34
▲
▲
Verkoop door woningcorporaties
35
am w s o 2 0 ter on 1 2 da m
Verkoop door woningcorporaties Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht.
Verkoop door de jaren heen: Splitsingsvijver voorwaarde
Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woning
Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van 2012 hebben de woningcorpo-
behoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september
raties onder de voorwaarden van het convenant verkoop 18.098 wonin-
2011 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II periode 2011
gen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam vanaf 1998
tot en met 2014 hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en
langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bij-
de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van
voorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden
sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en
opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties
verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016 te herzien.
binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot
Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken
zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische on-
tot en met 2020. Teneinde over voldoende verkoopruimte te
handigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten
beschikken worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in
nam de verkoop van sociale huurwoningen toe. Figuur 30 laat zien dat
de periode tot en met 2020 5.000 woningen extra te verkopen. Dit
het aantal verkochte corporatiewoningen is toegenomen van 279 in 1998
aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad
naar 2.402 in 2005.
afgesproken aantal van 12.000 te verkopen woningen en komt
Vanaf 2005 zien we een daling naar 1.144 in 2010. Het jaar 2011 laat
bovenop het per 1 januari 2011 resterende aantal van ongeveer
een opleving zien naar 1.584. Wellicht is deze opleving te danken aan de
13.000 te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant
maatregel van het Kabinet om de overdrachtsbelasting (tijdelijk) te ver
Verkoop. Dat brengt het totaal op circa 30.000 te verkopen
lagen. In de eerste helft van 2012 zijn vervolgens 699 woningen verkocht.
‘reguliere’ woningen. Daarboven wordt voor Koopgarant (of daar
We lijken daarmee in 2012 dus rond de 1.400 verkopen uit te komen, een
mee gelijk te stellen constructies waarbij de woning wordt terug-
daling van 11,6% ten opzichte van 2011.
Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen
Inhoud
gekocht door de corporatie) een verkoopruimte aangehouden van 5.000 woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over de afdracht
Het aantal blijft daarmee ver onder het niveau van 2005. Het lage aantal
die corporaties aan de gemeente betalen per verkochte sociale
verkopen is niet alleen het gevolg van de economische crisis. De daling
huurwoning.
van het aantal transacties van corporatiewoningen was namelijk al eerder ingezet. Dat wordt gedeeltelijk veroorzaakt doordat er minder woningen worden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders.
Verkoop door woningcorporaties
De laatste jaren neemt dat aandeel wat af en wordt meer verkocht bij mutatie. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het aandeel eigen woningbezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de midden inkomens om wooncarrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen
▲
▲
te kunnen financieren.
Verkoop door woningcorporaties am w s o 2 0 ter on 1 2 da m
30 Aantal verkopen van corporatiewoningen aan particulieren 1998-2012 3.000 3.000
2.500 2.500
Inhoud
2.000 2.000
1.500 1.500
1.000 1.000
500 500
20 1 pr 2 og no
11 20
10 20
08
09 20
20
07 20
06 20
05 20
04 20
03 20
02 20
01 20
00 20
99 19
19
98
se
00
-W es
t
31 Verkoop corporatiewoningen aan particulieren conform Convenant Verkoop per stadsdeel
▲
▲
Verkoop door woningcorporaties
To t
aa
l
st
oo
id Zu
rd
oo N
t os O
id Zu
uw
ie N
t W es
C
en
tr
um
1998
32 29 8 0 0 4 206 279
1999
51 4 96 0 22 15 188 376
2000
14 9 67 8 38 102 85 323
2001
2 66 78 52 52 164 88 502
2002
6 35 44 55 52 105 137 434
2003
47 140 65 70 141 322 283 1.068
2004
114 320 231 180 211 448 398 1.902
2005
119 405 417 171 375 558 357 2.402
2006
68 596 257 146 437 490 302 2.296
2007
94 531 205 203 342 470 326 2.171
2008
55 362 141 148 264 428 306 1.704
2009
53 232 145 116 208 277 183 1.214
2010
84 256 142 99 199 189 175 1.144
2011
77 382 132 229 214 364 186 1.584
eerste helft 2012
32 200 77 88 96 123 83 699
Totaal
848 3.567 2.105 1.565 2.651 4.059 3.303 18.098
Bron: 1998-2010: Ontwikkelingsbedrijf (op datum levering); 2011 en 2012: Corporaties
36
am w s o 2 0 ter on 1 2 da m
Verkoop door woningcorporaties
Inhoud
West en Noord koplopers
dat tussen 1998 en 2002 de stadsdelen Zuidoost en Noord koplopers
In de eerste jaren dat corporaties woningen verkochten, werden er vooral
waren bij het aantal verkopen. Sindsdien neemt ook de verkoop in een
relatief dure sociale huurwoningen in Zuidoost en Noord verkocht aan
aantal stadsdelen binnen de ring toe (zie tabel 31 en grafiek 32). Tussen
zittende huurders. Dit had enerzijds te maken met het feit dat er geen
2006 en 2012 zijn het de stadsdelen West en Noord waar in absolute
splitsingsvergunning nodig was voor naoorlogse woningen. Ook had-
zin de meeste woningen worden verkocht. In stadsdeel Zuidoost is het
den deze woningen een relatief lage verkoopprijs in vergelijking met een
aantal verkopen inmiddels wat afgenomen. In 2010, 2011 (382) en in de
relatief hoge huurprijs. De sprong van huur naar koop was als gevolg
eerste helft van 2012 (200) zijn in stadsdeel West de meeste corporatie-
daarvan geringer. In die jaren waren het dus ook vrij veel zittende huur-
woningen verkocht. Juist in dit stadsdeel worden veel corporatie-
ders die een voormalige sociale huurwoning kochten. We zien dan ook
woningen verkocht aan jongere starters.
32 Verkoop corporatiewoningen per stadsdeel (1998-2012) 700 700
600 600 500 500 400 400 300 300
Centrum Zuid
200 200
Oost West Nieuw-West
100 100
Noord 0 0
▲
▲
sc
ha 20 tti 12 ng
11 20
10 20
09 20
08 20
07 20
06 20
05 20
04 20
03 20
02 20
01 20
00 20
19
19
99
Zuidoost
98
Verkoop door woningcorporaties
37
Appartementen, bouwjaar < 1945
on in ge or tra n n at ie sac w on tiep in ri ge js n
rp
ne
n
rp
ed M
ko Ve r
ia
pe
ne ia ed M
3.489
€ 241.600
513
€ 175.000
Appartementen, bouwjaar 1945-1970
602
€ 163.400
266
€ 155.000
Appartementen, bouwjaar 1971-1990
665
€ 159.500
537
€ 155.000
Appartementen, bouwjaar > 1990
786
€ 287.800
51
€ 226.500
Vrijstaand
31
€ 592.600
–
–
Twee-onder-een-kap
38
€ 500.000
–
–
Eengezinswoningen
572
€ 293.800
145
€ 187.000
–
–
72
–
6.183
€ 239.206
1.584
€ 168.000
Type onbekend Totaal
Verkoop door woningcorporaties
co
an tr
rk ve al nt Aa
or
ct sa
en op
at
ie
Inhoud
ie
pr
w
ijs
33 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen in 2011
co
am w s o 2 0 ter on 1 2 da m
Verkoop door woningcorporaties
Vergelijking met MVA-cijfers
Van de 6.183 verkopen in 2011 bestaat volgens de MVA 56% uit
De corporaties hebben in 2011 onder de voorwaarden van het Conve-
vooroorlogse appartementen. Bij de corporaties is dat slechts 34%.
nant Verkoop 1.584 woningen verkocht, terwijl de MVA in totaal voor
Corporaties verkopen juist relatief veel woningen van na 1945. Zesen
Amsterdam op 6.183 transacties komt (zie tabel 33). Deze cijfers zijn niet
dertig procent van de corporatieverkopen bestaat uit appartementen
goed vergelijkbaar, omdat niet alle corporatiewoningen worden verkocht
gebouwd tussen 1971 en 1990, terwijl bij alle MVA-transacties dat per-
via MVA-makelaars. Duidelijk is wel dat de corporaties een belangrijke
centage op 11 ligt (zie grafiek 34). In stadsdelen als Noord en Zuidoost
speler zijn geworden op de markt van koopwoningen.
hebben de corporaties een substantieel deel van de verkoopmarkt van
▲
▲
bestaande woningen in handen.
38
am w s o 2 0 ter on 1 2 da m
Verkoop door woningcorporaties 34 Vergelijking MVA / NVM en corporatieverkopen naar type in 2011 100% 100% 90% 90%
Inhoud
80% 80%
Eengezinswoningen
70% 70% Twee-onder-een-kap
60% 60%
Vrijstaand
50% 50%
Appartement > 1990
40% 40% 30% 30%
Appartement 1971 - 1990
20% 20%
Appartement 1945 - 1970
10% 10% 0% 0%
▲
▲
Verkoop door woningcorporaties
Appartement < 1945 MVA /NVM verkopen
Verkopen corporatiewoningen
Verkoopprijzen
Vooral jongeren kopen corporatiewoningen
Tabel 33 laat zien dat de transactieprijzen van corporatiewoningen in
We hebben van alle ruim 4.000 corporatieverkopen in de periode van
2011 aanzienlijk onder het gemiddelde liggen van de koopmarkt als
2008 tot en met 2010 de leeftijd en herkomst van de kopers geanaly-
geheel. Dat verschil is ook in 2012 blijven bestaan. De mediane verkoop-
seerd. Van de kopers van corporatiewoningen is 65% jonger dan 35 jaar
prijs van een corporatiewoning was in de eerste helft van 2012
en 18% jonger dan 26. Het aandeel jongeren ligt bij de kopers van ver-
€ 160.000, terwijl de mediane verkoopprijs van alle koopwoningen
kochte sociale huurwoningen hoger dan bij de huurders van vrijgekomen
€ 223.000 was. De verkoop van corporatiewoningen zorgt dus voor een
sociale huurwoningen. Dat wordt mede veroorzaakt door de relatief lage
segment op de Amsterdamse woningmarkt dat relatief aantrekkelijk is
verkoopprijzen in combinatie met de lange wachttijden in de huursector.
geprijsd. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke
In stadsdeel West, waar in absolute zin de meeste corporatiewoningen
bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. Voor
zijn verkocht, is zelfs 71% van de kopers jonger dan 35.
jongeren en starters kan aankoop een aantrekkelijke optie zijn.
39
am w s o 2 0 ter on 1 2 da m
Verkoop door woningcorporaties
Inhoud
Prijsontwikkeling
We zien dus dat zowel het aantal transacties als de verkoopprijs in 2012
De ontwikkeling van de prijzen van corporatiewoningen volgt de alge-
licht dalen. De verschillen in prijsontwikkeling tussen de stadsdelen zijn
mene ontwikkeling op de woningmarkt. Tussen de eerste helft van 2011
groot. Zo daalt de prijs sterker in relatief dure stadsdelen als Centrum,
en de eerste helft van 2012 is de mediane verkoopprijs van corporatie-
West, Oost en Zuid. Aan de andere kant zijn juist in stadsdeel Nieuw-
woningen gedaald van € 165.375 naar € 160.000, een daling van 3,2%
West de prijzen gestegen. In de goedkope stadsdelen Noord en Zuidoost
(zie tabel 35). Wel moeten we hier rekening houden met het feit dat
is de prijs minder gedaald dan het gemiddelde. Het lijkt erop of juist de
corporatieverkopen worden geregistreerd op het moment van levering bij
stadsdelen die in de periode voor 2008 met forse prijsstijgingen zijn ge-
de notaris. In de praktijk is de daadwerkelijke verkoop vaak een aantal
confronteerd, nu te maken krijgen met prijscorrecties. Verschillen tussen
maanden eerder. Bovendien zijn de cijfers van het derde kwartaal 2012
de stadsdelen zijn soms terug te voeren op kleine aantallen verkopen per
nog niet meegenomen in deze cijfers.
stadsdeel en verschillen in type, grootte en locatie van de woningen die zijn verkocht. Pas na afloop van 2012 kunnen we een goede vergelijking maken tussen 2011 en 2012 op stadsdeelniveau.
35 Mediane verkoopprijs corporatiewoningen per stadsdeel verschil 1ste helft 2012
▲
▲
Verkoop door woningcorporaties
2003
2006
2010 1ste helft 2011
1ste helft 2012
– 1ste helft 2011
Centrum
€ 141.750
€ 182.000
€ 215.000
€ 221.250
€ 203.750
€ 17.500-
-8,1%
West
€ 144.000
€ 154.000
€ 192.000
€ 182.762
€ 165.000
€ 17.762-
-9,3%
Nieuw-West
€ 151.988
€ 156.750
€ 158.500
€ 157.000
€ 161.000
Zuid
€ 160.750
€ 185.112
€ 190.000
€ 199.500
€ 185.750
€ 13.750-
-7,2%
Oost
€ 157.500
€ 152.000
€ 173.000
€ 177.000
€ 163.750
€ 13.250-
-7,7%
Noord
€ 122.660
€ 144.450
€ 155.755
€ 154.185
€ 150.000
€ 4.185-
-2,7%
Zuidoost
€ 138.281
€ 127.000
€ 135.000
€ 129.000
€ 126.000
€ 3.000-
-2,2%
Totaal
€ 142.500
€ 150.375
€ 169.000
€ 165.375
€ 160.000
€ 5.375-
-3,2%
€ 4.000+
in %
2,5%
40
