bladeren
Jaarverslag 2012 Verder bouwen aan wonen in Zeist
terug naar inhoud
Voorwoord Elk huishouden, elke organisatie, elke woningcorporatie doet het: de tering naar de nering zetten. We hebben allemaal de taak om mee te werken aan het opheffen van het begrotingstekort. Dus vraagt de maatschappij ook ons een bijdrage te leveren. Uiteraard willen wij – samen met onze collega-woningcorporaties - aan die verplichting voldoen. Maar dat moet dan wel op een
bladeren
verstandige manier gebeuren. We moeten namelijk wel voldoende financiële middelen overhouden om te kunnen investeren in het onderhouden en renoveren van onze bestaande woningen en in het bouwen van nieuwe. Want ook dát vraagt de maatschappij van ons. Linksom of rechtsom: er is een nieuwe economische orde ontstaan. Daar moeten we ons naar richten. Niet door te berusten, door passief te wachten op betere tijden. Wij accepteren dat tijden zijn veranderd, maar gaan actief op zoek naar mogelijk
volgende hoofdstuk
heden om toch de ambities uit ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’ te realiseren. Omdat we alleen op die manier invulling kunnen geven aan onze verantwoordelijkheid tegenover de Zeister samenleving. In dit Jaarverslag 2012 vertellen we hoe we daarin te werk gaan en met welk resultaat. Met dit jaarverslag richten wij ons in eerste instantie tot onze zakelijke belanghouders met wie wij samenwerken bij het realiseren van onze doelstellingen: lokale en regionale organisaties en instellingen op het gebied van welzijn en zorg, onze collegacorporaties in Zeist en in de regio, de gemeente Zeist (wethouders, raadsleden en ambtenaren), de provincie Utrecht. Andere geïnteresseerden lezen ons jaarverslag op de website www.seysterveste.nl. De website, ons bewonersmagazine InVeste, de speciale koopbijlage KoopVeste zijn andere media waarin we geregeld verslag doen van onze activiteiten. Bert Roolvink, directeur
2
terug naar inhoud
Leeswijzer Seyster Veste heeft drie speerpunten van beleid: Het verbete-
van onze woningen inclusief een plattegrond met de verdeling
Werken is al jarenlang de spil van alle leefbaarheidsacties in
ren van toegang tot de woningmarkt, van de woonkwaliteit en
per wijk.
Zeister buurten en wijken. Gemeente, politie, welzijns
van woonkansen voor bijzondere doelgroepen. Maar het
organisatie MeanderOmnium en de drie Zeister woning
bladeren
realiseren van deze ambities valt onder de huidige economische
De hoofdstukken vier tot en met zes geven een overzicht van
corporaties werken hierin nauw met elkaar samen.
omstandigheden niet mee. Het aanpassen van onze ambities
onze inspanningen om ambities uit ons Ondernemingsplan
Daarom bevat dit hoofdstuk ook een overzicht van de acties in West, Noord en Oost.
volgende hoofdstuk
aan de mogelijkheden is in 2012 de rode draad in al ons doen
‘Thuis in Zeist’ te verwerkelijken. Het begin van elk hoofdstuk
en laten. Het Bestuursverslag (hoofdstuk 1) besteedt uitgebreid
bevat een verwijzing naar de betreffende schema’s uit
aandacht aan de manier waarop we alle (project)activiteiten
datzelfde Ondernemingsplan die in een bijlage bij dit
De concentratie van zorginstellingen in de regio Zeist betekent
kritisch hebben bekeken op hun haalbaarheid aan de hand
Jaarverslag zijn opgenomen. Hoofdstuk 4 betreft de Toegang
dat we ons ook medeverantwoordelijk voelen voor hun bewoners.
van drie basisvragen: ‘Aan welke woningen heeft de markt
tot de woningmarkt. Omdat we onze nieuwbouwplannen
Het bieden van woonkansen voor bijzondere doelgroepen is
behoefte?’, ‘Kan onze organisatie dit project aan?’ en ‘Zijn de
hebben beperkt, zoeken we naar alternatieven om toch onze
daarom ons derde speerpunt van beleid. De manier waarop we
financiële middelen voldoende’. Het goede nieuws is dat we
doelen te bereiken. We breiden onze verkoopvijver en het
daaraan invulling geven, staat in hoofdstuk 6.
met vijf grote projecten aan de slag gaan: ’t Hof, Kerckebosch,
aantal vrije sectorwoningen aanzienlijk uit met woningen uit
de Geroflat, Flat 40 en Gerodorp.
de bestaande voorraad. Verder experimenteren we met
Hoofdstuk 7 bevat een overzicht van onze belanghouders, de
voorrangsregelingen en een lotingssysteem voor woningzoe-
verschillende vormen van bewonersoverleg (bewoners
Het behoud van de A1-status was en is voorwaarde om alle
kenden. Aan het eind van dit hoofdstuk volgen overzichten
commissies en projectcommissies) en de manier waarop we
(project)ambities te kunnen realiseren. Alleen dan kunnen we
van het aantal woningtoewijzingen en de gemiddelde
invulling geven aan Samen voor Zeist. Verder het gebruikelijke
de financiële continuïteit waarborgen. Ook voor de Raad van
wachttijd.
overzicht van de deelnemingen en samenwerkingsverbanden.
zoals in zijn verslag (hoofdstuk 2) staat te lezen. Politiek en
Hoofdstuk 5 ‘Woonkwaliteit’ betreft ons tweede speerpunt
We moeten de extra kosten van onder andere de verhuurders-
maatschappij volgen het functioneren van woningcorporaties
van beleid. Daarbij gaat het om het bieden van (betaalbare)
heffing opbrengen, maar we willen en kunnen niet het hele
met argusogen en leggen ook de werkwijze van toezicht
woonkwaliteit (nu en in de toekomst), om de basiskwaliteit
bedrag aan onze huurders doorberekenen. Verder willen we
houders onder de loep. Onze RvC is zich terdege bewust van
van onze woningvoorraad, om het dagelijks-, mutatie en
kunnen blijven investeren in projecten. Dat betekent dat we
zijn grote verantwoordelijkheid tegenover maatschappij en
planmatig onderhoud, om het energiezuiniger maken van
moeten bezuinigen, ook op de uitgaven voor onderhoud en
belanghouders.
woningen, om geschikte seniorenwoningen, om het vergroten
de eigen organisatie. Meer daarover in hoofdstuk 8.
Commissarissen stond 2012 in het teken van risicobeheersing,
van de tevredenheid bij huurders over de kwaliteit van hun Hoofdstuk 3 bevat een typering van ons werkgebied en de
woning en woonomgeving, om persoonlijk wonen en
Hoofdstuk 9 bevat een introductie op de jaarrekening die het
toekomstige woningmarktontwikkelingen, onze missie en visie
natuurlijk om inspraak: Via de Bewonersvereniging Seyst,
tweede deel van dit jaarverslag vormt.
met de bijbehorende speerpunten van beleid en een overzicht
bewonerscommissies en projectcommissies. Het Wijkgericht
3
Inhoudsopgave Voorwoord
2
Leeswijzer
3
1 Bestuursverslag
5
2
9
Verslag van de Raad van Commissarissen
bladeren
3 Even kennismaken: Seyster Veste
14
4
16
Toegang tot de woningmarkt
5 Woonkwaliteit
19
6 Woonkansen voor bijzondere doelgroepen
24
7
Maatschappelijke inbedding
25
8
Een flexibele organisatie
29
9
Financiële continuïteit, beleid en beheer
32
volgende hoofdstuk
10 Geconsolideerde jaarrekening 2012
39
Kengetallen
40
Geconsolideerde balans per 31 december 2012
41
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2012
42
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
43
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening
44
Toelichting op de geconsolideerde balans
52
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
68
11 Enkelvoudige jaarrekening
74
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
75
Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2012
76
Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening
4
76
Toelichting op de enkelvoudige balans
77
12 Overige gegevens
79
79
Gebeurtenissen na balansdatum
Resultaatbestemming
79
13 Controleverklaring
80
14 Bijlage: schema’s uit ons ondernemingsplan
82
92
Colofon
terug naar inhoud
1. Bestuursverslag
bladeren
De rode draad in 2012: We passen onze ambities aan onze mogelijkheden aan
volgende hoofdstuk
Eind 2012 zijn 30 oude woningen langs de Schaerweijdelaan gesloopt en kon de aannemer beginnen met de voorbereidingen voor ’t Hof, een nieuwe buurt vlakbij het oude centrum van Zeist. We bereidden de bouw voor van de eerste 153 woningen in Kerckebosch. Het afgelopen jaar is ook de Kerckeboschlaan aangelegd, die in de toekomst alle nieuwe buurten in de herstructureringswijk in Zeist Oost met elkaar verbindt. In 2012 namen we ingrijpende beslissingen over het renoveren van Flat 40 in Nijenheim en over Gerodorp, waarmee eerdere plannen voor de gedeeltelijke sloop en (ver)nieuwbouw van tafel zijn. Huurders van de Geroflat stemden enthousiast en massaal
haalbaar?’ . Uiteraard zijn de kwaliteit van de bestaande
vóór het Grootonderhoudsplan van hun gebouw dat we in
voorraad en van de dienstverlening aan onze huurders
2012 voorbereidden. Al deze activiteiten zijn het tastbare
uitgangspunt. Inzicht in de kwaliteit van de voorraad én in de
bewijs dat we hard werken aan het realiseren van de drie
wensen van huurders, een gezonde financiële basis en kennis
speerpunten uit ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’: het
en ervaring in onze eigen organisatie zijn vereisten. Om die
verbeteren van toegang tot de woningmarkt, van de woon-
reden zijn we gestart met het SeysterPanel en hebben we de
kwaliteit en van woonkansen voor bijzondere doelgroepen.
kwaliteit van de woningvoorraad geïnventariseerd. Dit alles
Maar het realiseren van deze ambities valt momenteel niet
vormde de basis voor het drastisch herzien van onze project-
mee. De rode draad in 2012 is voor ons: het aanpassen van
plannen. Cruciaal waren (en zijn nog steeds) het verlagen van
onze ambities aan de mogelijkheden.
de toekomstige risico’s van onze projectportefeuille en het verlagen van onze bedrijfslasten – omdat we ook in de
Aan het eind van 2011 zijn we begonnen met het aanpassen van
toekomst een (financieel) gezonde organisatie willen blijven.
de meerjarenbegroting. Al onze (project)activiteiten hebben we
Extra belemmeringen vormen de hoge kosten die het Vestia-
kritisch bekeken op hun haalbaarheid aan de hand van drie
debacle met zich meebrengt, de verhuurdersheffing, de
basisvragen: ‘Aan welke woningen heeft de markt behoefte?’,
verzwaarde risicoprofielen en de terughoudendheid bij finan
‘Kan onze organisatie dit project aan?’ en ‘is het financieel
ciële instellingen om leningen voor de nodige investeringen te
5
terug naar inhoud
verstrekken. Tot voor kort konden we het bouwen van betaalbare
‘De commissie geeft de volgende aanbevelingen ten aanzien
Flat 40, Gerodorp en de Geroflat aldus aangepast aan de
huurwoningen financieren met de opbrengst van koopwoningen
van het versterken van de interne organisatie en governance
mogelijkheden.
uit dat project. Maar het feit dat de koopmarkt is ingezakt
bij woningcorporaties: Zorg voor voldoende bestuurlijk
bemoeilijkt eveneens het realiseren van onze projectambities.
evenwicht bij de woningcorporatie. Voorkom dat alle kennis
30 oude huurwoningen aan de Schaerweijdelaan maken
Het positieve bericht dat wij onze hoge A-status behouden
bij te weinig personen ligt zodat onderlinge toetsing niet
plaats voor 73 nieuwe eengezinswoningen en appartementen
hebben we uiteraard met groot enthousiasme ontvangen!
goed mogelijk is. Voor grotere woningcorporaties verdient
in huur- en koopsector rondom een hof (in ’t Hof van Zeist).
Dat nieuws moet ook onze huurders gerust stellen: wij gaan
het aanbeveling om in ieder geval een tweehoofdig bestuur
Zoals te doen gebruikelijk in dit soort projecten wilden we pas
verantwoordelijk om met elke euro huur die zij ons betalen.
te hebben.’
starten met de bouw van de eengezins-koopwoningen als er
bladeren
voldoende verkocht zouden zijn. Vanwege de crisis bleef de
volgende hoofdstuk
We onderschrijven de Aedescode en de Governancecode
verwachte belangstelling helaas uit, waardoor ook de bouw
Woningcorporaties, inclusief het bijbehorende integriteits
van de nieuwe huurwoningen nog niet kon beginnen. Tot
beleid. Vanuit dit kader houden we toezicht op het naleven
grote frustratie van de oorspronkelijke bewoners die hun
Omdat we ervoor willen waken dat onze huurders voor alle
van wet- en regelgeving. In 2012 zijn geen integriteits
huizen allang hadden verruild voor een tijdelijk onderkomen.
extra kosten opdraaien, moeten we ook op onze eigen
schendingen geconstateerd, was geen sprake van tegen
Eind november verklaarde de provincie Utrecht zich garant
bedrijfskosten bezuinigen. (Hoewel huurders in feite aan alle
strijdige belangen, vonden geen transacties plaats waarin
voor de afname van maximaal 9 koopwoningen. Zo ging
kosten meebetalen; de verhuurdersheffing is niets meer en
sprake was van belangenverstrengeling en is geen beroep
(eindelijk) het sein voor de bouw van ’t Hof op groen!
niets minder dan een huurdersheffing.) Wij willen onze
gedaan op de vertrouwenspersoon. In het kader van
organisatie verder stroomlijnen, meer ‘op maat’ brengen.
integriteit werken we ook met een bestuurlijk vastgesteld
Ook de herstructureringsplannen voor Kerckebosch zijn
Verdere efficiency werkt kostenbesparend. Om die reden is in
aanbestedingsreglement bij nieuwbouw, bestaande bouw en
grondig herzien. Om de risico’s te beperken knippen we elke
2012 een nieuw ict systeem, Wocas4all ingevoerd; hopelijk
bij grote onderhoudswerkzaamheden. In onze statuten zijn
fase in kleine deelprojecten op. Bij elke stap vragen we ons af
hebben onze klanten niets gemerkt van de hele conversie.
de algemene regels vastgesteld over investeringsbeslissingen
of de plannen aan de eisen en wensen van markt en toekom-
Het verder stroomlijnen van onze organisatie is ook goed
en vastgoedtransacties en de manier waarop de Raad van
stige bewoners voldoen en of de financiële risico’s verant-
voor de kwaliteit van onze dienstverlening. De hoge score van
Commissarissen daarbij wordt betrokken. Deze zijn
woord zijn. Uit bewonersonderzoek bleek dat er vraag was
de laatste KWH-meting was een enorme opsteker.
gespecificeerd in werkafspraken tussen RvC en bestuurders.
naar meer 4-kamerwoningen, waarna we de plattegronden
Beheersbaarheid van risico’s heeft prioriteit (zie verder het
We hebben beleid vastgesteld om ook een integere gang
hebben aangepast. Sommige huurders kunnen de hogere
Verslag van de Raad van Commissarissen en het hoofdstuk
van zaken te waarborgen bij woningtoewijzing, onrecht
huurprijs van hun nieuwe woning niet of moeilijk opbrengen.
Financiële continuïteit, beleid en beheer). Afgelopen jaar is
matige bewoning, onderverhuur en gebruik van woningen.
Samen met het NIBUD onderzoeken we de kostenplaatjes en
het bestuur van Seyster Veste versterkt met een tweede
Van ons mag immers verwacht worden dat we in alle facetten
gaan vervolgens op zoek naar een oplossing. Vooralsnog
bestuurder naast de zittende directeur-bestuurder. Daarmee
van ons werk integer optreden.
richten we ons op het huisvesten van de huidige bewoners.
Organisatie op maat
lopen we vooruit op de aanbevelingen uit het rapport dat de
We hopen op termijn ook de voorraad te kunnen uitbreiden
Commissie Hoekstra eind 2012 publiceerde. De opdracht aan de Commissie was met aanbevelingen te komen over de
(onze oorspronkelijke ambitie). Het voorbereiden van zulke
Onze projectenportefeuille
vormgeving van het toezicht op woningcorporaties in het licht van de financiële risico’s die ze kunnen lopen. 6
omvangrijke projecten duurt buitengewoon lang. Dat vraagt veel van het geduld van de bewoners. Het draagvlak voor de
We hebben onze ambities voor de projecten ’t Hof, Kerckebosch,
herstructureringsplannen is nog steeds groot. Verreweg de
terug naar inhoud
meeste bewoners willen in de wijk blijven wonen. Wij hebben
gevaar in zich dat we in de toekomst de boot gaan missen.
in het voordeel van mensen die om welke reden dan ook op
veel respect voor hun positieve houding. De bouw van de
Het voorbereiden van projecten duurt gemiddeld 5 tot 7 jaar.
korte termijn op zoek zijn naar een woning. Andere experimen-
eerste 153 woningen start in 2013.
Als de woningmarkt weer aantrekt, en we de slapende
ten betreffen onder meer het verlenen van voorrang aan
projecten willen wekken, zou het prettig zijn als we weer
55-plussers die hun eengezinswoning willen verruilen voor een
Onze oorspronkelijke plannen om Flat 40 in Nijenheim grondig
kunnen verder gaan op het punt waar we waren gebleven.
kleinere woning of appartement, als beloning voor het feit dat
bladeren
te verbouwen (door middel van strippen en herbouwen) hebben
En niet helemaal van voren af aan hoeven te beginnen.
hun ruime huis beschikbaar komt voor een gezin met kinderen.
we omgezet in een (minder kostbare) renovatie. De oude
Ook over dat probleem moeten we ons nu al buigen.
(Lees verder in het hoofdstuk ‘Toegang tot de woningmarkt’.)
flatwoningen veranderen in comfortabele appartementen,
Consequentie is ook dat onze organisatie projectkennis en
onder andere voor senioren uit Zeist-West. Zij kunnen kiezen of
-kwaliteit in huis moet zien te houden.
ze hun woning willen kopen of huren. Vroegere flatbewoners
De bestaande voorraad: voor koopsector en vrije sector Wie liever koopt dan huurt bieden we de mogelijkheid om
die willen terugverhuizen, krijgen de mogelijkheid om mee te denken over het nieuwe plan en hebben de eerste keuze.
Woningmarkt
Al jaren praten we met alle betrokkenen – bewoners en
Volgens gegevens van het B(estuur) R(egio) U(trecht) zouden
seerden in 2012 Open huizen, een wandelroute langs
gemeente – over de toekomst van ruim 60 woningen in
in onze regio 220 duizend mensen op zoek zijn naar een
koopwoningen, verzorgden uitgaven van de KoopVeste -
Gerodorp. Het lag in de bedoeling om een deel van de
(andere) woning… Voor een betere (doorstroming op de)
speciale edities van ons bewonersblad InVeste – met het
woningen te renoveren en een ander deel te slopen en te
woningmarkt moeten we eigenlijk veel meer nieuwe woningen
actuele aanbod en praktische informatie over onder meer
vervangen door (meer) nieuwe woningen. We zetten nu in op
bouwen. Onder de huidige omstandigheden is dat echter
koopregelingen. Van de verschillende koopregelingen
het renoveren van alle woningen.
niet mogelijk. Op twee manieren proberen we binnen de
handhaven we alleen nog Koopgarant, omdat banken de
het eigen huurhuis te kopen. Of een andere woning uit onze bestaande voorraad die we in de verkoop doen. We organi-
volgende hoofdstuk
beperkte mogelijkheden toch wat beweging in de woning-
andere meestal niet willen financieren. Er bestaat nog steeds
Huurders zijn over het algemeen zeer tevreden met hun
markt te krijgen: door middel van een aantal experimenten én
een koopmarkt; we verkochten meer (30) woningen dan
appartement in de Geroflat. Het gebouw kan nog jaren mee.
door het volledig benutten van alle mogelijkheden die de
gepland (20). Speciaal voor starters bieden we 2- en 3-kamer-
Dus investeren we in een grootonderhoudsbeurt met veel
bestaande voorraad biedt.
woningen in de Montessoriflat voordelig te koop aan.
energiebesparende maatregelen. Daardoor gaat het
Bovendien konden zij in 2012 ook nog profiteren van de
energielabel van de woningen met sprongen omhoog: van E
Experimenten
naar C en een flink aantal zelfs naar B! De huren stijgen licht,
Door middel van het verloten van woningen willen we bijvoor-
maar de totale woonlasten dalen omdat huurders veel minder
beeld álle woningzoekenden meer kans bieden op het huren
Huishoudens met een middeninkomen kunnen in onze regio
geld aan energie kwijt zijn. Bewoners zijn bijzonder enthousiast
van een (andere) woning. Normaal gesproken heeft degene
moeilijk een woning vinden. Beleggers stappen niet in de
over de plannen. Het werk begint in 2013.
met de langste inschrijfduur de meeste kans. De inschrijfduur is
markt van huurwoningen met prijzen tussen 600 en 880 euro.
in dit geval niet van belang. Verschillende categorieën
Hoewel wij ons formeel niet voor hen verantwoordelijk
Vanwege de veranderde markt loopt een aantal projecten
woningen zijn aangewezen voor het lotingssysteem, zodat alle
hoeven te voelen, doen wij dat wel. We willen deze mensen in
vertraging op. We zoeken nog uit of andere partijen belang-
soorten huishoudens een kans krijgen. Vanzelfsprekend zijn de
de regio behouden. Dat zou ook voor de regionale economie
stelling hebben voor het overnemen van enkele projecten.
meest populaire woningen daarvan uitgesloten. Het lotings-
een goede zaak zijn. Uit onze enquête onder huurders (het
Het versoberen van onze projectenportefeuille heeft het
systeem is in 2012 voorbereid en gaat in 2013 in. Het is vooral
SeysterPanel) bleek dat wie meer huur kan en wil betalen in
7
gemeentelijke startersleningen.
terug naar inhoud
ruil daarvoor wel meer woonkwaliteit verwacht. Uit onderzoek
corporaties en gemeenten meer en meer op elkaar aan
dat het bureau INBO in opdracht van de gezamenlijke Zeister
gewezen, omdat er nu eenmaal minder middelen beschikbaar
corporaties uitvoerde, bleek vervolgens welke mogelijkheden
zijn. Goed voorbeeld daarvan zijn de vele activiteiten die wij
onze woningmarkt biedt om het aantal vrije sectorwoningen
vanuit het Wijkgericht Werken gezamenlijk ondernemen
uit te breiden. Zodoende hebben we onze woningvoorraad
(lees verder in hoofdstuk 5).
opnieuw gedefinieerd en gekwalificeerd, waarmee we dus ook de categorie woningzoekenden met een middeninkomen beter bedienen. (Lees verder in het hoofdstuk ‘Toegang tot
bladeren
de woningmarkt’.)
Woonkwaliteit In heel Nederland zijn woningcorporaties bezig met het
volgende hoofdstuk
verwijderen van asbest. In 2012 hebben we bij 184 woningen in Brugakker de asbesthoudende plaat bij de cv-ketel laten verwijderen. Uit metingen bleek dat de conditie van het aanwezige asbest achteruitging. Een tegenvaller, want tot voor kort was het algemeen geldende idee dat asbest niet kon slijten. Dat er niks mee gebeurde als je het met rust liet. Dat is dus niet het geval. Daarom zullen we de komende jaren nog veel tijd, energie en geld kwijt zijn met het verwijderen van asbest. In 2012 startten we ook met het verwijderen van asbest in de Geroflat. In 2013 worden deze werkzaamheden afgerond. Corporaties zijn terecht wettelijk medeverantwoordelijk voor de leefbaarheid in wijken en buurten. Eerder ontwikkelde de SEV de zogeheten Effectenarena om tevoren grondig te analyseren wat er in een wijk speelt, welke partijen er zijn betrokken, waar ieders verantwoordelijkheid ligt en welke resultaten haalbaar zijn. Wij hanteren een vereenvoudigde versie daarvan om te bepalen welke acties we wel of niet ondernemen. Bij het beheer van buurten en wijken zijn 8
terug naar inhoud
2. Verslag van de Raad van Commissarissen
bladeren
‘In 2012 draait alles om risicobeheersing’
volgende hoofdstuk
We hebben onze A1-status behouden. Dat betekent dat Seyster Veste nog steeds een sterke, financieel gezonde organisatie is. We bouwen weer, te beginnen met ‘t Hof. Dat is het goede nieuws van 2012. Maar vanwege vele belemmerende omstandigheden waren ingrijpende maatregelen onontkoombaar om toch deze positieve resultaten te kunnen boeken. Het is niet zeker hoe het de woningmarkt zal vergaan, het
risicoprofiel van de projecten. Deze ontwikkelingen stellen
ontwikkelen en uitvoeren van projecten is buitengewoon
bijzondere eisen aan de specifieke kennis en know how over
kostbaar, en de uitgavenposten van woningcorporaties zijn
dit onderwerp binnen de organisatie. Daarom is besloten om
om allerlei redenen (Vestia-affaire, verhuurdersheffing, etc.)
een mede bestuurder aan te trekken met een gespecialiseerde
sterk gestegen. De cruciale vraag luidt: ‘Hoe loodsen we de
kennis en ervaring op het gebied van projectontwikkeling.
organisatie door de komende crisisjaren?’ Daarom stond
Met het behoud van de A1-status kunnen we in principe over
2012 ook voor de Raad van Commissarissen (RvC) geheel in
voldoende vermogen beschikken om projecten en andere
het teken van risicobeheersing.
ambities uit ons Ondernemingsplan te realiseren. Ingrijpende bezuinigingen op de eigen organisatie – inclusief personele
Afgelopen jaar zijn alle projectplannen kritisch tegen het licht
kosten – waren daarbij helaas onvermijdelijk. Zo moesten we
gehouden en beoordeeld op hun marktconformiteit en
de bijzonder moeilijke beslissing nemen om ook in te
financiële haalbaarheid. Om die reden is besloten om een
krimpen op onze personele bezetting.
aantal projecten aan te passen en om de voorbereidingen van een aantal andere projecten voorlopig of definitief stop te zetten. Bij elke stap en in elke fase van nieuwe en lopende
Verantwoordelijkheden en taken
projecten beoordelen we uiterst zorgvuldig of aanpak en investeringen (nog) verantwoord zijn. Dat zijn complexe
Politiek en maatschappij volgen het functioneren van
afwegingen waarbij vele factoren een rol spelen, zoals het
woningcorporaties met argusogen en leggen ook de
9
terug naar inhoud
werkwijze van toezichthouders onder de loep. Deze RvC is
en van het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw).
zijn de basis voor een soepele samenwerking tussen directie-
zich terdege bewust van zijn grote verantwoordelijkheid
Zo hebben wij ook zelf geformuleerde randvoorwaarden
bestuur en de RvC. Bij overwegingen rondom lastige kwesties
tegenover maatschappij en stakeholders.
zoals geen start van een project voordat 70% verkocht is.
en beslissingen moeten wij dilemma’s kunnen delen. Buiten
• Kwartaalrapportages – die in de loop der tijd zodanig zijn
de reguliere vergaderingen hebben de voorzitter van de RvC
verbeterd dat ze de nodige informatie goed inzichtelijk
en directie-bestuur ook informeel trilateraal overleg. Tijdens
maken.
de verplichte jaarlijkse zelfevaluatie is ook de communicatie
Formeel heeft de Raad drie hoofdtaken: is toezichthouder op het bestuur, geeft gevraagd en ongevraagd advies en is werkgever van de directeur(en)-bestuur(ders). De RvC houdt onder meer toezicht op: • De manier waarop Seyster Veste doelstellingen realiseert,
• De projectenportefeuille en de daarmee samenhangende
en vertrouwensrelatie met directie-bestuur doorgelicht en
10-jaars begroting.
positief beoordeeld.
bladeren
waarbij de volkshuisvestelijke opgave en maatschappelijke doelstelling centraal staan. • Strategievorming: zijn de geformuleerde doelstellingen
Goed voorbeeld is het feit dat bij de ontdekking van asbest in
Manier van werken
een aantal bergingen in de Geroflat, de voorzitter van de RvC
nog in overeenstemming met de huidige realiteit. • Opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen. volgende hoofdstuk
• Kwaliteitsbeleid: levert Seyster Veste de kwaliteit die verwacht mag worden. • Financieel beleid: kan Seyster Veste ook op langere termijn haar taken blijven uitoefenen. • Governance. • Naleving van wet- en regelgeving.
daarover onmiddellijk is geïnformeerd. De voortvarende Commissarissen zijn niet fulltime bij de organisatie betrokken,
aanpak van de verwijdering en de zorgvuldige communicatie
maar moeten wel toezicht houden op het reilen en zeilen
met bewoners zijn overigens een compliment waard. Voor de
ervan. Een RvC moet erop kunnen vertrouwen dat hij goed
RvC weegt dat zwaar, immers het bewonersperspectief is ook
wordt geïnformeerd zónder zelf het werk van directie-bestuur
ons perspectief. Daarvan zijn we ons bijvoorbeeld ook steeds
over te doen. Goede communicatie en wederzijds vertrouwen
sterk bewust geweest bij de ingewikkelde besluitvorming
RvC Leden Branche
Helen van Duin
Woningcorporatie
Achtergrond
Specifieke competenties
Woningbouw en
• bedrijfsmatig functioneren
Het toezichtkader wordt gevormd door:
Projectontwikkeling • ondernemerschap
• Het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (de AMvB waarin
Marius Frank
Advisering en
de richtlijnen, taken, verantwoordelijkheden en bevoegd
coaching
heden zijn vermeld waaraan corporaties moeten voldoen).
• leiderschapsontwikkeling
Jolande Gravendeel
Ruimtelijke projecten
• strategieontwikkeling
m.n. gebiedsontwikkeling
• pps en bouwcontracten
• De Aedescode, inclusief de Governancecode Woning corporaties.
Juridische advisering
Internationale bedrijfsleven
• managerial ervaring • strategieontwikkeling
• Benchmarkanalyses van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
• juridische advisering
• De statuten van stichting De Seyster Veste.
Jeroen Keus
• risk management
• Het strategisch plan zoals laatstelijk geformuleerd in 2011.
• financieren & treasury
• Het jaarplan en de begroting.
Carolien Schippers
Ruimtelijke ordening
• politiek- bestuurlijke verhoudingen
• Het treasury statuut.
m.n. gebiedsontwikkeling
• procesmanagement
• Normen rond vermogenspositie: het gaat hier om financiële
randvoorwaarden van het Centraal Fonds Volkshuisvesting 10
Bank (Rijks)overheid
Bancaire sector
• bouw en beheer
terug naar inhoud
Samenstelling van de RvC
houden niet wenselijk. Een RvC moet weten wat er in
Benoeming Naam
Geboren Portefeuille
Helen van Duin (v) 1958 Projectontwikkeling
1e
2005
Nederland, in de regio en lokaal leeft, volgt waarover de 2e (neven)functies
2009
• Directeur bij Woningcorporatie De Key te Amsterdam in de
en ondernemerschap functie van directeur met de portefeuille Ontwikkeling en Onderhoud
media berichten en is in staat de vertaalslag te maken naar het functioneren en werkgebied van de corporatie. De leden van onze RvC houden hun deskundigheid op peil door middel van VTW-cursussen (van de Vereniging van Toezicht-
• Bestuurslid van het platform Openbare Ruimte
houders) en activiteiten via het Nederlands KennisCentrum
• Commissaris van de conceptontwikkelaar Concire (tot 1-4-2012)
voor Commissarissen. We verdiepen ons in zowel vakinhou-
bladeren
• Lid van het H-team, dat de vinger aan de pols houdt bij het
delijke onderwerpen (de branche, financiën, risicomanagement)
herbestemmingsvraagstuk in Nederland
als in toezichthouden als professie. Meer specifieke informatie
• Commissaris bij de woningcorporatie SOR te Rotterdam
over onze expertise en competenties staat in een overzicht
(per 1-4-2012) Marius Frank (m)
1947 Voorzitter
2009
2013
op deze pagina’s.
• Bestuursadviseur en leiderschapscoach
• Lid RvC Triodos Bank te Zeist
volgende hoofdstuk
• Lid Stak Hofpoort Holding (Van der Wal Transport) te Utrecht Jeroen Keus (m)
1965 Financiën
2009
2013
• Werkzaam binnen het directoraat Special Asset Management
Vergaderdata, belangrijke agendapunten en besluiten
van de Rabobank Groep
• Hoofd adviesgroep Legal Consultancy Royal HaskoningDHV
De stand van zaken in de projecten en de financiële positie
Gravendeel (v)
• Lid Commissie bezwaren en beroep, Gemeente Utrechtse
van Seyster Veste komen in elke vergadering aan de orde.
Carolien
• Waarnemend directeur Ontwikkeling RVOB
Jolande
1959 Juridische zaken
2011
2015
Heuvelrug 1969 Bewoners zaken
2011
2015
Schippers (v)
Hieronder een overzicht van de belangrijkste (andere) vergaderonderwerpen.
• Lid RvT Centrum Maliebaan
• Lid RvT De Pels, school voor speciaal onderwijs in Utrecht
16 januari Begroting en het behoud van de A1 status Goedkeuring van de begroting voor 2012, waarvan Ortec
rondom het project ’t Hof. Vanwege de teleurstellende
van Commissarissen? Onder leiding van een extern deskundige
Finance de berekeningen opstelde maar waarin de effecten
belangstelling voor de koopwoningen liep ook de bouw van
hebben we tijdens de jaarlijkse zelfevaluatie onze eigen rol
van de huurtoeslagheffing nog niet zijn meegenomen (omdat
de huurwoningen vertraging op. De vroegere bewoners van
belicht. Het blijkt dat wij elkaar op vele manieren goed
het CFV dat op dit moment ook nog niet doet). De RvC wil
de oude sloopwoningen zijn daarvan de dupe. Daarom zijn
aanvullen: zowel qua deskundigheid en expertise als qua
dat Seyster Veste in 2014 € 600.000 bezuinigt. Het plan
we blij dat de bouw einde 2012 alsnog kon beginnen. Om
persoonlijkheid; het aantal mannen en vrouwen is in balans
daartoe moet medio 2012 klaar zijn.
voeling te houden bij wat onder bewoners leeft, vindt twee
(ook qua leeftijd), zie ook het overzicht in dit hoofdstuk.
maal per jaar een ontmoeting plaats tussen RvC en de
Affiniteit met de sector en kennis over het functioneren van
Woningen in de verkoop
Bewonersvereniging Seyst.
een woningcorporatie is vereist. Hoewel een zekere distantie
Goedkeuring van de lijst met woningen die Seyster Veste in
Welke factoren bepalen een goed functioneren van een Raad
nodig is, vinden wij een technocratische manier van toezicht-
de verkoop aanbiedt met de kortingsregelingen Koopgarant,
11
terug naar inhoud
Kopen naar Wens en Slimmer Kopen®, inclusief de daaraan
10 september
Overig overleg
verbonden terugkooprechten en –plichten.
Lopende zaken
Binnen de RvC zijn ook een Auditcommissie en Commissie
Een aantal lopende zaken bepaalt de agenda, zoals de 2e
Projecten actief. Deze kwamen beide drie keer bij elkaar.
5 maart
kwartaalrapportage 2012, de voortgang in de besluitvorming
De Auditcommissie op 11 januari, 21 mei en 27 november; de
Kwartaalrapportage 4e kwartaal 2011
rond projecten, de discussies over het scheefwonen (ook in
Commissie Projecten op 4 april, 8 mei en 10 oktober.
Kwartaalrapportages zijn een belangrijke bron van informatie
de regio Zeist).
over de stand van zaken op tal van punten. bladeren
Voorts komen de haalbaarheid van Kerckebosch en de
5 november
voortgang in het project ’t Hof uitgebreid aan de orde.
Voortgang ’t Hof
Onafhankelijkheid
volgende hoofdstuk
Uitgebreid aan de orde komt de garantstelling door de
De RvC waakt over de onafhankelijkheid van zijn leden volgens
10 april
provincie Utrecht voor de afname van een aantal koopwoningen
de in de Governancecode Woningcorporaties opgenomen
Project ’t Hof
(belangrijke voorwaarde voor het continueren van de
criteria. Alle leden van de Raad zijn onafhankelijk. Er zijn geen
De RvC gaat akkoord met het project ’t Hof maar stelt
bouwplannen voor koopwoningen).
overlappingen met andere functies. Geen van de commissa-
daaraan wel strikte voorwaarden, o.a. over het verdelen van
WOM Kerckebosch
rissen is of was in het verleden in dienst van de corporatie, en
de bouwactiviteiten in minimaal twee fasen: één voor de
Commissaris Helen van Duin treedt terug uit de WOM
geen van de commissarissen onderhoudt een directe of
huurwoningen en één voor de koopwoningen. Het bouwen
(zie verder onder ‘Governancecode’ elders in dit hoofdstuk).
indirecte band met toeleveranciers of afnemers.
van de koopwoningen moet ook gefaseerd plaatsvinden. Dit alles om de financiële risico’s tot een minimum te beperken.
5 november
De RvC stelt het behoud van de A1-status als voorwaarde
Het reguliere jaarlijkse overleg met de OR van Seyster Veste
voor uitvoering van het héle project.
stond vooral in het teken van de noodzaak tot bezuinigen en de implicaties daarvan voor organisatie en medewerkers.
4 juni
Governancecode In de Aedescode, die Seyster Veste onderschrijft, is vastgelegd dat corporaties bij het inrichten van de bestuurlijke organisatie
Jaarverslag 2011, 1e kwartaalrapportage 2012
16 en 17 November
de Governancecode Woningcorporaties hanteren.
De RvC keurt het Jaarverslag over 2011 goed en bespreekt de
Zelfevaluatie RvC (zie elders in dit hoofdstuk).
De Governancecode Woningcorporaties bevat een opsom-
eerste kwartaalrapportage van dit jaar.
ming van taken en verantwoordelijkheden van bestuurders en
Bezuinigingen
10 december
toezichthouders van corporaties. In vijf hoofdstukken komen
Verder komt het bezuinigingsplan, inclusief het bijbehorende
Financiële zaken
de taken en werkwijze van bestuur en Raad van Commissaris-
sociaal plan, voor de komende jaren uitgebreid aan de orde.
Op de agenda staan de rapportage over het 3e kwartaal
sen aan de orde. Een apart hoofdstuk gaat over de ‘Maat-
2012, het Treasury jaarplan voor het komend jaar en de lange
schappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door
2 juli
termijn begroting voor de periode 2013-2022.
belanghouders’. Directie en Raad van Commissarissen van
Projectdirecteur
Projecten
Seyster Veste passen de Governancecode Woningcorporaties
De RvC benoemt projectdirecteur Rob Wassenberg.
Verder komt de voortgang in de projecten Kerckebosch,
toe met uitzondering van drie punten:
Gerodorp en Geroflat aan de orde.
•E én van de huidige bestuurders is (in 1988) voor onbepaalde tijd benoemd en heeft een salaris dat niet in overeenstemming
12
terug naar inhoud
is met de Sectorbrede Beloningscode bestuurders woning-
Zeist, mei 2013
corporaties. Daarom wordt voor de duur van zijn arbeidsovereenkomst wat dit onderwerp betreft afgeweken van de
Marius Frank (voorzitter)
Governancecode Woningcorporaties. Sinds 2006 is de
Helen van Duin
honorering van deze bestuurder bevroren (zie verder
Jolande Gravendeel
hoofdstuk 8).
Jeroen Keus
• Seyster Veste heeft geen beloningssysteem voor de directie. Dat hangt samen met de arbeidsovereenkomst van bladeren
de directeur/bestuurder voor onbepaalde tijd. • In 2011 trad commissaris Helen van Duin toe als aandeel houder tot de WOM (de Wijkontwikkelingsmaatschappij) Kerckebosch. Haar grote deskundigheid op dat terrein was daarvoor de reden. In 2012 nam de nieuw aangestelde medebestuurder Rob Wassenberg haar plaats in de WOM in.
volgende hoofdstuk
Integriteit Er is in het verslagjaar geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen of transacties bij bestuurder en/of (leden van) de RvC. In het overleg met de accountant is de integriteit en het integer handelen expliciet aan de orde geweest.
Tot slot De Raad spreekt zijn bijzonder grote waardering uit voor alles wat directie en medewerkers - maar ook al die mensen en instanties die met Seyster Veste samenwerken - in 2012 hebben gepresteerd. Dat is momenteel geen eenvoudige opgave en dat maakt ons respect voor ieders inzet om toch resultaat te behalen, des te groter.
13
Carolien Schippers
terug naar inhoud
3. Even kennismaken: Seyster Veste Ons werkgebied
bladeren
Utrecht is een (zelfs nu nog) economisch sterke provincie. Daarbinnen is Zeist een aantrekkelijk plaats om te werken en te wonen: centraal gelegen, middenin het groen - tussen Gooi en Utrechtse Heuvelrug – vlakbij de steden Utrecht en Amersfoort – met hun culturele en andere aantrekkelijke voorzieningen. Zeist is een ‘care-valley’. Bijna 4000 Zeistenaren wonen in de
Onze missie
vele instellingen voor ouderen- en gehandicaptenzorg.
samenhang en fysieke kwaliteit van de woon- en leefomgeving te verbeteren, vooral daar waar onze klanten wonen.
volgende hoofdstuk
Een deel van hen zal de komende jaren buiten de instelling
Het verbeteren van de woon- en leefomgeving van met name
verhuizen en extramurale zorg behoeven. Instellingen zullen
kwetsbare groepen in de samenleving. Vanuit maatschappelijke
zich vooral richten op het leveren van specifieke intramurale
betrokkenheid als drijfveer legt Seyster Veste verbanden en
zorg. Zeist vergrijst omdat het ook voor zelfstandig wonende
brengt partijen bij elkaar. Onze kernwaarden zijn samenwer-
ouderen een aantrekkelijke woonplaats is. Beide trends zijn
ken, ondernemen en verbinden. Ook duidelijkheid, openheid
Zeist blijft voor velen een aantrekkelijke werk- en woonge-
van invloed op de ontwikkelingen in de woningmarkt.
en integriteit spelen een belangrijke rol.
meente. Meer dan de helft van alle woningzoekenden in Zeist
Toekomstige woningmarktontwikkelingen
komt uit de regio. De druk op de (huur)woningmarkt blijft Wonen in Zeist is duur. Er zijn meer koop- dan huurwoningen; gemiddelde koop- en huurprijzen zijn hoger dan in de rest van de
toenemen. Er is meer vraag naar seniorenwoningen met
Onze visie
provincie. Wie wil verhuizen naar een andere huurwoning moet
zorgvoorzieningen en een goede prijs-kwaliteitverhouding. Naar verwachting stijgt het inwonertal van Zeist tot 64.000.
geduld hebben; vooral de wachttijden voor een eengezinswo-
Seyster Veste maakt zich sterk voor mensen die verbonden zijn
Het aantal huishoudens in de leeftijd van 34 tot 64 jaar - vooral
ning zijn lang. Hoge prijzen en strenge hypotheekeisen belem-
met de regio Zeist, maar die – zonder onze steun – te weinig kans
de meerpersoonshuishoudens/gezinnen - neemt af. Na 2015
meren de overstap van huur naar koop. Voor veel huishoudens is
maken op het vinden van een passende woning. Dat betekent
stijgt het aantal huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar.
ook de overstap van een sociale huurwoning naar een vrije
dat er voldoende goede, duurzame en betaalbare woningen
Met name het aantal 75-plussers neemt toe. Vooral door de
sectorwoning (te) groot. Daardoor stagneert de woningmarkt en
beschikbaar moeten zijn. Dat is de eerste stap naar ‘prettig
vergrijzing zijn er in 2020, 45% meer eenpersoons- huishoudens
is het percentage scheefwoners hoog. Vooral starters zijn de
wonen’. Prettig wonen is ook persoonlijk wonen. Wij vinden het
dan nu.
dupe, zowel in de huur- als in de koopsector. De grote groep
belangrijk dat mensen waar mogelijk de vrijheid hebben om hun
middeninkomens (verpleegkundigen, politieagenten, leraren)
eigen woonsituatie in te richten en kunnen wonen alsof de
heeft eveneens het nakijken: Europese regelgeving verhindert
woning van henzelf is. Prettig wonen is ook samenwonen in een
hen een (andere) corporatie-woning te huren. Zij verdienen meer
omgeving waar mensen zich veilig voelen en waarmee zij zich
dan € 34.085 (in 2012) maar (veel) te weinig om in deze dure regio
verbonden voelen. Wij rekenen het tot onze verantwoordelijk-
een huis te vinden dat past bij hun woonwensen én inkomen.
heid om samen met bewoners en andere betrokkenen de
14
Zeist
In ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’ hebben we drie
Austerlitz
speerpunten van beleid geformuleerd en verder uitgewerkt: • toegang tot de woningmarkt • woonkwaliteit OU DE
• woonkansen voor bijzondere doelgroepen
PO
ST W EG
A28
DE
DR
WATE RL
OOW EG
W PAN
Zeist-Noord 20%
OU
EG
LEV ARD BOU
G WE ST
PO
Zeist-West 44% Zeist-Oost 19% DALW
EG
Zeist-Centrum 8%
LI
N
N
AA
1%
Huis ter Heide
DE
bladeren
Verdeling woningbezit per wijk
EEF
UT
EN
Den Dolder
AN
A CH
RE
S
3%
EG
Den Dolder
EW
TS
CH
Doorn 3% EK
Totaal 100%
LA
E NB
LA
EW
NI EU W E
G RI
O D
D
RI
EG W
Kernvoorraad
SE ER
LD
Aantal woningen naar huurprijsklasse
EB
ER
WE PALTZER
G
2012 2011 2010 2009
SE
751
682
689
656
Vrije sector
353
312
267
206
EG
RIJKSWEG
Utrecht
Driebergen Doorn H
4.103 4.137 4.133 4.078
O
O
FD
ST
RA
AT
AME RS
W I T T EVROUW
F OO
Totaal
G
W
2.999 3.143 3.177 3.216
Duur
EN
SI
DR I
NG EL
NACH TE GA A
MA L IE
SI
NG
EL
EB E
RG
SE
ST
RA
AT W
EG DOR PS
LS T
RA
15
D O
AT
STR AA
T
EG W SE ER LD
EW
EG
EG
N
YE
RO
VA
AN
G
EN
W AT E
volgende hoofdstuk
Austerlitz 2%
D
LA
J
EI
W ER
L DE
RTSE WEG
terug naar inhoud
Spreiding woningbezit
Onze speerpunten
terug naar inhoud
4. Toegang tot de woningmarkt
bladeren
Doelstellingen, ambities en acties
volgende hoofdstuk
We breiden onze verkoopvijver en het aantal vrije sectorwoningen aanzienlijk uit met woningen uit de bestaande voorraad. We experimenteren met voorrangsregelingen en een lotingssysteem voor woning zoekenden. Een betere toegang tot de woningmarkt is het eerste speerpunt uit ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’. Maar omdat we onze nieuwbouwplannen hebben beperkt, zoeken we naar alternatieven om toch onze doelen te bereiken. Wonen in Zeist is duur. Wie zelfstandig een andere woning wil
zoekende (gemiddeld 4 tot 5 jaar voor appartementen en
bemachtigen, moet over een inkomen van minstens twee
10 jaar voor eengezinswoningen) en het tekort aan woningen
maal modaal beschikken. Daarom telt onze regio relatief veel
met een goede prijs-kwaliteitverhouding zijn belangrijke
scheefwoners – mensen die gezien hun inkomen te goedkoop
belemmerende factoren om daadwerkelijk te verkassen.
wonen. Dat is maatschappelijk ongewenst en bovendien niet
Het bouwen van nieuwe woningen waaraan behoefte is, is
toegestaan volgens Europese normen waarbij huishoudens
momenteel geen optie. Daarom zoeken we naar en experi-
met een gezamenlijk inkomen vanaf € 34.085 niet minder dan
menteren met andere middelen om de woningmarkt
€ 664,66 huur behoren te betalen. Wij vermoeden dat
enigszins in beweging te krijgen. We willen scheefwoners
ongeveer 25% van onze huurders in die inkomenscategorie
verleiden naar een andere woning te verhuizen waarvoor ze
valt en dat 58% van deze 25% onterecht een woning uit onze
weliswaar meer betalen maar die qua woonkwaliteit (comfort,
kernvoorraad bezet houdt. Dat wil zeggen dat in 17% van
ruimte en energiezuinigheid) veel te bieden heeft. Zodat hun
onze kernvoorraad huishoudens wonen die daar volgens de
goedkopere woningen beschikbaar komen voor huishoudens
normen van Europa niet thuis horen.
met een lager inkomen. Politieke en maatschappelijke discussies over de inkomensafhankelijke huurverhoging
Uit onderzoek onder de leden van ons SeysterPanel blijkt dat
duren voort en staan pas in 2013 op de vergaderagenda van
wie meer kan betalen, best een ander (duurder) huis wil huren
de Eerste Kamer.
(of kopen). Echter, de vereiste lange inschrijfduur als woning16
terug naar inhoud
Dit hoofdstuk bevat overzichten van respectievelijk
woonconsument in de hand. Bovendien geldt dat het huidige
is om op elke werkdag de huur op te zeggen én te laten
• de maatregelen die wij in dit kader nemen
aanbod in Zeist niet optimaal aansluit bij de aanwezige vraag.
ingaan en elke dag nieuwe woningen aan te bieden op
• het aantal woningtoewijzingen en de gemiddelde wachttijd
Wij zien ruimte voor een jaarlijkse toevoeging van minimaal
WoningNet (i.p.v. om de twee weken). Klantvriendelijk voor
• de stand van zaken in onze projecten: nieuwbouw,
20 woningen in dit segment, oplopend tot zo’n 35 woningen
onze huurders. En voordelig voor ons omdat door sneller aan
per jaar. Gebaseerd op onze ervaring en gevoel bij de huidige
te bieden minder leegstand ontstaat. Huuropbrengsten zijn
renovatie en grootonderhoud
bladeren
markt schatten wij in dat hiervan circa 50% als appartementen
immers onze belangrijkste bron van inkomsten. Daarom
Het vergroten van toegang tot de woningmarkt is het eerste
tot € 1.000 per maand afgezet kan worden voor hoofdzakelijk
benutten we maximaal de mogelijkheden om woningen die
speerpunt van ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’. Een
senioren en een klein deel starters, 30% is eengezinswonin-
vanwege toekomstige projecten leeg staan, tijdelijk te
compleet overzicht van de bijbehorende doelstellingen en
gen tot € 800 per maand voor hoofdzakelijk starters en 20% in
verhuren. Bovendien helpen we daarmee studenten, starters
ambities op de pagina’s 83 in de bijlage bij dit Jaarverslag.
de overige segmenten, waaronder eengezinswoningen
en mensen die om allerlei redenen tijdelijke woonruimte
boven € 800 per maand of appartementen met aanvullende
zoeken.
volgende hoofdstuk
Omvang en samenstelling van het woningbezit
voorzieningen. Afhankelijk van het economisch tij en de
Meer differentiatie in het woningaanbod is dus voorwaarde
politieke keuzes over hervormingen van de woningmarkt zou
om enige doorstroming op gang te brengen. Aan de
deze vraag op langere termijn kunnen variëren.’ Zo conclu-
woonwensen van middeninkomens willen we tegemoet
deerde INBO. 149 woningen konden we in 2012 te huur aanbieden. Daarop
komen door een aantrekkelijk aanbod van betaalbare
reageerden ruim 1000 woningzoekenden uit Zeist en nog
koopwoningen en duurdere huurwoningen (in de vrije sector). Daartoe hebben we een omvangrijk verkoopprogramma
Doorstroming stimuleren
Marktconform huurprijsbeleid
eens bijna 2400 uit de rest van de regio. Om precies te zijn waren dat jaar 35.577 mensen uit de hele regio Utrecht actief
opgezet. Ongeveer 1000 woningen uit onze bestaande voorraad hebben we bestemd voor de verkoop.
Mede op basis van de uitkomsten van dit onderzoek hebben
op zoek naar een andere huurwoning. Onder hen zijn bijna
We ontwikkelden verschillende voordelige koopvormen
we vervolgens de prijs-kwaliteitverhouding van onze woningen
2000 Zeistenaren. Het totaal aantal ingeschreven woning
waarvan alleen nog ‘Koopgarant’ resteert; consumenten en
opnieuw beoordeeld. Kwaliteitsindicatoren zijn de woning-
zoekenden bedraagt 232.549 - ruim 12.000 daarvan komen uit
banken vonden andere regelingen (Slimmer Kopen en Kopen
waardering inclusief energielabel, het comfort, de WOZ-
Zeist. Gemiddelde wachttijden lopen op van 5,4 jaar voor een
naar Wens) te ingewikkeld. Verschillende verkoopacties
waarde en de populariteit. Een hoge waardering betekent
flat in Zeist tot 10 jaar voor een eengezinswoning in de regio
hadden succes, lees ook het Bestuursverslag.
een hogere huur maar lagere energielasten. Bij een lage
Utrecht. Zeistenaren van 55 en ouder hebben vanwege hun
waardering is dat precies andersom. Een hooggekwalificeerde
opgebouwde wachttijd de meeste kans om een andere
In de bestaande voorraad liggen ook mogelijkheden om het
woning vereist een hoger onderhouds- en afwerkingsniveau,
woning te bemachtigen. Slagingspercentages voor jongeren
aantal vrije sectorwoningen uit te breiden. Het bureau INBO
waarbij we de investeringen kostendekkend verwerken in de
zijn erg laag. (Zie ook het overzicht in dit hoofdstuk.)
onderzocht in opdracht van de drie Zeister corporaties de
huur. Bijgevolg hebben we de huren van sommige woningen
woningmarkt: ‘Wij adviseren om de vrije sector huurmarkt op
verhoogd en van andere verlaagd.
Daarom ontwikkel(d)en we een aantal experimenten, zoals een lotingssysteem (zie ook het Bestuursverslag) en voor-
korte termijn vanuit de bestaande voorraad te bedienen. Het vrije sector huursegment vormt voor steeds meer mensen
Parkeerplaatsen, garages en bedrijfsruimten verhuren we
rangsregelingen voor scheefwoners die naar een ander,
een interessante sector en de huidige marktomstandigheden
tegen marktconforme tarieven. Het aanbiedingsproces
duurder huis verhuizen of voor 55-plussers die hun eengezins-
werken de keuze voor een vrije sector huurwoning bij de
hebben we gestroomlijnd, zodat het tegenwoordig mogelijk
woning verruilen voor een appartement. Het is de bedoeling
17
terug naar inhoud
om een aantal regels te versoepelen, bijvoorbeeld over het
In principe krijgen huurders voorrang als zij een woning willen
aantal kamers in een woning en de grootte van het huishouden.
kopen. Helaas gaf het BRU geen toestemming om deze
Dergelijke regelingen komen terecht in de Woonvisie en
regeling ook toe te passen bij de woningen in ’t Hof. Starters
Het aantal woningen in ons bezit is de laatste jaren ongeveer
bijbehorende Prestatieafspraken die respectievelijk in het
die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning kunnen
gelijk gebleven (zie het overzicht in het vorige hoofdstuk).
voor- en najaar van 2013 gereed zijn.
kiezen uit twee- en driekamerappartementen in de Montes-
soriflat (koopprijs bedraagt maximaal € 130.000).
Gemiddeld aantal reacties per aangeboden woning via de media
Toewijzing naar inkomen en huishouden
bladeren
1 persoon
Huur
Huur
<= € 366,37 € 366, 38 - € 524,37
Huur
De Kombinatie
> € 524,37 Totaal
61
RKWBV 99
<65
< € 22.025 16 40 39 95
Seyster Veste
72
<65
>= € 22.025 4 17 28 49
Gemeente Zeist
64
>=65 jaar
< € 20.675 0 3 6 9
Regio Utrecht
98
>=65 jaar
>= € 20.675 0 1 2 3
volgende hoofdstuk
Subtotaal
20 61 75 156
Huur
2 personen
<65 <65 >=65 jaar >=65 jaar
Huur
<= € 366,37 € 366, 38 - € 524,37
Huur
Leeftijdsklasse
> € 524,37 Totaal
% slaagkans
23-34 jaar
1.899
74
3,9%
33
35-54 jaar
920
45
4,9%
< € 28.225 0 0 1 1
55-64 jaar
155
7
4,5%
60
9
15,0%
>= € 29.900
0
>= € 28.225
0
2 0
31 2
2
65 plus
3 12 47 62
Totaal Huur
>= 3 personen
<65
Verhuringen*
0,9%
Subtotaal
4
< € 29.900 3 10 13 26
<23 jaar
Aantal actief wz
460
Subtotaal
<65
Slaagkans naar leeftijdsklasse op woningen van Seyster Veste
Huur
<= € 366,37 € 366, 38 - € 561,98
> € 561,98 Totaal
< € 29.900 0 9 8 17 >= € 29.900
0
1
3.494 139 4,0%
Huur
11
12
0 10 19 29
LET OP: de slaagkans op woningen van de individuele corporaties is relatief laag. Dit komt doordat de woning zoekenden die reageren op woningen van de individuele corporaties ook kunnen reageren op woningen van andere
onbekend 49 8 23 80
eigenaren. Hierdoor hebben ze meer keuze en dus een betere slaagkans.
Totaal
18
72 91 164 327
terug naar inhoud
5. Woonkwaliteit Doelstellingen, ambities en acties
bladeren volgende hoofdstuk
Een goed onderhouden, energiezuinige woning ‘op maat’ - dat wil zeggen die past bij het eigen huishouden – en tegen een redelijke prijs in een prettige buurt met voldoende voorzieningen. Zo willen de meeste mensen graag wonen, blijkt uit het eerste woononderzoek dat wij in 2011 onder de leden van ons klantenpanel hielden. Met hun suggesties voor verbeteringen gingen wij in 2012 aan de slag. ‘Woonkwaliteit’ is ons tweede speerpunt van beleid. En dat heeft alles te maken met onderhoud, energiezuinigheid, de prijs-kwaliteitverhouding, woon-en leefomgeving, inspraak en goede dienstverlening. Een compleet overzicht van de bijbehorende doelstellingen en ambities staat op de pagina 83 in de bijlage bij dit Jaarverslag.
Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden
Deze aanpak hangt samen met het herpositioneren van onze voorraad, zoals al in de vorige hoofdstukken aan de orde kwam. Als we namelijk een scheefwoner willen overhalen om
In 2012 hebben we onze woningvoorraad verdeeld in
naar een vrije sectorwoning te verhuizen, zal die woning op
verschillende kwaliteitscategorieën en per categorie de
het moment van de eerste bezichtiging niet alleen in technisch
verschillende onderhoudsniveaus bepaald. Vervolgens
goede staat moeten verkeren maar ook veel woonkwaliteit
hebben we complexbeheerplannen opgesteld waarmee
moeten bieden.
gebiedsteams over een actueel ‘maatregelboek’ voor de woningen in hun gebied beschikken met informatie over onderhoud, huur en leefbaarheid. Voortaan maken we
De voorraad voldoet aan de basiskwaliteit
onderscheid tussen de technische kwaliteit van een woning en de woonkwaliteit. Voor beide gelden andere eisenpakket-
Dat betekent dus ook dat we voor elke woning een bepaalde
ten. De afdeling Vastgoed is verantwoordelijk voor de
basiskwaliteit hebben vastgesteld. Als voorbereiding
technische kwaliteit, de afdeling Wonen – waar ook de
daarvoor hebben we eerst een conditiemeting van ons hele
wijkopzichters werken – voor de woonkwaliteit. Respectieve-
bezit laten uitvoeren. Met die volgens NEN normen verza-
lijke verantwoordelijkheden zijn weliswaar verdeeld over twee
melde gegevens is in 2012 gestart met het opstellen van een
verschillende afdelingen maar de onderlinge samenwerking
nauwkeurige meerjaren onderhoudsbegroting (mjb).
is geoptimaliseerd.
Voor het technisch in stand houden van de voorraad, reserveren
19
terug naar inhoud
we € 1.100 per woning: voor reparatieonderhoud, mutatieon-
geven over energiezuiniger wonen. Onze medewerkers zijn
7,1. 86% Is positief, vooral over de huurprijs. De grootte van
derhoud, contract onderhoud en planmatig onderhoud
speciaal getraind om goed te kunnen beoordelen welke
de kamers en de buitenruimte scoren het laagst. Verhuis
tezamen.
energiemaatregelen het meeste rendement opleveren.
wensen zijn op deze woningmarkt niet makkelijk te verwerkelijken, hoewel we onze uiterste best doen om de doorstroming
Reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud Met de implementatie van het nieuwe automatiserings
te stimuleren (zie het Bestuursverslag en het hoofdstuk
Meer woningen voor senioren
systeem Wocas4All kunnen we de meerjaren onderhouds-
‘Toegang tot de woningmarkt’). Daarom krijgen doe-hetzelvende huurders met verbouwingsideeën alle ruimte om
bladeren
planning, de jaarbegroting, kwaliteit- en voortgangsbewaking,
De Zeister regio vergrijst in een (nog) hoger tempo dan elders.
hun woning zoveel mogelijk aan hun wensen aan te passen.
financieel én administratief beter integreren. Uit oogpunt van
Dan is het logisch om rekening te houden met de specifieke
Opmerkingen over de kwaliteit van keuken en sanitair en over
efficiency en kostenbeheersing hebben we met minder
woonwensen van ouderen. Beter is om te spreken over
de staat van onderhoud nemen we zoveel mogelijk mee bij het opstellen van meerjarige onderhoudsplannen.
leveranciers onderhoudscontracten afgesloten. Om diezelfde
‘levensloopbestendigheid’ omdat alle generaties zich er thuis
reden hebben we voor de afhandeling van reparatieverzoeken
moeten kunnen voelen. De grootste opgave ligt in het
en mutatieonderhoud contracten (met bijbehorende vaste
aanpassen van de bestaande voorraad. In het nieuwe
Over hun woonomgeving
prijsafspraken) afgesloten met twee vaste aannemers.
Kerckebosch is 50% en in de gerenoveerde Flat 40 15% van
89% van onze huurders is positief over hun woonomgeving
volgende hoofdstuk
alle woningen levensloopbestendig. Seyster Veste is eigenaar
(gemiddeld cijfer 6,9). Bewoners van Kerckebosch, Couwen-
Omdat diverse geplande werkzaamheden veel voordeliger zijn
van een aantal serviceappartementen in Park Boswijk, aan de
hove, Vollenhove en Griffensteijn zijn het minst tevreden over
aanbesteed en uitgevoerd, en andere werkzaamheden niet
rand van Doorn. Modernisering is nodig om ze aantrekkelijker
hun buurt. Daarom nemen we extra maatregelen via het
(geheel) plaatsvonden, is minder uitgegeven aan planmatig
te maken voor huidige en toekomstige ouderen. Daarom
Wijkgericht Werken en onderzoeken het effect daarvan (lees
onderhoud dan begroot. Maar vanwege de hoge uitgaven aan
hebben we drie kleine appartementen verbouwd tot twee
verder bij ‘Meer inspraak’).
onvoorzien onderhoud door de asbestsanering in Brugakker
ruime modelwoningen en alle woon- én zorgservice gecom-
en Geroflat, waren de totale onderhoudsuitgaven uiteindelijk
bineerd tot één loket.
Onderzoek naar verhuisredenen Ook de uitkomst van deze onderzoeken geeft ons informatie
gelijk aan de begroting van het planmatig onderhoud.
voor het verder verbeteren van onze dienstverlening. 152
Gemiddeld een energielabel B
Tevreden huurders
nieuwe huurders stuurden we een vragenformulier; helaas ontvingen we er maar 50 retour. (Het verhogen van de
Het oordeel van onze huurders over hun woning en woonom-
respons staat op onze actielijst voor 2013!) Toch was de
Een energiezuinig huis is comfortabel en voordelig. Daarom
geving is belangrijke input voor ons beleid. Daarom startten
verkregen informatie zinvol. Voor 1/3 van de respondenten
staat een energiezuinige woning hoog op de prioriteitenlijst
wij in 2011 het SeysterPanel. Hieronder een kort overzicht van
was een huurwoning de belangrijkste reden om te verhuizen,
van het SeysterPanel. En daarom willen wij waar mogelijk alle
de acties die wij naar aanleiding van de uitkomsten namen
1/3 wilde graag een ruimere woning. Men was meer tevreden
woningen uit ons bestaand bezit upgraden naar een energie
(deelnemers kregen hierover bericht). In 2013 volgt een nieuw
over de buitenkant dan over de binnenkant. Het hele
label B. In 2012 gebeurde dat al bij 78 woningen. Na de
groot onderzoek.
verhuurproces - de verhuurinformatie en de dienstverlening
opknapbeurten worden ook de appartementen in Flat 40 en de
van verhuurconsulent, opzichter en/of complexbeheerder –
Geroflat hoger gelabeld. Speciaal opgeleide energiecoaches
Over hun woning
beoordeelde men met een 7,6. De kopers van een (eigen)
gaan samen met Seyster Veste hun medebewoners voorlichting
Gemiddeld waarderen onze huurders hun woning met een
huurwoning bij Seyster Veste hebben we eveneens naar hun
20
terug naar inhoud
waardering gevraagd. En ook daar lag de gemiddelde score
van alle gevallen, wordt het probleem of opgelost of beter
De tweede jaarlijkse themabijeenkomst voor bewoners
op een ruime 7.
hanteerbaar. Zo levert Buurtbemiddeling een belangrijke
commissies trok wederom vele belangstellenden. Dit keer
bijdrage aan het verbeteren van de leefbaarheid in de buurt.
stond leefbaarheid in wijken en buurten centraal. Samenwerking
Om die reden namen gemeente, politie en welzijnsorganisa-
tussen alle partijen is daarbij vereist, nu meer dan ooit. Wie
tie MeanderOmnium ooit het initiatief om Buurtbemiddeling
klaagt over zijn woonomgeving willen we zelf in actie laten
ook in Zeist te introduceren.
komen.
Goede dienstverlening KWH
Bijvoorbeeld door het organiseren van een buurtstraatveeg-
KWH meet permanent hoe het staat met de kwaliteit van onze
dag waaraan ook kinderen meedoen en een gezamenlijke
bladeren
dienstverlening. Huurders moeten onze inspanningen met
Persoonlijk wonen
lunch voor alle deelnemers tot besluit.
minimaal een 7 waarderen. Trots zijn we op het resultaat van 2012: voor de kwaliteit van onze communicatie en informatie
Mensen verschillen, smaken verschillen, huishoudens
Tegenover deze voorbeelden van positieve bewoners
scoorden we een 9, voor het uitvoeren van reparaties een
verschillen. Daarom heeft iedereen zijn eigen ideeën over
betrokkenheid staat het feit dat het steeds meer moeite kost
dikke 8. Ook op andere onderdelen scoorden we ruim
een prettig huis dat het beste past bij de eigen woon- en
om huurders enthousiast te laten meedoen in de reguliere
voldoende, zodat we gemiddeld op een 7,8 uitkomen.
leefstijl. En daarom geven wij – waar mogelijk – huurders alle
vormen van bewonersparticipatie. Daarom staat de toekomst
volgende hoofdstuk
ruimte om hun woning naar eigen ideeën aan te passen.
van bewonersparticipatie hoog op onze actielijst voor 2013.
Geschillen
Volgens het principe van ‘Wonen op maat’ krijgen huurders
Hoofdstuk 7 bevat een volledige lijst van alle bestaande
Goede dienstverlening heeft vanzelfsprekend ook betrekking
van nieuwbouwwoningen (te beginnen met ’t Hof) keuze
bewonersvertegenwoordigingen.
op het afhandelen van klachten. Conform onze voornemens
vrijheid in het bepalen van de uitvoering en inrichting van o.a.
uit het Ondernemingsplan registreren we alle meldingen en
keuken en sanitair. Zo wordt wonen ‘persoonlijk wonen’.
Projectcommissies
hebben we een monitor opgezet om de afhandeling door de
Een renovatie-, grootonderhouds- of herstructureringsproject
verantwoordelijke afdelingen te volgen. In totaal zijn in 2012
grijpt diep in op het dagelijks wonen en leven. Om die reden
21 klachten gemeld die op verschillende onderwerpen
Meer inspraak
kost het weinig moeite om bewoners actief te betrekken bij de toekomst van hun woning en buurt.
betrekking hadden: variërend van het afhandelen van lekkageklachten, het gedrag van buren, het schoonmaken
Onder onze huurders bestaat veel animo voor het SeysterPanel.
van galerijen, de afrekening van de verwarmingskosten enz.
Aan ons eerste klantenonderzoek in 2011 deden bijna 600
De grootschalige herstructurering van Kerckebosch is een
Aan het eind van het jaar zijn bijna alle klachten (op twee na)
huurders mee; in 2013 staat een tweede onderzoek gepland.
bijzonder gecompliceerd en politiek gevoelig project. De herontwikkeling van de wijk is een ingewikkelde materie
afgehandeld. De Geschillencommissie heeft in 2012 geen klachten ontvangen en/of zaken behandeld die betrekking
BV Seyst en themabijeenkomst
voor wie daar niet beroepsmatig mee te maken heeft. Juist
hadden op Seyster Veste.
Wegens te grote verschillen van inzicht in werkwijze etc. is in
dan is vanaf het allereerste begin goede communicatie vereist.
2012 het bestuur van de BV Seyst (waarin alle bewoners
Achteraf bezien hadden we daarin nog beter moeten opereren.
De aanpak van Buurtbemiddeling, waarbij vrijwilligers buren
commissies en bewonersverenigingen zijn vertegenwoordigd)
Onder invloed van het economisch tij is de hele aanpak van
helpen bij het oplossen van huis-, tuin- en keuken ruzies,
ontbonden. Vele enthousiaste en deskundige reacties ontving
Kerckebosch grondig veranderd (zie het Bestuursverslag en
werkt al jarenlang naar wens. Steeds meer Zeistenaren weten
interim-bestuurslid Rob de Wit op zijn wervingsactie voor
het Verslag van de Raad van Commissarissen). Sinds 2012 zit
de weg naar de buurtbemiddelaars goed te vinden. In 66%
nieuwe bestuursleden onder alle huurders van Seyster Veste.
een onafhankelijke voorzitter de vergaderingen van de
21
terug naar inhoud
bladeren
Projectcommissie voor – tot grote tevredenheid van alle
Met de feitelijke start van de bouwwerkzaamheden van ‘t Hof,
Op veler verzoek krijgt de wijk in 2013 een eigen speelplek
partijen. Tijdens huisbezoeken zijn alle bewonerswensen
kregen de vroegere bewoners van de Schaerweijdelaan weer
voor kinderen. Door het plaatsen van een aantal hekken
geïnventariseerd, waarna de plattegronden van de nieuwe
vertrouwen in hun woontoekomst. De toekomstige bewoners
pakken we ongewenste jongeren-hangplekken aan.
woningen zijn aangepast aan de wensen. Voor huurders die de
hebben vele keuzemogelijkheden bij de inrichting van onder
Het cameratoezicht breiden we uit met een centraal uitkijk-
hogere huur van hun nieuwe woning niet kunnen opbrengen,
andere keuken en sanitair van hun nieuwe koop- én huurwoning.
punt voor de complexbeheerder zodat deze realtime kan
De grootonderhoudswerkzaamheden in combinatie met het
van de schuttingen op de terrassen van de eerste woonlaag,
De oorspronkelijke sloopplannen voor achttien woningen in
doorvoeren van vele energiebesparende maatregelen in
waardoor het aanzien van de flats sterk zal verbeteren.
Gerodorp kregen weliswaar steun, maar riepen ook emoties
Brugakker (in 2011 gestart en in 2012 afgerond) verliepen naar
Verreweg de meeste bewoners van de Flats Nijenheim zijn
op. Bewoners haalden opgelucht adem toen deze van tafel
volle tevredenheid van de bewoners, zoals bleek uit de hoge
positief over hun woonomgeving, bleek uit een onderzoek
verdwenen. De inhoud van de renovatieplannen staat nog niet
score van ons klantentevredenheidsonderzoek.
dat stagiaires van Seyster Veste en de gemeente in 2012
meekijken. We hebben geld gereserveerd voor het vervangen
ontwikkelen we een speciale regeling.
hielden. Investeringen leveren hun geld op: we zijn veel
vast en dat brengt weer andere onzekerheden met zich mee. Sommige bewoners wonen hier al erg lang, sommige woningen
Onze uitgaven in het kader van participatie bedroegen in 2012
zijn niet of nauwelijks gemoderniseerd. Dit alles beïnvloedt het
€ 36.200.
minder geld kwijt aan vandalisme reparaties.
volgende hoofdstuk
De bewoners van Vollenhove dachten en praatten mee met
werken van de Projectcommissie.
Wijkgerichte initiatieven
de partners van het Wijkgericht Werken in Zeist-Noord.
Een projectcommissie fungeert als afvaardiging van mede
Het Wijkgericht Werken is al jarenlang de spil van alle leefbaar-
Op hun verlanglijstje staan onder meer het verbeteren van de
bewoners; de Geroflat telt vele bewoners. Dan is het niet altijd
heidsacties in Zeister buurten en wijken. Gemeente, politie,
entrees van de flats, het inrichten van bloembakken en
even eenvoudig om als projectcommissie de balans te vinden
welzijnsorganisatie MeanderOmnium en de drie Zeister
gezamenlijke moestuin-bakken. Buurtbewoners willen vooral
in het vertegenwoordigen van verschillende meningen.
woningcorporaties werken hierin nauw met elkaar samen.
de strijd aangaan met de anonimiteit. Mensen willen elkaar
De projectcommissie heeft een eigen website en een eigen
beter leren kennen. Dat verklaart het succes van jaarlijks
postbus. Individuele Geroflatbewoners reageerden bijzonder
In Zeist-West vonden ook in 2012 weer vele activiteiten plaats.
terugkerende evenementen als het wijk-zomerfeest, het
enthousiast op de grootonderhoudsplannen (zie ook het
Het succesvolle initiatief van bewoners van de Flats Nijenheim
Sinterklaasfeest, de kerstbomenacties, het uitleenpunt voor
Bestuursverslag). Even verderop aan de Laan van Vollenhove,
en onze complexbeheerder voor het inrichten van het ‘Nijentje’
kinderspeelgoed etc. Het Moedercentrum vervult al jarenlang
zijn ook voorbereidingen gestart voor groot onderhoud aan de
- een speelplek voor jonge kinderen uit de Flats Nijenheim - is
een belangrijke rol in het sociale wijkleven. Seyster Veste
Montessoriflat. Huurders en kopers werken naar volle tevre-
uitgegroeid tot een scala aan activiteiten voor kinderen tot 12
betaalt de huisvesting, welzijnsorganisatie MeanderOmnium
denheid samen in een Projectcommissie die de plannen
jaar uit heel Zeist-West. Kinderen van 4 tot 8 jaar kunnen nog
begeleidt de activiteiten. We hebben verder geld gereser-
mee-voorbereidt.
steeds in het Nijentje terecht. Flatkinderen kunnen bij het
veerd voor het schoonmaken van de omgeving rondom de
‘speelblik’ speelgoed lenen. Buurtkinderen van 8 tot 12 jaar
parkeerdekken en het verbeteren van de verlichting. Seyster
kunnen terecht in wijkcentrum De Koppeling. Deze georgani-
Veste betaalt mee aan de particuliere bewaking in en rondom
is geen formele projectcommissie betrokken omdat de
seerde activiteiten hebben meerdere voordelen: buurbewoners
de flats. De laatste jaren is de criminaliteit in Noord enorm
oorspronkelijke bewoners al waren verhuisd en de flat nu alleen
zijn zelf actief betrokken, kinderen zwerven niet zo vaak meer
afgenomen. Een belangrijke opsteker voor iedereen die
door tijdelijke huurders wordt bewoond. De 55+ huishoudens
over straat, er is beter zicht op eventuele probleemkinderen
meewerkt aan het verbeteren van de leefbaarheid in de wijk!
die weer willen terugkeren, zijn onze gesprekspartner.
(en probleemgezinnen) waardoor eerder hulp mogelijk is.
Bij het voorbereiden van de (veranderde) plannen voor Flat 40
22
terug naar inhoud
Het is zaak om Kerckebosch zo goed mogelijk door de komende jaren te loodsen, voorafgaand en tijdens het hele herstructureringsproces. Via het Wijkgericht Werken ZeistOost vinden vele acties plaats: van het jaarlijkse wijkfeest Toost op Oost tot het inrichten van een fietsenberging, van het inrichten van een jongerenruimte tot het vullen van bloembakken, en het organiseren van een voorlichtingsavond over inbraakpreventie. Het Wijkinloophuis vervult al sinds de
bladeren
oprichting een onmisbare rol in de wijk. Veel wijkbewoners weten de weg er naar toe prima te vinden: voor koffie ochtenden, gezamenlijke maaltijden, hulp bij het aanvragen van zorgvoorzieningen etc. Seyster Veste levert de huisvesting en betaalt voor de helft mee aan de salariskosten van een professionele medewerker/gastvrouw van MeanderOmnium.
volgende hoofdstuk
Onze uitgaven in het kader van het Wijkgericht Werken en acties om de leefbaarheid te verbeteren bedroegen in 2012 in totaal € 305.000.
23
terug naar inhoud
6. Woonkansen voor bijzondere doelgroepen
bladeren
Doelstellingen, ambities en acties
volgende hoofdstuk
De concentratie van zorginstellingen in de regio Zeist betekent dat we ons ook medeverantwoordelijk voelen voor hun bewoners. Het bieden van woonkansen voor bijzondere doelgroepen is daarom ons derde speerpunt van beleid. Een compleet overzicht van de bijbehorende doelstellingen en ambities uit ons Ondernemingsplan staat op de pagina 83 in de bijlage bij dit Jaarverslag.
Medische indicatie
zelfstandig op zichzelf gaan wonen en welke woon-/zorg behoeften zij hebben. Daarom zoeken we het in een nauwere
Wie een medische indicatie heeft kan bij ons terecht voor een
samenwerking en goede werkafspraken met de afzonderlijke
geschikte woning. We hebben een inventarisatie opgesteld
instellingen. Vanwege de overlast van (hang)jongeren is in
van alle zorggeschikte woningen in ons bezit. In 2013 zullen
Nijenheim een Centrum voor Jeugd en Gezin geopend.
we analyseren welke vervolgacties nodig zijn om het aanbod
Een casemanager/regisseur coördineert alle acties van de
te vergroten i.c. te verbeteren.
verschillende partijen en instanties die bij de hulp aan een gezin zijn betrokken.
Goede samenwerking
Vanwege de geplande renovatie van Flat 40 moesten Abrona-cliënten verhuizen. In afwachting van een definitief
Met zorgleveranciers en welzijnsinstellingen zitten we om
onderkomen regelden wij, tot grote tevredenheid van de
tafel om verdere samenwerking te intensiveren. Alle instanties
bewoners, tijdelijke huisvesting in portocabins.
moeten elkaar eerst goed leren kennen zodat ze elkaar weten te vinden als dat nodig is. Uitgangspunt is dat wij de nodige en geschikte huisvesting leveren en zij de bijbehorende zorg. Het is moeilijk om precies te inventariseren hoeveel cliënten jaarlijks vanuit een instelling weer geheel of gedeeltelijk 24
terug naar inhoud
7. Maatschappelijke inbedding, samenwerking en deelnemingen
bladeren
‘Dichtbij onze klanten, middenin de wijk’ Doelstellingen, ambities en acties
volgende hoofdstuk
‘We zijn steeds in dialoog met onze klanten. We gaan naar de mensen toe, zodat we weten wat er speelt en aanspreekbaar zijn voor wie ons nodig heeft.’ Zo staat letterlijk in ons Ondernemingsplan ‘Thuis in Zeist’ te lezen. Seyster Veste is goed verankerd in de Zeister gemeenschap. We weten wat er op het terrein van de volkshuisvesting aan de hand is en hebben een goede relatie met onze verschillende type belanghouders (klanten, wijkbewoners, professionele partners, beleidsmakers). We participeren in formele netwerken en overleggen, maar onze voelhoorns vangen ook signalen op uit meer informele structuren en verbanden in de wijken. Onze beleidsvoornemens stemmen we af met anderen die zich hebben verbonden aan onze maatschappelijke thema’s. De behaalde resultaten evalueren we. Waar mogelijk zoeken we de samenwerking. We maken prestatieafspraken waarover we ons publiekelijk verantwoorden (in het jaarverslag en via visitatie). Zo hebben wij onze ambities geformuleerd. Een compleet overzicht van de bijbehorende doelstellingen en ambities staat op de pagina’s 83 in de bijlage bij dit Jaarverslag.
Solide lokale verankering
• aanpak achterstanden op de woningmarkt van bijvoorbeeld
de lokale samenleving vindt dat we ons met deze onderwerpen
• faciliteren zelfstandigheid van ouderen en gehandicapten
moeten bezighouden (zoals bleek uit eerdere onderzoeken):
• combinaties van wonen, zorg en ontwikkeling
• wijkontwikkelingsmaatschappij Kerckebosch
• duurzaam bouwen en wonen
• wonen voor de middeninkomens (€ 33.000 - € 45.000)
• politie en wijkagenten
• kwaliteit van woningen
Zoals blijkt uit ons Ondernemingsplan en dit Jaarverslag,
• welzijnsinstellingen (MeanderOmnium)
• toegankelijkheid van woningen en woongebouwen
hebben we deze beleidswensen omgezet in beleidsspeer-
• zorginstellingen (waaronder Altrecht, Reinaerde, Abrona,
• veiligheidsvoorzieningen aan en rondom woningen
punten.
starters
• wonen voor lagere inkomensgroepen • zuinig energiegebruik
Met en voor deze belanghouders zijn wij aan het werk:
• stimuleren betrokkenheid en participatie van bewoners
• bewoners (waaronder BV Seyst en bewonerscommissies)
• stimuleren eigen verantwoordelijkheid
• collega corporaties (waaronder de Kombinatie en
25
R.K. Woningbouwvereniging Zeist) • gemeente Zeist (waaronder wethouders, ambtenaren en raadsfracties)
Stichting Park Boswijk)
terug naar inhoud
Vormen van bewonersoverleg
• Huurderscommissie Dolderse Duinen
verschillende activiteiten met en voor dementerende
• Huurdersvereniging Flats Nijenheim
bewoners van Heerewegen; tot groot genoegen van beide
Bewonersvereniging Seyst
• Bewonerscommissie Kerckebosch II (Pr. Irenelaan)
kanten. In 2012 besteedden we ruim € 7.000 aan de activiteiten
De Bewonersvereniging Seyst (BV Seyst) is het overkoepelend
• Bewonerscommissie Kerckebosch I (Pr. Margrietlaan)
die in het kader van Samen voor Zeist plaatsvonden.
orgaan van alle huurdersvertegenwoordigingen. De begroting
Overige bewoners worden vertegenwoordigd door de
en de beleidsdoelstellingen, de jaarrekening, de huur
Bewonersverenging Seyst.
Deelnemingen Om haar doelen te kunnen bereiken is Stichting De Seyster
verhoging, sociaal statuut en de wederzijdse en onderlinge bladeren
verhoudingen zijn vaste agendapunten van het reguliere
In 2011 waren vier Projectcommissies actief
Veste medeoprichter van en deelnemer in een aantal
overleg. In een bijlage bij de samenwerkingsovereenkomst
• Projectcommissie Gerodorp
rechtspersonen en samenwerkingsverbanden. Daarbij maken
tussen Seyster Veste en BV Seyst is een participatieschema
• Projectcommissie Geroflat
we onderscheid in:
opgenomen (beschikbaar op onze website). Dit schema legt
• Projectcommissie Brugakker
• dochtervennootschappen
uit hoe en waarover individuele bewoners, bewonerscommis-
• Projectcommissie Schaerweijdelaan / Jacob van Lenneplaan
• overige deelnemingen
sies en de BV Seyst kunnen meepraten. Voor sommige
• samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkeling
onderwerpen geldt informatierecht, voor andere een al dan
• samenwerkingsverbanden in het kader van huisvesting van
volgende hoofdstuk
niet gekwalificeerd adviesrecht of instemmingsrecht. Na de
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
functioneren. (zie ook hoofdstuk 5 onder ‘inspraak’)
bijzondere doelgroepen • Verenigingen van Eigenaren
bestuurscrisis zal de BV Seyst op een andere manier gaan Als maatschappelijk ondernemer zijn wij bij verschillende activiteiten en projecten betrokken. Wij bieden bijvoorbeeld
• stichtingen werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en leefbaarheid
Bewonerscommissies en projectcommissies
scholieren een stageplaats aan. Ook dit jaar liepen weer
Met bewonerscommissies en projectcommissies in de verschil-
enkele leerlingen van het Praktijkonderwijs Zeist – een school
Dochtervennootschappen
lende complexen vindt regelmatig overleg plaats over plannen
voor speciaal onderwijs – mee met onze complexbeheerders.
In verband met het ontwikkelen van vastgoedprojecten is
voor groot onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw en het
De Klussendienst is uitbesteed aan Werkartaal die daarmee
Stichting De Seyster Veste 100% aandeelhouder in haar
vaststellen van sociale plannen en servicebijdragen.
mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt op weg
dochtervennootschap Seyster Veste Vastgoed BV. In 2012
helpt. Wij financieren het Kerstdiner voor vrijwilligers van de
vonden binnen Seyster Veste Vastgoed BV geen bijzondere
In totaal zijn bijna 2500 van onze huurders vertegenwoordigd
Voedselbank. En leveren een bijdrage aan de stichting Kerk
bedrijfsactiviteiten plaats. De omzet is nihil. De jaarrekening
via:
en Samenleving ten behoeve van de inloophuizen van kerken.
van Seyster Veste Vastgoed BV is geconsolideerd met die van
• Contactpersonen Antonlaan
Wij waren in 2012 gastheer voor de Dag van de Dialoog –
Stichting De Seyster Veste. Het resultaat van Seyster Veste
• Bewonerscommissie Brugakker Hogerugwoningen
waarbij groepjes Zeistenaren met elkaar in gesprek gingen
Vastgoed BV in 2012 is batig € 18.000 (2011 batig € 124.000)
• Bewonerscommissie Crosestein
aan de hand van het thema ‘Wie ben jij, wie ben ik?’.
en betreft voornamelijk rentebaten. Het eigen vermogen per
• Bewonerscommissie F. van Bourgondiëlaan
31 december 2012 is € 538.000 (31 december 2011 € 520.000).
• Bewonerscommissie Austerlitz
Samen voor Zeist
• Bewonerscommissie Verzetswijk
Seyster Veste is medeoprichter van Samen voor Zeist dat
Samen met twee andere woningcorporaties richtte Stichting
• Bewonerscommissie Geroflat
bedrijven en maatschappelijk ondernemingen in Zeist helpt
De Seyster Veste in het najaar van 2007 Machado BV (gevestigd
• Bewonersvereniging Montessoriflat Zeist (BMZ)
om met elkaar in contact te komen. In 2012 ondernamen we
te Utrecht) op. Machado BV heeft als doel het exploiteren en
26
terug naar inhoud
in stand houden van monumenten, waaronder het aankopen,
Stichting Triade is een samenwerkingsverband van de Zeister
tegen de netto vermogenswaarde, te weten per 31 december
verbouwen, verhuren en verkopen daarvan. De vennootschap
woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen, WoningNet
2012 € 23.000 (31 december 2011 € 157.000). Het resultaat in
kocht in 2007 een monumentaal pand in de gemeente
en Agis zorgverzekeringsmaatschappij. Doel was het creëren
2012 was -/- € 11.000 (2011 € 411.000). De VOF had in 2012
Utrecht dat in 2009 en 2010 is verbouwd. Seyster Veste bezit
van ‘één loket’ voor wonen, welzijns- en zorgdiensten in de
€ 298.000 omzet (2011 € 2.224.000). In 2012 ontvingen de 3
inmiddels 50% van de aandelen (een van de deelnemers
gemeente Zeist. In het kader van het WMO loket van de
deelnemende partijen een winstuitkering (€ 390.000).
heeft de aandelen overgedragen) en stortte € 450.000
gemeente Zeist, heeft de gemeente de activiteiten van
De risicobeheersing binnen de VOF is een aangelegenheid
aandelenkapitaal. Om de bedrijfsactiviteiten van Machado te
Stichting Triade overgenomen. De voorbereidingen tot
van het bestuur van de VOF. De directeur van Stichting De
kunnen financieren, verstrekken de aandeelhouders niet
liquidatie van de stichting zijn gestart. Daarbij wordt ook de
Seyster Veste is een van de bestuurders van de VOF.
alleen aandelenkapitaal maar ook leningen.
vordering van Seyster Veste op de Stichting betrokken.
bladeren
Seyster Veste ontvangt haar gestorte stichtingskapitaal terug.
Seyster Veste en de gemeente Zeist gingen in 2010 met elkaar een realisatieovereenkomst aan voor de herontwikkeling van
Het belang in de vennootschap is gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De vennootschap had in 2012 een
Buitenlandse instellingen
de wijk Kerckebosch. Voor de grondexploitatie is een
omzet van € 94.000 (2011 € 98.000). Het resultaat van Machado
Seyster Veste investeerde geen middelen in 2012 als financiële
Wijkontwikkelingsmaatschappij BV (WOM BV) opgericht
BV was in 2012 -/- € 191.135 (2011 € 71.941). In 2012 heeft op
ondersteuning in buitenlandse instellingen.
waarin Seyster Veste en de gemeente Zeist elk 50% aandeel
basis van een taxatie van het pand een afwaardering plaats-
hebben. De opstalexploitatie en het risico op basis van de
volgende hoofdstuk
gevonden van € 235.000. De netto vermogenswaarde bedraagt per 31 december 2012 € 843.441 (2011: € 934.207).
uitgangspunten in de realisatieovereenkomst zijn voor
Samenwerkingsverbanden
rekening van Seyster Veste.
Samenwerkingsverbanden in het kader van projectontwikkeling
De WOM BV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaar-
De risicobeheersing binnen de BV is een aangelegenheid van het bestuur van de BV. De directeur van Stichting De Seyster Veste is een van de bestuurders van de BV.
deerd tegen de netto vermogenswaarde, te weten per 31
Het ontwikkelen van projecten brengt risico’s met zich mee.
december 2012 € 9.000 (31 december 2011 € 9.000). Alle
Overige deelnemingen
Om die zoveel mogelijk te beperken, werkt Seyster Veste
uitgaven van de WOM BV zijn toerekenbaar aan de grondex-
Deze betreffen Stichting BSW, Stichting De Woonwinkel en
samen met andere woningcorporaties en marktpartijen.
ploitatie. Seyster Veste heeft op 31 december 2012 een
Triade.
Voor de ontwikkeling en de realisatie van het project Dolderse
vordering op de WOM BV van € 4.188.000 (31 december
Duinen in Den Dolder richtten Seyster Veste, De Kombinatie
2011: € 4.024.000).
In de Stichting BSW wordt voor 100% deelgenomen. BSW
en Era Contour de VOF Zeicon op. Het samenwerkings
De risicobeheersing binnen de WOM BV is een aangelegen-
exploiteert het voormalige kantoorpand van de rechtsvoor-
verband realiseerde hier 47 huurwoningen, die Seyster Veste
heid van de directie van de WOM BV. De organisatie wordt
ganger van Seyster Veste. Het belang in de Stichting is
in exploitatie nam, en 88 koopwoningen. De Dolderse Duinen
geleid door de project- en tevens statutair directeur die
gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. De waarde
is in november 2010 opgeleverd. Ultimo 2012 zijn alle
verantwoordelijk is voor het uitvoeren van plannen en
op 31 december 2012 is € 278.000 (31 december 2011
woningen verkocht. Seyster Veste is, naast een preferent deel,
besluiten.
€ 236.000).
voor 1/3 deel gerechtigd in het resultaat van het project.
Stichting De Woonwinkel heeft haar activiteiten inmiddels
Met het batig resultaat is het onrendabele deel van de
Behalve via deze formele verbanden werkt Seyster Veste in
beëindigd, de voorbereidingen zijn gestart om te komen tot
investering in de huurwoningen teruggebracht.
andere projecten nog samen met diverse andere partijen,
liquidatie van de stichting, waarbij Seyster Veste haar gestorte stichtingskapitaal terugontvangt. 27
zoals met zorginstellingen Abrona, Kwintes, Reinaerde en De VOF is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd
Altrecht bij het huisvesten van hun cliënten.
terug naar inhoud
Samenwerkingsverbanden in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepen
aangelegenheid van de beherend vennoot van de CV. Ten tijde van het opmaken van dit jaarverslag was het defini-
Stichting werkzaam op het gebied van welzijn, zorg en leefbaarheid
Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen hebben
tieve jaarverslag 2012 van de CV nog niet van de beherende
Vanuit haar betrokkenheid bij welzijn, zorg en leefbaarheid is
woningcorporaties in de regio Utrecht CV Witte Vrouwe,
vennoot ontvangen. De risicobeheersing binnen de CV is een
Seyster Veste bestuurlijk vertegenwoordigd in het bestuur
gevestigd te Utrecht, opgericht. Seyster Veste is voor
aangelegenheid van de beherend vennoot van de CV.
van de Stichting Accommodatie Saestum Zeist West.
€ 150.000 mede financier van de CV met een belang van
Stichting Accommodatie Zeist West faciliteerde sportvereni-
bladeren
7,14%. De CV kocht en verbouwde in Utrecht een pand dat is
Voor zorginstelling Altrecht kocht en verbouwde Seyster
ging Saestum bij de aanleg van de zogenaamde NOC-NSF
verhuurd aan een instelling die onderdak biedt aan dak- en
Veste aan de Keistraat in Utrecht een aantal panden.
proeftuin ‘nieuwe sportmogelijkheden’ in Zeist. Seyster Veste
thuisloze jongeren in de stad. Het belang in de CV is in de
Altrecht huurt de panden en biedt daarin onderdak aan
wil van “Saestum” een leefbaarheidsvangnet voor de wijk
jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd tegen de netto
dak- en thuislozen. Op deze wijze levert Seyster Veste een
Zeist West maken met sport, spel, naschoolse opvang,
vermogenswaarde. De omzet van de CV was in 2012 € 79.000
bijdrage aan het oplossen van de dak- en thuislozen
kinderopvang en fitness.
(2011 € 77.000). Het jaarresultaat in 2012 is € 23.000
problematiek in de regio Utrecht.
(2011 € 16.000). De waarde van de participatie is ultimo 2012 volgende hoofdstuk
€ 150.000 (2011 € 150.000). De boekwaarde van de onroerende
Woonruimteverdeling
zaak in exploitatie is € 1.579.000. In 2012 waren er tussen de
Seyster Veste is aandeelhouder van WoningNet NV, dat
CV en Stichting De Seyster Veste geen geldstromen.
verantwoordelijk is voor de inschrijving, administratie en
De risicobeheersing binnen de CV is een aangelegenheid van
andere faciliteiten die met woonruimteverdeling te maken
de beherend vennoot van de CV.
hebben. De aandelen zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en zijn € 36.000 waard.
Voor de huisvesting van studenten hebben woningcorporaties in de regio Utrecht CV Uithof III, gevestigd te Utrecht,
Verenigingen van Eigenaren
opgericht. Seyster Veste is één van de commanditaire
Seyster Veste heeft per 31 december 2012 belangen in de
vennoten en participeert met € 650.000 kapitaal (3% belang)
hierna genoemde Verenigingen van Eigenaren:
in de CV. De CV realiseerde in De Uithof “Casa Confetti”, met
• Vereniging van Eigenaren Park Boswijk in Doorn, totaal
kamers en zelfstandige woningen voor bijna 400 studenten. De studentenflat is eind 2008 opgeleverd. Het belang in de CV is in de jaarrekening van Seyster Veste gewaardeerd tegen
500 appartementsrechten, waarvan 177 appartementen van Seyster Veste • Vereniging van Eigenaren Montessoriflat te Zeist, totaal
de netto vermogenswaarde. De omzet van de CV was in 2012
287 appartementen, waarvan 220 appartementen van
€ 1.777.000 (2011 € 1.774.000). Het jaarresultaat in 2012 is
Seyster Veste
-/- € 5.644.000 (2011 € 2.149.000). De waarde van de participatie is ultimo 2012 € 650.000 (2011 € 1.000.000). De boekwaarde van de onroerende zaak in exploitatie is € 15.915.000. In 2012 waren er tussen de CV en Stichting De Seyster Veste geen geldstromen. De risicobeheersing binnen de CV is een 28
• Vereniging van Eigenaren Antonlaan I, totaal 79 appartementen, waarvan 66 appartementen van Seyster Veste • Vereniging van Eigenaren Antonlaan II, totaal 64 appartementen, waarvan 16 appartementen van Seyster Veste.
terug naar inhoud
8. Een flexibele organisatie Doelstellingen, ambities en acties
bladeren
We moeten de extra kosten van onder andere de verhuurdersheffing opbrengen, maar we willen en kunnen niet het hele bedrag aan onze huurders doorberekenen. En we willen blijven investeren in projecten. Dat betekent dat Seyster Veste moet bezuinigen, ook op de uitgaven voor onderhoud en de eigen organisatie. In de begroting van 2014 moeten we een besparing van € 600.000 hebben gerealiseerd op de organisatiekosten. Een herinventarisatie van onze uitgaven voor onderhoud en een efficiencyslag in de eigen organisatie zijn helaas ook onvermijdelijk. We zullen het in twee jaar tijd met 15% minder medewerkers moeten doen, in alle geledingen van de organisatie: wonen, projecten en ondersteuning. Seyster Veste onderneemt minder activiteiten en heeft dus minder mensen nodig. Uiteraard hebben we daarvoor een Sociaal Statuut opgesteld; de Ondernemingsraad is akkoord.
volgende hoofdstuk
Efficiënte bedrijfsprocessen
werkprocessen geanalyseerd. Zowel de voorbereiding als de
MRM-scans en de visitatie is uitgewerkt en de periode tot
implementatie was een bijzonder intensief proces waarbij de
2015 omvat. Bij de voorbereiding van het beleid en de
Tegelijkertijd hebben we verder gewerkt aan het realiseren van
hele organisatie was betrokken. We gaan ervan uit dat onze
uitvoering ervan weegt de directie de belangen van de
de ambities uit ons Ondernemingsplan. Seyster Veste heeft een
huurders er niets of nauwelijks iets van hebben gemerkt.
belanghouders af. Ook de financiering van Seyster Veste, de
afdeling Wonen, een afdeling Financieel Economische Zaken
correcte naleving van wet- en regelgeving en het beheersen
en een afdeling Projectontwikkeling. In de staf zijn P&O, secretariaat en beleid en communicatie ondergebracht. In 2012
van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten horen tot
De inrichting van onze organisatie
hebben we verder gewerkt aan het opnieuw inrichten van de
de verantwoordelijkheden van de directie die hierover verantwoording aflegt aan de Raad van Commissarissen.
organisatie en het verdelen van alle werkzaamheden in logische
Bestuur en directie
onderdelen. Werkprocessen zijn leidend: nu zitten bijvoorbeeld
Directeur G.R. (Bert) Roolvink, man, geboren 7 oktober 1951, in
De Raad van Commissarissen benoemt de leden van de
alle medewerkers die met mutaties te maken hebben bij elkaar.
dienst sinds 1 april 1988, vormt sinds 15 juli 1994 het bestuur.
directie en stelt de honorering vast. Rechtspositie en bezol
Verantwoordelijkheden zijn verdeeld volgens het principe van
Sinds 1 september 2012 is een tweede bestuurder aangetre-
diging van één van de huidige bestuurder zijn vastgelegd in
proceseigenaren. Ook zijn gebiedsteams ingesteld; zoals het
den: R.W.J. (Rob) Wassenberg, man, geboren 20 januari 1960.
de arbeids- overeenkomst die dateert uit 1994 en om die
woord al zegt, zijn taken en werkzaamheden per gebied
Het intern toezicht ligt bij de Raad van Commissarissen.
reden afwijkt van de regeling Izeboud, zoals uit de benoe-
ingedeeld en worden integraal aangepakt en opgelost. Onze
ming voor onbepaalde tijd blijkt.
bedrijfsprocessen winnen aan efficiency. Klanten profiteren
De directie is belast met het besturen van Seyster Veste en is
daarvan; ze worden sneller en beter geholpen. In combinatie
dus onder meer verantwoordelijk voor de continuïteit, voor
Nevenfuncties van de algemeen directeur
met deze herinrichting van bedrijfsprocessen is een nieuw
de strategie en voor de realisatie van de doelstellingen.
• voorzitter Stichting RWU
ICT-systeem aangeschaft; de implementatie startte eind 2011
Strategie en de doelstellingen zijn vastgelegd in het Onder-
• voorzitter Stichting Zeisthuis
en is in juni 2012 afgerond. Daaraan voorafgaand zijn alle
nemingsplan ‘Thuis in Zeist’ dat in 2011 in aansluiting op de
• voorzitter of lid van diverse lokale en regionale stuurgroepen
29
terug naar inhoud
Met deze nevenfuncties, maar ook door bijvoorbeeld deel te
Honorariumbestuur en directie
nemen aan conferenties van lokale politieke partijen over
woonruimteverdeling en andere onderwerpen, en door
deelname aan Aedes-bijeenkomsten, levert de directeur
Vast inkomen (belastbaar loon)
163.663
163.663
44.629
n.v.t.
mede een bijdrage aan de ontwikkeling en beeldvorming van
Waardering auto van de zaak
15.427
15.427
–
n.v.t.
de corporatiebranche.
Pensioenpremie
33.696
34.657
9.526
n.v.t.
6.390
5.279
2.130
n.v.t.
Premie sociale verzekeringen
Roolvink
Wassenberg (per 1/9/2012)
2012 2011 2012 2011
Naar aanleiding van de invoering per 1 juli 2010 van de bladeren
Sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties,
Totaal 219.176 219.026 56.285
n.v.t.
is vastgesteld (en getoetst door de accountant) dat de hoogte van het honorarium niet passend is bij de functiegroep van de beloningscode (functiegroep E). De bestaande
Personeelsvereniging
worden, maar dient ook als 0-meting. Zo kan periodiek
arbeidsovereenkomst wordt gerespecteerd, daarom wordt
Seyster Veste heeft een actieve personeelsvereniging die ook
worden getoetst of de genomen maatregelen effect hebben.
de WOPT-norm overschreden. Het honorarium is sinds 2006
in 2012 diverse activiteiten organiseerde.
Begin 2013 was de uitslag bekend en werd gestart met
volgende hoofdstuk
diverse maatregelen om de tevredenheid te vergroten.
niet meer verhoogd.
Arbobeleid Ondernemingsraad
Er is een nieuwe Arbodienst geselecteerd om een actiever
Uiteraard is de vergaderagenda van 2012 bepaald door de
arbobeleid te kunnen voeren.
Personeelsbeleid Medewerkers kunnen bij een externe vertrouwenspersoon
interne bezuinigingen, het gedwongen ontslag van medewerkers en het Sociaal Statuut. Aan het eind van het jaar
Eind 2012 is er een medewerkers tevredenheidonderzoek
melding maken van psychosociale arbeidsbelasting (agressie
bestaat de OR uit:
gehouden. Dit onderzoek geeft niet alleen weer hoe tevreden
en geweld, pesten en/of discriminatie). In 2012 heeft niemand
A.J. ter Haar secretaris
medewerkers op dit moment zijn en wat verbeterend kan
van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
N.J. Hart lid E. Bogaerts lid F. Ilhan-Emik lid C. van Meerten voorzitter
Overzichten: Per 31-12-2012 was de werkelijke formatie als volgt in de organisatie ingevuld (in fte):
Directie/staf
Finance & Control & ICT Wonen Vastgoedbeheer Projectontwikkeling Verkoop
Integriteit
Aantal 6,28 8,34 19,62
De nieuwe integriteitscode is in het personeelshandboek
(Vaste medewerkers, exclusief de vastgestelde FTE’s voor vacatures = 3,12 FTE)
opgenomen en op onze website terug te vinden. Dat geldt ook voor de klokkenluidersregeling. Seyster Veste heeft een vertrouwenspersoon integriteit. Omdat we met privacygevoelige informatie werken, is vereist dat we daarmee zorgvuldig omgaan. In geen van beide gevallen zijn meldingen ontvangen. 30
Totaal
4 8,13 1,56 47,93
terug naar inhoud
Opbouw personeelsbestand
Opbouw personeelsbestand
Per 31-12-2012 had Seyster Veste 54 medewerkers in dienst.
Mannen Vrouwen Totaal
Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2012 7,64 %, de
Daarvan is 56,56 % vrouw en 44,44 % man. Van de vrouwelijke
Parttime
3 20 23
meldingsfrequentie 1,47.
medewerkers werkte 66,67 % parttime. Van de mannelijke
Fulltime
21 10 31
Ziekteverzuim
collega’s werkte 12,5 % in deeltijd. Onder parttimers verstaan we alle medewerkers die minder dan 36 uur per week werken.
bladeren
Demografische opbouw personeelsbestand en aantal dienstjaren
In 2012 maakte 1 medewerker gebruik van zijn recht op Totaal
24 30 54
bevallingsverlof ingegaan.
Alleen de vaste medewerkers, inhuur buiten beschouwing gelaten
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers bedroeg 46,74
Op 31 december 2012 bedroeg de gemiddelde diensttijd
jaar. Uitgesplitst naar geslacht is de gemiddelde leeftijd van
8,81 jaar. Bij de mannen bedroeg het gemiddeld aantal
de mannen 49,67 jaar en van de vrouwen 44,40 jaar.
dienstjaren 10,38 en bij de vrouwen 7,57 jaar.
Aantal medewerker en fte’s naar geslacht en per afdeling
volgende hoofdstuk
FTE FTE Totaal Mannen Vrouwen Mannen Vrouwen
Directie en staf
FTE Totaal
2 5 7 2 4,28 6,28
FEZ & Control&ICT 5 4 9 5 3,34 8,34 Wonen
11
11
22 10,72
8,9 19,62
Vastgoedbeheer 4* 1 5 3,44 0,56 4 Projectontwikkeling 3*
7 9,5 2,23 5,9 8,13
Verkoop
2
Totaal
0 23
30
2 1,56 1,56 53 22,39 24,65 47,93
Alleen de vaste medewerkers, inhuur buiten beschouwing gelaten. * 1 medewerker werkzaam op twee afdelingen, zowel bij Vastgoedbeheer als bij Projectontwikkeling
Leeftijdsopbouw
<25
25 t/m 34
35 t/m 44
45 t/m 54
55>
Mannen 0 2 7 6 9 Vrouwen 0 3 15 7 5 Alleen de vaste medewerkers, inhuur buiten beschouwing gelaten.
31
ouderschapsverlof, van één medewerkster is per oktober haar
terug naar inhoud
9. Financiële continuïteit, beleid en beheer
bladeren
Algemeen
als bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging. Omdat wij volkshuisvestelijke taken uitvoeren, kwalificeren wij ons sociaal
Het financieel beleid en beheer van Stichting De Seyster
vastgoed als bedrijfsmiddel.
Veste is gericht op het waarborgen van het voortbestaan.
volgende hoofdstuk
Voldoen aan de ‘A-status’ van het CFV en de kredietwaardig-
Dat betekent dat in de jaarrekening de waardering van het
heidsoordeel van het WSW is het doel. De tijdelijk overtollige
sociaal en commercieel bezit gebaseerd blijft op ‘historische
middelen van de Stichting worden gereserveerd voor het
kostprijs’. De marktwaarde (en niet de bedrijfswaarde) is basis
realiseren van vastgoedprojecten in de sociale huursector.
voor de actuele waarde van het commercieel bezit. De
Belangrijke projecten zijn de vernieuwing van de wijk
gegevens uit de jaarrekening 2011 over de bedrijfswaarde
Kerckebosch, vervangende nieuwbouw aan de Schaerweijde-
van ons commercieel bezit hebben we dienovereenkomstig
laan en werkzaamheden in bestaand bezit die de levensduur
aangepast.
verlengen. Daarnaast worden middelen beschikbaar gesteld aan verbindingen die het huisvesten van specifieke doelgroepen tot doel hebben, zoals aan CV De Witte Vrouwe (voor de
Regeringsplannen
huisvesting van daklozen) en aan CV Uithof III en Machado BV (voor de huisvesting van studenten).
De huidige regering is voornemens woningcorporaties te verplichten een verhuurdersheffing af te dragen. Om dat mogelijk te maken is tevens in het regeerakkoord opgenomen
Gewijzigde Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving
om de mogelijkheden voor de jaarlijkse huurverhoging te verruimen. Het plan bestaat om de jaarlijkse huurverhoging met meer dan inflatie te laten stijgen, aangevuld met een
Als gevolg van integrale toepassing van de herziene RJ 645 is
hoger percentage afhankelijk van het inkomen van de
in het verslagjaar 2012 een wijziging in de verslaggeving
huurders. Daarmee heeft de verruimde huurverhoging ook
doorgevoerd. Dat betekent dat we met ingang van boekjaar
tot doel het scheefwonen tegen te gaan. Deze regeringsplan-
2012 onroerende zaken classificeren als sociaal of commercieel
nen zijn eind 2012 niet in wet verankerd. Alleen de verhuur-
vastgoed. Sociaal vastgoed wordt vervolgens gekwalificeerd
dersheffing voor het jaar 2013 is vastgesteld. Begin 2013 is
32
terug naar inhoud
een Woonakkoord gesloten waarin de huurverhoging voor
(2011: nadelig € 1.341.000). In de begroting 2012 was een
dan in 2011. Ten opzichte van de begroting 2012 is het
2013 en het maximale bedrag voor de verhuurdersheffing is
resultaat voorzien van nadelig € 17.631.000.
€ 259.000 lager.
overeengekomen.
bladeren
Huren en erfpacht
Overige waardeverminderingen
Daarnaast wil het CFV woningcorporaties een heffing
De huuropbrengsten zijn in 2012 € 357.000 hoger dan in 2011.
Het saldo overige waardeverminderingen in de jaarrekening
opleggen als dekking van de saneringssteun van Vestia.
Dit wordt voornamelijk verklaard door hogere huuropbreng-
2012 is € 2.580.000 negatiever ten opzichte van 2011.
Hoewel er nog onzekerheid bestaat over de concrete
sten ten gevolge van jaarlijkse huurverhoging, huurharmoni-
Het saldo overige waardeverminderingen in 2012 is € 10.349
uitwerking van deze voornemens, is het algemene beeld dat
satie, aankopen en wordt verlaagd door verkochte woningen.
positiever dan begroot.
deze voornemens een negatief effect hebben op de vermo-
Ten opzichte van de begroting 2012 zijn de huuropbrengsten
gens- en liquiditeitsontwikkeling van Seyster Veste. In de
€ 579.000 lager. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door
meerjarenbegroting 2013 van Seyster Veste is de verhuur-
hogere huurderving dan begroot.
Overige waardeverminderingen (x € 1.000)
2012
2012
2011
realisatie begroting realisatie
dersheffing en het huurbeleid conform de regeringsplannen
volgende hoofdstuk
en de voorgenomen saneringssteun van het CFV opgeno-
Opbrengsten servicecontracten
waardevermindering activa
men. De verwachting is dat Seyster Veste met haar huidige
De opbrengsten servicecontracten zijn in 2012 € 281.000
in exploitatie
beleid blijft voldoen aan de continuïteitseisen van het CFV en de kredietwaardigheidseisen van het WSW.
0
0
1.620
hoger ten opzichte van 2011. Deze opbrengsten worden met
onrendabele investeringen
de lasten servicecontracten verrekend met de huurders.
huurwoningen 10.445
14.406
3.723
771
7.159
3.293
totaal 11.216
21.565
8.636
beëindigde projecten
Resultaat verkoop bestaand bezit
Resultaat over 2012
In 2012 zijn in totaal dertig woningen uit bestaand bezit verkocht, tegen acht in 2011. In de begroting 2012 is rekening
Specificatie resultaat 2012 (x € 1.000)
gehouden met de verkoop van in totaal twintig woningen uit 2012
2012
2011
realisatie begroting realisatie
In de jaarrekening 2011 is een waardevermindering op activa
bestaand bezit. In de jaarrekening 2012 is bij verkoopresultaat
in exploitatie toegepast van € 1.620.000, met name de afwaar-
het resultaat verantwoord op de 17 woningen die tegen
dering van de renovatie in het complex Brugakker. In de
Som bedrijfsopbrengsten 29.348
30.853
28.084
taxatiewaarde of met een korting van 10% hierop en met
jaarrekening 2012 heeft geen afwaardering plaatsgevonden.
Som bedrijfslasten 31.446
44.241
27.966
‘Kopen naar Wens’ zijn verkocht. Het resultaat van deze
In 2012 zijn geen afwaarderingen teruggenomen.
Bedrijfsresultaat - 2.098 - 13.388
118
verkochte woningen bedraagt in 2012 € 1.356.000 (2011: € 202.000). De overige 13 woningen zijn verkocht met
De onrendabele investeringen in huurwoningen in 2012
- 4.273
- 3.823
‘Koopgarant’. Het resultaat op de verkochte woningen met
betreffen voorzieningen voor projecten met huurwoningen in
- 94
30
- 834
‘Koopgarant’ wordt rechtstreeks verantwoord in het eigen
de fase van planontwikkeling. Daarnaast is op basis van
Belastingen - 1.645
0
3.198
vermogen en bedraagt in 2012 € 1.620.000 (2011: € 481.000).
‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’ de
Resultaat na belastingen - 8.146 - 17.631
- 1.341
Saldo financiële baten en lasten - 4.309 Resultaat deelnemingen
onrendabele top voor de projecten Kerckebosch fase 1 en
Het resultaat na belastingen over 2012 is nadelig € 8.146.000 33
Geactiveerde productie eigen bedrijf
’t Hof volledig voorzien. Dit betreft in 2012 een voorziening
Dit betreft personeelskosten en kosten werkorganisatie die
van € 9.890.000. In de begroting 2012 is de onrendabele top
aan projecten zijn toegerekend. In 2012 is dit € 448.000 lager
voor het project Gerodorp opgenomen. De planontwikkeling
terug naar inhoud
is nog niet afgerond waardoor in 2012 niet de volledige
Voornaamste verschillen ten opzichte van de jaarrekening
onrendabele top is genomen.
2011 zijn: - De post overige personeelskosten is hoger door met name
De beëindigde projecten zijn projecten in ontwikkeling die
het treffen van de reorganisatievoorziening van € 196.000.
Financiële positie De financiële positie van Stichting De Seyster Veste kan worden beoordeeld aan de hand van een aantal kengetallen:
Seyster Veste niet in uitvoering neemt. Voor de gemaakte
- De post inhuurkrachten is € 509.000 lager.
kosten die we naar verwachting niet meer terugverdienen, is
- De afdracht aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisves-
Weerstandsvermogen
met name in de jaarrekening 2011 een voorziening getroffen.
ting als heffing voor de ‘Vogelaarwijken’ bedroeg in 2012 in
Het weerstandsvermogen is het vermogen van Seyster Veste
Deze kosten zijn opgenomen in de begroting 2012. De
totaal € 82.000 en is € 177.000 lager.
om ook in ongunstige tijden de activiteiten te kunnen
bladeren
voortzetten. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in de
projecten zijn nog niet daadwerkelijk afgestoten. De gemaak-
volgende hoofdstuk
te kosten voor het afstoten van deze projecten zijn in 2012
Financiële baten en lasten
verhouding eigen vermogen : totaal vermogen. De keuze van
voorzien voor € 771.000.
Het saldo financiële baten en lasten in de jaarrekening 2012 is
de waarderingsgrondslag heeft invloed op de omvang van
€ 26.000 negatiever dan begroot. Het saldo financiële baten
het weerstandsvermogen. De jaarrekening van Seyster Veste
Onderhoudslasten
en lasten in de jaarrekening 2012 is € 486.000 negatiever ten
is opgesteld op basis van waardering tegen historische
De onderhoudslasten zijn in de jaarrekening 2012 €730.000
opzichte van de jaarrekening 2011. In de jaarrekening 2012 is
kostprijs. Daarbij zijn de onroerende zaken in exploitatie
hoger dan in de jaarrekening 2011. Dit wordt voornamelijk
een correctie op de rentelasten van 2011 opgenomen.
gewaardeerd op € 124,8 miljoen (2011: € 121,1 miljoen). Bij waardering tegen de actuele waarde (de bedrijfswaarde
verklaard door hogere uitgaven planmatig onderhoud. In 2012 is de onderhoudsbegroting hoger dan in 2011 en zijn
Resultaat deelnemingen
voor sociaal vastgoed en voor commercieel vastgoed de
de onderhoudslasten hoger. Ten opzichte van de begroting
Het resultaat deelnemingen is in de jaarrekening 2012
marktwaarde) is de overwaarde ten opzichte van de boekwaar-
2012 zijn de onderhoudslasten € 205.000 lager.
€ 124.000 lager dan begroot. De afwaardering van de activa
de € 104 miljoen (2011: € 97,1 miljoen). Seyster Veste berekent
van Machado BV is de belangrijkste veroorzaker. Het verschil
het weerstandsvermogen op basis van de actuele waarde:
Lasten servicecontracten
tussen het resultaat deelnemingen in de jaarrekening 2012 en
De lasten servicecontracten zijn in de jaarrekening 2012
de jaarrekening 2011 is € 740.000 positief, voornamelijk
€ 444.000 hoger ten opzichte van de jaarrekening 2011.
ontstaan door de in 2011 verantwoorde correctie op de
Deze lasten worden met de opbrengsten servicecontracten
bestemmingsreserve van Verenigingen van Eigenaren.
Eigen vermogen volgens de jaarrekening
verrekend met de huurders.
Weerstandsvermogen ultimo
Overwaarde
2012 2011
35.722
42.248
104.026
97.095
139.748
139.343
Vennootschapsbelasting
Aangepast eigen vermogen /
Overige bedrijfslasten
Omdat het fiscaal resultaat in 2012 positiever is dan begroot,
weerstandsvermogen
De overige bedrijfslasten in de jaarrekening 2012 is € 380.000
ontstaat een nadelig verschil van € 1.645.000 tussen de
positiever dan begroot. Dit wordt voornamelijk verklaard
vennootschapsbelasting in de jaarrekening 2012 en de
Balanstotaal volgens de jaarrekening
171.327
171.542
door lagere kosten van het sociaal economisch plan voor de
begroting.
Overwaarde
104.026
97.095
herstructurering Kerckebosch dan begroot en hogere
Het verschil tussen de vennootschapsbelasting in de jaar
Aangepast balanstotaal
275.353
268.637
inhuurkosten dan begroot.
rekening 2012 en de jaarrekening 2011 is nadelig € 4.843.000.
Weerstandsvermogen in % van
De overige bedrijfslasten in de jaarrekening 2012 is € 444.000
In 2011 is een positieve correctie op voorgaande jaren verant-
het aangepast balanstotaal
51%
52%
positiever ten opzichte van de jaarrekening 2011.
woord door het toepassen van de ‘herbestedingsreserve’.
34
terug naar inhoud
bladeren volgende hoofdstuk
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) berekent het
worden beschouwd als een kortlopende schuld. De aflossing
Interest dekkingsratio
weerstandsvermogen, door het CFV aangeduid als volkshuis-
voor 2013 is circa € 4,1 miljoen. Ook de nog niet opeisbare
De interest dekkingsratio geeft aan hoe vaak uit de operatio-
vestelijk vermogen, op basis van een nadere waardering van
renteverplichtingen per 31 december van € 2,6 miljoen staan
nele kasstromen de verschuldigde rente betaald kan worden.
alle balansposten. Daarbij wordt de waardering voor alle
verantwoord onder de kortlopende schulden.
corporaties uniform gemaakt. Het CFV corrigeert de bedrijfs-
Seyster Veste kan beschikken over een rekening courant
waarde met onder meer de verkopen, stijgingsparameters en
krediet bij de huisbankier van € 4,5 miljoen. Daarnaast kan
restwaarde. Op basis van de door het CFV aangepaste
worden beschikt over drie leningen met een totale variabele
Netto kasstroom uit bedrijfsoperaties 22.994 5.684
balansposten bedroeg ons volkshuisvestelijk vermogen
hoofdsom van € 15,5 miljoen, waarvan op balansdatum in
Verschuldigde rente 5.800 5.419
ultimo 2011 € 97 miljoen, ofwel 45,2% van het balanstotaal.
totaal € 15 miljoen was opgenomen. Seyster Veste heeft
Op basis van de prognoses is het CFV van oordeel dat het
voldoende borgingsruimte bij het WSW, waardoor de
weerstandsvermogen van Seyster Veste in 2011 minimaal
toegang tot de kapitaalmarkt verzekerd is en (door het WSW
11,3% moet zijn. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
geborgde) langlopende geldleningen kunnen worden
De hogere interest dekkingsratio wordt voornamelijk
Koninkrijksrelaties gaf Seyster Veste op basis van de cijfers
opgenomen. De liquiditeitsratio is een momentopname.
verklaard door de ontvangst van de vordering op de belasting-
over 2011 een positief solvabiliteitsoordeel.
Uit de analyse blijkt dat Seyster Veste goed in staat is om aan
dienst in 2012 voor verrekening van btw op projectuitgaven
de directe betalingsverplichtingen te voldoen.
en teruggave van vennootschapsbelasting.
Seyster Veste beoordeelt de liquiditeit aan de hand van de
Loan to value
Treasury
quick ratio, zijnde de verhouding tussen enerzijds het totaal
Loan to value geeft weer de hoeveelheid vreemd vermogen
Het fundament van het treasurybouwwerk is het treasurystatuut
van de vorderingen op korte termijn en de liquide middelen
ten opzichte van de waarde van de onroerend goed portefeuil-
dat plaats, inrichting, doelstellingen, taken en verantwoordelijk-
en anderzijds de kortlopende schulden. Een belangrijk deel
le. De onroerend goed portefeuille wordt hierbij gewaardeerd
heden van de treasuryfunctie beschrijft. Het treasury statuut is
van de kortlopende schuld is niet direct opeisbaar. De binnen
tegen de actuele waarde. (Voor sociaal vastgoed de bedrijfs-
in 2008 herijkt en heeft een meerjarige werking. Het tweede
een jaar aflosbare termijnen van de langlopende schulden
waarde en voor commercieel vastgoed de marktwaarde.)
Interest dekkingsratio (x € 1.000) 2012 2011
Interest dekkingsratio 4,0 1,0
Liquiditeitspositie
Ontwikkeling Liquiditeit (x € 1.000)
niveau van het treasurybouwwerk is het treasury jaarplan dat de treasurydoelstellingen voor de tijdsduur van een begrotingsjaar
Loan to value (x € 1.000) 2012 2011
beschrijft en elk jaar opnieuw wordt opgesteld. Seyster Veste
2012 2011
heeft een treasurycommissie ingesteld, die adviseert over het
Totaal vorderingen 2.777 9.280
Boekwaarde onroerend goed portefeuille 124.774 121.105
te volgen treasurybeleid en marktomstandigheden volgt.
Liquide middelen 20.249 11.838
Overwaarde 104.026 97.095
Een alert financieringsbeleid dat bewust inspeelt op rente veranderingen en -verwachting kan een goede bijdrage leveren
23.026 21.118 Kortlopende schulden 11.028 14.206
Actuele waarde portefeuille (value)
228.800
218.200
aan het rendement. De treasurycommissie bestaat uit functionarissen van Seyster Veste en een extern adviseur en komt
Saldo 11.998 6.912
Schuldrestant leningportefeuille (loan) 114.004
117.411
minimaal driemaal per jaar bijeen. Het treasurybeleid van Seyster Veste is terughoudend in het inzetten van rente-
Quick ratio 2,09 1,49
Loan to value
50%
54%
instrumenten en sluit speculatierisico’s uit. Het beleid is met name gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit.
35
terug naar inhoud
Om het renterisico van toekomstige financieringsbehoefte
zaken in exploitatie in 2012 was € 1.163.000. De investeringen
Het strategisch voorraadbeleid is in 2012 geactualiseerd en
ten gevolge van investeringsplannen deels te beperken,
betreffen bouwunits Vondellaan € 173.000, verbouwing Park
vastgesteld.
heeft Seyster Veste in 2008 bij de ABNAMRO een drietal
Boswijk € 152.000, aankopen van appartementen in Park
rentederivaten voor een totaal bedrag van € 15 miljoen
Boswijk € 228.000 en Montessoriflat € 145.000 en € 465.000
Seyster Veste heeft de effecten van de hierboven genoemde
aangetrokken. Eén derivaat is eind 2010 ingegaan, twee
individuele woningverbeteringen.
externe factoren verwerkt in het meerjarig financieel beleid. Door te werken met meerdere scenario’s, het adequaat
derivaten begin 2011. De vaste rente van de derivaten ligt
bladeren
tussen 4,950% en 4,999%. De looptijden zijn tot 2019, 2022 en
De investeringen in activa ten dienste van de bedrijfsvoering
volgen van de relevante ontwikkelingen en deze tijdig door te
2024. De derivaten zijn volledig gedekt door roll-over
zijn € 1.101.000 en betreffen investeringen in de verbouwing
vertalen in (aanvullende) beleidsmaatregelen, wil Seyster
leningen met dezelfde rentevast looptijden en conversie
van het kantoor aan de Zeisteroever (€ 7.000), vervoersmidde-
Veste strategische risico’s zoveel mogelijk beperken.
momenten. Ultimo 2012 hebben de derivaten een marktwaar-
len (€ 36.000) en ICT (€ 1.058.000).
de van € 4.911.000 negatief. Contractueel heeft Seyster Veste
Operationele risico’s
geen verplichting gedurende de looptijd van de derivaten
Operationele risico’s betreffen risico’s uit de dagelijkse
negatieve marktwaarden met de bank te verrekenen.
Risico’s en risicomanagement
transacties en gebeurtenissen. Te denken valt aan het verhuurrisico, debiteurenrisico, ongunstige ontwikkeling van
Gelet op de bepalingen in de overeenkomsten is Seyster volgende hoofdstuk
Strategische risico’s
kosten, juridische en fiscale risico’s, calamiteitenrisico’s, het
Seyster Veste heeft onder meer tot doelstelling te voldoen
risico van storingen in de automatiseringsorganisatie en
Seyster Veste heeft geen beleggingen in de vorm van
aan de ‘A1-status’ van het CFV en de kredietwaardigheids-
risico’s bij investeringen.
aandelen of obligaties. De liquiditeitspositie wordt actief
oordeel van het WSW. Politieke besluitvorming, veranderin-
gemanaged. Met de huisbankier zijn afspraken gemaakt over
gen in wet- en regelgeving, de ontwikkeling van de economie
Verhuurrisico
de rentevergoeding van in de rekening-courant tijdelijk
(inflatie en rente), demografische ontwikkelingen en verande-
De vraag naar betaalbare huurwoningen is in dit werkgebied
overtollige liquide middelen en de renteniveaus op spaar
rende wensen van klanten zijn externe factoren die het
zo groot dat op korte termijn nauwelijks verhuurrisico van enige
rekeningen waarop tijdelijk overtollige middelen worden
werkgebied en de financiële ontwikkeling van corporaties
omvang bestaat. Een adequaat strategisch voorraadbeleid is
geparkeerd. In verband met de kredietcrisis is in het najaar
beïnvloeden. Strategische keuzes om die invloed desgewenst
voor alle complexen van belang. Dit beleid is in 2012 geactu-
van 2008 besloten dat Seyster Veste uitsluitend tegoeden
te beperken, brengen de nodige risico’s met zich mee.
aliseerd en geïmplementeerd.
aanhoudt bij grote Nederlandse bankinstellingen die als
Dat geldt vooral voor keuzes in het voorraadbeleid en het
‘veilig’ beschouwd mogen worden. Seyster Veste beschikt
financiële beleid. Het herijken van het voorraadbeleid
Debiteurenrisico
zoals gemeld in de paragraaf ‘liquiditeitspositie’ over een
gebeurt periodiek met als doel dat de woningvoorraad blijft
De beheersing van het debiteurenrisico past binnen de
kredietfaciliteit bij de huisbankier van € 4,5 miljoen.
aansluiten bij de wensen van (potentiële) klanten.
bredere doelstelling van Seyster Veste. Doel van het debiteuren-/
Daarnaast kan door leningen met variabele hoofdsom tot in
Aspecten van het voorraadbeleid zijn aankoop en nieuwbouw,
invorderingsbeleid is om het ontstaan van huurachterstanden,
totaal € 15,5 miljoen flexibel worden voorzien in een (tijde-
kwaliteit van het vastgoed, prijs-/huurbeleid en verkoop
mede in het belang van de huurders, zo veel mogelijk te
lijke) financieringsbehoefte.
beleid. Ook demografische ontwikkelingen spelen een rol.
voorkomen. Duidelijke administratief organisatorische
In verband daarmee zijn alle sterke en zwakke aspecten van
maatregelen signaleren tijdig wanneer huurachterstanden
Investeringen
de bestaande woningvoorraad en alle kansen en bedreigingen
ontstaan, waarna adequate invorderingsmaatregelen
Het totaal van de investeringen in onroerende en roerende
in de werkomgeving van Seyster Veste geïnventariseerd.
plaatsvinden. Desondanks is niet uit te sluiten dat de
Veste niet verplicht een liquiditeitsbuffer aan te houden.
36
terug naar inhoud
corporatie enig verlies op de debiteurenvordering moet nemen.
Investeringsrisico’s
beheersen streeft Seyster Veste bij de samenstelling van de
bladeren
Seyster Veste heeft verschillende risico-beperkende maatre-
lening portefeuille naar een evenwichtige spreiding van
Ongunstige ontwikkeling van kosten
gelen in de projectenportefeuille genomen. Deze maatregelen
renteherzieningsdata. Doelstellingen staan verwoord in het
Seyster Veste hanteert diverse organisatorische maatregelen
hebben geleid tot het stopzetten van een aantal projecten en
treasurystatuut en het jaarlijks op te stellen treasuryjaarplan.
om de kosten te beheersen. Ieder jaar worden bij het
het sterk beperken van het aandeel nieuwbouw koopwoningen.
Beheersing van de risico’s vindt ook plaats doordat Seyster
vaststellen van de begroting investerings- en exploitatie
Samenwerking met partners om risico’s te delen, houdt het
Veste een treasurycommissie heeft ingesteld, waarin een
budgetten (in termen van te leveren prestaties en te besteden
risico voor Seyster Veste eveneens beperkt. Verder hanteert
externe deskundige participeert.
middelen) vastgesteld, waarbinnen het management mag
Seyster Veste een gefaseerd besluitvormingsproces op basis
handelen. In aanvulling daarop bestaan nog afzonderlijke
van goed onderbouwde investeringsvoorstellen per fase.
Liquiditeitsrisico
goedkeuringsprocedures voor bestedingen boven een
De financiële functie rondom projectontwikkeling, zowel met
De Seyster Veste moet voldoende liquide zijn om aan de
bepaald bedrag. Minstens zo belangrijk is het bestaan van
betrekking tot planning (voorcalculatie), registratie en control
betalingsverplichtingen op korte termijn te kunnen voldoen.
een bedrijfscultuur die aandacht heeft voor efficiënt en
is versterkt.
Gelijktijdig is er het streven om de rentelasten te beperken en in dat verband zo weinig mogelijk overtollige liquide middelen
effectief werken en kostenbeheersing. volgende hoofdstuk
Financiële risico’s
aan te houden. Goede aandacht voor het managen van de
Juridische en fiscale risico’s
De financiële risico’s zijn te onderscheiden in het financierings-
kasstromen beheerst de risico’s. Daarnaast is van belang dat
Beheersing van de risico’s is mogelijk door interne toetsing
risico, het renterisico en het liquiditeitsrisico.
Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit.
Financieringsrisico
Compliancerisico’s
Het woningbezit wordt in belangrijke mate gefinancierd met
Compliancerisico’s betreffen het niet of onvoldoende naleven
op de naleving van wet- en regelgeving en door het inwinnen van extern advies bij complexe vraagstukken. Calamiteitenrisico’s
vreemd vermogen. Voor de continuïteit van Seyster Veste is
van wet- en regelgeving en het feit dat medewerkers niet
Seyster Veste heeft haar woningbezit verzekerd tegen herbouw-
het van belang om voortdurend - tegen aanvaardbare
integer handelen. Seyster Veste beheerst dit risico door
waarde voor brand-, vliegtuig- en stormschade. De verzekeraars
condities - een beroep te kunnen doen op de kapitaalmarkt,
medewerkers voldoende bewust te maken van wijzigingen in
hebben een garantie afgegeven tegen onderverzekering.
waarbij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de
wet- en regelgeving. Verder heeft Seyster Veste verschillende
Ook is een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
op te nemen leningen waarborgt. Dit stelt eisen aan de
risicobeperkende maatregelen genomen (waaronder het
(eigen) vermogenspositie en de vrije kasstromen van Seyster
vaststellen van aanbestedingsregels) en zijn een integriteits-
Risico’s automatiseringsorganisatie
Veste. Beheersing van dit risico vindt plaats door minimaal
code en klokkenluidersregeling vastgesteld.
Deze risico’s betreffen het waarborgen van de continue
twee keer per jaar te toetsen of de vermogenspositie en de
beschikbaarheid en de beveiliging van de informatiesystemen.
kasstromen voldoen aan de criteria die het WSW stelt.
Continue beschikbaarheid is gewaarborgd omdat Seyster
Financiële verslagleggingsrisico’s Het financiële verslagleggingsrisico heeft betrekking op het
Veste bij een calamiteit beschikt over een uitwijkfaciliteit.
Renterisico
niet tijdig, niet juist of niet volledig rapporteren van informatie,
Voorts maakt zij gebruik van adviezen en ondersteuning van
Juist omdat het woningbezit in belangrijke mate is gefinancierd
waardoor het onmogelijk is om tijdig of juiste beslissingen te
externe deskundigen. Om de risico’s nog verder te beperken
met rentedragend vreemd vermogen, zijn de financiële
nemen of waardoor derden onjuist worden geïnformeerd.
is het technisch beheer uitbesteed aan een gespecialiseerde
resultaten van Seyster Veste in belangrijke mate mede
Seyster Veste heeft een afzonderlijke interne controle
dienstverlener.
afhankelijk van de ontwikkeling van de rente. Om dit risico te
functionaris in dienst. In werkprocessen geïncorporeerde
37
terug naar inhoud
administratief organisatorische maatregelen, waaronder interne controlemaatregelen, beperken de risico’s. Deze maatregelen liggen schriftelijk vast.
bladeren volgende hoofdstuk
38
terug naar inhoud
10. Geconsolideerde jaarrekening 2012 bladeren
volgende hoofdstuk
Kengetallen terug naar inhoud
x € 1.000
bladeren volgende hoofdstuk
Boekjaar 2012 2011
Boekjaar 2012 2011
Aantal verhuureenheden Woningen 4.103 4.137 Totaal 4.103 4.137 Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd 1 0 Aantal aangekocht 10 11 Aantal verkocht -30 -7 Aantal gesloopt -18 0 3 0 Aantal samengevoegd/ overig Totaal mutaties -34 4 Kwaliteit exclusief toezicht (per woning, x €1,=) 195 221 Kosten klachtenonderhoud Kosten mutatieonderhoud 80 73 Kosten contractonderhoud 101 126 0 6 Kosten vandalisme en sociaal onderhoud Kosten planmatig onderhoud 445 193 108 135 Kosten overig ( o.a. VvE bijdrage) Totaal kosten onderhoud 929 754 Gemiddelde netto huur per woning per maand Het verhuren van woningen Mutatiegraad in % 9,1 8,6 0,73 0,69 Huurachterstand in % (zittende huurders) Financiële continuïteit Solvabiliteit 20,85 24,63 Liquiditeit 2,78 1,96 Rentabiliteit eigen vermogen -22,80 -3,17 Rentabiliteit totaal vermogen -1,90 1,79 Interne financiering per woning 30.983 31.870
Balans en winst- en verliesrekening (per vhe, x €1,=) Eigen vermogen Voorzieningen Totaal opbrengsten Rentelasten Bedrijfslasten Jaarresultaat Personeelsbezetting Formatieplaatsen ultimo boekjaar
40
8.670 1.724 7.123 1.188 7.633 -1.977
10.217 15 6.792 1.068 6.763 -324
47,9
48,1
Geconsolideerde balans per 31 december terug naar inhoud
voor bestemming resultaat; x € 1.000 Activa Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
bladeren volgende hoofdstuk
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Borgstellingsvergoedingen Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen Totaal Vlottende activa Voorraden Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Vorderingen op deelnemingen Belastingvorderingen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal Liquide middelen Totaal
41
2012 2011
105.272 537 1.607
109.931 883 857
19.502 20.077 7.122 4.612 204 99 134.244 136.459
877 1.101 4.188 4.196 37 37 836 1.186 90 237 430 474 6.458 7.231
6.200 6.241 1.399 493 7.599 6.734
177 166 262 439 601 201 1.285 7.426 238 609 214 439 2.777 9.280 20.249
11.838
171.327 171.542
Passiva
2012 2011
Eigen vermogen Algemene reserve 43.868 43.589 Resultaat boekjaar -8.146 -1.341 Totaal 35.722 42.248 Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen 6.839 0 68 62 Voorziening voor jubilea uitkeringen Voorziening voor reorganisatiekosten 196 0 Totaal 7.103 62 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal
109.898 109.945 454 469 7.122 4.612 117.474 115.026
Kortlopende schulden Gemeenten 0 9 4.106 7.466 Schulden aan kredietinstellingen Onderhanden projecten 344 0 Belastingen 125 466 72 76 Schulden ter zaken van pensioenen Schulden aan leveranciers 2.427 1.723 Schulden aan deelnemingen 88 36 816 1.723 Overige schulden Overlopende passiva 3.050 2.707 Totaal 11.028 14.206 Totaal 171.327 171.542
terug naar inhoud
Geconsolideerde winst - en verliesrekening x € 1.000
bladeren volgende hoofdstuk
Bedrijfsopbrengsten Huren en erfpacht Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2012 24.319 2.146 1.356 1.247 280 29.348
2011 23.962 1.865 202 1.695 360 28.084
5.369 5.219 11.216 8.636 2.727 2.596 376 348 544 536 3.829 3.099 305 245 2.005 1.768 5.075 5.519 31.446 27.966 -2.098 118
392 195 4.896 -4.309
540 55 4.418 -3.823
-6.407
-3.705
Resultaat deelnemingen -94 -834 -1.645 3.198 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen -8.146 -1.341
42
terug naar inhoud
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x € 1.000; indirecte methode)
2012
2011
bladeren
Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat voor toegerekende rente -2.098 118 Aanpassingen voor: Verkoop VOV woningen 1.620 0 Afschrijvingen 5.369 5.219 Vrijval voorziening 0 187 Mutatie voorzieningen 202 -177 Waardeverminderingen 11.216 8.636 Verandering in werkkapitaal • Mutatie vorderingen 6.503 -8.113 • Mutatie kortlopende schulden 182 -186 6.685 -8.299 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 22.994 5.684
volgende hoofdstuk
Mutatie financiële vaste activa 773 3.381 Ontvangen rente 577 578 -5.800 -5.419 Betaalde rente Ontvangen uitkeringen van deelnemingen 0 168 Betaalde winstbelasting 0 -1.865 -4.450 Totaal kasstroom uit operationele activiteiten 18.544
-3.157 2.527
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -2.265 -5.602 Desinvesteringen materiële vaste activa -1.343 -1.044 -3.118 6.900 Investeringen in projecten in ontwikkeling Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -6.726
254
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden 5.500 25.500 Aflossingen langlopende schulden -8.907 -16.490 Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.407
9.010
Toe-/afname geldmiddelen
43
8.411
11.791
terug naar inhoud
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening Grondslagen algemeen
Toelichting eigen vermogen: verloopoverzicht (x € 1.000)
De jaarrekening 2012 is gebaseerd op de herziene Richtlijn
Eigen vermogen per 1 januari
Grondslagen voor consolidatie
2012 2011
€ 43.589
€ 41.224
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens
bladeren
voor de Jaarverslaggeving 645 ‘Toegelaten Instellingen
Mutaties boekjaar
€
279
€ 2.365
van Stichting De Seyster Veste en haar groepsmaatschappijen.
volkshuisvesting’ (aangepast 2011).
Eigen vermogen per 31 december
€ 43.868
€ 43.589
Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische- en economische eenheid vormt.
Vermogenscorrectie als gevolg
Stelselwijziging
van stelselwijziging
€
0
In het verslagjaar 2012 is een wijziging doorgevoerd in de
Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden
volgende hoofdstuk
verslaggeving als gevolg van integrale toepassing van de
Gecorrigeerd eigen vermogen
herziene RJ 645. Dit betekent met name dat met ingang van
per 31 december
uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen €
43.589
boekjaar 2012 onroerende zaken worden geclassificeerd als
waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het vermogen en in het resultaat van de groep
hetzij sociaal, hetzij commercieel vastgoed. Daarnaast wordt
wordt afzonderlijk vermeld.
het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of vast-
Verwerking verplichtingen
Deelnemingen die integraal worden geconsolideerd:
goedbelegging. Deze classificatie/kwalificatie heeft gevolgen
In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare
• Seyster Veste Vastgoed B.V.
100%
voor de waardering van de onroerende zaken, zoals toege-
verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die
• Stichting B.S.W.
100%
licht bij de grondslagen inzake vaste activa.
kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen
Overige deelnemingen, gewaardeerd op vermogensmutatie-
De vergelijkende cijfers in de balans over het boekjaar 2011
namens Stichting De Seyster Veste zijn gedaan richting
methode:
zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen,
huurders, gemeenten en overige belanghouders aangaande
• Machado B.V.
50,00%
waarbij de invloed van de stelselwijziging rechtstreeks in het
verplichtingen betreffende toekomstige herstructurering- of
• WOM Kerckebosch BV
50,00%
• V.O.F. Zeicon
33,33%
eindvermogen is verwerkt. Herrekening van het beginvermogen
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld
is namelijk praktisch niet mogelijk, zodat deze herrekening in
aan het besluitvormingsproces binnen de Stichting. Van een
overeenstemming met Richtlijn voor de Jaarverslaggeving
feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de
Overige deelnemingen, gewaardeerd op kostprijs:
140 ‘Stelselwijzigingen’ achterwege is gelaten. Het effect van
definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van een
• Stichting De Woonwinkel
de stelselwijziging op het eigen vermogen per 31 december
definitieve bouwvergunning heeft plaatsgehad.
2011 bedraagt nihil en het effect op het resultaat 2012
Naast de hiervoor genoemde belangen heeft Seyster Veste
bedraagt nihil. De effecten op de individuele posten worden
belangen in Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
in de toelichting bij de desbetreffende posten uiteengezet.
Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar
44
terug naar inhoud
slechts van een duurzame financiële band door middel van
De woningcorporatie kwalificeert het sociaal vastgoed als
bijzondere waardeverminderingen uit voorgaande jaren
verstrekte bijdragen voor onderhoud. Het aandeel van
bedrijfsmiddel, aangezien zij een beleid heeft dat gericht is
teruggenomen tot maximaal de boekwaarde op basis van
Seyster Veste in het vermogen van de desbetreffende VvE’s
op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het
verkrijgings-/vervaardigingsprijs verminderd met afschrijvingen.
wordt aangemerkt als vooruitbetaalde bijdragen in de kosten
volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
Deze terugneming wordt direct in de winst- en verlies rekening verwerkt onder de post overige waardeverminderin-
van onderhoud en is in de balans opgenomen onder de post
bladeren
Financiële vaste activa, overige vorderingen. Het betreft de
Sociaal vastgoed in exploitatie
volgende VvE’s:
Het sociaal vastgoed in exploitatie omvat woningen met een
• VvE Park Boswijk te Doorn
huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiks-
• VvE Montessoriflat te Zeist
vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslag-
duur en worden volgens de lineaire methode berekend op
• VVE Antonlaan I te Zeist
grens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli
basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs,
• VVE Antonlaan II te Zeist
door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijks
rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er wordt
relaties wordt vastgesteld. Het maatschappelijk vastgoed is
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
gen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.
volgende hoofdstuk
Met ingang van boekjaar 2011 zijn als gevolg van voortschrijdend
bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke
Bij bepaling van de afschrijvingen, wordt de componenten-
inzicht deze financiële belangen in Verenigingen van
organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en
benadering toegepast, waarbij de volgende levensduren
Eigenaars (VvE’s) niet langer in de balans opgenomen,
culturele instellingen en dienstverleners, die zijn vermeld op
worden gehanteerd:
aangezien Seyster Veste geen rechten kan ontlenen aan de
de bijlage zoals opgenomen in de Beschikking van de
- Casco 40-50 jaar
verstrekte bijdragen voor onderhoud. Besluitvorming over de
Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de
- Installaties 20-25 jaar
aanwending van deze bijdragen vindt plaats door de
staatssteun voor toegelaten instellingen.
- Inrichting 10-15 jaar
ledenvergadering van de Verenigingen van Eigenaars (VvE’s).
Op grond wordt niet afgeschreven.
De vooruitbetaalde bijdragen worden vanaf 2011 ten laste
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op
van het resultaat verwerkt.
verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
Grondslagen materiële vaste activa
cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderin-
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal)
gen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
wordt jaarlijks getoetst op basis van de realiseerbare waarde,
betreft sociaal vastgoed in aanbouw ten behoeve van
voor sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. Een bijzondere
toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed in ontwikkeling
Classificatie en kwalificatie vastgoed in exploitatie
waardevermindering is het verschil tussen de boekwaarde en
wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende
Op grond van Richtlijn 645 (2011) wordt het vastgoed in
de lagere bedrijfswaarde. Afwaardering vindt plaats indien dit
kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding,
exploitatie op eenheidniveau gesplitst in sociaal en commercieel
naar verwachting duurzaam is en wordt direct in de winst-en-
toezicht en directievoering onder aftrek van bijzondere
vastgoed. Daarnaast wordt het sociaal vastgoed op porte-
verliesrekening verwerkt onder de post overige waardever-
waardeverminderingen. Voorts wordt rente tijdens de bouw
feuilleniveau gekwalificeerd als bedrijfsmiddel of als vastgoed-
minderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.
toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen
belegging. Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfs-
Eveneens wordt jaarlijks getoetst of bijzondere waarde
de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen.
middel wordt gepresenteerd onder materiële vaste activa,
verminderingen die in voorgaande jaren zijn verantwoord,
Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is
terwijl het commercieel vastgoed wordt gepresenteerd onder
kunnen worden teruggenomen. Indien de bedrijfswaarde
aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke
vastgoedbeleggingen.
duurzaam hoger is dan de boekwaarde, worden de
financiering gehanteerd.
45
terug naar inhoud
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
overige commercieel vastgoed.
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de
- Casco 40-50 jaar - Installaties 20-25 jaar
onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorzie-
Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op
- Inrichting 10-15 jaar
ning aan de creditzijde van de balans opgenomen.
verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de
Op grond wordt niet afgeschreven.
cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderinIngenomen grondposities worden onder deze post verwerkt
gen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering
Na-investeringen die leiden tot een waardeverhoging van de
tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening
wordt jaarlijks getoetst op basis van de realiseerbare waarde,
onroerende of roerende zaken worden aangemerkt als
vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
voor commercieel vastgoed de reële waarde (marktwaarde).
activeerbare uitgaven van vernieuwing.
bladeren
De reële waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-
zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat.
bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
Na-investeringen die leiden tot een waardeverhoging van de
Een bijzondere waardevermindering is het verschil tussen de
waardeverhoging van de onroerende of roerende zaken.
onroerende of roerende zaken worden aangemerkt als
boekwaarde en de lagere reële waarde (marktwaarde).
De uitgaven voor onderhoud worden direct als kosten ten
activeerbare uitgaven van vernieuwing.
Afwaardering vindt plaats indien dit naar verwachting
laste van het resultaat verantwoord.
volgende hoofdstuk
duurzaam is en wordt direct in de winst-en-verliesrekening De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeer-
verwerkt onder de post overige waardeverminderingen
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
bare kosten door het feit dat er geen sprake is van een
materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.
Onroerende zaken die onder voorwaarden aan een derde zijn
waardeverhoging van de onroerende of roerende zaken.
Eveneens wordt jaarlijks getoetst of bijzondere waarde
verkocht (VOV) onder de regeling Koopgarant of andere
De uitgaven voor onderhoud worden direct als kosten ten
verminderingen die in voorgaande jaren zijn verantwoord,
regelingen vanuit het verleden, waarvoor Seyster Veste een
laste van het resultaat verantwoord.
kunnen worden teruggenomen. Indien de reële waarde
terugkoopplicht kent, zijn aangemerkt als financierings
duurzaam hoger is dan de boekwaarde, worden de bijzondere
transactie. De betreffende onroerende zaken worden
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering
waardeverminderingen uit voorgaande jaren teruggenomen
gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper
tot de boekwaarde en direct in de winst- en verliesrekening
overeengekomen contractprijs bij eerste waardering en de
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de
verwerkt onder de post overige waardeverminderingen
marktwaarde bepaald conform de contractvoorwaarden bij
bedrijfsvoering worden gewaardeerd op basis van aanschaf-
materiële vaste activa vastgoedportefeuille.
latere waardering. Bij eerste waardering is sprake van een
waarde, onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.
Grondslagen vastgoedbeleggingen
herclassificatie van de onroerende zaken, zodat de herwaarDe afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte gebruiks-
dering naar actuele waarde rechtstreeks in het eigen vermogen
duur en worden volgens de lineaire methode berekend op
worden verwerkt, tenzij sprake is van eerder genomen
basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs,
waardeverminderingen.
rekening houdend met een eventuele restwaarde. Er wordt
Commercieel vastgoed in exploitatie
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen
Bij bepaling van de afschrijvingen, wordt de componenten-
wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopver-
met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfs-
benadering toegepast, waarbij de volgende levensduren
plichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt
matig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het
worden gehanteerd:
jaarlijks gewaardeerd op de actuele waarde van de verplichting,
46
terug naar inhoud
rekening houdend met de contractvoorwaarden.
Financiële vaste activa
huurontwikkeling en van de ontwikkeling van exploitatielasten.
Daarnaast is sprake van onroerende zaken die onder voor-
Deelnemingen
resultaten is verantwoord als nog te ontvangen BWS subsidies.
waarden aan een derde zijn verkocht (VOV) onder regelingen
Deelnemingen waarin Seyster Veste invloed van betekenis
De vordering wordt jaarlijks verminderd met de door de
vanuit het verleden, die zijn aangemerkt als verkooptransactie.
kan uitoefenen, worden gewaardeerd tegen de netto
budgethouder uitbetaalde bedragen en verhoogd met rente
Deze verplichtingen zijn toegelicht onder de niet in de balans
vermogenswaarde. De netto vermogenswaarde wordt
over het jaarlijks resterende saldo. De uitbetaling is afhankelijk
opgenomen rechten en verplichtingen.
berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze
gesteld van de disconteringsvoet en beloopt maximaal 30 jaar.
De netto contante waarde van de negatieve exploitatie
jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende bladeren
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel)
gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze
Borgstellingsvergoedingen
grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrond
Dit betreft de aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft
slagen van de desbetreffende deelneming.
betaalde borgstellingsvergoedingen ter zake van opgeno-
commerciële vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekom-
men geldleningen. De vergoedingen worden gedurende de
volgende hoofdstuk
stige verhuurexploitatie. Dit vastgoed in ontwikkeling wordt
Indien de waardering van de deelneming volgens de netto
looptijd van de desbetreffende leningen ten laste van het
gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten
vermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaar-
resultaat gebracht.
van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en
deerd. Indien en voor zover Stichting De Seyster Veste in
directievoering onder aftrek van bijzondere waardeverminderin-
deze situatie geheel of deels instaat voor de schulden van de
Overige effecten
gen. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De
desbetreffende deelneming of het stellige voornemen heeft
De overige effecten zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs
geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde
de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te
of lagere marktwaarde.
rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende
stellen, wordt indien nodig een voorziening getroffen.
zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
Financiële instrumenten Deelnemingen of verbindingen waarin Stichting De Seyster
Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten
Veste een gering financieel belang heeft, worden gewaar-
wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting.
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de
deerd tegen de verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding
Hieronder worden de financiële derivaten en de hiermee
waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de
bestaat, een lagere waarde.
verbonden risico’s toegelicht.
Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen
Overige vorderingen
Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt
Vorderingen op deelnemingen en overige vorderingen
Voor latente belastingen wordt een vordering/voorziening
tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening
worden gewaardeerd tegen de nominale waarde, rekening
opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde
vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
Te vorderen BWS – subsidies
onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
Latente belastingvorderingen
verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.
47
De uit hoofde van het Besluit Woninggebonden Subsidies
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen
toegezegde bedragen zijn gebaseerd op aannames van de
voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst
terug naar inhoud
bladeren
belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de
Voorraden
worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De project
realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aange-
Grondposities en geactiveerde uitgaven voor
kosten omvatten de direct op het project betrekking heb-
wend. Latente belastingvorderingen worden per iedere
planontwikkeling
bende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan project
verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad woningen
activiteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het
waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belasting-
(opgeleverd en nog niet verkocht) en wordt gewaardeerd
project en andere kosten die contractueel aan de opdracht-
voordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderin-
tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
gever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden
gen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de
Deze lagere netto- opbrengstwaarde wordt bepaald door
projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling
financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter
individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigings-
voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden
is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn
prijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de
van het project voor of tijdens de constructie een onvoor-
opgenomen onder de voorzieningen.
overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen
waardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.
worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is De vordering voor latente belastingen omvat ultimo 2012 het
gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van
Seyster Veste gebruikt de ‘percentage of completion
belastingeffect van de verschillen tussen commerciële en
nog te maken kosten voor verkoop.
methode’ voor het meten van de verrichte prestaties bij de uitvoering van de projecten. Onder deze methode worden de
fiscale winstbepaling inzake leningen. Gelet op de beperkte volgende hoofdstuk
looptijd is de voorziening gewaardeerd tegen nominale
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
gemaakte projectkosten vergeleken met en uitgedrukt in een
waarde met een tarief van 20%.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft
percentage van de totale verwachte projectkosten.
onverkochte onroerende zaken in aanbouw bestemd voor de
Opbrengsten en kosten worden verantwoord in de winst- en
Overige latente belastingvorderingen zijn ultimo 2012 niet tot
verkoop en wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of
verliesrekening op basis van deze voortgang. Uitgaven die in
waardering gebracht, gelet op de onzekerheid omtrent in de
lagere netto- opbrengstwaarde. Deze lagere netto-op-
een jaar zijn gedaan ten behoeve van projectactiviteiten in
toekomst belastbare winsten die voor de realisatie van het
brengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling
het opvolgende jaar worden niet meegenomen in de
tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Er is ultimo
van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouw
berekening.
2012 geen sprake van beschikbare voorwaartse verliescom-
kosten, de directe loonkosten en de overige kosten die
pensatie. Overige verrekenbare tijdelijke verschillen betreffen
rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.
Projecten worden in de balans gepresenteerd als vordering
met name projecten in ontwikkeling (latentie circa € 3 miljoen
De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte
op dan wel schuld aan de opdrachtgevers uit hoofde van de
gewaardeerd op nihil), verkoopvijver in de komende 5 jaar
verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor
contracten. Er is sprake van een vordering indien het bedrag
(latentie circa € 3 miljoen gewaardeerd op nihil) en voorzie-
voltooiing en verkoop.
van de gerealiseerde opbrengst hoger is dan het bedrag van de gefactureerde termijnen. Indien het bedrag van de
ning onrendabele investeringen (latentie circa € 4 miljoen gewaardeerd op nihil).
Onderhanden projecten
gerealiseerde opbrengst lager is dan de gefactureerde
De onderhanden projecten in opdracht van derden betreft
termijnen, is sprake van een schuld.
Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover voldaan
onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaar-
wordt aan de wettelijke bepalingen hieromtrent art BW 2.363 en
deerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd
Vorderingen
RJ 115.305 (corporatie is bevoegd tot salderen en heeft het
met de toegerekende winst en verminderd met verwachte
Huurdebiteuren en overige vorderingen
stellige voornemen om te salderen en looptijd van vordering en
verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op
De waardering van de vorderingen geschiedt tegen de
schulden is nagenoeg gelijk, simultane afwikkeling).
een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan
nominale waarde, rekening houdend met een voorziening
48
terug naar inhoud
voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening wordt bepaald
satie is besloten en dit kenbaar is gemaakt. Dit heeft in 2012
op basis van een individuele beoordeling van de vorderingen.
plaatsgevonden. De aanpassing is naar verwachting in 2014 afgerond.
Liquide middelen
Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Bedrijfsopbrengsten Huren en erfpacht
Liquide middelen bestaan uit kas, tegoeden in rekening
Langlopende schulden
De betreft de netto huren op grond van huur- en erfpacht
courant met banken en deposito’s of spaartegoeden bij
De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen
contracten. De opbrengsten worden jaarlijks verhoogd in
banken met een looptijd korter dan één jaar en staan ter vrije
nominale waarde.
overeenstemming met het intern geformaliseerde huurbeleid, rekening houdend met de wettelijke bepalingen en / of
beschikking van de stichting. Schulden in rekening courant bladeren
met banken zijn opgenomen onder schulden aan krediet
De aflossingsverplichting van de langlopende schulden in het
instellingen onder kortlopende schulden.
eerstvolgende boekjaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Voorzieningen
contractuele afspraken. Voor leegstaande appartementen in complex Park Boswijk zijn servicekosten verschuldigd, die bij leegstand niet kunnen
volgende hoofdstuk
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare
Terugkoopverplichtingen onroerende zaken verkocht onder
worden doorberekend aan een huurder. Deze kosten worden
of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum
voorwaarden
beschouwd als kosten van leegstand en in mindering op de
bestaan, waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden
In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden
netto huur verantwoord.
geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde
(VOV) heeft Seyster Veste een terugkoopverplichting die
opgenomen.
mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de
Vergoedingen
betreffende onroerende zaken in het economisch verkeer.
Dit betreft de van huurders te ontvangen netto vergoedingen
Voorziening onrendabele investeringen
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien
voor leveringen van goederen en diensten.
Voor projecten in ontwikkeling waar het geraamde onrenda-
de verwachting is dat de terugkoop binnen één jaar zal
bele deel van de investering hoger is dan de uitgaven per
plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende
Overheidsbijdragen
balansdatum is ter hoogte van dit bedrag een voorziening
schulden verantwoord.
Dit betreft de vrijval van de egalisatierekening BWS subsidies.
getroffen.
Kortlopende schulden
Verkoop onroerende zaken
Voorziening voor jubilea uitkeringen
De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale
De verkopen onroerende zaken bestaand bezit betreft het
Hieronder is begrepen de voorziening voor mogelijke
waarde.
saldo van de gerealiseerde verkoopopbrengst, verminderd
uitkeringen aan medewerkers die in de periode 2012 tot en
met de boekwaarde en de verkoopkosten. De resultaten
met 2017 op grond van de CAO een uitkering ontvangen voor een 12,5-, 25- of 40 jarig dienstverband.
worden verantwoord op het moment dat geen beroep meer
Grondslagen van resultaatbepaling
kan worden gedaan op eventuele ontbindende voorwaarden in de verkoopovereenkomst.
Voorziening voor reorganisatiekosten
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de
Dit betreft de kosten die samenhangen met het verminderen
opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten
De opbrengsten uit de verkoop van goederen worden in de
van het aantal fte’s. De vorming van deze voorziening vindt
en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties
winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijkste
plaats op het moment waarop tot aanpassing van de organi-
worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd.
risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn
49
terug naar inhoud
overgedragen. Voor woningbouwprojecten waarbij de
woongebouwen in exploitatie en bij de activa ten dienste van
bedrijfstakpensioenfonds SPW. De regeling betreft een
overdracht van risico’s en voordelen plaatsvindt bij het
de bedrijfsvoering.
toegezegd pensioen op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde
ondertekenen van koop-/aannemingsovereenkomsten en waarbij naderhand nog substantiële werkzaamheden moeten
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een
worden uitgevoerd, worden omzet en resultaat verantwoord
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de
toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling
wanneer deze prestaties zijn verricht. Het stadium van voltooi-
waardering van de desbetreffende activa.
wordt op verplichte basis premie betaald aan het pensioenfonds. Behalve betaling van deze premies, bestaat geen
ing wordt daarbij bepaald aan de hand van de beoordeling bladeren
van de verrichte werkzaamheden, aan de hand van de
De verantwoorde bedragen hebben betrekking op een
verdere verplichting uit hoofde van de pensioenregeling.
verhouding van de geboekte kosten ten opzichte van de
afboeking dan wel terugneming van duurzame bijzondere
In geval van een tekort bij het fonds, bestaat geen verplich-
totale verwachte kosten. Verwachte verliezen op projecten
waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering
ting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan
worden onmiddellijk in de winst en verliesrekening opgenomen.
ontstaat door de jaarlijkse toets van de actuele waarde ten
toekomstige hogere premies. Deze premies worden verant-
opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs.
woord als deze verschuldigd zijn.
Dit betreft de aan vastgoedprojecten, waaronder grond
De overige waardeveranderingen hebben ook betrekking op
Lasten onderhoud
exploitatie, toegerekende kosten van de werkorganisatie.
afboeking dan wel terugneming van waardeverandering op
Dit betreft alle direct aan het boekjaar toe te rekenen kosten
De toegerekende kosten betreffen de door medewerkers van
huurwoningen in ontwikkeling. Deze bijzondere waarde
van onderhoud. Van toerekenbaarheid is sprake als de
de afdeling projectontwikkeling bestede directe uren aan
verandering ontstaat door de toets van de gecalculeerde
daadwerkelijke werkzaamheden in het boekjaar zijn uitge-
projectontwikkeling, tegen een per functie vastgesteld uurtarief.
bedrijfswaarde bij sociale huurwoningen en marktwaarde bij
voerd. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van
Het uurtarief is gebaseerd op de kosten voortvloeiende uit de
commerciële huurwoningen ten opzichte van de gecalcu-
activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van
arbeidsovereenkomst, vermeerderd met een opslag voor
leerde stichtingskosten (onrendabele investering), voordat de
een waardeverhoging van de onroerende zaak.
overige personeelskosten, huisvestingskosten en algemene
huurwoningen in exploitatie worden genomen.
Geactiveerde productie eigen bedrijf volgende hoofdstuk
kosten, alsmede vermeerderd met een opslag voor het gebruik van facilitaire diensten (personeelszaken, ICT en administratie).
Leefbaarheid Lonen en salarissen
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van
Dit betreft de periodiek verschuldigde beloningen aan
fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid
Overige bedrijfsopbrengsten
medewerkers, gebaseerd op de individuele arbeidsvoor-
in buurten ten goede moeten komen.
Dit betreft voornamelijk vergoedingen voor administratieve-
waarden, de vigerende CAO Woondiensten en de bedrijfs-
en technische dienstverlening aan huurders en Verenigingen
specifieke afspraken.
van Eigenaars.
Lasten servicecontracten Dit betreft kosten die jaarlijks verrekend worden met huurders
Sociale lasten
rekening houdend met de reeds ontvangen opbrengsten
Bedrijfslasten
Dit betreft de wettelijk verschuldigde premies voor sociale
servicecontracten.
Afschrijving op materiële vaste activa
verzekeringen.
De afschrijving op materiële vaste activa wordt gebaseerd op
Overige bedrijfslasten
verkrijgings- of vervaardigingsprijzen. Afschrijvingen hebben
Pensioenlasten
De overige bedrijfslasten betreffen kosten van de bedrijfs-
plaats volgens de lineaire methode bij de woningen en
Stichting De Seyster Veste heeft een pensioenregeling bij het
voering (werkorganisatie), directe exploitatiekosten van de
50
terug naar inhoud
onroerende zaken, kosten van leefbaarheid, de directe kosten
Vennootschapsbelasting
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de
van leveringen en diensten en overige aan derden betaalde
Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslag-
liquide middelen onder aftrek van bankkredieten.
kosten. De lasten worden toegerekend aan het jaar waarop
periode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en
In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt in
deze betrekking hebben.
latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en
operationele -, investerings – en financieringsactiviteiten.
bladeren
verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze
De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in
Financiële baten en lasten
betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen
kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom, die
Rentebaten en soortgelijke baten
vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in
zijn opgenomen onder financieringsactiviteiten, en betaalde
Dit betreft hoofdzakelijk van banken ontvangen rente uit
het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar
rente, die zijn opgenomen onder de operationele activiteiten.
hoofde van tegoeden in rekening-courant of tegoeden op
verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwach-
spaarrekeningen.
ting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de
volgende hoofdstuk
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van
Dit betreft de aan deelnemingen in rekening gebrachte rente
belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan
uit hoofde van aan deelnemingen verstrekte financierings-
wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en
middelen en de op de te vorderen BWS subsidies bijgeschreven
eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschul-
rente.
digde belasting.
Rentelasten en soortgelijke lasten
De belasting over het resultaat wordt berekend over het
Dit betreft de contractueel, uit hoofde van opgenomen
resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening,
leningen verschuldigde rente, die tijdsevenredig wordt
rekening houdend met de vrijgestelde winstbestandsdelen
verwerkt. Tevens worden als rentelasten verwerkt de aan het
en na bijtelling van niet of beperkt aftrekbare kosten.
boekjaar toe te rekenen kosten van disagio, die is betaald aan
Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
latente belasting vorderingen en schulden.
Aan vastgoedprojecten in ontwikkeling (grondposities,
Stichting De Seyster Veste vormt een fiscale eenheid voor de
koop- en huurwoningen) wordt rente toegerekend.
heffing van de vennootschapsbelasting met Seyster Veste
De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde
Vastgoed B.V.
rentevoet over het totaal vreemd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt
Kasstroomoverzicht
de rentevoet van deze specifieke lening gehanteerd.
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto resultaat
Resultaat deelnemingen
aangepast voor posten in de winst- en verliesrekening die
Dit betreft, voor zover van toepassing, van deelnemingen
geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het
ontvangen winstuitkeringen en / of dividenden, almede de
verslagjaar.
mutatie in de netto vermogenswaarde van deelnemingen. 51
terug naar inhoud
Toelichting op de geconsolideerde balans De mutaties in de materiele vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat. Het verloop en de samenstelling is als volgt: x € 1.000
bladeren
Sociaal Vastgoed in exploitatie
x € 1.000 Vastgoed in
ontwikkeling bestemd voor Onroerende en eigen roerende zaken exploitatie tdv exploitatie
Totaal
31 december 2011 Verkrijgingsprijs Af: Cumulatieve waardeverminderingen
156.763 -
3.153 -2.270
volgende hoofdstuk
-46.832
Boekwaarde
109.931
Boekwaarde per 1 januari 2012
- 109.931
883 -
1.810 -
161.726 -2.270
Desinvesteringen Herwaarderingen Afschrijvingen Corr. Afschrijvingen desinvesteringen
Cumulatieve afschrijvingen
Overboeking naar voorziening
-
3.071
1.102
5.202
-1.723
-78
-1.801
-
-
-336
-4.681
-380
-62
-442
-
-10.284
-10.284
Overboekingen
-
28
28
-352
-352
corr. Afschrijvingen
352
352
Saldo mutaties
750
-11.978
52
bestemd voor Onroerende en eigen roerende zaken exploitatie tdv exploitatie
Totaal
-7.185
-50.797
6.252 -12.554 -
2.482 -
164.803 -12.554
-875
-51.672
6.839
6.839
111.671
-4.659
-
-47.785
Waardevermindering corr. Verkrijgingsprijs
156.069
111.671
857
-4.345
Cumulatieve waardeverminderingen
857
883
1.029
Verkrijgingsprijzen
-953
Mutaties in 2012 Investeringen
Sociaal Vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling
Saldo per 31 december
Af: Cumulatieve afschrijvingen Effecten stelselwijziging
Boekwaarde per 31 december
105.272
537
1.607
107.416
terug naar inhoud
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
Bij de berekening van de actuele waarde zijn de hierna vermelde parameters en uitgangspun-
• Grond
ten gehanteerd:
geen afschrijvingen
bladeren
• Stichtingskosten
lineair 50 jaar
• C.V. Installaties
lineair 15 jaar
2012 2011
• Liften
lineair 25 jaar
Huurstijging volgend jaar (inflatievolgend + 1,5%)
4,00%
2,30%
• Keukens
lineair 15 jaar
Huurstijging 2e jaar
2,00%
1,80%
• Bedrijfsruimten
lineair 40 jaar
Huurstijging 3e jaar
2,00%
2,00%
• Sanitair
lineair 25 jaar
Huurstijging volgende jaren
2,00%
2,00%
Stijging variabele lasten volgend jaar
3,00%
2,80%
In de post materiele vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn geen posten begrepen die
Stijging variabele lasten 2e jaar
3,00%
3,00%
worden gefinancierd door middel van financial lease. Alle overige vaste activa zijn juridisch en
Stijging variabele lasten 3e jaar
3,00%
3,00%
economisch in vrije eigendom van de stichting.
Stijging variabele lasten volgende jaren
3,00%
3,00%
In het boekjaar werd ter zake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 904.000,-
Stijging onderhoudskosten
3,00%
3,00%
aan bouwrente geactiveerd. Bij niet specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een
Disconteringsvoet
5,25% 5,25%
volgende hoofdstuk
gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,5%. In de post onroerende zaken zijn 4.103 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd
Voor de verhuurdersheffing is alleen de wettelijk vastgestelde heffing opgenomen van 2013.
op de meest recente WOZ beschikkingen bedraagt € 680.464.000,-.
Als er rekening wordt gehouden met verhuurdersheffing gebaseerd op het Lente Akkoord
Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaal-
en verruimd huurbeleid tot en met 2017 bedraagt de bedrijfswaarde ultimo 2012 circa
marktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
€ 163 miljoen.
Sociaal Vastgoed
De verwachte restant levensduur is gebaseerd op het Strategisch Voorraad Beleid. Levens-
De bedrijfswaarde is als volgt samengesteld:
duurverlenging wordt ingerekend nadat de desbetreffende investeringen zijn uitgevoerd.
x € 1.000
2012
2011
Indien bij complexen met een resterende levensduur van minder dan 10 jaar geen strategische maatregelen zijn voorzien, dan wordt de restant levensduur voor de berekening van de
Normale exploitatie 127.700 127.400
bedrijfswaarde op 10 jaar gesteld. De variabele lasten zijn gebaseerd op de meerjarenbegroting,
Verkopen 15.100 15.100
exclusief de daarin opgenomen incidentele lasten en de lasten die niet direct toe te rekenen
Restwaarde 19.400 18.100
zijn aan de vastgoedexploitatie. De verwachte onderhoudskosten zijn gebaseerd op de vastgestelde meerjarenbegroting onderhoud 2013. De restwaarde van een complex is
Totaal 162.200 160.600
gebaseerd op een kavelprijs van € 15.204,-, onder aftrek van sloopkosten en uitplaatsingskosten van € 7.613,-.
53
terug naar inhoud
De bedrijfswaarde is doorgerekend middels het medio jaar model. Dit model veronderstelt dat kasstromen halverwege het jaar vallen. Verbeteringen worden niet in de bedrijfswaarde opgenomen. Huurharmonisaties worden voor 5 jaar ingerekend in de bedrijfswaarde, conform het vastgestelde SVB huurbeleid. Vanaf 2011 wordt de rentabiliteitswaardecorrectie niet meer toegerekend aan de bedrijfswaarde.
bladeren volgende hoofdstuk
54
terug naar inhoud
Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiele vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: x € 1.000
Vastgoed in
Onroerende
ontwikkeling
Commercieel
zaken
bestemd voor
Vastgoed Verkocht onder de eigen in exploitatie Voorwaarden exploitatie
Totaal
bladeren
31 december 2011 Verkrijgingsprijs
23.942
Af: Cumulatieve afschrijvingen
-3.865
Boekwaarde
20.077
Effecten stelselwijziging
volgende hoofdstuk
Boekwaarde per 1 januari 2012
- 20.077
4.612 - 4.612 - 4.612
99 - 99 -
28.653 -3.865 24.788 -
99
24.788
105
237
Mutaties in 2012 Investeringen Herwaarderingen Afschrijvingen Overboekingen Verkopen VOV woningen Saldo mutaties
132 - -707 - - -575
- 660 - -185 2.035
-
660
-
-707
-
-185
-
2.035
2.510
105
2.040
6.462
204
30.740
Saldo per 31 december Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
55
24.074 - -4.572 19.502
660 - 7.122
-
660
-
-4.572
204
26.828
terug naar inhoud
Activa
Actuele waarde De actuele waarde voor het sociaal vastgoed wordt gebaseerd op bedrijfswaarde. Voor het commercieel vastgoed is dat de marktwaarde.
Vaste activa Commercieel Vastgoed materiële vaste activa
2012 2011
bladeren
x € 1.000
2012
2011
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
105.272
109.931
Onroerende zaken bestemd voor verkoop
0
0
105.272 109.931 Onroerende zaken in ontwikkeling
537
883
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering
1.607
857
De marktwaarde is volgens de DCF-methode bepaald:
66.600
57.600
Bij de berekening van de actuele waarde zijn de hierna vermelde parameters en uitgangspunten gehanteerd: 2012 2011
volgende hoofdstuk
Commercieel 19.502 20.077
Huurstijging 2,00% 2,30%
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
7.122
4.612
Stijging variabele lasten
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
204
99
2,00%
2,80%
Stijging onderhoudskosten 2,00% 2,00% Disconteringsvoet 6,25% 5,25%
Totaal 134.244 136.459
De beheer- en onderhoudslasten zijn overeenkomstig de “Vastgoed Exploitatiewijzer 2012”. Het verloop van de boekwaarde is weergegeven in het verloopoverzicht materiële vaste activa, op de vorige pagina.
Onroerende zaken ten dienste van de bedrijfsvoering x € 1.000
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt: Oorspronkelijke investeringen
2012
2011
De specificatie is als volgt:
• opstallen inclusief installaties
50 jaar
• Bouwkundige aanpassingen huidig kantoor
44
60
• huurappartementen Park Boswijk
30 jaar
• Automatisering
1.265
436
Na-investeringen
• Inventaris
77
105
• renovatie
20 - 35 jaar
• Kantoren complexbeheerders
10
12
• installaties
15 - 25 jaar
• Vervoermiddelen 113 136
• isolatieglas
15 - 25 jaar
• Nevenvestiging Kerckebosch
20 jaar
• woningverbetering
97
109
Totaal 1.607 857
Op grond wordt niet afgeschreven.
56
terug naar inhoud
De afschrijvingstermijnen zijn als volgt:
Financiële vaste activa
• bouwkundige aanpassingen
5 jaar
• nevenvestiging Kerckebosch
10 jaar
x € 1.000
5 - 7 jaar 5 jaar
• kantoorinventaris en machines • computerapparatuur en -programmatuur • huismeesterloges
7 - 10 jaar
• vervoermiddelen
6 jaar
2012
2011
Deelnemingen
878
1.100
Vorderingen op deelnemingen
4.188
4.196
Borgstellingsvergoedingen 37 37
bladeren
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Overige effecten
836
1.186
Te vorderen BWS-subsidies
90
237
Overige vorderingen 430 474
Betreft verstrekte terugkoopgaranties bij de volgende complexen: 6.459 7.231 x € 1.000
2012
2011
aantal woningen
volgende hoofdstuk
Montessori-complex
27
4.150
3.607
Park Boswijk
17
269
336
complex Crosestein
3
497
347
Deelnemingen x € 1.000
2012
netto vermogenswaarde
belang
2011
Complex Brugakker
8
1.228
150
Complex Weideweg
2
341
172
Machado B.V.
50,00%
845
934
Complex Waterhoen
3
476
0
V.O.F. Zeicon
33,33%
24
157
Complex v Nieuwehuizenwg
1
161
0
WOM KB B.V.
50,00%
9
9
Totaal
61
7.122
4.612
Totaal 878 1.100
Vorderingen op deelnemingen x € 1.000
2012
2011
Machado B.V.
0
164
V.O.F. Zeicon 0 8 WOM KB BV
4.188
4.024
Totaal 4.188 4.196
57
terug naar inhoud
Borgstellingsvergoedingen
Latente belastingvordering
x € 1.000
2012
2011
Aan het WSW betaalde borgstellingsvergoedingen.
37
37
x € 1.000
2011
Verrekenbare tijdelijke verschillen betreffende:
Overige effecten
2012
• langlopende leningen 344 451
Totaal 344 451
bladeren
x € 1.000
2012
2011
belang
C.V. De Witte Vrouwe
7,14%
150
150
C.V. Uithof III / Casa Confetti
2,64%
650
1.000
Aandelen in Woningnet N.V.
0,01%
36
36
Renterisico’s Renteinstrumenten worden toegepast ter verkrijging van een gewenst risicoprofiel in vaste en variabele renteposities. Per 31 december 2012 bezit Seyster Veste de volgende renteswaps
volgende hoofdstuk
Totaal 836 1.186
Overige vorderingen x € 1.000
2012
2011
Nominale waarde te betalen tijd in te ontvangen Betreft hoofdsom rente jaren rente
reële waarde swap
Renteswap 1 5.000.000
4,999
12
EUR 6M
-1.630.358
Renteswap 2 5.000.000
4,950
8
EUR 6M
-1.391.428
Renteswap 3 5.000.000
4,995
13
EUR 6M
-1.889.322
Totaal 15.000.000
-4.911.108
Latente belastingvorderingen 344 451 Vorderingen (vooruitbetaalde kosten) op Verenigingen van Eigenaars: VvE Antonlaan I en II
86
23
Valutarisico’s Totaal 430 474
Er is geen sprake van instrumenten ter beheersing van valutarisico’s, aangezien geen transacties in vreemde valuta plaatsvinden. Kredietrisico’s Kredietrisico’s worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid en interne beheersing van huurincasso.
58
terug naar inhoud
Vlottende activa
In het boekjaar werd ter zake van onderhanden projecten in opdracht van derden een bedrag
van € 10.000,- aan rente geactiveerd.
Voorraden
In de opbrengsten van het boekjaar is voor een bedrag van € 583.000,- (2011: € 0) opbrengsten
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
uit hoofde van projecten in opdracht van derden begrepen.
bladeren
x € 1.000
2012
2011
Besteed op 31 december
1.399
493
Saldo op 31 december
1.399
493
Vorderingen Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benaderde boekwaarde er van en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
Huurdebiteuren
Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
Besteed op 31 december
14.926
16.461
Huidige huurders 212 195
Afgewaardeerd op 31 december
8.726
10.220
Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid
x € 1.000
2012
35
2011
29
Saldo 177 166 Saldo op 31 december
6.200
6.241
Het verloop van de voorziening is als volgt:
Onderhanden Projecten x € 1.000
2012
2011
Geactiveerde kosten onderhanden projecten
239
0
Voorziening onderhanden projecten
344
0
Gefactureerde termijnen
-583
0
Saldo op 1 januari
29
36
Dotaties/vrijval in het boekjaar
6
0
35 36 Af: aan de voorziening onttrokken
0
7
Saldo per 31 december
35
29
Toegerekend resultaat 0 0
De nominale waarde van de huurachterstand bedraagt 0,73% (2011: 0,69%) van de te Saldo 0 0
ontvangen jaarhuren. Onder de huurvorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
De onderhanden projecten is verminderd met de reeds aan opdrachtgevers/derden gefactureerde termijnen voor een bedrag van € 0. 59
terug naar inhoud
Overige debiteuren
Vorderingen op deelnemingen en verbindingen
x € 1.000
2012
2011
x € 1.000
2012
2011
Vertrokken huurders, huurvorderingen
335
306
Stichting De Woonwinkel
47
47
Overige debiteuren 154 274
Stichting Triade 154 154
489 580
VvE Park Boswijk
84
0
Af: voorziening wegens mogelijke oninbaarheid
176
RC WOM verhuiskosten/Sociaal Statuut Kerckebosch
191
0
243 404
RC Machado BV
125
0
246
bladeren
Gemeente 19 35 Totaal 601 201 Totaal 262 439
Belastingvorderingen Overige debiteuren, verloop voorziening oninbaarheid volgende hoofdstuk
x € 1.000
Het verloop van de voorziening is als volgt:
2012
2011
Vennootschapsbelasting 221 6.389 x € 1.000
2012
2011
Saldo op 1 januari
176
125
Dotaties in het boekjaar
70
51
Omzetbelasting 1.064 1.037 Totaal 1.285 7.426
246 176 Af: aan de voorziening onttrokken
0
0
Saldo per 31 december
246
176
Overige vorderingen
x € 1.000
2012
2011
Gedeclareerde schade bij verzekeringsmaatschappijen
2
39
Subsidie projecten
0
250
Te vorderen rente
165
327
Diversen 71 -7 Totaal 238 609
60
terug naar inhoud
Overlopende activa x € 1.000
2012
2011
Vooruitbetaalde kosten 214 439 Totaal 214 439
bladeren
Liquide middelen
x € 1.000
2012
2011
Kas 5 5 Rekening courant banken
1.644
833
Spaarrekening (dagelijks opvraagbaar)
18.600
11.000
volgende hoofdstuk
Totaal 20.249 11.838
61
terug naar inhoud
Passiva
Resultaat boekjaar x € 1.000
Eigen vermogen
2012
2011
Resultaat verslagjaar -8.146 -1.341
Overige reserves Overeenkomstig artikel 3 van de statuten van Stichting De Seyster Veste, heeft Stichting
Algemene reserve bladeren
x € 1.000
2012
2011
Saldo 1 januari
0
0
De Seyster Veste als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting; met andere woorden dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woningwet en afgeleid van het BBSH te worden besteed.
Overboeking bestemmingsreserve 0 0 Gecorrigeerd eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging
43.589
41.224
Resultaatbestemming vorige boekjaar
-1.341
1.884
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen
volgende hoofdstuk
Herwaardering onroerende zaken VOV: Resultaat verkoop VOV woningen
1.620
481
Aanpassing actuele waarde in boekjaar
0
0
x € 1.000
2012
2011
Saldo 1 januari
0
187
Toegevoegd 6.839 Saldo 31 december
43.868
43.589
0
Overgebracht naar activa
0
187
Saldo 31 december
6.839
0
In de overige reserves zijn cumulatieve ongerealiseerde herwaarderingen van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden opgenomen voor een bedrag van € 1.620.000,- (2011: € 481.000,-) inzake woningen die zijn verkocht onder de koopgarantregeling.
Voorziening voor jubilea uitkeringen
Voor de woningen verkocht onder de regeling van onroerende goederen verkocht onder
x € 1.000
2012
2011
voorwaarden in Park Boswijk en de Montessoriflat kunnen de cumulatieve herwaarderingen
Saldo 1 januari
62
52
niet betrouwbaar worden bepaald, gelet op de ouderdom van de onderliggende contracten.
Toegevoegd 6 18
Vrijval/ uitkering
0
-8
Saldo 31 december
68
62
62
terug naar inhoud
De marktwaarde is ruim € 15 miljoen hoger dan de nominale waarde van de leningen (voor
Voorziening voor reorganisatie
overboeking van de kortlopende aflossingsverplichting). De marktwaarde van de lening-
x € 1.000
2012
2011
Saldo 1 januari
0
0
opslag is de liquiditeitopslag die banken door de kredietcrisis in rekening brengen bij haar
0
klanten. Feitelijk is de portefeuille afgezet tegen wat in de huidige markt de prijs zou zijn voor
Toegevoegd 196
Vrijval/ uitkering 0 0
portefeuille is bepaald door de kale swapcurve te nemen met een opslag van 0,9% Deze
identieke leningen. De opslag is bepaald aan de hand van de duration van de leningportefeuille (inclusief de opslag), te weten 8,524 jaar. Voor deze looptijden was op 31 december
Saldo 31 december
196
0
2012 een opslag van 0,9% gangbaar.
bladeren
Borging Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW):
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
Saldo leningen op 1 januari
109.945
97.411
Kortlopende aflossingsverplichtingen
7.466
10.990
x € 1.000
2012
Geborgde leningen door WSW
111.279
Niet geborgde leningen door WSW
2.725
114.004
117.411 108.401
De specificatie van de leningenportefeuille naar restant looptijd en rentepercentages is Mutaties: Nieuwe leningen
5.500
Reguliere aflossingen -2.552 -2.890 Aflossingen bij einde contractuele looptijd
-6.355
-13.600
114.004 117.411 Kortlopende aflossingsverplichtingen einde boekjaar
-4.106
-7.466
Saldo leningen op 31 december
109.898
109.945
De marktwaarde van de gestorte leningen bedraagt
128.990
als volgt:
25.500 x € 1.000 Restant looptijd
< 4%
4% - < 6%
1 t/m 5 jaar
11.621
20.943
0
32.564
5 t/m 10 jaar
13.403
11.540
764
25.707
> 10 jaar
16.170
39.563
0
55.733
Totaal
41.194 72.046
> 6%
764 114.004
128.710
De gemiddelde rente per 31 december 2012 bedraagt 4,43% (2011: 4,52%).
63
totaal
terug naar inhoud
Kortlopende schulden
Waarborgsommen x € 1.000
2012
2011
Gemeenten
Waarborgsommen 454 469 x € 1.000
2012
2011
Gemeente Zeist
-
9
2012
2011
De waarborgsommen worden op basis van de huurovereenkomsten ontvangen van de huurders van appartementen in complex Park Boswijk. De waarborgsommen dienen als eerste bladeren
zekerheid voor de voldoening van huur en eventuele mutatiekosten. Bij beëindiging van de
Schulden aan kredietinstellingen
huurovereenkomst wordt de waarborgsom verrekend.
x € 1.000
Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden
Kortlopende aflossingsverplichtingen 4.106 7.466
Betreft verstrekte terugkoopgaranties bij de volgende complexen: volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
aantal woningen
Seyster Veste beschikt over een kredietfaciliteit van totaal € 4,5 miljoen, waarvan € 3,0 miljoen in de vorm van kasgeldlening en € 1,5 miljoen schuld in rekening-courant.
Montessori-complex
27
4.150
3.607
Park Boswijk
17
269
336
complex Crosestein (koopgarant)
3
497
347
Complex Brugakker
8
1.228
150
Complex Weideweg
2
341
172
Complex Waterhoen
3
476
-
Complex v Nieuwehuizenwg
1
161
-
61
7.122
4.612
Belastingen x € 1.000
2012
2011
Loonheffing 125 124 Omzetbelasting
0 342
Totaal 125 466
Schulden ter zaken van pensioenen x € 1.000
2012
2011
Pensioenpremie 72 76
64
terug naar inhoud
Schulden aan leveranciers x € 1.000
Overlopende passiva 2012
2011
x € 1.000
2012
2011
Handelscrediteuren 2.427 1.723
Niet vervallen rente
2.624
2.306
Vooruit ontvangen huur
330
295
Vooruit ontvangen huurtoeslag
97
103
Te verrekenen AK vergoedingen vastgoedprojecten
0
0
Diverse overlopende passiva
-1
3
Schulden aan deelnemingen en verbindingen bladeren
x € 1.000
2012
2011 Totaal 3.050 2.707
Overig 0 -7 VvE Montessoriflat
45
0
Stichting Triade 43 43 Totaal 88 36
volgende hoofdstuk
Overige schulden x € 1.000
2012
2011
Te verrekenen voorschotten leveringen en diensten
401
733
Nog te ontvangen facturen inzake leveringen en diensten
83
162
Te betalen inzake afwikkelingen nieuwbouwprojecten
0
236
Te betalen aan personeel (verlofaanspraken e.d.)
101
133
Diverse schulden 231 460 Totaal 816 1.724
65
terug naar inhoud
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale
Herontwikkeling Kerckebosch
hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financiering is bepaald dat over 1/3 van het
Seyster Veste en de gemeente Zeist zijn in 2010 met elkaar een realisatieovereenkomst
schuldrestant obligo is verschuldigd.
aangegaan voor de herontwikkeling van de wijk Kerckebosch. Voor de grondexploitatie is
bladeren
een Wijkontwikkelingsmaatschappij BV opgericht waarin Seyster Veste en de gemeente Zeist
Huurverplichtingen
elk 50% aandeel hebben. Seyster Veste neemt de opstalexploitatie voor haar rekening en
De jaarlijkse huurverplichtingen voor het kantoorpand van De Seyster Veste bedraagt in
risico op basis van de uitgangspunten in de realisatieovereenkomst.
totaal € 170.000 (exclusief service- en stookkosten). De huurverplichtingen lopen momenteel
De periode van herontwikkeling beslaat naar verwachting dertien jaar. In deze periode zal
voor 10 jaar tot uiterlijk 1 april 2021.
Seyster Veste naar verwachting in totaal circa 1.200 woningen (koop en huur), circa 1.600
volgende hoofdstuk
parkeergelegenheden en een multifunctionele accomodatie ontwikkelen en bouwen en circa
Leaseverplichtingen
700 woningen slopen. De totale investering bedraagt naar huidig inzicht circa € 275 miljoen
Voor een aantal printers/copiers is in 2012 een (operational-) leaseovereenkomst afgesloten
nominaal waarvan circa € 37 miljoen netto onrendabel.
voor een periode van 60 maanden. De verplichting hieruit bedraagt op jaarbasis € 42.000.-
De herontwikkeling wordt over de gehele periode van circa dertien jaar uitgevoerd in meer-
Bankgaranties
dere fasen. Seyster Veste verantwoordt het verlieslatende gedeelte van de ontwikkeling en
Vanwege het overnemen van terugkoopgaranties voor appartementen in het complex Park
realisatie van de huurwoningen in de winst- en verliesrekening op het moment dat per fase het
Boswijk te Doorn is aan de verkopende partij, een bankgarantie van € 300.000 verstrekt.
definitief ontwerp van het bouwprogramma voldoende basis biedt voor een betrouwbare inschatting van de kosten en opbrengsten en daarmee de hoogte van het onrendabele
Ten behoeve van de verhuurder van het kantoorpand zijn garanties afgegeven voor
gedeelte van de investering.
nakoming van de contractuele verplichtingen voor een totaalbedrag van € 59.000.
Seyster Veste schat het verwachte resultaat op de grondexploitatie naar huidige inzichten op nihil. In het geval dat de verwachting is dat het resultaat negatief is, wordt in het betreffende
Terugkoopgaranties
jaar voor het aandeel van Seyster Veste in dit resultaat een voorziening gevormd ten laste van
Complex Park Boswijk
de winst- en verliesrekening.
Bij de verwerving van het complex Park Boswijk zijn van de verkopende partij terugkoopgaranties voor de koopappartementen in het complex overgenomen. Er lopen nu nog in
Obligo’s Waarborgfonds Sociale Woningbouw
totaal 15 garanties, met een waarde van in totaal € 692.000.
Vanwege de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor De Seyster Veste gewaarborgde leningen, bestaat tot het teniet gaan van de borgtocht een verplichting
Complex Montessoriflat
om € 4.188.018 obligo’s aan te houden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het
Voor appartementen verkocht tot en met 1998 geldt een terugkoopgarantie, die vanwege
risicovermogen van het WSW groter of gelijk is aan 0,25% van het door het WSW geborgde
geringe kans op terugkoop niet in de balans is opgenomen. De verplichting bedraagt
volume, wordt geen beroep gedaan op de obligoverplichting.
€ 1.422.000 en heeft betrekking op 16 appartementen.
De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het
Na 2005 worden de appartementsrechten verkocht met een recht van terugkoop.
obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde lening, met
De terugkooprechten hebben betrekking op 12 appartementsrechten.
66
terug naar inhoud
Opleidingsbudget Op grond van de CAO hebben medewerkers die 5 jaar of langer in dienst zijn, recht op een opleidingsbudget van € 4.500 (FT), te besteden in de periode 2012 t/m 2016. De verplichtingen worden door Seyster Veste betaald uit het reguliere opleidingsbudget.
Financiële instrumenten Gedurende het verslagjaar is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid beoordeeld door de treasury commissie. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet
bladeren
complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten kunnen uitsluitend worden toegepast in het kader van beperking aan rente- en looptijdrisico’s. Stichting De Seyster Veste heeft deze instrumenten in 2012 en voorgaande jaren niet gebruikt.
Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende of volgende hoofdstuk
gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Stichting De Seyster Veste en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft Stichting De Seyster Veste naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen
67
terug naar inhoud
Toelichting op de geconsolideerde
Opbrengsten servicecontracten
winst- en verliesrekening
x € 1.000
2012
2011
Overige zaken 24 11
Bedrijfsopbrengsten
Leveringen en diensten krachtens huurovereenkomst
2.597
2.501
Af: derving wegens leegstand
34
14
2.587 2.498
Huren en erfpacht
Te verrekenen met huurders
-441
-633
bladeren
x € 1.000
2012
2011
Huren woningen en woongebouwen
24.319
23.722
Huren overige onroerende- en roerende zaken
349
371
Erfpacht en opstalretributies
803
824
Deze vergoedingen worden aan de huurders doorberekend ter dekking van gemaakte kosten
25.471 24.917
voor verwarming, verlichting, waterlevering, schoonmaken, glasschade, geiserhuur, dakgoten,
Totaal 2.146 1.865
volgende hoofdstuk
rioolontstopping en tuinonderhoud. Af:
• huurderving wegens leegstand
883
731
• oninbare huren
35
0
• verschuldigde servicebijdragen bij leegstand
234
224
1.152
955
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Bestaand bezit x € 1.000
2012
2011
Opbrengst verkopen 2.457 1.298 Totaal 24.319 23.962 Af:
• boekwaarde 932 1.077
De stijging van de huuropbrengsten betreft voornamelijk:
• verkoopkosten / overige lasten
• algemene huurverhogingen per 1 juli 2012 met 2,3% en per 1 juli 2011 met 1,3%
1.101 1.096
169
19
• huurharmonisatie bij nieuwe huurcontracten
De stijging van de opbrengst wordt beperkt door de verkoop van woningen en door
Totaal 1.356 202
diverse herstructureringsprojecten.
Aantal verkopen
68
17
4
terug naar inhoud
Geactiveerde productie eigen bedrijf
x € 1.000
2012
2011
Geactiveerd inzake projectontwikkeling
1.247
1.695
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille x € 1.000
2012
2011
Activa in exploitatie Waardeverminderingen
Overige bedrijfsopbrengsten
0 1.620
Terugname waardeverminderingen 0 0 Saldo
0 1.620
bladeren volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
Vergoeding administratiekosten huurcontracten
44
47
Activa in ontwikkeling
Vergoeding administratiekosten leveringen en diensten
68
75
Waardeverminderingen 11.216 7.016
Dienstverlening aan VvE’s
92
98
Terugname waardeverminderingen 0 0
Vergoeding voor zendmasten
17
8
Saldo 11.216 7.016
Overige (administratieve) vergoedingen/dienstverlening
49
19
Diverse opbrengsten
10
113
Totaal 11.216 8.636
Totaal 280 360
Lonen en salarissen, sociale- en pensioenlasten
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
x € 1.000
2012
2011
Lonen en salarissen
2.727
2.596
Sociale lasten 376 348 Pensioenlasten 544 536
x € 1.000
2012
2011
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
5.008
4.993
Overige onroerende - en roerende zaken
25
22
5.033 5.015 Activa ten dienste van de bedrijfsvoering
336
204
Totaal 3.647 3.480
x € 1.000
2012
2011
Bezoldiging directeur bestuurder, inclusief pensioenlasten en bijtelling privé gebruik bedrijfsauto Totaal 5.369 5.219
69
• G.R. Roolvink 220 219
• R.W.J. Wassenberg (m.i.v. 1 sept. 2012)
56
0
terug naar inhoud
Overige bedrijfslasten
Het aantal FTE ultimo 2012 bedroeg 47,93 (2011: 48,05). De verdeling van het aantal FTE ultimo boekjaar over de afdelingen is als volgt:
x € 1.000
x € 1.000
2012
2011
Werkorganisatie 3.201 3.312
Directie / staf
6,28
Exploitatie onroerende zaken
1.764
1.839
Wonen 19,62
Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting
82
259
Vastgoedbeheer 4,00
Overige lasten
28
109
Financieel Economische Zaken
8,34
bladeren
Projectontwikkeling 9,69
Totaal 5.075 5.519
Totaal 47,93
Lasten werkorganisatie
Onderhoudslasten
x € 1.000
volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
Planmatig onderhoud
1.833
794
2012
2011
Overige personeelskosten 558 383 Gedetacheerd personeel / uitzendkrachten
880
1.389
Reparatieverzoeken 802 909
Huisvestingskosten 317 295
Contractonderhoud 418 519
Algemene kosten 1.380 1.200
Onderhoud bij mutatie
331
298
Raad van commissarissen
Kosten verbeteren van de verhuurbaarheid
2
58
Sociaal onderhoud
1
25
Onderhoudsbijdragen VvE’s 442 496
66
45
Totaal 3.201 3.312 Bezoldiging 5 leden van de Raad van Commissarissen
41
40
Totaal 3.829 3.099
Onder de algemene kosten zijn onder meer de honoraria van de externe accountant en accountantsorganisatie verantwoord, te weten: x € 1.000
2012
2011
Controle van de jaarrekening en andere verantwoordingen
55
70
Fiscale dienstverlening 76 43 Totaal 131 112
70
terug naar inhoud
Lasten exploitatie onroerende zaken
Overige lasten
x € 1.000
2012
2011
x € 1.000
2012
2011
Locale belastingen onroerende zaken
1.081
1.094
Milieu & Energie
0
4
Heffingen waterschappen 170 178
Acquisitiekosten vastgoedprojecten 0 4
bladeren
Erfpacht 10 10
Afwikkelverschillen 0 65
Assurantiepremie 108 104
Website Seyster Veste
Bijdrage VvE’s 73 60
Overige bedrijfslasten 7 0
Woonruimteverdeling 27 45
Verkoopkosten Projectontwikkeling
Contributie landelijke federatie
53
52
Dotatie voorziening oninbare debiteuren
0
-7
13 8
13 23
Totaal 28 109
Invorderingskosten 2 5 Bijdrage bewonersvereniging 26 34 Publiciteit en bewonersblad
42
79
volgende hoofdstuk
Verhuurkosten 64 3
Leefbaarheid
Advieskosten 60 44 Strategisch vooraad-/milieu-/energiebeleid 5 0 Diverse lasten
16
105
Juridische ondersteuning verhuur
27
33
x € 1.000
2012
2011
Kosten O - team
40
42
Wijkgericht werken 95 93 Verlichting achterpaden 9 8
Totaal 1.764 1.839
Overige kosten 21 27 SEP Kerckebosch
65
0
Maatregelen Nijenheim
0
10
Samen voor Zeist
7
6
Bijdrage schoonmaakkosten 14 14 Bijdrage inloophuis Kerckebosch
40
40
Sponsoring maatschappelijke doelen
14
5
Totaal 305 245
71
terug naar inhoud
Lasten servicecontracten
Opbrengst financiële vaste activa en effecten
x € 1.000
2012
2011
x € 1.000
2012
2011
Gasverbruik c.v.- en warmwaterinstallaties
682
536
Elektriciteitsverbruik 262 259
Rente BWS subsidies
10
17
Rente leningen deelnemingen / effecten
185
38
Waterverbruik 281 327 Groenvoorziening 21 20
Totaal 195 55
Glasverzekeringen 53 63
bladeren
Kosten schoonmaken 368 331 Schoorsteenvegen 3 3 Kosten huismeester extern
7
Opbrengst financiële vaste activa en effecten
8
Kosten warmtemeters 54 36
x € 1.000
2012
2011
33
Rente BWS subsidies
10
17
Overigen 218 152
Rente leningen deelnemingen / effecten
185
38
Totaal 2.005 1.768
Totaal 195 55
Servicekosten Eneco gebouw
56
volgende hoofdstuk
Financiële baten en lasten
Rentelasten en soortgelijke lasten x € 1.000
2012
Rente leningen o/g
5.743
5.356
Geactiveerde rente
-904
-1.001
Rente banktegoeden 313 269
Kosten borging geldleningen
6
7
Gefactureerd aan debiteuren
Rente waarborgsommen 27 28
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten x € 1.000
2012
79
2011
271
2011
Overige rentelasten 24 28 Totaal 392 540 Totaal 4.896 4.418
72
terug naar inhoud
Resultaat deelnemingen x € 1.000
2012
2011
Correctie aandeel voorgaande jaren in VvE PB en M-flat
0
-1.001
Machado BV
-90
31
VOF ZEICON
-4
137
Totaal -94 -834
bladeren
Vennootschapsbelasting
volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
Jaar 2008/2009
0
-4.000
Jaar 2010
0
917
Jaar 2011 -165 -115 Jaar 2012
1.753
0
Totaal 1.588 -3.198
De belastinglast over het resultaat in de winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: x € 1.000
2012
2011
Belasting resultaat huidig boekjaar
1.645
-106
Mutatie latente belastingvordering
108
-9
Verschillen aangifte voorgaande jaren
-165
0
Vorming latente belastingvordering
0
0
Totaal 1.588 -115
73
terug naar inhoud
11. Enkelvoudige jaarrekening 2012 bladeren
volgende hoofdstuk
74
Enkelvoudige balans per 31 december voor bestemming resultaat; x € 1.000 terug naar inhoud
Activa Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2012 2011
105.068 537 1.607
109.712 883 857
Passiva
bladeren
Eigen vermogen Algemene reserve Resultaat boekjaar Totaal Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening voor jubilea uitkeringen Voorziening voor reorganisatie Totaal
volgende hoofdstuk
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 19.502 20.077 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 7.122 4.612 204 99 Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal 134.040 136.240 Financiële vaste activa Deelnemingen 1.693 1.857 4.242 4.269 Vorderingen op deelnemingen Te vorderen BWS-subsidies 90 237 Borgstellingsvergoedingen 37 37 Langlopende schulden Overige effecten 836 1.186 Leningen kredietinstellingen 430 474 Overige vorderingen Waarborgsommen Totaal 7.328 8.060 Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal Vlottende activa Voorraden Grondposities en geactiveerde uitgaven voor planontwikkeling 6.200 6.241 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 1.399 493 Kortlopende schulden Totaal 7.599 6.734 Gemeenten Schulden aan kredietinstellingen Vorderingen Onderhanden projecten Huurdebiteuren 177 166 Belastingen Overige debiteuren 262 439 Schulden ter zaken van pensioenen Vorderingen op deelnemingen 601 201 Schulden aan leveranciers Belastingvorderingen 1.285 7.426 Schulden aan deelnemingen Premie pensioen 0 0 Overige schulden Overige vorderingen 238 609 Overlopende passiva Overlopende activa 214 439 Totaal Totaal 2.777 9.280 Liquide middelen 20.108 11.706 Totaal 171.852 172.020 Totaal
75
2012 2011 43.868 43.589 -8.146 -1.341 35.722 42.248
6.839 0 68 62 196 0 7.103 62
109.898 109.945 454 469 7.122 4.612 117.474 115.026
0 9 4.106 7.466 344 0 125 466 72 76 2.427 1.723 613 514 816 1.723 3.050 2.707 11.553 14.684
171.852 172.020
terug naar inhoud
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
Toelichting op de enkelvoudige balans en
2012 2011
bladeren volgende hoofdstuk
Bedrijfsopbrengsten Huren en erfpacht Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa Rentelasten en soortgelijke lasten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Resultaat deelnemingen Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen
76
24.255 2.146 1.356 1.247 280 29.284
23.908 1.865 202 1.695 360 28.030
5.355 5.209 11.216 8.636 2.727 2.596 376 348 544 536 3.829 3.098 305 245 2.005 1.768 5.072 5.514 31.429 27.950 -2.145 80
374 195 4.891 -4.322
522 55 4.412 -3.835
-6.467
-3.755
-34 -678 -1.645 3.092 -8.146
-1.341
winst- en verliesrekening Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling bij de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening De grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn aan elkaar gelijk. Voor de desbetreffende grondslagen wordt verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening.
terug naar inhoud
Toelichting op de enkelvoudige balans
Financiële vaste activa x € 1.000
2012
2011
Deelnemingen 1.693 1.857
Activa
Vorderingen op deelnemingen
4.242
4.269
Te vorderen BWS-subsidies
90
237
Borgstellingsvergoedingen 37 37
Vaste activa
Overige effecten
836
1.186
bladeren
Overige vorderingen 430 474
Materiële vaste activa Totaal 7.328 8.060
volgende hoofdstuk
x € 1.000
2012
2011
Sociaal vastgoed in exploitatie
105.068
109.712
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
537
883
Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
1.607
857
Deelnemingen x € 1.000 2012 2012 2011
Vastgoedbeleggingen
Seyster Vastgoed BV
Commercieel vastgoed in exploitatie
19.502
20.077
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
7.122
4.612
Machado B.V.
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
204
99
V.O.F. Zeicon Stichting B.S.W.
Totaal 134.040 136.240
belang
resultaat
100,00%
18
538
520
50,00%
90-
844
934
33,33%
4-
23
157
100,00%
42
279
236
Stichting De Woonwinkel
33,33%
-
0
0
WOM KB B.V.
50,00%
-
9
9
Totaal
77
netto vermogenswaarde
-34 1.693 1.857
terug naar inhoud
Passiva
Vorderingen op deelnemingen x € 1.000
2012
2011
Stichting B.S.W. 54 73 Machado B.V.
0
Eigen vermogen
164
V.O.F. Zeicon 0 8
Overige reserves
WOM BV
Algemene reserve
4.188
4.024
bladeren
Totaal 4.242 4.269
x € 1.000
2012
2011
Saldo 1 januari
43.589
41.224
-1.341
1.884
Overboeking bestemmingsreserve Vermogenscorrectie als gevolg van stelselwijziging Gecorrigeerd eigen vermogen als gevolg van stelselwijziging Resultaatbestemming vorige boekjaar
volgende hoofdstuk
Resultaatbestemming vorige boekjaar
Herwaardering onroerende zaken VOV: Resultaat verkoop VOV woningen
1.620
481
Aanpassing actuele waarde in boekjaar Saldo 31 december
43.868
43.589
In de overige reserves zijn cumulatieve ongerealiseerde herwaarderingen van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden opgenomen voor een bedrag van € 1.620.000,(2011: € 481.000,-) inzake woningen die zijn verkocht onder de koopgarantregeling. Voor de woningen verkocht onder de regeling van onroerende goederen verkocht onder voorwaarden in Park Boswijk en de Montessoriflat kunnen de cumulatieve herwaarderingen niet betrouwbaar worden bepaald, gelet op de ouderdom van de onderliggende contracten.
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Er bestaan geen niet uit de balans blijkende verplichtingen anders dan vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans. 78
terug naar inhoud
12. Overige gegevens Gebeurtenissen na balansdatum Het kabinet is voornemens een verhuurdersheffing aan woningcorporaties op te leggen.
bladeren
Tevens is het kabinet voornemens de mogelijkheden voor de jaarlijkse huurverhoging te verruimen. Daarnaast is hert Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting voornemens saneringsheffing op te leggen aan woningcorporaties. Op balansdatum bestaat onzekerheid over de concrete uitwerking van deze voornemens, derhalve is de verhuurderheffing en het verruimde huurbeleid niet ingerekend in de bedrijfswaarde ultimo 2012. De financiële gevolgen van het inrekenen zijn toegelicht bij materiële vaste activa in exploitatie.
volgende hoofdstuk
Resultaatbestemming In de statuten van Stichting De Seyster Veste zijn geen bepalingen opgenomen over de resultaatbestemming. In overeenstemming met het Besluit beheer sociale huursector worden alle middelen ingezet voor de volkshuisvestelijke doelstelling van Stichting De Seyster Veste. In afwachting van een besluit van het bestuur is het resultaat over 2012 afzonderlijk op de balans opgenomen. Het bestuursbesluit behoeft de goedkeuring van de raad van commissarissen.
Controleverklaring De controleverklaring is op de volgende bladzijde opgenomen.
79
terug naar inhoud
13. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
bladeren volgende hoofdstuk
Verantwoordelijkheid van de accountant
tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
grondslagen voor financiële verslaggeving en van de
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012
waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het
redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten
van Stichting De Seyster Veste te Zeist gecontroleerd. Deze
controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Bbsh.
instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van
jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige
Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische
het algehele beeld van de jaarrekening.
balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en
voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en
enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de
uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-infor-
toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de
verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel
matie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor
gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en
belang bevat.
ons oordeel te bieden.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter
Oordeel betreffende de jaarrekening
Verantwoordelijkheid van de directie
verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld
De directie van de toegelaten instelling is verantwoordelijk
toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werk-
van de grootte en samenstelling van het vermogen van
voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en
zaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant
Stichting De Seyster Veste per 31 december 2012 en van het
het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het
toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten
resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste
opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met
van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel
lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarver-
de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als
belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
slaggeving.
Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting De Seyster Veste
Verklaring betreffende de jaarrekening
andere toelichtingen.
opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh), richtlijn 645 van de Raad voor de
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de
Jaarverslaggeving. De directie van de toegelaten instelling is
accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen
tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheer-
is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe
sing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de
beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerk-
jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van
zaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze
Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het Bbsh, voor wat
materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel
betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat
80
ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van terug naar inhoud
het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
bladeren
Hengelo, 28 juni 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, R.W. van Hecke RA w.g.
volgende hoofdstuk
81
terug naar inhoud
14. Bijlage: Schema’s uit ons ondernemingsplan
bladeren
terug naar inhoud
Doelstellingen, ambities en acties Speerpunt 1: Toegang tot de woningmarkt Het gaat om: beschikbaarheid van betaalbare woningen voor huishoudens met lagere inkomens (< € 33.614) en kansen op de woningmarkt bieden voor huishoudens met een middeninkomen (€ 33.614 tot circa € 60.000). Het vergroten van de toegang tot de woningmarkt hebben we als volgt geconcretiseerd:
bladeren 1) 2) 3) 4)
83
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
FEZ
Omvang woningbezit
Omvang moet gelijk blijven of toenemen
> 4.127 vhe 3)
Verwerken in SVB 4). Monitoren. Indien nodig bijsturen.
2011 (SVB)
2011-2015 (monitoren)
Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren
Aantal egw 1) blijft gelijk of neemt toe (=opgave uit prestatieafspraken)
> 1.265 vhe
Verwerken in SVB en bouw programma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit)
2011 (SVB)
2011-2015 (monitoren)
2011-2015 (bouw programma)
2011-2015 (bijsturen)
Aantal mgw 2) blijft gelijk of neemt toe
> 2.862 vhe
Verwerken in SVB en bouw programma. Monitoren. Indien nodig bijsturen. (Koopgarant blijft in ons bezit)
2011 (SVB)
2011-2015 (monitoren)
2011-2015 (bouw programma)
2011-2015 (bijsturen)
Slaagkans verhogen (=wachttijd verkorten) voor alle doelgroepen
verbetering in 2015 van +2%
Opzetten monitor per Zeister corporatie.
2011-2012
egw = eengezinswoning mgw = meergezinswoning vhe = verhuureenheid svb = strategisch voorraadbeleid
Projecten
Allen 2011-2015 (bijsturen)
Experimenten opzetten.
2011-2015
Regelgeving bijsturen tijdens formuleren woonvisie.
2011-2015
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Samenstelling woningbezit/ mogelijkheid om te huren (vervolg)
Ontwikkeling huursegmenten
Aantal sociale huurwoningen >2.627 in 2024
Verwerken in SVB. Verwerken in bouwprogramma. Monitoren.
2011 (SVB)
Aantal woningen in kernvoorraad >1.773 in 2024
FEZ
Projecten
2011-2015 2011-2015 (monitoren)
Indien nodig bijsturen. Koopgarant blijft in ons bezit.
2011-2015
Aantal woningen in betaalbare voorraad (SVB): 345 - 765 in 2024
bladeren
Aantal woningen in vrije sector (SVB): 325 - 1.215 in 2024 Marktconform huurprijsbeleid
Het huurniveau is marktgericht en sluit aan bij de kwaliteit van de woning
Nieuw huurbeleid in 2011 en actueel houden Streven naar 25%-75% (vrije sector - sociale huur)
2011-2015 (monitoren)
Nieuw huurbeleid opstellen en uitvoeren, monitoren en jaarlijks bijstellen. Nieuwbouw huurbeleid opstellen.
2011-2015 (SVB)
Nieuwe experimenten inventariseren.
2011
2011
Shortlist van kansrijke experimenten opstellen.
2012
2012
2011
Streefhuur is 92% van maximaal redelijk in 2024 Doorstroming stimuleren (=scheefwonen bestrijden)
Verkoop van bestaande woningen
Verkoop goedkope woningen tot € 130.000 (voorrang voor starters): 10 per jaar Verkoop middeldure woningen tot € 250.000 met MGE (voorrang voor huurders): 30 per jaar
Monitoren.
2011-2015
Verkoopbevorderende maatregelen. Nieuwbouw in goedkope huursegment is tbv vernieuwing kernvoorraad
Bouwen.
2012-2015 (monitoren)
2012-2015
10% van de nieuwbouw is tbv verkoop goedkope woningen tot € 130.000 (voorrang starters)
Bouwen.
2012-2015 (monitoren)
2012-2015 2011-2015
Verkoopbevorderende maatregelen bedenken en uitvoeren. Uitvoering in jaarplannen.
2012-2015 (monitoren)
2012-2015 2011
Aantallen vaststellen.
84
2011-2015
10% van de nieuwbouw is tbv vernieuwing kernvoorraad
10% van de nieuwbouw is tbv verkoop middeldure woningen tot € 250.000 (voorrang voor huurders)
Allen
Speerpunt 2: Woonkwaliteit terug naar inhoud
Het gaat om: duurzame woningen, duurzaam wonen, persoonlijk wonen en de kwaliteit van de woon- en leefomgeving in wijken en kernen. Het verbeteren van de woonkwaliteit hebben we als volgt geconcretiseerd:
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit)
Voorraad voldoet aan de basiskwaliteit
In 2024 voldoet 90% aan de basiskwaliteit
O pstellen PvE 1) per woningtype en klant/prijssegment. Inventariseren hoeveel woningen verbeterd moeten worden. Woningen aanpakken (planning afhankelijk van opgave).
2012
bladeren
Thema
Alle nieuwbouw voldoet aan PvE (bevat deels, circa 80% van het Woonkeur)
Nieuwbouw en bestaand bezit voldoen aan GPR normen
De woningvoorraad heeft gemiddeld een energielabel B
Bij groot onderhoud wordt daar waar technisch en financieel mogelijk gekozen voor energielabel B, behalve in complexen waar de investering niet in verhouding staat tot de opbrengst
pstellen (technisch) PvE voor O nieuwbouw. Opstellen (functioneel PvE voor nieuwbouw. Bouwen.
85
Projecten
2012 2012-2024
2012 2012 2012-2015
GPR normen vaststellen voor nieuwbouw en bestaand bezit.
2012
Bouwen.
2012-2015
Medewerkers scholen betreffende energielabel (inhoud en systeem bijhouden).
2011
Energiemaatregel pakketten maken die combineerbaar zijn met gepland onderhoud. Energetische verbeteringen aanbrengen.
2012
Monitoren.
1) PvE = programma van eisen
FEZ
2011-2015
Allen
Thema
Doelstelling
terug naar inhoud
Bewoners in de toekomst (betaalbare) woonkwaliteit bieden (basiskwaliteit) (vervolg)
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
80% van de bewoners is bewust inzake energieverbruik
PvA 1) maken hoe bewoners bewuster te maken inzake energieverbruik.
2012-2013
PvA uitvoeren en resultaat meten.
2013-2015
bladeren
Vergroten aanbod geschikte seniorenwoningen
SVB: 315 - 695 in 2024
In elk bouwprogramma zit 10% aanbod dat geschikt is voor senioren.
Behouden en indien mogelijk vergroten woonmogelijkheden bijzondere doelgroepen
SVB: > 109 in 2024
Behoefte inventariseren bij partners.
FEZ
Projecten
2011-2015 (monitoren)
2011-2015
2012-2013
Bouwen/aanpassen.
2012-2015
Monitoren. Vergroten tevredenheid huurders over de woning en leefomgeving
Huurders waarderen de woning
Huurders waarderen de leefomgeving
Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste
1) PvA = plan van aanpak
86
Klanten zijn tevreden over dienstverlening (KWH)
90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6 in de aftersales enquête
90% van de respondenten oordeelt niet lager dan een 6.
KWH huurlabel behouden, dus op alle labelonderdelen score > 7
Allen
2011-2015
Aftersales klantonderzoek opnieuw inrichten met het online klantenpanel. Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren.
2011-2012
Online klantonderzoek.
2011-2015
Maandelijks meten, per kwartaal rapporteren.
2011-2015
In wijken met lage scores onderzoek / PvA samen met andere partijen.
2012-2015
Samen met partners aan de wijkvisie werken.
2012-2015
Inzicht krijgen in de aard van de geschillen. Procedure geschillenafhandeling verbeteren.
2011-2012
Telefonische bereikbaarheid & klantbehandeling verbeteren.
2011
2012-2015
2011-2015
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Goede dienstverlening blijven bieden aan alle klanten van Seyster Veste (vervolg)
Optreden tegen burenoverlast
80% van de overlastmeldingen wordt afgewikkeld
Monitormethodiek opzetten. Aanpak afspreken.
2011-2012
Klanten zijn tevreden bij herstructurering en nieuwbouw
>7
Online klantonderzoek. Per project meten en rapporteren.
Keuzevrijheid / ruimte voor eigen initiatief
95% van de bewoners weet welke keuzevrijheid hij heeft in het aanpassen van de woning.
ZAV 1) / Wonen op Maat beleid actualiseren. ZAV / Wonen op Maat beleid communiceren.
2011-2012
Wonen op Maat beleid toepassen. Monitoren met online klantenpanel.
2011-2015
Persoonlijk wonen
bladeren Vergroten inspraak van bewoners
Onze klanten participeren in bewonersoverleg
Ondersteunen en participeren in wijkgerichte initiatieven
Maatschappelijk vastgoed
1) ZAV = zelfaangebrachte voorziening
87
Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed
2012-2015
Tenminste 300 klanten nemen deel aan een vorm van bewonersparticipatie (nu circa 50 klanten in bewoners- en projectcommissies)
Online klantenonderzoek.
2011-2015
Jaarlijks één themabijeenkomst waarbij bewoners worden uitgenodigd om op het betreffende thema ons beleid te beïnvloeden. Jaarlijks één themabijeenkomst voor belanghouders.
2011-2015
Wijkinitiatieven nemen.
2011-2015
Tevredenheid meten.
2011-2015
Actief participeren in Wijkgericht Werken.
2011-2015
Initiëren, faciliteren en soms financieren van maatschappelijk vastgoed
Onderzoek naar aanwezigheid en kwaliteit voorzieningen en maatschappelijk vastgoed. Nadere maatregelen vaststellen.
Allen
2012
Opstarten 2 CPO projecten in de ondernemingsplanperiode.
75% van de huurders is tevreden met onze reactie op wijk initiatieven
Projecten
2011-2015 2011-2015
Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).
5 wijkinitiatieven per jaar nemen/ ondersteunen
FEZ
2011-2015
2011-2015
2011-2015
2011-2015
2012
2013
Speerpunt 3: Woonkansen voor bijzondere doelgroepen terug naar inhoud
Het gaat om: Lichamelijk en psychiatrisch beperkten, uitstromers uit instellingen en andere zorgbehoevenden. Concreet:
bladeren 88
Hierop zijn wij aanspreekbaar
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Wonen
Kansen vergroten op een zorggeschikte woning met een goede zorginfrastructuur voor huurders met een indicatie
Huurders met een indicatie krijgen een woning toegewezen
100% van de medisch urgenten zijn binnen de norm van de huisvestingsverordening gehuisvest.
Woningen toewijzen aan woningzoekenden met urgentie.
2011-2015
Aanbod zorggeschikte woningen vergroten
Toename met 10%
Introductie sterrensysteem. Inventariseren huidige stand van zaken. Labelen voorraad volgens sterrensysteem. Voorraad afstemmen op woonwensen (ivm zorggeschiktheid).
2011
Woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en GGZ patiënten
Realisatie woonvoorziening voor Alzheimer patiënten en/of GGZ patiënten
Opstarten woonvoorziening Alzheimer patiënten.
Voorzieningen ten behoeve van zorgverlening verbeteren
Zorgdienstverlening is verbeterd, < 10% oordeelt lager dan een 6 in klantonderzoek
lantonderzoek naar tevredenK heid met zorgdienstverlening. Plan maken voor de aanpak buurten met lage scores.
Goede samenwerking met partners realiseren en inzetten om te zorgen dat woonbegeleiding er komt
Er is woonbegeleiding waar nodig
Opzetten netwerk samenwerkingspartners. Vaststellen van behoefte. Vaststellen onze inzet.
Huisvesten uitstroom uit instellingen
Alle uitstromers met een urgentieverklaring zijn gehuisvest
Huisvesten urgenten. We doen onderzoek naar de behoefte aan huisvesting voor uitstroom uit instellingen.
FEZ
Projecten
Allen
2012 2012 2012-2015
2012-2015
2011-2015 2013
2012 2012 2013 2011-2015 2012-2015
Interne ambities terug naar inhoud
Om ons sterk te kunnen maken voor de mensen die ons nodig hebben, moeten we zelf ook sterk zijn. We hebben dit als volgt geconcretiseerd: Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Professional in vastgoed
Op verschillende abstractie niveaus doen we onderzoek en werken we aan visieontwikkeling. We hebben hedendaagse kennis en toegang tot netwerken van specialistische kennis
Per niveau weten we wat de opgave is en wie de spelers zijn.
Vraag ophalen en beleid afstemmen. Marktonderzoek. Afstemmen met belanghouders. Lidmaatschap van netwerken waaronder MOVe.
2011-2015
We werken samen waar nodig om de kwaliteit van wonen te waarborgen
Waardering door samenwerkingspartners over de samenwerking
Deelname in Wijkgericht Werken, WOM Kerckebosch, Zeister corporatie overleg, RWU-overleg. Ontwikkelen tweejaarlijkse imago-monitor. Visitatie.
2011-2015
bladeren
Thema
Dichtbij onze klanten/Midden in de wijk
89
We zijn verbonden met onze klanten en hebben kennis, respect en geven invloed. We voelen ons verbonden met onze klanten, we kennen ze en zij kennen ons
Klanten hebben invloed op ons beleid, we werken vraag gestuurd
We respecteren onze klanten en hechten aan tevreden klanten Een goed imago houden
Structurele meting van klantmeningen invoeren.
Wonen
FEZ
Projecten
Allen
2012-2015 2014 2011
Visitatie.
2014
KWH meting > 7
KWH label behouden.
2011-2015
We worden gezien als een organisatie met lef en daadkracht
Imago-onderzoek online klantenpanel. Nadere maatregelen formuleren.
2011-2012 2012
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Prestatie indicator (=ambitie)
Maatregel
Solide lokale verankering
We zijn sterk verankerd in de Zeister gemeenschap
Goede relatie met belanghouders
Participeren in netwerken. Ondernemingsplan bespreken met partners. Beleidsvoornemens afstemmen met partners. Jaarlijks contact met belanghouders vormgeven. Resultaten samen evalueren.
2011-2015
Competentiemanagement ingevoerd. Strategisch personeelsbeleid op orde. Opleidingsplannen zijn gemaakt. Opleidingsbudget is besteed.
2012
Prestatieafspraken zijn gemaakt
Flexibele organisatie
bladeren Gezonde financiële basis
90
Wij zijn flexibel in onze klantbenadering: ja, tenzij…
Medewerkers hebben een klantgestuurde houding
Wonen
FEZ
Projecten
Allen
2012 2013 2011-2015
Efficiënt en effectief ingerichte bedrijfsprocessen
Pi’s per proces zijn benoemd We werken vraaggestuurd
Project stroomlijnen processen. Wocas4all implementeren. DMS implementeren.
2011 2012 2012
Volkshuisvestelijk vermogen en kredietwaardigheid voldoet aan minimumeisen CFV/WSW
Behoud A status
Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Jaarlijks Treasury jaarplan. Treasury statuut update.
2011-2015
2013
Voldoende kasstroom om toegang tot de kapitaalmarkt te houden
Kasstromen zijn positief
inancieel sturings- en toetsingF skader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Scenario analyses gebruiken bij vaststelling kasstromen.
2011-2015
Afname bedrijfslasten
Voldoen aan de normen van het CFV
PvA maken.
2012
Bedrijfslasten dalen naar onder het gemiddelde van onze referentiegroep (€ 1.286 per vhe, zonder aftrek leefbaarheidsuitgaven, prijspeil CFV CiP 2010)
Afwijkingen verklaren.
2012-2015
terug naar inhoud
Thema
Doelstelling
Gezonde financiële basis (vervolg)
We hebben een financieel sturingskader waardoor we verdienen waar we kunnen en maatschappelijk uitgeven waar nodig Good governance
bladeren
Cultuur
Gebaseerd op samenwerken, ondernemen, verbinden, openheid, integriteit
Prestatie indicator (=ambitie)
Financieel sturings- en toetsingskader opstellen. Risicomonitoring invoeren. Prestatie-indicatoren vaststellen.
Wonen
FEZ
Projecten
Allen
2012 2012 2012
We leven de Governancecode na of leggen uit waarom wij denken dat het beter is dat op toegestane aspecten niet te doen
Inventarisatie governance.
2012
Indien nodig afwijkingen uitleggen.
2012
We zijn netwerkers en bruggenbouwers We leggen verbanden en houden partijen bij elkaar We praten met elkaar en niet over elkaar We ontwikkelen ons naar een extern gerichte organisatie
Competentiemanagement invoeren.
2012
Opleidingsplannen maken.
2013
Beoordelingssystematiek update.
2013
Aanpassen kantoorgebouw.
2013
Tweejaarlijks medewerkerstevredenheidsonderzoek.
2012 en 2014
Aanpassen kantoorgebouw. e verminderen ons energieverW bruik (gas, water, licht, papier enz.) Nadere maatregelen uitwerken. Prestatie-indicatoren vaststellen.
2012-2013
We worden bewuster van duurzaamheid en onze bijdrage daaraan
91
Maatregel
terug naar inhoud
Colofon Uitgave Seyster Veste Postbus 1000, 3700 BA Zeist
bladeren
Zeisteroever 1, 3704 GB Zeist Telefoon 030 69 40 200
[email protected] www.seysterveste.nl Seyster Veste is de handelsnaam van Stichting De Seyster Veste. Ingeschreven bij de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht in het Handelsregister onder nummer 30041034
Redactie Seyster Veste, Zeist
Teksten Barbara Schilperoort Teksten, Rijswijk
Beeld Corné Bastiaansen en Driejuni, Doorn
Concept & Design Cascade, Amsterdam
Vormgeving About Design (Bas Masbeck), Amsterdam
92
