Supermarktvastgoed op waarde geschat Beleggen in supermarktvastgoed
20 mei 2011
Onderwerpen • • • • • •
Wie is Annexum Waarom beleggen in supermarktvastgoed? Hoe beleggen in (supermarkt)vastgoed? Welke beleggingsvormen zijn er? Hoe ziet een supermarkt belegging eruit? Welke risico’s en kansen liggen er nu en in de toekomst
Annexum is de leidende aanbieder van vastgoedfondsen voor particuliere beleggers • • •
•
Structureert en beheert beleggingsproducten voor particuliere beleggers Heeft als specialisatie Nederlands en Duits vastgoed Onderscheidt zich in Nederland door een volledig assortiment aan te bieden van open en gesloten fondsen in: – winkels/supermarkten – kantoren – woningen – hotels – bijzonder vastgoed Biedt naast vastgoed fondsen ook andere beleggingsproducten
Fondsen
Winkels • De Planeet • Crystalveste • Smaragdveste • Supermarkt fonds NL • Gelderland Winkelfonds • German Retail Fund • NederlandsDuits Winkelfonds
Verhandelbaar • Super Winkel Fonds • VBI Winkelfonds
Kantoren • Granietveste • Marmerveste • Basaltveste • De Geelvinck • Vastgoed MECC • Saffierveste • The Globe • Robeco Structured Properties I • Maatschap Damsigt
Verhandelbaar • Vastgoed Fundament Fonds
Zorgvastgoed • Zorgveste De Pelikaan • Zorgveste Deventer • Dutchveste Calandria
Hotels • European Hospitality Properties
• Binnenkort 1ste hotelfonds voor particulieren
Alternatives • Maatschap Landgoed 't Loo • Beleggingsmaat schappij Grondfonds I • Oklahoma oil • SG hedgefund • Vastgoed cultuurfonds • Woningfonds Apeldoorn
Verhandelbaar • Dutch Mircro funds
Annexum feiten & cijfers • • • • • • • •
Team van circa 35 professionals met eigen expertise Beheerd totaal vermogen circa € 1,2 miljard Beheerd eigen vermogen circa € 400 miljoen 30 besloten vastgoedfondsen Belegt (indirect) in ruim 100 supermarkten verdeeld over Nederland en Duitsland Annexum Beheer valt onder toezicht en heeft vergunning AFM Aangesloten bij de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) en vervult hierin een voortrekkersrol Bestaat sinds 2000
Waarom beleggen supermarktvastgoed? • • • • • • • •
Stabiele cashflow Toenemende schaalvergroting geeft druk op supermarktlokaties Een sterk gereguleerde markt Supermarkten zijn veel minder afhankelijk van conjunctuur Relatief laag leegstandsrisico Laag debiteurenrisico, door solvabele huurders Relatief lage onderhoudskosten Waarde is stabiel door cashflow, vraag en volgt de inflatie
Hoe beleggen in (supermarkt)vastgoed? •
Vastgoedaandelen op de beurs – – – – –
•
Zelf direct in supermarkt(en) beleggen – – – –
•
Over het algemeen een mix van vastgoed , niet hoofdzakelijk in supermarkten Afhankelijk van beurssentiment Grote spreiding Liquide, eenvoudig verhandelbaar Laagdrempelig Hoog vermogensbeslag Zelf aan de ‘knopen’, niet afhankelijk van beheerder Vrijwel geen risicospreiding, derhalve (mogelijk) hoger risico Niet direct liquide te maken
Beleggen via gespecialiseerde aanbieders – – – –
Voor de belegger die specifiek in supermarkt segment wil beleggen Maar niet zelf het beheer wil c.q. kan voeren Grotere spreiding mogelijk, minder risico Beperkt liquide, afhankelijk van de beleggingsvorm
Welke beleggingsvormen zijn er? •
(Certificaten) van aandelen – – – –
•
Maatschap / CV – – – –
•
Fiscale beleggingsinstelling (‘FBI’) Geen belasting op fonds niveau, wel bij aandeelhouders Zowel open (flexibel en liquide) als gesloten (beperkt verhandelbaar) Maximaal gefinancierd met 60% bancair geld Geen belasting op fonds niveau, wel bij participant Over het algemeen geschikt voor aanwending herinvesteringsreserve Vrijwel alleen maar gesloten structuren (zeer beperkt verhandelbaar) Bancaire financiering mogelijk van 70% of meer
Obligaties – Participaties zijn belast bij participant – Vennootschap die uitgeeft kent meestal ook belastingplicht (VpB), alleen over het algemeen is deze effectief nihil vanwege afschrijving (Duitsland) en hogere (obligatie)rentelasten – Participaties zijn meestal beperkt verhandelbaar
Welke beleggingsvormen zijn er dan? •
Welke beleggingsvorm kies je wanneer
Hoe ziet een supermarktbelegging eruit? EENVOUDIG VOORBEELD
Uitgangspunten: Belegging
-
Waarde 14,25x Exploitatiekosten 10% Hefboom 60% van investering Rekenrente 5% Geen VpB in het fonds
-
Gemiddelde supermarkt 1.500 x 160 x 14,25 = 3,5 mln. betekent ca. 1,2 mln.
Supermarktvastgoed Overdrachtsbelasting etc. Overige bijkomende kosten Bancaire financiering Beleggers Rendement Huur Exploitatiekosten Fonds- en beheerkosten Rente Cashflow Rendement
Samen
Zelf
100,0 7,0 3,0 110,0 66,0
100,0 7,0 1,0 108,0 64,8
44,0
43,2
7,0 -0,7 6,3 -0,4 5,9 3,3
7,0 -0,7 6,3 -0,1 6,2 3,2
2,6
3,0
5,9%
6,9%
Wat is vandaag het supermarktvastgoed waard? •
Vanuit de optiek van een – Belegger – Ontwikkelaar – Supermarktonderneming – Taxateur
Welke risico’s zijn er nu en in de toekomst? Hoe schatten jullie in algemene zin de volgende risico’s in:
Vastgoed • Toekomstige leegstand • Huurprijsaanpassing • Volgt de waarde de inflatie of stijgt deze harder of zachter? Financiering • Renterisico (markt, debiteuren en liquiditeitsopslag) • (Her)financieringsrisico
DISCLAIMER: Annexum geeft hierbij te kennen dat: De informatie in dit document uitsluitend opgesteld is ter informatie en is niet meer dan een uitnodiging tot het opstarten van onderhandelingen. Hoewel de inhoud van dit document met de meeste zorg is samengesteld en gebaseerd is op betrouwbare informatiebronnen, wordt ten aanzien van de volledigheid of juistheid ervan, uitdrukkelijk of stilzwijgend, geen enkele aansprakelijkheid aanvaard, garantie of verklaring gegeven. Annexum, noch een van haar functionarissen, haar directeuren, of werknemers aanvaarden enige aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid met betrekking tot de hierin opgenomen informatie of mogelijke aanbevelingen. Geen aansprakelijkheid zal worden aanvaard voor schade die door de lezers wordt geleden als het gevolg van het gebruik van of het zich baseren op deze publicatie. Op deze disclaimer is Nederlands recht van toepassing. Op geen enkele wijze mogen gegevens uit het informatiepakket worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Annexum. De gegevens uit het informatiepakket dienen strikt vertrouwelijk te worden behandeld.
Contactgegevens World Trade Center, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Postbus 79032 1070 NB Amsterdam Tel: Fax: E-mail Website
020 572 01 01 020 572 01 02
[email protected] www.annexum.nl
