Jaarplan Jaarplan Strategische onderwerpen op de agenda Bedrijfsbegroting Meerjarenramingen WONEN WATERINGEN JAARPLAN

Jaarplan 2008

Jaarplan 2008 Strategische onderwerpen op de agenda | Bedrijfsbegroting | Meerjarenramingen

WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2008

1

Jaarplan 2008


2

1

Inleiding

Wonen Wateringen is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector

BBSH.

De corporatie is als sociaal verhuurder van woningen actief

binnen de regio Haaglanden. Zij exploiteert circa 1.900 woningen en een honderdtal overige verhuureenheden in de kernen Wateringen en Kwintsheul, waarmee de corporatie een ‘marktaandeel’ in de lokale huursector heeft van meer dan 90%. Maatschappelijk verantwoord ondernemen is de kern van het werk van de corporatie.

Voor u ligt het Jaarplan 2008, waarin Wonen Wateringen de doelstellingen en de activiteiten voor 2008 presenteert. De dynamiek van de tegenwoordige tijd maakt dat beleid slechts over een relatief korte periode kan worden geformuleerd. Er verandert veel en in hoog tempo; dat geldt voor de hele maatschappij en tenminste even sterk voor de volkshuisvesting, waarin onze doelstelling verankerd ligt en de woningmarkt waarin wij dagelijks functioneren. Beleidsplannen die zich uitstrekken over meerdere jaren passen niet meer in de geschetste omgeving. Omstandigheden veranderen, maar ook ideeën. Door de wisselende samenstellingen van de kabinetten in de laatste jaren is er geen sprake meer van een rijksbeleid met een consistente visie op het wonen. De enige twee zaken die wel door de jaren heen hetzelfde bleven zijn de onbespreekbaarheid om een meer eigendomsneutraal woonbeleid na te streven en de perceptie dat corporaties veel te veel vermogen hebben dat nutteloos op de plank ligt.

Wat uiteraard niet in enkele jaren verandert, zijn de hoofddoelstelling en de missie van Wonen Wateringen; die vormen de duurzame basis waarop het bestaansrecht en de identiteit van de corporatie zijn gebaseerd. Daarmee begint dit Jaarplan 2008. Vervolgens worden kernachtig omstandigheden en ontwikkelingen die voor de corporatie relevant zijn geschetst, waarna de Westlandse woningmarkt wordt beschreven. In hoofdstuk 5 wordt een opsomming gegeven van de onderwerpen die in 2008 de agenda van de corporatie zullen vullen. Hoofdstuk 6 tenslotte bevat de bedrijfsbegroting 2008 in de vorm van een geprognosticeerde resultatenrekening en hoofdstuk 7 biedt een doorkijk naar de financiële ontwikkelingen over een periode van vijf jaar. Het Jaarplan is gebaseerd op de situatie en beschikbare informatie per december 2007.


3

Er zijn drie belangrijke redenen om het Jaarplan in de gekozen vorm en opzet op te stellen:

het geeft inzicht in de positie die de organisatie in wil nemen op het gebied van wonen,

het dient de organisatieontwikkeling en bepaalt de agenda van de organisatie voor het komende jaar; op een enkel terrein wordt een doorkijk in de volgende jaren gegeven,

in contact met huurders, gemeente, andere overheden, collega-corporaties en andere organisaties kan het als een discussiestuk dienen over de wijze waarop het wonen in onze visie vormgegeven moet worden. Het uiteindelijke doel is een organisatie vorm te geven die jongeren hun eerste stappen in hun wooncarrière laat maken, die zorgt voor een veilige en prettige woonomgeving, die senioren zo lang mogelijk in hun vertrouwde omgeving laat wonen, die een breed scala van aan wonen gerelateerde diensten aanbiedt, kortom, een organisatie te zijn die brede erkenning vindt als spil in het wonen in Wateringen en Kwintsheul.

André van den Berg directeur/bestuurder John Middeldorp hoofd financiën en economische zaken december 2007


4

2

Omstandigheden en ontwikkelingen

Omstandigheden en ontwikkelingen – op nationaal, regionaal en lokaal niveau – alsook maatschappelijke trends en eigen overwegingen staan aan de basis van het beleid en de activiteiten in dit Jaarplan. Enkele belangrijke ervan worden onderstaand (kort) aangestipt. Overheidsbeleid

Meer keuzes voor de hedendaagse woonconsument, het onderzoeken van meer (commerciële) mogelijkheden onder marktomstandigheden, samenwerking met de zorgsector en het op een transparante manier afleggen van verantwoording zijn elementen uit het overheidsbeleid die in de strategie van Wonen Wateringen terugkomen. Het is spijtig dat door wisselende samenstellingen van de kabinetten in de laatste jaren er geen sprake meer is van een rijksbeleid met een consistente visie op het wonen en een situatie is ontstaan waarbij de kloof tussen huren en kopen steeds verder toeneemt en zelfs onoverbrugbaar wordt. Plaats en taak van won in gcor poraties

De landelijke politiek wil haar grip op de woningcorporaties vergroten. Dit blijkt uit de vele discussies die het afgelopen jaar op het politieke toneel en in de media zijn gevoerd. Thema’s waren onder meer: oneerlijke concurrentie van woningcorporaties ten opzichte van vastgoedontwikkelaars, corporaties presteren onvoldoende, liberalisering van de sector en de manier waarop corporaties invulling geven aan maatschappelijk en transparant ondernemen. Wonen Wateringen volgt de discussies op de voet en ziet in het verlengde hiervan het

SER-

advies ‘Ondernemerschap voor de publieke zaak’ als leidraad en inspiratiebron, niet alleen voor haarzelf maar voor de sector in zijn totaliteit. Daarnaast blijft het Besluit Beheer Sociale Huursector, het

BBSH,

voldoende houvast bieden om een passende koers te ontwikkelen;

maatschappelijk ondernemen staat immers hoog in het vaandel. Het imago van corporaties is dikwijls niet positief. ‘De corporaties bulken van het geld en doen daar dingen mee die niet gewenst zijn. Ze zijn weinig transparant. Ze komen hun bouwopgaven niet na en ze worden steeds commerciëler’. Enkele typeringen die bijna gemeengoed aan het worden zijn in de publieke opinie. Wonen Wateringen neemt de kritiek serieus en reageert er adequaat op. Ondermeer door transparant en duidelijk te zijn in de dingen die we willen, die we doen en die we laten. Constant in dialoog zijn met de omgeving is daarbij een belangrijke voorwaarde om de beeldvorming positief bij te stellen.


5

Wonen Wateringen werkt continue aan een positief imago. Het belang hiervan neemt toe, zeker ook gezien de ambities. Maar het gaat om meer dan imago alleen. Wonen Wateringen werkt met maatschappelijk gegenereerd vermogen. Voor ons betekent het werken met maatschappelijk gegenereerd vermogen dat we onze legitimatie ook ’uit de maatschappij’ halen. Dit begint met maatschappelijk verantwoord handelen en transparant zijn in ambities, plannen en resultaten. Ontwikkelingen en maatschappelijke trends Vergrijzing

Deze belangrijke demografische ontwikkeling zet zich sterk door. Vergrijzing betekent meer vraag naar voor ouderen geschikte woonvormen, een groeiende behoefte aan beschutting en veiligheid, een dringender wens naar zekerheid dat zorg beschikbaar is. De noodzaak van een daarop afgestemd nieuwbouwprogramma is daardoor sterker geworden. Vermaatschappelijking van de zorg

Steeds meer mensen zullen zelfstandig wonen in plaats van verblijven in een instelling. Dit vraagt een goed samenspel tussen Wonen Wateringen en organisaties die zorg aan huis kunnen leveren of welzijnskwaliteiten kunnen toevoegen. Naar in dividualise r in g én sociale bindin g

Het aantal éénpersoons huishoudens blijft naar verwachting stijgen, zowel door keuzes op jongere leeftijd als doordat de groeiende groep senioren een toenemend aantal weduwen en weduwnaars telt. Ook de individualisering zet door, in die zin dat de afhankelijkheid van medemens minder wordt. Anderzijds groeit de onvrede over anoniem samenleven, wat als minder plezierig en minder veilig wordt beschouwd. Wonen Wateringen zal stimuleren dat mensen onderling contacten leggen en onderhouden en samen verantwoordelijkheid nemen voor hun woonomgeving. Marktdenken bij overheden

De overheden geven prioriteit aan de marktbenadering. De burger zal daardoor steeds vaker voor zichzelf moeten zorgen en minder een beroep kunnen doen op door de overheid gefinancierde diensten. Economisch klimaat

Hoewel verwacht wordt dat de economische groei zich de komende jaren zal doorzetten, lijkt het er echter op dat 2007 het topjaar van de huidige conjunctuurcyclus zal worden. Verwacht wordt dat de rentestanden in 2008 licht zullen stijgen. De inflatie blijft laag. Er ontstaat krapte op de arbeidsmarkt. De in 2007 ingezette trend van afname van de betaalbaarheid van koopwoningen zal zich dit jaar doorzetten. De oplopende financieringslasten (toe-


6

genomen rentetarieven en stijgende huizenprijzen) zijn hier debet aan. De toename van het beschikbare gezinsinkomen compenseert de stijgende lasten slechts gedeeltelijk, waardoor per saldo de betaalbaarheid afneemt. Een toenemend aantal mensen zal aangewezen zijn op een betaalbare huurwoning.


7

3

De Westlandse woningmarkt

In zich t in de situ atie op de We stlan dse won in gmar kt

In het navolgende chapiter wordt een inzicht geboden in de situatie op de Westlandse woningmarkt en (vooral) de ontwikkelingen daarop. Basis voor deze analyse is het WoON 2006: het Woon Onderzoek Nederland, dat door het Ministerie van

VROM

is gehouden en

waarin de gemeente Westland via oversampling heeft geparticipeerd. Met het WoON is een beeld te schetsen van de situatie op de Westlandse woningmarkt anno 2006. De woningmarkt verandert door demografische, economische en politieke ontwikkelingen. In Westland zijn de volgende trends zichtbaar:

vraag naar seniorenwoningen door bovengemiddelde vergrijzing

vraag van starters door gebrek aan betaalbare koopwoningen

vraag naar nieuwe woonruimte door individualisering

vraag naar woon-zorgproducten door extramuralisering van de zorg Wonen Wateringen ziet het als haar maatschappelijke taak woonproducten te realiseren die zoveel mogelijk aansluiten bij bovenstaande ontwikkelingen en de individuele wensen van de klant. Belangrijke speerpunten daarbij zijn

de huisvesting van starters op de woningmarkt

het bevorderen van de wooncarrière van de bestaande huurders

het garanderen van de betaalbaarheid van het woningbezit

het, op basis van de behoefte, transformeren van het woningbezit

het vergroten van de levensloopbestendigheid van het woningbezit (opplussen)

het behouden van een goed onderhouds- en uitrustingsniveau van het woningbezit. Wonen Wateringen wil een breed scala aan huur- en koopproducten aanbieden. Het accent ligt op

de realisatie van woningen waar de meeste behoefte aan is (projectontwikkeling)

het bevorderen van de levensloopbestendigheid van woningen (opplussen)

het verkopen van woningbezit onder voorwaarden (Koopgarant) Doelgroep en huishoudens met een benedenmodaal inkomen

Niet alle mensen hebben voldoende financiële middelen om zelfstandig in woonruimte te kunnen voorzien. Huishoudens met lage inkomens (in 2008 < € 27.950 per jaar) en niet al te veel vermogen kunnen, afhankelijk van hun woonsituatie, een beroep doen op huurtoeslag (voorheen huursubsidie).


8

Deze huishoudens vormen de (primaire) doelgroep. Niet al deze huishoudens ontvangen overigens huurtoeslag: sommige wonen zo goedkoop dat ze geen huurtoeslag nodig hebben of wonen in een koopwoning. Wonen Wateringen kiest er voor ook de groep huishoudens met een inkomen tussen dat van de (primaire) doelgroep en modaal (€ 35.000 bruto per jaar) als doelgroep voor de (sociale) huursector te benoemen. Deze huishoudens kunnen zich immers op de Westlandse woningmarkt geen koopwoning veroorloven. Onderstaand inzicht in de (primaire) doelgroep en de groep met een inkomen net daar boven.

In 2006 behoren circa 7.840 huishoudens in Westland tot de (primaire) doelgroep. Dat is ongeveer 20% van het totaal aantal huishoudens. Ter vergelijking: landelijk ligt dit percentage op 28% en in Haaglanden als geheel op 31%.

Ruim de helft van de (primaire) doelgroep bestaat uit huishoudens van 60 jaar en ouder. Bijna een kwart van de (primaire) doelgroep bestaat uit een gezin met kinderen.

Bijna eenderde van de huishoudens in Westland heeft een benedenmodaal inkomen. Woningvoorraad

In Westland staan in totaal circa 37.840 zelfstandige woningen. Dit ligt lager dan het totaal aantal huishoudens, omdat een klein deel van de huishoudens niet in een woning woont. Dit zijn bijvoorbeeld huishoudens in een onzelfstandige woning, woonboot, woonwagen of die op het erf bij de ouders wonen.

Het merendeel van de woningen in Westland is een koopwoning. De kleine kernen hebben relatief de meeste koopwoningen (bijna 80%).

De eengezinswoning domineert: ruim 80% van de woningvoorraad. Ook hierin verschillen de kernen enigszins: Naaldwijk/Wateringen hebben met 75% relatief de minste eengezinswoningen en de kleine kernen met bijna 90% relatief de meeste. De meeste appartementen staan dan ook in Naaldwijk/Wateringen.

Van de appartementen (bijna 7.000 in totaal) is bijna 60% voorzien van een lift.

Bijna eenderde van de zelfstandige woningvoorraad bestaat uit een huurwoning. Ter vergelijking: in Haaglanden als geheel is iets meer dan de helft een huurwoning.

Van de huurwoningen hebben de meeste woningen een huur beneden de Huurtoeslaggrens (liberalisatiegrens) (per 1 januari 2008: € 621,78 per maand). Dure huur (met een huur boven de Huurtoeslaggrens) komt in de gemeente Westland relatief weinig voor.

De koopvoorraad bevindt zich voornamelijk in de middeldure categorie Woonsituatie

Gezinssamenstelling en levensfase bepalen voor een belangrijk deel hoe huishoudens wonen. Voor jongeren zijn de locatie en de prijs doorgaans belangrijker dan het oppervlak van de woning. Gezinnen met jonge kinderen kijken vooral naar de kwaliteit (ruimte) van de woning


9

en minder naar de woonomgeving, terwijl dit laatste voor gevorderde gezinnen weer een belangrijkere rol speelt.

Ruim 8.700 Westlandse huishoudens overwegen de komende twee jaar een (andere) woning te betrekken. Ruim eenderde daarvan is een starter.

Niet al deze woningzoekenden zoeken in Westland zelf. Eenvijfde heeft aangegeven buiten de gemeente Westland een woning te zoeken. Bij de starters ligt dit aandeel hoger dan bij de doorstromers.

Daarnaast zijn er huishoudens van buiten de gemeente die expliciet hebben aangegeven in Westland een woning te willen. In totaal gaat het om circa 1.200 huishoudens.

Niet al deze woningzoekenden zijn al actief op de woningmarkt. Binnen de groep woningzoekenden maken we onderscheid tussen de ‘vragers in de markt’, woningzoekenden die al op een of andere manier actief zoeken, en andere woningzoekenden.

De vertrekkers zijn bijna allemaal al op zoek naar een andere woning. Bij de vestigers is tweederde actief op zoek. Bij de blijvers ligt dit aandeel op 60%.

Van de woningzoekenden (blijvers) heeft circa 60% al actie ondernomen. De overige huishoudens hebben wel aangegeven de komende twee jaar te willen verhuizen, maar daartoe nog geen concrete stappen gezet.

Ongeveer eenderde van de blijvers is een starter. In de kleine kernen 3 ligt dit aandeel met circa 45% hoger dan in de grotere kernen (30%). De meeste vraag gaat uit naar eengezinskoopwoningen: 43% van de huishoudens die een woning zoeken in Westland geeft aan naar een dergelijke woning uit te kijken. Binnen de huur zien we dat de vraag naar appartementen net iets groter is dan de vraag naar eengezinswoningen. Opvallend is dat vraag naar appartementen zonder lift, zowel in de koop- als in de huursector, groter is dan het aanbod. De vraag naar huurappartementen zonder lift komt geheel van starters. De vraag naar koopappartementen zonder lift komt voornamelijk van starters, maar voor een klein deel ook van doorstromers. Vermoedelijk zijn dit huishoudens die vanuit de huur een koopwoning willen betrekken (‘koopstarters’). Prijsstelling van dit woningtype zal van invloed zijn op de vraag. In het voorraadbeleid zal worden geanticipeerd op de niet verwachte ontwikkeling in de. Een van de meest gebruikte manieren om de spanning op de woningmarkt in beeld te brengen is door vraag en aanbod naast elkaar te zetten. Het aanbod bestaat uit de woningen die mensen achterlaten: doorstromers zoeken niet alleen een woning, maar hebben er ook een in de aanbieding. Ook zijn er mensen die een woning achterlaten zonder een nieuwe woning in Westland te betrekken, bijvoorbeeld omdat ze naar een instelling verhuizen of vertrekken. Deze huishoudens zorgen voor potentieel aanbod uit de voorraad. Wat de een aanbiedt, kan mogelijk voorzien in de vraag van een


10

ander. Door de vraag en het aanbod naast elkaar te zetten ontstaat een indruk van de kwalitatieve discrepanties op de woningmarkt. In onderstaande figuur zijn de wensen van alle woningzoekenden meegenomen, dus ook de huishoudens die nog niet actief zijn op de woningmarkt.

In de koop zit de grootste spanning: er worden meer woningen gevraagd dan aangeboden. Bovenstaande figuur toont dat deze spanning zich voornamelijk voordoet in de goedkope categorie en in de (middel-)dure categorie. Bij de huur bestaat spanning in de goedkoopste klasse. In het segment boven de Huurtoeslaggrens is weinig aanbod, maar ook weinig vraag. Landelijk wordt verschuiving gesignaleerd van de dure huur naar het goedkope koopsegment. Kennelijk is er weer meer vertrouwen in de economie, zodat meer mensen denken te gaan kopen. Ontwikke lin gen in de toe komst

Veranderingen in de samenstelling van de bevolking en ontwikkelingen in de koopkracht zijn van invloed op de woningvraag. De Primosprognose uit 2006 laat een groei van het aantal huishoudens in Westland zien van ongeveer 38.000 in 2006 tot 42.000 in 2015 en vervolgens naar ongeveer 45.000 huishoudens in 2020. De groei zit zowel in de groep ouderen (65+) als in de huishoudens tot 35 jaar. In de leeftijdsklasse daartussen neemt het aantal huishoudens af. Voor de woningvraag is ook de ontwikkeling van de koopkracht van belang. De mate waarin een huishouden een woonwens kan realiseren is namelijk sterk afhankelijk van de bestedingsruimte. Overall verwacht het CBP een jaarlijkse toename van de koopkracht van 0,75%. De reële inkomensstijging is echter hoger en ligt volgens het CPB rond de 1,5%. Het verschil tussen beide percentages wordt veroorzaakt door de verwachte stijging van de zorgpremies, die de koopkracht remmen.


11

Ontwikkeling klantgroepen 2006-2020

In 2020 is het aantal huishoudens in Westland naar verwachting toegenomen tot ruim 45.000 huishoudens. Een toename met circa 6.700 huishoudens (is 18%).

Opvallend is de toename van het aantal huishoudens tot 25 jaar. Waarschijnlijk heeft dit te maken met het grote aantal jonge gezinnen op dit moment.

De grote afname zit in de leeftijdsgroep 25-40 jarigen, zowel absoluut als procentueel (25% in 2006 naar 18% in 2020).

De grootste groei zit in de groep 60 jaar en ouder. In 2020 is 34% van de huishoudens 60 jaar of ouder.

De verdeling over de verschillende klantgroepen is vanzelfsprekend ook afhankelijk van de verwachte ontwikkeling in koopkracht.

Gezinnen met kinderen blijven met 42% de grootste groep binnen Westland. We zien daarin een verschuiving naar de niet doelgroep en naar de leeftijdcategorie boven de 40 jaar. Pr imaire doe lgr oep

Door zowel demografische als economische ontwikkelingen verandert de omvang en samenstelling van de doelgroep.

In 2006 bestaat de (primaire) doelgroep uit circa 7.840 huishoudens, 20% van het totaal aantal huishoudens.

In het pessimistische economische scenario neemt de (primaire) doelgroep toe tot bijna 7.950 huishoudens in 2020 (18% van het totaal aantal huishoudens)

Zowel in het voorzichtige als het optimistische scenario neemt de omvang van de (primaire) doelgroep in 2020 af. In het voorzichtige scenario tot circa 6.770 huishoudens (15% van het totaal aantal huishoudens) en in het optimistische scenario tot circa 5.200 huishoudens (12% van het totaal aantal huishoudens).

Ook de samenstelling van de (primaire) doelgroep verandert: in 2020 behoort ongeveer tweederde tot de categorie 60 jaar en ouder, tegenover ruim de helft in 2006.

De groep benedenmodale inkomens blijft bij een pessimistisch scenario relatief gezien ongeveer gelijk (eenderde). In percentage zien we bij de beide andere scenario’s een lichte afname. In aantallen neemt de groep benedenmodale inkomens zowel bij het pessimistische als het voorzichtige scenario toe: tot 14.500 resp. 13.080 huishoudens. Ge volge n voor de won in gvr aag

Woningbehoefte 2020

Voor wat betreft de verwachte woningbehoefte in 2020 valt vooral op dat dan de vraag naar grondgebonden woningen toeneemt, zowel in de huur als in de koop. Onderstaand figuur laten de 'tekorten' zien bij voor het voorzichtige economische scenario. De behoefte in 2020 is daarbij vergeleken met de woningvoorraad van 2006.


12

Om iedereen naar wens te laten wonen (uitgaande van de ‘vragers in de markt’) zijn op dit moment in Westland ongeveer 1.500 extra woningen nodig.

Door de toename van het aantal huishoudens zijn tot 2020 in totaal bijna 8.200 woningen nodig (inclusief de eerder genoemde 1.500).

Discrepantie in de koop is groter dan die in de huur (bijna tweederde koop). De grootste uitbreidingsbehoefte zit in de eengezinswoningen: voornamelijk in de koop, maar ook in de huur.

Opvallend is de gewenste uitbreidingsbehoefte aan appartementen met lift. Het blijkt dat de vraag naar deze woningen in de toekomst maar in geringe mate toeneemt. Bij een pessimistisch scenario neemt de vraag naar koopappartementen zonder lift nog wel wat toe. Zijn de economische vooruitzichten gunstiger, dan verdampt deze extra vraag.

De uitbreidingsbehoefte in de huur concentreert zich in de categorie tot de liberalisatiegrens. In de koop bestaat die behoefte voornamelijk in de middeldure en dure prijsklasse. Wonen en zorg Enkele kenmerken

Het WoON bevat vragen over de toegankelijkheid van de woning en over aanpassingen. Op basis daarvan ontstaat het volgende beeld van de voorraad in Westland. Van alle woningen in Westland is bijna een kwart volledig toegankelijk (deels inclusief aanpassingen), wat betekent dat de woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamer en toilet gelijkvloers zijn en de voordeur zonder trap te bereiken is. Deze woningen worden ook wel de nultredenwoningen genoemd.

12% van de 65-74 jarigen woont in een ouderenwoning. Bij de 75+ is dit aandeel toegenomen tot 24%.

Bijna 40% van de 65+ huishoudens woont in een nultredenwoning, al dan niet met aanpassingen. Ouderen zijn minder verhuisgeneigd dan andere huishoudens. In Westland heeft 7,5% van de huishoudens van 65 jaar en ouder aangegeven binnen 2 jaar te willen verhuizen.


13

4

Visie

Wonen Wateringen heeft door de uitvoering van het op de markt georiënteerde strategisch voorraadbeleid en de realisatie van nieuwbouw, een gevarieerd woningaanbod van goede kwaliteit. De basiskwaliteit is over de gehele linie gegarandeerd. Binnen bepaalde segmenten bieden wij een hogere kwaliteit. Door variatie en aanpasbaarheid van woningen, kunnen wij ‘levenslang’ een passende woning aanbieden. De kwaliteit beperkt zich niet tot de woning alleen, wij hechten grote waarde aan leefbaarheid van de directe woonomgeving en de woonkernen en -wijken als totaal. Wonen Wateringen vindt dat wonen niet los is te zien van welzijn en zorg. Daarom streeft de corporatie naar samenwerkingsverbanden met lokale en/of regionale professionals in welzijn en zorg om de klant van vandaag en morgen optimaal te kunnen bedienen. ‘Thuis voelen’ is het concept waarmee Wonen Wateringen richting geeft aan haar activiteiten. Hiermee onderschrijft Wonen Wateringen dat wonen als primaire levensvoorwaarde voor haar klant meer impliceert dan een dak boven zijn hoofd. Wonen staat ook voor gemak en comfort, voor veiligheid en gemeenschapszin. In de straat, de wijk en in de buurt. Wonen Wateringen ziet wonen dus als totaalconcept. Een dienstenpakket dat vraagt om een brede inzet en gedeelde aandacht van meerdere partijen, wil de organisatie kunnen voldoen aan de behoeften van haar klant. Maar het concept zegt ook iets over interne organisatie van Wonen Wateringen. Voel je thuis weerspiegelt het karakter van het bedrijf, haar identiteit. Wonen Wateringen is stevig verankerd in de lokale gemeenschap. Het is ook aan Wonen Wateringen om ervoor te zorgen dat de klant zich thuis voelt bij de organisatie. Wonen Wateringen wil een maatschappelijk ondernemer zijn die zijn klanten snapt en naar ze luistert. De corporatie wil een betrouwbare partij zijn die er is als het nodig is, die goed bereikbaar is en snel met een oplossing komt. Kort gezegd, een transparant en toegankelijk bedrijf dat in nauwe samenwerking met zorgen welzijnpartners een passend dienstenaanbod levert aan haar klanten. Met alleen het beheer van de voorraad van ruim 1.900 woningen kan de organisatie niet volstaan. Door de demografische ontwikkelingen zal Wonen Wateringen een kwaliteitsslag moeten maken in het belang van haar klanten.


14

Punt van aandacht is niet zozeer de groei van de doelgroep ouderen, maar juist de aansluiting tussen het huidige aanbod en de wens van deze groeiende groep ouderen. Samengevat wil Wonen Wateringen als volgt presteren: • toekomstbestendigheid van de voorraad huurwoningen: Wonen Wateringen wil onverminderd blijven werken aan een kwaliteitsslag • uitbreiding van de vastgoedportefeuille • nieuwbouw voor zorgvragende ouderen die door extramuralisatie (zorg aan huis geleverd) een beroep doen op de sociale woonvoorraad; • de bouw van kleinschalige intramurale (wonen en zorg onder één dak) zorgvoorzieningen in samenwerking met zorginstanties; • inspelen op behoeften van de gemiddeld ouder wordende klant van Wonen Wateringen, met name die groep ouderen die zijn aangewezen op bijzondere huisvesting en diensten; • maatschappelijke prestaties meetbaar en zichtbaar maken voor stakeholders. Wet Maatschappe lijke O nde rste un in g

WMO

De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) is per 1 januari 2007 van kracht geworden. Deze nieuwe wet is een ingrijpende wijziging en heeft voor de verschillende partijen die werkzaam zijn op het gebied van wonen, zorg en welzijn grote gevolgen. Het bevorderen van sociale samenhang en leefbaarheid van dorpen, wijken en buurten wordt door de corporatie als een kans gezien. De

WMO

geeft gelegenheid voor een meer integrale aanpak van wonen,

welzijn en zorg. Als het om 'wonen' gaat wil Wonen Wateringen het geven van informatie en advies, en het bieden van voorzieningen zowel als een gedeelde taak, als een taak voor zichzelf beschouwen. In het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning

WMO

komt er een nieuwe vorm van

indicatie: verzorgd wonen. Dit is een samenspel tussen wonen, welzijn en zorg waarbij per individu de beste oplossing wordt gezocht. Door te bemiddelen bij onder meer het tot stand komen van personenalarmering en zorgarrangementen spelen we in op het begrip verzorgd wonen en de nieuwe Wet Maatschappelijke Ondersteuning.


15

5

De missie van Wonen Wateringen

Fundament voor de visie van Wonen Wateringen vormt haar missie: Wonen Wateringen levert op een klantgerichte wijze en actief inspelend op maatschappelijke ontwikkelingen, woondiensten in de meest brede zin van het woord. Dit met speciale aandacht voor en in het bijzonder ten dienste van degenen die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien.

In de missie staat verwoord wat Wonen Wateringen nastreeft. Centraal staat ons verlangen om een goede kwaliteit van het wonen en van leefbaarheid te realiseren samen met onze klanten. Wij doen dit niet vrijblijvend en ook niet onvoorwaardelijk: er zijn twee wezenlijke voorwaarden waaraan voldaan moet zijn om de missie van Wonen Wateringen te kunnen realiseren. De eerste ligt in de financiële continuïteit. Alleen dan kan Wonen Wateringen een actief (des)investeringsbeleid realiseren. De tweede voorwaarde ligt voor Wonen Wateringen in tevreden, betrokken en op samenwerking gerichte medewerkers. Daarom wil Wonen Wateringen een aantrekkelijke werkgever zijn die haar werkorganisatie zo inricht dat deze missie effectief en efficiënt wordt gerealiseerd. De richtinggevende waarden voor Wonen Wateringen zijn • Grote betrokkenheid bij de gemeenschap • Duidelijkheid en transparantie, zowel in- als extern • Samenwerken en netwerken • Integriteit • Enthousiasme • Professionaliteit • Klanttevredenheid Voor Wonen Wateringen stond en staat op de eerste plaats de taak het goed huisvesten in betaalbare huurwoningen van mensen die zich geen koopwoning kunnen permitteren. De werkzaamheden betreffen onder meer het ontwikkelen en aanbieden van betaalbare en bijzondere woningen die daarvoor nodig zijn. De aspiraties van Wonen Wateringen reiken echter verder. Een goede woning is een hele belangrijke randvoorwaarde voor een goed leven. Een goed leven behelst echter meer.


16

Wonen Wateringen heeft de ambitie om ‘daadwerkelijk iets te betekenen voor en invloed te hebben op de samenleving’. Deze ambitie komt voort uit een zeer sterke betrokkenheid bij de lokale gemeenschap. Een belangrijke waarde en drijfveer binnen Wonen Wateringen. Bij het ontwikkelen van wijkvisies in het kader van herstructurering zal Wonen Wateringen aansluiten op behoeften die bestaan bij senioren, kwetsbare doelgroepen en tegelijkertijd mogelijkheden voor nieuwbouw in uitleggebieden zeker stellen. Een en ander zal gebaseerd worden op marktonderzoek, de verder uit te bouwen contacten met specifieke doelgroepen en op concrete afspraken met de gemeente. Waardering door de samenleving

Wonen Wateringen investeert voornamelijk in het onderdak bieden aan de primaire en bijzondere doelgroepen en is bereid hier geld bij te leggen. Wij hebben ons sociale gezicht altijd behouden. Wij vallen daarbij op door ons probleemoplossende en creatieve vermogen. De corporatie getuigt van initiatief, durf en slagkracht, zonder onverantwoorde risico’s te nemen. Het maatschappelijk kapitaal zetten wij optimaal en voornamelijk lokaal in, zonder dat de continuïteit van de organisatie in gevaar komt. Risicoprofielen bepalen de keuzes die wij hierbij maken. Omdat het wonen zich niet beperkt tot het terrein van Wonen Wateringen, werkt de organisatie actief samen waar dit een meerwaarde oplevert. Vooral rond seniorenhuisvesting en wonen, zorg en welzijn heeft de organisatie een goede naam opgebouwd. De afgelopen periode heeft Wonen Wateringen de woningen die daarvoor in aanmerking komen beter toegankelijk en bereikbaar gemaakt, een groot deel van onze nieuwbouw levensloopbestendig gerealiseerd en onze service op de zorgvraag afgestemd. Wonen Wateringen heeft een uitgebreid netwerk, is een serieuze en gewaardeerde zelfstandige partner voor samenwerkende partijen en weet zich met zijn activiteiten duidelijk te profileren als een sociale, klantgerichte, lokale, professionele en betrouwbare partij. Wonen Wateringen is een transparante organisatie en peilt periodiek het maatschappelijke rendement1, de kwaliteit van haar producten en service bij haar belanghebbenden.

1 Onder maatschappelijk rendement verstaan wij: a bezit voor primaire doelgroep beschikbaar, betaalbaar en van goede kwaliteit kunnen houden; b iedereen kunnen huisvesten; c in stand houden van economische en sociale vitaliteit van de kernen (dorpen); d maatregelen ter verbetering van de (sociale) woonomgeving; e bijdrage tot behoud van de sociale cohesie binnen de woonwijk/dorp.


17

6

De agenda voor 2008

In dit hoofdstuk volgt een opsomming van een aantal onderwerpen in de agenda voor 2008 van Wonen Wateringen. Veel zaken verdienen de aandacht maar niet alles kan tegelijkertijd opgepakt worden. Steeds is het belangrijk goed voor ogen te hebben waar de prioriteiten in ons handelen liggen. Bij alle thema's staat kwaliteitsverhoging vooraan. Niet alleen van de woning en woonomgeving maar ook van onze dienstverlening. Daarnaast vinden wij het belangrijk dat we gericht en aansluitend op de behoeften van de klanten het assortiment uitbreiden met nieuwe producten en diensten. Speciale aandacht zal worden geschonken aan combinaties van de thema's wonen, zorg en welzijn.

Woonruimteverdeling

Tot 2005 was het Westland in volkshuisvestelijk opzicht een redelijk afgeschermd gebied. Het Westland functioneerde feitelijk als een eiland tussen twee grootstedelijke gebieden: Rijnmond en Haaglanden. De Westlandse gemeenten maakten wel deel uit van Haaglanden maar verdeelde de woningen op basis van een eigen huisvestingsverordening en met behulp van een distributiemodel. Vanaf 2005 is, mede na lang aandringen van de gemeenten in Haaglanden, aangesloten bij de woonruimteverdeling uit Haaglanden: één (aanbod)model met één Huisvestingsverordening. De invoering van de Huisvestingsverordening Haaglanden 2005 heeft ingrijpende consequenties voor de kansen van woningzoekenden uit de kern Wateringen. In het afgelopen jaar 2007 zijn slecht 25% van de verhuringen gedaan aan huishoudens vanuit Wateringen. In deze periode zijn verhuringen vooral (60%) gedaan aan huishoudens uit Den Haag of Rijswijk. Dit betekent dat huishoudens uit Wateringen gedwongen worden om buiten het gebied waar hun voorkeur naar uitgaat te reageren op woningen, dan wel langer dan voorheen op een woning moeten wachten. De afnemende kansen hebben nadelige effecten voor de lokale binding en voor de doorstroming op de lokale woningmarkt. Naar aanleiding van deze ontwikkelingen heeft Wonen Wateringen de gemeente Westland gevraagd het Stadsgewest Haaglanden te verzoeken een tijdelijke maatregel woonruimteverdeling voor de kern Wateringen in te stellen. De gemeente Westland deelt de analyse van Wonen Wateringen dat er sprake is van verdrukking van lokale woningzoekenden en heeft Stadsgewest Haaglanden verzocht een tijdelijke maatregel woonruimteverdeling voor de kern Wateringen te treffen.


18

Na overleg tussen partijen is de taxatie onzerzijds dat binnen Stadsgewest Haaglanden (vooralsnog) het politiek draagvlak ontbreekt om het verzoek te honoreren. Wonen Wateringen staat achter het principe van een open woningmarkt (keuzevrijheid voor woningzoekenden met betrekking tot de locatie/gemeente). Nadrukkelijk stellen wij dan ook, dat het niet onze intentie is de instroom van buitenaf en de keuzevrijheid voor woningzoekenden op zich ter discussie te stellen. Daar is het 'bezwaar' ook niet op gericht. Wel worden wij geconfronteerd met nadelige effecten hiervan. En die richten zich niet zozeer op de gevolgen van instroom van buiten maar: •

het nadeel van verdringing van lokaal woningzoekenden (mensen die graag in de eigen woonomgeving willen blijven wonen, zich daaraan verbonden voelen en hun bijdrage willen leveren), en;

•

de overtuiging, onderbouwd door wetenschappelijke literatuur, dat een te snelle verandering van buurten slecht uitpakt voor sociale cohesie en leefbaarheid. In het eerste kwartaal 2008 zal Wonen Wateringen haar verhuurbeleid aanpassen met als primair doel de slaagkansen van mensen met een binding aan Wateringen sterk te verbeteren. Met het 'nieuwe' verhuurbeleid zullen ook nieuwe aspecten van dienstverlening worden ingevoerd (persoonlijke contacten met woningzoekenden, presentatiemiddagen, sleuteluitreiking in de woning, uitgebreidere informatievoorziening). Wat betreft het 'nieuwe' verhuurbeleid is de focus van Wonen Wateringen eerst en vooral gericht op het realiseren van specifiek 'lokaal maatwerk' waarmee wordt beoogd dat woningzoekenden uit Wateringen op de lokale woningmarkt een goede kans krijgt op het vinden van een huurwoning in Wateringen. Van een goede kans is – in de opvatting van de corporatie sprake – indien het aantal woningen dat wordt verhuurd aan kandidaten uit Wateringen relatief gezien gelijk is aan de situatie in de andere westlandse kernen. Het draagvlak voor de huidige wijze van woonruimteverdeling neemt af, met name bij de corporaties in ‘ommelanden’. Kern van de kritiek is dat ‘het model’ allesbepalend is geworden, in plaats van het belang van de klant. Wonen Wateringen zal in het eerste halfjaar 2008 (mede) het initiatief nemen voor een debat over aanpassingen in de Huisvestingsverordening waarbij corporaties meer ruimte wordt geboden voor het voeren van een 'eigen beleid' met als belangrijke doelen

•

het beter kunnen inspelen op de wensen van onze klant en daarmee onze klantgestuurdheid meer vorm en inhoud te kunnen geven

•

het verbeteren van de wijkopbouw en actief oppakken van wijken kernenbeleid (regie)


19

De klant centraal

Wonen Wateringen wil veel aandacht besteden aan een goede klantenbinding door het leveren van een goed woonproduct tegen een marktconforme prijs. Dat betekent dat de kwaliteit van de woning en de woonomgeving goed moet zijn, onze dienstverlening van een hoge mate van klantgerichtheid moet getuigen en het assortiment aan woonarrangementen de nodige keuzemogelijkheden moet bieden. De (sociale) opdracht van Wonen Wateringen ligt in het voorzien van huisvesting voor de mensen met een laag inkomen. Huishoudens met een modaal inkomen kunnen zich evenwel op de Westlandse woningmarkt geen koopwoning veroorloven. Deze klantengroep zal daarmee in belang toenemen voor Wonen Wateringen. Klantgr oepen

De totale groep (kandidaat)huurders voor Wonen Wateringen kan in drie doelgroepen worden onderverdeeld, waarbij de indeling gebaseerd is op het huishoudinkomen, de samenstelling van het huishouden en de situatie op de woningmarkt. De indeling is als volgt. 1 De primaire doelgroep wordt gevormd door personen/huishoudens met een bescheiden inkomen. In het Besluit Beheer Sociale Huursector

BBSH

is een bescheiden inkomen

gedefinieerd als een bruto huishoudinkomen per 1.1.2008 lager dan € 18.525 (voor alleenstaanden > 65 jaar) tot € 27.950 (voor meerpersoonshuishoudens, < 65 jaar). 2 Huishoudens met inkomen hoger dan de

BBSH-grenzen,

maar lager dan 'modaal' (€ 35.000)

hebben op de regionale (koop)woningmarkt lagere slaagkansen dan gemiddeld. Wonen Wateringen rekent deze groep tot haar secundaire doelgroep en streeft naar het verhogen van de kansen van deze groepen. Binnen de primaire en secundaire doelgroep vraagt het verhogen van de slaagkans op de woningmarkt voor mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, ouderen en nieuwkomers bijzondere inspanningen in het productie-, verhuur- en toewijzingsbeleid. 3 Personen/huishoudens die niet tot één van de voorgaande groepen gerekend kunnen worden, vormen de tertiaire doelgroep. Specifiek gericht op deze doelgroep worden tot dusverre niet of nauwelijks activiteiten ontwikkeld. Indien activiteiten voor deze doelgroep ontwikkeld worden zullen deze primair gericht zijn op financieel rendement.

Inzet van Wonen Wateringen is om voldoende, goede woningen beschikbaar te hebben voor de primaire doelgroep. In regionaal verband is tussen het Stadsgewest Haaglanden en de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden de prestatieafspraak gemaakt dat 70% van de ‘betaalbare woningen’ (huurprijs lager dan € 491,64/€ 526,89) met voorrang aan de primaire doelgroep worden toegewezen.


20

Op lokale schaal vormt de primaire doelgroep circa 50% van het totaal van woningzoekenden. Het voldoen aan de prestatieafspraak resulteert op lokale schaal er in dat met ‘de voorrang’ voor de primaire doelgroep in onevenredige mate de slaagkans van de secundaire doelgroep op de huurwoningmarkt afneemt. Omdat deze groep ook niet of nauwelijks kansen heeft op de lokale koopwoningmarkt, acht Wonen Wateringen dit ongewenst. Het toewijzingsbeleid van Wonen Wateringen zal er op gericht zijn dat de mate waarin primaire en secundaire doelgroep slagen op de huurwoningmarkt in evenwicht is.

B ieden van keu ze vr ijhe id

Het bieden van zo veel mogelijk keuzevrijheid aan individuele klanten wordt als een belangrijk uitgangspunt beschouwd. Een groot belang wordt gehecht aan een goede en actieve informatievoorziening aan onze huurders. Wonen Wateringen heeft daartoe in haar bedrijfspand de Wonen Wateringen Winkel ingericht. 'De Winkel' wordt ingezet als klantcontactcentrum en informatiepunt voor wonen. In 'de winkel' vindt de klant zelf zijn weg naar de benodigde informatie. Het concept van 'de Winkel' zal in 2008 verder worden uitgebouwd en versterkt. Door het organiseren van speciale themaweken, door wekelijkse 'deze week te huur'-presentaties, en het houden van workshops. Wonen Wateringen zet persoonlijk contact centraal. Niettemin komt de klantoriëntatie ook naar voren in een aantal activiteiten in de ICT-sfeer. Huurders en woningzoekenden willen graag zelf bepalen waar, wanneer en hoe zij informatie willen inwinnen. De website moet inspelen op deze behoefte en wordt daartoe nog toegankelijker en interactiever gemaakt. Er zal net zoals in 'de winkel' meer informatie over tal van onderwerpen snel en helder voor de huurders en relaties beschikbaar te zijn. De informatie op de website-zelf zal kort en bondig zijn, waarbij wordt verwezen naar verdere, digitaal beschikbare, informatie in de vorm van downloads en/of dieplinks. Tevens zal de site interactiviteit bieden in de vorm van het digitaal melden van reparatieverzoeken en het opvragen en retourneren van formulieren.

In het klantencontact wordt belangrijk geacht dat de informatiestroom twee richtingen volgt, zowel van de corporatie naar de klanten als andersom. Bij projecten zullen daartoe speciale communicatieplannen worden ontwikkeld. Belangrijke middelen vormen dan informatiebulletins, projectwebsite en -brochures maar vooral inloopbijeenkomsten voor betrokken bewoners.


21

Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

Informatie van huurders is mede bepalend voor de toekomstige beleidsontwikkeling. Wonen Wateringen is er tot dusverre niet in geslaagd een representatieve huurdersvertegenwoordiging – als bedoeld in het

BBSH

– samen te stellen. In een aantal complexen

zijn bewonerscommissies actief. De corporatie ondersteunt deze commissies en overlegt met hen over tenminste de aangelegenheden die het betreffende complex direct aangaan. In 2008 zal de corporatie wijkavonden organiseren met als doel onder meer te komen tot de oprichting van nieuwe bewonerscommissies van waaruit mogelijk een representatieve vertegenwoordiging van huurders kan worden samengesteld.

Leefbaarheid

De sociaal-maatschappelijke aspecten van ons werkveld winnen aan belang. Wonen Wateringen wil nadere activiteiten ontplooien op het gebied van de leefbaarheid, de samenlevingsbouw en op het grensvlak tussen wonen, zorg en welzijn. De allerbelangrijkste factor voor leefbaarheid is de wijze waarop bewoners met elkaar wonen en leven. Wonen Wateringen wil een actieve betrokkenheid van huurders op elkaar stimuleren, leidend tot goed nabuurschap. Daar hoort bij dat bewoners zelf en met elkaar verantwoordelijkheid nemen voor de leefbaarheid in hun omgeving. Leefbaarheid op individueel niveau

De kern van de leefbaarheid ligt bij het gedrag van de individuele bewoner. Wonen Wateringen moet er voor zorgen dat de woning goed onderhouden wordt en er goed uitziet en ook wordt aangesproken door omwonenden als dat niet het geval is. Maar evenzeer verwacht Wonen Wateringen dat bewoners hun woning en omgeving goed gebruiken en dat zij eventuele problemen met buren of in de buurt in eerste aanleg zelf proberen op te lossen. Als Wonen Wateringen zaken in, aan of rond de woning waarneemt die niet goed zijn of die zonder toestemming gebeuren, dan wordt niet afgewacht maar wordt de betreffende huurder aangesproken. Als bewoners zaken waarnemen die in hun ogen beter anders kunnen dan is het in eerste aanleg aan hen om de betreffende huurder aan te spreken. Wat goed of aanvaardbaar bewonersgedrag is, zal (deels) afhankelijk zijn van de concrete buurt of het concreet wooncomplex. Voor een ander deel wordt het bepaald door het inzicht en het oordeelsvermogen van de buren of van de medewerker van Wonen Wateringen. Als niet binnen een redelijke tijd een aanvaardbare verbetering wordt bereikt zal Wonen Wateringen andere middelen inzetten. Deze kunnen variëren van gerichte actie tot samenwerken met of overdragen aan meer gespecialiseerde diensten, tot uiteindelijk een gang naar de rechter.


22

Aan pak ove r last

Bij complexe overlastzaken speelt meestal een combinatie van problemen een rol (huurachterstand, psychiatrie, verslaving en vervuiling). De integrale aanpak hiervan door het casuïstiekoverleg; een samenwerking met gemeente Westland, politie, stichting Welzijn Westland, Careyn, GGD, GGZ, werpt haar vruchten af en wordt in 2008 ongewijzigd voortgezet. In ve ster en in le efbaarhe id

Leefbaarheid omvat, althans naar de opvatting van Wonen Wateringen, ook elementen als het voorzieningenniveau, ontspannings- en ontmoetingsmogelijkheden, veiligheidsvoorzieningen waaronder het politiekeurmerk, en zorgvoorzieningen. In 2007 is het plan afgerond waarbij het woningbezit is voorzien van hang- en sluitwerk op niveau van politiekeurmerk veilig wonen. In 2008 start Wonen Wateringen met de uitvoering van een plan waarbij de groenvoorzieningen in eigendom van de corporatie, opnieuw zullen worden ingericht. De herinrichtingsplannen zullen in overleg met betrokken bewoners worden ontwikkeld. Daarnaast zijn er de volgende maatregelen: •

(financieel) ondersteunen van ontmoetingsactiviteiten en –faciliteiten (In eerste kwartaal 2008 zal in Essellanden buurtcentrum 'Joop' van start gaan. 'Joop' is een initiatief van Wonen Wateringen in samenwerking met Philadelphia Zorg)

•

ondersteunen van complexen buurtcommissies

•

ondersteunen van het voorzieningenniveau in een buurt, met name in relatie tot de ontwikkeling van een woonservicezone.

Verbeteren en in stand houden van de voorraad

De woningvoorraad van Wonen Wateringen omvat op dit moment 1873 woningen, verspreid over de kernen Kwintsheul en Wateringen. Een gevarieerd woningbezit met uiteenlopende woningtypen in alle prijsklassen. De verhuurbaarheid is op dit moment goed tot zeer goed; structurele leegstand is niet van toepassing. De kwaliteit van deze voorraad is gedifferentieerd. De uitgewerkte en uit te werken plannen voor het verbeteren, in stand houden en/of verkopen van delen van de voorraad zijn afhankelijk van huidige situatie en de in voorgaande jaren genomen besluiten. Algemeen kan worden gesteld dat het bezit technisch op orde is en het overgrote deel voldoet aan hoge kwaliteitseisen. Een belangrijk deel (>25%) van het woningbezit heeft inmiddels de economische levensduur (50 jaar) bereikt. Voor het overgrote deel daarvan, de 468 huurwoningen die staan in De Oranjewijk, is een strategisch beheerplan vastgesteld. Het beheerplan strekt zich uit over de periode 2008-2015. De strategische keuzen die het beheerplan omvat, geven richting aan het toekomstig beleid inzake investeringen in verbetering en vernieuwing van het woningbezit, in mutatiebeleid en in verhuurbeleid.


23

Voor circa 125 woningen in De Oranjewijk is duidelijk dat ze niet langer meer meekunnen. Voor deze woningen worden sloop- en nieuwbouwplannen voorbereid. Voor de overige circa 350 woningen volstaat goed onderhoud of is renoveren een betere oplossing. De inspanningen van Wonen Wateringen ten aanzien van renoveren en verbeteren zullen zich de komende jaren voor een belangrijk deel op deze woningen richten. In 2008 zal de voorbereiding van renovatie van een honderdtal woningen in De Oranjewijk opgestart worden. Ná renovatie zullen de woningen te koop worden aangeboden aan de huidige huurders. Daarna zullen de woningen bij beëindiging van de huurovereenkomst worden verkocht. Verkoop zal plaatsvinden onder condities van Koopgarant, met als belangrijk doel (koop)starters en jonge huishoudens meer kans van slagen te bieden op de koopwoningmarkt. Bij nieuwe verhuringen vóór afronding van de renovatieplannen zal bij de selectie van kandidaten op de toekomstige verkoop worden geanticipeerd. In de ontwerpfase bedraagt het budget voor de renovatie gemiddeld € 60.000 per woning. Deze kosten worden gedekt door òf verlenging van de exploitatietermijn van de woningen òf door verkoopresultaten. In de jaarbegroting zijn dus geen kosten opgenomen. Plan matig on derh ou d

Het planmatig onderhoud omvat alle ingrepen aan woningen die aan de hand van vaste cycli per ingreep complexgewijs of per woning worden uitgevoerd. Alle toekomstige onderhoudswerkzaamheden aan de woningen en overige gebouwen zijn in een meerjarenplanning (datebase) vastgelegd. Jaarlijks wordt dit bestand geactualiseerd. De onderhoudscyclus is bepaald aan de hand van de cyclus buitenschilderwerk en/of de verwachte levensduur van een bouw- of installatieonderdeel. Hierbij wordt gebruik gemaakt van landelijke en ervaringscijfers. De in een jaarschijf opgenomen ingrepen worden evenwel slechts uitgevoerd indien bij voorafgaande opname de noodzaak daartoe blijkt. In afgelopen jaren is steeds vaker naar voren gekomen dat in de praktijk aanmerkelijk minder herstel- en vervangingswerkzaamheden vereist zijn dan in meerjarenplanning is voorzien. De planning en de daaraan gekoppelde begroting vormen daarmee in onvoldoende mate een betrouwbaar sturingsinstrument. In 2008 zal worden gestart met een feitelijke opname van het woningbezit met als doel dat het planmatig onderhoud kan worden gebaseerd op een systematische meting van de conditie van een woning. Na afronding van de opnamewerkzaamheden wordt een meerjarenplanning gemaakt en gekoppeld aan een uitvoeringsbegroting. Een wens is ook het uitbreiden van de woningcartotheek met alle belangrijke (door Wonen Wateringen te onderhouden) onderdelen van een woning (inclusief door huurders aangebrachte verbeteringen – ZAV’s) en het integreren ervan in het systeem van de bedrijfsautomatisering zodat de informatie breed in de organisatie toegankelijk is.


24

CV onderhoud

Wonen Wateringen heeft 1561 CV installaties in gebruik. Zowel het preventief als curatief onderhoud aan de individuele CV-installaties wordt uitgevoerd op basis van een all-in onderhoudscontract. De onderhoudswerkzaamheden van de installaties zijn begroot bij het gepland instandhoudingsonderhoud. In 2007 is gestart met de uitvoering van een plan waarbij in een periode van drie jaar alle CV-installaties ouder dan 15 jaar worden vervangen. Bij vervanging wordt standaard een HR-ketel geplaatst. Dagelijks en verhuisonderhoud

Goed dagelijks onderhoud, dat wil zeggen snel reageren op een reparatieverzoek en dit ook snel en goed doen uitvoeren, vormt een belangrijk element in de tevredenheid van huurders. Dit streven heeft bij het installatiebeheer (liften, centrale verwarming) ertoe geleid dat huurders bij storing rechtstreeks het onderhoudsbedrijf kunnen benaderen. Voor het overige heeft Wonen Wateringen bij reparatieverzoeken als norm ingesteld dat een verzoek direct beantwoord wordt, dat meteen een afspraak gemaakt wordt en dat herstel zo snel mogelijk maar uiterlijk binnen twee weken gerealiseerd is. Een uitgelezen moment voor onderhoud aan een woning is het leegkomen van een woning bij verhuizen. Bij een verhuizing levert Wonen Wateringen de woning schoon, heel en veilig op. Daarmee zorgen we er voor dat de woning van voldoende kwaliteit is voor de volgende huurder. Sinds een aantal jaren wordt een ‘basiskwaliteit’ toegepast waaraan woningen bij nieuwe verhuur moeten voldoen. In 2008 wordt de kwaliteit opnieuw bepaald en ook wordt dan vastgesteld aan welke kwaliteit woningen moeten voldoen, die binnen afzienbare tijd gesloopt gaan worden. Ook deze woningen moeten aan kwaliteitseisen voldoen, maar deze mogen lager liggen dan de voornoemde basiskwaliteit. Kwaliteitsverbeteringen kunnen gevolgen hebben voor de huurprijs. Dat geldt zeker als individueel keuzemogelijkheden geboden worden.

Veranderingen in de woningvoorraad Investeringen in vastgoed

In de huidige woningmarkt situatie hebben we te maken met lange wachttijden voor mensen die een woning willen huren. Dit geldt vooral voor de goedkopere woningen. Het bouwen van woningen is de meest voor de hand liggende oplossing die genoemd wordt om de woningnood te verkleinen en daarmee de wachttijden te verkorten. Onze visie is dat het echter niet alleen om de aantallen gaat, maar ook om de kwaliteit. Verruiming van het aanbod dat beter aansluit op de woonwensen van de mensen zal een grotere doorstroming op de woningmarkt op gang brengen.


25

De woningmarkt in het Westland is gespannen. De druk op de huurwoning en woningcorporatie neemt toe, te verklaren uit onder andere de volgende elementen •

steeds minder nieuwkomers op de woningmarkt kunnen zich een koopwoning veroorloven

•

de doorstroming van huur- naar koopwoningen is door de prijsstijging van de koopwoningen teruggelopen

•

de verhuisgeneigdheid in zijn algemeenheid is teruggelopen,

•

door de beperkte grondpositie en de accenten die door de lokale overheid in toekomstige bouwplannen wordt gelegd op overwegend toevoegingen aan de koopsector, zullen de toekomstige mogelijkheden tot uitbreiding van het huurwoningbezit beperkt zijn en achter blijven. Wonen Wateringen heeft een omvangrijk investeringsprogramma in uitvoering voor onderhoud, woningverbetering en nieuwbouw. Programma omvat investeringen tot een totaal van € 85 mln (625 woningen). Dit programma sluit aan bij de behoefte aan uitbreiding, vernieuwing en verbetering van het bestaand bezit. Ook desinvesteringen door sloop en verkoop vormen in fysieke en financiële zin onderdeel van dit programma. In het eerste kwartaal 2008 zal het programma worden geactualiseerd en – in samenhang met een financieringsplan – voor besluitvorming aan de Raad van Commissarissen worden aangeboden. Wonen Wateringen ziet geen oplossing in het bijbouwen van overwegend goedkope (wat betreft bouwkosten en kwaliteit) huurwoningen. Over het algemeen zijn er voldoende goedkope huurwoningen. Het gaat er vooral om dat deze vrijkomen voor de doelgroep, met name de starters. De nieuwbouw moet zich daarom vooral richten op bereikbare en (middel)dure huurwoningen, zorgwoningen én betaalbare koopwoningen die allen aansluiten bij de woonwensen, zodat de doorstroming op gang komt. Wonen Wateringen wil haar huidige nieuwbouwproductie graag verhogen tot gemiddeld jaarlijks ongeveer 50 woningen, waarvan zeker tweederde in de sociale huur. Om dit te kunnen realiseren moet (en kan) Wonen Wateringen op eigen initiatief meer en meer grond aankopen en bouwrechten verwerven. Door een actieve houding aan te nemen bij het verwerven van bouwgrond en de gemeente aan te spreken op het noodzakelijke partnership kan Wonen Wateringen haar beschikbare middelen inzetten in kwalitatieve nieuwbouw. Hierbij gaat het om zowel de kwalitatief noodzakelijke vervangingen als de toevoeging van woningen aan de lokale woningmarkt. In het verleden kreeg Wonen Wateringen voldoende bouwmogelijkheden aangereikt door de gemeente. Nu deze slechts een beperkt deel (10-15%) van de uitbreidingsnieuwbouw wil of kan bestemmen voor sociale huur zal Wonen Wateringen zich actiever opstellen in het verwerven van bouwmogelijkheden. Het verrichten van strategische aankopen maakt dan


26

ook onderdeel uit van het verwervingsbeleid van Wonen Wateringen. Aankoop kan verder beperkt plaatsvinden om mogelijkheden te kunnen bieden voor de huisvesting van specifieke groeperingen. De stichtingskosten van nieuwe woningen zijn de laatste jaren scherp gestegen. Om reële rendementen te kunnen blijven realiseren is het belangrijk dat de bouwprocessen soepel verlopen en dat Wonen Wateringen met goede investeringscondities kan werken. Dit zijn voor Wonen Wateringen dan ook belangrijk gespreksonderwerpen met de lokale overheid. De spanning tussen de gewenste kwaliteit van de nieuwbouwwoning en de aanvaardbare hoogte van de huurprijs zal tot oplossing moeten worden gebracht. Wonen Wateringen is echter van mening dat het bouwen van nieuwbouw met ondermaatse kwaliteit moet worden voorkomen. De toekomstwaarde blijft centraal staan. Naast woningen gaat Wonen Wateringen in versterkte mate maatschappelijk vastgoed bouwen en beheren. Maatschappelijk vastgoed is een omvangrijke markt. Hieronder vallen onder andere zorggebouwen, onderwijs- en welzijnsinstellingen en multifunctionele centra, enzovoort. Dit vastgoed met de bijhorende diensten zorgen ervoor dat de leefomgeving positief wordt beïnvloed en het vergroot daarmee de aantrekkelijkheid van woonomgevingen sterk. Juist in het maatschappelijke vastgoed liggen momenteel grote vernieuwingsopgaven. De inzet op de bouw van maatschappelijk vastgoed is een goede zaak. Maar het zijn vaak ook omvangrijke projecten met alle risico’s van dien. Om als Wonen Wateringen te kunnen participeren in dergelijke trajecten is het belangrijk dat we ons onrendabele investeringsdeel sterk kunnen beperken en dat de financiële risico’s acceptabel zijn. Dit kan bijvoorbeeld door toekomstgericht te bouwen waarbij aan het vastgoed eenvoudig een woonfunctie kan worden gegeven wanneer de dienstverlener vertrekt. Uiteraard mogen deze investeringen nooit ten koste gaan van de doelgroep van Wonen Wateringen. Meer dan bouwen alleen

De woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen en is in onvoldoende mate afgestemd op de steeds ouder wordende bevolking. De vergrijzing brengt met zich mee dat wonen, welzijn en zorg steeds dichter naar elkaar toe groeien. Wonen Wateringen wil betrokken zijn bij alle initiatieven in Wateringen/Kwintsheul als het gaat om het ontwikkelen en herontwikkelen van woonservicezones. Door bijvoorbeeld als ontwikkelaar op te treden bij de bouw van een dienstencentrum, of bij de bouw en verhuur het beheer van gezondheidscentra of een hospice.


27

Verkoop van bestaand bezit

Wonen Wateringen is terughoudend om bij de huidige woningvraag grotere aantallen huurwoningen om te zetten in koopwoningen. Om deze reden houdt Wonen Wateringen de verkoop beperkt. Daarbij zal verkoop van bestaand bezit primair als doel hebben de kans van slagen op de koopwoningmarkt voor starters en jonge huishoudens met een middeninkomen te bevorderen. Verkoop heeft als nevendoel geldmiddelen te genereren voor de financiering van herstructurering of nieuwbouw. Wonen Wateringen heeft inmiddels een honderdtal woning gelabeld om bij beëindiging huurovereenkomst als Koopgarantwoning op de markt te brengen. Verwacht wordt om jaarlijks circa 5 woningen te verkopen. Het aan dee l van Wonen Water in gen in de won ingvoorr aad

In 2008 heeft Wonen Wateringen een aandeel van circa 27% in de lokale woningvoorraad (Wateringen/Kwintsheul). In de voornemens van het college van B&W ter zake de actualisering Woonvisie Westland en uitvoeringsprogramma zal – bij een netto toename van de lokale woningvoorraad - het aandeel van Wonen Wateringen afnemen. Wonen Wateringen is, gelet op de behoefte aan sociale huurwoningen, van mening dat dit niet aanvaardbaar is en zal dan ook inzetten op verhogen van het aandeel van de corporatie in de nieuwbouwplannen met als doel dat het relatieve aandeel van de sociale sector (huur en koop) in de totale woningvoorraad constant blijft.

Huurprijsbeleid

Het huurprijsbeleid van Wonen Wateringen richt zich op:

Voldoende voorraad woningen voor huurders die op grond van hun inkomen een beroep kunnen doen op Huurtoeslag

De betaalbaarheid voor de huidige generatie huurders, in relatie tot de geboden kwaliteit.

Een jaarlijkse gemiddelde huurverhoging op inflatieniveau.

Het geleidelijk dichter bij elkaar brengen van prijs en kwaliteit.

De huren bij verhuizen in harmoniseren.

De zekerstelling van de woonvraag van de toekomstige huurder door financiële continuïteit te waarborgen.

Het voldoen aan wetten en regels van de overheid.

De verwachting is dat bij deze benadering de woningen concurrerend in prijs zouden blijven en dat de opbrengsten voldoende zouden zijn om de kosten te dekken.


28

In 2008 hebben vrijwel alle woningen van Wonen Wateringen een huurprijs waarbij het mogelijk is dat huurders op grond van hun inkomen Huurtoeslag ontvangen. Slechts bij de eengezinswoningen komen nu enkele tientallen woningen boven de Huurtoeslaggrens van € 615 per maand. totaal aantal woningen in bezit

1.873

100%

< 3 kr woningen (1-2 prs huishoudens, huurprijs < aftoppingsgrens € 491,64)

481

26%

> 4 kr woningen (3 en meerprs huishoudens, huurprijs < aftoppingsgrens € 526,89)

982

52%

1.830

98%

43

2%

woningen met een huurprijs beneden Huurtoeslaggrens (sociale sector) woningen met een huurprijs boven Huurtoeslaggrens (vrij sector)

Deze situatie verandert als gevolg van de gestegen stichtingskosten van nieuwe huurwoningen, door toepassing van huurharmonisatie, maar ook door de afbraak van goedkope woningen. Wonen Wateringen stelt zich dan ook tot doel om het aantal woningen met een huurprijs lager dan de hoogste aftoppingsgrens in elk geval op tenminste 65% van haar voorraad te houden, waarbij deze grens geldt voor elke grote Huurtoeslaggroep: ouderen, andere 1- of 2-persoonshuishoudens en 3- of meerpersoonshuishoudens. Hierdoor waarborgt Wonen Wateringen voldoende keuzemogelijkheden voor alle inkomensgroepen en typen huishoudens. De betaalbaarheid is bij nieuwbouw het meest kritisch, gegeven de hoge onrendabele delen van deze investeringen. Omdat nieuwbouw zich vooral richt op het seniorensegment zal de betaalbaarheidsvraag hier het meest kritisch zijn. Wonen Wateringen zal daarom een gemengd huurbeeld realiseren in dit segment, waarbij zeker 65% van de productie met Huurtoeslag kan worden aangeboden. De resterende 35% zal bestemd zijn voor woningvragers met een iets ruimere beurs. Het ministerie van VROM (kabinet Balkenende II) heeft eind 2005 plannen voor de modernisering van het huurbeleid ontwikkeld. Een belangrijk onderdeel hiervan is de gedeeltelijke waardering van de woningen op basis van WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel. De WOZ-waarde zou bovendien een rol gaan spelen bij de indeling van de huurgebieden (gereguleerd, overgangs- en geliberaliseerd gebied). In het coalitieakkoord van het kabinet Balkenende III is evenwel overeengekomen dat het wetsvoorstel wordt ingetrokken. De stijging van de huren is nu gekoppeld aan de inflatie. Het overheidsbeleid biedt nauwelijks marges voor een eigen invulling van bijvoorbeeld differentiatie van huurprijsaanpassingen.


29

Voor het huurprijsbeleid 2008 hanteert Wonen Wateringen de volgende uitgangspunten:

De huurprijs bij nieuwe verhuringen zal gemiddeld 80% van de maximale huurprijs bedragen

Voor 2008 wordt uitgegaan van een gemiddelde huurstijging voor bestaande woningen van de jaarinflatie 2007 (verwacht 1,75%)

Bij nieuwbouw wordt ten minste tweederde van de nieuwe woningen verhuurd met een nettohuur waarop huurtoeslag kan worden verkregen.

Samenwerking

Wonen Wateringen ziet samenwerken als belangrijke randvoorwaarde om ‘echte’ resultaten te kunnen boeken op de verschillende gebieden waar we ons op begeven. Samenwerken is ook een belangrijke waarde binnen Wonen Wateringen, dit betekent dat we de verantwoordelijkheid daar laten waar hij hoort, maar dat we vanuit verantwoordelijkheidsgevoel onze bijdrage willen leveren aan het oplossen van de gemeenschappelijke vraagstukken. Belangrijke uitgangspunten voor ons bij het samenwerken zijn; vertrouwen, respect en transparantie. Wonen Wateringen onderkent een aantal bijzondere samenwerkingspartners. De gemeente Westland is de instantie waarmee Wonen Wateringen de meest gevarieerde en frequente samenwerkingsrelatie heeft. Wonen Wateringen heeft in 2007 het initiatief genomen de samenwerkingsrelatie met de gemeente te documenteren door het afsluiten van een meerjarig convenant. Het overleg heeft tot dusverre niet tot resultaten geleid. Wonen Wateringen wil ook in 2008 blijven werken aan het aangaan van kader- en prestatieovereenkomsten met de gemeente Westland. Wonen Wateringen wil zich richten naar de aanpak die de VNG en Aedes hebben voorgesteld. Wonen Wateringen wil betekenisvolle, concrete, toetsbare en wederzijdse bindende afspraken maken over

het realiseren van een gedeelde visie op de benodigde aard en omvang van de sociale huursector in Westland. In relatie daarmee de opbouw van het bouwprogramma en het grondprijsbeleid

het huisvesten door Wonen Wateringen van primaire overheidsdoelgroepen en andere voorrangsafspraken rond huisvesting

aanpak van herstructureringprojecten en als onderdeel daarvan de berekening van gemeentelijke kosten voor planbegeleiding

het aanbieden van locaties voor de bouw van zowel huur- als koopwoningen

de grondsituatie rond bezit van Wonen Wateringen, met het oog op toekomstige herstructurering

de inzet van subsidiegelden en reserve ‘volkshuisvestingsfonds’

het primaat voor het realiseren van sociale huur- en koopwoningen in tenminste de kernen Wateringen en Kwintsheul.


30

Bondgenoten

Als in de wereld van corporaties gesproken wordt over bondgenoten dan wordt al snel gedacht aan fusies omdat deze in corporatieland aan de orde van de dag zijn. Wonen Wateringen staat hier genuanceerd tegenover. Fusies van corporaties zijn pas zinvol zijn als deze een aantoonbare volkshuisvestelijke meerwaarde opleveren en de lokale verankering gewaarborgd is. Het gaat dus om de meerwaarde en niet om de fusie op zich. Die meerwaarde kan echter ook op andere manieren bereikt worden. Samenwerking met collega's (of wellicht andere instellingen op bijvoorbeeld het terrein van de zorg) op deelgebieden waarbij ervaring, expertise en kennis wordt uitgeruild, behoort voor ons nadrukkelijk tot die mogelijkheden. Als sociale onderneming willen wij graag onze bijdrage leveren op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Het scheiden van wonen en zorg, het overnemen van de huisvestingsfunctie van zorginstellingen en zorgbehoevenden in staat stellen zolang mogelijk zelfstandig te wonen, zijn beleidsdoelstellingen die wij in de praktijk vorm zullen geven. De huidige netwerken dienen versterkt en uitgebreid te worden ter verkrijging van een breed maatschappelijk draagvlak voor onze activiteiten. De (samenwerkings)banden met de zorgsector worden actief verder uitgebouwd. Wonen Wateringen wil zich op de eerste plaats inspannen voor een samenwerking met leveranciers van zorg die is gericht op het langer en prettig kunnen blijven wonen in de vertrouwde woning van mensen met een zorgvraag. Met aanbieders van zorg en huisvesting wil Wonen Wateringen daarnaast werken aan het realiseren en in stand houden van naar aard en omvang vraagconform aanbod van voorzieningen. Dit zal zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw vorm kunnen krijgen. Ook kan worden samengewerkt met ouders/begeleiders die voorzieningen in deze sfeer willen realiseren. Politie

Bij het bevorderen van de leefbaarheid, zeker waar het betreft het voorkomen of tegengaan van overlast werkt Wonen Wateringen vaak samen met de politie en dan met name de wijkagenten. Zij bevinden zich heel duidelijk op het snijvlak van welzijn, sociaal beheer en correctie. Deze samenwerking wil Wonen Wateringen voortzetten en zo mogelijk in afspraken waarborgen. Daarnaast is er de samenwerking op terrein van bevordering van de veiligheid. Op dit punt is advisering op complexniveau en in de richting van elementen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen een belangrijk richtinggevend element. Samenwerking zal hier meer projectmatig plaatsvinden.


31

Bedrijven en leveranciers

Bij het leveren van diensten aan huurders en het onderhoud van woningen wil Wonen Wateringen bedrijven en leveranciers betrekken bij een zo goed mogelijke dienstverlening aan haar huurders en woningzoekenden. Daartoe wil Wonen Wateringen de weg tussen vraag en daadwerkelijke oplossing zo kort mogelijk houden. Waar dat kan door leveranciers en bedrijven zonder tussenkomst van Wonen Wateringen in te schakelen wil Wonen Wateringen deze weg volgen. In alle gevallen wil Wonen Wateringen echter kunnen vaststellen of de dienstverlening ook tot tevredenheid van de huurder verloopt. Stakeholders

Duidelijk is wel dat van corporaties steeds meer wordt verwacht, zowel wat de nationale doelen betreft als de lokale doelen. Op lokaal niveau is de visie van de primaire belanghouders (als huurders, gemeente, politiek en welzijns- en zorgorganisaties) van groot gewicht. Alle stakeholders verwachten duidelijkheid en openheid. Verder is het realiseren van transparantie vanuit de sector één van de manieren om aan het imago te werken. Daarnaast is transparant zijn een voorwaarde om goede samenwerkingsrelaties op te zetten en te onderhouden. Immers in samenwerken is vertrouwen, openheid en duidelijkheid rond de intenties over en weer erg belangrijk.

De werkorganisatie van Wonen Wateringen

Om onze doelstellingen te kunnen verwezenlijken, geldt een aantal randvoorwaarden. Dat zijn een gezonde financiële positie, maar ook tevreden, betrokken en op samenwerking gerichte medewerkers. De bedrijfscultuur is gericht op outputgericht werken in harmonie met een open en eerlijke, vriendelijke en servicegerichte benadering van de interne en externe klant. Gekozen is voor een transparante organisatie, met heldere doelen en korte lijnen, waarbij de mens nadrukkelijk centraal staat. Ons mensbeeld is gebaseerd op zelfgedrevenheid, goede wil en de bereidheid verantwoordelijkheid te nemen en verantwoording af te leggen. Met het leggen van verantwoordelijkheden laag in de organisatie wordt de voorwaarde vervuld die zal leiden tot gemotiveerde medewerkers en -sters met betrokkenheid bij de volkshuisvestingszaak. Wonen Wateringen wil de inrichting van de organisatie en de beheersing van processen actualiseren. In het eerste kwartaal 2008 zal daarmee een start worden gemaakt. Successievelijk zullen de bedrijfsprocessen en de administratieve organisatie en interne controles opnieuw worden beschouwd en beschreven. Deze activiteiten sluiten aan op de strategie als een zelfstandige organisatie te willen blijven opereren, maar vindt eveneens grond in het feit dat in de tweede helft van 2008, door de vervroegde uittreding van het hoofd financiën en economische zaken, een belangrijke sleutelfunctie opnieuw moet worden ingevuld.


32

Het hoofddoel van de activiteit is de bedrijfsvoering en de organisatie zo in te richten en te faciliteren dat de dienstverlening, aan onze klanten en de doelstellingen het meest doelgericht, doelmatig en transparant kunnen worden ingevuld. De nevendoelen van de activiteit zijn

effectiviteit van de bedrijfsvoering verhogen door het ontwikkelen en implementeren van een samenhangend pakket aan rapportage, planning en control-instrumenten.

integreren informatie en automatiseringssystemen. Wonen Wateringen heeft geïnvesteerd in een stabiele en betrouwbare automatiseringsomgeving. De behoefte aan betrouwbare informatie uit verschillende gegevensbronnen neemt toe. Er komen vragen uit de organisatie over het koppelen en integreren van gegevens om zodoende de bedrijfsprocessen beter te ondersteunen.

versterken van de verantwoordelijkheid van medewerkers zodanig dat ze meer dan nu in staat zijn om zelfstandige keuzes te maken en verantwoordelijkheid te nemen.

versterken interne klanttevredenheid tussen afdelingen onderling door heldere afspraken met elkaar te maken over wat we van elkaar mogen verwachten. Het blijft mensenwerk

Onze medewerk(st)ers vormen het belangrijkste bedrijfskapitaal. Zij vormen de organisatie en bepalen uiteindelijk of Wonen Wateringen succesvol is of niet. Stimulering van een goede en gezonde bedrijfscultuur is belangrijk omdat hiermee de normen en waarden van de organisatie inhoud krijgen. Deze zullen zowel zakelijk van aard zijn als betrekking hebben op de mens zelf. Concrete maatregelen die als investering in de relatie gezien kunnen worden, zijn: • bevordering van de eigen verantwoordelijkheid door verdere delegatie van bevoegdheden • meer aandacht voor planmatige opleidingstrajecten en loopbaanbegeleiding • bevordering van de interne communicatie • meer aandacht voor werkbesprekingen, en voor team- en personeelsoverleg Tran spar antie e n con tr olee rbaarhe id

Andere eisen die aan de organisatie mogen worden gesteld zijn transparantie en controleerbaarheid enerzijds en doelmatigheid en doelgerichtheid anderzijds. Alle eisen hebben te maken met het feit dat wij een sociale onderneming zijn die met maatschappelijk vermogen onder marktomstandigheden opereert. Ten aanzien van de aanwending van het maatschappelijk vermogen dienen wij verantwoording af te leggen. Naast de controleinstrumenten van de overheid, functioneert de Raad van Commissarissen als toezichthoudend orgaan en heeft onder andere als taak de ontwikkeling van de organisatie te beoordelen.


33

In 2008 zal de implementatie van de Governance Code worden afgerond. In dat kader zal de omvang van de Raad worden teruggebracht naar vijf leden en statuten en reglementen worden herzien. Bij de implementatie wil de nadrukkelijk uitwerking geven aan duidelijkheid en openheid naar de stakeholders.

Financiële continuïteit

In de corporatiesector wordt de financiële continuïteit in belangrijke mate bepaald door de cashflow en in samenhang daarmee de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen. Wonen Wateringen wil ook in de toekomst garant kunnen staan voor het noodzakelijke onderhoud, de gewenste investeringen en een acceptabel huurprijsbeleid. Op landelijk niveau wordt volop gediscussieerd over de positie, taken en identiteit van de woningcorporaties. Op het moment van goedkeuring van dit plan is nog onduidelijk welke politieke koers Nederland de komende jaren zal volgen. Wonen Wateringen investeert de komende jaren in de vernieuwing van wijken en buurten. Het zal er toe moeten leiden dat uiteindelijk onze woningvoorraad in waarde gestegen zal zijn en qua samenstelling en kwaliteit afgestemd is op de marktvraag van dat moment. Met meerjarenprognoses schetsen wij een beeld van de financiële ontwikkelingen op langere termijn. Daarbij worden normen gehanteerd zoals deze door controlerende organen, als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, worden voorgeschreven maar ook zullen wij onszelf regelmatig afmeten aan collega's binnen de sector. Financiële normen zullen geen doel op zich zijn maar een middel om onze ambities op het terrein van de volkshuisvesting te realiseren. Daarbinnen past een moderne manier van financiering met verantwoorde risico's tegen de achtergrond van een sobere en doelmatige bedrijfsvoering. Het geheel van maatregelen op het gebied van financieringen en beleggingen (treasury) zal daarom in de toekomst een belangrijkere rol gaan spelen. Onze plannen dienen een absoluut gezonde, financiële basis te hebben die wij steeds willen laten toetsen.


34

6

Bedrijfsbegroting 2008 jaarrekening (bedragen in € 1.000)

prognose begroting

index

2006

2007

2008

2007=100

9.495

9.847

10.007

102

393

144

144

100

105

83

50

60

9.990

10.074

10.201

101

999

1.076

1.071

99

-1.907

-

-

. Loonkosten, inclusief sociale lasten

855

916

938

102

. Planmatig onderhoud

601

1.850

1.369

74

1.048

975

997

102

. Leefbaarheid

130

225

205

91

. Huisvesting

182

180

191

106

43

22

22

100

. Belastingen/assurantie

523

552

563

102

. Algemene beheerkosten

402

391

323

83

433

50

50

100

3.310

6.237

5.729

92

saldo rentebaten

577

230

350

152

saldo rentelasten

3.090

3.080

3.266

106

Resultaat gewone bedrijfsuitoefening 4.168

987

1.556

158

saldo buitengewone lasten

188

35

20

146

565

387

945

2.086

221

Bedrijfsopbrengsten . Huren . Vergoedingen . Bijdragen

-3 1

. Overige bedrijfsopbrengsten totaal bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten . Afschrijving op materiële activa . Overige waardeveranderingen

. Klachten-/mutatieonderhoud

. Bestuur-/directie/RvC

1

. Overige kosten

totaal bedrijfslasten

-83

saldo buitengewone baten Jaarresultaat vóór belasting

4.085

1. 2007 en 2008 exclusief baten en lasten doorleveringen water, elektra en gas.


35

Toelichting op de bedrijfsbegroting voor 2008

De bedrijfsbegroting 2008 is gebaseerd op de voorlopige uitkomst 2007 en het ‘going concern’ principe. Dit betekent dat is uitgegaan van de huidige (lopende) activiteiten, de effecten van bestaand beleid en de al geplande activiteiten en investeringen (zoals nieuwbouwprojecten en renovatieprojecten) voor zover deze zijn te voorzien van een reële inschatting van de kosten en opbrengsten.

Bedrijfsopbrengsten

Huurinkomsten

De totale netto huuropbrengsten over 2008 worden geraamd op € 10 mln. Ten opzichte van 2007 betekent dit een stijging van € 160.000 (2%). De ontwikkeling in de huuropbrengsten over 2008 kan als volgt worden gespecificeerd:

startpositie huursom bestaande voorraad ultimo 2007 huuraanpassing per 1 juli 2008 (1,75%)

72.540

in exploitatie nemen nieuwbouwcomplex ('Blokkendoos’)

33.000

totale bruto huursom over het jaar 2008 huurderving door leegstand bij mutatie totale netto huursom over het jaar 2008

9.675.000

10.069.000 65.000 10.007.000

Huuraanpassing in 2008

Het kabinet heeft op 24 november op voorstel van minister Vogelaar (Wonen, Wijken en Integratie) besloten dat de huurverhoging per 1 juli 2008 niet hoger zal zijn dan de inflatie in 2007. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de inflatie in 2007 uitkomt op 1,75%. Dat betekent dat de huren per 1 juli 2008 met maximaal dat percentage mogen stijgen. Het definitieve inflatiepercentage wordt begin volgend jaar gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In het coalitieakkoord van het kabinet staat dat de stijging van de huren is gekoppeld aan de inflatie. In lijn hiermee was de huurverhoging van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 maximaal 1,1% (het inflatiepercentage van 2006). In het onderhandelaarakkoord tussen rijk en Aedes staat eveneens dat de jaarlijkse huurverhoging in deze kabinetsperiode maximaal gelijk is aan de inflatie. Ook de maximale huursomstijging voor corporaties (het percentage waarmee de totale huuropbrengst maximaal mag stijgen) zal per 1 juli 2008 gelijk zijn aan het inflatiepercentage.


36

In de begroting voor 2008 is de gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2008 geraamd op 1,75% (inflatie).

In exploitatie-nemen van woningen

Naar verwachting zal het nieuwbouwcomplex ‘de Blokkendoos’ in september/oktober worden opgeleverd en in exploitatie worden genomen. In de begroting is geraamd dat als gevolg van het in exploitatie nemen van de 16 appartementen in dit project de huursom in 2008 met € 33.000 toeneemt.

Huurderving

In de netto huursom is verdisconteerd een bedrag voor ‘huurderving wegens leegstand’. De leegstand betreft uitsluitend de kortdurende leegstand bij wisseling van huurders. Structurele leegstand wordt niet voorzien. In de begroting is de huurderving gebaseerd op de ervaringscijfers 2007 en geraamd op € 65.000.

Vergoedingen

De opbrengsten uit vergoedingen, geraamd netto € 144.000, betreffen serviceabonnement (€ 91.000), huurdersonderhoud (€ 9.000) en glasverzekering (€ 44.000). De baten voor levering van gas, water en elektriciteit zijn PM geraamd; het betreft kostendekkende doorlevering; afwijkingen naar boven of beneden hebben derhalve geen invloed op resultaten.

Verkopen van woningen

In 2006 is besloten tot uitvoering van het 'project renovatie/verkoop 24 woningen Vlietlaan/ Vlotlaan te Wateringen'. In 2007 is besloten een vijftal woningen Buitenroede, Wateringen eveneens als ´koopwoning´ te oormerken. Deze woningen maken deel uit van blokken waar bij vorige verkoopacties meer dan de helft is verkocht. Het besluit impliceert dat de woningen bij huurbeëindiging niet te huur maar te koop worden aangeboden. Verkoop zal plaatsvinden onder condities van Koopgarant waarmee de slaagkans van jonge huishoudens op de koopwoningmarkt wordt vergroot. In mei 2007 is gestart met de daadwerkelijk verkoop van woningen. Inmiddels is in 2007 één woning verkocht en zijn medio december 2007 drie woningen ‘in de verkoop’ aangeboden.


37

In de begroting 2008 is (als bijzondere baat) een saldo verkoopresultaat geraamd van € 565.000 netto (5 woningen).

Overige bedrijfsopbrengsten

De overige bedrijfsopbrengsten, totaal € 50.000, kunnen als volgt worden gespecificeerd

werkzaamheden welke met huurders worden verrekend

16.000

inkomsten huurovereenkomsten antennes

26.000

doorberekening administratiekosten aan WCW Holding/WCW Vastgoed

8.000

Bedrijfslasten

Afschrijving op materiële vaste activa

De totale boekwaarde van het bezit (vaste activa) bedraagt begin 2008 € 69,4 mln. In 2008 zal totaal € 1.071 mln (2007: € 909.000) aan waarde worden afgeschreven. De toename van afschrijvingen hangt deels samen met het in exploitatie nemen van investeringsprojecten renovatie (Vlietlaan/Vlotlaan € 70.000) en nieuwbouw (‘de Blokkendoos’). De post omvat tevens afschrijving op activa ten dienste van de exploitatie (€ 85.000).

Lonen en salarissen/sociale lasten

Het totaal van de personeelskosten wordt voor 2008 geraamd op € 938.350 en is als volgt te specificeren prognose 2007 begroting 2008 salariskosten personeel

708.000

725.000

sociale lasten

073.000

073.000

pensioenlasten

121.000

121.000

kosten honorering Raad van Commissarissen

014.000

019.350

totaal

916.000

938.350

De toename van lonen en salarissen (€ 17.000; 2,4%) hangt samen met een geraamde stijging van de brutosalarissen van 2,25% (aanpassing CAO). In de begroting zijn toe- of afname van de salariskosten door eventuele aanpassingen in de organisatie niet voorzien. In de besluitvorming rond de implementatie van de Governance Code is besloten de honorering van leden van de Raad van Commissarissen Wonen Wateringen in overeenstemming te brengen met de adviesregeling Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties. Tevens is besloten het aantal leden Raad van Commissarissen te bepalen op 5.


38

In de begroting 2008 zijn de kosten honorering Raad van Commissarissen geraamd op totaal € 19.350. Deze kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd. functie

honorering 2007

advies VTW (2006) honorering 2008

voorzitter

€ 3.000

€ 4.500 - € 9.000

€ 5.400

vice-voorzitter

€ 2.500

.

€ 4.500

leden

€ 1.750

€ 3.000 - € 6.000

€ 3.150

Formatieplaatsen en omvang personeelsbestand

In 2006 is besloten tot een uitbreiding van het aantal fte's en het invoeren van nieuwe functies. Na verwerking van alle mutaties heeft Wonen Wateringen ultimo 2007 18 medewerkers in dienst.

Formatieplaatsen, gesplitst naar activiteiten

2006

Directie

11,0 (01 medewerker) 1 01,0 (01 medewerker)

PR en communicatie

ultimo 2007

00,6 (01 medewerker)

Administratie/financieel economische zaken

12,5 (03 medewerkers)


Bewonerszaken/klantencontact



Projectvoorbereiding en –begeleiding



Onderhoud en beheer (voorbereiding, begeleiding)



Onderhoud (uitvoering)



Schoonmaakdienst



Totaal



Per 31 december 2007 is de medewerker ‘projectvoorbereiding en – begeleiding’ uit dienst getreden. Per 1 september 2008 zal het hoofd Administratie en Financiële Zaken (vervroegd) uittreden. Tegelijk met de invulling van beide vacatures zullen aanpassingen in taken, functies en de organisatie worden doorgevoerd, waarbij – in samenhang met de implementatie van de Governance Code - ook aandacht zal worden besteed aan de interne controlefunctie. In de begroting 2008 zijn vooralsnog geen kosten geraamd voor eventuele uitbreiding van aantal fte’s.


39

Lasten onderhoud

Het totaal van de kosten voor het uitvoeren van onderhoud in 2008 wordt geraamd op € 2,4 miljoen (prognose eindtotaal 2007: 2,8 miljoen), en is als volgt te specificeren

prognose

begroting

2007

2008

budget werkplan planmatig onderhoud

1.850

1.369

klachtenonderhoud door derden

0.650

0.665

mutatieonderhoud door derden

0.325

0.332

totaal kosten onderhoud

2.825

2.366

Het budget voor planmatig onderhoud in 2008 (€ 1,4 miljoen) is gebaseerd op de ‘Meerjarenplanning onderhoud’. Op basis van deze planning is in de zomer 2007 een woninginventarisatie ( ‘prikken’ en visuele inspectie) gehouden en is voor 2008 een werkprogramma planmatig onderhoud opgesteld. Inmiddels zijn uitnodigingen gedaan voor het doen van inschrijvingen op de uitvoering van de werkzaamheden. Aanbesteding zal in het eerste kwartaal 2008 plaatsvinden.

De kosten klachtenonderhoud derden en mutatieonderhoud derden zijn gebaseerd op het voortschrijdend jaartotaal.

De Meerjarenraming Onderhoud is circa zeven jaar geleden opgezet en is gebaseerd op enerzijds het cyclisch onderhoud (schilderwerk) en op de verwachte levensduur van bouwelementen. De wens bestaat de Meerjarenramingen ook te baseren op de resultaten van een inspectie van het woningbezit, waarna de Meerjarenraming Onderhoud opnieuw wordt opgezet en voor zover mogelijk zal worden geïntegreerd binnen het bestaande bedrijfsinformatiesysteem. De werkzaamheden hiertoe zullen voor een belangrijk deel door derden worden uitgevoerd. In de bedrijfsbegroting 2008 zijn de kosten vooralsnog PM geraamd.

Leefbaarheid

In 2007 is het plan afgerond waarbij in een periode van 6 jaar (gelijktijdig met de cyclus voor buitenschilderwerk) het woningbezit voor wat betreft hang- en sluitwerk op een niveau is gebracht dat voldoet aan de eisen van het ‘Politiekeurmerk Veilig Wonen’. De kosten hiervan zijn niet aan in de huurdoorberekend, maar verantwoord als ‘kosten leefbaarheid’. In 2008 zal worden gestart met de uitvoering van een plan waarbij in een periode van circa


40

5 jaar alle plantsoenen welke in eigendom van de corporatie zijn, zullen worden gerenoveerd. In 2007 is daartoe in samenspraak met de bewoners een renovatieplan opgemaakt voor de plantsoenen Harry Hoekstraat. In de begroting 2008 zijn kosten voor uitvoering van dit plan geraamd ad € 150.000,00. Onder de post 'leefbaarheid' worden ook de kosten regulier onderhoud groenvoorzieningen verantwoord. Voor 2008 worden deze kosten geraamd op € 55.000.

Huisvestingskosten

De kosten voor huisvesting zijn geraamd op € 191.000 (2007 € 180.000).

Kosten bestuur, Raad van Commissarissen

De kosten voor bestuur en Raad van Commissarissen (exclusief salaris) worden voor 2008 geraamd op € 22.000 (2007 € 22.000).

Belastingen/assurantiën

De kosten voor onroerend zaakbebelasting en voor assurantie worden voor 2008 geraamd op € 563.000 (2007: € 5552.000).

Algemene beheerkosten

De algemene kosten worden geraamd op totaal € 323.000 (2007: € 391.000). De post algemene kosten is als volgt te specificeren prognose 2007 begroting 2008 porto- en bezorg en telefoonkosten

012.648

013.869

drukwerk en kantoorbehoeften (incl Kwartier)

036.293

037.441

advertenties

016.940

018.561

contributies en abonnementen

054.227

049.466

kosten externe controle

021.593

022.133

advieskosten algemeen

008.000

010.000

kosten automatisering

079.719

071.381

exploitatiekosten auto’s

014.517

014.880

rente en afschrijving auto’s

021.095

021.095

overige algemene kosten

125.968

064.174

totaal

391.000

323.000


41

Rentebaten en -lasten

De rentebaten (€ 230.000) worden voor een belangrijk deel (€ 60.000) gevormd door de rente-/gebruiksvergoeding tuinbouwbedrijf Westlandse Zoom en rentevergoeding door de ondernemingen WCW Holding/WCW Vastgoedbeheer/WCW Projecten.

Het totaal van het vreemd vermogen bedraagt per 1 januari 2008 55,9 miljoen Euro. De hierover verschuldigde rentelasten bedragen in 2008 € 3,2 mln. Ten opzichte van 2007 nemen de rentelasten bestaande leningenportefeuille af met 0,1 miljoen als gevolg van het verkrijgen van gunstiger leningsvoorwaarden bij conversie. Het gemiddelde rentenivo bedraagt in 2008 5,15% In de begroting is voorzien dat in 2008 als gevolg van het realiseren van investeringsprojecten nieuwe geldleningen zullen worden aangetrokken; als rentelast voor deze nieuwe leningen is in de begroting 2008 € 300.000 opgenomen.

Bijzondere baten en lasten

Als bijzondere last is in de begroting 2008 een bedrag opgenomen ad € 35.000 deelneming WCW Vastgoed BV. Als bijzondere baten is geraamd € 565.000 netto als saldo van het verkoopresultaat van 5 woningen.

Jaarresultaat

Het jaarresultaat vóór belasting is in de begroting 2008 geraamd op € 2,1 mln.


42

7

Financiële meerjarenramingen

Het laatste hoofdstuk van het Jaarplan is gereserveerd voor een financiële meerjarenraming met een planningshorizon van vijf jaar. Vertrekpunt van de ramingen is de voorlopige uitkomst van het lopend jaar, de begroting in het Jaarplan en de verwachte ontwikkelingen voor de aankomende vijf jaar.

Startpositie en ontwikkelingen De startpositie voor de Financiële Meerjarenramingen (FMr) is de balans per 1 januari 2007. In de Financiële Meerjarenramingen 2007-2012 wordt geprognosticeerd dat het eigen vermogen zich ontwikkelt van € 15,8 miljoen bij de start (1.1.2007) tot € 20,8 miljoen ultimo 2012.

Ontwikkeling jaarresultaat De kernactiviteit van de corporatie (verhuren van woningen), zoals tot uiting komt in het jaarresultaat vóór belasting is in alle jaren van voorliggende meerjarenramingen winstgevend.

Prognose netto jaarresultaten in de periode 2007-2012, in vergelijking met de prognose in voorgaande editie van de FMr (in miljoenen Euro) 2

1

0

–1

2007

2008

2009

2010

2011

2012

prognose in Financiële Meerjarenramingen 2007-2012 prognose in voorgaande editie FMr


43

Ten opzichte van de voorgaande editie van de Financiële Meerjarenramingen is de ontwikkeling van de jaarresultaten vóór belasting over de periode 2007-2011 verbeterd met € 3,5 miljoen. Deze resultaatsverbetering is het saldo van

totaal baten

nemen toe

860

totaal lasten

nemen toe

363

rentebaten

nemen toe

175

rentelasten

nemen toe

1.037

saldo buitengewone lasten/baten

nemen af

4.520

saldo jaarresultaat

neemt toe

4.155

De verschillen

Het saldo van de jaarresultaten 2007-2011 vóór belasting is € 4,2 miljoen hoger dan geraamd in de voorgaande versie van de Financiële Meerjarenramingen. Substantieel verschil is de wijze waarop het woningbezit dient te worden gewaardeerd. Tot dusverre is het woningbezit gewaardeerd tegen kostprijs of tegen bedrijfwaarde indien deze lager is. Het verschil tussen bedrijfswaarde en kostprijs (de onrendabele top) is daarbij ten laste van het jaarresultaat gebracht. Met het Belastingplan 2008 komt de vrijstelling van corporaties voor het betalen van vennootschapsbelasting te vervallen; samenhangend hiermee worden ook de waarderingsgrondslagen aangepast. In voorgaande versie van de Financiële Meerjarenramingen zijn ‘verliezen’ genomen op de investeringsprojecten Lenteblok (€ 1,3 mln); Blokkendoos (€ 0,6 mln) en Kwaklaan (€ 2,3 mln). In de actuele versie van de Financiële Meerjarenramingen zijn geen ‘verliezen’ op investeringsprojecten genomen; als gevolg waarvan het jaarresultaat vóór belasting toeneemt met € 4,2 mln.

Het totaal van de verschuldigde vennootschapsbelasting over de jaren 2008-2011 is berekend op € 2,4 mln.


44

Ontwikkeling eigen vermogen

Door toevoeging van de jaarresultaten aan het eigen vermogen ontwikkelt dit eigen vermogen van € 15,8 miljoen bij de start (1.1.2007) tot € 20,8 miljoen ultimo 2012.

Ontwikkeling van het eigen vermogen in de periode 2007-2012, in vergelijking met de prognose in voorgaande editie van de FMr (in miljoenen Euro)

20

10

0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

prognose in Financiële Meerjarenramingen 2007-2012 prognose in voorgaande editie FMr

Wonen Wateringen beheert maatschappelijk vermogen en werkt als een goede huisvader met dit vermogen om de doelstelling als volkshuisvester te kunnen verwezenlijken. In tegenstelling tot het bedrijfsleven is winststreven voor Wonen Wateringen geen drijfveer. Indien Wonen Wateringen het eigen vermogen op een acceptabel niveau weet te houden en daarmee zowel op korte als lange termijn haar verplichtingen na kan komen dan is de financiële toekomst min of meer veiliggesteld. In de corporatiesector wordt de financiële continuïteit in belangrijke mate bepaald door de cashflow en in samenhang daarmee de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen (solvabiliteit). Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw acht voor Wonen Wateringen, rekening houdend met onze investeringsopgaven, de kosten voor herstructureringswijken, renterisico’s en dergelijke een solvabiliteit van minimaal 13% noodzakelijk. Dit betekent dat Wonen Wateringen in de huidige situatie en bij de geprognosticeerde ontwikkeling van het eigen vermogen als financieel solide kan worden bestempeld.


45

Risicomanagement Door de aard van de werkzaamheden brengt de taak van de corporatie ten opzichte van de planning de volgende risico’s met zich mee: - een lagere huurstijging, - een hogere huurderving door leegstand - hogere rentelasten - meer onderhoud

De huuropbrengsten en de rentekosten zijn op de resultaatontwikkeling de belangrijkste factoren. De risico’s op de planning bij beide zijn voor Wonen Wateringen beperkt. Het risico van een lagere huurstijging is beperkt omdat in de prognoses wordt uitgegaan van een huurverhoging gelijk aan het inflatieniveau. De gevoeligheid voor veranderingen in de rente is teruggebracht door het beleid van de afgelopen jaren waarin naar looptijden en financieringsvoorwaarden voldoende spreiding en flexibiliteit in de leningenportefeuille is aangebracht.

In de Financiële Meerjarenramingen 2007-2012 zijn de baten en lasten opgenomen van het investeringsprogramma zoals met instemming van de Raad van Commissarissen (onder andere rapportage ‘Werk in Uitvoering’) is vastgesteld.


46

Jaarplan Jaarplan Strategische onderwerpen op de agenda Bedrijfsbegroting Meerjarenramingen WONEN WATERINGEN JAARPLAN

Recommend Documents