Verkoop door woningcorporaties

27

▲

▲

Verkoop door woningcorporaties

28

am w s o 2 0 ter on 1 4 da m


inhoud 3

5

8

15

20

Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht

Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische

Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2014 hebben de woningcorpora-

onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten

ties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal

nam de verkoop van sociale huurwoningen toe van 279 in 1998 naar 2.402

verkopen kwam in het begin langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende

in 2005. Vanaf 2005 zagen we een daling naar 1.144 in 2010. De daling van

redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appar-

het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels

tementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten

doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de

corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten.

eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat aandeel af en werd meer verkocht

VOORWOORD

bij mutatie. Zo ligt in 2013 en de eerste helft van 2014 het aandeel verkoop

De woningvoorraad

Marktontwikkeling koopwoningen

Nieuwbouw

Ontwikkelingen in de stadsdelen

Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen

aan zittende huurders op zo’n 12%.

Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht

Sinds 2011 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel

op basis van afspraken tussen gemeente en corporaties. Aanleiding

van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 2011 werden

was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de

1.584 corporatiewoningen verkocht, in 2012 1.828 en in 2013 1.915. De

Amsterdamse bevolking. In het in september 2011 ondertekende

toename van het aantal transacties lijkt vooral in 2014 stevig door te zetten.

akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 2011 tot en met 2014 heb-

In de eerste helft van 2014 werden in Amsterdam 1.148 corporatiewoningen

ben gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging

verkocht tegen 774 in de eerste helft van 2013. Dat is een toename van 48%!

Amsterdam afgesproken de verkoop van sociale huurwoningen voort

Gedeeltelijk wordt dit verklaard door de tijdelijke ruimere vrijstelling van de

te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwonin-

schenkbelasting voor een eigen woning sinds 1 oktober 2013. Ook de his-

gen 2008 tot en met 2016 te herzien. Het gaat onder meer om een

torisch lage hypotheekrente speelt een rol. Duidelijk is dat het herstel op de

verlenging van de verkoopafspraken tot en met 2020. Teneinde over

woningmarkt in Amsterdam echt lijkt door te zetten. Het aantal corporatiever-

voldoende verkoopruimte te beschikken, worden corporaties in de

kopen kan daarmee in 2014 ruim boven de 2.000 uitkomen. Daarmee komen

gelegenheid gesteld om in de periode tot en met 2020 5.000 wonin-

we weer in de buurt van het topjaar 2005.

gen extra te verkopen. Dit aantal komt bovenop het in het kader van 27

36

40


Conclusie

Rapportage stadsdelen

Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van 12.000 te verkopen

Door de verkoop van sociale huurwoningen neemt het aandeel eigen woning-

woningen en bovenop het per 1 januari 2011 resterende aantal van

bezit in de stad verder toe. Ook de verkoop van particuliere huurwoningen

ongeveer 13.000 te verkopen woningen op basis van het Derde

en de nieuwbouw van koopwoningen hebben daar in het afgelopen decen-

Convenant Verkoop. Dat brengt het totaal per januari 2011 op circa

nium aan bijgedragen. Zo is het aandeel koopwoningen in de stad volgens

30.000 te verkopen ‘reguliere’ woningen (23.500 per 1 juli 2014).

het onderzoek Wonen in Amsterdam toegenomen van 19% naar 31,5%. Het

Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen

toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden

constructies waarbij de woning wordt teruggekocht door de corpo-

voor de (lage) middeninkomens om wooncarrière te maken. De opbrengsten

ratie) een verkoopruimte aangehouden van 5.000 woningen. Ook zijn

van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke

afspraken gemaakt over de erfpachtafdracht die corporaties aan de

vernieuwing, hoog niveau renovatie en de bouw van nieuwe sociale huur

gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning.

woningen te kunnen financieren. Zo hebben de corporaties in 2013 zo’n

▲

▲

1.100 sociale huurwoningen opgeleverd in de nieuwbouw.

verkoop door woningcorporaties

29


25 Aantal verkopen van corporatiewoningen aan particulieren 1998-2014 2.500 2.500

2.000 2.000

1.500 1.500

1.000 1.000

inhoud 3

500 500

VOORWOORD

pr 14 og no

-W es

t

20

13 20

12 20

11

10

20

20

09 20

08 20

06

05

07 20

20

20

04

02

01

00

99

03

20

20


20

8

20

De woningvoorraad

20

5

19

19

98

se

00

15

20

27

36

To t

aa

l

st

oo

id Zu

rd

N

oo

t os O

id Zu

uw

ie N

t

26 Verkoop corporatiewoningen

1998

32

29

8

0

0

4

206

279

aan particulieren conform

1999

51

4

96

0

22

15

188

376

Convenant Verkoop per stadsdeel

2000

14

9

67

8

38

102

85

323

2001

2

66

78

52

52

164

88

502

2002

6

35

44

55

52

105

137

434

2003

47

140

65

70

141

322

283

1.068

2004

114

320

231

180

211

448

398

1.902

2005

119

405

417

171

375

558

357

2.402

2006

68

596

257

146

437

490

302

2.296

2007

94

531

205

203

342

470

326

2.171

2008

55

362

141

148

264

428

306

1.704

2009

53

232

145

116

208

277

183

1.214

2010

84

256

142

99

199

189

175

1.144

2011

77

382

132

229

214

364

186

1.584

2012

156

431

202

254

266

324

195

1.828

2013

124

394

215

330

349

342

161

1.915

94

275

117

221

151

205

85

1.148



Conclusie


▲

▲

40

Nieuwbouw

W es

C

en

tr

um

* gerenoveerde woningen met een investering boven de €75.000 zijn wel meegenomen in de tabellen, maar tellen niet mee met het Convenant Verkoop

eerste helft 2014 Totaal

1.190 4.467 2.562 2.282 3.321 4.807 3.661 22.290



West en Zuid op kop in eerste helft 2014

inhoud 3

Sinds 1998 zijn in totaal ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht. In de

weinig corporatiewoningen verkocht, terwijl het aantal verkopen in Zuid

stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost is over de hele periode gezien

aanzienlijk hoger ligt en bovendien sterk toeneemt. In stadsdeel Zuidoost is

door corporaties ongeveer evenveel verkocht als in de populaire gebieden

het aantal corporatieverkopen tussen de periode voor de crisis en 2013 meer

Centrum, Zuid, West en Oost. Vanaf 2010 verkopen de corporaties wel relatief

dan gehalveerd, terwijl de verkopen in Noord meer op peil zijn gebleven. Het

meer woningen in de laatstgenoemde stadsdelen (62% in 2013 en 65% in

stadsdeel West is sinds 2010 koploper voor wat betreft het aantal transacties.

de eerste helft van 2014). Er zijn overigens ook binnen deze gebieden forse

Dat geldt ook voor de eerste helft van 2014 (275 verkopen), gevolgd door

verschillen tussen de stadsdelen. In stadsdeel Centrum worden bijvoorbeeld

Zuid (221) en Noord (205).

VOORWOORD

27 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel (1998-2013) 5

De woningvoorraad

8


700 700

600 600 500 500 15

400 400

Nieuwbouw

300 300

20

Centrum


Zuid 200 200

Oost West

27


100 100

Nieuw-West Noord

0

13 20

12 20

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

05 20

04 20

03 20

02 20

01 20

00 20

99


19

40

98

Conclusie

19

36

Zuidoost

Bron: 1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf

▲

▲

(op datum levering); 2011-2014: Corporaties

30


Sterke stijging aantal transacties in eerste helft van 2014 Het herstel op de woningmarkt is in de eerste helft van 2014 in alle stadsdelen


zichtbaar, want alle stadsdelen vertonen een toename van het aantal transacties ten opzichte van de eerste helft van 2013. In stadsdeel Zuid is het aantal corporatieverkopen zelfs meer dan verdubbeld, terwijl ook stadsdeel West een stijging laat zien van 93%. Ook in stadsdeel Zuidoost zijn in de eerste helft van 2014 ruim 25% meer woningen verkocht.

28 Aantal corporatieverkopen in de eerste helft van 2013 en

inhoud

2014 gerangschikt op aantal transacties

3

VOORWOORD

5

De woningvoorraad

8


15

Nieuwbouw

Eerste helft 2013 Ontwikkelingen in de stadsdelen

27


36

Conclusie

40


▲

▲

20

Eerste helft 2014 West

Zuid

Noord

Oost

Nw-West

Centrum

Zuidoost

31



inhoud 3

VOORWOORD

Top 12 verkoopbuurten

Vergelijking met MVA-cijfers

In de eerste helft van 2014 hebben de corporaties de meeste woningen ver-

De corporaties hebben in 2013 onder de voorwaarden van het Convenant

kocht in de Spaarndammer/Zeeheldenbuurt, gevolgd door de Diamantbuurt

Verkoop 1.915 woningen verkocht, terwijl de Makelaarsvereniging Amsterdam

en Landlust. Deze buurten liggen allemaal binnen de ring ’20-’40. Het zijn ook

(MVA) in totaal voor Amsterdam op 6.341 transacties komt. Deze vergelijking

buurten met relatief veel sociale huurwoningen. Verkoop in deze wijken sluit

gaat niet helemaal op, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht

aan bij de doelstellingen in Bouwen aan de Stad II, waar is afgesproken dat

via MVA-makelaars. Het Kadaster komt in 2013 in totaal op zo’n 7.000 ver-

corporaties juist in deze buurten de differentiatie bevorderen door verkoop.

kopen in Amsterdam. Dat betekent dat de corporaties goed zijn voor ruim

In de top 12 van verkoopbuurten bevinden zich zeker niet alleen buurten

25% van de koopmarkt in de stad. Uit eerdere analyses blijkt dat corporaties

binnen de ring. Zo zijn er ook veel corporatiewoningen verkocht in Bijlmer

in vergelijking met het gemiddelde van de MVA-cijfers relatief veel woningen

Centrum, IJplein/Vogelbuurt en Buikslotermeer. Ook dat zijn buurten met een

van na 1945 verkopen. Dat is op zich niet zo verwonderlijk, omdat een groot

hoog percentage sociale huurwoningen.

deel van het corporatiebezit is gebouwd in de naoorlogse periode. Vooral de bouwjaarklasse tussen 1971 en 1990 is bij de corporatieverkopen sterk

5

oververtegenwoordigd ten opzichte van de MVA. In stadsdelen als Noord en De woningvoorraad

Zuidoost hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van bestaande woningen in handen.

8


29 Top 12 verkoopbuurten van corporatiewoningen naar aantal verkopen in de eerste helft van 2014

15

Nieuwbouw

20


27


36

Conclusie

rt

uu

ld

he

40

n


-e er

m

m

da

a

n ar

▲

▲

Sp

e Ze

Di

am

t an

t

ur

bu

b en

st

lu

d an

L

p

IJ

Vo

n/

i le

-C er

B

ijlm

m

ru

t en

r

)

t

ur

bu

l ge

, (D

H F,

t

ee

m

lo

ks

i Bu

r te

s

di

In

e ch

Bu

t ur

es W

t

ur

bu

jn Ri

rp

i Tu

o nd

t

an

O

d

el

v en

ter

it

Bu

bu

n ei

pl

rp

o dd

f

oo

H

t

ur

es W

za

t os

w

fd

oo

H

eg

en

ng

vi

om

ge

32



Verkoopprijzen

inhoud 3

VOORWOORD

inkomensgroep tot € 43.000. In de stadsdelen Noord en Zuidoost is zelfs

De transactieprijzen van corporatiewoningen liggen aanzienlijk onder het

meer dan de helft van de corporatiewoningen verkocht voor een bedrag

gemiddelde van de koopmarkt als geheel. Dat verschil is ook in 2014 blijven

onder € 147.000. Dat betekent dat ook huishoudens met een inkomen rond

bestaan. De mediane verkoopprijs van een corporatiewoning was in de eerste

de € 34.678 in deze stadsdelen toegang hebben tot de koopsector. Of die

helft van 2014 € 167.500, terwijl de mediane verkoopprijs van alle koopwonin-

toegankelijkheid in de praktijk ook echt kan worden verwezenlijkt, hangt

gen € 233.929 bedroeg. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor

mede af van de bereidheid van banken om een hypotheek te verstrekken

een segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is

aan personen met een lager inkomen. Uiteraard hangt de prijs wel af van het

geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke b ijdrage

aantal vierkante meters en het woningtype. De goedkopere woningen bestaan

aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor jongeren en

relatief vaak uit kleinere startersappartementen. Corporaties hanteren ook

starters kan een huis kopen een aantrekkelijke optie zijn.

startersrenteregelingen om de toegankelijkheid van koopwoningen voor starters te vergroten.

In 2013 heeft 89% van de corporatieverkopen een prijs van minder dan 5

8

15

De woningvoorraad

€ 226.000 en is daarmee bereikbaar voor huishoudens met een inkomen tot

Prijsontwikkeling

anderhalf maal modaal. Drieëntachtig procent van de verkopen heeft een

De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de algemene

prijs beneden € 203.000 en is bereikbaar voor huishoudens met een belast-

ontwikkeling op de Amsterdamse woningmarkt. Tussen de eerste helft van

baar inkomen tot € 43.000. Ook in het duurste stadsdeel Centrum is nog

2013 en de eerste helft van 2014 is de mediane verkoopprijs van corporatie-


steeds meer dan de helft van de corporatieverkopen bereikbaar voor de

woningen gestegen van € 157.750 naar € 167.500, een stijging van 5,8%.

Nieuwbouw

30 Verkoop corporatiewoningen naar prijsklasse per stadsdeel, eerste helft 2014

20


27


< € 147.000 € 147.000 - € 203.000

36

€ 203.000 - € 226.000

Conclusie

€ 226.000 - € 290.000 > € 290.000 Rapportage stadsdelen

▲

▲

40

33


34

woningen. Zo vertoont stadsdeel Centrum de grootste prijsstijging, maar zijn

weer woningen worden verkocht met een verkoopprijs die boven de vraag-

er tegelijkertijd meer grote woningen verkocht dan vorig jaar. Stadsdeel Zuid

prijs ligt. Voor Amsterdam als geheel komt dat bij 15% van de corporatie-

vertoont een prijsdaling, maar daar zijn juist relatief meer kleine woningen

verkopen voor, terwijl dat in stadsdeel Centrum zelfs 38% is. Bij de analyse

verkocht.

van de prijsontwikkeling moeten we wel rekening houden met het feit dat

inhoud 3

Dat er sprake is van herstel op de woningmarkt blijkt mede uit het feit dat er

corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij de

Aantal vierkante meters GBO

notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal maanden

In 2014 hebben wij voor het eerst gegevens beschikbaar van de corporatie-

eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 2014 nog niet mee-

verkopen naar aantal vierkante meters (GBO). Corporatiewoningen zijn over

genomen in deze cijfers.

het algemeen kleiner dan de woningen die gemiddeld op de markt worden aangeboden. De gemiddeld verkochte corporatiewoning in Amsterdam meet

VOORWOORD

5

De woningvoorraad

8


De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn groot. Verschillen

66 vierkante meter (GBO). Gemiddeld worden in stadsdeel Zuidoost de

tussen de stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleinere aantallen verko-

grootste corporatiewoningen verkocht (mediaan van 77 vierkante meter) en in

pen per stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de verkochte

stadsdeel West de kleinste (mediaan van 57 vierkante meter).

31 Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel verschil 1e helft

15

20

27



36

Conclusie

40


▲

▲

Nieuwbouw

2003

2006

2010

Centrum

€ 141.750

€ 182.000

West

€ 144.000

Nieuw-West

2013/2014

1e helft 2011

1e helft 2012

1e helft 2013

1e helft 2014

€ 215.000

€ 221.250

€ 203.750

€ 198.800

€ 220.500

€ 21.700

9,8%

€ 154.000

€ 192.000

€ 182.762

€ 165.000

€ 160.000

€ 168.000

€ 8.000

4,8%

€ 151.988

€ 156.750

€ 158.500

€ 157.000

€ 161.000

€ 145.000

€ 153.000

€ 8.000

5,2%

Zuid

€ 160.750

€ 185.112

€ 190.000

€ 199.500

€ 185.750

€ 184.500

€ 180.000

-€ 4.500

-2,5%

Oost

€ 157.500

€ 152.000

€ 173.000

€ 177.000

€ 163.750

€ 172.500

€ 179.000

€ 6.500

3,6%

Noord

€ 122.660

€ 144.450

€ 155.755

€ 154.185

€ 150.000

€ 144.000

€ 145.000

€ 1.000

0,7%

Zuidoost

€ 138.281

€ 127.000

€ 135.000

€ 129.000

€ 126.000

€ 123.000

€ 125.000

€ 2.000

1,6%

Totaal

€ 142.500

€ 150.375

€ 169.000

€ 165.375

€ 160.000

€ 157.750

€ 167.500

€ 9.750

5,8%

in %


35

inhoud 3

5

Prijs per vierkante meter

een appartement van 47 vierkante meter kunt kopen (uiteraard afhankelijk

De verschillen tussen de stadsdelen voor wat betreft de prijzen per vierkante

van verschillen in type en locatie). In de goedkopere stadsdelen komen de

meter, tekenen zich nog scherper af dan bij de totale koopsom. Juist in de

vierkante meterprijzen van de corporatieverkopen en MVA-verkopen redelijk

relatief goedkopere stadsdelen Zuidoost en Nieuw-West worden gemiddeld

met elkaar overeen. In de stadsdelen Centrum en Oost liggen de vierkante

de grootste corporatiewoningen verkocht. In het goedkoopste stadsdeel

meterprijzen van MVA-verkopen evenwel fors hoger dan van corporatie

Zuidoost ligt in de eerste helft van 2014 de mediane koopsom per vierkante

verkopen. Zo ligt de vierkante meterprijs van alle MVA-verkopen in het

meter voor corporatiewoningen op € 1.668, terwijl deze in het duurste stads-

Centrum de eerste drie kwartalen van 2014 op € 4.302 tegen € 3.581 voor

deel Centrum op € 3.581 ligt. Met andere woorden: voor een corporatie

verkopen van corporatiewoningen. Dat wordt veroorzaakt door verschillen

appartement van honderd vierkante meter betaal je in stadsdeel Zuidoost

in woningtype, bouwjaar en locatie van de woningen die corporaties hebben

nog geen € 170.000, terwijl je voor datzelfde bedrag in het Centrum hooguit

verkocht, in vergelijking met alle MVA-verkopen.

32 Corporatieverkopen naar mediane vierkante meters (GBO),

33 Mediane verkoopprijs in 2014 per stadsdeel per m2

VOORWOORD

eerste helft 2014

De woningvoorraad

80 8


70 60

15

Nieuwbouw

50 20


40 30

27


36

Conclusie

20 10 0 t

es W

40

id m

a rd


e st

Am

▲

▲

l

aa

Zu

t To

t

os

O

rd

t

es -W

m

ru

oo

N

C

t en

uw

ie

N

st

oo

Z

d ui

corporatieverkopen MVA-verkopen

Zuidoost

€ 1.668

€ 1.531

Noord

€ 2.045

€ 1.981

Nieuw-West

€ 2.067

€ 2.147

Oost

€ 2.549

€ 3.225

West

€ 2.930

€ 3.379

Zuid

€ 3.253

€ 3.758

Centrum

€ 3.581

€ 4.302

Verkoop door woningcorporaties

Recommend Documents