Jaap Blokhuis FRESH, 16 Mei 2012
Tijd voor een nieuwe benadering
1976 ‐ 1983: Sociale geografie/planologie 1983 ‐ 1999: Nationale‐Nederlanden/ING Real Estate Uitgegroeid tot de grootste vastgoed asset manager in de wereld
1999 – 2012: Redevco Een van grootste particuliere vastgoed beleggers ter wereld
2012: post‐Redevco ruim 28 jaar vastgoed ervaring op 3 continenten what’s next – waar zijn we eigenlijk mee bezig?
Na WO II:
1970 ‐ 1980: 1980 ‐ 1990: 1990 ‐ 2000: 2000 – 2010: 2010 – 2020:
Opkomst vastgoed als beleggings‐ categorie, woning sector Commerciële sector Internationalisatie Indirect beleggen Financial engineering Herdefiniëring van het vastgoed vak (winter Kondratieff)
a. 1976 ‐ 1983: Sociale geografie/planologie ◦ Opkomst commerciële sector ◦ Student assistentschap ◦ Overheid vs. Particuliere sector
b. 1983 ‐ 1999: Nationale‐Nederlanden/ING Real Estate ◦ Internationalisatie, opkomst indirect beleggen ◦ Zonder werkervaring: je krijgt meer dan je geeft. Dus: Start bij het bedrijf dat je wat biedt/waar je wat leert In welke positie maakt niet uit Start salaris irrelevant
c. 1999 – 2012: Redevco ◦ Hoe blijf je buiten de vastgoedfraude? “Reputatie belangrijker dan rijkdom”
◦ Key: Cultuur transparant, gedreven, professioneel, internationaal, etc.
◦ Risk management = HR management ◦ Corporate Social Responsibility ◦ Rol van projectontwikkeling Doel of middel? Iedereen rijk?
◦ Geopolitieke ontwikkelingen vs. internet ◦ Have a dream, have a vision!
Tijd voor een nieuwe benadering
Uitgangspunt: niet markt, maar eigen cultuur 700.000 inw., 85% in primaire sector Geen voedselschaarste, deels ruilhandel Gezondheidszorg en onderwijs vrijwel gratis Iedereen eigen huis Werkloosheid nul Ongeschonden natuur, milieubeleid Materialisme of spiritualiteit?
Bhutan BNP: ca US$ 3,5 mld.
Documentaire “Home” (o.a. PPR): ◦ 20% wereldbevolking gebruikt 80% hulpbronnen ◦ Wereld geeft 12x zoveel uit aan defensie dan aan ontwikkelingshulp ◦ Dagelijks sterven 5.000 mensen t.g.v. vuil water ◦ 1 mld. mensen heeft geen schoon drinkwater ◦ Bijna 1 mld. mensen lijden honger ◦ Jaarlijks verdwijnt 13 mln. ha bos ◦ 75% van de visgrond is uitgeput of leeg gevist ◦ 1 op 4 zoogdieren wordt met uitsterven bedreigd ◦ IJskap polen is nu 40% dunner dan 40 jaar geleden Living Planet, WNF: NL ecologische footprint 3,5 x de aardbol
Wat doet de vastgoedsector?
Toekomstig leiderschap: IQ EQ SQ Sir Terry Leahy (Tesco): “blijf altijd geloven dat er een betere plek is en overtuig anderen samen met jou daarnaar toe te gaan”.
Winst en/of zingeving?
Business Spiritualiteit
Vastgoed is lange termijn business Startpunt: lange termijn cyclus (Kondratieff)
Westerse dominantie in onze tijd was uitzonderlijk
The next 100 years, Friedman
The new Asian Hemisphere
Plato – 4 menselijke basiswaarden: Rechtvaardigheid, Dapperheid, Matigheid, Voorzichtigheid
Ghandi ‐ what is: Wealth without work Pleasure without conscience Knowledge without character Commerce without morality Science without humanity Worship without sacrifice Politics without principle
Ghandi – 7 things that will destroy us
Servant Leadership
Vastgoedfraude een oud verschijnsel…
Prior Park, Bath
Aboriginals: verhalen met diverse lagen – vb emoe jager Gedreven door “greed”, of door integriteit?
Hebzucht als vloek
Ayers Rock, Australië
Vastgoed wordt een equity driven business
◦ Hoge LTV’s werken alleen in markt die waarde- en huurgroei verwacht (zie Uni Invest, Hanzevast, etc.) ◦ Debt uitzonderlijk goedkoop (rente langjarig laag) ◦ Maar marginaal beschikbaar (Basel 3, etc.) ◦ En rente aftrek ter discussie (o.a. Spanje) ◦ LTV van 40% wordt vandaag door analisten al hoog gevonden
In het “verloren decennium” moet kapitalisme en daarmee ook het vastgoed business model opnieuw gedefinieerd worden ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦ ◦
Visie op Europese markten in global context Corporate values, integriteit, leiderschap Informatie overkill – business efficiency Corporate Social Responsibility (grondstoffen) Geen nieuwbouw, maar verduurzaming Geen kwantiteit maar kwaliteitsfocus Aandacht voor kunst, beleving, spiritualiteit en cultuur
Kortom: geen prioriteit voor winst en groei, maar voor kwaliteit en maatschappelijke relevantie
