Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds Periode 18 december 2012 t/m 31 december 2013
Algemene informatie ASR Europees Vastgoed Basisfonds Kantooradres Fonds Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht
Beheerder ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht Bewaarder Stichting ASR Bewaarder Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht
Administrateur ASR Nederland N.V. Afdeling Financial Markets Archimedeslaan 10 3584 BA Utrecht
Accountant KPMG Accountants N.V. Laan van Langerhuize 1 1186 DS Amstelveen
Datum van oprichting 18 december 2012
2
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Inhoudsopgave
Profiel ...................................................................................................................................................................... 4 Verslag van de Beheerder ..................................................................................................................................... 6 Algemeen ................................................................................................................................................................. 6 Ontwikkelingen op vastgoedmarkten .................................................................................................................... 11 Economische ontwikkelingen ....................................................................................................................... 11 Vooruitzichten .............................................................................................................................................. 15 Overzicht fondsrendement............................................................................................................................ 16 Overige ontwikkelingen ......................................................................................................................................... 16 Informatiememorandum ............................................................................................................................... 16 Ontwikkelingen in wet- en regelgeving ....................................................................................................... 16 In Control statement ............................................................................................................................................... 17 Verantwoordelijkheidsverklaring .......................................................................................................................... 18 Financieel jaarverslag 2013 ................................................................................................................................. 19 Balans ..................................................................................................................................................................... 20 Intrinsieke waarde .................................................................................................................................................. 20 Winst- en verliesrekening ...................................................................................................................................... 20 Kasstroomoverzicht ............................................................................................................................................... 21 Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling ............................................................................................... 22 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening ..................................................................................... 24 Overige informatie ................................................................................................................................................. 27 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .......................................................................................... 28 I - Specificatie beleggingen ................................................................................................................................... 30
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 3 -3-
Profiel Structuur ASR Europees Vastgoed Basisfonds (hierna ‘het Fonds’) is een beleggingsfonds dat ASR Nederland Beleggingsbeheer
N.V.
(hierna
’de
Beheerder’)
aanbiedt. Het Fonds is op 18 december 2012 opgericht en is opgericht voor onbepaalde tijd. Voorheen heette het Fonds ‘ASR NGM Europees
collectief belegd voor rekening en risico van de Participanten, volgens een door de Beheerder bepaald en uitgevoerd beleggingsbeleid teneinde Participanten in de opbrengst van de beleggingen te doen delen op de manier zoals beschreven in de Voorwaarden van Beheer en Bewaring.
Vastgoed Basisfonds’ om aan te duiden dat de Nieuwe Generatie Mixfondsen (‘NGM’) ten behoeve van
het
a.s.r.
Levenbedrijf
Individueel
gaan
participeren in het Fonds. Op 22 juli 2013 is de naamgeving aangepast nadat bekend werd dat de nieuwe
Werknemers
Pensioen
Mixfondsen
ten
behoeve van het a.s.r. pensioenbedrijf tevens zullen participeren
in
het
Fonds.
Het
Fonds
De Voorwaarden van Beheer en Bewaring zijn van toepassing
op
de
rechtsverhouding
tussen
de
Beheerder, de Bewaarder en een Participant en creëren geen overeenkomst tussen de Participanten onderling
en
beogen
niet
(anderszins)
een
samenwerking tussen de Participanten.
belegt
hoofdzakelijk in (certificaten) van het ASR Property
De Participanten zijn, via een verzekeringsproduct van
Fund N.V. (hierna ‘ASR Property Fund’).
ASR
Levensverzekering
N.V.,
economisch
gerechtigd tot de activa van het Fonds in verhouding ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. (hierna:
tot de door hen gehouden Participaties.
ANB) is de Beheerder van het Fonds. ANB is een 100% dochter van ASR Nederland N.V. welke als geheel onder toezicht staat, onder andere van de
Voor het Fonds is het regime voor Vrijgestelde Beleggingsinstelling (‘VBI’) in de zin van artikel 6a van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 van
Nederlandsche Bank (‘DNB’).
toepassing. Aan de voorwaarden voor de toepassing Het Fonds is een zogenaamd Fonds voor gemene rekening met een open-end structuur en heeft geen rechtspersoonlijkheid. Om deze reden schrijft de Wet op het financieel toezicht (hierna ‘Wft’) voor dat een Fonds voor gemene rekening een onafhankelijke
van dit regime wordt voldaan. Het Fonds is volgens de Wet op de vennootschapsbelasting 1969, artikel 28 een kwalificerende aandeelhouder voor het ASR Property
Fund,
zijnde
een
Fiscale
Beleggingsinstelling (‘FBI’).
bewaarder (hierna ‘Bewaarder’) heeft die juridisch eigenaar is van de activa van het Fonds. Als Bewaarder van het Fonds treedt op Stichting ASR
Het Fonds zal geen dividend uitkeren. Het Fonds is gevestigd ten kantore van de Beheerder ter Utrecht.
Bewaarder. Beleggingen Deelname in het Fonds kan uitsluitend plaatsvinden via
een
verzekeringsproduct
van
ASR
Levensverzekering N.V. Via ASR Levensverzekering N.V. wordt (indirect) belegd in het Fonds, die op haar beurt deelnemingsrechten houdt in ASR Property Fund. Activa die tot het Fonds behoren worden
Het Fonds belegt hoofdzakelijk in (certificaten van) het ASR Property Fund. Het beleggingsbeleid is erop gericht om op langere termijn een rendement te behalen dat vergelijkbaar is met het rendement van de benchmark (van het ASR Property Fund). De benchmark is samengesteld uit 65% direct vastgoed en 35% indirect vastgoed.
4
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
ASR Property Fund N.V.
De samengestelde benchmark is als volgt: •
Benchmark direct vastgoed: 65% ROZ-IPD Index; en
ASR Property Fund is een naamloze vennootschap
•
Benchmark indirect vastgoed:
met beperkte aansprakelijkheid statutair gezeteld en
o
o
17,5% FTSE EPRA/NAREIT Developed
hoofdkantoor houdend aan de Pythagoraslaan 2 te
Europe Liquid 40 Capped; en
Utrecht.
17,5% FTSE EPRA/NAREIT Developed
ingeschreven in het handelsregister op 1 maart
Europe Liquid 40 ex UK Capped.
2006.
ASR
Property
Fund
is
opgericht
en
Het streven is om het totale fondsvermogen volledig
ASR Property Fund wordt als beleggingsinstelling in
te beleggen. Leningen zijn toegestaan tot 5% van het
de zin van de Wft gekwalificeerd en heeft een
fondsvermogen. Deze financieringsruimte zal niet
closed-end structuur.
structureel worden benut om met geleend geld te beleggen. Gedurende het verlengde boekjaar 2013
Er rust zodoende geen plicht op het Fonds om
zijn er geen leningen afgesloten door het Fonds.
aandelen in haar kapitaal al dan niet ter tijdelijke belegging uit te geven of in te kopen, dan wel te
In afwijking van deze benchmark belegt het Fonds
verkopen. Een closed-end beleggingsmaatschappij
bewust niet in vastgoedfondsen die genoteerd zijn op
biedt zijn beleggers dus niet zelf de mogelijkheid hun
beurzen die gevestigd zijn in de perifere eurolanden
belegging liquide te maken; beleggers zijn hiervoor
(Portugal, Italië, Ierland, Griekenland en Spanje).
aangewezen op de verkoop aan derden.
Wel zijn er vastgoedbedrijven, waarin het ASR Property Fund belegt, die genoteerd zijn op beurzen in de stabielere Europese landen maar in hun onderliggende portefeuilles investeringen hebben in de perifere eurolanden. Het Fonds heeft hierdoor ultimo 2013 voor circa 5% van de vastgoed aandelenportefeuille
exposure
naar
de
perifere
eurolanden. Het Fonds streeft ernaar om 65% van alle activa te beleggen in onroerende goederen (direct vastgoed) en 35% aan onroerend goed gerelateerde aandelen (indirect vastgoed), derivaten, liquiditeiten en overige activa. De beleggingen in vastgoed richten zich met name op Nederlands vastgoed in de sectoren woningen, winkels en kantoren. Het indirecte deel wordt belegd in beursgenoteerde vastgoedfondsen die voornamelijk beleggen in Europa. Eventuele valutarisico’s
worden
afgedekt,
indien
de
portefeuillebeheerder dit noodzakelijk acht.
Voor het Fonds is een Informatiememorandum ‘ASR Europees Vastgoed Basisfonds’ beschikbaar via de website van de Beheerder, www.asr.nl. Daarin staat uitgebreide informatie over het Fonds. -5-
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 5
Verslag van de Beheerder Algemeen
Opstartkapitaal
Hierbij bieden wij u het jaarverslag 2013 aan van het
Om het Fonds bij de start voldoende omvang te
ASR Europees Vastgoed Basisfonds over de periode
geven is op 18 december 2012 tijdelijk door ASR
18 december 2012 tot en met 31 december 2013.
Levensverzekering N.V. € 73,8 miljoen en door ASR
ASR
Schadeverzekering N.V. € 8,2 miljoen opstartkapitaal
Nederland
Beleggingsbeheer
N.V.
is
de
Beheerder van het Fonds.
in dit Fonds geïnvesteerd.
Samenstelling directie
In februari 2014 heeft instroom van participanten
De directie van de Beheerder bestaat uit de heren
plaatsgevonden via een verzekeringsproduct van
J.T.M.
ASR
Julicher,
D.
Gort
en
G.C.
Mattu.
De
Levensverzekering
Financiële Markten.
terugbetaald door het Fonds.
Wet financieel toezicht (‘Wft’)
Performance van het Fonds
Deelname in het Fonds kan uitsluitend geschieden
Het Fonds behaalde een positief totaal rendement
via
ASR
van 0,48% in 2013. Het positieve rendement werd
Levensverzekering N.V. Op grond van artikel 1:1 van
behaald door het indirect resultaat (7,4%). Het
de Wft als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel
directe resultaat leverde een negatieve bijdrage aan
a, van de richtlijn beheerders van alternatieve
het fondsresultaat van -1,0%.
van
Levensverzekering
het
opstartkapitaal
verzekeringsproduct
ASR
waarna
bestuurders zijn goedgekeurd door de Autoriteit
een
van
N.V.
is
beleggingsinstellingen staat het Fonds niet onder toezicht van Autoriteit Financiële Markten en hoeft
Risico’s bij het deelnemen in het Fonds
niet te worden voldaan aan de vereisten van de Wft
Beleggen impliceert het aangaan van transacties in
en
financiële
financiële instrumenten. Aan het beleggen in het
ondernemingen (‘Bgfo’). Desalniettemin heeft de
onderhavige fonds en aan het gebruik van financiële
Beheerder besloten om vrijwillig zoveel als mogelijk
instrumenten
te voldoen aan de eisen die gesteld zijn in de Wft
belangrijkste risico categorieën, verbonden met
voor onder toezicht staande beleggingsinstellingen.
transacties
het
Besluit
Gedragstoezicht
zijn in
risico’s
financiële
verbonden. instrumenten,
De zijn
onderstaand opgenomen. Aangezien het Fonds hoofdzakelijk belegt in (certificaten van) het ASR
Doelstelling van het Fonds Het
Fonds
beoogt
Participanten
via
een
verzekeringsproduct van ASR Levensverzekering
Property Fund, zijn de ondergenoemde risico’s tevens van toepassing op het Fonds.
N.V. een beleggingsmogelijkheid te bieden in een actief
en
professioneel
beheerde
vastgoed-
•
Marktrisico
portefeuille. Het beleggingsbeleid is erop gericht om
Marktrisico betreft het risico van fluctuaties op de
op langere termijn een rendement te behalen dat
financiële
vergelijkbaar
aandelenkoersen,
is
met
het
rendement
van
benchmark (van het ASR Property Fund N.V.).
de
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
oftewel
rentetarieven,
fluctuatie
van
wisselkoersen,
grondstofprijzen en derivaten gekoppeld aan deze producten.
6
markten,
De
aandelenkoersen
van
de
beursgenoteerde
acht neemt bij de selectie van tegenpartijen voor
vastgoedaandelen kunnen wereldwijd of op de
zowel directe als indirecte vastgoedbeleggingen, kan
beurzen in Europa dalen. De beleggingsrisico’s
niet worden uitgesloten dat een tegenpartij in
worden beperkt door het aanbrengen van spreiding
gebreke blijft. Het kredietrisico voor het ASR
over landen en sectoren. Als gevolg van beleggingen
Property Fund
in direct vastgoed en beursgenoteerde aandelen
volgende zaken:
heeft
vooral
betrekking
op
de
loopt de onderneming marktrisico. - vorderingen uit hoofde van huur- en servicekosten •
van debiteuren;
Renterisico
Het renterisico is het risico van rentefluctuaties op de
- dividendbelastingvorderingen;
waarde van de activa en passiva van het Fonds. Het
- te vorderen bedragen (zowel investeringsbedragen
directe vastgoed van het ASR Property Fund wordt
als
gewaardeerd tegen marktwaarde. Daardoor is de
vastgoedbeleggingen.
dividend)
uit
hoofde
van
indirecte
impact van renteschommelingen aanzienlijk voor de Kasstroomrisico
waarde van het vastgoed. Een dalende of stijgende
•
rente
Kasstroomrisico
kan
het
rendement
van
het
Fonds
respectievelijk positief of negatief beïnvloeden.
is
het
risico
dat
toekomstige
kasstromen verbonden aan een financieel instrument zullen fluctueren in omvang. Het Fonds heeft geen
De
rentevergoeding
bedraagt
de
gemiddelde
eenmaands Euribor plus 100 basispunten.
•
externe financiering. Hierdoor is het risico van rentewijzigingen op de kasstroom zeer beperkt.
Valutarisico
•
Liquiditeitsrisico
De waarde van een belegging kan worden beïnvloed
Liquiditeitsrisico is het risico dat er niet kan worden
door valutakoersschommelingen. De koers van de
voldaan aan actuele (en potentiële) verplichtingen of
euro kan stijgen ten opzichte van een andere valuta
het leveren van onderpand op de vervaldatum. Het
waarin de prijs van een belegging wordt uitgedrukt.
beheer van liquiditeitsrisico is een combinatie van (1)
Bij het Fonds komt dit alleen voor bij bepaalde
het beheren van financieringsbronnen en (2) het
beleggingen in liquide vastgoedaandelen.
bewaken
van
een
portefeuille,
bestaande
uit
bezittingen waarvoor een marktvraag bestaat en die Op 31 december 2013 is door ASR Property Fund
geliquideerd kunnen worden als dekking tegen
€72 miljoen belegd in vastgoedaandelen in niet
onverwachte ontwrichtingen van kasstromen.
eurolanden, zijnde het Verenigd Koninkrijk, Zweden en Zwitserland.
Het Fonds bewaakt de liquiditeitspositie door middel van opvolgende liquiditeitsbegrotingen, met als doel
•
het garanderen dat het Fonds voldoende contanten
Kredietrisico
Kredietrisico is het risico dat een tegenpartij niet
en liquide middelen aanhoudt om te allen tijde aan
langer aan haar verplichtingen kan voldoen. De
de huidige en toekomstige financiële verplichtingen
waarde van activa wordt beïnvloed door een
te voldoen. Zowel in normale als in abnormale
positieve
omstandigheden. Alle liquide middelen staan ter vrije
of
negatieve
ontwikkeling
van
de
kredietwaardigheid van de betreffende tegenpartij.
beschikking aan het Fonds.
De kredietwaardigheid wordt bepaald door het inschatten van de kans op tijdige nakoming van de betalingsverplichtingen door de tegenpartij. Hoewel het ASR Property Fund de nodige voorzichtigheid in -7-
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 7
huurovereenkomsten of faillissement van huurders.
Bewaarnemingsrisico
•
Het risico van verlies van in bewaring gegeven activa
Ter beperking van het leegstandsrisico streeft het
als
ASR Property Fund naar zoveel mogelijk spreiding
gevolg
van
insolvabiliteit,
nalatigheid
of
frauduleuze handelingen van de bewaarnemer van
in
de
looptijd
van
haar
huurovereenkomsten.
die activa.
Daarnaast wordt de solvabiliteit van potentiële huurder beoordeeld alvorens deze in aanmerking komt voor een huurcontract, om het risico op
Tegenpartijrisico
•
Het risico dat bij de afwikkeling van een transactie
betalingsachterstanden te beperken.
de tegenpartij niet aan zijn verplichtingen voldoet, waardoor
betaling
of
levering
van
financiële
•
Verhandelbaarheidsrisico
instrumenten niet, niet op tijd of niet zoals verwacht
De Certificaten van Aandelen van ASR Property
plaatsvindt.
Fund zijn beperkt verhandelbaar, eenmaal per dag is er handel in de aandelen mogelijk. De verkoopprijs kan lager zijn dan het oorspronkelijk geïnvesteerde
Operationeel risico
•
Het risico dat schade ontstaat als gevolg van
bedrag.
tekortschietende interne processen en systemen, menselijke
onvoorziene
fouten
of
externe
•
Rendementsrisico
Het risico bestaat dat het verwachte rendement op
gebeurtenissen.
een belegging zich niet heeft gerealiseerd op het moment dat de belegging wordt verkocht. Daarnaast
Huurrisico
•
Huurprijzen kunnen onder druk komen te staan in
staat het niet vast dat het Fonds zijn beleggings-
economisch slechte tijden. Hierdoor zal in de markt
doelstelling zal halen. Het rendement van het Fonds
de leegstand toenemen, waardoor huurprijzen van
is afhankelijk van de waardeontwikkeling en directe
de geëxploiteerde vastgoedobjecten van het ASR
opbrengsten van de beleggingen.
Property Fund zullen dalen. Het huurrisico wordt in belangrijke mate beperkt door het aangaan van
De waarde van de beleggingen in direct vastgoed
huurcontracten voor meerjarige periodes. Hierdoor
fluctueert
staat de jaarlijkse huur voor langere tijd vast. Tevens
vastgoedobjecten. Wijzigingen in de marktwaarden
wordt
spreiden,
van vastgoedobjecten kunnen het gevolg zijn van
huurcontracten
vraag en aanbod van op de vastgoedmarkt, dan wel
getracht
waardoor
zo
de min
huurperiodes mogelijk
te
marktwaarde
van
de
De waarde van de beleggingen in vastgoedaandelen
Inflatierisico
Inflatie is afhankelijk van diverse economische
fluctueert
factoren en heeft invloed op onder andere de huur
vastgoedaandelen.
en exploitatiekosten. Als de werkelijke inflatie lager is
oorzaak hebben systematische risicofactoren of
dan
specifieke risicofactoren die gelden voor individuele
het
gehanteerde
percentage
van
prognoseberekeningen zal het rendement lager zijn dan geprognotiseerd.
•
Leegstandrisico
De bezettingsgraad van het geëxploiteerde Direct Vastgoed
8
de
de staat waarin het vastgoedobject verkeert.
tegelijkertijd aflopen.
•
met
kan
afnemen
door
beëindiging
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
van
met
de
koerswijzigingen
Koerswijzigingen
vastgoedondernemingen
kunnen
van als
Inzicht in risico’s
Zo zal een brede en goede spreiding van de
Het jaarverslag heeft onder meer als functie om
beleggingen naar verwachting een dempend effect
inzicht te verschaffen in risico's die zich ultimo
hebben op onderkende prijsrisico's, terwijl selectie
verslagperiode voordoen. Dit inzicht is het beste te
op kredietwaardigheidsniveau en limietbewaking de
verkrijgen door het in samenhang beoordelen van
mogelijkheid
het verslag van het Fonds
beheersen. beperkt
scheppen
om
kredietrisico's
Liquiditeitsrisico's door
kunnen
hoofdzakelijk
in
te
worden courante,
Het opgenomen overzicht in de bijlage van de
beursgenoteerde effecten te beleggen. Door gebruik
“Specificaties van de Beleggingen” biedt informatie
te maken van afgeleide financiële instrumenten is het
inzake beleggingen in certificaten van aandelen van
mogelijk om prijsrisico's zoals valuta- en renterisico's
ASR Property Fund N.V. De informatie inzake mate
af te dekken of te sturen.
van spreiding van beleggingen op het gebied van zowel regio en valuta als per individuele naam, is te
De bedrijfsvoering van de beheerder, voor zover die
vinden in het gepubliceerd Jaarverslag 2013 van
van
is
op
de
ASR Property Fund N.V. Het Jaarverslag is te
beleggingsinstelling,
is
mede
verkrijgen via:
beheersen van operationele risico's.
•
www.asrvastgoedvermogenbeheer.nl en
•
www.asr.nl.
toepassing
activiteiten gericht
van
de
op
het
De beheerder heeft (een deel van de) activiteiten uitbesteed
aan
a.s.r.
Financiële
Markten.
De
Wat betreft afgeleide financiële instrumenten zijn,
beheerder heeft in het kader van risicobeheer
voor zover deze instrumenten onderdeel van de
vastgesteld dat a.s.r. Financiële Markten voor het
portefeuille
jaar 2013 een ISAE 3402 verklaring heeft verkregen.
op
verslagmoment
uitmaken,
specificaties opgenomen in de toelichting van de balans en/of winst en verliesrekening, voor zover
Stembeleid
relevant. Per 31 december 2013 had het Fonds geen
Binnen ASR Nederland N.V. is mede namens de
posities in derivaten. Het onderliggend fonds, ASR
Beheerder
Property
verantwoordelijk is voor de vaststelling van de
Fund
N.V.
maakt
geen
gebruik
van
stembepaling.
derivaten.
een
commissie
Deze
commissie
ingesteld, beoordeelt
die de
agenda van de aandeelhoudersvergaderingen en stelt zijn standpunt per agendapunt vast. Vervolgens
Risicobeheer De Beheerder van het Fonds, bewaakt met behulp van een systeem van risicobeheersingsmaatregelen dat
het
Fonds
in
het
algemeen
en
de
beleggingsportefeuille in het bijzonder blijft voldoen
wordt door de commissie zorgvuldig beoordeeld of de vergadering fysiek zal worden bezocht, of dat een volmacht afgegeven wordt aan het bestuur van de onderneming of aan een andere partij.
aan de randvoorwaarden zoals die in de interne de
ASR Nederland laat mede namens de Beheerder
wettelijke kaders en aan de meer fonds specifieke
haar invloed als aandeelhouder gelden door gebruik
interne uitvoeringsrichtlijnen.
te maken van haar stemrecht. Indien het uitoefenen
beleggingsrichtlijnen
zijn
vastgelegd,
aan
van het stemrecht niet of nauwelijks in het belang Dergelijke richtlijnen zijn onder meer opgesteld ten
van de uiteindelijke gerechtigden is, dit buitensporige
aanzien
de
kosten met zich brengt, of dit op andere gronden
portefeuille, de kredietwaardigheid van debiteuren
onwenselijk is, kan worden besloten het stemrecht
waarmee zaken worden gedaan en de liquiditeit van
niet uit te oefenen. In het huidige boekjaar is er tot
beleggingen.
op heden geen actief stembeleid uitgeoefend.
van
de
mate
van
spreiding
van
-9-
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 9
Duurzaamheid ASR Nederland N.V. ondertekende eind 2011 de United Nations Principals for Responsible Investment (hierna
‘UNPRI’)
en
onderschrijft
daarmee
de
wereldwijde standaard van ‘best practices’, met het doel om maatschappelijk verantwoord beleggen (hierna ‘MVB’) te stimuleren. Bij het beheer van het Fonds wordt gestreefd om te voldoen aan de UNPRI. Dit geldt zowel voor het direct vastgoed als voor de vastgoedaandelen. De exploitatie van het Fonds vindt zoveel mogelijk plaats in samenwerking met toeleveranciers die binnen hun bedrijfsvoering en geleverde
diensten
invulling
geven
aan
maatschappelijk
verantwoord
ondernemen.
Daarnaast
waar
de
wordt
mogelijk
huurder
gestimuleerd om maatregelen te nemen om het energieverbruik te reduceren.
Voor het direct vastgoed participeert het Fonds in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. Dit is een wereldwijde benchmark waarmee het beleid van aanbieders van vastgoedfondsen onderling wordt vergeleken.
10
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Ontwikkelingen op vastgoedmarkten Economische ontwikkelingen Conjuncturele ontwikkelingen
omvangrijke beleggingsportefeuilletransacties. Het
De Nederlandse economie heeft zich in 2013 niet
transactievolume lag in de eerste helft van 2013 nog
weten te herstellen. In 2013 was er sprake van een
circa 13% onder het niveau van 2012. De toename is
economische krimp van 0,8% (bron: CBS). Ondanks
mede
de krimp zijn de eerste tekenen van herstel zichtbaar
internationale
geworden in het derde en vierde kwartaal. De groei
overwegend
van de economie in de laatste twee kwartalen was
waardoor het gemiddelde transactievolume fors
met name ingegeven door gestegen investeringen
toenam.
het
gevolg
van
kapitaalstoevloeiing
beleggers. Deze grotere
van
partijen kochten
beleggingsportefeuilles,
van bedrijven en overheid en door de export. De consumptieve bestedingen zijn echter het gehele
Vooral industrieel en logistiek vastgoed waren
jaar
verantwoordelijk voor een substantiële stijging van €
achtergebleven
en
heeft
met
name
de
0,4 miljard in 2012 tot €0,8 miljard in 2013. De
detailhandel hard geraakt.
beleggingen in woningen namen met 2% toe tot €1,0 Ondanks de verbeterde trend is op jaarbasis fors minder
(-4,9%)
geïnvesteerd
door
miljard.
overheid,
bedrijven en consumenten. In vergelijking met de
Op de kantorenmarkt steeg het beleggingsvolume in
economie
de
2013 met €0,4 miljard tot €1,6 miljard. De toename is
Nederlandse economie achter. In Europa (Eurozone)
met name te danken aan internationale beleggers
was tevens een daling zichtbaar van (-0,5%). In 2013
die grote beleggingsportefeuilles hebben gekocht. Dit
werd
(2,5%)
was overigens in 2012 ook al het geval, toen drukten
veroorzaakt door overheidsmaatregelen. Eind 2012
drie transacties een stempel op het totaal. Het
werd de btw verhoogd en in 2013 stegen de
afgelopen jaar waren twee grote disposities van
assurantie- en energiebelastingen en de accijnzen
CBRE Global Investors grotendeels verantwoordelijk
op alcohol en tabak. Ten opzichte van Europa ligt de
voor de hoge eindstand. Zij verkochten twee
inflatie fors hoger (0,8%).
kantoorportefeuilles van beide meer dan €100
een
in
Europa,
groot
deel
blijft
van
de
de
groei
van
inflatie
miljoen aan enerzijds Goldman Sachs in combinatie De werkgelegenheid nam in Nederland het afgelopen
met OVG en anderzijds Blackstone.
jaar wederom af (2,0%) (bron: CBS). Het afgelopen jaar
is
de
werkloosheid,
conform
Europese
Het
totale
beleggingsvolume
in
winkelvastgoed
maatstaven (ILO), opgelopen tot 6,9%. Daarmee
bedroeg in 2013 circa € 670 miljoen (bron: JLL). Ten
blijft het percentage ruim onder het niveau van
opzichte van 2012 is dit een daling van circa 40%.
Europa (12,0%).
Deze forse daling is juist het gevolg van het ontbreken van omvangrijke portefeuilletransacties, zoals in voorgaande jaren het geval was (Unibail-
Direct vastgoed: de beleggingsmarkt Het
beleggingsvolume
in
Nederlands
direct
Rodamco en Corio).
commercieel vastgoed steeg in 2013 met ruim €0,9 miljard naar ruim €4,9 miljard (bron: JLL). Dat is een
Het totaal rendement op vastgoed lag in 2013
toename van 17%. Deze stijging is met name in het
volgens
tweede halfjaar van 2013 gerealiseerd door enkele
Investment Property Databank (IPD) op -0,1% (alle
de
IPD/ROZ
Vastgoedindex
van
de
- 11 -
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 11
vergelijkbare objecten). Het direct rendement kwam
Fysiek en online winkelen gaan hand in hand:
het afgelopen jaar uit op 5,4% en de waardegroei
In 2013 bleef expansie hoog op de agenda staan bij
van winkels was negatief, namelijk -5,2%.
grote
nationale
én
internationale
retailers.
De
interesse naar extra winkellocaties richt zich echter Het totaal rendement voor winkels kwam uit op 1,6%
vooral op de A-locaties van de grote Nederlandse
(bron:
het
binnensteden (strategische steden). De niet A-
afgelopen jaar uit op 5,9% en de waardegroei van
locaties, de perifere winkellocaties en de kleinere
winkels was negatief, namelijk -4,0%.
binnensteden (niet-strategische steden) genieten
IPD).
Het
direct
rendement
kwam
beduidend
minder belangstelling Het
Fonds
focust
van
zich
zoekende
Het totaal rendement voor kantoren kwam uit op -
partijen.
voor
haar
3,8%. Het negatieve rendement kwam geheel voor
investeringen in winkels steeds meer op de A-
rekening van de waardeontwikkeling. Deze bedroeg
locaties van de strategische steden.
het afgelopen jaar -10,0%. Het direct rendement steeg in 2013 ten opzichte van 2012 met 0,1% naar
De belangrijkste branche die additionele locaties
6,7%.
zoekt is ‘Mode’. Internationale voorbeelden zijn het Amerikaanse Hollister, het Spaanse Pull & Bear, het Zweedse Hope en het Belgische Lola & Liza.
Direct vastgoed: de ontwikkelingen
Daarnaast valt op dat de Foodbranche nieuwe ruimte Stijging online detailhandelsverkopen zet door:
zoekt: naast de bekende supermarkten zoals Jumbo
Fysieke retailers ondervonden het afgelopen jaar
en
wederom moeilijkheden als gevolg van verminderde
fastfoodketens zich op de markt begeven, waaronder
consumenten uitgaven en een toename van online
KFC, Subway en FEBO.
Aldi,
zien
we
dat
meerdere
bekende
verkopen. In vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder werd tot en met november 2013 door
Het leeuwendeel van de retailers is zich inmiddels
huishoudens 2,1% minder besteed aan goederen en
meer
diensten. Een omzetdaling van 4,7% is te zien in de
noodzaak) van internetverkoop. De gemiddelde
non-food sector, tegenover een groei van 1,7% in de
consument is steeds meer online - ook onderweg -
food sector. Winkels in consumentenelektronica en
en doet steeds vaker zijn (meestal niet dagelijkse)
doe-het-zelf winkels hebben het erg zwaar, een
aankopen via laptop, PC of mobiele telefoon. Anno
teruggang in de omzet van respectievelijk 9,1% en
2013 heeft inmiddels 78% van de bevolking (tussen
8,2%. Internetwinkels en postorderbedrijven lieten
de 12 en 75 jaar) wel eens een aankoop gedaan via
daarentegen een omzetstijging zien van 9,3% (bron:
internet, in 2005 was dat nog slechts 46%.
CBS).
Verwacht wordt dat in 2014 de online aankopen
Door de aanhoudende omzetdaling nam het aantal
verder zullen stijgen. Daarnaast zal het aantal
faillissementen in de detailhandel ook in 2013 weer
manieren om aankopen te doen toenemen. Fysiek
toe. In de periode januari tot en met november 2013
en online winkelen gaan steeds meer hand in hand.
sloten
Zo kan je anno 2014 al virtueel door Nederlandse
meer
dan
detaillisten
(inclusief
bewust
van
de
mogelijkheden
(en
van
binnensteden lopen, niet alleen in de straten zoals
faillissement. Dat is 100 bedrijven meer dan in heel
Google Maps, maar ook in meerdere winkels (zie
2012 het geval was en daar zullen naar verwachting
bijvoorbeeld
in
bedrijven
onbekende noviteit met weinig functionaliteiten, maar
tienjarig
het is waarschijnlijk een kwestie van tijd totdat we op
gemiddelde bedraagt ongeveer 550 uitgesproken
de mobiele telefoon producten kunnen aanklikken in
faillissementen per jaar (bron: CBS).
de fysieke schappen.
eenmanszaken)
december
bijgekomen
12
850
dan
hun
2013
zijn.
Ter
deuren
nog
als
eens
vergelijking,
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
gevolg
100 het
www.hollandtour.nl).
Nu
nog
een
Overheden grijpen harder in op kantorenmarkt: De
behoefte
de
Sinds 2010 is het strategisch beleid van het Fonds
bankencrisis van 2008 aanzienlijk kleiner dan in het
binnen direct Nederlands vastgoed gericht op het
decennium daarvoor. Het aanbod laat mede hierdoor
verhogen van het belang van de beleggingen in
al zes jaar achtereen een stijgende tendens zien.
winkels. Dit is ingegeven door het economisch
Eind 2013 werd 8,3 miljoen m² kantoorruimte te huur
klimaat en doordat investeringen in winkels ten
of te koop aangeboden, dit is ongeveer 5% meer dan
opzichte van andere vastgoedsectoren een defensief
een
karakter hebben. Ook in 2013 bleek deze strategie
jaar
aan
eerder.
gemiddelde
kantoormeters
Hierdoor
ligt
leegstandspercentage
is
het
sinds
Conclusie: focus op winkels bleek lonend in 2013
landelijk
inmiddels
op
een positieve impact te hebben. Voor de toekomst
15,7%. In veel satellietsteden, zoals Nieuwegein,
wil het Fonds zich voor winkels vooral op de A-
Haarlemmermeer, Rijswijk, Capelle a/d IJssel en
locaties van de grote Nederlandse binnensteden
Helmond is dit percentage zelfs aanzienlijk hoger, tot
(strategische steden) richten.
(ruim) boven de 20%.
Indirect vastgoed: Europese vastgoedaandelen De nationale kantooropname lag in 2013 op 1,1
Met een belang van 35% vastgoedaandelen vanaf
miljoen m² (bron: DTZ). Dit is licht lager dan in 2011
begin 2013 profiteerde het Fonds van de positieve
en 2012 en nog altijd ruim onder het langjarige
resultaten
gemiddelde van circa 1,8 miljoen m². Het lijkt er op
vastgoedaandelen behaalden in 2013 een resultaat
dat de marktdynamiek blijvend is veranderd en dat
van ruim 11% (bron: EPRA). Wereldwijd lieten
Nederland de komende jaren te maken zal krijgen
vastgoedaandelen een negatief resultaat van 0,1%
met een opnameniveau tussen de 1,0 en 1,3 miljoen
zien.
m² ligt.
In deze
zeer ruime
markt
van
deze
markt.
Europese
staat de
kantoorgebruiker meer dan centraal.
De Europese vastgoedbeleggingsmarkten waren in 2013
prominent
in
de
belangstelling
van
De afgelopen paar jaar hebben overheden en
internationale investeerders (Blackstone, Brookfield,
marktpartijen getracht om gezamenlijk oplossingen
Prologis
te vinden voor de ongezonde marktsituatie. Dit onder
aanvangsrendement op vastgoed van de hoogste
de vlag van het Convenant Aanpak Leegstand.
kwaliteit in de Europese kernlanden ging naar een
Helaas zonder al te veel succes. De lokale en
lager niveau waardoor de vraag naar vastgoed van
regionale
secundaire
kantorenfondsen
(het
zogenaamde
en
Aziatische
kwaliteit
in
investeerders).
bepaalde
Het
ontwikkelde
sloopfonds) zou één van de oplossingen zijn, maar
Europese markten, zoals het Verenigd Koninkrijk,
deze zijn sinds november officieel van de baan,
weer opleefde.
omdat marktpartijen geen geld wilden steken in het fonds. Hogere overheden lijken nu op het punt te
Een
staan om harder in te grijpen. Zo heeft de Provincie
ondernemingen gaf nieuwe obligaties uit tegen
Utrecht recent aangekondigd om maar liefst 1
gunstigere voorwaarden dan haar actuele vreemd
miljoen m² aan planvoorraad te gaan schrappen. Dit
vermogen
is een unicum in de geschiedenis. Ook de Provincie
kostenstructuur van deze fondsen.
aantal
beursgenoteerde
financiering.
Hierdoor
vastgoed-
verbeterde
de
Zuid-Holland liet begin 2014 weten het aantal kantoorplannen in een periode van drie jaar te willen
Daarbij
terugdringen. Marktpartijen hebben hier over het
vastgoedaandelen de governance van die bedrijven
algemeen positief op gereageerd, enkele gemeenten
onder de loep en namen onder andere bij een Duits
vinden dit echter geen goed idee. Het kost hen
fonds standpunten in die het management tot andere
namelijk reeds ingecalculeerde grondopbrengsten.
inzichten bracht.
namen
beleggers
in
beursgenoteerde
- 13 -
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 13
De financiering van beursgenoteerde vastgoedondernemingen met vreemd vermogen nam in 2013 verder af tot een gemiddelde “loan to value” van 40% (in 2012 43%). Daarmee is deze financieringsratio van vastgoedfondsen met 15%-punt afgenomen ten opzichte van de piek in 2008. Europese vastgoedaandelen lijken op basis van de huidige koers als percentage van de intrinsieke waarde en het niveau van het dividendrendement nog aantrekkelijk gewaardeerd. Eind 2013 noteerden Europese vastgoedaandelen circa 3,2% onder hun intrinsieke waarde. Het dividendrendement bleef rond het niveau van de afgelopen jaren. Deze stabiliteit verhoogt de kans dat 2014 weer een positief
jaar
kan
worden
voor
Europese
beursgenoteerde vastgoedaandelen. Het resultaat van
de
portefeuille
Europese
beursgenoteerde
vastgoedaandelen is voor het Fonds 7,37%. Het Fonds investeert in de 40 meest liquide Europese vastgoedaandelen.
Deze
strategie
limiteert
de
volatiliteit van deze portefeuille. Er is sprake van een mandaat dat beperkt afwijkt van haar benchmark in combinatie met het geringe aantal transacties.
14
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Vooruitzichten De gemiddelde retailer zal het in 2014 niet veel
Ontwikkeling opstartkapitaal In februari 2014 heeft instroom van participanten plaatsgevonden via een verzekeringsproduct van ASR
Levensverzekering
opstartkapitaal
van
terugbetaald
ASR
door
N.V.
waarna
het
Levensverzekering het
Fonds.
is
ASR
Schadeverzekering N.V. blijft voor eigen rekening participeren in het Fonds. In 2014 worden geen nieuwe stortingen of onttrekkingen van kapitaal
Beleggingen Het Fonds belegt hoofdzakelijk in (certificaten van) het ASR Property Fund. Er zijn geen voornemens om in 2014 ook in andere fondsen te gaan beleggen.
Voor 2014 wordt een licht herstel verwacht van de Nederlandse economie. Het herstel zal echter broos zijn en gepaard blijven met een hoge werkloosheid. Bedrijven zullen naar verwachting meer investeren en handel drijven. vertrouwen
–
ondanks
consumentenvertrouwen
–
het naar
verwachting niet ver van de nullijn liggen. Online zijn er
de
komende
jaren
nog
altijd
voldoende
innovatieve kansen om de omzet te laten groeien.
Ontwikkelingen vastgoedmarkt
van
de
consument
zal
naar
zal kritisch blijven. De consumptieve bestedingen blijven in 2014 onder druk staan.
Toename in beleggingsvolume is te verwachten. Meer internationale investeerders zullen toetreden Nederlandse
(omvangrijke)
markt,
op
vastgoedportefeuilles.
zoek Ook
naar de
gevestigde partijen zien kansen. In de huidige marktomstandigheden is het mogelijk om tegen aantrekkelijke
strategische
steden
onveranderd
groot
zal blijven,
naar
verwachting
sommige
perifere
winkelgebieden zullen verder wegglijden. Daarom focust het Fonds vooral op de A-locaties van de grote
Nederlandse
binnensteden
(strategische
Het aanbod van kantoorruimte zal het komende jaar blijvend hoog zijn en de opname relatief laag. De komende jaren zullen de meeste Nederlandse steden een hoog leegstandspercentage laten zien, met name in de satellietsteden zal dat het geval zijn. Daarnaast stelt het Fonds zich pro-actief op naar de
verwachting positiever worden, maar de consument
de
verbeterde
zal
steden).
Economische ontwikkelingen
tot
consumentenbestedingen
De vraag naar A-locaties voor winkels met name in
verwacht.
Het
gemakkelijker krijgen dan in 2013. De toename van
prijzen
vastgoed
strategische posities in te nemen.
te
kopen
en
huidige huurders met als doel zoveel mogelijk van deze klanten voor langere termijn aan haar projecten te binden. Dit mitigeert de risico’s in de huidige concentratie van de huurders.
Het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren heeft het afgelopen jaar nauwelijks effect gesorteerd. Wellicht dat het harder ingrijpen van overheden de komende jaren tot een meer gebalanceerde markt zal leiden.
Voor beursgenoteerde vastgoedaandelen wordt voor 2014 een performance in lijn met het afgelopen jaar verwacht.
Stabiele
factor
blijft
het
dividend
rendement, naar verwachting tussen de 4% en 5% over het jaar 2014.
- 15 -
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 15
Overzicht fondsrendement Het Fonds behaalde een positief totaal rendement van 0,48% in 2013. Het Fonds volgt de benchmark van het onderliggend fonds, hier ASR Property Fund N.V. Het onderliggende fonds rapporteerde een totaal rendement van de benchmark van 2,23% in 2013. Het positief rendement van het Fonds werd behaald door het indirect vastgoedgedeelte (7,40%). Het directe vastgoedgedeelte leverde een negatieve bijdrage aan het fondsrendement (-1,0%). Gezien de grotere allocatie naar direct vastgoed (gemiddeld 65%) en indirect vastgoed (gemiddeld 35%), overtrof de waardedaling van het direct vastgoed de waardestijging van de vastgoedaandelen. De lopende kosten factor van het Fonds is 0,64% en heeft betrekking op de geïmporteerde kosten uit het ASR Property Fund. Deze kosten zijn opgenomen in de koers van het ASR Property Fund. Gemeten vanaf de introductiekoers (€ 50,00) tot en met 31 december 2013 (€ 50,18) heeft het Fonds een totaal rendement gerealiseerd van 0,36%.
Overige ontwikkelingen Informatiememorandum Voor het Fonds is een Informatiememorandum ‘ASR Europees Vastgoed Basisfonds’ beschikbaar via de website van de Beheerder www.asr.nl.
Ontwikkelingen in wet- en regelgeving Op 22 juli 2013 is de Alternative Investment Fund Managers Directive (hierna: AIFM-richtlijn) in werking getreden. ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. was op dat moment in het bezit van een vergunning conform artikel 2:65 van de Wet Financieel Toezicht. Vergunninghoudende entiteiten hebben een inspanningsverplichting om voor 22 juli 2014 aan de vereisten van de AIFM-richtlijn te voldoen. ASR Nederland Beleggingsbeheer heeft de vereisten voor implementatie van de AIFM-richtlijn goed in beeld en stelt alles in het werk om voor 22 juli 2014 doorlopend aan de vereisten van de toepasselijke wet- en regelgeving te voldoen. De beheerder van het ASR Property Fund N.V. heeft haar aanvraag ingediend en de planning is dat het ASR Property Fund N.V. in 2014 wordt aangemeld als beleggingsinstelling onder deze nieuwe vergunning.
Utrecht, 30 juni 2014 ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. Namens ASR Europees Vastgoed Basisfonds
De directie, De heer D. Gort De heer J.T.M. Julicher De heer G.C Mattu
16
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
In Control statement Verklaring AO/IC De Beheerder beschikt over een beschrijving van de bedrijfsvoering, die voldoet aan de eisen van de Wet Financieel Toezicht (Wft). De Beheerder heeft gedurende het afgelopen boekjaar verschillende aspecten van de bedrijfsvoering beoordeeld. Bij deze werkzaamheden zijn geen constateringen gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd dat de beschrijving van de opzet van de bedrijfsvoering niet voldoet aan de vereisten zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde regelgeving. Ook de Beheerder heeft geen constateringen gedaan waaruit blijkt dat de bedrijfsvoering niet effectief en niet overeenkomstig de beschrijving functioneert. Derhalve verklaren wij met een redelijke mate van zekerheid dat de bedrijfsvoering gedurende het jaar 2013 overeenkomstig de beschrijving heeft gefunctioneerd. De International Auditing and Assurance Standard Board (IAASB) heeft in december 2009 een nieuwe standaard uitgebracht voor het afleggen van verantwoording over de interne beheersing bij een service organisatie. De beheerder heeft de activiteiten geoutsourced aan ASR Financiële Markten middels een uitbestedingsovereenkomst. De beheerder heeft als onderdeel van de monitoring vastgesteld dat ASR Financiële Markten een ISAE 3402 type II heeft verkregen over de periode waarop het jaarverslag betrekking heeft voor haar (beleggings)processen. Uit de ISAE 3402 type II verklaring heeft de Beheerder vastgesteld dat er geen bevindingen zijn die impact kunnen hebben op de fondsen.
Utrecht, 30 juni 2014
ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. Namens ASR Europees Vastgoed Basisfonds
De directie, De heer D. Gort De heer J.T.M. Julicher De heer G.C Mattu
- 17 -
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 17
Verantwoordelijkheidsverklaring De heer D. Gort, directeur van ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V, tevens Chief Executive Officer (CEO) van ASR Vastgoed Vermogensbeheer, onderdeel van ASR Nederland N.V.; en de heer J.T.M. Julicher, directeur van ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V, tevens Chief Investment Officer (CIO) van ASR Nederland N.V., afdeling Financiële Markten; en de heer G.C. Mattu, directeur van ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V, tevens directeur van ASR Levensverzekering N.V. tot 1 maart 2014, vanaf die datum directeur Klantservices, verklaren dat, voor zover hen bekend,
•
de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en het resultaat van de ASR Europees Vastgoed Basisfonds; en dat
•
het jaarverslag een getrouw overzicht geeft omtrent de toestand op de balansdatum, de gang van zaken gedurende het boekjaar en de verwachte gang van zaken bij de ASR Europees Vastgoed Basisfonds.
Utrecht, 30 juni 2014 ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V.
De directie, De heer D. Gort De heer J.T.M. Julicher De heer G.C Mattu
18
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Financieel jaarverslag 2013
Jaarrekening 2013
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 19 - 19 -
Balans BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (VOOR WINSTBESTEMMING X € 1.000)
31-12-2013
BAL ANS
Referentie
A C T I VA Beleggingen
82.155
1
Vorderingen
144
2
17
3
Liquide middelen Totaal activa
82.316
PA SS I VA Geplaatst participatiekapitaal
82.019
Overige reserves
0
Onverdeeld resultaat lopend boekjaar
297
Totaal Fondsvermogen
4
82.316 0
Kortlopende schulden Totaal passiva
82.316
Intrinsieke waarde INTRINSIEKE WAARDE PER 31 DECEMBER 2013 Intrinsieke waarde
ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Fondsvermogen ( x € 1.000 )
82.316
Aantal participaties ( x 1.000 )
1.640
Intrinsieke waarde in euro’s per participatie
50,18
Winst- en verliesrekening WINST- EN VERLIESREKENING OVER DE PERIODE 18 DECEMBER 2012 TOT EN MET 31 DECEMBER 2013 (X € 1.000) 18-12-2012 t/m 31-12-2013
WINST- EN VERLIESREKENING
Referentie
OPBRENGSTEN Interest en dividendinkomsten Overige inkomsten Gerealiseerde waardeveranderingen Ongerealiseerde waardeveranderingen Totaal opbrengsten BEDRIJFSLASTEN Totaal beleggingsresultaat
20
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
3.441
5
594
6
0
7
-3.738
7 297 0 297
Kasstroomoverzicht KASSTROOMOVERZICHT OVER DE PERIODE 18 DECEMBER 2012 TOT MET 31 DECEMBER 2013 VOLGENS DE INDIRECTE METHODE (X € 1.000) 18-12-2012 t/m 31-12-2013
KASSTROOMOVERZICHT Totaal beleggingsresultaat Waardeverandering van beleggingen
297 3.738
Aankopen van beleggingen (-)
-94.873
Verkopen van beleggingen (+)
8.980
Toename (-) / Afname (-) van vorderingen Toename (+) / Afname (-) van schulden
-144 0
Netto kasstroom beleggingsactiviteiten Uitgifte participaties Inkoop participaties Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten
-82.002 82.019 0 82.019
Mutatie liquide middelen
17
Totaal liquide middelen begin verslagperiode
0
Totaal liquide middelen einde verslagperiode
17
Mutatie liquide middelen
17
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 21 - 21 -
Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen ASR Europees Vastgoed Basisfonds (het Fonds) is
De transacties met verbonden partijen worden verricht tegen
opgericht op 18 december 2012 in de vorm van een
marktconforme tarieven.
besloten fonds voor gemene rekening. Het Fonds behoort als een afzonderlijk fonds bij de ASR Basisfondsen. Het
Beleggingen
Fonds is een open end beleggingsinstelling.
De beleggingen in aandelen, obligaties en derivaten worden individueel gewaardeerd tegen marktwaarde, welke op met
balansdatum is gelijkgesteld aan de slotkoers op de beurs
voor
(middenkoers) of gebaseerd is op ontvangen brokerquotes.
beleggingsinstellingen uit Titel 9 BW 2, de Richtlijnen voor
Ongerealiseerde en gerealiseerde waardeveranderingen in
de Jaarverslaggeving en alle in het jaarverslag opgenomen
de portefeuille worden verantwoord in de winst- en
bedragen zijn in duizenden euro’s, tenzij anders vermeld.
verliesrekening.
De
Aan- en verkoopkosten van beleggingen worden direct in het
Het
jaarverslag
inachtneming
van
van
Beheerder
het
de
van
Fonds
is
geldende
het
opgesteld
voorschriften
Fonds
is
ASR
Nederland
Beleggingsbeheer N.V., gevestigd te Utrecht. Als Bewaarder
aankoopbedrag
van het Fonds treedt op Stichting ASR Bewaarder,
beleggingen opgenomen en vormen derhalve onderdeel van
gevestigd te Utrecht.
de waardeverandering van de beleggingen. Het juridisch
respectievelijk
verkoopbedrag
van
de
eigendom van de beleggingen is in handen van Stichting
Boekjaar en vergelijkende cijfers
ASR Bewaarder.
De periode van het jaarverslag loopt van 18 december 2012 tot en met 31 december 2013. Aangezien dit het
Liquide middelen
eerste(verlengde)
wordt
Als liquide middelen worden aangemerkt de rekening-
cijfers
courant
gerapporteerd,
boekjaar zijn
er
is
geen
waarover vergelijkende
opgenomen.
tegoeden
bij
banken.
Mogelijk
aanwezige
kasvoorraden alsmede uitstaande (termijn-) deposito’s voor zover deze niet tot de beleggingen worden gerekend.
Vreemde Valuta Transacties in vreemde valuta worden omgerekend tegen de koers op transactiedatum. Activa en passiva luidende in vreemde valuta worden omgerekend naar euro’s tegen de valutakoers
op
balansdatum.
Uit
de
omrekening
voortvloeiende valutaverschillen worden in de winst- en verliesrekening
verantwoord
onder
het
hoofd
(niet-)
gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen.
Overige activa en passiva Vorderingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode,
waardeverminderingsverliezen.
beleggingen in vreemde valuta.
met Voorzieningen
bijzondere worden
bepaald op basis van individuele beoordeling van de inbaarheid van de vorderingen. De kortlopende schulden en overlopende
Per 31 december 2013 noteerden in het Fonds geen
onverminderd
passiva
worden
na
eerste
opname
gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde
Transacties met verbonden partijen Van een verbonden partij is sprake wanneer een partij beleidsbepalende invloed kan uitoefenen in een andere partij, dan wel invloed van betekenis kan uitoefenen op het financieel en zakelijk beleid van de andere partij.
22
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld.
Resultaatbepaling
Kosten bij uitgifte en inkoop van participaties
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen
Bij uitgifte en inkoop van participaties worden door het
enerzijds de baten en anderzijds de lasten. Baten en
Fonds geen kosten in rekening gebracht.
lasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Resultaten in vreemde valuta worden
Kasstroomoverzicht
omgerekend in euro’s tegen de per transactiedatum
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens zogenaamde
geldende valutakoersen.
“indirecte methode” waarbij onderscheid is gemaakt tussen kasstromen uit beleggings- en financieringsactiviteiten. De
Vennootschapsbelasting
liquide middelen betreffen direct opeisbare tegoeden bij
Het Fonds heeft de fiscale status van een vrijgestelde
banken. Bij de kasstroom uit beleggingsactiviteiten wordt
beleggingsinstelling
het resultaat gecorrigeerd voor kosten welke geen uitgaven
en
is
derhalve
vrijgesteld
van
de
vennootschapsbelasting.
zijn en opbrengsten welke geen ontvangsten zijn.
Beheervergoeding Aan het Fonds wordt geen beheervergoeding in rekening gebracht.
Servicevergoeding Aan het Fonds wordt geen servicevergoeding in rekening gebracht. De beheer- en servicevergoedingen worden door de Beheerder in rekening gebracht bij de nieuwe Werknemers Pensioen Mixfondsen en de ASR Beleggingsmixfondsen E en G welke vanaf 2014 participeren in het Fonds.
Oprichtingskosten De oprichtingskosten zijn volledig voor rekening van de Beheerder en worden niet in rekening gebracht bij het Fonds.
Kosten in verband met beleggingen in andere beleggingsfondsen Indien het Fonds belegt in andere beleggingsfondsen kunnen de binnen deze fondsen gemaakte kosten, zoals beheervergoeding, servicevergoeding en overige kosten, indirect ten laste van het Fonds komen.
Indien een gedeelte van de binnen de beleggingsfondsen waarin wordt belegd in rekening gebrachte vergoedingen wordt terugbetaald (zogenaamde retourprovisie), komt dit ten gunste van het Fonds.
- 23 -
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 23
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 1. Beleggingen De beleggingen kunnen als volgt worden gespecificeerd (x € 1.000): BELEGGINGEN
31-12-2013 82.155
ASR PROPERTY FUND N.V. Totaal beleggingen
82.155
Het verloop van de beleggingen gedurende de verslagperiode is als volgt (x € 1.000): VERLOOPOVERZICHT BELEGGINGEN Marktwaarde 18-12-2012
Aankopen
Verkopen
Fonds ASR PROPERTY FUND N.V.
0
94.873
Marktwaarde
Waardeverandering
31-12-2013
Gerealiseerd
Ongerealiseerd
0
-3.738
-8.980
82.155
Onder verkopen is opgenomen de kapitaalterugbetaling door ASR Property Fund N.V. aan het Fonds. De herbelegging hiervan is verwerkt onder aankopen.
2. Vorderingen De overige vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar en kunnen als volgt worden onderverdeeld (x € 1.000): VO R D E R I N G E N Overlopende activa en overige vorderingen Totaal
31-12-2013 144 144
3. Liquide middelen De liquide middelen betreffen direct opeisbare tegoeden bij banken.
4. Geplaatst participatiekapitaal, onverdeeld resultaat en overige reserves Het verloop van het geplaatst participatiekapitaal gedurende de verslagperiode is als volgt (x € 1.000): G E P L A AT S T PA RT I C I PAT I E K A P I TA A L Stand begin verslagperiode Geplaatst gedurende de verslagperiode Terugbetaald aan participanten gedurende de verslagperiode Stand eind verslagperiode
24
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
31-12-2013 0 82.019 0 82.019
Het verloop van het aantal participaties gedurende de verslagperiode is als volgt:
V E R LO O P OV E R Z I C H T A A N T A L PA RT I C I PAT I E S ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Aantal 18-12-2012
Uitgifte
Inkoop
1.640.373
0
0
Aantal 31-12-2013 1.640.373
Het verloop van het onverdeeld resultaat gedurende de verslagperiode is als volgt (x € 1.000): O N V E R D E EL D R E S U LTA AT
31-12-2013
Stand begin verslagperiode
0
Onverdeeld resultaat lopend boekjaar
297
Stand eind verslagperiode
297
5. Interest- en dividendinkomsten De interest- en dividendinkomsten kunnen als volgt worden gespecificeerd (x € 1.000):
I N T E R E S T- E N D I V I D E N D I N KO M S T E N
18-12-2012 t/m 31-12-2013
Dividend
3.441
Totaal
3.441
6. Overige inkomsten De overige inkomsten kunnen als volgt worden gespecificeerd (x € 1.000):
OVERIGE I N KO M S T E N
18-12-2012 t/m 31-12-2013
Retourprovisie ASR Property Fund N.V.
594
Totaal
594
Het Fonds ontvangt een retourprovisie van ASR Property Fund N.V. (APF) om de kostenlading te beperken. Deze vergoeding bedraagt 0,70% op jaarbasis en wordt berekend over de marktwaarde van de participaties van het Fonds in het ASR Property Fund N.V.
7. Waardeveranderingen van beleggingen De ongerealiseerde waardeveranderingen in de aangehouden beleggingen zijn inclusief aankoopkosten. De gerealiseerde waardeveranderingen zijn de resultaten uit hoofde van verkopen (inclusief verkoopkosten).
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 25 - 25 -
Utrecht, 30 juni 2014 ASR Nederland Beleggingsbeheer N.V. Namens ASR Europees Vastgoed Basisfonds
De directie,
De heer D. Gort De heer J.T.M. Julicher De heer G.C Mattu
26
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Overige informatie Lopende Kosten Factor Het Fonds onderkent in de verslagperiode de volgende kosten:
Beheer- en servicevergoeding in rekening gebracht bij het Fonds
0,00%
Beheer- en servicevergoeding geïmporteerd uit ASR Property Fund N.V.
0,64% (netto)
Transacties met verbonden partijen Het Fonds onderkent in de verslagperiode de volgende transacties met verbonden partijen:
Het Fonds heeft in de verslagperiode uitsluitend effecten transacties in het ASR Property Fund N.V. gedaan.
Het juridisch eigendom van deze beleggingen is in handen van Stichting ASR Bewaarder;
Het Fonds ontvangt een retourprovisie van het ASR Property Fund
ASR Levensverzekering N.V. is participant in het Fonds via seed capital dat € 74.068.000 bedraagt per 31-122013;
ASR Schadeverzekering N.V. is participant in het Fonds via seed capital dat € 8.230.000 bedraagt per 31-122013;
Werknemers Pensioen Mixfondsen zijn participant in het Fonds vanaf 18 november 2013 via verkregen participaties.
Transacties met verbonden partijen zijn verricht tegen marktconforme tarieven. Personeel Het Fonds heeft geen personeel in dienst. De Beheerder heeft het vermogensbeheer uitbesteed aan ASR Financiële Markten, die in het bezit is van een ISAE 3402 type II-verklaring. De kosten gerelateerd aan het uitbesteden van het vermogensbeheer komen voor rekening van de Beheerder. Overig De kosten bij uitgifte en inkoop van participaties zijn vrijgesteld van BTW. Winstbestemming Na vaststelling van de jaarrekening komt het resultaat van het verlengd boekjaar ten gunste van de overige reserves. Dividendvoorstel Het Fonds zal geen dividend uitkeren. De door het fonds ontvangen dividenden komen tot uiting in de waardeontwikkeling van het Fonds. Bijzondere gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich in de periode tot aan de openbaarmaking van dit jaarverslag geen gebeurtenissen voorgedaan, die een aanpassing van of een toelichting op de financiële overzichten noodzakelijk maken.
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 27 - 27 -
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Participanten van ASR Europees Vastgoed Basisfonds Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening over 2013 van ASR Europees Vastgoed Basisfonds te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van het fonds is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de fonds. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van het fonds gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van ASR Europees Vastgoed Basisfonds per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
30 juni 2014 KPMG Accountants N.V.
W.G. Bakker RA
28
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Bijlagen
Bijlagen
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds 29 - 29 -
I - Specificatie beleggingen ASR Europees Vastgoed Basisfonds Aantal
Naam Instrument
2.405.816 ASR PROPERTY FUND N.V.
Land
Valuta NL
EUR
Koers per 31-12-2013 34,15 Totaal
30
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
Marktwaarde 31-12-2013 (in euro)
Instrument Type
82.154.651 Fund certificate 82.154.651
59927 (04-13) 31
Jaarverslag ASR Europees Vastgoed Basisfonds
