BINNENSTEDELIJKE HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES

BINNENSTEDELIJKE HERSTRUCTURERING DOOR WONINGCORPORATIES EEN ONDERZOEK NAAR DE OVERWEGINGEN VAN CORPORATIES BIJ PARTICIPATIE AAN BINNENSTEDELIJKE HERSTRUCTURERING

Ir. F.T.J. van der Zee Thesis MRE (2010-2012) 15-10-2012



Colofon

Titel rapport

Binnenstedelijke herstructurering door woningcorporaties. Een onderzoek naar de overwegingen van woningcorporaties bij participatie aan binnenstedelijke herstructurering.

Foto’s omslag

Herstructureringsprojecten Staedion)

Plaats en datum

Delfgauw, 15-10-2012

Status

Definitief d.d. 15 oktober 2012

Auteur

Ir. F.T.J. van der Zee

Begeleider

Ir. W.J.M. Scheffers

Amsterdam School of Real Estate

in

Den

Haag

(bron:

beeldbank

Voorwoord Voor u ligt de eindthesis die geschreven is voor de afstudeerfase van de opleiding Master of Real Estate (jaargang 2010-2012). Toen mij aan het begin van het tweede jaar gevraagd werd om een onderwerp te zoeken voor de eindthesis, hoefde ik niet lang na te denken. Ik heb gekozen voor binnenstedelijke herstructurering, de meest interessante opgave die er is. Al snel vond ik hierbij de uitdaging om onderzoek te doen naar een houvast voor corporaties binnen dit relatief ongrijpbaar en sterk aan verandering onderhevige werkveld. De resultaten van het uitgevoerde onderzoek staan in dit rapport beschreven. Deze thesis is de afronding van een periode van ruim twee jaar waarin we als klas veel mooie momenten hebben meegemaakt: reizen (New York & Lissabon), studiestress, kinderen en nieuwe banen. Het maakt de klas hecht. Dit alles was volledig volgens verwachting. Helaas liep niet alles volgens verwachting. Het onverwachte overlijden van klasgenoot Michael Koomen kwam als een schok, ongeloof overheerste. Terugkijkend op de afgelopen periode, wil ik meerdere personen bedanken die mij de afgelopen 2 jaar gesteund hebben bij het volbrengen van deze studie. In het bijzonder wil ik Wim Scheffers bedanken voor zijn goede inhoudelijke scriptiebegeleiding. Zijn adviezen waren kritisch, helder en altijd constructief. Zijn enthousiasme heeft mij gestimuleerd om de scriptie volgens planning tot een goed einde te brengen. Daarnaast wil ik Yolanda Mante bedanken voor haar scriptiecoaching; dit is ten goede gekomen aan de kwaliteit van de thesis. Ook wil ik Staedion bedanken voor de mogelijkheid om de MRE-studie te mogen volgen. Tevens wil ik de geïnterviewde personen danken voor de energie en kostbare tijd die zij hebben vrijgemaakt voor het geven van een interview. De laatste alinea van mijn voorwoord wil ik wijden aan een drietal dat het grootste compliment en de meeste dankbetuiging verdient: mijn vrouw Eef en mijn kinderen Fem en Tuur. De studie heeft de afgelopen twee jaar veel gevergd. Avonden, weekenden en soms nachten zat ik in de boeken of achter de computer. Gelukkig is de opleiding achter de rug en zal er nu meer tijd beschikbaar zijn voor andere dingen!

Fedde van der Zee Delfgauw, oktober 2012 2

Samenvatting Woningcorporaties zijn actief op het domein van binnenstedelijke herstructurering met als doel om wijken weer leefbaar, vitaal en toekomstbestendig te maken. Woningcorporaties spelen bij een binnenstedelijke herstructurering een belangrijke rol gezien hun binnenstedelijke grondposities en hun taakvelden vanuit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De crisis heeft echter zijn weerslag op de vastgoedsector en hiermee ook op de investeringsmogelijkheden en -bereidheid van corporaties die zich toeleggen op herstructurering. Doordat de financieringsmogelijkheden beperkt worden en doordat de verdienmogelijkheden van woningcorporaties onder druk staan, komt de sturingspretentie van een corporatie bij een binnenstedelijke herstructurering op gespannen voet met de mogelijkheden van de realiteit. De overweging om al dan niet in een binnenstedelijke herstructurering te investeren, vraagt dus om een zorgvuldige overweging. In deze thesis staat de volgende hoofdvraag centraal: Op welke wijze kan een woningcorporatie, gegeven de wettelijke kaders, optimaal participeren aan een binnenstedelijke herstructurering? Het doel van thesis is om te komen tot een model dat bij kan dragen aan de overweging of participatie aan een binnenstedelijke herstructurering voor een corporatie zinvol is en hoe de participatie zo optimaal mogelijk vormgegeven kan worden. Het onderzoek betreft een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, waarvan de uitkomsten kunnen fungeren als strategisch advies. Op basis van een literatuurstudie en een analyse van hedendaagse wetenschappelijke discussies is een overzicht ontstaan van zowel wettelijke kaders als van aspecten waarmee een woningcorporatie te maken krijgt binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering. Door deze informatie in een matrix te bundelen ontstaat er een model. In dit model wordt onderscheid gemaakt tussen enerzijds wettelijke aspecten (BBSH en CFV) en anderzijds inhoudelijke aspecten (ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsmodellen). Het model is empirisch toegepast middels een vergelijkende casestudy. Voor de casestudy zijn corporaties geselecteerd in steden waar de komende jaren zeer waarschijnlijk een verandering zal plaatsvinden qua bevolkingsgroei en bevolkingssamenstelling. Deze steden zijn Den Haag, Amsterdam en Utrecht. Uit de cases zijn meerdere conclusies te trekken ten aanzien van binnenstedelijke herstructurering door woningcorporaties. Zo blijkt er steeds meer aandacht te zijn voor een geleidelijke aanpak waarbij rekening wordt gehouden met bewoners en de bestaande situatie. Binnenstedelijke herstructurering is een traject van kleine stappen naar een

3

nieuwe gebiedsexploitatie. Het lijkt er sterk op dat er in de toekomst meer aandacht uitgaan naar een goed beheerde en geëxploiteerde stad, dan naar de geplande stad. Om dit te kunnen bereiken kunnen corporaties als organiserend vermogen fungeren tussen meerdere stakeholders. Om herstructureringen haalbaar te maken kunnen corporaties als organisator partijen samenbrengen in (nog niet bestaande) consortia. Het toetreden van nieuwe actoren uit andere bedrijfstakken is hierbij kansrijk om een binnenstedelijke herstructurering haalbaar te maken. Er dient hierbij gestuurd te worden op het sneller verkrijgen van positieve cashflows. Een herstructurering moet gerealiseerd worden zonder torenhoge voorinvesteringen voor de woningcorporatie. Uit de casestudy is geconcludeerd dat met het model inhoudelijke aspecten worden blootgelegd en eventuele pijnpunten geïdentificeerd worden. Het model ne hanteerbaar en toepasbaar. Middels het model kan een woningcorporatie komen tot meest optimale invulling van de wettelijk criteria. Tevens biedt het model de mogelijkheid om eventuele pijnpunten te verbeteren om alsnog de succeskans van een herstructurering te vergroten.

4

Inhoudsopgave Pagina Samenvatting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 Aanleiding 1.2 Probleem- en vraagstelling 1.3 Afbakening 1.4 Deelvragen 1.5 Onderzoeksmethodiek 1.6 Onderzoeksrelevantie

7 8 10 10 11 14

Hoofdstuk 2 Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering

16

2.1 Literatuuronderzoek (wetenschappelijk) 2.1.1 Woningcorporaties 2.1.2 Binnenstedelijke herstructurering 2.1.3 Aspecten bij binnenstedelijke herstructurering 2.2 Recente ontwikkelingen woningcorporaties en binnenst. herstructurering 2.2.1 Ontwikkelingen woningcorporaties 2.2.2 Ontwikkelingen binnenstedelijke herstructurering 2.2.3 Discussies binnen het domein van binnenst. herstructurering 2.3 Model

16 16 20 21 31 31 31 32 38

Hoofdstuk 3 Casestudy en analyse

42

3.1 Den Haag: Staedion 3.2 Amsterdam: Rochdale 3.3 Utrecht: Mitros 3.4 Den Haag: Vestia 3.5 Analyse onderzoeksresultaten

42 43 46 48 50

5

Hoofdstuk 4 Conclusie

53

4.1 Conclusie 4.2 Discussie: kwaliteit onderzoeksresultaten 4.3 Aanbevelingen tot vervolgonderzoek 4.4 Persoonlijke reflectie

53 53 55 56

Bijlagen Bijlage 1

Model blanco

Bijlage 2:

Modellen casussen: Regentesse Zuid (GIT-terrein): Staedion Jeruzalem: Rochdale Kanaleneiland Noord-Noord (Mitros) Haga Morgenstond: Vestia

6

Hoofdstuk 1 Inleiding Binnenstedelijke herstructurering is een veelbesproken onderwerp, ook bij woningcorporaties. Het gaat bij een binnenstedelijke herstructurering om zowel fysieke als sociale, culturele, economische en maatschappelijke aspecten. Een succesvolle binnenstedelijke herstructurering heeft hiermee een belangrijke binnenstedelijke betekenis. Binnen het werkveld binnenstedelijke herstructurering zijn een paar ingrijpende ontwikkelingen in ‘corporatieland’ gaande, die de visie op binnenstedelijke herstructurering aanzienlijk gaan beïnvloeden op zowel korte als lange termijn. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de investeringsmogelijkheid en -bereidheid van corporaties om te blijven investeren in een binnenstedelijke herstructurering. Gezien de hedendaagse ontwikkelingen is het de vraag op welke wijze woningcorporaties hiermee om dienen te gaan. In 1.1 wordt nader ingegaan op de aanleiding van deze thesis. In 1.2 staat de vraagstelling beschreven, alsmede de deelvragen die leiden tot beantwoording van de vraagstelling. In 1.3 wordt de onderzoeksmethodiek omschreven, waarna in 1.4 deze thesis wordt verantwoord vanuit wetenschappelijk en maatschappelijk opzicht. In 1.5 staat een globale leeswijzer voor de gehele thesis omschreven. 1.1 Aanleiding Binnenstedelijke herstructurering is geen nieuw begrip. Zo sprak men in het verleden al over ‘wederopbouw’ en ‘krotopruiming’. Onlangs is de politiek via de nota’s ‘stedelijke vernieuwing’, ‘Mensen, wensen, wonen’, ’56 wijken’ komen te spreken over de ‘40 Vogelaarwijken’ (De Jong, 2008). In veel wijken die zijn gebouwd tussen 1950 en 1980 staat momenteel de uitvoering van binnenstedelijke herstructurering centraal. Niet alleen in Vogelaarwijken, ook in tal van andere naoorlogse wijken werken vele partijen en bewoners volop aan de wijkverbetering, zodat deze wijken leefbaar en toekomstbestendig worden. Aangezien corporaties vaak grondposities hebben in gebieden waar een ruimtelijke ontwikkeling voornemens is, speelt een corporatie een cruciale rol in het voortraject van een dergelijk investeringsprogramma (De Vernieuwde Stad, 2011). Er zijn twee ingrijpende ontwikkelingen in ‘corporatieland’ gaande, die de visie op binnenstedelijke herstructurering aanzienlijk gaan beïnvloeden op zowel korte als lange termijn. De eerste grote ontwikkeling betreft de verandering in financieringsarrangementen, waardoor de kasstromen en financierbaarheid van corporaties onder druk komt te staan.

7

Belangrijke oorzaak hiervoor is het niet meer voorhanden zijn van WSW-borging voor functies die geen Dienst van Algemeen of Economisch Belang (DAEB) zijn (WSW, 2012). Als gevolg hiervan zal er meer commercieel voorgefinancierd moeten worden. Aangezien er tegenwoordig in een binnenstedelijke herstructurering door de dalende opbrengsten steeds minder winst wordt gemaakt, is het de vraag of financiers bereid zijn om te financieren. Daarnaast worden er ook eisen gesteld aan de zogenaamde kruissubsidiering (Aedes, 2012). Eigen middelen die voortkomen uit DAEB-activiteiten mogen namelijk tot een bepaalde grens worden besteed aan niet-DAEB-activiteiten. Financiers willen zekerheid en tegelijkertijd gecompenseerd worden voor de risico’s die zij lopen. Vanuit die hoek ontstaat er dus druk op woningcorporaties om de risicoprocessen en financiële kwaliteit te verbeteren en daarop te sturen. De tweede grote verandering is de verandering van het verdienmodel van corporaties. Waar in het verleden een binnenstedelijke herstructurering een goede verdienmogelijkheid was, is het tegenwoordig financieel lastiger om een sluitende businesscase te behalen. Het verdienmodel van een corporatie bestond sinds de brutering (jaren negentig) uit grofweg huurinkomsten, waardestijging, bestaande woningen verkopen, binnenstedelijke herstructurering en treasury (Aedes, 2012). De stagnerende verkoop van corporatiewoningen, het overwegend inflatievolgend huurbeleid en de heffing per 2014 vragen echter om een verbetering van het verdienmodel voor corporaties. In het recente verleden hebben veel corporaties forse verliezen geleden met hun activiteiten in herstructurering. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het rapport ‘sectorbeeld realisaties woningcorporaties’, geschreven door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV, 2011). In dat rapport staat omschreven dat de activiteit ‘projectontwikkeling’ heeft geleid tot in totaal 749 verbindingen in 2009. De activiteit ‘projectontwikkeling’ heeft de meeste verbindingen ten opzichte van andere activiteiten zoals dienstverlening, tussenholding en vastgoedexploitatie. Er blijken in 2010 in totaal 122 toegelaten instellingen te zijn die samen bijna € 322 miljoen verlies leden. Hiertegenover staan 83 toegelaten instellingen die samen ruim € 41 miljoen winst maakten op de activiteiten bij hun verbindingen. Het verschil tussen beide bedragen resulteert in een saldo van ruim € 280 miljoen verlies. Corporaties werden vaak door gemeentelijke en landelijke politiek aangemoedigd en gestimuleerd om hun vermogens in te zetten voor binnenstedelijke herstructurering. Helaas leidde dit daarbij regelmatig tot grote financiële missers, als gevolg van een gebrek aan deskundigheid en/of integriteit (Building Business, 2011). Dat de situatie ernstig is, blijkt ook wel uit de signalen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw over de toenemende schulden- en leningenportefeuille van corporaties en van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over de 8

steeds zwakker wordende vermogenspositie van de sector. Deze ontwikkelingen vormen hiermee een ernstige bedreiging voor de toekomstige investeringsruimte van woningcorporaties (CFV, 2009). Corporaties zijn naar aanleiding hiervan hun blik naar projectontwikkeling aan het heroverwegen. (CFV, 2011) 1.2 Probleem- en vraagstelling De crisis raakt de vastgoedsector en de corporaties die zich toeleggen op herstructurering. De sturingspretentie van een corporatie bij een binnenstedelijke herstructurering staat op gespannen voet met de mogelijkheden van de realiteit (Building Business, 2010). Dat vraagt om meer professionaliteit van corporaties. Corporaties moeten met passende risicoprofielen blijven investeren in een binnenstedelijke herstructurering. De overweging om al dan niet in een binnenstedelijke herstructurering te investeren, vraagt dus om een zorgvuldige besluitvorming. Deze zorgvuldigheid is nodig zodat corporaties kunnen komen tot zelfreflectie in relatie tot de voorliggende opgave. Het proces van succesvolle verandering bestaat uit meerdere stappen (Kotter & Rathgeber, 2006). Als eerste dient er een gevoel van urgentie te zijn en dient er besef te zijn van de huidige problematiek. Vervolgens dient er een visie en strategie te zijn voor de toekomst. Het doel van deze scriptie is om een bijdrage te leveren aan deze laatstgenoemde stap. Gezien de uitdagingen waarvoor corporaties staan, komen we tot de volgende centrale vraag: Op welke wijze kan een woningcorporatie, gegeven de wettelijke kaders, optimaal participeren aan een binnenstedelijke herstructurering? Het doel hiervan is inzicht te krijgen in de overwegingen die een corporatie moet maken, teneinde optimaal te kunnen participeren in een binnenstedelijke herstructurering. Het onderzoek resulteert in een model waarmee kan worden onderzocht of participatie in een binnenstedelijke herstructurering voor een corporatie zinvol is of niet. Tevens kan met het model bepaald worden op welke wijze de participatie het meest optimaal vormgegeven wordt. Het model fungeert hiermee als pré-beslismodel voor de beslissers binnen een woningcorporatie.

9

1.3 Afbakening Met wijze wordt gedoeld op de overwegingen aan de ‘voorkant’ van een binnenstedelijke herstructurering. Hiermee wordt gedoeld op de initiatieffase waarbij er een strategische overweging gemaakt dient te worden. In deze thesis worden met woningcorporaties toegelaten instellingen bedoeld die werkzaam zijn binnen het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Met optimaal wordt gedoeld op een zo goed mogelijke invulling van de uitgangspunten waaraan woningcorporaties dienen te voldoen. De voornaamste wettelijke kaders zijn gegeven vanuit het BBSH en het CFV. In dit onderzoek zal onderzocht worden hoe deze wettelijke kaders in het model verwerkt kunnen worden. Met binnenstedelijke herstructurering wordt in algemene zin gedoeld op het door publieke en private partijen gebiedsgericht ontwikkelen van gebieden om deze weer duurzaam en vitaal te maken om zo bewoners de mogelijkheid te bieden om maatschappelijk verder te komen. Dit betekent grofweg een fysieke en sociale opgave. In dit onderzoek wordt de nadruk gelegd op het fysieke. Met het fysieke wordt gedoeld op de ruimtelijke vraagstukken die zich voordoen. 1.4 Deelvragen Hieronder staat per hoofdstuk aangegeven welke deelvragen beantwoord dienen te worden. Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering (hoofdstuk 2) Het doel van hoofdstuk 2 is te komen tot een model dat empirisch toegepast kan worden in hoofdstuk 3. Alvorens het model is opgesteld, dienen eerst de volgende deelvragen beantwoord te worden: - 2.1.1 Wat zijn woningcorporaties en in hoeverre doen zij aan binnenstedelijke herstructurering? - 2.1.2 Wat is een binnenstedelijke herstructurering en wat zijn de kenmerken? - 2.1.3 Welke aspecten zijn relevant binnen een binnenstedelijke herstructurering en wat zijn de kenmerken daarvan? - 2.2.1 Welke ontwikkelingen doen zich voor binnen het domein van woningcorporaties?

10

- 2.2.2 Welke ontwikkelingen doen zich voor bij het domein van binnenstedelijke herstructurering? - 2.2.3 Welke wettenschappelijke discussies zijn er ten aanzien van de aspecten binnen een binnenstedelijke herstructurering en wat zijn de kenmerken daarvan? - 2.3 Welke modelmatige benadering dient een woningcorporatie te maken om optimaal te kunnen participeren in een binnenstedelijke herstructurering? Casestudy & analyse (hoofdstuk 3) Het doel van hoofdstuk 3 is om zowel het model (uit hoofdstuk 2) empirisch te toetsen als de onderzoeksresultaten te analyseren. In dit hoofdstuk staan de volgende deelvragen centraal: - 3.1 tot en met 3.4 Welke overwegingen heeft de corporatie gemaakt vooruitlopend op een binnenstedelijke herstructurering? - 3.5 Hoe verhouden de resultaten van de cases zich met het model? Conclusies en aanbevelingen (hoofdstuk 4) Het doel van dit hoofdstuk is om conclusies te trekken naar aanleiding van de onderzoeksresultaten en analyse van hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 staan de volgende deelvragen centraal: - 4.1 Welke conclusies kunnen worden getrokken over het model? - 4.2 Welke beperkingen kent het onderzoek? - 4.3 Welke aanbevelingen tot vervolgonderzoek zijn er? 1.5 Onderzoeksmethodiek Het onderzoek betreft een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, waarvan de uitkomsten kunnen fungeren als strategisch advies. De theorie (T) resulteert in een model dat toegepast wordt in de praktijk (P). Pas nadat de (T) en (P) zijn uitgevoerd wordt in de analyse (A) onderzocht in hoeverre het model hanteerbaar is en of aanpassing nodig is. Theorie (hoofdstuk 2) Het eerste deel van het onderzoek bestaat uit literatuuronderzoek met als doel een theoretisch kader te ontwikkelen. De literatuur is geselecteerd vanuit het wettelijke oogpunt: BBSH en CFV. In hoofdstuk 2 zullen de wettelijke aspecten verder worden toegelicht. De (exploratieve) literatuurstudie is gericht op de theorie en wettenschappelijke discussies. Op het vlak van binnenstedelijke herstructurering is vrij veel literatuur voorhanden. Deze literatuur heeft echter niet altijd direct betrekking op de geformuleerde centrale vraag. Omdat binnenstedelijke herstructurering veel raakvlakken heeft met gebiedsontwikkeling, wordt in het theoretisch kader doorgeredeneerd vanuit 11

algemene theorie over gebiedsontwikkeling. Literatuur over gebiedsontwikkeling is namelijk genoeg voorhanden. Het literatuuronderzoek bestaat uit twee stappen. De eerste stap betreft een inventarisatie van wetenschappelijke literatuur. Hierdoor ontstaat een fundament waarop het onderzoek verder wordt gebouwd. Om de aansluiting met de maatschappelijke actualiteit te houden is er als tweede stap aandacht voor actuele discussies en opinies over gebiedsontwikkeling. Op deze wijze worden theorie en actualiteit met elkaar verbonden. Vanuit deze twee stappen wordt er doorgeredeneerd naar een model. Het model wordt in hoofdstuk 3 empirisch toegepast. Praktijk (3.1 tot en met 3.4) Het tweede deel van het onderzoek betreft een vergelijkende casestudy aangevuld met interviews. Het voordeel hiervan is dat er diepgaand en integraal inzicht wordt verkregen op de processen bij woningcorporaties die actief zijn op het vlak van binnenstedelijke herstructurering. Een ander voordeel van deze methode is dat bij een casestudy minder afstand tot de materie is vergeleken met (bijvoorbeeld) een kwantitatief survey. Daarnaast zullen de resultaten van een casestudy meer hanteerbaar zijn, wat ten goede komt aan de bruikbaarheid. Door deze aanpak wordt inzicht verworven in de verschillende variabelen die zich voordoen bij overwegingen binnen het domein van woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering. Deze aanpak heeft echter wel een schaduwzijde. Stokking (professor specialisatie methodologie) omschrijft dat de conclusies van casusonderzoek altijd beperkt generaliseerbaar zijn, aangezien het ‘gebaseerd is op specifieke contextuele situaties’ (Stokking, 2003). Met dit gegeven zal in de analyse en conclusie van het onderzoek rekening worden gehouden. Bij het doorlopen van de casussen (3.1 tot en met 3.4) wordt een vast patroon gevolgd, namelijk het model dat in 2.3 wordt omschreven. De casussen worden afzonderlijk van elkaar bestudeerd. De onderzoeksresultaten worden in hoofdstuk 3 per casus beschreven. De onderzoeksresultaten worden in hoofdstuk 3 geanalyseerd (3.5). Hieronder worden de databronnen en selectie van onderzoekseenheden verantwoord: - Databronnen: de gewenste diepgang wordt verkregen door zogenaamde bronnentriangulatie, wat wil zeggen dat er gewerkt wordt met meerdere bronnen. Het interview is de belangrijkste databron. De te interviewen personen hebben een beslissende rol bij een binnenstedelijke herstructurering. Denk hierbij aan een ontwikkelingsmanager of een directeur/hoofd ontwikkeling. Indien de situatie daartoe aanleiding geeft, vindt er een aanvullend gesprek plaats met een projectmanager om zo benodigde aanvullende data te verkrijgen. Tijdens de interviews is er ruimte voor discussie en toelichting om zo misinterpretaties te voorkomen. Het voordeel hiervan is dat er dan interactie kan plaatsvinden met de ondervraagde. Zo kan er toelichting gegeven worden bij een vraag en/of antwoord en kan er (n.a.v. bijvoorbeeld gezichtsexpressie of lichaamstaal) gezocht worden 12

naar aanvullende (relevante) vragen. Een interview kan hiermee bijdragen aan een betere interpretatie van de case. Het praktijkonderzoek heeft hiermee een open benadering omdat op deze wijze meerdere onderwerpen en dwarsverbanden binnen de context onderzocht worden. Overige databronnen zijn besluitvormingsdocumenten, internet en de vakbladen. Het interview vindt individueel en face to face plaats; - Selectie onderzoekseenheden: de onderzoekseenheden betreffen woningcorporaties. Bij de voorselectie van woningcorporaties staat de centrale vraag centraal. Een willekeurige steekproef komt namelijk niet ten goede aan de externe geldigheid van onderzoeksresultaten. Er wordt in dit onderzoek gekozen voor corporaties die globaal veel op elkaar lijken (minimale variatie). Bij sterke verschillen tussen woningcorporaties is het namelijk lastiger om tot algemene beschrijvende uitspraken te komen. De minimale variatie wordt ondervangen door woningcorporaties te kiezen die zich allen bevinden in regio’s/gebieden die de komende jaren zeer waarschijnlijk te maken krijgen met een bevolkingsgroei en een verandering in bevolkingssamenstelling. Een binnenstedelijke herstructurering heeft namelijk in dergelijke gebieden meer kans en noodzaak omdat juist die gebieden te maken krijgen met ruimtelijke vraagstukken. Er bestaat echter op dit moment veel onzekerheid over de toekomstige ontwikkeling van de woningmarkt. Zo blijkt ook uit de Ruimtelijke Verkenning 2011 ‘Nederland in 2040: een land van regio’s, van het Planbureau voor de Leefomgeving’. Desalniettemin staan in de beschikbare literatuur meerdere bevindingen waaruit blijkt welke gebieden in de toekomst te maken gaan krijgen met demografische veranderingen. Zo kan uit onderzoek van ABF research worden geconcludeerd dat het regionaal woningtekort als percentage van het aantal huishoudens in 2020 zich voornamelijk concentreert in de regio’s Amsterdam, Utrecht en Den Haag (ABF research, 2012). Op onderstaande afbeelding staat dit weergegeven met rood en oranje. Afbeelding 1.1: regionaal woningtekort als percentage van het aantal huishoudens in 2020

13

Ook Marlet concludeert dat deze gebieden te maken krijgen met een veranderende bevolkingssamenstelling. Als gevolg hiervan zullen zich ruimtelijke vraagstukken voordoen. In dergelijke gebieden kan een corporatie bijvoorbeeld interesse van commerciële beleggers benutten, waarmee ze liquide middelen creëren voor investeringen in de herontwikkeling van de woningmarkt. Dit blijkt ook uit onderzoek van de Amsterdam School of Real Estate, waarin is geconcludeerd dat financiers een (andere) rol hebben in regio’s met een toename in bevolkingssamenstelling vanwege een ander risicoprofiel (Schilder e.a., 2012). Deze thesis richt zich daarom op steden waar de komende jaren zeer waarschijnlijk een verandering zal plaatsvinden qua bevolkingsgroei (toename) en bevolkingssamenstelling. Op basis van voorgaande wordt het onderzoek gebaseerd op corporaties in de steden Den Haag. Amsterdam en Utrecht. Uit deze steden wordt een selectie van in totaal 4 corporaties gemaakt. Uit iedere plaats werd minimaal 1 woningcorporatie geselecteerd die enerzijds actief is op het gebied van binnenstedelijke herstructurering en anderzijds bereid is om deel te nemen aan dit onderzoek. Zodra de woningcorporaties geselecteerd zijn wordt er per woningcorporatie één herstructureringscasus geselecteerd. De criteria die werden gesteld bij de casusselectie waren: 1) het project bevind zich in de initiatieffase, en; 2) de herstructurering is gelegen in bestaand binnenstedelijk gebied. Analyse (3.5) In 3.5 worden de bevindingen uit de casestudy geanalyseerd. Op basis hiervan worden in hoofdstuk 4 conclusies worden getrokken ten aanzien van de centrale vraag. 1.6 Onderzoeksrelevantie Het onderzoek heeft zowel maatschappelijke als wetenschappelijke relevantie. Maatschappelijk De schaduwzijde van herstructureringen zijn de complexiteit en de vele risico’s die dergelijke opgaven met zich meenemen. Dat komt onder meer door de vele betrokken actoren, de hoge investeringen, de zittende huurders en de binnenstedelijke situatie. Partijen zijn bij een herstructurering tot elkaar veroordeeld voor een langere periode. Iedere partij heeft haar eigen belang, wat bij samenwerkingen kan leiden tot complexiteit en als gevolg daarvan tot mogelijk slechte resultaten. Samenwerkingsprocessen verlopen geregeld stroef, omdat partijen niet altijd complementair zijn. In geval van stagnatie van herstructureringen dreigen meerdere publieke en private belangen ernstig in het nauw te

14

komen. Herstructureringen zijn trajecten waarvan de uitkomst niet altijd bekend is. Het is dus van belang dat er in het proces een zorgvuldige overweging plaatsvindt.

Wetenschappelijk In de wetenschappelijke literatuur is veel geschreven over instrumenten voor het managen van processen. Deze theorieën zijn echter niet allemaal toereikend voor corporaties omdat deze instrumenten slechts ingaan op de methode. De toepasbaarheid (in relatie tot de context) wordt geregeld buiten beschouwing gelaten. Herstructureringen hebben echter een specifieke context gezien de vele externe variabelen die invloed hebben op de interne processen van de corporatie. Aangezien de huidige theorieën over sturingsinstrumenten niet toereikend zijn, zal deze scriptie een leemte opvullen tussen theorie en praktijk. De onderzoeksresultaten zullen inzicht geven in de wijze waarop een corporatie haar overweging beter kan uitvoeren door vroegtijdige integratie van meerdere aspecten.

15

Hoofdstuk 2 Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering Het doel van dit hoofdstuk is te komen tot een model, dat in hoofdstuk 3 empirisch wordt toegepast middels een casestudy. Om te komen tot dat model worden in dit hoofdstuk de bevindingen uit de literatuurstudie omschreven. Tevens wordt omschreven welke wetenschappelijke discussies er op dit moment zijn over het domein van woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering. De literatuur wordt geselecteerd op relevantie rekening houdende met de onderzoeksvraag. Het wettelijke kaders van corporaties geldt hierbij als raamwerk. Dit hoofdstuk bestaat uit drie delen. Eerst zal vanuit de beschikbare literatuur beschreven worden op welke wijze corporaties invulling geven aan hun rol bij binnenstedelijke herstructurering (2.1). Hierbij komen zowel wettelijke als inhoudelijke aspecten aan bod. Vervolgens wordt een weergave beschreven van enkele wetenschappelijke discussies, gebaseerd op vakliteratuur, forums en congressen (2.2). In 2.3 wordt het model toegelicht middels de bevindingen uit paragraaf 2.1 en 2.2. Het model is het vertrekpunt voor de empirische toetsing in hoofdstuk 3. 2.1 Literatuuronderzoek Het doel van deze paragraaf is inzicht te geven in de bevindingen uit de literatuurstudie. In 2.1.1 wordt omschreven wat woningcorporaties zijn en wat zij doen aan binnenstedelijke herstructurering. In 2.1.2 wordt omschreven wat een binnenstedelijke herstructurering is en wat de kenmerken daarvan zijn. In 2.1.3 wordt beschreven welke aspecten relevant zijn bij een binnenstedelijke herstructurering. 2.1.1 Woningcorporaties In deze paragraaf (2.1.1) wordt omschreven (a) wat woningcorporaties tegenwoordig doen; (b) in hoeverre zij actief zijn op het gebied van binnenstedelijke herstructurering; (c) welke ontwikkelingen zich op dit moment voordoen, en; (d) welke ontwikkelingen op de woningmarkt invloed hebben op de activiteiten van woningcorporaties.

16

a) Corporaties heden ten dage Woningcorporaties zijn verenigingen of stichtingen die zich tot doel stellen werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting. Deze organisaties kunnen krachtens de Woningwet de status van toegelaten instelling krijgen. De voornaamste eis om tot deze sector te worden toegelaten, is dat de doelstelling van de instelling is: “het voorzien in huisvesting voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn daar op eigen kracht in te voorzien” (BBSH, 2012). Ze spelen tevens een actieve rol in projecten die de leefbaarheid bevorderen. De Rijksoverheid stelt de spelregels op voor de woningcorporaties en houdt toezicht op hun activiteiten (BZK, 2012). Ultimo 2012 zijn er 455 toegelaten instellingen, variërend in grootte van 22 woongelegenheden tot circa 82.000 woongelegenheden. De grootste woningcorporaties van Nederland hebben een balanstotaal van miljarden euro’s en een omzet van honderden miljoenen euro’s. Nederland heeft 7 miljoen woningen, waarvan er 2,4 miljoen eigendom zijn van corporaties (Aedes, 2012). Corporaties dienen werkzaam te zijn in het kader van het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna te noemen BBSH). Het BBSH regelt de taken van (en het toezicht op) sociale verhuurders. Corporaties die tot de toegelaten instellingen behoren, worden achteraf toegepast op hun functioneren en de geleverde volkshuisvestelijke prestaties. Het BBSH hanteert een zestal taakvelden (BBSH): 1 bouwen, aan- en verkopen en exploiteren van sociale huurwoningen; 2 investeren in leefbaarheid van buurten en wijken; 3 zorgdragen voor huisvesting van ouderen en gehandicapten (wonen en zorg); 4 instandhouden van de kwaliteit van het bezit; 5 zorgdragen van de financiële continuïteit; 6 betrekken van bewoners bij beleid en beheer. In het corporatiespeelveld is er naast het BBSH nog een andere belangrijke speler te identificeren, namelijk het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (hierna te noemen CFV). Het CFV houdt financieel toezicht. Het CFV formuleert zijn rollen zowel als toezichthouder als steunverlener: - Toezichthouder: het Centraal Fonds Volkshuisvesting is de financiële toezichthouder voor de woningcorporatiesector; - Steunverlener: het Fonds fungeert sinds 1988 als saneringsfonds voor woningcorporaties. Als woningcorporaties niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen kunnen zij een beroep doen op de saneringsteun van het Fonds. 17

Het CFV houdt tezamen met de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) extern toezicht. Het intern toezicht wordt verzorgd door de Raad van Commissarissen en de Raad van Toezicht van de corporatie (Aedes, 2012). b) Woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering Om hun taakvelden vanuit de BBSH optimaal in te vullen, zijn corporaties ook actief op het gebied van binnenstedelijke herstructurering. Binnenstedelijke herstructurering kan worden gedefinieerd als: “het door publieke en private partijen gebiedsgericht ontwikkelen van het wonen, de woonomgeving en de leefomgeving in wijken en buurten om ze duurzaam vitaal te maken en haar bewoners de mogelijkheid te bieden maatschappelijk vooruit te komen” (VROM, 2012). Binnenstedelijke herstructurering is hiermee een variant van project- en of gebiedsontwikkeling. Het is inmiddels steeds meer een gebruikelijke activiteit geworden van woningcorporaties (CFV, 2012). Middels dergelijke activiteiten worden enerzijds strategische doelstellingen behaald en anderzijds middelen gecreëerd die ingezet kunnen worden voor de te behalen doelstellingen. Bij een binnenstedelijke herstructurering wordt de voorraad verduurzaamd en wordt de binnenstedelijke vernieuwing krachtig vormgegeven. Met werkzaamheden op het gebied van binnenstedelijke herstructurering krijgen corporaties te maken met andere vraagstukken dan ze van oudsher gewend zijn. Ooit werden corporaties immers opgericht om te zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. De samenleving kreeg echter minder behoefte aan alleen sociale huurwoningen (Aedes, 2012) waardoor de taak van corporaties verschoof naar de herontwikkeling van woonwijken en het bouwen van koopwoningen. Onder een gunstig economisch klimaat groeide hierbij het vermogen. c) Ontwikkelingen corporaties en binnenstedelijke herstructureringen Een aantal corporaties heeft zich de afgelopen jaren gericht op het ontwikkelen van koopwoningen en ander vastgoed. Sommige corporaties hebben daarbij ook projecten van ontwikkelaars gekocht en in grond geïnvesteerd. Deze corporaties hebben te maken met onverkochte voorraden en het afboeken van grondposities (CFV, 2011). Hierdoor wordt de solvabiliteit van de onderneming aangetast. De investeringsmogelijkheden van corporaties komen naar verwachting nog verder onder druk te staan door een stijging van onderhoudslasten, zeker als deze op jaarbasis procentueel sterker stijgen dan de huur, en door een stijging van de kapitaalmarktrente (CFV, 2011). Woningcorporaties konden voorheen gebruik maken van faciliteiten die door de overheid werden aangeboden. Het betrof hier faciliteiten zoals vrijstelling vennootschapsbelasting, 18

vrijstelling leges, vrijstelling overdrachtsbelasting en goedkope grondprijzen (Aedes, 2012). Deze voordelen zijn er niet meer. Daarnaast is het speelveld van de BBSH nog meer aangepast. Dit onder druk van Brussel om een gelijk speelveld (‘level playing field’) te creëren voor de corporaties ten opzichte van commerciële vastgoedpartijen. Kernpunten van die discussie zijn dat de commerciële activiteiten dienen te vallen onder de vennootschapsbelasting en dat er geen WSW-borging mogelijk is voor commerciële activiteiten. Wijzigingen in de wet- en regelgeving, in combinatie met huidige en verwachte marktontwikkelingen, beperken het investeringsvermogen en de terugverdienmogelijkheden van de corporatiesector. d) Ontwikkelingen woningmarkt De verwachting is dat de economische crisis nog lang zal doorwerken (Van Duijn, 2011). De economische crisis leidt immers tot sterk teruglopende overheidsinkomsten en daardoor tot sterk oplopende tekorten en schulden. Hierdoor zal er door de overheid meer bezuinigd moeten worden, wat een negatieve invloed heeft op de inkomens en hiermee koopkracht van gezinnen. Gezinnen kunnen vervolgens minder lenen terwijl de banken voorzichtiger zijn geworden. Het effect zal zijn dat de huizenprijzen verder onder druk komen te staan. Omdat de hypotheekrenteaftrek een kostbaar subsidiestelsel is, ligt een uitfasering van de hypotheekrenteaftrek op de loer (Van Duijn, 2011). Samenvatting paragraaf 2.1.1 Woningcorporaties zijn werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. Ze dienen werkzaam te zijn binnen het kader van de BBSH. Dit houdt ondermeer in dat er naast de focus op sociale huurwoningen ook aandacht besteed wordt aan investeringen in leefbaarheid, wonen en zorg, kwaliteit van het bezit, financiële continuïteit en bewonersparticipatie. Woningcorporaties vallen onder het financieel toezicht van het CFV, dat de rol heeft van toezichthouder en steunverlener. Om de taakvelden vanuit de BBSH optimaal in te vullen, zijn corporaties geregeld actief op het gebied van binnenstedelijke herstructurering. Dit staat echter sterk onder druk. Ten eerste omdat majeure investeringen invloed hebben op de solvabiliteit en hiermee investeringsruimte van corporaties; ten tweede omdat de eerder omschreven voordelen van woningcorporaties volledig zijn vervallen. Daarnaast is het de verwachting dat de huidige economische crisis nog lang een negatief effect zal hebben op de woningmarkt. Doordat de overheidsinkomsten teruglopen, komen overheidsbijdragen steeds meer onder druk te staan.

19

Na deze introducerende paragraaf wordt in de volgende paragraaf inhoudelijk ingegaan op binnenstedelijke herstructurering. 2.1.2 Binnenstedelijke herstructurering: een verdere verdieping Voorheen bestond een binnenstedelijke herstructurering alleen uit een ruimtelijke aanpak, zoals bouwen of renoveren. Later kwamen daar ook economische, sociale en maatschappelijke aspecten bij. De maatregelen zijn volgens Kleinhans gericht op: (1) het versterken van differentiatie van woon- en werkmilieus; (2) het verbeteren van de woningmarktpositie, en; (3) het versterken van de economische en sociale vitaliteit van wijken en de stad als geheel. Delen van de beschikbare binnenstedelijke woningvoorraad sluiten steeds minder aan bij de wensen en mogelijkheden van veel bewoners. Hogere inkomens keren volgens Marlet geregeld bepaalde wijken de rug toe en zoeken vervolgens woonruimte buiten de stad. Hierdoor is het bewonersprofiel van sommige gebieden in de loop van de jaren steeds homogener geworden, omdat er een concentratie van vooral lage inkomens is ontstaan, zo stelt Aalbers. Deze ontwikkeling zien we voornamelijk in grootschalige naoorlogse woongebieden. Deze gebieden zijn vaak de voornaamste plaatsen voor binnenstedelijke vernieuwing. Herstructurering moet de keuzemogelijkheden van stedelingen verruimen (Aalbers e.a., 2004). Het doorbreken van de eenzijdige woningvoorraad in bepaalde woonwijken vormt hierbij een belangrijk middel. Op deze manier moeten voor de stad draagkrachtige bewoners en bedrijven worden aangetrokken en vastgehouden, zodat ruimtelijke segregatie wordt tegengegaan. De leefbaarheid van wijken dient tevens worden verbeterd. Bij herstructurering staat de veronderstelling centraal dat vooral naar inkomen gedifferentieerde wijken levensvatbaar zijn (Aalbers e.a., 2004). Herstructurering heeft hiermee een enorme impact op een buurt en haar bewoners. Kenniscentrum Stedelijke Vernieuwing (KEI, 2012) omschrijft de doelstellingen van herstructurering als volgt: 1 het stimuleren van sociale en economische activiteiten en verbanden voor en door bewoners en plaatselijke ondernemers; 2 het verbeteren van de veiligheid; 3 het bieden van nieuwe mogelijkheden aan bewoners op het gebied van wonen (wooncarrière), arbeid, educatie, zorg en welzijn om bewoners zo de mogelijkheid te geven om maatschappelijk voorwaartse stappen te zetten; 4 het verbeteren van de woonomgeving; 5 het creëren van een gedifferentieerde woningvoorraad; 6 het bouwen en combineren van voorzieningen. 20

Een binnenstedelijke herstructurering start vanuit een bestaand stedelijk gebied. Een binnenstedelijke herstructureringsopgave is een complexe opgave die geregeld veel vertraging oploopt. Vaak lopen corporaties tegen de financiële grenzen aan (VROM, 2012). Van een herstructurering wordt vanuit politiek en sociaal oogpunt veel verwacht. Het wordt namelijk gezien als een van de meest succesvolle instrumenten om aanpassingen in de huidige woningvoorraad te verrichten en wooncarrières mogelijk te maken teneinde de selectieve uitstroom te beperken (Aedes, 2012). Samenvatting paragraaf 2.1.2 Een binnenstedelijke herstructurering is gericht op een verbetering van de fysieke, economische, sociale en maatschappelijke aspecten van een gebied. Doelstellingen van een herstructurering zijn onder meer het verbeteren van de woonomgeving, het bieden van mogelijkheden aan bewoners en het bouwen en combineren van voorzieningen. De doelstellingen van een binnenstedelijke herstructurering komen sterk overeen met de taakvelden van de BBSH. Een binnenstedelijke herstructurering wordt gezien als een succesvol instrument om de woningvoorraad te verbeteren en een selectieve uitstroom te beperken. Na deze introductie over woning corporaties en binnenstedelijke herstructurering wordt in de paragraaf hierna beschreven welke aspecten relevant zijn binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering. 2.1.3 Aspecten bij binnenstedelijke herstructurering Er is veel literatuur voorhanden als het gaat om gebiedsontwikkeling of aanverwante vakgebieden en/of werkdomeinen. Op basis van de bevindingen wordt in deze thesis een onderverdeling gemaakt naar de aspecten: (a) ontwikkelstrategie; (b) financiering, en: (c) samenwerkingsmodellen. a. Ontwikkelstrategie In dit onderdeel ontwikkelstrategie staan de strategische overwegingen bij aanvang van een binnenstedelijke herstructurering centraal. Binnen deze subparagraaf

21

ontwikkelstrategie wordt ingegaan op de onderwerpen strategie (a1), risicomanagement (a2) en regie (a3). a1: Strategie vooraf en tijdens een binnenstedelijke herstructurering Geen enkele herstructurering is volledig identiek aan een andere herstructurering. Toch zijn er wel meerdere gemeenschappelijke ingrediënten te identificeren. Voor een binnenstedelijke herstructurering kan op hoofdlijnen dezelfde onderverdeling worden aangehouden als gebiedsontwikkeling. Volgens Nozeman start een gebiedsontwikkeling met de initiatieffase. De initiatieffase is verkennend van aard en wordt vaak afgesloten met het uitspreken van het voornemen tussen partijen om een gebied te herstructureren (Nozeman, 2010). In deze fase worden inhoudelijke- en procesafspraken overeengekomen. Deze afspraken hebben betrekking op de ambities, doelen, uitgangspunten en randvoorwaarden (Chevalier, 2011). Vaak is er in deze fase sprake van een vernieuwings- of van een wijkplan. Dit plan wordt vaak met bewoners in de wijk opgesteld. Een vernieuwingsplan of wijkplan beschrijft de omvang van het vernieuwingsgebied, de noodzaak tot vernieuwing en het ambitieniveau (VROM, 2012). Het bepaalt hiermee in feite de bandbreedte van de herstructurering. Veel herstructureringen verlopen in de praktijk niet zoals ze ooit gepland waren. Als gevolg van onder andere marktomstandigheden worden beoogde plannen qua aanpak aangepast om uiteindelijk te komen tot een beter resultaat (Nozeman, 2010). Het is in dit kader interessant om een vergelijking te maken met literatuur uit het vakgebied strategisch management. Minztberg stelt dat het met strategieën lastig is om verder te kijken dan drie jaar. Uit onderzoek blijkt dat 75% van alle strategische veranderingen spontaan gebeurt, en dat 70% van alle geplande strategieën faalt (Mintzberg e.a., 2008). Het is om die reden noodzakelijk om voorbereid te zijn wanneer het model van de maakbaarheid niet langer werkt. Volgens Veldman zijn er twee manieren om een effectieve afstemming te vinden met een veranderende omgeving (Veldman, 2009): 1. Men moet proberen om beter te voorspellen; 2. Men moet sneller bewegen waardoor het bedrijf zich sneller kan aanpassen. Minztberg schematiseert dit principe als volgt: Figuur 2.1: Opkomende versus gerealiseerde strategie (bron: Mintzberg, bewerkt)

22

Bovenstaand schema illustreert dat de gerealiseerde strategie een resultante is van de geplande en opkomende strategie. Mintzberg maakt onderscheid tussen ‘scholen’ die uitgaan van het idee dat een strategie planbaar en sequentieel te realiseren is en ‘scholen’ die ervan uitgaan dat een strategie niet vooraf te plannen is. Volgens deze laatste opvatting is een strategie het resultaat van een cyclisch proces waarbij een organisatie in interactie met de omgeving tot een strategie komt (Veldman, 2009). In een continue interactie tussen het bedrijf met de omgeving wordt een strategie gevormd en bijgesteld. Afhankelijk van het vermogen van een organisatie om veranderingen in de omgeving waar te nemen, is die organisatie effectiever in het realiseren van haar doelstellingen. Denk hierbij aan het uitvoeren van scenarioanalyses, simulaties, strategische dialogen, klantenonderzoek etc. Veldman omschrijft dat een gerealiseerde strategie het resultaat is van planning en aanpassend vermogen. Het idee is dat organisaties door de veranderende omgeving gedwongen worden zich opnieuw te positioneren en een juiste balans te vinden. Participatie van bewoners als onderdeel van de strategie Naast de gemeente, woningcorporaties en private partijen vormen ook bewoners en bewonersorganisaties een belangrijke partij bij de binnenstedelijke vernieuwing. Samenwerking met bewoners wordt gezien als een belangrijke voorwaarde voor succes bij de fysieke inrichting van de woonomgeving en het behoud of versterking van de sociale infrastructuur. Als ‘woonconsument’ zijn bewoners(organisaties) in feite deskundigen op het gebied van veiligheid, woongenot en woonwensen. Ook zijn bewoners van belang voor het creëren van draagvlak voor herstructureringsplannen. Bewoners moeten optimaal worden gefaciliteerd om zichzelf te organiseren (Stoker, 2006). Dit wordt ook wel omschreven via de term “capacity building”. Dit concept beslaat vier elementen 1. Bewoners moeten beschikken over de benodigde vaardigheden om te participeren;

23

2. Bewoners moeten bekend zijn met binnenstedelijke vernieuwing (zoals programma’s, regels en procedures) 3. Bewoners moeten voldoende bronnen hebben om hun taak te kunnen vervullen, (zoals financiën of tijd); 4. Tenslotte moeten bewoners een bepaalde mate van invloed hebben. Zij moeten de mogelijkheid hebben om plannen en activiteiten te beïnvloeden (Stoker, 2006). Herstructurering vraagt om een zorgvuldige aanpak omdat percepties van verschillende betrokkenen uiteen kunnen lopen. Eerder onderzoek (Van der Lans, 2003; Van Beckhoven & Aalbers, 2005) heeft aangetoond dat de mate waarin bewoners participeren, afhangt van meerdere aspecten: 1. De wil van bewoners om te participeren wordt beïnvloed door de verwachting die zij hebben over hun invloed; 2. Ten tweede hangt de wil om te participeren samen met het vertrouwen in de politiek en de corporaties; 3. De samenstelling van de buurtbevolking is een derde variabele die het participatieniveau kan beïnvloeden. Soms ondervinden bewoners en andere belanghebbenden direct hinder van herstructureringsingrepen, terwijl zij geen direct belang hebben bij de langetermijndoelstelling. Naast het langetermijndoel moet daarom ook altijd een kortetermijnprogramma worden geformuleerd en gerealiseerd in samenspraak met die belanghebbenden (Aalbers e.a., 2004). a2: Risicomanagement bij een binnenstedelijke herstructurering Delotte heeft in kaart gebracht welk risicoprofiel hoort bij bepaalde ondernemersactiviteiten van corporaties. Risico wordt berekend door kans maal effect (Gehner, 2003). In onderstaand schema staan de werkzaamheden visueel weergegeven op een risicomatrix: Figuur 2.2: risicomatrix werkzaamheden corporatie (bron: Deloitte)

24

Binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering doen zich veel werkzaamheden voor die een hoog risicoprofiel hebben. Hierbij kan gedacht worden aan projectontwikkeling, kasstromen, verbindingen en stakeholders. Op basis van bovenstaand schema kan dan ook geconcludeerd worden dat een binnenstedelijke herstructurering een hoger risicoprofiel heeft dan het meer ‘voorspelbare’ beheren van woningen. Ten aanzien van risico’s wordt in deze thesis ingegaan op de financiële risico’s van een binnenstedelijke herstructurering. Financiële risico’s kunnen simpelweg worden onderverdeeld in risico’s ten aanzien van uitgaande en ingaande kasstromen (Dekkers, 2010). Volgens Dekkers hebben financiële risico’s betrekking op de geldstromen van een project. Het gaat daarbij onder meer om het risico van hogere kosten, van lagere opbrengsten, of van langere tijdslijnen. Daarbij kan er tevens onderscheid worden gemaakt tussen liquiditeits- en solvabiliteitsrisico. Om te berekenen wat bij financiële risico’s de mogelijke vermogens- en liquiditeitsconsequenties kunnen zijn, wordt vaak de term ‘Black Tuesday’ gebruikt. ‘Black Tuesday’ deed zich voor op dinsdag 29 oktober 1929. Deze datum wordt gezien als de start van de Grote Depressie uit de jaren dertig. Een ‘Black-Tuesday’-scenario is een negatief maar realistisch scenario. Veel voorkomende risico’s bij binnenstedelijke herstructurering zijn (Building Business, 2010/2011; CFV, 2010; Aedes, 2012, e.a.): 1. Omzetting van koop naar huur: de inkomsten uit de huur hebben een positief effect op inkomende kasstromen. De hoogte van de huurinkomsten is echter marginaal in vergelijking tot de daling van de direct inkomende kasstromen door de gemiste verkoopopbrengsten; 2. Leegstand commercieel onroerend goed (COG): het beoogde doel van het ontwikkelen van COG goed was (bijvoorbeeld) verhuur en niet verkoop. In een ‘Black-Tuesday’ scenario is bijvoorbeeld de verhuurmarkt dusdanig slecht geworden dat het COG slecht te verhuren is. Verkoop wordt vanwege de marktsituatie zelden als wenselijke fall-back strategie gezien. Het vermogensrisico bestaat uit een neerwaarts bijgestelde marktwaarde doordat het directe rendement wordt verminderd. Het liquiditeitsrisico bestaat uit niet ontvangen positieve cashflow (huur) gedurende de leegstandsperiode; 3. Fiscale risico’s: het risico ten aanzien van fiscale risico’s binnen de projecten betreft voornamelijk BTW en overdrachtsbelasting; 4. Grondposities: voor de bepaling van het maximale risico op de grondposities kan de waarde van de grondpositie bepaald worden op basis van de ontwikkelingspotentie. Het liquiditeitsrisico bestaat uit eventueel te verrichten

25

nabetalingen op grondposities. Het vermogensrisico bestaat uit het aankoopbedrag minus de executiewaarde minus de reeds getroffen voorzieningen; 5. Projectontwikkeling: voor het bepalen van dit maximale risico wordt verondersteld dat de lopende projecten mogelijk geen doorgang vinden en dat de corporatie risico loopt op de eerder geïnvesteerde kosten. Het liquiditeitsrisico bestaat uit historisch aangegane verplichtingen. Het vermogensrisico bestaat uit afboeking van geïnvesteerde kosten of reeds getroffen voorzieningen voor het project. Risico’s hebben twee belangrijke kenmerken (Eekelen, 2006): 1. Het eerste kenmerk is dat naarmate de tijd voorschrijdt, de beïnvloedbaarheid afneemt. Dat betekent in feite dat een zo vroeg mogelijke risicoanalyse, de meeste gelegenheid geeft om bepaalde maatregelen te nemen. 2. Het tweede kenmerk is dat risico’s in feite horen bij de partij die er het meeste invloed op kan uitoefenen. Dit is een belangrijk gegeven bij samenwerkingen. In de volgende subparagraaf wordt verder ingegaan op de financiële risico’s. Ten aanvulling op bovenstaande opsomming zijn er drie relevante begrippen te identificeren. Deze zijn: beïnvloedbaarheid, zekerheid en flexibiliteit. Deze drie begrippen worden in de volgende subparagraaf ‘regie’ verder toegelicht. a3: Regie bij binnenstedelijke herstructurering Een woningcorporatie kan invloed uitoefenen op de vorm en uitvoering van het herstructureringsproces. Gehner heeft in haar onderzoek naar risicoanalyse bij projectontwikkeling een schematische weergave gemaakt van de zekerheid en beïnvloedbaarheid van een projectontwikkeling. Deze visualisatie kan ook worden toegepast bij een binnenstedelijke herstructureringsopgave. Figuur 2.3: Zekerheidscurve (bron: Gehner)

26

In de figuur is af te leiden dat er een negatieve correlatie is tussen zekerheid en invloed. Des te meer zekerheid er is, des te kleiner de beschikbare invloedsruimte en vice versa. De beïnvloedbaarheid neemt gedurende het proces af. De meeste onzekerheden doen zich voor aan de voorkant van het proces. Dat komt omdat in die fase de minste informatie beschikbaar is (Gehner, 2003). De invloed om onzekerheden te reduceren, ligt voornamelijk in de beginfase en loopt af richting realisatie (Nozeman, 2009). De belangrijkste afspraken worden dan ook in deze fase gemaakt; het is immers de meest te beïnvloeden fase (Gehner, 2003). Er kan gesteld worden dat de initiatief- en planontwikkelingsfase de fase is waarin behoefte is aan flexibiliteit in combinatie met de hiermee samenhangende onzekerheid (Hekkenberg, 2011); Het informatietekort bij aanvang van een binnenstedelijke herstructurering zorgt vaak voor onzekerheid. Het informatietekort leidt weer tot een behoefte aan flexibiliteit (Hekkenberg, 2011). Hierdoor ontstaat er in feite een spanningsveld tussen zekerheid en flexibiliteit. Meer zekerheid leidt immers tot een afname in vrijheidsgraden. Terwijl toename in flexibiliteit (en hiermee vrijheidsgraden) leidt tot meer onzekerheid. Dat levert een spanningsveld op aangezien zowel flexibiliteit als zekerheid wenselijk zijn (Hekkenberg, 2011). Een gebrek aan zekerheid geeft een onzekere toekomstige uitkomst. Naarmate een project vordert neemt de onzekerheid echter af. Een grotere mate van onzekerheid betekent in feite ook een grotere mate van risico (Gehner, 2003). Des te meer zekerheid tijdens de transactie, des te beter men weet waar men aan toe is. De mate van onzekerheid die geaccepteerd wordt, is afhankelijk van de risico’s die geaccepteerd worden. Verondersteld wordt dat men altijd een bepaalde mate van zekerheid wil hebben, de zogenaamde ‘risk-appetite’ (Huisman, 2012). Het voordeel van meer zekerheid is dus een vermindering van het risico en een efficiënter proces. Het nadeel van zekerheid is dat het een beperking van flexibiliteit kan betekenen (Gehner, 2003). Flexibiliteit geeft de mogelijkheid om plannen bij te sturen bij wijzigende omstandigheden. Flexibiliteit wordt gewaardeerd omdat het vrijwel altijd tot een verbetering van het resultaat leidt (Jones & Ostroy, 1979). Het nadeel van flexibiliteit is dat er onzekerheid is over de uitkomst van het project; het project kan zich immers aanpassen aan de veranderende omstandigheden. Volgens Topper (Topper, 2009) kan men de volgende flexibiliteitafspraken maken: •

Inhoudelijke flexibiliteit: heeft betrekking op het beoogde ruimtelijke functionele programma;

•

Organisatorische flexibiliteit: heeft betrekking op de manier waarop de herstructurering georganiseerd wordt. Denk hierbij aan een Publiek Private Samenwerking (PPS), projectorganisatie etc;

27

•

Planningstechnische flexibiliteit: heeft betrekking op de faseerbaarheid en de mogelijkheid tot opdeling in deelplannen;

•

Financiële flexibiliteit: heeft betrekking op de financiële kaders en afspraken die gemaakt worden.

Nadat in deze paragraaf inhoudelijk is ingegaan op de ontwikkelstrategie zal in de volgende subparagraaf (2.1.3.b) worden ingegaan op de mogelijkheden ten aanzien van financiering. b) Financiering De financiering van vastgoed in herstructureringen is tegenwoordig een knelpunt. Dat komt voornamelijk doordat commerciële activiteiten niet-DAEB zijn, zoals omschreven in 1.1. Dat geldt ook voor gebieden die voor herstructurering in aanmerking komen. Een herstructurering kan op de volgende manieren gefinancierd worden: - Externe financiering: een eerste vereiste voor het verkrijgen van externe financiering is een plan waarvan de businesscase klopt (Van Gool e.a., 2007). Dit is een belangrijke voorwaarde om projecten weer in beweging te krijgen. Het ‘meebrengen’ van eigen vermogen is tevens een vereiste (De Zeeuw, 2010); - Tijdelijke financiering i.s.m. een gemeente (Watertorenberaad, 2012): een verdere mogelijkheid om de financieringslasten op projectniveau naar beneden te brengen, is een tijdelijke financiering van grond en opstallen door de gemeente met BNGleningen. In deze lijn ligt ook het samenwerkingsmodel ‘bouwclaim nieuwe stijl’, dat verderop in deze thesis wordt toegelicht; - Fondsvorming i.s.m. onder andere branchevreemde partijen: uitgaande van de hele waardeketen van grond- tot gebiedsexploitatie en de waardecreatie die over een langere periode ontstaat, kunnen fondsen een bruikbaar financieringsinstrument zijn (De Zeeuw, 2010). Een voorbeeld is het stadsontwikkelingsfonds, of fondsen voor specifieke vastgoedsegmenten, zoals universiteitsen zorgvastgoed (Watertorenberaad, 2012); - Gebiedscorporatie: een andere benadering is het bundelen van investeringsstromen op gebiedsniveau. De gebiedscorporatie is een instrument dat in gebieden met versnipperd grondgebied kan helpen om een businesscase en hiermee de financiering van een project op gebiedsniveau rond te krijgen (De Zeeuw, 2010). Versnipperd grondeigendom beperkt namelijk vaak de mogelijkheid voor het in gang zetten van de revitalisering of transformatie van een gebied; In de volgende subparagraaf 2.1.3.c wordt omschreven welke overwegingen ten grondslag liggen aan de keuze voor een samenwerkingsmodel. 28

c) Samenwerkingsmodellen Herstructurering vraagt in toenemende mate om samenwerking tussen verschillende partijen. Dit gebeurt onder andere in de vorm van publiek-private samenwerking (PPS). Samenwerking is in principe geen doel op zich. Er moet een bepaalde urgentie of prikkel zijn om tezamen de herstructurering vorm, te geven. Voor de noodzaak om samen te werken heeft VROM drie motieven geformuleerd: inhoudelijke, financiële en procesmatige (VROM, 2012): 1. Inhoudelijke motieven kunnen zijn: aanpak openbare ruimte, aanpak sociaal economische structuur etc.; 2. Financiële motieven kunnen betrekking hebben op een betere verdeling van kosten en baten zodat het vermogensbeslag niet bij één partij komt te liggen; 3. Een procesmatig motief kan uitvoeringszekerheid zijn. Een samenwerking vergroot de waarschijnlijkheid van de uitvoering. Samenwerking met andere partijen wordt vaak gezien als de toverformule. Het is echter wel van belang dat men het gezamenlijke doel, namelijk een leefbare wijk, voor ogen houdt en open staat voor elkaars standpunten, ambities, motieven en belangen (KEI, 2012). De toegevoegde waarde van de samenwerking is echter sterk afhankelijk van de situatie: de markt, de eigen capaciteiten en de betreffende opgave. Zelfs de keuze voor betrokken medewerkers bepaalt of de toegevoegde waarde daadwerkelijk geëffectueerd wordt. Of de beoogde samenwerkingspartner ook daadwerkelijk dé complementaire partner is, hangt voor een groot deel af van de kwaliteiten van de corporatie zelf (De Zeeuw, 2010). Er zijn meerdere oorzaken te identificeren waardoor een samenwerking niet voorspoedig verloopt: - Mismatch verwachtingspatronen: wanneer er sprake is van een samenwerkingsverband tussen gemeente, corporaties en projectontwikkelaars, blijkt de samenwerking niet altijd te verlopen zoals de betrokkenen hadden verwacht. Belangen en doelen van de afzonderlijke partijen kunnen bijvoorbeeld uiteenlopen, waardoor er verschillende verwachtingspatronen over de inzet en verantwoordelijkheden kunnen ontstaan (De Zeeuw, 2010); - Interne verkokering: ook een verkokerde gemeentelijke organisatie kan de oorzaak zijn voor tegengestelde opvattingen; een gemeenschappelijke agenda blijkt vaak te ontbreken (Bruil, 2003). Verder loopt de publieke regierol van de gemeente bij het bewaken van het algemene belang soms dwars door de rol van diezelfde gemeente als private partij op de grondmarkt (Kokx, 2005); - Financiële haalbaarheid: een andere categorie van problemen hangt samen met de financiële haalbaarheid van plannen. Als namelijk afstemming ontbreekt tussen het 29

stedenbouwkundig plan en de economische uitvoerbaarheid hiervan, krijgen de betrokken partijen te maken met een onuitvoerbaar ambitieniveau; - Toewijzing gemeentelijke budgetten: ook budgetten die door de nationale of lokale overheid beschikbaar worden gesteld voor bepaalde buurten hebben invloed op de bereidheid van partijen om risico’s te nemen (Building Business, 2011; Aalbers e.a., 2005); - Neveneffecten integraliteit: naast problemen met publiek-private samenwerkingsverbanden, kunnen ook moeilijkheden optreden bij het ‘integraal’ aanpakken van problemen in bepaalde wijken (De Kleijn, 2001). Integraliteit kan leiden tot onduidelijkheid over verantwoordelijkheden. Daarnaast kan integraliteit leiden tot vertraging en een gevoel van machteloosheid als alle partijen aan afwachtende houding aannemen. Goede coördinatie is onmisbaar bij een integrale aanpak. Samenvatting paragraaf 2.1.3 Er dient voor en tijdens een herstructurering voortdurend gezocht te worden naar een effectieve afstemming tussen project en omgeving. Het is hiermee waarschijnlijk dat de initiële strategie afwijkt van de gerealiseerde strategie. De gerealiseerde strategie is het resultaat van planning en aanpassend vermogen. Participatie van bewoners kan een onderdeel zijn van de ontwikkelstrategie. Omwille van het succes dient de participatie wel op de juiste wijze te worden ingericht. Herstructurering heeft een hoog financieel risicoprofiel. Er kan bij financiële risico’s onderscheid worden gemaakt tussen volatiliteit bij zowel ingaande als uitgaande kasstromen. Bij scenarioanalyses wordt rekening gehouden met realistische negatieve scenario’s, en de mogelijke effecten voor de vermogens- en liquiditeitspositie. Om deze risico’s zo goed mogelijk te managen, dient er in het beginstadium inzicht te zijn over de begrippen beïnvloedbaarheid, zekerheid en flexibiliteit. Een herstructurering kan gefinancierd worden door middel van een tijdelijke financiering (i.s.m. Gemeente), fondsvorming (i.s.m. branchevreemde partijen), een gebiedscorporatie of externe financiering. Gezien de complexiteit van een herstructureringsopgave is er in toenemende mate behoefte aan samenwerking tussen verschillende partijen. De beoogde samenwerkingspartner dient complementair te zijn aan de corporatie. Het komt echter veelvuldig voor een samenwerking stroef loopt. Oorzaken hiervoor zijn: een mismatch van verwachtingspatronen, interne verkokering, financiële onhaalbaarheid en onzekerheid over gemeentelijke bijdrages. Ook kan een goedbedoelde integrale aanpak neveneffecten hebben.

30

In 2.1 zijn de bevindingen van de literatuurstudie omschreven. In 2.2 wordt beschreven welke vakdiscussies op dit moment actueel zijn. De bevindingen uit 2.2 fungeren als inbreng voor het model dat in 2.3 beschreven wordt. 2.2 Recente ontwikkelingen woningcorporaties en binnenstedelijke herstructurering Paragraaf 2.2 heeft hetzelfde stramien als 2.1. Het verschil is echter dat deze paragraaf ingaat op de actuele discussies en vakbladen, in plaats van de wetenschappelijke literatuur. In 2.2.1 wordt daarom omschreven welke discussies er zijn ten aanzien van woningcorporaties bij van binnenstedelijke herstructurering. In 2.2.2 wordt vervolgens omschreven welke discussies momenteel gaande zijn binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering. In 2.2.3 staat weergegeven discussies er op dit moment gaande zijn over de in 2.1.3 beschreven aspecten (namelijk: ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsmodellen). 2.2.1 Ontwikkelingen corporaties Hoogleraar Housing Management Gruis stelt dat corporaties erop moeten toezien dat het management van corporaties zich beperkt tot de specifieke taken “wier uitvoering hun bestaan en macht rechtvaardigt”(Building Business, 2011). Alles wat verder gaat, zo vervolgt Gruis, is machtsmisbruik. De sector vraagt zich tegenwoordig hardop af, in hoeverre een binnenstedelijke herstructurering thuishoort bij corporaties. Tijdens het ledencongres (Aedes, 2011) van Aedes op 19 april 2011 schaarde het merendeel zich achter de stelling ‘Corporaties doen geen commerciële activiteiten, tenzij die voldoen aan strenge voorwaarden zoals samenwerking, draagvlak, risicobeheersing etc.’. Echter: om volledig in het belang van de volkshuisvesting te opereren is het bijna niet mogelijk om volledig ‘daeb’ te werken (Aedes, 2011). 2.2.2 Ontwikkelingen binnenstedelijke herstructurering De Zeeuw heeft in de publicatie ‘gebiedsontwikkeling, in een andere realiteit’ ontwikkelingen beschreven die naar zijn idee tekenend zijn voor deze tijd en de nabije toekomst: •

Overprogrammering en vraaguitval: dit treedt in het bijzonder in de bedrijfsruimte- en kantorenmarkt op. Dit aandachtspunt zal zich echter ook voordoen bij woningbouw;

•

Problematische financiering en bekostiging: financiering van projecten is lastiger geworden, zowel aan publieke als private zijde. Het gevolg van dit alles is dat grootschalige voorinvesteringen alleen nog sporadisch mogelijk zijn; 31

•

Het ‘oude’ ontwerp voldoet niet meer: de ‘topdown’-blauwdrukaanpak wordt vervangen door nieuwe manieren van planontwikkeling, met een veel globaler eindbeeld, een vroegtijdige koppeling van rekenen en tekenen, strategische faseringsmogelijkheden en een vroege betrokkenheid van eindgebruikers;

•

Ontwikkelende partijen in de krimp: de crisis heeft grote gaten geslagen in personeelsbestanden. Partijen moeten zich bij participatie bezinnen op de eisen van de nieuwe tijd.

2.2.3 Discussies binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering Er zijn op dit moment veel discussies gaande over gebiedsontwikkeling of aanverwante vakgebieden en/of werkdomeinen. Deze discussies worden (net als 2.1.3) in deze paragraaf onderverdeeld naar de aspecten (a) ontwikkelstrategie, (b) financiering en (c) samenwerkingsmodellen. Deze paragraaf wordt aan het einde kort samengevat. a) Ontwikkelstrategie Binnen deze subparagraaf wordt achtereenvolgens ingegaan op de deelonderwerpen strategie, participatie en risicomanagement. In 2.1.3.a werd tevens ingegaan op het onderwerp regie, maar dat is in deze paragraaf niet relevant omdat de hedendaagse discussies geen nieuw licht werpen op hetgeen reeds eerder omschreven is. Strategie vooraf en tijdens een binnenstedelijke herstructurering Er wordt sinds de crisis veel geschreven over het verdienmodel van gebiedsontwikkeling. Bekende publicaties zijn ondermeer ‘Terugreis van Utopia’ van Peter Noordanus en ‘Gebiedsontwikkeling, wat nu te doen?’ van Friso de Zeeuw. In de vakbladen (o.a. Building Business) wordt geregeld gesproken over gebiedsontwikkeling 1.0 en 2.0. Daar waar gebiedsontwikkeling 1.0 voornamelijk gericht is op de investerings- en ontwikkelkracht van ontwikkelaars, wordt in gebiedsontwikkeling 2.0 een pleidooi gehouden voor een organische ontwikkeling van een stedelijk gebied (Peek, 2010;, Urhahn, 2010; Building Business, 2011). Gebiedsontwikkeling 1.0 lijkt in de huidige economische malaise niet meer houdbaar. Het lijkt er dan ook sterk op dat het monopolie op gebiedsontwikkeling tegenwoordig niet meer alleen bij een gemeente of investeerder ligt. De maakbare stad staat hiermee ter discussie. Initiatieven komen steeds meer bottom up. De omarming van de organische stad lijkt hiermee steeds meer een feit te worden. Toch zijn er ook kritische geluiden over deze ‘organische’ manier van werken. In 32

Vastgoedvisie 2012 pleit Wienke Bodewes (voorzitter Neprom) ervoor dat er niet ‘compleet wordt doorgeslagen naar de andere kant’. Met de ‘andere kant’ wordt gedoeld op het organisch ontwikkelen van een gebied. Bodewes pleit voor meer genuanceerd denken. Ook Friso de Zeeuw vind het ‘opvallend’ dat er met de verschuiving naar organisch ontwikkelen zo heftig gereageerd wordt op de kredietcrisis (Vastgoedvisie, 2012). Hij is van mening dat men mogelijk tè ontvankelijk is voor “nieuwe gedachten, rijp en groen, zeker als daar het etiket ‘innovatief’ op prijkt”. Los van het feit dat er kritische geluiden zijn, is het principe van organisch ontwikkelen niet nieuw. Het sluit sterk aan bij de evolutionair economische theorie, waarbij innovatie, aanpassing en selectie centraal stond (Atzema, 2009). Het lijkt er sterk op dat men met de organische stad op zoek is naar ‘neue kombinationen’ in termen van Joseph Schumpeter. Schumpeter beschreef dat in perioden van economische recessie, ondernemers gestimuleerd en uitgedaagd worden om met nieuwe innovaties te komen (Schumpeter, 1982). Jane Jacobs sluit aan bij de ideeën van Schumpeter door te stellen dat gediversifieerde steden de broedplaats vormen voor nieuwe ontwikkelingen en voor economische innovaties (Jacobs, 1992). Deze gedachte komt voort uit het concept dat vernieuwingen altijd voortkomen uit bestaande activiteiten. Jacobs verzette zich tegen de grootschalige vernieuwingsplannen, en pleitte voor het instandhouden en uitvouwen van het bestaande. Een dergelijke bottomup-aanpak wordt ook wel procesomkering of procesinversie genoemd. In termen van ontwikkelstrategie is het hierbij de uitdaging om de potentie in de waardeketen te identificeren (Peek, 2010). Grootschalige verwervingen ‘aan de voorkant’ zijn om financieringsredenen zowel publiek als privaat niet haalbaar. Een adequate ontwikkelstrategie houdt rekening met bestaande bedrijven. Bewoners, bedrijven en gebruikers worden bij de planontwikkeling betrokken. Deze manier van werken is relatief nieuw voor marktpartijen, maar ook voor lokale overheid. Een meer open planproces stelt eisen aan kennis en kunde van opdrachtgevers; inhoudelijk maar ook op het terrein van proces en communicatie. Peek gaat nog een stap verder dan gebiedsontwikkeling 2.0 door een aanzet te geven voor gebiedsontwikkeling 3.0. Uitgangspunt bij 3.0 is dat er nevengeschikte stromen in een gebied aan vastgoed worden gekoppeld. Zodoende zal er meer worden gekanaliseerd dan vastgoedstromen alleen. Dit zou ertoe kunnen leiden dat de financiële basis voor gebiedsontwikkeling wordt vergroot en meer kansen biedt in termen van duurzaamheid. De plaats van de eindgebruiker verbindt als het ware de stromen aan elkaar. Zodoende kunnen er meerdere waardeketens in het gebied worden gekoppeld waardoor er

33

uiteindelijk meerwaarde voor de betrokken partijen kan ontstaan (Peek, 2011). Hieronder volgt een korte opsomming van gebiedsontwikkeling 1.0, 2.0 en 3.0. 1. Gebiedsontwikkeling 1.0: de financiën van een gebiedsontwikkeling kenmerkten zich door grote voorinvesteringen en een lange doorlooptijd. Het cashflowschema kenmerkt zich door een grote ‘badkuip’: de kost gaat ver voor de baat uit; 2. Gebiedsontwikkeling 2.0: betreft het organisch bouwen vanuit de bestaande gebiedsexploitatie. Het project kenmerkt zich door beperktere voorinvesteringen en een langere doorlooptijd (Peek, 2011). De gemeente faciliteert kleinschalige initiatieven en heeft meer aandacht voor tijdelijke functies. Waar voorheen integraal een gebied werd aangepakt wordt er nu meer gewerkt met deelplannen, incubators en bottum-up initiatieven (Peek, 2010); 3. Gebiedsontwikkeling 3.0: Hier wordt zowel naar de huidige als de toekomstige gebiedsexploitatie gekeken. Uitgangspunt hierbij is om nevengeschikte stromen met elkaar te verbinden zoals energie, water, en afval. Het gebied wordt hiermee meer zelfvoorzienend. Er kan op deze manier rendement behaald worden uit multiple business cases. Wonen en commercieel vastgoed zijn hiermee niet langer de enige motoren voor gebiedsontwikkeling. Bovenstaande concepten zijn ideaaltypes, wat impliceert dat het intellectuele hulpmiddelen zijn (Peek, 2011). Het is dus niet waarschijnlijk dat een gebiedsontwikkeling volledig 1.0, 2.0 of 3.0 zal zijn. Participatie van bewoners bij een binnenstedelijke herstructurering Uit de voorgaande paragraaf kan geconcludeerd worden dat de blik op herstructurering tegenwoordig sterk wordt bepaald door de bestaande aanwezige waarde en kwaliteiten van binnenstedelijke gebieden. Dit betekent automatisch een sterke betrokkenheid van zittende bewoners, bedrijven, maatschappelijke instellingen en andere gebruikers. Een adequate ontwikkelstrategie dient hier rekening mee te houden. Een strategie past immers bestaande bedrijven in de planvorming in, met inbegrip van hun eigen (eventueel aan te passen) uitbreidings- en vernieuwingsplannen (De Zeeuw, 2011). Huffstadt stelt dat de belangrijkste factor voor succesvolle samenwerking in binnenstedelijke vernieuwing de betrokken mensen zelf zijn; mensen die bereid zijn hun nek uit te steken en die vertrouwen hebben in diegenen met wie ze samenwerken. Het is, zo stelt zij, een factor die moeilijk te sturen is, maar die wel doorslaggevend is voor een succesvolle binnenstedelijke vernieuwing (Huffstadt, 2010). Als het echt niet anders kan worden de mogelijkheden voor uitplaatsing van bedrijven in kaart gebracht. Een 34

dergelijke ‘agressieve’ manier van uitplaatsen (anders gezegd: onteigening) is allerminst wenselijk. De toegevoegde waarde van marktpartijen verschuift bij deze opgaven van grootschalige naar bescheiden voorinvesteringen en naar een rol als ‘organiserend vermogen’ (Verlaat, 2005). Bovenal worden bewoners, bedrijven en gebruikers van het gebied bij de planontwikkeling betrokken. Deze manier van werken is relatief nieuw voor marktpartijen, maar ook voor de lokale overheid. Zij moet de diverse betrokken partijen meer als ‘partner’ zien. Dit ‘vrijere’ proces brengt wel een spanning zich mee, tussen de behoefte aan zekerheid enerzijds en het verlangen naar flexibiliteit anderzijds (De Zeeuw, 2010; Hekkenberg, 2011; Peek, 2011). Risicomanagement bij een binnenstedelijke herstructurering Risicomanagement heeft op dit moment de volle aandacht van woningcorporaties, ook van partijen die toezien op de prestaties van corporaties. Het CFV heeft in 2011 een onderzoek uitgevoerd naar risicovolle projecten bij woningcorporaties (CFV, 2011). Het CFV concludeerde daarin dat het noodzakelijk is dat corporaties een specifiek beleid ontwikkelen voor projectontwikkeling. Het beleid dient gebaseerd te zijn op hun missie en visie. Het CFV definieert risicovolle projecten als volgt: ‘activiteiten van een corporatie die, beoordeeld binnen het kader van risicomanagement, een potentieel hoog risico opleveren waardoor risicobeperkende maatregelen moeten worden getroffen’. Uit een gehouden enquête door het CFV1 blijkt dat 93% een risicoanalyse doet bij het aangaan van risicovolle projecten. Ook houdt slechts 50% van de corporaties rekening met exit-strategieën. Het analyseren van exit-strategieën is blijkbaar geen standaardonderdeel van een risicoanalyse. Uit de enquête bleek ook dat circa 70% geen apart beleid heeft ontwikkeld voor risicovolle projecten. Ook niet-borgbare projecten krijgen vaak dezelfde aanpak als borgbare projecten. De meest voorkomende risicobeheersmaatregelen zijn het hanteren van voorverkooppercentages, het maken van marktanalyses en (bij BOG) vooraf getekende huurovereenkomsten. Het CVF beveelt aan dat verdere operationalisering van beleid moet plaatsvinden, waarbij risico’s zijn geïdentificeerd en afgedekt. Het risiconiveau moet voor de corporatie aanvaardbaar zijn. Het CFV concludeert uit haar onderzoek dat de volgende vier aandachtspunten als wenselijk worden beschouwd bij de besluitvorming: 1 Zijn er voldoende beheersmaatregelen? 2 Is de financiering gewaarborgd?

1

Response 100% bij 48 uitzettingen. Vertegenwoordigt 42% van de totale omvang van risicovolle projecten van corporaties.

35

3 4

Zijn er voldoende exit strategieën? Worden er op korte termijn positieve cashflows gegenereerd? b) Financiering

Wonen en commercieel vastgoed waren voorheen dé financiële verdienmogelijkheden voor binnenstedelijke herstructurering. Doordat die bronnen grotendeels zijn opgedroogd dient men op zoek te gaan naar alternatieve financieringsbronnen, in de literatuur ook wel waardemakers genoemd. De volgende oplossingsrichtingen dienen zich voor: •

Koppeling disciplines: investeringen in gebieden, groene investeringen en investeringen in wateropgaven zijn bijvoorbeeld nog vaak losgekoppeld van de verstedelijkingsopgave (Watertorenberaad, 2012). Bouwkundige opgaven worden daarnaast in de praktijk veelal gescheiden gehouden van civiele opgaven. Bundeling van deze ‘werelden’ kan voordelen bieden.

•

Zorgmarkt: de zorgmarkt kan volgens Noordanus een positieve rol spelen in de financiële haalbaarheid. Het maken van een sluitende businesscase is in dit domein echter niet eenvoudig. Het vervallen van de AWBZ, de lage solvabiliteit en de onzekerheid over het terugverdienen van investeringen zorgen voor een groter debiteurenrisico (Building Business, 2011). Kansen doen zich voor in de samenwerking tussen bijvoorbeeld corporaties en de zorgsector rond het vernieuwen van vastgoed en het aanbieden van diensten (maaltijden, voorzieningen, beheer openbaar gebied).

•

Energiemarkt: cruciaal voor de rol van energiemarkt is de verwachting dat de energieprijzen de komende jaren blijven stijgen en een groter deel uit gaan maken van de woon- en bedrijfslasten (Nederland Boven Water, 2012).

Om de nieuwe waardemakers daadwerkelijk te benutten is een gebiedsgerichte benadering nodig (lokaal en regionaal), gekoppeld aan een sluitende businesscase (De Zeeuw, 2011). Voor veel binnenstedelijke opgaven betekent dit dat er gewerkt gaat worden met meerdere en verschillende waardemakers. Samenwerking is een sleutel, evenals het bundelen van investeringsstromen uit verschillende beleidssectoren en een koppeling tussen ontwikkelen en beheren (Peek, 2011). c) Samenwerkingsmodellen In paragraaf 2.1.5 is omschreven wat de motieven kunnen zijn voor een samenwerking. Op basis van die motieven kan er gekozen worden voor een samenwerkingsvorm. Het type samenwerking hangt af van de situatie, de markt, de kwaliteiten van de partij, en bovenal de opgave zelf (De Zeeuw, 2011). Om private kennis te benutten met een 36

bescheiden vermogensbeslag zijn er (afhankelijk van het grondeigendom) twee mogelijkheden: 1. Joint Venture light: De grondexploitatie, planproces en businesscase doen de publieke en private partijen gezamenlijk en over een langere periode (De Zeeuw, 2011). Verwerving van het benodigde vastgoed neemt de overheid op zich. Voor het overige deel van de waardeketen kunnen per onderdeel afspraken worden gemaakt over zeggenschap, risico, rendement en taakverdeling. Tegenover de inspanningen van de marktpartij voor het totale plan staat de toekenning van een ‘ontwikkelrecht’ van een deelplan, tegen marktconforme voorwaarden; 2. Bouwclaim light: Kern hiervan is dat de overheid de gronden ‘just in time’ aan de marktpartij levert (Chevalier, 2011). De gemeente verzorgt de financiering en maakt de grondexploitatie ‘fiscaal bouwrijp’. De marktpartij zorgt voor de planvorming en koopt de grond bij de uitvoering terug. Na een vooraf vastgelegde periode (van bijvoorbeeld tien jaar) neemt de marktpartij alle resterende grond verplicht terug (De Zeeuw, 2011). Bij gemeentelijk grondbezit kan ook gewerkt worden met een optie tot koop. Hierbij koopt een marktpartij zich in via een vooraf afgesproken betaling van een deel van de grondkosten, gekoppeld aan een prestatieafspraak als ontwikkelpartner (Watertorenberaad, 2012). Bij het voldoen aan de vooraf afgesproken prestatie volgt een ontwikkel- en bouwrecht, dat eventueel uitgebreid kan worden naar volgende deelontwikkelingen. Voor het overige deel (naast de grondexploitatie) van de waardeketen kunnen net als bij de joint-venture light per onderdeel afspraken worden gemaakt over zeggenschap, risico, rendement en taakverdeling (Chevalier, 2011). De sleutel voor transformatie van gebieden met versnipperd grondbezit ligt niet alleen bij de grondexploitatie. Voor dergelijke opgaves komt het coalitiemodel in aanmerking. Dit model start vanuit de bestaande kwaliteiten in binnenstedelijke gebieden. Dit betekent automatisch een sterke betrokkenheid van bewoners, bedrijven, maatschappelijke instellingen en andere gebruikers (bottom up-benadering). Een samenwerkingmodel met een aanmerkelijk hoger en langduriger bindingsgehalte is de (eerder beschreven) gebiedscorporatie (De Zeeuw, 2011). Een andere vorm van samenwerken betreft het kwaliteitsfonds. Dit fonds gaat uit van het principe dat financiële meevallers terugstromen in de wijk door middel van een kwaliteitsfonds. Een aanvulling op alle modellen is de prestatieafspraak die binnen andere modellen disciplinerend kan werken. Als men beter presteert dan afgesproken, dan krijgt men een beloning. In het omgekeerde geval volgt een boete (Peek, 2011).

37

Samenvatting paragraaf 2.2.3 Waar voorheen gebieden met een blauwdrukaanpak werden ontwikkeld (gebiedsontwikkeling 1.0), lijkt er nu meer ruimte te zijn voor bottom-up-initiatieven (gebiedsontwikkeling 2.0). Deze procesomkering lijkt steeds meer terrein te winnen. Een andere ontwikkeling is dat er meer wordt gekeken naar de toekomstige gebiedsexploitatie (gebiedsontwikkeling 3.0). Hierbij wordt niet alleen gekeken naar vastgoed, maar ook branchevreemde partijen zoals zorg, pensioen, energie, infrastructuur etc. Voor marktpartijen lag de aandacht voorheen op grote voorinvesteringen. De opgave lijkt zich nu meer te richten op organiserend vermogen met oog voor bestaande bewoners. Het CFV heeft in 2011 een onderzoek uitgevoerd naar de risicovolle projecten bij woningcorporaties. Op basis van dat onderzoek, adviseert het CFV corporaties om met besluitvorming rekening te houden met de aandachtspunten: mogelijke beheersmaatregelen, gewaarborgde financiering, aanwezigheid exit strategieën, positieve cashflows op korte termijn. Door de economische situatie dienen corporaties op zoek te gaan naar alternatieve financieringsbronnen. Het gaat hierbij om afstemming en bundeling van investeringsstromen uit verschillende disciplines (bouwkundig en civiel) en diverse beleidssectoren (zorg, energie). Om dit te kunnen bereiken dient er een betere koppeling gemaakt te worden tussen ontwikkelen en beheren. Er zijn in het huidige economisch klimaat meerdere samenwerkingsvormen denkbaar. Mogelijkheden zijn: joint venture light, bouwclaim light, het coalitiemodel, het kwaliteitsfonds en de prestatieafspraak. Afhankelijk van de typering van de opgave kan er voor één of een combinatie gekozen worden. 2.3 Conclusies theoretisch kader: model Op basis van voorgaande inventarisatie (2.1 en 2.2) lijken er meerdere oplossingsrichtingen te zijn die deel uit maken van de overweging van corporaties bij een binnenstedelijke herstructurering. Deze inventarisatie was nodig omdat nu de ingrediënten voorhanden zijn die bepalend zijn voor de brede overweging die woningcorporaties moeten maken. Deze ingrediënten worden nu samengevoegd tot een hanteerbaar model. Uit de inventarisatie (2.1 en 2.2) is gebleken dat er onderscheid gemaakt kan worden tussen enerzijds wettelijke aspecten (BBSH en CFV) en anderzijds inhoudelijke aspecten (ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsmodellen). Het is derhalve logisch dat in het model onderscheid gemaakt wordt tussen een wettelijke en inhoudelijke overweging. Op basis van dit onderscheid wordt het model opgesteld.

38

Het doel van de model is om te komen tot een optimale invulling van zowel de taakvelden vanuit het BBSH als de aandachtspunten van het CFV. Middels een doordachte invulling van de beschreven aspecten (ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsvormen) dient de corporatie te komen tot de meest optimale invulling van de criteria vanuit zowel de BBSH als het CFV. In 2.1 staat omschreven welke zes taakvelden een woningcorporatie heeft vanuit het BBSH om de status van toegelaten instelling te hebben. In 2.2 staat omschreven welke aandachtspunten het CFV noodzakelijk vindt bij de besluitvorming. Indien een herstructureringsproject voldoet aan de kaders vanuit het BBSH leidt dat tot een positieve score op de BBSH-meetlat. Indien een herstructureringsproject voldoet aan de uitgangspunten vanuit het CFV leidt dat tot een positieve score op de CFV-meetlat. Het model ziet er globaal als volgt uit: Figuur 2.4: schematisch raamwerk ‘score’ herstructurering.

Taakvelden / doelstellingen vanuit de BBSH 1) Bouw, aan- en verkoop en exploitatie van sociale huurwoningen 2) Investeringen in leefbaarheid van buurten en wijken 3) Zorg dragen voor huisvesting van ouderen en gehandicapten 4) Kwaliteit van het bezit 5) Financiele continuiteit 6) Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer Waardering

1) beschikbare risicoanalyse: welke beheersmaatregelen worden er genomen

2) Financiering gewaarborgd

3) Exitstrategie

4) positieve cashflows op korte termijn

t/m

0 maal +

8 maal +

Waardering

Taakvelden / doelstellingen vanuit het CFV

12 maal +

t/m

0 maal +

Afhankelijk van de score kan een herstructurering geplaatst worden in het gekleurde vak. Een optimale herstructurering staat linksboven (groen), terwijl een suboptimale herstructurering meer rechtsonder staat (rood). Hierbij kan tevens geïnventariseerd worden welke aanvullende maatregelen denkbaar zijn in aanpak. Met andere woorden: hoe zou beter invulling worden gegeven aan de herstructurering? Hoe kan een geconstateerd gebrek opgeheven worden? Het doel hiervan is om te komen tot een aanpak waarmee optimaler invulling gegeven wordt aan de criteria vanuit het BBSH en CFV.

39

Om het model in te vullen is een diepgaande inhoudelijke analyse nodig. De inventarisatie in 2.1 en 2.2 bevat de aspecten die hiervoor doorlopen dienen te worden. Pas als die inhoudelijke analyse is gedaan, kan pas worden geoordeeld of een herstructurering optimaal of suboptimaal is. Voordat een herstructurering een score heeft, zal eerst die analyse gedaan moeten worden. In het volgende schema staat weergegeven hoe de overweging gemaakt dient te worden. Figuur 2.5 Schema model

‘Hoe’ A)

en

‘Wat’ B)

Op welke wijze wordt met het plan invulling gegeven aan de taakvelden?

-% sociale huur -Goedkope koop -Winst tbv huurwoningen

Welke aanpak wordt nu toegepast?

andere

Activiteiten tbv leefbaarheid - Voorzieningen (scholen, buurthuizen, openbare ruimte) Speelvoorzieningen -Sportfaciliteiten -Mogelijkheid initiatieven buurt-bewoners -Toekomstig bezit -Positieve invloed op omliggend bezit (is er bezit in de buurt?) -downward Risk (risk appetite) Laag vermogensbeslag -Weinig voorfinancieren -daeb-nietdaeb -Bewoners-groepen -Klankbord-groepen-Wijkplan -Bewoners-organisaties

Welke aanvullende maatregelen zijn denkbaar in aanpak (m.a.w.: hoe zou beter invulling gegeven kunnen worden aan het taakveld? Hoe kan een geconstateerd gebrek opgeheven worden?). Welke aanpak wordt nu toegepast?

Ontwikkelstrategie

Financiering

1)

Flexibiliteit in programma?

1)

Zijn

er

1)

PPS?

2)

Mogelijkheid tot andere programmering? Ruimte voor bottomupinitiatieven?

2)

2)

faseringsrisico’s? Hoe lopen investeringsstrome

Eindgebruiker als partner? Samenwerkingsmotie

3) 4) 5) 6) 7)

Nevengeschikte/ branchevreemde partijen erbij betrokken? Mogelijkheid om stap voor stap te doen? Toekomstige gebiedsexploitatie? Corporatie als organiserend vermogen?

3)

4)

8) Beïnvloedbaarheid 9) Welke zekerheden zijn er? 10) Hoeveel flexibiliteit is er? 11)

Participatie, rekening gehouden met aanwezigheid van vaardigheden/ kennis/bronnen/invloed

12) Mate van participatie: in hoeverre zijn verwachting, de wil en de samenstelling goed aanwezig?

5) 6)

Samenwerkingsmodellen

n? Wat is het maximale vermogensbeslag?

3) 4)

ven? Zeggenschap, risico, rendement en taakverdeling?

Bundeling/ koppeling verdienmodellen/in

5) 6)

Risico’s integraal werken? Kwaliteitsfonds?

vesteringsstromen van andere sectoren

7)

Prestatieafspraak?

Snel positieve cashflows? Rekening gehouden met publieke kapitaalschaarste?

13) Is plan met bestaande bewoners gecreëerd?

Het schema bestaat uit een lijst van vragen die betrekking hebben op de aspecten ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsmodellen. Het schema veronderstelt dat middels een optimale aanwending van die aspecten, er zo optimaal mogelijk invulling wordt gegeven aan de taakvelden vanuit de BBSH. Op basis van de antwoorden op de vragen wordt een score gegeven. De score wordt uitgedrukt met minnen of plussen. De waardering kan variëren tussen -- (zeer slecht / ruim onvoldoende) tot ++ (uitstekend/zeer

40

goed). Deze score is een waardering die aangeeft in welke mate invulling wordt gegeven aan het taakveld. Nadat de herstructurering is gewaardeerd naar de BBSH-taakvelden, wordt vervolgens gekeken in hoeverre rekening is gehouden met de criteria van het CFV. Zoals eerder omschreven, beschouwt het CFV vier aandachtspunten als wenselijk onderdeel van de besluitvorming (beheersmaatregelen, financiering, exitstrategieën, positieve cashflows op korte termijn). Uiteindelijk resulteert het invullen van het model in een BBSHwaardering en een CFV-waardering. Beide waarderingen kunnen visueel in het schematisch raamwerk geplaatst worden waardoor de totale score zichtbaar wordt. Het volledige model is in bijlage 1 bijgevoegd. Samenvatting paragraaf 2.3 Op basis van paragraaf 2.1 en 2.2 is in deze paragraaf een overwegingmodel opgesteld. Er vindt in het model een confrontatie plaats tussen enerzijds de wettelijke kaders (CFV en BBSH) en anderzijds de inhoudelijke overwegingen (ontwikkelstrategie, financiering en samenwerkingsmodellen) zoals die in hoofdstuk 2 zijn omschreven. Met dit model kan een corporatie per herstructureringsproject afwegen of het project voldoet aan: 1) de zes taakvelden vanuit de BBSH 2) de vier pijlers, waarvan CFV van mening is dat die een centrale rol dienen te spelen in de besluitvorming. Met het model kan worden onderzocht of de herstructurering voldoet aan de wettelijke kaders. Tevens kan worden bepaald welke verbeterpunten er zijn om ‘meer’ te voldoen aan de wettelijke kaders om zo het plan te optimaliseren. Het model wordt in hoofdstuk drie empirisch toegepast.

41

Hoofdstuk 3 Praktijktoets Aan het einde van hoofdstuk 2 is een model vastgesteld. Het doel van hoofdstuk 3 is om te onderzoeken in hoeverre het model bruikbaar en hanteerbaar is. In 1.5 is reeds omschreven met welke methode het onderzoek zal plaatsvinden. Op basis van die methode worden de casestudies uitgevoerd. Tevens is in 1.5 beschreven welke plaatsen de komende periode te maken krijgen met een veranderende (toenemende) bevolkingsgroei en -samenstelling. In deze steden zijn meerdere corporaties actief op het gebied van binnenstedelijke herstructurering. De volgende corporaties maken deel van de praktijktoets (achtereenvolgens 3.1 tot en met 3.4): Staedion uit Den Haag, Rochdale uit Amsterdam, Mitros uit Utrecht en tot slot Vestia uit Den Haag. Per praktijktoets wordt een korte samenvatting van de onderzoeksresultaten gegeven. De ingevulde modellen zijn allen in de bijlagen bijgevoegd. In 3.5 volgt de analyse. Die beschrijft in hoeverre de onderzoeksresultaten van de casestudy zich verhouden tot het gemaakte model. De analyse bestaat uit: a) resultaten van de casestudies; b) de bruikbaarheid van het model, en; c) de beperkingen van het model. 3.1 Den Haag: Staedion Staedion is een woningstichting in Den Haag. In totaal bezit Staedion circa 32.000 woningen, voornamelijk in Den Haag. Staedion heeft het voornemen om jaarlijks 300 bestaande woningen te verkopen en 500 nieuwbouwwoningen te realiseren, waarvan driehonderd sociale huur en tweehonderd koopwoningen. In de bedrijfsstrategie van Staedion wordt duidelijk gekozen voor een gedifferentieerde stad. Herstructurering speelt hierbij een belangrijke rol. Staedion werkt daaraan in Den Haag Zuidwest, RegentesseZuid en in Transvaal. Voor de casus is het gebiedsontwikkeling Regentesse-Zuid geselecteerd, deze voldeed aan de criteria. Casus Regentesse Zuid Het plangebied Regentesse-Zuid (GIT en park de Verademing) ligt aan de rand van het Regentessekwartier. Het doel is om Regentesse-Zuid om te vormen tot een eigentijds, centrumstedelijk woonmilieu met een unieke recreatieve voorziening. Het gebied moet uitgroeien tot een bijzonder levendig “stukje stad” met een hoge architectonische en recreatieve waarde en een goede aansluiting op de omgeving. Het project bestaat uit de ontwikkeling van ca. 435 woningen met bijbehorende parkeerplaatsen in een periode van 42

10 jaar en herinrichting van de openbare ruimte en park de Verademing. Op basis van de kaders in het stedenbouwkundig plan is een principe-programma opgesteld wat de basis vormt voor de toekomstige ingrepen. Het plan biedt echter de flexibiliteit om te variëren in de aantallen en types. Het woningprogramma bevat naast koop zowel sociale huurappartementen als vrije sector huurappartementen. Het koopprogramma is gelijkmatig verdeeld over eengezinswoningen en appartementen. Samen met het naastgelegen project Het Zamen (132 sociale huurwoningen) bedraagt het aandeel sociaal in het gebied 35%. Het parkeren wordt in het gebied zo veel mogelijk buiten het straatbeeld opgelost. In de woningblokken wordt per woning één parkeerplaats gerealiseerd voor de bewoners. Naast Het Zamen wordt een gebouwde parkeervoorziening (ca. 258 parkeerplekken) gerealiseerd voor o.a. bezoekersparkeren van het gehele gebied, parkeren voor commercieel programma en de nog op te lossen parkeerplaatsen van Het Zamen. Figuur 3.1: artist impression Regentesse Zuid

Conclusies model Het plan Regentesse-Zuid is aan de hand van het model doorlopen, Het project voldoet goed tot zeer goed aan de taakvelden vanuit zowel de BBSH als de aandachtspunten vanuit het CFV. Het project omvat een gedifferentieerd programma Doordat er sprake is van een laag vermogensbeslag, de snelle positieve cashflow (gemeentelijke bijdrage), de faseerbaarheid en het beperkte liquiditeitsrisico zijn de

43

negatieve gevolgen voor de vermogens- en liquiditeitspositie van Staedion laag gehouden. Dit alles zorgt ervoor dat het project een goede ambitie heeft met een gunstig en beheersbaar risicoprofiel. Aandachtspunten zijn de formalisering met de projectontwikkelaar, en het streven dat er een grondtermijn van de belegger upfront binnenkomt. In bijlage 2 is het ingevulde model bijgevoegd. 3.2 Amsterdam: Rochdale Woningstichting Rochdale houdt zich voornamelijk bezig met de verhuur, het beheer en het onderhoud van zo’n 40.000 sociale huurwoningen, voornamelijk in Amsterdam gelegen. Rochdale heeft in 2010 de meeste woningen van Amsterdam opgeleverd: 658 stuks, verspreid over Zuidoost, Nieuw-West en IJburg. Maar de hoge nieuwbouwproductie heeft haar weerslag op de vermogenspositie. Het merendeel van de opgeleverde woningen moet namelijk nog worden verkocht. Dit heeft grote invloed op de middelen die geïnvesteerd kunnen worden. Rochdale zet de komende tijd maximaal in op de verbetering van hun bestaande bezit. Omdat de middelen beperkt zijn, kiest Rochdale eerst voor goed onderhoud en renovatie van de woningen die zij al heeft. Nieuwbouw staat hiermee de komende jaren op het tweede plan en daarbinnen wordt uitdrukkelijk gekozen voor sociale huurwoningen. Nieuwbouw van vrije sector huurwoningen en koopwoningen wordt door Rochdale primair gezien als een taak van commerciële partijen. Rochdale zet de komende jaren sterk in op een goede dienstverlening in actief contact met haar klanten, deze ambitie is vormgegeven in het visiedocument ‘bewoners aan zet’. Voor de casus is het plangebied Jeruzalem geselecteerd, deze voldeed aan de criteria. Casus: Jeruzalem Jeruzalem (of Tuindorp Frankendaal) is een wijk in de Watergraafsmeer, in AmsterdamOost. Het wordt begrensd door de Middenweg, de Kruislaan, het talud van de Gooiseweg en de Hugo de Vrieslaan. De naam van de wijk is ontleend aan het uiterlijk van de huizen, die met hun witte betonnen muren en platte daken enigszins aan Jeruzalem doen denken.

44

Afbeelding 3.2: bestaande bebouwing Jeruzalem

In de jaren tachtig werd begonnen met plannen om de wijk te renoveren en moderniseren. Als gevolg van bewonersverzet, politieke verdeeldheid en onbetaalbare en tegenstrijdige eisen leidde dit tot een onhaalbaar plan. De planvorming voor dit project werd in 2006 opnieuw opgestart. Na een maandenlang politiek-bestuurlijk traject hadden drie betrokken partijen (het stadsdeel, Rochdale en de Rijksdienst) in 2008 een plan opgesteld dat rekening hield met het monumentale karakter van de wijk, de financiële mogelijkheden van Rochdale en de politiek-bestuurlijke eisen van het stadsdeel. Het akkoord werd door de politiek en een meerderheid van de bewoners geaccepteerd. In oktober 2010 maakte Rochdale echter bekend door tegenvallende economische ontwikkelingen voorlopig geen geld te hebben voor de uitvoering van het plan. Op zijn vroegst wordt er pas gestart in 2014. Op onderstaande afbeelding staat de toekomstige stedenbouwkundige situatie weergegeven: Afbeelding 3.3 Toekomstige stedenbouwkundige situatie Jeruzalem.

45

Conclusies model Het plan Jeruzalem is aan de hand van het model doorlopen. Het project voldoet zeer goed aan de taakvelden vanuit zowel de BBSH als de aandachtspunten vanuit het CFV. Rochdale kiest er nadrukkelijk voor om geen commerciële risico’s te dragen. Daarnaast kiest zij ervoor om de bestaande bewoners een cruciale rol te laten spelen in de ontwikkeling. Tevens wordt er onderzocht in hoeverre branchevreemde partijen kunnen aanhaken op de herstructurering. Hiermee kijkt Rochdale dus verder dan de ‘traditionele’ grenzen van vastgoed. Het project heeft een gedifferentieerd programma. Door het lage vermogensbeslag, de snelle positieve cashflow (subsidies naar rato van voortgang), de faseerbaarheid en het beperkte liquiditeitsrisico, wordt ervoor gezorgd dat het project een realistische ambitie heeft met een gunstig en beheersbaar risicoprofiel. Aandachtspunten zijn de formalisering met commerciële partijen, en het streven dat er een grondtermijn van de belegger upfront binnenkomt. Tevens zou onderzocht kunnen worden in hoeverre er een lichte investeringsbereidheid is bij projectontwikkelaars, ontwikkelende aannemers en/of beleggers voor het commercieel programma. Dit omwille van waarborging van de voortgang en de financiële positie van Rochdale. In bijlage 2 is het ingevulde model bijgevoegd. 3.3 Utrecht: Mitros Mitros is een woningcorporatie in de regio Utrecht, met een woningbezit van 28.000 woningen. Mitros houdt zich bezig met het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Het strategisch ondernemingsbeleid van Mitros is vastgelegd in ‘Waardevol Wonen’, het ondernemingsplan voor 2008-2012. Het vorige ondernemingsplan, Focus, was sterk gericht op het goede en betaalbare woningen. Mitros wil samen met haar maatschappelijke partners werken aan het creëren van stabiele wijken. Mitros streeft ernaar om van aandachtswijken prachtwijken te maken. Voor de casus is het Kanaleneiland Noord Noord geselecteerd, deze voldeed aan de criteria. Casus: Kanaleneiland Noord Noord De voorbereidingen van de herstructurering van Kanaleneilend Noord Noord zijn al lange tijd gaande. In eerste instantie zou de wijk volledig gesloopt worden, om vervolgens plaats te maken voor nieuwbouw jaren-dertig-woningen. Deze aanpak is enige tijd geleden heroverwogen en gewijzigd. De ingreep zal zich nu meer richten op behoud en renovatie van het bestaande. De rol van bewoners speelt hier een voorname rol in omdat zij betrokken worden bij het traject. Het project omvat 400 woningen (8 flats, 50

46

woningen per flat). Op onderstaande afbeelding staat de wijk in vogelvlucht weergegeven: Afbeelding 3.4 vogelvlucht Kanaleneiland Noord Noord.

De renovatie-ingrepen zijn gericht op onder andere het samenvoegen van woningen, waardoor het gebied aantrekkelijk wordt voor andere doelgroepen. Deze andere doelgroepen worden pas bij mutatie aangetrokken. Mitros kiest ervoor om het commerciële deel door een commerciële partij te laten ontwikkelen. Enerzijds om risico’s te verleggen, anderzijds om upfront een grondtermijn te ontvangen waarmee de renovaties gefinancierd kunnen worden. Conclusies model Het project voldoet zeer goed aan de taakvelden vanuit zowel de BBSH als de aandachtspunten vanuit het CFV. Mitros kiest er nadrukkelijk voor om geen commerciële risico’s te dragen. De samenwerking met de commerciële partij dient nog vormgegeven te worden. De combinatie van een gevarieerd programma, het lage vermogensbeslag, de snelle positieve cashflow (grondopbrengst commercieel upfront), de faseerbaarheid en het beperkte liquiditeitsrisico zorgen ervoor dat het project een goede ambitie heeft met een gunstig en beheersbaar risicoprofiel. Mitros kiest ervoor om de bestaande bewoners een cruciale rol te laten spelen in de ontwikkeling. Tevens wordt er onderzocht in hoeverre branchevreemde partijen kunnen aanhaken op de herstructurering. Aandachtspunten zijn de formalisering met commerciële partijen en het streven dat er een grondtermijn van de belegger upfront binnenkomt. Tevens zou onderzocht kunnen worden in hoeverre er bij Mitros een lichte investeringsbereidheid is voor het commercieel programma, omwille van waarborging 47

van de voortgang. Daarnaast is het wenselijk dat er meer zekerheden zijn vanuit de Gemeente ten aanzien van de inrichting van de openbare ruimte, aangezien dat een grote kwaliteitsimpuls kan geven. In bijlage 2 is het ingevulde model bijgevoegd. 3.4 Den Haag: Vestia Stichting Vestia Groep is een grote Nederlandse woningcorporatie. De stichting verhuurt circa 89.000 woningen. Het vastgoedbezit is verspreid over heel Nederland, met het zwaartepunt in Zuid-Holland. Het hoofdkantoor staat in Rotterdam. Vestia is opgezet als een concern van vijftien redelijk zelfstandige lokale woningcorporaties voor de verhuur van het woningbezit en lokale activiteiten, met vier ondersteunende bedrijven: Ceres projecten (projectontwikkeling), Estrade Projecten (projectontwikkeling), Vestia Vastgoeddiensten (makelaardij en VvE-beheer) en Vestia Onderhoudsdiensten (service en onderhoud). Op 30 januari 2012 bracht Het Financiële Dagblad naar buiten dat er ernstige financiële problemen waren bij Vestia. Rond het rente- en valutamanagement bij de Treasury van Vestia waren grote tegenvallers ontstaan met derivaten als gevolg van jarenlange lage rentes op de kapitaalmarkt Deze problemen waren reeds in 2009 aanleiding voor het Waarborgfonds Sociale Woningbouw om de banken te benaderen. Inmiddels is ook gebleken dat er mogelijk frauduleus gehandeld is door de treasurer van Vestia. Eind april 2012 schreef de minister van Binnenlandse Zaken een brief aan de Tweede Kamer met een verbeterplan voor Vestia, dat onder meer uitgaat van de verkoop van 15.000 eenheden in 10 jaar tijd. Vele nieuwbouwplannen en ook grootschalige renovatieplannen moesten worden stopgezet. Voor de casus is het plangebied Haga Morgenstond geselecteerd, deze voldeed aan de criteria. Casus: Haga Morgenstond De herstructurering Haga is gelegen in de wijk Morgenstond. De ontwikkelopgave bestaat uit bouwrijp maken van het plangebied, de bouw van 740 woningen, 14.000 m2 voorzieningen en 1.700 parkeerplaatsen. Partijen (Proper Stok en Vestia) zijn gebundeld in de entiteit OCL (Ontwikkelcombinatie Leyweg). Het naastgelegen ziekenhuis wordt met 20.000 m2 en 350 parkeerplaatsen uitgebreid. De herstructurering zal een positieve invloed hebben op de omgeving. De woningen worden aangesloten op Geothermie in Den Haag. Het project bevindt zich in de initiatieffase.

48

Conclusies model Het project scoort bij zowel de BBSH als de CFV slecht. Het plan is zeer slecht faseerbaar, omdat het uit twee grote bouwblokken bestaat. Het plan uitvoeren zoals het er nu ligt, leidt tot een te hoog onrendabel projectresultaat en veel volatiliteit ten aanzien van de downward-risks. Het project vergt een zeer hoge investering. Het plan bestaat voor een groot deel uit commerciële functies die voorgefinancierd moeten worden. Daarnaast liggen de ontwikkeling en exploitatie van de parkeergarage en BOG bij Vestia. Het risico voor de liquiditeitspositie is fors te noemen. In bijlage 2 is het ingevulde model bijgevoegd. Samenvatting paragraaf 3.1 tot en met 3.4 Uit de praktijktoets is gebleken dat drie van de vier herstructureringsprojecten (Staedion, Mitros, Rochdale) goed passen binnen de kaders van de BBSH en het CFV. Deze drie herstructureringsprojecten kenmerken zich grofweg door de volgende overeenkomsten: a) Stap voor stap met aandacht voor het bestaande, samen met bewoners; b) Corporaties als organiserend vermogen tussen meerdere stakeholders; c) Beheersing downward risks. De drie herstructureringsprojecten kenmerkten zich door veel overeenkomsten. Deze drie projecten zijn gebaseerd op een geleidelijke aanpak waarbij er ruimte is om bij te sturen. Alle projecten kenmerken zich door een lange voorgeschiedenis. In eerste instantie was er sprake van gebiedsontwikkeling 1.0, waarbij en nu meer sprake is van gebiedsontwikkeling 2.0 met soms aspecten van gebiedsontwikkeling 3.0. De gebiedsontwikkeling van Vestia heeft sterke overeenkomsten met gebiedsontwikkeling 1.0, uitgerekend deze gebiedsontwikkeling loopt spaak. In 3.5 wordt een analyse gegeven van de onderzoeksresultaten.

49

3.5 Analyse onderzoeksresultaten De analyse van de onderzoeksresultaten bestaat uit de volgende onderdelen: a) terugblik casestudy, b) bruikbaarheid van het model, en c) beperkingen van het model. a) Resultaten casestudy Het model is een raamwerk waarin op gerubriceerde wijze een herstructurering inhoudelijk wordt beoordeeld. Het succes van het raamwerk wordt voor een groot deel bepaald door de kwaliteit van aspecten ontwikkelstrategie, samenwerkingsmodellen en financiering. Deze aspecten waren bepaald op basis van wetenschappelijke literatuur en actuele wetenschappelijke discussies. Er kan geconcludeerd worden dat de hedendaagse discussies voor een groot deel in de praktijk wordt toegepast. Wat tevens opviel was dat dat de herstructureringscasussen die relatief goed verliepen, een positieve score kregen via het model. De herstructureringscasus die moeizaam verliep (Haga Morgenstond), had tevens een zeer slechte score op het model. Op basis van de casestudy worden de volgende inhoudelijke conclusies getrokken, ten aanzien van de wijze waarop door corporaties het beste in binnenstedelijke herstructureringen kan worden geparticipeerd. I.

Stap voor stap met respect voor het bestaande, samen met bewoners - De grootscheepse aanpak die men voorheen voornemens was, maakt voortaan plaats voor een organische transformatie in kleine stappen. Vastomlijnde masterplannen (‘alles-of-niets-plannen) zijn verleden tijd. Gebiedsontwikkeling zal niet meer volledig ‘gepland’ worden, maar zal geïnitieerd worden in samenwerking met particuliere initiatieven. De procesomkering (van topdown naar bottomup) lijkt hiermee definitief. Een gebiedsontwikkeling zal steeds meer gaan over het bestaande. Het toekomstige gebruik en de eindgebruiker krijgen een meer beslissende plek in het gebiedsontwikkelingsproces. De eindgebruiker is niet alleen klant, maar ook een partner; - Door bewoners te betrekken bij projecten voelen bewoners zich serieus genomen. Zo kan ook draagvlak ontstaan voor overige grootschalige plannen. Bewonersorganisaties kunnen er bijvoorbeeld voor zorgen dat een aanspreekpunt onder de aandacht wordt gebracht bij hun achterban. Hieronder vallen ook moeilijk bereikbare groepen; - Binnenstedelijke herstructurering wordt een traject van kleine stappen naar een nieuwe gebiedsexploitatie. Er zal in de toekomst meer aandacht uitgaan naar een goed beheerde en geëxploiteerde stad, dan naar de geplande stad; 50

- Door plannen voor een aantal jaar tot in detail vast te leggen, kunnen later in het traject problemen ontstaan. Door ontwikkelingen op de markt kan de vraag naar een bepaald woningtype bijvoorbeeld toe- of afnemen. Als flexibiliteit voldoende aanwezig is, kunnen plannen makkelijker worden aangepast. II. Corporaties als organiserend vermogen - Om herstructureringen haalbaar te maken moeten corporaties als organisator partijen samenbrengen in (nog niet bestaande) consortia. Het toetreden van nieuwe actoren uit andere bedrijfstakken is hierbij kansrijk om een binnenstedelijke herstructurering haalbaar te maken. Pensioenfondsen en institutionele beleggers gaan mogelijk een steeds grotere rol spelen bij binnenstedelijke herstructureringen; - Uit de interviews is gebleken dat drie van de vier corporaties voldoen aan de wettelijke kaders. Ondanks de beperkte middelen is het mogelijk om met doordachte samenwerkingsmodellen de uiteindelijke doelstellingen te behalen. Uitgangspunt hierbij is om risico’s te leggen bij partijen die de risico’s het beste kunnen én willen beheersen. Doordat corporaties als organisator de ‘lead’ hebben, kunnen ze sturing geven aan de herstructurering; - Het kwam in het verleden geregeld voor dat corporaties veel werkzaamheden zelf verrichtten. De rol van ontwikkelaar en belegger werd vaak volledig door een corporatie uitgevoerd. Uit de interviews is gebleken dat in sommige opgave het zinvol is om de ontwikkelopgave te leggen bij een partij met aan grotere risico- en investeringsbereidheid. Dat betekent dat de corporatie meer kaderstellend wordt, en andere partijen in positie brengt. Het hangt per opgave af wat de ontwikkelaarsrol van een corporatie wordt. Bij een commercieel programma, is verlegging van de ontwikkel- en afzetopgave een plausibele keuze. III. Beheersing downward risks - Er werd bij herstructureringen voorheen te weinig nagedacht over exitscenario’s. Het kasstroomschema is te vaak een zogenaamde badkuip: de uitgaande cashflows deden zich voor aan het begin, en de positieve cashflows kwamen pas aan het einde (als ze überhaupt kwamen). Er dient gestuurd te worden op het sneller verkrijgen van positieve cashflows. Een herstructurering moet gerealiseerd worden zonder torenhoge voorinvesteringen; - Het groeimodel dat bepalend is geweest voor de strategie wordt vervangen door een behoudender model. Een model dat meer uitgaat van de menselijke maat: kleinschaligheid, zelfstandigheid en flexibiliteit zijn daarbij het credo. Grote gebiedsontwikkelingen maken plaats voor kleinere deelprojecten die in financieel en organisatorisch opzicht behapbaar zijn.

51

b) Bruikbaarheid van het model Tijdens de interviews is gebleken dat het model bruikbaar en hanteerbaar is als model. Het model is om de volgende redenen hanteerbaar: - Quick-scan: het model is bruikbaar als eerste scan voor een go/nogo alvorens een corporatie kiest om wel of niet te participeren; - Blootleggen zwakheden: het kan binnen korte tijd de zwakheden van een project blootleggen. Doordat het model de overweging zowel in de breedte als de diepte benaderd, wordt snel inzichtelijk welke zwakheden een project heeft; - Portefeuillekeuze: indien een corporatie een prioritering dient te maken (bijvoorbeeld vanwege de beschikbare financiële middelen), dan kan met het model gekeken worden welke herstructurering de voorkeur verdient. Het kan hiermee als tool gebruikt worden om een keuze te maken tussen enkele potentiële projecten. c) Beperkingen van het model Ondanks dat het model bruikbaar en hanteerbaar is, kent het model enkele beperkingen - Afdelingsoverstijgend: het model is een integraal model. Het nadeel hiervan is dat het model niet door één iemand wordt ingevuld, maar dat meerdere afdelingen dat dienen te doen. In het empirisch onderzoek lag de focus voornamelijk op beslissers aan de vastgoedkant. In de praktijk zal de overweging ook vanuit sociaal oogpunt gemaakt worden; - Abstractieniveau: omdat het model redelijk globaal is, blijft het allemaal op een hoog kwalitatief abstractieniveau. Vervolgonderzoek bij een herstructurering is hiermee onmisbaar; - Koppeling bedrijfsstrategie: corporaties hebben de mogelijkheid om binnen de wettelijke kaders de nadruk op een of meerdere taakvelden te leggen. Het model zoals het er nu ligt voorziet daar nog niet in; - Meetbaarheid: de invulling van het model gebeurt kwalitatief. Om het echt meetbaar te maken zou het onderzoek eigenlijk gekwantificeerd moeten plaatsvinden. Dit is echter een moeilijke opgave omdat initieel niet alle cijfers voorhanden zijn. Echter zou een fractie meer meetbaarheid ten goede komen aan de objectiviteit van de te maken overweging; - Kaders BBSH: de taak velden van de BBSH zijn niet meetbaar gemaakt. Het is daarmee lastig om te controleren of een project wel of niet voldoet aan de kaders. Om de toetsing beter hanteerbaar te maken zouden de taakvelden meetbaar gemaakt moeten worden. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op de conclusie en aanbevelingen. 52

Hoofdstuk 4 Conclusie In dit afsluitende hoofdstuk worden enkele conclusies en aanbevelingen beschreven ten aanzien van de centrale vraag van deze thesis. Tevens wordt in dit hoofdstuk beschreven wat de beperkingen zijn van het onderzoek en wat aanbevelingen tot vervolgonderzoek zijn. In 4.1 wordt teruggekoppeld naar de centrale vraag. In 4.2 wordt ingegaan op de kwaliteit van de onderzoeksresultaten. In 4.3 worden aanbevelingen tot vervolgonderzoek gegeven. In hoofdstuk 4.4 wordt de thesis afgesloten met een persoonlijke reflectie. 4.1 Conclusie In dit onderzoek stond de volgende vraag centraal: Op welke wijze kan een woningcorporatie, gegeven de wettelijke kaders, optimaal participeren aan een binnenstedelijke herstructurering? Middels een exploratieve literatuurstudie zijn aspecten geïnventariseerd wie een rol spelen bij de strategische overweging voor participatie aan binnenstedelijke herstructurering. Middels een matrix zijn zowel de wettelijke en inhoudelijke overwegingen gebundeld in een model. Met dit model kan op toegankelijke en hanteerbare wijze een quickscan gemaakt worden van een project. Het model is empirisch toegepast middens een casestudy bij vier woningcorporaties. Uit de cases zijn meerdere conclusies te trekken ten aanzien van binnenstedelijke herstructurering door woningcorporaties. Zo blijkt er steeds meer aandacht te zijn voor een geleidelijke aanpak waarbij rekening wordt gehouden met bewoners en de bestaande situatie. Binnenstedelijke herstructurering is een traject van kleine stappen naar een nieuwe gebiedsexploitatie. Het lijkt er sterk op dat er in de toekomst meer aandacht uitgaan naar een goed beheerde en geëxploiteerde stad, dan naar de geplande stad. Om dit te kunnen bereiken kunnen corporaties als organiserend vermogen fungeren tussen meerdere stakeholders. Om herstructureringen haalbaar te maken kunnen corporaties als organisator partijen samenbrengen in (nog niet bestaande) consortia. Het toetreden van nieuwe actoren uit andere bedrijfstakken is hierbij kansrijk om een binnenstedelijke herstructurering haalbaar te maken. Er dient hierbij gestuurd te worden op het sneller verkrijgen van positieve cashflows. Een herstructurering moet gerealiseerd worden zonder torenhoge voorinvesteringen voor de woningcorporatie. Met het model worden inhoudelijke aspecten blootgelegd en worden eventuele pijnpunten geïdentificeerd. Tevens biedt het model de mogelijkheid om eventuele

53

pijnpunten weg te nemen om alsnog de succeskans van een herstructurering te vergroten. Met deze thesis is hiermee antwoord gegeven op de centrale vraag. 4.2 Discussie: kwaliteit onderzoeksresultaten De validiteit van de onderzoeksresultaten is gewaarborgd door de gekozen onderzoeksmethode van casestudies. De casussen zijn middels het model diepgaand en allesomvattend bestudeerd. Het is daarmee een goede weergave van de werkelijkheid van de cases. Hier zijn echter wel enkele kanttekeningen te benoemen: - De praktijktoets is uitgevoerd over vier corporaties. Ondanks dat de corporaties en casussen weloverwogen zijn geselecteerd, kan het zijn dat een selectie van minder of meer corporaties mogelijk tot andere uitkomsten leidt; - Een andere kanttekening hierbij is tevens het risico op sociaal wenselijke antwoorden van de geïnterviewde. Wanneer een geïnterviewden gevraagd werd naar het verloop van de interne overwegingen, was het antwoord doorgaans dat er weloverwogen gewerkt wordt. Men zal in zijn algemeenheid niet snel tegen externen zeggen dat een binnenstedelijke herstructurering niet goed verloopt, zelfs als dat wel het geval zou zijn. Dit risico is in het onderzoek grotendeels ondervangen door enerzijds op de deelaspecten (ontwikkelstrategie, samenwerkingsmodellen, financiering) door te vragen en anderzijds door per bedrijf twee mensen persoonlijk te spreken. Slechts in één geval is er met een enkel persoon gesproken. Wanneer de geïnterviewde aangaven dat de uitwerking van een bepaald deelaspect (bijvoorbeeld ontwikkelstrategie) goed verloopt, zijn andere bronnen (bijv. stedenbouwkundig plan, internet, 2de interview) gecheckt om dit te verifiëren. Als bijvoorbeeld uit een document bleek dat er aanvullende afspraken zijn gemaakt, of een herontwikkeling is beoogd, was dit een indicator dat de samenwerking toch niet goed verliep. Wanneer alle geïnterviewden aangaven dat de samenwerking goed verloopt, er geen aanvullende afspraken zijn gemaakt, en geen tegendeel blijkt uit andere documenten, dan is er met een grote mate van waarschijnlijkheid te concluderen dat de herstructurering daadwerkelijk zo verloopt. - Het onderzoek heeft geleid tot een model voor corporaties bij herstructurering. De vraag is of een dergelijke overweging wel volledig te modelleren valt. Vaak spelen politieke en persoonlijke voorkeuren ook een rol bij de keuze. Ook in het verleden gedane toezeggingen (bijvoorbeeld reciprociteitafspraken) hebben invloed op de procesgang. Met dit onderzoek is in ieder geval getracht de objectiviteit te vergroten middels een model waarmee de overweging meer weloverwogen kan plaatsvinden;

54

De generaliseerbaarheid beperkt zich tot een specifieke reikwijdte, omdat de conclusies van onderzoek (zoals Stokking omschrijft) niet los staan van hun context. Het onderzoek is in vier specifieke gevallen toegepast. Daarmee gelden de conclusies niet zonder meer voor alle gevallen van binnenstedelijke herstructurering. Inhoudelijk lijken de conclusies overdraagbaar op vergelijkbare gevallen van binnenstedelijke herstructurering in de regio Den Haag, Amsterdam en Utrecht. De bevindingen uit dit onderzoek zijn waarschijnlijk niet één op één overdraagbaar naar gebiedsontwikkelingen met afwijkende kenmerken. De inhoudelijke conclusies inzake de aspecten ontwikkelstrategie, samenwerkingsmodellen en financiering zullen ook toepasbaar zijn voor andere complexe binnenstedelijke herstructureringsprojecten door woningcorporaties, immers: iedere woningcorporatie heeft het hetzelfde wettelijke kader. Per inhoudelijke conclusie zal echter de toepasbaarheid voor andere gebiedsontwikkelingen bekeken moeten worden. Hierbij moet tevens vermeld worden dat in deze thesis een kwalitatieve overweging is omschreven. Dat komt voornamelijk omdat aan de voorkant nog niet alle informatie te kwantificeren valt. Qua betrouwbaarheid zijn de resultaten niet afhankelijk van toevalligheden. De motivatie voor de keuze van onderzoekseenheden is in hoofdstuk 1 omschreven. Een andere onderzoeker – die het onderzoek onder dezelfde criteria zou uitvoeren - zou dus dezelfde resultaten moeten krijgen. Dit bleek grotendeels uit de resultaten van het onderzoek zelf. De verschillende bronnen per casus en per onderdeel wezen in dezelfde richting. Dit was echter niet het geval bij Vestia. Deze corporaties heeft echter aanzienlijke financiële problemen, wat weer invloed heeft op de investeringsmogelijkheden van het project. Deze verschillen in bevindingen waren hiermee verklaarbaar. 4.3 Aanbevelingen tot vervolgonderzoek Op basis van dit onderzoek kunnen de volgende aanbevelingen tot vervolgonderzoek worden gegeven: •

Gebiedsontwikkeling 3.0 door corporaties: er is veel over gebiedsontwikkeling 3.0 geschreven. In de praktijk blijkt dit nog lastig toepasbaar. Dit komt omdat er bij gebiedsontwikkeling 3.0 meerdere branches aan elkaar worden ‘geknoopt’. Het zou interessant zijn om te onderzoeken hoe gebiedsontwikkeling 3.0 door corporaties beter en sneller vormgegeven en georganiseerd kan worden;

•

Riskappetite corporaties: alle geïnterviewde corporaties willen voldoen aan het kader vanuit de BBSH. Tegelijkertijd nemen de taakvelden een bepaald risicoprofiel met zich mee. De vraag is of dat risicoprofiel nog wel behapbaar is voor een corporatie;

•

Operationaliseren kaders BBSH: het is wenselijk dat een taakveld meer meetbaar wordt. De taakvelden zijn vrij abstract omschreven waardoor toetsing kan leiden tot 55

meerdere interpretaties. Door het meetbaar te maken worden misinterpretaties voorkomen en wordt bijgedragen aan de eenduidigheid van de vraagstukken waar een corporatie voor staat. 4.4 Persoonlijke reflectie In de literatuur wordt vaak de suggestie gewekt dat de omschreven methode dé manier is. Met mijn persoonlijke praktijkervaring wist ik dat dat niet altijd noodzakelijkerwijs het geval is. De orde van de theorie, komt zelden voor in de chaos van de praktijk. Om die reden heb ik getracht om op zorgvuldige wijze actuele discussies en opvattingen te integreren in deze thesis. Ik ben me hierbij bewust van de mogelijke beperkingen van dit onderzoek. Het onderzoek bestond ui een ontwerp (model) en een toepassing (empirische toetsing). Ik heb hiermee een aanzet gedaan. Het risico van deze aanpak is dat mogelijk niet alle facetten in het onderzoek zijn verwerkt. Een andere aanpak had kunnen zijn, dat ik mensen uit de praktijk het model had laten invullen, wat ik vervolgens gerubriceerd had naar een model. Tevens had er een additionele expertmeeting plaats kunnen vinden. Desalniettemin ben ik van mening dat er een toegankelijk en hanteerbaar model ligt waarmee woningcorporaties uit de voeten kunnen. Het is toepasbaar, laagdrempelig en kan binnen korte tijd de (on)haalbaarheid inzichtelijk maken. Het kan hiermee fungeren als pré-beslismodel. Uit de interviews bleek vaak dat men toch handelt vanuit eigen ervaring en van directe collega’s. Op zich geen verassing, maar soms wel verwarrend omdat je schrijft vanuit wetenschappelijk oogpunt. De literatuur heeft vaak een iets té romantisch beeld van de werkelijkheid. Zowel wetenschap als praktijk kunnen veel van elkaar leren. Met deze thesis is getracht om een brug te slaan tussen die twee. De brug is er met deze thesis uiteraard nog niet, maar met deze thesis is een stap in de goede richting gezet

56

Bibliografie ABF Research (2012), www.abfreserach.nl, 28 augustus 2012. Aedes (2012), www.aedesnet.nl, 15 juli 2012. Aedes Magazine 1/11 ‘Gemengde projecten, financiering bijna onmogelijk’ (Aedes, 2011/1) Aedes Magazine 9-10/11 ‘Commerciële projecten, congres Aedes: liever niet’ (Aedes, 2011/2) Aedes Magazine 20/11 ‘Investeren in oude wijken, kan het straks nog?’ (Aedes, 2011/3 Algemeen dagblad, pagina 15, sectie wonen 11 februari 2012, Anarchie op de woningmarkt. Aalbers, M., E. Van Beckhoven, R. Van Kempen, S. Musterd & W. Ostendorf (2004) Large housing estates in the Netherlands: policies and practices. Utrecht: Faculteit Geowetenschappen Universiteit, Utrecht. Atzema e.a. (2009), Ruimtelijke economische dynamiek, Coutinho BBSH (2012), www.bbsh.nl, 15 maart 2012. Building Business (juni/juli 2011). Dossier De Nieuwe Ontwikkelaars (Building Business, 2011) Building Business (maart 2010). Dossier herstructurering (Building Business, 2010) Bosscher (2007), Publicatie: mogelijkheden regie bij herstructurering, publicatie t.b.v. de opleiding MCD. Bindelsen / ten Have, 2004, Goed risicomanagement bij PPS-herstructurering voorkomt tegenvallers. Bruil / Wigmans / Hobma / Peek (2003), Integrale herstructurering. Het stationsgebied ’s-Hertogenbosch. Buitelaar / Segeren (2009), De nieuwbouwproductie van woningcorporaties. Het belang van lokale omstandigheden, Planbureau voor de leefomgeving, Den Haag. Brounen / Van Gool / Jager / Weisz (2007), Onroerend goed als belegging, Groningen CFV (2010), Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010-2014, Naarden. CFV (2011): sectorbeeld realisatie woningcorporaties 2011, Naarden CFV (2012), www.cfv.nl, 15 mei 20012. Chevalier, G (2011) Toekomstige samenwerkingsvormen bij gebiedsontwikkeling. Onderzoek en herbezinning op de samenwerking tussen publieke en private partijen bij integrale gebiedsontwikkeling. MRE thesis ASRE Commissie Water en Ruimte (2010), Waterschappen krachtige spelers in gebiedsontwikkeling, Commissie Water en Ruimte ingesteld door de Unie van Waterschappen.

57

De Jong (2008), Wat gebeurt er in de tussentijd?, Hoe wordt er betekenis gegeven aan tussentijd, 2008, Masterscriptie Sociologie Grootbinnenstedelijke Vraagstukken en Beleid Erasmus Universiteit Rotterdam. Dekker, G (2010) De riskante idealen van een corporatie, De Accountant; uitgave januari/februari 2010 Deloitte (2006), Corporatie Governance Projectontwikkeling. Deloitte (2006), Corporatie Governance Verbindingen. Deloitte, Schuivende panelen. Een visie op gebiedsontwikkeling, 2010, in samenwerking met de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling van de Technische Universiteit Delft. De Kleijn, G. (2001) Gewoon de handen uit de mouwen, Vitale Stad 4-7, pp. 16-17. De Reus, P. (2006) De bevolkingssamenstelling van de wijk: probleem of kans bij de herstructurering? Presentatie tijdens Corpovenista conferentie, 7 juni 2006. De vernieuwde stad (2011) Corporaties op een Kruispunt Jaarcongres. De vernieuwde stad, update november 2011. De vernieuwde stad (2012), www.devernieuwdestad.nl, 10 april 2012. Duijn, J. van (2011), De Schuldenberg, SUN, Amsterdam Eekelen, B (2006) Procesmanagement in de bouw, Basissyllabus ASRE; module 4 Gebiedsontwikkeling. Engbersen, R. & M. Lodewijks (2004) De zeven uitdagingen van bewonersparticipatie in herstructureringsoperat. Een handreiking voor uitvoerende professionals. Den Haag: Fleurke / Schaar (2009), Ontwikkelingspaden voor woningcorporaties, Amsterdam Gehner (2003), Risicoanalyse bij projectontwikkeling, SUN, Amsterdam Gehner (2009), Knowingly taking risk, Inbestment decision making in real estate development, Eburon, Delft. Gool e.a. (2007) Onroerend goed als belegging. Stenfert Kroese. Hacou / Feddes (2007), Management van meerstemmige Ruimtelijke processen, De functiescheiding voorbij, SdU uitgevers Den Haag Harm / Kloppenjan, 2002, Barrières bij de totstandkoming van publieke en private samenwerking en mogelijkheden om deze te overwinnen: een institutionele invalshoek. Hekkenberg, E (2011) Efficiënte herstructurering: een onderzoek naar de mogelijkheden van meer flexibiliteit in de stedelijke herstructureringsplannen van woningcorporaties. Thesis MRE, ASRE. Huffstadt, M (2010), Stadsvernieuwingsprojecten: Ontwerpend onderzoek en capacity building Uitgeverij SUN, 2010. Huisman (2012) College financieren en beleggen. Master of Real Estate, ASRE. Jacobs, J (1992), The Death And Life Of Great American Cities, Random House USA Inc.

58

Joolingen, P. Van, Kersten, R., Hee, M. Van der (2011), Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen?, Akro Consult in opdracht van: Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) en Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), KEI (2012), www.kei-centrum.nl, 20 juli 2012. KEI Kenniscentrum, N19 (2011). Stedelijke Vernieuwing, Voorbij de crisis. Agenda voor de stedelijke vernieuwing, Rotterdam, januari 2011 Kei nr 19 Kleinhans, R. (2001) De sociale impact van herstructurering; onderzoeksopzet (Versie september 2001). Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Kleinhans, R.J. (2005) Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting. Delft: Delft ,University Press. Kokx, A. (2005) Samenwerken in de Binnenstedelijke Vernieuwing, terugkijken en vooruitzien. Doctoraalscriptie Stadgeografie, Universiteit Utrecht. Kotter / Rathgeber (2006) Onze ijsberg smelt. Business contact. Kullberg, J. (2006) De tekentafel neemt de wijk: beloften en beperkingen in de herstructurering van buurten. Den Haag: Sociaal en Cultureel Planbureau. Marlet, G (2009), De aantrekkelijke stad. VOC uitgevers. Mintzberg / Ahlstrand (2008) Strategy bites back. Pearson education limited. Ministerie van VROM, 2009, Handreiking Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) en staatssteun, Den Haag. Ministerie van VROM (2009), Reiswijzer herstructurering, Den Haag Nederland boven water (2012) www.nlbw.net, 1 augustus 2012. Neprom (2012) www.neprom.nl, 11 mei 2012. Noordanus (2010) Terugreis uit Utopia, een strategische agenda voor een meer uitvoeringsgerichte praktijk voor gebiedsontwikkeling, extra uitgave Builsing Business 2010. Nozeman (2010), Handboek Projectontwikkeling, Reed Business Ostroy, J (1979), Flexibility and uncertainty. UCLA Economics Working Papers, Department of economics. Oussouren (2009), Publiek-Private samenwerking, publicatie Kenniscentrum PPS, Ministerie van Financiën. Peek, G.J. (2010) Hoezo gebiedsontwikkelinjg? Gebiedsexploitatie! Uitgave van Fakton Peek, G.J. (2009) De activiteiten van gebiedsontwikkeling in een schema. Peek. G.J. (2011) Van disciplinair raamwerk naar denkraam. Real Estate Property Quarterly, 10(2), 16-26. Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling (2011) Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit: wat nu te doen? Handreiking voor de praktijk. Delft: Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft.

59

Rooy (2009), Nederland boven water, praktijkboek herstructurering, Haboforum Den Haag. Schilder e.a. (2012) Financiële risico’s op de woningmarkt, een verkenning in krimp- en anticipeerregio’s, Amsterdam School of Real Estate. Schumpeter, J (1982) Theory Of Economic Development, an Inquiry Into Profits, Capital, Credit, Interest And The Business Cycle. Transaction publishers. Stichting waarborgfonds Sociale woningbouw (2010), Trendrapportage woningcorporaties 2007-2014: investeringen, kasstromen en financiering, drukkerij Zwaan Printmedia Stoker, G, (2006) Why politics matter, making the democracy work. Houndsmills New York. Stokking, K. (2003). Bouwstenen voor onderzoek in onderwijs en opleiding, ISOR, Onderwijsresearch Universiteit Utrecht, Utrecht. Topper, H, (2009), Flexibele samenwerkingsovereenkomsten bij gebiedsontwikkelingen: Contractuele afspraken om in te kunnen spelen op veranderende omstandigheden. Thesis Civil Engineering and Management, Universiteit Twente Urhahn Urban Design (2010) De spontane stad., BIS publishers Vastgoedkennis (2012), www.vastgoedkennis.nl, 14 februari 2012. Vastgoedvisie (2012) Ondernemen in gebiedsontwikkeling. Veldman (2009) Strategie en management. Noordhoff Uitgevers. Veldman (2012) Succesvolle bedrijven, Noordhoff, Groningen/Houten Verlaat (2008), Publicatie: binnenstedelijke herstructurering, publicatie tbv de opleiding MCD. Verlaat (2005) Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling in hoofdlijnen, MCD Verschuren / Doorewaard (2010), Het ontwerpen van een onderzoek. Vlaams Kenniscentrum PPS (2009), Herstructurering met behulp van PPS. VROM (2012), www.vrom.nl, 21 februari 2012. Watertorenberaad, werkboek (2010) Wolting (2009), PPS en herstructurering, SDU Uitgevers Den Haag. WSW (2012), www.wsw.nl, 23 april 2012, Zeeuw (2010) Zij maakt het verschil. Een onderzoek naar de toegevoegde waarde van samenwerking tussen corporaties en marktpartijen in de herstructurering, TU Delft Zeeuw (2011) Gebiedsontwikkeling in een andere realiteit, wat nu te doen, TU Delft. Zeeuw / Franze (2010) De Engel uit het graniet, TU Delft.

60

Geïnterviewde personen Staedion (Den Haag) - Maarten Lindeboom, projectmanager afdeling Staedion Ontwikkeling, gesproken op 30 juli 2012; - Jaap Uithof, Directeur afdeling Staedion Ontwikkeling, gesproken op 30 juli 2012. Rochdale (Amsterdam) - Hilde Ramakers, manager afdeling Rochdale Projectontwikkeling, gesproken op 6 augustus 2012; - Willem Brian, projectmanager afdeling Rochdale Projectontwikkeling, gesproken op 13 augustus 2012. Mitros (Utrecht) - Bob van Ree, manager Vastgoedontwikkeling, Projectontwikkeling, gesproken op 9 augustus 2012.

afdeling

Mitros

Vestia / Ceres Projecten (Den Haag) - Henk Fokkink, ontwikkelingsmanager Ceres Projecten, gesproken op 9 augustus 2012; - Hans Lijmbach, ontwikkelingsmanager, Ceres Projecten, mailcontact op 16 augustus 2012.

61

In veel wijken staat momenteel de uitvoering van binnenstedelijke herstructurering centraal. Binnen het domein van binnenstedelijke herstructurering zijn echter een paar ingrijpende ontwikkelingen gaande die veel invloed hebben op de overweging die woningcorporaties maken om te investeren in een binnenstedelijke

herstructurering.

De

eerste

grote

ontwikkeling

betreft

de

verandering

in

financieringsarrangementen, waardoor de kasstromen en financierbaarheid van corporaties onder druk komt te staan. De tweede grote ontwikkeling is de verandering van de verdienmogelijkheden van woningcorporaties. Als gevolg van deze ontwikkelingen wordt het complexer om een sluitende business case te behalen. In deze thesis staat een model omschreven dat bij kan dragen aan de overweging of participatie aan een binnenstedelijke herstructurering voor een corporatie zinvol is of niet. Tevens kan met het model onderzocht worden op welke wijze de participatie geoptimaliseerd kan worden. Het onderzoek betreft een praktijkgericht wetenschappelijk onderzoek, waarvan de uitkomsten kunnen fungeren als strategisch advies.