JAARVERSLAG 2013 Bo-Ex

JAARVERSLAG 2013 Bo-Ex

Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 22 april 2014

Jaarverslag 2013 INHOUDSOPGAVE

BLADZIJDE

1. 2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Algemene gegevens Voorwoord directie Verslag van de raad van commissarissen Jaar- en volkshuisvestingsverslag Bo-Ex en haar omgeving Belanghoudersdialoog Ondernemingsplan 2012-2016 Beschikbaarheid van de voorraad

2 3 5 8 8 14 16 22

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12

Markt en huur Klant- en bewonersparticipatie Woningkwaliteit Maatschappelijke investeringen en leefbaarheid Financiën Organisatie Kwaliteit van dienstverlening Deelname pilot DrieKamerModel

28 33 37 47 55 70 78 79

5. 6. 7. 8. 9.

Personalia en bezoldiging Jaarrekening Overige gegevens Controleverklaring van de accountant Overzicht kerngegevens

81 84 156 157 159

Bijlage: BBSH E-tabel

1

1 ALGEMENE GEGEVENS

Naam

: Stichting Bo-Ex ‘91

Gevestigd

: Utrecht

Kantooradres

: Jan Cornelisz Maylaan 18 3526 GV Utrecht

Postadres

: Postbus 3151 3502 GD Utrecht

E-mailadres Website

: [email protected] www.boex.nl

Datum oprichting

: 28 juni 1907

Koninklijk Besluit toelating

: nr. 501 d.d. 25 juli 1907

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken te Utrecht Stichtingsregister Handelsregister

: S 181828 : H 30002710

Statuten d.d.

: 5 maart 2008

2

2 VOORWOORD DIRECTIE Nieuwe realiteit 2013 is een jaar waarin voor woningcorporaties een nieuwe realiteit is aangebroken. Een realiteit die misschien wel even ingrijpend is als de zogenaamde bruteringsoperatie in 1995. Van de toen ingezette financiële- en beleidsmatige verzelfstandiging zal over enige jaren weinig meer resteren. De regering heeft in 2013 een beleid ingezet waardoor er voor woningcorporaties zeer weinig financiële ruimte en beleidsvrijheid zal resteren. Woningcorporaties gaan sterk aangestuurd worden door de rijks- en lokale overheid. Het toezicht wordt verder aangescherpt en de administratieve lastendruk sterk verzwaard. Als de voornemens van het Kabinet worden verwezenlijkt dan (ver)worden de woningcorporaties tot uitvoeringsorganisaties van overheidsbeleid. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw worden, in het kielzog van de Minister, de financiële teugels zeer strak aangetrokken. Invoering van de Wet Verhuurderheffing leidt tot een zeer sterke lastenverzwaring voor de woningcorporaties. Deze heffing bedraagt in 2014 € 1,1 miljard en zal oplopen tot € 1,7 miljard in 2017. In 2014 zal bij Bo-Ex 12,4% van de huuropbrengst besteed worden aan de heffingen van de Rijksoverheid. De extra huurverhogingen die woningcorporaties wel noodgedwongen moeten doorvoeren, leiden tot een forse stijging van de woonlasten voor de huurders. Aanpassing Ondernemingsplan De hiervoor geschetste ontwikkeling maakte het noodzakelijk om het Ondernemingsplan bij te stellen. In hoofdlijn bestonden de getroffen maatregelen uit de volgende onderdelen: 1. Een huurbeleid gericht op verhoging van de huuropbrengsten; 2. Het vergroten van de verkoop van woningen; 3. Het beperken van het investeringsprogramma; 4. Het verlagen van de beheer- en onderhoudslasten. Ondanks deze maatregelen zal het nog jaren duren voordat de nadelige effecten van de verhuurderheffing (financieel) zijn gecompenseerd. De huren zullen structureel op een hoger niveau komen en de kwaliteit van de woningvoorraad zal verminderen door geringere investeringen. Het woningtekort in Utrecht zal verder oplopen doordat nieuwbouwinvesteringen zijn geschrapt. Door de verlaging van de beheerlasten kan de huurder en de woningzoekende een veranderende dienstverlening gaan ervaren. Betaalbaarheid Door de sterke stijging van de huurprijzen en de economische crisis is de betaalbaarheid van een sociale huurwoning stevig onder druk komen staan. Gezien het regeringsbeleid zal dit in de komende jaren zo blijven. Dit wordt door vele partijen en ook Bo-Ex onderkend. Manifest wordt dit bij de huurachterstanden, het aantal ontruimingen en de omvang van de betalingsregelingen die in 2013 sterk zijn opgelopen. Zowel op landelijk- als lokaal niveau is de discussie opgelaaid over de vraag hoe de betaalbaarheid verbeterd kan worden. Door het invoeren van de verhuurderheffing zijn woningcorporaties evenwel genoodzaakt om de huurprijzen te laten stijgen. Dat sluit aan bij het beleid van het Kabinet om te komen tot meer marktconforme huren. De huurtoeslag is er om het wonen betaalbaar te houden. De eerste verantwoordelijkheid voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen ligt dan ook bij de Rijksoverheid. De primaire verantwoordelijkheid van de woningcorporaties is er voor te zorgen dat er voldoende goede en betaalbare woningen zijn. Daarbij dient tevens een relatie gelegd te worden met de kwaliteit van die voorraad. Eenvoudige oplossingen zijn er niet. De meest geëigende weg lijkt te zijn om op lokaal niveau afspraken te maken tussen gemeente, woningcorporaties en bewonersorganisaties over de betaalbaarheid, de beschikbaarheid en de kwaliteit van het wonen. Om woningzoekenden te helpen bij hun keuze heeft Bo-Ex samen met het Nibud de zogenaamde Bo-Ex Huurwijzer ontwikkeld. Hiermee kan een woningzoekende door de beantwoording van zeven vragen inzicht krijgen in de relatie tussen zijn inkomen en de woonlasten van de woning die hij graag wil huren. Verbetering woningvoorraad In het investeringsprogramma van Bo-Ex hebben investeringen in de bestaande woningvoorraad de hoogste prioriteit. Bo-Ex kent dan ook een fors renovatieprogramma. In 2013 zijn twee complexen met in totaal 155 woningen ingrijpend gerenoveerd. Met de renovatie van de Livingstonelaan is gestart met de uitvoering van ons 3

aandeel in de wijkaanpak van Kanaleneiland-Zuid. Tot 2020 zullen hier circa 800 woningen door Bo-Ex gerenoveerd worden. Door de (veel) strengere eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) was het moeilijk om borging voor de financiering voor investeringsprojecten te verkrijgen. Uiteindelijk is dit toch gelukt voor de renovatie van 396 woningen in complexen in Overvecht en Kanaleneiland. De start van deze renovatie heeft inmiddels plaatsgevonden. Bijzonder teleurstellend was wel dat door de nieuwe eisen van het WSW met ingang van 2014 de zeer noodzakelijke renovatie van de zogenaamde Rietveld-complexen in Hoograven, 388 woningen, vertraging heeft opgelopen. In het kader van energiebesparing, één van de speerpunten in de discussie over betaalbaarheid, werd flinke vooruitgang geboekt: er werden ruim 1.000 labelstappen gerealiseerd. Dat gold ook voor de inbraakveiligheid. Maar liefst 371woningen zijn in 2013 voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Belanghoudersdialoog Woningcorporaties zijn private ondernemingen met een publieke taak. Voor Bo-Ex impliceert dit een dienstbare instelling ten opzichte van de maatschappij. Dit is een zeer belangrijke factor voor het bestaansrecht en acceptatie van ons functioneren. Om dit inhoud te geven is het van belang dat de maatschappij, door ons vertaalt als de belanghouders, ook daadwerkelijk invloed heeft op het beleid. Tot nu toe gebeurde dit steeds door bilaterale overleggen met deze belanghouders. In 2013 is hier de belanghoudersdialoog aan toegevoegd. In deze dialoog is nadrukkelijk de vraag aan de orde gekomen wat de belanghouders van Bo-Ex verwachten. De informatie hieruit is van groot belang om een koers te kunnen uitzetten die ook bij de belanghouders gedragen wordt. Tot slot In het komende jaar zal onze nieuwe realiteit verder vorm en inhoud krijgen. Afgaande op het concept van de wijziging van de Woningwet, die de minister in het vroege voorjaar van 2014 in consultatie heeft gebracht, staan we aan de vooravond van zeer ingrijpende veranderingen. Deze zullen een grote invloed hebben op de positie, rol en de werkzaamheden van Bo-Ex en de andere woningcorporaties. Onze veerkracht, aanpassingsvermogen en vindingrijkheid zullen daarom in de (nabije) toekomst danig beproefd worden! Utrecht, 22 april 2014. Johan Klinkenberg.

4

3 VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Vergaderingen en besluiten In 2013 is de Raad van Commissarissen vijf maal bijeen geweest. Daarbij was de directie steeds aanwezig, net als leden van het Managementteam. Het betroffen vier reguliere vergaderingen en één vergadering die was gewijd aan een specifiek thema. Dit thema ging over “De aanspreekbare commissaris”. Deze vergadering stond onder leiding van een externe gespreksleider. Tijdens de vergadering is van gedachten gewisseld over de rol van de commissarissen in relatie tot de belanghebbenden bij Bo-Ex. Aanleiding hiervoor was onder andere het publieke debat over de rol van de interne toezichthouders bij woningcorporaties. Maar ook zegt een wet dat de Raad zich eveneens moet “richten naar het behartigen van het maatschappelijk belang en naar het belang van betrokken belanghebbenden”. Het gaat hier overigens om de Herzieningswet, die in 2012 is vastgesteld in de Tweede Kamer. De leden van de Raad vonden het een zeer nuttige gedachtewisseling. Afgesproken is hierover in gesprek te gaan tijdens een te organiseren “belanghebbendendialoog”. Deze dialoog is op 19 november 2013 gehouden. Directe conclusies zijn toen niet getrokken, maar de aanwezige leden van de Raad hebben een goed beeld gekregen over hoe de verschillende belanghebbenden denken over de rol van de commissaris. Daarnaast zijn in deze dialoog vele onderwerpen aan bod gekomen. De Raad vond de dialoog zeer openhartig en waardevol. In de reguliere vergaderingen heeft de Raad verschillende besluiten genomen, waaronder de volgende: De vaststelling van het investeringsstatuut; De vaststelling van de prestatie indicatoren voor 2013; De goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 (zie verder hierna); De vaststelling van het treasury statuut; Een uitbreiding van het aantal door Bo-Ex te verkopen woningen; Een profielschets voor nieuwe commissarissen; De instelling van een (tijdelijke) selectiecommissie voor de werving van een nieuwe commissaris; De goedkeuring van investeringen in groot onderhoud bij de complexen Kwango-, Zebra- en

-

Gambiadreef; De verkoop van een garage aan een medewerker; De benoeming van de heer Drs. J. de Leeuw MBA tot commissaris (zie ook hierna); De vaststelling van de bezoldiging van de leden van de Raad en de directie in relatie tot de Wet Normering Topinkomens (zie verder hierna); De vaststelling van het Jaarplan voor 2014; De goedkeuring van een investering voor de renovatie van het complex Stanleylaan; De instemming met een onherroepelijke volmacht aan het waarborgfonds WSW;

-

De voortzetting van de controle-opdracht aan de accountant KPMG; De benoeming van een plaatsvervangend bestuurder.

-

Naast deze besluiten zijn er veel andere onderwerpen in de Raad besproken. Het ging hierbij onder andere over het accountantsverslag en de managementletter, over de kwartaalcijfers, over de voortgang van de realisatie van het Ondernemingsplan, alsmede over de oordelen van de Minister, het CFV en het WSW over de financiële positie en de prestaties van Bo-Ex. Verder is er gesproken over de gevolgen van de verhuurderheffing op de financiële positie van Bo-Ex, over de betaalbaarheid van het woningbezit, alsmede over de ontwikkelingen op landelijk niveau in de sociale huursector. Jaarrekening De Raad van Commissarissen heeft op 22 april 2014 goedkeuring verleend aan de jaarrekening over 2013, evenals aan het jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag over 2013. Hiermee handelt de Raad in overeenstemming met artikel 15, lid 3 van de statuten. De jaarrekening was opgesteld door de directie en was goedgekeurd door de accountant. Eerder had de Raad namelijk de accountant, KPMG Accountants N.V., opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. De accountant heeft zijn

5

bevindingen aan de Raad gerapporteerd. De verklaring van getrouwheid van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex’91, is opgenomen in dit jaarverslag in hoofdstuk 8, Controleverklaring. Taken van de Raad De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de directie en de algemene gang van zaken in de organisatie en de eventueel met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Bij de vervulling van zijn taak richt de Raad zich op het belang van de organisatie, waarbij ook rekening wordt gehouden met de belangen van andere betrokkenen. De Raad let bij zijn toezichthoudende taak in het bijzonder op: De realisatie van de doelstellingen van de organisatie; -

De strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de organisatie; De opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; Het kwaliteitsbeleid; De kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; De financiële positie van de corporatie; Het financiële verslagleggingsproces; Het risicomanagement en de interne beheersing van de diverse verbindingen.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn vastgelegd in de statuten van de organisatie. De werkwijze van de Raad is nader uitgewerkt in het Reglement van de Raad van Commissarissen. Bij de volgende zelfevaluatie van de Raad, in 2014, zal ook dit Reglement worden betrokken. Het toetsingskader van de Raad omvat onder andere de Aedes- en Governancecode, het Ondernemingsplan 2012 – 2016, het Jaarplan en de daarbij behorende Meerjarenprognose. Statutaire en majeure besluiten van de directie worden ter goedkeuring aan de Raad voorgelegd. Twee commissarissen zijn benoemd op voordracht van STOK, de bewonersorganisatie van Bo-Ex. De commissarissen Tümer en Koster hebben in de loop van 2013 verschillende bijeenkomsten van het bestuur van de STOK en de jaarvergadering bijgewoond. De commissarissen zijn, net als de andere commissarissen, onafhankelijk in hun functioneren, maar rechtstreeks contact met de bewoners wordt als een waardevolle aanvulling gezien op de rapportages en beleidsstukken vanuit de directie. Daarmee volgen zij ook meer op directe wijze wat onder de bewoners leeft, welke prioriteiten en dilemma’s actueel zijn. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad bestaat uit vijf leden. In 2013 is een commissaris afgetreden en is er een vervanger benoemd. Zo is per 30 april 2013 de heer B. Groenhof, om persoonlijke redenen, afgetreden. Hij was zes jaar lid van de Raad en was de financieel economisch expert in de Raad. Om de hierdoor ontstane vacature in te vullen heeft de Raad een, tijdelijke, selectiecommissie ingesteld bestaande uit de heren Markensteyn en Van Gool. Nadat de profielschets in de Raad was vastgesteld, is met de werving begonnen. Kandidaten zijn op een openbare wijze geworven door plaatsing van een advertentie in twee landelijke dagbladen. Ook zijn de vacature en de profielschets op de website geplaatst. De directie was, als adviseur, betrokken bij de selectie. Onderdeel van de wervingsprocedure was een integriteitsonderzoek door een gespecialiseerd bureau. Na het doorlopen van de procedure heeft de selectiecommissie de heer Drs. J. de Leeuw MBA voorgedragen aan de Raad. Deze heeft in zijn vergadering van 10 december 2013 de heer De Leeuw benoemd voor een periode van vier jaar. Op basis van de door de Raad vastgestelde profielschets is eind 2013 aan STOK gevraagd een opvolger voor mevrouw Y. Tümer voor te dragen. Haar statutaire zittingsperiode eindigt op 28 maart 2014.

6

De samenstelling van de Raad ultimo 2013 en het rooster van aftreden is als volgt:

Naam

Datum benoeming

Datum herbenoeming

Datum einde zittingstermijn

Markensteyn L. drs.

01-01-2009

27-12-2012

01-01-2017

Tümer, Y., mevr. drs.

28-03-2006

21-06-2010

28-03-2014

Gool, P. van, prof. dr.

27-03-2007

06-12-2011

27-03-2015

Groenhof, B.K.J.

27-03-2007

27-03-2012

30-04-2013

Koster – Dreese, Y., mevr. drs.

27-03-2012

-

27-03-2016

Leeuw MBA, J. de, drs.

10-12-2013

-

10-12-2017

Verdere gegevens over de individuele leden van de Raad zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Personalia en bezoldiging, van het jaarverslag. De Raad kent geen commissies voor specifieke onderwerpen, zoals een audit- of remuneratiecommissie. De voorzitter woont twee maal per jaar de Overlegvergadering van de Ondernemingsraad en de directie bij. De beoordeling van het functioneren van de directie is aan hem gemandateerd. Voor zover van belang doet hij hierover verslag aan de Raad. Onafhankelijkheid Tijdens een vergadering die ging over zelfevaluatie heeft de Raad vastgesteld dat de leden van de Raad onafhankelijk zijn in de zin van de criteria zoals opgenomen in bepaling III 2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Ook is bij de benoeming van de heer De Leeuw hier nadrukkelijk aandacht voor geweest. Eveneens is geconstateerd dat er in 2013 geen sprake is geweest van transacties of besluiten, waarbij leden van de Raad en/of de directie belangen hadden of hebben. Verder is gebleken dat in het kader van de interne integriteitscode en klokkenluidersregeling er geen melding is gemaakt van onregelmatigheden. Honorering Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens (WNT) van kracht geworden. Aangezien er veel onduidelijkheden bestonden over de toepassing van deze wet, wat gevolgen had voor de bezoldiging van de leden van de Raad en de directie van Bo-Ex, is hierover advies ingewonnen bij het advocatenkantoor Houthoff Buruma. De Raad wilde zich er van vergewissen dat de WNT binnen Bo-Ex goed zou worden toegepast. Met name riep de Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen van de Minister voor Wonen en Rijksdienst vele vragen op. Maar de discussie kreeg een andere wending. Want op 22 november 2013 heeft de Minister met de Regeling herzien en nieuwe bezoldigingsmaxima vastgesteld. Uiteindelijk is gebleken dat de bezoldigingsregeling voor de leden van de Raad en de bezoldiging van de directie in het kader van de WNT en de daarin vastgelegde overgangsregeling geen aanpassing vereiste. De honorering van de leden van de Raad over 2013 is opgenomen in hoofdstuk 5, Personalia en bezoldiging. Ook zijn de onderdelen waar Bo-Ex afwijkt van de Governancecode, volgens het principe “pas toe of leg uit”, daar opgenomen. Utrecht, 22 april 2014. De Raad van Commissarissen: Drs. L. Markensteyn, voorzitter, Prof. dr. P. van Gool, Mevrouw drs. Y. Koster – Dreese, Drs. J. de Leeuw MBA,

7

4 JAAR- EN VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 4.1 Bo-Ex en haar omgeving 4.1.1 Ontwikkelingen In 2013 hebben zich zeer belangrijke ontwikkelingen voorgedaan die een forse invloed hebben op de bedrijfsvoering van woningcorporaties. Deze vloeien allemaal voort uit het nieuwe Regeringsbeleid op het terrein van het wonen. In het Regeerakkoord van het Kabinet waren al lijnen uitgezet om de structurele evenwichtigheden op zowel de huurwoning- als koopwoningmarkt op termijn op te heffen. Al snel bleek echter in 2013 dat dit voorgestane beleid geen meerderheid zou krijgen in de Eerste Kamer. Daarop heeft het Kabinet de plannen aangepast om zo voldoende steun te verwerven. Dit is verwoord in Het Woonakkoord dat 13 februari 2013 werd gesloten tussen de regeringspartijen en drie oppositiepartijen. De maatregelen uit dit akkoord zijn uitgemond in de “Wet Maatregelen Woningmarkt 2014” die in december 2013 een (minimale) meerderheid verkreeg in de Eerste Kamer. De maatregel met veruit de meeste implicaties is de ”Wet ter invoering van een verhuurderheffing over 2014 en volgende jaren”. Deze heffing wordt berekend over de waarde van de voor verhuur bestemde zelfstandige woningen met een huurprijs tot de liberalisatiegrens. De opbrengst voor de schatkist is geraamd op € 1,1 miljard in 2014 oplopend tot € 1,7 miljard in 2017. In de wet is een tijdelijke mogelijkheid opgenomen voor een heffingsvermindering ten behoeve van bepaalde investeringen. Dit zijn de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam-Zuid, de sloop van woningen in krimpgebieden en de transformatie van vastgoed met een nietwoonfunctie naar een woonfunctie. Overige maatregelen zijn onder andere extra (inkomensafhankelijke) huurverhogingen, het handhaven van het niveau van de huurtoeslag en het vervallen van de integratieheffing voor de BTW. Verder had het Kabinet aangekondigd dat zij met een wijzigingsvoorstel (novelle) zou komen met betrekking tot de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Dit is onlangs ook gebeurd. Het concept is voor consultatie aan diverse belanghebbenden aangeboden. In deze novelle worden voorstellen gedaan voor een inperking van het werkterrein van de toegelaten instellingen en de wijze van functioneren van deze instellingen. De maatregelen opgenomen in de novelle zullen grote implicaties hebben op de bedrijfsvoering van de woningcorporaties. 4.1.2. Lokale ontwikkelingen De landelijke ontwikkelingen, zoals hiervoor omschreven, hebben ook een nadrukkelijke stempel gedrukt op de agenda van het overleg tussen de gemeente Utrecht en de woningcorporaties. Door de aangekondigde invoering van de verhuurderheffing werd duidelijk dat dit grote consequenties en beperkingen zou hebben op de mogelijkheden van de woningcorporaties. De samenwerkingsafspraken tussen de gemeente Utrecht en de woningcorporaties moesten dan ook geactualiseerd worden. Hierbij ging het voornamelijk over het productieprogramma, de betaalbaarheid van sociale huurwoningen en de voortgang van het Programma Krachtwijken. In het productieprogramma hebben de woningcorporaties fors moeten snoeien. De planvoorraad is met bijna 20% gekrompen. Renovatieprojecten hebben bij alle woningcorporaties de hoogste prioriteit maar toch moest ook dit programma worden ingekrompen. Met name bij de nieuwbouw zijn veel projecten uitgesteld of geschrapt. Hoofdmoot in de discussies was de betaalbaarheid. Zowel de gemeente als de woningcorporaties zien dat betaalbaarheidsproblemen ontstaan bij veel huishoudens met lage inkomens. Dit speelt meer specifiek bij die huishoudens die woningen huren met een huurprijs boven de aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Veel van de huurprijzen van de leegkomende woningen worden bij mutatie door de woningcorporaties opgetrokken naar dit niveau. Door de verhuurderheffing zijn de woningcorporaties wel genoodzaakt om een dergelijk huurbeleid te voeren. Door de woningcorporaties is, op verzoek van het gemeentebestuur, onderzocht of het mogelijk zou zijn om een voorraad van 40.000 woningen met een maximum van de aftoppingsgrens in deze omvang te handhaven. Op basis van dit onderzoek is de conclusie getrokken dat dit geen haalbaar scenario is. Het zou betekenen dat de woningcorporaties hierdoor hun investeringsprogramma te drastisch moesten beperken of zelfs volledig zouden moesten stopzetten.

8

Dit, afgezet tegen de grote opgaven die Utrecht nog heeft met betrekking tot verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad, de verduurzaming van deze voorraad en de behoefte naar uitbreiding van de voorraad, maakt dit scenario niet haalbaar. Gezocht is daarna naar alternatieve oplossingen. Hierbij is gekomen tot een drieslag om het betaalbaarheidsprobleem aan te pakken: 1. Gemeente en woningcorporaties starten een gezamenlijke lobby naar het Rijk met als doel dat de laagste inkomens ook bij een huur boven de aftoppingsgrens compensatie krijgen door de huurtoeslag; 2. De woningcorporaties gaan verder met het verduurzamen van de woningvoorraad, gericht op het verlagen van de netto woonlasten voor de huurder; 3. De gemeente gaat aan de slag met de woonruimteverordening om ervoor te zorgen dat goedkope woningen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn voor de doelgroep met de laagste inkomens en/of de doelgroep met betaalbaarheidsproblemen. Met betrekking tot de (voormalige) Krachtwijken is afgesproken dat de samenwerking en de gezamenlijke aanpak de komende jaren wordt voortgezet. Echter, vanaf 2014 zullen de woningcorporaties geen extra financiële bijdrage meer aan het flexibele budget beschikbaar stellen. De wijkactieplannen voor deze wijken (en de overige wijken van Utrecht) zijn wel gezamenlijk uitgewerkt en zijn begin 2014 vastgesteld door het gemeentebestuur. 4.1.3 Samenwerking en verbindingen Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) De STUW is het overlegplatform van de Utrechtse woningcorporaties. De agenda van dit overleg wordt bepaald door de onderwerpen die in Utrecht op het terrein van de sociale huisvesting aan de orde zijn. Het zijn niet alleen de onderwerpen die de woningcorporaties van belang achten, maar zeker ook de onderwerpen die de gemeente Utrecht en de overkoepelende bewonersorganisatie De Bundeling inbrengen. Het beleid van de Rijksoverheid, zoals verwoord in het Regeerakkoord en het Woonakkoord, heeft de agenda van het jaar bijna volledig bepaald. In het vorige hoofdstuk is al geconstateerd dat de invoering van de verhuurderheffing zeer grote consequenties heeft voor het beleid van de woningcorporaties en daarmee op de samenwerkingsafspraken uit “Bouwen aan de Stad”. Deze zijn in beeld gebracht en uitgewisseld. Daaruit bleek dat op hoofdlijnen de corporaties de hoogste prioriteit toekenden aan de instandhouding van het woningbezit en de laagste prioriteit aan het bouwen van woningen. Daarnaast zijn de verkoopprogramma’s opgeschroefd en voeren alle woningcorporaties een huurharmonisatiebeleid. Alle woningcorporaties beseffen dat de betaalbare voorraad steeds kleiner wordt en dat de betaalbaarheid voor mensen in een sociale huurwoning in de toekomst een groter wordend probleem zal worden. Zij maken daarbij de kanttekening dat dit dus het gevolg is van het Rijksbeleid. Verder zijn vele andere onderwerpen aan de orde gekomen. Deze waren uiteenlopend van aard zoals energiebesparing, woonruimteverdeling, de inkomenstoets bij toewijzing en niveaus van renovatie. Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) Het regioplatform is het overlegorgaan van de woningcorporaties die gevestigd zijn in het gebied van het Bestuur Regio Utrecht (BRU) en enkele woningcorporaties uit gemeenten die daar tegenaan liggen. Met elkaar zetten zij zich in om tot gezamenlijke standpunten te komen op onderwerpen die, op het terrein van het wonen, in regionaal verband spelen. Ook in 2013 waren de onderwerpen die aan de orde kwamen gevarieerd van aard. Het zwaartepunt van de discussies werd, evenals bij de STUW, gevormd door de consequenties van het regeringsbeleid. Om de consequenties meer inzichtelijk te maken heeft de RWU opdracht gegeven aan een financieel adviesbureau. Zo werd per woningcorporatie op basis van de gegevens die aangeleverd waren aan het CFV (de zogenaamde prognosecijfers, dPi) de financiële positie in beeld gebracht voor de toekomst. De uitkomsten van dit onderzoek zijn gebruikt in de gesprekken met gemeenten, de portefeuillehouders van de BRU en de Provincie Utrecht. Later is in de RWU geïnventariseerd wat de woningcorporaties zich hadden voorgenomen om een gezonde financiële positie te behouden in de toekomst. Hieruit bleek dat veel woningcorporaties vooral sneden in hun investeringsprogramma en dan met name in de programmering voor nieuwbouwprojecten. Dit speelde niet voor alle woningcorporaties. Sommigen hadden nog wel wat ruimte in hun financiële mogelijkheden. 9

Op basis hiervan is een “beursvloer” georganiseerd waar “aanbod en “vraag” van nieuwbouwprojecten en over te nemen complexen bij elkaar zijn gebracht. Dit heeft opgeleverd dat enkele woningcorporaties interesse hebben om projecten of complexen over te nemen van collega’s. In het eerste kwartaal van 2014 zal blijken of deze interesse kan worden omgezet in een daadwerkelijke overname. De woningcorporaties in de RWU laten hiermee zien dat zij vinden dat zij voor een gezamenlijke opgave staan. Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) In deze stichting werken de woningcorporaties, 26 in totaal, die werkzaam zijn in de regio’s Utrecht-West, Midden en -Zuidoost samen op het terrein van de woonruimteverdeling. De SWRU treedt op als centrale opdrachtgever in de richting van WoningNet en is verantwoordelijk voor alle financiën rond het gemeenschappelijke deel van de woonruimteverdeling in de hiervoor genoemde gebieden. Het Algemeen Bestuur wordt gevormd door de 26 deelnemende woningcorporaties. Dit bestuur stelt het beleid vast, evenals de begroting, het jaarplan en de jaarrekening. Het Dagelijks Bestuur is belast met de uitvoering en de voorbereiding van de vergaderingen van het Algemeen Bestuur. Het Algemeen Bestuur kwam tweemaal bijeen, waarbij naast de formele besluitvorming voornamelijk aandacht werd besteed aan de voortgang van de activiteiten uit het jaarplan. De jaarrekening over 2012 werd goedgekeurd en vastgesteld. Het jaarresultaat was nihil. Het over de jaren opgebouwde exploitatieoverschot van € 1.148.000,-, dat aan de deelnemers ten goede komt, wordt in rekening-courant met de deelnemers aangehouden. Het wordt gereserveerd voor eventuele investeringen of als buffer voor het geval bijdragen van overheden verminderen. Het project “Dagelijks aanbieden” is met ingang van 2013 ingevoerd. Dit is niet vlekkeloos verlopen. Met name bij de uitvoering door WoningNet ontstonden problemen. Het voornemen om een zogenaamd Woningvolgsysteem op te zetten kon niet gerealiseerd worden. Doordat de woningcorporaties in Amsterdam uiteindelijk toch niet in een dergelijk systeem wilden investeren moest vanwege de anders hoge kosten het project worden gestaakt. Onderzocht wordt nog of een “light”-versie kan worden ontwikkeld tegen redelijke kosten. Dit zal in de eerste helft van 2014 duidelijk worden. WoningNet N.V. WoningNet is een door woningcorporaties opgerichte vennootschap als dienstverlenende organisatie ten behoeve van woningcorporaties. De missie van de vennootschap luidt: ”WoningNet levert en innoveert woonbemiddeling voor en met woningcorporaties”. De primaire focus ligt op woonruimtebemiddeling en woningmarktinformatie in al zijn facetten. In opdracht van onder andere de SWRU (zie hiervoor) geeft WoningNet voorlichting aan woningzoekenden en werft en selecteert het kandidaten voor leegkomende huurwoningen. Het maatschappelijk kapitaal van WoningNet bedroeg ultimo 2012 € 10.755.000,- verdeeld in 900.000 gewone aandelen, elk € 11,95. Het geplaatste aandelenkapitaal was op die datum groot € 5.961.030,- verdeeld in 498.831 gewone aandelen, elk van € 11,95 nominaal. Het geplaatste kapitaal is voor 75% volgestort. In 2012 hebben geen mutaties in het aandelenkapitaal plaatsgevonden. Bo-Ex bezat aan het einde van het boekjaar 2012 7.146 aandelen. Het eigen vermogen ultimo 2012 bedroeg € 6,7 miljoen. WoningNet sloot 2012 af met een omzet van € 14,1 miljoen en een negatief resultaat na belastingen van € 0,5 miljoen. Dit resultaat is het gevolg van een dalende omzet, de ontwikkeling van nieuwe producten, alsook de reorganisatie die in 2012 is doorgevoerd. Voor 2013 verwacht de directie een resultaat voor belastingen van circa € 0,3 miljoen en voor 2014 van € 0,5 miljoen. Bo-Ex verstrekte geen leningen of garanties aan WoningNet en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Ook is er geen bestuurlijke betrokkenheid in enigerlei vorm. Door de zeer geringe deelname van Bo-Ex in de vennootschap voert Bo-Ex geen specifiek beleid om eventuele risico’s van haar deelname te beperken. BV Woonwagenexploitatie Vier Utrechtse woningcorporaties, waaronder Bo-Ex, hebben voor de exploitatie van woonwagens en woonwagenstandplaatsen een besloten vennootschap opgericht. Deze vennootschap heeft een maatschappelijk kapitaal van € 90.000,- verdeeld in 500 aandelen. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal bedraagt € 18.000,- bestaande uit 100 aandelen, elk van € 180,- nominaal.

10

Alle aandelen zijn uitgegeven aan de vier aandeelhouders naar rato van hun woningbezit in de gemeente Utrecht op het moment van overname van de activa van de gemeente Utrecht. Ultimo 2012 bezit Bo-Ex 16% van de aandelen. De financiële situatie van de vennootschap is weinig florissant. In de afgelopen jaren is een negatief resultaat geboekt. Het jaarresultaat over 2012 was nihil mede dankzij een exploitatiebijdrage van € 33.000,- uit de egalisatiereserve. Ultimo 2012 bedroeg het eigen vermogen € 1,35 miljoen negatief. De egalisatiereserve bedroeg € 1,45 miljoen. De omzet in 2012 bedroeg € 411.000,-. Met de gemeente Utrecht is weliswaar overeenstemming bereikt over de verkoop van woonwagens en woonwagenstandplaatsen, maar de verwachte opbrengst is niet gerealiseerd. Uiteindelijk bleek de werkelijke belangstelling onder de huurders zeer gering. Vermoedelijk zullen slechts één of twee standplaatsen daadwerkelijk verkocht worden. In 2013 is een “business-case” opgezet om tot een tenminste sluitende exploitatie te komen. Dit houdt in dat op alle beheerkosten sterk bezuinigd gaat worden zodat tegen minimale kosten de exploitatie uitgevoerd kan worden. Het beheer is in handen gegeven van een commerciële partij nadat Portaal had aangegeven per 1 januari 2014 met het beheer te zullen stoppen. De verkoop zal worden voortgezet, maar hiervan worden weinig resultaten verwacht gezien de huidige markt en de doelgroep. In 2014 zal nog wel een plan worden uitgewerkt om het achterstallig onderhoud weg te werken. De opzet is om, nadat dit onderhoud is uitgevoerd, een sluitende exploitatie te realiseren. Tenslotte zal nog worden bezien onder welke voorwaarden de kleinste aandeelhouder van de vennootschap zich kan “uit kopen”. Overigens heeft Bo-Ex geen leningen of garanties verstrekt en vindt er ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. CV De Witte Vrouwe Om huisvesting en opvang van zwerfjongeren te realiseren hebben zeven woningcorporaties uit Utrecht en omgeving, waaronder Bo-Ex, de C.V. De Witte Vrouwe opgericht. Deze vennootschap heeft het monumentale pand Wittevrouwenkade 1 te Utrecht aangekocht en verbouwd. Stichting Studentenhuisvesting Utrecht treedt op als beherend vennoot, de overige aandeelhouders als commanditaire vennoten. De totaal gestorte kapitaalinbreng bedraagt € 2,1 miljoen. Bo-Ex neemt hierin deel voor 7,14% wat overeenkomt met € 150.000,-. Bo-Ex heeft verder geen leningen of garanties verstrekt en er vindt ook geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. De jaaromzet van de vennootschap bedroeg in 2012 ruim € 78.000,-. Het jaarresultaat over 2012 bedroeg € 41.704,-. Dit jaarresultaat werd naar rato van de kapitaalinbreng onder de vennoten verdeeld. Het eigen vermogen bedroeg ultimo 2012 € 2.111.000,-.Voor 2013 wordt een negatief resultaat van circa € 10.000,verwacht door een grote post planmatig onderhoud. Voor 2014 wordt, conform de begroting, een resultaat van € 45.000,- geprognosticeerd. Aangezien het volledige pand op lange termijn is verhuurd aan de Stichting Singelzicht zijn vooralsnog geen extra maatregelen nodig om eventuele risico’s te beperken. Daarbij komt dat het pand, zonder aanpassingen, geschikt is voor de verhuur aan andere doelgroepen zoals studenten. Wonen boven Winkels Utrecht NV In het jaarverslag over 2012 is al melding gemaakt van het feit dat de aandeelhouders in deze vennootschap het voornemen hadden om de vennootschap op te heffen. De aanleiding hiervoor was tweeledig: door de economische crisis waren de kansen om woningen boven winkels te realiseren sterk verkleind en lag het ook niet in de verwachting dat deze zouden verbeteren. Daarnaast was het eigen vermogen vrijwel volledig gebruikt en geen uitzicht op een rendabel verdienmodel. Dit voornemen is in 2013 omgezet in een feitelijke ontbinding van de vennootschap. Op 8 juli 2013 is door de aandeelhouders het door de notaris opgestelde ontbindingsbesluit getekend. Op 2 oktober 2013 heeft de rechtbank Midden-Nederland vastgesteld dat er tegen dit besluit geen verzet is gedaan als bedoeld in het Burgerlijk Wetboek. Op 2 december 2013 is de vennootschap uitgeschreven uit het handelsregister. De aandeelhouders hebben tevens besloten dat het resterende vermogen, ruim € 8.000,- wordt overgedragen aan een stichting die de doelstelling van Wonen boven Winkels, op vrijwillige basis zal voortzetten. Bo-Ex heeft geen betrokkenheid in welke vorm dan ook bij deze stichting.

11

Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok BV In 2012 is Bo-Ex op verzoek van de gemeente Utrecht aandeelhouder geworden van de WOM Lombok. Dit deed zij door de aandelen van de SSH tegen de nominale waarde over te nemen. Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht en in het bijzonder van de wijk Lombok. Dit gebeurt door het participeren in (de ontwikkeling van) vastgoedprojecten, het al dan niet verkrijgen van (mede)eigendom van projecten of vastgoed, alsmede het participeren in ondernemingen die van belang zijn voor de bedoelde sociaal-economische ontwikkeling. Dit doel wordt in de praktijk vorm gegeven door panden aan te kopen en te verbouwen. Meestal met winkels op de begane grond en onzelfstandige wooneenheden op de overige verdiepingen. Het bezit ultimo 2013 omvatte 12 winkels en 35 onzelfstandige wooneenheden. In 2013 is één pand verworven met daarin één winkel en drie onzelfstandige wooneenheden. De vennootschap kent een maatschappelijk kapitaal van € 4.537.800,- verdeeld over 10.018 aandelen. Het geplaatste en volgestorte kapitaal bedraagt € 2.382.664,-. Ultimo 2012 bedroeg de boekwaarde van de vaste activa € 4.255.766,-. De WOZ-waarde voor het jaar 2012 is door de gemeente Utrecht vastgesteld op € 4.288.000,-. De omzet in 2012 bedroeg € 400.769,-. Het resultaat na belastingen bedroeg € 73.101,-. Ook voor de komende jaren worden, op basis van de meerjarenbegroting, positieve resultaten verwacht. Door Bo-Ex zijn geen leningen of garanties verstrekt en er vindt geen inzet van personeel of bedrijfsmiddelen plaats. Bo-Ex Holding BV Deze vennootschap is een aantal jaren geleden opgericht toen woningcorporaties belastingplichtig werden in het kader van de vennootschapsbelasting. De vennootschap kent tevens een drietal dochtermaatschappijen en alle aandelen zijn in handen van Bo-Ex. Doordat woningcorporaties daarna integraal belastingplichtig zijn geworden voor de vennootschapsbelasting, heeft het nog maar een beperkt nut om activiteiten in deze Holdingstructuur onder te brengen. Met slechts één activiteit is dat wel gebeurd. In de dochtermaatschappij Bo-Ex Dienstverlening B.V. is het eigendom en de exploitatie ondergebracht van de installatie voor warmte-koude opslag (WKO) van complex Parc Transwijk. In 2012 bedroeg de omzet € 8.800,- en het resultaat € 229.450,- negatief. Het negatieve resultaat is veroorzaakt door advies- en overige beheerkosten. Vereniging van Eigenaren Bo-Ex verzorgde ultimo 2013 voor 39 Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de beheer- en/of de bestuursfunctie. Dit betekent in voorkomende gevallen het verzorgen van de financiële administratie, de bestuurlijke begeleiding en het complex- en technisch beheer. Over 2013 ontving Bo-Ex hiervoor een vergoeding van € 157.000,-. Bo-Ex is lid van 21 VvE’s waar huurappartementen zijn verkocht en van 10 VvE’s waar nog geen appartementen zijn verkocht. Voorts zijn er vijf VvE’s waarvan Bo-Ex geen lid is, maar wel een vorm van dienstverlening voor verricht. 4.1.4 Verslaglegging over verantwoordingsvelden Het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) onderscheidt, ten aanzien van de werkzaamheden van de toegelaten instellingen in het kader van de Woningwet, zes verantwoordingsvelden waarop de woningcorporaties hun inspanningen in het bijzonder moeten richten en zich verantwoorden. Dit zijn: De kwaliteit van de woongelegenheden; De bijdrage aan de leefbaarheid; Wonen en zorg; Het toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen; Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer; Het waarborgen van de financiële continuïteit. In de hierna volgende hoofdstukken doet Bo-Ex verslag van de wijze waarop zij in 2013 haar activiteiten in het kader van deze verantwoordingsvelden vorm en inhoud heeft gegeven. Tevens verklaart het bestuur van Bo-Ex dat zij de middelen in het verslagjaar uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Dat betekent dat geen ondersteuning is gegeven aan buitenlandse instellingen als bedoeld in MG 2005-04 en MG 2008-03. Er hebben geen sponsoractiviteiten plaatsgevonden.

12

Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor huisvestingsprojecten in de gemeente Léon in Nicaragua. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en Léon. De restant hoofdsom per ultimo 2013 bedraagt € 120.542,-.

13

4.2 Belanghoudersdialoog 2013: Bo-Ex zoekt een nieuwe balans. Op 13 november 2013 organiseerde Bo-Ex haar eerste Belanghoudersdialoog. Deelnemers waren, naast de bestuurder en het management van Bo-Ex, de leden van de Raad van Commissarissen, de wethouder Ruimtelijke Ordening & Wonen, diverse ambtenaren van gemeentelijke diensten op het gebied van wonen, welzijn en maatschappelijke ontwikkeling, directies van zorg- en welzijnsinstellingen en uiteraard leden van bewonersorganisatie STOK. In deze belanghoudersbijeenkomst wilde Bo-Ex duidelijk communiceren over wat de nieuwe realiteiten zijn waarbinnen zij haar keuzen maakt en hierover het gesprek aangaan. Bo-Ex heeft een ondernemingsplan voor de periode tot 2016 dat is opgemaakt in 2012. De beleidsterreinen van Bo-Ex staan sindsdien onder druk. Wat betekent die druk voor Bo-Ex in haar relatie met Utrecht en met haar belanghouders? Welke mening hebben de belanghouders over de beleidsterreinen van Bo-Ex? Bo-Ex zoekt een nieuwe balans. De bijeenkomst kende de volgende agenda: 1. Inventarisatie van de vraag die de belanghouder voor Bo-Ex heeft. 2. Ter inleiding: Bo-Ex in haar nieuwe realiteit. 3. Plenair gesprek: wat voor corporatie zou Bo-Ex moeten zijn voor Utrecht? 4. Plenair gesprek: de betaalbaarheid van het wonen. 5. De rol van de Raad van Commissarissen. 6.

Reflecties door de voorzitter van de Raad van Commissarissen en door de bestuurder.

Het verslag getuigt ervan dat er veel aan de orde is geweest. Niet op alle vraaggebieden is tot diepgang en duiding gekomen. Ook de verbindingen tussen sommige belanghouders zijn helderder geworden, maar nog niet gestipuleerd. Bo-Ex kiest ervoor om in het voorjaar van 2014 verdiepende gesprekken te voeren, met als leidraad de vragen die de belanghouder aan Bo-Ex stelde: •

Hoe voorkom je de marginalisering van de sociale huursector?

•

Hoe voorkomt Bo-Ex segregatie in zwakke wijken?

•

Hoe houdt Bo-Ex de woningen beschikbaar voor de lagere inkomens?

•

Wat kan Bo-Ex doen aan het beperken van de armoedeproblematiek?

•

Welke bijdrage biedt Bo-Ex aan de huisvesting van kwetsbare inwoners?

•

Blijft er geschikte woonruimte beschikbaar voor zorgbehoevenden?

•

In welke mate blijft Bo-Ex zich bezighouden met sociaal maatschappelijke voorzieningen?

•

Welke bijdrage doet Bo-Ex om duurzame wijkeconomie te stimuleren?

•

Blijft Bo-Ex zich richten op commerciële activiteiten?

•

Burgerkracht. Van huurconsument naar huurproducent. Coöperaties. Hoe gaat Bo-Ex hier mee om?

Het verslag vermeldt een aantal antwoordrichtingen voor Bo-Ex: 1. De marginalisering zet zich momenteel al in: huurders worden geselecteerd op inkomen; de voorraad sociale huurwoningen wordt kleiner. Ook uitsortering naar wijk zal plaatsvinden, mensen met een hoger inkomen worden uit de woningen ‘geduwd’ zo lijkt het Rijksbeleid uit te pakken. Dit betekent dat concentratie in

2.

bepaalde delen van de stad versterkt zal worden. Verwacht wordt dat mensen die uitstromen uit instellingen met name in die delen van de stad terecht komen waar de huren nog laag zijn, dat geeft nog een extra concentratie. De woonruimteverordering sluit het leveren van maatwerk uit. Veel mensen hebben geen maatwerk-aanpak nodig, maar het aantal mensen met een specifiek probleem neemt wel toe. De generieke regels houden de specifieke aanpak tegen, hoe graag Bo-Ex ook wil helpen. Bo-Ex zou graag willen meewerken aan het leveren van maatwerk, toegesneden op de persoonlijke omstandigheden van de (zoekende) huurder. Bo-Ex wil ruimte krijgen om een eigen beleid specifiek voor die bijzondere gevallen te kunnen voeren. De woonlastendiscussie is van belang. Investeren in duurzaamheid en in verduurzaming van de woningvoorraad leidt tot lagere energielasten en daarmee tot lagere woonlasten.

14

Daarmee kan een eventueel hogere huurverhoging mogelijkerwijs gecompenseerd worden, hoewel dat een

3.

4.

5.

ingewikkelde rekensom kan blijken te zijn. Overigens, verduurzaming van de voorraad moet niet alleen vanwege woonlasten geprioriteerd worden. Het moet om energieredenen gedaan worden, om milieuredenen, om duurzaamheidsredenen. De existentievraag. Waar is de corporatie van? Wat is haar kerntaak? Dat is het zijn van een verhuurder op de sociale huurmarkt. Van een aantal goede woningen met de opdracht om daar iets voor te betekenen. De vragen over sociaal maatschappelijke functies en wijkeconomie zijn vragen die aan een corporatie gesteld mogen worden, maar “moet je dat nog willen doen?”, los van de vraag of dat op een andere wijze georganiseerd kan worden waardoor op buurtniveau een groter effect bereikt kan worden. Bo-Ex moet zich concentreren op haar kerntaken en die goed uitvoeren. Maar ook bijdragen aan leefbaarheid van wijken moet Bo-Ex tot haar takenpakket rekenen. Dat kan door bewoners te stimuleren zelf de verantwoordelijkheid te nemen voor werkzaamheden die in de wijk moeten gebeuren. Als corporatie moet Bo-Ex een bijdrage leveren in het stimuleren van zelfverantwoordelijkheid. Probeer de goedkope voorraad (< € 370,-) in stand te houden. Let daarbij op de ondergrens van gezondheid en andere maatschappelijke normen. Soms zal er een conflict zijn met zittende huurders die wel opteren voor beter wooncomfort. In die zin is er wel een puzzel, maar in beginsel is de strategie om aan te sluiten bij de vraag van de stad. Het blijkt dat mensen niet weten wat hun woonlasten zijn. Ontkenning speelt ook een rol. Dat blijkt vooral bij kandidaat huurders die, gefocust op de woning, alle financiële kaders uit het oog verliezen. Bo-Ex ziet een rol in het inzicht geven in de woonlasten in ieders persoonlijke situatie. Eind 2013 is op de website een instrument geplaatst, de Huur Wijzer, dat huurders kan helpen bij hun besluit.

De reden om de rol van de Raad van Commissarissen te agenderen vindt zijn oorsprong in de concept wettekst Wijziging Van De Woningwet, artikel 31: ‘Bij de vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de toegelaten instelling en de door haar in stand gehouden onderneming, naar het te behartigen maatschappelijke belang en naar het belang van de betrokken belanghebbenden.’ De vraag is hoe actief de commissarissen moeten acteren. De primaire reactie van de belanghouders was dat de huidige vorm van dialoog aansluit op de visie van horizontale verantwoording. Het actief luisteren door de Raad en het een beeld vormen of de bestuurder goed aansluit op wat er leeft en speelt wordt gewaardeerd. Geschetst werd het beeld van de commissaris die in de coulissen staat. Daar kan ook goed geluisterd worden maar de commissaris moet niet zelf op het toneel gaan staan, op de plek waar de bestuurder hoort. De Raad heeft een adviesrol, een klankbordrol naar de bestuurder. Het is niet verkeerd dat signalen van buiten meegenomen worden in het klankborden naar de bestuurder. De Raad benoemde het inrichtingsvraagstuk: hoe zorgt de Raad ervoor dat zij het gesprek met zoveel partijen kan voeren, zonder in de rolverwarring terecht te komen, zonder daar een dagtaak van te maken, toch ervaren wordt als iemand die goed op de hoogte is van wat in de sector van de belanghouders leeft, en weet wat relevant is voor de ontwikkeling binnen Bo-Ex en haar speelveld binnen Utrecht? Reflecterend werd gesteld dat het dialoog buitengewoon constructief is. Als er problemen aan de orde kwamen dan ging het ook over oplossingen. Dit is voor het eerst dat Bo-Ex een dialoog organiseerde en het heeft toegevoegde waarde dat Bo-Ex en haar belanghouders mèt elkaar in één keer praten. Dat er daardoor onderwerpen aan bod kwamen die anders misschien niet zo gezegd zouden zijn en in de wisselwerking tussen de belanghouders onderling wel naar boven kwamen. Bo-Ex komt terug met oplossingsrichtingen, of een aanpak, en die zal zij opnieuw met haar belanghouders delen. De invalshoek van de belanghouders werd als zeer nuttig ervaren.

15

4.3 Ondernemingsplan 2012 – 2016 In het Ondernemingsplan zijn de ondernemingsthema’s en de doelen tot en met 2016 vastgelegd. De doelen zijn zoveel als mogelijk uitgewerkt in meetbare doelstellingen. In een apart document zijn de doelstellingen uitgewerkt in, ook hier, meetbare strategische stappen: het Activiteitenplan 2012 - 2016. Het Activiteitenplan is de basis voor de verslaglegging voor de komende vijf jaar. Verslaglegging van de voortgang wordt tweemaal per jaar aan de Raad van Commissarissen geleverd. De laatste dateert van 1 november 2013. In de voortgangsrapportage wordt, naast óf de doelstellingen bereikt zijn, ook gemotiveerd waarom een doel onder druk staat (risico’s en zekere onzekerheden) en welke bijsturing plaatsvindt. De Raad kan zich zodoende tot op tactisch niveau informeren over de voortgang van het Ondernemingsplan.

Thema: Bedienen van de primaire doelgroep Doel 1

Bo-Ex zorgt voor de betaalbaarheid van haar woningbezit voor onze doelgroepen.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Op 31 december 2015 heeft Bo-Ex 7.317 zelfstandige woningen beschikbaar met een prijs beneden € 664,66 (prijspeil 2012)

De cijfers vandaag zijn dat Bo-Ex een voorraad heeft van 7.872 woningen onder de € 681,02 (prijspeil 2013).

Op 31 december 2015 heeft minimaal 70% van de voorraad zelfstandige woningen van Bo-Ex een huur onder de 2e aftoppingsgrens. Deze woningen zijn, als het inkomen van de bewoner zich daarvoor leent, volledig huurtoeslagtoegankelijk.

Het percentage is 73,9%.

Bo-Ex zet zich in om op 31 december 2013 in het regionale woonruimteverdelingssysteem een verantwoorde verhouding te hebben tussen inkomen en huurprijs.

Deze doelstelling is qua werking niet op 31 december 2013 gereed. Wel leidt onze inzet ertoe dat ook de gemeente en de collega corporaties meegaan in deze ontwikkeling. Het thema wordt ingebracht bij de Prestatieafspraken. De wethouder bespreekt de wens naar meer beleidsruimte met de minister.

Vanaf 1 juli 2013 geven wij kandidaat-huurders inzicht in de relatie tussen hun woonlasten en hun huishoudinkomen. Wij ondersteunen hen bij hun beslissing de woning eventueel te accepteren.

Onze website heeft een instrument, de Huur Wijzer, waarmee de kandidaat huurder een beeld kan krijgen van zijn financiële ruimte. Deze doelstelling is hiermee gereed.

Bo-Ex helpt huurders in hun afweging de woonlasten in

Het instrument Huur Wijzer wordt gebruikt

overeenstemming te brengen met hun inkomen.

door de woonconsulenten om de huurder inzicht te verschaffen in zijn financiën. De aanleiding is vaak de oplopende huurachterstand. Die huurders worden intensief benaderd.

Bo-Ex stimuleert en adviseert bewoners tot energiezuiniger en besparend woongedrag om het energieverbruik, en daarmee

Het is een kwestie van het vinden van het natuurlijk moment om gedrag bespreekbaar te

de woonlasten, te beperken.

maken. Tijdens de oplevering van de renovaties van de complexen 501 en 503 is er veel informatie verstrekt en is er bewust stil gestaan bij energiegedrag.

16

Thema: Bedienen van de primaire doelgroep Doel 2

Bo-Ex levert een bijdrage aan de beschikbaarheid van woningen voor onze doelgroepen.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 370

237 woningen zijn gerealiseerd. De

nieuwbouwwoningen te hebben gebouwd.

bouwvergunningen voor twee nieuwbouwprojecten van 74 woningen elk worden begin 2014 teruggegeven aan de gemeente.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 plannen voor 129 woningen in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.

De investeringsbeslissing voor de nieuwbouw van 8 woningen aan het Veemarkt-terrein wordt begin 2014 voorgelegd aan de RvC.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2013 in samenwerking met de regionale partners tot een nieuw woonruimteverdelingssysteem te zijn gekomen, gericht op het bevorderen van doorstroming.

Deze doelstelling en het bereiken daarvan is gekoppeld aan dezelfde doelstelling als verwoord bij doel 1: het woonruimteverdelingssysteem vernieuwen.

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 1

Bo-Ex realiseert haar bijdrage aan de verbetering van de woningvoorraad in Utrecht, overeenkomstig de ambitie zoals die is verwoord in Bouwen aan de Stad.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015

De doelstelling voor de 533 woningen is bereikt, zelfs

533 woningen te hebben gerenoveerd en voor 724 woningen de renovatie te hebben gestart of het plan in de uitwerkingsfase te hebben gebracht.

met een surplus van 48 woningen. Van de tweede doelstelling, de 724 woningen, zijn er 396 in voorbereiding en 96 in uitvoering.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 81 woningen te hebben gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

Dit betreft de locatie Reitdiepstraat. De sloop is uitgesteld tot 2017.

Op 31 december 2015 blijkt dat Bo-Ex een plan in

Dit betreft de locatie Ivoordreef. Besloten is dat

uitwerking heeft om 174 woningen te slopen en te vervangen door nieuwbouw.

bewoning tot 2017 zal plaatsvinden. Inmiddels hebben de zittende huurders ingestemd met het sloopvoornemen.

Bo-Ex streeft er naar op 31 december 2015 ongeveer 200 sociale huurwoningen vervangende nieuwbouw te hebben gebouwd en ongeveer 115 vervangende koopwoningen.

Dit betreft de locaties Parc Transwijk en Reitdiepstraat. Parc Transwijk is geheel verhuurd. De locatie Reitdiepstraat is uitgesteld tot 2017.

17

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 2

Bo-Ex realiseert haar energiebesparingsprogramma.

Doelstelling

Bereikt in 2013

In 2020 hebben wij onze voorraad naar een gemiddeld

In 2013 zijn 1.056 labelstappen gerealiseerd. Daarbij

energielabel B gebracht. En minimaal label C voor afzonderlijke complexen.

zijn 674 woningen aangepakt / betrokken.

Tot 2020 ondergaan per jaar gemiddeld 400 woningen een aanpak waarbij de energie-index wordt verlaagd. Tot 2020 realiseert Bo-Ex jaarlijks gemiddeld 700 labelstappen d.m.v. renovatie, sloop/nieuwbouw en verbeteringen die in het planmatig onderhoud worden meegenomen. Bo-Ex voert haar aandeel in het energiebesparingsproject Kanaleneiland Zuid uit, zoals beschreven in het plan Vooruit in Kanaleneiland Zuid.

De plannen richten zich nu op het bereiken van energieneutraliteit van de nog aan te pakken woongebouwen in beide wijken. De gemeente ondersteunt de planvorming en het lijkt er op dat ook Eneco met haar stadsverwarming meewerkt.

Bo-Ex zet zich in voor een energie-neutrale wijk West.

Thema: Kwaliteit van de woningvoorraad Doel 3

Bo-Ex bezit veilige, gezonde en duurzame woningen.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Eind 3e kwartaal 2013 heeft Bo-Ex haar beleid met betrekking tot de technische basiskwaliteit (veilig, gezond en duurzaam) vastgelegd waaraan alle woningen en complexen moeten voldoen.

Samen met STOK is ervoor gekozen om dit thema voor te leggen aan het online-klantenpanel van Bo-Ex. Het thema comfort springt er boven uit. De werkgroep kiest ervoor om de beleidsnotitie Technische Basiskwaliteit medio 2014 op te leveren. En daarna om een uitvoeringsplan per 1 januari 2015 gereed te hebben.

Eind 1e kwartaal 2014 is deze beleidsnotitie uitgebreid met een uitvoeringsprogramma.

18

Thema: Invoed van bewoners Doel

Bewoners zijn tevreden met hun invloed op de kwaliteit van de woning, de directe woonomgeving en dienstverlening.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Eind 2013 kent Bo-Ex de behoeften die leven onder haar huurders.

De eerste proeve met het Klantenpanel blijkt een succes. Gestart is met het thema Veiligheid. Uit de veelheid van data blijkt comfort als thema te komen. Samen met STOK worden in 2014 vijf thema’s bij de panels neergelegd.

Vanaf half 2013 optimaliseert Bo-Ex de betrokkenheid en inzet van huurders.

Het Klantenpanel is de eerste vorm van nieuwe participatie. Samen met STOK worden methoden ontwikkeld.

Medio 2014 gebruikt Bo-Ex een bedieningsmodel dat aansluit op de wensen van de huurders en dat past binnen een doelmatige en efficiënte bedrijfsvoering. In 2015 heeft Bo-Ex op basis van de wensen en behoeften van huurders een bijdrage geleverd aan een schone, hele en veilige woonomgeving. Bo-Ex continueert haar voornemens in de Krachtwijkenaanpak volgens de vastgestelde Wijkactieprogramma’s.

In 2014 stoppen de wijkactieplannen oude stijl. Er zal een nieuwe programmering en een andere inzet komen, hoewel het karakter niet substantieel wijzigt. Het belegde deel vindt zijn plek in het Jaarplan 2014 en gaat gewoon door.

19

Thema: Financiële continuïteit Doel

Bo-Ex waarborgt de continuïteit van haar onderneming.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Om haar activiteiten te kunnen verwezenlijken zorgt Bo-Ex ervoor dat zij voldoende financiële middelen beschikbaar heeft. Zij hanteert daarvoor de volgende normen: Solvabiliteit 1) ≥ 20,0% ICR ≥ 1,5 ≥ 1,1 DSCR 2) De bruto bedrijfslasten op het niveau van het landelijk gemiddelde per gewogen verhuureenheid.

-

Solvabiliteit 1) 24,3% ICR 1,9 1,2 DSCR 2) De bruto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid liggen op een lager niveau dan het landelijk gemiddelde (CIP 2013).

1)

o.b.v. bedrijfswaarde 2) 2% aflossingsfictie

1)

Om toegang tot de kapitaal- en geldmarkt te waarborgen voldoet Bo-Ex minimaal aan de normen van WSW en CFV:

Doelstelling A1-status vervalt omdat CFV inmiddels een integrale beoordeling doet aan de hand van zes toezichtvelden. Het karakter van de financiële beoordeling is hierdoor wezenlijk anders dan de

-

CFV verleent Bo-Ex de A1-status

-

Bo-Ex voldoet minimaal aan monitorprofiel 2 van het WSW

o.b.v. bedrijfswaarde 2) 2% aflossingsfictie

oordelen die CFV in het verleden uitbracht. Eind 2013 stelde WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vast en presenteerde dit aan de corporaties, de achtervangers en de stakeholders. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg op een heldere en voorspelbare manier. De risicobeoordeling en het risicomanagement zijn beiden duidelijk: voor elke deelnemende corporatie gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. 2014 is het jaar dat WSW met dit model aan de slag gaat. Gebaseerd op het jaarverslag 2012 en de prognosegegevens 2013 tot en met 2015 heeft het WSW verklaard dat Bo-Ex voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid.

Bo-Ex hanteert een risicomanagement systeem om de risico’s te beheersen: -

Eind 2013 is gestart met de inventarisatie van de genoemde risicovelden, mede om het al aanwezig risicomanagement te formaliseren. Op 1 mei 2014 zal een integraal beheersysteem actief zijn.

Strategische en algemene risico’s Operationele risico’s Projectrisico’s Financieringsrisico’s

20

Thema: Organisatie Doel

Bo-Ex beschikt over een organisatie die ervoor zorgt dat haar doelen kunnen worden gerealiseerd.

Doelstelling

Bereikt in 2013

Bo-Ex heeft eind eerste kwartaal 2013 een integraal

Het personeelsbeleidsplan is gereed en

personeelsbeleidsplan opgesteld op basis waarvan gericht zal worden gewerkt aan de vier onderdelen Mensen, Cultuur, Systemen en Structuren.

geaccordeerd door de OR. De huidige fase is prioritering van de in het plan benoemde onderwerpen.

Eind 2012 is een op onze kernwaarden gebaseerd communicatiebeleidsplan gereed.

Het communicatiebeleidsplan is vrijwel gereed. Het plan moet bij de huidige organisatie “Minder, Efficiënter en Slimmer” (MES) en in het huidig tijdsgewricht passen.

Eind 2013 heeft Bo-Ex een op de uit het ondernemingsplan blijkende ontwikkelingen afgestemd ICT-beleidsplan.

Het ICT-beleidsplan is gereed en goedgekeurd. In 2014 wordt het definitief besluit genomen, mede op basis van financiën.

Uiterlijk in 2014 zal Bo-Ex haar belanghouders bevragen op een (h)erkenning van onze kernwaarden ‘SPORT’.

In november 2013 heeft een Belanghoudersdialoog plaatsgevonden. Enerzijds als opmaat naar een midterm review van het Ondernemingsplan in 2014, anderzijds als opmaat naar een imagocheck.

Medio 2014 zijn alle kernprocessen in het kader van efficiënte en doelmatige organisatie doorgenomen en waar nodig aangepast.

In oktober 2013 is gestart met MES waarin 12 kernprocessen worden geactualiseerd. Ook de verticale besturingsprocessen worden opnieuw geactualiseerd. Daarmee is tevens gestart met het formaliseren van het risicomanagement.

Eind 2013 zijn bij Com-bo alle interne processen gereed alsmede alle processen en procedures tussen Com-bo en de Bo-Ex-afdelingen waardoor een efficiënte en doelmatige uitvoering de Bo-Ex processen blijvend mogelijk is.

De procesbeschrijvingen voor Com-bo zijn gereed en vastgelegd.

21

Com-bo heeft nog geen instrument om haar efficiëntie aan te tonen, de administratieve verwevenheid met (de moeder) Bo-Ex is nog niet ontvlochten.

4.4 Beschikbaarheid van de voorraad 4.4.1 Risicoparagraaf in de bilaterale afspraken Voor de planperiode 2011-2015 (vastgesteld december 2011) heeft Bo-Ex bilaterale afspraken gemaakt met de gemeente Utrecht ten aanzien van nieuwbouwproductie en renovaties. De concrete afspraken werden voorafgegaan door een risico paragraaf, waarin de voor de productie relevante risico’s werden benoemd. In het verslagjaar zijn enkele risico’s zekerheden geworden. De belangrijkste daarvan is het definitief worden van de verhuurderheffing door de vaststelling van de wettelijke grondslag daarvoor in de Eerste Kamer. Mede op grond van de verhuurderheffing, maar ook door de problemen bij diverse collega corporaties, hebben het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hun risicobeleid aangescherpt. Dit heeft ingrijpende gevolgen voor de strategie van Bo-Ex en strekt zich uit tot het investeringsbeleid, het huurbeleid, het verkoopbeleid, en de bedrijfsvoering, waaronder het personeelsbeleid. Als eerste risico werd het Rijksbeleid genoemd, met name het fiscaal beleid. Aangegeven werd dat het Rijk voornemens was grote bedragen te innen bij corporaties, waarbij een relatie met de huurtoeslag zou worden gelegd. Inmiddels heeft het kabinet de verhuurderheffing door de Eerste Kamer geloodst. Voor Bo-Ex worden de bedragen aanzienlijk hoger, dan gevreesd. Het tweede risico dat werd genoemd betreft het huurbeleid van de Rijksoverheid. Dat beleid met betrekking tot de jaarlijkse huurverhoging was tot dat moment inflatievolgend, bij een historisch lage inflatie. Inmiddels is dat beleid losgelaten en hebben we te maken met inflatievolgend + 1,5%, waarbij hogere inkomens (“scheefwoners”) nog een extra huurverhoging krijgen. In het verslagjaar zijn deze, relatief hoge, huurverhogingen toegepast. Deze wegen overigens niet op tegen de verhuurderheffing, althans niet binnen de looptijd van deze afspraken. Ten tijde van het opstellen van de risico paragraaf, was er sprake van een kooprecht voor huurders. Corporaties zouden 75% van hun bezit te koop moeten aanbieden aan hun huurders. Van dit kooprecht is na de val van het kabinet Rutte I niets meer vernomen. De voorwaarden voor hypotheekverstrekking, vooral die voor starters, werden genoemd als een risico. Die voorwaarden voor hypotheekverstrekking zijn niet versoepeld, wel is de overdrachtsbelasting verlaagd. De situatie is voor starters nog aanzienlijk verslechterd, doordat zij met aangescherpte fiscale eisen te maken krijgen, waarbij ze alleen nog hypotheken mogen nemen die in 30 jaar volledig moeten worden afgelost. Deze maatregel geldt niet voor bestaande gevallen. Ook zijn de eisen ten aanzien van de bedragen die mogen worden geleend ten opzichte van de waarde van de woningen (“Loan to Value”) aangescherpt. Nieuwe hypotheeknemers kunnen daardoor minder lenen en de kosten zijn hoger. Dit heeft de markt voor koopwoningen verslechterd. Ook tast dit het verdienend vermogen van corporaties aan. Het verkopen van bestaand bezit, danwel nieuwbouw koop, is moeilijker geworden. Aanscherping van regels in het verleden ten aanzien van beleid over bouwkwaliteit, CO² emissie e.d. leidden tot hogere stichtingskosten en daardoor minder te realiseren eenheden bij dezelfde investeringsruimte. Op dit punt is geen aanscherping van eisen geweest, maar ook geen versoepeling. Een volgend risico betreft de bijzondere projectsteun in het kader van de krachtwijken. Deze is inmiddels verdwenen. Ook de gemeente Utrecht is doordrongen van de gewijzigde financiële omstandigheden en vraagt geen middelen meer om in wijkfondsen te stoppen. Het heeft niet direct met het verdwijnen van de bijzondere projectsteun te maken, maar onze verkoopambities in Overvecht en Kanaleneiland zijn losgelaten. De markt is in die wijken te slecht. Dat brengt ons op het volgende risico: de woningmarkt. Na jaren van verslechtering waren er op het eind van het verslagjaar voor het eerst voorzichtige tekenen dat de bodem was bereikt en dat misschien het herstel gaat intreden. Het is echter nog te vroeg om verkoop van woningen als betrouwbare inkomstenbron weer te kunnen inrekenen. De verkoop uit bestaand bezit is nog ver af van het oude niveau. Het volgende risico betreft financiering en kredietwaardigheid. Daarbij gaat het met name om de financierbaarheid van het niet-DAEB bezit. De minister heeft in een brief aan de Kamer over de hervormingsvoorstellen gesteld, dat de financierbaarheid van het niet-DAEB bezit wordt gegarandeerd. De manier waarop dit zou moeten is echter nog onduidelijk. Mede om die reden worden huren in voorkomende gevallen afgetopt op de DAEB-grens.

22

Om dezelfde reden worden ‘gemengde projecten’ met niet-DAEB vastgoed er in, bijvoorbeeld een winkelruimte of praktijkruimte, aanzienlijk moeilijker. Dit risico is dus nog even groot gebleven en min of meer bevestigd in het regeerakkoord Rutte II. Eisen gesteld door CFV en WSW Als risico werd hier benoemd het verder aanscherpen van de eisen aan solvabiliteit en kasstromen. Dat is precies wat er is gebeurd, met ingrijpende gevolgen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft haar eis ten aanzien van de solvabiliteit aangescherpt door deze te verhogen naar 22,5%. Dit heeft voor Bo-Ex geen directe gevolgen, maar de grens is wel dichter bij gekomen. Meer ingrijpend is de beleidswijziging van het WSW. In het kader van een nieuw risico management, heeft het WSW per 1-1-2014 een nieuwe eis voor de Loan to Value geïntroduceerd. Het WSW heeft eind 2013 laten weten, dat Bo-Ex na 1-1-2014 niet meer aan deze eis zal voldoen. In 2013 voldeed Bo-Ex nog aan alle financiële criteria zoals het WSW die stelt. Dat had directe gevolgen. In het investeringsprogramma van Bo-Ex waren plannen voorzien die in 2014 zouden moeten starten met uitvoering. De belangrijkste daarvan betreft complex 109/404, Rijnesteinhof/Tjepmahof, met 388 te renoveren woningen. Bij niet voldoen aan de eisen, zou de financiering niet tot stand komen. De beoordeling van de WSW vond plaats op het bedrijfsplan 2013 (dPi). Dit plan werd ingediend voor 1-2-2013. Om voor Bo-Ex niet geheel duidelijke redenen werd de formele beoordeling pas op 13 november ontvangen. Dat is ook voor het WSW rijkelijk laat. Om in 2014 nog te kunnen investeren betekende het oordeel van het WSW, dat een scherp bijgesteld dPi moest worden ingediend, waarbij alsnog aan de eis voor de Loan to Value zou worden voldaan. Daarbij was schrappen of uitstellen van plannen onvermijdelijk. Het meest pijnlijk is het uitstel van de renovatie van complex 109/404, waarvan bewoners in het vooruitzicht was gesteld, dat de start uiterlijk in april 2014 zou plaatsvinden. Bo-Ex doet er alles aan om in 2014 alsnog te voldoen aan de nieuwe eis (en te blijven voldoen aan de overige eisen), zodat de renovatie alsnog zonder al te veel oponthoud kan worden uitgevoerd. De druk op de investeringsruimte zoals hierboven beschreven ontstaat terwijl Bo-Ex de ruimte voor de jaarlijkse huurverhoging volledig benut. Ook worden de huren bij mutatie opgetrokken naar de niveaus conform het vastgestelde huurbeleid. Dit zorgt aan de andere kant voor bezorgdheid bij de gemeente ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen. 4.4.2 Kenmerken van de voorraad Het woningaanbod van Bo-Ex, uitgedrukt in aantal verhuureenheden, bestond op 31 december 2013 uit 9.075 woningen. Dit aantal is inclusief 501 woningen aan de Cambridgelaan (Uithof) en het in 2009 opgeleverde complex MAX (363 woningen) De studenteneenheden op de Uithof en in het complex MAX worden op basis van een samenwerkingsovereenkomst beheerd door de Stichting Studenten Huisvesting in Utrecht (SSH). Daadwerkelijk in eigen beheer zijn 7.743 zelfstandige woningen en 547 onzelfstandige woningen. Daarnaast zijn er nog andere ruimten als garages, bedrijfsruimten enz. in beheer. De toename ten opzichte van 2012 wordt met name veroorzaakt door administratieve correcties. Het woningbezit bestaat voor 11% uit eengezinswoningen en voor 11% uit onzelfstandige eenheden (inclusief de Uithof). Van de woningen in beheer bestaat 7% uit onzelfstandige eenheden. DAEB/niet-DAEB Van de woningen hebben er 338 (3,7%) een netto (kale) huur boven de liberalisatiegrens. Dit aantal is afgelopen jaar toegenomen (2012: 2,6%). De stijging wordt beperkt veroorzaakt door het huurbeleid, en sterker door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Ondanks dat woningen in deze laatste categorie dus een huurprijs hebben boven de liberalisatiegrens, worden ze nog steeds als ‘sociaal’ / DAEB beschouwd. Bij mutatie krijgen deze woningen dan ook weer een sociale huurprijs. Het aantal woningen in beheer met een potentiële huur boven de DAEB grens is aanzienlijk hoger: 53%. Bo-Ex gaat terughoudend om met het verhogen van de huur tot boven de DAEB grens. Daarvoor zijn drie redenen aan te wijzen:

23

Ten eerste de verplichting jegens de gemeente om tenminste 7.317 woningen aan te houden met een huur beneden de liberalisatie grens. Ten tweede de afspraak met onze bewonerskoepel STOK om de streefhuren uitgedrukt als percentage van de maximale huur ongeveer gelijk te houden aan de vorige beleidsperiode (toen er nog geen sprake was van schaarstepunten). Effectief wordt hierdoor voor ongeveer 85% gebruik gemaakt van de verruiming van de maximale huren. Ten derde het gegeven dat de toekomstige financiering van het niet-DAEB bezit een onzekere zaak is. Om deze redenen worden woningen waarvan de huur volgens het streefhuur beleid boven de DAEB-grens zou uitkomen, veelal afgetopt tot op of net onder de DAEB-grens. Bij enkele categorieën (woningen met seniorenlabel, onzelfstandige eenheden gericht op jongeren en het KwaZeGa complex in Overvecht) wordt bovendien de huur zo vast gesteld, dat de huur en servicekosten tezamen (de zgn. rekenhuur) bij de aanbieding van de woning niet boven de huurtoeslag grens uitkomt. Deze grens is in euro’s gelijk aan de liberalisatiegrens. Bij een rekenhuur boven deze grens vervalt het recht op huurtoeslag, behalve wanneer de rekenhuur boven de grens komt in de loop van een contractperiode, doordat de rekenhuur harder stijgt dan de aanpassing van de liberalisatie grens. In dat geval gaat het recht op huurtoeslag niet verloren. Gevolg hiervan is, dat een groeiend aantal woningen een huur heeft op of zeer dicht tegen de DAEB-grens. Een situatie die af en toe tot absurditeiten leidt en niet heel lang meer door kan groeien zonder negatieve effecten voor de woningmarkt. Ook bij de collega corporaties is deze trend namelijk waarneembaar, om grotendeels dezelfde redenen. Bo-Ex heeft bezit in alle wijken van Utrecht, met uitzondering van Noordwest (Zuilen en Ondiep) en Vleuten - De Meern. Een relatief groot deel van het bezit ligt in Zuidwest (Kanaleneiland, Transwijk en Rivierenwijk) en Zuid (Hoograven en Lunetten). Ten opzichte van andere corporaties in Utrecht is Bo-Ex relatief sterk vertegenwoordigd in Oost en West. Buiten Utrecht bezit Bo-Ex 54 woningen in de gemeente Nieuwegein. 4.4.3. Verkoop van huurwoningen In juni 2013 is het besluit genomen om over te gaan tot uitbreiding van de te verkopen woningvoorraad. Bij deze uitbreiding zijn 437 woningen en twee woningen met een bedrijfsbestemming toegevoegd aan de verkoopvijver. Verder zijn in november 2013 49 woningen toegevoegd aan de actieve verkoopportefeuille. Deze 49 woningen waren al eerder door een RvC-besluit goedgekeurd om aan de verkoopvijver toe te voegen. Echter zijn deze woningen niet eerder actief gelabeld voor verkoop. De woningen zijn aan de zittende bewoners aangeboden. Het potentieel te verkopen woningen lag voorheen in de wijk Lunetten. Met de uitbreiding van de verkoopvoorraad, ligt deze nu meer verspreid over verschillende wijken in de stad. Bo-Ex heeft eind 2013 een eerste en belangrijke stap gemaakt met het opzetten van een interne structuur en verkoopteam t.b.v. de verkoop. Ook is het team makelaars uitgebreid tot drie. Hierdoor is een goede basis gelegd om de verkoop te optimaliseren en toekomstige ambities te kunnen realiseren. In het verslagjaar zijn 15 woningen en één garage verkocht aan overige natuurlijke personen (in 2012 waren dit 8 woningen, in 2011 15 woningen). De gemiddelde verkoopprijs van de woningen, op basis van kosten koper, bedroeg het afgelopen jaar € 170.540,(2012 €172.062,- 2011 € 181.966,- in 2010: € 191.812,- en in 2009: € 204.714,-). Van de verkochte woningen waren er 13 gelegen in de wijk Lunetten en twee in de wijk Overvecht. 4.4.4 Nieuwbouwontwikkelingen Onder invloed van de algemene financiële druk binnen de sector als direct gevolg van het kabinetsbeleid en de ingrijpende beleidswijzigingen door het WSW is Bo-Ex eind 2013 genoodzaakt haar projecteninvesteringsprogramma drastisch bij te stellen.

24

Deze bijstelling heeft een directe invloed op de geplande nieuwbouwomvang. Nieuwbouw bij herstructurering Rivierenwijk, Reitdiepstraat (complex 108) In deze buurt staan 81 woningen die in de jaren ‘50 zijn gebouwd. Bo-Ex heeft het complex in 2005 aangemeld voor het DUO-II-contract en de bewoners meegedeeld dat zij het complex wil slopen. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn toen al met de gemeente overeengekomen. In 2009 is een schetsontwerp gemaakt aan de hand waarvan in september 2009 een draagvlakmeting plaatsvond. Hierbij stemde 82% van de huurders in met de sloop van het complex. Daarna is de planontwikkeling verder opgepakt. Dit plan betreft naast het terrein van de te slopen woningen ook het terrein waarop de onderhoudsdienst van Bo-Ex was gevestigd. De onderhoudsdienst nam in november 2011 het nieuwe pand aan de Tennesseedreef in gebruik. Het project dat in 2011 ontwikkeld was, bestaat uit 105 eenheden: 56 koopappartementen; onder de appartementen een stallingsgarage met 56 plaatsen; 37 eengezinswoningen (huur); -

11 huurappartementen ten behoeve van Stichting Beschermde Woonvormen Utrecht (SBWU); 1 huiskamer ten behoeve van SBWU.

In 2011 is reeds besloten, gezien de zwakke markt voor koopwoningen, voorlopig niet met dit plan door te gaan. In 2012 zijn wel verdere studies verricht naar alternatieven, maar de omstandigheden voor verkoopwoningen werden steeds slechter. Dit marktgegeven, de nieuwe WSW beleidsregels en het kabinetsbeleid heeft ertoe geleid dat de ontwikkeling van dit project voorlopig is stil gelegd. Deze vertraging zorgde voor de nodige ruimte om de te slopen woningen nog te gebruiken voor tijdelijke huisvesting van bewoners van twee complexen (503, Groeneweg en 501, Surinamestraat) die in 2012 en 2013 ingrijpend zijn gerenoveerd. Transwijk, Woonzorgcomplex Parc Transwijk (Complex 456) Op 5 september 2013 is het woonzorgcomplex Parc Transwijk door Vecht en IJssel en Bo-Ex officieel en feestelijk geopend. Ondanks het feit dat het complex in oktober 2012 bouwkundig is opgeleverd, is de periode tot aan de officiële opening bewust gebruikt om de bewoners en zorgmedewerkers te laten wennen aan het nieuwe concept en de vele technische (zorg)noviteiten. Stichting Vecht en IJssel heeft de volgende voor haar bestemde ruimten in het pand betrokken: 75 appartementen voor lichte extramurale zorg; 36 intramurale verpleeghuisbedden (zware zorg psychogeriatrisch (PG)); 10 plaatsen dagverzorging; 695 m² kantoor voor het stafbureau van Vecht en IJssel. Verder bevinden zich in het pand de volgende eenheden die door Bo-Ex rechtstreeks worden verhuurd. 96 huurappartementen; 473 m² commerciële ruimten; -

77 gebouwde parkeerplaatsen en 36 parkeerplaatsen op het maaiveld.

Het gaat in dit programma niet om een traditioneel verzorgingshuis, maar om een flexibel woonzorggebouw “nieuwe stijl”. Hierin kan, naar gelang de vraag, verzorgings- en verpleeghuiszorg worden geleverd. Alleen de verpleeghuiszorg ten behoeve van de 36 intramurale PG-plaatsen behoudt de oorspronkelijke kenmerken.

25

In Parc Transwijk wordt nu al rekening gehouden met nieuwe ontwikkelingen (duurzaamheid, domotica, zorginfrastructuur, voedingsconcepten etc.) en zijn bouwkundige aanpassingen eenvoudig uit te voeren. Verder is het project voorzien van een warmte-/koudeopslag (WKO). Deze WKO-installatie zorgt voor de verwarming en koeling van het gehele woonzorggebouw. De exploitatie van deze energievoorziening vindt plaats in een aparte dochtervennootschap. Nieuwbouw “Krachtwijken” Overvecht, Ivoordreef (complex 116). In 2010 is gestart met de planontwikkeling van dit sloopnieuwbouwproject. In de nieuwbouw zijn 32 huurwoningen en 108 koopwoningen gepland. In 2011 is gezien de onzekere koopmarkt al besloten voorlopig niet met de daadwerkelijke projectontwikkeling te starten. De situatie is in 2012 nog verder verslechterd. Daarbovenop komt de onzekerheid in 2013 met betrekking tot het kabinetsbeleid en beleidswijziging van het WSW. De ontwikkeling van dit project is dus ook in 2013 nog niet gestart. Wel is december 2013 een positieve draagvlak meting gehouden waarbij 90,5% van de stemgerechtigde bewoners voor de sloop heeft gestemd. Ruim 94% van de bewoners heeft zijn/haar stem uitgebracht. Nieuwbouw in bestaande stad. Veemarktterrein, blok J Door de gemeente Utrecht is Bo-Ex verzocht deel te nemen aan de ontwikkeling van blok J. In dit bouwblok worden circa 50 woningen ontwikkeld met als randvoorwaarde dat de toekomstige kopers en huurders mede worden betrokken bij de ontwikkeling in de vorm van “medeopdrachtgeverschap”. Een projectontwikkelaar neemt 41 grondgebonden koopwoningen voor haar rekening en Bo-Ex acht eengezinswoningen binnen de sociale huur. In 2013 heeft de ontwikkeling van de eengezinswoningen plaatsgevonden en is door Bo-Ex het besluit genomen de acht woningen te realiseren. De realisatie van de woningen zal in 2014 starten. Nieuwbouw Leidsche Rijn Deelgebied Terwijde-Zuid in Leidsche Rijn Blokken 5 en 6 In dit deelgebied heeft Bo-Ex nog twee bouwblokken ontwikkeld waarvan de bouwvergunning is afgegeven. De appartementen en eengezinswoningen in deze gebouwen waren bestemd voor de verkoop. Gezien de moeilijke markt zijn de woningen niet in de verkoop gegaan. Voor één gebouw (blok 5) heeft intensief overleg plaats gevonden met een institutionele belegger om deze woningen aan hem te verkopen. Binnen de bestaande massa zijn op basis van het programma van eisen van deze belegger nu 74 woningen te realiseren. In het oorspronkelijke plan waren dit 66 woningen. Eind 2012 deelde de belegger aan Bo-Ex en de gemeente mee dat hij geen interesse meer heeft in dit project. In 2013 zijn andere mogelijkheden onderzocht voor zowel blok 5 als blok 6. Hierbij zijn gesprekken gestart met partijen om de beide blokken 5 en 6 in eigen beheer verder te ontwikkelen. Dit heeft nog niet geleid tot een oplossing. Terwijde-Zuidoost In Terwijde-Zuidoost stelde de gemeente in samenspraak met Bo-Ex en de andere geselecteerde ontwikkelaars het stedenbouwkundig plan voor dit deelgebied vast. Bo-Ex kan hier twee woongebouwen ontwikkelen in de huursector categorie H3 (huurprijs tot € 664,66 prijspeil 1-1-2012). Per woongebouw betreft het ongeveer 100 woningen met mogelijk enkele bedrijfsruimten en gebouwde parkeerplaatsen. In 2012 is gestart met de studies naar de mogelijkheden van één blok. Dit betreft een woontoren die grenst aan Leidsche Rijn Centrum. Voor het tweede blok is alleen een studie gedaan om in te brengen in het stedenbouwkundig plan. Uit het onderzoek is gebleken dat de kosten van de woontoren niet meer passen bij de financiële mogelijkheden die de corporaties nog hebben. Dit geldt eveneens voor de bedrijfsruimte en het parkeren in de voorgestelde vorm. 26

Met het projectbureau is over deze aspecten een constructief overleg gevoerd dat heeft geleid tot aangepaste uitgangspunten. Deze nieuwe uitgangspunten en het aangepaste woonprogramma hebben geleid tot een nieuw ontwerp dat de architect eind 2012 heeft gepresenteerd. In 2013 werd duidelijk dat de plannen in de hiervoor bedoelde vorm niet meer gerealiseerd zullen worden. Dit heeft geleid tot het besluit dat Bo-Ex is gestopt met deze ontwikkeling. Deelgebied G in Leidsche Rijn Grauwaart Ook de ontwikkeling van het derde project in Grauwaart is gestopt. In 2013 is duidelijk geworden dat de plannen in de hiervoor bedoelde vorm niet meer gerealiseerd zullen worden. De andere ontwikkelaars (koop en vrije sector huur) zijn nog niet met de projectontwikkeling gestart. Oorspronkelijk kwam Bo-Ex hier in aanmerking voor 30 appartementen in de koopsector die later zijn deze omgezet in 13 eengezinswoningen in de sociale huur. Hoge Weide In 2011 is het stedenbouwkundig plan voor het deelgebied Hoge Weide afgerond. De betrokken corporaties hebben kunnen meedenken bij dit proces. Voor Bo-Ex zijn in dit gebied 173 huurwoningen (118 eengezinswoningen en 55 appartementen) te realiseren. Het deelgebied Hoge Weide grenst aan de zuidkant van het in ontwikkeling zijnde nieuwe centrumgebied van Leidsche Rijn en ligt tegen de Rijksweg A2 aan, die ter plaatse is overkapt. De projectontwikkeling van de eerste fase voor de Bo-Ex-woningen, bestaande uit 46 eengezinswoningen in de huurcategorie H3, heeft eind 2012 geleid tot een voorlopig ontwerp dat past binnen de door de gemeente gestelde randvoorwaarden. In 2013 werd duidelijk dat de plannen in de hiervoor bedoelde vorm niet meer gerealiseerd zullen worden. Dit heeft geleid tot het besluit dat Bo-Ex stopt met deze ontwikkeling. Het project is aangeboden aan collegacorporaties in de regio Utrecht.

27

4.5 Markt en huur 4.5.1 Verhuringen In 2013 zijn in totaal 1.681 eenheden administratief verhuurd, inclusief nieuwbouw, tijdelijke verhuur en de complexen in beheer bij de SSH. In de huuradministratie zijn daarnaast vijf eenheden opgenomen in verband met een administratieve correctie op het aantal eenheden. Verhuringtype

Totaal aantal 2013

Zelfstandige eenheden regulier

Aantal t.b.v. Bo-Ex

Aantal t.b.v. verantwoording inkomenstoets

Aantal t.b.v. Bbsh-tabel

627

627

627

627

Zelfstandige eenheden vrije sector

32

32

-

-

Zelfstandige eenheden bruikleenovereenkomst

24

24

-

-

Zelfstandige eenheden eigen verhuur

20

20

-

-

Onzelfstandige eenheden

148

148

148

-

SSH onzelfstandige eenheden

552

-

552

-

SSH zelfstandige eenheden

160

-

160

160

Bedrijfsruimte

13

13

-

-

Bergingen

12

12

-

-

Garages

15

15

-

-

Parkeerplekken

78

78

-

-

1.681

969

1.487

787

Totaal 4.5.2 Woonruimteverdeling

De vrijkomende zelfstandige woningen worden via WoningNet aangeboden op internet. De woningzoekende geeft in zijn persoonlijke account een aantal woonwensen aan. Op basis van zijn wensprofiel ontvangt hij tweewekelijks per e-mail een overzicht van woningen die daaraan voldoen. Reageren meer kandidaten op een woning dan wordt op basis van inschrijfduur bepaald wie de woning krijgt aangeboden. Kandidaten kunnen via een voice-response-systeem horen wat hun rangnummer geworden is voor de betreffende woning. Zij kunnen de gegevens ook via internet raadplegen. De woningzoekende krijgt direct inzage in zijn slaagkans voor de woning. Tegelijkertijd worden alternatieven aangeboden van woningen die dicht bij zijn zoekprofiel liggen en waar zijn slaagkans hoger ligt. Dit geeft de klant de mogelijkheid zijn keuze bij te stellen. Leegkomende woningen worden dagelijks gepubliceerd op de website. De woningzoekende krijgt dan maximaal acht dagen de tijd om te reageren op een woning, tenzij de reactietermijn door de corporatie wordt verlengd. Zo ziet een woningzoekende die wekelijks naar nieuw aanbod kijkt, altijd alle nieuwe woningen. Naast het proces voor de reguliere verhuring wordt voor speciale doelgroepen afwijkende processen gevolgd. In paragraaf 4.5.5 worden deze doelgroepen nader beschreven. Voor 2013 is echter nog een bijzondere situatie in de toewijzing gerealiseerd. Een woongroep voor Indische ouderen kreeg de mogelijkheid om van start te gaan in het complex Brandenburch-/Dommeringdreef. Daarmee ging bij deze ouderen een langgekoesterde wens in vervulling.

28

In het verslagjaar is door Gemeente en STUW een aantal experimenten in de woonruimteverdeling in 2013 gerealiseerd. Het gaat hierbij om: 1.

Gerichte doorstroming van ouderen uit grote woningen.

Het vrijkomen van deze woningen levert naar verwachting meer doorstroming op (lange verhuisketens). Veel eengezinswoningen en grote appartementen worden bewoond door senioren, die wellicht toe zijn aan een kleinere en meer geschikte (toegankelijke) woning. 2 Als schaarse woningen tellen eengezinswoningen en appartementen van minimaal 80 m (volgens het woningwaarderingsstelsel) met minimaal vijf kamers gehuurd van een corporatie. Senioren die een dergelijke woning achterlaten komen in aanmerking voor de gerichte doorstroming. Zij krijgen op basis van deze achter te laten woning voorrang bij de toewijzing. Het verleiden van ouderen tot verhuizing lukt alleen als er voldoende geschikt aanbod is waarin zij ook op korte termijn terecht kunnen. Het actief benaderen/informeren van ouderen over geschikt aanbod en over het principe van de ‘gerichte doorstroming ouderen’ is de belangrijkste pijler voor het laten slagen van het experiment. Ouderen moeten er zich bewust van worden dat er mogelijkheden bestaan. Dit is stap 1. Vervolgens moeten zij interesse krijgen in het idee, stap 2. Daarna volgt pas stap 3, het daadwerkelijk reageren op aanbod dat met het label “gerichte doorstroming ouderen” wordt aangeboden. Hier ligt een duidelijke communicatie-, informatie- en begeleidingsopgave. Naar verwachting zullen er op jaarbasis binnen Utrecht niet meer dan 150 tot 250 woningen worden toegewezen via het principe van de ‘gerichte doorstroming ouderen’. Dit komt overeen met zo’n zes tot 10% van het jaarlijkse aanbod. De gemeente Utrecht heeft voor 2014 een verhuisadviseur senioren aangesteld. De verhuisadviseur begeleidt senioren met een verhuiswens, onder andere door het verstrekken van informatie en het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Bo-Ex is in 2013 met groot draagvlak vanuit de lokale politiek gestart met een experiment, “Seniorenkorting”. Omdat uit onderzoek is gebleken dat de hogere prijs van huurwoningen een drempel vormt voor senioren met een verhuiswens, verleent Bo-Ex, omwille van de doorstroming, korting aan senioren die willen verhuizen naar een kleinere, meer passende woning. De nieuwe huurprijs bedraagt in die gevallen maximaal € 50,- meer dan de oude kale huur. In september 2014 wordt het experiment geëvalueerd en bij succes mogelijk breed in de stad uitgezet. In 2013 zijn vier senioren met deze kortingsregeling gehuisvest. 2.

Wijziging in bezettingsnormen.

Corporaties merken dat het lastig is bij herhuisvesting om voor (grote) gezinnen geschikte woningen te vinden in de stad. Dit leidt tot vertraging van projecten. De huidige Huisvestingsverordening kent slechts één bezettingsnorm: een alleenstaande mag niet in een woning met vijf of meer kamers. Grote gezinnen ondervinden dus veel concurrentie van kleine huishoudens die veel talrijker zijn. Het voorstel heeft betrekking op alle eengezinswoningen en op grote appartementen. Van een groot appartement 2 is sprake als er minimaal vijf kamers zijn én een oppervlakte van tenminste 80 m volgens het 2 woningwaarderingsstelsel (circa 100 m Gebruiksoppervlak (GO)). Als uitgangspunt voor het voorstel wordt een minimale bezettingsnorm gehanteerd. Dit betekent dat bij een bepaald aantal kamers een minimum aantal personen geldt. In het verslagjaar is de tabel met nieuwe bezettingsnormen besproken in de STUW-werkgroep “Implementatie voorstellen woonruimteverdeling. De STUW heeft naar aanleiding van deze tabel uitzonderingen benoemd zodat in sommige gevallen van deze minimale bezettingsnorm afgeweken kan worden. Na goedkeuring door de gemeente zal de bezettingsnormentabel worden geïmplementeerd door WoningNet en daarmee deel uitmaken van het woonruimteverdelingssysteem. De verwachting is dat dit begin 2014 gebeurt. Vanaf dat moment geldt dat er bij een bepaald aantal kamers een minimaal aantal personen noodzakelijk is.

29

3.

Loting

Binnen het huidige verdeelsysteem waarin inschrijfduur centraal staat, komt één groep met name in de knel. Deze groep wordt “doorzetters” of “spoedzoekers”genoemd. Deze mensen hebben haast, geen hoge eisen, reageren vaak, maar maken weinig kans. Door middel van loting voor minder populaire woningen (woningen met minder kwaliteit) wordt een woningaanbod gecreëerd voor de woningzoekenden met weinig inschrijftijd. Iedereen die ingeschreven staat bij WoningNet mag meedoen en iedereen maakt evenveel kans. Het inventariseren en labelen van geschikt aanbod voor de loting wordt dan ook door elke corporatie zelf gedaan. Elke corporatie labelt minimaal 10% van zijn woningbezit voor de loting. Bo-Ex heeft een aantal complexen gelabeld voor loting. Dit zijn uitsluitend 1,2 of 3-kamerwoningen. Halverwege 2013 zijn de eerste woningen via loting verhuurd aan spoedzoekers. Eind 2013 zijn 27 woningen op deze wijze verhuurd. De gemiddelde inschrijftijd van deze huurders bedroeg bijna twee jaar en is daarmee aanzienlijk korter dan die van de reguliere woningzoekende. 4.5.3 Volledig rolstoelgeschikte woningen Begin 2013 was er in Utrecht een wachtlijst van 61 huishoudens die op zoek zijn naar een woning die rolstoelgeschikt is. Bo-Ex participeert in een werkgroep samen met de gemeente, Het Vierde Huis, de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling en de andere Utrechtse corporaties. De werkgroep zoekt gezamenlijk oplossingen om de wachtlijst te verkorten. Er worden niet alleen rolstoelgeschikte woningen aangeboden, maar er worden ook woningen aangepast. Voor zogenoemde schrijnende gevallen wordt extra inspanning geleverd om een geschikte woning aan te bieden. Afgelopen jaar heeft de werkgroep de mogelijkheid onderzocht om rolstoelwoningen transparant toe te wijzen via de Woningkrant. In 2014 wordt verder onderzocht of dit realiseerbaar is. In het verslagjaar hielp Bo-Ex zeven huishoudens, die op de wachtlijst stonden, aan een rolstoelgeschikte woning. De Utrechtse corporaties hebben gezamenlijk 34 huishoudens aan een rolstoelgeschikte woning geholpen. Daarnaast zijn er om diverse redenen 13 huishoudens van de lijst gegaan (bijvoorbeeld verhuisd naar een woning buiten de regio of naar een verpleeghuis). In het afgelopen jaar hebben 36 huishoudens zich voor de lijst aangemeld. Eind 2013 stonden nog 50 huishoudens op de wachtlijst. 4.5.4 Huurbeleid Huurverhoging In het regeerakkoord is afgesproken dat de jaarlijkse huurverhoging gekoppeld wordt aan de inflatie (2012: 2,5%) van het voorgaande jaar vermeerderd met een extra 1,5% én dat er sprake is van een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor de uitvoering van deze inkomensafhankelijke huurverhoging zijn, conform de procedure van het ministerie, gegevens bij de Belastingdienst opgevraagd. Voor 2013 is een huurverhogingspercentage van 4,1% gerealiseerd. De volgende tabel laat zien dat 1.993 (=26%) van de huurders een inkomensafhankelijke van 4,5% of meer huurverhoging heeft ontvangen:

30

Percentage huurverhoging

Aant al

0,0% (i.v.m. renovatie/tijdelijke huurcontracten etc.)

%

156

2,0%

5.531

72,0 %

4,5% (waarvan 0,5% inkomensafhankelijk is)

820

10,7 %

6,0% (waarvan 2,0% inkomensafhankelijk is)

1.173

15,3 %

Totaal

7.680 100%

4,0%

Evenals in voorgaande jaren is met de bewonersorganisatie STOK overlegd over de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli. Tijdens dit overleg is met STOK een extra bezwaarmogelijkheid overeengekomen voor huishoudens waar het inkomen in 2012 of 2013 drastisch gedaald was waardoor men in een andere huurverhogingscategorie valt. Van deze extra bezwaarmogelijkheid is 224 keer (=11,2% van het totaal inkomensafhankelijke huuraanzeggingen) gebruik gemaakt. Het resultaat hiervan is als volgt: Categorie

Totaal

Toegekend

aantal

Voorlopig

Alsnog voldaan/naar

toegekend

Huurcommissie

Inkomensachteruitgang 2012

96

72

2

22

Inkomensachteruitgang 2013

45

6

30

9

Zorg

23

12

-

11

HH-samenstelling + overig

60

11

-

49

Totaal

224

101

32

91

Bij 133 (=59%) van de ingediende bezwaren is een (voorlopig) nieuw huurverhogingspercentage vastgesteld. STOK heeft het definitieve huurverhogingsvoorstel van Bo-Ex voor kennisgeving aangenomen. Naast de reguliere huurverhoging wordt bij mutatie de huur opgetrokken naar het streefhuurniveau. De huurprijsaanpassing bij renovaties is afhankelijk van de ingreep. Rappelprocedure Huurcommissie Als de huurder het niet eens is met de aangezegde huurverhoging moet hij het initiatief nemen om het bezwaarschrift binnen de geldende termijnen in te dienen bij de Huurcommissie. Voor 2013 zijn, evenals in de vijf voorgaande jaren, geen bezwaarschriften ingediend. 4.5.5 Verhuur volgens EU-regels Sinds 1 januari 2011 zijn woningcorporaties gehouden bij de verhuur van woningen te voldoen aan de EU-regels. Deze regels zijn vastgelegd in de Tijdelijke regeling Diensten van Algemeen Economisch Belang toegelaten instellingen volkshuisvesting (DAEB). Deze regeling bevat de condities waaronder staatssteun voor woningcorporaties (onder meer borging van leningen door het WSW) is toegestaan. De regeling bepaalt onder andere dat de woningcorporaties tenminste 90% van hun sociale-huurwoningen (met een huurprijs van maximaal € 681,02 waardoor sprake is van een DAEB-object) moeten toewijzen aan 31

huishoudens met een belastbaar huishoudjaarinkomen van maximaal € 34.229,- (prijspeil 1-1-2013). Daarbij geldt de regel dat het inkomen van inwonende kinderen niet wordt meegerekend. In het verslagjaar is bij alle nieuwe verhuringen een inkomenstoets uitgevoerd volgens een vaststaande procedure. Bij het adverteren van woningen is aangegeven of de woning uitsluitend bestemd is voor huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.229,- of dat ook huishoudens met een inkomen tot € 43.000,- (de zogenoemde lage middeninkomens) op de woning kunnen reageren. Om de 90%-regel te monitoren, is maandelijks een overzicht gemaakt van de actuele stand van zaken. De maatregel geldt voor alle zelfstandige en onzelfstandige woningen in het bezit van de corporatie die onder het DAEB-regime vallen. De zelfstandige woningen van de Cambridgelaan en MAX zijn van Bo-Ex en SSH. Ze worden volledig door laatstgenoemde beheerd. Deze twee complexen zijn in ongedeeld eigendom. Om die reden zijn er afspraken met de SSH over verantwoording van de nieuwe verhuringen. Onderstaande tabel geeft de gerealiseerde procentuele verdeling (inclusief SSH) weer van het aantal verhuringen van DAEB-eenheden en het huishoudinkomensklasse van de nieuwe huurder. percentage toegewezen

totaal aantal verhuurde DAEB-eenheden

Verhuur aan huishoudens met een inkomen < € 34.229,-

94,1%

1.400

Verhuur aan huishoudens met een inkomen > € 34.229,-

5,9%

87

100,0%

1.487

Totaal Hiermee is voldaan aan de betreffende regeling.

32

4.6 Klant- en bewonersparticipatie 4.6.1 Samenwerkingsovereenkomst met STOK en bewonerscommissies Bewonerskoepel STOK, bewonerscommissies en Bo-Ex hebben begin 2012 een geactualiseerde samenwerkingsovereenkomst ondertekend. In de samenwerkingsovereenkomst staan afspraken vermeld die voor alle partijen gelden. Naast de algemene afspraken staat in de overeenkomst de mate van invloed van STOK en bewonerscommissies op de verschillende onderwerpen van beheer en beleid aangegeven. De overeenkomst versterkt de positie en invloed van STOK en bewonerscommissies. In een zeggenschapsmatrix staat aangegeven of bij het onderwerp sprake is van adviesrecht, gekwalificeerd adviesrecht of instemmingsrecht. Onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst is een financieringsovereenkomst. De bijdragen aan bewonerscommissies en STOK zijn hierin geregeld. De financiële bijdrage aan STOK is opgebouwd uit vier elementen: een bedrag per aangesloten bewonerscommissie, een bedrag per verhuureenheid ter dekking van het lidmaatschap van het Regionaal Huurdersberaad, een bedrag ter dekking van het lidmaatschap van de Woonbond en een bedrag ten behoeve van inhoudelijke advisering en secretariële en financiële dienstverlening van Stade voor STOK. Bewonerscommissies krijgen vanaf 2012 een financiële bijdrage die stijgt naarmate de commissie meer actief is en activiteiten ontplooit. Daarnaast kan STOK voor bijzondere activiteiten en projecten een financiële bijdrage vragen. Ook heeft Bo-Ex in het kader van de herstructurering van de complexen 109/404 (Hoograven Zuid), 501 (Jaffa), 402b (Van Humboldtstraat), 115/409 (KwaZeGa) en 116 (Ivoordreef) bewonerscommissies extra gesubsidieerd. 4.6.2 Bewonersorganisatie STOK In 2013 is zes keer bestuurlijk overleg gevoerd met STOK. Daarnaast is tweemaandelijks agendaoverleg gevoerd tussen vertegenwoordigers van het STOK-bestuur en Bo-Ex. In dit overleg worden de voortgang en de actiepunten van de bestuurlijke onderwerpen besproken. Ook is tijdens de algemene ledenvergadering van STOK een toelichting gegeven op het onderwerp “mechanische ventilatie”. In samenwerking met STOK is een rondrit georganiseerd waarbij bewonerscommissies elkaars complexen konden bekijken en ervaringen uitwisselen. De rondrit werd afgesloten met een lunch in Parc Transwijk. Deze rondrit was succesvol en heeft geleid tot een vervolgbijeenkomst die in 2014 zal plaatsvinden. Het uitwisselen van ervaringen en het delen van elkaars vraagstukken is door iedereen gewaardeerd. In ieder bestuurlijk overleg met STOK worden de knelpunten uit de algemene ledenvergadering van STOK doorgenomen en zo nodig van acties voorzien. In het verslagjaar stonden de ontwikkelingen in de sector verscheidene malen op de agenda van het bestuurlijk overleg. Met name de stand van zaken rondom de invoering van de verhuurderheffing en de gevolgen hiervan zijn besproken. Daarnaast heeft STOK advies uitgebracht over de huurverhoging 2013. Naar aanleiding van het advies van STOK is bij de huurverhoging een extra bezwaarmogelijkheid voor huurders met een inkomensterugval gerealiseerd. Ook is advies van STOK gekregen over het laten vervallen van het Groot Leefbaarheidsbudget. Dit advies heeft mede geresulteerd in een aanpassing van de bedragen voor het Klein Leefbaarheidsbudget. Naast deze onderwerpen zijn ook de volgende documenten besproken of vastgesteld: Jaarplan en Jaarverslag STOK Jaarplan en Jaarverslag Bo-Ex Handleiding conflicten bij bewonerscommissies Visitatierapport Bo-Ex 33

-

Realisatie Huurderspanel

-

Rapport evaluatie Leefbaarheidsbudgetten Analyse rondgangen 2012 en 2013 Invoering WWS-punten bij Rijksmonumenten

4.6.3 Werkgroepen Naast het overleg met het bestuur van STOK, is een aantal werkgroepen ingesteld. Deze werkgroepen bereiden de besluitvorming op een specifiek terrein voor. In de werkgroepen zitten vertegenwoordigers van STOK, bewonerscommissies, bewoners en medewerkers van Bo-Ex. Werkgroep Energiebesparing In 2013 kwam de interne werkgroep Energiebesparing een aantal malen bijeen waarvan driemaal met een afvaardiging van het STOK. Met deze afvaardiging besprak de werkgroep het lopende energiebesparingsprogramma. Tijdens deze overleggen is onder meer aandacht besteed aan het energetisch programma van Bo-Ex tot het jaar 2020 waarbij de voortgang en inhoud van lopende projecten aan STOK is toegelicht. Andere gespreksonderwerpen waren de voortgang en invulling van de afspraken uit Bouwen aan de Stad (BAS), de inzet van PV panelen en het beïnvloeden van bewonersgedrag ten behoeve van energiebesparingen. Daarnaast heeft de werkgroep het energetisch project in het complex aan de Goedestraat bezocht. In deze woningen zijn Climarad radiatoren toegepast. Bewoners zijn tevreden over het gebruiksgemak en energiebesparing van dit systeem. Werkgroep Strategisch Voorraadbeleid De werkgroep Strategisch Voorraadbeleid is in het verslagjaar twee keer bijeen geweest. Daarbij is de werkgroep geïnformeerd over recentelijke ontwikkelingen in de volkshuisvesting. Ook is de doorschuifregeling en het huurbeleid besproken. Een belangrijk onderwerp is het realiseren van een monitoring op het overeengekomen huur- en voorraadbeleid. Eind 2013 is dit gerealiseerd, waardoor de werkgroep ieder kwartaal geïnformeerd wordt. Werkgroep Participatie en Communicatie In 2012 zijn de leefbaarheidsbudgetten (groot- en klein leefbaarheidsbudget) geëvalueerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat maar weinig huurders bekend zijn met de leefbaarheidsbudgetten. Huurders die wel bekend zijn met de leefbaarheidsbudgetten zijn positief over dit initiatief van Bo-Ex. Om de bekendheid van de budgetten te vergroten zijn in de werkgroep Participatie en Communicatie de aanbevelingen uitgewerkt tot concrete actiepunten. Ook is in het verslagjaar het Klantenpanel opgericht. Huurders kunnen zich hiervoor opgeven en krijgen periodiek een vragenlijst. Eind 2013 waren 225 huurders deelnemer aan het klantenpanel. Er is een startvragenlijst uitgezet waaruit bleek dat huurders veiligheid en leefbaarheid belangrijke onderwerpen vinden om over mee te praten. Op basis van deze uitkomst zijn door de werkgroep de vragen over het onderwerp “veiligheid” opgesteld. Eind 2013 zijn de resultaten hiervan bekendgemaakt. De uitkomst van deze enquête zal een rol spelen bij het beleidsproces op dit terrein. Tenslotte heeft de werkgroep meegedacht over een voorstel om de jaarlijkse rondgangen bij de complexen effectiever en efficiënter in te richten. Dit heeft geleid tot een voorstel dat in 2014 in de praktijk wordt gebracht. 4.6.4 Bewonerscommissies In 2013 waren er 27 bewonerscommissies actief binnen het bezit van Bo-Ex. Deze vertegenwoordigen 3.003 eenheden. Er zijn in het verslagjaar geen commissies opgeheven of opgericht. 34

Evenals in 2012 zijn in 2013 rondgangen georganiseerd in alle complexen, ook waar geen bewonerscommissie actief is. Het gaat daarbij om 65 rondgangen in 95 complexen. Hiervan zijn er 27 in samenwerking met de bewonerscommissie van het complex gedaan. Om zoveel mogelijk huurders bij de rondgangen te betrekken, is een aantal rondgangen aan het begin van de avond. Daarnaast zijn in een aantal complexen posters opgehangen en zijn ansichtkaarten verstuurd om de deelname aan de rondgangen te verhogen. In totaal hebben 314 bewoners meegelopen en bij 34 rondgangen waren één of meer externe professionals aanwezig, zoals gemeentelijke veiligheidscoördinatoren of de politie. Tijdens de rondgangen wordt voornamelijk gekeken naar de algemene ruimtes en de directe leefomgeving rondom het complex. Wanneer gebreken worden geconstateerd in de openbare ruimten wordt dit aan de gemeente doorgegeven. 4.6.5 Bijzondere aandachtsgroepen In 2011 is het convenant Stedelijk Kompas 2.0 mede ondertekend. Dit is het vervolg op de overeenkomst Het Stedelijk Kompas, Plan van Aanpak Maatschappelijke Opvang uit 2007 dat als fase 1 werd aangeduid. In het Stedelijk Kompas 2.0 wordt de aanpak, om het aantal mensen dat dakloos raakt tot een minimum te beperken, concreet vormgegeven. Waar mensen toch dakloos raken bieden de betrokken partijen snel en slagvaardig opvang, ondersteuning en zorg. Het uiteindelijk doel is om de mensen naar vormen van zelfstandig(er) wonen te begeleiden. In het Stedelijk Kompas 2.0 is het ambitieniveau verbreed van het verbeteren van de leefsituatie van daklozen naar het structureel tegengaan van dakloosheid. Dit is verwoord in drie hoofddoelstellingen: 1. het voorkomen van dakloosheid door te investeren in preventie van uitval en op het voorkomen van terugval; 2. in zorg en opvang brengen van mensen die nu nog dakloos zijn en verbeteren van de doorstroom; 3. bevorderen dat mensen, die in zorg en opvang zitten, uitstromen en re-integreren en participeren in de samenleving (blijvend herstel). De SBWU is gespecialiseerd in beschermende woonvormen. Zij huurt in verschillende wijken in totaal 191 woonruimtes van Bo-Ex voor de huisvesting van mensen die begeleiding nodig hebben. Ook de groep dak- en thuislozen wordt door de SBWU gehuisvest in woningen op loopafstand van de centrale opvang of een maatschappelijk steunpunt. Beide vormen van huisvesting gaan via de zogenoemde instellingswoningen. De SBWU huurt, naast nog een paar andere organisaties, van Bo-Ex de meeste instellingswoningen. Het totale bestand van gehuurde instellingswoningen, zelfstandig en onzelfstandig, is in 2013 300 verhuureenheden. De ontwikkelingen in “zorgland” op het gebied van “scheiden van wonen en zorg” zijn in het verslagjaar intensief gevolgd maar hebben nog niet geleid tot concrete acties. Voor de huisvesting van psychogeriatrische cliënten en zorgbehoevenden met een Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) indicatie wordt het woon-zorgcomplex Parc Transwijk deels verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel. Naast deze groep bewoners zijn er ook 96 reguliere huurwoningen. Op stedelijk niveau zijn afspraken gemaakt voor het leveren van woningen aan de Vereniging Beter Wonen. Deze vereniging stelt de woningen beschikbaar aan de aangesloten instellingen op het gebied van begeleid wonen. Deelnemende instellingen kunnen cliënten voordragen voor een urgentie, een eenmalige aanbieding of een verzoek doen voor een instellingswoning. Er zijn in 2013 in het kader van Beter Wonen aan verschillende doelgroepen in totaal 24 woningen beschikbaar gesteld. Eén kandidaat heeft de woning geweigerd. In Bouwen aan de Stad wordt meer rekening gehouden met fluctuaties in de doorstroming op de woningmarkt. Een procentueel deel van de vrijkomende, voor verhuur bestemde, woningen wordt gelabeld voor huisvesting van bijzondere doelgroepen. Bo-Ex huisvest conform de taakstelling van het Rijk statushouders. 35

Op 14 oktober 2013 is de taakstelling onverwachts met terugwerkende kracht verhoogd. Oorzaak hiervoor was de hogere instroom van nareizigers (familie). Gezien de uitplaatsingsprocedure betekende dit dat de extra woningen vóór 30 november moesten worden aangeboden. In totaal ging het in Utrecht om 35 extra huisvestingsverzoeken waarvan vier door Bo-Ex te realiseren. In totaal had Bo-Ex een taakstelling van 33 statushouders in het verslagjaar. De gemeente toont begrip voor het feit dat de verhoogde taakstelling van het Rijk voor het 2e halfjaar 2013 met 35 verblijfsgerechtigden niet eenvoudig weg te werken is. Dat vereist extra inzet en capaciteit in de keten van COA, Vluchtelingenwerk, het Vierde Huis, woningcorporaties en gemeente. De gemeente is daarbij voornamelijk afhankelijk van het COA: hoeveel kandidaten op de wachtlijst staan, welke kandidaten aangeboden worden en de werkwijze die gehanteerd wordt. Op dit moment ondervindt de gemeente knelpunten in deze schakel. Over deze knelpunten is de gemeente in gesprek met het COA om tot betere procesafspraken te komen. Verder signaleert de gemeente dat een aantal jonge alleenstaande verblijfsgerechtigden (tot 23 jaar) moeilijk te huisvesten is. Dat betekent dat er een groter beroep gedaan wordt op de goedkope sociale woningvoorraad met de daaraan gekoppelde huurtoeslag. In hoeverre de SSH hierin een extra rol kan vervullen wordt onderzocht. Met de gemeente is afgesproken dat de taakstelling voor statushouders voor elke corporatie telkens voor een periode van twee jaar wordt beoordeeld. Een eventueel ontstane achterstand voor een corporatie in de deeltaakstelling moet het daaropvolgende jaar worden ingelopen. De stedelijke taakstelling moet gehaald worden. Corporaties kunnen ook op voorstand komen waarmee hun taakstelling voor het daaropvolgend jaar lager wordt. Bo-Ex had op 1 januari van het verslagjaar een voorstand van 14. Hierdoor kon de onverwachte ophoging van de taakstelling grotendeels opgevangen worden. Er zijn in het verslagjaar 16 statushouders gehuisvest. Aangezien de taakstelling 33 bedroeg, is er op 1 januari 2014 een achterstand van 3 welke in 2014 wordt ingelopen.

36

4.7 Woningkwaliteit 4.7.1 Herstructurering van de voorraad De opgave voor Bo-Ex Door de moeilijke financiële omstandigheden, staat ook het herstructureringsprogramma onder druk. De voorbereidingen van ingrepen gaan echter gewoon door. De renovatieprojecten bevinden zich op verschillende plaatsen in de stad. Het gaat om twee complexen in de wijk Zuid, een complex in de wijk Zuidwest, een complex in Noordoost en drie complexen in Overvecht. Gebiedsplan Overvecht - De Gagel Kwango-, Zebra- en Gambiadreef (complexen 115 en 409) De complexen Kwango-, Zebra- en Gambiadreef, gezamenlijk bestaande uit 348 appartementen, wordt in twee fasen gerenoveerd. In de eerste fase werd het interieur van deze appartementen gerenoveerd. De uitvoering van de tweede fase, het vernieuwen van de gevels en trappenhuizen en liften, is eind 2013 gestart. De aanpak zorgt ervoor dat alle woningen energielabel B krijgen en een aanmerkelijke verbetering van de uitstraling van de gebouwen. De liften hebben hun entree tot de renovatie op de halve verdieping. In de renovatie worden ze doorgetrokken naar de begane grond. Daarmee worden de 348 woningen zonder treden toegankelijk gemaakt. De afvalinzameling zal niet meer plaatsvinden middels stortkokers, maar door middel van ondergrondse verzamelplaatsen voor de flats. De woningen en het complex voldoen na de renovatie aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Ivoordreef (complex 116) Bij de Ivoordreef zijn in 2013 belangrijke mijlpalen behaald. In september werd door de bewonerscommissie en Bo-Ex het sociaal plan ondertekend. Dat maakte de weg vrij om een fase van intensieve voorlichting in te gaan. Daarbij is aan alle bewoners een informatiemap overhandigd en is tevens is het overleg met bewoners voortgezet. Ook werd aan alle bewoners een informerend gesprek aangeboden over het sociaal plan en de sloop. Dit gesprek werd met de bewoners gevoerd door medewerkers van Marlou Mekes advies. Van te voren was de verwachting dat de communicatie met deze bewonersgroep de nodige problemen zou geven met name wat betreft de taal. Daarvan heeft zich echter zeer weinig voorgedaan, ook dankzij de bewoners zelf. Daar waar de hoofdbewoner de Nederlandse taal weinig machtig was, had men, mede op aandringen van Marlou Mekes advies, voor een familielid of kennis gezorgd, die de boodschap zou kunnen overbrengen. Door de medewerking van de bewoners kon de communicatie campagne in november worden afgerond en kon aansluitend de draagvlakmeting starten. Deze werd uitgevoerd door een onafhankelijk bureau te weten Het Vierde Huis. Het Vierde Huis houdt de formulieren onder zich totdat het besluit onomkeerbaar (bezwaarprocedure) is geworden. Bo-Ex weet dus niet van de individuele bewoner wat deze heeft gestemd. De uitslag werd in 2014 bekend. In totaal konden 157 stemmen worden uitgebracht, waarvan er 148 daadwerkelijk werden uitgebracht. Het opkomstpercentage is daarom 94,3%. Van de 148 uitgebrachte stemmen waren er 134 voor het sloopplan en sociaal plan. 14 huishoudens stemden tegen. Het percentage voorstanders bedroeg dus 90,5%. Aanpak Kanaleneiland-Zuid Livingstonelaan (com[plex 112) In september 2012 is gestart met de renovatie van de eerste twee flats aan de Livingstonelaan. Door de asbestproblematiek in de naastgelegen flats van een collega corporatie is de sanering van het asbest in deze twee flats met extra veel zorg aangepakt. De renovatie in deze flats betreft naast vernieuwing van keuken, badkamer en toilet, ook het vernieuwen van alle huisinstallaties, met uitzondering van de al eerder aangebrachte videofooninstallatie. 37

Verder werden de woningen voorzien van een mechanische ventilatie. De woningen zijn in ieder geval gebracht op energielabel B. Ook werd een GSO installatie aangebracht zodat de schotelantennes van de gevel gaan. Ook voldoen de woningen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Tijdens de renovatie kregen de bewoners gedurende een kleine twee weken de beschikking over een zogenaamde logeerwoning. De tien logeerwoningen waren geheel ingericht zodat de bewoners alleen hun kleding, toiletgerei en de inhoud van koel- en vrieskast hoefden mee te nemen. Het eerste blok van 48 woningen is eind 2012 opgeleverd. Het tweede blok is begin 2013 opgeleverd. De woningen die nu zijn aangepakt zijn destijds door Bredero B.V. gebouwd en van een ander type dan de overige flats, de zogenaamde Intervamflats. De asbestproblemen hebben zich voorgedaan bij de Intervamflats. Om deze reden zal bij de voorbereiding van de volgende renovaties wederom extra zorgvuldig worden omgegaan met de asbestsanering en gebruik worden gemaakt van de ervaringen en evaluaties. Stanleylaan (complex 111) De planontwikkeling voor de eerste van de twee complexen aan de Stanleylaan is in 2013 afgerond. Evenals de woningen aan de Livingstonelaan, worden de woningen aan de Stanleylaan door de renovatie op het energielabel B gebracht. Tevens vindt een vernieuwing van de keuken, badkamer, toilet en de huisinstallaties plaats. Verder worden de woningen voorzien van mechanische ventilatie. Het complex wordt voorzien van een GSO installatie en er wordt een schotelvrij beleid ingevoerd. Ook gaan de woningen voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Tijdens de renovatie krijgen de bewoners gedurende een kleine twee weken de beschikking over een zogenaamde logeerwoning. De start van de renovatie staat gepland op april 2014. Lombok, Surinamestraat (complex 501) Dit complex bestaat uit 59 woningen, gebouwd in 1907. De woningen zijn gelegen aan de Surinamestraat, Paramaribostraat en Bataviastraat in de wijk Lombok. Sinds 2004 is Bo-Ex met de bewoners in gesprek over een aanpak. Aanvankelijk koerste Bo-Ex aan op sloop, vanwege de technische staat enerzijds en de zeer krappe benedenwoningen anderzijds. Voor sloop bleek echter geen draagvlak te zijn. Sinds 2007 werd over renovatie gesproken. In 2012 werd over het plan overeenstemming bereikt. In het afgelopen jaar is het plan uitgevoerd in onbewoonde staat. Aan bewoners werd de mogelijkheid geboden een wisselwoning te betrekken in het complex Reitdiepstraat. Volgens het plan gaan de woningen van energielabel F naar energielabel B. Daartoe werd het casco van de woningen geïsoleerd en werden daarmee samenhangende ventilatiemaatregelen getroffen. Ook kwamen er geluidwerende voorzieningen. Het sanitair is vernieuwd. Na de ingreep voldoen de woningen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Alle woningen zijn gerenoveerd opgeleverd in het verslagjaar. Lombok, Groeneweg, (complex 503) Voor dit complex bereikten we in 2011 overeenstemming over de huurverhoging na renovatie met bijbehorend sociaal plan. In 2012 zijn de renovatiewerkzaamheden gestart nadat de aandachtspunten betreffende de flora- en faunawet waren opgelost. Op het laatste moment bleken er toch nog vogels onder de dakpannen te overwinteren. De woningen zijn in 2012 opgeleverd. In 2013 zijn nog werkzaamheden verricht aan bergingen en de gemeenschappelijke tuin. De oplevering van het gehele project heeft plaatsgevonden in februari 2013. Bij dit complex lag de nadruk sterk op het aanbrengen van isolatie voor warmte (energie label B) en geluid. Daarmee samenhangend is de ventilatie aangepast aan de nieuwe situatie, zodat een gezond binnenklimaat gehandhaafd blijft. Ook zijn de keuken, badkamer en toilet vernieuwd. Na de ingreep heeft elke woning energielabel B en voldoen de woningen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Bijzonder aan dit complex is de grote verscheidenheid aan woningtypen. Mede daarom heeft elke bewoner met de architect kunnen spreken over aanpassing van de eigen woningplattegrond. Van deze mogelijkheid is veel gebruik gemaakt. Door deze grote verscheidenheid was bijna alles in de woning maatwerk. Tijdelijke huisvesting Reitdiepstraat (complex 108) De afgelopen jaren zijn drie complexen in onbewoonde staat ingrijpend gerenoveerd. De bewoners hebben de gelegenheid gekregen om met een urgentie definitief naar een andere woning te vertrekken. 38

Als ze dat niet wilden of konden, dan konden ze een beroep doen op Bo-Ex voor een wisselwoning. Daarvan is vanuit alle drie complexen gebruik gemaakt. Nu de renovaties zijn opgeleverd wordt het complex, in afwachting van sloop, verhuurd op basis van tijdelijke contracten. Hoograven Zuid, Rijnesteinhof en Tjepmahof (complex 109/404) Sinds begin 2011 is Bo-Ex in overleg met de bewoners en haar bewonerscommissie over de aanpak van dit complex. Bewoners is toegezegd dat de aanpak in 2013 zou starten. Het basisplan voorziet in het wegwerken van achterstallig onderhoud, het opwaarderen van de energetische kwaliteit van de gebouwen naar energielabel B en maatregelen om de ventilatie op peil te brengen bij wat nodig is voor een beter geïsoleerd gebouw. Voor het basisplan wordt geen huurverhoging gevraagd. Uitgangspunt is dat de aanpak in bewoonde staat plaatsvindt. In het verslagjaar is verder gewerkt aan het plan en is de uitkomst van een bewonersenquête met de bewonerscommissie besproken. Daaruit is de conclusie getrokken dat het ongelukkig is dat het plan niet voorziet in een verbetering van de geluidsisolatie tussen woningen en dat niets wordt gedaan aan een aantal slechte plafonds en muren. Deze plafonds en muren zijn constructief in orde, maar het materiaal is zwak en verkruimeld bij boren e.d. Het vervangen van de afwerking en de muren zou echter een aanpak in onbewoonde staat vereisen die aanmerkelijk kostbaarder is. Een huurverhoging wordt dan onvermijdelijk. Om te proberen een aanmerkelijke stap naar voren te doen is onderzocht of bij deze complexen het principe van de “nul-op-de-meter” woning haalbaar zou zijn, waarbij alsnog iets aan de plafonds en muren gedaan zou kunnen worden. Helaas moest worden geconcludeerd dat dit financieel niet haalbaar was. Het extra onderzoek naar de haalbaarheid van een beter plan heeft helaas wel geleid tot een beperkte vertraging van de uitvoering tot april 2014. Aan het eind van 2013 werd Bo-Ex overvallen met de mededeling in 2014 niet meer te voldoen aan de financiële eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De hier besproken complexen zijn daar de eerste slachtoffers van: de start van de uitvoering kan niet meer worden toegezegd voor 2014. Bo-Ex doet er alles aan om mogelijk te maken dat het uitstel niet langer duurt dan strikt noodzakelijk. Het complex heeft bij opnieuw voldoen aan de financiële eisen de hoogste prioriteit. Tuinwijk-Oost, Van Humboldtstraat en J.D. van der Waalsstraat (complexen 483 en 484) Deze 35 woningen maakten samen met de in 2012 gerenoveerde woningen aan de Jan van der Doemstraat, deel uit van het voormalige complex 402. De woningen aan de Van Humboldtstraat en aan de J.D. van der Waalsstraat zijn bouwkundig gezien totaal zeer verschillend zijn. Zij stammen wel uit dezelfde vooroorlogse periode. Begin 2012 is gestart met overleg met de bewoners en bewonerscommissie van de complexen. Vanuit de bewonerscommissie werd contact opgenomen met Bo-Ex met een door een ruime meerderheid van de bewoners gedragen verzoek om de toestand van de woningen flink op te waarderen. Met name ten aanzien van vocht, tocht, warmte- en geluidsisolatie verzochten de bewoners om een ingreep. In 2013 is een onderzoek uitgevoerd naar de bouwtechnische staat van de woningen. Op basis daarvan is met de bewoners een PvE afgesproken. Vervolgens is een bouwkundig adviesbureau geselecteerd, in overleg met de bewonerscommissie. Uit de selectie is KAW naar voren gekomen als het bureau dat Bo-Ex en de bewonerscommissie zal ondersteunen bij de uitwerking van een plan. Het bureau heeft nog in 2013 haar eerste bevindingen met Bo-Ex en de bewonerscommissie gedeeld.

39

4.7.2 Onderhoud In de onderstaande tabel is een specificatie van de lasten opgenomen naar het soort onderhoud. Soort onderhoud

totaal (x € 1.000,-)

per woning (x € 1,-)

2013

2012

2013

2012

45

38

5

4

mutatieonderhoud

1.536

1.446

160

151

serviceonderhoud

1.994

2.202

208

229

50

62

5

6

contractonderhoud

1.193

1.170

124

122

planmatig onderhoud

4.370

4.251

457

443

asbest

368

372

38

39

bijdrage onderhoudsfonds vve

491

463

51

48

overig

60

73

6

8

Totaal

10.107

10.077

1.054

1.050

schades en vandalisme

serviceabonnement

Schades en vandalisme De posten schades en vandalisme zijn niet of nauwelijks te beïnvloeden door Bo-Ex. In totaal zijn er door de gemeente Utrecht 140 inbraken geregistreerd in woningen van Bo-Ex. Het was niet noodzakelijk om in alle woningen herstelwerkzaamheden te verrichten. Het werkelijke aantal inbraken ligt hoger omdat niet iedereen aangifte van een inbraak doet. De wijken Hoograven, Kanaleneiland en Overvecht waren het meest inbraakgevoelig. Bewoners kunnen altijd van gecertificeerde medewerkers van Bo-Ex advies krijgen om de woning veiliger te maken. Daarnaast wordt bij diverse gelegenheden voorlichting gegeven om inbraken te voorkomen, bijvoorbeeld bij het afsluiten van de huurovereenkomst of bij de jaarlijkse schouw van een complex. Mutatieonderhoud Onder mutatieonderhoud wordt verstaan al het onderhoud dat uitgevoerd wordt vanaf de opzegging door de vertrekkende huurder tot een maand na de nieuwe verhuring. Bij een mutatie vertrekt de huurder uit een wooneenheid en betrekt een nieuwe huurder dezelfde wooneenheid. Bij woningen worden de verhuringen onderverdeeld in “mutatieverhuur” en “renovatie/nieuwbouwverhuur”. Bij mutatieverhuur zijn kosten te verwachten om de woning voor de opvolgende huurder op peil te brengen. Bij renovatie- of nieuwbouwwoningen zijn deze kosten niet aanwezig. Voor de SSH-eenheden is een beheervergoeding afgesproken.

40

In het verslagjaar ging het om de volgende aantallen: Verhuringtype

Totaal aantal 2013

Correctie

Totaal t.b.v. mutatieonderhoud

703

-

-

complex 501

-

42

-

Af: nieuwbouw complex 456

-

61

-

Subtotaal zelfstandige eenheden

703

103

600

Onzelfstandige eenheden

148

-

-

Subtotaal onzelfstandige eenheden

148

-

148

Totaal

851

103

748

Zelfstandige eenheden regulier, vrije sector, bruikleenovereenkomst en eigen verhuur Af: renovatie

In het verslagjaar ging het om 748 Bo-Ex eenheden. Het betreft uitsluitend de werkzaamheden die voor rekening van Bo-Ex komen. Alle woningen worden schoon, heel en veilig opgeleverd, waarbij Bo-Ex alle woningen oplevert zoals de woning in de toekomst door de huurder moet worden teruggeleverd. Voor intern gebruik is er een beeldboek vastgesteld met alle bouwonderdelen en de kwaliteitseisen waar die bouwonderdelen aan moeten voldoen. De gemiddelde kosten per mutatie zijn in het verslagjaar met € 9,- gestegen ten opzichte van 2012. Oorzaken hiervan zijn: mondigere bewoners en meer noodzaak tot een ingreep bij complexen waar de renovatie niet is doorgegaan zoals complex 507. Serviceonderhoud Serviceonderhoud is dagelijks onderhoud dat voor rekening van de verhuurder is. Het gaat daarbij om reparaties naar aanleiding van standaardmeldingen of vervangingswerkzaamheden, gebaseerd op de folder “Reparaties en 7onderhoud” van Bo-Ex. In het verslagjaar zijn er in 4.345 woningen, dit is ruim 50% van ons bezit, een of meerdere grote of kleine reparatie(s) verricht. De samenwerking tussen de verschillende afdelingen bij het mutatie- en serviceonderhoud is in het verslagjaar onderzocht en geoptimaliseerd. Er zijn afspraken tussen de afdelingen gemaakt om het proces te stroomlijnen. Serviceabonnement Er is een wettelijke verdeling tussen huurder en verhuurder voor onderhoudswerkzaamheden. Bepaalde werkzaamheden moet de verhuurder uitvoeren en voor sommige werkzaamheden zijn bewoners zelf verantwoordelijk. In het laatste geval gaat het om klein dagelijks onderhoud. Bo-Ex biedt haar huurders de mogelijkheid om een serviceabonnement af te sluiten. In dat geval neemt Bo-Ex een groot gedeelte van de onderhoudsverplichting van de huurder over. De kosten voor een serviceabonnement is al een aantal jaren € 5,- per maand. In enkele ouderencomplexen neemt Bo-Ex de kosten voor haar rekening. In totaal hebben bijna 1.900 huurders een serviceabonnement afgesloten. Planmatig onderhoud De werkzaamheden, die in het kader van het planmatige onderhoud in het verslagjaar zijn uitgevoerd, worden onderverdeeld in de volgende categorieën. In onderstaande tabel zijn de werkelijke lasten per categorie voor het jaar 2013 en 2012 weergegeven.

41

x € 1.000 Categorieën

2013

2012

Casco

9

50

Gevels

106

32

Daken

279

372

Installaties

591

1.069

Liften

524

281

Interieur

660

534

Schilder- en timmerwerk

1.387

871

77

419

Planmatig Uithof/Max

129

108

Toegerekende loon/beheerlasten

608

515

4.370

4.251

Pre planmatig

Totaal planmatig onderhoud Contractonderhoud

In het contractonderhoud maakt Bo-Ex onderscheid tussen contracten die gebonden zijn aan de complexen en contracten die aan de huurders zijn gebonden. Van deze laatste vindt een rechtstreekse doorbelasting plaats van de kosten aan de huurders in de servicekosten. Dit geldt bijvoorbeeld voor het schoonmaken van trappenhuizen. Als onderhoudscontracten technisch van aard zijn, worden deze beheerd door de afdeling Vastgoed Onderhoud. In onderstaande tabel staan de technische contracten voor 2013. x € 1.000 Categorieën Dak veiligheidsvoorzieningen

1

Verwarming (individuele verwarming, blokverwarming en stadsverwarming) Hydrofoor

2

Luchtbehandeling

2

GSO-systeem Brandmeldinstallaties

,2, 3, 4

Liftinstallaties Automatische deuren

2

2013

2012

21

9

550

549

52

26

21

20

3

3

123

71

237

256

58

18

Zonwering

5

6

Legionella

123

212

1.193

1.170

Totaal contractonderhoud 1.

Aanvulling op een bestaand contract.

2.

Toevoeging installaties in nieuwbouwcomplexen. Abonnementskosten van alarmlijn en telefoonlijnen vanaf 2013 geboekt op contractonderhoud. Vijfjarige verplichte keuring droge blusleidingen.

3. 4.

4.7.3 Milieubeheer en veiligheid In 2013 heeft Bo-Ex zijn aandachtsgebieden op het gebied van milieubeheer en veiligheid geactualiseerd en voortgezet. Deze aandachtsgebieden zijn: a. Energiereductie en duurzaamheid b. Binnenmilieu 42

c.

Buitenmilieu

d. e.

Veiligheid Liften

a. Energiereductie en duurzaamheid Beleid Het energiebeleid van Bo-Ex is opgebouwd uit vier pijlers, te weten: nieuwbouw, bestaande bouw, bewonersgedrag en specials. Het energiebeleid is vastgelegd tot 2020. Communicatie energiebeleid fungeert als drager van de vier pijlers en verbindt deze in- en extern met elkaar. Voor alle deelgebieden zijn ambities geformuleerd en plannen gemaakt. Met STOK is in 2010 overeenstemming bereikt over de verdeling van de kosten om de bestaande bouw van Bo-Ex op een vastgestelde energetische basiskwaliteit te brengen op minimaal label C. Een hierbij behorend investeringsprogramma is in de tijd uitgezet (2011 - 2020). Bij 100% uitvoering van dit programma wordt een energiereductie binnen de bestaande voorraad bereikt van ruim 20% (gemiddeld label B). Het beleid van Bo-Ex is overeenkomstig het Aedes-convenant, waaraan Bo-Ex zich geconformeerd heeft en overeenkomstig de nieuwe Samenwerkingsafspraken met de gemeente Utrecht. Omdat deze energetische basismaatregelen zonder huurverhoging worden uitgevoerd, is het behalen van deze doelstelling realistisch. Communicatie Interne en externe communicatie zijn van groot belang voor de reputatie van Bo-Ex als duurzame corporatie en daarmee een kritische succesfactor bij het behalen van onze doelstellingen. Communicatie heeft een prominentere rol binnen het energiebeleid van Bo-Ex gekregen. Enerzijds maakt Bo-Ex haar woningen duurzamer en energiezuiniger. Het betrekken van bewoners bij duurzame woningverbetering is essentieel en vraagt om relatief veel communicatie-inspanning. Anderzijds staat het gedrag van bewoners bij het besparen van energie centraal. De communicatiestrategie is erop gericht om bewoners te stimuleren energiezuinig gedrag te vertonen. Bo-Ex heeft in het verslagjaar haar bijdrage geleverd aan de opzet voor een campagne om het gedrag van bewoners ten aanzien van energieverbruik te beïnvloeden. Besluitvorming over de campagne en de eventuele uitvoering daarvan moet in 2014 plaatsvinden. Certificering Bo-Ex Vanaf 1 januari 2011 heeft Bo-Ex het zogenoemde BRL 9500-certificaat. Dit certificaat stelt Bo-Ex in staat om, onafhankelijk van derden, voor haar eigen woningen energielabels te maken. Vanaf 2012 heeft Bo-Ex een certificaathouder, die nauwkeurige analyses maakt en de voortgang van het uit te voeren energieprogramma bewaakt. Om het certificaat te behouden, vindt jaarlijks een audit plaats. In 2013 heeft Bo-Ex deze audit met succes afgerond zodat het certificaat met een jaar verlengd is. Energetische projecten In 2012 zijn enkele energetische projecten gestart die in 2013 zijn afgerond: Kanaleneiland, Livingstonelaan (complex 112) De renovatie aan de twee flats aan de Livingstonelaan van in totaal 96 woningen zijn in 2013 opgeleverd. Tijdens de renovatie is veel aandacht gegeven aan het aanbrengen van energetische maatregelen waardoor de energetische waarde van het complex fors is verbeterd. De woningen zijn van het energielabel E naar energielabel B gegaan. Om dit te realiseren zijn er in totaal 282 labelstappen gemaakt. Lombok, Surinamestraat (complex 501) Dit complex bestaat uit 59 woningen, gebouwd in 1907. Volgens het renovatieplan gaan de woningen van energielabel F naar energielabel B.

43

Daartoe werd het casco van de woningen geïsoleerd en werden daarmee samenhangende ventilatiemaatregelen getroffen. In 2013 zijn alle 59 woningen opgeleverd en zijn de huurders teruggekeerd. Er zijn in dit complex 205 labelstappen gemaakt. Nieuwe labels en labelstappen Gerealiseerde labelstappen in 2013 Renovatie Livingstonelaan

282

Renovatie Surinamestraat

205

Vloerisolatie Robijnhof, begane grondwoningen (PO)

165

Vervangen HR-verwarmingsketels en warmte terugwin ventilatiesystemen Steven Butendiekplateau (PO uit 2012)

267

Planmatige energieprojecten

137

Totaal

1.056

Bo-Ex ligt op koers om het gemiddelde van de 700 labelstappen per jaar te realiseren. Dit is in overeenstemming met de afspraken uit de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Utrecht. Gezien het aantal labelstappen die vanaf 2011 zijn gerealiseerd, namelijk 2.787, komt het gemiddelde over de afgelopen jaren uit op 926 labelstappen per jaar. HR-ketels In 2013 zijn incidenteel in diverse complexen HR-ketels geplaatst. Dit betreft noodzakelijke vervangingen in complexen waarvoor sloop- of renovatieplannen bestaan. Binnen het energetische programma worden de komende jaren nog 535 VR-ketels vervangen door HR-ketels, zo’n 12% van het individuele cv- ketelbezit in de Bo-Ex woningen. a. Specials 1.

Monitoring zonnepanelen

2.

In 2013 heeft Bo-Ex al haar zonnepaneleninstallaties op een centraal monitorings- en informatiesysteem geplaatst. Met deze monitoring is het mogelijk al de opgewekte energie real-time in te zien en indien van toepassing storingen gelijk te constateren. Ivalon, bewoners beïnvloeding, Groeneweg

3.

Een van de vier pijlers van het Bo-Ex energiebeleid is de pijler bewonersgedrag. Binnen deze pijler wordt gestimuleerd om de bewustwording van energiebesparing te stimuleren door het ontwikkelen van specifieke maatregelen. Bij het renovatieplan Groeneweg (complex 503) is hiervoor het Utrechtse bedrijf Ivalon ingeschakeld om bewoners bewust te maken. Herman de Zonnestroom verdeler onderzoek Bo-Ex heeft op enkele gebouwen, waaronder het eigen kantoorgebouw, PV-cellen geplaatst (zonnepanelen). De vraag wordt regelmatig gesteld, waarom Bo-Ex dit niet op meer gebouwen doet. De belangrijkste reden daarvoor ligt in regelgeving. Bij eengezinswoningen mag de eigenaar of huurder van die woning de stroom die wordt opgewekt door de PV-cellen op het dak van die woning zonder meer salderen met de eigen stroomrekening. Dat ligt helaas bij gestapelde bouw anders. Deskundigen zijn het er over eens dat, indien op conventionele wijze aangelegd, de huurders van een woning in een gebouw de opgewekte stroom op het dak niet mogen salderen met hun eigen rekening. Het bedrijf LENS claimt nu een apparaat te hebben ontwikkeld, waardoor salderen wel mogelijk is. Bo-Ex vindt de mogelijkheid om op al haar gebouwen zonnestroom op te wekken zo belangrijk, dat ze het apparaat van de firma LENS ‘Herman de Zonnestroom verdeler’ wil uittesten in de praktijk. Niet alleen op de technische haalbaarheid maar ook op de vraag of er bezwaar, van welke kant dan ook, gemaakt zal worden tegen het salderen van de opgewekte stroom door de bewoners.

44

Dit pilot project wordt mede door de gemeente ondersteund in de onderzoeksfase. Het technisch 4.

haalbaarheidsonderzoek is in november 2013 gestart. Hoogspringers Bo-Ex volgt nauwlettend het streven van enkele partijen om te komen tot een grote versnelling van de verduurzaming van de woningvoorraad in Nederland. Dit project staat bekend onder de naam Hoogspringers (althans in Utrecht), maar er wordt ook aan gerefereerd als Green Deal. Kern van het project is de gedachte om de afdrachten van bewoners aan energiebedrijven te gebruiken voor een investering in de woning, zodanig dat het energieverbruik per saldo nul is. Daartoe zal ook in of om de woning energie opgewekt moeten worden. Bo-Ex heeft zich intensief bemoeit met de voorbereidende discussies ten aanzien van de haalbaarheid. De intenties zijn geweldig, maar de haalbaarheid laat te wensen over. Bo-Ex ziet nog een groot aantal barrières en belemmeringen op het gebied van regelgeving, financiering en de mogelijkheden om onder bewoners een draagvlak te verwerven. Bij regelgeving stoort het ons dat de saldering van opgewekte stroom voor bewoners nog steeds een probleem is (zie ook onder het vorige nummer). Wanneer de energie afdracht wordt omgezet in een betaling voor een verbetering van de woning, zal de huur met hetzelfde bedrag toenemen. Bo-Ex zal dan nog sneller tegen de liberalisatie grens van woningen aanlopen. Boven die grens wordt financiering een vraagstuk. Nog los van bovenstaande ziet Bo-Ex problemen ten aanzien van de financiering van deze investeringen. Bo-Ex heeft niet getekend voor de volgende fase in dit project. Zij vond de randvoorwaarden onvoldoende ingevuld, met name daar waar het gaat om gestapelde bouw. Bo-Ex blijft wel betrokken bij de voorbereidingen en zal deelname heroverwegen wanneer de randvoorwaarden haar daar toe voldoende in staat stellen.

b. Binnenmilieu Mechanische ventilatie Bo-Ex kent een onderhoudsplan voor het periodiek reinigen van zowel de collectieve als de individuele mechanische ventilatiesystemen in haar woningen. Jaarlijks wordt dit plan geactualiseerd en dienovereenkomstig aangepast in de meerjarenonderhoudsbegroting. In renovatie- en grootonderhoudprojecten worden woningen, voor zover dit nog niet het geval is en het technisch mogelijk is, voorzien van een mechanisch ventilatiesysteem. Binnen het reguliere onderhoudsprogramma reinigde Bo-Ex in 2013 in ruim 1.600 woningen het mechanische ventilatiesysteem. Asbestsanering Bo-Ex heeft een asbestsaneringsprogramma voor al haar woningen waarin, op welke wijze dan ook, asbesthoudende bouwdelen zijn verwerkt. Uitgangspunt van het asbestbeleid is om op een vooraf vastgestelde termijn de woningen asbestvrij te krijgen. Bo-Ex onderschrijft het asbestprotocol. Dat betekent dat woningen die we opnieuw verhuren asbestarm zijn. In 231 woningen hebben we asbest verdacht materiaal aangetroffen en in die woningen is door een gecertificeerd bedrijf een asbestinventarisatie uitgevoerd. In het verslagjaar is in 151 woningen, in bewoonde en onbewoonde staat, asbest gesaneerd. Daarnaast is in 2013 planmatig asbest verwijderd. In 2013 is een asbestsaneringsproject in 147 woningen in de wijk Sterrenwijk afgerond waarbij asbesthoudende onderdelen in bergingen deels zijn gesaneerd en deels zijn afgeschermd. Bo-Ex heeft nu een groot deel van haar saneringsprogramma gerealiseerd. Voor 2014 staat nog een aantal saneringen op de begroting die in combinatie met renovatieprojecten worden uitgevoerd. Asbesthoudende delen die geen direct gevaar opleveren, zoals vensterbanken, vloerzeil, ventilatiekanalen en geschilderde gevelpanelen, worden gesaneerd bij mutatie, sloop of renovatie. Bedoelde onderdelen zijn, voor zover dit mogelijk is, voorzien van een waarschuwingssticker.

45

Legionellapreventie Bo-Ex verhuurt woningen aan zorginstanties en is eigenaar van zorgcomplexen. Om de kans op overmatige legionellawaarden in drinkwater te beperken, stelt de wetgever bij zorgcomplexen specifieke eisen aan het beheer van de drinkwaterinstallatie. Naast deze specifieke beheertaken neemt Bo-Ex ook haar maatschappelijke verantwoordelijkheid door periodieke controle van de drinkwaterinstallaties van haar zorgpartners. In 2013 omvatte het beheer 10 seniorencomplexen en vijf zorglocaties, waarbij elk type zorg zijn eigen specifieke beheermaatregelen kent. Open geisers Eind 2013 heeft Bo-Ex in haar woningen nog zo’n 673 open geisers. Het merendeel van de geisers wordt de komende jaren vervangen in sloop- en renovatieprogramma’s. Voor het restant wordt nagedacht over een duurzaam alternatief. Veiligheidshalve zijn alle open gastoestellen al voorzien van CO-melders die, net zoals de geisers, jaarlijks worden gecontroleerd. c. Veiligheid Brandpreventieve maatregelen in onzelfstandige woningen en woongroepen In 2013 is na overleg met de Veiligheidsregio Utrecht (VRU) in de onzelfstandige woningen en woongroepen brandpreventieve maatregelen aangebracht. Het gaat hierbij alleen om woningen waar meer dan vier personen staan ingeschreven. Deze brandpreventieve maatregelen bestaan hoofdzakelijk uit het aanbrengen van gekoppelde rookmelders en brandblussers. Daarnaast is de aanwezige noodverlichting aangepast. Voor het onderhoud van rookmelders en brandblussers is met een hiervoor gespecialiseerd bedrijf een onderhoudsovereenkomst afgesloten d. Liften In enkele complexen zijn de liften volledig gereviseerd of zijn besturingen vervangen. Om te voorkomen dat tijdens de werkzaamheden aan de lift bewoners, die daarvan afhankelijk zijn geïsoleerd raken, zijn er maatregelen getroffen waardoor de mobiliteit van de bewoners gewaarborgd werd.

46

4.8 Leefbaarheid 4.8.1 Leefbaarheid in kracht- en overige wijken In de zomer van 2007 stelden gemeente en woningcorporaties, samen met bewoners, een plan op voor een aantal wijken met daarin een beschrijving van extra maatregelen en projecten die het wonen, leven en werken in die wijken duurzaam moeten verbeteren. Deze gezamenlijke aanpak ging vanaf dat moment verder onder de noemer Krachtwijkenprogramma. Voor Bo-Ex betreft het de wijken Kanaleneiland en Overvecht. De gemeente voegde hieraan de wijk Hoograven toe. In alle krachtwijken is een programmateam ingesteld dat bestaat uit vertegenwoordigers van gemeente en de betrokken corporaties. Bo-Ex participeert in de drie programmateams. De programmateams beslissen over de inzet en samenhang van de ingediende projecten. De aanpak geschiedt dus in nauwe samenwerking. Om het behalen van doelstellingen goed te kunnen bewaken is een aantal indicatoren en streefwaarden per wijk vastgesteld. Na vier jaren zijn deze kritisch bekeken en waar nodig aangepast en uniform gemaakt. Door voor alle krachtwijken een zelfde set van indicatoren te hanteren verbetert de onderlinge vergelijkbaarheid. Basis voor de keuze van de projecten is de rapportage uit 2011 van adviesbureau Berenschot. In dit rapport is de inzet in de krachtwijken van Utrecht geëvalueerd. Uit het rapport blijkt dat de meerwaarde van het krachtwijkenbeleid vooral gelegen is in het “richten” (bijvoorbeeld met specifieke wijkkennis) en “verbinden” (bijvoorbeeld door maatregelen uit verschillende domeinen samen te brengen) van reguliere maatregelen in de wijk. De financieringsstroom van de verschillende projecten verloopt langs twee lijnen: het flexibel deel en het belegd deel. Het flexibel deel betreft een bijdrage van gemeente en corporaties in een budget dat gebruikt wordt voor projecten die meerdere partijen en/of opdrachtgevers kent. Het belegd deel betreft een budget waarvoor de afzonderlijke corporatie zelf projecten aanstuurt, opdracht geeft en afrekent. Voor het flexibel deel gaat het voor Bo-Ex om een bedrag van € 75.000,- per jaar. De adoptieprojecten hebben de volgende kenmerken: veiligheidsprojecten, waaronder de inzet van toezichthouders om woninginbraken terug te dringen; het bevorderen van werkgelegenheid van kansarmen; leefbaarheidsprojecten, waaronder het bestrijden van overlast van criminele jeugd en gezinnen. Daarnaast ontwikkelt Bo-Ex sociale projecten. Deze worden gefinancierd vanuit het belegde deel. In totaal ging het hierbij in 2013 om € 425.000,-. De projectthema’s in het belegde deel zijn: Overvecht Politiekeurmerk Veilig Wonen

€

26.000,-

Leefbaarheidsprojecten

€

15.000,-

Programma buurtflats

€

9.000,-

Intensief beheer in en onder complexen

€ 140.000,-

Verbetering complexen met video-intercoms Energie

€

20.000,-

Extra inzet buurt/sociaal beheer

€

5.000,-

Uitvoering gebiedsplan Kanaleneiland-Zuid

Kanaleneiland €

10.000,-

€

20.000,-

€

30.000,-

€ 100.000,€

Totaal

€ 215.000,-

47

50.000,-

€ 210.000,-

4.8.2 Intensief beheer en extra inzet sociaal beheer in en rond complexen in alle wijken Op Kanaleneiland zijn de tuinenprojecten verder uitgewerkt waarbij de aandacht uitging naar de aanpak door de bewoners van hun eigen tuinen. Ook is een containeractie gerealiseerd waarbij huurders hun afval (uit bergingen en tuinen) kwijt konden in de door Bo-Ex geplaatste containers. Tenslotte is er extra aandacht geweest op de aanpak van zwerfvuil. In de nieuwbouw en renovatiecomplexen van Bo-Ex is er actief toezicht op de afspraken die gemaakt zijn met de huurders om de complexen schotelvrij te houden. In Overvecht is intensief ingezet op het handhaven van de schuttingen die aan het openbaar gebied grenzen. De uitstraling hiervan gaf aanleiding om met bewoners in gesprek te gaan en een oplossing te zoeken. Daarnaast is een onderdoorgang op de Oranjerivierdreef voorzien van kunstzinnige “obstakels” om de overlast van brommers en fietsers tegen te gaan. Na de renovatie van complex 503 (Lombok) is een binnentuin aangelegd die de bewoners onder begeleiding van een tuinarchitect zelf hebben ontworpen. In Hoograven is een tuinproject verder vormgegeven. Daarnaast werd er intensief gecontroleerd op het schoon en fietsvrij houden van de algemene ruimtes van complexen. Tenslotte is in deze wijk het project “KOEK” (Klimmen Op Eigen Kracht) in complex 109/404 van start gegaan. In dit project worden bewoners geholpen om hun droom of passie te verwezenlijken. Daarmee krijgen zij eigenwaarde en ontsnappen zij uit hun slachtofferrol. Gemeente en Bo-Ex zijn co-financier van dit project. 4.8.3 Uitbreiden aanpak woonoverlast Met behulp van wijkwelzijnsorganisatie Portes (inmiddels U-Centraal) worden woonoverlastsituaties met alle betrokkenen besproken. De goede samenwerking met de casemanagers van project Woonoverlast zorgt voor goede resultaten bij de aanpak van de woonoverlast. Zo nodig wordt verdere hulpverlening ingeschakeld. De manager Wonen neemt deel aan de Stuurgroep Aanpak Woonoverlast. Deze stuurgroep heeft in het verslagjaar meerdere keren overleg gevoerd over voortzetting van het project. Een visie op een ketenaanpak (woon)overlast is nog niet gerealiseerd door de grote reorganisatie binnen welzijn. In het verslagjaar is vanuit de gemeente de omvorming naar het Vernieuwend Welzijn gerealiseerd. Vanaf augustus 2013 is het gehele welzijnsveld opgedeeld en worden de verschillende taakvelden door één of meerdere (nieuwe) partijen uitgevoerd. Deze omvorming heeft grote gevolgen gehad voor diverse projecten zoals het project Woonoverlast. Ten aanzien van de stedelijke aanpak van jeugdgroepen is een samenwerkingsconvenant tussen gemeente en corporaties opgesteld. Doel van de aanpak is het effectief aanpakken van jeugdoverlast en het verminderen van criminaliteit van jeugdgroepen. Het convenant regelt de mogelijkheid om onderling informatie uit te wisselen op dit onderwerp. 4.8.4 Veiligheid Vanuit het wijkactieplan heeft Bo-Ex toegezegd te investeren in cameratoezicht in Overvecht. Doel van dit project is om de leefbaarheid in de complexen voor de bewoners te bevorderen. Daarnaast wil Bo-Ex vervuiling, vernieling, vandalisme, etc. te lijf gaan. Alle tien-hoogflats van Bo-Ex zijn inmiddels voorzien van een camerabewakingssysteem. Door middel van borden wordt iedereen hierop geattendeerd. De complexbeheerder reageert direct op geconstateerde onrechtmatigheden. Bewoners beleven hierdoor een groter veiligheidsgevoel en de algemene ruimten zien er verzorgder uit. Het project is aangemeld bij het College Bescherming Persoonsgegevens.

48

In Kanaleneiland en Transwijk is een mobiel systeem voor cameratoezicht. Voordeel hiervan is, dat de aanschafkosten aanzienlijk lager zijn. De camera wordt ingezet als tijdelijke maatregel wanneer ernstige overlast in een portiek wordt geconstateerd. Zodra de overlast is opgelost kan de camera op een nieuwe locatie worden ingezet. De resultaten van de camerabewaking zijn zeer positief. Bo-Ex ontving 371 PKVW-certificaten in 2013. Een afgegeven certificaat is tien jaar geldig. In nauwe samenwerking met politie en gemeente worden zogenoemde hotspots vastgesteld. Dit zijn plekken waar veel/geregeld woninginbraken plaatsvinden. Afhankelijk van de situatie en de manier waarop is ingebroken, worden passende maatregelen getroffen. Daarmee wordt (nog) niet voldaan aan de vereisten uit het PKVWcertificaat, maar wordt wel een barrière opgeworpen om herhaling te voorkomen. Na een melding van een woninginbraak bezoekt de complexbeheerder de gedupeerde. Op stedelijk niveau is een regiegroep Woninginbraak ingesteld. Manager Wonen heeft namens de STUWcorporaties hierin zitting. In deze stuurgroep wordt het inbraakpatroon besproken en communicatiemiddelen en inzet bepaald. Een aantal studenten heeft onderzoek gedaan naar inbraken bij sloop-/renovatiecomplexen. De resultaten zijn in de stuurgroep gepresenteerd en besproken. Vervolgens is er een communicatieoffensief ingezet op de, veelal, studenten die in deze complexen wonen. Zij gaan vaak nonchalant met het afsluiten van woningen om. Ook is door de stuurgroep de actie “stille nacht, veilige nacht” uitgewerkt. Daarin wordt rond de kerstdagen extra informatie en tips gegeven om gedurende de feestdagen inbraken te voorkomen. 4.8.5 Communicatie In het verslagjaar is voor Overvecht en Kanaleneiland fors geïnvesteerd in het ontwikkelen van een communicatieplan om de negatieve beeldvorming van deze wijken om te buigen. In Overvecht is het project Echt Overvecht verder uitgebouwd. Met dit project worden zogenoemde “lichtpunten” van de wijk zichtbaar; dat wat goed gaat en wat gezien mag worden. Daarnaast wordt met verhalen van buurtbewoners een realistisch beeld van de wijk geschetst. Ook in Kanaleneiland is een communicatietraject om de beeldvorming van de wijk positief te beïnvloeden. Hierbij wordt gekeken naar de streefbeelden van de wijk. Streefbeelden tonen wat de wijk wil en kan uitstralen. 4.8.6 Buurtbeheer Bo-Ex vindt de aanwezigheid van complexbeheerders in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat belangrijk. Er zijn drie complexbeheerders actief. Daarnaast houden de complexbeheerders in vier seniorencomplexen spreekuur. De complexbeheerders zijn aanspreekpunt voor de bewoners. Zij proberen proactief de leefbaarheid te verbeteren. Dagelijkse rondes en direct reageren op bijvoorbeeld vandalisme is onderdeel van hun takenpakket. De kosten van de complexbeheerders worden niet doorberekend aan de huurders, maar komen volledig ten laste van Bo-Ex. Hiermee laat Bo-Ex zien dat de aanpak van leefbaarheid een hoge prioriteit heeft en dat zij bereid is hierin te investeren. Naast de krachtwijken worden de complexbeheerders ingezet in Hoograven, Sterrenwijk en Leidsche Rijn. In het kader van een betere bereikbaarheid houden de complexbeheerders naast de dagelijkse spreekuren overdag ook op donderdagavond spreekuur. 4.8.7 Leefbaarheid bij herstructurering Met de bewonerscommissies van herstructureringsprojecten wordt regelmatig een beheeroverleg gehouden. Tijdens dit overleg wordt vooral de leefbaarheid in het complex besproken.

49

Ook houdt de bewonerscommissie toezicht op het nakomen van de met Bo-Ex gemaakte afspraken, zoals die in het sociaal plan zijn vastgelegd. Met name de oudere bewoners in deze complexen worden intensief begeleid. Er wordt spreekuur gehouden en bewoners worden regelmatig bezocht. De inhoud van de begeleiding is divers: het aannemen van klachten, het uitleg geven over de procedures, het invullen van formulieren, het slechten van taalbarrières en zo nodig het ondersteunen bij het zoeken naar andere huisvesting. Medewerkers zorgen er in sommige gevallen voor dat ook familie van de oudere bewoners betrokken wordt bij het gehele proces. 4.8.8 Leefbaarheidsbudgetten Sinds 2008 kent Bo-Ex twee leefbaarheidsbudgetten: het budget Kleine initiatieven en het Groot Leefbaarheidsbudget. Budget Kleine initiatieven Uit het budget Kleine initiatieven kunnen bewoners van een complex jaarlijks aanspraak maken op een bedrag van (in beginsel) € 20,- per woning om de leefbaarheid in het complex te verbeteren. De beoordeling van de aanvragen gebeurt op de afdeling Wonen en kent een korte procedure. De aanvragers kunnen hun initiatief zodoende snel uitvoeren. De aanvragen kennen een grote diversiteit: van het organiseren van buurtbarbecues tot het inzetten van een bus voor een dagje uit met bewoners. Maar ook een kerstboom voor een centrale hal, planten voor balkons of een nieuwjaarsreceptie van een bewonerscommissie worden gehonoreerd. In zijn algemeenheid betreft het activiteiten die de onderlinge contacten in het complex of de buurt versterken. In het nieuwbouwcomplex “De Golf” zijn door huurders muurschilderingen aangebracht waarmee wat de steriele entreeruimtes kleurrijk en passend werden. Er wordt veel aandacht besteed aan het enthousiasmeren en activeren van huurders om gebruik te maken van dit budget. Daarom attenderen wij nieuwe huurders bij het afsluiten van het huurcontract op dit budget en krijgen zij een brochure over dit onderwerp. Groot Leefbaarheidsbudget Sinds 2008 opereert de commissie Budget Grote Initiatieven zelfstandig onder voorzitterschap van Hans Spekman. De commissie bestaat verder uit vijf leden, huurders van Bo-Ex behoudens de voorzitter, aangevuld met de coördinator kwaliteitszorg namens Bo-Ex en als secretaris van de commissie. De commissie kan jaarlijks € 150.000,- besteden. In 2013 is de commissie eenmaal bijeen geweest. Dat was in mei. Het reguliere aantal is twee. Bij gebrek aan valide aanvragen is de tweede bijeenkomst, die van het najaar, vervallen. In mei behandelde de Commissie vier nieuwe aanvragen waarvan er twee zijn afgewezen. Een goedgekeurde aanvraag betreft het vergroenen van het buurtje aan de Dopplerhof en Stieltjesstraat. Het project zal met Pasen 2014 door de buurtbewoners opgeleverd worden. De andere goedgekeurde aanvraag betreft een bijdrage in het projectmatige opknappen van de soosruimte van het seniorenwoongebouw aan de Dommeringdreef. De afgewezen aanvragen betroffen de financiering voor een website voor bewonersvereniging Het Nieuwe Woonhuis en voor het laten plaatsen van zonnepanelen op het woongebouw aan de Biltsche Grift. Dit laatste omdat de wettelijke regelgeving het in dit geval blokkeerde. In 2013 is een bedrag van € 65.000,- besteed. Vanuit eerdere goedkeuringen uit het Budget Grote Initiatieven zijn 22 achtertuinen van de flats op Kanaleneiland opgeknapt door de huurders met begeleiding van een hovenier, de complexbeheerder en de wijkopzichter. Ook is op het Maasplein een speelboot voor kinderen uit de buurt gerealiseerd. Deze speelboot is ontstaan in samenwerking met buurtbewoners en kinderen van de Maaspleinschool. 50

De speelboot was het sluitstuk van een langjarig project waarbij het Maasplein kindvriendelijker, kleurrijker en groener werd gemaakt. Het gehele project is gefinancierd met een bijdrage van de gemeente Utrecht. Het sluitstuk, de speelboot, is gefinancierd uit het Groot Leefbaarheidsbudget. Tenslotte is in het verslagjaar een initiatief van bewoners van een woongroep uit Utrecht Oost gerealiseerd. Zij wilde de ondoorzichtige balustrade van hun balkon transparanter maken. Verschillende ontwerpen werden bedacht en een stalen hekwerk gekozen. Door als groep een lascursus te volgen, is het hekwerk uiteindelijk gerealiseerd en de saamhorigheid verder verbeterd. Een deel van de kosten is gedekt vanuit het Groot Leefbaarheidsbudget. In het verslagjaar is, na advisering van STOK, besloten om met ingang van 2014 het Groot Leefbaarheidsbudget op te heffen. Daarnaast heeft er een verruiming plaatsgevonden van de bedragen die beschikbaar worden gesteld voor het Klein Leefbaarheidsbudget, afhankelijk van het aantal eenheden in het complex. 4.8.9 Woonfraude Onrechtmatige bewoning Bo-Ex handelt bij de woningtoewijzing op een transparante wijze. Dat houdt in dat de vrijkomende woningen via het geldende aanbodsysteem opnieuw worden verhuurd. Helaas gebeurt het in de praktijk dat woningen illegaal onderverhuurd worden. Dat doorkruist de transparantie van het geldende woningtoewijzingsbeleid. Deze handelwijze dupeert de woningzoekenden. Zij moeten langer wachten om in aanmerking te komen voor woonruimte en soms veroorzaakt de onderverhuur overlast in de woonomgeving. Door de illegale onderverhuur leidt Bo-Ex financiële schade. Immers, bij mutatie van een woning is het niet mogelijk de voorgestane huurharmonisatie te realiseren. Bo-Ex ontvangt meldingen van onrechtmatige bewoning van bewonerscommissies, buurtbewoners en de gemeente Utrecht. Alle meldingen worden serieus onderzocht. Na het onderzoek krijgen zo nodig de gemeente Utrecht en de Belastingdienst, afdeling Toeslagen, bericht van Bo-Ex. Bijzondere projecten De in 2012 gestarte gebiedsonderzoeken zijn in 2013 afgerond. In nauwe samenwerking met de gemeente Utrecht, afdeling Bijzondere Handhaving, zijn hierbij in complexen in Lunetten en Overvecht naar verschillende vormen van fraude in de vorm van een huis-aan-huisactie uitgevoerd. In totaal zijn daarbij 363 woningen onderzocht. De coördinatie van dit onderzoek is in handen van de gemeente Utrecht. Op verzoek van het Regionaal Coördinatiepunt Fraudebestrijding (RCF) leverde Bo-Ex, in het kader van de aanpak woonfraudebestrijding, wooninformatie aan. In het kader van de Wet op de privacy ontvangt Bo-Ex geen rechtstreekse terugkoppeling van het RCF. Daar waar onrechtmatige bewoning wordt geconstateerd, wordt Bo-Ex door de gemeente Utrecht afdeling StadsOntwikkeling, team Handhaving bij het onderzoek betrokken. Ook in 2013 heeft Bo-Ex als enige Utrechtse woningcorporatie aan het RCF overleg deelgenomen. Doel van de deelname is het geven van toelichting op rapportages van Bo-Ex en het bespreken van casussen. Er wordt geen informatie verstrekt door het RCF. Hiervoor is een stedelijk convenant noodzakelijk. Naast de externe samenwerking wordt er steeds meer een beroep gedaan op het onderzoeksteam voor bijzondere overlast situaties. Individuele meldingen Naast de projectmatige aanpak worden alle individuele meldingen nagelopen. In 2013 zijn er 104 dossiers in behandeling genomen. Het aantal nieuwe meldingen in 2013 ten opzichte van het totaal aantal dossiers bedraagt 59%. In 2013 zijn 72% van de aangemelde adressen afgehandeld. Op 31 december 2013 waren nog 29 dossiers in onderzoek.

51

In totaal is bij 22 woningen de huurovereenkomst beëindigd. Daarbij ging het om 17 situaties waarbij de huurovereenkomst vrijwillig beëindigd is en vijf woningen die ontruimd zijn door een juridische procedure. Van de in 2013 ontruimde adressen is het standaardbeleid bij huurmutatie toegepast. Van alle 22 adressen is de huurprijs conform het streefhuurbeleid aangepast; dat is 100% van de ontruimde woningen. De totale meeropbrengst bedraagt € 2.733,- per maand. aantal

aantal vrijwillige

aantal ontruimingen door

opzeggingen

gemeente of deurwaarder

183

13

4

2011

110

16

0

2012

145

17

0

2013

104

17

5

jaar

onderzochte woningen

2010

Hennep Bo-Ex neemt deel aan het Hennepconvenant. In 2011 is een nieuw regionaal convenant afgesloten. Dit is een overeenkomst tussen de politie, de gemeenten, het energiebedrijf, de Belastingdienst, de uitkeringsinstanties, institutionele beleggers en de woningcorporaties. Het convenant geeft de partijen meer mogelijkheden om samen te werken, om op deze manier bedrijfsmatige hennepteelt een halt toe te roepen. Hennepplantages geven overlast en kunnen leiden tot gevaarlijke situaties voor omwonenden. Bo-Ex heeft zich ingezet voor een goede informatieoverdracht tussen de verschillende partijen, zodat het mogelijk is voor corporaties om de huur te beëindigen in een juridische procedure.

In 2013 zijn zeven hennepplantages in woningen van Bo-Ex ontdekt. Conform de afspraken is de huurovereenkomst van deze bewoners beëindigd. In één geval loopt er nog een juridische procedure bij het Hof (hoger beroep). Bo-Ex participeert in de stuurgroep en de projectgroep “Aanpak hennep” namens alle STUW-corporaties. De projectgroep is in 2013 driemaal bij elkaar geweest (trimester-overleg) om de afspraken aan te scherpen. In totaal heeft de politie in de gemeente Utrecht 88 hennepplantages ontmanteld. 4.8.10 Aanpak woonoverlast en Laatste-Kansbeleid Bo-Ex leverde een actieve bijdrage aan de reorganisatie van het stedelijk project Extreme woonoverlast. Daarnaast is binnen Utrecht een aanpak waarbij het Laatste-Kansbeleid het sluitstuk vormt bij de gehele ketenaanpak van overlast veroorzakende huurders. Bo-Ex heeft zitting in de stuurgroep. In 2013 is het project gecontinueerd. In het project Extreme woonoverlast participeren onder andere de woonconsulenten van Bo-Ex. Tussen de huurder, de woonconsulenten en andere (zorg)partijen worden afspraken gemaakt om de overlast op klantniveau aan te pakken. In samenwerking met Het vierde huis voert Bo-Ex het Laatste-Kansbeleid uit. Dit is bedoeld voor personen die zich geen goed huurder tonen en/of overlast veroorzaken. Het kan gaan om bijvoorbeeld geluidsoverlast, vernieling, vervuiling of wangedrag. Met het Laatste-Kansbeleid kan huisuitzetting voorkomen worden. Het traject neemt twee jaar in beslag. De huurder krijgt een andere woning met een aangepast huurcontract. Indien de huurder voor de periode van twee jaar de afspraken goed nakomt en geen overlast meer veroorzaakt wordt het contract omgezet naar een regulier huurcontract. Bo-Ex heeft in 2013 voor twee nieuwe situaties gebruikgemaakt van het Laatste-Kansbeleid.

52

Tenslotte is in het verslagjaar de interne procedure voor het melden en de aanpak van woonoverlast geactualiseerd. Vaststelling van deze werkwijze zal in 2014 plaatsvinden. 4.8.11 Preventie huisuitzettingen en schuldhulpverlening Samenwerking Bo-Ex met budgetcoach Steeds vaker komt het voor dat huurders problemen hebben met het tijdig betalen van de huur. Wanneer zij eenmaal een huurachterstand hebben, blijkt het moeilijk voor hen om de financiën weer op orde te krijgen. Het meest ingrijpende, het ontruimen van de woning na uitspraak door de rechtbank, is een maatregel die voorkomen moet worden. Om die reden kent Bo-Ex het beleid waarbij huurders gedurende 12 weken begeleiding krijgen van een budgetcoach. Samen met de huurder zet de budgetcoach de inkomsten en uitgaven op een rij. Samen bekijken ze of ze het uitgavenpatroon kunnen aanpassen en welke acties ze kunnen ondernemen bij openstaande betalingen. Ze maken en volgen een stappenplan met als doel dat de huurder na de begeleiding de financiën zelfstandig regelt. De huurders met een huurachterstand van één of twee maanden worden telefonisch benaderd of krijgen schriftelijk het aanbod tot begeleiding. Wanneer de huurder interesse heeft, vindt een eerste gesprek bij Bo-Ex plaats. In 2013 is de samenwerking met de budgetcoach voortgezet. Dit resulteerde in een totaal van tien aanmeldingen bij de budgetcoach Onderstaande tabel laat het resultaat van de interventie zien: 2013

2012

succesvol afgesloten

3

16

niet succesvol afgesloten

0

0

afgesloten en voor verdere hulpverlening doorverwezen

4

16

afgesloten omdat huurder medewerking weigert

1

3

nog lopende dossiers

2

0

Bij de Laatste Kansbrieven worden geregeld flyers van Adago (budgetcoach) toegevoegd om huurders te attenderen op deze hulpverleningsvorm. Ook tijdens gesprekken met huurders met een huurachterstand wordt op de mogelijkheid van de inzet van Adago gewezen. Niettemin geven veel huurders helaas aan dat zij geen budgetcoach nodig hebben. Preventie huisuitzettingen Bo-Ex heeft, zoals in het Ondernemingsplan aangegeven, in het verslagjaar de Huurwijzer ontwikkeld. In samenwerking met het NIBUD kan de kandidaat-huurder door middel van het beantwoorden van een aantal vragen op de website inzicht krijgen in zijn woonlasten. Het instrument blijkt succesvol. Veel instanties en klanten maken er gebruik van. Of dit ook leidt tot een ander gedrag valt nog niet te zeggen. In 2008 is het convenant Voorkomen Huisuitzettingen Utrecht ondertekend. Daarna startte de stedelijke uitrol van het project Voorkom Huisuitzettingen Utrecht. In het convenant staan de afspraken van alle partijen rondom de aanpak van problematische schulden bij huurders. Corporaties, Sociale Zaken en Werkgelegenheid (voorheen Kredietbank), GG&GD en diverse afdelingen van de gemeente werken hierin samen. Bo-Ex werkt mee aan dit project. Het doel ervan is het terugdringen van het aantal huisuitzettingen. In de eerste jaren kon Bo-Ex per maand drie huurders aanmelden bij de GG&GD. Inmiddels is de capaciteit teruggebracht en mogen er twee huurders per maand worden aangemeld. Deze huurders worden intensief begeleid voor een periode van twee jaar door onder andere Sociale Zaken en Werkgelegenheid, in combinatie met woonbegeleiding.

53

Hiermee krijgen deze huurders de mogelijkheid om hun financiële zaken weer op orde te krijgen. Zodra een huurder is aangemeld, stoppen de verdere incassomaatregelen onder de voorwaarde dat de lopende huur wordt betaald. Bo-Ex neemt deel in de stuurgroep, de projectgroep en de begeleidingsgroep die in het kader van het convenant zijn ingesteld. Ook zijn er maandelijkse evaluatiebijeenkomsten waarin de aangemelde klanten worden besproken om de hulpverlening zoveel mogelijk af te stemmen op de individuele behoeften van de specifieke huurder. In 2013 zijn 11 huurders aangemeld.

54

4.9 Financiën 4.9.1 Algemeen In het op 25 september 2012 door de Raad van Commissarissen vastgestelde ondernemingsplan 2012-2016 is het volgende met betrekking tot financiën opgenomen: “Een financieel gezonde basis is een randvoorwaarde om onze doelen als maatschappelijke onderneming te kunnen realiseren. De druk van de markt en politiek zorgt ervoor dat de komende beleidsperiode financiën meer dan in het verleden een belangrijke rol heeft en dat de financiële huishouding op orde is en blijft. Bo-Ex heeft altijd een gedegen, risicomijdend financieel beleid gevoerd en zal dat ook in de toekomst blijven voortzetten. Bo-Ex zal geen activiteiten verrichten die niet tot de kerntaak behoren. Investeringen zullen voor een belangrijk deel extern gefinancierd moeten worden. Toegang tot de geld- en kapitaalmarkt is verzekerd als er voldaan wordt aan de criteria van het CFV en het WSW voor geborgde financiering. Bo-Ex stelt zich normen die zijn getoetst aan wat in de markt en specifiek de corporatiesector als wenselijk wordt geacht. Daarnaast heeft Bo-Ex zich in een aantal gevallen een extra marge opgelegd als signaleringsgrens. Deze signaleringsgrens geeft de mogelijkheid om tijdig te kunnen (bij)sturen, zodat voorkomen wordt dat niet wordt voldaan aan de eisen van de externe toezichthouders. Tevens zorgt dit voor een extra buffer voor het opvangen van calamiteiten. Bo-Ex monitort haar normen in de planning en controlcyclus.” 4.9.2 Financieel beleid Het financieel beleid van Bo-Ex heeft als doelstelling de continuïteit van de organisatie te waarborgen en optimale randvoorwaarden te creëren voor het realiseren van de missie en de doelstellingen. Om de continuïteit te waarborgen, is voldoende solvabiliteit en liquiditeit vereist. In het Ondernemingsplan 2012-2016 is weergegeven dat bij Bo-Ex het financieel beleid erop gericht is de A1-status van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) te behouden en te voldoen aan de normen voor borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De rating van het Centraal Fonds Volkshuisvesting is vervallen. De beoordelingen richten zich meer op het kwalitatief en kwantitatief duiden van risico’s en het plegen van interventies om risico’s te voorkomen dan wel te verkleinen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft daarvoor een zestal toezichtsdomeinen gedefinieerd. 1. 2. 3. 4.

Kwaliteit financiële verantwoording Behoud maatschappelijk gebonden vermogen Kwaliteit risicobeheer Liquiditeit

5. 6.

Solvabiliteit Draagkracht vermogen op basis van voorgenomen beleid

Het CFV heeft op 29 oktober 2013 de toezichtbrief 2013 opgesteld. Het CFV geeft daarin aan dat het door het CFV uitgevoerde bureauonderzoek, naar aanleiding van de ingediende prognosegegevens 2013-2017, de dVi 2012 en andere informatie, geen aanleiding geeft tot opmerkingen of nader onderzoek en tot het doen van interventies. Het CFV heeft het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2012 vastgesteld op 31,0% van het balanstotaal. Het WSW heeft in haar brief van 5 november 2013, op basis van een integrale beoordeling van het jaarverslag 2012 en de prognosegegevens 2013 tot en met 2015, aangegeven dat Bo-Ex voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en, als aan de voorwaarden van borging wordt voldaan, gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Bo-Ex zet haar middelen uitsluitend in ten behoeve van de volkshuisvesting.

55

4.9.3 Financieel beheer Het financieel beheer bestaat uit maatregelen, voorzieningen en regels voor het opstellen, verwerken, vastleggen en controleren van de uitgaven, de verplichtingen en de ontvangsten. Een belangrijk aspect van de financiële beheersingsmaatregelen betreft de planning- en controlcyclus. Deze bestaat uit de volgende onderdelen: -

meerjarenprognose; jaarprognose/jaarbegroting/ondernemingsplan; liquiditeitsprognose; maandrapportage;

-

kwartaalrapportage; jaarrekening.

Ook in 2013 is het sturen op kasstromen, voor zowel de korte als de lange termijn, verder geïntensiveerd en is nadrukkelijk aandacht geschonken aan kostenbeheersing en begrotingsdiscipline. 4.9.4 Risicomanagement In de Governancecode Woningcorporaties staat: “Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de Raad van Commissarissen en zijn auditcommissie, indien ingesteld.” De risico’s zijn te verdelen in een aantal aandachtsgebieden/onderdelen: risico’s op het terrein van strategie en algemene risico’s; operationele risico’s; projectrisico’s; financieringsrisico’s; -

fiscale risico’s; personeel.

Strategische en algemene risico’s Hier liggen de risico’s voornamelijk op het terrein van de landelijke en lokale politiek. De nieuwe ordening van de sector heeft grote invloed op de koers die Bo-Ex vaart. Bo-Ex laat zich in een vroegtijdig stadium informeren over de impact van wijzigende wet- en regelgeving op allerlei terreinen. Daarnaast streeft Bo-Ex naar het minimaliseren van de afhankelijkheid van externe omstandigheden. In het intern managementoverleg en in de vergaderingen met de Raad van Commissarissen worden regelmatig de relevante ontwikkeling in de politieke besluitvorming besproken en wordt afgestemd welke gevolgen dit voor Bo-Ex kan hebben. In het ondernemingsplan van Bo-Ex zijn visie, missie en doelstelling helder en concreet weergegeven voor een periode van vijf jaar. In dit ondernemingsplan zijn de activiteiten financieel vertaald en zijn scenario’s aan de hand van gevoeligheden (inflatie, rente en mutatiegraad) uitgewerkt. De monitoring hiervan zal worden geïntegreerd in de planning en controlcyclus. Bo-Ex heeft een gedrags- en integriteitscode, een klokkenluiderregeling en heeft maatregelen genomen om het fraude risico en integriteitsproblemen zoveel als mogelijk te beperken. Bo-Ex heeft een verbindingenstatuut, waarin de kaders zijn aangegeven voor het aangaan van nieuwe verbindingen of het aanpassen van de relatie met bestaande verbindingen. Ten behoeve van het afdekken van risico’s worden diverse verzekeringen gesloten. Minimaal eenmaal per jaar wordt de portefeuille intern beoordeeld. Daarnaast vinden er regelmatig gesprekken plaats met de verzekeraars.

56

Operationele risico’s De operationele risico’s betreffen het verhuurrisico, debiteurenrisico, exploitatierisico en automatiseringsrisico. Het verhuurrisico is beperkt gezien de grote vraag naar betaalbare huurwoningen en de samenstelling van de portefeuille in het werkgebied van Bo-Ex. Maatregelen ter beperking van het debiteurenrisico bestaan uit een vaste systematiek van herinneren, aanmanen en vervolgens naar de deurwaarder sturen aan de hand van een signaleringsmethodiek van betalingsachterstanden. Uiteraard houdt Bo-Ex ook zoveel mogelijk rekening met bijzondere omstandigheden van de huurder. Hierover rapporteert Bo-Ex per kwartaal op hoofdlijnen aan de Raad van Commissarissen. De beheersing van het exploitatierisico begint bij het jaarlijks vaststellen van een begroting. Per kwartaal rapporteert Bo-Ex vervolgens aan de Raad van Commissarissen over de ontwikkelingen in de baten en lasten en de verwachting van de invloed daarvan op het jaarresultaat. Een continue beschikbaarheid van de geautomatiseerde informatieverwerking en daarmee adequate verslaggeving over de ontwikkelingen is van cruciaal belang voor een organisatie. Dit automatiseringsrisico wordt beheerst door een systeem van beveiligingsmaatregelen, zoals periodieke back-ups en de verbetering daarin, het testen van de programmatuur en beschikbaarheid van ondersteuning door derden. Projectrisico’s De grootste risico’s voor de organisatie liggen in de investeringen in nieuwbouw van koop- en huurwoningen en herstructurering. Investeringen in nieuwbouw- en herstructureringsprojecten vormen een groot deel van de uitgaande kasstromen. Gedurende een project zijn er verschillende besluitvormingsmomenten. Vooral in de initiatieffase en ontwerpfase ligt er veel nadruk op multidisciplinaire aanpak van een project. In een vroeg stadium worden zo de diverse risico’s onderkend en beheersbaar gemaakt. Vanaf 2013 worden projecten aan het investeringsstatuut getoetst en vormt een risicoparagraaf onderdeel van een investeringsbeslissing. Periodiek vindt er financiële en inhoudelijke projectrapportage plaats aan management en toezichthouders. Indien een projectresultaat deels afhankelijk is van de te realiseren verkopen wordt dit vroegtijdig gemonitord. Eventuele nadelige gevolgen van latere danwel niet gerealiseerde verkopen worden vroegtijdig zichtbaar gemaakt en gerapporteerd. De projecten gaan gepaard met een onrendabele top, die het vermogen van de organisatie verlaagt en daarmee de financiële weerstand. Daarnaast is beschikbaarheid van middelen van belang. De financiële risico’s die hiermee samenhangen, worden beheerst door het expliciet goedkeuren van de investeringen door de Raad van Commissarissen. In de voorfase vindt overleg plaats tussen de directie en betrokken managers. Per kwartaal wordt gerapporteerd over de planning en voortgang van projecten aan de Raad van Commissarissen, zowel in financieel als in technisch opzicht. Financieringsrisico’s Het treasurybeleid is gericht op beschikbaarheid van voldoende financieringsmiddelen tegen een zo laag mogelijke prijs voor de korte danwel de lange termijn. Daarnaast wordt rekening gehouden met het renterisico. Het renterisico is gedefinieerd als de jaarlijkse aflossing van leningen, vermeerderd met de renteherzieningen in enig jaar, verminderd met de geoormerkte beleggingen en reeds geborgde nieuw aangetrokken financiering. Hierbij wordt de WSW norm gehanteerd. Dit betekent dat het renterisico in enig jaar niet hoger mag zijn dan 15% van de leningportefeuille. Bo-Ex financiert haar activiteiten met gebruikmaking van de borging door het WSW. Een belangrijke voorwaarde hiervoor is een positieve kasstroomontwikkeling. Bo-Ex stuurt nadrukkelijk op deze positieve kasstromen.

57

Indien er sprake is van (tijdelijke) beleggingen wordt een sterk conservatief profiel aangenomen. Het beleggen vindt slechts plaats in euro’s en bij Nederlandse financiële instellingen die tenminste een A (single) rating hebben, de Nederlandse overheid, Nederlandse lagere overheden en andere toegelaten instellingen. Bo-Ex beschikt niet over derivaten en loopt derhalve hierover geen risico. De interne financiering door middel van het verkopen van huurwoningen is afhankelijk van economische omstandigheden. Bo-Ex is deels afhankelijk van deze financieringsbron. De voortgang van de verkopen wordt maandelijks gemonitord en per kwartaal aan de Raad van Commissarissen gerapporteerd. Bo-Ex moet voldoende liquide middelen hebben om aan de lopende betalingsverplichtingen te voldoen. De ontwikkeling van de liquiditeiten wordt jaarlijks in de liquiditeitsbegroting weergegeven. Per maand wordt de liquiditeitsbegroting herijkt. Per kwartaal wordt gerapporteerd over de ontwikkelingen in het lang vreemd vermogen, de gemiddelde rente en de liquide middelen. De norm voor toewijzing aan de doelgroep is van belang voor het geborgd kunnen financieren. Deze toewijzingskaders worden strikt in acht genomen en nauwkeurig gemonitord. Een financieringsparagraaf vormt onderdeel van een investeringsbeslissing. Daar waar noodzakelijk laat Bo-Ex zich informeren door externe deskundigen op het gebied van treasury. Fiscale risico’s Fiscale risico’s ontstaan door onjuiste of onvolledige aangifte, waardoor er naast eventuele boetes ook het risico bestaat om onvoldoende gebruik te kunnen maken van fiscale voordelen. Aandacht wordt besteed aan het vergroten van de fiscale kennis binnen de afdeling financiën en het verspreiden daarvan binnen de organisatie. Daarnaast laat Bo-Ex zich adviseren op het gebied van fiscale wet- en regelgeving. In 2012 is een aanzet gegeven voor het opstellen van een fiscale planning voor het zo optimaal benutten van de fiscale mogelijkheden. Deze planning zal ook in 2014 in overleg met de fiscaal adviseur verder worden uitgewerkt om de fiscale positie te optimaliseren. In het kader van het beperken van de fiscale risico’s is een Tax Control Framework opgesteld dat herbeoordeeld moet worden. Een en ander moet leiden tot een fiscale “in control” verklaring. Een fiscale paragraaf vormt onderdeel van een investeringsbeslissing. Personeel De kwaliteit van de medewerkers wordt bewaakt met een systeem van functionerings- en beoordelingsgesprekken. Daarnaast streeft Bo-Ex met competentiemanagement een zo adequaat mogelijke inzet van personeel na. 4.9.5 Fiscaliteiten Vanaf 2008 bestaat er een integrale belastingplicht voor de Vennootschapsbelasting (Vpb). De met de fiscus afgesloten vaststellingsovereenkomst (VSO-2) liep 31 december 2012 af. De belastingdienst heeft toen aangegeven VSO-2 dat jaar niet te zullen opzeggen. Ook voor het jaar 2014 is de VSO-2 nog van kracht. In deze VSO-2 is een aantal praktische afspraken gemaakt, met name op het gebied van ontwikkeling van combinatieprojecten en de fiscale verwerking daarvan. Met ingang van 1 januari 2010 is mededeling 26 afgeschaft. Deze mededeling bestaat uit het achterwege laten van de zogenoemde integratieheffing voor de Belasting Toegevoegde Waarde (BTW). Er bestaat een overgangsregeling tot 1 januari 2014 voor projecten die zijn opgestart voor 1 januari 2010 en in gebruik worden genomen voor 1 januari 2014. De BTW integratieheffing is vervallen per 1 januari 2014. 58

Per 1 januari 2012 is de fiscale positie van woningcorporaties ingrijpend gewijzigd. Door de uitspraak van de Hoge Raad van 13 januari 2012 kunnen woningcorporaties zich met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2012 kwalificeren als Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). De Hoge Raad stelt dat werkzaamheden van corporaties zich direct richten op een algemeen belang: voldoende en goede woongelegenheid in de sociale-huursector. De ANBI-status betekent voor corporaties dat ze gebruik kunnen maken van de herbestedingsreserve (HBR). Dat geldt in ieder geval voor de jaren 2008 - 2011. Inmiddels is de regelgeving zodanig aangepast dat dit na 2011 niet meer mogelijk is en dat er door corporaties geen beroep meer gedaan kan worden op de HBR. Onttrekkingen zijn nog wel mogelijk. 4.9.6 Ontwikkeling resultaat 2012 De onderstaande tabel toont de (geconsolideerde) resultaten over 2013 en geeft de vergelijkende cijfers over 2012 weer. Voorts zijn de cijfers volgens de begroting 2013 weergegeven. (x € 1,0 miljoen)

jaar 2013 Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten

begroting

Verschil begroot/ realisatie

jaar

2013

2013

2012

52,1

52,3

- 0,2

46,9

2,7

3,4

- 0,7

0,2

0,0

- 0,2

Geactiveerde productie eigen bedrijf

0,0

0,6

- 0,6

Overige opbrengsten

0,6

0,3

0,3

0,3

Som der bedrijfsopbrengsten

55,2

56,6

- 1,4

49,4

Afschrijvingen materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

14,6

15,5

0,9

16,5

2,1

9,6

11,7

- 1,2

Erfpacht

0,1

0,1

0,0

0,1

Lonen en Salarissen

4,6

4,7

0,1

4,6

Sociale lasten

0,7

0,8

0,1

0,8

Pensioenlasten

0,9

0,9

0,0

0,8

Onderhoudslasten

8,4

8,8

0,4

8,4

Leefbaarheid

0,9

0,7

- 0,2

0,5

Lasten servicecontracten

2,9

3,3

0,4

3,3

Overige bedrijfslasten

8,9

9,2

0,3

7,0

Som der bedrijfslasten

39,9

53,6

13,7

40,8

Bedrijfsresultaat

15,3

3,0

12,3

8,6

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

-

Overige waardeverandering materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

-

Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille

17,1

Rentelasten

- 14,8

Rentebaten Totaal financiële baten en lasten

Netto resultaat

59

17,1 0,4

0,3

-

0,5

- 14,6

0,1

0,0

0,1

2,1

- 15,2

0,5

- 12,5

17,7

- 12,2

29,9

2,7

0,0

2,7

-

Resultaat deelnemingen

0,0

- 15,2

1,0

- 14,7

Groepsresultaat voor belastingen Belastingen

-

2,9 -

-

4,4 1,7

0,0

0,0

0,0

0,0

20,4

- 12,2

32,6

- 6,1

Op hoofdlijnen In vergelijking met het jaar 2012 is het jaarresultaat na belastingen met € 26,5 miljoen gestegen. In vergelijking met de begroting van 2013 is het jaarresultaat na belastingen € 32,6 miljoen hoger uitgekomen. Op onderdelen De totale huuropbrengsten, na aftrek van de derving, nemen in vergelijking tot het voorgaande jaar toe met € 5,2 miljoen. De jaarlijkse huurstijging over het totale bezit per 1 juli 2013 bedroeg 4,1% (vorig jaar 2,3%). Dit ligt op het inflatieniveau van het jaar 2012 plus de extra huurstijging van 1,5% en de inkomensafhankelijke huurverhoging van 0,1%. In 2013 zijn geen nieuwe projecten opgeleverd. De huurderving steeg ten opzichte van vorig jaar met € 0,1 miljoen, met name als gevolg van afboekingen oninbaar. De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille zijn ten opzichte van het vorig boekjaar met € 1,9 miljoen afgenomen. De post overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille bedraagt € 2,1 miljoen en heeft betrekking op een aantal projecten. In 2013 is het besluit tot renovatie van het complex aan de Stanleylaan genomen (€ 0,7 miljoen onrendabel). Naast dit projecten zijn er voorbereidingskosten en nagekomen kosten voor al afgesloten en geactiveerde projecten in de resultatenrekening verantwoord. Tevens is het resultaat tussen eerder verwerkte waardeverandering bij het besluit tot investering en de gerealiseerde waardeverandering bij oplevering van projecten en terugname waardevermindering hier verwerkt. In vergelijking met de begroting is er een positief verschil van € 11,7 miljoen. Dit wordt met name veroorzaakt door het niet doorgaan van project Hoge Weide, verschuiving van het renovatieproject Hoograven en nieuwbouw Veemarktterrein, een lagere afwaardering voor de Stanleylaan en een lager onrendabel dan begroot voor het project Surinamestraat. De personeelslasten dalen licht met € 0,2 miljoen ten opzichte van het voorgaand boekjaar, voornamelijk veroorzaakt door lagere sociale lasten en pensioenpremies en minder inleenkrachten. Ten opzichte van de begroting zijn de personeelslasten, ondanks de stijgingen conform de cao en de functionele loonstijgingen € 0,2 miljoen lager uitgekomen. De gemiddelde personeelsbezetting in fte’s is 87,5 in 2013 en is daarmee 1,9 fte lager ten opzichte van voorgaand jaar (89,4 fte). In de begroting was een bezetting voorzien van 89,8 fte. In de personeelslasten in 2013 is 0,6 fte opgenomen aan oproepkrachten/vakantiekrachten en 0,2 fte aan uitzendkrachten (2012 respectievelijk 1,3 en 0,7 fte). De onderhoudslasten blijven in vergelijking met voorgaand jaar gelijk. Ten opzichte van de begroting zijn de onderhoudslasten € 0,4 miljoen lager. De kosten in het kader van leefbaarheid zijn ten opzichte van het vorig boekjaar € 0,4 miljoen en ten opzichte van de begroting € 0,2 miljoen gestegen. Voor een uitgebreide verantwoording van de leefbaarheidsactiviteiten wordt verwezen naar hoofdstuk 4.7 Leefbaarheid. De post overige bedrijfslasten is in 2013 € 0,3 miljoen lager dan de begroting, en € 1,9 miljoen hoger dan het vorig boekjaar. Dit wordt met name veroorzaakt door de saneringsbijdrage en de verhuurderheffing. Het saldo van de rentelasten en -baten bedraagt € 14,7 miljoen. Ten opzichte van de begroting komen de financieringslasten € 0,5 miljoen lager uit. De verkopen bedroegen in 2013 15 huurwoningen en één garage aan overige natuurlijke personen (2012: 8 woningen). In de begroting was de verkoop van 15 huurwoningen opgenomen. In 2013 was de gemiddelde verkoopprijs per woning lager dan in het voorgaande jaar: € 170.540,-, ten opzichte van € 172.062,- in 2012.

60

Bij het opstellen van de begroting wordt bij belastingen uitgegaan van een belastingdruk van nihil in verband met verrekenpotentie van eventueel te betalen vennootschapsbelasting. De verwerking van de mutatie in actieve en passieve latenties leidt tot een positief resultaat van € 2,7 miljoen in 2013. 4.9.7 Financiering Het effect van de mutaties in de leningportefeuille is zichtbaar in de onderstaande tabel. Hierin is de leningportefeuille verdeeld naar rentepercentages. Het aandeel van de leningen onder de 4,0% bedraagt eind 2013 83,2% (2012 80,2%). De gemiddelde looptijd van de leningportefeuille bedraagt 9,6 jaar (2012: 10,6 jaar). De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 3,89% (2012: 3,97%). Verdeling in % van leningportefeuille naar rentepercentage 2013

2012

2011

2010

2009

< 4,0

rentepercentage

83,2

80,2

76,3

64,0

59,8

4,0 – 4,99

13,0

15,4

18,4

27,6

29,8

5,0 – 5,99

3,8

4,4

5.3

8,4

9,5

6,0 – 6,99

0,0

0,0

0,0

0,0

0,9

Beleggingen Per ultimo 2013 beschikt Bo-Ex over € 7,5 miljoen aan tijdelijk overtollige middelen. Deze zijn voor € 2,5 miljoen gedeponeerd op een BedrijfsSpaarRekening en voor € 5,0 miljoen op een BedrijfsBonusRekening bij de huisbankier. Deze middelen zullen worden ingezet voor de investeringen in de geplande renovatie- en herstructureringsprojecten welke vertraging hebben opgelopen. Liquiditeit De current ratio geeft een indicatie van de liquiditeitspositie van de organisatie. Dit kengetal is gedefinieerd als de verhouding tussen de vlottende activa en vlottende passiva op balansdatum. De current ratio is - 0,2 (2012: - 0,3). Op de balansdatum is een rekening-courantkrediet van € 5,0 miljoen beschikbaar bij de huisbankier en is er per eind 2013 een kredietruimte betreffende de flexibele roll-over-lening van € 28,0 miljoen, waarvan eind 2013 € 25,5 miljoen is opgenomen. Bo-Ex stuurt actief op kasstromen om over voldoende liquiditeiten te beschikken om geplande activiteiten te kunnen realiseren. Solvabiliteit Voor elke organisatie is het van belang dat het weerstandsvermogen voldoende is om tegenvallers te kunnen opvangen. Het weerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen en de voorzieningen. Elke organisatie kent dan ook haar eigen eisen met betrekking tot dit weerstandsvermogen, wat samenhangt met de perceptie van het risicoprofiel van de organisatie. Naarmate de organisatie hogere risico's in haar beleid heeft verdisconteerd worden ook aan dat weerstandsvermogen hogere eisen gesteld. Het CFV houdt bij zijn jaarlijkse beoordeling rekening met het risicoprofiel en beoordeelt de organisatie ook op die manier. Eind 2013 bedraagt de solvabiliteit (eigen vermogen/balanstotaal) 25,6% (2012: 25,7%). 4.9.8 Incasso Huurachterstand De huurachterstand, exclusief de vooruit ontvangen huur in procenten van de jaar huur, bedraagt eind 2013 3,1% (2012: 2,0%). Het saldo huurdebiteuren, gecorrigeerd met vorderingen op vertrokken bewoners, bedraagt eind 2013 1,95% van de jaarhuur (2012: 1,3%). In het verslagjaar zijn in totaal 394 (2012: 295) nieuwe betalingsregelingen afgesproken. Dit is een stijging van 34%. Deze stijging is met name veroorzaakt doordat in de laatste twee maanden van het verslagjaar twee effecten optraden: enerzijds is door problemen bij de bank met het invoeren van SEPA/IBAN de automatische incasso van 61

december mislukt. Hierop zijn veel reacties van huurders geweest die plotseling geconfronteerd werden met een foutieve saldo-informatie waardoor zij in de financiële problemen kwamen. Anderzijds vond in de maand december de afrekening stookkosten plaats. Door forse tariefstijgingen van de energieleverancier kregen veel huurders te maken met een naheffing. Er is hen de mogelijkheid van een kosteloze betalingsregeling geboden. 2013

2012

Verschil in % 34

Totaal saldo betalingsregelingen

€ 264.611,-

€ 197.591,-

Gemiddeld bedrag per regeling

€

€

672,-

670,-

0

Op 31 december 2013 waren er nog 237 betalingsregelingen actief (2012: 120). Het aantal WSNP-dossiers (Wet sanering natuurlijke personen) in 2013 bedroeg 20 (2012: 16). Een stijging van 25%. In 2013 zijn er zeven nieuwe WSNP-zaken bij gekomen. Een verklaring voor deze stijging is waarschijnlijk te vinden in de huidige economische omstandigheden. In het verslagjaar zijn vier WSNP-dossiers afgewikkeld (2012: 8). Van deze dossiers zijn er twee afgewikkeld met een “schone lei” waarbij de huurder schuldenvrij wordt verklaard. In 50% van de afgewikkelde dossiers ontving Bo-Ex een slotuitkering (2012: 100%). Gemiddeld bedroeg de slotuitkering bijna 10,45% van de totale vordering (2012: 22,69%). In 2013 is € 5.303,- afgeboekt op WSNP-dossiers (2012: € 10.856,-). In totaal is de openstaande vordering op WSNP-dossiers ultimo 2013 € 47.155,- (2012: € 25.748,-). In het verslagjaar is een begin gemaakt om het incassoproces te optimaliseren en het incassobeleid te actualiseren. In 2014 moet dit tot een vernieuwd incassobeleid en –proces leiden. Deurwaarder Eind 2013 waren 234 dossiers in behandeling bij de deurwaarder van huidige huurders en 40 dossiers van vertrokken huurders. In totaal 274 dossiers (2012: 268) In het gehele jaar zijn 196 dossiers afgehandeld van huidige huurders en 32 dossiers van vertrokken huurders. Totaal 228 dossiers (2012: 173). De gemiddelde hoofdsom van de dossiers was bij de lopende dossiers van huidige huurders € 2.435,- (2012: € 2.076,-) en bij de dossiers van de vertrokken huurders € 3.134,- (2012: € 1.629,-). De totale vordering van de dossiers steeg met 18,67% en bedroeg eind 2013 € 616.632,- (2012: € 519.618,-). Er zijn 38 dossiers in de schuldbewaking van de deurwaarder. Drie dossiers zijn afgesloten. Hiervan zijn twee dossiers volledig betaald en in één dossier is de ex-huurder in de WSNP gestroomd. Ontruimingen Bij de aanpak van schuldenproblematiek zijn alle activiteiten erop gericht om de huurschuld in een zo vroeg mogelijk stadium bespreekbaar te maken en aan te pakken. Wanneer de aanpak geweigerd wordt of niet succesvol is, wordt tot ontruiming overgegaan. In 2013 zijn 116 ontruimingen aangezegd. De aangezegde ontruimingen hadden soms ook betrekking op eerder gehaalde vonnissen in voorgaande jaren. Ten opzichte van 2012 is sprake van ruim een verdubbeling van het aantal vonnissen. Er zijn uiteindelijk 41 ontruimingen geëffectueerd. Eén op basis van hennepteelt, drie op basis van overlast en 34 woningen op basis van huurschuld. Tevens zijn drie garages op basis van huurschuld ontruimd.

62

Er kunnen verschillende redenen zijn waardoor de ontruiming toch niet wordt doorgezet. In de meeste gevallen wordt het schuldbedrag geheel of grotendeels alsnog betaald. Maar er kan ook nog een traject ter voorkoming van de huisuitzetting aangeboden worden. Onderstaand overzicht geeft de historie weer: jaar

vonnissen

ontruimingen als gevolg van huurschuld

% ontruimd

2009

42

13

31

2010

57

12

21

2011

64

9

14

2012

46

7

15

2013

116

37 (inclusief 3 garages)

32

Het aantal vonnissen en ontruimingen is fors gestegen en er heeft een nadere analyse plaatsgevonden naar dit verschijnsel. Daaruit blijkt dat, meer dan voorheen, huurders het op het laatste moment laten aankomen en kennelijk eerst met een vonnis geconfronteerd moeten worden. Na het vonnis blijkt namelijk dat veel mensen het gehele bedrag alsnog in één keer betalen of een groot deel van het bedrag weten te voldoen. Het blijkt dat een deel van deze huurders hoopt dat uitstelgedrag ertoe zal leiden dat het probleem “vanzelf” oplost. Men geeft de voorkeur aan het betalen van de schuldeiser die het hardst schreeuwt lijkt het. Deze conclusie wordt bevestigd door het feit dat Bo-Ex in 2013 opmerkelijk vaak werd opgeroepen voor een comparitiezitting bij de rechter. Aldaar blijkt de schuldenaar en advocaat niet te verschijnen waardoor alsnog vonnis bij verstek wordt uitgesproken. Ook dit lijkt een “vertragingstactiek” te zijn omdat het inplannen van een comparitiezitting tijd en afstemming van agenda’s kost. Ten onrechte wordt het aantal ontruimingen gekoppeld aan het streefhuurbeleid. De huurcontracten van de ontruimde adressen waren veelal al jaren oud. Opvallend is het aantal ontruimingen na recidivistisch gedrag. Met andere woorden huurders die in het verleden al een of meerdere keren een ontruimingsvonnis hebben gehad waarna toch nog een oplossing is gevonden. Deze huurders krijgen het op enig moment niet meer voor elkaar om de huur op te brengen: Aantal keren al ontruimingsvonnis uit verleden

Aantal

1 keer 2 keer 4 keer 6 keer

11 4 2 1

63

Ook worden steeds meer situaties aangetroffen die weliswaar op de titel van huurachterstand ontruimd worden, maar waar vaak meer aan de hand is. Daarbij is onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën: Categorie

Aantal

(vermoeden van) Illegale bewoning waarbij hoofdhuurder vaak al een ander hoofdverblijf heeft.

5

Vertrokken bewoner, onbekend waarheen

9

Niet nakomen van afspraken in het gehele traject

6

Instroom in project Voorkom Huisuitzetting maar niet afgemaakt

2

Bo-Ex is voorstander van een actief en preventief beleid op dit onderwerp. Om die reden heeft zij: - Samen met het NIBUD een huurwijzer ontwikkeld waar huurders inzicht krijgen in hun woonlasten ten opzichte van hun inkomen. Deze huurwijzer staat op onze website en kan door iedereen ingevuld worden; - In contactmomenten het beleid om huurders op te roepen om bij betalingsproblemen vooral contact met ons op te nemen voor het zoeken naar een (maatwerk)oplossing. 4.9.9 Benchmark en prestatieoordeel van de minister Benchmark Het CFV heeft in haar uitgave Corporatie in Perspectief 2013 aangegeven hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van Bo-Ex zich verhouden tot die van collega-corporaties. De gegevens in deze Corporatie in Perspectief 2013 zijn gebaseerd op binnen het Fonds gecontroleerde data van 386 corporaties over begrotingsjaar 2013 met prognoses voor de periode tot 2017 en over verslagjaar 2012. Bij de vergelijkingen wordt gebruikgemaakt van de referentiegroepen. Een referentiegroep is opgebouwd uit het gemiddelde van een groep corporaties die qua kenmerken een vergelijkbare achtergrond hebben (middelgrote en kleine herstructureringscorporaties). Enkele belangrijke kengetallen zijn hieronder weergegeven:

Volkshuisvestelijk Gemiddelde huurprijs ontwikkeling (x 1 € per maand per huurwoning)

Bo-Ex Referentie Landelijk

2012

2011

2010

2009

435 439 447

416 426 433

408 415 422

392 399 411

2012

2011

2010

2009

147 195 135 171 140 175

130

125

125

131

127

126

137

131

130

Gemiddeld aantal punten woningwaardering huurwoningen

Bo-Ex Referentie Landelijk

Daeb N Daeb Daeb N Daeb Daeb N Daeb

64

Benutting potentiële huurprijsruimte huurwoningen (huurprijs in % van maximaal toegestane huur) 2012

2011

2010

2009

69,0 83,0 68,4 90,5 67,2

74,0

76,4

75,3

70,6

72,5

71,6

70,2

72,0

71,5

2012

2011

2010

2009

225 350 320

223 361 325

204 358 306

190 356 325

2012

2011

2010

2009

Bo-Ex Referentie

117 230

98 202

86 239

82 279

Landelijk

189

186

195

205

2012

2011

2010

2009

Bo-Ex

396

754

778

683

Referentie Landelijk

763 800

774 832

725 821

815 915

Bo-Ex Referentie Landelijk

Daeb N Daeb Daeb N Daeb Daeb

N Daeb 84,9 Klachten onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Mutatie onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Planmatig onderhoud (x 1 € per gewogen verhuureenheid)

Uitgaven leefbaarheid 2012 (x 1 € per woongelegenheid)

Fysiek

Sociaal

Totaal

Bo-Ex Referentie

0 37

103 97

103 134

Landelijk

42

64

106

65

Bedrijfsvoering Ontwikkeling bruto bedrijfslasten (x 1 € per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

2012

2011

2010

2009

1.710 1.920 1.894

1.643 1.936 1.889

1.698 1.952 1.860

1.675 1.973 1.880

2012

2011

2010

2009

659 788 742

664 795 733

681 771 725

696 741 705

2012

2011

2010

2009

2.641 2.368 2.634

2.115 2.220 2.410

2.037 2.163 2.350

2.142 1.672 2.017

2012

2011

2010

2009

107 87 89

102 79 88

102 79 87

96 85 88

2012

2011

2010

2009

215.287 173.613 175.410

168.426 181.183 180.094

178.581 194.805 182.421

103.454 172.283 174.866

Personeelslasten lonen en salarissen (per verhuureenheid x 1 € )

Bo-Ex Referentie Landelijk

Netto kasstroom (per verhuureenheid x 1 €)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Aantal Verhuureenheden per FTE

Bo-Ex Referentie Landelijk

Bruto stichtingskosten nieuwbouw (x 1 € per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

66

Rentedekkingsgraad (op basis van winst- en verliesrekening) 2012

2011

2010

2009

2,0 1,9 1,8

1,5 1,9 1,8

1,4 1,9 1,8

1,6 1,5 1,6

2012

2011

2010

2009

52.610 40.294 43.917

43.544 38.027 43.491

40.710 34.911 40.171

38.390 33.667 37.884

2012

2011

2010

2009

Bo-Ex Referentie Landelijk

31,0 26,2 25,0

26,0 26,5 27,7

24,5 24,6 27,2

24,4 26,7 29,2

Leningen, schulden en rentelasten 2012

Bo-Ex

Referentie

Landelijk

Nominale waarde langlopende leningen per verhuureenheid (x 1 €) Kortlopende schulden per verhuureenheid (x € 1) Rentelast per verhuureenheid (x 1 € ) Rentelast op leningportefeuille (x 1%)

40.354 0 1.549 4,02

30.870 1.571 1.321 4,14

34.298 2.095 1.513 4,19

Bo-Ex Referentie Landelijk

Waarden vastgoed, leningen en vermogenspositie Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde (x 1 € per verhuureenheid)

Bo-Ex Referentie Landelijk

Volkshuisvestelijk vermogen (x 1 € per verhuureenheid)

Prestatieoordeel van de minister Jaarlijks geeft de minister op grond van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) een oordeel over de werkzaamheden van een woningcorporatie in het voorafgaande verslagjaar (2012). Dit oordeel heeft betrekking op de mate waarin de woningcorporatie wetten en andere relevante regels heeft nageleefd en de financiële positie van de woningcorporatie. Voor het oordeel over de financiële positie verwijst de minister naar de Toezichtbrief 2013 van het CFV. In de brief van 25 november 2013 komt de minister tot de volgende opmerkingen: “Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving door specifiek uw instelling heb ik op basis van de beoordeelde stukken de volgende opmerkingen): Uit uw eigen opgave over de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 664,66 over verslagjaar 2012 (dVi) blijkt dat zij volgens u voor 90% of meer zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.085,-.

67

Echter, uit uw verantwoordingsstukken over verslagjaar 2012 maak ik op dat de accountant een oordeel met beperking heeft afgegeven. U voldoet hiermee in principe niet aan de staatssteunregeling. Voor de feiten die aan dit oordeel ten grondslag liggen verwijs ik u naar het betreffend assurance-rapport. Ik verwacht dat uw administratie rond de toewijzingen over verslagjaar 2013 op orde is, leidend tot een goedkeurende assurancerapport van de accountant.” 4.9.10 Toekomstperspectief De corporatiesector wordt geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen. Deze maatregelen betreffen, voor de gereguleerde huursector, onder andere de verhuurderheffing en de verruiming van het huurbeleid. Tevens wordt er door het Centraal Fonds Volkshuisvesting saneringssteun gevraagd voor collegacorporaties die in de problemen zijn gekomen. De verhuurderheffing is voor de totale sector vastgesteld op € 50 miljoen voor 2013 en loopt op tot € 1,7 miljard in 2017. Voor Bo-Ex komt dit neer op een bedrag van € 5,1 miljoen voor 2014, wat oploopt tot € 7,0 miljoen per jaar in 2017. Voor 2014 is rekening gehouden met € 1,8 miljoen saneringssteun. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 is in de kasstroomprognoses rekening gehouden met € 4,3 miljoen saneringssteun. Deze heffingen hebben een grote invloed op de operationele kasstromen. Bo-Ex zal door aangepast eigen (streef) huurbeleid; -

uitbreiding van het verkoopprogramma; gebruikmaking van verdere verruiming van het huurbeleid van de overheid; temporisering van voorgenomen investeringen; aanpassing van de bedrijfsvoering door te anticiperen op verloop in de bezetting en het verder stroomlijnen van processen; beperking van de onderhoudslasten waarbij de kwaliteit gewaarborgd blijft; deze extra heffingen trachten te compenseren. Uit eerste berekeningen blijkt dat Bo-Ex aan de gestelde normen voor de ICR, DSCR, Loan to Value, Dekkingsratio en Solvabiliteit kan voldoen in de jaren tot en met

2017. De hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden leiden niet tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. De saneringsheffing is voor de jaren 2014 tot en met 2017 nog niet definitief vastgesteld. Ook de huuropbrengsten zijn onzeker voor wat betreft het huurbeleid van de overheid, de mutatiegraad en de mogelijkheid tot harmoniseren van de huren. De in onze meerjarenprognose ingerekende verhuurderheffing en saneringsbijdrage is als volgt:

2014 Verhuurderheffing Saneringsbijdrage

2015

2016

2017

5.079 5.971 6.506 6.975 1.764 1.034 1.030

506

Op basis van de meerjarenprognose 2014-2018 (waarderingsgrondslag bedrijfswaarde) zien de belangrijkste kengetallen er als volgt uit:

ICR DSCR

2014

2015

2016

2017

1,74 1,00

1,80 1,06

1,80 1,04

1,86 1,05

68

LtV Solvabiliteit Dekkingsratio

75% 22% 27%

73% 23% 27%

72% 24% 28%

72% 23% 28%

Het investeringsprogramma van Bo-Ex 2014-2018 ziet er als volgt uit (x € 1 miljoen)

2014 Erfpacht (eeuwigdurende afkoop) Renovaties Sloop-Nieuwbouw

2015

2016

2017

3.318 21.310 20.196 32.074 15.540 3.729 478 24.280

Bo-Ex heeft in haar toekomstige investeringsprogramma geen niet-DAEB investeringen opgenomen. Daarnaast zal door verkopen de niet-DAEB omvang gaan afnemen.

69

4.10 Organisatiestructuur Organisatiestructuur In 2013 is de organisatiestructuur van Bo-Ex niet gewijzigd. Bo-Ex is een stichting met een statutair bestuur en een Raad van Commissarissen. Onder de stichting valt tevens een viertal BV’s. Eén hiervan is een holding met drie dochters.

Bo-Ex

Bo-Ex Holding BV

Bo-Ex Dienstverlening BV

Bo-Ex Projectontwikkeling BV

Bo-Ex Verhuur BV

Stichting Bo-Ex bezit alle aandelen van Bo-Ex Holding BV en de laatste op haar beurt bezit alle aandelen van de afzonderlijke dochters. Momenteel worden alleen in de Bo-Ex Dienstverlening BV activiteiten uitgeoefend en wel ten behoeve van het project Parc Transwijk. Hierbij gaat het om de exploitatie van een warmte-/ koude opslagsysteem. Bestuur Het bestuur bestond op 31 december 2013 uit de heer J.J.G.M. Klinkenberg. Wegens het vertrek van de heer J. Timmer per 1 januari 2014 is de heer H. Kerlien met ingang van 11 december 2013 benoemd als plaatsvervangend bestuurder. Het bestuur en het managementteam vormen samen het directieoverleg dat wekelijks overleg voert over de beleids- en uitvoeringszaken van de organisatie. Governancecode Bo-Ex onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. Niet alleen de organisatie maar ook de belanghouders hebben belang bij het intern vaststellen van normen voor goed bestuur en toezicht, transparantie in het handelen, een goede externe verantwoording en een deugdelijke financiële beheersing. Toch wijkt Bo-Ex op een aantal punten af van de Governancecode Woningcorporaties: - er geldt geen benoemingsbeleid voor telkens maximaal vier jaar (II 2.1 Code) op grond van het feit dat het bestuur een arbeidsovereenkomst kent voor onbepaalde tijd. De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van het bestuur; - er wordt geen remuneratierapport opgesteld omdat het bezoldigingsbeleid al in de arbeidsovereenkomst van de bestuurder is vastgelegd (artikel II 2.3 en II 2.4 Code); - op grond van het feit dat er geen remuneratierapport wordt opgesteld wordt deze ook niet op de website van Bo-Ex geplaatst (artikel II 2.5 Code); - de Raad van Commissarissen is een voorstander van het evalueren van het eigen functioneren van de leden van de raad. De Raad van Commissarissen is echter van mening dat, op grond van de eerder opgedane ervaringen hierin, dat een jaarlijkse evaluatie niet opportuun is. Een tweejaarlijkse evaluatie geschiedt grondiger en voorkomt mede dat het evalueren tot een ritueel verwordt. In de vergadering van de Raad met 1 betrekking tot de zelfevaluatie is de directie eveneens aanwezig (artikel III 4.1 sub d Code); - de Raad van Commissarissen kent geen kerncommissies, behalve een ad hoc commissie indien er nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen worden gezocht (Artikel III 5 Code);

70

- Bo-Ex kent, gezien haar omvang, geen eigen interne accountant. De financieel verantwoordelijke manager treedt hiervoor in de plaats. Aangezien Bo-Ex ook geen auditcommissie kent, die normaliter bij het werkplan betrokken wordt, zou de Raad van Commissarissen erbij betrokken moeten worden. Hiervoor is niet gekozen omdat de Raad voldoende over de werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem door de externe accountant wordt ingelicht. (artikel IV 3.1 Code); - de Raad van Commissarissen neemt geen deel aan het overleg dat de directie met de belanghebbenden voert. Praktisch is dit niet of nauwelijks haalbaar en via een uitgebreide rapportage wordt de Raad voldoende door de directie van de gesprekken op de hoogte gebracht (artikel V 2 Code). 1

In 2012 heeft de evaluatie van de raad van commissarissen alsmede het bestuur plaatsgevonden.

Tenslotte kan worden meegedeeld, dat aan het bestuur geen persoonlijke leningen, garanties of dergelijke zijn verstrekt (II 2.2 Code), dat er geen transacties waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur en de Raad van Commissarissen aan de orde zijn geweest (II 3.4 Code). Werkorganisatie De organisatie van Bo-Ex is opgebouwd uit vier afdelingen. Dat zijn ultimo 2013 de afdelingen Algemene Zaken, Financiën, Vastgoed & Ontwikkeling en de afdeling Wonen. Verder kent de organisatie nog een stafafdeling Strategie & Beleid welke direct onder de directie valt.

Directie

Strategie & Beleid

Algemene Zaken

Vastgoed & Ontwikkeling

Financien

Wonen

Het managementteam bestond per 31 december 2013 uit: Braan, C.M., drs.

manager Wonen

Kerlien, H., mr.

manager Algemene Zaken

1

Schols, S.F.C. , ir.

manager Vastgoed & Ontwikkeling

Ven, J.T.R.M., van der QC

manager Financiën

In de opzet van de werkorganisatie als boven omschreven is gedurende 2013 geen wijzing opgetreden. Automatisering Gedurende 2013 heeft ICT in samenwerking met de desbetreffende afdelingen gewerkt aan de invoering van twee nieuwe onderdelen. Om huurders meer inzicht te geven in hun eigen gegevens is Bo-Ex gestart met de bouw van “Mijn Pagina”.

1

De heer Schols is met ingang van 5 september 2013 tot manager Vastgoed en Ontwikkeling benoemd en is daarmee de heer J. Timmer opgevolgd.

71

Dit is een zogenaamd huurdersportal waarop huurders hun eigen gegevens met betrekking tot het gehuurde kunnen opzoeken maar ook andere zaken kunnen regelen, zoals het opzeggen van de huur. Wegens software technische problemen zal de portal in het eerste kwartaal van 2104 operationeel zijn. Verder is in 2013 gewerkt aan de uitwerking van VIM hetgeen staat voor ‘Vastgoed Informatie Model’. Met deze software kan de volledige beleidscyclus van de vastgoedstrategie geheel worden doorlopen. VIM is in 2013 volledig operationeel geworden. In het zogenaamd ‘Functioneel ICT-overleg’, waarin alle afdelingen participeren wordt gezamenlijk de stand van zaken rondom ICT doorgenomen evenals de te verwachten ontwikkelingen. Daarbij is het doel dat de kennis op de afdelingen op een voldoende hoog peil blijft en de afdelingen vanuit ICT voldoende ondersteund worden. Over het afgelopen jaar kan worden geconstateerd, dat het overleg goed en constructief is verlopen en in het bijzonder heeft bijgedragen aan het verbeteren van de interne processen en efficiënter gebruiken van ICT. Wel vormt de kennisoverdracht naar de desbetreffende afdelingen nog een aandachtspunt. Daarbij gaat het vooral om de kennis van de onderliggende inhoudelijke processen. Personeel en Organisatie Eind 2013 bedroeg het aantal medewerkers in voltijdseenheden 86,4. Er is een aantal medewerkers dat gebruik maakt van ouderschapsverlof. Het totaal aantal voltijdseenheden komt hiermee op 86. Dit komt overeen met 93 medewerkers in dienst. Dit is een daling van drie medewerkers ten opzichte van 2012. Hiervan zijn er 33 vrouwelijke en 60 mannelijke medewerkers. De personele bezetting over de afdelingen laat het volgende beeld zien: 60

60 50 40

33

30 20

22 11 12

10 0

Algemene Zaken

7

5

Financien

0 Onderhoudsdienst

4

7

Vastgoed & ontwikkeling

11

14

Vrouwen Mannen

Wonen

Bo-Ex Totaal

Met 93 medewerkers, waarvan 22 medewerkers bij de Onderhoudsdienst werkzaam zijn, voldoet Bo-Ex ruim aan de gangbare norm van maximaal één medewerker per 100 verhuureenheden. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2013 bedroeg 5,43%. Daarmee is het ziekteverzuim over 2013 ten opzichte van 2012 (4,75%) gestegen. Deze stijging is voornamelijk veroorzaakt door een toename van het langdurig verzuim. Het langdurig verzuim bedroeg 3,81% in 2013 ten opzichte van 3,08% in 2012. Bij het langdurig verzuim is ook voor 2013 geen relatie met het werk als zodanig gevonden. Het kort verzuim is ten opzichte van 2012 zeer licht toegenomen. Daarentegen is het middellang verzuim licht afgenomen. Verzuim 2013 5,43%

0,96%

Verzuim 2012 4,75%

kort verzuim

kort verzuim 0,89%

0,66% 3,81%

middellang verzuim

0,78% 3,08%

lang verzuim

72

middellang verzuim lang verzuim

Oftewel het lang verzuim is ook voor 2013 de hoofdoorzaak van het totale verzuimcijfer gebleken. Uiteraard probeert de organisatie, binnen de grenzen van hetgeen mogelijk is, dit zo veel mogelijk terug te dringen. Helaas is dat, gezien het ziektebeeld van de betreffende medewerkers, niet altijd mogelijk. Competentiemanagement In 2010 is Bo-Ex gestart met het in 2009 opgestelde competentiemanagement. In 2010 en daaropvolgend 2011 hebben de functionerings- en beoordelingsgesprekken in de nieuwe stijl plaatsgevonden. Omdat Bo-Ex zo veel mogelijk wilde aansluiten bij de interne werkwijze, zijn de competenties verweven in de bestaande functioneringsen beoordelingsformulieren. De in de aanbevelingen uit de in 2012 uitgevoerde evaluatie zijn in 2013 goed meegenomen in de gesprekken. De functionerings- en beoordelingscyclus vormt een goed en standaard onderdeel voor de gesprekken tussen de medewerkers en zijn/haar leidinggevende. Samen met de aandacht voor de competenties vormt het een goed personeelsmiddel. Leiderschapstraject Gedurende 2013 is in het leiderschapstraject veel aandacht uitgegaan naar de zogenaamde ‘managementdrives’. Deze geven een praktisch inzicht in de drijfveren van mensen in de werksituatie. Zo ook bij Bo-Ex. Zowel de leden van het directie-overleg, als de leden van het middenkader hebben het traject doorlopen. Eind 2013 zijn alle persoonlijke management drive-testen afgerond en zijn de testresultaten op individueel en deels op groepsniveau gereed. Op basis van de resultaten en de feedback daarop hebben de deelnemers meer inzicht gekregen in hun denken en doen. Ook voor de medewerkers wordt overwogen om met ingang van 2014 deze methodiek toe te gaan passen. De precieze wijze waarop zal in dat jaar worden uitgekristalliseerd. Feedback Een onderdeel van het activiteitenplan voor 2013 was de start van het leren feedback geven en nemen. In het kader van efficiënt werken is in 2013 gestart met een eerste pilot voor de afdeling Algemene Zaken. Feedback is een boodschap over het gedrag of de prestaties van een ander. Feedback is onmisbaar als er met anderen wordt samengewerkt. Zo nu en dan moet een medewerker kunnen zeggen dat het werk van de ander niet in orde is, of juist heel erg goed is. Men stuurt elkaar bij door feedback te geven. Wie feedback geeft, kan ook feedback terug verwachten. Medewerkers leren vaak veel meer van duidelijk commentaar op het werk dat ze goed hebben gedaan, dan van kritiek op fouten. Positieve feedback is heel motiverend. Daarmee is feedback geven een goede techniek om anderen te beïnvloeden. In 2014 zullen de overige afdelingen hierin meegenomen worden. Minder, Efficiënter en Slimmer Mede in het kader van de negatieve gevolgen van de verhuurderheffing, en de druk vanuit Den Haag om op de bedrijfslasten te besparen is het traject “Minder, Efficiënter en Slimmer” gestart. Doel van dit traject is mede door slimmer en efficiënter te werken geld te besparen op de bedrijfslasten. Het doel voor de begroting 2013 tot en met 2015 is het maximaal behalen van het kostenniveau van de gerealiseerde begroting van 2012. Hierbij wordt onder meer gekeken naar het niveau voor de beheer- en personeelskosten. Mede daarom is gestart met het onder de loep nemen van de hoofprocessen van Bo-Ex. Het lag in de lijn om deze voor 2014 afgerond te hebben. Dat is helaas niet gelukt. Deels wegens de materie zelf en deels wegens andere zaken die voorrang kregen. Daarnaast is tenslotte aan de medewerkers gevraagd mee te denken en voorstellen te doen. Zeker waar het “quick-wins’ betreft. Ondernemingsraad De ondernemingsraad en het bestuur zijn vier maal in een overlegvergadering bijeen geweest. Bij twee vergaderingen was ook de voorzitter van de Raad van Commissarissen aanwezig. Het overleg kan worden omschreven als open en constructief. In de overlegvergadering zijn diverse zaken aan de orde gekomen en besproken. Hieronder worden de belangrijkste onderwerpen kort aangeduid:

73

o o o o o o o o o o

Het jaarverslag en sociaal jaarverslag over 2013; Het algemene ondernemersbeleid; De cao 2013; Het jaarplan 2014; Het personeels & organisatiebeleid; Het ziekteverzuimbeleid; De werkkostenregeling; De functionerings- en beoordelingsgesprekken; Bedrijfsfitness”; Beleid inzake integriteit.

Advies en / of instemmingspichtige besluiten In het kader van artikel 25 en 27 WOR is het volgende besluit aan de orde gekomen: o De aanschaf van nieuwe bedrijfswagens voor de Onderhoudsdienst en specifiek het gebruik van mogelijke “track & trace systemen”. Com-bo Als subafdeling van de afdeling Algemene Zaken verricht Com-bo op een drietal gebieden werkzaamheden. Hierbij moet worden gedacht aan het beheer van het maatschappelijk-, zorg- en commercieel vastgoed, de beheerdiensten voor VvE’s in het bezit alsmede het beheer van Transwijk Energie. Binnen het maatschappelijk vastgoed is er ook aandacht en regelmatig overleg met zogenaamde bijzondere aandachtsgroepen. Zorg Vastgoed Stichting Emmaus Domstad Stichting Emmaus Domstad is gehuisvest in het complex aan de Gloriantdreef. De Stichting wil graag op de bestaande locatie uitbreiden. Er zit nu een verzamelpunt voor tweedehandsgoederen. De Stichting wil dit punt uitbreiden met een verkooppunt. Het realiseren van de wens van de Stichting wordt in goed overleg en in samenwerking met de Gemeente Utrecht en Bo-Ex uitgevoerd. In 2012 is gestart met een ruimtelijke procedure en voorlichting aan de huurders van Bo-Ex en aan omwonenden. In 2013 is er een ontwerpteam geformeerd. Het ontwerpteam is regelmatig bij elkaar geweest en heeft de noodzakelijke voorbereiding voor de bouwfase getroffen. Aan het einde van het verslagjaar is de bouwvergunning ontvangen. Emmaus draagt de financiële verantwoordelijkheid. Zo heeft zij diverse subsidies en bijdragen ontvangen. Door Bo-Ex is naast personele inzet ook een financiële tegemoetkoming verstrekt. Het plan voorziet er tevens in dat de gemeenschappelijke bergingen voor de huurder worden vervangen door individuele bergingen. Deze kosten worden door Bo-Ex gedragen. De bouwfase is gestart met een eerste bouwvergadering op 9 januari 2014. Stichting Beschermde Woonvormen Utrecht (SBWU) en Centrum Vaartserijn Tussen SBWU en Centrum Vaartserijn zijn toewijzingsafspraken gemaakt. Vanwege de teruglopende mutaties op de woningmarkt staan deze afspraken onder druk. Jaarlijks wordt een zogenoemd kwaliteitsoverleg met beide partijen gevoerd. Hierin worden alle lopende zaken en nieuwe ontwikkelingen besproken. De SBWU is gespecialiseerd in beschermende woonvormen. Zij huurt in verschillende wijken woonruimte van Bo-Ex voor de huisvesting van mensen die begeleiding nodig hebben. Dit zijn de zogenoemde instellingswoningen. Vanwege gewijzigd overheids- en gemeentelijk beleid is het voor de SBWU noodzakelijk om kritisch te kijken naar de woonvormen en de zorg. Ook de cliënten hebben wensen met betrekking tot hun woonruimtes. Voorheen was het wonen in een groep heel gebruikelijk. Thans vragen de cliënten om meer zelfstandige woonruimte met een eigen voorziening. De locatie Lunetten heeft nog veel groepswoningen. In overleg wordt gekeken om de groepswoningen op te heffen en de cliënten in zelfstandig wooneenheden te huisvesten. Hiermee is in 2013 een aanvang gemaakt. Voor het begeleidend sociaal maatschappelijk team heeft de SBWU bedrijfsruimte gehuurd in de directe woonomgeving. In 2013 huurde de SBWU in totaal 189 panden, waarvan 184 instellingswoningen en 5 bedrijfspanden.

74

Het sterk gewijzigd aantal woningen is een gevolg van de samenwerking en latere fusie tussen de SBWU en Centrum Vaartserijn (CVR). Het ingezette beleid in 2012 om te gaan voorsorteren op de toekomstige ontwikkelingen in het “zorgland” is in 2013 voortgezet. Het in 2011 ingezet beleid van de gemeente Utrecht heeft ertoe geleid dat in 2012 de locatie van Centrum Vaartserijn aan de Vaartserijnstraat 51 is gesloten. Hiermee is een einde gekomen aan maatschappelijke opvang van ruim 40 jaar op deze locatie. Sinds januari 2013 is de SBWU in de plaats getreden van Centrum Vaartserijn. De overeengekomen verplichtingen worden voldaan door de SBWU. De SBWU heeft op de locatie tijdelijk onderkomen geboden aan diverse maatschappelijke groepen. Daarna is het pand in gebruik gegeven aan de HOD om het kraken van het pand te voorkomen. In 2013 is Bo-Ex met de nieuwe huurder, de SBWU, in gesprek gegaan over te toekomst van het pand. De SBWU wil werken aan het herstel van cliënten met aanhoudende psychische klachten of een verslavingsprobleem. Dit is niet hetzelfde als genezing van de klachten bij de cliënten. Om dit doel te bereiken maakt de SBWU gebruik van ervaringsdeskundigen van Bureau Herstel. Zij zetten zich in om het herstel(denken) onder de cliënten en medewerkers van de SBWU te bevorderen. Bureau Herstel wil ervaringen uitwisselen, kennis overdragen, medewerkers adviseren en mensen ondersteunen bij hun eigen herstelproces. Zij wil dit doen in de vorm van een zogenoemd “Clubhouse model” naar Amerikaans voorbeeld. Het “Clubhouse model” is een ondersteunende omgeving voor mensen van wie het leven in meer of mindere mate is verstoord door een psychiatrische- en of verslavingskwetsbaarheid, die behoefte hebben aan steun van mensen die geloven dat herstel mogelijk is. Het pand aan de Vaartserijnstraat sluit aan bij de visie en doelstelling van het “Clubhouse”. Vecht en IJssel In het vierde kwartaal van 2012 is het nieuwe woon-zorgcomplex ‘Parc Transwijk’ opgeleverd. De woonzorgvoorziening wordt verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel. De zorgvoorziening voorziet in het huisvesten van PG cliënten en zorgbehoevenden met een CIZ indicatie. Ook zijn er 96 reguliere huurwoningen gerealiseerd. Naast de huurovereenkomst met Stichting Vecht en IJssel was er op 31 december 2013 met 96 huurders een huurovereenkomst afgesloten. Vanaf 2014 is de normale beheersituatie ingetreden. Het aanbieden en verhuren van deze woningen wordt uitgevoerd conform de geldende aanbiedingscriteria. In Parc Transwijk zijn ook commerciële ruimten gerealiseerd. De grote ruimte, circa 700 m2, is verhuurd aan Stichting Vecht en IJssel, die hier haar hoofdkantoor heeft gevestigd. Voor de overige commerciële ruimten zijn er huurovereenkomsten afgesloten met -

Cabane, Stichting “Het Inloophuis”. Inloophuis Utrecht is voor mensen met kanker of een andere ernstige ziekte en hun naasten. Het inloophuis biedt een veilige, gastvrije plaats waar zij welkom zijn voor wat ontspanning, een kop koffie en een praatje met een vrijwilliger of medebezoeker; Adriana, Pedicure/Manicurepraktijk Praktijk voor de Fysiotherapie Eisenhouwerlaan. Hiermee zijn alle courante ruimten verhuurd. Aan Vecht en IJssel wordt een opslagruimte aangeboden voor een passende huurprijs. Hiermee is aan het oorspronkelijk uitgangspunt van een “zorgboulevard” binnen Parc Transwijk voldaan. Maatschappelijk vastgoed Com-bo Vastgoedbeheer beheert namens Bo-Ex een tiental panden dat bestemd is voor het huisvesten van bedrijven of instellingen. In de bedrijfsruimten wordt veelal een bedrijf gehuisvest dat een maatschappelijk doel en/of een maatschappelijke functie heeft. Op een nieuwbouwlocatie in Leidsche Rijn is ruimte verhuurd aan Buitenschoolse Opvang Evita, een maatschap voor verloskundigen, een Hamam, Heartlife Klinieken B.V. en Medical Zorg (cardiologie).

75

Aan het einde van 2013 is nog slechts één bedrijfsruimte beschikbaar. Hiervoor zijn we in gesprek met een -

-

-

-

kandidaat die er een yogapraktijk wil vestigen. Enkele jaren geleden besloot Bo-Ex tot de aankoop van het buurthuis De Nieuwe Jutter in de Rivierenwijk. Dit buurthuis wordt in zelfbeheer geëxploiteerd. Com-bo ondersteunt het project door het beschikbaar stellen van een ambtelijk secretariaat. In de werkgroep “energiebesparing” participeert Bo-Ex met kennis en personele inzet. Doel van de werkgroep is te onderzoeken waar energie kan worden bespaard, het bewust worden van energiegebruik en het coachen van buurtbewoners om de kennis thuis toe te passen. Aan de Meerkoethof 48 is een tandartspraktijk gehuisvest met speciale aandacht voor de sociaal zwakkeren uit de Utrechtse samenleving, zoals dak- en thuislozen. De praktijk is uitgebreid met het naastgelegen pand Meerkoethof 50. Het pand aan de Gansstraat 110 is verhuurd aan een tandarts die uitsluitend gericht is op kindertandheelkunde. In deze praktijk worden kinderen behandeld die om welke reden dan ook van een reguliere tandarts niet de zorg kunnen krijgen of deze juist mijden als gevolg van extreme angsten. De kantoorpanden aan de Meerkoethof 6 en 50 en aan de Krommerijn 101-109 zijn verhuurd aan SBWU. Per 1 januari 2013 heeft de SBWU de huurovereenkomst voortgezet. Op experimentele basis ontwikkelde de SBWU enkele jaren geleden aan de Vleutenseweg een winkel annex activiteitencentrum. Op deze locatie is met medeweten van de SBWU het Ubuntuhuis Utrecht gehuisvest. De voedsel- en kledingbank is gratis gehuisvest in een pand in de Rivierenwijk. Tijdens het verslagjaar is

-

deze voorziening uitgebreid met extra opslagruimte en bereikt ze inmiddels circa 200 gezinnen. Bo-Ex draagt op verschillende manieren uit dat zij een maatschappelijke onderneming is. Er wordt deelgenomen aan het project Wijk in Bedrijf. Dit project heeft tot doel om bij te dragen aan het herstel van de

-

economie van een wijk. De rol van Bo-Ex hierin is het meedenken en/of beschikbaar stellen van middelen en/of gebouwen. De Kamer van Koophandel Midden-Nederland begeleidt het project. In Lombok, complex 507, tussen de Van Heutszstraat en de Bandoengstraat zijn de aangekochte panden verhuurd aan de Stichting SWK Kunsthuisvesting Utrecht. Dit is een non-profitorganisatie met als doelstelling professionele kunstenaars, kunstinstellingen en bedrijven in de creatieve sector een betaalbaar onderkomen

-

in de gemeente Utrecht te bieden. De voormalige ruimte van de onderhoudsdienst van Bo-Ex aan de Jutfaseweg wordt eveneens verhuurd aan Stichting SWK. Het is een tijdelijke verhuur in afwachting van de uitvoering van de voorgenomen sloopnieuwbouwplannen van het complex.

GeschillenAdviesCommissie De leden worden voorgedragen door enerzijds de overkoepelende bewonersorganisatie STOK en anderzijds door Bo-Ex. Deze dragen gezamenlijk een onafhankelijke voorzitter voor. In 2013 zijn vijf nieuwe zaken in behandeling genomen en afgerond. Hiervan is een zaak overlopend uit 2012. Ten opzichte van 2012 en de voorgaande jaren is het aantal zaken nagenoeg gelijk gebleven. In 2013 zijn er 67 klachten ontvangen. Om een goed beeld te krijgen neemt een klachtencoördinator in de meeste gevallen contact op met de huurder om hem of haar de klacht toe te laten lichten. Hierdoor wordt vaak een afspraak gemaakt bij de huurder thuis. Bij 57 (85%) van de klachten heeft deze toelichting plaatsgevonden. Bij de overige klachten was het dossier voldoende compleet. De meeste klachten (45) gingen over onderhoud. De klachtencoördinator neemt nooit een beslissing. Hij maakt het dossier compleet en geeft een advies over de verdere afhandeling. Klachten worden altijd doorgesproken in het overleg tussen alle opzichters. Daarmee ontstaat een eenduidige beoordeling. Gelijktijdig vindt er een verticale toetsing plaats omdat bij het overleg de leidinggevende aan tafel zit. In een aantal gevallen vindt er een zogenoemde second opinion plaats. Een andere opzichter beoordeeld dan de situatie opnieuw.

76

In het verslagjaar zijn 16 klachten ingediend over aannemers die voor Bo-Ex werken. In 10 gevallen is de huurder met de aannemer alsnog tot een overeenstemming gekomen. In de overige gevallen heeft Bo-Ex een bemiddelende rol gespeeld. Bij zes klachten ging het om een sociaal probleem en/of overlast. In de meeste gevallen was de huurder van mening dat Bo-Ex te weinig inspanning had verricht om het probleem op te lossen. Een bijzonder geval was het dossier waarbij huurders van Bo-Ex binnen een VvE een klacht indienden over het gedrag van de particulier huisbaas binnen het gebouw. Via de VvE kon niets afgedwongen worden. Uiteindelijk heeft de particuliere huisbaas een brief gehad van de advocaat waarin deze het standpunt van Bo-Ex heeft verwoord. De huurders zijn goed geïnformeerd gedurende dit traject. Tegen de particuliere huisbaas is inmiddels een rechtszaak aangespannen. De huurder heeft na bemiddeling van de klachtencoördinator de mogelijkheid om bij de GeschillenAdviesCommissie zijn klacht verder te laten onderzoeken en een uitspraak te krijgen. In de praktijk blijkt dat het voorportaal van de klachtencoördinator veelal leidt tot een voor beide partijen aanvaardbare oplossing. In 2014 wordt de klachtenprocedure intern geëvalueerd en getoetst aan het KWH.

77

4.11 Kwaliteit van Dienstverlening De kwaliteit van dienstverlening wordt gemeten door KWH, Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. KWH is een coöperatieve vereniging opgericht door en voor corporaties. Per 2012 zijn de kwaliteitseisen fors aangepast en ook per 2013 heeft er een accentverschuiving plaatsgevonden. Er komt meer nadruk te liggen op de online dienstverlening en op de zogenaamde webservices. Dit overigens zonder geweld te doen aan de oorspronkelijke bedoeling (het meten van de dienstverlening), aan de benchbaarheid van de resultaten en aan de vergelijkbaarheid met in het verleden behaalde resultaten. Hoewel een één-op-één vergelijking met resultaten uit het verleden niet opgaat, geeft het beeld een tegenvallend resultaat. In 2013 behield Bo-Ex het Huurlabel niet. In 2011 “zakte” Bo-Ex voor het onderdeel Telefonische Bereikbaarheid en werd verlenging van het Huurlabel aangehouden. In 2012 behaalde Bo-Ex een positieve score en is het Huurlabel weer verstrekt. In 2013 koos Bo-Ex ervoor om de telefonische dienstverlening te laten bemeten bij die medewerkers die dagelijks in contact staan met onze huurders. 30 Medewerkers vielen buiten de metingen terwijl de hoeveelheid telefonische benaderingen van de toetsende instantie gelijk bleef (correlatie met woningaantal). Maandelijks is de ontwikkeling van de telefonische dienstverlening gemonitord en diverse aanwijzingen zijn gegeven en acties uitgezet. Dit leidde niet tot betere scores. Onderdeel Contact Bereikbaarheid Communicatie en informatie Woning zoeken Nieuwe woning betrekken Huur opzeggen Reparaties Planmatig onderhoud Klachten behandelen

Waardering 2013

Waardering 2012

Vervallen 6,6 6,6 7,3

7,2 7,3 8,6 7,6

7,8 7,8 7,9 7,6 6,2

8,0 7,9 7,5 7,9 6,7

De opvallende daling voor het onderdeel Communicatie en informatie was voorzien en niet te ontwijken. Het lukte niet om de nieuwe website in 2013 op te leveren. De oplevering is verplaatst naar 2014. Er is en er wordt indringender gekeken naar de kwaliteit van de website, naar de begrijpelijkheid van de tekst en naar het gebruiksgemak. Maar ook naar de begrijpelijkheid van de brochures en van de briefwisselingen. Ook het e-mailverkeer met de huurders is onder het vergrootglas gelegd. Het onderdeel Klachten Behandelen wordt niet betrokken in de cijferbepaling van het Huurlabel.

78

4.12 Deelname pilot DrieKamerModel Bo-Ex heeft afgelopen jaar deelgenomen aan een pilot om het door Ortec Finance bedachte DrieKamerModel voor corporaties verder te ontwikkelen. Daarbij ging het wat Bo-Ex betreft meer specifiek om de pilot voor een verdere uitwerking van de “Maatschappelijke kamer”. Het DrieKamerModel In het eindrapport wordt het DrieKamerModel als volgt omschreven: Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over het sturingskader voor corporaties. Het gaat hierbij in de eerste plaats om effectiviteit, efficiëntie en financiële continuïteit. Dit zijn de drie belangrijke basisprincipes die in een integraal sturingskader tot hun recht dienen te komen. In het DrieKamerModel gebeurt dit door elk principe in een afzonderlijke kamer onder te brengen en vervolgens de onderlinge samenhang en interactie tot hun recht te laten komen. Het gaat om de Maatschappelijke kamer, de Vastgoedkamer en de Vermogenskamer. De drie kamers maken onderdeel uit van de corporatie (de toegelaten instelling) en zijn op strategisch niveau onderling met elkaar verbonden. Het DrieKamerModel levert een belangrijke bijdrage aan de transparantie en de legitimiteit van de corporatie. Binnen het DrieKamerModel zijn de verantwoordelijkheden als volgt verdeeld: •

De Vermogenskamer is verantwoordelijk voor het behoud van de financiële continuïteit. De Vermogenskamer ontvangt dividend van de Vastgoedkamer. Hetgeen resteert van het dividend kan worden bestemd als maatschappelijk budget voor de Maatschappelijke kamer en de gewenste groei van het eigen vermogen.

•

De Vastgoedkamer is verantwoordelijk voor het efficient exploiteren van vastgoed. Binnen de kaders die bij de corporatie van toepassing zijn, streeft de Vastgoedkamer naar een marktconform, direct en indirect rendement. De Vastgoedkamer realiseert het directe rendement (netto kasstroom uit exploitatie) in principe op basis van een marktconform huurniveau (of maximaal huurniveau bij gereguleerde huurwoningen) en marktconforme kosten. In de mate dat de Maatschappelijke kamer vanuit het maatschappelijke budget middelen ter beschikking stelt voor bijvoorbeeld huurkorting of extra beheer, kan daarmee een bijdrage aan het directe rendement worden geleverd.

•

De Maatschappelijke kamer is verantwoordelijk voor de effectieve inzet van beschikbare middelen voor maatschappelijk gewenste activiteiten

De vraag voor Bo-Ex is, of en in hoeverre zij iets wil gaan doen met het DriekamerModel. Als voordelen worden genoemd dat toepassing van het model kan helpen de bedrijfsvoering van de corporatie te legitimeren. De maatschappelijke doelen waaraan geld wordt besteed worden benoemd en de bijbehorende bedragen gekwantificeerd. Dit motief was voor Bo-Ex een belangrijke reden om mee te doen. Een ander motief is, dat met behulp van het model wellicht meer inzicht verkregen kan worden in de mate waarin Bo-Ex haar werkzaamheden efficiënt uitvoert. Vraag is of voor de beheerlasten van een corporatie het verschil tussen “sociaal” en “inefficiënt” (of zelfs “verspilling”) hard gemaakt kan worden. Want het eerste is prima, het laatste niet. Bo-Ex heeft nu een eerste, beperkte ervaring opgedaan en gaat voor zichzelf verder onderzoeken of en in welke mate zij verder wil met het DrieKamerModel. Duidelijk is wel, dat Bo-Ex het DrieKamerModel niet meteen omarmt. Onze aarzelingen zijn zowel principieel als praktisch van aard. Hierbij een korte toelichting. Het DrieKamerModel stelt impliciet een commerciële verhuur als norm. Of een corporatie zich commercieel zou moeten gedragen wordt niet bediscussieerd, maar als gegeven gezien. Daarbinnen kan er dan ruimte zijn voor maatschappelijke uitgaven. Het model is dan ook bedacht om die maatschappelijk uitgaven te legitimeren. Commercieel gedrag hoeft zichzelf blijkbaar niet te legitimeren, ook niet wanneer het van een corporatie afkomstig is. Dat is ook geen punt, wanneer er geen spanning op komt te staan, maar daar heeft Bo-Ex nu juist grote twijfels over.

79

Bij de uitwerking van het DrieKamerModel komt al gauw de vraag om de hoek kijken, wat het beheer en het onderhoud dan wel mag kosten. Daarbij wordt als vanzelf naar benchmarks uit de commerciële wereld gekeken. Maar het beheer en onderhoud in de commerciële sector vindt onder principieel andere omstandigheden plaats. Ten eerste is de sociale woningvoorraad opgebouwd in een periode van 100 jaar, waarbij woningen afstoten om hogere onderhoudskosten of onrendabele instandhoudingsinvesteringen te vermijden, maatschappelijk veelal niet acceptabel is. Commerciële verhuurders, met name beleggers, ponden uit voordat het groot onderhoud er aan komt. Ten tweede passen corporaties geen “selectie aan de poort” toe. Commerciële verhuurders vragen een voldoende inkomen. Corporaties doen dat niet. De laatste jaren moet zelfs worden vastgesteld of het inkomen niet te hoog is. Als vanzelf huisvesten corporaties daardoor bij uitstek de groep kwetsbare bewoners, hetgeen vaker om intensief beheer vraagt. Een zakelijke omgang met deze bewoners op basis van kengetallen werkt niet. In de zorg kennen we de “stopwatch zorg”. Corporaties zouden er geen goed aan doen, met hun bewoners en het onderhoud aan oudere woningen om te gaan met de stopwatch in de hand. Dat zou de maatschappij in concrete gevallen ook niet accepteren. De problematiek van de ongelijksoortige voorraad versus doelgroep verhouding is in de pilot ook naar voren gekomen. Op veel meetpunten zijn geen bevredigende benchmarks beschikbaar. Naar ons gevoel is er geen bevredigend antwoord op gekomen, dat op tactisch of operationeel niveau voldoet. Tegelijk zien we in de sector bij collega’s een groeiende belangstelling voor asset management. De angelsaksische term geeft al aan, dat commerciële normstelling hier dominant is en het streven naar meer rendement. Op zichzelf is er weinig bezwaar tegen een aangepaste beheer organisatie in de zin van een meer effectieve organisatie van verantwoordelijkheden. De bedenkingen komen pas wanneer de normstellingen direct worden overgenomen van de commerciële sector en wanneer de cultuur verandert van op mensen zijn gericht, naar door commerciële kengetallen gedreven. Bo-Ex vreest dat haar slogan “wonen begint bij mensen” dan achter de benchmarks verdwijnt.

80

5 PERSONALIA EN BEZOLDIGING RAAD VAN COMMISSARISSEN Drs. L. Markensteyn (1947)

voorzitter

Directeur Markensteyn bv Advies en Interim-management Relevante nevenfuncties: Voorzitter bestuur Zuidelijke Rekenkamer (Noord-Brabant en Limburg) Voorzitter Nederlandse Vereniging van Rekenkamers en Rekenkamercommissies (NVRR) Vicevoorzitter raad van toezicht Signum, stichting voor primair onderwijs Prof. dr. P. van Gool (1954)

lid

Hoofd vastgoed bij SPF beheer Hoogleraar vastgoedeconomie aan de Amsterdamse School of Real Estate van de Universiteit van Amsterdam Relevante nevenfuncties: Lid van de beleggingsadviescommissie van het pensioenfonds PNO Media Voorzitter van de beleggingscommissie van de NV Stedenfonds (tot eind 2013) Bestuurslid van de Stichting Blindenpenning en van de Stichting Werkverschaffing voor hulpbehoevende blinden Bestuurslid van de Stichting Vastgoeddata (Stivad) Drs. J. de Leeuw MBA (1960)

lid

Hoofd eenheid Bedrijfsmanagement Rabobank Nederland Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Advies Bachelor Financial Services management NCOI Lid Raad van Advies Landelijk Overleg Opleidingen Bedrijfseconomie Mevrouw drs. Y. Koster - Dreese (1952)

lid

Wethouder Woerden Relevante nevenfuncties: Lid van raad van toezicht Instituut Verantwoord Medicijngebruik Utrecht Lid raad van commissarissen zorggroep Elzha Mevrouw drs. Y. Tümer (1955)

lid

Directeur-eigenaar RYT Holding bv Relevante nevenfuncties: Lid van raad van commissarissen Holding Nationale Loterijen Lid raad van commissarissen UW Holding Voorzitter stichting Centrale Programma Organisatie (Cenpro)

81

DIRECTIE EN MANAGEMENT Ir. J.J.G.M. Klinkenberg (1952)

statutair directeur

Mr. H. Kerlien (1962)

Algemene Zaken plaatsvervangend directeur

Ir. S.F.C. Schols (1972)

Vastgoed & Ontwikkeling

Drs. C.M. Braan (1964)

Wonen

J.T.R.M. van der Ven QC (1957)

Financiën

Bezoldiging raad van commissarissen en directie Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van Bo-Ex gekomen voor: Bestuurder Commissarissen en voormalig commissarissen (1)

€ 244.472,€ 47.589,-

(1) inclusief de in 2014 te verrekenen bezoldiging commissaris drs. J. de Leeuw De totale bezoldiging van de statutair directeur bestaat uit brutoloon, fiscale bijtelling auto, sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding. Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief een bedrag van € 4.754,- aan crisisheffing (2012: € 5.236,-). De totale bezoldiging van de commissarissen (inclusief de in 2014 te verrekenen bezoldiging commissaris drs. J. de Leeuw) bedraagt in het boekjaar € 47.589,- (2012: € 44.358,-). De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Drs. L. Markensteyn (voorzitter)

€ 13.001,- incl. BTW (2012: € 10.745,-)

Prof. dr. P. van Gool B.K.J. Groenhof Drs. J. de Leeuw Mevrouw drs. Y. Tümer Mevrouw drs. Y. Koster-Dreese

€ 10.208,- incl. BTW € 3.350,- incl. BTW € 615,- incl. BTW € 10.208,- incl. BTW € 10.208,- incl. BTW

(2012: € 8.436,-) (2012: € 9.883,- incl. BTW) *) (2012: € 10.039,- incl. BTW) (2012: € 10.039,- incl BTW)

*) de bezoldiging zal in 2014 worden verrekend

82

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De informatie in het kader van de WNT is, gebaseerd op de Beleidsregels toepassing WNT, als volgt (bedragen x € 1,-): Voorzitters-

Naam

clausule van toepassing

Ingangsdatum

Einddatum

Omvang

dienstverband

dienstverband

dienstverband

Beloning

Belastbare

Voorzieningen

vaste en variabele onkostenvergoedingen

beloning betaalbaar op termijn

N

J.J.G.M. Klinkenberg Bestuurder

01-01-1984

nvt

1 FTE

192.310,07

3.625,56

41.562,24

N

J. Timmer – plaatsvervangend bestuurder

01-09-1995

10-12-2013

1 FTE

106.774,88

7.503,80

0,00

N

J. Timmer – manager Vastgoed & Ontwikkeling

11-12-2013

31-12-2013

1 FTE

7.465,13

524,78

0,00

11-12-2013

nvt

1 FTE

6.121,34

420,51

1.308,30

H. Kerlien – N

plaatsvervangend bestuurder

J

L. Markensteyn – voorzitter Raad van Commissarissen

01-01-2009

01-01-2017

nvt

13.001,45

0,00

0,00

N

P. van Gool – lid Raad van Commissarissen

27-03-2007

27-03-2015

nvt

10.207,61

0,00

0,00

N

Y. Koster – lid Raad van Commissarrissen

27-03-2012

27-03-2020

nvt

10.207,61

0,00

0,00

N

Y. Tümer – lid Raad van Commissarissen

28-03-2006

28-03-2014

nvt

10.207,61

0,00

0,00

27-03-2007

30-04-2013

nvt

3.349,76

0,00

0,00

10-12-2013

10-12-2021

nvt

615,25

0,00

0,00

N

B.K.J. Groenhof – lid Raad van Commissarissen

N

J. de Leeuw – lid Raad van Commissarissen *)

*) de bezoldiging zal in 2014 worden verrekend Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband hebben niet plaatsgevonden. Motivatie voor overschrijding norm bestuurder: De beloning is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op basis de bestaande arbeidsovereenkomst.

83

JAARREKENING 2013 Stichting Bo-Ex ‘91

Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van 22 april 2014

6.1

Geconsolideerde balans per 31 december 2013

6.2

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2013

6.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013

6.4

Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2013

6.5

Grondslagen van de balanswaardering en resultaatbepaling

6.6

Toelichting op de geconsolideerde balans

6.7

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

6.8

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

6.9

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening 2013

6.10

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2013

7.

Overige gegevens

8.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

9.

Overzicht kerngegevens

84

6.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 in duizenden euro’s, voor resultaatbestemming Activa 2013

2012

Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

6.6.1.1

429.756

467.127

6.6.1.2

760

449

6.6.1.3

3.635

3.748

434.151

471.324

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 6.6.2.1

74.386

49.184

74.386

49.184

Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies

6.6.3.1 6.6.3.2 6.6.3.3 6.6.3.4

237 8.582 17 666

Totaal vaste activa

238 5.367 17 846

9.502

6.468

518.039

526.976

Vlottende Activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

6.6.4.1 6.6.4.2

0 23

0 66

23

85

66

2013

2012

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

6.6.5.1 6.6.5.2 6.6.5.3 6.6.5.4

802 0 30 2.074

6.6.6.1

Totaal vlottende activa

Totaal activa

86

89 255 30 1.751

2.906

2.125

11.529

11.424

14.458

13.615

532.497

540.591

2013

Passiva Groepsvermogen

2012

6.6.7.1 115.776

Eigen vermogen Resultaat boekjaar

20.443

Totaal groepsvermogen

-

145.129 6.053

136.219

139.076

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

6.6.8.1

0

0

6.6.8.2 6.6.8.3

1.325 229

827 245

Totaal voorzieningen

1.554

1.072

Langlopende schulden Schulden/leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

6.6.9.1 6.6.9.2

378.096 14

Totaal langlopende schulden

380.596 10

378.110

380.606

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva

6.6.10.1

0 4.297

0 4.607

6.6.10.2 6.6.10.3

395 11.922

586 14.644

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

87

16.614

19.837

532.497

540.591

6.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 in duizenden euro’s 2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

6.7.1.1 6.7.1.2

52.100 2.738

46.892 2.858

6.7.1.3

-241 53 553

-982 337 331

6.7.1.4

Som der bedrijfsopbrengsten

55.203

49.436

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

6.7.2.1

14.622

16.528

6.7.2.2

-2.107 115 4.598 690 836 8.372 905 2.866 8.986

-1.193 120 4.582 767 866 8.383 484 3.345 6.960

6.7.2.3 6.7.2.4 6.7.2.5 6.7.2.6 6.7.2.7

Som der bedrijfslasten

39.883

40.842

Bedrijfsresultaat (transporteren)

15.320

8.594

De cijfers van boekjaar 2012 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

88

2013 Transport Niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

6.7.3

2012 15.320

8.594

17.057

-537

Financiële baten en lasten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

6.7.4.1 6.7.4.2

127 -14.777

Totaal financiële baten en lasten

-

-14.650

2.150 14.613

- 12.463

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

17.727 -2.717 -1

6.7.5.1 6.7.5.2

Netto resultaat

20.443

De cijfers van boekjaar 2012 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.

89

-

4.406

-

1.645 2

- 6.053

6.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 in duizenden euro’s 2013

2012

Kasstroom uit operationele activiteiten 15.320

Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: Afschrijvingen Waardeveranderingen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen en vlottende activa Geactiveerde productie eigen bedrijf Afwaardering koopprojecten Dotatie/vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)

14.622

16.528

- 2.107 53 0 0

- 1.193 - 337 459 19

-

43 795

-

20 286

655

-

867

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Betaalde interest Ontvangen interest Ontvangen dividend Ontvangen/(betaalde) belasting naar de winst

8.594

12.365

14.303

27.685

22.897

- 14.638 141 0

- 14.268 109 0

0

0

Saldo kasstroom uit operationele activiteiten

- 14.497

- 14.159

13.188

8.738

De cijfers van boekjaar 2012 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden 90

Kasstroom uit investeringsactiviteiten 2013 Investeringen in materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in financiële vaste activa

2012

- 4.148

- 4.245

- 8.138

- 29.139

-

327

-

815

-

530

-

560

0 31

-

0 47

-

1.717 663 211

Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten

1.106 177 213

- 10.583

- 33.310

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden

0 -2.500

Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten

52.000 - 13.001

- 2.500

Mutatie liquide middelen

105

De cijfers van boekjaar 2012 zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden 91

38.999

- 14.427

6.4 Geconsolideerd overzicht totaalresultaat over 2013 in duizenden euro’s 2013

2012

Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon Herwaardering materiële vaste activa / terugname herwaardering materiële vaste activa via het eigen vermogen

20.443

-23.300

Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen van de rechtspersoon

Totaalresultaat van de rechtspersoon

92

- 6.053

45.820

- 23.300

45.820

- 2.857

39.767

6.5 Toelichting behorende bij de geconsolideerde jaarrekening 2013 6.5.1

Algemeen

Toegelaten instelling Stichting Bo-Ex ‘91, gevestigd te Utrecht, kantoorhoudend aan de J.C. Maylaan 18, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Groepsverhoudingen Stichting Bo-Ex ’91staat aan het hoofd van de Bo-Ex groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Bo-Ex wordt hiermee bedoeld Stichting Bo-Ex ’91 en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard en de Beleidsregels toepassing WNT. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijzigingen. De vergelijkende cijfers in de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden. Continuïteit De toegelaten instelling wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet maatregelen woningmarkt 2014 en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Om te blijven voldoen aan kengetallen, zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur een beleid ingezet van kostenbesparing en temporisering van investeringen. Dit is reeds opgenomen in het ondernemingsplan 2012-2016 en de ingediende dPi 2013. De kostenbesparingen voor de jaren tot en met 2018 zullen een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Het bestuur heeft in haar projecties tevens rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. Het bestuur concludeert dat de hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden niet leiden tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

93

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormings- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritiek voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus. Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exit

94

yield, markthuren en leegwaarde. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een externe deskundige. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw en transformatie ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling en met haar verbonden partijen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw- en transformatieprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen. Vastgoed bestemd voor de verkoop: Bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen onder meer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties en de huidige onderhoudsstaat. Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie): Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten. Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarop op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden, indien van toepassing, afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: 1 Stichting Bo-Ex ’91, Utrecht (100%) 2 3 4 5

Bo-Ex Holding B.V., Utrecht Bo-Ex Dienstverlening B.V., Utrecht Bo-Ex Projectontwikkeling B.V., Utrecht Bo-Ex Verhuur B.V., Utrecht

(100%) (100%) (100%) (100%)

95

De activiteiten van de vennootschappen bestaan voornamelijk uit dienstverlening aan niet-huurders en energielevering aan huurders en niet-huurders, projectontwikkeling van koop- en huurwoningen en verhuur van dure huurwoningen, bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten bij de vervolgwaardering worden gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, worden in afwijking hiervan de direct toerekenbare transactiekosten direct in de winsten-verliesrekening verantwoord. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden. Bijzondere waardeverminderingen financiële activa Een financieel actief dat niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd tegen reële waarde met waardewijzigingen in de winst-en-verliesrekening of geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde, wordt op iedere verslagdatum beoordeeld om te bepalen of er objectieve aanwijzingen bestaan dat het actief een bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Een financieel actief wordt geacht onderhevig te zijn aan een bijzondere waardevermindering indien er objectieve aanwijzingen zijn dat na de eerste opname van het actief zich een gebeurtenis heeft voorgedaan die een negatief effect heeft gehad op de verwachte toekomstige kasstromen van dat actief en waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt. Objectieve aanwijzingen dat financiële activa onderhevig zijn aan een bijzondere waardevermindering omvatten het niet nakomen van betalingsverplichtingen en achterstallige betaling door een debiteur, herstructurering van een aan de toegelaten instelling toekomend bedrag onder voorwaarden die de toegelaten instelling anders niet zou hebben overwogen, aanwijzingen dat een debiteur of emittent failliet zal gaan, en het verdwijnen van een actieve markt voor een bepaald effect. Aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen van vorderingen en beleggingen die door de toegelaten instelling worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs worden zowel op het niveau van specifieke activa als op collectief niveau in aanmerking genomen. Van alle individueel significante vorderingen en beleggingen wordt beoordeeld of deze specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering. Alle individueel significante vorderingen en beleggingen waarvan is vastgesteld dat deze niet specifiek onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering worden vervolgens collectief beoordeeld op een eventuele waardevermindering die zich al heeft voorgedaan maar nog niet is vastgesteld. Van individueel niet-significante vorderingen wordt collectief beoordeeld of deze onderhevig zijn aan bijzondere waardevermindering door samenvoeging van vorderingen met vergelijkbare risicokenmerken.

96

Bij de beoordeling van de collectieve waardevermindering gebruikt de toegelaten instelling historische trends met betrekking tot de waarschijnlijkheid van het niet nakomen van betalingsverplichtingen, het tijdsbestek waarbinnen incassering plaatsvindt en de hoogte van geleden verliezen. De uitkomsten worden bijgesteld als de leiding van de toegelaten instelling van oordeel is dat de huidige economische en kredietomstandigheden zodanig zijn dat het waarschijnlijk is dat de daadwerkelijke verliezen hoger dan wel lager zullen zijn dan historische trends suggereren. Een bijzonder waardeverminderingsverlies met betrekking tot een tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd financieel actief wordt berekend als het verschil tussen de boekwaarde en de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, gedisconteerd tegen de oorspronkelijke effectieve rente van het actief. Verliezen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Rente op het aan een bijzondere waardevermindering onderhevige actief blijft verantwoord worden via oprenting van het actief met de oorspronkelijk effectieve rente. Bijzondere waardeverminderingsverliezen onder de (geamortiseerde) kostprijs van de beleggingen in effecten die tegen reële waarde worden gewaardeerd, met verwerking van waardewijzigingen in het eigen vermogen, worden direct ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord. Als in een latere periode de waarde van het actief, onderhevig aan een bijzondere waardevermindering, stijgt en het herstel objectief in verband kan worden gebracht met een gebeurtenis die plaatsvond na de opname van het bijzondere waardeverminderingsverlies wordt het bedrag uit hoofde van het herstel opgenomen in de winst-enverliesrekening tot maximaal de oorspronkelijke kostprijs. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en overig sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Bo-Ex kwalificeert het sociale vastgoed als bedrijfsmiddel. De nadruk van het beleid ligt op het terrein van het realiseren van volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat centraal. De kernpunten uit dit volkshuisvestelijke beleid betreffen: -

voorzien in betaalbare woningen, van goede kwaliteit voor lage inkomens; verzekeren van de toegankelijkheid betaalbare woningen; investeren in zwakke wijken.

Het beleid van Bo-Ex is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement

97

plaats. Daarmee kwalificeert Bo-Ex zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder paragraaf 6.6.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling zijn gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan tien procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan tien procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeveminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugneming zijn van eerder ten laste van de winst98

en-verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, en wel onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeveranderingen van materiële vaste activa. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-en-verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De verwachte economische levensduur luidt als volgt: Kantoorpand Uitbreiding kantoorpand Meubilair, aankleding gebouw etc. Apparatuur, computers, software Bedrijfsauto’s

33 jaar 25 jaar 10 jaar 3 - 5 jaar 3 - 7 jaar

Bij de bedrijfsauto’s wordt rekening gehouden met een restwaarde. 99

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 6.6.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Per jaareinde is op basis van de afzonderlijke objecten, danwel van een groep van gelijksoortige objecten de marktwaarde in verhuurde staat vastgesteld aan de hand van externe gegevens middels de DCF methode. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling zijn gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten-verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van 100

de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van het geinvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het Raad van Commissarissen besluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutaties worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst-en-verliesrekening in de post nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verantwoord. Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzaam lagere bedrijfswaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve-rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld. Rentebaten worden verantwoord in de periode waartoe zij behoren, rekening houdend met de effectieverentevoet van de desbetreffende actiefpost. Eventuele winsten of verliezen worden verantwoord onder financiële baten en lasten.

101

Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet welke is opgegeven door de subsidieverstrekker en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dat de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde. Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht en woningen die uit het bestaande bezit (‘sociaal dan wel commercieel vastgoed in exploitatie’) ter verkoop worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De voorraad woningen uit het bestaande bezit ter verkoop wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment van uit verhuur nemen van de woningen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats van voorraad grond- en ontwikkelposities naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor de verkoop. De investeringen worden bij de start als vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop geclassificeerd. Wanneer eenheden verkocht zijn wordt dat deel van de investering als onderhanden projecten geclassificeerd. In de waardering van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen en gebruikte materialen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. Verwachte verliezen op vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt.

102

Voorraad materialen De voorraden materialen is gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs onder aftrek van een eventuele voorziening voor incourantheid. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen en gebruikte materialen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden project. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten. Groepsvermogen Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief.

103

Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer: - sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en - een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en - het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan 1 jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de toegelaten instelling bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. 104

Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreffen de voorziening jubileumuitkering en uitkering bij uitdiensttreding, gewaardeerd tegen contante waarde. Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten (exclusief de inbegrepen servicedienst). Huuropbrengsten worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen in rekening gebrachte bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruit ontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat de toegelaten instelling zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door de toegelaten instelling gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van de toegelaten instelling voor de kosten van een actief worden systematisch in de winst-en-verliesrekening opgenomen gedurende de gebruiksduur van het actief. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). 105

Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto-omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering zijn gebracht de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreffen de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden hieronder verantwoord. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.

106

Personeelsbeloningen/pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zij begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed).

107

Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het geïnvesteerd vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst-en-verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst-enverliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Bepaling reële waarden financiële instrumenten Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van de toegelaten instelling vereist de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderingsen informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nadere informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.

108

Handels- en overige vorderingen De reële waarde van handels- en overige vorderingen is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen actuele rentes vermeerderd met een gewogen gemiddelde opslag voor kredietrisico’s.

109

6.6 Toelichting op de geconsolideerde balans In duizenden euro’s

Materiële vaste activa 6.6.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2013 445.372 72.886 -21.324 -29.807

Aanschafprijs Herwaardering Cumulatieve waardevermindering Cumulatieve afschrijvingen

467.127

Bedrijfswaarde

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Overboeking investering van vastgoed in ontwikkeling Overboeking waardevermindering van vastgoed in ontwikkeling Herwaardering (via eigen vermogen) Afschrijvingen Terugneming waardevermindering Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie

1.264 -1.717 9.078 -206 -23.300 -14.195 -17 -8.278

-37.371

Saldo

Stand per 31 december 2013: Aanschafprijs Herwaardering Cumulatieve waardevermindering

445.719 49.586 -21.547

Cumulatieve afschrijvingen

-44.002

429.756

Bedrijfswaarde

110

De boekwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 359.200.000,-. De som van de herwaarderingen bedraagt per balansdatum € 70.556.000,-. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de actuele waarde met € 37.370.000,- afgenomen, met name door aanpassing van het huurbeleid, de verhuurdersheffing en de overboeking van sociaal naar commercieel vastgoed. De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt € 429.756.000.- (2012: € 467.127.000.-). De bedrijfswaarde ten behoeve van de dVi bedraagt € 425.344.000,- . Het verschil betreft de ingerekende saneringsbijdrage van het CFV. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoed gerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroom genererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroom genererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, en erfpachtherzieningen. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhogingen van 2,50% in 2014, 1,50% in 2015, 1,00% in 2016 en vanaf 2017 jaarlijks 2,00% (voorgaand jaar: 2,50% in 2014, 2,00% in 2015, 2,25% in 2016 en 2017 en vervolgens jaarlijks 2,00%); – een extra huurverhoging van 1,50% in 2014, 2015, 2016 en 2017 en vanaf 2018 0,00% –

– –

– – –

(voorgaand jaar: nihil); jaarlijkse huurstijging voor harmonisatie, gebaseerd op een mutatiegraad van 6,00% voor de eerste vijf jaar, waarbij deze wordt opgetrokken naar de streefhuur en afgetopt op de DAEB grens (voorgaand jaar: idem met een mutatiegraad van 5,00%); jaarlijkse huurderving van 1,40% voor de eerste vijf jaar en daarna 1.00% (voorgaand jaar: 1,00%); jaarlijkse stijgingen van de exploitatie- en onderhoudslasten van 2,00% in 2014, 1,50% in 2015, 2,50% in 2016, 2017 en 2018 en vanaf 2019 3,00% (voorgaand jaar: 2,50% in 2014, 2,75% in 2015, 2016 en 2017 en vervolgens vanaf 2018 jaarlijks 3,00%); de verwachte verkopen voor de komende vijf jaar (voorgaand jaar: idem); de onderhoudslasten zijn, evenals voorgaand jaar, gebaseerd op het verwachte cyclisch onderhoud en de verwachte kosten voor mutatie- en serviceonderhoud; een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop, onder aftrek van de te maken kosten van sloop en herhuisvesting (voorgaand jaar: idem);

111

–

–

– – –

een disconteringsvoet van 5,25% (voorgaand jaar: idem), jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met inachtneming van de bepalingen van RJ 121; kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel. de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, tenzij vanuit de planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is; de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting maakt voor 2014 en volgende jaren geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar alleen voor 2013); de verhuurderheffing maakt voor 2014 en volgende jaren onderdeel uit van de bedrijfswaarde (voorgaand jaar alleen voor 2013); de te betalen vennootschapsbelasting maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

In het sociaal vastgoed in exploitatie zijn 9.148 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen van deze woningen bedraagt € 1.380.051.000,- (waarde per 1-1-2013) (waarde per 1-1-2012: € 1.419.692.000,-). Woningen bestemd voor verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het sociaal vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 651. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 24. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 4.086.000,-. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Gevoeligheidsanalyse Een verlaging van de inflatieverwachting met 0,5% voor elk jaar tot en met 2018 resulteert in een verlaging van de bedrijfswaarde met € 4.606.000,- tot € 425.150.000,-. Een verlaging van de inkomensafhankelijke huurverhoging naar nihil vanaf 2015 resulteert in een verlaging van de bedrijfswaarde met € 7.487.000,- tot € 422.269.000,-. Een aanpassing van de verwachte verkopen naar maximaal 66% leidt tot een verhoging van de bedrijfswaarde met € 1.011.000,- tot € 430.767.000,-. De bovenstaande aanpassingen leiden tezamen tot een bedrijfswaarde van € 418.674.000,-.

112

6.6.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Stand per 1 januari 2013: 3.738 -3.289

Aanschafprijs Cumulatieve waardevermindering

449

Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Toegerekende investeringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking waardevermindering naar sociaal vastgoed in exploitatie

8.138 54 -9.078 206

Waardevermindering Terugneming waardevermindering Vervallen projecten aanschafprijs vervallen projecten cumulatieve waardevermindering

-1.136 2.127 -36 36

311

Saldo

Stand per 31 december 2013: 2.816 -2.056

Aanschafprijs Cumulatieve waardeverminderingen/voorziening

760

Boekwaarde

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie geen bouwrente geactiveerd (2012: € 1.863.998,-).

113

6.6.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie en overige zaken Bedrijfsgebouwen

Onroerende Overige installaties roerende

Totaal

zaken Stand 1 januari 2013: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

4.204

542

1.529

6.269

-1.518

-82

-927

-2.521

2.686

460

602

3.748

21 -393 393 -185

40 -38 35 -35

266 -286 276 -207

327 -717 704 -427

-164

2

49

-113

3.832 -1.310

544 -82

1.509 -858

5.885 -2.250

2.522

462

651

3.635

Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen desinvesteringen Afschrijvingen

Saldo

Stand per 31 december 2013: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen

Boekwaarde

114

Vastgoedbeleggingen 6.6.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2013 42.227 6.957

Aanschafprijs Cumulatieve waardeveranderingen

49.184

Marktwaarde

Mutaties in het boekjaar: 530

Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie

- 618 - 45 - 146 8.424 17.057

Desinvesteringen verkopen Overige desinvesteringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie Herwaardering

25.202

Saldo

Stand per 31 december 2013: 50.362 24.024

Aanschafprijs Cumulatieve waardeveranderingen

74.386

Marktwaarde

De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt € 74.386.000,- (2012: € 49.184.000,-). Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat wordt gebruik gemaakt van de Discounted Cash Flow (DCF) methode. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenoemde exit-yield). Het schatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt

115

tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip marktwaarde in verhuurde staat. Het schatten van kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconforme uitgangspunt gedaan. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van gegevens van een externe onafhankelijke taxateur en van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX). De VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zo nodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere contractuele verplichtingen. De leegwaarde welke benut wordt bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van te maken kosten. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt voor woningen 7,5% en voor bedrijfsonroerend goed 8,75% (2012: 7,5% en 8,75%). In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn 1.126 verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de WOZ beschikkingen van deze woningen bedraagt € 83.669.000,- (waarde per 1-1-2013). (waarde per 1-1-2012: € 61.271.000,-). Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 65.446.000,(2012:€ 43.871.000,-). De bedrijfswaarde ten behoeve van de dVi bedraagt € 65.271.000,-. Het verschil betreft de ingerekende saneringsbijdrage van het CFV. Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde conform RJ 121, wordt verwezen naar hoofdstuk 6.5. Hypothecaire zekerheden Het commercieel vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn Het aantal woningen behorend tot het commercieel vastgoed in exploitatie, welke zijn geclassificeerd voor de verkoop bedraagt 152. Het aantal woningen, dat naar verwachting komend jaar verkocht zal worden, bedraagt 11. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 2.157.000,-. Gevoeligheidsanalyse Een verlaging van de inflatieverwachting jaarlijks met 0,5% resulteert in een verlaging van de marktwaarde met € 3.347.000,- tot € 71.039.000,-. Een daling van de leegwaarde met 5% in 2014 leidt tot een daling van de marktwaarde met € 15.000,- tot € 74.371.000,-. De bovenstaande aanpassingen leiden tezamen tot een marktwaarde van € 71.024.000,-.

116

Financiële vaste activa 6.6.3.1 Deelnemingen Deelnemingen 238

Stand 1 januari 2013: Mutaties in het boekjaar:

0 -25 0 0 24

Investeringen/verstrekkingen Desinvesteringen/aflossingen Aandeel in resultaat deelnemingen Ontvangen dividend deelnemingen Waardeveranderingen

237

Stand per 31 december 2013

De post deelnemingen (allen gevestigd te Utrecht) betreft: 2013 WoningNet N.V. B.V. Woonwagenexploitatie C.V. De Witte Vrouwe Wonen Boven Winkels Utrecht N.V. Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.

( 1,43%) (16,00%) ( 7,14%) (33,33%) ( 1,00%)

2012

64 3 147 0 23

64 3 147 1 23

237

238

6.6.3.2 Latente belastingvorderingen Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de Belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 1 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds 1 jaar verlengd, tenzij een van de partijen vóór 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst noch door Bo-Ex opgezegd vóór 1 december 2012 en derhalve van toepassing op het jaar 2013. Vastgoed dat Bo-Ex al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is.

117

Leningen zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. De latente belastingpositie is berekend over tijdelijk verrekenbare verschillen uit hoofde van de waardering van vastgoedbezit, leningen en derivaten (indien van toepassing), alsmede voorwaartse verliescompensatie.

Latente belastingvorderingen 5.367

Stand per 1 januari 2013: Mutaties in het boekjaar:

156 3.105 -46

Oprenting Dotatie ten gunste van het resultaat Vrijval ten laste van het resultaat

8.582

Stand per 31 december 2013

De post latente belastingvorderingen ad € 8,6 miljoen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. De contante waarde van deze vordering is gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigd) van 2,9175% (2012: 2,888%). Het kortlopende deel (< 1 jaar) bedraagt € 675.581,-. De nominale waarde van de post belastingvordering bedraagt ultimo 2013 € 10,8 miljoen. De niet tot waardering gebrachte tijdelijke verschillen bedragen ultimo 2013 € 157,1 miljoen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen

•

Sociaal en commercieel vastgoed dat in de komende jaren naar verwachting blijvend zal worden verhuurd en waarvan de commerciële waarde per PMC (productmarktcombinatie) lager ligt dan de fiscale waarde. Het tijdelijke verschil dat niet verwerkt is bedraagt € 157,1 miljoen (2012: € 157,5 miljoen). De reden hiervoor is dat dit vastgoed fiscaal niet afwikkelt. De fiscale waarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 1.132,4 miljoen. De boekwaarde van dit vastgoed betreft een bedrag van € 504,1 miljoen. De niet-verwerkte latente belastingvordering bedraagt € 157,1 miljoen (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Bij een aantal objecten komt de fiscale boekwaarde boven de bodemwaarde uit. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid tot fiscale afschrijvingen op woningen in exploitatie. De maximale afschrijvingscapaciteit over de totale looptijd bedraagt € 6,7 miljoen. De latentie hiervan bedraagt € 1,7 miljoen. Bij een disconteringsvoet van 2,975% is de contante waarde € 1,4 miljoen.

•

Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 6,6 miljoen, en is gewaardeerd tegen contante waarde, gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigt) van 2,9175% (2012: 2,8875%). De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 11 jaar.

•

Het tijdelijke verschil inzake commercieel vastgoed waarvan verwacht wordt dat dit in de komende 5 jaar wordt verkocht bedraagt € 5,7 miljoen (2012: € 4,6 miljoen). De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 1,4 miljoen

118

(2012: € 1,2 miljoen) (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Het kortlopend deel (<1 jaar) bedraagt € 260.438.s •

Het tijdelijke verschil inzake materiele vaste active ten dienste van de exploitatie bedraagt € 403.632,-. De fiscale waarde van de materiele vaste active ten dienste van de exploitatie is hoger dan de boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal € 100.908,- (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde).

•

Het tijdelijke verschil inzake de fiscale verliesverrekening heeft betrekking op het niet-bestede gedeelte van de (fiscale) herbestedingsreserve en herinvesteringsreserve. Dit betreft een bedrag van € 9,3 miljoen (2012: € 1,4 miljoen). De latente belastingverplichting inzake de herbestedingsreserve en herinvesteringsreserve bedraagt nominaal € 2,3 miljoen (2012: € 0,3 miljoen). De contante waarde van dit verschil gebaseerd op een disconteringsvoet na belasting (die de rente van de leningenportefeuille vertegenwoordigt) van 2,9175% (2012: 2,8875%) bedraagt € 2,1 miljoen (2012: 0,3 miljoen).

6.6.3.3 Leningen u/g Lening u/g Stand 1 januari 2013: 17 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

•

17

Boekwaarde

Mutaties in het boekjaar: 0 0 0

Verstrekkingen Aflossingen Waardeveranderingen

0

Saldo

Stand per 31 december 2013 17 0

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

• Boekwaarde

17

De Leningen u/g betreft een renteloze lening voor onbepaalde tijd aan de STUW (Stichting Utrechtse Woningcorporaties).

119

6.6.3.4 Te vorderen BWS-subsidies Te vorderen BWSsubsidies Stand 1 januari 2013: 10.199 -9.353

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

•

Boekwaarde

846

Mutaties in het boekjaar: 31

Toevoeging rente

-211

Ontvangen BWS-subsidies

-180

Saldo

Stand per 31 december 2013 10.199 -9.533

Aanschaffingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen

• Boekwaarde

666

Het kortlopende deel van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt € 211.000,- (2012: € 211.000,-).

120

Voorraden 6.6.4.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

0

Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar: Investeringen Desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming waardevermindering

29 -89 -29 89

Vervallen projecten aanschafprijs Vervallen projecten cumulatieve waardevermindering

-60 60

0

Saldo

Stand per 31 december 2013 0 0

Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardevermindering

• Boekwaarde

0

6.6.4.2 Overige voorraden 2013 Onderhoudsmaterialen

121

2012

23

66

23

66

Vorderingen 6.6.5.1 Huurdebiteuren 2013 Huurdebiteuren Vooruitontvangen huur Betalingsregelingen met huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid

2012

1.586

972

-519 71 -336

-635 75 -323

802

89

De achterstand huurdebiteuren exclusief vooruit ontvangen huur in procenten van de jaarhuur bedraagt ultimo jaar 3,1% (2012: 2,0%). Het saldo huurdebiteuren exclusief de vertrokken bewoners bedraagt ultimo jaar 1,95% (2012: 1,3%).

6.6.5.2 Gemeenten In de vorderingen op gemeenten is een bedrag opgenomen van € 0,- (2012: € 255.000,-) met een resterende looptijd van langer dan 1 jaar.

6.6.5.3 Overige vorderingen

2013 30

Projectdebiteuren

30

122

2012 30

30

6.6.5.4 Overlopende activa 2013 Vooruitbetaalde leveringen en diensten Nog te ontvangen rente liquide middelen Nog te ontvangen bijdragen onderhoudskosten Overige

2012

820

943

30 190 1.034

44 247 517

2.074

1.751

2013

2012

2 11.523 4

1 11.419 4

11.529

11.424

De overlopende activa hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

Liquide middelen 6.6.6.1

Liquide middelen

Kas Bank Giro

De liquide middelen staan ter vrije beschikking. Bij Rabobank bestaat een kredietruimte van € 5,0 miljoen. Deze faciliteit is voor onbepaalde tijd, tot wederopzegging, ter beschikking gesteld.

123

Groepsvermogen 6.6.7.1

Eigen vermogen

Voor een toelichting op het eigen vermogen wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening.

Voorzieningen 6.6.8.1

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 0

Stand per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar Toevoeging ten laste van resultaat Onttrekkingen Vrijval ten gunste van resultaat Saldering met vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

507 0 0 -507

0

Stand per 31 december 2013

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening is gesaldeerd met het vastgoed in ontwikkeling.

6.6.8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 827

Stand per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar

24 474 0

Oprenting Toevoeging ten laste van resultaat Vrijval ten gunste van resultaat

1.325

Stand per 31 december 2013

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 6.6.3.2 van de toelichting.

124

6.6.8.3 Overige voorzieningen Stand per 1 januari 2013

245

Mutaties in het boekjaar Dotatie

8

Onttrekking

-24

Stand per 31 december 2013

229

De Overige voorzieningen betreft de voorziening jubileumuitkeringen. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt € 12.900,-. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan 5 jaar afwikkelt bedraagt € 142.818 ,-.

125

Langlopende schulden 6.6.9.1

Schulden/leningen kredietinstellingen

380.596

Stand per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar:

0 -2.500

Nieuw opgenomen leningen Aflossingen

-2.500

Saldo

Schulden/leningen kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend jaar

378.096 0

Stand per 31 december 2013

378.096

Looptijd van: 1-5 jaar > 5 jaar

25.500 352.596

126

De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Schulden/ leningen kredietinstellingen Vastrentende leningen Variabel rentende leningen

352.596 25.500

Stand per 31 december 2013

378.096

De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Voor een overzicht van deze renteherzieningsmomenten wordt verwezen naar punt 6.6.11 Financiële instrumenten, van de toelichting. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening indien de hoger dan wel lager is dan de oude contractrente - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille, zonder het effect van rente-instrumenten, bedraagt 3,89% (2012: 3,97%). De rente van de variabel rentende lening (zogeheten roll-over lening) is gebaseerd op 1-maands euribor. De rente van de roll-over lening kent een spread van 45 punten boven euribor. Het totaal van door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt € 380,6 miljoen (2012: € 380,6 miljoen). De kredietfaciliteit in rekening-courant bij de Rabobank bedraagt per 31 december 2013 € 5,0 miljoen (2012: € 5,0 miljoen) en de rente euribor plus 1,1%. Het krediet wordt niet verlaagd. De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2013 10 jaar (2012: 11 jaar).

127

6.6.9.2 Waarborgsommen Waarborgsommen 10

Stand per 1 januari 2013 Mutaties 2012:

4 0 0

Vermeerderingen waarborgsommen Verminderingen a.g.v. terugbetaling Rente

14

Stand per 31 december 2013

Looptijd van: < 1 jaar 1-5 jaar

0 0 14

> 5 jaar

128

Kortlopende schulden 6.6.10.1 Schulden aan kredietinstellingen 2013 Bankkrediet

2012

0

0

0

0

De kredietfaciliteit in rekening-courant bij Rabobank N.V. bedraagt per 31 december 2013 € 5,0 miljoen (2012: € 5,0 miljoen) en de rente euribor plus 1,1%.

6.6.10.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2013 Omzetbelasting Premies sociale verzekeringen Loonheffing Vennootschapsbelasting

2012

151 66 178 0

285 80 221 0

395

586

6.6.10.3 Overlopende passiva

Niet vervallen rente op leningen Verplichtingen inzake onderhoud en opgeleverde nieuwbouwprojecten Overige

De overlopende passiva hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

129

2013

2012

7.347 4.437 138

7.208 7.321 115

11.922

14.644

6.6.11

Financiële instrumenten

Algemeen Bo-Ex maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de onderneming blootstelt aan marktrisico, reële waarde renterisico, kasstroomrisico en prijsrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s te beheersen en de risico’s van onvoorspelbare ongunstige ontwikkelingen op de financiële markten en daarmee de financiële prestaties van Bo-Ex te beperken, heeft Bo-Ex een beleid inclusief een stelsel van limieten en procedures opgesteld. Kredietrisico Bo-Ex loopt kredietrisico over financiële vaste activa, vorderingen en effecten. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt € 920.000,- (zijnde andere deelnemingen, vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen en overige financiële vaste activa). Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt € 2.906.000,-. De vorderingen van Bo-Ex uit hoofde van de huurdebiteuren zijn gespreid over een groot aantal huurders. Op basis van betalingsgedrag uit het verleden blijken hier geen grote risico’s uit. Renterisico en kasstroomrisico Bo-Ex loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden en herfinanciering van bestaande schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de toegelaten instelling risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. Het beleid van Bo-Ex is om haar financieringen aan te trekken binnen de daarvoor gestelde randvoorwaarden van het WSW. Hieronder is een tabel opgenomen met het totaal effect van een stijging en daling van de marktrente inzake de flexibele roll-over op het vermogen en resultaat voor de komende 5 jaar:

Ontwikkeling Marktrente (x €1.000,-)

Effect op vermogen

Effect op resultaat

- 0,16%

-127

-127

+0,50% +1,00%

-255 -510

-255 -510

Ultimo 2013 is de toegelaten instelling voor 93,25% gefinancierd met vastrentende leningen en voor 6,75% met variabel rentende leningen. Het renterisico van de flexibele roll-over leningen is niet afgedekt met een rente instrument. De rentelast over de leningenportefeuille bedraagt € 14,8 miljoen en de effectieve vermogenskostenvoet 3,89% (2012: 3,97%). Indien de rente per 31 december met 1% zou stijgen waarbij alle andere variabelen constant blijven zal de rentelast met € 0,26 miljoen in 2014 stijgen. Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van Bo-Ex is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% renterisico inclusief herfinanciering te lopen. De geldende norm van het Waarborgfonds is eveneens 15% van de restanthoofdsom 130

van de leningen bij aanvang van het jaar. Het renterisico (in % van de restanthoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van:

• • •

het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met de restanthoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt, én de restanthoofdsom van rentetypisch kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen zonder cap) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt: verminderd met:

Op basis van de leningenportefeuille ziet het renterisico er als volgt uit:

Renterisico langlopende leningen 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% Renterisico

4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 8,07% in 2014 en 2015. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar.

131

Herfinancieringsrisico Op basis van de leningenportefeuille ziet het herfinancieringsrisico (inclusief variabel rentende leningen) bestaande uit de renteherzienings- en aflossingsmomenten er als volgt uit:

Herfinancieringsrisico langlopende leningen 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% Herfinancieringsrisico

4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022

Het herfinancieringsrisico van de portefeuille bedraagt maximaal € 25,5 miljoen (8,07%) in 2015. Dit betreft het risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Concentratie liquiditeitsrisico Bo-Ex zorgt voor diversificatie van de liquiditeitsbronnen en het behoud van toegang bij meerdere banken en andere financiële instellingen waar liquiditeiten kunnen worden verkregen en besteedt aandacht aan de gevolgen van het wegvallen van deze financieringsbronnen. De partijen waarbij leningen zijn afgesloten bestaan uit de volgende instellingen: Leningen overheid en kredietinstellingen N.V. Bank Nederlandse Gemeenten Nationale Waterschapsbank N.V.

279.096 99.000

Stand per 31 december 2013

378.096

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten en de Nationale Waterschapsbank N.V. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap. De 132

Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het risico dat leningen worden opgeëist bij een faillissement is hiermee voor deze banken beperkt. Liquiditeitsrisico Bo-Ex ziet erop toe dat er voldoende opvraagbare tegoeden zijn om gedurende een periode van 30 dagen de verwachte operationele kosten te dekken, inclusief het voldoen aan de financiële verplichtingen. Hierin is geen rekening gehouden met het eventuele effect van extreme omstandigheden die redelijkerwijs niet kunnen worden voorspeld, zoals natuurrampen. Daarnaast beschikt de onderneming over de volgende kredietruimte:

•

een niet door zakelijke zekerheid gedekt rekening-courantkrediet van € 5,0 miljoen. De te betalen rente bedraagt 1-maands euribor plus 110 basispunten (2011: 1-maands euribor plus 110 basispunten);

Valutarisico Bo-Ex is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico’s. Prijsrisico Bo-Ex heeft geen aandelen en loopt derhalve geen prijsrisico. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden/leningen van de overheid en kredietinstellingen bedraagt ultimo 2013 € 402.035.038,-. De boekwaarde bedraagt ultimo 2013 € 378.096.013,-.

133

Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van € 12,0 miljoen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Erfpachtverplichtingen Een deel van de onroerende goederen is gebouwd op grond met erfpachtverplichtingen. Het jaarlijks bedrag aan canonverplichtingen bedraagt € 115.295,- (2013). De canonverplichtingen zijn aflopend tot het jaar 2021. De intentie bestaat om de erfpachtverplichtingen af te kopen. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2013 € 14,4 miljoen (2012: € 14,4 miljoen). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties. Ultimo 2013 is voor € 19.440,- (2012: € 19.440,-) aan bankgaranties verstrekt. Er bestaat een verplichting tot het volstorten van de aandelen WoningNet N.V. Deze verplichting bedraagt € 21.350,-. Bo-Ex staat garant voor de aflossing van een lening verstrekt door Stichting Dutch International Guarantees for Housing voor projecten in de gemeente Leon in Nicaragua met een restant hoofdsom per 31 december 2013 van € 120.542,-. Deze garantstelling vindt plaats vanuit de stedenband tussen de gemeente Utrecht en León. Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting is Bo-Ex hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake van de fiscale eenheid verschuldigde belasting. Claims Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt mede op grond van ingewonnen juridisch advies aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie. De toegelaten instelling heeft tegen de bouwonderneming BAM een claim ingediend inzake de nieuwbouw van complex Tableau blok A, B en C in Leidsche Rijn, wegens te late oplevering van het gehele complex.

134

Saneringsheffing Bo-Ex zal de komende vijf jaren naar verwachting € 5,0 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffing. Overig Bo-Ex is in 2014 een crisisheffing verschuldigd over 2013 van € 4.754,-.

135

6.7 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening in duizenden euro’s

Bedrijfsopbrengsten Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland.

6.7.1.1 Huuropbrengsten 2013

2012

Netto huur

53.172

47.817

Derving wegens leegstand en oninbaarheid

-1.072

-925

52.100

46.892

2,02 2,98

Huurderving in % van de netto huur Huurachterstand in % van de netto huur

1,93 2,03

De netto huur is per 1 juli 2013 verhoogd met gemiddeld 4,1% (2012: 2,3%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2013: 67,5% (2012: 65,0%). De "te ontvangen netto huur" is gewijzigd als gevolg van: – – – – –

de algemene huurverhoging per 1 juli; huuraanpassingen bij mutatie; verhoging huurprijzen als gevolg van aanpassingen en verbeteringen; huurverlagingen in verband met de maximaal redelijke huurprijs en uitspraken van de huurcommissie; verkoop van vastgoed en ingebruikname van nieuwe woningen en woongebouwen.

De geografische onderverdeling van de netto huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven:

Gemeente Utrecht Gemeente Nieuwegein

136

2013

2012

51.755 345

46.564 328

52.100

46.892

6.7.1.2 Opbrengsten servicecontracten

Opbrengsten servicecontracten Derving wegens leegstand en oninbaarheid

2013

2012

2.738 0

2.858 0

2.738

2.858

2013

2012

6.7.1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Verkoopresultaat bestaand bezit

-302

-151

Verkoopresultaat koopprojecten

61

-831

-241

-982

2.578 -2.336 -584

1.377 -1.275 -292

-342 40

-190 39

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit Actuele waarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit

Doorbelasten Loonkosten inzake verkopen

-302

-151

Verkoopresultaat koopprojecten Wijziging in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en Onderhanden projecten

Aantal verkochte woningen bestaand bezit Aantal verkochte garages bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

137

61

-831

61

-831

15 1 0

8 0 0

6.7.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten 2013

2012

Dienstverlening aan derden Contractkosten en inschrijfgelden Serviceabonnementen huurders

264 84 65

145 84 79

Overige Bijdrage woningaanpassingen

140 0

21 2

553

331

Bedrijfslasten 6.7.2.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

6.7.2.2

2013

2012

14.195 427

16.112 416

14.622

16.528

2013

2012

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

Waardevermindering/terugname waardevermindering sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering/terugname waardevermindering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) Dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed)

0

-225

-991

-3.540

-1.116

2.572

-2.107

-1.193

De dotatie/vrijval voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (met betrekking tot sociaal vastgoed) betreft vrijval vanuit overige schulden, zijnde een gereserveerde post voor afrekening van projectkosten.

138

6.7.2.3

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. De post lonen en salarissen betreft voor € 75.000,- (2012: € 143.000,-) ingehuurd personeel. Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2013 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers (exclusief ingehuurd personeel) bij Bo-Ex in fte’s 87,5 (2012: 89,4). Daarnaast is in 2013 0,6 fte als oproepkracht/vakantiekracht en 0,2 fte als inleenkracht werkzaam geweest (2012: respectievelijk 1,3 fte en 0,7 fte). Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. Voor een verdere toelichting op het personeelsbestand wordt verwezen naar het jaarverslag.

6.7.2.4

Pensioenlasten

De pensioenregeling betreft een pensioenregeling bij een bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, dienstjaren en salaris. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Voor de pensioenregeling betaalt Bo-Ex op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan het bedrijfstakpensioenfonds. Behalve de betaling van premies zijn er geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Bo-Ex heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen, anders dan de hogere toekomstige premie. De premies worden verantwoord als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen De geschatte dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 114% (2012: 106%). Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%.

139

6.7.2.5

Onderhoudslasten 2013

2012

Serviceonderhoud Serviceabonnement Mutatieonderhoud

1.994 50 1.536

2.202 62 1.446

Contractonderhoud Schades, vandalisme en inbraakpreventie Planmatig en projectmatig onderhoud Asbestverwijdering Bijdrage onderhoudsfonds VvE Overig onderhoud

1.193 45 4.370 368 491 60

1.170 38 4.251 372 463 73

10.107 -1.735

10.077 -1.694

8.372

8.383

Reeds verantwoord onder personeelskosten

6.7.2.6

Lasten servicecontracten 2013

Levering overige goederen en diensten

140

2012

2.866

3.345

2.866

3.345

6.7.2.7 Overige bedrijfslasten 2013

2012

Onroerend zaakbelasting

1.383

1.401

Rioolrecht/zuiveringsheffing Waterschapsheffing Verzekeringen Verhuurderheffing Saneringsbijdrage CFV Contributie branchevereniging Personeelslasten Huisvestingskosten

1.832 308 108 181 1.941 72 560 261

1.724 323 90 0 0 76 662 330

Bestuurskosten Algemene kosten Uitbesteed beheer Overige bedrijfslasten

78 1.351 346 565

65 1.536 341 412

8.986

6.960

6.7.3

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie

2012

17.057

-537

17.057

-537

6.7.4.1 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013 Geactiveerde rente vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Rente te vorderen BWS-subsidies Rente op uitgezette middelen

141

2012

0 32 95

2.004 38 108

127

2.150

6.7.4.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

Rente langlopende schulden Rente overige schulden Disagio, afsluitkosten en provisie

142

2013

2012

14.743 1 33

14.524 56 33

14.777

14.613

6.7.5.1 Belastingen De onderneming vormt tezamen met haar dochterondernemingen Bo-Ex Holding B.V., Bo-Ex Dienstverlening B.V., Projectontwikkeling B.V. en Bo-Ex Verhuur B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de rechtspersonen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende rechtspersoon als zelfstandig belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met voor de vennootschap geldende fiscale faciliteiten. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25,0% (2012: 25,0%). De belastinglast in de winst- en verliesrekening over 2013 bedraagt € 2,7 miljoen, ofwel 15,3% negatief van het resultaat vóór belastingen (2012: 37,3% negatief) en bestaat uit de volgende componenten: 2013

2012

Acute belastingen boekjaar Acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen Mutatie compensabele verliezen

0 0

0 0

3.215

-1.306

Mutatie tijdelijke verschillen

-498

-339

2.717

-1.645

-

De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Onrendabele investeringen Afschrijvingen Verkoopresultaat bestaand bezit Fiscale onderhoudslasten in renovatieprojecten Ongerealiseerde waardeverandering vastgoedbeleggingen.in exploitatie Overige tijdelijke verschillen

17.727 -2.107 13.106 758 -6.070 -17.057 -821

Totaal permanente en tijdelijke verschillen

-12.191

5.536 Belastbaar bedrag ter bepaling vennootschapsbelasting boekjaar Fiscale verliescompensatie Dotatie HIR

-5.079 -457

-5.536

Acute belastingen boekjaar

0

143

Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 15,9 % bij een nominaal wettelijk tarief van 25,0%. Er is in 2013 geen fiscaal resultaat gerealiseerd. Na verliesverrekening resteert € 9,3 miljoen (2012: € 14,1 miljoen (in verband met fiscale aangifte gewijzigd vergelijkend cijfer)) als verrekenbaar verlies met toekomstige winsten.

6.7.5.2 Resultaat deelnemingen Voor nadere toelichting wordt verwezen naar punt 6.6.3.1 van de toelichting.

Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de toegelaten instelling goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

144

6.8

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

In duizenden euro’s, na resultaatbestemming Activa

2013

2012

Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

429.756

467.127

760

449

3.243

3.324

433.759

470.900

Vastgoedbeleggingen 74.386

Commercieel vastgoed in exploitatie

49.184

74.386

49.184

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen

6.10.1

8.582

5.367

Overige vorderingen Andere deelnemingen

6.10.1 6.10.1

683 237

863 238

Totaal vaste activa

9.502

6.468

517.647

526.552

Vlottende Activa Voorraden Overige voorraden

23

66

23

145

66

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

802 0 804 30 1.953

89 255 423 30 1.957

3.589

2.754

Liquide middelen

11.209

11.200

Totaal vlottende activa

14.821

14.020

532.468

540.572

Totaal activa

146

Passiva 2013 Eigen vermogen Overige reserves

2012

6.10.2 115.776

139.076

20.443 136.219

Totaal eigen vermogen

139.076

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen

0

0

1.325 229

827 245

1.554

Totaal voorzieningen

1.072

Langlopende schulden Schulden/ leningen overheid Waarborgsommen

378.096 14

380.596 10

378.110

Totaal langlopende schulden

380.606

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

4.297

4.607

387 11.901

567 14.644

Totaal kortlopende schulden

Totaal passiva

147

16.585

19.818

532.468

540.572

6.9 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 In duizenden euro’s 2013

2012

Resultaat deelnemingen (na belastingen) Overig resultaat na belastingen

-1 20.444

-2 -6.051

Nettoresultaat

20.443

-6.053

148

6.10 Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2013 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2013 van de toegelaten instelling. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt de toegelaten instelling gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. De cijfers voor 2012 zijn, waar nodig, geherrubriceerd om vergelijkbaarheid met 2013 mogelijk te maken. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening, met uitzondering van het volgende: Financiële instrumenten In de enkelvoudige jaarrekening worden financiële instrumenten gepresenteerd op basis van de juridische vorm. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van de toegelaten instelling in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en haar deelnemingen en tussen deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.

149

6.10.1 Financiële vaste activa Latente belasting vorderingen

Overige vorderingen

Andere deelnemingen

5.367

863

3.215 0 0 0 0

0 0 -212 0 32

0 -1 0

Saldo

3.215

-180

-1

Stand per 31 december 2013

8.582

683

237

Stand per 1 januari 2013

238

Mutaties in het boekjaar: Dotaties/onttrekkingen Investeringen/verstrekkingen Ontvangen subsidies Waardeverminderingen Toevoeging rente

0

De toegelaten instelling staat aan het hoofd van de Groep en heeft de volgende kapitaalbelangen: Naam

Vestigingsplaats

Aandeel in geplaatst kapitaal %

Deelnemingen in groepsmaatschappijen (volledig opgenomen in consolidatie) Bo-Ex Holding B.V. Bo-Ex Dienstverlening B.V. Bo-Ex Projectontwikkeling B.V. Bo-Ex Verhuur B.V.

Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht

100,00 100,00 100,00 100,00

WoningNet N.V. B.V. Woonwagenexploitatie C.V. De Witte Vrouwe Wijkontwikkelingsmaatschappij Lombok B.V.

Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht

1,43 16,00 7,14 1,00

Het kortlopende deel van de vorderingen op groepsmaatschappijen bedraagt € 815.963,- (2012: € 631.676,-).

150

6.10.2 Eigen vermogen Overige reserves Stand 1 januari 2013

Totaal

139.076

139.076

-23.300 20.443

-23.300 20.443

136.219

136.219

Mutaties in het boekjaar Herwaardering sociaal vastgoed Resultaat boekjaar

Stand per 31 december 2013

Voor de bepaling van de latente belastingpositie uit hoofde van waarderingsverschillen met betrekking tot sociaal vastgoed wordt verwezen naar de toelichting. Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 70.556.000,- (2012: € 75.612.000,-). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 24.024.000,- (2012: € 6.957.000,-).

6.10.3 Fiscale eenheid De onderneming vormt tezamen met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting en omzetbelasting. Elk der vennootschappen is volgens de standaard voorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.

151

6.10.4 Bezoldiging bestuurders en commissarissen Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van Bo-Ex gekomen voor: 2013 2012 Bestuurder Commissarissen en voormalig commissarissen (1)

244.472 46.974

246.156 44.358

291.446

290.514

(1) exclusief de in 2014 te verrekenen bezoldiging commissaris drs. J. de Leeuw. De totale bezoldiging van de statutair directeur bedraagt € 244.472, bestaande uit brutoloon, fiscale bijtelling auto, sociale lasten, pensioenpremies en onkostenvergoeding. Het bedrag van de bestuurdersbezoldiging is exclusief een bedrag van € 4.754,- aan crisisheffing (2012: € 5.236,-). De totale bezoldiging van de commissarissen bedraagt in het boekjaar € 47.589,- (2012: € 44.358,-). De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Drs. L. Markensteyn (voorzitter) Prof. dr. P. van Gool B.K.J. Groenhof Drs. J. de Leeuw Mevrouw drs. Y. Tümer Mevrouw drs. Y. Koster-Dreese

€ 13.001,- incl. BTW € 10.208,- incl. BTW € 3.350,- incl. BTW € 615,- incl. BTW € 10.208,- incl. BTW € 10.208,- incl. BTW

(2012: € 10.745,-) (2012: € 8.436,-) (2012: € 9.883,- incl. BTW) *) (2012: € 10.039,- incl. BTW) (2012: € 10.039,- incl BTW)

*) de bezoldiging zal in 2014 worden verrekend

152

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De informatie in het kader van de WNT is, gebaseerd op de Beleidsregels toepassing WNT, als volgt (bedragen x € 1,-): Voorzitters-

Naam

clausule van toepassing

Ingangsdatum

Einddatum

Omvang

dienstverband

dienst-verband

dienstverband

Beloning

Belastbare

Voorzieningen

vaste en variabele onkostenvergoedingen

beloning betaalbaar op termijn

N

J.J.G.M. Klinkenberg Bestuurder

01-01-1984

nvt

1 FTE

192.310,07

3.625,56

41.562,24

N

J. Timmer – plaatsvervangend bestuurder

01-09-1995

10-12-2013

1 FTE

106.774,88

7.503,80

0,00

N

J. Timmer – manager Vastgoed & Ontwikkeling

11-12-2013

31-12-2013

1 FTE

7.465,13

524,78

0,00

11-12-2013

nvt

1 FTE

6.121,34

420,51

1.308,30

H. Kerlien – N

plaatsvervangend bestuurder

J

L. Markensteyn – voorzitter Raad van Commissarissen

01-01-2009

01-01-2017

nvt

13.001,45

0,00

0,00

N

P. van Gool – lid Raad van Commissarissen

27-03-2007

27-03-2015

nvt

10.207,61

0,00

0,00

N

Y. Koster – lid Raad van Commissarrissen

27-03-2012

27-03-2020

nvt

10.207,61

0,00

0,00

N

Y. Tümer – lid Raad van Commissarissen

28-03-2006

28-03-2014

nvt

10.207,61

0,00

0,00

27-03-2007

30-04-2013

nvt

3.349,76

0,00

0,00

10-12-2013

10-12-2021

nvt

615,25

0,00

0,00

N

B.K.J. Groenhof – lid Raad van Commissarissen

N

J. de Leeuw – lid Raad van Commissarissen *)

*) de bezoldiging zal in 2014 worden verrekend Uitkeringen wegens beëindiging dienstverband hebben niet plaatsgevonden. Motivatie voor overschrijding norm bestuurder: De beloning is vastgesteld door de Raad van Commissarissen op basis van de bestaande arbeidsovereenkomst.

153

6.10.5 Resultaat deelnemingen (na belastingen) 2013

Resultaat Wonen Boven Winkels Utrecht B.V. Resultaat B.V. Woonwagenexploitatie Resultaat C.V. De Witte Vrouwe

154

2012

-4

-2

0 3

0 0

-1

-2

6.10.6 Honoraria van de accountant De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW. KPMG Overig Totaal Accountants KPMG KPMG N.V. netwerk 2013 Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten

2013

2013

71 6 0 0

0 0 0 0

71 6 0 0

77

0

77

KPMG

Overig

Totaal

Accountants N.V. 2012

KPMG netwerk 2012

KPMG 2012

93 6 0 0

0 0 0 0

93 6 0 0

99

0

99

Utrecht, 22 april 2014 Stichting Bo-Ex ‘91 Directie Ir. J.J.G.M. Klinkenberg

Raad van Commissarissen Prof. Dr. P. van Gool Mevrouw Drs. Y. Koster-Dreese Drs. J. de Leeuw MBA Drs. L. Markensteyn (voorzitter)

155

7 Overige gegevens Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming In de statuten is geen artikel opgenomen inzake de resultaatverdeling. Bo-Ex stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Voorstel resultaatbestemming Vooruitlopend op de vaststelling van de jaarrekening door de Raad van Commissarissen wordt voorgesteld het resultaat over 2013 van € 20.443.000,-- toe te voegen aan de overige reserves. Het resultaat over 2013 is opgenomen onder resultaat boekjaar 2013 in het eigen vermogen.

156

8 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en de directie van Stichting Bo-Ex ’91 te Utrecht Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de (in dit verslag opgenomen) jaarrekening 2013 van Stichting Bo-Ex'91 te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur De directie van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. De directie is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. De directie van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

157

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Bo-Ex'91 per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Rotterdam, 22 april 2014 KPMG Accountants N.V.

P.W.J. Smorenburg RA

158

9 Overzicht kerngegevens 2013

2012

2011

2010

2009

9.075 249

9.090 249

8.874 138

8.781 138

8.679 138

43 176 41 -------9.584

43 177 41 -------9.600

39 177 36 -------9.264

38 177 36 -------9.170

1 177 65 -------9.060

118 568

118 568

118 363

118 274

118 268

4 --------10.274 =====

4 --------10.290 =====

4 -------9.749 ====

4 -------9.566 ====

3 -------9.449 ====

141 108

141 108

30 108

30 108

30 108

-

224 111 3 205 4

108 89 1

129 37 7 6 1

511 30 115 4 102 -

-

-

-

-

1 150

-

-

-

2

-

15 1

8 -

15 -

16 -

7 -

-

-

-

-

150

-

-

275

255

133

102

174

60 78

60 -

37 -

8 964

116 208 784

413 297 987

522 297 1.065

813 520

Aantal verhuureenheden - in exploitatie 1. woningen/woongebouwen 2. eenheden in centra voor zorg, dak- en thuislozen 3. maatschappelijk vastgoed 4. garages 5. bedrijfsruimten

- overige eenheden 6. bergingen 7. parkeerplekken 8. overige

- aantal verblijfplaatsen in centra zorg, dak- en thuislozen zorg dak- en thuislozen - opgeleverd huur woningen zorgwoningen koopwoningen bedrijfsruimten parkeergarage cq parkeerplaatsen maatschappelijk vastgoed - aangekocht maatschappelijk vastgoed woningen bedrijfsruimten - verkocht woningen garage - sloop huurwoningen - in aanbouw huurwoningen koopwoningen - renovatie - ontwikkelingsfase projecten nieuwbouw (huur) nieuwbouw (koop) renovatie

159

2013

2012

Aantal verhuureenheden sociaal

commercieel

sociaal

commercieel

8.737 249 43 -

338 176 41

8.853 249 43 -

237 177 41

-------9.029

-------555

-------9.145

-----455

116 3 --------9.148

2 568 1 -------1.126

116 3 -------9.264

2 568 1 ------1.026

=====

====

====

====

-

141 108

-

-

222 111 -

2 -

-

-

4

3 205 -

-105 -

105 -

- 13 1

13 -

11 -

4 1

7 -

1 -

- in aanbouw huurwoningen koopwoningen - renovatie

102

-

174

-

- ontwikkelingsfase projecten nieuwbouw (huur) nieuwbouw (koop) renovatie

8 964

-

116 784

208 -

- in exploitatie 1. woningen/woongebouwen 2. eenheden in centra voor zorg, dak- en thuislozen 3. maatschappelijk vastgoed 4. garages 5. bedrijfsruimten

- overige eenheden 6. bergingen 7. parkeerplekken 8. overige

- aantal verblijfplaatsen in centra zorg, dak- en thuislozen zorg 141 thuis en daklozen 108 - opgeleverd huur woningen zorgwoningen koopwoningen bedrijfsruimten parkeergarage cq parkeerplaatsen maatschappelijk vastgoed - bestemmingswijziging woningen bedrijfsruimten - verkocht woningen garage

160

Bedrijfsvoering 1. Netto bedrijfslasten per vhe (x € 1,-) 2. Netto kasstroom per vhe (x € 1,-) 3. Rente per vhe (x € 1,-) 4. Huuropbrengsten per vhe (x € 1,-) 5. Aantal vhe’s per medewerk(st)er

2013

2012

2011

2010

2009

1.303 3.269 1.564 5.562 108,4

1.121 2.932 1.329 4.998 106.3

1.078 2.490 1.490 4.935 100,3

1.144 2.404 1.350 4.816 100,5

1.088 2.466 1.361 4.384 97,5

6,0 3,89 2,00 2,02 93,0 86,4 8,4 5,43

5,28 3,97 1,90 1,93 96,0 88,3 8,6 4,75

5,12 4,02 1,90 2,29 98,0 90,2 9,3 7,09

4,96 4,08 1,90 1,43 97,0 89,1 9,3 4,26

5,25 4,27 1,90 0,76 97,0 90,4 9,6 4,94

6. Direct rendement verhuur 7. Rendement vreemd vermogen 8. Huurachterstand in % ultimo jaar 9. Huurderving in % jaarhuur 10. Aantal medewerkers in dienst per ultimo 11. Aantal medewerkers in fte in dienst per ultimo 12. Gemiddeld aantal formatieplaatsen per 1.000 Vhe 13. Ziekteverzuim in %

Netto bedrijfslasten: bedrijfslasten, personeelslasten, erfpacht verminderd met opbrengst vergoedingen en overige opbrengsten Netto kasstroom: exploitatie-omzet verhuur verminderd met de exploitatielasten verhuur Vhe: aantal woningen/woongebouwen in exploitatie Direct rendement verhuur: netto kasstroom in procenten van de actuele waarde woningen en woongebouwen Rendement vreemd vermogen: rentelasten inclusief boeterente in procenten van langlopende schulden

161

Kenmerken woningbezit in eigen beheer 1. Goedkope woningen 2. Betaalbare woningen 3. Dure woningen tot huurtoeslag 4. Dure woningen boven huurtoeslag

Kenmerken woningbezit niet in eigen beheer 5. Sociale huurwoningen Totaal woningen/woongebouwen in exploitatie

6. Huur per woningwaarderingspunt *) 7. Huur in procenten maximaal *) 8. Woningwaarderingspunten per woning *)

2013

2012

2011

2010

2009

1.821 4.292 1.760 338 -------8.211

2.075 4.629 1.285 237 --------8.226

2.273 4.542 970 225 -------8.010

2.326 4.576 779 236 -------7.917

2.471 4.533 631 180 --------7.815

864 -------9.075 --------

864 -------9.090 --------

864 -------8.874 --------

864 -------8.781 --------

864 -------8.679 --------

3,32 67,5 149,0

3,13 65,0 147,6

3,53 74,0 128,7

3,49 76,4 124,9

3,41 75,3 124,6

- Goedkope/betaalbare woningen: de grenzen voor goedkoop en betaalbaar zijn voor 2013 € 374,44 en € 574,35. Voor 2012 € 366,37 en € 561,98. Voor 2011 en 2010 € 361,66 en € 554,76; 2009: € 357,37 en € 548,68- Huur per woningwaarderingspunt: het kengetal is berekend op basis van de zelfstandige woningen. *) De trendbreuk in 2012 wordt veroorzaakt door de invoering van de schaarstepunten, onderdeel van het nieuwe huurbeleid. Omdat de netto huren beperkt stegen door het inflatievolgend huurbeleid en de lage mutatiegraad, daalde de netto huur per WWS punt. Doordat de maximale huur van de woningen toenam, daalde de netto huur als percentage van de maximale huur. Financiën (stelselwijziging m.i.v. 2011) 1. Liquiditeit (vlottende activa t.o.v. schulden kort) 2. Solvabiliteit I (eigen vermogen t.o.v. balanstotaal) 3. Solvabiliteit II

- 0,2

- 0,3

- 0,3

- 0,2

- 0,5

25,6

25,7

21,5

25,5

23,9

25,9 6,1 15,0

25,9 1,9 - 4,4

21,7 1,0 - 7,1

27,3 5,5 11,0

27,8 5,5 10,9

14.542 166

14.824 114

10.972 79

12.877 927

11.586 1.918

945 645 417

1.344 - 779 410

1.251 1.418 401

1.026 1.258 381

(eigen vermogen en voorziening t.o.v. balanstotaal) 4. Rentabiliteit totaal vermogen 5. Rentabiliteit eigen vermogen Per verhuureenheid (x € 1,-) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen 3. Onderhoud/leefbaarheid 4. Jaarresultaat 5. Huuropbrengst per maand

990 2.182 464

162

-

Bijlage: BBSH Tabel 2013 Utrecht 1-persoon

Huur <=

Huur € 374,45 t/m € 535,91

€ 374,44 <65

145

425

€ 21.025

7

42

103

152

<= € 21.100

0

5

17

22

>

0

0

21

21

160

174

286

620

€ 21.100

2-personen

Huur <=

Huur € 374,45 t/m € 535,91

€ 374,44

>=65 jaar

Totaal

€ 535,91

13

34

48

>

€ 28.550

0

0

17

17

<= € 28.725

0

0

3

3

>

0

1

8

9

1

14

62

77

€ 28.725

Huur <=

Huur € 374,45 t/m € 574,35

€ 374,44

Subtotaal

Totaal

1

>=3 personen

>=65 jaar

Huur >

<= € 28.550

Subtotaal

<65

€ 535,91

127

Subtotaal

<65

Totaal

153

<= € 21.025 >

>=65 jaar

Huur >

Huur >

Totaal

€ 574,35

<= € 28.550

1

13

16

30

>

€ 28.550

0

2

5

7

<= € 28.725

0

0

2

2

>

0

0

0

0

1

15

23

39

162

203

371

736

€ 28.725

163

BBSH Tabel 2013 Nieuwegein 1-persoon

Huur <=

Huur € 374,45 t/m € 535,91

€ 374,44 <65

>=65 jaar

0

1

1

>

€ 21.025

0

0

0

0

<= € 21.100

0

0

1

1

>

0

0

1

1

0

0

3

3

€ 21.100

Huur <=

Huur € 374,45 t/m € 535,91

€ 374,44

Totaal

€ 535,91

0

0

0

>

€ 28.550

0

0

0

0

<= € 28.725

0

0

2

2

>

0

0

0

0

0

0

2

2

€ 28.725

Huur <=

Huur € 374,45 t/m € 574,35

€ 374,44

Subtotaal

Totaal

0

>=3 personen

>=65 jaar

Huur >

<= € 28.550

Subtotaal

<65

€ 535,91

0

2-personen

>=65 jaar

Totaal

<= € 21.025

Subtotaal

<65

Huur >

Huur >

Totaal

€ 574,35

<= € 28.550

0

0

0

0

>

€ 28.550

0

0

0

0

<= € 28.725

0

0

0

0

>

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5

5

€ 28.725

164