JAARREKENING 2013 PRÉ WONEN Haarlem, 22 april 2014

JAARREKENING 2013 PRÉ WONEN Haarlem, 22 april 2014

Versie: 1.8

Inhoud

1

Geconsolideerde balans per 31 december 2013

4

2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013

6

3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode)

7

4

Algemene toelichting

8

5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

12

6

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

23

7

Financiële instrumenten en risicobeheersing

27

8

Kasstroomoverzicht

30

9

Toelichting op de geconsolideerde balans

31

10

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

48

11

Overige informatie

55

12

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

57

13

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013

59

14

Toelichting op de enkelvoudige balans

60

15

Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

69

16

Overige gegevens

74

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

2

Jaarrekening

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

3

1

Geconsolideerde balans per 31 december 2013

(na resultaatbestemming) (x € 1.000)

Balans Activa

31-12-2013

31-12-2012

Vaste activa Materiële vaste activa

9.1

Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie

12.362

12.832 12.362

Vastgoedbeleggingen

12.832

9.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

1.215.801

1.308.069

140.060

135.371

51.907

41.823

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

4.006

3.428

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

1.641

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

2.060 1.413.415

Financiële vaste activa

1.490.752

9.3

Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies

10

12

549

769 560

781

Vlottende activa Voorraden

9.4

Grondposities

5.753

Vastgoed bestemd voor de verkoop

3.724

1.468

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

8.983

11.536

Overige voorraden

5.674

27

Onderhanden projecten

9.5

Vorderingen

9.6

54 18.486

18.732

290

1.722

Huurdebiteuren

765

779

Gemeenten

129

128

Latente belastingvordering

521

639

Overige vorderingen

981

3.266

Overlopende activa

493

Liquide middelen Totaal

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

536 2.888

5.350

30.746

37.835

1.478.747

1.568.003

4

(x € 1.000)

Balans Passiva

31-12-2013

31-12-2012

Groepsvermogen

9.8

956.949

1.027.172

Egalisatierekening

9.9

549

769

Voorzieningen

9.10

Voorziening latente belastingverplichting

50

Voorziening deelnemingen Voorziening onrendabele investeringen

561

119

83

7.606

5.766 7.775

Langlopende schulden

6.410

9.11

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen

22.392

22.804

386.548

418.401

51.503

41.396

52

42 460.495

Kortlopende schulden

482.643

9.12


-

780

Schulden aan gemeenten

22

91

Schulden aan leveranciers

5.819

3.231

Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Overige schulden Overlopende passiva

Totaal

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

2.845

2.958

32.265

31.006

1.623

1.761

10.403

11.181 52.977

51.008

1.478.747

1.568.003

5

2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000)

Winst- en verliesrekening over 2013

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

10.1

79.936

77.344

Opbrengsten servicecontracten

10.2

3.763

3.357

Overheidsbijdragen

10.3

251

297

Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille

10.4

1.356

2.649

Geactiveerde productie eigen bedrijf

10.5

935

616

Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderh. projecten

10.6

4.708

-1.121

Overige bedrijfsopbrengsten

10.7

Som der bedrijfsopbrengsten

633

738

91.582

83.881

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

10.8

522

976

Bijzondere waardevermindering vlottende activa

10.9

-433

10.653

Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden)

8.060

7.537

Sociale lasten

1.155

1.188

Pensioenlasten

1.551

1.543 14.894

Onderhoudslasten

10.11

18.442

Leefbaarheid

10.12

1.124

898

3.582

3.387

Lasten servicecontracten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

10.13

4.475

1.119

Overige bedrijfslasten

10.14

15.719

12.547

Som der bedrijfslasten

54.198

54.740

Bedrijfsresultaat

37.385

29.141

-88.270

-20.760

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille

10.16

Financiële baten en lasten

10.17

Waardeverandering van financiële vaste activa

-

Rentebaten

1.460

1.032

Rentelasten

-20.008

-20.312

Saldo financiële baten en lasten

-18.547

-19.279

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

-69.433

-10.898

Belastingen resultaat uit gewonen bedrijfsvoering

10.18

-754

-4.493

Resultaat deelnemingen

10.19

-36

-14

-70.223

-15.405

Resultaat na belastingen

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

6

3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte

methode) (x € 1.000)

Kasstroomoverzicht 2013

2013

2012

(indirecte methode

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

37.385

29.141

Aanpassingen voor: Afschrijvingen

10.8

522

976


10.9

-433

10.654

Vrijval/dotatie voorzieningen

9.10

-475

-390 -386

11.240

Veranderingen in werk k apitaal: Voorraden / onderhanden projecten

9.4 + 9.5

Vorderingen

9.6

2.462

904

3.906

Kortlopende schulden (incl. bankkrediet)

9.12

1.969

-5.007

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

9.477

5.335

8.375

42.334

48.756 -4.493

Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting

10.18

-754

Ontvangen dividend /resultaat deelnemingen

10.19

-36

-14

Ontvangen/betaalde interest

10.17

-18.547

-19.279

22.997

24.969

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen materiële vaste activa / vastgoedbeleg.

9.1 + 9.2

-9.636

-14.631

Desinvesteringen materiële vaste activa / vastgoedbeleg.

9.1 + 9.2

9.948

12.751

Investeringen in financiële vaste activa

9.3

-

-

Desinvesteringen in financiële vaste activa

9.3

221

256

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

533

-1.623

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten BWS

9.9

Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden

10.15

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

9.11

Aflossing langlopende schulden

9.11

Mutatie waarborgsommen en verplichting MGE / VOV Aflosssing komend boekjaar Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-219

-254

1.877

2.869

-

18.000

-31.006

-31.739

9.11

-14

-2.494

9.11

-1.259

733 -30.621

-12.884

-7.090

10.462

Liquide middelen per 1 januari

37.835

27.373

Liquide middelen per 31 december

30.746

37.835

Mutatie liquide middelen

-7.090

10.462

Toename/ (afname) geldmiddelen in 2013

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

7

4

4.1

Algemene toelichting Algemeen

Wooncorporatie Pré Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio‟s Zuid-Kennemerland en IJmond en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Haarlem, de feitelijke vestigingsplaats is Rijksweg 347 te Velserbroek. De stichtingsactiviteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

4.2

Groepsverhoudingen

Stichting Pré Wonen staat aan het hoofd van de groep Pré Wonen. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Pré Wonen wordt hiermee bedoeld Stichting Pré Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen

4.3

Regelgeving

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.4

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.6. De waardering van het sociaal vastgoed wordt met ingang van 2013 gewaardeerd tegen marktwaarde in plaats van bedrijfswaarde.

4.5

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat afzonderlijk vermeld.

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

8

krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Pré Wonen. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.

Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

Volledig geconsolideerd: 

Préferent Holding B.V., Haarlem (100%)



Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%)



Préferent De Remise Haarlem B.V. , Haarlem (100%)



Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%)



Préferent Zona Matadero B.V, Haarlem (100%)



Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co‟s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%)

Deelnemingen, proportioneel geconsolideerd: 

VOF Belcanto: 33,9 %, Haarlem (2012: 32,3 %)



VOF De Remise Haarlem, Haarlem: 50% (2012: 50 %)



VOF Zona Matadero 95,5 %, Haarlem (2012: 87,6 %)

Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde: Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem: 36,11% (2012: 36,11%)

De Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Haarlem beheert standplaatsen. De activiteiten van de overige deelnemingen bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied.

Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn.

4.6

Stelselwijziging

Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting van toepassing. De voor Pré Wonen belangrijkste wijzigingen zijn: 

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie



Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed



De methode van afschrijvingen



De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV)



Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening



De verwerking van de vennootschapsbelasting



Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting



Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwproducten



Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

9

De hiervoor genoemde wijzigingen en keuzemogelijkheden hebben ertoe geleid dat Pré Wonen haar stelsel van waardering en resultaatbepaling vanaf 2013 heeft gewijzigd op de volgende onderdelen: 

Classificatie van het bezit in exploitatie naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2012 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen de bedrijfswaarde vanaf 2013 wordt gewijzigd in het actuele waardemodel ( de geschatte marktwaarde voor het sociaal vastgoed met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH en de geschatte marktwaarde voor het commercieel vastgoed).

De waardering tegen actuele waarde draagt bij aan een beter inzicht in het resultaat, de waarde van het bezit en de vermogenspositie van de corporatie. Bij het beleid van de corporatie met betrekking tot het sociaal vastgoed staat vooral het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement centraal. Om die reden wordt het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en gewaardeerd tegen de geschatte marktwaarde als invulling van de actuele waarde.

Als gevolg van de genoemde waarderingskeuze voor de marktwaarde is de afwaardering van sociale en commerciële vastgoedontwikkelprojecten naar lagere bedrijfswaarde bij aanvang boekjaar en voorafgaand boekjaar (indien een jaar eerder reeds in ontwikkeling) herrekend op basis van de marktwaarde als toets ter bepaling van bijzondere waardeverminderingen.

De saldering van het onrendabel sociale deel van gecombineerde bouwprojecten met de verwachte winst op het commerciële deel is met terugwerkende kracht gecorrigeerd op het vermogen en resultaat.

De wijzigingen in de waarderingsgrondslagen zoals hiervoor genoemd zijn als stelselwijziging verwerkt in het vermogen en resultaat, waarbij de vergelijkende cijfers 2012 in de jaarrekening 2013 zijn aangepast.

Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 31 december 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 651,9 miljoen, van € 375,3 miljoen naar € 1.027,2 miljoen. Het resultaat over 2012 bedraagt op basis van de nieuwe grondslagen € 15,4 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 24,9 miljoen negatief hebben bedragen.

Het effect van de stelselwijziging kan als volgt worden uitgesplitst naar de individuele posten:

Balans per 31-12-2011 activa: Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen: Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging passiva: Groepsvermogen

Balans per 31-12-2012 activa: Materiële vaste activa: Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen: Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging passiva: Groepsvermogen

Jaarrekening 2013

jaarrekening 2012

stelselwijziging

1.342.950

-645.191 1.342.950 697.759

645.191

-344.819

-1.042.578

-697.759 -697.759

jaarrekening 2012

na stelselwijziging

stelselwijziging

1.308.069

-656.181 1.308.069 651.888

656.181

-375.284

Pré Wonen

na stelselwijziging

-1.027.172

-651.888 -651.888

10

Winst- en verliesrekening

jaarrekening 2012

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille: kostprijs reguliere verkopen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille: resultaat VOV Afschrijving (im)materiële vaste activa: afschrijving sociaal vastgoed Niet gerealiseerde waardeveranderingen: verkoop onder voorwaarden Niet gerealiseerde waardeveranderingen: sociaal vastgoed in exploitatie Niet gerealiseerde waardeveranderingen: commercieel vastgoed in exploitatie Overige waardeveranderingen: onrendabel diverse projecten Niet gerealiseerde waardeveranderingen: vastgoed in ontwikkeling Impact van stelselwijziging op resultaat 2012

-6.107 -2.075 -29.720 -847 -2.708 -2.175

x € 1.000 stelselwijziging

na stelselwijziging

N N N N N N N

-3.251 N

2.869 -24.639 -7.982 -10.653 9.559

V N N N V

2.856 2.075 29.720 2.869 -23.792 -5.274 -8.478 9.559 9.535

V V V V N N N V V

Voor de individuele balansposten zijn de verschillen met de oorspronkelijke jaarrekeningcijfers 2012 in de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten in de jaarrekening 2013 vermeld.

Bij de herwaardering naar marktwaarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is geen rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat. De herwaardering leidt tijdelijk tot een lagere commerciële boekwaarde dan de fiscale boekwaarde ofwel een actieve belastinglatentie. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt derhalve naar nihil. Bij de herwaardering is derhalve geen rekening gehouden met deze latentie. Inzake de herwaardering van vastgoed als gevolg van herclassificatie naar woningen verkocht onder voorwaarden is evenmin rekening gehouden met de invloed van latente belastingen op het vermogen en resultaat.

4.7

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Pré Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

4.8

Effecten voorgenomen regeringsbeleid

Pré Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.

Het regeringsbeleid en saneringsbijdrage van het CFV hebben niet geleid tot aanpassingen van ons beleid. De in november 2013 goedgekeurde meerjarenbegroting 2014 bood voldoende ruimte om de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage op te vangen. Hoewel er geen directe aanleiding is om onze beleidsuitgangspunten bij te stellen, blijven we de komende periode alert op verdere ontwikkelingen. Daarom zullen wij onze bedrijfskosten en investeringsvolume nog strakker monitoren. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Pré Wonen op naar € 11,6 miljoen in 2018. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 2,7 miljoen (conform laatste informatie vanuit het CFV welke gehanteerd is voor de DPI 2013). Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Pré Wonen rekening met een totale saneringssteun heffing van € 7,7 miljoen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

11

5

5.1

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

Materiële vaste activa

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.

5.2

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als „vastgoedbeleggingen in exploitatie‟ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. 5.2.1

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties (waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners) zoals vermeld op de bijlage die is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Pré Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als vastgoedbelegging gekwalificeerd. Het beleid is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement.

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.

Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

12

gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.

Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.

Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.

De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.

Op het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen geschatte marktwaarde in verhuurde staat bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden bij eerste verwerking geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen.

Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het positieve verschil

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

13

tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. De ongerealiseerde waardestijging op 1 januari 2013 is het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. De ongerealiseerde waardestijging op 31 december 2013 is het verschil tussen de reële waarde per die datum en de boekwaarde op basis van historische kosten, gefixeerd op de stand per 1 januari 2013.

Buitengebruikstelling Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd naar lagere geschatte marktwaarde, gebaseerd op de contant gemaakte huuropbrengsten en kosten berekend over de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.

Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

Reguliere huurverhoging (%) Huurverhoging harmonisatie (%) Inkomensafhankelijke huurverhoging %

2014 2,37% 1,07% 0,57% 4,01%

2015 2,88% 1,01% 0,57% 4,46%

2016 2,40% 0,82% 0,55% 3,77%

2017 1,71% 0,76% 0,54% 3,01%

2018 e.v. 1,92% 0,55% 0,00% 2,47%

parameters Prijsinflatie Looninflatie Bouwindex Onderhoudsindex Marktindex Korte rente Lange rente

2014 3,00% 3,00% 1,00% 4,00% 0,00% 2,06% 5,25%

2015 2,50% 3,00% 1,00% 3,50% 1,75% 2,50% 5,25%

2016 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 1,75% 2,82% 5,25%

2017 2,00% 3,00% 2,00% 3,00% 1,75% 3,04% 5,25%

2018 e.v. 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,25% 3,55% 5,25%



jaarlijkse huurverhogingen prijsinflatievolgend, met een correctie voor inkomensafhankelijke huurverhoging;



jaarlijkse huurderving van 1,0% (voorgaand jaar:1,0%);



mutatiegraad van 3% - 15% gebaseerd op een 5 jaars gemiddelde;



toekomstige verbeteringen, verkoop en sloop worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde;



een restwaarde wordt bepaald op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode minus kosten sloop en bouwrijpmaken, in 2013 € 9.739 per kostenfactor;

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

14



kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een gemiddelde gebaseerd op de onderhoudsbegroting;



een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop;



een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar:5,25%) voor WSW-geborgde woningen;



een rekenrente van 6,25 % (voorgaand jaar 6,25 %)voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;



de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend tot 50 jaar) , de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;



De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor saneringssteun en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.



De indirecte lasten (personeel, huisvesting- en algemene kosten) zijn gedeeltelijk toegerekend aan de kasstroomgenerende eenheden. Op basis van de kostenverdeelstaat is een gedeelte van deze lasten toegerekend aan de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en leefbaarheid;



Leefbaarheidsuitgaven niet opgenomen in de bedrijfswaardeberekening;



De economische levensduur is gebaseerd op het Strategisch Vastgoed Beleid van Pré Wonen, indien renovaties zijn opgenomen in dit beleid wordt de levensduur aangepast conform dit beleid.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. 5.2.2

Sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen lopende investeringen in complexen in aanbouw en woningverbetering of herstructurering van bestaande complexen die zijn bestemd als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.

Verder wordt rente op vreemd vermogen tijdens de ontwikkelingsperiode geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.

De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder Commercieel vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren. Jaarrekening 2013

Pré Wonen

15

Wanneer gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. 5.2.3

Onroerende zaken Verkocht onder voorwaarden

Pré Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Pré Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.

Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: 

Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment;



Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.

Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post „netto verkoopresultaat vastgoedbeleggingen‟.

Als financieringstransactie kwalificeren: 

Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;



Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;



Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: Van de betreffende onroerende zaken eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs, onder aftrek van de contractuele korting. Het nadelig verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijk) beleggingsvastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen geschatte marktwaarde en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment in het resultaat verantwoord onder de post „Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen‟.

De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als „Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen‟.

De terugkoopverplichting en/of het terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. De terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als „Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen‟.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

16

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.

5.3

Financiële vaste activa 5.3.1

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.

De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Pré Wonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Pré Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.3.2

Leningen u/g

De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. 5.3.3

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa

Ook voor financiële vaste activa waaronder financiële instrumenten beoordeelt de stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

17

toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waarderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. 5.3.4

Te vorderen BWS-subsidies

Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde vastgoedbeleggingen welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering uit hoofde van binnen het BWS toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

5.4

Voorraden 5.4.1

Grondposities

Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Tot die tijd worden de rentekosten ten laste van het resultaat gebracht. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht. 5.4.2

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.4.3


Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten of lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5.4.4

Overige voorraden

De voorraden gronden hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van vaste verreken prijzen of lagere opbrengstwaarde.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

18

5.5


Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetrespectievelijk creditstand vertoont.

De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode).

Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen.

Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.

5.6

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statistische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

5.7

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito‟s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

5.8

Egalisatierekening

De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post „Overheidsbijdragen‟ in het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

19

5.9

Voorzieningen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. 5.9.1

Voorziening onrendabele investering

In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. 5.9.2

Voorziening latente belastingverplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van de activa en passiva volgens fiscale grondslagen en jaarrekeninggrondslagen. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie.

De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.

De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. De latenties worden contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet. Indien de verschillen tussen contante waarde en nominale waarde verwaarloosbaar zijn, wordt de nominale waarde gehanteerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is opgenomen onder vorderingen. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.

Tussen Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. 5.9.3

Voorziening pensioenen

De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering‟. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

20

winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.

Naast de betaling van premies heeft Pré Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van Pensioenregeling. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van zaken ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 115%. Pré Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. 5.9.4

Voorziening deelnemingen

De voorziening deelnemingen betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidstelling te verwachten verplichtingen en nadat eerst de andere financiële belangen in deze deelnemingen zijn afgewaardeerd.

5.10


Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.

Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd.

De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

In het kader van de verkoop van woningen volgens de VOV regeling heeft Pré Wonen een terugkoopverplichting/terugkooprecht die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economische verkeer. De terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Voor verdere waarderingsgrondslagen wordt verwezen naar paragraaf 5.2.3.

5.11


Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

21

5.12

Verwerken verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

5.13

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Pré Wonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

5.14

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva

Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico‟s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

22

6

6.1

Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover zij zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.

6.2

Bedrijfsopbrengsten

Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten aan huurders. 6.2.1

Huuropbrengsten

Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 6.2.2

Opbrengst servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreffen boven de netto huurprijs ontvangen bedragen van huurders en bewoners voor leveringen en diensten zoals energie, water, huismeesters en schoonmaakkosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3

Overheidsbijdragen

Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord.

6.2.4

Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en wijziging onderhanden projecten

Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de „Percentage of Completion‟-methode, ofwel de PoC-methode).

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

23

De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. 6.2.5

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: 

Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;



Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;



Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;



Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst onder aftrek van de verkoopkosten en de boekwaarde. De boekwaarde is op basis van de reële waarde (geschatte marktwaarde). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Andere transacties worden verantwoord als financieringstransactie, zie paragraaf 5.3.3 6.2.6

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk, en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop) en onderhanden werk (onderhanden projecten dan wel voorraden).

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

24

6.2.7


Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.

6.3

Bedrijfslasten 6.3.1

Afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2

Bijzondere waardevermindering van vlottende activa

Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (grondposities, koopwoningen gereed en in ontwikkeling) opgenomen. 6.3.3

Pensioenlasten

Voor de pensioenregelingen betaalt Pré Wonen op contractuele basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Pré Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Pré Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. 6.3.4

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 6.3.5

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten niet zijnde investeringen van sociale en fysieke activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden. 6.3.6

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen

Hieronder worden de positieve en negatieve veranderingen in de reële waarde verantwoord inzake respectievelijk het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling en in exploitatie, het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie, de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

25

De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. 6.3.7

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. 6.3.8

Activeren van rentelasten

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 6.3.9

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Pré Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Pré Wonen een aantal standpunten ingenomen die bij de afwikkeling van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De fiscale aangiften over de jaren t/m 2011 zijn inmiddels ingediend bij de fiscus. De belangrijkste standpunten betreffen: 

De waardebepaling van de ontwikkelrechten;



Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;



De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;



Het vormen van een herbestedingsreserve.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2013, en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. 6.3.10

Aandeel in resultaat van deelnemingen

Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Pré Wonen. Jaarrekening 2013

Pré Wonen

26

7

Financiële instrumenten en risicobeheersing

De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico‟s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Beleid inzake beheer financiële risico’s In 2012 is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de treasury commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Pré Wonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten („derivaten‟) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. De belangrijkste risico‟s uit hoofde van de financiële instrumenten van Pré Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid om deze risico‟s te beperken is als volgt.

Kredietrisico: Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Pré Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten. Pré Wonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. In 2013 was er gedurende het gehele jaar een „liquiditeitsoverschot‟. Om dit overschot aan liquide middelen verantwoord uit te zetten bij banken is toestemming aan de auditcommissie gevraagd om de vastgestelde limieten voor het uitzetten van geld tijdelijk te verruimen.

Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Voor de groep is het risico inzake oninbare huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 672.000.

Liquiditeitsrisico: Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Pré Wonen loopt per 31 december 2013 zijn als volgt: €0

Bankschuld

€ 30.746.000

Saldo liquide middelen (beschikbaar)

€ 4.409.000

Kredietlimiet (nog niet benut) Nog niet benutte borgingsruimte WSW (faciliteringsvolume 2014) Lopende investerings- en onderhoudsverplichtingen Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g

€ 112.027.000 € 10.606.000 €0

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Pré Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Pré Wonen gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

27

Pré Wonen loopt, met uitzondering van de lopende basisrentelening, geen liquiditeitsrisico uit hoofde van een derivatenportefeuille.

Renterisico: Pré Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico‟s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa) en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Pré Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.

Rentevoet leningen overheid Fen kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het renterisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro‟s): x € 1.000

Restant looptijd Tot 3%

3% - 4%

4% - 5%

5% - 6%

6% - 7%

> 7%

Totaal

0 – 5 jaar

6.000

40.000

71.809

29.468

593

-

147.870

6 – 10 jaar

-

41.208

73.282

4.224

593

-

119.307

11 – 15 jaar

-

-

31.802

4.159

-

16 – 20 jaar

-

-

20.000

-

-

-

20.000

> 20 jaar

-

48.000

70.000

-

-

-

118.000

6.000

129.208

266.892

37.851

1.186

68

68

36.029

441.205

De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 4,3% (2012: 4,3%). Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies (in duizenden euro‟s):

x € 1.000

2014

2015

Eindaflossingen

30.393

27.500

Jaaraflossingen

1.872

Renteconversie

2.326

2016

2017

2018

2019

2020

28.168

30.000

30.689

30.898

30.000

1.924

1.985

2.056

1.839

972

1.008

197

30.000

111

-

-

-

De gemiddelde looptijd van de portefeuille bedraagt 12,5 jaar (2012: 13,5 jaar).

Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Pré Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden.

Per financieringsbesluit maakt Pré Wonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

28

Omdat Pré Wonen op dit moment geen gebruik maakt van variabele renteafspraken nemen de rentelasten niet direct toe bij een stijging van de marktrente met 1%. Beschikbaarheidsrisico: Het verkrijgen van financiering is geen vanzelfsprekendheid in het huidige tijdperk. Bij het afsluiten van een nieuwe lening draaide het voor de kredietcrisis voornamelijk om het verkrijgen van een zo laag mogelijk rentetarief. Pré Wonen financiert hoofdzakelijk onder borging van het WSW. Momenteel is financiering onder borging van het WSW ruim voldoende beschikbaar, tegen gunstige tarieven met lange looptijden. Ongeborgde financiering is op dit moment echter schaars en moeilijk aan te trekken, laat staan tegen welk tarief. Door de voortdurende onzekerheid op de financiële markten zijn banken zeer terughoudend geworden met het verstrekken van leningen, vooral leningen met een langere looptijd.

Reële waarde van financiële instrumenten: Voor de financiële vaste activa wordt, indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige „at arm‟s length‟-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

Voor grondslagen van het bepalen van de reële waarde van langlopende leningen wordt volledigheidshalve verwezen naar paragraaf 5.10.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

29

8

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode, wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten, het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

30

9

Toelichting op de geconsolideerde balans

9.1


De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Materiële vaste activa (x € 1.000)

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Boekwaarde 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen

15.379

Cumulatieve afschrijvingen

-2.547 12.832

Effecten stelselwijziging:

12.832

Mutaties Investeringen

96

Desinvesteringen / verkopen bestaand bezit

-44

Afschrijvingen

-522 -470

Boekwaarde 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen

15.430


-3.068 12.362

De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: 

grond

geen afschrijving;



kantoorgebouwen

lineair 50 jaar;



installaties

lineair 20 jaar;



overige zaken

lineair 3-10 jaar.

Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

31

9.2

Vastgoedbeleggingen

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)

Sociaal vastgoed in exploitatie

Commercieel

Vastgoed

vastgoed in

verkocht

exploitatie

onder

Sociaal vastgoed in

Commercieel vastgoed in

ontwikkeling bestemd voor

ontwikkeling bestemd voor

voorwaarden

exploitatie

exploitatie

Totaal


303.707

127.179

42.139

4.507

2.437

479.969

Herwaardering

398.615

38.821

-316

-

-

437.121

Cumulatieve waardevermindering

-46.141

-30.629

-

-1.079

-377

-78.226

656.181

135.371

3.428

2.060

838.864


651.888 1.308.069

-

41.823

-

-

135.371

41.823

-

3.428

2.060

651.888

2.252

334

1.490.752


6.791

163

12.087

Desinvesteringen

-8.915

-988

-949

Desinvesteringen (sloop)

-7.276

-

2.442

1.970

-80.776

-6.624

Herwaardering Waardeverminderingen

21.627

-

-

-10.853

-

-

-

-1.055

-144

-9

3.205

-

-4.123

-2.683

-94.206

-7.276

Terugname waardeverminderingen

-

-

-

2.173

4.795

6.968

Overboeking van/naar voorziening

2.741

-

-

407

-1.307

1.840

Overboeking van/naar voorraden

1.112

335

-

-91

-

1.356

-7.667

7.667

-

-

-

-

-721

2.167

-

104

-1.549

-92.270

4.689

10.083

578

-418

-77.338

Verkrijgingsprijzen

305.665

134.577

53.277

6.755

2.245

502.519

Herwaardering

955.578

40.510

-1.371

-

-

994.717


-45.442

-35.027

-

-2.749

-603

-83.821

1.215.801

140.060

4.006

1.641

1.413.415

Overboeking sociaal / commercieel Overboeking naar exploitatie

-

Boekwaarde 31 december 2013

9.2.1

51.907

Reële waarde

In de posten sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie zijn 13.334 woningen en 1.405 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 2.264.214.000.

Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt.

Aangezien de waardering van de vastgoedbeleggingen niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode).

De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario‟s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten.

Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

32

De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De door de groep gehanteerde exit yields liggen tussen 5,25%% en 12,5% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch / markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn:

2013

2012

Prijsinflatie

20-jaars gemiddelde CBS

20-jaars gemiddelde CBS

Bouwkostenstijging

20-jaars gemiddelde BDB-

20-jaars gemiddelde BDB-

bouwkostenstijging

bouwkostenstijging

20-jaars gemiddelde regelingslonen

20-jaars gemiddelde regelingslonen

CBS

CBS

24-maandsgemiddelde 10 jaars euro

24-maandsgemiddelde 10 jaars euro

IRS:1,907x%

IRS:2,51%

* risico-opslag

6,2%

5,6%

Mutatiegraad

5-jaars gemiddelde

5-jaars gemiddelde

Onderhoudsnorm (EGW) per vhe

VEX

VEX

Onderhoudsnorm (MGW) per vhe

VEX

VEX

Beheernorm per vhe

€ 335

€ 335

Looninflatie Disconteringsvoet: * IRS

Schattingen Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het sociaal en commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:

Parameters

gehanteerd in reële waarde

huurverhoging marktwaardeontwikkeling

mogelijke afwijking

effect op reële waarde

in % reële waarde

inflatie

-1%

-52.000.000

-4,0%

-1% / 2,25%

-1%

-39.000.000

-3,0%

5,10%

-1%

-54.000.000

-4,2%

7,70%

-1%

29.000.000

2,3%

5,70%

-1%

85.000.000

6,6%

vex

10% hoger

-10.000.000

-0,8%

(oplopend in 6 jaar)

mutatiegraad (verkoop) (gemiddeld uitponden 1e jaar)

exit-yield (gemiddeld uitponden)

discontopercentage (gemiddeld boven inflatie)

onderhoud (gemiddeld)

9.2.2

Bedrijfswaarde

De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van de activa in exploitatie bedraagt € 666,4 miljoen (2012: € 778,7 miljoen). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 112,3 miljoen gemuteerd. Deze waardedaling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het inrekenen van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde (nadelig effect van 162,8 miljoen).

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

33

Verloop bedrijfswaarde 2012-2013 Pré Wonen

sociaal vastgoed in exploitatie

com m ercieel totaal vastgoed in exploitatie

(x € 1.000.000) Bedrijfswaarde 2012

656,2

122,6

778,7

Autonome ontwikkeling

-26,1

15,2

-11,0

9,5

3,0

12,5

Parameterwijzigingen: indexaties

11,2

-1,5

9,7

Parameterwijzigingen: levensduur

31,8

1,1

32,8

14,8

-2,8

12,0

-159,5

-3,3

-162,8

Voorraadmutaties

Wijzigingen exploitatiebeleid Verhuurderheffing Wijzigingen (des)investeringsbeleid

Bedrijfswaarde 2013

-5,8

0,4

-5,5

-124,3

12,0

-112,3

531,9

134,6

666,4

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

Voor de overige uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekening wordt verwezen naar 5.2.1 9.2.3

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop

De corporatie verwacht dat de eerstkomende vijf jaar 346 woningen worden verkocht. Hiervan zullen naar verwachting 78 woningen in het komend boekjaar worden verkocht. Ultimo 2013 zijn er 32 woningen leeg of tijdelijk verhuurd die aangemerkt zijn voor verkoop. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 5.761.000 en de boekwaarde op basis van historische kosten € 567.000. 9.2.4

Onroerende zaken VOV/MGE

In totaal zijn in 2013 75 woningen verkocht onder voorwaarden. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op de Pré Koopregeling waarbij geldt dat er sprake is van verleende korting van 25% en een terugkooprecht voor Pré Wonen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2013 347 (2012: 272 ). 9.2.5


In het boekjaar werd met betrekking tot sociaal vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 163.400 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,3%. 9.2.6


In het boekjaar werd met betrekking tot commercieel vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 43.800 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,3%.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

34

9.3


Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Financiële Vaste Activa Te vorderen Deelnemingen BWS subsidie in groepsmaatschappijen

(x € 1.000)

Leningen u/g

Boekwaarde 1 januari 2013

769

-

Mutaties

-

-

-

-

Investeringen

-

-

-

-


-

-

-

-219

-

-219 549

Desinvesteringen Boekwaarde 31 december 2013

12

Totaal

781

-1

-221

-

-1

-221

-

10

560

Inbegrepen in de stand per 31 december 2013 zijn de volgende bedragen met een looptijd korter dan één jaar: Te vorderen Deelnemingen BWS subsidie in groepsmaatschappijen

(x € 1.000)

170

Leningen u/g

-

1

Totaal

171

Er is in 2011 een lening verstrekt aan de Stichting Indische Ouderenraad Haarlem van € 13.050. Deze wordt in 10 jaar afgelost. Over het uitstaande bedrag wordt 3,0% rente berekend. Voor deze lening zijn geen zekerheden verkregen.

Specificatie deelnemingen: Aandeel

Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V

36,11%

Resultaat

Eigen vermogen

Boekjaar

per 31-12-2013

-/- € 36.000

-\- € 119.000

De deelneming is vanwege het negatief eigen vermogen verantwoord onder de voorzieningen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

35

9.4

Voorraden

Voorraden

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Grondposities

5.753

Vastgoed bestemd voor verkoop

3.724

1.468


8.983

11.536

Overige voorraden

5.674

27

54

18.486

18.732

Voorraden Grondposities

(x € 1.000)

Vastgoed bestemd voor verkoop


Boekwaarde 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen Waardeverminderingen

8.094

1.468

22.707

-2.420

-

-11.171

5.674

1.468

11.536

837

1.258


284

Desinvesteringen

-

Overboekingen naar vastgoedbeleggingen / onderhanden projecten Overboekingen gereedgekomen projecten Waardeverminderingen

-2.038

-

-

-685

91 -

3.457

-297

-

79

2.256

-3.457 330 -2.554

Boekwaarde 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Waardeverminderingen

8.469

3.724

19.824

-2.717

-

-10.841

5.753

3.724

8.983

Grondposities: De gronden met betrekking tot het project Pieter Wantenlaan (verkrijgingsprijs ad € 1.710.000) zijn ultimo 2013 getaxeerd op € 700.000 (boekwaarde ultimo 2013: € 673.880). Met betrekking tot de gronden van het project Heemskerkerduin (verkrijgingsprijs ad € 3.272.000) is op dit moment nog onbekend of daadwerkelijke ontwikkeling plaats zal vinden. Op basis van ontwikkelingen in de markt en de extern verrichte taxatie heeft in 2012 een afwaardering plaats gevonden naar de lagere marktwaarde ad € 1.779.000.

De grondpositie aan de Kennemerlaan IJmuiden is op basis van ontwikkelingen in de markt en de extern verrichte taxatie afgewaardeerd naar de lagere marktwaarde ad € 275.000. De grondpositie aan de Wüstelaan is ultimo 2013 getaxeerd op € 3.200.000 (boekwaarde ultimo 2013: € 2.921.506).

Vastgoed bestemd voor verkoop: De voorraad woningen bestaand/VOV wordt ultimo 2013 gevormd door 2 woningen. Het betreft 2 aangekochte VOV-woningen en 6 woningen, 61 parkeerplaatsen en 1 BOG in het project de Pionier.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop: Deze post bestaat uit de nog niet verkochte woningen/grondposities in de volgende projecten: 

De grondpositie Remise ad € 7,5 miljoen (na waardevermindering van € 6,4miljoen)



De grondpositie Belkanto ad € 1,5 miljoen (na waardevermindering van € 4,5 miljoen)

In 2013 is aan de voorraden rente toegerekend ad € 457.000.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

36

9.5


Onderhanden projecten Gerealiseerde projectopbrengsten -/verliezen en gedeclareerde termijnen > 0

(x € 1.000)

Gerealiseerde projectopbrengsten -/verliezen en gedeclareerde termijnen < 0

totaal

Boekwaarde 31 december 2012 MGE Overveen (parkeerplaatsen)

100

-

100

De Pionier

170

-780

-610

1.414

-

1.414

35

-

35

-780

939 105

Zona Matadero Diverse projecten Pré

1.722 Boekwaarde 31 december 2013 MGE Overveen (parkeerplaatsen)

105

-

Wüstelaan

34

-

Het terras

152 290

34 152

-

290

In totaal is een bedrag van € 234.000 (2012 -/- € 2.204.000) aan opbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten over het boekjaar verantwoord in de winst- en verliesrekening.

Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetrespectievelijk creditstand vertoont.

Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”.

9.6

Vorderingen

Vorderingen

31-12-2013

31-12-2012

Huurdebiteuren

765

779

Gemeenten

129

128


521

639

Overige vorderingen

981

3.266

(x € 1.000)

Overlopende activa

493

536

2.888

5.349

31-12-2013

31-12-2012

1.008

881

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. 9.6.1

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren (x € 1.000)

Zittende huurders Vertrokken huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

429

448

-672

-550

765

779

37

Verloop voorziening dubieuze debiteuren

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Stand 1 januari

550

450

-335

-444

Dotatie

457

544

Stand 31 december

672

550

Onttrekking

Eind 2013 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 1,23% van de huuropbrengsten (ultimo 2012 1,11%) 9.6.2


Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a

Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De hogere commerciële waardering dan fiscaal leidt in eerste instantie tot een passieve belastinglatentie, welke niet is gevormd aangezien deze na verloop van tijd omslaat in een actieve latentie. De actieve latentie ontstaat omdat alleen over de commerciële boekwaarde wordt afgeschreven. De fiscale boekwaarde ligt onder of is gelijk aan de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde en wordt pas fiscaal afgewikkeld nadat in de toekomst eerst bij sloop de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt naar nihil. Ultimo 2013 bedraagt het verschil tussen de commerciële en de fiscale waardering € 481.686.188. Hierbij is de fiscale waardering hoger dan de commerciële waardering, het verschil is niet tot waardering gebracht.

b

Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar

–

Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop alsmede indien de bouwbestemming zal vervallen (zie punt a.). Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commercieel lagere boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is.

–

Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a).

–

Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een passieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, omdat door het kortlopende karakter het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is.

c

Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Voor het waarderingsverschil is in de jaarrekening een actieve/passieve latentie gevormd. Gezien het kortlopend karakter is deze latentie tegen de nominale waarde opgenomen, omdat er een verwaarloosbaar verschil bestaat met de contante waarde.

d

Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

38

terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. e

Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de nominale waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen (2018).

f

Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt geen latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd, omdat er sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst onvoldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Deze bedraagt nominaal € 244.000 (2012: € 2.127.000).

g

Activa ten dienste van Het verschil tussen de fiscale waardering en de waardering zoals deze in de commerciële jaarrekening wordt gehanteerd bedraagt € 2,2 miljoen nominaal (2012: € 2,3 miljoen). Dit verschil is niet tot waardering gebracht in de jaarrekening.

Stand latente belastingvorderingen tot waardering gebracht De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: Latente belastingvordering

31-12-2013

31-12-2012

521

639

521

639

(x € 1.000)


Latente belastingvordering (x € 1.000)

Opgenomen onder vlottende activa

Verrekenbare tijdelijke verschillen Compensabele verliezen Acute belastingschuld

31-12-2013 Opgenomen Opgenomen onder onder kortlopende langlopende schulden schulden

521

-

-

-

-

1.747

521

1.747

50 50

niet verwerkt

244 244

Opgenomen onder vlottende activa

31-12-2012 Opgenomen Opgenomen onder onder kortlopende langlopende schulden schulden

639

-

562

-

-

-

-

610

-

639

610

562

niet verwerkt

Verloop latente belastingvorderingen tot waardering gebracht De gehanteerde netto- disconteringsvoet bedraagt 5,25 % (2012: 5,25 %). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is 5 jaar. Van de latente belastingvorderingen wordt een bedrag van in totaal € 119.000 (2012: € 119.000) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen (incl. saldering langlopende schulden) in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: 2013

2012

(x € 1.000)

Boekwaarde 1 januari Dotaties ten laste van het resultaat Onttrekkingen Vrijval ten gunste van het resultaat Boekwaarde 31 december

78

-966

511

1.044

-

-

-119

-

470

78

Latente belastingvorderingen niet tot waardering gebracht Alle tijdelijke waarderingsverschillen en verliescompensatie zijn in de waardering van de latente belastingvorderingen verwerkt.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

39

2.127 2.127

9.6.3

Overige vorderingen

Overige vorderingen

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen

7

171

1.308

3.429

Af: voorziening wegens oninbaarheid

334-

334-

981

3.266

De voorziening wegens oninbaarheid heeft volledig betrekking op het faillissement van Hillgate-Saffier. Het saldo overige vorderingen ultimo 2012 was aanzienlijk hoger omdat in de laatste week van december 2012 nog een aantal woningen zijn verkocht waarvan de gelden in 2013 daadwerkelijk zijn ontvangen en daarnaast in december 2012 een nieuwe termijn aan de kopers van het project Pionier was gefactureerd.

De post belastingen en premies sociale verzekeringen heeft volledig betrekking op te vorderen omzetbelasting in de verbindingen. 9.6.4

Overlopende activa

Overlopende activa

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Af te rekenen met huurders/ kopers

28

28

Vooruitbetaalde kosten

248

363

Overige overlopende activa

217

144

493

536

Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.

9.7

Liquide middelen

Liquide middelen

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Rekeningen courant bankinstellingen Deposito / spaarrekeningen

5.584

11.474

25.161

26.360

Kas

1

2

30.746

37.835

Het bedrag op bedrijfsspaarrekeningen bedraagt € 25.161.000, dit saldo is per direct beschikbaar. De overige liquide middelen bestaan uit rekening courant tegoeden en zijn direct opeisbaar.

9.8

Groepsvermogen

Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.

9.9

Egalisatierekening

Het verloop van de egalisatierekening is als volgt: Egalisatierekening

2013

2012

(x € 1.000)

Stand 1 januari Vrijval ten gunste van exploitatie Stand 31 december

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

769

1.023

-219

-254

549

769

40

9.10

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Voorzieningen Onrendabele

(x € 1.000)

Latente

investering nwb belastingverpl. Stand 1 januari 2013

5.766

Deelnemingen

561

83

Totaal 6.410

Mutaties Dotatie / waardevermindering

-

-

Onttrekking / terugname waardevermindering

-

-511

-

-511

1.840

-

-

1.840

1.840

-511

36

1.365

7.606

50

119

7.775

Mutatie naar activa in ontwikkeling

Stand 31 december 2013

36

36

De voorzieningen zijn voor 100% als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Voor het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw wordt volledigheidshalve verwezen naar het verloop overzicht vastgoedbeleggingen in ontwikkeling (paragraaf 9.2). In verband met de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. en het feit dat Pré Wonen ten dele instaat voor de schulden van de deelneming op grond van een aansprakelijkheidsverklaring, is een voorziening gevormd ter grootte van de uit dien hoofde te verwachten verplichtingen. De voorziening wordt gevormd nadat eerst de andere financiële belangen in de deelnemingen zijn afgewaardeerd.

De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.

9.11


Langlopende schulden (x € 1.000)

2013

2012

looptijd

looptijd

korter dan

langer dan

vijf jaar

vijf jaar

totaal

voet

totaal

voet

0

22.804

22.804

4,50%

23.198

4,50%

147.870

270.532

418.401

4,29%

449.012

4,29%

147.870

293.336

441.205

4,30%

472.211

4,30%

-30.667

-1.598

-32.265

-31.006

117.203

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend boekjaar

rente-

rente-

291.738

408.940

441.205

Terugkoopverplichting VOV

-

51.503

51.503

41.396

Waarborgsommen

-

52

52

42

343.293

460.495

482.643

117.203

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2013 bedraagt € 32.265.000 (2012: € 31.005.000).

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

41

Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.

De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders BOG ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente toegerekend aan de waarborgsommen. 9.11.1

Leningen overheid en kredietinstellingen

De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:

Verloopoverzicht langlopende schulden (x € 1.000)

Leningen overheid Stand per 1 januari 2013

Leningen kredietinstellingen

23.198

449.012

Totaal 472.211

Mutaties: Bij: nieuwe leningen

-

-

Af: vroegtijdige aflossing

-

-

Af: reguliere aflossingen

-395

-30.611

-31.006

22.804

418.401

441.205

-412

-31.853

-32.265

22.392

386.548

408.940

Stand per 31 december 2013 Af: aflossingsverplichting komend boekjaar



In 2013 is geen nieuwe lening aangetrokken.



Er heeft in 2013 geen renteconversie plaats gevonden.

-

Er zijn geen contractuele hypothecaire zekerheden verstrekt aan overheden of kredietinstellingen inzake de langlopende schulden. De gemiddelde looptijd van de portefeuille bedraagt 12,5 jaar (2012: 13,5 jaar). De rentabiliteitswaarde (contante waarde uit hoofde van de bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 417 miljoen (in 2012 € 445 miljoen). Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Voor alle leningen overheid en kredietinstellingen is WSW borging verkregen. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Pré Wonen zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Onder de leningen is één zogenaamde basisrentelening opgenomen voor een bedrag van € 30.000.000. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,775% (2012: 3,775%), de credit spread die wordt betaald wordt periodiek herzien. De huidige credit spread is 0,22%, deze wordt in april 2016 herzien. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De RJ-uiting is in deze jaarrekening toegepast. De basisrentelening kwalificeert onder de nieuwe RJ 290 als derivaat, maar wordt niet in de balans gewaardeerd omdat het derivaat “clearly and closely related” is met het onderliggende primaire financiële instrument. Toepassing van de RJ-uiting heeft daarom geen impact op het vermogen en het resultaat. De reële waarde van de basisrentelening bedraagt € 39.350.242 negatief.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

42

Op basis van de huidige leningportefeuille ziet de vervalkalender er voor de komende 30 jaar als volgt uit.

Duizenden

Aflossing leningportefeuille Pré Wonen 35.000

30.000

25.000

20.000

Aflossing

15.000

10.000

5.000

9.11.2

2042

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2035

2034

2033

2032

2031

2030

2029

2028

2027

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

0

Verplichting cq. recht uit hoofde van onroerende zaken VOV

Er is voor 347 koopwoningen met een verkoop onder voorwaarden (VOV)-constructie een latente terugkoopverplichting of recht. Onder de oude MGE-regeling betreft dit 82 woningen. Met de Pré Koopregeling zijn 265 woningen verkocht, waarvan 75 in 2013. De verplichting en/of recht bestaat uit de aan de huidige bewoners in rekening gebrachte koopsom vermeerderd of verminderd met de te verrekenen waardemutatie van de woning. De verwachte waardemutatie is bepaald op basis van recente verkopen en de marktontwikkelingen. Tevens worden waardeontwikkelingen bij mutaties van VOV-woningen onder deze post verwerkt.

Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV

2013

2012

(x € 1.000) per 1 januari

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

42.166

Verminderingen / vermeerderingen

27.031

-770

57

41.396

27.088

12.087

16.211

-972

-1.076

Mutaties: Bij: verplichting ontstaan bij nieuwe overdracht en Af: teruggekochte onroerende zaken VOV Waardering

-1.008

-827

10.107

14.308

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

53.282

42.166

Verminderingen / vermeerderingen

-1.779

-770

51.503

41.396

per 31 december

In 2013 is gebleken dat voor 10 nieuwbouwwoningen die waren verkocht onder de Pré Koopregeling in het project Pionier geen terugkooprecht was opgenomen. Dit is in 2013 gecorrigeerd.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

43

9.12



31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)


-

780

Schulden aan kredietinstellingen

-

-


22

91


5.819

3.231

Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies

2.845

2.958

Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Aflossingsverplichting komend jaar Overige schulden Overlopende passiva

-

-

32.265

31.006

1.623

1.761

10.403

11.181

52.977

51.008

Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.

9.12.1



31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonheffingen Pensioenpremies

598

1.740

1.747

610

467

567

32

42

2.845

2.958

Door een uitspraak van de Hoge Raad in december 2011 wordt bij de aangifte VPB voor de jaren 2009, 2010 en 2011 de mogelijkheid tot het vormen van een herbestedingsreserve maximaal benut. 9.12.2

Overige schulden

Overige schulden

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Te verrekenen huurtoeslag

-

341

Huurdebiteuren (voorstand)

994

871

Overige schulden

629

550

1.623

1.761

De post “Huurdebiteuren” heeft betrekking op de totale voorstand van sociaal en commercieel vastgoed. 9.12.3

Overlopende passiva

Overlopende passiva

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Transitorische rente

8.977

9.314

Reservering verlofuren

620

598

Overige te verrekenen / nog te betalen kosten

807

1.269

10.403

11.181

9.13

Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9.13.1

Huurverplichtingen

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 82.300. De eindelooptijd van de twee lopende huurverplichtingen zijn:

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

44



medio 2019 (€ 31.900 p.j)



opzegtermijn van 1 maand (€ 50.400 p.j.) 9.13.2

Obligo WSW

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage € 17,0 miljoen (2012 € 18,2 miljoen) van uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. 9.13.3

Garantieverplichtingen

Préferent Holding heeft zich aangesloten bij Woningborg N.V. die ervoor zorgt dat als een aannemer failliet gaat, de koopwoningen alsnog worden afgebouwd. Préferent Holding heeft voor nieuwbouwprojecten een obligo uitstaan bij Woningborg N.V. voor een bedrag ad € 3,0 miljoen voor het project de Pionier. De eindoplevering van het project heeft op 8 oktober 2013 plaats gevonden, waardoor de termijn voor de verlaging van deze borgtocht naar € 750.000 is ingegaan per 8 januari 2014. Als zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen jegens de kopers als bedoeld inde met elke koper gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst van het project De Pionier, heeft Préferent Projectontwikkeling een bankgarantie afgegeven met een waarde van ten hoogste € 590.332. 9.13.4

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw (huur- en koop) en aankoop van woningen tot een bedrag van € 2,9 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. 9.13.5

Onderhoudsverplichtingen

Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 7,6 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2014 en 2015 zullen worden uitgevoerd. 9.13.6

Operationele lease

Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto‟s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: 

Binnen één jaar: € 210.753



Tussen een jaar en vijf jaar: € 481.951



Meer dan vijf jaar: € 0

De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 31 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto‟s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

45

9.13.1

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. 9.13.2

Heffing Saneringsfonds

Pré Wonen zal de komende jaren moeten bijdragen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende bijdragen. Bedragen x € 1.000

2014

2015

2016

2017

2018

Bijdrage saneringssteun

-2.712

-1.615

-1.680

-875

-800

9.13.3

Terugkooprechten en -plichten verkochte materiële vaste activa

Door Pré Wonen zijn ultimo het verslagjaar 265 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkooprecht geldt en 82 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. De totale taxatiewaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkoopplicht rust bedraagt € 17,5 miljoen. De totale taxatiewaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkooprecht rust bedraagt € 52,5 miljoen.

9.14

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. De statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Pré Wonen en nauwe verwanten worden ook aangemerkt als verbonden partijen. Met de BV‟s heeft Pré Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor verhuur) van de betreffende BV‟s worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

Stichting Pré Wonen, 100% aandeelhouder van Préferent Holding B.V., Haarlem, staat garant voor de liquiditeitspositie, binnen Préferent Holding B.V. , om de operationele activiteiten in 2013 te kunnen voldoen. Het betreft hier alleen de activiteiten binnen Préferent Holding B.V. zelf en niet binnen de groep met uitzondering van Préferent Projectontwikkeling B.V. Préferent Holding B.V. staat op haar beurt garant voor de liquiditeitspositie om de operationele activiteiten in 2013 te kunnen voldoen van Préferent Projectontwikkeling B.V. waar zij 100% eigenaar van is.

Pré Wonen vormt met Préferent Holding, Préferent Zona Matadero, Préferent Belcanto, Préferent de Remise, Préferent Projectontwikkeling en Van de Belt & Co handelsmaatschappij een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

46

voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Pré Wonen vormt met Préferent Holding B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.

Pré Wonen neemt deel in een aantal Joint Ventures. Zij is met betrekking tot deze VOF‟s hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van deze als geheel.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

47

10

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

10.1

Huren

Huuropbrengsten

2013

2012

(x € 1.000)

Woningen en woongebouwen

75.422

Onroerende zaken niet zijnde woningen af: Huurderving wegens leegstand

72.952

6.340

6.288

81.762

79.240

1.250

1.353

af: Huurderving wegens oninbaarheid / voorziening dubieuze debiteuren

457

444

af: Huurgewenning & korting

119

100

79.936

77.344

Geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten

2013

2012

(x € 1.000)

Gemeente Haarlem

47.512

46.555

Gemeente Beverwijk

23.609

22.933

Gemeente Bloemendaal

3.526

2.681

Gemeente Heemstede

4.056

3.991

Gemeente Heemskerk

1.232

1.185

79.936

77.344

De huurverhoging bedroeg per 1 juli 2013 gemiddeld 3,65 % De huuropbrengsten zijn gestegen met 3,18% (2012: 5,9%).

10.2



2013

2012

(x € 1.000)

Vergoeding levering goederen en diensten

2.822

Vergoeding overige zaken (niet verrekenbare servicekosten) bij / af: te verrekenen met huurders

10.3

812

3.641

3.808

156-

af: derving wegens leegstand en oninbaarheid

2.996

819

367

33

84

3.763

3.357

Overheidsbijdragen

Overheidsbijdragen

2013

2012

251

297

251

297

(x € 1.000)

Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

48

10.4


De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

2013

2012

(x € 1.000)

Opbrengst verkopen bestaand bezit

6.537

Af: Verkoopkosten Af: Marktwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Verkoop koopwoningen (voorraden) Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

6.683

-663

-783

-3.695

-3.251

2.180

2.649

12-

-

811-

-

1.356

2.649

Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de boekwaarde de geschatte marktwaarde is. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde. In 2013 zijn van het sociaal vastgoed 81 woningen, 1 BOG en 14 garages verkocht, met een totale boekwaarde van € 3,3 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2013). Van de verkopen zijn 60 woningen verkocht met de Pré Koopregeling, deze zijn derhalve als financieringstransactie verantwoord (niet gerealiseerde waardeveranderingen). De door verkoop in 2013 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 5,6 miljoen. In 2013 zijn van het commercieel vastgoed 5 woningen, 1 BOG en 1 garage verkocht, met een totale boekwaarde van € 0,3 miljoen(gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2013). Van de verkopen zijn 3 woningen verkocht met de Pré Koopregeling, deze zijn derhalve als financieringstransactie verantwoord (niet gerealiseerde waardeveranderingen). De door verkoop in 2013 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 0,7 miljoen.

De verkoopopbrengst koopwoningen heeft betrekking op de lasten die voortvloeien uit het besluit om bij het project Pionier de Pré Koopregeling toe te passen. In 2013 is het project afgesloten en zijn deze lasten doorbelast aan Pré Wonen. Inmiddels zijn 36 koopwoningen in het project onder de Pré Koopregeling verkocht.

De verkoopopbrengst VOV woningen betreft 6 na terugkoop verkochte VOV-woningen. Het resultaat van de verkopen bestaand bezit die onder de Pré Koopregeling zijn verkocht is verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.

10.5



2013

2012

Toegerekende uren aan projecten nieuwbouw koopwoningen

44

127

Toegerekende uren aan projecten nieuwbouw huurwoningen

890

489

935

616

(x € 1.000)

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

49

10.6

Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten


2013

2012

(x € 1.000)

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Mutatie vastgoed bestemd voor de verkoop Mutatie onderhanden projecten

10.7

4.266

4.794

-

-1.299

443

-4.616

4.708

-1.121



2013

2012

235

251

(x € 1.000)

Diensten voor huurders Diensten voor derden / beheerdiensten

10

28

Overige baten

224

217

Overige baten voorgaande jaren

164

242

633

738

De overige baten voorgaande jaren in 2013 heeft volledig betrekking op de afwikkeling van een aantal BTW dossiers over de periode 2005 t/m 2012. Het betreft onder andere btw vorderingen m.b.t. Spoorwegstraat, Aziëweg en de afwikkeling van de pro rata teruggaaf t/m 2012.

10.8



2013

2012

522

976

522

976

2013

2012

(x € 1.000)

Afschrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie

10.9


Bijzondere waardevermindering vlottende activa (x € 1.000)

afwaardering grondpositie Pionier C332

-552

2.193

afwaardering grondpositie Remise C836

-710

7.100

afwaardering grondpositie Kennemerlaan IJmuiden C829

43

30

afwaardering grondpositie Zweedselaan C820

61

295

afwaardering grondpositie Spoorwegstraat C827 afwaardering grondpositie Laan van Kanaän C856

-

294

55

162

afwaardering grondpositie Belcanto

380

404

afwaardering investeringen Heemskerkerduin C161

253

123

afwaardering grondpositie Alkmaarseweg C812

15

afwaardering grondpositie Italiëlaan C845

21 -433

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

52 10.653

50

10.10

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen

2013

2012

(x € 1.000)

Salarissen

8.575

Tijdelijk personeel Totaal kosten

8.259

864

893

9.440

9.153

af: Uitkeringen af: Doorberekende loonkosten naar dagelijks onderhoud af: Doorberekende loonkosten naar verbindingen / overig

27

33

308

288

16

19

af: Doorberekende loonkosten naar leefbaarheid + huismeester

607

851

af: Doorberekende loonkosten naar verkopen bestaand bezit

377

391

af: Doorberekende loonkosten naar planmatig onderhoud / renovaties

45

34

8.060

7.537

Het gemiddeld aantal fte is in 2013 is afgenomen naar 150,2 (2012: 151,0) gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. De gemiddelde salariskosten per fte zijn met 3,3% gestegen. Deze stijging is volledig te verklaren doordat in 2013 uiteindelijk 7 medewerkers de organisatie hebben verlaten d.m.v. een vaststellingsovereenkomst. Na correctie van de kosten die voortvloeien uit deze overeenkomsten zijn de gemiddelde salarislasten per fte met 0,5% gedaald.

De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt:

Personeelsbezetting in FTE

2013

Bestuur

2012 6

6

Strategie & Communicatie

10

10

Controlling Wonen

11 62

10 61

Vastgoed

44

44

Interne Organisatie

18

17

Rempleçantenregeling Totaal

10.11

1

2

150

151

Onderhoudslasten

Onderhoudslasten

2013

2012

Onderhoudsuitgaven dagelijks (niet cyclisch)

8.563

7.317

Onderhoudsuitgaven planmatig (cyclisch)

9.880

7.576

18.442

14.894

Planmatig onderhoud

9.880

7.576

Mutatieonderhoud

3.174

2.499

Klachtenonderhoud

5.389

4.819

18.442

14.894

(x € 1.000)

Subtotaal De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

De kosten voor planmatig onderhoud zijn in 2013 aanzienlijk gestegen t.o.v. 2012. In 2012 waren de onderhoudslasten lager omdat het niet was gelukt om alle geplande onderhoudswerkzaamheden volledig aan te besteden en uit te voeren. De hogere kosten voor planmatig onderhoud waren in de begroting 2013 reeds voorzien en opgenomen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

51

10.12

Leefbaarheid

Leefbaarheid

2013

2012

Vastgoed gerelateerde activiteiten (fysiek)

375

294

Mens gerelateerde activiteiten (sociaal)

749

604

1.124

898

(x € 1.000)

10.13

Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

2013

2012

4.475

1.119

4.475

1.119

(x € 1.000)

Kosten onderhanden projecten

De uitgaven voor onderhanden projecten zijn in 2013 aanzienlijk hoger, hier staan echter ook hogere inkomsten tegen over. Zie 10.6.

10.14



2013

2012

Overige personeelskosten

804

901

Huisvesting

495

675

Raad van Commissarissen

117

105

Algemene kosten

3.533

3.970

Subtotaal beheerskosten

4.949

5.650

4.763

4.606

105

250

(x € 1.000)

Beheersk osten

Heffingen & belastingen Belastingen Verzekeringen Bijdrage Centraal Fonds

3.401

274

Subtotaal heffingen & belastingen

8.269

5.130

Deelname VVE's

629

773

Herstructurering

36

103

Overige exploitatielasten

Verhuiskostenvergoedingen / wisselwoningen i.v.m. sloop/renovatie Diverse bedrijfslasten Lasten afgewikkelde projecten Lasten voorgaande jaren Subtotaal overige exploitatielasten Totaal overige bedrijfslasten

1.277

-

781

710

-506

-277

284

457

2.501

1.767

15.719

12.547

De overige bedrijfslasten zijn ten opzichte van 2012 aanzienlijk gestegen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de de hoge bijdrage aan het Centraal Fonds in 2013. In 2013 is € 3.104.000 aan saneringsteun afgedragen en € 297.000 aan verhuurdersheffing. In de exploitatielasten (inclusief onderhoudslasten) is voor € 220.000 aan kosten opgenomen voor objecten die in 2013 geen huuropbrengsten hebben gekend.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

52

De lasten voorgaande jaren in 2013 hebben voornamelijk betrekking op een BTW vordering ad € 166.000 die onterecht was opgenomen in Préferent Projectontwikkeling B.V. In 2013 is daarnaast het geschil met de gemeente Beverwijk en Heemskerk afgewikkeld, deze afwikkeling was € 100.000 hoger dan was voorzien bij de liquidatie.

10.15

Accountantshonoraria

Accountantshonoraria

2013

2012

73

34

(x € 1.000)

Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controle werkzaamheden

5

12

50

122

12

22

140

190

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (wet toezicht accountantsorganisaties). De accountantshonoraria voor de controle van de jaarrekening zijn aanzienlijk gestegen, dit komt onder andere door de invoering van RJ 645 (waardering op marktwaarde) en de overstap naar een nieuwe accountant.

10.16

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2013

2012

(x € 1.000)

Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie

-85.609

-24.639

-4.654

-7.982

1.877

2.869

Waardeverandering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

163

9.559

gekwalificeerd als vastgoedbelegging

-

Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden

-46

-567

-88.270

-20.760

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden

10.17

-



2013

2012

(x € 1.000)

Rente langlopende schulden: - Leningen overheid

1.033

1.064

18.955

19.247

- Kredietinstellingen

20

1

Totaal rentelasten

20.008

20.312

Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling

796

693

Rente op vorderingen

111

6

Rente op liquide middelen

553

334

1.460

1.032

18.547

19.279

- Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden:

Totaal rentebaten Renteresultaat (last)

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

53

10.18

Belastingen

De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (VSO 2). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.

De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten: Belastingen

2013

2012

(x € 1.000)

Acute belastingen

3.029-

Correcties voorgaande jaren

1.882

-972

392

1.044

-754

-4.493

Mutatie latente belastingen in 2011

-4.565

De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. Er heeft feitelijk in 2013 geen betaling van vennootschapsbelasting plaats gevonden. Naar verwachting zal in 2014 een betaling plaats vinden van € 1,7 miljoen, dit bedrag is derhalve verantwoord onder de kortlopende schulden. De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald:

2013

2012

(x € 1.000)

Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen

-69.433 80.837

Afschrijvingen

-10.898 31.412

119

504

1.947

-110

Reclassificatie onderhoud

-

-

Fiscale verliescompensatie

-

-

-1.356

-2.649

Tijdelijke verschillen

HIR Totaal permanente en tijdelijke verschillen

81.547

29.157

Belastbaar bedrag

12.114

18.259

3.029

4.565

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% (2012: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt -1,09 % (2012: -41,23 %). De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door correcties voorgaande jaren, niet gerealiseerde waardeveranderingen, het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De commercieelen fiscale verschillen worden ondermeer veroorzaakt door het benutten van de herinvesteringsreserve, de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed en de commerciële waardeveranderingen.

10.19



2013

2012

-36

-14

-36

-14

(x € 1.000)

Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

54

11

Overige informatie

11.1

Bestuurders en commissarissen

De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen). Er is geen uitkering bij het beëindigen van het dienstverband noch sprake van winstdelingen en bonusbetalingen. Het bestuur bestaat uit de heer drs. V. C. Verhoeven en Ir. B.L. van Zijll.

De bezoldiging van het bestuur die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedraagt € 330.978 (2012 € 330.880). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd (in €):

2013 Beloning Fiscale bijtelling leaseauto

V.C. Verhoeven

133.951

133.951

133.951

133.951

10.646

2.851

10.646

3.110

-

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

144.597

Subtotaal Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal

2012

B.L. van Zijll

136.802

-

-

144.597

137.061

31.538

31.538

31.489

31.489

176.135

168.339

176.086

168.550

1

Omvang van het dienstverband (in fte)

1

hele jaar

Duur van het dienstverband (in boekjaar)

B.L. van Zijll V.C. Verhoeven

hele jaar

1

1

hele jaar

hele jaar

De 'Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014' die onlangs is vastgesteld heeft geen gevolgen voor de bezoldiging van de bestuurders. Pré Wonen valt in categorie H, met bijbehorend bezoldigingsmaximum van € 185.200.

De bezoldiging van de huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedraagt € 59.375 (2012 € 68.875) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in €): Beloning Naam

Functie

Rietdijk, A.M. Smilde, C.

Voorzitter Vice voorzitter

Zonneveld, M.A

Auditcommisie

Schilte, C.P.M.

Auditcommisie

Kort, J.D. de

Lid

Kliffen, G.

Lid

2013

Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 2012

14.250 11.875 11.875 11.875 9.500 -

14.250 11.875 11.875 11.875 9.500 9.500

2013

2012

81

408 1.060 182 232 431 988

93 467 -

Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Pré Wonen aan bestuurders en commissarissen verstrekt.

De 'Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014' die onlangs is vastgesteld heeft wel gevolgen voor de bezoldiging van de commissarissen. De bezoldiging voor leden en voorzitters van een Raad van Commissarissen mag per kalenderjaar niet meer zijn dan 5% (€ 9.260) respectievelijk 7,5% (€ 13.890) van het voor de topfunctionaris van de corporatie geldende bezoldigingsmaximum in de staffel. Voor bestaande toezichthouders is de overgangsregeling van toepassing.

Voor nieuwe afspraken die gemaakt worden zal de nieuwe Regeling gehanteerd worden. Jaarrekening 2013

Pré Wonen

55

11.2

Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WNT)

Het normenkader rondom de „‟Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 20140000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 20140000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd.

De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. De WNT schrijft voor dat indien de maximale bezoldiging wordt overschreden, de bezoldiging moet worden verantwoord in de jaarrekening. Voor 2013 bedraagt de maximale bezoldiging ingevolge de WNT € 228.599, inclusief belastbare kostenvergoedingen en beloningen betaalbaar op termijn. Deze norm is in 2013 niet overschreden. De norm voor toezichthouders bedraagt conform de WNT 7,5% (€ 17.145) voor de voorzitter en 5% (€ 11.430) voor leden. Deze norm wordt in 2013 voor 3 toezichthouders overschreden. De bezoldiging is gebaseerd op in verleden gemaakte afspraken, conform de richtlijnen van de VTW, en ligt in de pas met de verantwoordelijkheden van de toezichthouders en de tijdsbesteding die daarmee is gemoeid. Voor huidige toezichthouders is echter de overgangsregeling van toepassing.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

56

12

Enkelvoudige balans per 31 december 2013

(na resultaatbestemming) (x € 1.000)

Balans Activa

31-12-2013

31-12-2012

Vaste activa Materiële vaste activa

14.2

Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie

12.362

12.832 12.362

Vastgoedbeleggingen

12.832

14.3

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

1.214.689

1.308.069

139.725

135.371

51.907

41.824


4.006

3.428


1.641

Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden

2.060 1.411.968


1.490.752

14.4

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies

8.190

1.474

10

7.512

549

769 8.750

9.754

Vlottende activa Voorraden

14.5

Grondposities Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

1.052

930

267

1.249

4.942

4.275

27


14.6

Vorderingen

14.7

54 6.288

6.507

105

270

Huurdebiteuren

727

741

Gemeenten

129

128


521

639

5.698

6.860

Overige vorderingen

529

1.411

Overlopende activa

490

Vorderingen op groepsmaatschappijen

Liquide middelen Totaal

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

531 8.094

10.312

30.398

36.649

1.477.963

1.567.075

57

(x € 1.000)

Balans Passiva Eigen vermogen

31-12-2013

31-12-2012

14.8

Kapitaal Overige reserves

Egalisatierekening

32

32

956.918

1.027.141

14.9

Voorzieningen

956.950

1.027.173

549

769

14.10

Voorziening latente belastingverplichting Voorziening onrendabele investeringen

50

561

7.606

5.766 7.657


6.327

14.11

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen

22.392

22.804

386.548

418.401

51.503

41.396

52

42 460.495


482.643

14.12


22

91


4.832

2.675


2.845

3.004

Schulden aan groepsmaatschappijen Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Overige schulden Overlopende passiva

14.13

Totaal

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

-

-

32.265

31.006

995

1.217

11.352

12.171 52.310

50.164

1.477.963

1.567.075

58

13

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 (x € 1.000)

Winst- en verliesrekening over 2013

2013

2012

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

15.2

79.654

77.104


15.3

3.763

3.357

Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille

15.4

Geactiveerde productie eigen bedrijf

251

297

1.356

2.649

935


15.5

Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

-

616 -383

476

573

86.435

84.213

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

15.6

522

976

Bijzonder waardevermindering vlottende activa

15.7

-1.067

8.485

Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden)

7.666

7.144

Sociale lasten

1.155

1.188

Pensioenlasten

1.551

1.543

18.375

14.830

Onderhoudslasten

15.8

Leefbaarheid

1.124

898

Lasten servicecontracten

3.498

3.311

Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Overige bedrijfslasten

-

262

15.449

12.068

Som der bedrijfslasten

48.273

50.704

Bedrijfsresultaat

38.162

33.509

-88.270

-20.760

15.9

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille

15.10


15.11

Waardeverandering van financiële vaste activa

-7.913

-

Rentebaten

1.823

1.855

Rentelasten

-19.988

-20.312

Saldo financiële baten en lasten

-26.077

-18.456

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting

-76.185

-5.707

Belastingen resultaat uit gewonen bedrijfsvoering Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

-754

-4.099

6.716

-5.598

-70.223

-15.405

59

14

Toelichting op de enkelvoudige balans

14.1


Voor de grondslagen van de enkelvoudige balans wordt volledigheidshalve verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Pré Wonen heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie paragrafen 4.4 tot en met 4.5). In onderstaande paragrafen worden de financiële consequenties voor de enkelvoudige jaarrekening uiteengezet voor zover de balansposten afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde balans. 14.1.1

Stelselwijzigingen

In 2013 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Pré Wonen de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: 

Classificatie van het bezit in exploitatie naar sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de tot en met 2012 voor sociaal vastgoed gevolgde waardering tegen de bedrijfswaarde vanaf 2013 wordt gewijzigd in het actuele waardemodel ( de geschatte marktwaarde voor het sociaal vastgoed met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH en de geschatte marktwaarde voor het commercieel vastgoed).

Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 31 december 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 651,8 miljoen. Het eigen vermogen is gestegen van € 375,2 miljoen naar € 1.027,2 miljoen. Het resultaat over 2012 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 24,9 miljoen negatief. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 15,4 miljoen negatief hebben bedragen.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2012 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Balans activa: Sociaal vastgoed in exploitatie (primo) Mutatie sociaal vastgoed passiva: Eigen vermogen (primo) Eigen vermogen (overige mutaties) Resultaat boekjaar

14.1.2

x € 1.000 stelselwijziging

jaarrekening 2012

na stelselwijziging

645.191 10.990

1.342.950 -34.880

697.759 -45.870 651.888

-344.819 -55.404 24.940

-1.042.578

-697.759 55.404 -9.534 -651.888

15.406

Presentatiewijziging

In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider Categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Pré Wonen kiest voor het categoriale model.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

60

14.2


De mutaties in de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

Materiële vaste activa (x € 1.000)

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie


15.379


-2.547 12.832


12.832


96

Desinvesteringen

-44

Afschrijvingen

-522 -470

Boekwaarde 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen

15.430


-3.068 12.362

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.1 in de geconsolideerde jaarrekening.

14.3

Vastgoedbeleggingen

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)

Sociaal vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie

Vastgoed verkocht

Sociaal vastgoed in ontwikkeling

onder bestemd voor

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor

voorwaarden

exploitatie

exploitatie

Totaal


303.707

127.179

42.139

4.507

2.437

479.969

Herwaardering

398.615

38.821

-316

-

-

437.121


-46.141

-30.629

-

-1.079

-377

-78.226

656.181

135.371

3.428

2.060

838.864


651.888 1.308.069

-

41.824

-

-

135.371

41.824

-

3.428

2.060

651.888

2.252

334

1.490.752


6.791

163

12.087

Desinvesteringen (verkoop bestaand bezit)

-8.915

-988

-949

Desinvesteringen (sloop)

-7.276

-

2.442

1.970

-80.776

-6.624

Herwaardering Waardeverminderingen

21.627

-

-

-10.852

-

-

-

-1.055

-144

-9

3.205

-

-4.123

-2.683

-94.206

-7.276

Terugname waardeverminderingen

-

-

-

2.173

4.795

6.968

Overboeking van/naar voorziening

2.741

-

-

407

-1.307

1.840

-

-

-

-91

-

-91

-7.667

7.667

-

-

-

-

-721

2.167

-

104

-1.549

-93.381

4.354

10.083

578

-418

-78.784

Verkrijgingsprijzen

304.553

134.242

53.277

6.755

2.245

501.072

Herwaardering

955.578

40.510

-1.371

-

-

994.717


-45.442

-35.027

-

-2.749

-603

-83.821

1.214.689

139.725

4.006

1.641

1.411.968

Overboeking van/naar voorraden Overboeking sociaal/commercieel Overboeking naar exploitatie

-


51.907


Jaarrekening 2013

Pré Wonen

61

14.4


Financiële Vaste Activa Te vorderen Deelnemingen Leningen u/g BWS subsidie in groepsmaatschappijen

(x € 1.000)

Boekwaarde 1 januari 2013

769

1.474

7.512

Totaal

9.754


-

-

-

-


-

6.716

-

6.716

-219

-

-7.501

-7.721

-219

6.716

-7.501

-1.005

549

8.190

10

8.750

Desinvesteringen Boekwaarde 31 december 2013

Inbegrepen in de stand per 31 december 2013 zijn de volgende bedragen met een looptijd korter dan één jaar:

Te vorderen Deelnemingen Leningen u/g BWS subsidie in groepsmaatschappijen

(x € 1.000)

170

-

Totaal

1

171

Het saldo van de deelnemingen ultimo 2013 heeft volledig betrekking op Préferent Holding B.V.

Specificatie deelnemingen: Aandeel

Préferent Holding B.V.

14.5

100%

Resultaat

Eigen vermogen

Boekjaar

per 31-12-2013

€ 6.716.000

€ 8.190.000

Voorraden

Voorraden

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Grondposities Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

1.052

930

267

1.249

4.942

4.275

27

54

6.288

6.507


Jaarrekening 2013

Pré Wonen

62

14.6


Onderhanden projecten Gerealiseerde Gerealiseerde projectprojectopbrengsten -/- opbrengsten -/verliezen en verliezen en gedeclareerde gedeclareerde termijnen > 0 termijnen < 0

(x € 1.000)


totaal

MGE Overveen (parkeerplaatsen)

100

-

100

De Pionier

170

-

170

270

-

270

105

-

-

105

-

-

Boekwaarde 31 december 2013 MGE Overveen (parkeerplaatsen)

Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.5 in de geconsolideerde jaarrekening.

14.7

Vorderingen

Vorderingen

31-12-2013

31-12-2012

Huurdebiteuren

727

741

Gemeenten

129

128


521

639

5.698

6.860

Overige vorderingen

529

1.411

Overlopende activa

490

531

8.094

10.312

(x € 1.000)

Vordering op groepsmaatschappijen

Huurdebiteuren

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid

Vordering op groepsmaatschappijen

1.367

1.266

-640

-525

727

741

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

RC Préferent Holding B.V.

5.698

6.860

5.698

6.860

Over het gemiddeld saldo van deze rekening-courantverhoudingen wordt 5,5% rente per jaar berekend. Omtrent aflossing en zekerheden is niets overeengekomen. Alle vorderingen hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

14.8

Eigen vermogen 14.8.1

Kapitaal

Gedurende het jaar hebben zich geen mutaties in het kapitaal voorgedaan.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

63

14.8.2

Overige reserves

Overige reserves

2013

2012

(x € 1.000)

Stand jaarrekening 31 december

375.253

Bij: stelselwijziging

651.888

697.759

1.027.141

1.042.546

Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen Resultaat 2012 volgens jaarrekening 2012:

344.787

-24.940

Aanpassing resultaat 2012 voor vergelijkingsdoeleinden:

9.535

Resultaat van het jaar

-70.223

-15.405

Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen

956.918

1.027.141

Overeenkomstig artikel 3 van de statuten dient Stichting Pré Wonen het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH te besteden. De mutatie in het boekjaar is uit de winstbestemming toegevoegd aan de reserve. Ultimo 2013 is met betrekking in totaal € 1.003,3 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2012: € 1.085,5 miljoen).

2013

2012

(x € 1.000)

Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden

960.761

1.044.950

40.961

38.821

1.622

1.758

1.003.343

1.085.529

De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2013 betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de reële waarde (geschatte marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijs. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen. Het verloop van de ongerealiseerde waardestijgingen is als volgt:

Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2013 Stelselwijziging Nieuwe stand per 1 januari 2013

Commercieel vastgoed in exploitatie

398.615

38.821

646.335

-

1.044.950

38.821

Desinvesteringen Afschrijvingen Herclassificatie Mutatie herwaardering

-15.845

-1.461

Stand per 31 december 2013

955.578

x € 1.000 Wonigen verkocht onder voorw. 1.758 1.758

-

-

-

-3.764

3.736

-69.763

-586

-136

40.510

1.622

Zie paragraaf 4.6 voor een nadere toelichting op de stelselwijziging

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

64

14.9

Egalisatierekening

Egalisatierekening

2013

2012

Stand 1 januari

769

1.023

Vrijval ten gunste van exploitatie

-219

-254

Stand 31 december

549

769

investering belastingverpl. Deelnemingen

Totaal

(x € 1.000)

14.10

Voorzieningen

Voorzieningen Onrendabele

(x € 1.000)

Stand 1 januari 2013

5.766

Latente

561

-

6.327

Mutaties Dotatie / waardevermindering

-

-

-

-

Onttrekking / terugname waardevermindering

-

-511

-

-511

1.840

-

-

1.840

1.840

-511

-

1.330

7.606

50

-

7.657

Mutatie naar activa

Stand 31 december 2013

Voor het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw wordt volledigheidshalve verwezen naar het verloop overzicht materiële vaste activa in ontwikkeling (paragraaf 14.3).

14.11


Langlopende schulden (x € 1.000)

2013 looptijd

korter dan

langer dan

vijf jaar

vijf jaar

totaal

voet

totaal

voet

-

22.804

22.804

4,50%

23.198

4,50%

147.870

270.532

418.401

4,29%

449.012

4,29%

147.870

293.336

441.205

4,30%

472.211

4,30%

-30.667

-1.598

-32.265

-31.006

117.203

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen

2012

looptijd

Af: aflossingsverplichting komend boekjaar

rente-

rente-

291.738

408.940

441.205

VOV Woningen

-

51.503

51.503

41.396

Waarborgsommen

-

52

52

42

343.293

460.495

482.643

117.203

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Voor een nadere toelichting op de langlopende leningen verwijzen wij naar paragraaf 9.11 van de toelichting op de geconsolideerde balans.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

65

14.12



31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)


22

91


4.832

2.675


2.845

3.004

Schulden aan deelnemingen en overige verbonden rechtspersonen Aflossingsverplichting komend jaar Overige schulden Overlopende passiva

14.13

-

-

32.265

31.006

995

1.217

11.352

12.171

52.310

50.164

Overlopende passiva

Overlopende passiva

31-12-2013

31-12-2012

(x € 1.000)

Transitorische rente

8.977

Reservering verlofuren Overige te verrekenen / nog te betalen kosten

14.14

9.314

620

598

1.756

2.259

11.352

12.171

Niet uit de balans blijkende verplichtingen 14.14.1

Huurverplichtingen

Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal €82.300. De eindelooptijd van de twee lopende huurverplichtingen zijn: 

medio 2019 (€ 31.900 p.j)



opzegtermijn van 1 maand (€ 50.400 p.j.) 14.14.2

Obligo WSW

Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage € 17,0 miljoen (2012 € 18,2 miljoen) van uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. 14.14.3

Investeringsverplichtingen

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw (huur- en koop) en aankoop van woningen tot een bedrag van € 1,4 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten end e per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. 14.14.4

Onderhoudsverplichtingen

Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 7,6 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2014 en 2015 zullen worden uitgevoerd.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

66

14.14.5

Operationele lease

Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto‟s afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: 

Binnen één jaar: € 210.753



Tussen een jaar en vijf jaar: € 481.951



Meer dan vijf jaar: € 0

De leaseovereenkomsten hebben een gemiddelde looptijd van 31 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft Pré Wonen de optie de auto‟s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen. 14.14.6

Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid

De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.

De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. 14.14.7

Heffing Saneringsfonds

Pré Wonen zal de komende jaren moeten bijdragen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende bijdragen. Bedragen x € 1.000

2014

2015

2016

2017

2018

Bijdrage saneringssteun

-2.712

-1.615

-1.680

-875

-800

14.14.8

Terugkooprechten en -plichten verkochte materiële vaste activa

De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder voorwaarden is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (zie 9.13.6).

14.15

Verbonden partijen

Met de BV‟s heeft Pré Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemt voor verhuur) van de betreffende BV‟s worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

Stichting Pré Wonen, 100% aandeelhouder van Préferent Holding B.V., Haarlem, staat garant voor de liquiditeitspositie, binnen Préferent Holding B.V. , om de operationele activiteiten in 2013 te kunnen voldoen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

67

Pré Wonen vormt met Préferent Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De moeder rekent op basis van het commerciële resultaat af met de dochter.

Pré Wonen vormt met Préferent Holding B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.

Pré Wonen neemt deel in een aantal Joint Ventures. Zij is met betrekking tot deze VOF‟s hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van deze als geheel.

14.16

Niet in de balans opgenomen activa

Tot en met 2013 zijn 347 woningen onder een VOV-regeling verkocht, welke kwalificeren als verkooptransactie (in het boekjaar 2013: 85 woningen). De terugkooprechten/plichten zijn opgenomen in de toelichting op de geconsolideerde balans onder 9.11.2 en 9.13.6.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

68

15

Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening

15.1


Voor de grondslagen van de enkelvoudige winst- en verliesrekening wordt volledigheidshalve verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. Pré Wonen heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie paragrafen 4.4 tot en met 4.5).De toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.

15.2

Huuropbrengsten

Huuropbrengsten

2013

2012

(x € 1.000)

Woningen en woongebouwen

75.140

Onroerende zaken niet zijnde woningen af: Huurderving wegens leegstand

72.712

6.340

6.288

81.480

79.000

1.250

1.353

af: Huurderving wegens oninbaarheid / voorziening dubieuze debiteuren

457

444

af: Huurgewenning & korting

119

100

79.654

77.104

Geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten

2013

2012

(x € 1.000)

Gemeente Haarlem

47.230

46.315

Gemeente Beverwijk

23.609

22.933

Gemeente Bloemendaal

3.526

2.681

Gemeente Heemstede

4.056

3.991

Gemeente Heemskerk

1.232

1.185

79.654

77.104

Voor een nadere toelichting op de huuropbrengsten verwijzen wij naar paragraaf 10.1 van de geconsolideerde jaarrekening.

15.3



2013

2012

(x € 1.000)

Vergoeding levering goederen en diensten

2.822

Vergoeding overige zaken (niet verrekenbare servicekosten) bij / af: te verrekenen met huurders af: derving wegens leegstand en oninbaarheid

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

2.996

819

812

3.641

3.808

-156

367

33

84

3.763

3.357

69

15.4



2013

2012

6.537

6.683

(x € 1.000)

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Verkoopkosten

-663

-783

Af: Marktwaarde

-3.695

-3.251

Verkoopresultaat bestaand bezit

2.180

2.649

Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden) Verkoop koopwoningen (voorraden) Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

15.5

-12

-

-811

-

1.356

2.649



2013

2012

(x € 1.000)

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

-

-

Mutatie vastgoed bestemd voor de verkoop

-

-1.299

Mutatie onderhanden projecten

-

916

-

-383

2013

2012

522

976

522

976

15.6

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Afschrijvingen op materiële vaste activa (x € 1.000)

Afschrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie

15.7



2013

2012

(x € 1.000)

afwaardering grondpositie Pionier C332

-552

552

afwaardering grondpositie Remise C836

-710

7.100

afwaardering grondpositie Kennemerlaan IJmuiden C829

43

30

afwaardering grondpositie Zweedselaan C820

61

295

afwaardering grondpositie Spoorwegstraat C827

-

afwaardering grondpositie Laan van Kanaän C856

55

afwaardering grondpositie Alkmaarseweg C812

15

afwaardering grondpositie Italiëlaan C845

21 -1.067

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

294 162 52 8.485

70

15.8

Onderhoudslasten

Onderhoudslasten

2013

2012

Onderhoudsuitgaven dagelijks (niet cyclisch)

8.496

7.253

Onderhoudsuitgaven planmatig (cyclisch)

9.880

7.576

18.375

14.830

Planmatig onderhoud

9.880

7.576

Mutatieonderhoud

3.174

2.499

Klachtenonderhoud

5.322

4.755

18.375

14.830

(x € 1.000)

Subtotaal De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:

15.9



2013

2012

Overige personeelskosten

804

901

Huisvesting

495

675

Raad van Commissarissen

117

105

Algemene kosten

3.409

3.726

Subtotaal beheerskosten

4.825

5.406

4.726

4.606

89

250

(x € 1.000)

Beheersk osten

Heffingen & belastingen Belastingen Verzekeringen Bijdrage Centraal Fonds

3.401

274

Subtotaal heffingen & belastingen

8.216

5.130

Deelname VVE's

629

773

Herstructurering

36

103

Overige exploitatielasten

Verhuiskostenvergoedingen / wisselwoning i.v.m. sloop/renovatie

1.277

-

Diverse bedrijfslasten

781

710

Lasten afgewikkelde nieuwbouwprojecten

-448

-277

Lasten voorgaande jaren

132

222

2.407

1.532

15.449

12.068

Subtotaal overige exploitatielasten Totaal overige bedrijfslasten

15.10



2013

2012

(x € 1.000)

Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie

-85.609

-24.639

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie

-4.654

-7.982

Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden

1.877

2.869

163

9.559

Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

-46

-567

-88.270

-20.760

71

15.11



2013

2012

(x € 1.000)

Waardeveranderng financiële vaste activa

7.913

-

Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen

1.033

1.064

18.955

19.247

Rente kortlopende schulden: - Kredietinstellingen

-

Totaal rentelasten

19.988

20.312

Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling

471

693

Rente op vorderingen

486

493

Rente uitgezette lening Préferent Holding B.V.

413

413

Rente op liquide middelen

453

257

1.823

1.855

26.077

18.456

Totaal rentebaten Renteresultaat (last)

1

De waardeverandering financiële vaste activa heeft betrekking op de kwijtschelding van de lening aan Préferent Holding B.V.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

72

Ondertekening van de jaarrekening Bestuur:

De heer Ir. B.L. van Zijll (directeur bestuurder)

De heer drs. V.C. Verhoeven (directeur bestuurder)

Raad van commissarissen:

De heer drs. M.A. Zonneveld

Mevrouw A.M. Rietdijk

Mevrouw C.P.M. Schilte

De heer J.D. de Kort

De heer Ir. F.M. van Beek

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

73

16

Overige gegevens

16.1

Statutaire resultaatbestemming

Het bestuur bepaalt de bestemming van het resultaat in overeenstemming met het doel van de stichting.

16.2

Voorstel resultaatbestemming

Het bestuur stelt voor om het resultaat conform de statuten ten laste van de overige reserves te brengen. De resultaatbestemming onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.

16.3

Gebeurtenissen na balansdatum

Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurdersheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurdersheffing voor Pré Wonen zou voor de jaren 2014-2018 circa € 51,3 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is.

In paragraaf 4.8 van de jaarrekening zijn de effecten van de verhuurdersheffing toegelicht. In het jaarverslag is een uitgebreide toelichting op de kasstroom projecties opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt.

Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit belangrijke invloed op de financiële positie van Pré Wonen.

Jaarrekening 2013

Pré Wonen

74

Build Ing a better working world

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van bestuur en raad van commissarissen van Stichting Pré Wonen

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting Pré Wonen te Velserbroek gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts is het bestuur van de toegelaten instelling verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de ~Beleidsregels toepassing WNT’, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, alsmede in het kader van de financiële rechtmatigheid voor de naleving van die relevante weten regelgeving, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling.

Pagina 2 Building a better working world

Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte financiële rechtmatigheidscriteria en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van stichting Pré Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Geen con trole werkzaamheden verricht op externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht voor de functionarissen zoals genoemd in art. 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen).

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek(BW) is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:39 1 lid 4 BW.

Alkmaar, 22 april 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g. drs. P.C. van Dijk RA

JAARREKENING 2013 PRÉ WONEN Haarlem, 22 april 2014

Recommend Documents