duurzaamheid; huurrecht

Syllabus Wonen-dag 2 2016 Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

INHOUD VOORWOORD ......................................................................................................................................................4 INLEIDING............................................................................................................................................................. 6 1

ENERGIELABELS......................................................................................................................................7

1.1

Inleiding .................................................................................................................................................7

1.2

Het belang van energielabels ................................................................................................................7

1.3

Wettelijke grondslag .............................................................................................................................. 7

1.4

Waarom een energielabel? ...................................................................................................................8

1.5

Wanneer is een energielabel verplicht? ................................................................................................ 9

1.6

Hoe krijgt men een energielabel voor een woning? ...............................................................................9

1.7

Boete bij ontbreken definitief energielabel ........................................................................................... 10

1.8

Makelaars en het energielabel ............................................................................................................ 10

1.9

Niet eens is met het definitieve energielabel? ..................................................................................... 10

1.10

Nieuwbouwwoning .............................................................................................................................. 10

1.11

Wat is het verschil tussen de EnergieIndex en het energielabel? ....................................................... 11

1.12

Wat is de EnergieIndex van een woning? ........................................................................................... 11

1.13

Wat is de EPC? ................................................................................................................................... 12

2

ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN ............................................................................................. 13

2.1

Een stukje theorie ................................................................................................................................ 13

2.2

Welke energiebesparende maatregelen zijn er? ................................................................................. 14

2.3

Een klein stukje historie ....................................................................................................................... 14

2.4

Bouwkundige maatregelen .................................................................................................................. 16

2.5

2.4.1 Het (na)isoleren van woningen .............................................................................................. 16 2.4.2 Spouwmuurisolatie ................................................................................................................ 16 2.4.3 Het isoleren van de gevel aan de binnen- of buitenzijde ....................................................... 17 2.4.4 HR glas in woon of slaapkamer ............................................................................................. 18 2.4.5 Dakisolatie ............................................................................................................................. 19 Installatietechnische maatregelen ....................................................................................................... 23

2.6

2.5.1 Zonnepanelen ....................................................................................................................... 24 2.5.2 De nieuwe generatie HR ketels ............................................................................................. 27 2.5.3 Warmtepomp ......................................................................................................................... 27 2.5.4 Hybride HR-warmtepomp ...................................................................................................... 27 2.5.5 HRe ketel............................................................................................................................... 28 2.5.6 Ledverlichting ........................................................................................................................ 28 Bewonersgedrag ................................................................................................................................. 28

3

WAARDERING IN RELATIE TOT ENERGIEBESPARING/DUURZAAMHEID ........................................ 29

3.1

Hoe weeg je de kosten en baten van de verschillende energiebesparende maatregelen af? ............. 29

3.2

Wat is de invloed van energielabels op de waarde van een woning? ................................................. 30

3.3

Wat is de invloed van energiebesparende maatregelen op het taxeren? ............................................ 30

3.4 4

Onzekere factor ................................................................................................................................... 31 MARKETING / VERKOOP IN SAMENHANG MET ENERGIEBESPARING / DUURZAAMHEID............. 34

4.1

Wat is de toegevoegde waarde van de verschillende energiebesparende maatregelen? ................... 34

4.2

Wat is het effect van energiebesparende maatregelen op de financiering van een woning? .............. 34

4.3

Wat is de rol van energiebesparende maatregelen op het verkoopproces? ........................................ 35

Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

2

LITERATUUR ...................................................................................................................................................... 36 BIJLAGE 1 - VOORBEELD DEFINITIEF ENERGIELABEL ................................................................................. 37 BIJLAGE 2 - VOORBEELD VERBETERING ENERGIELABEL BEREKEND MET DE REAL ESTATE VALUATOR ........................................................................................................................................................ 38 BIJLAGE 3 - CHECKLIST ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN .............................................................. 42


3

Voorwoord Hercertificering VastgoedCert Aan makelaars en taxateurs worden in de praktijk hoge eisen gesteld. Om daaraan adequaat tegemoet te komen is ook veel kennis nodig. Maar kennis moet verworven en onderhouden worden. Voor een blijvend hoog, actueel kennisniveau van al haar gecertificeerde deskundigen stelt VastgoedCert elke 5 jaar hercertificering verplicht. Kennis veroudert immers snel, mede omdat de vastgoedmarkt continu in beweging is. Wat er van u wordt verwacht om u als VastgoedCert geregistreerde te hercertificeren is hierna beschreven. Voor het verkrijgen van een nieuw certificaat bent u verplicht om binnen de hercertificeringsperiode van 5 jaar per Kamer gedurende vier jaar elk jaar twee cursusdagen) te volgen of (indien beschikbaar) als schriftelijke toets af te leggen. Hiervan moet in ieder geval één onderdeel (cursus of toets) in het laatste jaar van de looptijd van het certificaat plaatsvinden. Bent u in één kamer ingeschreven, dan heeft u dus in ieder geval een jaar speling. Voor alle kamers is nu het zgn. cafetariasysteem van kracht. Dit houdt in dat per jaar in ieder geval van de actualiteitencursus van de kamer(s) waarin u bent ingeschreven één dag gevolgd dient te worden, maar dat voor de tweede cursusdag indien beschikbaar een ruimere keuze mogelijk is. Hiervoor kan o.a. gekozen worden uit de actualiteitendagen van andere werkkamers. Daarnaast kunnen ook andere cursussen of bijeenkomsten in aanmerking komen. Zie voor alle keuzemogelijkheden: www.vastgoedcert.nl. Bent u in meerdere kamers ingeschreven en kunt u gebruik maken van het cafetariasysteem, dan kan het voorkomen dat één of meerdere cursusdagen meetellen voor meerdere kamers en dat u per saldo dus minder cursusdagen hoeft te volgen. Actuele onderwerpen in syllabi per kamer De onderwerpen voor de verschillende Actualiteitsonderdelen worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. De onderwerpen worden in syllabi uitvoerig beschreven en per kamer gepubliceerd. Bijgaand treft u één van deze syllabi aan. U ontvangt deze syllabus van uw opleider. U kunt de syllabus echter ook – voor zelfstudie en als naslagmateriaal bij het afleggen van een toets – van de website van VastgoedCert downloaden. Cursus of toets? Aan de hercertificeringsverplichtingen kan worden voldaan door het volgen van een cursus bij een door VastgoedCert erkende opleider, of door zelfstudie of e-learning, gevolgd door een (flex)toets bij SVMNIVO. U bepaalt zelf naar welke studiemethode uw voorkeur uitgaat. Per onderdeel kan dat uiteraard variëren. Bij een toets mag de syllabus naar het examen worden meegenomen. Samenloop met Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) Bent u met ingang van 2016 (ook) ingeschreven bij het NRVT, dan kan het zijn dat VastgoedCertcursussen ook voor u als taxateur interessant zijn. U kunt ze dan opvoeren als NRVT-p.e. Houdt u daarvoor in 2016 ook de NRVT-website en overige berichtgeving in de gaten. Overige aandachtspunten De cursussen kunnen alleen binnen de grens van het kalenderjaar 2016 worden gevolgd. De (flex-) toetsen kunnen tot en met januari 2017 worden geboekt. Het afleggen van toetsen (ook van voorgaande jaren) op een later moment kan alleen in overleg met VastgoedCert. Bij de cursussen wordt u geacht gebruik te maken van het VastgoedCert Identificatiepasje.


4

Tot slot De syllabi zijn met de grootst mogelijke zorg samengesteld en gecontroleerd door veel betrokken personen en organisaties, die wij veel dank verschuldigd zijn. Niettemin kan op onderdelen als gevolg van actuele ontwikkelingen de vermelde studiestof verouderd raken of anderszins onjuist zijn. VastgoedCert aanvaardt hiervoor geen aansprakelijkheid. Veel succes! Rotterdam, oktober 2015, drs. J.M. Mes, directeur VastgoedCert


5

Energiebesparing/duurzaamheid Wonen Inleiding Aan dit onderwerp wordt één dagdeel besteed. In dit dagdeel worden de volgende deelonderwerpen behandeld: • Energielabels. • Energiebesparende maatregelen. • Waardering in relatie tot energiebesparing/duurzaamheid. • Marketing/verkoop in samenhang met energiebesparing/duurzaamheid. De leerdoelen zijn: • De cursist kan toelichten welke energiebesparende maatregelen er zijn. • De cursist kan toelichten wat de toegevoegde waarde is van de verschillende energiebesparende maatregelen. • De cursist kan de kosten en baten van de verschillende maatregelen afwegen. • De cursist kan aangeven wat de invloed is van energielabels op de waarde van een woning. • De cursist kan het effect van energiebesparende maatregelen op de financiering van een woning herkennen • De cursist kan de rol van energiebesparende maatregelen in het verkoopproces aangeven. • De cursist kan de invloed van energiebesparende maatregelen op taxeren herkennen. Randvoorwaarden Dit dagdeel bestaat uit het opdoen van de meest actuele theoretische kennis over energielabels en energiebesparingen. Makelaars/taxateurs doen kennis op over verschillende methoden van energiebesparing en verkrijgen inzicht in de invloed van de verschillende methoden op de waarde van een woning. Ook in dit onderdeel worden casussen ingezet waarin de deelnemers aan de slag gaan met de besproken theorie. Kostenaspecten Voor de berekeningen van de investeringen en besparingen van energiebesparende maatregelen is voor globale cijfers gebruikgemaakt van de kengetallen, zoals deze door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (voorheen AgentschapNL) en MilieuCentraal worden gepubliceerd. Voor kosten van investeringen en besparingen per woningtype is gebruikgemaakt van de kengetallen en rekentool van de Real Estate Valuator (REV®). Auteur: ing. A.A.M. (Sander) Koëter Augustus 2015


6

1 Energielabels 1.1

Inleiding

Over energielabels is veel te doen geweest in het nieuws, vakbladen, overheidspublicaties1 en bij belangenpartijen zoals Vereniging Eigen Huis, verenigingen van makelaars etc. Men was zeker in de beginperiode zeer sceptisch over het nut van een dergelijk label en er werd getwijfeld aan de betrouwbaarheid van het label zelf. Berucht is de uitzending van Radar in 20072 waarin zeer kritisch is gereageerd op de betrouwbaarheid van de energielabels. De kosten voor het bepalen van een energielabel varieerden destijds tussen de € 150,- en € 175,- inclusief btw. Dat is een verschil dat nog te overzien is, maar in het onderzoek van Radar werd ook aangetoond dat voor dezelfde woning door verschillende adviseurs een C, E en G label werd afgegeven. Inmiddels is er hard gewerkt aan een nieuwe en betere rekenmethode. Elke woningeigenaar heeft een voorlopig energielabel gekregen (of kan dit via internet opzoeken) en kan dit voor enkele euro’s laten omzetten naar een definitief energielabel.

1.2

Het belang van energielabels

Dat energielabels belangrijk zijn geworden voor de verkoop van woningen blijkt uit de publicatie ‘Het energielabel op de woningmarkt’.3 Woningen die voorzien zijn van een energielabel worden gemiddeld sneller verkocht dan wanneer het label ontbreekt. Uit de publicatie blijkt dat huizenkopers bereid om voor een ‘groen’ gelabelde woning gemiddeld € 6.000,- meer te betalen. Dat blijkt uit dit grootschalige wetenschappelijke studie van onderzoekers van de Tilburg University en de Universiteit Maastricht in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat het energielabel van een woning veel kan doen met de prijs, blijkt ook uit een artikel op de website TIAS school for Business and Society. Het nieuwe definitieve energielabel levert een positief effect op de transacties in de koopwoningmarkt. Ten opzicht van het gemiddelde D-label verlaag een rood Glabel verlaagt de koopprijs met bijna € 14.000,-, terwijl een gunstig A-label juist een surplus van € 7.000,- oplevert.4 Energiebesparing en duurzaamheid zijn een vast onderdeel geworden bij het bouwen van nieuwe woningen vanwege de gestelde eisen uit het Bouwbesluit. Ook de bestaande bouw kan niet achterblijven om enerzijds het energieverbruik en de energiekosten van de woning acceptabel te houden en anderzijds de woning aantrekkelijk te houden bij een eventuele verkoop. Nu wordt het ontbreken van isolatieglas in de woonkamer echt als een tekortkoming ervaren terwijl in de jaren zeventig een huis met enkel glas standaard was. Ook installaties worden steeds energiezuiniger. Zo worden VR ketels meestal vervangen door een HR ketel met een veel hoger rendement. De overheid voert een zeer actief beleid om de woningvoorraad in Nederland te verduurzamen en zo het energieverbruik terug te dringen. Het energielabel speelt hierin een grote rol. Daarnaast wordt er nog steeds veel onderzoek gedaan naar de voortgang van de verleende definitieve energielabels. De belangen voor de overheid van Nederland zijn groot en de druk vanuit de Europese commissie is hoog. Instanties, zoals het CBS en andere onderzoeksbureaus zoals RIGO, publiceren voortdurend hun bevindingen. Helaas zijn de partijen het niet altijd met elkaar eens.

1.3

Wettelijke grondslag

Een verhuurder of verkoper van een huis dat meer dan 10 jaar geleden is gebouwd is sinds 1 januari 2008 wettelijk verplicht het energielabel voor de woning te overhandigen aan de nieuwe koper of huurder. Een daadwerkelijke sanctie op het niet hebben van een energielabel was er voorheen niet, maar per 1 januari 2015 is de wetgeving aangescherpt. Bij verkoop van de woning of bij nieuwe verhuur is men verplicht een definitief energielabel te overhandigen aan de koper of huurder. De 1

Tweede Kamer, Vragen gesteld door de leden der Kamer, ah-tk-20142015-3107 ISSN 0921 - 7398 ’s-Gravenhage 2015. 2 Energielabel, Radar, 26 november 2007. 3 D. Brounen en N. Kok, Het energielabel op de koopwoningmarkt, 12 april 2011. 4 D. Brounen, Groen Energielabel versnelt en verhoogt de woningverkoop, 7 september 2015. Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

7

Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) controleert op de aanwezigheid van een definitief label bij verkoop, verhuur en oplevering van woningen. Een energielabel is tien jaar geldig. Het energielabel is ingevoerd op basis van een Europese richtlijn, de Energy Performance of Buildings Directive. Deze Europese richtlijn is geïmplementeerd in de Woningwet, het Besluit energieprestatie gebouwen en de Regeling energieprestatie gebouwen. Doel van het energielabel is om de eigenaren van woningen of gebouwen bewust te maken van de hoeveelheid energie die ze verbruiken. De overheid hoopt dat huiseigenaren hierdoor energiebesparende maatregelen nemen.

In de Staatscourant van 24 oktober 2014 is de wijziging vastgelegd van de Regeling energieprestatie gebouwen. Hierin is onder meer het volgende opgenomen: 1) De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland verstrekt aan een energielabelplichtige op diens verzoek een energielabel voor een woning. 2) Een energielabel voor een woning wordt vastgesteld op basis van de volgende gegevens: a) woningtype; b) woningsubtype; c) bouwjaar(klasse) van de woning; d) woonoppervlak in m²; e) beglazing leefruimte; f) beglazing slaapruimte; g) isolatie van de gevel; h) isolatie van het dak; i) isolatie van de vloer; j) verwarmingstoestel; k) tapwatertoestel; l) ventilatiesysteem; m) zonneboiler; n) zonnepaneel. 3) Indien een energie-index voor een woning is vastgesteld en afgegeven door een bedrijf met een geldig NL-EPBD procescertificaat volgens de geldende voorschriften5 en het bedrijf ook geregistreerd is bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, geeft de minister na de registratie van die energie-index een energielabel voor die woning af. Er wordt nog veel gediscussieerd in de media en in de politiek over dit onderwerp. Met name omdat er twijfels bestaan bij de Europese commissie of de Nederlandse eisen aan het energielabel wel streng genoeg zijn. Er zullen dus ongetwijfeld nog aanpassingen komen in de huidige methodiek en regelgeving.

1.4

Waarom een energielabel?

Het energielabel geeft aan hoe goed een woning is geïsoleerd en hoe zuinig de installaties zijn. Maar het totale energieverbruik hangt ook af van hoe zuinig de bewoner stookt, hoeveel warm water wordt gebruikt, hoeveel elektrische apparaten men heeft en hoe intensief die worden gebruikt. In soortgelijke woningen met eenzelfde energielabel kan daarom het energieverbruik toch verschillend zijn.

5

Bedoeld in BRL 9500, delen 00 en 01, zoals vastgesteld op 31 augustus 2011, inclusief het wijzigingsblad, zoals vastgesteld op 5 juni 2014. Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

8

Let op: De maat voor de energiezuinigheid wordt uitgedrukt in een energieprestatiecoëfficiënt. De uitgangspunten voor de berekening van de energieprestatiecoëfficiënt zijn gebaseerd op gemiddeld bewonersgedrag (binnentemperatuur, warmwatergebruik en ventilatie) en op meteorologische gegevens (buitentemperatuur, aantal uren zonneschijn). Het werkelijke energieverbruik kan dus behoorlijk afwijken.

1.5

Wanneer is een energielabel verplicht?

Het energielabel is verplicht bij de verhuur en verkoop van:  (Nieuwbouw)woningen en appartementen, ook al is het appartement kleiner dan 50m 2;  Slooppanden; woningen die onder de Leegstandwet worden verhuurd (onder de liberalisatiegrens) en in de planning staan om gesloopt te worden;  Woonwagens bedoeld voor permanent gebruik, groter dan 50m2;  Gebouwen met onzelfstandige woonruimten (wordt als één gebouw doorgerekend).  Recreatiewoningen die meer dan vier maanden per jaar worden gebruikt of met een verwacht energieverbruik van meer dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik.6 Een energielabel is niet nodig voor de volgende gebouwen:  Beschermde monumenten (volgens de Monumentenwet 1988 of volgens een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening);  Gebouwen voor religieuze activiteiten;  Woonboten;  Caravans;  Alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte tot 50 m 2;  Tijdelijke bouwwerken;  Woonwagens kleiner of gelijk aan 50m2;  Recreatiewoningen die minder dan vier maanden per jaar worden gebruikt én met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik.  Een woning die voor minder dan vier maanden per jaar zal worden verhuurd aan dezelfde bewoner én met een verwacht energieverbruik van minder dan 25% van het energieverbruik bij permanent gebruik. Wanneer hier aan voldaan wordt, hoeft er geen energielabel aan de huurder verstrekt te worden. Wanneer er niet aan een van deze voorwaarden wordt voldaan moet er wel een energielabel worden verstrekt!  Gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen (zoals schuren of garages).7 NB. Ook voor niet-woningen zoals kantoren geldt een verplicht energielabel. In het kader van deze syllabus is dit echter buiten beschouwing gelaten.

1.6

Hoe krijgt men een energielabel voor een woning?

Huiseigenaren die nog geen energielabel hadden, hebben begin 2015 een Voorlopig Energielabel ontvangen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op www.zoekuwenergielabel.nl kan men zelf controleren, aan de hand van postcode en huisnummer, welk (voorlopig) energielabel de woning heeft. Het voorlopige label is gebaseerd op bekende basisgegevens, zoals woningtype, oppervlakte en bouwjaar. Het voorlopige energielabel is slechts een inschatting. Misschien is inmiddels de vloer geïsoleerd of zijn zonnepanelen geïnstalleerd. Dit kan men aangeven zodra men het voorlopige energielabel omzet in een definitief label. Op basis van deze maatregelen kan het definitieve label anders uitvallen dan het voorlopige label. Voor het omzetten van het voorlopige energielabel naar een definitief label heeft men de DigiD code nodig en moet men bewijzen indienen van de getroffen energiebesparende maatregelen, zoals een 6

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-woningen-en-gebouwen/vraag-enantwoord/wanneer-is-het-energielabel-voor-woningen-verplicht 7 http://www.energielabel.nl/woningen/veelgestelde-vragen-over-energielabel-woningen/is-hetenergielabel-woningen-voor-mij-verplicht/ Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

9

bouwtechnisch rapport, facturen en foto’s. Een erkend deskundige controleert de gegevens op afstand en komt niet op locatie controleren. Na goedkeuring ontvangt men het definitieve label per e-mail van de Rijksoverheid. Het nieuwe label blijft tien jaar geldig. Een voorlopig label is gratis, een definitief label kost enkele tientjes. Dit is exclusief de kosten voor een bouwkundig rapport.

1.7

Boete bij ontbreken definitief energielabel

Sinds 1 januari 2015 controleert de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) op de aanwezigheid van het definitieve energielabel bij de verkoop, verhuur en oplevering van woningen. Een huiseigenaar die bij de verkoop of verhuur van de woning geen definitief energielabel heeft, loopt het risico op een boete onder dwangsom van maximaal € 405,-. Men krijgt de mogelijkheid om alsnog een energielabel aan te vragen, voordat men de boete opgelegd krijgt. Als er geen geldig energielabel is, mag de notaris de overdracht overigens gewoon afhandelen. De wettelijke plicht ligt namelijk bij de verkoper. In verband met de zorgplicht moet u als makelaar wel melden aan de verkoper dat hij een boete riskeert. Sanctie opleggen door ILT In verband met de Europese richtlijn zijn alle lidstaten verplicht de invoering van het energielabel/energieprestatiecertificaat te bevorderen. De richtlijn vereist dat de verkoper het energielabel overhandigt aan de koper bij het sluiten van de koopovereenkomst. In een eerder voorstel van voormalig minister Liesbeth Spies zouden notarissen bij het ontbreken van een energielabel weigeren aan de koopakte mee te werken. In de huidige regeling ontbreekt deze sanctie. De minister geeft nu de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) opdracht om achteraf te controleren of een energielabel overhandigd is zonder dat de notaris verantwoording verschuldigd is. Door een koppeling van de databases van het Kadaster met de energielabeldatabase zou de ILT alle overtredingen direct in beeld moeten hebben. Het is het doel is om zoveel mogelijk van deze overtredingen achteraf te herstellen. Het meest aangewezen instrument voor het ILT is daarvoor de last onder dwangsom. Als de verkoper foute gegevens heeft aangeleverd bij de aanvraag van het energielabel, kan de koper daarnaast privaatrechtelijke stappen jegens de verkoper nemen. 8

1.8

Makelaars en het energielabel

Alle verkopers van woningen en utiliteitsgebouwen zijn verplicht om aan de koper een geldig energielabel te geven. Indien er bij de verkoop geen energielabel aanwezig is, riskeren verkopers een boete onder dwangsom die kan oplopen tot € 405,-. Als makelaar bent u verplicht om het energielabel te vermelden in advertenties, zoals op woningaanbodwebsites, in etalages en in gedrukte media.

1.9

Niet eens is met het definitieve energielabel?

Indien men het niet eens is met het definitieve energielabel, dan kan men de klacht voorleggen aan de Geschillencommissie Energielabel. In de brochure “Hoe werkt de Geschillencommissie Energielabel?” is meer informatie te vinden over het indienen van een klacht en de kosten die eraan verbonden zijn. De brochure kan men downloaden via de site van de Geschillencommissie.

1.10 Nieuwbouwwoning Het energielabel is ook verplicht bij de oplevering van een nieuwbouwwoning. De verkoper van de woning is verplicht het energielabel te overhandigen aan de kopende partij. Dit gaat op dezelfde manier als bij de verkoop van een bestaande woning, door in te loggen op www.energielabelvoorwoningen.nl. In veel gevallen is de verkopende partij dan geen natuurlijk persoon, maar een onderneming. Bij nieuwbouw moet al vooraf worden vastgesteld dat de bouwplannen voldoen aan de in het Bouwbesluit gestelde normen. Een van die normen betreft de energetische efficiëntie van nieuwbouw. Deze wordt uitgedrukt met behulp van de EnergieIndex. Aan de hand van de EnergieIndex wordt

8

http://www.knb.nl/nieuwsberichten/huiseigenaren-krijgen-in-januari-2015-een-voorlopig-energielabel


10

automatisch een definitief energielabel gegenereerd. Er wordt niet op basis van de EnergieIndex een labelklasse opgesteld, maar op basis van kenmerken die voor de EnergieIndex zijn ingevoerd.

1.11 Wat is het verschil tussen de EnergieIndex en het energielabel? De EnergieIndex en het energielabel zijn twee begrippen die vaak door elkaar worden gehaald en verwarrend kunnen zijn voor de consumenten. De EnergieIndex geeft een gedetailleerd beeld van de energiezuinigheid van de woning en welke energiebesparingsmaatregelen mogelijk zijn. De EnergieIndex wordt gebaseerd op ongeveer 150 kenmerken van de woning. Het definitieve energielabel is echter gebaseerd op maar 10 kenmerken van de woning. Dit geeft een goede eerste indruk van de energiezuinigheid, maar het is minder geschikt om te bepalen welke mogelijkheden er zijn om energie te besparen of om vast stellen of de woning geschikt is om duurzame energie op te wekken (bijvoorbeeld met zonnepanelen).

1.12 Wat is de EnergieIndex van een woning? De EnergieIndex van een woning is een getal dat uitdrukt hoe energiezuinig de woning is. De EnergieIndex telt overigens ook mee bij het vaststellen van de maximale huurprijs van een socialehuurwoning. Eigenaren van woningen, zowel verhuurders als particuliere eigenaren, kunnen een EnergieIndex laten opstellen. De Energie-Index wordt berekend conform het Nader Voorschrift, een aanvulling op de NEN 7120. De NEN 7120 (Bepalingsmethode energieprestatie van gebouwen) geeft richtlijnen hoe de EPC waarde te berekenen. Het Nader Voorschrift bevat richtlijnen om de Energie-Index te berekenen. Hoe dichter de EnergieIndex bij de nul komt, des te zuiniger is de woning. De EnergieIndex bepaalt in welke energielabelklasse een woning valt. Een erkend energieadviseur berekent de EnergieIndex (uitgedrukt in een getal) aan de hand van ongeveer 150 kenmerken. Des te lager het getal, des te beter is de energiezuinigheid van de woning. Marktpartijen bepalen de kosten van een EnergieIndex. Tegelijk met de EnergieIndex ontvangt de verhuurder of particulier het definitieve energielabel dat verplicht is bij de overdracht van een woning. De kosten voor het opstellen van een EnergieIndex voor een individuele woning bedragen al gauw een paar honderd euro. EnergieIndex telt mee voor de huurpunten Vanaf 1 januari 2015 telt de EnergieIndex mee voor de maximale huur van sociale-huurwoningen die gerekend kan worden. Woningcorporaties kunnen dus een hogere huur vast stellen voor socialehuurwoningen die energiezuiniger zijn en meer huurpunten krijgen. Dit heeft ook als implicatie dat de labels van huurwoningen geen A t/m G letter krijgen maar met cijfers. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een tabel opgenomen die het aantal huurpunten bij de EnergieIndex inzichtelijk maakt. Dit kan echter tot gevolg hebben dat het aantal waarderingspunten voor de energieprestatie zakt. 9

9

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/inhoud/puntensysteemhuurwoning/puntensysteem-en-energielabel Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

11

1.13 Wat is de EPC? De EPC-berekening is opgenomen in het Bouwbesluit en sinds 1995 is het verplicht om deze berekening bij een bouwaanvraag in te dienen. De energieprestatiecoëfficiënt van een woning drukt de energetische prestatie van een woning uit. De waarde 1,0 is ongeveer wat een gemiddelde woning in 1990 presteerde. Een woning met een EPC van 0,6 gebruikt dus nog maar 60% van de energie die zo'n woning twintig jaar terug gebruikt zou hebben. De overheid scherpt de norm steeds verder aan zodat er in 2020 energieneutrale woningen worden gebouwd. Het doel van de aanscherping is om de CO2-uitstoot in Nederland te reduceren. Ingangsdatum

Energieprestatiecoëfficiënt (EPC)

1-1-1996

1,4

1-1-1998

1,2

1-1-2000

1,0

1-1-2006

0,8

1-1-2011

0,6

1-1-2015

0,4

De steeds strengere eisen van het Bouwbesluit

Een woning met een hoge mate van energie-efficiëntie biedt de bewoner de mogelijkheid om een laag energieverbruik te realiseren bij het gebruikelijke wooncomfort. Het zal duidelijk zijn dat een lage EPC geen garantie is voor een laag energieverbruik; het gebruikersgedrag blijft van grote invloed op het werkelijke energieverbruik. Voor de berekening van de EPC voor woningen en woongebouwen zijn de uitgangspunten vastgelegd in NEN 7120, waardoor de energie-efficiëntie van verschillende woningen vergelijkbaar wordt. De uitgangspunten zijn gebaseerd op het gemiddeld bewonersgedrag (binnentemperatuur, warmwatergebruik en ventilatie) en op de gemiddelde meteorologische gegevens (buitentemperatuur en aantal zonuren). De berekeningen om de EPC van een woning te maken zijn complex en worden berekend met specialistische software.


12

2 Energiebesparende maatregelen 2.1

Een stukje theorie

Om goed te kunnen begrijpen hoe een gebouw geïsoleerd kan worden, is het van belang dat u enkele basisbegrippen kent en weet welke problemen kunnen ontstaan als het fout gaat in de uitvoering. Voor de beoordeling van de thermische isolatiewaarde van een constructie, zijn in eerste instantie de dikte en de warmtegeleidingscoëfficiënt van de toegepaste producten van belang. In de bouw(fysica) worden veel termen gebruikt zoals λ, Rm, Rd, Rc en U-waarde.

λ = thermische geleidbaarheid of warmtegeleidingscoëfficiënt (constante waarde per materiaal in W/m.K) Rm = thermische weerstand materiaal in m2.K/W Rd = thermische weerstand declared in m2.K/W Rc = de totale warmteweerstand van de constructie in m 2.K/W U-waarde = warmtedoorgangscoëfficiënt W/(m2.K)

Hierna krijgt u een korte introductie in die begrippen. De warmtegeleidingscoëfficiënt (het symbool hiervoor is λ =Lambda) van een materiaal wordt uitgedrukt in W/(m.K). Dit spreek je uit als Watt per meter Kelvin; polystyreen heeft bijvoorbeeld een λ waarde van 0,04 W/(m.K) en ijzer heeft een λ waarde van 79 W/(m.K). Naarmate de λ kleiner is, is de isolatiewaarde van het materiaal beter. Men spreekt in de regel van een isolerend materiaal als de λwaarde kleiner is dan 0,060 W/(m.K). De warmteweerstand (Rm) van een materiaal wordt bepaald door de dikte (d in meter) en λ-waarde van het materiaal waar het product uit bestaat. De rekenformule is: Rm=d / λ De warmteweerstand (isolatiewaarde) van een minerale wol van 170 mm dik en een λ = 0,036 W/(m.K) is als volgt te berekenen: Rm = 170mm / 0,036 W/(m.K) = 4,7 m².K/W. Op de verpakking van het isolatiemateriaal staat de Rd waarde. Dit is de warmteweerstand van het in de verpakking aanwezige (bij die dikte van het) materiaal. De ‘d’ komt van ‘declared’. Dit is de door de fabrikant verklaarde isolatiewaarde bij de aangeboden dikte van het isolatiemateriaal. De Rc waarde wordt berekend door alle Rwaarden bij elkaar op te tellen. Hierbij wordt nog wel rekening gehouden met correcties voor convectie, overgangsweerstanden, vocht, hellingshoeken, uitvoeringsonnauwkeurigheden etc. De Rc waarde, zoals vereist in het Bouwbesluit, is de warmteweerstand van de constructie. Sinds 1 januari 2015 zijn er in het Bouwbesluit scherpere eisen gesteld aan de thermische isolatie van de schil van een gebouw. De Rc-waarde moet minimaal 3,5 m²∙K/W zijn voor de totale schil, waarbij de volgende eisen gelden voor de separate constructiedelen:  Vloer: Rc-waarde minimaal 3,5 m².K/W  Gevel: Rc-waarde minimaal 4,5 m².K/W  Dak: Rc-waarde minimaal 6,0 m².K/W


13

Soms wordt de term U-waarde nog gebruikt. De U waarde is de omgekeerde waarde van de R c waarde. Bij bijvoorbeeld HR++ glas met 15 mm spouw is de Ug waarde 1,1 W/m².K.

Voor wie een berekening wil maken: er staat een handige rekenhulp op de website van SBR CUR.net.10 Voor wie nog iets meer af wil weten van de berekeningen, kijk dan bijvoorbeeld eens op: www.sbrcurnet.nl/producten/infobladen/warmteweerstand-van-prefab-houten-elementenhandberekening In nieuwbouwhuizen worden niet alleen hoge eisen gesteld aan de bouwkundige voorzieningen, maar zeker ook aan de installatietechnische voorzieningen. Het behalen van de huidige bouwbesluiteis van een Rc van minimaal 3,5 m².K/W voor een nieuwbouwwoning is daarom technisch gezien niet eenvoudig. Naast het ontbreken of gebrekkige toepassing van isolatiematerialen, bepaalt het omhullend oppervlak van een woning in hoge mate het energieverlies van de woning. Een vrijstaande woning met diverse uitbouwen verliest dus meer energie dan een rijtjeswoning. Een gemiddeld huishouden verbruikt jaarlijks zo’n 1.600 m³ gas. Dit is ongeveer € 1.000,- per jaar.11

2.2

Welke energiebesparende maatregelen zijn er?

Er zijn tal van mogelijkheden om een huis (beter) te isoleren. Bijvoorbeeld door het toepassen (of verbeteren) van dakisolatie, spouwmuurisolatie, een isolatie aan de buiten- of binnenzijde van de gevels, vloer- of bodemisolatie, aanbrengen isolerend glas of voorzetramen of het dichten van naden en kieren. Naast de bekende bouwkundige maatregelen zijn verbeteringen door te voeren in het type installaties dat in de woning is toegepast. Denk aan het vervangen van een VR-ketel door een HR of HRe ketel of het aanbrengen van een warmteterugwinning (wtw) in het ventilatiesysteem. Tijdens de renovatie van een badkamer kan zelfs een warmteterugwinunit aangebracht worden op het douchewater. Duurdere installaties zijn zonneboilers, zonnepanelen of een warmtepomp. Aan alle maatregelen zijn voor- en nadelen verbonden. In de navolgende paragrafen worden deze mogelijkheden nader toegelicht.

2.3

Een klein stukje historie

We vertellen u hierna iets over in het verleden toegepaste isolatiematerialen. Dit is belangrijk omdat bij het na-isoleren rekening gehouden moet worden met al eerder toegepaste isolatiematerialen. Indien een huis extra goed geïsoleerd gaat worden en er wordt onvoldoende rekening gehouden met de bestaande bouwmaterialen, kunnen er allerlei (bouwfysische) problemen ontstaan. Denk maar eens 10 11

https://rekentoolwarmteweerstand.sbrcurnet.nl/ www.milieucentraal.nl, prijspeil 2014/2015.


14

aan de bekende koudebruggen bij lateien, beschimmelde wanden in badkamers en rotte dakvloeren. En hoe warmer een huis wordt, des te erger worden die problemen. Tot 1975 werd nieuwbouw niet geïsoleerd. Daarna werden daken en spouwmuren geïsoleerd en werd spouwglas toegepast, eerst op de begane grond en later ook op de verdiepingen. Woningen hadden tot 1918 meestal nog geen spouwmuur. De spouwmuur werd pas verplicht in 1960 door een wijziging van de Modelbouwverordening. In dat natte jaar werden zeer veel problemen geconstateerd met vochtdoorslaande gevels. Maar meestal hebben woningen die tussen 1930 en 1980 gebouwd zijn een spouwmuur. Daken werden meestal niet geïsoleerd, alleen werd een laag glaswol (soms dekens, soms vlokken) op de zoldervloer gelegd.

Spouwmuurisolatie kwam bij traditioneel gebouwde woningen voor het eerst voor in de jaren 1971 en 1972. Meestal werden alleen de eindgevels geïsoleerd, soms met 15 mm polystyreenschuimplaten en soms met glaswoldekens. Pas in 1976 werd het regel om de spouw te isoleren. De gebruikte isolatieplaten varieerden van 3 tot 5 cm glas- of steenwolplaten. De spouwmuren werden tot aan het zolderniveau gevuld. Meer isoleren vond men toen nog overbodig. Hierdoor lag er vaak specie op de bovenzijde van de glaswoldekens. Hierdoor ontstaan vaak koudebruggen en vochtdoorslag, vooral tijdens na-isolatie van de woning. Lateien werden aan de binnenzijde geïsoleerd met 15 mm dikke houtwolcementplaten (Heraklith) of vlasvezelplaten (Schewil). Onder kozijnen en puien werd 20 mm polystyreen hardschuim aangebracht.

Betonnen begane grondvloeren werden pas vanaf 1972 op een isolatielaag van 20 mm (soms 30 mm) polystyreenschuimplaten gestort. Deze platen lagen weer op een zandlaag. Vaak was de kwaliteit van dergelijke vloeren slecht. De energiecrisis van 1973 leidde tot een belangrijke verbetering van het geëiste isolatieniveau. Rond 1978 begon men de begane grondvloer te isoleren. De bekende vloerelementen (broodjes) met isolatie deden hun intrede.


15

Indien u meer wilt weten over historische feiten van de woningbouw, kunt u “Bouwconstructieve analyse van naoorlogse meergezinshuizen in de non-profit huursector 1946-1965” van Dr. Ir. C.C.F. Thijssen van de Technische Universiteit Delft lezen.

2.4

Bouwkundige maatregelen

2.4.1 Het (na)isoleren van woningen In de navolgende hoofdstukken vertellen wij u iets over het (na)isoleren van woningen. Het aantal manieren om de isolatie van een huis te verbeteren is enorm. We realiseren ons dat we absoluut niet alle mogelijke manieren kunnen opnemen in deze syllabus. We hebben echter getracht van de meest gebruikelijke methodes de mogelijkheden, kosten, besparingen en mogelijke bouwgebreken die kunnen ontstaan bij een onzorgvuldige uitvoering te beschrijven. Een voorbehoud over de kosten en kostenbesparingen moeten we nog maken. Elk huis is anders en de bewoners van die huizen gedragen zich ook anders. De kosten voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen zijn erg afhankelijk van de woning zelf. Een eengezinswoning in Emmen is niet zomaar te vergelijken met een appartement in een monumentaal pand in hartje Amsterdam. De kosten zijn bovendien erg onderhevig aan de geldende prijzen en creativiteit van de aannemer. Daarnaast zijn de kosten voor gas en elektra ook afhankelijk van het gesloten contract met de energiemaatschappij en de marktsituatie. 2.4.2 Spouwmuurisolatie Spouwmuurisolatie is interessant voor woningen die gebouwd zijn tussen 1930 en 1975. Woningen van vóór 1930 hebben meestal geen of een te smalle spouwmuur. De spouwmuren van woningen na 1975 zijn vaak al geïsoleerd. Voordat een spouwmuur nageïsoleerd kan worden, moet deze onderzocht worden door een expert. Hierbij wordt onder andere onderzocht of de gevelstenen vorstbestendig zijn. De spouw kan immers na het isoleren niet meer ventileren en zal daardoor langer nat blijven. Hierdoor kan er vorstschade ontstaan. Ook moet het voegwerk beoordeeld worden. Indien deze niet meer voldoende hard is, moet het voegwerk eerst vervangen worden. Tevens moet de spouw onderin schoon en droog zijn, anders moet deze gereinigd worden. Een spouw waar onderin resten cement of dergelijke liggen, zorgt vaak voor vochtdoorslag. Verder kunnen er problemen ontstaan bij geschilderde of geglazuurde gevelstenen. Bij sommige woningen is de spouwmuur aan de bovenzijde niet afgesloten. Ook dit moet eerst hersteld worden, omdat anders de isolatie er boven uitloopt bij het volspuiten van de spouw. Na het onderzoek en eventueel noodzakelijk herstel worden de ventilatieopeningen en eventuele andere openingen afgesloten en worden in de voegen op regelmatige afstand gaatjes geboord. Via deze gaatjes wordt isolatiemateriaal in de spouw gespoten. Een spouwmuur kan volgespoten worden met diverse soorten isolatiemateriaal zoals geëxpandeerde bolletjes polystyreen (EPS), purschuim of minerale (glas of steen) wol voorzien van een waterafstotend middel. Deze materialen worden het meeste toegepast (95%). Vlak voor het inblazen worden ze besproeid met een klein beetje in water opgeloste latex (natuurrubber). Na verdamping van het water zorgt de latex ervoor dat de parels aan elkaar vast blijven zitten. Zo ontstaat een stabiele massa parels die niet inzakt, krimpt of scheurt. Door de gesloten cellen dringt water of waterdamp niet door in de parels. De ruimte tussen de bolletjes is echter groot genoeg zodat het regenwater, dat door het buitenblad van de spouwmuur heen gedrongen is, zeer weinig weerstand ondervindt en op normale wijze in de spouw naar beneden afgevoerd wordt zonder het binnenblad te bereiken. Dit transport van vocht en damp wordt dus niet vertraagd of verminderd door de isolatie. Daarnaast wordt er steeds vaker gebruikgemaakt van biologisch en composteerbaar materiaal, dat bijdraagt aan een schoon milieu. Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

16

Ook hier is het in het verleden weleens fout gegaan door een onzorgvuldige werkwijze of voorbereiding. Laat bij twijfel dit door een deskundige controleren. 2.4.2.1 De kosten van spouwmuurisolatie De kosten van spouwmuurisolatie verschillen per woning, desondanks is een investering in spouwmuurisolatie relatief laag. Bij een hoekwoning met 108 m² muuroppervlak is de investering ongeveer € 2.050,- inclusief btw. Doorgaans is deze investering binnen drie tot vier jaar terugverdiend. Bij een tussenwoning kost het isoleren van de spouwmuur ongeveer € 750,- inclusief btw. De besparing die dat oplevert is ongeveer € 210,- per jaar. In minder dan vier jaar kan de investering dus terugverdiend zijn.12 In de markt blijken deze prijzen echter sterk te variëren en daarom is het verstandig om meerdere offertes aan te vragen. Let er wel op dat een gecertificeerd systeem voor spouwmuurisolatie met KOMO-certificaat wordt toegepast met een garantie van minimaal tien jaar. En laat altijd een vooronderzoek uitvoeren. 2.4.3 Het isoleren van de gevel aan de binnen- of buitenzijde Natuurlijk is het mogelijk om de gevelmuren aan de buiten- of binnenzijde te isoleren, bijvoorbeeld wanneer de muur geen spouw heeft. Indien aan de buitenzijde geïsoleerd gaat worden, kan dit (meestal) alleen uitgevoerd worden bij een vrijstaande woning of een geheel woningblok of flatgebouw. Isolatie aan de buitenzijde kan vrij eenvoudig uitgevoerd worden door een isolatiemateriaal op de muur te bevestigen en deze af te werken met een stuclaag of plaatmateriaal. Lastige plaatsen zijn de aansluiting op het maaiveld, de dakgoot en kozijnen. Meestal is een omgevingsvergunning noodzakelijk, omdat bijvoorbeeld de baksteen buitengevel omgebouwd wordt naar een stucwerkgevel.

1. 2. 3. 4. 5.

Bestaande gevel Vlakke afwerklaag Kingspan Kooltherm isolatieplaat met slagpluggen Wapeningslaag Stucwerk laag

Isoleren aan de binnenzijde kan eventueel ook. Men hoeft dan geen rekening te houden met de gevel van de buren of de planten in de tuin. Meestal is er geen omgevingsvergunning noodzakelijk. Als de binnenkant van de woning toch aan een opknapbeurt toe is kan dit een ideale oplossing zijn. Er kleven echter behoorlijk wat nadelen aan. Zo moet onder andere de woning (deels) leeggeruimd worden, elektrische aansluitingen en radiatoren aangepast worden en vensterbanken verlengd worden. Uiteraard wordt het vloeroppervlak van de ruimten iets kleiner. Ook is de aansluiting van de koude buitenmuur op de warme binnenmuur en vloer in bouwfysische zin (zgn. koudebrug) een probleem. Hier kan namelijk condens en schimmel ontstaan.

12

www.adviesopmaat.milieucentraal.nl


17

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Bestaande gevel Raamwerk van metalen profielen Isover Comfortpanel Dampremmende folie of Vario KM Duplex UV klimaatfolie Vario KB1 enkelzijdig tape Gyproc gipskartonplaat

2.4.3.1 Kosten gevelisolatie De kosten om een gevel aan de buiten- of binnenzijde te isoleren zijn vaak afhankelijk van de bijkomende werkzaamheden. Alleen het isoleren en het afwerken van de gevel kost tussen de € 100,en € 150,- per m² geveloppervlak inclusief btw. De kosten zijn afhankelijk van hoe groot de woning is, wat de bereikbaarheid is en of er veel sprongen in de gevel zitten. Mogelijk is er subsidie te verkrijgen op het isoleren. Het isoleren van de gevels aan de binnenzijde van een vrijstaande woning kost al gauw € 16.250,inclusief btw en levert een besparing op van € 1.200,- per jaar. De terugverdientijd is dus bijna 14 jaar (exclusief rente)! Het isoleren van de gevels aan de buitenzijde van een vrijstaande woning kost al gauw € 21.750,inclusief btw en levert een besparing op van € 1.300,- per jaar. De terugverdientijd is dus ook hier bijna 17 jaar (exclusief rente)!13

2.4.4 HR glas in woon of slaapkamer Hoewel een woning met enkel glas in de woonkamer eigenlijk niet meer van deze tijd is, komen we het nog tegen. Bijna altijd kan in de bestaande kozijnen dubbel glas geplaatst worden. Soms moeten de sponningen uitgefreesd worden of opdekglaslatten geplaatst worden. In de draaiende delen, zoals deuren en ramen, is dit vaak lastiger omdat de houtmaat soms te zwak is om het zwaardere glas te kunnen dragen. HR++ glas is zeker twee keer zo zwaar als enkel glas. Met name draairamen willen na verloop van tijd nog wel eens gaan uitzakken. In zwaarder uitgevoerde deuren kan met behulp van opdekglaslatten toch nog dubbel glas geplaatst worden. Het is verstandig om dan ook meteen een tochtstrip aan te brengen, omdat dit veel energieverlies voorkomt.

2.4.4.1 Kosten HR glas De kosten voor het vervangen van enkel naar dubbel glas liggen tussen de € 75,- tot € 150,- per vierkante meter. Dit is erg afhankelijk van de uitvoeringsomstandigheden. De materiaalkosten van HR++ glas zijn ongeveer € 35,- exclusief btw. Bedenk echter dat een normaal huis maar 22 tot 25 m² glas heeft en er soms veel moet gebeuren aan de kozijnen. Daardoor is de prijs per vierkante meter relatief hoog. De energiebesparing is ongeveer € 15,- per vierkante meter per jaar. Naast de

13

www.milieucentraal.nl


18

energiebesparing krijgt men ook veel meer comfort, zoals geen beslagen ramen meer en geen koudeval. 2.4.5 Dakisolatie Een dak kan aan de buiten- of binnenzijde geïsoleerd worden. Afhankelijk van de dakhelling en toegepaste dakbedekking zijn er verschillende isolatiemogelijkheden. Bijvoorbeeld dakplaten voor het hellend dak van Isobouw, Unilin, Kingspan/Unidek in verschillende isolatiewaarden. Of dunne, isolerende folie voor het hellend dak, die nauwelijks invloed heeft op de daklijn. Bestaande onderdelen zoals de schoorsteen, dakkapel en dergelijke hoeven hierbij niet te worden opgehoogd. Aan de binnenzijde kan de dakkap bijvoorbeeld geïsoleerd worden met een kunststof schuimplaat of glas- of steenwol. Een plat dak kan bijvoorbeeld nageïsoleerd worden met een PIR (steenwol isolatie). Hellende daken Isolatie aan de buitenzijde van een hellend dak Een hellend dak kan vanuit bouwfysisch oogpunt het beste aan de buitenzijde geïsoleerd worden. Dit is vaak alleen mogelijk bij een vrijstaand huis of renovatie van een hele rij woningen. Anders ontstaan er technisch lastige en vaak lelijke overgangen van het ene dakoppervlak naar het andere. Een isolatie aan de buitenzijde is het makkelijkste en dus het goedkoopste uit te voeren. Het levert de beste isolatiewaarde op omdat er weinig doorbrekingen zijn van de isolatielaag. Deze isolatie is dus ideaal uit te voeren als de dakpannen toch vervangen moeten worden. Let er wel op dat aansluitingen met opgaand metselwerk en schoorstenen extra aandacht vragen. Sommige bedrijven verkopen ook isolatie die onder de bestaande pannen wordt gespoten of geblazen. Vanwege problemen op termijn met vocht door de verminderde ventilatie wordt dit niet aangeraden. Bij een totale renovatie van de dakkap kan men sandwich dakelementen toepassen. Deze zijn gemaakt van een bovenplaat van vochtbestendige houtspaanplaat met toplaag, een EPS isolatielaag en een onderplaat van vochtbestendige houtspaanplaat, eventueel voorzien van een witte zichtzijde. De Rc waarde van de platen zijn (afhankelijk van de dikte) 2,5 tot 7.0 m².K/W (conform NEN 1068). Bij het na-isoleren van de dakkap aan de buitenzijde, zonder vervanging van de dakplaten, zijn er verschillende mogelijkheden. Er zijn bijvoorbeeld renovatie-elementen voor na-isolatie op bestaande dakelementen en/of doorgezakte gordingdaken. Een isolatiewaarde t/m Rc 7.0 m² K/W (conform NEN 1068) is mogelijk. Ook hiervoor geldt dat alle mogelijke luchtlekken in de oude situatie gedicht moeten worden. Voorbeelden van luchtlekken zijn de aansluiting van het dakbeschot/dakelement met de muurplaat, aansluiting binnen/buitenmuur en dakdoorvoeren zoals schoorstenen, ventilatiepijpen en dakramen.14

14

www.isobouw.nl


19

Speciale aandacht moet besteed worden aan mogelijke koudebruggen. Indien immers het dakvlak beter geïsoleerd gaat worden zullen koudebruggen eerder kans geven op vochtproblemen. Een gelijk product is verkrijgbaar specifiek voor sporenkappen. Er zijn ook goedkopere na-isolatie platen verkrijgbaar die direct op het dakbeschot worden aangebracht. Hiervoor moet het bestaande dakbeschot wel voldoende sterk zijn en vlak liggen. De platen zijn aan de bovenzijde gecacheerd met versterkte, thermisch reflecterende en dampopen aluminiumfolie met rastermotief en voorzien van drie constructief ingelijmde houten regels 25 x 30 mm. Het isolatiemateriaal bestaat uit een grijze isolatiekern EPSHR-SE volgens BRL 1306, met verhoogd isolerend vermogen. De langszijde is uitgevoerd met een sponning, de kopse kanten zijn recht uitgevoerd. De isolatiewaarden variëren van 1,6 tot 7 m².K/W.15 Er bestaan ook systemen die rechtstreeks onder de dakpannen worden aangebracht. Dit systeem kan uitsluitend worden toegepast indien de dakplaten/planken, tengels en panlatten nog in uitstekende conditie verkeren. Het systeem is toepasbaar voor diverse soorten dakpannen van Tuilles du Nord tot betonpannen bij een dakhelling van 25 tot 60 °C. De isolatiewaarde is 2,85 m².K/W. Er zijn ook biofoam based schuimisolatie producten waardoor de CO² footprint nog verder wordt verlaagd. Het systeem is vanwege de relatief lage kosten en het milieuvriendelijk karakter al door diverse woningcorporaties toegepast (totaal meer dan 1 miljoen m² dakoppervlak). Ook voor rieten daken bestaan er speciale renovatieplaten. Deze platen bestaan uit een bovenplaat met een harde SB7-plaat, dikte 12 mm, volgens EN 312, geleverd onder KOMO productcertificaat. Het isolatiemateriaal bestaat uit een isolatiekern EPSHR-SE volgens BRL 1306, met verhoogd isolerend vermogen. De onderplaat bestaat uit een houtspaanplaat klasse V-E1, dikte 3 mm met witte zichtzijde, voorzien van een dampremmende laag en geleverd onder KOMO productcertificaat. Isolatie aan de binnenzijde van een hellend dak Een hellend dak kan uitstekend aan de binnenzijde geïsoleerd worden. Het is wel van belang goed te controleren of het dak al enigszins geïsoleerd is en of er koudebruggen of lekkages aanwezig zijn. De bouwtechnische problemen moeten uiteraard eerst opgelost worden. Als er al een isolatie zit is het van belang welke isolatie is toegepast, wat de isolatiewaarde is en waar deze is aangebracht. Dit heeft te maken met het vochttransport van binnen naar buiten. Warme binnenlucht bevat altijd meer vocht dan koude buitenlucht. Ergens in de constructie ontstaat een condensatiepunt. Dat is het punt waar de afkoelende lucht het vocht niet meer kan vasthouden en waardoor dit gaat condenseren. Hier ontstaan dan de bekende vochtplekken en schimmel. Dit is te voorkomen door een goede damprem aan de warme zijde toe te passen. Indien aan de buitenzijde een dampdichte dakbedekking is aangebracht, bijvoorbeeld een bitumineuze of kunststof dakbedekking moet de ruimte tussen isolatie en de dakplaat zwak geventileerd worden, anders is de kans groot dat er vochtplekken ontstaan door condensatie in de constructie. De kosten voor het aanbrengen van een isolatie aan de binnenzijde van een dak variëren sterk, afhankelijk van of men het zelf uitvoert of het door een professioneel bedrijf laat doen. Ook moet men rekening houden met de verlichting, gordijnroeden etc. Ter indicatie: zelf uitvoeren kost circa € 30,- per vierkante meter inclusief btw. Het door een bedrijf laten uitvoeren kost circa € 125,- tot € 165,- per vierkante meter inclusief btw. Men bespaart circa

15

Conform NEN 1068, www.isobouw.nl


20

€ 10,- tot € 11,- per vierkante meter per jaar. De terugverdientijd, exclusief rente, is dus 3 tot 15 jaar, afhankelijk van of men het zelf doet of het door een bedrijf laat uitvoeren. Voorbeelden van isolatiemateriaal voor hellende daken Er zijn veel soorten isolatiemateriaal zoals kunststoffen, maar ook natuurlijke vezels zoals wol. Met EPS isolatieplaten kan bijvoorbeeld op eenvoudige wijze het dak aan de binnenzijde geïsoleerd worden. De isolatieplaten hebben een isolatiewaarde van Rd 2,5 tot 4,0 m².K/W. Bij de isolatieplaten van bijvoorbeeld Isobouw bestaat de bovenplaat uit vochtbestendige houtspaanplaat KOMO-gecertificeerd, klasse V-E1. Een isolatiekern van EPS HR-SE volgens BRL 1306, met een verhoogd isolerend vermogen of een BioFoam. De onderplaat is een stootvaste houtspaanplaat, gelijk aan de bovenplaat, echter voorzien van een esthetisch afgewerkte witte zichtzijde. Een ander snel systeem is van Isover. De plaat heeft een dikte van 6,8 cm en heeft een Rd waarde van 2,05 m².W/ K. Vaak worden daken aan de binnenzijde afgewerkt met rollen glaswol die aan één zijde zijn voorzien van dampremmend aluminium folie (spijkerflens dekens). De door de fabrikant opgegeven Rd waarde van de glaswoldeken is 2,0 W/m²K. De aluminium bekleding moet uiteraard aan de binnenzijde aangebracht worden. Losse dekens met aluminiumbekleding hebben een Rd waarde van 2,5 tot 4,0 m².W/K bij respectievelijk 4,5 en 8,0 cm dikte. In plaats van glaswol kan ook steenwol worden toegepast. Dit materiaal is steviger, prikt niet zo, en heeft bij een dikte van 4,5 cm een Rd waarde van 1,15 m².W/K. Platte daken Platte daken kunnen zowel aan de onderzijde (een koud dak), aan de bovenzijde onder de nieuwe dakbedekking (een warm dak) alsook op de bestaande dakbedekking geïsoleerd worden (een omgekeerd dak). Isoleren aan de onderzijde van een plat dak Een dergelijk dak noemen we een ‘koud dak constructie’. Het dak ‘zelf’ heeft het immers koud. Soms is een plat dak aan de binnenzijde geïsoleerd. Een dergelijke isolatiemethode wordt sterk afgeraden bij houten dakbalklagen vanwege de problemen die in het verleden zijn ontstaan. Met name koudebruggen van doorgaande binnenmuren, dakdoorvoeren, aansluitingen op de buitenmuren zorgen voor vochtproblemen. Houtrot van de bestaande houten dakconstructie, met name ter plaatse van de muuropleggingen, zal ontstaan als de ruimte tussen isolatie en dakconstructie niet goed geventileerd is en een goede damprem (aan de warme zijde!!) ontbreekt.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Bestaand dakbeschot Houten balken Isover Comfortpanel Vario KM Duplex UV klimaatfolie Houten latten Vario KB1 enkelzijdig tape Gyproc gipskartonplaat

Een plat dak kan beter geïsoleerd worden aan de buitenzijde. Het is ook beter om eventuele bestaande gebrekkige isolatie aan de onderzijde van het dak te verwijderen om condensatieproblemen te voorkomen.


21


22

Isoleren aan de bovenzijde van een plat dak Indien de dakbedekking al wat ouder is en toch vervangen moet worden kan men het beste het dak op de dakvloer isoleren. Hiervoor wordt eerst de bestaande dakbedekking en eventuele oude isolatielagen verwijderd waarna er een eerste laag dakbedekking op de dakvloer wordt aangebracht. Dit is meteen de dampremmende laag. Voorts wordt de isolatie op het dak aangebracht. Hierover wordt een nieuwe dakbedekking gebrand, mechanisch bevestigd of los gelegd met een ballastlaag van tegels of grind. In sommige gevallen kan men de oude dakbedekking laten liggen om kosten te besparen. Uiteraard moeten wel eerst de blazen en scheuren hersteld worden. In een dergelijk geval moet wel de totale dakbedekkingsconstructie goed doorgerekend worden om het zogenaamde dauwpunt te bepalen. Een dakconstructie bestaande uit isolatie, oude dakbedekking, daarop nieuwe isolatie en een nieuwe dakbedekking kan inwendig gaan condenseren met alle problemen van dien. In dat geval is goedkoop duurkoop! Indien de dakbedekking nog goed is kan men ook een zogenaamde ‘omgekeerde dak constructie’ toepassen. Hierbij wordt de isolatielaag op de bestaande dakbedekking gelegd. Uiteraard moeten ook hierbij eerst de blazen en scheuren hersteld worden. Hier overheen wordt een worteldoek aangebracht en een ballastlaag van tegels of grind. Het nadeel is dat de dakranden dan niet geïsoleerd worden. Echter, de dakbedekking op het platte vlak wordt beter beschermd tegen de zon en zal veel langer meegaan. In beide gevallen geldt dat alle mogelijke luchtlekken in de oude situatie gedicht moeten worden en koudebruggen opgelost moeten worden. Zoals bijvoorbeeld de aansluiting van het dakbeschot/dakelement met de muurplaat, de aansluiting binnen/buitenmuur, dakdoorvoeren zoals schoorstenen en dakramen en opgaand metselwerk. De kosten voor het isoleren (Rc 3,5 m².K/W) van een plat dak inclusief het vervangen van de platte dakbedekking zijn ongeveer € 75,- per vierkante meter inclusief btw. De besparing is ongeveer € 11,per vierkante meter per jaar inclusief btw.16

2.5

Installatietechnische maatregelen

Naast bouwkundige maatregelen kan er energie en dus kosten bespaard worden door de installaties in het huis (op termijn) te vervangen door energiezuinige installaties. Natuurlijk kunnen er ook extra installaties toegevoegd worden, zoals zonnepanelen. Het grote verschil met bouwkundige maatregelen is dat installaties onderhoud nodig hebben om optimaal te blijven functioneren en meestal een veel kortere (rest)levensduur hebben dan het gebouw zelf. De regels voor het vaststellen van het definitieve energielabel zijn door de overheid bepaald. Om de berekeningen te vereenvoudigen zijn enkele standaardaannamen gedaan. Bij het bepalen van het definitieve energielabel wordt bij een aantal punten gekeken welke maatregelen er zijn getroffen. Voor sommige installaties is alleen relevant of ze aanwezig zijn en niet wat het rendement is van de installatie. Ook voor installatietechnische maatregelen, die het energieverbruik kunnen verminderen of duurzaam energie kunnen opwekken, zijn er al veel oplossingen bedacht. Een aantal van die oplossingen zullen in deze syllabus behandelt worden. Elke dag worden nieuwe oplossingen bedacht, maar of deze uit economisch oogpunt levensvatbaar zijn en of deze ook geaccepteerd worden door huiseigenaren, is nog maar de vraag. Bij alles geldt, wat zijn de kosten en wat levert het op? Hoe moeilijk een installatie te installeren is, geeft vaak ook een graadmeter om de voorziening wel of niet te gaan toepassen. Toegankelijke apps op onze smartphone of slimme thermostaten hebben het grote publiek wel meer bewust gemaakt over hoeveel energie er dagelijks verbruikt wordt. Onbewust heeft dat een grote invloed op de acceptatie van dit soort energiezuinige installaties. Een mooi voorbeeld is de app van Nefit waarop dagelijks te zien is wat het verbruik van de cv ketel voor het verwarmen en het verbruik 16

www.milieucentraal.nl


23

van warm water is. Tevens regelt het systeem van de ketel wat de temperatuur op de ketel moet zijn op basis van de weersverwachtingen.

In veel woningen zijn nog veel onbedoelde energieverspillers aanwezig, zoals een afzuigsysteem zonder warmteterugwinning. Een WTW levert volgens fabrikanten zo’n 250 m³ gas (staat gelijk aan ongeveer € 150,-) per jaar op aan energiebesparing. 2.5.1 Zonnepanelen Zonnecellen zijn meestal gemaakt van twee lagen silicium, waartussen door invloed van licht een elektrische stroom gaat lopen. Ze worden daarom ook wel photovoltaïsche cellen genoemd. Meestal afgekort door de term PV-systemen. Het percentage van de zonne-energie dat wordt omgezet in stroom noemen we rendement. Zonnepanelen halen een rendement van 4% tot 18%. Er zijn ook nieuwe ontwikkelingen waarbij stroom wordt opgewekt door glas of verf. Hiervan is het rendement momenteel nog veel te laag om rendabel te zijn. Er bestaan ook thin film lichtdoorlatende zonnepanelen voor bijvoorbeeld een serre (Sirius Solar Solutions) met een rendement van 10%-13%. Er zijn verschillende soorten PV systemen. Hieronder staan er enkele uitgelegd. 1) Monokristallijn: De zonnecellen in een monokristallijn zonnepaneel bestaan uit één kristal. Het oppervlak van monokristallijne zonnecellen heeft geordende elektroden en is egaal zwart. Deze zonnepanelen hebben het hoogste rendement (ongeveer 18%). Monokristallijne zonnepanelen hebben enkele procenten meer opbrengst dan polykristallijne. Deze panelen zijn duurder, maar hebben een hoger rendement per oppervlakte. De beste keuze voor het behalen van een maximale rendement en bij een beperkte ruimte op bijvoorbeeld het dak. 2) Polykristallijn: In een polykristallijn zonnepaneel bevinden zich zonnecellen die bestaan uit meerdere grove kristallen. Een polykristallijne zonnecel is blauw en vertoont een soort gebroken schervenpatroon. De polykristallijne zonnepanelen zijn gunstig geprijsd en bieden een redelijk hoog rendement (ongeveer 14%), hoewel minder rendement dan monokristallijne zonnepanelen. Wanneer er genoeg ruimte op een dak aanwezig is, is dit de beste keuze. 3) Amorf: In een dunne-filmzonnepaneel wordt amorf silicium gebruikt. Amorfe zonnepanelen bevatten geen kristallen maar poeder. Hierdoor zijn ze zeer buigzaam. De amorfe zonnepanelen geven het minste rendement van de hiervoor genoemde drie typen (4 tot 11% rendement). De prijs ligt wel een stuk lager, maar deze zonnecellen zijn minder geschikt voor toepassing in zonnepanelen. 4) CIS (koper-indium-selenide) panelen: CIS behoort tot de ‘familie’ van dunne filmproducten. De panelen hebben een voor dunne film panelen zeer hoge module efficiëntie van 12,6%. Het belangrijkste is echter dat ze met een lager aantal Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

24

Wattpiek / m2 toch een hogere kWh productie per vierkante meter weten te generen dan kristallijne panelen. Om het vermogen van zonnepanelen te kunnen vergelijken, zijn er standaardcondities opgesteld: een instraling van 1000 W/m², waarvan het spectrum overeenkomt met het spectrum van zonlicht en een celtemperatuur van 25°C. Het maximale elektrische vermogen van een zonnepaneel onder deze condities wordt het piekvermogen genoemd en wordt geschreven als Wp (Wattpiek). Zonnepanelen zijn onderhoudsarm. Eventueel kunnen ze periodiek schoongemaakt worden om aanslag te verwijderen, waardoor er weer Zonnepanelen BYD 240P6-30 meer zonlicht omgezet kan worden. Schuin liggende zonnepanelen zullen schoonspoelen door de regen. Op platte daken worden ze schuin geïnstalleerd zodat ze schoonspoelen en een goede hoek hebben ten opzichte van de zon. Schade kan ontstaan door inslag van zware hagelstenen of vallende voorwerpen zoals takken. Er wordt nu van uitgegaan dat de technische levensduur van PV-panelen ongeveer 25 jaar is. De omvormer gaat ongeveer 12 jaar mee. Het vervangen van de omvormer kost bij een standaard woning ongeveer € 1.750,- inclusief btw.

Bron: KMNI De ideale opstelling in Nederland is op een dak richting het zuiden met een hellingshoek van 36°. Voor de opbrengst van zonnepanelen zijn we ook deels afhankelijk van de locatie in Nederland. De kustzijde heeft in het algemeen meer zonuren en geeft dus een hoger rendement. Schaduw is een berucht probleem voor zonnepanelen. Monokristallijn, Polykristallijn en Amorf zonnepanelen hebben hier veel last van. CIS panelen hebben een minder rendement, maar werken ook onder diffuus licht.


25

Bij hogere temperaturen wordt de opbrengst van zonnepanelen lager. Voor iedere 10 °C temperatuurstijging daalt de stroomopbrengst met ongeveer 5 procent. Het is daarom van belang dat er lucht achter de panelen langs kan stromen die door de warmte afgevoerd wordt en de temperatuur niet te hoog oploopt. Ook de omvormer moet niet te warm worden. Hoe meer licht op de panelen valt, hoe warmer de omvormer zal worden. Wanneer de omvormer te warm wordt, daalt zijn efficiëntie. Bij het kiezen van de plek van de omvormer moet dus ook worden gelet op voldoende vrije luchtstroom rond de omvormer. Omvormer SB2000HF

Verder neemt in de loop van de tijd de opbrengst van zonnepanelen iets af. Ieder jaar wordt ongeveer een half procent minder stroom opgewekt. Na 25 jaar is het rendement van de zonnepanelen dus zo'n 12,5 procent lager dan in het eerste jaar. Hiermee moet rekening worden gehouden in het berekenen van de kosten en baten van zonnepanelen. Om de opbrengst (in kWh) van een zonnepaneel te berekenen, vermenigvuldigen we het vermogen in Wp (Wattpiek) met een rekenfactor van 0,88. Een paneel van bijvoorbeeld 260 Wp levert op jaarbasis dan gemiddeld 260 x 0.88 = 229 kWh op. Een gemiddeld huishouden heeft een jaarverbruik van 3.400 kWh. Om dit jaarlijks zelf op te wekken zijn 3.400/229 = 15 zonnepanelen van 260 Wp nodig. Zonnepanelen kosten ongeveer € 1,60 per Wp. Een volledig zonnepanelensysteem inclusief montage en omvormer kost tussen de € 2,30 en € 3,00 per Wp vermogen inclusief btw. Hieronder wordt een voorbeeld gegeven van een recente offerte voor een PV-systeem van 2160 Wp met een verwachte opbrengst van 1870 kWh (100% schaduwvrij), een totale oppervlakte van 15 m² zonnepanelen en een 25-jarige lineaire vermogensgarantie. Op de omvormer zit vijf jaar garantie, op montage en elektrawerken tien jaar. Er is een hevige concurrentie op de markt voor zonnepanelen, waardoor er soms hoge kortingen worden verleend. Product

Aantal

Eenheidsprijs

Totaal

Zonnepaneel BYD 240P6-30

9

€ 230,00

€ 2.070,00

Omvormer SB2000HF

1

€ 1.121,00

€ 1.121,00

Montage materiaal

1

€ 765,00

€ 765,00

Montagewerken

1

€ 438,00

€ 438,00

Elektriciteitswerken en materiaal

1

€ 550,00

€ 550,00

Keuring door erkende organisatie

1

€ 130,00

€ 130,00

21%

€ 5.074,00

€ 5.074,00

Subtotaal BTW

€ 1.065,54 € 6.139,54

Totaal

Een particulier kan voorlopig nog slim gebruikmaken van de kleine ondernemersregeling. Dat betekent dat de btw op de installatie wel teruggevraagd kan worden en de btw over de opbrengst niet afgedragen hoeft te worden. Op Europees niveau wordt hier echter bezwaar tegen gemaakt. Ook vergt het nogal wat papierwerk. Particulieren kunnen de stroom die men niet gebruikt terug leveren aan het elektriciteitsnet. Dit heet salderen (dit is het leveringstarief inclusief energiebelasting, opslag duurzame energie en btw). Energiebedrijven zijn nu nog wettelijk verplicht om onder voorwaarden voor de stroom die een huishouden via zonnepanelen aan het stroomnet terug levert het geldende stroomtarief te betalen (inclusief energiebelasting en btw). Dit geldt alleen voor aansluitingen kleiner dan 3 x 80 Ampère en voor zover de opgewekte hoeveelheid stroom kleiner is dan het eigen verbruik. Ook over deze regeling is veel discussie en daarom zal deze waarschijnlijk in 2020 vervallen.17 Hierdoor daalt uiteraard het netto rendement op de investering.

17

Minister Kamp, 2 juni 2014.


26

De meter moet kunnen registreren hoeveel stroom er aan het net is terug geleverd. Indien een meter dit niet kan, moet deze vervangen worden door een meter die dit wel kan of door een meter die de toegeleverde stroom niet registeren, maar wel terugdraaien. 2.5.2 De nieuwe generatie HR ketels Indien een oude cv-ketel vervangen wordt, kiest men meestal voor een HR ketel. De nieuwste ketels met een A-label hebben bijvoorbeeld een zogenaamde ‘low energy’ pomp. Slimme software ontdekt zelf de patronen in het warmwatergebruik en zorgt zo voor de optimale balans tussen comfort en energiebesparing. Vergeleken met de vorige generatie HR-ketels bespaart zo’n ketel ongeveer € 200,- per jaar (bij een gasverbruik van 2.000 m3). Deze ketels zijn ook geschikt om te koppelen met een warmtepomp of zonneboilersysteem voor warm water of verwarming.18 2.5.3 Warmtepomp Een warmtepomp is meestal alleen interessant als je woning nieuw wordt gebouwd of ingrijpend verbouwd wordt. Gewone cv-radiatoren moeten namelijk ook vervangen worden door een systeem voor lage temperatuur verwarming (LTV). De woning moet ook heel goed geïsoleerd zijn. Een warmtepomp werkt als een omgekeerde koelkast. Een koelkast koelt doordat die warmte verzamelt uit de lucht in de koelkast en dit vervolgens weer afgeeft aan de lucht buiten de koelkast. Een warmtepomp verzamelt warmte uit de buitenlucht, de bodem of het grondwater en geeft die binnen af. De warmte wordt afgegeven aan leidingwater dat wordt rondgepompt naar lage temperatuur-radiatoren, vloer- of wandverwarming. Een lage temperatuur verwarmingssysteem verwarmt het huis met maximaal 55 graden Celsius. Bij een normaal systeem kan de temperatuur oplopen tot 80 graden Celsius. Vanwege de lage temperatuur wordt er minder gas verbruikt. Als de buitenlucht de bron van de warmte is, moet er op het dak of in de tuin een warmtewisselaar komen, die zorgt voor de overdracht van de energie van het buitensysteem naar het binnensysteem. Een standaard warmtepomp zorgt alleen voor verwarming en een warmtepompboiler zorgt alleen voor warmte. Een combiwarmtepomp en een hybride warmtepomp zorgen voor beiden. Een hybride warmtepomp is een gasgestookte HR-107 combiketel die samenwerkt met een ingebouwde of toegevoegde elektrische warmtepomp. Het netto rendement van huidige elektrische warmtepompen ligt op 160% - 200% voor verwarming en 80% - 140% voor warm water. Bij een warmtepomp spreekt men van COP (Coëfficiënt Of Performance): het rendement van de warmtepomp. Elektrische warmtepompen voor verwarming hebben een COP tussen 4 en 5: het rendement ligt dus tussen 400% en 500%. De COP voor warmwater is lager (2 tot 3,5) omdat een hogere temperatuur vereist is (58 °C). Het rendement daarvoor is dus 200% tot 350%. De aanschafprijs voor een individuele elektrische warmtepomp voor lage temperatuurverwarming (LTV) in een eengezinswoning varieert en is afhankelijk van de warmtebron:  ruim € 22.000,- (de buitenlucht als bron);  € 25.000,- (bodem als bron);  tot € 40.000,- (grondwater als open bron). Dit is inclusief de kosten voor de aanpassing van de wandradiatoren voor LTV.19 2.5.4 Hybride HR-warmtepomp Een hybride HR-warmtepomp combiketel kost gemiddeld € 5.000,- tot € 7.000,- (inclusief HR-107 ketel, btw en installatie, exclusief LTV (bij goede isolatie niet noodzakelijk)).

18 19

Nefit Trendline. www.milieucentraal.nl & Nefit


27

Bij een zonneboilersysteem wordt via een gesloten circuit het sanitaire water in de voorraadboiler (afhankelijk van de hoeveelheid zonlicht) tot wel 80 á 90 °C verwarmd. De royale, optimaal geïsoleerde boiler zorgt ervoor dat er nauwelijks warmte verloren gaat. De boiler wordt aangesloten op de (bestaande) HR-ketel. Op zonnige dagen wordt het water voor douche, bad en keuken volledig duurzaam verwarmd met zonne-energie. Op dagen met weinig zonlicht springt de HR-ketel bij. Op jaarbasis gebruikt men zo tot 60% minder gas voor de bereiding van warm water. Een zonneboilersysteem voor een eengezinswoning kost ongeveer € 3.200,- inclusief btw. 2.5.5 HRe ketel Voor huizen waarbij men meer dan 1.900 m³ gas per jaar verbruikt kan het interessant zijn om een HRe-combiketel te overwegen. De ketel wekt met gas elektra op. Bij de Remeha eVita HRe ketel claimt men een opbrengst van 2500 kWh en een jaarlijkse besparing van € 400,- op de energierekening. Een HRe ketel kost ongeveer € 11.000,- en € 140,- per jaar aan onderhoud. In sommige provincies wordt een forse subsidie verstrekt om de aanschaf te stimuleren. 2.5.6 Ledverlichting Nu de handel in de gewone gloeilamp sinds 1 september 2012 verboden is, zal de consument overstappen op halogeenverlichting, spaarlampen of ledverlichting. Ook niet-energiezuinige halogeenverlichting wordt vanaf 2016 verboden. Bij spaarlampen is de consument attent gemaakt op gevaren van het kwik dat vrijkomt bij een eventuele breuk van de lamp. Hierdoor zal voor veel consumenten, zeker nu er warmere kleuren beschikbaar zijn gekomen, de ledlamp het alternatief worden. De ledlamp verbruikt veel minder energie (ongeveer 90% minder dan de gloeilamp), is wel duurder in de aanschaf, maar gaat veel langer mee. Helaas blijken de goedkopere ledlampen storingen te geven op het elektranet in de woning. Om de energiezuinigheid van woningen onderling te vergelijken mag men dus nooit afgaan op het daadwerkelijke verbruik, maar zal er altijd een goede vergelijking gemaakt moeten worden tussen de technische specificaties van aangebrachte installaties.

2.6

Bewonersgedrag

Het bewonersgedrag is van grote invloed op het energieverbruik en energiekosten. Daarnaast is de uiteindelijke prijs die door de gebruiker betaald zal worden ook afhankelijk van bij welke marktpartij de energie wordt ingekocht en welk contract afgesloten wordt. Daarom is het voor een juiste vergelijking beter om naar de kubieke meter gas en kWh elektriciteit te kijken. In alle berekenmodellen voor het energieverbruik van een bepaalde woning zal men aannames doen voor het gedrag van de bewoner. Of een bewoner de slaapkamers warm wil houden of juist de radiatoren nooit aanzet heeft uiteraard invloed op het verbruik. Helaas zijn er ook bewoners die met de ramen open toch de verwarming vol aan hebben staan. Ook heeft het weer invloed op het verbruik. Is het een koude winter geweest of juist een zachte.


28

3 Waardering in relatie tot energiebesparing/duurzaamheid 3.1

Hoe weeg je de kosten en baten van de verschillende energiebesparende maatregelen af?

In tegenstelling tot commercieel vastgoed speelt bij particuliere woningen het emotionele aspect van de koper een grote rol. De een vindt zonnepanelen op het dak een lelijk gezicht, de ander wil juist laten zien dat er aan het milieu wordt gedacht of wil juist geld besparen door de energiebesparende maatregelen. Puur op economische gronden geredeneerd moet de investering afgewogen worden tegen de (toekomstige) financiële besparingen. Door meerdere offertes aan te vragen over de mogelijk te nemen maatregelen krijgt men goed zicht op noodzakelijke investeringen. Hierbij mogen bij installaties zeker niet het toekomstig onderhoud en de bouwkundige aanpassingen vergeten worden. Bij bijvoorbeeld het plaatsen van een PV-systeem moet men er rekening mee houden dat de omvormer na ongeveer 12 jaar vervangen moet worden en het dak stevig genoeg moet zijn om de panelen (ook bij storm en wind) te kunnen dragen. Bijzondere systemen, zoals een HRe ketel en de plaatsing daarvan, vergen een grote investering en vragen jaarlijks het nodige onderhoud. Sommige systemen zijn niet gericht op de individuele woning, maar zijn aangelegd voor een heel woningblok of een hele wijk. Bij dergelijke systemen wordt vooraf een zeer uitgebreid onderzoek gedaan, maar helaas gaat het soms toch fout.20 Gelukkig zijn de ervaringen tegenwoordig in het merendeel positief en zijn financiële instellingen bereid dergelijke investeringen (mee) te financieren. Beleggingsfondsen voor duurzame investeringen laten steeds betere resultaten zien en dus is het interessant om daar in te beleggen. Energiemaatschappijen stappen langzaam maar zeker over op duurzame energie.

Bron: Rendementsontwikkeling afgelopen 5 jaar (groei per € 100)21

Volgens Milieu Centraal is het rendement op bijvoorbeeld het aanbrengen van vloerverwarming 8%. Ook levert de investering in het plaatsen van zonnepanelen heel wat meer op dan de rente op een spaarrekening. Onderstaande tabel geeft voorbeelden van rendementen op duurzame maatregelen weer.

Vloerisolatie Dakisolatie Spouwmuurisolatie Isolatieglas Zonnepanelen**

A)

B)

C)

D)

8% 9% 12% 7%

5% 7% 9% 3%

5% 6% 9% 4%

5% 7% 9% 4%

7%

4%

5%

5%

A) Rente: 2,5%, Gasprijs stijgt 5%* B) Rente: 1%, Gasprijs stijgt 0%* C) Rente: 1%, Gasprijs stijgt 1%* D) Rente: 1,5%, Gasprijs stijgt 0%*

20

Unica, Er komt een WKO bij de dokter.

21

ASN Groenprojectenfonds, Rendementsontwikkeling.


29

* inclusief inflatie ** op basis van ontwikkeling stroomprijs in plaats van gasprijs22

Hoe aantrekkelijk de rendementen van een duurzame maatregel ook kunnen lijken, het zal er uiteindelijk toch op neerkomen dat voor elke investering een gedegen advies over mogelijke en nuttige maatregelen gemaakt zal moeten worden. Inmiddels bestaat er ook een warmteterugwinunit voor een doucheafvoer. De investering is ongeveer € 600,- terwijl de besparing 130 m³ gas per jaar is. Een dergelijke unit is echter alleen rendabel aan te brengen tijdens de nieuwbouw of grootscheepse verbouwing van de woning. Soms worden deze maatregelen getroffen in nieuwbouwwoningen om aan de in het Bouwbesluitvereiste Rc waarde te voldoen. Elke vastgoedinvesteerder probeert bij een nieuw bouwproject kosten (energiebesparende maatregelen) en baten (verhuurbaarheid verkoopbaarheid) te optimaliseren binnen de geldende regelgeving.

3.2

Wat is de invloed van energielabels op de waarde van een woning?

Mede door de promotie van het nieuwe energielabel en de verplichting om dit op de verkoopsites van de makelaars te tonen, zal het publiek steeds meer bewust worden van de energiezuinigheid van een woning. Mogelijk zal eerder het ontbreken van energiebesparende voorzieningen de prijs van een woning drukken dan dat de aanwezigheid van dergelijke voorzieningen de prijs zal doen toenemen. Kopers kunnen op basis van energiebesparende maatregelen een hogere hypotheek of een aantrekkelijkere rente krijgen. Meer informatie is te vinden op de website www.ikinvesteerslim.nl. Het onderzoek van TIAS VastgoedLAB toont aan dat een ongunstig energielabel de prijs van een woning onder druk zet en een gunstig energielabel een positief effect heeft op de prijs. In ieder geval geeft een gunstig energielabel geen reden voor een koper om te onderhandelen over de prijs van de woning. Voor het omzetten van het voorlopige energielabel naar het definitieve energielabel is bewijsmateriaal nodig. De verkoopbrochure van een makelaar kan onder voorwaarden gezien worden als bewijs voor de in de woning aanwezige energiebesparende voorzieningen. Hiervoor is de verklaring “woningkenmerken voor registratie energielabel” opgesteld door de brancheorganisaties van de makelaars.

3.3

Wat is de invloed van energiebesparende maatregelen op het taxeren?

Energiebesparende maatregelen hebben een steeds grotere invloed op de waardetaxatie van vastgoed. Bouwkundige maatregelen zoals dubbel glas, spouw- en dakisolatie zijn aspecten die bij jongere of gerenoveerde woningen geacht worden aanwezig te zijn. Moeilijker ligt het met bijzondere voorzieningen zoals bijvoorbeeld driedubbel glas, zonnepanelen, zonneboilers, HRe cv ketels of warmte-koudeopslag.

22

Milieu Centraal, Overzicht rendementen energiebesparende maatregelen.


30

Onderzoek waardering tweetal duurzame woningen Een taxatie van een tweetal duurzame woningen door 18 taxateurs van VastgoedPro in mei 2014 gaf aan hoe verschillend er gekeken wordt naar de waarde van duurzame maatregelen. De taxatiedag was georganiseerd door VastgoedPro in samenwerking met de gemeente Den Bosch, TVI en Waifer. Het doel van deze dag was om inzicht te krijgen in hoe de doorsnee taxateur omgaat met de waardering van duurzame maatregelen. Tevens wilde men input krijgen van ervaren taxateurs ten behoeve van de ontwikkeling van een taxatietool voor duurzame investeringen. De fictieve opdracht was een taxatie op te stellen ten behoeve van (her)financiering. Een van de woningen is een zogenaamde “nul op de meter” woning. Deze woning is voorzien van warmtewisselaars, een warmtepomp, eigen watervoorziening en zonnepanelen. Deze woning zal dus geen energie van derden behoeven te betrekken en hierdoor geen energierekening ontvangen. De andere woning betreft een jaren-60 rijtjes woning met een warmwatervoorziening door een zonneboiler, zonnepanelen voor stroomopwekking en vloerisolatie. De beoordeling van de taxateurs voor de “nul op de meter” woning was gemiddeld € 600.000,- met afwijkende waarden van € 500.000,- tot € 700.000,-. Gemiddeld werd aan de duurzame maatregelen een extra waarde van € 40.000,- tot € 50.000,- toegekend, terwijl de extra investering € 85.000,bedroeg. De beoordeling van de rijtjeswoning was gemiddeld € 210.000,- met uitschieters naar € 253.000,- en € 175.000,-. Gemiddeld werd aan de duurzame maatregelen een extra waarde van € 5.000,- tot € 10.000,- toegekend, terwijl de extra investering € 27.500,- bedroeg. Ondanks dat dit voorbeeld geen uitgebreid onderzoek betrof, maakt dit toch duidelijk dat een duurzame investering niet altijd één op één wordt doorgezet in de waarde. Dat is ook logisch aangezien bepaalde investeringen afgeschreven moeten worden.

Er wordt echter al jaren uitgebreid onderzoek gedaan naar de effecten van duurzaamheid op de waarde van vastgoed. In de inleiding van deze syllabus worden al een aantal recente artikelen aangehaald, die gebaseerd zijn op recent uitgevoerde onderzoeken. Ook een onderzoek naar de effecten van duurzaamheid op de waarde van corporatiewoningen geeft aan dat energiezuinige woningen een hogere waarde hebben. 23 Het rapport geeft de volgende conclusies weer: 1. Corporatiewoningen met energielabel A hebben een 14,8% hogere verkoopprijs dan woningen met label G. Woningen met label B zijn 4,4% meer waard. Dit impliceert dat de verkoopprijs van een gemiddelde woning met energielabel G € 22.000,- hoger is bij opwaardering naar label A en € 6.500,-meer opbrengt bij opwaardering naar label B. Het verbeteren van een woning met label C naar label B en A verhoogt de verkoopprijs met respectievelijk 2,9% en 13,3%. 2. In potentie kunnen duurzaamheidsinvesteringen in corporatiewoningen worden terugverdiend. We kunnen concluderen dat de meest energiezuinige corporatiewoningen voor een substantieel hogere verkoopprijs worden verkocht dan minder zuinige corporatiewoningen. Deze bevindingen komen overeen met eerder onderzoek naar waarde-effecten van energie-efficiëntie op de koopwoningenwoningmarkt. De gevonden waardepremie kan een belangrijke rol spelen bij het terugverdienen van investeringen in energiebesparende maatregelen door woningcorporaties.

3.4

Onzekere factor

Een onzekere factor blijft de invloed van de overheid op de verwachte besparingen. Een belangrijk deel van de kosten zijn de overheidsheffingen die drukken op gas en elektriciteit. In onderstaande afbeeldingen is de verhouding weergegeven tussen de leveringskosten, het netbeheer en de overheidsheffingen.

23

Maastricht University en het Kadaster in opdracht van Aedes van 6 november 2014 .


31

Bron: Essent Groene Stroom & Gas Variabel juli 2015

Wanneer de salderingsregeling vervalt, zal het netto rendement in financiële zin sterk afnemen. De panelen zullen elk jaar 0,5% minder stroom leveren en de omvormer zal na 12 jaar vervangen moeten worden. Daarnaast hebben de panelen een gemiddelde technische levensduur van 25 jaar. Deze gegevens geven aan dat de waarde van een zonnepaneel niet overschat moet worden. Voor elke duurzame installatie gelden andere waarden, maar bij elke investering zal dit soort informatie wel meegenomen moeten worden. Samenvattend zijn inmiddels een aantal effecten van duurzame investeringen duidelijk: 1. Er zijn directe besparingen op de energiekosten waardoor de totale woonlasten afnemen en er meer ruimte is voor de financiering van de woning. 2. De levensduur van de woningen wordt verlengd. 3. De verkoop- en verhuurbaarheid van de woning neemt toe. 4. Er moet rekening worden gehouden met onderhoud, keuringen en afschrijving van duurzame installaties. 5. De subsidieregelingen en (fiscale) voordelen zoals de btw teruggave en salderingsregeling zijn onzekere factoren. 6. De afwezigheid van duurzame maatregelen zoals een HR ketel, dubbel glas, spouwmuurisolatie en vloeren dakisolatie zorgt voor een afwaardering indien vergelijkbare woningen deze voorzieningen wel hebben. 7. De aanwezigheid van duurzame maatregelen zoals zonnepanelen, een zonneboiler en warmteterugwinning verhogen de waarde ten opzichte van vergelijkbare woningen die deze voorzieningen niet hebben. 8. Investeringen in voorzieningen zoals een HRe ketel of een eigen WKO geven geen evenredige waardevermeerdering. Ook kennen dergelijke investeringen toch ook een zeker risico met betrekking tot de bedrijfszekerheid. Dit geeft bij eventuele kopers onzekerheid over de waardevastheid van de voorziening. 9. Duurzame installaties zijn nog lang niet uitontwikkeld. Deze worden steeds beter én goedkoper. De kans dat een installatie na een tiental jaren ‘achterhaald’ is, is groot. Syllabus Wonen-dag 2 2016 – Energiebesparing/duurzaamheid; huurrecht

32


33

4 Marketing / verkoop in samenhang met energiebesparing / duurzaamheid 4.1

Wat is de toegevoegde waarde van de verschillende energiebesparende maatregelen?

Een recente enquête binnen een makelaarsvereniging gaf aan dat 90% van de makelaars vindt dat een koper het energielabel niet laat meewegen bij de koopbeslissing. Makelaars krijgen nauwelijks vragen over de energiebesparende maatregelen en de extra financieringsmogelijkheden. De verplichting lijkt de belangrijkste reden voor de aanvraag. 24 Echter zijn er ook onderzoeken die juist beweren dat energiebesparende maatregelen wel degelijk de verkoopsnelheid en waarde positief beïnvloeden.25 Het blijft natuurlijk een kwestie van vraag en aanbod. De huidige economische problemen hebben het beeld verstoord. Echter leven we in een maatschappij die steeds bewuster wordt van de energie die verspilt wordt en het effect ervan dat in onze portemonnee voelbaar wordt. De makelaar/taxateur speelt een heel grote rol in dat bewustwordingsproces. Juist de makelaar kan mensen attent maken op de voor- en nadelen van duurzame maatregelen en de taxateur kan de voorzieningen naar de juiste waarde inschatten. Voorwaarde is wel dat de informatie betrouwbaar, transparant en dus toetsbaar is. Onbekendheid met de materie veroorzaakt vaak een afwijzend gedrag. De ontwikkeling en toepassing van betrouwbare taxatiemodellen zal daarbij een grote rol spelen.

4.2

Wat is het effect van energiebesparende maatregelen op de financiering van een woning?

Dankzij subsidies en fiscale voordelen zijn veel duurzame maatregelen interessant voor de huiseigenaar. De investering wordt redelijk snel terugverdiend en het netto rendement is vaak veel beter dan men momenteel krijgt op een gemiddelde spaarrekening. Doordat de energierekening (veel) lager wordt dan waar banken rekening mee houden, ontstaat er extra financieringsruimte. Sommige banken hebben hun eigen producten hier op afgestemd. Zoals GreenLoans; een dochteronderneming van ABN AMRO.

De GreenLoans Eco Lening is een Aflopend Krediet. Hierbij staat de rente gedurende de gehele looptijd vast en lost men tevens een vast bedrag per maand af. Men heeft direct beschikking over het geld en aan het einde van de looptijd is het totale kredietbedrag € 0,-. Echter is het voor eigenaren van een woning wel mogelijk een zogenoemde duurzaamheidslening aan te vragen. De Duurzaamheidslening is een lening van minimaal € 2.500,- en maximaal € 25.000,-. De hoogte van de lening is afhankelijk van de regeling van de desbetreffende gemeente of provincie. Tot een bedrag van € 7.500,- geldt een looptijd van tien jaar. Voor een hoger bedrag is de looptijd 15 jaar. De rentekorting is 3% op de 10 of 15 jaar vaste rente van SVn (minimaal rentepercentage 0,50%). De lening wordt onderhands en als jaarannuïteitenlening verstrekt. Het geleende bedrag wordt in een bouwkrediet gestort en kan altijd (geheel of gedeeltelijk) boetevrij worden afgelost.26

24

Vastgoedmarkt, 21 juli 2015. D. Brounen en N. Kok, Het energielabel op de koopwoningmarkt, 12 april 2011 & D. Brounen, Groen Energielabel versnelt en verhoogt de woningverkoop, 7 september 2015. 26 www.svn.nl/producten/Duurzaamheidslening 25


34

Afhankelijk van de verordening van de desbetreffende gemeente kan op de volgende duurzame maatregelingen een lening aangevraagd worden:  Warmtepomp;  Zonnepanelen;  Zonneboiler;  Gevelisolatie;  Dakisolatie;  Vloerisolatie;  raamisolatie (minimaal HR ++);  ventilatie-unit met warmterugwinning;  maatwerkadvies.

4.3

Wat is de rol van energiebesparende maatregelen op het verkoopproces?

Energiebesparende maatregelen, de duurzaamheid en de voorzieningen van een woning zijn ongetwijfeld verkoopargumenten. Maar men kan zich afvragen of een rijtjeswoning midden in een woningblok voorzien van allerlei energiebesparende maatregelen iedereen zal aanspreken. Indien een woning echter niet meegegaan is in de ontwikkelingen van de tijd, zoals dubbel glas, een HR ketel, geïsoleerde gevels, een geïsoleerde vloer en een geïsoleerd dak, kan dat alleen maar tot uiting komen in een lagere marktwaarde. Aan de andere kant is er zeker een markt voor woningen die nog betaalbaar zijn voor starters omdat zij nog gemoderniseerd moeten worden. Naast de aantrekkelijkheid van een woning en de omgeving voor een potentiële koper, de staat van onderhoud en de financierbaarheid van de woning, wordt de consument steeds bewuster van de energiekosten. Publicaties van overheid, energiemaatschappijen en brancheverenigingen wijzen de consument hier voortdurend op.


35

Literatuur 

                    

Duurzame energietechniek Joop Ouwehand, T.J.G. Papa, Jan de Geus, e.a. Academic Service 3e druk, 2014 EAN: 9789039527894 Toegepaste energietechniek Deel 1 Joop Ouwehand, T.J.G. Papa, A.C. Taal, Edith Post, e.a. Academic Service 4e druk, 2012 EAN: 9789039526545 Het grote energieboek voor duurzaam wonen drs. Ing. Teus van Eck 2010 Vragen en antwoorden energielabels. Opgehaald van www.aedes.nl Verkoopwaarde hoger bij groen label. Opgehaald van www.builddesk.nl Ontmasker de waarde van het energielabel. Opgehaald van www.rigo.nl Het energielabel op de koopwoningmarkt. Opgehaald van www.rijksoverheid.nl Bijna een kwart van de corporatiewoningen had in 2014 een energielabel B of hoger. Aedes Corporatiemonitor 24 maart 2015. Opgehaald van www.aedes.nl Huis met energielabel A of B levert 5000 euro meer op. Opgehaald van www.tias.nl On The Economics of Energy Labels in the Housing Market. Dirk Brounen en Nils Kok. November 2009. Explaining the Variation in the Value of Building Energy Efficiency Certificates: A Quantitative Meta-Analysis. Isaac Ankamah-Yeboah and Katrin Rehdanz. August 2014. Rekenmethodiek Definitief Energielabel woningbouw versie 1.2, 16 september 2014. Brochure Voorbeeldwoningen 2011 bestaande bouw door AgentschapNL. Opgehaald van www.rvo.nl Onderzoek verantwoording Voorbeeldwoningen 2011 voor AgentschapNL. Opgehaald van www.rvo.nl Monumentale woningen renoveren tot passiefhuis. Agentschap NL mei 2010. Passiefhuis bindt strijd aan met stijgende woonlasten in bestaande en nieuwbouw. Agentschap NL juni 2010. Praktijkboek Passiefhuis. SBRCURnet september 2015. Samen bereik je minder Energie Nul73. Energiesprong van Platform31 en de gemeente ’sHertogenbosch November 2014. Zon thermische daken. AgentschapNL november 2014. Rotterdam Energiezuinig Wonen krant. Gemeente Rotterdam. Februari 2015. Duurzame woningwaarde. SEV Energiesprong. September 2011. Het groene boekje. Milieu Centraal i.s.m. ABN-AMRO.

Websites www.energiesprong.nl www.milieucentraal.nl www.myrev.nl www.ivvd.nl www.verbeteruwhuis.nl/ www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/energielabel-gebouwen www.energielabel.nl www.energielabelvoorwoningen.nl www.energielabelatlas.nl/ www.sbrcurnet.nl www.svn.nl/producten/Duurzaamheidslening www.nvm.nl/nl-nl/wonen/dossiers/energielabel.aspx


36

Bijlage 1 - Voorbeeld definitief energielabel


37

Bijlage 2 - Voorbeeld verbetering energielabel berekend met de Real Estate Valuator

Real Estate Valuator Opnamedatum Adres Postcode Gemeente Provincie

14-05-2014 XXXXXlaan 12 1111 HN Voorbeeld Noord Brabant

Kenmerken

Ruime twee onder een kapwoning met vrijstaande in spouw gebouwde garage, ondergrond en tuin.

Eigendomssituatie

Gebruiker/eigenaar

Bouwjaar

1958

Waarde WOZ

€ 525.000

Herbouwwaarde

€ 326.337 (incl. 21% btw)

Bruto inhoud object

620 m3

Bruto vloeroppervlakte

235 m2

Oppervlak

195 m2

Garage/berging

ja

Gasverbruik per jaar

2.500 m3

Elektraverbruik per jaar

2.950 kWh

Waterverbruik per jaar

150 m3

Energielabel

F

Eenmalige kosten Koopsom Overdrachtsbelasting (2%)

Jaarlijkse kosten Reservering onderhoudskosten per jaar (incl. 21% btw)

575.000 11.500

2.265

OZB

502 140

Notariskosten

1.450

Rioollasten

Makelaarskosten

5.500

Gasverbruik

1.594 1.145

Taxatiekosten

0

Elektra verbruik

eigen1 (eenmalig)

0

Waterverbruik

140

eigen2 (eenmalig)

0

Opstalverzekering

260

Totale kosten:

€ 593.450

Servicekosten

0

eigen1 (jaarlijks)

0

eigen2 (jaarlijks)

0

Totale kosten jaarlijks:


38

€ 6.046

Herstelkosten gebreken: Herstel scheurvorming in metselwerk 15 m

870

Vervolgsysteem schilderwerk exterieur inclusief kozijnen 1 post

4.305

CV ketel > 25 kW vervangen 1 stuks

3.878

Zinken goot vervangen 14 m

1.318

Hemelwaterafvoeren zink vervangen 18 m

871 € 11.242

Totale kosten:

Kosten verbeteringen: Spouwmuur isoleren 132 m²

2.829

Enkel glas > isolatieglas (excl. schilderwerk) 41 m²

4.436

Houten begane grond vloer isoleren circa 50 m²

4.257

Houten dakconstructie na-isoleren 95 m²

7.315

Toilet (luxe afwerking) vervangen 2 stuks

5.438

Totale kosten:

€ 24.275

Kosten Inclusief 21% btw

€ 42.975

Bouwkundige keuring gewenst: nee


39

Indicatie van de energie besparende maatregelen Maatregel

Huidige situatie

Nieuwe situatie

Gevelisolatie

Geen isolatie: 0 cm

Nageïsoleerd/spouwisolatie: 5 tot 8 cm

Dakisolatie

Slechte isolatie: 0 tot 3 cm

Goede isolatie: 8 cm of meer

Vloerisolatie

Slechte isolatie: 0 tot 3 cm

Goede isolatie: 8 cm of meer

Ramen leefruimtes

Gewoon dubbel glas

HR++ dubbel glas

Ramen slaapruimtes

Enkel glas

Gewoon dubbel glas

Installatie

HR-combiketel (Hoog Rendement) HR-combiketel (Hoog Rendement)

Ventilatie

Natuurlijke ventilatie

Natuurlijke ventilatie

Zonne cellen

Nee

Nee

Energielabel

F

C

Comfort sterren

1

4

Gasverbruik

4.638 (m3/jaar)

1.507 (m3/jaar)

Electraverbruik

5.033 (kWh/jaar)

5.033 (kWh/jaar)

Energiekosten/maand € 373,73

€ 210,92

Besparing/maand

€ 162,81

(* er wordt in de berekeningen uitgegaan van een 4 persoons huishouden) De Energiebesparingsverkenner is ontwikkeld door SenterNovem in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, in samenspraak met marktpartijen. De Energiebesparingsverkenner maakt duidelijk wat de effecten zijn van de energiekosten op de maandlasten van een huishouden. Ook illustreert de Energiebesparingsverkenner de effecten van energiebesparende maatregelen op de energiekosten. De gepresenteerde resultaten zijn gebaseerd op gestandaardiseerde uitgangspunten zoals de mate van isolatie afhankelijk van bouwjaar en woningtype, type installaties, gemiddeld bewonersgedrag (qua stoken, warm tapwater gebruik), gemiddelde investeringsbedragen etc. Omdat de grootte van de woning en het aantal bewoners van invloed zijn op het gas-/warmte- en elektriciteitsverbruik in de woning wordt de mogelijkheid geboden om deze – binnen bepaalde grenzen – aan te passen. De getoonde energielabels worden echter altijd berekend aan de hand van de standaardwaarden, onafhankelijk van de ingevulde woninggrootte en het aantal personen. De overige uitgangspunten zullen – omdat ze gestandaardiseerd zijn – niet altijd precies overeenkomen met de werkelijke situatie in uw eigen woning. De resultaten van de verkenner zijn daarom uitdrukkelijk indicatief, maar geven wel een goed beeld van de mogelijkheden en de effecten. Als u een preciezer, volledig op uw situatie afgestemd advies over energiebesparingsmaatregelen of een officieel energielabel wilt hebben, adviseert SenterNovem u een gecertificeerd EPA-adviseur in te schakelen. Om te bepalen of de door u gekozen maatregelen of combinaties hiervan bouwtechnisch of installatietechnisch uitvoerbaar zijn of als u de werkelijke investering in uw woning wil weten, adviseert SenterNovem u deskundig advies in te winnen en/of een offerte aan te vragen bij een aannemer en/of een installateur.


40

Referentie object Gevelmetselwerk, pannen gedekt en houten kozijnen. Ruime entree/ hal met trap naar etage, meterkast, toilet met fonteintje, provisiekelder met stahoogte en koekoek. L-vormige woonkamer, open haard, inbouwkast, dichte keuken. In spouw gebouwde stenen garage/berging met elektra. Eerste etage: Overloop, separate toilet, 3 slaapkamers, badkamer met ligbad en wastafel. Toegang tot balkon. Tweede etage: Vaste trap naar ruime overloop berging 3 slaapkamers 2 met dakkapel opstelling c.v.-combiketel in kast.

Bouwperiode Bruto vloeroppervlak Gebruiksoppervlak Inhoud Herbouwwaarde

1950-1970 (1421) 220 m² 180 m² 579 m³ € 294.248 (incl. 21% btw)

Disclaimer: Bij het verstrekken van de gegevens of door technische storingen en andere omstandigheden kunnen fouten in de gegevens ontstaan of gegevens onvolledig overkomen. De berekende waarden zijn uitsluitend indicatief, aan de onderhoudsverwachting kunnen nimmer rechten worden ontleend. De onderhoudsverwachting is uitdrukkelijk geen bouwkundig rapport, opdrachtgever is zich daar terdege van bewust. De makelaar is niet aansprakelijkheid voor handelingen en/ of beslissingen die gebaseerd zijn op de onderhoudsverwachting. Indien u meer duidelijkheid wit over de daadwerkelijke onderhoudsverwachting/staat van het pand dient u hiervoor een bouwkundige keuring te laten verrichten door een daartoe opgeleide deskundige. Deze onderhoudsverwachting is niet gebaseerd op een inspectie ter plaatse, maar is gebaseerd op informatie uit centrale databanken inzake vergelijkbare objecten.


41

Bijlage 3 - Checklist energiebesparende maatregelen Onderstaande checklist kan helpen om een verantwoorde beslissing te nemen of een (installatietechnische) energiebesparende maatregel de moeite waard is. Checklist duurzame maatregelen 1. Wat zijn de initiële kosten van de duurzame maatregel? 2. Wat zijn de bijkomende kosten zoals bouwkundige aanpassingen, vergunningen, advieskosten? 3. Wat is de levensduur van de voorziening of installatie zelf? 4. Wat is de levensduur van de verschillende componenten? Denk aan een omvormer bij een PVinstallatie. 5. Wat zijn de jaarlijkse onderhouds- en keuringskosten? 6. Welke administratieve verplichtingen zijn er zoals bijvoorbeeld de btw teruggave? 7. Indien er sprake is van een subsidie of fiscaal voordeel, voor hoelang zijn deze geldig? 8. Wat is de opbrengst van de maatregel? 9. Met welke rente of inflatie gaat u tellen? 10. Wat zullen de energieprijzen doen in de toekomst? 11. Wat zijn de plannen in de wijk. Komt er bijvoorbeeld een WKO installatie in de wijk? En wat betekent dat voor de individuele maatregelen die de bewoners zelf hebben getroffen? 12. Komt er hoogbouw in de buurt van de woning te staan? Hoe staat het met de begroeiing? Denk aan schaduw op de zonnepanelen. 13. Wat is de invloed van de maatregel op andere delen van het huis. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het plaatsten van LED verlichting welke van grote invloed kan zijn op de netstroom in de woning.


42

duurzaamheid; huurrecht

Recommend Documents