Huurrecht - woonruimte Bij huurrecht en huurovereenkomst denkt men al snel aan het (ver)huren van een onroerende zaak, meestal een gebouw, en de meeste huurvragen hebben hier ook betrekking op. De wet maakt een onderscheid in drie soorten onroerende zaken: -
290-bedrijfsruimte (= openbare toegankelijke ruimtes zoals winkels en horecabedrijven);
-
kantoorruimte en overige bedrijfsruimte (= alle bedrijfsruimte die niet onder de 290bedrijfsruimte valt);
-
woonruimte.
Voor deze drie verschillende soorten onroerende zaken gelden verschillende wettelijke regels, welke soms dwingend zijn (daar mag bij overeenkomst niet van worden afgeweken) en soms heel specifiek en/of complex. In dit artikel wordt nader ingegaan op de huur van woonruimte.
Wat is woonruimte? In artikel 7:233 BW wordt het begrip ‘woonruimte’ omschreven als ‘een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet-zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden’. Voor het antwoord op de vraag of een huurovereenkomst moet worden aangemerkt als huur van woonruimte dan wel als huur van bedrijfsruimte is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Als partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst het gebruik als woonruimte voor ogen heeft gestaan, dan zijn de woonruimtebepalingen van toepassing.
De bewoordingen en kwalificaties in het huurcontract zijn niet van doorslaggevende betekenis bij de beantwoording van de vraag of een gebouwde onroerende zaak al dan niet als woning is verhuurd. Het uitdrukkelijke gebruik van andere termen dan woonruimte kan dan ook niet bewerkstelligen dat afdeling 7.4.5 buiten toepassing blijft als de bedoeling van partijen gericht is op bewoning van het pand.
Inhoud van de huurovereenkomst In een huurcontract staat onder meer: •
wie de huurder is;
•
wie de verhuurder is;
•
de huurprijs (all-in of uitgesplitst in kale huur en servicekosten);
•
de hoogte van de borg;
•
het adres en een omschrijving van het gehuurde (zoals hoeveel kamers, woonkamer, badkamer, tuin);
•
de datum van ingang van het huurcontract;
•
het tijdstip en wijze van betaling;
•
de datum waarop jaarlijks de huur wordt verhoogd;
•
de afspraken over de onderhoudsverplichtingen;
•
de huisregels;
•
de handtekening van de huurder en de verhuurder.
Algemene bepalingen Veel artikelen en bepalingen in de huurovereenkomst verwijzen door naar de ‘algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte’. Dit zijn algemene voorwaarden waarin veel nadere bepalingen zijn opgenomen.
Bepaling van de huurprijs Voor wat de huurprijsbescherming betreft moet onderscheid worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en sociale huurwoningen.
Sociale huurwoningen zijn goedkopere huurwoningen die meestal eigendom zijn van een woningcorporatie. De maximale huur tot en met waar sprake is van een sociale huurwoning is € 710,68 in 2015. Het betreft hier de kale huur. Dat wil zeggen: huur zonder servicekosten en kosten voor gas, water en licht. Wanneer de huurprijs hoger ligt is er sprake van geliberaliseerde woonruimte. Het puntenstelsel, de maximale huurprijzen en de maximale huurverhoging gelden niet voor geliberaliseerde huurwoningen. Bij huurliberalisatie heeft de verhuurder dus meer vrijheid om de huurprijs te bepalen. Heeft u een geliberaliseerd huurcontract? Dan kunt u wel in de eerste 6 maanden nadat het is ingegaan de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Dit is de zogeheten 'toets aanvangshuurprijs'. Op grond van het puntensysteem wordt dan bepaald wat de maximale huurprijs is. Als er een maximale huurprijs wordt vastgesteld die onder de liberalisatiegrens ligt, gaat de huurprijs omlaag en is de huurovereenkomst niet meer geliberaliseerd. Dat betekent dat de regels van sociale huurwoningen van toepassing zijn. Voor geliberaliseerde woonruimte geldt in ieder geval dat de wet ervan uitgaat dat partijen de huurprijs vrij (kunnen) overeenkomen. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte ofwel sociale huurwoningen geldt dat de huurder de overeengekomen huurprijs ter discussie kan stellen. Zolang dit niet gebeurt, moet de huurder de afgesproken huurprijs betalen.
Beëindiging van de huurovereenkomst Er zijn drie mogelijkheden voor het beëindigen van de huurovereenkomst: •
beëindigen met wederzijds goedvinden;
•
door een eenzijdige opzegging door huurder of verhuurder;
•
het ontbinden van een huurovereenkomst wanneer een partij tekortschiet in de nakoming verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Ontbinding De verhuurder moet, behoudens enkele specifieke uitzonderingen, zijn wens tot ontbinding altijd door de kantonrechter laten beoordelen. De huurder kan volstaan met een schriftelijke
beëindiging, maar er is een kans dat de verhuurder dan alsnog naar de kantonrechter stapt voor een schadevergoeding of verplichting tot betaling van de huur. Bij wanbetaling van de huurder of door een andere (ernstige) tekortkoming is de verhuurder bevoegd in kortgeding aan de kantonrechter (of de voorzieningenrechter bij de rechtbank) de ontruiming te vorderen. Daarbij is het wel vereist dat de verhuurder direct en zonder twijfel kan aantonen dat de huurder tekortschiet in het nakomen van zijn verplichtingen. Bij wijze van ordemaatregel en vooruitlopend op een uitspraak is het mogelijk om een voorlopige voorziening uit te spreken, waarbij het vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Maar het is niet mogelijk om op deze wijze in een kortgeding een huurovereenkomst te ontbinden. Opzegging huurovereenkomst bepaalde tijd Indien een huurovereenkomst voor bepaalde tijd verloopt, is alsnog een opzegging van de tijdelijke huurovereenkomst vereist. Indien dit niet gebeurt, loopt de huurovereenkomst gewoon door. De overeenkomst kan door beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend vóór het verstrijken van de bepaalde tijd. Het is dus voor beide partijen niet mogelijk om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Opzegging huurovereenkomst onbepaalde tijd Ook voor het beëindigen van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is een opzegging vereist. Dit geldt ook voor een huurovereenkomst die verlengd is van tijdelijk naar onbepaalde tijd. De opzegging dient te geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Opzegtermijn huurder De huurder moet een opzegtermijn in acht nemen die gelijk is aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, maar deze opzegtermijn mag niet korter zijn dan een maand en niet langer dan drie maanden.
Opzegtermijn verhuurder De verhuurder moet een opzegtermijn in acht nemen die niet korter is dan drie maanden plus een verlenging van één maand voor ieder jaar dat de huurder het gehuurde in gebruik heeft gehad, tot een maximum van zes maanden. De verhuurder moet daarbij de gronden tot opzegging vermelden. Deze moet in de wet vernoemd zijn, anders is de opzegging nietig. De huurder moet binnen zes weken aan de verhuurder laten weten of hij al dan niet toestemt met de beëindiging van de overeenkomst. Als dit niet gebeurt, dan blijft de huurovereenkomst in principe gewoon van kracht, maar na zes werken mag de verhuurder een rechter inschakelen. Hij zal daarbij vorderen dat de kantonrechter het tijdstip van het beëindigen van de overeenkomst vaststelt. Daarbij neemt de rechter de in de opzegging vermelde gronden in aanmerking. De rechter kan de vordering van de verhuurder tot opzegging van de huur slechts toewijzen wegens: •
het niet gedragen als een goed huurder;
•
uitdrukkelijk voorbehoud dat woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd;
•
beroep op dringend eigen gebruik;
•
afwijzing van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst;
•
verwezenlijking van een bestemmingsplan;
•
bij onzelfstandige woonruimte: afweging belangen verhuurder tegen belangen huurder.
Hoe kan Absolute Advocaten u helpen? Voor het opstellen van een huurovereenkomst of een geschil met een huurovereenkomst kunnen de advocaten van Absolute Advocaten u adviseren en bijstaan. Binnen het kantoor zijn gespecialiseerde advocaten die veel ervaring hebben met dit soort zaken. Voor verdere vragen kunt u ons bereiken op: 026-3259023.
