Jaarplan 2014 Agenda Bedrijfsbegroting. Wonen Wateringen 100 jaar thuis in Wateringen en Kwintsheul

Wonen Wateringen ● 100 jaar thuis in Wateringen en Kwintsheul

Jaarplan 2014 Agenda | Bedrijfsbegroting WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014

1

Jaarplan 2014

WONEN WATERINGEN | JAARPLAN 2014

2

1

Een woord vooraf

2014 wordt voor Wonen Wateringen een heel bijzonder jaar. Met tal van festiviteiten zullen wij ons 100-jarig jubileum vieren. In overeenstemming met het huidig sentiment zal het eeuwfeest eerst en vooral een ingetogen viering zijn. De jubileumactiviteiten komen daarom in de plaats van activiteiten die wij in de afgelopen jaren met enige regelmaat al organiseerden en u dus ook van ons gewend bent; ze krijgen wel een extra feestelijk tintje. Wonen Wateringen heeft zijn wortels in de Oranjewijk; de actuele ontwikkelingen in die wijk vormen een trefpunt van de viering in ons jubileumjaar. Ze staan ook symbool voor onze groei en ontplooiing in de voorbije 100 jaar. 2014 wordt ook het jaar waarin Wonen Wateringen zal moeten laten zien hoe veerkrachtig ze is. We hebben geleerd de dingen te accepteren die niet te veranderen zijn. Voor nu is de koers ons te richten op de zaken die we kunnen beïnvloeden. De sector, die het door de economische crisis al moeilijk had, heeft het nog zwaarder te verduren gekregen. Onder meer met de saneringsheffing en de verhuurderheffing. Deze laatste heffing komt voort uit het regeringsakkoord en zorgt ervoor dat (in ieder geval tot 2017) veel - en steeds meer - geld wordt onttrokken aan de sector. Een enorme deceptie, met een grote weerslag op de woningmarkt en de financiële positie van woningcorporaties. Het vraagt een nieuwe manier van werken, waarbij grote investeringen in renovatie, sloop/nieuwbouw en nieuwe projecten de komende jaren niet meer zonder meer mogelijk zijn. De kwaliteit van ons woningbezit zullen we met kleinere ingrepen op peil moeten houden. Die uitdaging gaan wij met vertrouwen aan. In onze plannen voor 2014 en de jaren daarna hebben wij rekening gehouden met de genoemde heffingen. Wij maken daarbij de komende periode de omslag naar een organisatie met als insteek nieuwe zakelijkheid: we gaan energiek de toekomst tegemoet. Dit doen wij door zeer doordacht om te gaan met onze financiële middelen. Maar ook door te bekijken hoe wij bij het onderhouden van onze woningen hetzelfde kunnen doen met minder geld. Waar het kan zullen wij de kosten van de eigen organisatie verlagen. Onze huurders mogen daar zo min mogelijk van merken. Wij willen hen de kwaliteit blijven bieden die zij van ons gewend zijn. Of het nu gaat om onze woningen of onze dienstverlening. Daar blijven wij ons onverminderd voor inzetten.


3

Wonen Wateringen is een veerkrachtige organisatie, dat hebben wij de afgelopen 100 jaar aangetoond. Wij kijken dan ook vol optimisme vooruit en blijven doen waar wij goed in zijn: het aanbieden van passende en toekomstbestendige woonruimte aan onze doelgroepen, met veel aandacht voor hun wensen en behoeften. André van den Berg directeur-bestuurder december 2013


4

2

Visie, missie en kernwaarden

Corporaties hebben sinds hun ontstaan aan het begin van de 20e eeuw altijd een sociale functie in de samenleving gehad. Zorgen voor huisvesting voor iedereen die dat op eigen kracht niet (voldoende) voor elkaar kan krijgen. Die verantwoordelijkheid is nog steeds actueel. Onze klanten vragen goede, toegankelijke en betaalbare woningen. Die bieden we en daarbij zijn ‘kwaliteit’ en ‘keuzes’ voor ons principes die er werkelijk toe doen. Ook zorgen we, met inzet van betrokkenheid en deskundigheid, samen met bewoners, de gemeente en andere instanties, voor leefbare, vitale wijken. We zijn een steun in de rug voor mensen die vanwege hun inkomenspositie of vanwege andere beperkingen zonder hulp geen geschikte woning en woonomgeving kunnen vinden of niet zelfstandig kunnen wonen. Goed en betaalbaar wonen voor iedereen: mensen moeten zich thuis voelen in hun huis en buurt. Ons motto daarbij is: Samen werken aan prettig en plezierig wonen. De omstandigheden waarin wij als corporatie moeten opereren veranderen continue. We zijn nog niet uit de krediet- en economische crisis, de bouwsector stagneert, Europa heeft richtlijnen opgesteld in verband met de staatssteun aan de volkshuisvesting, er is onderscheid gemaakt tussen

DAEB

(diensten van algemeen en economisch belang) en niet-DAEB.

Daarnaast hebben we de komende jaren te maken met de saneringsheffing (ten behoeve van onder andere Vestia) en de verhuurderheffing. Indien de plannen ten aanzien van wonen doorgaan zoals het regeerakkoord aangeeft, zal dit, mede door een extra verhuurderheffing en de strikte scheiding tussen tussen

DAEB

en niet-DAEB, grote gevolgen hebben voor de corporaties.

Corporaties moeten zich heroriënteren op hun positie en hun rol in de samenleving. Zijn ze nog in staat de taken die ze de laatste decennia op zich hebben genomen, uit te voeren? Terug naar de kerntaak is het credo: beschikbaarheid en kwaliteit van betaalbare huurwoningen. Die sociale opdracht blijven wij uitvoeren en stellen we meer dan voorheen centraal. Missie Wonen Wateringen zet zich in voor iedereen die hulp nodig heeft op de woningmarkt door het aanbieden van voldoende, goede, betaalbare huurwoningen in prettige wijken. Deze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Om onze missie handen en voeten te geven, hebben we een aantal eigenschappen benoemd waar wij als organisatie grote waarde aan hechten en die wij in ons beleid en al onze uitingen toepassen. Deze kernwaarden zijn: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend.


5

Betrokken

Wonen Wateringen is zich bewust van de speciale positie die wordt ingenomen in Kwintsheul en Wateringen. In beide kernen bezitten wij ruim een kwart van de woningvoorraad. We doen er alles aan om onze rol als dè lokale woningcorporatie waar te maken. Dit doen we door te zorgen voor goed wonen: nu en in de toekomst. Wonen Wateringen is stevig verankerd in de lokale gemeenschap. Het is ook aan Wonen Wateringen om ervoor te zorgen dat de klant zich thuis voelt bij de organisatie. Betrokken betekent voor ons ook gevoel hebben bij de vraag en de behoefte van huidige en toekomstige huurders. Wonen Wateringen voegt daar eigen professionaliteit en creativiteit aan toe. ‘Stenen’ zijn een middel om de wensen van de huurders te realiseren. Wonen Wateringen staat dicht bij de huurder en is daarin betrokken en betrouwbaar. Wij richten ons de komende jaren in de eerste plaats op het bestaande woningaanbod. Daarmee sluiten we de mogelijkheid tot ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties echter niet uit. Wonen Wateringen wil dat huurders zich thuis voelen in hun huis en in hun wijk. Daarom richten wij ons op zowel de woning als de woonomgeving. Wij voelen ons (mede)verantwoordelijk voor de kwaliteit van de leefomgeving in de Heulse en Wateringse wijken. Daarin maken we wel keuzes. Investeringen in de leefbaarheid van de woonomgeving moeten aantoonbaar bijdragen aan het woongenot van de huurders van Wonen Wateringen.

Betrouwbaar

Het is iedereen helder waar we voor staan en waar je bij ons (voor) moet zijn. We varen een duidelijke koers, die richting geeft aan onze keuzes en activiteiten. We zijn resultaatgericht en transparant en houden van een no-nonsense aanpak. Onze antwoorden zijn eenduidig en onze middelen overzichtelijk. We doen wat we beloven. Afspraak is afspraak. Wij doen ons werk op een moreel verantwoorde wijze. Wij zijn oprecht en betrouwbaar en gaan bewust en respectvol met mensen en middelen om. Wonen Wateringen combineert zakelijkheid met een sociaal gezicht. Wij zijn transparant, toegankelijk en laten ons aanspreken op onze daden. Wonen Wateringen werkt met maatschappelijk gegenereerd vermogen. Voor ons betekent dat dat we onze legitimatie ook ’uit de maatschappij’ halen. Dit begint met maatschappelijk verantwoord handelen en open zijn in ambities, plannen en resultaten.

Vern ieu wen d

Voor een maatschappelijke organisatie is ontwikkeling en verandering van essentieel belang. De omgeving van de organisatie is voortdurend in beweging. Wonen Wateringen wil flexibel kunnen inspelen op de voortdurende veranderende wensen van haar klanten, vragen van haar stakeholders, eisen van de overheid en op alle veranderingen in techniek. Daar is vernieuwend vermogen voor nodig, op alle niveaus van de organisatie.


6

Stimuleren van vernieuwend vermogen wordt daarom als een van de belangrijkste waarden benoemd in de strategie, omdat vernieuwend vermogen positief uitwerkt in de realisatie van de maatschappelijke en bedrijfsambities van Wonen Wateringen: voldoende betaalbare woningen, vitale wijken, tevreden klanten en continuïteit.

Identiteit

‘Thuis voelen’ is het concept waarmee Wonen Wateringen richting geeft aan haar activiteiten. Hiermee onderschrijft Wonen Wateringen dat wonen als primaire levensvoorwaarde voor haar klant meer impliceert dan een dak boven zijn hoofd. Wonen staat ook voor gemak en comfort, voor veiligheid en gemeenschapszin. In de straat, de wijk en in de buurt. Wonen Wateringen ziet wonen dus als totaalconcept. Het concept zegt ook iets over interne organisatie van Wonen Wateringen. Voel je thuis weerspiegelt het karakter van het bedrijf, haar identiteit.


7

3

De agenda voor 2014

In dit hoofdstuk volgt een opsomming van een aantal onderwerpen in de agenda voor 2014 van Wonen Wateringen. Veel zaken verdienen de aandacht maar niet alles kan tegelijkertijd opgepakt worden. Steeds is het belangrijk goed voor ogen te hebben waar de prioriteiten in ons handelen liggen. Rode draad in de activiteiten vormen de thema’s verbeteren financiële positie, excellente dienstverlening en betaalbaar wonen. De activiteiten in het jaarplan zijn uiteraard ook een uitvloeisel van de effecten en aanpassingen in ons beleid op basis van het coalitieakkoord ‘Bruggen slaan’, het Woonakkoord en de afspraken tussen het kabinet en de woningcorporaties. F o c us o p v e r b e t e r e n f i na nc i ë l e p o s i t i e Wat speelt er om ons heen?

Ook in 2014 verkeren we allerminst in een stabiele omgeving. Het economische en politieke klimaat blijft onzeker en ook in het komend jaar verwachten we geen èchte kentering in het economisch tij. De politieke druk op de corporatiesector is groot en toont vooral de beweging de sociale huursector in te krimpen. Diverse ontwikkelingen hebben een substantieel effect op onze financierings- en ontwikkelmogelijkheden. Denk aan de (administratieve dan wel juridische) scheiding tussen wel of niet

DAEB

bezit in het komende jaar, de heffing van de verhuurtoeslag en

verevening voor de steun van collega-corporatie(s) en het scheiden van wonen en zorg in de jaren erna. Simpelweg is onze investeringsruimte in deze tijd beperkt, dat geldt evenzeer voor onze maatschappelijke partners.

Koers op verbetere n finan cië le prestatie s en vermoge nspositie

Onze financiële positie stond en staat nog steeds onder druk. Ons investeringsprogramma zal vanaf 2014 naar beneden bijgesteld worden, in plaats daarvan zullen wij meer gelden toe leiden naar onze bestaande voorraad, voor zover de heffingen daar ruimte toe laat. Een structureel gezonde financiële basis is en blijft voor ons een eerste voorwaarde om op langere termijn te kunnen blijven presteren. Naast het feit dat de activiteiten van corporaties doorgaans niet kostendekkend zijn, beperken politieke ontwikkelingen sterk onze financiële mogelijkheden. Om toekomstige investeringen mogelijk te maken hebben wij ons een strak financieel kader opgelegd. Dat is nodig om de financiële continuïteit steeds te waarborgen en de toegang tot de kapitaalmarkt tegen redelijke voorwaarden continu te waarborgen en daarmee ook de toekomstige investeringen mogelijk te maken.


8

Een belangrijk onderdeel om de exploitatie gezond te houden is het sturen op bedrijfskosten. Uit de uitkomsten van de benchmark Corporatie in Perspectief

CiP

komt naar voren dat Wonen

Wateringen scherp let op kosten van haar bedrijfsvoering. Wij blijven op dat punt ook in 2014 verder zoeken naar optimalisatie van opbrengsten en minimalisatie van uitgaven. Hierbij vinden we het erg belangrijk dat er een goede balans is tussen verantwoorde en efficiënte bedrijfsvoering en klantgerichtheid. Concrete aanpassingen in het beleid die in het Jaarplan 2014 zijn opgenomen in het streven een gezonde financiële basis te leggen en te behouden, zijn ● aanpassingen in het [des]investeringsbeleid ● vergroten van de ‘verkoopvijver’ en intensiveren van de verkoopactiviteiten ● aanpassingen in het beleid tav planmatig onderhoud ● beperken van het budget voor niet-planmatig onderhoud Doorrekeningen van de maatregelen die in het Jaarplan 2014 zijn opgenomen, hebben als uitkomst dat de maatregelen resulteren in een sterke verbetering van de kasstromen. Bij die uitkomsten groeit het vertrouwen dat wij over de prognoseperiode 2014-2018 zullen voldoen aan de scherpe eisen op het gebied van financiële continuïteit, waarmee financiering onder borging van het

WSW

mogelijk blijft.

Financiële ratio’s in beoordelingssystematiek Waarborgfonds Sociale Woningbouw maatstaf

norm WSW

prognose uitkomst toets 2014

1,40

1,56

DSCR aflossingsruimte

1,00

1,02

LTV

< 75%

71%

solvabiliteit (bedrijfswaarde)

20%

30%

dekkingsratio (leningen in % WOZ-waarde)

50%

26%

ICR

interest dekkingsratio loan to value (bedrijfswaarde)

Voor een volledig inzicht zie financiële meerjarenramingen 2014-2018 Wonen Wateringen.

Anticipere n op de ste rk verande ren de wet - en re ge lge vin g

Niet alleen het financieel op orde zijn vraagt komend jaar de aandacht. We zullen in onze bedrijfsvoering ook moeten anticiperen op tal van wijzigingen op het gebied van wet- en regelgeving. Het scheiden van

DAEB

en niet-DAEB bezit en de organisatorische en financiële

consequenties zullen veel aandacht vragen. Daarnaast maken we onze systemen en processen klaar voor het accuraat omgaan met fiscale regelgeving (BTW) en de nieuwe internationale bankrekeningcodes (IBAN). Eveneens zijn er veranderingen op het gebied van toezicht (governance) en de herziening van de Woningwet. Dit vraagt veel van onze organisatie.


9

Risicomanagement

We zijn ons bewust van de risico’s waarmee we als maatschappelijk ondernemer te maken krijgen bij de uitvoering van onze missie. In 2014 zullen wij de strategische en externe risico’s in kaart brengen. Daarnaast zullen we het systeem om onderkende risico’s te beheersen verbeteren.

Kritisch kijken naar de eigen organisatie

Om onze maatschappelijke taken te kunnen blijven uitvoeren, nemen we maatregelen. We leggen de rekening natuurlijk niet alleen bij onze huurders neer. We kijken ook kritisch naar onze organisatie. Het efficiënt en effectief inrichten van onze werkzaamheden, de processen en de organisatie – ons eerste doel - heeft als resultaat dat wij ten opzichte van het gemiddelde in de benchmark met minder formatie onze doelstellingen kunnen blijven behalen. In deze context blijven wij in 2014 energie steken in de samenwerking met enkele collega-corporaties met als doel concrete samenwerkingsprojecten uit te voeren waarmee onze kwetsbaarheid, die samenhangt met onze schaalgrootte, vermindert. Het afgelopen jaar is (in het streven tot

ISO9001-

certificering van het kwaliteitssysteem) veel tijd en energie geïnvesteerd in de ontwikkeling van de organisatie en haar medewerkers. Zo zijn processen beter uitgewerkt en vastgelegd, taken verhelderd en zijn medewerkers gestimuleerd zich te ontwikkelen. Ook in 2014 investeren wij in onze organisatie, met als uitgangspunt: toekomstbestendig en efficiënt waarbij het credo is: meer doen met minder. De ontplooiing en ontwikkeling van medewerkers in relatie tot de ontwikkeling en doelstellingen van de organisatie is bij dit al het belangrijkste gegeven. We zetten in op een optimale (kwalitatieve en kwantitatieve) bezetting. We leggen nadruk op inzet en ontwikkeling van medewerkers. We snijden in onze bureaucratie en investeren in de organisatiecultuur. We geven inhoud en dus betekenis aan onze kernwaarden. Sturen en afrekenen op resultaten, aanspreekcultuur bevorderen en bevorderen pro-activiteit van medewerkers zijn hier voorbeelden van. We houden in 2014 de secundaire arbeidsvoorwaarden tegen het licht, ter voorbereiding op de invoering van de werkkostenregeling.

R e s ul t a t e n Met deze opvattingen en uitgangspunten zetten we voor 2014 in op in uitvoering nemen van samenwerkingsprojecten met collega-corporaties doorvoeren van aanpassingen in het [des]investeringsbeleid doorvoeren van aanpassingen in het beleid tav planmatig onderhoud heroverweging van het beleid en beperken van budget voor niet-planmatig onderhoud op financiële ratio’s voldoen aan de eisen van Waarborgfonds Sociale Woningbouw het adequaat inspelen op wijzigingen in wet- en regelgeving (BTW, IBAN) bepalen van een ‘eigen beleid’ bepaald rond het scheiden van

DAEB

en niet-DAEB

in kaart brengen van strategische en externe risico’s en opzetten van een beheersingssysteem


10

Voor wie we er zijn Wonen Wateringen is er vooral voor de mensen die niet of niet gemakkelijk in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Voor de huishoudens met een lager inkomen. Daarnaast zijn wij er voor de mensen met een bijzondere woonvraag vanwege lichamelijke of verstandelijke beperkingen. Al deze mensen willen wij een passende woning bieden. Wij zijn er ook voor mensen met een gemiddelde beurs die net niet in aanmerking komen voor huurtoeslag of een sociale huurwoning. Voor mensen met een modaal inkomen is een koopwoning vaak te duur. Ook voor hen willen wij passende woonruimte blijven bieden. Het bouwen van duurdere huurwoningen [niet-DAEB] op zich is de komende jaren geen reële doelstelling (meer) van Wonen Wateringen. Op duurdere huurwoningen richten wij ons alleen nog maar als er sprake is van een groot belang voor het dorp of om in combinatie hiermee minder dure sociale huurwoningen te kunnen realiseren. Wij zien onze klanten nadrukkelijk als individuen, met eigen wensen en mogelijkheden. Mensen die meestal heel goed in staat zijn zelf te bepalen wat goed voor ze is en wat ze wel en niet wensen op het gebied van wonen en leven. Wij willen ze daarbij ondersteunen, zodat onze klanten positief zijn over onze dienstverlening We streven naar een goede dienstverlening aan onze klanten. Onder dienstverlening verstaan we alle contacten tussen de corporatie en klanten die een concreet ‘product’ opleveren. Dat product kan een woning zijn, het uitvoeren van een reparatie, maar bijvoorbeeld ook het geven van informatie. De dienstverlening heeft in de eerste plaats betrekking op onze dagelijkse omgang met klanten en onze diensten en betreft de processen die deel uitmaken van ons kwaliteitssysteem. Wij werken er aan dat in 2014 het kwaliteitssysteem achter onze dienstverlening voldoet aan de normen van

ISO9001.

Doorontwikke len strate gisch voorraadb e le id

Met ons vastgoed behalen wij financieel en maatschappelijk rendement. Financieel rendement bereiken wij door ons woningbezit optimaal af te stemmen op de huidige en toekomstige behoefte aan (sociale) woningen. Hiermee waarborgen wij de continuiteit van onze organisatie. Wij dienen met ons vastgoed ook een maatschappelijk doel. Hoe wij met ons vastgoed om gaan, hoe wij onze doelen behalen en blijven voldoen aan de vraag staat in ons strategisch voorraadbeleid. In 2012 hebben wij de richting bepaald. Het raamwerk staat. Ons strategisch voorraadbeleid dient als leidraad bij het (door)ontwikkelen van ons huurbeleid, ons verkoopbeleid en onze visie op wijken, buurten en complexen.


11

Wonen en zorg

Twee landelijke ontwikkelingen vragen een andere aanpak op het gebied van wonen en zorg. In de eerste plaats is in 2012 gestart met het scheiden van de financiering van huisvesting en zorg. Het wonen komt daardoor direct ten laste van de bewoner, de zorg ten laste van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) of de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO). In het verlengde daarvan verandert het indicatiebeleid: alleen mensen met een zwaardere zorgbehoefte komen in aanmerking voor een verzorgingshuis (lees: verpleeghuis). Duidelijk is dat mensen langer in hun woning moeten blijven wonen, ook al hebben zij (meer) zorg nodig. Nieuwe woningen bouwen biedt onvoldoende uitkomst. De oplossing moet gevonden worden in de bestaande voorraad. Het gaat erom de kwaliteit van bestaande woningen en de beschikbaarheid van thuiszorg te verbeteren, zodat mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Nieuwe woningen ontwerpen we al levensloopbestendig. Dit geldt met name voor de nieuwbouw in de Oranjewijk.

Ouderen worden geacht langer thuis te wonen.

Wonen Wateringen realiseert zich dat de groep senioren niet alleen in omvang toeneemt, maar ook ouder wordt. De vraag naar zorgdiensten zal dan ook alleen maar toenemen. Op het gebied van deze vorm van dienstverlening bestaat een groot aantal deskundige aanbieders. Primair zal Wonen Wateringen zich daarom richten op het samenwerken met deze organisaties om gezamenlijk tegemoet te komen aan de wensen van senioren. Wonen Wateringen zal zich in deze samenwerking concentreren op haar deskundigheid bij uitstek: het leveren van woondiensten.

Woonruimteverdeling

Wonen Wateringen staat zoals gezegd voor goed en betaalbaar wonen. Met onze producten en dienstverlening richten wij ons eerst en vooral op iedereen – jong en oud, grote en kleine huishoudens - met een inkomen op 1 januari 2014 dat lager is dan € 34.678 bruto per jaar (‘Europagrens’). Maar ook op mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, mensen met een verblijfsvergunning, en mensen met een urgentieverklaring. Wonen Wateringen benut de haar geboden ‘beleidsvrije ruimte’ door woningzoekenden uit Wateringen en Kwintsheul voorrang te verlenen ten opzichte van belangstellenden uit andere gemeenten. In de Huisvestingsverordening Haaglanden worden deze ‘ruimte’ geboden tot een maximum van 15% van de vrijgekomen woningen. Onze kerntaak is het verhuren van sociale woningen met een huurprijs tot de liberalisatie grens van € 699,48. Die focus is sinds 2011 verder versterkt door de Europese regelgeving voor de begrenzing van de inkomensgrens bij toewijzing. Hierdoor - en met het gegeven dat het exploiteren van woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens [niet-DAEB] vanuit wijzigende wet- en regelgeving op dit moment met veel onduidelijkheid is omgeven - heeft het


12

huisvesten van mensen met een inkomen boven de inkomensgrens van € 34.678 in 2014 niet onze bijzondere aandacht. Wel zullen we schrijnende gevallen in de groep huishoudens met een net iets hoger inkomen huisvesten. In het komend jaar zal de wettelijke scheiding tussen

DAEB

en niet-DAEB bezit (tussen sociale en

vrije sector huur) vorm krijgen. Dat heeft consequenties voor ons huurbeleid, aan wie we onze woningen kunnen aanbieden en tegen welke prijs we dat doen. Pas met helderheid over de scheiding tussen

DAEB

en niet-DAEB bezit, kunnen we komend jaar keuzes maken over de

dienstverlening aan woningzoekenden met een inkomen boven de ‘Europagrens’ en bepalen welke woningen we hen kunnen aanbieden en in welke vorm (huur of koop) dat zal zijn. Ontwikkelingen in de markt en de maatschappij vormen aanleiding om de wijze van woonruimteverdeling beter aan te passen aan het zoekgedrag van woningzoekenden. Relatief veel woningzoekenden weigeren aangeboden woningen vanwege de kwaliteitseisen die zij stellen. Door beter zicht te krijgen op klantwensen, betere informatievoorziening van het woningaanbod en minder normen en regels, kan meer maatwerk worden geboden en de marktwerking worden versterkt. Tegen deze achtergrond zal Wonen Wateringen continue werken aan verbeteren van de interne processen en werkwijze. Daarbij zal Wonen Wateringen zich ook in 2014 actief blijven inzetten voor een andere wijze van woonruimteverdeling. Daarbij is en blijft ons uitgangspunt dat keuzevrijheid op de woningmarkt essentieel is. Sturing op de woningmarkt met behulp van diverse criteria dient alleen te gebeuren daar waar het nodig is om schaarse woningen rechtvaardig en doelmatig toe te wijzen.

Incassobeleid

Doelstelling voor 2014 is het percentage huurachterstanden te brengen rond de 0,9%. In 2014 zetten we continue in op dat nog meer huurders via een automatische incasso hun huur betalen. Het belang van een goed en duidelijk incassobeleid is door de kredietcrisis alleen maar toegenomen. Omdat een eenmaal opgelopen achterstand niet eenvoudig kan worden ingelopen, zetten wij ons huidige ‘strakke’ incassobeleid voort. Daarbij gaat het niet alleen om een vroegtijdige signalering van de achterstand, maar ook duidelijk beleid om tot oplossingen te komen. Klanten worden in een vroeg stadium geattendeerd op de huurachterstand en zoveel als mogelijk wordt samen gezocht naar oplossingen om de achterstand in te lopen. Met de vroegtijdige signalering wordt beoogd dat de betalingsachterstand per huurder beperkt blijft tot maximaal 3 maanden.


13

Betaalbaarheid en huurprijsbeleid

In 2014 houden wij overeind dat wij ons bezit zo betaalbaar mogelijk willen houden. Binnen de afspraken tussen het kabinet en Aedes wordt corporaties in jaren 2013 en 2014 de ruimte geboden voor huurverhogingen boven inflatieniveau en het differentiëren met de huurprijsaanpassingen naar inkomens. Overzicht van huurders woningen Wonen Wateringen en hun inkomen [peildatum 31.12.2012]

inkomensklasse

absoluut

in %

geen opgave

0135

07%

tot EU-doelgroep

1187

59%

tussen EU-doelgroep en < € 43.000

0259

13%

meer dan € 43.000

0423

21%

Het huurprijsbeleid dat Wonen Wateringen sedert een reeks van jaren voert is gebaseerd op het uitgangspunt dat de kwaliteit van de woning bepalend is voor de huurprijs; waarbij de doelstelling is dat voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven voor lagere- en middeninkomens. Een huurprijsbeleid waar differentiatie naar inkomens wordt toegepast draagt slechts in beperkte mate bij aan het verbeteren van de financiële resultaten en is bovendien in conflict met de uitgangspunten en doelstellingen van het eigen huurprijsbeleid. Ook praktische uitvoeringsbezwaren wegen mee bij de beslissing in de huurprijsaanpassing een differentiatie naar inkomen niet toe te passen. Voor 2014 is de huuraanpassing geraamd op 4,25% (inflatie 2,75% plus opslag 1,50%). Vanaf 2015 wordt in de huurprijswetgeving de huursombenadering ingevoerd. Daarbij kan de totale [financiële] ruimte die voor huuraanpassing geboden wordt, doelgericht worden ingezet. Binnen dat gerichte huuraanpassingsbeleid kan ook het verschil tussen lang zittende en nieuwe huurders worden verkleind. En wordt de mogelijkheid geboden de huur meer te laten stijgen bij woningen waarvan de huur nog laag is ten opzichte van de waarde van de woning. Op termijn moet de huur van sociale huurwoningen beter aansluiten bij de (WOZ-)waarde en de kwaliteit van woningen. Er ontstaan dan vanzelf huurprijzen, die aansluiten bij de regionale woningmarkt. Aansluitend op de afronding van de politieke besluitvorming rondom huurprijswetgeving zal het bedrijfseigen huurprijsbeleid worden geactualiseerd.


14

Communicatie

Wonen Wateringen hecht veel waarde aan het creëren van draagvlak bij haar huurders voor de beslissingen die de organisatie neemt. Dit betekent dat veel aandacht wordt besteed aan het betrekken van bewoners. Wij zullen hier ook in 2014 graag mee doorgaan. Wij geven bewoners waar mogelijk keuzes bij de inrichting van hun woning, maar overleggen ook over het project zelf. De inhaalslag die we de laatste jaren gemaakt hebben ten aanzien van communicatie, moet voortgezet worden. Dit betreft niet alleen de huisstijl en de

PR,

maar vooral ook de directe

communicatie met onze klanten. Klanten mogen van ons verwachten dat we zeggen wat we doen en doen wat we zeggen. Duidelijk zijn over wat we voor hen kunnen betekenen. In de ontwikkeling van de organisatie wordt aan de communicatie extra aandacht besteed. Wij willen bijvoorbeeld de mogelijkheden tot digitale interactie met onze organisatie verruimen en verbeteren. Via onze website kunnen klanten nu al reageren op een woning of een reparatieverzoek indienen. Wij willen dit naar een hoger niveau tillen: een nog meer gebruiksvriendelijke website en een meer benaderbare organisatie. Verder verkennen we onze communicatie via andere kanalen, zoals social media. In 2014 gaan we hiermee actief aan de slag en integreren we social media in onze communicatiemix. R e s ul t a t e n Met deze opvattingen en uitgangspunten zetten we voor 2014 in op • een kwaliteitssysteem achter onze dienstverlening dat voldoet aan

ISO9001

normen

• actualiseren van de inhoud van huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden actualiseren van het bedrijfseigen huurprijsbeleid maken van keuzes over de dienstverlening in de niet-DAEB sfeer verbeteren van de informatie over ons woningaanbod dat social media deel uitmaken van onze communicatiemix • doorstroming bevorderen (woningzoekenden uit Wateringen en Kwintsheul krijgen voorrang) • beperking van labeling woningaanbod naar inkomen • het (regionaal) systeem van woonruimteverdeling te verbeteren • de wijze van ‘woningmakelen’ continue te verbeteren • gerichte acties zodat nog meer huurders automatisch de huur betalen • het voortzetten van het strakke incassobeleid • de betalingsachterstand ultimo 2014 terug te brengen tot 0,9% van de jaarhuursom • de betalingachterstand < 3 maanden huur te beperken tot 5% van de huursom per maand


15

W e r k e n a a n v e r ni e u w i ng e n k w a l i t e i t va n he t w o ni ng b e z i t Het in 2011 geactualiseerde strategisch voorraadbeleid [Portefeuilleplan 2020] biedt houvast bij het maken van keuzes voor de toekomst van ons woningbezit. We zetten in op een gedifferentieerd woningaanbod. Zodra voldoende inzicht bestaat in de aard en consequenties van de scheiding tussen

DAEB

en niet-DAEB zal een heroverweging van de portefeuillestrategie

plaatsvinden. De ambities voor nieuwbouw waren met de economische crisis al eerder teruggeschroefd. Gezien de toenemende financiële druk op woningcorporaties, is er nu ook voor grootschalige verbeteringsplannen weinig ruimte. Met kleinere ingrepen zal de kwaliteit van ons woningbezit op peil moeten worden gehouden. Onderstaand een overzicht van het woningbezit van Wonen Wateringen per 1 januari 2014 naar huurprijsklassen aantal woningen naar huurprijsklasse goedkoop

huurprijs tot € 389,05

188 woningen

betaalbaar

huurprijs tussen € 389,05 en € 596,75

1.362 woningen

duur

huurprijs tussen € 596,75 en € 699,48

411 woningen

vrije sector

huurprijs hoger dan € 699,48

69 woningen

Wij streven naar een woningbezit van om en nabij 2.000 woningen. Met die omvang kunnen wij goed inspelen op wat van ons verwacht wordt. Bij een veel kleiner aantal woningen wordt het moeilijk een betrouwbare dienstverlening en efficiënte bedrijfsvoering te waarborgen. Tegen het einde van het afgelopen jaar 2013 is een verkenning uitgevoerd van de ontwikkelingen op de woningmarkt in Westland. Wij spreken de wens uit dat we als vervolgstap op deze verkenning er in 2014 in slagen prestatieafspraken met de gemeente Westland te maken. De set van afspraken zal dan in ieder geval moeten gaan over de gewenste samenstelling en ontwikkeling van de (sociale) huurwoningmarkt in Westland.

Sche ide n DAE B e n n ie t-DA EB

In 2014 zal de scheiding in ons woningbezit tussen wel of geen Diensten van Algemeen en Economisch Belang (DAEB) concreet een beslag krijgen op onze organisatie, de administratieve en zo mogelijk juridische structuur, als wel de financiering van ons vastgoed. In 2012 zijn de eerste contouren van deze wettelijke maatregel bekend geworden. In 2014 zullen we hier gerichte organisatorische keuzes op moeten maken met bijbehorende consequenties voor de wijze waarop we met ons vastgoed in de vrije sector zullen omgaan.


16

Verkoop woningbezit

Wonen Wateringen heeft circa 125 huurwoningen aangewezen voor de verkoop (bij mutatie). Voor 45 woningen geldt dat deze tegen marktwaarde worden verkocht. De overige 80 woningen vallen onder de KoopGoedkoop-regeling. Dit betekent dat enkel de woning in eigendom wordt overgedragen, terwijl de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Op de erfpachtcanon geld een ‘ingroeiregeling’. Om mensen met een middeninkomens tot circa € 45.000 een betaalbare woning aan te kunnen bieden, is de regeling alleen voor deze inkomensgroep bedoeld. De huurders van Wonen Wateringen hebben voorrang in het verkooptraject. De urgentie tot het verbeteren van de financiële positie geeft aanleiding het verkoopbeleid in 2014 te intensiveren. De inzet is gericht op de verkoop van tenminste 15 woningen in 2014.

Wijkontwikkelingsplan Oranjewijk

In de verwachting dat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WSW

ons daartoe voldoende

‘borgingsvolume’ toekent zullen we in 2014 uitvoering geven aan het Wijkontwikkelingsplan Oranjewijk. In deze deelfase van het plan nemen we door sloop 74 woningen uit exploitatie; waarvan 24 woningen als CPO-projecten zullen worden herontwikkeld. We starten in 2014 met de bouw van 36 huurwoningen.

Het bouwprogramma voor Oranjewijk deelfase V

F E D C

WILHELMINASTRAAT

B

G

WILLEM III STRAAT

B

12 woningen in de koopsector

Je Eigen Huis Bouw Je Zelf, editie 2.0

C

10 woningen in de huursector

kleine huishoudens

D


Je Eigen Huis Bouw Je Zelf, editie 3.0

E


semi patiobungalow, 55+

F


semi patiobungalow, 55+

G


2 onder 1 kap


17

In ze t richte n op verbetere n en ergie pre statie

In 2014 gaat er nog veel van onze investeringcapaciteit naar de vernieuwing van het woningbezit in de Oranjewijk. De investeringsruimte die resteert voor dit jaar en de jaren ná 2014 willen we toeleiden naar de bestaande voorraad voor renovaties en betere energieprestaties van onze woningen. Door onze inzet op de energieprestatie willen we woonlasten voor bewoners verminderen. Naast het realiseren van duurzame woningen met een betaalbare woonlast heeft Wonen Wateringen aandacht voor een comfortabel en gezond binnenklimaat. Eind juni 2012 is het ‘Convenant energiebesparing huursector’ vastgesteld door het Ministerie, Aedes, de Woonbond en Vastgoedbelang. Met dit convenant is de gezamenlijke ambitie uitgesproken om in 2020 ten minste een gemiddeld energielabel B te bereiken, voor de totale huurwoningvoorraad van de corporaties. In 2010 is een nulmeting uitgevoerd naar de energieprestatie van ons woningbezit. De meting heeft in beeld gebracht dat de helft van ons bezit een C label heeft of beter. Landelijk gezien een goed resultaat. Wonen Wateringen heeft de ambitie de woningen die nu nog slecht scoren qua energieprestatie op een hoger niveau te brengen; waarbij de lat is gelegd op een niveau waarbij alle woningen uiteindelijk tenminste een C-label hebben. Vanuit de optiek van deze ambitie hebben wij de komende 5-7 jaar te maken met ingrijpende renovatie en verbetering van circa 450 woningen. Dit is 25% van onze huidige woning voorraad. De woningen voldoen in hun aard en uitvoering niet aan de heersende opvattingen over energieverbruik, beperking van woonlasten en veranderende woonwensen. Met het verbeteren van de energieprestatie wordt een flinke gasbesparing gerealiseerd en tegelijkertijd wonen de huurders comfortabeler. Echt energie besparen kan pas als huurders zelf ook bewuster met energie omgaan. Wij willen ze daarbij ondersteunen door ze te voorzien van gericht advies. Bij onze investering in energiebesparende maatregelen vragen wij ook een bijdrage van onze huurders. Als hiervoor een huurverhoging noodzakelijk is, vinden wij wel dat de huurverhoging tenminste gelijk moet zijn aan de verwachte daling van de energiekosten. Zodat de huurder, zelfs bij gelijkblijvend gedrag, uiteindelijk lagere woonlasten heeft. Als direct gevolg van het kabinetsbeleid zijn onze energieplannen onder druk komen te staan. Bij het ongewis zijn van onze investeringscapaciteit hebben we (nog) géén complexen kunnen selecteren waar we energiemaatregelen zullen doorvoeren. Wij verwachten in 2014 voor de betreffende 450 woningen ‘Beheerplannen’ te kunnen opzetten. De beheerplannen zullen zich uitstrekken over de periode 2014-2020. De strategische keuzen die de beheerplannen omvatten, geven richting aan het toekomstig beleid inzake investeringen in woningverbetering, verbetering energieprestatie en in mutatiebeleid en in verhuurbeleid van de betreffende woningen


18

Onde rhoudsbe grotin g

De meerjarenonderhoudplanning woningbezit. De

MOP

MOP

is het vertrekpunt voor het technisch beheer van het

binnen Wonen Wateringen is in 2009/2010 opgezet aan de hand van een

visuele inspectie van de woningen en de uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid en onderhoudsbeleid. De

MOP

wordt jaarlijks geactualiseerd. De planningshorizon binnen de

voor onbepaalde duur. Binnen het bestaand beleid worden binnen

MOP

MOP

is

ook kosten voor

vernieuwing van bouwdelen en kosten voor verbetering geraamd. De kosten voor onderhoud worden jaarlijks ten laste van de exploitatie i.c. het jaarresultaat gebracht. Voor de jaargang 2014 van de

MOP

vindt een aanpassing van beleid van het technisch beheer

plaatsvinden in bijzonder wat betreft de kosten voor vernieuwing van bouwdelen en de kosten voor verbetering. In het nieuwe beleid zal een strikte scheiding worden aangebracht in kosten voor planmatig preventief en curatief planmatig onderhoud [tlv exploitatie] vernieuwing van bouwdelen [activering van kosten; dekking door levensduurverlenging] verbetering [activering van kosten; dekking door o.a. aanpassen van huurprijzen]. De jaarbegroting planmatig onderhoud wordt direct afgeleid uit de meerjarenbegroting onderhoud en heeft de status van een taakstellend uitvoeringsbudget. Het uitvoeringsbudget voor 2014 bedraagt € 1,5 miljoen. N i e t - p l a nm a t i g o nd e r ho u d De kosten voor het uitvoeren van niet-planmatig onderhoud (klachten- en mutatieonderhoud) laten in de afgelopen jaren een vrij autonome groei zien. In 2014 zal de inzet gericht zijn op het terugdringen van de kosten voor niet-planmatig onderhoud. De ombuiging zal in de eerste plaats worden gerealiseerd door het bijstellen van het niveau van het mutatieonderhoud, standaardisering en scherper inkopen van het realiseren van woningverbeteringen (renovatie van badkamers en keukeninrichting) en meer onderhoud door de eigen technische medewerkers te laten uitvoeren (beperken van de uitbesteding van mutatieonderhoud). Het uitvoeringsbudget voor het niet-planmatig onderhoud is vastgesteld op € 1,25 miljoen.

Won ingaan passin gen [WMO ]

De voortgaande veranderingen in de regelgeving en financiering van de

WMO

noodzaken dat

keuzes worden gemaakt met bijbehorende consequenties over de wijze waarop Wonen Wateringen met de aanvragen voor [in bijzonder de relatief eenvoudige] woningaanpassingen zal omgaan. Afstemming tussen Wonen Wateringen en het gemeentelijk

WMO-loket

is daarbij van

belang, zodat het ook voor de klant duidelijk blijft wat hij of zij kan verwachten.


19

Groenvoorziening en schoonmaakonderhoud

In 2010 is een inventarisatie uitgevoerd van de kwantiteit en kwaliteit van de groenvoorzieningen van Wonen Wateringen. De inventarisatie is het vertrekpunt voor het investeren in de verbeteringen van deze voorzieningen. In de begroting van 2014 zijn de investeringen in verbetering van onze groenvoorziening

PM

geraamd. De wens bestaat evenwel de openbare

ruimte rondom de flats/eengezinswoningen Rozemarijn opnieuw in te richten. Uitsluitend indien sprake is van een voordeel bij de aanbesteding van het planmatig onderhoud zullen deze werkzaamheden worden uitgevoerd. Het schoonmaakonderhoud van onze gebouwen wordt in 2014 opnieuw uitbesteed waarbij de inzet van mensen met een beperking zal worden betrokken. Bij de uitbesteding zal worden ingezet op een verlaging van de kosten van tenminste 10%.

Kenn is opdoen me t n ie u we contractvormen

Wonen Wateringen zal vanwege teruglopende investeringsruimte nog scherper moeten worden bij de inkoop van bouwen onderhoudsprojecten. Hierdoor is de focus meer en meer gericht op verdergaande samenwerking, waarbij andere contractvormen, zoals ‘total costs of ownership’, Resultaatgericht Vastgoedonderhoud en prestatiecontracten, aan de orde zullen zijn. Contractvormen waarbij de opdrachtnemer meer ruimte krijgt voor eigen inbreng rond aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden, maar ook meer verantwoordelijkheid in het proces en het eindresultaat. Met deze activiteiten wordt beoogd aan kosten te besparen ten opzicht van de traditionele werkwijze. In 2014 zal Wonen Wateringen kennis en ervaring op doen over deze contractvormen. Verder is en blijft het sturen en bijsturen met alertheid, scherpte en zakelijkheid een belangrijk aspect van onze bedrijfsvoering. Accent zal hier worden gelegd bij: scherper inkoopbeleid realiseren, het verbeteren van bedrijfsprocessen en standaardisering daarvan. R e s ul t a t e n Met deze opvattingen en uitgangspunten zetten we voor 2014 in op het maken van [prestatie]afspraken met gemeente Westland over de samenstelling en ontwikkeling van de (sociale) huurwoningmarkt in Westland verkopen van 15 woningen in het bestaand bezit vergroten van de ‘verkoopvijver’ en de verkoopinspanningen opstellen van ‘beheerplannen’ voor circa 450 woningen doorvoeren van aanpassingen in beleid tav planmatig onderhoud heroverwegen en actualiseren van kwaliteitsniveau’s mutatieonderhoud standaardiseren van de aanpak voor renovatie badkamers en keukeninrichting kosten voor niet-planmatig onderhoud van maximaal € 1.250.000 vergroten van de productie van de eigen servicedienst met 10% (minder werk derden) taak en rol Wonen Wateringen bij woningaanpassingen te bepalen schoonmaakonderhoud opnieuw aanbesteed, waarbij ombuiging van < 10% is gerealiseerd


20

4

Bedrijfsbegroting 2014

[bedragen in € 1.000]

jaarrekening 2012

begroting 2013

prognose uitkomst 2013

begroting voor 2014

index uitkomst 2013=100

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

12.625

13.333

13.276

13.820

104

Opbrengsten servicecontracten

437

423

446

455

102

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

372

391

513

2.000

390

97

70

78

95

122

13.531

14.217

14.313

16.370

114

4.162

3.936

4.170

4.150

100

Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving materiële vaste activa Overige waardeveranderingen

104

Lonen en salarissen

867

875

871

912

105

Sociale lasten

123

112

121

124

102

Pensioenlasten

161

174

161

186

116

2.305

2.204

2.199

2.582

117

Leefbaarheid

231

120

122

125

102

Lasten servicecontracten

342

351

353

360

102

42

445

455

402

88

48

49

1.278

2.608

1.792

1.632

1.633

1.601

98

10.129

9.897

10.134

11.720

116

3.402

4.320

4.179

4.650

111

Onderhoudslasten

Saneringsheffing CFV Verhuurderheffing Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rentebaten

16

15

Rentelasten

4.477

4.452

4.270

4.383

103

Financiële baten en lasten

4.477

4.436

4.270

4.368

102

Jaarresultaat voor belastingen

-1.075

-116

-91

282

-310

-601

PM

-587

-609

104

-1.676

-116

-678

-327

48

Belastingen Jaarresultaat na belastingen


21

Toelichting op de bedrijfsbegrotin g voor 2014

De bedrijfsbegroting 2014 is gebaseerd op de voorlopige uitkomst 2013; waarbij tevens is uitgegaan van de huidige (lopende) activiteiten, de effecten van bestaand beleid en de geplande maatregelen in het kader van het verbeteren van de financiële prestaties.

Ontwikkeling woningbezit

jaarrekening 2012 begroting 2013

aantal woningen begin boekjaar

prognose 2013

begroting 2014

2005

2021

2021

2010

. opgeleverd

45

10

10

10

. verkocht

-3

-5

-13

-25

. gesloopt

-26

-8

-24

aantal woningen einde boekjaar

2021

2026

2010

1971

139

139

141

141

totaal aantal niet woningen B e d r i j f s o p b r e ng s t e n Huuropbrengsten

De netto huuropbrengsten over 2014 worden geraamd op € 13.820.000. Ten opzichte van de prognose 2013 betekent dit een stijging van € 544.000 (4%). De ontwikkeling in de huuropbrengsten over 2014 kan als volgt worden gespecificeerd

prognose begroting 2013

huuropbrengsten bestaand bezit woningen

index

uitkomst 2013

begroting 2014

uitkomst 2013=100

12.497

12.634

13.022

103

930

848

924

109

41

13

13

100

13.468

13.495

13.959

103

135

219

139

63

totaal netto huuropbrengsten

13.333

13.276

13.820

104

parameter huurstijging woningen

2,25%

4,00%

4,25%

parameter huurstijging niet-woningen

2,25%

2,25%

2,75%

huuropbrengsten bestaand bezit niet woningen huuropbrengsten nieuwbouwcomplexen totaal bruto huuropbrengsten huurderving


22

Huuraan passin g in 2014

In de bedrijfsbegroting 2014 is de huurstijging voor de woningen per 1 juli 2014 gelijk gesteld aan het in september 2013 verwachtte inflatiepercentage over 2013 van 2,75% verhoogd met een algemene opslag van 1,5%; in totaal derhalve 4,25%. Jaarlijks stelt de Minister van Binnenlandse Zaken het maximale huurverhogingpercentage vast. Dit maximale percentage gaat altijd in op 1 juli en geldt tot en met 30 juni van het daarop volgende jaar. De huuropbrengsten van de woningen stijgen met minder dan 4,25% ten opzichte van de prognose 2013 door de sloop en verkoop van 49 woningen in 2014. De huurstijging voor de niet-woningen is gelijk gesteld aan het in september 2013 verwachtte inflatiepercentage over 2013 van 2,75%. De huuropbrengsten van de niet woningen stijgen met meer dan 2,75% door een stijging van de huuropbrengsten van Kinderdagverblijf Bakkershof 140 in 2014 ten opzicht van de prognose 2013.

In e xploitatie ne men van won inge n

In november 2014 zal naar verwachting het nieuwbouwproject 10 huurwoningen Beatrixstraat in exploitatie worden genomen; de huuropbrengsten nemen hierdoor met € 13.000 toe.

Huurdervin g

In de netto huuropbrengsten is een bedrag verdisconteerd voor ‘huurderving wegens leegstand’. In de begroting is de huurderving gebaseerd op 1,0 % van de bruto huuropbrengsten en is daarmee geraamd op € 139.000. De leegstand betreft uitsluitend de kortdurende leegstand bij wisseling van huurders. Structurele leegstand wordt niet voorzien. Huurderving door leegstand in de complexen waarvan besloten is de exploitatie te beëindigen wordt beperkt door gebruik te maken van de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet (‘Huis-hoppen’ en verhuur aan een uitzendbureau).


De opbrengsten uit servicecontracten, geraamd netto € 455.000, betreffen onder andere serviceabonnementen voor een bedrag van € 131.000, glasverzekering voor € 53.000 en schoonmaken van portieken voor € 89.000. De baten voor levering van gas, water en elektriciteit zijn geraamd op € 160.000; het betreft een kostendekkende doorlevering; afwijkingen naar boven of beneden hebben derhalve geen invloed op het jaarresultaat.


23

Opbrengst verkopen

In de begroting voor 2014 worden de netto opbrengsten verkopen woningen geraamd op € 2 mnl. Onderstaand een nadere specificatie van deze raming en een toelichting.

prognose begroting 2013

Bruto opbrengst verkopen bestaand bezit

uitkomst 2013

begroting 2014

659

173

128

25

5

5

Boekwaarde

323

108

68

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

311

60

55

541

1.866

Direct toerekenbare kosten

Opbrengst verkopen bestaand bezit Oranjewijk fase V Vergoedingen en bijdragen

391

Direct toerekenbare kosten Boekwaarde Netto verkoopresultaat bestaand bezit Oranjewijk fase V

142

282

15

30

384

1.945

Verkoopopbrengsten van uit project MA-street

642

773

Kosten uitbesteed werk van uit project MA-street

562

704

Netto verkoopresultaat van uit project MA-street

80

69

Netto verkoopresultaat bestaand bezit Essellanden Totaal verkoop onroerende goederen

PM

391

513

2.000

Nettoverkoopresultaat van bestaand bezit

Dit resultaat is geraamd op € 55.000 bij verkoop van 1 woning. Bij de raming is er van uitgegaan dat deze woning met Koop-Goedkoopcondities, waarbij de grond in erfpacht wordt uitgegeven, wordt verkocht. In de prognose 2013 is de verkoop van 1 woning verwerkt en de verkoop van 1 perceel grond in erfpacht. In de begroting 2013 waren 5 woningen geraamd.

Netto verkoop re su ltaat van bestaand be zit Oranje wijk fase V

In de samenwerkingsovereenkomst met Weboma voor de ontwikkeling van deelfase V Oranjewijk is overeengekomen dat voor sloop bestemde woningen worden verkocht aan de opdrachtgevers voor de bouw van een woning. De planopzet gaat uit van de verkoop van 12 woningen in de Wilhelminastraat in 2013 en 8 sloopwoningen in de Beatrixstraat en 16 woningen in de Willem III straat in 2014.


24

Netto verkoop re su ltaat van u it proje ct MA-street

De prognose 2013 wordt geraamd op € 69.000, inclusief het resultaat in 2012 van € 115.000 bedraagt de totale winst op het project € 184.000.

Re su ltate n ve rkoop won in gen E sse llan den en overig bestaan d be zit

Eén van de maatregelen in het kader van het verbeteren van de financiële positie betreft het verkopen van woningen aan zittende huurders Essellanden en bij het beëindigen van de huurovereenkomst in andere delen van het bezit. In de begroting voor 2014 zijn de kosten en opbrengsten vooralsnog

PM

geraamd. Ramingen van verkoopopbrengsten bij uiteenlopende

scenario’s zijn ingerekend in de Financiële Meerjarenramingen 2014-2018.

Overige bedrijfsopbrengsten

De overige bedrijfsopbrengsten, totaal € 95.000, betreffen erfpachtinkomsten van € 67.000 en huurovereenkomsten antennes van € 28.000. De erfpachtinkomsten nemen jaarlijks toe door een jaarlijks afnemende korting op de erfpachtcanon.

Bedrijfslasten Afschrijvin g op materië le vaste activa e n vastgoe dportefe u ille

De totale boekwaarde van het bezit (vaste activa) bedraagt eind 2013 € 122.240.000 (eind 2012 was dit € 125.000.000). In 2014 zal in totaal € 4.150.000 (2013: € 4.170.000) aan waarde worden afgeschreven. De afname van afschrijvingen hangt samen met de verkoop van de woningen in Oranjewijk fase V.

Formatie plaatsen en omvang person ee lsbestan d

Eind 2012 had Wonen Wateringen 18,9 fte in dienst; in de begroting 2014 is dit 18,4 fte.

prognose Formatieplaatsen, gesplitst naar activiteiten

jaarrekening 2012 begroting 2013

uitkomst

begroting 2014

Directie

1,0

1,0

1,0

1,0

Ondersteunende zaken

1,6

1,6

1,2

1,2

Verhuur/bewonerszaken

5,5

4,3

5,4

5,3

Technische dienst inclusief adm/td

8,0

8,0

8,0

8,0

Financieel economische zaken

2,8

2,8

2,8

2,9

18,9

17,7

18,4

18,4

Totaal


25

Lonen

en salarissen

Het totaal van de lonen en salarissen (inclusief vacatiegeld RvC) voor 2014 is geraamd op € 912.000. De ingeschatte CAO aanpassing bedraagt 2% van de salarisschalen. In 2013 is er een bedrag van € 47.000 ontvangen als uitkering van ziekengeld. In de begroting van 2014 is hiervoor € 7.500 opgenomen. De prognose 2013 van de bruto salarissen is € 31.000 hoger uitgekomen dan in de begroting 2013 was geraamd door een stijging van het aantal

FTE

van 0,4 ten opzichte van de begroting

2013. De prognose 2013 van de uitkering ziekengeld is € 39.000 hoger uitgekomen dan in de begroting 2013 was geraamd.

Sociale en pen sioen lasten

De premiedruk van de sociale lasten (14%) is geraamd over de uitkomsten van de jaarrekening 2012. De premiedruk van de pensioenlasten (geraamd op 21%) is gebaseerd op het percentage dat in 2013 betaald wordt aan het pensioenfonds. De prognose 2013 van het totaal van sociale en pensioenlasten is ten opzichte van de begroting 2013 met 1% gedaald. Dit komt doordat een functie een aantal maanden niet is ingevuld. Voor de begroting 2014 betekent dit hogere lasten. Daarnaast is de premie pensioenlasten gestegen wat resulteert in een stijging van de begroting 2014 ten opzichte van de prognose 2013 met 10%.

Onderhoudslasten

Het totaal van de kosten voor het uitvoeren van onderhoud in 2014 wordt geraamd op € 2.582.000 (prognose eindtotaal 2013: € 2.199.000) en is als volgt te specificeren:

prognose [in € 1.000]

index

jaarrekening 2012 uitkomst 2013

begroting 2014

uitkomst 2013=100

Planmatig onderhoud

937

897

1.520

169

Mutatie-onderhoud

950

940

693

74

Klachtenonderhoud

591

547

558

102

Lasten overige exploitaties

104

107

110

103

73

66

67

102

-252

-257

-263

102

-98

-101

-103

102

2.305

2.199

2.582

117

Verbruik klein materiaal Uitgevoerd door eigen technische dienst Ten laste van servicecontracten Totaal onderhoudslasten


26

Op basis van de geactualiseerde Meerjarenonderhoudsplanning is voor 2014 een werkprogramma planmatig onderhoud opgesteld. Het budget voor planmatig onderhoud in 2014 bedraagt € 1.520.000 (inclusief BTW). Het werkplan onderhoud 2014 zal begin 2014 worden vastgesteld. In samenhang met het opstellen van ‘Beheerplannen’ voor een aantal complexen, zullen wellicht voorgenomen onderhoudswerkzaamheden in deze complexen dit jaar nog niet worden uitgevoerd. Het budget voor niet-planmatig onderhoud (mutatie- en klachtenonderhoud) is vastgesteld op totaal € 1.251.000. De overige posten zijn gebaseerd op de prognose uitkomst 2013; geïndexeerd met 2%.

Leefbaarheid

De raming voor de kosten leefbaarheid zijn gebaseerd op de prognose uitkomst 2013; geïndexeerd met 2%.

Saneringsheffing CFV

De saneringsheffing 2014 wordt bepaald aan de hand van het aantal woningen in bezit per einde 2013 van 2010 vermenigvuldigt met een tarief van € 200 per woning. In 2013 was de saneringsheffing gebaseerd op het aantal woningen eind 2012 van 2021 met een tarief van € 225 per woning.

Verhuu rde rhe ffin g

Het tarief voor de verhuurderheffing is gebaseerd op circulaires van het ministerie van en voor 2014 geraamd op € 3,81 per € 1.000 € 1.000

WOZ-waarde).

WOZ-waarde

(prognose uitkomst 2013 € 0,14 per

Voor de ramingen in de begroting 2014 is de

WOZ-waarde

1.1.2013 berekend op € 335 miljoen; uitgaande van 1.945 woningen in de ontwikkeling van de

WOZ-waarde

BZK

op peildatum

DAEB-sfeer

en een

van -/- 4% ten opzichte van peildatum 1.1.2012. De

verhuurderheffing is voor 2014 geraamd op € 1.278.000.


27

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden geraamd op € 1.601.397 (begroting 2013 € 1.631.787; prognose einduitkomst 2013 € 1.633.489). In navolgend overzicht een specificatie van het totaal ‘overige bedrijfslasten’

[in € 1.000]

jaarrekening

begroting

prognose

begroting

index

2012

2013

uitkomst 2013

2014

begroting 2013=100

100 jaar festiviteiten

20.000

.

Abonnementen en contributies

29.497

27.926

27.042

27.583

99

Advertenties

12.852

13.109

7.100

7.242

55

Advieskosten

67.901

20.000

19.711

20.105

101

Autokosten

13.376

18.132

17.924

18.283

101

656.041

666.821

678.314

691.881

104

Diversen

26.002

47.988

29.274

38.273

80

Drukwerk en kantoorbehoeften

27.980

28.540

20.462

20.871

73

196.169

196.346

191.553

194.586

99

6.375

15.000

7.080

12.500

83

18.108

25.000

.

Belastingen en verzekeringen

Huisvestingskosten Huurdersoverleg Inhuren personeel (tijdelijke vervanging) Kosten automatisering

112.782

116.318

128.950

127.809

110

Kosten externe controle

85.588

56.000

92.954

70.000

125

9.986

11.735

14.645

9.478

81

Kwartier

16.324

12.488

16.106

12.321

99

Onderhoud

39.189

16.000

10.607

10.000

63

Opleidingen

13.172

15.000

14.413

25.000

167

142.267

99.326

161.854

126.569

127

Overige personeelskosten

40.809

31.364

39.928

48.267

154

Porto, bezorg en telefoonkosten

24.410

24.062

21.910

22.348

93

6.237

6.872

1.148

6.000

87

0

-12.187

PM

.

34.347

25.000

0

5.000

20

200.411

136.260

67.775

19.781

15

21.758

17.500

14.650

15.000

86

8.752

5.000

5.508

12.500

250

Kosten Raad van Commissarissen

Overige directe exploitatielasten

PR en communicatie Pro rata btw Projectontwikkeling Sociaal plan Oranjewijk Sponsoring Strategisch bedrijfsplan Verkoopplan Essellanden

25.000

Woonruimteverdeling Eindtotaal


1.792.224

.

25.000

13.660

15.000

60

1.631.787

1.633.489

1.601.397

98

28

Afwijkin gen

Het totaal van de ‘overige bedrijfslasten’ is voor 2014 2% lager geraamd dan voor 2013. Voor 2014 zijn de ramingen gebaseerd op de geprognosticeerde uitkomst over 2013. Zoals het voorgaand overzicht laat zien wordt verwacht dat in de uitkomst voor 2013 de uitgaven op diverse posten fors lager is dan geraamd. Deze ontwikkeling is het resultaat van gericht beleid de bedrijfskosten te matigen. De post automatisering laat een groei zijn als gevolg van het afnemen van meer modules in het streven zoveel als mogelijk deeladministraties te integreren in het primair systeem. De kosten externe controle nemen ten opzichte van de begroting 2013 fors toe; ten opzichte van de uitkomst 2012 en 2013 wordt verwacht dat de kosten weer zullen afnemen. De ontwikkeling van de kosten voor zowel automatisering als externe controle heeft samenhang met de toenemende wet- en regelgeving en daaruit voortvloeiende administratieve last. In het kader van het kwaliteitssysteem [ISO9001] wordt in 2014 een opleidingsplan opgezet en zullen medewerkers vervolgens actief worden gestimuleerd gerichte opleidingen te volgen. In de begroting voor 2014 is overeenkomstig een gepast budget gereserveerd. De overige directe exploitatiekosten nemen ten opzichte van de begroting 2013 fors toe; ten opzichte van de uitkomst 2012 en 2013 wordt verwacht dat de kosten zullen afnemen. De toename van kosten op de post overige personeelskosten wordt veroorzaakt door extra activiteiten (bedrijfskleding; avond-uit) in kader van viering 100 jaar bestaan.

Activite iten in kade r van vierin g 100 jaar

Als gememoreerd zal de viering van het 100 jaar bestaan een ingetogen viering zijn. De jubileumactiviteiten komen veelal in de plaats van activiteiten die wij in de afgelopen jaren met enige regelmaat al organiseerden. Onderstaand een overzicht van de budgetten van [regelmatige] activiteiten die in 2014 (gedeeltelijk) in het teken van het jubileum worden geplaatst. overige personeelskosten (bedrijfskleding)

3.000

kosten Raad van Commissarissen (avond uit)

2.500

Kwartier (jubileumeditie)

4.165

PR en communicatie

4.500

overige personeelkosten (avond uit)

11.000

strategisch bedrijfsplan/stakeholdersoverleg

12.500

huurdersoverleg (‘inloop’-maand) extra budget


7.500 20.000

29

R e nt e b a t e n e n - l a s t e n Het totaal van het vreemd vermogen bedraagt per 1 januari 2014 € 101.623.000. De in 2014 verschuldigde rentelasten over de leningportefeuille bedraagt € 4.278.000. B e l a s t i ng e n De belasting over het resultaat is geraamd over de posten in de winst en verliesrekening, rekening houdend met de beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (in 2013 nog € 1.296.000 te verrekenen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijltelling van niet-aftrekbare kosten. Er is geen rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen. De vennootschapsbelasting in Winst- en Verlies 2013 is geraamd op € 587.000 en in 2014 op € 609.000. J a a r r e s ul t a a t Het jaarresultaat na belastingen is in de begroting 2014 geraamd op € 327.000 negatief (prognose einduitkomst 2013 is € 678.000 negatief).


30

Toets aan Financiële Meerjarenraming 2013 -2017

In de Financiële Meerjarenraming 2013-2017 werd het jaarresultaat na belasting 2014 geraamd op € 1.443.000 negatief. In onderstaand overzicht worden de verschillen in beeld gebracht.

FMR

FMR

prognose

voor 2013

voor 2014

uitkomst 2013 voor 2014

13.349

13.610

13.276


423

431

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

368

[in € 1.000]

Huuropbrengsten

Overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen

index 2013

index 2014

FMR=100

FMR=100

13.820

99

102

446

455

105

106

257

513

2.000

139

778

70

82

78

95

111

116

-3.920

-3.848

-4.170

-4.150

106

108

Overige waardeveranderingen

begroting

-164

Lonen en salarissen

-875

-897

-871

-912

100

102

Sociale lasten

-112

-114

-121

-124

108

109

Pensioenlasten

-174

-178

-161

-186

93

104

-2.336

-3.043

-2.199

-2.582

94

85

-95

-96

-122

-125

128

130

-353

-360

-455

-402

102

106

-49

-1.278

100

Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Saneringsheffing CFV Verhuurderheffing

-445

-380

-49

Overige bedrijfslasten

-1.923

-1.959

-1.633

-1.601

85

82

Renteresultaat

-4.418

-4.374

-4.270

-4.368

97

100

Belastingen

-692

-770

-587

-609

85

79

Jaarresultaat na belastingen

-829

-1.443

-678

-327

82

23

B e l a ng r i j k e a f w i j k i ng e n In de prognose 2013 en de begroting 2014 worden de kosten en opbrengsten van de verkoop van bestaand bezit Oranjewijk fase V geraamd, in de Financiële Meerjarenraming waren deze nog niet voorzien. De verhuurderheffing in de begroting 2014 is geraamd op € 1.278.000, in de Financiële Meerjarenraming voor 2014 was deze niet geraamd.


31

Jaarplan 2014 Agenda Bedrijfsbegroting. Wonen Wateringen 100 jaar thuis in Wateringen en Kwintsheul

Recommend Documents