Supermarktvastgoed & Huurrecht
Vrijdag 8 maart 2013 Jodit M. de Bruin
Programma • •
Inleiding huurrecht Asbest
•
Exploitatieplicht
•
Afwijkende bedingen
•
Huurprijzen
•
Renovatie 2
Inleiding (1) Soorten huur Gebouwde onroerende zaken: 1. woonruimte 2. 290-bedrijfsruimte (o.a. supermarkt) 3. 230a-bedrijfsruimte/overige bedrijfsruimte 4. Overige zaken (o.a. roerende zaken) 3
Inleiding (2) Huurder 290-bedrijfsruimte geniet bescherming. •
Kort gezegd 3 peilers: 1. Termijnbescherming (5+5 jaar) 2. Huurbescherming (huur eindigt in beginsel niet buiten de Ktr. om) 3. Huurprijsbescherming (art. 7:303 en 304 BW) 4
Inleiding (3) •
Specifieke huurrechtbepalingen m.b.t. 290bedrijfsruimte zijn in beginsel van semidwingend recht (Boek 7, afd. 6).
•
D.w.z.: er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, althans huurder kan deze afwijkende bepalingen vernietigen.
•
Er kan dus wel ten nadele van de verhuurder worden afgeweken!
5
Inleiding (4) Art. 3:52 BW: Recht op vernietiging verjaart 3 jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen ten dienste is komen te staan aan degene die deze bevoegdheid toekomt. •
Wanneer is dat? 6
Inleiding (5)
•
Hof Amsterdam 5 juni 2012, LJN: BZ0439
•
Verjaring - niet bij wege van verweer!
7
Asbest (1) •
Behoort het asbest tot het gehuurde?
•
Zo ja, is de enkele aanwezigheid van asbest in het gehuurde een gebrek (art. 7:204 lid 2 BW)?
8
Asbest (2) •
Art. 7:215 lid 1 BW – toestemming verhuurder vereist “tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.”
•
Belemmering gebruik? Gebrek? 9
Asbest (3) •
Relevantie wel/niet gebrek: - herstel gebrek (art. 7:206 lid 1 BW) - evenredige huurprijsvermindering (art. 7:207 lid 1 BW) - schadevergoeding (art. 7:208 BW)
10
Asbest (4) Art. 7:209 BW “Van de artikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.” 11
Asbest (5) •
HP 3 september 2010, NJ 2010, 474 (KNP/Tamminga)
•
Ktr. Rotterdam 12 augustus 2011, LJN: BU6081 (woonruimte)
12
Asbest (6)
•
Ktr. Haarlem 1 maart 2012, LJN: BW4201 (WC Schalkwijk, Haarlem)
•
Ktr. Haarlem 16 mei 2012, Journaal Huur en Verhuur augustus 2012, nr. 8, p. 230-231 (WC Schalkwijk, Haarlem)
13
Asbest (7)
•
Casus asbest (Ktr. Amsterdam 28 januari 2013, LJN: BZ1004)
14
Asbest (8) •
Dwaling?
•
Asbest
•
Gebrek?
•
Informatieplicht/eigen schuld ING?
•
Wetenschap Ahold?
•
Uitvoering werkzaamheden
•
Exoneratie ING?
•
Naar maatstaven van R&B onaanvaardbaar?
15
Asbest (9) Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 12 huurovereenkomst: “[Aan verhuurder is niet bekend/Aan huurder is bekend*] dat in het gehuurde asbest is verwerkt. De onbekendheid van verhuurder met aanwezigheid van asbest in het gehuurde houdt uitdrukkelijk geen garantie in van verhuurder ten aanzien hiervan.”
16
Asbest (10) Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 13.1 AB: Zonder toestemming v/d verhuurder is huurder bevoegd (…), mits niet de (bouwkundige) constructie en/of technische voorzieningen betreffen. Art. 13.2 en 13.4 AB: Buitenzijde en andere veranderingen: altijd toestemming nodig
17
Asbest (11) Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 13.5 AB: huurder dient steeds (nader) te onderzoeken of er sprake is van asbest. Resultaten meedelen aan verhuurder en bij asbest: overleg met verhuurder. Huurder vrijwaart verhuurder voor alle mogelijke schade en gevolgen indien huurder, bij asbest, overgaat tot uitvoeren werkzaamheden.
18
Asbest (12) Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
Art. 13.6 AB: Huurder staat er voor in dat andere gebruikers v/h gebouw geen hinder, schade en/of overlast ondervinden, ongeacht of toestemming vereist is en/of is verleend.
19
Asbest (13) Roz-model 2012 (290-bedrijfsruimte):
•
Is dit een goede oplossing?
•
Wat zijn risico’s?
•
Wat zou betere oplossing zijn voor de verhuurder?
20
Exploitatieplicht (1)
•
Volgt exploitatieplicht uit de wet?
•
Art. 7:213 BW (goed huurderschap) - Vz.rechter rb. Zwolle-Lelystad 26 juli 2006, WR 2007, 16
21
Exploitatieplicht (2) •
Contractuele exploitatieplicht (bijv. Roz-model)
•
Ktr. Breda 31 oktober 2007, LJN: BB6921 (Schuitema)
•
Ktr. Dordrecht 7 mei 2007, LJN: BA4655 (supermarkt)
22
Exploitatieplicht (3)
•
Casus exploitatieplicht (Ktr. Breda 21 december 2000, Prg. 2001/5639) Unigro
23
Exploitatieplicht (4) Uitzonderingen op exploitatieplicht: •
Ktr. Utrecht 6 februari 2003, LJN: AF4867 (supermarkt)
•
Hof Amsterdam 7 april 2005, WR 2006, 43
•
Ktr. Amsterdam 6 april 2000, KG 2000, 98
24
Exploitatieplicht (5) Praktijkvoorbeeld:
Kan zich ook een uitzondering op de exploitatieplicht voordoen als in de huurovereenkomst specifiek is bepaald dat huurder daaraan ook gehouden is bij (o.a.): verlieslatende exploitatie, tegenvallende omzet, tegenvallende bezoekersaantallen enz.? 25
Afwijkende bedingen (1) Art. 7:291 BW De goedkeuring wordt alleen gegeven indien het beding de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
26
Afwijkende bedingen (2) •
Art. 7:307 is uitgezonderd
•
Bestemmingsclausule (nauwe omschrijving conform bepaalde formule)
27
Afwijkende bedingen (3) •
Ktr. Utrecht 14 augustus 2008, LJN: BE9749 (supermarkt)
•
Ktr. Amersfoort 20 april 2007, WR 2007, 92 (Intertoys)
28
Afwijkende bedingen (4)
•
Casus afwijkende bedingen (Hof ‘s-Gravenhage 15 januari 2013, LJN: BY8258) Coop Vastgoed B.V.
29
Huurprijzen (1) Art. 303 en 304 BW (nadere huurprijsvaststelling)
Wanneer kan dat?
•
Na afloop overeengekomen bepaalde duur
•
Steeds wanneer 5 jaar is verstreken sinds de dag waarop laatste gewijzigde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
30
Huurprijzen (2) Overeengekomen duur:
Ktr. Utrecht 8 april 2008, NJF 2008, 266 (Carpet-Land B.V.)
•
(huurders)opties?
•
breakoptie ten behoeve van huurder? 31
Huurprijzen (3)
•
Tussentijdse huurprijswijziging – van niet verwaarloosbare betekenis
•
Na 5 jaar weer ruimte voor huurprijsaanpassing
32
Huurprijzen (4) Voorbeeld: •
Huurovereenkomst loopt voor bepaalde tijd (nog 10 jaar).
•
Partijen spreken in jaar 2 een nieuwe huurprijs af.
•
Kan de huur ex art. 7:303 BW vervolgens worden aangepast na verloop van 8 jaar (na 10 jaar) of na 5 jaar (na 7 jaar)? 33
Renovatie (1) •
Met instandhouding huurovereenkomst (art. 7:220 lid 2 BW)
•
Bij beëindiging huurovereenkomst (art. 7:296 lid 1 sub b BW
34
Renovatie (2) Wetsvoorstel m.b.t. vervallen opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in de vorm van renovatie. Laatste stand van zaken?
35
Renovatie (3) Praktijkvoorbeeld: •
Huurder is supermarkt.
•
Art.11.1: Huurder werkt voortaan mee met overige winkeliers WC om renovatie en/of uitbreiding WC te bewerkstelligen.
•
Art. 11.2: Indien en voorzover WC wordt uitgebreid door nieuwbouw, zal huurder als eerste in de gelegenheid worden gesteld de nieuwe ruimte te huren. De eventuele nieuwe ruimte zal alsdan worden verhuurd tegen de dan geldende huurprijs.
36
Renovatie (3) •
Nieuwe verhuurder wil WC renoveren (sloop en vervangende nieuwbouw). Na renovatie geen plaats voor huurder. Huurovk opgezegd o.g.v. dringend eigen gebruik.
•
Wijziging plaats (100 m² verkleining gehuurde).
•
Huurder beroept zich op huurovk en wil maximaal € 170,-- per m² betalen.
37
Renovatie (4) •
Op basis daarvan renovatie niet rendabel vlg. verhuurder.
•
Andere supermarkt is bereid € 225,-- per m² te betalen. Zij huurt al 900 m² (reeds gerenoveerd) tegen die prijs.
38
