisch dus. Bekend met het feit dat sloop/nieuwbouw in de omzetbelastingsfeer zit. 14. Ja. Probleem is nu gevoel van gebrek aan regie. 15. Met de kennis van nu: nee. Met een goede regie en eventueel een commerciële partner wel.

60

16. Intern kennisniveau. Duidelijke fiscale kaders per belastingsoort. Duidelijke richtlijnen en processen. 17. Anders dan dat deze WOM wordt heroverwogen en dat voor een andere gebied een nieuwe WOM wel een optie zou kunnen zijn, nee. 18. Nee.

61

Verslag interview Ludwien Stark d.d. 12 oktober 2012 GEM Kanaleneiland C.V. 1. Bedrijfsfiscalist Mitros. 2. Noodzaak tot samenwerking bij de aanpak van het herstructureringsgebied. Vrijstelling overdrachtsbelasting was prettige bijkomstigheid. 3. 2008. 4. 2008. 5. C.V./B.V. constructie met 4 partners: de gemeente Utrecht, Proper Stok en de woningcorporaties Portaal en Mitros. Gelijke belangen in B.V. en C.V. Woningcorporaties hebben met name eigendomposities ingebracht, Proper Stok financiële middelen. 6. Iemand uit gemeente Utrecht zit er als grondbank op. 7. De CV/BV is destijds gekozen om de verhoudingen, risicoverdeling, besluitvorming, ambities enzovoorts goed te kunnen regelen. Bijkomend voordeel was de fiscale transparantie van de constructie. 8. Grondexploitatie. Portaal en Mitros brengen posities in (erfpachtrechten, grond in eigendom bij gemeente). Herstructureringsgebied verdeeld in 6 vlekken. Nu vooral aandacht op vlekken 1, 2 en 3, waar woningbouw wordt ontwikkeld. De overige vlekken, waaronder de commerciële functies, moet nog plaats gaan vinden. Overigens hebben de beide woningcorporaties een achtervangfunctie op de onverkochte woningen in het project (die ze vervolgens in de verhuur zullen zetten). 9. Ja, partners. 10. Informeel wel, (nog) niet in een formeel overleg. 11. Vrijstelling overdrachtsbelasting bij inbreng. 12. In de WOM vindt ook ruiling plaats. Wat wordt ingebracht, gaat dus niet noodzakelijkerwijs weer naar dezelfde partij toe. Blijft ondoorzichtig/onduidelijk. Bovendien zitten de nieuwbouwwoningen van rechtswege in de omzetbelastingsfeer. Daarvoor is de uitnamevrijstelling overdrachtsbelasting dus niet nodig. Transparantie C.V. voor de vennootschapsbelasting kan voor problemen zorgen, nog niet goed inzichtelijk vanwege de focus om de omzet- en overdrachtsbelasting. Tevens problematiek van recht van erfpacht. Is de overdrachtsbelasting of juist de omzetbelasting van toepassing? Bovendien onduidelijkheid over de grondslag. 13. Ja, focus op overdrachtsbelasting en omzetbelasting. 14. Niet doorslaggevend voor aangaan samenwerking, wel voor aanvragen WOM status.

62

15. Bij inbreng: ja Bij uitname: niet indien in omzetbelastingsfeer Gevaar op risico strafheffing van artikel 4 Regeling niet scherp. 16. Beknellende voorwaarden uit de Regeling opheffen. Mogelijkheid tot snellere afspraken met Belastingdienst. 17. Nee. 18. Nee.

63

Bijlage 6 Lijst met afkortingen Awr BBSH B.V. C.V. GEM N.V. TPA PPS v.o.f. VROM VSO 1 VSO 2 Wet BRV Wet IB Wet OB Wet Vpb Wif WOM

Algemene wet inzake rijksbelastingen Besluit Beheer Sociale Huursector besloten vennootschap commanditaire vennootschap Grond Exploitatie Maatschappij naamloze vennootschap theorie, praktijk en analyse publiekprivate samenwerking vennootschap onder firma Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu vaststellingsovereenkomst 1 vaststellingsovereenkomst 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer Wet Inkomstenbelasting 2001 Wet op de Omzetbelasting 1986 Wet op de vennootschapsbelasting 1969 Wooninvesteringsfonds Wijkontwikkelingsmaatschappij

64