Jaarverslag 2010 WON I NGSTICHTI NG SWZ. aandacht

Jaarverslag 2010 WON I NGSTICHTI NG SWZ

aandacht

Colofon

Redactie Wouter Dijkstra Johan Jans Rita Kamphuis Eddy Veenstra Vormgeving Diana Rietveld (afdeling Communicatie) Drukwerk Zalsman, Kampen Oplage 1.000 exemplaren Adresgegevens Woningstichting SWZ Postbus 40040 8004 DA Zwolle T (038) 468 01 23 E [email protected] I www.swz.nl

WON I NGSTICHTI NG SWZ

aandacht

Jaarverslag 2010

1. Mogen wij uw aandacht?

7

organisatie 2. Wij stellen ons aan u voor 2.1

Identiteit, missie en beleidsplan 2008-2011

2.2

SWZ en haar strategie op de toekomst

2.3

Ontwikkelen up-to-date strategisch voorraadbeleid

88

Winst- en verliesrekening

90

Kasstroomoverzicht 2010

91

51

Toelichting op de waarderingsgrondslagen

92

8. Wij zijn een organisatie in ontwikkeling

55

1. Algemeen

92

10 55

2. Balanswaardering

93

56

3. Resultaatbepaling

96

8.3 Effectieve communicatie

58

Toelichting op de balans

8.4 Ontwikkelingen ICT

59

Toelichting op de winst- en verliesrekening

8.1

11

8.2 Ontwikkelen van beleid

2.5

11

2.6 Samenwerken met maatschappelijke

87

Balans per 31 december 2010

7. Wij werken op een efficiënte manier

10

belanghouders

45

9 9

2.4 Nieuw woonruimteverdeelsysteem Inspirerende organisatiebrede thema’s

Jaarrekening

6. Wij ontwikkelen ons tot een klantgedreven

Medewerkers in de organisatie

12 9. Wij staan stil bij het besturen van en het

98 109

Kengetallen

113

Overige gegevens

114

toezicht houden op SWZ

63

Controleverklaring

114

15

9.1

63

Verklaring Raad van Commissarissen en bestuur

116

3.1.1 Kwantitatieve opgave

16

9.2 Bestuurlijke verantwoording en

3.2

17

3. Wij behalen maatschappelijke resultaten 3.1

Prestatieafspraken De klant

15

Organisatiestructuur en intern toezicht intern toezicht

3.2.1 Verhuur van woningen

17

9.3 Toezicht door de Raad van Commissarissen

3.2.2 Verkoop van woningen

19

9.4 Ministerie van VROM/Centraal Fonds

3.2.3 Uitvoeren van een reparatie

19

3.2.4 Inspelen op �nanciële problemen

20

3.3

22

Volkshuisvesting

64

Bijlagen

67

1.

Juryrapport Het Glazen Huis

118

2.

Overzicht nieuwbouw

120

3.

Kengetallen organisatie

123

4.

Overzicht sponsoring

124

71

9.5 Huurdersbelangenvereniging

117

71

5.

Maatschappelijke belanghouders

125

3.3.1 Asbestinventarisatie

22

9.6 Centrale Klachtenadviescommissie

73

6.

Beheersinstrument

126

3.3.2 Plaatsing HRe-ketels

22

9.7 Ondernemingsraad SWZ

76

7.

Deelnemingen en verbindingen

127

3.3.3 Investeren in buurten en wijken

22

8.

Nevenfuncties Raad van Commissarissen

130

3.3.4 Monitoren

24

3.4 Stadsdeel Zuid

24

10.1 Ontwikkeling van het jaarresultaat

80

3.5

26

10.2 Realisatie versus begroting

80

28

10.3 Doorkijk naar de toekomst

83

10.4 Treasury

85

10.5 Ontwikkeling waarde bezit

85

De wijk

Stadsdeel Midden

3.6 Stadsdeel Noord 4. Wij passen duurzaamheid integraal toe

35

5. Wij geven inhoud aan het thema wonen, welzijn en zorg

41

De Woonkoepel

10. Wij zijn financieel transparant

79

inhoudsopgave

AANDACHT VRAGEN

1 Mogen wij uw aandacht?

inleiding

De Nederlandse samenleving lijkt in een stroomversnelling

we in staat geweest een fors hogere score te realiseren.

van een groot aantal veranderingen terecht gekomen te

We kunnen stellen dat de manier waarop SWZ verslag

zijn. Onderzoek naar zingeving wijst uit dat contact hebben

doet van haar prestaties op hoofdlijnen zeer ruim volstaat.

met de medemens en dus aandacht geven en ontvangen als

Dit jaar willen we het jaarverslag een stukje verder bren-

één van de belangrijkste waarden wordt ervaren. Onderzoek

gen en staan we stil bij enkele punten die om verbetering

geeft overigens ook aan dat we het juist steeds moeilijker

vragen. In bijlage 1 kunt u een samenvatting lezen van het

vinden om deze behoefte daadwerkelijk te vervullen.

juryrapport.

Wij willen in ons jaarverslag 2010 graag stilstaan bij het

Globaal verwoordt dit jaarverslag de maatschappelijke

thema ‘Aandacht’ en vertellen over situaties, activiteiten en

prestaties conform de wettelijke voorschriften uit het Besluit

verbindingen waarin we aandacht geven, of juist aandacht

Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de punten van aandacht

mogen ontvangen. Beide hebben we als organisatie hard

vanuit het ministerie van VROM. Ook geeft de jaarrekening

nodig om ons verder te ontwikkelen.

inzicht in de �nanciële positie. Met behulp van illustraties en foto’s is de informatie zo praktisch en toegankelijk mogelijk

Het jaarverslag is bedoeld voor de belanghouders van SWZ.

gemaakt. Foto’s bij de verschillende hoofdstukken geven aan

Dit zijn de huidige en potentiële huurders en kopers, de

hoe het thema ‘Aandacht’ geïnterpreteerd kan worden. In dit

diverse overheden, maatschappelijke organisaties, andere

jaarverslag willen we ook de nabije toekomst meer aandacht

corporaties maar natuurlijk ook de eigen medewerkers.

geven. Dit doen we onder andere met behulp van een aantal

Zij geven dagelijks met veel enthousiasme aandacht aan

korte beschouwingen. We hebben enkele mensen gevraagd,

onze klanten.

die ons inziens ‘autoriteit’ zijn op een aantal ook voor SWZ belangrijke thema’s, hoe zij de toekomst zien voor SWZ en

Voorgaand jaarverslag met als thema ‘Omgeving’ is beoor-

waar wij als organisatie aandacht voor zouden moeten hebben.

deeld door ‘Het Glazen Huis’. Het jaarverslag kwam daar

Tot slot wijzen wij u op onze website www.swz.nl.

als één van de 26 beste jaarverslagen uit. Daar zijn we met

Dit jaarverslag is ook op de website geplaatst en vanaf daar

recht trots op. In vergelijking met het jaar daarvoor zijn

te downloaden, of voor toezending op te vragen.

SWZ Jaarverslag 2010 - Hoofdstuk 1

7

AANDACHT NODIG HEBBEN

2 Wij stellen ons aan u voor

organisatie

In dit hoofdstuk wordt een beeld gegeven van SWZ.

26.000 euro en behoort tot de primaire doelgroep (bron:

We staan onder andere stil bij de identiteit en missie

CBS, 2008). Bij SWZ werken ongeveer 110 medewerkers.

en belangrijke aandachtsgebieden op het terrein van de

Medewerkers doen hun werk vanuit de competenties:

toekomstige missie, visie en strategie. Verder staan we stil

samenwerken, verantwoordelijkheid, resultaatgerichtheid

bij het strategisch voorraadbeleid, het gezamenlijke woon-

en klantgedrevenheid. Onz bezit kenmerkt zich door een

ruimteverdeelsysteem, de organisatiebrede thema’s en

gemiddeld lage huurprijs. Bij een groot deel van de wonin-

onze relatie met diverse maatschappelijke belanghouders.

gen is, mede gezien vanuit het duurzaamheidperspectief, een forse onderhoudsopgave.

2.1 Identiteit, missie en beleidsplan 2008-2011 Woningstichting SWZ is, ruim 100 jaar, werkzaam in de stad

De visie van de organisatie staat in het beleidsplan ‘SWZ

Zwolle. De organisatie vindt haar inspiratie en daadkracht in

Thuis in wonen 2008-2011’ en wordt als volgt verwoord:

onderstaande missie: Over vijf jaar is SWZ uitgegroeid tot een professionele SWZ is een organisatie die oog heeft voor sociale gemeen-

beheerder van een breed aanbod en is zij ontwikkelaar van

schappen en stelt het individu centraal. Die groepen of

diverse soorten huurwoningen. Maatschappelijke organi-

individuen in de samenleving, die een duwtje in de rug

saties kloppen bij ons aan voor de realisatie van bijzondere

nodig hebben, hebben onze bijzondere aandacht.

woonvormen. SWZ is in staat om de betaalbaarheid van het wonen (daarbij kijkend naar de totale woonlasten) te garan-

De organisatie is op basis van haar missie actief betrokken

deren. De organisatie is een actieve en initiatiefrijke speler

bij het verbeteren van de lee�aarheid in de wijken en bij

binnen de Zwolse volkshuisvesting en bouwt veel woningen

de mensen die minder kansen hebben en kwetsbaar zijn.

die kwalitatief in orde zijn en is in staat om op verschillende

Daarvoor wordt met een groot aantal maatschappelijke

wijzen de woningen te beheren.

partners samengewerkt. Ongeveer 80% van de huishoudens

AANDACHT GEVEN

die klant zijn van SWZ bestaan uit één- en tweepersoonshuishoudens. Hiervan heeft 75% een inkomen onder de


9

2.2 SWZ en haar strategie op de toekomst

Stand van zaken

Ontwikkeling bezit

Met het huidige systeem kan onvoldoende worden inge-

Corporaties maken een bijzondere ontwikkeling door.

In 2010 is de streefportefeuille vastgesteld. Om de streef-

Het bezit van SWZ bestaat per 31 december 2010 uit 8.736

speeld op de verschillen in behoeften van woningzoekenden.

Zowel het publieke debat over de inzet van corporaties,

portefeuille te realiseren moet een groot aantal (nieuwe)

verhuureenheden. Hiertoe behoren 7.677 woningen en

We doelen dan op het onderscheid tussen ‘spoedzoekers’,

alsook de gevolgen van onder andere de kredietcrisis, eisen

woningen aan het bestaande bezit worden toegevoegd en

kamers, 37 bedrijfsruimtes en 1.022 overige verhuur-

voor wie de snelheid waarmee een woning wordt aangeboden

een forse aanscherping en verbetering van de bedrijfsvoering.

moeten veel woningen worden afgestoten. Om uitvoering

eenheden (voornamelijk garages).

de belangrijkste factor is, en ‘wenszoekers’, die bereid zijn

Meer aandacht wordt gevraagd voor de doelstellingen en

te geven aan de streefportefeuille is deze vertaald naar

de te behalen resultaten. De context waarin SWZ opereert

wijken en stadsdeelstreefportefeuilles. Vervolgens is een

is zo snel aan het veranderen dat het aanpassen van de

vertaling gemaakt naar de complexen en de gevolgen op het

bestaande strategie noodzakelijk is.

woningbezit. Begin 2010 zijn de werkzaamheden afgerond en de resultaten besproken in het Managementteam.

De strategische ondernemingsplanning is de basis voor

De Raad van Commissarissen heeft medio 2010 het strate-

het projectplan ‘Vernieuwen missie, visie en strategie 2012

gisch voorraadbeleid goedgekeurd. Daarna is gestart met

en verder’, dat in 2010 is vormgegeven en waaraan in 2011

de implementatie.

langer te wachten op een woning die optimaal aansluit bij centraal. ��

��

��

��

��

systeem. Zwolle en Kampen vormen samen al een zoge-

��

��

��

��

��

woningmarkten van Zwolle en Kampen samen te voegen. het oog op keuzevrijheid, de nu geldende beperkingen op het gebied van inkomen en huishoudgrootte loslaat, met

het formuleren van duidelijke resultaatnormen.

uitzondering van de inkomensrestrictie die we vanuit de

��

Europese toewijzingsregels in acht nemen. Een intensieve

2.3 Ontwikkelen up-to-date strategisch voorraadbeleid SWZ heeft behoefte aan een duidelijke toekomstgerichte

�

koers. Hiervoor is ook aandacht in relatie tot ons strategisch voorraadbeleid. De basis hiervan is de streefportefeuille.

communicatieronde heeft in eerste instantie intern ��

��

Hierin is aangegeven hoe de woningvoorraad over tien

��

��

��

��

(medewerkers corporaties) plaatsgevonden, en daarna extern (gemeenteraad, huurdersbelangenorganisaties,

��

huidige woningzoekenden en pers). Het functioneel ont-

��

tot vijftien jaar verdeeld moet zijn over de wijken om een

werp van de nieuwe internetsite is vastgesteld. Eind mei 2011 wordt het nieuwe systeem gelanceerd. Het systeem

gezonde balans te hebben tussen onrendabele en rendabele vastgoedinvesteringen. Dit om risico’s te spreiden en om

In 2010 zijn 142 nieuwbouwwoningen, 2 commerciële ruim-

een bezit met voldoende marktwaarde te hebben om ook

tes en 2 overige ruimtes door nieuwbouw toegevoegd. Daar-

toekomstige investeringen te kunnen doen. Hierbij is

naast zijn in 2010 77 woningen en 2 garages verkocht. Het

2.5 Inspirerende organisatiebrede thema’s

rekening gehouden met onze ambities en doelstellingen

bezit is toegenomen met 65 woningen en 2 bedrijfsruimten.

SWZ heeft vier thema’s die leidend zijn en mede de basis

gaat opereren onder de huidige naam: De Woningzoeker.

vormen voor het nog vorm te geven beleidsplan. Dit zijn

en waardeontwikkeling van het vastgoed. Op basis van deze visie kan bovendien een verantwoorde vertaling

2.4 Nieuw woonruimteverdeelsysteem

Klantgedrevenheid, Wonen, welzijn en zorg, Duurzaamheid

worden gemaakt naar de maatregelen op het terrein van

Vanaf begin 2009 werken de woningcorporaties deltaWonen,

en Efficiënte organisatie.

sloop, nieuwbouw, acquisitie, verkoop, transformatie en

Openbaar Belang en SWZ en vanaf begin 2010 ook Beter

renovatie. Omdat de ambities veel �nanciële middelen vergen, moet slim worden ingespeeld op de marktkansen.

10

noemde Netwerkstad. Op bestuurlijk niveau is besloten de Er is een nieuwe huur-inkomenstabel opgesteld die, met

��

bevordert een betere coördinatie en helpt de organisatie bij

In 2010 is het programma van eisen opgesteld, waarna

organisatie

organisatie

��

een automatiseerder geselecteerd is voor de bouw van het

inhoud wordt gegeven. Het stimuleert het vooruitdenken, dwingt om het beleid toe te spitsen op de doelstellingen,

de woonwensen. Keuzevrijheid staat in het nieuwe systeem

��

Streefportefeuille SWZ


Wonen IJsselmuiden, onder begeleiding van een adviesbureau,

Met het thema Klantgedrevenheid wil de organisatie de

aan een nieuw systeem van woonruimteverdeling.

houding en het gedrag ten opzichte van klanten en de


11

werkprocessen die daarin ondersteunen bevorderen.

Hiernaast wordt globaal een overzicht gegeven van de

SWZ wil in de omgang met de klant verwachtingen waar-

belanghouders, de overlegvorm, de frequentie van overleg

maken en waar mogelijk dat kleine positieve verschil maken.

Externe belanghouders

Verantwoordelijk

Overlegvorm

Frequentie

Thema/Onderwerp

en de te behandelen onderwerpen. Door het jaarverslag

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

Directie/RvC

Overleg

1x per kwartaal

Belangen huurders

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Directie/Financiën

Overleg

1x per jaar

Borging/investeringen

de resultaten die mede vanuit de samenwerking met

meer nodig hebben dan alleen een woning om zelfstandig

belanghouders zijn gerealiseerd. Voor een opsomming van

Gemeente Zwolle Gemeenteraad

Directie

Overleg

1x per kwartaal

te kunnen blijven wonen. Dit zijn mensen met een fysieke

de diverse belanghouders verwijzen we naar bijlage 5.

Directie

Overleg

1x per 6 weken

Raadsleden reiken onderwerpen aan Woonthema’s

Beleid & Innovatie Sociaal beheer Sociaal beheer Vastgoedbeheer

Vergadering Vergadering Vergadering Overleg

2x per jaar 1x per maand 1x per maand 1x per kwartaal

Prestatieafspraken Lee�aarheid Afst. vraag/aanbod Prestatieafspraken

Bijeenkomst Stuurgroep

2x per jaar 1x per kwartaal

Bijzondere doelgroep Bijzondere doelgroep

Sociaal Beheer Sociaal Beheer/ Beleid & Innovatie Directie Sociaal beheer

Stuurgroep Begeleidingsgroep

2x per jaar 1x per maand

WWZ gerelateerd Woonruimteverdeelsysteem doelgroep Huisvesting Huisvesting

Communicatie Pers

Communicatie

Dagelijks

Div. onderwerpen

Gezamenlijke communicatie Kamperpoort Gezamenlijke communicatie Stadshagen Gezamenlijke communicatie Diezerpoort

Communicatie Communicatie Communicatie

Interviews/ persbijeenkomsten Vergadering Vergadering Vergadering

1x per kwartaal 2x per jaar 1x per kwartaal

Communicatie naar buurtbewoners, potentiële kopers en huurders

Onderwijsinstellingen

Directie

Bijeenkomst

2x per jaar

Studentenstad en huisvesting

Gezamenlijke Zwolse corporaties Woonruimteverdeling

Klant & Markt

Stuurgroep

1x per maand

Woonruimteverdeling

Klant & Markt

Werkgroep

1x per 2 weken

Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling Wijkontwikkeling

Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling Ontwikkeling

Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep

1x per 2 maanden 1x per 2 maanden 1x per 2 maanden 1x per 2 maanden

Beleid woonruimteverdeelsysteem Uitvoering woonruimteverdeelsysteem Stadshagen Dieze Holtenbroek Kamperpoort

of verstandelijke beperking voor wie wonen zonder zorg of begeleiding niet mogelijk is. Bij duurzaamheid gaat de organisatie een bijdrage leveren aan het tegengaan van de opwarming van de aarde. Maar ook willen we een duurzame stad, waarin de bewoners

organisatie

prettig wonen, leven en werken, bewerkstellingen. Binnen het thema Efficiënte organisatie kijken we of we wel op een efficiënte manier zijn georganiseerd, en medewerkers optimaal in staat zijn hun energie op een efficiënte manier in te zetten om de gewenste resultaten te realiseren. 2.6 Samenwerken met maatschappelijke belanghouders Het handelen van SWZ staat of valt bij de maatschappelijke legitimatie. We hebben op lokaal niveau aandacht voor de maatschappelijke belanghouders en willen ze graag betrekken en invloed laten uitoefenen op de strategische keuzes. Met belanghouders vindt daarvoor formeel en informeel, intensief overleg plaats en worden desgewenst prestatieafspraken gemaakt.

12


Wethouder Ambtelijk - afd. Ruimte en Strategie - gebied beheerteams (8) - begeleiding bijzondere doelgroepen - Benen Op Tafel-overleg duurzaamheid Wonen, welzijn en zorg Platform WWZ Servicepunt Zorgwoning


organisatie

heen wordt een inhoudelijke verantwoording gegeven van Het thema Wonen, welzijn en zorg richt zich op klanten die

13

3 Wij behalen maatschappelijke resultaten De stad Zwolle kent diverse maatschappelijke vraagstukken.

resultaten

het WoOn 2009. De thema’s voor de visie zijn:

Die kunnen deels zelfstandig, maar voor een belangrijker deel alleen in samenwerking met de gemeente Zwolle en

1. De nieuwbouwopgave van Zwolle

andere maatschappelijke partners worden opgelost.

2. Aandacht voor de sociale voorraad

De opgave voor SWZ valt uiteen in een aantal facetten.

3. Duurzaamheid en energiebesparing

Behaalde resultaten die in 2010 zijn bereikt, staan onder

4. De woonconsument aan zet

andere in relatie tot de gemaakte prestatieafspraken met

5. Doorgaande herstructurering

de gemeente Zwolle. Daarnaast zijn er resultaten in relatie

6. Bijzondere doelgroepen

tot de klant of in relatie tot de verschillende wijken waar SWZ haar bezit heeft.

Het voornemen is om in het eerste kwartaal 2011 de woonvisie ter goedkeuring aan de gemeenteraad voor te leggen.

De corporaties deltaWonen, Openbaar Belang en SWZ en de

Aansluitend op de visie gaan de corporaties en de gemeente

gemeente Zwolle hebben prestatieafspraken gemaakt.

aan de slag met het maken van nieuwe prestatieafspraken.

De in de Woonvisie genoemde speerpunten voor de jaren

In 2010 golden nog onderstaande afspraken (2006-2010):

2006-2010 zijn de basis voor de afspraken. Jaarlijks wordt een actieprogramma vastgesteld, worden behaalde resul-

 Kwantitatieve opgave

taten geëvalueerd en de stand van zaken voor de lange

 Bijzondere doelgroepen

termijn weergegeven.

 Kwaliteit en vitaliteit van de bestaande wijken  Aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing

3.1 Prestatieafspraken

AANDACHT VERDIENEN

 Met het Concilium Zwolle (samenwerkingsverband van

In de praktijk blijken de prestatieafspraken waardevolle en ef-

marktpartijen: ontwikkelaars, makelaars, corporaties

fectieve instrumenten die door de betrokken partijen serieus

en gemeente Zwolle) zijn maatregelen opgesteld in

worden genomen. In 2010 is gestart met het actualiseren van

de zogenoemde ‘Zwolse Aanpak’ om de gevolgen van

de Woonvisie tot 2020. De afdeling Ruimte en Strategie van

de kredietcrisis voor woningbouw te beperken.

de gemeente Zwolle voert de regie. Input voor de woonvisie is


15

resultaten

worden vanaf 2010 niet aangepast per 1 juli, maar per

We hebben bekeken of er mogelijkheden zijn om dit per-

In het structuurplan Zwolle 2020 had Zwolle de ambitie om

31 december. Daarom zijn de grenzen in 2010 gelijk aan die

centage te laten stijgen, om meer inkomsten te genereren.

in de periode 2010 tot 2020 gemiddeld circa 900 woningen

van 1 juli 2009. Door de aanpassing van de huurtoeslag

Het in alle gevallen optrekken van de stree�uur boven de

per jaar te bouwen. Door de krediet- en economische crisis is

kunnen nieuwe huurders bij een huur tot € 648 huurtoeslag

80% doet echter geen recht aan de focus op mensen met de

er echter, net als in de rest van het land, een sterke stagnatie

krijgen. Echter boven de aftoppingsgrens van € 512 (één- en

laagste inkomens. Daarom gaan we per complex maatwerk

opgetreden en zijn de plannen opnieuw bekeken. Aan het

tweepersoonshuishoudens) of € 548 (huishoudens van drie

leveren, waarbij we niet alleen rekening houden met de

begin van de crisisperiode (in 2008) is voor het woningbouw-

of meer personen) moeten de huurders meer zelf betalen.

hoogte van de huur, maar ook met de energielasten.

programma de inschatting gemaakt dat deze zou leiden

Zo zal een woning van bijvoorbeeld € 640 ook met huur-

tot een halvering van de productie in 2010 en 2011 en dat er

toeslag voor minima duur zijn. In de woonruimteverdeling

3.2 De klant

daarna herstel zou optreden. De inschatting was dat er in

worden de aftoppingsgrenzen gebruikt als toewijzings-

De klant staat bij SWZ centraal. In de organisatie zijn

2010 450 woningen zouden worden opgeleverd. In 2010 zijn

grenzen. Dit betekent dat woningen met een huur tot € 548

initiatieven ontplooid die hier inhoud aan geven. Met onze

er 467 woningen opgeleverd in Zwolle (opgave gemeente

bereikbaar zijn voor mensen met de laagste inkomens.

huurders en (potentiële) kopers hebben we dagelijks te

Zwolle, woningen gemeld bij CBS). Van de in 2010 opgele-

In totaal gaat het om ongeveer 95% van de woningen.

maken. Het verhuren en de toewijzing van een huurwoning,

verde 467 woningen zijn er 189 van de corporaties (= 40%).

Een groot deel van de woningen van SWZ heeft een relatief

het begeleiden van huurders met huurachterstand zijn

Daarvan waren 142 appartementen en 5 overige ruimten van

lage huur. De huur is laag ten opzichte van de waarde van de

onderwerpen die we volgen.

SWZ (zie bijlage 2).

geboden kwaliteit en voorzieningen. De woningen hebben

Productie woningen Zwolle in 2010 (467 woningen)

3.2.1 Verhuur van woningen

huur. In het huurbeleid wordt uitgegaan van een gemid-

De toewijzing en verhuur van onze sociale huurwoningen

delde stree�uur van 80% van de maximale huur.

vindt plaats in samenwerking met de twee andere Zwolse woningcorporaties deltaWonen en Openbaar Belang.

��

��

woonruimte te helpen, wordt een deel van het vrijkomend

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

Toewijzing woningen SWZ aan starters en doorstromers 2010

2009

2008

2007

225 (30,3%) 247 (33,4%) 248 (31,8%) 240 (35,5%)

(Servicepunt Zorgwoningen) verhuurd.

Doorstromers

518 (69,7%) 488(65,9%) 526 (67,4%) 437 (64,5%)

Onbekend

��

Resultaat: aantal mutaties stabiel

��

Het aantal woningen dat dit jaar door de Zwolse corporaties

��

is toegewezen, bedraagt 1.675. Dat zijn er 63 minder dan in

Totaal

SWZ heeft een focus op mensen met de laagste inkomens

wezen. Dit zijn er nagenoeg evenveel als in 2009 (740). Bij

zorgen dat er voldoende woningen beschikbaar zijn die

��

Starters

2009. Door SWZ zijn dit jaar in totaal 743 woningen toege��

��

Zorgwoningen worden via een afzonderlijk kanaal

Resultaat: bevorderen van evenwichtige huurprijzen en bijzondere doelgroepen. Dit betekent dat we moeten

��

zoeker) om, via bemiddeling aan hen verhuurd.

��

��

��

��

bezit, buiten ons woonruimteverdeelsysteem (De Woning-

��

��

��

Om bijzondere doelgroepen en urgenten aan passende

��

��

�

een huur met gemiddeld 70% van de maximaal redelijke

Huurprijzen in 2010

Toewijzing aantal woningen en kamers in Zwolle

resultaten

3.1.1 Kwantitatieve opgave

743

5 (0,7%)

6 (0,8%)

740

780

677

SWZ vinden de meeste mutaties in de wijken Diezerpoort, Holtenbroek en Zwolle-Zuid plaats.

betaalbaar zijn. De huurgrenzen voor de huurtoeslag

16



17

107 (15,8%)

124 (15,9%)

44 (6,5%)

Studenten

153 (20,6%) 182 (24,6%) 158 (20,2%)

175 (25,8%)

Jongeren (<23 jaar)

60 (8,1%)

Overig

334 (45%)

46 (6,2%)

65 (8,3%)

77 (11,4%)

��

��

341 (46,1%) 274 (40,5%) 328 (44,5%) ��

��

114 (14,6%)

56 (7,6%)

��

115 (15,5%)

��

101 (13,6%)

��

95 (12,8%)

Ouderen

��

Urgenten

��

��

2007

��

2008

��

2009

��

2010

Gemiddeld aantal reacties op vrijkomende woningen

��

Toewijzing woningen SWZ aan verschillende groepen

Toewijzing woningen SWZ per leeftijdscategorie en inkomensgroep Totaal

Minimum

Laag

Midden

Hoog

53,3%

24,2%

14,8%

12,9%

1,3%

5,1%

0,4%

0,7%

2,7%

1,3%

37,4%

12,5%

9,8%

13,3%

1,7%

< 65 jaar 1-persoons > 65 jaar Meerpersoons < 65 jaar Meerpersoons

4,2%

1,9%

0,1%

-

2,2%

100%

39%

25,4%

28,9%

6,6%

> 65 jaar

�

��

��

��

��

��

��

��

Resultaat: inschrijftijd blijft oplopen

Resultaat: aantal reacties op woningen toegenomen Het aantal reacties op vrijkomende woningen is toegenomen. Over het totaal van de Zwolse corporatiewoningen bekeken, kwamen er gemiddeld 156 reacties per mutatie. In 2009 was dit gemiddeld 152. Bij SWZ lag het gemiddeld aantal reacties dit jaar op 179, tegen 174 in 2009. In 2010 waren de wijken Stadshagen, Westenholte en de binnenstad het meest geliefd onder de woningzoekenden. Vorig jaar waren dat de binnenstad en Assendorp. De wijken Hanzeland en Kamperpoort zijn het minst in trek, net als in 2009.

18

��

aanpak en middelen gebruik gemaakt als in 2009. Dit jaar

mensen die al ergens wonen en bereid zijn langer op

hebben we daarnaast voor het eerst bioscoopreclame ingezet,

een woning te wachten die volledig aansluit op hun

omdat we met name starters op de woningmarkt willen

woonwensen.

aanspreken.

Resultaat: stabiel percentage bemiddeling

Resultaat: verkoop nieuwbouwwoningen in eigen huis

Er zijn 504 woningen van SWZ via de woonruimteverdeling

Mede ingegeven door de goede resultaten van de verkoop

toegewezen (68%). Daarnaast zijn 239 woningen (32%) via

hebben we er dit jaar voor gekozen ook de verkoop van

bemiddeling toegewezen. In 2009 ging het om 513 woningen

nieuwbouwwoningen (grotendeels) zelf op te pakken.

via de woonruimteverdeling (69%) en 227 woningen via

Zowel de 16 woningen in Breecamp-Oost als de 21 Cello-

bemiddeling (31%). Als we de mensen buiten beschouwing

woningen in de Muziekwijk zijn verkocht. Daarnaast zijn

laten die vanwege sloop of renovatie naar een andere

negen van de tien rijwoningen in Werkeren (Stadshagen)

woning zijn bemiddeld, komen we dit jaar uit op een

verkocht. Dit resultaat is geleverd zonder uitbreiding van de

percentage van 25% van de vrijgekomen woningen die

capaciteit van de afdeling Verkoop. In de ‘oude’ werkwijze

bemiddeld zijn voor urgenten en bijzondere doelgroepen.

zouden voor deze drie projecten ongeveer € 60.000 externe

In de prestatieafspraken met de gemeente is hiervoor een

makelaarskosten gemaakt zijn.

percentage van 20% afgesproken.

3.2.3 Uitvoeren van een reparatie Resultaat: leegstandskosten lager dan begroot

Het budget voor het dagelijks onderhoud is vastgesteld

SWZ had in haar begroting rekening gehouden met een post

op € 3,49 miljoen. De werkelijke uitgaven bedragen

huurderving veroorzaakt door leegstand van € 270.000.

€ 3,03 miljoen. Dit is inclusief het contractonderhoud door

We zijn uitgekomen op een lager bedrag: € 234.255.

derden. Het onderhoud betreft het uitvoeren van ‘kleine’ reparaties, onderhoud bij mutatie, groot onderhoud en

In 2010 bedroeg de gemiddelde inschrijftijd twee jaar en negen maanden. In 2009 was deze twee jaar en vijf maanden.

3.2.2 Verkoop van woningen

Voor woningen van SWZ is de gemiddelde inschrijftijd langer,

Om goede gevarieerde wijken te krijgen, verkoopt SWZ

namelijk twee jaar en elf maanden. De inschrijftijd per doel-

een gedeelte van haar bestaande bezit. Ook verkoopt SWZ

Resultaat: aantal reparaties neemt af

groep verschilt aanzienlijk. Mensen die met een inschrijftijd

nieuwbouwwoningen. In 2010 hebben we de verkoop

Er zijn 5.865 woningen minimaal één keer bezocht om één

korter dan een jaar een woning vinden, zijn de eenpersoons-

nieuwbouw grotendeels zelf opgepakt.

of meerdere reparaties te verrichten. Verzoeken met een

serviceonderhoud.

hoge urgentie zijn gemiddeld in vijf dagen afgehandeld.

huishoudens tot 18 jaar en de een- en tweepersoonshuishoudens ouder dan 75 jaar. Daarna zijn de eenpersoonshuis-

Resultaat: verkoopdoelstelling bestaande bouw gerealiseerd

De a�andeling van verzoeken duurt gemiddeld twaalf

houdens van 18 tot 22 jaar en de eenpersoonshuishoudens

SWZ had in haar begroting 75 te verkopen woningen met

dagen.

van 65 tot 75 jaar het snelst aan de beurt met een gemid-

een bruto opbrengst van € 12 miljoen opgenomen. Gereali-

delde inschrijftijd van één jaar en vijf maanden. Het langst

seerd zijn 77 verkochte woningen en twee garages met een

Resultaat: verbetering woongenot

ingeschreven zijn de twee- of meerpersoonshuishoudens

totale bruto opbrengst van € 12,5 miljoen. Om de verkoop

Onder groot onderhoud verstaan we onderhoud dat een

tussen de 23 en 55 jaar. Zij staan gemiddeld rond de vier jaar

te realiseren, hebben we voor het grootste deel van dezelfde

structurele verbetering van het woongenot oplevert.


resultaten

resultaten

1-persoons

��

ingeschreven. Het gaat hier veelal om doorstromers:


19

Resultaat: betalingsachterstand onder de norm

gemeente Zwolle. Samenwerkingsafspraken tussen de

in om de armoede te verhelpen. In de jaarlijkse ‘armoede-

structurele investering in het woningbezit. De werkzaam-

Voor 2010 hebben we een achterstandspercentage van

Zwolse corporaties en de gemeente Zwolle zijn vastgelegd

dialoog’ in november is afgesproken dat contractpartijen bij

heden hebben betrekking op douche-, keuken- en toilet-

maximaal 0,9% als doel gesteld. De achterstand bedroeg

in een convenant uit 2001. Dit convenant richt zich met

elkaar een kijkje in de keuken nemen. Door elkaar te bezoeken,

renovaties en plafond- en wandverbetering. Er is voor circa

op 31 december 2010 0,83 % van de jaarhuur. In 2010 sprak

name op de reeds ontstane schulden. We streven ernaar om

en eventueel een dagdeel mee te draaien, verbetert de

€ 247.581 aan investeringen uitgevoerd.

de rechter op grond van huurachterstanden 77 ontbindings-

de schuldenproblematiek zo snel mogelijk te stabiliseren.

onderlinge samenwerking. SWZ participeert in 2010 in

/ontruimingsvonnissen uit. Hiervan hebben we er uiteindelijk

Dit vergt een adequate en snelle interventie. Op 1 september

25 regiegroepen. Met de juiste begeleiding en een eenduidige

Resultaat: afname aantal servicebeurten

20 moeten laten uitvoeren, waarvan 18 woningen en twee

2010 zijn we gestart met een pilot om de snelheid van

aanpak wordt het voor bewoners weer mogelijk gemaakt

SWZ biedt haar klanten de mogelijkheid om een service-

bedrijfsruimtes. De gezinssamenstelling van de bewoners die

inzet te bevorderen. Aanmeldingen vinden nu plaats via

om te wonen of zich te handhaven in de huidige omgeving.

contract af te sluiten tegen een vergoeding van € 4,42 per

ontruimd zijn, is als volgt: alleenstaande mannen (14), alleen-

de Sociale Raadslieden die ervoor zorgen dat de afdelingen

De gemeente voert de regie, per huishouden wordt beoor-

maand. De klant heeft recht op een aantal kosteloze repa-

staande vrouwen (2), huishoudens met kinderen (2). Wanneer

sneller de juiste informatie hebben om het budgetbeheer

deeld welke actieve inzet van partijen nodig is. Voor deze

raties. Ook komt de vakman eens in de twee jaar langs om

er sprake is van huishoudens met kinderen zijn er veel partijen

en schuldhulpverleningstraject op te starten. In 2011 wordt

regievoering betaalt SWZ in 2010 een bijdrage van € 21.500.

preventief onderhoud te verrichten. Het serviceonderhoud

betrokken om de ontruiming te voorkomen. Alleenstaande

de�nitief besloten of deze werkwijze wordt voortgezet.

heeft een tweeledig doel; enerzijds bereiken we hiermee

mannen blijken in de praktijk de meest kwetsbare groep.

De afspraken worden vastgelegd in een nieuw convenant.

dat minimaal eens per twee jaar een contactmoment met

In 2011 starten we voor deze doelgroep een pilot met het

de bewoner plaatsvindt en anderzijds beogen we een

Leger des Heils met als doel ontruiming te voorkomen.

Stichting Present is in 2003 opgericht vanuit de overtuiging Resultaat: succesvol inlooppunt

dat er groepen mensen zijn die zich willen inzetten in de

In december 2010 hebben we besloten te stoppen met het

samenleving. Aan de andere kant zijn er mensen die in

niet helemaal kostendekkend, maar wordt gezien als een

Resultaat: start huuradviesgesprekken

inlooppunt in een woning in de Zeeheldenbuurt. De pilot,

situaties verkeren waar hulp een grote steun kan zijn.

maatschappelijke investering van € 104.000. Er zijn 1.923

Om de huurachterstand te voorkomen/te beperken worden

in 2009 gestart met wijkpartners, om voor de bewoners

Maar waar begin je als groep en hoe komt de hulp op de

servicebeurten uitgevoerd in vergelijk met 2.686 service-

huuradviesgesprekken gevoerd met starters. Aan de hand

een laagdrempelige voorziening te realiseren, is succesvol

juiste plek? Er is een verbindende schakel, een brug nodig.

beurten in 2009.

van een NIBUD budgetschema geven we inzicht in de te

gebleken. Door een gezamenlijk spreekuur met de Sociale

Present heeft als missie die brug te zijn. Present Zwolle

verwachten woonlasten, waarbij we ook informeren over

Raadslieden is het gelukt om meer contact te hebben met

organiseert voor ongeveer 200 groepen projecten voor

3.2.4 Inspelen op �nanciële problemen

inkomensaanvullende regelingen zoals huurtoeslag.

de buurtbewoners. Het effect hiervan is dat de huurachter-

mensen met onvoldoende sociaal netwerk, gezondheid of

Huurders met betalingsproblemen worden actief en

In 2010 zijn 36 huuradviesgesprekken gevoerd. In drie van

standen zijn gedaald; bedroegen deze in 2008 nog 27%,

geld en sociale projecten waarbij groepen leuke activiteiten

persoonlijk benaderd. Daarbij wordt al het mogelijke gedaan

de 36 situaties ontstond een betaalprobleem na betrekken

in 2009 zagen we een daling naar 21% en in 2010 naar 17%.

ondernemen met ouderen of mensen met een beperking.

om huisuitzettingen als gevolg van huurachterstanden te

van de woning. We kunnen niet stellen dat dit een verbetering

De opkomst is in het laatste kwartaal fors afgenomen.

De formule van Stichting Present bleek aanvullend op wat

voorkomen. Huurders worden snel (binnen tien dagen) in

is omdat we geen vergelijkingsmateriaal hebben. Bewoners

We vertrouwen erop dat met deze pilot bewoners ons

er al was in de stad. Dat uit zich in een brede samenwerking

kennis gesteld van een huurachterstand. Dit gebeurt

met wie een huuradviesgesprek is gevoerd, geven wel aan

weer weten te vinden.

met kerken, maatschappelijke organisaties, woningcorpora-

schriftelijk. Bij het uitblijven van een reactie benaderen we

dat ze hierdoor meer inzicht hebben gekregen in hun �nan-

de huurders schriftelijk, telefonisch of via een huisbezoek.

ciële draagkracht. In januari 2011 wordt het huuradvies-

Resultaat: betere samenwerking

van SWZ geholpen hun woning en/of tuin op orde te krijgen.

Daar waar mogelijk treffen we betalingsregelingen of

gesprek geëvalueerd en beoordeeld of dit instrument

Op 2 september 2009 tekende SWZ het Zwolse Armoedepact

SWZ heeft in 2010 een �nanciële bijdrage toegezegd van

brengen huurders in contact met (schuld)hulpverlenende

de�nitief onderdeel wordt van het werkproces.

‘Zwolle Armoedevrij’. In Zwolle leven 4.500 huishoudens

€ 26.200 om de inzet van Present te ondersteunen. Per

terugdringing van het correctief onderhoud. De bijdrage is

ties, lokale en provinciale overheid. Present heeft 43 bewoners

al jarenlang van een inkomen rond het sociale minimum.

kwartaal levert Present een overzicht hoe ze het geld hebben

relatie met onze huurders en een tijdig inzicht in de

Resultaat: sneller inspelen op schuldhulpverlening

Velen van hen leven in een situatie van armoede. Ze hebben

besteed en wat de effecten zijn. De professionals zijn nodig

betalingsproblematiek. Met als doel voorkomen of snel

Op het gebied van schuldhulpverlening werken we nauw

niet de middelen en mogelijkheden om mee te doen in de

om vraag en aanbod van vrijwilligers op een juiste manier

oplossen van huurachterstanden.

samen met de afdeling Inkomensondersteuning van de

samenleving. Samen met andere organisaties zetten we ons

aan elkaar te koppelen.

instanties. Met de werkwijze streven we naar een goede

20

Resultaat: ondersteuning individuele bewoners


resultaten

resultaten

De kosten van dit type onderhoud worden gezien als een


21

3.3 De wijk

3.3.2 Plaatsing HRe-ketels

dient als aanvulling op de buurtanalyses. Na 2011 dienen de

Huurachterstanden, meldingen in het klantvolgsysteem en

Aandacht, visie en een goede samenwerking bij de ontwik-

Woningstichting SWZ heeft in 2010 een eerste zogenoemde

buurtpro�elen als basis voor onze werkplannen.

mutaties per buurt*

keling van de Zwolse wijken is noodzakelijk. Het is wenselijk

Remeha eVita ketel geplaatst in de ontmoetingsruimte van

om de juiste woningen te bouwen of aan te passen en te

de Twee Stromen Veste aan de Rijnlaan. Bijzonder is dat deze

3.3.4 Monitoren

voorzien van de juiste woonkwaliteit. Het gaat hierbij in de

ketel naast warmte en warm water ook elektriciteit oplevert.

Tot 2010 hebben we de meldingen van overlast en persoon-

eerste plaats om wijkvernieuwing, het verwerven of bouwen

Het op deze manier opwekken van elektriciteit betekent

lijke problematiek in beeld gebracht. In het eerste kwartaal

van woningen. We willen bovendien voor de bewoners een

een enorme besparing op de totale energierekening van een

van 2010 zijn we gestart met het presenteren van:

Holtenbroek 2

40%

plek in de wijk creëren waar ze zich thuis voelen. In het

huurder. Bovendien levert de ketel een grote bijdrage aan

 huurachterstand

Holtenbroek 3

kader van lee�aarheid wordt daarom gefocust op schoon,

het terugbrengen van de CO2-uitstoot.

 aantal mutaties

Holtenbroek 4

 aantal meldingen in het klantvolgsysteem met

standen

Mutaties

klantvolgsysteem 25%

64%

22%

8%

8%

16%

11%

7%

Aa-landen midden

22%

14%

12%

betrekking tot burenoverlast en andere bewoners-

Dieze-Oost

40%

52%

47%

problematiek.

Schildersbuurt

14%

12%

12%

Indische Buurt

3%

7%

8%

voorzieningen. Om de geleverde resultaten overzichtelijk

3.3.3 Investeren in buurten en wijken

te presenteren, is gekozen voor een opdeling van de stad in

SWZ is nadrukkelijk aanwezig in de wijk. We voelen ons niet

stadsdelen.

alleen verantwoordelijk voor de kwaliteit van de woningen

Een jaar lang volgen van de cijfers geeft een duidelijk beeld

maar ook voor de leefomgeving. We willen de effecten van

van de investeringen in tijd en aandacht.

Geren

9%

23%

13%

In bijlage 2 wordt een totaaloverzicht gegeven van de

de inzet in de wijk nog beter zichtbaar maken. Hiertoe hebben

Ittersumerlanden

6%

18%

21%

nieuwbouwprojecten van het jaar 2010 en de projecten

we in 2010 buurtpro�elen gemaakt. Deze buurtpro�elen

Assendorp

13%

13%

14%

voor de komende jaren.

bevatten de volgende informatie:

Pierik

17%

14%

11%

 lee�aarheidscore

Zeeheldenbuurt

19%

5%

7%

3.3.1 Asbestinventarisatie

 bevolkingssamenstelling

We hebben in 2010 steekproefsgewijs, in al onze woningen

 economische positie

Per wijk is in de tabel hierboven zichtbaar gemaakt in welke

die gebouwd zijn voor 1994, een asbestinventarisatie uit

 fysieke woonomgeving

deelbuurten de meeste achterstand, meldingen in het klant-

resultaten

resultaten

groen, heel en veilig en het bieden van laagdrempelige

Huurachter- Meldingen in

volgsysteem en mutaties hebben plaatsgevonden. Wijken

laten voeren. Deze inventarisatie is uitgevoerd omdat we een goed beeld willen hebben van ons woningbezit

In samenhang zijn de componenten bepalend voor de

met een laag percentage meldingen worden in deze tabel

gebouwd voor 1994. Dit betreft zo’n 7000 woningen.

sociale kwaliteit. De lee�aarheidscore is bepalend voor

niet genoemd. In de meeste gevallen scoren deze buurten

Door deze inventarisatie weten we nu gericht waar wel

onze toekomstige inzet. We streven voor onze buurten naar

op de drie onderwerpen hoog.

en geen asbesthoudend materiaal in de woningen zit.

een gemiddelde lee�aarheidscore die minstens gelijk is aan

Bewoners zijn geïnformeerd zodat ook zij weten waar

het Zwolse gemiddelde van een ruime 7. In herstructurering

* In 2010 zijn de percentages voor het eerst bijgehouden.

het eventuele asbest zit en waar zij rekening mee kunnen

accepteren we tijdelijk een lager niveau.

Er zijn dus nog geen vergelijkende jaarcijfers aanwezig.

houden. Het aangetroffen materiaal is hechtgebonden en

22

daardoor niet schadelijk voor de gezondheid. Ook betekent

Uit de buurtpro�elen wordt helder waar we op in moeten

dit dat het verantwoord is om te wachten met het weghalen

zetten. De gemeente brengt elke twee jaar een lee�aarheid-

tot het moment dat er groot onderhoud aan de woningen

monitor uit waardoor we in staat zijn om ontwikkelingen

wordt gepleegd. Op die manier is het voor SWZ ook �nanci-

goed te volgen. Onze eigen informatie (die wij hebben

eel mogelijk (ruim 8 miljoen euro) om de woningen in de

verkregen door bijvoorbeeld de mutaties, huurachterstanden

komende jaren asbestvrij te maken.

en het aantal meldingen in ons digitale klantvolgsysteem)



23

3.4 Stadsdeel Zuid

ook 5 woningen aan De Rijpstraat aangepakt.

In 2008 is er een nieuwbouwproject van drie woningen en

buurt verhuisd naar De Roode Molen. In De Roode Molen

Stadsdeel Zuid bestaat uit de wijken Wipstrik, Indische

De werkzaamheden zijn met de bewoners afgestemd.

zes appartementen gerealiseerd op de hoek Celestraat/

zijn 38 sociale huurwoningen en 12 woningen waarvan de

Van Ittersumstraat, achter het wijkcentrum De Enk.

huur boven de huurtoeslaggrens ligt.

Stadsdeel Zuid

De collectieve verwarmingsketels van de �ats Oldermannen-

Tevens hebben we enige jaren geleden de karakteristieke

laan zijn vervangen door hoog rendementsketels. Daarbij zijn

Tulpstraat grondig gerenoveerd.

Extra aandacht voor Ittersumerlanden

ook het leidingwerk en afsluiters in de ketelhuizen geïsoleerd.

De renovatie van de eengezinswoningen is in 2008 gestart.

In diverse complexen in de wijk zijn bij 242 woningen de

De werkzaamheden aan deze woningen zijn in twee fasen

houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van

uitgevoerd. In 2010 is de tweede fase gestart, de renovatie-

het schilderwerk gecontroleerd en indien nodig hersteld.

werkzaamheden op de begane grond en aan de buitenschil

Aan de Van Hogendorpware is de keukeninrichting en het

van de woningen. Dit werk wordt in het eerste kwartaal van

toilet vernieuwd van 162 eengezinswoningen. De buiten-

2011 afgerond. In 2010 is het proces met de gemeente voor

werkzaamheden, waaronder schilderwerk, zijn in 2010

het verbeteren van de stedenbouwkundige structuur van

gestart en lopen door tot het voorjaar 2011. Bij de Heems-

de wijk Ittersumerlanden afgerond. Begin 2011 neemt de

kerckstraat zijn de onderhoudswerkzaamheden gestart.

gemeenteraad een besluit hierover. In het najaar van 2012

In 2010 zijn bij 27 woningen nieuwe bergingen geplaatst.

worden de zogenoemde HAT-woningen gesloopt. Het uitver-

In 2011 worden de andere geplaatst en de werkzaamheden

huizen van de bewoners start medio 2011. Op de plaats van

verder uitgebreid.

deze woningen en op andere locaties in de buurt wordt woningbouw toegevoegd om de structuur verder te versterken.

Renovatie en planmatig onderhoud

Het gaat om het toevoegen van 31 eengezinswoningen.

Aan de Stickerbelt zijn in 28 woningen de keuken, badkamer

Buurtvernieuwing Pierik Zuid

en toilet vernieuwd. Ook werd de cv-ketel vervangen, een

De bewoners van de 16 eengezinswoningen en 42 duplex-

nieuw mechanisch ventilatiesysteem geplaatst en is de

woningen zijn geïnformeerd over de uitgestelde beslissing

De Ambachtsschool (Assendorp)

elektrische installatie in de meterkast vernieuwd en

inzake de toekomst van hun woning. Er wordt hard gewerkt

In de Ambachtsschool zijn naast ateliers en gemeenschap-

uitgebreid. Bij 40 woningen aan de Van Yrtebelt zijn dezelfde

om deze beslissing op korte termijn te nemen.

pelijke ruimten voor de kunstenaars van stichting DOAS 35 zogenoemde Artlofts gecreëerd. De Ambachtsschool is

werkzaamheden als bij de Stickerbelt uitgevoerd. De binnen-

24

resultaten

resultaten

Buurt, Pierik, Assendorp en Zwolle-Zuid.

op 1 oktober 2010 opgeleverd. Alle Artlofts zijn verhuurd.

inrichting is vernieuwd van de 22 woningen aan de Van der

Wilhelminaschool (Assendorp)

Laenstraat II. In 2010 hebben we ook van 55 woningen aan

In 2010 hebben 25 conservatoriumstudenten hun intrek

de Wagenmakerstraat en Van der Laenstraat I de keukens,

genomen in de voormalige Wilhelminaschool. Een prachtige

badkamers en toiletten vernieuwd. Bij de woningen aan

herbestemming op een unieke plek in Assendorp. De fees-

de Magnoliastraat en omgeving is het buitenschilderwerk

telijke opening is gevierd exact 100 jaar na oplevering van

De Roode Molen (Indische buurt)

vanwege hun verdiensten voor de bevordering en instand-

uitgevoerd. Bewoners konden kiezen voor nieuw

de voormalige school. Naast de opening werd ook gevierd

In maart 2010 werd De Roode Molen in de Indische Buurt

houding van het landelijk en stedelijk schoon. In 2010 heeft

HR++-isolatieglas (tegen huurverhoging). In totaal zijn er

dat de Muziektent 60 jaar en de Wilhelminaschool met een

feestelijk geopend. Het complex bestaat uit 17 wooneenheden

SWZ de prijs verdiend vanwege het beste opdrachtgevers-

71 woningen aan de Knoppertkamp, Kadeneterkamp en

aantal woningen rondom het plein 100 jaar bestaan.

voor Frion, 7 eengezinswoningen en 43 appartementen.

schap. In het juryrapport is onder andere het volgende te

Ten Busschekamp aan de buitenzijde geschilderd.

Voor SWZ is het ook een feestelijke afsluiting van verschil-

Bij de toewijzing van de woningen hadden de bewoners

lezen. (…) Het resultaat is verbluffend. Passanten op de

Bij 65 woningen aan de Goudsbloemstraat plaatsten we bij

lende SWZ-projecten in hartje Assendorp. In 2007 was de

van de Indische Buurt voor de helft van de sociale huur-

spoorlijn Zwolle-Groningen kirden van plezier toen de

de slaapkamers HR++-isolatieglas. In het verslagjaar zijn

ver-/nieuwbouw van de oude Enkschool aan de Enkstraat.

woningen voorrang. Uiteindelijk zijn 15 bewoners uit deze

steigers om het gebouw verdwenen: het is werkelijk


In 2010 ontving SWZ de zogenoemde Overstichtsprijs voor

Opening Wilhelminaschool

de restauratie van de Ambachtschool. Natuurlijke en rechtspersonen kunnen voor deze prijs in aanmerking komen


25

prachtig. En die reizigers zien dan nog niet het interieur,

3.5 Stadsdeel Midden

Isaäc & Caspar (Dieze-Oost)

Bouwfonds, en uit de aannemers Salverda en U�ens.

waar op slimme wijze woningen in de voormalige lokalen

Stadsdeel Midden bestaat uit de wijken Centrum,

De daken aan de Isaäc van Hoornbeekstraat en Caspar Fagel-

Zij dragen zorg voor de realisatie van een bijzonder gebouw.

zijn gemaakt met behoud van de bijzonder ruimtelijke

Kamperpoort, Dieze, Aa-landen en Berkum.

straat worden vanaf december 2010 voor een deel vervangen,

kwaliteiten zoals hoogten en licht (…). Tijdens de Open

waarbij het aanzicht verbeterd wordt door nieuwe dak-


Monumentendag op zaterdag 11 september konden geïn-

kapellen. Daarnaast plaatsen we in de benedenwoning op

In het stadsdeel Midden hebben we bij 177 woningen aan

teresseerden een kijkje nemen in het pand en zien hoe de

verzoek van de bewoners een geluidswerend plafond.

de Minervalaan de keukeninrichting vernieuwd. Bovendien zijn in de woningen een mechanisch ventilatiesysteem,

school is veranderd in Artlofts en ateliers. Die dag trok ruim

Stadsdeel Midden

Opening De Ambachtsschool

Geert Groote (Dieze-Oost)

rookmelders en een nieuwe groepenkast geplaatst.

De maisonnette�at op de hoek van de Geert Grootestraat

Ook hebben 95 huurders gekozen voor een nieuwe

en de Van Schoonhovenstraat wordt in 2011 vervangen.

cv-installatie. Bij de duplex-woningen van complex

In september 2010 is vier aannemers op basis van een

Minervalaan zijn 12 keukens en vier badkamers vernieuwd.

Ontwerp- en Realisatiecontract gevraagd een plan te maken

Ook hebben 11 huurders een cv-installatie laten installeren.

voor deze locatie. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp dat

De 20 garagedeuren aan de Hogenkampsweg zijn vernieuwd.

recht doet aan de wederopbouwarchitectuur en is tevens

Bij 128 woningen aan de Gantel (Aa-landen) is ter afronding

innovatief. Het innovatieve is de manier waarop duurzaam-

van de werkzaamheden die vanaf 2009 lopen, gestart met

heid wordt toegepast. Het woongebouw wordt zo uitgevoerd

het plaatsen van een vliesgevel om het aanzien van de �ats

dat de woningen aangesloten kunnen worden op een

te verbeteren. Bij 180 woningen aan de Kastanjestraat en

duurzame energiebron én energie vanaf het dak kunnen

Botlek zijn de houten gevelonderdelen schoongemaakt en

Dieze-Oost

ontvangen. Daarnaast is het bouwsysteem (IFD) zodanig

is de kwaliteit van het schilderwerk gecontroleerd en waar

De eenzijdige woonvoorraad in Dieze-Oost heeft als gevolg

dat tijdens de exploitatieduur de indeling van de woningen

nodig hersteld.

dat er veel eenpersoonshuishoudens leven. We zien dat juist

relatief makkelijk te wijzigen is. Na de exploitatieduur kunnen

deze groep nauwelijks contacten heeft in de buurt. Er is weinig

de verschillende onderdelen eenvoudig gescheiden worden

Feniks (Kamperpoort)

sociale samenhang te ontdekken. Met de vele mutaties en

waardoor hergebruik mogelijk is.

Het begin van 2010 heeft voor Feniks in het teken gestaan van intensieve bouwvoorbereiding. Mei van dit jaar is al die

de mogelijkheid om anoniem te wonen, heeft deze buurt ook een aantrekkingskracht voor bewoners die niet veel

Pieter Steijn (Dieze-Oost)

inspanning beloond met een feestelijke start van de bouw.

investeren in hun buurt. Om deze neerwaartse spiraal te

Intern is er gestart met het plan van aanpak voor de Pieter

De huurwoningen en het gezondheidcentrum Kamperpoort

doorbreken, is besloten om de beschikbare Vogelaargelden

Steijnstraat. Aan de gemeente is gevraagd de stedenbouw-

verwachten we in 2011 op te leveren.

in te zetten op ontmoeten. Het voornemen is om in deze

kundige randvoorwaarden op te stellen. Planning blijft

buurt een van Harte Resto (eten en ontmoeten) te realiseren

voorjaar 2012 te starten met de renovatie van de eerste �at.

Bagijneweide (Centrum) In samenspraak met de gemeente heeft SWZ besloten geen

en een wijktheater. Met de beide andere twee Zwolse

26

corporaties en de gemeente wordt dit voorstel uitgewerkt

Lankhorst (Kamperpoort)

partij te zijn voor de ontwikkeling van de eerste fase van

en in 2011 gerealiseerd. In augustus 2009 heeft SWZ de

Onder voorwaarden is de grond waar vroeger Lankhorst

de Bagijneweide. Op deze locatie wordt een zorgcentrum

huurders in Dieze-Oost uitgenodigd om kennis te nemen

stond, en waar een bijzonder gebouw op terug moet komen,

gerealiseerd waar IJsselheem zelf de mogelijkheid heeft om

van de vernieuwingsplannen voor de komende vijf jaar in

verkocht aan het consortium: De Nieuwe Kamperpoort.

deze locatie te ontwikkelen. SWZ kan hierdoor haar middelen

deze wijk. In 2010 is het eerste project tot uitvoering gekomen.

Dit consortium bestaat uit de ontwikkelaars DLH en

voor een andere locatie inzetten. In 2010 was SWZ met de


resultaten

resultaten

2.000 bezoekers.


27

gemeente in in gesprek over de verkoop van de zuster�at

3.6 Stadsdeel Noord

In de realisatieovereenkomst staat dat SWZ het plangebied

Voor de nieuwbouw werden 17 bomen herplaatst. Ook werd

aan de Rhijnvis Feithlaan, zodat de gemeente haar plannen

Stadsdeel Noord bestaat uit de wijken Holtenbroek,

gaat ontwikkelen. SWZ is nu eigenaar van het grootste deel

een linde verplaatst naar de reeds bestaande Muziekwijk.

voor dit gebied tot uitvoering kan brengen.

Westenholte en Stadshagen.

van het terrein, de gemeente Zwolle van de openbare ruimte

Oktober 2010 is het project in zijn totaliteit nog een keer

in het plangebied. SWZ maakt vanaf dit jaar de locatie bouw-

doorgerekend inclusief een aantal planwijzigingen. Conclusie

rijp, ontwikkelt daarna de woningen en vervolgens wordt de

is dat het plan binnen de �nanciële kaders gerealiseerd kan

buitenruimte ingericht. De woningen worden gerealiseerd

worden. Er is nu bijvoorbeeld rekening gehouden met de

volgens een nieuw stedenbouwkundig ontwerp en de

komst van ongeveer 25 appartementen voor Frion. Verder

buitenruimte wordt ingericht volgens het inrichtingsplan

zijn 27 appartementen omgezet naar 12 eengezinswonin-

buitenruimte. Na de realisatie wordt de openbare ruimte

gen, centraal in het plangebied. In 2010 is ook een vervolg

overgedragen aan de gemeente Zwolle. Door de realisatie-

gegeven aan een doelgroepenonderzoek. Juist doordat de

overeenkomst, met de daarbij behorende subsidie, wordt de

woningontwerpen van fase 1 bekend waren, konden deze

woningproductie in dit gebied vastgelegd. Het gaat om het

ontwerpen getoetst worden bij de beoogde doelgroep. Dit

vervangen van 310 woningen door ongeveer 332 huur- en

heeft een positieve bijdrage geleverd bij het vormgeven van

koopwoningen waarvan 50% in de goedkope categorie.

de nog resterende woningen op deze locatie.

Het project Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Trapjeswijk

Stadsdeel Noord

De Potgieter (Centrum)

(MMWT) maakt onderdeel uit van dit plan. Fasegewijs

Begin 2010 is een aannemer geselecteerd om de eerste

wordt de nieuwe Muziekwijk opgeleverd. De afronding van

fase te ontwerpen én te bouwen. Dit doet deze in nauwe

de laatste fase staat gepland in 2014. De voortgang van de

samenwerking met een architect en andere partners in

aan de Potgietersingel in het hart van het centrum van

Overname woningen Stradivarius (Holtenbroek)

Muziekwijk is mede van belang om de bouwproductie in

de bouwketen. Middels een zorgvuldig ontworpen proces

Zwolle, opgeleverd. Voor de appartementen was zeer veel

SWZ heeft een aantal duurdere woningen (gemiddelde

Zwolle op gang te houden. Daarbij komt dat het project de

waarbij aannemer, architect en opdrachtgever intensief zijn

belangstelling en alle woningen waren dan ook direct

aankoopprijs € 245.000 per woning) overgenomen van de

afronding is van de herstructurering van het eerste kwa-

betrokken, is in sneltreinvaart een uitvoerbaar ontwerp tot

verhuurd. Op de begane grond heeft een natuurwinkel haar

VOF Holtenbroek. De woningen werden gebouwd als laatste

drant van Holtenbroek. De zekerheid van woningproductie

stand gekomen. Deze voor SWZ nieuwe manier van aanbe-

intrek genomen. De Provincie Overijssel heeft een subsidie

deel van de wijkvernieuwing in het eerste gedeelte van de

is, ook voor oud-bewoners die nu tijdelijk zijn uitverhuisd,

steden, op basis van design en construct heeft hier positief

toegekend van € 75.000 om het project mogelijk te maken.

Muziekwijk. Om wat meer differentiatie in de wijk te bren-

van groot belang.

aan bijgedragen. In juni zijn 21 woningen in de verkoop

In 2010 zijn 28 appartementen in de sociale huur, gelegen

gegaan. Met succes. Alle woningen moesten met tussen-

gen, waren ook duurdere appartementen gepland. Door Berkummerveldhoek (Berkum)

de economische crisis bleken de woningen bij oplevering

In maart 2010 is het bouwen woonrijp maken aanbesteed

komst van loting worden toegewezen aan 70 potentiële

Met Openbaar Belang en deltaWonen is in het verleden grond

moeilijk verkoopbaar. Langdurige leegstand draagt niet bij

en eind 2010 was het bouwrijp maken bijna klaar. Er was

kopers die zich hadden ingeschreven. Wij hopen de mensen

aangekocht in Berkum. Deze wordt in de toekomst ontwik-

aan de lee�aarheid in een wijk. Besloten werd daarom om de

nog enige commotie door de mogelijke aanwezigheid van

die nog geen plekje hebben gevonden verderop in de

keld in een mix van koop en huur voor een belangrijk deel van

woningen ‘te woon’ aan te bieden. Inmiddels zijn alle wonin-

explosieven (uit de Tweede Wereldoorlog) in de grond. Na

Muziekwijk alsnog van dienst te zijn. A�ankelijk van de

de primaire doelgroep. Het ziet er echter naar uit dat, door de

gen of verkocht of verhuurd (duurdere huur). Bij mutatie

uitvoerig onderzoek is aangegeven dat het gebied vrij van

(strenge) winter, worden naar alle waarschijnlijkheid in april

huidige economische omstandigheden, de gemeente Zwolle

wordt een huurwoning allereerst te koop aangeboden’.

explosieven is. Naast het stedenbouwkundig plan is ook het

2011 47 rijwoningen en 18 appartementen opgeleverd

groenplan gereed gekomen. Er zijn plannen gemaakt voor

geen prioriteit geeft aan deze ontwikkellocatie. Hierdoor is

28

resultaten

resultaten

De Potgieter

de kans groot dat deze voorgenomen plannen de komende

Muziekwijk woningbouw (Holtenbroek)

de inrichting van het openbaar gebied, zoals het groen en

jaren nog niet van de grond komen. De corporaties zullen

Gemeente Zwolle en Woningstichting SWZ sloten begin 2010

verkeer. Om een échte groene wijk te realiseren, zijn de linde-

zich het komend jaar op hun positie in dit gebied beraden.

een overeenkomst voor samenwerking in de Muziekwijk.

bomen aan de Klooienberglaan zo veel mogelijk gespaard.



29


Holtenbroek 2

In de Muziekwijk wordt een bijzonder woonproject ontwikkeld,

Bij diverse complexen in deze wijk zijn bij 44 woningen de

In 2007 is in de �ats aan de Palestrinalaan een drie jaar

op illegale bouwsels en vervuiling in de tuinen.

waarbij samengewerkt wordt met Mens- en Milieuvriendelijk

houten gevelonderdelen schoongemaakt en is de kwaliteit van

durend project gestart met subsidie en ondersteuning

 Zakgeldproject. Tieners zijn betrokken bij de woon-

Wonen Trapjeswijk (MMWT). De toekomstige bewoners

het schilderwerk gecontroleerd en indien nodig hersteld.

vanuit Stichting Maatschappij Veiligheid en Politie (SMVP).

omgeving, voor SWZ is een portiek (besmeurd met

staan als medeopdrachtgever aan het roer van de ontwik-

In de gemeenschapsruimte aan de Rijnlaan is een HRe-ketel

Het project is ingezet om bewonersbetrokkenheid bij het

graffiti) geschilderd.

keling. Er worden 36 woningen gerealiseerd bestaande uit

geplaatst. Naast warmte wekt deze cv-ketel ook elektriciteit

thema Lee�aarheid en veiligheid te vergroten. De volgende

appartementen en grondgebonden woningen. In 2010 is

op. In de Buxtehudestraat is bij de resterende 15 woningen

partners zijn intensief betrokken: politie, opbouwwerk

het voorlopig ontwerp vastgesteld, waarna er gezocht is

de keukeninrichting vernieuwd. Verder zijn bij alle een-

Travers, gemeente (afdeling wijkzaken) en de corporaties

naar twee gegadigden/aannemers die samen met SWZ en

gezinswoningen de asbesthoudende waterslagen van de

deltaWonen en SWZ. Vanwege het succes is het project

MMWT het plan verder willen uitwerken. De planning is dat

begane grond vervangen, zowel van de huur- als de koop-

met een jaar verlengd. Het project is eind 2010 geëvalueerd.

in 2011 een keuze uit deze gegadigden gemaakt wordt en

woningen. Bij twee woningen aan de Schubertstraat is als

Succesfactoren zijn:

dat er ook gestart kan worden met de bouw.

proef de badkamer vernieuwd. Op basis van deze proef

 De betrokkenheid van bewoners is toegenomen.

wordt begin 2011 gestart met het vernieuwen van de

 Door een eigen werkplek voor het team te realiseren in

 Gezamenlijke huisbezoeken. Bewoners zijn aangesproken

 Zwerfvuil ruimen. Een extra team is ingezet om zwerfvuil te ruimen.

 Eenmaal per vier weken is er een inspectieronde met alle partijen.

 Er is een nieuwsbrief uitgebracht met daarin de huidige inzet en de verwachte inzet van de bewoners.

 SWZ heeft een wijkconsulent ingezet die nu gemiddeld 16 uur per week actief is in deze buurt.

Bachlaan (Holtenbroek)

binneninrichting van alle woningen. Bij de hoogbouw�ats

SWZ heeft een grote opgave in Holtenbroek. Zodra de

aan de Palestrinalaan is bij 140 woningen het buitenschilder-

ontwikkeling van de Muziekwijk is afgerond, staat de

werk opgefrist, waarbij bewoners tegen huurverhoging

grootste ergernissen van bewoners zijn als prioriteit

Begin december is gestart met het heiwerk voor 22 huur-

herstructurering van de Bachlaan op de agenda. Dit zijn

konden kiezen voor HR-isolatieglas. Hiervoor hebben

opgepakt.

woningen en 16 koopwoningen. De woningen maken

�atwoningen, waarvan vaststaat dat deze gesloopt gaan

37 bewoners gekozen. Verder zijn de vloeren in de trap-

worden. De woningen worden nu tijdelijk verhuurd. Om de

penhuizen en de trappen opnieuw geschilderd. Het buiten-

De werkwijze van het Projectteam wordt voortgezet. Niet

SWZ en bouwbedrijf Salverda van in totaal 50 woningen,

juiste dingen voor de wijk te doen wordt in 2011 een wijkvi-

schilderwerk van de acht woningen aan de Greppelmos is

meer als project maar vanuit de reguliere inzet. Daarmee is

Brinkpark genaamd. SWZ heeft 12 van de 16 koopwoningen

sie op Holtenbroek ontwikkeld. Hierna volgt planvorming

van een nieuwe frisse ver�aag voorzien. Van complex Amer

deze bijzondere manier van werken ‘standaard’ geworden en

inmiddels verkocht. Een groot succes in de huidige markt.

voor de Bachlaan.

is de dakbedekking van de 39 bergingen vernieuwd. Ook

blijven partners samen met bewoners investeren in het wonen

Naar verwachting worden de woningen december 2011

de dakbedekking van de 20 woningen aan de Bachlaan is

aan de Palestrinalaan. SWZ heeft in 2010 een �nanciële bij-

opgeleverd.

vernieuwd.

drage geleverd van € 11.000 om de activiteiten te organiseren.

woonvorm aan de Bachlaan, ondanks het beperkte woon-

Architectuurprijs Hiphouse

Holtenbroek 3

comfort. We hebben het afgelopen jaar geïnvesteerd om

Hiphouse, een appartementengebouw voor starters en

Holtenbroek 3 is een van de aandachtsgebieden voor SWZ.

het pand aantrekkelijker te maken. De trapopgangen zijn

studenten, is ontwikkeld door het Projectteam Holtenbroek

In de buurtanalyse zien we dat Holtenbroek op alle onder-

geschilderd en de garagedeuren zijn voorzien van ludieke

1 (een samenwerking tussen de woningcorporaties delta-

delen slecht scoort ten opzichte van de Zwolse lee�aarheid-

stickers. We houden toezicht en er wordt extra ingezet op

Wonen en SWZ). De studio’s en appartementen in Hiphouse

score. Met het wijkteam Holtenbroek 3, bestaande uit de

de schoonmaak. Graffiti wordt binnen letterlijke kaders

worden verhuurd door SWZ. Eind 2010 heeft Hiphouse de

gemeente, corporaties, wijkpolitie en opbouwwerk Travers,

toegestaan. In 2010 hebben we € 11.500 geïnvesteerd in de

prestigieuze AM NAi Prijs gewonnen. Architect van het

wordt geïnvesteerd om het lee�limaat te verbeteren.

Bachlaan.

gebouw is Atelier Kempe Thill. Volgens de jury is Hiphouse in

Lee�aarheid Bachlaan

een van de �ats was er veel bewonerscontact.

 Bewoners waren medebepalend voor de agenda; de

Werkerbrink, Brinkpark (Stadshagen I)

onderdeel uit van een gezamenlijke ontwikkeling van

resultaten

resultaten

MMWT (Holtenbroek)

Er is veel animo, vooral onder studenten, voor de goedkope

30

Zwolle ’een expliciete en existentiële benaderingswijze van

In 2010 zijn er naast de reguliere inzet extra maatregelen

wat architectuur zou moeten zijn’.

genomen:


Werkerbrink


31

Breecamp-Oost (Stadshagen+)

Dé grote nieuwbouwlocatie van Zwolle Stadshagen II (in

In Breecamp-Oost heeft SWZ in een viertal projecten

totaal ruim 4500 woningen) is omgedoopt in Stadshagen+.

de komende jaren nog zo’n 100 woningen te bouwen.

Deze plus staat voor duurzaamheid en �exibiliteit.

Het eerder genomen besluit van de gemeente Zwolle, om

Het economisch tij en de groeiende belangstelling voor het

gezien de marktomstandigheden pas op de plaats te maken

thema duurzaamheid vragen om �exibiliteit in programma

met het verder ontwikkelen van dit gebied, is in het vierde

en planning. Tevens vraagt dit om een integraal en innovatief

kwartaal 2010 opgeheven. Daarom kan het eerstvolgende

ontwikkelproces. Gekozen is om in 2011 met een tweetal

project Plantage 1a, waar 21 huurwoningen staan gepland,

pilots te starten, één in deelgebied Tippe en één in deel-

weer worden opgestart. De bouw én oplevering vindt plaats

gebied Breezicht. De eerste woningen worden naar verwach-

in 2012. Ook de overige projecten worden weer in ontwikke-

ting in 2012 opgeleverd.

ling gebracht.

Klokkengieterlaan (Stadshagen I)

’t Hoge Huis (Stadshagen I)

In 2010 zijn de plannen voor de Klokkengieterlaan samen

Begin 2010 hebben veertig bewoners hun intrek genomen

met de eerste gebruiker, stichting JP van den Bent, uitgewerkt.

in zorgwoning ’t Hoge Huis. De zorg wordt geleverd door

In de eerste helft van 2011 start de bouw van 17 appartementen

de Zorgcombinatie Zwolle (locatie Zonnehuis) die tevens de

en twee gezamenlijke ruimtes voor verstandelijk gehandi-

gezamenlijke ruimte exploiteert en de loftverdieping huurt

capten. Het wordt een bijzonder wooncomplex waarbij het

als kantoor. Uniek en door bewoners zeer gewaardeerd is

Goed doen, doet goed volgen

2015 vijftig procent van de huishoudens in (een vorm van)

zelfstandig wonen centraal staat.

het combineren van de functie van huismeester (SWZ) en de

“Woningbouwprojecten in Zwolle doen het goed. De vraag

een woonservicegebied woont. Een dergelijk gebied is niet

Wethouder Wonen Erik Dannenberg

het sleutelwoord. Niet alleen in

stelden wij de vraag welke maatschap-

bestaande bouw is er steeds

pelijke ontwikkelingen hij op termijn ziet

materialen of nieuwe mogelijk-

voor de stad Zwolle met betrekking tot

Ik ben blij dat SWZ hierin ook

volkshuisvesting. Waarmee moet SWZ

overtuigd dat kinderen in de toekomst geen woningen

volgens hem rekening houden kijkend

simpelweg niet meer bestaan. Organisaties als SWZ kun-

naar de toekomst? Welke ontwikkelingen

een voortrekkersrol vervullen. Goed doen, doet immers

zijn interessant, relevant en sterk bepalend?

nieuwbouw maar ook in meer aandacht voor duurzame heden voor energievoorziening. haar verantwoordelijkheid duidelijk neemt. Ik ben er van meer tekenen met een schoorsteen er op, omdat die dan nen op het gebied van duurzaamheid de komende jaren goed volgen. De vergrijzing is een belangrijke aanleiding om in te zetten op woonservicegebieden. De doelstelling is dan ook dat per

zorgservice coördinatie. Door het toepassen van domotica

naar nieuwbouwwoningen blijft, in tegenstelling tot in

alleen bestemd voor ouderen. Ook andere groepen mensen

Plantage Sportpark/Havezate (Stadshagen+)

voorzieningen kunnen de bewoners op een verantwoorde

veel andere gemeenten, bij ons in Zwolle onverminderd

met een beperking kunnen zelfstandig in deze gebieden

Een aannemer die al geruime tijd klaar stond om te beginnen

manier langer zelfstandig wonen.

groot. Daar ben ik als wethouder Wonen uiteraard trots

wonen wanneer de wijk daarvoor voldoende is toegerust.

én een duurzame warmtevoorziening in een gasloze wijk

op. Onze stad blijkt bij veel mensen in trek. Prognoses

Dit is bij uitstek een ontwikkeling waaraan SWZ samen

die procedureel maar moeilijk van de grond komt. Zo lagen

laten zien dat de markt vanaf 2012 weer verder aantrekt.

met de andere partners in de stad gezamenlijk invulling

de kaarten begin 2010 in Breecamp. Toch kon de bouw vlak

Dat stemt ons positief. Maar het gaat natuurlijk niet

kan geven.”

voor de bouwvakvakantie beginnen. SWZ samen met een

alleen om nieuwe woonwijken bouwen. Ook herstructu-

ontwikkelende aannemer en een duurzame warmte-

rering is een ontwikkeling die de komende tijd nog veel

exploitant en een installatiebedrijf hebben onverminderd

aandacht vraagt. Met de herontwikkeling van wijken

het einddoel voor ogen gehouden: betaalbare duurzame

houden we onze stad leefbaar en aantrekkelijk voor iedere

woningen met een betaalbare duurzame warmtevoorziening

doelgroep. SWZ kenmerkt zich al jaren door haar betrok-

(op basis van verbranding van biomassa). Zoals het nu lijkt,

kenheid bij de lagere inkomensgroepen. Mooie voorbeelden

kunnen in 2011 de eerste bewoners van dit nieuwe gedeelte

hiervan zijn te zien in Holtenbroek, Kamperpoort en Die-

van Stadshagen hun woning betrekken.

zerpoort waar ook voor de kleinere portemonnee koop- en

resultaten

resultaten

Stadshagen II wordt Stadshagen+

huurwoningen in de vernieuwde wijken gebouwd worden. Bij al deze ontwikkelingen is duurzaamheid steeds meer

32


33

AANDACHT HEBBEN

4 Wij passen duurzaamheid integraal toe

duurzaamheid

We willen vanuit een duurzaam kader inhoud geven aan

Belangrijke doelen zijn:

onze strategie. Wij zijn ons bewust van ons handelen op

 Uitstoot broeikasgassen in 2020 met 30% verminderen.

de samenleving op de lange termijn. Hierbij worden de

 Tempo van energiebesparing de komende jaren verdub-

effecten op het milieu als een belangrijke factor meegenomen en -gewogen. Duurzaamheid wordt bij ons voorgesteld vanuit de drie p’s. Dit zijn people (mensen in een sociale

belen van 1% naar 2% per jaar.

 Aandeel duurzame energie in 2020 verhogen naar 20% van het totale energiegebruik.

samenleving), planet (planeet, ecologie en natuur) en pro�t (economische winst/welvaart). Bij duurzaamheid

De prestatieafspraken zijn onderverdeeld in de volgende

is ons streven om deze drie zoveel mogelijk harmonieus

thema’s:

met elkaar te verbinden. Dit kunnen wij niet alleen,

 Woninggebonden (duurzaamheidmaatregelen in relatie

maar doen wij samen met meerdere partijen in de maatschappij.

tot planmatig onderhoud en strategisch voorraadbeleid).

 Gedrag (draagvlak en gedragsverandering bewoners).  Samenwerking (samenwerken = duurzaam = 1+1=3).

Resultaat: evalueren van de prestatieafspraken ‘Samen voor een duurzame voorraad’

Jaarlijks worden de afspraken geëvalueerd en voor 2011 staat

In 2009 zijn er afspraken gemaakt tussen de drie Zwolse

het evalueren/bijstellen van de gemaakte prestatieafspraken

corporaties en de gemeente. Alle partijen zien het belang

op de agenda. Primaire doelstelling voor duurzaamheid is

van energiebesparing, het klimaat, de eindigheid van fos-

woonlastenbeheersing (huur + energiekosten) te realiseren

siele brandstoffen en de stijging van de energieprijzen in

voor onze bewoners. Daarmee brengen we een balans in

relatie tot de woonlastenontwikkeling. Naast energiebespa-

huurprijs versus energielasten. Dit kan op verschillende

ring wordt het belang gezien van een duurzame voorraad,

manieren, bijvoorbeeld door het isoleren van de woning,

waarbij het gaat om de aspecten milieu (water en materi-

aanbieden van duurzame energie of meer bewustwording

aalgebruik), gezondheid, gebruikskwaliteit (toegankelijk-

van de huurder (gedragsverandering).

heid en veiligheid) en toekomstwaarde (aanpasbaarheid en toekomstgerichte voorzieningen).


35

met Natuur en Milieu en mogelijk in een convenant

Resultaat: aandacht op duurzame subsidiemogelijkheden

(met gemeenten) vastleggen.

De provincie Overijssel en het rijk geven extra impulsen aan

Resultaat: isolatie woningen stapsgewijs uitvoeren

SWZ heeft in 2010 voor al haar nieuwbouwprojecten de

Het streven is om de woningen op een C/B-label te brengen.

volgende uitgangspunten gehanteerd:

De momenten van energetische verbetering is gekoppeld

 Altijd 10% onder de wettelijke EPC-norm.

 Kennisuitwisseling en methodieken ontwikkelen.

het terugdringen van de uitstoot van broeikasgassen en het

aan de onderhoudsmomenten die in de meerjarenraming

 Hoge isolatiewaarden voor de woningschil.

 Ervaringen delen, bij elkaar in de keuken kijken en

verduurzamen van de energiehuishouding. Hiervoor stelt de

zijn opgenomen. Bij schilderbeurten brengen we HR++ glas

 Lage temperatuursverwarming.

voorloper en voorbeeld zijn voor de corporaties in

provincie subsidie beschikbaar ter stimulering van projecten

aan, bij ketelvervanging plaatsen we een HR-ketel of overwe-

 Gebruik van een controle-instrument.

Nederland.

voor energiebesparingsmaatregelen, opwekking en toepassing van energie uit duurzame bronnen. Een subsidiewerk-

36

energiebronnen, bij grote daken binnenrenovaties het

Resultaat: bewustwording duurzaamheid, extern en intern

Resultaat: energielabeling bestaand bezit is afgerond

groep heeft een externe partij geselecteerd om maximaal de

aanbrengen van dak-/vloerisolatie. Het streven is om in

Als eerste is er door het interne kernteam Duurzaamheid

Het terugdringen van de energielasten als onderdeel van de

subsidietenders te volgen. Doelstelling is de subsidie binnen

2020 alle woningen op minimaal label C te hebben, met

een communicatieplan gemaakt, waarin de momenten en

totale woonlasten heeft grote prioriteit. Zeker ook in relatie

te halen om zo maximale energiebesparingsmaatregelen te

de voorkeur naar B/A.

middelen, om over duurzaamheid en bewustwording te

tot de gemaakte afspraken met de overheid om 20% energie

kunnen nemen.

informeren, worden gepland. Het gaat om zowel huurders

te besparen in de komende tien jaar tijd. Met behulp van

Resultaat: duurzaam Programma van Eisen voor Nieuw-

als medewerkers. Verschillende acties richting huurders en

strategische en onderhoudsinformatie is een doorrekening

Resultaat: duurzaamheid in de bouwkolom

bouw en grootschalige renovatie

medewerkers zijn uitgezet om mensen bewust te maken

gemaakt van het evenwicht tussen besparen en investeren.

SWZ maakt onderdeel uit van een project van het CIB

Bij veel projecten met betrekking tot de bestaande en

van hun energiegebruik.

SWZ heeft van al haar woningen het energielabel gereed

(Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom), ‘Meer dan

en heeft van daaruit een visie op de upgrading van dit label

Bouwen Overijssel’. Insteek van dit project is om duurzaam-

(PvE) ook vanuit de dimensie duurzaamheid gemaakt.

Resultaat: doorontwikkelen van de duurzaamheidbarometer

(minimaal C, met de voorkeur naar B/A). De energielabeling

heid in de bouwkolom, kennis en kunde van alle partijen

We willen ons onderscheiden door te komen met innovatie-

De woningcorporaties Woonbron, Het Oosten en SWZ zitten

wordt verder uitgewerkt in en gekoppeld aan het strategisch

in deze bouwkolom, dichter bij elkaar te brengen. Indien

ve duurzame woonconcepten. In het Programma van Eisen

samen in de stichting Duurzaamheidsbarometer. Met een

voorraadbeleid.

iedereen in de bouwkolom de juiste kennis en kunde

voor nieuwbouw zijn duurzame randvoorwaarden toegevoegd.

tiental corporaties is de duurzaamheidbarometer ontwikkeld

De randvoorwaarden zijn gebaseerd op het principe van

en in de praktijk getest. Insteek is om op een pragmatische

Resultaat: deelname aan Taskforce CO2

meer duurzaamheidsrendement te halen voor minder geld.

Trias Energetica. Dit model benadert het duurzaam bouwen

wijze de duurzaamheidsprestaties te kunnen verantwoorden.

SWZ heeft een complex aangewezen om te laten onderzoeken

SWZ gaat met een aantal partijen uit de projectgroep

in drie stappen:

De duurzaamheidbarometer moet gaan helpen om duur-

door de Taskforce CO2 - bureau Middelkoop. De Taskforce

(architecten, aannemers, installateurs, adviseurs) een

 Beperking van de energievraag.

zaamheid op een objectieve en resultaatgerichte manier

CO2 heeft het plan opgevat om voor 24 woningtypen op

pilotproject beoordelen en doorrekenen. Het betreft een

 Gebruik van duurzame energie.

in de bedrijfsvoering in te voeren, resultaten te monitoren

complexniveau een onderzoek te doen in een viertal verbe-

te onderhouden/renoveren complex met door te voeren

 Gebruik van fossiele brandstoffen verder optimaliseren.

en bij te kunnen sturen.

terscenario’s. Doordat de Taskforce voor 24 verschillende

energieverbeteringsmaatregelen. In de nieuwbouw worden

complexen volgens één methode en systematiek scenario’s

door SWZ al enkele projecten aanbesteed op basis van

nieuwbouw is een afweging in het Programma van Eisen

inbrengt op het juiste moment (ontwerpfase), dan is er

In een aantal projecten wordt gebruik gemaakt van duurzame

Resultaat: deelname aan een Community of practice Duur-

uitwerkt, is het vervolgens mogelijk ook de verschillende

Design, Construct en Maintenance (op basis van ons duurzame

energie. In het project De Ambachtschool en Feniks (Kamper-

zaamheid (Cop)

complexen te vergelijken. Op basis van die vergelijking

Programma van Eisen). Op deze wijze wordt een balans

poort) wordt gebruik gemaakt van Warmte- en Koude Opslag

SWZ maakt hiervan onderdeel uit samen met tien vooruit-

wordt een onderzoeksrapportage opgesteld waarin een

gebracht in het duurzaam ontwerpen en bouwen voor de

(WKO). In Breecamp (Stadshagen) wordt een gehele wijk

strevende corporaties op het gebied van duurzaamheid.

beeld wordt geschetst van de verbeterkansen in de corporatie-

lange termijn (investeren versus exploiteren).

gasloos aangelegd en wordt een duurzame energiebron

De Cop heeft de volgende doelstellingen:

voorraad. Het initiatief sluit aan op een experimenten-

(houtpalletkachel) ingezet. Voor de Muziekwijk (Holtenbroek)

 Ambitieniveau duurzaamheidsdoelstellingen realistisch

programma van de SEV. De uiteindelijke onderzoeksrap-

wordt naast een lage EPC van 0,6 in fase 1 uitgegaan van inzet

verhogen (de lat hoger leggen dan wat er met de over-

portage kan SWZ gebruiken om investeringsafwegingen te

van een duurzame energiebron (houtpalletkachels).

heid is afgesproken). Dit ambitieniveau afstemmen

maken voor de lange termijn.



duurzaamheid

duurzaamheid

gen we tot het aanbrengen van een HRe-ketel of duurzame

37

Resultaat: Duurzaamheid in de bestaande bedrijfsvoering Binnen SWZ wordt volop aandacht besteed aan duurzaamheid in de eigen bedrijfsvoering. Hieronder noemen we enkele voorbeelden:

 De aangeschafte bedrijfsauto’s zijn energiezuinig, label A  In ons mobiliteitsplan wordt het gebruik van de �ets gestimuleerd.

 Papiergebruik is in het bezit van FSC-keurmerk. Wat digitaal kan, wordt digitaal verspreid.

 Voor de vervanging van de ketel voor ons kantoorgebouw, wordt gekeken naar een duurzame energieoplossing. SWZ investeert in groen onderhoud. We streven naar een kwaliteitsbeeld dat aansluit bij het gemeentelijk groen. Bij renovatie of nieuw te realiseren groen wordt nauw overlegd met de gemeente. Het reguliere onderhoud wordt uitbesteed aan de stedelijke

van Oost Flevoland Woondiensten (OFW).

een meer efficiënte en effectieve aanpak van het groen in de openbare en semi-openbare ruimte.

gebruik van duurzame energie (bijvoorbeeld WKO,

onderdeel van de organisatie-

zonnepanelen, windmolens).

filosofie, dan moet je je besluitvorming duurzaam inrichten.

Deze organisatie won in 2010 het Glazen

hebben veel daken waar met bijvoorbeeld zonne-

Bij elk belangrijk besluit moet

panelen meer energie kan worden opgewekt dan voor

op drie aspecten worden gewogen:

Huis bij het thema Duurzaamheid.

het betreffende huishouden nodig is).

sociaal cultureel, ecologisch en bedrijfseconomisch (people, planet, profit). Bij OFW is

Wij stelden haar de vraag waarmee SWZ

Woningcorporaties worden leverancier van duurzame

met het oog op de toekomst, kijkend naar

warmte en koeling. De kosten worden in belangrijke mate

Continu verbeteren betekent dat medewerkers mee-

bepaald door de investering en niet door het gebruik, zoals

ontwikkelen met de duurzaamheidsfilosofie van de

het thema duurzaamheid (met name met

bij servicekosten vaak het geval is.

organisatie. Dit stelt eisen aan de organisatieontwikkeling.

betrekking tot energievoorziening)

De huidige weten regelgeving, zoals de huurprijzenwet,

de aansturing van een begrepen proces. Bied medewerkers

heeft deze ontwikkeling nog niet onderkend. Wees alert

veiligheid om te leren en ruimte om niet voorziene investe-

rekening moet houden.

op de ontwikkeling rond de warmtewet. Bij het verduur-

ringen voor te leggen zodat zij hun nek durven uitsteken.

zamen van de bestaande woningvoorraad leidt denken

Begin op kleinere schaal met duurzaamheid en geef mede-

vanuit split incentives tot discussies met bewoners,

werkers de mogelijkheid om ervaringsgericht te leren.

Duurzaamheid integraal toepassen “Binnen OFW hanteren wij als doelstelling voor duurzaamheid ‘Alert zijn op de meerjareneffecten van ons handelen op de samenleving, waarbij de effecten op het milieu zeker goed worden meegewogen’. Daar hoort ook duurzaamheid van de woonomgeving bij (gevarieerd woningaanbod, goed onderhouden woningen, voldoende voorzieningen, goede sociale cohesie en bewonersparticipatie). Wij passen duurzaamheid ook toe in ons personeelsbeleid

hierdoor de besluitvorming aanzienlijk verrijkt.

energie en leveren verlichting, beweging van liften,

Bovendien is het aansturen van een innovatie anders dan

vermindering van draagvlak en vaak niet tot het beste voorstel. Zoek naar het goede evenwicht, maar ga niet

Duurzaamheid moet integraal onderdeel uitmaken van al

maximaal voor het eigen belang. Eén of twee succesvolle

je handelen. Teveel is duurzaamheid nog gekoppeld aan

projecten waar bewoners zelf ervaren wat het effect is van

een experiment los van de staande bedrijfsvoering en/of

energiebesparing vergroot het draagvlak. Let ook op de

wordt beperkt tot energiebesparing in woningen. Let ook

architectonische uitstraling en keuzes voor bewoners; hoe

op bedrijfsauto’s, papiergebruik en dergelijke.

trotser mensen zijn op hun ‘vernieuwde’ huis, hoe duurzamer de wijk.

Er zijn denkers die vinden dat we in een overgang zitten naar een nieuw tijdperk het ‘substainisme’, waarbij het

De bouw staat voor een ingrijpend veranderingsproces.

gaat om samenhang en dwarsverbanden, ‘doe meer met

Duurzaamheidsbeleid is kwaliteitsbeleid, belangrijk is

minder’ en het belang van het geheel . Uit ervaring kan

om faalkosten te voorkomen, isolatie moet consequent en

ik zeggen dat hoe meer je er mee bezig bent, hoe interes-

benutten, zijn:

zorgvuldig worden aangebracht. Ventilatie en aandacht

santer en relevanter het wordt. Bovendien wordt dit steeds

voor een gezond binnenmilieu is essentieel. Ontwikkel

meer bevestigd door onze bewoners en de Dronter samen-

Gebruik de trias energetica:

kennis en bewustzijn bij bouwvakkers, opzichters e.d.

leving. Ik wens SWZ veel succes met de verdere uitwer-

en ondersteunen duurzaamheid binnen (bouw)opleidingen, onder andere door te zorgen voor voldoende opleidingsplaatsen. Mogelijkheden die woningcorporaties kunnen

1. Gebruik zo weinig mogelijk energie.

38

Is duurzaamheid integraal

3. Indien mogelijk, word energieleverancier (corporaties

sociale werkvoorziening, de Wezo. De aansturing vergt de nodige aandacht. Met de gemeente wordt gesproken over

2. Indien je energie gebruikt, maak dan zoveel mogelijk


duurzaamheid

duurzaamheid

SWZ investeert een bedrag van € 324.000 voor het groen-

Truus Sweringa is directeurbestuurder

king van haar duurzaamheidsbeleid.”


39

5 Wij geven inhoud aan het thema wonen, welzijn en zorg

wonen, welzijn en zorg

De Zwolse samenleving vergrijst en de levensverwachting

voren dat er in een viertal buurten een groot tekort is aan

neemt toe. In 2025 is het percentage 65 jaar en ouder

zogenoemde nul-tredenwoningen. Ook sluit het aanbod

gestegen naar 16% (in 2008 was dit 13% ). SWZ heeft in 2008

voor beschermd wonen niet aan bij de (toekomstige) vraag.

haar visie op Wonen, welzijn en zorg (WWZ) geformuleerd.

Hierover moeten de zorgpartijen meer duidelijkheid geven.

De kern is ‘zo gewoon mogelijk wonen voor iedereen’.

De onderzoeksresultaten worden meegenomen in de

Keuzevrijheid, emancipatie en zelfstandigheid van de klant

vertaling van onze streefportefeuille naar de complex-

staan centraal. A�ankelijk van hun eigen voorkeur moeten

plannen.

mensen in hun eigen woning kunnen blijven wonen, of juist kiezen voor een andere woning.

Resultaat: succesvol inspelen op de wensen va de klant Onze 196 zorgwoningen worden toegewezen middels het

Dit ‘gewone’ wonen willen we ook mogelijk maken voor

Servicepunt Zorgwoning. Het Servicepunt is een samen-

mensen met een handicap (verstandelijk, lichamelijk).

werkingsverband van de Zwolse woningcorporaties en de zorg-

We spreken hier van bijzondere doelgroepen. Dit zijn voor

aanbieders Zorgcombinatie Zwolle, Driezorg en IJsselheem.

ons de mensen die niet zonder zorg kunnen wonen. Voor

Momenteel is op veertien locaties het aanbod (ruim 1.800

beide doelgroepen (ouderen en mensen met een beperking)

woningen) van het Servicepunt Zorgwoning operationeel.

willen we zorgen voor geschikte woningen en woonvormen. Door samenwerking met diverse partijen geven we inhoud

Centraal wordt door de zorgkundige gezorgd voor een

aan het welbevinden van deze doelgroepen.

match tussen beschikbare woning en de wensen van een klant. Voor het verder professionaliseren van het Servicepunt

AANDACHT GEVEN

Resultaat: meer zicht op de toekomstige vraag

Zorgwoning onderkennen de partijen dat de huidige data-

Om tot een meerjarenprogramma te komen, hebben

base sterk achterhaald is. Een nieuw systeem is ontwikkeld

de gemeente, de Zwolse corporaties en de zorgpartijen

waardoor marktontwikkelingen op lange termijn zichtbaar

opdracht gegeven om in een aanvullend onderzoek de

worden en sneller projecten van de grond kunnen komen.

toekomstige vraag in beeld te brengen voor zowel ouderen

Eind 2010 staan er 1.574 belangstellenden geregistreerd,

als mensen met een handicap. Uit dit onderzoek komt naar

waarvan 470 actief woningzoekenden. In 2010 hebben


41

partijen door middel van een samenwerkingsovereenkomst

Ontwikkelinitiatieven 2010

maatschappelijk en individueel herstel. Partijen willen dit

Hou de antenne gevoelig voor

uitgesproken hun inzet te willen verbreden. Door de uit-

In 2010 zijn we gestart met het ontwikkelen van drie

doel verwezenlijken door onvoorwaardelijke opvang van

veranderingen

breiding van servicediensten en een actieve rol in buurten

kleinschalige woonvoorzieningen:

daken thuislozen mogelijk te maken op een centrale plek

en wijken streven we ernaar om op het brede terrein van

 19 woningen in de Klokkengieterlaan, oplevering 2012,

in de regio. Bijdrage van SWZ in 2010 is € 142.000. In 2010

“Meer dan het verleden interes-

heeft nog vooral de opvang centraal gestaan. In de beginfase

seert mij de toekomst, want daarin

wonen, welzijn en zorg van betekenis te zijn in Zwolle.

JP v.d. Bentstichting is de afnemer en zorgleverancier.

 34 wooneenheden in Kamperpoort voor ouderen met Resultaat: realiseren van bijzondere woonvormen SWZ heeft sinds 2006 vijf zorglocaties voor ouderen ontwikkeld.

kon te weinig aandacht worden besteed aan uitstroom en

ben ik van plan te leven.” Albert

een psychogeriatrische aandoening, oplevering 2011,

doorstroming. SWZ acht een bijdrage van € 120.000 reeël ge-

Einstein verwoordde het goed.

IJsselheem is de afnemer en levert de zorg.

zien het maatschappelijk belang van De Herberg voor de regio

Voorspellen is vaak moeilijk. Maar aandacht voor de toe-

Bewoners hebben een huurovereenkomst met SWZ, met de

 25 wooneenheden in de Muziekwijk voor licht verstandelijk

Zwolle. De kwaliteit van de stad wordt versterkt door een laag-

komst is toch belangrijk, al was het maar omdat we ook in

zorgpartijen is een zorgovereenkomst gesloten voor de niet

gehandicapten, oplevering 2012, Frion is de afnemer en

drempelige voorziening, als onderste trede van de woonladder.

de toekomst goed willen wonen. Laten we zaken niet moei-

planbare zorg. Elk jaar worden de projecten geëvalueerd

zorgleverancier. Resultaat: oppluspakket voor ouderen

waar SWZ nu al rekening mee kan houden. De vergrijzing

maakt natuurlijk ook onderdeel uit van deze evaluatie.

SWZ beheert daarnaast twee bovenstedelijke voorzieningen:

Ouderen willen graag langer in hun woning blijven wonen.

bijvoorbeeld. Er komen meer ouderen. Zij zullen fitter en

De zorgpartijen hebben hierin een actieve rol.

 Zwolse woonvoorziening Vrouwenopvang Overijssel

Om hieraan tegemoet te komen hebben we een zogenoemd

rijker zijn dan de ouderen van nu, en hebben vaker een

In 2008 is een nieuwe voorziening voor de Vrouwenopvang

oppluspakket ontwikkeld met voorzieningen die het wonen

relatie. Maar toch … de vraag naar zorg zal toenemen.

Voor de bijzondere doelgroepen hebben we de afgelopen

Overijssel in Stadshagen geopend. Zes woningcorporaties

vergemakkelijken. We willen dit pakket tijdens renovatie

Hoe zien de zorgwoningen van de toekomst er uit? Hoe

drie jaar vijf woonvoorzieningen toegevoegd aan ons

betalen voor de Vrouwenopvang de meerkosten ten opzichte

aanbieden. Met een pilot in een renovatietraject van eenge-

verzorgen we de dementen van morgen, als de beroeps-

woningbestand:

van de oude huisvesting. SWZ betaalt haar deel omdat de

zinswoningen willen we met bewoners in gesprek om zo te

bevolking is afgenomen en dus het aantal verzorgenden? Het

 De Hoven in Stadshagen; Frion is huurder en zorg-

Vrouwenopvang een belangrijke maatschappelijke functie

beoordelen of dit pakket aansluit bij de behoefte en wensen

zijn vragen voor nu. Een andere zekerheid is de noodzaak

in Zwolle en Overijssel vervult. Aan de Vrouwenopvang zijn

van de bewoners. Bij succes wordt dit oppluspakket onder-

van energiebesparing. Olie en gas worden veel duurder.

ook uitstroomafspraken (huurwoningen in Zwolle en regio)

deel van andere werkprocessen.

Betaalbaar wonen betekent energiezuinig wonen. Of, als het

leverancier

 De Roode Molen in de Diezerpoort; Frion is huurder en zorgleverancier

 Oldeneelallee in Zwolle Zuid; RIBW is huurder en zorgleverancier

met woningcorporaties gekoppeld. De bijdrage in de opvang

even mogelijk is, energieopwekking in de woning. Dit waren

bedraagt in 2010 € 43.000. Het totale bedrag dat de zes

twee zekerheden. Er zijn ook veel onzekerheden. Waar je

corporaties bijdragen bedraagt circa € 200.000. De Zwolse

 Ensemble in Stadshagen, Bema is huurder en zorgleverancier

corporaties betalen meer omdat de voorziening in Zwolle is gevestigd.

 Belvedère in Stadshagen, bewoners huren zelfstandig, Fokus levert hier de zorg.

 Daklozenopvang De Herberg

Deze kleinschalige woonvoorzieningen zijn erg geliefd bij de

In 2009 is De Herberg gerealiseerd. Corporaties uit Zwolle

doelgroepen, er ontstaan inmiddels lange wachtlijsten voor

en de regio hebben gezamenlijk hun inzet in een tienjarige

deze zelfstandige woonvormen.

samenwerkingsovereenkomst vastgelegd. Partijen stellen zich ten doel om via samenwerking te bewerkstelligen dat

42

’t Hoge Huis (Stadshagen I)

niemand in de regio Zwolle tegen zijn of haar wil op straat

Begin 2010 hebben veertig bewoners hun intrek genomen in

hoeft te slapen en kansen krijgt om, met ondersteuning,

zorgwoning ’t Hoge Huis (zie pagina 32).

vanuit een veilige en warme omgeving te werken aan


Hans Peter Benschop is Programmaleider Trendbureau Overijssel. Wij stelden hem de vraag waarmee SWZ, volgens hem vanuit de bundeling van de beleidsterreinen Wonen, welzijn en zorg, rekening moet houden.



en wordt beoordeeld of de woonvorm voldoet. Het welzijn

lijker voordoen dan ze zijn. Er zijn een paar zekerheden

toch over moet nadenken. De tweedeling is er zo een. De kloof tussen mensen met een hoge opleiding en mensen met een lage opleiding wordt steeds groter in Nederland. Laagopgeleiden leven korter. Ze zijn minder gezond. Ze hebben minder inkomen, het welzijnsniveau is lager, en ze hebben minder vertrouwen in de politiek en de maatschappij. Dit is een explosieve combinatie, waar ook woningcorporaties mee te maken hebben. Het is lastig te voorspellen hoe deze kloof zich zal ontwikkelen. Verbrokkelt de samenleving, of groeien mensen juist naar elkaar toe? De taak die we hebben is ook met deze onzekerheden te leven. Het beleid moet flexibel zijn, en de antenne gevoelig voor verandering.”


43

6 Wij ontwikkelen ons tot een klantgedreven organisatie

klantgedrevenheid

Onder klantgedrevenheid verstaan we houding en gedrag

we dit jaar wilden doen om bij te dragen aan het realiseren

jegens klanten en de werkprocessen die daarin ondersteunen.

van deze doelen.

Het is onze ambitie om in de omgang met onze klanten de verwachtingen waar te maken, en waar mogelijk net dat

Resultaat: veel activiteiten in het kader van klantgedrevenheid

kleine verschil te maken: klanten verrassen, en hen laten

De activiteiten die we voor dit jaar gepland hadden en die

zien dat we hen serieus nemen. Dit betekent niet dat we

ook zijn uitgevoerd, zijn:

klakkeloos alles doen wat klanten vragen. Het betekent wel dat we actief meedenken, �exibel, creatief en zeer zorgvuldig

 Coaching on-the-job

zijn. Vooral in de communicatie met de klanten.

Eén medewerker is gedurende vier maanden vrijgesteld van zijn eigen werkzaamheden om collega’s intensief en

Onder het motto ‘Verrassend SWZ’ is het thema Klant-

‘on-the-job’ te coachen op het gebied van klantgedreven-

gedrevenheid in de zomer van 2009 organisatiebreed

heid. Gekozen is deze activiteit toe te spitsen op de

gelanceerd. Met diverse (deels ludieke) activiteiten is in

afdelingen Dagelijks Onderhoud en Planmatig Onderhoud,

eerste instantie vooral ingezet op bewustwording van het

omdat daar veel direct klantcontact plaatsvindt. De coach

thema en het belang ervan. In 2010 lag het accent enerzijds

heeft met elk van de gecoachten leerdoelen opgesteld, die

op planvorming, anderzijds op de uitvoering van een aantal

bijvoorbeeld lagen op gebied van het voeren van telefoonge-

activiteiten gericht op het creëren van een meer klantgedreven

sprekken, klantbejegening bij het uitvoeren van onderhouds-

houding en gedrag.

werkzaamheden en het maken van goede werkafspraken met collega’s. De coaching bestond veelal uit het geven van

AANDACHT VERDELEN

Resultaat: meerjarenplan klantgedrevenheid (2010-2014)

feedback, bijvoorbeeld na het gezamenlijk a�eggen van

plan van aanpak 2010

klantbezoeken, of het beluisteren van opgenomen klant-

In het meerjarenplan 2010-2014 hebben we beschreven

gesprekken. De gecoachten hebben enthousiast gereageerd

wat we in 2014 bereikt willen hebben in termen van klant-

en gaven aan baat te hebben bij dit traject.

gedrevenheid, en welke subdoelen we daarbij stellen. In het Plan van aanpak 2010 is concreet aangegeven wat


45

gesprek gevoerd over wat hier goed ging en wat beter kon

Medewerkers Planmatig Onderhoud hebben een training

als het gaat om klantgedrevenheid. Zowel de collega’s die

gevolgd met als doel hun communicatieve vaardigheden,

daadwerkelijk bij de casus betrokken waren, als een aantal

“De tijd dat mensen zich passief opstelden is voorbij.

en daarmee de kwaliteit van dienstverlening jegens hun

die totaal onbekend was met de casus, namen deel aan

De rol van bijvoorbeeld bewoners en omwonenden

klanten, te verbeteren. Met opzet heeft deze training plaats-

de eerste bijeenkomst, die we - omdat deze plaatsvindt

neemt de komende jaren flink toe. Om daar goed mee

gevonden ten tijde van het coachingstraject, zodat de twee

tijdens de middagpauze onder het genot van een broodje

om te gaan is een (cultuur-)omslag nodig van aanbod-

activiteiten elkaar konden versterken.

- ‘broodje casus’ genoemd hebben. Deelnemers ervaarden

gestuurd naar vraaggericht werken. Willen we klanten

het bespreken van de casus als nuttig en kwamen zelf met

overhouden, dan moeten we dichter bij ze staan en weten

 Lagerhuisdebat

de suggestie om aan het einde van de bespreking - waar

waar hun (latente) behoeften liggen. Via internet weet

Met dit eerder gebruikte format (aan de hand van stellingen/

deze zich aandient - één ‘quick win’ (een snel uit te voeren

men precies welke mogelijkheden en aanbieders er zijn,

dilemma’s moesten twee groepen van voor- en tegenstanders

verbeteractie) te benoemen en daar een actiehouder voor

hoe die aanbieders door anderen worden beoordeeld, welke

elkaar in een debat trachten te overtuigen) heeft ongeveer

aan te wijzen. Deze suggestie nemen we mee in de voor 2011

rechten men heeft, et cetera. Daardoor ontkomen we er

eenderde van de medewerkers van SWZ een middag van

geplande broodje casusbijeenkomsten.

niet meer aan ze te betrekken en te zorgen dat zij tevreden zijn. Daar werken we dan ook hard aan. De focus ligt

gedachten gewisseld over wat klantgedrevenheid behelst en wat het van ons vraagt. Doel was het bewustzijn op dit

 Wisselbeker ‘Verrassend SWZ’

niet meer op de techniek en systemen en procedures,

onderwerp te onderhouden én om te demonstreren dat de

Na de eerste uitreiking van deze wisselbeker eind 2009, is

maar op de mens. In cocreatie produceren we gebruiks-

creatieve oplossingen die een klantgedreven organisatie

deze - zoals toen ook aangekondigd elk kwartaal van eigenaar

vriendelijke gebouwen waarbij niet de kostprijs, maar de

haar klanten biedt, kunnen ontstaan in het gesprek met

gewisseld. De winnaar, de medewerker die de meest klantge-

service centraal staat. Dit alles vaak in een krimpende

collega’s.

dreven actie van het kwartaal heeft uitgevoerd, wordt steeds

markt en met scherpe calculatie. Dat vraagt om een

Marjet Rutte is auteur van het boek ‘Van Yab Yum naar Dim Sum; uitdagende visies op de bouw-, installatie- en vastgoedsector in 2025’. Dit boek heeft tot doel alle partijen uit de kolom te inspireren

gekozen door het Managementteam. Gemiddeld zijn er circa

innovatieve en positief kritische houding en zelfreflectie.

 Opfrissessies Klant Informatie Systeem (KIS)

zes genomineerden per kwartaal geweest. Over de winnende

Tijd om in actie te komen!”

Om klanten goed te kunnen bedienen, is het van belang dat

acties is natuurlijk verhaald op ons intranet.

over hoe het anders kan en waarom som-

Informatie Systeem. Geconstateerd is dat veel medewerkers

 Vakantiekaartenactie

mige dingen anders moeten. We stelden

onvoldoende bekend waren met dit systeem. Daarom zijn

Voorafgaand aan de zomerperiode is medewerkers gevraagd

‘opfrissessies’ gehouden voor bijna alle medewerkers.

in hun vakantie voorbeelden te verzamelen van fraaie én

relevante klantcontacten worden vastgelegd in ons Klant

bedroevende staaltjes klantgedrevenheid en deze op daar-

 Pilot ‘broodje casus’

voor bedoelde kaarten op te schrijven. Ter inspiratie zijn

Nadat we in 2009 in een ronde langs alle afdelingsoverleggen

deze kaarten opgehangen in de kantine. Ook hebben enkele

de kracht van het bespreken van casuïstiek hebben willen

collega’s hun ervaringen via intranet gedeeld met collega’s.

klantgedrevenheid

klantgedrevenheid

De klant weet wat hij wil en zegt dat ook

 Training communicatieve vaardigheden

haar de vraag waarmee SWZ, met betrekking tot het thema klantgedrevenheid, rekening moet houden.

demonstreren, hebben we dit jaar datzelfde uitgeprobeerd, maar nu juist in een groep medewerkers van verschillende afdelingen. Dit omdat lastige situaties vaak over de afdelingsgrenzen heen gaan, en de onderlinge samenwerking verbeterd kan worden. Aan de hand van een werkelijke casus is het

46



47

 Werkwijze telefonie

Resultaat: Huurlabel KWH behouden

Een klant die belt met SWZ wordt gevraagd aan de hand van

SWZ behoudt het Huurlabel. In de meting van dit jaar zijn

een keuzemenu aan te geven waarvoor hij belt. Gebleken is

we beoordeeld op vijf labelonderdelen. Hieronder staan de

dat veel klanten een ‘verkeerde’ of helemaal geen keuze

behaalde scores en die van 2008 (de laatste keer dat we op

maken. Navraag bij bellende klanten leerde dat de tekst van

deze onderdelen beoordeeld zijn). De cijfers laten een stabiel

het keuzemenu niet voor iedereen duidelijk was. Het keuze-

beeld zien. Tegelijkertijd bieden de resultaten waardevolle

menu is ingekort en de routing van gesprekken is aangepast

input voor mogelijke verbeteracties. Welke we gaan oppakken,

teneinde bellende klanten sneller met de juiste persoon

moet nog bepaald worden. In 2010 zijn we van de 73ste plek

door te verbinden, danwel een terugbelverzoek aan te nemen.

gestegen naar de 64ste plek in de rangorde van deelnemende corporaties.

Epke Wiersma, accountmanager van

zaak deze te verlagen om ook nog

Aedes, stelden wij de vraag waarmee

doen. Hierna noem ik een aantal

SWZ, kijkend naar de ambitie om een

verlagen om daarmee de

intern efficiënte organisatie te worden,

redenen om de bedrijfskosten te basistaken veilig te stellen. De laatste decennia hebben fusies bijgedragen tot grotere corporaties en dus ook tot grotere bedrijven. Het doel daar-

rekening moet houden.

bij was vaak het samenbrengen van investeringscapaciteit

 Interviews aanspreken

door kosten te besparen. Maar wat is hoog? Volgens het

Het woord ‘klant’ in klantgedrevenheid verwijst in beginsel

Uitkomsten meting KWH-huurlabel

Veel laaghangend fruit dat makkelijk te plukken is

naar de externe klant: de huurder, de koper of de woning-

we als een noodzakelijke voorwaarde voor externe klantgedrevenheid. Die samenwerking is nog voor verbetering vatbaar. Eén belangrijk aspect hierin is elkaar aanspreken.

��

��

��

onderwerp. Vragen die in de interviews aan de orde kwamen, zijn onder meer: ‘In hoeverre spreken we elkaar aan?”, en ‘Hoe goed zijn we hierin?’. Gebleken is dat men het lastig vindt elkaar aan te spreken omdat niet altijd duidelijk is wie nou precies waarvoor verantwoordelijk is. Daarnaast is er een behoefte aan het ontwikkelen van betere vaardigheden op dit gebied naar voren gekomen. In 2011 bepalen we welke vervolgacties we aan deze uitkomsten willen verbinden.

��

��

��

��

��

��

��

� ��

�

�

� ��

� ��

van € 400 aan huur per maand is dit dus ruim 27%. Dan

bedrijfskosten, om een woonhuis of appartement

kun je de vraag stellen: is dat hoog of zelfs te hoog? Ja, en

verhuurd te krijgen en te houden, zo laag mogelijk houdt?

daarbij, er is een enorm verschil per corporatie namelijk

Dat is voor veel corporaties een vraag, die niet vanuit het

tussen de € 55 en € 150 per maand.

recente verleden ingevuld kan worden. Afgelopen jaren

��

We hebben circa dertig collega’s geïnterviewd over dit

“Hoe kun je als corporatie flexibel zijn, zodat je de

��

stegen de bedrijfslasten immers behoorlijk. Maar wat zijn

Samenwerking met andere corporaties op bepaalde delen

bedrijfskosten? De bedrijfskosten van corporaties bestaan

van de werkzaamheden zijn noemenswaardig. Te denken

uit personeelskosten, kosten voor accountants, advies,

valt aan gebieden waar de kennis niet altijd gemakkelijk

aanloopwerkzaamheden, marketing, communicatie en

voor handen is. Ik noem als voorbeelden: HRM en Project-

leefbaarheid. Daarnaast vallen ook incidentele kosten,

ontwikkeling. Ook is via vernieuwd opdrachtgeverschap

zoals kosten voor fusies, afboekingen van in het verleden

en daardoor integratie in de (bouw)kolom, een beter

geactiveerde kosten en eenmalige financiële bijdragen aan

resultaat haalbaar. Als laatste wil ik noemen het collectief

verenigingen van eigenaren onder de bedrijfslasten. Hoe

inkopen van allerlei bedrijfsmiddelen van computers tot

kun je deze kosten beperken en terugdringen? Alles moet

aan papier en vanaf opleiding tot aan de bedrijfsauto’s.

daarvoor gericht zijn op een zo effectief mogelijke bedrijfs-

De landelijke branche organisatie Aedes geeft daar invul-

voering. Je hoort ook wel ‘mean’ en ‘lean’, ofwel slank en

ling aan. Vijftien tot twintig procent besparing op deze

strak, of recht toe recht aan.

kosten moet daarbij haalbaar zijn. Kortom er is veel laag-

efficiënte organisatie

met name gaat over onderlinge samenwerking, beschouwen

Centraal Fonds gemiddeld ruim € 110 per verhuur eenheid per maand. Uitgaande van een gemiddelde opbrengst

zoekende. Echter, interne klantgedrevenheid, waarbij het

klantgedrevenheid

investeringen te kunnen blijven

hangend fruit wat vrij gemakkelijk te plukken is en wat Het huidige kabinet verwacht een bijdrage (vanaf 2014)

uiteindelijk ten goede komt aan de corporatie.”

van de corporaties aan het tekort van de rijksbegroting. Omgerekend is dat € 260 per eenheid. Als dat in relatie wordt gebracht met de bedrijfskosten, dan is er een nood-

48



49

AANDACHT VERSLAPPEN

7 Wij werken op een efficiënte manier


SWZ is een maatschappelijke organisatie en wil actief een

De volgende aanbevelingen zijn gedaan en worden

bijdrage leveren aan de publieke zaak. De organisatie en

meegenomen in het bedrijfsproces van SWZ:

iedere medewerker van SWZ heeft intern en extern in basis

 Het stellen van smart geformuleerde doelen, zowel voor

een proactieve houding. Ondernemerschap en sociaal

externe doelen maar ook voor intern geformuleerde

betrokken zijn de andere competenties die wij van mede-

doelen. Dit is meegenomen in het jaarplan 2011.

werkers in de organisatie verwachten. De uitvoering van

 Meer tijd en aandacht geven aan de manier waarop

het beheer en de werkzaamheden is efficiënt, zorgvuldig en

de organisatie (en haar medewerkers) zich ontwikkelt.

adequaat.

Dit wordt bij het vormgeven van de nieuwe missie, visie, strategie van SWZ nadrukkelijk meegenomen.

Resultaat: aanpak organisatiebrede activiteiten

 Het in de organisatie laten leven van de waarde van een

In het jaarplan is onder dit thema een groot aantal

intern efficiënte organisatie. Gestart is met het onder de

organisatiebrede activiteiten opgenomen. Activiteiten die

aandacht brengen bij de medewerkers van het aspect

staan voor het professionaliseren en efficiënt maken van

kostenbewustzijn. Het doel is om gezamenlijk op dit

de organisatie en het daardoor verbeteren van de dienst-

onderwerp een gedeelde visie en waarde te creëren,

verlening richting de klant. Los van de inhoud is binnen het

teneinde kostenbewust onze activiteiten in te zetten

thema efficiënte interne organisatie gefocust op de aanpak

en waar mogelijk onze activiteiten te optimaliseren.

van deze activiteiten: het smart organiseren van activiteiten,

Dit traject wordt in 2011 afgerond.

optimaal communiceren en het effectief kunnen samen-

 Daarnaast is gestart met een pilot inzake efficiënte

werken. Hier heeft een evaluatie van plaatsgevonden met

werkplek organisatie, volgens de zogenoemde

als doel de resultaten mee te nemen bij het beschrijven van

‘Ciep-methodiek’. Een aantal medewerkers is getraind

nieuw op te starten interne activiteiten. Dé bevinding is

in het aanpakken van het werk op deze manier. Hierbij

dat SWZ nog te weinig structuur en spelregels heeft in de

is het streven om voelbaar, zichtbaar en meetbaar

manier waarop we samenwerken. Dat komt het efficiënt zijn

efficiënter met het werk om te gaan. De eerste resultaten

niet ten goede.

worden als zeer positief ervaren. In 2011 wordt bekeken of dit traject voor heel SWZ ingezet kan worden.


51

De vraag waar de woning aan moet voldoen, kan het best

opgenomen in het handboek Planmatig onderhoud, waarbij

€ 1.290 per woning naar € 1.000 per woning. In 2010 is de

jaarplan opgenomen worden. Een jaarplan bestaat

beantwoord worden door de gebruiker c.q. eigenaar van de

standaard documenten en werkwijzen worden toegevoegd.

5% bezuiniging behaald. In de diverse afdelingsoverleggen

uit een groot aantal activiteiten. De aanbeveling is om

woningen. Wij hebben dan ook de vraagspeci�catie geleverd

Voor de medewerkers van SWZ is op deze wijze duidelijk

is kostenbewustzijn inmiddels een terugkerend thema.

alleen die activiteiten op te nemen die een goed door-

als input voor het ontwikkelproces. Hiermee verwachten

welke stappen worden gezet en wie welke rol heeft, wat een

dachte en realistische planning en begroting hebben

wij te kunnen besparen op ontwerpkosten, faalkosten te

efficiënte samenwerking ten goede komt.

en waarbij de organisatie en activiteiten goed beschreven

beperken en snelheid in het ontwikkelproces te brengen en

zijn. De organisatie weet hierdoor wat van elkaar mag

snelheid in het realisatieproces te krijgen.

 Het realistisch plannen van activiteiten die in het

In 2010 is de verdere actualisatie en implementatie van een In 2010 is voor het eerst deze methode toegepast. Voor een

nieuwe woningcartotheek afgerond. SWZ maakt gebruik

Resultaat: ontwikkelen en implementeren acquisitiebeleid

project in de Muziekwijk is aan vier aannemers gevraagd

van IntraWis, dat voor de hele organisatie snel en goed

In 2010 is gewerkt aan ons strategisch voorraadbeleid.

om in te schrijven. De ervaringen zijn positief, het werk is

bereikbaar is. Alle informatie over onze woningen (tekeningen,

Hierin staat waar en hoe de vastgoedportefeuille van SWZ

momenteel in uitvoering en de pluspunten zijn waar-

technische informatie, foto’s, VVE-beheer, legionella-inven-

zich de komende jaren idealiter zou moeten ontwikkelen.

gemaakt. Andere projecten zullen volgen.

tarisatie, asbestinventarisatie, onderhoudshistorie, NAW-gegevens, etc.) zijn middels IntraWis snel te vinden.

Om hier proactief op in te zetten is het van belang een passend acquisitiebeleid te hebben. In 2010 is de basis gelegd

Resultaat: inventariseren en standaardiseren van contracten

Daarnaast is er een directe koppeling met het primaire

voor het in kaart brengen van mogelijke verwervingslocaties.

in ontwikkelprojecten

systeem Casa-Bis, wat voor de verhuurmedewerkers de

Vanaf 2011 wordt aan dit plan inhoud gegeven en zal dit de

In het ontwikkelproces zijn contracten/overeenkomsten van

zoeksnelheid verhoogt. Met het implementeren van deze

basis vormen van onze acquisitie inspanningen.

groot belang. Om snel en efficiënt projecten te doorlopen én

nieuwe woningcartotheek is er in 2010 een coördinator

als maatregel om risico’s te beperken is in 2010 gestart met

WoningInformatieSysteem aangesteld. Deze functionaris

Resultaat: evalueren van design en construct aanbestedings-

het standaardiseren en optimaliseren van onze contracten-

is verantwoordelijk om sturing te geven aan het goed

methode

documenten. Het vormt een referentiebestand dat als basis

functioneren van IntraWis. Eén van zijn belangrijkste taken

Nieuw voor SWZ, maar ook redelijk nieuw in de woning-

dient voor nieuw op te starten projecten. Hiermee wordt

is afdelingen te coachen en te ondersteunen met het goed

bouwsector, is aanbesteding volgens de design en construct-

voorkomen dat het wiel steeds opnieuw wordt uitgevonden,

up-to-date houden van de gegevens. Hiervoor zal ook

methode: op basis van een gedetailleerde vraagspeci�catie

maar het borgt ook een standaard kwaliteit in het vastleggen

gekeken worden hoe de afdelingen dit op de meest efficiënte

wordt een werk aanbesteed. Feitelijk betekent dit dat er

van afspraken met partijen waar wij mee samen werken.

en betrouwbare wijze kunnen doen. Een goed en up-to-date



worden verwacht.

werkende woningcartotheek komt de interne efficiënte

een programma wordt aanbesteed en niet een tot in detail

52

Resultaat: actualiseren en implementeren woningcartotheek

organisatie en klantgedrevenheid ten goede.

uitgewerkt plan. De aannemer is verantwoordelijk voor

Resultaat: ontwikkelen en implementeren stappenplan

de realisatie van zowel het ontwerp van het plan als de

De afdeling Vastgoedbeheer heeft in 2010 het stappenplan

uitvoering en alle daarbij voorkomende en noodzakelijke

voor het uitvoeren van planmatig onderhoud herschreven.

Resultaat: we zijn kostenbewust

vergunningen et cetera. Wij hebben hiervoor gekozen vanuit

Dit stappenplan is opgenomen in de procedurebeschrijving

De bedrijfskosten per woning bij SWZ liggen net iets onder

de gedachte van ketenintegratie: het optimaal gebruik

van SWZ en wordt ook gehanteerd in de projectplanningen

het landelijke gemiddelde. Toch is SWZ van mening dat hier

maken van de kwaliteiten van partners in de bouwketen.

voor de afdeling(en). Het stappenplan is in samenspraak

efficiëncy te behalen is. Binnen de begroting 2010 is besloten

Getest is of onze gedachte klopt, dat diegene die uiteindelijk

met afdeling Control herschreven en tevens is er een stappen-

om 5% te bezuinigen op de beïnvloedbare bedrijfskosten.

een woning realiseert het beste weet hoe deze te bouwen

plan gemaakt voor de momenten van communicatie met

Ook in 2011 wordt deze bezuiniging opgenomen. Inzet is om

en dus ook best zelf kan bepalen hoe deze te ontwerpen.

bewoners. In 2011 zal dit stappenplan nog verder worden

in 2014 de bedrijfskosten per woning terug te brengen van



53

AANDACHT VERMIJDEN

8 Wij zijn een organisatie in ontwikkeling

interne organisatie

De omgeving van SWZ is voortdurend in beweging. Interes-

Resultaat: stevige focus op veiligheid en gezondheid

sante resultaten zijn behaald met betrekking tot de ontwik-

De Arbo-commissie heeft een aantal onderwerpen op het

keling van de medewerkers, het inhoud geven aan interne

terrein van veiligheid en gezondheid van medewerkers en

beleidsterreinen en op het terrein van communicatie en ICT.

bezoekers besproken. Onderwerp waar in 2010 speci�ek actie op is ondernomen, is het opstellen van het asbest-

De organisatie werkt vanaf 2008 met een aangepaste

beleid binnen SWZ. Wij werken nu volgens het protocol van

organisatiestructuur. Met als doel de focus van SWZ op

Aedes. Daarnaast heeft een vervolgonderzoek plaatsgevonden

mensen met lagere inkomens en bijzondere doelgroepen

op het Preventief Medisch Onderzoek (PMO). In 2010 is de

en haar visie op buurten en wijken nog verder te verste-

eerste reeks bureaustoelen vervangen. Dit was een actie

vigen. Op pagina 57 wordt een overzicht gegeven van de

naar aanleiding van werkplekonderzoeken. De bedrijfshulp-

organisatiestructuur.

verleners hebben ook dit jaar weer trainingen gevolgd om hun kennis op peil te houden. Ten aanzien van pesten,

8.1 Medewerkers in de organisatie

seksuele intimidatie, discriminatie of agressie en geweld

Ten opzichte van 2009 is de omvang van het personeels-

hebben medewerkers ook in 2010 geen gebruik gemaakt

bestand bijna gelijk gebleven. Gezien de economische

van onze vertrouwenspersoon. In 2010 zijn twee meldingen

ontwikkelingen is een pas op de plaats gemaakt wat betreft

geweest van agressief gedrag van externen. Tegen deze

de formatie. Het streven is de ontstane vacatures zoveel

externen zijn maatregelen genomen.

mogelijk met de huidige bezetting in te vullen. Bij vacatures wordt kritisch gekeken of de functie opnieuw moet worden

Resultaat: ziekteverzuim licht gestegen/frequent verzuim

ingevuld. Als een functie wordt ingevuld, gebeurt dit altijd

gedaald

eerst op tijdelijke basis. In bijlage 3 staat een aantal belang-

Het ziekteverzuimpercentage over 2009 is 5,6%. Dit is een

rijke kengetallen over de organisatie.

lichte stijging ten opzichte van de 5,4% in 2009. Voornaamste oorzaak van het toch relatief hoge verzuimpercentage zit nog steeds in langdurig verzuim. De frequentie van het ziekteverzuim is ten opzichte van 2009 afgenomen.


55

In 2010 was de gemiddelde frequentie 1,12 ten opzichte van

€ 1.000 in ontvangst nemen. Ook zijn onderstaande

1,41 in 2009. Er zijn concrete stappen gezet om gericht aan-

speci�eke acties voor het goede doel van individuele

dacht te besteden aan het frequente kortdurende verzuim.

medewerkers met een �nanciële bijdrage ondersteund.

Iedere medewerker heeft begin 2010 een kaart ontvangen

 ‘Opgeven is geen optie’ - race�etstour op de Alpe d’Huez

waarop de aanpassing van het verzuimprotocol is aangegeven.

 Stichting Anak Bangsa - bene�etavond

Medewerkers die drie keer, of vaker, verzuimen binnen een

 Schooltje India - beklimming Kilimanjaro

Organisatiestructuur SWZ 2010

��

jaar hebben een oproep gekregen voor een gesprek met de verzuimconsulent. In 2010 hebben tien gesprekken plaats-

8.2 Ontwikkelen van beleid

gevonden. In 2010 is het initiatief genomen tot een zogenoemde

Voor het slagen van onze ambities zijn de medewerkers

‘Overijsselse variant’. Daarbij creëren dertig noordelijke

van cruciaal belang. Naast de kerncompetenties klant-

woningcorporaties extra kansen voor jongeren en zij-

gedreven, resultaatgericht, verantwoordelijk en samen-

instromers. Zij stellen leerwerkplekken en stageplaatsen

werken zijn er functiespeci�eke competenties benoemd.

beschikbaar en promoten leren en werken in de bouw.

Tijdens de planningsgesprekken zijn er omtrent de functie-

Dit gebeurt in nauwe samenwerking met werkgevers-

speci�eke competenties concrete afspraken gemaakt ten

organisatie Bouwend Nederland, kenniscentrum Fundeon

aanzien van het ontwikkelen van de competenties.

en de mbo-onderwijsinstellingen. Corporaties stellen vijf

Managers en leidinggevenden zijn hierin getraind.

tot tien procent van de werkgelegenheid bij het bouw-

Gesprekken zijn veel tastbaarder geworden en er komen

project beschikbaar voor het convenant. Het onderwijs

meer acties uit de gesprekken ten aanzien van persoonlijke

levert de deelnemers en optimaliseert de aansluiting van

ontwikkeling van medewerkers. Medewerkers worden

het onderwijs op het bedrijfsleven. SWZ is één van de

gestimuleerd om gebruik te maken van het individuele

corporaties die het convenant heeft ondertekend. In de PvE’s

opleidingsbudget op grond van de CAO.

voor nieuwbouw is vastgelegd dat de voorkeur uit gaat naar aannemers die leerling werkplaatsen beschikbaar stellen.

Resultaat: betrokkenheid medewerkers inzet Goede doelenpot

Daarnaast biedt SWZ jaarlijks ruime mogelijkheden voor

Vanaf 2008 heeft SWZ een Goede doelenpot. Eind 2010

diverse leer/werkplaatsen. Van reïntegratie tot snuffel-

doen 64 medewerkers hieraan mee. Het saldo wordt

stages, reguliere stageplaatsen en afstudeerprojecten van

opgebouwd uit een vaste maandelijkse donatie maar

lbo tot universiteit. In 2010 hadden we tien stagiaires en

ook uit giften voor traktaties en andere bijzondere

één werkervaringsplaats.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

interne organisatie

interne organisatie

Resultaat: werken en leren Resultaat: meer aandacht voor persoonlijke ontwikkeling

��

��

activiteiten. Tijdens de zomerborrel 2010 is een donatie van € 1.000 uitgereikt aan Villa Joep. Deze organisatie heeft als ultiem doel ieder kind met een vorm van neuroblastoom kanker te genezen. Aan het eind van het jaar mocht de dierenambulance Zwolle een cheque van

56



57

Resultaat: bevorderen van projectmatig werken

suggereert dat het voor een sociaal duurzame wijk een te

Resultaat: veel mediaaandacht

In 2010 is veel aandacht besteed aan de verdere professio-

weinig sterke eigen identiteit heeft. De resultaten worden

In 2010 werden we 48 keer vermeld in het regionale dagblad

nalisering van het projectmatig werken. In overleg met een

meegenomen in de ontwikkeling van de tweede fase.

De Stentor. Dat is gemiddeld bijna één keer per week.

Resultaat: verbeteren intranet

Onderwerpen die aan de orde kwamen waren: energie-

We zijn 2010 gestart met een geheel vernieuwd intranet.

besparing, bommen in de Muziekwijk, openingen, starten

Naast een aantrekkelijke, frisse uitstraling is de site een

extern bureau is een traject uitgezet waarbij medewerkers getraind worden in het projectmatig werken. Als vervolg

8.3 Effectieve communicatie

verkoop, uithuiszettingen en nieuwe projecten van SWZ.

stuk interactiever. Zo kan iedere medewerker zelf nieuws-

projectteam, waarbij dan vooral wordt gekeken naar de

Resultaat: externe communicatie over projecten

De discipline Communicatie is aan het veranderen.

berichten delen met collega’s en er kan gereageerd worden

inhoud van het proces, de communicatie en de rollen die

In 2010 werden heel wat hoogtepunten gevierd rond

Traditionele media worden in rap tempo ingehaald door

op berichten. Verder is er de spreuk van de week, een poll

binnen een project worden vervuld. Het doel van dit traject

projecten. Daarbij nodigen wij de bewoners, omwonenden

sociale media. Na de zomer 2010 werd een cursus gevolgd

om meningen van collega’s te peilen over een onderwerp

is te komen tot een eenduidige aanpak van projecten

en relaties uit. In het verslagjaar ging het om de opening

op het gebied van sociale media. Daarbij waren verschil-

of activiteit en is er een prikbord toegevoegd. Een andere

binnen SWZ zodat we efficiënter gaan werken.

van DOAS, de Potgietersingel, Wilhelminaschool, ’t Hoge

lende disciplines betrokken. Een plan werd opgesteld en in

meerwaarde is dat op de homepage direct zichtbaar is welke

op dit traject vindt ‘coaching on the job’ plaats van een

Huis en de Roode Molen. De communicatie in de wijken

2011 gaan we aan de hand van een pilot bekijken wat deze

pagina’s binnen het intranet voor het laatst gewijzigd zijn.

Resultaat: meer kennis van de markt verzamelen en toepassen

richtte zich met name op de wijken Dieze-Oost, Muziekwijk,

ontwikkeling te bieden heeft en hoe sociale media kunnen

Verder worden alle verslagen en agenda’s van vergaderingen

Dit jaar is twee keer een trendanalyse verschenen die de

Kamperpoort, Stadshagen en Ittersumerlanden. Ook werd

worden ingevoerd in de dagelijkse praktijk.

centraal beschikbaar gesteld via het intranet. Medewerkers

lange termijn ontwikkelingen schetst op onder andere

daarbij overleg gepleegd met de gezamenlijke partijen in de

Het management volgde in-company een mediatraining,

van SWZ kunnen het intranet ook thuis raadplegen.

demogra�sch, economisch, maatschappelijk en politiek

wijk met betrekking tot de externe communicatie.

samen met de communicatieadviseurs. Resultaat: aanpassing op de website van SWZ

vlak. Daarbij wordt ook ingegaan op de betekenis van deze De communicatie rond verkooptrajecten in de Muziekwijk

Resultaat: verbeteren interne communicatie

Er is een aantal wijzigingen doorgevoerd op onze website.

en Stadshagen verliep vlekkeloos. Alle woningen waren snel

Uit onderzoeken blijkt dat de interne communicatie bij SWZ

Hierdoor kunnen belangstellenden voor projecten, vrije

Verder is, in aanvulling op het strategisch voorraadbeleid,

verkocht. Prijs- en kwaliteitverhouding van de woningen en

verbeterd kan worden. We leven soms te veel in de waan

sector en koopwoningen hun gegevens via de website

dat onder andere aangeeft wat onze ontwikkelopgaven zijn

efficiënte campagnes hebben hier zeker aan bijgedragen.

van de dag en vergeten daarbij te communiceren met onze

rechtstreeks in een database achterlaten. Door deze

in termen van stadsdelen, woningtypes, woninggroottes en

In 2010 werd de communicatie rond een nieuw woonruimte-

eigen medewerkers. In 2010 is meer gericht nagedacht over

mogelijkheid zijn de handmatig bijgehouden lijsten passé.

huurprijsniveaus, een onderzoek uitgevoerd, gericht op het

verdeelsysteem van Zwolle en Kampen in gang gezet. Eind

interne communicatie. Zo wordt nu na elke vergadering van

Door deze aanpassing is het maken van selecties voor het

duiden van de doelgroepen (in termen van levensstijlen) die

december werden zo’n 35.000 woningzoekenden (in Zwolle,

het managementteam een nieuwsbrief gemaakt die binnen

aanbieden van koop- of vrije sectorwoningen gemakkelijker

we in de stadsdelen waar we ontwikkelopgaven hebben,

Kampen en IJsselmuiden) op de hoogte gebracht van een

twee dagen wordt gepubliceerd op intranet. Op die manier

geworden. Na een eenvoudige selectie wordt een bestand

het best kunnen bedienen. De resultaten van het onderzoek

nieuw systeem in 2011.

worden de medewerkers tijdig op de hoogte gebracht van

gegenereerd dat gebruikt kan worden voor zowel een

wat er speelt in de organisatie.

mailing via e-mail, op papier of een SMS-notifcatie.

ontwikkelingen voor SWZ.

kunnen gebruikt worden in het aansturen van onze partners in ontwikkelprojecten (bijvoorbeeld stedenbouwkundigen,

interne organisatie

interne organisatie

8.4 Ontwikkelingen ICT

Al met al een belangrijke efficiencyverbetering.

architecten en aannemers) en in het vormgeven van de communicatie over het project. Tot slot is een onderzoek uitgevoerd waarin mensen gevraagd is naar hun oordeel over de plannen voor de eerste fase van de Muziekwijk. De resultaten laten zien dat het plan voor een brede doelgroep aansprekend is, hetgeen tegelijkertijd

58



59

Resultaat: efficiënt routeplanningssysteem Begin 2010 werd besloten om een routeplanningssysteem voor de medewerkers van Dagelijks Onderhoud aan te schaffen. Grote voordelen van het systeem zijn onder andere het direct ‘in beeld’ hebben van de locatie waar de bussen van vaklieden zich in Zwolle bevinden. Daardoor kan in noodsituaties zo efficiënt mogelijk worden opgetreden. De verbeterde communicatie- en planningsmogelijkheden zorgen voor een efficiëntere werkwijze door het terugdringen van reistijd en reiskosten, en een bijdrage aan de verklaringen richting de �scus. Het routeplanningssysteem is per

verbanden die bestaan uit mensen met een verschillend

verlening is randvoorwaardelijk.

arbeidscontract en met een verschillende culturele achter-

Luisteren naar klanten wordt

oprichter van bureau Wending, dat zich

grond. Lossere organisatieverbanden maken het minder

een must en dat geldt ook voor

gemakkelijk om terug te vallen op een eenheidscultuur

het flexibel kunnen inspelen

heeft gespecialiseerd in hoe je mensen

omdat er minder gemeenschappelijkheid bestaat. Er zal

op nieuwe ontwikkelingen.

losser van tijd en plaats worden gewerkt, eenvoudigweg

De organisaties zoals wij die

meekrijgt in veranderprocessen. Zij

omdat ICT daarvoor de mogelijkheden verschaft. Mede-

kennen zijn georganiseerd volgens

werkers worden minder zichtbaar voor leidinggevenden.

de spelregels van de 20e eeuw.

schrijft samen met Alex Straathof een

Maar ook: de afbakening tussen werk en vrije tijd zal

Vraag is of mensen voldoende lenig zijn om hierop in te

minder scherp worden.

spelen? Dit gaat in tegen de menselijke eigenschap die

boek over het ‘ontroesten’ van organisa-

gericht is op het creëren van zekerheid en stabiliteit. Professional 2.0

We zeggen dat veranderen leuk is, maar de realiteit is

ties. Waarmee moet SWZ volgens haar,

In korte tijd zijn medewerkers professionals geworden

dat het loskomen van vertrouwde patronen ons moeite

en leidinggevenden mensen die inhoudelijk niet volledig

kost. Roest is de stolling van successen uit het verleden.

kijkend naar de interne organisatie, reke-

meer op de hoogte zijn. De digitale revolutie zorgt ervoor

Ontroesten is nodig om open te staan voor wat de nieuwe

dat informatie toegankelijker wordt en dat maakt ook

tijd brengt.

ning houden?

dat leidinggevenden hun inhoudelijke voorsprong in snel tempo verliezen. Medewerkers vormen virtuele communi-

De essentie is: weet wat mensen beweegt. Zorg dat je

ties rond specifieke vragen met professionals van binnen

blokkerende patronen herkent, kunt opsporen en weet wat

Het nieuwe is onder ons

en buiten de organisatie. Dit wordt versterkt doordat een

nodig is om je ervan te verlossen zodat je met elkaar een

“De 21e eeuw dringt zich aan ons op. Innovatie, vernieuwing,

nieuwe generatie medewerkers organisaties binnenkomt

innoverende werkgemeenschap bouwt. Het effect is dat

het is aan de orde van de dag. In een rap tempo veranderen

die zijn opgegroeid in de digitale wereld. Leiding geven

vernieuwing beter, gemakkelijker en sneller tot stand zal

markten, klanten maar ook de manier van werken en

en krijgen verandert hierdoor ingrijpend. Organisaties

komen.”

organiseren. De snelheid waarmee het zich voltrekt is

verplatten. Het aantal leidinggevenden dat nodig is zal

nieuw en dat heeft alles te maken met de mogelijkheden

afnemen. Ook de manier van sturen verandert ingrijpend.

die ICT biedt. Het is niet de vraag of organisaties meegaan

Meer output gericht, minder op inhoud.

interne organisatie

interne organisatie

1 januari 2011 operationeel.

Rita van Dijk is verandermanager en

in de veranderingen, maar hoe en wanneer ze dit doen.

Helaas hebben we in 2010 door overlijden afscheid moeten nemen van onze zeer gewaardeerde collega, Gerard Groot Lipman.

60

Kunnen organisaties de knellende banden uit het verleden

De nieuwe macht van klanten

afschudden? De volgende drie ontwikkelingen zullen

Internet maakt het mogelijk producten en diensten te

organisaties ingrijpend veranderen.

vergelijken. Het wordt transparanter. Klanten die niet tevreden zijn organiseren zich. Het bekendste voorbeeld

Losse werkgemeenschappen

hiervan is de computerfabrikant Dell die aan de rand van

De relatie tussen organisaties en medewerkers wordt

de afgrond is gebracht doordat consumenten via internet

diverser en kortstondiger. De organisatiegrenzen vervagen.

hun onvrede ventileerden over de dienstverlening waar-

Teams en groepen worden steeds meer gelegenheids-

door de verkoop wereldwijd kelderde. Digitale dienst-



61

AANDACHT TREKKEN

9 Wij staan stil bij het besturen van en het toezicht houden op SWZ

besturen en toezicht

In 2010 is een nieuw kabinet aangetreden. In het regeer-

9.1 Organisatiestructuur en intern toezicht

akkoord zijn diverse voornemens voor woningcorporaties

In tweewekelijks overleg van het managementteam vindt

opgenomen. Bijvoorbeeld het recht van koop van de woning

afstemming en besluitvorming plaats. De uitkomsten

voor huurders, het stopzetten van de Vogelaarheffing en

worden binnen twee dagen na de bijeenkomst via een MT

een forse heffing vanaf 2014. De komende periode worden

nieuwsbrief gecommuniceerd met de organisatie. Een keer

de voornemens verder uitgewerkt.

per maand worden de maandrapportages van de diverse managers besproken. Per kwartaal komt er een uitgebreide

SWZ wil proberen om binnen een aantal jaren haar bedrijfs-

kwartaalrapportage aan de orde. De onderliggende cijfers

kosten te verlagen van gemiddeld € 1290 per woning per

worden getoetst door de afdeling Control. De afdeling

jaar naar € 1000 per woning per jaar. De voorgenomen

Control becommentarieert de ontwikkelingen.

heffing gaat dan niet ten koste van activiteiten in Zwolle. In 2010 is in dit kader al een bezuiniging op de bedrijfskosten

Interne controle

opgenomen van 5%. De overige gewenste besparingen en

Jaarlijks worden de primaire processen op basis van het

efficiency wordt de komende jaren in de jaarplannen nader

intern controle plan doorgelicht door de afdeling Controlling.

uitgewerkt. Het ministerie heeft in een gesprek met SWZ

Door de grotere betrokkenheid bij de kwartaalrapportage

in oktober aangegeven dat ook van woningcorporaties

zijn een deel van de controles direct verbonden aan de

wordt verwacht dat in eerste instantie de heffing uit interne

toetsing van de kwartaalcijfers. De controles zijn voor het

kosten wordt voldaan. De lijn van het nieuwe kabinet is dat

overgrote deel uitgevoerd. Rekening is hierbij gehouden

corporaties dicht hij hun kerntaken blijven. De zogenoemde

met het risico dat de organisatie loopt.

Europese beschikking, per 1 januari 2011, past in deze lijn. De leiding van SWZ is in handen van de directeurbestuurder

Controle door externe bureaus

die verantwoording a�egt aan de Raad van Commissarissen.

In 2009 zijn voor het eerst externe bureaus betrokken bij de

De raad bestaat uit vijf leden, ieder met een eigen speci�ek

technische controle op uitgevoerde en opgeleverde projecten

kennisgebied. De directeurbestuurder geeft leiding aan vijf

planmatig onderhoud. Dit bleek een prima middel om de

managementteamleden en de stafafdeling.

verkregen resultaten te toetsen aan de inzet van middelen.


63

De rapportage heeft geleid tot diverse aanpassingen in het

Europa dossier

van de 21e eeuw. Welke organisatie en/of welke samen-

huurbeleid, verkoopopbrengst, nieuwbouwwoningen en

proces van planmatig onderhoud. De toetsing die voor 2010

In 2010 zijn voorbereidingen getroffen om te voldoen aan

werkingsverbanden passen het beste bij de opgaven die

renteontwikkelingen zijn opgenomen.

gepland stond, is verschoven naar 2011 om ook de effecten

de eisen die de overheid stelt aan corporaties wat betreft

SWZ wil oppakken. Eind 2009 zijn daartoe al gesprekken

van de genomen maatregelen te kunnen beoordelen.

hun functioneren ten behoeve van de sociale doelgroep.

gestart met Woningstichting Openbaar Belang. In 2010

Voor de meerjarenraming gelden dezelfde uitgangspunten

In het bezit van SWZ heeft circa 97% van de woningen een

zijn op diverse beleidsterreinen voorstellen gedaan om

als in 2009:

Risicobeheersing

huurprijs lager dan € 652,52. Toewijzing vindt al plaats

efficiënter te werken en beter samen te werken in Zwolle.

 Betere spreiding van planmatig onderhoud en nieuwbouw-

Naar aanleiding van de reeds eerder vermelde risicoanalyse

op basis van inkomen maar dient te worden aangescherpt.

In 2011 worden deze voorstellen geïmplementeerd.

projecten over de komende jaren. De komende vijf jaar

en de maatregelen die toen getroffen zijn, zijn nu stappen

De tendens is dat de administratieve lastendruk bij de

Door onvoorziene omstandigheden aan de kant van

is dan ook het budget voor woningverbetering en plan-

ondernomen om tot het systematisch beoordelen van

invoering van het Europa dossier toeneemt.

Openbaar Belang duurt het traject langer dan vooraf

matig onderhoud gelijkmatig verdeeld.

risico’s te komen. Het management is zich bewust van de

ingeschat.

risico’s en gaat structureel risicomanagement invullen.

In de tweede helft van 2010 zijn ook gesprekken gestart met

 Het terugbrengen van bedrijfs- en beheerkosten. Ook is  Ook de opbrengstenkant in samenhang met investe-

Accountant

beoordelen of op regionale schaal voordelen behaald kun-

ringen beoordelen. Per project wordt gerichter beoor-

De Auditcommissie uit de Raad van Commissarissen heeft

nen worden en of een mogelijke samenwerking (in welke

deeld welke huurverhoging mogelijk is. Hiernaast zijn

in opdracht van de Raad een traject gestart voor de selectie

vorm dan ook) de �nanciële slagkracht vergroot

meer complexen voor verkoop aangewezen.

van een nieuwe accountant. Van de vier accountantsbureaus

en tot voordelen voor de klant leidt. Eind 2010 is het

is Deloitte gekozen als nieuwe accountant. Inhoudelijk en

onderzoek gestart. In de tweede helft van 2010 heeft de

�nancieel kwam Deloitte het beste uit de bus. Deloitte heeft

Eddy Veenstra directeurbestuurder

veel ervaring in de corporatiesector en is in staat om SWZ scherp en kritisch te volgen. De benoeming geldt voor vier

directeurbestuurder een artikel naar de Stentor gestuurd,

 Going-concern (= operationele kasstroom) moet positief zijn. Dit wordt jaarlijks doorgevoerd in de meerjarenraming.

 De�nitieve plannen worden opgenomen in de planning,

waar zorgen over de vergaande bezuinigingen in de huur-

zachtere plannen nog niet. In de scenario’s zijn plannen

sector naar voren kwamen.

opgenomen met de hoogste prioriteit (A), lagere prioriteit (B) en lage prioriteit (C).

jaar. 9.2 Bestuurlijke verantwoording en intern toezicht

Werken met kwartaalberichten

In 2008 heeft SWZ haar beleidsplan 2008-2011 vastgesteld.

De focus is vertaald in jaarplannen per afdeling. Opgenomen

de intern vastgestelde uitgangspunten. De gehanteerde

In 2010 ging het in belangrijke mate om het uitvoeren van

zijn doelstellingen en te behalen resultaten die per kwartaal

uitgangspunten zijn opgenomen in het onderdeel

het jaarplan 2010. Ook voor de bestuurder is de maatschap-

met de verantwoordelijke per afdeling zijn doorgenomen.

waarderingsgrondslagen.

pelijke vraag in Zwolle uitgangspunt van handelen. Lokale

Het kwartaalbericht is voor de bestuurder een belangrijk

verankering is voor SWZ een belangrijke basis.

verantwoordingskader richting Raad van Commissarissen.

wordt veel meer rekening gehouden met daadwerkelijke

De focus op de huisvesting van mensen met de lagere

Afwijkingen ten opzichte van de begroting worden verklaard.

opbrengsten, in plaats van gewenste opbrengsten.

 De bedrijfswaardeberekening wordt opgesteld conform



Woningcorporatie De Woonplaats in Enschede. Inzet is te

5% besparing opgenomen in de begroting voor 2010.

 Reële verkoopopbrengsten. In de meerjarenraming

inkomens en bijzondere doelgroepen is naar voren

Managementteam SWZ

64

gekomen binnen diverse nieuwbouwprojecten. Verder

Meer focus en de �nanciële meerjarenraming

Toekomstbestendig

zijn de woningen van SWZ strak toegewezen naar huur-

In 2010 heeft SWZ haar nieuwe Strategisch Voorraadbeleid

SWZ heeft ook in 2010 de A-status conform de CFV-voor-

en inkomenscriteria.

(SVB) vastgesteld. In augustus is dit door de raad van

waarden behouden en heeft voldaan aan blijvende �nan-

Commissarissen geaccordeerd. Het nieuwe SVB is ook

cierbaarheid met voldoende borgingsruimte conform de

Voor de bestuurder wordt het strategisch handelen

�nancieel in de geactualiseerde meerjarenraming verwerkt.

WSW-voorwaarden. Op de economische situatie is in 2010

ingegeven door de zoektocht naar de woningcorporatie

Verschillende scenario’s met betrekking tot bijvoorbeeld

ingespeeld door de focus (woningen in de sociale sector)



65

leidend te laten zijn en �exibel in te spelen op de woning-

Interne beheersing van risico’s

Directeurbestuurder

9.3 Toezicht door de Raad van Commissarissen

markt (geen langjarige moeilijk te overziene contracten in

In 2009 is een aantal stappen gemaakt met betrekking tot

Het bestuur van SWZ bestond in 2010 uit één statutair

De samenstelling van de Raad van Commissarissen in 2010:

projecten). Door de wijze van begroten en in projecten te

interne beheersing. Bij ontwikkelen investeringsvoorstellen

directeur. De heer Eddy Veenstra is werkzaam als directeur-

 de heer J.E. Kielman (voorzitter)

knippen blijft SWZ in staat om haar �nanciële situatie te

is/wordt een risicoparagraaf opgenomen. Een risicoinventa-

bestuurder vanaf 1 augustus 2003. Zijn aanstelling is voor

 mevrouw I. Noordhoff

monitoren en hierop in te spelen.

risatie SWZ-breed heeft plaatsgevonden en hier wordt naar

onbepaalde tijd. Als directeurbestuurder van SWZ is Eddy

 de heer Th. Oosterhuis

gehandeld. Met name op het terrein van projectontwikkeling

Veenstra ook bestuurder van:

 de heer J. van Dijk

Verbeteren van de Governance Code

en planmatig onderhoud zijn speci�eke en gerichte audits

 VOF Tussen de Verlaten (grondpositie Zwolse Woning-

 de heer J.H.M. v.d. Meer

In 2010 wil SWZ in alle opzichten voldoen aan de Governance

verricht. Binnen drie planmatig onderhoudsprojecten is

Code en hier op aangesproken worden. Aan de onderdelen

beoordeeld of geleverd is, waarvoor opdracht is verstrekt.

 Stichting De Herberg Zwolle (voorzitter, tot medio 2010)

missarissen van SWZ zijn vastgelegd in de Statuten van SWZ

die nog missen is verder inhoud gegeven. Hoewel SWZ geen

Kern is dat controle en begeleiding van projecten beter

 Stichting Bouwtalent Overijssel/Gelderland

en het Reglement van de Raad van Commissarissen. De Raad

lid is van Aedes willen we wel aan de Aedes-code voldoen

moet. Ook zijn verbeterpunten aangereikt voor de admini-

 Concilium Zwolle (bouwproductie Zwolle)

van Commissarissen en haar individuele leden zijn onaf-

en in 2011, zoals in de beoordelingsbrief van de minister is

stratie op het gebied van projectontwikkeling.

 Stichting Jeugdsportfonds Zwolle

hankelijk. De leden handelen zonder last en ruggespraak en

 Stichting Duurzaamheidbarometer (voorzitter)

conform de wettelijke vereisten. In 2008 is het Beleidsplan

 Stichting Gereglementeerd Eigendom Zwolle (voorzitter)

2008-2011 opgesteld. In 2010 is op basis hiervan een jaarplan

Belanghouders

De taken en verantwoordelijkheden van de Raad van Com-

opgesteld en uitgewerkt. Hetzelfde geldt voor de begroting

2010 is het tweede jaar dat SWZ geen deel uitmaakte van

In 2010 zijn geen brede belanghoudersdialogen georgani-

de ledenvereniging Aedes. Ontwikkelingen binnen Aedes

seerd. Er was wel overleg met individuele partijen. Frequent

Overige relevante nevenfuncties:

en de meerjarenraming (2010-2014). De drie documenten

worden goed gevolgd en in 2010 als positief beoordeeld.

vindt overleg plaats met de Huurdersbelangenvereniging

 Vanaf maart 2003 lid Provinciale Staten Drenthe

zijn voorgelegd aan en goedgekeurd door de Raad van Com-

SWZ beoordeelt in 2011 of een nieuw lidmaatschap van

De Woonkoepel. Dit komt elders in het jaarverslag terug.

Aedes aan de orde is. Dit in het kader van het traject missie,

Brede belanghoudersdialogen worden volgens afspraak

 Lid Raad van Toezicht Kjenning bv (vanaf 2008)

de �nanciële focus in 2010 scherper. Binnen de begroting

visie en strategie.

weer gepland in 2011 in het kader van een nieuw beleids-

 Bestuurslid Stichting Earthship Zwolle (vanaf 2008)

en kwartaalberichten is scherp toezicht gehouden op de

(voorzitter PvdA-fractie)

missarissen. Ook voor de Raad van Commissarissen werd

daadwerkelijke inkomsten versus geplande uitgaven. Ook

plan. Het huidige plan loopt in 2011 af. Zie voor externe In 2010 hebben zich ten opzichte van 2009 geen wijzigingen

belanghouders bijlage 5.

voorgedaan in het aantal deelnemingen en samenwer-

Het bestuur van SWZ verricht haar taak conform de Statuten

het achterblijven van uitgaven, bijvoorbeeld op het gebied

van SWZ en de arbeidsovereenkomst uit 2003. Het bestuur

van planmatig onderhoud, is punt van bespreking.

kingsverbanden. Al eerder was aangekondigd dat de VOF

Klachtenadviescommissie

legt inhoudelijke en �nanciële verantwoording af aan de

Holtenbroek zou stoppen, dit is in 2010 formeel gebeurd. De

De drie Zwolse woningcorporaties en Beter Wonen

Raad van Commissarissen. Het Besluit Beheer Sociale Huur-

gezamenlijke wijkvernieuwing van het voormalige Holten-

IJsselmuiden hebben een klachtenadviescommissie.

sector is van toepassing.

broek I is afgerond. Financiële deelnemingen in De Herberg

Het jaarverslag van deze commissie wordt besproken in

en de Vrouwenopvang in Zwolle zijn gecontinueerd. In 2010

de Raad van Commissarissen. In enkele situaties heeft

is het besluit genomen om de deelname in Woonquest stop

de klachtenadviescommissie SWZ in 2010 in het ongelijk

te zetten. Dit wordt in 2011 geëffectueerd. In dit jaarverslag

gesteld en een desbetreffend advies aan de directie voor-

zijn onder bijlage 7 alle deelnemingen en samenwerkingver-

gelegd. In alle gevallen heeft de directie het advies van de

banden met een toelichting opgenomen.

klachtenadviescommissie overgenomen. De directie is van



aangedragen, gevisiteerd worden.

corporaties)

mening dat de klachtenadviescommissie een weloverwogen en zorgvuldige belangenafweging heeft gemaakt. De directie ziet daarom geen aanleiding om van hun advies af te wijken.

66


Raad van Commissarissen SWZ


67

De volgende zaken hebben aandacht gehad:

keuring voorgelegd aan de voltallige Raad van Commissarissen.

In mei 2010 is de sectorbrede beloningscode voor bestuurders

Th. Oosterhuis tot lid van de Raad van Commissarissen,

De voorzitter van de Remuneratiecommissie heeft de Raad van

van woningcorporaties vastgesteld. De waardering van de

aandachtspunten uit de accountantscontrole, het strategisch

Toezicht vanuit commissies

Commissarissen geïnformeerd over hetgeen de directeurbe-

directeurbestuurder van SWZ is vastgesteld op 480 Functie

voorraadbeleid, het Treasuryjaarplan en een gewijzigde

Vanuit de Raad van Commissarissen zijn de Auditcommissie

stuurder, volgens afspraak heeft afgehandeld en opgepakt.

Zwaarte Directie-punten en valt daarmee in functiegroep E

samenwerking met een ontwikkelaar binnen een project.

met een bandbreedte van 442 tot 523 punten. Het bijbeho-

De hieraan ten grondslag liggende voorstellen zijn door de

Prestaties 2010:

rende jaarinkomen mag dan liggen tussen € 90.344 en

Raad van Commissarissen goedgekeurd.

 Strategische focus: in 2010 is het strategisch voorraad-

€ 129.049. In 2010 bedroeg het salaris € 123.000. Op basis

en Remuneratiecommissie actief. 1. Auditcommissie De samenstelling van de Auditcommissie was in 2010 als volgt:

beleid vastgesteld; kwetsbaarheden zijn weggehaald

van het oordeel van het functioneren stelt de Remuneratie-

Extra vergaderingen

 de heer J.H.M. v.d. Meer, voorzitter

door het gericht inrekenen van projecten en een duide-

commissie voor om het salaris per 1 augustus 2010 te ver-

In 2010 is de Raad van Commissarissen drie keer extra

 de heer Th. Oosterhuis, lid

lijke meerjarenraming; samenwerkingsverbanden met

hogen met 2%. De helft van deze verhoging betreft in�atie-

bijeen geweest. In januari werd de heer Oosterhuis als

De Woonplaats en Openbaar Belang zijn in onderzoek.

compensatie en de andere helft is te zien als een reguliere

lid benoemd. Dit na een zorgvuldige procedure en na het

De commissie liet zich in haar werkzaamheden bijstaan Financiën. De Auditcommissie is ingesteld om inhoud te geven aan de voorbereiding van de raadsvergaderingen

periodiek. Hiermee zit het salaris aan de bovenkant van de

managementteam, de ondernemingsraad en huurders-

gereed gekomen om de klantgedrevenheid te verbeteren;

bandbreedte. Echter, de Remuneratiecommissie vindt dit

belangenvereniging de Woonkoepel te hebben geconsul-

dit wordt nu uitgevoerd en loopt door in het jaarplan 2011.

een goede weergave van het functioneren.

teerd. De samenstelling van de Auditcommissie en de

 Klantgedrevenheid: in het voorjaar van 2010 is het plan

Remuneratiecommissie is toen vastgesteld. In april 2010

 Duurzaamheid: in het voorjaar van 2010 was het plan

waar het gaat om risicobeheersing en controle, �nanciële

gereed hoe SWZ met duurzaamheid omgaat; dit wordt

De volgende prestatieafspraken zijn geformuleerd voor 2011:

heeft de Raad van Commissarissen samen met de directeur-

informatievoorziening, weten regelgeving en de aanbe-

nu uitgewerkt en opgenomen in de begroting 2011 en verder.

1.

Nieuwe misse, visie en strategie gereed in het najaar

bestuurder en het Managementteam een aantal concepten

van 2011.

en opgaven van SWZ in Zwolle bezocht. Tot slot is in

velingen van de accountant. De Raad van Commissarissen ontvangt een verslag van de beraadslagingen. De Auditcommissie is in 2010 viermaal bijeen geweest. Aan de orde

 Wonen, welzijn en zorg: de middellange termijn doelstellingen zijn beschreven in het voorjaar van 2010 en worden nu uitgewerkt en uitgevoerd.

kwam onder andere: het jaarverslag, de kwartaalberichten,

 Verbeteren interne organisatie: bij het voorbereiden van

de begroting 2011, risicomanagement, het treasury jaarplan en

de begroting 2011 hanteert SWZ net als in 2010 een

de managementletter.

besparing op de interne kosten van 5%; kostenbewust zijn is een belangrijk thema binnen SWZ; in december

2. Moderne en transparante belanghouders communicatie (conform Governance Code) in de eerste helft van 2011.

in de extra vergadering goedgekeurd.

3. Visitatie (conform Aedes code) in de eerste helft van 2011. 4. In de eerste helft van 2011 samenwerkingsverbanden

Zelfevaluatie Raad van Commissarissen

(of verder) met andere woningcorporaties uitgewerkt/

Uit de zelfevaluatie van de Raad van Commissarissen

keuzes gemaakt.

kwamen in 2010 de volgende aandachtspunten naar voren:

5. Voortgang vier prioriteiten uit jaarplan 2011.

1.

2. Renumeratiecommissie

2010 is aan de Raad van Commissarissen een plan van

De samenstelling van de Remuneratiecommissie was in

aanpak voorgelegd over een nieuwe missie, visie en

2010 als volgt:

strategie in 2011. Hierin zullen een visitatie en een

De Raad van Commissarissen heeft de voorstellen van de

 de heer J.E. Kielman

belanghoudersdialoog een rol spelen.

Remuneratiecommissie overgenomen.

In 2010 werden functioneringsgesprekken gevoerd met de leden van de Raad van Commissarissen. Op termijn wordt hier eventueel een extern bureau bij betrokken.

2. De Raad van Commissarissen wil nauw betrokken worden bij de strategieontwikkeling van SWZ.

 mevrouw I. Noordhoff

68

augustus 2010 het hernieuwde strategisch voorraadbeleid



door de directeurbestuurder, de controller en de manager

De Remuneratiecommissie is zeer tevreden over het functi-

Reguliere vergaderingen

De directeurbestuurder agendeert dit op een nader te

De Remuneratiecommissie is ingesteld om inhoud te geven

oneren van de directeurbestuurder van SWZ. De open wijze

De Raad van Commissarissen heeft in 2010 vier reguliere

bepalen tijdstip in 2010.

aan de werkgeversfunctie van de Raad van Commissarissen

van communiceren wordt bijzonder op prijs gesteld.

vergaderingen gehouden. De belangrijkste onderwerpen

ten aanzien van met directeurbestuurder gemaakte prestatie-

De commissie beoordeelt het betrekken van het Manage-

waren het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag

vergadert de Raad van Commissarissen zonder directeur-

afspraken. De commissie is in 2010 één keer bijeen geweest, de

mentteam bij lange termijnbeslissingen, zoals strategisch

2009, de begroting 2010 en het jaarplan 2010, de �nanciële

bestuurder.

hieruit voortgevloeide voorstellen zijn besproken en ter goed-

voorraadbeleid, positief.

meerjarenraming 2010-2014, benoeming van de heer


3. Slechts in uitzonderlijke situaties (nu niet aan de orde)


69

Een en ander conform de ‘Code voor de honorering van

nader op, waaronder de relatie met belanghouders.

commissarissen in woningcorporaties’. Volgens de Code

De directeurbestuurder bereidt dit voor.

geldt voor een commissaris een indicatief minimum van

Naam

In 2010 is gebleken dat de Zwolse woningmarkt redelijk Aftredend in

Benoembaar in

overeind is gebleven tijdens de economische crisis, in

€ 7.000 per jaar en maximaal € 12.000 per jaar (bruto/E).

J.E. Kielman

2013

2013

vergelijking met andere grote steden. De bouw van nieuwe

De vergoedingen voor de leden van de Raad van Commissa-

I. Noordhoff

2012

n.v.t.

woningen is weliswaar gedaald, maar de komende jaren

vastgesteld.

rissen zijn per 1 januari 2011 vastgesteld op € 7.000 per jaar

J. van Dijk

2012

n.v.t.

is de verwachting dat het aantal nieuwe woningen weer

(het minimum volgens de code, dit was € 6.000).

J.H.M. van der Meer

2014

2014

boven de 450 per jaar zal uitkomen. Om de inzet van

Overleg Raad van Commissarissen met belanghouders

De vergoeding voor de voorzitter kan volgens de code +50%

Th. Oosterhuis

2014

2014

De Woonkoepel zo concreet mogelijk te maken zijn

De Raad van Commissarissen heeft in 2010 gesproken met

zijn. Afgesproken is dat de vergoeding voor de voorzitter per

een afvaardiging van De Woonkoepel (bewonersorganisatie).

1 januari 2011 € 10.000 wordt (dit was € 7.200). Deze

Website Raad van Commissarissen

Ingegaan werd met name op de bewonersparticipatie bij

bedragen zijn meegenomen in de begroting voor 2011.

Op de website van SWZ is een pagina over de Raad opgeno-

Prestatieafspraken

SWZ. Ook heeft de Raad van Commissarissen gesproken

In december is een korte impressie van de vergadering van

men. Naast algemene informatie staan hier korte verslagen

Belangrijke focuspunten voor de komende jaren zijn:

met de Ondernemingsraad. Bij dit gesprek was de directeur-

de Raad van Commissarissen voor de website gemaakt, met

van de vergaderingen.



Inhoud geven aan het bewonersblad Thuis in Wonen

bestuurder niet aanwezig. In dit overleg is ingegaan op een

een melding van de aanpassing van de vergoeding en het



Verbeteren en up-to-date houden van de website

drietal vragen die gesteld zijn door de Ondernemingsraad.

waarom, zodat dit voor iedereen duidelijk en transparant is.



Ontwikkelen wijkvisie en procesbewaking



Mede inhoud geven aan kleinschalige planprocessen met



Vormgeven, ontwikkelen en monitoren sociaal plan

woorden de voorgenomen activiteiten passen bij de vermo-



Inhoud geven aan stree�waliteit woningbezit



Mede inhoud geven aan planmatig onderhoud projecten

Te weten: 1.

speci�eke afspraken opgenomen in een prestatieafspraak.

9.4 Ministerie VROM/Centraal Fonds Volkshuisvesting

wijkherstructurering Dieze-Oost

In 2010 ontvingen wij het continuïteitsoordeel 2010 en

onduidelijkheid over het hoe en waarom van strategie

Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen (x € 1.000):

naar beleid; 2. hernieuwd lidmaatschap van Aedes;

directeurbestuurder

3. bezuinigingsopgave van 10%.

commissarissen (exclusief btw)

2010

2009

164,9

161,9

31,2

30,7

het solvabiliteitsoordeel 2010 (verslagjaar 2009) van het

betrekking tot het ontwikkelen van zorgwoningen

Centraal Fonds en de oordeelsbrief 2010 van de minister van WWI (zie hiervoor ook de website www.cfv.nl).

renovatieprojecten

Het continuïteitsoordeel voor SWZ in 2010 is A. Met andere

Het strategisch voorraadbeleid is ook besproken, met name

De bezoldiging van de bestuurder is opgebouwd uit de

genspositie. Het solvabiliteitsoordeel 2010 is gebaseerd op

de bewonerstoezeggingen in Dieze-Oost met betrekking tot

volgende posten:

de verantwoording over het verslagjaar 2009. Hierbij werd

sloop. Hierover heerst onrust vanwege de lange termijn van

Bruto-inkomen (loon en vakantiegeld)

€ 123.949,00

geconstateerd dat het vermogen op balansdatum 31 decem-

De inhoud en voortgang van de focuspunten wordt op

het traject. Gesteld werd dat de beleidsvorming en -voering

Overige vergoedingen

€

3.208,00

ber 2009 groter is dan het voor de corporatie vastgestelde

gezette tijden besproken. De jaarlijkse bijdrage vanuit SWZ

door elkaar gehaald worden. Afgesproken is dat de directeur-

Sociale lasten

€

8.251,00

risicobedrag (inclusief vermogensbeklemming). Dit leidt tot

voor De Woonkoepel bedroeg in 2010 € 37.850 (ten opzichte

bestuurder samen met de Ondernemingsraad in 2010

Pensioenlasten

€ 29.504,00

een oordeel ‘voldoende solvabel’. De oordeelsbrief van het

van € 28.040 in 2009). De toename heeft te maken met

bovenstaande punten oppakt. In het verdere overleg tussen de

In de arbeidsovereenkomst is geen regeling getroffen voor een

ministerie van WVI is deels gebaseerd op het eerder ontvan-

advieskosten ten behoeve van statutenwijzigingen, drukwerk

Ondernemingsraad en de directeurbestuurder is dit bespro-

uitkering ineens bij beëindiging van de arbeidsovereenkomst.

gen continuïteits- en solvabiliteitsoordeel. De oordeelsbrief

en een aantal ad hoc activiteiten.

ken en zijn er afspraken gemaakt.

Benoeming Raad van Commissarissen Twee van de vijf leden van de Raad van Commissarissen zijn

Beloningen Raad van Commissarissen In het overleg van de Raad van Commissarissen van 11 oktober 2010 heeft de Raad van Commissarissen besloten

op voordracht van Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel benoemd.

om haar vergoedingen per 1 januari 2011 aan te passen.




9.5 Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel

29 maart 2010 is een hernieuwd rooster van aftreden

5. In de vergadering van de Raad van Commissarissen van

70

Rooster van aftreden Raad van Commissarissen

4. De Raad van Commissarissen pakt de Governance Code

is positief. SWZ wordt wel gevraagd aandacht te besteden aan de disbalans tussen prognose nieuwbouw en daad-

Nieuw woonruimteverdeelsysteem

werkelijke oplevering. Intern is dit opgepakt en inmiddels

De woningmarkt in Zwolle is verre van ideaal. De krapte op

verbeterd. Uit een onderzoek van het CFV blijkt dat SWZ het

de huurmarkt is groot en dat zal nog wel even voortduren.

integriteitbeleid op orde heeft.

Dit betekent dat iemand die op zoek is naar een huurhuis in Zwolle nog steeds veel te lang moet wachten op een nieuwe


71

in de toekomst nog meer betekenen voor de SWZ-huurders.

verwezen naar het eigen jaarverslag van de centrale Klachten-

hier op in. Hiermee kunnen mensen veel gerichter op zoek

Daarom, maar ook op initiatief van de huurders, is werk

adviescommissie.

naar de ideale woning. Hoe meer wensen, hoe gewilder de

gemaakt van een ‘plan van aanpak’, met daarin enkele

woning en hoe langer de wachttijd zal bedragen. De huurder

ambitieuze doelstellingen. Op een studiedag is goed

Verantwoording aan Raad van Commissarissen en

heeft het straks via internet zelf allemaal in de hand.

nagedacht over de structuur en de inhoud van het plan.

De Woonkoepel

Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel heeft bij de

In 2011 wordt het plan verder uitgewerkt en in gang gezet.

Dit eigen jaarverslag van de Klachtenadviescommissie

totstandkoming van dit plan een belangrijke rol gespeeld.

Tijdens de studiedag heeft De Woonkoepel zich laten

wordt jaarlijks ook toegezonden aan de huurdersbelangenver-

De Woonkoepel heeft een eigen visie neergelegd omtrent een

bijpraten over allerlei huurderszaken. De Woonkoepel wil

eniging De Woonkoepel. Ook de Raad van Commissarissen

nieuw woonruimteverdeelsysteem, waarin echt rekening

investeren in kwaliteit. Daarom is zij lid geworden van

ontvangt elk jaar het jaarverslag. De commissie bestaat uit

wordt gehouden met de wensen van de huurders. De hoofd-

De Woonbond. Deze bond is een belangrijke inspiratie c.q.

ona�ankelijke leden. Zij hebben geen werkrelatie met een

punten van deze visie zijn terug te vinden in het nieuwe

informatiebron en biedt allerlei handvaten om de kwaliteit

van de corporaties en zijn ook niet bestuurlijk betrokken bij

woonruimteverdeelsysteem, waarover de huurdersbelangen-

van het bestuur te verhogen. Zo kan De Woonkoepel haar

vereniging in 2010 een positief advies heeft gegeven.

leden in de toekomst nog beter van dienst zijn.

De Woonkoepel

Frequent overleg

De Woonkoepel begon 2010 met elf bestuursleden. Later

9.6 Centrale Klachtenadviescommissie

De Woonkoepel heeft zich ook in 2010 op een breed vlak

dit jaar hebben voorzitter Gerrit van der Kooy en bestuurslid

ingezet, met als doel om de belangen van de SWZ-huurders zo

Wien Breet afscheid genomen van De Woonkoepel.

optimaal mogelijk te vertegenwoordigen. Zo is er frequent

In 2010 zijn de taken van de voorzitter ingevuld door de

overleg geweest met SWZ en de verschillende bewoners-

andere bestuursleden.

corporatie Beter Wonen uit IJsselmuiden toegetreden tot

belangenbehartiging. Ook is er een onderhoud geweest met

Samenstelling bestuur

van deze centrale Klachtenadviescommissie zijn vastgelegd

de Raad van Commissarissen van SWZ en zijn de verschillende



de heer G.A. van der Kooij (teruggetreden)

wijkplatforms in Zwolle bezocht om een indruk te krijgen



de heer E.G. Kiffers, waarnemend voorzitter

wat er speelt in de stad. Daarnaast heeft De Woonkoepel



mevrouw I.S. Niessink, secretaris

een stem gehad in de sollicitatieprocedure van de klachten-



de heer F. de Rooij, penningmeester

adviescommissie van SWZ voor een nieuwe vertegenwoor-



de heer W. Breet (teruggetreden)

diger namens de bewoners in deze commissie.



de heer H. Eikenaar

verenigingen en is er actief werk gemaakt van huurders-



mevrouw A.G. v.d Bend

Lidmaatschap Woonkoepel



mevrouw D. Weegenaar-Bosch

In 2010 is er een einde gekomen aan het automatische



mevrouw H. van den Hof

lidmaatschap van De Woonkoepel. Huurders dienen zich



de heer G. Meijeringh

voortaan zelf aan te melden als lid van De Woonkoepel. In het verleden was het zo dat alle SWZ-huurders automatisch lid waren van De Woonkoepel. Eind 2010 had de huurdersbelangenvereniging al circa 800 leden. De Woonkoepel wil

72


een huurdersbelangenvereniging. Drie leden zijn wel huurder bij één van de aangesloten corporaties. De vier afzonderlijke corporaties hebben elk een ambtelijk secretaris beschik-

Per 1 januari 2004 hebben de drie Zwolse corporaties, deltaWonen, SWZ en Openbaar Belang, een centrale Klachtenadviescommissie. Sinds 1 januari 2009 is ook woningde klachtenadviescommissie. De werkwijze en bevoegdheden in een reglement dat, met instemming van de bewonersver-

baar gesteld, die de commissie in haar werk ondersteunt. De secretarissen verzorgen de administratieve werkzaamheden rond de behandeling van een klacht die betrekking heeft op de corporatie waar de ambtelijk secretaris werkzaam is. Op 31 december 2010 bestond de Klachtenadviescommissie uit de volgende personen:



de heer A.F.M. ter Bekke, voorzitter (ona�ankelijk lid)



de heer J. Ubro, plaatsvervangend voorzitter

tegenwoordigingen, door de directies is vastgesteld.

(ona�ankelijk lid)

 Behandelde zaken SWZ

de heer J.B. Jonker, ona�ankelijk lid



De Klachtenadviescommissie heeft in 2010 van de in totaal

mevrouw M. Slok, huurderslid



dertien ingediende klachten, drie klachten in behandeling

de heer P.K. Buter, huurderslid



de heer J. Kiers , huurderslid

genomen en daarover advies uitgebracht aan de directie.



woning. Het nieuwe Woonruimteverdeelsysteem speelt

De laatst ontvangen klacht wordt begin 2011 door de commissie opgepakt. De directie heeft deze adviezen overgenomen en conform deze adviezen gehandeld. Bij de overige negen klachten heeft de commissie de a�andeling overgelaten aan de werkorganisatie. In overleg met de betrokken huurders is in de meeste gevallen een oplossing gevonden voor de klachten of problemen. Voor meer informatie wordt


73

Klacht 2

Klacht 3

het overleg en de informatievoorziening. In 2010 heeft dit

Klacht: klaagster en haar vriend geven aan ernstig over-

Klacht: Bewoners hebben een beschadigde woonkamerdeur

overleg twee keer plaatsgevonden bij de corporaties delta-

last te ondervinden van vocht- en schimmelproblemen in

die volgens hen niet in de woonkamer aanwezig was toen

Wonen en SWZ. Daarbij zijn diverse ontwikkelingen binnen

hun woning. Mevrouw geeft ook aan gezondheidsklachten

bewoonster de woning betrok. Zij denken dat een vorige

de corporaties en op het terrein van de volkshuisvesting aan

te ondervinden. Daarom willen zij dat SWZ de problemen

bewoner de deur heeft beschadigd en die in de onverlichte

de orde geweest.

gaat oplossen. Klagers geven aan dat wanneer de vocht-

berging heeft opgeslagen. Bij aanbieden van de woning

en schimmelproblemen niet zijn op te lossen, zij in

aan de huurder is het ontbreken van de woonkamerdeur

Hierna worden de in 2010 behandelde klachten met betrek-

aanmerking willen komen voor urgentie voor een nieuwe

niet opgemerkt. In 2010, na melding door bewoner, heeft

king tot SWZ door de Klachtenadviescommissie beschreven.

woning. Bewoners melden dat de problemen blijven

SWZ aangeboden de deur te vervangen wanneer zij de woning verlaten en hen daarvoor geen kosten in rekening

het douchen het doucheraam altijd open staat. Met foto’s,

te brengen. Klagers vinden dat zij nu al recht hebben op

Klacht: Klager vindt dat hij te veel moet betalen voor de

waaruit de ernst van de situatie blijkt, ondersteunen zij

een nieuwe of een goede tweedehandse deur.

vervangen sloten na een inbraak. De inbreker(s) hebben

hun verhaal. Na het melden van de klacht in voorjaar

diverse spullen meegenomen, waaronder een huissleutel.

2009 werden zij nogal eens van het kastje naar de muur

De klachtenadviescommissie verklaart de klacht onge-

Bewoner voelde zich niet meer veilig en belde naar SWZ

gestuurd. Ook kregen zij met diverse medewerkers, van

grond en heeft advies uitgebracht aan de directie. Het is

mevrouw F. Folkerts-Diekman, ambtelijk secretaris

met het verzoek de deursloten te vervangen. Om de kosten

zowel SWZ als de betrokken bedrijven, te maken en

niet te bewijzen dat de kamerdeur wel of niet aanwezig

deltaWonen

voor de huurder te beperken zijn de sloten van de voor-,

moesten zij zelf steeds weer het initiatief nemen.

was bij het betrekken van de woning door klaagster of dat

mevrouw M. Vakkert, ambtelijk secretaris

achter- en schuurdeur vervangen door wisselsloten met

Zij hadden geen duidelijk aanspreekpunt binnen SWZ.

deze toen reeds was beschadigd. De commissie adviseert

Openbaar Belang

ruilcilinders (veiligheidssloten). Verder is huurder van

SWZ communiceerde onvoldoende met hen.

de organisatie desalniettemin haar standpunt te herover-



de heer T. Post, ambtelijk secretaris Beter Wonen

mening dat zijn telefonische en schriftelijke vragen



de heer J. Albada, ambtelijk secretaris SWZ

onvoldoende worden beantwoord en vindt hij de

De klachtenadviescommissie acht de klacht gegrond en

SWZ bewoners kunnen aanbieden de aanwezige deur voor

Het secretariaat wordt verzorgd door:

 

wegen, dit in het kader van klantgedrevenheid. Zo zou

bejegening door medewerkers van SWZ niet correct.

heeft de directie geadviseerd onderzoek te doen naar de

hen te repareren. De directie heeft het advies overgenomen

In de loop van 2010 is een sollicitatieprocedure gestart,

Klager geeft aan dat medewerkers beter moeten luisteren

oorzaak van de problemen, de ventilatievoorzieningen te

en de kamerdeur laten herstellen, zodat de bewoners niet

omdat twee commissieleden per 31-12-2010 aftreden en niet

naar hun huurders. Hij vindt de behandeling verkeerd.

controleren en te onderzoeken hoe de vocht- en schimmel-

langer tegen een beschadigde deur hoeven aan te kijken.

langer zitting mogen nemen in de commissie. Per 1 januari

Wel schakelde SWZ de deurwaarder in om de kosten te

problemen definitief opgelost kunnen worden. Ook heeft

2011 treden twee nieuwe leden toe tot de Klachtenadvies-

incasseren, terwijl hij probeerde er met SWZ uit te komen.

de commissie de organisatie opgeroepen aandacht te

commissie. De vier andere commissieleden, die in 2010

Bewoner voelde zich niet serieus genomen.

schenken aan de communicatie naar de huurders.

actief waren, zullen in 2012 respectievelijk 2013 aftreden. Dan zit hun maximale termijn erop.


ondanks dat de ventilatieroosters altijd openstaan en bij Klacht 1

Klachtenadviescommissie


ambtelijk secretaris de verantwoordelijkheid draagt voor

De directie heeft dit advies overgenomen en laat de De klachtenadviescommissie heeft de klacht behandeld

organisatie naar een oplossing zoeken. De lekkage bij de

en acht deze ongegrond. Hierover is advies uitgebracht

bovenburen, deels de oorzaak van de vochtproblemen, is

Overleg klachtenadviescommissie en corporaties

aan de directie en geadviseerd in dit individuele geval de

verholpen. Verder zijn de slaapkamers met speciale verf

Voor een goede beoordeling en advisering van de ingediende

vordering in te trekken. De directie heeft dit advies over-

behandeld, ventilatieroosters schoongemaakt en zijn de

klachten is het belangrijk dat de commissie op de hoogte

genomen, de vordering ingetrokken en de bewoner hier-

bewoners persoonlijk geïnstrueerd over hoe zij het beste

blijft van ontwikkelingen binnen en buiten de organisaties.

over geïnformeerd.

kunnen ventileren om problemen te voorkomen.

Hiervoor is een algemeen overleg ingesteld, waarbij de

74



75

9.7 Ondernemingsraad SWZ

Ondernemingsraad. De Ondernemingsraad was het eens met

van het treffen van veiligheidsmaatregelen minder positief.

In 2010 werd duidelijk dat de corporatiewereld �ink in

de basisgedachte dat de werkgever verantwoordelijk is voor

De Woonwinkel is sinds 2007 in gebruik en pas in 2010

beweging is. De zoektocht naar de corporatie van de 21e

goede mobiliteitsvoorzieningen. SWZ heeft hier gehoor aan

werden de gevraagde veiligheidsmaatregelen afgerond.

eeuw wordt steeds meer een zoektocht naar grenzen.

gegeven door een aantal bedrijfsauto’s in gebruik te nemen.

Daarnaast blijft het werkklimaat (verwarming) een jaarlijks terugkerend probleem. Omdat de toekomst van de

de bemoeienis van de Europese Unie bij het vaststellen van

Routeplanningsysteem

Woonwinkel nog onduidelijk is, is het huurcontract tijdelijk

een inkomensgrens voor woningzoekenden, de economische

Als Ondernemingsraad hebben we in 2010 veel aandacht

verlengd.

crisis, et cetera hebben vergaande invloed op de corporatie-

besteed aan de invoering van een routeplanningsysteem

wereld. Dit alles heeft invloed op het beleid van SWZ en dus

voor de bedrijfsauto’s van de onderhoudsmedewerkers.

Samenstelling Ondernemingsraad

ook op de Ondernemingsraad. De directie heeft aangegeven

Afdeling Dagelijks onderhoud is van mening dat er 10%



dat SWZ haar plafond heeft bereikt met betrekking tot het

efficiency voordeel te behalen is door het gebruik van dit

aantal medewerkers. In 2010 werd ook helder dat er bij

systeem. De onderhoudsmedewerkers zijn voorstander

SWZ in de toekomst mogelijk functies zullen veranderen,

van efficiëntere werkwijze maar keerden zich tegen het

of verdwijnen.

controlemechanisme dat het systeem ook in zich heeft.

Beheer)



afspraken gemaakt met de directie.

Mevrouw G. Eisma, vicevoorzitter (projectmanager Ontwikkeling)



Over het controleren van de medewerkers zijn duidelijke 2010 was het tweede jaar dat de Ondernemingsraad in de

De heer H. Boeve, voorzitter (wijkcoördinator Sociaal

Mevrouw P. van der Winde, ambtelijk secretaris (afdelingssecretaresse)



huidige samenstelling bij elkaar was. De samenwerking

De heer A. Boerman, OR-lid (projectleider Planmatig Onderhoud)

zowel onderling als met de directie was goed. Het contact

Samenwerking of fusie



De heer H. Kolk, OR-lid (allround onderhoudsmedewerker)

met de achterban blijft een punt van aandacht. De interesse

In 2010 is de directie van SWZ gestart met gesprekken met



Mevrouw P. Pellikaan, OR-lid (medewerkster Woonwinkel)

voor zaken van de Ondernemingsraad is niet al te groot.

collegacorporaties om de meerwaarde van een vergaande



De heer M. Scholten, OR-lid (medewerker Automatisering)

Hoewel SWZ hier niet uniek in is, willen wij als Ondernemings-

samenwerking of fusie te onderzoeken. De Ondernemings-



De heer B. Voet, OR-lid (medewerker Huurincasso)

raad wel blijvend aandacht aan een goede communicatie

raad is geen tegenstander van vergaande samenwerking

besteden. Hierover is geregeld gecommuniceerd met de

zolang het bedrijfsbelang en personeelsbelang elkaar niet

directie. Het afgelopen jaar waren er enkele onderwerpen

te veel schaden. SWZ is een gezonde organisatie, samen-

die veel tijd en energie hebben gevraagd. De belangrijkste

werking of fusie moet een duidelijke meerwaarde hebben.

noemen we.

Het hoofddoel is om meer nieuwbouw te realiseren in de



De �nanciële consequenties van diverse politieke voorstellen,

stad Zwolle. Naast de inhoudelijke motivatie is de wijze van

CAO

communiceren voor de Ondernemingsraad zwaarwegend.

Het tot stand komen van de nieuwe Cao 2009-2010 heeft

De directie erkent het belang van een open communicatie

enorm lang op zich laten wachten. In hoofdlijnen voldeed

en stelt zich hierin positief op.

de nieuwe Cao aan de verwachtingen. Alleen het mobili-

76

teitsvraagstuk heeft veel gesprekstof en meningsverschillen

Woonwinkel

opgeleverd. Met name de “sanctie” die opgenomen was

In 2010 werd de evaluatie van de Woonwinkel afgerond.

als de werknemer gebruik moest maken van zijn eigen

De klant is over het algemeen positief over onze

auto riep veel weerstand op, zowel bij directie als bij de

Woonwinkel. De Ondernemingsraad is over de snelheid


Ondernemingsraad SWZ


77

AANDACHT RICHTEN OP

10 Wij zijn financieel transparant

�nanciële positie

Belangrijke �nanciële ontwikkelingen in 2010 zijn de kabinets-

buiten de gebruikelijke kaders worden ge�nancierd. Dit zal

plannen (heffing voor woningcorporaties), vervallen Voge-

een duurdere �nanciering zijn die hogere eisen stelt aan de

laarheffing, vaststelling van de de�nitieve ingangsdatum

voorspelbaarheid van resultaten en het vraagt een hoger

van de EU-beschikking, een vastzittende woningmarkt, een

niveau van de exploitatiekasstroom. Operationeel betekent

lage in�atie (beperkte huuraanpassingsmogelijkheden) en

dit verder dat de DAEB en niet DAEB activiteiten administra-

de vaststelling van een nieuw strategisch voorraadbeleid.

tief moeten worden gescheiden. Onduidelijk is nog of dit middels een aparte juridische structuur moet plaatsvinden.

Het in 2010 nieuw aangetreden kabinet heeft voor de

Ook is sprake van een vastzittende woningmarkt, die zich

woningcorporatiesector grote gevolgen. In verband met

voornamelijk manifesteert in terugloop van mutaties en

de bezuinigingsdoelstellingen van het nieuwe kabinet

moeizame verkoop (met name in het dure segment). Overi-

staat ons vanaf 2014 een dreigende heffing van ongeveer

gens hebben wij onze begrotingsdoelstellingen ten aanzien

€ 750 miljoen te wachten. Het aandeel wordt naar verwach-

van de verkoop in 2010 wel weten te halen. De ontwikkeling

ting berekend op basis van de waardering van ons bezit op

van onze gemiddeld lage huurprijzen (ruim 70% van de

grond van de Wet Onroerende Zaken. De Vogelaarheffing

maximaal redelijke huurprijs) wordt door het huidige in�atie-

is met succes bij de rechtbank aangevochten. Het Centraal

volgend huurbeleid verder beperkt. Toekomstige investe-

Fonds is tegen de uitspraak in beroep gegaan. Onduidelijk

ringsbeslissingen kunnen hierdoor onder spanning komen

is op dit moment hoe dit verder uitpakt. Voorlopig is de

te staan. In 2010 is verder ons strategisch voorraadbeleid

betaalde heffing in 2010 in onze resultatenrekening wel

vastgesteld. De uitwerking hiervan is al zoveel mogelijk in

opgenomen.

onze meerjarencijfers verwerkt.

De ingangsdatum van de EU-beschikking is bepaald op

Visie op �nanciële continuïteit

1 januari 2011. Sociaal vastgoed en maatschappelijk vast-

Al deze ontwikkelingen vragen om een duidelijke visie op de

goed, zijnde diensten van algemeen economisch belang

�nanciële continuïteit en grip op de exploitatie van ons be-

(DAEB), mogen met borging van het Waarborgfonds worden

staand bezit en onze projectenportefeuille. Een goede risico-

ge�nancierd. Al het andere vastgoed (niet DAEB) moet

inventarisatie is hiervan een onderdeel. Vanaf 2011 zullen


79


Gerealiseerde verkoopwinsten uit 2009 (herinvesterings-

Bedrijfsopbrengsten

zullen steeds meer geïnteresseerd zijn in de kwaliteit van

reserve) zijn ingezet voor nieuwbouw van sociale huur-

De bedrijfsopbrengsten zijn € 2,4 miljoen hoger dan begroot. Dit

onze �nanciële sturing. Dit vraagt om een gestructureerde

woningen. Verder zijn de onderhoudsuitgaven �scaal

positieve begrotingsresultaat wordt met name veroorzaakt

�nanciële administratie, waarbij de focus voor de komende

beoordeeld op basis van de door de �scalist beschikbare

door een eenmalige hogere bijdrage, extra verkoopwinst en

jaren moet liggen op de ontwikkeling van kasstromen en

informatie. Op basis van de opgestelde �scale verlies- en

hogere overige opbrengsten en lagere vergoedingen. De een-

risicomanagement. In dit hoofdstuk worden de ontwikkeling

winstrekening is er sprake van een te verrekenen bedrag aan

malige hogere bijdrage, wijzigingen in onderhanden werk,

van het jaarresultaat, een korte analyse op de begroting

vennootschapsbelasting. De nog bestaande onduidelijk-

heeft betrekking op de a�oop van de in 2010 nog lopende

2010 versus realisatie, meerjarenprognose, treasury en

heden over de regelgeving ten aanzien van de vennoot-

BWS subsidies (€ 0,5 miljoen). De wijzigingen in onderhanden

ontwikkeling van de bedrijfswaarde en de marktwaarde

schapsbelasting voor woningcorporaties kunnen de bere-

werk betreffen de termijnen van het koopproject in de Muziek-

nader toegelicht.

kende belasting over 2010, maar ook over 2009 en 2008 nog

wijk welke conform de nieuwe richtlijnen in de jaarverslagleg-

beïnvloeden. Binnen de organisatie zal vanaf 2011 een aantal

ging zijn opgenomen. In 2010 zijn 77 woningen plus twee

10.1 Ontwikkeling van het jaarresultaat

medewerkers verantwoordelijk worden gemaakt voor een

garages verkocht (75 begroot). Naast de invloed van de extra

Het jaarresultaat na belasting bedraagt € 0,3 miljoen

bepaald �scaal aandachtsgebied. Periodiek vindt hierover

verkoop van twee woningen en twee garages is ook het ge-

positief (2009 € 7,4 miljoen). Het jaarresultaat wordt struc-

afstemming plaats met de externe �scalist. Door opleidingen

middelde werkelijke verkoopresultaat hoger dan het begrote

tureel beïnvloed door de post waardeveranderingen (2010

zullen de medewerkers hun kennis over �scaliteit verbreden

resultaat (ongeveer € 1.000 per woning meer). Hierdoor valt het

€ 13,4 miljoen ten opzichte van 2009 € 5,0 miljoen). Deze

en onderhouden.

werkelijke verkoopresultaat ruim € 0,3 miljoen hoger uit dan begroot. Door incidentele baten en een hogere activering van

post is sterk a�ankelijk van de investeringsbeslissingen in enig jaar en wordt bepaald op basis van intern vastgestelde

10.2 Realisatie versus begroting

interne kosten zijn de werkelijke overige opbrengsten € 0,5

uitgangspunten (opgenomen in het onderdeel waarderings-

Vrijwel alle in de begroting 2010 van SWZ opgenomen

miljoen hoger dan begroot. Tegenover de hogere activering

grondslagen). Naast de post waardeverandering wordt het

plannen zijn gerealiseerd, zijn nog onderhanden of wor-

van de interne kosten staat een extra uitgave aan inleen-

jaarresultaat structureel ook sterk beïnvloed door het resul-

den opgepakt in 2011. In dit jaarverslag worden de plannen

krachten, die verantwoord wordt onder overige bedrijfslasten.

taat uit verkoop bestaande woningen (2010 € 9,6 miljoen,

nader toegelicht. Hierna vindt een korte analyse plaats van

De lagere vergoedingen hebben een directe relatie met de

2009 € 8,4 miljoen). In het resultaat over 2010 zijn verder

de belangrijkste verschillen tussen de begrotingcijfers en de

lagere servicekosten, die worden verantwoord onder overige

geen materiële incidentele baten of lasten opgenomen.

realisatie in 2010.

lasten. De invloed van de lagere vergoedingen en de lagere servicekosten hebben nauwelijks invloed op het jaarresultaat.

Opvallend is wel het grote verschil tussen de verantwoorde overige bedrijfslasten in 2010 (€ 9,5 miljoen) ten opzichte

10.2.1 Begrote resultatenrekening versus realisatie

van 2009 € 10,6 miljoen. Het belangrijkste verschil ten

Het werkelijk gerealiseerde positieve jaarresultaat

Bedrijfslasten

opzichte van voorgaand boekjaar betreft de lagere inleen-

bedraagt in 2010 € 0,3 miljoen en wijkt hiermee negatief af

De werkelijke bedrijfslasten zijn bijna € 5,8 miljoen hoger dan

kosten en de ingezette acties in 2010 om op onze bedrijfs-

met € 0,7 miljoen van het begrote positieve resultaat van

begroot. Dit wordt naast een fors hogere waardeverande-

kosten te bezuinigen.

1 miljoen euro. Voor een speci�catie van de begroting

ring (€ 6,4 miljoen) in belangrijke mate veroorzaakt door la-

wordt verwezen naar de in dit verslag opgenomen resulta-

gere onderhoudsuitgaven (€ 1,7 miljoen) en toename kosten

Fiscale positie

tenrekening. De belangrijkste afwijkingen in de resultaten-

uitbesteed werk bij koopwoningen (€ 1,1 miljoen). De waar-

De �scale positie is in samenwerking met de externe �sca-

rekening 2010 ten opzichte van de in de begroting opgenomen

deveranderingen worden bij ons verantwoord in het jaar,

list opgesteld. De voorbereidende werkzaamheden zijn voor

bedragen worden in de volgende paragrafen weergegeven.

waarin de verplichting wordt aangegaan. In het overzicht

een belangrijk deel door de eigen organisatie uitgevoerd.

80


Verwerkt

Begroot Werkelijk

t/m 2009

2010

2010

28 woningen De Potgieter

1.679

-

1.062

40 woningen ‘t Hoge Huis

2.024

-

345

35 woningen Doas

1.845

-

-

25 woningen Wilhelminaschool

1.055

-

-

414

-

- 82

-

-

- 103

1.665

-

1.934

33 woningen Havezate vlek 4

-

430

765

38 woningen Feniks

-

-

2.525

22 woningen Werkerbrink

-

809

889

22 woningen Geert Grootestraat

-

-

1.530

-

1.913

1.817

5.981

-

1.158

-

-

1.097

Opgeleverde nieuwbouwprojecten:

12 woningen Stradivarius Afwikkeling diverse projecten Nieuwbouwprojecten in uitvoering 58 woningen Plantage sportpark

42 woningen T12 en T13 (Muziekwijk) Grondexploitatie T12 en T13 Grondexploitatie Feniks


wij onze risico’s integraal gaan monitoren. Externe partijen

Nieuwbouwprojecten in voorbereiding 12 woonwagens Werkerhoven

-

216

-

8 woningen Bagijneweide

-

845

-

-

2.756

-

-

-

319

-

-

129

14.663

6.969

13.384

Verbeterplannen 161 woningen Ittersumerlanden Complexen in exploitatie Bema Stadshagen Appartementen winkelcentrum Zwolle Zuid Totaal waardeverandering in verlies en winst

staan de begrote en de werkelijke waardeveranderingen.


81


Financieringsbaten en lasten

begroting wordt veroorzaakt door:

Als gevolg van de latere start van een aantal projecten

10.2.2 Realisatie versus investeringsbegroting

projecten wordt in 2011 verwacht. Voor beide projecten zijn de investeringsbesluiten in 2010 genomen. Voor het project



Gewijzigd aanvangsmoment verplichtingen (projecten

is onze werkelijke leningportefeuille eind 2010 lager

Investeringen nieuwbouwprojecten

Caspar Fagelstraat is een aanvullend budget gevraagd,

Feniks en Geert Grootestraat)

(€ 10 miljoen) dan waarmee in de begroting rekening

In de begroting 2010 zijn zes nieuwbouwprojecten huur-

terwijl het budget voor het project Ittersumerlanden naar



Gewijzigde projectplannen (project 58 woningen

is gehouden. Daarnaast is het doorzetten van de lage

woningen opgenomen waarvan de start in 2010 werd

beneden is bijgesteld. De levensduurverlengende investerin-

Plantage en Muziekwijk)

rentetarieven de oorzaak van het positieve verschil tussen

verwacht. Dit betreft de nieuwbouwprojecten Feniks,

gen (totaal € 3,7 miljoen) in diverse complexen opgenomen



Afwikkeling in verband met bestaande afspraken

de werkelijke rentelasten en de hiervoor begrote bedragen.

Werkerbrink, Werkerhoven, Havezate, Muziekwijk T 12 en T13 en

in de begroting van de afdeling Vastgoedbeheer zijn gestart

(afwikkeling studentenboot)

De rentebaten betreffen in hoofdzaak de doorberekende

de Bagijneweide). In totaal is hiermee een begroot investe-

in 2010. Een deel van de in deze begroting 2010 opgenomen



Nagekomen subsidiegelden (project Fokus)

rente tijdens de bouw op de nieuwbouwprojecten.

ringsbedrag van ruim 37 miljoen gemoeid. Met uitzondering

projecten loopt door naar 2011.



Financiële afwikkeling diverse projecten.

van de projecten Werkerhoven (woonwagens) en BagijneResultaat uit deelnemingen

weide zijn alle nieuwbouwprojecten in 2010 gestart (met

Investeringen in bedrijfsmiddelen

De onderhoudskosten ten opzichte van de begroting zijn

Het werkelijk resultaat uit de deelnemingen bedraagt bijna

een totaal begrote investering van € 37 miljoen). Hiervoor

De investeringen in bedrijfsmiddelen zijn in 2010 begroot

bijna € 1,7 miljoen lager dan begroot, waarbij 0,5 miljoen

€ 0,9 miljoen. Dit resultaat heeft betrekking op de V.O.F.

zijn in 2010 de benodigde investeringsbesluiten genomen.

op ruim € 0,3 miljoen. In 2010 is daadwerkelijk € 0,4 miljoen

betrekking heeft op de uitgaven dagelijks onderhoud en

Holtenbroek (samenwerkingsverband tussen SWZ en

Aanvullende budgetten zijn gevraagd voor de projecten

aan met name automatiseringskosten en aanschaf ver-

€ 1,2 miljoen op projecten planmatig onderhoud. Zowel de

deltaWonen op basis van �fty �fty deelnameverhouding).

Feniks en Werkerbrink, terwijl de budgetten voor de

voersmiddelen besteed. De overschrijding van het inves-

€ 0,5 miljoen minder uitgaven dagelijks onderhoud als de

De verwachting was in 2009 dat deze samenwerking in

Muziekwijk naar beneden zijn bijgesteld. De oplevering van

teringsbudget wordt in belangrijke mate veroorzaakt door

€ 1,2 miljoen minder planmatig onderhoud worden hieronder

2009 reeds zou worden geliquideerd, waardoor het deel-

alle plannen wordt in 2011 verwacht conform de begrotings-

de gemaakte kosten voor de ontwikkeling van het nieuwe

in het kort toegelicht. Van de extra post van ruim € 0,3 miljoen

nemingsresultaat reeds in 2009 is verantwoord. In de

uitgangspunten. Het project Bagijneweide wordt naar alle

woonruimteverdeelsysteem en de extra uitbreiding van het

die in de jaarbegroting is opgenomen voor dagelijkse onder-

begroting 2010 is hiervoor dan ook niets opgenomen.

waarschijnlijkheid niet door ons ontwikkeld, terwijl de

wagenpark. In de begroting 2010 is voor het nieuwe woon-

plannen voor Werkerhoven (nieuwbouw van woonwagens)

ruimteverdeelsysteem ons aandeel in 2010 ad € 100.000 ten

termijn worden gesloopt of gerenoveerd) is nauwelijks

Vennootschapsbelasting

nog in voorbereiding zijn. Ook met de bouw van de in de

onrechte onder de bedrijfskosten verantwoord. Als gevolg

gebruik gemaakt. Verder zijn de werkelijke uitgaven voor

In de begroting 2010 is rekening gehouden met een negatief

begroting 2010 opgenomen twee nieuwbouw koopprojecten

van de nieuwe CAO in 2010 moest ons mobiliteitsbeleid aan-

klachten-, mutatie- en G-onderhoud (betreft planmatig

�scaal resultaat. De werkelijke �scale onderhoudslasten in

(Muziekwijk T12 en T13 en Havezate) is gestart. In het project

gepast worden en zijn vier extra bedrijfsauto’s (€ 40.000)

onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd via de afdeling

2010 zijn belangrijk lager dan het hiervoor in de begroting

Muziekwijk zijn 21 in plaats van de begrote 9 woningen te

aangeschaft. In de begroting van 2010 was hier geen rekening

klachtenonderhoud) ruimschoots binnen de hiervoor opge-

opgenomen bedrag (ruim € 3 miljoen, een belangrijk deel

koop aangeboden. Het plan Havezate betreft 16 koopwoningen

meegehouden. Naast deze overschrijdingen is nog een aantal

nomen budgetten gebleven. Hierdoor wordt in 2010 een

hiervan schuift door naar 2011). In 2010 is verder sprake van

conform het in de begroting opgenomen aantal. Eind 2010

overlopende begrotingsposten uit 2009 in 2010 ingevuld.

positief resultaat ten opzichte van de begroting op dagelijks

een forse afwaardering in verband met een lagere WOZ-

waren alle woningen verkocht.

Daartegenover staat dat een aantal in de investerings-

onderhoud gerealiseerd van bijna € 0,5 miljoen.

waarde van ons bezit. Omdanks de lagere onderhoudskos-

De uitgaven voor planmatig onderhoud zijn fors achterge-

ten onstaat hierdoor een negatief �scaal resultaat (begroot

Investeringen in bestaand bezit

tegisch voorraadbeheer, personeelsinformatiesysteem) in

bleven (€ 1,2 miljoen) bij het in de begroting opgenomen

vrijwel nihil). De hieruit ontstane latente belastingvordering

De in de begroting van de afdeling projectontwikkeling

2010 niet is ingevuld. Deze zaken zijn in de begroting 2011

bedrag. Een belangrijk deel hiervan heeft betrekking op

is opgenomen in de balans onder de �nanciële vaste activa.

opgenomen investeringen in bestaand bezit (€ 11,6 miljoen)

opnieuw opgevoerd.

projecten die zijn doorgeschoven naar 2011. De belangrijkste

Voor een verdere toelichting op de �scaliteiten wordt verwe-

hebben betrekking op twee verbeterplannen (128 portiek

oorzaken hiervan zijn, naast personele ontwikkelingen op de

zen naar pagina 111.

etagewoningen Caspar Fagelstraat e.o. en de 161 eengezins-

10.3 Doorkijk naar de toekomst

afdeling, vertraging als gevolg van de slechte weersomstandig-

woningen in de Ittersumerlanden) De uitvoering van de

In augustus 2010 is het strategisch voorraadbeleid goed-

heden.

projecten is gestart in 2010. De oplevering van deze beide

gekeurd door de Raad van Commissarissen en vastgesteld

houdswerkzaamheden aan woningcomplexen (die op korte



82

De hogere post waardeveranderingen ten opzichte van de

begroting 2010 opgenomen zaken (softwarepakket stra-


83

door de directie. Onze meerjarenprognose voor 2011 t/m

worden bepaald, is het belangrijkste uitgangspunt voor de

nieuwbouwprojecten zal gefaseerd opdracht worden

is elke swap gekoppeld aan een lening. Aan alle door ons

2015 is hierop al zoveel mogelijk gebaseerd. Belangrijke

haalbaarheid van de in de meerjarenbegroting opgenomen

gegeven. Per kwartaal worden alle verwachte kasstromen

afgesloten swaps zijn geen extra verplichtingen verbonden.

wijziging ten opzichte van de meerjarenprognose

plannen. De rode draad in de uitvoering van onze plannen uit

geactualiseerd en gerapporteerd. Evenals vorig jaar ligt er

Bijstorten of verplicht aanhouden van liquiditeiten bij een

2010 t/m 2014 betreft de wijziging in het verkoopbeleid.

de meerjarenprognose 2011-2016 is evenals voorgaande jaren

een scherpe focus op het realiseren van de verkopen, de

bepaalde positieve of negatieve afwijking van het afgesloten

Op basis van het huurbeleid (bij mutatie 80% van de

de ontwikkeling van de verkopen uit bestaand bezit.

aangegane verplichtingen en de toegezegde besparingen

swappercentage is niet van toepassing. In 2010 zijn ieder

op de bedrijfskosten. De basisgegevens voor de toekomstige

kwartaal geactualiseerde kasstroomoverzichten van alle

doorrekening van de meerjaren prognose 2011-2016 staan in

inkomsten en uitgaven opgesteld, waarin tevens al onze

de tabellen op pagina 84.

(toekomstige) �nancieringsactiviteiten zijn opgenomen.

maximaal redelijke huurprijs) zijn op basis van per complex zijn de projectportefeuille van de afdeling Ontwikkeling,

Sloop

de noodzakelijke verwachte planmatig onderhoudsuitgaven

Verkopen uit

en duurzaamheidsinvesteringen in bestaand bezit in de

bestaand bezit

nieuwe meerjarenprognose opgenomen. Voor de duur-

Nieuwbouw

zaamheidsinvesteringen zijn wij in de berekeningen ervan

huurwoningen

uitgegaan dat 80% van deze investeringen moet worden

Nieuwbouw

terugverdiend. Evenals in voorgaand jaar is voor 2011 een

koopwoningen

kostenbesparing van 5% ten opzichte van voorgaand jaar

Mutaties

op de beïnvloedbare bedrijfskosten doorgevoerd. De door-

Verbeterplannen

berekende personeelskosten in de meerjarenprognose

( > € 20.000)

2012

2013

2014

2015

21

288

21

0

21

Per kwartaal wordt deze �nancieringsbehoefte besproken Het in de jaarrekening opgenomen kasstroomoverzicht

in de treasurycommissie en worden door onze externe

vormt ook de basis voor de jaarlijkse prognosecijfers die

treasury adviseur, indien van toepassing, transactievoor-

in 2011 ook met het Centraal Fonds en het Waarborgfonds

stellen uitgewerkt. In het boekjaar zijn de volgende �nancie-

worden gedeeld. Het kasstroomoverzicht op de volgende

ringstransacties afgesloten. In 2010 is voor een totaal-

pagina maakt het verschil tussen de operationele- en de

bedrag van € 30 miljoen aan leningen afgesloten en

(des)investerings-kasstromen in de periode 2011 t/m 2013

ontvangen. Dit betreft een drietal rolloverleningen tot

duidelijk en geeft een externe �nancieringsbehoefte (exclu-

een bedrag van € 25 miljoen en een basisrentelening van

sief a�ossingen) van ruim € 61 miljoen. De opgenomen plan-

€ 5 miljoen. Twee van de drie rolloverleningen (totaal € 17,5

zijn gebaseerd op de aanwezige formatie per eind 2010.

nen in de prognose vallen binnen de door het Waarborg-

miljoen) zijn tevens ter afdekking van swaps met een nog

De opgenomen �nancieringslasten in de meerjarenprognose

fonds borgbare activiteiten. Verder voldoet SWZ, op basis

open positie. Verder zijn in 2010 twee laagrentende basis-

van de door de directie goedgekeurde meerjarenprognose

renteleningen van respectievelijk € 10 miljoen (storting 2011)

en opgestelde operationele kasstroom, met uitzondering

en € 15 miljoen (storting 2012) afgesloten ter vervanging

zijn gebaseerd op onze leningportefeuille per 31 december

-83 211

-93 115

-92 118

-141

-125

163

62

53

91

64

-

-

778

722

719

704

617

160

52

54

58

42

Parameters (in %)

2010, jaarlijks aangepast aan de �nancieringsbehoefte over de komende jaren.

Huuraanpassing Prijsin�atie

2011

2012

2013

2014

2015

1,5

2

2

2

2

van 2011, aan de �ctieve 2% a�ossingsnorm van het Waar-

van een aantal bestaande leningen met een renteaanpas-

2

2

2

2

2

borgfonds. De huidige stand van het faciliteringsvolume bij

singsmoment in 2011 en 2012. Conform het treasury statuut

het Waarborgfonds bedraagt eind 2010 € 22 miljoen.

zijn de renterisico’s hiermee voor een belangrijk deel van de

Met de EU-beschikking is in onze meerjarencijfers nog

Loonin�atie

2

2

2

2

2

geen rekening gehouden. Op basis van het huidig woning-

Korte rente

1,45

2,5

3

3

3

bezit (97% valt onder de huurtoeslaggrens) en de keuze

Lange rente

3,2

4,8

4,8

4,8

4,8

ons in de toekomst voornamelijk te richten op de sociale

Bouwindex

2

2

2

2

2

De jaarlijkse �nancieringsbehoefte op basis van onze meerjaren-

10.5 Ontwikkeling waarde bezit

(huur)sector verwachten wij dat de invloed van de EU-beschik-

Onderhoudsindex

2

2

2

2

2

prognose wordt vastgelegd in het treasury jaarplan dat wordt

De berekening van de bedrijfswaarde vindt plaats op basis

goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en vastgesteld

van intern vastgestelde uitgangspunten. De uitgangspunten

90

door de directie. In dit jaarplan zijn ook de afgesloten rente-

zijn opgenomen onder het onderdeel waarderingsgrond-

2,25

instrumenten (payerswaps) opgenomen. Vanaf 2011 wordt per

slagen in dit jaarverslag. De levensduur wordt bepaald op

van deze plannen maar ook de �nanciële continuïteit moet

kwartaal de werkelijke �nancieringsbehoefte hieraan getoetst.

basis van het laatst vastgestelde strategisch voorraadbeleid.

blijven gewaarborgd. De �ctieve a�ossingsnorm van 2% van

Omvangrijke langjarige verplichtingen zullen door ons de

Eind 2010 hebben wij de beschikking over een negental

Per (deel)complex wordt de bedrijfswaarde bepaald. De

de leningsom gehanteerd door het Waarborgfonds welke

komende periode niet meer ineens worden aangegaan. In

langlopende swaps (einddatum eerst vervallende swap

bedrijfswaarde wordt gebaseerd op de opgaven uit de laatst

met name herstructureringsprojecten, maar ook in grote

2-5-2017) met een totale waarde van € 70 miljoen. Eind 2010

vastgestelde meerjarenprognose. Hiermee is de berekende

king op onze meerjarencijfers beperkt zal zijn. Belangrijk hierbij zijn ook de beleidskaders van zowel het Waarborgfonds als het Centraal Fonds. Immers de �nancierbaarheid

minimaal uit de operationele kasstroom moet kunnen

84

2011

Verkoopprijs (% van de WOZ-waarde) Marktindex


90 2,25

90 2,25

90 2,25

90 2,25



bepaalde mutatiecijfers onze huren doorberekend. Verder

leningen met een renteaanpassing in 2011 en 2012 afgedekt. 10.4 Treasury


85

bedrijfswaarde op dit moment ook de beleidswaarde. Vanaf

marktwaarde (directe opbrengstwaarde bij vrije verkoop).

2010 wordt conform ons beleid ook rekening gehouden met

SWZ beschikt niet over waardetaxaties bij verkoop van het

de verkopen in de eerste vijf jaar. De bedrijfswaarde 2010

gehele bezit. Wel is een belangrijk deel van het bezit voor

inclusief de rentabiliteitscorrectie bedraagt € 483 miljoen

verkoop aangewezen (bijna 2.000 woningen), waardoor

(2009 € 450 miljoen). De rentabiliteitswaardecorrectie

voor een deel dit inzicht wel bestaat. De WOZ-taxaties wor-

bedraagt in 2010 € 10,4 miljoen (2009 € 12 miljoen). De

den hieraan getoetst en waar nodig wordt hierop bezwaar

rentabiliteitswaardecorrectie is het positieve verschil tussen

aangetekend. De WOZ-waarde geeft een redelijk goede

de normatieve rente 5,25% (beleid SWZ) en de werkelijk

afspiegeling van de marktprijzen in Zwolle. Op basis van

gemiddelde vermogenskostenvoet van SWZ berekend over

de WOZ-beschikkingen bedraagt de totale waarde van het

de restant looptijd van de totale leningportefeuille. Naast

bezit € 1,15 miljard. In 2010 bedraagt de gemiddelde waarde

de bedrijfswaarde/beleidswaarde heeft het bezit ook een

per woning € 149.000 (in 2009 was dat € 152.000).

2011

2012

2013

2014

2015

39.168 3.004 280 14 42.466

40.945 2.912 130 1 43.988

42.310 2.870 114 0 45.294

43.554 2.877 116 0 46.547

44.885 2.851 108 0 47.844

Saldo operationele kasstroom (excl. vpb)

3 7.158 7.464 8.884 10.514 404 518 0 34.945 7.521

3 7.301 9.704 9.169 10.96 412 510 0 38.095 5.893

3 7.446 10.933 9.371 11.709 420 520 1.143 41.545 3.749

3 7.596 10.270 9.751 12.127 1.960 531 934 43.172 3.375

3 7.713 9.608 9.757 11.968 1.943 526 1.716 43.234 4.610

Kasstroom (des)investeringen Verkoop Nieuwbouw huur Kasstroom woningverbetering Nieuwbouw koop

12.650 -30.623 -11.956 3.316

13.377 -23.631 -11.563 208

13.563 -19.450 -6.378 -1.008

19.081 -17.086 -8.283 2.152

15.317 -17-259 -5.239 -2.578

Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Saldo kasstroom (des)investeringen

-602 -27.215

-300 -21.909

-300 -13.573

-300 -4.436

-300 -10.059


Operationele kasstroom

86

Ontvangsten Huur Vergoedingen Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Uitgaven Erfpacht Salarissen/Pensioenlasten/Sociale lasten Onderhoud Bedrijfskosten Rentelasten Sector speci�eke heffing Lee�aarheid Vennootschapsbelasting


Jaarrekening

Balans per 31 december 2010

(na winstbestemming)

Activa

bedragen x € 1.000

31-12-2010

31-12-2009

Vaste activa

Overige reserves (zie pag. 105)

Onroerende en roerende zaken in exploitatie (zie pag. 98)

31-12-2009

54.555

54.262

-

717

1.179

2.079

282.989

266.341

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling (zie pag. 98)

24.177

23.854

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (zie pag. 98 )

5.207

5.462

312.373

295.657

-

717

11

200

Leningen u/g (zie pag. 102)

609

36

Beleggingen (zie pag. 102)

21

21

3.698

2.927

Leningen overheid (gemeente Zwolle) (zie pag. 105)

18.662

30.042

4.339

3.901

Leningen kredietinstellingen (zie pag. 105)

233.371

210.460

316.712

299.558

Financiele vaste activa Te vorderen BWS subsidies (zie pag. 101) Deelnemingen (zie pag. 102)

Belastinglatentie (zie pag. 102)

Egalisatierekening Egalisatierekening BWS (zie pag. 105)

Voorzieningen Voorziening onrendabele top (zie pag. 105)

Schulden op lange termijn

Waarborgsommen (zie pag. 106)

Vlottende activa

48

35

252.081

240.537

2.838

962

80

-

5.209

6.220

balans

balans

31-12-2010

Eigen vermogen

Materiële vaste activa

Schulden op korte termijn

Voorraad Voorraden (zie pag. 103)

338

Onderhanden werk (zie pag. 103)

348

Huurdebiteuren (zie pag. 103)

1.958

6.085

2.296

6.433

Crediteuren (zie pag. 106)

422

433

Gemeente Zwolle (zie pag. 103)

2.369

58

Overige vorderingen (zie pag. 103)

1.589

3.989

Overlopende activa (zie pag. 104)

246

1.357

4.626

5.837

Liquide middelen (zie pag. 104)

Totaal-generaal

SWZ Jaarverslag 2010 - Jaarrekening

Schulden aan kredietinstellingen (zie pag. 106) Gemeente Zwolle (zie pag. 106)

Vorderingen

88

Passiva

27

36

6.949

12.306

323.661

311.864

Belastingen en (pensioen)premies (zie pag. 106)

1.869

2.228

Overlopende passiva (zie pag. 106)

5.850

4.859

15.846

14.269

323.661

311.864

Totaal-generaal


89

Winst- en verliesrekening


2010

Begroting 2010

Vergoedingen (zie pag. 109) Overheidsbijdragen (zie pag. 109)

38.056

36.247

2.491

2.767

2.501

697

140

153

11.377

9.088

8.449

-510

-

-

Overige opbrengsten (zie pag. 109)

1.415

982

1.463

53.471

51.033

48.813

Bedrijfslasten Afschrijving (zie pag. 110)

6.435

6.315

5.584

Waardeveranderingen (zie pag. 110)

13.384

6.969

4.934

3

3

3

5.188

5.407

5.044

Salarissen (zie pag. 110) Sociale lasten (zie pag. 110) Pensioenlasten (zie pag. 110)

2009

Bedrijfsresultaat (zie pag. 90)

8.154

13.765

Aanpassingen voor: Afschrijvingen (zie pag. 110)

6.434

5.584

Waardeveranderingen (zie pag. 110)

13.432

4.934

Vrijval/dotatie voorzieningen (zie pag. 105)

-900

18.967

0

Voorraden (zie pag. 103) Onderhanden werk (zie pag. 103)

10

-27

4.127

-4.256

Vorderingen (zie pag. 103)

1.211

Kortlopende schulden (zie pag. 106)

-299

Ontvangen/betaalde rente (zie pag. 111)

746

730

671

Resultaat deelneming (zie pag. 111)

1.007

1.034

975

Betaalde winstbelasting (zie pag. 111)

-1.796 5.049

-2.965

-9.721

872

-246

771

2.554

23.595

7.826

1.094

-

-

7.906

9.223

7.242

Overige bedrijfslasten (zie pag. 110)

9.554

9.819

10.595

45.317

39.500

35.048

8.154

11.533

13.765

Rentebaten (zie pag. 111)

733

773

1.034

Rentelasten (zie pag. 111)

-10.237

-11.365

-9.730

Kasstroom uit �nancieringactiviteiten

-1.350

941

5.069

Nieuwe leningen (zie pag. 105)

30.000

30.750

A�ossing langlopende schulden (zie pag. 105)

-18.468

-10.063

Resultaat deelnemingen (zie pag. 111)

Jaarresultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting (zie pag. 111)

Jaarresultaat na belasting

872

-

-246

-478

941

4.823

771

32

2.554

293

973

7.377


-9.044

-10.218

Onderhoudskosten (zie pag. 110)

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering

10.518

Veranderingen in werkkaptitaal

Kosten uitbesteed project (zie pag. 110)

Bedrijfsresultaat

90

38.001

Wijzigingen in onderhanden project (zie pag. 109)

Erfpacht (zie pag. 110)

2010 Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa (zie pag. 99)

-38.208

-29.202

2.083

4.343

Investeringen in activa ten dienste (zie pag. 100)

-462

-663

Wijzigingen in �nanciële vaste activa (zie pag. 100)

956

Desinvesteringen in materiële activa (zie pag. 100)

13

Mutatie waarborgsommen (zie pag. 106)

Toename/afname geldmiddelen

-37.025

-2.308

11.545

-4

kasstroomoverzicht 2010

winst- en verliesrekening

Verkoopopbrengsten (zie pag. 109)


2009

Bedrijfsopbrengsten Huren (zie pag. 109)

Kasstroomoverzicht 2010

-27.830

20.683

-1.885

-679

De mutatie in de geldmiddelen is het saldo van de mutaties in de posten liquide middelen ad. € 9 (uiltimo 2010 € 27; ultimo 2009 € 36) en schulden kredietinstellingen ad. € 1.876 (ultimo 2010 € 2.838; ultimo 2009 € 962).


91

Toelichting op de

moet worden opgenomen. De waardering van latente

Waardering

De onroerende zaken in exploitatie worden op basis van

belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is

De waardering van de activa en passiva alsmede de bepaling

de nieuwe complexindeling gewaardeerd tegen historische

waarderingsgrondslagen

gebaseerd op de �scale gevolgen van de per balansdatum

van het resultaat zijn gebaseerd op de historische kostprijs

kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvin-

voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de

of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld.

gen dan wel de lagere bedrijfswaarde. Op de aanschafprijs

activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva.

De baten en lasten rekent SWZ toe aan het jaar waarop

van de grond wordt niet afgeschreven. Onder historische

zij betrekking hebben.

kostprijs wordt in dit verband verstaan de oorspronkelijke

1. Algemeen

stichtingskosten, vermeerderd met eventuele na-investeringen

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaat-

het onroerend goed is gebaseerd op het strategisch voor-

Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht

bepaling zijn niet gewijzigd ten opzichte van voorgaand

raadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte

jaar. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met

periode tussen 5 en maximaal 10 jaren. Om deze reden is ten

methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aange-

De bedrijfswaarde wordt bepaald door de contante waarde

algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor

aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het

past voor posten van de winst- en verliesrekening die geen

van het saldo van toekomstige baten en lasten gedurende

�nanciële verslaggeving zoals hierna vermeld.

bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per

invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslag-

de resterende geschatte economische levensduur van de

Op de jaarverslaggeving van toegelaten instellingen is in

1 januari 2008) geen latentie in de jaarrekening verwerkt.

jaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst-

investering.

overeenstemming met het Besluit Sociale Huursector (BSH) titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.

en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven De berekening van latente belastingvorderingen en -verplich-

niet worden beschouwd als behorende tot de operationele

Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangs-

tingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 20%.

activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomover-

punten gehanteerd:

zicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van gerea-



Jaarlijkse huurverhogingen: 2011 1,5% vanaf 2012 2,0%



Huurharmonisatie: op basis van mutatiegraad

Voor de inrichting en de waardering van onze verslaggeving zijn de richtlijnen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting,

Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare

liseerde bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt

zoals die door de Raad van Jaarverslaglegging (RJ) zijn gepu-

verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie

onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en

bliceerd, bepalend geweest.

worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er

�nancieringsactiviteiten.

aanpassing tot stree�uur



Jaarlijkse stijging variabele lasten: vanaf 2011 2%, vanaf 2016 3%

toekomstige �scale winst beschikbaar zal zijn waarmee Belastingen

verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekenings-

Aangegane verplichtingen

Woningcorporaties zijn met ingang van het jaar 2008

mogelijkheden kunnen worden benut. De opgenomen

Conform de RJ-252 worden de door de corporatie aangegane

integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.

belastinglatenties zijn tegen nominale waarde gewaardeerd.

(restant) verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans

De in de bedrijfswaarde opgenomen geschatte restwaarde

blijkende verplichtingen.

is afgeleid van de door de gemeente Zwolle gehanteerde

De regels speci�ek voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). De regels zoals

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de

omschreven in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’ zijn van

�nanciële vaste activa indien de verwachte looptijd > 1 jaar,

toepassing.

latente belastingverplichtingen onder de voorzieningen.

In RJ 272.306 is geregeld dat voor alle verrekenbare tijdelijke

92

in woningverbetering en/of levensduurverlenging.



Disconteringsvoet: 5,25%

grondquotes (17,5% tot maximaal 33,1% van de verwachte 2. Balanswaardering

V.O.N. prijs) voor bepaling van de grondprijzen. Voor de te hanteren V.O.N. prijzen heeft SWZ als basis de op 1-1-2010

Onroerende zaken in exploitatie

vastgestelde WOZ waardes van de woningen gebruikt.

verschillen tussen de �scale en commerciële waardering

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties

Met betrekking tot de waardering van de onroerende

De gehanteerde uitgangspunten zijn door de directie vast-

een (actieve) latente belastingvordering dient te worden

in de jaarrekening zijn een aantal standpunten ingenomen

zaken in exploitatie heeft SWZ in 2004 een nieuwe complex-

gesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd.

gevormd tot het bedrag dat er waarschijnlijk �scale winst

die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren

indeling op haar totale woningbezit toegepast. Deze indeling

beschikbaar zal zijn voor verrekening.

2006 tot en met 2010 door de �scus zullen worden getoetst.

is in belangrijke mate gebaseerd op het woningtype en de

In RJ 272.301 is geregeld dat voor alle belastbare tijdelijke

Dientengevolge kan de �scale last over 2010 en voorgaande

verwachte restant levensduur van de complexen.

verschillen een (passieve) latente belastingverplichting

jaren nog wijzigingen ondergaan.




De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van


93

Onroerende zaken in ontwikkeling

Lening u/g

project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar

Voorziening pensioenen

Onder onroerende zaken in ontwikkeling zijn opgenomen

De tot en met 2009 verantwoorde lening u/g is in verband

projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het

Vanaf 1 januari 2008 is de pensioenregeling van SWZ

de tot en met balansdatum bestede bedragen. Rente wordt

met de overname van Woonquest in 2010 afgeboekt.

saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd

ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds voor de

onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan

woningcorporaties(SPW). De volledige waardeoverdracht

onrendabele toppen worden hierop in mindering gebracht.

Voorraden

het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd

heeft plaatsgevonden op verzoek van de verzekeringsmaat-

Afschrijving vindt eerst plaats nadat deze goederen in

De voorraad bestaat uit:

onder de kortlopende schulden.

schappij Nationale Nederlanden waar de pensioenvoorzie-

exploitatie zijn genomen.

 Voorraad materialen

In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden

ningen onder de condities van het SPW waren onder-

 Onderhanden werk koopwoningen

als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening verwerkt

gebracht. SWZ heeft ingestemd met deze waardeoverdracht

in de post verkoopopbrengsten/mutatie onderhanden

en heeft daarmee haar dispensatie opgegeven. De pensioen-

geactiveerd. Eventuele éénmalige subsidies en verwachte

De waardering vindt plaats op basis van de historische

Voorraad materialen

projecten zolang het project nog niet is voltooid. Project-

regeling voor woningcorporaties van het SPW was en is

kostprijs dan wel lagere actuele waarde, verminderd met

De voorraden zijn gewaardeerd tegen eenheidsprijzen.

kosten zijn verwerkt in de kosten van uitbesteed werk.

volledig van toepassing op SWZ.

de daarop toegepaste afschrijvingen.

Deze prijzen zijn gebaseerd op vaste verrekenprijzen en zijn exclusief opslagen. De voorraad algemene goederen

Vorderingen

Langlopende schulden

Te vorderen BWS-subsidies

(grijpvoorraad) is bepaald op basis van een vaste voorraad

De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde

De leningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

De te vorderen BWS-subsidies bestaan uit toegekende

per onderhoudsmedewerker.

onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaar-

Het (dis)agio op leningen wordt in het jaar van betaling

heid. De opgenomen voorziening heeft de omvang van de

verwerkt onder de post rentelasten.

subsidies op grond van de bijdrageregeling Besluit Woninggebonden Subsidies 1995. In 2010 heeft SWZ

Onderhanden projecten

van het Woningschap een voorstel tot a�oop van deze

De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen

subsidies ontvangen. Dit voorstel is geaccepteerd en de

de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de

Egalisatierekening

Onder �nanciële instrumenten worden zowel primaire

hiervoor ontvangen a�oopsom is in 2010 in het resultaat

toegerekende winst en verminderd met verwerkte verliezen

In verband met de a�oop van de BWS subsidie is de

�nanciële instrumenten, zoals vorderingen en schulden,

verwerkt.

en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een

egalisatierekening in 2010 opgeheven.

als �nanciële derivaten verstaan.

totale vordering op mutatiedebiteuren. Financiële instrumenten

onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden Deelnemingen

ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten

Voorziening onrendabele top

In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans

SWZ heeft in het verleden aandelen verworven van zowel

omvatten de direct op het project betrekking hebbende

Van alle verplichtingen die zijn aangegaan in het boekjaar met

wordt de reële waarde van het betreffende instrument toe-

een bestaande als een nieuwe organisatie. Deze aandelen

kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactivitei-

betrekking tot nieuwbouw, verbouw en/of herstructurering

gelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het �nan-

zijn tegen de aankoopprijs in de balans onder deelnemingen

ten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en

wordt de onrendabele top berekend. Onder verplichtingen

ciële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de

verantwoord. De herstructureringsactiviteiten in Holten-

andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever

wordt verstaan een getekend contract voor de nieuwbouw,

informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting.

broek I worden onder V.O.F. Holtenbroek samen met delta-

kunnen worden toegerekend. Projectopbrengsten en

herstructurering en/of verbetering van onroerende zaken met

Wonen uitgevoerd. In 2010 zijn de onder de V.O.F. uitgevoer-

projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten

een derde partij. Als de onrendabele investeringen groter zijn

de projecten allemaal opgeleverd en de V.O.F. is per 1-11-2010

worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-

dan de verantwoorde investeringen per ultimo boekjaar wordt

geliquideerd. De deelnemingen zijn niet geconsolideerd.

en- verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op

voor het ontstane verschil een voorziening opgenomen.

Aanvullende informatie over de deelnemingen is opgenomen

balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is

in het volkshuisvestingsverslag. De deelnemingen zijn opge-

bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte

nomen tegen verkrijgingprijs.

projectkosten in verhouding tot de geschatte totale



Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het

94



95

3. Resultaatbepaling

Overige opbrengsten

Lasten onderhoud

De overige opbrengsten worden toegerekend aan het

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar

Algemeen

verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Hieronder worden

toe te rekenen kosten van het klachten-, mutatie- en het

Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de

ook interne directe kosten toegerekend aan materiële activa

planmatig onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid

hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden

in ontwikkeling en makelaarsdiensten verantwoord.

is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane

worden opgenomen in het jaar waarin zij gemaakt zijn dan

Afschrijvingen

verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn

wel waaraan zij kunnen worden toegerekend.

De afschrijvingen op materiële vaste activa en activa ten

uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de

dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van

niet in de balans opgenomen verplichtingen. De lasten

Huren

de verkrijgingsprijs-, vervaardigingsprijs of lagere bedrijfs-

van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten

De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op het vastgestelde

waarde. Afschrijvingen op materiële activa vinden plaats

door het feit dat er geen sprake is van waardeverhoging.

huursombeleid in de vastgestelde complexbeheerplannen

volgens de annuïteitenmethode, de activa ten dienste van

rekening houdend met de wettelijke geldende regelgeving.

de exploitatie worden op lineaire basis afgeschreven. SWZ

Overige bedrijfslasten

hanteert de volgende algemene afschrijvingstermijnen:

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Vergoedingen Dit betreft van huurders te ontvangen vergoedingen voor

Grond

geen afschrijving

aanvullende voorzieningen als energielevering, huismeester,

Stichtingskosten

annuïtair

40/50 jaar

Financiële baten en lasten

schoonmaakkosten enz. De vergoeding is gebaseerd op

Installaties

annuïtair

15/25 jaar

Het renteresultaat wordt bepaald door het saldo van de

geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van werkelijke

Isolatie

annuïtair

20/25 jaar

betaalde, de ontvangen rente en de aan de in ontwikkeling

kosten verrekening plaats.

Woningverbetering

annuïtair

25/40 jaar

zijnde projecten toegerekende rente. Eveneens wordt het

Garages/bedrijfsruimten

annuïtair

50 jaar

resultaat uit deelnemingen onder deze post verantwoord.

Bedrijfsmiddelen

lineair

Min. 5 jaar

Overheidsbijdragen In 2010 is in verband met a�oop ineens voor het laatst de

tot geschatte

Belastingen

BWS bijdragen inclusief de a�oopsom opgenomen.

levensduur

De belastingen over het resultaat worden berekend over het



opgenomen in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten

resultaat vóór belastingen in de winst- en verliesrekening. Resultaat uit woningverkoop

Waardeveranderingen

Hierbij wordt rekening gehouden met beschikbaar �scaal

De resultaten uit woningverkopen van zowel bestaande

Onder waardeveranderingen worden naast de afwaarderingen

compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor

huurwoningen als nieuwbouw koopwoningen worden in de

op het onroerend goed in verband met lagere bedrijfswaarde,

zover niet opgenomen onder de latente belastingvorderin-

verlies- en winstrekening als afzonderlijke post opgenomen.

de onrendabele toppen met betrekking tot nieuwbouw,

gen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van

Voor de verkoop van de bestaande huurwoningen geldt dat

verbouw en/of herstructurering opgenomen.

niet aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorde-

de resultaten worden verantwoord in het jaar waarin de eigendomsakte is getransporteerd.

Lonen en salarissen

ringen en belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van

het belastingtarief.

de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de verlies- en winstrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

96



97

Toelichting op de balans

(bedragen x € 1.000)

De investeringen in 2010 kunnen als volgt worden

Investeringen in nieuwbouw in ontwikkeling

gespeci�ceerd:

Ontwikkeling Feniks-terrein Stradivarius bedrijfsruimte

ACTIVA

Onroerende zaken in exploitatie:

Materiële vaste activa

Investeringen in bestaand bezit

De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat:

Aanpak keukens en CV’s complex 2.09, Minervalaan eo

Onroerende Onroerende zaken in zaken in exploitatie ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

Totaal

331.752

23.854

13.551

369.157

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-65.411

-

-8.089

-73.500

266.341

23.854

5.462

295.657

Investeringen Waardeverandering Subsidies Aanschaffingswaarde desinvesteringen Cumulatieve afschrijving desinvesteringen

37.316

462

42.098

-448

-13.885

-

-14.333

-

-2.532

-

-2.532

-2.948

-

-

-2.948

-

865

865

Afschrijvingen Opgeleverde nieuwbouw

Aanschaffingswaarde Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Materiële vaste activa per 31 december 2010

4.320

-5.718

-

-717

-6.435

20.576

-20.576

-

-

16.647

323

-255

16.715

353.700

24.177

14.013

391.890

-70.711

-

-8.806

-79.517

282.989

24.177

5.207

312.373

Aankoop grond Berkumveldhoek

64

Assendorp Brede Basisvoorziening Breecamp-Oost (Stadshagen II)

-55

822

Werkerhoven Woonwagens (Werkeren)

30

686

Werkerbrink (Werkeren)

545

Muziekwijk T17 MMWT

117

Isoglas en bergingen complex 2.05, Heemskerckstraat eo

181

Bagijneweide

Isoglas complex 2.08, Magnoliastraat eo

328

Plantage - Sportpark vlek 2

Isoglas complex 2.14 Palestrinalaan

176

Plantage vlek 1a

In diverse complexen uitgevoerde levensduurverlengende

Havezate vlek 4 BAM woningen


33 7.441 1 1.626

investeringen

315

Lankhorst

-37

Diverse projecten individuele woningaanpassingen

102

Geert Grootestraat 152 -200 - vlek 2a

222

Totaal in activa opgenomen investeringen in onroerende

DOAS postzegel 4.320

Onroerende zaken in ontwikkeling/aankoop:

Investeringen in opgeleverde nieuwbouw

Muziekwijk T12 & T13

11 2.937

Geert Grootestraat 102 -150 - vlek 2b

23

Pieter Steijn 1-107 - vlek 3a

10

Pieter Steijn 277-359 - vlek 4a

1

Binnenho�es vlek 6a

1

Oude Ambachtsschool

3.706

Isaäc & Caspar vlek 9

498

Stradivarius

3.010

Muziekwijk T14 & T18

25

Potgietersingel

2.894

Muziekwijk T16

Wilhelminaschool

1

373

Werkerbrink - vlek 80 DLH

42

Roode Moolen

227

Warmte / energieopwekking Breecamp

28

‘t Hoge Huis

180

Muziekwijk T15

De Herberg

14

Investeringen in opgeleverde nieuwbouw

10.404

Aandeel onrendabel ten laste van resultaat

-1.324

Aandeel onrendabel ten laste van voorziening Totaal investeringen in opgeleverde nieuwbouw

-414 8.666

2

Warmtenet Muziekwijk

130

Herstructurering Trapjeswijk

280

Gebiedsmanagement Trapjeswijk Herstructurering Bachlaan Ittersumerlanden Dieze Oost

98

0

230

zaken in exploitatie

Mutaties 2010

182

Onderhoud buitenschil en isolatieglas complex 1.19, Gantel eo Sumatrastraat eo

Aanschaffingswaarde

6

Klokkengieterlaan

Puien en isoglas complex 1.04, Goudsbloemstraat eo Binnenwerk, dakramen en bergingen complex 1.41,

31 december 2009

Boekwaarde per 1 januari 2010

1.480

309


toelichting op de balans


Stadshagen II

5.020

-1.677 301 6.218 23

99

Renovatie Iepenstraat 79

22

Totaal investeringen activa in ontwikkeling

24.380

Aandeel onrendabel ten laste van resultaat

-10.481

2010

-1.665

bestaande complexen

Totaal investeringen in nieuwbouw in ontwikkeling

12.234

Verkoop van het Earthship uit activa in ontwikkeling

zaken in ontwikkeling/aankoop

2009

Verkoop van 77 woningen uit diverse

Aandeel onrendabel ten laste van voorziening

Totaal in activa opgenomen investeringen onroerende

Autonome ontwikkeling

Desinvesteringen

Totaal desinvesteringen

2.083

Vrijval kasstromen

-14,1

Autonome ontwikkeling

-0,8

Effect een jaar opschuiven

14,6

Wijziging in lopende leningen

-0,1

3.683

Nieuwe leningen

Voorraadmutaties -

660

2.083

4.343

20.900

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie:

Rentabiliteitscorrectie

Verkoop Sloop Nieuwbouw

Verkopen uit bestaand bezit

Aankoop woningen

Op basis van de binnen SWZ goedgekeurde verkoopplannen

Overige mutaties woningegevens

-5,8 19,7 4,7

2009

voor verkoop. Naar verwachting worden in 2011 83 woningen

Parameterwijzigingen

201

127

verkocht met een geprognosticeerd resultaat van € 9,7 miljoen.

Indexaties Disconteringsvoet

8,1

7

193

Bedrijfswaarde

Levensduur

4,5

Digitalisering bouwtekeningen

-

222

De actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie,

Mutatiegraad

Cameratoezicht woonwinkel

9

-

gebaseerd op de bedrijfswaardeberekening inclusief de

Omroepinstallatie BHV

6

-

rentabiliteitswaardecorrectie bedraagt in 2010 € 483

Wijzigingen exploitatiebeleid

CV-ketel archiefruimte Galvaniweg

3

-

miljoen. In 2009 bedroeg de bedrijfswaarde € 450 miljoen.

Huren

14

40

Ter bepaling van een mogelijke a�oeking ten laste van het

Huurderving

-

39

resultaat als gevolg van een bedrijfswaarde ten opzichte van

Planmatig onderhoud


Vervanging/uitbreiding kantoorautomatisering Upgrade Microsoft Office

Verzekerde waarde De activa zijn voor brand- en stormschade verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Het eigen Voor stormschade geldt een maximaal eigen risico van

-17,1

-

€ 10.000 per gebeurtenis. Zekerheden Het onroerend goed is, naast het optimaal benutten van het eigen vermogen, ge�nancierd met gemeenteleningen

Upgrade ISA Server

4

-

onze boekwaarde is ons woningbezit verdeeld in clusters

Klachtenonderhoud (incl. mutatie- en overig

Vervanging/uitbreiding kantoorinventaris

13

11

(verzameling complexen). De totale bedrijfswaarde van deze

onderhoud

(€ 5,1 miljoen), kapitaalmarktleningen (€ 234 miljoen) en -7,1

een tweetal leningen van het Stimuleringsfonds Volkshuis-

1,7

vesting (€ 2,1 miljoen). Ons gehele woningbezit is als

-3,0

onderpand ingezet voor de door het waarborgfonds geborgde kapitaalmarktleningen. Op de leningportefeuille

-5,8

rusten geen hypothecaire zekerheden.

Inrichting/verbouw nieuwe woonwinkel

-

8

clusters wordt jaarlijks afgezet tegen de totale boekwaarde

Belasting en verzekeringen

0,6

Vervanging intranet

7

13

per cluster. In één van de clusters is de totale bedrijfswaarde

Bedrijfskosten (incl. personeelskosten)

37,7

Financiële vaste activa

-

3

€ 0,4 miljoen lager dan de boekwaarde. Deze 0,4 miljoen

Overige baten/lasten

2,6

De mutaties in de �nanciële vaste activa zijn in het

Intrawis

16

7

is in 2010 ten laste van de post waardeveranderingen

Restwaarde

-2,8

volgende schema samengevat:

Optimaliseringen Informatievoorziening

11

-

gebracht. De overige clusters hebben een bedrijfswaarde

Routevolgsysteem

8

-

die fors hoger is dan de boekwaarde . De toename van € 33

Wijzigingen (des)investeringsbeleid

Koppeling telefooncentrale met BIS

155

-

miljoen ten opzichte van 2009 wordt veroorzaakt door:

Verkoop

Archivering Bulkbrieven

6

-

(x € 1 miljoen):

Sloop

Vervanging PIN-automaten

2

-

Woonruimteverdeelsysteem

Woningverbeteringen

Te vorderen BWS subsidies 25,7 0,3 -37,3

Totaal onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie

462

663

Aanpassing bedrijfswaardeberekening Omzetting primo- naar medio-berekening

100

33,0



kantoor Galvaniweg

Totaal speci�catie verloop bedrijfswaarde

risicobedrag bij brandschade bedraagt in 2010 € 2.000.

2010 Klimaatbeheersing 2e verdieping

-2,5

-

zijn ultimo 2010 nog 1.756 woningen bij mutatie beschikbaar Vervanging + uitbreiding wagenpark

1,8

Discontovoet

7,4

Boekwaarden per 1 januari

2010

2009

717

809

Mutaties: - a�oop

-717

-

- rentetoevoeging

0

48

- subsidies BWS

0

-140

Te vorderen BWS subsidies per 31 december

-

717


101

Deelnemingen

2010

2009

In 2010 is vooruitlopend op de overname in 2011 van Woon-

Deelnemingen in overige verbonden maatschappijen 6

195

quest door Woningnet en de hieruit voortvloeiende afspra-

Overige deelnemingen

5

5

Totaal deelnemingen

11

200

Het verloop van de post deelnemingen is als volgt: 2010 Boekwaarde per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Resultaat deelneming

2009

200 -

-

Magazijngoederen

twee bijzondere projecten (duurzaam theehuis Earthship en

Algemene goederen (grijpvoorraad)

daklozenopvang De Herberg), waarvoor SWZ een deel van

Totaal voorraad materialen

11

af te sluiten overeenkomsten worden in 2011 de�nitieve

Onderhanden werk

afspraken met de betreffende partijen gemaakt.

Herstructurering Muziekwijk Holtenbroek I Grondopbrengst en voorbereidingskosten Feniks

Aankoop collar m.b.t. roll over-lening Bank Artesia

2010

2009

21

21

200 2010

2009

Belastinglatentie saldo 1-1

1.541

373

eindaandeel in het deelnemingsresultaat over 2010 is

- correctie beginbalans (tariefaanp. 25% > 20%)

verantwoord onder de post deelnemingen in de verlies- en

- compensabel

winstrekening van 2010. Door de overname in 2011 van

Subtotaal latentie i.v.m. verliescompensatie

Woonquest door Woningnet en de hieruit voortvloeiende

Belastinglatentie o/g leningen correctie 2009

afspraken heeft in 2010 reeds afwaardering plaatsgevonden

Vrijval latentie boekjaar 2009 leningen o/g

-194

54

van ons aandeel in het aandelenkapitaal van Woonquest.

Subtotaal latentie i.v.m. leningen o/g

1.192

1.386

3.698

2.927

Totaal belastinglatentie 31/12

Stichting de Herberg lening u/g

85

96

2 maanden en meer

109

87

338

348

Totaal

521

527

-

1.829

debiteuren:

Havezate vlek 4 BAM woningen

-

4.256

De incassomogelijkheden voor een groot deel van de vorde-

1.071

-

ringen op niet actieve contracten zijn beperkt. De voorzie-

Toelichting mutatiedebiteuren/voorziening dubieuze

Werkerbrink (Werkeren)

617

-

ning dubieuze debiteuren is gebaseerd op het saldo van de

Lankhorstgebouw

270

-

vorderingen op de niet actieve contracten per 31 december

1.958

6.085

2010. In 2010 is € 129.547 ten laste van het resultaat aan de

Totaal onderhanden werk

voorziening toegevoegd (2009 € 196.304). Als gevolg van de liquidatie van de V.O.F Holtenbroek I is de

Gemeente Zwolle

2010

2.506

1.541

verrekend met ons deelnemingsresultaat. In 2010 heeft ook

Diverse subsidies Trapjeswijk

2.157

-

1.386

1.332

het transport plaatsgevonden van een belangrijk deel van

Diverse subsidies DOAS

137

52

het Feniksterrein aan een consortium van ontwikkelaars.

Bouwimpuls subsidie Potgietersingel

Over de overname door dit consortium van het op het

WMO Belvédèrelaan 459

-

6

Feniksterrein staande Lankhorstgebouw komt in 2011 meer

Totaal gemeente Zwolle

2.369

58

Overige vorderingen

2010

2009

683

72

VOF Holtenbroek

197

1.320

Rekening courant SWZ SBBW

237

237

Inrichtingsplan De Herberg

-

263

Rekening courant Stichting Earthship

-

392

2009

75

duidelijkheid. Het saldo per eind 2010 bestaat verder uit

2009

-

36

263

-

omdat het waarschijnlijk is dat er �scale winst beschikbaar

diverse koopprojecten.

In verband met een voorwaartse verliescompensatie is,

-

zal zijn, rekening gehouden met een latente belasting-

36

vordering van 20% van het verrekenbare �scale verlies.

Boekwaarde per 31 december

39

post onderhandenwerk herstructurering Muziekwijk in 2010

346

Desinvesteringen

309

13

-75

609

Ontvangen a�ossingen

325

1.243

Totaal boekwaarde lening u/g

Mutaties leningen

344

-

Stichting Earthship

Boekwaarde per 1 januari

2009

327

965

2010

Het verloop van de post lening is als volgt:

van 1 maand tot minder dan 2 maanden

2010

de projectkosten heeft voorge�nancierd. Voor de hierover

Overige vorderingen

Woonquest lening u/g

tot 1 maand



en in 2010 ten laste van het resultaat gebracht. In 2009 zijn

De V.O.F. Holtenbroek is op 1-11-2010 geliquideerd. Ons

Leningen u/g aan gelieerde partijen

102

Voorraden

Beleggingen

Te verrekenen i.v.m. liquidatie V.O.F. Holtenbroek -1.060 Boekwaarde per 31 december

actieve contracten (aantallen)

ken de uitgegeven lening aan Woonquest reeds afgeboekt

-1 872

Speci�catie huurachterstand

Vlottende activa

Rekening courant De Herberg Totaal voorraden

Op basis van onze begroting wordt een verrekening van de

Huurdebiteuren

latente belastingvordering van € 1,1 miljoen in 2012 ver-

Huurachterstand actieve contracten

wacht.

Overige vorderingen (actieve en niet

2010

2009

36

36

609

-

-

-

Af: voorziening dubieuze debiteuren

-36

-

Totaal huurdebiteuren

609

36

actieve contracten) Totaal �nanciële vaste activa


4.339

3.901

Subtotaal huurdebiteuren

(actieve en niet actieve contracten)

2.296

6.433

338

321

145

353

384

462

Restauratiefonds: subsidie DOAS

83

-

Fraudeafwikkeling

75

75

Stichting VUT-fonds voor de Woningcorporaties

16

16

Provincie: subsidies DOAS 722

783

-300

-350

422

433

Fietsplan/lening eigen personeel

16

14

deltaWonen

43

23


103

15

5

a�ossing 2010

-

FSOW te ontvangen subsidie Stichting De Herberg

-

75

BWS subsidie

-

70

PASSIVA

De in de voorziening opgenomen nieuwe projecten betreffen de nieuwbouw Werkerbrink (€ 0,1 miljoen) en de

Belasting huurtoeslag

-3

-1

Diversen

82

43

Rekening courant Daklozen WRZV

-

358

NWB: vooruitbetaalde rente en a�ossing 2010

-

55

Duret De Kroon Notarissen inzake woningverkoop

-

151

RIBW afrekening 2009

-

26

Frion

-

143

Woonquest 2010

-

19

Planoform inzake de Roode Molen

-

139

Fortis: vooruitbetaalde rente en a�ossing 2010

-

11

Algemene bedrijfsreserve Het verloop van de algemene bedrijfsreserve is als volgt:

Eigen vermogen

(€ 1,1 miljoen). Voor een nadere toelichting voor de gehan-

-

129

Gemeente Zwolle diversen

-

9

-

106

Nog te ontvangen bijdrage WAP inzake a�oop

-

7

Provincie Overijssel inzake De Herberg

-

41

BNG: vooruitbetaalde rente en a�ossing 2010

-

7

Stand per 1 januari

Wezo inzake doorbelaste uren

-

29

SystemForce licentie 2010

-

4

Uit resultaatbestemming

Provincie Overijssel inzake ‘t Hoge Huis

-

19

Diversen

18

21

Stand per 31 december

Woonboot Almelose Kanaal

-

19

Totaal overlopende activa

246

1.357

BCS inzake schilderwerk Rietkraag

-

15

123-Beheer alarmsysteem

-

10

-

10

‘t Hoge Huis Rekening courant De Wendakker

-

8

Totaal overige vorderingen

1.589

3.989

Overlopende activa

2010

2009

teerde uitgangspunten wordt verwezen naar het hoofdstuk waarderingsgrondslagen.

Zorgcombinatie Zwolle inzake bijdrage ‘t Hoge Huis

St. Arcon inzake bijdrage speelvoorziening

22 nieuwbouw appartementen aan de Geert Grootestraat

Overige reserves

Stichting Duurzaamheid

Langlopende schulden

2010

2009

54.262

46.885

Looptijd

Looptijd

293

7.377

< 5 jaar

> 5 jaar

2010

2009

54.555

54.262

7.383

11.279

18.662

30.042

77.198

156.173

233.371

210.460

Egalisatierekening BWS

Leningen overige 2010

2009

kredietinstellingen

809

Waarborgsommen

verantwoorde posten hebben een verwachte looptijd

Stand per 1 januari

717

van maximaal één jaar.

A�oop

-717

Liquide middelen

2010

2009

Rekening-courant bank/giro

22

30

Leningen overheid (gemeente Zwolle)

De onder overige vorderingen en overlopende activa

Direct opvraagbaar:

Totaal

Rentetoevoeging

-

48

Subsidietoekenning

-

-140


-

717

Leningen overheid (gemeente Zwolle) Saldo per 1 januari

48

35

252.081

240.537

2010

2009

30.042

29.940

Mutaties:

128

-

Kas

5

3

In verband met a�oop in 2010 vervalt de egalisatierekening

Nieuwe leningen

-

750

6

-

Gelden onderweg

-

3

in 2010.

A�ossingen boekjaar

-11.380

-648

Trias: afrekening onderhoudskosten complex 1.42

3

-

Totaal liquide middelen

27

36

Totaal leningen overheid per 31 december

18.662

30.042

WPM: huur/servicekosten Lubeckplein januari 2011

6

-

Voorzieningen

Leningen overige kredietinstellingen

2010

2009

De mutaties in de voorzieningen zijn in de volgende tabel

Saldo per 1 januari

210.460

189.875

samengevat:

Mutaties: 30.000

30.000

-7.089

-9.415

233.371

210.460

Rekening courant diverse VVE’s Storting Herbergkrant

AMRO-ABN bank: nog te ontvangen rente 2010

3

-

Cultuurfonds: trekkingsrecht

25

25

Bijdrage Vrouwenopvangen 2010/2011

22

22

7

9

Stand per 1 januari

Gemeente Zwolle huur parkeerplaatsen 2011

7

7

Mutaties:

Brandschades nog te ontvangen uitkeringen

21

-

Investeringen onderhanden werk

SG licentie Treasury/bedrijfswaarde 2010/2011

2010

2009

2.079

379

-2.079

-379

Nieuwe leningen A�ossingen boekjaar Totaal leningen overige kredietinstellingen

CVZ te ontvangen subsidie Fokus woningen

-

401

Nieuwe projecten

1.179

2.079

Rabobank: vooruitbetaalde rente en a�ossing 2010

-

279


1.179

2.079

Raetsheren vooruitbetaalde verzekeringen

-

160

per 31 december

De gemiddelde rentevoet van de totaal uitstaande leningen bedraagt per balansdatum 4,12% (2009: 4,19%). De totale a�ossingsverplichting voor het komende jaar bedraagt € 22,3 miljoen.

Gemeente Zwolle: vooruitbetaalde rente en

104

150



Openbaar Belang: diversen



105

Overlopende passiva

Waarborgsommen Het verloop van de waarborgsommen is als volgt:

Niet vervallen rente

2.976

3.092

1.181

527

(project Muziekwijk)*

509

-

Diverse nog te ontvangen facturen

Rente derivaten

2010

2009

Saldo begin boekjaar

35

39

Vooruitontvangen termijnen koopwoningen

Mutaties in het boekjaar

13

-4

48

35

Groot onderhoud en verbeterplannen

worden vastgesteld op het moment dat de terugkoop daad-

Groot onderhoud complex 1.16 Schubertstraat e.o.

433

werkelijk wordt geëffectueerd. Vanwege de onzekerheid

Groot onderhoud complex 1.19 Gantel e.o.

308

omtrent verkoopmoment, terugkoopprijs en beleidscontext

Groot onderhoud complex 1.65 Grotiuslaan e.o.

134

op het moment van terugkoop, is het niet mogelijk de �nanciële

Groot onderhoud complex 166 Zinniaweg e.o.

106

betekenis van de verplichting betrouwbaar vast te stellen.

Groot onderhoud complex 2.05 Heemskerckstraat e.o.

969

440

697

Voorstand huren

333

377

Toelichting op de waarborgsommen

Afwikkeling servicekosten

197

39

Het saldo van de waarborgsommen heeft betrekking op de

Afwikkeling projecten afd. Ontwikkeling

tijdelijke huurcontracten in herstructureringsgebieden en in

en Vastgoedbeheer

143

94

obligo aangehouden te worden, die opeisbaar wordt indien

een aantal gevallen bij de verhuur van dure huurwoningen.

Accountantskosten

54

30

blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio/borgstellingsver-

Jubileumuitkeringen

goeding niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te

Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening

dekken. Het WSW verwacht conform de actuele meerjaren-

gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet

Saldo einde boekjaar

Overige niet vervallen posten

Schulden op korte termijn

Totaal overlopende passiva

17

3

5.850

4.859

Groot onderhoud complex 2.14 Palestrinalaan

Obligo WSW

Groot onderhoud diverse complexen

Uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen dient een

Totaal verplichtingen groot onderhoud

351 164 2.465

liquiditeitsprognose voor de komende vijf jaar geen beroep te

betrouwbaar kan worden bepaald. Overigens gaat dit om

2010

2009

* Het saldo vooruitontvangen termijnen koopwoningen

doen op deze obligoverplichting. De maximale obligoverplich-

een bedrag dat niet materieel is.

Rekening courant krediet

2.838

962

project Muziekwijk is opgebouwd uit vooruitontvangen

ting voor SWZ bedraagt per 31 december 2010 € 8,8 miljoen.

Totaal schulden aan kredietinstellingen

2.838

962

termijnen € 1,8 miljoen minus de gedeclareerde kosten

Schulden aan kredietinstellingen

Voorziening voor pensioenen

€ 1,1 miljoen en het verwachte positieve resultaat van

Aangegane verplichtingen

Het bedrijfstakpensioenfonds is niet in staat die gegevens

SWZ beschikt over een kredietfaciliteit van € 8,5 miljoen bij

€ 0,2 miljoen. De onder crediteuren en overlopende passiva

Ultimo boekjaar is sprake van een totaal (restant) verplichting

op te leveren die voor de onderneming zouden leiden tot

de ABN-AMRO bank. Per 31-12-2010 wordt van deze krediet-

verantwoorde posten hebben een verwachte looptijd korter

ad 23,9 miljoen betreffende nieuwbouwprojecten en groot

een juiste weergave van de kosten, alsmede de rechten en

faciliteit gebruik gemaakt tot een bedrag van € 2,8 miljoen.

dan één jaar.

onderhoud waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan

verplichtingen zoals die voor een toegezegd pensioenrecht

en die nog niet zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane

dienen te worden opgenomen. Derhalve worden de aan het

Gemeente Zwolle

Niet uit de balans blijkende voorwaardelijke rechten en

verplichtingen (x € 1.000,-) heeft betrekking op:

fonds betaalde premies als toegezegde bijdragen in de resul-

Diverse leveringen en diensten

2010

2009

80

-

verplichtingen

tatenrekening verwerkt en is geen voorziening in de jaarrekening 2010 verwerkt.

Nieuwbouwprojecten

Crediteuren

2010

2009

Verschuldigd wegens de levering van goederen en diensten

5.209

6.220

Koopgarant

Feniks terreinontwikkeling

10.388

Woningstichting SWZ heeft in 2009 twee woningen

Muziekwijk Cellowoningen

4.255

Een overschot of tekort in het bedrijfstakpensioenfonds SPW

verkocht op basis van de KoopGarant-regeling. Voor deze

Havezate – vlek 4

2.731

kan invloed hebben op de te betalen premies. Het fonds heeft

woningen geldt een terugkoopplicht. De eigenaar heeft zich

Plantage - Sportpark vlek2

2.172

per balansdatum een dekkingsgraad van 102% (ultimo 2009:

contractueel verplicht bij mutatie de woning aan te bieden

Ittersumerlanden 2e fase

1.706

95%). De gewenste dekkingsgraad voor SPW is 117%, terwijl

aan Woningstichting SWZ. De terugkoopprijs is contractueel

Gebiedsmanagement Trapjeswijk Totaal verplichtingen nieuwbouwprojecten

Belastingen en (pensioen)premies

2010

2009

BTW

1.516

1.615

(Pensioen)premies

130

436

vastgelegd. Hierbij is rekening gehouden met het kortings-

Loonheffing

223

214

percentage dat bij de verkoop is gehanteerd en de wijze

1.869

2.265

Totaal belastingen en (pensioen)premies



De �nanciële betekenis van deze terugkoopplicht kan pas

218 21.470

voor de toezichthouder minstens 105% benodigd is. SPW heeft vijf jaar de tijd om weer op de minimale dekkingsgraad van 105% te komen. Het SPW heeft een herstelplan.

van verrekening van de waardeontwikkeling gedurende de periode dat de woning in bezit is geweest van de koper.

106



107

Pro rata regeling

Een payer swap is een renteinstrument met een waarde-

SWZ heeft de afgelopen jaren diverse nieuwbouwprojecten

ontwikkeling, a�ankelijk van de renteontwikkeling kan dit

laten vervaardigen en opgeleverd. Uit nieuwe informatie

resulteren in een positieve of een negatieve marktwaarde.

blijkt dat de omzet hiervan mag worden meegenomen als

Voor geen van de afgesloten payerswaps geldt de verplichting

belaste omzet in de pro rata berekeningen. Vanaf 2006 tot en

tot het bijstorten c.q. aanhouden van middelen als gevolg van

met 2009 is hiermee nog geen rekening gehouden en bestaat

te grote afwijking tussen markten swaprente.

er dus het recht op het alsnog terugvorderen van een deel van de BTW die betaald is op de algemene kosten. Hiermee

Kort gezegd zal bij een stijgende rente de swap een posi-

is een bedrag van ruim € 0,7 miljoen gemoeid. In 2011 wordt

tieve waarde krijgen en bij een dalende rente een negatieve

hiervoor een suppletie ingediend.

waarde. De belangrijkste modaliteiten van de afgesproken payer swaps zijn hieronder weergegeven.


SWZ heeft per 31-12-2010 de beschikking over negen payer

Naast onderstaande renteinstrumenten heeft SWZ een

swaps, welke al voor 2009 met verschillende (toekomstige)

Collar constructie voor een lening van € 5 miljoen. Met het

ingangsdata zijn afgesloten bij diverse banken. Met deze

aangaan van deze Collar wordt bereikt dat de rente (Euribor)

swaps zijn renteafspraken gemaakt, waarbij de hoogte

zich beweegt tussen een bandbreedte van 2% en 5,5%. Als de

van de rente voor SWZ is vastgelegd. Hierdoor wordt het

rente buiten de bandbreedte komt dan wordt er niet meer

(toekomstige) renterisico verminderd. Alle swaps zijn per

betaald dan 5,5% en niet minder dan 2%.

31-12-2009 gekoppeld aan aangetrokken rolloverleningen.

verliesrekening (bedragen x € 1.000)

bijdrage is in 2010 in het resultaat verantwoord.

afgekocht. De volledige a�oopsom inclusief de ontvangen

Opbrengsten uit verkoop

Bedrijfsopbrengsten

Huren Woningen en woongebouwen

2010

2009

36.826

35.239

1.416

1.220

38.242

36.459

Onroerende goederen niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand/ oninbaarheid Totaal huren

-241

-212

38.001

36.247

De jaarlijkse gemiddelde huurverhoging bedroeg in 2010 1,2%. In 2009 was dit 2,5%.

Vergoedingen

2010

2009

2.796

2.621

-243

-57

2.553

2.564

-62

-63

Totaal vergoedingen

2.491

2.501

Overheidsbijdragen

2010

2009

697

140

-

13

697

153

levering van goederen en diensten Hoofdsom

Ingangsdatum

Einddatum

Te betalen

Marktwaarde

vaste rente

(31/12/2010)

Af: te verrekenen met bewoners Af: derving wegens leegstand/

ABN-AMRO

€ 7,5 mln.

01-12-2006

02-12-2019

3,74%

-03 mln.

ABN-AMRO

€ 7,5 mln.

02-05-2007

02-05-2017

3,68%

-0,5 mln.

ABN-AMRO

€ 7,5 mln.

02-05-2008

02-05-2018

3,77%

-0,5 mln.

ABN-AMRO

€ 7,5 mln.

01-12-2008

01-12-2020

4,13%

-0,6 mln.

ABN-AMRO

€ 7,5 mln.

03-12-2007

01-12-2023

4,14%

-0,5 mln.

ABN-AMRO

€ 7,5 mln.

03-09-2007

01-09-2025

4,15%

-0,3 mln.

Jaarlijkse bijdragen woningaanpassingen

BNG

€ 7,5 mln.

04-01-2010

02-01-2031

4,87%

-1,0 mln.

op medische indicatie

BNG

€ 7,5 mln.

03-05-2010

03-05-2032

4,88%

-1,3 mln.

Totaal overheidsbijdragen

BNG

€ 10,0 mln.

01-10-2010

03-10-2033

4,88%

-1,8 mln.

Totaal

€ 70 mln.

-6.8 mln.


oninbaarheid

BWS-subsidie

2010

2009

Verkoopsommen huurwoningen

12.480

12.521

Verkoopsommen niet-woningen

24

-

Verkoopkosten Boekwaarde verkochte woningen

-503

-536

-2.599

-3.684

9.402

8.301

160

148

Totaal opbrengst uit verkoop bestaande huurwoningen Doorberekende kosten eigen makelaardij Gefactureerde termijnen nieuwbouw koopwoningen Totaal opbrengsten uit verkoop

1.815

-

11.377

8.449

De opbrengst met betrekking tot het bestaande bezit betreft de verkoop van 75 huurwoningen en 2 garages

Ontvangen vergoedingen voor de

Tegenpartij

108

De BWS-subsidie is middels een bijdrage ineens in 2010

(2009, 74 woningen).

Wijzigingen in onderhanden projecten

2010

2009

Wijziging onderhanden project Muziekwijk

-510

-

Totaal wijzigingen in onderhanden projecten

-510

-

Overige opbrengsten

2010

2009

918

1.070

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

toel. winst- en verliesrekening

Renteinstrumenten

Toelichting op de winst- en

Overige werkzaamheden verricht voor derden (doorberekeningen)

5

181

44

44

aanpassingen/weekenddienst

20

24

Nagekomen baten nieuwbouwprojecten

217

-

HBV: afrekening 2009

20

-

Verhuur stelplaatsen zendmasten Begeleiding brandschaden/woning-

Overig Totaal overige opbrengsten


191

144

1.415

1.463

109

Bedrijfslasten

De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

Afschrijvingen vaste activa

2010

2009

Onroerende zaken in exploitatie

5.718

4.967

717

617

Bedrijfsmiddelen Overige goederen Totaal afschrijvingen vaste activa

Waardeveranderingen Waardeveranderingen nieuwbouwplannen

Totaal waardeveranderingen

Strategisch voorraadbeheer intern/extern

56

107

Accountantskosten

54

50

Planmatig onderhoud

4.574

4.248

Deurwaarderskosten

46

37

Klachtenonderhoud

1.390

1.274

Raad van Commissarissen

43

75

Financiële vaste activa en effecten Resultaat deelnemingen

5.584

2010

2009

12.612

4.934

Onderhoud liften

4.934

Gemeente Zwolle: verschuldigde erfpacht

2009

3

3

De verschuldigde erfpacht heeft betrekking op 171 woningen.

Salarissen Sociale lasten Pensioenpremies

872

-246

Huurderbelangenorganisatie

44

48

Projectontwikkeling

14

14

Onderhoud cv-installaties

346

390

Brandschades 2010 (eigen risico/kosten)

25

27

Het resultaat deelnemingen is voor 100% behaald uit de

Servicecontract

307

328

A�oeking servicekosten diverse jaren

163

71

deelneming van de op 1 november 2010 geliquideerde V.O.F.

123

110

Nagekomen kosten afgewikkelde nieuwbouw

59

9

Holtenbroek met verrekening van saldo onderhandenwerk

405

279

VVE-bijdrage

74

41

herstructurering Holtenbroek.

Overige kosten diverse complexen

50

47

413

364

Deltawonen: afrekening weekenddienst 2009

25

16

8.827

8.194

Ministerie van Sociale Zaken: boete Earthship

14

-

Overname derden

37

-

Overige onderhoudswerkzaamheden (incl. tuinonderhoud en deurontsluiters)

Diversen 2010

2009

Belastingen

2.601

2.549

Servicekosten

1.968

2.037

Inleenpersoneel

774

1.357

Algemene kosten

642

676

Rentebaten

Totaal overige bedrijfslasten

90

317

9.554

10.595

Financiële rentebaten en lasten

Saldo �nanciële baten en lasten (A-B+C)

8.632

8.942

2010

2009

771

2.554

Belastingen

Vennootschapsbelasting

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, 2010

2009

rekening houdend met beschikbare �scaal compensabele

Vogelaarheffing

404

381

Materiële vaste activa:

verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opge-

2010

2009

Huisvestingskosten (exclusief afschrijvingen)

349

355

Geactiveerde rente onroerende zaken

nomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

5.188

5.044

Diverse activiteiten vastgoedbeheer

250

305

in ontwikkeling

746

671

Overige personeelskosten

235

283

1.007

975

Wijk- en buurtbeheer

215

513

Liquide middelen:

129

Rente op uitgezette middelen

Opvangprojecten

187

208

Totaal rentebaten

Bijdrage woningzoekendensysteem

162

154 106

Langlopende schulden: Rente leningen

2010

2009

Nieuwbouw koopwoningen project Cello

1.094

-

Onderhoudskosten

2010

2009

machines en vervoermiddelen

150

Onderhoudsuitgaven

8.827

8.194

Diverse activiteiten beleid en innovatie

149

156

Dotatie voorziening dubieuze debiteuren

130

196

109

138

Kortlopende schulden:

91

109

Disagio aangetrokken lening

Onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd -921

-952

Advisering

7.906

7.242

Pr-activiteiten


714

1.025

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen

200

Rentelasten

Onderhoud, energieverbruik enz.,

110

2009

953

Kosten uitbesteed werk

Totaal onderhoudskosten

2010

248

Brand-/stormverzekering

door eigen dienst

69 9.730

278

Overige bedrijfslasten 2010

57 10.237

991

Totaal onderhoudsuitgaven

Erfpacht

Totaal rentelasten

G-onderhoud

Voor een speci�catie van de waarderingen wordt verwezen naar hoofdstuk 10 van het jaarverslag.

(incl. verschuldigde provisies)

Mutatieonderhoud

Calamiteiten (asbest, cv, lift etc.) 772

Rente overige schulden

2009

-

13.384

84



diverse complexen

87

2010

6.435

Waardeveranderingen bestaand bezit

Bijzondere projecten

die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te

19

9

733

1.034

hanteren belastingtarief.

2010

2009

Het belastingtarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25,5% (20% voor de winst < € 200.000). Een afwij-

10.150

9.638

kende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van �scale verliescompensatie, de waardering van latenties en �scaal vrijgestelde winstbestanddelen.

30

23


111

De berekening van de belastingplicht is als volgt opgebouwd: Commercieel resultaat conform de winst- en verliesrekening over 2010

Belastbare winst 2009

-6.215


-4.828

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2010

13.240

Kengetallen Boekjaar

-479

2010

2009

2008

2007

2006

7.612

7.521

7.459

7.616

7.647

-77

-74

-85

-52

-68

0

0

-110

-200

0

Het belastbare verlies in 2010 leidt ertoe dat over 2010 geen Bij: Fiscaal lagere afschrijving MVA

Aantal verhuureenheden

wel mogelijk om het belastbaar (negatief) bedrag uit 2010

Woningen en woongebouwen* in exploitatie per 1/1

13.006

(inclusief verrekenbare verliezen uit 2006, 2007, 2008 en

Verkoop

404

2009) te verrekenen met belastbare (positieve) bedragen

Sloop

uit komende jaren, door het toepassen van de voorwaartse

Nieuwbouw

142

164

257

38

33

verliescompensatie. In de balans wordt dit onder �nanciële

Aankoop

0

0

1

58

4

vaste activa tot uitdrukking gebracht in een voorlopige

Omzetting/samenvoeging

0

1

-1

-1

0

latente belastingvordering van € 2.506 ( x € 1.000).

Woningen en woongebouwen

9.402

Er is gekozen om hierbij uit te gaan van een belastingtarief

in exploitatie per 31/12

7.677

7.612

7.521

7.459

7.616

672

van 20 %. In de winst- en verliesrekening wordt de latentie

Winkels/bedrijfsruimten

37

35

33

16

16

als belasting (bate) tot uitdrukking gebracht, waarna het

Overigen (voornamelijk garages)

resultaat na belastingen uiteindelijk € 0,3 miljoen bedraagt.

Totaal

Overige informatie

857

Fiscaal geen waardeveranderingen Bijdragehefffing bijz. projectsteun wijkenaanpak Boetes

-

Gemengde kosten

20


19.238 Af:

Fiscaal geen opbrengst woningverkopen Fiscaal geen overheidsbijdrage BWS-subsidie Fiscaal afwaarderen huurwoningen op basis van WOZ 2011

7.901

Fiscaal hogere lasten onderhoud

4.576

Vrijval disagio op leningen

970

Energie Investeringsaftrek

1.022

1.016

947

1.009

8.669

8.570

8.422

8.641

Woningen en woongebouwen in aanbouw

157

128

230

340

38

Medewerkers

Mutatiegraad in %

9,5

9,4

8,5

9,5

9,7

Gedurende het verslagjaar 2010 had de corporatie gemiddeld

Huurachterstand in % van de jaarhuur

0,82

0,82

0,8

1,0

0,9

107,5 (2009 105,11) werknemers in dienst. Dit aantal is

Huurderving in %

0,74

0,71

0,6

0,7

0,7

gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Gemiddelde huurverhoging woningen in %

1,2

2,5

1,6

1,1

2,4

Gemiddelde kale huurprijs per woning per maand

411

393

378

363

355

-479

4.823

1.339

396

4.504

Jaarresultaat na belastingen (x € 1.000)

292

7.377

1.712

396

4.504

Solvabiliteit in %

16,9

17,4

16,3

17,4

17,3

0,4

0,9

0,4

1,0

0,1

66 23.587

Belastbare winst 2010 Af:

1.162 8.876

-4.828

Te verrekenen verliezen

-

Belastbare bedrag 2010

-4.828

kengetallen

vennootschapsbelasting verschuldigd is. Het is �scaal echter

4.951

Fiscaal terugname afwaardering huurwoningen

Bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen (x € 1.000):

Vennootschapsbelastingdruk in 2010 Mutatie te vorderen als gevolg van �scaal verlies 2010 (bate) Vrijval latentie boekjaar 2010 leningen o/g (last) Totaal belastingdruk 2010

965 -194 771

directeurbestuurder commissarissen (exclusief btw)

2010

2009

164,9

161,9

31,2

30,7

Jaarresultaat voor belastingen (x € 1.000)

Current ratio

De bezoldiging van de bestuurder omvat:

Rentabiliteit eigen vermogen in %

-0,9

8,89

2,9

0,9

10,1

-426

 Periodiek betaalde beloningen

Rentabiliteit totaal vermogen in %

2,79

4,33

3,3

2,5

3,8


-372

 Beloningen betaalbaar op termijn

Eigen vermogen per woning

7.106

7.129

6.234

6.056

5.855


-1.399

Totaal te verrekenen verlies ultimo 2010 Belastbare winst 2006

112


* aantallen in 2010 afgestemd met opgenomen aantallen in onze huuradministratie


113

Overige gegevens

Controleverklaring

Resultaatbestemming

Verklaring betreffende de jaarrekening

Het jaarresultaat over 2010 (na belasting) ad € 0,3 miljoen

Wij hebben de jaarrekening 2010 van Woningstichting SWZ

positief is vooruitlopend op de goedkeuring van de jaarreke-

te Zwolle gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de

ning door de Raad van Commissarissen aan het eind van het

balans per 31 december 2010 en de winst-en-verliesrekening

boekjaar ten gunste gebracht van de post overige reserves.

over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor �nanciële verslaggeving en andere toelichtingen.

Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen materiële gebeurtenissen die van invloed zijn op de jaarrekening.

Verantwoordelijkheid van de directeurbestuurder De directeurbestuurder van de toegelaten instelling is het vermogen en resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen ge�nancierde topinkomens. De directeurbestuurder van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige intern beheersingssysteem als hij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze

114


resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26,

mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening

eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector,

geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen ge�nancierde

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden

topinkomens.

ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet

werkzaamheden zijn a�ankelijk van de door de accountant

gestelde eisen

toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten

Ingevolge artikel 28, sub a van het Besluit Beheer Sociale

van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel

Huursector, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn

belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig

Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de

de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 BW 2 is

accountant de interne beheersing in aanmerking die

opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g bedoelde

relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor

gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het

het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van

jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij

controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandig-

dat kunnen beoordelen, verenigbaar zijn met de jaarreke-

heden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel

ning zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van

een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit

het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan

van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van

Een controle omvat tevens het evalueren van de geschikt-

�nanciële ondersteuning aan buitenlandse instellingen

heid van de gebruikte grondslagen voor �nanciële verslag-

zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03 en

geving en van de redelijkheid van de door de directeurbe-

MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding

stuurder van de toegelaten instelling gemaakte schattingen,

in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de

alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de

MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarver-

jaarrekening.

slag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04.

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-

Groningen, 31 mei 2011

controleverklaring

overige gegevens

verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die

controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke

informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Deloitte Accountants B.V.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van

w.g.

Woningstichting SWZ per 31 december 2010 en van het

J.S. Huizinga RA


115

Verklaring Raad van Commissarissen en bestuur Verklaring van besteding van middelen Conform het gestelde in artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn de beschikbare �nanciële middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting. Verklaring van ondertekening van de jaarrekening en

verklaring RvC en bestuur

het jaarverslag van het jaar 2010. Conform het gestelde in artikel 25 lid 5 van de statuten van Woningstichting SWZ wordt door het lid van de statutaire directie en alle leden van de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag van 2010 ondertekend. Getekend te Zwolle op 12 mei 2011

w.g.

w.g.

Eddy Veenstra

Jacob Kielman w.g. Jan van Dijk w.g. John van der Meer w.g. Ineke Noordhoff w.g. Teun Oosterhuis

116


Bijlagen

Bijlage 1: Het Glazen Huis

Missie, opgave en strategie ��

Het Glazen Huis beoordeelt de opzet en vorm van een

��

Governance/

Governance/

Beleid/verdienen en

maatschappelijke inbedding

bestuurlijke organisatie

alloceren

��

��

��

��

jaarverslag op acht dimensies. Het jaarverslag 2009 van SWZ is een van de 26 beste jaarverslagen. Voor twee dimensies zitten we zelfs in de top 5. Het Glazen Huis heeft

��

��

��

��

��

��

��

��

voor het tweede jaar een speciale themaprijs: Inzicht in maatschappelijke resultaten. SWZ behoort bij dit onderdeel tot de twaalf geselecteerde jaarverslagen. Vanuit de acht dimensies zijn in 2009 de volgende resultaten behaald.

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��

\

�

Maatschappelijke resultaten ��

��

��

��

��

�

��

�

��

��

�

Communicatiewaarde

Toekomst

Financiële resultaten

��

��

��

��

��

��

��

��

��

��



��

��

��

��

�

118

��

��

��

�

��

��

��

��

��

��

SWZ Jaarverslag 2010 - Bijlagen

�

��

��

��

��

��

�

��

��


119

Bijlage 2: Overzicht nieuwbouw Op te leveren woningen in 2012 (totaal 200 woningen en 7 overig)

Opgeleverde woningen in 2010 (totaal 142 woningen en 5 overig) Project

Appartementen koop sociaal

huur duur

sociaal

koop

b. IHS*

sociaal

Overig huur

duur

sociaal

Project

huur

sociaal

b. IHS*

‘t Hoge Huis

27

2

De Ambachtsschool

35

1

Klokkengieterlaan

28

1

Muziekwijk T15

1

Muziekwijk T14 en T18

Stradivarius

13

14

Wilhelminaschool

Muziekwijk T17, MMWT

25 14

115

13

5 * b. IHS = buiten individuele huurtoeslaggrens

Grondgebonden huur

duur

sociaal 22 19

b. IHS*

koop sociaal

duur

sociaal

b. IHS* 1

18

12 40

38

9

28

14

Woonwagenlocatie Totaal

huur

6 27

81

64

28

7

Op te leveren woningen in 2011 (232 woningen en 2 overig) Project


Feniks

Grondgebonden huur

duur

sociaal

b. IHS*

koop sociaal

10

Havezate vlek 4 BAM Muziekwijk T12 en T13

18

sociaal

16

17

21

26

huur

b. IHS*

28

16

22

53

151

Op te leveren woningen in 2013 (totaal 176 woningen en 7 overig) Project

Appartementen koop

2

sociaal

Grondgebonden huur

duur

sociaal

b. IHS*

Breecamp-Oost (Stadshagen II)

koop sociaal

9

4 24

22

8

12 6

Plantage vlek 1b


1

22

Woonwagenlocatie Totaal

huur

b. IHS*

34

Muziekwijk T16 Muziekwijk T19

sociaal

10

Muziekwijk T17, MMWT 2

Overig huur

duur

Ittersumerlanden

58

Werkerbrink Totaal

Overig huur

duur

28

Plantage - Sportpark vlek 2

120

Overig huur

overzicht nieuwbouw

Totaal

Appartementen koop

Geert Groote vlek 2a

De Potgieter

overzicht nieuwbouw

Grondgebonden

31 22

9


18

24

103

7

121

Bijlage 3: Kengetallen organisatie Op te leveren woningen in 2014 (totaal 163 woningen en 1 overig) Aantal medewerkers Project


Geert Groote vlek 2b

Grondgebonden huur

duur

sociaal

b. IHS*

koop sociaal

huur duur

Aantal FTE Inleners in FTE Uit dienst

b. IHS*

In dienst 60

2007

2008

2009

2010

111

111

115

120

123

100,6

98,7

104,7

105,11

106,46*

4,2

9

12

10

10,5

2

9

7

4

2

6

9

11

9

5

Percentage vrouwen

43%

43%

47%

48%

48%

Vrouwen in deeltijd

27

30

38

42

42

Havezate vlek 3

28

Mannen in deeltijd

2

4

3

2

4

Oude Wetering

16

Jubilarissen

Plantage vlek 1a

21

Gemiddelde leeftijd

Belvédèrelaan

Totaal

16

1

38

125

1

Gemiddelde dienstjaren Opleiding/training

4

3

0

1

2

42,5

43

42,7

43,5

44,2

8,7

9,1

8,9

9,1

9,6

€ 49.000

€ 86.369

€ 128.697

€ 154.392

€ 132.268

Opgeleverde woningen 2006-2010

Ouderschapsverlof

3

3

3

3

5

In de tabel hiernaast is een vergelij-

Spaarloonregeling

84

78

87

91

92

6,4%

4,3%

3,9%

5,4%

5,6%

0

1

0

0

0

king te zien tussen de opgeleverde woningen in de voorgaande jaren en de verwachting voor het jaar 2010

2006

2007

2008

2009

2010

111

170

257

173

154

Ziekteverzuim WAO/WIA

kengetallen

overzicht nieuwbouw

sociaal

huur

22

Breecamp-Oost (Stadshagen II)

122

Overig

2006

(inclusief woningen VOF Holtenbroek 1).



123

Bijlage 4: Overzicht sponsoring

Bijlage 5: Maatschappelijke belanghouders

We zijn een maatschappelijke onderneming die haar huur-

Onze maatschappelijke partners en belanghouders zijn

Overheid

ders centraal stelt. SWZ steunt initiatieven van bewoners en

globaal in te delen in vijf categorieën: zorgen welzijns-

Gemeente Zwolle

maatschappelijke organisaties door activiteiten te faciliteren

instellingen, huurders, de overheid, andere corporaties en

Ministerie VROM, Den Haag

die in brede zin met wonen en de woonomgeving te maken

de categorie overige. Corporaties

hebben. Dan valt vooral te denken aan het prestatieveld ‘lee�aarheid’: veiligheid van de buurt, het bestrijden van

Zorg- en welzijnsinstellingen

Openbaar Belang, Zwolle

vandalisme en burenoverlast, enzovoort. En met sponsoring

De Kern, Zwolle

deltaWonen, Zwolle

willen we met name onze doelgroepen bereiken: onze huur-

Driezorg, Zwolle

Beter Wonen, IJsselmuiden

ders in het algemeen, ouderen, jongeren, gehandicapten.

Fokus, Groningen

Beter Wonen Vechtdal, Hardenberg

Sponsoractiviteit

IJsselheem Ouderenzorg, Kampen

Overige

Wijkcentrum Holtenbroek:

RIBW IJssel Vecht, Zwolle

Concilium Zwolle

Stichting De Herberg, Zwolle

Deltion College, Zwolle

Stichting De Wissel, Zwolle

ROC Landstede, Zwolle

Stichting JP van de Bent, Deventer

Stichting BE-MA, Zwolle

Kadera, Zwolle

Stichting MMWZ, Zwolle

Travers, Zwolle

Stichting Present, Zwolle

nieuwjaarsreceptie Muziek in de Tent: bijdrage 2010

Wijkvereniging Botlek: bijdrage barbecue € 250 € 3.000

De Wieden: bijdrage 2010

€ 250 € 1.500

STRIK:Jeugdland Kamperpoort

€ 250 € 250

KajaFound.: bijdrage beklimming Kilimanjaro

€ 200

SZKV:sponsoring voetbaltoernooi

Parochiehuis: familiedag Holtenbroek

€ 150

Frion: sportdag 2010

St.Byou: sponsoring exp. Schotland

€ 938

Habitat �etstocht

€ 1334

BIC sponsoring: posters slechtzienden

€ 370

Berkumstede, autoreclame

€ 744

Bevrijdingsfestival: stoeptegel

€ 265

Schrijverij Mooi Mens: sponsoring boek

€ 238

Stichting CCO: sponsor Koninginnedag

€ 250

Speeltuin het noorden, Curans

€ 250

Travers: speeldag Holtenbroek

€ 250

Jeugd Sportfonds:sponsoring

€ 300

SWGN: maak de droom waar

€ 100

Totaal

€ 2.500

€ 13.389

belanghouders

sponsoring

Frion, Zwolle

Huurders Bewonersvereniging Amer Bewonersvereniging BABUTI Bewonersvereniging Botlek Bewonersvereniging Dollard/Haringvliet Bewonersvereniging Ittersumerbroek Bewonersvereniging Parkplan Berkum Bewonersvereniging ’t Vissersdorp Bewonersvereniging Tweestromen Veste Huurdersbelangenvereniging De Woonkoepel, Zwolle

124



125

Bijlage 7: Deelnemingen en verbindingen

Bijlage 6: Beheersinstrument Planning

Frequentie

Meerjarenplanning

om de vier jaar

Resultaat

Activiteiten

Middelen

jaarlijks Jaarplanning

jaarlijks

Prognose

Beleidsplan 2008-2011

jaarlijks

verhuurd. De commerciële bedrijfsruimte wordt te huur en te koop aangeboden. Eind 2010 is hiervoor nog geen kandi-

V.O.F. Holtenbroek

daat gevonden. De resultaten van de V.O.F. tot en met het

Begroting

De V.O.F. Holtenbroek is verantwoordelijk voor de uitvoering

boekjaar 2010 zijn onder de post deelneming in de resultaten

Urenprognose

van de herstructureringsplannen in Holtenbroek I. Deze V.O.F.

verantwoord. In het opheffingsjaar 2010 is door de V.O.F.

is een samenwerkingsverband met woningcorporatie

een positief resultaat van ruim € 4,8 miljoen gerealiseerd.

Interne controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

deltaWonen. Het resultaat van dit omvangrijke project

Ons aandeel inclusief diverse verrekeningen bedraagt

Controles ICP

doorlopend

AO en processen

zonder de inbreng van de boekwaarden wordt op �fty �fty

€ 2,7 miljoen (inclusief inbreng boekwaarde € 0,9 miljoen).

Fraudeonderzoek

jaarlijks

Integriteit/volledigheid kosten opbrengsten

basis verdeeld. De verdeling van de huurwoningen in dit

Dit positieve resultaat in 2010 wordt hoofdzakelijk veroor-

Meetpunten

kwartaal

Controle op jaarplannen

project is in onderling overleg bepaald. Het programma

zaakt door de positieve grondexploitatie binnen dit project.

Personeelstevredenheidonderzoek

om de drie jaar

Onderzoek naar tevredenheid personeel

voor dit project bestaat uit 142 huurwoningen en één

De liquidatie van de V.O.F. Holtenbroek heeft plaatsgevonden

MT-stukken/besluiten

tweewekelijks

Beoordelen managementstukken

gemeenschappelijke ruimte, 237 koopwoningen en twee

op 1 november 2010. Hiermee verdwijnt de deelneming in

commerciële bedrijfsruimtes voor verkoop. Met uitzonde-

2010 van onze balans. De verwachting is dat de de�nitieve

ring van het appartementencomplex Kembang Baru (totaal

�nanciële afwikkeling hiervan in 2011 plaatsvindt, waardoor

35 woningen), Stradivarius (26 woningen en bedrijfsruimte)

onder onze rekening courantverhouding nog een vordering

en de eengezinswoningen Amati( 7 woningen) is het

op de V.O.F. Holtenbroek staat van € 0,2 miljoen.

Externe controle en beoordeling

Frequentie

Resultaat

Controle accountant

jaarlijks

Managementletter/jaarrekening/jaarverslag

CFV

jaarlijks

Rapportage Centraal Fonds

KWH-huurlabel

jaarlijks

Onderzoek KWH-label

Projectbeoordeling

jaarlijks

Onderzoek op gerealiseerde projecten

Kembang Baru zijn 2 koopwoningen in plaats van 13 koop-

Stichting de Herberg Zwolle en Omgeving

Waarderingsonderzoeken

kwartaal

Onderzoek op diverse bedrijfsprocessen

woningen verkocht. De oorspronkelijke koopwoningen uit

De stichting de Herberg Zwolle en Omgeving heeft ten doel

Het Glazen Huis

jaarlijks

Beoordeling jaarverslag

dit project zijn omgezet in huurwoningen. In 2010 is het

het bieden van opvang aan daklozen en andere hulpbehoe-

Benchmark

jaarlijks

Onderzoek naar passende benchmark

laatste koopappartementencomplex (26 dure appartementen

venden. In 2009 heeft de stichting de beschikking gekregen

en een commerciële ruimte) van dit herstructureringsproject

over een nieuw onderkomen. De statuten van de stichting

opgeleverd. Hiervan zijn bij oplevering 4 appartementen

zijn in 2009 gewijzigd. In een samenwerkingsverband tussen

verkocht. Naast dit appartementen is eind 2009 een koop-

de Zwolse en zes regionale woningcorporaties wordt huis-

project met 7 eengezinswoningen opgeleverd, waarvan er

vesting, beveiliging en begeleiding aangeboden aan dak-

één verkocht is. Na oplevering van de laatste koopwoningen

lozen. De zorg wordt geleverd door de Regionale Instelling

in 2010 hebben de corporaties besloten de op dat moment

voor Begeleid Wonen (RIBW IJssel Vecht.) De exploitatie van

niet verkochte woningen op �fty �fty basis zelf aan te

de opvang is in handen van de stichting. In de samenwer-

kopen. Wij hebben hierdoor de beschikking gekregen over

kingsovereenkomst zijn de maximale deelnamebedragen,

veertien appartementen en één commerciële ruimte. Van

weliswaar geïndexeerd voor de verschillende deelnemende

deze veertien appartementen zijn er in 2010 door ons

corporaties opgenomen.


oorspronkelijke programma gerealiseerd. In het project


deelnemingen en verbindingen

beheersinstrument

alsnog twee verkocht. De overige twaalf appartementen zijn

inhoudelijk behandeld. Meerjarenprognose

Jaarplannen

jaarlijks

126

In onderstaande worden de deelnemingen van SWZ

127


BV Tussen de Verlaten

aan een andere marktpartij. De verwachting is dat deze over-

De Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen (opgericht

In 2004 is door Openbaar Belang, deltaWonen en SWZ

dracht zal plaatsvinden in 2011. De risico’s voor SWZ beperken

door SWZ, deltaWonen en Openbaar Belang) is eind boekjaar

samen met andere marktpartijen 60 hectare grond aange-

zich tot de deelname in het aandelenkapitaal en de ver-

2010 een slapende stichting. Hierin worden mogelijk in de

kocht op een mogelijk toekomstige bouwlocatie in de wijk

strekte geldlening in het aandelenkapitaal en de verstrekte

toekomst gezamenlijke projecten met de woningstichtingen

Berkum van de gemeente Zwolle. Met deze aankoop is voor

geldlening.

deltaWonen en Openbaar Belang ondergebracht. In 2010,

SWZ een bedrag van € 1,3 miljoen gemoeid. De marktpartijen

maar ook voor het volgende jaar, zijn geen gezamenlijke

bezitten 30 hectare, terwijl de woningcorporaties ieder

Stadsherstel Zwolle BV

activiteiten gepland. Het eigen vermogen in de stichting

10 hectare van de totale grondoppervlakte in eigendom

De Stadsherstel BV is een organisatie die zich bezighoudt

is nihil en er bestaan geen onderlinge �nanciële verplich-

hebben verkregen. De activiteit van SWZ in deze BV beperkt

met het opknappen/vernieuwen van panden in de binnen-

tingen tussen SWZ en de stichting. De omzet, evenals het

zich tot deelname in het aandelenkapitaal ad € 6.000 tot

stad van Zwolle. In 2004 heeft SWZ een deelneming genomen

resultaat in 2010 is nihil. Geen aanvullende zekerheden zijn

er duidelijkheid is over de bestemming van de aangekochte

in deze organisatie. Onze activiteit in deze deelneming

gesteld ten aanzien van deze stichting, waardoor het risico

locatie. In 2010 is deze duidelijkheid er nog niet. Wel is de

beperkt zich tot het aanhouden van eigendomscerti�caten

zich beperkt tot de eventuele activiteiten van de stichting.

aangekochte locatie in de structuurvisie van de gemeente

tot een bedrag van € 5.000. De aandelen geven recht op

Zwolle als potentiële toekomstige woninglocatie aangewezen.

maximaal 5% dividend per jaar. Uitkering daarvan gebeurt

Stichting Beheer Onroerende Zaken

De omzet in 2010 is nihil en de gemaakte kosten blijven

op voorstel van de vergadering van houders van prioriteits-

Met de start van de verkoop van bestaande huurwoningen

beperkt tot de gemaakte accountantskosten voor het

aandelen. Voorwaarde is dat voldoende winst is behaald.

in het complex Gender in de wijk de Aa-landen is het eigen-

opstellen van de jaarrekening. Het risico voor SWZ blijft,

Nu is Stadsherstel een organisatie zonder winstoogmerk.

dom van het gemeenschappelijk groen overgedragen aan

totdat er duidelijkheid is over het bestemmingsplan in het

Dit betekent dat naar verwachting de eerste tientallen

de Stichting Beheer Onroerende Zaken. De deelnemers in

betreffende gebied, beperkt tot de deelname in het aandelen-

jaren geen winst wordt behaald. Uitkering van dividend zal

deze stichting zijn Woningstichting SWZ en de kopers in

kapitaal en de jaarlijkse exploitatielasten.

voorlopig dus nog op zich laten wachten. De risico’s blijven

het betreffende complex (eind 2010 32 verkochte woningen).

beperkt tot het aandeel van SWZ in het aandelenkapitaal.

Deze stichting is verantwoordelijk voor het beheer en

Woonquest

onderhoud van het gemeenschappelijk groen in het betref-

Woonquest is een initiatief van vijf vernieuwende corporaties

fende complex. De officiële overdracht van de grond tegen

en Aedes. De doelstelling is het opzetten van een nieuw

een symbolische prijs van € 1 heeft in 2005 plaatsgevonden.

marketinginstrument dat gericht klanteninformatie

De omzet in deze stichting beperkt zich tot het beheer van

vergaart en woningcorporaties de mogelijkheid biedt beter

het groen. Het eigen vermogen in de stichting is nihil en de

in te spelen op de wensen van hun klanten. In 2004 heeft

�nanciële verplichting aan SWZ beperkt zich tot de symbo-

SWZ een deelneming in deze nieuwe organisatie genomen.

lische overdrachtsprijs. De omzet in 2010 bedroeg € 8.000.

De deelname beperkt zich tot het in bezit zijn van aandelen

De gemaakte kosten voor tuinonderhoud worden volledig

tot een bedrag van € 1.125, een jaarlijkse lidmaatschaps-

doorberekend aan de kopers in dit complex en aan SWZ.

bijdrage van € 19.000 en een verstrekte geldlening van

Het behaalde resultaat in 2010 in de stichting is nihil.

€ 35.625. Woonquest in de huidige vorm heeft niet het

De risico’s in deze stichting beperken zich tot de onderhouds-

succes gebracht dat de initiatiefnemers ervan hadden

kosten van gemeenschappelijk groen.

verwacht. In 2010 zijn door de aandeelhouders gesprekken


Stichting Beheer Bijzondere Woonvormen

gevoerd om de activiteiten van Woonquest over te dragen

128

SWZ Jaarverslag 2010 - Bjlagen


129

Bijlage 8: Nevenfuncties Raad van Commissarissen Jacob Kielman, voorzitter

John van der Meer, lid

Commercieel directeur Gasterra B.V. te Groningen

Directeur Meerpen BV en Meerpen Holding BV

Nevenfuncties

Nevenfuncties

Voorzitter RvC van Groninger Film Onderneming B.V. te

Lid Raad van Toezicht en voorzitter auditcommissie van

Groningen

Bestuursstichting Lentis

Voorzitter beleggingscommissie van de Stichting Oude

Lid Raad van Toezicht en lid auditcommissie van

Groninger Kerken te Groningen

Carint Reggeland Groep

Voorzitter Departement Groningen van de Maatschappij

Lid Raad van Commissarissen van Twinta Wonen BV

Lid bestuur van Stichting Pensioenfonds Gasunie

Lid van het Bestuur en Penningmeester van Alliance Francaise Twente

nevenfuncties RvC

Jan van Dijk, lid Gevestigd met eigen adviesbureau

Teun Oosterhuis, lid

Nevenfuncties

Adviseur/interim manager Oosterhuis-advies

Bestuurslid van Eigenarenvereniging Schellerheem te Zwolle

Nevenfuncties

(onbezoldigd)

Auditor visitatie woningcorporaties

CFO Yourhosting BV te Zwolle

Commissaris woningcorporatie/zorginstelling Woonmensen te Apeldoorn

Ineke Noordhoff, lid

Commissaris onderwijsinstelling Roelof van Echten te

Freelance journalist

Hoogeveen

Auteur voor Atlas

Gastdocent MRE opleiding Hanzehogeschool

Docent journalistiek aan de Rijksuniversiteit te Groningen

Bestuurslid vereniging Wonen Boven Winkels Nederland

(tot 1 september 2010)

(onbezoldigd)

Nevenfuncties Voorzitter RvC Woonborg Lid Adviesraad IVN Noord Nederland (onbezoldigd) Commissaris Rabobank Noord-Drenthe

130


Bedankt voor uw aandacht!

Jaarverslag 2010 WON I NGSTICHTI NG SWZ. aandacht

Recommend Documents