Haarlem, 16 april Jaarverslag 2011

Jaarverslag 2011

Jaarverslag 2011

Haarlem, 16 april 2012

Inhoud

Pré Wonen in 2011 in kort bestek ................................................................................. 4 1.

Verslag van het bestuur ......................................................................................... 5 1.1. Inleiding: omstandigheden en ontwikkelingen ................................................. 5 1.2. Prestaties in 2011 ............................................................................................. 6 1.3. De nabije toekomst........................................................................................... 7 1.4. Stakeholders .................................................................................................... 8

2.

Prestaties in IJmond en Zuid-Kennemerland ..................................................... 11 2.1. Algemeen ....................................................................................................... 11 2.2. Prestaties regio IJmond.................................................................................. 11 2.2.1 Algemeen ................................................................................................... 11 2.2.2 Vitale en gewilde wijken ............................................................................. 12 2.2.3 Wijkversterking ........................................................................................... 13 2.3. Prestaties regio Zuid-Kennemerland.............................................................. 15 2.3.1. Algemeen ................................................................................................... 15 2.3.2. Vitale en gewilde wijken ............................................................................. 16 2.3.3. Wijkversterking ........................................................................................... 19

3.

Klant en dienstverlening ...................................................................................... 23 3.1. Dienstverlening ............................................................................................... 23 3.2. Huurders en duurzaamheid ............................................................................ 24 3.3. Participatie ...................................................................................................... 25

4.

Bedrijfsvoering ...................................................................................................... 27 4.1. Verhuur ........................................................................................................... 27 4.2. Onderhoud ..................................................................................................... 28 4.3. Verkoop .......................................................................................................... 29

5.

Organisatie en communicatie .............................................................................. 31 5.1. Alles draait alles om mensen ......................................................................... 31 5.2. Project Doelmatige organisatie ...................................................................... 32 5.3. Organisatiewijziging ....................................................................................... 33 5.4. ICT .................................................................................................................. 33 5.5. Communicatie ................................................................................................ 34

6.

Beleidsontwikkeling ............................................................................................. 36 6.1. Gerelateerd aan vastgoed .............................................................................. 36 6.2. Niet gerelateerd aan vastgoed ....................................................................... 36

7.

Financiën ............................................................................................................... 38 7.1. Algemeen ....................................................................................................... 38 7.2. Ontwikkelingen en financiën........................................................................... 39 7.3. Maatschappelijk rendement ........................................................................... 39 7.4. Financieel resultaat in vogelvlucht 2011 ........................................................ 41 7.5. Inzet van het vermogen .................................................................................. 45 7.6. Oordeel financiële toezichthouder CFV ......................................................... 46

Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

2

7.7. 7.8. 7.9. 7.10. 7.11. 7.12. 7.13. 7.14. 8.

Waardeontwikkeling vastgoed ....................................................................... 46 Vennootschapsbelasting en fiscaal resultaat ................................................. 47 Vogelaarheffing en andere mogelijke heffingen ............................................. 48 Treasurybeleid ................................................................................................ 48 De planningen controlcyclus ........................................................................ 50 Risicomanagement ......................................................................................... 50 Toekomst financieel beleid ............................................................................. 51 Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden ............................................. 51

Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen ................................ 57 8.1. Inleiding .......................................................................................................... 57 8.2. Samenstelling en werkwijze van de Raad van Commissarissen ................... 58 8.3. Overzicht van belangrijkste gespreksonderwerpen ....................................... 59 8.4. Honorering Bestuur en Raad van Commissarissen ....................................... 60 8.5. Commissies .................................................................................................... 60 8.6. Leden Raad van Commissarissen ................................................................. 61


3

Pré Wonen in 2011 in kort bestek In dit jaarverslag legt Pré Wonen verantwoording af over het jaar 2011. We informeren onze huurders, kopers, partners, maatschappelijke en belangenorganisaties, marktpartijen, beleidsmakers, bestuurders en medewerkers over wat wij in het afgelopen jaar hebben gepresteerd. Hieronder vindt u in kort bestek en puntsgewijs de belangrijkste prestaties van 2011: 

Pré Wonen verhuurt en beheert woningen; dat is en blijft onze kerntaak.



De verkopen van onze nieuwbouwwoningen verliepen in 2011 redelijk. Ondanks het sombere economisch klimaat slaagde Pré Wonen erin het beoogde verkoopresultaat te behalen.



Pré Wonen heeft een hoge bouwproductie gerealiseerd. We leverden 368 nieuwbouwwoningen op; gemiddeld meer dan één per dag.



In 2011 maakten we in de regio‟s IJmond en Zuid-Kennemerland weer veel werk van ons doel: vitale en gewilde wijken. Dat deden we door fysieke investeringen, maar ook door sociaal-economische vernieuwing (wijkversterking). We betrekken bewoners bij onze activiteiten (participatie) en houden de vinger aan de pols bij onze dienstverlening.



Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) heeft de dienstverlening van Pré Wonen getoetst. Gemiddeld scoren we een 7,4. Op één onderdeel, Corporatie bellen, blijven we onder de norm.



Pre Wonen werkt sinds enige tijd met een vernieuwde onderhoudswerkwijze. Deze werkwijze heeft geleid tot een aanzienlijke daling van onze onderhoudskosten.



In 2011 is Pré Wonen begonnen met de uitvoering van het energieactieplan, bedoeld om onze woningen energiezuiniger te maken.



In 2011 zijn voorbereidingen getroffen voor een reorganisatie van Pré Wonen vanaf 30 januari 2012. We werken nu vanuit een centrale locatie en een aantal wijkcontactpunten. Daarmee werken we doelmatiger, efficiënter en goedkoper.



Ultimo 2011 telde Pré Wonen 179 medewerkers. In 2011 is uit medewerkeronderzoek uitgevoerd door Effectory, gebleken is dat Pré Wonen behoort bij de 17 beste werkgevers van Nederland.



Over 2011 kwam het positieve geconsolideerde jaarresultaat na belasting en mutatie van de actuele waarde uit op € 70,9 miljoen. Onze kernactiviteit leverde in 2011 een positief resultaat op van € 13 miljoen.


4

1.

Verslag van het bestuur

1.1. Inleiding: omstandigheden en ontwikkelingen Onzekere omstandigheden Het is crisis in Europa. Dit maakt het toekomstperspectief voor veel mensen, bedrijven en organisaties ongewis. Dat geldt ook voor de werkomgeving waarin de Nederlandse woningcorporaties opereren, en dus ook voor Pré Wonen. Die onzekerheid heeft te maken met de economische ontwikkelingen, en dan vooral met de effecten daarvan op de financierbaarheid van de investeringen van de woningcorporaties. Daarnaast openen zich voor de corporatiesector andere ongewisse perspectieven. Deze hebben vooral te maken met ingrepen en voorstellen van de rijksoverheid. De effecten ervan zijn vooralsnog onduidelijk. Het gaat met name om de invoering van de zogenoemde schaarstepunten, de extra huurverhoging voor inkomens boven € 43.000, de ontwikkelingen rond het regeringsvoorstel voor het zogenoemde „right to buy‟, en de spelregels rond de financiering van DAEB- en niet-DAEB-investeringen (DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang). De effecten die met dit landelijk beleid worden beoogd, pakken op lokaal niveau vaak anders uit. Dat is opvallend. Net als wij ervaren de collega-corporaties en de gemeentes in ons werkgebied de effecten niet als stimulans voor een goed woonklimaat, maar juist als een belemmering. Verschuiving en stagnatie op de woningmarkt Onder invloed van het onzekere economische klimaat en de strengere eisen die banken stellen aan het verstrekken van hypotheken, is op de woningmarkt een verschuiving te zien. De laatste jaren was het populairder om een woning te kopen dan om een woning te huren. Vandaag de dag is het precies omgekeerd. Ook neemt de belangstelling voor het duurdere huursegment verder toe. Dat stelt Pré Wonen mogelijk in staat om verder aan de ambities voor de huisvesting van de middeninkomens te werken en deze ook werkelijk waar te maken. Dit is mede van belang om doorstroming te stimuleren, zodat er betaalbare woningen vrijkomen voor de huishoudens die daarop zijn aangewezen. Anderzijds merken wij de negatieve effecten van de verslechterde economische situatie. De verkoop van duurdere huurwoningen uit de bestaande woningvoorraad verloopt uiterst moeizaam. Voor deze woningen in de vrije sector moeten we veel kandidaten benaderen, uiteindelijk ook buiten de regio Zuid-Kennemerland. Daarentegen verloopt de verhuur van dure huurwoningen in nieuwbouwprojecten prima. Blijkbaar werkt de wijkvernieuwing (bijvoorbeeld in Delftwijk) en worden nieuwe doelgroepen aangetrokken. De Europese regel dat woningcorporaties maximaal 10% van hun woningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 33.000, heeft duidelijk effect. De vraag is echter of het beoogde effect wordt bereikt. Door deze regel stagneert namelijk de doorstroming naar duurdere huurwoningen. Mensen zijn moeilijker te verleiden hun goedkope huurwoning op te geven.


5

De reactie van Pré Wonen op de ontwikkelingen In een tijd van verandering en onrust wil Pré Wonen er zeker van zijn dat we „in control‟ zijn. Dat wil zeggen: onze organisatie moet de bedreigingen kunnen opvangen en tegelijkertijd over voldoende middelen beschikken om nieuwe mogelijkheden te benutten. Met het oog daarop heeft Pré Wonen in 2011 een flink aantal maatregelen genomen ten aanzien van de financiële huishouding, zoals structurele besparingen op de organisatiekosten en een evenwichtige projectenplanning. We kunnen nu stellen dat deze ook op langere termijn op orde is. Onze werkorganisatie hebben we in het afgelopen jaar op onderdelen doelmatiger ingericht. Pré Wonen blijft een ondernemende woningcorporatie. We doen ons werk naar vermogen, waarbij we steeds zoeken naar grenzen en mogelijkheden. Het voortdurend passen en meten in planningen betekent dat we – hoe vervelend dat ook is – grenzen moeten stellen. Onze inzet is echter steeds dat we willen blijven doen wat we doen: werken aan vitale en gewilde wijken.

1.2. Prestaties in 2011 Pré Wonen heeft in 2011 goed gepresteerd. Onze doelstelling was om in deze moeilijke tijden zo veel mogelijk de ambities overeind te houden uit ons beleidsplan, het Profiel 2009-2012. Daarin zijn we geslaagd. Onze volkshuisvestelijke ambities zijn voor een belangrijk deel waargemaakt, zoals dit jaarverslag laat zien. De financiële meerjarendoelstellingen zijn op orde om onze ambities verder te kunnen realiseren. Het korte-termijneffect daarvan zien we terug in het jaarresultaat: een 35% hogere score in de operationele kasstroom t.o.v. de oorspronkelijke begroting 2011 Wij zijn in 2011 in staat gebleken om een nieuw organisatiemodel te ontwikkelen, gekenmerkt door flexibiliteit en zakelijkheid. De organisatiekosten zullen als gevolg van deze reorganisatie vanaf 2012 teruggebracht worden met ongeveer 10% t.o.v. oorspronkelijke meerjarenbegroting 2011. Wonen en wijken We waren in 2011 wederom bijzonder actief in onze wijken. Voor Parkwijk in Haarlem kwam de eerste wijkvisie tot stand. De formulering van een wijkvisie is een belangrijke stap in de aanpak die Pré Wonen kiest voor vitale en gewilde wijken. Momenteel zijn we met onze collega-corporaties en de gemeente Haarlem in gesprek over de visie en de uitvoering. Daarnaast zij er in de wijken vele activiteiten in het kader van de leefbaarheid uitgevoerd. Ontwikkeling en bouwproductie De wereld van de sociale woningbouw stond in 2011 verder onder druk. Pré Wonen wacht de ontwikkelingen niet af, maar stelt zich proactief op. In 2011 hebben we verschillende maatregelen genomen om antwoord te geven op de veranderende marktomstandigheden. Zo hebben we onder meer de ontwikkelportefeuille opnieuw ingericht binnen nieuwe bijgestelde financiële kaders. Dat heeft ertoe geleid dat sommige projecten in de tijd zijn verschoven. Van andere projecten is de haalbaarheid opnieuw onderzocht.


6

In 2011 zette de economische recessie door. De gevolgen daarvan raken de bouwwereld hard. Door het gedaalde consumentenvertrouwen werden en worden in Nederland nog meer nieuwbouwprojecten uitgesteld. De bouwproductie vertraagde verder. De mutatiegraad op de woningmarkt (en ook in ons woningbezit) is historisch laag. De woningmarkt zit stevig op slot. Toch is de bouwproductie bij Pré Wonen in 2011 hoog. Verschillende projecten zijn in uitvoering: één in Heemskerk, één in Bloemendaal, drie in Beverwijk en vijf in Haarlem. Daarmee is Pré Wonen een belangrijke investeerder in de regio. We leverden 368 nieuwbouwwoningen op; gemiddeld meer dan één per dag. Klant en dienstverlening In 2011 voerde Pré Wonen de normale onderhoudswerkzaamheden uit. Onderzoek van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) naar een aantal aspecten van onze dienstverlening liet helaas zien dat onze scores in 2011 enigszins zijn gedaald. Vooral onze bereikbaarheid verdient bijzondere aandacht. We denken overigens dat het kwaliteitsverlies van tijdelijke aard is. De kwaliteit van onze nieuwe organisatie (die per 30 januari 2012 „live‟ is gegaan) zal snel weer op het gebruikelijke hoge niveau liggen. Het streven naar kwaliteit is namelijk in de gehele organisatie volop aanwezig. Al met al is er reden voor een bescheiden tevredenheid. We hebben veel bereikt. Daar zijn we trots op. Want in al dit werk komt de kwaliteit van Pré Wonen tot uiting. Dat ervaren onze huurders ook.

1.3. De nabije toekomst Doelmatige organisatie Voor onze vernieuwde organisatie is 2012 een belangrijk jaar. We willen aan onze klanten en stakeholders laten zien dat we dankzij een veranderde werkwijze nog beter in staat zijn om onze doelstellingen waar te maken. Pré Wonen heeft in 2012 een functionele organisatie die vanuit een centrale locatie opereert. Vanuit een aantal wijkcontactpunten zullen we flexibel, zichtbaar én effectief in de wijken actief zijn. Zo werken we aan vitale en gewilde wijken. In onze dienstverlening gaan we meer en beter gebruik maken van de digitale mogelijkheden. Als klanten die mogelijkheden moeilijk kunnen benutten, dan komen we graag bij deze huurders thuis. Ontwikkelingen in beleid Naar het zich laat aanzien, zal in 2012 de Herzieningswet verschijnen. De grote lijnen van die wet zijn intussen helder. Toch zal de corporatiesector, en dus ook Pré Wonen als regionale corporatie, goed moeten beoordelen welke effecten de wet voor onze ambities heeft, en vooral voor de manier waarop we die ambities willen verwezenlijken. In 2012 zal Pré Wonen het beleidsplan vernieuwen. Die vernieuwing is een goede aanleiding om onze prestaties van de afgelopen jaren en de veranderde wereld gedegen te beschouwen. We zullen een heldere visie op de toekomst formuleren en deze vertalen in een aantal gerichte keuzes. Uiteraard zullen we onze partners zoals gemeentes, instellingen voor zorg en welzijn en collega-corporaties in de regio betrekken bij deze strategieontwikkeling. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

7

Nieuwe woonvisie gemeente Haarlem De gemeente Haarlem zal in 2012 haar woonvisie presenteren. Op verschillende momenten is Pré Wonen bij de totstandkoming van die visie betrokken geweest. Uiteraard is de visie een zaak van de gemeente, maar de Haarlemse woningcorporaties spelen een wezenlijke rol bij de realisatie ervan. Er zullen dan ook nieuwe prestatieafspraken worden vastgelegd. We gaan hierbij uit van realistische verwachtingen, gebaseerd op gedegen onderzoek. In coproductie met de gemeente Haarlem en onze collega-corporaties blijven we werken aan het betaalbaar en beschikbaar houden van een goede woningvoorraad, en aan verbetering van de kwaliteit van leven en wonen in de buurten. We verwachten dat duurzaamheid en energiebesparing een prominente rol blijven of gaan spelen in de prestatieafspraken. Regionalisering en samenwerking Pré Wonen is een regionale woningcorporatie. Wij staan daarom altijd open voor samenwerking met partijen in de regio. Daartoe worden we ook nadrukkelijk gestimuleerd en uitgenodigd. De Herzieningswet, de woonvisies van de verschillende gemeenten in ons werkterrein, en de Regionale Actie Programma‟s van de Provincie Noord-Holland prikkelen ons om oplossingen voor knelpunten in de woningmarkt zoveel mogelijk over de gemeentegrenzen heen te zoeken. We denken dat deze benadering kan bijdragen aan de effectiviteit van onze inzet in de wijken. Een aanpak die niet stopt bij de geografische grenzen kan daarnaast een bijdrage leveren aan de kwaliteit van het woningaanbod. Dit geldt zowel voor onze primaire doelgroep als voor bijzondere doelgroepen en de middeninkomens. De hierboven genoemde externe (wettelijke, financiële) omstandigheden kunnen de noodzaak tot intensivering van de samenwerking verder vergroten. We hebben daar nadrukkelijk oog voor. Pré Wonen doet onderzoek naar de effecten en staat open voor gesprekken met collega‟s in de regio. Door gezamenlijke inzet kan een goed resultaat worden behaald voor onze klanten.

1.4. Stakeholders Vitale en gewilde wijken komen alleen tot stand als de partijen die bij die wijken betrokken zijn, goed samenwerken. Een goed leefklimaat is het gemeenschappelijk belang van die partijen. Zoals gezegd wacht Pré Wonen daarbij niet af tot anderen iets ondernemen. Waar mogelijk nemen we de voortrekkersrol op ons. Natuurlijk betrekken we daarbij bewoners, gemeenten, collega-corporaties en – om slechts één voorbeeld te noemen – zorginstellingen. Samenwerking met bewoners Pré Wonen werkt graag op allerlei terreinen samen met bewoners. Uiteraard werken wij al geruime tijd met de bekende participatiestructuren, zowel op het niveau van het woningcomplex als op dat van de corporatie. Daarover verschaft dit jaarverslag meer informatie. We zoeken echter ook vernieuwende en efficiënte vormen van samenwerking met huurders op, bijvoorbeeld op informeel terrein. Zo roepen we in Haarlem-Schalkwijk de hulp van bewoners in bij onze activiteiten om de wijk leefbaar te houden. In Beverwijk zetten kinderen zich ervoor in om ongewenste situaties in hun wijk te signaleren.


8

Samenwerking met derden In toenemende mate investeren we in de kwaliteit van ons netwerk. Om onze wijken vitaal en gewild te maken, zoeken we samenwerking met uiteenlopende partners: van welzijns- en zorginstellingen tot politie en reinigingsdiensten, onderwijsinstellingen en gemeenten. We zoeken steeds naar het gezamenlijk belang bij de verbetering van bijvoorbeeld de veiligheid en vitaliteit van de wijk. Met onze collega-woningcorporaties Elan Wonen, WOONopMAAT, Brederode Wonen en Ymere zoeken we samenwerking bij de ontwikkeling van nieuwbouw. Ook stemmen we met deze collega‟s de tijdelijke huisvesting voor de bewoners af bij de wijkvernieuwing. Bij de opstelling van een wijkvisie voeren we nauw overleg met deze partners. Na gebleken succes in 2010 hebben we in 2011, samen met Elan Wonen en Ymere, een interactieve discussiebijeenkomst gehouden met de gemeenteraadsleden van Haarlem over actuele ontwikkelingen op de lokale woningmarkt. In maart 2011 is samen met WOONopMAAT een vergelijkbare bijeenkomst georganiseerd voor de raadsleden van de gemeente Beverwijk. Het is te merken dat het wederzijds begrip door deze bijeenkomsten toeneemt. Pré Wonen heeft in het afgelopen jaar een aantal sessies georganiseerd met STEK, Elan Wonen en Dunavie, collega-corporaties in de regio. Doel: een passend en duurzaam antwoord vinden op de veranderingen in de corporatiesector. Welk verdienmodel is het meest haalbaar om de taken van de woningcorporaties te kunnen blijven uitvoeren? De uitwisseling van gedachten en meningen heeft waardevolle inzichten opgeleverd. De afzonderlijke corporaties benutten ze nu bij de bepaling en uitwerking van hun eigen strategie. Samenwerking met instellingen In oktober is de samenwerking met de zorginstellingen besproken op een bijeenkomst met de woningcorporaties. De deelnemers zijn overtuigd van de meerwaarde van goede samenwerking, maar ervaren in de praktijk een aantal belemmeringen. Beperkte financieringsmogelijkheden en vooral de verschillende systemen van bekostiging zijn belangrijke obstakels. De voortdurende wijzigingen in de regelgeving en de verplichte Europese aanbesteding voor zorginstellingen dragen ook niet bij aan een soepele samenwerking bij de realisatie van zorgvastgoed. Aedes Pré Wonen is constructief en kritisch lid van Aedes, de koepel van woningcorporaties. We gebruiken ons lidmaatschap om invloed uit te oefenen op de ontwikkelingen in de sector (onderlinge verhoudingen, belangenbehartiging bij de politiek, herinrichting van het maatschappelijk middenveld) en op de opstelling van Aedes ten aanzien van deze onderwerpen. Sponsoring Pré Wonen is sponsor voor een aantal projecten en instellingen in de regio. Ons sponsorbeleid is direct gerelateerd aan onze organisatiedoelstellingen. Sponsoring is een van de pijlers van ons reputatiemanagement. Het ondersteunt en versterkt onze


9

positionering in de wijken. Daarnaast sponsort Pré Wonen in een aantal gevallen vanuit het budget leefbaarheid activiteiten die specifiek gericht zijn op een buurt. Dit zijn enkele van de projecten en instellingen die Pré Wonen sponsort:  Dolhuys Haarlem, museum voor psychiatrie Deze instelling zet zich in voor het wegnemen van vooroordelen over psychiatrische patiënten, een van onze doelgroepen.  Holland Symfonia Het symfonieorkest van Noord-Holland verzorgt in onze wijken muzieklessen. Ook nodigt het kinderen uit om concerten bij te wonen. Door bezuinigingsmaatregelen komt aan het zelfstandig bestaan van dit geweldige orkest in 2012 helaas een einde.  Museum Kennemerland Pré Wonen voelt zich betrokken bij de geschiedenis van onze regio. In Museum Kennemerland kunnen kinderen met die geschiedenis kennismaken door middel van workshops en rondleidingen.  ABC Architectuurcentrum Pré Wonen zet zich in voor onderscheidende architectuur. Architectuur van niveau zorgt ervoor dat mensen trots kunnen zijn op hun buurt en bevordert de identificatie met de woonomgeving.


10

2.

Prestaties in IJmond en Zuid-Kennemerland

2.1. Algemeen Pré Wonen is actief in de regio‟s IJmond (gemeente Beverwijk, Heemskerk en Velsen) en Zuid-Kennemerland (gemeente Haarlem, Heemstede en Bloemendaal). In beide regio‟s samen bieden we ongeveer 28.000 mensen woon- en werkruimte, in ruim 14.000 woningen en bedrijfsruimten. In beide regio‟s zet Pré Wonen zich in voor vitale en gewilde wijken. Onder de titel wijkversterking werken we aan sociaal-economische vernieuwing. We betrekken bewoners en anderen zo veel en zo goed mogelijk bij wat we doen (participatie), en proberen onze klanten optimaal te bedienen met onze dienstverlening. Vitale en gewilde wijken Om vitale en gewilde wijken te realiseren is soms ingrijpende vernieuwing nodig. Onze aanpak kenmerkt zich door twee sporen. Enerzijds doen we ingrepen in de fysieke omgeving: sloop en nieuwbouw, nieuwbouw, grootschalige renovatie. Dat doen we om de kwaliteit van de bebouwde omgeving te verbeteren en deze ook voor nieuwe doelgroepen aantrekkelijk te maken. Wijkversterking Anderzijds zetten we ons in voor sociaal-economische vernieuwing. Wonen is méér dan een dak boven je hoofd. Daarom ondersteunen wij actief de leefbaarheid in de wijken. Ons doel is een prettige woonomgeving die schoon, heel en veilig is. Deze sociaal-economische vernieuwing voert Pré Wonen uit onder de titel Wijkversterking.

2.2. Prestaties regio IJmond 2.2.1

Algemeen

Prestatieafspraken Beverwijk Pré Wonen heeft prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Beverwijk. Deze afspraken hebben betrekking op de onderwerpen bouwen en transformeren, beheer en leefbaarheid, huisvesten van de primaire doelgroep en specifieke aandachtsgroepen. Ook wordt de aandacht gevestigd op wonen en zorg en op duurzaam en energiezuinig bouwen. Het gaat in de meeste gevallen om voortschrijdende afspraken die jaarlijks terugkeren en worden bewaakt. Andere afspraken zijn projectmatig. Contingentenregelingen In 2010 is het convenant Kanswoningen gesloten. Dit maakt het mogelijk om een eenduidig inzicht te krijgen in het aantal verzoeken voor bijzondere huisvesting in de gehele regio IJmond. Ook is hiermee de verantwoordelijkheid voor de begeleide herhuisvesting van huurders met een meervoudige problematiek neergelegd bij de zorgverleners en woningcorporaties. Dit ter vervanging van de zogenoemde zorgdakwoning. In 2011 is een evaluatie gehouden; daarbij zijn enkele kleine knelpunten opgelost. Het gaat met name om aanpassingen in het aanvraagformulier en de bijbehorende huurovereenkomsten.


11

Preventie huisuitzetting De uitvoering van het convenant Preventie huisuitzetting is de afgelopen jaren moeizaam verlopen. Gezien het hoge aantal ontruimingen hecht Pré Wonen veel waarde aan een goede aanpak. In 2011 zijn nieuwe afspraken gemaakt met Socius (de maatschappelijke dienstverlener) en de gemeente. Met succes, want de samenwerking is verbeterd en lijkt effect te hebben. In 2011 zijn 11 woningen ontruimd op grond van huurachterstand; dat is duidelijk minder dan de jaren ervoor. Noodteam Het zogenoemde Noodteam bespreekt extreme overlastzaken of andere problematische situaties. In 2011 heeft een evaluatie van de werkzaamheden plaatsgevonden. Daarbij kwamen diverse verbeterpunten aan het licht. Ze zullen ter harte worden genomen als een nieuw, verbeterd convenant wordt opgesteld; een voorstel hiervoor wordt in 2012 uitgewerkt. We onderzoeken of een regionale aanpak mogelijk is. In het Kennemerhof is in 2010 een sociale noodopvang geopend, die nu wordt aangepast aan de actuele eisen. Hier kunnen bewoners in problematische situaties tijdelijk worden opgevangen. Het RIBW verzorgt de begeleiding. Wijkgericht werken Door de bezuinigingen bij de gemeente Beverwijk en de Stichting Welzijn staat de gemeentelijke inzet bij het wijkgericht werken onder druk. De in het convenant beschreven samenwerking staat op zich niet ter discussie, maar de inzet van middelen (uren en financiële bijdragen) wordt kritisch tegen het licht gehouden. De samenwerkingspartners (waaronder Pré Wonen) hebben in de gemeenteraad het belang van wijkgericht werken nog eens onderstreept. Vooralsnog lijkt dit effect te hebben. De inzet voor de Wijkuitvoeringsplannen gaat door. 2.2.2

Vitale en gewilde wijken

Wijkvernieuwing: Plantage 2020 De wijk Plantage in Beverwijk zal in tien jaar worden vernieuwd. Pré Wonen wil dat graag in nauwe samenwerking met de gemeente realiseren. Wij hopen hiervoor spoedig een samenwerkingsovereenkomst met Beverwijk te sluiten. In verschillende fasen worden 344 portiekwoningen vervangen door 275 moderne woningen (50% eengezinswoningen en 50% appartementen). Tegelijkertijd wordt de openbare ruimte opnieuw aangelegd, de winkelstrip versterkt met eerstelijns zorg, en ondergaat de supermarkt een modernisering, waarbij de winkel ook wordt uitgebreid. De eerste fase is eind 2011 opgeleverd met het project de Plataan. De tweede fase (Esdoornstraat) is in voorbereiding. Na verhuizing van de bewoners begint de sloop naar verwachting eind 2012. Nieuwbouw Beverwijk De Plataan. In december 2011, een jaar na de start van de bouw, zijn in de wijk Plantage 24 eengezinswoningen opgeleverd. De eerste fase van De Plataan is daarmee succesvol verlopen. De bouw van de eengezinswoningen verliep voorspoedig. Voor de verhuur van de 12 sociale huurwoningen en de 12 vrije sectorwoningen was veel animo. Op 8 december is de nieuwe straat geopend en de eerste sleutel overhandigd. Een mooi begin voor een nieuwe loot aan de Bomenbuurt.


12

De Toonladder. Net voor de Kerst van 2010, doorlopend in januari 2011, is De Toonladder opgeleverd in de Broekpolder. In totaal gaat het om 66 huurappartementen, waarvan 34 in de sociale huur en 32 in de vrije sector, inclusief 4 penthouses. Van de 34 sociale huurwoningen zijn er in overleg met de gemeente 2 gerealiseerd voor minder valide bewoners (de zogenoemde miva-woningen). In september is de onthulling van de naam op de gevel samen met de bewoners feestelijk gevierd. De Ladder 4/5. In de Broekpolder zijn in 2011 nog 20 eengezinswoningen gerealiseerd, volgens afspraak alle in de sociale huur. Deze woningen werden in sneltreinvaart gebouwd; de oplevering, in november, vond plaats binnen één jaar na de start van de bouw. De huurders kregen keuzes bij de inrichting van de woning. Officieel gaat het hier om de laatste locatie in de Broekpolder waar Pré Wonen samen met de VOF Deltapolder woningen kan bouwen. Omdat een kleine bouwlocatie vrijkomt, is het echter mogelijk dat wij hier nog eens 10 à 11 van dit type eengezinswoningen realiseren. Kennemerhof. In het centrum van Beverwijk heeft op de locatie Kennemerhof een appartementengebouw een metamorfose ondergaan. Het eenvoudige gebouw uit de jaren tachtig met kleine kamers is grondig gerenoveerd. Het is voorzien van galerijen en een nieuw trappenhuis. In het gebouw zijn tien appartementen en een gemeenschappelijke ruimte voor begeleid wonen gerealiseerd. Voor het RIBW, huurder van het gebouw, is dit de tweede locatie aan het Kennemerhof. In februari 2012 wordt het gebouw feestelijk geopend. Nieuwbouw Heemskerk Botter Acker. In de wijk Waterakkers heeft Pré Wonen het plan Botter Acker gerealiseerd. Het gaat om acht koopwoningen voor starters onder de Pré Koopregeling. De interessant geprijsde, mooie eengezinswoningen (onder architectuur van Alberts & Van Huut) waren in 2010 al snel (binnen een week!) verkocht. In november 2011 zijn de woningen opgeleverd. 2.2.3

Wijkversterking

Wijkgericht werken met tal van partijen Bij de verbetering van de leefbaarheid in Beverwijk werkt Pré Wonen met diverse partijen wijkgericht samen: met bewoners en verschillende partners, zoals de gemeente, de politie, collega-woningcorporaties, de Stichting Welzijn Beverwijk, VIVA! Zorggroep en de ReinUnie. Gezamenlijk stellen we wijkuitvoeringsplannen vast voor de wijken met een urgentie. In 2011 ging het om Kuenenplein/Plantage, MeeresteinNoord, Oosterwijk, SOMA en Centrum. Van deze wijkuitvoeringsplannen hebben we meer dan 90% gerealiseerd of in gang gezet. Onze wijkconsulenten nemen hierin het voortouw. Ze onderhouden de contacten met de professionals (in de wijkcoördinatieteams) en met de bewoners (in de wijkgroepen). Pré Wonen stelt niet alleen uren en menskracht ter beschikking. Vanuit ons leefbaarheidsbudget zetten we ook geld in om maatschappelijke doelen te realiseren. Deze staan beschreven in de wijkuitvoeringsplannen. Hieronder presenteren we enkele succesvolle voorbeelden van onze leefbaarheidsacties, en van onze inzet van medewerkers en middelen. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

13

Schoon, heel en veilig Voor „schoon, heel en veilig‟ is een norm bepaald. In enkele woningcomplexen is deze norm vervolgens vertaald in duidelijke leefregels. Handhaving van die regels is lastig, maar wel noodzakelijk om het gewenste effect te bereiken. Daarom heeft de nieuwe organisatie van Pré Wonen vanaf 2012 meer buurtbeheerders. Ze doen hun werk in de buurt dichtbij onze klanten en spelen bij de handhaving van de regels een sleutelrol. De Stek In de wijk Plantage heeft Pré Wonen, samen met de gemeente en de Stichting Welzijn, het (tijdelijke) ontmoetings- en informatiecentrum De Stek geopend. De opening werd gevolgd door succesvolle informatiebijeenkomsten voor bewoners en activiteiten voor de jeugd. Hiermee dragen we bij aan het in stand houden van een prettige woonomgeving in een wijk in ontwikkeling. Ook kunnen bewoners elkaar in De Stek ontmoeten en zich informeren over de ontwikkeling van de wijk. De Portiekportiers Samen met Stichting De Bakkerij zijn twaalf kinderen uit de wijk Meerestein-Noord opgeleid tot Portiekportier. In twaalf weken zijn de kinderen geïnformeerd door alle partners die betrokken zijn bij het wijkgericht werken. Goed getraind voor hun taken in de woonomgeving, doen ze nu – gediplomeerd en herkenbaar als Portiekportier – elke week hun ronde door de wijk, onder begeleiding van de Stichting Welzijn. Bij eventuele ongewenste situaties (zoals zwerfvuil of illegaal gestort afval) komen ze in actie. De inzet is een succes. De kinderen voelen zich sterker betrokken bij hun buurt. Eind 2011 heeft Pré Wonen een begin gemaakt met de vertaling van dit concept voor volwassenen, onder de naam het Buurtsaluut. Dit doen we samen met Stichting De Bakkerij. In 2012 moet het leiden tot meer betrokkenheid en positieve effecten voor de leefbaarheid. Mede dankzij de inzet van de Portiekportiers is in de wijk een speelveldje opnieuw ingericht en heropend. Ook zijn maatregelen genomen om de verkeersveiligheid te verbeteren. De Portiekportiers hebben ideeën ingediend om een natuurspeelterrein aan te leggen op de plek van een oude speeltuin. Begin 2012 wordt de aanleg voltooid. Natuurlijke ontmoetingsplaats Zweedselaan Op de bouwlocatie Zweedselaan in de buurt Prinsenhof (SOMA) is in 2011 een natuurlijke ontmoetingsplek ingericht. De plek zal zeven jaar bestaan. De gemeente en Landschap Noord-Holland hebben eraan meegewerkt. De natuurlijke ontmoetingsplaats bestaat uit een ruïne, een aantal schooltuintjes en speel- en ontmoetingsruimten. De betrokken school zal er samen met Natuur- en Milieueducatie bijeenkomsten organiseren en de tuintjes bijhouden. Het is echter vooral de bedoeling dat de buurt de ontmoetingsplek zelf gaat gebruiken. Nationale Burendag Op drie locaties in de wijken is Pré Wonen actief betrokken geweest bij de Nationale Burendag op 24 september 2011: op het Cruyff Court in de wijk Kuenenplein/Plantage, in Meerestein-Noord en in Oosterwijk bij complex „320‟, waar de Burendag ook is aangegrepen voor de opening van het vernieuwde voetbalveld. Op alle locaties zijn


14

diverse activiteiten georganiseerd. De Burendag is een succes geworden, mede door het mooie weer.

2.3. Prestaties regio Zuid-Kennemerland 2.3.1. Algemeen Prestatieafspraken Haarlem Met de gemeente Haarlem is afgesproken dat de Haarlemse woningcorporaties gezamenlijk zorgen voor 23.517 sociale huurwoningen, dit volgens het concept Woonvisie van Gemeente Haarlem. Het aandeel van Pré Wonen bedraagt 7979 daeb woningen. Afgezet tegen ons aandeel de totale voorraad huurwoningen van woningcorporaties levert Pré Wonen met 33,9% haar deel. Convenant ‘Verleiden tot verhuizen’ Pré Wonen, Elan Wonen, Ymere en de gemeente Haarlem hebben in 2007 het convenant „Verleiden tot verhuizen‟ ondertekend. Het is gericht op doorstroming op de woningmarkt, vergroting van de keuzemogelijkheden van woningzoekenden en realisatie van meer nieuwbouwwoningen. Ook moet het leiden tot samenwerking bij het totstandbrengen van een prettige, veilige woonomgeving, en tot welzijn en zorg op maat in de wijken. Het convenant liep door tot en met 2011. In het convenant zijn onder meer de volgende afspraken vastgelegd:  Er blijven voldoende woningen onder de huurtoeslaggrens beschikbaar.  Voor verkoop komen uitsluitend woningen met een behoorlijke kwaliteit in aanmerking.  Tot 2010 worden buiten de Raamovereenkomst Transformatie Haarlemse Woonwijken 750 nieuwe woningen gebouwd.  Op convenantlocaties worden 630 nieuwe woningen gebouwd.  Tussen 2010 en 2012 worden nogmaals 750 nieuwe woningen buiten de convenantlocaties gebouwd. Minimaal een derde deel van het totale woningbouwprogramma betreft sociale woningbouw. In totaal heeft Pré Wonen 540 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Hiervan was 91,3% in de huur en 8,7% in de koop. Van de huurwoningen was 75% sociaal en 25% vrije sector. Meerwaarde Met bemiddelingsinstelling Meerwaarde is afgesproken om 100 buurtbemiddelingen uit te voeren. Het gaat om een gezamenlijke afspraak met de gemeente Haarlem, de politie Haarlem, Ymere, Elan Wonen en Pré Wonen. Doel van de inzet van Meerwaarde is om bewoners zelf een rol te laten spelen bij de oplossing van overlast. In 2011 zijn 130 bemiddelingen uitgevoerd. Hiervan leidde circa 73% tot een oplossing. Halverwege het jaar maakte de gemeente Haarlem bekend dat zij geen subsidie meer geeft aan dit project. Dit betekent dat de kosten door de drie woningcorporaties gedragen zouden moeten worden, terwijl het project voor alle burgers wordt ingezet. Tegen deze gang van zaken is bezwaar ingediend bij de gemeente Haarlem. Inmiddels


15

heeft de gemeente Haarlem voor 2012 een subsidie toegezegd en wordt het project gecontinueerd. Convenant schoon, heel en veilig Met de gemeente Haarlem, de collega-woningcorporaties en Spaarnelanden/ReinUnie is een convenant afgesloten rond de prestatieafspraken voor „heel, schoon en veilig‟. In 2011 is een eerste aanzet gemaakt voor de definitie van deze begrippen. Buurtbeheerders gaan ook een rol spelen in het schoon, heel en veilig houden van complexen en buurten. Paswerk In 2011 is een overeenkomst gesloten met Paswerk. Aan de hand van de definitie van het begrijp „schoon‟ houdt Paswerk de omgeving vrij van vuil. Helaas bleek Paswerk niet het gewenste resultaat te kunnen leveren voor het beschikbare budget. Eind 2011 is de samenwerking daarom opgezegd. Pré Wonen heeft in de nieuwe organisatie meer buurtbeheerders in dienst. Zij zien er onder andere op toe dat de buurt schoon blijft. Indien noodzakelijk nemen zij maatregelen. Intentieverklaring GGZ inGeest, Bloemendaal In 2011 heeft Pré Wonen een intentieverklaring getekend met GGZ inGeest voor de bouw van een begeleid-woonproject in de Amaryllisflat in Bloemendaal. GGZ inGeest heeft in Vogelenzang diverse gebouwen voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. Een aantal van hen is daartoe wel in staat, mits zij in de directe omgeving van de instelling worden gehuisvest. Dat is mogelijk in de Amaryllisflat, die grenst aan het GGZinGeest-terrein in Bloemendaal. Door de ligging zijn de woningen perfect geschikt voor deze doelgroep. Pré Wonen heeft met GGZinGeest afgesproken dat jaarlijks drie woningen beschikbaar komen voor dit project. Inmiddels zijn twee woningen via GGZinGeest verhuurd. Klimaatstraatfeest Bennebroek De bewonerscommissie Beatrixplein in Bennebroek heeft in 2011 de Klimaatstraatfeestprijs gewonnen. Door (onder meer) huizen te isoleren en autovrije dagen en klimaatvriendelijke etentjes te organiseren, sleepte de commissie de prijs in de wacht. Door deze acties werd ook de sociale samenhang van het complex aanzienlijk verbeterd. Pré Wonen heeft bij die gelegenheid de bewonerscommissie toegezegd er alles aan te zullen doen om het complex op het B-label te brengen. We stimuleren ook andere bewonersgroepen die willen meedoen aan deze wedstrijd: we geven een zetje in de rug aan de eerste vijf deelnemende bewonersgroepen voor het Klimaatstraatfeest 2012. De kosten van deze groepen neemt Pré Wonen tot een maximum van € 500 per bewonersgroep voor haar rekening. 2.3.2. Vitale en gewilde wijken Wijkvernieuwing Haarlem Pré Wonen werkt samen met de gemeente Haarlem, Elan Wonen en Ymere aan de herstructurering van de Slachthuisbuurt en Delftwijk. Het gaat zowel om een fysieke als sociale aanpak van de buurten. Ook in de communicatie werken de betrokken partijen nadrukkelijk samen.


16

In Delftwijk en Parkwijk trekken we bij wijkgerichte activiteiten ook samen op met bewonersorganisaties (onder meer Stichting Ontmoet elkaar in Parkwijk en Delftwijk Leeft) en welzijnsorganisatie Dock. In de Slachthuisbuurt laat De Hamelink goed zien hoe de gezamenlijke inzet van verschillende partijen kan leiden tot de realisatie van een mooi buurtcentrum. In de wijken zonder specifieke activiteiten voeren de woonconsulent en de wijkopzichter overleg met de bewonerscommissies. Daarnaast is er zes tot acht keer per jaar overleg met de Bewonerskern over beleidsonderwerpen. Nieuwbouw Haarlem Slauerhoff, Delftwijk. In het kader van de herstructurering bouwt Pré Wonen nieuwe woningen. In de zomer is de oplevering gestart van het grootste project van Pré Wonen ooit: Slauerhoff. De opleveringen zullen doorlopen tot het tweede kwartaal van 2012. Het gaat in totaal om 210 nieuwe woningen (waarvan 190 in de huursector) en om nieuw bedrijfsonroerend goed: een supermarkt. Het nieuwbouwproject is een belangrijke schakel in de transformatie van Delftwijk voor 2020. Architect Vera Yanovshtchinsky tekende voor het opvallende ontwerp van de drie appartementenblokken, vernoemd naar gedichten van J.J. Slauerhoff: Soleares, Serenade en Saturnus. De blokken verschillen in sfeer en detaillering sterk van elkaar, maar vertonen ook onderlinge samenhang. De Pionier, Haarlem. De bouw van De Pionier, met 78 koopappartementen, vordert. Bijna alle appartementen zijn inmiddels verkocht. In de plint van het gebouw komen bedrijfsruimtes. Volgens planning start de oplevering in 2012. De Haarlemse architect Max van Aerschot heeft het gebouw ontworpen. Het wordt een markant herkenningspunt aan het Spaarne, vlakbij het centrum. Haarlemse School, Parkwijk. De nieuwbouw van de Haarlemse School is bijna gereed. De opleveringen zijn in volle gang. Het project bestaat uit 44 koopwoningen en 115 huurwoningen in de sociale en vrije sector. De voormalige aula van de school met haar fraaie wandschilderingen blijft intact en krijgt een commerciële bestemming. De nieuwbouw markeert het begin van de vernieuwing in Parkwijk, die de komende jaren haar beslag zal krijgen. Aanpak bestaande voorraad, Parkwijk. De komende jaren wordt ook de bestaande woningvoorraad van Parkwijk aangepakt. In de Jan Sluyterslaan wordt de aanpak van 192 eengezinswoningen voorbereid. Om een indruk te krijgen van de woonwensen van de huidige bewoners heeft Pré Wonen begin 2011 met alle huishoudens gesprekken gevoerd. Dat leverde veel informatie op over de huishoudenssituatie en de woonwensen, maar droeg ook bij aan het (opnieuw) verkrijgen van vertrouwen van de bewoners. Ook konden we ingaan op hun specifieke vragen. Zowel de bewoners als onze medewerkers waren zeer te spreken over deze aanpak, die in de toekomst dan ook vaker zal worden toegepast. Daarnaast zijn de voorbereidingen gestart voor de aanpak van de twee torens aan de Leonard Springerlaan in Parkwijk. Hiervoor is een groot-onderhoudsplan in voorbereiding. De uitvoering is in 2012.


17

Hof van Egmond, Slachthuisbuurt. Voor het Hof van Egmond (155 eengezinswoningen) heeft Pré Wonen een plan van aanpak in voorbereiding. Gezien de specifieke funderingsproblematiek van deze woningen moeten we een keuze maken tussen groot onderhoud, hoogniveaurenovatie of nieuwbouw. De monumentale gevel blijft behouden. In 2012 neemt Pré Wonen de beslissing. Richard Holkade. Pré Wonen heeft het project Richard Holkade verkocht. De nieuwe eigenaar van dit project, dat door onszelf werd ontwikkeld, is in 2011 begonnen met de bouw van een dagverblijf en appartementen voor de Hartekampgroep, plus 16 koopappartementen die de nieuwe eigenaar zelf zal verkopen. A.L. Dyserinckstraat, Amsterdamse buurt. Na de zomer van 2011 is het project A.L. Dyserinckstraat opgeleverd. Pré Wonen heeft dit project overgenomen van een ontwikkelaar. Daardoor hebben we de gemeente Haarlem in staat gesteld de vernieuwing van dit gedeelte van de Amsterdamse buurt af te ronden. Het gaat om 6 koopappartementen en 6 koopeengezinswoningen. Op één woning na zijn ze verkocht. Zuid-Oosterkerk, Richard Holkade. Dit restauratieproject valt strikt genomen niet onder de noemer nieuwbouw, maar mag in dit jaarverslag niet onvermeld blijven. De kerk, van de sloophamer gered, is prachtig gerestaureerd met behoud en herstel van vele oorspronkelijke details. Op verantwoorde wijze zijn aanpassingen aangebracht. De pers heeft er in 2011 ruimschoots aandacht aan besteed. De Zuid-Oosterkerk werd in de zomer opgeleverd en verhuurd aan een commercieel bedrijf. Het karakteristieke kerkje is zo voor de wijk behouden. De vestiging van een jong, dynamisch bedrijf is een impuls voor de leefbaarheid van de omgeving. Nieuwbouw Italiëlaan, Europawijk-Zuid. Zoals al in het jaarverslag van 2010 werd vermeld, is de nieuwbouw van 145 appartementen aan de Italiëlaan in Europawijk-Zuid uitgesteld. Pré Wonen ontwikkelt hier een nieuw project, waarvan de bouw in 2014 zal starten. Aziëweg. Ook het project Aziëweg, ontworpen door architect Don Murphy (VMX), werd in 2010 uitgesteld. Naar verwachting zou de eerste fase in 2012 van start gaan, op voorwaarde dat er voldoende woningen zouden zijn verkocht. In 2011 bleek het oorspronkelijke project financieel niet haalbaar. In overleg met de gemeente Haarlem, de eigenaar van de grond, heeft op basis van het „oude‟ plan een herontwikkeling plaatsgevonden van locatie 1. Dit past binnen de contouren van het bestemmingsplan. Begin 2012 volgt de besluitvorming. Slachthuisbuurt-Zuid. Deze wijk, gelegen langs de Schipholweg in Haarlem, wordt sinds 2011 vernieuwd. De vernieuwing is gestart met de sloop van appartementengebouwen langs de Hannie Schaftstraat. Pré Wonen zal in 2014 beginnen met het project Henriëtte Bosmansstraat. Voor de Zuidstrook is met de betrokken partijen overeenstemming bereikt over een aanpassing van de prijsklassen van de woningen. Het oorspronkelijke plan ging uit van minimaal 85% sociale huur. Nu komen er voor maximaal 40% ook woningen in de categorieën dure huur en sociale koop.


18

Nieuwbouw Bloemendaal Park Brederode. In Bloemendaal werkt Pré Wonen samen met Brederode Wonen op het gebied van projectontwikkeling. Pré Wonen ontwikkelt, bouwt en is eigenaar; Brederode Wonen neemt het beheer voor haar rekening. Bij het gezamenlijke project Park Brederode, waarvan de bouw in oktober 2010 is begonnen, is de oplevering vanaf eind 2011 gaande. Het gaat om drie prachtig gelegen woongebouwen met in totaal 83 appartementen. Park Tetrode. Het was de bedoeling om in het project Park Tetrode 20 sociale huurwoningen te realiseren, als onderdeel van een groter (koopwoningen)project van AM Wonen. De verkoop van deze woningen is echter niet gelukt. Daarom wordt dit project herontwikkeld. Nieuwbouw Velsen Het Terras. Pré Wonen won de prijsvraag van de gemeente Velsen voor de ontwikkeling van het Terras. De ontwikkeling van dit project is nu ter hand genomen. Het is de bedoeling dat hier een gebouw komt met maatschappelijke voorzieningen en appartementen. 2.3.3. Wijkversterking In het kader van de wijkversterking heeft Pré Wonen voor Parkwijk in Haarlem een wijkvisie opgesteld. In deze visie geven we onze analyse van de wijk en van de punten waarop naar ons inzicht verbetering nodig is. Het gaat dan zowel om fysieke, sociale als economische aspecten. De visie is besproken met onder meer de gemeente Haarlem, de woningcorporaties Elan Wonen en Ymere, welzijnsorganisatie Dock en de wijkraad. Zo wilden we tot een gedeelde analyse komen, de visie waar mogelijk aanscherpen en samen acties benoemen om de wijk te verbeteren. Deze aanpak was nieuw voor ons. Voor een volgende wijkvisie hebben we intussen aandachtspunten geformuleerd: meer duidelijkheid over de status van de wijkvisie, en daarmee de mogelijkheid om deze aan te scherpen na gesprekken met andere partijen De Kas In juni is in Meerwijk de Kas officieel van start gegaan. In de Kas helpen wijkbewoners elkaar om verder te komen op het gebied van leren en ondernemen. Begeleiders staan klaar om hen te helpen bij bijvoorbeeld solliciteren, een profiel maken op social media of het invullen van formulieren. Daarnaast gaat de Kas cursussen aanbieden over het bouwen van websites. Kinderen uit de buurt krijgen er huiswerkbegeleiding. Ook helpt de Kas mensen die een eigen onderneming willen starten in een vroeg stadium . Er is een promowinkel gevestigd waar het moedercentrum (een ontmoetingsplaats voor moeders) zelfgemaakte producten verkoopt, en er is een winkel waar men tweedehands kleding kan kopen. Leefbaarheidsacties Pré Wonen heeft in 2011 verschillende leefbaarheidsacties uitgevoerd. Sommige acties vonden plaats op initiatief van bewoners met ondersteuning van Pré Wonen, andere gebeurden op ons eigen initiatief. Hier hebben we een duidelijke omslag gemaakt. We Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

19

leggen het initiatief nu meer en meer bij de bewoners, en faciliteren initiatieven van hun kant met kennis, menskracht of geld. Een goed voorbeeld: Pré Wonen stelt kanskaarten ter beschikking aan bewoners. Deze kaarten vertegenwoordigen een bepaald bedrag, dat door bewoners met een goed idee kan worden verhoogd. Ze kunnen daartoe bij medebewoners kaarten verzamelen. In 2011 zijn met de kanskaart twee pilots uitgevoerd: een kleinschalig project in de Burgwal, en een wat groter project in de Bomenbuurt. Beide projecten waren gericht op verbetering van de woonomgeving met plantenbakken. Na evaluatie van deze projecten zal Pré Wonen in 2012 een aangepaste kanskaart beschikbaar stellen. Met de bewonersvertegenwoordigingen Delftwijk Leeft en Vondelwijk Leeft organiseren we activiteiten en themabijeenkomsten. Het initiatief daarvoor ligt bij de bewonersgroep. In 2011 hebben we in veel buurten de Lentefrisactiviteit georganiseerd, op initiatief van het moedercentrum (een ontmoetingsplaats voor moeders in de wijk) en in overleg met de wijkraad, de bewonerscommissie en de gemeente Haarlem. Uitgangspunt was steeds dat de actie de leefbaarheid moest verbeteren. In Parkwijk en de Slachthuisbuurt zijn samen met bewoners tegels gemaakt in het project „Een stap vooruit‟. Deze tegels worden in de buurt geplaatst. In Delftwijk is in de zomer een barbecue georganiseerd onder het motto „Jeugd en ouderen ontmoeten elkaar‟. Daarnaast draagt Pré Wonen bij aan de verschillende activiteiten in de Zomerzone. Dat varieert van ondersteuning van de exploitatie van buurtcentrum De Hamelink en KwiQFit (onder meer sportactiviteiten, huiswerkbegeleiding en projecten voor meiden gericht op lichamelijk, psychisch, sociaal en geestelijke ontwikkeling) tot het opzetten van werktoeleidingsprojecten. Dat varieert van ondersteuning van de exploitatie van buurtcentrum De Hamelink en KwiQ-Fit (onder meer sportactiviteiten, huiswerkbegeleiding en projecten voor meiden gericht op lichamelijk, psychisch, sociale ontwikkeling tot het opzetten van werktoeleidingsprojecten. Het project Moesmobiel geeft bewoners van Parkwijk de kans hun eigen groenten en kruiden te telen en deze te gebruiken in hun eigen gerechten. In 2012 wordt de uitvoering hiervan verwacht. Naast de reguliere leefbaarheidsacties (zoals Lentefris, de wijkschouwen en Sint Maarten) heeft Pré Wonen verschillende andere activiteiten op dit gebied ontplooid. We hebben gekozen voor een combinatie van herstelwerkzaamheden, schoonmaak van de woonomgeving, opfleuren met plantjes, en diverse activiteiten voor kinderen. Aanpak problematiek Polenstraat In 2010 heeft welzijnsinstelling Dock in opdracht van Pré Wonen een aantal portiekgesprekken gevoerd in de Polenstraat, waar de saamhorigheid en leefbaarheid onder druk staan. De portiekgesprekken waren aanleiding tot een aantal projecten om de sociale cohesie en leefbaarheid te vergroten. Een goed voorbeeld is het Euromaatjesproject. Bewoners ontvangen een cheque ter waarde van 25 euro. Een


20

aantal bewoners heeft deze cheques bij elkaar gevoegd en het plan ingediend voor een bank op het speelpleintje. Dit voorstel is gehonoreerd. In samenwerking met Dock en de gemeente Haarlem zijn daarnaast activiteiten voor de bewoners georganiseerd rond de thema‟s ontmoeten en cultuur. Zo was er een middag met activiteiten voor kinderen: samen eten en daarna de wijk schoonmaken, een excursie naar Teylers Museum en een akoestisch concert van diverse koren. Meerwijkcontract project Euromaatjes Eind 2010 is een eerste aanzet gegeven voor het project Euromaatjes in MeerwijkNoord. Het project is bedoeld om bewoners samen te brengen rond het Buurtbudget/Buurtfonds voor het wooncomplex en de woonomgeving. In het flatgebouw krijgen alle huishoudens een voucher voor een bepaald bedrag, dat ze vrij kunnen besteden. De enige voorwaarde is dat de besteding plaatsvindt voor een bepaald minimum, Dit bedrag, opgebouwd uit vouchers, wordt pas iets waard als bewoners er iets gezamenlijks mee doen. De actie heeft ertoe geleid dat diverse wensen van bewoners zijn gehonoreerd. Belangrijker nog: bewoners die elkaar tot dan toe niet of nauwelijks kenden, hebben samengewerkt om hun wens te definiëren. Dat heeft geleid tot een betere onderlinge band. De cohesie in het flatgebouw is duidelijk versterkt. Buuv Buuv is een dienstenmarktplaats die de gemeente Haarlem samen met partners (waaronder Pré Wonen) in 2010 is gestart. Doel is Haarlemmers te stimuleren elkaar in het dagelijks leven vaker te helpen met huishoudelijke klussen, zorgtaken, begeleiding of kleine problemen. Enerzijds moet het bijdragen aan een toekomstbestendige vorm van hulp bij het huishouden, anderzijds moet het leiden tot meer zelfredzaamheid van burgers en meer sociale cohesie in de wijken; traditionele burenhulp in een modern jasje. De insteek van Buuv sluit goed aan bij de zienswijze van Pré Wonen: samenwerken met andere partners en initiatieven om de zelfredzaamheid van bewoners te stimuleren. In 2011 is een eerste evaluatie gehouden, de resultaten zijn bemoedigend. Actieve bewoners Prof. Boumanstraat Pré Wonen werkt momenteel de tweede fase uit van de aanpak van de Prof. Boumanstraat. De bewoners hebben zelf een plan gemaakt voor de inrichting van het plein. In 2010 was dit plein (rond het zogenoemde open huis) al door ons en de gemeente Haarlem opgeknapt, maar de bewoners hadden nog een aantal aanvullende wensen. Na overleg is in 2011 begonnen met de afronding van de pleininrichting. Stresemannlaan De Regionale Instelling voor Begeleiding op het gebied van Wonen, Werken en Welzijn (RIBW) zocht een pand voor de huisvesting van zo‟n 25 bewoners met de indicatie Beschermd Wonen. Samen met Pré Wonen is een oplossing gevonden: een klein blokje woningen aan de Stresemannlaan, met 30 kleine tweekamerwoningen, losstaand maar toch midden in de wijk. Met een paar kleine aanpassingen was het goed geschikt te maken.


21

De woningen waren echter bewoond. Pré Wonen onderzocht daarop of de bewoners bereid waren te verhuizen. Om dat aantrekkelijk te maken, kregen ze een verhuiskostenvergoeding en huurgewenning als de nieuwe woning duurder zou zijn dan de huidige woning. Bovendien gingen we in overleg met de bewoner op zoek naar een andere woning. Maar liefst 24 van de 30 bewoners gaven daarop aan dat ze wilden verhuizen. Inmiddels zijn de meeste bewoners verhuisd. Het pand zal begin 2012 geschikt worden gemaakt voor het RIBW.


22

3.

Klant en dienstverlening

3.1. Dienstverlening In de zomer van 2011 heeft het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) de dienstverlening van Pré Wonen getoetst. In 2010 scoorden wij gemiddeld een 7,7. Dit jaar is dat iets lager: een 7,4. Met deze resultaten scoort Pré Wonen beneden het landelijk gemiddelde.

Resultaten

Vorige periode Deze periode Landelijk gemiddelde

Corporatie bellen

7,6

6,9

7,5

Woning onderhouden 8,2

7,3

7,8

Klachten afhandelen 6,7

6,7

6,9

Woning verlaten

8,5

8,5

8,1

De KWH-norm is per labelonderdeel 7, met uitzondering van het onderdeel Klachten afhandelen; daar is de norm 6,5. Omdat Pré Wonen niet voldoet aan de norm voor Corporatie bellen, moet dit onderdeel in 2012 opnieuw worden getoetst. We zullen dan een voldoende score moeten halen: een 7 of hoger. Halen we die 7 niet voor het onderdeel Corporatie bellen, dan raken we per 31 december 2012 ons KWH-Huurlabel kwijt. Dat is een ernstige zaak. Pré Wonen blijft er naar streven om het KWH-Huurlabel te behalen en te behouden. Met de nieuwe organisatiestructuur en de bijbehorende verbetering van onze werkprocessen verwachten wij dit onderdeel weer op of boven de norm te krijgen. Klachten en geschillen Klachten over onze dienstverlening nemen wij ter harte. We beoordelen daarbij vooral of we juist hebben gehandeld, of we van de klacht kunnen leren, en of we onze handelwijze moeten aanpassen. In 2011 heeft Pré Wonen in totaal 127 klachten ontvangen. Dit zijn 13 klachten meer dan in 2010 (114). De gemiddelde afhandelingsduur van een klacht is ongeveer 13 dagen. Dat is 3 dagen langer dan onze norm. Uit de telefonische after sales blijkt dat ongeveer 28,3% van de klagers ontevreden is over de afhandeling van de klacht. Onze norm is dat 60% van de klagers tevreden moet zijn met de klachtafhandeling. We hebben de norm dus ruimschoots gehaald.


23

Klachtenbeheer totaal aantal geregistreerde klachten gemiddelde afhandeltermijn (in dagen)

2011 127 13

2010 114 23

Aard van de klacht bejegening bereikbaarheid herhalingsklacht niet nakomen afspraak tijdigheid veiligheid anders

2011 13 4 26 37 5 1 41

2010 9 3 36 40 1 2 23

Nazorg (zeer) tevreden Neutraal (zeer) ontevreden Onbekend

2011 56 16 36 19

2010 48 22 31 13

Via de regionale geschillencommissie zijn voor Pré Wonen 8 zaken ingediend. Daarvan zijn er 6 ongegrond verklaard en 2 ingetrokken. De gemelde geschillen betroffen: afhandeling klachten, verstrekte informatie, hoogte vergoeding en het al dan niet kunnen kopen van woning die gehuurd wordt. In totaal waren er bij de geschillencommissie 20 geschillen gemeld, waarvan 10 ongegrond en 5 werden lopende de procedure ingetrokken. After sales Naast de metingen van KWH, meet Pré Wonen de klanttevredenheid over verschillende onderdelen aan de hand van zogenoemd after sales onderzoek. We doen metingen bij vertrokken huurders, bij nieuwe huurders en bij uitgevoerd onderhoud: zowel onderhoud door derden als door onze eigen vakmensen. Voor onze service in het algemeen scoren we een 7,9 (doel: tenminste 7,5). Voor de klantvriendelijkheid is de score 8,2 (doel: tenminste 8,0). Voor het eindresultaat van de reparatie scoren de vakmensen een 8,4 en de derden 7,9 (doel: tenminste 8,0). Uit deze scores blijkt dat de klanten over het algemeen tevreden zijn over onze inspanningen. Dat is een voortzetting van het beeld van de afgelopen jaren. Evaluatiegesprekken met leveranciers Om de dienstverlening van Pré Wonen te verbeteren hebben we in 2011 ieder kwartaal evaluatiegesprekken gevoerd met onze leveranciers. De gewenste kwaliteit van hun werkzaamheden is daarbij vooraf vastgelegd. Hierdoor konden we de kwaliteit meten en zo nodig verbeteren. De gesprekken hebben geleid tot een verbetering van de communicatie, maar ook (en dat is belangrijker) tot een hogere kwaliteit van de dienstverlening.

3.2. Huurders en duurzaamheid Pré Wonen ondersteunt waar mogelijk initiatieven van bewoners op het gebied van duurzaamheid. In 2011 is daarmee gestart, in 2012 verwachten we dat concrete initiatieven in uitvoering komen. Daarnaast krijgen alle huurders informatie over duurzaamheid via het bewonersblad, brochures en onze website. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

24

Klimaatstraatfeest De bewonerscommissie Beatrixplein in Bennebroek heeft in 2011 de Klimaatstraatfeestprijs gewonnen. Door (onder meer) huizen te isoleren en autovrije dagen en klimaatvriendelijke etentjes te organiseren, sleepte de commissie de prijs in de wacht. Door deze acties werd ook de sociale samenhang van het complex aanzienlijk vergroot. Pré Wonen heeft bij die gelegenheid de bewonerscommissie toegezegd er alles aan te zullen doen om het complex op energielabel B te brengen. We stimuleren ook andere bewonersgroepen die willen meedoen aan deze wedstrijd: we geven een zetje in de rug aan de eerste vijf deelnemende bewonersgroepen voor het Klimaatstraatfeest 2012. De kosten van deze groepen neemt Pré Wonen tot een maximum van € 500 per bewonersgroep voor haar rekening. Welkomstpakket Voor de huurders heeft Pré Wonen in 2011 een nieuw welkomstpakket samengesteld. Om nieuwe huurders scherper bewust te maken van duurzaamheid, krijgen zij een energiepakket met adviezen en spaarlampen. Over duurzaamheid communiceren we met alle huurders via het bewonersblad, brochures en onze website.

3.3. Participatie Pré Wonen hecht veel waarde aan participatie. Participatie verbetert naar onze overtuiging ons product en bevordert daarmee de essentie van ons werk: mensen prettig laten wonen. Dat kan door huurders te laten meedenken en meedoen bij de ontwikkeling van beleid en bij het beheer van hun woning en woonomgeving. Participatie wordt zichtbaar in het overleg met bewonerscommissies, klankbordgroepen en de Bewonerskernen. Ook door woonwensgesprekken krijgen we nuttige, gerichte informatie van onze bewoners. In 2010 is een nulmeting naar participatie uitgevoerd in het kader van het KWHparticipatielabel. Hieruit kwam naar voren dat er een aantal verbeterpunten zijn. In 2012 zullen we met het oog op deze verbeterpunten een Plan van Aanpak uitwerken. Er is aandacht voor nieuwe overlegvormen, zoals het klantenpanel en een verbeterde samenwerking met de Bewonerskernen. Pré Wonen wil de participatie zodoende verder professionaliseren. In 2011 is naast het reguliere overleg ook een excursie georganiseerd voor de Bewonerskernen en bewonerscommissies rond het thema energie. Vanzelfsprekend is gedurende het gehele jaar regulier overleg gevoerd met de bewonerscommissies en de Bewonerskernen. Bewonerskernen Met de Bewonerskernen heeft Pré Wonen op organisatieniveau en op vestigingsniveau regelmatig overleg gevoerd in 2011 (6 tot 8 keer). De meest besproken onderwerpen waren de nieuwe toewijzingsregels voor woonruimteverdeling als gevolg van de Europese regelgeving, de uitwerking van het strategisch vastgoedbeleid in het bijzonder het verkoopbeleid, het schoonmaken van de algemene ruimten, de


25

energielabels, de voortgang van de projecten en de veranderingen in de organisatie van Pré Wonen. Bewonerscommissies Ook met de bewonerscommissies voert Pré Wonen jaarlijks regulier overleg. De geplande onderhoudswerkzaamheden, de servicekosten, de leefbaarheidsacties en de resultaten van de schouw van het complex zijn daarbij aan de orde gekomen. De schouw werd meestal samen met de bewonerscommissie uitgevoerd, maar niet in alle gevallen. In IJmond is met de bewonerscommissie van complex „320‟ in Oosterwijk (320 woningen) ook extra overleg gevoerd. Het onderwerp was de vervanging van de liften. Tijdens het overleg is informatie uitgewisseld, de planning besproken en zijn keuzes gemaakt voor sommige situaties. Ook de informatievoorziening via de nieuwsbrieven is hierbij met de bewoners afgestemd. Training leden bewonerscommissies In IJmond heeft Pré Wonen in 2011 twee cursusavonden georganiseerd voor leden van bewonerscommissies. Beide avonden werden druk bezocht. Aan de orde kwamen onderwerpen als contact met medebewoners, de rol van de bewonerscommissie, de motivatie en de werving van nieuwe leden. Afgesproken is dat Pré Wonen in de toekomst weer een themabijeenkomst zal organiseren. Spontane gesprekken Een goede manier om ervaringen/meningen van bewoners te weten te komen, is het spontaan aangaan van een gesprek met bewoners in de buurt. Vooral de woonconsulenten, die regelmatig in de buurt aanwezig zijn, voeren dit soort spontane gesprekken. Deze specifieke klanteninformatie wil Pré Wonen in 2012 beter gaan structureren door de opzet van een klanteninformatiesysteem.


26

4.

Bedrijfsvoering

4.1. Verhuur Per 1 januari 2011 moet Pré Wonen, conform de nieuwe Europese regelgeving, vrijkomende woningen met een maandhuur beneden de huurtoeslaggrens (€ 652,52) voor 90% toewijzen aan de primaire doelgroep: de huishoudens met een inkomen lager dan € 33.614 per jaar. Toewijzing huurwoningen In Zuid-Kennemerland zijn afspraken gemaakt om alle huurwoningen met een huurprijs onder € 652,52 die worden aangeboden via Woonservice, toe te wijzen aan inkomens onder € 33.000. De 10% ruimte die we hiermee creëren, gaan we gebruiken voor urgenten, stadsvernieuwingskandidaten en voor onze eigen toewijzing via de zogenoemde 30%-regeling. Naar verwachting zullen huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen boven € 33.000 minder geneigd zijn om naar een huurwoning in de vrije sector te verhuizen. De doorstroming zal hierdoor afnemen. Harde cijfers hierover ontbreken, omdat wij geen inzicht hebben in de actuele inkomensgegevens van onze huurders. In IJmond hebben gemeenten en woningcorporaties afgesproken dat woningen tot aan de huurtoeslaggrens zullen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 40.000. We verwachten hiermee te kunnen voldoen aan de 90%-eis van „Brussel‟. Gedurende het jaar bleek bijsturing noodzakelijk. Vanaf augustus zijn de woningen „Direct te Huur‟ alleen nog toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000. Eindresultaat: IJmond is net onder de 90% uitgekomen. In totaal wordt dit gecompenseerd door het overschot dat in Zuid-Kennemerland is gehaald. Vanaf januari 2012 wordt in IJmond „Direct te Huur‟ alleen nog toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.000.

Verhuringen Woningen (01-01-2011 t/m 31-12-2011) Vestiging

Aantal nieuwe verhuringen Huur < € 652,52

Aantal nieuwe verhuringen Huur > € 652,52

IJmond

320

42

Zuid-Kennemerland Noord

361

122

Zuid-Kennemerland Zuid

232

17

Totaal

913

181

Verhuringen Woningen met huur < € 652,52 ( 01-01-2011 t/m 31-12-2011) Vestiging

Inkomen < € 33.614

Inkomen > € 33.614

Percentage

IJmond

283

37

11,6%

Zuid-Kennemerland Noord

342

19

5,3%

Zuid-Kennemerland Zuid

219

13

5,6%

Totaal

844

69

7,6%


27

De rapportage geeft aan dat 69 (7,6%) woningen, van de totaal 913 verhuringen met een huur < € 652,52, zijn verhuurd aan huurders met een inkomen > € 33.612. Pré Wonen voldoet hiermee aan de geldende weten regelgeving.

4.2. Onderhoud Onderhoud en beheer Pré Wonen werkt sinds enige tijd met een vernieuwde onderhoudswerkwijze. Deze werkwijze is als volgt in voor iedereen herkenbare termen beschreven: ‘Wat kapot is repareren we; wat niet gemaakt kan worden, vervangen we; wat er niet is, komt er niet; en na mutatie of gepland onderhoud is de woning veilig’. Deze werkwijze heeft geleid tot een aanzienlijke daling van onze onderhoudskosten. Ook de verdere professionalisering van onze inkoop en gunstige marktomstandigheden hebben hieraan bijgedragen. Onze onderhoudsuitgaven liggen momenteel iets onder de benchmarkcijfers voor de corporatiebranche. Uiteraard moeten ook de huurders tevreden zijn over ons nieuwe onderhoudsbeleid. We houden hun reacties dan ook nauwlettend in de gaten en zullen ze betrekken bij de evaluatie. Beverwijk In Beverwijk is Pré Wonen een omvangrijk onderhoudsplan gestart. In het complex Alzettestraat bouwen we bij de vier galerijflats geheel nieuwe liften. De bestaande liften worden omgebouwd: één in plaats van twee liften per liftschacht. Onderzoek brandoverslag In 2011 is het onderzoek naar mogelijke brandoverslag afgerond. Aanleiding daartoe waren recente branden in Hoofddorp en Zaandam. Alle risicovolle situaties zijn nu in kaart gebracht. De kosten voor de vereiste maatregelen zijn opgenomen in de begroting voor 2012 en 2013. Een aantal woningen is voor alle zekerheid alvast voorzien van rookmelders.

Energiebesparing In 2011 is Pré Wonen begonnen met de uitvoering van het energieactieplan. Het doel is om onze woningen energiezuiniger te maken. Daarmee willen we aan de ene kant een belangrijke milieudoelstelling behalen (20% besparen op gasgebruik t.o.v. 2008) en aan de andere kant de kosten van het energiegebruik omlaag brengen. Per saldo mogen de extra woonlasten als gevolg van de energiebesparende maatregelen niet hoger zijn dan de besparing op de energierekening. We nemen niet alleen energiemaatregelen in vrijkomende afzonderlijke woningen, maar pakken ook een aantal complexen aan. In 2011 hebben we energiebesparende maatregelen uitgevoerd in de complexen Berkelplein te Beverwijk en Roordastraat en Ekamastraat te Haarlem. Met deze maatregelen proberen we steeds twee labels te verbeteren, danwel energielabel B te behalen. In totaal zijn in deze drie complexen inmiddels meer dan 500 labelstappen behaald. Ten opzichte van het nulpunt op 1 januari 2008 is een besparing van het


28

gasgebruik van 5,5% gerealiseerd. In 2012 gaan we door met het energieactieplan. Dan willen we complexgewijs nog eens circa 900 labelstappen maken.

4.3. Verkoop Pré Wonen verhuurt en beheert woningen; dat is onze kerntaak en dat zal zo blijven. Wij willen aantrekkelijke woningen aanbieden aan mensen met een smalle beurs. Om die reden is het noodzakelijk dat we woningen verkopen. Zo vullen we onze financiële middelen aan voor bijvoorbeeld wijkversterking en nieuwbouw. Het jaar 2011 werd gekenmerkt door de aanhoudende economische crisis. De vooruitzichten voor de woningmarkt blijven onverminderd somber. De oorzaken hiervoor zijn gelegen in een historisch laag consumentenvertrouwen, toenemende onzekerheid over het overheidsbeleid rond de hypotheekrenteaftrek, aanscherping van de eisen voor het verstrekken van hypotheken, en terughoudendheid van woningkopers in afwachting van een mogelijke verdere daling van de huizenprijzen. Voor kopers zijn er echter ook positieve aspecten, zoals de almaar lagere woningprijzen, de grote onderhandelingsruimte en het ruimere aanbod. Ondanks het sombere klimaat op de markt wist Pré Wonen het beoogde verkoopresultaat te behalen. Dit resultaat kwam echter vooral tot het derde kwartaal van 2011 tot stand. Voor veel aspirant-kopers wegen de genoemde positieve aspecten van de slechte woningmarkt toch niet op tegen de negatieve aspecten, zo blijkt. Wij zagen hierdoor vooral in de laatste twee maanden van 2011 het verkoopresultaat afnemen. We verwachten dat dit een voorbode wordt van wat ons in 2012 te wachten staat. Begin 2011 ontstond er al stagnatie in het duurdere segment (verkoopprijzen hoger dan € 350.000 k.k.) van de woningmarkt. Pré Wonen heeft in Tuinwijk en de Patrimoniumbuurt in Haarlem woningen in dit segment. Inmiddels zien we ook een stagnatie ontstaan in het goedkopere segment (prijzen lager dan € 250.000 k.k.): ook daar neemt de omloopsnelheid af en komen de verkoopopbrengsten onder druk te staan. Het segment meergezinswoningen is daarvan een goed voorbeeld. In augustus 2011 zijn we gestart met de verkoop van meergezinswoningen aan de Wijk aan Duinerweg in Beverwijk. Hiervoor bestaat in de markt weinig animo. Eind 2011 zijn er 48 woningen beschikbaar voor verkoop. In theorie zou daarmee het beoogde verkoopresultaat van 2012 te behalen zijn, maar zoals aangegeven zijn daarvoor wel extra verkoopmaatregelen noodzakelijk. Pré Wonen denkt er onder meer over om de Pré Koopregeling frequenter in te zetten. Dit is een kortingsregeling die te vergelijken is met Koopgarant. Nieuwbouw (koop) 2011 De verkopen van onze nieuwbouwwoningen verliepen in 2011 matig. In het project de Pionier zijn nog 11 van de 78 appartementen te koop, terwijl het project nog in de ruwbouwfase verkeert. In het project A.L. Dyserinckstraat is nog 1 (inmiddels opgeleverde) eengezinswoning te koop. In de Rome-/Warschaustraat zijn nog acht (al opgeleverde) eengezinswoningen te koop, en in de Haarlemse School zijn nog 23 eengezinswoningen te koop. Deze zijn inmiddels opgeleverd. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

29

Doorkijk naar de woningmarkt in 2012 Volgens een aantal prognoses zal de woningmarkt zich in 2012 (nog) niet herstellen. In het meest gunstige geval zal er sprake zijn van een stabilisatie, De verwachting is echter dat het aantal transacties en de verkoopopbrengst eerder verder onder druk komen te staan. Daarop zijn ook de overheidsmaatregelen van invloed die in 2012 van kracht zullen worden. De maximale hypotheek met Nationale HypotheekGarantie (NHG) is tot 1 juli 2012 € 350.000; daarna wordt de grens voor een NHG-hypotheek stapsgewijs teruggebracht. Tot 1 juli 2013 is deze € 320.000, daarna tot 1 juli 2014 € 290.000 en vanaf die datum € 265.000. Verder loopt de tijdelijke maatregel ter verlaging van de overdrachtsbelasting (naar 2%) per 1 juli 2012 af. Daar staat tegenover dat de norm voor hypotheken voor tweeverdieners per 2012 wordt verruimd. Deze groep kan in 2012 2 tot 4% meer lenen. Hoe dan ook: Pré Wonen start het jaar 2012 met een verkoopportefeuille van 48 woningen. Daarmee zou de verkoopdoelstelling voor 2012 haalbaar moeten zijn.


30

5.

Organisatie en communicatie

5.1. Alles draait alles om mensen Ultimo 2011 telde Pré Wonen 179 medewerkers (ultimo 2010: 187). Dat zijn 155,7 fte (ultimo 2010: 161 fte). Van het aantal medewerkers is 51,96% vrouw (ultimo 2010: 52,4%) Leeftijdsopbouw 2011 60-65 7 55-60 25 50-55 32 45-50 34 40-45 29 35-40 25 30-35 22 20-30 5 10-20 0

2010 6 24 31 31 31 27 26 11 2

In dienst in 2011: 9 medewerkers (2010: 16) Uit dienst in 2011: 15 medewerkers (2010: 20) Tevreden medewerkers Pré Wonen houdt elke twee jaar een tevredenheidsonderzoek onder de medewerkers. Wij willen daarbij minimaal een 7,0 scoren. Belangrijker dan die score is echter de trend in de uitkomsten van de verschillende jaren. In 2010 scoorden we opnieuw een hoog rapportcijfer: 7,9. De benchmark Woningcorporaties is 7,6; de nationale tevredenheidindex is 7,4. In 2011 is een medewerkeronderzoek uitgevoerd door Effectory, waaruit is gebleken dat Pré Wonen behoort bij de 17 beste werkgevers van Nederland en bij de 3 beste werkgevers van alle woningcorporaties. Management development Bij een professionele organisatie hoort een goed systeem van management development. Binnen Pré Wonen is dat geen eenmalig project, maar een doorlopend proces. Het is in 2009 gestart. In 2011 liep ons management development parallel aan het project Doelmatigheid. Managers hebben een vervolg-assessment doorlopen; een vergelijkbaar traject voor teammanagers is voorbereid. Het zal in 2012 zijn beslag krijgen. Ziekteverzuim In 2010 heeft Pré Wonen het ziekteverzuimbeleid vernieuwd. De directe aanleiding daartoe was een oplopend verzuim begin 2010. De focus is nu gevestigd op een nog snellere reactie bij ziekteverzuim. Leidinggevenden spelen hierbij een belangrijke rol. Daarnaast hebben we de rol van de arbodienst zelf ter hand genomen. De effecten van het nieuwe beleid zijn in 2011 zichtbaar geworden. Het verzuimpercentage is 4% (2010: 5,82%), de verzuimfrequentie is 1,47 (2010: 1,48). Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

31

Stageplaatsen Pré Wonen hecht grote waarde aan de inzet van stagiairs. De positieve wisselwerking tussen onze organisatie en de stagiairs is evident: wij geven de stagiair de kans om zichzelf te ontwikkelen, en omgekeerd nemen stagiairs nieuwe kennis mee naar Pré Wonen. In totaal heeft Pré Wonen in 2011 zeven stageplaatsen ingevuld: Vastgoedontwikkeling 4, Vastgoedbeheer 1, IJmond 1 en Interne Organisatie en Communicatie 2.

5.2. Project Doelmatige organisatie Pré Wonen is sinds 2010 bezig om de organisatie opnieuw in te richten. Externe ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat we nog kritischer moeten kijken naar onze bedrijfsvoering. Voor de continuïteit van onze organisatie en ons werk is het van het grootste belang dat wij financieel gezond blijven en effectief blijven werken. Zo kan Pré Wonen haar ambities ook op langere termijn realiseren en haar maatschappelijke rol blijven vervullen. Om tot de gewenste nieuwe organisatie te komen, heeft Pré Wonen het project Doelmatige organisatie gestart. Het maakt deel uit van het project Doelmatigheid. Allereerst is daarbij de effectiviteit van de huidige organisatie bekeken. Ook zijn de bedrijfskosten en de organisatiestructuur kritisch onder de loep gelegd. Het blijkt dat Pré Wonen doelmatiger kan functioneren als we ons werk op een andere manier organiseren. In het project Doelmatige organisatie is daarvoor een aantal strategische kaders en uitgangspunten bepaald. Op basis daarvan is een nieuwe organisatie ontworpen met een nieuwe structuur. Om daartoe te komen bleek een reorganisatie nodig. Activiteiten De implementatie van de nieuwe organisatiestructuur was de grote interne uitdaging van Pré Wonen in 2011. Hoewel de start formeel op 30 januari 2012 heeft plaatsgevonden, zijn de voorbereidingen voor de nieuwe organisatie al in 2011 getroffen. De werkzaamheden bestonden onder andere uit: - ontwerpen van een nieuwe structuur; - opstellen van een Sociaal Plan en overeenstemming bereiken met de bonden; - advies inwinnen van de Ondernemingsraad; - opstellen van een nieuw formatieplan; - uitwerken van nieuwe functiebeschrijvingen (gekoppeld aan de processen); - classificeren van de functies; - plaatsen van de medewerkers in de nieuwe organisatie; - nieuw functieaanbod doen aan de medewerkers; - begeleiden van de medewerkers; - inrichten van een personeelsinformatiesysteem. Strategisch personeelsbeleid De reorganisatie heeft geleid tot een bijstelling van ons strategisch personeelsbeleid. Dit beleid is vanaf nu afgestemd op de strategie van de organisatie. De nadruk komt te liggen op de gedragsaspecten, uiteraard gekoppeld aan de doelen die Pré Wonen wil bereiken.


32

Vooruitlopend daarop heeft het project Doelmatige organisatie de aandacht sterk gericht op de cultuur van Pré Wonen. De gezamenlijk vastgestelde waarden (Proactief, Zakelijk, Flexibel en Verantwoordelijk) geven richting aan het gewenste gedrag van onze medewerkers. Uiteraard is het belangrijk om dit gedrag te koppelen aan de resultaten die een medewerker of een team moet behalen. Het gedrag is terug te zien in de manier waarop deze resultaten worden bereikt. In het strategisch personeelsbeleid van Pré Wonen kijken we naar de invoering van ontwikkelingen die tegenwoordig bekend staan als „het nieuwe werken‟. Niet alleen het team Personeelszaken heeft er oog voor, maar ook ICT en Facilitaire Zaken, vanuit een samenhangende visie. Anders gezegd: stenen, mensen en systemen worden op elkaar afgestemd.

5.3. Organisatiewijziging De organisatie van Pré Wonen was tot voor kort ingedeeld op basis van geografische kenmerken.

De organisatie is met ingang van 2012 ingedeeld op basis van functies. Het belangrijkste argument daarvoor is dat we zo doelmatigheidsvoordelen kunnen behalen, functionele specialismen verder kunnen professionaliseren en processen verder kunnen optimaliseren. Naast de hiërarchische lijnen ontstaan binnen Pré Wonen matrixstructuren. Daardoor is een meer integrale benadering van een onderwerp mogelijk.

5.4. ICT In 2011 is de uitvoering van het strategische ICT-beleidsplan van start gegaan. Volgens deze lijn zijn nieuwe ICT-oplossingen ingevoerd en bestaande oplossingen verbeterd. Belangrijk speerpunt is de vergroting van de flexibiliteit en een sterkere aanwezigheid van Pré Wonen in de wijken. Dat vraagt om goede mobiele ondersteuning. In 2011 is de ICT-infrastructuur hiervoor gereed gemaakt en zijn laptops en mobiele pinautomaten beschikbaar gesteld.


33

Effectiviteit in processen Pré Wonen heeft onderzocht welke werkstromen kunnen worden geautomatiseerd. Een goed voorbeeld: de werkbonnen. Deze worden nu niet meer geprint, opgehaald, meegenomen en weer teruggebracht. Een vakman heeft altijd een PDA met de actuele werkbon bij de hand. Flexibilisering in werken Op alle locaties van Pré Wonen is een draadloos netwerk ingericht. Op de centrale vestiging Velserbroek is bovendien een volledig onafhankelijk draadloos netwerk beschikbaar voor bezoekers. Interactie met de samenleving (E-business) In 2011 is veel geïnvesteerd in het nieuwe extranet: Mijn Pré Wonen. Dit instrument om via internet nog beter contact met onze omgeving (de samenleving) te onderhouden, zal begin 2012 worden gelanceerd. „Mijn Pré Wonen‟ is daarmee een belangrijke schakel in de digitalisering van onze dienstverlening.

5.5. Communicatie Focus 2011: strategisch communicatiebeleidsplan Een maatschappelijke onderneming als Pré Wonen wil door een goede, professionele communicatie duidelijk maken wat ze doet. Zo kunnen wij onze primaire taken beter uitvoeren. Daarnaast zijn wij ook verplicht duidelijk te maken wat wij doen, vanwege onze maatschappelijke doelstelling. Strategisch communiceren heeft tot doel Pré Wonen te profileren op de manier die ons voor ogen staat, zowel in- als extern. Daarbij houden we rekening met de maatschappelijke context, zodat onze reputatie op de lange termijn gewaarborgd blijft en we onze organisatiedoelen kunnen blijven realiseren. Strategisch communicatiebeleidsplan In 2010 is gewerkt aan het concept strategisch communicatiebeleidsplan. In vervolg hierop is de notitie Strategisch communicatiebeleid afgerond en goedgekeurd door bestuur en management. Pré Wonen heeft zich gecommitteerd aan concrete resultaten in 2012. Daarmee richten we ons vizier sterk op de toekomst. We voeren al jaren op een uitstekende manier onze basistaken uit: wijkgericht werken, bouwen, verbouwen, renoveren, verkopen en verhuren. Deze taken staan letterlijk en figuurlijk als een huis. In principe hoeft aan dat huis weinig te worden verbouwd. Wel zouden we deze basistaken meer en beter kunnen uitdragen en in relatie kunnen brengen met onze ambities. Met andere woorden: we koppelen het heden („dat wat we al goed doen‟) aan de toekomst („dat wat we gaan doen‟). Dit levert de volgende twee lijnen op in ons strategisch communicatiebeleid. Aan de ene kant maken we de verbinding met onze basisprestaties en met de trots die we daaraan ontlenen. Aan de andere kant schetsen we het perspectief, de dynamiek, de beweging die Pré Wonen maakt om te blijven ontwikkelen, trots te kunnen blijven, gevat in het nieuwe centrale doel: vitale en gewilde wijken.


34

In het strategisch communicatiebeleidsplan hebben we de voorwaarden om strategisch en conceptueel goed te kunnen communiceren stapsgewijs op orde gebracht. Dit heeft meteen resultaten opgeleverd ten aanzien van de inhoud en uitstraling van onze corporate evenementen, onze digitale nieuwsbrief Nieuws@ccenten, en ons digitale jaarverslag 2010.


35

6.

Beleidsontwikkeling

6.1. Gerelateerd aan vastgoed Het Strategisch Vastgoed Beleid (SVB) biedt een samenhangend kader voor bouwen verbouwplannen, voor maatregelen in kader van beheer, huurbeleid, verkoop/aankoop, onderhoud, woningverbetering en sloop. Op dit moment is deze samenhang nog niet volledig aanwezig en wordt er aan verschillende dossiers gewerkt. In 2011 is de fysieke kant van het strategisch vastgoedbeleid van Pré Wonen up to date gebracht. Daarin beantwoorden we de vraag: Welke complexen krijgen welke ingreep op welk moment? Dit gebruiken we ondermeer als basis voor het opstellen van de wijkvisie. De werkwijze onderhoud is vastgesteld, na consultatie en met instemming van de Bewonerskernen. In het kort komt deze werkwijze op het volgende neer. Wat kapot is repareren we; wat niet gemaakt kan worden vervangen we; wat er niet is, komt er niet; en na mutatie of gepland onderhoud is de woning veilig. Deze werkwijze heeft geleid tot een aanzienlijke daling van onze onderhoudskosten. Het huur- en verhuurbeleid is in 2011 tegen het licht gehouden. Welke huurinkomsten zijn er nodig (naast andere inkomstenbronnen) om investeringen te kunnen doen voor het realiseren van vitale en gewilde wijken. Hierbij houden we natuurlijk rekening met de betaalbaarheid van de woningen voor de doelgroepen. Als onderdeel van het SVB is in 2011 het verkoopbeleid onder de loep genomen. Welke bijdrage levert de verkoop van woningen aan de wijken, bijvoorbeeld door het huisvesten van middeninkomens? En welke inkomsten kunnen er gegenereerd worden door deze verkoop, die weer ingezet kunnen worden voor het realiseren van vitale en gewilde wijken. Het energiebeleid van Pré Wonen richt zich op twee belangrijke peilers; een energieactieplan en het stimuleren van bewonersinitiatieven om energie te besparen. Dit laatste betreft vooral een energiebewust gedrag. In het energieactieplan is vastgelegd welke energiemaatregelen worden genomen op zogenoemde natuurlijke momenten. Het is gericht op een gasreductie van 20% in 2018 ten opzichte van 2008. Gezien de eerste resultaten blijkt een beleidsintensivering nodig om de geformuleerde doelstelling te realiseren. In 2012 komt dit terug. Het energiebeleid wordt in 2012 verbreed; het valt dan onder het duurzaamheidsbeleid.

6.2. Niet gerelateerd aan vastgoed In 2011 is een doelgroepenmatrix opgesteld. De matrix wordt ondermeer ingezet bij het bepalen van de doelgroepen voor onze bouwprojecten. Bij het opstellen van een wijkvisie benoemt Pré Wonen welke doelgroepen zij voor ogen heeft en wat er nodig is om deze doelgroepen in de wijk te kunnen huisvesten. Het bouw-/verbouwprogramma wordt hierdoor mede bepaald. Ook andere wijkgebonden zaken worden mede bepaald door de doelgroepen die er zijn c.q. komen. Afstemming met andere participanten in de wijk is daarom van belang. Pré Wonen vindt participatie van belang. Naar aanleiding van een nulmeting in het kader van het Participatielabel door KWH zijn er verschillende verbeteringen geformuleerd. Deze zijn in 2011 verder opgepakt. Naast participatie via


36

bewonerscommissie worden ook andere vormen ingezet. Zo is in het vierde kwartaal van 2011 een klantenpanel voorbereid. Dit zal ons inzicht verschaffen in de waardering en de beleving van de bewoners van Parkwijk (Haarlem) omtrent onze maatschappelijke inzet, onder meer in de vorm van leefbaarheidsprojecten. Het panel wordt begin 2012 geraadpleegd. Inbreng van huurders bij beleids- en planontwikkeling is voor Pré Wonen van grote toegevoegde waarde. In februari 2011 is de notitie Een sterkere wijk binnen bereik, evaluatie van 3 jaar wijkversterking besproken met de Raad van Commissarissen. Dit biedt een afwegingskader voor toekomstige projecten. Wat is het doel van het project, hoe draagt het bij aan het realiseren van vitale en gewilde wijken, op wie richt het project zich, wat is de rol van Pré Wonen binnen het project. Op basis daarvan is een monitor leefbaarheid ontwikkeld. In 2012 zullen we richtlijnen opstellen om leefbaarheidsprojecten structureel te volgen en ze ook vooraf te beoordelen, in samenspraak met het team Wijkontwikkeling. Zoals blijkt is bewonersparticipatie belangrijk. Voor de dienstverlening aan de klant is een klantvisie ook van belang. Als onderdeel van het doelmatigheidsproject is gesproken over klantwaarden en wat dit betekent voor houding en gedrag naar onze klanten. In 2012 wordt dit verder uitgewerkt. Beleidsontwikkeling komt mede tot stand door de situatie en de ontwikkelingen extern en intern te monitoren en vervolgens de eigen richting te bepalen. In het kader daarvan is onder meer deelgenomen aan de ontwikkeling van een businessmodel voor de verhuur van woningen aan middeninkomens. Ook is in een regionaal overleg met collega-corporaties een gezamenlijke visie verkend als reactie op de Haagse en Europese wetgeving. Pré Wonen neemt deel aan een onderzoek rond maatschappelijke meerwaarde van woningcorporaties, in samenwerking met het Zijlstra Center uit Amsterdam en vijf andere corporaties. Dit onderzoek zal doorlopen in 2012. Ook hierbij komt de rol en betrokkenheid van bewoners bij investeringen in de wijk aan de orde.


37

7.

Financiën

7.1. Algemeen Voor de financiële continuïteit van Pré Wonen is het van belang dat wij aan onze financiële verplichtingen kunnen voldoen, zowel op korte als op lange termijn. Maar ook dat we financiering kunnen blijven aantrekken en een gezonde liquiditeitspositie en solvabiliteit behouden. Goed inzicht in de fluctuaties in de kasstromen (de korte termijn) en in de ontwikkeling van de solvabiliteit (de langere termijn) waarborgt die financiële continuïteit. De mate waarin Pré Wonen in staat is aan haar financiële renteverplichtingen te voldoen, wordt bepaald door de interestdekkingsgraad (ICR). De norm hiervoor is gesteld op 1,5. Financiers willen namelijk zekerheid hebben dat zij hun vergoeding voor uitgeleende gelden ontvangen. Dit betekent dat het resultaat uit onze kernactiviteiten minimaal 1,5 keer onze rentelast moet zijn. Ultimo 2011 had Pré Wonen een ICR van 1,6 Daarmee voldoen we dus aan de norm. Ook voor de komende vijf jaar verwachten wij dat de ICR boven de norm zal blijven. Om dit te realiseren sturen we intern op een efficiency ratio, de bedrijfskosten (inclusief onderhoud) uitgedrukt in een percentage van de opbrengst. We willen van iedere euro 50 eurocent overhouden. Wij denken binnen vijf jaar de norm van 50% te realiseren. Om te beoordelen of we ook op de langere termijn kunnen blijven voldoen aan onze financiële verplichtingen, kijken we naar de Loan to Value (de verhouding tussen de schuldenlast en de bedrijfswaarde) en de solvabiliteit (de verhouding tussen het eigen vermogen en totale vermogen, op basis van de bedrijfswaarde). Eind 2011 is de Loan to Value 64,8% en de solvabiliteit 36,5%. Voor de komende vijf jaar verwachten wij dat de Loan to Value zich ver onder onze norm van 75% blijft bewegen. Ten aanzien van de solvabiliteit kan gezegd worden dat wij verwachten dat die de komende vijf jaar niet onder de 25% zal komen. Het CFV hanteert een ondergrens van 15%.

Jaar Efficiencyratio (norm <= 50%) Interest dekkingsratio (norm >= 1,5) Investerings financieringsratio (norm <= 38%) Loan to value (norm <= 75%)

2011

2011 realisatie 59,5%

2012

2013

2014

2015

2016

begroting 61,4%

62,6%

53,4%

52,0%

51,4%

50,0%

1,55

1,60

1,55

1,91

1,64

1,64

1,61

73,4% 75,8%

38,6% 64,8%

42,7% 64,7%

30,8% 65,2%

37,4% 67,5%

52,1% 67,2%

83,5% 67,1%


38

7.2. Ontwikkelingen en financiën De economische crisis en het overheidsbeleid dwingen tot extra aandacht voor onze bedrijfsvoering. De afzet van koopwoningen verloopt in de huidige woningmarkt moeizaam. In 2011 heeft Pré Wonen 76 woningen verkocht op basis van transportdatum. Dit zijn 61 reguliere verkopen, 8 verkopen onder voorwaarden en 7 MGE woningen zijn ingekocht en weer verkocht.

verkoopregelingen 40

38

35 30

opbrengst verkoop 2011 * € 1.000,-

25 20

22 16

15 10

14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 -

5 0

Opbrengst verkopen zonder of max 10% korting

Opbrengst verkopen onder voorwaarden

Het inflatievolgend huurbeleid, wettelijk voorgeschreven door de regering, beperkt onze huuropbrengsten. Pré Wonen zal in het nieuwe huurbeleid de mogelijkheid overwegen om extra huurinkomsten te genereren, bijvoorbeeld door de zogenoemde 25 schaarstepunten (de „Donner-punten‟) in te zetten. Dit huurbeleid zal pas in 2012 kunnen worden uitgevoerd. Ook de bezitsheffing (de bijdrage aan de huurtoeslag) legt druk op onze netto huuropbrengsten (de opbrengsten minus de lasten). In 2014 zal deze vermogensheffing worden ingevoerd. Het betekent voor Pré Wonen dat onze bedrijfslasten vanaf dat jaar met € 4 miljoen zullen stijgen. Mede hierdoor komt de financierbaarheid van onze investeringen in de nabije toekomst onder druk te staan. Al met al heeft 2011 in het teken gestaan van veranderingen in de organisatie. Alle onderdelen van Pré Wonen zullen een bijdrage moeten leveren aan een efficiëntere bedrijfsvoering.

7.3. Maatschappelijk rendement Om inzicht te krijgen in het maatschappelijk rendement van Pré Wonen maken we gebruik van de IPD/aeDex. Sinds 2004 is Pré Wonen deelnemer aan deze vastgoedindex voor woningcorporaties. De IPD/aeDex-corporatievastgoedindex berekent en publiceert rendementsmetingen van de Nederlandse woningcorporaties. Pré Wonen levert jaarlijks gegevens aan voor de meting. Als deelnemer ontvangen wij analyses van onze kasstromen en de waardeontwikkeling van ons vastgoed. Per


39

woningcomplex krijgen we zo inzicht in het rendement, en zien we hoe afzonderlijke complexen bijdragen aan ons totale rendement. Bij het verschijnen van dit jaarverslag worden de gegevens voor 2011 aangeleverd. Een rapportage over dit jaar is nu dus nog niet mogelijk. Over 2010 zijn wel gegevens en cijfers beschikbaar. Inzicht in maatschappelijk rendement Het maatschappelijk rendement geeft inzicht in de effecten van ons beleid. Corporaties onderscheiden zich hiermee van commerciële belegger. Deze laatste streeft naar maximaal financieel rendement. Een commerciële belegger zal de huren zo snel mogelijk optrekken naar 100% van de maximaal redelijke huurprijs. Hij zal zo veel en zo snel mogelijk bezit verkopen en de kosten zo laag mogelijk houden. Een woningcorporatie daarentegen maakt in het kader van de maatschappelijke taak vaak andere keuzen. Het effect van deze keuzen wordt inzichtelijk gemaakt door de daadwerkelijk gerealiseerde en gemeten bruto rendement af te zetten tegen hetgeen had kunnen worden behaald onder hypothese van volledig marktconform verhuren van alle woningen. maatschappelijk rendement 2010 2009

2010

Pré Wonen

2,3%

2,2%

benchmark

1,7%

1,7%

verschil

0,6%

0,5%

Het maatschappelijk rendement is het verschil tussen het behaalde direct rendement en geschat commercieel rendement. Uit de tabel blijkt dus dat wij in 2010 2,2% minder rendement hebben gehaald dan een commerciële partij zou behalen. De tabel laat ook zien dat Pré Wonen in 2010 genoegen neemt met een lager financieel rendement dan het gemiddelde van de benchmark en wel een 0,5%. Anders gezegd: de benchmark heeft een hoger direct rendement gehaald dan wij. Het verschil wordt vooral veroorzaakt doordat wij een gemiddeld lagere huurprijs hebben dan de benchmark.


40

7.4. Financieel resultaat in vogelvlucht 2011 Over 2011 kwam het geconsolideerde jaarresultaat na belasting en mutatie van de actuele waarde uit op € 70,9 miljoen.

Winst & Verliesrekening

bedragen x € 1.000

Jaarrekening 2011 Huuropbrengsten Vergoedingen Bijdragen BWS Overige opbrengsten

Opbrengsten uit Exploitatie Afschrijvingen t.d.v. exploitatie Personeelslasten Onderhoudslasten Overige exploitatielasten Overige bedrijfslasten

Begroting 2011

Jaarrekening 2010

73.583 3.191 313 1.630

73.500 4.300 300 200

70.831 3.278 323 323

78.717

78.300

74.755

1.35110.28719.26012.5405.270-

1.0009.80018.50012.8007.100-

2.1719.63215.24610.0005.428-

Exploitatielasten

48.706-

49.200-

42.477-

Resultaat

30.011

29.100

32.278

Rentebaten / toegerekende rente investeringen

3.956

2.630

-

423

-

-

20.061-

19.500-

19.412-

Financieringsresultaat

17.009-

19.500-

15.456-

Exploitatieresultaat

13.002

9.600

16.822

Rentelasten liquide middelen Rentelasten leningen o/g

Vennootschapsbelasting Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen voor mutaties MVA Mutatie actuele waarde MVA Opbrengst uit verkopen Kosten uitbesteed werk / nieuwbouw koop Onrendabele investeringen MVA Resultaat grondexploitatie

Jaarresultaat

6.180 8

19.190 44.059 24.809 24.1106.950

70.898

2.400-

7.200 1.576 824 6.3006.200

9.500

3.10926-

13.687 31.409 7.823 6.4625.695

52.151

Onze kernactiviteit, het beheren van woningen, leverde in 2011 een exploitatie resultaat op van € 13 miljoen. Afgezet tegen ons eigen vermogen van € 248,6 miljoen per 1 januari 2011 betekent dat een rendement van 5,23%. Met andere woorden: elke euro die Pré Wonen vanuit het eigen vermogen investeert in het primaire proces, levert 5,23 eurocent aan resultaat op. Zo werkt Pré Wonen gericht aan de financiële basis voor toekomstige activiteiten. Uit onderstaande grafiek blijkt dat we van iedere euro 26% aan onderhoud (12% dagelijks en 14% planmatig) besteden en 27% gebruiken om aan onze renteverplichting te voldoen. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

41

verdeling huuropbrengsten 19% 27%

Vrije kasstroom Personele lasten 10%

Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Leefbaarheid

16%

12%

14%

Overige bedrijfslasten Rentelast

2%

Het jaarresultaat is niet alleen gestegen door het resultaat uit beheer. De sterke stijging is ook toe te schrijven aan de mutaties in de actuele waarde van ons huidig bezit (+ € 44 miljoen) en aan het terugnemen van onrendabele toppen van huurwoningen in ontwikkeling (+ € 7 miljoen). Dit zijn geen kasstromen. Een nadere verklaring omtrent de mutatie van de actuele waarde is te vinden in de paragraaf over de waardeontwikkeling van het vastgoed. De terugname van onrendabele toppen is het gevolg van uitstel van projecten, dan wel van verandering van projectvoorstellen. Deze verandering kan betrekking hebben op de samenstelling van een project en/of op de huurprijsklassen. Kengetallen Kengetallen 2011 - 2010 Pré Wonen (geconsolideerd)

2011

2010

woningen / woongebouwen kamers garages overige verhuureenheden totaal verhuureenheden

13.464 268 1.438 728 15.898

13.209 268 1.441 464 15.382

Aantal kostenfactoren

14.272

13.982

Gemiddeld verzekerde waarde per Kostenfactor Gemiddelde grondslag OZB per Kostenfactor

83 166

84 175

Mutaties in aantal verhuureenheden aantal opgeleverd aantal aangekocht aantal verkocht aantal samengevoegd aantal gesplitst aantal gesloopt administratieve correctie totaal mutatie

603 10 71 -7 17 36 516

185 0 67 -2 2 25 1 94

* kostenfactor wordt gehanteerd voor alle vhe‟s (bijv. woningen hebben kostenfactor 1, kamers 0,5 en garage 0,2)


42

Kengetallen 2011 – 2010 Pré Wonen (geconsolideerd) Aantal woningen naar huurprijsklasse per gemeente Haarlem goedkoop tot € 361,66 betaalbaar € 361,66 - € 554,76 duur vanaf € 554,76

2011

2010

25% 63% 11%

2.219 5.192 636 8.047

28% 65% 8%

totaal

2.101 5.202 945 8.248

15% 64% 21%

79 300 89 468

17% 64% 19%

totaal

72 300 96 468

15% 61% 24%

115 419 160 694

17% 60% 23%

totaal

102 425 169 696

25% 63% 12%

1.075 2.498 349 3.922

27% 64% 9%

totaal

987 2500 487 3.974

0% 50% 50%

0 42 36 78

0% 54% 46%

totaal

0 39 39 78

Bennebroek (Bloemendaal) goedkoop tot € 361,66 betaalbaar € 361,66 - € 554,76 duur vanaf € 554,76 Heemstede goedkoop tot € 361,66 betaalbaar € 361,66 - € 554,76 duur vanaf € 554,76 Beverwijk goedkoop tot € 361,66 betaalbaar € 361,66 - € 554,76 duur vanaf € 554,76 Heemskerk goedkoop tot € 361,66 betaalbaar € 361,66 - € 554,76 duur vanaf € 554,76

Kwaliteit aantal reparatieverzoeken per woning % woningen groot onderhoud / verbetering niet-planmatig onderhoud per Kostenfactor planmatig onderhoud per kostenfactor Investering Renovatie/Verbetering per kostenfactor totaal onderhoudsuitgaven per kostenfactor

2011 1 0,8% 633 717 114 1.463

2010 1 0,9% 580 510 14 1.104

129 425 602 70,71% 3,29

133 421 606 69,60% 3,18

6,1% 1,7% 1,7%

7,5% 1,9% 1,5%

Ontwikkeling balansposten (x € 1000) Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa Netto werkkapitaal

31-12-2011 319.463 16.443 1.023 481.364 809.688 1.037 7.566

31-12-2010 248.565 30.743 1.283 446.955 725.297 1.285 963

Balansposten per woning (x € 1) 1 Woning = 1 Kostenfactor Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa Netto werkkapitaal

31-12-2011

31-12-2010

Prijs - kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huur per woning Gemiddeld maximaal redelijke huur % netto huur van maximaal redelijk * Gemiddelde puntprijs (x 1 €) Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % v/d jaarhuur Huurderving in % v/d jaarhuur

22.384 1.152 72 33.728 56.733 73 530

17.777 2.199 92 31.966 51.874 92 69


43

Kengetallen 2011 – 2010 Pré Wonen (geconsolideerd) Winst- en verliesrekening (x € 1000) Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Netto Omzet Overige opbrengsten Totale opbrengsten

2011 73.583 3.191 313 1.164 23.645 1.630 103.526

2010 70.831 3.278 323 494 7.329 324 82.578

Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totale lasten

1.351 -6.950 10.287 19.260 41.920 65.868

2.172 -5.695 9.632 15.246 15.427 36.782

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

37.658

45.796

Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB) VpB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB voor mut act waarde Mutatie actuele waarde Jaarresultaat na VPB na mut act waarde

17.00920.651 6.180 8 26.839 44.059 70.898

15.45630.339 3.109-26 27.204 31.409 58.613

2011

2010

Winst- en verliesrekening per woning (x € 1) 1 Woning = 1 Kostenfactor Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Netto Omzet Overige opbrengsten Totale opbrengsten

5.156 224 22 82 1.657 114 7.254

5.066 234 23 35 524 23 5.906

Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totale lasten

95 -487 721 1.349 2.937 4.615

155 -407 689 1.090 1.103 2.631

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

2.639

3.275

-1.192 1.447 433 1 1.880 3.087 4.968

-1.105 2.170 -222 -2 1.946 2.246 4.192

Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB) VpB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB voor mut act waarde Mutatie actuele waarde Jaarresultaat na VPB na mut act waarde


44

Kengetallen 2011 – 2010 Pré Wonen (geconsolideerd) Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentevoet Vreemd Vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Renteresultaat per kostenfactor Interne financiering per kostenfactor Kasstroom uit operat. Act. per kostenfactor Personeelsbezetting in fte's Directie / ondersteuning IOC Woondiensten Controlling Strategie Vastgoedontwikkeling Vastgoedbeheer / technische dienst Totaal Personeelsbezetting in fte's per 1000 woningen Directie / ondersteuning IOC Woondiensten Controlling Strategie Vastgoedontwikkeling Vastgoedbeheer / technische dienst Totaal

2011 36,5% 113,5% 8,3% 4,3% 5,3% -6,8% -1.192 23.005 1.514

2010 32,2% 102,1% 15,4% 4,5% 6,9% -7,9% -1.105 19.907 584

2011 5 23 76 10 5 18 18 155

2010 4 24 79 8 7 20 18 159

2011 0,36 1,69 5,63 0,77 0,34 1,35 1,35 11,48

2010 0,29 1,79 5,98 0,62 0,50 1,48 1,38 12,03

Toelichting Eigen Vermogen 31-12 / Totaal Vermogen 31-12 Vlottende Activa / Vlottende Passiva Jaarresultaat(Voor VPB) / Eigen Vermogen 1-1 Rentelasten / Gemiddelde uitstaande Leningen (Jaarres. voor VpB + Kapitaalslstn) / Tot.Verm. 1-1 Financiële baten en lasten / Eigen Vermogen 1-1

7.5. Inzet van het vermogen Het eigen vermogen van Pré Wonen steeg in 2011 met € 70,9 miljoen tot ruim € 324 miljoen. Inclusief de voorzieningen komt ons weerstandsvermogen uit op € 340 miljoen. Dit is 38,5% van het balanstotaal (2010: 36,1%). We hebben dit vermogen berekend op basis van de waarderingsgrondslagen in onze jaarrekening, dus op basis van de bedrijfswaarde. Op 7 oktober 2011 heeft Pré Wonen de solvabiliteitsoordeel 2011 ontvangen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), de financieel toezichthouder voor de woningcorporaties. In deze brief geeft het CFV een oordeel over de financiële positie van Pré Wonen. Het geeft een solvabiliteitsoordeel, met als uitgangspunt dat Pré Wonen financieel gezien in staat is haar woningbezit blijvend te verhuren zonder gedwongen verkoop. Er zijn twee oordelen mogelijk: voldoende of onvoldoende solvabiliteit. De conclusie van het CFV is dat de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Uit de rapportage blijkt dat het volkshuisvestelijk vermogen per ultimo 2010 een daling laat zien tot 22,1% van het balanstotaal (ultimo 2009: 23,3%).


45

7.6. Oordeel financiële toezichthouder CFV In 2011 heeft het CFV onze financiële positie beoordeeld met een A2-status en onze solvabiliteit, zoals aangegeven, positief beoordeeld. De A2-status wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten van de laatste twee jaar van de vijfjarige prognoseperiode de financiële positie van de Pré Wonen in gevaar kunnen brengen. De basis voor deze beoordeling vormt de begroting 2011, in combinatie met de meerjarenprognose tot en met 2015, en het jaarverslag van 2010. Pré Wonen heeft hogere bedrijfslasten dan de gemiddelde corporatie, rekent niet altijd een verlengde levensduur in bij bepaalde investeringen, en heeft een verhoogd operationeel risico. Deze feiten hebben het CFV gebracht tot de genoemde beoordeling. Het CFV geeft aan dat wij een verhoogd operationeel risico lopen omdat onze begrotingen en de feitelijke realisatie, een aantal jaren niet met elkaar in de pas lopen. Gevolg van het feit dat Pré Wonen continu stuurt op kasstromen. Onze begrotingen zijn taakstellend, maar de geplande uitgaven en investeringen kunnen ervan afwijken. Wij kunnen daardoor flexibeler inspelen op externe en interne ontwikkelingen. Op basis van de door ons verstrekte prospectieve informatie, zal het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2014 en 2015 minder dan 20% van het balanstotaal zijn. Maar wel boven de gestelde 15% die het CFV hanteert als ondernorm. Pré Wonen blijft het belangrijk vinden om in de toekomst het oordeel A1 te verkrijgen en te behouden. Daarom hebben wij vanaf 2010 maatregelen genomen om de kosten en investeringen te beheersen. Daarbij is ook gekeken naar de mogelijkheden om de opbrengsten te vergroten.

7.7. Waardeontwikkeling vastgoed Het vastgoed van Pré Wonen wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde: de waarde die we aan het vastgoed toekennen op basis van ons voorgenomen beleid. Hierbij kijken we naar de toekomst: wat zijn de toekomstige opbrengsten en kosten die direct met het vastgoed te maken hebben? De bedrijfswaarde van ons vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2011 € 737,5 miljoen. Deze waarde is in 2011 met € 91,2 gestegen. De belangrijkste oorzaak daarvan is een toename van voorraadmutatie met € 67 miljoen. Hierin zit voor € 70 miljoen als gevolg van opleveringen van nieuwbouw en -€ 3 miljoen als gevolg van verkopen en sloop. De gevolgen van wijzigingen in onze bedrijfsvoering komt tot uitdrukking in de post “Wijzigingen in het exploitatiebeleid” ad € 15,3 miljoen. Deze post bevat een positieve bedrage van € 39 miljoen als gevolg van doorgevoerde bezuinigingen vanuit het project Doelmatigheid. Hier staat tegenover dat als gevolg van een lagere inflatie dan begroot, de bedrijfswaarde met € 11,5 miljoen daalt. De verwachte eigenaren rioolbelasting in Beverwijk zorgt voor een daling van € 12 miljoen in de bedrijfswaarde.


46

Verloop bedrijfswaarde 2010-2011 Pré Wonen Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) Af: Rentabiliteitswaardecorrectie 2010 Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen)

646.364.244 -23.621.038 622.743.206

Autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Parameterwijzigingen Wijzigingen exploitatiebeleid Wijzigingen (des)investeringsbeleid Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen) Bij: Rentabiliteitswaardecorrectie 2011 Bedrijfswaarde 2011

5.511.047 66.963.068 14.407.052 15.283.138 -18.963.404 705.944.106 31.575.596

737.519.702

Richtlijn 645 Begin 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving een nieuwe richtlijn voor woningcorporaties gepubliceerd: de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze richtlijn vervangt de voorgaande uit 2005, die volgens de Raad aan herziening toe was, met name om de RJ 645 meer in lijn te brengen met de algemene richtlijnen. De gewijzigde Richtlijn is van kracht voor de boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012. De RJ-werkgroep werkt de verslaggevingsprincipes in de Richtlijn momenteel nader uit in zogenoemde best practises. De nieuwe RJ 645 voor toegelaten instellingen leidt tot een fundamentele verandering van de waardering van ons vastgoed. Pré Wonen zal een keuze moeten maken over de indeling van het vastgoed (bedrijfsmiddel of beleggingsobject?) en over de waarderingsgrondslag, actuele waarde of historische kostprijs. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de huidige Richtlijn 645 zijn:  het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;  het aanscherpen van het actuele waardebegrip voor sociaal en commercieel vastgoed;  het opnemen van een passage over afschrijvingen;  de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden;  het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening;  het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. Deze richtlijn moet uiterlijk 2012 ingevoerd zijn. Pré Wonen zal begin 2012 starten met het maken van een keuze. De impact van deze richtlijn zal ook pas dan duidelijk worden.

7.8. Vennootschapsbelasting en fiscaal resultaat Per 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In dit kader is Pré Wonen gebonden aan de vaststellingsovereenkomst (VSO II), waarin de fiscale rekenregels door de Belastingdienst zijn gepresenteerd. Deze overeenkomst heeft Pré Wonen ondertekend.


47

Over 2011 wordt geen heffing verwacht door aanwending van de herbestedingsreserve. Vanaf 2012 is het voor woningcorporaties niet meer mogelijk om gebruik te maken van de herbestedingsreserve. Voor de komende tien jaar verwacht Pré Wonen voor € 42 miljoen aan vennootschapsbelasting te moeten afdragen.

7.9. Vogelaarheffing en andere mogelijke heffingen Pré Wonen behoort tot de woningcorporaties die bezwaar hebben aangetekend tegen de rechtmatigheid van de zogenoemde Vogelaarheffing (bijdrageheffing projectsteun voor wijkaanpak). Eind 2010 heeft de Rechtbank van Utrecht de beroepen tegen deze heffingen over 2008 en 2009 gegrond verklaard. Het CFV, dat de heffing verzorgt, is daarop in beroep gegaan. Op 2 november 2011 heeft de Raad van State het hoger beroep van het CFV gegrond verklaard. Daarmee wordt de uitspraak van de Rechtbank van Utrecht nietig verklaard. De enige weg die nu nog open staat is „naar Europa‟. Pré Wonen acht de slagingskans daarvan niet groot. Daarom zijn de balansposten „Te ontvangen Vogelaarsheffingen‟ ad ruim € 2,3 miljoen over de jaren 2008 tot en met 2010 samen met de heffing over 2011 als kosten in het resultaat opgenomen. De heffing van 2011 beloopt € 505.100.

7.10. Treasurybeleid Voor Pré Wonen is beschikbaarheid van financiële middelen cruciaal voor het realiseren van de ambities. Ons beleid is om 100% van onze onrendabele investeringen en minimaal 25% van onze rendabele investeringen te financieren met eigen vermogen. Het jaarresultaat uit onze kernactiviteit plus de opbrengsten uit verkoop van bestaand bezit dragen hieraan bij. Verloopoverzicht langlopende schulden (x € 1.000)

Leningen overheid Stand per 1 januari 2011

25.051

Leningen kredietinstellingen 420.190

Totaal 445.242

Mutaties: Bij: nieuwe leningen

-

60.000

60.000

Af: vroegtijdige aflossing

-574

-15.548

-16.123

Af: reguliere aflossingen

-628

-2.541

-3.169

23.849

462.101

485.950

-650

-31.089

-31.739

23.198

431.012

454.211

Stand per 31 december 2011 Af: aflossingsverplichting komend boekjaar

De gemiddelde gewogen rentevoet is in 2011 4,325%. In 2010 was dit 4,348%. De gewogen looptijd van de leningen is 12,5 jaar. In 2010 was dit 10,1 jaar. Dit is het gevolg van het aantrekken van langlopende leningen. Bij het aantrekken van geldleningen houden we rekening met een maximale aflossingsverplichting van € 30 miljoen per jaar. Met deze maximalisering behouden we ruimte om nieuwe leningen aan te trekken. Pré Wonen maakt momenteel geen gebruik van zgn. derivaten. Wij zijn terughoudend in ons beleid. Binnen marges van het eigenbeleid kunnen financiële instrumenten wel worden ingezet. Doordat we terughoudend zijn met het inzetten van deze instrumenten, betalen wij een iets hogere rente dan we hiervan wel gebruik zouden maken. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

48

Overzicht aflossingsverplichtingen

20.052

25.000

30.000

30.083

30.269

31.076 20.913

31.037

32.682

31.895

32.070

30.149

32.239

30.000

29.403

35.000

31.757

40.000 31.025

x € 1.000

Aflossing leningportefeuille Pré Wonen

20.000 Aflossing 10.078

15.000 10.000

69

2035

0

65

2034

88

62

2033

74

58

2032

49

2029

55

46

255

2026

2028

619

436

2025

592

2024

2023

5.000

2041

2040

2039

2038

2037

2036

2031

2030

2027

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

0

In 2011 is voor € 60 miljoen aan langlopende geborgde financiering aangetrokken. In onderstaande tabel staan de aangetrokken leningen weergegeven. Ingangsdatum:

Hoofdsom:

Renteperc.:

Looptijd:

19-9-2011

€ 15.000.000

4,53%

30 jaar

19-9-2011

€ 15.000.000

4,53%

30 jaar

14-4-2011

€ 30.000.000

3,995%

50 jaar

renteconversie 2016

Per december 2011 had Pré Wonen een overliquiditeit van ongeveer € 17,5 miljoen. Dit is grotendeels veroorzaakt door verschoven planningen. Van deze overliquiditeit is € 7,4 miljoen voor korte termijn uitgezet bij collega corporaties. Het resterende gedeelte is gestort op een direct opeisbare spaarrekening. Aflossingsfixie De operationele kasstroom was in 2011 voldoende om de rente en de normatieve aflossing van 2% te voldoen. Onderstaand overzicht geeft weer hoe de exploitatiekasstroom zich de komende jaren naar onze verwachting zal ontwikkelen. X € 1.000,-

Kasstroom na 2% aflossingsfixie * Kasstroom uit operationele activiteiten * Schuldpositie

2012

2013

2014

2015

2016

2.080

9.748

3.580

4.700

3.870

11.500

19.600

13.700

15.100

14.800

471.000

492.600

506.000

520.000

546.500


49

7.11. De planningen controlcyclus In september 2011 is de vernieuwde cyclus voor planning en control vastgesteld. Een goede cyclus draagt bij aan een goed en slagvaardig bestuur en zorgt voor duidelijke verhoudingen tussen de Raad van Commissarissen, het Bestuur en het Managementteam. Alle activiteiten zijn vertaald in een matrix. Deze biedt een overzicht met alle activiteiten, documenten, betrokken partijen en de bijbehorende planning. Per kwartaal krijgt het bestuur een voortgangsrapportage, met eventueel een advies voor verbetering.

7.12. Risicomanagement De woningcorporatiebranche is op diverse fronten aan een professionaliseringsslag bezig. Pré Wonen blijft daarin niet achter. Risicobeheersing is één van de elementen van die professionalisering. Het zijn daarbij niet alleen de inmiddels alom bekende incidenten in de corporatiesector die tot een grotere bewustwording op dit gebied hebben geleid. Onze wens en de noodzaak om zakelijker te opereren vraagt om een kritische cultuur, waarin we bewust stil staan bij risico‟s. Onder zakelijkheid verstaan we: afspraak is afspraak maar ook zo effectief en efficiënt mogelijk met onze financiële middelen omgaan. Deze bewustwording wordt verder geconcretiseerd en ingebed in de organisatie. Daarom hebben wij in 2011 een document opgesteld (goedgekeurd door de Raad van Commissarissen) om tot een integraal risicomanagement te komen, vergezeld van een stappenplan. Het document maakt een start met het identificeren, analyseren en prioriteren van risico‟s. De volgende stap is het benoemen van beheersmaatregelen en het monitoren van de risico‟s. Risicobeheersing is ook een kwestie van houding en gedrag. Bij de invoering van risicomanagement zal daar ook aandacht aan worden besteed. Door de bespreking van het document is het bewustwordingsproces al geactiveerd. De invoering zal in 2012 plaatsvinden; ze is opgenomen in de diverse afdelingsplannen. Risico projectontwikkeling Bij projectontwikkeling is het consequent toepassen van risicomanagement noodzakelijk om grote financiële verliezen en imagoschade te voorkomen. Projectontwikkeling draait om het inschatten van kansen en (maatschappelijk) rendement, maar minstens zo belangrijk is het beheersen van risico‟s en kosten. Pré Wonen heeft op dit terrein de volgende beheersmaatregelen genomen:  Uniforme werkwijze: in de besluitvorming wordt per fase gebruik gemaakt van standaard formulieren;  Standaard rekenmodel voor alle fasen;  Onderbouwing van kosten en opbrengsten;  Een fiscale paragraaf in alle fasedocumenten;  Focus op de initiatief- en haalbaarheidsfase; in deze fasen lopen we het meeste risico, financieel en qua imago.


50

7.13. Toekomst financieel beleid Bij het opstellen van de begroting 2012 heeft Pré Wonen een nieuw meerjarenperspectief in beeld gebracht. Daarbij is rekening gehouden met de bezitsheffing (de huurtoeslagbijdrage) van € 4 miljoen vanaf 2014. Pré Wonen heeft hierop geanticipeerd door de kosten onder de loep te nemen, met name de organisatieen bedrijfskosten. Daarnaast hebben we de situatie op de huidige koopwoningmarkt en onze ambities op het terrein van vastgoedontwikkeling betrokken bij het in balans brengen en houden van onze opbrengsten en uitgaven. Bij het opstellen van het meerjarenperspectief is geen rekening gehouden met extra huuropbrengsten die mogelijk zijn door de toepassing van de zogenoemde schaarstepunten, noch met de 5% extra huurverhoging voor gezinnen met een inkomen groter dan € 43.000. Toekomstige risico’s Daarnaast zijn twee toekomstige risico‟s onderkend waarvan de financiële impact op het totale financiële resultaat over de 2012-2016 nog niet duidelijk is:  Het staatssteundossier: Niet-DAEB-bezit en -projecten moeten vanaf 2011 commercieel worden gefinancierd. Zowel het begrip DAEB als de commerciële financiering zijn nieuwe fenomenen voor de corporatiesector. Hieromtrent is nog onvoldoende duidelijkheid om de effecten goed te kunnen inschatten.  De renteontwikkeling. De onzekerheid hierover blijft bestaan. De rentes zijn nog altijd laag op korte termijn, maar laten wel een licht stijgende tendens zien.

7.14. Nevenstructuren en samenwerkingsverbanden Pré Wonen heeft een aantal verbindingen met andere rechtspersonen. De hieruit voortvloeiende activiteiten vinden allemaal plaats op het terrein van (en in het belang van) de volkshuisvesting. In de statuten van de diverse verbonden vennootschappen is bepaald dat een aantal belangrijke besluiten moet zijn onderworpen aan voorafgaande goedkeuring door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. In november 2011 heeft de RvC het verbindingenstatuut goedgekeurd. Het verbindingenstatuut geldt als een beleidsdocument als het gaat om het nemen van beslissingen op het gebied van aangaan van relaties met andere rechtspersonen en vennootschappen. Het verbindingenstatuut streeft daarbij het volgende na:  het bieden van een informatief en uniform kader voor besluitvoorbereiders;  het bieden van een afwegingskader aan beslissers;  het verschaffen van inzicht en verantwoording aan de Raad van Commissarissen;  het kunnen dienen als verantwoording en bieden van inzicht aan alle stakeholders (waaronder CFV, WSW, samenwerkingspartners, de accountant, etc). In de praktijk zijn de bestuurdersrol en aandeelhoudersrol belegd bij het Bestuur. Daarom is in de statuten van Pré Wonen vastgelegd dat besluiten van het Bestuur als orgaan in verbindingen (ook) voorafgaande goedkeuring vereisen van de Raad van Commissarissen. Hiermee vallen de verbindingen (indirect) in de reguliere interne toezichtslijn. Hierdoor kan de Raad van Commissarissen bij de uitoefening van haar taak het ondernemingsbelang van Pré Wonen vooropstellen. Er is dus geen nadeel van Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

51

mogelijke tegenstrijdige belangen, zoals die er wel kan zijn als sprake is van BV‟s met een eigen Raad van Commissarissen die tevens in persoon de Raad van Commissarissen van Pré Wonen is. Met ingang van 2012 zal jaarlijks van alle verbindingen een risico profiel worden opgesteld. Dit profiel zal voorgelegd en besproken worden met de RvC. De Stichting Pré Wonen, de Toegelaten Instelling, consolideert in haar jaarrekening: Préferent Holding B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V., Belkanto B.V., De Remise Haarlem B.V., Zona Matadero B.V. en Van den Belt en Co's Handelmaatschappij B.V. zijn geconsolideerd. De consolidatie vindt als volgt plaats: Volledig geconsolideerd:  Préferent Holding B.V., Haarlem (100%)  Préferent Projectontwikkeling B.V., Haarlem (100%)  Préferent De Remise B.V. , Haarlem (100%)  Préferent Belkanto B.V., Haarlem (100%)  Préferent Zona Matadero BV, Haarlem (100%)  Maatschappij tot voortzetting van de Zaken van Van den Belt en Co‟s Handelsmaatschappij B.V., Haarlem (100%) Overige deelnemingen, proportioneel:  VOF DeltapoldeR, Broekpolder / Amsterdam (25%)  VOF Belcanto (33%)  VOF De Remise (50%)  VOF Zona Matadero (33%)  Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V., Haarlem (36%) VOF DeltapoldeR is per 29 december 2011 opgeheven. Garantiestellingen Stichting Pré Wonen, 100% aandeelhouder van Préferent Holding B.V., Haarlem, staat garant voor de liquiditeitspositie, binnen Préferent Holding B.V. , om de operationele activiteiten in 2012 te kunnen voldoen. Préferent Holding B.V. staat op haar beurt garant voor de liquiditeitspositie om de operationele activiteiten in 2012 te kunnen voldoen van Préferent Projectontwikkeling B.V. waar zij 100% eigenaar van is.


52

Verbindingen structuur:

Stichting Pre Wonen

Préferent Holding BV

VOF DeltapoldeR

(100%)

(25%)

Préferent Projectontwikkeling BV

Préferent De Remise BV

Préferent Belkanto BV

Préferent Zona Matadero BV

(100%)

(100%)

(100%)

(100%)

Van der Belt BV

VOF De Remise

VOF Belkanto

VOF Zona Matadero

(100%)

(50%)

(33%)

(33%)

Woonwagenstandplaatsen Kennemerland BV (36%)

Préferent Holding BV heeft direct en indirect 9 vennootschappen onder zich. Préferent Holding BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Stichting Pré Wonen (100%) Stichting Pré Wonen Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening in welke rechtsvorm dan ook. Haarlem 16-9-2003 Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig) € 4.018.000 € -4.591.397 € 7.069.362 € € -2.009.006

Préferent Projectontwikkeling BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling

Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het verzorgen van de ontwikkeling en realisatie van alle ingrijpende renovaties-, nieuwbouw herstructureringsprojecten van Stichting Pré Wonen binnen de ijmond en Zuid-Kennemerland bouwopgave voor de regio's.

Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Haarlem 16-9-2003 Netto vermogenswaarde (Enkelvoudig) € € € € € €

18.000 -7.952.748 -3.605.449 -1.778.478 33.727.696 -1.150.511


53

Préferent De Remise BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het doen realiseren van bouwwerken alsmede participeren in samenwerkingsverbanden gericht op aanneming van bouwwerken. Haarlem 23-6-2009 Netto vermogenswaarde € 18.000 € -159.975 € -951.192 € 497.924 € 425.581 € 98.966

Préferent Belkanto BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is. Haarlem 20-9-2007 Netto vermogenswaarde € € € € € €

18.000 -6.939.395 -4.538.129 149.769 -1.269.501

Préferent Zona Matadero BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Holding BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent Holding B.V. (100%) Préferent Holding B.V. Het ontwikkelen van grond die in haar bezit is. Haarlem 31-12-2007 Netto vermogenswaarde € € € € € €

18.000 -1.481.876 -155.173 110.725 -41.935

Maatschappij tot voortzetting van Van den Belt en Co's Handelsmaatschappij B.V. Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent PO BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent Projectontwikkeling B.V. (100%) Préferent Projectontwikkeling B.V. Het ontplooien van ontwikkelingsactiviteiten. Haarlem 30-1-1956 Netto vermogenswaarde € € € € € €

22.689 71.018 108.388 -1.543


54

VOF Belcanto Aandeelhouder

Bestuurder

Doelstelling

Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Belkanto BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent Belkanto B.V. (33 1/3%) Wopro II B.V. (33 1/3%) Essence projecten B.V. (33 1/3%) Préferent Belkanto B.V. Wopro II B.V. Essence projecten B.V. De realisatie en verkoop van koopwoningen bestemd voor particulieren, daaronder begrepen de werkzaamheden voor de finaciering, inning van koop/aannemingsovereenkomsten bouwtermijnen en aangaan. Haarlem 21-9-2007 Proportioneel € € € -2.087.701 € € 449.306 € -3.376.007

VOF Zona Matadero Aandeelhouder

Bestuurder

Doelstelling

Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Zona Matadero BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent Zona Matadero B.V. (33 1/3%) ELAN Zona Matadero B.V. (33 1/3%) Wopro III B.V. (33 1/3%) Préferent Zona Matadero B.V. (50%) ELAN Zona Matadero B.V. (50%) Wopro III B.V. (33 1/3%) In het kader van de ontwikkeling en revitalisering van de Slachthuisbuurt te Haarlem, wijkversterkende maatschappelijke voorzieningen tot stand te brengen Haarlem 3-1-2008 Proportioneel € € € -1.250.919 € € 255.946 € -121.220

VOF De Remise Haarlem BV Aandeelhouder Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Schuldverhouding met Préferent Remise Haarlem BV Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Préferent De Remise Haarlem B.V. (50%) Hoorne -De Remise Haarlem B.V. (50%) Préferent De Remise Haarlem B.V. Hoorne De Remise Haarlem B.V. Herontwikkeling van het Connexxion/Vomar Voordeelmarkt terrein Haarlem 23-6-2009 Proportioneel € € € -12.479.390 € € 402.393 € -28.135

Vennoot rechtstreeks onder Stichting Pré Wonen:


55

VOF DeltapoldeR Aandeelhouder

Bestuurder Doelstelling Statutair gevestigd Oprichtingsdatum Waardering Geplaatst Kapitaal Schuldverhouding met Stichting Pré Wonen Eigen vermogen ultimo 2011 Omzet 2011 Resultaat 2011

Stichting WoonOpMaat (50%) Stichting Pré Wonen (25%) Stichting Rochdale (25%) Stichting WoonOpMaat Stichting Pré Wonen Activiteiten ontplooien in het kader van de ontwikkeling en de realisatie van woningen in het woningproject Broekpolder. Heemskerk 29-11-1999 (liquidatie per 28-12-2011) Proportioneel € € -684.736 € € 4.880.616 € 62.248


56

8.

Governance / Verslag van de Raad van Commissarissen

8.1. Inleiding In deze tijd van economische crisis en toenemende heffingen van het Rijk kiest Pré Wonen ervoor om haar ambities zoveel mogelijk overeind te houden. Pré Wonen wil wijken vitaal en gewild maken en houden. Als Raad van Commissarissen onderschrijven wij deze doelstelling volledig. Met waardering stelt de Raad vast dat de gestelde doelen, gelet op deze omstandigheden, goed zijn gerealiseerd. Overigens vindt de Raad het zorgelijk dat de rijksoverheid de woningcorporaties steeds verder beknot in het vervullen van hun maatschappelijk ondernemerschap. Dat dit gebeurt onder verwijzing naar het „Brusseldossier‟, is verre van overtuigend. Tegelijk tekenen zich in toenemende mate onopgeloste maatschappelijke problemen af die niet langer door de corporaties kunnen worden aangepakt. Richtlijnen Europese Commissie De Raad heeft aan de hand van een presentatie met het Bestuur gediscussieerd over de reikwijdte van de richtlijnen van de Europese Commissie, en de interpretatie daarvan door de Nederlandse regering. Dat de mogelijkheden worden beperkt om vanuit de Toegelaten Instelling middeldure huurwoningen (mede) te financieren, is voor Pré Wonen een belangrijk item. In onze regio is de vraag naar dit type woningen groot. De mogelijkheden om aan die vraag te beantwoorden, zijn aantrekkelijk. Dat is reden om blijvend in dit segment te ontwikkelen en investeren. Corporate governance Pré Wonen heeft corporate governance hoog in het vaandel staan. Helaas zijn verschillende corporaties door ernstige ontsporingen zeer negatief in het nieuws geweest. Dit onderstreept voor de Raad des te meer het belang om zich op dit punt in positieve zin te onderscheiden. Risicomanagement is onmisbaar in het streven om doelen en investeringen van Pré Wonen in moeilijke tijden op een hoog niveau te houden. Naast duidelijke procedures en de naleving daarvan, zijn houding en gedrag van zowel bestuurders en toezichthouders van wellicht nog groter belang. Regelmatig besteden we hier in aparte bijeenkomsten van bestuur en Raad van Commissarissen en in sommige gevallen het management aandacht aan, uiteraard ook met het doel om „the tone at the top‟ door te laten klinken in de gehele organisatie. Reorganisatie De Raad heeft waardering voor de proactieve opstelling van het Bestuur om – na eerdere bijstellingen in de begroting – een reorganisatie door te voeren in 2011. Deze reorganisatie zal een bijdrage leveren aan het genereren van de benodigde cashflow die nodig is om de omvangrijke investeringen in woningen en wijken mogelijk te maken. De Raad heeft uitvoerig stilgestaan bij de manier waarop het Bestuur deze reorganisatie heeft doorgevoerd. Het gaat om een goed evenwicht tussen bedrijfsbelang en persoonlijk belang, snelheid en zorgvuldigheid, ingrijpende verandering en blijvende betrokkenheid. Het proces is in dit opzicht succesvol doorlopen. Dit blijkt ook uit het feit dat de Ondernemingsraad heeft ingestemd met de uitkomsten.


57

Herijking Beleidsplan De herijking van het beleidsplan van Pré Wonen staat gepland voor 2012. Al in het afgelopen jaar heeft de Raad met het Bestuur van gedachten gewisseld over de belangrijke thema‟s in dat plan. Het is tijd voor een herbezinning op de fundamentele focus op onze doelgroepen. Met name de positie van starters krijgt nadrukkelijk aandacht. Daarnaast is de maatschappelijke verantwoordelijkheid een belangrijk punt. Cofinanciering in plaats van volledige en structurele bekostiging door Pré Wonen zal expliciet een aandachtspunt worden. Salariëring en honorering De manier waarop de minister wil ingrijpen in en sturen op de salariëring van bestuurders van woningcorporaties, respectievelijk de honorering van commissarissen, tast de positie en verantwoordelijkheid van de interne toezichthouders fundamenteel aan. Alhoewel de maatregel begrijpelijk is, gelet op een aantal ernstige incidenten, vindt de Raad dit handelen een aantasting van de verantwoordelijkheid en handelingsvrijheid van de corporatie en het toezicht. De Raad van Commissarissen van Pré Wonen handelt en besluit consciëntieus en volledig in overeenstemming met de landelijk opgestelde beloningscode. Overleg Bij het vacant stellen van twee vacatures binnen de Raad Van Commissarissen op voordracht van de Bewonerskernen en de Ondernemingsraad, is uitvoerig gesproken en samengewerkt bij het invullen van deze vacatures. De Raad besteedt tijd en aandacht aan de overlegvormen met de Bewonerskernen en de Ondernemingsraad en is betrokken bij de bespreking van begroting en jaarrekening. Belangrijke onderwerpen, zoals de reorganisatie, zijn in een open gesprek doorgenomen. Daaruit trokken wij de conclusie dat de verstandhouding goed is. De inbreng van bewoners en medewerkers is constructief verwerkt. De Raad vervult nadrukkelijk de rol van opdrachtgever van de externe accountant. Wij hebben het client service plan voor de controle over 2011 na advies van de Auditcommissie geaccordeerd. De Raad ziet toe op de opvolging van aanbevelingen in het accountantsverslag bij de jaarrekening en constateert dat het Bestuur hier daadwerkelijk concreet invulling aan geeft.

8.2. Samenstelling en werkwijze van de Raad van Commissarissen In 2011 kwam de Raad van Commissarissen 7 keer bijeen voor een reguliere bijeenkomst. Daarnaast heeft een aparte bijeenkomst plaatsgevonden in verband met de benoeming van een nieuw lid van de Raad van Commissarissen en een extra bijeenkomst betrof de jaarlijkse zelfevaluatie. De Raad van Commissarissen en het Bestuur voerden een constructief gesprek over een betere en effectievere samenwerking. De raad telt eind 2011 zes leden, elk benoemd voor een periode van drie jaar, met de mogelijkheid deze twee keer te verlengen. De vacature als gevolg van het aftreden van een commissaris is per 12 juli 2011 vervuld door de heer M. Zonneveld. Een tweede vacature is door de heer J.D. de Kort per 1-12-2011 vervuld. Jaarverslag 2011 - Pré Wonen

58

Statutair kunnen er zeven commissarissen zijn. De heer Van Dongen, op voordracht van de Ondernemingsraad benoemd in de Raad van Commissarissen, woonde tweemaal een overlegvergadering van de Ondernemingsraad met het bestuur bij. Mevrouw C.P.M. Schilte woonde dienovereenkomstig twee overlegvergaderingen bij van de Bewonerskernen met het bestuur. De samenstelling van de Raad van Commissarissen per ultimo 2011: Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter) De heer J.E. van Dongen (vice-voorzitter, tot 31-12-2011) De heer M. Zonneveld (lid) De heer G. van Kliffen (lid) De heer C. Smilde (lid) Mevrouw C.P.M. Schilte (lid) De heer J.D. de Kort (lid)

8.3. Overzicht van belangrijkste gespreksonderwerpen De Raad van Commissarissen besprak in 2011 diverse projecten van Pré Wonen, en daarnaast onder meer de volgende onderwerpen:                  

Jaarverslag en jaarrekening 2010 samen met de externe accountant PWC, en de kwartaalrapportages, inclusief Management letter Meerjarenplan 2011 tot en met 2019 Begroting 2011, inclusief bezuinigingsvoorstellen Jaarplan 2011 Kwartaalrapportages Voortgang Project Doelmatigheid Samenwerking met Woningbouwvereniging Brederode Wonen Diverse onderwerpen in het kader van de regionale samenwerking Aanpak van wijken: de effecten van projecten in het kader van de wijkversterking Risicomanagement Wetgeving vanuit Den Haag met betrekking tot het „Brusseldossier‟ over staatssteun Ontwikkelingen in de woningcorporatiebranche Vernieuwde Governancecode Oordeel over Pré Wonen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting Treasury Voortgang projecten BelCanto, Aziëweg, Deliterrein, Zomerzone (Slachthuisbuurt) en Plantage Afsluiting diverse (vastgoed)projecten Startdocumenten Parkwijk (waaronder gebiedsvisie) en Aziëweg


59

8.4. Honorering Bestuur en Raad van Commissarissen De honorering van het Bestuur over 2011 was € 325.983,-. Het totaalbedrag kan per individueel lid van het bestuur als volgt worden gespecificeerd:

Naam bestuurder

Pensioen-afdrachten en overige voorzieningen Belastbaar jaarloon betaalbaar op termijn 2011 2011

Belastbaar jaarloon 2010

Totaal 2011

Pensioen- afdrachten en overige voorzieningen betaalbaar op termijn 2010

Totaal 2010

B.L. van Zijll

131.972

31.018

162.990

129.432

31.179

160.611

V.C. Verhoeven

131.975

31.018

162.993

125.010

31.041

156.051

Totaal

263.947

62.036

325.983

254.442

62.220

316.662

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Vergoeding 2011

Overige kosten

Naam bestuurder

Functie

2010

2011

A.M. Rietdijk

voorzitter

14.250

11.747

2010

J.E. van Dongen

vice voorzitter

11.875

10.069

234

472

G. Kliffen

lid

9.500

8.391

408

815

J.D. de Kort

lid

792

D.A. Baerzetto

auditcommissie

5.938

10.069

1.180

1.145

C.P.M. Schilte

auditcommissie

10.688

6.537

C. Smilde

auditcommissie

11.875

10.069

925

M.A. Zonneveld

auditcommissie

56.882

2.747

15

236

5.642 70.559

2.683

8.5. Commissies De Raad van Commissarissen heeft twee vaste commissies: de Auditcommissie en de Remuneratiecommissie. Voor beide commissies is een reglement opgesteld. Het is te vinden op de website van Pré Wonen, www.prewonen.nl. Auditcommissie De Auditcommissie heeft als taak de Raad te adviseren over (voornamelijk) bedrijfseconomische aspecten. Dit zorgt voor een optimalisering van de besluitvorming. Tot juni 2011 was de heer Bearzatto voorzitter van de auditcommissie. Hij trad af als gevolg van het beëindigen van de zittingstermijn. De heer Smilde, tot dat moment lid, heeft de voorzittersrol van de auditcommissie overgenomen. Vanaf juni 2011 is mevrouw Schilte lid van de auditcommissie. In 2011 kwam de commissie zes keer bij elkaar. Daarbij werden onder meer de volgende onderwerpen besproken: - Formats projectinvesteringen vastgoedontwikkeling - Kwartaalverslagen - Jaarverslag en jaarrekening 2010 - Begroting 2011 - Inkoop-/ aanbestedingsbeleid - Staatssteun - Bezuinigingsoperatie woningmarkt - Fiscaliteit


60

- Risicomanagement - Controle aanpak en rapportages met externe accountant PwC Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie heeft als taak om aan de Raad voorstellen te doen over de bezoldiging van het Bestuur en leden van de Raad. De commissie bestaat uit mevrouw Rietdijk (voorzitter) en de heer Van Dongen (lid). De commissie voert functioneringsgesprekken met het Bestuur en adviseert over het wel of niet toekennen van bonussen en variabele beloningen.

8.6. Leden Raad van Commissarissen Commissarissen worden conform de statuten van Pré Wonen voor een periode van drie jaar benoemd, met de mogelijkheid de zittingstermijn twee maal te verlengen. De leden van de Raad van Commissarissen die in 2011 zijn benoemd, zijn, conform de vernieuwde Governancecode, benoemd voor een periode van 4 jaar, met de mogelijkheid eenmaal te verlengen. In 2012 zal het huidige reglement van de RvC getoetst worden aan de nieuwe Governancecode. Dit kan leiden tot aanpassing van het huidige reglement. Mevrouw A.M. Rietdijk (voorzitter, voorzitter Remuneratiecommissie) Oud-wethouder Volkshuisvesting en Stedelijke Vernieuwing in Haarlem; zelfstandig adviseur en coach. Benoemd in 2006, herbenoemd in 2009, aftredend in 2012, één termijn van 3 jaar benoembaar. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht GGZ Noord-Holland Noord De heer ing. J.E. van Dongen (vice-voorzitter, lid Remuneratiecommisie; benoemd op voordracht van de Ondernemingsraad) Adviseur management- en personeelsaangelegenheden. Benoemd in 2002, herbenoemd in 2008, aftredend in 2011, niet meer benoembaar. Nevenfuncties: Voorzitter Sportraad Beverwijk Bestuurslid OPO IJmond De heer drs. ir. ing. D.A. Bearzatto (lid, voorzitter Auditcommissie) Lector Enterprise Risk Management aan de Hogeschool Rotterdam; partner bij MVentures te Voorburg. Benoemd in 2002, herbenoemd in 2008, aftredend in 2011, niet meer benoembaar. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Stichting Sensire te Terborg Penningmeester bij de Stichting Steelstring te Voorburg Penningmeester bij de Stichting Katholieke Belangen te Voorburg De heer G. Kliffen (lid) Benoemd in 2003, herbenoemd in 2009, aftredend in 2012, niet meer benoembaar. Oud directeur PEN; lid van de Raad van Bestuur ENW Geen nevenfuncties


61

De heer drs. C. Smilde (lid, lid Auditcommissie) Directeur-eigenaar Case, coaching, proces- en interimmanagement te Delft; geassocieerd met advies- en ingenieursbureau DHV te Amersfoort, met Güller Güller Architects and Urbanists, Rotterdam, Zürich, en met 4Motion bureau voor Ruimtelijke Ontwikkeling Ede. Benoemd in 2004, herbenoemd in 2010, aftredend in 2013, niet meer benoembaar en was voorzitter van de Auditcommissie tot eind december 2011. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht bij de stichtingen Cultureel Erfgoed Noord-Holland en Kunst en Cultuur Noord-Holland te Alkmaar Mevrouw C.P.M. Schilte (lid; benoemd op voordracht van de bewonerskernen) Oud-directeur Stayokay Hostels. Benoemd in 2010, aftredend in 2013, voor 2 termijnen van elk 3 jaar benoembaar en is lid van de Auditcommissie per 1 juli 2011

Nevenfuncties: Voorzitter Almeerse Scholengroep Almere Lid Nationaal Bestuur Zonnebloem Breda Lid Bestuur van de Vereniging PSO (ontwikkelingssamenwerking) Den Haag Voorzitter Stichting Spaarne 125 Haarlem Voorzitter Stichting Haarlemse Opera Haarlem Bestuurder a.i. Stichting ZorgContact Zandvoort (tot april 2011) Adviseur Raad van Toezicht SOS Kinderdorpen De heer drs. M.A. Zonneveld RA (1964); (lid) Algemeen Directeur Haute Equipe BV (tot 1 maart 2011) Directeur Financiën ROC Amsterdam en ROC Flevoland (vanaf 14 november 2011) Benoemd in 2011, aftredend in 2015, voor een termijn benoembaar van 4 jaar en is vanaf zijn aantreden lid van de Auditcommissie. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Woningcorporatie Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH) De heer J.D. de Kort (1960); lid Gemeentesecretaris/algemeen directeur Gemeente Diemen Benoemd in 2011, aftredend in 2015, voor een termijn benoembaar van 4 jaar. Nevenfuncties: lid RvC Sportfondsen Lisse BV.


62

Haarlem, 16 april Jaarverslag 2011

Recommend Documents