Juli enquête Brugakker Verder bouwen aan wonen in Zeist

Juli 2013

Seyster Veste Uitslag enquête Brugakker Ondernemingsplan 2014 - 2018

Verder bouwen aan wonen in Zeist

Vervolg - Nieuwsbrief Titel # 0 - Maand 2012

Visie, Missie en Strategie Onze sector ziet ingrijpende veranderingen op zich af komen. De economische recessie is nog niet voorbij, corporaties worden belast met nieuwe heffingen en de druk om bedrijfslasten naar beneden te brengen, is groot. In 2011 schreven wij ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’. Nu – drie jaar later – is de wereld zo veranderd dat het tijd is voor een nieuw Ondernemingsplan. Eén ding is zeker; we blijven verder bouwen aan goed wonen in Zeist. Letterlijk, door de oplevering van diverse appartementen en eengezinswoningen. Met een sociale huur of een betaalbare koopsom. Maar ook door veel energie te (blijven) steken in het leefbaar houden van de wijken en buurten waar onze woningen staan. En dat doen we niet alleen, maar samen met onze klanten en belanghouders. Zij hielpen ons met het bepalen van onze missie voor de komende jaren. Dit plan bestaat uit drie hoofdstukken. Nadat we in hoofdstuk 1 beschrijven wat we de komende tijd op ons af zien komen, leest u in hoofdstuk 2 hoe we daarmee omgaan. Kortom, welke missie Seyster Veste heeft. In het derde hoofdstuk maken we de vertaling van onze missie naar onze strategie en ons beleid. Wat kunt u van ons verwachten? Hoe gaan we dat doen? Wanneer? Antwoorden op die vragen vindt u in dit hoofdstuk.

2


1 Actuele ontwikkelingen Gewijzigd overheidsbeleid, de invloed van de economische stagnatie en maatschappelijke veranderingen hebben veel invloed op de corporatiesector. Ze treffen ook onze organisatie. Wat verandert er dan precies? U vindt het antwoord in de volgende paragrafen.

1.1

Ontwikkelingen binnen de corporatiesector

Europese regelgeving De primaire doelgroep waarop corporaties zich richten, wordt beperkt: Alleen huishoudens met een jaarinkomen van maximaal € 34.678 vallen binnen de doelgroep. Het ziet er wel naar uit dat deze grens wordt verhoogd. Waarschijnlijk naar ongeveer € 38.000 en mogelijk naar € 43.000 (deze groep noemen we de ‘lage midden inkomens’). Activiteiten die Seyster Veste niet voor de primaire doelgroep ontplooit, zijn niet langer WSW geborgd. Dat betekent dat het aantrekken van een lening voor deze activiteiten lastiger en duurder is. Door deze regels zullen veel corporaties stoppen met de ontwikkeling van (betaalbare) vrije sector huurwoningen en koopwoningen. Daarnaast zullen corporaties stoppen met de ontwikkeling van ‘bijzonder’ vastgoed. Denk aan brede scholen en vastgoed dat voor de zorg bestemd is. Daarentegen zijn commerciële beleggers nog steeds terughoudend in het bouwen en verhuren van betaalbare huurwoningen in de vrije sector (met een huur tussen € 699 en € 820). Toch is het de bedoeling dat zij de komende jaren de ontwikkeling van commercieel en bijzonder vastgoed op zich nemen. Corporaties zijn op dit gebied niet langer partners van de lokale overheid.

Diensten van Algemeen Economisch Belang (Daeb) De Europese Commissie heeft eind 2011 nieuwe regels voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (Daeb) aangenomen. Staatssteun (bestaande uit een WSW borging) voor de bouw van sociale huurwoningen blijft bestaan op voorwaarde dat deze woningen worden toegewezen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 34.678. Corporaties houden de mogelijkheid om middeldure huurwoningen (vrije sector, dus Niet-Daeb) te exploiteren en te bouwen indien de lokale situatie daar om vraagt. En als er bovendien geen commerciële beleggers te vinden zijn. Wel wordt een administratieve en/of juridische splitsing van het Daeb en Niet-Daeb bezit verplicht.

Nieuwe overheidsregels De overheid bezuinigt flink. Aan corporaties zijn nieuwe heffingen opgelegd (bijvoorbeeld de verhuurdersheffing). Door deze aanpassing van weten regelgeving, beschikt de overheid over een deel van het vermogen van corporaties. Dit betekent een financiële aderlating, extra inkomsten genereren en bezuinigingen doorvoeren zijn dan ook aan de orde van de dag. Woningcorporaties worden gedwongen om het woningbezit af te bouwen tot het aantal woningen waar de lokale markt om vraagt. Daarnaast hebben gemeenten een toenemende invloed op de lokale corporaties door een sterkere rol van de prestatieafspraken die zij maken. Het Woningwaarderingstelsel - waarbij het aantal punten dat een woning heeft de maximale toegestane huur bepaalt – wordt de komende periode gewijzigd: De ‘gewildheid’ van een woning bepaalt de huur aan de hand van de WOZ-waarde. De ‘schaarstepunten’ waarmee sinds vorig jaar in gewilde gebieden in Nederland (ook in Zeist) werd gerekend, vervallen dan.

3


1.2

Maatschappelijke ontwikkelingen

Ook de maatschappij verandert. Mensen worden steeds mondiger en willen meer zeggenschap. Inspraak in ons beleid is een manier om die zeggenschap te geven. Bewoners verlangen – meer dan ooit - een goede dienstverlening (KWH waardering van minimaal een 7). We vinden het belangrijk om transparant te functioneren en verantwoording af te leggen. De maatschappij verwacht dat ook van ons. Misstanden in de sector hebben geleid tot grote media aandacht en beschadiging van het imago. Een parlementaire enquête wordt voorbereid. Lokale verankering en herkenbaarheid zijn belangrijk om het vertrouwen terug te winnen.

1.3

Ontwikkeling van de woningmarkt

De economische recessie is nog niet voorbij. Inkomens bevriezen en de werkeloosheid neemt toe. Daardoor groeit de primaire doelgroep en neemt ook de vraag naar huurwoningen tussen € 699,- en € 820,- toe. De vraag naar duurdere vrije sector huurwoningen (boven € 1.000,- ) neemt juist af. Door de crisis blijven starters langer thuis (bij hun ouders) wonen en wordt er minder verhuisd. Er is in Zeist een grote groep ‘scheefwoners’ van circa 25% (mensen die in relatie tot hun inkomen te goedkoop wonen). De inkomensafhankelijk huurverhoging stimuleert deze groep om te verhuizen, maar dan moet er wel een goed alternatief beschikbaar zijn. Huishoudens met een ‘laag midden inkomen’ hebben moeite met de betaalbaarheid van hun huurwoning. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn zij bezorgd over de hoogte van de huur, nu en in de toekomst. Een goed alternatief voor deze inkomensgroep is een woning in de vrije sector of een betaalbare koopwoning. Dat de woningmarkt verandert is ook merkbaar in het koopsegment: Door verlaging van de hypotheekrente aftrek wordt het kopen van een woning moeilijker en minder aantrekkelijk. Starters moeten eerst sparen voordat ze hun eerste woning kunnen kopen. De verkoopwaarde van koopwoningen is op dit moment nog maar 65 à 75% van de taxatiewaarde in 2008.

4


1.4

Scheiding van wonen en zorg

Zeist vergrijst en ouderen blijven steeds langer thuis wonen. Dat betekent dat er steeds meer mensen zijn die zorg aan huis nodig hebben. Vaak creëren zij eigen oplossingen in de buurt – bijvoorbeeld mantelzorg. Die oplossingen vragen vervolgens wel om ondersteuning van maatschappelijke organisaties. De indicatie om te worden opgenomen in een zorginstelling is aangescherpt. Het betekent dat mensen met een flinke zorgbehoefte (‘zorgzwaartepakket’ 3 en 4) niet meer in een zorginstelling opgevangen worden en dus zelfstandig blijven wonen.

1.5

Vernieuwing en verbetering van woningen

De druk neemt toe om goedkoper te bouwen en de onrendabele top (het deel van de investering dat je niet terug verdient) te verlagen. De opgave om ons woningbezit te vernieuwen en levensloop geschikte wijken te ontwikkelen, blijft. De energielasten blijven stijgen. Mede daarom willen we graag innoveren en investeren op het gebied van duurzaamheid. We streven naar een gemiddeld energielabel B à C voor onze woningen.

1.6

Onze eigen organisatie

De benodigde bezuinigingen leggen een druk op onze organisatie. De noodzaak tot beperking van de bedrijfslasten wordt groter. Dat vraagt om scherpe keuzes; wat doe je anders, wat doe je juist wel of niet. De druk op het salaris van medewerkers leidt (bij krapper wordende arbeidsmarkt) tot problemen bij het vinden en houden van bekwaam personeel. Er is behoefte aan ondernemende en prestatiegerichte medewerkers. De werkzaamheden van corporaties (ontwikkeling nieuwbouw, onderhoud, klachtenafhandeling) worden steeds vaker aan marktpartijen uitbesteed. De financiële risico’s bij vastgoedontwikkeling zijn groter geworden: de rendementseis is hoger, de financieringsruimte beperkter. Het toezicht op de corporaties wordt verscherpt. Dat geldt ook voor de verantwoordingsstructuur.

5


2 Missie Wetende wat er op ons af komt hebben wij onze missie voor de komende jaren bepaald. Onze missie beschrijft voor wie wij zijn en wat we doen, dit hebben we apart toegelicht. Het bepalen van onze missie deden wij niet alleen: medewerkers van Seyster Veste en belanghouders lieten weten wat zij belangrijk vinden. Hun input is verwerkt in onze missie.

Onze missie: Seyster Veste zorgt ervoor dat de primaire doelgroep - die aan de regio Zeist verbonden is prettig kan wonen. Daarvoor zijn voldoende betaalbare en goede huurwoningen beschikbaar, in buurten waar het fijn wonen is.

Voldoende woningen voor onze kerntaak Onze kerntaak is de huisvesting van de primaire doelgroep, zoals is vastgelegd in het BBSH. Dit zijn de huishoudens met een inkomen tot € 34.678. Voor de huisvesting van deze doelgroep garanderen wij dat het aantal sociale huurwoningen dat wij in voorraad houden, qua huurprijs en aantal voldoet aan de verwachte vraag.

Kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen Onze huurwoningen (zowel sociaal als vrije sector) moeten aan een basis kwaliteit voldoen. Tegelijkertijd vinden wij dat de grootte en de mate van isolatie (energetische kwaliteit) van een sociale huurwoning in relatie mag staan tot de betaalbaarheid. Dat betekent concreet dat er keuzemogelijkheid moet zijn en dat een goedkopere woning minder kwaliteit hoeft te hebben dan een duurdere woning. De kwaliteit van een vrije sector huurwoning moet aansluiten bij de actuele marktvraag. Dat kan betekenen dat er meer aandacht wordt besteed aan interieur, afwerking, isolatie en comfort.

Ook leefbaarheid is een belangrijke taak In de wijken en buurten waar onze woningen liggen, moet het prettig wonen zijn. Het op peil houden van de leefbaarheid in de directe woonomgeving van onze woningen zien wij daarom als een belangrijke taak. Een fijne en leefbare buurt heeft immers een directe relatie met de verhuurbaarheid van onze woningen.

Aandacht voor zorg Door nieuwe regelgeving in de zorg, blijven mensen steeds langer thuis wonen. Daardoor zullen huishoudens met een ZZP (zorgzwaartepakket) 1, 2, 3 en 4 indicatie steeds vaker tot onze klanten behoren. Dit zijn vaak mensen met een flinke zorgbehoefte. Het is onze taak om deze huishoudens te huisvesten. En dat niet alleen. We zullen ook meer en meer een rol spelen bij het afstemmen van de behoefte aan zorg. Het gaat hier om maatwerk! Een goede samenwerking met onze partners in de zorg is dan ook van groot belang. Wij huisvesten sinds jaar en dag niet alleen huishoudens met ‘enkelvoudige problematiek’, maar ook met ‘meervoudige problematiek’ (waar verschillende zorg nodig is). Hierbij werken we samen met zorgpartijen. Wij vinden dat we deze huisvestingstaak ‘op maat’ en dus ook de samenwerking met deze zorgpartijen, in stand moeten houden.

6


Onder voorwaarden voor de midden inkomens Zolang activiteiten voor de midden inkomens (met een inkomen van € 34.678 tot € 43.000) WSW geborgd zijn, vinden wij dat we een verantwoordelijkheid hebben voor onze huurders die tot deze inkomenscategorie behoren. Medewerkers van de politie, zorginstelling en lokale middenstand vallen vaak binnen deze inkomensgroep. Deze groep is van belang voor de instandhouding van het voorzieningenniveau in Zeist. De midden inkomens dreigen tussen wal en schip te vallen: Ze komen niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar een vrije sector huurwoning of een koopwoning ligt in Zeist vaak nog niet in het bereik. Wij vinden dan ook dat deze inkomensgroep ook tot onze doelgroep behoort. In elk geval zolang dat wettelijk en qua financiering nog is toegestaan. Huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000 hebben het minder lastig in Zeist. Zij kunnen zelf voor geschikte huisvesting zorgen en behoren daarom niet tot onze doelgroep.

Financiële continuïteit De financiële continuïteit van Seyster Veste bewaken wij door jaarlijks te voldoen aan de eisen van het CFV en WSW. Na splitsing van de Daeb en Niet-Daeb activiteiten, dienen beide categorieën te voldoen aan eisen van de toezichthouders. Voor de financiering van de Niet-Daeb activiteiten gelden normen van externe financiers. Om hieraan te voldoen prioriteren wij onze investeringen. Daarnaast zorgen wij voor een effectieve en efficiënte bedrijfsvoering. Dat is nodig voor de uitvoering van onze activiteiten. Daarom zullen wij een set van kengetallen opstellen waarop wij gaan sturen. En gaan wij onze organisatie ook benchmarken met andere corporaties.

7


3 Strategie Nu we weten wat onze missie is, hebben we onze vastgoedstrategie bepaald. In dit hoofdstuk vindt u onze strategie, die we (in de dagelijkse praktijk) uiteindelijk zullen vertalen naar beleid.

3.1

Voldoende woningen voor onze kerntaak

De groep mensen met een lager inkomen neemt de komende jaren af (zo is de prognose). Wij zullen het aantal sociale huurwoningen hierop afstemmen. Dit betekent dat onze sociale voorraad zal krimpen.

Omvang en samenstelling woningvoorraad De omvang en samenstelling van huurwoningen is gebaseerd op de verwachte vraag van de primaire doelgroep, de midden- en hoge inkomens. Dat is vervolgens vertaald naar aantallen woningen die nodig zijn per huursegment. De verwachte vraag is gebaseerd op het rapport ‘Woningmarktverkenning 2010-2030 van de gemeente Zeist’, van ABF Research. We zijn uitgegaan van een marktaandeel van Seyster Veste van 46%. (De Kombinatie ook 46%, de RK, 8%.) Zie kolom 1 ‘Wensportefeuille’. De gemeente Zeist is in de prestatieafspraken tot en met 2015 uitgegaan van een extra buffer op de voorraad van circa 32%. In kolom 2 is deze buffer doorberekend naar 2030, door de wensportefeuille (kolom 1) te verhogen met factor 1,32. Wij beschouwen deze buffer als onze marge. Dat betekent dat onze woningportefeuille er in 2024 als volgt uit zal zien: 1 1 Wensportefeuille 2024 ABF Aandeel SV

2 Buffer gemeente Zeist 20302 Aandeel SV

3 Huidige portefeuille SV 1 juli 2013

4 Portefeuille SV gebaseerd op MJB 2014 in 2024

Kernvoorraad tot € 575

1.196

1.580

2.900

897

Betaalbare voorraad tussen € 575 en € 699

1.044

1.380

798

1.737

Totaal sociale voorraad tot € 699

2.240

2.960

3.698

2.634

Vrije sector voorraad tussen € 699 en € 820

593

784

234

547

Totaal vrije sector

704

930

378

912

Totaal Seyster Veste

2.944

3.890

4.076

3.546

1

Bron: Woningmarktverkenning 2010-2030 Zeist,oktober 2012, ABF. De door ABF geprognosticeerde vraag in 2020 en 2030 is vrijwel gelijk. Daarom wordt voor de SVB/

periode tot en met 2024 uitgegaan van de prognose over 2030 volgens het ABF. 2 Factor van 1,32 gebaseerd op Prestatieafspraken 2013-2015.

8


In de tabel op de vorige pagina staat alleen het aandeel woningen van Seyster Veste, met de andere corporaties maken we afspraken zodat het totale aantal woningen in de sociale- en kernvoorraad in Zeist voldoet aan de verwachte vraag en de prestatieafspraken met de gemeente.

Betaalbaarheid woningvoorraad We houden met ons huurbeleid de huren van de sociale woningen betaalbaar. Deze zijn dus niet marktconform. Het huurniveau zal in de toekomst meer marktgericht zijn en dus een relatie hebben met de kwaliteit van de woning. Hierdoor ontstaat er ook meer differentiatie in huurprijzen. In 2010 was de gemiddelde streefhuur (de huursom waar wij naar streefden), 64% van de maximaal redelijke huur (de maximaal toegestane huur op basis van het aantal ‘punten’ dat een woning heeft). Ons huurbeleid is gericht op een gemiddeld streefhuurpercentage van 78%. We baseren de huurprijs onder andere op: type woning, grootte, energielabel en WOZ-waarde. Door dit huurbeleid toe te passen neemt het aantal sociale huurwoningen af en het aantal betaalbare huurwoningen toe. Bij de jaarlijkse huurverhoging voor onze sociale huurwoningen, volgen wij de wettelijke kaders. Daarbij zorgen we wel dat de netto huur voor huurders met een inkomen tot € 43.602 niet hoger wordt dan de (door ons vastgestelde) streefhuur. De netto huur van huurders met een hoger inkomen mag door de huurverhoging niet boven de maximaal toegestane huur komen.

3.2

Kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen

Al onze woningen moeten in een kwalitatief goede onderhoudsstaat zijn. Dit betekent dat alle woningen moeten voldoen aan conditiescore 3 (een onderhouds meetgraad). Bij onze meerjaren onderhoudsplanning (MJOP) houden wij hier rekening mee. In totaal worden tussen 2014 en 2024 ongeveer 2.585 woningen geïsoleerd en uitgerust met een nieuwe CV ketel. Daarna hebben deze woningen energielabel B of C.

9


Het verbeteren van woningen heeft een huurverhoging tot gevolg. Daardoor zal een aantal woningen uit de kernvoorraad, tot de betaalbare voorraad gaan horen. In de toekomst zullen wij de betaalbaarheid van sociale huurwoningen meer en meer gaan relateren aan de woonlasten en de woonquote van het huishouden. De woonquote is het maximale deel van het inkomen dat iemand mag besteden aan zijn woonlasten (huur en energielasten bij elkaar). Door te kijken naar totale woonlasten in plaats van alleen naar het huurbedrag, zullen wij de betaalbaarheid garanderen voor de primaire doelgroep. We houden hierbij rekening met het verschil in aard en ontwikkeling van de netto huur en de energiekosten. Begrippen als kernvoorraad en betaalbare voorraad worden daardoor minder belangrijk. Bij de vernieuwing van de voorraad kijken we vooral in hoeverre de woning technisch ‘op’ is en naar de grootte en het energielabel. Deze laatste twee aspecten zijn bepalend voor het huurniveau en dus de betaalbaarheid van de woning.

3.3

Ook leefbaarheid is een belangrijke taak

Onze dienstverlening en aandacht gaat uit naar de directe woonomgeving van onze woningen en complexen. We zorgen er in ieder geval voor dat de directe omgeving schoon, heel en veilig is. De dienstverlening moet de verhuurbaarheid van onze woningen ten goede komen: een prettig woonklimaat, het borgen van de huurinkomsten en het beheersbaar houden van kosten, staan voorop. Daarom rekenen we ook diensten als schuldhulpsanering, optreden tegen geluidoverlast en het bemiddelen en doorverwijzen bij burenruzies tot onze taak. We stellen de eigen verantwoordelijkheid van onze huurders hierbij wel centraal. We vinden dat het succes van activiteiten en dienstverlening op het gebied van leefbaarheid staat of valt met een goede samenwerking en duidelijke afspraken met andere partijen, zoals de gemeente en politie. We spreken met elkaar doelen af en meten het resultaat. Bij gemengde huur/koop complexen houden we rekening met de toebedeling van de kosten van leefbaarheid.

Woningbezit voor een sterkere buurt Eigenaren van een koopwoning tonen veel betrokkenheid bij hun buurt. Wij zijn dan ook van mening dat het ‘eigen woningbezit’ een buurt versterkt. Daarom vinden wij dat het voor de primaire doelgroep mogelijk moet zijn om de eigen huurwoning te kopen, ook al komt de woning uit de sociale voorraad. We zullen een deel van de sociale voorraad dan ook beschikbaar stellen voor verkoop. Op voorwaarde dat de woning altijd aan ons wordt terugverkocht. Zo blijft de woning tot de sociale voorraad behoren en zijn wij in staat de primaire doelgroep nu en in de toekomst te huisvesten.

3.4

Aandacht voor zorg

Wij zijn bereid om woningen voor mensen met een zorg zwaarte pakket (ZZP) 1 t/m 4 indicatie, aan te passen. Zodat zij in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Dit is vooral belangrijk wanneer men afhankelijk is van burenhulp en mantelzorg uit de directe omgeving. Wij erkennen dat niet voor iedereen een aanpassing van de woning mogelijk is. Dan zal er een alternatief gezocht worden. Wij rekenen erop dat de klant daar zelf ook een verantwoordelijke afweging in maakt. Wij passen de woning immers tot een bepaald niveau aan en vragen om een financiële bijdrage. De investering voor een aanpassing moet financieel en bouwtechnisch gezien verantwoordelijk zijn. We zullen daarom een afwegingskader formuleren waartegen wij individuele aanpassingen zullen afzetten. Niet alleen aanpassingen in de woning maken het mogelijk om te kunnen blijven wonen. Ook aanvullende zorgdiensten zijn van belang. Wij zullen de komende periode in overleg met gemeente en zorgpartijen de verwachte vraag bepalen. Naast het aanpassen van woningen hebben we ook een verbindende en signalerende functie tussen huishoudens en zorgpartij(en).

10


3.5

Onder voorwaarden voor de midden inkomens

Wij vinden dat we vooral een taak hebben als het gaat om onze ‘scheefwonende’ huurders die behoren tot de inkomenscategorie van € 34.678 en € 43.602. Toetreders op de woningmarkt in Zeist zullen zich moeten richten op vrije sector woningen van andere aanbieders dan Seyster Veste, omdat wij onze vrije sector voorraad afstoten. Onze activiteiten richten zich daarom dan ook op huidige huurders en uitsluitend zolang deze activiteiten WSW geborgd zijn.

Jaarlijkse huurverhoging Bewoners met een middeninkomen die al een sociale huurwoning huren, worden geconfronteerd met de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hun huur mag jaarlijks stijgen met een extra percentage bovenop de inflatie. Omdat deze inkomensgroep weinig alternatieven heeft, zorgen we dat de jaarlijkse huurverhoging gelijk is aan die van de primaire doelgroep. Ook zorgen we ervoor dat de huur na huurverhoging niet hoger is dan de (door ons vastgestelde) streefhuur. ‘Scheefwoners’ (mensen met een te hoog inkomen in relatie tot de huur) met een inkomen tussen de € 34.678 en € 43.000, mogen hun sociale huurwoning kopen. Op voorwaarde dat de woning altijd aan ons wordt terugverkocht. Zo blijft de woning tot de sociale voorraad behoren en zijn wij in staat de primaire doelgroep nu en in de toekomst te huisvesten in een sociale huur of sociale koopwoning.

Vrije sector woning kopen met korting Ook zullen wij onze vrije sector voorraad via ‘kopen met korting’ bereikbaar maken voor onze ‘scheefwonende’ huurders. Dit doen wij zolang de activiteiten voor deze inkomensgroep WSW geborgd is. Daarmee stoten wij onze vrije sector huurwoningen af.

11


4 Doelstellingen 2014 t/m 2018 Op de vorige pagina’s hebben we onze belangrijkste doelstellingen tot en met 2018 beschreven. Wat betekent dat voor ons beleid? De tabellen op deze en de volgende pagina’s geven dat weer. Voldoende betaalbare woningen voor onze kerntaak Thema

Doelstelling

Prestatie indicator (=ambitie)

Maatregel

Jaar

Samenstelling en

Ontwikkeling huursegmenten:

Daeb:

• monitoren via SVB

jaarlijks

omvang woningbe-

Afname Daeb en Niet-Daeb

Aantal woningen in 2024:

• koopgarant blijft in ons

continu

zit

sociale huurwoningen: 2.240 – 2.960 kernvoorraad: 1.196 – 1.580 betaalbare voorraad: 1.044 – 1.380 Niet-Daeb: vrije sector tot € 820: 593 – 784 vrije sector > € 820: 704 - 930 Aantal EGW voldoet aan de prestatieafspra-

bezit • afspraken met Zeister

ken: > 25% van de sociale voorraad is een EGW

jaarlijks

corporaties • monitoren via SVB

jaarlijks

Nieuwbouw is t.b.v. vernieuwing sociale voorraad Marktconform

Het huurniveau is marktge-

Streefhuur is circa 80% van maximaal redelijk

• huurbeleid monitoren

jaarlijks

huurprijsbeleid

richt en sluit aan bij de

in 2024

• nieuwbouw huurbeleid

jaarlijks

kwaliteit van de woning

opstellen

Maatregelen rondom verhuur

Woonlasten onderzoek: complexen

en onderhoud zijn in een

geanalyseerd op basis van woonlasten en

perspectief van woonlasten/

betaalbaarheid doelgroep

• verwerkt in SVB

2014

betaalbaarheid geplaatst Doorstroming stimuleren (=scheefwonen bestrijden)

Verkoop van bestaande woningen

Daeb: Verkoop MGW woningen tot € 130.000 (voorrang voor startersVerkoop EGW woningen alleen voor zittende huurders met Koopgarant

•

monitoren

jaarlijks

•

verkoopplan opstellen

jaarlijks

•

jaarlijkse huurverhoging

jaarlijks

Niet-Daeb: Verkoop middeldure woningen tot circa € 250.000 (voorrang voor huurders): gemiddeld 20 tot 25 per jaar Maximale huurverhoging voor hoogste inkomensgroep die een sociale huurwoning huurt

12

Maximale huurverhoging voor inkomensgroep vanaf € 43.602


Kwaliteit en duurzaamheid van onze woningen Thema

Doelstelling

Prestatie indicator (=ambitie)

Maatregel

Jaar

Bewoners in de toekomst

Voorraad voldoet aan de

In 2024 voldoet 90% aan de basiskwaliteit

• opnemen in MJOB en

jaarlijks

(betaalbare) woonkwali-

basiskwaliteit

actualiseren

teit bieden (basiskwaliteit)

Alle nieuwbouw voldoet aan PvE

• actueel houden

continu

Nieuwbouw heeft GPR score van minimaal 7,3

• is onderdeel van PvE

continu

• medewerkers scholen op

2015-2016

cfn prestatieafspraken De woningvoorraad heeft

Bij groot onderhoud wordt daar waar

gemiddeld een energie-

technisch en financieel mogelijk gekozen voor

label B

energielabel B, behalve in complexen waar de investering niet in verhouding staat tot de

installatietechniek • monitoren via SVB

jaarlijks

• PvA opstellen

2015

90% van de respondenten geeft minimaal een 6

• monitoren via SeysterPanel

2015-2017

90% van de respondenten geeft minimaal een 6

• monitoren via SeysterPanel

2015-2017

• inzicht krijgen in de aard

2015-2016

opbrengst Bewoners zijn/ worden bewust van energieverbruik Vergroten tevredenheid

Huurders waarderen de

huurders over de woning

woning

en leefomgeving Huurders waarderen de leefomgeving Goede dienstverlening

Klanten zijn tevreden over

KWH huurlabel behouden, dus op alle

blijven bieden aan alle

dienstverlening (KWH)

labelonderdelen minimaal een 7

klanten van Seyster Veste

van de geschillen en procedure en de afhandeling verbeteren • telefonische bereikbaar-

2014

heid en klantbehandeling verbeteren Optreden tegen

Overlastmeldingen worden afgewikkeld

• monitoren

jaarlijks

klanttevredenheid bedraagt minimaal een 7

• aftersales per project;

na elk

burenoverlast Klanten zijn tevredenheid bij herstructurering, groot

meten en rapporteren

project

onderhoud en nieuwbouw Persoonlijk wonen

Keuzevrijheid / ruimte

Bewoners weten welke keuzevrijheid zij

voor eigen initiatief

hebben in het aanpassen van de woning

• ZAV / Wonen op Maat

jaarlijks

actueel houden en communiceren

Vergroten inspraak van

Onze klanten participeren

Tenminste 300 klanten nemen deel aan een

bewoners

in bewonersoverleg

vorm van bewonersparticipatie

• SeysterPanel • één themabijeenkomst bewoners • één themabijeenkomst voor belanghouders

2015-2017 jaarlijks jaarlijks

13


Leefbaarheid en aandacht voor zorg Thema

Doelstelling

Prestatie indicator (= ambitie)

Maatregel

Jaar

Leefbaarheid

Ondersteunen en

75% van de huurders is tevreden met

• 5 wijkinitiatieven per jaar

jaarlijks

participeren in wijkge-

reactie SV op wijkinitiatieven

richte initiatieven

ondersteunen • actief participeren in

Jaarlijks

Wijkgericht Werken

Uitbouw eigen verant-

Inspanning van de eigen bewoners in de

woordelijkheid bewoner

buurt vergroten en zichtbaar maken.

• jaarlijks drie leefbaarheids

jaarlijks

projecten die een

(huurder) m.b.t. leefbaar-

(grotere) eigen

heid

verantwoordelijkheid van wijkbewoners laten zien

Kansen vergroten op een

Het aanbod zorggeschik-

Afwegingskader voor individuele fysieke

zorggeschikte woning met

te woningen is afgestemd

aanpassingen in de woning opstellen

een goede zorginfrastruc-

op vraag

• in juli 2014 zijn alle woning

2014

aanpassingen en financiële kaders in kaart

tuur voor huurders met een

gebracht en voorzien

indicatie

van verantwoordelijke partij Zorginfrastructuur voor huurders

Plan van aanpak Zorg is gereed

• inventarisatie: zorgpart-

2014

ners, zorgsoort en werkveld, afspraken • initiëren of aanhaken bij de ontwikkeling van een complex waarbij mantel- en professionele zorg worden gecombineerd

14

2014-2018


Organisatie en financiële continuïteit Thema

Doelstelling

Solide lokale verankering We zijn sterk verankerd in

Prestatie indicator (= ambitie)

Maatregel

Jaar

Goede relatie met belanghouders

• participeren in netwerken

continu

de Zeister gemeenschap

• ondernemingsplan bespreken met 2014 Prestatieafspraken zijn gemaakt

partners • beleidsvoornemens afstemmen

2014

met partners • jaarlijks contact met belanghou-

jaarlijks

ders vormgeven • resultaten samen evalueren

jaarlijks

• onderzoek samenwerking collega’s 2014 Een goed imago bij

We worden gezien als een lokaal

• meten via SeysterPanel

2015

huurders houden

verankerde organisatie met lef,

• nadere maatregelen formuleren

2017

• meten via aftersales

continu

• stand van zaken vaststellen m.b.t.

2014

daadkracht en betrokkenheid Flexibele organisatie

Wij zijn flexibel in onze

Medewerkers hebben een klantgestuur-

klantbenadering

de houding

Efficiënt en effectief

KPI’s zijn benoemd

ingerichte bedrijfsproces-

het invoeren van de processen

sen

Gezonde financiële basis Volkshuisvestelijk

Behoud A status CFV

vermogen en kredietwaardigheid voldoet aan

Voldoende faciliteringsvolume WSW

minimumeisen CFV/WSW Voldoende kasstroom om

Kasstromen zijn positief

toegang tot de kapitaalmarkt te houden Afname bedrijfslasten

Good governance

Cultuur

• afstemming processen en ICT

jaarlijks

• processen actueel houden

2014-2015

• DMS implementeren

2014-2015

• opstellen ICT beleid

2014

• MJB doorrekenen op CFV oordeel

jaarlijks

• risicomonitoring invoeren

2014

• Treasury jaarplan

jaarlijks

• Treasury statuut update

2016

• risicomonitoring invoeren

2014

• scenario analyses gebruiken bij

jaarlijks

vaststelling kasstromen Voldoen aan de normen van het CFV

We leven de Governancecode na

Maatschappelijke onder- Medewerkers zijn taakverantwoordelijk neming gebaseerd op sa- en –volwassen en gaan kritisch om met menwerken, ondernemen, beschikbare maatschappelijke middelen verbinden, openheid, integriteit en zorgvuldig ten aanzien van stakeholders en klanten en inzet van middelen

• bedrijfslastenniveau bepalen

2014

• maandelijks budget overzicht

2014

• herijking van het inkoopbeleid

2014

• inventarisatie Governance

Gereed

• bij afwijkingen aanpassen

2014

• competentiemanagement

2015

invoeren • opleidingsplannen

2014

• beoordelingssystematiek update

2014

• bewustwording vergroten via

2014 (elk

Dashboard

kwartaal)

• medewerkerstevredenheidsonder- 2015 zoek We worden bewuster van duurzaamheid • nadere maatregelen formuleren en onze bijdrage daaraan • prestatie-indicatoren vaststellen

2014 2018

15


Zeisteroever 1 3704 GB Zeist 030 69 40 200 www.seysterveste.nl

Zeisteroever 1 www.seysterveste.nl 3704 GB Zeist 030 69 40 200 15

Juli enquête Brugakker Verder bouwen aan wonen in Zeist

Recommend Documents