Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties Een verantwoorde investering?

Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties Een verantwoorde investering?

Masterproof MRE 2008-2010 ir. Meindert Jan Tjoeng Den Haag, 13 oktober 2010 Begeleider Amsterdam School of Real Estate: de heer prof. dr. E.F. Nozeman

Masterproof MJ Tjoeng

1|Pagina

Voorwoord Voor u ligt het eindresultaat van mijn onderzoek ter afsluiting van de Master of Real Estate opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). Het onderwerp voor mijn onderzoek is ontstaan vanuit mijn interesse in en ervaring met werkzaamheden bij woningcorporaties. De afgelopen jaren ben ik vanuit mijn werkervaring bij Deloitte Real Estate Advisory betrokken bij adviesprojecten bij diverse type organisaties. Zowel bij de (lokale)overheid, commerciële projectontwikkelaars als woningcorporaties heb ik ervaring opgedaan met vraagstukken op het gebied van projectontwikkeling. De laatste jaren heb ik mij meer gefocust op de projectontwikkelingsactiviteiten bij woningcorporaties. De combinatie tussen commercieel georiënteerde projecten met een maatschappelijke insteek is voor mij een boeiend speelveld. In dit onderzoek komt deze combinatie verder tot uitdrukking. Tijdens de opleiding en gedurende het onderzoek vond ik het erg interessant om met andere professionals uit de sector van gedachten te wisselen over de bevindingen van mijn onderzoek en hun mening over het onderwerp. Dit heeft mij doen beseffen dat het goed zou zijn op vaker tijd vrij te maken om over bepaalde onderwerpen van gedachten te wisselen met professionals uit de sector. Uit deze gesprekken komen interessante vragen en ideeën naar voren die weer inspiratie vormen voor projecten en vervolgonderzoek. Hierbij wil ik dan ook de verschillende vastgoedprofessionals danken voor hun medewerking aan de interviews, zij hebben mede bijgedragen aan het voorliggende resultaat. Graag wil ik van deze gelegenheid gebruik maken om een woord van dank te richten tot mijn begeleider vanuit de ASRE de heer Nozeman. Vol energie, inspiratie en gedachten kwam ik terug vanuit de bijeenkomsten in Amsterdam en Amersfoort. Daarnaast dank ik Deloitte voor de mogelijkheid die zij mij hebben geboden en Jolanda voor haar kritische blik. Natuurlijk dank ik mijn vrienden en familie die afgelopen 2 jaar het slachtoffer zijn geworden van de studiedrukte. Uiteraard speciale dank aan Anne voor haar steun in de drukke tijden, het vaak moeten missen van gezelligheid en gewoon met z’n tweeën leuke dingen doen. Dat gaan we zeker inhalen in december! Ter afronding besluit ik met de gedachte dat dit onderzoek hopelijk bijdraagt aan het verbeteren van de projectontwikkelingsactiviteiten door woningcorporaties. Veel lees plezier! Meindert Jan Tjoeng Den Haag, 13 Oktober 2010


2|Pagina

Samenvatting De laatste jaren is de publieke en politieke aandacht voor woningcorporaties vergroot. Nagenoeg dagelijks staan artikelen in kranten en nieuwsbrieven over aanzienlijke negatieve resultaten op projecten of frauduleus handelen van bestuurders in de corporatiesector. Naast bekende voorbeelden zoals de SS Rotterdam en de Campus in Maastricht worden ook diverse minder aansprekende namen genoemd. Het resultaat hiervan is een verscherpte aandacht voor de sector en daarmee toegenomen behoefte aan verantwoording door bestuurders voor de prestaties. Vanuit de praktijkervaring van Deloitte Real Estate Advisory zien we deze tendens terugkeren in de toename van vragen o.a. op het gebied van het kwantificeren van risico’s, risicoanalyses van ontwikkelprojecten, haalbaarheidsanalyses en verscherpte controle van de jaarrekening van woningcorporaties maar ook mogelijkheden voor waardesturing en zicht op maatschappelijk rendement. De negatieve resultaten op ontwikkelprojecten vormen de aanleiding voor dit onderzoek. Aangezien de vraag om verantwoording sterker wordt en een onderbouwing van een negatief resultaat vaak niet wordt gegeven, richt dit onderzoek zich enerzijds op het in kaart brengen van de resultaten en verantwoording, anderzijds op de verbetermogelijkheden in het ontwikkelproces. Dit onderzoek verschaft door middel van het toetsen van een aantal hypotheses inzicht in specifiek de resultaten van woningcorporaties bij de realisatie van vrije sector woningen. Ook geeft het inzicht in de wijze waarop het proces van projectontwikkeling kan worden verbeterd. De doelstelling van het onderzoek is: ‘Het verbeteren van het proces van projectontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties zodat gekomen wordt tot minimaal een kostendekkende realisatie van vrije sector woningen.’

Woningcorporaties en projectontwikkeling Voordat gekeken wordt naar de resultaten van ontwikkelprojecten bij woningcorporaties wordt eerst het ontstaan van deze activiteiten in de sector beschreven. Te onderkennen valt dat vanaf het ontstaan van corporaties aan het einde van de 19e eeuw verschillende stadia van activiteiten zijn te onderkennen. De voorgaande eeuw stond met name in het kader van de groei van woningcorporaties mede ingegeven door de opbouw na de Tweede Wereldoorlog. Sinds de Brutering aan het einde van de 20ste eeuw zijn echter ook meer activiteiten opgepakt die geen direct verband houden met het aanbieden van betaalbare huisvesting aan huishoudens met lage


3|Pagina

inkomens. Door onder andere het BBSH en circulaires worden hier beperkingen aan gesteld. De belangrijkste randvoorwaarden hierbij zijn voor dit onderzoek: 

andere activiteiten zoals realisatie, verkoop en verhuur van andere gebouwen dan woongelegenheden kunnen worden opgepakt mits deze ondersteunend zijn aan de primaire doelstelling van de corporatie: huisvesting van de doelgroep;



financiële continuïteit dient te worden gewaarborgd;



de huisvesting van de doelgroep geniet prioriteit, de overige activiteiten dienen daarom een aanvaardbaar, ofwel een beperkt, risico met zich mee te brengen;

Vanwege de omvang van de sector en het ontstaan uit maatschappelijke investeringen zijn transparantie en verantwoording een belangrijk gegeven. Met name de invulling van activiteiten die niet tot de primaire doelstelling behoren, behoeven extra aandacht. Sinds de Brutering is een professionaliseringsslag gemaakt ten aanzien van onder meer de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling. Binnen de sector worden deze activiteiten op verschillende manieren vormgegeven: van een ‘bij activiteit’ van de bestuurder tot aan een separate projectontwikkelingsorganisatie met eigen verantwoordelijkheden.

Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties Woningcorporaties zijn een belangrijke speler op de ontwikkelmarkt. De ontwikkeling van het aantal woningen door woningcorporaties heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke groei laten zien, tot in 2008 zelfs circa 46% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. Van het aantal door de corporaties ontwikkelde woningen is circa 23% een koopwoning (bron CFV). De verwachte resultaten van woningcorporaties bij de ontwikkeling van woningen, 4,4%-6,2% (bron CFV), ligt onder de door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaten. Aangegeven wordt dat woningcorporaties genoegen nemen met een onrendabele top op de realisatie van sociaal vastgoed zodat zij hiermee hun doelstellingen kunnen realiseren. Door middel van ontwikkeling van commercieel vastgoed, waaronder vrije sector woningen, wordt getracht om deze sociale activiteiten en bijbehorende onrendabele top te financieren. Op basis van het eerste onderzoek naar de activiteiten van woningcorporaties en specifiek de ontwikkeling van vrije sector woningen zijn voor dit onderzoek een vijftal hypotheses opgesteld:


4|Pagina

1. Vanuit de wetgeving en doelstelling van woningcorporaties bezien, wordt met de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties positieve resultaten behaald zodat de financiële continuïteit van de corporatie wordt gewaarborgd; 2. Projectontwikkeling is op verschillende wijze georganiseerd binnen woningcorporaties. De wijze van organiseren is niet van invloed op de resultaten van de ontwikkelprojecten; 3. Gezien de maatschappelijke rol van woningcorporaties, toegenomen aandacht voor de sector en verscherping van het toezicht vindt verantwoording van de resultaten plaats; 4. De vraag naar transparantie en verantwoording resulteert in uitgebreide verslaglegging door middel van fasedocumenten en beslisdocumenten minimaal voorzien van een projectomschrijving, financiële analyse inclusief onderbouwing van de invoergegevens, een scenarioanalyse, een uitgebreide risicoparagraaf, een risicoafhankelijke risico-opslag, een verklaring voor het resultaat en inzicht in de te behalen doelstelling. Voordat verplichtingen worden aangegaan, wordt een uitgebreide haalbaarheidsanalyse uitgevoerd; 5. Het vermoeden bestaat dat gezien het relatief korte bestaan van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen woningcorporaties, het risicomanagement binnen het ontwikkelproces nog niet geheel is doorgevoerd. Deze hypotheses zijn in dit onderzoek getoetst aan de projectenportefeuille en daarna aan de praktijk door middel van interviews. Naast de hypotheses zijn tijdens de interviews ook de resultaten van de portefeuilleanalyse getoetst.

Analyse projectenportefeuille Hiervoor is aangegeven dat woningcorporaties de ontwikkeling van vrije sector woningen ter hand nemen om de onrendabele activiteiten te bekostigen. Een belangrijke randvoorwaarde bij de ontwikkeling van vrije sector woningen is dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd. Hierdoor is het opvallend dat van de 46 projecten in portefeuille 72% een negatief of ‘0’-resultaat wordt verwacht. Het gemiddelde verwachte resultaat van de projecten met een negatief resultaat is -9,3%, het gemiddelde resultaat op vrije sector woningen is -6,3%. Dit ligt ver onder het door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaat op vrije sector woningen. De portefeuille laat zelfs zien dat 17% van de projecten met een negatief resultaat zich in de initiatieffase bevinden. Het negatieve resultaat en daarmee het niet behalen van een belangrijke doelstelling was reeds bekend in een vroeg stadium van het project.


5|Pagina

Ook is het opvallend dat de resultaten van de projecten verslechteren naarmate zij verder vorderen. Een mogelijk oorzaak kan zijn dat in een eerder stadium de resultaten optimistisch worden ingeschat; ook kan het uiteraard zo zijn dat onverwachte ontwikkelingen zich voordoen waardoor het resultaat verslechtert. Vanuit de portefeuille is gebleken dat grotere corporaties (> 25.000 vhe) over het algemeen bij ontwikkelingsactiviteiten betere resultaten boeken dan kleinere corporaties, echter nog steeds met een negatief resultaat. Opvallend is dat corporaties met minder dan 5.000 woningen de beste resultaten voor wat betreft vrije sector woningen laten zien (gemiddeld resultaat -2,1%), daarna gevolgd door de grote corporaties. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door de beperkte portefeuille waarop de data-analyse heeft plaatsgevonden of door een meer voorzichtige houding op het gebied van vrije sector woningen door kleine corporaties. Een oorzaak voor het gemiddeld betere resultaat van de grotere corporaties op totaal niveau kan liggen in de professionaliteit van de organisatie. De ontwikkelactiviteiten van kleinere corporaties zijn vaak ondergebracht bij de bestuurder. In deze organisaties is projectontwikkeling niet de kerntaak van de verantwoordelijke en is de opgebouwde kennis en ervaring vaak beperkt. Bij grotere corporaties zijn meer specialisten bij projectontwikkelingsactiviteiten betrokken en is de organisatie specifiek voor deze activiteiten ingericht.

Toetsing aan de praktijk en bevindingen Zowel vanuit de literatuur als vanuit de interviews blijkt dat woningcorporaties de ontwikkeling van vrije sector woningen ter hand nemen om onrendabele onderdelen, zoals de ontwikkeling van sociale huurwoningen, te kunnen bekostigen. Opvallend is dat van de 46 projecten in de geanalyseerde projectenportefeuille een aanzienlijk deel een negatief of ‘0’-resultaat wordt verwacht. Vanuit de praktijk wordt het negatieve resultaat op de ontwikkeling van vrije sector woningen herkend, echter de omvang (>70%) wordt als zeer hoog ervaren. Een percentage van 25%50% wordt als meer reëel ingeschat. Hierbij dient opgemerkt dient te worden dat de analyseresultaten naar aanleiding van de projectenportefeuille gebaseerd zijn op een beperkt aantal projecten bij een beperkt aantal woningcorporaties. Met deze bevindingen wordt de eerste hypothese weerlegd: ‘Vanuit de wetgeving en doelstelling van woningcorporaties bezien, wordt met de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties positieve resultaten behaald zodat de financiële continuïteit van de corporatie


6|Pagina

wordt gewaarborgd.’ Wel wordt door veel van de respondenten verwacht dat de resultaten in de komende tijd zullen verbeteren door de doorgevoerde professionalisering in de sector. Daarnaast wordt aangetoond dat een groot deel (17%) van de projecten reeds in de initiatieffase een negatief resultaat heeft. De analyse laat zien dat de gemiddelde resultaten van projecten gedurende de looptijd nog verder verslechteren. Het negatieve resultaat, en daarmee het niet behalen van een belangrijke doelstelling, was reeds bekend in een vroeg stadium van het project. Ook deze bevinding, dat de resultaten verslechteren gedurende het proces, wordt bevestigd tijdens de interviews. Aangegeven wordt dat de oorzaak vaak ligt in een te optimistische of onjuiste inschatting, bijvoorbeeld door gebrek aan informatie. Met name de haalbaarheidsanalyse wordt aangewezen als een van de mogelijke verbeterpunten van het ontwikkelproces. Gezien het voorgaande lijkt de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties structureel niet in orde te zijn. Aangezien woningcorporaties in de toekomst meer focus verwachten te leggen op de ontwikkeling van vrije sector woningen om meer opbrengsten te realiseren en door wijziging van regelgeving door de Europese Beschikking, is de verbetering van het ontwikkelproces gewenst. Aan de hand van de opgestelde hypotheses zullen de verdere bevindingen worden besproken. De tweede hypothese gaat in op de wijze van organisatie van projectontwikkeling door corporaties: ‘Projectontwikkeling is op verschillende wijze georganiseerd binnen woningcorporaties. De wijze van organiseren is niet van invloed op de resultaten van de ontwikkelprojecten.’ Ten aanzien van deze hypothese is gesignaleerd dat de wijze van organiseren wel degelijk van invloed is op de resultaten. De resultaten van grotere woningcorporaties (>25.000 vhe), die vaak een meer professionele invulling geven aan de ontwikkelactiviteiten, laten echter nog steeds een negatief resultaat zien maar minder negatief dan de corporaties met minder vhe. Van de grote corporaties in de interviews geven twee aan dat negatieve resultaten op vrije sector woningen niet mogelijk zijn binnen hun organisatie, zeker niet buiten de herstructureringsprojecten. Zij geven wel aan dat zij het behalen van negatieve resultaten herkennen buiten hun organisatie. Wanneer specifiek wordt gevraagd naar de beste organisatievorm dan geven vijf van de respondenten aan dat een gespecialiseerde dochteronderneming de beste vorm is om projectontwikkelingsactiviteiten uit te voeren, drie geven aan dat met een gespecialiseerde afdeling de beste resultaten worden bereikt. De belangrijkste argumenten zijn heldere verantwoordelijkheden tussen ontwikkeling en beheer en goed inzicht in en afrekenen op resultaten. Als aandachtspunt wordt meegegeven dat het niet voor alle organisaties mogelijk is om een separate onderneming op te richten, bijvoorbeeld voor kleinere organisaties.


7|Pagina

De derde hypothese luidt als volgt: ‘Gezien de maatschappelijke rol van woningcorporaties, toegenomen aandacht voor de sector en verscherping van het toezicht vindt verantwoording van de resultaten plaats.’ Vanuit de interviews wordt het beeld verkregen dat verantwoording van de resultaten nog beperkt plaatsvindt of dat momenteel een verbeterslag wordt gemaakt. Ten aanzien van de doelstellingen voor de ontwikkeling van vrije sector woningen wordt geen consistent beeld verkregen. De vierde hypothese hangt daarmee samen: ‘De vraag naar transparantie en verantwoording resulteert in uitgebreide verslaglegging door middel van fasedocumenten en beslisdocumenten minimaal voorzien van een projectomschrijving, financiële analyse inclusief onderbouwing van de invoergegevens, een scenarioanalyse, een uitgebreide risicoparagraaf, een risicoafhankelijke risicoopslag, een verklaring voor het resultaat en inzicht in te behalen doelstelling. Voordat verplichtingen worden aangegaan, wordt een uitgebreide haalbaarheidsanalyse uitgevoerd.’ Op een aantal punten kan de transparantie en verantwoording verder worden verbeterd, tevens wordt door verschillende organisaties aangegeven dat de afgelopen jaren al een verbeterslag is gemaakt. Vanuit de interviews wordt afgeleid dat de haalbaarheidsanalyse in de initiatieffase een van de belangrijkste verbeterpunten is ten aanzien van het ontwikkelproces. Een te optimistische of onjuiste inschatting is vaak de oorzaak is van het verslechteren van de resultaten gedurende het ontwikkelproces. Aangegeven wordt dat in algemene zin de verantwoording en besluitvormingsdocumenten tijdens het ontwikkelproces kunnen worden verbeterd. De fasedocumenten zijn vaak beperkt voor wat betreft de verantwoording van (negatieve) resultaten, inzicht in risico’s en onderbouwing van de aannames. Ook komt het voor dat verplichtingen al zijn aangegaan voordat de volledige haalbaarheidsanalyse is doorlopen, aldus de interviews. Eveneens wanneer gevraagd wordt naar verbetermogelijkheden van het proces, wordt door vijf woningcorporaties aangegeven dat het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement een belangrijk aandachtspunt is. Vier corporaties geven aan dat het ontwikkelproces kan worden verbeterd door de sturingsinformatie en het inzicht in projectinformatie verder te professionaliseren. De vijfde en laatste hypothese betreft de mogelijkheden voor het verbeteren van het ontwikkelproces: ‘Het vermoeden bestaat dat gezien het relatief korte bestaan van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen woningcorporaties, het risicomanagement binnen het ontwikkelproces nog niet geheel is doorgevoerd.’ Hiervoor zijn al verschillende verbetermogelijkheden aangedragen. Samengevat betreft dit met name het invoeren en/of verbeteren van risicomanagement aangevuld met de eerder genoemde aandachtspunten.


8|Pagina

Als belangrijkste risico’s bij projectontwikkeling van vrije sector woningen wordt door alle correspondenten aangegeven dat marktrisico het belangrijkste risico vertegenwoordigt, daarna komen het vergunningsrisico en het verwervingsrisico aan de orde. Tijdens de interviews is aan de respondenten gevraagd op welke wijze het ontwikkelproces verbeterd kan worden. Met name een meer uitgebreide en/of volledige haalbaarheidsanalyse wordt als een belangrijk verbeterpunt aangedragen. Dit komt overeen met de bevindingen uit de analyse waaruit naar voren is gekomen dat projectresultaten gedurende de voortgang verslechteren en dat in de initiatieffase het beste de risico’s kunnen worden beheerst. De overige vaak genoemde verbetermogelijkheden zijn: 1. het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement en 2. inzicht door verbetering van sturingsinformatie. Ook komt tijdens de interviews een ‘niet zakelijke’ of ‘niet commerciële’ houding van de corporaties regelmatig terug.

Conclusie Terugkijkend naar de doelstelling van het onderzoek: ‘Het verbeteren van het proces van projectontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties zodat gekomen wordt tot minimaal een kostendekkende realisatie van vrije sector woningen.’ kan worden geconcludeerd dat woningcorporaties nog verschillende mogelijkheden hebben om het ontwikkelproces van vrije sector woningen te verbeteren. Gezien de omvang van de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties en de projectresultaten zoals die in dit onderzoek naar voren komen is verbetering van het proces gewenst. Zeker in het licht van de overheidsrichtlijnen kan een negatief resultaat op de ontwikkeling van vrije sector woningen niet worden verantwoord. Dit onderzoek signaleert dat door verbetering van risicomanagement, sturingsinformatie, een méér zakelijke insteek en versterking van de haalbaarheidsanalyses in de initiatieffase meer bewust wordt omgegaan met investeringen in vrije sector woningen. Woningcorporaties kunnen daarmee beter verantwoord een keuze maken bij de start van de ontwikkeling van vrije sector woningen en de resultaten van deze activiteiten verder verbeteren.


9|Pagina

Inhoudsopgave

Voorwoord

2

Samenvatting

3

Inhoudsopgave

10

1

Inleiding

12

1.1 Aanleiding

12

1.2 Doelstelling, probleemstelling, vraagstelling

13

1.3 Aanpak

15

1.4 Leeswijzer

16

Woningcorporaties en projectontwikkeling

18

2.1 Het hoe en waarom van woningcorporaties

18

2.2 Rol van de corporatie na de stelselwijziging

19

2.3 Taken en verantwoordelijkheden woningcorporaties

20

2.4 Projectontwikkeling door woningcorporaties

22

2.5 Conclusies woningcorporaties en projectontwikkeling

24

Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties

26

3.1 De ontwikkeling van vrije sector woningen

26

3.2 Het ontwikkelproces: beheersen van risico’s

27

3.3 Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties

29

2

3

3.3.1 Resultaat op vrije sector woningen 3.4 Conclusies en hypotheses 3.4.1 Hypotheses

4

31 32 32

Analyseresultaten projectenportefeuille

34

4.1 De projectenportefeuille

34

4.2 Resultaten ontwikkeling vrije sector woningen

36

4.3 Conclusies ontwikkeling vrije sector woningen door woningcorporaties

39


10 | P a g i n a

5

6

Toetsing aan de praktijk

42

5.1 Inzicht in achtergrond interviews

42

5.2 Herkenbaarheid resultaten vrije sector woningen

43

5.3 Verantwoording van resultaten

44

5.4 Gesignaleerde verbetermogelijkheden ontwikkelproces

45

5.5 Conclusies vanuit de praktijk

47

Conclusies en aanbevelingen

51

6.1 De bevindingen op een rij

51

6.2 Aanbevelingen

56

Literatuurlijst

59

Bijlage 1 Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH)

62

Bijlage 2 Interviewleidraad

64


11 | P a g i n a

1

Inleiding

Dit hoofdstuk zal ingaan op de aanleiding van het onderzoek en de daaruit volgende probleem-, doel- en vraagstelling. De aanpak van het onderzoek zal kort worden omschreven evenals het conceptueel model. Deze inleiding wordt afgesloten met een leeswijzer om een beeld te geven van de rest van de rapportage.

1.1 Aanleiding De laatste jaren is de publieke en politieke aandacht voor woningcorporaties vergroot. Nagenoeg dagelijks staan artikelen in kranten en nieuwsbrieven over aanzienlijke negatieve resultaten op projecten of frauduleus handelen van bestuurders in de corporatiesector. De bekende voorbeelden hiervan zijn uiteraard de SS Rotterdam, de Campus in Maastricht en fraudezaken rond Rochdale en SGBB. Maar daarnaast worden ook diverse minder aansprekende namen genoemd. Het resultaat hiervan is een verscherpte aandacht voor de sector en daarmee toegenomen behoefte aan verantwoording voor de prestaties door bestuurders; transparantie is gewenst. Vanuit de praktijkervaring van Deloitte Real Estate Advisory zien we deze tendens terugkeren in de toename van vragen op het gebied van het kwantificeren van risico’s, risicoanalyses van ontwikkelprojecten, haalbaarheidsanalyses en verscherpte controle van de jaarrekening van woningcorporaties maar ook mogelijkheden voor waardesturing en zicht op maatschappelijk rendement. Als vanuit de ervaring van Deloitte specifiek wordt gekeken naar de ontwikkelprojecten door woningcorporaties en niet met alleen sociale huisvesting, dan is de conclusie dat ook hierop regelmatig een negatief resultaat wordt gerealiseerd. Door woningcorporaties worden onrendabele toppen op ontwikkelprojecten verantwoord doordat de projecten bijdragen aan de maatschappelijke doelstellingen van de organisatie; het maatschappelijk rendement. In de praktijk zien wij echter dat dit maatschappelijk rendement van ontwikkelprojecten niet of nauwelijks inzichtelijk wordt gemaakt. Tijdens onder andere de onderzoeken naar risico’s bij ontwikkelprojecten valt op dat ook veel niet-sociale functies zoals bijvoorbeeld vrije sector woningen, winkelruimtes en kantoren met negatieve resultaten worden gerealiseerd. Voorbeelden uit de Deloitte ervaring hiervan zijn een op zich zelfstaande ontwikkeling van vrije sector woningen in een mooie woonomgeving waar een aanzienlijk negatief resultaat wordt gerealiseerd maar ook de ontwikkeling van vrije sector woningen aan het water waar de resultaten gedurende de ontwikkeling steeds verder verslechteren. Dit is opvallend aangezien voor de ontwikkeling van deze functies door


12 | P a g i n a

woningcorporaties wordt aangegeven dat het doel is om een positief resultaat te realiseren zodat de ontwikkeling van onrendabele sociale onderdelen zoals huurwoningen kan worden gefinancierd. Deze negatieve resultaten vormen de aanleiding van dit onderzoek. Aangezien de vraag om verantwoording sterker wordt en een onderbouwing van een negatief resultaat niet wordt gegeven, richt dit onderzoek zich enerzijds op het in kaart brengen van de resultaten inclusief de verantwoording en anderzijds op de verbetermogelijkheden in het ontwikkelproces. Dit onderzoek wordt gebruikt om de verschillende ervaringen vanuit de adviespraktijk van Deloitte Real Estate Advisory en daarbuiten met elkaar te combineren om zodoende een consistent beeld te vormen en het ontwikkelproces voor de woningcorporaties te verbeteren. Dit onderzoek verschaft door middel van het toetsen van een aantal hypotheses inzicht in de resultaten van woningcorporaties bij de realisatie van vrije sector woningen. Ook geeft het inzicht in de wijze waarop het proces van projectontwikkeling kan worden verbeterd.

1.2 Doelstelling, probleemstelling, vraagstelling De voorgaande paragraaf laat zien dat vanuit de praktijk wordt gesignaleerd dat de ontwikkeling van commerciële functies en meer specifiek vrije sector woningen, door woningcorporaties regelmatig gepaard gaan met een negatief resultaat. Met dit onderzoek worden de resultaten van de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties geanalyseerd en worden verbetermogelijkheden voor het proces van projectontwikkeling onderzocht. De doelstelling van het onderzoek is hiermee: ‘Het verbeteren van het proces van projectontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties zodat gekomen wordt tot minimaal een kostendekkende realisatie van vrije sector woningen.’ Na afronding van dit onderzoek zijn woningcorporaties beter in staat om de ontwikkeling van vrije sector woningen minimaal kosten neutraal te realiseren of te verantwoorden zodat een overwogen besluit wordt genomen en de financiële mogelijkheden van de woningcorporatie ingezet kunnen worden voor realisatie van hun sociale doelstellingen zoals bijvoorbeeld de verhuur van sociale huurwoningen. Naast deze maatschappelijke relevantie draagt het verdere inzicht op het gebied van resultaten van ontwikkelactiviteiten door verzameling van projectgegevens bij aan de kennis over projectontwikkeling door woningcorporaties.


13 | P a g i n a

Door middel van de doelstelling is de ‘waarom-vraag’ van het onderzoek beantwoord conform Baarda en De Goede (Baarda, 1997). De probleemstelling van dit onderzoek is als volgt omschreven: ‘Het inzicht in de resultaten op vrije sector woningen en de mogelijkheden voor verbetering van het ontwikkelproces binnen woningcorporaties is beperkt.’ Om de geformuleerde doelstelling te realiseren is voor dit onderzoek een vraagstelling geformuleerd. De vraagstelling van dit onderzoek is een samenstel van verschillende deelvragen waarvan de antwoorden bijdragen aan het realiseren van de doelstelling (Verschuren, 2007). De centrale vraagstelling is: ‘Wat zijn de financiële resultaten van de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties en hoe kunnen aanpassingen in het proces van projectontwikkeling deze resultaten verbeteren?’ De volgende deelvragen worden in het vervolg van deze rapportage beantwoord en de gezamenlijke antwoorden vormen de conclusies voor het onderzoek. Gedurende het onderzoek zullen de deelvragen verder worden aangevuld en verdiept. Een aantal van de deelvragen is: -

Wat zijn doelstellingen van woningcorporaties met de ontwikkeling van vrije sector woningen? Waarom ontplooien woningcorporaties activiteiten op het gebied van projectontwikkeling?

-

Welke randvoorwaarden zijn daarbij van belang?

-

Hoe zijn de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen de sector georganiseerd?

-

Hoeveel vrije sector woningen worden jaarlijks door woningcorporaties ontwikkeld en wat is de verhouding tot de totale ontwikkeling van vrije sector woningen?

-

Wat zijn de financiële resultaten van woningcorporaties bij realisatie van vrije sector woningen? Hoe verhouden deze zich tot de resultaten van commerciële projectontwikkelaars?

-

Worden de negatieve resultaten op vrije sector woningen door woningcorporaties verantwoord? En zo ja, op welke wijze?

-

Op welke wijze kan het ontwikkelproces worden verbeterd?


14 | P a g i n a

1.3 Aanpak Deze paragraaf geeft een beschrijving van de onderzoeksaanpak. Ter verduidelijking is een grafische weergave van deze aanpak opgenomen. De doelstellingen van het onderzoek worden gerealiseerd door middel van een toetsend onderzoek van een aantal hypotheses aan de werkelijkheid, ofwel een empirisch onderzoek (Baarda, 1997). Ter afbakening van het onderzoek is gekozen dit onderzoek specifiek tot de functie vrije sector woningen te beperken. Enerzijds is de keuze gebaseerd op het in de praktijk ontbreken van verantwoording voor een negatief resultaat op deze functie; dit wordt tevens onderbouwd door de regelgeving (Europese Beschikking) waarin staat dat vrije sector woningen niet als een sociale activiteit worden aangemerkt (VROM 2010). Anderzijds doordat de ontwikkeling van vrije sector woningen door andere marktpartijen wel met een positief resultaat wordt gerealiseerd, dat is immers hun bestaansrecht. Ofwel, het is onduidelijk waarom een woningcorporatie een negatief resultaat behaalt op de ontwikkeling van

Doelstelling onderzoek: Verbeteren proces projectontwikkeling van vrije sector woningen.

vrije sector woningen. Een verantwoorde ontwikkeling van vrije sector woningen betekent

Doelstelling projectontwikkeling woningcorporaties

dan ook dat de ontwikkeling minimaal kostendekkend behoort te zijn en eigenlijk een positief resultaat behaald moet worden. De eerste stap in het onderzoek is inzicht geven in het ontstaan en de doelstellingen van woningcorporaties en specifiek dat van projectontwikkeling binnen de corporatiesector. In

Toetsen antwoorden aan doelstelling

Toetsen hypotheses d.m.v. data-analyse projectresultaten

Onderzoek naar mogelijkheden verbeteren proces

hoofdstuk 3 vindt een analyse van de resulaten bij projectontwikkeling van vrije sector woningen

Toetsen aan praktijk d.m.v. interviews

door woningcorporaties plaats. Hierdoor vindt toetsing plaats van de doelstellingen. De basis van dit onderzoek bestaat uit data-analyse van de projectgegevens in de onderzoeksportefeuille. De vervolgstap in het onderzoek is om te


Onderzoeksmodel

analyseren of de oorzaken van deze resultaten een consistent beeld geven en welke verbetermogelijkheden van het ontwikkelproces worden gesignaleerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de


15 | P a g i n a

aanwezige risicoanalyse van de projecten in de ondezoeksportefeuille. Maar ook door middel van interviews met bestuurders en ontwikkelaars bij woningcoporaties wordt hierover informatie verzameld. De bevindingen worden uiteindelijk door middel van interviews met medewerkers van woningcorporaties tegen de praktijk aangehouden. Hierdoor worden enerzijds de resultaten van het onderzoek getoetst. Anderzijds worden de interviews gebruikt om aanvullende informatie te verzamelen over de opgestelde verbetermogelijkheden voor het proces van projectontwikkeling bij woningcorporaties. Het geheel wordt afgerond door een samenvattend overzicht van de conclusies en aanbevelingen. Daarbij vindt tevens een terugkoppeling plaats met de in het begintraject opgestelde doelstelling.

1.4 Leeswijzer In dit hoofdstuk zijn de achtergronden van het onderzoek aan bod gekomen waaronder de aanleiding, de doel-, probleem- en vraagstelling en de aanpak inclusief een beschrijving van het conceptueel model van het onderzoek. De ontstaansgeschiedenis van woningcorporaties en ontwikkelactiviteiten door woningcorporaties wordt besproken in hoofdstuk 2. Hierbij wordt specifiek gekeken naar de beweegredenen van woningcorporaties om projecten te gaan ontwikkelen en welke randvoorwaarden zijn gesteld. Het derde hoofdstuk gaat in op de ontwikkeling van vrije sector woningen in algemene zin en uiteraard de ontwikkelactiviteiten van woningcorporaties op het gebied van vrije sector woningen. Op basis van de verzamelde gegevens van ontwikkelprojecten wordt een beeld gegeven van de door woningcorporaties verwachte resultaten op vrije sector woningen. Tevens wordt gekeken wat commerciële projectontwikkelaars voor eisen stellen aan de realisatie van vrije sector woningen. In hoofdstuk 4 wordt op basis van analyse van een projectenportefeuille bekeken wat de resultaten zijn van ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties. Allereerst wordt een beeld gegeven van de samenstelling van de portefeuille. Daarna worden de analyseresultaten besproken. De resultaten van de portefeuilleanalyse zijn aan de praktijk getoetst door middel van interviews. Deze praktijktoets komt in hoofdstuk 5 aan de orde. Tijdens de interviews zijn tevens de verbetermogelijkheden van het ontwikkelproces getoetst. In hoofdstuk 5 wordt hier een korte omschrijving van gegeven. Tevens worden in de conclusies de gestelde hypotheses getoetst.


16 | P a g i n a

Het laatste hoofdstuk bestaat uit de conclusies en aanbevelingen. De deelconclusies uit eerdere hoofdstukken worden hier geïntegreerd tot een eindconclusie over de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties. Het hoofdstuk geeft een antwoord op de vraag hoe woningcorporaties de ontwikkeling van vrije sector woningen kunnen verbeteren. Doel is om te komen tot minimaal kostendekkende realisatie van vrije sector woningen. Om een eerste beeld te krijgen van de resultaten van het onderzoek wordt verwezen naar de samenvatting weergegeven op pagina’s 3 t/m 9.


17 | P a g i n a

2

Woningcorporaties en projectontwikkeling

Voordat in het volgende hoofdstuk inzicht wordt gegeven in de praktijk van ontwikkelen van vrije sector woningen door woningcorporaties, beschrijft dit hoofdstuk de achtergronden van ontwikkelactiviteiten door woningcorporaties. Vragen die worden beantwoord zijn: Wat zijn doelstellingen van woningcorporaties met de ontwikkeling van vrije sector woningen? Waarom ontplooien woningcorporaties activiteiten op het gebied van projectontwikkeling? Welke randvoorwaarden zijn daarbij van belang? Hoe zijn de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen de sector georganiseerd? Allereerst geeft dit rapport een korte beschrijving van de woningcorporatiesector.

2.1 Het hoe en waarom van woningcorporaties Het ontstaan van de woningbouwverenigingen, de voorgangers van woningcorporaties, is te vinden in de organisatie van huisvesting van arbeiders van private ondernemingen vanaf halverwege de 19e eeuw (Kempen 1988). Vaak waren deze verenigingen het initiatief van particulieren of ondernemingen met als doelstelling het verbeteren van de leefomgeving van de arbeiders die vanwege de industrialisering naar de steden verhuisden. Om het verbeteren van de huisvesting te stimuleren, neemt in 1901 de Rijksoverheid de Woningwet aan. Door deze wet kunnen woningbouwverenigingen financieel gesteund worden door het Rijk. Voorwaarde voor de financiële steun was dat woningbouwverenigingen enerzijds door het ministerie als ‘toegelaten instelling’ zijn aangemerkt en anderzijds alleen in het belang van de volkshuisvesting werkzaamheden verrichten. Naast de toegelaten instellingen bestonden ook andere organisaties met als doelstelling de huisvesting voor sociale klassen. Deze organisaties zijn ontstaan vanuit gemeenten en andere partijen zonder winstoogmerk. Echter, doordat deze woningbedrijven geen stempel van toegelaten instelling hadden, konden zij niet van de financiële mogelijkheden profiteren. Door de grote behoefte aan woningen na de Tweede Wereldoorlog nam de omvang van het aantal woningen in bezit bij woningbouwverenigingen sterk toe. Uiteindelijk wordt eind jaren ’70 officieel door het Rijk de verantwoordelijkheid voor de sociale huisvesting bij de woningbouwverenigingen gelegd. In woningaantallen vertalen deze gebeurtenissen zich in een groei van circa 170.000 verhuurbare eenheden direct na de oorlog naar 2,4 miljoen rond de laatste eeuwwisseling (Kesselaar, 2009). In de jaren ’80 wordt de financiering vanuit de rijksoverheid afgeschaft. Daarvoor in de plaats wordt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (‘WSW’) opgericht waardoor de financiering van


18 | P a g i n a

woningcorporaties tegen gunstige tarieven mogelijk wordt. Dit was de eerste opstap naar een belangrijke wijziging in het sociale huisvestingsstelsel.

2.2 Rol van de corporatie na de stelselwijziging In de vorige eeuw is de financiële steun voor woningcorporaties verschillende keren onder druk komen te staan. Echter, de voorstellen tot beleidshervorming werden niet doorgevoerd bijvoorbeeld door de oliecrisis eind jaren ’70. Gevolg was dat woningcorporaties werden gezien als de geëigende partijen om de woningbouw te bevorderen en daarom door middel van overheidssteun de bouw van sociale huurwoningen te stimuleren (Conijn, 2005). Een van de belangrijkste ontwikkelingen in de woningcorporatiesector is de ‘Brutering’ ofwel de Wet balansverkorting van 1995. Door deze wet werden de contante waarden van nog uit te keren subsidies door het Rijk met de openstaande financiering bij het Rijk verrekend. Kern is dat hierdoor de financiële relaties tussen Rijksoverheid en woningcorporaties zijn verbroken en de corporaties zelf over hun vermogen beschikken. Echter, de woningcorporaties zijn hiermee niet helemaal vrij in hun handelen. Op uitvoeringsgebied heeft de overheid zeker nog invloed op de woningcorporaties; op lokaal niveau door middel van de prestatieafspraken met de gemeente en op landelijk niveau zijn kaders meegegeven door middel van het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (‘BBSH’) onderdeel van de Woningwet. De rol en wijze van invloed op de corporatiesector door de Rijksoverheid verschuift met de Brutering van een directe relatie vanwege de financiële steun (subsidies voor bouw van sociale huurwoningen) naar een meer kaderstellende en controlerende rol. Ook in de huidige crisis wordt van woningcorporaties verwacht dat zij de realisatie van woningen doorzetten. Echter, de crisis heeft ook financiële gevolgen en daarmee beperkingen voor de woningcorporaties. Daarnaast worden onder druk van de Europese Unie in 2010 de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties beperkt door middel van de Europese beschikking ten aanzien van staatssteun (VROM 2010). Kern van de Europese beschikking is dat woningcorporaties staatssteunelementen, waaronder financiering WSW en verwerving grond van gemeentes onder marktprijs, alleen mogen inzetten voor sociale activiteiten en dus niet voor realisatie van bijvoorbeeld commerciële voorzieningen en vrije sector woningen. Voor sociale huisvesting wordt een maximaal gezinsinkomen (inclusief thuiswonende kinderen boven 18 jaar) van €33.000 per jaar voorgeschreven. Op dit moment zien veel corporaties voor hun


19 | P a g i n a

doelgroep echter ook huurders met een inkomen boven de €33.000, tot ca. €42.000 (bron: Deloitte 2010). Vanwege de Europese beschikking zullen deze huurders in het vervolg bij toewijzing niet meer in aanmerking komen tot de sociale huisvesting. Dit resulteert in een grotere vraag naar nietsociale huurwoningen voor deze inkomens. De laatste stand van zaken is dat de ministeriële regeling begin 2011 van kracht wordt. De gevolgen van de beschikking voor de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties zijn daarmee dat de (financierings)kosten in beperkte mate omhoog zullen gaan en dat de administratie tussen sociale- en niet-sociale onderdelen in projecten gescheiden moeten worden om dit te kunnen bewerkstelligen. Met de komst van de Europese beschikking kunnen de activiteiten van de woningcorporaties buiten de sociale context niet meer onder gunstige voorwaarden worden gefinancierd. Wanneer woningcorporaties ook inkomens boven de €33.000 als de doelgroep blijven beschouwen dan zal nog meer vraag vanuit de corporaties ontstaan voor betaalbare vrije sector woningen.

2.3 Taken en verantwoordelijkheden woningcorporaties Al in de Woningwet van 1901 is aangegeven dat de toegelaten instellingen uitsluitend op het gebied van volkshuisvesting actief zijn en daar hun financiële mogelijkheden voor mogen inzetten. Om hun continuïteit te kunnen waarborgen, is het maken van een positief resultaat mogelijk; echter, deze positieve resultaten dienen ingezet te worden voor hun taken en kunnen niet worden uitgekeerd. De Woningwet artikel 70.1 geeft de volgende taakomschrijving van woningcorporaties: “verenigingen met een volledige rechtsbevoegdheid en stichtingen, die zich ten doel stellen uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn en niet beogen uitkeringen te doen anders dan in het belang van de volkshuisvesting” (Dekker 2005). Of zoals het Centraal Planbureau de taak van de woningcorporaties heeft verwoord: “het aanbieden van betaalbare woningen van acceptabele kwaliteit aan huishoudens met lage inkomens (de doelgroep bestaat uit huishoudens die gezien hun inkomen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag) en hulpbehoevende huishoudens” (CPB 2010). Nadat de woningcorporaties door de Brutering los van de overheid zijn komen te staan, is de sector verder geprofessionaliseerd. Deze verzelfstandiging heeft ertoe geleid dat woningcorporaties steeds meer commerciële activiteiten zijn gaan ontplooien met als doel financiële middelen (winst) te realiseren om onrendabele investeringen te dragen. Zoals gesteld, betekent deze verzelfstandiging


20 | P a g i n a

niet dat de woningcorporaties volledige vrijheid hebben. Door middel van de regelgeving in Woningwet en het BBSH worden randvoorwaarden gesteld. Daarnaast is het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) ingesteld om toezicht te houden op de financiële positie van woningcorporaties. De minister is verantwoordelijk voor het toezicht maar gebruikt het CFV om haar taken uit te voeren. Om inzicht te geven in de randvoorwaarden wordt hierna kort ingegaan op de belangrijkste richtlijnen van het BBSH. Het BBSH omschrijft onder andere de eisen ten aanzien van toegelaten instelling, regelgeving ten aanzien van fusies, verslaglegging en toezicht en ook de afbakening van activiteiten. Het BBSH geeft aan dat de activiteiten van de woningcorporaties zich moeten richten op de volkshuisvesting. Volgens het BBSH artikel 11a lid

BBSH Artikel 11:

2 zijn deze werkzaamheden ten

a.

“het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden;

behoeve van de volkshuisvesting

b.

het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan haar woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, en aan woongelegenheden en onroerende aanhorigheden van derden;

c.

het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden en aanhorigheden, bedoeld in onderdeel b, grenzende omgeving;

huisvesting van de doelgroep.

d.

het beheren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden;

Artikel 12a lid 2 van het BBSH

e.

het vervreemden van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden;

geeft nog de volgende

f.

het aan bewoners van bij de toegelaten instelling in beheer zijnde woongelegenheden verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, alsmede het, aan personen die te kennen geven een zodanige woongelegenheid te willen betrekken, verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen; en

g.

de werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de werkzaamheden, genoemd in de onderdelen a tot en met f.”

(zie bijlage 1 voor artikel 11 en 12a uit het BBSH) beperkt tot met name het voorzien in

nuancering op nevenstaande richtlijnen: ten aanzien van de bijdrage aan ‘leefbaarheid in buurten en wijken’ kunnen andere activiteiten zoals realisatie, verkoop en verhuur

van andere gebouwen dan woongelegenheden worden opgepakt. Waarbij de duidelijke beperking wordt gegeven dat die ten goede komen aan de leefbaarheid van buurten en wijken waar een substantieel deel van de woningen in bezit is bij de toegelaten instelling. In de circulaire uit 2001 wordt hierbij de specificatie gegeven van buurthuizen en wijkcentra. Naast de omschreven primaire taken geeft het BBSH zes richtlijnen ten aanzien van verantwoording van het volkshuisvestelijk belang: 1. Aanbieden van passende huisvesting van de doelgroep (artikel 13);


21 | P a g i n a

2. Waarborgen van de woonkwaliteit (artikel 12); 3. Zorg dragen voor leefbaarheid in buurten en wijken (artikel 12); 4. Betrekken van de huurder bij het beleid (artikel 16); 5. Bijdragen aan huisvesting voor ouderen, gehandicapten en hulp behoevenden (artikel 12); 6. Zorg dragen voor financiële continuïteit. Naast deze regelgeving zijn in verschillende circulaires beperkingen opgenomen ten aanzien van de activiteiten van woningcorporaties. Voorbeelden hiervan zijn de toegestane aanvullende activiteiten in de circulaire MG-2001-26 zoals de realisatie van kantoren indien dit in verhouding staat tot de realisatie van woningen. De realisatie van vrije sector woningen is hierin ook toegestaan waarbij in eerste instantie een grens aan het totaal van grondkosten en aanneemsom is gegeven. Deze grens (fl.300.000,-) is in een later stadium afgeschaft (Dekker 2005 en VROM 2001). Door de circulaire wordt nogmaals benadrukt dat de nevenactiviteiten, waaronder de realisatie van vrije sector woningen, ondergeschikt zijn aan de primaire taken, te weten sociale huisvesting. Deze aanvullende activiteiten dienen een aanvaardbaar (ofwel beperkt) risico met zich mee te brengen. Samenvattend kan gesteld worden dat het BBSH en de circulaires de ontwikkeling van vrije sector woningen mogelijk maken mits deze ondersteunend zijn aan de primaire doelstelling van de corporatie: huisvesting van de doelgroep. Daarbij dient de financiële continuïteit te worden gewaarborgd. Ook het ministerie van VROM heeft dit het afgelopen jaar benadrukt. De minister heeft duidelijk gemaakt dat de woningcorporaties zich moeten richten op de kernactiviteiten. In de brief van minister Van der Laan van 12 juni 2009 (Ministerie van VROM, 2010) geeft de minister aan dat er behoefte is aan helderheid over het werkgebied van woningcorporaties, de verantwoordelijkheden en daarmee ook de verantwoording van inzet van het vermogen. Kern hierbij is de huisvesting van de doelgroep.

2.4 Projectontwikkeling door woningcorporaties De ontwikkelactiviteiten van woningcorporaties vinden hun oorsprong in de grote ontwikkelprojecten tijdens de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog. De sterke behoefte aan woningen en financiële mogelijkheden van woningcorporaties hebben destijds gezorgd voor de realisatie van grote hoeveelheden woningen door de corporaties. Mede hierdoor zijn de


22 | P a g i n a

woningcorporaties uitgegroeid tot een van de belangrijkste, zo niet de belangrijkste, spelers op de vastgoedmarkt. De volgende tabel geeft een beeld van de belangrijkste kerncijfers van de corporatiesector, waaruit de dominante rol van de sector duidelijk wordt. Woningcorporaties in Nederland hebben circa 32% van het aantal woningen in eigendom. Daarnaast ontwikkelt de sector circa 46% (2008) van de woningen (CFV en CBS ) in Nederland. Deze cijfers tonen aan dat de corporaties een zeer belangrijke speler op zowel de beheermarkt als de ontwikkelmarkt zijn.

Aantal woningcorporaties

Beoordelingsjaar 2009 (verslagjaar 2008) 430

Totaal aantal corporatiewoningen

2,4 miljoen

Gemiddeld aantal woongelegenheden per woningcorporatie Aandeel woningbezit door woningcorporaties Gemiddelde WOZ-waarde

5.600 32% €158.000

Bron: CFV Sectorbeeld 2009 Zoals eerder aangegeven, heeft de verzelfstandiging van de woningcorporatiesector bijgedragen aan de verdere professionalisering van de sector. Maar tevens is het gevolg geweest dat meer projectontwikkelingsactiviteiten door woningcorporaties zijn opgepakt. Wanneer we gaan kijken naar de verschillende organisatiemodellen voor projectontwikkeling door woningcorporaties dan zijn vier verschillende modellen te onderscheiden: 1. Projectontwikkeling is niet separaat binnen de organisatie ondergebracht; 2. Alle activiteiten op het gebied van projectontwikkeling worden uitgevoerd binnen een specialistische afdeling; 3. De activiteiten vinden plaats binnen een aparte dochteronderneming met eigen werknemers; 4. De ontwikkeling van projecten wordt gerealiseerd in een separate onderneming waar meerdere woningcorporaties in deelnemen. Model 1 is hierbij het minst professioneel. De ontwikkelactiviteiten zijn vaak ondergebracht bij de bestuurder of het hoofd van de afdeling beheer. De kennis en ervaring met ontwikkelactiviteiten is vaak beperkt aanwezig. De werkzaamheden op het gebied van projectontwikkeling zijn geen kernbezigheden. De woningcorporaties die een dergelijk organisatiemodel hanteren zijn vaak kleinere woningcorporaties. In de overige modellen zijn de ontwikkelactiviteiten ondergebracht bij


23 | P a g i n a

medewerkers die nagenoeg volledig met projectontwikkeling bezig zijn. Model 4 betreft een volledig separate onderneming die in opdracht van de aangesloten woningcorporaties de ontwikkeling van vastgoed ter hand neemt. Voorbeeld hiervan is de oprichting van Kristal NV rond 2001 (Nirov), de projectontwikkelaar van een aantal woningcorporaties uit de Randstad. De volledig separate status van deze organisaties draagt bij aan het spreiden van risico’s en de resultaat gestuurde aanpak van projecten.

2.5 Conclusies woningcorporaties en projectontwikkeling Vanaf het ontstaan van woningcorporaties aan het einde van de 19e eeuw zijn verschillende stadia van activiteiten te onderkennen. De voorgaande eeuw stond met name in het kader van de groei van woningcorporaties mede ingegeven door de opbouw na de Tweede Wereldoorlog. Na de Brutering aan het einde van de 20ste eeuw zijn de banden met de overheid beperkt waardoor woningcorporaties ook andere activiteiten zoals projectontwikkeling hebben opgepakt. Ondanks de verzelfstandiging wordt de sector gereguleerd door verschillende besluiten en circulaires. De kerndoelstelling van woningcorporaties blijft daarmee het aanbieden van betaalbare huisvesting van acceptabele kwaliteit aan huishoudens met lage inkomens. Sinds de Brutering zijn echter ook meer activiteiten opgepakt die geen direct verband houden met het aanbieden van betaalbare huisvesting aan huishoudens met lage inkomens. Door onder andere het BBSH en circulaires worden hier beperkingen aan gesteld. Voor dit onderzoek zijn met name de randvoorwaarden die mogelijk invloed hebben op de ontwikkelactiviteiten van vrije sector woningen van belang. Hieronder een opsomming van de belangrijkste randvoorwaarden: 








Ook Minister Van der Laan en de Europese Beschikking stimuleren woningcorporaties om zich te richten op de primaire doelstelling te weten huisvesting van de doelgroep. Projectontwikkeling kan hierbij worden ingezet om deze doelstelling te vervullen.


24 | P a g i n a

Vanwege de omvang van de sector en het ontstaan uit maatschappelijke investeringen zijn transparantie en verantwoording een belangrijk gegeven. Met name de invulling van activiteiten die niet tot de primaire doelstelling behoren, behoeven extra aandacht. Sinds de Brutering is een professionaliseringsslag gemaakt ten aanzien van onder meer de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling. Binnen de sector worden deze activiteiten op verschillende manieren vormgegeven: van een ‘bij activiteit’ van de bestuurder tot aan een separate projectontwikkelingsorganisatie met eigen verantwoordelijkheden. In het volgende hoofdstuk wordt een beeld gegeven van de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties.


25 | P a g i n a

3

Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties

In het voorgaand hoofdstuk is ingegaan op het bestaansrecht van woningcorporaties en het ontstaan van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen corporaties. Ook is inzicht gegeven binnen welke randvoorwaarden de activiteiten moeten plaatsvinden. Dit hoofdstuk start met een korte introductie over projectontwikkeling en benodigde definities voor het onderzoek. Daarna wordt gekeken naar de analyse van de projectenportefeuille; de resultaten van ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties. Vragen die worden beantwoord zijn: Hoeveel vrije sector woningen worden jaarlijks door woningcorporaties ontwikkeld en wat is de verhouding tot de totale ontwikkeling van vrije sector woningen? Wat zijn de verwachte financiële resultaten van woningcorporaties bij realisatie van vrije sector woningen? En hoe verhouden deze zich tot de resultaten van commerciële projectontwikkelaars? In dit hoofdstuk worden de vragen beantwoord vanuit de literatuur, het volgende hoofdstuk zullen de bevindingen getoetst worden aan de praktijk van de projectenportefeuille.

3.1 De ontwikkeling van vrije sector woningen In het voorgaande hoofdstuk is aangetoond dat de commerciële projectontwikkeling door woningcorporaties pas sinds de Brutering in 1995 is opgekomen. Aangezien grootschalige ontwikkelprojecten 5 tot 10 jaar in beslag nemen en complexe herstructureringsprojecten mogelijk nog langer, is de ervaring van woningcorporaties in het volledig doorlopen van commerciële ontwikkelprojecten beperkt. Voordat gekeken wordt naar de ontwikkeling van vrije sector woningen wordt in deze paragraaf eerst een beeld gegeven van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling door woningcorporaties. Wat is projectontwikkeling? De NEPROM omschrijft projectontwikkeling als “Het complex van activiteiten dat zich afspeelt voor, tijdens en na het produceren van bouwwerken. Kenmerkend voor projectontwikkeling is dat binnen een geïntegreerde organisatie een veelvoud van problemen wordt opgelost, die voorheen separaat en veelal na elkaar werden opgelost. Daardoor worden evenwichtiger oplossingen en een beter resultaat bereikt” (Titulaer, 2002). Hierbij is het produceren van bouwwerken de afgelopen jaren steeds verder verruimd waarbij de ontwikkeling van separate bouwwerken heeft plaats gemaakt voor de ontwikkeling van hele gebieden; de gebiedsontwikkeling. In het Handboek Projectontwikkeling (2010) wordt nog toegevoegd dat een projectontwikkelaar in projecten investeert voor de ‘markt’, ofwel niet voor eigen gebruik. De projectontwikkelaar ontplooit deze activiteiten vanwege de premie op de kostprijs; het positieve verschil tussen de


26 | P a g i n a

opbrengsten en de totale investering. Deze premie is een opslag ter compensatie van het risico wat de projectontwikkelaar loopt. Bij een meer risicovol project zal de premie hoger moeten zijn dan bij een project met weinig risico’s. Bij de ontwikkeling van vastgoed door woningcorporaties gebeurt iets afwijkends ten opzichte van bovenstaande omschrijving. Om de sociale doelstellingen, zoals weergegeven in hoofdstuk 2, te realiseren, nemen zij genoegen met een lagere of zelfs negatieve premie. Dit verlies op de realisatie van bijvoorbeeld sociale huurwoningen wordt ook de ‘onrendabele top’ genoemd. Gebaseerd op de voorgaande informatie wordt in dit onderzoek aan projectontwikkeling de volgende omschrijving gegeven: ‘De samenhang van verschillende activiteiten ten behoeve van de realisatie van vastgoed voor de markt (verhuur en verkoop), waarbij het behalen van de doelstelling als uitgangspunt dient. De projectontwikkelaar neemt hierbij een (financieel) risico door te investeren in de verwerving van de locatie, het verkrijgen van de benodigde vergunningen en de realisatie van het vastgoed.’ De samenhang van activiteiten betreft een complex aan verschillende aandachtsgebieden, diverse betrokken partijen en veel onzekerheden. Gezien de lange doorlooptijd van projecten, startend van 2 jaar voor kleine projecten tot een veelvoud voor grootschalige projecten, is inschatting van de vele variabelen complex. Zoals aangegeven, nemen woningcorporaties genoegen met een onrendabele top op de realisatie van sociaal vastgoed zodat zij hiermee hun doelstellingen kunnen realiseren. In hoofdstuk 2 is getoond dat woningcorporaties tevens de ontwikkeling van commercieel vastgoed ter hand nemen om de sociale activiteiten te kunnen financieren. Ten aanzien van commercieel te ontwikkelen vastgoed waaronder ook vrije sector woningen wordt daarom wel een positief resultaat verwacht. Met resultaat wordt bedoeld het residu van alle te realiseren opbrengsten minus alle te maken kosten om het project te realiseren; de stichtingskosten. In deze rapportage gaat het expliciet niet om resultaat in het kader van de jaarrekening of een fiscaal resultaat maar om de totale daadwerkelijk te realiseren opbrengsten en stichtingskosten.

3.2 Het ontwikkelproces: beheersen van risico’s De definitie van projectontwikkeling in de vorige paragraaf laat zien dat het beheersen van risico’s een belangrijk onderdeel vormt van het ontwikkelproces. Om het ontwikkelproces goed te kunnen beheersen is het proces opgesplitst in een aantal fases, gekoppeld aan belangrijke beslismomenten.


27 | P a g i n a

Vanuit de literatuur zijn verschillende opsplitsingen te onderkennen waarbij de variatie met name in de hoeveelheid fases ligt. In het >handboek Projectontwikkeling (2008) is een aantal mogelijkheden naast elkaar gezet. De opsplitsing van het proces is niet gestandaardiseerd, tussen organisaties actief in de sector bestaan verschillen in de indeling. De fase indeling die door de verschillende auteurs wordt beschreven, is in hoofdlijnen terug te brengen tot de 4 fases die zowel de NEPROM, Gehner als Elias gebruiken (Nozeman 2008) te weten: de Initiatieffase, Ontwikkelingsfase, Realisatiefase en Exploitatiefase. In dit onderzoek wordt deze fase-indeling gebruikt waarbij de Exploitatiefase, gezien de focus van dit onderzoek op het ontwikkeltraject, buiten beschouwing blijft. Per fase van het ontwikkelproces wordt door middel van fasedocumenten verantwoording afgelegd. Ieder fasedocument is vaak gekoppeld aan een beslismoment, waarbij goedkeuring noodzakelijk is om door te kunnen gaan naar de volgende fase. Conform het In Control Statement van Deloitte (2009) dient een fasedocument minimaal te bestaan uit een omschrijving van het project met daarin de belangrijkste actuele projectkenmerken, de status van het project, financiële analyse inclusief scenarioanalyse, een aparte risicoparagraaf met een omschrijving van de belangrijkste risico’s inclusief de beheersmaatregelen. Al vanaf het eerste fasedocument worden de belangrijke uitgangspunten onderbouwd door (externe) onderzoeken zodat een weloverwogen besluit kan plaatsvinden. Ook wordt de koppeling gelegd met de (strategische) doelstellingen en richtlijnen van de organisatie. De initiatieffase is een belangrijke fase om de risico’s te beperken. In deze fase wordt een uitgebreide haalbaarheidsanalyse uitgevoerd waarbij de mogelijkheden en risico’s in kaart worden gebracht. Voordat verplichtingen worden aangegaan, dient een onderbouwde verantwoording beschikbaar te zijn, waarop een weloverwogen besluit kan worden genomen. De haalbaarheidsanalyse betreft een belangrijk onderdeel van het risicomanagementproces bij projectontwikkeling. Het risicomanagementproces ofwel de risicomanagementcyclus betreft naast het in kaart brengen van de risico’s bijvoorbeeld in de

Figuur 1 Risicomanagementcyclus

haalbaarheidsanalyse, ook het opstellen van

Risicoprioriteren

beheersmaatregelen, het continu monitoren van het project en het op vaste momenten aan de bevoegde personen verantwoording afleggen (Nozeman 2010, Deloitte 2009).

Risicoidentificatie

Risicoanalyseren Risicobeheersing

Bron: Deloitte 2006 Masterproof MJ Tjoeng

28 | P a g i n a

Zoals het woord cyclus al aangeeft worden de activiteiten rond risicomanagement gedurende het ontwikkelproces herhaald. Het is een continue aaneenschakeling van het identificeren vervolgens inschatten en beheersen van risico’s. De in kaart gebrachte risico’s en bijbehorende beheersmaatregelen worden ter verantwoording opgenomen in de fase- en beslisdocumenten.

3.3 Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties Tegenwoordig zijn woningcorporaties een belangrijke speler bij de realisatie van woningen. De ontwikkeling van woningen door corporaties betreft bijna de helft van de het totaal aantal gereedgekomen woningen in Nederland. In onderstaande grafiek wordt een beeld gegeven van ontwikkeling van het aantal gerealiseerde woningen gedurende de periode 2000 tot en met 2008. De grafiek toont aan dat de woningcorporaties een steeds groter aandeel in de realisatie van woningen verwerven. Vanwege de huidige financiële crisis zal dit aandeel nog sterker gegroeid zijn, aangezien commerciële partijen de ontwikkeling van woningen (en andere functies) hebben terug gebracht vanwege stagnerende verkopen. Deze sterke groei brengt de vraag met zich mee of de organisaties zich even snel hebben ontwikkeld. Figuur 2: Aantal gerealiseerde woningen per jaar 80193 78882

Corporatie Totaal

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

80.000 72382 70650 72958 66704 65314 67016 70.000 59629 60.000 50.000 36500 40.000 32600 33700 29000 25100 30.000 19300 16130 18800 18900 20.000 10.000 0

Bron: CBS Statline en CFV Van het door woningcorporaties gerealiseerde totaal aantal woningen is in 2008 ca. 23% (8.500) een koopwoning (bron CFV). Wanneer onderstaande prognose van nieuwbouwkoopwoningen door woningcorporaties wordt bekeken valt op dat de prognose in 2008 ruim boven het daadwerkelijk gerealiseerde aantal koopwoningen van 8.500 ligt. De prognoses zijn afkomstig uit de jaarverslagen van corporaties, blijkbaar wordt daar een positiever beeld geschetst dan in de praktijk wordt


29 | P a g i n a

gerealiseerd. Gezien de ‘verschuiving’ van de grafiek naar rechts tussen de prognose uit 2008 en die uit 2009 lijkt de realisatie van woningen te zijn vertraagd. Ook geeft de grafiek aan dat de woningcorporaties verwachten dat de komende jaren een sterke stijging in het aantal te realiseren koopwoningen zal plaatsvinden, met een piek van ca. 24.000 eenheden in 2011. Met de huidige financiële crisis in gedachte is de vraag of dit realistisch is. Figuur 3: Voorgenomen nieuwbouw van koopwoongelegenheden door woningcorporaties 2008-2013

Bron: CFV 2009 Voor de periode 2009 t/m 2013 voorzien woningcorporaties een daling in de realisatie van woningen. Opvallend is dat hierbij de realisatie van huurwoningen harder terugloopt dan de realisatie van koopwoningen. Volgens het Sectorbeeld van het CFV uit 2009 is te zien dat een aanzienlijke verschuiving plaatsvindt naar de ontwikkeling van de meer risicovolle dure koopwoningen. Het CFV geeft aan dat dit mogelijk te maken heeft met het uitgangspunt dat de ontwikkeling van vrije sector woningen een positief resultaat met zich meebrengt waardoor onrendabele toppen op sociale ontwikkelingen (gedeeltelijk) kunnen worden gedekt. Een en ander conform de randvoorwaarden zoals omschreven in hoofdstuk 2. Volgens de rapportage van het CFV verwachten woningcorporaties €23,3 miljard omzet te realiseren door middel van hun projectontwikkelingsactiviteiten van 2009 tot en met 2013. Dit is nog exclusief de ontwikkeling van woningen voor eigen beheer. Hiervan betreft ca. 90% (€21 miljard ) de realisatie van koopwoningen. Het verkoopresultaat voor koopwoningen is hierbij ten opzichte van 2008 bijgesteld naar beneden, waarschijnlijk vanwege de huidige financiële situatie (CFV 2009). Opgemerkt dient te worden dat de aantallen koopwoningen en daarmee gepaard gaande investeringen een indicatie van de omvang van ontwikkeling van vrije sector woningen geven.


30 | P a g i n a

Echter, deze staan niet gelijk aan het totaal aantal vrije sector woningen dat wordt gerealiseerd. De praktijk laat zien dat woningcorporaties ook vrije sector huurwoningen realiseren, tevens wordt een deel van de koopwoningen als sociale koopwoning gerealiseerd.

3.3.1 Resultaat op vrije sector woningen De volgende grafiek geeft het geprognosticeerde netto verkoopresultaat als % van de stichtingskosten bij de ontwikkeling van koopwoningen weer. Naar verwachting, ligt het resultaat de komende jaren gemiddeld tussen de 4,4% en 6,2%, zie ook de volgende figuur (CFV 2009). Wanneer dit vergeleken wordt met de geëiste resultaten op ontwikkeling van woningen door commerciële projectontwikkelaars ligt dit onder de range. Van een aantal grote Nederlandse projectontwikkelaars voornamelijk gericht op woningen, zijn de investeringsrichtlijnen geïnventariseerd. Deze commerciële projectontwikkelaars hebben voor ontwikkeling van woningbouwprojecten 5% tot 7% winst- & risico-opslag naast de 3% tot 5% algemene kosten (AK). Voor projecten met commerciële functies zoals winkels, horeca e.d. geldt, vanwege hun risicoprofiel, een aanzienlijk hogere winst en risico-opslag. De opslag voor AK wordt in de praktijk ook gedeeltelijk als winst- & risicopost gebruikt aangezien de daadwerkelijke kosten vaak onder de 3%-5% komen. Het geëiste totaal percentage van winst & risico en AK bij elkaar opgeteld ligt bij de commerciële projectontwikkelaars tussen de 8% en 11%. Figuur 4: Verwachte ontwikkeling netto verkoopresultaat nieuwe koopwoningen door corporaties

Bron: CFV 2009 Samenvattend kan gesteld worden dat woningcorporaties ca. 46% van de woningbouwproductie in Nederland voor hun rekening nemen. De komende jaren zal naar verwachting de productie nog


31 | P a g i n a

verder toenemen waarbij, gezien de huidige financiële crisis, het aandeel van woningcorporaties in de totale productie verder zal stijgen. Ongeveer 23% van de door de sector gerealiseerde woningen betreft een koopwoning waarbij de verwachte resultaten (van 4% tot 6%) onder de geëiste resultaten van de commerciële ontwikkelaars ligt.

3.4 Conclusies en hypotheses Woningcorporaties zijn een belangrijke speler op de ontwikkelmarkt. De ontwikkeling van het aantal woningen door woningcorporaties heeft de afgelopen jaren een aanzienlijke groei laten zien, tot in 2008 zelfs circa 46% van het totaal aantal gerealiseerde woningen. Van het aantal door de corporaties ontwikkelde woningen is circa 23% een koopwoning. De verwachte resultaten van woningcorporaties bij de ontwikkeling van woningen (4,4%-6,2%) ligt onder de door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaten. Zoals aangegeven, nemen woningcorporaties genoegen met een onrendabele top op de realisatie van sociaal vastgoed zodat zij hiermee hun doelstellingen kunnen realiseren. In hoofdstuk 2 is getoond dat woningcorporaties tevens de ontwikkeling van commercieel vastgoed ter hand nemen om de sociale activiteiten te kunnen financieren. Ten aanzien van niet sociale activiteiten waaronder ook de ontwikkeling van vrije sector woningen wordt daarom wel een positief resultaat verwacht. De verwachte resultaten van woningcorporaties bij de ontwikkeling van woningen ligt tussen de 4,4%-6,2% in de jaren 2009 t/m 2013. Dit percentage ligt onder de door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaten op de realisatie van woningen.

3.4.1 Hypotheses Dit onderzoek richt zich op de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties. In hoofdstuk 2 is op basis van literatuuronderzoek het ontstaan van woningcorporaties en het oppakken van ontwikkelactiviteiten door woningcorporaties omschreven. Daarbij zijn ook de richtlijnen aan bod gekomen. Dit hoofdstuk heeft de omvang van de sector en de relatie met commerciële ontwikkelaars aangetoond. De informatie weergegeven in de eerdere hoofdstukken zijn gebruikt bij het opstellen van hypotheses welke in het vervolg van dit onderzoek worden getoetst. Op basis van de tot nu toe vanuit de literatuur beschreven bevindingen zijn de volgende hypotheses geformuleerd: 6. Vanuit de wetgeving en doelstelling van woningcorporaties bezien, wordt met de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties positieve resultaten behaald zodat de financiële continuïteit van de corporatie wordt gewaarborgd;


32 | P a g i n a

7. Projectontwikkeling is op verschillende wijze georganiseerd binnen woningcorporaties. De wijze van organiseren is niet van invloed op de resultaten van de ontwikkelprojecten; 8. Gezien de maatschappelijke rol van woningcorporaties, toegenomen aandacht voor de sector en verscherping van het toezicht vindt verantwoording van de resultaten plaats; 9. De vraag naar transparantie en verantwoording resulteert in uitgebreide verslaglegging door middel van fasedocumenten en beslisdocumenten minimaal voorzien van een projectomschrijving, financiële analyse inclusief onderbouwing van de invoergegevens, een scenarioanalyse, een uitgebreide risicoparagraaf, een risicoafhankelijke risico-opslag, een verklaring voor het resultaat en inzicht in de te behalen doelstelling. Voordat verplichtingen worden aangegaan, wordt een uitgebreide haalbaarheidsanalyse uitgevoerd; 10. Het vermoeden bestaat dat gezien het relatief korte bestaan van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen woningcorporaties, het risicomanagement binnen het ontwikkelproces nog niet geheel is doorgevoerd. In de volgende hoofdstukken zullen de hypotheses getoetst worden aan de projectenportefeuille en aan de praktijk door middel van interviews. Naast het toetsen van hypotheses zullen de resultaten van de portefeuilleanalyse ook worden getoetst tijdens de interviews. In de desbetreffende hoofdstukken zal ingegaan worden of de hypotheses bevestigd of verworpen worden.


33 | P a g i n a

4

Analyseresultaten projectenportefeuille

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de analyseresultaten van de projectenportefeuille. De projectenportefeuille bestaat uit ontwikkelprojecten van woningcorporaties met een onderdeel vrije sector woningen, zowel huur als koop. Doel van de analyse is de resultaten van de vrije sector woningen inzichtelijk maken. Zoals aangegeven in hoofdstuk 2 wordt vanuit de regelgeving én literatuur verwacht dat een positief resultaat op vrije sector woningen wordt gerealiseerd. Vragen die worden beantwoord zijn: Wat zijn de verwachte financiële resultaten van woningcorporaties bij realisatie van vrije sector woningen? Geeft dit een consistent beeld of zijn verschillen te onderkennen in type woningen, grootte of ligging van de corporatie e.d.

4.1 De projectenportefeuille De projectenportefeuille is samengesteld op basis van beschikbare informatie over 46 ontwikkelprojecten van 10 woningcorporaties in de provincies Utrecht, Gelderland, Limburg en Noord- en Zuid-Holland. Om een algemeen beeld te kunnen schetsen bestaat de portefeuille uit een diversiteit van projecten, corporaties en locaties. De corporaties verschillen van grootte, van circa 1.000 verhuurbare eenheden tot groter dan 25.000 verhuurbare eenheden. De projecten betreffen zowel separate ontwikkeling van vrije sector woningen maar vooral ook gecombineerde projecten waar naast sociale ook vrije sectorwoningen, parkeren en ook commerciële functies worden gerealiseerd. De projecten zijn zowel binnenstedelijk gelegen als buitenstedelijk, de zogenaamde uitleggebieden. De projectomvang varieert tussen de €2 miljoen tot €240 miljoen totale projectinvestering en van 10 t/m 510 woningen per project (inclusief sociale huurwoningen). De volgende tabel geeft een aantal kerngegevens over de projectenportefeuille weer. Tabel 1: Kerngegevens projectenportefeuille Projectenportefeuille Aantal projecten Aantal corporaties Aantal provincies Aantal woningen in ontwikkeling (waarvan % vrije sector) Totale investering (waarvan % vrije sector) Totale resultaat projecten in portefeuille

46 10 5 5.014 (76%) €1,5 miljard (67%) -€149 miljoen (-10%)

In de projectenportefeuille is informatie opgenomen uit verschillende jaren. De informatie van de projecten is verzameld gedurende verschillende jaren van 2005 tot en met 2009, hierdoor worden


34 | P a g i n a

de resultaten minder beïnvloed door de huidige economische crisis. De opgenomen projectinformatie is een ‘foto’ op het moment van verzameling van de informatie. Ter verduidelijking: als een project zich op verzameldatum, bijvoorbeeld 2006, in de initiatieffase bevond, de opgenomen informatie op de peildatum in 2006 is. De huidige staat van het project, in 2010, zal daar naar grote waarschijnlijkheid van afwijken. Hiermee geven de cijfers en aantallen dus een verwachting weer en niet het daadwerkelijk gerealiseerde resultaat. Figuur 5: Aantal projecten in projectenportefeuille versus grootte van corporatie

Gezien de €1,5 miljard totale investering waarvan €986 miljoen in vrije sectorwoningen betreft de projectenportefeuille slechts een klein deel van de totale omvang van te realiseren woningen door woningcorporaties. In de voorgaande paragraaf hebben we gezien dat van 2009 tot 2013 €21 miljard omzet in koopwoningen wordt verwacht volgens het CFV. Ook dient een kanttekening geplaatst te worden bij de selectie van de projecten. De projecten in de projectenportefeuille zijn gedeeltelijk aangeleverd door corporaties ten behoeve van projecten portefeuilleanalyses om te komen tot advisering over risicomanagement en mogelijkheden voor verbetering van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling. Daarom zijn mogelijk de meer risicovolle en lastige projecten aangeleverd. Desalniettemin geeft de analyse een eerste beeld van de resultaten op het gebied van realisatie van vrije sector woningen. De beperkte omvang van de projectenportefeuille maakt de portefeuille niet representatief voor de sector, echter gezien de resultaten in verhouding tot de commerciële projectontwikkelaars met vergelijkbare activiteiten is de selecte steekproef wel relevant. Om deze relevantie van de projectenportefeuille te onderbouwen, is gekeken naar het aandeel van projecten met een negatief resultaat in de portefeuilles van commerciële projectontwikkelaars. Hiervoor is een beperkt aantal


35 | P a g i n a

ontwikkelportefeuilles bekeken op het aandeel van negatief resultaat op de gehele portefeuille van de desbetreffende ontwikkelaars. Het betreft hier portefeuilles van commerciële projectontwikkelaars gespecialiseerd in woningbouw. De portefeuille informatie dateert tussen 2005 en 2009, ofwel grotendeels voor de huidige crisis. Wanneer gekeken wordt naar de projectenportefeuille van deze landelijk opererende projectontwikkelaars is het aandeel van projecten met een verwacht negatief resultaat onder de 1% van de omzet. Vooruitlopend op de resultaten getoond in de volgende paragraaf is het % projecten met een negatief resultaat als % van de €21miljard omzet in vrije sector woningen, met circa 3% aanzienlijk, hoger dan in de commerciële sector. Daarnaast is volgens cijfers van het CFV circa 23% van de door corporaties ontwikkelde woningen een koopwoning, gezien deze omvang is een verantwoorde ontwikkeling op zijn plaats.

4.2 Resultaten ontwikkeling vrije sector woningen Wanneer de projecten in portefeuille worden bekeken, is het algemene beeld dat in 63% van de projecten een negatief resultaat op vrije sector woningen wordt gerealiseerd en in 72% een negatief of ‘0’ resultaat (slechts 4 projecten van vrije sector woningen met ‘0’ resultaat). Voor projecten met meerdere functies is de vraag hoe gezamenlijke kosten, bijvoorbeeld grondkosten en algemene kosten zijn verdeeld. Deze verdeling kan het resultaat per functie beïnvloeden. Voor dit onderzoek is geen verder inzicht verkregen in de verdeling van de kosten per functie. Het gemiddelde resultaat van de projecten met een negatief resultaat is -9,3%. Het gemiddelde resultaat op vrije sector woningen van de gehele portefeuille, inclusief positieve projecten, is met -6,3% (-€62 miljoen) ver onder het verwachte resultaat zoals opgenomen in het CFV sectorbeeld, van 4,4% in 2009 tot 6,2% in 2013 (zie ook paragraaf 3.2.1). Wanneer wordt gekeken naar de ligging van projecten in verschillende provincies dan heeft de ligging wel invloed op de hoogte van het resultaat maar in alle provincies is het gemiddelde resultaat op vrije sector woningen negatief of ‘0’. Voor de provincies met meer dan 10 projecten valt op te merken dat het gemiddelde resultaat in Zuid-Holland -7,3% en in Noord-Holland -5,6% is. De projectenomvang in de provincie Gelderland, Utrecht en Limburg is slechts beperkt en daarom niet representatief voor de resultaten per provincie. Het gemiddelde resultaat in deze overige provincies is -1,5%. Zoals aangegeven, is het gemiddelde resultaat op vrije sector woningen -6,3%. Vanuit de projectomvang in € per project wordt geen consistent beeld over de resultaten gegeven. In de volgende figuur worden per peildatum, de verwachte resultaten uitgezet tegen de totale investering per project. Hieruit valt niet te concluderen dat de omvang van het project of de peildatum, een beter of slechter resultaat met zich meebrengt.


36 | P a g i n a

Figuur 6: Projectresultaten in % versus projectomvang weergegeven per peildatumjaar

Ook is gekeken naar het gemiddelde resultaat per ontwikkelfase van de projecten met vrije sector woningen met een negatief resultaat. Geconcludeerd wordt dat naarmate het project verder vordert het resultaat meer negatief wordt. Dit zou kunnen betekenen dat in een vroeg stadium het resultaat positiever wordt ingeschat dan dat het daadwerkelijke resultaat is. Dit komt overeen met de analyses in het Sectorbeeld van het CFV waarin een positiever beeld wordt gegeven ten aanzien van de realisatie van woningen dan het aantal woningen dat daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Een andere mogelijkheid is dat de resultaten verslechteren doordat onvoorziene zaken zich voordoen zoals daling van opbrengsten of stijging van stichtingskosten etc. De volgende grafiek geeft een grafische weergave van de resultaten per fase voor de projecten met een negatief resultaat. In de figuur is te zien dat het gemiddelde resultaat tussen het resultaat van de projecten in initiatief- en ontwikkelfase ligt, dit wordt veroorzaakt doordat de omzet in die projecten beduidend groter is dan van de projecten in de realisatiefase. Figuur 7: Resultaten van vrije sector woningen per fase van projecten met een negatief resultaat


37 | P a g i n a

Wanneer voor de gehele portefeuille wordt gekeken hoe de resultaten zich per fase ontwikkelen, wordt nagenoeg een zelfde beeld geschetst echter met minder grote verschillen (13 projecten in initiatieffase -5,0%, 23 projecten in ontwikkelfase -7,1%, en 10 projecten in realisatiefase -6,1%). Het gemiddelde resultaat in de realisatie fase is iets positiever dan in de ontwikkelfase en slechter dan in de initiatieffase. Van het aantal projecten met een negatief resultaat bevindt zich 17% in de initiatieffase, dat is 62% van het aantal projecten in de initiatieffase. Dit wil zeggen dat al in een vroeg stadium van het project bekend was dat de realisatie van vrije sector woningen een negatief resultaat met zich meebrengt. De vraag die hierbij rijst is hoe dit resultaat wordt verantwoord gezien de randvoorwaarden die aan commerciële ontwikkelactiviteiten worden gesteld. Gezien de resultaten in de voorgaande alinea is het niet de verwachting dat de resultaten zich gedurende het ontwikkelproces zullen verbeteren, eerder verslechteren. Ook is gekeken of het type vrije sector woning invloed heeft op het resultaat van de ontwikkeling. In de projectenportefeuille zijn drie typen te onderscheiden te weten: hoofdzakelijk Appartementen, hoofdzakelijk Grond gebonden woningen en een Mix van beiden. Daarbij valt op te merken dat projecten met een mix van beiden aanzienlijk slechter presteren dan projecten met één type. De appartementen realiseren met -3,2% gemiddeld over de gehele portefeuille de beste resultaten. Figuur 8: Resultaten van vrije sector woningen per type woning

Vanuit de projectportefuille is gekeken of de omvang van de corporatie, het aantal verhuurbare eenheden, invloed heeft op het resultaat van de projecten. Daaruit valt op te maken dat grotere corporaties een beter gemiddeld totaal projectresultaat realiseren dan andere corporaties. Blijkbaar zijn, in de beperkte projectenportefeuille, grotere corporaties beter in staat om een minder negatief resultaat te realiseren dan kleinere corporaties. Opvallend is dat voor vrije sector woningen in de


38 | P a g i n a

portefeuille corporaties met minder dan 5.000 vhe aanzienlijk beter scoren (gemiddeld resultaat -2,1%). Zie voor grafische weergave de volgende figuur. Figuur 9: Resultaten per grootte van de woningcorporatie

4.3 Conclusies ontwikkeling vrije sector woningen door woningcorporaties In hoofdstuk 2 en in paragraaf 3.2 is aangetoond dat woningcorporaties de ontwikkeling van vrije sector woningen ter hand nemen om de onrendabele activiteiten te bekostigen. Een belangrijke randvoorwaarde is dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd. Opvallend is dat voor de 46 projecten in portefeuille 72% een negatief of ‘0’-resultaat wordt verwacht. Het gemiddelde verwachte resultaat van de projecten met een negatief resultaat is -9,3%, het gemiddelde resultaat op vrije sector woningen is -6,3%. Dit ligt ver onder het door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaat op vrije sector woningen. De portefeuille laat zelfs zien dat 17% van de projecten met een negatief resultaat zich in de initiatieffase bevinden. Het negatieve resultaat en daarmee het niet behalen van een belangrijke doelstelling was reeds bekend in een vroeg stadium van het project. Ook is het opvallend dat de resultaten van de projecten verslechteren naarmate de projecten verder vorderen. Een mogelijk oorzaak kan zijn dat in een eerder stadium de resultaten optimistisch worden ingeschat; ook kan het uiteraard zo zijn dat onverwachte ontwikkelingen zich voordoen waardoor het resultaat verslechtert. Vanuit de portefeuille is gebleken dat grotere corporaties (>25.000 vhe) bij ontwikkelingsactiviteiten betere resultaten boeken dan kleinere corporaties, echter nog steeds met een negatief resultaat. Opvallend is dat corporaties met minder dan 5.000 woningen de beste resultaten voor wat betreft vrije sector woningen laten zien (gemiddeld resultaat -2,1%), daarna gevolgd door de grote corporaties. Mogelijk wordt dit veroorzaakt door de beperkte portefeuille waarop de data-analyse


39 | P a g i n a

heeft plaatsgevonden of door een meer voorzichtige houding op het gebied van vrije sector woningen door kleine corporaties. Een oorzaak voor het betere gemiddelde resultaat van de grotere corporaties bij projectontwikkeling kan liggen in de professionaliteit van de organisatie. Zoals in hoofdstuk 2 is besproken, zijn de ontwikkelactiviteiten van kleinere corporaties vaak ondergebracht bij de bestuurder. In deze organisaties is projectontwikkeling niet de kerntaak van de verantwoordelijke en is de opgebouwde kennis en ervaring vaak beperkt. Bij grotere corporaties zijn meer specialisten bij projectontwikkelingsactiviteiten betrokken en is de organisatie specifiek voor deze activiteiten ingericht. Met de resultaten van de in dit hoofdstuk omschreven analyses zijn twee van de geformuleerde hypotheses getoetst. De eerste hypothese is: vanuit de wetgeving en doelstelling van woningcorporaties bezien, wordt met de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties positieve resultaten behaald zodat de financiële continuïteit van de corporatie wordt gewaarborgd. Deze hypothese wordt door de analyseresultaten van de projectenportefeuille weerlegd. De tweede hypothese: projectontwikkeling is op verschillende wijze georganiseerd binnen woningcorporaties. De wijze van organiseren is niet van invloed op de resultaten van de ontwikkelprojecten. De projectenportefeuille laat zien dat de wijze van organiseren, vaak gekoppeld aan de grootte van de corporatie, van invloed is op de resultaten. De resultaten van grotere woningcorporaties, die vaak een meer professionele invulling geven aan de ontwikkelactiviteiten, laten echter nog steeds een negatief resultaat zien maar minder negatief dan de kleinere corporaties. Vanuit de wetgeving wordt woningcorporaties de mogelijkheid geboden om nevenactiviteiten zoals de ontwikkeling van vrije sector woningen op te pakken. Hierbij worden de voorwaarden gegeven dat de kerntaak van de corporatie leidend is en de financiële continuïteit niet in gevaar mag komen. Ook is in voorgaand hoofdstuk beschreven dat de risico’s bij ontwikkeling aanvaardbaar en beperkt dienen te zijn. Aangezien de ontwikkeling van vrije sector woningen een negatief resultaat met zich meebrengt, is de vraag of aan deze voorwaarden wordt voldaan. Gezien het voorgaande lijkt de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties structureel niet in orde te zijn. Aangezien de woningcorporaties verwachten in de toekomst meer focus te leggen op de ontwikkeling van vrije sector woningen om daarmee meer opbrengsten te


40 | P a g i n a

realiseren, is de verbetering van het ontwikkelproces gewenst. In de volgende hoofdstukken zullen de conclusies van de portefeuilleanalyse in combinatie met de bevindingen uit het literatuuronderzoek verder worden geverifieerd. Ook wordt bekeken hoe het ontwikkelproces kan worden verbeterd zodat de doelstellingen beter gerealiseerd kunnen worden.


41 | P a g i n a

5

Toetsing aan de praktijk

Het voorgaande hoofdstuk heeft aangetoond dat de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties vaak resulteert in een negatief resultaat. Dit is opvallend gezien de randvoorwaarden die aan de ontwikkeling van vrije sector woningen wordt gegeven. Gezien de beperkte omvang van de projectenportefeuille worden in dit hoofdstuk de resultaten van de analyse aan de praktijk getoetst. Daarnaast wordt door middel van de interviews gekeken wat mogelijkheden zijn om de ontwikkelactiviteiten van woningcorporaties te verbeteren. Vragen die in dit hoofdstuk worden beantwoord zijn: Is een consistent beeld te geven van oorzaken van het negatieve resultaat bij de projecten in de onderzoeksportefeuille? Worden de negatieve resultaten op vrije sector woningen door woningcorporaties verantwoord? En zo ja, op welke wijze? Op welke wijze kan het ontwikkelproces worden verbeterd?

5.1 Inzicht in achtergrond interviews De bevindingen in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op een beperkt aantal interviews van professionals uit de woningcorporatiesector. De geïnterviewden zijn geselecteerd op basis van de volgende kenmerken: een zeer beperkt aantal corporaties onderdeel van de geanalyseerde portefeuille maar voornamelijk van buiten de portefeuille, zowel leidinggevende functies als juist projectontwikkelaars voor de procesmatige kennis en zowel grootte als kleine organisaties. Door de diversiteit aan achtergronden van geïnterviewden wordt getracht om de conclusies meer generiek te maken, binnen de beperkte mogelijkheden. Mevrouw drs. ing. Annique Bruin

Manager Strategie en Ontwikkeling – Wooncompagnie

Mevrouw ing. Marlies Krol-Cools MRE

Manager Ontwikkeling – ComWonen

Mevrouw Simone Westerman

Verkoopmanager – Vidomes

De heer ing. László Marton

Manager Ontwikkeling – Kennemer Wonen

De heer Twan Zeegers

Directeur Nieuwe Markten – Eigen Haard

De heer Hein Kochx

Hoofd Projecteconomie – Staedion

De heer Carlo Oostindie

Directeur bestuurder – Woningstichting Rhiant

De heer ir. Barend Jonker

Ontwikkelingsmanager – Kristal NV

De heer ing. Jeroen Band RVGME

Projectmanager – Tiwos

Als basis voor de interviews is de in bijlage 2 opgenomen interviewleidraad gebruikt. De vragen in de


42 | P a g i n a

interviewleidraad zijn zodanig opgesteld zodat de vragen en hypothese gesteld in deze rapportage kunnen worden beantwoord.

5.2 Herkenbaarheid resultaten vrije sector woningen Nagenoeg alle geïnterviewden herkennen het behalen van negatieve resultaten bij de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties, ook buiten herstructureringsgebieden. Echter, het hoge percentage wordt niet herkend. Slechts een geeft aan het niet te herkennen, zeker niet in deze mate. Wanneer gevraagd wordt naar een inschatting worden door de geïnterviewden percentages van 25% tot 50% genoemd. Wanneer wordt gevraagd naar de realisatie van een negatief resultaat op vrije sector woningen in de eigen organisatie, dan geven zes geïnterviewden aan dat dit in hun organisatie voorkomt of in het verleden is voorgekomen. De omvang van het aantal negatieve projecten uitgedrukt in bijvoorbeeld een percentage is niet beschikbaar. De overige 3 geïnterviewden geven aan dat een negatief resultaat op vrije sector woningen in hun organisatie niet voorkomt. Zij geven aan dat een projectresultaat op vrije sector woningen van 4-5% geëist “We gaan uit van een minimaal rendement van 5% bij vrije sector woningen (zowel koop als huur) maar in sommige situaties zijn de volkshuisvestelijke en maatschappelijke belangen zo groot dat een lager resultaat wordt geaccepteerd.”

wordt, dit ligt onder het door commerciële partijen geëiste resultaat . Door bijna alle geïnterviewden wordt aangegeven dat de sturing op

ontwikkeling (van vrije sector woningen) de afgelopen jaren is verbeterd waardoor verwacht wordt dat de resultaten zullen verbeteren. Als aandachtspunt wordt meegegeven dat het lastig is om een goed beeld te krijgen van de resultaten omdat: 

bij de ontwikkeling van vrije sector woningen het zo kan zijn dat de woningen worden omgezet naar sociale huurwoningen bijvoorbeeld bij een lastige markt en onverkochte woningen;



door middel van gezamenlijke grondexploitaties met andere functies, zoals sociale woningen, in de toewijzing van grondkosten geschoven kan worden.

Deze aandachtspunten kunnen zowel een positief als negatief gevolg hebben op de resultaten. Wanneer gevraagd wordt naar de doelstellingen die de geïnterviewde organisaties geven voor de ontwikkeling van vrije sector woningen dan wordt door zeven organisaties het behalen van een positief resultaat om onrendabele sociale projecten te dekken als reden opgegeven. Door drie organisaties wordt het verbeteren van leefbaarheid in de wijk genoemd en eveneens drie organisaties geven differentiatie in de wijk als een doelstelling. Eén woningcorporatie geeft


43 | P a g i n a

bereikbare huisvesting voor de doelgroep als doelstelling voor de realisatie van vrije sector woningen. Ook producten als Koopzeker en Koopgarant worden ingezet om de toegankelijkheid te bewerkstelligen. In de volgende paragraaf wordt verder ingegaan op de verantwoording van de resultaten. Alle geïnterviewden herkennen dat de projectresultaten verslechteren naarmate een project verder vordert. Door zeven van de geïnterviewden wordt erkent dat vaak een te optimistische (of onjuiste) inschatting wordt gemaakt. Hiervoor worden verschillende oorzaken genoemd: het niet volledig of niet goed

“De wens van de ontwikkelaar klinkt vaak door in een investeringsvoorstel waardoor een te optimistisch beeld kan worden geschetst.”

uitvoeren van een haalbaarheidsanalyse; te hoge kwaliteit die niet blijkt aan te sluiten bij de opbrengsten. Ook komt een ‘niet zakelijke’ of ‘niet commerciële’ houding regelmatig terug in de gesprekken. Daarnaast worden vaak gedurende het traject aanvullende eisen door de eigen organisatie of gemeente gesteld waarbij geen financiële afweging wordt gemaakt. Slechts door één woningcorporatie wordt als belangrijkste reden voor het verslechteren van het resultaat aangegeven dat dit wordt veroorzaakt door gebeurtenissen die niet voorzien hadden kunnen worden, en geen voldoende post onvoorzien en/of risicopost was opgenomen. Hierbij wordt aangegeven dat deze organisatie vaak juist te voorzichtig rekent. Negatieve resultaten op vrije sector woningen komen in deze organisatie dan ook niet voor, aldus het interview. Ter nuancering geeft een respondent aan dat het ook voorkomt dat projecten betere resultaten laten zien naarmate het project vordert met name door opbrengstenstijgingen en goed aanbesteden. In paragraaf 5.4 wordt verder ingegaan op de verbetermogelijkheden in het ontwikkelproces die hiermee samenhangen.

5.3 Verantwoording van resultaten In de voorgaande paragraaf is aangegeven dat met name een positief resultaat, leefbaarheid en differentiatie de belangrijkste doelstellingen zijn bij de realisatie van vrije sector woningen. Wanneer wordt gevraagd naar de aansluiting van de ontwikkeling van vrije sector woningen op de bestaande regelgeving dan wordt door drie corporaties leefbaarheid in buurten en wijken aangehaald (artikel 12a van het BBSH). Vier geïnterviewden geven aan niet te weten hoe de doelstellingen op het BBSH en circulaires aansluiten. En twee corporaties geven aan dat vanwege het te behalen positieve resultaat aansluiting met de BBSH richtlijnen wordt gerealiseerd. Hiermee wordt waarschijnlijk gedoeld op de financiële continuïteit die gewaarborgd moet blijven. Ook wordt door een van de


44 | P a g i n a

respondenten aangegeven dat de VON-prijzen vaak laag worden gehouden zodat de woningen beschikbaar worden voor de doelgroep. Aan de respondenten is gevraagd of per project inzichtelijk wordt gemaakt in welke mate het project bijdraagt aan de (strategische) doelstellingen van de corporatie. Bij zes corporaties wordt niet expliciet een relatie gelegd tussen de doelstellingen op corporatieniveau en de doelstellingen van het project. Slechts een derde van de geïnterviewde corporaties maakt dit wel expliciet. Twee corporaties geven aan dat hier een verbeterslag gaande is. Wanneer specifiek wordt gevraagd naar de verantwoording van negatieve resultaten op vrije sector woningen wordt dit tot op heden niet of nauwelijks expliciet gemaakt, aldus twee van de geïnterviewden waar negatieve resultaten worden gerealiseerd. Andere verantwoordingsmogelijkheden die door geïnterviewden worden aangegeven zijn: ‘maatschappelijke doelstellingen’ en ‘politiek speelveld’. Opvallend is dat de eerder genoemde leefbaarheid en differentiatie ieder slechts een keer genoemd worden. Wel wordt aangegeven dat een drietal organisaties nu de mogelijkheden van waardesturing en inzichtelijk maken van maatschappelijk rendement aan het onderzoeken zijn. Deze instrumenten geven inzicht in financiële en maatschappelijke resultaten van investeringsbeslissingen waardoor een heldere afweging plaatsvindt. Richtlijnen ten aanzien van ontwikkeling (van vrije sector woningen) worden opgesteld om de kaders waarbinnen projecten gerealiseerd dienen te worden transparant te maken. Aangegeven wordt dat in algemene zin de verantwoording en besluitvormingsdocumenten tijdens het ontwikkelproces kunnen worden verbeterd. Besluitvorming hangt vaak samen met de afronding van een fase, bij de besluitvorming dient verantwoording van het resultaat plaats te vinden. De fasedocumenten zijn vaak beperkt voor wat betreft de verantwoording van (negatieve) resultaten, inzicht in risico’s en onderbouwing van de aannames. Ook komt het voor dat verplichtingen al zijn aangegaan voordat de volledige haalbaarheidsanalyse is doorlopen. Het expliciet maken van de doelstelling van het project en dit koppelen aan de (strategische)doelstellingen is dus zeer beperkt.

5.4 Gesignaleerde verbetermogelijkheden ontwikkelproces Ten aanzien van verbetermogelijkheden in het ontwikkelproces van vrije sector woningen zijn de respondenten niet geheel unaniem. Gevraagd is om een top drie van verbetermogelijkheden aan te dragen. Door zes corporaties is het uitvoeren van een uitgebreidere en/of meer volledige haalbaarheidsanalyse vóór het aangaan van verplichtingen een belangrijke stap. Dit komt overeen met de bevindingen uit de analyse waaruit naar voren is gekomen dat projectresultaten gedurende


45 | P a g i n a

de voortgang verslechteren. Overeenkomstig geven de respondenten aan dat de risico’s het beste beperkt kunnen worden in de initiatieffase. Overige verbetermogelijkheden die vaak worden genoemd zijn het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement (vijf stemmen) en inzicht door verbetering van sturingsinformatie (vier stemmen). De meer complexe methodes zoals het risicoprofiel laten meewegen in de berekening van de haalbaarheid komen minder vaak aan de orde. Slechts een enkele stelt de aanwezige kennis en ervaring ter discussie. Het verbeteren van de haalbaarheidsanalyse voor aangaan van verplichtingen is dus een van de belangrijkste verbeterpunten. Gedurende de interviews wordt ook regelmatig aangedragen dat een “Commerciële partijen zijn veel meer efficiënt, zij maken een betere risicoafweging. Een essentieel verschil is dat zij meer financieel gericht zijn en corporaties meer maatschappelijk waardoor anders met investeringen wordt omgegaan.”

meer zakelijke of commerciële houding door corporaties gewenst is om de resultaten te doen

verbeteren. Het eerder genoemde stellen van aanvullende eisen zonder financiële afweging is hier een voorbeeld van. Op de vraag welke risico’s het belangrijkst zijn bij de ontwikkeling van vrije sector woningen wordt door alle respondenten het marktrisico als belangrijkste risico genoemd. Daarna worden de verwervingsrisico’s en vergunningsrisico’s genoemd, beiden door vijf corporaties. Het marktrisico is een risico wat gedurende het hele ontwikkelproces goed gemonitord moet blijven. Door actueel en goed inzicht in de markt kan het product worden aangesloten op de behoefte van de doelgroep. Echter, de vraaguitval van bijvoorbeeld de kredietcrisis blijft lastig te signaleren, hier is organisatiebreed een buffer voor nodig. Ook het vergunningsrisico is lastig te beheersen wat betreft doorlooptijd. Wel kan door middel van voorwaarden in koopovereenkomst (waarde afhankelijk van programma in vergunning) een deel van de risico’s mogelijk worden beperkt. Het verwervingsrisico kan in de initiatieffase voor een groot deel worden beperkt door de benodigde onderzoeken uit te voeren en een goede overeenkomst te sluiten. De eerdere genoemde verbetering van een strikt doorlopen haalbaarheidsanalyse en onderbouwing van fasedocumenten sluiten aan bij het beheersen van de risico’s. Ook is de respondenten gevraagd welke organisatievorm van projectontwikkeling binnen woningcorporaties het beste bijdraagt aan het resultaat. Vijf van de respondenten geeft aan dat een gespecialiseerde dochteronderneming de beste vorm is, drie geven aan dat


“Een separate onderneming kan je beter sturen, het nadeel is dat het leuke van de organisatie weg gaat.”

46 | P a g i n a

met een gespecialiseerde afdeling de beste resultaten worden bereikt. Als belangrijkste argument wordt aangedragen dat heldere verantwoordelijkheden tussen ontwikkeling en beheer en goed inzicht in en afrekenen op resultaten hierdoor kunnen worden gerealiseerd. Bij een gespecialiseerde dochteronderneming wordt aangegeven dat hierbij fiscale aandachtspunten worden gesignaleerd en dat voor kleinere organisaties dit mogelijk niet haalbaar is. Door drie respondenten wordt aangegeven dat een separate onderneming waarin verschillende corporaties deelnemen expliciet geen toegevoegde waarde levert. Met name de invloed van verschillende visies door verschillende opdrachtgevers, het missen van betrokkenheid bij de organisatie en mogelijk niet gelijke doelstellingen tussen corporatie en ontwikkelaar worden als redenen meegegeven.

5.5 Conclusies vanuit de praktijk In dit hoofdstuk zijn de bevindingen naar aanleiding van de interviews weergegeven. Met name is gekeken naar de herkenning van eerdere onderzoeksresultaten door de respondenten. Ook zijn vragen gesteld om de gestelde hypotheses te toetsen. In deze concluderende paragraaf zal aan de hand van toetsing van de hypotheses de belangrijkste bevindingen uit dit hoofdstuk worden samengevat. Hieronder worden de in hoofdstuk 3 opgestelde hypotheses en de bijbehorende conclusies vanuit de interviews met professionals vanuit de sector, weergegeven. 1. Vanuit de wetgeving en doelstelling van woningcorporaties bezien, wordt met de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties positieve resultaten behaald zodat de financiële continuïteit van de corporatie wordt gewaarborgd; Vanuit de portefeuilleanalyse is aangetoond dat deze hypothese weerlegd wordt; in een aanzienlijk deel van de onderzochte portefeuille wordt een negatief resultaat gerealiseerd. Nagenoeg alle geïnterviewden herkennen het behalen van negatieve resultaten bij de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties, ook buiten herstructureringsgebieden. Echter, het hoge percentage uit de portefeuilleanalyse wordt niet herkend. Wanneer wordt gevraagd naar de realisatie van een negatief resultaat op vrije sector woningen in de eigen organisatie, dan geven zes geïnterviewden aan dat dit in hun organisatie voorkomt of in het verleden is voorgekomen. Door bijna alle geïnterviewden wordt aangegeven dat de sturing op ontwikkeling (van vrije sector woningen) de afgelopen jaren is verbeterd waardoor verwacht wordt dat de resultaten zullen verbeteren.


47 | P a g i n a

2. Projectontwikkeling is op verschillende wijze georganiseerd binnen woningcorporaties. De wijze van organiseren is niet van invloed op de resultaten van de ontwikkelprojecten; De analyse van de projectenportefeuille laat zien dat de wijze van organiseren, vaak gekoppeld aan de grootte van de corporatie, van invloed is op de resultaten. De resultaten van grotere woningcorporaties, die vaak een meer professionele invulling geven aan de ontwikkelactiviteiten, laten echter nog steeds een negatief resultaat zien maar minder negatief dan de kleinere corporaties. Van de grote corporaties in de interviews geven twee aan dat negatieve resultaten op vrije sector woningen niet mogelijk zijn binnen hun organisatie, zeker niet buiten de herstructureringsprojecten. Zij geven wel aan dat het behalen van negatieve resultaten wordt herkend buiten hun organisatie. Van alle respondenten geven er vijf aan dat een gespecialiseerde dochteronderneming de beste vorm is om projectontwikkelingsactiviteiten uit te voeren. Drie geven aan dat met een gespecialiseerde afdeling de beste resultaten worden bereikt. De belangrijkste argumenten zijn heldere verantwoordelijkheden tussen ontwikkeling en beheer en goed inzicht in en afrekenen op resultaten. Als aandachtspunt wordt meegegeven dat het niet voor alle organisaties mogelijk is om een separate onderneming op te richten. De wijze van organiseren van ontwikkelactiviteiten lijkt dus wel van invloed te zijn op de resultaten. Bij de organisatie moet met name gelet worden op heldere verantwoordelijkheden, inzicht in resultaten en mogelijkheid tot afrekenen van de organisatie. 3. Gezien de maatschappelijke rol van woningcorporaties, toegenomen aandacht voor de sector en verscherping van het toezicht vindt verantwoording van de resultaten plaats; In algemene zin geven zeven van de negen woningcorporaties aan dat de belangrijkste beweegreden voor ontwikkeling van vrije sector woningen het behalen van een positief resultaat is om zodoende een (deel van de) onrendabele top op sociale onderdelen te kunnen dekken. Dit terwijl ook zes van de woningcorporaties aangeven dat (in het verleden) negatieve resultaten zijn gerealiseerd. Door drie organisaties wordt het verbeteren van leefbaarheid genoemd. Eveneens drie noemen de differentiatie in de wijk als reden. Wanneer specifiek wordt gevraagd naar de verantwoording van negatieve resultaten op vrije sector woningen wordt dit tot op heden niet of nauwelijks expliciet gemaakt, aldus twee van de geïnterviewden waar negatieve resultaten worden gerealiseerd. Andere


48 | P a g i n a

verantwoordingsmogelijkheden die door geïnterviewden worden aangegeven zijn: ‘maatschappelijke doelstellingen’ en ‘politiek speelveld’. Opvallend is dat de eerder genoemde leefbaarheid en differentiatie ieder slechts een keer genoemd worden. Ook is gevraagd of per project inzichtelijk wordt gemaakt in welke mate het project bijdraagt aan de (strategische) doelstellingen van de corporatie. Hierop wordt door zes corporaties aangegeven dat hierbij niet expliciet een relatie wordt gelegd tussen de doelstellingen op corporatieniveau en de doelstellingen van het project. Vanuit de interviews wordt het beeld gegeven dat verantwoording van de resultaten nog beperkt plaatsvindt of dat een verbeterslag wordt gemaakt. Ten aanzien van de doelstellingen voor de ontwikkeling van vrije sector woningen wordt geen consistent beeld verkregen. Ook wordt aangegeven dat door het omzetten van vrije sector woningen naar sociale huurwoningen en door het voeren van gezamenlijke grondexploitatie, geen helder beeld kan worden verkregen van de daadwerkelijke resultaten op vrije sector woningen. 4. De vraag naar transparantie en verantwoording resulteert in uitgebreide verslaglegging door middel van fasedocumenten en beslisdocumenten minimaal voorzien van een projectomschrijving, financiële analyse inclusief onderbouwing van de invoergegevens, een scenarioanalyse, een uitgebreide risicoparagraaf, een risicoafhankelijke risico-opslag, een verklaring voor het resultaat en inzicht in te behalen doelstelling. Voordat verplichtingen worden aangegaan wordt een uitgebreide haalbaarheidsanalyse uitgevoerd; Tijdens de interviews wordt verschillende keren aangegeven dat het ontwikkelproces en bijbehorende verslaglegging de afgelopen tijd is verbeterd. Organisaties lijken hierin een professionaliseringslag te hebben gemaakt. Vanuit de interviews wordt afgeleid dat de haalbaarheidsanalyse in de initiatieffase een van de belangrijkste verbeterpunten is ten aanzien van het ontwikkelproces. Ook wordt aangegeven dat een te optimistische of onjuiste inschatting vaak de oorzaak is van het verslechteren van de resultaten gedurende het ontwikkelproces. Hieruit valt af te leiden dat de optimistische inschatting tijdens het proces niet wordt onderkend. Aangegeven wordt dat in algemene zin de verantwoording en besluitvormingsdocumenten tijdens het ontwikkelproces kunnen worden verbeterd. De fasedocumenten zijn vaak beperkt voor wat betreft de verantwoording van (negatieve) resultaten, inzicht in risico’s en onderbouwing van de aannames. Ook komt het voor dat verplichtingen al zijn aangegaan voordat de volledige haalbaarheidsanalyse is doorlopen, aldus de interviews. Ook wanneer gevraagd wordt naar


49 | P a g i n a

verbetermogelijkheden van het proces wordt door vijf woningcorporaties aangegeven dat het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement een belangrijk aandachtspunt is. Vier corporaties geven aan dat het ontwikkelproces kan worden verbeterd door de sturingsinformatie en het inzicht in projectinformatie verder te professionaliseren. 5. Het vermoeden bestaat dat gezien het relatief korte bestaan van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen woningcorporaties, het risicomanagement binnen het ontwikkelproces nog niet geheel is doorgevoerd. In de toelichting op de onderzoeksresultaten ten aanzien van de voorgaande hypothese wordt al aangegeven dat het risicomanagement invoeren en/of verbeteren een van de aandachtspunten is voor de verdere professionalisering van de ontwikkelactiviteiten door woningcorporaties. Wanneer wordt gevraagd naar de belangrijkste risico’s dan wordt het marktrisico als belangrijkste aangedragen, daarna komen het vergunningsrisico en het verwervingsrisico. Tijdens de interviews is aan de respondenten gevraagd op welke wijze het ontwikkelproces verbeterd kan worden. Met name een meer uitgebreide en/of volledige haalbaarheidsanalyse wordt als een belangrijk verbeterpunt aangedragen. Dit komt overeen met de bevindingen uit de analyse waaruit naar voren is gekomen dat projectresultaten gedurende de voortgang verslechteren en dat in de initiatieffase het beste de risico’s kunnen worden beheerst. De overige vaak genoemde verbetermogelijkheden zijn: 1. het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement (vijf stemmen) en 2. inzicht door verbetering van sturingsinformatie (vier stemmen). Ook komt tijdens de interviews een ‘niet zakelijke’ of ‘niet commerciële’ houding van de corporaties regelmatig terug.


50 | P a g i n a

6


Het laatste hoofdstuk van deze Masterproof vormt het totaaloverzicht van de verschillende bevindingen uit voorgaande hoofdstukken en een terugkoppeling op de doelstelling zoals geformuleerd in hoofdstuk 1. Dit onderzoek is opgebouwd uit een literatuuronderzoek, een portefeuilleanalyse en een toetsing aan de praktijk door middel van interviews. De bevindingen uit de verschillende onderdelen worden in dit hoofdstuk gecombineerd tot een totaaloverzicht met de uiteindelijke conclusies. De belangrijkste verbetermogelijkheden voor ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties worden kort toegelicht. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal kritische aandachtspunten en aanbevelingen voor verder onderzoek naar de verbetermogelijkheden van de ontwikkelingsactiviteiten bij woningcorporaties en specifiek gericht op vrije sector woningen.

6.1 De bevindingen op een rij De algemene indruk na uitvoering van dit onderzoek is dat bij de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties nog een verbeterslag kan en moet plaatsvinden. De resultaten op vrije sector woningen blijken in de praktijk negatiever te zijn dan op voorhand verwacht. Tijdens het onderzoek zijn verschillende mogelijkheden voor de verbetering van het ontwikkelproces gesignaleerd. Zoals omschreven in hoofdstuk 1 is de doelstelling van dit onderzoek: ‘Het verbeteren van het proces van projectontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties, zodat gekomen wordt tot minimaal een kostendekkende realisatie van vrije sector woningen.’ In deze paragraaf wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste conclusies ten aanzien van de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties. De ontwikkeling van vrije sector woningen wordt ‘pas’ sinds eind van de 20ste eeuw door woningcorporaties opgepakt. Aangezien de kerndoelstelling van de corporaties het aanbieden van betaalbare huisvesting van acceptabele kwaliteit aan huishoudens met lage inkomens is, worden randvoorwaarden aan de ontwikkelactiviteiten gegeven. De belangrijkste randvoorwaarden zijn: 



51 | P a g i n a







Ook Minister Van der Laan en de Europese Beschikking stimuleren woningcorporaties om zich te richten op de primaire doelstelling, te weten huisvesting van de doelgroep. Projectontwikkeling kan hierbij worden ingezet om deze doelstelling te vervullen, echter gezien de resultaten van dit onderzoek is het de vraag of deze doelstelling wordt gerealiseerd. Sinds het einde van de 20ste eeuw heeft de ontwikkeling van het aantal woningen door woningcorporaties een aanzienlijke groei laten zien. In 2008 werden zelfs ca. 46% van het totaal aantal gerealiseerde woningen door woningcorporaties ontwikkeld! Hiervan is een aanzienlijk deel, circa 23% een koopwoning (bron CFV). Ten aanzien van niet-sociale activiteiten, waaronder ook de ontwikkeling van vrije sector woningen, wordt een positief resultaat verwacht. De verwachte resultaten van woningcorporaties bij de ontwikkeling van woningen ligt, volgens informatie van het CFV, tussen de 4,4%-6,2% in de jaren 2009 t/m 2013. Dit percentage ligt onder de door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaten op de realisatie van woningen. Een van de constateringen van dit onderzoek is dat woningcorporaties aangeven de ontwikkeling van vrije sector woningen ter hand te nemen om onrendabele onderdelen, zoals de ontwikkeling van sociale huurwoningen, te kunnen bekostigen. Dit sluit aan op de eerder benoemde randvoorwaarden zoals deze voor projectontwikkeling zijn gesteld. Een belangrijke randvoorwaarde is dat de financiële continuïteit wordt gewaarborgd. Wanneer dit wordt vergeleken met de resultaten uit de projectanalyses dan valt op dat van de geanalyseerde projectenportefeuille een zeer groot deel (72%) een negatief of ‘0’-resultaat wordt verwacht. Het gemiddelde verwachte resultaat op vrije sector woningen is -6,3%. Dit ligt ver onder het door commerciële ontwikkelaars geëiste resultaat op vrije sector woningen maar belangrijker ook onder de verwachtingen en randvoorwaarden van de sector. Vanuit de praktijk wordt het negatieve resultaat op de ontwikkeling van vrije sector woningen herkend, echter de omvang (>70%) wordt als zeer hoog ervaren. Een percentage van 25%-50% wordt als meer reëel ingeschat. Opgemerkt dient te worden dat de analyseresultaten naar aanleiding van de projectenportefeuille, gebaseerd zijn op een beperkt aantal projecten bij een beperkt aantal woningcorporaties, zie ook de aanbevelingen aan het einde van dit hoofdstuk.


52 | P a g i n a

Met deze bevindingen wordt de eerste hypothese uit het onderzoek weerlegd: ‘Vanuit de wetgeving en doelstelling van woningcorporaties bezien, wordt met de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties positieve resultaten behaald zodat de financiële continuïteit van de corporatie wordt gewaarborgd.’ Wel wordt door veel van de respondenten verwacht dat de resultaten in de komende tijd zullen verbeteren door de doorgevoerde professionalisering in de sector. De in deze rapportage gesignaleerde verbeterpunten kunnen daar verder aan bijdragen. In dit onderzoek wordt tevens aangetoond dat een groot deel (17%) van de projecten reeds in de initiatieffase een negatief resultaat heeft. De analyse laat zien dat de gemiddelde resultaten van projecten gedurende de looptijd nog verder verslechteren. Het negatieve resultaat, en daarmee het niet behalen van een belangrijke doelstelling, was reeds bekend in een vroeg stadium van het project. Aangegeven wordt dat de oorzaak ligt in een te optimistische of onjuiste inschatting, bijvoorbeeld door gebrek aan informatie. Met name de haalbaarheidsanalyse wordt aangewezen als een van de mogelijke verbeterpunten van het ontwikkelproces. Gezien het voorgaande lijkt de ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties structureel niet in orde te zijn. Aangezien woningcorporaties in de toekomst meer focus verwachten te leggen op de ontwikkeling van vrije sector woningen om meer opbrengsten te realiseren en vanwege wijziging van regelgeving door de Europese Beschikking, is de verbetering van het ontwikkelproces gewenst. Aan de hand van de opgestelde hypotheses zullen de verdere bevindingen worden besproken. De tweede hypothese gaat in op de organisatie van projectontwikkeling door corporaties: ‘Projectontwikkeling is op verschillende wijze georganiseerd binnen woningcorporaties. De wijze van organiseren is niet van invloed op de resultaten van de ontwikkelprojecten.’ Ten aanzien van deze hypothese is gesignaleerd dat de wijze van organiseren wel van invloed is op de resultaten. De resultaten van grotere woningcorporaties (>25.000 vhe), die vaak een meer professionele invulling geven aan de ontwikkelactiviteiten, laten echter nog steeds een negatief resultaat zien echter minder negatief dan de kleinere corporaties. Van de grote corporaties in de interviews geven twee aan dat negatieve resultaten op vrije sector woningen niet mogelijk zijn binnen hun organisatie, zeker niet buiten de herstructureringsprojecten. Zij geven wel aan dat zij het behalen van negatieve resultaten herkennen buiten hun organisatie. Wanneer specifiek wordt gevraagd naar de beste organisatievorm dan geven vijf van de respondenten aan dat een gespecialiseerde dochteronderneming de beste vorm is om


53 | P a g i n a

projectontwikkelingsactiviteiten uit te voeren, drie geven aan dat met een gespecialiseerde afdeling de beste resultaten worden bereikt. De belangrijkste argumenten zijn heldere verantwoordelijkheden tussen ontwikkeling en beheer en goed inzicht in en afrekenen op resultaten. Als aandachtspunt kan worden meegegeven dat het niet voor alle organisaties mogelijk is om een separate onderneming op te richten, met name voor de kleinere organisaties. De vraag is daarmee of organisaties met beperkte mogelijkheden ontwikkelactiviteiten moeten oppakken of dat zij, voor de ontwikkeling van sociale functies, beter gebruik kunnen maken van commerciële projectontwikkelaars waarvan een project turnkey wordt afgenomen. Als belangrijkste beweegreden voor de realisatie van vrije sector woningen wordt het behalen van een positief resultaat gegeven. Vergeleken met de daadwerkelijke resultaten wordt deze doelstelling niet of slechts in beperkte mate gerealiseerd. Als overige doelstelling worden verbeteren van de leefbaarheid en differentiatie in de wijk genoemd. Wanneer de richtlijnen vanuit het BBSH en de circulaires daarnaast worden gezet dan rijst de vraag of deze verantwoording binnen de richtlijnen vallen? De daadwerkelijke verantwoording op projectniveau wordt volgens twee derde van de respondenten niet expliciet gemaakt. Deze bevindingen zijn van belang voor toetsing van de derde hypothese: ‘Gezien de maatschappelijke rol van woningcorporaties, toegenomen aandacht voor de sector en verscherping van het toezicht vindt verantwoording van de resultaten plaats.’ Vanuit de interviews wordt het beeld gegeven dat verantwoording van de resultaten nog beperkt plaatsvindt of dat momenteel een verbeterslag wordt gemaakt. De vierde hypothese hangt daarmee samen: ‘De vraag naar transparantie en verantwoording resulteert in uitgebreide verslaglegging door middel van fasedocumenten en beslisdocumenten minimaal voorzien van een projectomschrijving, financiële analyse inclusief onderbouwing van de invoergegevens, een scenarioanalyse, een uitgebreide risicoparagraaf, een risicoafhankelijke risicoopslag, een verklaring voor het resultaat en inzicht in te behalen doelstelling. Voordat verplichtingen worden aangegaan, wordt een uitgebreide haalbaarheidsanalyse uitgevoerd.’ Op een aantal punten kan de transparantie en verantwoording verder worden verbeterd, ook hier wordt wordt door verschillende organisaties aangegeven dat de afgelopen jaren al een verbeterslag is gemaakt. De haalbaarheidsanalyse in de initiatieffase is een van de belangrijkste verbeterpunten ten aanzien van het ontwikkelproces. Ook wordt aangegeven dat een te optimistische of onjuiste inschatting vaak de oorzaak is van het verslechteren van de resultaten gedurende het ontwikkelproces. Aangegeven wordt dat in algemene zin de verantwoording en besluitvormingsdocumenten tijdens het ontwikkelproces kunnen worden verbeterd. De fasedocumenten zijn vaak beperkt voor wat


54 | P a g i n a

betreft de verantwoording van (negatieve) resultaten, inzicht in risico’s en onderbouwing van de aannames. Ook komt het voor dat verplichtingen al zijn aangegaan voordat de volledige haalbaarheidsanalyse is doorlopen. Hierbij is het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement een belangrijk aandachtspunt evenals de verbetering van het ontwikkelproces door de sturingsinformatie en het inzicht in projectinformatie verder te professionaliseren. De laatste hypothese sluit hierbij aan: ‘Het vermoeden bestaat dat gezien het relatief korte bestaan van activiteiten op het gebied van projectontwikkeling binnen woningcorporaties, het risicomanagement binnen het ontwikkelproces nog niet geheel is doorgevoerd.’ Hiervoor zijn al verschillende verbetermogelijkheden aangedragen. Zoals aangegeven betreft dit met name het invoeren en/of verbeteren van risicomanagement waaronder inzicht in sturingsinformatie en verbetering van de haalbaarheidsanalyse tijdens de initiatieffase. Als belangrijkste risico’s bij projectontwikkeling wordt door alle correspondenten aangegeven dat marktrisico bij de ontwikkeling van vrije sector woningen het belangrijkste risico vertegenwoordigt, daarna komen het vergunningsrisico en het verwervingsrisico aan de orde. Door actief risicomanagement en strak te sturen op de juiste informatie en het proces kan hier grip op worden gehouden. Met name het inschakelen van de juiste kennis in een vroeg stadium van het project is hierbij van belang. Tijdens de interviews is aan de respondenten gevraagd op welke wijze het ontwikkelproces verbeterd kan worden. Met name een meer uitgebreide en/of volledige haalbaarheidsanalyse wordt als een belangrijk verbeterpunt aangedragen. Dit komt overeen met de bevindingen uit de analyse waaruit naar voren is gekomen dat projectresultaten gedurende de voortgang verslechteren en dat in de initiatieffase het beste de risico’s kunnen worden beheerst. De overige vaak genoemde verbetermogelijkheden zijn: 1. het verbeteren en/of invoeren van risicomanagement en 2. inzicht door verbetering van sturingsinformatie. Ook komt een ‘niet zakelijke’ of ‘niet commerciële’ houding van de corporaties regelmatig terug als aandachtspunt.

Concluderend Terugkijkend naar de doelstelling van het onderzoek: ‘Het verbeteren van het proces van projectontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties zodat gekomen wordt tot minimaal een kostendekkende realisatie van vrije sector woningen.’ kan worden geconcludeerd dat woningcorporaties nog verschillende mogelijkheden hebben om het ontwikkelproces van vrije sector woningen te verbeteren. Gezien de omvang van de ontwikkeling van vrije sector woningen door


55 | P a g i n a

woningcorporaties en de projectresultaten uit de portefeuilleanalyse is verbetering van het ontwikkelproces noodzakelijk. Zeker in het licht van de overheidsrichtlijnen kan een negatief resultaat op de ontwikkeling van vrije sector woningen niet worden verantwoord. Dit onderzoek signaleert dat door verbetering van risicomanagement, sturingsinformatie, een meer zakelijke insteek én versterking van de haalbaarheidsanalyses meer bewust wordt omgegaan met investeringen in vrije sector woningen. Woningcorporaties kunnen daarmee beter verantwoord een keuze maken bij de start van de ontwikkeling van vrije sector woningen en gedurende het proces meer sturen op resultaat.

6.2 Aanbevelingen De portefeuilleanalyse in dit onderzoek geeft een eerste inzicht in de resultaten van woningcorporaties bij de ontwikkeling van vrije sector woningen. Gezien de resultaten van het onderzoek en de reacties van professionals uit de corporatiesector kunnen de ontwikkelactiviteiten van woningcorporaties nog verder verbeterd worden. Echter zijn in dit onderzoek ook nog aandachtspunten voor wat betreft de resultaten gesignaleerd. Voor een vervolgonderzoek is het interessant om zowel een verbreding- als een verdiepingsslag naar de resultaten van de ontwikkeling van vrije sector woningen te maken. Een verbreding omdat de portefeuilleanalyse op dit moment gebaseerd is op een beperkt aantal projecten bij een beperkt aantal woningcorporaties. De uitdaging hierbij zit hem in het vergaren van de informatie. De verdiepingsslag zit hem in het nader onderzoek naar de projectresultaten. Gesignaleerd is dat woningcorporaties tijdens het ontwikkelproces koopwoningen om kunnen zetten naar huurwoningen bijvoorbeeld bij tegenvallende verkopen, wat zijn de effecten hiervan? Ook is het interessant om te kijken op welke wijze de kosten worden toegekend aan de vrije sector woningen bij gemengde projecten; hierbij zijn uiteraard de grondkosten het meest interessant, maar ook de andere kosten. Gezien de negatieve resultaten in de portefeuille sluiten de kosten niet aan op de opbrengsten. Hierbij zijn de grondkosten een van de belangrijkste variabelen. De huidige financiële situatie maakt het misschien mogelijk om een grondprijs te realiseren die past bij de opbrengsten van de woningen? Hiervoor is een uitgebreide haalbaarheidsanalyse voorafgaand aan het aangaan van verplichtingen essentieel. Hierdoor kan in een vroeg stadium inzicht worden verkregen in een passende verwervingsprijs van de grond. Verder onderzoek naar de opbouw van de kosten en oorzaken van de negatieve resultaten kan hier meer inzicht in geven.


56 | P a g i n a

Daarnaast is het interessant om ook voor andere functies de resultaten en het ontwikkelproces te onderzoeken. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan winkel- en andere commerciële functies, maar ook het ontwikkelproces van sociale huurwoningen is interessant om nader te bekijken. Wat voor resultaten worden daarbij verwacht en gerealiseerd? Kunnen deze resultaten worden verbeterd? Komen bij deze processen dezelfde of andere verbeterpunten naar voren? De verbeterpunten van het ontwikkelproces zullen niet voor iedere organisatie het zelfde zijn. Daarmee wordt het verbeteren van dit proces vaak maatwerk. In dit onderzoek is gesignaleerd dat tussen grotere en kleinere corporaties verschillen in resultaten bestaan. Het is interessant om onderzoek te doen naar de organisatievorm van projectontwikkeling door kleinere corporaties. Voor hen zijn, vanwege de schaalgrote, de mogelijkheden beperkter dan voor grotere corporaties. Op welke wijze kunnen zij de wens naar vernieuwing en uitbreiding van de portefeuille het beste realiseren? In de beperkte portefeuille is op totaalniveau te zien dat kleinere woningcorporaties slechtere resultaten laten zien dan corporaties met meer verhuurbare eenheden. Echter wanneer specifiek naar vrije sector woningen wordt gekeken zijn de resultaten beter. Waardoor wordt dit veroorzaakt? En is dat in een breder perspectief (buiten de beperkte portefeuille) ook zo? Vanuit de interviews wordt aangegeven dat van een gespecialiseerde dochteronderneming de beste resultaten worden verwacht, deze vorm is voor kleinere corporaties vaak niet haalbaar. Een onderzoek naar de wijze waarop specifiek kleine corporaties hun bezit het meest efficiënt kunnen vernieuwen en mogelijk vergroten is in dit kader interessant. Ten aanzien van verantwoording is het voor woningcorporaties interessant om de afweging tussen investeringen verder inzichtelijk te maken. Financiële resultaten zijn goed vergelijkbaar, echter de maatschappelijke doelstellingen zijn lastiger inzichtelijk te maken. Een helder afwegingskader waarbij inzicht wordt gegeven in de verhouding tussen (financiële) investering en maatschappelijk rendement van ontwikkelprojecten draagt bij aan de transparantie van de sector. Waardesturing is een methode die wordt toegepast om hier zicht op te krijgen maar wordt in de praktijk nog weinig toegepast. Inzicht geven in het maatschappelijk rendement bij ontwikkelprojecten zorgt voor een meer heldere afweging en draagt bij aan de verantwoording van negatieve resultaten. In deze paragraaf zijn een aantal van de, gedurende het onderzoek, kritische aandachtspunten en gesignaleerde onderwerpen voor mogelijke vervolgonderzoeken beschreven. Vanwege de vele aannames, variabele onderdelen en externe invloeden in het ontwikkelproces blijft projectontwikkeling een moeilijk beheersbare activiteit. Gezien de maatschappelijke status waarin woningcorporaties opereren en de sterker wordende roep om verantwoording is het zoveel mogelijk


57 | P a g i n a

beheersbaar en transparant maken van deze activiteit essentieel. Verder onderzoek naar mogelijkheden om het proces beheersbaar en transparant te maken zijn in dat kader een mooie aanvulling op de bestaande kennis en ervaring reeds aanwezig in de sector.


58 | P a g i n a

Literatuurlijst Baarda, D.B., de Goede, M.P.M., (1997) Methoden en Technieken. Houten, Educatieve Partners Nederland BV Boerenfijn, P., (2003) Woningcorporaties en maatschappelijk rendement. Service 2003 nr 3 p. 7 Brouwer, J., (2009) Waardemakers in de wijk. Real Estate Magazine 2009 nr 66 p. 13 CFV, (2009) Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2009 prognoseperiode 2009-2013. Naarden CPB, Centraal Planbureau (2010) Hervorming van het Nederlandse woonbeleid. Den Haag Conijn, J., (2004) De Transparantiemethodiek. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV Conijn, J., e.a. (2004) Toepassing Transparantiemethodiek, Delftwonen: de transparante corporatie. Amsterdam: RIGO Research en Advies BV Conijn, J. (2005). Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing. RIGO Research en Advies BV Damen, M., (2002) Maatschappelijk rendement vraagt professionalisering. BuildingBusiness 2002 nr 8 p. 77 Dekker, E.W.W. (2005) Projectontwikkeling door Woningcorporaties. Masterproof MRE Deloitte (2006), Corporatie Governance Projectontwikkeling. Dordrecht: Deloitte Deloitte (2007), Corporatie Governance Verbindingen. Dordrecht: Deloitte Deloitte (2009), Corporatie Governance In Control Statement. Voorburg: Deloitte Deloitte (2010), Presentatie Gevolgen EU-staatssteunbeschikking voor corporaties, In het licht van project–en gebiedsontwikkeling. Eindhoven: Deloitte Deuten, J., (2007) SEV Praktijkboek maatschappelijk rendement, Deel 1: methoden. Utrecht: Quattro Deuten, J., (2007) SEV Effectenkaart. Een hulpmiddel bij maatschappelijke investeringen. Rotterdam: SEV


59 | P a g i n a

Deuten, J., (2009) Rekenen aan wijken met de effectencalculator. Real Estate Magazine 2009 nr. 66 p.17 Dolmans, G., (2007) Masterproof: Vastgoedrendement bij woningcorporaties, optimalisatie mogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen. Amsterdam: ASRE Gruis, V., (2005) Financial and social return in housing asset management Gruis, V., (2004) Financieel en maatschappelijk rendement in het voorraadbeleid. blz. 16 Gruis, V., (2004) Financieel en maatschappelijk rendement: een paar apart. PropertyNL 2004 nr 4 p. 22 Gruis, V., e.a. (2009) Verbinding strategisch beleid en technisch beheer beheerscenario’s en investeringslabels helpen de brug te slaan. Real Estate Magazine 2009 nr 64 p. 49 Kempen, B.G.A. e.a. (1988) Werken aan Wonen; 75 jaar Nationale Woningraad. Almere Kesselaar, B. (2009) In de frontlinie van de gebiedsontwikkeling. Rotterdam: Master City Developer Meijer, J.P.M., (2006) Masterproof De toegevoegde waarde van het projectontwikkelen door nietstedelijke corporaties. Amsterdam: ASRE Nozeman, E.F. e.a. (2008) >handboek Projectontwikkeling. Voorburg: NEPROM Nozeman, E.F. e.a. (2010 2e druk) Handboek Projectontwikkeling. Voorburg: NEPROM Smans, C., (2004) Van maatschappelijke lasten naar financiele lusten. Aedes Magazine 2004 nr 23-24 p. 40 Tazelaar, P., (2003) Rendement, risico en maatschappelijk presteren: een afschuwelijk goede combinatie. Service 2003 nr 2 p. 22 Titulaer, M.H.J., (2002), Woningcorporaties & projectontwikkeling; een dynamisch document als ondersteunend instrument. Eindhoven: Technische Universiteit Eindhoven Van Leenhoed, T., (2009) Welke maatschappelijk effecten betalen zichzelf nou terug…?! MKBA in stedelijke vernieuwing. Real Estate Magazine 2009 nr 66 p. 34


60 | P a g i n a

Van Leent, M. e.a., (2009) SEV Maatschappelijk ondernemen met maatschappelijk vastgoed. Handreiking voor woningcorporaties. Rotterdam: SEV Van Loosbroek, M., (2005) Strategisch voorraad beleid bij woningcorporaties, Sturing van financieel en maatschappelijk rendement. TU Delft Van Waning, P., e.a. (2009) VTW Governace Code tussen de oren, Evaluatieonderzoek naar het gebruik van Governance Code Woningcorporaties door Toezichthouders. Zoetermeer: Zoeterhage Verschuren, P., Doorewaard, H. (2007) Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Uitgeverij Lemma Veuger, J., (2009) Verantwoorde corporate governance van woningcorporaties: een (des)illusie? Real Estate Magazine 2009 nr 64 p. 28 VROM, Ministerie van (2001) Circulaire MG-2001-26. Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector). Den Haag: Ministerie van VROM VROM, Ministerie van (2010), Nieuwsbericht 18 juni 2010 Invoering staatssteunregels woningcorporaties vanaf 1 oktober 2010. Den Haag: Ministerie van VROM VROM, Ministerie van (2010) Invoering staatssteunregels woningcorporaties vanaf 1 oktober 2010. Den Haag: Ministerie van VROM Digitale bronnen: www.atrive.nl Atrivé-nieuwsbrief IN Ontwikkeling, Special Vastgoedsturing, februari 2003 www.nirov-san.nl/graph/presSchuwer.ppt - Presentatie Kristal NV, 3 augustus 2010 www.cfv.nl/corporaties, 30 augustus 2010


61 | P a g i n a

Bijlage 1 Besluit Beheer Sociale Huisvesting (BBSH)

BBSH Artikel 11 1. De toegelaten instelling is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting. Zij neemt bij haar werkzaamheden het bepaalde in de paragrafen 2 tot en met 6 in acht. 2. Het gebied van de volkshuisvesting omvat, behoudens de artikelen 12a, tweede lid, en 12b, tweede lid, uitsluitend: a. het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; b. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan haar woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, en aan woongelegenheden en onroerende aanhorigheden van derden; c. het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden en aanhorigheden, bedoeld in onderdeel b, grenzende omgeving; d. het beheren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; e. het vervreemden van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden; f.

het aan bewoners van bij de toegelaten instelling in beheer zijnde woongelegenheden verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, alsmede het, aan personen die te kennen geven een zodanige woongelegenheid te willen betrekken, verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen, en

g. de werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de werkzaamheden, genoemd in de onderdelen a tot en met f. BBSH Artikel 12a 1. De toegelaten instelling draagt bij aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn.


62 | P a g i n a

2. Ter uitvoering van het eerste lid kan de toegelaten instelling, naast de werkzaamheden, genoemd in de artikelen 11, tweede lid, en 12b, tweede lid, uitsluitend overgaan tot: a. het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van andere gebouwen dan woongelegenheden; b. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan andere gebouwen dan woongelegenheden; c. het in stand houden en verbeteren van de omgeving buiten de directe nabijheid van woongelegenheden; d. het verhuren van andere gebouwen dan woongelegenheden; e. het vervreemden van andere gebouwen dan woongelegenheden; f.

het verrichten van andere werkzaamheden die ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk; en

g. de werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de werkzaamheden, genoemd in de onderdelen a tot en met f.


63 | P a g i n a

Bijlage 2 Interviewleidraad Onderstaande vragen vormen de basis aan de hand waarvan de interviews zullen worden afgenomen. Om informatie vanuit bestuurlijk als praktijk informatie te verzamelen zijn de geïnterviewden een mix van bestuurders en projectontwikkelaars van woningcorporaties. Vragenoverzicht: 1.

2.

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

11.

Op welke wijze is projectontwikkeling binnen uw corporatie georganiseerd? a. Niet separaat ondergebracht in gespecialiseerde afdeling; b. Gespecialiseerde afdeling; c. Een dochteronderneming gespecialiseerd in projectontwikkeling; d. Een separate onderneming waar meerdere woningcorporaties aan deelnemen. En welke organisatievorm draagt volgens u het beste bij aan het resultaat; zet op volgorde: a. Niet separaat ondergebracht in gespecialiseerde afdeling; b. Gespecialiseerde afdeling; c. Een dochteronderneming gespecialiseerd in projectontwikkeling; d. Een separate onderneming waar meerdere woningcorporaties aan deelnemen. Wat zijn voor uw corporatie de doelstellingen bij de ontwikkeling van vrije sector woningen? Sluiten deze doelstellingen aan bij het BBSH en de circulaires? Wordt per project inzichtelijk gemaakt in welke mate het project bijdraagt aan de doelstellingen van de corporatie? Op welke wijze wordt dat gedaan? Worden binnen uw organisatie op de ontwikkeling van vrije sector woningen een negatief resultaat gerealiseerd? In dit onderzoek wordt voor >50% van de projecten met vrije sector woningen een negatief of nul resultaat verwacht; herkent u dat? Op welke wijze worden negatieve resultaten op vrije sector woningen binnen uw organisatie verantwoord? Ook wordt aangetoond dat projecten in een vroeg stadium (initiatieffase) een beter resultaat hebben dan in een later stadium (realisatiefase); herkent u dit beeld? Waardoor wordt het verschil in resultaat tussen fases volgens u veroorzaakt: a. Door een te optimistische of onjuiste inschatting, bijvoorbeeld door gebrek aan informatie, in de initiatieffase, of b. Door gebeurtenissen die niet voorzien hadden kunnen worden, ook niet door de juiste onderzoeken uit te voeren en waarvoor geen post onvoorzien en/of risicopost was opgenomen, of c. Anders namelijk: Wat kan er aan het ontwikkelproces binnen uw organisatie worden verbeterd, bij welke ligt de meeste prioriteit: a. Inzicht door verbeteren van sturingsinformatie; b. Uitgebreidere en/of volledige haalbaarheidsanalyse vóór het aangaan van verplichtingen; c. Invoeren en/of verbeteren van risicomanagement;


64 | P a g i n a

12.

13. 14.

d. Het risicoprofiel van een project laten meewegen in de haalbaarheid bijvoorbeeld door een risico afhankelijke post onvoorzien of risico-opslag; e. Invoeren extra controle momenten; f. Kennis en ervaring; g. Anders namelijk: In welke fase kunnen volgens u het best de risico’s worden beperkt / beheerst: a. Initiatieffase b. Ontwikkelingsfase c. Realisatiefase En op welke wijze? Wat zijn volgens u de 3 belangrijkste risico’s bij projectontwikkeling van vrije sector woningen: a. Verwervingsrisico b. Financieringsrisico c. Vergunnings/ruimtelijke ordening risico d. Fiscaalrisico e. Locatie risico’s (flora, fauna, archeologie, vervuiling e.d.) f. Aanbestedingsrisico g. Marktrisico/afzetrisico h. Anders namelijk:


65 | P a g i n a

Ontwikkeling van vrije sector woningen door woningcorporaties Een verantwoorde investering?

Recommend Documents