Bestaande bedrijventerreinen Best Visie en herstructureringsplan
Mei 2007
BESTAANDE BEDRIJVENTERREINEN BEST Visie en herstructureringsplan
Gemeente Best Mei 2007
Colofon Voorliggende rapportage is opgesteld door de projectgroep bedrijventerreinen, onder auspiciën van de stuurgroep bedrijventerreinen. In de stuurgroep bedrijventerreinen hebben zitting: dhr. dhr. dhr. dhr.
J. van Beerendonk (voorzitter Ondernemers Collectief Best) R. Gordon (hoofd bedrijventerreinen Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij BOM) M. Pronk (voorzitter Stichting Parkmanagement Best) M. Vervaart (wethouder gemeente Best, voorzitter)
In de projectgroep bedrijventerreinen hebben zitting: mw. E. van Beek (senior medewerker vergunningen gemeente Best) mw. S. Brouwers (beleidsmedewerker verkeer gemeente Best) dhr. M. Coppoolse (stedenbouwkundige gemeente Best) mw. M. van Dal (deskmanager bedrijventerreinen Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij BOM) dhr. W. Hermans (beleidsmedewerker Economische Zaken gemeente Best, projectleider) dhr. G. Nijhoff (parkmanager Stichting Parkmanagement Best) dhr. G. van der Rijt (clustermanager realisatie gemeente Best) dhr. B. Santbergen (investmentmanager Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij BOM)
INHOUD
1. INLEIDING 1.1 Achtergrond en aanleiding 1.2 Doelstellingen 1.3 Proces 2. POSITIONERING BESTSE BEDRIJVENTERREINEN 2.1 Ligging en projectdefinitie 2.2 Ruimtelijk economisch profiel 2.3 Marktpositie bedrijventerreinen 2.4 Ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit 2.5 Verkeersafwikkeling en ontsluiting 2.6 Parkeren 2.6 Ondergrondse infrastructuur 2.8 Veiligheid 2.9 Milieu 2.10 Beleidsomgeving 3. VISIE 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9
1 1 1 3 3 4 4 5 7 8 8 9 10 11 15
Visie op vraag- en aanbodprofiel: voor wie doen we het? Visie op segmentering en inrichting Visie op herstructurering Ruimtelijke inrichting Verkeersafwikkeling en ontsluiting Parkeren Ondergrondse infrastructuur Veiligheid Milieu
4. WERKPROGRAMMA EN PLANNING 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7
1
Ruimtelijke inrichting Verkeersafwikkeling en ontsluiting Parkeren Ondergrondse infrastructuur Veiligheid Milieu Financiële scan
15 17 18 19 21 23 24 24 25 27 27 28 28 29 30 30 31
1. INLEIDING
1.1 Achtergrond en aanleiding In 2004 is door de gemeenteraad een planning vastgesteld voor het opstellen en actualiseren van bestemmingsplannen. De bedrijventerreinen ’t Zand, Breeven en Heide staan voor 2006 op de rol. Omdat een bestemmingsplan het juridisch-planogische regime voor lange tijd vastlegt, is het zaak om voorafgaand aan de bestemmingsplanprocedure een visie te formuleren op de toekomst van onze bedrijventerreinen. Hiermee wordt sturing gegeven aan de bestemmingsplannen: formuleren van een juridisch-planologisch kader is pas mogelijk als bekend is welk profiel en welke segmentering we nastreven. In de recentelijk vastgestelde Economische Ontwikkelingsvisie Best is daarom als actiepunt opgenomen: het opstellen van een bedrijventerreinenvisie voor de Bestse bedrijventerreinen. Daarbij is gezegd dat de bedrijventerreinenvisie tevens moet fungeren als herstructureringsplan: een plan waarin de eenmalige ingrepen worden geschetst met als doel veroudering van de bedrijventerreinen tegen te gaan en ze weer up-to-date te maken. 1.2 Doelstellingen Voorliggende bedrijventerreinenvisie dient de volgende doelstellingen: x Het formuleren van een lange termijn visie op de Bestse bedrijventerreinen, met duidelijke uitspraken over de nagestreefde segmentering: op welke wijze kunnen en willen we in Best het vraagprofiel van bedrijven en het aanbodprofiel van de industriegebieden matchen. x Het bevorderen van een goede ruimtelijke ordening, met als kernbegrippen een duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik en marktconforme vestigingsmogelijkheden voor bedrijven. x Bezien op welke wijze de inrichting van de bedrijventerreinen een bijdrage kan leveren aan actuele beleidsthema’s zoals veiligheid (Keurmerk Veilig Ondernemen) en milieu (en dan vooral geluidsaspecten). 1.3
Proces
Voorliggende bedrijventerreinenvisie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Stichting Parkmanagement Best (SPB), het Ondernemers Collectief Best (OCB), de Brabantse Herstructureringsmaatschappij Bedrijventerreinen (BHB) en diverse individuele belanghebbenden in het gebied (bedrijven, eigenaren en bewonersorganisaties). Na een periode van desk-research, het verzamelen van gegevens en diverse individuele gesprekken met tal van partijen is in het najaar van 2006 een aantal bijeenkomsten met bedrijven, particuliere en institutionele eigenaren en bewonersorganisaties georganiseerd. Het doel van deze bijeenkomsten was om zoveel mogelijk kennis en inzichten op straatniveau te verzamelen. Daarom is gekozen voor een bijeenkomst per deelgebied, te weten ’t Zand, Breeven en Heide. Nadrukkelijk is daarbij gekozen voor een accommodatie op de bedrijventerreinen zelf. De gemeente Best is dank verschuldigd aan de bedrijven die de rol van gastheer op zich hebben genomen, te weten Heijmans IBC, Rabobank Nederland en Philips Medical Systems. Ons zijn diverse ideeën en suggesties aangereikt. Tevens gaven de bijeenkomsten aanleiding tot een aantal vervolgsessies, waaronder schouwingen van gebieden. Ook hieraan hebben verschillende bedrijven, de gemeente en het parkmanagement meegewerkt. Het resultaat van al deze werkzaamheden heeft geleid tot een bedrijventerreinenvisie, die is neergelegd in een rapportage; deze ligt nu voor u.
1
2
2. POSITIONERING BESTSE BEDRIJVENTERREINEN
2.1 Ligging en projectdefinitie Deze bedrijventerreinenvisie heeft betrekking op de bestaande grootschalige bedrijventerreinen in Best en de locaties waarvoor op korte termijn een transformatie tot bedrijventerrein is voorzien. Het gebied kan grofweg in drie delen worden gesplitst: x
’t Zand: ’t Zand omvat momenteel 62 ha. bruto bedrijventerrein. Het gebied ten oosten van de Eindhovenseweg-zuid en ten westen van de A2 wordt eveneens getransformeerd tot bedrijventerrein; dit gebied heeft een omvang van circa 6 hectare bruto.
x
Breeven: Dit gebied heeft een omvang van 55 hectare bruto
x
Heide: Bedrijventerrein Heide omvat 50 hectare bruto.
Voor de gebieden die op termijn in aanmerking komen voor transformatie tot bedrijventerrein – denk aan Heide-west, Gebiedsvisie Zuid, BEA2 – worden afzonderlijk (ruimtelijke) studies verricht. Wat dit betreft wordt onder meer gewezen op de gebiedsvisie Zuid, een gebied ten zuiden van de bestaande bedrijventerreinen in Best (zie figuur 1). In samenwerking met de gemeenten Eindhoven, Veldhoven, Waalre en Son en Breugel, Rijkswaterstaat en de provincie Noord-Brabant werkt de gemeente Best daarnaast aan het ontwikkelingsplan A2-zone. Dit plan geeft een ruimtelijke visie op de langs de A2 gelegen gebieden in de regio Eindhoven vanuit de centrale vraag: op welke wijze kan de regio zich in ruimtelijk-functionele zin presenteren als Brainport? Figuur 1 brengt de geografische afbakening van de verschillende studies in beeld. Figuur 1: Geografische afbakening bedrijventerreinenvisie, Ontwikkelingsplan A2 zone en gebiedsvisie Zuid
3
2.2 Ruimtelijk economisch profiel
‘t Zand ’t Zand huisvest ongeveer 220 bedrijven en instellingen, met circa 2.600 werkzame personen. Bedrijventerrein ’t Zand wordt gekenmerkt door een mix van grootschalige (o.a. Heijmans-IBC, B&G, AVZ, TCN) en kleinschalige bedrijvigheid. Representatieve bebouwing en zware bedrijvigheid vinden we er door elkaar, evenals enkele burgerwoningen en (volumineuze) detailhandel. In het noordelijke deel vinden we De Ronde, een gebied met geschakelde, kleinschalige bedrijfsruimten met woonwerkunits en een centrale parkeergelegenheid. Het gemengde karakter blijkt ook uit de werkgelegenheidsopbouw van ’t Zand (zie figuur 2). De sector bouwnijverheid is relatief oververtegenwoordigd.
Breeven Breeven telt ongeveer 240 bedrijven en instellingen, waar ongeveer 2.400 personen werkzaam zijn. Ook bedrijventerrein Breeven heeft een gemengd karakter. Breeven kent wel een opvallende concentratie van hightech bedrijvigheid. Het gaat hier onder meer om spin-offs van grotere bedrijven in de regio in de fijnmechanica, ict en milieutechnologie. Het gebied oefent aantrekkingskracht uit op nieuwvestigers in de hightech sector. Daarnaast is de zakelijke dienstverlening een sector van belang: deze is vooral terug te leiden op de aanwezigheid van een aantal grote kantoor(verzamel)panden. Als gevolg van leegstand zijn de huidige vestigingsmogelijkheden in deze sector bovendien nog onderbenut. Het middengebied van Breeven huisvest een aantal grootschalige bedrijven (Rabobank Nederland, UPS, Distributiecentrum Aldi).
Heide Heide huisvest vijf grootschalige bedrijven: Philips Medical Systems, Makro, Wegener, Geopost/DPD en TMI. Vooral door toedoen van PMS ligt het aandeel industrie in de totale werkgelegenheid boven 80%. In totaal zijn op Heide ruim 3.450 personen werkzaam. Figuur 2: % Werkzame personen naar sector op ’t Zand, Breeven en Heide
Zand
Breeven
Heide
0%
20%
40%
60%
80%
100%
werkzame personen industrie
bouwnijverheid
(groot)handel en reparatie
vervoer, opslag, communicatie
zakelijke dienstverlening
overig
2.3 Marktpositie bedrijventerreinen: aanbod en vraag Al vanaf ongeveer 1990 heeft de gemeente Best nauwelijks grond voor bedrijven beschikbaar en moet er ‘nee’ worden verkocht aan belangstellende bedrijven. Wel vinden we her en der braakliggende percelen in particulier bezit (o.m. Kanaaldijk, De Maas). Er bereiken de gemeente Best regelmatig signalen van bedrijven die zich willen vestigen of uitbreiden. Deze bedrijven moeten ‘indikken’ op de huidige locatie, uitzien naar de bestaande gebouwenvoorraad in Best ofwel uitwijken naar andere gemeenten.
4
Indikken? Het afgelopen decennium is de werkgelegenheid in Best met ruim 40% gegroeid, zonder noemenswaardige uitbreiding van het Bestse bedrijventerreinenareaal. Het indikken op de huidige locatie kent echter zijn grenzen. Steeds vaker lopen bedrijven aan tegen de grenzen van hun bouwmogelijkheden. Nu al veroorzaakt een gebrek aan parkeermogelijkheden op eigen terrein her en der parkeerdruk op de openbare wegen. Parkeren op eigen terrein of innovatieve parkeeroplossingen en bebouwingspercentages zijn daarom belangrijke beoordelingscriteria voor bouwplannen. Het benutten van de derde dimensie (hoogte) is ook nog een optie. Het stapelen van bedrijfsruimte is echter lang niet altijd mogelijk. Stapelen is alleen een reële optie bij lichte (i.v.m. nuttige vloerbelasting), goed handelbare goederen en bedrijfsmiddelen; ook de mate waarin goederen- en afvalstromen tussen de niveaus voorkomen en het brandrisico is hier van invloed. Naast de bedrijfsinterne logistiek zijn ook onze huidige bestemmingsplannen soms beperkend ten aanzien van bouwhoogte.
Binnen de bestaande gebouwenvoorraad beschikt Best wel over de nodige vestigingsmogelijkheden. Het aanbod bedrijfsruimten bedraagt circa 6% van de totale voorraad. Een deel van dit aanbod kan worden bestempeld als niet-courant: verouderde en/of grootschalige panden. Deze categorie vinden we met name op bedrijventerrein ’t Zand. Het aanbod kantoorruimte bedraagt ongeveer 15% van de totale voorraad. Opvallend is, dat een aanzienlijk deel van het kantoorruimte aanbod betrekking heeft op courante panden van recente datum. In de kantorensector is, in tegenstelling tot in de bedrijfsruimtensector, niet zozeer een kwaliteitsprobleem, maar vooral een gebrek aan marktvraag. De markt heeft in 2005 wel een krachtig herstel laten zien: in Best werd in zowel de kantoren- als bedrijfsruimtensector een 15-jaars record genoteerd.
‘t Zand Medio 2006 wordt op ’t Zand door diverse marktpartijen in totaal ruim 6.400 m2 aangeboden; het betreft hier overwegend bedrijfsruimte. Met name de Magazijnweg springt hier in het oog.
Breeven Medio 2006 wordt op Breeven door diverse marktpartijen in totaal ruim 26.000 m2 aangeboden. Ruim 11.000 m2 hiervan heeft betrekking op – over het algemeen courante - kantoorruimte aan De Waal en in mindere mate De Rijn. Een groot deel van het bedrijfsruimte aanbod vinden we aan De Maas, en dan met name het nieuwbouwcomplex aan de Maas 22.
Heide Heide kent momenteel geen beschikbaar aanbod of leegstand.
Toekomst In het kader van onder meer het Regionaal Structuurplan en het Bestuurlijk Overleg Randgemeenten (BOR) zijn afspraken gemaakt over de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen. Binnen deze afspraken komt Best pas na 2020 aan snee. Het Ontwikkelingsplan A2-zone en de in voorbereiding zijnde Regionale Bedrijventerreinenstructuurvisie geeft handvatten voor een actualisatie van deze afspraken, waarbij ook Best aan de orde is. Hoewel schrappen, toevoegen en opnieuw faseren van plannen daarbij in beeld is, is duidelijk dat deze op korte termijn geen soelaas bieden. Bedrijven met ruimtegebrek zijn vooralsnog aangewezen op de bestaande gebouwenvoorraad, inbreidingslocaties in Best of bedrijventerreinen in de omgeving van Best. Dit zijn ook de enige opties voor de ‘schuifruimte’ die noodzakelijk is om voorliggende bedrijventerreinenvisie te verwezenlijken.
2.4 Ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit
’t Zand Op bedrijventerrein ’t Zand zijn verschillende, historisch gegroeide, delen te onderscheiden:
5
Zand, oostzijde Dit gebied vormt vanaf de A2 en Eindhovenseweg-Zuid feitelijk de entree tot Best en bedrijventerrein ’t Zand. Deze ‘poortfunctie’ is echter niet als zodanig herkenbaar, wat nog eens wordt versterkt door het ontbreken van een duidelijke hiërarchie in de wegenstructuur. We vinden op ’t Zand grootschalige bebouwing van onder meer Volvo De Beemd, B&G, Coppens Recreatie en Bedrijvenverzamelcentrum Hallenweg. Het oostelijke deel van ’t Zand, en dan met name omgeving IBC-weg, heeft veel overlast van afval dat door klanten van McDonalds hier wordt weggegooid. Zand, westzijde Hier vinden we geschakelde bedrijfshallen en verzamelpanden (o.m. Sportlaan, Magazijnweg) met een wisselende kwaliteit. De Magazijnweg is een particuliere weg met een openbaar karakter. Het onderscheid publiek-privaat blijkt echter niet uit uitritvormgeving e.d. Zand, noordzijde De noordzijde van ’t Zand vormt een overgangszone naar de woonwijken, met zware bedrijvigheid en burgerwoningen. In het noordelijke deel vinden we De Ronde, een gebied met geschakelde, kleinschalige bedrijfsruimten met woonwerkunits en een centrale parkeergelegenheid. Zand, centrale deel Hier vinden we de terreinen van o.m. Heijmans IBC en V.d. Loo grondverzet en sloopwerken. De representativiteit van delen van dit middengebied laat sterk te wensen over: braakliggende terreinen, open opslag, stallen van opleggers en containers en leegstand. Ook het onderhoud van groen en bestrating laat hier te wensen over (zie figuur 3). Figuur 3: Representativiteit centrale deel ’t Zand laat te wensen over
Breeven De ruimtelijke kwaliteit en functionaliteit van Breeven is over het algemeen goed te noemen, hoewel op Breeven de parkeerdruk en leegstand (schreeuwende borden met ‘te huur’) een negatieve uitstraling met zich meebrengen. Op Breeven is een aantal deelgebieden te onderscheiden : Breeven-Oostzijde: kleinschalige en middelgrote bedrijven, soms met bedrijfswoning Breeven Middengebied: grootschalige bedrijfspanden (Rabofacet, Aldi, UPS) Breeven Westzijde: nadruk op kantoor(verzamel)panden, vrijetijdscentrum en hotel
Heide De functionaliteit van Heide is over het algemeen goed te noemen. Heide huisvest uitsluitend grootschalige bedrijfspanden; de site van Philips Medical Systems alleen al is goed voor 41 ha. De ruimtelijke kwaliteit die Philips Medical van de omgeving vraagt – nl. een campus-achtige setting - verhoudt zich echter niet goed tot met name de uitstraling van de aan de oostzijde van de Ringweg gelegen (distributie)bedrijven. Hier ligt een knelpunt dat van belang is voor Best als geheel: de Ringweg is immers een belangrijke poort naar onze gemeente.
6
2.5 Verkeersafwikkeling en ontsluiting
‘t Zand Het bedrijventerrein ’t Zand is gelegen tussen de Eindhovenseweg-Zuid, de Willem de Zwijgerweg, Kanaaldijk en Sportlaan. Via de Eindhovenseweg-Zuid is de ontsluiting naar de A2 (afrit 28 Best) kort en snel. Onduidelijk is echter welke route als hoofdontsluiting voor ’t Zand dient. Aan alle kanten kan men het bedrijventerrein inrijden, zoals via de IBC-weg, Nijverheidsweg en de Zandstraat. Eenmaal op ’t Zand blijkt ook de interne routing op het terrein onoverzichtelijk. Er zijn doodlopende wegen en rondrijden is niet overal mogelijk. Ook de bewegwijzering naar straten en bedrijven is niet gestructureerd aanwezig. Er is geen sprake van een duidelijke afstemming en hiërarchie in wegprofielen en ook de inritvormgeving is niet op elkaar afgestemd. Deze rommelige structuur leidt in de praktijk tot knelpunten. Zo wordt de Zandstraat momenteel vaak gebruikt als entree, wat leidt tot overlast van geluid in de nabijgelegen woonwijk Speelheide. Aan de zuidzijde van ’t Zand bevindt zich het Wilhelminakanaal, een kanaal in vaarwegklasse II. Aan de Kanaaldijk bevindt zich een kade, die hoofdzakelijk wordt gebruikt voor open opslag en parkeren. Buslijn 142 (Eindhoven – Tilburg via Oirschot en Hilvarenbeek) rijdt via de Kanaaldijk. Buslijn 144 (Eindhoven – Oirschot) halteert aan de noordzijde van het bedrijventerrein aan de Willem de Zwijgerweg. Beide lijnen hebben een frequentie van één keer per uur.
Breeven Het bedrijventerrein Breeven kent één centrale toegangsweg (De Dieze, De Maas), welke over het gehele terrein loopt. De weg is voorzien van vrijliggende fietspaden, maar parkeren op de weg wordt toegestaan en bedrijven ontsluiten rechtstreeks op de route. Dit zijn kenmerken die niet passen bij een weg met een (hoofd)ontsluitingsfunctie. In de praktijk functioneert de route ook niet als zodanig. Verkeer dat tussen Heide en Koekoeksbos rijdt, maakt in theorie gebruik van De Maas/De Dieze, in de praktijk echter van de Bataweg. De ontsluiting op de snelweg vindt plaats via het bedrijventerrein Heide A58 (afrit 7 Best) of A2 (afrit 28 Best). Beide zijn bereikbaar via de hoofdwegenstructuur van Best. Breeven kent enkele doodlopende wegen (Tongelreep, De Maas) en heeft 4 rondrijdcircuits (De Donge, De Dintel, De Rijn en De Waal) die weer uitkomen op de centrale weg. Het bedrijventerrein Breeven is niet ontsloten via het openbaar vervoer.
Heide De centrale toegangsweg (Ringweg, Brem) maakt deel uit van de hoofdwegenstructuur van Best en is voorzien van vrijliggende fietspaden. De Ringweg kent ten noorden van Heide een capaciteitsprobleem ter hoogte van het kruispunt met Mecklenburgweg en de rotonde Willem de Zwijgerweg – Heuveleind. Dit zorgt in de spits voor een slechtere bereikbaarheid van Heide. Het voorrangskruispunt Ringweg – Brem zorgt voor een slechtere doorstroming op de Brem. Ook Erica kent veel verkeer tijdens de spits: Heide is gelegen direct nabij de A58 (afrit 7 Best). Aan Erica is een carpoolplaats gevestigd. Vanuit Philips Medical Systems is het voorstel neergelegd om een rotonde op dit kruispunt aan te leggen, waarbij zij op de vierde tak ontsluiten. Ook Makro wenst een ontsluiting op de Ringweg, ter hoogte van de Gagel. Wegener wenst een directe aansluiting op de Ringweg ter hoogte van de toerit naar de A58. Vanuit het oogpunt van verkeersdoorstroming is een veelvoud aan nieuwe uitritten op de Ringweg echter ongewenst. Een belangrijk knelpunt voor de (externe) ontsluiting van Heide ligt op het grondgebied van de gemeente Oirschot: de T-kruising Erica-afrit A2 is onoverzichtelijk en veroorzaakt verkeersonveilige situaties.
7
Buslijn 141 rijdt over het terrein. Deze lijn heeft een frequentie van 1x per uur. 2.6 Parkeren Parkeren op eigen terrein is in Best al enige tijd een belangrijk toetsingscriterium bij de beoordeling van bouwplannen. In het verleden zijn echter her en der ontwikkelingen van de grond gekomen met bebouwingspercentages waarbij parkeren op eigen terrein niet altijd mogelijk is. In combinatie met een aantal maatschappelijke ontwikkelingen (toename autogebruik waardoor de parkeernorm in de bestemmingsplannen is achterhaald, verschuivingen in de economische structuur ten gunste van arbeidsintensieve bedrijvigheid) heeft dit geleid tot het op grote schaal afwentelen van parkeren op de openbare ruimte. Hoewel in sommige gevallen sprake is van foutief parkeren (bijvoorbeeld in de groenstroken) is dit over het algemeen niet verboden.
Zand, Breeven Voor de beeldkwaliteit van de bedrijventerreinen is dit echter funest. Onder meer op De Maas (ter hoogte van UPS en Aldi), De Dieze, De Rijn, De Waal, De Run omgeving Fabrieksweg/IBC-weg/Binnenweg is vaak sprake van een rommelige aanblik als gevolg van geparkeerde auto’s, vrachtwagens en opleggers. Ook de doorstroming en overzichtelijkheid van kruispunten wordt erdoor beperkt; hier is de verkeersveiligheid in het geding. In sommige gevallen wordt de openbare ruimte vrijwel permanent gebruikt als verlengstuk van de eigen kavel (stallen van containers, opleggers en vrachtwagens) (figuur 4). Aan de Industrieweg ( ’t Zand) zijn een aantal jaren gelden vrachtwagenparkeerplaatsen gerealiseerd. Figuur 4: Ongebreideld stallen van containers, opleggers en vrachtwagens
Heide Op bedrijventerrein Heide doen zich parkeerproblemen op de Gagel en de Tormentil voor. Aan de Gagel parkeren enerzijds personenauto’s van overwegend Philips Medical Systems en anderzijds vrachtverkeer van DPD. Op de Tormentil, welke deels in eigendom is van Philips Medical Systems, maar in beheer bij de gemeente Best, zorgen (lang) geparkeerde vrachtwagens voor schade aan de rijbaan en het trottoir. Op de hoek Tormentil-Ringweg bevindt zich een parkeerplaats van Philips. Het oversteken van de Ringweg levert hier soms gevaarlijke situaties op.
2.7 Ondergrondse infrastructuur Op een groot deel van de bedrijventerreinen vinden we een verbeterd gescheiden rioleringstelsel. Her en der is evenwel sprake van wateroverlast na een forse regenbui. De capaciteitsproblemen liggen doorgaans op de particuliere terreinen ofwel op de straten die in particulier eigendom zijn (bv. Magazijnweg, achterzijde Industrieweg). De Bestse bedrijventerreinen zijn ontsloten door het glasvezelnetwerk van diverse kabelbedrijven. Zonder uitzondering betreft het hier gesloten netwerken: diensten en hardware zijn hier gekoppeld en worden
8
afgenomen bij dezelfde aanbieder. Op dit moment is het in Best echter niet mogelijk om glasvezeldiensten van een andere partij af te nemen dan het bedrijf dat de hardware levert.
2.8
Veiligheid
algemeen Voor een aantal ontwikkelingen is het Besluit Externe Veiligheid van toepassing. Dit betekent dat rondom risicovolle objecten veiligheidscontouren zijn gedefinieerd, waarbinnen geen of slechts onder strenge voorwaarden ontwikkelingen mogelijk zijn. Diverse bedrijven op de bedrijventerreinen hebben een verhoogd brandrisico. Door de gemeente Best wordt momenteel een inhaalslag uitgevoerd om de gebruiksvergunning van ondernemingen met een verhoogd brandrisico op orde te krijgen. Uit een analyse van inbraakcijfers blijkt dat de ruimtelijke patronen per jaar verschillen. Dit is waarschijnlijk het gevolg van een anticipatie door de mobiele surveillance op de inbraakcijfers van het voorgaande jaar. In 2005 is ten opzichte van voorgaande jaren een verdere spreiding van incidenten waar te nemen. In zijn algemeenheid voldoet het verlichtingsniveau aan de eisen die aan verlichting op bedrijventerreinen kunnen worden gesteld. Op een aantal locaties laat de verlichting echter sterk te wensen over. Het betreft locaties in 1) gemeentelijke openbare ruimte, 2) private ruimte met een openbaar karakter en 3) private percelen. Met name in de laatstse categorie treffen we verspreid over de terreinen tal van bedrijfspercelen aan waar de perceels- en padverlichting afwezig is of sterk te wensen over laat.
’t Zand De matige ruimtelijke kwaliteit van een aantal deelgebieden op ’t Zand trekt (sociale) onveiligheid aan: ’t Zand heeft een zeer open karakter; er zijn veel toegangswegen die ook dienst kunnen doen als vluchtroutes. Dit maakt de beveiliging van het terrein moeilijk. In zijn algemeenheid geldt voor de Zandweg en Magazijnweg een verhoogd inbraakrisico. In het verleden was dit ook het geval op de Hallenweg, Nijverheidsweg en Zandstraat. Aan de Eindhovenseweg-Zuid bevindt zich een Shell-station met LPG-installatie. Dit is een risicovolle inrichting die valt onder het Besluit Externe Veiligheid. Rondom het LPG-station liggen risicocontouren waarbinnen diverse beperkingen gelden ten aanzien van het gebruik. Op ’t Zand vinden we een aantal locaties met een achterblijvend verlichtingsniveau: Binnenweg ter hoogte van Van Kemenade, Handelsweg tussen Fabrieksweg en Zandweg en IBC weg tussen Hallenweg en Zandstraat. Dit zijn openbare gebieden waarover de gemeente het beheer voert. Ook de Zandweg en de zuidzijde Hallenweg zijn donker: deze gebieden zijn privaat eigendom maar hebben een openbaar karakter.
Breeven Ook Breeven wordt aan veel zijden ontsloten waarmee een snelle aftocht door criminelen wordt bevorderd. Het gebied Ploegstraat en het zandpad langs het Beatrixkanaal kennen wat dit betreft nauwelijks sociale controle. Het einde van het Zandpad is een verzamelplaats voor hangjeugd. Uit de inbraakcijfers blijkt dat met name De Waal, De Dintel en De Dieze te maken hebben met een verhoogd risico.
9
Heide Philips Medical Systems heeft haar terrein optimaal beveiligd. Op De Brem is een aantal concentraties van diefstallen tijdens de daguren. Bij de Makro is een tankstation gevestigd met een LPG-installatie; ook hier liggen dus risicocontouren.
2.9
Milieu
Voor bijna alle bedrijven op industrieterrein ’t Zand is de Wet milieubeheer van toepassing. Dit houdt in dat de bedrijven vergunningsplichtig danwel meldingsplichtig zijn, afhankelijk van het soort activiteiten die in de inrichting plaatsvinden. In beide gevallen dienen de bedrijven zich aan de voor hen van toepassing zijnde milieuvoorschriften te houden. Afhankelijk van de type inrichting of de soort activiteiten die binnen een bepaalde inrichting worden uitgevoerd, gelden afstandseisen ten opzichte van gevoelige objecten. Het vestigen van gevoelige objecten binnen de bedoelde afstand kan belemmerend zijn voor die bedrijven. 2.9.1 Geluid De bedrijventerreinen in Best zijn gezoneerde industrieterreinen. Rond elk industrieterrein is een 50 dB(A) contour aangegeven (zie figuur 5). Ter plaatse van geluidgevoelige (woon)bebouwing binnen de zone bij industrieterrein ’t Zand, is een 55 dB(A) contour aangegeven. Een dergelijke contour houdt in dat alle op het industrieterrein gevestigde bedrijven samen een geluidsbelasting mogen veroorzaken van maximaal 50 dB(A), respectievelijk 55 dB(A) op de zonepunten. Op diverse locaties lopen bedrijven tegen de grenzen aan van de beschikbare geluidsruimte. Dit wordt door bedrijven als een groot knelpunt ervaren. Andersom is bekend dat in een aantal woonwijken sprake is van geluidsoverlast, als gevolg van ondermeer industrie- en verkeerslawaai. Met name de omgeving van de Willem de Zwijgerweg is hiervan een goed voorbeeld. Figuur 5: Geluidszonering bedrijventerreinen
De bestaande geluidszone van industrieterrein ’t Zand is aan de oostzijde gelegen over ’t Zand III (omgeving McDonalds). Hier ontstaat een situatie, dat de zone wel in acht genomen dient te worden door de op het
10
bestaande bedrijventerrein gevestigde of te vestigen bedrijven, doch dat de toekomstige bedrijven op het nieuwe terrein met die zone geen rekening hoeven te houden. Daarnaast is de in het verleden gekozen ligging van de zonebewakingspunten voor verbetering vatbaar. Gelet op de situering van de bewakingspunten blijkt dat er niet in alle gevallen sprake is van een te beschermen locatie. Te denken valt aan een gedeelte van de oostelijke contour van bedrijventerrein ’t Zand en Breeven, de Noordwestelijke contour van ’t Zand en de zuidelijke contour van Breeven en Heide. 2.9.2 Bodem Als onderdeel van het vast te stellen bodembeleid wordt momenteel de laatste hand gelegd aan het opstellen van de bodemkwaliteitskaart. Met de bodemkwaliteitskaart wordt de milieuhygiënische kwaliteit van de verschillende deelgebieden in Best beschreven. Uit de berekende waarden blijkt dat de grond van deze gebieden redelijk schoon is. Een uitzondering hierop vormen de voormalige vloeivelden van Bata. Deze grond is ernstig verontreinigd met zware metalen, met name met chroom. Verder zijn er vanuit het Historisch Bodem Bestand nog locaties aan te wijzen waar, op basis van in het verleden verleende vergunningen mogelijke bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Bij grondtransporten van en naar deze locaties moeten aanvullende onderzoeken plaatsvinden om de precieze aard en omvang van de verontreinigingen in beeld te brengen en om de toepassingsmogelijkheden vast te stellen. Voor de overige grond gaan minder stringente regels gelden waardoor de grondverplaatsingen binnen de industriegebieden en grondtransporten van buiten naar de industriegebieden vrijwel altijd mogelijk is. Voor toepassing van grond van de industriegebieden naar de andere deelgebieden van Best is nader onderzoek noodzakelijk. 2.9.3. Lucht In Best wordt op diverse plaatsen de grenswaarden ingevolge het Besluit Luchtkwaliteit voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) overschreden. Tot op heden is het niet nodig geweest om concrete maatregelen te treffen ter verbetering van de luchtkwaliteit, maar de overschrijdingen nemen jaarlijks toe, waardoor de verplichting tot het treffen van maatregelen jaarlijks dichterbij komt. De potentiële knelpunten in de omgeving van de industrieterreinen zijn, op het gebied van fijn stof en stikstofdioxide, gelegen vlakbij de A58 ter hoogte van Erica, respectievelijk op diverse plaatsen langs de A58 en de A2. Bij de herstructurering van de bedrijventerreinen zullen de verkeersstromen wijzigen. De invloed van deze wijziging dient dan getoetst te worden aan het Besluit luchtkwaliteit. 2.10
Beleidsomgeving
Huidig juridisch-planologisch regime In het gebied zijn verschillende bestemmingsplannen van kracht: x x x x x
Hoek Industrieweg-Vijverweg, in 2004 goedgekeurd door GS Industrieterrein Noord, in 1975 goedgekeurd door GS Industrieterrein Heide, in 1981 goedgekeurd door GS Breeven, in 1982 goedgekeurd door GS Bedrijvenpark De Ronde, in 1990 goedgekeurd door GS
11
Zowel ’t Zand, Breeven als Heide bieden plaats aan gemengde bedrijvigheid. Detailhandel is over het algemeen niet toegestaan. Zowel op Breeven als ’t Zand vinden we wel her en der (bedrijfs)woningen. ’t Zand is een zgn. gezoneerd terrein. Op Breeven en Heide is de maximale milieucategorie 4, op De Ronde 2. Het bebouwingspercentage bedraagt maximaal 60%, met uitzondering van een strook langs beide zijden van de industrieweg: hier geldt in het (oude) bestemmingsplan opvallend genoeg 80%.
Economische Ontwikkelingsvisie Best (EOB) In de EOB is een aantal beleidslijnen uitgezet als input voor deze bedrijventerreinenvisie: x Verbeteren beeldkwaliteit en aanblik x Bevorderen van duurzaam en zorgvuldig ruimtegebruik x Uitbreiding parkeergelegenheid voor personenauto’s, vrachtwagens en opleggers x Tegengaan afwentelen van parkeren op de openbare weg x Tegengaan van open opslag x Bevorderen veiligheid x Geen uitbreiding woonfuncties op bedrijventerreinen
Beleidsnotitie detailhandel op bedrijventerreinen De beleidsnotitie detailhandel op bedrijventerreinen geeft een afwegingskader voor het beoordelen van de toelaatbaarheid van detailhandel op de Bestse bedrijventerreinen. Het uitoefenen van detailhandel vanuit een fysieke winkelunit op de Bestse bedrijventerreinen wordt in principe tegengegaan. Uitzonderingen op deze regel betreffen: x Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; x Detailhandel in goederen die naar aard en omvang niet (meer) passen in de winkelconcentratiegebieden Centrum, Wilhelminaplein en Heuveleind; x Grootschalige detailhandel; x Detailhandel als ondergeschikte en direct aan de hoofdactiviteit gelieerde nevenactiviteit; Het beleid is erop gericht de vestiging van volumineuze en andere grootschalige vormen van detailhandel te concentreren in het oostelijke gedeelte van bedrijventerrein ’t Zand. Deze bedrijventerreinenvisie zal hiervoor een nadere begrenzing moeten geven.
Kernbeleid Veiligheid en Keurmerk Veilig Ondernemen De gemeente Best fungeert als pilot-gemeente in het kader van “kernbeleid veiligheid”. Veilig ondernemen is een van de prioriteiten binnen dit beleid. De werkgroep beveiliging, bestaande uit vertegenwoordigers van ondernemers, brandweer, politie en gemeente, is in maart 2004 gestart en heeft de toegevoegde waarde onderzocht van het Keurmerk Veilig Ondernemen voor de bedrijventerreinen in Best. Daarbij zijn structurele afspraken gemaakt en neergelegd in de rapportage "Veiligheidsanalyse en plan van aanpak bedrijventerreinen Breeven, 't Zand en Heide". Inmiddels beschikken bedrijventerreinen in Best als eerste in de regio over dit Keurmerk. Een deel van deze afspraken zal gestand worden gedaan binnen voorliggende bedrijventerreinenvisie.
Gemeentelijk Verkeers- en vervoerplan (GVVP) Het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) is in de maak. In dit beleidsplan zullen beleidsuitgangspunten worden opgenomen waar ook de bedrijven en de bedrijventerreinen mee te maken krijgen. In eerste instantie zal het beleid zich voornamelijk richten op zaken als: • welke wegen vormen de hoofdstructuur van het wegennet van Best en welke eisen horen daarbij; • welke wegen en paden behoren tot de hoofdfietsstructuur van Best; • welke beleidsuitgangspunten streeft de gemeente Best na ten aanzien van parkeren, fietsverkeer, autoverkeer en verkeersveiligheid. Het beleid dient omgezet te worden in daden. Daarom maakt een uitvoeringsprogramma onderdeel uit van het GVVP.
12
Omdat het GVVP en de bedrijventerreinenvisie gelijktijdig in ontwikkeling zijn, kunnen en moeten zij elkaar versterken.
Bovenlokaal beleid Tal van bovenlokale beleidslijnen, programma’s en nota’s schetsen randvoorwaarden voor het bedrijventereinenbeleid van de gemeente Best. Het voert te ver om in deze nota het beleid van andere overheden te herhalen. Volstaan wordt met een opsomming van de meest relevante beleidslijnen, programma’s en nota’s: Regio: Provincie: Rijk: EU:
Regionaal Structuurplan, Regionale Bedrijventerreinen Structuurvisie, afspraken in het kader van Bestuurlijk Overleg Randgemeenten, Ontwikkelingsplan A2 zone Streekplan, Beleidsbrief bedrijventerreinen, zelfstandige kantoorvestigingen, detailhandel en voorzieningen Nota Ruimte, Actieplan Bedrijventerreinen Stimulus-Leader, Europese Richtlijnen Luchtkwaliteit
13
14
3.
VISIE
In dit derde hoofdstuk wordt een visie geformuleerd op het toekomstige profiel en segmentering van de Bestse bedrijventerreinen. Op basis hiervan wordt vervolgens een aantal maatregelen geformuleerd op het gebied van ruimtelijke inrichting, verkeer en parkeren, veiligheid en milieu. De opbouw van dit hoofdstuk is daarmee van grof (abstract) naar fijn (concreet). Deze visie heeft ook de functie van masterplan voor herstructurering: een visie op gebiedsvisie waarin de eenmalige ingrepen worden geschetst met als doel veroudering van de bedrijventerreinen tegen te gaan en ze weer up-to-date te maken. Deze visie gaat uit van: Realiseren van een kwaliteitsverbetering op de Bestse bedrijventerreinen waardoor: x De ingezette negatieve spiraal wordt doorbroken: knelpunten oplossen x De potenties van het gebied maximaal worden benut voor het gewenste profiel: kansen benutten x Het terrein weer goed aansluit op de wensen van bedrijven: optimaliseren vestigingsklimaat De visie heeft het karakter van een ingroeimodel voor de lange termijn. We werken immers vanuit een bestaande situatie: de Bestse bedrijventerreinen zijn nagenoeg vol. Dit betekent dat lang niet alle ingrepen op korte termijn gelijktijdig gerealiseerd kunnen worden. In een aantal gevallen is dat ook niet wenselijk; denk bijvoorbeeld aan de gevolgen voor individuele bedrijven die recentelijk geïnvesteerd hebben. Het bij deze visie behorende werkprogramma (hoofdstuk 4) zal daarom onderscheid aanbrengen in korte, middellange en lange termijn ingrepen. Daarnaast biedt de visie een afwegingskader, een ordeningsinstrument, voor allerlei publieke en particuliere initiatieven waarmee de gemeente Best in de toekomst geconfronteerd wordt. Zo kan de visie gebruikt worden voor de ruimtelijke onderbouwing die veelal vereist is bij een vrijstelling van bestemmingsplannen. Last but not least dient de visie als input voor de actualisering van bestemmingsplannen.
3.1
Visie op vraag- en aanbodprofiel: voor wie doen we het?
De huidige bedrijventerreinen in Best zijn nagenoeg volledig gevuld en hebben momenteel een gemengd karakter. Dit vertrekpunt is essentieel bij de beantwoording van vragen als: wat moet het toekomstige profiel van de bedrijventerreinen zijn? Een groot deel van de ruimtevraag in Best heeft bovendien een lokaal karakter. Er is dus een sterke relatie tussen de huidige economische portfolio in Best en de vraag in de toekomst; de gemeente Best wil hierop inspelen. Anders gezegd: De gemeente Best wil in principe de bedrijven uit Best de kans geven om zich in Best verder te ontwikkelen. Dat geldt voor bedrijven die reeds op de bedrijventerreinen gevestigd zijn, maar ook bedrijven van elders in Best die vanwege ontwikkelingen in de kern en het buitengebied verplaatsen. Best opereert daarnaast in een regionale context. Bedrijfshuisvestingsmarkten zijn regionale markten. Daarom worden op regionaal niveau, op basis van regionale vraag-aanbodramingen, afspraken gemaakt over de planning en segmentering van bedrijvenlocaties. Belangrijke elementen daarbij zijn zorgvuldig ruimtegebruik, terughoudendheid ten aanzien van nieuwe kantoorplannen en concentratie van grote, bovenlokale detailhandelsvestigingen op een beperkt aantal locaties. Ook binnen dit gremium vindt de afstemming plaats ten aanzien van locaties met een bijzonder karakter, zoals een 2e hightech campus en de locatie van terreinen voor zware bedrijvigheid. Tot slot zijn de ambities die in het kader van Brainport zijn geformuleerd, hier van belang. De gemeente Best wil ten aanzien van deze ontwikkelingen haar regionale
verantwoordelijkheid nemen.
15
Het speelveld van relatief veel ondernemers is mondiaal. In de Economische Ontwikkelingsvisie Best (mei 2006) is uitgebreid in beeld gebracht hoe (mondiale) trends als tertiairisering, specialisatie en internationalisering ook op lokaal niveau zichtbaar kunnen worden. Hier is van belang dat als gevolg van deze trends de vraag van bedrijven in de hoogste milieucategorieën zal afnemen. Veel productie- en handelsbedrijven zullen een meer kantoorachtige uitstraling krijgen. Representativiteit en gebruikswaarde van gebouw en omgeving worden voor veel bedrijven belangrijker, de ruimtevraag wordt kleinschaliger en de parkeerbehoefte neemt toe. De gemeente Best wil inspelen op de veranderende eisen die zittende en
nieuwe bedrijven aan hun huisvesting stellen. Op basis van deze bevindingen heeft de gemeente Best de volgende visie op het vraag- en aanbodprofiel van de bestaande bedrijventerreinen in Best geformuleerd: 1.
De bestaande bedrijventerreinen in Best behouden ook in de toekomst hun gemengde karakter. Wel streeft de gemeente Best naar de vorming van een aantal functionele deelgebieden binnen de gemengde bedrijventerreinen. Representativiteit, functionaliteit, reductie van milieuhinder en schaalgrootte zijn daarbij de belangrijkste ordenende principes. Hiermee wordt beter ingesprongen op de vestigingswensen en -eisen van groepen gelijksoortige bedrijven.
2.
Voor de invulling van vrijkomende locaties zien wij vestigingsmogelijkheden ten aanzien van relatief schone en arbeids- en kennisintensieve bedrijvigheid. Nieuwvestigers in Best zullen ten opzichte van onze huidige bedrijvenpopulatie relatief kleinschalig zijn. Verplaatsers binnen Best zijn doorgaans wat verder in hun levenscyclus en zullen behoefte hebben aan grotere kavels. De gemeente zal beide typen initiatieven uit de markt graag faciliteren.
3.
Op de bestaande bedrijventerreinen wordt geen grootschalige uitbreiding van kantoorfuncties voorgestaan. Bovenlokale nieuwvestigers die opteren voor een solitaire kantoorlocatie worden verwezen naar daartoe aangewezen kantoorlocaties in de regio, waaronder de Bestse stationszone en de bestaande Bestse kantoorlocaties aan de Waal. Uitzondering op deze regel betreft de uitbreidingsvraag van lokaal gevestigde kantoren. Deze willen we indien het bestaande aanbod niet volstaat waar mogelijk accommoderen met nieuwbouw. Daarnaast willen wij bestaande en nieuwe kantoorachtige bedrijven – zoals bedrijfsruimten met een hoogwaardige uitstraling en/of een relatief hoge kantoorcomponent, bedrijven met showroom - accommoderen.
4.
De gemeente Best wil geen sterke uitbreiding van milieuhinderlijke bedrijven op haar bedrijventerreinen. Er wordt verwezen naar de daartoe uitgeruste locaties in de regio. De verplaatsing van bestaande (milieuhinderlijke) bedrijven in Best, die pertinent niet passen binnen de voorgestane segmentering, zal de gemeente actief faciliteren. Het kan daarbij gaan om verplaatsing binnen Best of om een verplaatsing naar locaties elders in de regio.
5.
Detailhandel als hoofdactiviteit hoort in principe thuis in één van de drie winkelconcentratiegebieden van Best (Centrum, Heivelden, Wilhelminaplein). Voor vestiging op de Bestse bedrijventerreinen zal een uitzondering worden gemaakt voor detailhandel die naar aard en omvang niet passend is in de winkelconcentratiegebieden, zoals grootschalige detailhandel.
6.
Tot slot is de gemeente Best van mening dat woonfuncties in principe niet thuishoren op de bedrijventerreinen: zij zijn tè beperkend ten aanzien van de milieuruimte van omliggende bedrijven. Slechts daar waar bedrijfswoningen of woonwerkunits een bijdrage kunnen leveren aan het beperken van de milieudruk – bijvoorbeeld door ze te situeren in een bufferzone – is uitbreiding van de woonfunctie bespreekbaar. Hiermee wordt bovendien ingespeeld op een marktsegment waarin in Best weinig aanbod voorhanden is: kleinschalige huisvesting voor de (door)starter.
16
3.2 Visie op segmentering en inrichting Op de bestaande bedrijventerreinen is nauwelijks sprake van een ruimtelijke indeling waarbij gelet wordt op de aard, milieuhinder, omvang of verschijningsvorm van bedrijven. Alleen op Breeven is in het bestemmingsplan een milieuzonering geformuleerd. Bedrijven die uiteenlopende eisen stellen aan de vestigingslocatie en bedrijfsomgeving zitten door elkaar. Deze gemêleerde samenstelling van de gebieden brengen, zoals we in hoofdstuk 2 hebben gezien, de nodige problemen met zich mee. Een belangrijk uitgangspunt bij deze visie is daarom: ‘het juiste bedrijf op de juiste plaats’. Met andere woorden: het vraagprofiel van bedrijven en het aanbodprofiel van de bedrijfslocaties in Best moet zo goed mogelijk worden gematcht. Dit heet ook wel: het segmenteren van bedrijventerreinen. Wel moet worden geconstateerd dat de Bestse bedrijventerreinen nagenoeg ‘vol’ zijn. We kunnen het gebied niet opnieuw inrichten, we werken vanuit een bestaande situatie. In deze bedrijventerreinenvisie wordt voor de Bestse bedrijventerreinen een segmentering geïntroduceerd, waarbij het terrein wordt ingedeeld in een aantal functionele deelgebieden. Indien panden, kavels of deelgebieden in de toekomst in aanmerking komen voor herbestemming – als gevolg van bijvoorbeeld bedrijfsbeëindiging of verplaatsing - wordt deze segmentering als raamwerk aangehouden. Deze visie is dus vooral een ‘ingroeimodel’ voor de lange termijn. Ook bij verzoeken om vrijstelling te verlenen ten aanzien van het bestemmingsplan fungeert deze segmentering als afwegingskader. De segmentering kent als hoofduitgangspunten: 1. 2.
3. 4.
’’Het juiste bedrijf op de juiste plaats’: voorkomen onderlinge overlast door segmentering naar type en beeldkwaliteit (zie 3.4 en 3.5) en milieu (zie 3.9) Op in het oog springende (zicht)locaties worden hoge eisen gesteld aan de beeldkwaliteit en uitstraling van het pand. Te denken valt aan 1) de bedrijvenlocaties aan belangrijke entrees van de gemeente Best, 2) locaties aan belangrijke ontsluitingsroutes van bedrijventerreinen en 3) snelweglocaties. Voor de overige zones op de bedrijventerreinen is functionaliteit belangrijker dan beeldkwaliteit. Dat betekent overigens niet dat deze zones er niet netjes uit hoeven te zien. De milieu- en geluidszonering op de industrieterreinen moet gericht zijn op het beschermen van geluidsgevoelige gebieden: de woonwijken. In gebieden waar de overlast voor woonwijken gering is, is de milieuruimte voor bedrijven vanzelfsprekend groter.
Het moge duidelijk zijn dat het realiseren van deze segmentering onmogelijk is zonder particulier initiatief. Bij het realiseren van de voorgestane segmentering treedt de gemeente vooral op als regisseur, onder meer door middel van de bestemmingsplannen. Ook kan zij faciliteren met bijvoorbeeld vergunningen en de hervestiging van bedrijven. Naast segmentering is ten behoeve van een betere inrichting van de bedrijventerreinen een aantal andere hoofduitgangspunten geformuleerd: 5.
Bevorderen zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik. Voorlopig moet Best het voornamelijk doen met de bestaande bedrijventerreinenvoorraad. We moeten dus creatief met de bestaande ruimte omspringen. Hierbij wordt met name gedacht aan het bevorderen van verticaal grondgebruik. Zo kunnen de maximale bouwhoogtes in het bestemmingsplan worden verruimd. Daarnaast liggen er her en der op en aan de bedrijventerreinen nog onbenutte rest- en snipperlocaties. Het verruimen van de maximale bebouwingspercentages op kavelniveau ligt vaak moeilijker: door een hoger bebouwingspercentage vervalt vaak parkeerruimte op het maaiveld. Verruimen van maximale
17
6.
7. 8.
3.3
bebouwingspercentages is alleen mogelijk indien op andere wijze voorzien kan worden in voldoende parkeerruimte (zoals (half)verdiept, op het dak etc.). Reguleren van parkeren, gericht op het terugbrengen van de parkeerdruk en het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit. In gebieden met een hoge parkeerdruk en/of gebieden waar de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ongebreideld parkeren onder druk staat, kan het parkeren worden gereguleerd. Genoemd worden het uitbreiden van (eenzijdige) parkeerverboden. Essentieel is dat dit vaak alleen kan in combinatie met uitbreiding parkeerlocaties voor personenauto’s en trailers: er moet een alternatief voorhanden zijn. Hier ligt zeker ook een verantwoordelijkheid bij het bedrijfsleven zelf (parkeren op eigen terrein, afspraken maken met buren, financiering). De beveiliging van de bedrijventerreinen begint bij de poort: de entrees. Deze visie introduceert het terugbrengen van het aantal ontsluitingen en het bewaken van de overgebleven ontsluitingen. De wijze waarop verkeersafwikkeling plaatsvindt moet bijdragen aan veiligheid, het terugbrengen van geluidsoverlast en een overzichtelijke en logische routing.
Visie op herstructurering
Deze bedrijventerreinenvisie heeft ook de functie van een “Masterplan Herstructurering”: een plan om de houdbaarheidsdatum van de bestaande bedrijventerreinen te verlengen en veroudering tegen te gaan. Herstructurering: begripsbepaling In deze bedrijventerreinenvisie is herstructurering een koepelbegrip voor alle eenmalige ingrepen om de veroudering van een bedrijventerrein tegen te gaan en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend kunnen worden. De volgende drie typen herstructurering worden onderscheiden: x Revitalisering: herstructurering waarbij het economische profiel hetzelfde blijft x Herprofilering: herstructurering waarbij het economische profiel een andere wordt x Transformatie: herstructurering waarbij het economische profiel wordt toegevoegd of juist verdwijnt
Op basis van de inventarisaties uit het vorige hoofdstuk, het hierboven beschreven vraag- en aanbodprofiel en de segmenterings- en inrichtingsvoorstellen kan een globale geografische weergave van de beoogde herstructurering worden gepresenteerd (figuur 6). Geen transformatie naar wonen Er wordt op de Bestse bedrijventerreinen geen transformatie naar bijvoorbeeld woonfuncties voorzien. De bedrijventerreinen blijven hun economische functie behouden, de woonfuncties worden waar mogelijk teruggedrongen. Met de zeer beperkte pijplijn aan locaties voor bedrijvigheid op korte termijn kunnen we ons geen transformatie veroorloven. De huidige planologische filosofie, waarbij de zuidvleugel van Best vooral een economische functie heeft en woningbouw plaatsvindt in de kern en in het noorden en westen functioneert goed en houden we dus onverkort vast. Niet in de laatste plaats omdat ontsluiting en verkeersafwikkeling van de bedrijventerreinen in de zuidvleugel het beste is gegarandeerd. Centrale deel van ’t Zand herprofileren We hebben gezien dat met name het centrale deel van ’t Zand geconfronteerd wordt met verpaupering. Het gaat om een gebied dat zich uitstrekt van grofweg de Zandstraat tot aan de Industrieweg. De matige representativiteit straalt ook af op de (sociale) veiligheid. De onderlinge overlast tussen bedrijven en tussen bedrijven en woonomgeving is er groot. Tot slot doen zich hier ten aanzien van ontsluiting, verkeersafwikkeling en parkeren de nodige problemen voor. De focus van herstructurering wordt daarom gelegd op dit gebied. Gelet op de hierboven geformuleerde principes rondom clustering van gelijksoortige bedrijven en milieuzonering ligt herprofilering ervan voor de hand.
18
Rest –en snipperlocaties: transformatie naar economische functie Als gezegd is zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt in deze visie. Om het toekomstige ruimtebeslag van bedrijventerreinen op uitleggebieden in de regio zoveel mogelijk te beperken is het zaak de rest- en snipperlocaties in bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten (bedrijfsruimte, parkeren). Hier wordt dus een transformatie van de huidige functie naar een economische functie voorzien. De belangrijkste zijn: ’t Zand III (ten oosten van de Eindhovenseweg), onbenutte zones aan de Kanaaldijk en Bedrijfsweg, en Breeven-zuid/Ploegstraat en de omgeving Tennisclub Bata en Parkweg. Het Breevenpark behoudt haar bufferfunctie naar de wijk Batadorp. Ook het groen tussen Ploegstraat en Breeven blijft intact: de achterkanten van bedrijven de Maas blijven afgeschermd, hetgeen in overeenstemming is met het Ontwikkelingsplan A2-zone. Revitalisering overige gebieden De overige gebieden krijgen het predikaat: te revitaliseren gebied. Hier ligt herprofilering niet voor de hand, zowel gelet op marktontwikkelingen (vraag) als de kwalitatieve aspecten van deze gebieden (aanbod): de desbetreffende gebieden voorzien, ook zonder forse ingrepen, naar verwachting nog lange tijd in een duidelijke behoefte. Ook de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden is dermate goed dat een ingrijpende opknapbeurt niet aan de orde is. Dit betekent echter niet dat er niets hoeft te gebeuren. Er zullen her en der wel cosmetische aanpassingen moeten worden gedaan om het gebied up-to-date te houden. Ook met het oog op veiligheid, parkeren en geluid zijn hier aanpassingen noodzakelijk.
3.4
Ruimtelijke inrichting
Figuur 7 geeft een globale segmentering van de Bestse bedrijventerreinen weer. Het gaat hier om de segmentering naar typologie. Deze is gebaseerd op de in het voorgaande geformuleerde uitgangspunten ten aanzien van segmentering en vraag- en aanbodprofiel. Aanvullend op deze typologie is toekomstige ontsluiting en verkeersafwikkeling structurerend ten aanzien van de vraag waar een hoge beeldkwaliteit gewenst is. Op dit onderwerp wordt in 3.5 ingegaan. Tot slot wordt in 3.9 ingegaan op de segmentering naar milieucategorie. Binnen dezelfde typologie en beeldkwaliteit komen immers nog altijd verschillende milieucategorieën voor. 3.4.1 ‘t Zand De visie op het centrale en westelijke deel van ’t Zand is die van een functioneel, gemengd bedrijventerrein. ’t Zand bedient daarmee een brede doelgroep in de sectoren industrie, handel en nijverheid. Hoewel momenteel in ’t oostelijke deel her en der de representativiteit te wensen over laat, wordt hier niet gekozen voor herprofilering. Betaalbare bedrijfsruimten ‘aan de onderkant van de markt’ hebben immers ook een belangrijke functie als incubatiemilieu voor (door)starters en (kleinschalige), ambachtelijke bedrijvigheid . Dat betekent natuurlijk niet dat de gebieden er niet netjes uit hoeven te zien. Met name de hoofdontsluitingen met een hoge zichtbaarheid zijn beeldbepalend. Hier zullen in een nader op te stellen beeldkwaliteitplan eisen worden geformuleerd ten aanzien van uitstraling en opslag e.d. (zie figuur 8). Voor de straten en gebieden buiten deze hoofdontsluitingen is deze beeldkwaliteit minder van belang. Het oostelijke deel van ‘t Zand vormt een belangrijke ‘etalage’ van Best. Hier geeft Best haar visitekaartje af. Dit gebied kan in de toekomst van kleur verschieten. Ingezet wordt op hoogwaardige bedrijfsruimten met een hoge beeldkwaliteit. Gedacht wordt aan lokaal gebonden kantoren, kantoorachtige bedrijvigheid, showrooms en grootschalige vormen van detailhandel. Wat dit betreft wordt aangesloten op een aantal ontwikkelingen die we al in het gebied vinden. Vanuit de optiek van zowel consument als detaillist ligt clustering van grootschalige vormen van detailhandel voor de hand. Ook de goede ontsluiting van dit gebied rechtvaardigt hier een clustering van verkeersaantrekkende bedrijvigheid. Het kruispunt IBC-wegEindhovenseweg-Zuid wordt daarbij nadrukkelijk gezien als poort naar bedrijventerrein ’t Zand (zie 3.5). Ten
19
aanzien van nieuwe initiatieven rondom de IBC-weg ligt er ook hier daarom een bijzondere ontwerpopgave. De recente ontwikkelingen van het Volvo Inspiration Center en Des Pots zien wij als richtinggevende referenties. Op de noordelijke grens van ’t Zand aan de Willem de Zwijgerweg moet invulling worden gegeven aan een bufferfunctie naar het woongebied Speelheide. Dit betekent dat aan initiatieven in deze zone hoge eisen worden gesteld aan de beeld- en milieukwaliteit. Te denken valt aan de representativiteit van nieuwe ontwikkelingen. Ook afscherming, bv. door middel van groenvoorzieningen of door middel van het creëren van aaneengesloten wanden behoort tot de mogelijkheden. Een bijzondere invulling aan de bufferfunctie kan worden gegeven door in deze zone de realisatie van woonwerkunits mogelijk te maken. Uitgangspunt daarbij is: woning aan de Willem de Zwijgerweg, bedrijfs- of kantoorruimte aan de achterzijde. Een en ander zal nader worden uitgewerkt in een beeldkwaliteitplan. Functioneel gezien wordt aangesloten bij de doelgroepen zoals die zijn geformuleerd voor het oostelijk en centrale deel van het bedrijventerrein. De milieuruimte die bedrijven in deze zone ter beschikking staat zal over het algemeen gering zijn. “Schuifruimte” nodig voor herstructurering Om herstructurering van de bedrijventerreinen op gang te brengen heeft de gemeente Best schuifruimte nodig: alternatieve locaties voor bedrijven die verplaatsen door ruimtegebrek, milieuproblematiek of anderszins. Op dit moment zijn er in Best geen bedrijvenlocaties met direct uitgeefbaar terrein voor handen. Wel zitten er locaties in de pijplijn, zowel in Best als directe omgeving. Zo wordt er in het kader van het Regionaal Structuurplan, de gebiedsvisie Zuid en het Ontwikkelingsplan A2 zone gekeken naar de A2 zone in de omgeving Eindhovenseweg-Zuid en BEA2. Het gaat hier vooral om gebieden met een hoogwaardig karakter. Om ook te voorzien in de behoefte aan gemengde bedrijventerreinen en locaties voor milieuhinderlijke bedrijvigheid (cat 4 en 5) werkt de gemeente Best nauw samen met de gemeente Oirschot bij de ontwikkeling van Strijpsche Kampen-Noord. 3.4.2 Breeven De ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit van Breeven wordt momenteel door de gebruikers als goed ervaren. Achterstallig onderhoud en herprofilering is hier niet aan de orde. De visie op Breeven is dan ook gericht op het versterken van het huidige profiel als high-tech park en het up-to-date houden van de uitstraling: revitalisering. Gelet op de huidige uitgangssituatie is wat dit betreft met name de zuidvleugel van Breeven kansrijk. Deze zone kan plaats bieden aan kennisintensieve bedrijvigheid en zakelijke dienstverlening in hoogwaardige bedrijfsruimten. Functies als grootschalige logistieke hallen, open opslag, groot- en detailhandel en wonen zullen daar dus in principe niet (meer) worden geaccommodeerd. Tot deze zone wordt ook de omgeving De Waal/De Rijn gerekend. In dit gebied vinden we enkele courante kantoorverzamelgebouwen die te kampen hebben met leegstand. Met het oog hierop wordt in het gebied zeer terughoudend omgesprongen met het toevoegen van nieuwe kantorenmeters. Een uitzondering wordt gemaakt voor lokale kantoren met een verplaatsingsbehoefte, waarbij het vraagprofiel niet aansluit op het profiel van het beschikbare aanbod. Deze segmentering is ook van toepassing op de nog in het gebied beschikbare plancapaciteit. Met name gaat het dan om de omgeving Ploegstraat. In tegenstelling tot het merendeel van de aan de Maas gelegen bedrijvigheid, waar de achterzijdes van bedrijfspanden met groen worden afgeschermd van de Rijksweg, ligt hier de mogelijkheid van een bijzondere presentatie aan de A2/A58, nabij het knooppunt Batadorp. De strategische ligging van het gebied, als het ware aan de ‘poort van Brainport, vraagt om een bijzondere ontwerpopgave. Wat dit betreft moet worden aangesloten op de Ploegstraatvisie en het Ontwikkelingsplan A2-zone. Tennisclub Bata zal voorlopig in het gebied gevestigd blijven. Mochten zich hier op lange termijn ontwikkelingen voordoen die vragen om een verplaatsing ervan, dan is ook dit gebied een voor de hand
20
liggende locatie voor ‘inbreiding’ met bedrijvigheid. Hetzelfde geldt voor de zones aan de oost- en westzijde van Rabobank Nederland: hier liggen goede mogelijkheden om meer bedrijven te accommoderen binnen de contouren van het bestaande bedrijventerrein. Voorop staat dat het gebied ten noordwesten van Rabobank Nederland – het Breevenpark – te allen tijde haar bufferfunctie naar de wijk Batadorp behoudt. Ten aanzien van het noordelijke deel van Breeven is onze visie die van een functioneel, gemengd bedrijvenpark. Hiervoor geldt dezelfde segmentering als voor het westelijke deel van ’t Zand: een brede doelgroep in de sectoren industrie, handel en nijverheid. Aan de hoofdontsluitingen (zie 3.5) zullen in een beeldkwaliteitplan eisen worden geformuleerd ten aanzien van uitstraling en opslag e.d. Voor de straten en gebieden buiten deze hoofdontsluitingen is deze beeldkwaliteit minder van belang. 3.4.3 Heide Heide valt als het ware uiteen in twee verschillende deelgebieden: de site van Philips Medical Systems enerzijds, en ten oosten daarvan een verzameling van grootschalige bedrijvigheid anderzijds. De vestigingsplaatseisen van deze bedrijven verhouden zich momenteel niet optimaal tot elkaar: PMS streeft naar een campus-achtige setting in het groen, terwijl met name de distributiebedrijven behoefte hebben aan functionaliteit in grootschalige hallen. Voor Best is van belang dat het gebied een hoofdontsluiting tot de hele gemeente vormt: Best geeft hier haar visitekaartje af. Een overeenkomst tussen de bedrijven in het gebied is de grote schaal en de verkeersaantrekkende werking; infrastructureel is het gebied op deze eigenschappen goed toegerust. In dit licht staan wij een handhaving van het profiel van deze deelgebieden, maar een afscherming van het gebied ten oosten van de Ringweg voor: ‘inpakken’ in het groen. Verschillende bedrijven op Heide willen investeringen plegen in het gebied. De gemeente Best wil deze investeringen zoveel mogelijk faciliteren. Wij verwachten dan ook dat de bedrijvenpopulatie op Heide niet snel zal veranderen. Wel is het voorstelbaar dat de bedrijven als gevolg van deze investeringen het vastgoed herschikken. Indien hierbij grond aan de markt komt, mikt deze visie op hergebruik ten behoeve van relatief grootschalige bedrijven in sectoren als productie, handel en nijverheid. Hiermee wordt de ligging en aanwezige infrastructuur in het gebied optimaal benut.
3.5
Verkeersafwikkeling en ontsluiting
Op figuur 9 is aangegeven welke routes worden gezien als hoofdontsluitingen van de bedrijventerreinen Breeven, ‘t Zand en Heide. De uitspraken over deze routing zijn structurerend ten aanzien van een aantal andere in deze visie genoemde onderwerpen: x x
x x
Aan deze routes zullen relatief hoge eisen worden gesteld aan de beeldkwaliteit en uitstraling van het pand en kavel. Deze zones zijn voor de hand liggende vestigingsplaatsen voor bedrijven die zelf hoge eisen stellen aan zichtbaarheid en uitstraling. Andersom geldt dat locaties die niet gelegen zijn aan deze routes of andere zichtlocaties in principe minder geschikt zijn voor deze bedrijven. Met het oog op doorstroming en beeldkwaliteit is parkeren op de openbare weg hier in principe niet wenselijk, tenzij er specifieke voorzieningen (parkeerhavens e.d.) worden getroffen. De inrichting en wegprofielen van deze wegen moeten aansluiten bij de status van hoofdontsluiting. Dit is nog niet overal het geval.
De hoofdontsluitingsstructuur sluit grofweg aan bij de huidige situatie. Nieuwe elementen zijn:
21
Zoekgebied rotonde Heide In de huidige situatie is de verkeersafwikkeling van en naar Heide problematisch. Verschillende bedrijven op Heide willen nu bovendien investeren in het gebied; daarbij wordt onder meer de wens uitgesproken te ontsluiten op de ringweg. Ook is er een roep om een rotonde. Gelet op de functie die de ringweg heeft staat de gemeente Best op het standpunt dat niet ieder individueel bedrijf zonder meer een inrit kan krijgen op de ringweg; dit is niet bevorderlijk voor de doorstroming. Een rotonde kan hier soelaas bieden. Daarbij worden door de bedrijven zelf verschillende kruispunten naar voren gebracht: Brem-Ringweg, Gagel-Ringweg en Tormentil-Ringweg. Gemeente Best is graag bereid hierin te faciliteren. Voorwaarde voor gemeente Best is dat de rotonde afdoende ‘gevoed’ wordt: dus meerdere bedrijven moeten (een groot deel van) hun verkeer afwikkelen via deze rotonde. Dit heeft consequenties voor de interne routing op de eigen terreinen; er ligt hier dus ook het nodige huiswerk bij de bedrijven zelf. Lobby voor VRI op T-splitsing Erica-A58 De verkeerssituatie op de T-splitsing Erica-A58 is voor veel automobilisten een doorn in het oog. Zeker gelet op de realisatie van bedrijventerrein Strijpsche Kampen-noord, naar verwachting omstreeks 2012, is een ingreep noodzakelijk. Gemeente Best denkt hier aan een VRI-installatie als mogelijke oplossing. Het betreft hier echter grondgebied van de gemeente Oirschot. Gemeente Best zal in haar contacten met Oirschot, onder meer ten aanzien van Strijpsche Kampen-noord, aandacht vragen voor deze problematiek. Zoekgebied rotonde Willem de Zwijgerweg-Eindhovenseweg Zuid Ten einde de verkeersafwikkeling op de Willem de Zwijgerweg te bevorderen en geluidsoverlast tegen te gaan wordt gedacht aan een rotonde op de Willem de Zwijgerweg/Eindhovenseweg-Zuid. Gelet op de toekomstige ontwikkelingen aan weerszijden van de Eindhovenseweg Zuid is ook de verkeersafwikkeling op de Eindhovenseweg Zuid hiervoor een argument. Oostwest-as ‘t zand Voor’t Zand wordt een oost-west route met de status van hoofdontsluiting voorgesteld. De exacte ligging ervan zal mede afhankelijk zijn van toekomstige ontwikkelingen en mogelijkheden in het gebied die het gevolg zijn van bedrijfsverplaatsingen. De aanzet ervan wordt gegeven op de huidige IBC-weg: deze weg wordt aangepakt. Het kruispunt IBC-weg-Eindhovenseweg-Zuid wordt nadrukkelijk gezien als oostelijke poort naar bedrijventerrein ’t Zand (zie ook paragraaf 3.4.1). De functie van dit gebied wordt belangrijker als gevolg van de toekomstige ontwikkelingen aan weerszijden van de Eindhovenseweg-Zuid. Bestemmingsverkeer zal zoveel mogelijk worden ‘verleid’ om hier ’t Zand op te rijden i.p.v. via bijvoorbeeld de Zandstraat. Ook hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het ontlasten van de Willem de Zwijgerweg. Afsluitingen Vanuit het oogpunt van veiligheid en het reguleren van verkeersstromen (geluidsoverlast!) wordt een aantal afsluitingen voorgesteld. Daarbij wordt in ieder geval gedacht aan: x
x x
x
Zandstraat: met het aanwijzen van IBC-weg als hoofdentree liggen hier kansen om de Willem de Zwijgerweg te ontlasten. Bij het vaststellen van een exacte locatie is wel aandacht nodig voor de bereikbaarheid en expeditie van de bedrijven in de omgeving. Magazijnweg: gemeente wil hier een initiatief van ondernemers in het gebied zelf faciliteren. Met de afsluiting(en) wordt de private Magazijnweg uit de openbaarheid genomen. Parkweg: Bij de vaststelling van een exacte locatie van een afsluiting is aandacht nodig voor de bereikbaarheid en zichtbaarheid van bedrijven aan met name de Dommel. Deze bedrijventerreinenvisie kenmerkt dit gebied overigens niet als concentratiegebied voor bedrijven die graag op een in het oog springende zichtlocatie willen zitten. De Maas richting Ploegstraat.
22
x
Tormentil: Afhankelijk van een alternatieve ontsluitingsstructuur voor Heide liggen er wellicht mogelijkheden om Tormentil uit de openbaarheid te nemen.
Zeer lange termijn: Ringweg herdefiniëren In het kader van ruimtelijke visies als de Gebiedsvisie-zuid en het Ontwikkelingsplan A2 zone wordt gekeken naar wenselijke ontwikkelingen op lange termijn rondom de Ploegstraat en Eindhovenseweg-zuid. Het toevoegen van “rode” functies (woningbouw, bedrijvigheid, leisure) is daarbij nadrukkelijk aan de orde. Afhankelijk van de uiteindelijke invulling van dit gebied is het voorstelbaar dat ook de Bestse ringweg wordt geherdefinieerd, met een nieuwe route door dit gebied. Daarbij zou de ringwegfunctie aan de Dieze kunnen worden onttrokken.
3.6
Parkeren
Reguleren van parkeerdruk is een centraal thema in deze visie. Het gaat daarbij om de introductie van een aantal parkeerverboden én de aanwijzing van zoeklocaties voor de uitbreiding van parkeergelegenheid (zie figuur 9). Het een kan niet zonder het ander. Parkeerverboden op hoofdontsluitingen Op de in 3.5 benoemde hoofdontsluitingen zal een parkeerverbod worden geïntroduceerd indien voldoende alternatieven voorhanden zijn. Met name aan De Maas ter hoogte van De Waal en kruispunt De Dieze is de situatie zeer belemmerend voor de verkeersdoorstroming. Eenzijdige parkeerverboden Op een aantal plekken buiten deze hoofdontsluitingen wordt een eenzijdig parkeerverbod geïntroduceerd om het parkeren te reguleren. Het gaat hier om in ieder geval het noordoostelijk gedeelte van De Waal, de Fabrieksweg en De Rijn aan de overzijde van het Vrije Tijdscentrum. Ook voor de Tormentil wordt bezien of hier een eenzijdig parkeerverbod voor vrachtwagens tot de mogelijkheden behoort. Zoekgebied uitbreiding parkeerruimte Voor de uitbreiding van parkeerruimte ligt er nadrukkelijk een verantwoordelijkheid bij het bedrijfsleven zelf; uitgangspunt is en blijft parkeren op eigen terrein. Zeker waar nieuwe parkeergelegenheid slechts een of een beperkt aantal bedrijven helpt, zal de gemeente faciliteren maar wordt niet zonder meer gefinancierd. Daarnaast kan door bedrijven, bijvoorbeeld geregisseerd vanuit het SPB, bekeken worden of bedrijven met parkeercapaciteit en bedrijven met een parkeerprobleem bij elkaar kunnen worden gebracht. Voorts worden de volgende zoekgebieden voorgesteld: x x
x x x x x x
Kanaaldijk/NCB-weg: met name gelet op ontwikkelingen in de omgeving (’t Zand III) ligt hier een noodzaak Zandstraat: bij een afsluiting kan een deel van de Zandstraat worden uitgegeven aan aanpalende bedrijven. Ook een invulling als parkeerplaats is een mogelijkheid, zeker indien het gebied op lange termijn meer eindconsumentgeoriënteerde invulling krijgt De Dommel, ter hoogte van tennisclub Bata. Het gaat hier om het efficiënt inrichten van een gebied waar feitelijk al her en der wild geparkeerd wordt De Maas, ter hoogte van vrijetijdscentrum/Rabobank. Dit gebied is deels eigendom van de Rabobank, ook hier kan SPB een rol vervullen De Maas richting Ploegstraat Dommel, oostzijde: met name ten behoeve van max. 4 bedrijven ter plekke Parkeerhavens tussen de bomen op De Dieze Ploegstraat, achter de Waal: voor een effectieve parkeeroplossing is hiervoor een doorsteek naar de Waal of de Dintel – waar de parkeerproblematiek groot is - noodzakelijk. Aandachtspunt is hier de
23
x
bereikbaarheid. Het gebied zal moeten worden ontsloten over private terreinen. Hier is medewerking van bedrijven en (andere) eigenaren in het gebied noodzakelijk. Voor deze ontsluiting ziet gemeente Best een rol weggelegd voor SPB. Tormentil: Afhankelijk van een alternatieve ontsluiting in het gebied Heide kan een deel van de Tormentil haar ontsluitingsfunctie verliezen. Hier liggen dan mogelijkheden om parkeerruimte toe te voegen, hetzij op gemeentegrond, hetzij middels uitgifte aan de bedrijven ter plekke.
Collectieve opstelplaats voor (vracht)wagens en trailers Met de inrichting van een collectieve opstelplaats voor (vracht)wagens en opleggers wordt enerzijds tegemoet gekomen aan een behoefte in de markt en anderzijds een aantal problemen met parkeren in de openbare ruimte tegengegaan. Hier worden de volgende zoekgebieden voorgesteld: x x
De Maas richting Ploegstraat Gebied tussen Erica en afslag 7 rijksweg A58 (grotendeels grondgebied gemeente Oirschot)
Essentieel voor deze opstelplaats is een goede bewaking, bijvoorbeeld middels afsluitingen en camera’s. Hiervoor kan aansluiting worden gezocht bij een nieuw beveiligingsconcept (zie 4.8). Onderzocht zal worden of opwaardering van een opstelplaats tot een volwaardig transport dienstencentrum tot de mogelijkheden behoort, waarbij gedacht kan worden aan diensten als een wasstraat, onderhoud en apk-keuring, belettering, bandenservice en zelfs horeca tot de mogelijkheden behoort. In dit geval kan de opstelplaats commercieel worden geëxploiteerd.
3.7
Ondergrondse infrastructuur
Bovenop de bestaande budgetten voor kabels en leidingen worden in deze bedrijventerreinenvisie geen aanvullende acties aangekondigd. Een belangrijke uitzondering hierop betreft de glasvezelnetwerken. De gemeente Best ziet toegang tot een open glasvezelnetwerk als essentiële voorwaarde voor een modern vestigingsklimaat, zeker tegen de achtergrond van ‘Brainport’. De bedrijventerreinen (fiber to the business) zien wij als een voor de hand liggend vertrekpunt voor de ontwikkeling van een dergelijk netwerk, waarbij opschaalbaarheid naar de instellingen in Best (fiber to the institute) en woonwijken (fiber to the home) een belangrijk uitgangspunt is. Inmiddels hebben de gemeente Best en het OCB de SPB opgedragen initiatieven te ontplooien gericht op het ontsluiten van de bedrijventerreinen met een open glasvezelnetwerk. Belangrijke uitgangspunten zijn, naast de opschaalbaarheid van het netwerk, de mogelijkheid om het eigendom van het netwerk nu of op termijn onder te brengen bij de gebruikers ervan (“customer owned”), bijvoorbeeld als aparte entiteit onder de vlag van SPB. Voor de inrichting van een zgn. POP (Point of Presence, een lokaal knooppunt in het glasvezelnetwerk) heeft een centraal gelegen locatie op gemeentegrond de voorkeur. Tegen deze achtergrond zal de POP worden ingericht op de gemeentewerf.
3.8
Veiligheid
Ten aanzien van het onderwerp veiligheid sluit deze bedrijventerreinenvisie aan bij de analyses en oplossingsrichtingen die door de werkgroep beveiliging - inmiddels Stichting Parkmanagement Best - zijn geformuleerd in het kader van het Keurmerk Veilig Ondernemen.
24
Herontwikkeling De zeer slechte ruimtelijke kwaliteit van een aantal deelgebieden trekt onveilige situaties aan. Herontwikkeling van deze gebieden is ook vanuit veiligheid de beste ingreep. Het brandpunt ligt hier (wederom) op het binnengebied van ‘t Zand. De in 3.3 voorgestelde herstructurering van deze zone biedt dus ook op het gebied van veiligheid goede kansen. Beveiligingsconcept Gemeente Best sluit zich aan bij het nieuwe beveiligingsconcept dat onder de vlag SBBB/SPB is geformuleerd. Dit beveiligingsconcept behelst onder meer de introductie van bouwkundige maatregelen afsluitingen en slagbomen - in combinatie met de plaatsing van camera’s. Mede om dit concept te ondersteunen zal het aantal ontsluitingswegen op de bedrijventerreinen worden teruggedrongen. Deze visie heeft daarom in paragraaf 3.5 een aantal richtinggevende voorstellen gedaan. Met name op Breeven liggen hier al op korte termijn mogelijkheden. Voor de introductie van het beveiligingsconcept ligt er een directe relatie met de introductie van een open glasvezelnetwerk (zie 3.7): beelden kunnen door middel van dit glasvezelnetwerk t.z.t. in een regionale meldkamer worden uitgelezen. Verlichting Op een aantal locaties laat het verlichtingsniveau uit het oogpunt van zowel verkeersveiligheid, inbraakgevoeligheid en herkenning sterk te wensen over. Ten aanzien van locaties in gemeentelijke openbare ruimten neemt gemeente Best haar verantwoordelijkheid. Bij de nadere uitwerking en budgettering van de beleidsnota openbare verlichting zal in het bijzonder aandacht worden besteed aan deze locaties op de bedrijventerreinen. Ten aanzien van private ruimten met een openbaar karakter en private percelen ziet gemeente best nadrukkelijk een rol weggelegd voor de SPB en individuele bedrijven en eigenaren. Verplaatsen LPG vulpunt McDonalds wordt, o.m. gelet op de bezoekersaantallen en de zelfredzaamheid van de bezoekers (kinderen!) gezien als een kwetsbaar object. Gelet op de wet- en regelgeving rondom externe veiligheid kan ’t Zand dan alleen worden uitontwikkeld indien de risicocontouren als gevolg van het LPG-vulpunt ter plekke drastisch verkleinen of verdwijnen. Dit betekent ofwel het beperken van de aan het LPG station vergunde LPG doorzet ofwel het verplaatsen van het vulpunt naar de overkant A2 (Boslaan zuid) waarbij een LPG leiding onder de A2 komt. Gemeente Best opteert voor het laatste.
3.9
Milieu
De geluidszonering op de industrieterreinen wordt gericht op het beschermen van geluidsgevoelige gebieden: de woonwijken. In gebieden waar de overlast voor woonwijken gering is, is de geluidsruimte voor bedrijven vanzelfsprekend groter.
Geluidszonering Bovenstaande vaststellingen zijn een reden om de zone ingevolge de Wet geluidhinder rondom bedrijventerrein ’t Zand uit te breiden in noordwestelijke en die in oostelijke richting te laten vervallen (zie figuur 10). De geluidszone rondom de industrieterreinen Heide en Breeven kunnen worden uitgebreid in oostelijke richting en gedeeltelijk vervallen in westelijke en zuidelijke richting. Op die wijze wordt aan de bedrijven, die nu nog net buiten de zone van bedrijventerrein ’t Zand liggen, volgens hetzelfde zonebewakingsprincipe geluidsruimte gegeven en is op sommige plaatsen binnen de huidige vastgestelde zone van alle 3 bedrijventerreinen zelfs meer geluidsruimte mogelijk dan nu aanwezig. Tevens wordt gewaarborgd dat bij de woningen in de omgeving van het industrieterrein wordt getoetst aan de cumulatieve geluidsbelasting als gevolg van industrielawaai in plaats van alleen aan de individuele geluidsbelasting per bedrijf. Voor de omwonenden zal dit een hoger beschermingsniveau tot gevolg hebben.
25
Daarnaast moet de voorgestelde segmentering en herschikking van bedrijvigheid er op termijn toe leiden dat de zone over Speelheide kan worden ingekrompen.
Segmentering Ook de in dit hoofdstuk benoemde principes rondom segmentering en inrichting dragen bij aan het ontlasten van de milieudruk op de aanpalende woonwijken. De gemeente zal daarom bovendien actief meewerken aan de verplaatsing van een aantal bedrijven die niet (meer) op de juiste plek zitten. Bovendien wordt in het kader van de actualisatie van het bestemmingsplan industrieterrein Noord ook hier – zoals op Breeven – een segmentering naar milieucategorieën geïntroduceerd met als uitgangspunt: cat 1 en 2 bedrijven nabij de woonbebouwing, cat. 4 en 5 bedrijven ver van de woonbebouwing.
Bodem In deze bedrijventerreinenvisie worden, bovenop reeds vigerend beleid – geen nieuwe maatregelen voorgesteld.
Lucht Bij de wijziging van de bestemmingsplannen dient aandacht te worden besteed aan de luchtkwaliteit en dienen de mogelijkheden te worden onderzocht om maatregelen te treffen voor verbetering van de luchtkwaliteit.
Ecologische verbindingszone De Bestse bedrijventerreinen worden doorsneden door het Wilhelminakanaal en het Beatrixkanaal. Deze kanalen worden gezien als een belangrijke ecologische verbindingszone tussen de Aarlese Heide en de Nieuwe Heide. Deze ecologische verbindingszone moet te allen tijde worden behouden. Wanneer zich in de toekomst ontwikkelingen op of nabij deze zones voordoen kunnen deze worden aangegrepen om deze verbindingszone te versterken.
26
4.
WERKPROGRAMMA EN PLANNING
De in het voorgaande gepresenteerde toekomstvisie is een ingroeimodel voor de lange termijn. Nu wordt, op basis van deze visie, een actielijst geformuleerd die moet leiden tot het geschetste eindbeeld. Daarbij zal worden ingegaan op fysieke ingrepen (wat?), de trekker (wie?) en een planning (wanneer?).
4.1 Ruimtelijke inrichting 1. Wat Wie Wanneer
initiatieven bedrijfsvestigingen, -verplaatsingen en -uitbreidingen individuele bedrijven/BOM permanente actie
2. Wat Wie Wanneer
realiseren “schuifruimte” voor bedrijfsverplaatsingen, regionale beïnvloeding gemeente Best (economische zaken), BOM permanente actie
3. Wat Wie Wanneer
herprofilering centrale zone ‘t Zand particuliere initiatiefnemers en gemeente Best (ontwikkeling) na bedrijfsverplaatsing(en) en eventuele overdracht b.o.g.
4. Wat Wie Wanneer
inbreiding locatie bedrijfsweg particuliere eigenaar 2007
5. Wat Wie Wanneer
herprofilering omgeving Tennisclub/Parkweg gemeente Best (ontwikkeling) lange termijn, alleen wanneer zich verplaatsing Tennisclub voor zou doen
6. Wat Wie Wanneer
inbreiding onbenutte zones Kanaaldijk-noord particuliere eigenaren na particulier initiatief
7. Wat Wie Wanneer
inbreiding Breeven-zuid/Ploegstraat particuliere eigenaar, gemeente Best (ontwikkeling) na particulier initiatief
8. Wat Wie Wanneer
opstellen en in procedure brengen voorontwerp bestemmingsplan (Opmerking: met oog op efficiency wordt geopteerd voor 1 bestemmingsplan voor ’t Zand, Breeven, en Heide gemeente Best (ontwikkeling) direct na vaststellen bedrijventerreinenvisie door de gemeenteraad
9. Wat Wie Wanneer
opstellen beeldkwaliteitplannen (Willem de Zwijgerweg e.o., hoofdontsluitingen) gemeente Best (stedenbouw) parallel aan bestemmingsplanprocedure, 2008
10. Wat Wie Wanneer
visuele afscherming oostzijde Heide bewonersoverleg Heide i.s.m. gemeente Best na particulier initiatief
27
4.2 Verkeersafwikkeling en ontsluiting 11. Wat Wie Wanneer
planvorming en aanpak IBC-weg gemeente Best (verkeer en realisatie) afstemmen op aanpak Eindhovenseweg-Zuid, indicatief omstreeks 2011
12. Wat
Wie Wanneer
Studie naar optimaliseren ontsluiting Heide (w.o. verkeersafwikkeling Ringweg, verkeersafwikkeling Bataweg/De Maas, mogelijke afsluiting/uitgifte Tormentil) gemeente Best (verkeer en realisatie) 2007
13. Wat Wie Wanneer
planvorming en uitvoering rotonde Willem de Zwijgerweg- Eindhovenseweg-Zuid gemeente Best (verkeer en realisatie) 2007 (beleidsnotitie) 2012 (uitvoering)
14. Wat Wie Wanneer
voorbereiden en in procedure brengen afsluiting Zandstraat gemeente Best (verkeer en realisatie) na vaststelling bestemmingsplan, omstreeks 2008
15. Wat Wie Wanneer Financiering
afsluiten Magazijnweg particuliere initiatiefnemers na particulier initiatief privaat
16. Wat Wie Wanneer
afsluiting Parkweg gemeente Best (realisatie) 2007
17. Wat Wie Wanneer
planvorming en uitvoering afsluiting Ploegstraat gemeente Best (verkeer en realisatie) Na beëindiging gebruik “paardenweitjes”, omstreeks 2008
18. Wat Wie Wanneer
lobby VRI op T-splitsing Erica-A58 gemeente Best (verkeer en economische zaken) permanent en parallel aan planvorming Strijpsche Kampen-noord (<2012)
4.3 Parkeren 19. Wat Wie Wanneer
handhaving parkeerverboden kruispunt Maas Dieze en nabij uitritten De Waal gemeente Best/politie/boa’s permanente actie
20. Wat Wie Wanneer Financiering
parkeren op eigen terrein individuele bedrijven en eigenaren permanente actie privaat
21. Wat Wie
voorbereiden en besluitvorming parkeerverbod hoofdontsluitingen gemeente Best (verkeer)
28
Wanneer
na realisatie centrale parkeervoorzieningen (zie 27 en 29)
22. Wat Wie Wanneer
voorbereiden en besluitvorming eenzijdige parkeerverboden De Rijn gemeente Best (verkeer) 2007
23. Wat Wie Wanneer
voorbereiden en besluitvorming eenzijdige parkeerverbod Fabrieksweg/Binnenweg gemeente Best (verkeer) 2007
24. Wat Wie Wanneer
voorbereiden planvorming en uitvoering uitbreiding parkeren publieke ruimte (zoekgebieden Kanaaldijk/NCB-weg, De Dommel westzijde, De Dieze) gemeente Best (realisatie), na initiatief en op kosten van particulieren initiatief van particulieren
25. Wat Wie Wanneer
voorbereiden planvorming en uitvoering uitbreiding parkeren Zandstraat gemeente Best (realisatie) eerst na afsluiting Zandstraat en alleen indien uitgifte aan bedrijven hier niet aan de orde is
26. Wat Wie Wanneer
parkeren De Maas ter hoogte van Rabobank SPB/Rabobank na accordering Rabobank
27. Wat
voorbereiden planvorming en uitvoering uitbreiden parkeren Ploegstraat achter de Waal initiatief SPB i.s.m. gemeente Best (realisatie en verkeer) Eerst nadat door SPB medewerking is verkregen van zittende eigenaren voor realisering ontsluiting over particuliere terreinen.
Wie Wanneer
28. Wat Wie Wanneer 29. Wat
voorbereiden planvorming en uitvoering uitbreiden parkeren Dommel oostzijde, de Run gemeente (realisatie) eerst na particulier initiatief van geïnteresseerde bedrijven en eigenaren ter plekke
Wie Wanneer
onderzoeken mogelijkheden commerciële exploitatie collectieve opstelplaats vrachtwagens en trailers (zoekgebieden De Maas Erica) gemeente Best (Economische Zaken/Realisatie)/gemeente Oirschot parallel aan planvorming Strijpsche Kampen-Noord, 2008 e.v.
30. Wat Wie Wanneer
onderzoeken financiering/aanvragen subsidies majeure infrastructurele ingrepen BOM 2007 e.v.
4.4 Ondergrondse infrastructuur 31. Wat Wie Wanneer
aanleg open glasvezelnetwerk bedrijventerreinen SPB i.s.m. gemeente Best (i.v.m. benodigde vergunningen en inrichting POP) 2007
29
4.5 Veiligheid 32. Wat Wie Wanneer
uitrol collectief beveiligingsconcept SBBB/SPB 2007
33. Wat Wie Wanneer
opwaarderen verlichting private percelen individuele bedrijven en eigenaren permanente actie
34. Wat Wie Wanneer
opwaarderen verlichting private ruimten met een openbaar karakter SPB i.s.m. Heijmans Vastgoed/Altera Vastgoed/gemeente Best 2008
35. Wat Wie Wanneer
uitvoeren verlichtingsplan openbare ruimten gemeente Best (realisatie)
36. Wat Wie
(onderzoek) verplaatsen vulpunt exploitant LPG station i.s.m. gemeente Best en Rijkswaterstaat (i.v.m. benodigde vergunningen, bestemmingsplanwijziging Boslaan-Zuid en aankoop-verkoop gronden RWS) 2007
Wanneer
4.6 Milieu 37. Wat Wie Wanneer
wettelijke geluidszone ’t Zand wijzigen gemeente Best (team vergunningen) met actualisatie bestemmingsplan, 2007-2008
38. Wat Wie Wanneer
opstellen zonebeheersplan Heide Breeven en Zand (met beleidsnotitie) gemeente Best (team vergunningen) 2008
39. Wat Wie Wanneer
opstellen luchtkwaliteitplan gemeente Best (team vergunningen) i.s.m. Milieudienst/SRE 2007
40. Wat Wie Wanneer
opstellen energievisie bedrijventerreinen gemeente Best (team vergunningen) i.s.m. Senter Novem start 2007
41. Wat
actief faciliteren verplaatsing milieuhinderlijke bedrijven die niet passen in segmentering gemeente Best (economische zaken) start 2007
Wie Wanneer
30
4.7 Financiële scan Voorliggende bedrijventerreinenvisie en herstructureringsplan is een ingroeimodel, een raamwerk voor de lange termijn. Aangegeven is waar we heen willen werken, en welke deelprojecten en –acties daarvoor opgezet moeten worden. Van sommige deelprojecten kan goed worden aangegeven wanneer de start zal plaatsvinden, van andere deelprojecten is de start mede afhankelijk van particuliere initiatieven. Met name voor infrastructurele ingrepen is bovendien een nadere uitwerking en afstemming met flankerende ontwikkelingen (denk aan relatie IBC-weg met aanpak Eindhovenseweg-Zuid en ontwikkeling ’t Zand III) nodig. In de visiefase van herstructureringsprojecten is het daarom niet mogelijk om een exploitatieopzet te maken. Na het vaststellen van deze visie zullen de deelprojecten, en dan in het bijzonder de financiële paragraaf, afzonderlijk aan B&W en gemeenteraad ter besluitvorming worden voorgelegd. De projectorganisatie heeft evenwel gemeend dat ook al in de visiefase enige financiële indicaties moeten worden gegeven. De vraag: ‘waar zeggen we “ja” tegen?’ is nl. ook aan de orde bij het vaststellen van de visie. Qua financiering kan onderscheid worden gemaakt in: 1. deelprojecten met een 100% private financiering 2. deelprojecten met een separate grondexploitatie 3. deelprojecten waar (mede) een publieke bijdrage wordt verlangd Ad 1) Deelprojecten met 100% private financiering x Alle mutaties (verplaatsingen, uitbreidingen, herontwikkeling) op het niveau van de individuele onderneming komen voor rekening van initiatiefnemer x Ook de diverse inbreidingen en andere initiatieven (parkeren, afsluitingen, verlichting) op particuliere grond worden privaat gefinancierd x Aanleg parkeerplaatsen openbaar gebied Run en Dommel: op kosten van gebruikers x Het collectieve beveiligingsconcept komt voor rekening van SBBB/SPB x Aanleg en uitbouw open glasvezelnetwerk komt voor rekening van SPB x Verplaatsen LPG vulpunt inclusief boring leidingen onder A2 Ad 2) Deelprojecten met een separate grondexploitatie Binnen een tweetal deelprojecten zal sprake zijn van gemeentelijke gronduitgifte. Binnen deze projecten wil deb gemeente met particuliere eigenaren bovendien afspraken maken over kostenverhaal. Voor deze projecten zal de gemeente een separate grondexploitatie voeren. Hierbij geldt als uitgangspunt: het saldo van kosten en opbrengsten is groter dan € 0,=. Het gaat om: x Herproflering omgeving Tennisclub/Bataweg x Inbreiding Breeven-Zuid/Ploegstraat x Afsluiting en herontwikkeling Zandstraat Ad 3) Deelprojecten waar (mede) een publieke bijdrage wordt verlangd Deelprojecten waar een publieke bijdrage wordt verlangd hebben onder meer betrekking op inzet van ambtelijke uren, bestaande werkbudgetten en “nieuwe” maatregelen. De hier voorgestelde planning voorziet erin dat de in te zetten ambtelijke uren passen binnen de programmabegroting. Daarnaast zijn er reeds werkbudgetten voorzien voor bestemmings- en beeldkwaliteitplannen, luchtkwaliteitsplan, energievisie en het verlichtingsplan.
31
Voorts worden de volgende nieuwe maatregelen voorzien: Visuele afscherming oostzijde Heide (groen)voorzieningen op gemeentelijke gronden, bovenop particuliere bijdragen m.b.t. (groen)voorziening op particuliere grond Planvorming en aanpak IBC-weg inclusief vormgeving kruispunt met Eindhovenseweg-Zuid Studie naar optimaliseren ontsluiting Heide Rotonde Willem de Zwijgerweg- Eindhovenseweg-Zuid Parkeren Ploegstraat achter de Waal Alleen indien SPB medewerking particuliere eigenaren kan organiseren: voor wat hoort wat Voor de dekking van deze investeringen wordt gedacht aan: - Inzet bestaande onderhoudsbudgetten voor groen en grijs - Exploitatiebijdrage/Kostenverhaal op basis van grondexploitatiewet 2008 - Eventuele positieve saldi uit deelprojecten met een separate grondexploitatie - Inzet Reserve Toekomstige Vernieuwing Best Als gezegd zal de financiële paragraaf van deze deelprojecten t.z.t. afzonderlijk ter besluitvorming aan B&W en gemeenteraad worden voorgelegd.
32