Voorwoord Mr. L.W.M. van Dam - van den Broek, mr. E.E.S. Groothedde en mr. E.M. Jooren schrijven in dit nummer van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte een artikel over het fenomeen van het afhaalpunt als nieuwe ruimtelijke verschijningsvorm van detailhandel dat een direct XLWYORHLVHOLVYDQLQWHUQHW+HWDIKDDOSXQW]RUJWYRRUHHQKXXUUHFKWHOLMNNZDOL¿FDWLHYUDDJVWXN +HWLVLPPHUVQLHWGXLGHOLMNRIHHQDIKDDOSXQWNZDOL¿FHHUWDOV EHGULMIVUXLPWH,QKHWDUWLNHO wordt aan de hand van de parlementaire geschiedenis van het huurrecht en de jurisprudentie naGHULQJHJDDQRSGHNHQPHUNHQYDQ EHGULMIVUXLPWHLQUHODWLHWRWKHWDIKDDOSXQW'DDUQDDVW ZRUGWEHVFKRXZGZHONHEHVWXXUVUHFKWHOLMNHNZDOL¿FDWLHDDQHHQDIKDDOSXQWZRUGWWRHJHNHQGHQ LQKRHYHUUHGHYHVWLJLQJYDQHHQDIKDDOSXQWRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQSODQRORJLVFKJH]LHQPRJHlijk is. 0U/05RRVHERRPVFKULMIWRYHUGHELM]RQGHUHEHSDOLQJHQGLHKXXUGHUVLQGHNUHGLHWFULVLV MDUHQKHEEHQEHGRQJHQLQKXXURYHUHHQNRPVWHQ,QKHWDUWLNHOZRUGWDDQJHJHYHQGDWGH]HELM]RQGHUHEHSDOLQJHQQLHWDOWLMGDOVNHUQEHGLQJHQNXQQHQZRUGHQJHNZDOL¿FHHUG'HPHHVWJHEUXLNWHZLM]HRPQLHWNHUQEHGLQJHQRYHUWHODWHQJDDQRSHHQRSYROJHQGYHUKXXUGHULVFRQWUDFWVRYHUQHPLQJ,QKHWDUWLNHOZRUGWEHVFKUHYHQZHONHDGGLWLRQHOHJHYROJHQGHFRQWUDFWXHOH YHUSOLFKWLQJWRWFRQWUDFWRYHUQHPLQJ]RXNXQQHQKHEEHQYRRUNRSHUVYDQRQURHUHQGH]DNHQ'H VFKULMYHUNRPWWRWGHFRQFOXVLHGDWGHULVLFR¶VYRRUGHRSYROJHQGHLJHQDDUPHWEHWUHNNLQJWRWGH UHHGVYRRUGHOHYHULQJYDQHHQRQURHUHQGH]DDNRSHLVEDUHYHUSOLFKWLQJHQRQGHUKHWUHJLPHYDQ FRQWUDFWVRYHUQHPLQJYHUVWUHNNHQGHU]LMQGDQELMHHQRYHUJDQJYDQEHGLQJHQRSJURQGYDQDUW %:'HVFKULMYHUGUDDJWHHQDDQWDOSUDNWLVFKHRSORVVLQJHQDDQRPGHEHGRHOLQJYDQSDUtijen daadwerkelijk in de huurovereenkomst vast te leggen. 3URIPU3$EDVJHHIWLQ]LMQDUWLNHOHQLJHNDQWWHNHQLQJHQELMGHXLWVSUDDNYDQGH+RJH5DDG YDQIHEUXDUL +5 HQGHFRQFOXVLHYDQGH$* 3+5 +HWDUWLNHOLVJHZLMGDDQKHWJHEUXLNEHJULSGDWHHQYRRUQDPHUROVSHHOWELMGHRS]HJJLQJVHQEHsLQGLJLQJVJURQGYDQGULQJHQGHLJHQJHEUXLN'HVFKULMYHUNRPWWRWGHFRQFOXVLHGDWZDQQHHUGHZHWJHYHULQVRRUWJHOLMNHZHWVDUWLNHOHQGH]HOIGHZRRUGHQJHEUXLNWHUVWHUNHDDQZLM]LQJHQ]LMQYRRU KHWXLWJDQJVSXQWGDWHUYDQGLHQWWHZRUGHQXLWJHJDDQGDWGH]HZRRUGHQGH]HOIGHEHWHNHQLVKHEEHQ M.T.H. de Gaay Fortman Hoofdredacteur
1UMXOLDXJXVWXV
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd mr. L.W.M van Dam - van den Broek, mr. E.E.S. Groothedde en mr. E.M. Jooren*
1. Inleiding De detailhandel verandert in rap tempo. Economische stagQDWLHGHPRJUD¿VFKHWUDQVLWLHV YHUJULM]LQJHQRQWJURHQLQJ HQKHWRQWVWDDQYDQHHQYHUGULQJLQJVPDUNW HULVPHHUDDQERGYDQZLQNHOUXLPWHGDQYUDDJ KHEEHQHIIHFWRSGHZLQkelstructuur in Nederland.1 6WHHGVPHHUZLQNHOJHELHGHQ kampen met leegstand. Dit wordt versterkt door de toenemende invloed van het internet op de detailhandel. De hanGHOYLDLQWHUQHWQDPGHDIJHORSHQMDUHQVWHUNWRH,QKHW HHUVWHNZDUWDDOYDQLVGHRP]HWYDQLQWHUQHWZLQNHOV YROJHQVGHYRRUORSLJHFLMIHUVYDQKHW&%6PHW JHVWHJHQWHQRS]LFKWHYDQKHWHHUVWHNZDUWDDOYDQ Door YHUEHWHUGHWHFKQLHNHQHQHHQWRHQDPHYDQKHWDDQWDOFRQVXmenten dat met internet is opgegroeid, is de verwachting dat KHWPDUNWDDQGHHOYDQLQWHUQHWLQWRWYDQGHWRWDOHGHWDLOKDQGHO]DOEHGUDJHQ4 Er vindt een verschuiving SODDWVYDQRIÀLQHQDDURQOLQH'DWELHGWNDQVHQ,QGHSUDNtijk is te zien dat de ontwikkeling van internet leidt tot nieuwe ruimtelijke verschijningsvormen van detailhandel. Het DIKDDOSXQWLVHHQUHFHQWYRRUEHHOGYDQHHQGHUJHOLMNQLHXZH winkelvorm en een direct uitvloeisel van het internet. Een afhaalpunt is een locatie waar consumenten vooraf via inWHUQHWEHVWHOGHSURGXFWHQNXQQHQRSKDOHQ2SQRYHPEHU RSHQGH$OEHUW+HLMQ]LMQHHUVWHVROLWDLUJHOHJHQDIKDDOpunt in Heemstede. ,QPLGGHOV]LMQHUYHUVFKLOOHQGHLQLWLatieven ontplooid en heeft het afhaalpunt diverse verschijningsvormen. Zo zijn er afhaalpunten met en afhaalpunten ]RQGHUSHUVRQHHOYLQGWEHWDOLQJYRRUDIRQOLQHSODDWVYLDGH ZHEVKRSRIDFKWHUDIELMKHWDIKDDOSXQWHQ]LMQGHDIKDDOSXQten solitair gelegen of in c.q. aan een winkel. Dit nieuwe fenomeen zorgt voor een huurrechtelijk kwali¿FDWLHYUDDJVWXN+HWLVLPPHUVQLHWGLUHFWGXLGHOLMNRIHHQ DIKDDOSXQWNZDOL¿FHHUWDOV EHGULMIVUXLPWH(HQH[SORLWDQWYDQHHQDIKDDOSXQWKHHIWHUYHHODOZHOEHODQJELMGDWKLM GHEHVFKHUPLQJYDQDIGHOLQJ%:JHQLHWHQGDWKHWDIKDDOSXQWDOGXVNZDOL¿FHHUWDOV EHGULMIVUXLPWH,QGLHQ KHWDIKDDOSXQWHFKWHUEHVWXXUVUHFKWHOLMNZRUGWJHNZDOL¿FHHUGDOVGHWDLOKDQGHOGDQZRUGWHHQH[SORLWDQWEHSHUNWLQ ]LMQYHVWLJLQJVPRJHOLMNKHGHQ2SHHQEHGULMYHQWHUUHLQLVGHtailhandel in de regel immers niet zonder meer toegestaan. 'DWNDQWRWKHWZRQGHUOLMNHUHVXOWDDWOHLGHQGDWHHQH[SORLWDQWHUJRHGDDQGRHWRPWHEHWRJHQGDWKHWDIKDDOSXQWYDQuit planologisch oogpunt geen detailhandelsfunctie heeft, doch naar de maatstaven van het huurrecht als detailhandel GLHQWWHZRUGHQEHVFKRXZG,QGLWDUWLNHOZRUGWDDQGHKDQG
Tijdschrift voor HUURRECHT
van de parlementaire geschiedenis van het huurrecht en de MXULVSUXGHQWLHQDGHULQJHJDDQRSGHNHQPHUNHQYDQ EHdrijfsruimte in relatie tot het afhaalpunt. Tevens zal worden EHVFKRXZGZHONHEHVWXXUVUHFKWHOLMNHNZDOL¿FDWLHDDQHHQ afhaalpunt wordt toegekend en in hoeverre de vestiging van HHQDIKDDOSXQWRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQSODQRORJLVFKJH]LHQ mogelijk is.
2. Het afhaalpunt (UEHVWDDWQLHWppQVRRUWDIKDDOSXQW:LMKHEEHQHUYRRUJHkozen om ons in dit artikel te concentreren op drie verschilOHQGHFRQFHSWHQWHZHWHQGHRQEHPDQGHSDNNHWDXWRPDDW KHWEHPDQGHSLFNXSSRLQW KLHUQD 383 HQKHW383ZDDU tevens verkoop aan consumenten plaatsvindt. Gezamenlijk zullen deze concepten worden aangeduid als: afhaalpunt. Een nadere uitwerking van deze concepten is noodzakelijk, QXGHYHUVFKLOOHQGHNHQPHUNHQEHSDOHQG]LMQYRRU]RZHOGH KXXUUHFKWHOLMNHDOVGHSODQRORJLVFKHNZDOL¿FDWLHYDQKHWDIKDDOSXQW'HGULHFRQFHSWHQGLHZLMEHVSUHNHQKHEEHQJHmeenschappelijk dat zij alle solitair gelegen zijn en aldus niet in of aan een winkel.
1.
/XFLQGDYDQ'DPYDQGHQ%URHN6WpSKDQLH*URRWKHGGH HQ(OOHQ-RRUHQ]LMQDOOHGULHZHUN]DDPELM%DQQLQJ$GYRFDWHQWH¶V+HUWRJHQERVFK A. Raatgever, Winkelgebied van de toekomst. Bouwstenen voor publiek-private samenwerking3ODWIRUPIHEUXDUL 'HJHPLGGHOGHZLQNHOOHHJVWDQGLQYHUNRRSSXQWHQZDVLQ ]LMQGHUXLPYHUNRRSSXQWHQ/RFDWXV winkelleegstand 2013 &HQWUDDO%XUHDXYRRUGH6WDWLVWLHNµ'HWDLOKDQGHO RP]HWRQWZLNNHOLQJLQGH[ ¶GGMXQL 'URRJK7URPPHOHQHQ3DUWQHUV '713 Van winkel tot afhaalpunt, internetverkoop en ruimtelijk detailhandelsbeleidGHFHPEHUS ,QPLGGHOV]LMQHUSLFNXSSRLQWVJHRSHQGKWWS ZZZ DKQODSSLHRSKDOHQJHUDDGSOHHJGRSMXQL 'HDIKDDOSXQWHQGLHJHOHJHQ]LMQLQZLQNHOV]RDOVKHW .,$/$DIKDDOSXQWYDOOHQEXLWHQKHWEHVWHNYDQGLWDUWLNHO
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
Pakketautomaat
Gebouwde onroerende zaak
'HSDNNHWDXWRPDDWLVHHQRQEHPDQGHQYROOHGLJJHDXWRmatiseerd afhaalpunt.7 Consumenten kunnen op elk moPHQWYDQGHGDJXXUSHUGDJ]HYHQGDJHQSHUZHHNKXQ RQOLQHEHVWHOGHSURGXFWHQXLWHHQ]RJHQDDPGHORFNHUKDOHQ%HWDOLQJYDQGHEHVWHOGHSURGXFWHQYLQGWQLHWRSGHORFDWLHPDDUYRRUDIYLDGHZHEVKRSSODDWV+HW7LOEXUJVHEHdrijf Last Mile Logistics is recent een proef gestart met de UHDOLVHULQJYDQRQEHPDQGHDIKDDOSXQWHQZDDUYRRUDIRQOLQHEHVWHOGHHQEHWDDOGHSURGXFWHQDIJHOHYHUGNXQQHQZRUGHQHQZDDUPHWEHKXOSYDQGHVPDUWSKRQHHHQYRRUDIJHUHserveerde locker kan worden geopend waarin de producten zijn afgeleverd.
+HWDIKDDOSXQWGLHQWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNDDQJHPHUNWWHNXQQHQZRUGHQRPRQGHUKHWWRHSDVVLQJVEHUHLN YDQDIGHOLQJWHYDOOHQ,QGHUHJHOZRUGWDDQGH]HHLV snel voldaan. Recentelijk heeft de Hoge Raad een nadere inYXOOLQJJHJHYHQDDQKHWEHJULSµgebouwde zaak’. De Hoge 5DDGVORRWDDQELMKHWEHJULSµJHERXZ¶]RDOVGDWLQGH:RQLQJZHWLVJHGH¿QLHHUG2QGHUHHQJHERXZZRUGWDOGDDU YHUVWDDQHHQERXZZHUNGDWHHQYRRUPHQVHQWRHJDQNHOLMke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Het is maar zeer de vraag of een pakketautoPDDWNUDFKWHQVGH]HGH¿QLWLHDOVJHERXZGNDQZRUGHQDDQJHPHUNW(FKWHURRNLQGLHQKHWJHKXXUGHQLHW JHKHHO DDQ GHLQGH:RQLQJZHWRSJHQRPHQGH¿QLWLHYROGRHWLVKHWRQGHURPVWDQGLJKHGHQYROJHQVGH+RJH5DDGGHQNEDDUGDWKHW JHKXXUGHDOVJHERXZGPRHWZRUGHQDDQJHPHUNW(HQGHUJHlijke uitzondering zal zich naar onze mening echter niet snel voor doen. 1DDVWJHERXZGGLHQWKHWJHKXXUGHWHYHQVRQURHUHQGWH]LMQ Nu het afhaalpunt veelal duurzaam met de grond is verenigd1 4 HQEHVWHPGLVRPGXXU]DDPWHUSODDWVHWHEOLMYHQ zal daaraan snel zijn voldaan. Desalniettemin dient er rekening mee gehouden te worden dat er in de literatuur weleens getwijfeld wordt over de onroerendheid van kiosken en keten. (HQKXXUGHUGLHQWHURSEHGDFKWWH]LMQGDWLQGLHQHHQKXXURYHUHHQNRPVWZRUGWJHVORWHQPHWEHWUHNNLQJWRWHHQVWXN JURQGZDDUELMGHKXXUGHUYRRUQHPHQVLVRPGDDUODWHUHHQ afhaalpunt op te realiseren, er sprake is van de verhuur van een onJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNHQQLHWYDQGHYHUKXXU YDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN1 7 De Hoge Raad heeft PHHUPDDOVEHYHVWLJGGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWELMEHERXZLQJQLHWYHUNOHXUWQDDU EHGULMIVUXLPWHWHQ]LMSDUWLMHQ HHQQLHXZH]HOIVWDQGLJHKXXURYHUHHQNRPVWVOXLWHQPHWEHWUHNNLQJWRWGHRSJHULFKWHEHERXZLQJ
Pick-up-point 'HEHNHQGVWHHQPHHVWYRRUNRPHQGHDIKDDOSXQWHQ]LMQGH ]RJHQDDPGHSLFNXSSRLQWV,QWHJHQVWHOOLQJWRWGHSDNNHWDXWRPDDWLVKHWSLFNXSSRLQWHHQEHPDQGDIKDDOSXQW$OEHUW Heijn heeft op diverse locaties in Nederland pick-up-point’s JHRSHQGZDDUFRQVXPHQWHQKXQRQOLQHEHVWHOGHERRGVFKDSpen kunnen afhalen. 2RNEHVWHOOLQJHQYDQ%ROFRPNXQQHQ ELMKHWSLFNXSSRLQWZRUGHQDIJHKDDOG%HWDOLQJHQDÀHYHring geschieden ter plaatse.
Pick-up-point met verkoop %LMHHQDDQWDOSLFNXSSRLQWVEHVWDDWGHPRJHOLMNKHLGRP SURGXFWHQHYHQWXHHOQDHHQEH]RHNDDQHHQVKRZURRP UHFKWVWUHHNVELMKHWDIKDDOSXQWWHNRSHQ+LHUZRUGHQRRN SURGXFWHQJHNRFKWHQDIJHKDDOGGLHQLHWYRRUDIYLDGHZHEVKRS]LMQEHVWHOGHQEHWDDOG(HQZHEZDUHQKXLVXLW8WUHFKW werkt volgens dit concept.
.ZDOL¿FDWLH Inleiding %LMXLWVWHNLQKHWKXXUUHFKWLVGHNZDOL¿FDWLHYDQKHWJHKXXUGHYDQEHODQJ,QGLHQGHH[SORLWDQWYDQHHQDIKDDOSXQWGH EHVFKHUPLQJYDQDIGHOLQJ DUW HY%: ZHQVWWH YHUNULMJHQ]DOKLMVXFFHVYROPRHWHQNXQQHQEHWRJHQGDWDDQ KHPHHQEHGULMIVUXLPWHLVYHUKXXUG$UW %:GH¿QLHHUWEHGULMIVUXLPWHDOVYROJW µHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNRIHHQJHGHHOWHGDDUvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur LVEHVWHPGYRRUGHXLWRHIHQLQJYDQHHQNOHLQKDQGHOVEHGULMIYDQHHQUHVWDXUDQWRIFDIpEHGULMIYDQHHQ DIKDDORIEHVWHOGLHQVWRIYDQHHQDPEDFKWVEHGULMI een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor KHWSXEOLHNWRHJDQNHOLMNORNDDOYRRUUHFKWVWUHHNVH levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is’. 'HRRUVSURQNHOLMNH%:GH¿QLWLHYDQEHGULMIVUXLPWHVWDPW XLW 'HKXLGLJHGH¿QLWLHLQDUW %:LVYULMZHOJHOLMNDDQGHGH¿QLWLHLQDUW$ RXG %:'HMXULVSUXdentie gewezen onder het oude recht is dan ook nog steeds relevant onder het huidige recht.11 ,QGHYROJHQGHSDUDJUDIHQZRUGHQGHGLYHUVHHOHPHQWHQ XLWGHGH¿QLWLHYDQ EHGULMIVUXLPWHEHOLFKWHQZRUGWEHVFKRXZGLQKRHYHUUHHHQDIKDDOSXQWNDQNZDOL¿FHUHQDOV EHGULMIVUXLPWH,QGLHQHHQDIKDDOSXQWQLHWNZDOL¿FHHUW DOV EHGULMIVUXLPWHGDQLVVSUDNHYDQGHYHUKXXUYDQ ]RJHQRHPGHDEHGULMIVUXLPWH$UW D%:ELHGW VOHFKWVLQ]HHUEHSHUNWHPDWHEHVFKHUPLQJDDQHHQKXXUGHU
1UMXOLDXJXVWXV
Contractuele bestemming $OVYDVWJHVWHOGLVGDWVSUDNHLVYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNGDQGLHQWEHRRUGHHOGWHZRUGHQRIKHWDIKDDOSXQW µkrachtens de huurovereenkomst bestemd is’ als kleinhanGHOVEHGULMIUHVWDXUDQWRIFDIpEHGULMIRIDIKDDORIEHVWHOGLHQVW'HEHQDPLQJGLHSDUWLMHQ]HOIDDQKXQKXXURYHUHHQNRPVWKHEEHQJHJHYHQLVQLHWGRRUVODJJHYHQG%HVOLVVHQG is wat huurder en verhuurder, mede gelet op de inrichting YDQKHWJHKXXUGHELMKHWVOXLWHQYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW
3RVW1/GUDDLWVLQGVHHQSLORWPHWHHQSDNNHWDXWRPDDW LQ$OPHUHHQYHUZDFKWLQYHUGHUXLWWHEUHLGHQ KWWS ZZZSDUFHOPHQOLQGH[KRZLWZRUNVJHUDDGSOHHJG RSPHL KWWSV ZZZDKDIKDDOSXQWQOJHUDDGSOHHJGRSPHL KWWS ZZZIRQTQOLQIRUPDWLHVKRZURRP"IT VKRZURRP 11. R.A. Dozy en J.L.R.A Huydecoper, Tekst & Commentaar +XXUUHFKW.OXZHUS +5DSULO(&/, 1/ +5 $UWDDQKHIHQRQGHUF:RQLQJZHW $UW OLG%: +5RNWREHU NJ 3RUWDFDELQ 6YDQGHU.DPSµ.ZDOL¿FDWLH¶TvHB QUS +5VHSWHPEHU NJ 6WDDW.RRSPDQ +5RNWREHU(&/, 1/ +5 %5 +5MXOL(&/, 1/ +5 %:
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
RPWUHQWKHWJHEUXLNYDQKHWJHKXXUGHYRRURJHQKHHIWJHstaan.
Kleinhandelsbedrijf, afhaal- of besteldienst $UW OLG%:JHHIWHHQOLPLWDWLHYHRSVRPPLQJYDQ RQGHUQHPLQJHQGLHDOVEHGULMIVUXLPWHZRUGHQEHVFKRXZG 7RHQLQ KHWEHJULSµEHGULMIVUXLPWH¶LQGHZHWZHUGJHintroduceerd KDGGHZHWJHYHUDDQYDQNHOLMNKHWRRJRSEHGULMIVUXLPWHLQDOJHPHQH]LQ'HGH¿QLWLHOXLGGHWRHQDOV volgt: µ2QGHUEHGULMIVUXLPWHZRUGHQYHUVWDDQJHERXZGRI onroerend goed, dat als geheel dan wel voor veertig ten honderd of meer van het gehele vloeroppervlak YRRUGHXLWRHIHQLQJYDQHHQEHGULMIZRUGWJHEH]LJGHQ ZLQNHOZRQLQJHQDOVPHGHGHELMEHKRUHQGHJURQG¶ +HWZHWVRQWZHUSJDIJHHQQDGHUHLQYXOOLQJDDQKHWEHJULS µEHGULMI¶$DQJHVORWHQPRHVWZRUGHQELMGHEHWHNHQLVGLH KHWEHJULSEHGULMIHOGHUVLQGHSULYDDWUHFKWHOLMNHZHWJHYLQJ KDG'DWEOHHNRQZHQVHOLMN'HEHJULSVEHSDOLQJZDVYROJHQVGH7ZHHGH.DPHUWHUXLP=LMEUDFKWLPPHUVPHHGDW HONHYRUPYDQEHGULMIVXLWRHIHQLQJRQGHUKHWZHWVRQWZHUS YLHO'HZHUNLQJVVIHHUYDQDUW$ RXG %:HYZHUG GDDURPEHSHUNWWRWGHGHWDLOKDQGHOKHWDPEDFKWVEHGULMIHQ KHWKRUHFDEHGULMI ZHONHEHVFKLNWHRYHUHHQYRRUKHWSXEOLHNWRHJDQNHOLMNHUXLPWHYRRUUHFKWVWUHHNVHOHYHULQJYDQ goederen of dienstverlening. Het element van het vloeropSHUYODNZHUGJHVFKUDSW'HDI]RQGHUOLMNHEHJULSSHQZHUGHQ GRRUGHZHWJHYHUQLHWQDGHUJHGH¿QLHHUG'HXLWOHJGDDUYDQZHUG HQZRUGWRRNWKDQV DDQKHWVSUDDNJHEUXLNRYHUgelaten. 'HZHWJHYHU]DOELMGHGH¿QLsULQJYDQKHWEHJULSEHGULMIVUXLPWHLQ QLHWKHEEHQYRRU]LHQGDWQLHXZHZLQNHOYRUmen en concepten zoals het afhaalpunt hun opwachting zouGHQPDNHQ,VKHWDIKDDOSXQWMXULGLVFKLQSDVEDDULQGHHQJH en volgens sommigen achterhaalde GH¿QLsULQJYDQKHWEHJULSEHGULMIVUXLPWH" ,VKHWDIKDDOSXQWHHQNOHLQKDQGHOVEHGULMIRIHHQDIKDDORIEHVWHOGLHQVW" Kleinhandelsbedrijf 0HWKHWNOHLQKDQGHOVEHGULMIKHHIWGHZHWJHYHURJHQVFKLMQOLMNGHWDLOKDQGHOEHGRHOG Handel wordt in de jurisprudentie wel omschreven als de in- en verkoop van goederen met het oogmerk om winst te maken. 2QGHURPVWDQGLJKHGHQ worden niet uitsluitend verkoopactiviteiten maar ook verKXXUDFWLYLWHLWHQRQGHUKHWNOHLQKDQGHOVEHGULMIJHVFKDDUG 9RRUKHWDQWZRRUGRSGHYUDDJZHONHEHWHNHQLVGHEHJULSSHQNOHLQKDQGHOHQGHWDLOKDQGHOLQKHWVSUDDNJHEUXLNKHEEHQZRUGWYHHODO DDQVOXLWLQJJH]RFKWELMGH9HVWLJLQJVZHW'HWDLOKDQGHOGLHLQ LVLQJHWURNNHQPDDUZHOKDDVW JHOLMNWLMGLJPHWKHWZHWVRQWZHUSLQGH7ZHHGH.DPHUZHUGEHKDQGHOG$UWDDQKHIHQRQGHUEYDQGH9HVWLJLQJVZHW'HWDLOKDQGHOGH¿QLHHUGHGHWDLOKDQGHODOV ‘het bedrijfsmatig aan particulieren verkopen van goederen’. Zie LQGLWYHUEDQGWHYHQVKHW LQPLGGHOVYHUYDOOHQ ,QVWHOOLQJVEHVOXLW+RRIGEHGULMIVFKDS'HWDLOKDQGHOZDDULQGHWDLOKDQGHO ZHUGJHGH¿QLHHUGDOVµhet verkopen van waren aan particulieren’. 'H]HGH¿QLWLHVOXLWDDQELMGHEHWHNHQLVGLHNOHLQKDQGHORIGHWDLOKDQGHOLQKHWQRUPDDOVSUDDNJHEUXLNKHHIW namelijk: levering van goederen aan particulieren. AlhoeZHOELMGHWDLOKDQGHOZHOOLFKWQLHWGLUHFWJHGDFKWZRUGWDDQ HHQDIKDDOSXQWPHQHQZLMGDWKHWRSGHNHSHUEHVFKRXZG QLHWYUHHPGLVRPWHEHWRJHQGDWYDQXLWKHWDIKDDOSXQWGDDG
Tijdschrift voor HUURRECHT
werkelijk een detailhandelsfunctie wordt uitgeoefend. Zowel ELMGHSDNNHWDXWRPDDWDOVKHWSLFNXSSRLQWYLQGWLPPHUVOHYHULQJYDQGHYLDHHQZHEVKRSEHVWHOGHJRHGHUHQDDQSDUWLFXOLHUHQSODDWV'HJRHGHUHQZRUGHQYLDGHZHEVKRSWHQ YHUNRRSDDQSDUWLFXOLHUHQDDQJHERGHQPHWKHWRRJPHUNRP GDDUZLQVWRSWHEHKDOHQGHEHWDOLQJYDQGLHJRHGHUHQZRUGW gecontroleerd, de goederen worden verzameld, verpakt en gereed gemaakt om afgehaald te worden. Het afhaalpunt kan PRJHOLMNRRNDOVHHQDDQKRULJKHLGYDQHHQDQGHUH EHGULMIVUXLPWHZRUGHQEHVFKRXZG 7RFKOLMNWGHNZDOL¿FDWLH van het afhaalpunt als detailhandel gevoelsmatig te wringen PHWKHWJHHQLQKHWVSUDDNJHEUXLNRQGHUGHWDLOKDQGHOZRUGW verstaan. Bovendien moet niet uit het oog worden verloren GDWGHZHWJHYHUGHZHUNLQJVVIHHUYDQDUW %:PHWRS]HWKHHIWZLOOHQEHSHUNHQ%LHGWKHWGRRUGHZHWJHYHUJHwQWURGXFHHUGHEHJULSDIKDDORIEHVWHOGLHQVWPHHUVRHODDV" Afhaal- en besteldienst %LMDPHQGHPHQWLVYRRUJHVWHOGRPKHWµYHUYRHUEHGULMI¶DDQ de wettekst toe te voegen. 'DDUPHHZHUGEHGRHOG µeen bodencentrum met een loket of een lokaliteit waar men zijn pakjes kan bezorgen, welke door het bedrijf naar elders worden getransporteerd’. +LHUELMNDQJHGDFKWZRUGHQDDQ het vroegere Van Gend en Loos waar pakketten op een loFDWLHEH]RUJGNRQGHQZRUGHQRPGLHYHUYROJHQVGRRU9DQ *HQGHQ/RRVWHODWHQEH]RUJHQELMGHJHDGUHVVHHUGH%LMGH EHKDQGHOLQJLQGH7ZHHGH.DPHULVRYHUGH]HWRHYRHJLQJ in de wet volop gediscussieerd. Men wilde voorkomen dat GHVWULNWHXLWOHJYDQKHWEHJULSEHGULMIVUXLPWHZHUGRSJHUHNW+HWEHJULSµYHUYRHUEHGULMI¶PDDNWHYDQZHJHKHWWHUXLPHWRHSDVVLQJVEHUHLNSODDWVYRRUGHDIKDDOHQEHVWHOGLHQVW
+5GHFHPEHU NJ +5IHEUXDUL 1- +5GHFHPEHUWR :HWYDQMDQXDUL Stb. Kamerstukken II QUS +HWKRWHOUHVWDXUDQWHQFDIpEHGULMIDOVPHGHKHWNDPSHHUEHGULMIZHUGHQDI]RQGHUOLMNJHQRHPGRPGDWGH]HQDDU KHWVSUDDNJHEUXLNQLHWRQGHUGHWDLOKDQGHONRQGHQZRUGHQ geschaard. Kamerstukken II QUS 0Y$%LMO+DQG,, QUS YDQGHQ +HXYHO+XXUUHFKWORVEODUWDDQWS +5MXQL NJ +5 PDDUW NJ -$.LQGHUPDQµ'HDFKWHUKDDOGHGH¿QLWLHYDQEHGULMIVruimte’, TvHB QUS $VVHU$EDVKXXUS Kamerstukken II QUS .WU$PVWHUGDPMXOLWR +RI$PVWHUGDPVHSWHPEHUWR .WU=ZROOH/HO\VWDGDSULOWR 5HFKWEDQN¶V+HUWRJHQERVFKMXQL Prg. Stb 2YHULJHQVEHVWDDWLQGHOLWHUDWXXUHQMXULVSUXGHQWLHJHHQ eenduidig standpunt over de vraag of detailhandel die zich ULFKWRSGH]DNHOLMNHPDUNWHYHQHHQVRQGHUNOHLQKDQGHOVEHGULMINDQZRUGHQJHVFKDDUG.WU$PVWHUGDPVHSWHPEHU Prg. PQW9DQGHQ+HXYHO .WU=ZROOH DSULOWR +5IHEUXDULWR 9DQ1HHUERVFK%RXZPDUNWHQ*HPHHQWH'HQ+DDJ Kamerstukken II QU Kamerstukken II HYHUJDGHULQJVHSWHPEHU QU(UZHUGQLHWJHVSURNHQRYHUµDIKDOHQ¶
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
ontleend aan art. 1 van de Wet Autovervoer goederen: dienVWHQWRWKHWDIKDOHQHQEHVWHOOHQPHWYUDFKWDXWR¶VWHJHQYHUJRHGLQJYDQJRHGHUHQ+HWHOHPHQWµPHWYUDFKWDXWR¶V¶LVODter vervallen. Door te kiezen voor de terminologie afhaal- en EHVWHOGLHQVWOLMNWHUHHQGLVFUHSDQWLHWH]LMQRQWVWDDQWXVVHQ de wettekst en het oorspronkelijke doel van de wetgever. 'RRUGHZHWJHYHULVLPPHUVXLWVOXLWHQGEHRRJGRPKXXUEHVFKHUPLQJWHJHYHQDDQGHH[SORLWDQWYDQHHQEH]RUJGLHQVW (HQEH]RUJGLHQVWLVHFKWHUQLHWSHUGH¿QLWLHJHOLMNDDQHHQ DIKDDORIEHVWHOGLHQVW(HQDIKDDOHQEHVWHOGLHQVWRPYDW QDDURQ]HPHQLQJPHHUGDQHHQHQNHOHEH]RUJGLHQVW(HQ VWULNWHWHNVWXHOHXLWOHJYDQGHZHWELHGWZDWRQVEHWUHIWHFKWHUUXLPWHRPQLHWHQNHOGHEH]RUJGLHQVWGRFKRRNGHDIKDDOHQEHVWHOGLHQVWDOVEHGULMIVUXLPWHWHNZDOL¿FHUHQ(HQV WHPHHUQXKHWDIKDDOSXQWDOVHHQPRGHUQHYRUPYDQHHQERGHQFHQWUXPNDQZRUGHQEHVFKRXZG1DDURQ]HPHQLQJ]RX GDWEHWHNHQHQGDWRRNKHWDIKDDOSXQWGHEHVFKHUPLQJYDQDIGHOLQJ]RXNXQQHQJHQLHWHQ0RHLOLMNHUWHEHWRJHQLV GDWHUVSUDNHLVYDQHHQEH]RUJGLHQVWGRFKHULVZHOVSUDke van een lokaliteit waar tegen vergoeding goederen kunQHQZRUGHQDIJHKDDOGGLHGDDU]LMQEH]RUJGHHQDIKDDO HQEHVWHOGLHQVW'HMXULVSUXGHQWLHRPWUHQWGLWRQGHUZHUSLV VFKDDUV(HQSL]]DEH]RUJGLHQVWZHUGQLHWDOV EHGULMIV UXLPWHJHNZDOL¿FHHUGRPGDWHUJHHQVSUDNHZDVYDQHHQ YRRUKHWSXEOLHNWRHJDQNHOLMNORNDDO Een onderneming waar klanten zaken die vervoerd moesten worden, konden EH]RUJHQHQYHUYRHUGH]DNHQNRQGHQDIKDOHQHQZDDUWHYHQV SDNNHWWHQELMNODQWHQGRRUGHUGHQZHUGHQDIJHOHYHUGZHUG ZHODOVDIKDDOHQEHVWHOGLHQVWEHVFKRXZG 2PGDWGHDFWLYLWHLWHQQLHWEHSHUNWZDUHQWRWHHQDIKDDOHQEHVWHOVHUYLFH GRFKRRNHHQEH]RUJGLHQVWRPYDWWHNDQXLWGH]HXLWVSUDDN QLHWZRUGHQDIJHOHLGGDWHHQHQNHOHDIKDDOHQEHVWHOGLHQVW RQGHUppQYDQGHLQDUW OLG%:JHQRHPGHFDWHJRULHsQYDOW
Plaatsgebondenheid ,QGLHQQLHW]HNHULVRIHHQDIKDDOSXQWRQGHUppQYDQGHLQ DUW OLG%:JHQRHPGHFDWHJRULHsQYDOWGDQNDQGH HYHQWXHOHSODDWVJHERQGHQKHLGYDQGHKXXUGHUHHQUROVSHOHQ YRRUGHDOGDQQLHWWRHSDVVHOLMNKHLGYDQDIGHOLQJ%: 'HZHWJHYHUKHHIWELMGHWRWVWDQGNRPLQJYDQDUW RXG %:YRRURJHQJHKDGGDWVOHFKWVHHQEHSHUNWHJURHSEHGULMIVUXLPWHQYRRUEHVFKHUPLQJLQDDQPHUNLQJ]RXPRHWHQNRPHQ'HZHWJHYHUZLOGHEHVFKHUPLQJYDQGHPLGGHQVWDQGHUGLHELMYHUSODDWVLQJYDQ]LMQEHGULMILQYHHOJHYDOOHQ een deel van zijn klantenkring zou verliezen en zich door SODDWVJHERQGHQKHLGNHQPHUNWHHQPHHQGHGDWWHKHEEHQEHwerkstelligd door de in de wet opgenomen limitatieve opsomming van ondernemingen gekoppeld aan de hierna te EHVSUHNHQHLVYDQKHWYRRUKHWSXEOLHNWRHJDQNHOLMNHORNDDO 'HRQGHUQHPLQJHQJHQRHPGLQDUW %:NHQPHUNWHQ ]LFKHUYROJHQVGHZHWJHYHUGRRUGDW]LMHHQ YDVWH NODQWHQNULQJKDGGHQGLH]LFKYRRUKHWDIQHPHQYDQGHJRHGHUHQELM KHWJHKXXUGHPRHVWHQYHUYRHJHQ'HYHVWLJLQJVSODDWVµEHOLFKDDPGH¶PHWDQGHUHZRRUGHQYRRUHHQEHODQJULMNGHHO KHWEHGULMI -XLVWRPGDWGHNODQWHQNULQJKHWJHKXXUGHEH]RFKWHQJHZHQGZDV]LFKRSKHWJHKXXUGHWHRULsQWHUHQKDG GHRQGHUQHPLQJEHODQJELMSODDWVJHERQGHQKHLGHQKXXUEHscherming, aldus de wetgever.4 1 Bovendien kon de onderneming zich met het oog daarop moeilijk verplaatsen naar een andere locatie, niet in de laatste plaats vanwege de in het gehuurde gepleegde investeringen en de aan de onderneming YHUERQGHQJRRGZLOO'LHJHGDFKWHJDQJODJWHQJURQGVODJ DDQGHLQYRHULQJYDQHHQJURRWDDQWDOEHVFKHUPLQJVPDDW1UMXOLDXJXVWXV
UHJHOHQYRRUKXXUGHUVYDQEHGULMIVUXLPWH'H]HDUJXPHQtatie geldt natuurlijk ook voor veel andere ondernemingen GDQGHLQDUW OLG%:RPVFKUHYHQEHGULMYHQ2RN voor afhaalpunten en dan met name het pick-up-point zou die redenering ons inziens op kunnen gaan en tot plaatsgeERQGHQKHLGJHFRQFOXGHHUGNXQQHQZRUGHQ3ODDWVJHERQGHQheid wordt in de Memorie van Toelichting gekoppeld aan de onzekerheid van het vinden van een gelijkwaardige vestigingsplaats, de noodzaak om investeringen in een redelijke tijd te kunnen afschrijven, het voorkomen van verplaatsings- en herinrichtingskosten en het voorkomen van verlies aan goodwill. Een goede locatie is naar onze mening essentieel voor een UHQGDEHOHH[SORLWDWLHYDQKHWDIKDDOSXQW2QODQJVVWRSWH6XSHUGLUHFWPHWGHH[SORLWDWLHYDQKDDUDIKDDOSXQWLQ(LQGKRYHQ(HQEHODQJULMNREVWDNHOYRUPGHGHORFDWLHYDQKHWDIhaalpunt. Consumenten moesten te ver omrijden om het DIKDDOSXQWWHNXQQHQEHUHLNHQ%RYHQGLHQKDGGHZLQG vrij spel over een open vlakte en was het volgens SuperdiUHFWJHHQDDQWUHNNHOLMNHORFDWLHRPERRGVFKDSSHQDIWHKDOHQQXGHORFDWLHHHQGHVRODWHXLWVWUDOLQJKDG'DWEHWHNHQW dat niet iedere locatie geschikt is voor een afhaalpunt waarGRRUHUELMHHQQRRGJHGZRQJHQH[SORLWDWLHRQ]HNHUKHLGNDQ EHVWDDQRYHUKHWYLQGHQYDQHHQJHOLMNZDDUGLJHYHVWLJLQJVSODDWV(HQDQGHUEHODQJULMNREVWDNHOYRUPGHGHRQPRJHlijkheid om een volledig nieuwe formulenaam in de markt te ]HWWHQ3ODDWVJHERQGHQKHLGLVELMXLWVWHNYDQEHODQJLQGLHQ LVEHRRJGRPKHWORNDOHHQUHJLRQDOHSXEOLHNDDQWHWUHNken.4 4 +HWYRRUEHHOGYDQ6XSHUGLUHFWGXLGWHURSGDWGHRRN GHKXXUGHUYDQHHQDIKDDOSXQWHUEHODQJELMKHHIWRPRSHHQ EHSDDOGHORFDWLHGHJHOHJHQKHLGWHNULMJHQRPJRRGZLOOHQ HHQNODQWHQNULQJRSWHERXZHQ,QGLHQHHQDIKDDOSXQWJHQRRG]DDNWLVWHYHUSODDWVHQGDQLVKHWQLHWRQGHQNEDDUGDW dit een afname van de klantenkring tot gevolg heeft. Naar RQ]HPHQLQJ]LMQNODQWHQLPPHUVQLHW]R]HHUJHERQGHQDDQ ppQVSHFL¿HNDIKDDOSXQWGRFK]XOOHQ]LMKXQNHX]HRPQDDU HHQEHSDDOGDIKDDOSXQWWHJDDQHHUGHUEDVHUHQRSGHEHUHLNEDDUKHLGYDQGHORFDWLH,QGLHQNODQWHQVSHFL¿HNQDDUKHWJHhuurde toekomen om daar zaken of diensten af te nemen kan YDQSODDWVJHERQGHQKHLGVSUDNH]LMQ
*HUHFKWVKRI¶V*UDYHQKDJHPHLWR 3UHVLGHQW5HFKWEDQN$PVWHUGDPRNWREHU WR +5MXQL 1- /RNHWUXLPWH6WDDWVORWHULM 9DQGH]HRSVRPPLQJZRUGWGHDDQZH]LJKHLGYDQSODDWVJHERQGHQKHLGYHURQGHUVWHOG &RQFOXVLH$*+X\GHFRSHUELM+5GHFHPEHU (&/, 1/ +5 %8 =LHRRNGH0HPRULHYDQ$QWZRRUGELMZHWVRQWZHUS ]RDOVDDQJHKDDOGLQ+XXUUHFKW ORVEO 9UROLMNDUW DDQW µ'HSODDWVJHERQGHQKHLGVSHHOWELMGH]HEHGULMIVYRUPHQHHQEHODQJULMNHURORPGDWGHNODQWHQKHWEHGULMI EH]RHNHQ¶ Kamerstukken II QUHQQU KWWS ZZZGLVWULIRRGQO%UDQFKH%HGULMI$OJHPHHQ=HVKLQGHUQLVVHQYRRU6XSHUGLUHFW :JHUDDGSOHHJGRSPHL'HDQGHUHYLMI hindernissen: merknaam, assortiment, markt, marketing en techniek. .WU$VVHQRNWREHU (&/, 1/ 5%$66 %8 +5GHFHPEHU(&/, 1/ +5 %8
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
'DWHUGDDUQDDVWLQDIKDDOSXQWHQZRUGWJHwQYHVWHHUGOLMNW ons evident. Hoewel de uitstraling van de pakketautomaat in tegenstelling tot het pick-up-point veelal weinig om hanGHQKHHIWLVGHWHFKQLHNGLHJHEUXLNWZRUGWXLWHUPDWHJHavanceerd. Bovendien moet men ook niet vergeten dat aan de voorzieningen rondom het afhaalpunt vanuit ruimtelijk SHUVSHFWLHIKRJHHLVHQZRUGHQJHVWHOG'HQNDDQEHUHLNEDDUKHLGVHLVHQSDUNHUHQURXWLQJHQYHUNHHUVYHLOLJKHLG,Q de Memorie van Toelichting is aangehaald dat de inrichting YDQKHWJHKXXUGHPHWQDPHHHQUROVSHHOWELMGHWDLOKDQGHO HQDPEDFKWVEHGULMYHQRPGDWLQGLHJHYDOOHQGHNODQWHQKHW JHKXXUGHEH]RHNHQZDDUGRRUELM]RQGHUHHLVHQJHVWHOGZRUden aan de inrichting van het gehuurde. Geldt dat niet ook YRRUKHWDIKDDOSXQW"'HLQULFKWLQJYDQKHWJHKXXUGH]DOPHW QDPHHHQUROVSHOHQELMDIKDDOSXQWHQJHOHJHQRSLQGXVWULHWHUUHLQHQ2PWHYRRUNRPHQGDWHUHHQJHYRHOYDQRQYHLligheid ontstaat, zal de inrichting een cruciale rol spelen om NODQWHQWH NXQQHQEOLMYHQ ELQGHQ2PGDWHUVSUDNHLVYDQ een geheel nieuw concept ligt het niet in de rede om aan te nemen dat die investeringen op zeer korte termijn kunnen worden terugverdiend. Die investeringen maken ook dat het afhaalpunt niet eenvoudig te verplaatsen is zonder dat daarmee aanzienlijke verplaatsings- en herinrichtingskosten gepaard gaan.
Een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten ,QGLHQKHWDIKDDOSXQWJHVFKDDUGNDQZRUGHQRQGHUppQYDQ GHLQDUW OLG%:JHQRHPGHFDWHJRULHsQEHVWDDWGH VHSDUDWHHLVGDWHUYRRUGHNZDOL¿FDWLHDOV EHGULMIVUXLPWHVSUDNHPRHW]LMQYDQHHQYRRUKHWSXEOLHNWRHJDQNHOLMNORkaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of GLHQVWYHUOHQLQJ,QDOJHPHQH]LQ]DOKLHUYDQYULMVQHOVSUDNH ]LMQ'DWEHWHNHQWQLHWGDWHUJHHQUXLPWHEHVWDDWYRRUGLVcussie. +HWEHJULSµORNDDO¶ZRUGWVRHSHOJHKDQWHHUG1LHWYHUHLVWLV GDWHUVSUDNHPRHW]LMQYDQHHQDIJHVFKHLGHQRIEHVORWHQORNDDORIGDWLQGHUXLPWHHHQDOV]RGDQLJNHQEDUHLQULFKWLQJ DDQZH]LJLVRPSXEOLHNWHRQWYDQJHQ4 7 Een kiosk c.q. counWHUYDQZDDUXLWHWHQVZDUHQDDQKHWSXEOLHNZRUGHQRYHUKDQGLJGZRUGWEHVFKRXZGDOVHHQORNDDO 2RNHHQVWURRN JURQGYRRUHHQFRQVXPSWLHNLRVNZRUGWEHVFKRXZGDOVHHQ lokaal. 8LWGHSDUOHPHQWDLUHJHVFKLHGHQLVYROJWGDWKHWHU RSDDQNRPWRIHUHHQYHUNRRSSXQWYRRUKHWSXEOLHNDDQZHzig is. ,QGHZRRUGHQYDQ$*9DQ6RHVWJDDWKHWHURP µGDWGHKXXUGHULQKHWJHKXXUGH]LMQRQGHUQHPLQJGULMIWHQ GDDUWRHGRRUKHWSXEOLHNNDQZRUGHQRSJH]RFKW¶ Zowel GHSDNNHWDXWRPDDWDOVKHWSLFNXSSRLQWEHVFKLNNHQRYHU HHQUXLPWHZDDUKHWSXEOLHN]LFKQDDUWRHNDQEHJHYHQHHQ lokaal. De pakketautomaat heeft geen verkooppunt. Louter KHWDIKDOHQYDQGHYRRUDIYLDLQWHUQHWEHVWHOGHHQEHWDDOGH goederen staat centraal. Bij de pakketautomaat kunnen geen JRHGHUHQZRUGHQJHNRFKWGHH[SORLWDQWGULMIWLPPHUVQLHW zijn onderneming in de pakketautomaat. Bovendien is er ter SODDWVHJHHQSHUVRQHHODDQZH]LJ%LMHHQEHPDQGSLFNXS point ligt dat mogelijk anders. Door de aanwezigheid van SHUVRQHHOZRUGWGHRQGHUQHPLQJYDQGHH[SORLWDQWGDDGZHUNHOLMNYDQXLWKHWSLFNXSSRLQWJHs[SORLWHHUG8LWJDQJVSXQW EOLMIWGDWGHJRHGHUHQGLHELMHHQSLFNXSSRLQWZRUGHQDIJHKDDOGXLWVOXLWHQGYLDLQWHUQHWNXQQHQZRUGHQEHVWHOG'DW EHWHNHQWHFKWHUQLHWGDWYHUNRRSLVXLWJHVORWHQ(ULVLPPHUV YRRUUDDGDDQZH]LJSHUVRQHHOHQHUEHVWDDWHHQPRJHOLMNKHLGRPWHUSODDWVHWHEHWDOHQ=RXHHQYHUJHWHQSDNVXLNHU
Tijdschrift voor HUURRECHT
QLHWWHUSODDWVHNXQQHQZRUGHQJHNRFKW"=RODQJYHUNRRSLQ een enkel geval plaatsvindt, kan niet gesteld worden dat de EHWUHIIHQGHUXLPWHGDDUYRRUEHVWHPGLVPDDURSZHONHPRPHQWJURHLWHHQLQFLGHQWHOHERRGVFKDSXLWWRWHHQVWUXFWXUHOH" Vanuit het lokaal dient rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening plaats te vinden. Er hoeft geen sprake te zijn van levering van goederen in de zuiver fysieNHEHWHNHQLVYDQKHWZRRUGµUHFKWVWUHHNV¶ +HWRQWEUHNHQ YDQHHQSLQDXWRPDDWEHWHNHQWQLHWGDWHUJHHQVSUDNHLVYDQ rechtstreekse levering, doch de aanwezigheid van een pinauWRPDDWNDQZHOHHQDDQZLM]LQJ]LMQGDWGHEHGULMIVUXLPWHEHstemd is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Sterker nog, in een enkele uitspraak werd geoordeeld dat de aanwezigheid van een pinautomaat ELMXLWVWHNZLMVWRSUHFKWVWUHHNVHOHYHULQJDDQSDUWLFXOLHUHQ De aanwezigheid van een paal met een kassasysteem waar KHWSXEOLHNEUDQGVWRIIHQNRQDIUHNHQHQHQZDDUELMPHQHHQ kwitantie verkreeg, maakte dat de paal geschikt was voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. (HQGHUJHOLMNNDVVDV\VWHHPLVELMGHSDNNHWDXWRPDDW QLHWDDQZH]LJ'HJRHGHUHQ]LMQUHHGVYLDLQWHUQHWEHWDDOG %LMHHQSLFNXSSRLQWZRUGWZHOWHUSODDWVHEHWDDOGKHWJHHQ een aanwijzing kan zijn voor de aanwezigheid van rechtVWUHHNVHOHYHULQJ8LWGHUHFKWVSUDDNYROJWRRNGDWHUELM goederen die slechts door tussenkomst van een derde kunnen worden verkregen geen sprake is van rechtstreekse levering. .DQGHZHEVKRSDOVµHHQGHUGH¶ZRUGHQEHVFKRXZG" ,QGLHQKHWDQWZRRUGEHYHVWLJHQGOXLGWGDQ]DOKHWQLHWHHQYRXGLJ]LMQRPVXFFHVYROWHEHWRJHQGDWHUVSUDNHLVYDQ rechtstreekse levering. Tot slot dient het lokaal toegankelijk te zijn voor het puEOLHN+HWSXEOLHNRPYDWLHGHUHHQ 'DWEHWHNHQWQLHWGDW KHWSXEOLHNQLHWJHVHOHFWHHUGPDJZRUGHQ ,QGLHQGLHVHOHFWLHHFKWHUWHYHUZRUGWGRRUJHYRHUGZDDUGRRUHUELMYRRUEHHOGOLGPDDWVFKDS YHUHLVWLVRIYDQHHQDQGHUV]LQVEHVORten kring sprake is, dan kan niet meer gesproken worden
Kamerstukken II QU 5HFKWEDQN$UQKHPPDDUW NJ 5HFKWEDQN'RUGUHFKWMXOLTvHB +5VHSWHPEHU NJ Kamerstukken II QUS +5RNWREHU NJ +5VHSWHPEHU NJ HQ+5IHEUXDUL NJ &RQFOXVLHYRRU+5MXQL NJ YRRUWV+5 PHL NJ +5RNWREHU NJ +5VHSWHPEHU RvdW +RI$UQKHPRNWREHUWR 5HFKWEDQN¶V*UDYHQKDJHMXOL (&/, 1/ 5%6*5 %' 5HFKWEDQN+DDUOHPVHSWHPEHU (&/, 5% +$$ %% 5HFKWEDQN$VVHQRNWREHU (&/ 1/ 5%$66 %8 .DQWRQUHFKWHU+HHUOHQGHFHPEHUWR (YHUVHuurrecht bedrijfsruimte'HYHQWHU.OXZHU S *URHQH6HULH+XXUUHFKW9RRUKHWSXEOLHNWRHJDQNHOLMN ELM %XUJHUOLMN:HWERHN%RHN$UW 2PVFKULMYLQJ +RI$PVWHUGDPVHSWHPEHUWR 3UHVLGHQW5HFKWEDQN8WUHFKWIHEUXDUL Prg. =LHRRN+RI¶V*UDYHQKDJHGGPDDUW TvHB
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
YDQSXEOLHN+HWSXEOLHNGDWJHEUXLNPDDNWYDQHHQDIKDDOSXQWEHVWDDWXLWFRQVXPHQWHQGLHKXQYRRUDIYLDLQWHUQHW EHVWHOGHJRHGHUHQNRPHQDIKDOHQ9LDKHWLQWHUQHWNDQLQ EHJLQVHOLHGHUHHQJRHGHUHQEHVWHOOHQ'DWPDDNWRRNKHWDIKDDOSXQWYRRUHHQLHGHUEHVFKLNEDDU]R]RXPHQNXQQHQEHWRJHQ0DDUZDWJHEHXUWHUDOVEHVWHOGHJRHGHUHQXLWVOXLWHQG afgehaald kunnen worden nadat men zich voorafgaand heeft JHUHJLVWUHHUGRILQGLHQPHQGLHQWWHEHVFKLNNHQRYHUHHQERQXVNDDUW",VKHWDIKDDOSXQWGDQYRRUHHQLHGHUWRHJDQNHOLMN RIPRHWQDDUDQDORJLHYDQKHWOLGPDDWVFKDSEHWRRJGZRUGHQGDWHUVSUDNHLVYDQHHQEHVORWHQNULQJ",VHUGDQVSUDNHYDQHHQWHVWUHQJHVHOHFWLHZDDUGRRUGHSXEOLHNHWRHJDQNHOLMNKHLGLQKHWJHGUDQJNRPWRILVHUJHHQREVWDNHOQXGH ERQXVNDDUWGRRUHHQLHGHUNDQZRUGHQDDQJHYUDDJG"2RN kan er discussie ontstaan indien het pick-up-point is afgesloWHQPHWHHQVODJERRPHQKHWXLWVOXLWHQGWRHJDQNHOLMNLVQD KHWVFDQQHQYDQHHQERQXVNDDUW=RQGHUERQXVNDDUWEHVWDDW HUGDQJHHQSXEOLHNHWRHJDQNHOLMNKHLG2RNDOLVKHWYRRUGH WRHJDQNHOLMNKHLGQLHWEHSDOHQGRIHUVSUDNHLVYDQHHQWRHJDQJVGHXUGLHDIHQWRHJHVORWHQLVHQZDDUELMHUPRHWZRUGHQDDQJHEHOG kan men zich in een dergelijke situatie afYUDJHQRIHUQRJZHOJHVSURNHQNDQZRUGHQYDQSXEOLHNH toegankelijkheid. Niet maatgevend is of de ruimte vaak door KHWSXEOLHNZRUGWEH]RFKW
Tussenconclusie Er is geen eenduidig antwoord te geven op de vraag of het DIKDDOSXQWNZDOL¿FHHUWDOV EHGULMIVUXLPWH1XGHZHWJHYHUGHGLYHUVHHOHPHQWHQXLWDUW %:QLHWKHHIWJHGH¿QLHHUGHQGH]HEHJULSSHQLQGHMXULVSUXGHQWLHLQKHWOLFKW van de nieuwe ruimtelijke verschijningsvormen van detailKDQGHOQRJQLHW]LMQXLWJHNULVWDOOLVHHUGVWDDWGLWERUJYRRU GHQRGLJHGLVFXVVLH=RZHOYRRUDOVWHJHQGHNZDOL¿FDWLHDOV EHGULMIVUXLPWH]LMQLPPHUVGHQRGLJHDUJXPHQWHQDDQWH YRHUHQ'HSODDWVJHERQGHQKHLGYDQKHWDIKDDOSXQW]DORQV inziens tevens een rol gaan spelen voor de al dan niet toeSDVVHOLMNKHLGYDQDIGHOLQJ%:,QGHYROJHQGHSDUDJUDIHQZRUGWGHYUDDJEHKDQGHOGRIKHWDIKDDOSXQWEHVWXXUVUHFKWHOLMNWHNZDOL¿FHUHQLVDOVGHWDLOKDQGHOHQZDWGH planologische gevolgen daarvan zijn voor de vestiging van KHWDIKDDOSXQWRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQ
NZDOL¿FHHUGNXQQHQZRUGHQDOVGHWDLOKDQGHOHQLQKRHYHUUH DIKDDOSXQWHQ]LMQWRHJHVWDDQRSEHGULMYHQWHUUHLQHQ
Detailhandel 9DOWHHQDIKDDOSXQWRQGHUGHEHVWHPPLQJGHWDLOKDQGHOGDQ LVYHVWLJLQJRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQQRUPDOLWHUQLHWHHQYRXGLJ,QYHHOJHPHHQWHQJHOGWQDPHOLMNDOVXLWJDQJVSXQWGDW GHWDLOKDQGHORSEHGULMYHQWHUUHLQHQLVXLWJHVORWHQ%HGULMYHQWHUUHLQHQ]LMQLQKHWDOJHPHHQEHVFKLNEDDUYRRUEHGULMIVactiviteiten die vanwege hun milieuhinder, omvang en/of verkeersaantrekkende werking niet in het centrum of woonJHELHGSDVVHQ %RYHQGLHQ]RXGHWDLOKDQGHORSEHGULMYHQterreinen kunnen leiden tot oneerlijke concurrentie met winNHOLHUVLQGHELQQHQVWDGHQWRWOHHJVWDQGHQDINDOYLQJYDQ FHQWUXPJHELHGHQ +HWEHOHLGKLHURPWUHQWZRUGWSULPDLUGRRUJHPHHQWHQYDVWJHVWHOG*HPHHQWHQ]LMQYULMRPELQQHQGHJHVFKHWVWH ruimtelijke kaders op rijksniveau en provinciaal niveau - het EHVWHPPLQJVSODQQDDUHLJHQLQ]LFKWLQWHNOHGHQPHWKHW RRJRSGHHLJHQVSHFL¿HNHUXLPWHOLMNHEHODQJHQ2SEDVLV YDQEHOHLGVYULMKHLGZRUGHQEHVWHPPLQJHQDDQJHZH]HQHQ regels gegeven die de gemeenteraad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. (ONEHVWHPPLQJVSODQEHYDWHHQHLJHQEHJULSSHQOLMVWGLHEHSDOHQGLVELMGH XLWOHJYDQKHWEHVWHPPLQJVSODQ1LHWWHPLQZRUGWGHWDLOKDQGHOYHHODODOVYROJWJHGH¿QLHHUG ‘het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.’ Samengevat KRXGWGHWDLOKDQGHOLQGHYHUNRRSGHYHUKXXUHQRIDÀHYHULQJYDQJRHGHUHQDDQGHHLQGJHEUXLNHU (HQOHLGHQGFULWHULXPRPWHEHSDOHQRIHU±JHOHWRSGHRSJHQRPHQGH¿QLWLHEHSDOLQJLQKHWEHVWHPPLQJVSODQ±VSUDNH LVYDQGHWDLOKDQGHOYRUPWGHµUXLPWHOLMNHXLWVWUDOLQJ¶YDQEHdrijfsactiviteiten. Met de toepassing van dit criterium worGHQEHGULMYHQGLHHHQJURRWGHHOYDQKXQEHGULMIVDFWLYLWHLWHQ verrichten via internet, veelal aangemerkt als detailhandel. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State
4. Het planologische vraagstuk rond afhaalpunten63 Inleiding :DDUGHNZDOL¿FDWLHYDQHHQDIKDDOSXQWLQKHWKXXUUHFKWYDQ EHODQJLVYRRUGHYUDDJLQKRHYHUUHHHQKXXUGHUGHEHVFKHUPLQJYDQDIGHOLQJJHQLHWKHHIWGHEHVWXXUVUHFKWHOLMNH NZDOL¿FDWLHYDQHHQDIKDDOSXQWJHYROJHQYRRUGHYHVWLJLQJVPRJHOLMNKHGHQ,QGLHQKHWDIKDDOSXQWEHVWXXUVUHFKWHOLMNWH NZDOL¿FHUHQLVDOVGHWDLOKDQGHOGDQVWDDWLQGHUHJHOKHWEHVWHPPLQJVSODQYHVWLJLQJRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQQLHWWRH +HWJHHQELQQHQKHWKXXUUHFKWDOVGHWDLOKDQGHOLVDDQWHPHUNHQLVQLHWQRRG]DNHOLMNHUZLMVRRNELQQHQKHWUXLPWHOLMNEHstuursrecht detailhandel. Het huurrechtelijk spoor en het planologische spoor kennen elk een eigen toetsingskader. Nu HHQH[SORLWDQWYDQHHQDIKDDOSXQWYHHODOGHEHVFKHUPLQJYDQ DIGHOLQJZHQVWWHYHUNULMJHQPDDURRNRSWLPDOHYHVWLgingsmogelijkheden, doet hij er onder omstandigheden goed DDQRPWHEHWRJHQGDWKHWDIKDDOSXQWKXXUUHFKWHOLMNNZDOL¿FHHUWDOVGHWDLOKDQGHOGRFKEHVWXXUVUHFKWHOLMNJHHQGHWDLOKDQGHOVIXQFWLHKHHIW,QGH]HSDUDJUDDIEHVSUHNHQZLMRQGHU ZHONHRPVWDQGLJKHGHQDIKDDOSXQWHQEHVWXXUVUHFKWHOLMNJH1UMXOLDXJXVWXV
5HFKWEDQN$PVWHUGDPVHSWHPEHUWR +5RNWREHU NJ =LHYRRUGHEHKDQGHOLQJYDQGLWRQGHUZHUSRRNKHWDUWLNHO YDQ+-%UHHPDQHQ/00XHWVWHJHµ'H6XSHUPDUNW GULYHLQ SODQRORJLVFKWRHODDWEDDURSEHGULMYHQWHUUHLQHQ"¶ BR =LHELMYRRUEHHOGGHSODQWRHOLFKWLQJELMKHWEHVWHPPLQJVSODQµ%HGULMYHQWHUUHLQ(LQGKRYHQ$LUSRUW¶WHUDDGSOHJHQ via ruimtelijkeplannen.nl. 'HWDLOKDQGHO1HGHUODQGAfhaalpunten in de ruimtelijke ordening. Position Paper over de ruimtelijke inpassing van afhaalpunten in NederlandS 'LWLVHHQVWDQGDDUGRYHUZHJLQJGLHGRRUGH$IGHOLQJZRUGW JHKDQWHHUGELMRQGHUDQGHUHGHEHRRUGHOLQJYDQEHVWHPPLQJVSODQQHQ]LHELMYRRUEHHOG$%5Y6PHL (&/, 1/ 596 =LHWRHOLFKWLQJRS5HJHOLQJVWDQGDDUGHQUXLPWHOLMNHRUGHQLQJYDQMXOLStcrt $%5Y6VHSWHPEHU(&/, 1/ 596 %; $%5Y6RNWREHU (&/, 1/ 596 %. $%5Y6MXQL(&/, 1/ 596 %$
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
$IGHOLQJ RRUGHHOGHLQRNWREHUGDWHHQVKRZURRPRS HHQEHGULMYHQWHUUHLQPRHVWZRUGHQDDQJHPHUNWDOVGHWDLOhandel, omdat daar artikelen met het oog op verkoop waren WHQWRRQJHVWHOG%RYHQGLHQEHVWRQGGHPRJHOLMNKHLGRPSURducten ter plaatse te kopen. Dat het merendeel van de verkoop via internet plaatsvond, de producten elders werden JHIDEULFHHUGHQGHSURGXFWHQELMGHNODQWWKXLVZHUGHQDIJHOHYHUGNRQQLHWKHWNDUDNWHUYDQGHWDLOKDQGHODDQGHEHdrijfsuitoefening ter plaatse ontnemen. ,QVHSWHPEHU oordeelde de Afdeling dat een online leverancier van artikelen voor gamecomputers met de verkoop van goederen vanDIHHQLQGXVWULHJHELHGLQ3XWWHQ±JHOHWRSGHEHGULMIVDFWLYLWHLWHQHQGHUXLPWHOLMNHXLWVWUDOLQJ±]LFKEH]LJKLHOGPHW GHWDLOKDQGHOHQGDDUGRRUKDQGHOGHLQVWULMGPHWKHWEHVWHPPLQJVSODQ,PPHUVRSJH]HWWHWLMGHQZDVGHZLQNHOYRRU NODQWHQRSHQHQLQHHQWRRQ]DDOYDQPVWRQGGHFROlectie uitgestald. 2RNGHEHGULMIVDFWLYLWHLWHQYDQHHQWXLQRQWZHUSEXUHDXKHHIWGH$IGHOLQJJHNZDOL¿FHHUGDOVGHWDLOhandel. De Afdeling achtte de opslag van tuinartikelen in ORRGVHQRQORVPDNHOLMNYHUERQGHQPHWGHYHUNRRSYDQGH]H DUWLNHOHQRSEHXU]HQHQYLDLQWHUQHW'DWGHOHYHULQJYDQGH artikelen niet ter plaatse plaatsvond, vond de Afdeling niet EHSDOHQG9RRUGLWRRUGHHOZDVPHGHGRRUVODJJHYHQGGDWLQ GHSULYpWXLQYDQKHWWXLQRQWZHUSEXUHDXJHOHJHQQDDVWGH ORRGVHQHHQH[SRVLWLHWHUUHLQZDVJHOHJHQPHWHHQFRPPHUcieel oogmerk.71 'HLQWHUQHWZLQNHOLQWXLQEHQRGLJGKHGHQ ZHUGGRRUGH$IGHOLQJHFKWHUQLHWJHNZDOL¿FHHUGDOVGHWDLOKDQGHODDQJH]LHQLQKHWEHGULMIVSDQGHQNHOLQWHUQHWEHVWHOlingen werden verwerkt, die vervolgens vanuit de opslag in KHWEHGULMIVSDQGWKXLVELMGHNODQWHQZHUGHQDIJHOHYHUG9DQ XLWVWDOOLQJYDQWXLQEHQRGLJGKHGHQHQYHUNRRSWHUSODDWVHDDQ klanten was geen sprake. =RGUDHUDOGXVHHQ EHSHUNWH YRUPYDQYHUNRRSSODDWVYLQGWDDQHLQGJHEUXLNHUVRISURGXFWHQZRUGHQJHsWDOHHUGWHQEHKRHYHYDQGHYHUNRRSZRUGW relatief snel geoordeeld dat er sprake is van detailhandel. ,QGLHQGHWDLOKDQGHODOVRQGHUJHVFKLNWEHVWDQGGHHOYDQGHWRWDOHEHGULMIVYRHULQJLQHHQEHVWHPPLQJVSODQZRUGWWRHJHstaan, dan zal aan de hand van de aard, indeling en inrichWLQJYDQGHEHGULMIVDFWLYLWHLWHQGHRQGHUJHVFKLNWKHLGYDQGH detailhandel aangetoond moeten worden. Naast de ruimWHOLMNHXLWVWUDOLQJNDQRRNGHEHKDDOGHRP]HWPHWGHWDLOKDQGHOVDFWLYLWHLWHQDIJH]HWWHJHQGHWRWDOHRP]HWYDQEHWHNHnis zijn.74
tact tussen klant en personeel. Niettemin heeft de rechtEDQN2RVW%UDEDQWUHFHQWJHRRUGHHOGGDWGHHQNHOHOHYHULQJ ter plaatse aan consumenten ook als detailhandel kan worGHQDDQJHPHUNW'HUHFKWEDQNRRUGHHOGHGDWQLHWDOOHHQYHUNRRSpQOHYHULQJPDDURRNGHHQNHOHOHYHULQJDDQFRQVXPHQWHQRQGHUGHGH¿QLWLHYDQGHWDLOKDQGHOYDOW'DDUYRRULV JHOHWRSGHGH¿QLWLHYDQGHWDLOKDQGHOLQKHWEHVWHPPLQJVSODQGHUXLPWHOLMNHXLWVWUDOLQJYROJHQVGHUHFKWEDQNQLHWUHlevant. Deze uitspraak lijkt de vestiging van pakketauWRPDWHQRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQWHEHPRHLOLMNHQ+RHZHO SDNNHWDXWRPDWHQRQEHPDQG]LMQHQGHEHVWHOOLQJHQEHWDOLQJRQOLQHJHVFKLHGWLVHUVSUDNHYDQDÀHYHULQJHQGDDUPHH YDQGHWDLOKDQGHO'DW]RXGXVEHWHNHQHQGDWHHQSDNNHWDXWRPDDWLQEHJLQVHOHQNHORSHHQEHGULMYHQWHUUHLQNDQZRUGHQ gevestigd, indien aldaar detailhandel is toegestaan. NiettePLQJLQJKHWLQGH]H]DDNRPHHQDIKDDOEDOLHGLHRSJH]HWte tijden was geopend en waar incidenteel ter plaatse werd gepind. Afgewacht moet worden of deze stringente lijn door GH$IGHOLQJZRUGWJHYROJGRIGDWQDDVWGHGH¿QLWLHEHSDOLQJ RRNEHWHNHQLVZRUGWWRHJHNHQGDDQGHUXLPWHOLMNHXLWVWUDOLQJ van een pakketautomaat. Het pick-up-point, waar in tegenstelling tot de pakketautomaat wel direct contact is tussen klant en personeel en tevens producten kunnen worden afgerekend, lijkt, gelet op de XLWVSUDDNYDQGHUHFKWEDQN2RVW%UDEDQWYULMZHO]HNHUGHWDLOKDQGHOWH]LMQLQGH]LQYDQKHWEHVWXXUVUHFKW'LWJHOGW RRNEHKRXGHQVHHQH[SOLFLHWHXLW]RQGHULQJLQKHWEHVWHPmingsplan, zoals het toestaan van detailhandel als ondergeVFKLNWEHVWDQGGHHOELMGHWRWDOHEHGULMIVYRHULQJYRRUHHQ SLFNXSSRLQWPHWELMEHKRUHQGHVKRZURRPRIHWDODJHHQRI waar directe verkoop mogelijk is. Samengevat kan worden geconcludeerd dat de vestiging YDQHHQSDNNHWDXWRPDDWRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQZHOOLFKWRS PLQGHUEHOHPPHULQJHQ]DOVWXLWHQGDQHHQSLFNXSSRLQWHQ een pick-up-point waar tevens verkoop plaatsvindt.
Afwijken van het bestemmingsplan ,QGLHQHHQDIKDDOSXQWNZDOL¿FHHUWDOVGHWDLOKDQGHOGDQNDQ GHYHVWLJLQJGDDUYDQRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQRQGHURPVWDQGLJKHGHQWRFKZRUGHQWRHJHVWDDQ2SJURQGYDQGH:HWDOJHPHQHEHSDOLQJHQRPJHYLQJVUHFKWNDQKHWFROOHJHYDQ B&W een omgevingsvergunning verlenen voor afwijkend JHEUXLNYDQKHWEHVWHPPLQJVSODQ 'LWEHWUHIWHHQGLVFUH-
Afhaalpunten op bedrijventerreinen 2PWHNXQQHQEHSDOHQRIGHYHVWLJLQJYDQHHQDIKDDOSXQWRS HHQEHGULMYHQWHUUHLQLVWRHJHVWDDQ]DODOOHUHHUVWKHWEHVWHPmingsplan geraadpleegd moeten worden. Nu de opkomst van afhaalpunten een vrij recente ontwikkeling is, volgt uit GHWRHOLFKWLQJRSKHWEHVWHPPLQJVSODQPHHVWDOQLHWLQKRHYHUUHGHYHVWLJLQJYDQHHQDIKDDOSXQWRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQHHQJHZHQVWHRQWZLNNHOLQJLV'DDURP]DOELMGHXLWOHJ YDQHHQDIKDDOSXQWGHUXLPWHOLMNHXLWVWUDOLQJHHQEHODQJULMN FULWHULXPYRUPHQRPWHEHSDOHQRIHUDOGDQQLHWVSUDNHLV van detailhandel. De jurisprudentie van de Afdeling ten aan]LHQYDQZLQNHOVGLH]RZHORQOLQHDOVRIÀLQHZHUNHQYRUPW HHQEHODQJULMNULFKWVQRHUELMKHWDQWZRRUGRSGHYUDDJKRH GHVSHFL¿HNHNHQPHUNHQYDQDIKDDOSXQWHQJHGXLGPRHWHQ worden. 2SEDVLVYDQGHDDQJHKDDOGHOLMQLQGHMXULVSUXGHQWLHYDQGH Afdeling valt te veronderstellen dat de pakketautomaat niet WHNZDOL¿FHUHQLVDOVGHWDLOKDQGHOHQGDDURPRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQLVWRHJHVWDDQ GHYHUNRRSHQEHWDOLQJJHVFKLHGW online, handelswaar wordt niet uitgestald en er is geen con
Tijdschrift voor HUURRECHT
$%5Y6RNWREHU(&/, 1/ 596 %% UR $%5Y6VHSWHPEHU(&/, 1/ 596 %; UR $%5Y6PHL(&/, 1/ 596 %$UR $%5Y6 VHSWHPEHU(&/, 1/ 596 %1 UR $%5Y6VHSWHPEHU(&/, 1/ 596 %1 UR $%5Y6VHSWHPEHU(&/, 1/ 596 %; $%5Y6DXJXVWXV(&/, 1/ 596 $, 5HFKWEDQN2RVW%UDEDQWPDDUW (&/, 1/ 5%2%5 UR 5HFKWEDQN¶V+HUWRJHQERVFKGHFHPEHU (&/, 1/ 5%6+( %9 $UWOLGRQGHUFMXQFWRDUWOLGRQGHUDVXE HQ:HWDOJHPHQHEHSDOLQJHQRPJHYLQJVUHFKW :DER 'LWEHWUHIIHQGULHDIZLMNLQJVPRJHOLMNKHGHQGH]RJHQRHP-
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Het afhaalpunt: de juridische (on)mogelijkheden huurrechtelijk en planologisch nader beschouwd
WLRQDLUHEHYRHJGKHLG'HRPJHYLQJVYHUJXQQLQJNDQLQGULH VLWXDWLHVZRUGHQYHUOHHQG,QGHHHUVWHSODDWVNDQLQKHWEHstemmingsplan een mogelijkheid worden opgenomen om LQEHSHUNWHPDWHDIWHZLMNHQYDQKHWEHVWHPPLQJVSODQ 'HDIZLMNLQJPDJHFKWHUQLHWOHLGHQWRWHHQEHVWHPPLQJVZLM]LJLQJ,QGHWZHHGHSODDWVNDQHHQRPJHYLQJVYHUJXQQLQJZRUGHQYHUOHHQGYRRUGHJHYDOOHQGLHLQELMODJH,,YDQ het Besluit omgevingsrecht zijn opgenomen, de zogenaamGHµNUXLPHOJHYDOOHQ¶,QGHGHUGHSODDWVLVDIZLMNLQJYDQKHW EHVWHPPLQJVSODQPRJHOLMNLQGLHQGHRPJHYLQJVYHUJXQningsaanvraag niet in strijd is met de goede ruimtelijke orGHQLQJ'HYRRU]LHQLQJHQUHFKWHUYDQGHUHFKWEDQN+DDUOHP KHHIW]LFKLQQRYHPEHUXLWJHVSURNHQRYHUHHQYHUOHHQde omgevingsvergunning voor de vestiging van een pick-upSRLQWYDQ$OEHUW+HLMQRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQ7 7 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft het college van B&W van de gemeente Heemstede - met toepassing van in GHSODQYRRUVFKULIWHQRSJHQRPHQEHYRHJGKHLGWRWKHWYHUOHQHQYDQHHQYULMVWHOOLQJLQUHGHOLMNKHLGGHEHGULMIVDFWLYLWHLW µDIKDDOVWDWLRQ¶JHOLMNZDDUGLJNXQQHQDFKWHQDDQEHGULMIVDFWLYLWHLWHQ]RDOVHHQWD[LEHGULMIWUDQVSRUWEHGULMIHQHHQRSVODJterrein en derhalve een omgevingsvergunning voor afwijNHQGJHEUXLNYDQKHWEHVWHPPLQJVSODQNXQQHQYHUOHQHQ Naar onze mening is ten aanzien van deze uitkomst discussie mogelijk. Een pick-up-point heeft immers een andeUHUXLPWHOLMNHXLWVWUDOLQJGDQHHQWUDQVSRUWEHGULMIRIHHQRSslagterrein. Niettemin zou het een goede ontwikkeling zijn indien de uitspraak van de voorzieningenrechter navolging NULMJW'HRSNRPVWYDQDIKDDOSXQWHQEHDQWZRRUGWQDPHOLMN DDQHHQUHsOHPDDWVFKDSSHOLMNHEHKRHIWH'HWRHJHQRPHQ handel via internet is een trend die zich naar verwachting verder zal doorzetten, waardoor de vraag naar afhaalpunWHQRSJRHGEHUHLNEDUHORFDWLHVJURWHUZRUGW*HOHWRSGH EHOHLGVYULMKHLGYDQKHWEHYRHJGJH]DJWHQDDQ]LHQYDQGH verlening van een omgevingsvergunning voor afwijkend geEUXLNYDQKHWEHVWHPPLQJVSODQHQGHEHURHSVPRJHOLMNKHGHQ van derden, is de uitkomst en duur van deze procedure op voorhand onzeker.
VWDQGLJKHGHQDOVGHWDLOKDQGHORIDOVDIKDDORIEHVWHOGLHQVW NZDOL¿FHHUW2IHHQH[SORLWDQWYDQHHQDIKDDOSXQWRRNGDDGZHUNHOLMNGHEHVFKHUPLQJYDQDIGHOLQJ%:JHQLHW]DO GHMXULVSUXGHQWLHXLWPRHWHQZLM]HQ9DQXLWEHVWXXUVUHFKWHOLMNRRJSXQWLVGHNZDOL¿FDWLHYDQKHWDIKDDOSXQWDOVGHtailhandel niet zonder gevolgen. Het uitoefenen van een deWDLOKDQGHOVIXQFWLHRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQLVLQGHUHJHOQLHW ]RQGHUPHHUWRHJHVWDDQ7HJHQGLHDFKWHUJURQGGRHWHHQH[ploitant van een afhaalpunt er goed aan om op een tactische ZLM]HJHEUXLNWHPDNHQYDQKHWKXXUUHFKWHOLMNHQKHWEHstuursrechtelijk speelveld.
Tussenconclusie 'HYHVWLJLQJYDQHHQDIKDDOSXQWRSHHQEHGULMYHQWHUUHLQLV PRJHOLMNLQGLHQKHWEHVWHPPLQJVSODQGLWWRHVWDDWGDQZHO LQGLHQHHQDIKDDOSXQWQLHWJHNZDOL¿FHHUGZRUGWDOVGHWDLOKDQGHO2SJURQGYDQGHEHVSURNHQMXULVSUXGHQWLH]DOKHW pick-up-point en het pick-up-point waar tevens verkoop SODDWVYLQGWQDDUDOOHZDDUVFKLMQOLMNKHLGEHVWXXUVUHFKWHOLMN JHNZDOL¿FHHUGPRHWHQZRUGHQDOVGHWDLOKDQGHO'LWLVYRRU de pakketautomaat echter niet met zekerheid vast te stellen. Gelet op de onderscheidende kenmerken van de pakketautomaat zou de conclusie kunnen luiden dat vestiging RSHHQEHGULMYHQWHUUHLQPRJHOLMNLV1LHWWHPLQNDQGHGH¿QLWLHEHSDOLQJYDQGHWDLOKDQGHOLQKHWEHVWHPPLQJVSODQHUWRHOHLGHQGDWGHHQNHOHDÀHYHULQJYDQJRHGHUHQDDQHLQGJHEUXLNHUVRRNDOVGHWDLOKDQGHOPRHWZRUGHQDDQJHPHUNW Een eenduidig antwoord op de vraag of een pakketautomaat RSHHQEHGULMYHQWHUUHLQLVWRHJHVWDDQLVGDDURPQLHWWHJHYHQ'HH[SORLWDQWYDQHHQDIKDDOSXQWGRHWHUYHUVWDQGLJDDQ RPKLHUPHHUHNHQLQJWHKRXGHQELMKHWEHSDOHQYDQ]LMQYHVWLJLQJVEHOHLG
5. Conclusie +HWVROLWDLUJHOHJHQDIKDDOSXQW]DOGH MXULGLVFKH JHPRHGHUHQGHNRPHQGHWLMGQRJZHOEH]LJKRXGHQ1DDURQ]HPHQLQJLVKHWQLHWRQGHQNEDDUGDWHHQDIKDDOSXQWRQGHURP1UMXOLDXJXVWXV
GHµELQQHQSODQVHDIZLMNLQJ¶GHµNUXLPHOJHYDOOHQ¶HQGH µEXLWHQSODQVHDIZLMNLQJ¶ 77. De omgevingsvergunning was verleend op grond van artiNHOOLGRQGHUFMXQFWRDUWOLGRQGHUD:DER GH]RJHQRHPGHµELQQHQSODQVHDIZLMNLQJ¶ 5HFKWEDQN+DDUOHPQRYHPEHU (&/, 1/ 5%+$$ %< UR
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Artikel 7:226 vs. 6:159 BW mr. L.M. Rooseboom* Inleiding +HWHFRQRPLVFKHNOLPDDWYDQQDGH]RJHQDDPGHNUHdietcrisisjaren, heeft huurders in de onderhandelingspositie JHEUDFKWRPELM]RQGHUHEHSDOLQJHQLQKXXURYHUHHQNRPVWHQ RSWHQHPHQ9HUKXXUGHUVYDQYDVWJRHG±HQGDQPHWQDPH YDQNDQWRUHQ±KHEEHQELM]RQGHUHEHSDOLQJHQ]RDOVYRRUkeursrechten van huur, voorkeursrechten van koop, goedNHXULQJVUHFKWHQELMYHUNRRSHQDQWLFRQFXUUHQWLHEHGLQJHQ ruimhartig geaccepteerd teneinde de schaarse huurders aan KXQJHERXZHQWHELQGHQ 5HHGVVLQGV LVKHWXLWJDQJVSXQWRQGHUKHW1HGHUODQGVH KXXUUHFKWGDWVOHFKWV]RJHQDDPGHNHUQEHGLQJHQYDQUHFKWVZHJH WKDQVRSJURQGYDQDUW OLG%: RYHUJDDQ RSHHQQLHXZHYHUKXXUGHUELMYHUNRRSYDQHHQRQURHUHQde zaak.1 'HPRJHOLMNKHLGEHVWDDWGDWGHLQGHYRRUJDDQGH DOLQHDJHQRHPGHELM]RQGHUHEHSDOLQJHQJHHQNHUQEHGLQJHQ zijn. Meer recente rechtspraak van de Hoge Raad heeft deze NZHVWLHQLHXZOHYHQLQJHEOD]HQDDQJH]LHQLQDUUHVWHQYDQ HQJHRRUGHHOGZHUGGDWHHQGRRUGHKXXUGHUEHdongen voorkeursrecht van koop, respectievelijk koopoptie niet van rechtswege op de nieuwe eigenaar was overgegaan. ,NNRPGDDULQGHYROJHQGHSDUDJUDDIXLWJHEUHLGHURSWHUXJ 'HMXULVSUXGHQWLHXLWHQKHHIWHUWRHJHOHLGGDWRSOHWWHQGHKXXUGHUVRSORVVLQJHQKHEEHQJH]RFKWRPGHµDFKWHUEOLMYHQGH¶UHFKWHQWRFKRSHHQQLHXZHYHUKXXUGHURYHUWH ODWHQJDDQ2RNRSOHWWHQGHYHUNRSHUVYDQRQURHUHQGH]DNHQ KHEEHQEHODQJELMKHWRYHUODWHQJDDQYDQQLHWNHUQEHGLQJHQ,PPHUVLQGLHQHHQUHFKWYDQHHQKXXUGHUQLHWRYHUJDDW op de nieuwe eigenaar, zal de verplichting om na te komen ELMGHYHUNRSHUEOLMYHQ Nakoming van een dergelijke verplichting zal voor een oud-eigenaar vaak niet mogelijk zijn. 'HPHHVWJHEUXLNWHZLM]HRPQLHWNHUQEHGLQJHQRYHUWHODten gaan op een opvolgend verhuurder is contractsovernePLQJ DUW %: KHWJHHQRRNLQGHOLWHUDWXXUPHHUmaals als oplossing is voorgesteld. ,QGHKXXURYHUHHQNRPVW is in dat geval meestal al overeengekomen dat de contractuHOHSRVLWLHYDQGHYHUKXXUGHUELMYHUNRRSRSJURQGYDQFRQtractsoverneming, zal worden overgedragen aan een koper/ opvolgend verhuurder van de gehuurde onroerende zaak. Tevens komt het in de praktijk regelmatig voor dat een leYHUHQGQRWDULV±YRRUGH]HNHUKHLG±LQGHDNWHYDQOHYHULQJ opneemt dat voor zover de rechten en verplichtingen uit een huurovereenkomst niet van rechtswege overgaan, de partijen FRQWUDFWVRYHUQHPLQJRYHUHHQNRPHQ GHEHQRGLJGHPHGHwerking van de huurder moet dan op een later moment gereJHOGZRUGHQ 2PGDWKXXURYHUHHQNRPVWHQYDDNODQJMDULJHYHUELQWHQLVVHQ zijn, zullen kopers van Nederlands vastgoed de aankomende MDUHQ±]HOIVRSKHWPRPHQWGDWGHFULVLVMDUHQKRSHOLMNUHHGV ODQJHQEUHHGDFKWHURQVOLJJHQ±JHFRQIURQWHHUGZRUGHQ PHWGH]HELM]RQGHUHEHSDOLQJHQLQKXXURYHUHHQNRPVWHQGLH door middel van contractsoverneming aan opvolgende eigenaren dienen te worden opgelegd. 'LWDUWLNHOWUDFKWWHEHVFKULMYHQZHONHDGGLWLRQHOHJHYROJHQ deze contractuele verplichting tot contractsoverneming zou NXQQHQKHEEHQYRRUNRSHUVYDQRQURHUHQGH]DNHQLQ1HGHUODQG,NNRPWRWGHFRQFOXVLHGDWGHULVLFR¶VYRRUGHRSYRO
Tijdschrift voor HUURRECHT
JHQGHLJHQDDUPHWEHWUHNNLQJWRWGHUHHGVYRRUGHOHYHULQJ YDQHHQRQURHUHQGH]DDNRSHLVEDUHYHUSOLFKWLQJHQRQGHUKHW regime van contractsoverneming verstrekkender zijn dan ELMHHQRYHUJDQJYDQEHGLQJHQRSJURQGYDQDUW %: Sommige van de gevolgen die de contractuele verplichting WRWFRQWUDFWVRYHUQHPLQJPHW]LFKEUHQJW]XOOHQZHOOLFKWRQEHGRHOG]LMQJHZHHVW+XXUGHUHQYHUKXXUGHU]XOOHQLQYHHO JHYDOOHQKHEEHQEHRRJGGHZHUNLQJYDQDUW %:WH verzekeren voor alle verplichtingen, ook voor die welke niet RQGHUKHWEHUHLNYDQDUW OLGYDOOHQ,QKHWVORWYDQ dit artikel draag ik daarom praktische oplossingen aan om GH]HEHGRHOLQJYDQSDUWLMHQRRNGDDGZHUNHOLMNLQGHKXXUovereenkomst vast te leggen.
Overgang huurbedingen +HWGHUGHOLGYDQDUW %:EHSDDOWGDWVOHFKWVGLHEHGLQJHQRSHHQYHUNULMJHURYHUJDDQµdie onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’. 'HYUDDJZDQQHHUHHQEHGLQJYROGRHWDDQGHERYHQVWDDQGHHLVYDQµRQPLGGHOOLMNYHUEDQG¶LVRQGHUZHUSJHZHHVW YDQYHHOMXULVSUXGHQWLHHQGLVFXVVLHLQGHOLWHUDWXXU,HGHUHHQ UHFKWHUVHQVFKULMYHUV OLMNWKHWHUZHORYHUHHQVWH]LMQ GDWEHGLQJHQGLHEHWUHNNLQJKHEEHQRSGHKXXUEHWDOLQJVYHUSOLFKWLQJ]HOI KXXUNRUWLQJHQWHUXJEHWDOLQJYDQHHQZDDUERUJVRPHWF YDQUHFKWVZHJHRYHUJDDQRSRSYROJHQGYHUhuurders, echter voor het overige is een heldere lijn in de jurisprudentie niet goed te ontdekken. Een sprekend voorEHHOGLVKHWFR|SWDWLHUHFKWYDQHHQKXXUGHU2YHUJDQJYDQ HHQGHUJHOLMNUHFKWLVLQSHULRGHWXVVHQ HQ WHQPLQVWHDFKWWLHQNHHULQJHSXEOLFHHUGHUHFKWVSUDDNRQGHUZHUS YDQJHVFKLOJHZHHVW'DDUELMZHUGWZDDOIPDDOJHRRUGHHOG GDWHHQFR|SWDWLHUHFKWYDQUHFKWVZHJHRYHUJDDWRSHHQRSvolgend verhuurder en zes maal dat zulks niet het geval is.4 %LMYRRUEHHOGWHQDDQ]LHQYDQGHYHUSOLFKWLQJHQXLW]R¶QFRoptatierecht is dus onduidelijk of deze van rechtswege overgaan op opvolgende eigenaars. Deze kwestie is overigens voor het vaststellen van de verschillende gevolgen van de DUW %:HQ %: KHWRQGHUZHUSYDQKHWRQGHUKDYLJHDUWLNHO QLHWYDQKHHOJURRWEHODQJ%HODQJULMNLVGDW huurders en verhuurders zich realiseren dat huurovereenNRPVWHQEHGLQJHQNXQQHQEHYDWWHQGLHZpOHQEHGLQJHQGLH niet van rechtswege overgaan op opvolgende eigenaars, en GDWKHWQLHWHHQYRXGLJLVYDVWWHVWHOOHQZHONHEHGLQJHQGDW zijn. 'DWJH]HJGKHEEHQGHZLOLNRSppQRQGHUGHHOLHWVGLHSHU ingaan, omdat het in de praktijk heeft geleid tot een vaak
0U/05RRVHERRPLVDGYRFDDWELM/R\HQV /RHII +5MDQXDUL NJ S(Amsterdamsche Rijtuigmaatschappij/Jesaia Lissauer en zn.). 7RHOLFKWLQJ0HLMHUVELMKHWYRRURQWZHUSYRRUWLWHO%: S =LHELMYRRUEHHOG 1(HNHQHQ$0GH9LVVHUµ.RRS EUHHNWJHHQKXXU¶TvHBQUS $65XHE*6+XXUUHFKWDUW%RHN%:DDQWE
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Artikel 7:226 vs. 6:159 BW
YRRUNRPHQGHDDQSDVVLQJLQKXXURYHUHHQNRPVWHQ QDPHOLMN GHYUDDJRIGRRUVODJJHYHQGHEHWHNHQLV]RXPRHWHQZRUGHQ WRHJHNHQGDDQHHQYRRUHHQEHGLQJLQGHKXXUSULMVWHEHWDOHQYHUJRHGLQJ,QGHOLWHUDWXXULVPHHUGHUHNHUHQEHSOHLWGDW LQGLHQHHQKXXUGHUDDQWRRQEDDULQGHKXXUSULMVHHQYHUJRHGLQJEHWDDOWYRRUHHQEHSDDOGKXXUEHGLQJGLWKXXUEHGLQJLQ SULQFLSHYROGRHWDDQGHHLVYDQµRQPLGGHOOLMNYHUEDQG¶]RDOVRSJHQRPHQLQOLGYDQDUW %: Deze concluVLHOLMNWPHWQDPHWH]LMQJHEDVHHUGRSGHZHWVJHVFKLHGHQLV en de twee eerder genoemde arresten van de Hoge Raad uit 7 HQ en heeft tot gevolg gehad dat in huuroverHHQNRPVWHQUHJHOPDWLJZRUGWYDVWJHOHJGGDW±ELMYRRUEHHOG ±YRRUKHWGRRUHHQKXXUGHUEHGRQJHQUHFKWWRWNRRSµHHQ YHUJRHGLQJZRUGWEHWDDOGGLHUHHGVLVJHwQFRUSRUHHUGLQGH huurprijs’. 1DDUPLMQPHQLQJVRUWHHUWHHQGHUJHOLMNHEHSDOLQJHFKWHU niet het gewenste effect. Zorgvuldige lezing van de arresten XLWHQOHHUWQDPHOLMNGDWGH+RJH5DDGMXLVWQLHW in alle gevallen voldoende vindt dat tegenover het recht van de huurder een verplichting staat die in de huurprijs is verGLVFRQWHHUG+HW+RI¶V+HUWRJHQERVFKKDGLQGH]DDNGLH LQDDQGH+RJH5DDGZHUGYRRUJHOHJG±HQZDDULQKHW JLQJRPGHRYHUJDQJYDQHHQNRRSRSWLH±ZHOLHWVGHUJHOLMNVDDQJHQRPHQEOLMNHQVELMYRRUEHHOGGHRYHUZHJLQJ‘(…) dat de term ‘tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’ niet zo eng kan worden uitgelegd dat daarmee uitsluitend wordt gedoeld op een in de periodiek te betalen huurprijs verdisconteerde tegenprestatie (…), dat niet vereist is GDWDOOHHQHHQ¿QDQFLsOHWHJHQSUHVWDWLHLQRJHQVFKRXZJHnomen wordt of dat een zodanige tegenprestatie verdisconteerd is in de huurprijs, aangezien de tegenprestatie ook anderszins verdisconteerd kan zijn.’ De Hoge Raad oordeelt echter anders: ‘De onderdelen 3 en 4 zijn evenwel gegrond, nu zij terecht erover klagen dat het hof zijn oordeel over het verband tussen de koopoptie en het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door [huurder] te betalen tegenprestatie, niet heeft gebaseerd op een in de huurprijs verdisconteerde vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak ingevolge de koopoptie.’ 'HERYHQVWDDQGHRYHUZHJLQJVOXLW]HHUQDXZDDQELMGH WHNVWYDQGHZHWVJHVFKLHGHQLVHQGHLQKHWDUUHVWYDQ ZDDULQKHWJLQJRPHHQYRRUNHXUVUHFKWYDQNRRS JHEUXLNWH EHZRRUGLQJHQ'H]HEHZRRUGLQJHQODWHQ]LHQGDWGH+RJH 5DDGQLHW]R]HHUHHQWHJHQSUHVWDWLHYRRUKHWEHGLQJYHUODQJW YHUHLVWLV±ELMHHQNRRSRSWLHRIHHQYRRUNHXUVUHFKW± dat in de huurprijs een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging van de zaak is verdisconteerd. Deze formulering GXLGWRSHHQVLWXDWLHYDQ¿QDQFLDOOHDVHRIµOHDVLQJ¶ZDDUELMLQGHKXXUDOGH YRRUXLW EHWDOLQJYDQHHQJHGHHOWHYDQ GHXLWHLQGHOLMNWHEHWDOHQNRRSSULMVLQJHYROJHGHNRRSRSWLH LVJHwQFRUSRUHHUG ]XLYHUGHUZHOOLFKWPDDUHFRQRPLVFKQDJHQRHJJHOLMN ZDDUELMLQGHKXXUHHQYHUJRHGLQJLVJHwQFRUporeerd voor het recht om te zijner tijd ingevolge de koopRSWLHRQGHUPDUNWZDDUGHWHNXQQHQNRSHQ 11 ,NPHUNRSGDW KHWQLHWJRHGLVYRRUWHVWHOOHQGDWGHGRRUGH+RJH5DDGEHVFKUHYHQVLWXDWLHRRN]LHWRSHHQYRRUNHXUVUHFKW,PPHUVLQ het geval van een voorkeursrecht weet de voorkeursgerechWLJGH DQGHUVGDQGRRUJDDQVELMHHQNRRSRSWLH QLHW]HNHURI GH]HKHWJRHGXLWHLQGHOLMN]DONXQQHQYHUNULMJHQ9RRUXLWEHtaling voor de uiteindelijke verkrijging is daarom in het geYDOYDQHHQYRRUNHXUVUHFKWRRNQLHWORJLVFK,QGLHQKHWDUrest inderdaad op die manier moet worden gelezen, zou dat EHWHNHQHQGDWGHµJURHS¶YDQEHGLQJHQGLHRSJURQGYDQGH 1UMXOLDXJXVWXV
EHZRRUGLQJYDQGLWDUUHVWYDQUHFKWVZHJHRYHUJDDQRSHHQ QLHXZHHLJHQDDU]HHUNOHLQLV,PPHUVGH+RJH5DDGOLMNW YRRUGHZHUNLQJYDQDUW %:VOHFKWVHHQVLWXDWLHWH EHQRHPHQ L ZDDUELMGHKXXUGHUZpOYRRUXLWEHWDDOWYRRUXLWeindelijke verkrijging van een goed op grond van een koopRSWLHPDDU LL GLHJppQKXXUNRRSLV+HWLVQLHWHHQYRXGLJ HHQYRRUEHHOGWHYHU]LQQHQ0LMQFRQFOXVLHLVGDWLQGHZHWVJHVFKLHGHQLVHQGHDUUHVWHQYDQHQ KHODDV QLHW NDQZRUGHQJHOH]HQGDWGHEHWDOLQJLQGHKXXUSULMVYRRUHHQ EHGLQJYDQGRRUVODJJHYHQGEHODQJLVHQGDWGHYRRUPHOGH EHSDOLQJLQHHQKXXURYHUHHQNRPVW±GDWGHYHUJRHGLQJYRRU GHKXXUEHGLQJHQUHHGVLQGHKXXULVYHUGLVFRQWHHUG±QLHW KHWJHZHQVWHHIIHFW]DOKHEEHQ Voor koopopties en voorNHXUVUHFKWHQYDQNRRS]DOHHQGHUJHOLMNHEHSDOLQJLQLHGHU JHYDOQLHWKHWJHYROJKHEEHQGDWGH]HRQGHUGHZHUNLQJYDQ DUW %:NRPHQ
Opeisbare verplichtingen Art. 7:226 BW /LGYDQDUW %:VWHOWGDWELMGHOHYHULQJYDQKHWJHhuurde de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit GHKXXURYHUHHQNRPVWGLHGDDUQDRSHLVEDDUZRUGHQRYHUgaan op de verkrijger. 2PJHNHHUGEHWHNHQWGLWGDWGHUHFKWHQHQYHUSOLFKWLQJHQGLHELMGHOHYHULQJYDQKHWJHKXXUGH UHHGVRSHLVEDDUZDUHQELMYRRUEHHOGUHHGVYHUYDOOHQPDDU QRJRQEHWDDOGHKXXUWHUPLMQHQQLHWRYHUJDDQRSGHYHUNULMJHUHQEOLMYHQEHVWDDQWXVVHQGHRRUVSURQNHOLMNHSDUWLMHQ14 Hetzelfde geldt voor vorderingen van de huurder op de verKXXUGHU,QGLHQGH]HYRUGHULQJHQUHHGVRSHLVEDDUZDUHQWHQ WLMGHYDQGHRYHUGUDFKW ELMYRRUEHHOGHHQYRUGHULQJYDQZHge schade aan de eigendommen van een huurder veroorzaakt door een lekkage GDQNXQQHQGH]HGRRUGHKXXUGHUDOOHHQ tegen de oude verhuurder worden ingesteld. 2RNYRUGHULQJHQWRWQDNRPLQJ ELMYRRUEHHOGUHSDUDWLHYDQ HHQOHNNHQGGDN GLHWHQWLMGHYDQGHHLJHQGRPVRYHUGUDFKW
1(HNHQHQ$0GH9LVVHUµ.RRSEUHHNWJHHQKXXU¶ TvHBS+-5RVVHO.OXZHU2PJHYLQJVUHFKW $*$YDQ5DSSDUGµ.RRSEUHHNWJHHQKXXU¶ Huurrecht Kamerstukken II QUHQQUS +5MXQLLJN%$ NJPQW3$ Stein. (Vendex/Van Kampen). +5PDDUWLJN%. NJ 9ROJHQGXLW+5PDDUWLJN%. NJ UR +5PDDUWLJN%. NJUR 11. Niet te verwarren met huurkoop, hetgeen weer andere UHJHOVPHW]LFKEUHQJW HQZDDURSDUW %:QLHWYDQ WRHSDVVLQJLV +HWRQGHUVFKHLGWXVVHQ¿QDQFLDOOHDVHHQ huurkoop is overigens niet eenduidig. +HWJHZHQVWHHIIHFWLVLPPHUV ]HNHUKHLGYHUNULMJHQRYHU RYHUJDQJYDQEHGLQJHQRSJURQGYDQDUW %: +5PDDUW NJ (Claassen/Schattenkerk). $65XHE*6+XXUUHFKWDUW%RHN%:DDQW ZDDUELM5XHEYHUZLMVWQDDUGHYROJHQGHMXULVSUXGHQWLH +RI$PVWHUGDP QRYHPEHU WR .WU $SHOGRRUQMDQXDUL Prg. PQW$EDV .WU$PVWHUGDPMXOLWR .WU5RWWHUGDP MXOLWR .WU$SHOGRRUQMDQXDUL Prg PQW $EDV .WU$PVWHUGDPMXOLWR
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Artikel 7:226 vs. 6:159 BW
UHHGVRSHLVEDDUZDUHQEOLMYHQEHVWDDQWXVVHQGHRRUVSURQNHOLMNHSDUWLMHQHQ]LMQQLHWNUDFKWHQVKHWVORWYDQDUW lid 1 BW overgegaan op de nieuwe eigenaar. ,QDDQYXOOLQJRSKHWYRRUJDDQGHPRHWZRUGHQEHGDFKWGDW het uiteraard wel mogelijk is dat de nieuwe eigenaar de nietnakoming door zijn rechtsvoorganger voortzet.1 7 Wederom KHWYRRUEHHOGYDQKHWOHNNHQGHGDN LQGLHQGHQLHXZHHLJHQDDURS]LMQEHXUWQDODDWKHWGDNWHUHSDUHUHQOHLGWGDWWRWHHQ YRUGHULQJGLHQDOHYHULQJRSHLVEDDULV'HKXXUGHU]DOYHUPRHGHOLMNGHYHUKXXUGHUZHORSQLHXZLQJHEUHNHPRHWHQ VWHOOHQDOYRUHQVHHQRSHLVEDUHYRUGHULQJWRWQDNRPLQJYDQ de onderhouds- en herstelverplichting voor verhuurder ontstaat. 0HWEHWUHNNLQJWRWHHQUHFKWWRWRQWELQGLQJOLJJHQGH]DNHQ ZHOOLFKWLHWVJHQXDQFHHUGHU'H+RJH5DDGKHHIWDOLQ JHRRUGHHOGGDWHHQYRUGHULQJWRWRQWELQGLQJYDQGHYHUKXXUder, gelijk een vordering tot nakoming, niet van rechtswege overgaat op de opvolgende verhuurder: ‘De vordering tot ontbinding van een wederkerige overeenkomst op grond van wanprestatie komt slechts toe aan hem die bij de overeenkomst partij is. Derhalve kan zij niet meer worden toegewezen aan de verhuurder die het verhuurde in eigendom heeft overgedragen, terwijl de vordering aan degene, aan wie de eigendom is overgegaan en die daardoor krachtens art. 7A:1612 BW [thans: 7:226 BW] de hoedanigheid van verhuurder heeft verkregen, slechts toekomt ter zake van na de overdracht gepleegde wanprestaties.’ 2SGLWDUUHVWLVYDQXLWJH]DJKHEEHQGHKRHNZHOZDWNULWLHNJHNRPHQ HuyGHFRSHUEHQDGHUWGHYRUGHULQJWRWRQWELQGLQJDOVHHQRSWLHYDQGHYHUKXXUGHUGLHRSHHQGRRUKHPJHZHQVWRJHQEOLN NDQZRUGHQLQJHURHSHQ]RGUDGHYRRUZDDUGHGDDUYRRU QDPHOLMNGHWHNRUWNRPLQJYDQGHKXXUGHU LVYHUYXOG'DW]RX dan een optie zijn die de opvolgend verhuurder direct na eigendomsoverdracht ook heeft. Hoe dan ook, de heersenGHOHHUOLMNWGHGRRUGH+RJH5DDGLQ JHNR]HQOLMQWH ]LMQ QDPHOLMNGDWHHQYRUGHULQJWRWRQWELQGLQJHHQUHFKWLV HQLQGLHQGLWUHFKWYRRUHLJHQGRPVRYHUGUDFKWRSHLVEDDULV geworden, gaat dit recht niet van rechtswege over op de opvolgende verhuurder. De vraag is vervolgens of het voorgaande ook geldt voor YRUGHULQJHQWRWRQWELQGLQJGLHGHKXXUGHUWRHNRPHQ2PGDWDUW %:VOHFKWVVSUHHNWRYHUµEHGLQJHQ¶HQRS geen enkele wijze onderscheid maakt tussen rechten die de huurder, dan wel de verhuurder toekomen, zou de concluVLHPRHWHQ]LMQGDWGHOLMQYDQKHWDUUHVWXLW RSGH]HOIGHZLM]HJHOGWYRRUKHWUHFKWWRWRQWELQGLQJYDQHHQKXXUGHUGLHYRRUHLJHQGRPVRYHUGUDFKWRSHLVEDDULVJHZRUGHQ Met andere woorden, de huurder zal een vordering tot ontELQGLQJGLH]LMKHHIWMHJHQVGHRXGHHLJHQDDURSQLHXZPRHten instellen, ditmaal tegen de nieuwe eigenaar en alleen de niet-nakoming door deze nieuwe eigenaar wordt dan LQRJHQVFKRXZJHQRPHQELMGHEHRRUGHOLQJRIGHRQWELQding gerechtvaardigd is. Deze uitkomst heeft in mijn optiek wel iets onredelijks. Dat is met name ingegeven door het feit dat een huurder doorgaans geen enkele vorm van invloed zal kunnen uitoefenen op een eventuele eigendomsoverdracht en de timing daarvan. Een verhuurder en opvolJHQGHYHUKXXUGHU YHUNRSHUHQNRSHU KHEEHQGLHLQYORHGLQ principe wel. Een verhuurder en opvolgend verhuurder zouden derhalve ook de eigendomsoverdracht kunnen uitstelOHQWRWGDWHHQUHFKWWRWRQWELQGLQJYDQGHYHUKXXUGHULVJHHIIHFWXHHUG$QGHUVRPEHVWDDWKHWJHYDDUYDQPLVEUXLN ,QGLHQHHQKXXUGHUHHQRSHLVEDDUUHFKWWRWRQWELQGLQJKHHIW
Tijdschrift voor HUURRECHT
zou een verhuurder de onroerende zaak in eigendom kunQHQRYHUGUDJHQPHWDOVJHYROJGDWGHKXXUGHU±MHJHQVGH RSYROJHQGHLJHQDDU±RSQLHXZPHWKDDUYRUGHULQJHQDDQGH slag moet. ,QGHMXULVSUXGHQWLHHQOLWHUDWXXUKHELNHYHQZHO geen duidelijke aanwijzingen kunnen vinden dat het arrest XLW QLHWRQYHUNRUW]RXJHOGHQPHWEHWUHNNLQJWRWGHSRsitie van een huurder. 'HSUDNWLVFKHEHWHNHQLVYRRUHHQNRSHUYDQHHQRQURHUHQGH ]DDNYDQGHLQDUW %:RSJHQRPHQEHSHUNLQJWRWQRJ QLHWUHHGVRSHLVEDUHYRUGHULQJHQPRHWQLHWRQGHUVFKDWZRUGHQ+HWEHWHNHQWGDWELMYRRUEHHOGHHQUHHGVYDVWJHVWHOGWHkort op de servicekostenafrekening van voorgaande jaren, niet door de nieuwe eigenaar, maar door de verkoper moet ZRUGHQDIJHKDQGHOGHQEHWDDOG2RNQRJQLHWEHWDDOGHKXXULQFHQWLYHVQLHWEHWDDOGHYHUKXXUGHUVELMGUDJHQYRRUGHLQULFKWLQJELMDDQYDQJKXXUKXXUYULMHSHULRGHQHQKXXUNRUWLQJHQGLHDEXVLHYHOLMNQLHW]LMQGRRUEHUHNHQGHWF]XOOHQYRRU zover deze zien op de periode vóór eigendomsoverdracht QLHWELMHHQRSYROJHQGHLJHQDDUNXQQHQZRUGHQJHFODLPG Een situatie die gelukkig niet heel vaak voorkomt is een verNHHUG±WHKRRJ±YDVWJHVWHOGHLQGH[HULQJ'HWHYHHOEHWDDOGHKXXU]DOVWHHGVELMEHWDOLQJYDQHHQKXXUIDFWXXU DOVRQYHUVFKXOGLJGEHWDDOG RSHLVEDDU]LMQJHZRUGHQ]RGDWGH WHUXJEHWDOLQJVYHUSOLFKWLQJELMGHYHUNRSHUEOLMIW(HQKLVWRULVFKYHUNHHUGJHwQGH[HHUGHKXXULVRYHULJHQVHHQEHSDDOG LQJHZLNNHOGSUREOHHPRPGDWKHWGHJHKHOHGXXUYDQHHQ huurovereenkomst doorwerkt en in principe ieder jaar groWHUZRUGW2RNHHQRSYROJHQGYHUKXXUGHU]DOKLHU±RQGDQNV GHLQOLGYDQDUW %:RSJHQRPHQEHSHUNLQJ±YHUmoedelijk wel mee te maken krijgen. Art. 6:159 BW Contractsoverneming gaat naar mijn mening uit van een geKHHODQGHUXLWJDQJVSXQWGDQDUW %:'HKRRIGUHJHO is dat de overnemer in de rechtspositie van de overdrager in zijn hoedanigheid van contractspartij treedt, terwijl de overdrager tegelijkertijd uit de rechtsverhouding treedt. Met andere woorden, alle rechten en plichten gaan over, inclusief GHUHFKWHQGLHUHHGVRSHLVEDDU]LMQ ,QDIZLMNLQJYDQGHKRRIGUHJHONXQQHQSDUWLMHQFRQWUDFWXHHO uitzonderingen maken. Het is mogelijk dat partijen overeenkomen dat vorderingsrechten en/of verplichtingen die reeds XLWKHWFRQWUDFW]LMQRQWVWDDQWHQEHKRHYHRIWHQODVWHYDQGH XLWWUHGHQGHSDUWLMZRUGHQYRRUEHKRXGHQ]RDOVELMYRRUEHHOG
$65XHE*6+XXUUHFKWDUW%RHN%:DDQW 5E5RWWHUGDPDXJXVWXVLJN%((ABF/Vastned). +5PDDUW NJ (Claassen/Schattenkerk). =LH$*+X\GHFRSHULQ]LMQFRQFOXVLHELM+5DSULO NJ .WU$PVWHUGDPMDQXDUL LJN%0 $DQJH]LHQHHQKXXUGHUEXLWHQJHUHFKWHOLMNNDQRQWELQGHQ en eigendomsoverdracht van een onroerende zaak in prinFLSHRQGHUKHYLJLVDDQRYHUGUDFKWVEHODVWLQJLVKHWULVLFR YDQPLVEUXLNZHOOLFKWZHOWHRYHU]LHQ $OWKDQVWRWGDWHHQQLHXZHKXXUSULMVZRUGWYDVWJHVWHOG ELMYRRUEHHOGLQKHWJHYDOYDQKXXUSULMVKHU]LHQLQJ *YDQ5LMVVHQContractsovernemingGLVVS
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Artikel 7:226 vs. 6:159 BW
UHHGVRSHLVEDUHUHFKWHQHQYHUSOLFKWLQJHQ YHUJHOLMNDUW %: ,QKHWJHYDOYDQHHQLQHHQKXXURYHUHHQNRPVW vastgelegde contractsoverneming wordt een dergelijke uitzondering echter doorgaans niet gemaakt. Dit leidt ertoe dat de reikwijdte van in de huurovereenkomst opgenomen conWUDFWVRYHUQHPLQJJURWHULVGDQRQGHUDUW %:KHWJHval zou zijn. 9RRUYRUGHULQJHQWRWQDNRPLQJEHWHNHQWHHQLQGHKXXURYHUeenkomst opgenomen integrale contractsoverneming dat de huurder, in het geval van het lekkende dak, zondermeer de opvolgend verhuurder tot herstel en vergoeding van de daaruit voortgevloeide schade kan aanspreken, ook voor zover GHQLHWQDNRPLQJEHWUHNNLQJKHHIWRSGHSHULRGHYDQYyyU de eigendomsoverdracht 2RNYRUGHULQJHQWRWRQWELQGLQJNXQQHQLQKHWJHYDOYDQ contractsoverneming worden ingeroepen tegenover de nieuwe eigenaar. De niet-nakoming van vóór de eigendomsoverGUDFKWZRUGWGDQLQEHJLQVHOPHHJHQRPHQELMGHEHRRUGHOLQJRIRQWELQGLQJJHsLJHQGLV,QKHWJHYDOYDQDUW %:]RXGHYHUKXXUGHUHFKWHUGHPRJHOLMNKHLGKHEEHQGH QLHWQDNRPLQJPHWEHNZDPHVSRHGRQJHGDDQWHPDNHQ ZDDUGRRUGHYRUGHULQJWRWRQWELQGLQJYHUPRHGHOLMNQLHW]DO kunnen worden toegewezen. 2RNKLHUZLMVLNRSGHPRJHOLMNYHUVWUHNNHQGHJHYROJHQYDQ contractsverneming voor een koper van een verhuurde onURHUHQGH]DDN+HWRPJHNHHUGHYDQKHWJHHQLNJHVWHOGKHE ELMDUW %:LVKHWJHYROJ DOOHUHHGVYRRUHLJHQGRPVRYHUGUDFKWRSHLVEDUHQRJQLHWEHWDDOGHYRUGHULQJHQ]RDOV LQFHQWLYHVYHUKXXUGHUVELMGUDJHQYRRULQULFKWLQJVHUYLFHNRVWHQDIUHNHQLQJWHYHHOEHWDDOGHKXXUYDQZHJHIRXWLHYH LQGH[HULQJHQKXXUJHUHODWHHUGHµFDVKLQFHQWLYHV¶ , kunnen DOOHPDDOGRRUGHKXXUGHUYDQGHQLHXZHYHUKXXUGHU HQRYHULJHQV]HOIVPHWXLWVOXLWLQJYDQGHRXGHYHUKXXUGHU JHYRUderd worden.
+XXUGHUHQYHUKXXUGHUNXQQHQLQGHKXXURYHUHHQkomst integrale contractsoverneming overeen komen, PDDUGDDUELMHHQXLW]RQGHULQJPDNHQYRRUYHUSOLFKWLQgen die op het moment van overdracht reeds opeisEDDU]LMQ'DDUPHHJDDQDOOHEHGLQJHQLQFOXVLHIGH QLHWNHUQEHGLQJHQRYHURSGHQLHXZHHLJHQDDUWHUZLMO GHUHHGVRSHLVEDUHYHUSOLFKWLQJHQELMGHYHUNRSHU DFKWHUEOLMYHQ 'HGHUGHPRJHOLMNKHLGLVGHUHHGVLQGLWVWXNJHQRHPde oplossing dat in de huurovereenkomst in algemene EHZRRUGLQJHQZRUGWYDVWJHOHJGGDWGHYHUJRHGLQJ YRRUDOOHEHGLQJHQGLHQLHWRQGHUGHZHUNLQJYDQDUW %:YDOOHQLQGHKXXUSULMV]LMQYHUGLVFRQWHHUG &RQWUDFWVRYHUQHPLQJNDQGDQJHKHHOEXLWHQGHKXXURYHUHHQNRPVWEOLMYHQ'H]HZLM]HYDQYDVWOHJJLQJ GRRUPLGGHOYDQHHQDOJHPHQHEHSDOLQJKHHIWHFKWHU nog niet eerder de toets van de rechter gepasseerd en ELMHHQOHWWHUOLMNHLQWHUSUHWDWLHYDQGHHHUGHUJHQRHPGH DUUHVWHQXLWHQHQGHZHWVJHVFKLHGHQLVOLMNW GH]HRSORVVLQJ±LQLHGHUJHYDOPHWEHWUHNNLQJWRWHHQ NRRSRSWLH±QLHWYROGRHQGH ,QGHLQOHLGLQJKHELNJH]HJGGDWGHKXXUGHUHQYHUKXXUGHUELMKHWVOXLWHQYDQHHQKXXURYHUHHQNRPVWLQYHHOJHYDOOHQ]XOOHQKHEEHQEHRRJGGHZHUNLQJYDQDUW %:WH verzekeren voor alle verplichtingen, ook voor die welke niet RQGHUKHWEHUHLNYDQDUW OLG%:YDOOHQ1DDUPLMQ mening zou de hiervoor als tweede genoemde optie, het PHHVWUHFKWGRHQDDQGH]HEHGRHOLQJYDQGHSUDNWLMN
Conclusie ,NNRPWRWGHFRQFOXVLHGDWGRRUFRQWUDFWVRYHUQHPLQJLQ een huurovereenkomst op te nemen, de opvolgend eigenaar PHHURSHLVEDUHYHUSOLFKWLQJHQHUIWYDQGHYRRUJDDQGHHLJHnaar en derhalve meer risico loopt dan het geval zou zijn geZHHVWLQGLHQVOHFKWVDUW %:YDQWRHSDVVLQJ]RX]LMQ JHZHHVW,NPHHQGDWNRSHUVYDQRQURHUHQGH]DNHQ]LFKYDQ GLWJHYROJQLHWDOWLMGEHZXVW]LMQHQGDWGHRRUVSURQNHOLMNH SDUWLMHQ±WRHQGHFRQWUDFWVRYHUQHPLQJLQGHKXXURYHUHHQNRPVWZHUGRYHUHHQJHNRPHQ±GH]HJHYROJHQPRJHOLMNRRN QLHWEHGRHOGKHEEHQ Er zijn drie oplossingen mogelijk voor het gesignaleerde SUREOHHP DOOHQDOVDOWHUQDWLHIYRRUGHLQWHJUDOHFRQWUDFWVoverneming zoals in de praktijk thans regelmatig wordt gehanteerd. 1. Huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenNRPVWVSHFL¿HNGHEHGLQJHQEHQRHPHQZDDUYRRU]LM contractsoverneming wensen af te spreken. Het proEOHHPYDQGHRYHUJDQJELMOHYHULQJYDQHHQUHHGVRSHLVEDUHYRUGHULQJZRUGWGDQLQLHGHUJHYDOEHSHUNWWRW GLHVSHFL¿HNHEHGLQJHQ+HWQDGHHOGDDUELMLVGDW±]RDOVLNKLHUYRRUKHESUREHUHQDDQWHWRQHQ±LQKHWDOJHPHHQQLHWJRHGLVYDVWWHVWHOOHQZHONHEHGLQJHQ ZHOHQZHONHEHGLQJHQQLHWRQGHUGHZHUNLQJYDQDUW %:YDOOHQZDDUGRRUKHWULVLFREHVWDDWGDWGH KXXUGHUHQYHUKXXUGHUEHGLQJHQYHUJHWHQDDQWHZLM]HQ GLHODWHUWRFKQLHWEOLMNHQRYHUWHJDDQ RIWHYHHO EHGLQJHQDDQZLM]HQ HQKHWULVLFRGDWRSHLVEDUHYRUGHULQJHQZRUGHQRYHUJHGUDJHQRQQRGLJZRUGWYHUJURRW 1UMXOLDXJXVWXV
7-0HOOHPD.UDQHQEXUJ*69HUELQWHQLVVHQUHFKWDUW %RHN%:DDQWZDDUELM0HOOHPD.UDQHQEHUJ YHUZLMVWQDDUGHYROJHQGHEURQQHQ &YDQ/RJJHUHQEHUJ Skuldoorname en kontraksoorname, ‘n regsvergelijkende ondersoek met besondere verwijsing na die Suid-Afrikaanse reg,GLVV S *YDQ5LMVVHQWPNR S $VVHU+DUWNDPS 6LHEXUJK,, QU 3DUO*HVFK%RHNDGDUWOLGS 'HQNELMYRRUEHHOGRRNDDQGHVRPVHQRUPHEHGUDJHQGLH grote corporate huurders voor het tekenen van een huurovereenkomst krijgen.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
‘Gebruik’ betekent (niet) hetzelfde als ‘gebruik’ Enige kanttekeningen bij HR 14 februari 2014, HR:2014:338 en de conclusie A-G, PHR:2013:1382, RvdW 2014, 340, TvHB 2014, 6 en WR 2014, 58 prof. mr. P. Abas* 'H]HELMGUDJHLVJHZLMGDDQKHWEHJULSµJHEUXLN¶GDWLQGH KXXUUHFKWHOLMNHWUDGLWLHDOVLQGVGH+XXUZHW HHQYRRUQDPHUROVSHHOWLQDUWYDQGLHZHWDOVRS]HJJLQJVHQEHHLQGLJLQJVJURQGYDQGHKXXUYDQJHERXZGHRQURHUHQGH ]DNHQ GULQJHQGHLJHQJHEUXLN'DDUELMKDQWHHULNHHQXLWJDQJVSXQWLQQUHQEHVFKULMILNKHWZHWWHOLMNNDGHUZDDULQ KHWHLJHQJHEUXLNLVQHHUJHOHJGELMGHKXXUYDQZRRQUXLPWH HQEHGULMIVUXLPWHLQQU,QQUNRPWGHGULQJHQGKHLGDDQ GHRUGHYRRUDOLQGHYRUPYDQ¿QDQFLsOHQRRG]DDN,QQU EHVSUHHNLNKHWRSZRRQUXLPWHEHWUHNNLQJKHEEHQGHDUUHVW YDQ+5PDDUWNJ ,QQULVGHYUDDJRI GDWDUUHVWPHGHYDQWRHSDVVLQJLVELMGHKXXUYDQEHGULMIVUXLPWH,QQUVHQZRUGWKHWRQWNHQQHQGDQWZRRUGRS GH]HYUDDJEHVSURNHQLQGHFRQFOXVLHYDQGH$*HQKHWDUUHVWYDQGH+RJH5DDG,QQU EUHQJLNPLMQEH]ZDUHQWHgen deze uitkomst naar voren. Mijn slotsom is te vinden in QU ,QKHWYHUOHGHQKHELNGHVWHOOLQJYHUGHGLJGGDW±ZDQneer de wetgever in twee opeenvolgende artikelen dezelfGHZRRUGHQJHEUXLNW±HUYDQGLHQWWHZRUGHQXLWJHJDDQGDW GH]HZRRUGHQGH]HOIGHEHWHNHQLVKHEEHQHQPRHWHQKHEEHQ'DWEHWRRJJLQJRYHUGHZRRUGHQµGXXU]DPHJHPHHQVFKDSSHOLMNHKXLVKRXGLQJ¶GLHZHUGHQJHEUXLNWLQDUWK HQL%:1DYHUORRSYDQWLMGLVGH]HVWHOOLQJDDQYDDUG KHW]HOIGHJHOGWYRRUWDDQYRRUDUW HQDUW %: =LHUHHGV$VVHU$EDV +XXU =ZROOH QUHQ+5 PDDUW NJ UR HQWKDQV$VVHU$EDVQU 7RWPLMQYHUUDVVLQJLVGH]HOIGHYUDDJWHQDDQ]LHQYDQ andere woorden in de wet opnieuw actueel geworden. +HWEHWUHIWZHGHURPGHZHWWHOLMNHUHJHOLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWGLHHUWRHVWUHNWRPELMGHEHsLQGLJLQJGDDUYDQDDQGHKXXUGHUHHQEHVFKHUPLQJWHYHUOHQHQGLHDOOHHQ in een aantal nauwkeurig en limitatief omschreven gevallen NDQZRUGHQGRRUEURNHQ(pQGDDUYDQKHHIWEHWUHNNLQJRSGH VLWXDWLHGDWGHYHUKXXUGHUGHRYHUHHQNRPVWZLOEHsLQGLJHQ RPGDWKLM]HOIKHWYHUKXXUGHZLOEHWUHNNHQ LQKHWVSUDDNJHEUXLNZRUGWGHWHUPµGULQJHQGHLJHQJHEUXLN¶JHKDQWHHUG 'H]HYRUPYDQEHsLQGLJLQJNDQ]RZHOELMKXXUYDQZRRQUXLPWHDDQGHRUGHNRPHQDOVELMKXXUYDQEHGULMIVUXLPWH ]LHUHVSDUW OLGRQGHUFHQDUW OLGRQGHUE %:$OVPHQGHWHNVWYDQGHZHWOHWWHUOLMNYHUJHOLMNWEOLMNW HUHHQSUREOHHPWHRQWVWDDQGDWYHHOJHOLMNHQLVYHUWRRQWPHW GDWYDQGHµGXXU]DPHJHPHHQVFKDSSHOLMNHKXLVKRXGLQJ¶LQ GHDUWKHQLRXG%:,QDUWLVEHSDDOGGDW
Tijdschrift voor HUURRECHT
GHUHFKWHUGHYRUGHULQJWRWEHsLQGLJLQJNDQWRHZLM]HQµLQdien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurGH]RGULQJHQGQRGLJKHHIWYRRUHLJHQJHEUXLN GDWYDQ KHP QLHWNDQZRUGHQJHYHUJGGDWGHKXXURYHUHHQNRPVW ZRUGWYHUOHQJG ¶,QDUW LVYRRUJHVFKUHYHQGDWGH UHFKWHUGHYRUGHULQJWRWEHsLQGLJLQJNDQWRHZLM]HQµLQGLHQ GHYHUKXXUGHUDDQQHPHOLMNPDDNWGDWKLM KHWYHUKXXUGHSHUVRRQOLMNLQGXXU]DDPJHEUXLNZLOQHPHQHQKLMGDDUWRHKHWYHUKXXUGHGULQJHQGQRGLJKHHIW2QGHUGXXU]DDPJHEUXLNZRUGWQLHWEHJUHSHQ PDDUZHO ¶7XVVHQGH KDDNMHVHQRSGHSXQWMHVZRUGHQELMNRPHQGHHLVHQJHVWHOG GLHKHWJHEUXLNGLHQHQWHYHUJH]HOOHQRPKHWWHODWHQNRPHQ WRWHHQEHsLQGLJLQJ'DWNDQGHZHWJHYHUDOOHPDDOGRHQ (ULVHYHQZHOJHHQHQNHOHUHGHQWHEHGHQNHQZDDURPKHW ZRRUGµJHEUXLN¶LQDUWHHQDQGHUHEHWHNHQLV]RXKHEEHQRIPRHWHQKHEEHQGDQLQDUW +HWZRRUGµJHEUXLN¶ ]DOHURSGXLGHQGDWGHYHUKXXUGHU]LFKYDQGH]DDNEHGLHQW :DQQHHUKHWYHUHLVWHZRUGWJHVWHOGYDQµGULQJHQGJHEUXLN¶ ZLOGDDUPHHJH]HJG]LMQGDWKHWµKRRJQRGLJLVGDWPHQ]LFK YDQGLH]DDNEHGLHQW¶ 'H]HµKRRJQRGLJKHLG¶KRJHQRRGGULQJHQGHQRRG]DDNRI QRRG]DNHOLMNKHLGNDQXLWYHUVFKLOOHQGHEURQQHQRQWVWDDQ HHQOLFKDPHOLMNHHHQSV\FKLVFKHRIHHQ¿QDQFLsOH,NKRXG PLMDDQGH]HODDWVWHRPGDWKHWSUREOHHPYDQGH]HELMGUDJH ]LFKDIVSHHOWRSKHWJHOGHOLMNHYODN,NVWHOHHQNODVVLHNJHYDODDQGHRUGHZDDULQGHEHODQJHQYDQYHUKXXUGHUHQKXXUder tegenover elkaar staan. Een eigenaar/verhuurder wenst YRRU]LFK]HOIHHQ]RKRRJPRJHOLMNUHQGHPHQWXLW]LMQEHOHJJLQJWHEHKDOHQ GHKXXUGHULVEHUHLGYRRUKHWJHQRWYDQ GH]DDNHHQUHGHOLMNHYHUJRHGLQJWHEHWDOHQPDDUZHQVWGDQ wel dat de zaak in goede staat van onderhoud verkeert en EOLMIWYHUNHUHQ'DQRQWVWDDWHHQFRQÀLFWDOVGHYHUKXXUGHU een huurverhoging wenst en de huurder een verhelping van RQGHUKRXGVJHEUHNHQ'LWODDWVWHNRPWGHYHUKXXUGHUVOHFKW XLWZDQWKHWODWHQUHSDUHUHQYDQGHJHEUHNHQNRVWKHPYHHO geld. Dan rijst de vraag hoelang het voortduren van de huurrelatie van hem kan worden gevergd en of hij aan de overeenkomst een einde kan maken wegens de voor hem verERQGHQQDGHOHQELMKHWYRRUWEHVWDDQYDQGHKXXUUHODWLH (HQJHYDO]RDOVKLHUJHVFKHWVWLVEHUHFKWGRRU+5 PDDUWNJ 'DWKDGEHWUHNNLQJRSGHYHU-
3URIPU3 3LHW $EDVLVKRRJOHUDDUHPHULWXV8Y$
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
‘Gebruik’ betekent (niet) hetzelfde als ‘gebruik’
KXXUYDQZRRQUXLPWHLQHHQ]RJHQDDPGKHUHQKXLV HUZRUGW GDQRRNJHVSURNHQRYHUKHW+HUHQKXLVDUUHVW2PWUHQWGH WRHSDVVLQJYDQDUW %:RYHUZHHJWGH+5LQUR als volgt: µ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genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.’ 2PWRWHHQWRHSDVVLQJYDQGHXLW]RQGHULQJWHNXQQHQEHVOXLten zal moeten komen vast te staan dat er sprake is van een structurele wanverhouding. Deze woorden verdienen nadere EHVFKRXZLQJ$OVGHKXXURSEUHQJVWHQEHGUDJHQHQGH H[SORLWDWLHNRVWHQNDQJHUHGHOLMNZRUGHQVWDDQGHJHKRXden dat er een wanverhouding voorligt. Maar die moet strucWXUHHO]LMQ:DWEHWHNHQWGDW"$OVHULQKHWMDDUHHQ wanverhouding is, maar daarna niet meer, kan het woord VWUXFWXUHHOQLHWZRUGHQJHEUXLNW$DQGLHZDQYHUKRXGLQJ]DO een element van duurzaamheid inherent zijn. Maar, welke GXXU]DDPKHLG"7ZHHMDDUOLMNWRQYROGRHQGHHQDFKWMDDU]Hker lang genoeg. Waar daartussen de grens wordt getrokken, is niet vrij van willekeur, maar dat dient te worden aanvaard. .RUWJH]HJGJHOGWELMGHKXXUYDQZRRQUXLPWHKHWYROJHQGH 'HZLOWRWXLWYRHULQJYDQHHQERXZHQUHQRYDWLHSODQLVQLHW YROGRHQGHYRRUKHWDDQQHPHQYDQGULQJHQGHLJHQJHEUXLN RRNQLHWDOVGHH[SORLWDWLHELMDFKWHUZHJHEOLMYHQYDQGLHXLWYRHULQJRQUHQGDEHOLV'DWLVDOOHHQDQGHUVELMDDQZH]LJKHLG YDQHHQVWUXFWXUHOHZDQYHUKRXGLQJWXVVHQGHH[SORLWDWLHNRVWHQHQGHKXXURSEUHQJVWHQ6OHFKWVLQGLWODDWVWHJHYDONDQ KHWGULQJHQGHLJHQJHEUXLN±HQGDDUPHHGHEHsLQGLJLQJYDQ GHKXXURYHUHHQNRPVW±ZRUGHQDDQJHQRPHQ 'LWHHQPDDO]R]LMQGHGLHQW]LFKGHYROJHQGHYUDDJDDQ RIGH]HOIGHUHJHOVJHOGHQELMKXXUYDQ EHGULMIVUXLPWH ,QKHWUHFHQWHDUUHVWYDQ+5IHEUXDULKHHIWGH+RJH 5DDGEHVOLVWGDWGLWQLHW]RLVPHWQDPHGXVGDWGHHLVYDQ de structurele wanverhouding niet mag worden gesteld. (U]DOZRUGHQEHKDQGHOGKRHGDWDUUHVWHUXLW]LHWHQDIVOXLWHQG]DOZRUGHQEH]LHQRIGDWUHVXOWDDWMXLVWLV ,QGHSURFHGXUH$ORJ8OWLPRJDDWKHWNRUWJH]HJGRPGHIHLWHQGLHGRRUGH+5LQUR]LMQVDPHQJHYDWRQGHU L WRW HQPHW YLL $ORJKXXUWVLQGV ZLQNHOUXLPWHYDQ8OWLPRDDQKHW/HJPHHUWH8LWKRRUQVLQGVDSULOYRRURQEHSDDOGHWLMGWHJHQHHQKXXUSULMVYDQODDWVWHOLMN¼ per kwartaal. Het winkelcentrum is verouderd en moet worGHQJHUHQRYHHUG3DUWLMHQKHEEHQRQGHUKDQGHOGRYHUHHQ nieuwe huurovereenkomst zonder tot overeenstemming te NRPHQ%UHHNSXQWZDVRDGDW$ORJVOHFKWVPD[LPDDO¼ SHUPZHQVWHWHEHWDOHQWHUZLMODQGHUHZLQNHOLHUVLQKHW reeds gerenoveerde deel van het winkelcentrum een huurSULMVEHWDDOGHQYDQ¼SHUP'DQYRUGHUW8OWLPREHHLQGLJLQJRSGHYRHWYDQDUW OLG%:0HWEHNUDFKWLging van een vonnis van de kantonrechter Amsterdam heeft KHWKRI$PVWHUGDPELMDUUHVWYDQQRYHPEHUGHRQWUXLPLQJXLWJHVSURNHQ'DDUELMKHHIWKHWKRIPHWQDPHRYHUZRJHQGDW8OWLPRYROGRHQGHDDQQHPHOLMNKHHIWJHPDDNW 1UMXOLDXJXVWXV
GDWQDGHUHQRYDWLHHHQNRVWHQGHNNHQGHH[SORLWDWLHPHWYHUKXXUDDQ$ORJWHJHQHHQKXXUYDQPD[LPDDO¼SHUP RQPRJHOLMNLV7HJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPW$ORJLQIHLWHPHW een klacht op, namelijk dat het hof heeft nagelaten te onder]RHNHQRIHUHHQVWUXFWXUHOHZDQYHUKRXGLQJEHVWDDWWXVVHQ GHH[SORLWDWLHNRVWHQHQGHKXXURSEUHQJVWHQPDZGDWKHW hof dezelfde maatstaf had moeten aanleggen als voor woonUXLPWHLVQHHUJHOHJGLQKHWDUUHVWYDQ+5PDDUW1- $*:LVVLQNFRQFOXGHHUWWRWYHUZHUSLQJYDQKHWEHURHSHQ GH+5EHVOLVWGLHQRYHUHHQNRPVWLJ ,NEH]LHHHUVWGHFRQFOXVLH3+5 2QGHUSXQW VWHOWGH$*KHWSUREOHHPNOLSHQNODDU µ,QFDVVDWLHOLJW dus kort gezegd de vraag voor of het hof de maatstaf van het DOJHQRHPGH+HUHQKXLVDUUHVWKDGPRHWHQJHEUXLNHQ¶ 'DQOLJWKHWYRRUGHKDQGRPWHYHUYROJHQPHWHHQEHVSUHNLQJYDQGLWDUUHVWHQGHJHYROJHQGDDUYDQ ]LHSXQWHY ,QGLWYHUEDQGFLWHHUWGH$*]LMQDPEWVYRRUJDQJHU+X\GHFRSHUGLHKHHIWRSJHPHUNW µ'DDUELM]LHLNHUQLHWDDQYRRUELMGDWGHEHsLQGLJLQJVJURQGYDQKHWGULQJHQGHLJHQJHEUXLNLQKHWEHGULMIVUXLPWHKXXUUHFKWHHQ HQLJV]LQV DQGHUH SODDWVLQQHHPWGDQGLHLQKHWZRRQUXLPWHKXXUUHFKWGRHW 1RFKKHWHHQQRFKKHWDQGHUOLMNWPLMHHQUHFKWYDDUGLging op te leveren voor het maken van het hier onderzochWHYHUVFKLOLQYHUEDQGPHWZDW]LFKLQEHLGHRQGHUDIGHOLQJHQ YDQKHWKXXUUHFKWWRFKDDQGLHQWDOVppQHQKHW]HOIGHEHJULS¶ SXQW (HQKHHOHLQGYHUGHU SXQW NRPWGH$* WRWHHQVWHOOLQJ µ,QGLHQRRNELM EHGULMIVUXLPWHGHYUDDJ JHVWHOG]RXPRHWHQZRUGHQRI YRRUGDQZHO QDUHQRYDWLH sprake zou zijn van een structurele wanverhouding tussen NRVWHQHQRSEUHQJVWHQGDQ]RXKHWEHVFKHUPLQJVQLYHDXYDQ GHKXXUGHUYDQGH]HEHGULMIVUXLPWHZRUGHQRSJHWLOGQDDUKHW EHVFKHUPLQJVQLYHDXYDQGHKXXUGHUYDQZRRQUXLPWH¶$DQVOXLWHQGNRPWHUHHQKRRJZRRUGXLWGDWYDQEHVOLVVHQGNDUDNWHUEOLMNWRQGHUSXQW µ'DDUWHJHQSOHLWGDWKHWEHODQJ YDQGHKXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWHLQKHWDOJHPHHQDOV PLQGHUEHVFKHUPZDDUGLJZRUGWJH]LHQGDQKHWZRRQEHODQJ YDQGHKXXUGHUYDQZRRQUXLPWH¶:LVVLQNEUHQJWQRJHHQ PRJHOLMNHWHJHQZHUSLQJWHUVSUDNHRQGHUSXQW'LH]RX JHYRQGHQNXQQHQZRUGHQLQZHWVYRRUVWHOGDWVWUHNW WRWµYHUEHWHULQJYDQGHKXXUEHVFKHUPLQJYDQKXXUGHUVYDQ EHGULMIVUXLPWH¶+LHURYHUPHUNW:LVVLQNRS µ+HWPLGGHO vraagt terecht niet om anticipatie op dit wetsvoorstel, maar EHWRRJWGDWGLWZHOHHQDDQNQRSLQJVSXQWELHGWYRRUHHQUHVWULFWLHYHXLWOHJYDQKHWEHJULSGULQJHQGHLJHQJHEUXLNLQYHUEDQGPHWHHQUHQRYDWLHSODQRQGHUKHWKXLGLJHUHFKW 'H discussie illustreert overigens wel dat de rechter ook onder het huidige recht kritisch dient te toetsen of inderdaad spraNHLVYDQGULQJHQGHLJHQJHEUXLNLQYHUEDQGPHWHHQUHQRYDWLHGLH]RQGHUEHsLQGLJLQJYDQGHKXXUQLHWPRJHOLMNLV'DW die toets in het onderhavige geval niet kritisch genoeg is uitJHYRHUGZRUGWLQFDVVDWLHQLHWEHWRRJGEHKRXGHQVGDQLQ YHUEDQGPHWKHWEHVSURNHQSXQWYDQGHWRHSDVVHOLMNKHLGYDQ het Herenhuisarrest.’ Na deze mogelijke tegenwerping en KHWDFKWHUZHJHEOLMYHQYDQNODFKWHQDOVRPVFKUHYHQLVKHW ten slotte een kleine moeite om tot een afronding te komen RQGHUSXQW µ$OOHVDIZHJHQGH]LHLNJHHQQRRG]DDN RP]RDOVKHWPLGGHOEHSOHLWELMHHQKXXURYHUHHQNRPVWYDQ EHGULMIVUXLPWHWHYHUHLVHQGDWDOOHHQNDQZRUGHQRSJH]HJGPHWKHWRRJRSGULQJHQGHLJHQJHEUXLNEHVWDDQGHLQUHnovatie, indien sprake is van een structurele wanverhouding WXVVHQH[SORLWDWLHNRVWHQHQKXXURSEUHQJVWHQ¶
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
‘Gebruik’ betekent (niet) hetzelfde als ‘gebruik’
$*:LVVLQNVFKXZW±]RDOVZHOYDNHU±GHQXDQFHQLHW+HW LVGDDURPWHEHWUHXUHQGDW]LMQFRQFOXVLHGHPLVWLQJDDWRS EDVLVYDQGH]HHQHVWHOOLQJ KHWEHODQJYDQGHKXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWHZRUGWLQKHWDOJHPHHQDOVPLQGHUEHVFKHUPZDDUGLJJH]LHQGDQKHWZRRQEHODQJYDQGHKXXUGHU YDQZRRQUXLPWH'XV PLQGHUEHVFKHUPZDDUGLJHQGDQRRN QRJHHQVµLQKHWDOJHPHHQ¶'LWYHURQGHUVWHOWGDWHUYULMZHO JHHQPHQVLVGLHGHPLQGHUEHVFKHUPZDDUGLJHSRVLWLHYDQ GHKXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWH]RXEHWZLVWHQ'H]HYHURQGHUVWHOOLQJKHHIWJHHQHQNHOHEDVLV:DQQHHUHHQEHSDDOGH RSYDWWLQJDOJHPHHQZRUGWJHGUDJHQRQWEUHHNWGHQRRG]DDN van verwijzingen. Die komen te dezen in de conclusie niet voor. Wissink maakt hier een uitglijder van jewelste. Deze heeft een uitwerking gehad op het arrest van de Hoge Raad. $OYRUHQVGHIRXWYDQ:LVVLQNWRHWHOLFKWHQEHSUHHNLN thans eerst de uitspraak in cassatie. De kernoverweging in KHWDUUHVWLVUR9DQZHJHKHWEHODQJGDDUYDQJHHILN GLHYROOHGLJZHHU µ'HYUDDJRIGHLQJHQRHPGDUUHVWYDQ PDDUWYRRUGHEHsLQGLJLQJYDQKXXUYDQZRRQUXLPWHQHHUJHOHJGHPDDWVWDIRRNJHOGWYRRUGHEHsLQGLJLQJYDQ KXXUYDQEHGULMIVUXLPWHLQGH]LQYDQDUW %:GLHQW RQWNHQQHQGWHZRUGHQEHDQWZRRUGRSJURQGYDQKHWYROJHQde. %LMGHEHsLQGLJLQJYDQGHKXXUYDQZRRQUXLPWHPDJHHQ EHURHSRSGULQJHQGHLJHQJHEUXLNYDQGHYHUKXXUGHUQLHW te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toeNRPWDDQGHGRRUKHWKXXUUHFKWEHRRJGHEHVFKHUPLQJYDQ de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat GHH[SORLWDWLHYDQKHWYHUKXXUGHLQRQJHZLM]LJGHVWDDWRQUHQGDEHOLVRQYROGRHQGHYRRUKHWDDQQHPHQYDQGULQJHQG HLJHQJHEUXLN9RRUKHWDDQQHPHQGDDUYDQJHOGWGHVWUHQJHre maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding WXVVHQGHH[SORLWDWLHNRVWHQHQGHKXXURSEUHQJVWHQ %LMGHEHVFKHUPLQJYDQGHKXXUGHUYDQEHGULMIVUXLPWHDOV EHGRHOGLQDUW %:JDDWKHWRPHHQEHVFKHUPLQJYDQ HHQUHFKWYDQ IXQGDPHQWHHO DQGHUHDDUGZDDUELMPHWQDPH EHGULMIVHFRQRPLVFKHEHODQJHQYDQGHKXXUGHUHQGHYHUKXXUGHUHHQUROVSHOHQ9DQGHYHUKXXUGHUYDQEHGULMIVUXLPWHNDQLQHHQJHYDODOVKHWRQGHUKDYLJH±ZDDULQGHQRRGzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat ±QLHWZRUGHQJHYHUJGGDWKLMHHQKXXURYHUHHQNRPVWYRRUW]HWGLHQDUHQRYDWLHOHLGWWRWHHQQLHWNRVWHQGHNNHQGHH[ploitatie.’ De aandacht gaat vooral uit naar de tweede en derde alinea YDQGH]HUHFKWVRYHUZHJLQJ'DDUELMYDOWGHQDGUXNRSKHW¿QDQFLHHOEHGULMIVHFRQRPLVFKDVSHFWELMKHWHLJHQJHEUXLN Wanneer men alleen maar de tekst van de wet naleest valt GDGHOLMNRSGDWLQEHLGHJHYDOOHQRQGHUHLJHQµJHEUXLN¶GH YHUYUHHPGLQJZRUGWXLWJHVORWHQ'DWEHWHNHQWGDWKHWPHHVW H[WUHPHZDWHHQYHUKXXUGHU±]RZHOYDQZRRQUXLPWHDOV YDQEHGULMIVUXLPWH±]RXNXQQHQGRHQRPGHKXXUGHUXLWKHW JHKXXUGHWHYHUZLMGHUHQ YHUNRRSYDQKHWJHKXXUGHHQOHYHULQJDDQHHQGHUGH KHPLVYHUERGHQ:DWRYHUEOLMIWDDQ EHGULMIVHFRQRPLVFKHUHGHQHQLVGHUKDOYHYDQHHQJHULQJHUHSULRULWHLW7HJHQGH]HDFKWHUJURQGEH]LHQLVGDQRRNQLHW goed te plaatsen dat de Hoge Raad in de derde alinea van de JHFLWHHUGHRYHUZHJLQJJHZDJPDDNWYDQHHQUHFKWRSEHVFKHUPLQJµYDQDQGHUHDDUG¶ODDWVWDDQYDQHHQµIXQGDPHQWHHO¶DQGHUHDDUG:DWLVGDDUDDQ]RIXQGDPHQWHHO",NEOLMI het antwoord schuldig.
Tijdschrift voor HUURRECHT
,N]RXQLHWYHUGHUGXUYHQJDDQGDQGHVWHOOLQJGDWKHWHLJHQJHEUXLNELMEHGULMIVUXLPWHKXXULQHQNHOHJHYDOOHQYDQ¿QDQFLsOHDDUGLHWVHHUGHUNDQZRUGHQDDQJHQRPHQGDQELM de woonruimtehuur. Aan wat kan deze misslag van de Hoge 5DDGZRUGHQWRHJHVFKUHYHQ",NGHQNGDDUYRRUZHOHHQYHUNODULQJWHNXQQHQJHYHQ,NURHSGHµXLWJOLMGHU¶YDQ$* :LVVLQNLQKHULQQHULQJ'LHKDGWRFKEHWRRJGGDWKHWEHODQJYDQGHKXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWHLQKHWDOJHPHHQ DOVPLQGHUEHVFKHUPZDDUGLJZRUGWJH]LHQGDQKHWZRRQEHODQJYDQGHKXXUGHUYDQZRRQUXLPWH9RRUHHQJRHGEHJULS van de wettelijke regeling is het verstandig terug te keren QDDUGHEURQ+LHUPHHEHGRHOLNGH0HPRULHYDQ7RHOLFKWLQJELMZHWVYRRUVWHO Kamerstukken II QU 2SSZRUGWRQGHUGHNRSµ$OJHPHHQ¶KHWHHQHQDQder opgemerkt over doel en strekking van het wetsvoorstel HQGDDUDDQYRRUDIJHJDQHRYHUOHJ+LHUXLWYDOWWHOHUHQ µ'H YRRUJHVWHOGHUHJHOLQJEUHQJWJHHQLQJULMSHQGHZLM]LJLQJHQ WHQRS]LFKWHYDQKHWKXLGLJHUHFKW=RZHOKHWWKDQVEHVWDDQGHWRHSDVVLQJVJHELHGDOVGHWKDQVEHVWDDQGHRS]HJJLQJVHQ WHUPLMQEHVFKHUPLQJRSGLWJHELHG]LMQJHKDQGKDDIG+HWzelfde geldt voor de regeling voor de vaststelling van huurprijzen. Het onderhavige wetsvoorstel heeft dan ook een andere strekking dan het inmiddels ingetrokken wetsvoorstel WRWZLM]LJLQJYDQGHEHSDOLQJHQEHWUHIIHQGHGHKXXUHQYHUKXXUYDQEHGULMIVUXLPWHHQLQWUHNNLQJYDQGH+XXUZHW Kamerstukken II QUV (HQHQDQGHU KHHIWHUWRHJHOHLGGDW]RZHOKHWWKDQVEHVWDDQGHWRHSDVVLQJVJHELHGDOVGHWKDQVEHVWDDQGHRS]HJJLQJVHQWHUPLMQEHscherming, alsmede het huidige stelsel van nadere huurprijsvaststelling gehandhaafd zijn.’ :DWNDQKLHUXLWZRUGHQJHOHHUG"9RRU]RYHUWHGH]HQYDQ EHODQJLQLHGHUJHYDOGDWGHZHWJHYHUYDQ KHHIW EHRRJGKHWµKXLGLJH¶V\VWHHPYDQRS]HJJLQJVJURQGHQYRRUW WH]HWWHQ2QGHUKHWZRRUGµKXLGLJ¶GLHQWWHZRUGHQEHJUHSHQKHWVWHOVHOYDQKHWWRHQPDOLJHµQLHXZHKXXUUHFKW¶KHWJHHQYHUZLMVWQDDUKHWKXXUUHFKWYDQ +LHUELMODDWLNPLMOHLGHQGRRU$%RFNZLQNHO9HUNHQningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, Deventer 'H5RWWHUGDPVHNDQWRQUHFKWHUHQWRHQPDOLJFRU\IHH LQKHWKXXUUHFKWVFKULMIWRSS µ:DWEHWHNHQWµHLJHQJHEUXLN¶"$QWZRRUG OHWWHUOLMNKHW]HOIGHDOVµHLJHQJHEUXLN¶LQ DUWOLGVXEGYDQGH+XXUZHW'LWEOLMNWRQPLVNHQEDDU uit de parlementaire geschiedenis, waarover hierna nog het QRGLJH]DOZRUGHQYHUPHOG$OOHUHFKWVSUDDNRPWUHQWGDWEHJULSµHLJHQJHEUXLN¶KHHIWGXVYRRUGHQLHXZHUHJHOLQJ]LMQ YROOHEHWHNHQLVJHKRXGHQ¶2SSQRHPW%RFNZLQNHO GH]HFRQFOXVLHµRQRPVWRWHOLMN¶ 1DGH]HWHUXJEOLNNRPLNWRWHQLJHFRQFOXVLHV ± dat er sterke aanwijzingen zijn voor mijn uitgangspunt GDW±ZDQQHHUGHZHWJHYHULQVRRUWJHOLMNHZHWVDUWLNHOHQGH]HOIGHZRRUGHQJHEUXLNW±HUYDQGLHQWWHZRUGHQ XLWJHJDDQGDWGH]HZRRUGHQGH]HOIGHEHWHNHQLVKHEEHQ ± dat er voorts aanwijzingen zijn voor de juistheid van de stelling van Huydecoper dat noch het een noch het DQGHUHHQUHFKWYDDUGLJLQJOLMNWµRSWHOHYHUHQYRRUKHW PDNHQYDQKHWKLHURQGHU]RFKWHYHUVFKLOLQYHUEDQG PHWZDW]LFKLQEHLGHRQGHUDIGHOLQJHQYDQKHWKXXUUHFKWWRFKDDQGLHQWDOVppQHQKHW]HOIGHEHJULS¶ YJO KLHUELMKHWDDQ%RFNZLQNHORQWOHHQGHFLWDDW
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
‘Gebruik’ betekent (niet) hetzelfde als ‘gebruik’
±
±
GDWHUGDDUHQWHJHQJHHQDDQZLM]LQJEHVWDDWYRRUGH juistheid van het oordeel van A-G Wissink dat het EHODQJYDQGHKXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWHLQKHW DOJHPHHQDOVPLQGHUEHVFKHUPZDDUGLJZRUGWJH]LHQ GDQKHWZRRQEHODQJYDQGHKXXUGHUYDQZRRQUXLPWH en ten slotte dat er geen enkele aanwijzing valt te putten uit de wetsgeschiedenis voor aanvaarding van het standpunt YDQGH+RJH5DDGGDWKHWELMGHEHVFKHUPLQJYDQGH KXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWHJDDWRPGHEHVFKHUPLQJYDQHHQµUHFKWYDQ IXQGDPHQWHHO DQGHUHDDUG¶
De uitglijder van de A-G heeft een multiplier-effect teweeg JHEUDFKWWHQRS]LFKWHYDQKHWDUUHVWYDQGH+RJH5DDG(Q dat effect is in neerwaartse richting geweest. Dat is geen resultaat om trots op te zijn.
1UMXOLDXJXVWXV
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking mr. N. Eeken en prof. mr. A.W. Jongbloed 13. Rb. Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam 6 juni 2014 ECLI:NL:RBROT:2014:4659 Gemeente Rotterdam/X (Geen hoger beroep ingesteld)
Samenvatting %HsLQGLJLQJ EXLWHQJHUHFKWHOLMN KXXUPLGGHQVWDQGV bedrijfsruimte, gebrek dat niet hersteld behoeft te worden, beroep op verrekening 'RRUGDWKHWJHKXXUGHUHFUHDWLHJHERXZLVDIJHEUDQGLVKHW genot van het gehuurde onmogelijk geworden en dat rechtYDDUGLJWGHEXLWHQJHUHFKWHOLMNHRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWH[DUW %:'DDUDDQGRHWQLHWDIGDWHUHHQ DOWHUQDWLHIEHVWDDWQXKHWJDDWRPKHWJHQRWYDQKHWJHKXXUGH(HQEHURHSRSYHUUHNHQLQJVODDJWVOHFKWVDOVGHWHJHQvordering op eenvoudige wijze kan worden vastgesteld.
Kantonrechter GHSXEOLHNUHFKWHOLMNHUHFKWVSHUVRRQGH*HPHHQWH5RWWHUdam, zetelende te Rotterdam, eiser, JHPDFKWLJGH PU60&RQLMQHQEHUJ tegen [gedaagde] , wonende te Hoek van Holland, gemeente Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. P. van der Veld. Partijen worden hierna aangeduid als Gemeente Rotterdam en [gedaagde]. «
2 De vaststaande feiten Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast. *HPHHQWH5RWWHUGDPKHHIWYDQDIMDQXDULDDQ>JHGDDJGH@YHUKXXUGKHWH[SORLWDWLHUHFKWYDQGH]LFKLQKHWUHFUHDWLHJHERXZRSKHWUHFUHDWLHRRUG+RHNYDQ+ROODQG EHYLQGHQGHEXIIHWWHQPHWDDQKRULJKHGHQ KLHUQD KHWUHFUHDWLHJHERXZ JHGXUHQGHGHVHL]RHQVPDDQGHQYDQPDDUWWRWHQ PHWRNWREHU KLHUQD GHKXXURYHUHHQNRPVW 2SDSULOLVKHWUHFUHDWLHJHERXZYROOHGLJGRRU EUDQGYHUZRHVW 3HUEULHIYDQPHLKHHIW*HPHHQWH5RWWHUGDP >JHGDDJGH@EHULFKWGHKXXURYHUHHQNRPVWEXLWHQJHUHFKWHOLMN WH]XOOHQRQWELQGHQSHUMXOL
3 De vordering *HPHHQWH5RWWHUGDPKHHIWJHYRUGHUGELMYRQQLVXLWYRHUEDDUELMYRRUUDDGYHUNRUWZHHUJHJHYHQ - een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tusVHQSDUWLMHQSHUMXOL EXLWHQJHUHFKWHOLMN LVRQWERQGHQ GDQZHOGHKXXURYHUHHQNRPVWWXVVHQSDUWLMHQPHWEHWUHNNLQJWRWKHWJHKXXUGHWHRQWELQGHQ
Tijdschrift voor HUURRECHT
>JHGDDJGH@WHYHURRUGHOHQDDQ*HPHHQWH5RWWHUGDPWHEHWDOHQ¼DDQKXXUDFKWHUVWDQGRYHUWRWDSULO HQHQHUJLHNRVWHQRYHUHQYHUPHHUGHUGPHW GHZHWWHOLMNHUHQWHYDQDIMXOLHQ¼DDQEXLWHQJHUHFKWHOLMNHNRVWHQ - [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente. $DQ]LMQYRUGHULQJOHJW*HPHHQWH5RWWHUGDP]DNHOLMN ZHHUJHJHYHQ±KHWYROJHQGHWHQJURQGVODJ3ULPDLUKHHIW *HPHHQWH5RWWHUGDPGHKXXURYHUHHQNRPVWEXLWHQJHUHFKWHOLMNPRJHQRQWELQGHQQXKHWJHQRWYDQKHWUHFUHDWLHJHERXZ JHKHHORQPRJHOLMNLVJHZRUGHQGRRUGHEUDQGVXEVLGLDLU GLHQWGHKXXURYHUHHQNRPVWWHZRUGHQRQWERQGHQRSJURQG YDQGHWRHUHNHQEDUHWHNRUWNRPLQJDDQGH]LMGHYDQ>JHGDDJde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huuroverHHQNRPVW'HEHWDOLQJVDFKWHUVWDQGEHGUDDJW¼ >JHGDDJGH@LVRQGDQNVGLYHUVHDDQPDQLQJHQLQJHEUHNHJHEOHYHQPHWWLMGLJHYROGRHQLQJYDQGHKXXUHQHQHUJLHNRVWHQ 9DQZHJHKHWEHWDOLQJVYHU]XLPLV>JHGDDJGH@ZHWWHOLMNHUHQWHHQEXLWHQJHUHFKWHOLMNHNRVWHQYHUVFKXOGLJG
4 Het verweer [gedaagde] heeft uiteindelijk de hoogte van de gevorderde EHGUDJHQWHQDDQ]LHQYDQGHKXXUDFKWHUVWDQGHQGHHQHUJLHNRVWHQHUNHQGGRFKGRHWHHQEHURHSRSYHUUHNHQLQJ %HWZLVWZRUGWGDWHUJURQGLVYRRUHHQRQWELQGLQJYDQGH huurovereenkomst. Hij heeft daartoe het volgende -zakelijk ZHHUJHJHYHQHQYRRU]RYHUWKDQVYDQEHODQJDDQJHYRHUG (ULVJHHQVSUDNHYDQVXEVWDQWLsOHXLWJDYHQWHU]DNHGHYHUQLHXZLQJYDQKHWUHFUHDWLHJHERXZYRRU*HPHHQWH5RWWHUGDPQXGH]HYHU]HNHUGLVYRRUEUDQGVFKDGH]RGDWGH]H JHKRXGHQLVKHWJHEUHNWHYHUKHOSHQ'DDUQDDVWJHOGWGDWRQJHDFKWGDW*HPHHQWH5RWWHUGDPJHKRXGHQLVKHWJHEUHNWH YHUKHOSHQKHWJHQRWYDQKHWJHKXXUGHQLHWEOLMYHQGRQPRgelijk is geworden nu er een noodvoorziening op het recreatieterrein is geplaatst zodat Gemeente Rotterdam de huurRYHUHHQNRPVWQLHWPRFKWRQWELQGHQ$DQJH]LHQHUHHQUHFKW WRWH[SORLWDWLHJHKXXUGZRUGWGRRU>JHGDDJGH@KHHIW*Hmeente Rotterdam zijn zorgplicht geschonden door [gedaagGH@QLHWGH]HQRRGYRRU]LHQLQJWHODWHQH[SORLWHUHQ+LHUGRRU NRQGHEHWDOLQJVUHJHOLQJQLHWZRUGHQQDJHNRPHQ
5 De beoordeling van de vordering *HPHHQWH5RWWHUGDPLVRSJURQGYDQDUWLNHO %: EHYRHJGWRWRQWELQGLQJLQGLHQHHQJHEUHNGDWKLMDOVYHUKXXUGHURSJURQGYDQDUWLNHO %:QLHWYHUSOLFKWLVWH verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten van het gehuurde geheel onmogelijk maakt. ,QRQGHUKDYLJHJHYDOLVVSUDNHYDQHHQJHEUHNLQGH]LQYDQ DUWLNHO OLG%:8LWJDQJVSXQWYDQDUWLNHO %: is dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurGHUJHEUHNHQWHYHUKHOSHQtenzijGLWRQPRJHOLMNLV , RIXLWgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerZLMVQLHWYDQGHYHUKXXUGHU]LMQWHYHUJHQ ,, ,QKHWJHYDOHHQJHKXXUGJHERXZ YULMZHO JHKHHOGRRU EUDQGLVYHUZRHVW]RDOVKLHUKHWUHFUHDWLHJHERXZGDWEOLMkens de foto’s in het schaderapport nagenoeg tot de grond WRHLVDIJHEUDQGNDQHUJHHQVSUDNHPHHU]LMQYDQKHWµYHUKHOSHQ¶YDQGRRUGHEUDQGRQWVWDQHJHEUHNHQPDDULVHU
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
VSUDNHYDQYHUYDQJLQJGRRUHHQQLHXZJHERXZ(HQGHUJHlijke vervanging zal altijd aanzienlijk meer kosten met zich PHHEUHQJHQGDQKHWHQNHOKHUVWHOOHQYDQJHEUHNHQ$DQ]RZHOGHXLW]RQGHULQJRQGHU,DOVRQGHU,,LVGDQRRNYROGDDQ ]RGDW*HPHHQWH5RWWHUGDPQLHWJHKRXGHQLVKHWJHEUHNWH verhelpen. >JHGDDJGH@KHHIW]LFKHUYHUYROJHQVRSEHURHSHQGDW*Hmeente Rotterdam de huurovereenkomst niet mocht ontELQGHQQX]LMQJHQRWYDQKHWJHKXXUGHGRRUKHWJHEUHNQLHW EOLMYHQGRQPRJHOLMNLVJHZRUGHQLPPHUV*HPHHQWH5RWWHUdam heeft een noodvoorziening op het recreatieterrein geSODDWVWLQZHONHKLM]LMQH[SORLWDWLHUHFKWHQNDQXLWRHIHQHQ DOGXV>JHGDDJGH@,QDUWLNHO OLG%:JDDWKHWHUHFKWHURPRIKHWJHEUHNKHWJHQRWYDQKHWJHKXXUGHRQPRJHOLMNPDDNW:DQQHHUDOVJHYROJYDQHHQJHEUHNJHGXUHQGH een korte periode het genot van het gehuurde onmogelijk is RQGHURPVWDQGLJKHGHQZDDUELMHHQURONDQVSHOHQRIJHGXUHQGHGLHSHULRGHHHQSDVVHQGDOWHUQDWLHINDQZRUGHQJHERden, is er geen sprake van gehele onmogelijkheid in de zin YDQDUWLNHO OLG%:'LHVLWXDWLHGRHW]LFKHFKWHUQLHW YRRUZDQQHHU]RDOVKLHUJHGXUHQGHHHQODQJHUHSHULRGH GH EUDQGZDVRSDSULOHQWRWRSKHGHQLVHUJHHQDQGHU JHERXZJHSODDWVW JHHQJHEUXLNNDQZRUGHQJHPDDNWYDQ het gehuurde. Dat is niet anders wanneer gedurende die peULRGHHHQSDVVHQGDOWHUQDWLHIYRRUKHWJHKXXUGHEHVFKLNEDDU LV'HEHVFKLNEDDUKHLGYDQHHQSDVVHQGDOWHUQDWLHIYRRUKHW gehuurde doet immers niets af aan het feit dat het genot van de gehuurde zelf onmogelijk is geworden. 'HVORWVRPLVGDWRRNDDQKHWYHUHLVWHYDQDUWLNHO OLG %:LVYROGDDQ'DWEHWHNHQWGDWKHW*HPHHQWH5RWWHUGDPYULMVWRQGGHRYHUHHQNRPVWPHWHHQEHURHSRSDUWLNHO OLG %:SHUMXOLEXLWHQJHUHFKWHOLMNWHRQWELQGHQ'HJHYRUderde verklaring voor recht zal dan ook worden toegewezen. 1X>JHGDDJGH@GHJHYRUGHUGHKXXUDFKWHUVWDQGRYHU WRWDSULOHQHQHUJLHNRVWHQRYHUHQDG ¼WHU]LWWLQJKHHIWHUNHQGLVGHYRUGHULQJRRNLQ ]RYHUUHWRHZLMVEDDUEHKRXGHQVKHWEHURHSRSYHUUHNHQLQJ >JHGDDJGH@GRHWHHQEHURHSRSYHUUHNHQLQJHQVWHOWGDDUWRHKHWYROJHQGH>JHGDDJGH@OHLGWYRRUHHQEHGUDJYDQ¼ VFKDGHDDQRP]HWGHUYLQJQXKLMGHQRRGYRRU]LHQLQJQLHWKHHIWPRJHQH[SORLWHUHQHQDOVJHYROJGDDUYDQHHQ ERHWHDG¼ YDQGHELHUEURXZHULM]DORQWYDQJHQ wegens te weinig afname. Daarnaast zijn er door het wegYDOOHQYDQ]LMQLQNRPVWHQVFKXOGHQRQWVWDDQELMGH%HODVWLQJGLHQVWDG¼ HQGHYHUKXXUGHUYDQ]LMQZRQLQJ (HUGHUKHHIW>JHGDDJGH@HHWFDIpGH6WDOLQFOXVLHIGHGDDUELMKRUHQGHZRQLQJGLHKLMHYHQHHQVKXXUGHYDQ*HPHHQte Rotterdam, verkocht aan een derde onder de voorwaarde GDWGH]HNRSHUJHEUXLNNRQPDNHQYDQGHELMEHKRUHQGHZRQLQJ9ODNYRRUGHRYHUGUDFKWKHHIWHUEUDQGJHZRHGLQGH woning waarop Gemeente Rotterdam de huurovereenkomst PHWEHWUHNNLQJWRWGHZRQLQJRS]HJGH'HNRSHULVKLHUGRRUDIJHKDDNW8LWHLQGHOLMNLVDOOHVYHUNRFKWDDQHHQYLHUGHPDDUYRRU¼PLQGHUGDQDDQGHRRUVSURQNHOLMke koper die ondertussen wel van Gemeente Rotterdam de woning mocht huren. Deze vierde mocht overigens de terUDVVHQYDQKHWHHWFDIpXLWEUHLGHQKHWJHHQ>JHGDDJGH@VWHHGV YHUERGHQZHUGZDDUGRRUGLHEHZXVWHYLHUGH¼ meer omzet genereerde. Door toedoen van Gemeente RotWHUGDPLVGHYHUNRRSYDQGHLQERHGHOYDQKHWUHFUHDWLHJHERXZYRRUHHQEHGUDJYDQ¼QLHWGRRUJHJDDQQX Gemeente Rotterdam de koper geen zekerheid kon geven over de hoogte van de verschuldigde huur voor de komen1UMXOLDXJXVWXV
GHMDUHQ$OGH]HEHGUDJHQGLHQHQWHZRUGHQYHUUHNHQGDOdus [gedaagde]. *HPHHQWH5RWWHUGDPKHHIWKHWEHURHSRSYHUUHNHQLQJJHPRWLYHHUGEHWZLVWHQYRHUWGDDUWRHKHWYROJHQGHDDQ>JHGDDJde] lijdt geen omzetverlies van dergelijke omvang door het QLHWH[SORLWHUHQYDQGHQRRGYRRU]LHQLQJ'HQRRGYRRU]LHQLQJLVYDQEHSHUNWHUHRPYDQJGDQKHWRRUVSURQNHOLMNHUHFUHDWLHJHERXZ'DW>JHGDDJGH@LQNRPHQVYHUOLHVOLMGWKHHIW hij aan zichzelf te danken nu uit het schaderapport valt op WHPDNHQGDWKLMHHQDFKWHUVWDQGKDGLQKHWEHWDOHQYDQYHUzekeringspremies zodat er geen uitkering door de verzekeraar valt te verwachten. Gemeente Rotterdam heeft geen VFKXOGDDQGHEUDQGZDDUGRRU]LMQLHWVFKDGHSOLFKWLJLVJHZRUGHQMHJHQV>JHGDDJGH@HQGHERHWHYDQGHELHUEURXZHrij niet hoeft te vergoeden aan [gedaagde]. Daarnaast genoot [gedaagde] door toedoen van Gemeente Rotterdam geen laJHUHRSEUHQJVWELM]RZHOGHLQGHSODDWVVWHOOLQJYDQHHWFDIpGH 6WDODOVKHWH[SORLWDWLHUHFKWYDQKHWUHFUHDWLHJHERXZ9RRU ]RYHU]RXEOLMNHQGDW>JHGDDJGH@KHWUHFUHDWLHJHERXZYRRU HHQEHGUDJYDQ¼KHHIWRSJHNQDSWLV*HPHHQWH5RWWHUGDPQLHWJHKRXGHQGLWEHGUDJWHYHUJRHGHQQX>JHGDDJGH@QLHWFRQIRUPDUWLNHOYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW vooraf schriftelijke toestemming heeft gevraagd voor de investering. >JHGDDJGH@KHHIWELMGXSOLHNHHQEHURHSJHGDDQRSRQJHrechtvaardigde verrijking in die zin dat hij het recreatieJHERXZRSHLJHQNRVWHQYRRUHHQEHGUDJYDQ¼ heeft opgeknapt waardoor Gemeente Rotterdam door naWUHNNLQJRQJHUHFKWYDDUGLJGLVYHUULMNWHQKHHIWELMGXSOLHN JHVWHOGGDWGHKHHU-YDQGHQ%URHNDDQKHPGHH[SORLWDWLH YDQKHWQRRGJHERXZKHHIWWRHJH]HJG'LWEHURHSRSRQJHrechtvaardigde verrijking en genoemde stelling worden nu GH]HHHUVWELMGXSOLHNQDDUYRUHQ]LMQJHEUDFKWDOVWDUGLHIJHpasseerd. 2PWRWHHQJHVODDJGEHURHSRSYHUUHNHQLQJWHNRPHQPRHW er sprake zijn van een tegenvordering die op eenvoudige wijze vast te stellen is. Gemeente Rotterdam heeft de vordeULQJYDQ>JHGDDJGH@JHPRWLYHHUGEHWZLVWWHUZLMO>JHGDDJGH@ op geen enkele wijze inzicht heeft gegeven hoe en waarom *HPHHQWH5RWWHUGDPEHGUDJHQDDQKHPYHUVFKXOGLJG]RX ]LMQHQZDDUXLWGHVFKDGHKHHIWEHVWDDQ ]R]LMQHUELMYRRUEHHOGJHHQEHUHNHQLQJHQYDQGHRP]HWEULHYHQYDQGH%HODVWLQJGLHQVWRIELHUEURXZHULMZHONHQDGDWXPEUDQGJHGDWHHUGPRHWHQ]LMQLQKHWJHGLQJJHEUDFKW 'HJHJURQGKHLG van zijn verrekeningsverweer kan daardoor niet eenvoudig YDVWJHVWHOGZRUGHQ2SJURQGYDQDUWLNHO %:ZRUGW GLWEHURHSRSYHUUHNHQLQJGDQRRNJHSDVVHHUG Dat [gedaagde] zoals hij stelt, de mogelijkheid is ontnoPHQRPHHQRYHUHHQJHNRPHQEHWDOLQJVUHJHOLQJQDWHNRPHQ GRRUKHPGHH[SORLWDWLHYDQKHWQRRGJHERXZQLHWWHJXQQHQKRRUWELMKHWYHUUHNHQLQJVYHUZHHUHQNDQRS]LFKUHHGV hierom niet slagen dat [gedaagde] tijdens de comparitie van SDUWLMHQKHHIWDDQJHJHYHQGDWKLMGHEHWDOLQJVUHJHOLQJWRWGH wintermaanden is nagekomen en deze per start van het sei]RHQLQPDDUW OHHV ZHHU]RXKHUYDWWHQ+LMLVGXV ]HOIGHJHQHJHZHHVWGLHDOYHUYRRUGHEUDQGZDVJHVWRSW PHWEHWDOHQ >JHGDDJGH@KHHIWJHHQDI]RQGHUOLMNYHUZHHUJHYRHUGWHQ aanzien van de door Gemeente Rotterdam gevorderde wettelijke rente. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen. «
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
6 De beslissing De kantonrechter: verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen SHUMXOLEXLWHQJHUHFKWHOLMNLVRQWERQGHQ veroordeelt [gedaagde] om aan Gemeente Rotterdam tegen NZLMWLQJWHEHWDOHQ¼DDQKXXUDFKWHUVWDQGRYHU WRWDSULOHQHQHUJLHNRVWHQRYHUHQ YHUPHHUGHUGPHWGHZHWWHOLMNHUHQWHH[DUWLNHO %: RYHUGLWEHGUDJYDQDIMXOLWRWGHGDJGHUDOJHKHOHYROGRHQLQJ YHURRUGHHOW>JHGDDJGH@LQGHSURFHVNRVWHQ « 'LWYRQQLVLVJHZH]HQGRRUPU./YDQ=HWWHQ «
Commentaar 'H]HXLWVSUDDNEHWUHIWHHQELM]RQGHUHYRUPYDQHLQGLJHQ van de huurovereenkomst, namelijk die op grond van art. %:0HHVWDOHLQGLJWHHQKXXURYHUHHQNRPVWRSJURQG YDQRQWELQGLQJGRRUGHUHFKWHUGRRURS]HJJLQJ ZDDUQRGLJJHYROJGGRRUUHFKWHUOLMNHEHNUDFKWLJLQJ RILQJHYDO YDQZHGHU]LMGVJRHGYLQGHQPHWHHQEHsLQGLJLQJVRYHUHHQNRPVW(U]LMQHFKWHUELM]RQGHUHZLM]HQYDQEHsLQGLJLQJ]RDOVGHVOXLWLQJYDQHHQGUXJVSDQG YJODUW OLG%: HQGHRS]HJJLQJGRRUGHHUIJHQDPHQYDQGHKXXUGHU YJO DUW %: ,QDUW OLG%:KHHIWGHZHWJHYHUSDUWLMHQGHPRJHOLMNKHLGJHERGHQGHKXXURYHUHHQNRPVWEXLWHQJHUHFKWHOLMN RSGHYRHWYDQDUW %: 1 WHRQWELQGHQDOVNRUWJHzegd, het genot van het gehuurde onmogelijk is geworden en YRRUGHYHUKXXUGHUJHHQKHUVWHOYHUSOLFKWLQJEHVWDDWYDQKHW EHWUHIIHQGHJHEUHN%HLGHSDUWLMHQ KHEEHQGHPRJHOLMNKHLG GHKXXURYHUHHQNRPVWEXLWHQJHUHFKWHOLMNWHRQWELQGHQPDDU in de praktijk zet een der partijen vaak toch zekerheidshalve de stap naar de rechter door een verklaring voor recht te vorGHUHQGDWWHUHFKWFTWHQRQUHFKWHEXLWHQJHUHFKWHOLMNLVRQWERQGHQRPGDWSDUWLMHQYDQPHQLQJNXQQHQYHUVFKLOOHQRYHU de vraag of het genot inderdaad onmogelijk is geworden en/ RIHHQKHUVWHOYHUSOLFKWLQJYRRUGHYHUKXXUGHUEHVWDDW ,QFDVXZDVGHJHPHHQWH5RWWHUGDPHLJHQDDUYDQHHQUHFUHDWLHJHERXZRSKHWUHFUHDWLHRRUG+RHNYDQ+ROODQGGDWRS DSULOGRRUEUDQGWHQLHWLVJHJDDQ KHWJHERXZLVEOLMkens de foto’s in het schaderapport nagenoeg tot de grond WRHDIJHEUDQG$DQJHGDDJGHZDVYHUKXXUGKHWH[SORLWDWLHUHFKWYDQGH]LFKLQGDWUHFUHDWLHJHERXZEHYLQGHQGHEXIfetten met aanhorigheden gedurende de maanden maart tot HQPHWRNWREHU1DGHEUDQGKHHIWGHJHPHHQWH5RWWHUGDP LQPHLGHKXXURYHUHHQNRPVWEXLWHQJHUHFKWHOLMNRQWERQGHQZDDUGRRUJHGDDJGH]RQGHULQNRPVWHQNZDPWH]LWten. Gedaagde was van mening dat het de gemeente RotterGDPQLHWYULMVWRQGWRWEXLWHQJHUHFKWHOLMNHRQWELQGLQJRYHU WHJDDQRPGDWGHJHPHHQWH5RWWHUGDPWRWKHUERXZYHUplicht was en met de ontvangen verzekeringsgelden het geEUHNNRQYHUKHOSHQ%RYHQGLHQZDVKHWJHQRWYDQKHWJHKXXUGHYROJHQVJHGDDJGHQLHWEOLMYHQGRQPRJHOLMNRPGDW een noodvoorziening op het recreatieterrein was geplaatst. Tot slot maakte gedaagde aanspraak op een vergoeding, onder andere omdat schade was geleden wegens omzetderving QXGHQRRGYRRU]LHQLQJQLHWNRQZRUGHQJHs[SORLWHHUGKXXUGHUHHQERHWHDDQGHELHUEURXZHULM]RXPRHWHQYROGRHQZHJHQVWHJHULQJHDIQDPHHQ ZHJHQVRQJHUHFKWYDDUGLJGHYHUULMNLQJ RPGDWKLMKHWUHFUHDWLHJHERXZRSHLJHQNRVWHQKDG opgeknapt. Dit was de opmaat tot de onderhavige proceduUH'HNDQWRQUHFKWHUEHVOLVWGDWDDQKHWYHUHLVWHLQDUW lid 1 BW is voldaan en dat de gemeente Rotterdam de huur-
Tijdschrift voor HUURRECHT
RYHUHHQNRPVWPHWHHQEHURHSRSGDWDUWLNHOOLGEXLWHQJHUHFKWHOLMNPRFKWRQWELQGHQ :LODUW %: van toepassing zijn dan moet sprake zijn YDQ D HHQJHEUHNLQGH]LQYDQDUW %: E GDWGH YHUKXXUGHUFRQIRUPDUW %:QLHWYHUSOLFKWLVWHYHUKHOSHQHQ F GDWKHWJHQRWYDQKHWJHKXXUGHRQPRJHOLMN PDDNW'HNDQWRQUHFKWHUZLMVWHURSGDWXLWGHELMKHWVFKDGHUDSSRUWEHKRUHQGHIRWR¶VEOLMNWGDWKHWUHFUHDWLHJHERXZ ELMQDWRWGHJURQGLVDIJHEUDQG$OGXV]DOHUYROJHQVGHNDQWRQUHFKWHU URYWZHHGHDOLQHD JHHQVSUDNHYDQYHUYDQJLQJKHUVWHO]LMQPDDUYDQKHUERXZ:DQQHHUQRJVSUDNHLV YDQKHUVWHOHQZDQQHHUYDQKHUERXZLVHHQIHLWHOLMNHNZHVWLH ZDDUELMGHUHFKWHUGHNQRRSPRHWGRRUKDNNHQDDQGHKDQG van de omstandigheden van het geval. De conclusie van de kantonrechter verrast niet, want het lijkt erop dat een geheel QLHXZUHFUHDWLHJHERXZPRHWZRUGHQYHUYDDUGLJG$QGHUV ]RXKHWKHEEHQJHOHJHQDOVELMYRRUEHHOGVOHFKWVHHQNHXNHQ zou zijn verwoest. 'HNDQWRQUHFKWHUNRPWPHGHWRW]LMQEHVOLVVLQJRPGDWGHEHSDOLQJEHWUHNNLQJKHHIWRSGHYUDDJRIKHUVWHOFTKHUERXZ YDQKHWJHKXXUGHDDQGHRUGHLVHQQLHWEHWUHNNLQJKHHIWRS de vraag of een alternatief mogelijk is. Weliswaar is een noodvoorziening geplaatst, maar dat acht de kantonrechter YRRUGHEHRRUGHOLQJH[DUW %:WHUHFKWLUUHOHYDQW'DW ]RXDQGHUVNXQQHQ]LMQDOVKHUERXZELQQHQNRUWHWLMG]RX kunnen plaatsvinden en er in de tussentijd een redelijk alterQDWLHIZHUGJHERGHQ'LWODDWVWHZDVDDQGHRUGHLQ.WU/HLGHQVHSWHPEHU 5%6*5 %. WR 6FKXLWHPD%XQ EHNUDFKWLJGGRRU+RIµV*UDYHQKDJH RNWREHU 4 'RRUGDWEUDQGZDVJHVWLFKWLQNXQVWVWRI ZLQNHOZDJHQWMHVZHUGHHQGHHOYDQGHZLQNHOUXLPWHEHVFKD-
%OLMNHQV+5PHL(&/, 1/ +5 %3 NJ WRNDQDDQHHQRQWELQGLQJVYHUNODring in zijn algemeenheid niet de eis worden gesteld dat ]LMWHQHLQGHUHFKWVJHYROJWHKHEEHQGHJURQGHQYHUPHOGW ZDDURS]LMEHUXVW GHZHWJHYHUKHHIWDDQGHEXLWHQJHUHFKWHOLMNHRQWELQGLQJVYHUNODULQJJHHQYHUGHUHHLVHQZLOOHQ YHUELQGHQGDQGHVFKULIWHOLMNKHLGVHLV 'XVRRNGHYHUKXXUGHU'LWZLMNWDIYDQKHWZHWWHOLMN uitgangspunt dat als de verhuurder tegen de wens van de KXXUGHUGHRYHUHHQNRPVWZLOEHsLQGLJHQGLWVOHFKWVNDQ GRRUGHUHFKWHUHUELMWHEHWUHNNHQ'H]HXLW]RQGHULQJLV JHUHFKWYDDUGLJGRPGDWGHKXXUGHUHHQYRXGLJWHJHQGHEXLWHQJHUHFKWHOLMNHRQWELQGLQJNDQRSNRPHQLQHHQYHUNODULQJ voor recht-procedure. =LHRYHUGHEHSDOLQJQDDVW*URHQH.OXZHUHuur -/5$ +X\GHFRSHU 6'8Commentaar Huurrecht -0+HLNHQV HQT&C Huurrecht 5$'R]\ $5GH-RQJHHQ E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Parlementaire Geschiedenis Huurrecht'HYHQWHU .OXZHUS $VVHU $EDVHuurrecht'HYHQWHU .OXZHUQUHQ A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag : Boom Juridische XLWJHYHUV S *0.HUSHVWHLQHuurrecht bedrijfsruimte'HQ+DDJ 6'8 +-5RVVHO µ+XXUUHFKWDOJHPHHQ¶Recht en Praktijk Vastgoedrecht VG4'HYHQWHU .OXZHUSHQ-0:LQWHU %RVVLQNHQ(7GH%RHUµ'HJHEUHNHQUHJHOLQJ¶LQ1 Eeken-Amiel, T.H.G. Steenmetser en J.C. Toorman, Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, Deventer: Den Hollander S =LHRRN.WU Y]U /HLGHQPHL (&/, 1/ 5%6*5 %, TvHB WR 6FKXLWHPD%XQ
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
digd. Verhuurster stelde zich op het standpunt dat herstel YDQKHWJHEUHNRQPRJHOLMNZDVRPGDWKHWJHKXXUGHJHKHHO verloren zou zijn gegaan. De kantonrechter volgde verhuurster hierin niet en oordeelde dat het herstel wel degelijk moJHOLMNZDV KHWÀDWJHERXZZDDUYDQKHWJHKXXUGHGHHOXLWPDDNWHZDVQRJLQWDFWHQGHVFKDGHDDQGHEHWRQFRQVWUXFWLH van het gehuurde viel relatief mee. Verhuurster stelde zich YRRUWVRSKHWVWDQGSXQWGDWKHWYHUKHOSHQYDQKHWJHEUHNXLWgaven van haar zou vereisen die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar konden worden gevergd. Verhuurster had echter van haar verzekering een schade-uitkering ontvangen en zij wilde deze zelfs aanwenden voor herstel van de winkelruimte om daarin een supermarkt te laWHQH[SORLWHUHQ'DDURPRRUGHHOGHGHNDQWRQUHFKWHUGDWRRN niet kon worden gezegd dat de uitgaven voor het verhelpen YDQKHWJHEUHNFRQIRUPDUW %:QLHWYDQYHUKXXUVWHU konden worden gevergd. Die zaak was gecompliceerder omGDWGHYUDDJZDVZLHDDQVSUDNHOLMNZDVYRRUGHEUDQGVWLFKting HQHQLJV]LQVELM]RQGHU =RRRN.WU=DDQGDPQRYHPEHU (&/, 1/ 5%+$$ %/ 9RPDU 3DUWHRQ RQGHUKHWEHJULSYHUKHOSHQYDQJHEUHNHQDOVEHGRHOGLQDUW %:NDQRRNKHUERXZZRUGHQEHJUHSHQ ]RGDWYHUKXXUGHUKHWJHKXXUGH HHQVXSHUPDUNWLQHHQGRRU EUDQGYHUZRHVWZLQNHOFHQWUXP PRHVWKHUERXZHQ 'DWHUELMEUDQGVSUDNHLVYDQHHQJHEUHN ]LMQGHKHWKLHUERYHQJHQRHPGHFULWHULXPD EHKRHIWJHHQQDGHUEHWRRJ 2QGHUFULWHULXP E ±YHUKXXUGHULVQLHWYHUSOLFKWWRWKHUVWHO±YDOOHQRSEDVLVYDQDUW OLG%:GHVLWXDWLHVGDW KHUVWHOYDQKHWJHEUHNRQPRJHOLMNLVGDQZHOXLWJDYHQYHUeist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet YDQGHYHUKXXUGHU]LMQWHYHUJHQ2SEDVLVYDQDUW OLG %:YDOOHQRQGHUGLWFULWHULXPRRNGHNOHLQHKHUVWHOOLQJHQ]RDOVEHGRHOGLQDUW %:HQKHWJHYDOGDWGHKXXUGHUDDQVSUDNHOLMNLVH[DUW %: DOVGH]HKHWEHZLMVvermoeden van aansprakelijkheid van de huurder niet kan ZHHUOHJJHQ RI %: DDQVSUDNHOLMNKHLGYDQGHKXXUGHUYRRUJHGUDJLQJHQYDQGHUGHQ 'HUHFKWHUNDQRRNWRW de conclusie komen dat de verhuurder niet tot herstel verplicht is na een afweging van de wederzijdse standpunten en ELMYRRUEHHOGRRUGHOHQGDWGHUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGLQ FDVXDDQHHQKHUVWHOSOLFKWLQGHZHJVWDDQ,OOXVWUDWLHILV+5 MXQL NJ .UXL]HQJD6:$ ZDDUKHWZRQLQJHQEHWURIXLW HQ GLHZDUHQJHUHQRYHHUGLQ HQZDDUELMGHFUXFLDOHYUDDJZDVRIGHNRVWHQYDQKHUVWHOYDQKHWJHEUHNRQHYHQUHGLJKRRJ]RXGHQ]LMQJH]LHQGH QRJWHYHUZDFKWHQJHEUXLNVGXXUHQGHRYHULJHNZDOLWHLWHQ van de woning. Evenzo zal de huurder van middenstandsEHGULMIVUXLPWHPL]LMQYHUKXXUGHUQLHWWRWKHUVWHONXQQHQ GZLQJHQDOVHUWDPHOLMNFRQFUHWHSODQQHQ]LMQYRRUHHQEHstemmingsplanwijziging7 die maken dat het gehuurde in de QDDVWHWRHNRPVW]DOZRUGHQDIJHEURNHQ2RNNXQQHQSDUWLMHQDIVSUDNHQKHEEHQJHPDDNWRYHUKHWKHUVWHOLQGLH]LQGDW YHUKXXUGHULQEHSDDOGHJHYDOOHQQLHWWRWKHUVWHOKRHIWRYHUWH gaan en over de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de verhuurder. &ULWHULXP F ±JHQRWLVRQPRJHOLMN±EUHQJWWRWXLWGUXNNLQJ GDWKHWQLHWGHEHGRHOLQJLVGDWGHRYHUHHQNRPVWDOEXLWHQJHUHFKWHOLMNNDQZRUGHQRQWERQGHQDOVKHWJHQRW VOHFKWV minder is dan mocht worden verwacht van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst EHWUHNNLQJKHHIW1RRG]DNHOLMNLVGDWLQGLHQHUQRJHQLJJHnot resteert, dit wezenlijk anders is. Gedacht kan worden aan ELMYRRUEHHOGHHQELQQHQVWDGVZLQNHOLHU]RDOVHHQ'RHKHW 1UMXOLDXJXVWXV
zelf-artikelenzaak, een tuincentrum of een winkel die zelflegtapijt verkoopt, die wordt geconfronteerd met een wijziJLQJLQKHWJHPHHQWHOLMNEHOHLGGLHPDDNWGDW]LMQ]DDNQLHW PHHUSHUDXWREHUHLNEDDULV NR]LMQHQHQSDUNHWJULQGWHJHOV HQERRPSMHVHQRRNUROOHQWDSLMWODWHQ]LFKQLHWJHPDNNHOLMN RSGH¿HWVYHUYRHUHQ(HQDQGHUYRRUEHHOGELHGW+RI$PVWHUGDPPDDUW(&/, 1/ *+$06 %1 +LHUVWRQGGHGRRUKHW6WDGVGHHO'H%DDUVMHV JHPHHQWH$PVWHUGDP DDQJHNRQGLJGHEHVWXXUVUHFKWHOLMNHKDQGKDYLQJZHJHQVJHEUXLNYDQKHWJHKXXUGHLQVWULMGPHWKHWEHVWHPPLQJVSODQDDQYRRUW]HWWLQJYDQKHWJHEUXLNYDQKHW gehuurde als woning in de weg, waardoor het genot geKHHORQPRJHOLMNZHUG=LHRRN+RI$PVWHUGDPPHL (&/, 1/ *+$06 %4 TvHBPQW5 GH9ULHV -&'HFDX[9LOOD%HWW\ waar het overeengekoPHQJHEUXLNYDQHHQ]LFKERYHQHHQGDNEHYLQGHQGHUHFODmeruimte onmogelijk werd door gewijzigde regelgeving. Tot slot. Gedaagde maakte aanspraak op een vergoeding GRRUGHJHPHHQWHHQGHHGHHQEHURHSRSYHUUHNHQLQJ'H JHPHHQWH5RWWHUGDPEHVWUHHGGHYHUVFKXOGLJGKHLGYDQGH YHUVFKLOOHQGHEHGUDJHQ ]RNUHHJJHGDDJGHYROJHQVGHJHmeente Rotterdam geen uitkering van de verzekeraar omdat HUHHQDFKWHUVWDQGLQGHSUHPLHEHWDOLQJEHVWRQG HQKHWEHroep op verrekening. De kantonrechter overweegt dat voor HHQJHVODDJGEHURHSRSYHUUHNHQLQJVSUDNHPRHW]LMQYDQ een tegenvordering die op eenvoudige wijze vast te stellen is. De gemeente Rotterdam heeft de vordering van gedaagde JHPRWLYHHUGEHWZLVWWHUZLMOJHGDDJGHRSJHHQHQNHOHZLM]H inzicht heeft gegeven in hoe en waarom de gemeente RotterGDPEHGUDJHQDDQKHPYHUVFKXOGLJG]RX]LMQHQZDDUXLWGH
=RXGDWYHUKXXUVWHU%XQJHZHHVW]LMQGDQ]RXEXLWHQJHUHFKWHOLMNHRQWELQGLQJQDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLG HQELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDUNXQQHQ]LMQRPGDWDQGHUV op eenvoudige wijze een huurovereenkomst tussentijds EHsLQGLJG]RXNXQQHQZRUGHQ9JO9]U8WUHFKWRNWREHUWR 3DDUGHQNRRSHU9DQGHU*ULIW KHW JHKXXUGHKRXWHQFKDOHWZDVGRRUEUDQGYHUORUHQJHJDDQ ,QEHJLQVHOKDGYHUKXXUGHURSJURQGYDQDUW OLG %:KHWUHFKWRPGHKXXURYHUHHQNRPVWEXLWHQJHUHFKWHOLMNWHRQWELQGHQLQGLHQDOVJHYROJYDQGHJHEUHNHQKHW huurgenot geheel onmogelijk was geworden. Echter als EHWURNNHQKHLGYDQYHUKXXUGHUELMGHEUDQG]RXNRPHQ vast te staan, zou het naar maatstaven van redelijkheid en ELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDU]LMQGDWYHUKXXUGHUHHQEHURHS GRHWRSDUW %: ,QKHWJHKXXUGHZHUGHHQ&VXSHUPDUNWXLWJHEDDW Een zusteronderneming van verhuurder was franchisenePHUYDQ$OEHUW+HLMQ0RJHOLMN]DJYHUKXXUGHU]LMQNDQV VFKRRQRPRRNLQGLWSDQGHHQ$OEHUW+HLMQWHYHVWLJHQ Naar verluidt, is Bun de grootste AH-franchisenemer met ¿OLDOHQ9JOKWWS ZZZEXQQOEXQEXQVXSHUPDUNWHQ EXQVXSHUPDUNWHQKWPO $UW OLGVXEH%:YRRUZRRQUXLPWHHQDUW OLGVXEG%:YRRUPLGGHQVWDQGVEHGULMIVUXLPWHJHYHQDOV opzeggingsgrond de verwezenlijking van een geldend c.q. JHOGLJEHVWHPPLQJVSODQ'DWEHWHNHQWGDWGHHQNHOHLQstemming door de gemeenteraad nog niet voldoende is en dat de goedkeuring door Gedeputeerde Staten zou moeten worden afgewacht. &DVVDWLHEHURHSZHUGRSJURQGYDQDUW52YHUZRUSHQ GRRU+5RNWREHU(&/, 1/ +5 %;
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
VFKDGH]RXKHEEHQEHVWDDQ ]R]LMQHUELMYRRUEHHOGJHHQEHUHNHQLQJHQYDQGHRP]HWEULHYHQYDQGH%HODVWLQJGLHQVWRI ELHUEURXZHULMLQKHWJHGLQJJHEUDFKW 2PGDWGHJHJURQGheid van het verrekeningsverweer niet eenvoudig kon worGHQYDVWJHVWHOGZHUGRSJURQGYDQDUW %:KHWEHroep op verrekening gepasseerd. $:-RQJEORHG
14. Gerechtshof Amsterdam 28 januari 2014 ECLI:NL:GHAMS:2014:219 D.E.M. Management Services B.V./Beleggings- en exploitatiemaatschappij Nieuwburen B.V.
Samenvatting Oplevering, normale slijtage, onderhoudsverplichting Partijen zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichting van de YHUKXXUGHUQLHWJHOGWLQGLHQVSUDNHLVYDQµnormale slijtage’. ,QGHRQGHUKDYLJHSURFHGXUHWZLVWHQSDUWLMHQRYHUGHUHLNwijdte van deze onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverSOLFKWLQJYDQGHYHUKXXUGHUHQVSHFL¿HNRYHUGHXLWOHJYDQ KHWEHJULSµnormale slijtage’ in dit kader. Het hof overweegt GDWKHWEHJULSµnormale slijtage’ in het onderhavige geval JHHQKHOGHUDDQNQRSLQJVSXQWELHGW,QKHWOLFKWYDQGH RYHULJH RPVWDQGLJKHGHQHQPHWLQDFKWQHPLQJYDQGHPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRRUGHHOWKHWKRI YRRUORSLJ GDWGHXLWOHJYDQGHKXXUGHUGHMXLVWHLV'H]HXLWOHJ komt erop neer dat zolang sprake is van normale slijtage de verhuurder geen onderhoud, herstel of vernieuwing hoeft te plegen. Zodra de zaken echter aan het eind van hun levensduur zijn, dient de verhuurder de zaken te vervangen. Anders zou de onderhoudsverplichting van de verhuurder een OHJHKXOV]LMQ9HUYROJHQVELHGWKHWKRIGHYHUKXXUGHUDOVQRJ de kans om het ongelijk van de huurder aan te tonen en geeft GHYHUKXXUGHUGDDUWRHHHQEHZLMVRSGUDFKW 'HEHVORWHQYHQQRRWVFKDSPHWEHSHUNWHDDQVSUDNHOLMNKHLG '(00$1$*(0(176(59,&(6%9 gevestigd te Haarlem, appellante, advocaat: mr. E.M. Tjon-En-Fa te Den Haag, tegen: GHEHVORWHQYHQQRRWVFKDSPHWEHSHUNWHDDQVSUDNHOLMNKHLG %(/(**,1*6(1(;3/2,7$7,(0$$76&+$33,- 1,(8:%85(1%9 gevestigd te Amsterdam, JHwQWLPHHUGH DGYRFDDW PU,0&$5HLQGHUV)ROPHUWH$PVWHUGDP
EUXLN2SGH]HKXXURYHUHHQNRPVW]LMQGH$OJHPHQHEHSDlingen huurovereenkomst kantoorruimte van de Raad voor 2QURHUHQGH=DNHQ PRGHO KLHUQD GH52=YRRUZDDUGHQ YDQWRHSDVVLQJ'HKXXURYHUHHQNRPVWEHYDWLQDUWLNHOZLM]LJLQJHQYDQHQWRHYRHJLQJHQRSGH52=YRRUwaarden. LL 3HUMDQXDULLV'(0 HHQ]XVWHUYHQQRRWVFKDSYDQ 'HOSKL LQGLHUSODDWVJHWUHGHQDOVKXXUGHU]REOLMNWXLW$OORQJH,ELMGHKXXURYHUHHQNRPVW'(0KHHIWYDQDIGLHGDWXPRRNGHQXOGHHHUVWHHQWZHHGHYHUGLHSLQJYDQ>;@JHhuurd. LLL 1LHXZEXUHQLVVLQGVIHEUXDULHLJHQDDUYDQKHW NDQWRRUSDQG1DGDW>;@LQGHRQGHUKRXGVFRQWUDFten voor het kantoorpand had opgezegd, is tussen DEM en 1LHXZEXUHQHHQXLWYRHULJHGLVFXVVLH±WHEHJLQQHQPHWHHQ EULHIYDQPDDUWYDQ'(0DDQ1LHXZEXUHQ±RQWVWDDQEHVWDDQGHXLWRYHUOHJJHQEULHIZLVVHOLQJHQLQJHEUHNHVWHOOLQJHQHQSURFHGXUHVRYHU GHNRVWHQYDQ KHWRQGHUKRXG van het kantoorpand. ,QGHRQGHUKDYLJH]DDNYRUGHUGH1LHXZEXUHQLQHHUVWH DDQOHJQDYHUPHHUGHULQJYDQHLVYHURRUGHOLQJYDQ'(0 L WRWEHWDOLQJYDQLQKRRIGVRP¼ YRRURQEHWDDOGJHEOHYHQKXXUWHUPLMQHQRYHUGHPDDQGHQGHFHPEHU HQ MDQXDULHQIHEUXDULHQ LL RP1LHXZEXUHQWRHJDQJWH JHYHQWRWKHWNDQWRRUSDQGYRRUKHWXLWYRHUHQYDQ KHUVWHO werkzaamheden. ,QUHFRQYHQWLHYRUGHUGH'(0NRUWVDPHQJHYDW L YHUNODULQJYRRUUHFKW D GDW1LHXZEXUHQWHNRUWLVJHVFKRWHQ LQKDDUYHUSOLFKWLQJJHEUHNHQDDQKHWNDQWRRUSDQGWHYHUKHOSHQ E GDW'(0KHWUHFKWKHHIWGH]H]HOIWHYHUKHOSHQ HQ F GDW'(0GHNRVWHQGDDUYDQPDJYHUUHNHQHQPHWGH KXXUSHQQLQJHQDOVPHGH LL YHUPLQGHULQJYDQGHKXXUSULMV 'HNDQWRQUHFKWHUKHHIWGHYRUGHULQJHQYDQ1LHXZEXUHQWRHgewezen en de tegenvorderingen van DEM afgewezen. +HWJDDWLQGH]H]DDNLQKRJHUEHURHSDOOHUHHUVWRPGH vraag welk onderhoud van het kantoorpand voor rekening YDQ1LHXZEXUHQNRPW8LWJDQJVSXQWGDDUELMLVDUWLNHO %:GDWVDPHQJHYDWLQKRXGWGDWGHYHUKXXUGHUJHEUHNHQ dient te verhelpen tenzij het gaat om kleine herstellingen die RSJURQGYDQDUWLNHO %:YRRUUHNHQLQJYDQGHKXXUder komen. Nu het in dezen niet gaat om de huur van woonruimte maar om de huur van een kantoorpand stond het parWLMHQYULMYDQGLHZHWWHOLMNHUHJHOLQJDIWHZLMNHQ=LMKHEEHQ GDWJHGDDQGRRUPLGGHOYDQGH52=YRRUZDDUGHQHQGHLQ de huurovereenkomst opgenomen afwijkingen daarvan en aanvullingen daarop. 1LHXZEXUHQYRHUWDOVSUHDODEHOYHUZHHUDDQGDWHUDO vele procedures tussen partijen zijn gevoerd en dat DEM KHHIWEHUXVWLQKHWHLQGDUUHVWYDQGLWKRIYDQMXOL ]DDNQXPPHU6.* 9RRU]RYHU]LMGDDUPHHEHGRHOWWHEHWRJHQ±]LMWUHNWGLHFRQFOXVLHQLHW±GDWKHW
1. Het geding in hoger beroep 'HSDUWLMHQZRUGHQKLHUQD'(0HQ1LHXZEXUHQJHQRHPG «
2. Beoordeling « +HWJDDWLQGH]H]DDNVDPHQJHYDWRPKHWYROJHQGH L 6WLFKWLQJ:RRQPDDWVFKDSSLM>;@ KLHUQD >;@ KHHIWPHW LQJDQJYDQPDDUW DDQ'HOSKL&RPPXQLFDWLRQV%9 KLHUQD 'HOSKL YHUKXXUGGHGHUGHYLHUGHHQYLMIGHYHUGLHSLQJYDQKHWNDQWRRUSDQGJHOHJHQDDQGH$PHULNDZHJWH +DDUOHP=HOIKDG>;@GHGDDURQGHUJHOHJHQHWDJHVLQJH
Tijdschrift voor HUURRECHT
%LMFRQFOXVLHYDQGXSOLHNZDVHHQEHURHSJHGDDQRSRQgerechtvaardigde verrijking omdat gedaagde het recreatieJHERXZRSHLJHQNRVWHQYRRUHHQEHGUDJYDQ¼ ]RXKHEEHQRSJHNQDSWZDDUGRRUGHJHPHHQWHGRRUQDWUHNking ongerechtvaardigd zou zijn verrijkt. Aangezien het EHURHSRSRQJHUHFKWYDDUGLJGHYHUULMNLQJSDVELMFRQFOXVLH YDQGXSOLHNQDDUYRUHQZDVJHEUDFKWZHUGGDWDOVWDUGLHI afgedaan. 7RQ-RQJEORHGLVUHGDFWHXUYDQGLWEODGKRRJOHUDDUDDQGH 8QLYHUVLWHLW8WUHFKWHQUDDGVKHHUSODDWVYHUYDQJHUELMGH Gerechtshoven Amsterdam en Arnhem-Leeuwarden.
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
hof DEM niet-ontvankelijk moet verklaren in haar vorderinJHQLVYDQEHODQJGDW L KHWKLHUJDDWRPHHQNRUWJHGLQJprocedure die naar zijn aard geen gezag van gewijsde tussen SDUWLMHQKHHIWHQ LL GH+RJH5DDGYRUHQEHGRHOGDUUHVWRS PDDUWKHHIWYHUQLHWLJG UROQXPPHU HQGH ]DDNKHHIWWHUXJJHZH]HQQDDUGLWKRI3DUWLMHQKHEEHQGDDUna een schikking getroffen waaruit niet kan worden afgeOHLGGDW'(0LQHHUVWJHQRHPGDUUHVWKHHIWEHUXVW+HWYHUweer faalt dus. 9ROJHQV'(0UXVWHQDOVJHYROJYDQFRQWUDFWXHOHUHJHling tussen partijen de volgende onderhouds- en herstelverSOLFKWLQJHQRS1LHXZEXUHQ L 1LHXZEXUHQLVYHUSOLFKWWRWKHWRQGHUKRXGHQGHFRQWUROH YDQLQVWDOODWLHVHQKHWEUDQGPHOGLQJVV\VWHHP'(0RQWOHHQW GDWDDQDUWLNHOYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWZDDUYDQQLHWLV DIJHZHNHQLQDUWLNHOYDQ$OORQJH,HQDUWLNHOYDQ GHKXXURYHUHHQNRPVWMXQFWRGHDUWLNHOHQ HQ YDQGH 52=YRRUZDDUGHQ$UWLNHO J GDWKLHUPHHVWULMGLJLV is tussen partijen niet van toepassing. LL 1LHXZEXUHQLVYHUSOLFKWWRWKHWRQGHUKRXGKHUVWHOHQ YHUQLHXZLQJYDQDOOHLQDUWLNHO DWRWHQPHWG YDQGH 52=YRRUZDDUGHQJHQRHPGHRQGHUGHOHQ LLL 1LHXZEXUHQLVRSJURQGYDQDUWLNHOYDQGHKXXUovereenkomst verplicht tot het onderhoud, herstel en verQLHXZLQJYDQDOOHLQDUWLNHO DWRWHQPHWI YDQGH 52=YRRUZDDUGHQJHQRHPGHRQGHUGHOHQEHKRXGHQVQRUmale slijtage. LY 1LHXZEXUHQLVYHUSOLFKWWRWKHWVFKRRQPDNHQHQ VFKRRQKRXGHQYDQKHWNDQWRRUSDQGZDDURQGHUEHJUHSHQ ramen, kozijnen en gevels. Het schoonhouden van het inWHULHXUNRPWYRRUUHNHQLQJYDQ'(0 DUWLNHO YDQGH 52=YRRUZDDUGHQMXQFWRDUWLNHOYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW Y 1LHXZEXUHQLVYHUSOLFKWWRWKHWOHJHQYDQYHWYDQJSXWWHQ het schoonmaken en ontstoppen van putten, goten en alle afvoeren/rioleringen, het vegen van schoorstenen en het reiQLJHQYDQYHQWLODWLHNDQDOHQEHKRXGHQVJURYHVFKXOGYDQ '(0 DUWLNHOYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWMXQFWRDUWLNHO YDQGH52=YRRUZDDUGHQ ,QKHWDOJHPHHQJHOGWGHUKDOYHDOGXVQRJVWHHGV'(0GDW het onderhoud dat normaliter voor rekening van de huurGHUNRPWWKDQVYRRUUHNHQLQJYDQ1LHXZEXUHQDOVYHUKXXUder komt. Daarnaast geldt dat al het onderhoud dat normaOLWHUELMYHUKXXUGHUOLJWQRJVWHHGVELM1LHXZEXUHQOLJW,Q FRQFUHWRKHEEHQSDUWLMHQGDDUPHHGXVDIJHVSURNHQGDW YULMZHO DOOHRQGHUKRXGVYHUSOLFKWLQJHQRS1LHXZEXUHQUXVWHQ 3DUWLMHQKHEEHQDOOHHQHHQXLW]RQGHULQJJHPDDNWYRRUQRUPDOHVOLMWDJHYDQGHLQDUWLNHO VXEDWRWHQPHWIYDQ GH52=YRRUZDDUGHQEHGRHOGHZHUN]DDPKHGHQ'H]HXLW]RQGHULQJNDQYROJHQV'(0QLHWVDQGHUVEHWHNHQHQGDQGDW 1LHXZEXUHQQLHWWRWRQGHUKRXGKHUVWHORIYHUQLHXZLQJNDQ worden aangesproken door DEM zolang er nog slechts spraNHLVYDQQRUPDOHVOLMWDJH=LMQGHGHVEHWUHIIHQGH]DNHQHFKWHUDDQKHWHLQGYDQKXQOHYHQVGXXUGDQPRHW1LHXZEXUHQ ze uiteraard vervangen, anders zouden de onderhoudsverSOLFKWLQJHQYDQ1LHXZEXUHQHHQOHJHKXOV]LMQ 1LHXZEXUHQKHHIWGHXLWOHJYDQ'(0VOHFKWVEHVWUHden op het punt van de “normale slijtage”. Zo zijn volJHQV1LHXZEXUHQLQJHYDOYDQZDWHURYHUODVWEUDQGDDUGEHYLQJHQ]RYRRUWVGHNRVWHQYDQQLHXZHYORHUEHGHNNLQJYRRU KDDU1LHXZEXUHQVUHNHQLQJ'DDUWHJHQNDQ]LM]LFKYHU]HNHUHQ9RRUUHNHQLQJYDQ'(0EOLMIWGHQRUPDOHVOLMWDJHGLH JHHQRQ]HNHUYRRUYDOLVPDDUNDQZRUGHQEHUHNHQGDDQGH 1UMXOLDXJXVWXV
hand van enerzijds de aard, kwaliteit en samenstelling van GHYORHUEHGHNNLQJHQDQGHU]LMGVKHWDDQWDOJHEUXLNHUVYDQ KHWNDQWRRUSDQGHQKHWDDQWDONHUHQGDWYDQGHWUDSJHEUXLN wordt gemaakt. Tegen die slijtage kan zij zich immers niet YHU]HNHUHQDOGXV1LHXZEXUHQ +HWJDDWHUGXVWXVVHQSDUWLMHQRPWHDFKWHUKDOHQZDWGH EHWHNHQLVLVYDQGHZRRUGHQ³normale slijtage” voor de omYDQJYDQGHRQGHUKRXGVYHUSOLFKWLQJHQGLHRS1LHXZEXUHQ GDQZHO'(0]RXGHQUXVWHQ'HEHZRRUGLQJHQPDNHQQLHW zonder meer duidelijk hoe deze moeten worden uitgelegd. Het hof heeft dan ook te onderzoeken voor welke uitleg redelijkerwijs moet worden gekozen. Gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen en op de overige omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van UHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGPHHEUHQJHQZDDUELMELM]RQGHUH EHWHNHQLVWRHNRPWDDQGHRPVWDQGLJKHLGGDWXLWGHJHGLQJVWXNNHQ±RQEHVWUHGHQ±QDDUYRUHQNRPWGDW>;@DOVYHUhuurder vrijwel al het onderhoud aan het kantoorpand deed, ZDDUYRRU]LMDOVZRQLQJFRUSRUDWLHELMXLWVWHNRYHUGHNHQQLV GHPRJHOLMNKHGHQHQGHNXQGHEHVFKLNWDFKWKHWKRIGHXLWOHJYDQ'(0MXLVW9HUPHOGHQVZDDUGLVLQGLWYHUEDQGQRJ GDWQDPHQV1LHXZEXUHQELMJHOHJHQKHLGYDQGHSOHLGRRLHQ LQKRJHUEHURHSLVYHUNODDUGGDWGHYHUGHOLQJYDQGHRQGHUKRXGVYHUSOLFKWLQJHQRYHUKXXUGHUHQYHUKXXUGHUJHHQELM]RQGHUHDDQGDFKWKHHIWJHKDG1LHXZEXUHQKHHIWRQGDQNV GHDQGHUVOXLGHQGHFRQWUDFWXHOHEHSDOLQJHQHQGHXLWYRHULQJ die door de oorspronkelijke partijen aan het contract was gegeven, aangenomen dat deze verdeling was geregeld zoals WHGRHQJHEUXLNHOLMN$DQGLHYHURQGHUVWHOOLQJNDQ1LHXZEXren geen steun voor haar standpunt ontlenen. DEM heeft er YHUGHUWHUHFKWRSJHZH]HQGDWKHWEHJULS³normale slijtage” LQFDVXJHHQKHOGHUDDQNQRSLQJVSXQWELHGW=RSOHHJWKHWWH worden toegepast om de oplevering van de verstrekkende KXXUGHULQNDDUWWHEUHQJHQ%LMGHWRHSDVVLQJHUYDQWHQHLQGHRQGHUKRXGVYHUSOLFKWLQJHQDIWHJUHQ]HQSDVWGDQRRNEHKRHG]DDPKHLG7HQDDQ]LHQYDQGHYORHUEHGHNNLQJ]LMQRJ RYHUZRJHQGDWHHQYHUKXXUGHUDOV1LHXZEXUHQRSHHQGHUgelijke kapitaalsinvestering kan en zal afschrijven, zodat zij QDDÀRRSYDQGHGRRUKDDUEHUHNHQGHWHFKQLVFKHOHYHQVGXXU JHKRXGHQLVYRRUHLJHQNRVWHQQLHXZHYORHUEHGHNNLQJWHODWHQOHJJHQ0HWYHU]HNHUEDDUKHLGYRRUFDODPLWHLWHQKHHIWGDW niet van doen. 1XKHWKRIGHXLWOHJYDQ'(0MXLVWDFKWGLHQW1LHXZEXUHQWHZRUGHQWRHJHODWHQWRWKHWEHZLMVYDQKDDUGDDUYDQ DIZLMNHQGHXLWOHJ'DWEHZLMVYROJWQLHWXLWGHGRRU1LHXZEXUHQRYHUJHOHJGHVWXNNHQ]RGDW]LMRYHUHHQNRPVWLJKDDU DDQERG]DOZRUGHQWRHJHODWHQWRWEHZLMVGRRUJHWXLJHQDOV KLHUQDWHEHSDOHQ+HWKRI]DOGH]DDNQDDUGHUROYHUZLM]HQ ,HGHUHYHUGHUHEHVOLVVLQJ]DOZRUGHQDDQJHKRXGHQ
3. Beslissing Het hof: ODDW1LHXZEXUHQWRHWRWEHZLMVGRRUJHWXLJHQYDQKDDUVWHOling dat de door DEM te dragen kosten van normale slijtage YDQKHWJHKXXUGHLQGLWJHYDOPHHEUHQJWGDWGH]HQDRPPHNRPVWYDQGHWHFKQLVFKHOHYHQVGXXUYDQ ELMYRRUEHHOG GH YORHUEHGHNNLQJYDQKHWNDQWRRUSDQGJHKRXGHQLVGH]HRS HLJHQNRVWHQWHYHUYDQJHQ EHSDDOWGDWGHJHWXLJHQ]XOOHQZRUGHQJHKRRUGGRRUPU-+ +XLM]HUGLHWHGH]HQWRWUDDGVKHHUFRPPLVVDULVLVEHQRHPG « YHUZLMVWGH]DDNQDDUGHUROYDQIHEUXDULYRRUXLWODWLQJGRRUGHDGYRFDDWYDQ1LHXZEXUHQRPWUHQWYHUKLQGHUGD-
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
WDYDQDOOHEHWURNNHQHQRSGLQVGDJHQHQZRHQVGDJHQLQGH PDDQGHQPDDUWDSULOHQPHL KRXGWLHGHUHYHUGHUHEHVOLVVLQJDDQ Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. G.B.C.M. YDQGHU5HHSHQPU0$-*-DQVVHQ «
Commentaar ,QGHRQGHUKDYLJHSURFHGXUHWZLVWHQGHYHUKXXUGHUHQGH huurder al geruime tijd11 over de vraag welk onderhoud voor rekening van de verhuurder, een woningcorporatie, NRPW3DUWLMHQKDGGHQ±NRUWJH]HJG±DIJHVSURNHQGDWRQderhoud, herstel en vernieuwing dat normaal gesproken voor rekening van de huurder zou komen, voor rekening van de verhuurder komt. Hiervan was echter uitgezonderd onderKRXGKHUVWHOHQYHUQLHXZLQJDOVJHYROJYDQµµnormale slijtage’’. Het geschil spitst zich dan ook toe op de vraag wat onder “normale slijtage” dient te worden verstaan. 'HKXXUGHUEHWRRJWGDWGHRYHUHHQJHNRPHQXLW]RQGHULQJLQhoudt dat de verhuurder geen onderhoud, herstel of vernieuwing hoeft te plegen, zolang er sprake is van normale slijtage. Zodra de zaken echter aan het eind van hun levensduur zijn, dient de verhuurder de zaken te vervangen. Anders zou de onderhoudsverplichting van de verhuurder een lege huls zijn. 'HYHUKXXUGHUEUHQJWKLHU±]REHJULMSLNXLWKHWDUUHVW±WHJHQLQGDWPHWGHRYHUHHQJHNRPHQXLW]RQGHULQJZRUGWEHGRHOGGDWLQGLHQ]DNHQDOVJHYROJYDQKHWJHEUXLNGDDUYDQ GRRURIQDPHQVGHKXXUGHU VOLMWHQGHYHUKXXUGHUJHHQ plicht heeft tot onderhoud, herstel of vernieuwing. Voor dergelijke slijtage kan hij zich namelijk niet verzekeren. Dit in WHJHQVWHOOLQJWRWVFKDGHDOVJHYROJYDQEUDQGZDWHURYHUODVW HQDDUGEHYLQJHQGLHZHOLVWHYHU]HNHUHQ +HWKRIRRUGHHOWGDWKHWEHJULSµµnormale slijtage’’ in het RQGHUKDYLJHJHYDOJHHQKHOGHUDDQNQRSLQJVSXQWELHGW+HW hof overweegt vervolgens dat naar maatstaven van redelijkKHLGHQELOOLMNKHLGHQLQKHWOLFKWYDQGHRPVWDQGLJKHGHQ de uitleg van de huurder juist is. +HWKRIZLMVWKLHUELMPHW QDPHRSKHWIHLWGDWGHEHGRHOLQJYDQSDUWLMHQLVJHZHHVW dat vrijwel al het onderhoud voor rekening van de verhuurder kwam en dat de verhuurder als woningcorporatie ook ELMXLWVWHNRYHUGHNHQQLVGHPRJHOLMNKHGHQHQGHNXQGH KLHUYRRUEHVFKLNW2RNKHWIHLWGDWGHYHUKXXUGHUKHHIWWRHJHJHYHQGDWELMGHRQGHUKDQGHOLQJHQJHHQELM]RQGHUHDDQGDFKWLVEHVWHHGDDQGHRQGHUKRXGVDIVSUDNHQHQGDWGHYHUKXXUGHUHUYDQXLWJLQJGDWGH]HRSGHJHEUXLNHOLMNHZLM]H waren overeengekomen, ondersteunen de stellingen van de verhuurder niet. Het hof geeft de verhuurder vervolgens de kans de juistheid van zijn uitleg aan te tonen, waartoe het KRIGH]DDNWHUXJYHUZLMVWQDDUGHUROYRRUYRRUQRHPGHEHwijsopdracht. +HWDUUHVWNRPWHU±LQGLWVSHFL¿HNHJHYDO±DOGXVRSQHHU dat onder de normale slijtage van een zaak niet valt het als JHYROJYDQQRUPDOHVOLMWDJHWHQLHWJDDQYDQGH]H]DDN2S grond van de formulering van de onderhavige onderhoudsclausule vraag ik mij af of dit terecht is. 'HFODXVXOHEHpaalt namelijk dat ook de herstel- en vernieuwingsplicht van de verhuurder niet geldt ten aanzien van normale slijtage. Als een zaak tenietgaat als gevolg van normale slijtage zou deze dus niet door de verhuurder hoeven te worden hersteld of vernieuwd. Meer in het algemeen is het echter de vraag wat nu precies ZRUGWYHUVWDDQRQGHUµµnormale slijtage’’.1 4 Dit arrest geeft hiervoor geen handvatten. Dit is niet geheel verwonderlijk, QXKHWHHQZDWDW\SLVFKHFDVXVEHWUHIW+HWEHJULSQRUPDOH
Tijdschrift voor HUURRECHT
VOLMWDJHZRUGWQDPHOLMNRYHUKHWDOJHPHHQJHEUXLNWWHQDDQzien van de opleververplichting van de huurder aan het einGHYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW2RNLQGHMXULVSUXGHQWLHRYHU de opleververplichting van de huurder aan het einde van de KXXURYHUHHQNRPVW]LMQHFKWHU±RSYDOOHQGJHQRHJ±ZHLQLJ VSHFL¿HNHDDQNQRSLQJVSXQWHQWHYLQGHQYRRUGHLQYXOOLQJ YDQKHWEHJULSµµnormale slijtage’’. 8LWHHQDUUHVWYDQKHW+RI$PVWHUGDPYDQPHLYDOW in ieder geval af te leiden dat slechts sprake kan zijn van normale slijtage als het gaat om slijtage als gevolg van geEUXLNGDWYDOWELQQHQGH RYHUHHQJHNRPHQ EHVWHPPLQJYDQ het gehuurde. ,QGH]H]DDNZDVRYHUHHQJHNRPHQGDWKHW JHKXXUGHPRFKWZRUGHQJHEUXLNWGRRU><@HQ]LMQKXLVKRXGHQ)HLWHOLMNZHUGKHWJHKXXUGHHFKWHUJHEUXLNWGRRU><@HQ GULH DQGHUH MRQJYROZDVVHQHQ$OVJHYROJYDQGLWJHEUXLN was onder meer schade ontstaan aan de vloer en het plaIRQG'HKXXUGHUEHWRRJGHGDWGH]HVFKDGHGHVRQGDQNVKHW gevolg was van normale slijtage. Het hof overwoog dat onder normale slijtage niet valt de slijtage die is ontstaan als JHYROJYDQKHWJHEUXLNGRRUYLHUMRQJYROZDVVHQHQLQSODDWV YDQppQKXLVKRXGHQ FRQIRUPGHRYHUHHQJHNRPHQEHVWHPPLQJ 'HH[WUDVFKDGHDOVJHYROJYDQKHWJHEUXLNGRRUGH vier jongvolwassenen kwam derhalve voor rekening van GHKXXUGHU9HUGHUYDOWRSWHPDNHQXLW+5 DSULO (&/, 1/ +5 %< .RRW7LGHPDQ GDWVOLMWDJHDOV JHYROJYDQRQGHVNXQGLJJHEUXLNHYHQPLQYDOWRQGHUµµnormale slijtage’’. $DQJH]LHQKHWEHJULSµnormale slijtage’ een sterk feiteOLMNNDUDNWHUKHHIWKHELNRRNHHQNRUWH]RHNWRFKWJHGDDQQDDUGHLQYXOOLQJYDQKHWEHJULSµµnormale slijtage’’ QDDU'XLWVUHFKW gewönliche Abnutzung HQ(QJHOVUHFKW reasonable/fair wear and tear +HWEHJULSµnormale slijtage¶ZRUGWLQGH]HODQGHQQDPHOLMNRSYHUJHOLMNEDUHZLM]HJHEUXLNW=REHSDDOWDUWLNHOYDQKHW%UJHUOLFKHV*HVHW]EXFK µVeränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.’1 7 De (QJHOVH+RXVHRI/RUGVEHSDDOGHLQGH]DDN+DVNHOOY0DUORZ µ(…)[r]easonable wear and tear means the reasonable
,QPLGGHOVZHHUELMKHWKRIQDFDVVDWLHGRRUGH+RJH5DDG RSPDDUW(&/, 1/ +5 %/ $DQJH]LHQKHWKRIDDQKHWHLQGYDQ]LMQDUUHVWGHYHUKXXUGHUHHQEHZLMVRSGUDFKWJHHIWRPKDDUJHOLMNDDQWHWRQHQ OLMNWKHWKRIWHEHGRHOHQGDWGHXLWOHJYDQGHKXXUGHUYRRUlopig juist lijkt. ,NNDQPLMLQKHWNDGHUYDQKHW+DYLOWH[FULWHULXP +5 PDDUW NJ HFKWHUJRHGYRRUVWHOOHQGDW LQHHQJHYDODOVKHWRQGHUKDYLJHZDDUELMGHWHNVWYDQGH clausule niet eenduidig is, de gang van zaken tijdens de onderhandelingen over de huurovereenkomst en de verklaringen van partijen ter processe zwaarder wegen voor het oordeel van het hof dan de tekst van de clausule zelf. ,QGHDOJHPHQHYRRUZDDUGHQYDQGH52=ZRUGWJHVSURNHQ YDQµµnormale slijtage en veroudering’’. *HUHFKWVKRI$PVWHUGDPPHL (&/, 1/ *+$06 &$ =LHRYHUGH]HXLWVSUDDNRRNTvHBS'H XLWVSUDDNLVWHYHQVJHSXEOLFHHUGLQ JORNJ HQWR µDe huurder is niet aansprakelijk voor veranderingen of verslechteringen van het gehuurde die zijn veroorzaakt als gevolg van het overeengekomen gebruik.’
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
use of the house by the tenant and the ordinary operation of natural forces. The exception of want of repair due to wear and tear must be construed as limited to what is directly due to wear and tear, reasonable conduct on the part of the tenant being assumed…¶9HUGHUEHSDDOGHGH1HZ
DOWKDQVXLWJDDQGHYDQGHWHNVWYDQGHFODXVXOH 'DDUYRRU ]LMQSDUWLMHQQDPHOLMNMXLVWHHQVSHFL¿HNHXLW]RQGHULQJRYHUeengekomen op de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsplicht van de verhuurder. De verhuurder heeft nog een kans JHNUHJHQRPKHWKRIDOVQRJRSDQGHUHJHGDFKWHQWHEUHQJHQ Het is afwachten of hij hierin slaagt. Gezien de wijze waarRSKHWKRI]LMQ YRRUORSLJH RRUGHHOKHHIWYHUZRRUG acht ik die kans niet heel groot. G. Elst
15. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem 17 juni 2014 ECLI:NL:GHARL:2014:4852 Stichting Multiculturele Dagverzorging / Gemeente Nijmegen (Geen beroep in cassatie ingesteld)
Samenvatting %HsLQGLJLQJDUXLPWHXLWOHJHLQGGDWXP bewijswaardering ,QKHWNDGHUYDQHHQYRRUYUDDJLQHHQSURFHGXUHH[DUW DOLG%:WZLVWHQSDUWLMHQRYHUGHYUDDJRIGHKXXURYHUHHQNRPVWRSQRYHPEHULVJHsLQGLJG]RDOVKXXUGHUVWHOWRIDORSMDQXDULHQYHUOHQJGWRWMDQXDUL ]RDOVYHUKXXUGHUVWHOW'HNDQWRQUHFKWHUJHHIWKXXUGHU GHEHZLMVRSGUDFKWGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWLVYHUOHQJGWRW QRYHPEHU1DGDWJHWXLJHQ]LMQJHKRRUGRRUGHHOWGH NDQWRQUHFKWHUGDWKXXUGHUQLHWLQ]LMQEHZLMVRSGUDFKWLVJHslaagd. Wel komt de kantonrechter huurder tegemoet door KHWWLMGVWLSYDQRQWUXLPLQJYDVWWHVWHOOHQRSVHSWHPEHU ,QDSSHONRPWKHWKRIRSEDVLVYDQHHQDQGHUHZDDUdering van dezelfde feiten en getuigenverklaringen tot het RRUGHHOGDWKXXUGHUZpOLQ]LMQEHZLMVRSGUDFKWLVJHVODDJG +RHZHOKXXUGHUKHW YRRUPDOLJ JHKXXUGHWHQWLMGHYDQKHW KRJHUEHURHSDOKDGYHUODWHQOHYHUWGHSURFHVNRVWHQYHURRUGHOLQJYDQKXXUGHULQGHHHUVWHDDQOHJYROGRHQGHEHODQJRS YRRULQVWHOOHQYDQKRJHUEHURHS
+HWRSHHQQDKRRJVWHUHFKWVFROOHJHYDQGHVWDDW1HZ
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
Gerechtshof de stichting Stichting Multiculturele Dagverzorging, gevestigd te Nijmegen, appellante, hierna: SMD, advocaat: mr. D.A.J. Coppens, tegen: de rechtspersoon naar publiekrecht Gemeente Nijmegen, zetelend te Nijmegen, verweerster, hierna: Gemeente Nijmegen, DGYRFDDW PU)$0.QSSH «
3 De vaststaande feiten +HWKRIJDDWLQKRJHUEHURHSXLWYDQGHIHLWHQ]RDOVEHVFKUHYHQLQGHUHFKWVRYHUZHJLQJHQWRWHQPHWYDQGHWXVVHQEHVFKLNNLQJYDQPHL
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1. Het gaat in deze zaak om een tussen partijen gesloten KXXURYHUHHQNRPVWPHWEHWUHNNLQJWRWJHGHHOWHVYDQKHWEHGULMIVSDQGDDQGH>DGUHV@LQ1LMPHJHQ KLHUQD KHWSDQG +HWJURRWVWHGHHOYDQGDWSDQGZDVWRWMDQXDULLQJHEUXLNELMGHSXEOLHNUHFKWHOLMNHUHFKWVSHUVRRQ:12%HGULMYHQKLHUQDWHQRHPHQELMKDDUKDQGHOVQDDP>KDQGHOVQDDP@ Partijen in de onderhavige procedure zijn schriftelijk met elkaar overeengekomen dat Gemeente Nijmegen per 4 juli WZHHUXLPWHVYDQKHWSDQGGLHQLHWELM>KDQGHOVQDDP@ LQJHEUXLNZDUHQDDQ60']RXYHUKXUHQ SURGXFWLHELMGH YHUZHHUVFKULIWLQHHUVWHDDQOHJ +HWJDDWGDDUELMRPPLQGHU GDQYDQGHRSSHUYODNWHYDQKHWJHKHOHSDQG *HPHHQWH1LMPHJHQKHHIWDDQVSUDDNJHPDDNWRSRQWUXLPLQJYDQKHWSDQGRSGHFHPEHUPDDU60' LVQDGLHGDWXPWRWQRYHPEHUJHEUXLNEOLMYHQPDken van de eerder aan haar verhuurde ruimtes in het pand en KHHIWGHKXXURYHUHHQNRPVWWHJHQQRYHPEHURSJH]HJG,QGHRQGHUKDYLJH]DDNVWDDWWHUGLVFXVVLHZDQQHHUGLH RYHUHHQNRPVWLVJHsLQGLJG'H]DDNLVLQHHUVWHDDQOHJDDQKDQJLJJHPDDNWGRRUGDW60'ELMGHNDQWRQUHFKWHUHHQYHU]RHNVFKULIWH[DUWLNHO D%:KHHIWLQJHGLHQGWRWYHUOHQging van de ontruimingstermijn. Haar primaire standpunt is dat zij niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar ver]RHNRPGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWWRWQRYHPEHUOLHS Gemeente Nijmegen heeft daartegen verweer gevoerd en HHQWHJHQYHU]RHNLQJHGLHQGRP60'WHYHURRUGHOHQWRWEHWDOLQJYDQYHUJRHGLQJHQYRRUKHWJHEUXLNYDQGHUXLPWHVLQ KHWSDQGJHGXUHQGHGHSHULRGHYDQMDQXDULWRWQRYHPEHUHQYRRUHQHUJLHOHYHUDQWLHV %LMWXVVHQEHVFKLNNLQJYDQPHLKHHIWGHNDQWRQUHFKWHU60'WRHJHODWHQWRWEHZLMVYDQKDDUVWHOOLQJGDW GHKXXURYHUHHQNRPVWLVYHUOHQJGWRWQRYHPEHU,Q ]LMQHLQGEHVFKLNNLQJKHHIWGHNDQWRQUHFKWHULQFRQYHQWLHJHRRUGHHOGGDWKHWEHZLMVQLHWLVJHOHYHUGHQGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWRSGHFHPEHULVJHsLQGLJGZDDUELMKLM het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn deels KHHIWWRHJHZH]HQGRRUGHRQWUXLPLQJVGDWXPRSVHSWHPEHUWHEHSDOHQDOOHVPHWYHURRUGHOLQJYDQ60'LQGH SURFHVNRVWHQ,QUHFRQYHQWLHKHHIWGHNDQWRQUHFKWHUEHVOLVW GDWGHEHKDQGHOLQJYDQKHWWHJHQYHU]RHNYROJHQVGHUHJHOV van de dagvaardingprocedure zal worden voortgezet. Het KRJHUEHURHSYDQ60'EHWUHIWGHEHVOLVVLQJHQLQFRQYHQWLH 'HGRRU60'GDDUWHJHQDDQJHYRHUGHJULHIKHHIWEHWUHNNLQJ
Tijdschrift voor HUURRECHT
RSKHWRRUGHHOLQGHEHVWUHGHQEHVFKLNNLQJGDWGHKXXURS GHFHPEHULVJHsLQGLJG 'HYUDDJRIGHKXXURYHUHHQNRPVWDOZDVJHsLQGLJGWRHQ 60'KDDURRUVSURQNHOLMNHYHU]RHNLQGLHQGHYDOWEXLWHQKHW WRHSDVVLQJVJHELHGYDQDUWLNHO D%:'LWEHWHNHQWGDW GHXLWVOXLWLQJYDQKRJHUEHURHSLQOLGYDQGDWZHWVDUWLNHO er niet aan in de weg staat dat het hof die vraag inhoudelijk EHRRUGHHOW ]LH(&/, 1/ +5 $$ZDWEHWUHIWKHW DSSqOYHUERGYDQDUWLNHOJOLGYDQGHWRHQPDOLJH+XXUZHW ,Q]RYHUUHLV60'GXVRQWYDQNHOLMNLQKDDUKRJHUEHroep. 60'PRHWYROJHQV*HPHHQWH1LMPHJHQQLHWRQWYDQNHlijk worden verklaard en in de volledige proceskosten worGHQYHURRUGHHOGRPGDW60'JHHQEHODQJPHHUKHHIWELM KDDURRUVSURQNHOLMNHYHU]RHN ]LMKHHIWKHWJHERXZLQPLGGHOVYHUODWHQ'DDURPPDDNW60'PLVEUXLNYDQUHFKWGRRU de procedure voort te zetten en door Gemeente Nijmegen op hogere kosten te jagen door te verzoeken om pleidooi. +HWKRIYHUZHUSWKHWEHURHSRSQLHWRQWYDQNHOLMNKHLG SMD heeft alleen al vanwege de veroordeling in de kosten YDQGHHHUVWHDDQOHJYROGRHQGHEHODQJRPGRRUWHSURFHGHUHQ(UEHVWDDWRRNDOJHHQUHGHQRPKDDUKHWLPPHUVLQEHginsel aan haar toekomende recht om haar standpunt monGHOLQJWRHWH ODWHQ OLFKWHQGRRUPLGGHOYDQHHQSOHLGRRLWH ontzeggen of om het aanvragen van pleidooi aan te merken DOVPLVEUXLNYDQSURFHVUHFKW 4.7. Het einde van de huurovereenkomst zou volgens de WHNVWYDQDUWLNHOYDQKHWKXXUFRQWUDFWRSGHFHPEHU HHQIHLW]LMQWHQ]LMSDUWLMHQRS]LMQODDWVWRSGHFHPEHUPHWHONDDURYHUHHQVWHPPLQJ]RXGHQEHUHLNHQRYHU YHUOHQJLQJSHUMDQXDUL,QJHYDOYDQYHUOHQJLQJ]RX YROJHQVGH]HOIGHWHNVWYHUKXXUWRWQRYHPEHUPRJHOLMN]LMQ9DVWVWDDWGDWSDUWLMHQSDVRSMDQXDULHHQ verlenging met elkaar zijn overeengekomen. Volgens Gemeente Nijmegen heeft het feit dat die overeenstemming QLHWYyyUGHFHPEHUZDVEHUHLNWWRWJHYROJGDWGH huur niet geldig is verlengd. Dit verweer komt hier door de GHYROXWLHYHZHUNLQJDDQGHRUGHQXKLHUQDEOLMNWGDWJULHI gegrond is. 3DUWLMHQ]LMQKHWHURYHUHHQVGDW60'RRNYDQDIMDQXDULUXLPWHVLQKHWSDQGRSEDVLVYDQHHQRYHUHHQNRPVW LQJHEUXLNKHHIWJHKDGHQGDWYRRUGDWJHEUXLNHHQYHUJRHGLQJDDQ*HPHHQWH1LMPHJHQLVEHWDDOG ]LHELMYRRUEHHOG YDQKHWYHUZHHUVFKULIWLQHHUVWHDDQOHJHQYDQKHW YHUZHHUVFKULIWLQKRJHUEHURHS *HOHWKLHURSZDVHUYROGDDQDDQGHGH¿QLWLHYDQDUWLNHO %: HUZDVGXVELM 60'VSUDNHYDQJHEUXLNYDQUXLPWHVLQKHWSDQGRSEDVLV van een huurovereenkomst. Dit is niet anders indien een anGHUGHKXXUSULMVKHHIWEHWDDOG 'HKLHUQDWHEHDQWZRRUGHQYUDDJLVRIKHWKXXUFRQWUDFW LQKRXGWGDWGHHLQGGDWXPQRYHPEHU]RX]LMQ]RDOV 60'KHHIWJHVWHOGGDQZHOGDWGHKXXU LQHONJHYDO ]RX eindigen op de datum waarop [handelsnaam] het pand zou verlaten, zoals Gemeente Nijmegen heeft gesteld. ,QKHWDOJHPHHQJHOGWGDWGHXLWOHJYDQHHQVFKULIWHlijke overeenkomst, zoals het huurcontract, niet plaats moet YLQGHQRSJURQGYDQDOOHHQPDDUGHWDDONXQGLJHEHWHNHQLV YDQGHEHZRRUGLQJHQZDDULQKHWLVJHVWHOGPDDULQSUDNWLVFKRS]LFKWLVGHWDDONXQGLJHEHWHNHQLVGLHGH]HEHZRRUGLQJHQKHEEHQJHOH]HQLQGHFRQWH[WYDQGDWJHVFKULIWDOV JHKHHOLQ GHGHVEHWUHIIHQGHNULQJYDQ KHWPDDWVFKDSSHOLMN YHUNHHUGDDUELMQRUPDDOJHVSURNHQYDDNZHOYDQJURRWEHODQJ (&/, 1/ +5 $2'60)R[ ,QKHWRQ-
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
GHUKDYLJHJHYDOEHVWDDWJHHQUHGHQRPDIWHZLMNHQYDQGH]H hoofdregel. 4.11. SMD heeft in haar grief onder meer geklaagd over de LQGHWXVVHQEHVFKLNNLQJJHJHYHQEHZLMVZDDUGHULQJ ]LH YDQKHWEHURHSVFKULIW +LHUXLWKDG*HPHHQWH1LMPHJHQPRHWHQRSPDNHQGDW60'WHYHQVPHWKDDUEHURHSVFKULIWYHUQLHWLJLQJKHHIWZLOOHQYRUGHUHQYDQGHWXVVHQEHschikking, ook al mist een uitdrukkelijke vordering daartoe LQKHWSHWLWXPGDDUYDQ+HWKRIDFKWGLHEHZLMVODVWYHUGHOLQJ HFKWHUMXLVW 60'KHHIW]LFKWHURQGHUERXZLQJYDQKDDUYHUzoek om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek WRWKHWYDVWVWHOOHQYDQHHQRQWUXLPLQJVGDWXPHURSEHURHSHQ GDWSDUWLMHQQRYHPEHUKHEEHQYDVWJHVWHOGDOVHLQGGDtum van de huur. Voor een afwijking van de hoofdregel van DUWLNHO5YGLHPHHEUHQJWGDW60'GHEHZLMVODVWGUDDJW van de feiten en omstandigheden, die ten grondslag liggen DDQKDDUVWHOOLQJPHWEHWUHNNLQJWRWGHLQKRXGYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWEHVWDDWKLHURRNDOJHHQUHGHQ +HWKRIDFKW60'LQGHEHZLMVOHYHULQJJHVODDJG ,QDUWLNHOOLGYDQKHWKXXUFRQWUDFWKHEEHQSDUWLMHQQDPHOLMNQRYHPEHUJHQRHPGDOVXLWHUVWHHLQGGDWXP YDQGH HYHQWXHHO RYHUHHQWHNRPHQYHUOHQJLQJ+HWYHUtrek van [handelsnaam] uit het pand wordt daarin niet geQRHPG,QGHFRQVLGHUDQVYDQKHWFRQWUDFWZRUGWGDWYHUWUHN ZHOJHQRHPGZDDUKHWJDDWRPGHEHUHLGKHLGYDQ*HPHHQte Nijmegen tot verhuur “tot het moment van vertrek van >KDQGHOVQDDP@ FDQRYHPEHU ´'HYHUPHOGLQJLQGH FRQVLGHUDQVLVHFKWHUGXEEHO]LQQLJGRRUGDWKHWYHUWUHNYDQ [handelsnaam] volgens de tekst zou plaatsvinden op 1 noYHPEHU$DQHQNHOKHWWXVVHQKDDNMHVSODDWVHQYDQGH GDWXPKRHIGH60'UHGHOLMNHUZLM]HQLHWGHEHWHNHQLVWRHWH NHQQHQGDW*HPHHQWH1LMPHJHQZLOGHEHGLQJHQGDWLQJHval van een voortijdig vertrek van [handelsnaam] SMD verSOLFKW]RX]LMQWRWRQWUXLPLQJ$DQGHWHNVWYDQDUWLNHOOLG YDQKHWFRQWUDFWPRHVW]LMLPPHUVUHGHOLMNHUZLM]HGH]LQ WRHNHQQHQGDW]LMLQHONJHYDOLQGLHQHUSHUMDQXDUL zou worden verlengd, de overeengekomen ruimte zou moJHQPRHWHQKXUHQWRWQRYHPEHU9ROJHQV*HPHHQWH1LMPHJHQKHEEHQSDUWLMHQWLMGHQVGHRQGHUKDQGHOLQJHQ LQPHWHONDDUEHVSURNHQGDWHHQYHUWUHNYDQ>KDQGHOVnaam] de huur zou doen eindigen, maar SMD heeft dit teJHQJHVSURNHQHQXLWGHYHUNODULQJHQYDQGHJHWXLJHQEOLMNW het tegendeel. De getuigenverklaring van de heer [naam medewerker], van wie vast staat dat hij de onderhandelingen namens Gemeente Nijmegen heeft gevoerd, houdt in dat GePHHQWH1LMPHJHQELMKHWDDQJDDQYDQGHKXXUDDQ60' heeft medegedeeld een huurovereenkomst te willen sluiten YRRUGHGXXUYDQKHWYHUEOLMIYDQ>KDQGHOVQDDP@LQKHWSDQG KHWJHHQWRWQRYHPEHU]RXGXUHQHQGDWSDUWLMHQGLW LQGHRYHUHHQNRPVWKHEEHQZLOOHQYDVWOHJJHQ'DWSDUWLMHQ KHEEHQJHVSURNHQRYHUGHFRQVHTXHQWLHVYDQHHQYRRUWLMGLJ YHUWUHNYDQ>KDQGHOVQDDP@LVQLHWJHEOHNHQODDWVWDDQGDW ]LMPHWHONDDUKHEEHQDIJHVSURNHQGDWHHQGHUJHOLMNYRRUWLMGLJYHUWUHNGHLQDUWLNHOOLGJHQRHPGHGDWXPQRYHPEHURS]LM]RX]HWWHQ'HJHWXLJHQYHUNODULQJYDQGH KHHU>QDDPYRRU]LWWHU@GLHNHQQHOLMNELM60'HHQYHUJDDQGH YHUWHJHQZRRUGLJLQJVEHYRHJGKHLGKHHIWHQGDDURPGRRUKHW hof, in navolging van partijen, als partijgetuige wordt aanJHPHUNWKRXGWWHYHQVLQGDWSDUWLMHQWLMGHQVGHEHVSUHNLQJHQ GLHWRWKHWVOXLWHQYDQKHWFRQWUDFWKHEEHQJHOHLGHUVWHHGV vanuit gingen dat [handelsnaam] het pand pas op 1 novemEHU]RXYHUODWHQ'HWZHHJHWXLJHQYHUNODULQJHQORSHQ parallel waar het gaat om het motief om de in het contract 1UMXOLDXJXVWXV
RYHUHHQJHNRPHQKXXUQLHWWHPLQWHEHSHUNHQWRW RQJHYHHU een half jaar: Gemeente Nijmegen wilde de huurprijs per 1 MDQXDULNXQQHQKHU]LHQRPGDW]LMRSJURQGYDQGHEHSHUNWH¿QDQFLsOHGUDDJNUDFKWYDQ60'GLHYHUNHHUGHLQHHQ RSERXZIDVHDNNRRUGZDVJHJDDQPHWHHQUHODWLHIODJHKXXUprijs. Hieruit maakt het hof op dat ingeval over die huurprijs tijdens de verdere duur van de huur overeenstemming zou ZRUGHQEHUHLNWQRYHPEHUGHHLQGGDWXP]RX]LMQ 'LWVWURRNWRYHULJHQVPHWGHWHNVWYDQDUWLNHOOLG *HPHHQWH1LMPHJHQKHHIWLQKRJHUEHURHSHHQDOJHPHHQEHZLMVDDQERGJHGDDQZDDUELMDI]RQGHUOLMNLVYHUPHOG dat de heer [naam medewerker] als getuige zou kunnen worden gehoord. De heer [naam medewerker] is echter al gehoord en Gemeente Nijmegen heeft niet duidelijk gemaakt dat hij anders of meer kan verklaren dan hij in eerste aanleg GHHG+HWKRISDVVHHUWKHWEHZLMVDDQERGGDDURPHQJDDWHUvan uit dat het huurcontract voorzag in een verlenging van GHKXXUSHUMDQXDULWRWXLWHUOLMNQRYHPEHU 4.14. Gemeente Nijmegen heeft voorts gesteld dat partijen MDQXDULDOVQRJDOVXLWHUVWHHLQGGDWXP]LMQRYHUHHQgekomen doordat de heer [naam voorzitter] van SMD in deFHPEHUDOVUHDFWLHRSHHQPHGHGHOLQJYDQGLHVWUHNking van Gemeente Nijmegen, zei het jammer te vinden, en YRRUWVRSMDQXDULELMGHEHVSUHNLQJHQRYHUGHYHUOHQJLQJ60'KHHIWHHQHQDQGHUJHPRWLYHHUGEHVWUHGHQ 9ROJHQV*HPHHQWH1LMPHJHQKHHIW60'URQGGHMDDUZLVVHOLQJLQJHVWHPGPHWGHHHUGHUHKXXUEHHLQGLJLQJ$OOHUHHUVW]RXGLW]LMQJHEHXUGGRRUGDWGHKHHU >QDDPYRRU]LWWHU@LQGHFHPEHURSHHQPHGHGHOLQJ van de heer [naam medewerker] dat het pand op 1 januaULOHHJPRHVW]LMQWHUHDJHUHQPHWGHRSPHUNLQJµKHW¶ MDPPHUWHYLQGHQ60'RQWNHQWWHKHEEHQLQJHVWHPGPHW een termijnverkorting en de lezing van Gemeente Nijmegen ligt niet voor de hand doordat in de getuigenverklarinJHQYDQGHEHLGHKHUHQ>QDDPPHGHZHUNHU@HQ>QDDPYRRU]LWWHU@VSUDNHLVYDQEHVSUHNLQJHQLQMDQXDULZDDULQ Gemeente Nijmegen de wens om de huurtermijn te verkorWHQQDDUYRUHQKHHIWJHEUDFKWDORIQLHWDOVYRRUZDDUGHYRRU XLWEUHLGLQJYDQGHJHKXXUGHRSSHUYODNWH'HJHWXLJH>QDDP getuige] heeft weliswaar ontkend dat er toen over een eerdere einddatum is gesproken, maar die verklaring staat daarLQDOOHHQHQZRUGWGDDURPQLHWJHYROJG8LWGHHPDLOEHULFKWHQYDQMDQXDULYDQGHKHHU>QDDPYRRU]LWWHU@ DDQGHKHHU>QDDPPHGHZHUNHU@ SURGXFWLHELMEHURHSVFKULIW HQYDQMDQXDULYDQGHKHHU>QDDPPHGHZHUNHU@DDQ60' SURGXFWLHELMEHURHSVFKULIW EOLMNWRYHULgens ook dat de huurtermijn toen een discussiepunt vormde. 'DWGLWWLMGHQVGHEHVSUHNLQJHQYDQMDQXDULWRWRYHUeenstemming heeft geleid, al of niet over de datum 1 januaULEOLMNWQHUJHQVXLW'HKHHU>QDDPPHGHZHUNHU@KHHIW DOVJHWXLJHYHUNODDUGGDWKLM60'RQGHUGUXN]RXKHEEHQ gezet indien hij de indruk had dat [naam voorzitter] zich op het standpunt zou stellen dat hij had toegezegd dat SMD tot QRYHPEHUNRQEOLMYHQKXUHQPDDUGLHWRH]HJJLQJLV QDDUYDVWVWDDWJHGDDQ KHWJDDWHURPRI60'HUPHHKHHIW ingestemd dat de toezegging niet langer zou gelden. Van feiWHQRIRPVWDQGLJKHGHQZDDUXLWYDQGLHLQVWHPPLQJEOHHN LVQLHWVJHEOHNHQ60'KHHIWQLHW DIZLM]HQG JHUHDJHHUG RSGHYHUPHOGLQJGDWGHKXXUWRWMDQXDUL]RXORSHQ HPDLOEHULFKWYDQMDQXDULYDQGHKHHU>QDDPPHGHZHUNHU@DDQGHKHHU>QDDPYRRU]LWWHU@SURGXFWLHELMYHUZHHUVFKULIWLQHHUVWHDDQOHJ PDDUXLWKHWHQNHOHXLWEOLMYHQ YDQQLHXZSURWHVWQDGHPDLOYDQMDQXDULPRFKWLQ
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
het licht van de mail van de heer [naam voorzitter] van 4 jaQXDULZDDULQGDDUWHJHQZHOZHUGJHSURWHVWHHUGUHGHOLMNHUZLM]HVOHFKWVRQGHUELMNRPHQGHRPVWDQGLJKHGHQDOV EOLMNYDQLQVWHPPLQJZRUGHQEHVFKRXZGQRJORVYDQGH vraag of, zoals de heer [naam voorzitter] in zijn getuigenverklaring heeft laten weten, de heer [naam medewerker] monGHOLQJKDGWRHJH]HJGRPLQPHLWHUXJWHNRPHQRSGH GDWXPYDQGHKXXUEHsLQGLJLQJ 8LWKHWYRUHQVWDDQGHEOLMNWGDWSDUWLMHQLQMDQXDUL een huurverlenging met elkaar zijn overeengekomen. Dat GDDUELMLQDIZLMNLQJYDQKHWKXXUFRQWUDFWHHQYyyUQRYHPEHUJHOHJHQGDWXPLVEHSDDOGDOVHLQGGDWXPYDQ GHKXXUQLHWLVJHEOHNHQ'DDURPDFKWKHWKRIEHZH]HQ dat de huur tot die datum gold. Hieraan kan niet afdoen dat 60'YDQDIMDQXDULJHHQKXXUPHHUKHHIWEHWDDOG/RV van het door Gemeente Nijmegen niet weersproken feit dat 60'HHQGHHOEHWDOLQJLQMDQXDULKHHIWJHGDDQGLH door Gemeente Nijmegen is teruggestort onder mededeling GDWHUJHHQKXXURYHUHHQNRPVWJROGLVYDQHHQEHsLQGLJLQJ YDQGHRYHUHHQNRPVWGRRURIRSJURQGYDQKHWQLHWWLMGLJEHtalen van huur geen sprake.
5 Slotsom 'HJULHIVODDJW]RGDWGHEHVWUHGHQEHVFKLNNLQJLQFRQYHQWLHPRHWZRUGHQYHUQLHWLJG60'YRUGHUWLQKRJHUEHroep in plaats van niet-ontvankelijkverklaring in haar oorspronkelijke verzoek de verklaring voor recht dat de KXXURYHUHHQNRPVWWRWQRYHPEHUOLHS'H]HYRUGHULQJEOLMNWJHJURQG $OVGHLQKHWRQJHOLMNWHVWHOOHQSDUWLM]DOKHWKRI*HPHHQWH1LMPHJHQLQGHNRVWHQYDQEHLGHLQVWDQWLHVYHURRUdelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de ]LMGHYDQ60']XOOHQZRUGHQYDVWJHVWHOGRSKHWEHWDDOGHJULI¿HUHFKWYDQ¼QLKLODDQJHWXLJHQWD[HQHQ¼ voor salaris advocaat. 'HNRVWHQYRRUGHSURFHGXUHLQKRJHUEHURHSDDQGH]LMGHYDQ60']XOOHQZRUGHQYDVWJHVWHOGRS¼DDQJULI¿HUHFKWHQ¼YRRUVDODULVDGYRFDDWRYHUHHQNRPVWLJKHW OLTXLGDWLHWDULHI SXQWHQ[WDULHI,,
6 De beslissing +HWKRIEHVFKLNNHQGHLQKRJHUEHURHS YHUZHUSWKHWEHURHSYDQ*HPHHQWH1LMPHJHQRSQLHWRQWYDQNHOLMNKHLGYDQ60' YHUQLHWLJWGHEHVFKLNNLQJYDQGHNDQWRQUHFKWHUWH1LMPHJHQ YDQMXOLHQGRHWRSQLHXZUHFKW in conventie: verklaart voor recht dat de tussen partijen gesloten huurRYHUHHQNRPVWWRWQRYHPEHUJROG YHURRUGHHOW*HPHHQWH1LMPHJHQLQGHNRVWHQYDQEHLGHLQVWDQWLHV « 'H]HEHVFKLNNLQJLVJHJHYHQGRRUPUV+(GH%RHU*- 5LMNHQHQ-*-5LQNHV «
en de ontruiming is aangezegd, en deze duurt voort gedurende twee maanden na de datum waartegen de verhuurder de RQWUXLPLQJKHHIWDDQJH]HJG,QGLHQGHKXXUGHUELQQHQGH]H WZHHPDDQGHQHHQYHU]RHNH[DUW DOLG%:LQGLHQW ZRUGWGHRQWUXLPLQJVEHVFKHUPLQJYHUOHQJGWRWKHWPRPHQW ZDDURSGRRUGHNDQWRQUHFKWHURSKHWYHU]RHNLVEHVOLVW'LW DOOHVYROJWXLWDUW DOLGMROLG%:$UW DOLG %:EHSDDOWGDWGHYHUOHQJLQJNDQZRUGHQXLWJHVSURNHQ voor een termijn van ten hoogste een jaar na het einde van de huurovereenkomst. De termijn kan op verzoek van de huurder vervolgens nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Bij afwijzing van een verzoek, zo EHSDDOWDUW DOLG%:VWHOWGHNDQWRQUHFKWHUWHYHQV het tijdstip van ontruiming vast, welke vaststelling geldt als een veroordeling tot ontruiming tegen dat tijdstip. Door het WLMGVWLSYDQRQWUXLPLQJ UXLP LQGHWRHNRPVWYDVWWHVWHOOHQNDQGHNDQWRQUHFKWHUGHJHZH]HQKXXUGHUELMDIZLM]LQJ van het verlengingsverzoek, materieel nog wel enige ontruiPLQJVEHVFKHUPLQJYHUOHQHQ (HQSURFHGXUHRSGHYRHWYDQDUW DOLG%:YHURQGHUVWHOWGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWLVJHsLQGLJG'DDURYHU NDQRQ]HNHUKHLGEHVWDDQ7HQHLQGHGHWZHHPDDQGHQYHUYDOWHUPLMQQLHWRQJHEUXLNWWHODWHQYHUVWULMNHQNDQHHQKXXUder in dat geval een voorwaardelijk verzoek indienen. PriPDLUEHWRRJWGHKXXUGHUGDQGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWQLHW LVJHsLQGLJGHQYHU]RHNWKLMGHNDQWRQUHFKWHUKHWYHU]RHN QLHWRQWYDQNHOLMNWHYHUNODUHQ6XEVLGLDLUYHU]RHNWGHKXXUGHUGHWHUPLMQZDDUELQQHQGHYHUSOLFKWLQJWRWRQWUXLPLQJLV JHVFKRUVWWHYHUOHQJHQWRWHHQMDDUDOWKDQVPHWHHQ DQGHUH GRRUGHNDQWRQUHFKWHUWHEHSDOHQWHUPLMQ,QRQGHUKDYLJH zaak was sprake van een dergelijk voorwaardelijk verzoek. +HWEHDQWZRRUGHQYDQYRRUYUDJHQLQHHQYHU]RHNVFKULIWprocedure is, voor het geschilpunt dat onderwerp is van de voorvraag, vrijwel een volwaardige procedure. Zo heeft een NDQWRQUHFKWHUGHPRJHOLMNKHLGEHZLMVRSGUDFKWHQWHJHYHQ QXDUW5YGHZHWWHOLMNHEHSDOLQJHQRPWUHQWEHZLMVRS de verzoekschriftprocedure van overeenkomstige toepassing verklaart. 2RNLVKRJHUEHURHSPRJHOLMN:HOLVZDDUVOXLW OLGYDQDUW D%:KRJHUEHURHSPHW]RYHHOZRRUGHQ XLWPDDUGDWDSSHOYHUERGJHOGWQLHWDOVGHDSSHOODQW±]RDOVLQKHWRQGHUKDYLJHJHYDO±DDQYRHUWGDWGHNDQWRQUHFKWHU DUW D%:WHQRQUHFKWHKHHIWWRHJHSDVWRIRPJHNHHUG ten onrechte niet heeft toegepast. Los van het ten onrechte ZHORIQLHWWRHSDVVHQYDQDUW D%:NDQRRNVWULMGPHW IXQGDPHQWHOHSURFHVEHJLQVHOHQDDQOHLGLQJYRUPHQYRRUKHW GRRUEUHNHQYDQKHWDSSHOYHUERG Deze uitspraak vormt een illustratie van de grote risico’s die YRRUHHQYHUKXXUGHUYHUERQGHQ]LMQDDQKHWYHUKXUHQYDQ EHGULMIVUXLPWHRQGHUKHWDUW D%:UHJLPHLQGLHQYHUKXXUGHURSHHQEHSDDOGPRPHQWSHUVHZHHURYHUKHWJHKXXUGHZLONXQQHQEHVFKLNNHQ ,QRQGHUKDYLJH]DDNVWHOGHYHUKXXUGHUGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWSHUGHFHPEHUZDVJHsLQGLJGKHWJHHQGRRU
Commentaar ,QGLHQHHQYHUKXXUGHUYDQHHQRQURHUHQGH]DDNZDDURSKHW UHJLPHYDQDUW D%:YDQWRHSDVVLQJLVWHJHQGH]LQ YDQGHKXXUGHULQGHYULMHEHVFKLNNLQJRYHUKHWJHKXXUGHZLOYHUNULMJHQGDQPRHWDDQWZHH KRRIG YHUHLVWHQ]LMQ voldaan. Allereerst dient de huurovereenkomst rechtsgeldig WH]LMQJHsLQGLJG7HQWZHHGHGLHQWGHKXXUGHUJHHQRQWUXLPLQJVEHVFKHUPLQJ PHHU WHJHQLHWHQ'H]HRQWUXLPLQJVEHscherming geniet de huurder van rechtswege vanaf het moPHQWZDDURSGHKXXURYHUHHQNRPVWUHFKWVJHOGLJLVJHsLQGLJG
Tijdschrift voor HUURRECHT
$UWHHUVWHOLG5YOXLGW ‘De negende afdeling van de tweede titel is van overeenkomstige toepassing, tenzij de aard van de zaak zich hiertegen verzet.’ =LH+5MXOLNJPHWQRRW3$6WHLQ (&/, 1/ +5 $$YRRUZDWEHWUHIWKHWDSSHOYHUERGYDQDUWJOLGYDQGHWRHQPDOLJH+XXUZHW :HOLVZDDUZRUGWHHQKXXUGHUYDQ EHGULMIVUXLPWHQRJ PHHUEHVFKHUPGGDQHHQKXXUGHUYDQDUXLPWHGRFK
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
KXXUGHUZHUGEHVWUHGHQ+XXUGHUVWHOGH]LFKQDPHOLMNRS het standpunt dat partijen de huurovereenkomst hadden verOHQJGHQGDWGH]HSDVRSQRYHPEHUGHGDJZDDUtegen huurderKDGRSJH]HJG]RXHLQGLJHQ%LM WXVVHQ EHVFKLNNLQJYDQPHLJDIGHNDQWRQUHFKWHUKXXUGHUHHQ EHZLMVRSGUDFKW Deze luidde: ‘(…) laat SMD toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan duidelijk is dat de overeenkomst zoals tussen haar en De Gemeente Nijmegen gesloten is, is verlengd tot 1 november 2013, zonder dat tussen partijen tussentijds overleg heeft plaatsgevonden en dat tussen hen geen nadere overeenkomst tot stand is gekomen waarbij de huurtermijn is beperkt tot 1 januari 2013, danwel van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de Gemeente Nijmegen in redelijkheid SMD niet kan houden aan die nadere overeenkomst.’ Na het horen van getuigen, was de kantonrechter van oordeel GDWKXXUGHUQLHWLQ]LMQEHZLMVRSGUDFKWZDVJHVODDJG1XYHUKXXUGHUDOWHJHQGHFHPEHUDDQVSUDDNKDGJHPDDNW RSRQWUXLPLQJZHUGKHW VXEVLGLDLUH YHU]RHNWRWYHUOHQJLQJYDQGHRQWUXLPLQJVEHVFKHUPLQJEHKDQGHOGHQDIJHZH]HQZDDUELMKHWWLMGVWLSYDQRQWUXLPLQJZHUGYDVWJHVWHOGRS VHSWHPEHU'DWVFKHHOGHVOHFKWVHHQPDDQGPHWGH GDJ QRYHPEHU ZDDUWHJHQKXXUGHU]HOIGHKXXURYHUHHQNRPVWKDGRSJH]HJGHQZDDURSKLMJHOHWRSDUW D OLG%:GHUXLPWHLQHONJHYDOKDGPRHWHQRQWUXLPHQ'HVondanks en ondanks de ontruiming van de onroerende zaak GRRUKXXUGHUVWHOGHKXXUGHUKRJHUEHURHSLQ+HWYHUZHHU YDQYHUKXXUGHUGDWKXXUGHUGDDUELMRQYROGRHQGHEHODQJ]RX KHEEHQZHUGGRRUKHWKRIJHSDVVHHUGNRUWJH]HJGPHWGH RYHUZHJLQJGDW DOOHHQDO KHWRQJHGDDQPDNHQYDQGHSURceskostenveroordeling in eerste aanleg een voldoende proFHVEHODQJYRRUKRJHUEHURHSRSOHYHUW,QKRXGHOLMNNZDPKHW KRIRSEDVLVYDQHHQDQGHUHZDDUGHULQJYDQGH]HOIGHIHLWHQ en getuigenverklaringen als in de eerste aanleg tot het oorGHHOGDWKXXUGHUZpOLQ]LMQEHZLMVRSGUDFKWZDVJHVODDJG +HWKRIYHUQLHWLJGHGH HLQG EHVFKLNNLQJYDQGHNDQWRQUHFKter en veroordeelde verhuurder in de proceskosten van eerste aanleg en appel. Met een rechtstreekse verwijzing naar een DUUHVWYDQGH+RJH5DDGIRUPXOHHUGHKHWKRIRQGHUUR het uitgangspunt voor de uitleg van de huurovereenkomst: ‘In het algemeen geldt dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst, zoals het huurcontract, niet plaats moet vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen hebben, gelezen in de context van dat geschrift als geheel in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer, daarbij normaal gesproken vaak wel van groot belang (ECLI: NL:HR:2004:AO1427, DSM - Fox). In het onderhavige geval bestaat geen reden om af te wijken van deze hoofdregel.’ Met het formuleren van dit uitgangspunt, lijkt het hof meer EHWHNHQLVWRHWHZLOOHQNHQQHQDDQGHEHZRRUGLQJHQYDQKHW contract en minder aan de, vaak lastiger te distilleren, partijEHGRHOLQJELMKHWDDQJDDQYDQKHWFRQWUDFW 7RWVORWYROJWXLWURQRJHHQSUDNWLMNWLS$OVJHWXLJHQ LQHHUVWHDDQOHJDO]LMQJHKRRUGGDQLVKXQYHUNODULQJ GXV UHHGVEHNHQGHQGDQEHKRHYHQGH]HDOOHHQRSQLHXZGRRUGH DSSHOUHFKWHUWHZRUGHQJHKRRUGDOVGHJHQHGLHEHZLMVLQKRJHUEHURHSDDQELHGWKHHOGXLGHOLMNPDDNWZDDURPGH]HOIde getuigen opnieuw moeten worden gehoord. Er kan dan QLHWPHHUZRUGHQYROVWDDQPHWHHQDOJHPHHQEHZLMVDDQERG PDDUHU]DOELMYRRUEHHOGPRHWHQZRUGHQDDQJHJHYHQGDWEHpaalde vragen niet zijn gesteld of dat uit andere verklaringen 1UMXOLDXJXVWXV
RIDQGHUEHZLMVPDWHULDDOLVJHEOHNHQGDWGHYHUNODULQJYDQ de getuige niet juist of niet volledig is geweest. Het algePHQHEHZLMVDDQERGYDQGHJHPHHQWH1LMPHJHQRPHHQJHtuige die al in eerste aanleg was gehoord opnieuw te horen, maar zonder opgave van een reden waarom deze opnieuw moest worden gehoord, mocht het hof dan ook passeren. +-0RQp
16. Hoge Raad 11 april 2014 ECLI:NL:HR:2014:899; RvdW 2014, 585; WR 2014, 84; Prg. 2014, 146; JIN 2014, 114 De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart c.s./Staat der Nederlanden
Samenvatting .ZDOL¿FDWLHJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNRQWUXLPLQJV bescherming 'HODQGLQJVEDDQYDQYOLHJYHOG9DONHQEXUJLVJHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLQGH]LQYDQDUW D%:=RRRUdeelde de Hoge Raad, in navolging van het Hof en de KanWRQUHFKWHUWHµV*UDYHQKDJH(HQ]DDNNDQLQHONJHYDO ZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶LQ GH]LQYDQDUW D%:DOV]LFKRSRIRQGHUGHJURQGHHQ JHERXZEHYLQGWWHQ]LMGDWJHERXZDOVRQGHUGHHOYDQKHWJHKXXUGHYDQYHUZDDUORRVEDUHEHWHNHQLVLV2QGHUµHHQJHERXZ¶GLHQWWHZRUGHQYHUVWDDQHHQERXZZHUNGDWHHQYRRU mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met ZDQGHQRPVORWHQUXLPWHYRUPW YJODUWDDQKHIHQRQGHU F:RQLQJZHW 2RNHHQ]DDNGLHQLHW JHKHHO DDQGH]HRPschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aanJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN(HQHQNHOHYHUKDUGLQJRIEHZHUNLQJYDQGHJURQGLVHFKWHULQGHUHJHOQLHW WRHUHLNHQGRPHHQ]DDNDDQWHPHUNHQDOVµJHERXZG¶LQGH ]LQYDQDUW D%:
Tijdschrift voor HUURRECHT
ELMGHYHUKXXUYDQ EHGULMIVUXLPWHKHHIWGHYHUKXXUGHU de mogelijkheid om een huurovereenkomst voor een duur van twee jaar of korter aan te gaan en/of om goedkeuring WHYHU]RHNHQYDQEHGLQJHQGLHWHQQDGHOHYDQKXXUGHU DIZLMNHQYDQWLWHO%:ZHONHPRJHOLMNKHGHQELMGH YHUKXXUYDQDUXLPWHRQWEUHNHQ=LHGHNULWLHNYDQ1 (HNHQ$PLHOHQ3.2RVWHUOLQJ9DQGHU0DDUHORSGH]H DQRPDOLHLQ1(HNHQ$PLHOHD UHG Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte'HYHQWHU 'HQ+ROODQGHU S 'HEHVFKLNNLQJHQYDQGH5HFKWEDQN*HOGHUODQG7HDP NDQWRQHQKDQGHOVUHFKW=LWWLQJVSODDWV1LMPHJHQYDQ PHLHQMXOL]LMQJHSXEOLFHHUGRSZZZKXXUrechtonline.nl. %LMGH]HEHZLMVRSGUDFKWNXQQHQGHQRGLJHYUDDJWHNHQV worden geplaatst, gelet op de diverse negatieve feiten die KXXUGHUGLHQWWHEHZLM]HQ+RHPRHWGHKXXUGHUEHZLM]HQ GDWKLMGHDIJHORSHQPDDQGJppQRYHUOHJPHW]LMQYHUKXXUGHUKHHIWJHKDGRYHUGHKXXUWHUPLMQ"*HOXNNLJWUHNWKHW KRIKHWDOOHPDDOUHFKWPDDUDOVSURFHVSDUWLMEHQMHQLHWEOLM PHWHHQGHUJHOLMNHEHZLMVRSGUDFKW +5VHSWHPEHUNJ T. Import-Export/ Nationale Nederlanden +HQN-DQ0RQpLVZHUN]DDPDOVDGYRFDDWELM0+-/HJDO te Rotterdam.
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
De Koninlijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart, gevestigd te Woerden, =RZHOSURVHDOVQDPHQVHQWHQEHKRHYHYDQ De Stichting Luchtsportcentrum Valkenburg, gevestigd te Voorschoten, en de daarin verenigde verenigingen: Zuidhollandse Vliegclub, gevestigd te Leiderdorp, Aeroclub Valkenburg, JHYHVWLJGWH2HJVWJHHVW Stichting Leidsche Studenten Aeroclub, gevestigd te Leiden, verzoekster tot cassatie, advocaten: mrs. P.S. Kamminga en T. Welschen, tegen Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Rijksvastgoed- en Ontwikkelingsbedrijf), zetelende te ’s-Gravenhage, verweerder in cassatie, advocaten: mrs. J.W.H. van Wijk en M.E.M.G. Peletier. Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als KNVvL en de Staat. «
3 Beoordeling van het middel ,QFDVVDWLHNDQYDQKHWYROJHQGHZRUGHQXLWJHJDDQ L .19Y/HQELMKDDUDDQJHVORWHQYHUHQLJLQJHQHQVWLFKWLQJHQPDNHQDOWLHQWDOOHQMDUHQJHEUXLNYDQ RQGHUPHHU YOLHJYHOG9DONHQEXUJDOVEDVLVYRRUGHEHRHIHQLQJYDQGH zweefvliegsport. De Staat heeft KNVvL hiervoor destijds HHQRQWKHI¿QJYHUOHHQGDOVEHGRHOGLQGH/XFKWYDDUWZHW .19Y/KHHIWWHQEHKRHYHYDQGLWJHEUXLNRSIHEUXDUL HHQKXXURYHUNRPVWJHVORWHQPHWGH6WDDWZDDUELMGH]H DDQ.19Y/LQJHEUXLNJHHIW “de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze5LMHQ9RONHOHQ'H3HHO KLHUQDWHQRHPHQGH]DDN (…) uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelGHRQWKHI¿QJ]XONVWHJHQEHWDOLQJYDQHHQMDDUOLMNVHYHUJRHding, (…).” LL 9OLHJYHOG9DONHQEXUJLVVLQGVQLHWPHHULQJHEUXLN als militair vliegveld. De Staat wil het terrein ontwikkelen WRWZRRQUHFUHDWLHHQQDWXXUJHELHG LLL %LMEULHIYDQMXOLKHHIWGH6WDDWGHKXXURYHUHHQNRPVWRSJH]HJGWHJHQMXOL'DDUELMLVWHJHQGH]HOIGH datum de ontruiming aangezegd. .19Y/KHHIWGHNDQWRQUHFKWHUYHU]RFKWRPGHWHUPLMQ ZDDUELQQHQKHWJHKXXUGHGLHQWWHZRUGHQRQWUXLPGRSGH YRHWYDQDUW D%:PHWppQMDDUWHYHUOHQJHQ'H6WDDW KHHIWGHWRHSDVVHOLMNKHLGYDQDUW D%:EHWZLVWHQHHQ tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsGDWXPRSMDQXDUL'HNDQWRQUHFKWHUKHHIWELMEHVFKLNNLQJYDQQRYHPEHUKHWYHU]RHNYDQ.19Y/DIgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen.
Tijdschrift voor HUURRECHT
%LMEHVFKLNNLQJYDQDSULOKHHIWKHWKRIGHEHVFKLNNLQJYDQGHNDQWRQUHFKWHUEHNUDFKWLJG De relevante overwegingen van het hof luiden als volgt: “5.3 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, TK 19992000, 26 932, nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, EHYDWWHGH+XXUZHWLQDUWLNHOOLGRQGHUFHHQGH¿QLWLH van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onURHUHQGHDDQKRULJKHGHQ1XLQGH]HGH¿QLWLHZDDUELMRQder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is. (…) 5.7 De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is GDWKHWJHKXXUGHQLHWNDQZRUGHQJHNZDOL¿FHHUGDOVHHQJHbouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.” +HWPLGGHOEHYDWYLMIRQGHUGHOHQGLH]LFKDOOHULFKWHQ WHJHQKHWRRUGHHOGDWDUW D%:QLHWYDQWRHSDVVLQJLV 2QGHUGHHO9NODDJWGDWKHWKRILVXLWJHJDDQYDQHHQRQMXLVWHUHFKWVRSYDWWLQJGRRUELM]LMQRRUGHHOGDWGHODQGLQJVEDDQ YDQYOLHJYHOG9DONHQEXUJJHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN LVHHQRQGHUVFKHLGWHPDNHQWXVVHQµJHERXZGH¶HQµDDQJHlegde’ onroerende zaken. Voorts verwijt het onderdeel het KRIGDDUELMQLHWWH]LMQLQJHJDDQRSHVVHQWLsOHVWHOOLQJHQYDQ .19Y/RYHUGHODQGLQJVEDDQWHZHWHQGDWGH]HEDDQ PHWHUEUHHGLVHHQIXQGHULQJKHHIWYDQPHHUGDQPHWHU diepte en dat er zware vliegtuigen op zijn geland. %LMGHEHRRUGHOLQJYDQKHWRQGHUGHHOGLHQWKHWYROJHQde te worden vooropgesteld. Een zaak kan in elk geval worGHQDDQJHPHUNWDOVHHQµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶LQGH ]LQYDQDUW D%:DOV]LFKRSRIRQGHUGHJURQGHHQ JHERXZEHYLQGWWHQ]LMGDWJHERXZDOVRQGHUGHHOYDQKHWJHKXXUGHYDQYHUZDDUORRVEDUHEHWHNHQLVLV2QGHUµHHQJHERXZ¶GLHQWWHZRUGHQYHUVWDDQHHQERXZZHUNGDWHHQYRRU mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met ZDQGHQRPVORWHQUXLPWHYRUPW YJODUWDDQKHIHQRQGHU F:RQLQJZHW 2RNHHQ]DDNGLHQLHW JHKHHO DDQGH]HRPschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aanJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN(HQHQNHOHYHUKDUGLQJRIEHZHUNLQJYDQGHJURQGLVHFKWHULQGHUHJHOQLHW WRHUHLNHQGRPHHQ]DDNDDQWHPHUNHQDOVµJHERXZG¶LQGH ]LQYDQDUW D%: +HWKRIKHHIWLQURYRQGHU]RFKWRIGHRQGHUKDYLJH ODQGLQJVEDDQGLHJHHQJHERXZLVDOVKLHUYRRULQEHGRHOGQLHWWHPLQNDQZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLQGH]LQYDQDUW D%:'DDUELM KHHIWKHWKRIGHRPVWDQGLJKHLGGDWHHQODQGLQJVEDDQQDDU
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
QRUPDDOVSUDDNJHEUXLNLVµDDQJHOHJG¶HQQLHWµJHERXZG¶ niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwij]LQJGDWJHHQVSUDNHLVYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN $OGXVKHHIWKHWKRIJHHQEOLMNJHJHYHQYDQPLVNHQQLQJYDQ GHKLHUYRRULQYHUPHOGHPDDWVWDYHQ+HWRRUGHHOYDQ het hof is evenmin onvoldoende gemotiveerd, ook niet in het licht van hetgeen KNVvL heeft aangevoerd over de conVWUXFWLHHQKHWJHEUXLNYDQGHRQGHUKDYLJHODQGLQJVEDDQ Het onderdeel faalt derhalve. 'HLQGHRQGHUGHOHQ,WRWHQPHW,9DDQJHYRHUGHNODFKWHQNXQQHQHYHQPLQWRWFDVVDWLHOHLGHQ'LWEHKRHIWJH]LHQ DUWOLG52JHHQQDGHUHPRWLYHULQJQXGHNODFKWHQQLHW QRSHQWRWEHDQWZRRUGLQJYDQUHFKWVYUDJHQLQKHWEHODQJYDQ de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.
4 Beslissing De Hoge Raad: YHUZHUSWKHWEHURHS veroordeelt KNVvL in de kosten van het geding in cassaWLH « 'H]HEHVFKLNNLQJLVJHJHYHQGRRUGHYLFHSUHVLGHQW(- Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A.H.T. Heisterkamp, G. de Groot en M.V. 3RODN «
Commentaar Inleiding +HWGUDDLWLQGH]H]DDNRPGHYUDDJRIGHODQGLQJVEDDQYDQ YOLHJYHOG9DONHQEXUJNDQZRUGHQJHNZDOL¿FHHUGDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLQGH]LQYDQDUW D%:+HW EHJULSµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶ZRUGWQLHWQDGHUJHGH¿QLHHUGLQDUW D%:=RZHOGHNDQWRQUHFKWHUDOVKHWKRI RRUGHHOGHQGDWGHODQGLQJVEDDQQLHWNDQZRUGHQJHNZDOL¿FHHUGDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN'H+RJH5DDGEHkrachtigt dit oordeel. Feiten en omstandigheden Aan de onderhavige uitspraak lagen de volgende feiten en omstandigheden ten grondslag. Vervoer met luchtvaartuigen in Nederland mag slechts geschieden door luchtvaartmaatschappijen aan wie daartoe door de minister een vergunning is verleend. 'HPLQLVWHUNDQRQWKHI¿QJYHUOHQHQYDQGH]H verplichting HQDDQGH]HRQWKHI¿QJYRRUVFKULIWHQRIEHSHUNLQJHQYHUELQGHQ Verzoekster tot cassatie, de KoninklijNH1HGHUODQGVH9HUHQLJLQJYRRU/XFKWYDDUW HQGHELMKDDU aangesloten verenigingen en stichtingen, hierna verder gezaPHQOLMNWHQRHPHQ µ.19Y/¶ KHHIWHHQGHUJHOLMNHRQWKHI¿QJYHUNUHJHQYRRUKHWJHEUXLNYDQ RD YOLHJYHOG9DONHQEXUJDOVEDVLVYRRUGHXLWRHIHQLQJYDQGH]ZHHIYOLHJVSRUW $DQGH]HRQWKHI¿QJLVKHWYRRUVFKULIWYHUERQGHQGDWYRRU KHWJHEUXLNRYHUHHQSULYDDWUHFKWHOLMNHYHUJXQQLQJGLHQWWH ZRUGHQEHVFKLNW7HUXLWYRHULQJYDQGLWYRRUVFKULIWKHEEHQ .19Y/HQGH6WDDWYHUZHHUVWHULQFDVVDWLHRSIHEUXDUL HHQKXXURYHUHHQNRPVWJHVORWHQ 2SJURQGYDQGH]H KXXURYHUHHQNRPVWKHHIWGH6WDDW RD YOLHJYHOG9DONHQEXUJDDQ.19Y/LQJHEUXLNJHJHYHQ+HWLQGHKXXURYHUHHQNRPVWEHVFKUHYHQJHEUXLNLVEHSHUNWWRWKHWODQGHQWD[Len, parkeren, stallen en opstijgen op en van het vliegveld met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. De Staat heeft de KXXURYHUHHQNRPVWRSJH]HJGWHJHQMXOLHQWHJHQGLHzelfde datum ontruiming aangezegd.
1UMXOLDXJXVWXV
Eerste aanleg en hof KNVvL heeft de kantonrechter verzocht om de termijn ZDDUELQQHQKHWJHKXXUGHGLHQWWHZRUGHQRQWUXLPGRSGH YRHWYDQDUW D%:WHYHUOHQJHQWRWppQMDDUQDGHGDtum waartegen de ontruiming is aangezegd. De Staat heeft GHWRHSDVVHOLMNKHLGYDQDUW D%:EHWZLVWNRUWJH]HJG RPGDWJHHQVSUDNH]RX]LMQYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH zaak, en een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum. De kantonrechter heeft het verzoek van KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen. +HWKRIKHHIWGH]HEHVFKLNNLQJEHNUDFKWLJG'HEHODQJULMNste overweging van het hof luidt: ‘‘5.3 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onGHUFHHQGH¿QLWLHYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNWH weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze de¿QLWLHZDDUELMRQGHUKHWKXLGLJHUHFKWDDQVOXLWLQJNDQZRUden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is. (…)’’ Cassatie .19Y/KHHIWLQFDVVDWLH RD DDQJHYRHUGGDW L KHWKRILV XLWJHJDDQYDQHHQRQMXLVWHUHFKWVRSYDWWLQJGRRUELM]LMQRRUGHHOGDWGHODQGLQJVEDDQYDQYOLHJYHOG9DONHQEXUJJHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLVHHQRQGHUVFKHLGWHPDNHQWXVVHQµJHERXZGH¶HQµDDQJHOHJGH¶RQURHUHQGH]DNHQHQ LL KHW KRIGDDUELMWHQRQUHFKWHQLHWLVLQJHJDDQRSHVVHQWLsOHVWHOOLQJHQRYHUGHODQGLQJVEDDQWHZHWHQGDWGH]HEDDQPHWHUEUHHGLVHHQIXQGHULQJKHHIWYDQPHHUGDQPHWHU diepte en dat er zware vliegtuigen op landen. De Hoge Raad acht deze klachten niet gegrond. Volgens de Hoge Raad kan een zaak in elk geval worden aangemerkt als HHQµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶LQGH]LQYDQDUW D %:DOV]LFKRSRIRQGHUGHJURQGHHQJHERXZEHYLQGWWHQ]LMGDWJHERXZDOVRQGHUGHHOYDQKHWJHKXXUGHYDQYHUZDDUORRVEDUHEHWHNHQLVLV'H+RJH5DDG]RHNWYRRUKHWEHJULS µJHERXZ¶DDQVOXLWLQJELMGH:RQLQJZHW2QGHUµHHQJHERXZ¶GLHQWWHZRUGHQYHUVWDDQ HHQERXZZHUNGDWHHQYRRU mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met ZDQGHQRPVORWHQUXLPWHYRUPW YJODUWDDQKHIHQRQGHUF:RQLQJZHW 0DDUDOGXVGH+RJH5DDGRRNHHQ]DDN GLHQLHW JHKHHO DDQGH]HRPVFKULMYLQJYROGRHWNDQRQGHU RPVWDQGLJKHGHQZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN(HQHQNHOHYHUKDUGLQJRIEHZHUNLQJYDQGH
Tijdschrift voor HUURRECHT
$UW/XFKWYDDUWZHW $UWGOLG/XFKWYDDUWZHW $UWGOLG/XFKWYDDUWZHW ,NJDHUYDQXLWGDWHHQKXXURYHUHHQNRPVWDOVHHQµSULYDDWUHFKWHOLMNHYHUJXQQLQJ¶NDQZRUGHQEHVFKRXZG
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentiebespreking
grond is echter in de regel niet toereikend om een zaak aan WHPHUNHQDOVµJHERXZG¶LQGH]LQYDQDUW D%:'H Hoge Raad overweegt dat het hof heeft onderzocht of de onGHUKDYLJHODQGLQJVEDDQGLHJHHQJHERXZLVDOVKLHUYRRUEHGRHOGQLHWWHPLQNDQZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLQGH]LQYDQDUW D%:'DDUELM KHHIWKHWKRIGHRPVWDQGLJKHLGGDWHHQODQGLQJVEDDQQDDU QRUPDDOVSUDDNJHEUXLNLVµDDQJHOHJG¶HQQLHWµJHERXZG¶ niet doorslaggevend geacht, maar opgevat als een aanwijzing GDWJHHQVSUDNHLVYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN $OGXVKHHIWKHWKRIJHHQEOLMNJHJHYHQYDQPLVNHQQLQJYDQ de hiervoor genoemde maatstaven. Tevens is de Hoge Raad van mening dat het oordeel van het hof niet onvoldoende gemotiveerd is, ook niet in het licht van hetgeen KNVvL heeft DDQJHYRHUGRYHUGHFRQVWUXFWLHHQKHWJHEUXLNYDQGHODQGLQJVEDDQ Nader belicht 2YHUGHYUDDJZDQQHHUVSUDNHLVYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNHQZDQQHHUYDQHHQRQEHERXZGHRQURHUHQGH zaak, wordt in de rechtspraak verschillend geoordeeld. Art. D%:JHHIWJHHQGH¿QLWLHYDQKHWEHJULSµJHERXZde onroerende zaak’. Dit was wel het geval in de aan art. D%:YRRUDIJDDQGH+XXUZHW,QGH+XXUZHWZHUG µJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶JHGH¿QLHHUGDOV ‘een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.’8LWGHSDUOHPHQWDLUHJHVFKLHGHQLV EOLMNWQLHWGDWGHZHWJHYHUPHWDUW D%:HHQLQKRXGHOLMNHZLM]LJLQJKHHIWEHRRJGWHQDDQ]LHQYDQZDWZHOHQQLHW YDOWRQGHUGHGH¿QLWLHYDQµJHERXZG¶ ,QKHWYHUOHGHQZHUGLQGHUHFKWVSUDDNKHWEHJULSµJHERXZde onroerende zaak’ vrij ruim uitgelegd. Er was al vrij snel VSUDNHYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNDOVHU ELM]RQGHUH DDQOHJZHUN]DDPKHGHQZDUHQJHZHHVWZHONHRQJHGDDQ PRHWHQZRUGHQJHPDDNWDOVKHWWHUUHLQHHQDQGHUHEHVWHPming zou krijgen. Zo oordeelde de Kantonrechter te BrielOHRSPHL WR GDWHHQORVZDO RDEHVWDDQGHXLWHHQJHPHWVHOGHNDGHPXXU PHWHHQDDQJUHQ]HQG SHUFHHOJURQGEHVWHPGYRRUGHRSVODJYDQ]DQGHQJULQG PRHVWZRUGHQJHNZDOL¿FHHUGDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN'H5HFKWEDQN/HHXZDUGHQRRUGHHOGHRSIHEUXDUL NJ GDWHHQJUDYHOWHQQLVEDDQPHWWRHEHKRUHQQLHWNRQZRUGHQJHNZDOL¿FHHUGDOVHHQRQJHERXZGH RQURHUHQGH]DDNRPGDWHUJHHQVSUDNHZDVYDQRQEHZHUNW ODQGPDDUYDQHHQEDDQZDDUYRRUµELM]RQGHUHDDQOHJZHUN]DDPKHGHQ¶QRGLJZDUHQ,QEHVOLVWHGH5HFKWEDQNµV *UDYHQKDJH WR GDWNDYHOVJURQGZDDULQ]LFK VWHQHQIXQGHULQJHQHQEHWRQQHQRQGHUSODWHQEHYLQGHQPHW daarin leidingen voor water en elektriciteit en de aansluiting RSHHQULROHULQJWHQEHKRHYHYDQGRRUKXXUGHUVJHNRFKWH WXLQKXLVMHVDOVJHERXZGHRQURHUHQGH]DNHQPRHWHQZRUGHQ JHNZDOL¿FHHUG2RNHHQEHWHJHOGWHUUDV JHOHJHQQDDVWKHW UHVWDXUDQWYDQGHEHWUHIIHQGHKXXUGHU YDOWDDQWHPHUNHQ DOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNDOGXVKHW*HUHFKWVKRIWH $UQKHPRSIHEUXDUL (&/, 1/ *5$51 $2 ,QOLMNWKHW*HUHFKWVKRI$PVWHUGDPWHKHEEHQJHEURNHQPHWGH]HOLMQLQGHMXULVSUXGHQWLH,QGDWMDDURRUGHHOW het gerechtshof namelijk dat een enigszins aangekleed parNHHUWHUUHLQJHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLQGH]LQYDQ DUW D%:LV 'DDUELMVOXLWKHWKRIDDQELMGHGH¿QLWLHYDQKHWEHJULSµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶LQDUWOLG RQGHUFYDQGH+XXUZHW RXG ‘een gebouw of een gedeelte
Tijdschrift voor HUURRECHT
daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.’+HWKRIRRUGHHOWGDWYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH ]DDNSDVVSUDNHLVDOVHUHHQJHERXZRIµUHOHYDQWERXZVHO¶ aanwezig is. ,QGHMXULVSUXGHQWLHZRUGWYHHOYXOGLJDDQVOXLWLQJJH]RFKW ELMGH]HGH¿QLWLHYDQHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN7HU illustratie van deze stelling wijs ik allereerst op een uitVSUDDNYDQGH.DQWRQUHFKWHUWH5RWWHUGDPYDQ PHL (&/, 1/ 5%527 %$ ZDDULQZHUGJHRRUGHHOG dat een kaal haventerrein, voorzien van een kademuur met HHQVOHXIGLHEHGRHOGZDVDOVYRRU]LHQLQJYRRUGHSODDWVLQJ van havenkranen, niet kon worden aangemerkt als een geERXZGHRQURHUHQGH]DDN Het feit dat huurder na aanvang van de huurovereenkomst op het gehuurde opstallen had JHERXZGHQKDYHQNUDQHQJHSODDWVWGHHGGHKXXURYHUHHQkomst niet van kleur verschieten. Dit zou anders zijn indien SDUWLMHQPHWEHWUHNNLQJWRWGHJHERXZGHHQWRWEHGULMIVUXLPWHEHVWHPGHRQURHUHQGH]DDNHHQQLHXZH]HOIVWDQGLJHKXXURYHUHHQNRPVW]RXGHQKHEEHQJHVORWHQ2RNLQWHUHVVDQWLQ dit kader is een uitspraak van de Kantonrechter te Rotterdam YDQIHEUXDUL (&/, 1/ 5%527 %' waarin werd geoordeeld dat een opslagterrein voor contaiQHUVZHOLVZDDUYHUKDUGGPYHHQEHWRQQHQSODDWGRFK ]RQGHUYHUGHUHYRRU]LHQLQJHQJHHQJHERXZGHURHUHQde zaak is. Verder zij ook verwezen naar Gerechtshof ArnKHP/HHXZDUGHQRNWREHUWR ZDDULQ door het hof werd geoordeeld dat de grond, waarop een chaOHW±LQFOXVLHIIXQGHULQJ±ZDVJHSODDWVWHHQRQJHERXZGH onroerende zaak is. Zonder uitputtend te willen zijn, noem LNLQGLWYHUEDQGRRNQRJNRUW*HUHFKWVKRI$PVWHUGDP VHSWHPEHU (&/, 1/ *+$06 %* 9RRU]LHQLQJHQUHFKWHU5HFKWEDQN=XWSKHQGHFHPEHU (&/, 1/ 5%=87 %4 HQ*HUHFKWVKRI$UQKHP/HHXZDUGHQRNWREHU (&/, 1/ *+$5/ 2SYDOOHQGDDQGHRQGHUKDYLJHXLWVSUDDNLVGDWGH+RJH 5DDGYRRUKHWEHJULSµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶DDQVOXLWLQJ]RHNWELMKHWEHJULSµJHERXZ¶LQGH:RQLQJZHW'LWLV ±ELQQHQKHWNDGHUYDQGHNZDOL¿FDWLHH[DUW D%:± naar mijn weten voor het eerst. Volgens de Hoge Raad kan HHQ]DDNLQHONJHYDOZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQµJHERXZGH
9RRUGHWRHSDVVHOLMNKHLGYDQDUW D%:GLHQWRRN sprake te zijn van een onroerende zaak. Roerend zijn alle ]DNHQGLHQLHWRQURHUHQG]LMQDOGXVDUW OLG%:/LG YDQGDWDUWLNHOEHSDDOWGDWRQURHUHQGLV ‘de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.’ Hoewel hier uiteraard nog veel meer over op te merken is, gaat dit het EHVWHNYDQGLWFRPPHQWDDUZDDULQKHWHOHPHQWµJHERXZG¶ FHQWUDDOVWDDWWHEXLWHQ =LHRD)&%RUVW&RPPHQWDDURSDUW D%:Sdu Commentaar Huurrecht S 9JORRN)&%RUVW&RPPHQWDDURSDUW D%:Sdu Commentaar Huurrecht S,NYHUZLMVLQGLW YHUEDQGHYHQHHQVQDDUKHWFRPPHQWDDUELM*HUHFKWVKRI $PVWHUGDPIHEUXDULTvHB *HUHFKWVKRI$PVWHUGDPIHEUXDULTvHB (QLQ]HNHUH]LQLQWHJHQVWHOOLQJWRW.WU%ULHOOHPHL WR
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentiebespreking
RQURHUHQGH]DDN¶LQGH]LQYDQDUW D%:DOV]LFKRSRI RQGHUGHJURQGHHQJHERXZEHYLQGWWHQ]LMGDWJHERXZDOV RQGHUGHHOYDQKHWJHKXXUGHYDQYHUZDDUORRVEDUHEHWHNHQLV LV2SJURQGYDQDUWDDQKHIHQRQGHUFYDQGH:RQLQJZHWGLHQWRQGHUµHHQJHERXZ¶WHZRUGHQYHUVWDDQµelk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.’ 'LWPDDNWHPLMQLHXZVJLHULJQDDUKHWEHVWDDQYDQDQGHUHGH¿QLWLHVYDQKHWEHJULSµJHERXZ¶RIµJHERXZGHRQURHrende zaak’ in vigerende wet- en regelgeving die eventuHHORRNHHQURO]RXGHQNXQQHQVSHOHQELQQHQKHWNDGHUYDQ DUW D%:,QKHWRQGHU]RHNGDWLNGDDURPYHUULFKWWHNZDPHQGHYROJHQGHGH¿QLWLHVQDDUYRUHQ ]RQGHUGDDUELMRYHULJHQVYROOHGLJKHLGWHZLOOHQSUHWHQGHUHQ =RNRPW ELMYRRUEHHOGHHQGH¿QLWLHYDQKHWEHJULSµJHERXZ¶WHUXJLQ artikel 1 van de Leegstandwet, maar daarin wordt ook verZH]HQQDDUDUWRQGHUGHHOFYDQGH:RQLQJZHW2RNKHW %HVOXLWEXUJHUOXFKWKDYHQVEHYDWHHQ]HOIGHGH¿QLWLHYDQKHW EHJULSµJHERXZ¶QDPHOLMNµgebouw als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet’,QDUWVXEKYDQGHZHW+RJH&RPPLVVDULVLQ]DNH1DWLRQDOH0LQGHUKHGHQ RRNZHODIJHNRUW DOV+&10 ZRUGWKHWEHJULSµJHERXZHQ¶HYHQZHOJHGH¿QLeerd als ‘gebouw of deel van een gebouw, gebruikt door de +&10LQKHWNDGHUYDQGHYHUYXOOLQJYDQ]LMQRI¿FLsOHIXQFties’2RNNRPWKHWEHJULSµJHERXZ¶YRRULQDUWYDQGH :HWJHXUKLQGHUHQYHHKRXGHULM,QGLHZHWZRUGWRQGHUKHW EHJULSµJHERXZEHVWHPGYRRUPHQVHOLMNZRQHQRIPHQVHOLMNYHUEOLMI¶YHUVWDDQ ‘gebouw dat op grond van het bestemmingsplan, bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van die wet daaronder mede begrepen, de beheersverordening, bedoeld in artikel 3.38 van die wet, of, indien met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening is afgeweken, de omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van laatstgenoemde wet mag worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf¶2SEDVLVYDQKHWYRRUJDDQGHOLMNWKHW]RWH]LMQ GDWGDDUZDDUELMGHGH¿QLWLHYDQKHWEHJULSµJHERXZ¶niet ZRUGWYHUZH]HQQDDUGH:RQLQJZHWGH]HGH¿QLWLH]RVSHFL¿HNLVHQGDDURPQLHWJRHGWRHSDVEDDUOLMNWELQQHQKHWNDGHU YDQDUW D%: +HWEHJULSµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶NRPWDOOHHQWHUXJLQ DUWOLG:DWHUVFKDSVZHW Volgens dit artikel gaat het RP D HHQJHERXZGHLJHQGRP E HHQJHGHHOWHYDQHHQJHERXZGHLJHQGRPGDWEOLMNHQV]LMQLQGHOLQJLVEHVWHPGRP DOVHHQDI]RQGHUOLMNJHKHHOWHZRUGHQJHEUXLNW F HHQVDPHQVWHOYDQWZHHRIPHHUYDQGHLQRQGHUGHHODEHGRHOGHJHERXZGHHLJHQGRPPHQRIYDQLQRQGHUGHHOEEHGRHOGH JHGHHOWHQGDDUYDQGLHELMGH]HOIGHEHODVWLQJSOLFKWLJHLQJHEUXLN]LMQHQGLHQDDUGHRPVWDQGLJKHGHQEHRRUGHHOGELMHONDDUEHKRUHQ G KHWELQQHQKHWJHELHGYDQHHQJHPHHQWH JHOHJHQGHHOYDQHHQLQRQGHUGHHODEHGRHOGHLJHQGRPYDQ HHQLQRQGHUGHHOEEHGRHOGJHGHHOWHRIYDQHHQLQRQGHUGHHO FEHGRHOGVDPHQVWHOHQRI H KHWELQQHQKHWJHELHGYDQKHW ZDWHUVFKDSJHOHJHQGHHOYDQHHQLQRQGHUGHHODEHGRHOGHLJHQGRPYDQHHQLQRQGHUGHHOEEHGRHOGJHGHHOWHYDQHHQ LQRQGHUGHHOFEHGRHOGVDPHQVWHORIYDQHHQLQRQGHUGHHOG EHGRHOGGHHO2RNGH]HGH¿QLWLHOLMNWQLHWEUXLNEDDUELQQHQ KHWNDGHUYDQDUW D%: *HOHWRSKHWYRRUJDDQGHLVKHWPLMQVLQ]LHQVGDQRRNEHJULMSHOLMNGDWGH+RJH5DDGKHWEHJULSµJHERXZGHRQURHUHQGH
1UMXOLDXJXVWXV
]DDN¶LQGH]LQYDQDUW D%:LQNOHXUWPHWEHKXOSYDQ GHGH¿QLWLHYDQKHWEHJULSµJHERXZ¶XLWGH:RQLQJZHW $OVLNGHXLWVSUDDNYDQKHW*HUHFKWVKRIµV*UDYHQKDJHJRHG OHHVGDQEHYRQGHQ]LFKRSKHWYOLHJYHOG9DONHQEXUJZHO HQNHOHJHERXZHQ=RZDUHQGDDUELMYRRUEHHOGJHERXZHQ WEYYHUEOLMIRSVODJHQHGXFDWLH9RRUGLHJHERXZHQKDG GH.19Y/HYHQZHODSDUWHJHEUXLNVRYHUHHQNRPVWHQPHWGH 6WDDWJHVORWHQ'H]HJHERXZHQPDDNWHQGXVJHHQRQGHUGHHO uit van de onderhavige huurovereenkomst. Hiernaast waren er ook loodsen voor het stallen van vliegtuigen aanwezig op KHWYOLHJYHOG3DUWLMHQKDGGHQNHQQHOLMNDOOHHQQLHWEHRRJG RPKHWJHEUXLNYDQGH]HORRGVHQRQGHUGHUHLNZLMGWHYDQGH onderhavige huurovereenkomst te laten vallen. Dit oordeel SDVWELQQHQGHKHHUVHQGHOHHUGDWZDQQHHUHHQKXXUGHUHHQ JHERXZUHDOLVHHUWRSKHWWHUUHLQGDWKLMKXXUWGHKXXURYHUeenkomst daarmee niet automatisch wordt geconverteerd in HHQDFT RYHUHHQNRPVWRRNDOZRUGHQGHUJHOLMNHRSKHWWHUUHLQQHHUJH]HWWHJHERXZHQELMJHEUHNHYDQKHW vestigen van een opstalrecht door natrekking eigendom van GHHLJHQDDUYDQGHJURQG$OOHHQZDQQHHUSDUWLMHQHUEHZXVW YRRUNLH]HQRPKHWJHERXZRQGHUGHHOYDQGHKXXURYHUHHQkomst te laten uitmaken of er een nieuwe huurovereenkomst ZRUGWJHVORWHQGLHEHWUHNNLQJKHHIWRSGHµQLHXZH¶VLWXDWLH¶ KHHIWGLWWRWJHYROJGDWRSGHKXXURYHUHHQNRPVWDUW D %:FTDUW %:YDQWRHSDVVLQJLV Volgens de Hoge Raad kan een zaak, ook als die zaak niet JHKHHO DDQGHRPVFKULMYLQJYDQKHWEHJULSµJHERXZ¶YROdoet, niettemin onder omstandigheden toch worden aangePHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN'DDUELMJHOGWZHO GDWDOGXVGH+RJH5DDGHHQHQNHOHYHUKDUGLQJRIEHZHUking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak DDQWHPHUNHQDOVµJHERXZG¶LQGH]LQYDQDUW D%: 'H.19Y/KHHIWEOLMNHQVGHXLWVSUDDNZHOKHWHHQHQDQder gesteld ten aanzien van de constructie van de landingsEDDQ+HWLVPLMHFKWHUQHWDOVPU0)$(YHUV4 1 niet duidelijk geworden wat de KNVvL daaromtrent precies heeft JHVWHOGDQGHUVGDQGDWGH]HEDDQPHWHUEUHHGLVHHQIXQGHULQJKHHIWYDQPHHUGDQPHWHUGLHSWHHQGDWHU]ZDUH vliegtuigen op zijn geland. Wellicht dat hier nog wat winst WHEHKDOHQYLHOYRRUGH.19Y/" ,NVOXLWQLHWXLWGDWLQGHWRHNRPVWGLVFXVVLHVYRRUDO RIPLVVFKLHQEHWHUQRJVWHHGV" ]XOOHQJDDQRYHUGHYUDDJLQKRHYHUUHHHQ]DDNDOVGH]HQLHW JHKHHO DDQGHRPVFKULMYLQJ YDQKHWEHJULSµJHERXZ¶YROGRHWWRFKNDQZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN'HVFKHLGVOLMQ]DO GDDUELMZDDUVFKLMQOLMNNRPHQWHOLJJHQWXVVHQHQHU]LMGVKHW IHLWGDWHHQHQNHOHYHUKDUGLQJRIEHZHUNLQJYDQGHJURQG niet voldoende is en anderzijds het feit dat niet per se sprake KRHIWWH]LMQYDQHHQJHERXZ9HUYROJHQV]DOJHVSHHOGJDDQ worden met de ruimte daartussen. 3.2RVWHUOLQJYDQGHU0DDUHO
/RVYDQGH+XXUZHWKHELNQLHWJHNHNHQQDDURXGHZHWJHving. +5IHEUXDUL NJ 'HNR,,6WLIW =LHKDDUQRRWELMGLWDUUHVWLQWR .LP2RVWHUOLQJYDQGHU0DDUHOLVDGYRFDDWELM+RXWKRII Buruma te Amsterdam.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentieoverzicht mr. A. van der Hilst* Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd – of aan de redactie ter hand gesteld – in de periode 1 april tot en met 31 mei 2014.
Hoge Raad Hoge Raad 4 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:827 (ontruiming, belangenafweging, art. 1 EP EVRM) De huurder huurt een woning van de verhuurder voor ¼SHUPDDQG'HYHUKXXUGHUZLOGHKXXUSULMVYHUKRJHQWRWHHQEHGUDJWXVVHQGHHQYDQGH:2=ZDDUGH YDQGHZRQLQJ ¼PDDQG 1XGHKXXUGHUQLHWKHHIW ingestemd met de huurverhoging is de verhuurder een procedure gestart. Hij vordert primair de huurovereenkomst tusVHQSDUWLMHQWHRQWELQGHQPHWHHQYHURRUGHOLQJWRWRQWUXLPLQJHQVXEVLGLDLUYDVWVWHOOLQJYDQGHKXXUSULMV+LMEHURHSW ]LFKKLHUELMRSDUWYDQKHW(HUVWH3URWRFROEHKRUHQGHELM KHW(950 KLHUQD (3 RSRQYRRU]LHQHRPVWDQGLJKHGHQHQ KHHIWYRRUWVDDQJHYRHUGGDWKHWEHURHSRSKXXUSULMVEHVFKHUPLQJQDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDULV'HNDQWRQUHFKWHUKHHIWGHYRUGHULQJHQDIgewezen. Het hof heeft geoordeeld dat de verhuurder ten aanzien van zijn vorderingen tot vaststelling van de huurprijs niet ontvankelijk is, omdat hij niet de in de wet voor]LHQHSURFHGXUHDOVEHGRHOGLQDUW HQ%: KHHIWJHYROJG0HWEHWUHNNLQJWRWGHUHVWHUHQGHYRUGHULQgen oordeelt het hof dat de door de verhuurder gewraakWHLQPHQJLQJLQ]LMQHLJHQGRPVUHFKWLQKHWDOJHPHHQEHlang is en in overeenstemming met het nationale recht heeft SODDWVJHYRQGHQ:DWEHWUHIWGHYUDDJRIGHYHUKXXUGHUGLVproportioneel is getroffen, heeft het hof geoordeeld dat de door de verhuurder overgelegde rendementscijfers en -verwachtingen onvoldoende waren toegelicht om tot de slotsom te komen dat zij realistisch zijn en dat deze niet het oordeel kunnen dragen dat sprake is van een structurele wanverhouGLQJWXVVHQKXXURSEUHQJVWHQH[SORLWDWLHNRVWHQ+HWPLGGHO komt erop neer dat het hof heeft miskend dat uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de Nederlandse wettelijNHKXXUEHVFKHUPLQJVHQKXXUSULMVEHSDOLQJHQPHHEUHQgen dat het recht van de verhuurder op een ongestoord genot van zijn eigendom, als voorzien in art. 1 EP, is geschonden. De Hoge Raad oordeelt dat uit eerdere uitspraken van het Hof van Justitie volgt dat deze klacht faalt voor zover deze VWUHNWWHQEHWRJHGDWKHWKRIPHW]LMQRRUGHOHQRYHUDUW(3 EOLMNKHHIWJHJHYHQYDQHHQRQMXLVWHUHFKWVRSYDWWLQJ+HW KRIKHHIWLQKHWEHVWUHGHQDUUHVWKHW]HOIGHWRHWVLQJVNDGHUJHhanteerd als het EHRM en de juiste maatstaf aangelegd. De Hoge Raad verwerpt de overige klachten met toepassing van DUWOLG52GHUKDOYH]RQGHUQDGHUHPRWLYHULQJ Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:896 (faillissement, bodembeslag) 'HKXXUGHUH[SORLWHHUWHHQFDIpRSEDVLVYDQHHQIUDQFKLVH HQHHQKXXURYHUHHQNRPVW'HEHGULMIVLQYHQWDULVLVGHKXXUder in het kader van de franchiseovereenkomst door de verKXXUGHUWHUEHVFKLNNLQJJHVWHOG'HKXXUGHULVLQVWDDWYDQ faillissement verklaard, als gevolg waarvan de franchise- en
Tijdschrift voor HUURRECHT
KXXURYHUHHQNRPVW]LMQJHsLQGLJG'HKXXUGHUKHHIWGHH[SORLWDWLHYDQKHWFDIpSHUGDWXPIDLOOLVVHPHQWJHVWDDNWHQGH curator heeft de onderneming niet voortgezet. Na de failOLHWYHUNODULQJKHHIWGH2QWYDQJHULQYHUEDQGPHWEHODVWLQJVFKXOGHQYDQGHKXXUGHUWHU]DNHORRQKHI¿QJHQRP]HWEHODVWLQJERGHPEHVODJJHOHJGRSGH]LFKLQKHWSDQGEHYLQGHQGH EHGULMIVLQYHQWDULV'HYHUKXXUGHUKHHIW]LFKKLHURSGHYRHW YDQDUWOLG5YWHJHQYHU]HW+HWH[HFXWRULDDOERGHPEHVODJLVKLHUGRRUYDQUHFKWVZHJHRPJH]HWLQHHQFRQVHUYDWRLUEHVODJ7KDQVYRUGHUWGH2QWYDQJHUWHEHSDOHQGDWGH YHUKXXUGHUGHH[HFXWLHGRRUGH2QWYDQJHUYDQGHYRRU KHW YHUKDDOYDQ GHEHODVWLQJVFKXOGHQYDQGHKXXUGHULQEHVODJ JHQRPHQERGHP]DNHQPRHWGXOGHQ'HNDQWRQUHFKWHUKHHIW GHYRUGHULQJDIJHZH]HQRSGHJURQGGDWGHEHGULMIVLQYHQWDULV]LFKWHQWLMGHYDQGHEHVODJOHJJLQJQLHWPHHURSµGHERGHPYDQGHKXXUGHU¶EHYRQG+HWKRIKHHIWKHWYRQQLVYDQ GHUHFKWEDQNEHNUDFKWLJW+HWKRIRYHUZRRJGDWQXGHKXXUGHUSHUIDLOOLVVHPHQWVGDWXPGHH[SORLWDWLHYDQGHLQKHWSHUceel uitgeoefende onderneming had gestaakt, hij het perceel QLHWPHHUIHLWHOLMNLQJHEUXLNKDG+HWPLGGHONODDJWLQGH kern dat het hof ten onrechte tot de slotsom is gekomen dat JHHQVSUDNHLVYDQµERGHPYDQGHEHODVWLQJVFKXOGLJH¶'H Hoge Raad overweegt dat de enkele aanwezigheid van adPLQLVWUDWLHYDQGHEHODVWLQJVFKXOGLJHRSKHWSHUFHHOZDDURS YRRUKHHQGHRQGHUQHPLQJYDQGHEHODVWLQJVFKXOGLJHZHUG JHs[SORLWHHUGRQYROGRHQGHJURQGRSOHYHUWYRRUGHFRQFOXVLHGDWVSUDNHLVYDQHHQµERGHPYDQGHEHODVWLQJVFKXOGLge’. De klachten kunnen niet tot cassatie leiden en de Hoge 5DDGYHUZHUSWKHWEHURHSJHGHHOWHOLMNPHWWRHSDVVLQJYDQ OLG52 +RJH5DDGDSULO(&/, 1/ +5 NZDOL¿catie, gebouwde onroerende zaak, ontruimingsbescherming) 'HODQGLQJVEDDQYDQYOLHJYHOG9DONHQEXUJLVJHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDNLQGH]LQYDQDUW D%:=RRRUdeelde de Hoge Raad, in navolging van het Hof en de KanWRQUHFKWHUWHµV*UDYHQKDJH(HQ]DDNNDQLQHONJHYDO ZRUGHQDDQJHPHUNWDOVHHQµJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN¶LQ GH]LQYDQDUW D%:DOV]LFKRSRIRQGHUGHJURQGHHQ JHERXZEHYLQGWWHQ]LMGDWJHERXZDOVRQGHUGHHOYDQKHWJHKXXUGHYDQYHUZDDUORRVEDUHEHWHNHQLVLV2QGHUµHHQJHERXZ¶GLHQWWHZRUGHQYHUVWDDQHHQERXZZHUNGDWHHQYRRU mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met ZDQGHQRPVORWHQUXLPWHYRUPW YJODUWDDQKHIHQRQGHU F:RQLQJZHW 2RNHHQ]DDNGLHQLHW JHKHHO DDQGH]HRPschrijving voldoet kan onder omstandigheden worden aanJHPHUNWDOVHHQJHERXZGHRQURHUHQGH]DDN(HQHQNHOHYHUKDUGLQJRIEHZHUNLQJYDQGHJURQGLVHFKWHULQGHUHJHOQLHW WRHUHLNHQGRPHHQ]DDNDDQWHPHUNHQDOVµJHERXZG¶LQGH ]LQYDQDUW D%:
$UQRXWYDQGHU+LOVWLVZHUN]DDPDOVDGYRFDDWELM+RXWhoff Buruma te Amsterdam.
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentieoverzicht
Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1006 (tekortkoming, hennep) 2SGHERYHQYHUGLHSLQJYDQHHQSDQGLVHHQKHQQHSSODQWDJHDDQJHWURIIHQ'HKXXUGHUYDQGLWSDQGH[SORLWHHUGHRSGH EHQHGHQYHUGLHSLQJHHQFDIpHQGHERYHQYHUGLHSLQJYHUKXXUde hij aan een onderhuurder. Vastgesteld is dat vóór de meterkast een illegale aansluiting was gemaakt waardoor de hennepplantage van elektriciteit werd voorzien. Deze illegaOHDDQVOXLWLQJEHYRQG]LFKLQHHQNUXLSUXLPWHRQGHUKHWFDIp 7XVVHQGHKXXUGHUHQGHQHWEHKHHUGHUKHHIWHHQRYHUHHQNRPVWEHVWDDQRSJURQGZDDUYDQGHQHWEHKHHUGHUHOHNWULFLWHLWGLHGHKXXUGHUYDQHHQGHUGHEHWURNWUDQVSRUWHHUGHQDDU het pand. Na ontdekking van de illegale aansluiting heeft GHQHWEHKHHUGHUKHWWUDQVSRUWYDQHOHNWULFLWHLWQDDUKHWGRRU GHKXXUGHUJHKXXUGHSDQGGLUHFWRQGHUEURNHQHQGHHOHNWULFLWHLWVPHWHUYHUZLMGHUG'HQHWEHKHHUGHUKHHIWGHKXXUder aansprakelijk gesteld voor de schade geleden door de illegale aansluiting en de illegaal afgenomen elektriciteit. De UHFKWEDQNHQKHWKRIKHEEHQGHYRUGHULQJYDQGHQHWEHKHHUder toegewezen. Volgens het hof is de huurder tekortgeschoten in de nakoming van zijn uit de overeenkomst met de QHWEHKHHUGHUYRRUWYORHLHQGH]RUJSOLFKW'DDUQDDVWZDVGH KXXUGHUELMXLWVWHNLQGHJHOHJHQKHLGRPKHWPDNHQHQKHW JHEUXLNYDQGHLOOHJDOHDDQVOXLWLQJWHYHUKLQGHUHQ]RGDWGH omstandigheid dat hij dit niet heeft gedaan in de verhouding WRWGHQHWEHKHHUGHUYRRU]LMQUHNHQLQJNRPW'H+RJH5DDG concludeert dat de middelen niet tot cassatie kunnen leiden HQYHUNODDUWKHWEHURHSRSGHYRHWYDQDUWD52QLHWRQWvankelijk. Hoge Raad 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018 EHsLQGLJLQJZDFKWWLMGYDQGULHMDDU 'H+RJH5DDGODDWPHWWRHSDVVLQJYDQDUW52KHW RS KHW7RNR0LWUDDUUHVWYDQGH+RJH5DDGYDQVHSWHPEHUJHEDVHHUGH RRUGHHOYDQKHWKRILQVWDQGGDWGHLQ DUW OLG%: YRRURSYROJHQGYHUKXXUGHUV YRRUJHschreven wachttijd van drie jaar alleen van toepassing is in geval van opzeggingen tegen het einde van de eerste huurWHUPLMQHQQLHWELMRS]HJJLQJHQWHJHQKHWHLQGHYDQHHQ verlengde termijn. Hetzelfde geldt voor het oordeel van het hof dat uit het Toko Mitra-arrest volgt dat de wachttijd evenmin van toepassing is op de opzegging van een huurRYHUHHQNRPVWGLH±]RDOVLQGLWJHYDOQDWZHHYHUOHQJLQJHQ±RSGHYRHWYDQDUW %:LVYRRUWJH]HWYRRURQEHSDDOGHWLMG
Hof Gerechtshof Amsterdam 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:5227 (tekortkoming, bewijsaanbod) 'HYHUKXXUGHUYDQEHGULMIVUXLPWHYRUGHUWLQHHUVWHDDQOHJ QDNRPLQJYDQGHYHUSOLFKWLQJWRWKXXUEHWDOLQJWRWKHWPRPHQWGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWUHFKWVJHOGLJ]DO]LMQJHsLQGLJGHHQYHUNODULQJYRRUUHFKWGDWGHKXXUGHUWRHUHNHQEDDU is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting en veroordeling van de huurder tot vergoeding van de schade die de verhuurder als gevolg daarvan heeft geleden. De huurder is in verzet gekomen tegen de door de kantonrechter ELMYHUVWHNYRQQLVWRHJHZH]HQYRUGHULQJHQZDDUQDGHNDQWRQUHFKWHUGH]HYRUGHULQJHQQDHHQLQKRXGHOLMNHEHRRUGHling alsnog grotendeels heeft toegewezen. De huurder komt LQKRJHUEHURHSRSWHJHQKHWRRUGHHOYDQGHNDQWRQUHFKWHUGDWGHKXXUGHUQLHWLVJHVODDJGLQKHWOHYHUHQYDQEHZLMV dat de huurder de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd. 1UMXOLDXJXVWXV
+HWKRIRRUGHHOWGDWKHWGRRUGHKXXUGHUJHGDQHEHZLMVDDQERGRQYROGRHQGHJHVSHFL¿FHHUGLV+HWEHURHSYDQGHKXXUGHURSDUW OLG%:ZRUGWGRRUKHWKRIHYHQHHQVYHUworpen. Het hof oordeelt echter wel dat door de verhuurder QLHWJHVWHOGRIDQGHUV]LQVLVJHEOHNHQGDWGHYHUKXXUGHUDDQ de huurder heeft meegedeeld dat hij schadevergoeding in plaats van nakoming vordert. De vordering tot vervangende schadevergoeding wordt derhalve door het hof alsnog afgewezen. Gerechtshof Amsterdam 12 november 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:5220 (contractsovername) 'HKXXUGHUVYDQEHGULMIVUXLPWHKHEEHQLQHHUVWHDDQOHJJHvorderd om voor recht te verklaren dat de huurovereenkomVWHQGRRUGHWRHQPDOLJHKXXUGHU]LMQEHsLQGLJGHQGDWGH verhuurder akkoord is gegaan met een andere huurder. De kantonrechter heeft alleen voor recht verklaard dat de huurRYHUHHQNRPVWHQ]LMQJHsLQGLJG7HJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPHQGHKXXUGHUVLQKRJHUEHURHS+HWKRILVYDQRRUGHHOGDW JHGUDJLQJHQRIPHGHGHOLQJHQYDQGHYHUKXXUGHURQWEUHNHQ waaraan de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen zou kunnen ontlenen dat de verhuurder met een andere huurder instemde. Dat geldt temeer nu de verhuurder uitdrukkelijk heeft geweigerd de huurovereenkomst op naam van de andere huurder te zetten. Volgens het hof is het door de verhuurder ontvangen van huurpenningen van de andere huurder onvoldoende voor de conclusie dat hij huurder is geworden. Verder komt het hof tot de conclusie dat de huurders over de ruil van de gehuurde panden en de voorwaarden daarvan RYHUHHQVWHPPLQJKHEEHQEHUHLNW+HWKRIEHNUDFKWLJWKHW vonnis van de kantonrechter en oordeelt dat van contractsovername geen sprake is. Gerechtshof Amsterdam 19 november 2013, (&/, 1/ *+$06 EHsLQGLJLQJGULQJHQGHLJHQ gebruik) 'HYHUKXXUGHUYDQPLGGHQVWDQGVEHGULMIVUXLPWHYRUGHUWLQ HHUVWHDDQOHJRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQRQWUXLPLQJYDQKHWJHKXXUGHZHJHQVGULQJHQGHLJHQJHEUXLN HULQEHVWDDQGHGDWHHQDDQGHYHUKXXUGHUJHOLHHUGHYHQnootschap in het gehuurde een onderneming zal gaan drijven. De kantonrechter heeft de vorderingen toegewezen en GHYHUKXXUGHUYHURRUGHHOWWRWEHWDOLQJYDQHHQWHJHPRHWNRPLQJLQGHYHUKXLVHQLQULFKWLQJVNRVWHQ7HJHQGH]HEHVOLVVLQJLVGHKXXUGHULQEHURHSJHNRPHQ+HWKRILVYDQRRUdeel dat de huurder er niet op heeft mogen vertrouwen dat de huurovereenkomst in weerwil van de tekst van de huurRYHUHHQNRPVWQLHWRS]HJEDDU]RX]LMQ+HWKRIFRQFOXGHHUW voorts dat de huurovereenkomst naar maatstaven van redeOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGQLHWRQRS]HJEDDULVYDQZHJHGHGRRU GHKXXUGHUJHGDQHLQYHVWHULQJHQRPGDWKHWRPHHQEHVFKHLGHQEHGUDJJDDWGHYHUKXXUGHUEHUHLGLVHHQUHGHOLMNEHGUDJ WHEHWDOHQYRRUKHWHUISDFKWUHFKWHQGHKXXUGHUZLVWGDWKLM slechts voor een periode van tien jaar zekerheid had. Het hof LVYDQRRUGHHOGDWKHWHLJHQJHEUXLNYDQKHWJHKXXUGHGRRU GHYHUKXXUGHUJHEDVHHUGLVRSUHDOLVWLVFKHHQUHDOLVHHUEDUH SODQQHQ+HWKRIVOXLWGHOHYHQVYDWEDDUKHLGYDQGHEHRRJGH RQGHUQHPLQJQLHWXLW+HWKRIODDWGHEHVOLVVLQJYDQGHNDQtonrechter derhalve in stand.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentieoverzicht
Gerechtshof Amsterdam 21 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:685 (ontruiming, redelijkheid en billijkheid, pachtovereenkomst) Tussen de verpachter en de pachter is een tijdelijke pachtRYHUHHQNRPVWJHVORWHQYRRUHHQEROOHQVFKXXU'HYHUSDFKter heeft de pachtovereenkomst opgezegd. Partijen zijn een EHWDOLQJVUHJHOLQJRYHUHHQJHNRPHQYRRUGHDFKWHUVWDOOLJHEHWDOLQJHQYRRUKHWZDWHUHQHQHUJLHYHUEUXLNGRRUGH SDFKWHUZDDUELMGHSDFKWHUKHWJHSDFKWHHHQPDDQGODQJHU GDQGHGDWXPZDDUWHJHQLVRSJH]HJGLQJHEUXLNPDJKHEEHQ'HSDFKWHUZHLJHUGHYHUYROJHQVHFKWHUKHWJHSDFKWH WHRQWUXLPHQ,QHHUVWHDDQOHJKHHIWGHYRRU]LHQLQJHQUHFKter de vordering tot ontruiming toegewezen en de pachWHUYHURRUGHHOGWRWKHWEHWDOHQYDQGHDFKWHUVWDOOLJHNRVWHQYRRUHQHUJLHHQZDWHUYHUEUXLNDOVPHGHWRWEHWDOLQJYDQ HHQJHEUXLNVYHUJRHGLQJYRRULHGHUHPDDQGGDWGHSDFKWHU GHEORHPEROOHQVFKXXUQRJLQJHEUXLNKRXGW7HJHQGH]HEHVOLVVLQJLVGHSDFKWHULQKRJHUEHURHSJHNRPHQVWHOOHQGHGDW de voorzieningenrechter heeft miskend dat aan zware eisen PRHWZRUGHQYROGDDQRPHHQEHURHSRSSDFKWEHVFKHUPLQJ QDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDUWHDFKWHQ+HWKRIRRUGHHOWGDWGHSDFKWRYHUHHQNRPVW XLWGUXNNHOLMNEHSDDOWGDWGH]HQDPDDQGHQ]RXHLQGLJHQ De verpachter heeft de pachtovereenkomst aan de pachter RSJH]HJGHQLQGHDIEHWDOLQJVUHJHOLQJZDVGHGDWXPZDDUop de pachter het gepachte moest verlaten, neergelegd, met welke voorwaarde de pachter had ingestemd. Bovendien heeft de verpachter door in te stemmen met een verlenging YDQGHRQWUXLPLQJVWHUPLMQQLHWXLWVOXLWHQG]LMQHLJHQEHODQJJHGLHQGPDDURRNUHNHQLQJJHKRXGHQPHWGHEHODQgen van de pachter. Het hof is dan ook van oordeel dat het EHURHSYDQGHSDFKWHURSGHDDQGHSDFKWRYHUHHQNRPVWYHUERQGHQYRRUGHSDFKWHUEHVFKHUPHQGHEHSDOLQJHQ±RRNPHW LQDFKWQHPLQJYDQGHQRGLJHWHUXJKRXGHQGKHLG±QDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDULV+HW EHURHSYDQGHSDFKWHURSDUW %:WHQDDQ]LHQYDQGH JHEUXLNVYHUJRHGLQJLVQDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQ ELOOLMNKHLGRRNRQDDQYDDUGEDDUPHGHLQDDQPHUNLQJJHQRPHQGDWGHYDVWVWHOOLQJYDQGHRYHUHHQJHNRPHQJHEUXLNVvergoeding juist gerelateerd is aan het tijdelijk karakter van GHSDFKWRYHUHHQNRPVW$OOHJULHYHQIDOHQHQKHWKRIEHNUDFKWLJWKHWYRQQLVZDDUYDQEHURHS Gerechtshof Amsterdam 28 januari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:219 (oplevering, normale slijtage, onderhoudsverplichting) Partijen zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat de onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverplichting van de YHUKXXUGHUQLHWJHOGWLQGLHQVSUDNHLVYDQµQRUPDOHVOLMWDJH¶ ,QGHRQGHUKDYLJHSURFHGXUHWZLVWHQSDUWLMHQRYHUGHUHLNwijdte van deze onderhouds-, herstel- en vernieuwingsverSOLFKWLQJYDQGHYHUKXXUGHUHQVSHFL¿HNRYHUGHXLWOHJYDQ KHWEHJULSµQRUPDOHVOLMWDJH¶LQGLWNDGHU+HWKRIRYHUZHHJW GDWKHWEHJULSµQRUPDOHVOLMWDJH¶LQKHWRQGHUKDYLJHJHYDO JHHQKHOGHUDDQNQRSLQJVSXQWELHGW,QKHWOLFKWYDQGH RYHULJH RPVWDQGLJKHGHQHQPHWLQDFKWQHPLQJYDQGHPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRRUGHHOWKHWKRI YRRUORSLJ GDWGHXLWOHJYDQGHKXXUGHUGHMXLVWHLV'H]HXLWOHJ komt erop neer dat zolang sprake is van normale slijtage de verhuurder geen onderhoud, herstel of vernieuwing hoeft te plegen. Zodra de zaken echter aan het eind van hun levensduur zijn, dient de verhuurder de zaken te vervangen. Anders zou de onderhoudsverplichting van de verhuurder een
Tijdschrift voor HUURRECHT
OHJHKXOV]LMQ9HUYROJHQVELHGWKHWKRIGHYHUKXXUGHUDOVQRJ de kans om het ongelijk van huurder aan te tonen en geeft de YHUKXXUGHUGDDUWRHHHQEHZLMVRSGUDFKW Gerechtshof Amsterdam 11 februari 2014, (&/, 1/ *+$06 RQWELQGLQJNZDOL¿FDWLH +HWGRRUGHRQGHUKXXUGHUJHKXXUGHSDQG GDWEHVWHPGLV YRRUJHEUXLNDOVVKRZURRPNDQWRRUHQPDJD]LMQ ZRUGW GRRUKHPJHEUXLNWDOVHHQJURRWKDQGHO]RQGHUUHFKWVWUHHNVHOHYHULQJDDQGHFRQVXPHQW+LHUELMLV RSLQLWLDWLHIYDQGH RQGHUYHUKXXUGHU JHEUXLNJHPDDNWYDQKHW52=PRGHOYRRU EHGULMIVUXLPWH'HRQGHUKXXUGHU]HJWGHKXXURYHUHHQkomst op, maar de onderverhuurder gaat hier niet mee akkoord. De onderhuurder vordert in eerste aanleg in conventie dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst WXVVHQSDUWLMHQLVJHsLQGLJGDOWKDQVGHKXXURYHUHHQNRPVW ZRUGWRQWERQGHQDOWKDQVKHWWLMGVWLSZRUGWEHSDDOGZDDUop de huurovereenkomst zal eindigen. De onderverhuurder vordert in eerste aanleg in reconventie een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst doorloopt en veroordeling YDQGHKXXUGHUWRWEHWDOLQJYDQGHKXXUDFKWHUVWDQGELMNRPHQGHNRVWHQHQYHUYDOOHQHQQRJWHYHUYDOOHQERHWHQDOVPHGHWRWKHWZHHULQJHEUXLNQHPHQYDQKHWJHKXXUGH'H kantonrechter wijst de vorderingen van de onderhuurder af HQGLHYDQGHRQGHUYHUKXXUGHUWRH7HJHQGH]HEHVOLVVLQJLV GHRQGHUKXXUGHULQKRJHUEHURHSJHNRPHQ'HRQGHUKXXUder stelt dat hij gerechtvaardigd erop had vertrouwd dat de GZLQJHQGUHFKWHOLMNHEHSDOLQJHQYDQDUW %:YDQWRHpassing zouden zijn. Het hof oordeelt dat enkele verwij]LQJHQQDDUKHW UHJLPHQLHWPHHEUHQJHQGDWGHRQderhuurder er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de WXVVHQSDUWLMHQRYHUHHQJHNRPHQRS]HJWHUPLMQEXLWHQWRHSDVVLQJ]RXEOLMYHQZHJHQVVWULMGPHWWRHSDVVHOLMN YHUNODDUG dwingend recht. Het feit dat partijen juist een termijn zijn RYHUHHQJHNRPHQGLHDIZLMNWYDQDUW %:HQYHUGHU is veeleer een aanwijzing dat partijen wensten dat de wettelijke termijnen niet zouden gelden. De partijen zijn derhalve JHKRXGHQDDQGHWXVVHQKHQEHSDDOGHGXXUYDQGHRYHUHHQkomst en lengte van de opzegtermijn. Het hof concludeert GDWJHHQIHLWHQHQRPVWDQGLJKHGHQ]LMQJHEOHNHQGLHPHW ]LFKEUHQJHQGDWGHRQGHUKXXUGHUQDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGQLHWDDQGHFRQWUDFWXHOHRS]HJWHUPLMQ NDQZRUGHQJHKRXGHQGDQZHOJURQGJHYHQYRRURQWELQding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie of onvoorziene omstandigheden. Het standpunt van de onderKXXUGHUGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWLVEHsLQGLJGPHWZHGHU]LMGVJRHGYLQGHQDFKWKHWKRIQLHWEHZH]HQ'HKXXURYHUeenkomst is dus doorgelopen en de overige kosten zijn niet YROGRHQGHEHWZLVW+HWKRI]LHWJHHQJURQGYRRUYHUGHUJDDQde matiging dan de kantonrechter reeds heeft toegepast. Met XLW]RQGHULQJYDQGHSRVWµELMGUDJHRQGHUKRXG¶EHNUDFKWLJW het hof het vonnis van de kantonrechter. Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:476 (ontruiming, verhuisvergoeding) 'HYHUKXXUGHUKHHIWGHKXXURYHUHHQNRPVWPHWEHWUHNNLQJ WRWHHQFDIpUHVWDXUDQWELMHHQLMVEDDQDDQGHKXXUGHURSJH]HJGZHJHQVGULQJHQGHLJHQJHEUXLNH[DUW OLGRQGHU E%:'HYRUGHULQJHQYDQGHYHUKXXUGHUWRWKHWYDVWVWHOOHQ van de einddatum van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn door de kantonrechter toegewezen. TeJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPWGHKXXUGHULQEHURHS,QHHQWXVVHQ-
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentieoverzicht
YRQQLVRRUGHHOWKHWKRIGDWGHYRUGHULQJYRRUGHEHsLQGLJLQJ YDQGHKXXURYHUHHQNRPVWWRHZLMVEDDULVHQGDWGHSDUWLMHQ zich mogen uitlaten over de tegemoetkoming in de verhuisHQLQULFKWLQJVNRVWHQ2SYHU]RHNYDQGHKXXUGHUVWDDWKHWKRI WRHGDWWHJHQ]LMQRRUGHHOGDWGHKXXURYHUHHQNRPVWZRUGWEHeindigd, direct cassatie kan worden ingesteld. De Hoge Raad GRHWGH]DDNPHWDUW52DI9HUYROJHQVRRUGHHOWKHWKRI GDWDOVKHWKRJHUEHURHSGRRUGHYHUKXXUGHUZRUGWJHKDQGKDDIGGHKXXURYHUHHQNRPVWWXVVHQSDUWLMHQ]DOZRUGHQEHeindigd, dat de huurder wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en dat de verhuurder aan de huurder een tegePRHWNRPLQJLQGHYHUKXLVHQLQULFKWLQJVNRVWHQGLHQWWHEHWDOHQ'HYHUKXXUGHUKHHIWJHHQJHEUXLNJHPDDNWYDQGHPRJHOLMNKHLGKHWKRJHUEHURHSRSJURQGYDQDUW OLG%:LQ te trekken, waardoor het hof in het eindvonnis de vorderinJHQYDQGHYHUKXXUGHUWRHZLMVWZDDUELMGHYHUKXXUGHUWHYHQV ZRUGWYHURRUGHHOGWRWEHWDOLQJYDQGHYHUKXLVHQLQULFKWLQJVkosten aan de huurder. Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:480 (dringend eigen gebruik, belangenafweging, onderverhuur) +HWJHKXXUGHEHWUHIWHHQEHGULMIVUXLPWHZDDULQHHQFRIIHHVKRSZRUGWJHs[SORLWHHUG'HYHUKXXUGHUKHHIWGHUXLPWH YHUKXXUGDDQGHKXXUGHUZHONHKHWRS]LMQEHXUWKHHIWRQderverhuurd aan een onderhuurder, die het vervolgens heeft YHUKXXUGDDQGHH[SORLWDQWYDQGHFRIIHHVKRS'HYHUKXXUGHUKHHIWLQGHKRRIGKXXURYHUHHQNRPVWPHWGHKXXUGHU WHJHQRNWREHURSJH]HJGRSJURQGYDQGULQJHQGHLJHQ JHEUXLN'HYHUJXQQLQJGLHGHJHPHHQWH$PVWHUGDPKHHIW YHUOHHQGYRRUKHWH[SORLWHUHQYDQGHFRIIHHVKRSORRSWLQ PHLDIHQZRUGWQLHWYHUOHQJG'HYHUKXXUGHUYRUGHUW EHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQRQWUXLPLQJYDQ KHWJHKXXUGH3ULPDLURSJURQGYDQGULQJHQGHLJHQJHEUXLN VXEVLGLDLURSJURQGYDQGHEHODQJHQDIZHJLQJ'HNDQWRQUHFKWHUKHHIWGHYRUGHULQJHQDIJHZH]HQ7HJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPWGHYHUKXXUGHULQKRJHUEHURHS+HWKRILVYDQ RRUGHHOGDWJHHQVSUDNHLVYDQGULQJHQGHLJHQJHEUXLN+RHZHORQGHUHLJHQJHEUXLNRRNGHYHUKXXUDDQHHQGHUGHNDQ worden verstaan, heeft de verhuurder niet duidelijk gemaakt ZLHGLHGHUGHLVRIZDWYRRUVRRUWEHGULMILQKHWJHKXXUGH]DO ZRUGHQXLWJHRHIHQG2PGLHUHGHQNDQQLHWZRUGHQYDVWJHVWHOGGDWGLHYHUKXXUGDDGZHUNHOLMNGLHQVWLJLVDDQKHWEHUHLNHQYDQGHGRHOVWHOOLQJHQYDQGHYHUKXXUGHU0HWEHWUHNNLQJ WRWGHEHODQJHQDIZHJLQJLVKHWKRIYDQRRUGHHOGDWGHEHODQJHQYDQGHFRIIHHVKRSH[SORLWDQWRRNGLHQHQWHZRUGHQPHHgewogen. Nu in de hoofdhuurovereenkomst het recht om RQGHURQGHUWHYHUKXUHQQLHWLVEHSHUNWKHHIWGHYHUKXXUGHU UHNHQLQJWHKRXGHQPHWGHEHODQJHQYDQGHH[SORLWDQWRS GH]HOIGHZLM]HDOVKLMUHNHQLQJKHHIWWHKRXGHQPHWGHEHlangen van de onderhuurder. Het hof is niet van mening dat voor het verwezenlijken van de doelstellingen van de verhuurder vereist is dat de hoofdhuurovereenkomst tot een HLQGHNRPW:DDUKHWJDDWRPGHEHODQJHQYDQGHH[SORLWDQW ELMYRRUW]HWWLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWVWHOWKHWKRIGDW GHH[SORLWDQWGRRURPVWDQGLJKHGHQEXLWHQKHPRPQDPHOLMN HHQEHOHLGVZLM]LJLQJDDQGH]LMGHYDQGHRYHUKHLGJHGZRQJHQZRUGWKHWEHGULMIDDQWHSDVVHQ'HH[SORLWDQWLVPHW]LMQ JH]LQ¿QDQFLHHODIKDQNHOLMNYDQKHWXLWRHIHQHQYDQ]LMQEHdrijf in het gehuurde en een verhuizing zou hoge kosten met ]LFKEUHQJHQ=RZHOGH¿QDQFLsOHEHODQJHQYDQGHKXXUGHUDOVYDQGHH[SORLWDQWZRUGHQPHHJHZRJHQ'H¿QDQFLsOHEHODQJHQYDQGHYHUKXXUGHUYHU]HWWHQ]LFKQLHWWHJHQHHQ 1UMXOLDXJXVWXV
YRRUW]HWWLQJYDQGHKXXU'HEHODQJHQYDQGHKXXUGHUHQGH H[SORLWDQWGLHQHQGHUKDOYHWHSUHYDOHUHQ'HYRUGHULQJHQ ZRUGHQDIJHZH]HQHQKHWKRIEHNUDFKWLJWKHWYRQQLVYDQGH kantonrechter. Gerechtshof Amsterdam 18 februari 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:483 (ontruiming, ontbinding, herhaalde huurachterstand) ,QHHUVWHDDQOHJKHHIWGHYHUKXXUGHURQWELQGLQJYDQGHKXXUovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat gelet op de steeds teUXJNHUHQGHEHWDOLQJVDFKWHUVWDQGYDQGHKXXUGHUHQKHWGDDUELMEHKRUHQGHEHWDOLQJVSDWURRQVSUDNHLVYDQHHQ]RGDQLJ HUQVWLJHWHNRUWNRPLQJGDWRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWJHUHFKWYDDUGLJGLV7HJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPWGH KXXUGHULQKRJHUEHURHS+HWJHKXXUGHLVLQPLGGHOVRQWruimd. Het hof stelt dat het juist is dat de huurder de huurDFKWHUVWDQGKHHIWEHWDDOGPDDUGDWZDVQLHWHHUGHUGDQQDGDWGHGDJYDDUGLQJLQHHUVWHDDQOHJZDVXLWJHEUDFKW7HQ WLMGHYDQGHLQOHLGHQGHGDJYDDUGLQJEHWURIGHKXXUDFKWHUVWDQGYLHURQEHWDDOGJHEOHYHQKXXUWHUPLMQHQ'HKXXUGHU KHHIWKHUKDDOGHOLMNEHWDOLQJVDFKWHUVWDQGHQODWHQRQWVWDDQHQ VRPPDWLHVWRWEHWDOLQJJHQHJHHUG9ROJHQVKHWKRILVGHNDQtonrechter dan ook terecht tot de conclusie gekomen dat er VSUDNHLVYDQHHQ]RGDQLJHUQVWLJHWHNRUWNRPLQJGDWRQWELQding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Alle grieYHQIDOHQHQKHWKRIEHNUDFKWLJWKHWYRQQLVYDQGHNDQWRQrechter. Gerechtshof Amsterdam 4 maart 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:640 (huurprijs) 'HKXXUGHUYDQHHQEHGULMIVUXLPWHYRUGHUWLQHHUVWHDDQOHJ HHQKXXUYULMHSHULRGHYDQHHQMDDUHQEHWDOLQJYDQGHGRRU GHKXXUGHURS]LMQNRVWHQXLWJHYRHUGHJHERXZJHERQGHQUHnovatiewerkzaamheden. De kantonrechter heeft de vorGHULQJHQDIJHZH]HQ7HJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPWGHKXXUGHULQKRJHUEHURHS+HWKRILVYDQRRUGHHOGDWGHKXXUGHU ]LFKKHHIWYHUSOLFKWJHERXZJHERQGHQLQYHVWHULQJHQWHGRHQ ter hoogte van de jaarhuur, waardoor de huurder daarom de MDDUKXXUQLHWKRHIGHWHEHWDOHQPDDUJHHQYHUGHUHYHUJRHding van kosten kreeg. Volgens het hof heeft de huurder niet voldaan aan het uitvoeren van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden. Derhalve wijst het hof de vordering van de huurder af. Het hof wijst de door de verhuurder in reconYHQWLHJHYRUGHUGHEHWDOLQJYDQGHFRQWUDFWXHOHERHWHWRH Gerechtshof Amsterdam 4 maart 2014, (&/, 1/ *+$06 EHsLQGLJLQJLQGHSODDWV stelling, bedrog, redelijkheid en billijkheid) 'HKXXUGHUH[SORLWHHUWHHQWDQNVWDWLRQ+LMLVLQGHSODDWV gesteld van de voormalig huurder. Partijen zijn met goedNHXULQJYDQGHNDQWRQUHFKWHUHHQ YDQDUW HY%: DIZLMNHQGH EHsLQGLJLQJGDWXPRYHUHHQJHNRPHQZDDUGRRU GHEHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWZHUGJHNRSSHOG DDQGHEHsLQGLJLQJYDQGHH[SORLWDWLHRYHUHHQNRPVW'HYHUKXXUGHUYRUGHUWHHQYHUNODULQJYRRUUHFKWGDWGHH[SORLWDtieovereenkomst tussen de verhuurder en de huurder voortduurt gedurende de wettelijke termijn als voorzien in art. OHGHQHQ%:'HNDQWRQUHFKWHUZLMVWGHYRUGHULQJHQYDQGHYHUKXXUGHURSJURQGYDQEHGURJWRH7HJHQGH]H EHVOLVVLQJLVGHKXXUGHULQKRJHUEHURHSJHNRPHQ+HWKRI RRUGHHOWGDWJHHQVSUDNHLVYDQEHGURJ]RDOVDDQJHQRPHQ GRRUGHNDQWRQUHFKWHUPDDUGDWKHWEHURHSYDQGHKXXUGHU
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentieoverzicht
QLHWRSJDDWRPGDWGLWEHURHSQDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDULV+HWKRIEHNUDFKWLJW derhalve het vonnis van de kantonrechter. Gerechtshof Amsterdam 8 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1471 (uitleg, vrijwaringen) 7XVVHQGHYHUNRSHUHQGHNRSHUYDQHHQEHGULMIVSDQGEHVWDDW HHQJHVFKLORYHUGHXLWOHJYDQYULMZDULQJVFODXVXOHVLQGHEHWUHIIHQGHNRRSRYHUHHQNRPVW'HYHUNRSHUYHUKXXUWKHWEHGULMIVSDQGDDQHHQKXXUGHU7XVVHQ DDQYDQNHOLMN GHYHUNRSHU HQODWHUGHNRSHU HQGHKXXUGHULVHHQJHVFKLORQWVWDDQ RYHUGHVWDDWYDQGHYORHULQKHWEHGULMIVSDQGHQRYHUGH kosten voor herstel van de vloer. De huurder is verschillenGHSURFHGXUHVJHVWDUWRPWUHQWKHWKHUVWHOYDQGHYORHU,QGLW geding vordert de koper veroordeling van verkoper tot onder meer vergoeding van de gemaakte en nog te maken proceskosten als gevolg van de claim van de huurder. De koper EHURHSW]LFKKLHUELMRSGHYULMZDULQJVFODXVXOHVXLWGHNRRSovereenkomst. De kantonrechter heeft geoordeeld dat, omdat de procedure in de hoofdzaak pas is aangevangen na GHYHUNRRSYDQKHWEHGULMIVSDQGGHYHUNRSHUGHNRSHUQLHW dient te vrijwaren voor de kosten van herstel van de vloer. De kosten van de procedures, de hoofdzaak en de vrijwaringszaak, vallen wel onder de vrijwaringsclausules, maar de koper had met de verkoper dienen te overleggen over de te maken kosten. Het hof is van oordeel dat partijen in de NRRSRYHUHHQNRPVWHHQYULMZDULQJKHEEHQEHRRJGYRRUDOOH SURFHGXUHVPHWEHWUHNNLQJWRWGHYORHUZDDUDDQHHQSUREOHmatiek ten grondslag ligt die dateert van voor de overdracht. De koper heeft uit de vrijwaringsclausules redelijkerwijs PRJHQEHJULMSHQGDWDOOHNRVWHQGLHGHQRRG]DNHOLMNHYHUGHGLJLQJLQGHSURFHGXUHVPHW]LFKEUDFKWPLWVLQUHGHOLMNKHLG gemaakt, voor rekening van de verkoper zouden zijn. Naar het oordeel van het hof is het voeren van voorafgaand overleg geen voorwaarde voor vergoeding van gemaakte kosten. Het hof ziet dan ook geen reden waarom de kosten van partijadvies niet voor vergoeding in aanmerking zouden komen. Nu de verkoper een koopovereenkomst heeft gesloten PHWHHQ'XLWVHZHGHUSDUWLMKDGKLMNXQQHQEHJULMSHQGDWELM een eventuele voortzetting van het geschil vertaalkosten gemaakt zouden worden. Ten slotte acht het hof de kosten voor KHWEHVODJRRNWRHZLMVEDDU+HWKRI]LHWHFKWHUJHHQUHGHQ GHYHUNRSHUWHYHURRUGHOHQWRWEHWDOLQJYDQGHLQWHJUDOHDGYRFDDWNRVWHQGLHGHNRSHUVSHFL¿HNLQGLWJHGLQJKHHIWJHPDDNW'DWNRSHUHQYHUNRSHUHHQYHUVFKLOYDQPHQLQJKHEEHQRYHUGHYULMZDULQJVFODXVXOHVVWDDWORVYDQKHWJHVFKLO met de huurder over de vloeren. Wel kan reeds nu worden vastgesteld dat de verkoper in de vrijwaringszaak de overwegend in het ongelijk te stellen partij is, waardoor de verNRSHUKHWIRUIDLWDLUHEHGUDJDDQSURFHVNRVWHQ]DOKHEEHQWH dragen. Het hof verwijst de zaak naar de rol voor een akte aan de zijde van de koper waarin inzichtelijk wordt gemaakt ZHONHYDQGHGRRUKDDUJHPDDNWHNRVWHQYDQMXULGLVFKHELMVWDQG]LMQEHVWHHGDDQGHYULMZDULQJV]DDNHQZHONHNRVWHQ ]LMQEHVWHHGDDQGHKRRIGWDDNKHWRYHUOHJPHWGHKXXUGHUHQ de kort gedingen. Gerechtshof Amsterdam 22 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1483 (ontruiming, huurachterstand, schadevergoeding) 'HKXXUGHUVH[SORLWHUHQHHQFDIp'HYHUKXXUGHUKHHIW de huurovereenkomst tussentijds opgezegd. De verhuurGHUKHHIWLQHHUVWHDDQOHJLQFRQYHQWLHEHWDOLQJYDQDFKWHU
Tijdschrift voor HUURRECHT
stallige huur gevorderd, evenals schadevergoeding wegens verkoop van de inventaris, herinrichtingskosten en waterVFKDGH'HKXXUGHUVYRUGHUHQLQUHFRQYHQWLHGHEHWDDOGH ZDDUERUJVRPGHWHYHHOEHWDDOGHKXXUHQVFKDGHYHUJRHGLQJ wegens gederfde winst als gevolg van de tussentijdse huurEHsLQGLJLQJ'HNDQWRQUHFKWHUKHHIWGHKXXUGHUVLQFRQYHQWLHYHURRUGHHOGWRWEHWDOLQJYDQGHDFKWHUVWDOOLJHKXXUHQKHW RYHULJHJHGHHOWHOLMNWRHJHZH]HQ,QUHFRQYHQWLHKHHIWGH NDQWRQUHFKWHUJHRRUGHHOGGDWGHYHUKXXUGHUGHZDDUERUJVRPGLHQWWHUXJWHEHWDOHQDDQGHKXXUGHUVYHUPLQGHUGPHW KHWEHGUDJZDDUYRRUGHKXXUGHUVLQFRQYHQWLH]LMQYHURRUdeeld. Nu het hof incidenteel appel leest in een aantal stellingen van de huurders, heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord in incidenteel appel. +HWKRIKRXGWLHGHUHYHUGHUHEHVOLVVLQJDDQ Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 8 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:2871 (ontbinding, vernietiging, eiswijziging) Tussen partijen is een koop-/huurovereenkomst tot stand gekomen. De huurder heeft in eerste aanleg gevorderd de verhuurder te veroordelen tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de koop-/huurovereenkomst, onder PHHUEHVWDDQGHXLWKHWRSPDNHQYDQHHQDVEHVWLQYHQWDULVDtierapport van het gehuurde. De voorzieningenrechter heeft GHYRUGHULQJHQDIJHZH]HQ,QUHFRQYHQWLHKHHIWGHYRRU]LHQLQJHQUHFKWHUGHKXXUGHUYHURRUGHHOGWRWEHWDOLQJYDQGH YHUVFKHQHQHQQRJWHYHUVFKLMQHQKXXUWHUPLMQHQ,QNRUWJHGLQJLQKRJHUEHURHSKHHIWGHKXXUGHU]LMQHLVJHZLM]LJG aldus dat hij zijn in eerste aanleg ingestelde vorderingen LQWUHNWEHKRXGHQVGHYRUGHULQJWRWYHURRUGHOLQJYDQGHYHUKXXUGHULQGHNRVWHQ'HKXXUGHUKHHIWQDPHOLMNJHHQEHODQJPHHUELMGHLQHHUVWHDDQOHJJHYRUGHUGHYRRU]LHQLQJHQ DDQJH]LHQLQPLGGHOVWRWEXLWHQJHUHFKWHOLMNHRQWELQGLQJHQ tot vernietiging van de koop-/huurovereenkomst is overgeJDDQHQGHYHUKXXUGHU]LFKELMGHEHsLQGLJLQJKHHIWQHHUJHOHJG'HYHUKXXUGHUKHHIWEH]ZDDUJHPDDNWWHJHQGHZLM]Lging van eis. De enkele omstandigheid dat aan de gedaagde een feitelijke instantie wordt ontnomen, is op zichzelf onWRHUHLNHQGRPHHQHLVZLM]LJLQJLQKRJHUEHURHSLQVWULMGPHW de eisen van een goede procesorde te achten. Het hof tekent GDDUELMDDQGDWGHYRUGHULQJYRRUWYORHLWXLWGH]HOIGHUHFKWVverhouding als de oorspronkelijke vordering en dat hieraan materieel hetzelfde geschil ten grondslag ligt. Voorts zijn als JHYROJYDQGHJHVWHOGHRQWELQGLQJYHUQLHWLJLQJGHRPVWDQGLJKHGHQLQGHYLVLHYDQGHKXXUGHUJHZLM]LJGHQEHKRRUWKLM LQEHJLQVHOGHPRJHOLMNKHLGWHKHEEHQ]LMQHLVGDDURSDDQWH SDVVHQ+HWKRIYHUZHUSWGHUKDOYHKHWEH]ZDDUWHJHQGHJHwijzigde eis en verwijst de zaak naar de rol voor verder procederen. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, 22 april 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:3381 (ontruiming, hennep) ,QGHZRQLQJLVGRRUGHSROLWLHHHQµJURZWHQW¶DDQJHWURIIHQ ,QHHUVWHDDQOHJLVGHGRRUGHYHUKXXUGHUJHYRUGHUGHRQWUXLPLQJYDQGHZRQLQJWRHJHZH]HQ7HJHQGH]HEHVOLVVLQJ NRPWGHKXXUGHULQKRJHUEHURHS'HKXXUGHUVWHOWLQ]LMQ grieven niet ter discussie dat indien is vastgesteld dat in de woning een hennepplantage is onderhouden, dit een zodanig ernstige tekortkoming oplevert dat een vordering tot ontruiming in kort geding kan worden toegewezen. Nu de feiWHOLMNHEHYLQGLQJHQGHFRQFOXVLHUHFKWYDDUGLJHQGDWLQGH
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentieoverzicht
ZRQLQJYDQGHKXXUGHUHHQKHQQHSSODQWDJHLQEHGULMILVJHweest en de alternatieve door de huurder gegeven verklaULQJYRRUGH]HEHYLQGLQJHQQLHWSODXVLEHOLVDFKWKHWKRIKHW LQKRJHPDWHZDDUVFKLMQOLMNGDWHHQERGHPUHFKWHU]DORRUGHOHQGDWLQGHZRQLQJHHQKHQQHSSODQWDJHLVJHs[SORLWHHUG +HWYRQQLVYDQGHYRRU]LHQLQJHQUHFKWHUZRUGWGHUKDOYHEHkrachtigd. Gerechtshof Den Haag 7 januari 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:2 (indeplaatsstelling, voorkeursrecht van koop, schadevergoeding, renovatie) De huurder vordert in eerste aanleg schadevergoeding en HHQYHUNODULQJYRRUUHFKWGDWGHYHUKXXUGHURSYHUZLMWEDre wijze tekort is geschoten in de nakoming van het tussen partijen overeengekomen voorkeursrecht van koop van de winkelruimte. De kantonrechter heeft de vorderingen afgeZH]HQ7HJHQGH]HEHVOLVVLQJLVGHKXXUGHULQKRJHUEHURHS gekomen. De huurder stelt dat de verhuurder de winkelUXLPWHYRRUHHQODJHUEHGUDJKHHIWYHUNRFKWGDQKHWEHGUDJ waarvoor de verhuurder het pand aan de huurder heeft aanJHERGHQ'HKXXUGHUVWHOWWHYHQVVFKDGHWHKHEEHQJHOHGHQ YDQZHJHYRRUWLMGLJHEHGULMIVEHsLQGLJLQJDOVJHYROJYDQGH schending van het voorkeursrecht door de verhuurder. VolJHQVKHWKRIJHOGWRSJURQGYDQDUW %: NRRSEUHHNW JHHQKXXU GDWGHQLHXZHHLJHQDDUYDQGHZLQNHOUXLPWHRSJURQGYDQDUW %:QLHW]RPDDUWHJHQGHZLO LQYDQGHKXXUGHUWRWUHQRYDWLHPHWKXXUYHUKRJLQJNDQEHsluiten. Ten slotte valt volgens het hof niet in te zien waarom de huurder niet heeft getracht zijn onderneming te verkopen. Naar het oordeel van het hof had de huurder voor het EHKRXGHQYDQJRRGZLOORSJURQGYDQDUW %:RPLQGHSODDWVVWHOOLQJNXQQHQYHU]RHNHQ+HWKRIEHNUDFKWLJWKHW vonnis van de kantonrechter. Gerechtshof Den Haag 21 januari 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:18 (ontbinding, ontruiming, bedrijfsvoering) 'HKXXUGHUH[SORLWHHUWHHQFRIIHHVKRS'HYHUKXXUGHUKHHIW LQHHUVWHDDQOHJRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQ ontruiming van het gehuurde gevorderd. De kantonrechWHUKHHIWELMKHWEHVWUHGHQYRQQLVGHYRUGHULQJHQYDQGHYHUKXXUGHUDIJHZH]HQ,QKRJHUEHURHSRRUGHHOWKHWKRIGDW de verhuurder te weinig heeft gesteld om aan te nemen dat GHEHGULMIVYRHULQJYDQGHKXXUGHUQLHWLVJHZHHVW]RDOVHHQ JRHGKXXUGHUEHWDDPW'HLQFLGHQWHQGLHKHEEHQSODDWVJHYRQGHQLQKHWYHUOHGHQYRUPGHQJHHQEHOHWVHOYRRUGHJHPHHQWHRPGHH[SORLWDWLHYHUJXQQLQJVWHHGVWHYHUOHQJHQ +HWKRIEHNUDFKWLJWGHUKDOYHKHWYRQQLVYDQGHNDQWRQUHFKter. Gerechtshof Den Haag 18 februari 2014, (&/, 1/ *+'+$ EHsLQGLJLQJRQWUXLPLQJ tekortkoming, opschorting) ,QKRJHUEHURHSNRPWGHKXXUGHUYDQZRRQUXLPWHRSWHJHQ het oordeel van de kantonrechter dat het nagenoeg volleGLJRSVFKRUWHQYDQGHKXXUSHQQLQJHQGHRQWELQGLQJYDQGH huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof oordeelt eveneens dat het inhouden van achttien maanden huur een tekortNRPLQJLVGLHGHRQWELQGLQJUHFKWYDDUGLJWYHURRUGHHOWGH KXXUGHUWRWRQWUXLPLQJHQYHUNODDUWKHWDUUHVWXLWYRHUEDDUELM voorraad.
1UMXOLDXJXVWXV
Gerechtshof Den Haag 4 maart 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:346 (ontbinding, ontruiming, huurachterstand, gebrekenregeling, dwaling) 'HYHUKXXUGHUYRUGHUWLQHHUVWHDDQOHJLQFRQYHQWLHEHWDOLQJ YDQGHKXXUDFKWHUVWDQGRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQRQWUXLPLQJYDQGHEHGULMIVUXLPWH,QUHFRQYHQWLH vordert de huurder een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door hem rechtsgeldig wegens dwaling is verQLHWLJGGDQZHORQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQGH veroordeling van de verhuurder tot het vergoeden van schade en kosten wegens lekkage. Bij comparitie van partijen ]LMQSDUWLMHQGHEHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWRYHUeengekomen. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder verder toe. De huurder richt zich tot het hof teJHQGHYHUZHUSLQJYDQKHWEHURHSRSGZDOLQJ9ROJHQVKHW hof mocht de huurder aan de hand van de omschrijving van het gehuurde in de huurovereenkomst er niet gerechtvaarGLJGRSYHUWURXZHQGDWKHWJHKXXUGHJHKHHOWHJHEUXLNHQ ]RX]LMQDOVFDIp'DWGHKXXUGHUWHQRS]LFKWHYDQGHYRULJHKXXUGHUGLHGHERYHQHWDJHQLHWDOVFDIpUXLPWHJHEUXLNWH een hogere huurprijs is overeengekomen, rechtvaardigt niet GHYHUZDFKWLQJGDWGDDUH[WUDH[SORLWDWLHPRJHOLMNKHGHQWHJHQRYHUVWDDQ9ROJHQVKHWKRINRPWGHKXXUGHUJHHQEHURHS WRHRSKHWEHSDDOGHLQDUW OLG%:QXGHKXXUGHUGH verhuurder niet heeft verzocht de lekkage te verhelpen en KHHIWQDJHODWHQRPGHYHUKXXUGHUWHU]DNHLQJHEUHNHWHVWHOOHQ+HWKRIEHNUDFKWLJWGHUKDOYHKHWYRQQLVYDQGHNDQWRQrechter. Gerechtshof Den Haag 22 april 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:1307 (ontruiming, hennep, spoedeisend belang) De verhuurder vordert in kort geding de ontruiming van de woning wegens de aanwezigheid van een hennepkwekerij. 'HYRRU]LHQLQJHQUHFKWHUKHHIWKHWVSRHGHLVHQGEHODQJELM de ontruiming in kort geding niet aanwezig geacht en de geYUDDJGHYRRU]LHQLQJJHZHLJHUG7HJHQGH]HEHVOLVVLQJNRPW GHYHUKXXUGHULQKRJHUEHURHS+HWKRIFRQFOXGHHUWGDWVSUDNHZDVYDQHHQFRPPHUFLsOHKHQQHSSODQWDJHLQGHZRQLQJ De huurder is derhalve in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenNRPVWZDDUGRRULQEHJLQVHORQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQkomst gerechtvaardigd is. Het hof is, anders dan de voorzieQLQJHQUHFKWHUYDQRRUGHHOGDWKHWEHODQJYDQGHYHUKXXUGHU RPHHQHIIHFWLHIµ]HURWROHUDQFHEHOHLG¶WHNXQQHQYRHUHQ NDQPHHEUHQJHQGDWHUYROGRHQGHVSRHGHLVHQGKHLGLVELM HHQYRRU]LHQLQJLQNRUWJHGLQJ+HWKRIDFKWERYHQUHGHOLMNH WZLMIHOYHUKHYHQGDWGHERGHPUHFKWHUWRWRQWELQGLQJYDQGH huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal overgaan en veroordeelt de huurder derhalve de woning te ontruimen. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 7 mei 2013, (&/, 1/ *+6+( EHsLQGLJLQJYHUKXLVNRVWHQ ,QHHQWXVVHQDUUHVW (&/, 1/ *+6+( %= KHHIW KHWKRIEHSDDOGGDWGHYRUGHULQJYDQGHYHUKXXUGHUWRWEHeindiging van de huurovereenkomst wegens dwingend eigen JHEUXLNWRHZLMVEDDULV+HWKRIKHHIWYHUYROJHQVJHRRUGHHOG dat de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inULFKWLQJVNRVWHQYHUVFKXOGLJGLVDDQGHKXXUGHU2SJURQG YDQDUW OLG%:LVGH]DDNQDDUGHUROYHUZH]HQ'H YHUKXXUGHUKHHIWELMGHGRRUKHPJHQRPHQDNWHPHHJHGHHOG GDWKLMJHHQJHEUXLNPDDNWYDQ]LMQEHYRHJGKHLGRPGHYRU-
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentieoverzicht
GHULQJWRWEHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWLQWHWUHNNHQ+HWKRIKHHIWGHUKDOYHEHVOLVW]RDOVLQKHWWXVVHQDUUHVW LVDDQJHNRQGLJG+HWFDVVDWLHEHURHSLVYHUZRUSHQ1 Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 8 april 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:969 (ontbinding, gebruiksvergoeding, huurkoopovereenkomst) ,QHHQWXVVHQDUUHVWKHHIWKHWKRIRSYHU]RHNYDQGHKXXUNRSHUHHQKXXUNRRSRYHUHHQNRPVWYRRUHHQZRQLQJHQHHQEHGULMIVUXLPWHWXVVHQSDUWLMHQRQWERQGHQ'DDUELMLVKHWKRI van oordeel geweest dat de huurkoper schade heeft geleden doordat hij de eigendom van de onroerende zaak niet heeft verkregen en de waardevermeerdering die hij met de door KHPDDQJHEUDFKWHYHUEHWHULQJHQKHHIWJHUHDOLVHHUGQLHWNDQ verzilveren. Deze schade dient door de huurverkoper te worGHQYHUJRHG+HWGRRUGHKXXUNRSHUEHWDDOGHEHGUDJDDQDIORVVLQJHQGLHQWWHZRUGHQWHUXJEHWDDOGYHUPLQGHUGPHWGH GRRUGHKXXUYHUNRSHUJHOHGHQVFKDGH2SKHWGRRUGHKXXUYHUNRSHUWHUXJWHEHWDOHQEHGUDJGLHQWHHQUHGHOLMNHJHEUXLNVYHUJRHGLQJLQPLQGHULQJWHZRUGHQJHEUDFKW+HWKRI heeft de huurverkoper in de gelegenheid gesteld zich uit te ODWHQRPWUHQWGHKRRJWHYDQHHQUHGHOLMNHJHEUXLNVYHUJRHding. Bij de vaststelling van wat in dit geval een redelijke JHEUXLNVYHUJRHGLQJLVPRHWDDQVOXLWLQJZRUGHQJH]RFKWELM wat ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst, althans gedurende de periode dat de huurkoper de onroerenGH]DDNKHHIWJHEUXLNWHHQPDUNWFRQIRUPHKXXUZDDUGHLV YRRUGH]H]DDN+HWKRIVWHOWGHJHEUXLNVYHUJRHGLQJYDVWRS ¼SHUPDDQGYRRUKHWJHKHOHSDQG'LWEHGUDJGLHQW ZHOWHZRUGHQYHUPLQGHUGPHWGHGRRUGHKXXUNRSHUEHWDDOde rente. Het hof verklaart voor recht dat de huurkoopoverHHQNRPVWLVRQWERQGHQHQYHURRUGHHOWGHKXXUYHUNRSHUWRW EHWDOLQJYDQKHWYDVWJHVWHOGHJHOGEHGUDJDDQGHKXXUNRSHU Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 8 april 2014, (&/, 1/ *+6+( IDLOOLVVHPHQWEHsLQGLJLQJ bankgaranties) 'HKXXUGHUYDQEHGULMIVUXLPWHKHHIWHHQIDFWXXUYRRUGH KXXUSHQQLQJHQRYHUKHWHHUVWHNZDUWDDOYDQQLHWYROGDDQ2SMDQXDULLVGHKXXUGHULQVWDDWYDQIDLOOLVsement verklaard, waarna de verhuurder de door de huurGHUJHVWHOGHEDQNJDUDQWLHKHHIWLQJHURHSHQ'HFXUDWRUKHHIW GHRQGHUQHPLQJYHUNRFKWHQSHUMDQXDULJHOHYHUG aan een doorstarter. De verhuurder heeft met de doorstarWHUHHQKXXURYHUHHQNRPVWJHVORWHQSHUMDQXDUL,Q de onderhavige procedure vordert de curator vaststelling dat GHRRUVSURQNHOLMNHKXXURYHUHHQNRPVWSHUMDQXDUL LVJHsLQGLJGDOVPHGHWHUXJEHWDOLQJGRRUGHYHUKXXUGHUYDQ huurpenningen voor zover deze zien op de periode na 14 jaQXDUL'HNDQWRQUHFKWHUKHHIWGHYRUGHULQJHQDIJHZH]HQ,QKRJHUEHURHSYRHUWGHFXUDWRUGLYHUVHDUJXPHQWHQ DDQZDDUXLW]RXEOLMNHQGDWGHRRUVSURQNHOLMNHKXXURYHUHHQNRPVWSHUMDQXDULLVJHsLQGLJG+HWKRIYROJWGHFXrator echter niet in zijn stelling dat de huurovereenkomst is EHsLQGLJG PHWZHGHU]LMGVJRHGYLQGHQ 'DDUQDDVWLVGHYHUhuurder volgens het hof niet onrechtmatig verrijkt door de EDQNJDUDQWLHLQWHURHSHQQXGHFXUDWRUQLHWJHPRWLYHHUG heeft weersproken dat de verhuurder schade heeft geleden. $OOHJULHYHQIDOHQHQKHWKRIEHNUDFKWLJWKHWYRQQLVZDDUYDQEHURHS
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 15 april 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:1057 (huurprijs, gebrek, overlast) De huurder vordert vermindering van de huurprijs wegens JHEUHNHQLQGHZRQLQJ'DDUQDDVWHUYDDUWGHKXXUGHURYHUODVWYDQGHEXUHQPHWZLHGHYHUKXXUGHURRNHHQKXXURYHUeenkomst heeft gesloten. De huurder vordert dat de verhuurGHU]RUJGUDDJWYRRURQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW PHWGHEXUHQHQRQWUXLPLQJYDQKHWGRRUGHEXUHQJHKXXUGHDOWKDQVGDWKLMHUYRRU]RUJWGDWGHEXUHQGHRYHUODVWVWDken. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen. De door de huurder gestelde overlast is naar het oordeel van het hof niet gering. Van de verhuurder had mogen worden verlangd dat hij een grondig onderzoek had ingesteld en maatUHJHOHQKDGJHQRPHQ+HWHQNHOVWXUHQYDQHHQEULHIMHLVRQvoldoende. Het hof is van oordeel dat de verhuurder tekort is geschoten in zijn verplichting om de overlast, veroorzaakt door zijn huurders, tegen te gaan. De verhuurder heeft geVWHOGGDWPHWKHWYHUWUHNYDQppQYDQGHEXUHQXLWGHZRQLQJ een einde is gekomen aan de overlast. De huurder heeft dat EHWZLVW*HOHWRSGHRQGXLGHOLMNKHLGRIQRJVWHHGVVSUDNHLV van overlast, zal de huurder worden toegelaten feiten en omVWDQGLJKHGHQWHEHZLM]HQGLHGHFRQFOXVLHUHFKWYDDUGLJHQ GDWGHEXUHQLQGHUGDDGQRJVWHHGVHUQVWLJHRYHUODVWYHURRUzaken.
Rechtbank Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 13 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2208 (dringend eigen gebruik, belangenafweging) De huurder is medehuurder van een woonhuis met stallen HQHHQVFKXXU'HJHPHHQWHLVHLJHQDDUYDQGHELMKHWYHUKXXUGHEHKRUHQGHJURQG'HYHUKXXUGHUKHHIWKHWUHFKWYDQ erfpacht op de ondergrond van het verhuurde gekocht op HHQRSHQEDUHYHLOLQJ'HYHUKXXUGHUKHHIWGHKXXURYHUHHQNRPVWZHJHQVGULQJHQGHLJHQJHEUXLNRSJH]HJG'HKXXUder is hier niet mee akkoord gegaan. Vervolgens vordert de verhuurder vaststelling van een datum waarop de huurovereenkomst eindigt alsmede ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder geen drinJHQGEHODQJKHHIWELMHLJHQJHEUXLNYDQKHWYHUKXXUGH'H wens om zijn paarden aan huis te stallen, is onvoldoende zwaarwegend. De aangevoerde structurele wanverhouding WXVVHQGHH[SORLWDWLHNRVWHQHQGHKXXURSEUHQJVWYDQKHWYHUhuurde gaat in de onderhavige zaak ook niet op. De gewensWHEHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW]DOLPPHUVQLHWOHL GHQWRWHHQYHUEHWHULQJLQGHYHUKRXGLQJWXVVHQGHNRVWHQHQ RSEUHQJVW]RDOVKHWJHYDO]RX]LMQELMHHQYRRUJHQRPHQUHQRYDWLHZDDUQDHHQKRJHUHKXXUSULMVNDQZRUGHQEHGRQJHQ ,QGLHQGHYHUKXXUGHUKHWYHUKXXUGH]RXJDDQEHZRQHQVWDDW tegenover de gestelde woonlasten weliswaar woongenot, maar niet valt in te zien waarom hij nu juist het verhuurde dringend nodig heeft om er te wonen, terwijl hij reeds ZRRQUXLPWHLQGHEXXUWEH]LW%RYHQGLHQJHOGWGDWGHDDQGH HLJHQGRPYDQKHWYHUKXXUGHYHUERQGHQEDWHQHQODVWHQLQGH veilingvoorwaarden uiteengezet zijn en de verhuurder daarvan heeft kunnen kennisnemen. Het komt dan voor zijn reNHQLQJGDWKLMHHQYHUOLHVJHYHQGREMHFWKHHIWJHNRFKW
=LHRRNERYHQVWDDQGHEHVSUHNLQJYDQGHXLWVSUDDNYDQGH +RJH5DDGGGDSULO (&/, 1/ +5
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentieoverzicht
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 14 maart 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2205 (faillissement, ontbinding, huurachterstand, boedelschuld) De huurder van een woning verkeert in staat van faillissement en na faillietverklaring is een huurachterstand ontVWDDQ'HYHUKXXUGHUYRUGHUWRQWELQGLQJYDQGHKXXUovereenkomst en ontruiming van de woning, alsmede de hoofdelijke veroordeling van de curator en de huurder tot EHWDOLQJYDQGHKXXUDFKWHUVWDQG'HNDQWRQUHFKWHURRUGHHOW GDWDUW )ZYDQGZLQJHQGUHFKWLV]RGDWGDDUQLHWYDQ kan worden afgeweken. Nu de curator ten aanzien van de huurpenningen geen afspraak heeft gemaakt met de verhuurGHUHQQLHWEOLMNWGDWGHYHUKXXUGHUYDQHQLJUHFKWDIVWDQG heeft gedaan, is de huurprijs vanaf de dag van de faillietverNODULQJHHQERHGHOVFKXOG$OVGHFXUDWRULQKHWEHODQJYDQ de huurder heeft afgezien van opzegging van de huurovereenkomst, heeft hij daarmee de mogelijkheid van het ontVWDDQYDQHHQERHGHOVFKXOGDDQYDDUG'LWKHHIWWRWJHYROJ dat de vordering ter zake de huurachterstand toegewezen zal ZRUGHQRRNYRRU]RYHUGH]HLVJHULFKWWHJHQGHERHGHO%Rvendien is komen vast te staan dat sprake is van herhaalde ZDQSUHVWDWLH]RGDWGHYRUGHULQJWRWRQWELQGLQJYDQGHKXXUovereenkomst en ontruiming van het gehuurde eveneens wordt toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 4 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1715 (kraken, ontruiming) 'HJHPHHQWHLVHLJHQDDUYDQHHQEHGULMYHQWHUUHLQPHWRSVWDOOHQ=LMZLOKHWJHELHGJDDQKHURQWZLNNHOHQHQLQHUIpacht uitgeven aan kunstenaars en startende ondernemers. Voorheen was het terrein verhuurd aan twee huurders, welNHQDHHQJHUHFKWHOLMNHSURFHGXUHKHWWHUUHLQKHEEHQYHUODWHQ0HWppQYDQGHKXXUGHUVLVHHQPRQGHOLQJHDIVSUDDN gemaakt dat hij na herontwikkeling een nieuwe huur- dan wel erfpachtovereenkomst zou kunnen aangaan voor het WHUUHLQ'DWLVWRWRSKHGHQQLHWJHEHXUG+HWWHUUHLQLVRQJHYHHUYLMIMDDUJHOHGHQ GRRUDQGHUHQGDQGHYRRUPDOLJH KXXUGHUV JHNUDDNW,QGHFHPEHUKHHIWGHJHPHHQWH DDQJLIWHJHGDDQYDQKXLVYUHGHEUHXN%LMEULHIYDQIHEUXDULKHHIWGHRI¿FLHUYDQMXVWLWLHVWUDIUHFKWHOLMNHRQWUXLPLQJYDQKHWSHUFHHOYRRUDSULODDQJHNRQGLJG'H NUDNHUVYRUGHUHQGH6WDDWWHYHUELHGHQRYHUWHJDDQWRWRQWruiming van het pand en de wagens geplaatst op het terrein. De krakers stellen dat niet is voldaan aan de eis van wederUHFKWHOLMNKHLGQX]LMKHWWHUUHLQLQJHEUXLNKHEEHQJHNUHJHQYDQHHQJHEUXLNHUGLHZHHUWRHVWHPPLQJKHHIWJHNUHJHQYDQGHYRRUPDOLJHKXXUGHU ZDDUPHHGHPRQGHOLQJH DIVSUDDNLVJHPDDNW GLHQRJVWHHGVHHQJHEUXLNVUHFKWKHHIW op het terrein. De voorzieningenrechter is van oordeel dat QLHWLVJHEOHNHQYDQHHQJHEUXLNVUHFKWYDQGHYRRUPDOLJ huurder, nu vaststaat dat de huurovereenkomst tussen hem HQGHJHPHHQWHLVJHsLQGLJG+HWLVGDQRRNRQYROGRHQGH DDQQHPHOLMNJHZRUGHQGDWGHNUDNHUVHQLJJHEUXLNVUHFKWRS KHWWHUUHLQKHEEHQ1DDUKHWRRUGHHOYDQGHYRRU]LHQLQJHQrechter is derhalve voldaan aan de eis van wederrechtelijkKHLGDOVEHGRHOGLQDUWD6Y'HYRRU]LHQLQJHQUHFKWHU oordeelt wel dat de gemeente voorafgaand aan de ontruiPLQJDOOHNUDNHUVPRHWKHEEHQDDQJH]HJGGDW]LMKHWSHUceel moeten ontruimen. Zodra daaraan is voldaan, kan de ontruiming doorgang vinden.
1UMXOLDXJXVWXV
Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 7 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:1722 (ontruiming, verzamelwoede) De verhuurder vordert ontruiming van het gehuurde wegens verzamelwoede van de huurder. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de huurder zich niet heeft gehouden aan de afspraken met de woningcorporatie. De grote hoeveelheid spullen levert een gevaarlijke situatie op waardoor de huurder zijn zorgplicht jegens de verhuurder heeft geschonden. De voorzieningenrechter acht het aannemelijk dat de ontUXLPLQJLQHHQERGHPSURFHGXUH]DOZRUGHQWRHJHZH]HQHQ wijst derhalve de vordering toe. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 9 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2011 (kraken, ontruiming) 9HUVFKLOOHQGHZRQLQJHQ]LMQLQJHEUXLNJHQRPHQGRRUNUDkers. Door de eigenaar is hiervan nog geen aangifte gedaan DOVEHGRHOGLQDUWGDQZHODUWD6U'HNUDNHUVYRUGHUHQGH6WDDWWHYHUELHGHQGHZRQLQJHQWHRQWUXLPHQ]RQGHUGDDUELMKHWODQGHOLMNRQWUXLPLQJVEHOHLGLQDFKWWHQHPHQ 'HNUDNHUVVWHOOHQGDWKHW20VSRHGRQWUXLPLQJHQKHHIWXLWJHYRHUGLQJHYDOOHQZDDULQGDWYROJHQVGHWRHSDVVHOLMNHEHOHLGVUHJHOVQLHWRS]LMQSODDWVLV2IGH]HVWHOOLQJMXLVWLVNDQ in dit kort geding niet worden onderzocht, nu daarvoor nader onderzoek naar de feiten nodig zou zijn. De gevraagGHYRRU]LHQLQJNDQQLHWZRUGHQWRHJHZH]HQ,QJHYDOYDQ HHQRQWHUHFKWHVSRHGRQWUXLPLQJVWDDWYRRUGHEHQDGHHOGH VOHFKWVGHZHJYDQHHQERGHPSURFHGXUHDFKWHUDIRSHQZHOke alleen gericht is op een schadevergoeding. De gevraagde voorziening wordt derhalve geweigerd. Voorzieningenrechter Rechtbank Amsterdam 9 april 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:2033 (kraken, ontruiming, schijnovereenkomst) 'HEHKHHUGHUYDQHHQEHGULMIVSDQGYRUGHUWGHNUDNHUVWHYHURRUGHOHQKHWEHGULMIVSDQGWHRQWUXLPHQPHWEHSDOLQJYDQGH DQWL KHUNUDDNWHUPLMQDOVEHGRHOGLQDUWD5Y,QQRYHPEHULVKHWSDQGYRRUGHWZHHGHPDDOJHNUDDNW'H EHKHHUGHUKHHIWYHUYROJHQVDDQJLIWHJHGDDQ'HSROLWLHLV naar aanleiding hiervan niet tot ontruiming overgegaan, aanJH]LHQGHSROLWLHHQKHW20YDQRRUGHHOZDUHQGDWKHWSDQG WHQWLMGHYDQGHNUDDNLQQRYHPEHUQLHWPHHULQJHEUXLNZDV'HEHKHHUGHUKHHIWHHQEUXLNOHHQRYHUHHQNRPVW JHVORWHQGLHLQDSULOLQJDDW9RRUVKDQGVNDQYROJHQVGH YRRU]LHQLQJHQUHFKWHUQLHWZRUGHQXLWJHVORWHQGDWGHEUXLNleenovereenkomsten moeten worden aangemerkt als schijnRYHUHHQNRPVWHQ'HEHKHHUGHUKHHIWGHUKDOYHHHQRQYROGRHQGHVSRHGHLVHQGEHODQJELMGHJHYUDDJGHYRRU]LHQLQJ Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, 28 mei 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:3050 (kraken, ontruiming) (LVHUVYRUGHUHQGDWKHWGH6WDDWPRHWZRUGHQYHUERGHQRP tot ontruiming op strafrechtelijke gronden van het door de eisers gekraakte pand en het terrein over te gaan. De kantonrechter oordeelt dat de stelling van eisers dat de eigenaar en/ RIGH6WDDWJHHQHQNHOEHODQJ]RXGHQKHEEHQELMRQWUXLPLQJ en ontruiming zal leiden tot langdurige leegstand niet aannemelijk is geworden. Tevens leiden de individuele omstanGLJKHGHQZDDURSHLVHUV]LFKKHEEHQEHURHSHQPHWQDPH JHOHJHQLQKXQJHEUHNDDQDOWHUQDWLHYHZRRQUXLPWHHYHQPLQWRWHHQEHODQJHQDIZHJLQJLQKHWYRRUGHHOYDQHLVHUV'H kantonrechter wijst de vorderingen van de krakers derhalve af.
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentieoverzicht
Voorzieningenrechter Rechtbank Den Haag 24 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:5098 (kraken, ontruiming) De Staat is eigenaar van een terrein inclusief de daarop VWDDQGHEXQNHU2SRIRPVWUHHNVPDDUWLVKHWWHUrein zonder toestemming van de Staat door derden in geEUXLNJHQRPHQ'H6WDDWYRUGHUWGHNUDNHUVWHYHURRUGHOHQ KHWWHUUHLQWHRQWUXLPHQ2QEHWZLVWVWDDWYDVWGDWGHNUDNHUVHHQLQEUHXNPDNHQRSKHWHLJHQGRPVUHFKWYDQGH6WDDW 'DDUPHHLVKHWVSRHGHLVHQGEHODQJELMWRHZLM]LQJYDQGHJHYRUGHUGHRQWUXLPLQJLQEHJLQVHOJHJHYHQ%RYHQGLHQOHYHUW GHEHZRQLQJYDQGHEXQNHUHHQJHYDDUOLMNHVLWXDWLHRSDOV gevolg van de aanwezigheid van een hoogspanningsaansluiWLQJPHWWUDQVIRUPDWRUKHWJHGXUHQGHUXLPHWLMGEXLWHQJHEUXLN]LMQYDQGHZDWHUOHLGLQJHQKHWRQWEUHNHQYDQYHQWLODtie. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de door de Staat gevorderde ontruiming gerechtvaardigd is. De vordering wordt derhalve toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Zutphen, 4 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2375 (ontruiming, ontbinding, hennep, bewindvoerder, procespartij) De verhuurder heeft een vordering ingesteld tegen zowel GHKXXUGHUDOVGHEHZLQGYRHUGHUWRWRQWUXLPLQJYDQGHZRQLQJ,QGHZRQLQJLVHHQKHQQHSNZHNHULMDDQJHWURIIHQPHW KHQQHSSODQWHQ'HYRRU]LHQLQJHQUHFKWHUVWHOWYRRURS GDWJHOHWRSKHWDUUHVWYDQGH+RJH5DDGYDQPDDUW (&/, 1/ +5 HHQYRUGHULQJYDQHHQYHUKXXUGHU WRWRQWUXLPLQJYDQKHWJHKXXUGHGRRUGHRQGHUEHZLQGJHVWHOGHKXXUGHUGLHQWWHZRUGHQLQJHVWHOGWHJHQGHEHZLQGYRHUGHUHQQLHWWHJHQGHRQGHUEHZLQGJHVWHOGH'HYHUhuurder wordt dan ook niet-ontvankelijk verklaard in zijn vorderingen voor zover die zich richten tegen de huurder. De voorzieningenrechter is van mening dat de aard en de ernst van de tekortkomingen aan de zijde van de huurder een RQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWUHFKWYDDUGLJHQ'H YRUGHULQJYDQGHYHUKXXUGHUJHULFKWWHJHQGHEHZLQGYRHUGHU wordt derhalve toegewezen. Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Zutphen, 16 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2689 (ontruiming, ontbinding, bewindvoerder, procespartij) 'HYHUKXXUGHUYRUGHUWRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW DOVPHGHRQWUXLPLQJYDQGHZRQLQJHQEHWDOLQJYDQGHDFKWHUVWDOOLJHKXXUSHQQLQJHQ9DVWVWDDWGDWKHWEHZLQGYDQGH KXXUGHUDOYyyUKHWXLWEUHQJHQYDQGHGDJYDDUGLQJLVLQJHVWHOG1XGHYHUKXXUGHUWRFKGHKXXUGHUHQQLHWGHEHZLQGYRHUGHUDOVIRUPHOHSURFHVSDUWLMLQUHFKWHKHHIWEHWURNNHQ KHHIWKLMHHQSURFHVVXHHORQEHNZDPHSDUWLMJHGDJYDDUG'H YHUKXXUGHUPRHWGDDURPLQEHJLQVHOQLHWRQWYDQNHOLMNZRUGHQYHUNODDUG1XGHYHUKXXUGHUJHDFKWZRUGWQLHWEHNHQGWH ]LMQJHZHHVWPHWKHWEHZLQGWHQWLMGHYDQKHWXLWEUHQJHQYDQ GHGDJYDDUGLQJLVKLMLQGHJHOHJHQKHLGJHVWHOGGHEHZLQGYRHUGHUDOVQRJLQGHSURFHGXUHRSWHURHSHQ'HEHZLQGvoerder is niet verschenen en tegen hem wordt verstek verleend. De vordering, die de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, is vervolgens toegewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Gelderland, sector kanton, locatie Zutphen, 23 april 2014, ECLI:NL:RBGEL:2014:2609 (kraken, ontruiming) De gemeente vordert ontruiming van een kantoorpand dat GRRUNUDNHUVLQJHEUXLNLVJHQRPHQ6LQGVKHWYHUWUHNYDQGH
Tijdschrift voor HUURRECHT
ODDWVWHKXXUGHUEHJLQLVGHJHPHHQWHRS]RHNQDDUHHQ JHVFKLNWHJHEUXLNHUYRRUKHWSDQG2SRIRPVWUHHNVMDQXDULLVKHWSDQGJHNUDDNW'HJHPHHQWHKHHIWGHNUDNHUV gesommeerd om het pand te verlaten en medegedeeld dat zij LQPLGGHOVHHQSDVVHQGHJHEUXLNHUKHHIWJHYRQGHQYRRUKHW pand. Vaststaat dat de krakers het kantoorpand zonder recht RIWLWHOLQJHEUXLNKHEEHQJHQRPHQ'DDUPHHPDNHQ]LMLQEUHXNRSKHWHLJHQGRPVUHFKWYDQGHJHPHHQWHHQKDQGHOHQ zij onrechtmatig jegens de gemeente. De voorzieningenrechWHULVYDQRRUGHHOGDWGHJHPHHQWHKDDUVSRHGHLVHQGEHODQJ RPRSNRUWHWHUPLMQRYHUKHWSDQGWHEHVFKLNNHQYROGRHQde aannemelijk heeft gemaakt. De gemeente heeft opdracht JHJHYHQDDQHHQSURIHVVLRQHHOEHKHHUGHURPKHWSDQGWHEHVFKHUPHQHQLQJHEUXLNWHJHYHQDDQHHQGHUGHGLHKHWSDQG RYHUHHQNRPVWLJGHEHVWHPPLQJNDQHQZLOJDDQJHEUXLNHQ'HNUDNHUVEHOHPPHUHQGHJHPHHQWHLQGHYHUZH]HQOLMNLQJYDQHHQGHUJHOLMNJHEUXLN'HEHODQJHQDIZHJLQJYDOW uit in het voordeel van de gemeente, mede gezien het feit dat GHNUDNHUVSDVVLQGVMDQXDULLQKHWSDQGYHUEOLMYHQ'H ontruiming wordt derhalve toegewezen. Rechtbank Limburg, sector kanton, locatie Roermond, PHL(&/, 1/ 5%/,0 EHsLQGLJLQJ toegang, eigenrichting) De huurder vordert de ongehinderde en voortdurende toegang tot het chalet en afgifte van de sleutels daarvan. Tevens YRUGHUWGHKXXUGHUGHYHUKXXUGHUWHYHUELHGHQRPKHWFKDOHW WHEHWUHGHQHQDQGHUPDDOGHVORWHQWHYHUYDQJHQ'HNDQWRQrechter oordeelt dat het door de verhuurder onaangekondigd vervangen van de sloten van het chalet zonder toestemming YDQGHKXXUGHUHHQRQWRHODDWEDUHYRUPYDQHLJHQULFKWLQJLV HQQLHWGHMXLVWHZLM]HRPGHKXXURYHUHHQNRPVWWHEHsLQGLgen. De kantonrechter wijst de vorderingen derhalve toe. Voorzieningenrechter Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 4 april 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:1236 (tekortkoming, nadeelcompensatie, huuraanbieding) De gemeente verhuurde een winkelruimte aan de huurder ZDDULQKLMHHQPRGH]DDNH[SORLWHHUGH'HJHPHHQWHKHHIW VDPHQPHWHHQSURMHFWRQWZLNNHODDUGHKXXUGHUEHQDGHUG LQYHUEDQGPHWGHKHURQWZLNNHOLQJYDQKHWZLQNHOFHQWUXP Tussen deze drie partijen is een nadeelcompensatie overeenkomst gesloten. Deze overeenkomst maakt deel uit van een KXXUDDQELHGLQJYRRUHHQQLHXZHEHGULMIVUXLPWH%LMYRQQLV van de kantonrechter is de huurovereenkomst tussen de gePHHQWHHQGHKXXUGHURQWERQGHQ'HH[SORLWDWLHYDQGHZLQNHOKHHIWGHKXXUGHULQPLGGHOVJHVWDDNW,QNRUWJHGLQJYRUGHUWGHKXXUGHUGHJHPHHQWHWHYHURRUGHOHQWRWEHWDOLQJYDQ HHQEHGUDJDDQPLVJHORSHQEUXWRZLQVWDOVPHGHEHWDOLQJYDQ een voorschot op de schadevergoeding conform de nadeelcompensatieovereenkomst. Daarnaast vordert de huurder YHURRUGHOLQJYDQGHSURMHFWRQWZLNNHODDURPGHKXXUDDQELHding na te komen. De voorzieningenrechter is van oordeel GDWGHKXXUGHUJHHQQDNRPLQJYDQGHKXXUDDQELHGLQJVRYHUeenkomst kan vorderen. Na de oplevering van de nieuwe winkel heeft er veelvuldig contact plaatsgevonden tussen de SURMHFWRQWZLNNHODDUHQGHKXXUGHUZDDUELMGHKXXUGHUKHHIW aangegeven dat hij deze ruimte niet wilde huren. De vorGHULQJWRWEHWDOLQJYDQGHJHGHUIGHEUXWRZLQVWZRUGWHYHQeens afgewezen omdat de huurder onvoldoende aannemeOLMNKHHIWJHPDDNWGDWHUHHQFDXVDDOYHUEDQGEHVWDDWWXVVHQ de gehele door hem gestelde winstderving en de gestelde geEUHNHQ1XHUJHHQVSUDNHLVYDQHHQWHNRUWNRPLQJLQGHQD-
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentieoverzicht
koming van enige overeenkomst door de gemeente of de projectontwikkelaar, noch van onrechtmatig handelen, worden de vorderingen van de huurder afgewezen. Rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Hoorn, 10 februari 2014, ECLI:NL:RBNHO:2014:2245 (tekortkoming, hennep) 'HYHUKXXUGHUYRUGHUWRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW en ontruiming van de woning wegens ernstige wanprestatie van de huurder door hennepplanten op te slaan en te kweken in de slaapkamer van de gehuurde woning. De kantonrechter oordeelt in de eerste plaats dat de algemene voorwaarden niet zijn overeengekomen, althans dat deze vernietigEDDU]LMQ1XVOHFKWVppQNDPHUGRRUGHKXXUGHULQJHEUXLN is genomen voor een ander doel dan wonen, geldt niet dat KHWKHOHJHEUXLNYDQGHZRRQUXLPWHVWULMGLJLVPHWGHEHVWHPPLQJ$DQJH]LHQQLHWJHEOHNHQLVYDQRYHUODVWRIJHYDDU voor derden, heeft de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder afgewezen. Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Assen, 28 april 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:2115 (ontruiming, overlast) De verhuurder vordert ontruiming van de woning wegens overlast. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is YROGRHQGHDDQQHPHOLMNJHZRUGHQGDWGHKXXUGHULQGHEXXUW overlast veroorzaakt die, gelet op de aard, ernst en duur GDDUYDQDOVRQUHFKWPDWLJPRHWZRUGHQJHNZDOL¿FHHUG'H kantonrechter wijst derhalve de gevorderde ontruiming toe. Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Leeuwarden, 16 mei 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 EHsLQGLJLQJJHEUHNHQVFKDGH 'HKXXUGHUH[SORLWHHUWHHQZLQNHOPHWRQGHUPHHUPRGHOspoortreinen. De verhuurder vordert in deze procedure, onGHUPHHURQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQEHWDOLQJ YDQGHKXXUDFKWHUVWDQG,QGHKXXURYHUHHQNRPVW]LMQSDUWLMen zonder toestemming van de kantonrechter afgeweken van de semi-dwingendrechtelijk voorgeschreven huurperiode van vijf jaar. Nu de verhuurder de huurder ten tijde van de opzegging en ontruiming niet heeft gewezen op de wettelijk JHOGHQGHKXXUSHULRGHZRUGWDDQJHQRPHQGDWSDUWLMHQ VWLO]ZLMJHQG ]LMQRYHUHHQJHNRPHQGDWGHKXXURYHUHHQNRPVW WRFK QDMDDULVJHsLQGLJG%LMGHYRUGHULQJWRWRQWELQding van de huurovereenkomst heeft de verhuurder derhalYHJHHQEHODQJ'HKXXUGHUVWHOWGDWKLMKXXUWHUPLMQHQKHHIW ingehouden om de verhuurder te dwingen mee te werken DDQHHQRSORVVLQJYDQGHSUREOHPHQURQGRPGHZDWHUVFKDde als gevolg van lekkage. De huurder heeft volgens de kantonrechter onvoldoende aannemelijk gemaakt welke schade door hem is geleden als gevolg van lekkage. De huurder KHHIWGDDUQDDVWYHU]XLPGRPGHYHUKXXUGHUEHKRRUOLMNDDQVSUDNHOLMNWHVWHOOHQYRRU]LMQ JHVWHOGH VFKDGHHQGHYHUKXXUGHUGDDUYRRULQJHEUHNHWHVWHOOHQ'HYRUGHULQJWRWEHtaling van de huurachterstand wordt derhalve toegewezen. Rechtbank Noord-Nederland, sector kanton, locatie Leeuwarden, 23 mei 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:2558 RQGHUYHUKXXUEHsLQGLJLQJRQWUXLPLQJERHWHV 'HYHUKXXUGHUYRUGHUWRQWELQGLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVW HQRQWUXLPLQJYDQGHEHGULMIVUXLPWHZHJHQVRQUHFKWPDWLge onderverhuur. Deze vordering wordt toegewezen nu de huurder niet wil voldoen aan het onverkort naleven van de 1UMXOLDXJXVWXV
FRQWUDFWVEHSDOLQJHQ'HKXXUGHUKHHIWKHWJHKXXUGH]RQGHU WRHVWHPPLQJYDQGHYHUKXXUGHULQJHEUXLNJHJHYHQDDQGHUGHQ'HNDQWRQUHFKWHUYHURRUGHHOWGHKXXUGHUWRWKHWEHWDOHQ YDQGHYHUEHXUGHERHWHV Voorzieningenrechter Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch, 10 april 2014, (&/, 1/ 5%2%5 NZDOL¿FDWLHRQWUXLPLQJ pachtovereenkomst) Tussen de gemeente en een paardenfokkerij is een overeenNRPVWJHVORWHQYRRUHHQVWURRNJURQGZHONHZRUGWJHEUXLNW als paardenweide. De gemeente heeft de overeenkomst opgezegd omdat zij ter uitvoering van een afvalwaterakkoord een retentievoorziening op de onderhavige strook grond GLHQWDDQWHOHJJHQ2PGDWGHSDDUGHQIRNNHULMZHLJHUWRP de strook grond te ontruimen, vordert de gemeente in kort geding ontruiming van de strook grond. De kantonrechter LVYDQRRUGHHOGDWGHERGHPUHFKWHUGHYRRU]LHQLQJVOHFKWV kan toewijzen indien de onderhavige overeenkomst wordt aangemerkt als huurovereenkomst en niet als pachtoverHHQNRPVW,QGHRYHUHHQNRPVWVWDDWPHW]RYHHOZRRUGHQ RPVFKUHYHQGDWGHVWURRNJURQGZRUGWJHEUXLNWDOVSDDUGHQZHLGH'HRYHUHHQNRPVWZHUGEHWLWHOGDOVKXXURYHUHHQNRPVW7HUEHDQWZRRUGLQJYDQGHYUDDJRIVSUDNHLVYDQEHGULMIVPDWLJJHEUXLNQHHPWGHNDQWRQUHFKWHULQDDQPHUNLQJ dat de eigenaar van de paardenfokkerij directeur en enig aandeelhouder is van de agrarische onderneming, dat daarop SDDUGHQZRUGHQJHKRXGHQGDWGHRQGHUQHPLQJHHQRPYDQJKHHIWYDQFDKDJURQGHQGDWGHRQGHUQHPLQJQRJ GULHZHUNQHPHUVLQGLHQVWKHHIW'LWEHWHNHQWGDWYRRUDOVQRJ niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat GHRQGHUKDYLJHRYHUHHQNRPVWNDQZRUGHQJHNZDOL¿FHHUG DOVHHQKXXURYHUHHQNRPVW'LW]RXWRWJHYROJKHEEHQGDWGH grondslag aan de vordering zou komen te ontvallen. De kantonrechter wijst de vordering derhalve af. Rechtbank Oost-Brabant, sector kanton, locatie Eindhoven, DSULO(&/, 1/ 5%2%5 EHsLQGLJLQJ opzegtermijn, conversie, redelijkheid en billijkheid) De verhuurder en de huurder zijn een huurovereenkomst DDQJHJDDQZDDULQLVEHSDDOGGDWGHKXXUGHUELMJHZHQVWH EHsLQGLJLQJGHKXXURYHUHHQNRPVWSHUDDQJHWHNHQGHEULHIRI GHXUZDDUGHUVH[SORRWYyyUMXQLWHJHQMXQL moet opzeggen. De huurder heeft de huurovereenkomst pas RSVHSWHPEHURSJH]HJG,QGH]HSURFHGXUHVWHOWGH huurder zich op het standpunt dat de huurovereenkomst wel GHJHOLMNLVEHsLQGLJGDOVJHYROJYDQ]LMQ WHODWH KXXURS]HJging. De kantonrechter komt tot de conclusie dat de huurder onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld op grond waarvan tot het oordeel kan worden gekomen dat het QDDUPDDWVWDYHQYDQUHGHOLMNKHLGHQELOOLMNKHLGRQDDQYDDUGEDDULVGDWGHYHUKXXUGHUHHQEHURHSGRHWRSKHWRQWEUHNHQYDQHHQYyyUMXQLJHGDQHRS]HJJLQJ'DDUQDDVW oordeelt de kantonrechter dat de opzegging zoals neergeOHJGLQGHEULHIGGVHSWHPEHUQLHWYRRUFRQYHUVLH in aanmerking komt, omdat de verhuurder voldoende heeft DDQJHYRHUGGDWKLMHUJH]LHQGHKXLGLJHPDUNWEHODQJELM heeft dat de huurovereenkomst wordt nagekomen zodat conYHUVLHRQUHGHOLMNJHDFKWPRHWZRUGHQMHJHQVKHP,QUHFRQYHQWLHYRUGHUWGHYHUKXXUGHUEHWDOLQJYDQGHDFKWHUVWDOOLJH huurpenningen en servicekosten vermeerderd met een conWUDFWXHOHERHWHHQZHWWHOLMNHUHQWH'HNDQWRQUHFKWHUZLMVWGH
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Jurisprudentieoverzicht
YRUGHULQJWRWEHWDOLQJYDQGHKXXUSHQQLQJHQVHUYLFHNRVWHQ HQFRQWUDFWXHOHERHWHWRHYDQDIMDQXDUL Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Zwolle, 19 februari 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:1840 (rechtsverwerking, voorkeursrecht van koop) Tussen de verhuurder en de huurder is een huurovereenNRPVWJHVORWHQYRRUGHKXXUYDQNDQWRRUUXLPWH,QGHRYHUHHQNRPVWLVHHQYRRUNHXUVUHFKWWRWNRRSRSJHQRPHQ2S enig moment neemt de verhuurder deel in het geplaatste kaSLWDDOYDQHHQGHUGH7HUVWRUWLQJRSGHDDQGHOHQEUHQJWGH verhuurder zijn onderneming in, waaronder de verhuurde kantoorruimte. De huurder verzoekt thans een verklaring voor recht dat het overeengekomen voorkeursrecht is geschonden en dat de derde, thans eigenaar van de kantoorruimte, onrechtmatig handelt jegens de huurder. Naar het RRUGHHOYDQGHUHFKWEDQNKHHIWGHKXXUGHURSJURQGYDQDUW OLG%:]LMQUHFKWHQYHUZHUNW(ULVQDPHOLMNRQGXEEHO]LQQLJDDQGHKXXUGHUNHQEDDUJHPDDNWGDWKHWSDQGZHUG YHUNRFKW+LHUELMODDWGHYRRU]LHQLQJHQUHFKWHULQKHWPLGGHQ of hier sprake is van een daadwerkelijke verkoop en daarmee schending van de huurovereenkomst. De huurder heeft drie jaar laten verstrijken alvorens de huidige eigenaar aansprakelijk te stellen. Het enkele stilzitten aan de zijde van de huurder kan niet leiden tot rechtsverwerking. Echter, de huurder heeft de door de huidige eigenaar toegezonden facWXUHQPHWEHWUHNNLQJWRWGHYHUVFKXOGLJGHKXXUSULMVJHGXrende vier jaar van kwartaal tot kwartaal zonder enig protest YROGDDQ'HUHFKWEDQNLVYDQPHQLQJGDWGHKXLGLJHHLJHnaar er daarom op mocht vertrouwen dat de huurder had inJHVWHPGPHWGHLQEUHQJYDQKHWJHERXZHQGDW]LMGDDUPHH de eigendoms- en verhuurderspositie van de huidige eigenaar had aanvaard. Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Zwolle, 4 april 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:1731 (ontruiming, indeplaatsstelling, onomkeerbaarheid) De verhuurder van een shoarma/grillroom/pizzeria vorGHUWLQNRUWJHGLQJRQWUXLPLQJYDQKHWJHKXXUGH2SGH]H RYHUHHQNRPVW]LMQGHDOJHPHQHEHSDOLQJHQKXXURYHUHHQNRPVWZLQNHOUXLPWHHQDQGHUHEHGULMIVUXLPWHLQGH]LQYDQ DUW %:YDQWRHSDVVLQJ'HKXXUGHUKHHIWDDQJHJHYHQGDWKLMJHQRRG]DDNWLVRPGHRQGHUQHPLQJWHEHsLQGLJHQ HQGDWKLMJHEUXLNZLOPDNHQYDQGHPRJHOLMNKHLGHHQGHUde in zijn plaats als huurder te stellen. De verhuurder heeft hier niet mee ingestemd. De huurder heeft de onderneming YHUNRFKWDDQHHQGHUGHHQGHKXXUYDQGHEHGULMIVUXLPWHDDQ KHPRYHUJHGUDJHQ'H]HGHUGHEHWDDOWQXPDDQGHOLMNVGH huurprijs aan de verhuurder. De voorzieningenrechter overweegt dat het zonder toestemming overdragen van de huur DDQGHGHUGHLQEHJLQVHOHHQGHUPDWHHUQVWLJHWHNRUWNRPLQJ in de nakoming van de huurovereenkomst is, dat deze in HHQERGHPSURFHGXUH]RXNXQQHQOHLGHQWRWRQWELQGLQJYDQ de huurovereenkomst. Tegenover deze nog in te stellen vordering staat echter de reeds door de huurder ingestelde indeplaatsstellingsprocedure. Gelet op de samenhang tussen deze twee procedures, is in dit geding ook de kans van slaJHQYDQGHLQGHSODDWVVWHOOLQJVSURFHGXUHYDQEHODQJ'H]H procedure is naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet kansloos te achten. Nu de toewijzing van de ontruiPLQJRQRPNHHUEDUHJHYROJHQKHHIWYRRUKHWYRRUWEHVWDDQ YDQGHKXXURYHUHHQNRPVWEHVWDDWLQGLWJHYDORQYROGRHQGH
Tijdschrift voor HUURRECHT
aanleiding om reeds op het oordeel ten aanzien van de door GHYHUKXXUGHULQWHVWHOOHQYRUGHULQJWRWRQWELQGLQJHQRQWruiming vooruit te lopen. De vorderingen van de verhuurder worden derhalve afgewezen. Voorzieningenrechter Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, 25 april 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:2248 (gebrekenregeling, opschorting, huurachterstand) 'HYHUKXXUGHUYDQGHEHGULMIVUXLPWHYRUGHUWLQNRUWJHGLQJ EHWDOLQJYDQGHKXXUDFKWHUVWDQG'HKXXUGHUEHURHSW]LFKRS ]LMQRSVFKRUWLQJVUHFKWDDQJH]LHQKHWJHKXXUGHJHEUHNHQYHUWRRQW,QHHQHHUGHUJHZH]HQYRQQLVWXVVHQSDUWLMHQLVJHRRUGHHOGGDWGHKXXUGHULQLHGHUJHYDOYDQGHRYHUHHQJHkomen huurprijs dient te voldoen. De voorzieningenrechter is wederom van oordeel dat algehele opschorting van de huur niet gerechtvaardigd is. Weliswaar zijn er indicaties dat HUPRJHOLMNJHEUHNHQ]LMQDDQKHWJHKXXUGHPDDUGDWUHFKWYDDUGLJWKRRJVWHQVHHQSDUWLsOHRSVFKRUWLQJYDQGHEHWDlingsverplichting. De voorzieningenrechter overweegt dat KHWDDQQHPHOLMNLVGDWGHERGHPUHFKWHU]DORRUGHOHQGDWGH huurder een gedeelte van de huurprijs moet voldoen en wijst ±YRRUXLWORSHQGRSGHERGHPSURFHGXUH±UHHGVHHQYRRUVFKRWRSGHEHWDOLQJYDQGHKXXUDFKWHUVWDQGWRH Rechtbank Overijssel, sector kanton, locatie Almelo, 20 mei 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:2687 (tekortkoming, ontruiming, overlast) De verhuurder vordert ontruiming van de gehuurde woning wegens het langdurig en stelselmatig veroorzaken van overODVWLQGHZRRQRPJHYLQJYDQKHWJHKXXUGHHQKHWFUHsUHQ YDQHHQEHGUHLJHQGHVLWXDWLHYRRUPHGHEHZRQHUV1DDUKHW oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de tekortkoming GRRUGHKXXUGHU±EHVWDDQGHXLWJHOXLGVRYHUODVWVWDQNRYHUODVWHQDJUHVVLHIJHGUDJ±GHRQWUXLPLQJ'HYRUGHULQJWRW EHWDOLQJYDQDFKWHUVWDOOLJHKXXUSHQQLQJHQZRUGWHYHQHHQV toegewezen. Rechtbank Rotterdam, sector kanton, 20 september 2013, ECLI:NL:RBROT:2013:8763 (dringend eigen gebruik, belangenafweging, renovatie, bedrijfsvoering) De verhuurder van een winkelruimte vordert op grond van DUW OLG%:GDWGHNDQWRQUHFKWHUKHWWLMGVWLSEHSDDOW waarop de huurovereenkomst eindigt, primair wegens drinJHQGHLJHQJHEUXLN UHQRYDWLH VXEVLGLDLUZHJHQVVOHFKWH EHGULMIVYRHULQJYDQGHKXXUGHUHQPHHUVXEVLGLDLURPGDWKHW EHODQJYDQGHYHUKXXUGHUELMEHsLQGLJLQJ]ZDDUGHUZHHJW GDQKHWEHODQJYDQGHKXXUGHU'HNDQWRQUHFKWHURRUGHHOW GDWJHHQVSUDNHLVYDQGULQJHQGHLJHQJHEUXLNRPGDWJHHQ VSUDNHLVYDQHHQUHQRYDWLHZHONH]RQGHUEHsLQGLJLQJYDQGH huurovereenkomst niet kan worden uitgevoerd. De renovatie RPYDWVOHFKWVHHQUHODWLHINOHLQHXLWEUHLGLQJYDQKHWZLQNHORSSHUYODNWH PLQGHUGDQ HQQLHWNDQZRUGHQJH]HJG dat de functie en plaats van het gehuurde wijzigingen als geYROJYDQGHXLWEUHLGLQJ(ULVYROJHQVGHNDQWRQUHFKWHUGDDUQDDVWHYHQPLQVSUDNHYDQHHQVOHFKWHEHGULMIVYRHULQJHQKHW EHODQJYDQGHKXXUGHUELMYRRU]HWWLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWZHHJW]ZDDUGHUGDQKHWEHODQJYDQGHYHUKXXUGHUELM EHsLQGLJLQJHUYDQ+HWEHODQJYDQGHYHUKXXUGHUEHVWDDWQDPHOLMNXLWKHWYHUEHWHUHQYDQKHWUHQGHPHQWHQGHYHUKXXUGHUNDQQDDUKHWRRUGHHOYDQGHNDQWRQUHFKWHUGDWEHODQJ RRNYLDHHQKXXUSULMVDDQSDVVLQJVSURFHGXUHSUREHUHQWHYHUwezenlijken. De vorderingen van de verhuurder worden derhalve afgewezen.
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
Jurisprudentieoverzicht
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, 14 januari 2013, locatie Middelburg, ECLI:NL:RBZWB:2013:149 RQGHUYHUKXXUEHsLQGLJLQJRQWUXLPLQJEHODQJHQDIZHJLQJ 'HYHUKXXUGHUYRUGHUWEHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWHQRQWUXLPLQJYDQGHYHUKXXUGHEHGULMIVUXLPWH'H KXXUGHUJHEUXLNWKHWJHKXXUGHYRRURQGHUYHUKXXU+HW¿QDQFLsOHEHODQJYDQGHKXXUGHUEHVWDDWXLWKHWLQFDVVHUHQYDQ het verschil tussen de hoofdhuurprijs en de onderhuurprijs. De huurder heeft volgens de kantonrechter reeds een redelijNHZLQVWNXQQHQEHKDOHQ+HWEHODQJYDQGHYHUKXXUGHUEHstaat uit het rechtstreeks kunnen verhuren van het gehuurde HQKHWGDDURYHUXLWRHIHQHQYDQFRQWUROHHQ]HJJHQVFKDS2S JURQGYDQDUW OLG%:ZRUGWGHYRUGHULQJWRWEHsLQGLJLQJYDQGHKXXURYHUHHQNRPVWWRHJHZH]HQQXELMHHQUHGHOLMNHDIZHJLQJYDQGHEHODQJHQGLHYDQGHYHUKXXUGHUKHW zwaarst wegen. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Terneuzen, 3 april 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3590 (duur, verlenging, boete, totstandkoming, Haviltex) 'HYHUKXXUGHUYDQEHGULMIVUXLPWHYRUGHUWHHQYHUNODring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder is verlengd met een jaar, welke verklaring voor recht door de kantonrechter wordt toegewezen. EvenHHQVWRHZLMVEDDULVGHYRUGHULQJWRWEHWDOLQJYDQGHKXXUDFKWHUVWDQG8LWGHHPDLOZLVVHOLQJHQWXVVHQSDUWLMHQLVRQYROGRHQGHJHEOHNHQGDWGHKXXUGHUGHKXXURYHUHHQNRPVW met slechts drie maanden wenste te verlengen. Aangezien GHKXXUGHUGHFRQWUDFWXHOHERHWHZHJHQVKHWQLHWWLMGLJYROdoen van de huurprijs niet weerspreekt, wijst de kantonrechter ook deze vordering toe.
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Middelburg, 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:4001 (gebrek, herstel, schuldbekentenis) Tussen de verhuurder en de huurder is een huurovereenNRPVWWRWVWDQGJHNRPHQYRRUHHQEHGULMIVUXLPWH'DDUQDDVW KHHIWGHKXXUGHUHHQVFKXOGEHNHQWHQLVJHWHNHQGZDDULQKLM YHUNODDUWHHQJHOGEHGUDJ RQGHUPHHUYDQZHJHDFKWHUVWDOOLJHKXXU YHUVFKXOGLJGWH]LMQDDQGHYHUKXXUGHU'HVFKXOGEHNHQWHQLVGLHQGHLQJHOLMNHGHOHQWHZRUGHQDIEHWDDOGKHWgeen de huurder niet heeft gedaan. De verhuurder vordert LQGH]HSURFHGXUHEHWDOLQJYDQKHWRSHQVWDDQGHEHGUDJ+HW YHUZHHUYDQGHKXXUGHUGDWGHVFKXOGEHNHQWHQLVWRWVWDQGLV JHNRPHQGRRUPLVEUXLNYDQRPVWDQGLJKHGHQZRUGWGRRUGH NDQWRQUHFKWHUQLHWJHYROJG,QUHFRQYHQWLHYRUGHUWGHKXXUGHUKHUVWHOYDQGRRUKHPJHFRQVWDWHHUGHJHEUHNHQ:DDUGH YHUKXXUGHUVWHOWGDWGHKXXUGHUDOOHJHVWHOGHJHEUHNHQNHQde, moet het er volgens de kantonrechter voor worden geKRXGHQGDWKLMGH]H]HOIRRNNHQGHRIKDGEHKRUHQWHNHQQHQ$IZLMNLQJYDQGHZHWWHOLMNHJHEUHNHQUHJHOLQJWHQ QDGHOHYDQGHKXXUGHULVWHQDDQ]LHQYDQGLHJHEUHNHQQLHW toegestaan. De vordering van de huurder tot herstel van de JHEUHNHQZRUGWQDJHQRHJYROOHGLJWRHJHZH]HQ
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, locatie Middelburg, 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 (huurprijs, benoeming deskundige, geschiktheid als bedrijfsruimte) De verhuurder wenst een verhoging van de huurprijs van HHQEHGULMIVUXLPWHZDDUHHQFDIpLQZRUGWJHs[SORLWHHUGWH EHZHUNVWHOOLJHQ'HKXXUGHUVWHPWKLHUQLHWPHHLQ'HYHUKXXUGHUGLHQWYHUYROJHQVHHQYHU]RHNVFKULIWLQWRWEHQRHPLQJYDQHHQGHVNXQGLJH'HKXXUGHUZHQVWHXLWVOXLWHQGEHnoeming van de BHAC, hier maakte de verhuurder echter EH]ZDDUWHJHQ+HWEH]ZDDUYDQGHYHUKXXUGHULVJHKRQRUHHUGZDDUELMHHQPDNHODDUVNDQWRRUDOVGHVNXQGLJHLVDDQgewezen. Bij tussenvonnis is vervolgens vastgesteld dat het GRRUKHWPDNHODDUVNDQWRRUXLWJHEUDFKWHUDSSRUWQLHWYROGHHG aan de wettelijke vereisten. Als gevolg daarvan werd alsnog de BHAC als deskundige aangewezen. De BHAC heeft vervolgens een huurprijs geadviseerd waar de verhuurder ]LFKELMDDQVOXLW'HKXXUGHUKHHIWEH]ZDDUJHPDDNWWHJHQ deze huurprijs. De kantonrechter is het met de huurder eens GDWJHOHWRSGHSODWWHJURQGHQHQGHIRWR¶VELMKHWUDSSRUW de woonruimten op de eerste en tweede verdieping zonder ERXZNXQGLJHLQJUHSHQQLHWJHVFKLNW]LMQDOVEHGULMIVUXLPte. De huurwaarde daarvan dient als onzelfstandige woonUXLPWHWHZRUGHQYDVWJHVWHOGHQEXLWHQGHEHUHNHQLQJYDQ GHKXXUZDDUGHQYDQGHEHGULMIVUXLPWHQWHZRUGHQJHKRXden. De kantonrechter stelt de huurprijs derhalve lager vast. 'HKXXUSULMVH[DUW OLG%:ZRUGWJHIDVHHUGLQWZHH stappen ingevoerd. De eerste verhoging wordt ingevoerd per datum van de indiening van het verzoekschrift en de tweede YHUKRJLQJSHUGDWXPEHQRHPLQJ%+$&
1UMXOLDXJXVWXV
Tijdschrift voor HUURRECHT
BEDRIJFSRUIMTE
Actualiteiten mw. mr. M. van Schoonhoven-Sloot* Wet- en Regelgeving
Ŷ Tweede Kamer Kamerstukken II 2011/12, 33 018: Wijziging Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met verbetering huurbescherming huurders bedrijfsruimte *HOHLGHQGHEULHI QU YRRUVWHOYDQZHW QU PHPRULHYDQWRHOLFKWLQJ QU DGYLHVYDQGH5DDGYDQ6WDWHHQUHDFWLHYDQLQGLHQHUV QU QRWDYDQZLM]LJLQJ QU YHUVODJ QDGHU WZHHGHQDGHUHWF QU
Publicaties 2/$QGULHVVHHQ3-3YDQ+XL]HQµ%HWHNHQLVYDQEDQNJDUDQWLHHQVFKDGHYHUJRHGLQJVEHGLQJQDIDLOOLVVHPHQWKXXUder’, Vastgoed Fiscaal & CivielDSULOQUS -:LQWHU%RVVLQNµ0RHWHQKXXUGHUVYDQZLQNHOUXLPWHGLrect na het sluiten van hun huurovereenkomst laten toetsen RILQEUHXNZRUGWJHPDDNWRSKXQKXXUEHVFKHUPLQJ"¶VastgoedrechtDSULOQUS 9*-%RXPDQVµ'H:DUPWHZHW¶HIP Tijdschrift Huurrecht in PraktijkQUMXQLS 0+3GH:LWHQ9*-%RXPDQVµ2S]HJJLQJRSJURQG YDQGHEHODQJUHQDIZHJLQJH[DUWLNHO OLG%:¶HIP Tijdschrift Huurrecht in PraktijkQUMXQLS *,%HLMµ6HPDUDQJ*HHOKRHG¶HIP Tijdschrift Huurrecht in PraktijkQUMXQLS +$1XLMµ:HWVRQWZHUS%HGULMYHQLQYHVWHULQJV]RQHVLQGH Tweede Kamer’, Journaal Huur & VerhuurMXQLQU S +$1XLMµ6ORRSYDQZLQNHORSSHUYODNQRGLJ":DWYLQGWGH PLQVWHU"¶Journaal Huur & VerhuurMXOLQUS $%RQGHUµ2YHUJDQJYDQKHWKXXUGHUVFKDS¶HIP Tijdschrift Huurrecht in PraktijkQUMXOLS 0%-7KLMVVHQµ0D[HGD&$6¶HIP Tijdschrift Huurrecht in PraktijkQUMXOLS
Tijdschrift voor HUURRECHT
0DUOLHVYDQ6FKRRQKRYHQ6ORRWLVDGYRFDDWELM'/$3LSHU Nederland N.V. te Amsterdam.
BEDRIJFSRUIMTE
1UMXOLDXJXVWXV
