Het starten van een gezondheidscentrum Sector Specialisten Medische & Vrije Beroepen
Van puzzelstukjes tot een functioneel Gezondheidscentrum (GHC)
2
Agenda
Ø Wie zijn wij Ø Wat is een gezondheidscentrum? Ø Kopen of huren? Ø Hoe kijken wij naar de financiering? Ø De cijfers Ø En dan…
3
Over ABN AMRO Bank N.V.
ABN AMRO Bank N.V. Retail & Private Banking
Corporate Banking
Gericht op particulieren en kleinzakelijke ondernemingen in Nederland
Gericht op ondernemingen in Nederland én hun zaken in het buitenland
Retail Banking
Kleinbedrijf
International Card Servies
ABN AMRO Private Banking MeesPierson
Commercial Clients
International Clients
ABN AMRO Commercial Finance
ABN AMRO Lease
Capital Markets Solutions
4
Hoe willen we dit bereiken
Integraal Huisbankierschap
Uw Team
Deskundig financieel advies
Dagelijkse bankzaken
Specialistische kennis
Selfservice en informatie
Verzekeringen
55
Ontwikkelingen in de zorg - algemeen
6
Gezondheidscentrum (GHC)
Ø Bestemming zorg Ø 1e en 1,5 lijnszorg Ø Uitsluitend (para) medische gebruikers Ø Overwegend (para) medische eigenaren
7
Ontwikkelingen in de zorg - trends
Ø
Sterk oplopende kosten voor de zorg die steeds meer drukken op de rijksbegroting
Ø
Vergrijzing en voortgaande ontwikkeling in de medische technologie
Ø
Overheid stuurt aan op een zwaardere eerstelijnszorg
Ø
Zorgverleners gaan vanuit het kostenaspect en door stimulatie vanuit de overheid samenwerken (geïntegreerde eerstelijnszorg)
8
Gevolgen ontwikkelingen in de zorg Ø Inschatting van ondernemer en business model Ø Deze veranderingen leiden tot grotere kredietbehoefte: - Werkkapitaal (omzetstijging, personeel) - Onroerend goed (verwerven of verbouwen) Ø Alternatieve aanwendbaarheid OG is beperkter dan voorheen woonpraktijk pand Ø Synergie voordeel tussen de gebruikers van het OG: stabiliteit kasstroom Ø Uittreden van de eigenaren kent een dubbele dimensie: - Veel vraag binnen de beroepsgroep - Overwaarde of onderwater bij overdracht OG Verwachting is dat het aantal GHC de komende jaren zal verdubbelen van 450 naar ongeveer 900 gezondheidscentra in 2020
9
Zorgvastgoedmarkt
De markt voor zorgvastgoed is in ontwikkeling. Behalve het conjuncturele economische herstel, zijn de snelle vergrijzing van de Nederlandse bevolking en de terugtredende overheid redenen om te investeren in zorgvastgoed. In 2015 werd in Nederland voor 135 miljoen belegd in zorgvastgoed. Het is de verwachting dat de vraag naar beleggingen in zorgvastgoed het aanbod de komende jaren overstijgt
10
Zorgvastgoed
Ø
Bouwen van een GHC is een ingewikkeld en vaak langdurig project, een goede voorbereiding door zorgondernemer(s) is essentieel
Ø
SRA heeft als leidraad een stappenplan opgesteld
Ø
Advies begeleiding door bekende projectbegeleiders met ervaring in de GHC
Ø
Doelen moeten duidelijk zijn en getoetst en gerealiseerd worden binnen het vastgestelde beschikbare budget en geplande tijd
11
Meest voorkomende samenstellingen Meerdere zorgverleners kopen GHC + verhuur
§ §
Zorgverleners bouwen/ kopen samen GHC Verhuur overige delen aan medische zorgverleners
2
Meerdere zorgverleners kopen GHC
• •
Zorgverleners bouwen/kopen samen GHC Alle praktijkhouders zijn eigenaar
3
Eén zorgverlener koopt GHC + verhuur
• •
Eén zorgverlener koopt GHC Verhuur overige delen aan medische zorgverleners
4
Meerdere zorgverleners kopen een deel GHC
• •
Meerdere zorgverleners kopen een deel van het GHC Appartementsrecht
Meerdere zorgverleners huren in een GHC
• •
Zorgverleners huren ieder een eigen ruimte in het GHC Afbouw/verbouwing al dan niet door de verhuurder
1
5
12
Voor en nadelen huren pand
13
Huren
Voordelen
Nadelen
Geen investeringen
Geen rendement en geen vermogensvorming
Geen risico als eigenaar
Beperkingen in verhuur en gebruik
Flexibiliteit
Afhankelijkheid van investeerders
Beperkte financiële verplichtingen
Stijgende kosten Toch financiële verplichtingen?
14
Voor en nadelen kopen pand
15
Kopen
Voordelen Rendement in eigen zak
Nadelen Forse financiële verplichtingen
Vermogensvorming
Risico als eigenaar
Vrijheid in verhuur en gebruik
Minder vrijheid door langdurige verbondenheid
Niet afhankelijk van investeerders
In- en uittredingsproblematiek
Dalende kosten
16
Financieringsopties Onroerend Goed
17
Beleid Onroerend Goed
Ø Beleid Commercieel Onroerend Goed Ø Beleid Bedrijfs-en kantoorpanden eigen gebruik Ø Beleid Medisch Onroerend Goed eigen gebruik
18
Voorwaarden bij financiering Onroerend Goed Medisch eigen gebruik
19
Financieringsopzet bij integrale financiering
Bestedingsdoelen Grond kosten Bouw / woonrijp kosten Bouwkosten Bijkomende kosten Rente kosten Onvoorzien Totaal
Bedrag
Middelen
400.000
Eigen middelen
22.000
Middelen derden
2.210.000 275.000 63.000
Bedrag 700.000 -
Bancaire financieringen *Rekening Courant *Leningen
88.000 2.300.000
118.000
*Lease
-
3.088.000
Totaal
3.088.000
Getaxeerde waarde: EUR 3.085.000
20
Exploitatie bij integrale financiering
Bedragen
Daadwerkelijke exploitatie Toetsingsnorm Afwijking
Bruto huuropbrengsten Minus exploitatiekosten
328.000 121.000
328.000 49.200
71.800
Netto huur
207.000
278.800
-71.800
92.000 92.000 -
92.000 115.000 -
-23.000 -
23.000
71.800
1,13
1,35
Minus jaarlijkse aflossing Minus rente Minus erfpachtcanon Vrij beschikbare cashflow DSCR
21
Vervolgtraject
Ø
Gezondheidscentrum (plaats)
Ø
Keuze rechtsvorm
Ø
Eigen inbreng aandeelhouders?
Ø
Op verzoek bespreken consequenties voor eigen praktijk/privé
Ø
Goede accountant
Ø
Brainstormen over de 1e financieringscontouren; wat is er mogelijk?
22
Vervolgtraject
Ø
Taxatie rapport aan te kopen pand (RICS of TMI)
Ø
Voorlopig koopcontract
Ø
Huurcontracten of getekende intentie verklaringen
Ø
Jaarrekeningen/IB 2013-2015 eigenaar/praktijkhouder + toekomstvisie/ prognose
23
Wie zijn wij?
24
Wie zijn wij?
25
Vragen?
26
