JAARREKENING 2014 PRÉ WONEN Haarlem, 20 april 2015
Inhoud
1
Geconsolideerde balans per 31 december 2014
4
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014
6
3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode)
7
4
Algemene toelichting
8
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
11
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
22
7
Financiële instrumenten en risicobeheersing
26
8
Kasstroomoverzicht
29
9
Toelichting op de geconsolideerde balans
30
10
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
47
11
Overige informatie
54
12
Enkelvoudige balans per 31 december 2014
56
13
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014
58
14
Toelichting op de enkelvoudige balans
59
15
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening
67
16
Overige gegevens
71
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
2
Jaarrekening
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
3
1
Geconsolideerde balans per 31 december 2014
(na resultaatbestemming)
Balans Activa
(x € 1.000)
31-12-2014
31-12-2013
Vaste activa Materiële vaste activa
9.1
Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie
5.880
12.362 5.880
Vastgoedbeleggingen
12.362
9.2
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
1.207.547
1.215.801
170.842
140.060
57.028
51.907
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.262
4.006
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.423
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
1.641 1.441.103
Financiële vaste activa
1.413.415
9.3
Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
9
10
380
549 388
560
Vlottende activa Voorraden
9.4
Grondposities
5.772
5.753
Vastgoed bestemd voor de verkoop
2.625
3.724
11.659
8.983
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
71
Onderhanden projecten
9.5
Vorderingen
9.6
27 20.127
18.486
319
290
Huurdebiteuren
894
765
Gemeenten
-
129
Latente belastingvordering
402
521
2.549
981
Overige vorderingen Overlopende activa
385
Liquide middelen
9.7
Totaal
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
493 4.230
2.888
32.264
30.746
1.504.311
1.478.747
4
Balans Passiva
(x € 1.000)
31-12-2014
31-12-2013
Eigen vermogen
9.8
982.739
956.949
Egalisatierekening
9.9
380
549
Voorzieningen
9.10
Voorziening latente belastingverplichting
30
50
109
119
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
2.902
4.865
Voorziening onrendabele investeringen bestaand bezit
5.527
Voorziening deelnemingen
2.741 8.569
Langlopende schulden
7.776
9.11
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen
21.932
22.392
387.308
386.548
56.557
51.503
69
52 465.866
Kortlopende schulden
460.495
9.12
Schulden aan gemeenten
29
22
Schulden aan leveranciers
3.085
5.819
Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Onderhanden projecten
2.845 32.265
214
Overige schulden
-
1.575
Overlopende passiva
1.624
11.167
Totaal
Jaarrekening 2014
1.227 29.462
Pré Wonen
10.403 46.758
52.977
1.504.311
1.478.747
5
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014
Winst- en verliesrekening over 2014
(x € 1.000)
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
10.1
82.865
79.936
Opbrengsten servicecontracten
10.2
3.601
3.763
Overheidsbijdragen
10.3
193
251
Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille
10.4
3.105
1.356
Geactiveerde productie eigen bedrijf
10.5
1.256
935
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderh. projecten
10.6
1.138
4.708
Overige bedrijfsopbrengsten
10.7
Som der bedrijfsopbrengsten
374
633
92.532
91.582
522
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
10.8
397
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
10.9
6.413
Bijzonder waardevermindering vlottende activa
10.10
478
-433
Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden)
10.11
-
8.055
8.060
Sociale lasten
1.257
1.155
Pensioenlasten
1.536
1.551
Onderhoudslasten
10.12
18.239
18.442
Leefbaarheid
10.13
1.296
1.124
3.609
3.582
Lasten servicecontracten Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
10.14
1.091
4.475
Overige bedrijfslasten
10.15
22.996
15.719
Som der bedrijfslasten
65.367
54.198
Bedrijfsresultaat
27.166
37.385
14.192
-88.270
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille
10.16
Financiële baten en lasten
10.17
Waardeverandering van financiële vaste activa
-
-
Rentebaten
1.415
1.460
Rentelasten
-18.643
-20.008
Saldo financiële baten en lasten
-17.228
-18.547
24.131
-69.433
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewonen bedrijfsvoering
10.18
1.648
-754
Resultaat deelnemingen
10.19
10
-36
25.790
-70.223
Resultaat na belastingen
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
6
3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (indirecte
methode) (x € 1.000)
Kasstroomoverzicht 2014
2014
2013
(indirecte methode
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
27.166
37.385
Aanpassingen voor: Afschrijvingen
10.8
397
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
10.9
6.413
Bijzondere waardevermindering vlottende activa
10.10
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Vrijval/dotatie voorzieningen
522 -
478
-433
10.4
-3.105
-1.356
9.10
-30
-475 4.153
-1.742
Veranderingen in werk k apitaal: Mutatie voorraden (materiaal)
9.4
-44
27
Vorderingen
9.6
-1.342
2.462
Mutatie waarborgsommen
9.11
17
10
Kortlopende schulden (excl. transitorische rente, VPB)
9.12
-484
294 -1.854
2.793
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
29.465
38.436
Ontvangen/betaalde vennootschapsbelasting
-1.150
Ontvangen dividend /resultaat deelnemingen
10
-36
-17.576
-18.885
10.748
19.515
Ontvangen/betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten
-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa
9.1 + 9.2
Desinvesteringen in materiële vaste activa
9.1 + 9.2 + 10.4 + 10.15
-18.838
-9.636
13.440
13.157
Desinvesteringen in financiële vaste activa
9.3
2
2
Mutatie onderhanden projecten
9.5
185
-114
Investeringen onderhanden werk en grondposities
9.4
-1.515
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
992 -6.726
4.401
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)
9.11
29.761
Aflossing langlopende schulden
9.11
-32.265
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-31.006 -2.503
-31.006
1.518
-7.090
Liquide middelen per 1 januari
30.746
37.835
Liquide middelen per 31 december
32.264
30.746
1.518
-7.090
Toename/ (afname) geldmiddelen in 2014
Mutatie liquide middelen
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
9.7
7
4
4.1
Algemene toelichting Algemeen
Wooncorporatie Pré Wonen is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio‟s Zuid-Kennemerland en IJmond en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Haarlem, de feitelijke vestigingsplaats is Rijksweg 347 te Velserbroek. De stichtingsactiviteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
4.2
Groepsverhoudingen
Stichting Pré Wonen staat aan het hoofd van de groep Pré Wonen. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Pré Wonen wordt hiermee bedoeld Stichting Pré Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen
4.3
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
4.4
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar.
4.5
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Bij belangen minder dan 100% wordt het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat afzonderlijk vermeld.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Pré Wonen. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
8
Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:
Volledig geconsolideerd:
Préferent Holding B.V., Haarlem (100%)
Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%)
Préferent De Remise Haarlem B.V. , Haarlem (100%)
Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%)
Préferent Zona Matadero B.V, Haarlem (100%)
Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co‟s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%)
Deelnemingen, proportioneel geconsolideerd:
VOF Belcanto: 33,3 %, Haarlem (2013: 33,9 %)
VOF De Remise Haarlem, Haarlem: 50% (2013: 50 %)
VOF Zona Matadero 33,3 %, Haarlem (2013: 95,5 %)
Met ingang van 2014 worden de deelnemingen proportioneel geconsolideerd o.b.v. de kapitaalverhoudingen. Voorgaand jaar werd op basis van de financiering de deelneming proportioneel geconsolideerd.
Deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde:
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem: 36,11% (2013: 36,11%)
De Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. Haarlem beheert standplaatsen. De activiteiten van de overige deelnemingen bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied.
Resultaten uit transacties met en tussen groepsmaatschappijen zijn in de geconsolideerde jaarrekening volledig geëlimineerd. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen nettovermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen kostprijs worden gewaardeerd, worden volledig verantwoord, tenzij zij in wezen niet zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn.
4.6
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Pré Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
4.7
Effecten voorgenomen regeringsbeleid
Pré Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
9
Het regeringsbeleid en saneringsbijdrage van het CFV hebben niet geleid tot aanpassingen van ons beleid. De in november 2014 goedgekeurde meerjarenbegroting 2015 bood voldoende ruimte om de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage op te vangen. Hoewel er geen directe aanleiding is om onze beleidsuitgangspunten bij te stellen, blijven we de komende periode alert op verdere ontwikkelingen. Daarom zullen wij onze bedrijfskosten en investeringsvolume nog strakker monitoren. De voorgenomen verhuurdersheffing naar de kennis van heden loopt voor Pré Wonen op naar € 9,8 miljoen in 2019. Het aandeel in de saneringssteun is voor 2015 nihil (conform laatste informatie vanuit het CFV welke gehanteerd is voor de DPI 2014). Voor de jaren 2015 tot en met 2019 houdt Pré Wonen rekening met een totale saneringssteun heffing van € 3,0 miljoen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
10
5
5.1
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Materiële vaste activa
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.
De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord.
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
5.2
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als „vastgoedbeleggingen in exploitatie‟ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. 5.2.1
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties (waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners) zoals vermeld op de bijlage die is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Pré Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als vastgoedbelegging gekwalificeerd. Het beleid is gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk financieel rendement.
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed.
Complexindeling Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen / product-markt combinaties) waarop een complex / product-markt combinatie
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
11
gelijksoortig gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties wordt derhalve rekening gehouden met onderlinge verschillen in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie.
Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten.
Verder wordt rente tijdens de bouw op vreemd vermogen geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.
De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed in exploitatie wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van Richtlijn 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.
Op het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Na eerste verwerking wordt een waardevermindering of – vermeerdering van de kostprijs als gevolg van de waardering tegen geschatte marktwaarde in verhuurde staat bepaald op het niveau van de kasstroomgenerende eenheid. De waardevermindering of - vermeerdering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als “Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van het complex c.q. product-markt combinatie aangaande het sociaal en commercieel vastgoed, die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden bij eerste verwerking geactiveerd tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex c.q. product-markt combinatie vóór en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of - vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen.
Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Het positieve verschil
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
12
tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt op grond van RJ 645 (2011) als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. De ongerealiseerde waardestijging is het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten.
Buitengebruikstelling Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed dat op termijn buitengebruik wordt gesteld (sloop) op basis van het criterium “intern geformaliseerd” wordt op het moment van sloopbesluit afgewaardeerd naar lagere geschatte marktwaarde, gebaseerd op de contant gemaakte huuropbrengsten en kosten berekend over de resterende gebruiksduur tot aan het moment van sloop. De sloopkosten worden in het jaar van uitgave ten laste van het resultaat gebracht.
Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
Prijsinflatie Looninflatie Beheerskostenindex Onderhoudsindex Marktindex Korte rente Lange rente
2013 2,50% 1,50% 3,50% 0,20% -1,00% 0,49% 2,50%
2014 1,25% 1,25% 2,25% 1,25% 0,00% 0,58% 2,40%
2015 1,50% 1,75% 2,50% 1,75% 1,75% 1,47% 2,50%
2016 2,00% 2,13% 3,00% 2,13% 1,75% 2,10% 3,18%
2017 2,00% 2,39% 3,00% 2,39% 1,75% 2,53% 3,65%
2018 2,00% 2,57% 3,00% 2,57% 2,25% 2,84% 3,98%
jaarlijkse huurverhogingen prijsinflatievolgend + 0,5% (na 5 jaren volledig inflatievolgend);
jaarlijkse huurderving van 1,78% voor 2015 en 1,32% voor volgende jaren (voorgaand jaar:1,0%);
mutatiegraad van 3% - 15% gebaseerd op een 5 jaars gemiddelde;
toekomstige verbeteringen, verkoop en sloop worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde;
een restwaarde wordt bepaald op basis van de geschatte grondwaarde aan het einde van de
2019 e.v. 2,00% 3,00% 3,00% 3,00% 2,25% 3,55% 4,75%
exploitatieperiode minus kosten sloop en bouwrijpmaken, in 2014 € 9.765 per kostenfactor (voorgaand jaar € 9.739);
kosten van onderhoud zijn conform onderhoudsbegroting ingerekend, in de periode 2015 t/m 2022 zijn de kosten gemiddeld € 1.407 per kostenfactor (voorgaand jaar € 1.580 per kostenfactor);
een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop;
een rekenrente van 5,25 % (voorgaand jaar:5,25%) voor woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
13
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend tot 50 jaar) , de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming (Strategisch Vastgoed Beleid van Pré Wonen) een aangepaste levensduur gerechtvaardigd is;
de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor saneringssteun en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.
de indirecte lasten (personeel, huisvesting- en algemene kosten) zijn gedeeltelijk toegerekend aan de kasstroomgenerende eenheden. Op basis van de kostenverdeelstaat is een gedeelte van deze lasten toegerekend aan de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en leefbaarheid;
Leefbaarheidsuitgaven zijn niet opgenomen in de bedrijfswaardeberekening;
De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. 5.2.2
Sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Dit betreffen lopende investeringen in complexen in aanbouw en woningverbetering of herstructurering van bestaande complexen die zijn bestemd als vastgoedbelegging. De waardering bij eerste verwerking is tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met eigen ontwikkelingskosten en overige hieraan direct toerekenbare kosten.
Verder wordt rente op vreemd vermogen tijdens de ontwikkelingsperiode geactiveerd. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de intrestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Voor zover geen specifieke leningen zijn aangetrokken, wordt de geactiveerde rente berekend op basis van de gewogen gemiddelde rente over de rentedragende schulden.
De waardering na eerste verwerking van het sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling is tegen de reële waarde. De reële waarde wordt bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen op basis van aannames zoals hiervoor toegelicht onder sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie onder Waardering na eerste verwerking, onder aftrek van de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren.
Wanneer gerede twijfel bestaat of de reeds bestede kosten terugverdiend kunnen worden, wordt het vastgoed tegen de lagere reële waarde van het project in het bestaande ontwikkelingsstadium gewaardeerd en wordt het nadelig verschil in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
14
Ten aanzien van de aanloopkosten voor projecten waarvan nog geen definitief besluit is genomen voor de uitvoering maakt Pré Wonen met ingang van 2014 gebruik van een voorziening voorbereidingskosten. Eind 2014 is een voorziening gevormd voor alle projecten in de initiatief- en oriëntatiefase voor het totaal gerealiseerde investeringsbedrag (excl. grond). Dit geldt ook voor de projecten in de voorbereidingsfase die nog niet definitief doorgaan en waarvoor dus nog geen impairment is genomen.
5.2.3
Onroerende zaken Verkocht onder voorwaarden
Pré Wonen verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Pré Wonen onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie.
Als gerealiseerde verkoop kwalificeren:
Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment;
Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur.
Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post „netto verkoopresultaat vastgoedbeleggingen‟.
Als financieringstransactie kwalificeren:
Verkopen waarbij Pré Wonen het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment;
Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur;
Verkopen waarbij Pré Wonen een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: Van de betreffende onroerende zaken eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed geherrubriceerd als vastgoed verkocht onder voorwaarden tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs, onder aftrek van de contractuele korting. Het nadelig verschil tussen de boekwaarde van het (oorspronkelijk) beleggingsvastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen geschatte marktwaarde en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment in het resultaat verantwoord onder de post „Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen‟.
De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. Eventuele waardemutaties worden verwerkt als „Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen‟.
De terugkoopverplichting en/of het terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. De terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als „Nietgerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen‟.
Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
15
Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
5.3
Financiële vaste activa 5.3.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%.
De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Pré Wonen in het resultaat van de deelnemingen opgenomen.
Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Pré Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.
De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.
Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.3.2
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. 5.3.3
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa waaronder financiële instrumenten beoordeelt de stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening.
Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waarderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
16
wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. 5.3.4
Te vorderen BWS-subsidies
Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde vastgoedbeleggingen welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering uit hoofde van binnen het BWS toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
5.4
Voorraden 5.4.1
Grondposities
Ingenomen grondposities worden gewaardeerd tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Op het moment dat de grondposities in ontwikkeling worden genomen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling / onderhanden projecten / onderhanden werk en worden de rente en de bijkomende kosten geactiveerd. Als de grondposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de boekwaarde, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat gebracht. 5.4.2
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen is op moment van verkrijging tegen de marktwaarde na aftrek van de contractuele korting, hetgeen tevens de verkrijgingsprijs is voor de waardering als voorraad, en na eerste verwerking rekening houdend met de lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop. 5.4.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingprijs en daaraan toegerekende directe kosten of lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. 5.4.4
Overige voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van vaste verreken prijzen of lagere opbrengstwaarde.
5.5
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
17
nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont.
De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode).
Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt.
De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen.
Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
5.6
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statistische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
5.7
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito‟s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.
5.8
Egalisatierekening
De rechten op exploitatiesubsidies vallend binnen het regime van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden verantwoord in het jaar van ontstaan. De egalisatierekening betreft het nog niet aan het resultaat toegerekende deel van de toegekende exploitatiesubsidies. De bijdragen worden jaarlijks ten gunste van de post „Overheidsbijdragen‟ in het resultaat gebracht overeenkomstig de jaarlijkse voorgecalculeerde tekorten van de betreffende exploitaties.
5.9
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
18
geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is. 5.9.1
Voorziening onrendabele investering
In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake sociaal en commercieel vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan deze investeringsverplichtingen toe te rekenen reële waarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”. 5.9.2
Voorziening latente belastingverplichtingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van de activa en passiva volgens fiscale grondslagen en jaarrekeninggrondslagen. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie.
De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld.
De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. De latenties worden contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet. Indien de verschillen tussen contante waarde en nominale waarde verwaarloosbaar zijn, wordt de nominale waarde gehanteerd.
Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is opgenomen onder vorderingen. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Tussen Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen bestaat een fiscale eenheid. De verrekening van de belastingen binnen deze eenheid vindt plaats uitgaande van de situatie dat de moeder met de dochter afrekent alsof de dochter zelfstandig belastingplichtig is. 5.9.3
Voorziening pensioenen
De gehanteerde pensioenregeling van Woningcorporatie Pré Wonen en haar groepsmaatschappijen is ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering‟. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
19
Naast de betaling van premies heeft Pré Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van Pensioenregeling. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van zaken ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 115%. Pré Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. 5.9.4
Voorziening deelnemingen
De voorziening deelnemingen betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. De voorziening wordt gevormd ter grootte van de uit de aansprakelijkheidstelling te verwachten verplichtingen en nadat eerst de andere financiële belangen in deze deelnemingen zijn afgewaardeerd.
5.10
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt.
Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd.
De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
In het kader van de verkoop van woningen volgens de VOV regeling heeft Pré Wonen een terugkoopverplichting/terugkooprecht die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economische verkeer. De terugkoopverplichting/terugkooprecht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Voor verdere waarderingsgrondslagen wordt verwezen naar paragraaf 5.2.3.
5.11
Kortlopende schulden
Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
5.12
Verwerken verplichtingen
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige Jaarrekening 2014
Pré Wonen
20
herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
5.13
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan het eigendom niet bij Pré Wonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
5.14
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva
Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico‟s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
21
6
6.1
Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover zij zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
6.2
Bedrijfsopbrengsten
Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten aan huurders. 6.2.1
Huuropbrengsten
Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid. 6.2.2
Opbrengst servicecontracten
De opbrengsten servicecontracten betreffen boven de netto huurprijs ontvangen bedragen van huurders en bewoners voor leveringen en diensten zoals energie, water, huismeesters en schoonmaakkosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3
Overheidsbijdragen
Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid alsmede de toerekening van de BWS-subsidie vanuit de egalisatierekening BWS verantwoord.
6.2.4
Wijzigingen in voorraad bestemd voor de verkoop en wijziging onderhanden projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.
Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de „Percentage of Completion‟-methode, ofwel de PoC-methode).
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
22
De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum.
Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. De bij deze omzet behorende kosten van de in het jaar van oplevering verrichte prestaties worden verantwoord op de post “kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. 6.2.5
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:
Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden;
Netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop;
Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten.
De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst onder aftrek van de verkoopkosten en de boekwaarde. De boekwaarde is op basis van de reële waarde (geschatte marktwaarde). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Andere transacties worden verantwoord als financieringstransactie, zie paragraaf 5.3.3 6.2.6
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Onder deze post worden de kosten van het eigen werkapparaat verantwoord welke direct toerekenbaar zijn aan investeringen in onroerende zaken in ontwikkeling en onderhanden werk, en als zodanig geactiveerd onder onroerende zaken in ontwikkeling (te weten: sociaal vastgoed of commercieel vastgoed in ontwikkeling dan wel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop) en onderhanden werk (onderhanden projecten dan wel voorraden).
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
23
6.2.7
Overige bedrijfsopbrengsten
Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.
6.3
Bedrijfslasten 6.3.1
Afschrijvingen op materiële vaste activa
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.
Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (grondposities, koopwoningen gereed en in ontwikkeling) opgenomen. 6.3.3
Pensioenlasten
Voor de pensioenregelingen betaalt Pré Wonen op contractuele basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Pré Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Pré Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord. 6.3.4
Onderhoudslasten
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief. 6.3.5
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten niet zijnde investeringen van sociale en fysieke activiteiten die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder kosten van personeel verantwoord die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden. 6.3.6
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Hieronder worden de positieve en negatieve veranderingen in de reële waarde verantwoord inzake respectievelijk het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling en in exploitatie, het commercieel vastgoed in ontwikkeling en in exploitatie, de woningen verkocht onder voorwaarden en de daarmee samenhangende terugkoopverplichtingen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
24
De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht. 6.3.7
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden. 6.3.8
Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 6.3.9
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Pré Wonen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Pré Wonen een aantal standpunten ingenomen die bij de afwikkeling van de aangifte over de verslagjaren 2012 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De fiscale aangiften over de jaren t/m 2013 zijn inmiddels ingediend bij de fiscus. De belangrijkste standpunten betreffen:
De waardebepaling van de ontwikkelrechten;
Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
Het vormen van een herbestedingsreserve.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2014, en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. 6.3.10
Aandeel in resultaat van deelnemingen
Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Pré Wonen. Jaarrekening 2014
Pré Wonen
25
7
Financiële instrumenten en risicobeheersing
De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico‟s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. Beleid inzake beheer financiële risico’s In 2014 is het treasury statuut geactualiseerd en vastgesteld door de treasury commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Pré Wonen dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten („derivaten‟) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. De belangrijkste risico‟s uit hoofde van de financiële instrumenten van Pré Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico en renterisico (prijs- en kasstroomrisico en marktrisico). Het beleid om deze risico‟s te beperken is als volgt.
Kredietrisico: Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de groep kunnen voldoen. Pré Wonen heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot derivaten. Pré Wonen maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. In 2014 was er gedurende het gehele jaar een „liquiditeitsoverschot‟. Om dit overschot aan liquide middelen verantwoord uit te zetten bij banken is toestemming aan de auditcommissie gevraagd om de vastgestelde limieten voor het uitzetten van geld tijdelijk te verruimen.
Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Voor de groep is het risico inzake oninbare huurdebiteuren relatief hoog. Hiervoor is een voorziening getroffen van € 550.000.
Liquiditeitsrisico: Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Pré Wonen loopt per 31 december 2014 zijn als volgt: €0
Bankschuld
€ 32.264.000
Saldo liquide middelen (beschikbaar) Kredietlimiet (nog niet benut)
€ 4.378.000
Nog niet benutte borgingsruimte WSW (borgingsplafond 2014)
€ 4.955.000
Lopende investerings- en onderhoudsverplichtingen Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g
€ 10.070.000 €0
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Pré Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Pré Wonen gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
26
Pré Wonen loopt, met uitzondering van de lopende basisrentelening, geen liquiditeitsrisico uit hoofde van een derivatenportefeuille.
Renterisico: Pré Wonen loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico‟s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Pré Wonen maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken.
Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het renterisico dat de groep loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro‟s):
Restant looptijd 0-5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 15-20 jaar > 20 jaar
tot 3% 3.126 1.225 19.761 24.113
3 ot 4% 21.024 40.001 1.647 58.000 120.673
4 tot 5% 90.564 41.536 30.000 20.000 70.000 252.100
5 tot 6% 8.168 2.110 2.016 12.294
> 6% 62 62
Totaal 122.883 84.872 33.725 20.000 147.761 409.240
De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 4,2% (2013: 4,3%). Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies (in duizenden euro‟s):
Renterisico op vaste schuld (x €1.000)
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Netto renteherziening op vast schuld Geplande aflossingen
197 29.459
30.000 30.175
112 32.058
32.546
31.785
31.007
De duration van de leningportefeuille is 8,1 (vorig jaar 7,8)
Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Pré Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden.
Per financieringsbesluit maakt Pré Wonen een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen.
Omdat Pré Wonen op dit moment geen gebruik maakt van variabele renteafspraken nemen de rentelasten niet direct toe bij een stijging van de marktrente met 1%.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
27
Beschikbaarheidsrisico: Het verkrijgen van financiering is geen vanzelfsprekendheid in het huidige tijdperk. Bij het afsluiten van een nieuwe lening draaide het voor de kredietcrisis voornamelijk om het verkrijgen van een zo laag mogelijk rentetarief. Pré Wonen financiert hoofdzakelijk onder borging van het WSW. Momenteel is financiering onder borging van het WSW ruim voldoende beschikbaar, tegen gunstige tarieven met lange looptijden. Ongeborgde financiering is op dit moment echter schaars en moeilijk aan te trekken, laat staan tegen welk tarief. Door de voortdurende onzekerheid op de financiële markten zijn banken zeer terughoudend geworden met het verstrekken van leningen, vooral leningen met een langere looptijd.
Reële waarde van financiële instrumenten: Voor de financiële vaste activa wordt, indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige „at arm‟s length‟-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
Voor grondslagen van het bepalen van de reële waarde van langlopende leningen wordt volledigheidshalve verwezen naar paragraaf 5.10.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
28
8
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode, wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten, het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten.
De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten.
De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen, alsmede de ontvangen investeringssubsidies.
Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
29
9
Toelichting op de geconsolideerde balans
9.1
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Materiële vaste activa (x € 1.000)
(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Boekwaarde 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen
15.430
Cumulatieve afschrijvingen
-3.068 12.362
Mutaties Investeringen
328
Waardeverminderingen aanschafwaarde
-7.294
Waardeverminderingen cummulatieve afschrijvingen Afschrijvingen
880 -397 -6.482
Boekwaarde 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen
15.758
Cumulatieve waardevermindering
-7.294
Cumulatieve afschrijvingen
-2.585 5.880
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
grond
kantoorgebouwen lineair 50 jaar;
installaties
lineair 20 jaar;
overige zaken
lineair 3-10 jaar.
geen afschrijving;
Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is.
In 2014 heeft een afwaardering plaats gevonden op het bedrijfspand van Pré Wonen. Deze afwaardering volgt uit een waardedaling die zich in de afgelopen jaren heeft voorgedaan. Deze waardevermindering van de afgelopen jaren is als duurzaam aan te merken, conform artikel 2:387 lid 4 BW dient deze waardevermindering dan in aanmerking te worden genomen. De Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving schrijven voor dat de in aanmerking te nemen (bijzondere) waardeverandering het verschil is tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde (de hoogste van de bedrijfswaarde en opbrengstwaarde).
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
30
9.2
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)
Sociaal vastgoed in
Commercieel vastgoed in
Sociaal
Commercieel
Vastgoed
vastgoed in
vastgoed in
verkocht
ontwikkeling
ontwikkeling
onder
bestemd voor
bestemd voor
voorwaarden
exploitatie
exploitatie
Totaal
exploitatie
exploitatie
Boekwaarde 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen
305.665
134.577
53.277
6.755
2.245
502.519
Herwaardering
955.578
40.510
-1.371
-
-
994.717
Cumulatieve waardevermindering
-45.442
-35.027
-
-2.749
-603
-83.821
1.215.801
140.060
51.907
4.006
1.641
1.413.415
Mutaties Investeringen Desinvesteringen (o.a. verkoop bestaand bezit)
5.936
381
6.014
7.881
4.312
24.524
-8.053
-1.065
-1.055
-
-
-10.173
Afwaarderingen
-
-
-105
-21
37
Aanpassingen reële waarde
4.501
10.177
163 -
-1.962
191
12.907
Overboeking van/naar voorziening
2.786
-2.086
822
-
-432
-
-
122
129
-560
-
-1
-18.797
18.797
-
-
-
-
-881
-2
-
443
439
-
6.124
3.054
-
-6.124
-3.054
-8.253
30.782
5.122
255
-218
27.686
Verkrijgingsprijzen
305.797
147.180
58.236
7.243
3.660
522.116
Herwaardering
940.437
56.847
-1.207
-742
-46
995.288
Cumulatieve waardevermindering
-38.687
-33.184
-
-2.240
-2.191
-76.302
1.207.547
170.842
57.028
4.262
1.423
1.441.102
Overboeking van/naar voorraden Overboeking sociaal/commercieel Overboeking naar mva in ontwikkeling Overboeking naar exploitatie
-
Boekwaarde 31 december 2014
9.2.1
Reële waarde
In de posten sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie zijn 13.304 woningen en 1.347 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 2.126.773.000.
Jaarlijks wordt 1/3 deel van het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, hetgeen betekent dat elk derde deel van het vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw getaxeerd wordt.
Aangezien de waardering van de vastgoedbeleggingen niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode).
De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario‟s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten.
Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCF-periode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan.
De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de eindwaarde ultimo 15e jaar bepaald
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
31
door de huuropbrengst van het 15e jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De door de groep gehanteerde exit yields liggen tussen 5,25%% en 9,5% en zijn afhankelijk van de veroudering van het actief uit hoofde van locatie, economisch / markttechnisch en bouwtechnisch oogpunt. De overige gehanteerde uitgangspunten zijn:
Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: * IRS * risico-opslag Mutatiegraad Onderhoudsnorm (EGW) per vhe Onderhoudsnorm (MGW) per vhe Beheernorm per vhe
2014 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS
2013 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDBbouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS
24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS:1,760% 6,0% 5-jaars gemiddelde VTW VTW € 335
24-maandsgemiddelde 10 jaars euro IRS:1,907% 6,2% 5-jaars gemiddelde VTW VTW € 335
Schattingen: Gelet op de huidige marktomstandigheden kunnen toekomstige marktontwikkelingen waarop zowel door interne als door externe taxateurs gehanteerde aannames en schattingen ter bepaling van de reële waarde van het sociaal en commercieel vastgoed zijn gebaseerd, ten opzichte van de werkelijk te verwachten marktontwikkelingen van significante invloed zijn op de uitkomsten van de huidige waardering in de jaarrekening. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de reële waarde, is ten aanzien van vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens de DCF-methode, de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen:
parameters
gehanteerd in reële waarde
mogelijke afwijking
effect op reële waarde
in % reële waarde
huurverhoging 1e jaar huurverhoging vanaf 2e jaar
inflatie + 0,5%
-0,5%
-2.000.000
-0,2%
inflatie
-1,0%
-54.000.000
-4,1%
marktwaardeontwikkeling
0,00% / 2,25%
-1,0%
-39.000.000
-3,0%
5,90%
-1,0%
-55.000.000
-4,2%
7,65%
1,0%
-22.000.000
-1,7%
6,40%
1,0%
-79.000.000
-6,0%
VTW
plus 10%
-10.000.000
-0,8%
(oplopend in 6 jaar)
mutatiegraad (verkoop) (gemiddeld uitponden 1e jaar)
exit-yield (gemiddeld uitponden)
discontopercentage (gemiddeld boven inflatie)
onderhoud (gemiddeld)
9.2.2
Bedrijfswaarde
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van de activa in exploitatie bedraagt € 614,8 miljoen (2013: €666,4 miljoen). Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 50,7 miljoen gemuteerd. Deze waardedaling wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het de lagere huuropbrengsten ad. € 68,7 miljoen. Deze lagere huuropbrengsten vloeien voort uit de lage prijsinflatie en de betaalbaarheidsdiscussie.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
32
over de jaren 2014-2016 iecijfers 2014 rekening)
666,4 1,48 -68,70 -3,99 23,26 5,31 4,87 -3,65 -2,28 -7,98 614,8
Bedrijfswaarde ultimo 2013 Effect levensduur Verlaging streefhuren door lagere WOZ waarde en lagere prijsinflatie over de jaren 2014-2016 Hogere huurderving voor de langere termijn ingerekend n.a.v. realisatiecijfers 2014 Bijstelling verhuurdersheffing (lagere WOZ waarden en aangepaste berekening) Bijstelling ingerekende uitgaven voor planmatig onderhoud Oplevering nieuwbouw (gerealiseerd in 2014) Verkopen bestaand bezit in boekjaar (gerealiseerd in 2014) Sloop complexen (gerealiseerd in 2014) Overige mutaties Bedrijfswaarde ultimo 2014
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
Voor de overige uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekening wordt verwezen naar 5.2.1. 9.2.3
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop
De corporatie verwacht dat de eerstkomende vijf jaar 497 verhuureenheden worden verkocht. Hiervan zullen naar verwachting 116 verhuureenheden in het komend boekjaar worden verkocht. Ultimo 2014 zijn er 32 woningen leeg die aangemerkt zijn voor verkoop. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 4,9 miljoen en de boekwaarde op basis van historische kosten € 547.000. 9.2.4
Onroerende zaken VOV/MGE
In totaal zijn in 2014 36 nieuwe woningen verkocht onder voorwaarden. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op de Pré Koopregeling waarbij geldt dat er sprake is van verleende korting van 25% en een terugkooprecht voor Pré Wonen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2014 383 (2013:347). 9.2.5
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
In het boekjaar werd met betrekking tot sociaal vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 257.900 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,5%. 9.2.6
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
In het boekjaar werd met betrekking tot commercieel vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 113.600 aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,5%.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
33
9.3
Financiële vaste activa
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Financiële Vaste Activa Te vorderen Deelnemingen in BWS subsidie groepsmaatschappijen
(x € 1.000)
Boekwaarde 1 januari 2014
Leningen u/g
Totaal
549
-
10
560
-170
-
-2
-172
-170
-
-2
-172
380
-
9
388
Mutaties Aflossingen Boekwaarde 31 december 2014
Inbegrepen in de stand per 31 december 2014 zijn de volgende bedragen met een looptijd korter dan één jaar: Te vorderen Deelnemingen in BWS subsidie groepsmaatschappijen
(x € 1.000)
154
Leningen u/g
-
2
Totaal
156
Er is in 2011 een lening verstrekt aan de Stichting Indische Ouderenraad Haarlem van € 13.050. Deze wordt in 10 jaar afgelost. Over het uitstaande bedrag wordt 3,0% rente berekend. Voor deze lening zijn geen zekerheden verkregen.
Specificatie deelnemingen: Aandeel
Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V
36,11%
Resultaat
Eigen vermogen
Boekjaar
per 31-12-2014
€ 10.000
-\- € 109.000
De deelneming is vanwege het negatief eigen vermogen verantwoord onder de voorzieningen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
34
9.4
Voorraden
Voorraden
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Grondposities
5.772
5.753
Vastgoed bestemd voor verkoop
2.625
3.724
11.659
8.983
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
71
27
20.127
18.486
Voorraden Grondposities
(x € 1.000)
Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Boekwaarde 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen/waardeverminderingen
8.754
3.724
19.824
-3.002
-
-10.841
5.753
3.724
8.983
Mutaties Investeringen
-
817
2.475
Desinvesteringen / verkoop
-21
-2.363
-23
1
431
-
260
146
224
Overboekingen mva / vastgoedbeleggingen / onderhanden projecten Toegerekende rente (Terugname) Waardeverminderingen
-221
-130
20
-1.099
2.676
Boekwaarde 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen/waardeverminderingen
8.994
2.755
22.500
-3.223
-130
-10.841
5.772
2.625
11.659
Grondposities: De gronden met betrekking tot het project Pieter Wantenlaan (verkrijgingsprijs ad € 1.710.000) zijn ultimo 2014 gewaardeerd op € 740.000 (boekwaarde ultimo 2013: € 673.880). Met betrekking tot de gronden van het project Heemskerkerduin (verkrijgingsprijs ad € 3.272.000) is op dit moment nog onbekend of daadwerkelijke ontwikkeling plaats zal vinden. Op basis van ontwikkelingen in de markt en de extern verrichte taxatie heeft voorgaande jaren een afwaardering plaats gevonden naar de lagere marktwaarde ad € 1.585.000 .
De grondpositie aan de Kennemerlaan IJmuiden is op basis van ontwikkelingen in de markt en de extern verrichte taxatie gewaardeerd naar de lagere marktwaarde ad € 285.000. De grondpositie aan de Wüstelaan is ultimo 2014 gewaardeerd op € 3.054.000 (boekwaarde ultimo 2013: € 2.921.506). De grondpositie van het Slotakkoord is gewaardeerd op de met Woon op Maat overeengekomen verkoopwaarde ad € 108.000.
Vastgoed bestemd voor verkoop: De voorraad woningen bestaand/VOV wordt ultimo 2014 gevormd door 2 woningen. Het betreft 2 aangekochte VOV-woningen. Daarnaast bestaat de voorraad uit 57 parkeerplaatsen en 1 BOG in het project de Pionier (ad € 1.755.000) en de aula in de Haarlemse School (ad € 560.000).
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
35
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop: Deze post bestaat uit de nog niet verkochte woningen/grondposities in de volgende projecten: 1
De grondpositie Remise ad € 10,2 miljoen (na waardevermindering van € 6,4miljoen)
2
De grondpositie Belkanto ad € 1,5 miljoen (na waardevermindering van € 4,5 miljoen)
9.5
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten Gerealiseerde Gerealiseerde projectprojectopbrengsten -/- opbrengsten -/verliezen en verliezen en gedeclareerde gedeclareerde termijnen > 0 termijnen < 0
(x € 1.000)
Boekwaarde 31 december 2013 MGE Overveen (parkeerplaatsen)
105
-
Wüstelaan
34
-
Het Terras
152
totaal
105 34 152
290
-
290
109
-
109
-214
-214
Boekwaarde 31 december 2014 MGE Overveen (parkeerplaatsen) Wüstelaan
52
Het Terras
-
52
Plantage fase 2
91
-
Oostertuinen
67
-
319
-214
91 38
Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debetrespectievelijk creditstand vertoont.
Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”.
9.6
Vorderingen
Vorderingen
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Huurdebiteuren
894
765
Gemeenten
-
129
Latente belastingvordering
402
521
2.549
981
Overige vorderingen Overlopende activa
385
493
4.230
2.888
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. 9.6.1
Huurdebiteuren
Huurdebiteuren
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Zittende huurders
1.051
Vertrokken huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
1.008
393
429
-550
-672
894
765
36
Verloop voorziening dubieuze debiteuren
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Stand 1 januari
672
550
-264
-335
Dotatie
142
457
Stand 31 december
550
672
Onttrekking
Eind 2014 bedraagt de huurvordering op de zittende huurders 1,24% van de huuropbrengsten (ultimo 2013: 1,23%). 9.6.2
Latente belastingvordering
Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a
Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De hogere commerciële waardering dan fiscaal leidt in eerste instantie tot een passieve belastinglatentie, welke niet is gevormd aangezien deze na verloop van tijd omslaat in een actieve latentie. De actieve latentie ontstaat omdat alleen over de commerciële boekwaarde wordt afgeschreven. De fiscale boekwaarde ligt onder of is gelijk aan de afschrijfbare (WOZ) bodemwaarde en wordt pas fiscaal afgewikkeld nadat in de toekomst eerst bij sloop de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de lange looptijd van het actief en de onzekerheid dat bij sloop in de toekomst de bouwbestemming vervalt, tendeert de actieve belastinglatentie over het verschil tussen de (geherwaardeerde) boekwaarde in de jaarrekening en de fiscale boekwaarde contant gemaakt naar nihil. Ultimo 2014 bedraagt het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering € 467 miljoen. Hierbij is de fiscale waardering hoger dan de commerciële waardering. Het verschil is niet tot waardering gebracht.
b
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar
–
Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop/verkoop alsmede indien de bouwbestemming zal vervallen (zie punt a). Bij sloop binnen vijf jaar waarbij de bouwbestemming op de na sloop vrijkomende grond vervalt, wordt voor het waarderingsverschil tussen de fiscale en commercieel lagere boekwaarde van het betreffende vastgoed een actieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, voor zover verrekenbaar. De nominale waarde wordt in de jaarrekening opgenomen omdat, vanwege het kortlopende karakter, het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is.
–
Wordt bij sloop binnen vijf jaar wederom vervangende nieuwbouw gepleegd, dan blijft de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand. Derhalve wordt hiervoor geen latentie gevormd (zie punt a).
–
Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een passieve latentie tegen de nominale waarde in de jaarrekening opgenomen, omdat door het kortlopende karakter het verschil met de contante waarde verwaarloosbaar is.
c
Projecten in ontwikkeling Bij projectontwikkeling kan het fiscale resultaat afwijken van het commerciële resultaat vanwege voor de sector geldende fiscale waarderingsvoorschriften volgens de Vaststellingsovereenkomsten VSO 1 en 2. Voor het waarderingsverschil is in de jaarrekening een actieve/passieve latentie gevormd. Gezien het kortlopend karakter is deze latentie tegen de nominale waarde opgenomen, omdat er een verwaarloosbaar verschil bestaat met de contante waarde.
d
Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
37
terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd. e
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de nominale waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen (2018).
f
Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt geen latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd, omdat er sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst onvoldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. Deze bedraagt nominaal € 355.000 (2013: € 244.000).
Stand latente belastingvorderingen tot waardering gebracht De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt:
Opgenomen onder vlottende activa
(x € 1.000)
31-12-2014 Opgenomen Opgenomen onder onder kortlopende langlopende schulden schulden
Verrekenbare tijdelijke verschillen
402
-
Compensabele verliezen Acute belastingschuld / vordering
-
-
-
1.150
-
-
1.552
-
30
30
Opgenomen onder vlottende activa
Niet verwerkt
31-12-2013 Opgenomen Opgenomen onder onder kortlopende langlopende schulden schulden
-
521
-
2.063
-
-
-
-
1.747
2.063
521
1.747
50
-
-
50
De gehanteerde netto- disconteringsvoet bedraagt 5,25 % (2012: 5,25 %). De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is 5 jaar. Van de latente belastingvorderingen wordt een bedrag van in totaal € 119.000 (2013: € 119.000) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen (incl. saldering langlopende schulden) in het boekjaar is op totaalniveau als volgt: 31-12-2013
(x € 1.000)
Boekwaarde 1 januari Dotaties ten laste van het resultaat
470
78
20
511
-119
-119
371
470
Onttrekkingen
-
Vrijval ten gunste van het resultaat Boekwaarde 31 december
Latente belastingvorderingen niet tot waardering gebracht Alle tijdelijke waarderingsverschillen en verliescompensatie zijn in de waardering van de latente belastingvorderingen verwerkt. 9.6.3
Overige vorderingen
Overige vorderingen
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Belastingen en premies sociale verzekeringen
1.213
7
Overige vorderingen
1.670
1.308
Af: voorziening wegens oninbaarheid
-334
334-
2.549
981
De voorziening wegens oninbaarheid heeft volledig betrekking op het faillissement van Hillgate-Saffier.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
244
Verloop latente belastingvorderingen tot waardering gebracht
31-12-2014
Niet verwerkt
38
244
De post belastingen en premies sociale verzekeringen heeft volledig betrekking op te vorderen omzetbelasting in de verbindingen. 9.6.4
Overlopende activa
Overlopende activa
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Af te rekenen met huurders/ kopers
14
28
Vooruitbetaalde kosten
55
248
316
217
385
493
Overige overlopende activa
Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
9.7
Liquide middelen
Liquide middelen
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Rekeningen courant bankinstellingen Deposito / spaarrekeningen Kas
5.664
5.584
26.600
25.161
32.264
1 30.746
Het bedrag op bedrijfsspaarrekeningen bedraagt € 26.600.000, dit saldo is per direct beschikbaar. De overige liquide middelen bestaan uit rekening courant tegoeden en zijn direct opeisbaar.
9.8
Groepsvermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht.
9.9
Egalisatierekening
Het verloop van de egalisatierekening is als volgt: Egalisatierekening
2014
2013
(x € 1.000)
Stand 1 januari Vrijval ten gunste van exploitatie Stand 31 december
9.10
549
769
-170
-219
380
549
Voorzieningen
De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
39
Voorzieningen Onrendabele investeringen nieuwbouw
(x € 1.000)
Stand 1 januari 2014
4.865
Onrendabele investeringen bestaand bezit
Latente Deelnemingen belastingverpl.
2.741
50
119
Totaal
7.776 -
Mutaties
-
Dotatie / waardevermindering
-
-
-
-
Onttrekking / terugname waardevermindering
-
-
-20
-10
-30
-1.963
2.786
-
-
823
-1.963
2.786
-20
-10
793
2.902
5.527
30
109
8.569
Mutatie naar activa
Stand 31 december 2014
-
De voorzieningen zijn voor 100% als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.
De voorziening onrendabele investeringen betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en/of renovaties waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Voor het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw wordt volledigheidshalve verwezen naar het verloop overzicht vastgoedbeleggingen in ontwikkeling (paragraaf 9.2).
In verband met de negatieve nettovermogenswaarde van de deelneming Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V. en het feit dat Pré Wonen ten dele instaat voor de schulden van de deelneming op grond van een aansprakelijkheidsverklaring, is een voorziening gevormd ter grootte van de uit dien hoofde te verwachten verplichtingen. De voorziening wordt gevormd nadat eerst de andere financiële belangen in de deelnemingen zijn afgewaardeerd.
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.
9.11
Langlopende schulden
Langlopende schulden (x € 1.000)
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Af: aflossingsverplichting komend boekjaar
2014
2013
looptijd
looptijd
korter dan
langer dan
vijf jaar
vijf jaar
totaal
voet
totaal
voet
2.326
20.066
22.392
4,15%
22.804
4,50%
168.975
247.335
416.310
4,21%
418.401
4,29%
171.301
267.401
438.702
4,20%
441.205
4,30%
-30.667
-1.598
-29.462
-32.265
140.634
rente-
rente-
265.803
409.240
408.940
VOV Woningen
-
56.557
56.557
51.503
Waarborgsommen
-
69
69
52
322.429
465.866
460.495
140.634
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 29.462.000 (2013: € 32.265.000).
Er zijn geen schulden die als gevolg van het zich voordoen van bepaalde omstandigheden direct of binnen een jaar opeisbaar worden.
De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders BOG ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend. Er wordt geen rente toegerekend aan de waarborgsommen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
40
9.11.1
Leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2014 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Verloopoverzicht langlopende schulden (x € 1.000)
Leningen overheid Stand per 1 januari 2014
Leningen kredietinstellingen
Totaal
22.804
418.401
441.205
-
29.800
29.800
-39
-39
Mutaties: Bij: nieuwe leningen Af: afsluitprovisie leningen Af: vroegtijdige aflossing
-
Af: reguliere aflossingen
-412
-31.853
-32.265
22.392
416.310
438.702
-460
-29.002
-29.462
21.932
387.308
409.240
Stand per 31 december 2014 Af: aflossingsverplichting komend boekjaar
-
-
Er zijn geen contractuele hypothecaire zekerheden verstrekt aan overheden of kredietinstellingen inzake de langlopende schulden. De duration van de portefeuille bedraagt 8,1 jaar (2013: 7,8 jaar). De rentabiliteitswaarde (contante waarde uit hoofde van de bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen, met een disconteringsvoet van 5,25%) bedraagt € 407 miljoen (in 2013 € 417 miljoen). Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.
Voor alle leningen overheid en kredietinstellingen is WSW borging verkregen. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Pré Wonen zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie met een niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan. Onder de leningen is één zogenaamde basisrentelening opgenomen voor een bedrag van € 30.000.000. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,775% (2013: 3,775%), de credit spread die wordt betaald wordt periodiek herzien. De huidige credit spread is 0,22%, deze wordt in april 2016 herzien. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.
De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december 2013 RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) gepubliceerd. De RJ-uiting is in deze jaarrekening toegepast. De basisrentelening kwalificeert onder de nieuwe RJ 290 als derivaat, maar wordt niet in de balans gewaardeerd omdat het derivaat “clearly and closely related” is met het onderliggende primaire financiële instrument. Toepassing van de RJ-uiting heeft daarom geen impact op het vermogen en het resultaat.
Op basis van de huidige leningportefeuille ziet de vervalkalender er voor de komende 30 jaar als volgt uit.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
41
Duizenden
Aflossing leningportefeuille Pré Wonen 35.000
30.000
25.000
20.000
Aflossing
15.000
10.000
5.000
9.11.2
2044
2043
2042
2041
2040
2039
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0
Verplichting cq. recht uit hoofde van onroerende zaken VOV
Er is voor 383 koopwoningen met een verkoop onder voorwaarden (VOV)-constructie een latente terugkoopverplichting of recht. Onder de oude MGE-regeling betreft dit 78 woningen. Met de Pré Koopregeling zijn 305 woningen verkocht, waarvan 43 in 2014. In 2014 zijn 7 woningen teruggekocht. De verplichting en/of recht bestaat uit de aan de huidige bewoners in rekening gebrachte koopsom vermeerderd of verminderd met de te verrekenen waardemutatie van de woning. De verwachte waardemutatie is bepaald op basis van recente verkopen en de marktontwikkelingen. Tevens worden waardeontwikkelingen bij mutaties van VOV-woningen onder deze post verwerkt.
Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden
2014
2013
(x € 1.000) per 1 januari
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
53.282
Verminderingen / vermeerderingen
-1.779
42.166 -770
51.503
41.396
6.014
12.087
Mutaties: Bij: verplichting ontstaan bij nieuwe overdracht en Af: teruggekochte onroerende zaken VOV
-1.034
-972
75
-1.008
5.054
10.107
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht
58.261
53.282
Verminderingen / vermeerderingen
-1.704
-1.779
56.557
51.503
Waardemutatie per 31 december
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
42
9.12
Kortlopende schulden
Kortlopende schulden
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Schulden aan gemeenten
29
22
Schulden aan leveranciers
3.085
5.819
Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Aflossingsverplichting komend jaar Overige schulden Overlopende passiva
1.227
2.845
29.462
32.265
1.575
1.624
11.167
10.403
46.544
52.977
Onder de kortlopende schulden zijn geen posten opgenomen met een looptijd van langer dan een jaar.
9.12.1
Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies
Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Omzetbelasting
767
Vennootschapsbelasting
-
Loonheffingen
450
Pensioenpremies
598 1.747 467
9
32
1.227
2.845
Door een uitspraak van de Hoge Raad in december 2011 wordt bij de aangifte VPB voor de jaren 2009, 2010 en 2011 de mogelijkheid tot het vormen van een herbestedingsreserve maximaal benut. 9.12.2
Overige schulden
Overige schulden
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Huurdebiteuren (voorstand)
1.082
Overige schulden
995
493
629
1.575
1.624
De post “Huurdebiteuren” heeft betrekking op de totale voorstand van sociaal en commercieel vastgoed. 9.12.3
Overlopende passiva
Overlopende passiva
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Transitorische rente Reservering verlofuren Overige te verrekenen / nog te betalen kosten
9.13
8.628
8.977
635
620
1.903
807
11.167
10.403
Niet uit de balans blijkende verplichtingen 9.13.1
Huurverplichtingen
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 75.582. De einde-looptijd van de twee lopende huurverplichtingen zijn:
medio 2019 (€ 32.700 p.j)
opzegtermijn van 1 maand (€ 42.882 p.j.)
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
43
9.13.2
Obligo WSW
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van 3,85% over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage € 16,9 miljoen (2013 € 17,0 miljoen) van uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. 9.13.3
Garantieverplichtingen
Préferent Holding heeft zich aangesloten bij Woningborg N.V. die ervoor zorgt dat als een aannemer failliet gaat, de koopwoningen alsnog worden afgebouwd. Préferent Holding heeft voor nieuwbouwprojecten een obligo uitstaan bij Woningborg N.V. voor een bedrag ad € 3,0 miljoen voor het project de Pionier. De eindoplevering van het project heeft op 8 oktober 2013 plaats gevonden, waardoor de termijn voor de verlaging van deze borgtocht naar € 750.000 is ingegaan per 8 januari 2014 (ultimo 2014 nog ongewijzigd).
Als zekerheid voor de nakoming van haar verplichtingen jegens de kopers als bedoeld in de met elke koper gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst van het project De Pionier, heeft Préferent Projectontwikkeling een bankgarantie afgegeven met een waarde van ten hoogste € 621.624. 9.13.4
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw (huur- en koop) en aankoop van woningen tot een bedrag van € 6,9 miljoen, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten en de per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. 9.13.5
Onderhoudsverplichtingen
Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 3,2 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2014 en 2015 zullen worden uitgevoerd. 9.13.6
Operationele lease
Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto‟, kopieermachines en koffiemachines afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: Binnen één jaar: € 207.316 Tussen een jaar en vijf jaar: € 406.000 Meer dan vijf jaar: € 0 De leaseovereenkomsten voor auto‟s hebben een gemiddelde looptijd van 30 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft de groep de optie de auto‟s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
44
9.13.7
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid
De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. 9.13.8
Heffing Saneringsfonds
Pré Wonen zal de komende jaren moeten bijdragen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende bijdragen. Bedragen x € 1.000
2015
2016
2017
2018
2019
Bijdrage saneringssteun
-
-782
-760
-750
-738
9.13.9
Terugkooprechten en -plichten verkochte materiële vaste activa
Door Pré Wonen zijn ultimo het verslagjaar 305 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkooprecht geldt en 78 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. De totale taxatiewaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkoopplicht rust bedraagt € 17,1 miljoen. De totale taxatiewaarde van het onderliggende vastgoed waarop een terugkooprecht rust bedraagt € 59,8 miljoen.
9.14
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. De statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Pré Wonen en nauwe verwanten worden ook aangemerkt als verbonden partijen. Met de BV‟s heeft Pré Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor verhuur) van de betreffende BV‟s worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
Stichting Pré Wonen, 100% aandeelhouder van Préferent Holding B.V., Haarlem, staat garant voor de liquiditeitspositie, binnen Préferent Holding B.V. , om de operationele activiteiten te kunnen voldoen. Het betreft hier alleen de activiteiten binnen Préferent Holding B.V. zelf en niet binnen de groep (met uitzondering van Préferent Projectontwikkeling B.V.). Préferent Holding B.V. staat op haar beurt garant voor de liquiditeitspositie om de operationele activiteiten te kunnen voldoen van Préferent Projectontwikkeling B.V. waar zij 100% eigenaar van is.
Pré Wonen vormt met Préferent Holding, Préferent Zona Matadero, Préferent Belcanto, Préferent de Remise, Préferent Projectontwikkeling en Van de Belt & Co handelsmaatschappij een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
45
voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Pré Wonen vormt met Préferent Holding B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.
Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
Pré Wonen neemt deel in een aantal Joint Ventures. Zij is met betrekking tot deze VOF‟s hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van deze als geheel.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
46
10
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
10.1
Huren
Huuropbrengsten
2014
2013
(x € 1.000)
Woningen en woongebouwen
78.071
Onroerende zaken niet zijnde woningen af: Huurderving wegens leegstand
75.422
6.429
6.340
84.500
81.762
1.363
1.250
af: Huurderving wegens oninbaarheid / voorziening dubieuze debiteuren
147
457
af: Huurgewenning & korting
125
119
82.865
79.936
Geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten
2014
2013
(x € 1.000)
Gemeente Haarlem
49.368
47.512
Gemeente Beverwijk
24.250
23.609
Gemeente Bloemendaal
3.744
3.526
Gemeente Heemstede
4.242
4.056
Gemeente Heemskerk
1.262
1.232
82.865
79.936
De gemiddelden huurverhoging bedroeg per 1 juli 2014 gemiddeld 3,60 % (waar van 0,35% inkomensafhankelijk). De huuropbrengsten zijn gestegen met 3,66% (2013: 3,18%).
10.2
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten
2014
2013
(x € 1.000)
Vergoeding levering goederen en diensten
2.938
Vergoeding overige zaken (niet verrekenbare servicekosten) bij / af: te verrekenen met huurders af: derving wegens leegstand en oninbaarheid
10.3
2.822
829
819
3.768
3.641
54
-156
112
33
3.601
3.763
Overheidsbijdragen
Overheidsbijdragen
2014
2013
193
251
193
251
(x € 1.000)
Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
47
10.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt: Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
2014
2013
(x € 1.000)
Opbrengst verkopen bestaand bezit
7.654
Af: Verkoopkosten Af: Marktwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
-663
-4.070
-3.695
3.082
2.180
Verkoop teruggekochte woningen VOV (voorraden)
23
Verkoop koopwoningen (voorraden) Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
6.537
-501
-12
-
-811
3.105
1.356
Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie de boekwaarde de geschatte marktwaarde is. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.
In 2014 zijn van het sociaal vastgoed 65 woningen, 7 woonwagenstandplaatsen en 16 garages verkocht, met een totale marktwaarde in verhuurde staat van € 7,3 miljoen en historische kostprijs van € 1,0 miljoen (gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2013). Van de verkopen zijn 37 woningen verkocht met de Pré Koopregeling, deze zijn derhalve als financieringstransactie verantwoord (niet gerealiseerde waardeveranderingen). De door verkoop in 2014 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 6,3 miljoen. In 2014 zijn van het commercieel vastgoed 5 woningen verkocht met een totale marktwaarde in verhuurde staat van € 0,8 miljoen en historische kostprijs van € 0,1 miljoen(gefixeerd op de historische boekwaarde per 1 januari 2013). Van de verkopen zijn 2 woningen verkocht met de Pré Koopregeling, deze zijn derhalve als financieringstransactie verantwoord (niet gerealiseerde waardeveranderingen). De door verkoop in 2014 gerealiseerde waardestijging ten opzichte van de boekwaarde begrepen in het eigen vermogen, bedraagt € 0,7 miljoen.
De negatieve verkoopopbrengst koopwoningen in 2013 heeft betrekking op de lasten die voortvloeien uit het besluit om bij het project Pionier de Pré Koopregeling toe te passen. In 2013 is het project afgesloten en zijn deze lasten doorbelast aan Pré Wonen. Inmiddels zijn alle koopwoningen in het project verkocht.
De verkoopopbrengst VOV woningen betreft 3 na terugkoop verkochte VOV-woningen. Het resultaat van de verkopen bestaand bezit die onder de Pré Koopregeling zijn verkocht is verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen”.
10.5
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2014
2013
(x € 1.000)
Toegerekende uren aan projecten nieuwbouw koopwoningen
88
44
Toegerekende uren aan projecten nieuwbouw huurwoningen
1.168
890
1.256
935
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
48
10.6
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
2014
2013
(x € 1.000)
Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten
1.327
Mutatie onderhanden projecten
10.7
4.265
-189
443
1.138
4.708
Overige bedrijfsopbrengsten
Overige bedrijfsopbrengsten
2014
2013
242
235
(x € 1.000)
Diensten voor huurders Diensten voor derden / beheerdiensten
20
10
Overige baten
36
224
75
164
374
633
Overige baten voorgaande jaren
De overige baten voorgaande jaren in 2013 heeft volledig betrekking op de afwikkeling van een aantal BTW dossiers over de periode 2005 t/m 2012. Het betreft onder andere btw vorderingen m.b.t. Spoorwegstraat, Aziëweg en de afwikkeling van de pro rata teruggaaf t/m 2012. Ook in 2014 bestaat het saldo overige baten voorgaande jaren uit de afwikkeling van BTW dossiers.
10.8
Afschrijvingen op materiële vaste activa
Afschrijvingen op materiële vaste activa
2014
2013
397
522
397
522
2014
2013
(x € 1.000)
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie
10.9
Bijzondere waardevermindering vlottende activa
Bijzondere waardevermindering vlottende activa (x € 1.000)
afwaardering vooraad verkopen VOV
5
-
afwaardering grondpositie Pionier C332
126
-552
afwaardering grondpositie Remise C836
-
-710
afwaardering grondpositie Kennemerlaan IJmuiden C829
-19
afwaardering grondpositie Zweedselaan C820
27
terugname afwaardering grondpositie Pieter Wantelaan C378
-36
43 61 -
afwaardering grondpositie Laan van Kanaän C856
40
55
afwaardering grondpositie Alkmaarseweg C812
13
15
afwaardering grondpositie Italiëlaan C845
46
21
afwaardering grondpositie Belcanto V.O.F.
-
380
afwaardering investeringen Heemskerkerduin C161
275
253
478
-433
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
49
10.10
Lonen en salarissen
Lonen en salarissen
2014
2013
(x € 1.000)
Salarissen
8.368
Tijdelijk personeel Totaal kosten af: Uitkeringen af: Doorberekende loonkosten naar dagelijks onderhoud
8.575
683
864
9.051
9.440
16
27
320
308
af: Doorberekende loonkosten overig
-
af: Doorberekende loonkosten naar leefbaarheid + huismeester
641
607
af: Doorberekende loonkosten naar verkopen bestaand bezit
-
377
af: Doorberekende loonkosten naar planmatig onderhoud / renovaties
16
18
45
8.055
8.060
Het gemiddeld aantal fte is in 2014 is afgenomen naar 148,5 (2013: 150,2) gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. De gemiddelde salariskosten per fte zijn met 0,1 gedaald. Deze daling is volledig te verklaren doordat in 2013 meer medewerkers de organisatie hebben verlaten d.m.v. een vaststellingsovereenkomst. Na correctie van de kosten die voortvloeien uit deze overeenkomsten zijn de gemiddelde salarislasten per fte met 2,0% gestegen.
De uitsplitsing naar organisatieonderdeel is als volgt:
Personeelsbezetting in FTE (gem iddeld)
2014
2013
Bestuur
6
6
Strategie & Communicatie
9
10
Controlling
11
11
Wonen
60
62
Vastgoed
43
44
Interne Organisatie
19
18
149
150
Rempleçantenregeling
1
Totaal
10.11
Onderhoudslasten
Onderhoudslasten
2014
2013
(x € 1.000)
Onderhoudsuitgaven dagelijks (niet cyclisch)
10.396
Onderhoudsuitgaven planmatig (cyclisch)
8.563
7.843
9.880
18.239
18.442
Planmatig onderhoud
7.843
9.880
Mutatieonderhoud
4.209
3.174
Klachtenonderhoud
6.187
5.389
18.239
18.442
Subtotaal De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
10.12
Leefbaarheid
Leefbaarheid
2014
2013
Vastgoed gerelateerde activiteiten (fysiek)
393
375
Mens gerelateerde activiteiten (sociaal)
903
749
1.296
1.124
(x € 1.000)
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
50
10.13
Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
2014
2013
(x € 1.000)
Onderhanden projecten
1.091
4.475
1.091
4.475
De uitgaven voor onderhanden projecten zijn in 2014 aanzienlijk lager, hier staan echter ook lagere inkomsten tegen over. Zie 10.6.
10.14
Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten
2014
2013
Overige personeelskosten
769
804
Huisvesting
454
495
Raad van Commissarissen
127
117
Algemene kosten
3.390
3.533
Subtotaal beheerskosten
4.740
4.949
4.998
4.763
(x € 1.000)
Beheersk osten
Heffingen & belastingen Belastingen Verzekeringen
249
105
Bijdrage Centraal Fonds
10.092
3.401
Subtotaal heffingen & belastingen
15.339
8.269
Deelname VVE's
719
629
Herstructurering
45
36
Verhuiskostenvergoedingen / wisselwoning i.v.m. sloop/renovatie
794
1.277
Overige exploitatielasten
776
781
Lasten afgewikkelde nieuwbouwprojecten
559
-506
Overige exploitatielasten
Lasten voorgaande jaren
23
284
2.917
2.501
22.996
15.719
Subtotaal overige exploitatielasten Totaal overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten zijn ten opzichte van 2013 aanzienlijk gestegen. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door de de hoge bijdrage aan het Centraal Fonds in 2014. In 2014 is € 2.758.000 aan saneringsteun afgedragen en € 7.334.000 aan verhuurdersheffing. In de exploitatielasten (inclusief onderhoudslasten) is voor € 208.000 aan kosten opgenomen voor objecten die in 2014 geen huuropbrengsten hebben gekend. De lasten voorgaande jaren in 2013 hebben voornamelijk betrekking op een BTW vordering ad € 166.000 die onterecht was opgenomen in Préferent Projectontwikkeling B.V. In 2013 is daarnaast het geschil met de gemeente Beverwijk en Heemskerk afgewikkeld, deze afwikkeling was € 100.000 hoger dan was voorzien bij de liquidatie.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
51
Accountantshonoraria
Accountantshonoraria
2014
2013
(x € 1.000)
Controle van de jaarrekening
79
Andere controle werkzaamheden
14
5
Fiscale advisering
71
50
Andere niet-controle werkzaamheden
-
73
12
163
140
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (wet toezicht accountantsorganisaties). De accountantshonoraria voor de controle van de jaarrekening zijn aanzienlijk gestegen, dit komt onder andere door de invoering van RJ 645 (waardering op marktwaarde) en de overstap naar een nieuwe accountant.
10.15
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2014
2013
(x € 1.000)
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.501
-85.609
10.177
-4.654
1.196
1.877
-1.771
163
gekwalificeerd als vastgoedbelegging Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden
10.16
89
-46
14.192
-88.270
Financiële baten en lasten
Financiële baten en lasten
2014
2013
(x € 1.000)
Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen
971
1.033
17.668
18.955
Rente kortlopende schulden: - Kredietinstellingen
4
20
Totaal rentelasten
18.643
20.008
1.195
796
60
111
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Totaal rentebaten Renteresultaat (last)
10.17
160
553
1.415
1.460
17.228
18.547
Belastingen
De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (VSO 2). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door de groep gevolgde
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
52
standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:
Belastingen
2014
2013
(x € 1.000)
Acute belastingen
-
-3.029
Correctie voorgaande jaren
1.747
1.882
Mutatie latente belastingen
-99
392
1.648
-754
De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de fiscale waarderingsregels volgens de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum. Er heeft in 2014 feitelijk een voorschotbetaling van vennootschapsbelasting € 1,1 miljoen plaats gevonden, dit bedrag wordt naar alle waarschijnlijkheid in 2015 terugontvangen. De post “Acute belastingen boekjaar” is als volgt bepaald: 2014
2013
(x € 1.000)
Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde jaarrekening Bijzondere waardeverminderingen
-69.433
24.131
-14.383
80.837
Afschrijvingen
6.684
119
Tijdelijke verschillen
2.839
1.947
HIR
-3.105
-1.356
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
-7.965
81.547
Fiscaal resultaat
16.166
12.114
Correctie vorming onderhoudsvoorziening
-16.166
Belastbaar bedrag
-
-
12.114
-
3.029
In 2014 is er een fiscaal resultaat berekend van circa € 16 miljoen. Pré Wonen is van plan per 2014 gebruik te maken van de fiscale mogelijkheid om een voorziening onderhoud te vormen waardoor er ultimo 2014 geen belasting verschuldigd zal zijn. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% (2012: 25%). Het effectieve belastingtarief, zijnde de belastinglast in de winst- en verliesrekening uitgedrukt als % van het jaarresultaat voor belastingen, bedraagt -6,83 % (2013: -1,09 %). De afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door correcties voorgaande jaren, niet gerealiseerde waardeveranderingen, het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. De commercieelen fiscale verschillen worden ondermeer veroorzaakt door het benutten van de herinvesteringsreserve, de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed en de commerciële waardeveranderingen.
10.18
Resultaat deelnemingen
Resultaat deelnemingen
2014
2013
(x € 1.000)
Woonwagenstandplaatsen Kennemrland B.V.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
10
-36
10
-36
53
11
Overige informatie
11.1
Bestuurders en commissarissen
De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden) en beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten en jubileumuitkeringen). Er is geen uitkering bij het beëindigen van het dienstverband noch sprake van winstdelingen en bonusbetalingen. Het bestuur bestond in 2014 uit de heer drs. V. C. Verhoeven en Ir. B.L. van Zijll.
De bezoldiging van het bestuur die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedraagt € 347.523 (2013 € 344.474). Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur worden gespecificeerd (in €):
2014 B.L. van Zijll 133.993
Beloning
2013
V.C. Verhoeven 139.788
10.646
Fiscale bijtelling leaseauto
-
-
Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal
133.951
10.646
2.851
-
139.788
144.597
136.802
31.532
31.564
31.538
31.538
176.172
171.351
176.135
168.339
Omvang van het dienstverband (in fte)
1
Duur van het dienstverband (in boekjaar)
V.C. Verhoeven
133.951
-
144.639
Subtotaal
B.L. van Zijll
1
hele jaar
1
hele jaar
hele jaar
1 hele jaar
De bezoldiging van de huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedraagt € 56.863 (2013 € 60.016) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd (in €): Beloning
Naam
Functie
2014
belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 2013
2014
2013
Rietdijk, A.M.
Voorzitter
14.250
14.250
103
Zonneveld, M.A
Auditcommisie
11.875
11.875
-
81
Van Beek, F.
Auditcommissie
9.260
-
-
Smilde, C.
Lid
-
11.875
-
-
Kort, J.D. de
Lid
9.500
9.500
-
467
Schilte, C.P.M.
Lid
11.875
11.875
-
-
93 -
Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Pré Wonen aan bestuurders en commissarissen verstrekt.
De 'Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014' die van kracht is in 2014 heeft geen gevolgen voor de bezoldiging van de bestuurders. Pré Wonen valt in categorie H, met bijbehorend bezoldigingsmaximum van € 185.200. Deze 'Blok-staffel' is ook nog geldig voor 2015.
De 'Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2014' die van kracht is in 2014 heeft wel gevolgen voor de bezoldiging van de commissarissen. De bezoldiging voor leden en voorzitters van een Raad van Commissarissen mag per kalenderjaar niet meer zijn dan 5% (€ 9.260) respectievelijk 7,5% (€ 13.890) van het voor de topfunctionaris van de corporatie geldende bezoldigingsmaximum in de staffel.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
54
In december 2014 is echter de Wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT-2) goedgekeurd door de Eerste Kamer. Toezichthouders mogen onder de nieuwe WNT maximaal 10% (leden) en 15% (voorzitter) van het salaris van de bestuurder verdienen.
11.2
Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WNT)
De WNT is in werking getreden met ingang van 1 januari 2013. De WNT schrijft voor dat indien de maximale bezoldiging wordt overschreden, de bezoldiging moet worden verantwoord in de jaarrekening. Voor 2014 bedraagt de maximale bezoldiging ingevolge de WNT € 230.474, inclusief belastbare kostenvergoedingen en beloningen betaalbaar op termijn. Deze norm is in 2014 niet overschreden. De norm voor toezichthouders bedraagt conform de WNT 7,5% (€ 17.286) voor de voorzitter en 5% (€ 11.524) voor leden. Deze norm wordt in 2014 voor 2 toezichthouders overschreden. De bezoldiging is gebaseerd op in verleden gemaakte afspraken, conform de richtlijnen van VTW, en ligt in de pas met de verantwoordelijkheden van de toezichthouders en de tijdsbesteding die daarmee is gemoeid. Voor de toezichthouders is de overgangsregeling van toepassing. Bovendien mogen toezichthouders onder de nieuwe WNT (geldig vanaf 1 januari 2015) maximaal 10% (leden) en 15% (voorzitter) van het salaris van de bestuurder verdienen.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
55
12
Enkelvoudige balans per 31 december 2014
(na resultaatbestemming) Balans Activa
(x € 1.000)
31-12-2014
31-12-2013
Vaste activa Materiële vaste activa
14.2
Onroerende en roerende zaken ten dienste v.d. exploitatie
5.880
12.362 5.880
Vastgoedbeleggingen
12.362
14.3
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
1.207.373
1.214.689
170.755
139.725
57.028
51.907
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.262
4.006
Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
1.423
Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
1.641 1.440.841
Financiële vaste activa
1.411.968
14.4
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
6.897
Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
8.190
9
10
380
549 7.285
8.750
Vlottende activa Voorraden
14.5
Grondposities
1.133
Vastgoed bestemd voor de verkoop
2.624
267
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
5.166
4.942
Overige voorraden
1.052
71
Onderhanden projecten
14.6
Vorderingen
14.7
27 8.995
6.288
109
105
Huurdebiteuren
840
727
Gemeenten
-
129
Latente belastingvordering
402
521
Vorderingen op groepsmaatschappijen
5.253
5.698
Overige vorderingen
1.490
529
Overlopende activa
300
Liquide middelen Totaal
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
490 8.285
8.094
31.964
30.398
1.503.358
1.477.963
56
(x € 1.000)
Balans Passiva Eigen vermogen
31-12-2014
31-12-2013
14.8
Kapitaal Overige reserves
Egalisatierekening
32
32
982.708
956.918
14.9
Voorzieningen
982.740
956.950
380
549
14.10
Voorziening latente belastingverplichting
30
50
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
2.902
4.865
Voorziening onrendabele investeringen bestaand bezit
5.527
2.741 8.460
Langlopende schulden
7.657
14.11
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichting uit hoofde van onroerende zaken VOV Waarborgsommen
21.932
22.392
387.308
386.548
56.557
51.503
69
52 465.866
Kortlopende schulden
460.495
14.12
Schulden aan gemeenten
29
22
Schulden aan leveranciers
2.092
4.832
Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies
1.227
2.845
Schulden aan groepsmaatschappijen Aflossingsverplichting komend boekjaar leningen o/g Overige schulden Overlopende passiva
14.13
Totaal
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
-
-
29.462
32.265
1.089
995
12.015
11.352 45.913
52.310
1.503.358
1.477.963
57
13
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (x € 1.000)
Winst- en verliesrekening over 2014
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten
15.2
82.536
79.654
Opbrengsten servicecontracten
15.3
3.581
3.763
Overheidsbijdragen
193
251
Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille
3.105
1.356
Geactiveerde productie eigen bedrijf
1.256
935
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderh. projecten
-
-
Overige bedrijfsopbrengsten
358
476
91.029
86.435
397
522
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Bijzonder waardevermindering vlottende activa
6.413
-
77
-1.068
Lonen en salarissen (inclusief personeel van derden)
7.662
7.666
Sociale lasten
1.257
1.155
Pensioenlasten
1.536
1.551
18.095
18.375
Leefbaarheid
1.296
1.124
Lasten servicecontracten
3.478
3.498
15.3
Onderhoudslasten
15.5
Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
-
-
22.242
15.449
Som der bedrijfslasten
62.452
48.273
Bedrijfsresultaat
28.577
38.162
14.438
-88.270
-
-7.913
Overige bedrijfslasten
15.6
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed portefeuille
15.7
Financiële baten en lasten
15.8
Waardeverandering van financiële vaste activa Rentebaten
1.279
1.823
Rentelasten
-18.638
-19.988
Saldo financiële baten en lasten
-17.360
-26.077
25.655
-76.185
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting Belastingen resultaat uit gewonen bedrijfsvoering
1.429
-754
Resultaat deelnemingen
-1.293
6.716
Resultaat na belastingen
25.790
-70.223
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
58
14
14.1
Toelichting op de enkelvoudige balans Algemene toelichting
Voor de grondslagen van de enkelvoudige balans wordt volledigheidshalve verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. 14.1.1
Presentatiewijziging
In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider Categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Pré Wonen kiest voor het categoriale model.
14.2
Materiële vaste activa
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.1 in de geconsolideerde jaarrekening.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
59
14.3
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat: Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)
Sociaal vastgoed in
Commercieel vastgoed in
Sociaal
Commercieel
Vastgoed
vastgoed in
vastgoed in
verkocht
ontwikkeling
ontwikkeling
onder
bestemd voor
bestemd voor
voorwaarden
exploitatie
exploitatie
Totaal
exploitatie
exploitatie
Boekwaarde 1 januari 2014 Verkrijgingsprijzen
304.553
134.242
53.277
6.755
2.245
501.072
Herwaardering
955.578
40.510
-1.371
-
-
994.717
Cumulatieve waardevermindering
-45.442
-35.027
-
-2.749
-603
-83.821
1.214.689
139.725
51.907
4.006
1.641
1.411.968
Mutaties Investeringen
5.936
381
6.014
7.881
4.312
24.524
-7.329
-847
-1.055
-
-
-9.231
-
-
Aanpassingen reële waarde
4.715
10.208
Overboeking van/naar voorziening
2.786
Desinvesteringen (verkoop bestaand bezit) Afwaarderingen
163
-105
-21
37
-
-1.962
191
13.152
-2.086
823
-
-432
-
-
122
129
-560
-
-1
-18.797
18.797
-
-
-
-
-881
-2
-
443
439
-
6.124
3.054
-
-6.124
-3.054
-7.316
31.030
5.122
255
-218
28.873
Verkrijgingsprijzen
305.409
147.063
58.236
7.243
3.660
521.611
Herwaardering
940.437
56.847
-1.207
-742
-46
995.289
Cumulatieve waardevermindering
-38.474
-33.154
-
-2.240
-2.191
-76.058
1.207.373
170.755
57.028
4.262
1.423
1.440.841
Overboeking van/naar voorraden Herclassificatie Overboeking naar mva in ontwikkeling Overboeking naar exploitatie
-
Boekwaarde 31 december 2014
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.2 in de geconsolideerde jaarrekening.
14.4
Financiële vaste activa
Financiële Vaste Activa Te vorderen Deelnemingen in BWS subsidie groepsmaatschappijen
(x € 1.000)
Boekwaarde 1 januari 2014
Leningen u/g
Totaal
8.190
10
8.750
-170
-
-2
-172
-170
-1.293
-2
-1.465
380
6.897
9
7.285
549
Mutaties Aflossingen Boekwaarde 31 december 2014
Inbegrepen in de stand per 31 december 2014 zijn de volgende bedragen met een looptijd korter dan één jaar:
Te vorderen Deelnemingen in BWS subsidie groepsmaatschappijen
(x € 1.000)
154
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
-
Leningen u/g
Totaal
2
156
60
Het saldo van de deelnemingen ultimo 2014 heeft volledig betrekking op Préferent Holding B.V.
Specificatie deelnemingen: Aandeel
Préferent Holding B.V.
14.5
100%
Resultaat
Eigen vermogen
Boekjaar
per 31-12-2013
-/- € 1.293.000
€ 6.894.000
Voorraden
Voorraden
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Grondposities
1.133
Vastgoed bestemd voor verkoop
2.624
267
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
5.166
4.942
Overige voorraden
1.052
71
27
8.995
6.288
Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.4 in de geconsolideerde jaarrekening.
14.6
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten Gerealiseerde Gerealiseerde projectprojectopbrengsten -/- opbrengsten -/verliezen en verliezen en gedeclareerde gedeclareerde termijnen > 0 termijnen < 0
(x € 1.000)
Boekwaarde 31 december 2013 MGE Overveen (parkeerplaatsen)
totaal
105
-
105
105
-
105
109
-
109
109
-
109
Boekwaarde 31 december 2014 MGE Overveen (parkeerplaatsen)
Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 9.5 in de geconsolideerde jaarrekening.
14.7
Vorderingen
Vorderingen
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Huurdebiteuren
840
727
Gemeenten
-
129
Latente belastingvordering
402
521
Vordering op groepsmaatschappijen
5.253
5.698
Overige vorderingen
1.490
529
Overlopende activa
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
300
490
8.285
8.095
61
Huurdebiteuren
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid
Vordering op groepsmaatschappijen
1.363
1.367
-523
-640
840
727
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
RC Préferent Holding B.V.
5.253
5.698
5.253
5.698
Over het gemiddelde saldo van deze rekening-courantverhouding wordt 5,5% rente per jaar berekend. Omtrent aflossing en zekerheden is niets overeengekomen. Alle vorderingen hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
14.8
Eigen vermogen 14.8.1
Kapitaal
Gedurende het jaar hebben zich geen mutaties in het kapitaal voorgedaan. 14.8.2
Overige reserves
Overige reserves
2014
2013
(x € 1.000)
Stand jaarrekening 31 december
956.918
Bij: stelselwijziging
-
Stand 1 januari op basis van nieuwe grondslagen Resultaat van het jaar Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen
956.918
375.253 651.888 1.027.141
25.790
-70.223
982.708
956.918
Overeenkomstig artikel 3 van de statuten dient Stichting Pré Wonen het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH te besteden. De mutatie in het boekjaar is uit de winstbestemming toegevoegd aan de reserve. Ultimo 2014 is met betrekking in totaal € 999,2 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: € 997,7 miljoen). 2014
2013
(x € 1.000)
Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging vastgoed verkocht onder voorwaarden
940.437
955.578
56.847
40.510
1.970
1.622
999.254
997.710
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie ultimo 2014 betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de reële waarde (geschatte marktwaarde) en de boekwaarde op basis van historische kosten. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van de gerealiseerde verkoopprijs. Bij vorenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen.
Het verloop van de ongerealiseerde waardestijgingen is als volgt:
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
62
(x € 1.000)
Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014
955.578
Commercieel vastgoed in exploitatie
Vastgoed verkocht onder voorw.
40.510
1.622
Sloop bestaand bezit
3.293-
-115
-
Verkoop bestaand bezit
6.293-
-756
-
11.374-
10.236
5.820
6.972
348
940.437
56.847
1.970
Herclassificatie sociaal - commercieel Mutatie herwaardering Stand per 31 december 2014
14.9
-
Egalisatierekening
Egalisatierekening
2014
2013
(x € 1.000)
Stand 1 januari Vrijval ten gunste van exploitatie Stand 31 december
14.10
549
769
-170
-219
380
549
Voorzieningen
Voorzieningen (x € 1.000)
Onrendabele
Onrendabele
investering
investering
nieuwbouw Stand 1 januari 2014
4.865
Latente belastingverpl.
bestaand bezit 2.741
Totaal 50
7.657 -
Mutaties
-
Dotatie / waardevermindering
-
-
-
Onttrekking / terugname waardevermindering
-
-
-20
-20
-1.963
2.786
-
823
-1.963
2.786
-20
803
2.902
5.527
30
8.460
Mutatie naar activa
Stand 31 december 2014
-
Voor het verloop van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw wordt volledigheidshalve verwezen naar het verloop overzicht vastgoed in ontwikkeling (paragraaf 14.3).
14.11
Langlopende schulden
Voor een nadere toelichting op de langlopende leningen verwijzen wij naar paragraaf 9.11 van de toelichting op de geconsolideerde balans.
14.12
Kortlopende schulden
Kortlopende schulden
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Schulden aan gemeenten
29
22
Schulden aan leveranciers
2.092
4.832
Belastingen, loonheffingen en pensioenpremies Aflossingsverplichting komend jaar Overige schulden Overlopende passiva
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
1.227
2.845
29.462
32.265
1.089
995
12.015
11.352
45.913
52.310
63
14.13
Overlopende passiva
Overlopende passiva
31-12-2014
31-12-2013
(x € 1.000)
Transitorische rente
8.628
Reservering verlofuren Overige te verrekenen / nog te betalen kosten
14.14
8.977
635
620
2.752
1.756
12.015
11.352
Niet uit de balans blijkende verplichtingen 14.14.1
Huurverplichtingen
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal € 75.583. De eindelooptijd van de twee lopende huurverplichtingen zijn:
medio 2019 (€ 32.700 p.j)
opzegtermijn van 1 maand (€ 42.883 p.j.)
14.14.2
Obligo WSW
Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2014: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft de corporatie een obligo uitstaan ten bedrage € 16,9 miljoen (2013 € 17,0 miljoen) van uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen. 14.14.3
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw (huur- en koop) en aankoop van woningen tot een bedrag van € 45.000, zijnde het verschil tussen de afgesloten contracten end e per balansdatum uitgevoerde werkzaamheden. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. 14.14.4
Onderhoudsverplichtingen
Pré Wonen is per einde boekjaar voor een bedrag van € 3,2 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2015 en 2016 zullen worden uitgevoerd. 14.14.5
Operationele lease
Pré Wonen heeft als lessee operationele leasecontracten voor auto‟, kopieermachines en koffiemachines afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren: Binnen één jaar: € 207.316 Tussen een jaar en vijf jaar: € 406.000 Meer dan vijf jaar: € 0
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
64
De leaseovereenkomsten voor auto‟s hebben een gemiddelde looptijd van 30 maanden waarbij de leasebetaling een vast bedrag per maand is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft Pré Wonen de optie de auto‟s te kopen tegen de op dat moment geldende marktwaarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen. 14.14.6
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid
De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
De corporatie vormt met Préferent Holding B.V. en de daar onder hangende dochters, met uitzondering van de Woonwagenstandplaatsen BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. 14.14.7
Heffing Saneringsfonds
Pré Wonen zal de komende jaren moeten bijdragen aan het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Vooralsnog wordt uitgegaan van de volgende bijdragen. Bedragen x € 1.000
2015
2016
2017
2018
2019
Bijdrage saneringssteun
-
-782
-760
-750
-738
14.14.8
Terugkooprechten en -plichten verkochte materiële vaste activa
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder voorwaarden is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (zie 9.13.9).
14.15
Verbonden partijen
Met de BV‟s heeft Pré Wonen naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemt voor verhuur) van de betreffende BV‟s worden afgenomen. Deze transacties zijn gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.
Stichting Pré Wonen, 100% aandeelhouder van Préferent Holding B.V., Haarlem, staat garant voor de liquiditeitspositie, binnen Préferent Holding B.V. , om de operationele activiteiten in 2014 te kunnen voldoen.
Pré Wonen vormt met Préferent Holding B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. De moeder rekent op basis van het commerciële resultaat af met de dochter.
Pré Wonen vormt met Préferent Holding B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
65
Pré Wonen neemt deel in een aantal Joint Ventures. Zij is met betrekking tot deze VOF‟s hoofdelijk aansprakelijk voor eventuele tekorten van deze als geheel.
14.16
Niet in de balans opgenomen activa
Tot en met 2014 zijn 383 woningen onder een VOV-regeling verkocht, welke kwalificeren als verkooptransactie (in het boekjaar 2013: 85 woningen). De terugkooprechten/plichten zijn opgenomen in de toelichting op de geconsolideerde balans onder 9.11.2 en 9.13.6.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
66
15
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening
15.1
Algemene toelichting
Voor de grondslagen van de enkelvoudige winst- en verliesrekening wordt volledigheidshalve verwezen naar de geconsolideerde jaarrekening. De toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening is beperkt tot die posten die afwijken van de corresponderende posten in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
15.2
Huuropbrengsten
Huuropbrengsten
2014
2013
(x € 1.000)
Woningen en woongebouwen
77.942
Onroerende zaken niet zijnde woningen af: Huurderving wegens leegstand
75.140
6.229
6.340
84.171
81.480
1.363
1.250
af: Huurderving wegens oninbaarheid / voorziening dubieuze debiteuren
147
457
af: Huurgewenning & korting
125
119
82.536
79.654
Geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten
2014
2013
(x € 1.000)
Gemeente Haarlem
49.039
47.230
Gemeente Beverwijk
24.250
23.609
Gemeente Bloemendaal
3.744
3.526
Gemeente Heemstede
4.242
4.056
Gemeente Heemskerk
1.262
1.232
82.536
79.654
Voor een nadere toelichting op de huuropbrengsten verwijzen wij naar paragraaf 10.1 van de geconsolideerde jaarrekening.
15.3
Opbrengsten servicecontracten
Opbrengsten servicecontracten
2014
2013
(x € 1.000)
Vergoeding levering goederen en diensten
2.918
Vergoeding overige zaken (niet verrekenbare servicekosten) bij / af: te verrekenen met huurders af: derving wegens leegstand en oninbaarheid
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
2.822
829
819
3.748
3.641
54
-156
112
33
3.581
3.763
67
15.4
Bijzondere waardevermindering vlottende activa
Bijzondere waardevermindering vlottende activa
2014
2013
(x € 1.000)
afwaardering vooraad verkopen VOV
5
0
afwaardering grondpositie Pionier C332
-
-552
afwaardering grondpositie Remise C836
-
-710
afwaardering grondpositie Kennemerlaan IJmuiden C829
-19
afwaardering grondpositie Zweedselaan C820
27
terugname afwaardering grondpositie Pieter Wantelaan C378
-36
43 61 -
afwaardering grondpositie Laan van Kanaän C856
40
55
afwaardering grondpositie Alkmaarseweg C812
13
15
afwaardering grondpositie Italiëlaan C845
46
21
77
-1.068
15.5
Onderhoudslasten
Onderhoudslasten
2014
2013
(x € 1.000)
Onderhoudsuitgaven dagelijks (niet cyclisch)
10.252
Onderhoudsuitgaven planmatig (cyclisch)
8.496
7.843
9.880
18.095
18.375
Planmatig onderhoud
7.843
9.880
Mutatieonderhoud
4.209
3.174
Klachtenonderhoud
6.043
5.322
18.095
18.375
Subtotaal De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
15.6
Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfslasten
2014
2013
Overige personeelskosten
769
804
Huisvesting
454
495
Raad van Commissarissen
127
117
Algemene kosten
3.390
3.409
Subtotaal beheerskosten
4.740
4.825
4.951
4.726
(x € 1.000)
Beheersk osten
Heffingen & belastingen Belastingen Verzekeringen
232
89
Bijdrage Centraal Fonds
10.092
3.401
Subtotaal heffingen & belastingen
15.275
8.216
Deelname VVE's
719
629
Herstructurering
45
36
Verhuiskostenvergoedingen / wisselwoning i.v.m. sloop/renovatie
794
1.277
Overige exploitatielasten
651
781
Lasten afgewikkelde nieuwbouwprojecten
-42
-448
Overige exploitatielasten
Lasten voorgaande jaren Subtotaal overige exploitatielasten Totaal overige bedrijfslasten
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
59
132
2.227
2.407
22.242
15.449
68
15.7
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
2014
2013
(x € 1.000)
Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardering vastgoed verkocht onder voorwaarden Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
4.715
-85.609
10.208
-4.654
1.196
1.877
-1.770
163
gekwalificeerd als vastgoedbelegging Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden
15.8
89
-46
14.438
-88.270
Financiële baten en lasten
Financiële baten en lasten
2014
2013
(x € 1.000)
Waardeverandering financiële vaste activa
-
7.913
Rente langlopende schulden: - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen
971
1.033
17.668
18.955
Rente kortlopende schulden: - Kredietinstellingen
-
-
Totaal rentelasten
18.638
19.988
Geactiveerde rente onroerende zaken in ontwikkeling
660
471
Rente op vorderingen
459
486
Rente uitgezette lening Préferent Holding B.V.
-
413
Rente op liquide middelen
160
453
1.279
1.823
17.360
26.077
Totaal rentebaten Renteresultaat (last)
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
69
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur:
De heer Ir. B.L. van Zijll (directeur bestuurder)
Raad van commissarissen:
De heer drs. M.A. Zonneveld
Mevrouw A.M. Rietdijk
Mevrouw C.P.M. Schilte
De heer J.D. de Kort
De heer Ir. F.M. van Beek
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
70
16
Overige gegevens
16.1
Statutaire resultaatbestemming
Het bestuur bepaalt de bestemming van het resultaat in overeenstemming met het doel van de stichting.
16.2
Voorstel resultaatbestemming
Het bestuur stelt voor om het resultaat conform de statuten ten laste van de overige reserves te brengen. De resultaatbestemming onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt.
16.3
Gebeurtenissen na balansdatum
De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen realiseren van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
Jaarrekening 2014
Pré Wonen
71
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de raad van bestuur en de raad van commissarissen van Stichting Pré Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2014 van Stichting Pré Wonen te Haarlem gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het Controleprotocol WNT, en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Pagina 2
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Pré Wonen per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, de bepalingen van en krachtens de WNT en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g, van Boek 2 van BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Alkmaar, 20 april 2015
Ernst & Young Accountants LLP
w.g. drs. P.C. van Dijk RA
