JAARVERSLAG 2007 PRÉ WONEN. Haarlem, 21 april 2008

JAARVERSLAG 2007 PRÉ WONEN

Haarlem, 21 april 2008

1

Voorwoord Het jaar 2007 was er een met veel gezichten. Positief was de keuze voor wijkversterking als rode draad door het werk van Pré Wonen. Bewust werd en wordt er ingezet op veel meer dan alleen het wonen. Mensen kansen bieden op ontwikkeling door op het niveau van de wijken veel meer te doen dan traditioneel van een corporatie mag worden verwacht. De opening van het wijkcentrum Prinsenhof in Beverwijk is hier een voorbeeld van, maar evenzeer de aankoop van een gebouw in de Haarlemse Delftwijk, waar veel wijkgerichte activiteiten onderdak vonden, zodat de sociale structuur van de herstructureringswijk kan worden beschermd. Pré Wonen staat hierbij niet aan de zijlijn, maar kiest actief voor de bewoners van deze wijken. Positief was ook het Antwoord aan de Samenleving in Aedesverband, wat in Haarlem is vertaald in het Antwoord aan Haarlem, met onder andere een toezegging te komen tot een reductie van het gasverbruik in de woningen van de corporaties van 20% in tien jaar. De omzetting van het verzorgingshuis Vitae Vesper in ‘De Herberg’ waar mensen worden opgevangen die het binnen onze samenleving het moeilijkst hebben is weer een ander voorbeeld. Samen met de RIBW-KA is hier niet alleen onderdak geboden, maar ook ondersteuning. Pré Wonen maakte dit beleid af door de toezegging om elk jaar woningen ter beschikking te stellen voor de uitstroom uit voorzieningen als ‘De Herberg’. Intussen ging het werk aan de vernieuwing en uitbreiding van de woningvoorraad door. Er werden nieuwe woningen opgeleverd en er werd hard aan gewerkt om ook in de toekomst de nieuwbouw voort te laten gaan. Intern werd de introductie van een nieuw primair automatiseringssysteem voortvarend aangepakt. Zoals bij elke vernieuwing waren ook hier tegenslagen. De inzet van de medewerkers maakte echter dat de bewoners hier geen nadelige gevolgen van ondervonden. Tegelijkertijd zette de organisatie zich in om aan de eisen van het kwaliteitslabel KWH te voldoen. Bij bezoeken van verschillende colleges van burgemeester en wethouders en in persoonlijke contacten met relaties uit de regio blijkt dat de inzet van Pré Wonen op prijs wordt gesteld. In schril contrast met deze activiteiten stond de negatieve en kille benadering van de sector door de landelijke politiek. Het was soms schokkend om te bemerken dat de corporaties zelfs niet gelijk gesteld werden aan commerciële ontwikkelaars en verhuurders, maar expliciet werden benadeeld. Hetzelfde kabinet dat de sector aanspreekt op haar sociale verantwoordelijkheid behandelt dezelfde sector op een manier die hiermee volstrekt in tegenspraak is. Pré Wonen zal, zolang dit binnen haar mogelijkheden ligt, kiezen voor de mensen in de wijken waar zij de huizen bezit. Het is wrang dat de grootste bedreiging voor een sociaal beleid wordt gevormd door de eigen overheid. Toch is er veel goeds gebeurd en veel bereikt in 2007. Wij wensen u veel leesplezier.

2

Inhoud Deel 1 Aanbieding Verslag van de Raad van Commissarissen Volkshuisvestingsverslag Profiel van Pré Wonen Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Beheer van het bezit Onderhoud Het verhuren van woningen Wonen, zorg en welzijn Mutaties in de voorraad Financiën Risicobeschrijving Personeel en organisatie

Deel 2 Jaarrekening Overige gegevens Kengetallen

3

Aanbieding Hierbij bieden wij u het jaarverslag over het boekjaar 2007 aan. Dit jaarverslag betreft de Stichting Pré Wonen als Toegelaten Instelling en haar 100% dochteronderneming Préferent Holding B.V.. Het jaarverslag bestaat uit het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening. De jaarrekening bestaat uit de balans, de winst- en verliesrekening en de daarbij horende toelichting. In dit verslag wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid en de hieruit voortvloeiende werkzaamheden. Hoewel het verslag zich vooral op het verleden richt, is op een aantal punten de blik vooruit gericht. De resultaten van het afgelopen jaar geven ons vertrouwen in de toekomst. Wij zijn de medewerkers erkentelijk voor hun inzet, die aan de basis ligt van de behaalde resultaten. De jaarrekening is door PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die u in dit verslag op pagina van deel 2 aantreft. Het bestuur verklaart dat alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden tussen de bestuurders en de toegelaten instelling en de vennootschappen. De honorering van de directie is, overeenkomstig de bepalingen van de Aedes adviesregeling Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur, opgenomen in het jaarverslag in het hoofdstuk Financiën.

J. Schuil, directeur/bestuurder

Ir. B.L. van Zijll, directeur/bestuurder

4

Verslag van de Raad van Commissarissen Inleiding De Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Pré Wonen. De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Stichting Pré Wonen. De RvC ziet er op toe, dat het gevoerde beleid bij Pré Wonen overeenkomt met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit gewaarborgd is. De RvC vervult een belangrijke scharnierfunctie tussen de organisatie en instanties die extern toezicht houden, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het ministerie van VROM. De taken, bevoegdheden en werkwijze van de RvC zijn vastgelegd in het ‘Reglement van de Raad van Commissarissen van Stichting Pré Wonen’. Het reglement is vastgesteld op 17 december 2007 en staat op de website van Pré Wonen. In het reglement is ook het toezicht geregeld op rechtspersonen die aan Pre Wonen verbonden zijn: Préferent Holding B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V. en Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V.. 2007 was voor de corporatiesector een roerig jaar. Corporaties stonden vaak in het brandpunt van de belangstelling, landelijk maar ook lokaal. Zij krijgen nieuwe taken in wijken en gemeenten waar zij bezit hebben, maar worden ook aangesproken op een collectieve verantwoordelijkheid voor problemen in andere steden. Begin 2007 hebben de corporaties op deze oproep gereageerd met hun ‘Antwoord aan de Samenleving’. Hierin wordt een duidelijk aanbod gedaan, met grote financiële consequenties. Aedes kon in 2007 echter geen overeenstemming met het kabinet bereiken over de inzet en verdeling van middelen. Hierdoor blijft er voorlopig onzekerheid over de (financiële) gevolgen voor de corporaties en dus ook voor Pré Wonen. De aandacht en beeldvorming rondom corporaties, ontneemt soms het zicht op wat zij allemaal wel tot stand brengen. De RvC heeft grote waardering voor de maatschappelijke prestaties die Pré Wonen in 2007 heeft geleverd. Er zijn belangrijke stappen gezet bij het wijkbeheer en bij herstructurering in onder meer Delftwijk en de Slachthuisbuurt in Haarlem. Er zijn ook grote investeringen gedaan in maatschappelijk vastgoed. Zo werden een opvang voor dak- en thuislozen en diverse beschermde woonvormen gerealiseerd. De RvC ziet haar taak breder dan het houden van toezicht en het accorderen van besluiten. In deze periode van nieuwe ontwikkelingen en strategische keuzes, wil zij ook een rol vervullen als klankbord van de directie. In 2007 heeft de RvC bijvoorbeeld meegedacht over de inhoud van de maatschappelijke inzet van Pré Wonen. Ook in de themabijeenkomst met het management is de klankbordfunctie van belang. Toezicht De RVC rekende in 2007 de volgende stukken als het kader voor haar toezicht: de prestatievelden van het BBSH; het beleidsplan Betrouwbaar & Betrokken waarin het beleid van Pré Wonen voor de jaren 2005-2008 is vastgelegd, met als uitwerking daarvan het jaarplan voor 2007; op financieel gebied het eind 2006 vastgestelde treasuryplan, het financiële beleidskader, het meerjarenplan en de begroting; het begin 2007 verschenen ‘Antwoord aan de samenleving’, waarin de Aedescode concreet wordt gemaakt; de eind 2006 verschenen Governancecode Woningcorporaties.

5

In 2006 was al besloten om het accent binnen het beleid van Pré Wonen te verleggen van woningbeheer en financiële risicobeheersing naar maatschappelijk ondernemerschap. Het ‘Antwoord aan de samenleving’ en de voorafgaande discussies binnen Aedes, waren een verdere ‘wake up-call’. Het betekent voor Pré Wonen, dat zij zich nog meer als maatschappelijk ondernemer zal gaan opstellen. ‘Antwoord aan de samenleving’ sluit dus goed aan bij de ingezette beleidsomslag, maar de lat wordt weer net iets hoger gelegd. Dit zal in 2008 ook leiden tot een nieuw beleidsplan. De RvC heeft voor 2007 een aantal concrete doelen geformuleerd: inhoud geven aan maatschappelijk ondernemen; een versteviging van de positionering op de vastgoedmarkt; versterking van het netwerk en verbetering van de externe profilering; verbetering van het functioneren van de interne organisatie en de beheersing, behalen van het kwaliteitslabel KWH; implementatie van de governancecode; effectueren van het belangenhouders beleid; . concreet benoemen van aantallen te realiseren huurwoningen in het midden- en duurdere segment. De directie is eind 2007 mede op het behalen van deze doelen beoordeeld. In 2007 zijn de middelen die de RvC als toezichthouder ter beschikking heeft, sterk verbeterd. Door de overgang naar een nieuw automatiserings- en informatiesysteem, krijgen de periodieke verantwoordingsverslagen van de directie een andere inhoud. Ze zijn nu meer gericht op verantwoording van de realisatie van kerndoelen en benchmarking ten opzichte van vergelijkbare corporaties. De RvC heeft besloten vanaf 2007 het vastgoed niet meer te waarderen op de historische boekwaarde, maar op de actuele bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde geeft een beter zicht op de (toekomstige) financiële positie. Ook afboekingen van onrendabele investeringen zijn duidelijker. Dit is belangrijk, omdat Pré Wonen de komende jaren heel veel gaat investeren in nieuwe sociale huurwoningen en een beter beheer van de wijken. In overleg met de Auditcommissie, is een investeringsformat ontwikkeld. Met dit referentiekader kan de RvC de voorgestelde investeringen toetsen op waardeontwikkeling, maatschappelijke inzet, effecten op de meerjarige kasstromen en de vermogensontwikkeling. De directie heeft, in samenwerking met de accountant, een intern controleprogramma vastgesteld, volgens de methode van Business Control Matrices. Om de resultaten van de wijkversterkingsinspanningen te kunnen meten, wordt een monitor ontwikkeld. Hiermee kunnen vanaf een nulmeting, de effecten binnen korte termijn (2 jaar) en op langere termijn (5 tot 10 jaar) gevolgd worden. Eind 2006 was al een Auditcommissie ingesteld. In 2007 is het reglement hiervoor vastgesteld.

Governancecode Woningcorporaties Eind 2006 verscheen de Governancecode Woningcorporaties. De RvC heeft deze code in 2007 uitvoerig besproken en onderschrijft deze. De code is een hulpmiddel om inzicht te kunnen krijgen in de (maatschappelijke) prestaties van corporaties op alle niveaus van haar functioneren en om daar aan de buitenwereld verantwoording over af te leggen. De directie heeft begin 2007 een implementatietraject opgesteld voor die zaken, die overeenkomstig de governancecode nog geregeld dienden te worden. Alle zijn inmiddels gerealiseerd. Er is een

6

remuneratiecommissie ingesteld, de reglementen voor de RvC en voor de directie zijn aangepast en uitgebreid met reglementen voor de Audit- en Remuneratiecommissie. Heel belangrijk in 2007 was het gereedkomen en de implementatie van het integriteitbeleid en een klokkenluiderregeling. Alle reglementen zijn op de website geplaatst. De RvC heeft tevens voor de komende vijf jaar een nieuwe accountant gekozen. Op vijf punten volgt de RvC de code niet: 1. Aanstelling van bestuurders voor vier jaar. De RvC is van oordeel dat bij het niet goed functioneren van een bestuurder, er voldoende regelmogelijkheden zijn voor de RvC. Ook het jaarlijkse beoordelingsgesprek is een moment waarop eventueel bijgestuurd kan worden. 2. In tegenstelling tot wat in de code wordt voorgesteld, bespreekt de accountant de concepten van de managementletter en het accountantsverslag eerst met de directie. De RvC kan zich in haar bespreking dus vooral op de inhoud richten. 3. Omgang met belanghebbenden. De RvC ondersteunt het beleid van de directie om ook in niet-geïnstitutionaliseerd verband en verbonden aan een bepaalde thematiek (bijvoorbeeld wonen en zorg of opvang dak- en thuislozen), gesprekken met belangenhouders aan te gaan. 4. Bij de publicatie van de rapportage van het vierjaarlijkse visitatieonderzoek, is de RvC terughoudend met strategische of privacygevoelige informatie. 5. Aanstelling van de accountant voor vier jaar. Tijdens het in 2007 uitgevoerde keuzeproces is, in het licht van de continuiteit van de controle, besloten de accountant aan te stellen voor een periode van vijf jaar.

Verantwoording Werkwijze In 2007 vonden zeven reguliere bijeenkomsten plaats. Bij deze bijeenkomsten was ook de directie aanwezig. In de bijlage: “Genomen RvC-besluiten” is een overzicht opgenomen van de genomen besluiten. Alle reguliere bijeenkomsten zijn vooraf gegaan door een overleg tussen de voorzitter, vicevoorzitter en de beide directeuren. In dit overleg werd de algemene gang van zaken in de organisatie besproken, kwamen bijzondere gebeurtenissen of onderwerpen aan de orde, werden arbeidsrechtelijke zaken behandeld en werd de agenda voor de komende bijeenkomst voorbereid. In 2007 zijn vier extra bijeenkomsten gehouden over een specifiek onderwerp: Een bijeenkomst over de omvang (éénhoofdig of tweehoofdig) en samenstelling van de directie, dit in verband met het aangekondigde vertrek van één van de directeuren. Een externe voorzitter heeft deze bijeenkomst begeleid. Een bijeenkomst gewijd aan de honorering van de directeuren en de commissarissen. Voorafgaand hieraan is aan de HayGroup advies gevraagd. Bij de bijeenkomst was de adviseur van de HayGroup aanwezig. De jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC, begeleid door een adviseur van Governance Support. De jaarlijkse themabijeenkomst met het management, deze had als thema ‘Toekomst’. Bij de zelfevaluatie en bij de bijeenkomst over de honorering van de directie en de commissarissen was de directie niet aanwezig.

7

Tijdens de jaarlijkse excursie van de RvC met de directie heeft in 2007 het thema ‘Architectuur’ centraal gestaan. Op verschillende locaties hebben architectenbureaus bijzondere projecten van Pré Wonen toegelicht. De RvC heeft daardoor meer inzicht gekregen in het grote belang van de architectuur, niet alleen in verband met het oog op hoogstaande stedenbouw, maar zeker ook in relatie tot een prettige en veilige woonomgeving. Vanuit het verleden heeft Pré Wonen daarin een naam hoog te houden. De commissaris die op voordracht van de OR is benoemd, heeft in 2007 tweemaal een overlegvergadering van de directie met de Ondernemingsraad bijgewoond. In 2007 is er helaas geen overleg geweest tussen de op voordracht van de huurders benoemde commissaris, de directie en een afgevaardigde van drie huurderorganisaties. Veel potentiële bespreekpunten waren afdoende behandeld in het vooroverleg met corporatiemedewerkers of lieten geen ruimte voor onderhandeling, zoals de wettelijk opgelegde huurverhoging. Aan het eind van 2007 is afgesproken om het overleg nieuw leven in te blazen, het periodieke overleg wordt door alle partijen van belang geacht. In tegenstelling tot 2006, heeft in 2007 géén algemeen (breed) belangenhoudersoverleg plaatsgevonden. De input uit het overleg in 2006, bood voorlopig ook ruim voldoende aanknopingspunten voor het beleid van Pré Wonen. Ter ondersteuning van de beleidsupdate, wordt begin 2008 wel weer een aantal bijeenkomsten met belangenhouders georganiseerd. Hieraan nemen ook leden van de RvC deel. De RvC vindt dit belangrijk, omdat de maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid van de corporatie voortdurend in ontwikkeling is. RvC-leden moeten zich daarvan op de hoogte stellen. In 2007 heeft de directie gesprekken gehad met de gemeenten in de regio. De RvC is geïnformeerd over de aard en uitkomsten van deze gesprekken en de gemaakte prestatieafspraken met de gemeenten Haarlem en Beverwijk. Deskundigheidsbevordering is een belangrijk onderwerp van de RvC. Om professioneel toezicht te houden, moeten leden nieuwe inzichten op dit gebied in hun bagage hebben. Daarom bezoeken zij actief seminars en symposia, ondermeer van de VTW, Aedes, Nirov en SEV. De terugkoppeling is een vast punt op de vergaderagenda. RvC-leden kunnen ook kennis en ervaring uit hun eigen achtergrond inbrengen. Zo hield RvC-lid de heer Bearzatto een lezing over risicomanagement. In de bijlagen is een overzicht opgenomen van de gevolgde seminars, workshops, enzovoort. Tot genoegen van de RvC scoorde het jaarverslag volgens de CFV-beoordeling in de hogere regionen. Er werden 68 van de 100 te behalen punten toegekend, het gemiddelde van de RvC-jaarverslagen lag op 40,7.

Samenstelling RvC en directie RvC De RvC bestaat uit zes onafhankelijke leden, die voor een periode van drie jaar benoemd worden, met de mogelijkheid deze termijn twee maal te verlengen. Statutair is het maximale aantal commissarissen gesteld op zeven. In 2006 zijn het algemene profiel en de verschillende aandachtsgebieden voor de samenstelling van de RvC beoordeeld en bijgesteld. Deze worden nog als actueel beschouwd. Met de huidige zes leden zijn de profielen volledig ingevuld.

8

Naam A.M. Rietdijk J.E. van Dongen M. Wiebosch-Steeman D.A. Bearzatto G. Kliffen C. Smilde

M/V V M V M M M

Functie Voorzitter Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid

Benoemd 2006 2002 2002 2002 2003 2004

Aftredend 2009 2008 (herbenoemd in 2005) 2008 (herbenoemd in 2005) 2008 (herbenoemd in 2005) 2009 (herbenoemd in 2006) 2010 (herbenoemd in 2007)

De verdere gegevens van de leden van de RvC staan genoemd in de bijlage: “Samenstelling en verdere gegevens RvC en directie”. Directie De directie bestaat uit twee leden. De heer Schuil heeft in 2007 aangekondigd halverwege 2008 te vertrekken. Hij zal gebruik maken van de regeling voor prepensioen. Naam

M/V

Functie

J. Schuil B.L. van Zijll

M M

Voorzitter Vice-voorzitter

In dienst/ directielid sinds 2002 2002

Soort aanstelling

Onbepaalde tijd Onbepaalde tijd

De verdere gegevens van de directieleden van de RvC staan genoemd in de bijlage: “Samenstelling en verdere gegevens RvC en directie”. Eind december zijn met de beide directeuren afzonderlijk functioneringsgesprekken gevoerd. Daarbij zijn de vorig jaar bij het functioneringsgesprek afgesproken persoonlijke doelen tegen het licht gehouden. De RvC heeft vastgesteld dat deze doelen nagenoeg allemaal gerealiseerd zijn, dan wel goed opgang gekomen: De begrippen wijkversterking en leefbaarheid hebben stevige inhoud gekregen. Er is flink in maatschappelijk vastgoed geïnvesteerd. De positionering op de vastgoedmarkt is aanmerkelijk verstevigd. De externe profilering en de ontwikkeling van het netwerk is versterkt en het imago van Pré Wonen in de regio is sterk verbeterd. Het niveau van de interne beheersing is hoog. Het nieuwe automatiseringspakket is positief gevalideerd. Het behalen van het kwaliteitslabel, KWH, verkeert in de eindfase. De implementatie van de governancecode is in 2007 vrijwel geheel uitgevoerd. Twee doelen moeten in 2008 nog verder hun beslag krijgen: Het effectueren van het belangenhouders beleid. Het benoemen van aantallen te realiseren huurwoningen in het midden- en duurdere segment. De RvC heeft op basis van deze positieve conclusies besloten, om beide directeuren eenmalig een bonus van 10% van hun bruto jaarsalaris toe te kennen. De bonussen worden in 2008 uitgekeerd. Voor het komende jaar zijn opnieuw doelen vastgesteld: 9

-

De vorming van een nieuw directieteam. Verdere professionalisering van de projectontwikkeling. Innovatie op verschillende terreinen. Onderzoek naar noodzaak en mogelijkheden van schaalvergroting. Heroriëntatie op het beleidsplan Betrouwbaar & Betrokken. Ontwikkelen van een geschikte vorm van visitatie.

Honorering Naar aanleiding van het rapport ‘Handreiking Honorering van toezichthouders’, uitgave van de VTW (maart 2007) en de gemaakte afspraken met de directie tijdens de functioneringsgesprekken eind 2006, heeft de RvC de HayGroup opdracht gegeven onderzoek te doen naar de marktconformiteit van de honorering van zowel commissarissen als directieleden. Directie De HayGroup is, op verzoek van de RvC, uitgegaan van de Aedes-adviesregeling ‘Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur’. Zij kwam tot de conclusie dat, in relatie tot het profiel van Pré Wonen, de huidige honorering past binnen de bandbreedte. In 2008 zal wel worden onderzocht of een vorm van variabele beloning gewenst is. De honorering van de directie over 2007 was als volgt:

J. Schuil

periodiek

beloning

betaalde

betaalbaar op beloning betaalbaar

beloning

termijn

€ 124.335

B.L. van Zijll

€ 120.601

totaal

€ 244.936

-/-/-/-

werkgeverslasten,

op termijn

€ 40.235

€ 25.666 € 65.901

uitkering bij beëindiging van het

Winstdeling

bonus

Totaal

dienstverband

-/-

-/-

-/-

€164.570

-/-

-/-

-/-

€146.267

-/-

-/-

-/-

€310.837

Het opvallende verschil in de kolom ’werkgeverslasten, beloning betaalbaar op termijn’, komt door een aanvullende pensioenverzekering, vanwege de vroegpensioenregeling die geldt voor de heer Schuil. Er is geen sprake van een variabele beloning of een onkostenvergoeding. Er is geen uitkering bepaald bij beëindiging van het dienstverband, noch is er sprake van winstdeling. Op basis van het functioneren en de behaalde resultaten is een eenmalige bonus van 10% toegekend, die echter in 2008 wordt uitgekeerd en dus geen deel uitmaakt van bovenstaand overzicht. Aan beide directeuren is, mede voor privé-gebruik, een bedrijfsauto beschikbaar gesteld. Er is voor de directie een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders afgesloten. Raad van Commissarissen: De HayGroup heeft op basis van de richtlijnen van het VTW-rapport, geconstateerd dat de honorering van de RvC-leden aan de lage kant was. Een basisvergoeding van € 8.000,- voor leden, met daarboven een extra bedrag voor de voorzitter, de vice-voorzitter en leden van de Audit-commissie, zou passend zijn. De HayGroup heeft geadviseerd de jaarlijkse vergoedingen in twee stappen te verhogen. Dit advies is door de RvC overgenomen.

10

De honorering is dan als volgt: Tot en met 2006: € 6.000,- voor leden € 7.000,- voor de vice-voorzitter € 7.500,- voor de voorzitter Voor 2007: € 7.000,- voor leden € 7.800,- voor de leden van de Auditcommissie en de vice-voorzitter € 9.400,- voor de voorzitter Voor 2008: € 8.000,- voor leden € 9.600 ,- voor de leden van de Auditcommissie en de vice-voorzitter € 11.200,- voor de voorzitter Vanaf 2008 wordt het uiteindelijke bedrag uitgekeerd en een indexverhoging volgens de CAO-Woningcorporaties toegepast. In afwijking van het VTW-advies ontvangen de RvC-leden een kilometervergoeding conform de regeling voor medewerkers van Pré Wonen. De RvC-leden ontvangen geen honorering gekoppeld aan de financiële prestaties van Pré Wonen. Voor de RvC-leden is een aansprakelijkheidsverzekering voor bestuurders en een ongevallenverzekering afgesloten.

Integriteit De implementatie van de Governancecode heeft in 2007 geleid tot de vaststelling van het Integriteitbeleid en een Klokkenluiderregeling. Beide zijn door de RvC goedgekeurd en vervolgens gepubliceerd op de website. In 2007 heeft de RvC een nieuw Reglement Raad van Commissarissen vastgesteld. Hierin zijn ook bepalingen over onverenigbaarheid van functies en omgang met vertrouwelijke informatie opgenomen. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van de Stichting Pré Wonen en daaraan verbonden rechtsvormen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van Pré Wonen, of onderhoudt een directe of indirecte band met de toeleveranciers of afnemers van Pré Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die, welke voortvloeien uit zijn lidmaatschap van de RvC, of onderhoudt directe of indirecte banden met Pré Wonen buiten zijn commissariaat. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. Pré Wonen heeft als beleid om geen leningen te verstrekken aan RvC-leden, directie of personeel.

Commissies De RvC heeft twee vaste commissies: de Auditcommissie en de in 2007 ingestelde Remuneratiecommissie. Voor beide commissies is in 2007 een reglement vastgesteld, met daarin een uitgebreide taakbeschrijving. De reglementen zijn gepubliceerd op de website van Pré Wonen. Daarnaast is in 2007 een tijdelijke selectiecommissie voor de werving van een directeur ingesteld.

11

Auditcommissie De Auditcommissie is in 2005 ingesteld en heeft als taak om de RvC te adviseren over met name bedrijfseconomische aspecten, om zo de besluitvorming te optimaliseren. De commissie wordt gevormd door de heer Bearzatto als voorzitter en de heer Smilde als lid. In 2007 heeft de commissie zes reguliere bijeenkomsten gehad. Daarnaast was er een extra bijeenkomst in verband met de accountantselectie. De onderwerpen van bespreking: vernieuwing van de waarderingsgrondslagen; de managementletter en het accountantsverslag 2006 (in aanwezigheid van de accountant); het jaarverslag 2006 en (de meerjaren)begroting en het treasuryplan voor 2008; het selectietraject ‘keuze accountant voor de komende vijf jaar’; risicobeheersing; een nieuwe inrichting van de kwartaalrapportage; beoordeling door het CFV en het ministerie van VROM; gevolgen van de vennootschapsbelasting en de vaststellingsovereenkomst met het ministerie van Financiën (VSO); het interne controlplan. Voor 2008 staan de volgende extra thema’s op de agenda: risicomanagement voor de gehele organisatie; ontwikkeling van de organisatie, het kwaliteitslabel KWH en het toetsingsmodel INK; toepassing van de module Informatiemanager van het automatiseringsprogramma Viewpoint. Remuneratiecommissie De nieuw ingestelde Remuneratiecommissie heeft als taak voorstellen aan de RvC te doen over de bezoldiging van directie en RvC-leden. De commissie wordt gevormd door mevrouw Rietdijk als voorzitter en de heer Van Dongen als lid. Het afgelopen jaar heeft de commissie twee bijeenkomsten gehad, waarvan één maal met adviseurs van de HayGroup. De commissie heeft op basis hiervan het advies van de HayGroup verwerkt in een besluit dat in de RvC besproken is en vastgesteld. De diverse onderdelen van het beloningsbeleid zijn verwerkt en ondergebracht in de reglementen en arbeidsvoorwaarden. De bedoeling is om dit in 2008 te op de website te publiceren.

Werving en selectie Directie De aankondiging van één der directeuren, de heer Schuil, om halverwege 2008 met prepensioen te gaan, was de aanleiding voor een extra beraad met de directie over de toekomstige vorm en samenstelling van het bestuur (directie). De RvC heeft, na uitvoerige discussie, gemotiveerd besloten de huidige tweehoofdige directievorm voort te zetten. De selectiecommissie voor de nieuwe directeur wordt gevormd door RvC-voorzitter mevrouw Rietdijk, RvC-lid de heer Kliffen en directeur Van Zijll. RvC-lid de heer Van Dongen is vervanger, maar bij aanvang is besloten dat hij als vice-voorzitter alvast deelneemt. De commissie heeft een plan van aanpak opgesteld en een adviesbureau aangetrokken. Met de Ondernemingsraad en het managementteam zijn afspraken gemaakt over hun betrokkenheid bij de werving. Het adviesbureau heeft op basis van gesprekken met RvC, directie,

12

managementteam en de Ondernemingsraad een visie op de ontwikkelingsrichting van de organisatie gegeven. Op basis hiervan is een zoekprofiel opgesteld. In 2008 vindt het uiteindelijke keuzeproces plaats. Raad van Commissarissen In 2007 liep de eerste termijn van de heer Smilde af. De RvC-voorzitter heeft een gesprek met hem gehad en de overige leden van de RvC geraadpleegd. Hieruit kwam naar voren, dat de heer Smilde ruimschoots voldoet aan de eisen van het RvC-profiel. De heer Smilde is daarop voor een tweede termijn van drie jaar benoemd. Mevrouw Wiebosch is commissaris op voordracht van de huurderorganisaties. Deze hebben aangegeven gebruik te willen maken van hun recht om een tweede commissaris voor te dragen. De RvC erkent dit recht, maar stelt dat in de portefeuilleverdeling een uitbreiding niet noodzakelijk is. Er wordt in 2008 met de huurdervertegenwoordiging verder gesproken over de mogelijkheid, om één van de zittende commissarissen voor te dragen.

Zelfevaluatie De RvC heeft in november haar functioneren geëvalueerd. Hierbij zijn zowel het functioneren van de RvC als collectief, als van de individuele leden bekeken. Adviesbureau Governance Support B.V. heeft de zelfevaluatie begeleid. Voorafgaand aan de zelfevaluatie is de directie, zowel in een gesprek met de voorzitter en vice-voorzitter van de RvC, als door invulling van een vragenlijst, gevraagd naar hun oordeel over het functioneren. De zelfevaluatie leidde tot de volgende conclusies: De werkwijze van de RvC is over het algemeen open en reflecterend. Op twee punten was dit minder duidelijk: het bepalen van de directiestructuur en de vaststelling van de honorering van de directie. Naar aanleiding hiervan wordt afgesproken dat in de toekomst vooraf heldere afspraken worden gemaakt en een duidelijk verwachtingspatroon wordt gecreëerd. Het bestaande toetsingskader voldoet, maar het format voor investeringsvoorstellen kan worden verbeterd. Het gaat daarbij om investeringen in het algemeen, maar ook maatschappelijke investeringen ten opzichte van financieel rendement. Het moet meer een en–en-afweging worden, dan een of–of. De RvC wil hierover in 2008 een themabijeenkomst houden. De informatievoorziening vanuit de organisatie moet compacter en kan meer dynamiek uitstralen. De bespreking van de stand van het risicobeheersing- en controlsysteem moet in de jaaragenda van de RvC opgenomen worden. Met de nieuw samengestelde directie wordt een benen-op-tafel-gesprek gehouden over organisatieontwikkeling, managementdevelopment en cultuuromslag, onder het motto: evenwicht tussen in control zijn en ondernemerschap. De RvC vindt de toezichthoudende taak belangrijker dan de adviserende rol. De adviesrol van de RvC zal worden meegenomen bij het eerder genoemde benen-optafel-gesprek. De RvC onderschrijft het belang van netwerken. Vergaderingen: De informatievoorziening voor vergaderingen kan compacter. De bespreking van lastige punten gebeurt in toenemende mate in een open sfeer besproken en met het elkaar aanspreken. Hierbij is sprake van een groeiproces. Er is wel meer aandacht nodig voor het proces hierbij.

13

-

-

-

Het profiel van de Raad als geheel en de noodzakelijk geachte aandachtsvelden worden om het jaar tegen het licht gehouden. Ook de procedure van herbenoeming wordt hierbij meegenomen. Het beleid ten aanzien van belangenhoudersbeleid is helder, maar in 2007 niet uitgevoerd. Dit punt wordt meegenomen in de nieuwe reglementen en volledig geëffectueerd in 2008. In de evaluatie van 2008 wordt aandacht besteed aan persoonlijke feedback van de RvC-leden.

Tot slot. Pré Wonen heeft zich ook in 2007 ingezet als maatschappelijke onderneming: betrouwbaar en betrokken, initiatiefvol, vernieuwend en zorgvuldig ten aanzien van wonen, zorg, welzijn en duurzaamheid. Op een aantal belangrijke gebieden werd veel vooruitgang geboekt, zowel binnen de organisatie als bij het toezicht van de RvC. Maar de ontwikkelingen in corporatieland staan niet stil, zeker ook niet in het werkgebied van Pré Wonen. We leggen de lat ook weer een flink stuk hoger. Voor 2008 zijn met de directie dan ook weer nieuwe doelen afgesproken, doelen die Pré Wonen helpen om voortvarend verder te werken en de noodzakelijke prestaties leveren. De organisatie zal daarvoor waar nodig en wenselijk worden aangepast.

Mevrouw A.M. Rietdijk voorzitter

Ing. J.E. van Dongen vice-voorzitter

Mevrouw M. Wiebosch-Steeman

Drs. Ir. Ing. D.A. Bearzatto RA

Ir. G. Kliffen

Drs. C. Smilde

Haarlem, maart 2008

14

Bijlage: Samenstelling en verdere gegevens RvC en directie

Raad van Commissarissen. De RvC bestaat momenteel uit zes leden, die voor een periode van drie jaar benoemd worden, met de mogelijkheid deze termijn twee maal te verlengen. Statutair is het maximale aantal commissarissen gesteld op zeven. Mevrouw A.M. Rietdijk is voorzitter en de heer J.E. van Dongen is vice-voorzitter. Aan het einde van het jaar was de samenstelling van de Raad als volgt: Mevrouw A.M. Rietdijk (1950), oud wethouder volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing van de gemeente Haarlem; zelfstandig adviseur en coach; eerste benoeming 2006, eerste zittingstermijn, aftreden 2009, twee maal benoembaar. Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht GGZ Noord-Holland Noord en adviseur voor Nationaal Museum Het Dolhuys te Haarlem; voorzitter van de Remuneratiecommissie van Pré. De heer ing. J.E. van Dongen (1944), vice-voorzitter; adviseur management- en personeelsaangelegenheden; eerste benoeming 2002, tweede zittingstermijn, aftreden 2008, één maal benoembaar. Nevenfuncties: voorzitter van de Sportraad, Beverwijk; lid van de Remuneratiecommissie van Pré. Mevrouw M. Wiebosch-Steeman (1950); burgemeester van de gemeente Jacobswoude; eerste benoeming 2002, tweede zittingstermijn, aftreden 2008, één termijn benoembaar. Nevenfuncties lid Raad van Toezicht Landschap Noord-Holland en voorzitter klachtencommissie Visio. De heer drs. ir. ing. D.A. Bearzatto RA (1949); zelfstandig consultant, gericht op de terreinen financiën en risicomanagement / lector hogeschool; eerste benoeming 2002, tweede zittingstermijn, aftreden 2008, één termijn benoembaar. Nevenfuncties: lid Raad van Commissarissen Metaplanning Holding BV; voorzitter van de Auditcommissie van Pré. De heer ir. G. Kliffen (1944); gepensioneerd, voormalig directeur van energiedistributiebedrijf; eerste benoeming 2003, tweede zittingstermijn, aftreden 2009, één termijn benoembaar. De heer drs. C. Smilde (1954); strategisch adviseur bij groot internationaal adviesbureau; eerste benoeming 2004, tweede zittingstermijn, aftreden 2010, één termijn benoembaar. Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht van de Stichting Cultureel Erfgoed Noord-Holland en lid Raad van Toezicht van de Stichting Kunst en Cultuur Noord-Holland; lid van de Auditcommissie van Pré. Geen van de commissarissen heeft nevenfuncties, die onverenigbaar zijn met het commissariaat. Directie De directie bestaat uit twee leden: De heer J. Schuil (1948), directeur bij Pre Wonen sinds 2002, daarvoor, vanaf 1999, directeur bij de Stichting Pré Woondiensten, daarvoor, vanaf 1994, directeur van de Stichting Patrimonium (beiden rechtsvoorganger van Pré Wonen); nevenfuncties: bestuurslid WonenPlus Noord-Holland en lid van de Programmaraad van het Architectuurcentrum Haarlem. De heer J.L. van Zijl (1950), directeur bij Pre Wonen sinds 2002, daarvoor, vanaf 1993, directeur van de Stichting wijcker meer wonen (rechtsvoorganger van Pré Wonen); nevenfuncties: bestuurslid MKB IJmond i.o..

15

Bijlage: Genomen RvC-besluiten M.b.t. implementatie Governancecode: Werkwijze en afwijkingen m.b.t. Governancecode Woningcorporaties Beoordelingsbeleid bestuurders Instelling remuneratiecommissie en aanwijzing leden Integriteitbeleid en Klokkenluiderregeling Reglement Raad van Commissarissen Directiestatuut Reglement Renumeratiecommissie Reglement Auditcommissie Honoreringsbeleid leden RvC Honoreringsbeleid leden directie Toetsing: Goedkeuring Plan van Aanpak Managementletter 2006 Nieuwe waarderingsgrondslagen Werkwijze totstandkoming jaarverslag RvC 2006 Continuering tweehoofdige directie na vertrek van de heer Schuil Procedure selectie externe accountant Benoeming accountantskantoor PWC voor vijf jaar Portefeuilleverdeling directie en wervingsprocedure nieuwe directeur Begroting 2008 Jaarplan 2008 Vastgoedontwikkeling en herstructurering: Randvoorwaarden biedingprocedure bij gemeentelijke tenders of aanbestedingsprocedures 2007 Aankoop garage Büllerlaan 6 in Beverwijk Ontwikkeling van twee woontorens ‘De Ladder’ in de Broekpolder Bieding voor aankoop klooster Sancta Maria, Wilgenhof 2a in Beverwijk Aankoop woning Alkmaarseweg 16 in Beverwijk Bieding/ontwikkeling Damiatecollege, Berlagelaan in Haarlem. Financiële afsluiting project ’Oude kern’ in Bennebroek Aankoop kantoorpand Generaal Spoorlaan 2-4 in Haarlem Aankoop garage en woningen Amerikaweg/Kennedylaan/Antillenweg in Haarlem Projectvoorstel en aankoop Aziëweg, locatie 1 Verkoop huisaansluitingen glasvezelkabel in Schalkwijk en Haarlem-Noord Aankoop 24 startersappartementen en grond Zijlweg, verkoop bedrijfsruimte en parkeerkelder Zijlweg Aankoop 8 woningen en 8 parkeerplaatsen In Meerwijk-Centrum in Haarlem, doorverkoop via MGE-formule tegen 75% van de verkoopprijs Investering 8 starterswoningen in Heemskerk die met MGE-formule worden doorverkocht Samenwerkingsovereenkomst herstructurering Slachthuisbuurt-Zuid Investeringvoorstel appartementen, parkeerplaatsen en bedrijfsruimte Azieweg, locatie 2 in Haarlem Aankoop grond, samenwerkingsovereenkomst en investerinsgplan Groenstrook Athenestraat in Haarlem Aankoop garage Schalkwijkerstraat 151 in Haarlem

16

-

Aankoop grond Pieter Wantelaan in Haarlem Bieding Sonneborn, Spaarndamseweg 466 in Haarlem

17

Volkshuisvestingsverslag Ook het jaar 2007 kan voor Pré Wonen gekenschetst worden als een productief en intensief jaar. Productief omdat de dienstverlening aan de bewoners op peil kon worden gehouden en ook in relatie met anderen volwaardig kon worden geparticipeerd. Intensief omdat 2007 het jaar is geweest van de ingebruikname van het nieuwe automatiseringssysteem Itris Viewpoint en in het teken stond van het behalen van het KWH-label. Er is hard gewerkt aan het kwalitatief verder verbeteren van de organisatie, terwijl het dagelijkse werk, waaronder de ontwikkeling van circa 2.200 woningen, het beheer van 15.221 verhuurbare vastgoedobjecten en de nieuwbouwopleveringen onverminderd verder ging. In totaal werden er in het verslagjaar 294 woningen opgeleverd, waarvan 168 huurwoningen.

Gebeurtenissen 2007 Januari • Start 0-meting KWH • Hernieuwde start verkoop bestaand bezit. Bovenop de al gelabelde verkoopcomplexen worden nog eens complexen voor de verkoop aangewezen. • Ondertekening nieuw convenant woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland. De corporaties krijgen de ruimte om 30% van de vrijgekomen woningen via eigen bemiddeling toe te wijzen. De resterende 70% wordt via het standaard woonruimteverdeelsysteem toegewezen. • Ondertekening interim-beheerplan Delftwijk. In deze overeenkomst is vastgelegd dat de betrokken partijen zich gezamenlijk inzetten voor de leefbaarheid in Delftwijk tijdens de herstructurering. • Feestelijke oplevering woningen Plantage. Boven de winkelgalerij De Plantage in Beverwijk zijn 48 portieketagewoningen ingrijpend vernieuwd. De woningen zijn verbouwd tot moderne appartementen. Februari • Corporaties geven in Aedesverband hun "Antwoord aan de samenleving". Hierin geven de corporaties aan waar ze zich voor in willen zetten, zoals de betaalbaarheid van het huren, het investeren in risicowijken en het streven naar een besparing op energie. • Vrijdag 2 februari zijn de eerste sleutels uitgegeven van “De Eenhoorn”, het sloopnieuwbouwproject aan de De Witstraat waarbij 80 woningen werden vervangen door 29 koop- en 59 huurwoningen. Maart • Lancering website (www.piet-blomgebouw.nl) en open dag Piet Blomgebouw. Het voormalige kantoor van Eneco-energie is omgebouwd tot een complex met 16 appartementen en 19 bedrijfsunits. • Hennepconvenant met gemeente Haarlem getekend. Met dit convenant hebben Politie, Openbaar Ministerie, NUON, de gemeente en de corporaties de aanpak van hennepkwekerijgen vastgelegd. Zo wordt er tussen de instanties/bedrijven zoveel mogelijk informatie uitgewisseld en is afgesproken dat er altijd een ontruimingsprocedure volgt. • Ondertekening Convenant Prestatieafspraken Beverwijk met wethouder. April • Aankoop gebouw Generaal Spoorlaan. Pré Wonen wil het vroegere kantoor van het Centrum Indicatiestelling Zorg inzetten voor het versterken van de wijk. Bij verschillende organisaties die in Delftwijk werkzaam zijn valt dit goed.

18

•

•

•

• •

Uitslag 0-meting KWH bekend. Uit de meting blijkt dat we op een flink aantal punten goed scoren, maar dat er toch nog een en ander verbeterd moet worden, zoals op de punten ‘klachtenafhandeling’, ‘woning veranderen’ en ‘woning zoeken’ . Op 4 april werd officieel de eerste sleutel overhandigd van het mooie seniorencomplex Blekershof aan de Blekersvaartweg in Heemstede. Dit is samen met collega-corporatie Elan Wonen ontwikkeld. Nabij de dorpskern van Bennebroek, op het voormalig terrein van de Gemeentewerf, is op 19 april het bijzondere project Ecocura aan de nieuwe bewoners opgeleverd. De 8 zelfstandige woonunits en één gemeenschappelijke ruimte zijn bestemd voor mensen met een licht verstandelijke beperking. Opening MFG (Multi Functioneel Gebouw) Prinsenhof door gedeputeerde mevrouw S. Baggerman. Convenant Pré Wonen met Stichting Voorzet. Deze stichting richt zich op het begeleiden van jongeren met een autistische stoornis. Pré Wonen heeft twee jongeren ruimte voor begeleid wonen geboden.

Mei • Website Europawijk-Zuid gaat de lucht in. Europawijk-Zuid is een prioriteitwijk waarin in het kader van herstructurering verschillende (bouw)activiteiten worden ontplooid. Op www.europawijk-zuid.nl staat onder meer informatie over deze plannen, de uitvoering en de leefbaarheid in de wijk. • Haarlemse Slachthuisbuurt viert eeuwfeest in aanwezigheid van minister Vogelaar, exminister Peijs, directeur generaal van het Min. van Economische Zaken De Vries en het bijna voltallige college van B & W van Haarlem. • Op woensdag 23 mei organiseerden woningcorporaties Pré Wonen en Woonmaatschappij en de gemeente Haarlem voor het eerst een Lentefrisactie in Europawijk-Zuid. Hiermee leverden zij een bijdrage aan de leefbaarheid in deze wijk. • Eind mei werd het Meidoornplein door wethouder Jan Nieuwenburg feestelijk heropend, na een grondige renovatie waarbij het complex in zijn oude glorie is hersteld. • In nauwe samenwerking met het RIBW wordt De Herberg geopend in het voormalige verzorgingshuis Vitae Vesper. De Herberg biedt tijdelijk een beschermd wonen plek aan 25 tot 30 ouderen, die stabiel functioneren maar niet zelf redzaam zijn. Ook is er tijdelijke opvang voor Haarlemmers die dakloos dreigen te worden of dakloos zijn geweest. Juni • Renovatie woningen Romeinlaan (Heemstede) gereed • Ondertekening Convenant Wonen en de Transformatieovereenkomst Haarlemse Woonwijken door de Haarlemse corporaties en de gemeente. • Ondertekening hennepconvenant met gemeenten Bennebroek, Heemstede, Bloemendaal en Zandvoort. Net als in Haarlem zijn ook in de overige gemeenten in ZuidKennermerland afspraken gemaakt over de aanpak van hennepplantages. • Met de ondertekening van het opleverdocument is op 20 juni 2007 officieel Fase 1 van de implementatie van Viewpoint (nieuwe primair computersysteem) afgesloten. De basis van Viewpoint, vooral voor de frontoffice, is nu geïmplementeerd binnen Pré Wonen. • Voor de vierde keer wordt het Delftwijk Danst festival gehouden. Vergeleken met voorgaande jaren waren opvallend veel jongeren aanwezig. Juli • De Haarlemse corporaties geven hun ‘Antwoord aan Haarlem’. Dit is een antwoord op de vraag van het Haarlemse college om duidelijk te maken welke opgaven de Haarlemse corporaties de komende jaren zien. Langs de thema’s betaalbaarheid, nieuwbouw,

19

duurzaamheid en leefbaarheid wordt aangegeven welke concrete resultaten de corporaties de komende 10 jaar willen boeken en hoeveel geld ze daarin willen investeren. Augustus September • Website Plantage 2020 gaat live. Op de website www.plantage2020.nl staat informatie over dit herstructureringsproject. • Lokhorst wint Préferent Bouwplaatsprijs 2007. De Préferent Bouwplaatsprijs is door Pré Wonen ingesteld voor in aanbouw zijnde projecten. De intentie hiervoor was dat de kwaliteit van het werk zou toenemen door extra aandacht te besteden aan de bouwplaats. Lokhorst BV werd door de jury onder meer geprezen om de expliciete aansturing van het personeel op dit onderdeel, de ruime voldoendes die behaald werden bij de inspecties, de bewaking van de bouwplaats door bouwplaatsbewoning en de goede coördinatie met de gemeente over de inrichting van woonomgeving en wegen. • Lancering nieuwe website van Pré Wonen. Op www.prewonen.nl staat nu ook onder meer informatie over ons bezit, onze projecten en er is een aantal functionaliteiten toegevoegd. De nieuwe website voldoet zowel aan de KWH-normen als aan de vereisten van de Governance code. • Officiële ingebruikname ‘’De Eenhoorn’’ Beverwijk. Tijdens deze feestelijke opening onthulde wethouder Dijkshoorn een prachtige plaquette. • Haarlemse corporaties bieden stedenbouwkundige visie Slachthuisbuurt Zuid aan aan College B&W Haarlem. Het plan beschrijft de stedenbouwkundige uitgangspunten voor het gebied, waar de corporaties en de gemeente de handen ineenslaan om deze belangrijke entree van Haarlem te verbeteren. De naoorlogse portiekflats worden vervangen door 650 á 750 woningen. • Start officiele meting KWH. • Eind september hebben de drie Haarlemse woningcorporaties (verenigd in de VOF Belkanto) het belastingkantoor aangekocht. Samen met het gebied tegenover het kantoor, waar nu nog autobedrijven zijn gevestigd en wat ook al is aangekocht, ontstaat er ruimte voor de bouw van zo'n 400 woningen. Oktober • Op 2 oktober worden de 5 wijkcontracten getekend. Fysieke en sociale problemen in een wijk hebben vaak een wisselwerking. Een aanpak waarbij meer nadruk wordt gelegd op de algehele leefbaarheid is wenselijk. Gemeente Haarlem, corpraties en verschillende zorg- en welzijnsorganisaties werken samen binnen het wijkcontract. • Sleuteluitreiking duizendste nieuwbouwwoning Pré Wonen. Sinds de fusie tussen Pré Woondiensten en WijckermeerWonen in 2002 is er gemiddeld elke werkdag een nieuwbouwwoning opgeleverd. Wethouder Jan Nieuwenburg reikte de sleutels uit aan de huurder van een nieuwe woning in de Slachthuisstraat. • Leerlingbouwplaats bereikt hoogste punt. Op het bouwterrein van de tweede fase van De Prinsenhof is één blok van zeven woningen ingericht als leerlingbouwplaats. Onder leiding van de vaklieden van aannemer Lokhorst bouwden dertien leerlingbouwvakkers het gehele blok woningen. Begin oktober werd feestelijk het hoogste punt van de bouw bereikt. • Sleuteluitreiking Spoorwegstraat. In het centrum van Haarlem heeft Pré Wonen 130 nieuwe studenteneenheden ontwikkeld, die eind oktober door de eerste bewoners betrokken konden worden.

20

•

Er is overeenstemming om een Kamers met Kansen-project te realiseren in de Mondriaanstraat. Een aantal jongeren dat hier gaat wonen krijgt begeleiding op het gebied van wonen en werken.

November • Om buurtbewoners en ook andere geïnteresseerden op de hoogte te houden van de ontwikkelingen tijdens de sloop en de bouw van het complex aan de Slauerhoffstraat is website www.slauerhoff-haarlem.nl begin november live gegaan. • 1e loting 'Direct te Huur'. Bij deze vorm van woonruimteverdeling, die alleen in IJmond en niet in Zuid-Kennemerland gehanteerd wordt, kunnen mensen via loting aan een huurwoning komen. • Scholen betrokken bij vernieuwing Delftwijk. Twee medewerkers van Pré Wonen hebben gastlessen gegeven op twee scholen in de herstructureringswijk Delftwijk. Zo krijgen de leerlingen een kijkje achter de schermen bij een sloop-nieuwbouwtraject. • Pré Wonen gaat bouwen voor Indische ouderen. De SIOH (Stichting Indische Ouderenraad Haarlem) en Pré Wonen tekenden 14 november een ontwikkelovereenkomst voor de bouw van 27 appartementen met een grote gemeenschappelijke ruimte. December • Leefbaarheidsmonitor Haarlem is verschenen. Op verzoek van Pré Wonen zijn er in 5 wijken, waar Pré Wonen actief is met (sloop-)nieuwbouwactiviteiten extra vragenlijsten uitgezet om voor die wijken betrouwbare resultaten te kunnen genereren. De resultaten van de leefbaarheidsmonitor worden onder meer gebruikt bij de wijkversterking en het voorraadbeleid. • Zaterdag 8 december was de officiële opening van het Piet Blomgebouw in Heemskerk. Dit voormalige Eneco-gebouw herbergt een combinatie van wonen en werken. • Pré Wonen en het RIBW sluiten samenwerkingsovereenkomst over herkanswoningen voor ex-daklozen. • Half december was de meetperiode van het KWH-Huurlabel afgelopen. De resultaten worden begin 2008 verwacht. • Oprichting B.V. Zona Matadero. Deze B.V. participeert in VOF Zona Matadero, een samenwerkingsverband met Elan Wonen en de Woonmaatschappij, voor ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed in de Slachthuisbuurt.

21

Profiel van Pré Wonen Naam: Gevestigd te: Adres: Telefoon: E-mail: Internet: Fax: Datum van oprichting: Datum laatste statutenwijziging: Registratienummer Kamer van Koophandel:

Stichting Pré Wonen Haarlem Rijksweg 347, 1991 AB Velserbroek 088 – 7700100 [email protected] www.prewonen.nl 088 – 7700101 19 juni 1918 28 december 2005 340 61 728

Pré Wonen wordt bestuurd door de heer J. Schuil en de heer ir. B.L. van Zijll. Samen vormen zij het tweehoofdige bestuur van de Stichting Pré Wonen. Pré Wonen is in de zin van artikel 70 van de Woningwet een toegelaten instelling en is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting, zoals is omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Alle middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Pré Wonen is aangesloten bij Aedes, vereniging van woningcorporaties en onderschrijft de Aedescode en de Governancecode voor woningcorporaties. Pré Wonen heeft voor het onderbrengen van de toegestane commerciële nevenactiviteiten Préferent Holding B.V. opgericht. Préferent Holding B.V. heeft Préferent Projectontwikkeling B.V., Préferent Belkanto B.V. en Préferent Zona Matadero B.V. opgericht. Deze laatste vennootschap heeft als doel het beheer van maatschappelijk vastgoed in de Slachthuisbuurt. Préferent Projectontwikkeling B.V. is in 2005 100% eigenaar geworden van de Maatschappij tot voortzetting van de zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V.. Hierin is een project (nieuwbouw) ondergebracht. Daarnaast heeft Préferent Holding B.V. een belang van 36% in Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Deze B.V. beheert de standplaatsen en woonwagens die begin 2004 door de Haarlemse corporaties zijn overgenomen van de gemeente Haarlem. In Préferent Holding B.V., waarvan Pré Wonen de enig aandeelhouder is, en haar dochters zijn de activiteiten van Pré Wonen ondergebracht die aan vennootschapsbelasting onderhevig zijn. De Raad van Commissarissen van Pré Wonen verleent goedkeuring aan bestuursbesluiten die als aandeelhouder van Préférent Holding en haar dochters worden genomen. Zo is er een eenduidige en systematische toetsing en interne controle op de belangrijke investeringsbeslissingen. De bestaande bestuur- en toezichtstructuur van de toegelaten instelling Pré Wonen geldt ook voor deze BV’s. Voor gezamenlijke projectontwikkeling (Beverwijk, Broekpolder) participeert Pré Wonen in de volgende Vennootschap onder Firma (VOF): • VOF DeltapoldeR, een samenwerkingsverband met de Kennemer Woonfederatie uit Heemskerk en Rochdale uit Amsterdam. Deze laatste werken in de IJmond samen onder de naam WOONopMAAT.

22

Pré Wonen heeft eind december 2005 besloten om per 1 januari 2006 de activiteiten uit de VOF onder te brengen in haar BV’s. Voor deze wijziging is instemming van de andere firmanten in de VOF noodzakelijk. De andere firmanten hebben nog niet met de wijziging ingestemd. Voor gezamenlijke projectontwikkeling (Haarlem, Schalkwijk, Belastingkantoor) participeert Préferent Belkanto in de volgende Vennootschap onder Firma (VOF): • VOF Belcanto, een samenwerkingsverband met dochterondernemingen van de Woonmaatschappij en Elan Wonen. Voor gezamenlijke projectontwikkeling (Haarlem, Slachthuisbuurt) participeert Préferent Zona Matadero in de volgende Vennootschap onder Firma (VOF): • VOF Zona Matadero, een samenwerkingsverband met dochterondernemingen van de Woonmaatschappij en Elan Wonen.

Management en organisatie De organisatiestructuur van Pré Wonen is in 2006 als volgt:

Raad van Commissarissen

Directie

Vastgoedbeheer

Vestiging IJmond

Vastgoedontwikkeling

Vestiging Z-K N

Beleid, Bedrijfsvoering & Financiën

Vestiging Z-K Z

Facilitaire Diensten

De directie wordt gevormd door de heren J. Schuil en ir. B.L. van Zijll. De managers van de vestigingen IJmond, Zuid-Kennemerland Noord en Zuid-Kennemerland Zuid zijn respectievelijk de heer J.W. Dekker, mevrouw ir. A.S.J.M. Roozen en de heer J.F. ten Dam. De heer H.J. Kolen is de manager Vastgoedbeheer en voor Vastgoedontwikkeling was de heer ir. H. Fokkink tot 1 oktober de manager. De heer drs. W.P. Gispen is de manager Beleid, Bedrijfsvoering & Financiën. De heer M.A. West is de manager van de afdeling Facilitaire Diensten.

23

Aan het einde van het verslagjaar bestond de Raad van Commissarissen uit mevrouw A.M. Rietdijk, voorzitter, de heer ing. J.E. van Dongen, vice-voorzitter, mevrouw M. WieboschSteeman, lid, de heer drs. ir. ing. D.A. Bearzatto RA, lid, de heer ir. G. Kliffen, lid en de heer drs. C. Smilde, lid. In deze uitgave is een eigen verslag van de Raad van Commissarissen opgenomen.

24

Het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Inleiding Pré Wonen wil dat de bewoners van haar woningen prettig kunnen wonen. Het betrekken van bewoners bij de ontwikkeling en concretisering van beleid en beheer is een voorwaarde om het werk van de organisatie de juiste richting te geven. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen het niveau van de individuele woning, het niveau van complex en wijk en het niveau van de totale corporatie.

Individueel Op het niveau van de individuele woning heeft het betrekken van de bewoner bij het beheer een primair karakter. Geen uitgebreid overleg maar veel ruimte voor aanpassingen waarmee de bewoner zelf zijn woning naar zijn eigen wensen kan vormgeven. Dit beleid wordt zowel bij nieuwbouw als bij mutaties in de bestaande bouw zoveel mogelijk toegepast. De keuze uit verschillende aanrechten, keukenfrontjes, tegels en sanitair bij groot onderhoud is een andere uiting van het betrekken van de bewoner bij het beheer van de eigen woning. Bij de nieuwbouw in Beverwijk, te weten Prinsenhof fase 2 en Laan der Nederlanden, is een stap verder gegaan. De bewoners hebben inspraak gekregen in de indeling van hun woning. Ook bij de nieuwbouw in de Slachthuisstraat zijn de bewoners nadrukkelijk betrokken bij het project. In overleg met hen zijn de individuele wensen ten aanzien van de plattegrond vorm gegeven. Dit werd erg op prijs gesteld. Met al deze mogelijkheden streeft de organisatie ernaar dat de bewoners een grotere betrokkenheid bij hun woning hebben en de woning zien en gebruiken alsof het hun eigen woning is.

Bewonerscommissies Op complex- en wijkniveau wordt er overlegd met bewonerscommissies. In deze overleggen wordt, naast aandacht voor de woning, uitdrukkelijk plaats ingeruimd voor de woonomgeving en de leefbaarheid in de wijken. Binnen Pré Wonen zijn 91 bewonerscommissies actief. In 2007 is met deze bewonerscommissies in totaal 211 keer overleg gepleegd. Belangrijke onderwerpen van gesprek met commissies waren: • de onderhoudssituatie van de woningen en de woonomgeving • woningtoewijzing • voorbereidingen groot onderhoud en projecten • nieuwbouwopleveringen • voorbereidingen voor sloop/nieuwbouw • leefbaarheid • tuinonderhoud • parkeerproblemen • overlast hangjongeren • invulling wijkcontracten

Koepeloverleg De formele overlegpartners namens de bewoners zijn bij Pré Wonen de drie bewonerskernen: de Stichting Bewonerskern Pré (Zuid-Kennemerland), De Stichting Huurdersraad Wijcker Meer Wonen (IJmond) en de Huurdersvereniging Binnenhof (Heemstede). Als achterban hebben deze organisaties de bewoners van de voormalige fusiepartners Pré Woondiensten, Wijcker Meer Wonen en Binnenhof. Gezien de regionale verschillen en overeenkomsten vindt het overleg over de dagelijkse gang van zaken in het werkgebied plaats met de vestigingsmanagers. In dit overleg zijn o.a. de volgende onderwerpen aan bod geweest: tuinbijdrage, jaarverslag, huurtoeslag, de bewonerscommissaris, wijkcontracten en het energielabel. 25

Twee vertegenwoordigers per bewonerskern vormen samen het Koepeloverleg. In het koepeloverleg wordt met de directie gesproken over beleidszaken die de gehele organisatie betreffen. Jaarlijks is dit in ieder geval het jaarplan, waarin de voornemens voor het komende jaar zijn verwoord, het jaarverslag en de huuraanpassing. Het Koepeloverleg wordt voorafgegaan door een informatieavond over het onderwerp. Als de drie Bewonerskernen na de informatieavond geen reden zien tot overleg, wordt direct een gekwalificeerd advies uitgebracht. In het verslagjaar werd het (formele) Koepeloverleg, na de informatieavond, niet noodzakelijk geacht. De huuraanpassing was door het kabinet gemaximeerd op het inflatieniveau van het voorgaande jaar, 1,1%. Het voorstel om dit percentage te volgen, met uitzondering voor enkele wooncomplexen die op de nominatie stonden om te worden gesloopt, werd, na de informatieavond, geaccepteerd. Ook bleken het jaarverslag en het jaarplan 2008 na de informatieavond geen aanleiding op te leveren om een koepeloverleg te beleggen. Het blijkt in de praktijk moeilijk mensen te interesseren voor deelname aan overlegstructuren die niet direct raken aan hun dagelijkse leefwereld. Voor het actief deelnemen aan een Bewonerskern komt hier ook nog de eis van het hebben van een actieve achterban bij. In IJmond slonk de vertegenwoordiging tot een onaanvaardbaar minimum. Actief en persoonlijk lobbyen van de overgebleven leden heeft enkele nieuwe deelnemers opgeleverd. De Bewonerskern Zuid-Kennemerland organiseerde samen met Pré Wonen een excursie voor leden van bewonerscommissies. Aan deze succesvolle middag werd deelgenomen door 80 actieve bewoners. Een positief bijeffect was, dat de Bewonerskern vijf kandidaten vond voor een plaats in de bewonerskern. Naast het koepeloverleg met de directie is er een overleg met de vestigingsmanagers. In IJmond is er een overleg met de vestiging IJmond en de bewonerskern IJmond, in ZuidKennemerland is dit een gecombineerd overleg van de vestigingen Noord en Zuid met de Bewonerskern Zuid-Kennemerland en de huurdersvereniging Heemstede. Naast de voortgangsrapportages worden specifieke onderwerpen als wijzigingen in het woonruimteverdeelsysteem, voorstel tot verkoop, voortgang projecten, leefbaarheidsprojecten, onderhoudsbegroting en wijkcontracten besproken.

Betrokkenheid van bewoners bij projecten Plannen voor de aanpak van woningen worden in samenwerking met de betrokken bewoners gemaakt. Ook bij de uitvoering is men betrokken. Dit verbetert de kwaliteit van het eindproduct. Gezien de grote hoeveelheid projecten die het afgelopen jaar voorbereid of uitgevoerd werden, is een volledige opsomming van overlegsituaties niet opportuun. Op zich is de constatering belangrijk en veelzeggend dat bij alle elders in dit jaarverslag genoemde sloop/nieuwbouwprojecten en groot onderhoudsprojecten bewonerscommissies actief betrokken waren bij de voorbereiding en de begeleiding van de uitvoering.

Klantenpanels en bewonerstevredenheidsonderzoek Vanwege de KWH-meting zijn er geen klantenpanels gehouden. Wel zijn de gewone after sales enquetes afgenomen. De resultaten van de after sales enquetes zijn over het algemeen goed tot zeer goed te noemen. In 2007 zijn geen vragenlijsten verzonden met betrekking tot de opgeleverde nieuwbouw. De complexen Slachthuisstraat en Delftstraat werden in het laatste kwartaal opgeleverd. De nieuwe bewoners worden in 2008 geënqueteerd.

26

Aan de besturen van de Verenigingen van Eigenaren is een vragenlijst gestuurd. Over het algemeen zijn de besturen positief over de dienstverlening in het kader van de beheerovereenkomst. Uit de reacties komt echter ook naar voren dat het uitspreken van de wederzijdse verwachtingen belangrijk is om teleurstellingen en onbegrip te voorkomen. Met de individuele besturen zijn de specifieke aandachtspunten besproken en zijn waar nodig aanvullende afspraken gemaakt.

Geschillencommissie In 2007 is er bij de geschillencommissie één zaak ingediend. Het geschil betrof een verschil van inzicht over de kwaliteit van de constructie van het dak. Dit probleem is na de oplevering al meerdere malen door Pré Wonen behandeld en beoordeeld, maar niet tot een voor de klant gewenst resultaat is gekomen. In de uitspraak in oktober stelde de commissie de klant in het gelijk. Pré Wonen heeft zich na die uitspraak ingezet om tot een voor de klant bevredigende oplossing te komen. Er is een aanpassing aangeboden, maar (nog) niet geaccepteerd. Helaas is deze zaak nog niet opgelost.

Informatieverstrekking Ter informatie van de bewoners over de ontwikkelingen binnen de organisatie werd een bewonersblad uitgebracht. Hiervan zijn in het verslagjaar vier nummers uitgekomen. Om de bewonersparticipatie een extra steun in de rug te geven, is in het blad ruimte gecreëerd voor de Bewonerskernen om eigen pagina’s te vullen in hun Kernjournaal. Zij hebben hiervoor een eigen redactie benoemd en maken goed gebruik van deze mogelijkheid.

27

Beheer van het bezit Het beheer van het bezit van Pré Wonen is een kerntaak van de organisatie. Het beheer is niet een passieve aangelegenheid waarbij gereageerd wordt op gebreken of mutaties, maar een pro-actieve manier van werken aan een optimaal woonmilieu in de wijken waar Pré Wonen haar woningen beheert. Voor de bewoner is er één loket, de vestiging in het gebied waar zijn of haar woning staat.

Voorraadbeleid Met een gedifferentieerd huurbeleid, de aan- en verkoop van huurwoningen, sloop en vervanging, nieuwbouw, woningverbetering, een gedifferentieerd onderhoudsbeleid, woonruimteverdeling en wijk- en buurtbeheer kan een corporatie de omvang en samenstelling van de woningportefeuille in de gewenste richting sturen. De gemaakte keuzen en aanvullende analyses leiden uiteindelijk tot de concrete aanpak van wijken, woonomgeving, complexen en woningen. Deze concrete aanpak wordt vastgelegd in het voorraadbeleid, wijkvisies en complexbeleidsplannen. In 2007 is het WoOn 2006 gepresenteerd. Dit landelijke onderzoek is een vervolg op het Woonbehoefteonderzoek en beoogt de woonwensen en woonomstandigheden in kaart te brengen. Samen de gemeente Haarlem en de overige Haarlemse woningcorporaties is de opdracht gegeven om voor de gemeente Haarlem een zogenaamde ‘oversampling’ te maken. Dat betekent dat voor de gemeente Haarlem en een aantal wijken betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden over de woningmarkt. Deze kernpublicatie zal in februari 2008 verschijnen. Pré-wijken zijn wijken waarin Pré Wonen een belangrijke vastgoedpositie heeft. Pré Wonen heeft voor alle 11 Pré-wijken een wijkvisie opgesteld. Deze wijkvisies bestaan uit de volgende 4 onderdelen: • een wijkbeschrijving inclusief een sociaal-economische analyse • een woningbestandsanalyse • ambities voor de wijk • de strategieën per complex Pré Wonen is actief in de herstructurering van de Haarlemse wijken Delftwijk, Parkwijk, Slachthuisbuurt en Europawijk-Zuid, alsmede in de herstructureringswijken Kuenenplein en Plantage in Beverwijk. Eind 2006 is besloten dat Pré Wonen gaat deelnemen aan een landelijk initiatief om een regionale leefbaarheidsmonitor te ontwikkelen, welke specifiek ingezet zal worden om de leefbaarheidsproblemen in deze aandachtswijken te monitoren. Dit heeft ertoe geleid dat voor de gemeente Haarlem eind 2007 de Leefbaarheids- en Veiligheidsmonitor is verschenen. Het onderzoek is op buurt- en wijkniveau uitgevoerd en de resultaten zijn per stadsdeel gebundeld. De uitkomsten worden onder meer gebruikt bij de aanpak leefbaarheidsproblematiek op buurt- en wijkniveau. Voor het eerst is ook een vragenblok opgenomen over het functioneren van de woningcorporaties op het terrein van leefbaarheid en veiligheid. Uit de respons blijkt dat men het meest tevreden is over de bereikbaarheid van de corporaties voor meldingen van klachten over veiligheid en overlast. De opzet voor een leefbaarheidsmonitor voor de gemeente Beverwijk heeft wat meer tijd gevraagd. Het is de verwachting dat het onderzoek in februari 2008 van start zal gaan.

28

In Delftwijk werken de drie Haarlemse corporaties samen met de bewoners en de gemeente aan de planvorming op basis van de gezamenlijke wijkvisie. De bewoners worden op verschillende manieren betrokken bij de herstructurering van de wijk. Op projectniveau voert de eigen corporatie overleg met de bewoners. Delftwijk breed is er Delftwijk Leeft van waaruit verschillende leefbaarheidsprojecten worden uitgevoerd. Ook organiseert deze groep themabijeenkomsten. Delftwijk Forum is een klankbordgroep voor bewoners en gebruikers van Delftwijk. Tweemaal per jaar is er een bijeenkomst. In 2007 is een zeer interactieve bijeenkomst met jongeren geweest. De jongeren worden nu directer betrokken bij zaken die hen aangaan, voor alle partijen een goede zaak. Begin 2006 hebben Pré Wonen en de overige Haarlemse corporaties samenwerkingsovereenkomsten getekend voor de ontwikkeling van een wijkpark, een nieuw winkelcentrum en een woningbouwproject aan de Slauerhoffstraat. De samenwerkingsafspraken maken het mogelijk om de wijk samenhangend en slagvaardig te vernieuwen. Zo komt er een omvangrijk nieuwbouwprogramma, waarvan Pré Wonen circa 660 woningen zal gaan bouwen. Daarnaast kunnen de Haarlemse corporaties samen tussen de 300-400 woningen ontwikkelen op het Delftplein. Ook de woonomgeving gaat op de schop. De corporaties ondersteunen de gemeente Haarlem met een bijdrage van € 7 miljoen voor het opknappen van de omgeving. Daarnaast komt er een mooi park in het centrum van de wijk waar ook de corporaties nog eens € 2,5 miljoen aan bijdragen. In Europawijk-Zuid zijn Pré Wonen en Woonmaatschappij de belangrijkste eigenaren. Hier wordt de ontwikkeling gecoördineerd door een gemeentelijke projectleider. De herstructureringsingreep in Europawijk-Zuid verschilt van die in Delftwijk. De opgave voor Pré Wonen is in de herstructurering in deze wijk de sloop van 184 woningen. In de wijk zijn er mogelijkheden om in totaal zo’n 250 woningen te bouwen (inclusief vervangende nieuwbouw). Bijna 500 woningen zijn door groot onderhoud behoorlijk opgeknapt. Verder zijn de herinrichting van de openbare ruimte en het vergroten van het aandeel eigen woningen belangrijke elementen in de wijkvisie. Ook het naoorlogse deel van de Slachthuisbuurt langs de Schipholweg is een herstructureringsgebied waar de drie Haarlemse corporaties in samenwerking met gemeente en bewoners plannen ontwikkelen. Hierbij zullen de verouderde portieketagewoningen naar verwachting worden vervangen. In aansluiting op de ontwikkeling van een stedenbouwkundige visie, is in opdracht van de drie Haarlemse corporaties, veel aandacht besteed aan het structureren van de samenwerking waarbij realisatie en beheer van de woonomgeving (wijkinfrastructuur) zo mogelijk door de corporaties zal worden overgenomen. In 2007 heeft Pré Wonen met de aankoop van een locatie (Kwikfit), een strategisch aankoop gedaan in het kader van de herstructurering Slachthuisbuurt. Naast bovengenoemde initiatieven op het gebied van projecten is er veel aandacht voor wijkversterking en leefbaarheid. De corporaties spannen zich gezamenlijk in om een school te verwerven en deze opnieuw in te richten als een soort brede school. Ook initiatieven vanuit de wijk (bv. boksles voor jongeren) worden door de corporaties ondersteund. In Beverwijk wordt samen met de gemeente voor gebieden waar sprake is van grootschalige herstructurering een Gebiedsvisie opgesteld. Twee gebieden waarover momenteel overleg plaatsvindt zijn de Plantage en het Kuenenplein. De gebiedsvisie Plantage 2020 is in 2007 uitgewerkt tot op het niveau voor een document gereed voor besluitvorming. Samen met een Klankbordgroep, bestaande uit bewoners,

29

winkeliers en omwonenden, de Gemeente Beverwijk en collegacorporatie WoonopMaat is in goed overleg de visie tot stand gekomen. Gezien het beperkte bezit van WoonopMaat wordt overlegd over herverkaveling van bezit, teneinde een optimale invulling en werkwijze te realiseren. Begin 2007 is de start met de uitgangspunten op een informatieavond voor bewoners besproken. Na bestuurlijke overeenstemming zal waarschijnlijk in maart 2008 hierop een vervolg komen. De officiële inspraak zal daarna van start gaan. De gebiedsvisie Kuenenplein en omgeving betreft een groter gebied en ligt voor een groot gedeelte later in de tijd. Afgesproken is eerst de Plantage af te ronden en daarna het Kuenenplein op te pakken. Voor gedeelten waar Pré Wonen op korte termijn herstructurering wil doorvoeren, worden aparte stedenbouwkundige randvoorwaarden gesteld. In samenwerking met WOONopMAAT wordt de herontwikkeling van het Stationsgebied en Wijkerbaan/Büllerlaan onderzocht. Beide omvangrijke projecten maken deel uit van het programma Vitale Stad in Beverwijk. De corporaties worden ontwikkelaar van het gebied Wijkerbaan, waardoor de verhuizing van het stadskantoor mede mogelijk wordt gemaakt. De bedoeling is dat de corporaties tevens participeren in de ontwikkeling van een stedelijk zorgcentrum met woningen in het Stationsgebied.

Sociaal beheer en leefbaarheid ‘Beheer en leefbaarheid’ en ‘bouwen en transformeren’ zijn de kernthema’s van de beleidsnota Betrouwbaar & Betrokken. Het als een eenheid formuleren van beheer en leefbaarheid geeft de centrale plaats aan, die het werken aan het instandhouden of verbeteren van de leefbaarheid in de gebieden waar Pré Wonen actief is, inneemt. Werken aan leefbaarheid houdt in dat de organisatie ervoor kiest dicht bij de bewoners te staan. Dit heeft invulling gekregen in het werken met wijkteams. Een wijkteam bestaat uit een woonconsulent, een opzichter, een wijkconsulent en een administratief medewerker verhuur. Door alle taken en verantwoordelijkheden in het dagelijks beheer bij het wijkteam neer te leggen, is een directe en korte lijn ontstaan tussen de individuele bewoner en de medewerkers van Pré Wonen die verantwoordelijk zijn voor het gebied waarin deze bewoner woont. Het wijkteam is verantwoordelijk voor het sociaal beheer, de veiligheid, de leefbaarheid en het dagelijks onderhoud in een duidelijk afgeperkt gebied. Omdat de klanten van Pré Wonen in hun omgeving met meer instellingen te maken hebben, is een logische vervolgstap dat er gezocht wordt naar mogelijkheden om samen te werken met de instellingen die in de buurten actief zijn. Het werken aan een gemeenschappelijke verantwoordelijkheid voor de wijk en het bevorderen van het zelforganiserend vermogen van wijkbewoners zijn belangrijke doelen. Zorgen voor prettig wonen in een betaalbare woning is immers veel meer dan alleen aandacht voor de woning. Pré Wonen voelt zich ook medeverantwoordelijk voor de woonomgeving, het gevoel van veiligheid en het gevoel van geborgenheid in de eigen sociale omgeving. Dit brede gebied wordt aangeduid met de term leefbaarheid. In de samenwerking met bewoners, gebruikers, gemeente en andere betrokkenen kunnen actief kansen worden gecreeerd en belemmeringen weggenomen om mensen zich individueel te laten ontwikkelen.

Algemene maatregelen inzake sociaal beheer, leefbaarheid en veiligheid De maatregelen inzake sociaal beheer, leefbaarheid en veiligheid hangen zo nauw met elkaar samen dat een onderscheid niet zinvol is. Algemene maatregelen bij Pré Wonen zijn:

30

• • • •

• • • • • • • • • • • • •

afsluiting van de entrees van portieketagewoningen en deze voorzien van een spreek/luisterinstallatie afsluiting van achterpaden het aanstellen van buurtbeheerders in samenwerking met collegacorporaties het overleg in de sociale teams met gemeenten, maatschappelijke organisaties en collegacorporaties om oplossingen te vinden voor overlastsituaties, vervuilingen e.d. het samenwerken met de politie bij de aanpak van overlast door hangjongeren het samenwerken met een gebiedsgebonden agent bij huisbezoeken het samen met bewonerscommissies opstellen van schoonmaakprogramma’s en leefregels het steunen en faciliteren van digitale trapvelden (door bewoners geleide internetcafés met computers en opleidingen) het steunen en faciliteren van buurtgebonden bewonersactiviteiten in buurtontmoetingsruimten het samen met bewoners, politie en gemeente houden van buurtschouwen het organiseren van lentefrisdagen in buurten laatste kansbeleid bij mensen die uit hun woning gezet zijn preventieprojecten ter voorkoming van huisuitzettingen het meewerken aan schoonmaakprogramma’s met ‘taakgestraften’ het opnemen van het realiseren van een aantrekkelijke en veilige woonomgeving in het programma van eisen bij nieuwbouw het betrekken van de woonomgeving bij de uitvoering van het reguliere onderhoud het leveren van een substantiele bijdrage in de kosten die voor rekening van de gemeente Haarlem komen bij de aanpak van de woonomgeving in herstructructureringsgebieden (Transformatieovereenkomst).

Nieuwe of bijzondere activiteiten in 2007 Wijkversterking Tijdens het Aedes-congres van november 2006 kwam nogmaals aan de orde dat de overheid meer verwacht van de woningcorporaties op het gebied van investeringen in leefbaarheid. In Aedes-verband hebben de corporaties onderling afgesproken om de komende jaren meer te gaan investeren in de wijken. Voor Pré Wonen is wijkversterking niet nieuw, maar gegeven de ontwikkelingen in de wijken, wel aanleiding om dit speerpunt van beleid te intensiveren. Dit betekent concreet dat Pré Wonen in 3 pilotwijken in samenwerking met bewoners, gemeente, scholen, zorg- en welzijninstellingen gaat bekijken wat nodig is in de betreffende wijk. Het gaat hier om de volgende wijken: Kuenenplein/Plantage (Beverwijk), Parkwijk en Meerwijk (Haarlem). Om de ontwikkelingen in deze wijken actief te ondersteunen heeft Pré Wonen in 2007 3 extra wijkconsulenten aangetrokken. Op basis van een wijkmonitor, samengesteld uit diverse bronnen waaronder de leefbaarheidsmonitor voor Haarlem, is de situatie in de 3 pilotwijken in kaart gebracht. Samen met diverse belanghebbenden zal gewerkt worden aan een wijkontwikkelingsplan dat het uitgangspunt vormt voor concrete acties op de onderstaande terreinen a) De fysieke kwaliteit van woon- en leefomgeving b) De sociale kwaliteit van woon- en leefomgeving c) De economische positie en kansen van de buurtbewoners d) Recreatie / vrije tijdsbesteding

31

Een greep uit de overige activiteiten op het gebied van sociaal beheer, leefbaarheid en veiligheid: • In diverse wijken zijn lentefrisacties, buurtschouwen, zomerzonacties en bollenplantdagen georganiseerd. • Er is geparticipeerd in de organisatie van Sint Maartenoptochten en festivals. • Delftwijk Forum: klankbordgroep met Delftwijkers, corporaties, gemeente, wijkraad en betrokkenen over onderwerpen die aandacht behoeven tijdens herstructurering. • Extra uitgebreide viering van de oplevering van de woningen aan Plantage na een grondige renovatie. Het opleverfeest is in overleg met Pré Wonen door de winkeliers georganiseerd. • De financiering voor het project Kamers met Kansen is in 2007 rondgekomen. In dit project worden jongeren in het wonen begeleid in hun laatste stap naar zelfstandigheid. Om nog dit jaar te kunnen starten is ervoor gekozen eerst de praktijkruimte geschikt te maken voor bewoning door twee jongeren. In 2008 volgt dan het woonhuis voor 3 jongeren. • In de Slachthuisbuurt zijn in het kader van het project Kan Wél verschillende projecten gestart. In samenwerking met Elan Wonen en Woonmaatschappij is Kan Wél opgestart met als doel initiatieven van bewoners te ondersteunen en op deze wijze de betrokkenheid van bewoners bij hun buurt te stimuleren. • Het informatiecentrum Delftwijk Vernieuwt is geëvalueerd; er is een officemanager benoemd (wijkconsulent), de openingstijden zijn gewijzigd naar tweemaal een middag en eenmaal een morgen en aan de werkgroep communicatie is gevraagd voorstellen te doen voor promotie van het centrum. • In februari 2007 is het KIP-project van start gegaan. Dit Kunst In Portieken-project is een gezamenlijk initiatief van de drie corporaties, de wijkraad Boerhaavewijk, MCS (multicultureel Schalkwijk) en de bewonerscommissie Professorenbuurt van Pré Wonen. Het project is ondersteund door Radius. Het project is bedoeld om de kinderen meer te betrekken bij hun woonomgeving.

Overlast Overlast is een belangrijke bron van ergernis. Veel overlast wordt tussen de huurders onderling opgelost. In de gevallen dat het niet lukt, kan Pré Wonen een rol vervullen. Pré Wonen geeft aan de oplossing van overlastklachten een hoge prioriteit. Beseft moet echter worden, dat de mogelijkheden om daadwerkelijk in te grijpen te beperkt zijn om een goed resultaat te kunnen garanderen. Toch is de ervaring, dat het structureel aanspreken van de overlastveroorzaker en de inzet van mogelijke juridische middelen in veel gevallen leidt tot een beëindiging van de overlast. In Ijmond zijn er in 2007 in totaal 93 klachten ingediend, daarvan zijn er eind 2007 nog 24 in behandeling, In Haarlem zijn er bijna 300 klachten ingediend waarvan er eind 2007 nog 22 in behandeling zijn. In 2007 zijn ten gevolge van overlast 5 woningen ontruimd.

Woonfraude Er zijn verschillende soorten woonfraude te onderscheiden. Allereerst is er het onrechtmatig gebruik van de woning en ten tweede kan er sprake zijn van onrechtmatige bewoning. Onrechtmatig gebruik doet zich bijvoorbeeld voor wanneer iemand een bedrijf voert vanuit een woning of wanneer iemand een wietplantage heeft. Bij onrechtmatige bewoning verhuurt een huurder zijn woning door aan iemand anders (onderhuur). In 2007 heeft Pre Wonen samen met andere belanghebbenden in het werkgebied zogenaamde hennepconvenanten getekend. Met deze convenanten hebben Politie,

32

Openbaar Ministerie, NUON, de gemeenten en de corporaties de aanpak van hennepkwekerijen vastgelegd. Zo wordt er tussen de instanties/bedrijven zoveel mogelijk informatie uitgewisseld en is afgesproken dat er altijd een ontruimingsprocedure volgt. In Haarlem is gestart met het project “Bestrijding onderhuur”. Ook in Beverwijk zijn in dit kader afspraken met de gemeente gemaakt. Onderhuur is een illegale verhuring buiten de woonruimteverdeling om. Door onderhuur wordt het aanbod van huurwoningen lager waardoor woningzoekenden worden benadeeld. Aan het einde van het jaar resteerden nog 32 niet afgehandelde onderhuurzaken. Bij veel zaken die zijn afgehandeld is gebleken dat het of geen onderhuur was of dat de onderhuur is beëindigd. Soms gebeurde dit doordat de huurder de huurovereenkomst heeft beëindigd, soms ook doordat de onderhuurder door de huurder uit de woning is gezet. Lange tijd is de onderhuur aangepakt op basis van incidentele meldingen. In 2008 zal dit meer pro-actief worden aangepakt, waarbij ook de gemeente Haarlem nadrukkelijk betrokken zal worden.

Aanpak huurachterstanden Huurachterstanden zijn een voortdurende bron van zorg voor zowel woningcorporaties als bewoners. Pré Wonen vormt hierop geen uitzondering. Voor wie zich realiseert dat de maandelijkse huur in de meeste gezinnen de grootste uitgavenpost is, wordt duidelijk hoe moeilijk het is om huurachterstanden weg te werken. Snel reageren, een persoonlijke benadering en gebruik maken van alle mogelijke deskundigheden zijn de middelen om huurders te behoeden voor achterstanden die uiteindelijk kunnen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Toch is Pre Wonen er in 2007 niet in geslaagd de dalende trend van de afgelopen jaren door te zetten. In 2007 is er een stijging geweest, zowel van percentage huurachterstand als van het aantal uitzettingen. Het is een bron van zorg dat deze trend optreedt. Temeer daar er intensief wordt getracht mensen met een betalingsprobleem in een vroeg stadium te helpen. Zelfs als na het voortraject de rechter ontruiming heeft toegewezen, blijkt dat nog in 58% van de gevallen een regeling kon worden getroffen.

Jaar

% huur achterstand

totaal aantal uitzettingen

2007

2,9%

1

43

2006

2,0%

34

2005

2,1%

38

2004

2,3%

46

2003

2,3%

40

1

Vanaf het verslagjaar 2007 zijn in dit percentage de actieve en niet-actieve huurders van alleen het eigen bezit van Pre Wonen opgenomen. Voorheen werden ook nog beheercomplexen meegerekend.

33

Onderhoud Technisch beheer Onder het technisch beheer verstaan we het geheel van technische en daarmee samenhangende organisatorische activiteiten dat gericht is op het onderhouden en aanpassen van het bezit (woningen en omgeving).

Dagelijks (technisch) beheer Het dagelijks beheer wordt geheel door de afdeling Woondiensten afgehandeld. Hier werken ook de vaklieden, die de uitvoering deels voor hun rekening nemen. Het is een belangrijk onderdeel van de dienstverlening. Dagelijks beheer valt uiteen in reparatieonderhoud en het onderhoud bij mutatie. Complexmatig groot onderhoud heeft zich de laatste decennia steeds meer beperkt tot werkzaamheden aan het casco van de woningen. De binnenwerkzaamheden aan douche, toilet en keuken zijn facultatief of worden niet uitgevoerd. Deze verbeterslag wordt gemaakt bij mutatie. Zo wordt de overlast voor bewoners beperkt en worden geen eigen verbeteringen van de bewoners teniet gedaan. Het gevolg is een stijging van de kosten van mutatieonderhoud. Ook het reparatieonderhoud heeft met hetzelfde mechanisme te maken. Het niet uitvoeren van collectief onderhoud vermindert de noodzaak ervan immers niet. Een tweede kostenverhogende factor is het gewenste kwaliteitsniveau. Dit is met de jaren flink gestegen. De kosten van het dagelijks beheer zijn als volgt:

Jaar

2004

2005

2006

2007

Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Totaal

3.574 2.687 6.261

4.221 3.886 8.107

4.971 4.822 9.793

5.433 6.308 11.741

(bedragen x € 1.000) Per 1 april 2005 is het Pré Woonpakket geïntroduceerd. Hieronder wordt het onderhoud verstaan dat juridisch gezien de verantwoordelijkheid is van de huurder. Tegen betaling van een maandelijkse bijdrage neemt Pré Wonen deze verantwoordelijkheid van de huurder over. In 2007 hebben zich per saldo 451 nieuwe deelnemers opgegeven voor het Pré Woonpakket, waardoor het totaal aantal deelnemers eind 2007 uitkwam op 9.555 deelnemers. Het serviceonderhoud wordt grotendeels door de eigen vaklieden uitgevoerd.

Gepland (technisch) beheer Hieronder worden alle voorzienbare en planbare activiteiten begrepen die gericht zijn op het handhaven of realiseren van de gewenste kwaliteit van bouwdelen en elementen in een woning, een gebouw of de woonomgeving. Gepland beheer valt uiteen in instandhoudingsonderhoud, kwaliteitsonderhoud en verbeteringen. Bij instandhoudingsonderhoud gaat het om activiteiten waarvan de noodzaak op basis van conditiemeting wordt aangetoond aangevuld met de wettelijk verplichte maatregelen. Een goed voorbeeld hiervan is het periodieke schilderwerk. Jaarlijks wordt voor het opstellen van de technische meerjarenplanning ten minste 1/3 van het bezit door de afdeling vastgoedbeheer geïnspecteerd. In 2007 zijn 103 (79 geheel en van 24 stuks alleen het

34

buitenschilderwerk) complexen geherinspecteerd. Daarnaast zijn 2 complexen nieuwbouw volledig geïnventariseerd en geïnspecteerd. Bij kwaliteitsonderhoud worden er verbeteringen uitgevoerd zonder huurverhoging. Hierbij valt te denken aan het aanbrengen van (extra) verlichting in achterpaden of trappenhuizen maar ook het aanbrengen van extra elektragroepen inclusief extra aansluitpunten voor apparatuur of verhogen van inbraakwerendheid van kozijnen tot politiekeurmerkniveau. In 2007 waren 923 woningen gelabeld met het certificaat veilig wonen. De uitvoering van het gepland beheer wordt door de afdeling Vastgoedbeheer opgedragen aan derden. De voorbereiding van de werkzaamheden en het toezicht op de uitvoering worden vrijwel geheel in eigen hand gehouden. Tijdens de voorbereiding is overleg met en/of informatie aan bewoners(commissies) een belangrijk onderdeel. Ook worden er informatiebijeenkomsten voor bewoners georganiseerd. Op het gebied van de arbeidsomstandigheden is in 2007 wederom aandacht besteed aan richtlijnen voor dakveiligheid. Er is opdracht gegeven om risico- en evaluatierapporten op te stellen. In 2008 zullen op basis van deze rapporten in 16 complexen permanente veiligheidsvoorzieningen worden aangebracht. EPBD Bij de uitvoering van planmatig onderhoud besteedt Pré Wonen extra aandacht aan duurzaamheid. Standaard worden een aantal additionele maatregelen al uitgevoerd. In 2007 zijn van alle complexen in het kader van de Europese richtlijn EPBD de energetische gegevens verzameld. De verzamelde gegevens kunnen verbonden worden aan het strategisch voorraadbeleid en het milieubeleid. 2008 zal benut worden om verdere strategische keuzes te maken en inhoud te geven aan het hoofdstuk energiebesparing van het Antwoord aan de Samenleving. Met betrekking tot de gasveiligheid en een comfortabel binnenmilieu worden jaarlijks in een aantal complexen saneringsmaatregelen uitgevoerd. De maatregelen bestaan uit het vervangen van de openverbrandingstoestellen door gesloten toestellen. Daarnaast wordt de ventilatie en luchttoetreding in de woningen in dit kader verbeterd. Doelstelling is dat alle woningen in 2011 minimaal voldoen aan de bouwregelgeving en daarom gestreefd wordt alle open verbrandingstoestellen te saneren. Van de ruim 3100 keukengeisers per 1-1-2004 zijn er eind 2007 nog 650 overgebleven. Naar verwachting wordt de doelstelling vanwege het doorgaan met sanering en sloopnieuwbouw gehaald. Groot onderhoud Het groot onderhoud omvat grotere ingrepen in woningen en de woonomgeving die complexmatig worden aangepakt. In het algemeen kunnen bewoners gelijktijdig met de onderhoudswerkzaamheden verbeteringen aan de woning laten uitvoeren. Bij het opstellen van groot onderhoudsplannen worden bewonersvertegenwoordigers betrokken. Per project wordt een projectteam ingesteld. Dit bestaat uit de projectleider en de projectbegeleider van de afdeling Vastgoedbeheer en de wijkconsulent van de vestiging Woondiensten. De technische voorbereiding en controle van het groot onderhoud is geheel in handen van de afdeling Vastgoedbeheer.

35

Per 31 december 2007 waren de volgende projecten in voorbereiding, in uitvoering, afgerond/nazorg of gereed: Project Complex Aantal Type Fase Nummer Woningen woningen Beverwijk Kaapstraat

034

67

e.g.

Voorbereiding

Amstelstraat Haarlem

100

207

e.g.

Uitvoering

Rollandstraat

242

74

e.g.

In uitvoering

Oltmansstraat

266

75

e.g.

Voorbereiding

Meidoornplein

354

100

e.g.

Gereed

Rousseaustraat Heemstede

451

192

galerij

Romeinlaan

553

99

e.g.

Gereed

555/560

92 906

e.g.

Gereed

Berken/Eikenlaan e.o. Totaal

Overzicht uitgaven gepland technisch beheer: Jaar Instandhoudings- en Verbetering kwaliteitsonderhoud 2007 13,2 miljoen 4,0 miljoen Jaar Planmatig onderhoud Groot onderhoud 2006 2005 2004

€ 10,8 miljoen € 12,8 miljoen € 14,9 miljoen

€ 6,3 miljoen € 4,0 miljoen € 4,5 miljoen

Voorbereiding

Totaal 17,2 miljoen Totaal € 17,1 miljoen € 16,8 miljoen € 19,4 miljoen

De begrote uitgaven voor planmatig en groot onderhoud in 2008 zijn van een gelijk niveau met 2007.

36

Het verhuren van woningen Binnen het werkgebied van Pré Wonen is er structureel sprake van een veel kleiner aanbod van woningen dan de vraag ernaar. In een dergelijke onevenwichtige markt is een vorm van regulering van de verdeling nodig. Met deze regulering wordt de toewijzing beïnvloed. Het tekort aan woningen blijft echter bestaan. Pré Wonen is actief in twee, kunstmatig van elkaar gescheiden woningmarktregio’s. Pré Wonen is een voorstander van een open woningmarkt, zonder kunstmatige scheiding. In deze zin is de openstelling van de Haarlemmermeer voor de bewoners van ZuidKennemerland een stap vooruit. Bovendien is gebleken dat de openstelling geen bedreiging heeft gevormd voor de positie van de woningzoekenden in Zuid-Kennemerland. Pré Wonen pleit ervoor om ook de schotten tussen de IJmond en Zuid-Kennemerland te slechten. Over de verdeling van woningen zijn regionale afspraken gemaakt met gemeenten en andere verhuurders. Het bezit van Pré Wonen is verdeeld over twee regio’s, Zuid-Kennemerland en IJmond. Voor beide regio’s gelden verschillende systemen voor de verdeling van de woningen.

IJmond De woningen van Pré Wonen in Beverwijk worden te huur aangeboden volgens de woonruimteverdelingsafspraak die geldt voor de regio IJmond (Beverwijk, Heemskerk en Uitgeest). Per 1 april 2003 wordt hiervoor een optiesysteem gehanteerd dat in 2005 is geëvalueerd. De belangrijkste conclusie in het evaluatierapport is dat het optiemodel voldoet en dat er geen verdringing van groepen woningzoekenden plaatsvindt. Wel zijn er in het systeem diverse verbeteringen te realiseren waarvan de belangrijkste is dat de inschatting van de wachttijd goed en actueel moet zijn. In het Bestuurlijk overleg, aangevuld met de gemeente Uitgeest en woningcorporatie De Wonerij, is het rapport “Verbeteringen Optiemodel” besproken en met een aantal wijzigingen vastgesteld. Het vastgestelde rapport heeft als input gediend om de verbeteringen te gaan doorvoeren. Eind 2007 is hier op het gebied van aanpassingen in de automatiseringsystemen en communicatie naar de woningzoekenden vervolg aan gegeven.

Zuid-Kennemerland De woningen van Pré Wonen in Haarlem, Bennebroek en Heemstede worden te huur aangeboden volgens de woonruimteverordening die geldt voor alle gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland. Hier wordt de zoekduur gebruikt om te bepalen aan wie de woning wordt aangeboden. In 2005 is gestart met een proces van herijking van het systeem. In 2006 heeft dit proces geleid tot de conclusie dat er meer bemiddelingsruimte voor de corporaties dient te komen.

Convenanten Eind januari 2007 hebben corporaties en gemeenten het nieuwe convenant woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland getekend. De corporaties krijgen de ruimte om 30% van de vrijgekomen woningen via eigen bemiddeling toe te wijzen. De resterende 70% wordt via het standaard woonruimteverdeelsysteem toegewezen. De uitvoering van de bemiddeling van deze overige 70% van de vrijkomende woningen geschiedt door de Stichting Woonservice Kennemerland, een gezamenlijke uitvoeringsorganisatie van vijf in ZuidKennemerland werkzame corporaties, waaronder Pré Wonen. Woonservice is ontstaan vanuit de Woningwinkel.

37

In maart is het Hennepconvenant met de gemeente Haarlem getekend. Met dit convenant hebben Politie, Openbaar Ministerie, NUON, de gemeente en de corporaties de aanpak van hennepkwekerijen vastgelegd. Zo wordt er tussen de instanties/bedrijven zoveel mogelijk informatie uitgewisseld en is afgesproken dat er altijd een ontruimingsprocedure volgt. In juni zijn er twee convenanten getekend: het Convenant Wonen met daarbij de Transformatieovereenkomst Haarlemse Woonwijken door de Haarlemse corporaties en de gemeente en het hennepconvenant met gemeenten Bennebroek, Heemstede, Bloemendaal en Zandvoort.

Mutaties In 2007 kwamen er bij Pré Wonen in totaal 1.200 woningen voor verhuur beschikbaar. Hiervan waren 168 woningen nieuwbouw en zijn 1.032 woningen opnieuw verhuurd. Hieronder wordt het aantal mutaties en de mutatiegraad van de afgelopen 5 jaar weergegeven: Jaar Aantal mutaties Mutatiegraad 2003

1.173

8,6%

2004

1.116

8,3%

2005

1.506

11,1%

2006

1.330

9,8%

2007

1.032

8,0%

De mutatiegraad geeft een indicatie over de mate waarin de woningmarkt verstopt zit: hoe lager het percentage, hoe meer de woningmarkt is verstopt. De gemiddelde mutatiegraad van corporaties in Noord-Holland ligt al sinds 2000 rond de 6,5%. Daarmee scoort Pré Wonen iets beter dan de gemiddelde corporatie in Noord-Holland. De toewijzing van de woningen in 2007 is als volgt: Eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomenskwaliteitsgrens kortingsgrens

< 65 < 65 ≥ 65 ≥ 65 Totaal

laag hoog laag hoog

154 26 21 201

Tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomenskwaliteitsgrens kortingsgrens

< 65 < 65 ≥ 65 ≥ 65 Totaal

laag hoog laag hoog

27 1

28

kwaliteitsaftoppingsgrens kortingsgrens tot ≤ aftoppingsgrens 215 13 79 21 41 14 13 22 348 70

Totaal

kwaliteitsaftoppingsgrens kortingsgrens tot ≤ aftoppingsgrens 135 35 24 24 12 7 5 22 176 88

Totaal

382 126 76 35 619

197 49 19 27 292

38

Drie- en meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomenskwaliteitskwaliteitsaftoppingsgrens grens kortingsgrens kortingsgrens tot ≤ aftoppingsgrens < 65 laag 12 145 39 < 65 hoog 34 55 ≥ 65 laag 3 1 ≥ 65 hoog Totaal 12 182 95

Totaal

196 89 4 0 289

Ontwikkelingen in de woningvoorraad De woningvoorraad naar leeftijd per 31 december 2007 kan als volgt worden weergegeven:

Tot 1945 1945 - 1959 1960 - 1969 1970 - 1979 1980 - 1989 1990 - 1999 2000-nu Totaal

Bennebroek 17 4% 37 8% 106 24% 48 11% 108 25% 35 8% 87 20% 438 100%

Beverwijk 208 5% 1.781 47% 1.132 30% 78 2% 5 0% 343 9% 282 7% 3.829 100%

Haarlem Heemskerk 1.899 23% 0% 1.306 16% 0% 2.438 30% 7 10% 1.022 13% 0% 608 8% 0% 539 7% 0% 275 3% 61 90% 8.087 100% 68 100%

Heemstede 175 26% 85 13% 18 3% 141 21% 63 10% 60 9% 120 18% 662 100%

Totaal 2.299 18% 3.209 25% 3.701 28% 1.289 10% 784 6% 977 7% 825 6% 13.084 100%

Naar huurprijs is de woningvoorraad per 31 december 2007 als volgt verdeeld: Bennebroek Goedkoop <= € 343,49 Betaalbaar € 343,49 € 526,90 Duur >= € 526,90 Totaal

Beverwijk

Haarlem

84

19%

1.216

32%

2.727

34%

299

68%

2.401

62%

4.927

61%

55 438

13% 100%

212 3.829

6% 100%

433 8.087

5% 100%

Heemskerk

Heemstede

Totaal

0%

107

16%

4.134

32%

50%

406

61%

8.067

61%

34 50% 68 100%

149 662

23% 100%

34

Huurbeleid 2007 In december 2006 heeft de Eerste Kamer de Wet Modernisering Huurbeleid van voormalig minister Dekker controversieel verklaard. Na het aantreden van het nieuwe kabinet is de Wet ingetrokken door minister Vogelaar. Er is dus voorlopig geen sprake van herziening van het WWS en er komt voorlopig geen verdergaande liberalisering. Minister Vogelaar presenteerde een nieuw huurbeleid waarbij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli gelijk is aan de inflatie van het voorgaande jaar. Bovendien mag de jaarlijkse huursomstijging van corporaties ook niet meer bedragen dan de inflatie. Dat betekent dat er niet meer tussen woningen gedifferentieerd mag worden in het percentage. Pré Wonen heeft in 2007 deze wettelijke maatregelen toegepast bij de jaarlijkse huurverhoging, waarbij rekening werd gehouden met besluiten bij huurverhogingen in voorgaande jaren. Het percentage huurverhoging werd op 1,1% vastgesteld met uitzondering van de woningen die voor sloop bestemd zijn of waarvoor een proces van hoogniveau onderhoud gaande is. Bij deze woningen bleef de huur ongewijzigd.

39

883 7% 13.084 100%

Huurderving De huurderving wegens leegstand is toegenomen van € 1,1 miljoen in 2006 naar € 1,9 miljoen in 2007. De verklaring hiervoor is tweeledig. Complexen die worden ontruimd om te worden vervangen worden pas uit exploitatie genomen als alle bewoners verhuisd zijn. Meer vervangingsactiviteit betekent tijdelijk meer derving. In 2007 zijn er veel complexen geweest waarbij bewoners werden uitgeplaatst. Daarnaast lokken de woonruimteverdelingssystemen strategisch gedrag uit bij woningzoekenden: men wacht tot de ‘gouden kans’ langs komt. Het gevolg is dat courante woningen soms tientallen keren aangeboden moeten worden voordat er een verhuring plaats vindt. Langere leegstand is hiervan weer het gevolg.

Bijzondere aandachtsgroepen Pré Wonen heeft aandacht voor bijzondere groepen binnen de samenleving. Veelal in samenwerking met verschillende partners worden oplossingen gezocht voor de woonbehoeften van deze groepen. Mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking Mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking worden gezien als een belangrijke doelgroep in het werk van Pré Wonen. Aan verstandelijk beperkte mensen die in voldoende mate zelfstandig en in groepsverband kunnen wonen, worden woningen verhuurd. Men woont gezamenlijk, waardoor er steun is van medebewoners. Op afstand wordt de begeleiding verzorgd door de stichtingen Philadelphia, SIG, De Hartekamp Groep, Revalidatiecentrum Heliomare en het Orthopedagogisch Zorg Centrum (O.Z.C.). Vermeldenswaard is de feestelijke ingebruikname van Ecocura, een woonvoorziening voor negen jongeren met een verstandelijke beperking. Begeleid wonen, ex-verslaafden In Haarlem worden vier woningen verhuurd aan Brijder Verslavingszorg voor de huisvesting van ex-verslaafden in een reïntegratieproject. Hierbij wordt aan ex-verslaafden aan alcohol, drugs, medicijnen of gokken de mogelijkheid geboden om beschermd, binnen de maatschappij, een nieuwe start te maken. Voor men tot het project kan worden toegelaten, heeft men eerst een periode van ontwenning in een kliniek achter de rug. Ook in Beverwijk worden woningen verhuurd onder de zogenaamde ‘zorgdak’ constructie. Daklozen met een verslavingsachtergrond mogen begeleid door het ‘no-team’ één jaar proefwonen. Slaagt de proef, dan wordt een huurcontract op eigen naam aangeboden. In 2007 is er één nieuwe zorgdakwoning verhuurd. Hiervan wordt het contract naar verwachting in 2008 omgezet in een normaal huurcontract. Uit een andere zorgdakwoning is de bewoner vertrokken. Statushouders Pré Wonen rekent het bieden van huisvesting aan statushouders (asielzoekers die toestemming hebben om in Nederland te blijven) mede tot haar taak. In de regio ZuidKennemerland zijn in 2007 12 statushouders gehuisvest. De achterstand ten opzichte van de afspraken met de gemeenten in Zuid-Kennemerland wordt gestaag ingelopen. In Beverwijk zijn in 2007 twee statushouders gehuisvest. Er is daar geen sprake van een achterstand. Ook in 2007 hebben de ontwikkelingen en de uitvoering van het landelijke asielbeleid ervoor gezorgd, dat het aantal mensen dat in Nederland een asielaanvraag indient, afneemt. Deze afname leidt tot een afname van de huisvestingsvraag van statushouders. Daarnaast is er echter de opdracht gekomen voor het huisvesten van mensen die onder de generaal pardon-

40

regeling vallen. Voor de komende twee jaar betekent dit dat er voor 200 mensen woningen beschikbaar moeten worden gesteld. Woonwagenbewoners Ook het beheer van woonwagens behoort tot de mogelijke taken van een corporatie. Van oudsher is de verhuur van deze wagens of van standplaatsen een taak geweest van de gemeentelijke overheid. Pré Wonen bezit twee standplaatsen in de gemeente Bennebroek en beheert 45 standplaatsen en 9 huurwoonwagens in de gemeente Beverwijk. In Haarlem is Pré Wonen een van de aandeelhouders in de BV Woonwagenstandplaatsen Kennemerland. Deze B.V. heeft het beheer uitbesteed aan een gespecialiseerde beheerder, Nijbod. De resultaten in het beheer voldoen aan de verwachtingen. In Beverwijk is een intentieovereenkomst getekend om te komen tot een overdracht van de woonwagens en standplaatsen. Hier verloopt het beheer van de woonwagencentra door Nijbod naar tevredenheid. Dak- en thuislozen De aanwezigheid van dak- en thuislozen is in elke grote stad een gegeven. Pré Wonen ziet ook voor de huisvesting van deze mensen voor zichzelf een rol. Het zonder meer bieden van zelfstandige huisvesting aan dak- en thuislozen is een schijnoplossing. Net als elke andere bewoner kunnen zij inschrijven op een woning, met evenveel kans om er daadwerkelijk een toegewezen te krijgen. Het probleem van deze groep is echter het onvermogen om blijvend een woning te bewonen zonder excessieve overlast voor de omgeving of het ontstaan van huurschulden. Om het aantal daklozen niet te laten toenemen, probeert Pré Wonen huisuitzetting te voorkomen. Vooral op preventief terrein zet Pré Wonen zich in voor deze groep. Deelname aan de sociale teams brengt problemen snel in beeld waardoor uitzettingen kunnen worden voorkomen. In deze sociale teams zitten alle betrokken instellingen zoals het RIAGG, de GGD, de politie, het maatschappelijk werk en de corporaties. In Haarlem werkt Pré Wonen mee in de schuldhulpverleningstrajecten die worden aangeboden door de Stadsbank. Voor de groep, waarbij deze maatregelen niet het gewenste effect hebben gehad, is er het Tweede Kans Beleid. Als aangetoond kan worden dat men na een uitzetting weer in staat is een woning naar behoren te bewonen en er bij huurachterstanden duidelijke afspraken zijn gemaakt over het aflossen van de schulden, en als deze afspraken ook daadwerkelijk worden nagekomen, dan komt men opnieuw in aanmerking voor een woning in de regio. Initiatieven zoals de hiervoor genoemde opvang van ex-verslaafden, kunnen hierbij een sleutelrol vervullen. In 2007 is Pré Wonen ook betrokken geweest bij de werkgroep Kamers met Kansen. Dit is een woon- leer- en werkproject voor jongeren die een moeilijke start hebben. In het Haarlemse Parkwijk is hiervoor ruimte gecreeerd om vijf jongeren begeleid te laten wonen. Vanaf 2007 biedt Pré Wonen samen met het RIBW, onder de naam de Herberg, huisvesting met begeleiding aan voor moeders met kinderen die voorheen in commerciele pensions werden opgevangen. In een ander deel is tijdelijke huisvesting voor ex-dak- en thuislozen die een ontwikkelingstrajcect volgen naar zelfstandig wonen. Ook oudere ex-psychiatrische patienten vinden onderdak in deze unieke woonvorm, gevestigd in het voormalige verzorgingshuis Vitae Vesper. Om ook een vervolg te hebben, stelt Pré Wonen elk jaar enkele woningen ter beschikking waar men naar kan doorstromen.

41

Wonen, welzijn en zorg Wonen, welzijn en zorg zijn grootheden die in elkaar verlengde liggen. Pré Wonen ziet dat alle drie nodig zijn om mensen prettig te laten wonen en kansen te bieden op persoonlijke ontwikkeling. Pré Wonen kiest ervoor om op alle drie terreinen actief te zijn. Wonen is en blijft uiteraard onze ‘core business’. Op de terreinen welzijn en zorg treedt Pré Wonen op als leverancier van maatschappelijk onroerend goed en als initiator en stimulator voor initiatieven waarbij het wijkniveau richtinggevend is. Zowel de landelijke als de lokale overheid stimuleert dat mensen langer zelfstandig blijven wonen. Dat geldt voor ouderen en voor mensen met beperkingen. Vanuit de verschillende ministeries komt een eenduidige boodschap: corporaties moeten meer nieuwe woningen bouwen en de bestaande bouw aanpassen voor deze categorie bewoners. Wonen en verzorgen in een intramurale instelling blijft bestaan als ultimum remedium. De overheid stimuleert dat corporaties samenwerkingsverbanden aangaan met zorgaanbieders. De zorgleveranciers krijgen dezelfde boodschap: sluit allianties met corporaties. De minister van Wonen, wijken en integratie en de staatssecretaris van volksgezondheid, welzijn en sport hebben recent hun ambities vastgelegd in het Actieplan “Beter (T)huis in de buurt”. De zorg is bij uitstek een sector die gebaat is bij continuïteit en niet bij incidentele hoogstandjes. Mensen moeten voor hun zorgvraag kunnen rekenen op een duidelijk en stabiel pakket van voorzieningen. Pré Wonen is niet in staat om zelfstandig in de zorgbehoefte van haar bewoners te voorzien. Zij wil dit ook niet. Samenwerken met organisaties die hiervan hun kernactiviteit maken, biedt veel meer mogelijkheden tot een langdurig hoog niveau van zorgaanbod. Het nastreven van een win-winsituatie is hierbij de sleutel tot succes. Pré Wonen gaat al jaren de samenwerking met verschillende aanbieders van zorg en welzijn aan. Die aanpak is succesvol. Ouderen en mensen met een beperking krijgen een keuzemogelijkheid en waarderen deze. Pré Wonen volgt met aandacht de ontwikkelingen rond de ‘Wet Maatschappelijke Ondersteuning’, die gemeenten direct verantwoordelijk maakt voor de financiering en organisatie van diverse zorg- en welzijnstaken. De risico’s van verschraling en ongelijkheid tussen gemeenten nemen toe. Om dit beleid succesvol te blijven uitvoeren is het noodzakelijk dat de gemeente de organisatie en de financiering van het welzijn continueert. In verband met extramuralisering van de zorg- langer verantwoord in zelfstandige woning leven - en de demografische ontwikkeling moet in de komende jaren rekening worden gehouden met een grote vraag naar ouderenhuisvesting. De ontwikkelingen van de vraag tot en met 2015 is voor zowel de IJmond als voor Zuid-Kennemerland in kaart gebracht door 2 onderzoeksbureau ABF. Hieruit blijkt een forse extra vraag naar zowel verzorgd wonen als naar gewone ouderenhuisvesting. De behoefte aan verpleeghuiscapaciteit verandert niet noemenswaardig; het verzorgingshuis gaat de komende jaren sterk in belang achteruit. Pré Wonen wil een wezenlijke bijdrage leveren om in de groeiende vraag te voorzien en heeft in IJmond met woningcorporaties WOONopMAAT in Heemskerk, De Wonerij in Castricum en met de Viva!Zorggroep een convenant gesloten. In dit convenant zijn afspraken gemaakt over 2

Tot verzorgd wonen worden alle accommodaties gerekend die ten minste geschikt zijn voor zorg op afroep

42

de te realiseren ouderenhuisvesting tot en met 2015. In 2007 heeft een nadere verfijning van de vraag uitvoering gekregen. Aan de hand van het in Ijmond ontwikkelde Sterrensysteem zijn de functionele kwaliteiten in de bestaande bouw en de vereiste functionaliteit met elkaar vergeleken en is een differentiatie in de vraag aangebracht. Drie gemeenten, Uitgeest, Castricum en Beverwijk, zijn in materiële zin tot het overleg toegetreden; de formalisering blijkt een lastige zaak. Uitgangspunt bij dit samenwerkingsverband, dat onder de naam Grijswijzer IJmond naar buiten treedt, is een daadkrachtige aanpak, waarbij de partners prestatieafspraken maken en deze ook monitoren. Om transparant en toetsbaar te kunnen werken is de website www.grijswijzerijmond.nl ingericht. De complete herinrichting en restyling van de website kon in 2007 nog niet gerealiseerd worden, maar gaat in het eerste kwartaal 2008 “de lucht in “. Het Wonen Welzijn Zorg Platform Zuid Kennemerland streeft naar een betere afstemming van de activiteiten van de deelnemende zorgorganisaties. De gemeente Haarlem was aanvankelijk aanjager van dit overleg, maar is gaandeweg teruggetreden. De directie van Pré Wonen zou het betreuren als de resultaten van het WWZ Platform in de kast zouden verdwijnen en heeft het initiatief overgenomen en de partijen in de regio weer bijeen geroepen. Drie bijeenkomsten in 2007 geven de bevestiging dat partijen van wonen, zorg en welzijn graag gezamenlijk verder plannen ontwikkelen. De nieuwe verhoudingen (bijvoorbeeld marktwerking in de zorg) maken het wel moeilijk om een kansrijke formule voor samenwerking te ontwikkelen. In de plannen voor nieuwbouw wordt specifiek rekening gehouden met ouderen. Zo worden nieuwe woningen zodanig ontworpen dat er een leven lang in kan worden gewoond en er ook op een verantwoorde manier zorg verleend kan worden. Hierna volgen een aantal voorbeelden die illustreren hoe ook in 2007 aan de realisatie van doelstellingen op het terrein van wonen, zorg en welzijn is gewerkt.

•

•

•

•

•

Pré Wonen verhuurt woonruimte aan een vijftal woongroepen voor senioren. Ook in 2007 is regelmatig overleg met de groepen gevoerd. Met de bewonerscommissie van de Rietkraag in Schalkwijk is verder overleg gevoerd en ondersteuning verleend. De leefgemeenschap is hiermee in rustiger vaarwater gekomen. Er zijn ontwikkelovereenkomsten aangegaan met: − de stichting indische ouderen (Athenestraat) − de stichting RIBW (Brusselstraat) Verder zijn afspraken gemaakt over vestiging in Beverwijk van een woongroep in voor mensen met een verstandelijke beperking (stichting Samen Sterk) en is kennisgemaakt met initiatiefnemers voor een Matthias-project. Het initiatief ‘De Noordketen’, dat tot doel heeft om te komen tot een betere afstemming van wonen, zorg en welzijn, heeft in 2007 verder gewerkt aan deelplannen in de pilot Delftwijk. Deelnemers aan het initiatief zijn naast de corporaties een aantal zorgleveranciers en welzijnsaanbieders. Met name de welzijnsaanbieders hebben onvoldoende kracht/armslag om een inbreng te verzorgen, hetgeen resulteert in verschraling en vertraging in de planvorming. In 2007 is het idee ontwikkeld om in nieuwbouwwoningen en bestaande woningen altijd een voorbereidingspakket voor woonhuiselectronica aan te brengen. De besluitvorming was eind 2007 nog niet afgerond.

43

•

Pré Wonen heeft in de afgelopen jaren 6 complexen aangepast op basis van de checklist Gewenste Woontechnische Kwaliteit ( GWK ). Voor nog 2 complexen is de uitvoering voorbereid. Binnen Grijswijzer Ijmond is eind 2007 een nadere classificatie vastgesteld. Het Sterrensysteem vormt de basis voor aanpassingen in de komende jaren in Ijmond. In 2008 wordt onderzocht of het Sterrensysteem zich leent voor toepassing in het hele werkgebied.

In de Broekpolder in Beverwijk wordt in 2009 een Sociaal Medisch Centrum in gebruik genomen. Hier wordt zorg en welzijn gecombineerd met wonen. Dit centrum moet een centrale functie gaan vervullen voor de gehele Broekpolder. Deelnemers hier zijn Thuiszorg, De Hartekamp Groep, Selza, de Stichting Welzijn en een zelfstandige apotheker. Na langdurige onderhandelingen met instellingen en hun financiers kon in september 2006 eindelijk een intentieverklaring (9 partijen) hieromtrent worden ondertekend. De planvorming is in 2007 nader geexpliciteerd.

“Een initiatief om Vitae Vesper in Haarlem te verhuren aan Stichting Sint Jacob is te elfder ure gestrand.” Dat schreven wij in 2006. Inmiddels is Vitae Vesper een aansprekend project van Pré Wonen en RIBW geworden op het terrein van maatschappelijke opvang. Eind 2007 kon met het RIBW ook nog een samenwerkingsovereenkomst getekend worden over de uitstroom uit De Herberg zoals Vitae Vesper nu heet. In het vorige hoofdstuk is hier uitgebreid op ingegaan. In Zuid-Kennemerland wordt er structureel samengewerkt met de Verenigde Amstelhuizen ten aanzien van het woonzorgcentrum De Roos en met de Stichting ZorgBalans ten aanzien van het complex Westerduin. De bestaande samenwerking met zorgaanbieders rond de Laan van Berlijn is in 2007 voortgezet. Bijzonder is de relatie met Stichting Sluyterman van Loo. Deze stichting is onder meer in Beverwijk actief bij het stimuleren van projecten ten behoeve van onder andere de huisvesting van senioren. Door gerichte bijdragen in de stichtingskosten maakt deze stichting het mogelijk om projecten te realiseren danwel extra kwaliteit aan projecten toe te voegen. In 2007 waren er geen concrete projecten met de stichting.

44

Mutaties in de voorraad Voor elke corporatie is een evenwichtige opbouw van het woningbezit naar aard en leeftijd belangrijk. Een goede opbouw betekent een spreiding van kosten en risico’s. Een regelmatige nieuwbouwproductie zorgt ervoor dat de differentiatie in leeftijd van het woningbezit gehandhaafd blijft. Daarnaast biedt nieuwbouw de beste gelegenheid om het woningbezit aan te passen aan de actuele vraag. Binnen het werkgebied van Pré Wonen is sloop/nieuwbouw het belangrijkste middel om tot verjonging van het woningbezit te komen. Voor grootschalige nieuwbouw is al lang geen plaats meer. De enige beschikbare locaties zijn terreinen waar scholen of bedrijven gevestigd zijn geweest. Naast sloop/nieuwbouw kan de opbouw van het bezit wijzigen door aankoop of verkoop van woningen. In 2007 is de voorraad huureenheden als volgt gemuteerd:

Per 1 januari 2007 Af: uit exploitatie genomen Af: sloop Af: verkocht Af: samengevoegd Bij: in exploitatie genomen Bij: nieuwbouw Bij: aangekocht Bij: samengevoegd Overige mutaties Per 31 december 2007

BedrijfsWoningen Kamer ruimten Garages Overig Totaal 13.338 300 136 1.475 154 15.403 -1 -1 -367 -130 -11 -3 -511 -37 -11 -48 0 7 10 17 168 112 5 43 328 4 4 0 -22 36 9 6 29 13.084 282 183 1.462 210 15.221

Gesloopt in 2007 Gedurende het boekjaar zijn er 367 woningen uit exploitatie genomen om te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Het gaat hierbij om: • 114 woningen aan de Dr. Schaepmanstraat (cpl. 265) • 192 woningen aan de P.C. Boutensstraat (cpl. 368) • 25 woningen aan de Schoollaan (cpl. 501 + 502) • 6 woning aan het Emmaplantsoen (cpl. 506) • 30 woningen aan het Wipperplein (cpl. 571). Verder zijn de 130 studenteneenheden aan de Brederodelaan (cpl. 390) uit exploitatie genomen.

Nieuwbouw in 2007 Als gevolg van nieuwbouw zijn er in 2007 in totaal 294 woningen gereedgekomen. Hiervan zijn er 168 huurwoningen in gebruik genomen. Het gaat hierbij om: • 11 woningen aan de Breestraat/Peperstraat (cpl.019) • 59 woningen in het complex De Eenhoorn (cpl.032) • 16 woningen aan de Merel (cpl. 185) • 14 woningen aan de Slachthuisstraat (cpl. 291) • 8 woningen aan de Delftstraat (cpl. 379) • 9 woningen aan het Wilhelminaplein (cpl. 527) • 29 woningen aan de Blekersvaartweg/Wasserij-Annalaan (cpl. 566) • 22 woningen aan de Van den Eijndekade (cpl. 573). Verder zijn er 112 studenteneenheden aan de Delftstraat (cpl. 379) in exploitatie genomen.

45

Vastgoedontwikkeling Préferent Projectontwikkeling B.V. verzorgt de ontwikkeling en realisatie van alle nieuwbouwen herstructureringsprojecten van Pré Wonen in de bouwopgave voor de regio’s IJmond en Zuid-Kennemerland. In het beleidsplan Betrouwbaar & Betrokken is nadrukkelijk het (nieuw)bouwen en transformeren van de voorraad als speerpunt van beleid geformuleerd. Het daaruit ontwikkelde voorraadbeleid en de uitgewerkte wijkvisies vormen de kaders voor de vastgoedontwikkeling. De gemeenten in de IJmond en Zuid-Kennemerland hebben met de provincie Noord-Holland en VROM convenanten afgesloten voor een omvangrijke bouwproductie in ieder van deze regio’s. Pré Wonen heeft daarin een substantieel aandeel. Opmerkelijk is dat de financiële omzet in (project-)ontwikkeling vergelijkbaar is met die van de woningexploitatie. Dat Pré Wonen relatief veel aan projectontwikkeling doet, blijkt ook uit de Transformatie Index van Aedex. Deze geeft aan hoeveel een corporatie, in verhouding tot de waarde van zijn totale woningportefeuille, heeft omgezet in vernieuwing en verbetering. Pré Wonen zit in deze index in de top-10. In het werkgebied van Pré Wonen is, naast het uitleggebied de Broekpolder in Beverwijk en Heemskerk, alleen nieuwbouw van enige omvang mogelijk op plaatsen waar woningen of andere gebouwen gesloopt worden. Het ruimtelijke ICT-beleid van de provincie Noord-Holland om door middel van Intensiveren, Combineren en Transformeren de woningvoorraad fors uit te breiden, wordt door Pré Wonen concreet vorm gegeven. Sprekende voorbeelden zijn: • de herontwikkeling van de Wijkerbaan met vervanging van het huidige Beverwijkse stadskantoor door zorgwooneenheden en intensivering door aanvullende nieuwbouwappartementen • woningbouw aan het Delftplein te Haarlem • de realisatie van fraaie woningbouw langs de Spaarne-oever in Haarlem op de plaats van voormalige bedrijfspanden. Voortdurend vindt er gerichte acquisitie plaats naar bouwlocaties. In totaliteit omvat de projectportefeuille van Pré Wonen voor de komende jaren een constante bouwproductie van gemiddeld circa 300 woningen per jaar. Het ontwikkelen van plannen voor nieuwbouw en herstructurering vindt tegenwoordig plaats met zorgvuldige afwegingen en afstemming op de gewenste toekomstige wijk- en bevolkingsopbouw. De verschijningsvorm van herstructurering is heel divers. Varianten zijn: • slopen en bouwen binnen de rooilijnen op eigen grond • verbeteren van het bestaande woningbestand • aan- en verkoop om een gewenste eigendomsverhouding te realiseren • met meerdere eigenaren en gemeenten herontwikkelen van een groot gebied waarbij stratenpatronen en voorzieningen worden gewijzigd en waarbij grondtransacties, al dan niet via een grondbank, plaatsvinden. De complexiteit van herstructurering lijkt wel kwadratisch toe te nemen met het aantal partijen dat bij een herstructurering betrokken is. Bij iedere herstructurering wordt een overlegvorm georganiseerd die recht doet aan het belang van alle betrokken partijen. De eerste fase van herstructurering is de initiatieffase. Dit is de fase waarin onderzocht wordt of de uitvoering van groot onderhoud danwel sloop de gewenste richting is. In deze fase is het overleg met de

46

zittende huurders van groot belang. De transformatiemanagers van Pré Wonen werken in het voortraject aan gebiedsgerichte ontwikkelingen, samen met collega’s en gemeente, in zowel Haarlem als Beverwijk. Nadat de richting is bepaald, worden in de voorbereidingsfase de plannen definitief uitgewerkt en hierna, in de uitvoeringsfase, daadwerkelijk gerealiseerd. Externe oorzaken zorgen er regelmatig voor dat de voorbereidingen en realisatie niet helemaal volgens afspraken en planning verlopen. Met name de (bouwvergunnings-) procedures leiden tot veel oponthoud en vertraging. Ondanks deze vertragingen zullen er zowel in 2008 als 2009 weer enkele honderden woningen worden gebouwd. Acquisitie om nieuwe aanvullende woningbouwlocaties te ontwikkelen, wordt bemoeilijkt door concurrentie van regionaal opererende corporaties, maar ook door de werkwijze van gemeenten om locaties bij inschrijving te verkopen teneinde nadrukkelijk voor de hoogste opbrengst te opteren. De meerwaarde van een lokaalgebonden corporatie wordt onvoldoende onderkend. Kwaliteit van project- en gebiedsontwikkeling komt daardoor onder druk te staan. Maatschappelijke doelen, die zeker ook met herstructureringsplannen zijn verbonden, blijken in die context moeilijker te verwezenlijken.

De projecten In 2007 waren er circa 700 huur- en koopwoningen in aanbouw. De grootte van de woningen varieerde van circa 41 m² (studentenwoningen in Haarlem) tot 154 m² (Piet Blomgebouw in Heemskerk). In 2008 zullen er naar verwachting circa 300 woningen worden opgeleverd. De verhouding huur/koop is in de plannen van Pré Wonen bijgesteld van 50/50 naar circa 75/25. Deze beleidswijziging is ingegeven door de doelstelling om de omvang van de vastgoedportefeuille zoveel mogelijk intact te laten en de voorraad te verjongen. Bij verkoop zal het accent meer op de bestaande voorraad liggen, waar met kleinere aantallen een groter financieel resultaat wordt geboekt. De huurprijs van de nieuwbouwhuurwoningen varieerde per complex van € 227 per maand tot € 843 per maand. Bij de nieuwbouwkoopwoningen varieerden de prijzen van € 162.000 tot € 326.000. Voor een deel komen deze prijzen uit boven de grens van € 200.000. De prijsdifferentiatie past volledig in het beleid van zowel Pré Wonen als de betrokken gemeenten, gericht op de woonbehoefte en beoogde opbouw van de woningvoorraad. Gelet op het algemene prijsniveau in deze regio is geen sprake van een uitzonderlijk segment. De totale meerjarenprojectenportefeuille heeft een omvang van circa € 700 miljoen.

47

De volgende herstructureringsprojecten zijn actueel:

Project

Indicatief

Fase

Jaar oplevering

Ingreep

Aantal nieuwe woningen Beverwijk

Galgenweg

27

Voorbereiding

2009

sloop/nieuwbouw

Burgerhartstraat

34

Voorbereiding

2009

sloop/nieuwbouw

Prinsenhof fase 1 en 2

233

Uitvoering

De Springplank

12

Oriëntatie

2011

Sloop/nieuwbouw

Dr. Schaepmanstraat

136

Voorbereiding

2009

sloop/nieuwbouw

Slauerhoff

210

Oriëntatie

2010

sloop/nieuwbouw

Voorbereiding

2010

sloop/nieuwbouw

2005/06/07/08 sloop/nieuwbouw

Haarlem

Nederlandlaan

9

Italiëlaan

132

Oriëntatie

2009

sloop/nieuwbouw

Athenestraat

16

Oriëntatie

2009

sloop/nieuwbouw

Romestraat

34

Oriëntatie

2009

sloop/nieuwbouw

Brusselstraat

18

Oriëntatie

2009

sloop/nieuwbouw

Delftplein

100

Oriëntatie

2011

sloop/nieuwbouw

Bosmanstraat

196

Initiatief

2012

sloop/nieuwbouw

Groenstrook

16

Oriëntatie

2011

Sloop/nieuwbouw

32

Voorbereiding

2007

sloop/nieuwbouw

Bennebroek

Schoollaan

48

Naast herstructureringsprojecten is Pré Wonen ook actief op nieuwe locaties. Dit in veel gevallen in samenwerking met andere partijen. Actueel zijn:

Project

Indicatief Aantal nieuwe woningen

Fase

Jaar gereed

Samen met

Aantal overig

Beverwijk

De Plataan

24

Oriëntatie

2010

Kuenenplein garage

80

Initiatief

2009

Broekpolder De Ladder (VOF Deltapolder)

106

Voorbereiding

2009

Laan der Nederlanden

85

2 bedr.r.

Uitvoering

2007

Pieter Wantelaan

20

1 bedr.r.

Oriëntatie

2009

Vitae Vesper

35

Oriëntatie

2010

Patio’s

6

Voorbereiding

2009

1

WOONopMAAT

Haarlem

Deli-terrein

43

1 bedr.r.

Oriëntatie

2009

Belkanto

204

Oriëntatie

2011

Groenstrook

16

Oriëntatie

2009

Spoorwegstraat lok 2

40

1 bedr.r.

Oriëntatie

2010

Laan van Berlijn

45

1 bedr.r.

Oriëntatie

2009

Aziëweg locatie 1

118

Oriëntatie

2010

Aziëweg locatie 2

54

Oriëntatie

2010

Delftplein

100

Oriëntatie

2009

Charivarius, patio’s

6

Uitvoering

2007

Spaarne-oevers

32

Voorbereiding

2009

St. Kinder-Opvang Nederland

BAM

Sint Jacob

Woonmaatschappij

49

Commerciële activiteiten De afdeling Woondiensten is het aanspreekpunt voor het uitvoeren van het beheer van vastgoed voor Verenigingen van Eigenaren (VvE), stichtingen en overige derden. Door de professionele uitvoering van het beheer blijven deze gebouwen op een goede manier in stand. In stedelijke herstructureringsgebieden waar Pré Wonen veel woningbezit heeft, heeft het goed instandhouden van deze gebouwen tevens nog een toegevoegde waarde. Goed onderhouden particuliere complexen werken mee aan een goed woonmilieu, ook voor de bewoners van de woningen van Pré Wonen en kunnen bijdragen aan de gewenste waardeontwikkeling. De afdelingen Vastgoedbeheer en Financiën verzorgen respectievelijk de technische en administratieve ondersteuning. In 2007 heeft Pré Wonen voor in totaal 41 zakelijke relaties het beheer gevoerd. Voor 39 zakelijke relaties heeft Pré Wonen het VvEbeheer uitgevoerd en voor 2 het derdenbeheer.

Verkoop Het verkoopbeleid is een van de instrumenten die Pré Wonen kan gebruiken om haar doelstellingen, op het gebied van ‘beheer en leefbaarheid’ en ‘bouwen en transformeren’, te realiseren. De volgende in het Strategisch Beleidsplan genoemde doelstellingen zijn te onderscheiden:

• Het behoud van voldoende aantrekkelijke woningen Bij het behouden van voldoende aantrekkelijke woningen spelen twee zaken mee, het aantal en de kwaliteit. Ten aanzien van de kwaliteit is Pré Wonen van mening dat zij met nieuwbouwhuurwoningen het beste tegemoet kan komen aan de kwaliteitsvraag naar grotere huurwoningen en de eveneens sterk toegenomen vraag naar huurwoningen die geschikt zijn voor zorgverlening. Ten aanzien van het aantal woningen heeft Pré Wonen geconcludeerd dat met de financiële resultaten van de verkoop van bestaande woningen een groter aantal woningen met een betere kwaliteit in exploitatie kan worden gehouden dan bij verkoop van nieuwbouwwoningen. Deze strategie is gebaseerd op de waardeontwikkeling van de woningen. De komende jaren wordt de waardesturing verder ontwikkeld op basis van de Aedex-systematiek. • Realiseren van een aantrekkelijke woonomgeving Pré Wonen is van mening dat een goede leefbaarheid voor brede groepen het best tot haar recht komt in gedifferentieerde woonmilieus. In gedifferentieerde woonmilieus kunnen mensen een wooncarrière maken. Ook is een gedifferentieerd woonmilieu een belangrijke voorwaarde voor het ontstaan of voor de instandhouding van een breed scala aan voorzieningen. Tevens worden de nadelen van de eenzijdige woonmilieus, die wij in het kader van de herstructurering tegenkomen, voorkomen. Vooral in de Pré-wijken is Pré Wonen in staat om hier daadwerkelijk invloed uit te oefenen. Naast de doelstellingen uit het Strategisch Beleidsplan kan met de verkoop de volgende doelstellingen worden gerealiseerd:

• Vergroting efficiency van het beheer door verkoop van verspreid bezit Om efficiënt te beheren is een zekere omvang van het bezit in een wijk noodzakelijk. Hierdoor kan kennis van het bezit worden opgebouwd en kan ook tijd worden geïnvesteerd om met andere partijen in wijk te overleggen over een gezamenlijkheid in aanpak of optreden. • Verkleining van het overschot van bepaalde typen huurwoningen Indien blijkt dat van bepaalde typen huurwoning meer aanbod bestaat dan vraag, dan kan een deel van deze huurwoningen worden verkocht. 50

In 2007 is om uitvoering aan het verkoopbeleid te geven een werkgroep verkoop bestaand bezit in het leven geroepen. De eerste opdracht waar men zich mee bezig hield, was het ontwerpen en beproeven van een werkproces. Hiertoe zijn per vestiging een aantal complexen geselecteerd die voor verkoop aan de zittende huurder en vervolgens bij mutatie in aanmerking kwamen. In Beverwijk heeft deze werkwijze ertoe geleid dat bijna 12% van de geselecteerde woningen is verkocht aan de zittende huurder. In Haarlem leidde de proef tot beduidend minder verkopen. De verkoopvoorbereiding bleek een essentieel onderdeel van een effectief verkoopproces. Na een uitgebreide tussenevaluatie en training van de bij het verkoopproces betrokken medewerkers is ten behoeve van een definitieve inrichting van het verkoopproces een voorstel opgesteld. Ook heeft naar aanleiding van de opgedane kennis herijking van de voor verkoop gelabelde woningen op basis van financiële, markttechnische en volkshuisvestelijke plaatsgevonden. Pré Wonen verkoopt de komende jaren ten behoeve van de financiering van de nieuwbouwopgave ongeveer 10% van haar bezit. De advisering en begeleiding bij aan- en verkoop van woningen en ander vastgoed is ondergebracht bij de afdeling Vastgoedontwikkeling. In 2007 zijn uit het bestaand bezit 37 woningen, 11 garages verkocht. De verkoopopbrengsten bedroegen circa € 8,5 miljoen. De verkoopprijzen van bestaand bezit varieerden van € 149.400 tot € 599.000 per woning. Er zijn 9 MGE-woningen verkocht voor totaal circa € 1,9 miljoen. MGE staat voor Maatschappelijk Gebonden Eigendom en is een regeling waarbij een woning wordt aangeboden met een korting op de marktprijs. Het idee hierachter is dat op deze manier koopwoningen ook bereikbaar blijven voor lage en middeninkomens. Echter, de laatste jaren zijn de prijsstijgingen in de koopmarktsector dusdanig hoog geweest dat MGE-woningen uit de markt gedrukt worden. Het gevolg hiervan is dat in Haarlem woningen alleen op de vrije markt worden verkocht en bij een nieuwbouwproject in Bennebroek zijn de geplande MGEwoningen omgezet in huurwoningen. Pré Wonen zal zich daarom gaan bezinnen op het middel MGE.

Verkoop nieuwbouw Préferent Projectontwikkeling B.V., de projectontwikkelingsdochter van Pré Wonen, is verantwoordelijk voor de verkoop van nieuwbouwwoningen. Voor de verkoop van deze woningen wordt per project een overeenkomst gesloten met een makelaar. Vanuit de afdeling Vastgoedontwikkeling wordt deze relatie aangestuurd. In het verslagjaar werden 63 woningen verkocht voor een bedrag van ruim € 12 miljoen. Ondanks het ruime aanbod in zowel IJmond als Zuid-Kennemerland is de verkoop voorspoedig verlopen.

51

Financiën Consolidatie Tot de consolidatiekring behoren de volgende entiteiten: Préferent Holding B.V., Préferent Belkanto B.V., Préferent Zona Matadero B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V en de Maatschappij tot voortzetting van de zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V.

Stelselwijziging Met ingang van 1 januari 2007 zijn de activa gewaardeerd op basis van de actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde. Op basis van deze stelselwijziging is het eigen vermogen per 1 januari 2007 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 210 miljoen. De vergelijkende cijfers over 2006 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen.

Préferent Holding B.V. Préferent Holding B.V. is opgericht voor het onderbrengen van commerciële activiteiten. Onder Préferent Holding B.V. zijn Préferent Projectontwikkeling B.V., Préferent Belkanto B.V. en Préferent Zona Matadero B.V. opgericht. Hierin zijn de projectontwikkelingsactiviteiten ondergebracht. Préferent Projectontwikkeling B.V. is in 2005 100% eigenaar geworden van de Maatschappij tot voortzetting van de zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V.. Hierin is een (nieuwbouw)project ondergebracht. Daarnaast heeft Préferent Holding een 36% deelneming in Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V.. Pré Wonen is 100% eigenaar van Préferent Holding. De balans en de resultatenrekening worden geconsolideerd.

Jaarresultaat 2007 Pré Wonen heeft over 2007 een negatief resultaat geboekt van € 21 miljoen (2005:+ € 9,8 miljoen). De verandering van het jaarresultaat kan als volgt worden geanalyseerd:

Jaarresultaat 2006 Hogere opbrengsten vergoedingen huren onderhanden werk rentebaten

x € 1.000 9.800 103 1.740 8.617 926 11.386

Lagere opbrengsten Verkopen onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

-5.522 -227 -5.749

Lagere bedrijfslasten afschrijving

5.267 5.267

Hogere bedrijfslasten kosten uitbesteed werk waardeveranderingen personeel onderhoud

-3.474 -33.011 -1.483 -3.473 52

overige bedrijfslasten rentelasten

-1.978 -1.230 -44.649

Overige posten

2.628 2.628

Jaarresultaat 2007

-21.313

Vergoedingen De vergoedingen betreffen de ontvangen bijdragen servicekosten. Tegenover deze extra opbrengsten staan extra uitgaven (overige bedrijfslasten).

Huuropbrengsten Ten opzichte van 2006 is de huuropbrengst toegenomen. De toename van de huuropbrengst wordt als volgt verklaard: • De huursom is met € 2 miljoen toegenomen als gevolg van nieuwbouw en verbeteringen (69%). • De huurverhoging van gemiddeld 1,1% is goed voor € 0,6 (23%). • Het effect van verhuizingen bedraagt € 0,2 miljoen (8%). • Tegenover de toename van de inkomsten staat een verlaging als gevolg van sloop en verkoop van € 0,5 miljoen en een toename van de leegstand van € 0,6 miljoen.

Onderhanden werk Er is in 2007 meer ontvangen (€ 8,6 miljoen) uit onderhanden werk (nieuwbouw, koop). De termijnbetalingen van kopers houden geen gelijke tred met de investeringen. Tegenover de inkomsten staat een verhoging van de uitgaven uitbesteed werk (€ 3,5 miljoen). Per saldo heeft dit een positief effect op het jaarresultaat 2007.

Rentebaten De rentebaten zijn ten opzichte van 2006 toegenomen. Er is meer geld (tijdelijk), tegen gunstiger tarieven, uitgezet.

Verkopen In het verslagjaar zijn er 37 woningen en 11 garages uit het bestaande bezit verkocht.

Overige inkomsten De overige inkomsten zijn per saldo afgenomen. Het betreft de verzamelde incidentele baten die onderling niet vergelijkbaar zijn.

Afschrijving De afschrijvingen (woningen) zijn als gevolg van de stelselwijziging komen te vervallen. De afschrijvingen op bedrijfsmiddelen zijn vanaf 2007 verantwoord bij de overige bedrijfslasten.

Kosten uitbesteed werk Er is in 2007 meer uitgegeven aan kosten uitbesteed werk (€ 3,5 miljoen). De termijnbetalingen van kopers houden geen gelijke tred met de investeringen. Per saldo heeft dit een positief effect op het jaarresultaat 2007.

Waardeverandering De waardering van de activa vindt vanaf 1 januari 2007 plaats op basis van de actuele waarde. Naast deze stelselwijziging is er nog een verandering doorgevoerd, vanaf 1 januari

53

wordt er niet meer gewaardeerd op wijkniveau maar op complexniveau. Dit betekent dat, met name in de nieuwbouw, de onrendabele top niet meer binnen de waarde van een wijk kan worden gecompenseerd. Hierdoor worden de onrendabele kosten per project zichtbaar. Op basis van de impairment (jaarlijkse vergelijking tussen de boekwaarde en de actuele waarde op complex-niveau) zijn afboekingen (bestaand en nieuwbouw) gedaan.

Personele lasten De personeelslasten zijn in 2007 toegenomen ten opzichte van 2006. Het betreft een stijging in de uitgaven voor tijdelijk personeel (€ 0,5 miljoen), eigen personeel en een lagere doorrekening. Per 31 december 2007 zijn er 7 fte’s meer (€ 0,5 miljoen) in dienst. Er zijn minder kosten (a.g.v. de VSO) doorberekend (€ 0,5 miljoen) aan commerciele activiteiten. Bezoldiging bestuurders periodiek betaalde beloning

beloning betaalbaar op termijn

uitkering bij beëindiging van het dienstverband

winstdelingen en bonusbetalingen

totaal

J. Schuil

€ 124.335

€ 40.235

-/-

-/-

€ 164.571

B.L. van Zijll

€ 120.601

€ 25.666

-/-

-/-

€ 146.267

Totaal

€ 243.823

€ 65.901

-/-

-/-

€ 309.724

De bezoldiging van het bestuur bedraagt € 309.724. Dit bedrag omvat zowel de periodiek betaalde beloning (€ 243.823) (inclusief werkgeverslasten), als de beloning betaalbaar op termijn (€ 65.901) (de bijdrage aan de (pré)pensioenvoorziening). Er wordt geen vaste onkostenvergoeding verstrekt. Er is geen uitkering bij het beëindigen van het dienstverband, noch is er sprake van winstdelingen en bonusbetalingen. Het bestuur bestaat uit de heer J. Schuil en Ir. B.L. van Zijll. Beide bestuurders hebben, mede voor privégebruik, een auto ter beschikking. Ten behoeve van de bestuurders en commissarissen is een aansprakelijkheidsverzekering en een ongevallenverzekering afgesloten.

Onderhoudslasten De uitgaven in het onderhoud zijn gestegen. Het betreft met name de kosten bij mutatie, ondanks de lagere mutatiegraad, en het klachtenonderhoud.

Overige lasten De overige bedrijfslasten zijn toegenomen. Deels wordt dit gecompenseerd door de hogere vergoedingen (servicekosten), deels betreft het een verschuiving (afschrijving activa ten dienste van de exploitatie, € 1 miljoen). In 2007 is er sprake geweest van dubbele automatiseringslasten in verband met de overstap naar Viewpoint. Wat resteert zijn hogere huisvestingslasten en belastingen (OZB).

Rentelasten De rentelasten zijn als gevolg van nieuw aangetrokken leningen gestegen. Het bedrag van de leningenportefeuille is toegenomen met 11%.

54

Overige posten De overige posten, belastingen en deelnemingen, hebben ten opzichte van 2006 een positieve bijdrage aan het jaarresultaat.

Jaarresultaat Het jaarresultaat bedraagt € -21 miljoen. Om de voorgenomen investeringen in verbetering en nieuwbouw van huurwoningen te kunnen realiseren, zonder dat de solvabiliteit daalt onder het minimale niveau, zijn positieve jaarresultaten nodig. Het negatieve jaarresultaat 2007 vormt, naar de huidige inzichten, vooralsnog geen belemmering voor de uitvoering van het investeringsprogramma, de resultaten voor de komende jaren zijn nog steeds licht positief.

Deelnemingen Pré Wonen heeft twee deelnemingen: • Préferent Holding B.V. • VOF DeltapoldeR, een samenwerkingsverband met de Kennemer Woonfederatie uit Heemskerk en Rochdale uit Amsterdam. Deze laatste vennootschappen werken in de IJmond samen onder de naam WOONopMAAT. Het samenwerkingsverband (vof) heeft tot doel om gezamenlijk projecten te ontwikkelen. De deelnemingen worden gewaardeerd op basis van het aandeel in het kapitaal. De directie van Pré Wonen heeft zitting in het bestuur van de vof. De financiële relatie van Pré Wonen met VOF DeltapoldeR betreft het eigen vermogen en betaalde voorschotten van in totaal € 1,2 miljoen. De tweede deelneming is Préferent Holding B.V.. De resultaten van Préferent Holding B.V. en haar dochters zijn volledig geconsolideerd (zie consolidatie). De BV’s vallen volledig binnen de risicobeheersingsmaatregelen van Pré Wonen, inclusief toezicht door de Raad van Commissarissen. De financiële relatie van Pré Wonen met Préferent Holding betreft de geplaatste aandelen, een geldlening en openstaande vorderingen van in totaal € 20,7 miljoen.

Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2006 is de generieke vrijstelling van corporaties voor de vennootschapsbelasting (VPB) vervallen. Teneinde fiscaal een duidelijk onderscheid te maken tussen vrijgestelde activiteiten, beleggingsactiviteiten en ondernemingsactiviteiten, is een juridische scheiding toegepast. Vooruitlopend op de vaststellingsovereenkomst (VSO) tussen Aedes en de Belastingdienst zijn in december 2005 enkele voorovereenkomsten getekend om Préferent Holding B.V. een nieuwe BV op te laten richten, die met ingang van 1 januari 2006 de ondernemingsactiviteiten uitvoert. De planning, opgenomen in de VSO, laat ruimte om deze inrichting in 2008 te effectueren.

Resultaatverwachting 2008 en volgende Volgens de meerjarenprognose over 2008 t/m 2017 wordt er, ondanks de grote inspanningen op het gebied van onderhoud, herstructurering en projectontwikkeling, over de hele periode een positief resultaat verwacht. De resultaten zijn noodzakelijk om de ambitie in de nieuwbouw en de herstructurering te realiseren en de solvabiliteit van Pré Wonen boven het door het Centraal Fonds noodzakelijk geachte minimum te houden. Uit de risicoberekeningen (zie risicoparagraaf) blijkt dat dit een 94% kans van slagen heeft. De vennootschapsbelasting en dreigende Vogelaarheffing dragen daar niet in positieve zin aan bij. In dat licht bezien zal in 2008 het investeringsprogramma worden aangepast aan de nog resterende middelen.

55

Eigen vermogen Het eigen vermogen is ten gevolge van het jaarresultaat 2007 afgenomen met € 21 mln naar € 255 miljoen.

Financierings- en beleggingsbeleid Ten aanzien van het financierings- en beleggingsbeleid zijn er twee belangrijke doelstellingen: • het zorgdragen voor voldoende liquiditeiten, opdat Pré Wonen altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen • het zodanig uitzetten en aantrekken van gelden dat renterisico’s worden verminderd en de netto vermogenskosten op langere termijn beheersbaar en zo laag mogelijk zijn. In 2007 is er voor € 40 miljoen aan kapitaalmarktleningen aangetrokken. Er zijn leningen afgelost voor een totaalbedrag van € 7 miljoen. Deze transacties hebben een gunstig effect gehad op de rentelasten. De gemiddelde rentevoet van de leningen is gedaald van 4,82% over 2006 naar 4,75% over 2007.

56

Risicobeschrijving De volgende risicorubrieken worden onderscheiden: • Bedrijfsrisico’s • Financiele risico’s • Operationele risico’s • Strategische risico’s Bedrijfsrisico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Pré Wonen ziet als haar normale ondernemersrisico, te weten: • Huurmarktontwikkelingen: Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de vestigingen, daarbij ondersteund door de afdeling Beleid, Bedrijfsvoering & Financien. • Kwaliteit woonomgeving: Dit risico is algemeen bekend. Niet alleen binnen de prioirteitswijken maar in alle wijken waarin Pré Wonen actief is. Daar waar nodig wordt ingegrepen door herstructurering of gericht sociaal beheer. De woonomgeving wordt nauwgezet gevolgd door de vestigingen, daarbij ondersteund door de afdeling Beleid, Bedrijfsvoering & Financien. • Waardeontwikkeling vastgoed: Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Pré Wonen. De waardering van de portefeuille wordt 3 maal per jaar (intern) uitgevoerd, op basis van de bedrijfswaarde bij de begroting en bij de jaarrekening en op basis van de Aedex-waarde. Daarbij wordt jaarlijks éénderde van de portefeuille getaxeerd door een onafhankelijke externe taxateur. Middels een zogenaamde Monte Carlo simulatie is de gevoeligheid onderzocht van de ontwikkeling van de solvabiliteit voor de economische parameters. Op basis van historische reeksen zijn 100 varianten op de bedrijfswaarde doorgerekend. De solvabiliteit over 10 jaar blijkt te variëren van slechts 8% tot 56%. Slechts in 6% van de varianten komt de solvabiliteit onder het door het Centraal Fonds specifiek voor Pre Wonen aangegeven minimale niveau. Dit is een gering risico, maar de invoering van de integrale belastingplicht en het investeringsfonds zullen dit risico aanmerkelijk vergroten. • Technische staat van de gebouwen: Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten. Jaarlijks wordt éénderde van de portefeuille door de afdeling Vastgoedbeheer onderzocht. Op basis van dit onderzoek wordt de meerjarenonderhoudsplanning, voor de instandhouding van het bezit, opgesteld. • Wijzigingen in wet- en regelgeving: De afdelingen Beleid, Bedrijfsvoering en Financien, Vastgoedontwikkeling (nieuwbouw) en Vastgoedbeheer (onderhoud) volgen, o.a. via Aedes, de (voorgestelde) wijzigingen in wet- en regelgeving. • Nakomingsrisico’s huurders: Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde. De vestigingen rapporteren maandelijks een debiteurenoverzicht waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Pré Wonen hanteert een sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting. • Nakomingsrisico leveranciers: Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door

57

de wederpartij een risico. Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door de afdeling Beleid, Bedrijfsvoering en Financien. Pré Wonen streeft naar bestendige relaties met haar leveranciers, waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind. Financiele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die Pré Wonen loopt als het gevolg van economische risico’s. De volgende risico’s worden onderscheiden: • Renteontwikkeling: Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasurybeleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en door de RvC goedgekeurde treasurystatuut. Jaarlijks wordt bij de begroting het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringbehoefte in kaart gebracht. De uitvoering (binnen het beleid en het statuut) vindt plaats op de afdeling financien. • (Her)financieringsrisico: Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken danwel verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, de beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken. Operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voortvloeien uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. • Continuiteit: Het risico van tijdelijke niet beschikbaarheid is, gegeven het lage ziekteverzuim beperkt. Er is een actief ziekteverzuimbeleid. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het beperkte verloop, beperkt. Ook het niet kunnen aantrekken van nieuwe medewerkers is tot op heden een beperkt risico. Een aantal activiteiten, te weten: vvebeheer en projectontwikkeling, is breder in de organisatie ingebed, hierdoor is de continuiteit van de dienstverlening zekergesteld. De bewaking van de interne (verbeterings)projecten vindt maandelijks plaats. Door deze maatregelen is het organisatierisico beperkt. • Gedrag: Pré Wonen heeft een voor haar ge-eigende administratieve organisatie opgezet, waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen zijn grotendeels beschreven en vastgesteld door de directie. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden te allen tijde door twee bevoegde functionarissen ondertekend. • Informatiesysteem: Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een eigen locatie. Van de databestanden wordt dagelijks een back-up gemaakt. In 2007 is gewerkt met het nieuwe primaire systeem (viewpoint). Voor de start van het nieuwe systeem hebben er drie proefconversies plaatsgevonden waarbij de juistheid en volledigheid van de data is vastgesteld. In 2007 is een post implementatie audit op het nieuwe systeem uitgevoerd. De conclusie van deze audit is dat het stelsel van technische en organisatorische beheersmaatregelen in de huidige situatie toereikend is om de risico’s ten aanzien van

58

betrouwbaarheid, exclusiviteit, continuïteit en controleerbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking bij Pré Wonen in belangrijke mate te beperken. Strategische risico’s Dit zijn de risico’s verbonden aan de strategische keuzes van Pré Wonen. • Fiscale status: Het risico bestaat dat door onvoldoende scheiding tussen activiteiten, alleen de vrijgestelde activiteiten onbelast blijven. Pré Wonen heeft in 2005 voorovereenkomsten gesloten tot overdracht van (belaste) activiteiten. • Samenwerkingsverbanden: Het risico bestaat dat door onvoldoende duidelijke afspraken de formele samenwerking bij projecten niet goed verloopt. • Deelnemingen: Het risico bestaat dat door onvoldoende duidelijke afspraken de formele samenwerking bij projecten niet goed verloopt. Intern risicobeheersings- en controlesysteem De interne risicobeheersings- en controlesystemen zijn adequaat en effectief. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie, operationele en financiele doelstellingen zoals weergegeven in het beleidsplan Betrouwbaar en Betrokken. De periodieke samenstelling van kwartaal- en jaarcijfers wordt opgesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerd informatiesysteem. Dit systeem heeft ook in het verslagjaar overeenkomstig de opzet gefunctioneerd.

59

Personeel en Organisatie Een goed personeelsbeleid is een kritische succesfactor voor een organisatie. Pré Wonen wil optimale omstandigheden creëren voor medewerkers om te functioneren, zodat zij in staat zijn om voldoening uit het werk te halen en zichzelf te ontplooien. Daarnaast is de overtuiging dat het welzijn van een medewerker de prestaties positief beïnvloedt. Het personeelsbeleid heeft als doel de arbeidsorganisatie en de samenwerking tussen de medewerkers te optimaliseren teneinde de organisatiedoelstelling te bereiken. In 2007 is personeelsbeleid geëvalueerd. Na bespreking met directie, management en Ondernemingsraad is de conclusie getrokken dat het modulair opgebouwde systeem, goed werkt voor Pré Wonen. Uit de evaluatie is een aantal actiepunten naar voren gekomen. De kern van het personeelsbeleid is de cyclus plannings-, functionerings- en beoordelingsgesprekken. Hierin worden afdelingsdoelstellingen geconcretiseerd naar individueel niveau. Nagenoeg alle medewerkers hebben in 2007 deze cyclus doorlopen. Additioneel aan de cyclus is een a la carte opleidingssysteem ontwikkeld om medewerkers effectief en efficiënt op te leiden. Daarnaast wordt steeds meer aandacht besteed aan loopbaanbegeleiding. In 2007 is een opzet gemaakt voor het 50+beleid. In deze nota wordt de nadruk gelegd op medewerkers in de levensfase van 50 jaar en ouder. Daarnaast is binnen de gehele organisatie een werkdrukonderzoek gehouden. Hieruit zijn zowel organisatorisch als per afdeling concrete actiepunten ingezet. De organisatie van Pré Wonen is constant bezig zich aan de omgeving aan te passen. Op de afdeling Vastgoedontwikkeling is een structuurwijziging doorgevoerd. In het vierde kwartaal van 2007 is Pré Wonen begonnen met een heroriëntatie van de afdeling Woondiensten. Pré Wonen wil de organisatiewijzen van de afdeling Woondiensten onder de loep nemen. Formatie Op 1 januari 2007 waren 153 medewerkers werkzaam bij Pré Wonen. Gedurende het jaar zijn 26 medewerkers in dienst gekomen en hebben 16 medewerkers de organisatie verlaten. Eind 2007 waren er totaal 163 medewerkers in dienst. Hiervan hebben 2 medewerkers een dienstverband op basis van een oproepovereenkomst. Gezamenlijk vervullen de medewerkers 142,5 fulltime formatieplaatsen.

Naast de vaste formatie waren er op verschillende afdelingen tijdelijke krachten werkzaam. In de kengetallen die als bijlage bij dit verslag worden gevoegd, is een specificatie van de personeelsbezetting per afdeling opgenomen. Ziekteverzuim Het ziekteverzuim is in 2007 licht gestegen. Over het gehele verslagjaar was het ziekteverzuim 4,0%. In 2006 was het ziekteverzuimpercentage 3,6%. Het maximale percentage is genormeerd op 8%. Pré Wonen heeft gemiddeld een laag ziekteverzuimpercentage.

Gemiddeld melden medewerkers zich 1,4 maal ziek. Ten opzichte van de KPI (1,2 maal ziek per jaar) is de frequentie van het ziekteverzuim is hoog. Ten opzichte van 2006 is hier een daling te constateren. In 2006 was de frequentie 1,78. De door Pré Wonen gestelde norm is maximaal 1,2 keer ziek melden.

60

Arbeidsomstandigheden Naar aanleiding van diverse signalen is in 2007 de werkdruk binnen Pré Wonen onderzocht. Belangrijkste conclusie was dat Pré Wonen zich steeds meer moet instellen op een dynamische omgeving en een toenemende vragen- en verplichtingenstroom. De hieruit voorkomende druk kon niet weggenomen worden. Medewerkers kunnen echter wel gefaciliteerd worden om het hoofd te bieden aan de nieuwe dynamiek. Op basis van het onderzoek zijn al vele maatregelen genomen.

In 2007 is de Arbocommissie twee keer bij elkaar gekomen. De werkgroepen hebben gewerkt aan het onderwerp stoelmassage en enkele andere preventieve maatregelen. De protocollen voor agressie en geweld en het betreden van woningen zijn binnen de organisatie geïntroduceerd. In 2007 is een risico inventarisatie en evaluatie (RI&E) uitgevoerd met betrekking tot de arbeidsomstandigheden. De arbeidsomstandigheden zijn goed te noemen. Op basis van de RI&E heeft de arbodienst een aantal aanbevelingen gedaan. Deze aanbevelingen zijn opgenomen in een plan van aanpak. Ondernemingsraad De ondernemingsraad heeft per 31 december 2007 de volgende samenstelling: de heer P.J.H. Koster, voorzitter mevrouw H.G. Cardol, vice-voorzitter de heer P.R. van der Linden, secretaris mevrouw E.A. Plaatsman, lid de heer J.D. Derissen, lid de heer R.A.M. Hemmer, lid mevrouw M. Mulder, ambtelijk secretaris.

In 2007 is vijfmaal overlegd met de directie. In het overleg kwamen onder andere de volgende onderwerpen aan de orde: • convenant met bestuur • aanpassing secundaire arbeidsvoorwaarden • leaseauto’s • reiskosten woon-werkverkeer • bonussysteem • jaarverslag en jaarrekening 2006 • begroting en meerjarenplan • ARBO-beleid, veiligheidsvoorschriften en calamiteitenplan • vertrouwenspersonen • werkdruk • levensloopregeling • Itris Viewpoint • KWH • CAO woningcorporaties • belangrijke ontwikkelingen in de sector. Daarnaast werd in oktober een “benen-op-tafel” sessie gehouden met de directeur bestuurder Jan Schuil, waarbij op informele wijze van gedachten werd gewisseld.

61

Personeelsvereniging De actieve personeelsvereniging heeft in 2007 verschillende activiteiten georganiseerd. In september was er een bijzonder uitje: een weekendje naar Newcastle. Omdat Pré Wonen vijf jaar bestond heeft de directie € 4000,- geschonken aan de personeelsvereniging en mede daardoor kon er zo’n speciale activiteit georganiseerd worden. Het was een groot succes! Verder is er in 2007 ook een fietstocht gehouden met ligfietsen en is er een wijnproeverij bezocht waar onze collega’s kennis konden maken met verschillende wijn- en biersoorten. Het jaar is zoals gebruikelijk afgesloten met de Sinterklaasmiddag voor de kinderen. Dit keer was de locatie Beverwijk. Op 31-12-2007, zijn er bij Pré Wonen 163 personeelsleden waarvan er 155 lid zijn van de personeelsvereniging.

62

Pré Wonen Jaarrekening 2007

Haarlem 21 april 2008

63

Geconsolideerde balans per 31 december 2007 na voorgestelde resultaatbestemming (x € 1.000)

ref.

Activa

31-12-2007 €

31-12-2006 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende zaken in MGE

9.1 509.413 18.868 36.983 18.320

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

530.251 21.798 57.613 17.922 583.584

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Leningen u/g

627.584

9.2 2.070 19 3

2.269 9 8 2.092

2.286

Vlottende activa Voorraden

9.3

1.875

976

Onderhanden projecten

9.4

16.229

23.543

Vorderingen 9.5 Huurdebiteuren Gemeenten Latente belastingvordering Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal

P.M. Nog te ontvangen leningen

9.6

776 220 1.244 0 0 3.086 3.995

222 344 983 0 0 720 1.987 9.321

4.256

7.570

2.776

620.670

661.420

0

10.000

64

(x € 1.000)

ref.

Passiva

Eigen vermogen Kapitaal

31-12-2007 €

31-12-2006 €

9.7 32 0 276.930 -21.313

Overige reserves Resultaat boekjaar

Egalisatierekening

9.8

Voorzieningen Latente belastingverplichting Voorziening deelneming

9.9

32 307.988 9.804 255.649

317.824

2.070

2.269

0 1.257

1.390 1.664 1.257

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting MGE Waarborgsommen

3.054

9.10 10.743 313.132 19.541 79

11.380 276.324 22.224 89 343.495

Kortlopende schulden 9.11 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Groepsmaatschappijen Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Overige schulden Overlopende passiva

Totaal

P.M. Nog te ontvangen leningen

0 152 5.192 1.561 1.329 3.829 442 5.695

310.017

4.027 225 3.191 -104 0 7.695 1.207 12.014 18.199

28.255

620.670

661.420

0

10.000

65

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007 (x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen onroerende zaken Wijziging onderhanden werk Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

ref.

31-12-2006 €

63.349 3.191 339 7.259 20.445 969 95.552

61.609 3.088 345 12.781 11.828 1.190 90.841

22.630 712 23.700 5.731 757 1.179 24.609 14.407 93.725

19.156 5.267 3.204 4.406 692 1.086 21.136 13.140 68.087

1.827

22.754

3.084 15.303 -12.219

2.158 14.073 -11.915

-10.392

10.839

1.652 -57

-230 -803

-8.798

9.806

Mutatie Actuele Waarde MVA

-12.515

0

Resultaat na belasting na mutatie actuele waarde MVA

-21.313

9.804

Bedrijfslasten Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden) Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

10.1 10.2 10.3 10.4

31-12-2007 €

10.5

10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten

10.12

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen Resultaat deelnemingen Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belasting

10.13 10.14

66