Jaarplan 2015 Bedrijfsbegroting 2015 Prognose 2016 - 2024 ~ 1 ~
~ 2 ~
Inhoud pagina
Jaarplan 2015 Wonen en werken in de stad
5
Betaalbaarheid
7
Duurzame kwaliteit
9
Wonen en zorg
12
Leefbare wijken
14
Samen werken
18
Bedrijfsbegroting 2015 en prognose 2016 – 2024 Begroting en meerjarenperspectief
24
Bedrijfsbegroting en jaarresultaten
25
Toelichting op de begroting
27
Balansontwikkeling
29
Prognose verloop algemene bedrijfsreserve
31
Financieringsruimte
33
Fiscaal vennootschapsbelasting
38
Bedrijfskosten
39
Onderhoud
42
~ 3 ~
~ 4 ~
Wonen en werken in de stad In de zomer van 2014 presenteerden SP, GroenLinks, PvdA, De Nijmeegse Fractie gesteund door VSP het coalitieakkoord 2014 – 2018 met de titel ‘Samen voor Nijmegen: sociaal, duurzaam en ondernemend’. De nieuwe coalitie heeft de ambitie dat Nijmegen een aantrekkelijke woon- en groeistad blijft voor iedereen. Betaalbaarheid van woningen is daarvoor een belangrijke voorwaarde. Woningcorporaties zijn hierbij belangrijke partners. Samen met hen wil de coalitie werken aan een betaalbare, evenwichtige, kwantitatief voldoende, passende en duurzame woningvoorraad in Nijmegen, met voorrang in de stedelijke gebieden Waalsprong en Waalfront. Ook is er het streven naar levensloopbestendige wijken, waar wonen en zorg voor wijkbewoners gecombineerd kunnen worden. Een duurzame woningvoorraad is belangrijk voor de betaalbaarheid van woningen doordat de energielasten omlaag kunnen, bovendien is het goed voor het milieu. Conform het uitgangspunt ‘sterkste schouders dragen de zwaarste lasten’ wordt de afvalstoffenheffing geleidelijk afgeschaft en verschuiven deze lasten naar de eigenaar. Het effect van deze maatregel voor de individuele bewoner is minimaal, terwijl dit wel fors kostenverhogend is voor met name de woningcorporaties. Het lijkt dan ook meer een politiek statement voor de bühne. Het gebied de Waalsprong wordt versneld verder ontwikkeld, hierbij moet een goede mix ontstaan van woningtypes. De coalitie onderzoekt de mogelijkheid om woningen aan specifieke doelgroepen (zoals starters) toe te wijzen. Extra aandacht is er ook voor de stadsbuurt waar versneld voorzieningen (winkel, horeca, gezondheid, et cetera) worden gerealiseerd. Prioriteit ligt dus bij de Waalsprong en Waalfront, echter kunnen onder voorwaarden ook projecten in de bestaande stad worden gerealiseerd. Het nieuwe bestuur van de stad staat voor, een inhaalslag te maken op het gebied van wonen en zorg. Als gevolg van extramuralisering neemt de vraag naar levensloopbestendige woningen toe. Mensen met een zorgvraag moeten goed en zoveel mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen in hun eigen omgeving. Daarnaast is er groeiende behoefte aan mogelijkheden tot beschermd wonen waarmee mensen met een intensieve zorgvraag de mogelijkheid wordt geboden zoveel mogelijk hun zelfstandigheid te blijven behouden. In Nijmegen wonen relatief veel jongeren, waardoor er veel starters op de woningmarkt zijn. Er is een inspanningsverplichting voor de bouw van 1.000 starterswoningen tot 2018.
~ 5 ~
Prioriteit bestaat ook voor energiebesparing en zonne-energie. Specifiek voor huurders moet ‘energiearmoede’ worden voorkomen. Er is in het coalitieakkoord een ambitie vastgelegd om samen met de woningcorporaties te bereiken dat alle corporatiewoningen binnen de raadsperiode minimaal energielabel B krijgen. De woningcorporaties betwijfelen de financiële haalbaarheid en zijn teleurgesteld dat zij niet zijn betrokken bij de totstandkoming van dit coalitieakkoord. Deze coalitie zet in op diverse sterke en sociale wijken, hiertoe blijft het bestuur de ontwikkelingen in wijken monitoren en zo nodig wordt ingegrepen. Diversiteit in de wijken is van belang voor de leefbaarheid en sociale cohesie. Dukenburg krijgt een extra impuls. Uit de wijkmonitor blijkt dat veel wijken zich positief ontwikkelen. Dukenburg blijft daarbij achter. Daarom wordt de ontwikkeling van het winkelcentrum Meijhorst gestimuleerd. De sporthal in de wijk Meijhorst wordt gerenoveerd en het zwembad wordt opgeknapt. Voor een betere gemeentelijke dienstverlening aan bewoners van Dukenburg worden de openingstijden van Publiekszaken in de wijk Meijhorst uitgebreid. Er komt meer aandacht voor de kwaliteit van de openbare ruimte in diverse wijken en buurten. Het kwaliteitsniveau wordt op peil gehouden of verbeterd in overleg met bewoners en woningcorporaties. Voor het verbeteren van de veiligheid in wijken, zet de coalitie zoveel mogelijk in op preventie. Naast politie, gemeente en woningcorporaties, spelen bewoners en ondernemers ook een belangrijke rol. De Wijkteams hebben hun nut bewezen, het Veiligheidshuis wordt efficiënter georganiseerd. Overlast van jongeren wordt adequater aangepakt. Repressieve middelen worden alleen tijdelijk ingezet. Veel aandacht in het akkoord voor mensen die al lange tijd werkloos zijn, voor mensen die ver van de arbeidsmarkt staan en leer/werkplekken voor (studerende) jongeren. In het kader van de nieuwe Participatiewet wil het nieuwe bestuur stevige afspraken maken met ondernemers, woningcorporaties, zorg- en onderwijsinstellingen, et cetera.
~ 6 ~
Betaalbaarheid en betalingsproblemen Sterk gestegen energielasten, huren die sterker stijgen dan de inflatie, aangescherpte hypotheekregels waardoor het moeilijker is om een woning te kopen, gestegen werkloosheid, vermindering van koopkracht. Kortom, er hebben zich tal van ontwikkelingen voorgedaan waardoor de betaalbaarheid van het wonen meer onder druk is gekomen. De discussie over betaalbaarheid is een gevoelige discussie. Als er problemen worden geconstateerd ten aanzien van de betaalbaarheid van het wonen, is de vraag wie de rekening van de oplossingen gaat betalen? Zeker in een tijd dat de overheid, woningcorporaties, energiebedrijven, andere instanties en woonconsumenten moeten bezuinigen. In een tijd dat de rijksoverheid hogere huren stimuleert, de sociale huursector wil verkleinen in omvang, de hypotheekmogelijkheden beperkt en de doorstroming stagneert. Het vraagstuk is complex. Een ding staat vast: een aanzienlijk aantal huishoudens heeft een groot probleem. De betaalbaarheid van het wonen wordt in de praktijk op verschillende manieren benaderd. De woonquotebenadering en de budgetbenadering zijn veel gebruikte invalshoeken. Geen van de benaderingen geeft een compleet beeld van de problematiek en geen van de benaderingen geeft voldoende houvast voor effectieve interventies. Een betaalbaarheidsprobleem is een samenspel van woonlasten, het inkomen en bestedingspatroon. Het gaat hier om hoeveel en welke mensen niet kunnen rondkomen met hun inkomen. Het inkomen is te laag en/of de lasten zijn te hoog. De woonlasten, gezinsuitgaven, bestedingsgedrag, betaalcultuur en inkomen zijn allemaal bepalend voor het ontstaan van betaalbaarheidsproblemen. Met een eenzijdige benadering van de woonlasten kan niet op effectieve wijze tot oplossingen voor deze mensen worden gekomen. Het woonlasten-/betaalbaarheidsprobleem kan alleen worden opgelost vanuit een breed inzicht en goed overleg met alle betrokken instanties en bedrijven. De betaalbaarheid van huurwoningen komt in de knel. Het aantal woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens is de afgelopen jaren toegenomen. Huurprijsverhogingen overstijgen in 2014 voor het tweede jaar op rij het inflatiepercentage. De totale woonuitgaven in de huursector zijn sinds 2009 aanzienlijk gestegen, tegelijkertijd zijn inkomens gedaald. Betaalbaarheid van sociale huurwoningen is een gedeelde verantwoordelijkheid. Het rijk, gemeenten, woningcorporaties en energieleveranciers zijn allen actoren in deze kwestie. In de prestatieafspraken met de gemeente Nijmegen is vastgelegd dat de Nijmeegse woningcorporaties hun woningbezit verduurzamen. Deze kwestie raakt aan zowel het maatschappelijke of algemeen belang als aan het persoonlijke, financiële belang van bewoners.
~ 7 ~
DOELSTELLINGEN 2015 Gematigd huurbeleid Omwille van de betaalbaarheid van de jaarlijks toenemende verhuurderheffing, hebben verhuurders de mogelijkheid (afhankelijk van het inkomen van de bewoners) huurprijzen te verhogen tot 6,5%. Evenals in 2013 en 2014 staat WoonGenoot ook in 2015 voor een gematigd huurprijsbeleid te voeren. WoonGenoot zal geen inkomensafhankelijke huurverhogingen doorvoeren. Momenteel is nog onduidelijk op welke termijn de huidige huurverhogingsmethodiek zal worden gewijzigd in de toepassing van de systematiek van huursombenadering. Huurharmonisatie De beoogde huurharmonisatie zal in de navolgende complexen woningen worden doorgevoerd: In de wijk Hatert gaat de huurprijs van een vrijkomende woning naar 85% van de maximale huur. De huurprijs van de maisonnettes in de wijk Aldenhof gaat naar 80% van de maximale huur. In de wijk Meijhorst (wooncentrum ‘de Meiberg’) wordt het verschil in huurprijs tussen woningen die wel of niet met ‘bejaardensubsidie’ zijn gebouwd, bij mutatie opgeheven. De huren in de Hegdambroek worden geharmoniseerd tot 70% van de maximale huurprijs. De huurprijzen Leuvensbroek die niet worden verkocht, stijgen tot 75% van maximale huurprijs. De huurprijzen van woningen in Grootstal zullen bij mutatie worden verhoogd tot circa 70% van de maximale huurprijs. De huren van de woningen aan de Joulestraat, Bohrstraat, Eulerstraat en Fresnelstraat blijven beneden de 2e aftoppingsgrens. De huren van de woningen aan de Keplerstraat, Carnotstraat en Marie Curiestraat liggen na harmonisatie tussen 2de aftoppingsgrens en huurtoeslaggrens. Harmonisatie zal nooit leiden tot huurprijzen boven de huurtoeslaggrens. Bovendien worden de aantallen woningen die ‘betaalbaar’ en ‘bereikbaar’ zijn, gerespecteerd. Indien nodig worden huurprijsaanpassingen ‘afgetopt’ op € 597,-. Betaalbaar houden Door de slechte doorstroming op de woningmarkt, dalende koopkracht en stijgende huren worden huurwoningen duurder en minder bereikbaar. WoonGenoot zet zich in voor voldoende betaalbare sociale huurwoningen voor mensen die dat vanwege hun (inkomens)situatie nodig hebben. WoonGenoot heeft afspraken met de gemeente Nijmegen over de betaalbaarheid van het woningbezit. Bijna 86% van ons woningbezit tot de goedkope voorraad behoort (< € 597,-), daarnaast heeft 9% van het woningbezit een huurprijs tussen € 597,- en € 699,- waarmee deze woningen bereikbaar zijn voor ‘minimum-plus’. Ongeveer 5% zijn duurdere woningen met een huurprijs vanaf € 700,- per maand. WoonGenoot zal minimaal 15% van de vrijkomende betaalbare woningen toewijzen aan starters op de woningmarkt. WoonGenoot conformeert zich bij de toewijzing van woningen aan de ministeriële beschikking. WoonGenoot zoekt naar mogelijkheden om bewoners naar een goedkopere woning te laten verhuizen.
~ 8 ~
Energielasten Investeren staat hoog op onze agenda. Energieverbruik en hoge woonlasten zijn maatschappelijke problemen die vragen om een structurele en efficiënte oplossing. Onze insteek is dat investeren in verduurzaming consequenties moeten hebben voor de betaalbaarheid van woningen: de woonlasten van bewoners moeten als gevolg van verduurzaming dalen. Welke aanpassingen leveren de meeste besparingen voor de bewoners op (de kost en de baat). WoonGenoot heeft voor de komende jaren de nodige projecten – waaronder de grootschalige herstructurering van 216 maisonnettes in de wijk Aldenhof - in het kader van verduurzaming c.q. energiebesparing uitgezet. Zelf iets doen Er wordt een budget-coaching en schuldhulpverlening aangeboden. Bewoners worden gestimuleerd om ook zelf iets aan de situatie te doen; zoeken aanbiedingen, goedkopere leveranciers van zorg en energie. Terughoudendheid betrachten bij telefoongebruik en het verminderen van impulsaankopen. De hoogte van de huurprijs wordt mede beïnvloed door servicekosten voor allerlei leveringen en diensten. In het kader van de participatiesamenleving wil WoonGenoot in 2015 samen met de bewoners de mogelijkheden onderzoeken voor bepaalde werkzaamheden door de bewoners te laten uitvoeren in ruil voor lagere servicekosten. WoonGenoot is blij met het initiatief van het bestuur van Huurdersvereniging OMSLAG om een energiecoach op te leiden die als taak heeft energiebesparing onder de aandacht te brengen bij bewoners en hen voor te lichten over besparing door aanpassing van gedrag. Het verbruik van gas, water en elektra heeft direct te maken met het gedrag van de bewoners. Onoplettendheid en nonchalant gebruik van verlichting, elektrische apparaten, verwarming, et cetera hebben een behoorlijke invloed op de hoogte van de maandelijkse energielasten. WoonGenoot ondersteunt dit initiatief van het bestuur van OMSLAG.
Duurzaamheid Een van de hoofdopgaves van deze tijd is het verbeteren van de energieprestatie van de ruim 7 miljoen bestaande woningen in Nederland. Met het verbeteren van de energieprestatie kan een goede stap worden gezet naar een meer duurzame relatie met het klimaat. Over hoe de energieprestatie verbeterd kan worden, in het bijzonder de financiële gevolgen hiervan, is op dit moment al veel informatie beschikbaar. De kennis over de financiële aspecten is echter nog weinig gestructureerd weergegeven of gebundeld.
~ 9 ~
Er is een breed scala aan mogelijkheden om kosteneffectief te verduurzamen. Een goede organisatie van de verduurzamingsopgave is doeltreffender dan enkel gefocust zijn op de directe financieringsvraag. De woningmarkt is verdeeld in 3 segmenten: het eigen woningbezit (56%), de commerciële huursector (12%) en de sociale huursector (32%) (CBS). Vooral in de huursector kan invloed worden uitgeoefend op de verduurzaming van de woningvoorraad, omdat het overgrote deel van de huurwoningen in het bezit is van beleggers of woningcorporaties. Op dit moment ligt de uitdaging in het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Voor de bestaande bouw is de doelstelling de komende 10 jaar ten minste 20% te besparen op het gasverbruik. Het doel binnen de woningcorporatiesector is om bij ingrijpende woningverbetering de woningen op het niveau van Energielabel B te brengen of het Energielabel na woningverbetering met minimaal twee labelsprongen te verbeteren (Aedes, 2011). Om hiertoe te komen, zijn door de markt al diverse oplossingen ontwikkeld. In het leeuwendeel van de projecten slagen de partijen er echter slechts mondjesmaat in om de doelstellingen met betrekking tot energiebesparing te realiseren. Dit kan voor een deel geweten worden aan de wijze waarop men kijkt naar de financiële implicaties van verduurzaming en het inzicht in de waardeontwikkeling na verduurzaming. Daarnaast spelen bij bewoners meer overwegingen dan alleen financiële argumenten. Zo is het emotionele aspect van de woning iets dat vaak vergeten wordt bij het verduurzamen. Gezien de grootte van de bestaande huurvoorraad en de geringe impact van nieuwbouw op de totale voorraad, zal de focus liggen op het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Voor het vergroten van de investeringsruimte is het belangrijk de investeringsbereidheid van woningeigenaren of bewoners te vergroten. Deze bereidheid wordt voor een groot deel bepaald door emotionele aspecten, immers geen product is zo emotioneel als een woning. Naast emotionele aspecten is het uiteraard van belang de financiële voordelen duidelijk te communiceren en de overlast tijdens renovatie tot een minimum te beperken. Zoals in de inleiding van dit jaarplan is aangegeven heeft de nieuwe coalitie in de gemeente Nijmegen het streven om voor 2018 alle corporatiewoningen op een energielabel B te brengen. WoonGenoot onderschrijft het belang hiervan maar ziet vraagstukken in de realisatie. In veel (oudere) woningen zal verduurzaming door isolatie en op technisch vlak een uitdaging zijn. Kunnen we niet hetzelfde effect bereiken door te investeren in de opwekking van duurzame energie? Dit ontlast zowel het milieu als de portemonnee van onze bewoners. Voor WoonGenoot betekent ‘verduurzamen’ meer dan alleen energetische maatregelen. Voor ons is ‘verduurzamen’ ook het kwalitatief goed op orde houden van onze woningen. Hiervoor hanteren wij een portefeuillestrategie. Voor alle complexen woningen is het onderhouds- en kwaliteitsbeleid vastgesteld dat mede bepalend is voor de toekomst van de woningen.
~ 10 ~
Hieruit ontstaat een integrale complexplanning waarbij wij normen hanteren voor functionele, technische en energetische kwaliteit van de woningen. De totale meerjarenonderhoudsbegroting is vervolgens een optelsom van alle complex-specifieke onderhoudsramingen.
DOELSTELLINGEN 2015 Terugdringen energieverbruik en CO2-uitstoot In de wijk Hatert (240 woningen) worden conventionele en VR-ketels vervangen door HR-ketels, deze vervanging vindt vanaf 2015 ook plaats in de wijk Grootstal (163 woningen). In 2014 is een schilrenovatie (met vervangen van puien en ramen) uitgevoerd aan het complex 161 woningen in de wijk Meijhorst. Deze werkzaamheden worden in 2015 afgerond. Mede in het kader van de Warmtewet loopt er nog een onderzoek naar de individuele registratie van verwarming en elektraverbruik door de bewoners. Ervaring wijst uit dat individuele afrekening van elektra en verwarming behoorlijke besparingen op energieverbruik tot gevolg heeft. Na afronding van de herstructureringsmaatregelen beschikken de woningen over een C of D-label. Vanaf 2015 uitvoeren van complete gevelrenovatie voor 216 maisonnettes in de wijk Aldenhof. Een en ander vormen onderdeel van een omvangrijk herstructureringsplan. Door genoemde voorzieningen en werkzaamheden ‘klimmen’ de woningen een tot drie energielabels. Helaas moeten wij constateren dat als gevolg van de verhuurderheffing en saneringsheffing een aantal herstructurerings- en onderhoudsprojecten uitgesteld moet worden of over een langere periode worden uitgezet. Dit heeft vooral gevolgen voor de start van de herstructurering ten behoeve van 216 maisonnettes in de wijk Aldenhof. Zonnepanelen Momenteel loopt een onderzoek naar de mogelijkheden om zonnepanelen en –boilers te plaatsen op een appartementencomplex aan de Sterreschansweg (Nijmegen-Oost). Hierdoor kan voor deze 42 woningen een energiebesparing worden behaald gelijk aan een labelsprong. Warmtewet Als gevolg van de nieuwe Warmtewet wordt WoonGenoot voortaan aangemerkt als warmteleverancier en moet een leveringsovereenkomst aangaan met huurders van woningen die zijn aangesloten op blokverwarming of stadsverwarming. Onze bewoners die in Nijmegen Noord en Lent zijn aangesloten op de stadsverwarming, hebben een contract met de energieleverancier. Om die reden hoeft WoonGenoot hiervoor geen maatregelen te treffen.
~ 11 ~
Voor de bewoners van onze woningen in Meijhorst, een deel van de wijk Heseveld en een deel van de wijk De Gildekamp welke zijn aangesloten op blokverwarming, zullen wij nieuwe leveringsvoorwaarden uitwerken en de bewoners zo snel mogelijk in kennis stellen van de tarieven. Zoals hierboven is aangegeven, is er nog discussie de individuele registratie van warmte- en elektraverbruik.
Wonen en zorg De scheiding van wonen en zorg betekent dat wonen en zorg apart worden gefinancierd. Woningcorporaties hebben daarmee te maken omdat zij eigenaar zijn van de helft van de zorggebouwen in Nederland. Door de scheiding van wonen en zorg blijven bovendien steeds meer ouderen langer thuis wonen, vaak in een corporatiewoning. Dit vraagt om gerichte aanpassingen van woningen en woningaanbod. WoonGenoot ondersteunt de gedachte dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig thuis moeten kunnen blijven wonen. Maar wij bepleiten een zorgvuldige invoering van deze extramuralisering, waarbij lokaal maatwerk hoog in het vaandel staat. Met de door de overheid ingezette extramuralisering stopt de mogelijkheid om via de AWBZ in een verzorgingshuis te wonen. Mensen die vroeger vanuit een woning doorstroomden naar het verzorgingshuis zullen dat nu in de meeste gevallen niet meer kunnen. Zij moeten op zoek naar een andere woonvorm of huur betalen om in hun huidige woning blijven wonen. Het huidige Kabinet wil de zorg dichter bij de mensen brengen zodat zij langer thuis kunnen blijven wonen. Ook de intensieve zorg moet op termijn zoveel mogelijk thuis plaatsvinden. Opname in een zorginstelling kan pas als het thuis echt niet langer gaat. Het ministerie van Volksgezondheid, Welzijn en Sport (VWS) heeft hiertoe een nieuwe wet opgesteld; de Wet Langdurige Zorg (WLZ). Deze wet heeft als motto: ‘met professionele zorg, zo thuis mogelijk’. Vanaf januari 2015 zullen er ingrijpende veranderingen in wet- en regelgeving plaatsvinden in het maatschappelijke domein. Naast hervormingen in de Zorgverzekeringswet (ZVW), de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), zal de WNZ in werking treden. De kosten voor opname en een zorginstelling (intramurale zorg) zullen vergoed worden vanuit deze WLZ, als opvolger van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). De WLZ betreft dus alleen de meest zware, langdurige en intramurale zorg. De keuzevrijheid en de persoonlijke situatie van de klant/cliënt is hierin leidend. De Wet Langdurige Zorg kent vanaf 1 januari 2015, 4 pakketten: ZorgZwaartePakket (ZZP): hierbij levert de zorgaanbieder wonen en zorg. Indien een woningcorporatie eigenaar is van een beschermde woonvorm, dan huurt de zorgaanbieder deze woning.
~ 12 ~
Volledig Pakket Thuis (VPT): de betrokkene krijgt volledige zorg thuis van een zorgaanbieder, dit kan echter alleen als het Zorgkantoor thuis-wonen nog verantwoord acht en de kosten niet hoger zijn dan een verblijf in een instelling of beschermd wonen. Modulair Pakket Thuis (MPT): het aanbieden van zorg aan betrokkene thuis is heel flexibel en afgestemd op de behoefte en noodzaak. De bewoner mag ook zelf keuzes maken. PersoonsGebonden Budget (PGB): de bewoner krijgt ‘trekkingsrecht’ maar moet wel motiveren waarom hij/zij geen zorg wil in natura. Hiervoor moet de bewoner een budgetplan opstellen.
Voor langer thuis wonende ouderen zijn in veel gevallen geen specifieke aanpassingen aan de woning nodig. In bepaalde gevallen zijn er wel aanpassingen aan de woning en woonomgeving vereist. Woningcorporaties spelen hier zo goed mogelijk op in. In de ‘Monitor Investeren voor de Toekomst’ komt naar voren dat het aantal huishoudens dat zoekt naar een aangepaste woning tot 2021 jaarlijks met 9.000 tot 11.000 huishoudens zal toenemen. Woningcorporaties zoeken samen met andere partijen oplossingen voor dit probleem. Denk aan de toewijzing van woningen, het stimuleren van de doorstroming, het aanpassen van woningen en het bouwen van nieuwe woningen. Wonen en zorg is een gedeelde opgave, waarbij woningcorporaties in het bijzonder verantwoordelijk zijn voor de huisvesting. Intensieve samenwerking tussen lokale partijen als gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en woningcorporaties is dus noodzakelijk. Zo maken woningcorporaties in WMO-convenanten afspraken met gemeenten over het aanwenden van WMO-gelden voor de aanpassing van woningen. Woningcorporaties maken ook afspraken met zorginstellingen over het veranderen van de functie van verzorgingshuizen. Daarnaast hebben veel ouderen behoefte aan alternatieve woonvormen als verzorgd wonen, thuishuizen, mantelzorgwoningen en kleinschalig wonen. Woningcorporaties ontwikkelen op dit moment in overleg met andere lokale partijen zulke woonvormen. De vele veranderingen in wet- en regelgeving op het gebied van wonen en zorg, maken deze gedeelde opgave extra lastig.
DOELSTELLINGEN 2015 Kleinschalig wonen WoonGenoot is bezig met de ontwikkeling van een project kleinschalig/beschermd wonen in de wijk Meijhorst. Het project bestaat uit 48 appartementen voor mensen met een psychogeriatrische of somatische zorgvraag, met 6 clusterwoonkamers en overige voorzieningen. De woonvorm richt zich op kwetsbare mensen (vanaf ZZP 5 voor PG en vanaf ZZP 6 voor somatiek) die behoefte hebben aan een toegankelijk appartement inclusief voldoende sociale infrastructuur; een veilige omgeving, integrale 24uurszorg en behoefte aan toezicht c.q. observatie en een beschermde omgeving. Deze ontwikkeling vindt in samenwerking met Gemeente Nijmegen en ZZG zorggroep plaats. Naar verwachting is start bouw medio 2015. Totale investering € 6,8 miljoen.
~ 13 ~
Skaeve Huse WoonGenoot is initiatiefnemer in de totstandkoming van een project van bijzondere huisvesting voor notoire overlastveroorzakers die niet in het reguliere woningbezit gehuisvest kan worden. Skaeve Huse is een samenwerkingsverband van WoonGenoot, Gemeente Nijmegen en de zorginstanties RIBW en Iriszorg. In 2015 moeten in het gebied Vogelzang nabij de wijk Weezenhof 8 woningen met een unit voor begeleiding verrijzen. Totale investering € 350.000,-. Sociale Wijkteams WoonGenoot participeert met de collega-corporaties, Gemeente Nijmegen, NIM Maatschappelijk werk, Tandem, SWON, MEE, de Formulierenbrigade en de wijkverpleegkundige in de Sociale Wijkteams. Deze Sociale Wijkteams zijn het eerste aanspreekpunt voor WMO gerelateerde zorg- en hulpvragen. Meldpunt Bijzondere Zorg WoonGenoot continueert in 2015 de overeenkomst met de GGD voor inschakeling van het Meldpunt Bijzondere Zorg bij notoire overlast bij multiprobleemhuishoudens. Kosten € 5.000,-. Woonzorgcentrum ‘de Meiberg’ In het kader van de zorgvraag van de bewoners van ‘de Meiberg’ heeft WoonGenoot een dienstverleningsovereenkomst afgesloten met de Zorggroep Zuid-Gelderland (ZZG). De afspraken voorzien in de noodzakelijke 24uurszorg binnen dit complex. Vanaf 2015 wordt met een nieuw oproepings- c.q. alarmeringssysteem gewerkt. Begeleid wonen In samenwerking met de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB) zal onze woningcorporatie ook in 2015 woningen beschikbaar stellen voor bijzondere doel- c.q. zorggroepen.
Leefbare wijken Leefbaarheid is geen kerntaak van woningcorporaties, vindt minister Blok. Deze koerswijziging van het Rijk uit het regeerakkoord van Rutte II is vertaald in een wetswijziging. In vergelijking met huidige situatie worden de kerntaken en dus het begrip leefbaarheid ingekaderd. Dat gebeurt via een wijzigingsvoorstel (novelle) op de herziening van de Woningwet. Hiermee lijkt na jarenlang politiek gesteggel een stevige versmalling van de taken van de corporatiesector een feit. Minister Blok stelt dat woningcorporaties te veel hooi op hun vork hebben genomen. Ze zouden zich alleen moeten richten op hun kerntaak; zorgen voor woningen voor mensen met een kleine beurs.
~ 14 ~
Als je als woningcorporatie eigenaar bent van een flatgebouw, heb je natuurlijk een huismeester die de bewoners aanspreekt wanneer het vuil op de verkeerde dagen buiten staat. Dat hoort bij de kerntaak. Maar voor de wereld eromheen, of het nou groen is of de veiligheid, zijn er andere organisaties. Prima om daar zo nu en dan mee te overleggen, maar woningcorporaties moeten zich niet met alles bemoeien. Naast het zorgen voor huisvesting voor diegenen die het niet kunnen betalen, vindt de minister het beheer van maatschappelijk vastgoed ook een van de kerntaken van de woningcorporaties. Dat kan ‘heel wel’ bijdragen aan de leefbaarheid. Woningcorporaties zelf hebben een andere rolopvatting en zien zichzelf juist wel als de aangewezen partij om leefbaarheid te bevorderen. Woningcorporaties zijn sinds jaar en dag sterk betrokken bij het verbeteren van de leefbaarheid in aandachtswijken. Ze hebben veel dingen in gang gezet en willen die graag doorzetten en afmaken. Woningcorporaties hebben een direct belang vanwege de waarde van het vastgoed. Door de permanente vestiging in de wijk zijn woningcorporaties een constante factor. Daarnaast hebben zij direct contact met bewoners; corporatiemedewerkers ontmoeten huurders bij de verhuring, bij overlast, onderhoud en komen veel (en soms als enige) bij hun bewoners achter de voordeur. Woningcorporaties kunnen een belangrijke rol vervullen als het gaat om het versterken van sociale cohesie in wijken en buurten en het steunen van bewoners met problemen. Door contactmomenten die corporatiemedewerkers hebben, bijvoorbeeld bij overlast of onderhoud, kunnen zij problemen signaleren en voortijdig actie ondernemen. Woningcorporaties en hulpverleners werken samen ‘om de huurder op het (rechte) pad en gehuisvest te houden’. Daarbij hebben de woningcorporaties als troef in handen dat ze de woonruimte kunnen ontzeggen wanneer een bewoner onveiligheid in de buurt of in het wooncomplex veroorzaakt. Ook bezuinigingen in zorg en welzijn in de komende jaren kunnen tot een grotere druk op het leefklimaat leiden. Bijvoorbeeld wanneer mensen die onvoldoende psychiatrische hulp krijgen in de problemen komen en daardoor hun buren tot last zijn. Woningcorporaties hebben een cruciale rol gespeeld bij de leefbaarheidsverbeteringen die zijn gebleken uit bijvoorbeeld de Leefbarometer. Vanuit het Rijk is de inzet van woningcorporaties op het brede terrein van leefbaarheid de afgelopen jaren juist gestimuleerd. Van woningcorporaties werd inzet verwacht, zoals vastgelegd in de charters van de wijkaanpak en in wijkactieplannen. Denk hierbij aan de ‘Vogelaarwijken’ waartoe woningcorporaties werden verplicht om miljarden euro’s te investeren. Opeens is er toch die koerswijziging! Mogelijk heeft de minister een te smal beeld van de leefbaarheidsinspanningen van woningcorporaties.
~ 15 ~
DOELSTELLINGEN 2015 Het realiseren van de voorgenomen activiteiten op het gebied van leefbaarheid, is afhankelijk van de uitputtingslijst bij de nieuwe Woningwet 2015 op het gebied van toegestane activiteiten door woningcorporaties Integrale wijkaanpak WoonGenoot zet voor alle buurten en wijken in op handhaving op illegale bouwsels, illegale onderhuur, onderhoud van de openbare ruimte, tuinen en achterpaden om daarmee de beleving van veiligheid te vergroten. Bijzondere verhuring om instroom van bewoners met een bepaald profiel te vergroten of juist te verkleinen, uitvoeren van inkomenstoets bij woningtoewijzing. Zorgaanpak om bewoners met een specifieke zorgbehoefte voor de toekomst te behouden. Buurtbeheer Hatert is vanaf medio 2013 geen Vogelaar- of krachtwijk meer. Het wijkactieplan blijft onverminderd van kracht en WoonGenoot stuurt – met de collega-corporaties Talis en Portaal en Gemeente Nijmegen - aan op consolidatie en verduurzaming van de resultaten die de afgelopen jaren zijn behaald op de gebieden van werk, inkomen, integratie en sociale cohesie. Wel stellen wij vast dat bewoners steeds minder aandacht hebben voor hun woonomgeving. Weinig tot geen aandacht voor de tuinen, dichtbegroeide achterpaden, vervuiling van en overlast op de garagepleinen. Ook in de wijk Aldenhof doen zich steeds meer problemen voor; vuilniszakken op de galerijen, huisraad en rotzooi dat wordt gedumpt in trappenhuizen en bergingsgangen, balkons vol met troep en vuilnis, oud papier onder de brievenbussen, overvolle galerijen (bankjes, stoeltjes, bloembakken), fietsen in de trappenhuizen, hondenpoep in de trappenhuizen, et cetera. In beide wijken durven bewoners elkaar niet aan te spreken en leggen dit bij de woningcorporatie neer. Geregelde inspecties door WoonGenoot werpen hun vruchten af, als bewoners een ‘gezicht’ van WoonGenoot vaker in de wijk zien, zijn ze meer geneigd om zorg te dragen voor leefbaarheid van de wijk. WoonGenoot wil in 2015 meer tijd en ruimte vrijmaken voor zichtbaarheid in de wijk. Ook in 2015 zullen wij de bewonerscommissie in de wijk Aldenhof die zeer actief is in het organiseren van activiteiten voor verbeteringen in de buurt ondersteunen. Buurtrangers Inzet van vrijwilligers voor het verwijderen van zwerfvuil in diverse wijken. Jaarlijkse kosten € 1.500,-.
~ 16 ~
Ook alle andere bewonerscommissies of –vertegenwoordigingen kunnen op een jaarlijkse financiële bijdrage van WoonGenoot rekenen. Totale kosten € 2.000,-. Regieteams WoonGenoot werkt in regieteams samen met gemeente, collega-corporaties, politie, maatschappelijk werk Meldpunt Bijzondere Zorg, en Bureau Jeugdzorg in alle wijken waar wij woningbezit hebben. Doelstelling is het verminderen van overlast en ervoor zorgen dat huishoudens met meerdere problemen meer grip krijgen op de eigen situatie. Er worden gezinscoaches ingezet. STIP (STedelijk InformatiePunt) in meerdere wijken Bewoners kunnen voor allerlei vragen over wonen, inkomen, formulieren, zorg, opvoeding, activiteiten, cursussen, et cetera terecht bij een STIP. WoonGenoot werkt mee aan de totstandkoming van meer vestigingen van deze informatiepunten in de wijken. Kosten € 2.000,-. Veiligheidsoverleg Meijhorst WoonGenoot maakt deel uit van het wijkveiligheidsoverleg Meijhorst. In dit overleg worden contacten onderhouden met de verschillende instanties die werkzaam zijn in het gebied en met bewoners uit de wijk. Gezamenlijk wordt bekeken welke oplossingen er zijn om de problematiek te verminderen. Mijn Buurtje WoonGenoot wil in 2015 de afweging maken voor het participeren in ‘Mijn Buurtje’. Dit is een digitaal stedelijk platform voor informatie aan en communicatie voor alle bewoners in Nijmegen. Kop dicht! Ook in 2015 kan DVE Trajanus rekenen op een financiële bijdrage van € 1.500,- evenals facilitering van de organisatie door WoonGenoot voor het bewerkstelligen van structuur en ontwikkeling van ontspoorde jongeren door teamsport. Meldingen overlast WoonGenoot wikkelt per jaar tussen 300 en 400 meldingen van bewoners over overlast af. De meeste klachten hebben betrekking op psychosociale problemen (als gevolg van terugloop/bezuinigingen in de zorg), burenruzie, geluidsoverlast, vervuiling en vandalisme. Uit in Huis De bewoners van ‘de Meiberg’ hebben de mogelijkheid om driemaal per week in het restaurant een driegangenkeuzemenu te gebruiken, tegen een geringe eigen bijdrage. Ontmoeten door samen eten. WoonGenoot blijft dit initiatief faciliteren. Kosten € 1.000,- en personele ondersteuning.
~ 17 ~
Woonmaatschappelijk werk Binnen onze organisatie worden in 2015 circa 3.500 uur ingezet op woonmaatschappelijk werk. Totale kosten € 160.000,-. Sponsoring Het budget over financiële bijdragen aan initiatieven op het gebied leefbaarheid bedraagt € 2.500,-.
Samen werken WoonGenoot staat dicht bij haar bewoners. Een sterk punt dat moet worden gekoesterd terwijl zo efficiënt mogelijk wordt omgegaan met tijd, geld en kennis. Door middel van opleidingen en trainingen wordt kennis van de medewerkers op peil gehouden. Sterke punten worden verbreed en verder ontwikkeld. We werken vanuit betrokkenheid waarbij flexibiliteit en ruimdenkendheid belangrijk zijn. Daarbij streven wij naar werken met zo min mogelijk overhead. WoonGenoot werkt beleidsvolgend met oog voor unieke situaties. Onderling vertrouwen is onontbeerlijk. Samenwerkingsverbanden, zowel intern als extern, worden gestimuleerd wanneer dit efficiënt gebruik van tijd, geld en kennis betekent. Iedereen krijgt de kans om nieuwe ideeën aan te dragen zodat we met elkaar zo goed mogelijk kunnen werken voor onze bewoners en voor mensen die op zoek zijn naar betaalbare huurwoningen. Door samen te werken met collega’s, bewoners en partners willen we onze doelstellingen behalen. WoonGenoot wil als woningcorporatie beantwoorden aan de maatschappelijke vraag naar woningen voor specifieke groepen van mensen. Dit betekent dat maatschappelijke ontwikkelingen richting geven aan ons beleid. Als organisatie die midden in de maatschappij staat, hebben wij vele partners. Goede samenwerking met hen is onontbeerlijk voor het laten slagen van onze missie. We kiezen ervoor te faciliteren waar dit gewenst is en te ondersteunen waar dit nodig is. Hierbij nodigen we onze bewoners en andere partners uit hun specifieke kennis in te zetten. WoonGenoot is bereikbaar voor politiek, instanties, bewoners en collega’s. Door transparant te handelen volgens een duidelijk beleid creëren wij vertrouwen bij bewoners en partners. Als maatschappelijk ondernemer voelt WoonGenoot zich verantwoordelijk voor haar omgeving. Dat vertaalt zich in een vastgoed- en onderhoudsbeleid waarbij duurzaamheid hoog in het vaandel staat. Via onze bewoners steken we energie in het prettig en veilig maken en houden van onze buurten en wijken.
~ 18 ~
DOELSTELLINGEN 2015 Visitatie WoonGenoot heeft zich in 2014 voor de tweede keer laten visiteren. De leerpunten die zijn vastgelegd in het visitatierapport staan hieronder met de reactie en mogelijke acties die zijn, of worden ondernomen. Naar mening van de visitatiecommissie moeten bewoners in geval van vacatures meer mogelijkheden krijgen om leden van de raad van commissarissen voor te dragen. Daarnaast moet de raad van commissarissen werken aan versterking en moet er meer vaart gezet worden achter de samenstelling en vertegenwoordiging in de breedte. Bewoners moeten in geval van vacatures meer mogelijkheden hebben om leden voor te dragen. Als reactie hierop voert WoonGenoot aan dat, met de benoeming van een vijfde commissaris in 2014 de raad op volle sterkte is. WoonGenoot hanteert specifieke profielschetsen bij vacatures binnen de raad van commissarissen. De huidige samenstelling van de raad is hierdoor pluriform. In het geval van een vacature verschijnt er een advertentie in een dagblad, in een plaatselijke huis-aan-huiskrant en op de website van WoonGenoot. Betreft het een zogenaamde huurderszetel dan heeft Huurdersvereniging OMSLAG de mogelijkheid een voordracht te doen. In het vervolg zullen ook de diverse bewonerscommissies of comités worden geïnformeerd. De visitatiecommissie vraagt zich af, of WoonGenoot – als relatief kleine woningcorporatie op de schaal van de stad – de veelzijdigheid waarop zij acteert op termijn kan blijven volhouden. WoonGenoot doet – in het kader van slimmer samenwerken – onderzoek naar de mogelijkheden tot samenwerking met collega’s en ketenpartners. Dit onderzoek loopt door in 2015. Volgens de visitatoren moet WoonGenoot zich afvragen of de inzet op de schaal van de wijken waar zij actief is, en op de schaal van de stad, wel het gewenste zichtbare effect heeft. WoonGenoot speelt in op de wensen van bewoners en heeft zeker ‘oog en oor’ voor de huurders. Echter deze positieve attitude komt bij bewoners minder over, waarschijnlijk richt WoonGenoot zich teveel op de wijkbewoners in de brede zin. WoonGenoot moet dit volgens de visitatiecommissie beter uitleggen of anders doen. Als reactie hierop geeft WoonGenoot aan in geen enkele wijk in Nijmegen een meerderheidsbelang te hebben. Het effect van interventies is zeker zichtbaar in de buurten waar WoonGenoot bezit heeft. Het is WoonGenoot niet bekend als zou de positieve attitude minder goed overkomt bij onze bewoners. Wij richten ons in eerste instantie op de eigen bewoners. In gemengde buurten en wijken richt WoonGenoot zich – in samenwerking met de collega-corporaties – op alle bewoners. WoonGenoot zal haar inzet meer zichtbaar maken en in het vervolg aan initiatieven en resultaten meer ruchtbaarheid geven. De visitatiecommissie is van mening dat WoonGenoot voor solvabiliteit een norm aan te houden van 50% op basis van waardering op bedrijfswaarde.
~ 19 ~
WoonGenoot waardeert het onroerend goed op basis van verkrijgingswaarde (historische kostenprijs) of lagere bedrijfswaarde. In het kader van de novelle van minister Blok en de splitsing van DAEB- en nietDAEB bezit zal een nieuwe waarderingsmethodiek worden gekozen. In 2014 is de solvabiliteit op bedrijfswaarde 38,7%, welke ratio volgens prognose oploopt tot 51,3% in 2019. De visitatiecommissie is kritisch over het stoppen van de jaarlijkse KWH-meting. WoonGenoot hanteert eigen metingen, maar elk eigen systeem is minder open. WoonGenoot is uit kostenoverweging gestopt met de jaarlijkse KWH-meting, deze vindt voortaan elke 3 jaar plaats en staat voor 2015 op het programma. De eigen meting is ‘een goede tweede’. HRM Invoering van de werkkostenregeling per 1 januari 2015. Met de werkkostenregeling kunnen werkgevers hun personeelsleden tot een vooraf vastgesteld percentage van de totale loonsom onbelast van vergoedingen en verstrekkingen laten profiteren. Het gaat dan bijvoorbeeld om kerstpakketten, etentjes, een fiets en personeelsfeesten. Binnen de werkkostenregeling is het niet nodig om de verstrekkingen per werknemer bij te houden, maar kan dat bedrijfs-breed. Ondernemingsplan Eind 2015 loopt ons ondernemingsplan af. De jaarplannen lenen zich tot bijstelling van geformuleerde doestellingen en het operationeel maken hiervan. Tevreden bewoners WoonGenoot blijft continu-onderzoek uitvoeren onder haar bewoners voor verbetering van de kwaliteit van dienstverlening, informatie, communicatie, bejegening, et cetera. Ook wordt de tevredenheid over de woning, het wonen en de woonomgeving gevraagd. In 2015 blijven exit-onderzoeken gecontinueerd. In het kader van ons label willen in 2015 een KWH-meting laten verrichten. VvE-beheer WoonGenoot voert voor verschillende complexen het beheer van Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Dit betreffen VvE’s waarin wij als eigenaar van huurwoningen betrokken zijn, maar ook VvE’s van collegacorporatie en particulieren. In 2015 borgen wij de verantwoordelijkheden die wij hebben ten aanzien van onze eigenaarsrol in complexen met gemengd bezit (koop en huur). Daarnaast geven wij uitvoering aan ons voornemen om het beheer (al dan niet binnen WoonGenoot) een goede plek te geven. Wij geven uitvoering aan de vastgestelde visie op VvE-beheer en -eigenaarschap. In dit verband volgen wij de nieuwe richtlijnen in de Woningwet 2015 (wat mag wel en wat mag niet op het gebied van VvE beheer in de toekomst?).
~ 20 ~
Online dienstverlening uitbreiden en verbeteren Voor wat betreft aanvullende diensten en producten zetten wij in 2015 in op het verbeteren van de basisdienstverlening. Onderdeel daarvan is optimalisatie van onze website, waarbij onze bewoners interactief bepaalde diensten van ons kunnen afnemen en hun eigen gegevens kunnen inzien. Woningkwaliteit Woningkwaliteit is een vraagstuk dat speelt op het niveau van de portefeuille en op het niveau van complexen. Op portefeuilleniveau gaat het om de samenstelling van de woningvoorraad in relatie tot de marktvraag. Op dit vraagstuk is enige jaren geleden door vaststelling van de portefeuillestrategie een antwoord gekomen. Voor alle complexen woningen is het onderhouds- en kwaliteitsbeleid vastgesteld wat mede bepalend is voor de toekomst van deze woningen. In 2015 worden de bouwtechnische kwaliteit van ons (vooral oudere) woningbezit getoetst door een extern bureau voor het actualiseren van het planmatig onderhoud en herstructurering. Klachtafhandeling WoonGenoot heeft een interne klachtenprocedure. Ook in 2015 willen wij klachten en problemen zoveel en zo snel mogelijk in goed onderling overleg oplossen. Tevens blijft onze woningcorporatie aangesloten bij de Klachtencommissie Leren/werken en Social Return WoonGenoot heeft een samenwerkingsovereenkomst getekend met BORN Bouwopleidingsbedrijf in Nijmegen om jongeren betere kansen te bieden op werk. Op de beroepspraktijk- en leerlingbouwplaatsen kunnen de scholieren zelf allerlei bouwkundige werkzaamheden uitvoeren onder leiding van opgeleide leermeesters, die in dienst zijn van het uitvoerende bedrijf. De coördinatie is in handen van BORN. De komende jaren wil WoonGenoot jongeren kansen bieden op het gebied van wonen, werken en leren. Wij willen dit realiseren door bij de aanbesteding van projecten de eis te stellen dat de betreffende aannemer minimaal 10% van de werkuren laat vervullen door leerlingen. Diezelfde regeling is van toepassing voor bedrijven die onderhoud uitvoeren aan de bestaande woningen In samenwerking de Samenwerkende opleidingsbedrijven in de schilders- en onderhoudsbranche (SPOS) heeft WoonGenoot via Schilder^sCool jonge mensen die het vak van schilder willen leren, in de gelegenheid gesteld in 2015 wederom praktijkervaring op te doen door schilderwerkzaamheden aan woningen van onze woningcorporatie. De begeleiding gebeurt via een professioneel onderhoudsbedrijf. Voor 2015 en de jaren daarna hebben wij afspraken gemaakt met het Stimuleringsfonds Leren/Werken (Stifo) voor de inzet van leer/werkplaatsen voor jongeren in opleiding en inzet op Social Return (WWB, dagloners, et cetera) bij de herstructurering van het complex 216 maisonnettes in de wijk Aldenhof.
~ 21 ~
~ 22 ~
Bedrijfsbegroting 2015 Prognose 2016 – 2024 ~ 23 ~
Begroting 2014 en meerjarenperspectief Meerjarenperspectief in beeld Bij het samenstellen van de begroting 2015 en de meerjarenprognose 2016 - 2024 (in het vervolg begroting genoemd) houden we zoveel mogelijk rekening met de op dat moment bekend zijnde actuele economische ontwikkelingen en wijzigingen in het volkshuisvestingsbeleid van zowel de lokale overheid als de landelijke overheid. De meerjarenprognose wordt op deze wijze jaarlijks geactualiseerd. Over het algemeen geldt hoe verder de horizon is, hoe groter de onzekerheid. Onzekerheid is nog steeds over de administratieve splitsing. Op dit ogenblik is de besluitvorming rond de nieuwe woningwet nog steeds niet rond. Naar verwachting zal deze wet nu op 1 juli 2015 ingaan. WoonGenoot heeft dan tot eind 2016 de mogelijkheid om de financiële consequenties van de wet te berekenen en keuzes te maken. Na goedkeuring van de minister van Binnenlandse Zaken in 2017 zal de splitsing in 2018 verplicht worden. In de begroting is hiermee (met uitzondering van de balans) nog geen rekening gehouden en wordt de totale woningcorporaties in beeld gebracht. De werkelijke uitkomsten wijken naar alle waarschijnlijkheid af van de prognose, omdat de veronderstelde gebeurtenissen zich veelal niet op gelijke wijze zullen voordoen als hier is aangenomen. In de prognose is rekening gehouden met een verhuurderheffing op basis van de gegevens van het WSW. Voor de volledige begrotingsperiode is de heffing doorgerekend. Vanaf 2018 is het bedrag per woning bevroren. In de prognose is tevens vanaf 2013 een jaarlijkse saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) conform de parameters van het CFV. Het CFV heeft onlangs bekend gemaakt dat de huidige saneringsheffing na 2018 eindigt. Daarmee is ook rekening gehouden. Beide leggen een druk op de begroting voor de komende jaren. In 2014 was de start van het nieuwbouwproject Horizon gepland. Door allerlei omstandigheden is de start uitgesteld tot medio 2015. Dit project zal 48 woningen (kleinschalig wonen) opleveren voor speciale doelgroepen. Ontwikkeling is in samenwerking met het ZZG. De investering bedraagt 7,0 miljoen euro. In de begroting is rekening gehouden met een onrendabele top € 241.000. Oplevering van dit project zal 1 januari 2017 zijn. In 2013 is gestart met de renovatie van het woonzorgcentrum de Meiberg. Dit project is de 1e fase van het totale project en zal in totaal 3,9 miljoen euro gaan kosten. Project zal in begin 2015 afgerond worden. Door deze aanpak zal de restant levensduur van de Meiberg met 20 jaar verlengd worden. In 2015 start de renovatie voor de 216 woningen Aldenhof. Dit project zal circa 4,8 miljoen euro kosten. Het project zal in 2017 opgeleverd worden. Voor Aldenhof zal de levensduur door de aanpak met 25 jaar verlengd worden. In de begroting zijn de ontwikkelingen van het Europese regime meegenomen. Er is een splitsing gemaakt in sociaal en commercieel bezit (DAEB en niet-DAEB) in de balans. De waardering is op basis van historische kostprijs. De afschrijving van onroerend goed vindt lineair plaats. ~ 24 ~
Woningcorporaties vallen vanaf 1 januari 2008 onder de verplichting van integrale vennootschapsbelasting. De fiscale regels zijn inmiddels duidelijk. Bij het bepalen van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de taks-planning. Uitgangspunt is dat WoonGenoot in de komende jaren nog geen vennootschapsbelasting hoeft te betalen in verband met de verliescompensatie. Uitgangspunten begroting 2015 – 2024 Voor de begroting 2015 en de meerjarenprognose 2016 – 2024 zijn onderstaande uitgangspunten gehanteerd: Stijgingspercentages
Prognose
Begr.
2014
2015
Meerjarenprognose 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Huurverhoging
3,80%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurderving in % v/d huur
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
0,10%
Inflatiepercentage
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Salarissen + Sociale lasten
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Belasting
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Verzekering
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
3,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Onderhoudskosten
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
Overige variabele lasten
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Renteconversies op leningen
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
Rente over financiering
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
4,00%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
Rente over beleggingen
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
1,00%
Liberaliseringsgrens Aantal w on. begin boekjaar
€
699,48
€
699,48
€
699,48
€
699,48
€
713,47
€
727,74
€
742,29
€
757,14
€
772,28
€
787,73
€
803,48
1.514
1.513
1.513
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
Nieuw bouw /Aankoop v.w on.
1
0
48
0
0
0
0
0
0
0
0
Einde exploitatie c.q. sloop
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Verkoop w oningen
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Aantal w on. einde boekjaar
1.513
1.513
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
1.561
DAEB bezit w oningen
1.433
1.433
1.481
1.481
1.481
1.481
1.481
1.481
1.481
1.481
1.481
82
82
82
82
82
82
82
82
82
82
82
Niet-DAEB bezit w oningen
Vanaf 2013 wordt rekening gehouden met een jaarlijkse inflatie volgens de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De jaarlijkse huurprijsstijging is hieraan gekoppeld. Daarmee wijken we vanaf jaar 6 af van de parameters van het WSW. Het WSW rekent met een kostenstijging vanaf jaar 6 van de inflatie + 1%. Voor de kosten van planmatig en dagelijks onderhoud wordt rekening gehouden met een jaarlijkse stijging met 3,00%. Elk boekjaar wordt voor de werkelijk begrootte onderhoudskosten voor dat jaar belast. Er bestaat geen egalisatie van onderhoudskosten over de begrotingsperiode. De geplande nieuwbouw heeft betrekking op 48 woningen kleinschalig wonen in Meijhorst (De Horizon, oplevering per 1 januari 2017).
~ 25 ~
Bedrijfsbegroting en jaarresultaten Omschrijving x € 1.000,00
Prognose Begr. 2014 2015
Huuropbrengsten Huurinkomsten Huurderving Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat bestaand bezit Overige bedrijfsopbrengsten
2016
2017
2018
2019
Meerjarenprognose 2020 2021
2022
2023
2024
9.582 9.592 -10 681 214 86
9.932 9.942 -10 681 0 86
10.268 10.279 -10 694 0 87
10.999 11.010 -11 708 0 89
11.356 11.367 -11 722 0 91
11.729 11.741 -12 737 0 93
12.103 12.116 -12 751 0 95
12.424 12.436 -12 766 0 97
12.700 12.713 -13 782 0 99
12.978 12.991 -13 797 0 101
13.253 13.266 -13 813 0 103
Bedrijfsopbrengsten
10.563
10.698
11.050
11.796
12.169
12.558
12.950
13.286
13.580
13.875
14.169
Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedport. Afschrijving MVA in exploitatie (opstal) Afschrijvingen MVA t.d.v. exploitatie Overige waardeveranderingen MVA en vastgoedport. Nieuwbouwcomplex Horizon (2017) Personeelslasten Salarissen Pensioenpremie Sociale lasten Overige personeelskosten Onderhoudslasten Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud CV Onderhoud Belastingen Verzekeringen Heffing huurtoeslag Bedrijfskosten Huisvestingskosten Kosten RvC Algemene kosten Leefbaarheidskosten Contributie Aedes Borging WSW Servicekosten Overige lasten Overige bedrijfslasten Lasten nieuwbouw / aankoop Saneringsheffing
-1.847 -1.712 -135 -241 -241 -753 -480 -131 -97 -45 -1.749 -1.076 -280 -228 -165 -676 -39 -746 -1.451 -106 -55 -400 -165 -14 -15 -681 -15 -345 0 -345
-1.867 -1.732 -135 0 0 -773 -489 -134 -99 -51 -1.671 -1.193 -201 -144 -132 -723 -39 -872 -1.445 -77 -56 -421 -165 -14 -15 -681 -16 -172 0 -172
-1.882 -1.738 -144 0 0 -789 -499 -136 -101 -52 -1.505 -1.013 -207 -148 -136 -737 -40 -967 -1.569 -80 -57 -429 -262 -14 -15 -695 -16 -176 0 -176
-2.832 -2.688 -144 0 0 -805 -509 -139 -103 -53 -1.857 -1.350 -213 -153 -140 -752 -41 -1.068 -1.511 -80 -79 -424 -172 -15 -15 -709 -18 -140 -50 -90
-2.007 -1.882 -126 0 0 -821 -519 -142 -105 -54 -1.272 -750 -220 -157 -145 -767 -41 -1.119 -1.519 -81 -60 -433 -175 -15 -15 -723 -18 -142 -51 -91
-2.106 -1.978 -128 0 0 -837 -530 -145 -107 -55 -1.545 -1.008 -226 -162 -149 -782 -42 -1.142 -1.550 -83 -61 -441 -179 -15 -15 -737 -19 -52 -52 0
-2.104 -1.978 -126 0 0 -854 -540 -147 -110 -56 -2.509 -1.955 -233 -167 -154 -798 -43 -1.162 -1.581 -85 -62 -450 -182 -16 -15 -752 -20 -53 -53 0
-2.095 -1.978 -117 0 0 -871 -551 -150 -112 -58 -1.977 -1.407 -240 -172 -158 -814 -44 -1.177 -1.670 -120 -86 -459 -186 -16 -15 -767 -21 -54 -54 0
-2.091 -1.978 -114 0 0 -888 -562 -153 -114 -59 -1.671 -1.084 -247 -177 -163 -830 -45 -1.202 -1.653 -96 -65 -468 -190 -16 -15 -782 -22 -55 -55 0
-2.084 -1.978 -107 0 0 -906 -573 -157 -116 -60 -1.333 -728 -255 -182 -168 -847 -46 -1.228 -1.678 -90 -66 -478 -193 -17 -15 -798 -22 -56 -56 0
-2.102 -1.978 -124 0 0 -924 -585 -160 -119 -61 -1.352 -728 -263 -188 -173 -864 -47 -1.252 -1.711 -92 -67 -487 -197 -17 -15 -814 -23 -57 -57 0
Bedrijfslasten
-7.847
-7.561
-7.664
-9.004
-7.689
-8.058
-9.104
-8.702
-8.436
-8.178
-8.309
2.716
3.137
3.386
2.792
4.480
4.501
3.846
4.585
5.144
5.697
5.860
Rentebaten Rentelasten
52 -2.365
44 -2.217
7 -2.431
15 -2.410
29 -2.348
13 -2.117
53 -2.086
86 -2.026
133 -2.018
218 -2.024
278 -1.966
Saldo financiële baten en lasten
-2.314
-2.173
-2.425
-2.395
-2.319
-2.104
-2.034
-1.940
-1.885
-1.806
-1.687
402 0 402
964 0 964
961 0 961
397 -39 358
2.161 -1.014 1.147
2.396 -1.075 1.321
1.812 -929 883
2.644 -1.175 1.469
3.258 -1.327 1.931
3.891 -1.484 2.407
4.172 -1.558 2.614
Bedrijfsresultaat
Resultaat voor belasting Te betalen VPB Jaarresultaat
Jaarresultaten in grafische weergave
~ 26 ~
Toelichting op de begroting Bedrijfsopbrengsten Huren Betreft de huuropbrengsten van woningen en overige verhuureenheden (garages, bedrijfsruimten) met een gemiddelde jaarlijkse huuraanpassing van 3,0% voor de jaren 2014 - 2018 en 2% voor de jaren 20192023. Verhuur van 48 woningen project Horizon vanaf januari 2017. Er wordt rekening gehouden met huurharmonisatie. Vergoedingen Dit zijn bedragen die huurders - naast de netto huur - verschuldigd zijn voor levering van elektra en water, onderhoud van groenvoorzieningen, schoonmaakkosten, glasverzekering, complexbeheerder, zorgdiensten/faciliteiten, kabel, reinigen van dakgoten, onderhoud keukenapparatuur. Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bestaat uit administratiekosten bij ondertekening van een huurcontract en overige opbrengsten. Sinds 2011 beheert WoonGenoot zeven Vereniging van Eigenaren. De opbrengst is ook in deze post opgenomen. Verkoopopbrengsten woningen Het betreft hier de netto resultaten van verkoop van bestaande huurwoningen in de wijk Leuvensbroek. In deze begroting is geen verkoop begroot.
Bedrijfslasten Afschrijvingen Vanaf 2012 wordt op lineaire basis afgeschreven. Dit betekent dat de afschrijvingslasten verdubbeld zijn. Indien een complex een exploitatie duur heeft van 15 jaar of korter, zal de afschrijvingstermijn op 15 jaar bepaald worden. Dit is toegestaan totdat besloten is om het complex te gaan slopen. Waardeveranderingen Voor het project Horizon is in 2014 een onrendabele top geprognosticeerd van circa 241.000 euro. Personeelslasten Betreft salarissen en bijkomende kosten van de medewerkers en directeur-bestuurder. Onderhoudslasten * Reparatieonderhoud, * Mutatieonderhoud, * Onderhoud aan centrale verwarming, warmwatervoorziening en warmteterugwinningvoorziening, * Planmatig onderhoud. Voor de onderhoudslasten wordt rekening gehouden met een jaarlijkse indexering van 3,00%. ~ 27 ~
Bedrijfskosten * Beheerskosten: huisvestingskosten, toezicht en beleid en algemene kosten. * Zakelijke lasten: belastingen, verzekeringen, contributie landelijke leefbaarheidsprojecten, vergoeding borging WSW. * Servicekosten voor leveringen en diensten aan bewoners. * Verhuurdersheffing
federatie,
Overige Bedrijfslasten. * Lasten Nieuwbouw / aankoop: lasten veroorzaakt door toevoeging nieuwbouw aan de exploitatie * Saneringsheffing Rentebaten * Rente liquide middelen. Rentelasten * Rente over bestaande en nieuwe geldleningen.
~ 28 ~
Balansontwikkeling Omschrijving x € 1.000,00
Jaarrek Prognose Begr. 2013 2014 2015
2016
2017
2018
Meerjarenprognose 2019 2020 2021
2022
2023
2024
47.995 47.564 0 431 11.458 11.458 996
Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie MVA in ontwikkeling bedrijfsmiddel MVA ten dienste van exploitatie Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Belastinglatentie
53.806 51.589 822 1.395 13.874 13.874 996
55.288 53.852 152 1.284 13.313 13.313 996
58.024 52.706 4.123 1.196 13.127 13.127 996
62.049 51.153 9.822 1.079 12.942 12.942 996
61.008 55.214 4.800 994 12.757 12.757 996
59.226 58.317 0 909 12.571 12.571 996
57.321 56.525 0 796 12.386 12.386 996
55.418 54.733 0 685 12.200 12.200 996
53.524 52.941 0 584 12.015 12.015 996
51.677 51.148 0 529 11.829 11.829 996
49.911 49.356 0 555 11.644 11.644 996
Vaste activa
68.676
69.597 72.147
75.987
74.760
72.793
70.702
68.614
66.535
64.502
62.551 60.449
Huurdebiteuren Onderhoudsmaterialen Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen
99 11 38 498 2.027
102 11 39 513 3.131
105 11 40 528 0
108 12 41 544 0
112 12 42 560 1.470
115 12 44 577 0
118 13 45 594 1.304
121 13 46 606 3.955
123 13 47 618 4.617
126 13 48 631 8.655
128 131 14 14 49 50 643 656 13.099 17.747
Vlottende activa
2.673
3.795
685
705
2.196
748
2.075
4.741
5.418
9.473
13.933 15.598
73.392 72.832
76.692
76.956
73.541
72.777
73.355
71.953
73.975
76.484 76.047
Totaal activa
71.349
Passiva Overige reserves
8.152
8.463
9.427
10.388
10.746
11.893
13.215
14.098
15.568
17.499
19.906 22.520
Eigen vermogen
8.152
8.463
9.427
10.388
10.746
11.893
13.215
14.098
15.568
17.499
19.906 22.520
Leningen o/g nominaal Voorziening servicekosten Voorziening WAP Hatert
60.253 13 204
62.141 60.921 13 13 210 217
63.603 14 223
63.419 14 230
57.887 15 237
55.694 15 244
55.496 15 249
52.398 16 254
52.298 16 259
52.196 49.100 16 17 264 269
Langlopende schulden
60.470
62.365 61.151
63.841
63.664
58.138
55.953
55.760
52.668
52.573
52.477 49.386
Schulden aan Leveranciers Belastingen en Premies SV Overige schulden Overlopende passiva Nog te betalen VPB Opgelopen rente leningen o/g
663 78 31 671 0 1.345
682 80 32 624 0 905
703 83 32 643 0 793
724 85 33 662 0 959
746 88 34 682 39 957
768 91 35 702 1.014 899
791 93 37 723 1.075 890
807 95 37 738 929 891
823 97 38 752 1.175 832
840 99 39 768 1.327 831
856 101 40 783 1.484 838
873 103 40 799 1.558 767
Kortlopende schulden
2.727
2.324
2.254
2.464
2.546
3.509
3.609
3.497
3.717
3.903
4.101
4.141
73.392 72.832
76.692
76.956
73.541
72.777
73.355
71.953
73.975
Totaal passiva
71.349
76.484 76.047
Toelichting op de balansprognose 2015 – 2024 Vaste activa Materiële vaste activa In deze post zijn de nieuwe investeringen opgenomen van het nieuwbouwcomplex Horizon. Ook het groot onderhoud in de complexen Aldenhof en Meijhorst zijn opgenomen. Daarnaast is als inventaris de mogelijke aanschaf en vervanging van apparatuur of software jaarlijks een bedrag opgenomen, evenals de inruil en aankoop van bedrijfsauto's in een cyclus van 4 jaar. Bovendien worden na-investeringen als gevolg van geriefsverbetering met huurprijsaanpassing, zoals centrale verwarming, isolatievoorzieningen, et cetera geactiveerd.
~ 29 ~
Over de materiële vaste activa is afgeschreven volgens de lineaire afschrijvingsmethodiek. Over aangebrachte voorzieningen (investeringen) wordt afgeschreven tot het einde van de (restant) economische levensduur van het betreffende complex woningen. Financiële vaste activa Deze post bestaat uit de actieve belastinglatentie. Effecten op deze post zijn niet in de resultatenrekening opgenomen.
Vlottende activa Voorraden Geringe balanspost voor minder klein materiaal. WoonGenoot beschikt over een allround servicemonteur die over het algemeen kleiner materiaal gebruikt. Vorderingen * Huurdebiteuren 1,0% van de jaarhuur, * Transitorische rente op liquide middelen en beleggingen, * Overige. Liquide middelen Over het gemiddeld batig saldo van de liquide middelen wordt 0,5% rente ten gunste van het resultaat gebracht. Ook over een eventueel negatief gemiddeld saldo wordt 5,25% rente berekend en ten laste van het resultaat gebracht. Er bestaat een rekening-courant overeenkomst met ING met een maximaal krediet van € 1,6 miljoen. De ING heeft aangegeven dat deze stopgezet wordt in verband met de gewijzigde borgingsregels van het WSW. De faciliteit zal terug gebracht worden tot 150.000 euro, zodat altijd de salarissen en de belastingen betaald kunnen worden.
Vermogen lang Algemene reserve Voor het jaar 2015 is een positief jaarresultaat begroot van € 964.000, - (na belastingen). De jaren daarna geeft het resultaat een positief beeld weer. Het saldo van de algemene reserve stijgt van € 8,1 mln. in het jaar 2014 tot € 22,6 mln. in 2024. In deze begroting zijn na 2017 geen grote projecten ingepland. Langlopende schulden * In de periode 2015 t/m 2024 is een vermogensbehoefte van € 14,4 mln. * Op basis van een liquiditeitsplanning zal besloten worden wat de uitgangspunten zijn voor de aan te trekken leningen gedurende de komende jaren. In de begroting is een financieringsrente van 4,00% tot 2019 en daarna 5,25% aangehouden. * WoonGenoot heeft tot doel gesteld om de leningenportefeuille tot en met 2019 met ruim € 6 miljoen te verlagen. Met het bereiken van dit doel heeft WoonGenoot meer ruimte gecreëerd in ratio berekeningen van het WSW.
~ 30 ~
Kortlopende schulden * Schulden aan leveranciers, * Transitorische rente van leningen.
Prognose verloop algemene reserve Omschrijving x € 1.000,00 Stand begin boekjaar Jaarresultaat Stand einde boekjaar
Prognose 2014
Begr. 2015
2016
2017
2018
2019
Meerjarenprognose 2020 2021
2022
2023
2024
8.152
8.463
9.427
10.388
10.746
11.893
13.215
14.098
15.568
17.499
19.906
311
964
961
358
1.147
1.322
883
1.470
1.931
2.407
2.614
8.463
9.427
10.388
10.746
11.893
13.215
14.098
15.568
17.499
19.906
22.520
Financiële continuïteit Financiële uitgangspunten We houden rekening met de minimale eisen die het CFV en het WSW stellen aan de vermogenspositie. Het CFV houdt namens het ministerie van BZK toezicht op de financiële positie van woningcorporaties waarbij het vermogen in relatie wordt gebracht met de risico's uit de bedrijfsvoering. Het WSW houdt toezicht op de financiële positie, maar meer vanuit de rol van borgsteller. Door borgstelling van het WSW (met achtervang door de gemeente) kunnen woningcorporaties geldleningen aantrekken onder gunstige condities. In 2014 heeft het WSW een borgingsplafond (maximaal te lenen bedrag) ingevoerd. De leningenportefeuille na aftrek van de liquide middelen moet voldoen aan deze voorwaarde. Solvabiliteit De solvabiliteit van een organisatie geeft de verhouding weer tussen het eigen vermogen en het totale vermogen (balanstotaal) en geeft aan in hoeverre een organisatie ook op lange termijn aan haar verplichtingen kan voldoen. WoonGenoot bepaalt het eigen vermogen op basis van de minimum waarderingsregeling. Dit houdt in dat we het bezit waarderen tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Volgens onze uitgangspunten moet de solvabiliteit minimaal 15% bedragen.
~ 31 ~
In onderstaand overzicht is het verloop in de jaren 2013 t/m 2024 van de meest belangrijke kengetallen weergegeven. Financiële kengetallen
norm
Solvabiliteit (%) Solvabiliteit bedrijfswaarde (%) Loan to Value bedrijfswaarde (%) Loan to Value WOZ-waarde (%) Vreemd vermogen per gewogen VHE ICR DSCR Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Current ratio (liquiditeit)
15,0 20,0 75,0 50,0 30,0 1,40 1,00 5,25 1,00
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
11,3 35,2 65,6 30,4 38,9 4,19 0,98
11,5 38,7 62,4 31,4 40,2 1,65 1,01 3,77 1,63
12,9 41,3 60,3 30,2 39,4 2,16 1,17 3,73 0,30
13,5 42,4 62,0 30,9 41,1 2,34 1,18 3,81 0,29
14,0 44,8 57,1 29,2 39,8 2,35 1,22 3,81 0,86
16,2 47,8 50,1 26,1 36,3 2,69 1,26 3,69 0,21
18,2 50,6 47,7 24,7 34,9 2,65 1,34 3,76 0,57
19,2 52,8 46,6 24,1 34,8 2,35 1,41 3,77 1,36
21,6 55,8 43,5 22,3 32,8 2,77 1,46 3,87 1,46
23,7 57,4 43,1 21,8 32,8 3,01 1,50 3,88 2,43
26,0 58,9 42,7 21,3 32,7 3,21 1,50 3,92 3,40
29,6 61,5 40,3 19,7 30,8 3,19 1,47 3,99 3,77
Verklaring financiële kengetallen Solvabiliteit: Solvabiliteit bedrijfswaarde: Rentabiliteit totaal vermogen: Rentabiliteit eigen vermogen: Rentabiliteit vreemd vermogen: Gem. renteperc. over leningen: Rentedekkingsgraad (ICR): Debt service coverage ratio (DSCR) Current ratio (liquiditeit)
Eigen Vermogen ultimo boekjaar uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. Eigen Vermogen ultimo boekjaar uitgedrukt in een percentage van de bedrijfswaarde. Jaarresultaat vermeerderd met de te betalen rente uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal. Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen. Totale rentelast uitgedrukt in een percentage van het gemiddelde vreemd vermogen. Jaarlijks totaal betaalde rentelast over het vreemd vermogen gedeeld door het gemiddeld vreemd vermogen. Operationele kasstromen (excl. rente en VpB) gedeeld door Rente (Operationele kasstroom (excl. rente en VpB) + netto verkoopopbrengst) gedeeld door Rente + aflossing. Vlottende activa gedeeld door schulden op korte termijn
Solvabiliteit op basis van gepresenteerd weerstandvermogen Als financiële pijler berekenen het CFV en het WSW een solvabiliteit op basis van het gecorrigeerde weerstandsvermogen. Deze ratio is bepaald op een minimum van 20%. Bij de berekening van het gecorrigeerd weerstandsvermogen wordt rekening gehouden met het eigen vermogen gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde. Met de vaststelling van deze pijler houden we rekening met de eisen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stelt aan de vermogenspositie van een woningcorporatie, rekening houdende met het voor die woningcorporatie vastgestelde risicoprofiel. Het CFV is belast met taken op het gebied van financieel toezicht op woningcorporaties. In dat kader rapporteert het CFV jaarlijks over de financiële positie van WoonGenoot. De rapportage is gebaseerd op de jaarrekening en het jaarlijks door WoonGenoot in te dienen overzicht cijfermatige kerngegevens. Het financiële oordeel van het CFV is gebaseerd op vergelijking van enerzijds het door deze woningcorporatie gepresteerde weerstandsvermogen en anderzijds het door het CFV berekende minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. De vermogenspositie van WoonGenoot is dus voldoende om de door het CFV bepaalde risico uit bedrijfsoefening te dragen. ~ 32 ~
WoonGenoot heeft genoeg ruimte om nieuwe projecten op te pakken, maar moet ook rekening houden met de kasstromen, waarop het WSW controleert. Daarnaast wil WoonGenoot de komende jaar haar leningenportefeuille afbouwen.
Financieringsruimte Het WSW beoordeelt jaarlijks de financiële positie van WoonGenoot. De beoordeling vindt plaats op basis van cijfermatige kerngegevens die WoonGenoot jaarlijks indient bij het CFV. Het WSW toetst de kredietwaardigheid op basis van de kasstromen voor de eerstkomende vijf jaar. Daarnaast wordt de faciliteringsruimte bepaald op basis van de kasstromen van een corporatie. Daarbij wordt rekening gehouden met de financieringsbehoefte van de woningcorporatie in de komende 3 jaren. Uit dit overzicht blijkt dat de operationele kasstromen positief zijn. Dit is voor het WSW een belangrijk gegeven in het kader van de kredietwaardigheid. Sinds 2014 werkt het WSW niet meer met een faciliteringsruimte, maar met een borgingsplafond. Borgingsplafond geeft het maximale bedrag aan dat onder borging bij het WSW geleend mag worden. WoonGenoot voldoet aan de laatst afgegeven borgingsplafond voor de jaren 2014 t/m 2016. Omschrijving x € 1.000,00
Prognose Begr. 2014 2015
2016
2017
2018
Meerjarenprognose 2019 2020 2021
2022
2023
2024
Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Uitgaven Mutaties balansposten
1.866 10.400 -8.563 28
2.748 10.743 -8.024 29
3.039 11.057 -848 30
3.259 11.810 -8.583 31
4.103 12.198 -8.127 32
3.513 12.571 -9.092 33
2.864 13.002 -10.160 23
3.774 13.372 -9.621 23
4.197 13.713 -9.539 24
4.679 14.093 -9.438 24
Cashflow (des)investeringen Verkoop Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Investeringen MVA ten dienste van exploitatie
-2.650 301 -2.927 -25
-4.658 -1.957 -2.655 -47
-5.722 -1.546 -4.148 -28
-1.605 -1.546 -59
-40 -40
-15 -15
-15 -15
-16 -16
-59 -59
-133 -133
-
1.888 20.000 -18.112
-1.220 3.765 -4.986
2.683 9.362 -6.680
-184 -184
-5.533 1.156 -6.689
-2.193 -2.193
-198 -198
-3.098 -3.098
-100 -100
-102 -102
-3.097 -3.097
1.104
-3.131
-
1.470
-1.470
1.304
2.651
661
4.038
4.444
1.648
Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Toename geldmiddelen
4.745 14.447 -9.727 25
Uit het kasstroomoverzicht blijkt dat WoonGenoot € 14,3 miljoen zal aantrekken maar daartegenover staat een bedrag van € 27,3 miljoen gaat aflossen. Dat past in de strategie van het verminderen van vreemd vermogen. In de vorige paragraaf was bij de kengetallen al te zien dat de Loan to Value bedrijfswaarde gaat dalen van 65,6% (2014) naar 40,3% (2024). Het WSW vraagt een borgstellingsvergoeding aan de corporaties. Deze borgstellingsvergoeding wordt per kwartaal berekend op basis van het schuldrestant op de laatste dag van het kwartaal. Het percentage bedraagt 0,0069% per kwartaal.
Treasury De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat zowel de lange als korte termijn financiering van WoonGenoot verzekerd is binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. De activiteiten omvatten cash-management, financierings- en beleggingsbeleid. WoonGenoot heeft in het treasurystatuut de uitgangspunten en verantwoordelijkheden vastgelegd. Daarnaast beschikt ~ 33 ~
WoonGenoot over een treasury-jaarplan. De Raad van Commissarissen heeft dit statuut goedgekeurd waarna het door de bestuurder is vastgesteld. Bovendien adviseert de Raad van Commissarissen het bestuur bij het formuleren en uitvoeren van het treasurybeleid. De ontwikkeling van de liquiditeitspositie wordt bepaald door de ontvangst van huren, rentebaten en verkoopopbrengsten, verminderd met de betalingen van exploitatielasten, bedrijfskosten, rente en aflossing, en investeringen. Dit wordt gefinancierd met langlopende leningen die door het WSW zijn geborgd. WoonGenoot prognosticeerde de ontwikkeling van de liquiditeitspositie maandelijks voor een periode van 12 maanden vooruit. In 2014 zijn 7 leningen aangetrokken voor een bedrag van € 20 miljoen in verband met de herfinanciering van 3 leningen. De aangetrokken leningen hebben verschillende looptijden. Door deze keuze is de leningenportefeuille flexibeler geworden. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de woningen, woongebouwen en overige verhuureenheden bedraagt ultimo boekjaar 2014 € 99,6 mln. Rentabiliteitswaardecorrectie € 7,5 mln. Volgens de prognose zal de solvabiliteit in 2014 op 11,5% en in 2015 op 12,9% uitkomen. Na 2015 stijgt de solvabiliteit tot 29,6% in 2024.WoonGenoot heeft haar woningbezit gewaardeerd tegen historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde. Op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt het eigen vermogen per 31 december 2014: € 8,5 mln. De gemiddelde boekwaarde per woning bedraagt ultimo 2014: € 44.391, - en het schuldrestant per woning is € 41.071, -. Renterisicobeheersing Onderstaand overzicht maakt de renterisico's voor de periode 2014 - 2023 inzichtelijk. Huidige vervalkalender leningportefeuille (x € 1.000) in de periode 2014 - 2024 Jaar
Verval
Geldgever
datum 2014
WSW
Soort
num m er
lening
Perc.
Schuld
Renteconversie
restant
per
jaar
per
Aflossing jaar
per jaar
lening
totaal
lening
totaal
in %
6-2
BNG
40841
fixe
3,80%
12.500
12.500
16-2
Nijmegen
24786
ann
4,89%
5.372
5.372
2015
16-2
Nijmegen
24787
ann
4,39%
4.810
4.810
2016
16-5
SNS
22236
lin
6,00%
0
0
1-12
BNG
41586
fixe
3,45%
6.500
6.500
2018
1-10
BNG
40512
fixe
4,96%
6.500
6.500
2019
1-11
BNG
45511
fixe
1,78%
2.000
2.000
2020
8-9
Nijmegen
22225
ann
2,99%
193
8-9
Nijmegen
22226
ann
2,51%
99
2021
1-2
BNG
45517
fixe
2,11%
3.000
2023
2-8
BNG
22229
ann
2,32%
744
2024
1-3
BNG
45513
fixe
2,75%
3.000
3.000
2025
1-4
BNG
45515
fixe
2,91%
3.000
3.000
renterisico
17.872
29,7
4.810
8,0
6.500
10,8
6.500
10,8
2.000
3,3
99
0,5
3.000
5,0
184 99 184 3.000
744 744
~ 34 ~
1,2
3.000
5,0
3.000
5,0
De rentelasten die voortvloeien uit de leningenportefeuille bedragen ongeveer 1/3 deel van de totale uitgaven van WoonGenoot. Veranderingen van de rentecurve kunnen daardoor grote gevolgen hebben voor het jaarresultaat en het eigen vermogen. Om deze reden streeft WoonGenoot naar een spreiding in de leningenportefeuille. In de laatste kolom is het renterisico per jaar aangegeven. Het WSW schrijft voor dat een corporatie maximaal 15% renterisico per jaar mag hebben. Zoals vorig jaar al beschreven was, had het jaar 2014 een heel hoog renterisico. Door de herverdeling van de afgeloste leningen, is in alle jaren een renterisico lager dan 15%. Aandachtspunten zijn de jaren 2016 en 2018, die met ruim 10% een hoger risico hebben. Dit heeft te maken met oude leningen. Op basis van de huidige begroting zou het zelfs mogelijk zijn de leningen in die jaren volledig af te lossen. Het renterisico per jaar verandert als de financieringsbehoefte meegenomen wordt in plaats van de te herfinancieren leningen. Conclusie is dat WoonGenoot in 2016 precies op 15% uitkomt, de grens van het WSW. Dit is op te lossen door in 2015 iets meer lenen dan noodzakelijk is. Uitgangspunt om te gaan lenen blijft altijd de kasstroomprognose. Om schrijving Bedragen x € 1.000
Begr.
Meerjarenprognose
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Leningen Schuldrest begin boekjaar Reguliere aflossingen Contractuele (finale) aflossingen
62.141
60.921
63.603
63.419
57.887
55.694
55.496
52.398
52.298
-175
-180
-184
-188
-193
-99
-98
-100
-102
52.196 -96
-4.810
-6.500
0
-6.500
-2.000
-99
-3.000
0
0
-3.000
3.765
9.362
0
1.156
0
0
0
0
0
0
60.921
63.603
63.419
57.887
55.694
55.496
52.398
52.298
52.196
49.100
3.765
9.362
0
1.156
0
0
0
0
0
0
Te ontv. leningen (afgedekte risico's) Financieringsbehoefte Extra aflossingen Schuldrest einde boekjaar Herfinanciering contractuele afloss. Renteconversies Risicovolume in percentage van
0
0
0
0
0
184
0
0
744
0
6%
15%
0%
2%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
-
-
1.304
3.955
4.617
8.655
13.099
17.747
de totale schuldrestant begin boekjaar Liquide middelen
1.470
-
In onderstaande grafiek worden ook de liquide middelen meegenomen. Vooral in de jaren 2020 t/m 2024 nemen de liquide middelen fors toe, wat natuurlijk ook weer een renterisico op zal leveren. Verschil tot de eerdere jaren is dat we dan spreken over een beleggingsrisico.
~ 35 ~
Meerjarenkasstroomprognose en beschikbaarheid van middelen op korte termijn Jaarlijks worden twee kasstroomprognoses opgesteld, te weten: 1.
De meerjarenkasstroom bestaande uit een directe en indirecte methode met een planningshorizon van 10 jaar dat is gebaseerd op de meest recente financiële meerjarenprognose. De beide methodes laten de mutaties zien in de liquide middelen. De directe methode middels de directe inkomsten en uitgaven, de indirecte methode middels de mutaties in de diverse balansposten (staat van herkomst en besteding van middelen).
Kasstroom prognose volgens de directe m ethode
Om schrijving
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Operationele activiteiten ontvangsten Huren/vergoedingen Bijdragen
10.613
10.962
11.707
12.078
12.466
12.854
13.190
13.482
13.775
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
101
103
Overige bedrijfsontvangsten
86
Renteontvangsten Totaal ingaande kasstrom en
87
89
91
93
95
97
99
14.066
44
7
15
29
13
53
86
133
218
278
10.743
11.056
11.811
12.198
12.572
13.002
13.373
13.714
14.094
14.447
uitgaven Lonen en salarissen
489
499
509
519
530
540
551
562
573
585
Sociale lasten
99
101
103
105
107
110
112
114
116
119
Pensioenlasten
134
136
139
142
145
147
150
153
157
160
Onderhoudsuitgaven
1.670
1.504
1.857
1.272
1.545
2.509
1.977
1.671
1.333
1.352
Overige bedrijfsuitgaven
2.093
2.135
2.236
2.258
2.302
2.350
2.454
2.453
2.495
2.544
Renteuitgaven
2.330
2.265
2.411
2.407
2.126
2.086
2.085
2.019
2.017
2.036
Saneringsheffing
172
176
90
91
-
-
-
-
-
-
Verhuurdersheffing
872
967
1.068
1.119
1.142
1.162
1.178
1.202
1.228
1.252
Leefbaarheid
165
262
172
175
179
182
186
190
193
197
Vennootschapsbelasting
-
-
-
39
1.014
1.075
929
1.175
1.327
1.484
kortgeld mutaties / kruisposten
30-
29-
33-
32-
30-
23-
25-
22-
24-
27-
Totaal uitgaande kasstrom en
7.994
8.016
8.552
8.095
9.060
10.138
9.597
9.517
9.415
9.702
Kasstroom uit operationele act. ( A )
2.749
3.040
3.259
4.103
3.512
2.864
3.776
4.197
4.679
4.745
Verkoop w oningen
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Totaal ingaande kasstroom MVA
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Nieuw bouw
2.655
4.148
-
-
-
-
-
-
-
-
Woningverbetering
1.957
1.546
1.546
-
-
-
-
-
-
-
47
28
59
40
15
15
16
59
133
-
Totaal uitgaande kasstrom en MVA
4.659
5.722
1.605
40
15
15
16
59
133
-
Kasstroom (des)investeringen ( B )
4.659-
5.722-
1.605-
40-
15-
15-
16-
59-
133-
-
Nieuw e leningen
3.765
9.362
-
1.156
-
-
-
-
-
-
Totaal ingaande kasstroom MVA
3.765
9.362
-
1.156
-
-
-
-
-
-
Aflossing leningen
4.986
6.680
184
6.689
2.193
198
3.098
100
102
3.097
Totaal uitgaande kasstrom en MVA
4.986
6.680
184
6.689
2.193
198
3.098
100
102
3.097
Kasstroom financieringsactiviteiten ( C )
1.221-
2.682
184-
5.533-
2.193-
198-
3.098-
100-
102-
3.097-
Saldo begin periode
3.131
-
-
1.470
-
1.304
3.955
4.617
8.655
Mutatie ( A )+( B )+( C )
3.131-
-
1.470
1.470-
1.304
2.651
662
4.038
4.444
1.648
-
-
1.470
-
1.304
3.955
4.617
8.655
13.099
14.747
(Des)investeringsactiviteiten ontvangsten
uitgaven
Investeringen overig
Financieringsactiviteiten ontvangsten
uitgaven
Verloop liquide m iddelen
Saldo einde begroting
~ 36 ~
13.099
2.
De voortschrijdende liquiditeitsprognose (op maandbasis) met een planningshorizon van 10 jaar.
Liquiditeitsbegroting 2015 2015 januari begroting
2016 februari begroting
2016 m aart begroting
2016 april begroting
2016 m ei begroting
2016 juni begroting
2016 juli begroting
2016 augustus begroting
2016 septem ber begroting
2016 oktober begroting
2016 novem ber begroting
2016 decem ber begroting
Operationele activiteiten ontvangsten Huren/vergoedingen Bijdragen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Totaal ingaande kasstrom en
867 7 44 918
867 7 874
867 7 874
867 7 874
867 7 874
867 7 874
901 7 908
902 7 909
902 7 909
902 7 909
902 8 910
902 8 910
uitgaven Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Renteuitgaven Saneringsheffing Verhuurdersheffing Leefbaarheid Vennootschapsbelasting kortgeld mutaties / kruisposten Totaal uitgaande kasstrom en
40 9 11 139 174 135 13 3518
40 8 11 139 174 415 13 3797
40 8 11 139 174 83 13 3465
40 8 11 139 174 87 14 3470
46 8 11 139 174 233 14 3622
40 10 11 139 174 94 14 3479
40 8 11 139 174 97 14 3480
40 8 11 139 175 177 14 3561
40 8 11 139 175 163 872 14 31.419
40 8 11 139 175 322 14 3706
40 8 12 139 175 300 172 14 3857
43 8 12 141 175 224 14 3 620
Kasstroom uit operationele act. ( A )
400
77
409
404
252
395
428
348
510-
203
53
290
(Des)investeringsactiviteiten ontvangsten Verkoop w oningen Totaal ingaande kasstroom MVA
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
uitgaven Nieuw bouw Woningverbetering Investeringen overig Totaal uitgaande kasstrom en MVA
125 4 129
125 4 129
105 4 109
267 4 271
600 267 4 871
267 4 271
267 4 271
411 267 4 682
411 267 4 682
411 4 415
411 4 415
411 3 414
Kasstroom (des)investeringen ( B )
129-
129-
109-
271-
871-
271-
271-
682-
682-
415-
415-
414-
Financieringsactiviteiten ontvangsten Nieuw e leningen Totaal ingaande kasstroom MVA
-
2.000 2.000
-
-
-
-
-
-
1.765 1.765
-
-
-
uitgaven Aflossing leningen Totaal uitgaande kasstrom en MVA
-
4.810 4.810
-
-
-
-
-
81 81
95 95
-
-
-
Kasstroom financieringsactiviteiten ( C )
-
2.810-
-
-
-
-
-
81-
1.670
-
-
-
3.131 271 3.402
3.402 2.862540
540 300 840
840 133 973
973 619354
354 124 478
478 157 635
635 415220
220 478 698
698 212486
486 362124
124 124-
Om schrijving
Verloop liquide m iddelen Saldo begin periode Mutatie ( A )+( B )+( C ) Saldo einde begroting
Op basis van de voorlopige planning zullen in februari en september geldleningen aangetrokken worden.
~ 37 ~
Fiscaal Vennootschapsbelasting Sinds 2008 zijn woningcorporaties verplicht vennootschapsbelasting af te dragen bij positieve fiscale resultaten. In deze begroting zijn de bedragen geschat op basis van de taks planning, zoals WoonGenoot in samenwerking met de fiscaal adviseur BDO samengesteld heeft. In het onderstaand overzicht kan de opbouw van het fiscale resultaat gezien worden. Herleiding commercieel naar fiscaal resultaat Aan de hand van de commerciële resultaten wordt hierna een herleiding van commercieel- naar fiscaal resultaat gegeven. De correcties die aangebracht worden op het commercieel resultaat vloeien voort uit wet- en regelgeving, jurisprudentie en de afspraken die gemaakt zijn in VSO 2. Verder op treft u de toelichtingen op de aangebrachte correcties. Vervolgens worden de uitgangspunten benoemd bij de bepaling van de diverse correcties. Ten slotte wordt voor de overzichtelijkheid de verschuldige vpb voor de komende jaren in een grafiek weergegeven. Berekening fiscaal resultaat en te betalen vpb (bedragen x € 1.000)
Commercieel resultaat
Jaarverslag Prognose Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
-2.788
404
965
962
397
2.162
2.398
1.814
2.645
3.259
3.891
4.172
Correcties bij: 1
Fiscaal lagere afschrijvingen
1.812
1.847
1.867
1.882
2.832
2.007
2.106
2.104
2.095
2.091
2.084
2.102
2
Fiscaal geen onrendabele top
4.017
241
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
Fiscaal geen mutatie bedrijfswaarde
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3
Fiscaal geen mutatie V.O.V.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
Fiscaal lagere onderhoudskosten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
5
Niet of beperkt aftrekbare kosten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6
Saneringssteun
338
345
172
176
90
91
0
0
0
0
0
0
7
Fiscaal activering algemene kosten projecten
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Overige correcties
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
6.171
2.437
2.043
2.062
2.926
2.102
2.110
2.108
2.099
2.095
2.088
2.106
Totaal fiscale bijtellingen Correcties af: 8
Verkoop onroerende zaken (gebruik HIR)
9
Fiscaal hogere afwaardering (sloop)
304
214
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.199
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4
Fiscaal hogere onderhoudskosten
0
509
3.000
2.000
1.600
1.600
0
0
0
0
0
0
10
Fiscaal lager resultaat deelnemingen
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
11
Vrijval disagio leningen
0
162
162
162
162
162
162
162
162
0
0
0
12
0
Investeringsaftrek
9
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
13
Fiscaal lager projectresultaat
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Overige correcties
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2.183
3.381
2.167
1.767
1.767
167
167
167
5
5
5
5
Totaal fiscale aftrekposten 14
Afwaardering onroerende zaken in exploitatie
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
15
Dotatie onderhoudsvoorziening
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1.200
-540
841
1.257
1.556
4.097
4.341
3.755
4.739
5.349
5.974
6.273
0
0
841
1.257
1.360
0
0
0
0
0
0
0
1.200
-540
0
0
196
4.097
4.341
3.755
4.739
5.349
5.974
6.273
290
0
0
0
39
1.014
1.075
929
1.175
1.327
1.484
1.558
2.918
3.458
2.617
1.360
0
0
0
0
0
0
0
0
Totaal fiscale faciliteiten Fiscaal resultaat 16
Verliesverrekening
Fiscaal resultaat na verliesverrekening Verschuldigde vennootschapsbelasting (€ 1.000) Compensabel verlies
Uit het overzicht blijkt dat WoonGenoot in 2017 vennootschapsbelasting gaat afdragen. Naast de bedrijfseconomische resultatenrekening heeft de fiscale resultatenrekening een belangrijke status gekregen. De af te dragen vennootschapsbelasting maakt onderdeel uit van de operationele kasstromen en is dus een beperking op de volkshuisvestelijke uitgaven die WoonGenoot zou willen/kunnen doen.
~ 38 ~
Bedrijfskosten Omschrijving
prognose 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Salarissen
479.819
489.415
499.204
509.188
519.371
529.759
540.354
551.161
562.185
573.428
584.897
Pensioenpremie
130.954
133.573
136.245
138.969
141.749
144.584
147.475
150.425
153.433
156.502
159.632
Sociale lasten
97.325
99.272
101.257
103.282
105.348
107.455
109.604
111.796
114.032
116.312
118.639
Overige personeelskosten
45.000
51.114
52.136
53.178
54.241
55.326
56.432
57.560
58.712
59.887
61.084
106.000
76.600
80.132
79.694
81.288
82.913
84.571
120.261
95.986
89.746
91.543
55.080
56.182
57.306
79.102
59.621
60.813
62.029
85.704
64.536
65.827
67.144
400.000
420.562
428.569
423.540
432.671
440.966
450.425
459.055
467.857
477.834
486.992
Huisvestingskosten Kosten R.v.T Algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Servicekosten Totaal
2.014.875 2.015.774 2.228.000 2.169.796 2.240.839 2.193.464 2.235.840 2.272.991 2.319.979 2.368.068 2.414.667 681.000
681.000
695.000
709.000
723.000
737.000
752.000
767.000
782.000
798.000
814.000
4.010.053 4.023.492 4.277.849 4.265.749 4.358.128 4.352.280 4.438.730 4.575.953 4.618.720 4.705.604 4.798.598
Salarissen Bruto salaris + Vakantiegeld
469.819
479.215
488.800
498.576
508.547
518.718
529.092
539.674
550.468
561.477
Uitzendkrachten
10.000
10.200
10.404
10.612
10.824
11.041
11.262
11.487
11.717
11.951
12.190
Pensioenpremie
130.954
133.573
136.245
138.969
141.749
144.584
147.475
150.425
153.433
156.502
159.632
97.325
99.272
101.257
103.282
105.348
107.455
109.604
111.796
114.032
116.312
118.639
708.098
722.260
736.706
751.439
766.468
781.798
797.433
813.382
829.650
846.242
863.168
Sociale lasten Totaal
572.707
Overige personeelskosten Vergoedingen personeel
4.500
5.000
5.100
5.202
5.306
5.412
5.520
5.630
5.743
5.858
5.975
12.846
13.000
13.260
13.525
13.796
14.072
14.353
14.640
14.933
15.232
15.537
7.000
8.000
8.160
8.323
8.489
8.659
8.832
9.009
9.189
9.373
9.560
247
260
265
270
275
281
287
293
299
305
311
Kantinekosten
4.000
4.000
4.080
4.162
4.245
4.330
4.417
4.505
4.595
4.687
4.781
Opleidingen
7.563
10.000
10.200
10.404
10.612
10.824
11.040
11.261
11.486
11.716
11.950
Arbo-dienst
1.734
3.500
3.570
3.641
3.714
3.788
3.864
3.941
4.020
4.100
4.182
654
654
667
680
694
708
722
736
751
766
781
6.456
6.700
6.834
6.971
7.110
7.252
7.397
7.545
7.696
7.850
8.007
45.000
51.114
52.136
53.178
54.241
55.326
56.432
57.560
58.712
59.887
61.084
Belastingen
8.000
9.000
9.180
9.364
9.551
9.742
9.937
10.136
10.339
10.546
10.757
Verzekeringen
2.000
2.500
2.550
2.601
2.653
2.706
2.760
2.815
2.871
2.928
2.987
15.500
16.000
16.320
16.646
16.979
17.319
17.665
18.018
18.378
18.746
19.121
Verg ziektekosten personeel Reis- en verblijfkosten Bijdrage woningcorp
Personeelsvereniging Verzekeringen Totaal overige pers.kosten
Huisvestingskosten
Gas, water, elektra Onderhoud tuin Onderhoud kantoor Huren Schoonmaakkosten Overige kosten Totaal huisvestingskosten
1.500
2.000
2.040
2.081
2.123
2.165
2.208
2.252
2.297
2.343
2.390
37.000
11.000
11.220
11.444
11.673
11.906
12.144
46.387
20.635
12.888
13.146
1.000
1.100
1.122
1.144
1.167
1.190
1.214
1.238
1.263
1.288
1.314
35.000
29.000
29.580
30.172
30.775
31.391
32.019
32.659
33.312
33.978
34.658
6.000
6.000
8.120
6.242
6.367
6.494
6.624
6.756
6.891
7.029
7.170
106.000
76.600
80.132
79.694
81.288
82.913
84.571
120.261
95.986
89.746
91.543
Beleidszaken en raad van commissarissen Honorering en vergoedingen
50.080
51.082
52.104
53.146
54.209
55.293
56.399
57.527
58.678
59.852
61.049
Beleidszaken
2.000
2.040
2.081
2.123
2.165
2.208
2.252
2.297
2.343
2.390
2.438
Bijeenkomsten en opleidingen
1.000
1.020
1.040
1.061
1.082
1.104
1.126
1.149
1.172
1.195
1.219
0
0
0
19.649
0
0
0
22.434
0
0
0
2.000
2.040
2.081
3.123
2.165
2.208
2.252
2.297
2.343
2.390
2.438
55.080
56.182
57.306
79.102
59.621
60.813
62.029
85.704
64.536
65.827
67.144
Visitatie Overige kosten Totaal kosten R.v.T.
~ 39 ~
Algemene kosten Tijdschriften/abonnementen
9.000
9.180
9.364
9.551
9.742
9.937
10.136
10.339
10.546
10.757
Portikosten
6.000
6.120
6.242
6.367
6.494
6.624
6.756
6.891
7.029
7.170
7.313
25.000
25.500
26.010
26.530
27.061
27.602
28.154
28.717
29.291
29.877
30.475
Telefoonkosten Kantoorben./drukwerk Accountantskosten Copier en printers
10.972
4.000
4.080
4.162
4.245
4.330
4.417
4.505
4.595
4.687
4.781
4.877
50.000
32.000
32.640
33.293
33.959
34.638
35.331
36.038
36.759
37.494
38.244
20.000
20.400
20.808
21.224
21.648
22.081
22.523
22.973
23.432
23.901
24.379
160.000
176.460
179.989
190.589
195.261
199.006
203.826
207.723
211.697
216.751
220.886
Juridische bijstand
4.000
4.080
4.162
4.245
4.330
4.417
4.505
4.595
4.687
4.781
4.877
Bedrijfsauto's
8.000
8.160
8.323
8.489
8.659
8.832
9.009
9.189
9.373
9.560
9.751
Project- en advieskosten
9.000
26.562
27.093
7.235
7.380
7.528
7.679
7.833
7.990
8.150
8.313
PNW/MKW/G5/Klachtenco
3.000
3.060
3.121
3.183
3.247
3.312
3.378
3.446
3.515
3.585
3.657
Communicatie en Internet
10.000
10.200
10.404
10.612
10.824
11.040
11.261
11.486
11.716
11.950
12.189
Woonruimteverdeling
NCCW automatisering
21.000
21.420
21.848
22.285
22.731
23.186
23.650
24.123
24.605
25.097
25.599
Bankkosten
4.000
5.000
5.100
5.202
5.306
5.412
5.520
5.630
5.743
5.858
5.975
Gereedschappen
1.000
1.020
1.040
1.061
1.082
1.104
1.126
1.149
1.172
1.195
1.219
Meldkamer/alarmering
5.000
5.100
5.202
5.306
5.412
5.520
5.630
5.743
5.858
5.975
6.095
VvE beheerkosten
24.000
24.480
24.970
25.469
25.978
26.498
27.028
27.569
28.120
28.682
29.256
Representatie
18.000
18.360
18.727
19.102
19.484
19.874
20.271
20.676
21.090
21.512
21.942
Onderhoud inventaris
2.000
2.040
2.081
2.123
2.165
2.208
2.252
2.297
2.343
2.390
2.438
Overige algemene kosten
7.000
7.140
7.283
7.429
7.578
7.730
7.885
8.043
8.204
8.368
8.535
10.000
10.200
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
10.000
400.000
420.562
428.569
423.540
432.671
440.966
450.425
459.055
467.857
477.834
486.992
Dotatie voorz. dub. debiteur Totaal algemene kosten
Zakelijke bedrijfslasten Belastingen
676.336
722.564
737.035
751.796
766.852
782.209
797.873
813.851
830.148
846.771
863.726
Verzekeringen (opstal)
38.630
39.003
40.383
40.770
41.166
41.569
42.980
44.400
44.828
46.265
46.710
Contributies Aedes
13.909
14.187
14.471
14.760
15.055
15.357
15.664
15.977
16.297
16.622
16.955
Saneringsheffing
345.000
171.800
175.736
89.811
91.027
0
0
0
0
0
0
Verhuurderheffing
746.000
872.220
967.075 1.067.993 1.118.640 1.141.728 1.162.150 1.176.947 1.202.175 1.228.087 1.252.087
Leefbaarheid
165.000
165.000
262.300
171.666
175.099
178.601
182.173
185.816
189.532
193.323
197.189
Vergoeding borging WSW
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
15.000
Overig
15.000
16.000
16.000
18.000
18.000
19.000
20.000
21.000
22.000
22.000
23.000
681.000
681.000
695.000
709.000
723.000
737.000
752.000
767.000
782.000
798.000
814.000
Servicekosten lev.goed.dnstn Totaal Overige bedr.lasten
2.695.875 2.696.774 2.923.000 2.878.796 2.963.839 2.930.464 2.987.840 3.039.991 3.101.979 3.166.068 3.228.667
Bepaling kosten Algemeen Beheer/Bedrijfskosten Salarissen +Soc.lasten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Kosten algemeen beheer
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
708.098
722.260
736.706
751.439
766.468
781.798
797.433
813.382
829.650
846.242
863.168
45.000
51.114
52.136
53.178
54.241
55.326
56.432
57.560
58.712
59.887
61.084
106.000
76.600
80.132
79.694
81.288
82.913
84.571
120.261
95.986
89.746
91.543
55.080
56.182
57.306
79.102
59.621
60.813
62.029
85.704
64.536
65.827
67.144
400.000
420.562
428.569
423.540
432.671
440.966
450.425
459.055
467.857
477.834
486.992
1.314.178 1.326.718 1.354.849 1.386.953 1.394.289 1.421.816 1.450.890 1.535.962 1.516.741 1.539.536 1.569.931
Vergoedingen
45.000
39.900
39.818
40.754
41.709
42.684
44.677
44.691
45.725
46.779
48.855
Doorberekeningen aan derden
20.000
20.400
20.808
21.224
21.649
22.082
22.523
22.974
23.433
23.902
23.902
Interne doorberek.eigen dienst
20.938
25.630
26.143
26.666
27.199
27.743
28.298
28.864
29.441
30.030
30.631
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
85.938
85.930
86.769
88.644
90.557
92.508
95.498
96.528
98.599
100.711
103.387
Overig Dekkingen Kosten minus dekkingen
1.228.240 1.240.788 1.268.080 1.298.309 1.303.732 1.329.308 1.355.392 1.439.434 1.418.142 1.438.825 1.466.544
Zakelijke bedrijfslasten
2.014.875 2.015.774 2.228.000 2.169.796 2.240.839 2.193.464 2.235.840 2.272.991 2.319.979 2.368.068 2.414.667
Totale bedrijfskosten
3.243.115 3.256.561 3.496.080 3.468.105 3.544.571 3.522.771 3.591.232 3.712.424 3.738.121 3.806.893 3.881.211
Aantal won.begin boekjaar
1.589
1.589
1.637
1.637
1.637
1.637
1.637
1.637
1.637
1.637
1.637
Gemiddelde kosten per woning
2.041
2.049
2.136
2.119
2.165
2.152
2.194
2.268
2.284
2.326
2.371
Maatschappelijke uitgaven
1.256.000 1.209.020 1.405.111 1.329.470 1.384.766 1.320.329 1.344.323 1.362.763 1.391.707 1.421.410 1.449.276
~ 40 ~
Personeelskosten In de begroting is rekening gehouden met een totaal personeelsbestand van 13 medewerkers. Ultimo 2014 bestond de bezetting uit 13 medewerkers; 11,0 fte's. Daarnaast wordt extern personeel ingehuurd voor ondersteuning over diverse onderwerpen. Aangaande de salarissen vindt doorbelasting plaats via servicekosten voor de complexbeheerder van het woonzorgcentrum 'de Meiberg'. De salariskosten van de servicemonteur worden gedeeltelijk doorbelast in de onderhoudskosten en het servicefonds. Een deel van de salariskosten van de afdeling Wonen wordt doorberekend aan leefbaarheidsprojecten. Huisvestingskosten In de begroting is rekening van het mogelijk aanschaffen van inventaris en apparatuur. Beleidszaken en Raad van Commissarissen De begroting gaat ervan uit dat de Raad uit 5 commissarissen bestaat. Algemene kosten De belangrijkste algemene kosten vormen de automatiseringskosten van NCCW en de interne automatisering verzorgd door NEH, accountantskosten en de directe en indirecte kosten van het woonruimteverdeling systeem. Zakelijke bedrijfslasten Er is rekening gehouden met een verdergaande stijging van de onroerend zaak belasting, zeker naar aanleiding van het besluit door de gemeenteraad van Nijmegen om de afvalstoffenheffing niet meer bij de huurders te heffen, maar bij de eigenaren. Naar verwachting zullen de kosten van verzekeringen licht toenemen In de begroting is rekening gehouden met forse financiële bijdragen in de vorm van verhuurdersheffing en saneringsheffing. Onder maatschappelijke uitgaven zijn de volgende posten o.a. opgenomen: - Doorberekening van medewerkers van de afdeling Wonen - Bijdrage aan wijkorganisaties, commissies - Ondersteuning van maatschappelijke organisatie of verenigingen. - Onderhoudskosten op het gebied van leefbaarheid Berekening aantal woningen Naast de woningen heeft WoonGenoot ook een aantal garages en overige verhuureenheden in beheer. De garages en overige wooneenheden zijn in verhouding verwerkt in het aantal woningen. De berekende verhouding is: 1 woningen = 3 garages/overige verhuureenheden.
~ 41 ~
Onderhoud Totaal Onderhoud Complex
Aantal woningen Hatert 240 Aldenhof 216 Lankforst 114 Meijhorst 161 De Gildekamp 38 De Gildekamp 39 Heeskesacker 38 Sterreschansweg 42 Oude Graafseweg 33 Hegdambroek 66 Hendrik de Keijserstraat 68 Leuvensbroek 105 Grootstal 163 Oosterhout 29 Lent 55 MaasWaal 71 Broekstraat 20 Laauwik 15 Nieuwbouwcomplexen 1.513
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
250.000 302.000 195.000 241.000 34.000 23.000 50.000 17.000 9.000 67.000 81.000 105.000 100.000 3.000 203.000 63.000 5.000 1.000 1.749.000
234.000 211.000 143.000 212.000 41.000 110.000 77.000 32.000 53.000 35.000 71.000 69.000 323.000 7.000 17.000 27.000 5.000 3.000 1.670.000
231.000 210.000 132.000 163.000 33.000 31.000 30.000 64.000 44.000 43.000 80.000 74.000 274.000 39.000 17.000 28.000 8.000 3.000 1.504.000
377.000 205.000 129.000 381.000 36.000 65.000 53.000 28.000 102.000 63.000 58.000 193.000 80.000 24.000 21.000 28.000 8.000 5.000 1.856.000
244.000 212.000 134.000 216.000 33.000 27.000 29.000 30.000 27.000 35.000 69.000 50.000 82.000 17.000 31.000 28.000 5.000 3.000 1.272.000
263.000 218.000 137.000 377.000 69.000 33.000 30.000 35.000 53.000 72.000 62.000 52.000 81.000 7.000 18.000 30.000 5.000 3.000 1.545.000
240.000 224.000 631.000 218.000 34.000 124.000 45.000 84.000 30.000 46.000 43.000 77.000 631.000 7.000 32.000 30.000 8.000 5.000 2.509.000
218.000 499.000 171.000 118.000 53.000 24.000 45.000 26.000 25.000 118.000 198.000 68.000 121.000 7.000 243.000 31.000 6.000 6.000 1.977.000
263.000 440.000 182.000 136.000 52.000 23.000 40.000 53.000 39.000 91.000 67.000 71.000 77.000 8.000 30.000 36.000 6.000 4.000 53.000 1.671.000
256.000 151.000 123.000 169.000 23.000 24.000 79.000 29.000 26.000 44.000 47.000 72.000 77.000 72.000 39.000 37.000 6.000 4.000 55.000 1.333.000
231.000 140.000 99.000 147.000 19.000 22.000 16.000 166.000 43.000 50.000 51.000 40.000 167.000 29.000 24.000 38.000 10.000 4.000 56.000 1.352.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
40.000 39.000 17.000 39.000 6.000 11.000 15.000 10.000 1.000 11.000 8.000 23.000 22.000 2.000 10.000 23.000 2.000 1.000 280.000
36.000 38.000 16.000 21.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.000 8.000 6.000 13.000 18.000 3.000 5.000 10.000 2.000 1.000 201.000
38.000 39.000 16.000 22.000 5.000 5.000 5.000 6.000 4.000 8.000 7.000 13.000 18.000 3.000 5.000 10.000 2.000 1.000 207.000
39.000 40.000 17.000 22.000 5.000 5.000 5.000 6.000 4.000 9.000 7.000 14.000 19.000 3.000 5.000 10.000 2.000 1.000 213.000
43.000 41.000 17.000 23.000 5.000 5.000 5.000 6.000 5.000 9.000 7.000 14.000 19.000 3.000 5.000 10.000 2.000 1.000 220.000
41.000 43.000 18.000 24.000 5.000 5.000 5.000 6.000 5.000 9.000 7.000 14.000 22.000 3.000 5.000 11.000 2.000 1.000 226.000
44.000 44.000 19.000 24.000 5.000 5.000 5.000 6.000 5.000 10.000 7.000 15.000 22.000 3.000 5.000 11.000 2.000 1.000 233.000
44.000 45.000 19.000 25.000 5.000 6.000 5.000 7.000 5.000 10.000 8.000 15.000 22.000 3.000 5.000 12.000 2.000 2.000 240.000
40.000 46.000 20.000 26.000 6.000 6.000 6.000 7.000 5.000 10.000 8.000 16.000 22.000 3.000 6.000 16.000 2.000 2.000 247.000
44.000 48.000 20.000 27.000 6.000 6.000 6.000 7.000 5.000 10.000 8.000 16.000 23.000 3.000 6.000 16.000 2.000 2.000 255.000
47.000 49.000 21.000 27.000 6.000 6.000 6.000 7.000 5.000 11.000 8.000 17.000 23.000 3.000 7.000 16.000 2.000 2.000 263.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
55.000 51.000 8.000 15.000 8.000 27.000 2.000 2.000 3.000 2.000 32.000 22.000 1.000 228.000
31.000 27.000 14.000 16.000 4.000 2.000 2.000 4.000 3.000 7.000 5.000 6.000 12.000 2.000 3.000 4.000 1.000 1.000 144.000
31.000 28.000 15.000 17.000 4.000 2.000 2.000 4.000 3.000 7.000 5.000 6.000 12.000 2.000 3.000 5.000 1.000 1.000 148.000
35.000 29.000 15.000 17.000 4.000 2.000 2.000 4.000 3.000 7.000 5.000 6.000 12.000 2.000 3.000 5.000 1.000 1.000 153.000
33.000 30.000 16.000 18.000 5.000 2.000 2.000 5.000 3.000 7.000 6.000 6.000 12.000 2.000 3.000 5.000 1.000 1.000 157.000
38.000 30.000 16.000 18.000 5.000 2.000 2.000 5.000 3.000 7.000 6.000 6.000 12.000 2.000 3.000 5.000 1.000 1.000 162.000
38.000 31.000 17.000 19.000 5.000 2.000 2.000 5.000 3.000 8.000 6.000 7.000 12.000 2.000 3.000 5.000 1.000 1.000 167.000
38.000 32.000 17.000 19.000 5.000 3.000 2.000 5.000 3.000 8.000 6.000 7.000 14.000 2.000 4.000 5.000 1.000 1.000 172.000
40.000 33.000 18.000 20.000 5.000 3.000 2.000 5.000 3.000 8.000 6.000 7.000 14.000 2.000 4.000 5.000 1.000 1.000 177.000
42.000 34.000 18.000 20.000 5.000 3.000 2.000 5.000 4.000 8.000 6.000 7.000 15.000 2.000 4.000 5.000 1.000 1.000 182.000
42.000 35.000 19.000 21.000 5.000 3.000 2.000 5.000 4.000 9.000 7.000 7.000 15.000 2.000 4.000 6.000 1.000 1.000 188.000
Klachtenonderhoud Complex Hatert Aldenhof Lankforst Meijhorst De Gildekamp De Gildekamp Heeskesacker Sterreschansweg Oude Graafseweg Hegdambroek Hendrik de Keijserstraat Leuvensbroek Grootstal Oosterhout Lent MaasWaal Broekstraat Laauwik
Aantal woningen 240 216 114 161 38 39 38 42 33 66 68 105 163 29 55 71 20 15 1.513
Mutatie onderhoud Complex
Aantal woningen Hatert 240 Aldenhof 216 Lankforst 114 Meijhorst 161 De Gildekamp 38 De Gildekamp 39 Heeskesacker 38 Sterreschansweg 42 Oude Graafseweg 33 Hegdambroek 66 Hendrik de Keijserstraat 68 Leuvensbroek 105 Grootstal 163 Oosterhout 29 Lent 55 MaasWaal 71 Broekstraat 20 Laauwik 15 1.513
~ 42 ~
CV onderhoud Complex Hatert Aldenhof Lankforst Meijhorst De Gildekamp De Gildekamp Heeskesacker Sterreschansweg Oude Graafseweg Hegdambroek Hendrik de Keijserstraat Leuvensbroek Grootstal Oosterhout Lent MaasWaal Broekstraat Laauwik
Aantal woningen 240 216 114 161 38 39 38 42 33 66 68 105 163 29 55 71 20 15 1.513
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
25.000 24.000 13.000 20.000 4.000 4.000 4.000 5.000 4.000 7.000 8.000 12.000 17.000 16.000 2.000 165.000
18.000 20.000 11.000 6.000 4.000 4.000 4.000 4.000 3.000 6.000 6.000 10.000 15.000 2.000 3.000 13.000 2.000 1.000 132.000
18.000 21.000 11.000 6.000 4.000 4.000 4.000 4.000 3.000 6.000 7.000 10.000 17.000 2.000 3.000 13.000 2.000 1.000 136.000
21.000 21.000 11.000 6.000 4.000 4.000 4.000 4.000 3.000 7.000 7.000 10.000 17.000 2.000 3.000 13.000 2.000 1.000 140.000
23.000 22.000 12.000 6.000 4.000 4.000 4.000 4.000 3.000 7.000 7.000 10.000 17.000 2.000 4.000 13.000 2.000 1.000 145.000
23.000 23.000 12.000 7.000 4.000 4.000 4.000 4.000 3.000 7.000 7.000 11.000 17.000 2.000 4.000 14.000 2.000 1.000 149.000
26.000 23.000 12.000 7.000 4.000 4.000 4.000 5.000 4.000 7.000 7.000 11.000 17.000 2.000 4.000 14.000 2.000 1.000 154.000
27.000 24.000 13.000 7.000 4.000 4.000 4.000 5.000 4.000 7.000 8.000 11.000 17.000 2.000 4.000 14.000 2.000 1.000 158.000
28.000 25.000 13.000 7.000 4.000 4.000 4.000 5.000 4.000 8.000 8.000 12.000 17.000 2.000 4.000 15.000 2.000 1.000 163.000
25.000 26.000 14.000 7.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.000 8.000 8.000 12.000 19.000 2.000 4.000 16.000 2.000 1.000 168.000
24.000 26.000 14.000 8.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.000 8.000 8.000 13.000 22.000 2.000 5.000 16.000 2.000 1.000 173.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
130.000 188.000 157.000 167.000 16.000 8.000 4.000 2.000 46.000 63.000 38.000 39.000 193.000 24.000 1.000 1.076.000
149.000 126.000 102.000 169.000 28.000 99.000 66.000 19.000 43.000 14.000 54.000 40.000 278.000 6.000 1.193.000
144.000 122.000 90.000 118.000 20.000 20.000 19.000 50.000 34.000 22.000 61.000 45.000 227.000 32.000 6.000 3.000 1.013.000
282.000 115.000 86.000 336.000 23.000 54.000 42.000 14.000 92.000 40.000 39.000 163.000 32.000 17.000 10.000 3.000 2.000 1.350.000
161.000 122.000 91.000 328.000 55.000 22.000 19.000 20.000 42.000 49.000 42.000 21.000 30.000 6.000 1.008.000
132.000 126.000 583.000 168.000 20.000 113.000 34.000 68.000 18.000 21.000 23.000 44.000 580.000 20.000 3.000 2.000 1.955.000
109.000 398.000 122.000 67.000 39.000 11.000 34.000 9.000 13.000 93.000 176.000 35.000 68.000 230.000 1.000 2.000 1.407.000
155.000 336.000 131.000 83.000 37.000 10.000 28.000 36.000 27.000 65.000 45.000 36.000 24.000 1.000 16.000 1.000 53.000 1.084.000
145.000 43.000 71.000 115.000 7.000 10.000 66.000 12.000 13.000 18.000 25.000 37.000 20.000 65.000 25.000 1.000 55.000 728.000
118.000 30.000 45.000 91.000 3.000 8.000 3.000 149.000 30.000 22.000 28.000 3.000 107.000 22.000 8.000 5.000 56.000 728.000
Planmatig onderhoud Complex
Aantal woningen Hatert 240 Aldenhof 216 Lankforst 114 Meijhorst 161 De Gildekamp 38 De Gildekamp 39 Heeskesacker 38 Sterreschansweg 42 Oude Graafseweg 33 Hegdambroek 66 Hendrik de Keijserstraat 68 Leuvensbroek 105 Grootstal 163 Oosterhout 29 Lent 55 MaasWaal 71 Broekstraat 20 Laauwik 15 Nieuwbouwcomplexen 1.513
145.000 119.000 89.000 169.000 19.000 16.000 18.000 15.000 16.000 12.000 49.000 20.000 34.000 10.000 19.000 750.000
~ 43 ~
~ 44 ~