JURISPRUDENTIE HUURRECHT

JURISPRUDENTIE HUURRECHT SPREKER PROF. MR. A.W. JONGBLOED, HOOGLERAAR EXECUTIE- EN BESLAGRECHT UNIVERSITEIT UTRECHT, RAADSHEERPLAATSVERVANGER HOF ARNHEM-LEEUWARDEN, RAADSHEERPLAATSVERVANGER HOF AMSTERDAM 21 MEI 2015 12:00 – 13:00 UUR

WWW.AVDR.NL

Inhoudsopgave Prof. mr. A.W. Jongbloed

Jurisprudentie

Hof Den Bosch 7 mei 2013, WR 2013/74: 290-bedrijfsruimte, dringend eigen gebruik (Kroon BV/Aldi BV)

p. 3

HR 4 oktober 2013, WR 2014/2: Huurprijswijziging bedrijfsruimte, procesrecht (Halfords/Dela Vastgoed)

p. 13

HR 17 januari 2014, WR 2014/30: Woonruimte: voortzetting huur samenwonend kind na overlijden huurder/ouder?

p. 24

HR 14 februari 2014, WR 2014/58: 290-bedrijfsruimte, renovatie, dringend eigen gebruik (Alog/Ultimo)

p. 43

HR 7 maart 2014, WR 2014/69: Procesrecht, ontbinding en ontruiming

p. 47

HR 4 april 2014, WR 2014/70: Huurprijs woonruimte, redelijk aanbod, beëindiging huurovereenkomst: huurverhogingsvordering met beroep op EHRM 19 juni 2006 (Nobel/Brommert)

p. 65

HR 11 april 2014, WR 2014/84: Kwalificatie overeenkomst, onbebouwde onroerende zaken – 230abedrijfsruimte (KNVvL/Staat)

p. 70

HR 25 april 2014, WR 2014/85: 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik

p. 82

2

Kluwer Navigator documentselectie

WR 2013/74: 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik: exploitatie supermarkt; eigen gebruik; dringendheid; duurzaamheid gebruik; verhuis- en inr... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot: Brondocumenten:

Hof 's-Hertogenbosch Mrs. Chr. M. Aarts, I.B.N. Keizer, E.F.A. van Buitenen Naschrift mr. J.A. Tuinman

Datum: Zaaknr:

7 mei 2013 HD 200.108.332/01

LJN: Roepnaam:

BZ5078 Kroon BV/Aldi BV

ECLI:NL:GHSHE:2013:2206, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 07‑05‑2013; ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 19‑03‑2013

Wetingang: (art. 7:296 lid 1 onder b en art. 7:297 BW) Brondocument: Hof 's-Hertogenbosch, 07-05-2013, nr. HD 200.108.332/01

Essentie 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik: exploitatie supermarkt; eigen gebruik; dringendheid; duurzaamheid gebruik; verhuis- en inrichtingskosten; vergoeding onder voorwaarde; daadwerkelijke kosten

Samenvatting Verhuurster wil de verhuurde supermarktruimte zelf als supermarkt in gebruik nemen. Niet aannemelijk is geworden dat verhuurster voor een van de grotere strategische spelers in de supermarktbranche het gehuurde tijdelijk wil gebruiken, zoals huurster stelt. Als een van de grote spelers in de supermarktbranche belangstelling zou hebben gehad voor het in 2009 te koop staande pand, had die speler zelf het pand kunnen kopen. Dat verhuurster de naam van de franchisegever waarmee zij als franchisenemer zaken wil gaan doen nog niet noemt, leidt niet tot een ander oordeel. Vaststaat dat geschikte locaties voor het exploiteren van een supermarkt moeilijk te vinden zijn en dat verhuurster vanwege het criminaliteitsrisico een voorkeur heeft voor een supermarktlocatie zoals deze: in de provincie. Aan de hand van bedrijfseconomische gegevens is voldoende duidelijk gemaakt dat verhuurster het door haar beoogde eigen gebruik dringend nodig heeft. Overgelegde exploitatieberekeningen en het rapport van het vestigingsplaatsonderzoek hebben aannemelijk gemaakt dat zij een in relevante mate beter rendement uit het verhuurde kan halen indien zij daarin zelf een supermarkt gaat exploiteren. Uit de exploitatieberekening is niet af te leiden dat verhuurder de exploitatie na vijf jaar zou willen verkopen. Het hof oordeelt overigens ook dat het verdedigbaar is om een exploitatie voor een periode van vijf jaar als duurzaam aan te merken. Verhuurster heeft het gehuurde duurzaam dringend nodig voor eigen gebruik. Het hof stelt een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten voor huurster, Aldi, onder voorwaarden vast. 1. De nieuwe locatie moet binnen zes maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst in gebruik worden genomen. Daarna is er geen sprake meer van een verhuizing. 2. De nieuwe locatie moet zich binnen een straal van 10 kilometer vanaf het gehuurde bevinden. Indien de afstand ruimer is kan naar het oordeel van het hof niet langer worden gezegd dat de nieuwe locatie dient als vervanging van het gehuurde. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat alle grote spelers, zoals huurster is, in de supermarktbranche op zoek zijn naar locaties in het hele land. Bij de tegemoetkomingskosten gaat het om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurder vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moet verhuizen en zich daar moet herinrichten. Volgens vaste rechtspraak betekent dit dat rekening moet worden gehouden met afschrijvingen die al op de gehuurde inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek ‘nieuw voor oud’. In de supermarktbranche is het gebruikelijk om een inventaris in een periode van zeven jaar af te schrijven. Deze afschrijvingstermijn is voor huurster al grotendeels voltooid. Bovendien blijkt dat Aldi al haar filialen gaat moderniseren onder de noemer van Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 3 1


een nieuw Aldi-concept. Deze vernieuwing heeft in het gehuurde pand nog niet plaatsgevonden. Omdat Aldi de inrichting van het gehuurde toch al wenste te vernieuwen, kunnen de inrichtingskosten niet als een gevolg van een verhuizing voor rekening van verhuurster worden gebracht. In dit geval is er geen aanleiding om de kosten van een nieuwe inventaris via de vast te stellen tegemoetkoming geheel of ten dele voor rekening van verhuurster te brengen. Ook de door huurster genoemde post, ‘afbouwinvesteringen’ – waarbij huurster uitgaat van het cascohuren van een nieuwe bedrijfsruimte, die vervolgens afgebouwd moet worden –, vallen naar het oordeel van het hof niet onder inrichtingskosten.

Partij(en) Appellante: C.J.J. Kroon Supermarkt B.V., gevestigd te Wassenaar Advocaat: mr. A.D. Flesseman tegen Geïntimeerde: Aldi Vastgoed B.V., gevestigd te Culemborg Advocaat: mr. L. Paulus

Uitspraak (...) 4.De beoordeling 4.1 In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a) De Stichting Bedrijfspensioenfonds voor het Ziekenfondswezen heeft als verhuurder met ingang van 16 september 1990 een winkelruimte gelegen aan (thans) Mercuriusplein 30 te Berlicum verhuurd aan Vendex Food Groep B.V. De huurovereenkomst is aangegaan voor tien jaar (tot 30 september 2000). De huurovereenkomst is na afloop van de eerste periode van tien jaar tweemaal verlengd met vijf optiejaren en loopt thans op de voet van artikel 7:300 lid 1 BW voor onbepaalde tijd. b) Aldi is met ingang van 2 juli 2007 in de plaats getreden van de vorige huurder en heeft in dat kader alle rechten en plichten van de vorige huurder uit de huurovereenkomst overgenomen. c) Kroon heeft op 1 september 2009 de eigendom verkregen van het verhuurde en zij is daardoor op de voet van artikel 7:226 lid 1 verhuurder van de winkelruimte geworden. d) Bij brief van 16 september 2009 heeft de beheerder van Kroon aan Aldi onder meer het volgende meegedeeld: “Dinsdag 1 september 2009 heeft de juridische eigendomsoverdracht plaatsgevonden van het gebouw gelegen aan het Mercuriusplein 30 te Berlicum. (…) Kroon Supermarkt B.V. heeft de eigendom van het pand verworven met het oogmerk het pand zelf te gaan gebruiken. Kroon Supermarkt B.V. is dan ook voornemens de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik op te zeggen (…). In dat kader adviseer ik u om geen investeringen meer te plegen in het door u gehuurde pand.” e)

f)

Bij brief van 12 mei 2011 heeft de beheerder van Kroon Aldi uitgenodigd voor overleg over een minnelijke beëindiging van de huurovereenkomst. Kroon en Aldi hebben echter geen overeenstemming bereikt over een beëindiging van de huurovereenkomst. Bij brief aan Aldi van 8 juni 2011 heeft (de advocaat van) Kroon de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli

Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 4 2


2012. In de brief zijn twee opzeggingsgronden genoemd: dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) en de algemene belangenafweging (art 7:296 lid 3 BW). g) Aldi heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. 4.2.1In de onderhavige procedure vordert Kroon: A. beëindiging van de tussen partijen geldende huurovereenkomst per 1 juli 2012 althans per een door de rechter in goede justitie te bepalen datum; B. veroordeling van Aldi tot ontruiming van het gehuurde, met nevenvorderingen; met veroordeling van Aldi in de proceskosten. 4.2.2Aan deze vordering heeft Kroon de volgende twee gronden ten grondslag gelegd. I. Kroon wil het verhuurde zelf in duurzaam gebruik nemen en zij heeft het verhuurde daartoe dringend nodig in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW, zodat de huurovereenkomst met Aldi beëindigd moet worden; II. Uit een redelijke afweging van de belangen van Kroon bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van Aldi bij verlenging van de huurovereenkomst volgt dat de huurovereenkomst met Aldi op de voet van artikel 7:296 lid 3 BW beëindigd moet worden. 4.2.3.Aldi heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 4.3 In het beroepen vonnis van 15 maart 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld: I. dat Kroon onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft in de zin van artikel 7:296 lid 1 sub b BW; II. dat bij afweging van de belangen van Kroon tegen de belangen van Aldi op de voet van artikel 7:296 lid 3 BW aan de belangen van Aldi meer gewicht moet worden toegekend dan aan de belangen van Kroon. Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van Kroon afgewezen en Kroon in de proceskosten veroordeeld. 4.4 De eerste grief van Kroon is gericht tegen de verwerping van haar beroep op dringend eigen gebruik. De tweede grief van Kroon is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij afweging van de belangen van de partijen, aan de belangen van Aldi meer gewicht moet worden toegekend dan aan de belangen van Kroon. Het hof zal eerst grief I behandelen.

Ten aanzien van grief I, dringend eigen gebruik 4.5 Kroon heeft aan haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst allereerst ten grondslag gelegd dat zij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen om daarin zelf een supermarkt te exploiteren en dat zij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Kroon onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft. De grief legt dus aan het hof de vraag voor of de in artikel 7:296 lid 1 sub b BW geregelde opzeggingsgrond (kort gezegd: dringend eigen gebruik) zich voordoet. 4.6.1 Met betrekking tot die grondslag heeft Aldi als meest verstrekkend verweer aangevoerd dat Kroon zich in de onderhavige procedure niet op die grondslag kan beroepen omdat de opzegging van 8 juni 2011 heeft plaatsgevonden binnen drie jaar nadat op 16 september 2009 aan Aldi ter kennis was gebracht dat Kroon de eigendom van het verhuurde had verkregen. Kroon heeft dus volgens Aldi de in artikel 7:296 lid 2 BW bedoelde wachttijd van drie jaar niet in acht genomen. 4.6.2 Kroon heeft dit verweer bestreden en onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 24 september 2010, LJN: BM9758 aangevoerd dat de wachttijd alleen van toepassing is als de huur wordt opgezegd tegen het einde van de in artikel 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste huurtermijn. 4.6.3 Naar het oordeel van het hof is dit standpunt van Kroon juist. De Hoge Raad heeft in genoemd arrest uitdrukkelijk beslist dat de in artikel 7:296 lid 2 BW voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering (wegens het niet in acht nemen van de wachttijd) alleen van toepassing is op opzeggingen tegen het einde van de eerste huurtermijn en niet op opzeggingen tegen het einde van een verlengde termijn. Uit dat arrest volgt dat de wachttijd evenmin van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die – zoals in dit geval na twee verlengingen – op de voet van artikel 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. Dat Aldi met ingang van 2 juli 2007 in de plaats is getreden van de vorige huurder voert niet tot een andere uitkomst (en dat is door Aldi overigens ook niet bepleit).



4.7

4.8.1

4.8.2

4.8.3

4.9.1

4.9.2

Het hof komt daarmee toe aan de vraag of Kroon aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen om daarin zelf een supermarkt te exploiteren en dat zij het verhuurde daartoe dringend nodig heeft. Dat Kroon het verhuurde zelf in gebruik wil nemen om daarin een supermarkt te exploiteren heeft zij naar het oordeel van het hof voldoende aannemelijk gemaakt. Het hof verwijst in dit kader naar: het door Kroon overgelegde rapport van een vestigingsplaatsonderzoek, dat zij voor de verwerving van de eigendom van het pand heeft laten uitvoeren; de door Kroon overgelegde schriftelijke verklaringen van haar (middelijk) directeur, de heer C.J.J. Kroon, waarin hij zijn ervaring met de exploitatie van supermarkten heeft geschetst en waarin hij de achtergrond heeft geschetst van de wens van Kroon om op de locatie in Berlicum een supermarkt te exploiteren; de door Kroon overgelegde exploitatiemodellen. Aldi heeft bij memorie van antwoord onder nummer 2.7 betoogd dat ongeloofwaardig is dat Kroon in Berlicum een supermarkt wil exploiteren. Volgens Aldi heeft het er de schijn van dat Kroon voor een van de grotere strategische spelers in de supermarktbranche de kar tijdelijk wil trekken door een beroep op dringend eigen gebruik te doen dat die grotere speler zelf niet toekomt. Naar het oordeel van het hof is dit door Aldi geschetste scenario echter niet aannemelijk geworden. Als een van de grote spelers in de supermarktbranche in 2009 belangstelling zou hebben gehad voor het te koop staande pand, had die speler eenvoudigweg kunnen trachten het pand zelf in eigendom te verwerven. Er zijn naar het oordeel van het hof geen aanknopingspunten om aan te nemen dat een dergelijke partij Kroon daarvoor heeft ingeschakeld. Dat Kroon nog niet de naam heeft willen noemen van de franchisegever waarmee zij als franchisenemer zaken wil gaan doen, voert niet tot een andere uitkomst. Kroon heeft bij pleidooi gesteld dat zij dienaangaande in deze fase, waarin zij nog verwikkeld is in een procedure om de bedrijfsruimte beschikbaar te krijgen, de naam van de franchisegever op grond van een geheimhoudingsbeding nog niet mag noemen. Het hof acht dat niet onaannemelijk en het doet overigens ook niet af aan de stelling van Kroon dat zij zelf de exploitatie van het pand ter hand wenst te nemen.. Ook de door Aldi genoemde omstandigheid dat Berlicum op ongeveer 65 kilometer afstand ligt van de woonplaats van de directeur, tevens middellijk groot aandeelhouder van Kroon, maakt naar het oordeel van het hof niet onaannemelijk dat Kroon in het gehuurde een supermarkt wil gaan exploiteren. Tussen partijen staat vast dat het moeilijk is om de beschikking te krijgen over geschikte locaties om een supermarkt te exploiteren. Van de zijde van Kroon is bij gelegenheid van het pleidooi bovendien voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in verband met aan grote steden verbonden criminaliteitsrisico’s een voorkeur heeft voor een supermarktlocatie “in de provincie”. Dat Kroon het verhuurde voor het door haar beoogde eigen gebruik dringend nodig heeft, acht het hof ook voldoende aannemelijk gemaakt. De dringendheid hoeft volgens vaste rechtspraak niet met objectieve gegevens te worden aangetoond, terwijl onder omstandigheden algemene bedrijfseconomische gegevens voldoende kunnen zijn om dringend eigen gebruik aanwezig te achten. Naar het oordeel van het hof heeft Kroon met de door haar overgelegde exploitatieberekeningen en het door haar overgelegde rapport van het vestigingsplaatsonderzoek voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een in relevante mate beter rendement uit het verhuurde kan halen indien zij daarin zelf een supermarkt gaat exploiteren. Aldi heeft dat wel betwist, maar die betwisting laat zich slecht verenigen met de eigen stelling van Aldi dat de locatie voor haar uitermate belangrijk is omdat zij daarin, ondanks de huurpenningen die zijn aan Kroon moet voldoen, een erg winstgevende supermarkt exploiteert. Het is voor Aldi kennelijk mogelijk om in het verhuurde een resultaat te behalen dat, na aftrek van huurpenningen en andere onkosten, nog ruimschoots positief is. Aldi heeft onvoldoende duidelijk gemaakt waarom Kroon niet evenzeer in staat zou zijn om op dezelfde locatie een resultaat te behalen dat de momenteel door haar te ontvangen huurpenningen ruim te boven gaat. Dat Kroon bepaalde uitgaven moet doen om de vrije beschikking over het pand te verkrijgen, waaronder mogelijk de uitgaven voor de na te melden tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van Aldi en mogelijk een goodwillvergoeding als bedoeld in artikel 7:308 BW, voert niet tot een ander oordeel. Kroon heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat ook indien met dergelijke gegevens rekening wordt



gehouden, eigen exploitatie voor haar naar verwachting op afzienbare termijn een relevant beter resultaat zal opleveren dan verhuur van het pand. 4.10.1 Aldi heeft verder betwist dat het gebruik dat Kroon van het pand wil maken, duurzaam zal zijn. Aldi heeft er in dat verband op gewezen dat er in de door Kroon als productie 12 bij de memorie van grieven overgelegde exploitatieberekening vanuit wordt gegaan dat Kroon de exploitatie na een periode van vijf jaar zal verkopen. 4.10.2 Dit argument van Aldi stuit reeds af op het feit dat op blz. 1 van de exploitatieberekening onder ‘Samenvattend’ onder meer is vermeld: “De exploitaties op zich zijn al jaarlijks winstgevend. Door ook nog eens rekening te houden met een indicatieve goodwill bij een mogelijke verkoop, wordt het verschil in vermogensontwikkeling volledig duidelijk. Overigens is het opgenomen moment van verkoop alleen opgenomen om de vermogenspositie na realisatie van goodwill duidelijk te maken.” Om deze reden is uit de exploitatieberekening in het geheel niet af te leiden dat Kroon voornemens zou hebben om de exploitatie na vijf jaar te verkopen. Het is naar het oordeel van het hof overigens verdedigbaar om een exploitatie voor een periode van vijf jaar als duurzaam aan te merken. Deze termijn komt als uitgangspunt onder meer terug in artikel 7:299 lid 4 BW. 4.10.3 Ook overigens is niet gebleken van concrete aanwijzingen dat Kroon de exploitatie van de supermarkt op korte termijn weer zou willen staken. Dat de directeur van Kroon, tevens middellijk grootaandeelhouder, momenteel 61 jaar oud is, vormt niet een dergelijke aanwijzing. Aldi heeft niet betwist dat Kroon ook bij terugtreden van haar directeur en een mogelijk daarmee samengaande aandelenoverdracht (bijvoorbeeld aan de door Kroon bij gelegenheid van het pleidooi genoemde familieleden) gewoon kan voortbestaan. 4.10.4 Ten overvloede wijst het hof erop dat, indien komt vast te staan dat bij Kroon de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest, Aldi schadevergoeding kan vorderen op de voet van artikel 7:299 BW. 4.11.1 Het hof concludeert op grond van het bovenstaande dat voldaan is aan de criteria van de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. Dit brengt mee dat voor een verdere afweging van belangen geen grond aanwezig is en dat de vordering van Kroon tot beëindiging van de huurovereenkomst toewijsbaar is. Grief I slaagt dus. Dat brengt mee dat grief II niet meer besproken hoeft te worden. 4.11.2. Bij de bepaling van de datum waarop de huur zal eindigen, houdt het hof rekening met de belangen van beide partijen. Aan Aldi moet voldoende tijd worden gegund om, indien mogelijk, in de omgeving een andere bedrijfsruimte te zoeken, te verwerven en in te richten. Anderzijds houdt het hof er rekening mee dat de opzegging door Kroon al van 8 juni 2011 dateert, zodat Aldi al de nodige tijd heeft gehad om zich te oriënteren op alternatieve huisvesting. Het hof zal rekening houdend met deze feiten en omstandigheden vaststellen dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 januari 2014. 4.12.1. Aldi heeft, voor het geval de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zou worden toegewezen, een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten gevorderd als bedoeld in artikel 7:297 BW. Kroon heeft betwist dat Aldi na beëindiging van de huurovereenkomst de in het gehuurde uitgeoefende huurovereenkomst elders in de regio zal voortzetten. Volgens Kroon dient daarom geen tegemoetkoming te worden vastgesteld althans dient aan het toekennen van een tegemoetkoming de voorwaarde te worden verbonden dat Aldi aantoont dat zij daadwerkelijk de in het gehuurde gehuisveste onderneming verhuist. 4.12.2. Het hof acht geen grond aanwezig om in het geheel geen tegemoetkoming vast te stellen. Het valt immers niet uit te sluiten dat Aldi erin zal slagen de in het gehuurde uitgeoefende onderneming naar een andere locatie in dezelfde omgeving te verhuizen. Het hof zal daarom een tegemoetkoming vaststellen en daaraan overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:105 lid 1, slot, BW een voorwaarde verbinden in de door Kroon bepleite zin. Bij de formulering van die voorwaarde neemt het hof tot uitgangspunt dat van een verhuizing van de in het gehuurde uitgeoefende supermarkt, die vaststelling van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten rechtvaardigt, alleen kan worden gesproken als aan de twee na te melden voorwaarden is voldaan: Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 7 5


-

De nieuwe locatie wordt in gebruik genomen binnen zes maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst. Indien het tijdsverloop groter is kan naar het oordeel van het hof niet meer van een verhuizing worden gesproken. De nieuwe locatie bevindt zich in een straal van 10 kilometer vanaf het gehuurde. Indien de afstand ruimer is kan naar het oordeel van het hof niet langer worden gezegd dat de nieuwe locatie dient als vervanging van het gehuurde. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat alle grote spelers in de supermarktbranche op zoek zijn naar locaties in het hele land. Als Aldi op grotere afstand van het gehuurde een nieuwe locatie in gebruik nemen, kan niet worden gezegd dat dit gebeurt om de locatie in het gehuurde te vervangen. Met inachtneming van deze uitgangspunten zal het hof de voorwaarde formuleren die hierna onder ‘De uitspraak’ is vastgelegd. 4.13.1 Vervolgens dient de hoogte van de tegemoetkoming te worden bepaald. Aldi heeft aanspraak gemaakt op een bedrag van € 872.268,94. In haar conclusie van dupliek heeft zij dit bedrag onder verwijzing naar een aantal producties gespecificeerd. Kroon heeft daar in eerste aanleg bij akte uitlating producties op gereageerd. In deze akte heeft Kroon onder punt 79 geconcludeerd dat hooguit een vergoeding van € 33.637 op zijn plaats is. 4.13.2 Het hof stelt voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurder vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moet verhuizen en zich daar moet herinrichten (vgl. onder meer HR 20-10-2000, NJ 2000, 692 en HR 19-10-2001, NJ 2002, 144). Volgens vaste rechtspraak betekent dit dat rekening moet worden gehouden met afschrijvingen die al op de gehuurde inventaris hebben plaatsgevonden en met een aftrek ‘nieuw voor oud’. 4.13.3 Kroon heeft in dit kader allereerst aangevoerd dat het in de supermarktbranche gebruikelijk is om een inventaris in een periode van zeven jaar af te schrijven. Aangezien Aldi het gehuurde medio 2007 heeft betrokken, is deze afschrijvingstermijn al grotendeels voltooid, aldus Kroon. Kroon heeft verder aangevoerd dat uit berichtgeving van eind 2011 blijkt dat Aldi al haar filialen gaat moderniseren onder de noemer van een nieuw Aldi-concept: ‘New Generation’. Omdat Aldi de inrichting van het gehuurde toch al wenste te vernieuwen, kunnen de inrichtingskosten niet als een gevolg van een verhuizing voor rekening van Kroon worden gebracht. 4.13.4. Aldi heeft deze stellingen van Kroon niet betwist, terwijl zij heeft moeten begrijpen dat deze kwestie ook in hoger beroep van belang zou kunnen zijn. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep is van de zijde van Aldi erkend dat in het kader van het concept ‘New Generation’ de inrichting van haar filialen wordt vernieuwd. In het van Kroon gehuurde pand heeft deze vernieuwing in verband met de onderhavige procedure nog niet plaatsgevonden. Naar het oordeel van het hof heeft Kroon bij deze stand van zaken terecht aangevoerd dat er geen aanleiding is om de kosten van een nieuwe inventaris via de vast te stellen tegemoetkoming geheel of ten dele voor rekening van Kroon te brengen. Daarmee valt een van de grootste door Aldi opgevoerde posten weg. 4.13.5. Ook de door Aldi genoemde andere grote post, ‘afbouwinvesteringen’, kan naar het oordeel van het hof niet worden overgenomen. Aldi gaat bij deze post uit van het casco huren van een nieuwe bedrijfsruimte, die vervolgens afgebouwd moet worden (plaatsen wanden, leggen vloeren, leggen leidingen, enzovoort). Kroon voert naar het oordeel van het hof terecht aan dat dergelijke afbouwkosten, waarvan grotendeels geen sprake zou zijn als Aldi niet een casco maar een min of meer afgebouwde bedrijfsruimte zou huren, niet onder de noemer inrichtingskosten kunnen worden gebracht. 4.13.6. Voor het overige staat naar het oordeel van het hof wel vast dat Aldi, indien zij daadwerkelijk de in het gehuurde uitgeoefende supermarkt naar een andere locatie in de regio zal verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zal maken. De exacte hoogte daarvan is nu nog niet te bepalen en kan naar het oordeel van het hof ook in het midden blijven. Volgens de wettekst en vaste rechtspraak hoeven deze kosten niet volledig door Kroon gedragen worden maar dient Kroon een tegemoetkoming in die kosten te voldoen. Rekening houdend met hetgeen over en weer is gesteld acht het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 75.000 op zijn plaats. 4.13.7 Het hof acht geen termen aanwezig om partijen nog gelegenheid te geven hun stellingen ten aanzien



4.13.8

4.14.1

4.14.2

4.14.3

4.15 4.16

van de hoogte van de vast te stellen tegemoetkoming aan te vullen. De partijen hebben zich in eerste aanleg al vrij uitgebreid over deze kwestie uitgelaten en, terwijl zij wisten dat deze kwestie ook in hoger beroep van belang zou kunnen worden, geen aanleiding gezien om hun stellingen dienaangaande nog aan te vullen of aan te passen. In verband met het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 BW zal het hof Kroon op de na te melden wijze in de gelegenheid stellen om haar vordering in te trekken. Kroon dient bij akte mee te delen of zij haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst wil intrekken. De akte is uitsluitend voor dit doel bestemd. Een antwoordakte wordt niet verwacht. Aldi heeft verder in haar memorie van antwoord (nr. 2.7) verzocht om vaststelling van een bedrag dat Kroon aan Aldi moet betalen als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen bij Kroon niet aanwezig is geweest. Artikel 7:299 lid 3 BW biedt de mogelijkheid om voor dat geval een dergelijk bedrag vast te stellen. Volgens Aldi dient dit bedrag op minimaal € 3.000.000 te worden vastgesteld. Volgens Kroon is er geen grond om nu al een dergelijk bedrag vast te stellen althans moet het bedrag worden vastgesteld op maximaal € 100.000. Het hof zal een bedrag als bedoeld in artikel 7:299 lid 3 vaststellen. Kroon kan daar niet veel bezwaar tegen hebben. Als de wil om het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen bij haar aanwezig is, en daar gaat het hof vanuit, dan hoeft Kroon dat bedrag nimmer te voldoen. Het hof zal het bedrag vaststellen op € 100.000. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat Aldi heeft aangekondigd op de voet van artikel 7:308 BW een vergoeding van goodwill van Kroon te zullen vorderen. Indien Kroon dus slechts korte tijd een supermarkt in het pand exploiteert en Aldi vanwege die korte duur aanspraak wil maken op het in artikel 7:299 lid 3 bedoelde bedrag, hoeft daarin geen vergoeding van goodwill te zijn opgenomen. Verder laat genoemd artikellid Aldi uitdrukkelijk de ruimte om te zijner tijd, indien daar termen voor aanwezig zijn, verdere schadevergoeding te vorderen. Door partijen zijn geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die, indien zij zouden zijn bewezen, tot een andere uitkomst zouden leiden. Het hof acht daarom geen termen aanwezig voor bewijslevering. In afwachting van een uitlating van Kroon over het al dan niet intrekken van haar vordering zal het hof elke verdere beslissing aanhouden. Het hof is voornemens om het eindarrest niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het hof acht geen termen aanwezig om af te wijken van het in artikel 7:295 lid 1 vervatte uitgangspunt dat de huurovereenkomst niet eerder eindigt dan nadat de rechterlijke beslissing tot beëindiging onherroepelijk is geworden.

5.De uitspraak Het hof: verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 2 april 2013 voor een akte aan de zijde van Kroon met het hiervoor in rechtsoverweging 4.13.8 omschreven doel (een antwoordakte aan de zijde van Aldi wordt niet verwacht); houdt iedere verdere beslissing aan.

Noot Auteur: Naschrift mr. J.A. Tuinman Naschrift 1.Dringend eigen gebruik en supermarkten Er is relatief veel rechtspraak over verhuurders die een beroep doen op dringend eigen gebruik omdat zij zelf een supermarkt willen beginnen in het gehuurde. Bekende voorbeelden zijn: HR 25 oktober 1991, NJ 1992/148 (Klaver/Hoes) en HR 12 juli 2002, WR 2002/58, m.nt. C.A. Adriaanse (Co-op/Vomar). Enkele uitgangspunten voor beoordeling van zo’n beroep zijn dat algemene bedrijfseconomische motieven voldoende kunnen zijn om dringendheid in de zin van art. 7:296 lid 1 onder b BW aan te nemen (NJ 1992/148 (Klaver/Hoes)) en Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 9 7


niet vereist is dat de behoefte aan het gehuurde dermate groot is dat het voortbestaan van verhuurder op het spel staat (zie HR 25 oktober 1991, NJ 1998/148 (Fuld/Madurodam)); want aan ‘dringend nodig hebben’ in de zin van art. 7:297 lid 1 onder b BW is (reeds) voldaan als het gehuurde voor de verhuurder van voldoende wezenlijk belang is (vgl. M.F.A. Evers, Huurrecht Bedrijfsruimte 2011, p. 133, met verwijzing naar Kamerstukken II 1974 /75, 12 312, nr. 5, p. 7). 2.Algemene bedrijfseconomische motieven aannemelijk maken Uit de wettekst volgt dat het dringend nodig hebben door de verhuurder aannemelijk gemaakt moet worden. De rechter heeft bij de beoordeling of verhuurder geslaagd is in het ‘aannemelijk maken’ veel vrijheid en is niet gebonden aan de regels van het bewijsrecht. Uit een vaste lijn van rechtspraak, die terugvoert tot HR 2 februari 1979, NJ 1979/508 (De Nieuwe Pauw/Roby), volgt dat dit betekent dat ‘dringend nodig hebben’ van het gehuurde niet met objectieve gegevens hoeft te worden aangetoond. Vervolgens overweegt Hof ’s-Hertogenbosch in r.o. 4.9.1 dat tegelijkertijd onder omstandigheden de dringendheid ook met algemene bedrijfseconomische gegevens aannemelijk gemaakt kan worden. Hierop valt niet veel af te dingen. Immers, of met algemene bedrijfseconomische gegevens de dringendheid van het eigen gebruik aannemelijk kan worden gemaakt zal inderdaad telkens afhangen van de omstandigheden van het geval. Bij gebrek aan informatie over de inhoud van de exploitatieberekeningen en het rapport van het vestigingsplaatsonderzoek, die in deze zaak door verhuurder in het geding waren gebracht om de dringendheid aannemelijk te maken, valt hierover niet zo veel te zeggen. Wat uiteraard wel gezegd kan worden is, dat hoe algemener de bedrijfseconomische gegevens, waarop de verhuurder zich beroept, des te groter de kansen voor de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de dringendheid van het eigen gebruik niet aannemelijk is. Dat het leveren van tegenbewijs dan geen onbegonnen werk voor de huurder hoeft te zijn volgt uit bijv. Ktr. Haarlem 13 mei 2009, WR 2009/89 (Schiphol/Kappé) en Ktr. Roermond 11 juli 2000, Prg. 2000/5520, waar werd beslist dat de verhuurder de dringendheid van het eigen gebruik niet voldoende aannemelijk had weten te maken door zich enkel te beroepen op rapporten met niet-verifieerbare gegevens, althans met algemene bedrijfseconomische gegevens, die bovendien vooral waren gebaseerd op eigen aannames in plaats van op concrete en objectieve gegevens. Omwille van de actualiteit en de volledigheid wordt in dit verband tot slot nog gewezen op HR 18 januari 2013, WR 2013/41 (Skeeve Skaes/St. IJscomplex Jaap Eden ) (art. 81 RO) waar dringend eigen gebruik wél voldoende aannemelijk werd gemaakt en Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 februari 2013, LJN BZ2054 en Ktr. Utrecht 3 oktober 2012, TvHB 2013/1 waar dat niet het geval was. 3.Duurzaamheid van het gebruik Door huurder is nog betoogd dat de indruk bestaat dat verhuurder voornemens is om de supermarkt na vijf jaar te verkopen. Het hof deelt die indruk van Aldi niet, maar overweegt (zie r.o. 4.10.2) dat het verdedigbaar is om een exploitatieperiode van vijf jaar ‘duurzaam’ te noemen. Het hof refereert in dit verband aan lid 4 van art. 7:299 BW. Uit lid 4 vloeit voort dat de vordering voor schade, als blijkt dat de wil van de verhuurder om het gehuurde persoonlijk duurzaam in gebruik te nemen in werkelijkheid niet heeft bestaan, na vijf jaar vervalt. Geen slecht argument om aan te nemen dat een exploitatieperiode van vijf jaar duurzaam is in de zin van art. 7:296 lid 1 onder b BW. 4.Vaststellen van tegemoetkoming ex art. 7:297 BW Bij het vaststellen van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten op de voet van art. 7:297 BW is stap één het in kaart brengen van de werkelijke kosten die met verhuizing en herinrichting zijn gemoeid. De huurder en de rechter zullen deze kosten niet zelden grotendeels door middel van een schatting moeten begroten. Daarvoor kan worden aangehaakt bij in de branche gebruikelijke berekeningsmethodes (vgl. art. 6:105 jo. art. 6:97 BW). Vervolgens is stap twee het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming in die kosten. Uit de wetsgeschiedenis en jurisprudentie volgt dat de rechter bij die tweede stap onder andere rekening mag houden: met de staat van de oude inrichting en de afschrijving daarop (bijv. MvA, Kamerstukken II 1980 /1981, 16 655, nr. 3, p. 10); met verschillen in oppervlakte tussen de oude en nieuwe ruimte (bijv. Hof Amsterdam 23 maart 2010, WR 2011/36 (WE/Hoogenbosch)); en met de motieven voor de opzegging (MvT, Kamerstukken II 1999 /00, 26 932, nr. 3, p. 7). Kortom: de rechter heeft ook in dit verband veel vrijheid en is aan weinig gebonden. In het hier besproken arrest overweegt het hof (r.o. 4.13.2) dat uit vaste rechtspraak volgt dat de rechter rekening moet houden met een ‘nieuw voor oud correctie’. Dat is dus strikt genomen niet juist. De rechter mag daar rekening mee houden en zal dat Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 10 8


normaal gesproken ook doen. Aldi heeft in bovenvermelde zaak voor een bedrag van € 872.268,94 aan posten voor verhuizing en inrichtingskosten opgevoerd. Bij de vaststelling van de hoogte van de tegemoetkoming beweegt het hof zich langs bekende paden. De door Aldi opgevoerde post inventaris sneuvelt om redenen van afschrijvingen en omdat Aldi toch al besloten had om in al haar filialen de inventaris aan te passen. Ook de opgevoerde post afbouwinvesteringen wordt afgewezen. Het hof overweegt in r.o. 4.13.5 dat de kosten voor het plaatsen van wanden, leggen van vloeren, leggen van leidingen, enz. in dit geval samenhangt met de keuze van het huren van een cascobedrijfsruimte en daarom niet onder de noemer inrichtingskosten valt te scharen. Deze redenering is wel eens eerder genoemd in literatuur. Het is echter geen uitgemaakte zaak dat kosten van bouwkundige ingrepen niet mogen meetellen als inrichtingskosten. Zie bijvoorbeeld Hof Arnhem (nevenzittingsplaats Leeuwarden) 24 februari 2009, LJN BH7552 (Zonnebloem/William Properties) en Hof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, WR 2011/135 (Vishandel Anmaro), respectievelijk over een tegemoetkoming in bouwkundige voorzieningen die bij het einde van de huur ongedaan gemaakt moesten worden en een tegemoetkoming in specifieke bouwkundige voorzieningen die met de aard van de inrichting van een viswinkel zijn verbonden. In r.o. 2.9 van Hof Amsterdam 6 maart 2012, WR 2012/120 (Panara BV) wordt overwogen dat huurder het nagelaten heeft om toe te lichten waarom een deel van de opgevoerde bouwkundige ingrepen naar hun aard tot een 297-tegemoetkoming zouden behoren. Daarmee sluit het Hof Amsterdam dus ook niet uit dat bouwkundige ingrepen tot een tegemoetkoming kunnen leiden. In r.o. 4.11 van het arrest Presto Pizza van Hof ’sHertogenbosch 30 juni 2009, WR 2010/36, nam het Hof ’s-Hertogenbosch de post voor verbouwingskosten bovendien nog wel in ogenschouw, om vervolgens bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming rekening te houden met het feit dat cascohuur in dat geval een lagere huurprijs opleverde. Die laatste lijn had het hof wat mij betreft nu beter weer kunnen volgen. Uiteindelijk wordt in het hier besproken arrest een voorwaardelijke tegemoetkoming van € 75.000 vastgesteld. 5.Voorwaardelijke tegemoetkoming ex art. 7:297 BW Brede consensus bestaat voor de opvatting dat een vereiste voor aanspraak op een tegemoetkoming ex art. 7:297 BW is dat de huurder ook daadwerkelijk zijn bedrijf verhuist. Indien er twijfel bestaat of het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf daadwerkelijk wordt verplaatst, is het raadzaam de rechter overeenkomstig art. 6:105 BW te verzoeken om als voorwaarde aan de verplichting tot betaling van een tegemoetkoming te verbinden, dat de tegemoetkoming, althans het deel dat ziet op de inrichtingskosten, pas betaald hoeft te worden nadat huurder aantoont dat hij daadwerkelijk een nieuwe locatie gaat betrekken. In het hier besproken arrest van het Hof ’sHertogenbosch worden de navolgende twee voorwaarden aan de tegemoetkoming verbonden (zie r.o. 4.12.2): 1. de nieuwe locatie dient binnen zes maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst in gebruik te worden genomen; en 2. de nieuwe locatie moet zich binnen een straal van 10 kilometer vanaf het gehuurde bevinden. De voorwaarde van ingebruikname van een nieuwe locatie wordt wel vaker gesteld (vgl. Ktr. Lelystad 21 juli 2006, WR 2007/46). Soms wordt daar tevens een termijn aan verbonden; zie bijv. Ktr. Eindhoven 19 mei 2005 en 17 november 2005, WR 2006/19 (6 maanden) en Ktr. Delft 3 december 2009, LJN BL0527 (3 jaar). Ook hier geldt dat de rechter een ruime beslissingsvrijheid heeft. Desondanks leert de praktijk dat een termijn van zes maanden vaak te kort is om een andere locatie in gebruik te nemen. Dat geldt in versterkte mate als het gaat om een verhuizing van een supermarkt. Uit het oogpunt van evenwicht had het hof in dit verband eveneens aan kunnen knopen bij de termijnen van (lid 2 van) art. 7:299 BW, door als voorwaarde te stellen dat betaling van de tegemoetkoming pas opeisbaar wordt bij overlegging van een huur- of intentieovereenkomst en dat de wil van de huurder om het bedrijf te verhuizen in werkelijkheid wordt geacht niet te bestaan als hij niet binnen een jaar een dergelijke overeenkomst overlegt. In deze zaak is daarnaast de tegemoetkoming afhankelijk gemaakt van een verhuizing binnen een straal van 10 kilometer van het gehuurde. Een argument daarvoor is dat bij een verplaatsing over grotere afstand eerder sprake is van het opzetten van een nieuw bedrijf, dan van een verhuizing van hetzelfde bedrijf. Daarbij past het hof kennelijk de zonering aan op de kenmerken van de huurder. Pizza Presto verhuisde van Rosmalen naar Veghel, volgens ANWB-routeplanner een afstand van circa 25 km. In die zaak overwoog het Hof ’sHertogenbosch dat de kernactiviteit (pizza’s bakken) in stand bleef en dus nog steeds sprake was van een Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 11 9


verplaatsing van hetzelfde bedrijf (WR 2010/36 (Presto Pizza)). In bovenstaand arrest overweegt het Hof ’sHertogenbosch (zie r.o. 4.12.2) dat alle grote spelers in de supermarktbranche op zoek zijn naar locaties in het hele land. Daarom wordt tot uitgangspunt genomen dat als Aldi op grotere afstand dan 10 kilometer van het gehuurde een nieuwe locatie in gebruik neemt, het niet gaat om het vervangen van de locatie in het gehuurde, aldus het hof. Ofwel, bij een kleine huurder met 1 of 2 winkels wordt een nieuwe locatie eerder als verhuizing gezien (ook al is die wat verder weg), dan als het een keten van winkels betreft. 6.Schadevergoeding ex art. 7:299 BW vs. vergoeding ex art. 7:308 BW Daarnaast stelt het hof op de voet van art. 7:299 lid 3 BW alvast een bedrag vast van € 100.000 dat verhuurder aan Aldi moet betalen als de wil om het gehuurde in gebruik te nemen niet heeft bestaan (r.o. 4.14.2 en 4.14.3). Indien daarvoor in de toekomst redenen aanwezig zouden zijn staat de mogelijkheid voor Aldi open om aanvullende schadevergoeding te vorderen. In het geval de verhuurder voordeel gaat genieten door een soortgelijke supermarkt in het gehuurde te exploiteren heeft Aldi ook nog het recht om op de voet van art. 7:308 BW een vergoeding voor goodwill van verhuurder te vorderen. Hierbij geeft het hof aan dat zij bij het vaststellen van de vergoeding van art. 7:299 BW geen rekening houdt met verlies aan goodwill van Aldi, omdat de mogelijkheid bestaat dat huurder een vordering instelt ex art. 7:308 BW. Dat laatste is niet zuiver. De schadevergoeding ex art. 7:299 BW kan mede een vergoeding voor een verlies van goodwill van huurder omvatten, terwijl art. 7:308 BW ziet op het voordeel dat verhuurder geniet van het feit dat hij in het gehuurde een soortgelijk bedrijf gaat uitoefenen als huurder. Het gaat hier dus om twee verschillende – en van elkaar te onderscheiden – vergoedingen.

mr. J.A. Tuinman



WR 2014/2: Huurprijswijziging bedrijfsruimte – procesrecht: niet-ontvankelijkheid verzoek benoeming deskundige; geen hoge eisen aan inhoud voorafga... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot: Brondocumenten:

Hoge Raad Mrs. E.J. Numann, C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, C.E. Drion, G. Snijders -

Datum: Zaaknr:

4 oktober 2013 12/04822

Roepnaam:

Halfords/Dela Vastgoed

ECLI:NL:HR:2013:856, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 04‑10‑2013; ECLI:NL:PHR:2013:42, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 28‑06‑2013; Beroepschrift, Hoge Raad, 16‑10‑2012

Wetingang: (art. 7:304 lid 2, art. 7:304 lid 1 en art. 7:303 lid 4 BW) Brondocument: HR, 04-10-2013, nr. 12/04822

Essentie Huurprijswijziging bedrijfsruimte – procesrecht: niet-ontvankelijkheid verzoek benoeming deskundige; geen hoge eisen aan inhoud voorafgaand overleg over deskundigenbenoeming; reageren op uitnodiging overleg of voorstel vereist; prikkel tot huurprijsvaststelling zonder rechter; ingangsdatum nieuwe huurprijs (vervolg op WR 2012/134)

Samenvatting De Hoge Raad overweegt dat de wetgever met art. 7:304 BW heeft beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is met het artikel beoogd dat de rechter direct kan beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen. Uit deze bedoeling volgt dat voor de ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek ex art. 7:304 lid 2 BW is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. Dat hiervan sprake is zal de verzoeker in het verzoekschrift moeten stellen. De Hoge Raad merkt op dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en noodzakelijk is dat serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. Op grond van art. 7:303 lid 4 BW is de rechter bevoegd een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat. Het oordeel van het hof heeft geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:304 lid 2 BW voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Een andere uitleg zou een onaanvaardbare inbreuk maken op de door de wetgever beoogde prikkel aan partijen zich in te spannen om zonder tussenkomst van de rechter tot een nadere vaststelling van de Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 13 1


huurprijs te komen.

Partij(en) Verzoekster tot cassatie: Halfords Nederland B.V., gevestigd te Veenendaal Advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven tegen Verweerster in cassatie: Dela Vastgoed B.V., gevestigd te Eindhoven Advocaat: mr. P.A. Fruytier

Uitspraak (…) 3.Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela voor onbepaalde duur een winkelpand in Zaandam. (ii) Halfords heeft Dela op 26 april 2011 een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Dela heeft dat voorstel niet aanvaard. (iii) Halfords heeft op 1 november 2011 op de voet van art. 7:304 lid 2 BW de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen. 3.2 De kantonrechter heeft het verzoek van Halfords toegewezen. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en Halfords in haar verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Daartoe heeft het hof overwogen dat uit de bewoordingen van art. 7:304 lid 2 BW en uit de parlementaire geschiedenis bij dat artikel volgt dat voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige vorm van overleg om tot overeenstemming te komen, moet hebben plaatsgevonden (rov. 3.3). Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift worden geheeld (rov. 3.4). De omstandigheden van het geval zijn volgens het hof niet zodanig sprekend dat van Halfords niet had kunnen worden gevergd haar voorstel tot benoeming van een deskundige aan Dela voor te leggen, alvorens zich tot de kantonrechter te wenden. Het hof overwoog dat er geen grond is het beroep van Dela op het ontbreken van voorafgaand overleg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten (rov. 3.5). 3.3 Het middel klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:304 lid 2 BW voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Uit de tekst en de strekking van de wet volgt dat ook tijdens de procedure nog overleg tussen partijen mag worden gevoerd. Indien de rechter ten tijde van zijn beoordeling blijkt dat partijen tijdens de procedure overleg hebben gevoerd en ook dan niet tot overeenstemming zijn gekomen, dient nietontvankelijkverklaring achterwege te blijven. 3.4.1Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld. Wanneer de huurprijs van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de verhuurder op de voet van art. 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is dan in beginsel de datum waarop de vordering is ingesteld (art. 7:303 lid 4 BW). De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies



omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 lid 1 BW). Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij (art. 7:304 lid 2 BW). In dat geval geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van onder meer art. 7:303 lid 4 BW als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld en dus als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs. De rechter die de huurprijs nader vaststelt kan op grond van art. 7:303 lid 4 BW op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum van de huurprijs vaststellen. 3.4.2De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming komen (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16). Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is. 3.4.3Opmerking verdient dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en – gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is – zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige. Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. Opmerking verdient voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat. 3.4.4Tegen de achtergrond van het vorenstaande geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De uitleg van art. 7:304 BW die het middel voorstaat, kan niet worden aanvaard. Deze zou immers een onaanvaardbare inbreuk maken op de door de wetgever beoogde prikkel aan partijen zich in te spannen om zonder tussenkomst van de rechter tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen. 3.4.5Het middel faalt derhalve. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Halfords in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Dela begroot op € 773,38 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

Conclusie Conclusie A-G Wissink

Inleiding, feiten en procesverloop 1.1 In zijn bestreden beschikking van 17 juli 2012, LJN BY1906, WR 2012/134, heeft het hof Amsterdam Halfords niet-ontvankelijk verklaard in haar verzoek tot benoeming door de rechter van een deskundige in



verband met een nadere vaststelling van de huurprijs van de door haar van Dela gehuurde (middenstands)bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Een dergelijke benoemingsprocedure bij de rechter is volgens art. 7:304 lid 2 BW mogelijk ‘[i]ndien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige’. In cassatie gaat het om de vraag wanneer daarvan moet zijn gebleken. Volgens het hof moet dit blijken voorafgaande aan het indienen van het verzoek in eerste aanleg. Volgens het middel kan dit ook nog in de loop van de procedure blijken. 1.2 De volgende feiten zijn vastgesteld.[1.] Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela een winkelpand in Zaandam. De huurovereenkomst geldt inmiddels voor onbepaalde tijd. De huurprijs bedroeg per 1 oktober 2011 € 110.111,22 per jaar (exclusief servicekosten en btw). Halfords heeft Dela bij brief van haar adviseur ReVeste van 26 april 2011 een (beredeneerd) voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Op 1 november 2011 heeft Halfords een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW tot benoeming van een deskundige ingediend bij de Rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam (hierna: de kantonrechter), stellende dat tussen partijen geen overeenstemming bestond over wijziging van de huurprijs. Halfords heeft de kantonrechter te Zaandam verzocht de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Amsterdam als deskundige te benoemen. Bij beschikking van 10 januari 2012 heeft de kantonrechter dit verzoek toegewezen. Daarbij is overwogen: (i) dat uit art. 7:304 lid 2 BW blijkt dat het ontbreken van overleg niet tot gevolg heeft dat een partij niet-ontvankelijk is in haar verzoek tot benoeming door de rechter van een deskundige; en (ii) dat gezien de schriftelijke reactie van Dela en haar pleitaantekeningen, waarin met geen woord wordt gerept over de door Halfords vermelde procedure tot benoeming van deskundige(n), zelfs niet nadat partijen nog in de gelegenheid zijn gesteld om via minnelijke weg overeenstemming te bereiken, valt te billijken dat Halfords ter veiligstelling van de ingangsdatum van een eventueel lagere huurprijs de onderhavige procedure is gestart. 1.3 In het door Dela ingestelde hoger beroep heeft het gerechtshof te Amsterdam de beschikking uit de eerste aanleg vernietigd en Halfords alsnog niet-ontvankelijk verklaard. Het hof heeft in essentie geoordeeld: (i) art. 7:304 lid 2 BW vereist dat voorafgaand aan het verzoek in ieder geval enige vorm van overleg moet plaatsvinden over de benoeming (rov. 3.3); (ii) indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift worden geheeld (rov. 3.4); en (iii) er is geen grond om het beroep van Dela op het ontbreken van voorafgaand overleg in casu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten (rov. 3.5). 1.4 Halfords heeft bij verzoekschrift van 16 oktober 2012 tijdig cassatieberoep ingesteld. Dela heeft verweer gevoerd. 2.

Bespreking van het cassatiemiddel 2.1 Het cassatiemiddel bevat één kernklacht over rov. 3.3-3.4 in onderdeel 1. Het onderdeel voert aan dat het hof blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat artikel 7:304 lid 2 BW overleg voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van een verzoekschrift moet plaatsvinden (subonderdeel 1.1). Uit de tekst en strekking van de wet volgt dat de geadieerde rechter op het moment van beslissen ex nunc moet toetsen of overleg heeft plaatsgevonden en of partijen tot overeenstemming zijn geraakt (subonderdelen 1.2-1.7). Mocht dat het geval zijn, dan dient de rechter de verzoeker niet niet-ontvankelijk te verklaren, maar dient hij het gebrek aan overleg en de proceshouding van partijen te verdisconteren in de proceskostenveroordeling (subonderdelen 1.4 en 1.7). Dit geldt ook in hoger beroep (subonderdelen 1.8-1.10). Onderdeel 2 bevat een voortbouwende (veeg)klacht. 2.2.1 Het juridisch kader laat zich als volgt schetsen. Als de huurprijs van 290-bedrijfsruimte niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, biedt de wet onder voorwaarden de mogelijkheid aan ieder van partijen om de rechter de prijs nader vast te laten stellen (art. 7:303 BW). De wet regelt enige bijzonderheden van deze huurprijsvaststellingsprocedure. De vordering is slechts ontvankelijk als daarbij een advies wordt overgelegd van een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundige(n) (art. 7:304 lid 1 BW). Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij de rechter op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere



2.2.2

omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt (art. 7:303 lid 4 BW). Het tweede lid van art. 7:304 BW biedt ieder der partijen bij een huurovereenkomst de mogelijkheid de rechter een deskundige te laten benoemen, ‘[i]ndien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige’. Deze benoemingsprocedure beoogt de partij die op de voet van art. 7:303 BW een procedure tot nadere huurprijsvaststelling wil aanvangen, in staat te stellen te voldoen aan het in art. 7:304 lid 1 BW neergelegde ontvankelijkheidsvereiste van een deskundig advies omtrent die nadere huurprijs.[2.] Art. 7:304 lid 2 BW bevat ook een regel over de ingangsdatum van de nader vast te stellen huur: indien een benoemingsverzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van art. 7:303, leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

2.3.1

Deze bepalingen zijn op 1 augustus 2003 in werking getreden.[3.] In de parlementaire geschiedenis is vooral aandacht besteed aan de regel van art. 7:304 lid 1 BW, welke op straffe van nietontvankelijkheid in de huurprijsvaststellingsprocedure overlegging van een deskundigenbericht voorschrijft. De bedoeling van de wetgever was om partijen ertoe te bewegen serieuze onderhandelingen over de huurprijs te voeren op basis van een deskundigenadvies, dat zij door gezamenlijke aanwijzing van een deskundige in de eerste plaats veelal weggehouden zouden kunnen worden bij de rechter en dat de rechter, als het toch tot een procedure zou komen, direct een deskundigenadvies tot zijn/haar beschikking zou hebben.[4.]

2.3.2

Bij de parlementaire behandeling is de vraag opgeworpen of benoeming door de rechter van een deskundige als partijen niet tot overeenstemming kunnen komen, niet een te hoge drempel vormt en waarom niet is aangesloten bij art. 3:305a BW dat het voeren van overleg als een ontvankelijkheidseis hanteert. De Minister bracht daar twee argumenten tegenin. Ten eerste: de rechter heeft behoefte aan deskundig advies over de huurprijs, zodat het weinig zinvol is de ontvankelijkheidseis te beperken tot het voeren van overleg. Ten tweede: het zou weinig gelukkig zijn wanneer de ontvankelijkheid in de huurprijsvaststellingsprocedure zou afhangen van het bewijs dat overleg is gevoerd, want ‘[a]ldus zou immers over deze vraag in drie instanties kunnen worden geprocedeerd, voordat men aan de zaak zelf toekomt. Een ontvankelijkheidseis als de onderhavige hoort gekoppeld te zijn aan een formaliteit waarvan het bewijs geen moeilijkheden oplevert.’[5.] Overigens heeft de wetgever de drempel uit lid 1 (voor een huurprijsvaststellingsprocedure) niet al te hoog willen maken.[6.]

2.4.1

Er is van meet af aan de nodige kritiek op de bepaling geweest, niet in de laatste plaats in verband met het tweede lid. De Waal en Van der Hoek hebben opgemerkt dat bij de huidige regeling het advies van de deskundige van weinig waarde zal zijn,[7.] de bepaling de gang van zaken/procedure eerder compliceert[8.] en als drempel om partijen bij de rechter weg te houden weinig toevoegt.[9.] De auteurs pleiten voor afschaffing van de gehele bepaling. Van der Maarel en Eeken kwamen in 2006 in hun evaluatie, die is gebaseerd op een enquête onder kantonrechters, tot de conclusie dat (in ieder geval op dat moment) het streven van de wetgever om (huurprijsvaststellings)procedures te verminderen leek te worden bereikt. Zij concludeerden dat kantonrechters overwegend positief of neutraal tegenover de bepaling staan.[10.] Critici merken veelal echter op dat in de praktijk blijkt dat de regeling eerder rechtszaken uitlokt dan voorkomt en dat het voor partijen moeilijker blijkt overeenstemming te bereiken over de te benoemen deskundige dan de wetgever heeft gemeend.[11.] Jacobs meent dat wellicht de doelstelling van de wetgever, een rem op het aantal huurprijsvaststellingsprocedures, wordt bereikt, maar dat er meer dan voorzien benoemingsprocedures op grond van artikel 7:304 BW worden gevoerd.[12.] Evers merkt ook op dat artikel 7:304 BW eerder procedures lijkt te genereren dan te voorkómen. [13.] Ook zij pleit voor afschaffing of, als de wetgever daar niet voor voelt, in ieder geval een wetswijziging die



2.4.2

ertoe leidt dat de nieuwe huurprijs in beginsel ingaat op de dag waarop één partij aan de andere partij (middels aangetekende brief of deurwaardersexploot) kennis geeft van het feit dat zij een huurprijsherziening wenst. Een belangrijk kritiekpunt is dat de fixatie in het tweede lid van de datum waarop de huurprijswijziging in zal gaan op de datum van de indiening van het verzoekschrift tot benoeming van de deskundige een aanleiding is voor partijen om zo snel mogelijk een verzoek in te dienen. De Waal en Van der Hoek schreven al kort na de inwerkingtreding dat de partij die een huurprijswijziging wil een dief van eigen portemonnee is, als hij niet zo spoedig mogelijk een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW indient.[14.] Cohen en Jacobs alsmede Evers merken op dat de datumfixatie leidt tot oneigenlijk gebruik van de procedure.[15.] Staal vindt het ‘onwenselijk, althans contraproductief’ dat er een premie is gezet op het indienen van een lid 2-verzoek.[16.] Huydecoper vindt de bepaling van artikel 7:304 BW ‘(erg) ongelukkig’ en merkt onder meer op dat zou moeten worden voorzien in een oplossing die ertoe leidt dat de ingangsdatum niet opschuift als partijen zo correct zijn om eerst (te proberen) in onderling overleg deskundigenbericht in te winnen.[17.] Hoewel Van der Maarel en Eeken over de hele linie positiever zijn over de bepaling, pleiten zij ook voor een andere wijze van fixatie van de datum.[18.] Weliswaar kan de rechter gezien art. 7:304 lid 2, tweede volzin, in verbinding met art. 7:303 lid 4, eerste volzin, BW in de huurprijsvaststellingsprocedure afwijken van de regel dat de aangepaste huurprijs geldt met ingang van de datum van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige, maar die afwijking moet door een partij zijn gevorderd en zal alleen mogelijk zijn op basis van de bijzondere omstandigheden van het geval. Hoewel in de parlementaire geschiedenis is onderkend dat het onnodig rekken van het overleg door de partij die geen huurprijsaanpassing wenst een dergelijke omstandigheid kan opleveren,[19.] is daarin tevens opgemerkt dat uit de strekking van de regeling volgt dat de rechter er slechts bij hoge uitzondering gebruik van zal maken.[20.] Gezien een en ander zal de mogelijkheid van bepaling van een andere ingangsdatum de partij die huurprijsaanpassing wil vermoedelijk niet snel afhouden van het indienen van een verzoek tot benoeming van een deskundige om daarmee in beginsel zekerheid te verkrijgen over de ingangsdatum van de nog vast te stellen huuraanpassing.[21.]

2.5

2.6

2.7.1

Ten aanzien van de toepassing van de voorwaarde genoemd in art. 7:304 lid 2 BW, dat de rechter een deskundige kan benoemen ‘indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige’, kunnen verschillende vragen worden onderscheiden. Ten eerste: wat is er vereist om tot de conclusie te komen dat partijen geen overeenstemming bereiken? Ten tweede: wanneer moet vaststaan dat partijen geen overeenstemming bereiken? Ten derde: wat is het rechtsgevolg wanneer niet aan het voorschrift is voldaan? Het hof heeft in rov. 3.3 van zijn bestreden beschikking tot uitgangspunt genomen dat er in ieder geval enige vorm van overleg moet plaatsvinden over de benoeming van een deskundige, alvorens kan worden geconcludeerd dat partijen daarover geen overeenstemming hebben bereikt. Met het hof meen ik dat een dergelijk uitgangspunt – met de hierna bij 2.9 nog te noemen nuancering – ligt besloten in de tekst van de wet (die spreekt van het ‘bereiken’ van overeenstemming) en de strekking ervan. Wat dat laatste betreft, zij erop gewezen dat tijdens de parlementaire behandeling er weinig aandacht is besteed aan het tweede lid en dan met name aan de voorwaarde die de aanhef in zich bergt. Wel is duidelijk dat de voornaamste bedoeling van de wetgever met de regeling van artikel 7:304 BW als geheel was, een onnodige gang naar de rechter te voorkomen. Nu wordt dit laatste gecompliceerd door de wet zelf. De wet geeft partijen immers prikkels die de doelstelling van het bereiken van een oplossing in overleg kunnen verstoren door de hoofdregel van fixatie van de datum van de huurprijsaanpassing op het moment van indiening van het verzoek tot benoeming van een deskundige op de voet van art. 7:304 lid 2 BW, of (indien geen afzonderlijke benoemingsprocedure behoefde te worden gevolgd) het moment van het starten van de huurprijsaanpassingsprocedure op de voet van art. 7:303 jo. 304 lid 1 BW.



2.7.2

2.7.3

Een en ander zet de partij die prijsaanpassing wil aan tot het snel indienen van het verzoek tot benoeming van een deskundige. Daarmee heeft deze partij in de regel belang bij (i) voortvarendheid in het overleg met het oog op de constatering dat partijen er niet uitkomen, dan wel (ii) een soepele maatstaf om te beoordelen dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Omgekeerd, zet een en ander de partij die geen prijsaanpassing wil aan tot het uitstellen van het moment waarop de eerste partij het verzoek tot benoeming van een deskundige indient. Daarmee heeft deze tweede partij (i) belang bij traagheid in het overleg met het oog op de constatering dat partijen er niet uitkomen, dan wel (ii) een strenge maatstaf om te beoordelen dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een te benoemen deskundige. Het hof wijst er in rov. 3.4 op, dat de omstandigheid dat toepassing van art. 7:304 lid 2 BW ertoe leidt dat de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs wordt gefixeerd, een prikkel kan vormen om spoedig overeenstemming te bereiken. Ik zou menen dat een dergelijk belang aan de zijde van de wederpartij van degene die huurprijsaanpassing zoekt, aanwezig is wanneer deze meent dat zij door het bereiken van overeenstemming over de deskundige kan voorkomen dat de ander een verzoek op basis van art. 7:304 lid 2 BW indient. Zij kan dan, door in te stemmen met de benoeming van de deskundige, erop aansturen, dat de in art. 7:303 lid 4 BW bedoelde fixatiedatum gaat gelden.[22.]

2.7.4

2.8

Degene die huurprijsaanpassing zoekt heeft een belang bij het voortvarend bereiken van overeenstemming over de benoeming van een deskundige indien de verwachting bestaat dat partijen op basis van diens advies in staat zullen zijn de gang naar de rechter te vermijden en in overleg tot een huurprijsaanpassing te komen. Bestaat de verwachting bij deze partij dat een minnelijke huurprijsaanpassing niet mogelijk is, dan levert het wachten op het deskundigenadvies in haar optiek vertraging op waardoor mogelijk een latere datum voor de huurprijsaanpassing gaat gelden. Nu is het voorgaande niet meer dan een ruwe analyse van de mogelijke uitwerking van de prikkels die de wet (onbedoeld) aan partijen geeft in verband met de kwestie van de datumfixatie, terwijl de situatie in concreto complexer of anders kan liggen. De opmerkingen in de literatuur over oneigenlijk gebruik van de benoemingsprocedure lijken echter de veronderstelling te bevestigen dat de wet tot op zekere hoogte tegenstrijdige signalen aan partijen geeft. Hier komt bij dat de beoordeling of sprake is van de situatie dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige van invloed is op de toegang tot de rechter. Dat pleit ervoor deze toets niet te zwaar te maken. Ook bij de huurprijsaanpassingsprocedure is de toets niet al te zwaar: er moet weliswaar een deskundigenbericht zijn, maar dat is wat betreft de ontvankelijkheid bedoeld als een eenvoudig bewijsbaar feit. Over het algemeen worden geen strenge eisen gesteld aan de constatering dat partijen in het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde overleg geen overeenstemming hebben bereikt. Enigerlei vorm van overleg volstaat in de regel.[23.] Soms wordt dit meer procedureel ingevuld, in die zin dat een inadequate reactie op een voorstel tot benoeming van een deskundige wordt beschouwd als een teken dat er geen overeenstemming is bereikt,[24.] maar er zijn ook gevallen waarin daarmee geen genoegen wordt genomen.[25.] Een enkele keer wordt uit andere omstandigheden afgeleid dat over het benoemen van deskundigen geen overeenstemming bereikt zal worden.[26.]

2.9

Het is denkbaar dat uit andere omstandigheden, dan een overleg daarover, blijkt dat geen overeenstemming bereikt kan worden over de benoeming van een deskundige. Zo zou het kunnen voorkomen dat een partij zo resoluut de discussie naar aanleiding van een voorstel van de andere partij om de huurprijs aan te passen afkapt, dat die laatste tot de conclusie kon komen dat ook benoeming van een deskundige kennelijk onbespreekbaar is. Het zou dan formalistisch zijn om van de verzoeker te verlangen dat deze de andere partij toch nog eerst expliciet een voorstel doet tot benoeming van een deskundige. Dat geen overeenstemming zal worden bereikt, zit dan in zekere zin ingebakken in het voorafgaande overleg over de huurprijs. Ik meen dat deze gedachte ook blijkt uit de door het hof in rov. 3.3 geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis, waarin is



opgemerkt: ‘Als er een geschil bestaat en partijen kunnen het niet eens worden, dan zullen zij het wellicht ook niet eens worden over een te benoemen deskundige. In dat geval moet de rechter een deskundige benoemen in een aparte procedure.’[27.] 2.10

2.11

Nu heeft het hof in het onderhavige geval deze nuancering m.i. niet miskend. Weliswaar wordt aan deze mogelijkheid in rov. 3.3 niet moet zoveel woorden aandacht besteed, maar dat komt omdat het hof meent dat een geval waarin de nuancering aan de orde zou kunnen komen zich hier niet voordoet. Het hof oordeelt in rov. 3.5 immers (in cassatie onbestreden), kort gezegd, dat Halfords best even een voorstel voor een deskundige aan Dela had kunnen voorleggen. Daarmee geeft het hof niet aan dat dit zijns inziens steeds een vereiste is. Het hof heeft die toets, technisch gezien, niet in de bepaling van het artikel zelf gelezen, maar in de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Het hof heeft daarbij wel specifiek stellingen van Halfords meegewogen over de houding van Dela, die slechts zeer traag en summier zou hebben gereageerd (op het initiële voorstel tot aanpassing van de huurprijs), en geoordeeld dat die omstandigheden (wat er van de stellingen en betwisting op bepaalde punten ook zij) niet betekenen dat van Halfords niet gevergd had kunnen worden eerst haar voorstel tot benoeming van een bepaalde deskundige aan Dela voor te leggen. In dit oordeel van het hof ligt besloten dat uit de aangevoerde omstandigheden niet bij voorbaat duidelijk was dat geen overeenstemming bereikt zou worden en dat overleg dus zinloos was. Dat is een afweging van feitelijke aard, die mij niet onbegrijpelijk voorkomt. In het licht van dat oordeel getuigt de opvatting van het hof, dat artikel 7:304 lid 2 BW enige vorm van overleg voorschrijft voordat een verzoek tot benoeming van een deskundige ingediend kan worden, niet van een onjuiste rechtsopvatting. Voor zover subonderdeel 1.1 ook los van het hierna te bespreken moment van de toets over rov. 3.3 zou willen klagen, stuit de klacht hierop af. De kernklacht van het middel ziet op de vraag of het gebrek aan overeenstemming vóór aanvang van de procedure moet worden vastgesteld. Ik meen dat het hof die vraag in rov. 3.4 terecht bevestigend heeft beantwoord. Daarmee worden ook de bij 2.5 bedoelde tweede en derde vraag beantwoord. Ik breng in herinnering dat het gaat om de situatie (waarin wordt gesteld) dat voor aanvang van de procedure niet is gebleken dat toen aan de voorwaarde van art. 7:304 lid 2 BW (dat wil zeggen: geen overeenstemming) is voldaan maar dat tijdens het geding blijkt dat alsnog aan die voorwaarde wordt voldaan. Zulks ter onderscheiding van het geval dat tijdens het geding alsnog blijkt dat niet aan de voorwaarde is voldaan (dat wil zeggen: er wordt lopende de procedure alsnog instemming bereikt).[28.]

2.12

Het is op zichzelf juist dat de voorwaarde die art. 7:304 lid 2 BW stelt niet expliciet aanknoopt bij het moment van indienen van het verzoekschrift en dat de bepaling vervolgens vermeldt dat de rechter een deskundige kan benoemen (subonderdeel 1.2), maar daaruit kan m.i. niet worden afgeleid dat dus het moment van beslissen ook het peilmoment is voor de voorwaarde. Anders dan subonderdelen 1.3 en 1.4 betogen, meen ik dat ook uit het feit dat in de parlementaire geschiedenis wordt vermeld dat de rechter een deskundige kan benoemen, niet volgt dat dat het peilmoment is. Het peilmoment lijkt bij de bedoelde passages geen onderwerp van debat te zijn geweest. In de rechtspraak wordt in de regel ook (impliciet of expliciet) getoetst of voorafgaand aan het verzoek aan het vereiste is voldaan.[29.] De literatuur steunt het standpunt van het middel niet, althans niet expliciet

2.13

(vgl. subonderdelen 1.6 en 1.7). Anders dan subonderdeel 1.5 veronderstelt, is uit het feit dat in het eerste lid (met betrekking tot de huurprijsvaststellingsprocedure) expliciet niet-ontvankelijkheid wordt genoemd, niet a contrario af te leiden dat dat niet het gevolg is bij het tweede lid (voor de deskundigenbenoemingsprocedure). In de rechtspraak wordt in het algemeen aangenomen dat niet-ontvankelijkheid het gevolg is, zoals onder meer blijkt uit de hiervoor besproken rechtspraak waarbij werd geoordeeld dat niet was voldaan aan het vereiste van lid 2. De andere opvatting komt men echter ook tegen, zoals blijkt uit Ktr. Amsterdam 2 november 2010, LJN BO8427, WR 2011/77. Ook de literatuur gaat, voor zover ik heb kunnen achterhalen, uit van niet-ontvankelijkheid. De strekking van art. 7:304 BW als geheel is primair te voorkomen dat partijen onnodig beroep doen op de rechter. Zoals hiervoor bij 2.7.1. e.v. ter sprake kwam, is sprake van een precair onderhandelingsevenwicht. Mede daarom zou de strekking van de bepaling, in ieder geval wat betreft de



2.14

2.15

2.16

2.17

deskundigenbenoemingsprocedure uit het tweede lid, ondergraven worden als de verzoeker er nog na indiening van het verzoek voor zou kunnen zorgen dat aan de voorwaarde van art. 7:304 lid 2 BW is voldaan. De kans op ‘oneigenlijk gebruik’ van de benoemingsprocedure zou daarmee m.i. in het algemeen worden vergroot. Evenmin zou daarmee worden daarmee tegemoet gekomen aan de kritiek op de bepaling en in het bijzonder de datumfixatie uit het tweede lid. Het ligt veeleer voor de hand aan te nemen dat de rechter door rekening te houden met de omstandigheden van het geval (waaronder het verloop van de onderhandelingen) een redelijke toepassing dient te geven aan de wettelijke voorwaarde voor benoeming van een deskundige, te weten dat partijen (voorafgaand aan de procedure) geen overeenstemming bereikten over de benoeming van een deskundige. De strekking van art. 7:304 BW partijen ertoe te bewegen serieuze onderhandelingen te voeren voordat ze naar de rechter gaan, biedt een aanwijzing dat niet-ontvankelijkheid een juist rechtsgevolg zou zijn. Dit strookt met het doel van de benoemingsprocedure, te weten de partij die een procedure tot nadere huurprijsvaststelling wil aanvangen, in staat te stellen te voldoen aan het in art. 7:304 lid 1 BW neergelegde ontvankelijkheidsvereiste van een deskundig advies omtrent die nadere huurprijs (zie bij 2.2.2). Daaraan doet m.i. niet af dat de wetgever in verband met de huurprijsaanpassingsprocedure het voeren van overleg per saldo niet als een ontvankelijkheidsvereiste heeft willen gebruiken (zie bij 2.3.2). Gevolg van de opvatting van het middel, dat er slechts bij de proceskostenveroordeling rekening gehouden zou worden met een voortijdig verzoek, zou zijn dat aan de strekking van art. 7:304 BW wordt afgedaan. In de opvatting van het middel wordt immers de benoemingsprocedure nog aantrekkelijker gemaakt als alternatief voor het overleg over een deskundige en/of de huurprijs. Bovendien zou het verzoekers een mogelijkheid bieden calculerend te werk te gaan als vroege fixatie van de datum in combinatie met de verwachte wijziging van de huurprijs meer oplevert dan het bedrag van de te verwachten (proces)kosten(veroordeling). Weliswaar bestaat, wanneer wordt uitgegaan van de rechtsopvatting van het hof, ook de mogelijkheid om een ‘gokje te wagen’, in die zin dat een te vroeg verzoek tot niet-ontvankelijkheid (met een proceskostenveroordeling) leidt, maar niet in de weg staat aan een nieuw verzoek wanneer wel aan de wettelijke voorwaarde is voldaan. In dat geval echter profiteert de verzoeker niet van de datumfixatie van het eerste verzoek, anders dan kennelijk in de opvatting van het middel wel het geval zou zijn. Met het voorgaande is ook het lot bezegeld van het betoog in de subonderdelen 1.8-1.10 dat ertoe strekt dat het hof in appel de situatie opnieuw moet beoordelen. Indien artikel 7:304 lid 2 BW, zoals ik hierboven heb aangenomen, als eis stelt dat voorafgaand aan het indienen van het initiële verzoek voldoende duidelijk moet zijn dat geen overeenstemming over de benoeming van de deskundige is bereikt, dan brengt dit mijns inziens al met zich dat deze omissie niet gerepareerd zou moeten kunnen worden door (met verwijzing naar de opstelling van de wederpartij ten processe) in hoger beroep te betogen dat inmiddels duidelijk is dat men niet tot overeenstemming komt. Dat zou (naast de datumfixatie) een extra prikkel zijn voor verzoekers om snel een verzoek in te dienen en maar te zien waar het schip strandt. Een en ander kan zo nodig daarna altijd nog gerepareerd worden in hoger beroep. De door het middel bepleite oplossing leidt in één opzicht tot meer procesefficiency dan de tegengestelde opvatting. In de opvatting van het middel kan worden volstaan met één benoemingsprocedure, met eventueel hoger beroep, omdat op elk moment in feitelijke instanties kan komen vast te staan dat tussen partijen geen overeenstemming is bereikt over de benoeming van een deskundige. De verzoeker hoeft niet nogmaals een verzoek in te dienen, wanneer dit feit in de procedure niet meteen komt vast te staan. Daar staat tegenover dat bij aanvaarding van de opvatting van het middel mogelijk vaker een beroep op de rechter zal worden gedaan, omdat dit voor de verzoeker aantrekkelijker is geworden. In ieder geval weegt dit voordeel niet op tegen de hiervoor geschetste algemenere consequenties, terwijl zij m.i. ook niet strookt met de strekking van art. 7:304 BW. Ik kom tot de slotsom dat onderdeel 1 dient te falen. Hetzelfde geldt dan voor de voortbouwende klacht van onderdeel 2.

Conclusie



De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

Voetnoten

Voetnoten [1.] [2.]

Rov. 3.1 e.v. van de bestreden beschikking. HR 12 mei 2006, LJN AV6080, NJ 2006/294, WR 2006/75.

[3.]

Zie onder meer GS Huurrecht (H.E.M. Vrolijk), art. 304, aant. 12 en 21; M. Cohen en J.P.H. Jacobs, Huurprijsherziening bedrijfsruimte, in TvHB 2012/3, p. 132-133.

[4.]

MvT, Kamerstukken II, 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 9 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 750); Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 2000-2001, 26 932, nr. 5, p. 16 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 751). Zie ook het cassatieverzoekschrift sub 1.3 (tweede citaat) en sub 1.5.

[5.] [6.]

Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 2000-2001, 26932, nr. 5, p. 17 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 752). Hierop zien het eerste en derde citaat uit de wetsgeschiedenis in nr. 1.3 van het cassatieverzoekschrift. Zie voorts C.J.L.M. de Waal en F. van der Hoek, ‘Artikel 7:304: Nuttige verkeersdrempel of kostbare tolpoort?’, WR 2004/5, 125. C.J.L.M. de Waal en F. van der Hoek, a.w., p. 126: de 7:303 BW-procedure is nog niet gestart, de argumenten zijn nog niet uitgewisseld en eventuele voorvragen zijn nog niet beantwoord. A.w., p. 126 en 127: er kunnen zich voorvragen aandienen, bijvoorbeeld over de vraag of wel sprake is van 290-bedrijfsruimte, die niet goed passen in de deskundigenbenoemingsprocedure; als er ook andere vorderingen spelen, bijvoorbeeld tot ontruiming van een deel dat niet tot het gehuurde zou behoren, dan kon dat voorheen (zo nodig tussentijds) in de procedure worden meegenomen, nu kunnen drie procedures nodig zijn: benoeming deskundige, ontruiming en huurprijsvaststelling. A.w., p. 127: Het overleg tussen partijen over de te benoemen deskundige wordt alleen maar naar voren gehaald, niet opgelost. P.K. van der Maarel en N. Eeken, ‘Evaluatie van artikel 7:304 BW in de praktijk’, TvHB 2006/4, p. 114-115.

[7.] [8.]

[9.] [10.] [11.] [12.] [13.] [14.] [15.] [16.] [17.] [18.] [19.]

Zie onder meer M. Cohen en J.P.H. Jacobs, ‘Huurprijsherziening bedrijfsruimte’, TvHB 2012/3, p. 134 en 143. J.P.H. Jacobs, ‘Huurprijswijziging 290 BW-bedrijfsruimte in de praktijk’, Huurrecht, 2006/65, p.7. .F.A. Evers in haar noot bij Rb. Middelburg, sector kanton, 26 mei 2005, LJN AU0777, WR 2006/13. De Waal en Van der Hoek, a.w., p. 128. Cohen en Jacobs, a.w., p. 134; M.F.A. Evers in haar noot bij Rb. Middelburg, sector kanton, 26 mei 2005, LJN AU0777, WR 3006/13. H.W.M.A. Staal, ‘De deskundige aan een lijntje, maar wiens lijntje en hoe strak?’, TvPP 2007/01, p. 13. J.L.R.A. Huydecoper, ‘Wat deugt er niet aan het huurrecht?’, WR 2007/6, p. 175-176. P.K. van der Maarel en N. Eeken, a.w., p. 115. MvT, Kamerstukken II, 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 9 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 741-742); Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 2000-2001, 26 932, nr. 5, p. 13-15 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 745-746); Brief Minister van Justitie, Kamerstukken I, 2002-2003, 26 089 enz. nr. 50, p. 17-18 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 755).

[20.] [21.] [22.]

Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 2000-2001, 26 932, nr. 5, p. 15 (Parl. Gesch. Huurrecht p. 746). Zie ook GS Huurrecht (H.E.M. Vrolijk), art. 304, aant. 22. Overigens oordeelde Rb. Middelburg, sector kanton, 26 mei 2005, LJN AU0777, WR 2006/13 m.nt. M.F.A. Evers, dat van deze instemming ook nog kan blijken nadat het verzoek uit hoofde van art. 7:304 lid 2 BW is gedaan. Vgl. ook Rb. Amsterdam, sector kanton, 24 juni 2004, LJN AV1514, WR 2006/14 m.nt. M.F.A. Evers.

[23.]

Vgl. ktr. Utrecht 19 december 2003, LJN AO9384, WR 2004/41, rov. 4.1; Rb. Den Bosch, sector kanton, 19 oktober 2012, LJN BY1179, rov. 3.4-3.6; Rb. Rotterdam, sector kanton, 6 december 2012, LJN BY9626, rov.



4.4; Van der Maarel en Eeken, a.w., p. 114; GS Huurrecht (H.E.M. Vrolijk), art. 7:304 BW, aant. 21; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2009, p. 396. [24.]

Vgl. Hof Den Bosch 11 januari 2005, LJN AS2622, rov. 5.2.1; Hof Den Haag 13 december 2011, LJN BX7053, WR 2012/109, rov. 10; Rb. Amsterdam, sector kanton locatie Hilversum 2 november 2010, LJN BO8427, WR 2011/77, rov. 15-16; Rb. Arnhem, sector kanton 5 september 2008, LJN BH4510, WR 2009/21; Rb. Den Bosch, sector kanton, 19 oktober 2012, LJN BY1179, rov. 3.4-3.6. Enigszins kritisch hierover G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2009, p. 669.

[25.]

Vgl. Rb. Maastricht, sector kanton, 17 april 2012, TvHB 2012/16, m.nt. J.W. Adriaansens (die meent dat te streng werd geoordeeld).

[26.]

Vgl. Hof Arnhem 7 september 2010, LJN BN5668, WR 2010/123, rov. 4.7. Verslag, Kamerstukken II, 1999-2000, 26 932, nr. 4, p. 10.

[27.] [28.]

Zie bijvoorbeeld Rb. Middelburg, sector kanton, 26 mei 2005, LJN AU07777, WR 2006/13 m.nt. M.F.A. Evers.

[29.]

Zie bijvoorbeeld Arnhem 7 september 2010, LJN BN5668, WR 2010/123.



WR 2014/30: Woonruimte: voortzetting huur samenwonend kind na overlijden huurder/ouder? duurzame gemeenschappelijke huishouding; wederkerigheid in ... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. E.J. Numann, A.M.J. van BuchemSpapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders, M.V. Polak

Datum: Zaaknr:

17 januari 2014 12/04600

Conclusie: Noot: Brondocumenten:

A-G Wissink mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff Roepnaam: ECLI:NL:HR:2014:93, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 17‑01‑2014; ECLI:NL:PHR:2013:2395, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 18‑10‑2013; Beroepschrift, Hoge Raad, 30‑11‑2012; Beroepschrift, Hoge Raad, 05‑09‑2012

Wetingang: (art. 7:268 lid 2 BW) Brondocument: HR, 17-01-2014, nr. 12/04600

Essentie Woonruimte: voortzetting huur samenwonend kind na overlijden huurder/ouder? duurzame gemeenschappelijke huishouding; wederkerigheid in relatie tussen ouder/kind? omstandigheden van het geval in onderling verband

Samenvatting De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband. De enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, brengt niet mee dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2. Het hof heeft niet miskend dat het aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband diende te beoordelen of tussen de zoon en zijn moeder/huurster sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het hof heeft ook niet onvoldoende gewicht toegekend aan de door de zoon gestelde omstandigheden dat hij na zijn meerderjarig worden nog 38 jaar in zijn ouderlijk huis is blijven wonen, dat hij klusjes deed, met zijn moeder dingen ondernam en ook voor zijn moeder zorgde toen zij verder achteruitging. Het hof heeft onderkend dat deze omstandigheden een rol spelen bij de beoordeling of de zoon en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, maar het behoefde daaraan geen doorslaggevende betekenis toe te kennen. Het hof heeft in dit verband mede betekenis kunnen toekennen aan de omstandigheden dat niet kan worden vastgesteld dat de zoon financieel aan het huishouden bijdroeg en dat – naar de algehele indruk die het hof heeft gekregen – de zoon feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. Het stond het hof vrij om bij de beoordeling of de zoon en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, mede betekenis toe te kennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen de zoon en zijn moeder. Deze omstandigheid kan duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, in de zin dat de zoon zich door zijn moeder liet verzorgen, en niet samen met zijn moeder een huishouding voerde. Het oordeel van het hof berust op de algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde en op de inlichtingen die bij gelegenheid Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 24 1


van het pleidooi zijn verstrekt. Voor het overige berust het oordeel van het hof op een aan de feitenrechter voorbehouden waardering van de feiten en omstandigheden in hun onderling verband. Deze waardering is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. De A-G stelt vragen bij de motivering van het feitelijk oordeel van het hof en concludeert in tegenstelling tot de Hoge Raad tot vernietiging. Denkbaar is volgens de A-G dat de leeftijd van het kind (de duur van de samenleving) en de voortzetting van het gezinsleven het oordeel, dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, kunnen rechtvaardigen zonder dat nog nader wordt getoetst aan de aard van de rolverdeling tussen ouder en volwassen kind indien andere factoren het oordeel van een duurzame gemeenschappelijke huishouding voldoende kunnen schragen. Een duurzame gemeenschappelijke huishouding, hoewel niet van tevoren uitdrukkelijk beoogd, kan volgens de A-G toch stilzwijgend door de macht der feiten ontstaan en daarin kan men, achteraf, zo nodig een besluit lezen om in de woning te blijven.

Partij(en) Eiser tot cassatie, verweerder in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep: Z. wonende te Haarlem Advocaat: mr. H.J.W. Alt tegen Verweerder in cassatie, eiser in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep: V. wonende te Bloemendaal Advocaat: mr. M.E. Bruning.

Uitspraak (…) 3.Beoordeling van middel in het principale beroep 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) V. is ongeveer 20 jaar eigenaar van een woning aan de L-straat 00 te Haarlem (hierna: de woning), aanvankelijk gezamenlijk met een inmiddels uitgetreden zakenpartner. De woning is gekocht in verhuurde staat. (ii) De woning is vele decennia gehuurd door M. en haar vooroverleden echtgenoot X. Z. is hun jongste zoon. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt. Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurprijs € 277,64 per maand. (iii) M. is op 6 juli 2010 op 94-jarige leeftijd overleden. Zij verbleef voor haar overlijden enkele maanden in een verzorgingstehuis. 3.2 Z. vordert op de voet van art. 7:268 BW voortzetting van de huur van de woning voor onbepaalde tijd. Aan zijn vordering heeft Z. ten grondslag gelegd dat hij en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, zodat voldaan is aan het vereiste van art. 7:268 lid 2 BW. 3.3 De kantonrechter heeft de vordering van Z. afgewezen. Het vonnis van de kantonrechter is door het hof bekrachtigd. Het hof heeft vooropgesteld dat het in deze procedure alleen gaat om de vraag of Z. voldoet aan de vereisten van art. 7:268 lid 2 BW, dat wil zeggen: of hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde (rov. 3.6). Vervolgens heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen: “3.7 Z. heeft ter onderbouwing van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in het Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 25 2


bijzonder aangevoerd dat hij samen met zijn moeder de woonkamer gebruikte, zij daar onder andere samen televisie keken, zij samen de maaltijden gebruikten, zij elkaar verzorgden: eerst de zorg van de moeder voor de zoon en toen dat niet meer ging heeft Z. voor zijn moeder gezorgd. Zij takelde steeds verder af en Z. heeft haar steeds meer taken uit handen genomen. V. stelt – en dat wordt door Z. niet bestreden – dat M. de huur altijd betaalde en dat enkele jaren voor haar overlijden de financiën werden overgenomen door de schoondochter van M. die naast haar woonde en haar bewindvoerder was. Verder heeft V. gesteld dat Z. niet meebetaalde aan de huur, noch anderszins financieel bijdroeg aan het huishouden. Dit laatste wordt door Z. niet gemotiveerd bestreden. Wel betoogt Z. dat aan de hand van alle omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld of een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan en daarvoor het financieel verkeer niet beslissend is. 3.8 Z. heeft gelijk dat de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld dat hij financieel aan het huishouden bijdroeg op zichzelf genomen nog niet betekent dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbrak. Die omstandigheid is voor het aannemen daarvan echter wel een belangrijke contra-indicatie. De algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde en de inlichtingen die bij gelegenheid van het pleidooi zijn verstrekt, is dat Z. feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. De relatie van Z. met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. Z. liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende. 3.9 Nu het hof van oordeel is dat uit de door Z. gestelde omstandigheden het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet kan worden afgeleid, kan reeds daarmee zijn vordering tot voortzetting van de huur niet worden toegewezen.” 3.4 Het middel keert zich met rechts- en motiveringsklachten tegen het oordeel van het hof in rov. 3.8 dat er onvoldoende grond is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. 3.5.1De vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband (vgl. HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549, en HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281, NJ 1994/376). De enkele omstandigheid dat een kind na zijn meerderjarig worden nog bij zijn ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijft wonen, brengt niet mee dat zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, omdat dan in de regel sprake is van een aflopende samenlevingssituatie. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW (vgl. HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352, en HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, NJ 2004/658). 3.5.2Voor zover onderdeel 2.1 klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, faalt het. Het hof heeft niet miskend dat het aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband diende te beoordelen of tussen Z. en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. Het onderdeel faalt eveneens waar het klaagt dat het hof onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de door Z. gestelde omstandigheden dat hij na zijn meerderjarig worden nog 38 jaar in zijn ouderlijk huis is blijven wonen, dat hij klusjes deed, met zijn moeder dingen ondernam en ook voor zijn moeder zorgde toen zij verder achteruitging. Het hof heeft onderkend dat deze omstandigheden een rol spelen bij de beoordeling of Z. en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, maar het behoefde daaraan geen doorslaggevende betekenis toe te kennen. Evenmin heeft het hof, anders dan het onderdeel betoogt, blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door in dit verband mede betekenis toe te kennen aan de omstandigheden dat niet kan worden vastgesteld dat Z. financieel aan het huishouden bijdroeg en dat – naar de algehele indruk die het hof heeft gekregen – Z. feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 26 3


3.5.3De onderdelen 2.2 en 2.3 klagen over het oordeel van het hof dat de relatie van Z. met zijn moeder niet erdoor werd gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden en dat in dit opzicht sprake was van een gebrek aan wederkerigheid, nu Z. zich door zijn moeder liet verzorgen. De klachten missen feitelijke grondslag voor zover zij aanvoeren dat het hof wederkerigheid heeft aangemerkt als een vereiste, althans als een doorslaggevende omstandigheid, bij de beoordeling van de vraag of tussen Z. en zijn moeder sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW. Voor het overige falen deze klachten, nu het het hof vrijstond om bij de beoordeling of Z. en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerden, mede betekenis toe te kennen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen Z. en zijn moeder. Deze omstandigheid kan immers duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, in de zin dat Z. zich door zijn moeder liet verzorgen, en niet samen met zijn moeder een huishouding voerde. 3.6 Voor zover de onderdelen 2.1-2.3 klagen over de onbegrijpelijkheid van het oordeel van het hof, falen zij eveneens. Blijkens rov. 3.8 en 3.9 berust het oordeel van het hof op de algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde en op de inlichtingen die bij gelegenheid van het pleidooi zijn verstrekt. De onderdelen betogen niet dat het hof is voorbijgegaan aan essentiële stellingen die door partijen zijn aangevoerd. Voor het overige berust het oordeel van het hof op een aan de feitenrechter voorbehouden waardering van de feiten en omstandigheden in hun onderling verband. Deze waardering is niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 3.7 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 3.8 Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat het middel in het principale beroep tot vernietiging van het arrest van het hof leidt, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het principale beroep; veroordeelt Z. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van V. begroot op € 373,34 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

Conclusie Conclusie A-G Wissink 1.

Inleiding, feiten en procesverloop 1.1 In deze zaak staat centraal of het hof kon oordelen dat geen sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van artikel 7:268 lid 2 BW. 1.2 Het hof Amsterdam heeft in zijn arrest van 5 juni 2012 de feiten als volgt weergegeven.[1.] (i)

Het gaat in deze zaak om de woning aan de L-straat 00 te Haarlem. V. is ongeveer 20 jaar eigenaar van deze woning, aanvankelijk gezamenlijk met een inmiddels uitgetreden zakenpartner. De woning is gekocht in verhuurde staat. (ii) De woning is vele decennia gehuurd door M. en haar vooroverleden echtgenoot X. Z. is hun jongste zoon. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst opgemaakt. Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurprijs € 277,64 per maand. (iii) M. is op 6 juli 2010 op 94-jarige leeftijd overleden. Zij verbleef voor haar overlijden enkele maanden in een verzorgingstehuis. 1.3 Z. heeft bij dagvaarding van 29 december 2010 V. gedagvaard voor de rechtbank Haarlem, sector kanton, Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 27 4


en gevorderd dat de kantonrechter zal bepalen dat Z. de bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het pand aan de L-straat 00 te Haarlem voor onbepaalde tijd voortzet. Aan zijn vordering heeft Z. ten grondslag gelegd dat hij en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd, zodat voldaan is aan het vereiste van artikel 7:268 lid 2 BW. V. heeft de vordering betwist. De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, heeft na een tussenvonnis van 23 maart 2011 bij eindvonnis van 18 mei 2011 de vordering afgewezen, kort gezegd, op de grond dat Z. te weinig concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld en te bewijzen heeft aangeboden. 1.4 Z. heeft tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. V. heeft de grieven gemotiveerd betwist. Het hof Amsterdam heeft in zijn arrest van 5 juni 2012 het vonnis waarvan beroep bekrachtigd. Daartoe heeft het onder meer overwogen: “3.6 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat een verzoek tot voortzetting van de huur na overlijden van een huurder op grond van artikel 7:268 lid 2 BW door de rechter in ieder geval wordt afgewezen, indien zich een in lid 3 van deze bepaling genoemde afwijzingsgrond voordoet. In deze procedure gaat het alleen om de vraag of Z. aan de vereisten van lid 2 van artikel 7:268 BW voldoet, namelijk of hij in de woning zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Door V. is niet bestreden dat een andere afwijzingsgrond van artikel 7:268 lid 3 BW zich niet voordoet. Z. biedt vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur en hij beschikt over een huisvestingsvergunning voor de woning. 3.7 Z. heeft ter onderbouwing van het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in het bijzonder aangevoerd dat hij samen met zijn moeder de woonkamer gebruikte, zij daar onder andere samen televisie keken, zij samen de maaltijden gebruikten, zij elkaar verzorgden: eerst de zorg van de moeder voor de zoon en toen dat niet meer ging heeft Z. voor zijn moeder gezorgd. Zij takelde steeds verder af en [eiser] heeft haar steeds meer taken uit handen genomen. V. stelt – en dat wordt door Z. niet bestreden – dat M. de huur altijd betaalde en dat enkele jaren voor haar overlijden de financiën werden overgenomen door de schoondochter van M. die naast haar woonde en haar bewindvoerder was. Verder heeft V. gesteld dat Z. niet meebetaalde aan de huur, noch anderszins financieel bijdroeg aan het huishouden. Dit laatste wordt door Z. niet gemotiveerd bestreden, Wel betoogt Z. dat aan de hand van alle omstandigheden van het geval moet worden beoordeeld of een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft bestaan en daarvoor het financieel verkeer niet beslissend is. 3.8 Z. heeft gelijk dat de omstandigheid dat niet kan worden vastgesteld dat hij financieel aan het huishouden bijdroeg op zichzelf genomen nog niet betekent dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding ontbrak. Die omstandigheid is voor het aannemen daarvan echter wel een belangrijke contra-indicatie. De algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde en de inlichtingen die bij gelegenheid van het pleidooi zijn verstrekt, is dat [eiser] feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven. De relatie van Z. met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. Z. liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen. Bij die rol paste ook dat hij bepaalde klusjes deed, samen dingen werden ondernomen en hij ook voor zijn moeder zorgde, met name toen zij steeds verder achteruitging. Dit alles is voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 BW echter onvoldoende. 3.9 Nu het hof van oordeel is dat uit de door Z. gestelde omstandigheden het bestaan van een duurzame gemeenschappelijke huishouding niet kan worden afgeleid, kan reeds daarmee zijn vordering tot voortzetting van de huur niet worden toegewezen. Het overige dat door partijen is aangevoerd, kan daarom verder buiten bespreking blijven. Het bewijsaanbod van Z. is niet ter zake dienend en wordt door het hof gepasseerd, omdat het bewijsaanbod geen betrekking heeft op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.” 1.5 Z. heeft bij dagvaarding van 5 september 2012 tijdig beroep in cassatie ingesteld. V. heeft geconcludeerd voor antwoord en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. Z. heeft geconcludeerd tot verwerping van het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. Beide partijen hebben hun standpunten Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 28 5


schriftelijk toegelicht. Z. heeft gerepliceerd in het principale cassatieberoep en gedupliceerd in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep. V. heeft nog gedupliceerd. 2.

Bespreking van het principale middel

Inleiding 2.1 Het middel gaat ervan uit, dat het hof heeft gezocht naar element van wederkerigheid in de rol- of taakverdeling tussen Z. en zijn moeder (de huurster). Volgens V. ziet de passage over de wederkerigheid op het financiële aspect, dat het hof als eerste behandelt in rov. 3.8. [2.] Ik lees het arrest anders. Ik denk dat de wederkerigheid (ook) ziet op de rolverdeling. Het hof overweegt immers: “Z. [is] feitelijk steeds het (jongste) kind in huis (...) gebleven. De relatie van Z. met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. Z. liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen.” Op basis van deze lezing van het arrest denk ik dat het middel een vraag opwerpt die nadere bespreking verdient. 2.2 In de kern draait deze zaak dan om de relevantie van de door het hof vastgestelde niet-wederkerige rolverdeling tussen Z. en zijn moeder, gegeven in het bijzonder de duur van de samenleving. Ten tijde van het overlijden van de moeder was Z. immers 57 jaar oud en had hij, naar hij stelt (en ik voor de bespreking van het principale middel veronderstel), gedurende zijn hele leven in de ouderlijke woning gewoond. 2.3 Op het eerste gezicht lijkt de gedachte niet vreemd, dat na 57 jaar onafgebroken samenwonen wel gesproken mag worden van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Maar zo evident is dan niet gezien de rechtspraak van uw Raad over inwonende kinderen. Na een schets van het juridische kader in de nrs. 2.4 e.v. bespreek ik in nr. 2.13 e.v. de in dat kader door uw Raad ontwikkelde rechtspraak en de betekenis ervan in een geval als het onderhavige. Daarna komt in nr. 2.26 e.v. het middel aan bod.

Juridisch kader 2.4 De artikelen 7:266 t/m 268 BW bevatten bepalingen over medehuur en de voortzetting van huur. Volgens art. 7:266 lid 1 BW is de echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder van rechtswege medehuurder, zolang de gehuurde woonruimte deze tot hoofdverblijf strekt. Volgens art. 7:267 BW kan “een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft” medehuurder worden indien aan bepaalde voorwaarden is voldaan. In art. 7:268 lid 1 BW is bepaald dat na overlijden van de huurder de medehuurder de huur als huurder voortzet. Vervolgens is in art. 7:268 lid 2 en 3 BW het volgende bepaald: “2. De persoon die niet op grond van lid 1 huurder wordt, doch wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, zet de huur voort gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder; de tweede zin van lid 1 is van toepassing. Hij zet de huur ook nadien voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe strekkende binnen die termijn ingestelde vordering, en in elk zolang op deze vordering niet onherroepelijk is beslist. 3. De rechter wijst de vordering bedoeld in lid 2 in ieder geval af: a. indien de eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij aan de vereisten van lid 2 voldoet; b. indien de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur; c. indien het woonruimte betreft waarop hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing is, indien de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt.”



De in art. 7:268 lid 2 BW bedoelde ‘medebewoner’ of ‘samenwoner’ kan bij leven van de huurder verzoeken medehuurder te worden (art. 7:267 BW), maar kan dat ook nog nadien doen (art. 7:268 BW). 2.5

De huidige regeling is sinds 2003 een voorzetting van een soortgelijke regeling in de artikelen (7A:) 1623g t/m 1623i (oud) BW. [3.] Ook daarin werd gewerkt met het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. In de artikelen 1623h en 1623i ging het om hetzelfde begrip.[4.] Dat kan ook voor het huidige recht tot uitgangspunt worden genomen.[5.]

2.6

Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is niet scherp omlijnd. De ‘duurzaamheid’ van de gemeenschappelijke huishouding wordt bepaald door objectieve factoren, zoals de duur die de gemeenschappelijke huishouding reeds kent, en subjectieve, zoals de bedoeling van de betrokkenen.[6.] In een procedure ligt het accent van de toets soms

2.7

meer op het duurzame karakter en soms (zoals mijns inziens in het onderhavige geval) meer op het gemeenschappelijke karakter van de huishouding. Art. 7:268 lid 2 BW strekt ertoe, zoals uw Raad overwoog, de ‘samenwoner’ die geen medehuurder is bescherming te verlenen voor het geval de huurovereenkomst door het overlijden van de huurder eindigt.[7.] Deze bescherming komt volgens de wet toe aan de samenwoner die een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ met de overleden huurder had. Die eis geeft aan dat de wettelijke bescherming van de samenwoner, die zich ook tegen de wil van de verhuurder een positie als huurder kan verwerven, zich niet moet uitstrekken tot allen die weliswaar onder één dak wonen, maar overigens gescheiden huishoudens hebben. Immers niet alleen het woonbelang van de samenwoner is in het geding, maar ook het belang van de verhuurder om zelf te bepalen aan wie hij de woning verhuurt. Dat laatste belang kan mede te maken hebben met het belang van een evenwichtige verdeling van beschikbare (betaalbare) woonruimte, zoals bijvoorbeeld bij een woningbouwvereniging. Maar het kan de verhuurder ook gaan om het rendement op de woning.[8.] Een kritische toets van een gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding is in het licht van deze belangen, en met oog op het voorkómen van oneigenlijk gebruik van de wettelijke bescherming,[9.] gerechtvaardigd.

2.8

Tegen deze achtergrond is verklaarbaar dat op de medebewoner die de huur wil voortzetten ten aanzien van het bestaan van de gemeenschappelijke huishouding een verzwaarde stelplicht rust. Indien de verhuurder betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, dient hij daaromtrent voldoende concrete feiten aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten.[10.] Deze verzwaarde stelplicht ziet overigens niet op de duurzaamheid van de gezamenlijke huishouding.[11.]

2.9

Bij de gevallen als bedoeld in art. 7:267 lid 1 en art. 7:268 lid 2 BW kan het gaan om talloze vormen van samenwonen, waarin naast affectieve relaties, ook gedacht kan worden aan het samenwonen van gezinsleden (broer-zus, ouder-kind), familieleden (grootouder-kleinkind), vrienden en andere personen.[12.] Het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding in de art. 7:267 en 7:268 BW vereist daarom geen ‘bijzondere lotsverbondenheid’ tussen partijen, nu deze eis van een te beperkte opvatting van het begrip getuigt. [13.]

2.10

Of van een gemeenschappelijke huishouding sprake is, moet volgens vaste rechtspraak worden beoordeeld door waardering van alle omstandigheden van het geval in hun onderling verband.[14.] Van belang kan daarbij onder meer zijn of men de kosten van levensonderhoud en/of huisvesting deelt, de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen, of men de vrije tijd gewoonlijk samen doorbrengt,[15.] en of de medebewoner de huurder duurzaam verzorgt.[16.] Stukken met betrekking tot een gemeenschappelijke bankrekening of belastingaangiften kunnen bijdragen tot het oordeel dat een gemeenschappelijke huishouding bestaat, maar het ontbreken daarvan behoeft niet aan dit oordeel in de weg te



staan.[17.] 2.11

A-G Huydecoper schreef hierover in 2011:[18.] “6

7

8

2.12

Een duurzame gemeenschappelijke huishouding is inderdaad, wat die woorden aangeven: een huishouding waaraan de verschillende huisgenoten in gezamenlijkheid deelnemen, en wel: op duurzame basis. Het kan daarbij gaan om een zogenaamde ‘affectieve relatie’, maar ook andere vormen van duurzaam samenwonen zijn onder deze aanduiding te begrijpen – zoals de samenwoning tussen naaste familieleden of tussen ‘oude vrienden’ onder hetzelfde dak. Het enkele feit dat men onder hetzelfde dak woont betekent (natuurlijk) niet dat er van een gemeenschappelijke huishouding sprake is: men kan heel goed onder één dak gescheiden huishoudens voeren; en voor dat geval is de bescherming die art. 7:268 lid 2 BW wil bieden, niet bedoeld. Of de huishouding die in feite gevoerd wordt als ‘gemeenschappelijk’ valt te kwalificeren, moet worden beoordeeld aan de hand van de concrete omstandigheden. Als huisgenoten het bed samen delen blijft er nauwelijks ruimte voor twijfel over, dat die een gezamenlijke huishouding voeren. Maar als dat niet het geval is komen er bij de beoordeling tal van andere omstandigheden te pas: doet men de huishoudelijke taken gezamenlijk of op grond van een afgesproken verdeling, verkeert men bij maaltijden met elkaar of brengt men anderszins de vrije tijd gezamenlijk door, deelt men de huishoudelijke uitgaven, beslist men gezamenlijk over de aankopen die voor de huishouding plaatsvinden, trekt men in het sociale verkeer met elkaar op, etc. etc. Het dringt zich op dat de vraag of een samenwonen onder één dak gekwalificeerd mag worden als duurzame gemeenschappelijke huishouding – wanneer de partijen daarover verschillen –, vaststelling en weging vergt van een vaak aanzienlijk aantal feiten en omstandigheden; zodat de beslissing daarover een in overwegende mate feitelijke is. (...).”

Omdat het oordeel van de feitenrechter op dit punt sterk met de feiten is verweven, is het in cassatie niet op juistheid toetsbaar. Hoogstens kan worden bezien of het oordeel in enig opzicht getuigt van een onjuiste rechtsopvatting en of het adequaat is gemotiveerd.

Nader: ouder en kind 2.13 In gevallen waarin een ouder en een kind samenleven wordt niet reeds om die reden gesproken van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De Hoge Raad heeft hierover in zijn arrest van 12 maart 1982 overwogen:[19.] “Het gaat in deze om de vraag of er in het geval van in een gezin opgroeiende kinderen die na hun meerderjarig worden nog bij hun ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding blijven wonen, tussen de ouder(s) en het meerderjarig geworden kind reeds uit dien hoofde, sprake is van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ als bedoeld in art. 1623h BW. Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. Onder de gevallen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die de wetgever in art. 1623h op het oog heeft, zijn niet begrepen de gevallen van een samenleven van ouder en kind zoals dit samenleven bij de geboorte van het kind ontstaat en nadien pleegt te worden voortgezet. Alleen als er na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken, kan er reden zijn, een geval van een gemeenschappelijke huishouding, gegroeid uit het inwonen van het nog niet zelfstandige kind bij zijn ouder(s), te brengen onder die waarop art. 1623h van toepassing is. Zulke omstandigheden zijn hier echter niet gesteld, zodat het middel niet tot cassatie kan leiden;” Deze regel geldt ook voor het in art. 1623i (oud),[20.] thans art. 7:268, BW bedoelde geval van overlijden van de huurder en is nadien regelmatig bevestigd.[21.]



2.14

De Hoge Raad overweegt dat in normale gevallen tussen ouder en kind sprake is van een ‘aflopende samenlevingssituatie’ en dat alleen onder bijzondere omstandigheden geconcludeerd kan worden dat sprake is van een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding. De ratio hiervan is, kort gezegd, de verwachting dat kinderen normaliter zullen gaan 'uitvliegen’. [22.] Ten aanzien van samenwoning tussen grootouders en kleinkind geldt een dergelijke regel niet. De familieband tussen huurder en inwoner is dan geen reden om slechts in bijzondere omstandigheden een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te nemen.[23.]

2.15

Over inwonende kinderen en hun positie in het licht van art. 7:267 of 268 BW bestaat inmiddels de nodige rechtspraak.[24.] Ten aanzien van kinderen doen zich grosso modo twee

2.16

situaties voor: (i) het inmiddels volwassen kind is na enige tijd zelfstandig te hebben gewoond weer teruggekeerd naar het ouderlijk huis en (ii) het kind is sinds de geboorte bij de ouders (c.q. langstlevende ouder) blijven wonen. Ad (i). Een deel van de gevallen ziet op kinderen die weer naar het ouderlijk huis komen na enige, soms geruime, tijd elders te hebben gewoond. (a) Dat kan bijvoorbeeld gaan om kinderen die voor een studie buitenshuis hebben gewoond en voorlopig weer thuis gaan wonen.[25.] Dergelijke gevallen liggen dicht aan tegen die waarin het kind het huis nog niet heeft verlaten. De terugkeer naar het ouderlijk huis hoeft dan geen keuze te impliceren voor een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar kan duiden op een voorlopige voorziening in de woonbehoeften van het kind. (b) Maar er zijn ook gevallen waarin kinderen het ouderlijk huis hebben verlaten om een eigen huishouding op te zetten, maar later weer (met hun gezin of alleen, al dan niet na een echtscheiding) bij een ouder komen wonen.[26.] Voor het oordeel dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn in de rechtspraak in feitelijke instanties relevant geacht omstandigheden als: de leeftijd van het kind op het moment van terugkeer;[27.] de nog niet gevorderde leeftijd/goede gesteldheid van de ouder op het moment van terugkeer;[28.] de duur van de samenleving sinds de terugkeer;[29.] de verzorging van de ouder door het kind;[30.] de bedoeling van partijen om de gang naar het verpleegtehuis zo lang mogelijk uit te stellen;[31.] het niet ingeschreven staan als woningzoekende;[32.] en (bij korte duur samenleving:) het woongedrag van het kind in de periode voorafgaand aan de hernieuwde samenleving met de ouder(s).[33.]

2.17

2.18

Ad (ii). Andere uitspraken zien op kinderen die niet zijn uitgevlogen, maar thuis zijn blijven wonen. Deze groep uitspraken is voor de onderhavige zaak de meest interessante. De uit het arrest van 12 maart 1982 blijkende gedachte dat de samenleving tussen ouder en kind in principe eindig is, is in deze gevallen het meest sprekend. Het is in deze gevallen vaak lastig aan te wijzen wanneer partijen hebben besloten de na de geboorte ontstane en doorgaans eindige samenleving om te zetten in een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Men heeft hier te maken met een glijdende schaal waarop het startpunt is de situatie waarin de verwachting bestaat dat het kind op enig moment zal uitvliegen en waarop men verder op de schaal komt bij gevallen waarin deze verwachting steeds minder of niet meer gerechtvaardigd is. In zijn conclusie voor het hierboven geciteerde arrest van 12 maart 1982 schrijft A-G Leijten al over dit onderscheid: “1. (…) Voorts acht ik van (welhaast beslissend) belang, dat in de gevalsomschrijving, weergegeven in de eerste alinea van deze concl., een voetangel verscholen is: de vader heeft niet reeds 17 jaar met een zoon die (al die tijd) meerderjarig was in de door de vader gehuurde woning een gemeenschappelijke huishouding gevoerd (in welk geval ik aan de



2.

3.

toewijsbaarheid van de vordering amper zou twijfelen) maar hij heeft met een zoon, die ruim een jaar geleden meerderjarig is geworden, in dat huis reeds zeventien jaar gemeenschappelijk geleefd en gewoond. (…) Aan de andere kant staan de gevallen, waarin er wel sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, maar waarbij het kenmerk juist is dat zij noch uitdrukkelijk (beoogd) noch stilzwijgend (door de macht der feiten) op duurzaamheid is gericht). En het schoolvoorbeeld daarvan is het gezin, met enerzijds de man en de vrouw (wier samenleven wel op duurzaamheid is gericht) en anderzijds de kinderen, die, ik zeg het wat vervelend, met het ouder worden staan te popelen om het ouderlijk nest te verlaten, maar slechts als, ergens anders, een beter geacht nest openstaat. Helemaal afgezien van meerderjarigheid of minderjarigheid als zodanig zou ik nu menen, dat kinderen verblijvende in het gezin van hun ouders, en daarin terechtgekomen zonder dat zij veel stem in dat kapittel hadden, op zich genomen met hun ouders wel een gemeenschappelijke huishouding vormen, maar niet een duurzame in de zin van voormelde wetsbepaling. Na de periode immers waarin deze gemeenschappelijke huishouding voor de kinderen biologisch noodzakelijk was – denk aan de opengesperde bekken van de juist geboren mereljongen in onze natuur-televisie films, en aan de ouders die in- en uitvliegen om die bekken dicht te krijgen en straks de jongen te laten uitvliegen – na de periode waarin, naar de cultuur bepaald, de samenwoning om der wille van de opvoeding en vorming wordt voortgezet, is de continuatie van de samenwoning tussen ouders en kinderen in de meeste gevallen juist niet op duurzaamheid gericht. ('Integendeel' om met de Rb. te spreken). Niet alleen de vulgaire psychologie, ook de praktische wijsheid van het gewone leven, leert, dat de samenwoning en het samenleven van ouders en kinderen gericht is op het ‘loslaten’ en ‘loskomen’ van de ene generatie ten opzichte van de andere, en dat samenwonen en samenleven daarin zelfs hun doelstelling en hun voleinding vinden. Ik poneer zeker niet, dat de gemeenschappelijke huishouding van een vader met een meerderjarige zoon niet duurzaam kan zijn in de zin van art. 1623h BW. Maar zij moet dan, op een bepaald moment of geleidelijk na de fase van de biologisch en cultureel ‘noodzakelijke’ samenleving, veranderen in een samenwoning of samenleving die minder wordt gekenmerkt door de vader-zoon verhouding (die niet verschilt van de ouderskind verhouding) dan door de samenwoningsverhouding, die ik hiervoor schetste als tussen broers en/of broers en zusters enz. die samenwonen. Het lijkt mij duidelijk, dat die transformatie niet plaatsvindt door het enkele feit dat de zoon meerderjarig wordt en dat het onwaarschijnlijk is dat die transformatie haar beslag zou kunnen krijgen door het enkele feit dat iemand van twee of drie en twintig jaar nog samen met zijn vader in een huishouding zit. Als echter die gemeenschappelijke huishouding er nog zou zijn wanneer, om een voorbeeld te noemen, de zoon ook op 35-jarige leeftijd nog samen met de vader in een huis een gemeenschappelijke huishouding heeft, dan gaat de macht der feiten spreken, ook al is er bij het begin van die samenwoning (wanneer is die trouwens begonnen?) geen afspraak daaromtrent gemaakt.”

Deze analyse lijkt mij nog steeds relevant (alhoewel er tegenwoordig zeker meer andere gezinsvormen zijn naast het ‘traditionele’ gezin waarover in het citaat wordt gesproken). Ik verbind er drie opmerkingen aan. 2.19.1 In de eerste plaats ontleen ik aan het citaat het inzicht dat, geparafraseerd, een duurzame gemeenschappelijke huishouding, hoewel niet uitdrukkelijk beoogd, toch stilzwijgend door de macht der feiten kan ontstaan. 2.19.2 Dit strookt met een aantal omstandigheden die blijkens de rechtspraak in feitelijke instanties gewicht in de schaal kunnen leggen ten voordele van het oordeel dat de oorspronkelijk eindige ouder/kind huishouding op enig moment is geworden tot een duurzame gemeenschappelijke huishouding, zoals: het niet ingeschreven staan als woningzoekende of andere pogingen doen te Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 33 10


verhuizen;[34.] het na meerderjarigheid langdurig in huis blijven wonen/de gevorderde leeftijd van het kind;[35.] of het feit dat het vertrek uit de woning tussen ouder en kind nimmer is besproken.[36.] 2.19.3 Nu kunnen de genoemde factoren duiden op een verandering van de normaliter aflopende samenlevingsrelatie tussen ouder en kind, maar, zoals blijkt uit uw arrest van 1 december 1995, noodzakelijk is dat niet. In de rechtspraak wordt ook getoetst aan factoren die in meer positieve zin wijzen op een verandering van de situatie, zoals: het bewust hebben gemaakt van de keuze om samen te wonen met ouders;[37.] of het zijn van gelijkwaardige huisgenoten.[38.] Voorts wordt voor de duurzame gemeenschappelijke huishouding ook wel gekeken naar factoren als bijvoorbeeld: het geheel arbeidsongeschikt of hulpbehoevend zijn van het kind;[39.] het feit dat het thuis wonen van de ouder (mede) nog mogelijk is dankzij hulp van het kind;[40.] of het reeds geruime tijd hebben gepoogd om voor het kind huurrechten op de woning te verkrijgen.[41.] 2.20.1 Mijn tweede opmerking is de volgende. Op de glijdende schaal, waarover ik in 2.17 schreef, is de gevorderde leeftijd van het kind een indicatie dat de verwachting ten aanzien van het uitvliegen minder realistisch is en dat er dus eerder reden is om aan te nemen dat geen sprake is van het normaaltype van een ‘aflopende samenlevingssituatie’.[42.] Een bepaalde leeftijdsgrens kan daarbij overigens niet gehanteerd worden. A-G Leijten sprak (sub 3) indicatief van 35 jaar, maar in de rechtspraak ziet men zowel dat bij oudere kinderen geen en bij jongere kinderen wel een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden aangenomen. Dit hangt immers af van alle omstandigheden van het geval.[43.] 2.20.2 Een belangrijke uitspraak in dit verband is HR 1 december 1995.[44.] Deze zaak betrof een 45 jarige, nog inwonende man, die overdag een drukke baan had en ook ’s-avonds veel afwezig was terwijl de verzorging van de vader veelal door een zus geschiedde. A-G Koopmans schreef in zijn conclusie voor het arrest (sub 7) dat de duur van de samenwoning als zodanig niet doorslaggevend is, maar wel een van de relevante factoren. Uw Raad bevestigde dit, tevens overwegend dat niet kan worden aanvaard dat het enkele feit dat een zoon van de leeftijd van ongeveer 45 jaar vanaf zijn geboorte tezamen met zijn vader dezelfde woonruimte bewoont reeds voldoende is om aan te nemen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. 2.20.3 Ik begrijp dit arrest tegen de achtergrond van de eerder (bij 2.11) geciteerde opmerking van A-G Huydecoper: men kan heel goed onder één dak gescheiden huishoudens voeren. Het – ook langdurig – delen van één adres als ouder en kind duidt daarom als zodanig nog niet noodzakelijkerwijs op een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Denkbaar is dat de samenwoning in feite is geëvolueerd tot één waarin ouder en kind ieder hun eigen weg zijn gegaan. Men is in de loop der tijd losser van elkaar komen te staan. 2.21 Mijn derde opmerking raakt (eindelijk) aan de kern van de vraag die mijns inziens in deze zaak speelt: moet de rolverdeling tussen ouder en kind veranderen, wil niet langer sprake zijn van de normaaltypische ‘aflopende samenlevingssituatie’ maar van ‘een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding’ tussen ouder(s) en inwonend, nimmer uitgevlogen, meerderjarig kind? Moet de relatie tussen ouder en kind in enige mate zijn gaan ‘horizontaliseren’ dan wel meer ‘wederkerig’ zijn geworden? 2.22 Het antwoord op die vraag vind ik niet in het feit dat het arrest van 12 maart 1982 spreekt van ‘het zelfstandig worden van het kind’. Dat ziet kennelijk op het meerderjarig (of volwassen) worden van het kind.[45.] 2.23.1 Het antwoord op die vraag vind ik ook niet in de wijze waarop in dat arrest wordt gewerkt met de begrippen ‘duurzame’ en ‘gemeenschappelijke huishouding’. 2.23.2 Bockwinkel heeft betoogd dat de wetgever meende dat in gezinsverband samenlevende ouder(s) en kind een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Hij meende dat Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 34 11


het arrest van 12 maart 1982 daarvan afweek (maar stemde overigens wel in met het arrest, omdat daardoor het aantal medehuurders en voortzettende huurders drastisch afnam).[46.] De gedachte dat in deze gevallen automatisch sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding laat ik verder rusten, nu deze niet strookt met (in ieder geval) de rechtspraak sedert 1982. 2.23.3 In het arrest van 12 maart 1982 wordt de vraag gesteld of er in het geval van in een gezin opgroeiende kinderen die na hun meerderjarig worden nog bij hun ouder(s) in een gemeenschappelijke huishouding (mijn onderstreping; A-G) blijven wonen, tussen de ouder(s) en het meerderjarig geworden kind reeds uit dien hoofde sprake is van een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. Dit lijkt te veronderstellen dat de normale gezinssituatie tussen ouder(s) en inwonend kind als zodanig als een gemeenschappelijke huishouding zou kunnen worden aangemerkt, maar dat het geen ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is in verband met de verwachting dat de kinderen zullen uitvliegen. Dit sluit aan bij A-G Leijten die de normale gezinsverhouding tussen ouders en kinderen als een ‘gemeenschappelijke huishouding’ typeert, zij het niet als een duurzame (gezien de verwachting van uitvliegen). 2.23.4 Bockwinkel heeft in zijn bespreking van het arrest van 12 maart 1982 nog een derde benadering geopperd. Hij heeft gesteld dat in een gezin met opgroeiende kinderen eigenlijk alleen de ouders een huishouding hebben en niet de kinderen. “Eerst na het zelfstandig (arrest NJ 1982, 352) of meerderjarig (NJ 1982, 351) worden van het in de ouderlijke woning opgegroeide kind kunnen bijzondere omstandigheden zijn ontstaan die tot een duurzame g.h. doen besluiten.”[47.] 2.23.5 Indien de benadering van het arrest van 12 maart 1982 wordt gecontrasteerd met die van Bockwinkel (bedoeld in 2.23.4), dan lijkt het verschil te zijn dat volgens de rechtspraak van uw Raad met name het element ‘duurzaamheid’ in ogenschouw zou moeten worden genomen om te beoordelen of de situatie zich heeft ontwikkeld tot een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’. 2.23.6 Naar mijn indruk heeft in ieder geval A-G Leijten niet beoogd een dergelijke gevolgtrekking te verbinden aan zijn kwalificatie van de gezinssituatie als een gemeenschappelijke huishouding. Hij wijst (in het bij 2.18 weergegeven citaat sub 3) immers op de zijn inziens benodigde verandering in een samenwoning of samenleving die minder wordt gekenmerkt door de vaderzoon verhouding (die niet verschilt van de ouders-kind verhouding) dan door de samenwoningsverhouding als bijvoorbeeld tussen broers en/of broers en zusters die samenwonen. Maar ik teken daarbij aan, dat A-G Leijten die verandering zocht in de situatie waarin het jongvolwassen kind nog bij de ouder(s) thuis woonde. Bij oudere kinderen wilde A-G Leijten de feiten voor zich laten spreken. 2.23.7 De bedoelde gevolgtrekking, dat het bij nog inwonende kinderen alleen zou gaan om de duurzaamheid van de overigens gemeenschappelijke huishouding, zou ik ook niet aan de rechtspraak van uw Raad willen verbinden. Niet alleen omdat A-G Leijten al een slag om de arm hield, maar ook omdat uit latere rechtspraak (in het bijzonder uw arrest van 1 december 1995) kan worden afgeleid, dat duurzaamheid alleen geen waarborg biedt. Ouder en volwassen kind hoeven immers, hoewel nog steeds onder één dak wonende, niet per se (nog) een gemeenschappelijke huishouding te hebben. 2.24.1 Ik kom dan tot de conclusie dat het antwoord op de bij 2.21 gestelde vraag moet worden gegeven in het licht van de overige omstandigheden van het geval. 2.24.2 Daarbij lijkt mij de leeftijd van het meerderjarige, niet uitgevlogen kind (en daarmee de duur van de samenleving) een belangrijke parameter. Naarmate het kind jonger is, is er meer reden om aan te nemen dat de normale situatie van uitvliegen zich nog zal voordoen; een verandering in de ouder-kindrol kan dan een contra-indicatie zijn. Is daarentegen het kind al op gevorderde leeftijd, dan meen ik, met A-G Leijten, dat aan een dergelijke contra-indicatie minder of geen behoefte is. 2.24.3 Een andere parameter is de mate waarin het gezinsleven is voortgezet. Op zichzelf kan Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 35 12


immers worden betoogd dat samenleven als een gezin duidt op een gemeenschappelijke huishouding.[48.] Uit het arrest van 1 december 1995 leid ik af dat rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat de samenleving tussen ouder en kind in de loop der tijd ‘losser’ is geworden. Ik leid uit uw rechtspraak niet af dat het ‘samen’ blijven wonen in gezinsverband van ouder en kind in de loop der tijd per se ‘intensiever’ of ‘anders’ moet zijn geworden. Wel blijkt uit de rechtspraak dat de enkele stelling dat sprake is van een gezinssituatie te onbepaald is. Met kan daar allerlei meer concrete feiten en omstandigheden bij denken (zoals blijkt uit de conclusie van A-G Koopmans sub 7 voor het arrest van 1 december 1995) en deze moeten voldoende concreet worden gesteld. Uw Raad overwoog in dit verband: “3.3.Voorop moet worden gesteld dat, zo de verhuurder die wordt geconfronteerd met een vordering als bedoeld in art. 1623h, betwist dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding van de huurder met degene wiens erkenning als medehuurder wordt gevorderd, het op de weg van de huurder en de beoogde medehuurder ligt om voldoende concrete feiten omtrent de gestelde gemeenschappelijke huishouding aan te voeren om voor de verhuurder duidelijk te maken tegen welke feiten hij zijn verweer precies heeft te richten. Dat geldt in het bijzonder in een situatie als in deze zaak aan de orde is en waarin van toewijzing van de vordering voor de waarde van het verhuurde voor de verhuurder ingrijpende gevolgen te verwachten zijn. (…)”[49.] 2.24.4 Combineert men beide parameters, dan is mijns inziens denkbaar dat de leeftijd van het kind (de duur van de samenleving) en de voortzetting van het gezinsleven het oordeel, dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, kunnen rechtvaardigen zonder dat nog nader wordt getoetst aan de aard van de rolverdeling tussen ouder en volwassen kind. Men vindt deze gedachte ook terug in de rechtspraak waarnaar bij 2.19.2 wordt verwezen. In beginsel zou men verwachten dat het recht zich niet hoeft te bekommeren om de specifieke rolverdeling die twee in gezinsverband samenlevende volwassenen met elkaar hebben afgesproken. Dat bij het samenleven in gezinsverband van (volwassen) kind en ouder(s) de vraag naar de rol- en taakverdeling (en een eventuele verandering daarin) überhaupt opkomt, heeft te maken met het feit dat in die verhouding het gezinsverband van nature gegeven is evenals de verwachting dat dit verband normaliter eindig zal zijn. Als er echter voldoende factoren zijn die het oordeel kunnen schragen dat die verwachting niet langer gerechtvaardigd is, dan lijkt het mij onjuist om tevens nog te toetsen of sprake is van een verandering in het rolpatroon tussen ouder en kind. Ik zou dus menen dat het ongewijzigd voortzetten van de gezinssamenleving zoals die tussen partijen gebruikelijk was niet in de weg hoeft te staan aan het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, indien andere factoren dat oordeel voldoende schragen. 2.25.1 Ik maak nog een afsluitende opmerking over de ‘bijzondere omstandigheden’ die blijkens het arrest van 12 maart 1982 aanwezig moeten zijn. Volgens de maatstaf van dit arrest kan er alleen reden zijn een geval van een gemeenschappelijke huishouding, gegroeid uit het inwonen van het nog niet zelfstandige kind bij zijn ouder(s), te brengen onder die waarop art. 7:268 BW van toepassing is, als er na het zelfstandig worden van het kind bijzondere omstandigheden bestaan die ertoe doen besluiten om, wat anders een aflopende samenlevingssituatie zou zijn geweest, tot een blijvende samenwoning met gemeenschappelijke huishouding te maken. 2.25.2 Ik lees in dit arrest niet de eis dat bijzondere omstandigheden ouder en zelfstandig geworden kind moeten doen besluiten de samenlevingssituatie tot een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding te maken,[50.] althans niet als daarmee wordt bedoeld dat er een bijzondere situatie moet zijn die de betrokkenen aanleiding geeft om (bewust) te gaan besluiten tot afwijking van het normale patroon. Zoals hierboven bij 2.19.1 is opgemerkt, kan een duurzame gemeenschappelijke huishouding, hoewel niet van te voren uitdrukkelijk beoogd, toch stilzwijgend door de macht der feiten ontstaan en daarin kan men, achteraf, zo Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 36 13


nodig een besluit lezen om in de woning te blijven.[51.] 2.25.3 De verwijzing naar bijzondere omstandigheden moet worden begrepen tegen de achtergrond van de hiervoor besproken normale situatie dat de kinderen naar verwachting zullen gaan uitvliegen. Om aan te geven dat die situatie zich niet voordoet, zijn de bedoelde bijzondere omstandigheden vereist. Aan de hand van HR 6 maart 1987 zou kunnen worden gezegd dat het erom gaat vast te stellen of er genoeg feiten en omstandigheden zijn (gesteld en, zo nodig, bewezen) die met een aflopende samenlevingssituatie tussen ouder en kind onverenigbaar zouden zijn.[52.] Bij de beoordeling of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet rekening worden gehouden met de aard van de relatie tussen ouder(s) en kind. Deze relatie kleurt per definitie de situatie en vraagt om een verklaring dat een samenwoning tussen juist deze personen niet aflopend van aard is.[53.]

3.

De klachten van het middel 2.26 Zie ik het goed, dan heeft het hof in rov. 3.8 in zijn beoordeling van de omstandigheden van het onderhavige geval (i) niet de onjuistheid vastgesteld van de stellingen van Z. over, kort gezegd, het in gezinsverband samenleven met zijn moeder (rov. 3.7, eerste volzin), (ii) belangrijk geacht dat de verhouding tussen Z. en zijn moeder niet is veranderd (‘gebrek aan wederkerigheid’), maar (ii) daarbij niet expliciet betrokken de leeftijd (57 jaar) van Z. ten tijde van het overlijden van zijn moeder, de huurster, terwijl (iv) naar thans veronderstellenderwijs wordt aangenomen Z. steeds thuiswonend is gebleven. 2.27 Het middel bevat in al zijn onderdelen hiertegen gerichte klachten over de rechtsopvatting van het hof dan wel de motivering van het oordeel in rov. 3.8, daarbij wijzend op de zeer lange duur van de samenlevingsrelatie (subonderdelen 2.1.1 t/m 2.1.6), de stellingen van Z. over de zorg van de moeder voor de zoon en later van de zoon voor de moeder (subonderdeel 2.2) en in het bijzonder over de rol die het hof heeft toegekend aan het gebrek aan wederkerigheid zonder daarbij alle omstandigheden van het geval te betrekken (subonderdeel 2.3). 2.28 Zoals volgt uit mijn bespreking van de rechtspraak op dit punt, meen ik dat deze klachten terecht zijn voorgedragen. Daarmee slaagt ook de voortbouwende klacht in onderdeel 2.4. 2.29 Voor het overige behoeft het middel geen bespreking, maar ik merk ten overvloede daarover het nog het volgende op. Voor zover onderdeel 2.1 zou betogen dat de leeftijd van het inwonende kind en de overige omstandigheden van het geval niet ook in de beoordelingen moeten worden betrokken, gaat het uit van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof kon bovendien een contra-indicatie ontlenen aan het feit dat niet kan worden vastgesteld dat Z. niet financieel bijdroeg aan het huishouden. Anders dan subonderdeel 2.2 veronderstelt, heeft het hof in rov. 3.8 niet geoordeeld dat Z. niet ‘zelfstandig’ was als bedoeld in het arrest van 12 maart 1982. Anders dan subonderdeel 2.3 veronderstelt, heeft het hof geen ‘periode van wederzijdse verzorging’ aangenomen (p. 7, bovenaan). Evenmin is het hof uitgegaan van een eis dat ‘beide samenwonenden te allen tijde exact evenveel voor elkaar doen’ (p. 7, tweede alinea). 2.30 Het principale middel slaagt.

Bespreking van het voorwaardelijk incidentele middel 3.1 V. heeft voorwaardelijk incidenteel beroep ingesteld onder de voorwaarde dat één of meer klachten in het principale beroep slagen. Omdat hieraan naar mijn mening is voldaan, kom ik toe aan de behandeling van het incidentele middel. 3.2 In dit middel wordt in allerlei variaties betoogd dat het hof niet, onjuist of onvoldoende gemotiveerd dan wel onbegrijpelijk heeft beslist dat Z. zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. De achtergrond van het middel is dat Z. slechts een beroep kan doen op art. 7:268 lid 2 BW indien niet alleen sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar ook zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft. 3.3 Het hof heeft niet beslist op de vraag of Z.] zijn hoofdverblijf heeft gehad in het gehuurde. Het hof overweegt immers in rov. 3.9 dat het overige dat door partijen is aangevoerd verder buiten bespreking kan



blijven. Dat kon het hof doen, omdat het tot de conclusie was gekomen dat Z. en zijn moeder geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Om deze reden falen de klachten in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep voor zover zijn klagen dat het hof niet heeft beslist over het hoofdverblijf van Z. De overige klachten falen omdat zij uitgaan van een onjuiste lezing van het arrest van het hof. 3.4 Omdat naar mijn mening de klachten in het principale cassatieberoep slagen, dient vernietiging en verwijzing te geschieden opdat wordt beoordeeld of is voldaan aan de voorwaarden voor een geslaagd beroep op art. 7:268 lid 2 BW, dat wil zeggen of Z. en zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gehad en of Z. zijn hoofdverblijf heeft gehad in de door zijn moeder gehuurde woonruimte.

Conclusie De conclusie strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep tot verwerping.

Noot Auteur: mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff Het gaat in casu om een zoon van 56 die zijn hele leven bij zijn 94-jarige moeder heeft gewoond. De zoon vordert na het overlijden van zijn moeder voortzetting van de huurovereenkomst ex art. 7:268 BW en voert aan dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met zijn moeder voerde. Bij zowel de kantonrechter als het hof krijgt de zoon ongelijk. De Hoge Raad, die afwijkt van de conclusie van A-G Wissink, verwerpt het beroep. Deze oordelen liggen zo op het eerste gezicht niet direct voor de hand. Immers: hoezo geen duurzame gemeenschappelijke huishouding als je al 56 jaar lief en leed deelt onder een dak? Het hof heeft geoordeeld conform de maatstaf die volgens vaste rechtspraak moet worden gehanteerd, te weten dat de vraag of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, in onderling verband bezien. Het hof heeft inderdaad allerlei omstandigheden in onderling verband bezien en is op basis van een feitelijke afweging tot de conclusie gekomen dat er geen duurzame gemeenschappelijke huishouding was. Het was een feitelijk oordeel, waarvan de Hoge Raad de juistheid niet mag toetsen, art. 79 RO. De Hoge Raad had echter mijns inziens wel vragen bij de motivering kunnen stellen. Die mening is ook A-G Wissink toegedaan, die concludeert tot vernietiging in het principale cassatieberoep. De samenleving tussen ouders en kinderen is in beginsel aflopend, behoudens bijzondere omstandigheden. Dit is sinds 1982 vaste rechtspraak.[1.] Dat komt omdat de verwachting is dat kinderen als zij volwassen worden, zelfstandig zullen gaan wonen. Dat dit in het onderhavige geval niet meer werd verwacht, lijkt mij evident. A-G Wissink merkt hierover onder 2.20.1 op dat er dan (in geval het kind van gevorderde leeftijd is) eerder reden is om aan te nemen dat geen sprake is van het normaaltype van een ‘aflopende samenlevingssituatie’.[2.] In HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181 ging het om een 45-jarige man, die overdag een drukke baan had en ’s avonds veel weg was. De verzorging van zijn vader, met wie hij onder een dak woonde, was in handen van zijn zuster. De Hoge Raad overwoog: “niet kan worden aanvaard dat het enkele feit dat een zoon van de leeftijd van ongeveer 45 jaar vanaf zijn geboorte tezamen met zijn vader dezelfde woonruimte bewoont, reeds voldoende is om aan te nemen dat tussen hen een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van art. 1623h bestaat, ook niet in dier voege dat zulks behoudens door de verhuurder aan te voeren bijzondere omstandigheden geldt.” In dat geval was door vader en zoon onvoldoende gesteld en werd hun verzoek om medehuurderschap Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 38 15


afgewezen. Sinds dit arrest wordt een verzwaarde stelplicht aangenomen voor degene(n) die zich op het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding beroept (beroepen).[3.] Er is veel casuïstische rechtspraak over samenwonende ouders en kinderen. Steeds wordt afgewogen of zij in voldoende mate samen een huishouding voeren, waarbij vele aspecten een rol spelen, en – zo ja – of dit duurzaam is. In casu vond het hof van doorslaggevend belang dat moeder de huur betaalde, dat haar schoondochter die naast haar woonde haar bewindvoerder was en dat de zoon niet meebetaalde aan de huur noch anderszins financieel bijdroeg aan het huishouden. De ‘algehele indruk’ van het hof is dat de zoon ‘steeds het (jongste) kind in huis is gebleven’. “De relatie van [eiser] met zijn moeder werd niet erdoor gekenmerkt dat zij gemeenschappelijk een huishouding voerden. Er was in dit opzicht een gebrek aan wederkerigheid. [Eiser] liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen.” Dat de zoon later ook omgekeerd voor zijn moeder zorgde, dat ze samen de woonkamer gebruikten, samen gewoonlijk aten en televisie keken, legde onvoldoende gewicht in de schaal om de huishouding gemeenschappelijk te doen zijn, volgens het hof. Kennelijk was ook de kantonrechter deze mening toegedaan, want zijn vonnis werd door het hof bekrachtigd. Er zal dus wel meer aan de hand zijn geweest, maar dat blijkt niet uit het arrest van het hof. Dit zou voor de Hoge Raad reden kunnen zijn geweest vraagtekens te stellen bij de motivering. Wat betreft het verzorgen als factor van belang, is er veel jurisprudentie waarin samenwonen om een ouder wordende (groot)ouder te verzorgen als duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt aangemerkt. Wanneer dat niet wordt aangenomen, heeft dat meestal met de intenties omtrent de duurzaamheid te maken. Dat het verzorgen niet wederkerig is geweest maar achter elkaar en meer eenzijdig, lijkt dan ook de conclusie dat er geen gemeenschappelijke huishouding was, niet echt te kunnen dragen. Het criterium dat een huishouding wederkerig moet zijn is, voor zover ik kan overzien, nieuw. Volgens de Hoge Raad stond het het hof vrij hieraan mede gewicht toe te kennen. Deze omstandigheid kan, aldus de Hoge Raad, ‘immers duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, in de zin dat [eiser] zich door zijn moeder liet verzorgen, en niet samen met zijn moeder een huishouding voerde’. Geen motiveringsgebrek, derhalve. Echter bij ouders met thuiswonende minderjarige kinderen werd tot nu toe niet gezegd dat hier geen gemeenschappelijke huishouding was, slechts dat deze gewoonlijk aflopend was, dus niet duurzaam. Natuurlijk zijn er omstandigheden denkbaar waaronder inwonende volwassen kinderen geen gemeenschappelijke huishouding voeren, denk aan mensen met gescheiden woonkamers, inwonende gezinnen of inwoning bij een gezin, maar hiervan was in casu geen sprake. De onderhavige uitspraken van hof en Hoge Raad hebben mij dan ook enigszins verbaasd. Het kan natuurlijk zijn dat het hof verhuurders wil beschermen tegen voortzettingen van huurovereenkomsten en daarom spaarzaam omgaat met het toestaan van voortzetting van huurovereenkomsten en het toestaan van medehuurderschap. Daar kan ik mij heel goed in vinden. Immers, dat onderhuurders of medebewoners die ergens wonen na het einde van de (hoofd)huurovereenkomst niet per definitie hoeven te verhuizen en onder omstandigheden worden beschermd, is begrijpelijk en rechtvaardig. Echter, dat verhuurders bij zo’n voortzetting van de huur de huurprijs niet op enigerlei wijze mogen harmoniseren, vind ik onbegrijpelijk en ook onrechtvaardig. Dit zou mijns inziens moeten veranderen in de wet. Dat dit nog niet is gebeurd, is echter geen reden om het begrip duurzame gemeenschappelijke huishouding zo beperkt uit te leggen als hier is gebeurd.

Voetnoten

Voetnoten "Conclusie" [1.] [2.]

Hof Amsterdam 5 juni 2012, ECLI:NL:2012:GHAMS:BW9643, Prg. 2012/224, rov. 3.1 t/m 3.3. De rechtbank Haarlem, sector kanton, heeft in haar vonnis van 18 mei 2011 (blad 2) ook enige feiten vastgesteld. Zie de schriftelijke toelichting (hierna s.t.) van V. nr. 5.



[3.]

Zie voor de wetsgeschiedenis de conclusie van A-G Huydecoper nr. 10 e.v. voor HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552 m.nt. A.L.M. Keirse, WR 2011/57.

[4.]

Zie HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1988/3 m.nt. P.A. Stein, rov. 3.2. MvT, TK 1997/98, 26 089 (vaststelling van titel 7.4 (huur)), nr. 3, p. 50; Groene Serie Huurrecht (Huydecoper), art. 268, aant. 13A; R. Dozy en Y.A.M. Jacbos, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 228. Overigens regelen de artikelen 7:267 en 268 wat andere situaties en hanteren zij niet in alle opzichten dezelfde maatstaven; zie HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552 m.nt. A.L.M. Keirse, WR 2011/57 (inzake de situatie dat de huurder voor overlijden enige tijd buitenshuis is verpleegd of verzorgd) en voorts T&C BW (Van der Hoek), 2013, art. 7:268 BW, aant. 5.

[5.]

[6.]

HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein, rov. 5.3.1, in aansluiting op MvA, TK 1978-1979, 14 249, nr. 6, p. 10.

[7.]

HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 2011/552 m.nt. A.L.M. Keirse, WR 2011/57. Vgl. ook HR 10 oktober 1981, ECLI:NL:HR:1981:AC1632, NJ 1981/132 m.nt. PAS; HR 21 februari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG5199, NJ 1986/383. Vgl. de brief van de Minister van Justitie van 15 oktober 2007, Kamerstukken II, 28648 en 27926, nr. 11, p. 2-3. Vgl. HR 11 december 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4294, NJ 1982/351.

[8.] [9.] [10.]

[11.] [12.]

[13.]

HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181, rov. 3.2-3.3; HR 31 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0865, NJ 2004/520, rov. 3.3. Zie voorts HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein, rov. 5.3.2; Groene Serie Huurrecht (Huydecoper), art. 7:267 BW, aant. 16a. HR 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932, NJ 2006/419 m.nt. P.A. Stein. MvT, TK 1976-1977, 14 249, nrs. 1-3, p. 11-12; brief van Minister De Ruiter van 3 mei 1979, TK 1978-1979,14249, nr. 14, p. 2, 2e alinea. Zie reeds A. Bockwinkel, ‘Beschouwingen over de samenwoners van de huurder (art. 1623h BW)’, WPNR 5537 (1980), p. 755, en Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, Kluwer 1991, Hoofdstuk X, p. 198. HR 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0393, NJ 2009/156, rov. 3.4 (kleinzoon-oma).

[14.]

HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549; HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1281, NJ 1994/376.

[15.] [16.] [17.]

A-G Huydecoper in zijn conclusie vóór HR 18 november 2011, ECLI:NL:PHR:2011:BS8790, onder 7. HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549; Van Schie (Sdu Commentaar Huurrecht) art. 7:267, aant. C2. HR 31 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0865, JBPr 2005, 16 m.nt. J. Dammingh.

[18.]

Conclusie voor HR 18 november 2011, ECLI:NL:HR:2011:BS8790, RvdW 2011/1421 (art. 81 RO).

[19.]

HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352 m.nt. PAS.

[20.]

Zie HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1988/3 m.nt. PAS, rov. 3.2.

[21.]

HR 10 augustus 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4639, NJ 1984/201 m.nt. PAS; HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1998/3 m.nt. PAS; HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0539, NJ 1992/359; HR 22 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0838, NJ 1993/549; HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901,NJ 1996/181; HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, NJ 2004/658; HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:AK4841, NJ 2005/269. T&C BW (Van der Hoek), 2013, art. 7:267 BW, aant. 4 onder c.

[22.]

[25.]

HR 18 februari 1994, ECLI:NL:HR:2011:BP1079, NJ 1994/376; GS Huurrecht (Huydecoper), art. 267, aant. 16b. Zie Groene Serie Huurrecht (Huydecoper), art. 267, aant. 16b en art. 268, aant. 13a; Dozy/Jacobs, Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 1999, p. 232-233; Asser-Abas 5-IIA nr. 139. Vgl. HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, NJ 2004/658.

[26.]

Vgl. HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AK4841, NJ 2005/ 269.

[27.]

Rb. Amsterdam 7 februari 1990, LJN AO8916, Prg. 1991/3563; Rb. Haarlem 9 juli 1991, LJN AK0404, WR 1991/93; Rb. Arnhem 16 september 1999, LJN AK0998, WR 2000/32; Hof Amsterdam 31 maart 2009, LJN BL8080, WR 2010/31; Rb. Zutphen 9 augustus 2011, LJN BU6772. Vgl. Rb. Amsterdam 4 mei 2005, LJN

[23.] [24.]



[28.] [29.]

[30.]

[31.] [32.] [33.] [34.]

[35.]

[36.]

AT5182; Hof Den Haag 16 oktober 2012, LJN BY0802. Rb. Amsterdam 20 mei 1998, LJN AK0908, WR 1998/63; Rb. Arnhem 16 september 1999, LJN AK0998, WR 2000/32; Hof Den Haag 10 mei 2011, LJN BV3285, Prg. 2012/43. Rb. Amsterdam 7 februari 1990, LJN AO8916, Prg. 1991/3563; Rb. Haarlem 9 juli 1991, LJN AK0404, WR 1991/93; Rb. Amsterdam 20 mei 1998, LJN AK0908, WR 1998/63; Rb. Arnhem 16 september 1999, LJN AK0998, WR 2000/32; Rb. Haarlem 19 januari 2010, LJN BK9818; Rb. Breda 2 juni 2010, LJN BM7088; Rb. Amsterdam 15 maart 2011, LJN BP9460; Hof Den Haag 10 mei 2011, LJN BV3285, PRG 2012/43; Hof Den Haag 16 oktober 2012, LJN BY0802. Rb. Haarlem 9 juli 1991, LJN AK0404, WR 1991/93; Rb. Arnhem 16 september 1999, LJN AK0998, WR 2000/32; Rb. Arnhem 22 juni 2007, LJN BA8285; Hof Amsterdam 31 maart 2009, LJN BL8080, WR 2010/31; Rb. Breda 2 juni 2010, LJN BM7088; Hof Den Haag 10 mei 2011, LJN BV3285, Prg. 2012/43. Vgl. Rb. Den Haag 3 februari 2010, LJN BM3496, Prg. 2010/71. Rb. Arnhem 16 september 1999, LJN AK0998, WR 2000/32; Hof Den Haag 10 mei 2011, LJN BV3285, Prg. 2012/43. Hof Amsterdam 31 maart 2009, LJN BL8080, WR 2010/31. Vgl. Rb. Zutphen 19 september 2012, BY3253; Rb. Zwolle 29 januari 2013, LJN CA0302; Hof Amsterdam 9 april 2013, LJN CA3112. Rb. Haarlem 19 januari 2010, LJN BK9818; Rb. Breda 2 juni 2010, LJN BM7088. Rb. Utrecht 24 augustus 1983, LJN AC8087, NJ 1984/800; Rb. Utrecht 24 april 1985, LJN AC8858, NJ 1985/767; Ktr. Rotterdam 13 november 1985, LJN AI7700, Prg. 1986/2588; Rb. Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113; Rb. Haarlem 24 augustus 2011, LJN BR6549; Rb. Den Bosch 24 oktober 2012, LJN BY1326, Prg. 2012/306. Rb. Utrecht 24 augustus 1983, LJN AC8087, NJ 1984/800; Rb. Utrecht 24 april 1985, LJN AC8858, NJ 1985/767; Rb. Den Bosch 19 juni 1985, LJN AC8933, NJ 1986/65; Rb. Amsterdam 22 maart 1989, LJN AK0190, WR 1989/67; Ktr. Schiedam 12 november 1991, LJN AI8596, Prg. 1992/3646; Ktr. Harderwijk 17 juli 1996, LJN AI9687, Prg. 1998/4954; Ktr. Den Haag 11 december 1996, LJN AK0813, WR 1997/30 m.nt. F.M. Visser; Ktr. Gouda 19 april 2001, LJN AJ0624, Prg. 2001/5687; Rb. Amsterdam 19 september 2001, LJN AJ3320, Prg. 2002/5796; Ktr. Hoorn 12 november 2001, LJN AJ0751, Prg. 2002/5851; Rb. Den Haag 7 maart 2002, LJN AK4660, WR 2002/54; Rb. Den Haag 3 april 2002, te kennen uit: HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AK8321, NJ 2005/2; Rb. Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113; Hof Amsterdam 27 oktober 2009, LJN BL6878; Hof Amsterdam 8 februari 2011, LJN BP3634, Prg. 2011/81 m.nt. P. Abas; Rb. Haarlem 24 augustus 2011, LJN BR6549; Rb. Den Bosch 24 oktober 2012, LJN BY1326, Prg. 2012/306. Rb. Utrecht 24 augustus 1983, LJN AC8087, NJ 1984/800.

[37.]

Pres. Rb. Haarlem 20 februari 1987, LJN AH1608, KG 1987/137; Rb. Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113; Hof Amsterdam 8 februari 2011, LJN BP3634, Prg. 2011/81 m.nt. P. Abas.

[38.]

Ktr. Harderwijk 17 juli 1996, LJN AI9687, Prg. 1998/4954 (welk feit overigens werd afgeleid uit de leeftijd van het kind – 33 jaar − ten tijde van het overlijden van de ouder).

[39.]

Rb. Utrecht 24 april 1985, LJN AC8858, NJ 1985/767; Ktr. Eindhoven 7 oktober 1993, LJN AK0567, WR 1994/23; Rb. Breda 7 december 2011, LJN BU7539. Rb. Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113; Rb. Den Haag 3 april 2002, te kennen uit: HR 14 november 2003, ECLI:NL:HR:2003:AK8321, NJ 2005/2; Rb. Den Bosch 24 oktober 2012, LJN BY1326, Prg. 2012/306. Rb. Haarlem 16 oktober 2002, LJN AE9113.

[40.] [41.] [42.] [43.] [44.]

[45.] [46.]

Vgl. Asser-Abas 5-IIA nr. 139. Vgl. Groene Serie Huurrecht (Huydecoper), art. 267, aant. 16b en art. 268, aant. 13a. HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181. Vgl. ook HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1988/3 m.nt. P.A. Stein: rechtbank heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting omtrent het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ nu zij deze aannemelijk had geacht ten aanzien van een 23-jarige zoon op de enkele grond dat hij sinds zijn geboorte bij zijn ouders had gewoond en daaraan alleen een einde was gekomen door het onverwachts overlijden van de ouders. Vgl. A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte. Verkenningen, Deventer: Kluwer 1991, p. p. 203. A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte. Verkenningen, Deventer: Kluwer 1991, p. 203. Zie ook A.



[47.]

[48.] [49.] [50.] [51.]

[52.] [53.]

Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, Deventer: Kluwer 1982, p. 246-247. A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte. Verkenningen, Deventer: Kluwer 1991, p. 201-204 (p. 203). In een eerdere publicatie was Bockwinkel overigens een andere mening toegedaan. Vgl. A. Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, Deventer: Kluwer 1982, p. 246-247. M. van Schie, ‘Derden in het huurrecht’, in: J. Sengers & P. van der Sanden, Huurrecht woonruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2011, p. 253; SduCommentaar Huurrecht (M. van Schie), art. 7:267 BW, aant. C.2. HR 1 december 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1901, NJ 1996/181. Vgl. de conclusie sub 9 van A-G Strikwerda voor HR 6 maart 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0539, NJ 1992/359. Ik wijs ter illustratie op een oordeel van het hof Amsterdam, eveneens over een ten tijde van het overlijden van de ouder 57 jaar oude, nog steeds inwonende zoon. Zie Hof Amsterdam 8 februari 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP3634, Prg. 2011/81 m.t. P. Abas, rov. 3.5 en 3.11 e.v. HR 6 maart 1987, ECLI:NL:HR:1987:AG5553, NJ 1998/3 m.nt. PAS, rov. 3.2. Vgl. HR 8 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AQ7364, NJ 2004/658 (de zoon klaagt in cassatie begrijpelijkerwijs niet over verwerping van zijn stelling, dat hij als willekeurige samenwoner bij zijn moeder in huis woonde). Vgl. anders nog A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte. Verkenningen, Deventer: Kluwer 1991, p. 203 en 208.

Voetnoten "Noot" [1.] [2.] [3.]

HR 12 maart 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4340, NJ 1982/352, m.nt. P.A. Stein. Zie ook A-G Wissink voor HR 24 januari 2014 (ECLI:NL:HR:2014:158), ECLI:NL:PHR:2013:1648 in een zaak over een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen een (overleden) vader en een 27-jarige zoon. Vgl. Hof Amsterdam 18 december 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:3806, in stand gelaten (81 RO) HR 24 januari 2014, ECLI:NL:HR:2014:158.



WR 2014/58: 290-bedrijfsruimte – renovatie – dringend eigen gebruik: maatstaf nietkostendekkende exploitatie; maatstaf ‘structurele wanverhouding ... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. E.J. Numann, A.M.J. van BuchemSpapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders, M.V. Polak

Datum: Zaaknr:

14 februari 2014 13/00934


mr. J.K. Six-Hummel Roepnaam: Alog/Ultimo ECLI:NL:HR:2014:338, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 14‑02‑2014; ECLI:NL:PHR:2013:1382, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 22‑11‑2013; Beroepschrift, Hoge Raad, 12‑02‑2013

Wetingang: (art. 7:296 lid 1 onder b BW) Brondocument: HR, 14-02-2014, nr. 13/00934

Essentie 290-bedrijfsruimte – renovatie – dringend eigen gebruik: maatstaf niet-kostendekkende exploitatie; maatstaf ‘structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten’ geldt niet voor bedrijfsruimte

Samenvatting De in het arrest HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 (Herenhuisarrest) voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf geldt niet voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Bij woonruimte is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van fundamenteel andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval, waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat, niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

Partij(en) Eiseres tot cassatie: Alog-Onroerend Goed en Handelsmaatschappij B.V., gevestigd te Culemborg Advocaten: mrs. M.E. Gelpke en R.L. de Graaff tegen Verweersters in cassatie: 1. Ultimo Vastgoed B.V., gevestigd te Amsterdam Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 43 1


2. De Grutterij Beleggings- en Financieringsmaatschappij B.V., gevestigd te Laren Advocaat: mr. P.A. Fruytier

Uitspraak (…) 3.Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Alog huurt sinds 1996 van (de rechtsvoorgangster van) Ultimo een winkelruimte van 700 m² aan het Legmeerplein in Uithoorn, aanvankelijk voor tien jaar, daarna voor vijf jaar en sinds 1 april 2011 voor onbepaalde tijd. In september 2011 bedroeg de huurprijs € 24.594 exclusief btw per kwartaal. In het gehuurde wordt een Aldi-supermarkt geëxploiteerd. (ii) Ultimo is sinds 6 juni 2008 eigenaar van het winkelcentrum Legmeerplein, waarvan het gehuurde deel uitmaakt. (iii) Het winkelcentrum is verouderd en moet worden gerenoveerd. Een deel (900 m²) is al gerenoveerd. Het geplande nieuwe winkelcentrum zal bestaan uit 1500 m² detailhandel. In de plannen keert de Aldisupermarkt niet terug; van de 700 m² die Alog thans huurt, wordt (afgerond) 100 m² open terrein (in het kader van een grondruil toekomend aan de gemeente), wordt 400 m² verhuurd aan Deen supermarkten en 200 m² aan een kapsalon en een Chinees restaurant, die reeds op het winkelcentrum zijn gevestigd. De resterende 900 m² zijn voor Deen supermarkten. (iv) Partijen hebben onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, maar geen overeenstemming bereikt. Het feit dat Alog slechts bereid was maximaal € 170 per vierkante meter te betalen en de indeling van het winkelcentrum waren breekpunten. (v) De gemeente geeft geen toestemming voor een voorgestelde uitbreiding van het winkelcentrum om plaats te bieden aan de Aldi en Deen supermarkten gezamenlijk. (vi) Bij brief van 24 maart 2010 heeft Ultimo de huurovereenkomst met Alog opgezegd wegens (onder meer) dringend eigen gebruik. Alog heeft niet met de opzegging ingestemd. (vii) De reeds gerenoveerde 900 m² van het winkelcentrum zijn inmiddels verhuurd aan Deen tegen een huurprijs van € 225 per vierkante meter met de afspraak dat Deen na renovatie van het deel van het winkelcentrum dat door Alog wordt gehuurd, ook de hiervoor genoemde 400 m² zal huren. De opening van de supermarkt van Deen heeft in 2011 plaatsgevonden. 3.2.1Ultimo vordert in dit geding op de voet van art. 7:295 lid 2 BW dat een datum zal worden bepaald waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd, met veroordeling van Alog om het gehuurde op dat tijdstip te hebben ontruimd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en heeft de beëindigings- en ontruimingsdatum bepaald op 1 januari 2012. 3.2.2Het hof heeft het vonnis bekrachtigd en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en waarop Alog het gehuurde moet hebben ontruimd, vastgesteld op 1 maart 2013. Het hof heeft (in rov. 3.14) geoordeeld dat Ultimo het gehuurde dringend nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Alog niet mogelijk is. Het heeft daartoe, samengevat en voor zover in cassatie van belang, overwogen dat partijen het erover eens zijn dat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd omdat het sterk verouderd is en dat Ultimo voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog tegen een huur van maximaal € 170- per vierkante meter onmogelijk is (rov. 3.10-3.11). 3.3.1Onderdeel A klaagt dat het hof ten onrechte (enkel) doorslaggevend heeft geacht dat een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is, althans dat het hof zijn oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd. Volgens de klacht had het hof moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het hof had dezelfde maatstaf moeten toepassen als die welke met betrekking tot de beëindiging van de huur van woonruimte is neergelegd in het arrest van de Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 44 2


Hoge Raad van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190. 3.3.2Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld. Art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW, dat ingevolge art. 7:300 lid 3 BW van overeenkomstige toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, bepaalt met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW, voor zover thans van belang, dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De bepaling houdt voorts in dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 3.3.3In zijn hiervoor in 3.3.1 genoemde arrest van 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad met betrekking tot de beëindiging van huur van woonruimte (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, in verbinding met lid 3, aanhef en onder a, BW) als volgt overwogen (rov. 3.4.2): het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouwen renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. 3.3.4De vraag of de in genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie. 3.3.5Gelet op het hiervoor overwogene geeft het oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is niet onbegrijpelijk en is toereikend gemotiveerd. De klacht faalt dus, evenals de voortbouwende klacht van onderdeel B. 3.4 Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald, is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juni 2014 en dat Alog uiterlijk op die datum het gehuurde dient te ontruimen; veroordeelt Alog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ultimo begroot op € 818,34 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

Noot Auteur: mr. J.K. Six-Hummel



Naschrift In het arrest HR 14 februari 2014 ( Alog/Ultimo en De Grutterij ) is een einde gemaakt aan de rondzwevende discussie of er verschil bestaat tussen de opzeggingsgrond het gehuurde nodig hebben voor een renovatie die niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is bij verhuur van woonruimte (art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 sub a BW: eigen gebruik) en bij verhuur van (290-)bedrijfsruimte (art. 7:296 lid 1 sub b, laatste volzin BW: duurzaam gebruik[1.]). A-G Huydecoper heeft in zijn conclusie voorafgaand aan het arrest HR 16 maart 2012, WR 2012/40; LJN BV1769 (Yacoubi/Lieven de Keij) [2.] de vraag opgeworpen of met betrekking tot een 290-bedrijfsruimte-casus het in het arrest HR 26 maart 2010 [3.], WR 2010/56 (Van Helsdingen/Klein oftewel het Herenhuisarrest) overwogene ook ziet op de regels ter zake van ‘dringend eigen gebruik’ in het huurrecht voor bedrijfsruimte: dat arrest zou dan immers, wat betreft de in die zaak (een coffeeshop, dus 290-bedrijfsruimte) te beoordelen gegevens en belangen, geen relevante afwijking opleveren van de kaders die in het Herenhuisarrest zijn getrokken. En die kaders zijn – vrij vertaald – dat voor een geslaagd beroep op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik voor een renovatie’ met overwegend financiële motieven onvoldoende is, dat de exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is. Er moet sprake zijn van – kort gezegd – ‘een structurele wanverhouding tussen uitgaven en inkomsten’. Door de vraag ‘is er verschil in de opzeggingsgrond ‘renovatie’ bij verhuur van woonruimte en verhuur van bedrijfsruimte?’ in de letterlijke tekst van zijn conclusie ‘te laten rusten’ heeft Huydecoper deze vraag juist opgeworpen, en is de twijfel gerezen of het Herenhuisarrest-criterium ook van toepassing is voor een renovatie van 290-bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (art. 7:296 lid 1 sub b, laatste volzin BW). Nee aldus de Hoge Raad in boven gepubliceerd arrest in r.o. 3.3.4. Bij verhuur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik niet snel worden gehonoreerd, en geldt de strengere maatstaf van – kort gezegd – tenminste een “structurele wanverhouding tussen uitgaven en inkomsten”. Bij verhuur van bedrijfsruimte geldt als de lichtere maatstaf dat na renovatie er geen niet-kostendekkende exploitatie behoeft te worden geaccepteerd. Onverwacht is dit oordeel van de Hoge Raad niet.

Voetnoten

Voetnoten [1.] [2.] [3.]

Vrolijk in aant. 90 van de Groene Serie Huurrecht: ‘Redactioneel ligt het niet zonder meer voor de hand renovatie onder ‘duurzaam gebruik’ te begrijpen.’ Door de Hoge Raad afgedaan op art. 81 RO. HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010/190; WR 2010/56 (Van Helsdingen/Klein oftewel het Herenhuisarrest).



WR 2014/69: Procesrecht – ontbinding en ontruiming: procesbevoegdheid beschermingsbewindvoerder; huurder onder bewind gesteld; onbekendheid met bew... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. F.B. Bakels, A.M.J. van BuchemSpapens, C.E. Drion, G. de Groot, M.V. Polak

Datum: Zaaknr:

7 maart 2014 13/04148


mr. G.J. Scholten Roepnaam: ECLI:NL:HR:2014:525, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 07‑03‑2014; ECLI:NL:PHR:2014:105, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 03‑01‑2014

Wetingang: (art. 1:431 lid 1, art. 1:438 en art. 1:441 BW) Brondocument: HR, 07-03-2014, nr. 13/04148

Essentie Procesrecht – ontbinding en ontruiming: procesbevoegdheid beschermingsbewindvoerder; huurder onder bewind gesteld; onbekendheid met bewind; uit huurovereenkomst voortvloeiende rechten zijn goederen ex art. 1:431 lid 1 BW; bewindvoerder formele procespartij in ontbindings- en ontruimingsprocedure door verhuurder (vervolg op WR 2013/106)

Samenvatting Prejudiciële beslissing. 1. De bewindvoerder die in rechte verschijnt in een procedure waarin de rechthebbende zelf is gedagvaard, heeft als formele procespartij te gelden. De bewindvoerder is bevoegd in verzet te komen tegen een bij verstek gewezen vonnis waarbij de rechthebbende zelf partij was, indien er in dit vonnis is geoordeeld over een onder bewind gesteld goed. 2. In een geding met betrekking tot een onder bewind gesteld goed dient de bewindvoerder, en niet de rechthebbende, in rechte te worden betrokken. Indien een wederpartij die niet met het bewind bekend was of had behoren te zijn, een geding tegen de rechthebbende zelf aanhangig heeft gemaakt, kan de bewindvoerder in rechte verschijnen om dit als formele procespartij over te nemen. Daarvoor zijn geen bijzondere formaliteiten vereist. Indien een rechtsmiddel wordt aangewend tegen een rechterlijke uitspraak in een geding waarin de bewindvoerder niet optrad als formele procespartij maar waarin de rechthebbende zelf partij was, dient dit (eveneens) te geschieden door of tegen de bewindvoerder. Wordt het rechtsmiddel aangewend door of tegen de rechthebbende zelf, dan is het vorenstaande overeenkomstig van toepassing. In het geval de wederpartij in de loop van het geding bekend wordt met het bewind, kan hij de bewindvoerder oproepen, desgewenst bij aangetekende brief, om in het geding te verschijnen teneinde dit verder ten behoeve van de rechthebbende te voeren. Indien de rechter in de loop van het geding van het bewind op de hoogte raakt dient hij, zo nodig ambtshalve, in een tussenuitspraak de meest gerede partij in staat te stellen de bewindvoerder op te roepen om in het geding te verschijnen. 3. Een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende voor de instelling van het bewind gesloten huurovereenkomst, en tot ontruiming van het gehuurde, dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder, indien de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten in het onder bewind gestelde vermogen vallen. Het bewind brengt niet mee dat de bewindvoerder partij wordt bij de huurovereenkomst, maar de daaruit voortvloeiende rechten van de rechthebbende zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van de rechthebbende (huurder) op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 47 1


Partij(en) Eiser in eerste aanleg: Ronald Jan van Egmond, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan K. niet verschenen in de prejudiciële procedure tegen Gedaagde in eerste aanleg: Alwine Helene van Kogelenberg-Gerritsen, h.o.d.n. Care 4 Animals, wonende te Duiven niet verschenen in de prejudiciële procedure

Uitspraak (…) 3.Beantwoording van de prejudiciële vragen 3.1 Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen gaat de Hoge Raad uit van de volgende door de kantonrechter vastgestelde feiten. (i) Van Kogelenberg-Gerritsen heeft K. gedagvaard voor de kantonrechter. Zij heeft een verklaring voor recht gevorderd dat de met K. gesloten huurovereenkomst is ontbonden, met veroordeling van laatstgenoemde tot voldoening van de bestaande huurachterstand en tot vergoeding van de door hem aan het gehuurde toegebrachte schade. (ii) De kantonrechter heeft de vorderingen bij verstek toegewezen. Op grond van dit verstekvonnis heeft de deurwaarder op 3 december 2012 het gehuurde ontruimd. (iii) Van Egmond is bij beschikking van de rechtbank Arnhem van 25 oktober 2011 op de voet van art. 1:431 BW benoemd tot bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan K. (iv) De bewindvoerder is in verzet gekomen van het hiervoor in (ii) bedoelde verstekvonnis van de kantonrechter. Hij heeft aangevoerd dat hij in dit geding optreedt als formele procespartij ten behoeve van K., en dat Van Kogelenberg-Gerritsen op de hoogte is of had kunnen zijn van zijn benoeming. Hij heeft zowel de door Van Kogelenberg-Gerritsen gestelde huurachterstand als de schade betwist. In conventie heeft hij, zakelijk weergegeven, gevorderd dat de kantonrechter hem tot goed opposant zal verklaren en de vorderingen van Van Kogelenberg-Gerritsen alsnog zal afwijzen. In voorwaardelijke reconventie heeft hij gevorderd dat Van Kogelenberg-Gerritsen wordt veroordeeld tot vergoeding van de door K. als gevolg van de ontruiming geleden schade, en om K. opnieuw het ongestoorde woongenot van de door hem gehuurde woning te verschaffen, op straffe van een dwangsom. 3.2 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over zijn voornemen prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad, en over de inhoud van de te stellen vragen. In het hiervoor in 1 vermelde tussenvonnis heeft de kantonrechter vervolgens, met aanhouding van iedere verdere beslissing, op de voet van art. 392 lid 1 Rv de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voorgelegd:

Vraag 1

Vraag 2

Kan de beschermingsbewindvoerder (art. 1:435 BW) door te verschijnen in een zaak waarin de rechthebbende is gedagvaard (in casu door een verzetdagvaarding uit te brengen) als procespartij worden aangemerkt? Zo nee, kan dat – tijdens de procedure alsnog – worden bewerkstelligd, bijvoorbeeld doordat een verklaring van de rechthebbende in de procedure wordt ingebracht inhoudende een instemming met de verschijning (van de beschermingsbewindvoerder) in die procedure?



Dient de beschermingsbewindvoerder te worden gedagvaard ongeacht de vraag of de eisende partij bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de goederen van de te dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind staande goederen betreft)?

Vraag 3 Dient een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende (voor de instelling van het bewind) gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde te worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of (juist) tegen de beschermingsbewindvoerder? 3.3.1 3.3.2

3.3.3

3.3.4

3.3.5

3.4.1

3.4.2

Bij de beantwoording van de prejudiciële vragen wordt het volgende vooropgesteld. Tijdens het bewind komen het beheer en de beschikking over de onder bewind staande goederen niet toe aan de rechthebbende, maar aan de bewindvoerder, met inachtneming van de in de wet vermelde voorwaarden (art. 1:438 leden 1 en 2 BW). De bewindvoerder vertegenwoordigt de rechthebbende tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak in en buiten rechte (art. 1:441 lid 1 BW). Hiermee strookt dat de bewindvoerder in een eventueel geding over een onder bewind gesteld goed optreedt als formele procespartij ten behoeve van de rechthebbende (vgl. evenzo voor het testamentair bewind HR 30 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6341, NJ 2001/389). Hetzelfde geldt wanneer met betrekking tot een rechterlijke uitspraak in een zodanige procedure een rechtsmiddel wordt aangewend. Indien echter een procedure met betrekking tot een onder bewind gesteld goed tegen de rechthebbende zelf is ingesteld door een wederpartij die niet met het bewind bekend was of had behoren te zijn, vergen de redelijke belangen van de wederpartij en het algemene belang van een vlot verlopend rechtsverkeer, dat het bewind niet aan de wederpartij kan worden tegengeworpen. In een zodanig geval kan de procedure dus tegen de rechthebbende zelf aanhangig worden gemaakt, en worden gevoerd. In art. 1:440 lid 1 BW ligt besloten dat een eventuele veroordeling van de rechthebbende dan op de onder bewind gestelde goederen kan worden verhaald. Gelet op het beschermingskarakter van het bewind brengt een redelijke wetstoepassing in een zodanig geval echter mee dat, indien de bewindvoerder tijdens het geding – zolang dit niet door een onherroepelijk geworden uitspraak is geëindigd – ervan op de hoogte raakt dat de rechthebbende zelf als partij is betrokken bij een geding over een onder bewind gesteld goed, hij in dat geding kan verschijnen om dit als formele procespartij over te nemen. Hiermee strookt dat de bewindvoerder een rechtsmiddel kan aanwenden tegen een rechterlijke uitspraak in een geding waarin de rechthebbende zelf partij was. De door de kantonrechter gestelde prejudiciële vragen betreffen een geding dat aanhangig is gemaakt voordat de Wet wijziging curatele, beschermingsbewind en mentorschap van 16 oktober 2013, Stb. 2013/414, in werking is getreden. Opmerking verdient dat het vorenstaande eveneens geldt na 1 januari 2014, de datum van die inwerkingtreding. Hetzelfde geldt voor de hierna volgende beantwoording van de prejudiciële vragen. Vraag 1. De bewindvoerder die in rechte verschijnt in een procedure waarin de rechthebbende zelf is gedagvaard, heeft als formele procespartij te gelden. De bewindvoerder is bevoegd in verzet te komen tegen een bij verstek gewezen vonnis in een geding waarin de rechthebbende zelf partij was, indien en voor zover in dit vonnis is geoordeeld over een onder bewind gesteld goed. Vraag 2. In een geding met betrekking tot een onder bewind gesteld goed dient de bewindvoerder, en dus niet de rechthebbende, in rechte te worden betrokken. Indien een wederpartij die niet met het bewind bekend was of had behoren te zijn, echter een geding tegen de rechthebbende zelf aanhangig heeft gemaakt, kan de bewindvoerder in rechte verschijnen om dit als formele procespartij over te nemen. Daarvoor zijn geen bijzondere formaliteiten vereist; een daartoe strekkende brief aan de wederpartij en de rechter volstaat. Indien een rechtsmiddel wordt aangewend tegen een rechterlijke uitspraak in een geding waarin de bewindvoerder niet optrad als formele procespartij maar waarin de rechthebbende zelf partij was, dient dit (eveneens) te geschieden door of tegen de bewindvoerder. Wordt het rechtsmiddel aangewend door of tegen de rechthebbende zelf, dan is het vorenstaande overeenkomstig van toepassing. In het geval de wederpartij in de loop van het geding bekend wordt met het bewind, kan hij de



3.4.3

3.5

bewindvoerder oproepen, desgewenst bij aangetekende brief, om in het geding te verschijnen teneinde dit verder ten behoeve van de rechthebbende te voeren. Indien de rechter in de loop van het geding van het bewind op de hoogte raakt dient hij, zo nodig ambtshalve, in een tussenuitspraak de meest gerede partij in staat te stellen de bewindvoerder op te roepen om in het geding te verschijnen. Vraag 3. Een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende voor de instelling van het bewind gesloten huurovereenkomst, en tot ontruiming van het gehuurde, dient te worden ingesteld tegen de bewindvoerder, indien de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten in het onder bewind gestelde vermogen vallen. Weliswaar brengt het bewind niet mee dat de bewindvoerder partij wordt bij de huurovereenkomst, maar de daaruit voortvloeiende rechten van de rechthebbende zijn aan te merken als goederen in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een procedure betreffende een door de verhuurder gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Omdat partijen geen schriftelijke opmerkingen als bedoeld in art. 393 lid 1 Rv hebben ingediend, ziet de Hoge Raad geen aanleiding een kostenbegroting te maken op de voet van art. 394 lid 2 Rv.

4.Beslissing De Hoge Raad: beantwoordt de prejudiciële vragen op de hiervoor in 3.4.1-3.4.3 weergegeven wijze.

Conclusie Conclusie A-G Wesseling-van Gent In deze zaak heeft de kantonrechter een drietal prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over de procespositie van een door de kantonrechter op de voet van art. 1:435 BW benoemde bewindvoerder, meer in het bijzonder in de procedure tot ontbinding van een met de rechthebbende gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming door de rechthebbende van het gehuurde. 1.Feiten[1.] en procesverloop[2.] 1.1 Alwine Helene van Kogelenberg-Gerritsen (hierna: Van Kogelenberg) heeft bij inleidende dagvaarding van 7 september 2012 K. (hierna: K.) gedagvaard voor de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem en heeft daarbij – sterk verkort weergegeven – een verklaring voor recht gevorderd dat de tussen hen bestaande huurovereenkomst is ontbonden en voorts betaling gevorderd van huurachterstand en schade aan het gehuurde. 1.2 De kantonrechter heeft bij verstekvonnis van 8 oktober 2012[3.] (i) de huurovereenkomst tussen Van Kogelenberg en K. ontbonden, (ii) K. veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (staande en gelegen aan Johan de Wittlaan te Arnhem) en (iii) K. veroordeeld tot betaling aan Van Kogelenberg (a) van de achterstallige huurpenningen (€ 7020) en (b) van een vergoeding van waterschade aan het gehuurde ten bedrage van (in totaal) € 7366,58, te vermeerderen met de wettelijke rente en vermeerderd met de lopende huurtermijnen van € 780 vanaf augustus 2012 tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst en een bedrag van € 780 vanaf het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden maar nog niet is ontruimd. Dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van opeisbaarheid. Daarnaast is K. veroordeeld tot betaling van € 833 aan buitengerechtelijke incassokosten, de dagvaardingskosten van € 97,64, het griffierecht van € 207 en € 250 aan salaris gemachtigde. 1.3 Op grond van dit verstekvonnis is de deurwaarder op 3 december 2012 overgegaan tot ontruiming van het gehuurde. 1.4 Ronald Jan van Egmond q.q. (hierna: Van Egmond q.q.) is bij beschikking van de rechtbank Arnhem van 25 oktober 2011[4.] op de voet van art. 1:431 BW benoemd tot bewindvoerder over alle goederen die (zullen) Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 50 4


toebehoren aan K. 1.5 Van Egmond q.q. is bij dagvaarding van 21 december 2012 van het verstekvonnis van de kantonrechter van 8 oktober 2012 in verzet gekomen, en heeft daarbij in conventie gevorderd dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Van Egmond q.q. verklaart tot goed oppossant en Van Kogelenberg alsnog nietontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans die vorderingen alsnog afwijst. Aan deze vordering heeft Van Egmond q.q. – voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd Van Kogelenberg op de hoogte is of had kunnen zijn van de benoeming van Van Egmond q.q. tot bewindvoerder van K. en dat zij heeft verzuimd om Van Egmond q.q. mee te dagvaarden. 1.6 Daarnaast heeft Van Egmond q.q. in voorwaardelijke [5.] reconventie gevorderd dat Van Kogelenberg wordt veroordeeld (i) tot vergoeding van de door K. geleden schade wegens onrechtmatige daad als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet en (ii) tot het weer verschaffen aan K. van het ongestoorde woongenot van de door hem gehuurde woning binnen tien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500 per dag met een maximum van € 25.000. 1.7 Van Kogelenberg heeft gemotiveerd verweer gevoerd. 1.8 Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 14 januari 2013 een comparitie van partijen had gelast, die op 27 maart 2013 heeft plaatsgevonden, heeft hij bij vonnis van 5 juni 2013 bepaald dat partijen in de gelegenheid worden gesteld om zich uit te laten over zijn voornemen om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad en over de inhoud van de te stellen vragen, en de zaak daartoe – onder aanhouding van iedere verdere beslissing – verwezen naar de rolzitting van 19 juni 2013 voor het nemen van akten door partijen. Vervolgens zijn ter rolle van 17 juli 2013 door Van Egmond q.q. en Van Kogelenberg akten genomen. 1.9 Daarop heeft de kantonrechter bij vonnis van 21 augustus 2013[6.] onder aanhouding van iedere verdere beslissing op de voet van art. 392 lid 1 Rv. de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld:[7.]

Vraag 1

Vraag 2

Vraag 3

“Kan de beschermingsbewindvoerder (art. 1:435 BW) door te verschijnen in een zaak waarin de rechthebbende is gedagvaard (in casu door een verzetdagvaarding uit te brengen) als procespartij worden aangemerkt? Zo nee, kan dat – tijdens de procedure alsnog – worden bewerkstelligd, bijvoorbeeld doordat een verklaring van de rechthebbende in de procedure wordt ingebracht inhoudende een instemming met de verschijning (van de beschermingsbewindvoerder) in die procedure?”

“Dient de beschermingsbewindvoerder te worden gedagvaard ongeacht de vraag of de eisende partij bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de goederen van de te dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind staande goederen betreft)?”

“Dient een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende (voor de instelling van het bewind) gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde te worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of (juist) tegen de beschermingsbewindvoerder?” 1.10

Van Egmond q.q. en Van Kogelenberg zijn ingevolge art. 393 lid 1 Rv. en art. 7.1 Reglement prejudiciële vragen[8.] in de gelegenheid gesteld schriftelijke opmerkingen te maken. Zij hebben van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.[9.]

2.Bespreking van de prejudiciële vragen

Inleiding 2.1 De mogelijkheid tot het door de kantonrechter onder beschermingsbewind stellen van één of meer



goederen van een meerderjarige met aanstelling van een bewindvoerder, vloeit voort uit de Wet Onderbewindstelling ter bescherming van meerderjarigen,[10.] en is neergelegd in titel 19 van Boek 1 BW (art. 1:431 – art. 1:449 BW). De wettelijke regeling voorziet in de mogelijkheid dat het beheer van alle of van bepaalde goederen van een meerderjarige rechthebbende die daartoe zelf niet (meer) behoorlijk in staat is, aan een ander wordt opgedragen, zonder dat de rechthebbende deze beheersopdracht kan herroepen en die tevens aan die rechthebbende de bevoegdheid ontneemt om zelfstandig over de onder beheer gestelde goederen te beschikken en zijn bevoegdheid beperkt daarop verhaalbare schulden te maken.[11.] 2.2 In de memorie van toelichting op het wetsontwerp Onderbewindstelling ter bescherming van meerderjarigen wordt verwezen naar titel 6 van Boek 3 BW en wordt opgemerkt dat de voorgestelde regeling in belangrijke mate kan worden ontleend aan die titel, met als gevolg dat een groot aantal bepalingen van titel 19 van Boek 1 BW vermoedelijk kan vervallen bij het in werking treden van Boek 3 van het nieuwe BW. [12.] Daarmee dient de parlementaire geschiedenis omtrent de totstandkoming van die titel mede voor de uitleg van de regeling in de artikelen 1:431 – 1:449 BW.[13.] Voor zover voor de onderhavige zaak van belang wordt daarin onder meer opgemerkt dat de vraag wie rechthebbende is en of het bewind in het belang van een ander dan deze is ingesteld, niet kan worden beantwoord los van de daaraan voorafgaande vraag welk goed onder bewind is gesteld. Is – aldus de parlementaire stukken – een zaak onder bewind gesteld, dan is de eigenaar van die zaak de rechthebbende; is een beperkt recht onder bewind gesteld, dan is de beperkt gerechtigde de rechthebbende en is een vordering onder bewind gesteld, dan is de schuldeiser van die vordering de rechthebbende (curs. W-vG).[14.] Titel 6 van Boek 3 is uiteindelijk niet ingevoerd, maar dit laat onverlet dat de art. 1:431-1:449 BW een zelfstandige, complete regeling behelzen die uit de verschillende artikelen volgt.[15.] 2.3 In 2002 is het beschermingsbewind van de artikelen 1:431 – 1:449 BW geëvalueerd.[16.] Uit dat evaluatieonderzoek is gebleken dat het beschermingsbewind voorziet in een duidelijke en groeiende behoefte, maar dat zowel de regeling in titel 19 van Boek 1 BW als de toepassing van dit bewind en het toezicht daarop op een aantal onderdelen verbetering behoeft.[17.] Voorts is uit de aanbevelingen van het Landelijk Overleg van Voorzitters van Civiele en Kantonsectoren [18.] (hierna: LOVCK) onder meer gebleken dat de wettelijke regeling omtrent de beloning van de bewindvoerder, de curator en de mentor in de praktijk ontoereikend is en dat in plaats daarvan de desbetreffende LOVCK-bepalingen worden toegepast.[19.] 2.4 Het voldoende toegesneden zijn van de wettelijke regeling op behoeften uit de praktijk en de wenselijkheid van actualisering zijn onder meer[20.] aanleiding geweest voor een wetsvoorstel betreffende aanvullingen en wijzigingen van de regels omtrent curatele, beschermingsbewind en mentorschap. De voornaamste wijzigingen zijn – wat betreft het beschermingsbewind – gelegen in: een wijziging van de gronden voor beschermingsbewind en een uitbreiding van de publicatieplicht;[21.] een uitbreiding van de kring van verzoekers tot instelling en opheffing van beschermingsbewind en ontslag van de bewindvoerder; de invoering van een bepaling die het mogelijk maakt dat de rechter zich een oordeel vormt over de geschiktheid van een bewindvoerder; een aanscherping dan wel aanvulling van de kwaliteitseisen voor bewindvoerders en controle daarop; een uitbreiding van art. 1:437 lid 3 BW, zodat ook de instellingen waar de rechthebbende wordt verzorgd of die hem begeleiden de kantonrechter kunnen verzoeken een meningsverschil tussen bewindvoerders te beslechten; een vaststelling van eenduidig bindende regels voor beloning van de bewindvoerder; de invoering van een verplichting voor de bewindvoerder om een periodieke evaluatie van de noodzaak van het beschermingsbewind aan de kantonrechter te verstrekken; een aanvulling en verduidelijking van de bevoegdheden van de kantonrechter; een wijziging van de bepalingen omtrent opheffing en verlenging van beschermingsbewind; een verduidelijking van de taak van de bewindvoerder en de invoering van een regeling op basis waarvan de Minister van Veiligheid en Justitie een model kan vaststellen volgens welke de rekening en verantwoording wordt opgemaakt.[22.] Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 52 6


2.5 Een en ander heeft geleid tot de Wet wijziging curatele, beschermingsbewind en mentorschap,[23.] welke wet – behoudens enkele bepalingen omtrent, kort samengevat, de beloning en de geschiktheid van vertegenwoordigers[24.] – in werking is getreden met ingang van 1 januari 2014.[25.] 2.6 Hoewel de door de kantonrechter gestelde prejudiciële vragen een zaak betreffen die onder het tot 1 januari 2014 geldende recht valt, maak ik, waar nodig, ook opmerkingen met betrekking tot het nadien geldende regime.

Beantwoording vraag 1 (Kan de beschermingsbewindvoerder (art. 1:435 BW) door te verschijnen in een zaak waarin de rechthebbende is gedagvaard (in casu door een verzetdagvaarding uit te brengen) als procespartij worden aangemerkt?) 2.7

Gedurende het beschermingsbewind komt het beheer over de onder bewind staande goederen op grond van art. 1:438 lid 1 BW niet toe aan de rechthebbende maar aan de bewindvoerder. Uit art. 1:438 lid 2 BW volgt verder dat de rechthebbende tijdens het beschermingsbewind slechts met medewerking van de bewindvoerder of, indien deze weigerachtig is, met machtiging van de kantonrechter over de onder bewind staande goederen kan beschikken. Met andere woorden: de rechthebbende is ten aanzien van de onder bewind gestelde goederen beheersonbevoegd en beperkt beschikkingsonbevoegd.[26.]

2.8

Het voorgaande brengt mee dat, zoals art. 1:441 lid 1 BW het uitdrukt, de bewindvoerder gedurende het bewind bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt,[27.] voor zover het handelingen betreft in verband met de onder bewind gestelde goederen.[28.] De rechthebbende mist derhalve in zoverre procesbevoegdheid.[29.] Een goed beheer, aldus de memorie van toelichting,[30.] kan meebrengen dat een bewindvoerder gerechtelijke stappen voor de rechthebbende dient te nemen, waartoe hij op eigen verantwoordelijkheid kan overgaan. Om zich tegen de betichting van een lichtvaardig besluit daartoe in te dekken – de bewindvoerder is immers op de voet van art. 1:444 BW aansprakelijk indien achteraf wordt beslist dat hij, dus doende, in de zorg van een goed bewindvoerder is tekort geschoten – biedt art. 1:443 BW de mogelijkheid dat de bewindvoerder zich doet machtigen door de rechthebbende of de kantonrechter.[31.]

2.9

Uit de eerste zin van art. 1:441 lid 1 en art. 1:443 BW vloeit mede voort dat de bewindvoerder als formele procespartij moet worden beschouwd.[32.]

2.10

De memorie van toelichting voegt daaraan echter onmiddellijk toe dat bedacht moet worden dat het stelsel van het ontwerp (m.n. de art. 1:439 en 1:440 BW) meebrengt, dat de consequentie dat de bewindvoerder als de formele partij moet worden beschouwd niet kan worden tegengeworpen aan een wederpartij die ten tijde van het instellen van een rechtsvordering tegen de rechthebbende het bewind kende noch behoorde te kennen. Het eerste lid van art. 1:442 BW bepaalt dat met zoveel woorden. Ik kom hierop terug bij de beantwoording van de tweede prejudiciële vraag. In het licht van het voorgaande beantwoord ik de eerste prejudiciële vraag bevestigend: in een zaak met betrekking tot de onder bewind staande goederen kan de beschermingsbewindvoerder als bedoeld in art. 1:435 BW van een tegen de rechthebbende gewezen verstekvonnis als formele procespartij in verzet komen door middel van het uitbrengen van een verzetdagvaarding.[33.]

2.11

Voor zover het goederen betreft die niet onder het beschermingsbewind vallen, blijft overigens uitsluitend de rechthebbende procesbevoegd. Gelet op dit bevestigende antwoord behoeft het tweede gedeelte van de eerste vraag (Zo nee, kan dat – tijdens de procedure alsnog – worden bewerkstelligd, bijvoorbeeld doordat een verklaring van de rechthebbende in de procedure wordt ingebracht inhoudende een instemming met de verschijning (van de beschermingsbewindvoerder) in die procedure?) niet te worden besproken (zie echter hierna onder 2.20-2.21). In de per 1 januari 2014 geldende wettelijke regeling is art. 1:441 lid 1 BW in de kern niet gewijzigd, en



slechts aangevuld met de zinsnede dat de bewindvoerder voorts voor de rechthebbende alle handelingen kan verrichten die aan een goed bewind bijdragen. Onder het vanaf 1 januari 2014 geldende recht luidt het antwoord op de eerste prejudiciële vraag dus niet anders.

Beantwoording vraag 2 (Dient de beschermingsbewindvoerder te worden gedagvaard ongeacht de vraag of de eisende partij bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de goederen van de te dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind staande goederen betreft?) 2.12

2.13

Uit het voorgaande vloeit tevens het antwoord op de tweede vraag voort: de bewindvoerder dient in het geval het geschil de onder bewind gestelde goederen betreft altijd te worden gedagvaard. Waar het m.i. bij deze vraag echter om gaat is wat de consequenties zijn indien de eisende partij niet de bewindvoerder, maar de rechthebbende in de procedure betrekt. Deze problematiek verschilt in niets van die met betrekking tot het dagvaarden van de verkeerde persoon. Dienaangaande heeft te gelden dat op straffe van niet-ontvankelijkheid de formele procespartij dient te worden gedagvaard en niet de materiële procespartij. De regel dat het dagvaarden van de verkeerde partij tot niet-ontvankelijkheid van de eisende partij leidt, heeft echter een aantal uitzonderingen, te weten (i) verschoonbare onwetendheid, (ii) kennelijke vergissing aan de zijde van de eisende partij, en (iii) geen in rechte te respecteren belang aan de zijde van de gedaagde partij bij niet-ontvankelijkheid.[34.]

2.14

Met betrekking tot de eerste uitzondering geldt dat het dagvaarden van de verkeerde persoon niet tot niet-ontvankelijkheid leidt als de eisende partij niet weet en niet behoort te weten dat zich bij de wederpartij een verandering, zoals een onderbewindstelling, heeft voorgedaan.[35.] Deze omstandigheid

2.15

is, zoals hiervoor onder 2.9 vermeld, ook bij de behandeling van het wetsvoorstel onder ogen gezien. Van behoren te weten kan welllicht worden gesproken indien de staat van de goederen van iemand in de registers raadpleegbaar is. Dat is echter maar zeer beperkt het geval. Het derde lid van art. 1:436 lid 3 BW verplicht de beschermingsbewindvoerder om, indien tot het bewind registergoederen behoren, zo spoedig mogelijk de rechterlijke beschikkingen betreffende het bewind en zijn benoeming in de openbare registers, bedoeld in afdeling 2 van titel 1 van Boek 3, te doen inschrijven. Daarnaast dient de beschermingsbewindvoerder, voor zover een onderneming of een aandeel in een vennootschap onder firma onder bewind is gesteld, de rechterlijke beschikkingen betreffende het bewind en zijn benoeming in het handelsregister te doen inschrijven. Deze publicatieverplichtingen zijn van belang met het oog op de werking van het bewind tegenover derden.[36.] In art. 1:439 BW zijn in de leden 1 en 2 voorschriften met betrekking tot bescherming van de

2.16

derde opgenomen. Ten tijde van de invoering van het beschermingsbewind is nadrukkelijk niet gekozen voor een algemene publicatieplicht met betrekking tot een door de kantonrechter ingesteld beschermingsbewind. De minister heeft daaromtrent tijdens de parlementaire behandeling van de Wet Onderbewindstelling ter bescherming van meerderjarigen het volgende opgemerkt:[37.] “De tot de V.V.D.-fractie behorende leden waren het ermee eens dat er ten aanzien van onderbewindstelling geen publikatieplicht zal bestaan, maar zagen in de voorschriften van lid 3 aanleiding om zich af te vragen of het niet gewenst zou zijn om hier een uitzondering op te maken voor het geval de kantonrechter publikatie gewenst oordeelt; ook overwogen zij de inrichting van een openbaar register van onderbewindstellingen ter griffie van de kantongerechten. Ik meen dat deze suggesties niet behoren te worden gevolgd. In het overleg met de belanghebbende organisaties is duidelijk gebleken dat tegen publikatie van het bewind ernstige bezwaren zouden bestaan, ja dat een van de grootste bezwaren tegen de curatele nu juist in het daarvoor geldende publikatievoorschrift gelegen is. De instemming die tot mijn genoegen in ruime kring met de onderhavige regeling is betuigd, berust mede op het feit dat met deze



bezwaren is rekening gehouden. Ik zou het daarom ernstig betreuren als, via voorstellen in de trant van de zojuist gereleveerde, toch de deur naar grotere openbaarheid zou worden opengezet. Ik laat daarbij nog dáár dat het volgens recente inzichten twijfelachtig is of een enkele publikatie in bijvoorbeeld een dagblad tot gevolg zou mogen hebben dat het aldus gepubliceerde feit steeds aan daarvan onkundige derden zou kunnen worden tegengeworpen. Ik moge in dat verband volstaan met een verwijzing naar hetgeen over deze problematiek is opgemerkt bij de parlementaire behandeling van het nieuwe BW; zie de memorie van antwoord betreffende Boek 3, blz. 26, tweede alinea, de memorie van antwoord betreffende Boek 6, blz. 144, vijfde en zesde alinea, en de toelichting bij de nota van wijzigingen betreffende Boek 3, blz. 27 bovenaan.” 2.17

Naar aanleiding van het voorstel van leden van de Tweede Kamer om ter vermijding van geschillen over het bepaalde in art. 1:439 BW, de bewijslast ten aanzien van het (niet) kennen of behoren te kennen van het bewind op de wederpartij te leggen in plaats van op de bewindvoerder, heeft de minister de gevolgen van de keuze van het niet publiceren van het bewind voor de positie van degene die met de rechthebbende heeft gehandeld als volgt onder ogen gezien:[38.] “Wanneer wordt gekozen voor het niet publiceren van het bewind – hetgeen zoals betoogd de juiste keuze is – is de welhaast onvermijdelijke consequentie daarvan dat de wederpartij die met de rechthebbende handelde terwijl hij het bewind noch kende noch behoorde te kennen, tegen diens onbevoegdheid wordt beschermd. Hier ongeldigheid van de handeling aan te nemen tenzij die wederpartij zijn goede trouw bewijst, zou op deze rechtsregel langs de weg van de bewijslastverdeling een moeilijk te rechtvaardigen uitzondering teweegbrengen.”[39.]

2.18

2.19

Het in deze zaak aan de orde zijnde bewind over het huurrecht – waarover hierna bij de beantwoording van de derde prejudiciële vraag – valt niet in de twee in art. 1:436 BW genoemde categorieën en is dus niet raadpleegbaar in een register. Zou dit wel het geval zijn, dan is het overigens nog steeds de vraag of onder alle omstandigheden redelijkerwijs van een eisende partij gevergd moet worden dat zij met het oog op een eventueel beschermingsbewind het register raadpleegt voordat zij iemand dagvaardt en dat een dergelijke partij, indien het beschermingsbewind wel is gepubliceerd, maar zij het desbetreffende register niet heeft geraadpleegd, nooit verschoonbaar de rechthebbende kan dagvaarden in plaats van de bewindvoerder.[40.] Zo is er geen onderzoeksplicht indien de wederpartij aanleiding heeft gegeven om te

2.20

veronderstellen dat er niets aan de hand is. Er zijn echter ook omstandigheden die maken dat een eisende partij zeer goed weet dat de goederen van haar wederpartij onder bewind zijn gesteld.[41.] In een dergelijk geval leidt het niettemin dagvaarden van de rechthebbende in plaats van de bewindvoerder in beginsel tot nietontvankelijkheid van de eisende partij, tenzij een van de twee andere hiervoor onder 2.13 genoemde uitzonderingen van toepassing is. Met het oog op de verdergaande deformalisering van het procesrecht[42.] is m.i. daarnaast denkbaar dat de mogelijkheid wordt geboden dat de bewindvoerder in de procedure wordt betrokken en dat deze in de gelegenheid wordt gesteld om de tegen de rechthebbende ingestelde procedure over te nemen.[43.] Gelet op het bepaalde in art. 1:438 lid 2 BW kan de rechthebbende bovendien met machtiging van de kantonrechter een aanhangige procedure zelfstandig voortzetten en dient m.i. voorts te worden toegestaan dat de bewindvoerder laat weten met de procedure in te stemmen.

2.21

Ik kan mij dan ook goed vinden in de uitspraak van het gerechtshof Leeuwarden van 13 april 2010,[44.] waarin door de rechthebbende zelfstandig hoger beroep was ingesteld met betrekking tot een onder beschermingsbewind geplaatst goed. Het hof oordeelde dat de rechthebbende de gelegenheid diende te krijgen dit gebrek te herstellen door binnen een door de rechter bepaalde tijdspanne alsnog bij akte hetzij een bewijs van instemming door de bewindvoerder met het voeren van de procedure, hetzij een machtiging van de kantonrechter (als bedoeld in art. 1:438 lid 2 BW) over te [45.]



leggen. Te restrictief acht ik het oordeel van het gerechtshof Arnhem van 4 december 2012 [46.] in een zaak waarin in eerste aanleg en in hoger beroep door de rechthebbende zelfstandig was geprocedeerd met betrekking tot onder bewind geplaatste goederen. Het hof oordeelde – kort samengevat – dat de verklaring van de bewindvoerder dat zowel de procedure in eerste aanleg als in hoger beroep met diens medeweten en instemming hadden plaatsgevonden, dit gebrek niet kon herstellen.[47.] 2.22

In de per 1 januari 2014 geldende Wet wijziging curatele, beschermingsbewind en mentorschap is gekozen voor een uitbreiding van de publicatieplicht voor zover het betreft de onderbewindstellingen van goederen wegens verkwisting dan wel het hebben van problematische schulden[48.] (zie art. 1:431 lid 1, aanhef en onder b BW, in verbinding met art. 391 lid 1 onder 2 BW).[49.] Achterliggende gedachte daarbij is dat de publicatie van ‘schuldenbewinden’ het maken van nieuwe schulden beoogt te ontmoedigen[50.] door de bekendheid van het ingestelde beschermingsbewind voor derden te vergroten. In dat kader heeft de minister tijdens de parlementaire behandeling opgemerkt: “De effectiviteit van de maatregel wordt vergroot door verplichte publicatie van het bewind wegens verkwisting dan wel het hebben van problematische schulden. Gebleken is dat voor sommigen de bescherming die het beschermingsbewind biedt ontoereikend is, omdat degene met wie werd gehandeld het bewind niet kende en ook niet behoorde te kennen en als zodanig te goeder trouw kon worden geacht. Er bestaat daarom een behoefte aan publicatie van het bewind ook buiten de situaties waarin thans reeds een publicatieplicht bestaat, met name wanneer het de zogenoemde schuldenbewinden betreft.”[51.]

(…) “Alle rechtsfeiten die betrekking hebben op het bewind wegens verkwisting of het hebben van problematische schulden (…) zullen worden ingeschreven. Aantekening van dergelijke onderbewindstellingen in het register kan eraan bijdragen dat de schuldensituatie van de rechthebbende in kwestie niet verergert. In de huidige situatie is niet algemeen bekend dat de goederen van een rechthebbende onder bewind zijn gesteld. Dat betekent dat degene bij wie de rechthebbende, ondanks het bewind, een auto heeft gekocht, in beginsel nakoming van de overeenkomst en daarmee betaling van de koopsom kan vorderen. Aantekening van het bewind in het register leidt ertoe dat de bewindvoerder zich doorgaans kan beroepen op ongeldigheid van de koopovereenkomst, omdat de verkoper het bewind had behoren te kennen. De rechthebbende wordt dan beter beschermd dan nu het geval is. Deze betere bescherming weegt naar mijn mening zwaarder dan de aantasting van de persoonlijke levenssfeer door de publicatie van het bewind. (…) Rechthebbenden die niet willen dat de onderbewindstelling voor derden kenbaar is, staat het vrij om onderbewindstelling wegens lichamelijke of geestelijke toestand te verzoeken. Daar komt bij dat de bekendmaking van de onderbewindstelling niet bestaat uit de publicatie in de Staatscourant of in een dagblad, maar dat de onderbewindstelling slechts na een gerichte zoekvraag uit het register blijkt. In de consultatie is naar voren gekomen dat bewindvoerders soms veel moeite moeten doen om instanties te overtuigen van de instelling en reikwijdte van het beschermingsbewind.”[52.] 2.23

Omdat niet valt uit te sluiten dat ook in andere situaties dan die van verkwisting dan wel het hebben van problematische schulden een aantekening in de registers bedoeld in art. 1:391 BW van beschikkingen inzake bewind nuttig kan zijn, is daarnaast gekozen voor een uitbreiding van art. 1:436 lid 3 BW die het mogelijk maakt dat de kantonrechter – op verzoek van degene die gerechtigd is onderbewindstelling te verzoeken, of van de bewindvoerder, hetzij ambtshalve – kan bepalen dat een beschikking tot onderbewindstelling wegens een lichamelijke of geestelijke toestand, voor zover het bewind alle goederen betreft die de rechthebbende toebehoren of zullen toebehoren, in de registers bedoeld in art. 1:391 BW wordt ingeschreven. Hetzelfde geldt voor een beschikking



2.24

houdende benoeming, schorsing of ontslag van de bewindvoerder.[53.] In zoverre is dus niet zozeer sprake van een uitbreiding van de publicatieplicht, maar van een uitbreiding van de publicatiemogelijkheid. In de parlementaire stukken wordt vervolgens nog aandacht besteed aan het al dan niet te goeder trouw zijn van degenen die met de rechthebbende handelen. Zo wordt opgemerkt dat schuldeisers door publicatie van een ingesteld beschermingsbewind niet snel te goeder trouw zullen kunnen worden geacht[54.] omdat zij door middel van die registers bekend hadden kunnen zijn met het ingestelde beschermingsbewind en zij zich dan niet kunnen verhalen op de onder het bewind gestelde goederen van de rechthebbende.[55.]

2.25

De per 1 januari 2014 geldende uitbreiding van de gevallen waarin publicatie van bewind over goederen is verplicht of mogelijk is, laat de hiervoor door mij beschreven regels met betrekking tot het al dan niet verschoonbaar dagvaarden van de verkeerde partij onverlet (zie 2.12-2.14 en 2.19-2.21). Ook onder het nieuwe recht dient de tweede vraag derhalve hetzelfde te worden beantwoord.

Beantwoording vraag 3

Dient een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende (voor de instelling van het bewind) gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde te worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of (juist) tegen de beschermingsbewindvoerder? 2.26

De derde prejudiciële vraag beperkt zich nadrukkelijk tot een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter heeft met betrekking tot de vorderingen tot betaling van huurachterstand en schadevergoeding overwogen dat deze de onder bewind gestelde goederen van K. betreffen,[56.] met als gevolg dat de bewindvoerder de wederpartij van de verhuurder is. Praktisch gezien is het alleen daarom al aangewezen dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde ook tegen de bewindvoerder wordt ingesteld omdat anders in een geval als het onderhavige waarin de verhuurder verschillende vorderingen op basis van de huurovereenkomst heeft, twee procedures door de verhuurder zouden dienen te worden gevoerd, te weten tegen de rechthebbende en tegen de bewindvoerder.[57.]

2.27

Meer principieel kan het volgende dienen. Zoals de kantonrechter in rechtsoverweging 4.10 van zijn vonnis van 5 juni 2013 heeft aangestipt, is een invalshoek dat de voor de huurder uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen dienen te worden aangemerkt als een ‘goed’ in de zin van de artikelen 1:431 en 1:434 BW. Daarbij kan aansluiting worden gezocht bij art. 3:1 BW, dat bepaalt dat goederen alle zaken en alle vermogensrechten zijn, en bij art. 3:6 BW waarin vermogensrechten zijn gedefinieerd als rechten die overdraagbaar zijn, of er toe strekken de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen, ofwel verkregen zijn in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel.[58.] Hoewel het huurrecht een niet overdraagbaar vermogensrecht betreft, vormt het toch een vermogensrecht in de zin van art. 3:6 BW, en wel omdat het de rechthebbende materieel voordeel beoogt te verschaffen.[59.]

2.28

In de rechtspraak van de feitenrechters wordt de vraag of de bewindvoerder dient te worden gedagvaard indien de verhuurder een met de rechthebbende als huurder gesloten huurovereenkomst wil beëindigen langs twee lijnen beoordeeld. De eerste lijn is de hiervoor genoemde invalshoek, die door het gerechtshof Leeuwarden in zijn arrest van 13 april 2010[60.] als volgt is verwoord: “2. Op grond van artikel 1:441 lid 1 BW vertegenwoordigt de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte. Van de vervulling van de taak van de bewindvoerder is sprake wanneer het gaat om handelingen in verband met de onder bewind staande goederen. Nu alle goederen van [appellant] onder bewind zijn gesteld, vallen ook de rechten die [appellant] kan ontlenen aan de huurovereenkomst met de stichting onder het bereik van het bewind. Bovendien heeft een beëindiging van de huurovereenkomst en een daarop volgende ontruiming (negatieve)



3. 4.

2.29

gevolgen voor de financiële positie (en daarmee voor de goederen) van [appellant]. Het hof laat dan nog daar dat met het voeren van een procedure kosten gemoeid zijn, zodat de goederen van [appellant] ook om die reden in het geding zijn. (…) Doorslaggevend is niet wat de grond is van de ontruiming, maar of de gevorderde ontruiming verband houdt met en gevolgen heeft voor de onder bewind gestelde goederen van [appellant]. Anders dan de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat [appellant] niet bevoegd is om betreffende de ontruiming van het gehuurde zelf te procederen, hoezeer daarbij tevens zijn nietvermogensrechtelijke belangen in geding zijn. (…)”; Onder verwijzing naar dit arrest van het hof Leeuwarden heeft de kantonrechter Arnhem bij vonnis van 25 november 2011[61.] geoordeeld dat onder het bewind van alle goederen ook alle zaken en vermogensrechten (art. 3:1 BW) vallen en dat tot die vermogensrechten (art. 3:6 BW) de rechten uit de huurovereenkomst behoren, waaronder het recht op huurgenot. Nu, aldus de kantonrechter, een uitgesproken ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van de woonruimte tot gevolg heeft dat het recht op huurgenot van de onderbewindgestelde teniet wordt gedaan, dienen de vorderingen tot ontbinding en ontruiming ingesteld te worden tegen de bewindvoerder. Dezelfde lijn is gevolgd door een andere kantonrechter te Arnhem die, eveneens onder verwijzing naar het hiervoor geciteerde arrest van het hof Leeuwarden, bij vonnis van 11 januari 2013[62.] overwoog

2.30

dat het recht op huurgenot een vermogensrecht vormt zodat ook de rechten die huurster kan ontlenen aan de huurovereenkomst onder het bereik van het bewind vallen. De kantonrechter oordeelde vervolgens dat nu een veroordeling tot ontruiming van de woning tot gevolg heeft dat het recht op huurgenot van huurster teniet wordt gedaan, de vordering tot ontbinding en ontruiming ingesteld dient te worden tegen de bewindvoerder. De tweede lijn is de invalshoek van de contractuele relatie tussen huurder en verhuurder die volgens sommige feitenrechters maakt dat een vordering tot ontruiming niet tegen de bewindvoerder kan worden ingesteld. In die zin oordeelde het gerechtshof ’s-Hertogenbosch bij arrest van 14 februari 2012:[63.] “4.4.Het hof stelt voorop dat bij beschikking van 7 december 2010 bewind is ingesteld over alle goederen die toebehoren of zullen toebehoren aan X. De geïntimeerden sub 2 en 3 zijn bij die beschikking tot bewindvoerders benoemd. Ingevolge artikel 1:441 lid 1 BW vertegenwoordigt de bewindvoerder ‘bij de vervulling van zijn taak’ de rechthebbende in en buiten rechte. Deze vertegenwoordigingsbevoegdheid geldt alleen met betrekking tot handelingen die de onder bewind staande goederen betreffen. Daarvan is in dit geval naar het oordeel van het hof geen sprake. Het hof stelt vast dat de inzet van dit geding niet het huurrecht als vermogensobject is maar het huurrecht als verbintenisrechtelijke relatie met de daaruit al dan niet voortvloeiende verplichting tot ontruiming. X kan dus voor zichzelf optreden in deze procedure.”

2.31

Zo ook de kantonrechter te Leeuwarden, die in zijn vonnis van 4 oktober 2011[64.] overwoog dat de rechthebbende zelf verantwoordelijk is voor de betaling van de huur en dat de bewindvoerder er is om op het regelmatig en tijdig betalen van de huur door de rechthebbende toe te zien, zodat de bewindvoerder, die door het bewind nog geen contractspartij van de verhuurder wordt, door deze niet op het betalingsgedrag van de huurder kan worden aangesproken. Voorts zag deze kantonrechter niet in op welke gronden de bewindvoerder tot ontruiming van de betreffende woning moet worden veroordeeld en zou de bewindvoerder hoogstens kunnen worden veroordeeld tot het gehengen en gedogen van een toegewezen ontruiming.

2.32

De kantonrechter in de rechtbank Oost-Nederland stelde in zijn vonnis van 11 februari 2013[65.] voorop

2.33

dat het voeren van verweer in beginsel geen beheersdaad is in de betekenis van art. 1:438 BW en dat de bewindvoerder in zoverre de rechthebbende niet van rechtswege vertegenwoordigt. Deze vooropstelling is m.i. onjuist (zie hiervoor onder 2.8-2.10). Deze kantonrechter oordeelde vervolgens dat er geen formele grond is om de bewindvoerder q.q.



2.34

aansprakelijk te stellen (curs. W-vG) tot betaling van achterstallige huurtermijnen, vervallen na de datum waarop de onderbewindstelling is uitgesproken, waarmee de huurder/rechthebbende als formele contractspartij aansprakelijk is en blijft voor betaling van de huurpenningen aan de verhuurder. In de lijn van het voorgaande ligt dan ook, aldus de kantonrechter, dat de vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot veroordeling tot betaling van de huurachterstand en bijkomende kosten niet tegen de bewindvoerder q.q. moeten worden gericht. Dat geldt overigens ook voor de vordering tot ontruiming van het gehuurde, daar, naar het oordeel van de kantonrechter, ontruimen een feitelijke handeling is die de huurder/rechthebbende moet verrichten en derhalve geen beheersdaad. De verbintenisrechtelijke relatie tussen verhuurder en de rechthebbende als huurder was tot slot ook doorslaggevend voor de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant[66.] voor haar oordeel dat de

2.35

vordering tot ontbinding en ontruiming tegen de rechthebbende kan worden ingesteld. M.i. wordt in de vonnissen van de kantonrechters in de rechtbanken te Leeuwarden, Oost-Nederland en Oost-Brabant eraan voorbij gezien dat het op de voet van art. 1:441 BW in rechte vertegenwoordigen van de rechthebbende door de bewindvoerder niet betekent dat de bewindvoerder met de materiële partij wordt gelijkgesteld en diens contractuele relaties overneemt. Een toewijzend vonnis tot ontruiming van het gehuurde tegen de bewindvoerder behoeft ook geen beletsel te zijn bij de executie van een dergelijk vonnis. De enkele omstandigheid dat de bewindvoerder als formele procespartij is opgetreden, doet niets af aan het feit dat de rechthebbende als materiële partij aan dat vonnis is gebonden.[67.]

2.36

2.37

Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in zijn hierboven onder 2.30 besproken arrest weliswaar overwogen dat de bewindvoerder ‘bij de vervulling van zijn taak’ de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt, maar maakt vervolgens een onderscheid tussen het huurrecht als vermogensobject en het huurrecht als verbintenisrechtelijke relatie met de daaruit al dan niet voortvloeiende verplichting tot ontruiming. Zoals ik hierboven onder 2.26 al heb besproken, komt het maken van een dergelijk onderscheid niet praktisch voor, omdat dit met zich brengt dat door de verhuurder twee verschillende procedures moeten worden gevoerd, te weten tegen de bewindvoerder en tegen de rechthebbende, afhankelijk van de vraag wat de inzet van het geding is. Gelet op het in 2.26 en 2.27 vermelde meen ik dat het antwoord op de derde prejudiciële vraag is dat een vordering tot ontbinding van een (vóór de instelling van het beschermingsbewind gesloten) huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder, en niet tegen de rechthebbende zelf. Ook dit is niet anders onder het thans geldende recht.

3.Conclusie De conclusie strekt tot beantwoording van de aan de Hoge Raad voorgelegde prejudiciële vragen in de hierboven onder 2.10, 2.12 en 2.37 aangegeven zin.

Noot Auteur: mr. G.J. Scholten

1.

Inleiding In bovenstaande beslissing van 7 maart 2014 heeft de Hoge Raad een antwoord gegeven op een drietal prejudiciële vragen van de Kantonrechter te Arnhem. Deze vragen zijn gesteld in een procedure, waarin de bewindvoerder van een huurder in verzet was gekomen tegen een verstekvonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een huurschuld en (water)schade aan het gehuurde. De Kantonrechter Arnhem heeft, gelet op het bepaalde in art. 392 lid 1 Rv, gewezen op de toenemende hoeveelheid geschillen, waarin een rechthebbende wiens goederen onder bewind zijn gesteld als materiële



partij moet worden gezien, maar waarin de bewindvoerder op grond van art. 1:441 lid 1 BW als formele procespartij geldt. Art. 1:441 lid 1 BW luidt immers: ‘De bewindvoerder vertegenwoordigt de rechthebbende tijdens het bewind bij de vervulling van zijn taak in en buiten rechte.’ De kantonrechter heeft tevens gewezen op het feit dat de jurisprudentie divers is, zodat in het kader van de rechtsgelijkheid behoefte bestaat aan een antwoord van de Hoge Raad. 2.

Reikwijdte van het bewind

3.

Benadering vanuit de verbintenisrechtelijke relatie

4.

Vermogensrechtelijke benadering

Voor de huurrechtpraktijk is met name het antwoord op de derde vraag van belang. Wie moet gedagvaard worden, indien de verhuurder een huurovereenkomst met een huurder, wiens goederen onder bewind zijn gesteld, wenst te doen ontbinden? Of indien een ontruiming in kort geding wordt gevorderd? Het antwoord op die vraag hangt samen met het antwoord op de vraag of de voor een huurder uit een huurovereenkomst voortvloeiende rechten zijn aan te merken als ‘goederen’ in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. Daarover wordt in de feitenrechtspraak verschillend geoordeeld. In de conclusie van de A-G E.M. Wesseling-van Gent (ECLI:NL:PHR:2014:105) worden de twee lijnen waarlangs de feitenrechters de vraag hebben beantwoord, uiteengezet onder 2.28 tot en met 2.34.

In de feitenrechtspraak zijn diverse voorbeelden te vinden van kantonrechters en gerechtshoven die zich op het standpunt stellen dat het huurrecht niet als een ‘goed’ moet worden gezien, maar dat dit huurrecht uitsluitend of vooral vanuit de verbintenisrechtelijke relatie tussen verhuurder en huurder moet worden beschouwd (BD3944, BR2174, BV6096, BV7897). Ook zijn er vonnissen en arresten, waarin de verbintenisrechtelijke en de vermogensrechtelijke kant van de zaak worden belicht (BJ3829 en WR 2013/71). Soms wordt zelfs onderscheid gemaakt tussen de vordering tot betaling van de huurschuld, in te stellen tegen de bewindvoerder en de vordering tot ontruiming, in te stellen tegen de huurder.

De A-G legt een link met art. 3:1 BW en volgt de lijn waarin de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten worden gezien als ‘goederen’. De vermogensrechtelijke kant staat voorop. Voorbeelden van deze benadering zijn in de feitenrechtspraak te vinden in: BD0528, BM1464 en WR 2013/84. Weliswaar brengt het bewind niet met zich dat de bewindvoerder partij wordt bij de huurovereenkomst, maar de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten van de rechthebbende op wie het beschermingsbewind van toepassing is, zijn aan te merken als goederen, die onder bewind staan. De bewindvoerder treedt daarom ten behoeve van de rechthebbende op als formele procespartij in een ontbindings- en ontruimingsprocedure. De Hoge Raad beperkt zich tot de enkele opmerking dat de uit een huurovereenkomst voortvloeiende rechten goederen zijn in de zin van art. 1:431 lid 1 BW. Waarom de HR dat vindt legt hij niet uit. Dat is jammer, gelet op de verdeeldheid in de feitenrechtspraak. Nu ontstaat ten onrechte de indruk alsof het vanzelfsprekend is dat het huurrecht als een onder bewind gesteld goed moet worden gezien. Hoe dan ook, de HR deelt het standpunt van de A-G dat de bewindvoerder moet worden gedagvaard.

5.

Tenuitvoerlegging De A-G wijst erop dat een toewijzend vonnis tot ontruiming van het gehuurde tegen de bewindvoerder ook geen beletsel behoeft te zijn bij de executie van een dergelijk vonnis. De enkele omstandigheid dat de bewindvoerder als formele procespartij is opgetreden, doet niets af aan het feit dat de huurder als materiële partij aan dat vonnis is gebonden. De A-G concludeert dan ook dat de vordering tot ontbinding en ontruiming moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder, en niet tegen de rechthebbende zelf. De grondslag van de gevorderde ontbinding (huurschuld, overlast of andere tekortkomingen) doet dan niet ter zake. In een recent kort geding vonnis van 4 april 2014 van de kantonrechter Zutphen (ECLI:NL:RBGEL:2014:2375) wordt – in aansluiting op de beslissing van de Hoge Raad – de verhuurder in zijn vorderingen jegens de rechthebbende niet-ontvankelijk verklaard. Bovendien overweegt de kantonrechter dat de vordering tot



ontruiming jegens de bewindvoerder zal worden toegewezen en dat verhuurder geen belang heeft bij zijn vordering om de bewindvoerder te veroordelen de ontruiming te gehengen en gedogen, zodat die vordering wordt afgewezen. 6.

Procesrechtelijke vragen De andere twee vragen hebben betrekking op procesrechtelijke aspecten. De tweede vraag betreft de bekendheid van de eisende partij met het beschermingsbewind van de gedaagde. Indien de eisende partij niet bekend is en ook niet bekend behoeft te zijn met het beschermingsbewind, dan kan niet worden tegengeworpen dat de rechthebbende zelf en niet de bewindvoerder in rechte wordt betrokken. Gelet op het streven naar deformalisering is het mogelijk dat een eisende partij, die in de loop van het geding bekend wordt met het bewind, alsnog de bewindvoerder oproept, desgewenst bij aangetekende brief, om in het geding te verschijnen teneinde dit verder ten behoeve van de rechthebbende te voeren. De A-G somt nog eens de uitzonderingen op, die gelden op de regel dat het dagvaarden van de verkeerde partij tot niet-ontvankelijkheid leidt: 1. Verschoonbare onwetendheid 2. Kennelijke vergissing aan de zijde van de eisende partij 3. Geen in rechte te respecteren belang aan de zijde van gedaagde partij Aangezien het beschermingsbewind slechts zeer beperkt te raadplegen is in openbare registers – ook na de inwerkingtreding van de Wet wijziging curatele, beschermingsbewind en mentorschap van 16 oktober 2013 (Stb. 2013/414) – zal dikwijls van verschoonbare onwetendheid sprake zijn. Met de eerste vraag werd aan de orde gesteld of aan de zijde van de gedaagde partij de procedure kan worden ‘overgenomen’ door de bewindvoerder, indien de rechthebbende is gedagvaard. De Hoge Raad geeft aan dat de bewindvoerder die in rechte verschijnt in een procedure waarin de rechthebbende zelf is gedagvaard, als formele procespartij heeft te gelden. De bewindvoerder kan de procedure dus overnemen. Daarvoor gelden geen formaliteiten: een brief aan de rechter en de wederpartij volstaat. Dit betekent dat de bewindvoerder ook bevoegd is om in verzet te komen tegen een verstekvonnis dat is gewezen in een procedure waarin de rechthebbende zelf partij was. Uiteraard indien en voor zover in dat vonnis is geoordeeld over een onder bewind gesteld goed.

7.

Conclusies De belangrijkste conclusies zijn dat een verhuurder, die bekend is met een beschermingsbewind, kan volstaan met het doen dagvaarden van de bewindvoerder. De verhuurder die niet bekend is en ook niet bekend behoeft te zijn met het bewind en alleen de rechthebbende in de procedure betrekt, behoeft niet te vrezen voor nietontvankelijkheid. De bewindvoerder kan alsnog op informele wijze ‘instappen’ in de procedure, terwijl de verhuurder die tijdens de procedure met het bewind bekend raakt, de bewindvoerder alsnog op informele wijze bij de procedure kan betrekken.

Voetnoten

Voetnoten [1.] [2.] [3.] [4.] [5.]

Zie rov. 2.1-2.2 en 4.1-4.2 van het vonnis van de kantonrechter van 5 juni 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:CA2469 (NJF 2013/, 312). Voor zover thans van belang. Zaak-/rolnummer: 842223 CV EXPL 12-7869 / 43-IT. Zaak-/rolnummer: 775861 BM VERZ 11-1114 / MS/78/ICH. De voorwaardelijke eis in reconventie is ingesteld voor het geval de vorderingen van Van KogelenbergGerritsen in conventie worden afgewezen dan wel Van Kogelenberg-Gerritsen niet-ontvankelijk wordt verklaard in haar vorderingen, aangezien in dat geval de executoriale titel op grond waarvan de woning van



K. is ontruimd, komt te vervallen (zie de verzetdagvaarding onder 17-18, alsmede het tussenvonnis van de kantonrechter van 5 juni 2013, rov. 3.4). [6.] [7.] [8.]

ECLI:NL:RBGEL:2013:2663. Door mij genummerd als de vragen 1, 2 en 3. Voluit: Reglement prejudiciële vragen van de civiele kamer van de Hoge Raad der Nederlanden, Stcrt . 4 juni 2012, nr. 10675.

[9.]

[10.]

Een standpunt van Van Egmond q.q. over de antwoorden die op de gestelde prejudiciële vragen zouden moeten worden gegeven, is overigens wel te vinden in de Akte Uitlaten van Van Egmond q.q. van 17 juli 2013. Zie daaromtrent ook rov. 2.3‑2.5 van het tussenvonnis van de kantonrechter van 21 augustus 2013. Wet van 15 mei 1981, Stb. 283, in werking getreden op 1 september 1982, Stb. 1982, 452.

[11.]

Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 11. Zie ook Asser/De Boer I* 2010/1126.

[12.] [13.] [14.] [15.]

Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 11 en 13. Zie Asser/De Boer I* 2010/1127. Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 476. In de memorie van antwoord van het wetsontwerp Onderbewindstelling ter bescherming van meerderjarigen aan de Eerste Kamer heeft de Minister van Justitie nog opgemerkt dat titel 6 van Boek 3 BW zoveel mogelijk zal worden aangepast aan de redactie die dit wetsontwerp uiteindelijk heeft gekregen, zie Kamerstukken I 1980-1981, 15 350, nr. 62b, p. 2. Door K. Blankman, I.G. Oehlers-Oosterhof & H.C.D.M. Oomens i.s.m. W.M.E.H. Beijers, Onderbewindstelling ter bescherming van meerderjarigen. Het beschermingsbewind nader onderzocht (Vrije Universiteit Amsterdam), 2002. Zie daarover K. Blankman, ‘Het beschermingsbewind nader onderzocht’, in: FJR 2002-10, p. 254-260. Zie Blankman, t.a.p., p. 257-259 en Asser/De Boer I* 2010/1095a. Raadpleegbaar op http: / /www.rechtspraak.nl /Procedures /Landelijke-regelingen /Sector-kantonrecht /Richtlijnen %20kantonrechtspraak/Documents/Aanbevelingen-meerderjarigenbewind.pdf. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, p. 2 en Asser/De Boer I* 2010/1095a. Daarnaast is een belangrijke aanleiding voor het wetsvoorstel geweest het faillissement van een beschermingsbewindvoerder, waardoor de noodzaak is gebleken voor aanvullende wettelijke kwaliteitseisen van zogenoemde professionele bewindvoerders. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, p. 1. Op deze uitbreiding van de publicatieplicht ga ik nader in bij de bespreking van de tweede prejudiciële vraag. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, p. 6-14; Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 6, p. 37-38. Zie voorts Asser/De Boer I* 2010/1095a.

[16.]

[17.] [18.] [19.] [20.]

[21.] [22.] [23.]

Wet van 16 oktober 2013, Stb. 2013, 414.

[24.]

Waaronder worden verstaan: curatoren in de zin van titel 16 van Boek 1 BW, beschermingsbewindvoerders in de zin van titel 19 van Boek 1 BW en mentoren in de zin van titel 20 van Boek 1 BW. Besluit van 30 oktober 2013, Stb. 2013, 435.

[25.] [26.] [27.] [28.] [29.] [30.] [31.] [32.]

Zie ook Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 13. Zie over de begrippen beheren en beschikken ook I. Jansen, Personen- en Familierecht (losbl.), art. 1:438 BW, aant. 1 en 2 met verdere verwijzingen. Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 14. Zie de verduidelijking door de Minister van Justitie in de memorie van antwoord, Kamerstukken II 1979-1980, 15 350, nr. 5, p. 21. Zie ook nog Kamerstukken II 1979-1980, 15 350, nr. 7, p. 10. Zie voor het testamentair bewind van art. 4:1066 BW (oud): HR 30 juni 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA6341 (NJ 2001, 389, m.nt. HJS), rov. 3.3.2. Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 15. Zie verder Asser/De Boer I* 2010/1174. Aldus Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 22. Zie voorts Asser/De Boer I* 2010/1166 met verwijzing naar rechtbank Zutphen 23 november 1989, ECLI:NL:RBZUT:1989:AD0954 (NJ 1991, 89). In de memorie van toelichting op wetsontwerp 15 350 wordt t.a.p. nog gewezen op art. 1:12 lid 2 BW, waarin is bepaald dat wanneer iemands goederen onder bewind staan, hij voor alles wat de uitoefening van dit bewind betreft de woonplaats van de bewindvoerder volgt. Zie voorts I. Jansen, Personen- en Familierecht (losbl.),



[33.]

art. 1:441 BW, aant. 1. Zie ook rechtbank Arnhem 25 november 2011, ECLI:NL:RBARN:2011:BU7581, rov. 2.5.

[34.]

Zie Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2012/54-56, met verwijzingen naar rechtspraak aldaar.

[35.]

Deze uitzondering geldt bij het instellen van een rechtsmiddel al sinds jaar en dag, zie daarover Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2012/54, met verwijzingen naar rechtspraak aldaar.

[36.]

In de memorie van toelichting, Kamerstukken II 1978-1979, 15 350, nr. 3, p. 21, wordt in dit verband verwezen naar de toelichting Meijers op art. 3.6.1.4 BW.

[37.] [38.] [39.] [40.]

Zie Kamerstukken II 1979-1980, 15 350, nr. 5, p. 18-19. Kamerstukken II 1979-1980, 15 350, nr. 5, p. 20. Zie voorts Asser/De Boer I* 2010/1164-1165 en Koens 2013 (T&C Burgerlijk Wetboek), art. 1:439, aant. 2. Vgl. HR 10 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9053 (NJ 2005, 223) en HR 11 maart 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR7437 (NJ 2005, 224), beide m.nt. H.J. Snijders onder NJ 2005, 224, waarin is geoordeeld dat niet onder alle omstandigheden een onderzoeksplicht geldt.

[41.]

In de onderhavige zaak heeft de kantonrechter in zijn vonnis van 5 juni 2013 in de rov. 4.4 en 4.5 de verweren van die strekking van Van Egmond q.q. vermeld en beoordeeld.

[42.] [43.]

Zie HR 13 december 2013, ECLI:NL:HR:2013:1881, rov. 5.5.3. Zoals dat bijvoorbeeld het geval is met betrekking tot de overname van een door of tegen een failliet ingestelde rechtsvordering door de curator (art. 27 en 28 Fw.), of met betrekking tot de overname van een door of tegen een saniet ingestelde rechtsvordering door de bewindvoerder (art. 313 Fw. in verbinding met art. 27 en 28 Fw.). ECLI:NL:GHLEE:2010:BM1464, rov. 5. Het hof sloot hiermee enerzijds aan bij de regeling omtrent de beschikkingsbevoegdheid van de rechthebbende zelf (art. 1:438 lid 2 in verbinding met art. 1:440 BW) en anderzijds bij de algemene notie dat de bescherming van de rechthebbende niet verder dient te strekken dan noodzakelijk is, welke notie onder meer tot uitdrukking komt in art. 12 lid 4 van het door Nederland ondertekende, maar nog niet geratificeerde VN-gehandicaptenverdrag (Trb. 2007, 169) – uit de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 10 december 2013, Kamerstukken II 2013-2014, 33 826, nr. 1, blijkt dat het kabinet zich inzet voor ratificatie van dit Verdrag en dat de goedkeuringswet bij de Tweede Kamer zal worden ingediend in het eerste kwartaal van 2014 – en bij de notie (uitgedrukt in genoemd Verdrag en in Aanbeveling R (99) 4 van het Comité van Ministers van de Raad van Europa) dat zelfstandige deelname aan de maatschappij dient te worden bevorderd en wettelijke beperkingen proportioneel moeten zijn.

[44.] [45.]

[46.]

ECLI:NL:GHARN:2012:BY6997 (Prg. 2013, 91), rov. 2.8.

[47.]

Vgl. ook rechtbank ’s-Hertogenbosch 24 april 2008, ECLI:NL:RBSHE:2008:BD0528, waarin – kort samengevat – werd geoordeeld dat herstel van het verzuim de bewindvoerder te dagvaarden niet kan worden hersteld door oproeping en daarop volgende verschijning van de bewindvoerder ter comparitie.

[48.]

Problematische schulden zijn in essentie schulden die redelijkerwijs – dat wil zeggen naar objectieve maatstaven gemeten – niet (meer) kunnen worden afbetaald. De hoogte van de schuldenlast zegt in dit kader op zichzelf niet zoveel, maar moet worden afgezet tegen de inkomsten, het vermogen, de huishoudsituatie en de leeftijd, gezondheid en opleiding en verdiencapaciteit van de schuldenaar. De vraag of aflossing van de schuldenlast inderdaad naar objectieve maatstaf niet meer kan worden gevergd van deze schuldenaar is aan de rechter ter beoordeling. Het probleemgehalte van een schuldenlast vraagt een weging die sterk afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 6, p. 10.

[49.]

In het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 7 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3875, rov. 4.6, is reeds op de wetgeving per 1 januari 2014 geanticipeerd door in die zaak een beschermingsbewind in te stellen op de (destijds nog niet in de wet verankerde) grond dat sprake is van een forse schuldenproblematiek. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, p. 13. Het beschermingsbewind in geval van problematische schulden dient in de eerste plaats om ervoor te zorgen dat de problemen niet verergeren en dat de situatie

[50.]



[51.]

wordt gestabiliseerd, bijvoorbeeld te voorkomen dat huisuitzetting of afsluiting van gas, water en elektriciteit plaatsvindt. Pas dan kan worden toegekomen aan het oplossen van de schuldenproblematiek. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 6, p. 11. Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, p. 7.

[52.] [53.] [54.] [55.]

Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3, Zie Kamerstukken II 2011-2012, 33 054, nr. 3,

[56.] [57.]

Zie de laatste zin van rov. 4.6 van het vonnis van 5 juni 2013. Anders: rechtbank Oost-Brabant 28 maart 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ6045, rov. 3.2-3.3, waarin wordt geoordeeld dat voor zover de vordering betrekking heeft op achterstallige huurpenningen, deze gelet op het vermogensrechtelijke karakter weliswaar tegen de beschermingsbewindvoerder moet worden ingesteld, maar dat de vordering tot ontbinding en ontruiming gelet op de verbintenisrechtelijke relatie tussen de verhuurder en de rechthebbende, tegen de rechthebbende moet worden ingesteld. Zie I. Jansen, Personen- en Familierecht (losbl.), art. 1:431 BW, aant. A4 (Kernoverzicht), en aant. 2; art. 1:434 BW, aant. A4 (Kernoverzicht). Zie ook Koens 2013 (T&C Burgerlijk Wetboek), art. 1:431 BW, aant. 4. Zie voorts het hiervoor onder 2.2 vermelde uit de parlementaire geschiedenis van titel 6 van Boek 3 (Parl. Gesch. Boek 3 BW, p. 476).

[58.]

[59.] [60.] [61.] [62.] [63.] [64.] [65.] [66.] [67.]

p. 28-29. p. 33. p. 34. p. 29.

Vgl. Asser/Bartels & Van Mierlo 3-IV 2013/2. ECLI:NL:GHLEE:2010:BM1464. ECLI:NL:RBARN:2011:BU7581, rov. 2.4. ECLI:NL:RBONE:2013:BZ7179, rov. 4.4. ECLI:NL:GHSHE:2012:BV6096 ( Prg. 2012, 83), rov. 4.4. ECLI:NL:RBLEE:2011:BT7664 ( Prg. 2011, 280), rov. 3.3 en 3.4 (de uitspraak bevat twee rechtsoverwegingen 3.4). ECLI:NL:RBONE:2013:CA2466, rov. 2.4 en 2.5. Vonnis van 28 maart 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ6045, r.o. 3.1-3.3. Zie H.J. Snijders, C.J.M. Klaassen & G.J. Meijer, Nederlands burgerlijk procesrecht, 2011/65.



WR 2014/70: Huurprijs woonruimte – redelijk aanbod – beëindiging huurovereenkomst: huurverhogingsvordering met beroep op EHRM 19 juni 2006 ( Hutten... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten: Conclusie: Noot: Brondocumenten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. F.B. Bakels, C.A. Streefkerk, C.E. Drion, G. Snijders, M.V. Polak -

Datum: Zaaknr:

4 april 2014 12/04165

Roepnaam:

Nobel/Brommert

ECLI:NL:HR:2014:826, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 04‑04‑2014; ECLI:NL:PHR:2014:9, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 17‑01‑2014; Beroepschrift, Hoge Raad, 24‑07‑2012

Wetingang: (art. 7:274 lid 1 sub d BW; art. 1 EP EVRM) Brondocument: HR, 04-04-2014, nr. 12/04165

Essentie Huurprijs woonruimte – redelijk aanbod – beëindiging huurovereenkomst: huurverhogingsvordering met beroep op EHRM 19 juni 2006 (Hutten-Czapska/Polen); wettelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen geen ongeoorloofde inbreuk op eigendomsrecht verhuurder; toetsingskader EHRM 2 juli 2013 (Nobel c.s./Nederland ) (Vervolg op WR 2011/21, WR 2012/88 en zie ook WR 2014/1)

Samenvatting Art. 1 EP EVRM bevat een drietal regels. De eerste regel geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en de derde regel onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang. Het EHRM aanvaardt dat de wettelijke huur(prijs)beschermingsregelingen in Nederland meebrengen dat sprake is van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van verhuurder/eigenaar. Verhuurder is en blijft echter eigenaar van de woning. Hij is vrij is om zijn bezit te vervreemden en hij blijft huur ontvangen. Van belang is of de inperking berust op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing is. Een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van ‘overeenstemming met het algemeen belang’. De nationale autoriteiten zijn in dit verband beter in staat om te bepalen of een sprake is van een ‘algemeen’ of ‘publiek’ belang dan de internationale rechter. In het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties, is de beoordelingsvrijheid van de wetgever ruim en is het vaste rechtspraak dat het EHRM de door de nationale wetgever te maken beoordeling respecteert, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is. De onderhavige inperking berust op een (deugdelijke) wet. En er is sprake van een gerechtvaardigde sociaal-politieke doelstelling, namelijk de bescherming van huurders. Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die ‘fair balance’ is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat de verhuurder/eigenaar geen redelijk rendement (‘decent profit’) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting en er is geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Ook andere aanwijzingen dat verhuurder een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen ontbreken. Omdat de Staat een ruime Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 65 1


beoordelingsvrijheid heeft bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, is de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd als bedoeld in art. 1 EP EVRM. Het hof heeft hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM en aldus de juiste maatstaven aangelegd. Het oordeel van het hof dat verhuurder door de wettelijke regulering van de huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, is voorts niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd. (Samenhang met HR 4 april 2014, nr. 13/02738, RvdW 2014/560, ECLI:NL:HR:2014:827.)

Partij(en) Eiser tot cassatie: N. Nobel, wonende te Noordwijk Advocaat: mr. J.P. Heering tegen Verweerder in cassatie: L.P.A. Brommet, wonende te Amsterdam Advocaat: mr. R.F. Thunnissen

Uitspraak (…) 3.Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van het volgende. (i) Nobel is in 1961 eigenaar geworden van het pand aan de Weesperzijde 68 te Amsterdam. Het pand is nadien in drie appartementsrechten gesplitst. Het betreft: (i) de benedenwoning bestaande uit het souterrain en de begane grond, (ii) een woning op de eerste etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de voorzijde (straatzijde) van het pand, en (iii) een woning op de tweede etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de achterzijde (tuinzijde) van het pand. (ii) Brommet is sinds 1 april 1984 huurder van de woning op de eerste etage (hierna: de woning). De woonruimte op de tweede etage heeft eerst sinds 1 januari 2009 leeggestaan en is vervolgens sinds 1 juni 2010 bij Zwerfkei Bewaring B.V. in anti-kraakbeheer gegeven. (iii) Brommet betaalde bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van (omgerekend) € 354,67 per maand. De huurcommissie heeft beslist dat de door Nobel voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 1997 tot een bedrag van (omgerekend) € 587,69 per maand niet redelijk is. De huurcommissie heeft voorts beslist dat de door Brommet voorgestelde verlaging van de huurprijs tot (omgerekend) € 389,13 per maand eveneens niet redelijk is te achten en heeft beslist dat redelijk is een huurprijs van (omgerekend) € 413,60 per maand met ingang van 1 juli 1997, uitgaande van een woningwaardering van 110 punten. (iv) Nobel heeft vervolgens een beslissing van de kantonrechter te Amsterdam gevorderd. De kantonrechter heeft de huurprijs van de woning vastgesteld op € 557,58 per maand met ingang van 1 juli 1997 en op € 417,23 per maand met ingang van 1 augustus 1997. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een woningwaardering van 111 punten. (v) Nobel heeft bij brief van 23 april 2009 aan Brommet een voorstel gedaan tot een nieuwe huurprijs van € 835,24 per maand met ingang van 1 juli 2009. Dit voorstel heeft Brommet niet aanvaard. Nobel heeft vervolgens een procedure bij de huurcommissie aanhangig gemaakt. Het verzoek van Nobel, zoals voorgelegd aan de huurcommissie, hield het voorstel in tot verhoging van de huurprijs van € 2444,61 per



kwartaal met 2,5% tot € 2505,72 per kwartaal met ingang van 1 juli 2009. De voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat feitelijk door Nobel een huurverhoging is verzocht met 51,59%, omdat de huurprijs op 30 juni 2009 geen € 2444,61, maar € 1652,95 per kwartaal bedroeg. Die voorgestelde verhoging was volgens de voorzitter van de huurcommissie niet redelijk, omdat het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage 2,5% bedraagt. De voorzitter heeft vervolgens geoordeeld dat een verhoging van de huurprijs van € 550,98 per maand met 2,5% tot € 564,75 met ingang van 1 juli 2009 wel redelijk is. De huurcommissie heeft het verzet van Nobel tegen de uitspraak van de voorzitter ongegrond verklaard en de desbetreffende uitspraak gehandhaafd. (vi) Per 1 juli 2010 bedraagt de (kale) huurprijs van de woning € 571,53 per maand. 3.2.1Nobel heeft, voor zover in cassatie nog van belang, bij de kantonrechter twee kwesties aan de orde gesteld. Ten eerste, dat hij van plan is het appartement op de tweede verdieping te verkopen en daartoe het voorgedeelte van de zolderverdieping, dat is verhuurd aan Brommet, wil voegen bij het achtergedeelte van de zolderverdieping dat deel uitmaakt van het appartement op de tweede verdieping. Hij vordert een verklaring voor recht dat hij een redelijk aanbod heeft gedaan als bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub d BW en hij als gevolg van de niet aanvaarding van dat aanbod door Brommet terecht heeft opgezegd, alsmede beëindiging van de huurovereenkomst per 1 april 2010 en ontruiming. Voor het geval het voorgaande niet wordt toegewezen, vordert Nobel ten tweede, met een beroep op EHRM (Grote Kamer) 19 juni 2006, nr. 35014/97 (Hutten-Czapska/Polen), met ingang van 1 juli 2009 de huurprijs te verhogen en vast te stellen op € 3750 per kwartaal alsmede veroordeling van Brommet tot betaling van de alsdan achterstallige huur. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. 3.2.2Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd. Het hof heeft onder meer het volgende overwogen. 3.2.3Uitgangspunt van art. 1 Eerste Protocol EVRM (hierna: art. 1 EP) is het recht van eenieder op het ongestoord genot van zijn eigendom. Op grond van de tweede volzin van deze bepaling laat dit onverlet dat eigendom door de overheid mag worden gereguleerd in overeenstemming met het algemeen belang, bijvoorbeeld door huurbeschermings- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Die bevoegdheid kent echter grenzen, blijkens de rechtspraak van het EHRM. (rov. 3.27) Volgens Nobel dienen de wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te blijven, althans dient Brommet daaraan in de gegeven omstandigheden geen rechten te kunnen ontlenen, nu art. 1 EP meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement (‘decent profit’) te behalen (rov. 3.28). Daaromtrent overweegt het hof dat op grond van vaste rechtspraak van het EHRM een inmenging door de overheid: – bij wet dient te zijn voorzien; – niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur; – een gerechtvaardigd algemeen belang moet dienen; – proportioneel moet zijn, in de zin dat een ‘fair balance’ moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene; en – geen onevenredige last (‘excessive burden’) mag leggen op de betrokkene. Uit die rechtspraak volgt tevens dat de Staat een ruime bevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en voorts een ruime vrijheid heeft (‘margin of appreciation’) om beperkingen te stellen aan de uit art. 1 EP voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen. (rov. 3.29) Anders dan Nobel betoogt, dient niet te worden aangenomen dat het enkel niet kunnen realiseren van een redelijk rendement, meebrengt dat art. 1 EP is geschonden. Zie het door Nobel ingeroepen arrest HuttenCzapska, punt 239. (rov. 3.30). Die zaak betrof bovendien een procedure tussen Polen en een particulier, waarbij sprake was van een systematische inbreuk op eigendomsrechten van die particulier en anderen, terwijl de onderhavige zaak tussen twee particulieren speelt en uit Nobels algemene kanttekeningen bij de Nederlandse huurprijs- en huurbescherming niet volgt dat het Nederlandse stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies lijden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Bij het hierna door het hof te verrichten onderzoek of Nobels eigendomsrechten onder art. 1 EP zijn geschonden, verdient aantekening dat, nu Nobel zijn pijlen in deze zaak niet richt op de overheid, de doorwerking van art. 1 EP in de verhouding tussen Nobel en Brommet (meer) indirect is. (rov. 3.31) Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 67 3


3.2.4De inperkingen van Nobels eigendomsrecht, waartegen hij zich keert, zijn bij wet voorzien (rov. 3.32). Zij zijn voorts in het algemeen belang (rov. 3.33). Nobel stelt terecht dat diverse wijzigingen in de huurwetgeving meebrengen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst onder een geliberaliseerd regime valt en een bestaande huurovereenkomst zoals de onderhavige niet. Daarmee is echter, in aanmerking genomen de rechtszekerheid en de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders, een gerechtvaardigd belang gediend, en wordt niet in strijd gehandeld met het door Nobel ingeroepen discriminatieverbod (rov. 3.34). Nobel miskent voorts de ruime afwegingsbevoegdheid die de overheid heeft (rov. 3.35). Daarmee resteert de vraag of Nobel disproportioneel is getroffen. De art. 6:248 en 6:258 BW bieden in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie (rov. 3.36). 3.2.5Dat Brommet geen beroep toekomt op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen omdat hij daarmee een wijziging zou bewerkstelligen in hetgeen partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen (Nobel noemt dit ‘gelegaliseerde woordbreuk’), kan niet worden aanvaard. Het zou feitelijk die wettelijke beschermingsbepalingen illusoir maken. Hetzelfde geldt indien Nobel de huurovereenkomst zou kunnen beëindigen als de huurprijs naar zijn mening niet hoog genoeg is. (rov. 3.37) Er is voorts geen sprake van gedwongen verhuur, als bedoeld in door Nobel ingeroepen rechtspraak van het EHRM. Nobel is de onderhavige overeenkomst vrijwillig aangegaan. De voorwaarden waaronder Nobel de woning kan verhuren zijn wettelijk gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom, kort gezegd, slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van Brommets beroep op genoemde wettelijke bepalingen meebrengt, in strijd komt met art. 6:248 lid 2 BW, dan wel of sprake is van een situatie als bedoeld in art. 6:258 BW, waarbij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag worden verwacht. (rov. 3.38) 3.2.6Nobel heeft zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig toegelicht. Ook de stelling van Nobel dat toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende. (rov. 3.41) De door Nobel gevraagde, buitenwettelijke, huurverhoging ligt niet voor de hand. Voor een dergelijk rechtsherstel in een individueel geval bestaat slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Nobels vordering is onvoldoende op een dergelijk rechtsgevolg toegespitst, dan wel is daartoe onvoldoende concreet gemotiveerd. (rov. 3.42) 3.2.7Tot slot oordeelt het hof dat van Brommet niet in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van Nobel aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer (rov. 3.51). Het beroep van Nobel op art. 1 EP leidt ook in dit opzicht niet tot een ander oordeel (rov. 3.52). 3.3 De onderdelen 1-4 van het middel bevatten klachten die in de kern erop neerkomen dat het hof heeft miskend dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de Nederlandse wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen meebrengen dat de het recht van Nobel op een ongestoord genot van zijn eigendom, als voorzien in art. 1 EP, is geschonden. 3.4.1Bij de beoordeling van deze klachten kan worden vooropgesteld dat het EHRM in zijn arrest van 2 juli 2013, nr. 27126/11 (Nobel c.s./Nederland), samengevat, het volgende heeft beslist. Hierbij verdient opmerking dat deze uitspraak is gewezen naar aanleiding van de hiervoor in 3.1 (v) genoemde uitspraak van de huurcommissie. 3.4.2Art. 1 EP bevat een drietal regels. De eerste regel, vervat in de eerste volzin van de eerste paragraaf, is van een algemeen karakter en geeft eenieder het recht op een ongestoord genot van zijn eigendom. De tweede regel, vervat in de tweede volzin van de eerste paragraaf, verbindt voorwaarden aan het kunnen ontnemen van eigendom en de derde regel, vervat in de tweede paragraaf, onderkent dat een Staat de bevoegdheid heeft die wetten toe te passen die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren, in overeenstemming (voor zover hier van belang) met het algemeen belang. De tweede en de derde regel dienen te worden uitgelegd in overeenstemming met het algemene principe dat is verwoord in de eerste regel. (punt 30) 3.4.3Het EHRM aanvaardt dat de in het geding zijnde wettelijke regelingen meebrengen dat sprake is van een inperking van het ongestoord eigendomsrecht van Nobel, maar dat Nobel eigenaar van de woning is en blijft, Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 68 4


dat hij vrij is om zijn bezit te vervreemden en dat hij huur blijft ontvangen. De zaak zal dus verder moeten worden onderzocht met toepassing van de tweede paragraaf van art. 1 EP. (punt 31 en 32) Daartoe is van belang of de inperking berust op een wet die voldoende toegankelijk, precies en voorspelbaar in zijn toepassing dient te zijn (punt 33). Een maatregel ter regulering van eigendom kan alleen gerechtvaardigd zijn wanneer sprake is van ‘overeenstemming met het algemeen belang’. De nationale autoriteiten zijn in dit verband beter in staat om te bepalen of een sprake is van een ‘algemeen’ of ‘publiek’ belang dan de internationale rechter en het begrip ‘algemeen’ of ‘publiek’ belang is noodzakelijkerwijs een brede notie. In het bijzonder bij huisvesting, waar het gaat om complexe sociale, economische en politieke kwesties, is de beoordelingsvrijheid van de wetgever ruim en is het vaste rechtspraak dat het EHRM de door de nationale wetgever te maken beoordeling respecteert, tenzij die beoordeling evident zonder redelijke basis is. (punt 34) Dat de onderhavige inperking op een (deugdelijke) wet berust, is niet in geschil en dient daarom te worden aangenomen. Voorts is sprake van een gerechtvaardigde sociaal-politieke doelstelling, namelijk de bescherming van huurders. (punt 35) 3.4.4Een inperking van eigendomsrechten moet voorts in overeenstemming zijn met het proportionaliteitsvereiste. Er dient sprake te zijn van een ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen. Die ‘fair balance’ is niet aanwezig indien de betrokken persoon een individuele onevenredige last heeft te dragen. (punt 36) 3.4.5In het onderhavige geval heeft het EHRM vastgesteld dat niet kan worden aangenomen dat Nobel – die slechts algemene gegevens verstrekte ter ondersteuning van zijn stellingen – geen redelijk rendement (‘decent profit’) zou genieten van zijn huurinkomsten. Die inkomsten behelzen immers aanzienlijk meer dan de onroerendezaakbelasting. Voorts is er geen aanwijzing dat de huurinkomsten niet voldoende zijn voor de noodzakelijke onderhoudskosten. Tevens zijn er geen andere aanwijzingen dat Nobel een disproportionele en onevenredige last heeft te dragen. (punt 37) 3.4.6In het licht van de ruime beoordelingsvrijheid voor de Staat bij het uitvaardigen van wetgeving ter zake van huisvestingsproblemen, moet worden aangenomen dat de regulering van het gebruik van eigendom in de omstandigheden van dit geval gerechtvaardigd is als bedoeld in art. 1 EP. Daarom zijn de klachten van Nobel evident ongegrond. (punt 40) Het beroep van Nobel is door het EHRM niet-ontvankelijk verklaard. 3.5 Het EHRM heeft het in de zaak van Nobel gehanteerde toetsingskader, zoals hiervoor in 3.4.2-3.4.6 samengevat beschreven, op hoofdlijnen herhaald in EHRM 28 januari 2014, nr. 30255/09 (Bittó e.a./Slowakije), punt 95. 3.6 Uit deze uitspraken volgt dat de klachten van de onderdelen 1-4 falen voor zover zij strekken ten betoge dat het hof met zijn oordelen over art. 1 EP blijk heeft gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. Het hof heeft in rov. 3.26–3.41 en in rov. 3.51-3.52 hetzelfde toetsingskader gehanteerd als het EHRM en aldus de juiste maatstaven aangelegd. Het oordeel van het hof dat hetgeen Nobel ter onderbouwing van zijn stellingen heeft aangevoerd, onvoldoende is om te kunnen concluderen dat hij door de wettelijke regulering van de huurprijzen disproportioneel wordt getroffen, is voorts niet onbegrijpelijk en niet onvoldoende gemotiveerd. 3.7 De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Nobel in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Brommet begroot op € 373,34 aan verschotten en € 2200 voor salaris.



WR 2014/84: Kwalificatie overeenkomst – onbebouwde onroerende zaken – 230abedrijfsruimte: landingsbaan voormalig vliegveld is geen gebouwde onroer... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. E.J. Numann, A.M.J. van BuchemSpapens, A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot, M.V. Polak

Datum: Zaaknr:

11 april 2014 13/03408


mr. M.F.A. Evers Roepnaam: KNVvL/Staat ECLI:NL:HR:2014:899, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 11‑04‑2014; ECLI:NL:PHR:2014:43, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 31‑01‑2014; Beroepschrift, Hoge Raad, 11‑07‑2013

Wetingang: (art. 7:230a en 7:228 BW; art. 1 aanhef en onder c Wonw) Brondocument: HR, 11-04-2014, nr. 13/03408

Essentie Kwalificatie overeenkomst – onbebouwde onroerende zaken – 230a-bedrijfsruimte: landingsbaan voormalig vliegveld is geen gebouwde onroerende zaak (vervolg op WR 2013/111)

Samenvatting Een zaak kan in ieder geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (art. 1 aanhef en onder c Wonw). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW. Het hof heeft onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het hof heeft geen blijk gegeven van miskenning van de hiervoor vermelde maatstaven. Evenmin is het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd.

Partij(en) Verzoekster tot cassatie: De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart, gevestigd te Woerden Zowel pro se als namens en ten behoeve van: de Stichting Luchtsport Centrum Valkenburg, gevestigd te Voorschoten, en de daarin verenigde verenigingen: Zuidhollandse Vliegclub, gevestigd te Leiderdorp; Aeroclub Valkenburg, gevestigd te Oegstgeest; Stichting Leidsche Studenten Aeroclub, gevestigd te Leiden Advocaten: mrs. P.S. Kamminga en T. Welschen Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 70 1


tegen Verweerder in cassatie: Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf), zetelende te ’s-Gravenhage Advocaten: mrs. J.W.H. van Wijk en M.E.M.G. Peletier

Uitspraak (…) 3.Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) KNVvL en bij haar aangesloten verenigingen en stichtingen maken al tientallen jaren gebruik van (onder meer) vliegveld Valkenburg als basis voor de beoefening van de zweefvliegsport. De Staat heeft KNVvL hiervoor destijds een ontheffing verleend als bedoeld in de Luchtvaartwet. KNVvL heeft ten behoeve van dit gebruik op 25 februari 2002 een huuroverkomst gesloten met de Staat waarbij deze aan KNVvL in gebruik geeft: “de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel; hierna te noemen de zaak, (…) uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelde ontheffing, zulks tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, (…)”. (ii)

Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik als militair vliegveld. De Staat wil het terrein ontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. (iii) Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2012. Daarbij is tegen dezelfde datum de ontruiming aangezegd. 3.2 KNVvL heeft de kantonrechter verzocht om de termijn waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd op de voet van art. 7:230a BW met één jaar te verlengen. De Staat heeft de toepasselijkheid van art. 7:230a BW betwist en een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari 2013. De kantonrechter heeft bij beschikking van 6 november 2012 het verzoek van KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen. 3.3 Bij beschikking van 16 april 2013 heeft het hof de beschikking van de kantonrechter bekrachtigd. De relevante overwegingen van het hof luiden als volgt: “5.3 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is. (…) 5.7 De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 71 2


als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.” 3.4 Het middel bevat vijf onderdelen, die zich alle richten tegen het oordeel dat art. 7:230a BW niet van toepassing is. Onderdeel V klaagt dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door bij zijn oordeel dat de landingsbaan van vliegveld Valkenburg geen gebouwde onroerende zaak is, een onderscheid te maken tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken. Voorts verwijt het onderdeel het hof daarbij niet te zijn ingegaan op essentiële stellingen van KNVvL over de landingsbaan, te weten dat deze baan 45 meter breed is, een fundering heeft van meer dan 2,5 meter diepte en dat er zware vliegtuigen op zijn geland. 3.5.1Bij de beoordeling van het onderdeel dient het volgende te worden vooropgesteld. Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder ‘een gebouw’ dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Een enkele verharding of bewerking van de grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan te merken als ‘gebouwd’ in de zin van art. 7:230a BW. 3.5.2Het hof heeft in rov. 5.3 onderzocht of de onderhavige landingsbaan, die geen gebouw is als hiervoor in 3.5.1 bedoeld, niettemin kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Daarbij heeft het hof de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ en niet ‘gebouwd’, niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Aldus heeft het hof geen blijk gegeven van miskenning van de hiervoor in 3.5.1 vermelde maatstaven. Het oordeel van het hof is evenmin onvoldoende gemotiveerd, ook niet in het licht van hetgeen KNVvL heeft aangevoerd over de constructie en het gebruik van de onderhavige landingsbaan. Het onderdeel faalt derhalve. 3.6 De in de onderdelen I tot en met IV aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt KNVvL in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 792,38 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

Conclusie Conclusie A-G Wissink (…) 3.18 Volgens klacht V getuigt rov. 5.3-II van een onjuiste rechtsopvatting door bij het oordeel dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is, een onderscheid te maken tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken, terwijl de referte aan de oude Huurwet inmiddels geen stand meer kan houden (nrs. 31 en 33). De motiveringsklacht verwijt het hof niet te zijn ingegaan op essentiële stellingen van KNVvL (kort gezegd: de baan is 45 meter breed, heeft een fundering van meer dan 2,5 meter diepte en zware vliegtuigen zijn erop geland). 3.19 De klacht stelt de betekenis van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:230a BW aan de orde. 3.20 De landingsbaan is een ‘opstal’ als bedoeld in art. 6:174 BW. Onder opstallen worden in het vierde lid Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 72 3


verstaan gebouwen en werken, die duurzaam met de grond zijn verenigd. Het huurrecht gebruikt het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. Dit begrip komt ook voor bij woonruimte (art. 7:233 BW) en middenstandsbedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW.[12.] 3.21.1Het begrip komt al voor in de Huurwet. De Huurwet sprak (laatstelijk in art. 1 lid 3, aanhef en onder c) van een ‘gebouwde onroerende zaak’, te weten ‘een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.’ In de memorie van toelichting op de Huurwet wordt het onderscheid tussen gebouwd en ongebouwd onroerend goed gemaakt in verband met de regulering van huurprijsverhogingen.[13.] Later is een bepaling toegevoegd (laatstelijk in art. 1 lid 1 sub a) dat de Huurwet niet zag op ‘ongebouwde onroerende zaken’. De reden daarvoor lag blijkens de memorie van toelichting in de ontruimingsbescherming. Beoogd werd “deze wet voortaan niet meer van toepassing te doen zijn op ongebouwd onroerend goed en op woonwagens. Genoemde wet heeft voor deze categorieën van huurobjecten, wat de huurprijsregeling betreft, al jaren geen betekenis meer. Alleen de huurbescherming bleef tot heden gehandhaafd. Naar de mening van de ondergetekenden heeft de Huurwet thans ook op dit gebied ten aanzien van bedoelde objecten geen taak meer te vervullen. Zij menen dan ook, dat met handhaving van de wet te dezen geen algemeen belang zou zijn gediend.”[14.] 3.21.2Het hof Amsterdam overwoog in een beschikking van 24 februari 2005:[15.] “4.5 De Huurwet, die inmiddels vervallen is, voorzag in artikel 1 lid 3 aanhef en onder c in een definitie van “gebouwde onroerende zaak”. (…) Het woord gebouw staat centraal in deze definitie. Dat betekent dat het hof zich bij zijn onderzoek naar wat de wetgever voor ogen heeft gestaan tot uitgangspunt heeft te nemen dat de ontruimingsbescherming bedoeld is voor huurders van gebouwen. De uit 1950 stammende Memorie van Toelichting op de Huurwet bevat geen enkel aanknopingspunt om daarover anders te denken. In tegendeel: bij de bespreking van de voorgenomen definitiebepaling wordt slechts melding gemaakt van woningen en bedrijfsruimten die zijn gebouwd, waarbij blijkens een gegeven opsomming werd gedacht aan kantoorgebouwen. Bij sportcomplexen zouden gelet op de ratio van de ontworpen wet slechts de clublokalen onder ‘gebouwde onroerende zaak’ vallen en niet de bijbehorende sportterreinen. Bij latere wetswijzigingen, onder meer ten behoeve van de invoering van de huurliberalisatie, heeft de wetgever er geen blijk van gegeven wijziging te willen brengen in de omvang van hetgeen in artikel 1 lid 3 aanhef en onder c Huurwet werd bedoeld.” Mede op deze grond oordeelde het hof in die beschikking dat een parkeerterrein, dat niet wordt gebouwd maar wordt aangelegd, geen gebouwde onroerende zaak als bedoeld in art. 7:230a BW is. 3.21.3Wat betreft het begrip ‘gebouwd’ wijkt art. 7:230a BW materieel niet af van de (art. 28c-28h) Huurwet. In de Memorie van Toelichting (vaststelling afdeling 7.4.6 BW) is over art. 7:230a BW opgemerkt: [16.] “Deze bepaling, brengt de ontruimingsbescherming die de huidige Huurwet in zijn artikelen 28c-28h in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak of een deel daarvan aan de huurder biedt, over naar titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek. De regeling is materieel niet veranderd, behoudens dat de termijn in het eerste lid een enigszins ander karakter heeft gekregen.” Er zijn wel uitwerkingsverschillen tussen de regeling van art. 7:230a BW en de bepalingen van de voormalige Huurwet,[17.] maar dat het begripsmatig om een voortzetting gaat, valt m.i. niet te betwisten.[18.] 3.22 Bij de invoering van de regels over huur van woonruimte (art. 1623a e.v. (oud), thans art. 7:232 e.v. BW) is de beperking tot gebouwd onroerend goed opgenomen teneinde woonschepen en woonwagens uit te sluiten.[19.] Krachtens wetsduiding vallen inmiddels overigens ook ‘woonwagens’ en ‘standplaatsen’ daarvoor (art. 7:235 en 7:236 BW) onder de dwingende woonruimtebepalingen. Een standplaats is ‘een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet (…) kunnen worden aangesloten.’[20.] 3.23 Ook bij de bedrijfsruimte als bedoeld in art. 1624 (oud), thans art. 7:290 BW, is de beperking tot gebouwd Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 73 4


onroerend goed nauwelijks onderwerp van discussie geweest. In de memorie van toelichting is opgemerkt dat de Huurwet de bedrijfsmatige huurder van gebouwd onroerend goed beschermt, maar de Huurwet bestemd is om te gaan verdwijnen.[21.] Gevraagd naar de status van de bedrijfsmatige gebruiker van onbebouwd onroerend goed (zoals een terrein verhuurd aan brandstoffenhandelaren of handelaren in bouwmaterialen),[22.] gaat de memorie van antwoord in het plaatsgebonden karakter van de bedrijfsruimte als ratio voor de huurdersbescherming. Het ontwerp blijft spreken van gebouwd onroerend goed, maar werkt dat uit met de eis dat sprake moet zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening.[23.] De in het wetsvoorstel aanvankelijk nog gestelde eis, dat het gehuurde voor minstens 40% voor bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt (waarmee afstemming met de Huurwet werd beoogd), kwam daarmee te vervallen. De memorie van antwoord merkt dan op dat door die wijziging de begripsbepaling ‘geheel los’ kwam te staan van die van de Huurwet.[24.] Die opmerking dient m.i. niet betrokken te worden op het aspect ‘gebouwd’. 3.24 Ik maak hieruit op dat waar titel 7.4 werkt met het begrip ‘gebouwd’, dit min of meer als vanzelfsprekend is geschied in de zin dat daarbij werd gedacht aan gebouwen. Bij woonruimte speelt in de praktijk eerder de vraag of zaak onroerend is dan of zij ‘gebouwd’ is (bijvoorbeeld bij woonboten of watervilla’s). [25.] Men wil bij woonruimte immers graag een dak boven het hoofd hebben. Dat kan anders liggen bij bedrijfsruimte en daarom ziet men daar de afbakeningskwesties met betrekking tot het element ’gebouwd’ opdoemen. Voor de nadere bepaling daarvan richt ik mij daarom verder op 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte. 3.25.1Daarbij zij bedacht dat bij 290-bedrijfsruimte nog speelt, dat sprake moet zijn van een ‘lokaal’. Volgens A-G Van Soest hoeft de term ‘ruimte’ (of de term ‘lokaal’) niet te zien op een bepaalde ruimtelijke vormgeving van het object.[26.] Maar niet uit te sluiten is dat de verschillen tussen de art. 7:290 en 7:230a BW in zoverre toch wat doorwerken, dat bij de toets aan een dergelijke bepaling niet steeds duidelijk is of deze specifiek ziet op het element ‘gebouwd’ dan wel ziet op de in deze bepalingen gegeven definities in hun geheel.[27.] Ik wijs in dit verband op HR 20 februari 1998 (Deko II/Stift).[28.] 3.25.2Die zaak zag op een voormalige kolenoverslagplaats. Stift had een autoreparatiebedrijf. De feitelijke situatie was als volgt: (i) In augustus 1991 heeft Stift van Deko II een terrein gehuurd dat toen aan drie zijden was omgeven door zogenaamde betonnen keerwanden van 1.80 meter hoog en was voorzien van een tegelvloer. Deze voorzieningen stamden uit de tijd dat het terrein werd gebruikt voor kolenopslag. (ii) Stift heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de wanden verhoogd door er een muur(tje) op te plaatsen, een voorpui te plaatsen en een overkapping aan te brengen. De rechtbank meende dat “bij verhuur van ongebouwd onroerend goed met name gedacht moet worden aan de verhuur van onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is” en oordeelde dat sprake was van bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Dat werd door het middel bestreden. A-G Spier meende dat de wetsgeschiedenis onduidelijk was en kwam tot de slotsom, dat de rechtbank kon oordelen gelijk zij heeft gedaan waarbij hij, naast de tegels, vooral de ‘keerwanden’, die klaarblijkelijk voor de huurder van nut zijn, van betekenis achtte. Uw Raad achtte de klacht echter gegrond, onder meer overwegend: “4.3 (...)De Rechtbank heeft klaarblijkelijk als de ‘gebouwde onroerende zaak’ welke voldeed aan het bepaalde in art. 1624, niet aangemerkt het terrein met keerwanden dat in augustus 1991 door Deko II aan Stift was verhuurd, maar het gebouw dat ontstaan was door de aanvullende bouwwerkzaamheden die Stift daarna heeft verricht. (…) Uit deze overwegingen van de Rechtbank kan slechts worden afgeleid dat hetgeen aanvankelijk door Deko II aan Stift werd verhuurd, niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak die bij het tot stand komen van de huurovereenkomst, mede gelet op haar inrichting, geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf dat Stift wenste uit te oefenen; mocht de Rechtbank hebben geoordeeld dat het bepaalde in art. 1624 e.v. desondanks toepasselijk was, dan is zij van een onjuiste rechtsopvatting uitgegaan.(…)”. Er bestaat verschil van mening of hiermee is beslist dat het betegelde en met muren omringde terrein niet als Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 74 5


gebouwd kan worden aangemerkt (zoals annotator Stein aanneemt) dan wel dat sprake van een gebouwde onroerende zaak, die echter niet geschikt was voor de uitoefening van het bedrijf van Stift (zoals Six-Hummel en Evers aannemen).[29.] 3.26 Het begrip ‘gebouwd’ is niet bijzonder uitgewerkt en vindt zijn omlijning met name in de toepassing ervan in concrete gevallen.[30.] De afbakeningskwesties, die ik al noemde, doemen vooral op wanneer het gaat om constructies in het ‘platte vlak’, constructies dus waar men wel ‘op’ maar niet ‘in’ kan zijn. [31.] Er lijkt enige variëteit in benadering van dit soort kwesties te bestaan. 3.27.1Kerpestein spreekt bij (290-)bedrijfsruimte: “van een in de jurisprudentie ontwikkelde maatstaf dat een onroerende zaak eerst als bebouwd kan worden aangemerkt indien op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat, sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde bedrijfsexploitatie mogelijk maken.”[32.] Hij merkt op, dat de in 3.21.2 en 3.29 bedoelde rechtspraak van het hof Amsterdam breekt met eerdere jurisprudentie. Zie ik het goed, dat beoogt zijn samenvatting daarom niet mede de rechtspraak van het hof Amsterdam weer te geven. Die rechtspraak sluit volgens hem beter aan bij wat de gemiddelde leek onder bebouwd onroerend goed zal verstaan. 3.27.2Volgens Sengers valt uit de jurisprudentie te destilleren “dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak, indien de grond enige vorm van bewerking heeft ondergaan, die bewerking is uitgevoerd met het oog op een in de huurovereenkomst omschreven gebruik door huurder en de grond uitsluitend voor dat specifieke doel gebruikt kan worden.”[33.] Zij wijst erop dat de hoven Arnhem (zie bij 3.28) en Amsterdam op dit punt een andere koers volgen (waaruit ik opmaak dat haar samenvatting niet mede de rechtspraak van het hof Amsterdam beoogt weer te geven) en meent dat het interessant zou zijn om te weten hoe de Hoge Raad in een voorkomend geval zal oordelen. 3.27.3Het verschil in benadering is ook gesignaleerd door A.W Jongbloed en N. Eeken. Zij schrijven naar aanleiding van de bij 3.21.2 bedoelde uitspraak van het hof Amsterdam van 24 februari 2005:[34.] “Het hof breekt met zijn oordeel en overwegingen met een vaste lijn in de jurisprudentie, overigens zonder daaraan te refereren. Opmerkelijk is dat (ook) waar het hof aansluiting zoekt bij de interpretatie van het begrip ‘ongebouwde onroerende zaak’ in de Huurwet, het hof in het geheel niet stilstaat bij de jurisprudentie zoals deze zich onder de werking van de Huurwet heeft ontwikkeld. Het is de vraag of de lijn waarvoor het hof heeft gekozen navolging zal vinden in toekomstige jurisprudentie. Wij hopen van wel. Naar onze mening is de ‘gebouwde onroerende zaak’ in de jurisprudentie te veel opgerekt. In het begin van dit commentaar werd aangegeven dat vele juristen op basis van de stand van de jurisprudentie (vermoedelijk) desgevraagd zouden hebben voorspeld dat de parkeerterreinen in kwestie zouden worden aangemerkt als gebouwde onroerende zaak als in art. 230a BW bedoeld. Daar staat echter tegenover dat als aan 10.000 willekeurige Nederlanders zou worden gevraagd of zij een parkeerterrein als een gebouwde of als een ongebouwde onroerende zaak beschouwen, het merendeel naar alle waarschijnlijkheid zou antwoorden dat een parkeerterrein, zelfs als dit is geasfalteerd en met een hekje is omheind, een ongebouwde onroerende zaak betreft. Met de uitspraak van het hof lijkt de rechtspraak in die zin meer in lijn te zijn gekomen met de – naar onze inschatting – heersende algemene opvatting.” 3.28 De genoemde auteurs hebben het oog op uitspraken waarin bijzondere aanlegwerkzaamheden (die de door de huurder beoogde bedrijfsexploitatie mogelijk maken) centraal staan. Ik noem er daarvan enige. De rechtbank Leeuwarden oordeelde in 1992 dat een graveltennisbaan met toebehoren (dat onderdeel uitmaakte van een groter complex), niet was aan te merken als ‘onbebouwd’ in de zin van art. 1 lid 1 sub a Huurwet, omdat geen sprake was van onbewerkt land maar van een baan waarvoor ‘bijzondere aanlegwerkzaamheden’ nodig waren. Zie ik het goed, dan laat de rechtbank vervolgens in het midden of wel sprake was van ‘gebouwd’ onroerend goed in de zin van art. 1 lid 3 sub c Huurwet. Het was niet nodig dat te beoordelen, nu de Huurwet volgens de rechtbank geen bepaling bevat waarin haar werkingssfeer wordt beperkt tot verhuur van gebouwd onroerend goed, zoals nader omschreven in art. 1 lid 3 sub c Huurwet. [35.] Het hof Arnhem merkte als ‘gebouwd’ aan een betegeld terras (gelegen naast het restaurant van de Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 75 6


huurder), dat door de verhuurder speciaal was aangelegd om door de huurder te worden gebruikt voor horeca-activiteiten en waarbij bij bestemmingswijziging van het terrein werkzaamheden tot ongedaanmaking nodig zouden zijn. Overigens merkte het hof het terras ook aan als tot de bij de bedrijfsruimte van de huurder behorende grond.[36.] 3.29 Zoals gezegd, oordeelde het hof Amsterdam in de bij 3.21.1 al genoemde beschikking van 24 februari 2005 dat een parkeerterrein niet onder art. 7:230a BW valt.[37.] Het hof wees op het normale spraakgebruik, dat inhoudt dat een parkeerplaats niet is ‘gebouwd’ maar is ‘aangelegd’. Voorts wees het op de definitie van art. 1 lid 3 sub c Huurwet, waarin het begrip ‘gebouw’ centraal staat. Het gaat hier naar mijn mening om een toets van de omstandigheden van het geval vanuit verschillende invalshoeken die relevant zijn voor het oordeel of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. In deze lijn oordeelde het hof Amsterdam ook dat geen sprake was van een ‘gebouwde onroerende zaak’ bij een terrein met een verharding van hoogovenslak en een elektriciteitsaansluiting[38.] of bij een parkeerplatform.[39.] Het hof Den Haag gaat in de onderhavige zaak uit van dezelfde benadering van het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’. Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, verwees in een uitspraak van 22 oktober 2013 naar de in cassatie bestreden uitspraak, overwegende dat de verharde grond van een staplaats op een camping naar zijn ‘voorshandse oordeel geen (gedeelte van een) gebouw [is], zoals ook het hof ’s Gravenhage onlangs oordeelde dat verharde landingsbanen niet zijn gebouwd, maar zijn aangelegd, en de huur daarvan dus niet onder art. 7:230a BW valt’.[40.] 3.30 Er zijn ook uitspraken die, zonder dat het begrip ‘gebouwd’ op de een of ander wijze nader wordt genormeerd, blijk lijken te geven van verschillende opvattingen over wat nog als ‘gebouwd’ kan worden aangemerkt. Ik geef enige voorbeelden. Volgens Ktg. Briele is een (gedeelte, in totaal 1.470 m2, van een) loswal met een gemetselde kademuur die aan de onderzijde zelfs 2 à 2,5 meter breed is, een gebouwde onroerende zaak.[41.] Rb. Den Haag kwalificeerde als zodanig staplaatsen, met door de verhuurder aangebrachte stenen funderingen en betonnen onderplaten waarin water- en elektriciteitsleidingen en riolering ten behoeve van tuinhuisjes waren aangebracht.[42.] De Rb. Rotterdam oordeelde dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak bij een kaal haventerrein, dat was voorzien van een kademuur met een sleuf die bedoeld is als voorziening voor de plaatsing van havenkranen (waarbij mede van belang is dat de voorziening ziet op roerende zaken (de havenkranen) en niet op onroerende zaken).[43.] 3.31 In een vonnis uit 2008 combineerde de Rb. Rotterdam verschillende benaderingen. Zij oordeelde dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak bij een opslagterrein van 2000 m2 voor containers, dat was verhard door middel van een betonnen plaat zonder verdere voorzieningen (in of nabij de betonnen plaat bevond zich nog wel een sleuf, maar deze vervulde geen enkele functie meer). De rechtbank overwoog daartoe:[44.] “De betonnen plaat is kennelijk een erfenis van de activiteiten die in het verleden op het RDM-terrein hebben plaatsgevonden en de betonnen plaat is dus niet ten behoeve van TCS aangebracht. Een onroerende zaak kan eerst als bebouwd worden aangemerkt, wanneer sprake is van een daadwerkelijke bebouwing of van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken (Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005, 47 in relatie met Hof Arnhem 3 februari 2004, WR 2005, 27). Het is duidelijk dat in dit geval van bijzondere aanlegwerkzaamheden geen sprake is geweest. TCS heeft voor een korte tijd gebruik gemaakt van een al aanwezig verhard terrein in afwachting van een nadere bestemming van dit terrein. De huurovereenkomst voor het verharde terrein kan dan ook niet als de huur van een bebouwd terrein worden aangemerkt, waardoor de huurovereenkomst niet kan worden gekwalificeerd als huur in de zin van artikel 7:230a BW.” 3.32 Naar mijn indruk is het onderscheid tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ zaken weliswaar behulpzaam bij het Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 76 7


afbakenen van het wettelijke begrip ‘gebouwde onroerende zaak’, maar slechts in beperkte mate. Inderdaad is er reden om van een zaak die naar normaal spraakgebruik is aangelegd (en niet gebouwd) te betwijfelen of deze wel kan gelden als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van de wet. Men ziet dat terug bij de Amsterdamse uitspraken over parkeerterreinen. Maar men ziet dat ook terug bij de uitspraken die aangelegde zaken onder omstandigheden onder de wettelijke definitie willen brengen en daartoe nader toetsen of sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken. Omgekeerd kan men echter niet zeggen, dat een zaak die naar normaal spraakgebruik is gebouwd (en niet aangelegd) dus steeds zal hebben te gelden als een ‘gebouw’ of als een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW. Zo kan men bijvoorbeeld van een brug zeggen dat die van steen of staal is gebouwd (eerder dan: aangelegd), terwijl een brug naar mijn mening volgens normaal spraakgebruik in beginsel geen gebouw is[45.] − en overigens ook in beginsel geen ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW. Mede daarom betwijfel ik of het raadzaam is te werken met een onderscheid tussen, enerzijds, een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van de wet en, anderzijds, zaken die volgens het spraakgebruik aangelegd zijn en zich derhalve automatisch buiten de wettelijke definitie zouden bevinden. Ik lees een dergelijk hard aangezet onderscheid overigens niet in onder meer de bedoelde Amsterdamse uitspraken, omdat daarin wordt geargumenteerd met zowel het spraakgebruik als het begrip gebouw als centraal element in de definitie van ‘gebouwde onroerende zaak’. Het lijkt mij beter werkbaar om binnen het wettelijke begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ nader te onderscheiden tussen onroerende zaken die een gebouw zijn en onroerende zaken die iets anders zijn (zoals zaken die zijn aangelegd). Aldus bezien, zijn de hiervoor besproken benaderingen in de rechtspraak naar mijn mening niet onverenigbaar. 3.33 Ik probeer enige lijnen te trekken. (i) Art. 7:230a BW strekt ertoe om de huurder van een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in het eerste lid, een bepaalde bescherming te bieden, zoals nader in dat artikel wordt uitgewerkt. (ii) De wet spreekt van een ‘gebouwde onroerende zaak’. Dat wijst primair op een gebouw. Dat is niet de term die wet gebruikt, alhoewel de wetgever vermoedelijk juist wel daaraan gedacht zal hebben. Zaken die naar normaal spraakgebruik een gebouw zijn, zullen daarom in beginsel als een ‘gebouwde onroerende zaak’ kunnen worden aangemerkt. (iii) De wet sluit echter niet uit dat zaken die naar normaal spraakgebruik geen gebouw zijn (maar bijvoorbeeld iets dat is aangelegd), onder omstandigheden kunnen worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’. (iv) Aan het oordeel dat een zaak als bedoeld bij (iii) moet worden aangemerkt als een ‘gebouwde onroerende zaak’, dienen naar verhouding hogere motiveringseisen te worden gesteld. (v) Bij zijn beoordeling kan de rechter, zo nodig, voorts acht slaan op de aard en functie van de zaak in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Met name in twijfelgevallen zal de beoordeling mede in het teken dienen staan van de vraag of zich een geval voordoet waarin de door de wetgever wenselijk geachte bescherming van de huurder van de in art. 7:230a BW bedoelde zaak passend moet worden geacht.[46.] (vi)

Bij de beoordeling van een zaak als bedoeld bij (iii), vormt de toets of sprake is van bijzondere aanlegwerkzaamheden die de door de huurder beoogde exploitatie van het gehuurde mogelijk maken, een operationalisering van de onder (v) genoemde gezichtspunten. Toepassing van die maatstaf dient daarom plaats te vinden in het licht van deze gezichtspunten. (vii) De beoordeling is ten slotte sterk verweven met waarderingen van de feiten en omstandigheden van het concrete geval, zodat deze in cassatie slechts beperkt toetsbaar is. 3.34 Ik kom tot de volgende bevindingen ten aanzien van Klacht V. 3.35 Het middel klaagt erover dat het hof een onderscheid maakt tussen ‘gebouwde’ en ‘aangelegde’ onroerende zaken. Het hof doelt daarmee kennelijk op het onderscheid tussen een ‘gebouw’ en een zaak die is aangelegd. Als zodanig komt mij dat onderscheid niet onjuist voor. Mogelijk leest het middel in de uitspraak van het hof de opvatting, dat omdat de landingsbaan is aangelegd deze dus niet een gebouwde onroerende zaak kan zijn. De formulering van de beschikking kan inderdaad die Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 77 8


indruk wekken, maar ik meen dat het hof het zo niet heeft bedoeld. Rov. 5.3-II moet worden begrepen tegen de in 3.29 geschetste achtergrond. Ik meen dat het hof aldus de omstandigheden van het geval heeft getoetst vanuit verschillende invalshoeken die relevant zijn voor het oordeel of sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Het hof heeft ten eerste geoordeeld dat in de definitie van art. 7:230a BW het begrip gebouw centraal staat en ten tweede dat de landingsbaan is aangelegd. Die eerste overweging sluit niet uit, dat andere zaken dan gebouwen ook een ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van art. 7:230a BW kunnen zijn. Met de tweede overweging verwijst het hof naar het normale spraakgebruik. Dat een zaak naar normaal spraakgebruik is aangelegd, heeft het hof kennelijk beschouwd als een indicatie dat de landingsbaan geen gebouwde onroerende zaak is. Dat oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is ‘aangelegd’ wordt, als ik het goed zie, als zodanig – terecht – door het middel niet bestreden. Het oordeel dat geen sprake is van een ‘gebouwde onroerende zaak’ geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. 3.36 Het oordeel is evenmin onvoldoende gemotiveerd. In de verwijzing naar ‘de onderhavige landingsbaan’ in rov. 5.3-II (slot) ligt besloten dat het hof in zijn oordeel heeft verdisconteerd hetgeen KNVvL heeft gesteld omtrent het formaat van de landingsbaan en de grootte van de vliegtuigen die het kan verwerken. Feiten en omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat anders geoordeeld moet worden, zijn naar het kennelijke oordeel van het hof niet gesteld of gebleken. Daarbij merk ik ten overvloede op dat de landingsbaan weliswaar bij uitstek geschikt is voor het door KNVvL voorziene gebruik ervan (namelijk: als landingsbaan), maar dat deze baan reeds was aangelegd ten behoeve van de Staat zelf en dat sprake is van medegebruik ervan door KNVvL. 3.37 De niet nader uitgewerkte klacht dat de referte aan de oude Huurwet inmiddels geen stand meer kan houden, wat daar verder van zij, behoeft geen afzonderlijke bespreking. Klacht V faalt naar mijn mening. Conclusie De conclusie strekt tot verwerping.

Noot Auteur: mr. M.F.A. Evers Naschrift In deze zaak stond weer eens de vraag centraal of sprake was van gebouwd of ongebouwd onroerend goed, zulks naar aanleiding van een beroep van huurder op art. 7:230a BW. Het hof oordeelde, evenals de kantonrechter, dat geen sprake was van een gebouwde onroerend zaak. Daartoe overwoog het hof dat art. 7:230a BW moet worden beschouwd als de opvolger van art. 28c-28h Huurwet waarbij relevant is dat de Huurwet, anders dan titel 7.4 BW, een definitie bevatte van een gebouwde onroerende zaak, te weten: “een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.” Aansluitend bij deze definitie uit art. 1, lid 3 aanhef en onder c Huurwet, waarin het begrip ‘gebouw’ centraal staat, nam het hof aan dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd maar, zoals de onderhavige landingsbaan, aangelegd is. Ook in eerdere uitspraken werd onder verwijzing naar de definitie van art. 1 lid 3 aanhef en sub c Huurwet, gesproken over de begrippen ‘aanleggen’ versus ‘bouwen’. Zie bijv. Hof Amsterdam 24 februari 2005, WR 2005/47



(parkeerterrein). Dit vindt wellicht zijn oorsprong in het feit dat het begrip ‘gebouw’ op zichzelf niet gedefinieerd werd in de Huurwet. Opvallend is dat de Hoge Raad in het geheel niet refereert aan art. 1 lid 3 aanhef en onder c Huurwet maar direct zegt dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt (tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is)[1.] en dat voor de definitie van gebouw aansluiting wordt gezocht bij de definitie in art. 1 aanhef en onder c Woningwet: “elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.” Echter: ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, aldus de Hoge Raad. Een vingerwijzing is nog dat een enkele verharding of bewerking van de grond daartoe in de regel niet toereikend zal zijn. Het hof heeft deze maatstaven volgens de Hoge Raad niet miskend door de omstandigheid dat een landingsbaan naar normaal spraakgebruik is aangelegd en niet is gebouwd op te vatten als een aanwijzing dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Uit het arrest wordt niet duidelijk wat er zijdens huurder was gesteld met betrekking tot de constructie van de landingsbaan. Ik zou mij kunnen voorstellen dat daarbij wel sprake was van meer dan een enkele verharding. Maar hoeveel meer? En hoe zou in dit licht geoordeeld moeten worden over de graveltennisbaan met toebehoren die volgens Rb. Leeuwarden [2.] vanwege de bijzondere aanlegwerkzaamheden niet was aan te merken als onbebouwd? De Hoge Raad lijkt het grijs gebied tussen gebouwd en ongebouwd wel te hebben ingeperkt, maar geheel en al verdwenen is het met dit arrest nog niet!

Voetnoten

Voetnoten "Conclusie" [12.] [13.]

Er wordt voorts naar verwezen in art. 7:226 lid 4 (‘koop breekt geen huur’) en 7:231 BW (ontbinding via de rechter). MvT, Kamerstukken II, 1949-1959, 1529, nr. 3, p. 3. Zie voor de door het hof genoemde voorbeelden p. 4 en 5.

[14.] [15.]

MvT, Kamerstukken II, 1959-1960, 5839, nr. 3, p. 10. Hof Amsterdam 24 februari 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4583, PRG 2005/67, WR 2005/47, THvB 2005/15 m.nt. A.W. Jongbloed en N. Eeken, rov. 4.5.

[16.]

Kamerstukken II, 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12. Zie ook de Nota n.a.v. het Verslag (vaststelling van titel 7.4), Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, p. 1 (“Deze regeling komt in grove lijnen overeen met die welke thans in artikel 28c e.v. Huurwet is te vinden.”); MvT (Invoering titel 7.4 BW en UHP), Kamerstukken 2001-2002, 28 064, nr. 3, p. 2 (“Artikel 230a beoogt de ontruimingsbescherming van de artikelen 28c-28h Huurwet naar titel 7.4 over te brengen.”). Zie voor deze citaten ook Parl. Gesch. Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, p. 419, 416 en 422. GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 5-6; H.J. Rossel, T&C BW, art. 7:230a BW, aant. 15.

[17.] [18.] [19.]

[20.] [21.]

Vgl. GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 14; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 125. MvT, Kamerstukken II, 1970-1971, 10451, nr. 3, p. 5; MvA, Kamerstukken II, 1970-1971, 10451 nr. 5, p. 5; GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke). Art. 7:233 BW, aant. 32; A. Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982, p. 51; A. Bockwinkel, Huurbescherming bij woonruimte, 1991, p. 2. Nader F. van der Hoek, T&C BW, art. 7:236 BW, aant. 1. MvT, Kamerstukken II, 1966-1967, 8875, nr. 3, p. 5 (in het voetspoor van het als stuk nr. 4 opgenomen



[22.] [23.] [24.] [25.] [26.] [27.] [28.] [29.] [30.]

[31.]

[32.] [33.] [34.] [35.] [36.]

rapport van de commissie Houwing, p. 26) VV, Kamerstukken II, 1967-1968, 8875, nr. 5, p. 4. MvA, Kamerstukken II, 1969-1970, 8875, nr. 6, p. 2. MvA, Kamerstukken II, 1969-1970, 8875, nr. 6, p. 6. F. van der Hoek, T&C BW, art. 7:233 BW, aant. 2; GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke). Art. 7:233 BW, aant. 31; De Jonge, Huurrecht, 2013, p. 47. Conclusie sub D voor HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31, m.nt. P.A. Stein. In deze laatste zin HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31, m.nt. P.A. Stein. HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998: ZC2595, NJ 1998/740, m.nt. P.A. Stein (Deko II/Stift). J.K. Six-Hummel, Bb 1998, p. 123; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 19. Zie voor een overzicht M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 2011, p. 18-19; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, p. 427-428; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 435-436; GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 14-15; Asser/Abas 5-IIA 2007/251. Over sportcomplexen met (onverharde) velden, (verharde) paden en terrassen en gebouwen (kleedruimtes, clubhuis e.d.) wordt verschillend geoordeeld. Hierbij speelt een eigen problematiek, namelijk de vraag wat (mede gezien de afbakening met 290-bedrijfsruimte) overheerst. Zie HR 22 oktober 1999, ECLI:NL:HR:1999:ZC2996, NJ 2000/209, m.nt. P.A. Stein en de rechtspraak in feitelijke instanties genoemd in GS Huurrecht (J.Th.M. Palstra), art. 7:230a BW, aant. 14-15. Ook bij winkels-in-(niet-)winkels speelt een eigen problematiek. Zie bijvoorbeeld hof Amsterdam 16 maart 2006, ECLI:NL:GHAMS:2006:AX6761, WR 2006/95; G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 436-440. G.M. Kerpestein, Huurrecht bedrijfsruimte, 2012, p. 436. Hof Amsterdam 30 september 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8026, JHV 2009/14 m.nt. H. Sengers. Noot onder hof Amsterdam 24 februari 2005, THvB 2005/15. Vgl. ook de noot onder en hof Amsterdam 30 september 2008, TvHB 2008/23. Rb. Leeuwarden 6 februari 1993, ECLI:NL:RBLEE:AB9327, NJ 1993/343, rov. 8 en 9 (kennelijk verwijzend naar HR 1 juni 1984, ECLI:NL:HR:1984 AG4824, NJ 1985/31 m.nt. P.A. Stein). Hof Arnhem 3 februari 2004, ECLI:NL:GRARN:AO8359, WR 2005/27, rov. 4.5.

[39.]

Hof Amsterdam 24 februari 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4583, PRG 2005/67, WR 2005/47, TvHb 2005/15 m.nt. van A.W. Jongbloed en N. Eeken. Rov. 4.5. Hof Amsterdam 30 september 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8026, TvHB 2008/23 m.nt. A.W. Jongbloed, PRG 2009/25 m.nt. J.G. Kuhlmann, JHV 2009/14 m.nt. H. Sengers. Hof Amsterdam 18 januari 2011, zaaknr. 200.058.073/01, WR 2011/122.

[40.] [41.]

Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 22 oktober 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7952, rov. 4.7. Ktg. Brielle 18 mei 1999, ECLI:NL:KTGBRI:1999:AK0990, WR 2000/18.

[42.]

Rb. Den Haag 11 juli 2001. ECLI:NL:RBSGR:2001:AK4539, WR 2001/88, rov. 3.5 (cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 RO door HR 18 oktober 2002. ECLI:NL:HR:2002:AE4550). In deze zin ook Rb. Arnhem (ktg. Nijmegen) 15 september 2010 ECLI:NL:RBARN:2010:BO0164, WR 2011/30 m.nt. J.Ph. van Lochem, rov. 4.7: gebouwd is een een stuk grond dat (met verharding) geschikt is gemaakt voor de plaatsing van het chalet en waar de aansluiting op nutsvoorzieningen is gerealiseerd. Anders oordeelde de Rb. Alkmaar 5 november 2008, ECLI:NL:RBALK:2008:BG3950, rov. 3.2, ten aanzien van een kavel (de uitspraak vermeldt niet of sprake was van voorzieningen). Rb. Rotterdam 29 mei 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:BA2443, WR 2007/39.

[37.] [38.]

[43.] [44.]

Rb. Rotterdam 14 februari 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD2812, WR 2009/57. Ook Rb. Groningen 10 december 2013, ECLI:NL:RBGRO:2010:BO8982, Prg. 2011/29, rov. 4.5 verwees (ten overvloede) naar deze gecombineerde benadering.

[45.]

Van Dale omschrijft dit als “2. (…) hetgeen gebouwd is, bouwwerk van tamelijke of aanzienlijke grootte en in het alg. vervaardigd van duurzaam materiaal, dienende tot woning, samenkomst of andere maatschappelijke verrichtingen, tot berging (een pakhuis, arsenaal), als monument of anderszins”. Vgl. de conclusie sub 21 van A-G Huydecoper voor HR 18 oktober 2002, ECLI:NL:PHR:2002:AE4550. Daarbij zij bedacht, dat het algemene verbintenissenrecht (art. 6:248 BW) ook handvatten biedt om een

[46.]



opzegging van een overeenkomst te beoordelen.

Voetnoten "Noot" [1.] [2.]

Een voorbeeld hiervan is dan wellicht Ktr. Rotterdam 14 februari 2008, WR 2009/57. Rb. Leeuwarden 6 februari 1992, NJ 1993/343.



WR 2014/85: 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik: toepassing wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging verhuurder; geen heroverweging HR 24... Klik hier om het document te openen in een browser venster Instantie: Magistraten:

Hoge Raad (Civiele kamer) Mrs. F.B. Bakels, C.A. Streefkerk, C.E. Drion, G. de Groot, T.H. Tanja-van den Broek

Datum: Zaaknr:

25 april 2014 13/04277


Roepnaam: ECLI:NL:HR:2014:1018, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 25‑04‑2014; ECLI:NL:PHR:2014:240, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 28‑03‑2014

Wetingang: (art. 7:296 lid 2enart. 7:296 lid 1 onder b BW) Brondocument: HR, 25-04-2014, nr. 13/04277

Essentie 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik: toepassing wachttijd van drie jaar na rechtsopvolging verhuurder; geen heroverweging HR 24 september 2010 (Toko Mitra/PMT); art. 81 lid 1 RO ( vervolg op WR 2013/74)

Samenvatting Cassatieberoep verworpen met toepassing van art. 81 lid 1 RO. Beëindiging huurovereenkomst supermarktruimte door opvolgend verhuurder. Het hof heeft geoordeeld dat de wachttijd van art. 7:296 lid 2 BW gezien het arrest Toko Mitra/PMT niet van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die ex art. 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. Huurder bepleit (1) de heroverweging van de door de Hoge Raad aan art. 7:296 BW gegeven uitleg inzake de door een opvolgende verhuurder in acht te nemen wachttijd bij een beroep op dringend eigen gebruik. Ook (2) betoogt huurder dat uit het arrest Toko Mitra/PMT niet zonder meer volgt dat de wachttijd evenmin van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die is aangegaan voor een initiële huurtermijn van tien jaren en die – zoals in dit geval na twee verlengingen – op de voet van art. 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. A-G: In het arrest Toko Mitra/PMT heeft de Hoge Raad geoordeeld dat art. 7:296 lid 2 BW slechts betrekking heeft op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn. Deze ten aanzien van de wachttermijn aanvaarde leer levert een breuk met het verleden op en biedt minder bescherming aan de huurder. In zoverre bestaat er spanning met de parlementaire geschiedenis, zoals het arrest ook duidelijk maakt. Gemeenschappelijk aan de rechtspraak onder het oude en onder het nieuwe recht is de verwerping van de oplossing om (a) de wachttijd bij een beroep op dringend eigen gebruik ook bij het einde van de tweede periode (na tien jaar) te laten gelden, maar (b) deze niet te laten gelden bij de alsdan openstaande mogelijkheid van een beroep op de algemene belangenafweging. Werd dit onder het oude recht in het arrest P&C/Immocorp bereikt door de wachttijd steeds te laten gelden, waarmee een vergaande bescherming aan de huurder werd geboden, onder het nieuwe recht wordt dit bereikt door wachttermijn te beperken tot het einde van de eerste periode, onder erkenning dat daardoor de bescherming van de huurder afneemt. Blijkens het arrest HR 14 februari 2014 (Alog/Ulitimo) gaat het bij de bescherming van de huurder van 290bedrijfsruimte om een bescherming van een recht waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. De wettelijke afbakening tussen art. 290-bedrijfsruimte en art. 230a-bedrijfsruimte wordt thans als onbevredigend ervaren. Wellicht biedt dat steun voor de gedachte dat in het algemeen het bestaande wettelijk beschermingsregiem bij art. 290-bedrijfsruimte niet scherper dient te worden aangezet dan thans Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 82 1


het geval is. Een heroverweging van de in het arrest Toko Mitra/PMT aanvaarde regel ten aanzien van de wachttijd, zou daartoe wel tenderen. De A-G meent dat het onderdeel met betrekking tot de heroverweging niet kan slagen. De A-G overweegt ook dat volgens het wettelijk stelsel een huurder wiens overeenkomst tien jaar heeft geduurd, minder aanspraak kan maken op bescherming en dat er geen reden is om daarbij te onderscheiden tussen een overeenkomst die twee maal vijf jaar heeft geduurd en een overeenkomst die één maal tien jaar heeft geduurd. In dit stelsel past het om de wachttermijn niet van toepassing te achten op een huurovereenkomst met een initiële huurtermijn van tien jaar of meer. Dit sluit aan bij de regel van het arrest Toko Mitra/PMT, dat de wachttijd alleen geldt na de eerste termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 1 BW (ook al hoeft die termijn niet vijf jaar te zijn, maar kunnen partijen haar bepalen op een termijn tussen de vijf en tien jaar).

Partij(en) Eiseres tot cassatie: Aldi Vastgoed B.V., gevestigd te Culemborg Advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier tegen Verweerster in cassatie: C.J.J. Kroon Supermarkt B.V., gevestigd te Wassenaar Advocaat: mr. M. Ynzonides

Uitspraak (...) 3.Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen. 4.Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; wijzigt de in het dictum van het arrest van het hof van 7 mei 2013 genoemde datum van 1 januari 2014 aldus dat deze datum telkens dient te worden gelezen als 1 augustus 2014; veroordeelt Aldi in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Kroon begroot op € 818,34 aan verschotten en € 2200 voor salaris.

Conclusie Conclusie A-G Wissink 1.

Feiten en procesverloop



1.1 Deze zaak betreft de beëindiging van de huur van een supermarktruimte. In cassatie wordt onder meer bepleit dat Uw Raad terugkomt op de in zijn arrest Toko Mitra/PMT aanvaarde uitleg van art. 7:296 BW inzake de door een opvolgende verhuurder in acht te nemen wachttijd bij een beroep op dringend eigen gebruik.[1.] 1.2 De feiten waarvan in cassatie moet worden uitgegaan, zijn vastgesteld in rov. 4.1 van het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 19 maart 2013.[2.] Zij komen er in het kort op neer dat de onderhavige huurovereenkomst op 16 september 1990 is aangegaan voor tien jaar (tot 30 september 2000). De huurovereenkomst is na afloop van deze eerste periode tweemaal verlengd met vijf optiejaren en loopt thans op de voet van art. 7:300 lid 1 BW voor onbepaalde tijd. De overeenkomst is niet aangegaan door de huidige partijen. Aldi is met ingang van 2 juli 2007 in de plaats getreden van de vorige huurder en heeft in dat kader alle rechten en plichten van de vorige huurder uit de huurovereenkomst overgenomen. Kroon heeft op 1 september 2009 de eigendom verkregen van het verhuurder, is daardoor op de voet van art. 7:226 lid 1 BW verhuurder geworden en heeft dit bij brief van 16 september 2009 aan Aldi laten weten. Bij brief aan Aldi van 8 juni 2011 heeft (de advocaat van) Kroon de huurovereenkomst opgezegd per 1 juli 2012. In de brief zijn twee opzeggingsgronden genoemd: dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW) en de algemene belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW). Aldi heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. 1.3 Bij dagvaarding van 24 augustus 2011 heeft Kroon Aldi gedagvaard voor de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie ’s-Hertogenbosch (hierna: de kantonrechter). Zij vorderde beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2012 en ontruiming van het gehuurde per die datum op de twee boven genoemde gronden. De kantonrechter wees de vorderingen af bij vonnis van 15 maart 2012. Kroon is van dit vonnis hoger beroep gekomen bij het hof ’s-Hertogenbosch. 1.4 In zijn tussenarrest van 19 maart 2013 heeft het hof de vordering op basis van de primaire grondslag (dringend eigen gebruik) toewijsbaar geacht en de subsidiaire grondslag (belangenafweging) niet beoordeeld. Alvorens uitspraak te doen, gaf het hof Kroon conform art. 7:297 lid 2 BW de mogelijkheid haar vordering in te trekken in verband met de voorgenomen toewijzing van een tegemoetkoming in de inrichtings- en verhuiskosten als bedoeld in art. 7:297 lid 1 BW. Kroon heeft bij akte van deze mogelijkheid afgezien. Bij eindarrest van 7 mei 2013 vernietigde het hof het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende: – stelde vast dat de huurovereenkomst tussen partijen zou eindigen op 1 januari 2014 of zoveel eerder als Aldi het gehuurde ontruimd aan Kroon heeft opgeleverd en veroordeelde Aldi het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2014 te ontruimen; – veroordeelde Kroon tot betaling aan Aldi van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 75.000 als Aldi binnen zes maanden na beëindiging van de huurovereenkomst binnen een straal van 10 km vanaf het gehuurde een nieuwe supermarktlocatie in gebruik neemt; – en bepaalde dat Kroon op de voet van art. 7:299 lid 3 BW een bedrag van € 100.000 aan Aldi moet betalen als later mocht blijken dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen bij Kroon niet aanwezig is geweest. Het meer of anders gevorderde wees het hof af. Het arrest is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 1.5 Aldi is van het tussenarrest van 19 maart 2013 (hierna: TA) en van het eindarrest van 7 mei 2013 (hierna: EA) bij dagvaarding van 6 augustus 2013 tijdig in cassatie gekomen. Kroon heeft geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht. Aldi heeft bij nota van repliek gereageerd op de schriftelijke toelichting van Kroon.

2.

Bespreking van het cassatiemiddel 2.1 Het middel bestaat uit vijf onderdelen. Onderdeel 1 stelt het arrest Toko Mitra/PMT aan de orde. De onderdelen 2 en 3 bestrijden het oordeel dat sprake is van dringend persoonlijk gebruik. Onderdeel 4 keert zich tegen de voorwaarden die het hof heeft gesteld aan de in art. 7:297 BW bedoelde vergoeding. Het vijfde onderdeel bevat een bezemklacht.

Onderdeel 1: heroverweging van Toko Mitra/PMT; toepasselijkheid bij een voortgezette huurovereenkomst



met een aanvangstermijn van tien jaar? 2.2 In rov. 4.6.3 TA oordeelt het hof dat de wachttijd van art. 7:296 lid 2 BW gezien het arrest Toko Mitra/PMT niet van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die op de voet van art. 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd, en dat het feit dat Aldi met ingang van 2 juli 2007 in de plaats is getreden niet tot een andere uitkomst voert. Het onderdeel bepleit in de eerste plaats heroverweging van de in dit arrest door Uw Raad aan art. 7:296 BW gegeven uitleg nu deze op gespannen voet staat met de tekst van de wet, de wetsgeschiedenis en de ratio van de wachttermijn. In de tweede plaats wordt betoogd dat uit het arrest Toko Mitra/PMT niet zonder meer volgt dat de wachttijd evenmin van toepassing is op de opzegging van een huurovereenkomst die is aangegaan voor een initiële huurtermijn van tien jaren en die – zoals in dit geval na twee verlengingen – op de voet van art. 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd. 2.3 Ten behoeve van de bespreking van het onderdeel schets ik kort het stelsel van de wet, zoals door Uw Raad uitgelegd. 2.4.1 De huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW geldt in beginsel voor een eerste termijn van vijf jaar (art. 7:292 lid 1 BW), daarna voor een tweede termijn van vijf jaar (art. 7:292 lid 2 BW) en daarna voor onbepaalde tijd (art. 7:300 lid 1 BW). Hebben partijen de duur van de eerste termijn bepaald op meer dan vijf maar minder dan tien jaar, dan is de tweede termijn evenzoveel korter dan vijf jaar (art. 7:292 BW). De huur kan worden opgezegd tegen het einde van de eerste of de tweede termijn en wel op termijn van een jaar (art. 7:293 lid 2 BW). De door de verhuurder opgezegde overeenkomst blijft, indien de huurder daarmee niet heeft ingestemd, na opzegging van kracht totdat onherroepelijk is beslist op een vordering van de verhuurder dat de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 leden 1 en 2 BW). 2.4.2 Tegen het einde van de eerste termijn kan slechts worden opgezegd op twee in art. 7:296 lid 1 BW genoemde gronden, waaronder (sub b) het geval dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Daaronder wordt ook verstaan renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Doet zo’n geval zich voor, dan moet de vordering worden toegewezen; voor een belangenafweging is dan geen plaats.[3.]

2.4.3

2.4.4

Tegen het einde van de tweede termijn kan worden opgezegd op vier verplichte toewijzingsgronden (art. 7:296 lid 4) en bovendien op grond van een belangenafweging (art. 7:296 lid 3 BW). Hebben partijen de duur van de eerste termijn bepaald op tien jaar of langer, dan eindigt de overeenkomst niet door tijdsverloop, maar kan zij tegen het einde van de termijn worden opgezegd (art. 7:300 lid 2 BW). Art. 7:300 lid 3 BW verklaart onder meer art. 7:293 lid 2 en art. 7:295 t/m 299 BW van overeenkomstige toepassing. In beginsel geniet de huurder dus bescherming gedurende een termijn van tien jaar. Binnen die termijn zou de huurder zijn investeringen kunnen terugverdienen en nadien zou de verhuurder als uitgangspunt weer de vrije beschikking over het pand moeten kunnen verkrijgen.[4.] Na deze

2.5

2.6

termijn geniet de huurder overigens nog wel enige bescherming, zoals blijkt uit de belangenafweging die volgens art. 7:296 lid 3 BW dan als opzeggingsgrond kan dienen. Dit stelsel gold in grote lijnen ook onder het tot 1 augustus 2003 geldende huurrecht voor bedrijfsruimte in de zin van art. 1624 (oud) BW. Maar er zijn diverse verschillen in uitwerking, met soms grote gevolgen voor de verhouding tussen de verhuurder en de huurder. Dit geldt in het bijzonder voor de wachttermijn voor de opvolgende verhuurder die zich beroept op − kort gezegd − dringend eigen gebruik. Een belangrijk element in dit stelsel is namelijk dat de mogelijkheid om de huurovereenkomst (reeds bij het einde van de eerste huurperiode) op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, wordt beperkt indien dit beroep wordt gedaan door een opvolgende verhuurder (die niet is een van de thans in art. 7:296 lid 1 BW bedoelde personen). Dan geldt een verplichte wachttermijn van drie



jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is medegedeeld. Opzeggingen gedaan binnen die termijn zijn nietig; nu de opzegtermijn op grond van art. 7:293 lid 2 BW verplicht 1 jaar bedraagt, biedt de wachttermijn de huurder feitelijk 3 + 1 jaar bescherming. De ratio van de wachttermijn is dat rechtsopvolgers vaak meer belang hebben bij het verhuurde dan de oorspronkelijke eigenaar had, hetgeen voor de huurder ongunstig kan uitpakken. Nu de huurder met de rechtsopvolging bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hoefde te houden, wordt hij hiertegen extra beschermd.[5.] 2.7

2.8.1

2.8.2

De bescherming die de wachttermijn aan de huurder biedt, hangt onder meer af van de vraag (i) wanneer sprake is van (dringend) eigen gebruik, (ii) of de wachttermijn geldt bij het einde van de eerste termijn van de overeenkomst of ook nadien en (iii) of de wachttermijn ook van toepassing is indien de verhuurder (na tien jaar) zich niet beroept op dringend eigen gebruik maar op de algemene belangenafweging. Onder het tot 1 augustus 2003 geldende huurrecht liet de redactie van de wet geen twijfel dat de wachttermijn gold bij het einde van de eerste termijn van kort gezegd vijf jaar (art. 7A:1627 lid 2 sub b) én nadien (art. 1631 lid 2 sub b). Een opzegging gedurende de wachttermijn was nietig. Art. 7A:1627 lid 2 sub b zag blijkens de verwijzing naar 1628 lid 1 sub a op het geval van dringend eigen gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624. Art. 1631 lid 2 sub b verwees echter naar “in gebruik nemen” en de vraag was of daarmee hetzelfde was bedoeld als met dringend eigen gebruik als bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 (waarnaar weer wel werd verwezen in art. 1631a lid 2 sub 2). Die vraag speelde in de zaak P&C/Immocorp, waarin de verhuurder die het verhuurde wilde slopen om iets nieuws te bouwen en daartoe een beroep deed op ‘eigen gebruik’. Volgende de rechtbank zag de bescherming die art. 7A:1631 lid 2 sub b BW beoogt te bieden aan de huurder slechts op de situatie waarin de opvolgende verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor duurzaam eigen gebruik, in welk geval het belang van de verhuurder zonder meer prevaleert boven dat van de huurder en voor een belangenafweging geen plaats is. In alle overige gevallen van eigen gebruik geldt noch de imperatieve opzeggingsgrond die tot ontruiming moét leiden, noch de wachttermijn van drie jaar alvorens opgezegd kan worden, doch dient wel een belangenafweging plaats te vinden.[6.] Uw Raad verwierp die opvatting op basis van de redactie van de wet en overwoog:[7.] “3.4.(…) Voorts moet worden bedacht dat de bepalingen betreffende huur van bedrijfsruimte ertoe strekken de huurder te beschermen. Bij deze strekking past wel een beperkte omschrijving van het geval waarin de vordering tot beëindiging van de huur moet worden toegewezen, maar niet een beperking van de gevallen waarin een opzegging door een opvolgend verhuurder binnen de termijn van drie jaren nietig is. De door de Rechtbank gehanteerde uitleg zou ook tot het ongerijmde resultaat leiden dat een opvolgend verhuurder die een zwakker belang heeft, nl. een belang dat overeenkomstig art. 7A:1631a lid 1 slechts na afweging tegen de belangen van de huurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, binnen de termijn van drie jaren wèl geldig kan opzeggen, maar dat de opzegging binnen die termijn door een verhuurder met een sterker belang, die tot beëindiging van de huurovereenkomst moet leiden, nietig is. Zou de Rechtbank hebben gemeend dat in eerstbedoeld geval nietigheid van de opzegging niet is vereist omdat de huurder een toereikende bescherming vindt in de belangenafweging van art. 7A:1631a lid 1, dan heeft zij miskend dat deze bescherming niet op één lijn kan worden gesteld met de bescherming die de huurder ontleent aan nietigheid van de opzegging. Aantekening verdient ten slotte dat bij de met art. 7A:1631 lid 2, onder b, overeenkomende bepalingen voor de opzegging van de huur van woonruimte (art. 7A:1623e lid 5) en de opzegging van de huur van bedrijfsruimte na vijf jaar (art. 7A:1627 lid 2, onder b) de in het onderhavige geding aan de orde gestelde vraag zich niet voordoet, nu laatstbedoelde bepalingen betrekking hebben op alle gevallen waarin beëindiging mogelijk is op de grond dat de opvolger van de verhuurder de huur met het oog op voorgenomen eigen gebruik opzegt. Het aan de parlementaire geschiedenis ontleende



argument (hiervoor in 3.3 weergegeven) dat door de Rechtbank voor haar opvatting is gebezigd, is dan ook niet doorslaggevend, nu het evenzeer kan wijzen in de richting van een ruime uitleg van art. 7A:1631 lid 2, onder b, in die zin dat ook deze bepaling ziet op alle gevallen van beëindiging van de huur op grond van voorgenomen gebruik door de opvolgend verhuurder.” 2.8.3

2.9

Volgens dit arrest gold (na de eerste termijn van vijf jaar) de wachttermijn steeds als de opvolgende verhuurder een beroep deed op eigen gebruik in de zin van 7A:1631 lid 2 sub b BW. Pas na de wachttermijn kon de opvolgende verhuurder proberen de huur te beëindigen op grond van de belangenafweging (art. 1631a lid 1) dan wel een verplichte toewijzingsgrond zoals dringend eigen gebruik als 1624-bedrijfsruimte (art. 1631a lid 2 sub 2). De sinds 1 augustus 2003 geldende wetgeving heeft niet de strekking het stelsel ingrijpend te wijzigen, maar is wel anders geformuleerd. Art. 7:296 BW bepaalt onder meer: “Art. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de in artikel 292 lid 1 bedoelde eerste termijn 1. waarvoor de huurovereenkomst geldt of is aangegaan, kan de rechter de vordering slechts toewijzen, op de grond dat: (…) b. de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. 2. Een vordering, ingesteld op de in lid 1 onder b bedoelde grond, is niet toewijsbaar indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed. 3. Indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd, kan de rechter de vordering toewijzen, op grond van een redelijke afweging van de belangen (…). 4. In het geval van lid 3 wijst de rechter de vordering in ieder geval toe indien zich een der in lid 1, onder a en b, in samenhang met lid 2 omschreven gronden voordoet en voorts indien (…) 5. (…).”

2.10

Over de vraag of met de nieuwe redactie een wijziging van de wachttermijn was beoogd, was men het in de rechtspraak en literatuur niet eens. De discussie betrof niet de vraag of de wachttermijn bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik gold bij het einde van de eerste termijn bedoeld in art. 7:292 lid 1 BW (lid 1) en het einde van de tweede termijn bedoeld in art. 7:292 lid 2 BW (lid 4). Zij betrof de vraag of de wachttermijn bij opzegging tegen het einde van de tweede termijn was te omzeilen door niet op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, maar op grond van de belangenafweging (lid 3).[8.] Hoewel de wettekst die lezing niet uitsluit (lid 3 verwijst niet naar lid 2, en

andersom), meenden sommige auteurs dat de wetgever een dergelijke beperking van de wachttijd niet kon hebben bedoeld. 2.11.1 De Hoge Raad heeft zich over deze materie uitgelaten in het arrest Toko Mitra/PMT. In die zaak zegde PMT, die per 2005 rechtsopvolger was geworden van de verhuurder bij een sinds 1998 bestaande huurovereenkomst, de overeenkomst op in januari 2007 tegen 1 februari 2008 − dus tegen het einde van de tweede termijn − op grond van de algemene belangenafweging. PMT gaf als reden dat zij de bedrijfsruimte wilde verhuren aan een medehuurster die het grootste gedeelte van het complex al huurde en dreigde te vertrekken als zij de overige ruimte niet kon huren. Toko Mitra stemde niet in met de huurbeëindiging en stelde zich op het standpunt dat de reden voor de opzegging als persoonlijk duurzaam gebruik van de verhuurder kwalificeerde waardoor deze, als rechtsopvolger van een vorige verhuurder, de in art. 7:296 BW opgenomen wachttijd van drie jaar in acht moest nemen alvorens tot



opzegging over te kunnen gaan. De kantonrechter wees de vordering van PMT toe en bepaalde het einde van de huur op 1 september 2008; het hof bekrachtigde dit oordeel. 2.11.2 In zijn conclusie voor het arrest verdedigde A-G Huydecoper een ruime opvatting van het begrip ‘dringend eigen gebruik’, zodat ook de onderhavige opzegging daaronder zou moeten vallen (sub 10-25 en 28-32). Voorts meende hij dat de wachttijd evident ook bij het einde van de tweede termijn zou gelden gezien de verwijzing naar het tweede lid in art. 7:296 lid 4 BW, de ratio van de wachttermijn en het ‘nuttig effect’ ervan nu opzegging bij het einde van de eerste termijn in de praktijk een vrij zeldzaam geval is (sub 27). Overigens achtte hij de uitkomst niet helemaal bevredigend in die zin, dat de forfaitaire wachttermijn in de weg zou staan aan een afweging van belangen waarbij denkbaar was dat die van PMT zouden prevaleren boven die van de huurder (sub 33). 2.11.3 Ten aanzien van de vraag of de in art. 7:296 lid 2 BW voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering in geval van opzegging binnen de in dat artikellid bedoelde termijn van drie jaar door een rechtsopvolger van de verhuurder die het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen ook geldt indien de opzegging is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, oordeelde Uw Raad: “3.5.Het oordeel van het hof dat de in art. 7:296 lid 2 voorgeschreven afwijzing van de beëindigingsvordering niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 is verlengd, is juist. De bepaling van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van art. 7:296 geregeld, waarin de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. Op grond van art. 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens art. 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling 7.4.6 BW laten weten dat ‘de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht’ brengt en dat ‘de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming (…) zijn gehandhaafd’ (Kamerstukken II 1999 /2000, 26 932, nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in art. 7:296 neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden. (…)” 2.11.4 Ten aanzien van de vraag of een opzegging door de verhuurder teneinde de bedrijfsruimte te verhuren aan een derde die niet gelieerd is aan de verhuurder kan worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b, BW overwoog Uw Raad (ten overvloede): “3.6.(…) De onderhavige opzegging door PMT van de huurovereenkomst teneinde het verhuurde aan De Bijenkorf te kunnen gaan verhuren, kan niet worden aangemerkt als een opzegging teneinde het verhuurde ‘persoonlijk in duurzaam gebruik’ te nemen als bedoeld in art. 7:296 lid 1, onder b. Dat de wetgever de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming in overeenstemming wilde doen zijn met hetgeen in het oude recht gold, kan niet meebrengen dat het ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ net zo ruim moet worden uitgelegd als blijkens HR 22 juni 2001, nr. C99/169, LJN AB2236, NJ 2001/585 onder het oude recht het geval was met het ‘gebruik’ als bedoeld in :art. 7A 1631 lid 2, onder b, (oud) BW. Dat blijkt reeds daaruit dat bedoeld ‘gebruik’ volgens genoemd arrest een ruimer begrip was dan het ook al in het oude recht voorkomende begrip ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen ’ in art. 7A:1631a lid 2, onder 2, (oud) BW. Maar ook de strekking van art. 7:296 lid 1 (de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste termijn op te zeggen, te beperken tot de daar onder a en b genoemde gevallen) verzet zich Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 88 7


tegen de door het onderdeel bepleite ruime uitleg van ‘persoonlijk duurzaam in gebruik nemen’ als bedoeld onder b, aangezien daardoor veel meer gevallen onder het bereik van de onder b bedoelde opzeggingsgrond zouden vallen, hetgeen afbreuk zou doen aan de bescherming die lid 1 verleent aan de huurder tegen een opzegging tegen het einde van de eerste termijn.” 2.12

Het oordeel in rov. 3.5 kwam als een verrassing. De discussie over de vraag of de wachttermijn ook een rol zou kunnen spelen bij een beroep op de belangenafweging als bedoeld in art. 7:296 lid 3 BW werd ermee afgesneden.[9.] Er is veel kritiek op deze uitspraak. [10.] In dat licht bevreemdt het niet, dat

2.13

het middel een poging waagt om Uw Raad tot een heroverweging te laten komen van een vrij recent arrest. Zie ik het goed, dan is de kritiek vooral gericht op de in rov. 3.5 gegeven motivering. Daarbij wordt gewezen op de wettekst (lid 4 verwijst naar lid 2) en ook wel op de mededeling van de wetgever geen grote wijzigingen te hebben beoogd.[11.] Misschien impliceert die kritiek ook dat de argumenten die in de conclusie van A-G Huydecoper werden aangevoerd, sterker worden bevonden. Sommige auteurs brengen dat inderdaad tot uitdrukking.[12.] Anderen lijken de koerswending ten opzichte van het oude recht op inhoudelijke gronden wel te onderschrijven voor zover de verplichte wachttermijn niet langer met de belangenafwegingen van art. 7:296 lid 3 BW zou interfereren. [13.] Borst wijst ook nog (vgl. rov. 3.6) op het belang van de huurder dat het begrip dringend eigen gebruik niet extensief wordt uitgelegd omdat de verhuurder, buiten gevallen van rechtsopvolging, daar reeds bij het einde van de eerste termijn een beroep op kan doen.[14.]

2.14

Recent heeft Kinderman, enigszins tegen de stroom in, betoogd dat het oordeel juist is. Hij wijst er op dat art. 7:296 lid 2 BW oorspronkelijk ook nog de passage bevatte, dat onder duurzaam gebruik niet wordt begrepen vervreemding maar wel renovatie. Die passage is in de loop van de parlementaire behandeling verhuisd naar het eerste lid onder b. Het vierde lid bleef echter verwijzen naar het tweede lid. Kinderman betoogt dat de passage “een der in lid 1, onder a en b, in samenhang met lid 2 omschreven gronden” in art. 7:296 lid 4 BW, alleen bedoelt te verwijzen naar de nadere omschrijving van dringend eigen gebruik die aanvankelijk in het tweede lid was opgenomen en niet naar de wachttijd die daarin nu nog slechts geregeld is.[15.]

2.15

Kinderman meent wel dat het arrest “een kennelijke onjuistheid” bevat, nu daarin ten onrechte wordt overwogen dat in het derde en vierde lid de in art. 7:296 lid 2 bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald, omdat immers het vierde lid wel naar het tweede lid verwijst. Zijn lezing van art. 7:296 lid 4 BW biedt wellicht ruimte om de betreffende passage in het arrest in dezelfde, beperkte zin te lezen; dat wil zeggen dat in het vierde lid weliswaar wordt verwezen naar het tweede lid, maar dat in het (derde lid en) vierde lid de “verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald.” De juistheid van deze exegese laat ik verder in het midden. Dat de in het arrest Toko Mitra/PMT ten aanzien van de wachttermijn aanvaarde leer een breuk met het verleden oplevert en minder bescherming biedt aan de huurder, staat als een paal boven water. In zoverre bestaat er spanning met de parlementaire geschiedenis, zoals het arrest ook duidelijk maakt. Ik heb overigens geen duidelijke aanwijzing in de literatuur gevonden dat de in het arrest Toko Mitra/PMT aanvaarde uitleg in de praktijk niet hanteerbaar zou zijn of heeft geleid tot onvoorziene problemen. Toko Mitra/PMT wordt in de rechtspraak niet geproblematiseerd.[16.]

2.16

Gemeenschappelijk aan de rechtspraak onder het oude en onder het nieuwe recht is de verwerping van de oplossing om (a) de wachttijd bij een beroep op dringend eigen gebruik ook bij het einde van de tweede periode (na tien jaar) te laten gelden, maar (b) deze niet te laten gelden bij de alsdan openstaande mogelijkheid van een beroep op de algemene belangenafweging. Werd dit onder het oude recht in het arrest P&C/Immocorp bereikt door de wachttijd steeds te laten gelden, waarmee een vergaande bescherming aan de huurder werd geboden, onder het nieuwe recht wordt dit bereikt door wachttermijn te beperken tot het einde van de eerste periode, onder erkenning dat daardoor de bescherming van de huurder afneemt.



De anomalie dat een verhuurder met een zwakker belang makkelijker de huur zou kunnen beëindigen dan een verhuurder met een zwaarder wegend belang, waarop in het arrest P&C/Immocorp werd gewezen, wordt dus ook thans vermeden. Het is de vraag of deze anomalie vermeden had kunnen worden indien de wachttermijn ook bij het einde van de tweede periode zou gelden. In zijn de conclusie wijst A-G Huydecoper sub 21-22 en 29 op afbakeningsproblemen. Zou men menen dat de wachttermijn niet geldt bij de belangenafweging op de voet van art. 296 lid 3 BW (vgl. hetgeen bij 2.10 werd opgemerkt), dan zou, in de woorden van Borst, de wachttijdregeling tegen het einde van de tweede huurtermijn sowieso een dode letter zijn, doordat een opvolgend verhuurder deze zou kunnen ontlopen door op te zeggen op grond van de belangenafweging.[17.] 2.17

2.18

De gekozen oplossing doet per saldo af aan het nuttig effect van de wachttermijn (zie de conclusie van A-G Huydecoper sub 27), maar voorkómt dat de wachttermijn een reeds lang zittende huurder ook nog bescherming biedt (vgl. de conclusie van A-G Huydecoper sub 33). In zoverre neigt de in Toko Mitra/PMT gekozen oplossing naar een voorkeur voor de belangenafweging. Maar dat is maar een deel van het verhaal. Immers, de verhuurder kan ook een beroep doen op dringend eigen gebruik en daartegen heeft de huurder na de eerste termijn geen bijzondere bescherming meer. Het is naar mijn mening overigens niet evident dat de ratio van de wachttijd met het verstrijken van de tijd nog onverminderd opgaat. Blijkens een arrest van 14 februari 2014 van Uw Raad gaat het bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard dan bij woonruimte, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen.[18.] De wettelijke afbakening tussen art. 290bedrijfsruimte en art. 230a-bedrijfsruimte wordt thans als onbevredigend ervaren.[19.] Wellicht biedt dat

steun voor de gedachte dat in het algemeen het bestaande wettelijk beschermingsregiem bij art. 290bedrijfsruimte niet scherper dient te worden aangezet dan thans het geval is. Een heroverweging van de in het arrest Toko Mitra/PMT aanvaarde regel ten aanzien van de wachttijd, zou daartoe wel tenderen. 2.19 Tegen deze achtergrond meen ik dat het onderdeel niet kan slagen. Wat betreft de eerste klacht, behoeft dat geen nadere toelichting. 2.20.1 Ook wat betreft de tweede klacht – die erop wijst dat de huurovereenkomst in dit geval is aangegaan voor een initiële huurtermijn van tien jaren en, na twee verlengingen met vijf jaar, op de voet van art. 7:300 BW is voortgezet voor onbepaalde tijd − meen ik dat er onvoldoende reden is om in dit opzicht anders te oordelen. Ik licht dit toe. 2.20.2 Het arrest Toko Mitra/PMT zag op een overeenkomst met een aanvankelijke duur van vijf jaar en de overwegingen van het arrest zijn toegesneden op de in art. 7:292 BW bedoelde termijnen: “De bepaling van lid 2 van art. 7:296 heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 bedoelde eerste termijn.” Een huurovereenkomst met een aanvangstermijn van tien jaar is niet geregeld in art. 7:292 lid 1 BW, maar (zo blijkt uit art. 7:300 lid 2 BW) in art. 7:300 BW. Strikt genomen, biedt dit ruimte om te betogen dat het arrest geen betrekking heeft op een (voortgezette) huurovereenkomst met een eerste termijn van tien jaar. Van hieruit zijn twee vervolgpaden denkbaar. 2.20.3 Enerzijds kan men er de conclusie aan verbinden dat de wachttijd bij een overeenkomst als de onderhavige niet geldt. Die wachttijd geldt immers alleen bij een overeenkomst met een eerste termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 1 BW. [20.] 2.20.4 Anderzijds kan men er de conclusie aan verbinden dat in het arrest niet is uitgemaakt of de wachttijd al dan niet geldt bij een overeenkomst als de onderhavige.[21.] Daarmee is dan nog niet het standpunt onderbouwd, dat de wachttijd wel geldt bij (i) het einde van de eerste periode van tien jaar of (ii) nadien. Voor het eerste zou men analoge toepassing kunnen bepleiten van de regel dat de wachttijd alleen geldt aan het einde van de eerste termijn: weliswaar is de overeenkomst met een aanvangstermijn van tien jaar niet geregeld in art. 7:292 lid 1 BW, maar nu de opzegging na tien jaar bij een dergelijke overeenkomst ook plaats vindt tegen het einde van de eerste termijn voor die overeenkomst, geldt voor dat geval wel de wachttermijn. Het cassatiemiddel omvat (i) en (ii), want het zoekt het argument in de tekst van art. 7:300 lid 3 BW, Dit document is gegenereerd op 19-04-2015. Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Kluwer B.V. of haar licentiegevers en worden uitdrukkelijk voorbehouden. Kijk voor meer informatie over de diensten van Kluwer op www.kluwer.nl 90 9


waarin is bepaald: “de artikelen 295 tot en met 299 zijn van overeenkomstige toepassing”. Het middel leest daarin een expliciete verwijzing naar art. 7:296 lid 2 BW. 2.20.5 Overtuigend, laat staan dwingend, komen mij deze redeneringen niet voor. Volgens het wettelijk stelsel kan een huurder wiens overeenkomst tien jaar heeft geduurd, minder aanspraak maken op bescherming. Er is geen reden om daarbij te onderscheiden tussen een overeenkomst die twee maal vijf jaar heeft geduurd en een overeenkomst die één maal tien jaar heeft geduurd.[22.] In dit stelsel past het om de wachttermijn niet van toepassing te achten op een huurovereenkomst met een initiële huurtermijn van tien jaar of meer.[23.] De schriftelijke toelichting zijdens Kroon sub 14 (iii) wijst hier terecht op. Dit sluit aan bij de regel van het arrest Toko Mitra/PMT, dat de wachttijd alleen geldt na de eerste termijn als bedoeld in art. 7:292 lid 1 BW (ook al hoeft die termijn niet vijf jaar te zijn, maar kunnen partijen haar bepalen op een termijn tussen de vijf en tien jaar). De expliciete verwijzing naar art. 7:296 lid 2 BW die het middel in art. 7:300 lid 3 BW ziet, lees ik er niet in. (…)

Voetnoten

Voetnoten [1.]

[2.] [3.]

[4.] [5.]

[6.]

HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT), NJ 2010/649 m.nt. P.A. Stein, TvHB 2010/6 m.nt. F.C. Borst, WR 2011/3 m.nt. Z.H. Duijnstee-van Imhoff, JIN 2010/787 m.nt. J.E. van der Werff, JHV 2010/219 m.nt. F. Borst. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078, WR 2013/74 m.nt. J.A. Tuinman. HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT), rov. 3.5; Rossel (T&C Huurrecht) art. 296, aant. 4; H.E.M. Vrolijk (GS Huurrecht) art. 7:296 BW, aant. 111; N. Eeken en P.K. Oosterling-van der Maarel, Beëindiging van huurovereenkomsten bedrijfsruimte, TvHB 2012/6, p. 343. MvT, Kamerstukken II, 1966 /67, 8874, nr. 3, p. 8 (l.k.) en 9 (l.k.). MvT, Kamerstukken II, 1966 /67, 8874, nr. 3, p. 8 (r.k.). Zie voorts bijvoorbeeld de conclusie van A-G Strikwerda sub 11 voor HR 22 juni 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2236, NJ 2001/585 m.nt. P.A. Stein, WR 2001/56 m.nt. M.F.A. Evers (P&C/Immocorp); H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 296, aant. 102. Rb. ’s-Gravenhage 25 november 1998, ECLI:NL:RBSGR:1998:AK3965, WR 2001/47 m.nt. M.F.A. Evers, rov. 4.3.

[7.]

HR 22 juni 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2236, NJ 2001/585 m.nt. P.A. Stein, WR 2001/56 m.nt. M.F.A. Evers (P&C/Immocorp).

[8.]

Vgl. A-G Strikwerda in zijn conclusie voor HR 22 juni 2001, ECLI:NL:HR:2001:AB2236 (P&C Vastgoed/Immocorp) onder 19-20; A-G Huydecoper in zijn conclusie voor HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT), onder 25-28; M.F.A. Evers in haar noot bij HR 22 juni 2001, WR 2001/56; G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, diss. Leiden 2005, p. 315; A.R. de Jonge, Huurrecht, 2006, p. 246; J.M. Heikens in zijn noten bij Hof Amsterdam 4 mei 2006, ECLI:NL:GHAMS:AY4984, WR 2007/13 en Hof Arnhem 1 september 2009, ECLI:NL:GHARN:BK5356 (PMT/Toko Mitra), WR 2009/119; W.M. Meijer, Renovatie van 290-bedrijfsruimte, TvHB 2008/2, p. 48; E.D. den Engelsman, Soepele uitleg wachttermijn bij opzegging op grond van dringend eigen gebruik, TvHB 2009/5, p. 180; F.C. Borst in haar noot bij HR 24 september 2001, TvHB 2010/6, p. 297. Zie voor een overzicht G.M. Kerpestein, Huurrecht Bedrijfsruimte, 2012, p. 557-559. Een aantal bronnen volstaat overigens met een weergave van het arrest. Zie bijvoorbeeld A.W. Jongbloed, Sdu Commentaar Burgerlijk Wetboek Boek, art. 296, D.5; H.J. Rossel in Huurrecht algemeen, 2011, p. 449, noot 52, in Kloosterman/Rossel/Van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht, 2011, p. 292, en in T&C BW 2013, art. 7:296, aant. 5 en 6; M. Thijssen, Toko Mitra/PMT, THiP 2013/7; H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 296 Boek 7 BW, aant. 103 en 103.1.

[9.] [10.]

[11.]

N. Eeken en P.K. Oosterling-van der Maarel, Beëindiging van huurovereenkomsten bedrijfsruimte, TvHB



[12.] [13.] [14.] [15.] [16.]

[17.] [18.] [19.] [20.] [21.]

[22.] [23.]

2012/6, p. 344; M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, p. 138; R.A. Veldman, De wachttijd bij rechtsopvolging, Bb 2010/48; C.A. Hage, in: Overzicht van Nederlandse rechtsontwikkelingen burgerlijk recht 2007-2011, TPR 2014, p. 1313; Vgl. Ferment, noot onder Rb Arnhem 27 juni 2012, JHV 2012/169; M.J.E. Boudesteijn, BR 2012/65, noot 23. Vgl. Z.H. Duijstee-van Imhoff, noot in WR 2011/3; F.C.P. Teeuw, Huurgeschillen ontleed, 2013, p. 908. Vgl. A.R. de Jonge, Huurrecht, 2013, p. 478-480; P.A. Stein in zijn noot bij HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT); F.C. Borst in haar noot bij HR 24 september 2001, TvHB 2010/6, p. 297. J.A. Kinderman, Huur van bedrijfsruimten (dissertatie Heerlen), 2014, p. 207-209; zie ook p. 211. Vgl. hieromtrent ook A-G Huydecoper, conclusie sub 13-14 voor het arrest Toko Mitra/PMT. Zie Hof ’s-Gravenhage 26 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:BR3166, WR 2012/9, rov. 5; (impliciet) Rb ’sGravenhage, Sector kanton-Locatie Gouda 19 januari 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193, WR 2012/80, rov. 2.7; Hof Amsterdam 13 november 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:3122 (Alog/Ultimo) Rb Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 23 augustus 2013, rolnummer 139.58.40, TvHB 2013/6, p. 402. Vgl. ook Hof ’s-Gravenhage 28 februari 2012, ECLI:NL:GHSGR:BW0027, TvHB 2012/3 m.nt. M. van SchoonhovenSloot, rov. 12. F.C. Borst in haar noot bij HR 24 september 2001, TvHB 2010/6, p. 297. Vgl. voorts Van der Werff, in zijn JIN-noot sub 8. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, rov. 3.3.4 (Alog/Ulitimo). Zie recent Kinderman, a.w., p. 90-91, die stelt dat in circa 44% van de gevallen sprake is van een mismatch tussen de feitelijke uitwerking van de definitie van art. 290-bedrijfsruimte en de bedoeling van de wetgever. Kinderman, a.w., p. 210. Vgl., met het nodige voorbehoud, M. (van Schoonhoven-)Sloot, ‘De ‘wachttijd van drie jaar’ bij opzegging. Hoe werkt het bij een initiële huuropzegging van tien (in plaats van vijf) jaar?’, TvHB 2011-2, p. 68, en in haar noot onder Hof ’s-Gravenhage 28 februari 2012, TvHB 2012/3; N. van Eeken en A.W. Jongbloed, TvHB 2013, p. 380; H.E.M. Vrolijk, GS Huurrecht, art. 296 Boek 7 BW, aant. 103 en 103.1. Zie Vrolijk, GS Huurrecht, art. 296 Boek 7 BW, aant. 103.1. Vgl. Rb ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Gouda 19 januari 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BV7193, WR 2012/80, rov. 2.7; Rb. Midden-Nederland 12 juni 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469, rov. 4.2.


JURISPRUDENTIE HUURRECHT

Recommend Documents