J A A R V E R S L A G

JAARVERSLAG 2013

Jaarverslag 2013 Woningbouwstichting De Gemeenschap

INHOUDSOPGAVE 1

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2013

3

1.1

Algemene beschouwing

5

1.2

De kwaliteit van het woningbezit

7

1.3

Het verhuren van woningen

14

1.4

Het huurprijsbeleid

23

1.5

Het betrekken van huurders bij huur en beleid

26

1.6

De bijdragen aan leefbaarheid

29

1.7

Wonen en zorg

34

1.8

Het financieel beheer en beleid

36

1.9

Governance en risicobeheer

42

1.10 Organisatie

46

1.11 Slotwoord

50

2

KENGETALLEN 2013

51

3

VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT

55

4

JAARREKENING 2013

65

- Balans

66

- Winst- en Verliesrekening

68

- Kasstroomoverzicht

69

- Toelichting op de Balans en Winst- en Verliesrekening

70

- Toelichting op de Balans - Toelichting op de Winst- en Verliesrekening - Overige informatie - Accountantsverklaring

COLOFON


95

Pagina 1


Pagina 2

1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2013


Pagina 3


Pagina 4

1.1 ALGEMENE BESCHOUWING Voor u ligt het jaarverslag (volkshuisvestingsverslag en jaarrekening) van Woningbouwstichting De Gemeenschap over het jaar 2013. Het jaar 2013 is een bewogen jaar geweest voor onze organisatie, maar ook voor de corporatiesector in het algemeen. O N T W I K K E L I N G E N I N D E O R G AN I S AT I E Op 30 april 2013 legde de heer W. Berkhout vanwege het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd zijn functie neer als directeur-bestuurder. Hij is aansluitend opgevolgd door de heer P.J.J. van Roosmalen. Eind 2013 is de visitatie conform de Governancecode uitgevoerd en zijn wij een traject van een strategische heroriëntatie binnen de organisatie gestart. Beide trajecten zijn arbeidsintensief en geven veel stof tot nadenken. Wij werken toe naar een nieuwe Ondernemingsvisie 2015-2020 die voor de komende jaren richting geeft aan ons handelen. De Gemeenschap beschikt over een kleine, flexibele, klantgerichte en professionele organisatie. De activiteiten zijn gericht op goede dienstverlening aan huurders en woningzoekenden. We doen wat nodig is en wat voor een kleine organisatie haalbaar is. Winst maken is voor De Gemeenschap geen doel. Projecten mogen, uitgaande van calculeerbare risico’s, de draagkracht van de corporatie niet te boven gaan. Bij de uitvoering van haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke taak mag de financiële continuïteit van de onderneming niet in gevaar worden gebracht. Zonder gebruik te maken van derivaten weten we door spreiding van het renterisico de kosten van vreemd kapitaal laag te houden. De Gemeenschap is alert op (bouw)locaties in de gemeente Nijmegen waar nieuwe projecten gerealiseerd kunnen worden. Deze actieve opstelling resulteert in 2013 in de oplevering van 21 grondgebonden betaalbare huurwoningen in Laauwik te Lent (Nijmegen- Noord) en de verwerving van 18 sociale huurappartementen in het plangebied De Margriet (Nijmegen-Oost). ONTW IKKELINGEN IN DE SECTOR De brancheorganisatie Aedes heeft de zomer van 2013 toegewerkt naar een onderhandelingsakkoord met minister Blok. In dit akkoord is vastgelegd dat de corporaties voor deze kabinetsperiode hun verzet tegen de verhuurdersheffing zullen opgeven in ruil voor behoud van de huidige bredere taak binnen de volkshuisvesting. Bij de ledenraadpleging in oktober 2013 heeft tweederde van de corporaties ingestemd met dit akkoord. Ook De Gemeenschap heeft uiteindelijk ingestemd in het volle besef dat daarmee een deel van ons werk wordt bemoeilijkt, maar ook vanuit de overtuiging dat politiek Den Haag de verhuurdersheffing hoe dan ook zou opleggen. Aangezien betaalbaarheid van wonen door ons gezien wordt als een primaire taak, hebben wij de motie vanuit de leden van Aedes die daar extra aandacht voor vraagt ondersteund.


Pagina 5

S AM E N W E R K I N G De Gemeenschap is zeer actief op het terrein Wonen en Zorg. Door de intensieve samenwerking met onder meer het RIBW Nijmegen & Rivierenland en het Oud Burgeren Gasthuis wordt hieraan inhoud gegeven. De Gemeenschap staat open voor samenwerking. De strategische alliantie met Woonstichting Vryleve (Rijnwaarden), Woonstichting Gendt (Lingewaard), Woningcorporatie WoonGenoot (Nijmegen) en Woonstichting Valburg (Overbetuwe) biedt een platform voor contacten op het niveau van provincie en de stadsregio. De vijf samenwerkende corporaties zijn allen werkzaam in de Stadsregio ArnhemNijmegen. Zij profileren zich onder de naam G5 Samenwerkende Corporaties in Gelderland. Daarnaast maakt De Gemeenschap deel uit van het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). Naast De Gemeenschap zijn nog vijf toegelaten instellingen actief in de gemeente Nijmegen. Wij onderscheiden ons door onze lokale verankering en door goede relaties met huurders en woningzoekenden. Dit is iets waar wij trots op zijn en wat wij graag zo willen houden. Het bestuur respectievelijk de Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor het goed functioneren van de corporatie en aansprakelijk als dat niet gebeurt. Met het oog op de maatschappelijke taak, die de corporatie op zich heeft genomen, wordt daarbij gedegen rekening gehouden met het maatschappelijk krachtenspel waarin moet worden geopereerd. 20 1 3 S AM E N G E V AT Ook in 2013 heeft De Gemeenschap, ondanks de recessie en het voor corporaties woelige politieke klimaat, gewoon gedaan waar het ruim negentig jaar geleden voor is opgericht, namelijk het ontwikkelen, bouwen en beheren van betaalbare woningen op goede locaties in de gemeente Nijmegen. Met een scherp oog voor de (financiële) continuïteit van de organisatie, opereert De Gemeenschap daarbij als een efficiënte, resultaat gerichte en maatschappelijk betrokken corporatie in Nijmegen op het brede veld van wonen, zorg en leefbaarheid.


Pagina 6

1.2 DE KWALITEIT VAN HET WONINGBEZIT D E W O N I N G V O O R R A AD Ultimo 2013 heeft De Gemeenschap in totaal 2.385 verhuureenheden in beheer, waarvan 2.176 (2012: 2.171) zelfstandige woningen, 16 onzelfstandige eenheden en 193 overige verhuureenheden, waaronder garages, stallingen, ateliers, kantoren en bedrijfsruimten. Van de 2.192 woningen, die De Gemeenschap in eigendom heeft, vallen er 166 buiten het gereguleerd gebied. Met een huur hoger dan € 681,02 behoren deze woningen in 2013 tot de categorie vrije sector. Met deze categorie woningen kan De Gemeenschap met name de op de woningmarkt startende tweeverdieners een kans op een zelfstandige woning bieden. Alle woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, die De Gemeenschap in eigendom en beheer heeft, liggen binnen het statutaire werkgebied (gemeente Nijmegen).

Het woningbezit onderverdeeld naar woningtype (ultimo 2013) Woningtype

Aantal

Vrije sector

Percentage t.o.v het totale woningbezit

33

44%

Eengezinswoningen

961

Maisonnettes

300

13%

Flat zonder lift

300

13%

Flat met lift (levensloopbestendig)

343

130

16%

Bovenwoningen

169

2

8%

Benedenwoningen

103

1

5%

Onzelfstandige eenheden Totaal

16 2.192

1% 166

100%

D E B E T AAL B A AR H E I D V AN D E W O N I N G V O O R R A AD Eén van de doelstellingen van De Gemeenschap is te zorgen voor betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen. Van alle woningen behoort gedurende het verslagjaar ruim 92 % tot de voor de doelgroep beschikbare voorraad (DAEB segment) met een huur lager of gelijk aan de grens voor het gereguleerde gebied (€ 681,02 ). Van het woningbezit van De Gemeenschap hebben 1.761 woningen (80 %) een huur lager of gelijk aan de aftoppingsgrens voor meerpersoonshuishoudens (€ 574,35).


Pagina 7

Het woningbezit onderverdeeld naar huurgrenzen conform BBSH Huurgrenzen (huurtoeslag)

 Kwaliteitskortingsgrens

Aantal woningen

Percentage t.o.v. totale woningbezit

494

23 %

932

43%

335

15 %

265

12 %

166*

7%

2.192

100 %

(€ 374,44) > Kwaliteitskortingsgrens  Laagste aftoppingsgrens (€ 535,91) > Laagste aftoppingsgrens  Hoogste aftoppingsgrens (€ 574,35) > Hoogste aftoppingsgrens  grens gereguleerd gebied (€ 681,02) > Grens gereguleerd gebied (€ 681,02) Totaal * Inclusief 1 wijksteunpuntwoning N I E U W B O UW In september 2012 zijn de contracten getekend ten behoeve van de verwerving van de grond en de bouw van 21 ruime eengezinswoningen in Lent. De woningen zijn in juni 2013 in het DAEB segment verhuurd. Voor de eerste maal is het De Gemeenschap gelukt om in Nijmegen-Noord (De Waalsprong) de benodigde grond voor een passende sociale grondprijs geleverd te krijgen. De 21 woningen zijn onderdeel van een project van 51 woningen dat door samenwerking tussen een commerciële ontwikkelaar en twee kleinere woningcorporaties is vlot getrokken. Naast De Gemeenschap neemt collega WoonGenoot 15 DAEB woningen voor haar rekening. De resterende 15 zijn in de koopsfeer gerealiseerd door Klok Ontwikkeling uit Druten. De woningen zijn gebouwd door Klok Bouw in samenwerking met Van de Water aannemingsbedrijf en zijn ontworpen door BAZ te Zwolle. Het zijn 21 ruime traditionele eengezinswoningen met drie slaapkamers en grote zolder voorzien van een zadeldak. De woningen van De Gemeenschap zijn gesitueerd aan de Avilastraat en Castiliëstraat in Laauwik Lent. SLOOP Er zijn geen concrete plannen om op afzienbare termijn delen van het woningbezit van De Gemeenschap te slopen. VERKOOP Eind 2013 heeft De Gemeenschap in Tolhuis nog 26 woningen in eigendom die deel uitmaken van een complex dat reeds lang is geoormerkt om verkocht te worden aan zittende bewoners of bij mutatie aan een nieuwe bewoner. Sinds 2010 zijn er geen woningen meer verkocht. Voor zover er woningen worden verkocht, gebeurt dat tegen marktprijs. Aangezien een reële koopvraag ontbreekt worden


Pagina 8

deze woningen bij mutatie via Entree (vlot) verhuurd. Beleidsmatig en praktisch gezien is De Gemeenschap geen voorstander van op korting gebaseerde verkoopconstructies, waarbij een eventuele afrekening wordt verlegd naar de toekomst. Wij zijn van mening dat verkoop van woningen aan mensen, die in feite niet in staat zijn de reële financiële lasten te dragen, ongewenst is. Er is nog steeds een grote vraag naar huurwoningen in alle prijscategorieën en dat maakt dat De Gemeenschap terughoudend is om schaarse betaalbare huurwoningen te verkopen. P L AN O N T W I K K E L I N G S P O O R B U U R T Door De Gemeenschap wordt nagedacht over de toekomstmogelijkheden van de vooroorlogse woningen in de Spoorbuurt (Van ’t Santstraat en omliggende straten). In 2011 zijn wij een onderzoek gestart naar de mogelijkheden en onmogelijkheden tot behoud, sloop en/of verkoop van delen van de Spoorbuurt. In 2006 heeft de gemeenteraad het grootste deel van deze 500 vooroorlogse woningen tot beschermd stadsbeeld uitgeroepen. De veelal kleine woningen uit de twintiger jaren van de vorige eeuw zijn bijna honderd jaar oud. De woningen zijn echter nog steeds populair bij woningzoekenden uit de doelgroep. Deze populariteit is te danken aan de relatief lage huren en de situering in het gewilde Nijmegen-Oost. Op dinsdag 29 november 2011 heeft een eerste informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor alle bewoners van de Spoorbuurt, ruim 160 bewoners waren hierbij aanwezig. In een open dialoog is gesproken met de bewoners over de toekomst van hun buurt en is afgesproken om in gezamenlijk overleg haalbare toekomstplannen uit te werken. Uit de vele opmerkingen en vragen was af te leiden dat de bewoners enorm betrokken zijn bij hun buurt. Dat blijkt ook wel uit het aantal aanmeldingen voor de werkgroep, namelijk 41 bewoners. Begin 2012 is aan de informatiebijeenkomst een vervolg gegeven met een eerste bijeenkomst van de werkgroep uit de Spoorbuurt. Na de eerste plenaire bijeenkomst van de werkgroep is deze gesplitst in twee subwerkgroepen: één voor de eengezinswoningen en één voor de boven-benedenwoningen. November 2012 zijn de leden van de werkgroep op bezoek geweest in Eindhoven. Daarbij is een bezoek gebracht aan een viertal herstructureringswijken te weten Philipsdorp, Kruidenbuurt, Lakerlopen en Barrier. Deze excursie heeft de werkgroep leden een goed beeld gegeven van de mogelijkheden, alsmede de voor- en nadelen van de te maken keuzes. De werkgroepleden wilden ook graag de mening weten van hun medebewoners over hoe het in de toekomst verder moet. Zo ontstond het idee om een enquête uit te zetten onder alle huurders van de Spoorbuurt, waarmee de bewoners hun persoonlijke wensen en ideeën naar voren konden brengen. De vragenlijsten zijn in de zomer van 2013 verspreid en verwerkt door De Gemeenschap. De enquête is door ruim 300 huurders ingevuld en retour gekomen (een respons van 60%). Door de enquête is inzicht verkregen in de wensen en voorkeuren van de huurders. De belangrijkste conclusies zijn de volgende. Uit de enquête kunnen we opmaken dat een ruime meerderheid van de bewoners (65%) kiest voor renovatie. Slechts 20% gaf aan nieuwbouw te willen. Ondanks de hoge waarderingen voor de buurt en de woning, vindt een groot deel van de bewoners (55%) dat er wel iets moet veranderen. Maar liefst 75% vindt de warmte- en geluidsisolatie van de


Pagina 9

woning erg slecht en 60% wil dat extra energiebesparende maatregelen worden getroffen. Ruim 70% van de gezinnen wil graag een grotere woning. Mag meer comfort ook meer kosten? Van de bewoners geeft 60% aan geen moeite te hebben met een hogere huurprijs als de woning meer comfort biedt. Van de bewoners wil 45% meer huur betalen voor een grotere woning. Bij lagere energielasten is ruim 60% van de bewoners bereid een hogere huurprijs voor de woning te betalen. De uitkomst van de enquête en de denkrichting van De Gemeenschap zal in 2014 tijdens een plenaire bijeenkomst met de huurders van de Spoorbuurt worden gedeeld. ONDERHOUD Het onderhoudsbeleid van De Gemeenschap is vooral gericht op het - met inachtneming van de kwaliteitscriteria van de stichting - beheersbaar houden van de onderhoudskosten van het woningbezit. Bij de uitvoering van technisch noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden wordt tevens bekeken of woonkwaliteitsverbeteringen en/of energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Veel onderhoudswerkzaamheden kunnen onder de noemer van woningverbetering, duurzaamheid of leefbaarheid worden ondergebracht. Bij de materiaalkeuze worden criteria als duurzaamheid, energiegebruik en milieubelasting standaard gehanteerd. Sinds 1 januari 2008 zijn alle woningen van De Gemeenschap voorzien van een energielabel. De bewonerscommissies hebben bij onderhoudsprojecten vaak een initiërende rol. Als gebruikers zijn zij vaak de eersten die knelpunten signaleren. De kwaliteit van de voorraad wordt grotendeels bepaald door het tijdig uitvoeren van (planmatig) onderhoud aan het woningbezit. Hierbij dient niet alleen gedacht te worden aan bouwtechnisch onderhoud, maar ook aan het aanpassen van de woningen aan de eisen van deze tijd in de meest brede zin. P L AN M AT I G O N D E R H O U D In de onderhoudsbegroting 2013 staat een bedrag van € 2.305.953 gereserveerd voor planmatig onderhoud. Van het budget is € 1.971.313 uitgegeven, inclusief het bedrag van € 10.201 dat is geactiveerd als gevolg van een aantal woningverbeteringen. Het verschil van € 334.640 kan onder meer worden verklaard doordat bij grootschalige onderhoudsprojecten, waarbij elementen in het interieur worden vernieuwd, de bewoners de keus hebben al of niet mee te doen. Dit beleid heeft tot gevolg dat er in principe altijd voldoende wordt gebudgetteerd, omdat bij het opstellen van de begroting wordt uitgegaan van 100% deelname. De praktijk leert echter dat er huurders zijn die om hen moverende redenen besluiten niet aan het project mee te doen. Dit betekent wel dat bij mutatie de nog niet uitgevoerde planmatige werkzaamheden alsnog moeten worden uitgevoerd. Hiervoor wordt er voor planmatig onderhoud budget gereserveerd voor ingrepen bij mutatie.


Pagina 10

Verloop van de jaarlijkse omvang van het planmatig onderhoud Jaar

Aantal woningen

Kosten (x 1 mln. )

Kosten per woning

2009

2.061

€ 2,2

€ 1.058

2010

2.138

€ 2,7

€ 1.257

2011

2.138

€ 2,9

€ 1.375

2012

2.171

€ 2,7

€ 1.254

2013

2.192

€ 2,0

€ 1.052

In het verslagjaar 2013 zijn diverse onderhoudsprojecten uitgevoerd. Hieronder volgt een korte toelichting. Complex 011 - 012: Van ’t Santbuurt (499 woningen,1 kantoor, 1 restaurant en 6 ateliers) -

Cyclische vervanging van diverse cv-ketels (>18 jaar) door hr-ketels (4 stuks).

-

Buitenschilderwerk, inclusief houtrotsanering fase IV. Van ’t Santstraat: 2 t/m 10, 34 t/m 54 en 60 t/m 86 Diepenbrockstraat 2 t/m 30 Obrechtstraat 1 t/m 25 en 2 t/m 38 R. Holstraat 1 t/m 13 en 2 t/m 14 Sweelinckstraat 2 t/m 46 en 1 t/m 29 Valeriusstraat 3 t/m 13 en 4 t/m 14 Verhulststraat 1 t/m 15 en 2 t/m 16

Complex 021 - 022: Hengstdal (116 eengezinswoningen, 208 portiekflats en 12 maisonnettes) -

Schilderwerk. Hengstdalseweg 156 t/m 166, 176 t/m 198 en 161 t/m 183 Olijfwilgstraat 13 t/m 19 en 82 t/m 96

-

Cyclische vervanging van de CV ketels (>18 jaar) door HR ketels (12 stuks).

-

Vervangen gietijzeren standleidingen.

Complex 150 Sweersstraat (8 gestapelde gezinswoningen) -

Vervangen CV ketels.

Complex 200 De Archipel (51 seniorenwoningen) -

Uitvoeren van het buitenschilderwerk gevels en reinigen van betonelementen.

Complex 300 Neerbosch-Oost (59 eengezinswoningen) -

Isolatiemaatregelen gevels incl. dak, vervangen gevelpanelen door geïsoleerde panelen ++

en vervangen beglazing door HR -glas. -

Buitenschilderwerk gevels en aanbrengen dakisolatie aan de binnenzijde.

-

Vervangen individuele CV ketels (>18 jaar) door HR ketels.


Pagina 11

Complex 500 Tolhuis (250 eengezinswoningen, 20 boven-benedenwoningen) -

Aanpassen van een gevel buitenberging.

-

Kopgevel Tolhuis 15-60 t/m 15-68.

Complex 910 (11 garages) -

Vervangen bitumen dakbedekking garages Hengstdalseweg 235 B t/m M.

N I E T - P L AN M AT I G O N D E R H O U D De werkzaamheden, verbonden aan het zogenaamde niet-planmatige onderhoud (reparatieverzoeken en mutatieonderhoud), worden uitgevoerd door externe bedrijven. Storingen aan centrale verwarmingsinstallaties met warmwatervoorziening, liften en elektrische installaties worden doorgegeven aan installatiebedrijven waarmee wij servicecontracten hebben afgesloten. Als dienstverlening aan de huurders beschikt De Gemeenschap over een Servicefonds voor Huurdersonderhoud. Deze voor huurders extra service is gratis, dit geldt ook voor het ontstoppingsfonds. R E P AR AT I E V E R Z O E K E N In de onderhoudsbegroting 2013 is voor reparatieverzoeken een bedrag opgenomen van € 430.475. De werkelijke uitgaven bedragen: € 377.228. Het verslagjaar telt 1.731 reparatieverzoeken. Voor het servicefonds is een apart bedrag gebudgetteerd, de meldingen worden apart bijgehouden. Het aantal meldingen onder het servicefonds (inclusief ontstoppingsfonds) bedraagt 669. In de loop der jaren is het beroep dat huurders doen op deze bijzondere service van De Gemeenschap redelijk stabiel. Het voor 2013 begrote bedrag voor het servicefonds bedraagt € 99.305. Hierop is een bedrag van € 77.952 gerealiseerd. In het onderstaande overzicht worden deze kosten en meldingen gesommeerd weergegeven. Reparatieverzoeken (inclusief serviceonderhoud) Jaar

Aantal woningen

Aantal rep.verz.*

Totale kosten

Gem. kosten per woning

Gem. kosten per rep. verz.

Gem. aantal rep. verz. per woning

2009

2.061

2.932

497.532

241

170

1,42

2010

2.138

2.895

479.531

224

166

1,35

2011

2.138

2.650

483.231

226

182

1,24

2012

2.171

2.405

451.656

208

188

1,11

2013

2.192

2.400

455.180

208

190

1,10

De hoogte van het aantal reparatieverzoeken in 2013 wordt mede bepaald door het beroep dat huurders doen op het gratis Servicefonds voor Huurdersonderhoud. Het gaat hierbij om 669 aanvragen (2012: 505), waarvan de kosten, relatief gezien, gemiddeld lager zijn dan die van een regulier reparatieverzoek. Deze kosten bedragen namelijk € 119,19 per melding (2012: € 132,46).


Pagina 12

M U T AT I E O N D E R H O U D Voor mutatieonderhoud is in 2013 € 529.909 begroot. De werkelijke kosten bedragen € 307.109. Het verschil in 2013 tussen begroot en gerealiseerd mutatieonderhoud bedraagt hiermee € 222.800.

Mutatieonderhoud Jaar

Aantal woningen

Aantal mutaties

Totaal kosten

Gem. kosten per woning

Gem. kosten per mutatie

2009

2.061

126

462.783

225

3.673

2010

2.138

147

505.442

236

3.438

2011

2.138

132

369.357

173

2.798

2012

2.171

165

373.767

172

2.265

2013

2.192

173

307.109

140

1.775

WONINGVERBE TERINGE N In het kader van het strategisch voorraadbeleid voert De Gemeenschap jaarlijks een uitgebreid onderhoudsprogramma uit. Woningverbetering maakt hiervan standaard onderdeel uit. Het beleid is dat de noodzakelijke werkzaamheden in het interieur niet verplicht worden opgelegd aan de huurders. Dit houdt in dat in een aanzienlijk aantal gevallen pas bij mutatie de noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden aan het interieur, inclusief de bijbehorende woningverbetering, worden uitgevoerd. Door De Gemeenschap wordt voor woningverbetering in veel gevallen geen huurverhoging in rekening gebracht. Dit is afhankelijk van het complex waartoe de woningen behoren. In het verslagjaar is € 10.201 uitgegeven voor woningverbeteringen (2012: € 80.033). W O N I N G A AN P AS S I N G E N In 2013 zijn 7 woningen om medische redenen voor de bewoner(s) aangepast (2012: 17). Deze aanpassingen vielen onder de noemer confectie. De hieraan verbonden kosten zijn volledig voor rekening van de gemeente Nijmegen. De gemeente heeft op grond van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) hiervoor een budget beschikbaar.


Pagina 13

1.3 HET VERHUREN VAN WONINGEN ALGEMEEN Alle in het verslagjaar gemuteerde woningen zijn via de website van Entree gepresenteerd door middel van een advertentie en/of verantwoord in de resultatentabel. In 2013 is het aantal mutaties iets hoger dan het jaar daarvoor. Veel woningen worden direct toegewezen aan bijzondere doelgroepen. De woningzoekenden voor de overgebleven woningen worden in sommige gevallen verdrongen door de groep urgent woningzoekenden die voor gaan op de gewone woningzoekenden. Het aantal urgent woningzoekenden lijkt te zijn afgenomen doordat er in het woonruimte verdeelsysteem nu ook woningen worden verhuurd op basis van loting. Daardoor heeft iedere kandidaat gelijke kans op de woning, ongeacht hun meettijd. Ook is een aantal herstructureringsprojecten door collega-corporaties afgerond waardoor het aantal urgenten met herstructureringsurgentie is afgenomen. Per 1 januari 2013 zijn de regels voor de woonruimteverdeling aangepast. De belangrijkste wijziging is het behoud van de opgebouwde meettijd waardoor verhuizen niet langer verlies van woonduur of inschrijftijd betekent. Ook is het lotingmodel geïntroduceerd, dat wil zeggen dat 13 tot 17 procent van de vrijkomende woningen via dit model dient te worden aangeboden. Daarnaast wordt ‘liefde beloond’: stellen die beide een sociale sector woning achterlaten en gaan samenwonen, mogen de opgebouwde meettijd bij elkaar optellen. De ‘Europese’ inkomensgrens van € 34.229 (prijspeil 2013) maakt het voor veel huurders die net boven dit bedrag zitten onmogelijk om te verhuizen binnen of naar de sociale sector. Wij zien dat deze woningzoekenden tussen de wal en het schip vallen. Zij komen vaker in financiële problemen als ze gedwongen worden te huren in de middeldure huursector met een huur vanaf de liberalisatiegrens. In deze huurwoningen zien we dan ook relatief veel huishoudens met huurachterstand. Het komt steeds vaker voor dat huurders hun huurcontract beëindigen omdat ze de huur niet meer kunnen opbrengen. Ook in de sociale sector zien we dat de stijgende huurprijzen en dalende inkomens vaker een reden zijn om een woning niet te huren. Hogere energielasten en de huurtoeslag die het gat tussen huurprijs en bestedingsruimte niet dekt spelen hierbij ook een rol. De woonlastendiscussie die landelijk wordt gevoerd, is ook voor De Gemeenschap actueel. De positie van de starters is in het afgelopen jaar niet gewijzigd ten opzichte van 2012. Ook in het verslagjaar is 38% van de woningen verhuurd aan starters op de woningmarkt. Daarmee is wederom voldaan aan de doelstelling tenminste 30% van de vrijkomende woningen te verhuren aan starters. In juni 2013 zijn 21 nieuwbouw eengezinswoningen in Lent verhuurd. Dit zijn woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens waarmee ze in het DAEB segment vallen. Van de 21 woningen zijn er veertien verhuurd via directe toewijzing aan kandidaten die op de wachtlijst van De Gemeenschap stonden. Er zijn zeven woningen via Entree aangeboden waarvan er één volgens het lotingmodel is verhuurd, de overige zes zijn toegewezen op basis van meettijd.


Pagina 14

H E T A AN T AL M U T AT I E S In het verslagjaar zijn 173 woningen gemuteerd waarmee het aantal van 170 in 2012 iets is overschreden. De mutatiegraad is praktisch gelijk gebleven nl. 7,9 % in 2013 tegenover 7,8 % in 2012. De reële aanbiedingscoëfficiënt (het aantal keren dat een geadverteerde woning moet worden aangeboden voordat de woning wordt geaccepteerd) is in 2013 gedaald naar 2,9. In 2012 en 2011 was dit cijfer 4,3. De verklaring voor deze daling is de introductie van het lotingmodel in 2013. Personen die reageren op lotingwoningen hebben over het algemeen een korte meettijd. Wanneer zij door middel van loting boven aan de kandidatenlijst staan, is dit een toevalstreffer. De kans dat zij op korte termijn in aanmerking komen voor een andere woning is klein. Daarom zijn deze woningzoekenden sneller geneigd een woning te accepteren. Nog steeds geldt dat woningen waarvoor een relatief lange meettijd geldt, sneller worden geaccepteerd. Het zijn vooral de populaire woningen in Nijmegen-Oost die een hoger aanbiedingscoëfficiënt hebben. Dat komt door de lange meettijd die nodig is om voor woonruimte in NijmegenOost in aanmerking te komen. Toch doet zich ook hier een verandering voor. Vanaf 1 januari 2013 behouden woningzoekenden hun meettijd bij acceptatie van een woning. Daardoor bestaat de mogelijkheid opnieuw te verhuizen wanneer een woning niet bevalt en zijn kandidaten sneller geneigd een woning te accepteren.

Overzicht van het aantal mutaties en het aantal aanbiedingen Jaar

Aantal mutaties

Mutatiegraad

Aantal aanbiedingen

Aanbiedingscoëfficiënt

Gemiddeld aantal reacties

2009

126

6,1%

430

3,4

110

2010

147

6,9%

585

4,0

124

2011

132

6,2%

568

4,3

69

2012

170

7,8%

733

4,3

85

2013

173

7,9%

497

2,9

95

In bijna 53% van de weigeringen is de reden ‘geen reactie’. Dat betekent dat een aangeschreven kandidaat niet reageert op de aanbieding of uitnodiging voor bezichtiging. ‘Persoonlijke redenen’ en ‘overige weigering klant’ zijn nummer twee en drie van de meest voorkomende weigeringsgronden. In de meeste gevallen is de woning zelf niet de reden van weigering. Wanneer dat wel zo is, zijn de belangrijkste weigeringsgronden gebaseerd op de staat van de woning, de ligging of de huurprijs.


Pagina 15

Aantal mutaties per stadsdeel Stadsdeel

2009

2010

2011

2012

2013

Nijmegen-Oost

67

81

58

92

81

Neerbosch-Oost

20

23

19

24

20

Dukenburg

32

26

39

34

43

Lindenholt

4

10

7

4

8

Nijmegen-Noord

3

7

9

16

21

126

147

132

170

173

Totaal

In 2013 vindt 47% van het aantal mutaties plaats in Nijmegen-Oost, 25% in Dukenburg en 12% in Neerbosch-Oost. Het aantal mutaties in Lindenholt maakt 5% uit van het geheel en Nijmegen-Noord draagt bij met 12%. Ten opzichte van 2012 is het aantal mutaties in Nijmegen-Oost met 7% gedaald. In Neerbosch-Oost is een lichte stijging van 2% te zien en de mutaties in Dukenburg zijn met 5% toegenomen. In Lindenholt is het aantal mutaties verdubbeld ten opzichte van 2012 wat een stijging van meer dan 2% betekent. Nijmegen-Noord kent een stijging van 3%. K L AN T T E V R E D E N H E I D Sinds 2008 laat De Gemeenschap jaarlijks middels een telefonische enquête een onderzoek uitvoeren naar klanttevredenheid, leefbaarheid en klachtenafhandeling. Als we de uitkomsten uit het verslagjaar met voorgaande jaren vergelijken blijkt dat de huurders van De Gemeenschap ook in 2013 over het algemeen positief zijn over onze dienstverlening. Het gemiddelde cijfer dat bewoners geven voor de algemene woonkwaliteit van de woning en de kwaliteit van de woning in relatie tot de huurprijs is met een 7,1 een tiende gedaald ten opzichte van 2012. Het totale oordeel over het sociale klimaat in de wijk of buurt is met het rapportcijfer 7,7 eveneens een tiende gedaald ten opzichte van 2012. Het aspect ‘burenoverlast’ kent de sterkste daling in de waardering: dit is gedaald van 8,0 in 2012 naar 7,7 in 2013. Het totale oordeel over de leefbaarheid van de wijk is met 7,7 gelijk aan de uitkomst van vorig jaar. Het meest ontevreden zijn bewoners over de aanwezigheid van zwerfvuil in de buurt (21%). Ook is 18% ontevreden over verkeer dat te hard rijdt en is 19% is ontevreden over parkeeroverlast. Deze percentages laten ten opzichte van 2012 een lichte daling zien. De klachtenafhandeling wordt in 2013 beoordeeld met een 7,1 (2012: 7,2). De tevredenheid over de algemene kwaliteit van de dienstverlening is de afgelopen jaren beoordeeld met een 7,6. In 2013 is dit gestegen naar 7,7 waarmee het weer op het niveau van 2009 uitkomt. Voor de algemene dienstverlening met betrekking tot mutaties wordt in 2013 een 7,4 gegeven. Een flinke daling ten opzichte van 2012 (8,1). Daarbij moet worden opgemerkt dat er in 2013 een zeer klein aantal van vijftien respondenten was zodat dit cijfer slechts als indicatie kan worden beschouwd. Vooral de informatievoorziening rondom de verhuurprocedure wordt minder positief beoordeeld.


Pagina 16

Aan alle vertrekkende huurders, behalve in geval van overlijden en ontruiming, worden vertrekenquêtes gestuurd. Van de verstuurde enquêtes is 23% retour gekomen. Uit deze enquêtes blijkt dat als belangrijkste redenen om te verhuizen de aankoop van een woning wordt genoemd. Maar liefst 35% van de ondervraagden geeft dit als antwoord en 15% geeft aan te gaan verhuizen omdat de woning te klein is. Ook werk buiten Nijmegen en samenwonen (beide 10%) blijken belangrijke redenen voor vertrek. De vertrekkers geven gemiddeld een 8,3 voor het algemene woongenot en een 7,8 voor de kwaliteit van de woning in relatie tot de huurprijs. Dit was in 2012 respectievelijk 7,9 en 7,5. De service van De Gemeenschap wordt door vertrekkers gewaardeerd met een 8,2. De bewoners geven met een 7,9 aan dat zij ook tevreden zijn over het onderhoud aan de woning. Dit is een flinke stijging ten aanzien van 2012 toen dit cijfer 7,2 was. Zoals ook de afgelopen jaren het geval was beoordelen de vertrekkende huurders de woning, de wijk en de dienstverlening beter dan de zittende huurders. De Gemeenschap is ook in 2013 content met de uitkomsten van deze enquête. De resultaten zijn, net als in voorgaande jaren, ruim voldoende. Er blijft echter altijd ruimte voor verbetering. Vooral de punten waarop we in 2013 minder goed zijn beoordeeld dan het jaar ervoor hebben onze aandacht. WONINGTOEW IJZING Bij de woningtoewijzing conformeert De Gemeenschap zich aan de afspraken zoals die zijn vastgelegd in de Regionale Huisvestingsverordening en de prestatieovereenkomst met de gemeente Nijmegen. In 2013 is 61% van de vrijkomende woningen verhuurd aan de minima (40%) en de doelgroep (21%). Dit is praktisch gelijk aan het percentage in 2012 toen 62% (respectievelijk 46% en 18%) aan deze groep werd verhuurd. Het betreft hier de definitie van de doelgroep zoals die nog is gehanteerd in de Stedelijke Raamovereenkomst Wonen 2010 – 2015 voor huishoudens met een inkomen dat ligt onder de huurtoeslaggrens. Als gevolg van het in het verleden integraal doorvoeren van de woonkeuze vrijheid, waarbij o.a. het passendheidscriterium ‘huur-inkomen’ niet meer is toegepast, zijn er qua inkomensniveau gemêleerde wijken ontstaan. Deze zogenaamde ‘ongedeeldheid’ komt de kwaliteit, de opbouw en de leefbaarheid van de wijken ten goede. Het is in onze visie een slechte zaak dat in de nieuwe Europese richtlijn is vastgelegd dat woningcorporaties alleen nog huishoudens mogen huisvesten met een inkomen tot de vastgestelde grens. In 2013 was dit € 34.229. Hierdoor wordt de realisatie van de doelstelling van een ongedeelde stad belemmerd. In het verslagjaar hebben wij vijf sociale sector woningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven de norm. Deze maken 4% uit van de toewijzingen in de DAEB sector waarmee we ruim onder de toegestane grens van 10% blijven.


Pagina 17

Het aantal Eenpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd per 31-12-13 volgens aanhangsel E (BBSH) Eenpersoonshuishoudens

Inkomen

Huurklasse

Jonger dan 65 jaar

 inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag

2

22

14

3

12

12

 inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag

0

9

2

0

0

10

 kwaliteitskorting grens huurtoeslag

65 jaar of ouder

>kwaliteitskorting grens huurtoeslag en  laagste aftoppingsgrens huurtoeslag

> laagste aftoppingsgrens huurtoeslag

Het aantal tweepersoonshuishoudens aan wie is verhuurd per 31-12-13 volgens aanhangsel E (BBSH) Tweepersoons huishoudens

Inkomen

Jonger dan 65 jaar

 inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag  inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag

65 jaar of ouder

Huurklasse  kwaliteitskorting grens huurtoeslag

0

> kwaliteitskorting grens huurtoeslag en  laagste aftoppingsgrens huurtoeslag 14


0

5

15

0

1

2

0

1

3

9

Het aantal drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie is verhuurd per 31-12-13 volgens aanhangsel E (BBSH) Drie- en meerpersoons huishoudens

Inkomen

Jonger dan 65 jaar

 inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag  inkomensgrens huurtoeslag > inkomensgrens huurtoeslag

65 jaar of ouder

Huurklasse  kwaliteitskorting grens huurtoeslag


0

> kwaliteitskorting grens huurtoeslag en  laagste aftoppingsgrens huurtoeslag 8


0

1

6

0

0

0

0

0

0

22

Pagina 18

Woningtoewijzingen naar inkomen Inkomensgroep

2012

2013

Abs.

%

Abs.

%

Minima

74

44%

69

40%

Doelgroep

32

18%

36

21%

Overige

64

38%

68

39%

170

100%

173

100%

Totaal

Woningtoewijzingen op basis norm Europadossier (inkomensgrens € 34.229) Inkomensgroep

2012

2013

Abs.

%

Abs

%

Binnen de inkomensnorm

137

81%

135

78%

Boven de inkomensnorm

7

4%

5

3%

144

85%

140

81%

26

15%

33

19%

170

100%

173

100%

Subtotaal Toewijzingen niet DAEB woningen Totaal

In 2013 zijn vijf woningen verhuurd met een huurprijs lager dan de kwaliteitskortingsgrens en 168 woningen met een huurprijs hoger dan de kwaliteitskortingsgrens € 374,44 (prijspeil 2013). Hiervan hebben 95 woningen een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens. In 2012 hadden tien van de verhuurde woningen een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens en zeventien van de overige 165 woningen hadden een huurprijs boven de laagste aftoppingsgrens. Van de woningen met een huurprijs lager dan de kwaliteitskortingsgrens, zijn er drie verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor huurtoeslag en twee aan woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor huurtoeslag. Er zijn in 2013 nog steeds weinig mutaties in ons goedkoopste bezit. Daarbij komt dat na mutatie de huurprijs in principe boven deze laagste grens wordt opgetrokken. De Gemeenschap heeft derhalve slechts beperkte mogelijkheden om jongeren onder de 23 jaar, zonder kinderen en met een laag inkomen, aan een woning te helpen. Van de woningen met een huurprijs tussen de kwaliteitskortingsgrens en de laagste aftoppingsgrens, zijn er 54 verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor huurtoeslag en 19 aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor huurtoeslag. In 2012 was dit respectievelijk 60 en 24. Van de woningen met een huurprijs hoger dan de laagste aftoppingsgrens, zijn er 49 verhuurd aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan de inkomensgrens voor huurtoeslag en 46 aan


Pagina 19

woningzoekenden met een inkomen lager dan de inkomensgrens voor huurtoeslag. Dit was 2012 respectievelijk 37 en 33. Verhuringen naar type huishouden Woningtype

Type huishouden Eenpersoonshuishouden 19

Tweepersoonshuishouden 14

Drie-/meerpersoonshuishouden 25

Bovenwoning

9

3

1

Benedenwoning

7

3

0

Flat zonder lift

11

3

1

Flat met lift

8

13

2

Maisonnette

9

9

8

Seniorenwoning

21

5

0

2

0

0

86

50

37

Eengezinswoning

Onzelfstandige woning Totaal

Het aandeel verhuringen aan alleenstaanden is in het verslagjaar afgenomen ten opzichte van 2012. In 2012 is van de vrijkomende woningen 61% toegewezen aan alleenstaanden. In 2013 maakt het aantal toewijzingen aan alleenstaanden bijna 50% uit van het totaal aantal verhuringen. Het aandeel verhuringen aan tweepersoonshuishoudens en drie- of meerpersoonshuishoudens is daardoor gestegen. In 2012 was dit 38 % tegen iets meer dan 50% in het verslagjaar. Ruim 29% van de verhuringen was aan tweepersoonshuishouden en de overige 21% werd verhuurd aan drie- of meerpersoonshuishoudens.

Overzicht van de woninggrootte en de samenstelling van het huishouden Aantal slaapkamers

Aantal woningen

1

13

Eenpersoonshuishouden 10

2

65

39

23

3

3

91

37

24

30

4

4

0

0

4

173

86

50

37

Totaal

Samenstelling huishouden TweepersoonsDrie-/meerpersoonshuishouden huishouden 3 0

In 2013 zijn 37 woningen met drie slaapkamers verhuurd aan alleenstaanden. Dat is 21% van het totaal en een daling ten opzichte van 2012 (was 25%).


Pagina 20

Verhuringen naar leeftijd Woningtype

Totaal

Leeftijden 18 tot 23 jaar 1

23 tot 55 jaar 49

55 jaar en ouder 8

Eengezinswoning

58

Bovenwoning

13

0

11

2

Benedenwoning

10

0

7

3

Flat zonder lift

15

3

10

2

Flat met lift

23

2

19

2

Maisonnette

26

2

24

0

2

1

1

0

26

0

0

26

173

9

121

4

Onzelfstandige woning Seniorenwoning Totaal

In 2013 is 70% van de gemuteerde woningen verhuurd aan huishoudens in de leeftijdscategorie 23 tot 55 jaar. Dat percentage is iets lager dan in 2012 toen het 73% was. Het aantal verhuringen aan senioren is 25% en daarmee met 3% gestegen t.o.v. 2012. Alle 26 vrijgekomen seniorenwoningen zijn in 2013 verhuurd aan de doelgroep, personen van 55 jaar en ouder. BIJZONDERE TOEW IJZING EN In 2013 zijn de gemuteerde woningen voor het merendeel verhuurd via een advertentie op www.entree.nu. Sinds 31 december 2012 wordt het Entree magazine niet langer uitgegeven en is de website het enige medium om woningen te adverteren. De toewijzing van 97 woningen die niet via het hoofdmodel van het woonruimte verdeelsysteem zijn verhuurd, is in onderstaande tabel verantwoord. Overzicht bijzondere toewijzingen Reden bijzondere toewijzing

2010 Aantal

2011 Aantal

2012 Aantal

2013 Aantal

9

3

7

10

32

33

31

30

Statushouders (via WBB)

3

2

3

5

Statushouders (omklappen COA)

1

4

6

1

Woningruil

6

5

3

5

14

9

11

13

Stichting Gast

1

0

0

0

WBB div. instellingen en omklap

8

7

5

11

WMO

0

2

2

0

Onzelfstandige eenheden

0

3

3

1

Overige (loting)

6

0

3

21

80

68

75

97

Urgentie WBSG maatwerk

Verzorgd Wonen geïnd. (OBG)

Totaal


Pagina 21

In het verslagjaar heeft De Gemeenschap vijf statushouders gehuisvest via de Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB). In het kader van begeleid wonen zijn via de WBB vijf woningen toegewezen. De begeleiding is in handen van onder andere Stichting Iriszorg. In het verslagjaar heeft De Gemeenschap 30 woningen direct toegewezen aan individuele uitzonderingen. Daarbij gaat het onder meer om verhuizingen van bewoners naar gelijkwaardige woningen binnen ons woningbezit om woonproblemen op te lossen. Woonproblemen kunnen zijn: problemen met traplopen, problemen met of door omwonenden en financiële problemen. Deze verschuivingen zijn woningmarkt neutraal, er komt namelijk altijd weer een achtergelaten woning vrij. In sommige gevallen kiezen wij ervoor een woning direct toe te wijzen wanneer de leefbaarheid in een bepaald complex in het geding komt. In sommige gevallen is mantelzorg een reden voor een bijzondere toewijzing. Ook in het geval van urgent woningzoekenden met een acute woonnoodsituatie (die niet kunnen wachten op de looptijd van de urgentieprocedure) kan een directe toewijzing nodig worden geacht. Door te kiezen voor een directe toewijzing en het verplaatsen van bewoners neemt De Gemeenschap haar verantwoordelijkheid bij het oplossen of voorkomen van sociale problemen. In 2013 is sprake geweest van vijf gevallen van woningruil waarbij bewoners zelf een ander persoon bereid hebben gevonden van woning te ruilen, al dan niet binnen het woningbezit van De Gemeenschap. In het woon-zorgcomplex De Weijer zijn dertien woningen toegewezen aan kandidaten met een CIZ-indicatie die recht geeft op de vermelding ‘Verzorgd Wonen’ in de inschrijving bij Entree. Deze woningen zijn geadverteerd en aangeboden via www.entree.nu. De benodigde zorg wordt geleverd door het Oud Burgeren Gasthuis. H E T H U I S V E S T E N V AN U R G E N T E N In 2013 hebben 31 woningzoekenden een urgentieaanvraag ingediend die is binnengekomen bij De Gemeenschap. Hiervan zijn 23 aanvragen ingediend bij de urgentiecommissie. De urgentiecommissie heeft in het verslagjaar veertien urgentieaanvragen toegekend en zeven aanvragen afgewezen. Acht aanvragen zijn niet ingediend omdat de motivatie om een urgentie aan te vragen ontoereikend is en twee aanvragen liepen nog op het moment van schrijven. In 2013 was het aantal urgentieaanvragen dat bij De Gemeenschap is ingediend net zo hoog als in 2012. Zoals verwacht heeft het aantal aanvragen zich gestabiliseerd. Waarschijnlijk is dit het gevolg van de mogelijkheid binnen het woonruimte verdeelsysteem om sneller voor een huurwoning in aanmerking te komen via het lotingmodel. In het verslagjaar is 20% van de woningen, die via het hoofdmodel van het woonruimte verdeelsysteem zijn aangeboden, geadverteerd met voorrang voor urgenten. Met name in NijmegenOost worden woningen uitgesloten voor urgentie om ook reguliere woningzoekenden in de gelegenheid te stellen zich in deze populaire wijk te vestigen. In 2013 zijn tien woningzoekenden met een urgentieverklaring van woonruimte voorzien.


Pagina 22

1.4 HET HUURPRIJSBELEID Naast de sociale doelstelling van De Gemeenschap en de financiële continuïteit van de corporatie als onderneming, spelen bij de vaststelling van het huurprijsbeleid ook de ontwikkelingen op de markt een belangrijke rol. Het huurbeleid respectievelijk de jaarlijkse huurverhoging is vastgesteld nadat de huurders in de gelegenheid zijn gesteld zich over het voorgenomen beleid uit te spreken. Het huurbeleid is in lijn met de voorschriften van de rijksoverheid en de prestatieafspraken met de gemeente Nijmegen. HUREN Conform de politieke wil van het parlement hebben achtereenvolgende ministers vele jaren ingezet op inflatievolgend huurbeleid. Inmiddels is daar verandering ingekomen en is bestrijding van het scheefwonen een feit. Om het scheefwonen aan te kunnen pakken is de inkomensafhankelijke huurverhoging bedacht. De Gemeenschap is in het kader van de leefbaarheid in onze wijken geen tegenstander van deze zogenaamde scheefwoners en wil ze helemaal niet wegjagen. De Gemeenschap is blij met een heterogeen samengestelde buurt of wijk. De huurverhoging per 1 juli 2013 is uiteindelijk beperkt gebleven tot het inflatievolgend huurbeleid + 1,5%. Voor het verslagjaar betekent dit dat de huurstijging maximaal 4% heeft mogen bedragen. Dit percentage is doorgevoerd voor alle woningen en overige verhuureenheden. De huren van alle complexen zijn per 1 juli 2013 met 4% verhoogd. Een uitzondering is gemaakt voor de 43 appartementen aan de Hugo de Grootstraat (2,5%), de 36 appartementen ‘Heeren van Nijmegen’ (2,5%) en de 24 eengezinswoningen Visveld Lent (2,4%), de 17 eengezinswoningen Oosterhout (2,4%) en de woningen aan de Edith Piafstraat in Laauwik Lent (2,5%). Daarnaast zijn de huren van de 80 seniorenwoningen ‘De Weijer’ aan de Archipelstraat niet verhoogd. De gemiddelde huursomstijging komt daarmee uit op 3,75% (2012: 2,29%). In de meerjarenbegroting is voor het jaar 2013 rekening gehouden met een gemiddelde huurstijging van 2,00%. Bij verhuurmutaties in de loop van het jaar wordt, indien nodig, huurharmonisatie toegepast. Per 1 juli 2013 bedraagt de gemiddelde netto huurprijs per woning per maand € 475 (2012: € 456). B E Z W AAR S C H R I F T E N H U U R C O M M I S S I E Er is door geen enkele huurder bezwaar gemaakt tegen de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2013. H U U R I N C AS S O De Gemeenschap voert een actief huurincasso-beleid. Van de huurders is 69% bereid de huur maandelijks te betalen door middel van een automatische incasso. Wanneer ondanks het versturen van aanmaningen, een telefonische herinnering en/of een persoonlijk gesprek de huurbetaling uitblijft, dan wordt de vordering in handen gegeven van een deurwaarder. Een gerechtelijke ontruiming is in een enkel geval onvermijdelijk. In 2013 is door de deurwaarder twaalf keer een ontruiming aangezegd.


Pagina 23

In zes gevallen heeft dit geleid tot een uitzetting (2012: acht aanzeggingen tot ontruiming en drie ontruimingen). Om te voorkomen dat een huurder wegens huurschuld uit de woning wordt gezet, probeert De Gemeenschap in een vroegtijdig stadium in contact te komen met de betreffende huurder. Door een persoonlijk gesprek aan te gaan kan veel ellende worden voorkomen en worden huurders niet onnodig opgezadeld met extra kosten (o.a. kosten deurwaarder). Uitgangspunt is dat de huur moet worden betaald. Indien de betreffende huurder zich niet aan de afspraken houdt, wordt alsnog de deurwaarder ingeschakeld en wordt ontruiming, met vonnis van de kantonrechter, uiteindelijk toch uitgevoerd. H U U R AC H T E R S T AN D E N Ultimo 2013 bedragen de huurachterstanden 0,78% van de bruto jaarhuur (2012: 0,51%). De totale huurachterstand van vertrokken huurders bedraagt per 31 december 2013: € 79.702 (2012: € 67.325).

De ontwikkeling van de huurachterstanden t.o.v. de ontwikkeling van de jaarhuren Jaar

Huurachterstand per 31 december (x € 1.000,--)

Huurachterstand in % van de jaarhuur

Ter incasso bij de deurwaarder per 31 december (x € 1.000,--)

Ontwikkeling bruto jaarhuur (x € 1.000,--)

2009

59

0,55

30

10.872

2010

61

0,50

29

11.680

2011

52

0,45

23

11.957

2012

64

0,51

24

12.625

2013

102

0,78

29

13.161

HUURDERVING De Gemeenschap kent geen structurele leegstand. De totale huurderving wegens incidentele leegstand bedraagt in 2013: € 59.493. Dit is 0,47% van de jaarhuur. In 2012 bedroeg de totale huurderving € 36.883 (0,31% van de jaarhuur). Incidentele leegstand wordt voornamelijk veroorzaakt door uitvoering van uitgesteld onderhoud bij mutatie. Daarnaast ontstaat in een aantal gevallen huurderving als gevolg van het niet accepteren van een aangeboden woning door een reeks van kandidaat huurders. Huurderving als gevolg van onderhoudswerkzaamheden komt met name voor in situaties waarbij de vertrekkende huurders in het verleden weigerden medewerking te verlenen aan woningverbeteringsprojecten. Ook kan huurderving ontstaan wanneer huurders een woning bij verhuizing ‘uitgeleefd’ achterlaten.


Pagina 24

Huurderving ontstaat eveneens wanneer een woning meerdere malen achtereen moet worden aangeboden aan een reeks van kandidaat huurders, die ieder voor zich na enige dagen bedenktijd de woning niet accepteren. De tijd die verloren gaat bij het herhaaldelijk aanbieden van een huurwoning en de latere ingangsdatum van het nieuwe huurcontract worden verwerkt als leegstand. Deze vorm van incidentele leegstand laat ieder jaar een stijging zien. Woningzoekenden worden elk jaar kritischer. Het in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vigerende systeem van de woonruimteverdeling biedt hiertoe de ruimte. Daarnaast heeft De Gemeenschap een aantal complexen gerealiseerd in de vrije sector (niet DAEB segment). Frictieleegstand in dit duurdere huursegment tikt uiteraard harder aan en verklaart voor een deel het iets verhoogde huurderving percentage. H U U R T O E S L AG Door de Belastingdienst Toeslagen zijn voor het huurtoeslagjaar 2013 de aanvragen van de huurders, die jaarlijks gebruik maken van de huurtoeslag, automatisch gecontinueerd. Huurders hebben de mogelijkheid de huurtoeslag rechtstreeks in mindering te laten brengen op de te betalen huurprijs. Voor zover bij De Gemeenschap bekend maken ultimo 2013 406 huurders (18,5%) gebruik van de huurtoeslag, waarbij deze rechtstreeks in mindering wordt gebracht op de bruto huur (in 2012: 414 huurders, oftewel 19,1%). Hoeveel huurders rechtstreeks huurtoeslag ontvangen is niet bekend. Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag bedraagt € 174 per ontvanger per maand (2012: € 173). Dit komt neer op een gemiddelde huurtoeslag van € 2.088 per jaar. Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag is eind 2013 gestegen met 0,6% ten opzichte van 2012 (€ 2.076). Hoeveel huurders van De Gemeenschap feitelijk gebruikmaken van hun recht op huurtoeslag, is voor de corporatie niet na te gaan. Het zou beter zijn om de uitbetaling uitsluitend via de verhuurder te laten plaatsvinden. Dit voorkomt oneigenlijk gebruik van huurtoeslag.


Pagina 25

1.5 HET BETREKKEN VAN HUURDERS BIJ BEHEER EN BELEID ALGEMEEN De Gemeenschap beschikt over een participatiereglement. Daarin zijn onder meer opgenomen: het reglement huurdersoverleg, het reglement bewonerscommissies, het reglement huurdersvertegenwoordiging Raad van Toezicht en het reglement klachtencommissie (inclusief de interne klachtenprocedure). In 2010 is het nieuwe informatiebulletin voor bewoners ‘WBSG nieuws’ voor de eerste keer verschenen. Ook in 2013 is dit nieuwsblad uitgegeven. Daarnaast is in 2010 de totaal vernieuwde website live gegaan. In 2013 is deze geactualiseerd wanneer dat nodig was. In augustus van het verslagjaar is voor de zesde maal door JES Marketing Onderzoek BV een telefonische enquête gehouden onder 543 huurders. De huurders worden daarbij gevraagd naar hun mening over de verhouding tussen prijs en kwaliteit van de woning, de voorzieningen in de woning, de technische staat van de woning, de leefomgeving en de woonomgeving. Tevens is een waardering gevraagd voor de klantvriendelijkheid en servicegerichtheid en hoe huurders over onze dienstverlening denken. Ook in 2013 is de conclusie van het onderzoek dat huurders over het algemeen tevreden zijn over hun woning en woonomgeving. Ook onze dienstverlening en wijze van communicatie worden positief gewaardeerd. Individuele huurders worden indien nodig zowel schriftelijk als mondeling op de hoogte gebracht van onderwerpen die voor hen belangrijk zijn. We vinden het belangrijk om huurders zo goed mogelijk te informeren en hen direct te betrekken bij het beleid. Op de website www.wbsg.nl is daarom veel informatie over De Gemeenschap te vinden. HET HUURDERSOVERLEG Jaarlijks organiseert De Gemeenschap voor haar bewoners in de maand maart een informatieavond. Op deze bijeenkomst worden de huurders onder andere geïnformeerd over het onderhoudsbeleid en het voorgenomen huurprijsbeleid. De huurders krijgen daarbij de gelegenheid om hierover hun mening te geven en te reageren op beleidsvoornemens. Vooraf kunnen huurders ons laten weten welke punten (van collectief belang) zij met ons willen bespreken. Er is nog altijd voldoende belangstelling voor het huurdersoverleg. Ten opzichte van voorgaande jaren blijft de belangstelling met circa 70 aanwezigen ongeveer gelijk. Tijdens het huurdersoverleg is onder andere gesproken over: -

het onderhoudsbeleid in 2013;

-

het huurbeleid en de huuraanpassing per 1 juli 2013;

-

actuele politieke ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting;

-

nieuwbouwprojecten;

-

toekomst Spoorbuurt;

-

leefbaarheidsprojecten;

-

diverse bewonersvragen.


Pagina 26

DE BEW ONERSCOMMISSIES In 2013 is met alle bewonerscommissies periodiek overleg gevoerd. Tijdens de vergaderingen met de bewonerscommissies zijn relevante ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting besproken. Daarnaast is uiteraard ook veel aandacht besteed aan onderwerpen die specifiek het complex betreffen. De Gemeenschap hecht veel waarde aan het overleg met de bewonerscommissies. In 2013 zijn in totaal acht commissies actief. Er zijn vijf commissies die inactief zijn en waarmee momenteel geen periodiek overleg wordt gevoerd. De Gemeenschap is servicegericht bij het begeleiden van de bewonerscommissies. In vijf complexen worden de verslagen verspreid onder alle huurders. Desondanks is er onder huurders weinig tot geen animo om in commissies zitting te nemen wanneer er geen zaken spelen die hen direct treffen. In 2013 is daarom een opzet gemaakt voor een nieuwe vorm van bewonersparticipatie die door digitale mogelijkheden ook meer laagdrempelig zal zijn. In 2013 is met alle actieve bewonerscommissies in ieder geval één keer overleg gevoerd. Onder andere de volgende onderwerpen zijn besproken: -

Uitvoering onderhoudswerkzaamheden: Alvorens gestart wordt met planmatige onderhoudswerkzaamheden wordt overleg gevoerd met de bewonerscommissie over de aanpak, uitvoering, kleurstelling, materiaalkeuze en de communicatie naar de individuele huurders. Waar mogelijk wordt rekening gehouden met de opmerkingen en suggesties van de bewonerscommissies.

-

Uitvoering schoonmaakwerkzaamheden: Een permanent terugkerend onderwerp in het overleg met de bewonerscommissies is de uitvoering van de schoonmaakwerkzaamheden in die complexen waar sprake is van gemeenschappelijke ruimten.

-

Onderhoud van de gemeenschappelijke groenvoorziening: Regelmatig wordt overleg gevoerd over de inrichting, aanplant en het onderhoud van de bij de complexen behorende gemeenschappelijke groenvoorziening.

-

Jongerenoverlast: In veel wijken en complexen komt wel enige vorm van overlast voor die wordt veroorzaakt door jongeren. Tijdens het overleg worden de problemen in kaart gebracht en wordt gediscussieerd over mogelijke oplossingen.

-

Overlastklachten: Problemen als vervuiling, burenruzies, vernielingen, geluidsoverlast, drugsgebruik, stankoverlast, onderverhuur en inwoning worden regelmatig ter sprake gebracht.

-

Woonruimteverdeling: Regelmatig worden vragen gesteld over het toewijzen van woningen waarbij de woonruimteverdeling, zoals die is vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening, wordt toegelicht.

-

Schouw: In een aantal complexen/wijken wordt periodiek samen met de bewonerscommissie een schouw gehouden.


Pagina 27

INDIVIDUELE HUURDERS Medewerkers van De Gemeenschap hebben ook met individuele huurders regelmatig contact. Deze contacten zijn veelvuldig en variëren van het melden van reparatieverzoeken tot het beantwoorden van vragen over woonruimteverdeling. In 2013 zijn de contacten met individuele huurders wederom geïntensiveerd. De inzet van een leefbaarheidsconsulent is ook dit jaar hard nodig gebleken. Zij voert een groot aantal huisbezoeken uit. Deze zijn nodig vanwege toenemende (woon-)problemen van huurders. Met huurders die overlast veroorzaken of ondervinden, waar huurachterstand ontstaat of waar vervuiling optreedt, zijn in de thuissituatie gesprekken gevoerd. Waar nodig doen we een beroep op hulpverlenende instanties om huurders toe te leiden naar zorg. Door individueel contact en huisbezoeken kunnen problemen van en bij huurders worden opgelost of voorkomen. Daardoor is ook in 2013 een aantal aangezegde huisuitzettingen voorkomen. Desondanks zijn zes woningen, met een vonnis van de kantonrechter, ontruimd vanwege huurachterstand. In 2013 is het overleg tussen medewerkers van de afdelingen Financieel Economische Zaken en Wonen gecontinueerd. Maandelijks bespreken zij hoe huurders met betalingsproblemen het best kunnen worden benaderd en welk beleid het meest effectief zal zijn. Het doel is het percentage huurachterstanden beperkt houden en schrijnende situaties bij huurders te voorkomen. K L AC H T E N C O M M I S S I E De Gemeenschap doet er alles aan om klachten van bewoners zoveel mogelijk te voorkomen. Een goed functionerende interne klachtenprocedure zorgt ervoor dat vragen en eventuele klachten van huurders snel en adequaat worden afgehandeld. Desondanks kan het gebeuren dat bewoners ontevreden blijven en zich te kort gedaan voelen. Voor dit soort situaties bestaat een onafhankelijke Klachtencommissie Woningcorporaties waar deze klachten kunnen worden voorgelegd. In 2013 is er bij de klachtencommissie een klacht ingediend door een aantal bewoners van de Edith Piafstraat in Lent. Deze klacht is gegrond verklaard door de klachtencommissie. De Gemeenschap heeft de bestaande problemen naar tevredenheid van de bewoners verholpen. In 2013 is ook een klacht afgehandeld die in 2012 is ingediend bij de huurcommissie. Dit betrof een bezwaar tegen servicekosten dat ongegrond is verklaard.


Pagina 28

1.6 DE BIJDRAGEN AAN LEEFBAARHEID Voor De Gemeenschap is het BBSH prestatieveld ‘Leefbaarheid’ een integraal onderdeel van het bedrijfsbeleid. In 2013 is in de begroting een bedrag van € 200.000 voor leefbaarheid gereserveerd. In werkelijkheid is een bedrag van € 219.489 uitgegeven. Bezuinigingen van de overheid op zorg vragen steeds meer onze aandacht. Een groot deel van de Nederlanders dat zorg ontvangt vanuit de WMO of AWBZ, woont in de sociale sector. Ook huurders van De Gemeenschap ondervinden de gevolgen van de bezuinigingen. Wanneer hulp- of zorgbehoevende huurders niet langer de juiste begeleiding krijgen, kan dit gevolgen hebben voor de leefbaarheid van een wijk. In 2013 is over deze kwestie overleg geweest met gemeente en corporaties. Om het wegvallen van zorg en hulp te compenseren promoot de overheid ‘zelfredzame buurten’. De hoop is burgers te activeren en te informeren zodat mantelzorg het wegvallen van professionele hulp kan compenseren. Wij werken samen met de Vrijwilligerscentrale om te onderzoeken op welke wijze dit nieuwe burgerschap kan worden vorm gegeven. In Neerbosch-Oost oriënteerden we ons in 2013 op projecten die hierbij aansluiten. Een ander aandachtspunt is de stijging van de woonlasten. Zowel de huurprijzen als energielasten stijgen. Hierdoor worden zelfs sociale sector woningen voor sommige huishoudens onbetaalbaar. Ook hiervoor heeft De Gemeenschap oog. In Neerbosch-Oost sluit het project ‘De knop om’ aan bij deze discussie. In het kader van Social Return zijn we ons in 2013 gaan oriënteren op het realiseren van een opleiding tot buurtbeheerder aan het ROC in Nijmegen. Het doel is kansarme jongeren te helpen een startkwalificatie te laten halen. Corporaties bieden hiervoor werk-leerplekken aan. Voorwaarde voor het realiseren van deze opleiding is de medewerking van Nijmeegse corporaties. WOONOMGEVING Voor De Gemeenschap is de leefbaarheid van de woonomgeving net zo belangrijk als de kwaliteit van de woningen. Door de inzet van eigen medewerkers en derden (zoals schoonmaak- en hoveniersbedrijven) investeren we tijd en geld in leefbaarheid. Daarbij hebben gemeenschappelijke ruimtes onze aandacht, zowel in als om de complexen. Bij constatering van vandalisme of vervuiling van de woonomgeving worden bewoners aangesproken op hun gedrag. Geconstateerde technische gebreken en graffiti verhelpen of verwijderen we zo snel mogelijk. Ook in het verslagjaar 2013 zijn diverse maatregelen genomen om de leefbaarheid van de woonomgeving te verbeteren. Hieronder volgt een aantal voorbeelden. De Spoorbuurt In 2013 zijn vanuit de Spoorbuurt aanzienlijk minder meldingen ontvangen van jongerenoverlast. Onze samenwerking met gemeente, politie en Tandem Welzijn is effectief. De in 2012 ingezette benadering van de problematiek is in 2013 dan ook gecontinueerd. September 2013 heeft De Gemeenschap


Pagina 29

meegewerkt aan het organiseren van een wijkfestival. Door de komst van honderden bezoekers uit de buurt was dit een groot succes. Op deze dag zijn waardevolle verbindingen gelegd tussen bewoners. In verband met de geplande planontwikkeling van De Spoorbuurt is er een werkgroep opgericht. Hierin denkt De Gemeenschap samen met een dertigtal bewoners na over de toekomst van de Spoorbuurt. Gezamenlijk worden plannen uitgewerkt en mogelijkheden besproken. De leden van de werkgroep hebben geholpen met de verspreiding en het afnemen van enquêtes onder wijkbewoners. Hierdoor heeft ruim 70% van de bewoners de enquêtevragen beantwoord. De uitslag van de enquêtes is in het laatste kwartaal van 2013 met de werkgroepleden besproken. Begin 2014 stellen we de bewoners van De Spoorbuurt van de resultaten op de hoogte. De wijkwinkel in Nijmegen-Oost wordt sinds 2008 jaarlijks financieel ondersteund door De Gemeenschap. In 2013 is een bijdrage verstrekt van € 1300. Hengstdal In de wijk Hengstdal hebben bewoners het initiatief genomen gezamenlijk een moestuin te beginnen. Zowel op de hoek van de Beukstraat-Hengstdalseweg als in de Vogelkersstraat worden moestuinen aangelegd. De Gemeenschap geeft toestemming voor het gebruik van gezamenlijke tuinen. We hopen dat zo de betrokkenheid van huurders bij hun wijk wordt vergroot. Waar mensen prettig samenleven worden kleine overlastkwesties over het algemeen onderling opgelost. Dit bevordert het woongenot en de leefbaarheid. Neerbosch-Oost (maisonnettes e.o.) In 2013 zijn we gestart met het vervolg van het SEV project ‘Veilige Wijken’. Een project dat beoogt de veiligheid in een wijk te verbeteren en werkgelegenheid te creëren. ‘Veilige Wijken’ richt zich op het versterken van de samenwerking tussen bewoners, welzijnswerkers, politie en corporaties. Veiligheid moet daardoor een gedeelde verantwoordelijkheid worden. Een andere doelstelling is bewoners bewust te maken van de invloed die zij zelf hebben op hun omgeving. Het project zit nu in de vervolgfase. Vanuit wijksteunpunt ‘Opmaat’ werken we samen met politie, Bureau Toezicht en Straatcoaches aan ‘Buren Alert’. Ook ‘WeHelpen.nl’ is een project dat we graag in Neerbosch-Oost willen opstarten. Om onze partners en onszelf te informeren over deze projecten zijn we op werkbezoek gegaan. In Amsterdam zijn deze projecten al met succes opgestart. Daarom zijn we ter plekke gaan kijken wat dergelijke projecten voor een wijk kunnen doen. We hopen met bovengenoemde projecten in 2014 van start te kunnen gaan. Ook in 2013 heeft wijksteunpunt ‘Opmaat’ een belangrijke rol vervuld in de wijk. Corporaties en hulpverlenende instanties houden er regelmatig spreekuur. De laagdrempeligheid zorgt voor veel bezoek van wijkbewoners die zich met uiteenlopende vragen en problemen melden. Deze integrale wijkvoorziening is nog steeds een groot succes. In 2013 is in Neerbosch-Oost het project ‘De knop om’ gestart. Dit initiatief wil mensen bewustmaken van de invloed die zij zelf hebben op energie- en kostenbesparing. Wijkbewoners worden ingezet als ambassadeurs die hun buren kunnen informeren. Hierdoor leren mensen zelf hun woonlasten beïnvloeden. Daarnaast is energiebesparing natuurlijk wenselijk in het kader van duurzaamheid. Na


Pagina 30

faillissement van initiatiefnemer ‘Het Groene Hert’ hebben de gemeente Nijmegen en corporaties dit project nieuw leven ingeblazen. Lankforst (maisonnettes) De leefbaarheid in de maisonnettes in Lankforst is in 2013 redelijk goed te noemen. Mede dankzij een alerte en betrokken bewonerscommissie. Toch blijft intensief beheer noodzakelijk. De Gemeenschap houdt samen met de wijkagent de situatie nauwlettend in de gaten. Door de samenwerking met politie is het maisonnettecomplex in Lankforst ook in 2013 één van de betere maisonnettecomplexen in Dukenburg. Tolhuis In 2013 is in Tolhuis de bestaande overstek van bergingen verwijderd door de bergingen te vergroten. Aanleiding hiervoor was de overlast van jongeren die de ruimte onder het overstek als hangplek gebruikten. Met het verwijderen van de overstekken is ook de overlast verdwenen. In 2013 hebben we hiervan geen meldingen meer gehad. In verschillende delen van de wijk hebben we de spanningen tussen bewoners onder controle gekregen. Sommige zaken zijn door onze wijkbeheerder opgelost. Waar nodig hebben we Buurtbemiddeling ingeschakeld. Uitgangspunt is altijd door middel van gesprekken een oplossing te vinden voor de problemen. Daarom gaan we ook regelmatig op huisbezoek. We maken overlastgevers duidelijk dat leefbaarheid in Tolhuis voor ons erg belangrijk is. Ondanks de aanwezigheid van probleemhuishoudens in de wijk was 2013 een relatief rustig jaar. Om de situatie optimaal te krijgen zijn we altijd extra alert bij het toewijzen van vrijkomende woningen in Tolhuis. De problemen in Tolhuis overstijgen de delen waarin De Gemeenschap woningen heeft. Om de problematiek integraal te kunnen aanpakken hebben we in juni het Wijk Aanpakplan Tolhuis-Teersdijk ondertekend. In dit plan staat hoe betrokken instanties en wijkbewoners problemen willen tegengaan. Horstacker Elk jaar wordt samen met de bewonerscommissie een buurtschouw gehouden, zo ook in 2013. Het gedeelte van de wijk waar De Gemeenschap woningen verhuurt en beheert ziet er goed uit. Tuinen worden over het algemeen goed onderhouden, bewoners die hun tuin slecht onderhouden zijn ook in 2013 aangesproken. De wijkmanager is ingelicht over zaken die de aandacht van de gemeente vragen. ALGEMEEN Het onderhoud van de groenvoorziening rondom complexen wordt jaarlijks samen met Hoveniersbedrijf Terrein & Groenvoorziening kritisch onder de loep genomen. De groenvoorzieningen rondom de wooncomplexen van De Gemeenschap worden nauwlettend onderhouden en schoongehouden en waar nodig worden verbeteringen aangebracht. Met de netwerkagenten van de politie in Nijmegen-Oost en Neerbosch-Oost is in 2013 regelmatig overleg gevoerd over de situatie in de betreffende wijken. Daarnaast is een aantal specifieke probleemsituaties besproken.


Pagina 31

In 2013 zijn de contacten met huurders verder geïntensiveerd door het opvoeren van het aantal huisbezoeken. De gesprekken met huurders in de thuissituatie werpen vruchten af. Problemen zijn vaak direct zichtbaar en we spreken huurders er meteen op aan. Dit aanspreken van huurders op hun gedrag levert een wezenlijke bijdrage aan de leefbaarheid in een buurt, straat of complex. Er worden gesprekken gevoerd met overlast veroorzakende huurders, huurders met betalingsachterstand, huurders die vervuilen en huurders die overlast ondervinden. Door een directe benadering krijgen wij met bijna alle huurders contact. Hier werpt de kleinschaligheid van De Gemeenschap zijn vruchten af. Door de combinatie van de menselijke maat als uitgangspunt en de schaalgrootte van onze corporatie staan de medewerkers dicht bij de huurders. Problemen worden vroegtijdig aangepakt. Hierdoor kan in de meeste gevallen escalatie worden voorkomen. SPONSORING Het sponsorbeleid van De Gemeenschap wordt bewaakt door een commissie bestaande uit een lid van de Raad van Toezicht, de directeur en het hoofd van de afdeling Wonen. Initiatieven die de leefbaarheid bevorderen in wijken of buurten waar wij woningen hebben, geven we waar nodig een steuntje in de rug. In dit kader heeft De Gemeenschap ook in 2013 een beperkt aantal instellingen en projecten financieel ondersteund. W O O N M A AT S C H AP P E L I J K W E R K De meeste overlast meldingen betreffen geluidsoverlast, vervuiling, vandalisme, burenruzies en overlast veroorzaakt door jongeren. De Gemeenschap voert een actief beleid om overlastsituaties snel en adequaat te bestrijden. Overlast veroorzakers worden gewezen op hun verplichtingen en de gevolgen als aan de overlastsituatie geen einde wordt gemaakt. Indien de overlastsituatie aanhoudt, starten we een juridische procedure. Ook worden in voorkomende gevallen tijdelijke huurcontracten met strikte voorwaarden afgesloten om overlast te voorkomen. In 2013 lijkt ons beleid vruchten af te werpen: het aantal meldingen van overlast is afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. OVERLEG GEM EENTE In 2013 heeft De Gemeenschap regelmatig overleg gevoerd met de directie Wijk & Stad van de gemeente Nijmegen over met name Neerbosch-Oost en Nijmegen-Oost. Behalve de gemeente en De Gemeenschap zijn ook Tandem Welzijn, de politie en andere corporaties, die in de wijken woningen beheren, betrokken bij deze vergaderingen. De Gemeenschap neemt ook deel aan de wijkplatforms Nieuw-West (Hees, Heseveld en NeerboschOost), Hengstdal, Lindenholt en Dukenburg. Bij de vergaderingen van de wijkplatforms zijn tevens alle in de betreffende wijk actieve instanties en bewonersorganisaties betrokken. In Dukenburg is samen met alle in de wijk betrokken organisaties een project gestart, dat gericht is op verbetering van de veiligheid en leefbaarheid in dit stadsdeel. In 2009 is in Nijmegen een start gemaakt met het project Buurtbemiddeling. Dit project is een gezamenlijk initiatief van de woningcorporaties, gemeente en politie. Buurtbemiddeling helpt om in


Pagina 32

onmin levende buren weer bij elkaar te brengen. Getrainde vrijwilligers ondersteunen de betrokken partijen om het onderlinge contact te herstellen. In goed overleg bedenken zij oplossingen voor conflicten. Het buurtbemiddelingsproject wordt professioneel ondersteund door NIM Maatschappelijk Werk. De woningcorporaties en de gemeente dragen gezamenlijk de kosten. Het project wordt begeleid door een klankbordgroep waarin ook De Gemeenschap zitting heeft. W I J K T E AM S In 2010 zijn in Nijmegen, bij wijze van proef, zeven wijkteams van start gegaan. Deze teams bestaan uit alle in de buurt aanwezige woningcorporaties, de wijkagent, NIM Maatschappelijk Werk, Meldpunt Bijzondere Zorg en Bureau Jeugdzorg. De teams worden voorgezeten door een wijkteamregisseur vanuit de gemeente. Deze maandelijkse overleggen blijken effectief te zijn in het beheersen van de (multi)probleemhuishoudens in deze wijken. Het project is in 2012 geëvalueerd en de resultaten zijn positief. Hierdoor zijn nu, in 2013, in alle wijken regieteams ingesteld. Deze komen bijna maandelijks bij elkaar om de probleemhuishoudens te bespreken. De Gemeenschap neemt deel aan de bijeenkomsten van de regieteams wanneer dat in het belang van de wijk, onze bewoners of onze partners is. M AAT S C H AP P E L I J K E O P L O S S I N G E N V O O R O V E R L AS T G E V E N D E B U R G E R S Skaeve Huse In 2013 is dit project voor het huisvesten van de onderste trede van de woonladder voortgezet. Er is een nieuwe strategie ontwikkeld met een definitieve locatie aan de Stadsbroekseweg. Voor deze definitieve locatie moeten procedures worden gevolgd voor een wijziging van het bestemmingsplan en onteigening. Dit zal enige jaren in beslag nemen. Dit project betreffende de bouw van acht zorgwoningen heeft een doorlooptijd van ruim vier jaar. De informatievoorziening aan de omwonenden heeft in verschillende bijeenkomsten plaatsgevonden. Een groot deel van de omwonenden begrijpt dat ook de doelgroep van dit project dak boven het hoofd verdient. Een klein deel blijft echter fel tegen. Deze eigenaar-bewoners zullen zich blijven verzetten tegen deze locatiekeuze. Zij zijn van mening dat huisvesting voor deze groep goed is maar ‘not in my backyard’. De gemeenteraad lijkt echter in te stemmen met dit project. In 2013 is er met een grote groep bewoners een beheerplan opgesteld. Dit proces is moeizaam verlopen vanwege wantrouwen dat de wijkbewoners hebben tegenover de gemeente en andere betrokken instellingen. Uiteindelijk hebben we, na een aantal discussieavonden, een concept beheerplan opgesteld. Het bestemmingsplan is in het vierde kwartaal van 2013 gereed gekomen en ter inzage gelegd. De bewoners van deze wijk slijpen hun messen om dit bestemmingsplan aan te vechten. De Gemeenschap hoopt in 2014 de verplaatsbare zorgchalets te kunnen plaatsen.


Pagina 33

1.7 WONEN EN ZORG ALGEMEEN Op het terrein van het prestatieveld Wonen en Zorg is De Gemeenschap reeds jaren actief. Dit uit zich onder meer in de sinds 1992 lopende samenwerking met het Oud Burgeren Gasthuis. Het Oud Burgeren Gasthuis heeft door de extra-muralisering van de zorg het initiatief genomen om wonen en zorg te scheiden. De Gemeenschap is sinds 2002 de eigenaar van het woongebouw De Weijer waar ouderen met zorgindicatie gebruik kunnen maken van de levering van zorg en diensten vanuit het Oud Burgeren Gasthuis. Stichting De Waalboog beheert een wijkservicepunt in Neerbosch-Oost, locatie de Honinghoeve. De WBSG-woningen in de wijk bevinden zich op loopafstand van dit wijkservicepunt. Sinds de tachtiger jaren van de vorige eeuw verhuren we (groeps-)woningen aan RIBW Nijmegen & Rivierenland (Regionale Instelling voor Begeleiding en Wonen). In 2007 is een woongebouw met vijftien kleine, zelfstandige appartementen en een wijksteunpunt opgeleverd ten behoeve van cliënten van RIBW. Met het management van de RIBW wordt periodiek overleg gevoerd over deze voorzieningen. In het verslagjaar zijn wederom gesprekken gevoerd met diverse instanties over het beschikbaar stellen van woonruimte ten behoeve van hun doelgroep. Denk daarbij aan Iriszorg, Stichting De Driestroom, Entrea, Pluryn Werkenrode, ZZG Zorggroep, De Pompekliniek, Stichting Gast, Stichting Noodopvang Vluchtelingen Nijmegen (SNOV) en de RIBW. De Gemeenschap staat positief tegenover dergelijke aanvragen waarbij de instelling begeleiding regelt en wij de woningen verhuren aan de instelling. De samenwerkingen verlopen tot ieders tevredenheid. Als gevolg van actuele bezuinigingen op zorg is een ontwikkeling gaande die scheiding van wonen en zorg tot doel heeft. Grote woon-zorgcomplexen zullen gaan verdwijnen. Langer in de eigen, zelfstandige woning wonen en daar (mantel-)zorg ontvangen is de toekomst. Deze ontwikkeling is ook voor De Gemeenschap van belang. Het gaat tenslotte over onze bewoners die geacht worden langer in de woning te blijven wonen, al dan niet met professionele verzorging. M ELDPUNT BIJZONDERE ZORG De Gemeenschap werkt nauw samen met Meldpunt Bijzondere Zorg en steunt het meldpunt financieel. Door het inschakelen van het Meldpunt kan veel ellende worden voorkomen en preventief worden opgetreden. Tussen Meldpunt Bijzondere Zorg van de GGD Gelderland-Zuid en de woningcorporaties is een dienstverleningsovereenkomst tot en met 2015 afgesloten over de bijdrage op het gebied van overlastbestrijding en het bevorderen van de leefbaarheid. In de overeenkomst is vastgelegd dat De Gemeenschap gedurende deze periode een jaarlijkse financiële bijdrage betaalt.


Pagina 34

DE WERKGROEP BIJZONDERE BEMIDDELING De Werkgroep Bijzondere Bemiddeling (WBB) is een door de Nijmeegse woningcorporaties opgerichte werkgroep. Deze werkgroep houdt zich voornamelijk bezig met de evenredige verdeling van de woningtoewijzing van bijzondere doelgroepen over de woningcorporaties. Medewerkers van De Gemeenschap zijn in het kader van de WBB betrokken bij: -

Bijeenkomsten georganiseerd door het Meldpunt Bijzondere Zorg waar cases zijn besproken over families zonder vaste woon- of verblijfplaats. De corporaties spelen een rol omdat uiteindelijk onder strikte condities woonruimte moet worden aangeboden.

-

Het project sluitende aanpak dak- en thuisloze jongeren.

-

Het casusoverleg nazorg veelplegers.

-

Het verzorgen van de (her)huisvesting van de vluchtelingen.

Ook in het verslagjaar was er een vruchtbare samenwerking met collega-corporaties en gemeente in deze werkgroep. B E G E L E I D E H E R K AN S I N G Op 1 januari 2007 is officieel gestart met het experiment Begeleide Herkansing. Er is gekozen om het experiment structureel voort te zetten. De conclusies over 2013 zijn hetzelfde als in het vorige verslagjaar: -

Er is geen sprake van grote aantallen ontruimde huishoudens die gebruikmaken van de begeleide herkansing.

-

De individuele trajecten duren lang alvorens er vervangende woonruimte wordt aangeboden.

-

De resultaten zijn tot nu toe positief; ieder geslaagd traject is winst.

De Gemeenschap gaat uit van voortzetting van dit project in 2014. DIVERSEN Ook in 2013 is er overleg gevoerd met de gemeente Nijmegen over het huisvesten van (ex-)veelplegers. De werkwijze nazorg veelplegers betreft een multidisciplinaire aanpak die is gericht op het terugdringen van recidive en resocialisatie van deze mensen. Het standpunt van de Nijmeegse corporaties is en blijft dat geen veelplegers maar wel ex-veelplegers worden gehuisvest.


Pagina 35

1.8 HET FINANCIEEL BEHEER EN BELEID F I N AN C I Ë L E C O N T I N U Ï T E I T Met ingang van 2006 zijn corporaties verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (VPB) te betalen. Brancheorganisatie Aedes en de Belastingdienst hebben indertijd overleg gevoerd over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO) die februari 2008 is gepresenteerd. De Gemeenschap heeft besloten de VSO te ondertekenen. Door het kabinetsbesluit (november 2007), waardoor woningcorporaties per 1 januari 2008 werden verplicht om over alle activiteiten vennootschapsbelasting te betalen, besloot de Belastingdienst de VSO eenzijdig op te zeggen met alle woningcorporaties met ingang van 1 januari 2008. De gevolgen van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht zijn inmiddels bekend en vastgelegd in een tweede vaststellingsovereenkomst (VSO II), waarover in 2008 besluitvorming plaatsvond. Daarmee is nu duidelijkheid over de regels met betrekking tot de fiscale openingsbalans, alsmede de waarschijnlijkheid en hoogte van beschikbare fiscale winsten. Het in deze jaarrekening opnemen van belastinglatenties is gelet op de bedrijfsvoering van De Gemeenschap noodzakelijk. De Gemeenschap heeft in haar meerjarenbegroting de variabele huurverhoging niet doorgerekend. Om de continuïteit te blijven waarborgen zullen grote investeringen in nieuwbouwprojecten beperkt worden opgenomen. R E S U L T A AT V E R G E L I J K I N G / R E S U L T A AT AN AL Y S E Het positieve jaarresultaat 2013 (na belastingen) ad. € 6.334.499 is in vergelijking met het jaarresultaat van 2012 ad. € 607.277 met € 5.727.222 toegenomen. Het jaarresultaat van 2013 is voordeliger uitgevallen dan in de Bedrijfsbegroting 2013 is aangenomen. Daarin was een jaarresultaat voorzien van € 937.000. Het verschil tussen het werkelijke jaarresultaat ten opzichte van de begroting 2013 (€ 5,4 mln.) is onder andere het gevolg van financiële meevallers door lagere onderhoudskosten (€ 0,6 mln.), lagere rentelasten (€ 0,1 mln.) en een correctie op belastinglatenties van € 6,5 mln. Daar staat een correctie waardeverandering materiële vaste activa (onrendabele top) tegenover voor een totaalbedrag van € 2,1 mln.


Pagina 36

Het jaarresultaat 31-12-2013

31-12-2012

Bedrijfsopbrengsten

€

13.097.637

€

12.631.958

Bedrijfslasten

-

10.992.217

-

9.037.528

Saldo

€

3.166.212

€

3.594.430

Rentebaten

€

75.672

€

81.731

Rentelasten

-

2.359.456

-

2.519.730

Jaarresultaat vóór belastingen

€

-178.635

€

1.156.430

Belastingen

€

6.513.134

€

- 549.153

Resultaat na belastingen

€

6.334.499

€

607.277

M E E R J AR E N P R O G N O S E In de in februari 2013 vastgestelde (bijgestelde) Integrale Financiële Meerjaren Prognose 2013-2022 is, als gevolg van de invoering van de plannen van het Kabinet Rutte 2, uitgegaan van een aantal herziene aannames. Op grond van deze prognose geeft het eigen vermogen een ontwikkeling te zien van € 11,5 miljoen ultimo 2013 tot € 20,6 miljoen ultimo 2022. Hierbij dient echter rekening te worden gehouden met het feit dat in deze meerjaren prognose voor 2013 nog wordt uitgegaan van een jaarresultaat van € 937.000. Met andere woorden: het gerealiseerde jaarresultaat ad € 6.334.499 is € 5,4 miljoen hoger uitgevallen dan verwacht. S T R AT E G I S C H V O O R R A A D B E H E E R De komende jaren zijn in het kader van het strategisch voorraadbeheer van De Gemeenschap ingrijpende werkzaamheden gepland in de volgende complexen: -

complex 11/12

500 vooroorlogse woningen Van ’t Santbuurt

€ 8,2 mln.

-

complex 21/22

336 direct naoorlogse woningen in Hengstdal

€ 5,3 mln.

-

complex 310

168 maisonnettes in Neerbosch-Oost

€ 2,4 mln.

-

complex 400

120 maisonnettes in Lankforst

€ 2,3 mln.

-

complex 500:

268 woningen in Tolhuis

€ 3,3 mln.

-

complex 600:

103 woningen Horstacker

€ 1,7 mln.

Het totale bedrag aan geplande, respectievelijk voorziene onderhoudsuitgaven, in de komende tien jaren is begroot op € 32,7 miljoen. Gelet op de relatief hoge gemiddelde leeftijd van het woningbezit wordt door De Gemeenschap rekening gehouden met een relatief hoog niveau aan onderhoudskosten.


Pagina 37

N E T T O W E R K K AP I T A AL Het netto werkkapitaal kan als volgt worden berekend: Netto werkkapitaal 31-12-2013

31-12-2012

Vermogen op lange termijn

€ 88.064.889

€ 80.379.130

Vaste activa

- 83.029.522

- 80.947.562

Netto werkkapitaal

€

€ -/- 568.432

5.035.367

Het netto werkkapitaal ultimo 2013 is ten opzichte van 2012 toegenomen met € 5,6 miljoen. De toename van de vaste activa in 2013 ten opzichte van 2012 komt met name door de waardeverandering materiële vaste activa (onrendabele top € 2,1 mln.) en de toename van de belastinglatentie (€ 4,8 mln.). De verhoging van het vermogen op lange termijn in 2013 ten opzichte van 2012 is onder andere te wijten aan de mutatie Voorziening Belastinglatentie (-/- € 1,7 mln.) en anderzijds de mutatie in langlopende schulden (€ 3 mln.) en de mutatie in het eigen vermogen (€ 6,3 mln.). S O L V AB I L I T E I T De kredietwaardigheid van een onderneming wordt gewoonlijk bepaald aan de hand van de solvabiliteit. Met behulp van dit kengetal kan worden vastgesteld in hoeverre een onderneming op termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Solvabiliteit wordt veelal gedefinieerd als een percentage dat de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal weergeeft. De Gemeenschap hanteert beleidsmatig een minimum solvabiliteitspercentage van 10%. In 2013 bedraagt de solvabiliteit 19,3% (2012: 13,5 %). In de Integrale Financiële Meerjaren Prognose 2013 - 2022 zal het solvabiliteitspercentage uiteindelijk stijgen tot ruim 31% in 2022. R E N T E D E K K I N G S G R A AD ( IC R) Het WSW hanteert de Interest Coverage Ratio om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. De ICR wordt gehanteerd als maatstaf voor de rentedekkingsgraad. De formule (op basis van kasstromen) die het WSW daarbij hanteert is: bedrijfsresultaat + rente-uitgaven + vennootschapsbelasting -/- renteontvangsten. Een ICR lager dan 1,4 geeft het WSW een signaal dat een corporatie in een moeilijke periode al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan ook onvoldoende geld beschikbaar heeft voor aflossingen. De ICR van De Gemeenschap bedraagt ultimo 2013: 4,6. In de meerjaren prognose geeft de ICR een stabiel beeld te zien tot een jaarlijks stijgende ICR van ruim 2 in 2020. Vanaf 2020 daalt de ICR jaarlijks naar een niveau van 1,7 in 2023.


Pagina 38

LIQUIDI TEI T De mate waarin een onderneming in staat is aan de betalingsverplichtingen op korte termijn te voldoen, wordt bepaald aan de hand van het liquiditeitspercentage. De liquiditeit wordt vaak aangegeven door middel van de current ratio. Dit verhoudingsgetal wordt berekend door het totaal bedrag aan vlottende activa te delen door het totaal bedrag aan schulden op korte termijn. In 2013 bedraagt de current ratio 2,9 (2012: 0,8). De Gemeenschap tracht de liquiditeitspositie daar waar mogelijk te optimaliseren. Daarvoor wordt periodiek een geactualiseerde liquiditeitsprognose opgesteld voor minimaal vijftien maanden. Ter afdekking van eventuele tijdelijke liquiditeitstekorten is een kredietfaciliteit van € 0,5 miljoen bij de Rabobank overeengekomen. Van deze kredietfaciliteit is in 2013, evenals in voorgaande jaren, geen gebruik gemaakt. RENTERISICOBEHEER Het rentemanagement van De Gemeenschap is gebaseerd op de uitgangspunten van het Financieel Statuut en is primair gericht op het stabiliseren van de bedrijfsresultaten in de toekomst en op de bescherming van het eigen vermogen. De Gemeenschap streeft daarnaast naar minimalisering van de vermogenskosten. F I N AN C I E R I N G S B E L E I D Het financierings- en beleggingsbeleid heeft De Gemeenschap uitgewerkt en vastgelegd in een Treasury Statuut dat is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht van 14 augustus 2001. Voor de korte termijn is een hoofdstuk Treasury, het Treasury jaarplan, opgenomen in de Integrale Financiële Meerjaren Prognose 2013 - 2022. Dit hoofdstuk wordt jaarlijks geactualiseerd. In verband met de invoering van de vennootschapsbelastingverplichting voor woningcorporaties voor al haar activiteiten met ingang van 1 januari 2008, is het Treasury statuut in 2010 geactualiseerd. Deze geactualiseerde versie is goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht op 9 februari 2010. Op 22 oktober 2013 is het statuut wederom geactualiseerd en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van Toezicht. WAARBORGFONDS SOCIALE WONINGBOUW / CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks met een onderzoek de financiële positie van De Gemeenschap. Het CFV brengt daarover advies uit aan de minister van Wonen en Rijksdienst. Dit gebeurt aan de hand van de jaarrekening van het voorgaande jaar en de ingediende prognosegegevens over de periode van 2014 t/m 2017. De financiële positie van De Gemeenschap geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Uit de ontvangen beoordeling van het WSW blijkt dat wij voldoen aan de eisen van kredietwaardigheid die door deze instelling worden gesteld. De Gemeenschap kan daarom op reguliere wijze gebruikmaken van de borgingsfaciliteiten van het WSW.


Pagina 39

Op basis van de ingediende verantwoordingsinformatie over het verslagjaar 2012 en de ingediende prognosegegevens over de jaren 2013 – 2017 concludeert het CFV dat er geen aanleiding is voor het maken van opmerkingen, dan wel het instellen van een nader onderzoek c.q. het doen van interventies. De minister van Wonen en Rijksdienst stuurt jaarlijks in november zijn oordeelsbrief over de werkzaamheden van De Gemeenschap in het voorafgaande verslagjaar. Met betrekking tot de naleving van weten regelgeving ziet de minister geen aanleiding tot het maken van opmerkingen en voldoet De Gemeenschap aan de staatssteunregeling. Ten aanzien van de financiële positie stelt de minister vast dat De Gemeenschap aan haar verplichtingen kan voldoen en verwijst naar de Toezichtbrief 2013 van het CFV. De minister van Wonen en Rijksdienst heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting gevraagd de bijdrageheffing voor saneringssteun ten behoeve van het saneringsfonds uit te voeren. De hoogte van deze heffingen per corporatie wordt bepaald door twee componenten: een bedrag van € 225 per zelfstandige woongelegenheid en een bedrag van € 112,50 per onzelfstandige woongelegenheid. De aanslag is op 15 oktober 2013 ontvangen en bedraagt € 486.675 voor het verslagjaar. A C H T E R V AN G O V E R E E N K O M S T G E M E E N T E N I J M E G E N / W SW Het WSW heeft met de gemeente Nijmegen op 30 januari 2003 een ongelimiteerde achtervangovereenkomst afgesloten. De achtervang houdt in dat het WSW voor alle toegelaten instellingen die werkzaam zijn binnen de gemeente Nijmegen verplichtingen mag aangaan. Deze achtervangovereenkomst kan zowel voor onderhandse leningen als voor leningen op de openbare kapitaalmarkt gelden. WOONINVES TERINGSFONDS In het kader van matching van financiële middelen binnen de sector staat De Gemeenschap positief ten opzichte van de doelstelling van het Wooninvesteringsfonds (WIF). Deze doelstelling betreft het ter beschikking stellen van fondsen ter financiering van investeringen in de volkshuisvesting door financieel minder sterke corporaties. In 2004 meldde De Gemeenschap zich aan voor participatie in de zesde tranche van het WIF. Dit voor een bedrag van € 500.000 ten behoeve van de nieuwbouw van 410 zelfstandige wooneenheden voor studenten van Stichting Studentenhuisvesting Nijmegen (SSHN) op de Campus van de Radboud Universiteit te Nijmegen. In het kader van collegiale financiering steunt De Gemeenschap collega SSHN bij de financiering van een nieuwbouwproject van bijna 200 kleine appartementen op de plaats van de voormalige ijsbaan aan de Heijendaalseweg in Nijmegen. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 390.000. Het project is in 2009 opgeleverd en door SSHN en in gebruik genomen.


Pagina 40

BELEGGINGSBELEID / DEELNEMINGEN De Gemeenschap gaat zorgvuldig en voorzichtig te werk bij het beleggen van de bij de corporatie beschikbare middelen. Op 31 december 2013 zijn er door De Gemeenschap geen geldmiddelen voor lange termijn elders belegd en is er geen sprake van deelneming in een ander bedrijf. EX TERNE CONTROLE De controlewerkzaamheden over het boekjaar 2013 zijn, conform opdracht door de Raad van Toezicht op 19 augustus 2013 uitgevoerd door BDO Audit & Assurance BV (kantoor Hengelo). De accountantsverklaring vindt u elders in dit jaarverslag.


Pagina 41

1.9 GOVERNANCE EN RISICOBEHEER De Gemeenschap onderschrijft de vigerende governancecode voor woningcorporaties. Voor een beschrijving van de wijze waarop de corporatie invulling geeft aan de principes van deze code wordt kortheidshalve verwezen naar hoofdstuk drie. (het verslag van de Raad van Toezicht), alsmede naar het organigram dat is opgenomen in paragraaf 1.10. De Gemeenschap opereert financieel volledig zelfstandig. Die zelfstandigheid houdt in dat op een verantwoorde manier met de middelen moet worden omgegaan. In deze paragraaf worden de belangrijkste risico’s beschreven en de beheersmaatregelen die ervoor getroffen zijn. A D M I N I S T R AT I E V E O R G AN I S AT I E / I N T E R N E C O N T R O L E R I S I C O ’ S Het gaat hierbij om risico’s van onbetrouwbare informatievoorziening als gevolg van een gebrekkig stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Met betrekking tot deze risico’s zijn bij De Gemeenschap de volgende beheersinstrumenten aanwezig: -

voor al het personeel zijn functie- en taakomschrijvingen opgesteld;

-

de procuratie is vastgelegd;

-

er zijn actuele beschrijvingen van bestaande procedures (en deels in ontwikkeling);

-

er is een adequaat managementinformatiesysteem;

-

er is een systeem voor de vastlegging van de interne controle;

-

er is een integriteitscode / interne gedragscode;

-

er is een procedure klokkenluiderregeling;

-

er is een protocol Omgaan met agressie in de werksituatie.

W O N I N G M AR K T R I S I C O ’ S De woningmarktrisico’s betreffen vooral de risico’s van structurele leegstand als gevolg van een onvoldoende op de vraag afgestemde woningvoorraad. Van oudsher is het woningbestand van De Gemeenschap gesitueerd op zeer gewilde locaties, met name in Nijmegen-Oost. Ook de complexen die in andere delen van de stad staan, staan op locaties die goed in de markt liggen. Een goede locatie is een belangrijk uitgangspunt bij nieuwbouw of het verwerven van woningen. Structurele leegstand is voor De Gemeenschap een onbekend fenomeen. Om de woningmarktrisico’s te beheersen wordt gebruik gemaakt van: -

een systeem om via aantallen woningzoekenden de verhuurbaarheid te bewaken;

-

een analyse van de reacties bij woningmutaties (vertrekenquêtes);

-

monitoring van de gegevens inzake vraag en aanbod in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen, in de stad Nijmegen en binnen het eigen woningbezit. Deze gegevens zijn via het woonruimteverdelingssysteem Entree (Enserve) beschikbaar;

-

een regionaal inzicht in de woningbehoefte op basis van documenten van de gemeente Nijmegen waaronder: Woonvisie, het Woningbehoefte Onderzoek, Trends in Bouwen, de vastgoedrapportage voor de Stadsregio Arnhem-Nijmegen.


Pagina 42

In het strategisch voorraadbeleid is zowel op totaalniveau als op complexniveau inzicht gegeven in het te volgen huurbeleid van De Gemeenschap. Hierin is per complex de ruimte weergegeven van de huidige gemiddelde huurprijs ten opzichte van de maximale redelijke huurprijs (in %) en dat afgezet tegen het vastgestelde huurbeleid van De Gemeenschap voor dit complex. Het toepassen van huurdifferentiatie bij de jaarlijkse huurverhoging zal pas de aandacht kunnen krijgen als het huurbeleid van het ministerie van BZK daartoe aanleiding en mogelijkheden geeft. De afgelopen jaren is het huurbeleid door de overheid vastgesteld op inflatievolgend en vanaf 2012 gedeeltelijk inkomensafhankelijk. In de meerjaren prognose wordt volstaan met een aanname voor de gemiddelde huurstijging gedurende de komende tien jaar. Van verkoop van huurwoningen is in de afgelopen jaren nauwelijks sprake geweest. Voorlopig acht De Gemeenschap de verkoop van met name schaarse betaalbare huurwoningen niet noodzakelijk. Er is bovendien nog steeds een grote vraag naar betaalbare huurwoningen in de gemeente Nijmegen. F I N AN C I Ë L E R I S I C O ’ S

Alle activiteiten en plannen van De Gemeenschap worden vertaald in een Integrale Financiële Meerjaren Prognose. Jaarlijks wordt deze meerjarenbegroting uitgewerkt over een periode van tien jaar. De realisatie wordt bewaakt via interne managementrapportages per kwartaal en de jaarlijkse verantwoordingsstukken. De belangrijkste financiële risico’s betreffen het niet kunnen waarborgen van de financiële continuïteit van de stichting, alsmede het financierings- en liquiditeitsrisico. Om deze risico’s voldoende te kunnen beheersen zijn onder meer de volgende maatregelen getroffen: -

het definiëren van een minimale solvabiliteitseis van 10% waarop het beleid wordt afgestemd en het waarborgen hiervan door te beschikken over een beleidsplan. Het beleidsplan De Gemeenschap woningbouwcorporatie in de 21ste eeuw (2007 - 2013) is in 2013 vervangen door het beleidsplan 2013 – 2017 De Gemeenschap ‘Woningbouwcorporatie in woelig water’.

-

om de minimaal gewenste solvabiliteit van 10% te garanderen streeft De Gemeenschap er naar de gemiddelde vermogenskostenvoet op het vreemd vermogen te beperken tot maximaal 5,25% (WSW parameter);

-

het renterisico wordt gelimiteerd door jaarlijks als plafond de WSW norm van 15% te hanteren (intern streeft De Gemeenschap naar een maximum van 10%);

-

het gebruik van rente-instrumenten met een open einde-karakter is niet toegestaan;

-

er wordt gestreefd naar minimalisering van de aanwezige liquide middelen onder die voorwaarde dat er geen liquiditeitsproblemen ontstaan;

-

het voorzien in een meerjarenbegroting (10 jaar prognose);

-

het hanteren van een liquiditeitsprognose (15 maanden);

-

het hanteren van een Treasury Statuut ( geactualiseerd in 2013) ten behoeve van alle treasury activiteiten;

-

het hanteren van een leningen vervalkalender;


Pagina 43

-

het bewaken en analyseren van de huurachterstanden, onder andere door middel van een aanmaanprocedure;

-

het jaarlijks actualiseren van de verzekeringsportefeuille (opstal en bedrijfsactiviteiten).

ONDERHOUDSRISICO’S Het gaat hierbij onder meer om het risico van hogere onderhoudslasten door onvoldoende inzicht in de kwaliteit van het woningbezit en/of de marktontwikkelingen. Ter beheersing van deze risico’s: -

beschikt De Gemeenschap over een systeem voor strategisch voorraadbeheer dat jaarlijks wordt geactualiseerd;

-

jaarlijks wordt de (meerjaren) onderhoudsbegroting opgesteld waarin alle te nemen maatregelen voor het woningbezit zijn/worden verwerkt;

-

wordt de woningcartotheek van het woningbezit continu actueel gehouden;

-

zijn er voor alle woningen kwaliteitsnormen inclusief een energielabel aanwezig;

-

worden de reparatieverzoeken en het mutatieonderhoud periodiek geanalyseerd.

PROJECTRISICO’S Gelet op de toenemende complexiteit bij projectontwikkeling worden de risico’s bij nieuwbouwprojecten groter. De resultaatontwikkeling wordt in belangrijke mate bepaald door de omvang van de onrendabele investeringen in nieuwbouw en woningverbetering. Deze risico’s worden door De Gemeenschap vooral beheerst door vóóraf uitgevoerde haalbaarheidsonderzoeken en het opstellen van voorcalculaties. De projecten worden intern bewaakt aan de hand van de voortgangsrapportage van de bouwvergaderingen, een projectadministratie en de tussentijdse verantwoording in de managementrapportage. We investeren veel tijd in de voorbereiding van de plannen. Hiermee worden tijdens de realisatie van het nieuwbouwproject zo veel mogelijk verrassingen voorkomen. De Gemeenschap beschikt over schriftelijk vastgelegd grondbeleid. Voor alle nieuwbouwprojecten geldt dat het IFEC principe wordt toegepast (intern geformaliseerd, extern gecommuniceerd). Intern geformaliseerd betekent: een nieuwbouwproject gaat daadwerkelijk concreet worden voor de woningbouwstichting, calculaties worden uitgewerkt, een onrendabele top wordt berekend en alle mogelijke financiële risico’s zijn in kaart gebracht. Extern gecommuniceerd houdt in: een bouwvergunningaanvraag bij de gemeente, verwerking van het project in de financiële meerjarenbegroting, het aantrekken van een financiering bij banken en uiteindelijk de vermelding van het project in het jaarverslag (niet uit de balans blijkende verplichtingen). De Gemeenschap hanteert als bestendige gedragslijn, dat het nemen en in de jaarrekening verwerken van een verwachte onrendabele top bij nieuwbouw- en herstructureringsprojecten plaatsvindt in het jaar dat de aannemingsovereenkomst is getekend. F I S C AL E R I S I C O ’ S Hierbij gaat het om de risico’s van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit voortvloeiende naheffingen en boetes. Gelet op het toenemende fiscale regime waar corporaties mee te maken


Pagina 44

krijgen, wordt in een vroeg stadium gezorgd voor inzicht in de diverse fiscale aspecten. Om deze risico’s voor De Gemeenschap te beperken wordt daarbij gebruik gemaakt van externe expertise. Op basis van gemaakte afspraken met de belastingdienst (convenant) overweegt De Gemeenschap in de toekomst voor horizontaal toezicht te opteren. Hierbij is beheersing van fiscale risico’s van belang, bijvoorbeeld met behulp van een Tax control framework of een nulmeting. Een definitieve keuze is nog niet gemaakt en is mede afhankelijk van een goede afweging van voor- en nadelen die eraan zijn verbonden. CONCLUSIE Resumerend kan worden gesteld dat De Gemeenschap zich bewust is van de hierboven genoemde risico’s en dat er in belangrijke mate reeds maatregelen zijn getroffen om deze mogelijke risico’s te vermijden dan wel te beheersen. De risicoafweging en de verantwoording daarover vormen voor het management en de interne toezichthouders, vanuit transparantie en de good governance gedachte, een belangrijk onderdeel van de rapportage.


Pagina 45

1.10 ORGANISATIE D E R A AD V AN T O E Z I C H T Ultimo 31 december 2013 bestaat de Raad van Toezicht van De Gemeenschap uit vijf leden. Voor bijzonderheden omtrent de samenstelling en de werkzaamheden van de Raad van Toezicht wordt kortheidshalve verwezen naar het verslag van de Raad van Toezicht (hoofdstuk 2). Voor de wijze waarop invulling wordt gegeven aan de governancecode wordt op deze plaats eveneens uit praktische overwegingen verwezen naar het verslag van de Raad van Toezicht. HET BESTUUR De stichting werd bestuurd door statutaire directeur, de heer drs. W. Berkhout (geb. 11.04.1948). De heer Berkhout is vanaf 1991 in dienst geweest en was sinds 1994 directeur. Hij had een dienstverband voor onbepaalde tijd. In verband met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd eindigde het dienstverband van de heer Berkhout op 30 april 2013. Per 1 mei 2013 wordt de stichting bestuurd door statutair directeur, de heer drs. P.J.J. van Roosmalen. D E W E R K O R G AN I S AT I E De organisatie is 24 uur per dag telefonisch bereikbaar. Op werkdagen is het kantoor voor het publiek geopend van 08.30 uur tot 16.30 uur. Op 31 december 2013 telt De Gemeenschap zeventien medewerkers (2012: 17), waarvan tien fulltime en zeven parttime. Van de tien medewerkers met een fulltime dienstverband zijn er acht man en twee vrouw. De zeven parttimers zijn allen vrouw. Uitgedrukt in fulltime equivalenten (FTE) bestaat de totale formatie in 2013 uit 14,3 FTE's (2012: 13,7 FTE). De organisatie wordt bewust klein en overzichtelijk gehouden. Als er op een bepaald moment sprake is van onvoldoende capaciteit of wanneer noodzakelijke kennis in een specifieke situatie ontbreekt, wordt deze ingehuurd. Via Hofmeier wordt voor de afdeling Financieel Economische Zaken periodiek gebruik gemaakt van aanvullende expertise en mankracht. Ten behoeve van het toezicht op nieuwbouw is een opzichter parttime ingehuurd. Ook voor planontwikkeling en nieuwbouwprojecten is tot 31 december 2013 mankracht ingehuurd van bureau Projectvisie b.v., de heer ir. H. v.d. Wiel. Naast de heer drs. P.J.J. van Roosmalen, directeur/bestuurder, bestaat het managementteam per 31 december 2013 uit: -

de heer J.H.R. de Pijper, hoofd afdeling Financieel Economische Zaken (FEZ);

-

de heer D.C. van Verseveld, hoofd afdeling Technisch Beheer (TB);

-

de heer R.A. Kelderman, hoofd afdeling Wonen.


Pagina 46

Organigram Woningbouwstichting De Gemeenschap 2013

De rechtspositie van de medewerkers in dienst van De Gemeenschap is geregeld in de CAO Woondiensten. Alle medewerkers die rechtstreeks in dienst zijn van De Gemeenschap (inclusief de directeur) nemen deel aan de collectieve pensioenregeling voor woningcorporaties (SPW). De arbeidsvoorwaarden van de directeur zijn gebaseerd op de aanbevelingen van de Aedes Commissies onder leiding van drs. J.F.M. Peters en passen binnen de in 2010 van kracht geworden Sectorbrede Beloningscode voor Bestuurders van Woningcorporaties. Bij de benoeming van de heer van Roosmalen in november 2012 is een salaris overeengekomen dat binnen die code past. Het salaris past ook ruimschoots binnen de WNT. In 2013 heeft de minister, gebruikmakend van zijn bevoegdheid cf. WNT, een salarisstaffel met een overgangsregeling voor de corporatiesector gepubliceerd. Hieruit volgt dat vanaf 2018 het salaris van de huidige bestuurder in 3 jaar moet worden afgebouwd naar het dan geldende niveau. Alle functies, met uitzondering van de directeur, zijn beschreven en ingedeeld volgens het Handboek functie-indeling woondiensten. In 2005 is het CATS functiewaarderingssysteem ingevoerd bij De Gemeenschap. V I S I T AT I E Eind 2013 heeft Cognitum een visitatie uitgevoerd. De prestaties van De Gemeenschap zijn door de commissie met een eindcijfer 7,1 als ruim voldoende gewaardeerd. De visitatiecommissie karakteriseert De Gemeenschap als een efficiënte, resultaatgerichte, maatschappelijk betrokken corporatie die in het werkgebied overtuigend presteert op het brede veld van wonen, zorg en leefbaarheid. Het rapport is begin 2014 gepubliceerd. B E L E I D S P L AN In 2012 is het De Gemeenschap beleidsplan geactualiseerd. Het nieuwe beleidsplan WBSG ‘Woningbouw-corporatie in woelig water (2013 – 2017)’ is gepubliceerd op de website van De Gemeenschap.


Pagina 47

I N T E G R I T E I T S C O D E / I N T E R N E G E D R AG S C O D E E N K L O K K E N L U I D E R R E G E L I N G Sedert jaren beschikt De Gemeenschap over een gedragscode voor het personeel in de meest ruime zin. De gedragscode is gepubliceerd op de website van De Gemeenschap. De interne gedragscode voorziet onder meer in regels ten aanzien van het aannemen van geschenken. De code verbiedt medewerkers en directie geschenken van commerciële waarde aan te nemen, voordeel te geven aan derden ten koste van de corporatie of om te profiteren van zakelijke kansen die de stichting toe komen. De Gemeenschap beschikt ook over een klokkenluiderregeling. Deze regeling is op de website gepubliceerd. HUISVESTING De Gemeenschap is sedert 1997 gehuisvest in een representatief kantoorpand aan de Curaçaoweg 1 in Nijmegen. Het kantoor is goed bereikbaar en centraal gelegen op loopafstand van het grootste deel van het woningbezit. PERSONEELSOVERLEG Mede als gevolg van de relatief kleine organisatie was het lange tijd niet mogelijk medewerkers bereid te vinden om zitting te nemen in de Personeelsvertegenwoordiging (PvT). Gelukkig bleek in 2013 dat er toch animo bestond bij de medewerkers om wederom een PvT te bemensen. Per 1 januari 2014 beschikt De Gemeenschap weer over een PvT. In 2013 heeft het voltallige personeel tweemaal overleg gevoerd met de bestuurder. A R B E I D S O M S T AN D I G H E D E N / Z I E K T E V E R Z U I M Verbetering van de arbeidsomstandigheden heeft de voortdurende aandacht van De Gemeenschap. In het kader van de Arbo-wetgeving is De Gemeenschap een contract aangegaan met de Arbo-Unie Nijmegen. In 2013 is dit contract overgegaan naar MKBasics. Deze organisatie verzorgt voor De Gemeenschap de begeleiding van het ziekteverzuim. Voor de loonschade die de woningbouwstichting bij langdurig ziekteverzuim van het personeel ondervindt, is geen ziekteverzuimverzekering afgesloten. De premie voor een ziekteverzuim verzekering is dermate hoog dat besloten is de kosten van het ziekteverzuim voor eigen risico te nemen. Aan de wettelijke verplichting om een preventiemedewerker aan te stellen is gevolg gegeven. Ook zijn er twee medewerkers opgeleid en aangesteld als Bedrijfshulpverlener - AED. De Gemeenschap neemt deel aan het AED Alert netwerk. Het ziekteverzuim in 2013 bedraagt 6,9 % (2012: 2,6 %). Het frequent kort verzuim bedraagt in 2013: 1,7 % (2012: 1,2 %). In 2013 bedraagt het aantal ziekmeldingen 35 (2011: 21). De gemiddelde verzuimduur is 12 dagen (2012: 5). De Gemeenschap beschikt over een protocol Omgaan met agressie in de werksituatie. S AM E N W E R K I N G Vanaf 1999 vormt De Gemeenschap met Woonstichting Vryleve (gemeente Rijnwaarden) en Woonstichting Gendt (gemeente Lingewaard) een strategische alliantie. In 2005 sloten Woonstichting Valburg (gemeente Overbetuwe) en Woningcorporatie WoonGenoot (Nijmegen) zich hierbij aan. Het


Pagina 48

samenwerkingsverband gaat door het leven als ‘G5 samenwerkende woningcorporaties in Gelderland’. De G5 corporaties hebben samen ruim 7.500 woningen in eigendom. Op collegiale wijze wordt samengewerkt op een aantal concrete onderdelen van de bedrijfsvoering. Daarbij valt te denken aan zaken als gezamenlijke inkoop (Visitatie) collegiale financiering, matching, scholing, automatisering en dergelijke. Het samenwerkingsverband heeft zijn meerwaarde in de afgelopen jaren bewezen. De samenwerking wordt onverkort voortgezet en waar mogelijk versterkt. De Gemeenschap is op stedelijk niveau aangesloten bij het Platform Nijmeegse Woningcorporaties (PNW). In het verslagjaar heeft op directieniveau een aantal malen bestuurlijk overleg plaatsgevonden met de voor wonen, zorg, leefbaarheid en wijken verantwoordelijke wethouders. De Gemeenschap maakt ten behoeve van de woonruimteverdeling gebruik van de diensten van Stichting Enserve. Deze stichting exploiteert het Entree systeem voor woonruimteverdeling. De Gemeenschap is op landelijk niveau lid van Aedes, vereniging voor woningcorporaties en aangesloten bij het MKW, platform voor Middelgrote en Kleinere Woningcorporaties. Dit platform laat binnen Aedes de stem van de middelgrote en kleinere corporaties horen. De leden van de Raad van Toezicht zijn aangesloten bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties). De bestuurder is lid van de NVBW (Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties). De Gemeenschap biedt regelmatig leerlingen van de Hogeschool van Arnhem en Nijmegen de mogelijkheid praktijkervaring op te doen binnen de werkorganisatie. In het schooljaar 2013 – 2014 hebben we twee stagiaires de mogelijkheid gegeven een dag in de week stage te lopen op de afdeling Wonen.


Pagina 49

1.11 SLOTWOORD De Gemeenschap is op grond van de statutaire bepalingen uitsluitend en zonder winstoogmerk werkzaam in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Nijmegen. In het volkshuisvestingsverslag is, mede aan de hand van de in het Besluit Beheer Sociale Huursector voorgeschreven prestatievelden, uiteengezet op welke wijze De Gemeenschap in 2013 invulling heeft gegeven aan haar taken op het gebied van volkshuisvesting. Van nevenactiviteiten die niet direct gericht zijn op de volkshuisvesting, is in het verslagjaar geen sprake geweest. Op deze plaats mag benadrukt worden dat De Gemeenschap zich, sinds de verzelfstandiging van de corporaties in 1995, bewust uitsluitend beperkt heeft tot datgene wat behoort tot de kerntaken van de stichting. De Gemeenschap bedient binnen het kader van haar mogelijkheden de primaire doelgroep zo goed mogelijk en wendt de ter beschikking staande middelen uitsluitend aan in het belang van de volkshuisvesting. Samenwerking, zowel buiten als binnen de organisatie, is onontbeerlijk voor het goed functioneren van De Gemeenschap. Mede dankzij goede relaties met collega-corporaties, gemeentebestuur, gemeentelijke diensten en diverse instellingen is De Gemeenschap in staat haar taken op het gebied van de volkshuisvesting met elan uit te voeren. Heel veel werk wordt jaarlijks door een relatief kleine groep mensen verricht. Een woord van dank voor de grote inzet van alle betrokkenen is hiervoor op zijn plaats. Bestuur en Raad van Toezicht zijn van mening dat het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 met bijbehorende kengetallen en specificaties een correct beeld geven van het functioneren en de financiële situatie van de stichting. Op basis van deze constatering en na kennisneming van het concept accountantsverslag heeft de Raad van Toezicht in haar vergadering van 15 april 2014 de op 7 april 2014 door het bestuur vastgestelde jaarstukken 2013 goedgekeurd.

Namens het bestuur,

Namens de Raad van Toezicht,

w.g. drs. P.J.J. van Roosmalen

w.g. drs. ing. J.T.W.M..Nillessen, voorzitter

Nijmegen, 15 april 2014


Pagina 50

2 KENGETALLEN 2013


Pagina 51


Pagina 52

2.1 KENGETALLEN 2013 Boekjaar van 01-01 t/m 31-12 Gegevens woningbezit - Woningen en woongebouwen Totaal woningen - Overige Vhe's

2013

* Zelfstandig * Onzelfstandig * Winkels, bedrijfsruimten en ateliers * Garages * Rijwielstallingen en bergingen

Totaal vhe's Veranderingen Vhe bezit: - Aantal opgeleverd - Aantal in aanbouw - Aantal verkocht - Aantal in ontwikkeling - Administratieve wijziging overige vhe's Waarde woningbezit per VHE - Verzekerde waarde - WOZ waarde Het verhuren van woningen - Mutatiegraad - Acceptatiegraad - Aantal mutaties - Huurachterstand in % v/d jaarhuur - Huurderving in % v/d jaarhuur - Gemiddelde nettohuurprijs per maand - Gemiddelde nettohuurverhoging per 1 juli

2012

2011

2010

2009

2.176 16 2.192 12 94 87 2.385

2.155 16 2.171 12 94 87 2.364

2.122 16 2.138 12 94 87 2.331

2.122 16 2.138 12 93 65 2.308

2.045 16 2.061 12 93 65 2.231

21 0 0 18 0

33 21 0 0 0

0 33 0 0 23

77 0 0 33 0

0 77 0 15 1

84.807 85.495 83.260 84.090 79.402 157.975 165.510 171.000 173.015 163.324

7,9 2,9 173 0,78 0,47 475 3,75%

7,8 4,3 170 0,51 0,31 456 2,29%

6,2 4,3 132 0,45 0,26 446 1,22%

6,9 4,0 147 0,50 0,42 437 1,15%

6,1 3,4 126 0,55 0,31 414 2,40%

Kwaliteit (per woning) - Aantal reparatieverzoeken - Kosten niet planmatig onderhoud - Kosten planmatig onderhoud - Totaalkosten onderhoud

1,09 348 895 1.242

1,11 347 1.254 1.601

0,98 362 1.375 1.737

1,06 460 1.257 1.717

1,08 466 998 1.463

Financiële continuïteit - Solvabiliteit - Liquiditeit - Rentabiliteit eigen vermogen - Rentabiliteit vreemd vermogen - Cash-flow per VHE

19,31 2,90 36,16 3,26 3.560

13,51 0,76 5,43 3,52 1.155

12,87 1,21 23,72 3,85 1.655

10,08 2,21 -10,08 3,77 186

11,84 0,14 16,35 3,96 1.163

Balans ,W&V rekening per woning (x € 1,-) - Eigen vermogen - Totaal opbrengsten - Totaal bedrijfslasten - Jaarresultaat na belastingen

7.991 5.975 5.015 2.890

5.151 5.818 4.163 280

4.946 5.605 3.183 1.173

3.773 5.450 4.647 -380

4.308 5.280 3.434 705

4,62

2,74

1,78

1,36

2,10

2,20 3,70 4,10 4,30 14,30

2,20 3,20 4,10 4,20 13,70

2,20 3,70 4,10 4,30 14,30

2,20 3,60 4,10 4,20 14,10

2,00 4,00 4,90 2,90 13,80

Financiële ratio's t.b.v. risicobeoordeling WSW - ICR (rentedekkingsgraad) Personeelsbezetting - Directie / Secretariaat - Financieel Economische Zaken - Technisch beheer - Wonen Totaal


Pagina 53


Pagina 54

3 VERSLAG RAAD VAN TOEZICHT


Pagina 55


Pagina 56

Wonen is een recht voor iedereen. Mensen met een maatschappelijke achterstandspositie hebben extra steun nodig bij het vinden van passende woonruimte. Het helpen van mensen, die moeilijk zelfstandig aan woonruimte kunnen komen, vormt de belangrijkste taak (missie) van De Gemeenschap als woningbouwstichting en toegelaten instelling. Woningbouwstichting De Gemeenschap is uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting. De Gemeenschap ziet zichzelf als een maatschappelijk betrokken vastgoedonderneming die klantgerichtheid en kwaliteit hoog in het vaandel heeft staan. C O R P O R AT E G O V E R N AN C E De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Zij staat tevens het bestuur met raad terzijde. De Raad van Toezicht bewaakt de realisatie van de doelstellingen van de stichting, de uitvoering van de volkshuisvestelijke opgaven, de strategie, de risicobeheersing, de controlesystemen, de maatschappelijke/financiële verantwoording en de naleving van weten regelgeving. De Raad van Toezicht is met het bestuur van De Gemeenschap van mening dat de governancecode voor woningcorporaties bijdraagt aan versterking van het vertrouwen in een eerlijk, integer en transparant functioneren van de in deze sector werkzame organisaties. Zowel de raad als het bestuur onderschrijven de principes die zijn vastgelegd in deze code. Als lid van brancheorganisatie Aedes onderschrijft de raad de Aedescode. Samen met het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening biedt het verslag van de Raad van Toezicht een helder beeld van De Gemeenschap in het algemeen en het functioneren van de Raad in het bijzonder. Sinds jaren publiceert De Gemeenschap het jaarverslag van de corporatie integraal op de website. Met de publicatie van het jaarverslag op het web zijn de profielschets voor een (toekomstig) lid van de Raad van Toezicht en het rooster van aftreden al vele jaren openbaar voor belangstellenden. BESTUUR De stichting wordt bestuurd door een eenhoofdige directie. In verband met het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd heeft de heer W. Berkhout na een dienstverband van ruim twintig jaar De Gemeenschap per 30 april 2013 verlaten. In 2012 is de Raad van Toezicht er met hulp van werving en selectiebureau Public Spirit in geslaagd om in de persoon van de heer P.J.J van Roosmalen (geb. 1963) tijdig een geschikte opvolger voor de heer Berkhout te vinden en te contracteren. De heer Van Roosmalen is sinds 1995 werkzaam in de sector. Met hem is een dienstverband voor de duur van acht jaren overeengekomen. De heer Van Roosmalen is zijn werkzaamheden voor De Gemeenschap gestart met ingang 1 mei 2013. De raad ziet het als een uitdaging om samen met de heer Van Roosmalen De Gemeenschap in deze voor corporaties zo turbulente tijd als zelfstandige organisatie naar het honderdjarig bestaan in 2020 te leiden.


Pagina 57

S AM E N S T E L L I N G R A AD V AN T O E Z I C H T De Raad van Toezicht is ultimo 31 december 2013 als volgt samengesteld: 1. Dhr. drs. J.A.M. Engbersen (voorzitter, aftredend ultimo 2013, nevenfuncties: lid kerkbestuur). 2. Dhr. drs. ing. J.T.W.M. Nillesen (vice-voorzitter, aftredend ultimo 2016, herbenoembaar, nevenfuncties: lid College van Regenten Stichting De Beide Weeshuizen, voorzitter Stichting School’s Cool Nijmegen, voorzitter Raad van Advies bureau Beckers, Penningmeester Tennisvereniging Swift Nijmegen, voorzitter Werkgroep Integratie Gehandicapten, voorzitter SeniorenRaad Nijmegen). 3. Dhr. drs. P.J.J. Lucassen (aftredend ultimo 2016, herbenoembaar, nevenfuncties: lid van het Algemeen Bestuur SP afdeling Nijmegen, lid Provinciale Staten van de provincie Gelderland). 4. Mw. mr. C.J. Sander (aftredend ultimo 2017, herbenoembaar, nevenfuncties: secretaris rentmeester van stichting De Beide Weeshuizen, lid van de Raad van Toezicht van stichting Kinderopvang Heyendaal en lid van de raad van advies van Bureau Beckers). 5. Dhr. mr. F.J.W.M. Tas (aftredend ultimo 2017, herbenoembaar, functie en nevenfuncties: zelfstandig jurist, plaatsvervangend rechter, docent aan onder meer de Politieacademie). 6. Dhr. J.H.Th.M. Gerrits (aftredend ultimo 2017, herbenoembaar, functie: zelfstandig ondernemer en eigenaar van een aantal (internationaal opererende) ondernemingen). De heren Nillesen en Lucassen zijn per 1 januari 2012 op basis van een bindende voordracht van de bewonerscommissies toegetreden tot de raad en hebben namens de huurders zitting in de Raad van Toezicht. De heer J.A.M. Engbersen treedt ulitimo 2013 af. Op grond van de governancecode is hij niet meer herbenoembaar. Wij zijn hem dankbaar voor zijn inzet en enthousiasme, waarmee hij De Gemeenschap gedurende vele jaren heeft gediend. De heer Lucassen is lid van de Provinciale Staten van Gelderland en heeft daar onder andere zitting in de commissie Ruimtelijke Ordening, Water en Wonen. De betekenis van de De Gemeenschap op het beleidsterrein wonen in Gelderland is niet materieel en was daarmee geen belemmering voor toetreding tot de Raad van Toezicht. R E G L E M E N T V AN D E R AAD V AN T O E Z I C H T Het secretariaat van de Raad van Toezicht is gevestigd ten kantore van de woningbouwstichting en wordt gevoerd door het hoofd van de afdeling Financieel Economische Zaken, dhr. J.H.R. de Pijper. Het reglement van de Raad van Toezicht is op 15 augustus 2000 opgesteld en herzien in 2003. Het reglement voorziet in een werkwijze die gebruikt kan worden in situaties waarbij sprake kan zijn van mogelijke belangenverstrengeling. In 2013 hebben zich geen gevallen voorgedaan, waarbij toepassing van de voorhanden zijnde regeling noodzakelijk is. Het reglement van de Raad van Toezicht is op de website geplaatst. Alle leden van de raad zijn onafhankelijk van de woningcorporatie. Geen van de leden is of was in dienst van de corporatie. Geen van de leden onderhoudt banden met aannemers of toeleveringsbedrijven.


Pagina 58

Statuten en reglement bevatten strikte bepalingen betreffende onverenigbaarheden. De corporatie verstrekt geen leningen aan leden van de Raad van Toezicht of medewerkers. Ten aanzien van de interne gedragscode (integriteitscode) is de raad zich bewust van haar voorbeeldfunctie. De integriteitscode is samen met de klokkenluiderregeling op de website geplaatst. De statuten van de stichting bevatten van oudsher een bepaling waarin wordt gesteld dat het lidmaatschap van de Raad van Toezicht eindigt aan het eind van het jaar waarin het betreffende lid 72 jaar wordt. De statuten kennen vooralsnog geen bepaling waarin de duur van het lidmaatschap wordt gelimiteerd door een beperking van het aantal malen dat een lid kan worden herbenoemd. In de praktijk heeft het statutair vastgelegde systeem van De Gemeenschap altijd tot tevredenheid gewerkt. In de vergadering van de raad d.d. 17 februari 2009 heeft de raad besloten dat, in anticipatie op een toekomstige statutenwijziging, de leden van de Raad van Toezicht met ingang van het van kracht worden van de governancecode voor woningcorporaties (1 januari 2007) niet meer dan tweemaal kunnen worden herbenoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Met het in juli 2011 van kracht worden van de vernieuwde governancecode wordt de maximale zittingsduur verder beperkt tot maximaal twee termijnen van vier jaar. Mede op grond van de in 2011 verscherpte governancecode en de op handen zijnde herziening van de woningwet (2014) is het noodzakelijk, zowel de statuten van de stichting als het reglement van de raad op korte termijn te actualiseren en waar nodig aan te passen. Gedurende het verslagjaar heeft de raad zich niet hoeven buigen over integriteitkwesties. Er zijn geen meldingen geweest in het kader van de klokkenluiderregeling. De statuten van de stichting en het reglement van de raad zijn op de website geplaatst. HONORERING In 2013 is conform de governancecode aan de Raad van Toezicht een honorering verstrekt. Met ingang van 2013 is de honorering van de leden van Raad gerelateerd aan het bepaalde in honoreringscode voor commissarissen (toezichthouders). De leden hebben allen een vaste jaarlijkse bruto vergoeding van € 7.000 inclusief BTW ontvangen. De voorzitter heeft in 2013 € 10.500 inclusief BTW ontvangen (standaard vergoeding verhoogd met een opslag van 50%). BEGELEIDINGSCOMMISSIE Conform het reglement van de Raad van Toezicht is een begeleidingscommissie in het leven geroepen. In deze commissie hebben zitting de voorzitter en de vice-voorzitter. De begeleidingscommissie houdt mede aan de hand van het financieel statuut toezicht op het vermogens- en liquiditeitsbeheer (treasury beleid). De begeleidingscommissie neemt het voortouw bij het werven en selecteren van nieuwe leden van de raad. De begeleidingscommissie is in 2013, voorafgaande aan de reguliere vergaderingen van de raad, vijfmaal bijeen geweest. Taak en werkwijze van de begeleidingscommissie zijn vastgelegd in een reglement. Ook dit reglement is op de website geplaatst. De begeleidingscommissie heeft onder meer tot taak om namens de raad op te treden als werkgever voor de statutaire directeur en functioneert als zodanig als remuneratiecommissie. De begeleidings-


Pagina 59

commissie van de raad en de directeur komen eenmaal per maand bij elkaar en bespreken al hetgeen leeft ten aanzien van de volkshuisvesting in het algemeen en de eigen corporatie in het bijzonder. Daarbij wordt tevens van de gelegenheid gebruik gemaakt om de vergaderingen van de raad voor te bereiden. Het functioneren van de bestuurder wordt aan de hand van een vastgestelde procedure in de raadvergadering zonder directeur besproken. De uitkomst van dit beraad wordt door de begeleidingscommissie met de directeur besproken. Evenals in voorgaande jaren heeft de directeur in 2013 tot tevredenheid van de raad gefunctioneerd. De directeur (bestuurder) heeft een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. De honorering van de directeur is opgenomen in de toelichting op de jaarrekening 2013. De overeenkomst kent geen variabel deel van de beloning. Er zijn geen afspraken over een vergoeding bij tussentijds ontslag op initiatief van de stichting. INTERNE RISICOBEHEERS ING EN CONTROLE S YS TEMEN De Raad van Toezicht kent geen auditcommissie. Van oudsher vervult de gehele raad deze functie. De raad houdt toezicht op de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, de financiële informatieverstrekking en de naleving van aanbevelingen en opmerkingen in de managementletter van de externe accountant. De Gemeenschap beschikt over operationele en financiële risicobeheersingsprocedures en controlesystemen. Meer informatie hierover is te vinden in de governance en risicoparagraaf (1.9) van het volkshuisvestingsverslag. V E R G AD E R I N G E N R A AD V AN T O E Z I C H T De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur. Daarnaast oefent zij toezicht uit op de werking van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en procedures die zijn ingesteld door het bestuur. Tevens houdt zij toezicht op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en staat zij het bestuur met advies terzijde. De raad maakt daarbij gebruik van een overzichtelijke managementrapportage. Deze rapportage geeft viermaal per jaar, aan de hand van de BBSH-prestatievelden, een uitstekend beeld van de activiteiten en het functioneren van de corporatie. Bij de uitoefening van haar taken heeft de raad tevens de beschikking over onder meer het jaarplan, de jaarbegroting, de meerjarenbegroting, de kwartaalrapportages, het financieel statuut, etc. De voorzitter van de raad en de directeur komen eenmaal per maand bij elkaar en bespreken al hetgeen leeft ten aanzien van de volkshuisvesting in het algemeen en de eigen corporatie in het bijzonder. Daarbij wordt tevens van de gelegenheid gebruik gemaakt om de vergaderingen van de raad voor te bereiden. De Raad van Toezicht heeft in 2013 zesmaal vergaderd, waarvan vijfmaal in aanwezigheid van de directeur. De accountant heeft de vergadering in april bijgewoond. In deze vergadering zijn de jaarstukken 2012 goedgekeurd. In november heeft de raad zonder de directie vergaderd. In deze bijeenkomst is het eigen functioneren geëvalueerd naast andere zaken, zoals de beoordeling en beloning van de statutaire directeur.


Pagina 60

De Raad van Toezicht waakt over de kwaliteit van het eigen functioneren. De raad is content over de wijze waarop de raad als team vergadert en besluiten neemt. De raad functioneert in een sfeer van openheid en onderling vertrouwen, waarbij ieders mening wordt gerespecteerd. Het regelmatig deelnemen aan seminars, cursussen en dergelijke wordt belangrijk geacht. De leden van de raad kunnen wat betreft bij- en nascholing hun eigen keuzes maken. De evaluatie van het eigen functioneren vond plaats aan de hand van de verslagen van de vergaderingen, alsmede de conform het reglement van de raad opgestelde profielbeschrijving voor een (toekomstig) lid van de Raad van Toezicht van De Gemeenschap. De raad ziet geen toegevoegde waarde in gestructureerde directe contacten van leden van de raad met belanghebbenden als huurders, gemeente, (zorg)instellingen en dergelijke. Zij acht dit primair een taak voor de directie, het managementteam en overige leden van de werkorganisatie. De raad wordt via de verslagen van het plenaire huurdersoverleg en de diverse bewonerscommissies op de hoogte gehouden van zaken die binnen de corporatie spelen en over onderwerpen die de interesse hebben van de belangrijkste stakeholders van De Gemeenschap. De voorzitter en een aantal leden van de raad zijn als toehoorder bij het huurdersoverleg aanwezig. De leden van de Raad van Toezicht ontvangen naast de verslagen van de vergaderingen van het managementteam ook afschriften van de vergaderingen van de directie met onder meer de wethouders en directies van instellingen, die als belanghebbende zijn gekwalificeerd. De belangrijkste zaken, die in 2013 in de reguliere vergaderingen van de Raad van Toezicht aan de orde zijn geweest en waarover al of niet besluitvorming plaatsvond, zijn de volgende: -

evaluatie van het jaarplan 2012 en 2013;

-

Oordeelsbrief 2012 van Ministerie van Binnenlandse Zaken (voorheen VROM), Oordeel WSW inzake kredietwaardigheid en faciliteringsvolume, CFV continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel;

-

behandeling en goedkeuring van het jaarplan 2014;

-

behandeling en goedkeuring van de jaarstukken 2012;

-

goedkeuring huurbeleid 2013, alsmede de huurverhoging per 1 juli 2013;

-

het bespreken met de accountant van de jaarrekening 2012, alsmede de door de accountant uitgebrachte managementletter tussentijdse controle 2012;

-

behandeling en goedkeuring van de bedrijfsbegroting 2014, alsmede de financiële meerjarenprognose 2014 t/m 2023 inclusief de bijbehorende deelbegrotingen;

-

uitvoerige bespreking van de uitgebrachte managementrapportages per kwartaal, alsmede de periodiek verstrekte liquiditeitsoverzichten;

-

opdracht aan BDO Audit & Assurance B.V. voor het controleren van de jaarstukken 2013;

-

planontwikkeling en nieuwbouwprojecten, waaronder de oplevering van 21 grote eengezinswoningen in het DAEB segment op de hoek van de Vrouwe Udasingel (plan De Viersprong, Laauwik Lent), voorbereiding van de realisatie van een achttal Skaeve Huse in samenwerking met de collega WoonGenoot en de gemeente Nijmegen, verwerving van 18 nieuw te bouwen appartementen op het voormalige Margriet terrein, voorbereiding van de


Pagina 61

voorgenomen ingrepen van de Spoorbuurt (complex 11 en 12, 500 woningen uit de jaren twintig); -

goedkeuring voor het aantrekken van geldleningen (herfinanciering) ter grootte van € 10 miljoen;

-

de wijze waarop door de corporatie invulling is gegeven aan de volkshuisvestelijke taak inclusief leefbaarheid;

-

inwerken nieuwe directeur;

-

governance code woningcorporaties;

-

de (financiële) positie van de corporatie;

-

herziening Woningwet;

-

de gevolgen van het onderhandelingsakkoord inzake de verhuurdersheffing;

-

goedkeuringsprocedure volmacht WSW;

-

bilaterale prestatieovereenkomst tussen de gemeente Nijmegen en De Gemeenschap;

-

de strategie van de corporatie en de daaraan verbonden risico’s;

-

vergelijking van de in het verslagjaar gerealiseerde volkshuisvestelijke taken aan de hand van de onder meer in het jaarplan 2013 opgenomen doelen, alsmede de in het besluit beheer sociale huursector (BBSH) vastgelegde prestatievelden;

-

de gevolgen van WNT;

-

samenwerking met de G5 corporaties;

-

goedkeuring om het tegoed uit het erfpachtfonds van de gemeente Nijmegen € 380.000,- in te zetten voor investeringen in duurzaamheid (plaatsen van zonnepanelen bij alle meergezinswoningen van De Gemeenschap);

-

goedkeuring om een bedrag van € 382.000,- vanuit het onderhoudsbudget 2014 over te hevelen naar het onderhoudsbudget 2013 ter afwikkeling van een groot onderhoudsproject 59 woningen Neerbosch Oost;

-

goedkeuring aan het geactualiseerd Treasurystatuut van De Gemeenschap;

-

opdrachtverstrekking visitatie aan Cognitum.

De Gemeenschap wil zelfstandig door als kleine maar ambitieuze lokaal gebonden volkshuisvester met als doel kwalitatieve groei door het ontwikkelen, bouwen en beheren van met name sociale huurwoningen in Nijmegen. De ontwikkelingen die gedurende een reeks van jaren zich voordoen in de sector zijn in 2013 verder geëscaleerd, waardoor het zeer moeilijk zal gaan worden om naast de taken die De Gemeenschap op zich heeft genomen te blijven uitvoeren ruimte te vinden voor nieuwe investeringen. P R O F I E L S C H E T S ( T O E K O M S T I G ) L I D V AN D E R A A D V AN T O E Z I C H T Een lid van de Raad van Toezicht dient bestuurlijke ervaring en een brede maatschappelijke betrokkenheid te hebben. Daarnaast moet een lid van de raad onafhankelijk, onpartijdig en met enige distantie kunnen functioneren. Hij of zij dient te beschikken over een ‘helikopterview’, gekoppeld aan analytisch vermogen. Enige kennis van en/of affiniteit met de volkshuisvesting en financiën zijn


Pagina 62

onontbeerlijk. Additionele deskundigheid op bijvoorbeeld financieel-economisch, bouwkundig, juridisch of aanverwant gebied is een pre. De raad moet qua aanwezige deskundigheid, ervaring en maatschappelijke achtergrond bij voorkeur breed en evenwichtig zijn samengesteld. Een (toekomstig) lid moet passen in het team. Een lid van de raad is bij voorkeur afkomstig uit of vertoont nauwe betrokkenheid met de stad Nijmegen. Van een lid van de Raad van Toezicht wordt verwacht dat hij of zij zich inzet voor de belangen van De Gemeenschap en daarbij tevens oog heeft voor de historie van de corporatie. A C T I V I T E I T E N V AN D E R A AD De leden van de Raad van Toezicht zijn lid van de Vereniging Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). Naast de reguliere ledenvergaderingen is door de leden van de Raad van Toezicht een aantal door de VTW georganiseerde studiebijeenkomsten en workshops bijgewoond.

Namens de Raad van Toezicht,

w.g. dhr. drs. ing. J.T.W.M. Nillesen, voorzitter w.g. dhr. mr. F.J. W.M. Tas, vice-voorzitter w.g. mw. mr. C.J. Sander, lid w.g. dhr. drs. P.J.J. Lucassen, lid

Nijmegen, 15 april 2014


Pagina 63


Pagina 64

4 JAARREKENING 2013


Pagina 65

BALANS PER 31 DECEMBER 2013

ACTIVA

VASTE ACTIVA

31-12-13

31-12-12

€

€

1. Materiële vaste activa 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.2 Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie 1.3 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

48.535.118 220.776 1.774.965

47.961.894 2.424.673 1.801.224

Totaal materiële vaste activa

50.530.859

52.187.791

2. Vastgoedbeleggingen 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Soc. vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegg. 2.3 Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie

25.611.912 0 0

26.679.674 0 0

Totaal vastgoedbeleggingen Totaal sociaal en commercieel vastgoed

25.611.912 76.142.772

26.679.674 78.867.465

3. Financiële vaste activa 3.1 Te vorderen subsidie BWS 3.2 Deelnemingen 3.3 Belegging op lange termijn 3.4 Belastinglatentie

0 0 500.000 6.386.750

0 0 500.000 1.580.097

Totaal financiële vaste activa

6.886.750

2.080.097

83.029.522

80.947.562

4. Vorderingen 4.1 Huurdebiteuren 4.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.3 Overige vorderingen 4.4 Overlopende activa

102.243 0 1.772.813 41.473

64.486 32.136 303.158 17.787

Totaal vorderingen

1.916.529

417.567

5. Liquide middelen

5.765.462

1.426.614

Totaal vlottende activa

7.681.991

1.844.181

90.711.513

82.791.742

Totaal vaste activa

VLOTTENDE ACTIVA

BALANSTOTAAL


Pagina 66

PASSIVA

VERMOGEN LANG

31-12-13

31-12-12

€

€

6. Eigen vermogen 6.1 Overige reserves Resultaat boekjaar

11.182.704 6.334.499

10.575.427 607.277

Totaal eigen vermogen

17.517.203

11.182.704

0 0 0

0 1.706.481 1.706.481

8. Langlopende schulden 8.1 Leningen gemeente/kredietinstellingen 8.2 Waarborgsommen

70.256.652 291.033

67.204.465 285.479

Totaal langlopende schulden

70.547.686

67.489.944

Totaal vermogen lang

88.064.889

80.379.129

9. Kortlopende schulden 9.1 Schulden aan leveranciers 9.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 9.3 Overige schulden 9.4 Overlopende passiva

603.138 121.506 6.452 1.915.527

542.354 236.211 4.234 1.629.813

Totaal kortlopende schulden

2.646.624

2.412.612

Totaal vlottende passiva

2.646.624

2.412.612

90.711.513

82.791.742

7. Voorzieningen 7.1 Voorziening onrendabele investeringen 7.2 Belastinglatentie

VLOTTENDE PASSIVA

BALANSTOTAAL


Pagina 67

WINST- EN VERLIESREKENING

A. Bedrijfsopbrengsten A.1 A.2 A.3 A.4 A.5

Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Opbrengst woningverkopen Overige bedrijfsopbrengsten

2013

2012

€

€

12.550.518 525.076 0 0 21.773

12.026.368 515.218 0 0 90.372

13.097.367

12.631.958

2.154.941 2.121.062 777.496 109.171 152.487 2.723.401 2.953.660

2.123.253 0 770.518 100.946 148.773 3.475.482 2.418.556

10.992.217

9.037.528

Bedrijfsresultaat

2.105.150

3.594.430

C. Financiële baten en lasten C.1 Rentebaten C.2 Rentelasten

75.672 2.359.456

81.731 2.519.730

-178.635

1.156.431

6.513.134 0

-549.153 0

6.334.499

607.277

Som der bedrijfsopbrengsten B. Bedrijfslasten B.1 B.2 B.3 B.4 B.5 B.6 B.7

Afschrijvingen Waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

Som der bedrijfslasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen D.1 Belastingen D.2 Resultaat deelnemingen

RESULTAAT NA BELASTINGEN


Pagina 68

KASSTROOMOVERZICHT (INDIRECTE METHODE) 2013

Kasstroom uit operationele activiteiten: Bedrijfsresultaat Afschrijvingen 1/2 Waardeveranderingen mat. vaste activa 7. Mutatie voorzieningen Mutatie in vlottende middelen: 4. - vorderingen 9. - kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsoperaties

6.334.499

607.277

2.154.941 2.121.062 -1.706.481

2.123.253 0 1.706.481

-1.498.962 234.012

57.401 -17.380 7.639.071

Kasstroom uit investeringsactiviteiten: 1/2 Investeringen mat. vaste activa 1/2 Desinvesteringen mat. vaste activa 3. Mutatie financiële vaste activa Kasstroom uit investeringen

-1.551.312 0 -4.806.653

Kasstroom uit financieringsactiviteiten: 8.1 Ontvangst nieuwe langlopende leningen 8.2 Aflossingen langlopende leningen 8.2 Mutatie waarborgsommen Kasstroom uit financieringsactiviteiten

10.000.000 -6.947.812 5.554

5.

2012

4.477.033

-2.854.915 19.189 -1.008.074 -6.357.965

-3.843.800

4.000.000 -5.675.842 12.808 3.057.742

-1.663.034

Netto kasstroom

4.338.848

-1.029.801

Verloop liquide middelen: Beginsaldo liquide middelen 01.01: Netto kasstroom Eindsaldo liquide middelen 31.12.:

1.426.614 4.338.848 5.765.462

2.456.415 -1.029.801 1.426.614

Liquide middelen volgens balans

5.765.462

1.426.614


Pagina 69

TOELICHTING OP BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING WAARDERINGSGRONDSLAGEN REGELGEVING De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met algemeen in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaglegging zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2 en de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving. Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en winsten verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. CONTI NUÏ TEI T De Gemeenschap heeft in haar meerjaren prognose de variabele huurverhoging niet doorgerekend. Om continuïteit te blijven waarborgen, zullen investeringen tijdelijk worden uitgesteld. STELSELW IJZIGING De Gemeenschap past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting toe. In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft De Gemeenschap haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest De Gemeenschap voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat zowel het sociale vastgoed, als het commerciële vastgoed wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs. I N T E G R AL E V E N N O O T S C H A P S B E L AS T I N G Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. De regels voor woningcorporaties zijn uitgewerkt in een Vaststellingsovereenkomst (VSO II). De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de vijf tot maximaal tien jaren. Om deze reden zijn ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latenties in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 25 %. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen


Pagina 70

en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan één jaar. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. ALGEMEEN De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij anders wordt vermeld. G R O N D S L AG E N V O O R H E T O P S T E L L E N V AN H E T K AS S T R O O M O V E R Z I C H T Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de indirecte methode zoals opgenomen in de RJ 360. A AN G E G AN E V E R P L I C H T I N G E N Als gevolg van wijziging van de RJ 252 is het niet langer toegestaan aangegane verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten te verwerken op de balans. Met ingang van het boekjaar 2007 worden de door de corporatie aangegane (restant) verplichtingen vermeld onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. M AT E R I Ë L E V AS T E AC T I V A Als indeling van de materiële vaste activa onderscheidt de corporatie: -

woningen (zelfstandige en onzelfstandige) dit betreft zowel sociaal als commercieel vastgoed;

-

bedrijfsruimten, winkels, ateliers;

-

garages, bergingen en stallingen.

O N R O E R E N D E E N R O E R E N D E Z AK E N I N E X P L O I T AT I E Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.


Pagina 71

De Gemeenschap kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien zij een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De woningen met de daarbij behorende installaties, garages en aanpassingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde, verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen, bepaald op basis van de verwachte restant economische levensduur. De afschrijvingen


Pagina 72

zijn berekend volgens het lineaire systeem. De grond is gewaardeerd tegen aanschafwaarde, hierop wordt niet afgeschreven aangezien grond niet onderhevig is aan slijtage. Conform de nieuwe richtlijn RJ645 is er besloten om vanaf verslagjaar 2012 over te gaan op de lineaire afschrijvingsmethode. De bedrijfsadministratie is hierop ingericht. Over de later aangebrachte voorzieningen zal worden afgeschreven over de resterende economische levensduur van het complex. De investeringen voor woningverbeteringen, waarvoor een kostendekkende huurprijs in rekening wordt gebracht hebben betrekking op aanleg van CV 's met warmwatervoorziening, douches, het aanbrengen van een extra radiator op de douche, het plaatsen van voordeurroosters, plafondisolatie en het na-isoleren van woningen bij mutatie. B E D R I J F S W AAR D E De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. Bij het berekenen en bepalen van de bedrijfswaarde (per complex) van het totale bezit zijn de volgende parameters gehanteerd: -

huurverhoging

2014: 3,0% daarna 2,0%

-

huurderving

0,50%

-

lastenstijging

3,00%

-

discontering

5,25%

-

onderhoud

3,00%.

Op basis van bovengenoemde parameters bedraagt de bedrijfswaarde van het DAEB bezit (inclusief grond) per 31 december 2013: € 102,4 mln. en van het Niet-DAEB bezit: € 25,8 mln. (totaal € 128,2 mln). De overwaarde ten opzichte van de boekwaarde per 31 december 2013 (€ 76,1 mln.) bedraagt € 52,2 mln. oftewel 69 %. De materiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen boekwaarde of lagere bedrijfswaarde op complexniveau. Op basis van deze parameters heeft er in 2013 een aanvullende afwaardering c.q. waardevermindering van materiële vaste activa plaatsgevonden. Ten aanzien van investeringen in de bestaande bouw en nieuwbouw wordt als uitgangspunt gehanteerd dat per individuele investering geen hoger bedrag wordt geactiveerd dan de stijging van de totale bedrijfswaarde van het gehele bezit als gevolg van die investering. Door deze benadering zal de overwaarde (het verschil tussen de hogere bedrijfswaarde en de boekwaarde) op totaalniveau minimaal gelijk blijven. Hiermee wordt niet ingeteerd op de verdiencapaciteit van het totale bezit. Wijzigingen in de uitgangspunten bij de bepaling van de bedrijfswaarde kunnen op enig moment leiden tot een aanpassing van de verdiencapaciteit.


Pagina 73

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkante meter prijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. De restant economische levensduur van de verschillende complexen is als volgt: Complex

Aantal won.

Naam

Oorspr. loooptijd

Econom. levensduur

Restant econ. levensduur

11

312

Van 't Santbuurt (boven-benedenwon.)

50

100

12

12

187

Van’t Santbuurt (eengezinswon.)

50

100

12

21

116

Hengstdal (eengezinswon.)

50

75

12

22

220

Hengstdal (flat, maisonnettes)

50

75

12

30

23

Pegasusflat

50

50

24

50

46

Canabae

50

50

34

80

43

Hugo de Grootstraat

50

50

46

90

15

RIBW Ubbergseveldweg

50

50

44

100

39

Daalseweg/Bachstraat/Groesb.dwwg

50

50

18

110

80

Van Gentstraat e.o.

50

50

23

140

19

Van Gentstraat / Athlonestr. e.o.

50

95

22

150

8

Sweersstraat

50

50

33

200

51

Archipelstraat

50

50

31

250

80

De Weijer

50

50

39

300

59

Neerbosch Oost

50

65

16

310

168

Neerbosch-Oost

50

50

5

320

30

Toonladder

50

50

29

400

120

Lankforst

50

50

5

500

268

Tolhuis

50

50

21

550

36

Heeren van Nijmegen / Traianustoren

50

50

44

600

103

Horstacker

50

50

18

700

40

Drieskensacker

50

50

28

800

24

Visveld Lent

50

50

42

810

33

Laauwik Lent

50

50

48

820

21

De Viersprong Lent

50

50

50

850

17

Waterbaan Oosterhout

50

50

44

860

34

Belvedère Oosterhout

50

50

46


Pagina 74

O N R O E R E N D E E N R O E R E N D E Z AK E N T . D . V . D E E X P L O I T AT I E Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen en bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Op het bedrijfspand op de Curaçaoweg 1 te Nijmegen wordt afgeschreven tot de WOZ waarde. De afschrijvingen (in jaren) zijn berekend volgens het lineaire systeem conform onderstaand overzicht: -

bedrijfspand

-

bedrijfswagens

-

kantoorinventaris

F I N AN CI Ë LE

25 jaar; 5 jaar; 10 jaar.

V AS T E A C T I V A

T E V O R D E R E N BW S- S U B S I D I E S Onder deze post zijn de netto contante waarden van BWS-subsidies opgenomen voor drie nieuwbouwprojecten waarvoor een beschikking geldelijke steun is afgegeven door het Stedelijk Knooppunt Arnhem - Nijmegen. Het knooppunt Arnhem - Nijmegen was regionaal budgethouder in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS). De resterende subsidiebedragen zijn in 2012 door de gemeente Nijmegen afgekocht . B E L E G G I N G E N O P L AN G E T E R M I J N ( L E N I N G E N U /G ) In het kader van maatschappelijke betrokkenheid is besloten te participeren in de zesde tranche van het Wooninvesteringsfonds (Wif) met een belegging van € 500.000,= (looptijd 10 jaar: 01.11.2004 – 01.11.2014) ten behoeve van nieuwbouw op de Campus Radboud Universiteit van de SSHN te Nijmegen. L AT E N T E B E L AS T I N G E N Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.


Pagina 75

V L OT T E ND E

AC T I V A

VORDERINGEN De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

V O OR ZI E N I N GE N VOORZIENING ONREND ABE LE INVESTERINGEN Een te verwachten onrendabele top op onroerende zaken in ontwikkeling wordt in mindering gebracht op de stichtingskosten van het project. Indien de onrendabele top groter is dan de bestede stichtingskosten is het saldo van het project verantwoord onder de post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. V O O R Z I E N I N G L AT E N T E B E L AS T I N G V E R P L I C H T I N G E N Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. De opgenomen latentie heeft voor een materieel deel betrekking op de fiscaal gevormde onderhoudsvoorziening. Deze passieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. PENSIOENVOORZIENINGEN De pensioenregeling is ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. Woningbouwstichting De Gemeenschap heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De dekkingsgraad van het betrokken bedrijfstakpensioenfonds bedraagt ultimo 2013 volgens opgave van het fonds 114 %. Op basis van het uitvoeringsreglement heeft de groep bij een tekort in het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan door hogere toekomstige premies.

L AN G L OP E N D E

S C H U LD E N

LENINGEN GEM EENTE / KREDIE TINS TELLINGEN De leningen bij gemeente worden afgelost volgens het annuïteiten systeem en de leningen bij kredietinstellingen worden afgelost op basis van het fixe systeem.


Pagina 76

W A AR B O R G S O M M E N De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en/of achterstallige huur. Over de uitstaande waarborgsommen wordt jaarlijks een rentevergoeding gereserveerd die bij het verlaten van de woning wordt uitbetaald. R E S U L T A AT B E P AL I N G Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het boekjaar. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn geïnd of invorderbaar zijn. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij betaald of voorzienbaar zijn. HUREN De huren zijn onderworpen aan de overheidsvoorschriften, zoals de jaarlijkse huurverhoging en de huurverhoging bij woningverbetering. VERGOEDINGEN Dit betreft bedragen die huurders, naast de netto huur, verschuldigd zijn voor levering van water en elektra, het onderhouden van groenvoorzieningen, schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimten en collectieve glasverzekering. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt voor een aantal componenten jaarlijks met de huurders afgerekend op basis van de werkelijke kosten. OVERIGE BEDRIJFSOPBRE NGS TEN Hieronder is onder andere opgenomen de aan huurders doorberekende kosten voor onderhoud en administratie. AFS CHRIJVINGE N Afschrijvingen vaste activa De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend.


Pagina 77

O V E R I G E W AAR D E V E R A N D E R I N G E N V AN V AS T E AC T I V A Als overige waardeverminderingen van vaste activa worden aangemerkt extra waardeverminderingen naar lagere bedrijfswaarde van materiële vaste activa in exploitatie, dan wel verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw. L AS T E N O N D E R H O U D Hieronder vallen alle kosten voor het jaarlijks terugkerend onderhoud en het planmatig onderhoud. Het jaarlijks terugkerend onderhoud wordt onderscheiden in de kosten van derden en de kosten van materiaalverbruik. F I N AN C I Ë L E B AT E N E N L AS T E N Het resultaat wordt gevormd door het saldo van betaalde en ontvangen rente. Voorts worden waardeveranderingen van, en opbrengsten uit financiële activa onder deze post verantwoord. B E L AS T I N G E N Sinds 1 januari 2008 is De Gemeenschap integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Eén en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. W E T N O R M E R I N G T O P F U N C T I O N AR I S S E N (W NT ) Voor de uitvoering van de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen in de (semi) publieke sector (WNT) heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregels toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT, waaronder het wetsvoorstel Aanpassingswet WNT, als normkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. Eerder genoemd wetsvoorstel mag op grond van de mededeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 februari 2014 worden toegepast als ware de wettekst reeds in werking getreden.


Pagina 78

T OE L I C HT I N G

OP D E B AL AN S

VASTE ACTIVA 1. Materiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld: 1.1 a Sociaal vastgoed in exploitatie (woningen en woongebouwen) 1.1 b Sociaal vastgoed in exploitatie (niet zijnde woningen) 1.2 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie 1.3 (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal

31-12-2013

31-12-2012

210.291 220.776 1.774.965

47.305.344 656.551 2.424.673 1.801.224

50.530.860

52.187.792

Het verloop van deze posten in het boekjaar is als volgt: 1.1a Sociaal vastgoed in exploitatie (woningen en woongebouwen) Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering

31-12-2012

69.017.667

68.938.550

-21.712.323

-20.104.560

Boekwaarde per 1 januari

47.305.344

48.833.990

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Waardeveranderingen - Afschrijvingen - Correcties op afschrijvingen

3.719.701 0 -1.060.000 -1.640.217 0

79.117 0 0 -1.607.763 0

1.019.484

-1.528.646

72.737.368

69.017.667

-24.412.540

-21.712.323

48.324.828

47.305.344

Saldo Saldo per 31 december : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 31 december

1.1b Sociaal vastgoed in exploitatie (niet zijnde woningen) Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 1 januari


31-12-2013

31-12-2012

1.276.698

1.270.212

-620.147

-590.428

656.550

679.784

Pagina 79

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen diverse aangebrachte voorzieningen - Desinvesteringen - Herclassificatie - Waardeveranderingen - Afschrijvingen - Correcties op afschrijvingen

0 0 -420.122 0 -26.138 0

6.486 0 0 0 -29.719 0

Saldo

-446.259

-23.234

1.276.698

1.276.698

-1.066.407

-620.147

210.291

656.551

Saldo per 31 december : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 31 december

1.2 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

31-12-2013

31-12-2012

Saldo per 1 januari : - Investeringen - Afboeking onrendabele top

2.424.673 0

101.839 0

Boekwaarde per 1 januari :

2.424.673

101.839

71.693 0 0 -2.275.590

2.322.834 0 0 0

-2.203.897

2.322.834

Saldo per 31 december - Investeringen - Vrijval voorziening onrendabele investeringen

220.776 0

2.424.673 0

Boekwaarde per 31 december

220.776

2.424.673

Mutaties in het boekjaar : - Investeringen - Afboeking onrendabele top - Vrijval voorziening onrendabele investeringen - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

1.3 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 1 januari


31-12-2013

31-12-2012

2.021.063

1.979.309

-219.839

-180.294

1.801.224

1.799.015

Pagina 80

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Waardeveranderingen - Afschrijvingen - Correcties op afschrijvingen

35.295 0 0 -61.553 0

60.943 -19.189 0 -39.545 0

Saldo

-26.259

2.209

2.056.357

2.021.063

-281.392

-219.839

1.774.965

1.801.224

Saldo per 31 december : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering Boekwaarde per 31 december Uitsplitsing van de boekwaarde - Kantoor Curacaoweg - Inventaris kantoor

1.582.057 192.908 1.774.965

De onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie zijn per 31 december 2013 voor € 2,7 mln. verzekerd. De laatste wijziging van de verzekerde waarde heeft in 2013 plaatsgevonden. 2. Vastgoedbeleggingen

31-12-2013

31-12-2012

Deze post is als volgt samengesteld: 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 2.2 Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging 2.3 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

25.611.912 0 0

26.679.673 0 0

Totaal

25.611.912

26.679.673

Het verloop van deze posten in het boekjaar is als volgt: 2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering

31-12-2013

31-12-2012

27.471.896

20.781.538

-792.223

-365.186


26.679.674

20.416.352

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Herclassificatie - Waardeveranderingen - Afschrijvingen - Correcties op afschrijvingen

211 0 420.122 -1.061.062 -427.033 0

6.690.358 0 0 0 -427.036 0

Saldo

-1.067.762

6.263.321

27.472.107

27.471.896

-1.860.196

-792.223

25.611.912

26.679.673



Pagina 81

2.2 Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging

31-12-2013

Saldo per 1 januari : - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeverandering

31-12-2012

0

0

0

0


0

0

Mutaties in het boekjaar: - Investeringen diverse aangebrachte voorzieningen - Desinvesteringen - Waardeveranderingen - Afschrijvingen - Correcties op afschrijvingen

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

Saldo

0

0

0

0

0

0

0

0


2.3 Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

31-12-2013

31-12-2012

Saldo per 1 januari : - Investeringen - Afboeking onrendabele top

0 0

6.324.011 0

Boekwaarde per 1 januari :

0

6.324.011

Mutaties in het boekjaar : - Investeringen - Afboeking onrendabele top - Vrijval voorziening onrendabele investeringen - Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie

0 0 0 0

379.887 0 0 -6.703.898

0

-6.324.011

Saldo per 31 december - Investeringen - Vrijval voorziening onrendabele investeringen

0 0

0 0

Boekwaarde per 31 december

0

0

76.142.772

78.867.465

Totaal sociaal en commercieel vastgoed

Afschrijvingsmethode en termijnen Voor een toelichting op de afschrijvingsmethode en termijnen wordt verwezen naar de grondslagen voor balanswaardering en resultaatbepaling. Zekerheden Geen van deze activa zijn als zekerheid gesteld voor opgenomen geldleningen. Complexindeling Bij de waardering van de materiële vaste activa wordt onderscheid gemaakt naar soorten activa. De indeling van de complexen is in 2004 herzien en opnieuw samengesteld op basis van PMC's (product markt combinaties).


Pagina 82

Bedrijfswaarde (sociaal en commercieel bezit) De geactualiseerde bedrijfswaarde (incl. de grondwaarde) bedraagt per 31-12-2013: € 128,3 mln. De boekwaarde per 31-12-2013 is € 76,1 mln. De overwaarde ten opzichte van de boekwaarde bedraagt € 52,2 mln. (69%). De mutatie in de bedrijfswaarde (x € 1.000) ten opzichte van het vorige jaar is als volgt te verklaren: SOCIAAL COMMERCIEEL TOTAAL Bedrijfswaarde 2012 104.074 32.795 136.869 Autonome ontwikkelingen Vrijval kasstroom Effect jaar opschuiven Voorraadmutaties Nieuwbouw Weggevallen vhe's Overige mutaties woninggegevens Parameterwijzigingen Indexaties Levensduur Wijziging exploitatiebeleid Huren Harmonisatie Planmatig onderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Belastingen en verzekeringen Personeelskosten Overige bedrijfskosten Baten/lasten Verhuurderheffing Restwaarde

Bedrijfswaarde 2013

-4.639 3.682 -957

-1.188 1.259 71

-5.827 4.941 -886

3.757 -6 4.045 7.796

-26 -26

3.757 -6 4.019 7.770

-1.329 -1.329

-228 -45 -273

-1.557 -45 -1.602

1.448 5.511 636 7.671 -5.905 -764 226 -1.146 235 -17.703 2.641 -7.150

70 -1.071 708 -575 -623 35 -180 34 -5.142 -6.744

1.518 5.511 -435 8.379 -6.480 -1.387 261 -1.326 269 -17.703 -2.501 -13.894

102.434

25.823

128.257

Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn per 31 december 2013 verzekerd op basis van uitgebreide gevarenverzekering. De verzekerde waarde wordt jaarlijks aangepast op basis van indexering en bedraagt ultimo 2013 € 199,6 mln. Actuele waarde De waarde van de woningen en woongebouwen en onroerende zaken niet zijnde woningen bedroeg volgens de aanslag onroerende zaakbelasting in 2013 € 348,2 mln. (waardepeildatum 1 januari 2012). 3. Financiële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld 3.1 Te vorderen subsidie BWS 3.2 Deelnemingen 3.3 Beleggingen op lange termijn 3.4 Belastinglatentie Totaal


31-12-2013

31-12-2012

0 0 500.000 6.386.750

0 0 500.000 1.580.097

6.886.750

2.080.097

Pagina 83

3.1 Te vorderen subsidie BWS

31-12-2013

31-12-2012

Saldo per 1 januari

0

149.254

Mutaties in het boekjaar: - Rente - Ontvangen bijdragen (inclusief afkoop)

0 0

4.544 -153.798

0

-149.254

0

0

Saldo per 31 december 3.2 Deelnemingen - n.v.t.

31-12-2013

Saldo per 31 december 3.3 Beleggingen op lange termijn - Lening u/g: Wooninvesteringsfonds/6e tranche SSHN Nijmegen Saldo per 31 december 3.4 Belastinglatentie - Belastinglatentie begin boekjaar - Mutatie Saldo per 31 december

31-12-2012 0

0

0

0

31-12-2013

31-12-2012 500.000

500.000

500.000

31-12-2013 1.580.097 4.806.653

31-12-2012 422.769 1.157.328

6.386.750

1.580.097

In verband met een voorwaartse verliescompensatie en tijdelijke waardeverschillen is een latentie vordering vennootschapsbelasting opgenomen tegen 25 %. De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering uit hoofde van de voorwaartse verliescompensatie is nominaal gewaardeerd. De realisatie van de verliezen is gebaseerd op een taxplanning. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2013 afgerond € 25 miljoen. De latentie uit hoofde van verliescompensatie bedraagt € 6,25 miljoen. Voor de volgende posten zijn tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde en de fiscale waarde aanwezig: 1. onroerende en roerende zaken in exploitatie en vastgoedbeleggingen die in de komende jaren naar verwachting blijvend zullen worden verhuurd; 2. afschrijvingen op onroerende zaken in exploitatie; 3. leningenportefeuille. ad. 1. Er is geen latentie opgenomen voor dit waarderingsverschil. Op grond van afspraken in de VSO worden deze woningen fiscaal niet afgewikkeld. ad. 2. Als gevolg van VSO bepalingen is er geen sprake van fiscaal afschrijvingspotentieel op grond waarvan een latentie kan worden gevormd. ad. 3. Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal € 547.000 (2012: € 724.000) en is gewaardeerd tegen 25% van de nominale waarde, zijnde € 136.750.

VLOTTENDE ACTIVA 4. Vorderingen 4.1 Huurdebiteuren 4.2 Belastingen en premies sociale verzekeringen 4.3 Overige vorderingen 4.4 Overlopende activa Totaal


31-12-2013 102.243 0 1.772.813 41.473

31-12-2012 64.486 32.136 303.158 17.786

1.916.529

417.566

Pagina 84

De specificatie is als volgt: 4.1 Huurdebiteuren Huurachterstand zittende huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren per 31-12 De uitsplitsing naar tijdsduur en aantal huurders is als volgt: Aantal maanden huurachterstand Aantal huurders 31-12-2013 31-12-2012 tot 1 maand 120 85 1 tot 2 maanden 30 21 2 tot 3 maanden 8 6 3 tot 4 maanden 7 2 4 maanden of meer 8 7 Totaal

173

121

31-12-2013 102.243 0

31-12-2012 64.486 0

102.243

64.486

Bedragen 31-12-2013 42.167 22.321 8.876 9.944 18.935

Bedragen 31-12-2012 26.253 14.759 7.505 1.793 14.176

102.243

64.486

De huurachterstand uitgedrukt in een percentage van het totaal van de huren en vergoedingen bedraagt voor 2013: 0,78 % ( 2012: 0,51 % ). De huurachterstand ingedeeld naar wijze van invordering is als volgt: Achteraf / te late betaling Betalingsafspraken In handen van deurwaarder Totaal

31-12-2013 57.493 15.559 29.191

31-12-2012 32.370 8.022 24.094

102.243

64.486

In dit overzicht is nog geen rekening gehouden met de huurbedragen welke ultimo van het boekjaar aan de deurwaarder zijn voldaan. 4.2 -

Belastingen en premies sociale verzekeringen Pro Rata 2007 respectievelijk 2006

Totaal 4.3 -

Overige vorderingen Belastingdienst Huurtoeslag (MVROM-IHS) Doorberekende kosten vertrokken bewoners / WSNP Onderhoud voor rekening bewoners Te vorderen rente banken Debiteuren vertrokken bewoners Uitkering schadeverzekering OBG Brandveiligheid decl. Kasgeldlening Wst. Gendt Overige vorderingen

Totaal

4.4 -

Overlopende activa Af te wikkelen facturen Overige

Totaal


31-12-2013

31-12-2012 0

32.136

0

32.136

31-12-2013 163 84.740 11.249 70.239 26.024 6.545 65.416 1.500.000 8.438

31-12-2012 163 74.124 8.998 67.572 41.602 18.517 85.648 0 6.535

1.772.813

303.158

31-12-2013 40.853 620

31-12-2012 17.166 620

41.473

17.786

Pagina 85

5. Liquide middelen 5.1 -

Direct opvraagbaar: Kas ING Bank Rekening courant banken

31-12-2013

31-12-2012

812 66.565 548.086

980 17.742 157.892

615.462

176.614

5.2 Op termijn uitgezet - Spaarrekening banken

5.150.000

1.250.000

Subtotaal

5.150.000

1.250.000

Totaal

5.765.462

1.426.614

Subtotaal

VERMOGEN LANG 6. Eigen vermogen 6.1 Overige reserves

31-12-2013

31-12-2012

Saldo per 1 januari - Jaarresultaat

11.182.704 6.334.499

10.575.427 607.277

Saldo per 31 december

17.517.204

11.182.704

Verwezen wordt naar de toelichting welke is gegeven onder de post "toerekening jaarresultaat". 7. Voorzieningen 7.1 Voorziening onrendabele investeringen Saldo per 1 januari - Mutatie in het boekjaar

31-12-2013

31-12-2012 0 0

0 0

Saldo per 31 december

0

0

Mutaties in het boekjaar - 33 won. Laauwik onrendabele top - 33 won. Laauwik vrijval Saldo mutaties

0 0 0

0 0 0

7.2 Belastinglatentie Saldo per 1 januari - Mutatie in het boekjaar

31-12-2013 1.706.481 -1.706.481

Saldo per 31 december Mutaties in het boekjaar - Belastinglatentie Saldo mutaties 8. Langlopende schulden 8.1 8.2

Leningen gemeente/kredietinstellingen Waarborgsommen

Totaal


31-12-2012 0 1.706.481

0

1.706.481

-1.706.481 -1.706.481

1.706.481 1.706.481

31-12-2013

31-12-2012

70.256.652 291.033

67.204.465 285.479

70.547.686

67.489.944

Pagina 86

8.1

Leningen gemeente/kredietinstellingen

31-12-2013

31-12-2012

Saldo per 1 januari

67.204.465

68.880.307

Mutaties in het boekjaar - Nieuwe leningen - Reguliere aflossingen - Vrijval WIF, 5e tranche

10.000.000 -6.947.812 0

4.000.000 -5.675.842 0

3.052.188

-1.675.842

70.256.652

67.204.465

Saldo mutaties Saldo per 31 december

De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt ultimo 2013 circa 3,3 % (2012: 3,6 %). De leningen van de kredietinstellingen worden op basis van het annuïteitensysteem of ineens afgelost (fixe leningen). Er is 1 complex (36 app. Heeren van Nijmegen) hypothecair bezwaard voor een bedrag van € 5 mln. middels een flexlening. Ultimo 2013 is van deze flexlening € 5 mln. opgenomen. Tegenover een schuld aan het WIF ad. € 0,5 mln. staat een vordering van € 0,5 mln. op SSHN. Deze lening wordt in 2014 afgelost. Het aflossingsbestanddeel zal het komende jaar circa € 256.000,- bedragen. In 2014 worden 2 fixe leningen afgelost voor een bedrag van € 7,0 mln. Het schuldrestant van de leningen met een looptijd korter of gelijk aan 5 jaar bedraagt € 40,0 mln. (57%). De gemiddelde restant looptijd van de leningenportefeuille is 7,7 jaar. Van het bedrag aan leningen ultimo 2013 (€ 70,3 mln.) is door het WSW voor € 64,8 mln. borging verstrekt. 8.2

Waarborgsommen

31-12-2013

31-12-2012

Het verloop van deze post is als volgt: Saldo per 1 januari

285.479

272.669

Mutaties in het boekjaar: - Bij: Rente over waarborgsommen - Bij: Nieuwe waarborgsommen - Af: Uitgekeerde waarborgsommen

-67 34.909 -29.288

-237 35.448 -22.401

5.554

12.810

291.033

285.479

Saldo mutaties Saldo per 31 december

De waarborgsom per woning bedraagt € 140,-. Over de uitstaande waarborgsommen is de afgelopen jaren rente gereserveerd, voor het jaar 2013: 1% (2012: 1%). De waarborgsom inclusief rente wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst met de huurder verrekend. VLOTTENDE PASSIVA 9. Kortlopende schulden 9.1 9.2 9.3 9.4

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale volksverzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

Totaal

31-12-2013

31-12-2012

603.138 121.506 6.452 1.915.527

542.354 236.211 4.234 1.629.813

2.646.624

2.412.612

De specificatie van deze posten is als volgt: 9.1 -

Schulden aan leveranciers Diverse crediteuren (subadministratie) Overige crediteuren

Totaal


31-12-2013

31-12-2012

544.392 58.746

481.542 60.812

603.138

542.354

Pagina 87

9.2 -

Belastingen en premies sociale volksverzekeringen Te betalen Loonheffing Af te dragen BTW (verlegd) SPW pensioenpremies

Totaal 9.3

Overige schulden

-

Waarborgsommen

Totaal 9.4 -

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huren Te verrekenen goederen & diensten Belastingdienst Huurtoeslag vooruitontvangen Overige

Totaal

31-12-2013

31-12-2012

29.295 71.577 20.634

26.695 190.325 19.190

121.506

236.211

31-12-2013

31-12-2012

6.452

4.234

6.452

4.234

31-12-2013 1.156.280 130.172 235.549 0 393.526

31-12-2012 1.180.921 158.176 215.422 71.518 3.777

1.915.527

1.629.813

Niet uit de balans blijkende informatie Obligo Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft een groot deel van de langlopende geldleningen gegarandeerd. Op grond van deze garantieovereenkomst is De Gemeenschap verplicht een obligo aan te houden van 3,85% (circa € 2,5 mln) van het schuldrestant waarvoor het WSW zich heeft borggesteld. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichting van WSW-deelnemers over te nemen wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose voor de komende 5 jaar geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Voor eventuele uitkeringen in verband met jubilea is geen voorziening gevormd, omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkte aantal medewerkers. Overigens gaat dit om een bedrag dat niet materieel is. Intentieovereenkomst Ultimo boekjaar 2013 is er sprake van een op 23-10-2013 getekende intentieovereenkomst met Klokgroep B.v. inzake de bouw van 18 appartementen (Margriet) voor een bedrag van € 3.285.000 incl. BTW.


Pagina 88

T OE L I C HT I N G

OP D E W I N S T - E N V E R L I E S R E KE N I N G

A. BEDRIJFSOPBRENGSTEN A.1 Huren

2013

2012

12.610.011

12.063.251

-59.493

-36.883

-59.493

-36.883

12.550.518

12.026.368

2013

2012

Ontvangen vergoedingen voor leveringen en diensten Af: Huurderving - wegens frictie leegstand - wegens mutatieonderhoud

527.641

516.900

-2.564

-1.681

Totaal

525.076

515.218

Te ontvangen nettohuur: - woningen en woongebouwen Af: Huurderving - wegens frictie leegstand - wegens mutatieonderhoud

Totaal De "te ontvangen nettohuur" is t.o.v. het vorig boekjaar gewijzigd als gevolg van : a. de huurverhogingen per 1 juli 2013: 3,8 % (2012: 2,3 %) b. huurverhogingen als gevolg van aangebrachte voorzieningen in 2013 c. mutaties van 2012 die in 2013 voor het gehele jaar zijn opgenomen d. het toepassen van huurharmonisatie bij mutatiewoningen De huurderving bedraagt 0,47 % (2012: 0,31 %) van de te ontvangen huur. A.2 Vergoedingen

De post vergoedingen betreft bedragen die huurders boven de "kale" huurprijs betalen voor leveringen en diensten. De vergoedingsderving in 2013 bedraagt 0,49 % (2012: 0,33%) van de te ontvangen vergoedingen. A.3 Overheidsbijdragen -

Bijdragen

Totaal A.4 Opbrengst woningverkopen -

Verkoop woningen Af: boekwaarde woningen

Totaal A.5 Overige bedrijfsopbrengsten -

Vergoedingen en verrichte diensten Overige bedrijfsopbrengsten

Totaal


2013

2012

0

0

0

0

2013

2012

0 0

0 0

0

0

2013

2012

12.365 9.408

11.020 79.351

21.773

90.372

Pagina 89

B. BEDRIJFSLASTEN B.1 Afschrijving op materiële vaste activa -

Afschrijving (on)roerende zaken woningen en woongebouwen Afschrijving (on)roerende zaken niet zijnde woningen Afschrijving (on)roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Totaal B.2 Waardeverandering vaste activa -

Afboeking onrendabele top bestaand woningbezit (complex 550+800) Afboeking onrendabele investeringen geplande nieuwbouwprojecten

Totaal B.3 Lonen en salarissen -

Bruto salarissen

Totaal B.4 Sociale lasten -

Sociale lasten

Totaal B.5 Pensioenlasten -

Pensioenlasten

Totaal

2013

2012

2.067.250 26.138 61.553

2.034.800 29.719 58.734

2.154.941

2.123.253

2013

2012

2.121.062 0

0 0

2.121.062

0

2013

2012

777.496

770.518

777.496

770.518

2013

2012

109.171

100.946

109.171

100.946

2013

2012

152.487

148.773

152.487

148.773

Personele bezetting Ultimo dit boekjaar bestaat de totale personeelsformatie uit 18 medewerkers (2012: 17 medewerkers). B.6 Lasten onderhoud -

Onderhoudslasten Af: Doorberekende onderhoudskosten Kosten derden, groot materiaal verbruik

Totaal Specificatie van de onderhoudslasten -

Reparatie onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Serviceonderhoud Totaal onderhoudskosten

2013

2012

2.766.053 -42.653 2.723.401

3.503.284 -27.802 3.475.482

2.723.401

3.475.482

2013

2012

377.228 307.109 1.961.112 77.952 2.723.401

338.440 348.570 2.723.163 65.309 3.475.482

De posten reparatie- en mutatie onderhoud zijn naar hun aard moeilijk inschatbaar en kunnen over de jaren sterk verschillen. Het klachtenonderhoud hangt direct samen met het aantal door huurders gemelde klachten.


Pagina 90

B.7 Overige bedrijfslasten 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Toezicht Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Overige directe exploitatielasten

Totaal

2013

2012

186.870 58.502 56.906 370.261 1.086.558 58.972 1.135.591

282.364 49.788 53.769 357.115 1.020.451 51.403 603.667

2.953.660

2.418.556

De specificatie van de accountantskosten, welke onder punt 4 Algemene kosten zijn opgenomen, luidt: De kosten van BDO Audit & Assurance B.V. en hun netwerkorganisaties zijn: 1 BDO Audit & Assurance BV, controle van de jaarrekening 40.777 2 BDO Audit & Assurance BV, andere controle opdrachten 4.054 3 BDO Accountants & Belastingadviseurs BV, fiscale adviesdiensten 20.122 4 BDO Accountants & Belastingadviseurs BV, andere niet controle 0 diensten Totaal 64.953

22.609 2.836 20.623 0 46.068

C. FINANCIËLE BATEN EN LASTEN C.1 Rentebaten Financiële vaste activa - Rente op te vorderen subsidie BWS Liquide middelen - Rente op deposito's Vorderingen - Rente op overige vorderingen Totaal

2013

2012

0

4.544

70.328

67.638

5.344

9.548

75.672

81.731

C.2 Rentelasten Langlopende schulden - Rente leningen overheid - Rente leningen kredietinstellingen - Rente waarborgsommen Kortlopende schulden - Rente overige schulden

2013

2012

177.040 2.166.737 2.840

337.497 2.168.517 2.779

12.840

10.937

Totaal

2.359.456

2.519.730

2013

2012

0 0 6.513.134

0 0 -549.153

6.513.134

-549.153

D.1 Belastingen -

Vennootschapsbelasting boekjaar Vennootschapsbelasting correctie voorgaande jaren Mutatie boekjaar latenties

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voorzover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25 %. Een afwijkende effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.


Pagina 91

O V E RI GE

I N F O R M AT I E

Werknemers. Gedurende het verslagjaar 2013 had De Gemeenschap gemiddeld 14,3 werknemers in dienst (2012: 13,7). Dit aantal is gebaseerd op het aantal full time equivalenten. Bestuurder en Raad van Toezicht. De lasten ter zake van de bezoldiging en pensioenen van de Bestuurder

[*]

WOPT 2012 138.957 37.022 175.979

bedraagt:

Fiscaal belastbaar loon Pensioenafdracht (werkgevers- en werknemersdeel) Totaal Pensioenpremie werknemersdeel

13.478

Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden. De Bestuurder wordt op grond van de WNT gezien als topfunctionaris. [*] Gedurende verslagjaar 2013 had Wbs. De Gemeenschap 2 Bestuurders. De heer W. Berkhout in de periode van 1 januari tot en met 30 april en de heer P.J.J. van Roosmalen vanaf 1 mei tot en met het eind van het jaar. Hieronder zijn de genoemde bedragen van 2013 verdeeld over beide Bestuurders: W. Berkhout P. v. Roosmalen Totaal Brutosalaris 41.812 67.183 108.995 Uitbetaling vakantietoeslag 3.345 5.358 8.703 Jubileumuitkering en gratificaties 10.453 10.453 Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen 5.325 1.489 6.814 Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn 5.920 16.658 22.578 (pensioenpremies werkgeversdeel) 66.855 90.688 157.543 Overige voorzieningen en vergoedingen n.v.t. n.v.t. Ontslagvergoeding n.v.t. Wet. maximum De heer P.J.J. van Roosmalen valt als Bestuurder in de overgangsregeling van de WNT, nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim) voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast. De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van leden van de Raad van Toezicht aan dat deze per 1 januari 2013 maximaal 5% (lid) en 7,5% (voorzitter) mag bedragen van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de Bestuurder. Een lid van de Raad van Toezicht die voor 1 januari 2013 is benoemd en wiens vergoeding hoger is dan de WNT aangeeft, kan deze hogere vergoeding blijven ontvangen tot het moment van herbenoeming op basis van overgangsrecht. De bruto lasten (incl. BTW) ter zake van de bezoldiging van leden van de Raad van Toezicht bedragen: 2013 2012 Voorzitter 10.500 10.500 Vice-voorzitter 7.000 7.000 Lid (3) 7.000 7.000 Indien de bezoldiging in 2013 hoger is dan de WNT aangeeft, is dit terug te voeren op de overgangsregeling die de WNT kent. De benoeming heeft plaatsgevonden (ruim) voor de inwerkingtreding van de WNT. De leden van de Raad van Toezicht kunnen werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren. De reiskosten per auto worden vergoed op basis van € 0,19 per kilometer of op basis van de gemaakte kosten voor openbaar vervoer. OVERIGE GEGEVENS 1. Toerekening jaarresultaat Resultaat

2013

2012

6.334.499

607.277

In afwachting van goedkeuring van de Raad van Toezicht is het resultaat nog niet gedoteerd aan de reserves. 2. Gebeurtenissen na balansdatum. Na de balansdatum hebben geen gebeurtenissen plaatsgevonden die op deze plaats vermeld dienen te worden.


Pagina 92

C O NT R O LE V E R K L AR I N G

AC C O U NT AN T


Pagina 93


Pagina 94

COLOFON Dit Jaarverslag 2013 is een uitgave van Woningbouwstichting De Gemeenschap.

Contactgegevens: Adres:

Curaçaoweg 1, 6524 ST Nijmegen

Postadres:

Postbus 1071, 6501 BB Nijmegen

Telefoon:

024 - 381 78 00

Fax:

024 - 381 78 17

E-mail:

[email protected]

Website:

www.wbsg.nl

Aanvullende informatie: Opgericht:

13 augustus 1920

Instellingsnummer BZK:

L 1357

NRV-nummer:

1707

KvK Centraal Gelderland:

10016944

Fotografie: Ellen van Hees (Mossa)


Pagina 95

J A A R V E R S L A G

Recommend Documents