onze vermogensovermaat hebben wij dit nieuwbouwproject in 2009 overgenomen van KleurrijkWonen. De Raadsliedenbuurt heeft een parkachtige setting met 45 huurappartementen, 34 sociale huurwoningen, 30 koopwoningen, 15 Koopgarantwoningen en 1 bedrijfsruimte. Start bouw: oktober 2009. Oplevering: februari 2012.
voor bewoners en bezoekers. Tot en met de zesde etage is een aangepaste gevel van nieuw metselwerk en glas opgetrokken. De veiligheid van de bewoners wordt gewaarborgd met een elektronisch toegangssysteem en een videofooninstallatie. De begane grond is gerestyled en er zijn twee nieuwe bedrijfsruimten gecreëerd. Start werkzaamheden: najaar 2011. Oplevering: juni 2012.
Adres: Postbus 187 – 4130 ED VIANEN Ut | Kantoor: Hogelandseweg 44 – 4132 CW VIANEN Ut Website: www.lekstedewonen.nl | Mail:
[email protected] | Telefoon: (0347) 37 20 20 BT W nr. : NL 8137.01.909.B01 | KvK nr. : 23036735 | Instellingsnr. : L0144 | NR V nr. : 2236
2 0 11
DONJON De DonjonToren heeft een nieuwe hoofdentree
JAARVERSLAG
Leerdam feestelijk opgeleverd. Vanwege
LEKSTEDE wonen | JAARVERSLAG 2011
RAADSLIEDENBUURT LEERDAM Op 11 april 2012 is de Raadsliedenbuurt in
Jaarverslag 2011
BREDE SCHOOL/BASCULE In het hart van de wijk De Hagen bouwt LEKSTEDEwonen in opdracht van de gemeente Vianen een Brede School met daarboven 20 koop- en 16 huurappartementen. Het complex is ontworpen door SVP architecten (Amersfoort) en wordt dé ontmoetingsplek van de wijk. Het gebouw biedt onderdak aan een basisschool en diverse wijkvoorzieningen, zoals peuterspeelzaal, speel-o-theek, Vereniging Beeldende Kunstenaars Vianen en de Wijkwinkel. Start bouw: maart 2012. Verwachte oplevering: zomer 2013.
HOUTEN CASTELLUM Het tweede centrum van Houten is nagenoeg gereed. In het kader van de versnelde inzet van een deel van ons vermogen hebben wij collegacorporatie Viveste uit Houten geholpen bij de realisatie van de nieuwbouw in Castellum, het centrumgebied van de VINEX-locatie Houten-Zuid. Sinds 2009 wordt er gebouwd en inmiddels zijn 154 huurappartementen, 28 appartementen beschermd wonen, 18 eengezinswoningen en twee bedrijfsruimten opgeleverd. Start bouw: begin 2009. Oplevering laatste woningen: maart 2012.
INHOUD Hfst. Voorwoord 1
2
3
4
5
6
7
GOVErNANCE 1.1 Bericht van de raad van Commissarissen 1.2 Bestuur en samenstelling 1.3 Ledenraad c.q. Maatschappelijk Platvorm Vianen
Blz. 5
7 11 13
BESTuurSVErSLAG 2.1 2011 in vogelvlucht 2.2 Prestaties van LEKSTEdEwonen in 2011 2.3 wat is in 2011 niet gerealiseerd? 2.4 Bijzondere voornemens 2012 2.5 Verklaring van de directeur-bestuurder
15 16 17 17 17
VOLKSHuISVESTINGSVErSLAG 3.1 Kwaliteit van de woongelegenheden 3.2 Huren en verhuren van woningen 3.3 ontwikkelingen op de woningmarkt 3.4 Huurincasso 3.5 Leefbaarheid 3.6 Sponsorbeleid 3.7 overleg met huurders 3.8 Bevorderen eigen woningbezit 3.9 Nieuwbouw en herstructurering
19 20 22 26 27 28 28 30 30
LEKSTEDEwonen 4.1 de werkorganisatie 4.2 ondernemingsraad 4.3 Klachtencommissie
33 34 35
FINANCIëLE CONTINuïTEIT 5.1 Jaarrekening algemeen 5.2 Jaarresultaat 5.3 relatie begroting/jaarresultaat 5.4 Financieel beleid 5.5 Bedrijfswaarde 5.6 Financiële sturing 5.7 Vennootschapsbelasting 5.8 risicomanagement
37 37 38 39 42 42 45 46
VErBINDINGEN 6.1 Vereenigd Belang Holding BV 6.2 Vereenigd Bouw Belang BV 6.3 BV Vrijstad Vianen 6.4 overige verbindingen
51 52 53 53
FINANCIEEL VErSLAG 7.1 Geconsolideerde balans 7.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 7.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
55 56 57
|3|
HUIS ZOUDENBALCH UTRECHT Het monumentale Huis Zoudenbalch aan de Donkerstraat in utrecht dateert uit 1467. Samen met collega-corporatie Seyster Veste uit Zeist is het pand volledig gerenoveerd en zijn 24 moderne stadsappartementen gerealiseerd. De appartementen zijn specifiek bestemd voor afgestudeerden die nog een studentenwoning bezetten. Voor de 13 sociale huurappartementen en 11 appartementen in de vrije sector hadden ruim 500 oud-studenten belangstelling. Start renovatie: 1e kwartaal 2010. Oplevering: april 2011.
VOOrWOOrD Met gepaste trots presenteren wij hierbij het jaarverslag 2011. Het jaar 2011 is te kenmerken als een zeer turbulent jaar. Een jaar, waarin we een markeringspunt in onze geschiedenis hebben gezet. we vierden ons 100-jarig jubileum en hebben de festiviteiten afgesloten met de keuze voor een nieuwe handelsnaam. Bouwvereeniging Volksbelang is 100 jaar een begrip in Vianen en de laatste jaren ook in de regio. door de wijziging van de juridische vorm van vereniging naar stichting gaan we vanaf 10 september 2011 verder door het leven onder de naam LEKSTEdEwonen. om de relatie met de geschiedenis te verankeren is onze statutaire naam Stichting Volksbelang Vianen. Behalve een hoeveelheid festiviteiten, hebben we in 2011 van 214 nieuwbouwwoningen de sleutels aan nieuwe bewoners kunnen overhandigen. Met de oplevering van deze woningen is het zogenaamde vermogensovermaatproject in de naburige gemeenten Houten en Leerdam voor een belangrijk deel ingevuld. deze woningen vormen een welkome aanvulling op de krappe markt van huurwoningen. de sector bevindt zich mede door de kredietcrisis in roerige tijden. de woningmarkt is verder op slot gegaan en zelfs op de markt van koopwoningen treedt een verdere stagnatie op. dat uit zich tevens in dalende prijzen van koopwoningen. Nieuwe regels rondom het verkrijgen van hypothecaire financieringen en de blijvende politieke onzekerheid over de fiscale aftrekbaarheid van geldleningen maakt dat gegadigden hun koopwensen opschorten. daarom zijn wij blij een fors aantal nieuwe huurwoningen aan onze voorraad toe te kunnen voegen. de nieuwe woningen bevinden zich vooral in de gemeenten Leerdam, Houten en Utrecht. In Vianen zijn 14 Koopgarantwoningen in de plannen “de Plataan van Helsdingen” en “de Bleek Vianen” in aanbouw genomen. onze ambities blijven groot. dat manifesteert zich in de projecten die voor Vianen op stapel staan. Begin 2012 starten we met de bouw van het woon-/zorgcomplex in het plan de Plataan van Helsdingen en het complex de Brede School in de wijk Vijfheerenlanden met 36 appartementen, waaronder 20 koopappartementen, die onder de werknaam Bascule zijn aangeboden. Er werd overeenstemming bereikt met de gemeente Vianen om onder voorwaarden te komen tot de realisatie van 194 woningen op de binnenstedelijke locatie Sluiseiland Vianen. de gemeenteraad stemde in om in de uitleglocatie Hoef en Haag in totaal 1.800 woningen te bouwen, het College van Burgemeester en wethouders van Vianen verleende principemedewerking om in de polder Bloemendaal een hospice met zorgboerderij te bouwen.
de uitvoering van het ondernemingsplan 2009-2013 ligt goed op schema, alhoewel de totstandkoming van ons Strategisch Voorraadbeheerplan is doorgeschoven naar 2012. doordat de uitwerking van de Europese Beschikking de toewijzing en de bouw van sociale huurwoningen beperkt tot huishoudens met een huishoudensinkomen tot € 33.614,=, worden woningcorporaties teruggedrongen tot hun primaire taak. Het beperkte speelveld dwingt tot de keuze voor een nieuw verdienmodel. Scheefwoners (inkomen > € 43.000,= per jaar) worden in de regeringsplannen fors aangepakt met een beoogde huurverhoging van 5% boven de inflatie. daarnaast is door het Kabinet rutte vlak voor de jaarwisseling aangekondigd dat de corporaties via wet- en regelgeving zullen moeten overgaan tot het te koop aanbieden van 75% van hun woningbezit. de vraag is of corporaties vanwege het eigendomsrecht gedwongen kunnen worden tot verkoop van hun bezit. we wachten de verdere uitwerking van een dergelijk voorstel af en hebben onze bezwaren hiertegen bij onze bracheorganisatie aangegeven. de jaarrekening laat een uitstekend resultaat zien, aanmerkelijk beter dan geraamd. In 2011 investeerden we in totaal voor € 49 miljoen. Als resultaat was in de prognose een verlies van € 7,5 miljoen voorzien, terwijl we zijn uitgekomen op een positief resultaat van € 3,1 miljoen. In dit jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid en de geleverde prestaties. LEKSTEdEwonen ligt goed op koers, blijft in staat de ambities waar te maken en slaagt erin de beleidsvoornemens gestalte te geven. we doen wat we beloven, alhoewel het realiseren van nieuwbouwplannen om verschillende redenen stroperiger gaat dan we zouden willen. Iedereen die aan de realisatie van onze resultaten over 2011 heeft meegewerkt en de partijen waarmee wij hebben samengewerkt, worden in het bijzonder bedankt. Mede namens alle medewerkers van LEKSTEdEwonen, wens ik u veel plezier bij het lezen van dit verslag. Indien u naar aanleiding van dit verslag behoefte heeft aan het stellen van vragen of het maken van opmerkingen, bent u van harte uitgenodigd. E. de Groot Directeur-bestuurder
Andere zaken die er in dit verslagjaar uitspringen zijn: het afronden van het visitatietraject, waaruit we nuttige tips voor de toekomst konden destilleren, het ondertekenen van de vernieuwde prestatieafspraken met de gemeente Vianen voor de jaren 2010-2013 en het afronden van het groot onderhoud aan gebouw Zwanenbloem in de wijk Vijfheerenlanden.
|5|
WERKEN AAN WONEN LEKSTEDEwonen investeert fors in de volkshuisvesting in de regio. Wij werken vanuit een ambitieus ondernemingsplan, gericht op verdere professionalisering en groei. Voor Vianen is een uitbreiding beoogd met een nieuwbouwproductie van circa 500 woningen en maatschappelijk vastgoed. Maar ook renovatie in de historische binnenstad met plannen voor drie stadsappartementen aan de Langendijk en twee vrije sector koopwoningen aan de Badhuisstraat/Valkenplein.
Hfst.1 1.1
GOVErNANCE
BErICHT VAN DE rAAD VAN COMMISSArISSEN
Jaarrekening de bestuurder heeft de jaarrekening 2011, het jaarverslag inclusief het volkshuisvestingsverslag over 2011 in overeenstemming met artikel 34 van de statuten opgesteld. de bestuurder heeft deze jaarrekening aan de raad van Commissarissen ter goedkeuring voorgelegd. Conform artikel 27 van het Besluit Beheer Sociale Huursector is aan de accountant, PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., de opdracht verstrekt de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag te onderzoeken. de goedkeurende verklaring is opgenomen achter in dit jaarverslag. Na kennis te hebben genomen van de verklaring van de accountant besluit de raad van Commissarissen de jaarrekening zonder voorbehoud goed te keuren.
1.1.1 Werkwijze de raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de bestuurder en op de algemene zaken van LEKSTEdEwonen en de met haar verbonden ondernemingen. Tevens staat zij de bestuurder met raad terzijde. de raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: - de realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen, inclusief het kwaliteitsbeleid; - de realisatie van de doelstellingen van de corporatie; - de strategie voor en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - de naleving van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving; - Het financiële verslagleggingsproces; - de werking en opzet van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. de raad onderschrijft in het belang van deugdelijk en goed ondernemerschap de principes van de Aedescode, waarvan de Governancecode woningcorporaties deel uitmaakt. daaronder verstaan we integer en transparant handelen door de bestuurder, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. de code is gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In 2011 is de Governancecode woningcorporaties na consultering van leden van Aedes en de Vereniging Toezichthouders woningcorporaties (VTw) herzien. de nieuwe Code was in de raad onderwerp van gesprek en in aansluiting op de vorige code is in overleg met de directeur-bestuurder besloten de principes en uitwerkingen van deze Codes op te volgen, met uitzondering van de volgende punten: - de directeur-bestuurder is op grond van zijn arbeidsovereenkomst benoemd voor onbepaalde tijd; - Alhoewel het nu om een kan-bepaling gaat, is er geen auditcommissie ingesteld. wel zijn vanaf 2010 twee leden belast met gesprekken met de Treausurycommissie. Ter voorbereiding op besluitvorming rapporteren zij aan de voltallige raad; - Er is geen formele remuneratiecommissie ingesteld; in wisselende samenstelling wordt, na consultatie van de voltallige raad, de jaarlijkse boordeling met de directeur-bestuurder besproken;
- de beoordeling van het functioneren van de individuele leden van de raad vindt niet plaats door de voorzitter, maar vanwege de keuze te functioneren als team vindt een integrale beoordeling over het functioneren plaats door de voltallige raad. Toezichtkader Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de raad van Commissarissen het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), de statuten van de stichting, het ondernemingsplan 2009-2013, de door haar goedgekeurde jaarbegroting, de meerjarenbegroting, de afspraken met en wensen van stakeholders en de voorgenomen activiteiten voor het verslagjaar alsmede de aanbevelingen van de externe accountant. Vanzelfsprekend vormen de onderdelen van de zelfevaluatie van de raad ook een instrument voor het gebruikte kader. om de taken goed te kunnen vervullen moeten een aantal voorgenomen besluiten binnen vooraf bepaalde kaders ter goedkeuring aan de raad van Commissarissen worden voorgelegd. de voornemens hebben onder andere betrekking op het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting, het investeringsprogramma, de financiële meerjarenraming, de treasuryactiviteiten, de samenwerking met derden en omvangrijke investeringen. In de statuten is precies aangegeven welke voorgenomen besluiten vooraf aan de raad van Commissarissen worden voorgelegd. Een transparante organisatie de Governancecode schrijft voor dat de verschillende zaken met betrekking tot de governancestructuur op de website van de corporatie worden geplaatst. daardoor is de toegankelijkheid voor iedereen gegarandeerd. de volgende documenten zijn gepubliceerd op www.lekstedewonen.nl: - Statuten LEKSTEdEwonen - Toelichtende tekst - Samenstelling raad van Commissarissen - Profielschetsen - ondernemingsplan 2009 >> 2013 - Jaarverslagen - Aedescode en Governancecode - Integriteitscode en klokkenluidersregeling - Procuratieregeling Informatievoorziening de raad baseert zijn oordeel op extern verkregen informatie (onder meer van het Ministerie, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het overleg en de discussies met de Ledenraad c.q. het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV), de gemeente, de Vereniging Toezichthouders woningcorporaties (VTw), vakbladen en de pers, alsmede de intern verkregen informatie van de directeur-bestuurder. Het gesprek met de accountant vormt steeds meer een bron van informatie voor de raad. Evenzo vormt het visitatierapport in 2011 een belangrijke input voor de raad. daarnaast sprak een delegatie van de raad met het Huurdersberaad en de ondernemingsraad. Enkele leden van de raad nemen jaarlijks deel aan officiële bijeenkomsten in de vorm van seminars of symposia om kennis te nemen van de ontwikkelingen van de corporatie. de directeur-bestuurder zorgt ervoor dat de raad steeds van
|7|
relevante informatie met betrekking tot de werkvelden wordt voorzien. de raad bespreekt met de Ledenraad c.q. het Maatschappelijk Platform Vianen de bijdrage van LEKSTEdEwonen aan de prestaties op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep, de kwaliteit van de woningen, leefbaarheid in wijken en buurten, wonen en zorg en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, maar ook over de richting waarin het bedrijf koerst. Al in 2010 werd de omvorming van de Ledenraad tot een Maatschappelijk Platform met statutaire bevoegdheden bekrachtigd. de effectuering heeft eerst in dit verslagjaar bij de omvorming van vereniging naar stichting plaatsgevonden, nadat er goedkeuring van de rechtbank was verkregen om te komen tot de omvorming. Financiële continuïteit Een zeer belangrijke taak voor de raad is het bewaken van de financiële continuïteit van de onderneming. daarom is er structureel overleg met de directeur-bestuurder over de financiële uitgangspunten en de ontwikkelingen daarin. Gelet op de kredietcrisis, het Kabinetsbeleid en de regelgeving wordt de investeringscapaciteit van corporaties kleiner. ook de regelgeving rondom het Europadossier beperkt het verkrijgen van financieringen van duurdere huurwoningen, terwijl juist een uitbreidingspotentieel voor deze groep woningen ziet. de raad bewaakt met informatie uit de kwartaalrapportages, incidentele tussenrapportages, het projectenoverzicht en toelichtingen van de directeur-bestuurder de ontwikkelingen nauwgezet. ook de rapportages van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (het continuïteitsoordeel, het solvabiliteitsoordeel alsmede de uitgave Corporatie in Perspectief ), van het waarborgfonds Sociale woningbouw (het faciliteringsvolume), van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (de beschikking van de Europese Commissie over de staatssteun) en van de accountant (het rapport van bevindingen) werden uitvoerig besproken. daarbij staat steeds de verantwoordelijkheid voor de volkshuiswestelijke taak hoog op de agenda. Twee leden van de raad beoordelen met de Treausurycommissie, onder begeleiding van een extern adviseur de voorstellen gericht op de beheersing van de financieringspositie. Investeringen vanaf € 1 miljoen worden overeenkomstig de statuten voorgelegd aan de voltallige raad. LEKSTEdEwonen streeft naar een solvabiliteit die groot genoeg is (minimaal 20%) om toekomstige financiële en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s te kunnen opvangen. Jaarlijks, en dus ook in 2011, wordt uitgebreid stilgestaan bij de projectenportefeuille en het bijbehorende risicoprofiel. Besproken is het effect van het investeringsvolume op de solvabiliteit en de kasstromen, de administratieve organisatie, maar ook de politieke risico’s bij en de maatschappelijke effecten van de investeringen. Onafhankelijkheid de raad van Commissarissen waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de Governancecode woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. dit is zowel statutair als in de profielen vastgelegd.
|8|
Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de Commissarissen is of was in het verleden in dienst van LEKSTEdEwonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van LEKSTEdEwonen. Geen van de Commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de raad of onderhoudt banden met LEKSTEdEwonen, hetzij direct of indirect, buiten het commissariaat. Er hebben zich gedurende het jaar 2011 geen tegenstrijdigheden in dit verband voorgedaan. Zelfevaluatie de raad van Commissarissen is in 2011 eenmaal buiten aanwezigheid van de bestuurder bijeengekomen om het eigen functioneren te bespreken. de bestuurder heeft input geleverd voor deze evaluatie en heeft aan een gedeelte van het gesprek deelgenomen. Geconcludeerd is dat de raad over voldoende informatie beschikt om haar taken naar behoren te vervullen, maar acht het wenselijk inhoudelijke verdiepingssessies met externen te organiseren. In voorkomende gevallen zal onder voorwaarden ook een second opinion door de raad worden gevraagd bij een derde-deskundige. daarbij speelt vooral de wens om te komen tot een nieuw strategisch beleid. dit zal verwerkt worden in een op te stellen ondernemingsplan 2013 en verder. In opdracht van de raad heeft de bestuurder op basis van de uitkomsten van de visitatie alvast een perspectiefnota voor de periode tot en met december 2012 opgesteld. Voor de nadere beoordeling van nieuwe projecten zal een nieuw strategisch kader worden gemaakt, dat als investeringsstatuut kan dienen. Er zijn afspraken gemaakt over scholing op onderdelen, zowel individueel als collectief, en in 2012 zal de bestuurder de basisinformatie van LEKSTEdEwonen opnieuw handzaam bundelen. Leningen of garanties LEKSTEdEwonen heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan medewerkers, het bestuur of leden van de raad. Aan één medewerker is in 2011 door de directeur-bestuurder een lening van beperkte omvang verstrekt, welke in februari 2012 is afgelost. Er zijn verder geen leningen verstrekt. Onafhankelijkheid van en relatie met de externe accountant de externe accountant wordt benoemd door de raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. In 2010 is aan PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. de opdracht verleend de controle uit te voeren voor de boekjaren 2010 tot en met 2013. omdat PricewaterhouseCoopers ook in de daaraan voorafgaande jaren onze accountant was, is vastgesteld dat bij een vervolgopdracht in elk geval een ander accountantskantoor zal worden geselecteerd. de accountant heeft het gedeelte van de vergadering van de raad van Commissarissen bijgewoond, waarin het verslag van de accountant over het onderzoek van de jaarrekening is besproken en waarin werd besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. Met de accountant is het rapport van bevindingen besproken en is de accountant tijdens deze vergadering bevraagd door de raad over zijn verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. de accountant heeft een presentatie van de belangrijkste financiële indicatoren gegeven, waarbij een vergelijking met corporaties op landelijk en regionaal niveau en de benchmark is gemaakt.
1.1.2 Activiteiten de raad van Commissarissen is in 2011 zes keer bijeen geweest. Vooraf werd de agenda door de voorzitter in overleg met de bestuurder opgesteld. de volgende besluiten zijn door de raad genomen: - Goedkeuring tot onderhandelen met de projectontwikkelaar voor de realisatie en afname van 66 appartementen in het project Lemsterschans te Nieuwegein (in samenwerking met Jutphaas wonen). Gezien het feit dat geen overeenstemming kon worden bereikt, besloot de raad later op voorstel van de directeur-bestuurder af te zien van dit project; - Goedkeuring aan het voornemen tot realisatie en afname van 38 woningen in het nieuwbouwproject Blokhoeve/Iepenhoeve te Nieuwegein in samenwerking met Jutphaas wonen; - Goedkeuring tot verwerving van 12 appartementen donkerstraat te Utrecht uit Machado BV en overname van de helft van het aandelenpakket verhoogd met agioreserve van aandeelhouder SSH Utrecht binnen Machado BV; - Goedkeuring tot het aangaan van financieringen, zoals besproken in de Treasurycommissie, voor een totaal bedrag van € 17 miljoen (inclusief het aantrekken van SwAPS en de daaraan gekoppelde roll-over leningen) ten behoeve van het jaar 2012 en voor een totaal bedrag van € 8 miljoen ten behoeve van het jaar 2013; - Goedkeuring tot het afsluiten van een fixe lening groot € 8 miljoen ingaande 1 juli 2014; - Goedkeuring aan het beschikbaar stellen van een budget planvoorbereidingskosten voor het project Sluiseiland Vianen, welke kosten ten laste van de toekomstige grondexploitatie van dit project zullen komen; - Besluitvorming ten aanzien van het honorarium van de directeur-bestuurder voor 2011; - Besluitvorming ten aanzien van aanpassing voor het honorarium van de raad ingaande het jaar 2011; - Goedkeuring verleent aan de jaarstukken 2010, inclusief de jaarstukken van de verbindingen over het jaar 2010, waarbij aan de directeur-bestuurder decharge is verleend voor het gevoerde beleid; - Instemming met een te houden woningmarktonderzoek, waarbij getracht zal worden ook de gemeente Vianen een rol in het onderzoek te geven; - Goedkeuring voor de voorgenomen investeringen project wilhelminastraat e.o. te Vianen met bijbehorende onrendabele top; - Goedkeuring aan de volgende fase voor het aandeel van LEKSTEdEwonen in de ontwikkeling van uitleglocatie Hoef en Haag, waarbij onder voorwaarden verwerving van gronden en investeringen in ontwikkelingskosten zijn inbegrepen; - Instemming met het voorstel van de directeur-bestuurder om niet te participeren in een regionale klachtencommissie; - Goedkeuring aan de Begroting 2012 en de meerjarenraming 2013-2016 (met inachtneming van de opmerking dat nieuwe investeringen en nieuwe financieringen vanaf 2013 eerst aan de raad ter goedkeuring worden voorgelegd). In de Begroting is een uitbreiding van de personeelsformatie met 1,8 fte vanaf 2012 voorzien; - Goedkeuring aan onrendabele toppen voor de projecten Vijfheerenlanden fase II, Vijfheerenlanden-Hoekenstraat en Badhuisstraat/Langendijk.
Verder zijn in de vergaderingen van de raad aan de orde gekomen: de Governancecode, het verslag van de zelfevaluatie, verslag van gesprekken met het Huurdersberaad en de ondernemersraad, beoordeling van de directeur-bestuurder, de fiscaliteit, diverse brieven en rapportages van Aedes, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). Voor het project Sluiseiland Vianen is gelet op de omvang meerdere malen van gedachten gewisseld over het risicoprofiel en het monitoren van het risico. Bovendien heeft de raad uitgebreid stil gestaan bij de uitkomsten van het visitatierapport, zoals opgesteld door raeflex, uitgebracht in juni 2011. de raad kan zich grotendeels vinden in de conclusies en aanbevelingen van de visitatiecommissie. wel is nadrukkelijk vastgesteld dat de gehanteerde methodiek onvoldoende recht doet aan het feit dat LEKSTEdEwonen een organisatie in transitie is. de visitatiecommissie kijkt vanwege de methodiek vanaf het jaar 2007, terwijl er sinds die periode juist uitvoering gegeven is aan ambitieuze beleidsvoornemens en er is een hoeveelheid van controle- en beheersingsmechanismen tot stand zijn gekomen. over een belangrijk kritiekpunt van de visitatiecommissie, namelijk een gewenste hogere inzet op het gebied van leefbaarheid, heeft de raad met de bestuurder geheel andere ideeën. dit punt is dan ook genuanceerd. de raad heeft de bestuurder opgedragen de overige verbeterpunten te verwerken in een perspectiefnota, die na bespreking in februari 2012 is goedgekeurd. de raad heeft haar complimenten gegeven aan de werkgroep belast met de jubileumactiviteiten in verband met het 100-jarig bestaan van Bouwvereeniging Volksbelang. de leden van de raad hebben ook bij delegatie deelgenomen aan diverse activiteiten. Een bijzondere activiteit was het bezoek aan collega-corporatie SwZ te Zwolle. Behalve de bezichtiging van een fors herstructureringsproject en andere spraakmakende projecten in Zwolle, is met de raad van SwZ deelgenomen aan een workshop “opdrachtgeverschap 2.0”, een nieuwe werkwijze om sociale woningbouwprojecten op een efficiënte wijze betaalbaarder te laten worden. Leden van de raad, in het bijzonder de voorzitter en de vice-voorzitter, hebben verschillende officiële bijeenkomsten van LEKSTEdEwonen bijgewoond, zoals openingshandelingen en ondertekeningen. december 2011 heeft er met het Managementteam op informele wijze een jaarafsluiting plaatsgevonden. Aanwezigheid op de vergaderingen van de raad van Commissarissen waren steeds alle leden van de raad aanwezig, behoudens een enkele verhindering die steeds van tevoren is kenbaar gemaakt. Relatie met Ledenraad c.q. Maatschappelijk Platform Vianen Vanwege de omvorming van vereniging naar stichting is de Ledenraad per 16 juni 2011 opgeheven en opgegaan in het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV). Eerder was door de Ledenraad met inachtneming van de statutaire en wettelijke voorschriften
|9|
op 6 mei 2010 besloten tot omzetting van vereniging naar stichting. Het Platform is een statutair orgaan en bestaat uit minimaal 7 en maximaal 13 natuurlijke personen. Een afvaardiging van de raad heeft alle officiële vergaderingen van de Ledenraad en het Maatschappelijk Platform Vianen bijgewoond. Er waren in het verslagjaar vier vergaderingen. In 2011 is met het Platform het visitatierapport besproken en is veel aandacht besteed aan de kijk op de woningmarkt en het onderwerp “wanneer heeft een woningcorporatie een goed jaar achter de rug”. Vanzelfsprekend zijn ook het jaarverslag 2010 en de begroting 2012 met de leden van het Platform besproken. Relatie met Huurdersberaad de leden van de raad van Commissarissen benoemd op voordracht van het Huurdersberaad hebben in 2011 eenmaal overleg gevoerd met een vertegenwoordiging van het Huurdersberaad. Belangrijke bespreekpunten waren het overleg met de werkorganisatie en de invloed van het Huurdersberaad. Actuele onderwerpen waren de terugkoppeling van reparatieverzoeken naar bewoners, voorrijkosten bij meldingen na kantoortijd, de vertegenwoordiging van het Huurdersberaad in het MPV en de procedure rondom (her)benoeming van leden van de raad op voordracht van het Huurdersberaad. Vastgesteld is dat een jaarlijks gesprek leidt tot verbetering van de communicatie tussen de verschillende organen van LEKSTEdEwonen. Relatie met Ondernemingsraad Een delegatie van de raad heeft in 2011 eenmaal overleg gevoerd met de ondernemingsraad in verband met de algemene gang van zaken in het bedrijf. Aan de hand van een agenda zijn veel organisatorische zaken besproken. de raad heeft vastgesteld dat de medewerkers in het algemeen tevreden zijn over de arbeidsomstandigheden en hun inbreng in het beleid. Er is blijvende aandacht voor de werkdruk die door de veelheid van projecten er vooralsnog zal zijn.
| 10 |
Verbindingen LEKSTEdEwonen kent een aantal verbindingen, die in hoofdstuk 6 zijn beschreven. de verbindingen zijn aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of fiscale optimalisatie. In de verbindingen zijn onder meer de zogeheten ’commerciële activiteiten’ opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure huurwoningen. de verantwoording over de verbindingen vindt plaats binnen de geconsolideerde jaarrekening. Zo nodig wordt per kwartaal afzonderlijk gerapporteerd over de activiteiten binnen de verbindingen. In 2011 is extra aandacht geschonken aan de fiscale positie van Vereenigd Bouw Belang BV, vanwege de in deze verbinding aanwezige bouwclaims. Met advisering door onze fiscalist is met de Belastingdienst eind 2011 overeenstemming bereikt over de uitgangspositie van deze claims alsmede over de waarde per ultimo verslagjaar.
1.1.3 Samenstelling op 31 december 2011 was de raad van Commissarissen als volgt samengesteld: De heer H.A.J.M. van der Bruggen (1943) Voorzitter – benoemd per 1 oktober 2009 1e zittingstermijn Gepensioneerd Relevante nevenfuncties: adviseur projectontwikkelingsmaatschappij, secretaris bibliotheek Lek en IJssel. De heer ir. H.J. Hettinga (1945) Vice-voorzitter – benoemd per 18 december 2006 2e zittingstermijn (herbenoemd november 2009) Gepensioneerd ambtenaar bij het Ministerie van Buitenlandse Zaken Relevante nevenfuncties: Lid Fillippijns-Nederlandse Business Counsel, voorzitter woonAdviesCommissie Utrechtse Heuvelrug, lid CdA-fractie gemeente Utrechtse Heuvelrug
Vermogensovermaat de raad volgt de inzet van vermogen in de projecten die zijn overgenomen van collega-corporaties in de regio zeer nauwgezet. Via een monitoringsysteem volgt de raad periodiek de voortgang van de projecten. Het gaat dan om een inzicht in de mogelijke risico’s, de aangegane verplichtingen, de voortgang van het werk in uitvoering en de financiële stand van zaken.
De heer prof. dr. J.B.J.M. ten Berge (1948) Lid – benoemd per 18 december 2006 2e zittingstermijn (herbenoemd november 2009) Emeritus hoogleraar Universiteit Utrecht Relevante nevenfuncties: Lid van raad van Toezicht Cals College (tot ultimo 2011).
Voor het project Lemsterschans in Nieuwegein is op voordracht van de bestuurder besloten het project stop te zetten. Met de projectontwikkelaar kon geen overeenstemming worden bereikt voor de bouw van 66 appartementen tegen vooraf bepaalde voorwaarden en condities.
De heer drs. N.J.G. Mertens (1957) Lid – benoemd per 18 december 2006 2e zittingstermijn (herbenoemd november 2010) Lid korpsleiding regionale Brandweer Brabant Noord Relevante nevenfuncties: geen
de raad is verheugd dat de bouw in de gemeenten Houten en Leerdam voorspoedig verloopt. Er was instemming met de keuze om 5 (van in totaal 25) niet verkochte koopwoningen in Leerdam om te zetten naar Koopgarantwoningen met korting en/of vrije sector huurwoningen. doelstelling was deze opgeleverde woningen zo snel als mogelijk verkocht of verhuurd te hebben.
Mevrouw Mr. L.M. van der Sluis (1955) Lid – benoemd per 18 december 2006 2e zittingstermijn (herbenoemd november 2010) Lid van advocatenmaatschap te Utrecht Relevante nevenfuncties: Lid raad van Commissarissen stichting “de opbouw” te Utrecht.
Mevrouw Van der Sluis en de heer Mertens hebben zitting in de raad van Commissarissen op voordracht van het Huurdersberaad. Het Huurdersberaad heeft najaar 2010 geen bezwaar gemaakt tegen de herbenoemingen. Werkgeversrol Raad van Commissarissen en remuneratie bestuurder over het jaar 2011 heeft de raad van Commissarissen de directeurbestuurder op prestaties en inzet beoordeeld. dat is gebeurd tijdens een individueel beoordelingsgesprek dat in april 2012, na een voorbereiding in de voltallige raad in maart 2012, heeft plaatsgevonden. In de beoordeling zijn de volgende aspecten aan de orde gekomen: behaalde resultaten programma 2011 (zowel intern als extern), de relatie raad en bestuurder, het relatiemanagement, het aansturen van de werkorganisatie alsmede de taakopvatting. daarbij is vooral gekeken naar de volkshuisvestelijke prestaties. onderkend is dat de financiële situatie van de gemeente Vianen een punt van zorg is dat zich in de hoeveelheid projecten en de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid van de gemeente veelvuldiger manifesteert. de bestuurder is gevraagd ook de hoeveelheid werk in relatie tot de omvang van de werkorganisatie nauwgezet te bewaken. Als werkgever van de directeur-bestuurder zijn de beloningsstructuur en de arbeidsvoorwaarden vastgesteld aan de hand van de adviezen van de commissie Izeboud, waarvan de inhoud sinds 2004 als gangbaar voor de sector wordt gehanteerd. de raad koos voor een vast salaris, zonder een bonus of een flexibel deel. In de arbeidsovereenkomst is een beperkte opzegtermijn en een summiere afvloeiingsregeling opgenomen. de beloning van de directeur-bestuurder bedroeg in 2011 bruto € 128.425,-. Er is aan de directeur-bestuurder een auto beschikbaar gesteld. Een pensioen is toegezegd op basis van een middelloonregeling zoals dat door de Stichting Pensioenfonds woningcorporaties wordt gehanteerd. In de arbeidsovereenkomst is opgenomen dat de pensioenkosten worden gefinancierd door LEKSTEdEwonen. om aansluiting te vinden bij de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties is in goed overleg met de bestuurder afgesproken dat het werknemersdeel van de pensioenpremie door de bestuurder zal worden voldaan, op te bouwen over een periode van 6 jaar. de functie van de bestuurder is, na een ingewonnen extern advies, ingedeeld in groep E, zoals opgenomen in de functiezwaartebepalingsmethodiek dat is opgesteld door de VTw. de overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAo woondiensten. Evenals in voorgaande jaren is in 2011 een bedrag van € 5.000,ten behoeve van de oud-bestuurder betaald. Naam dhr. H.A.J.M. van der Bruggen
Functie Voorzitter
Aftredend per okt. 2013
Ir. H.J. Hettinga
Vice-voorzitter dec. 2013
Prof. dr. J.B.J.M. ten Berge drs. N.J.G. Mertens Mevr. mr. L.M. v.d. Sluis
Lid Lid Lid
dec. 2013 dec. 2014 dec. 2014
Deskundigheid en samenstelling de raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang, samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en de achtergrond van de leden van de raad van Commissarissen. de raad is van oordeel dat alle gewenste deskundigheden en competenties in de raad zijn vertegenwoordigd. In het honorarium is een onkostenvergoeding begrepen van € 606,voor de voorzitter respectievelijk € 444,40 voor de vice-voorzitter en € 404,= voor de overige leden. de honorering houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen en is niet gekoppeld aan de prestaties van LEKSTEdEwonen.
1.2
BESTuur EN SAMENSTELLING
Het bestuur is niet alleen verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van LEKSTEdEwonen inclusief het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur en de naleving van interne regelingen, maar onder andere ook voor de naleving van wet- en regelgeving, de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van medewerkers alsmede de interne risicobeheersing en -controle. Het bestuur van LEKSTEdEwonen is sinds 15 januari 2007 in handen van E. de Groot, geboortedatum 30-04-1962. Hij bekleedt de volgende nevenfuncties c.q. is betrokken bij: - directeur van de verbindingen Vereenigd Belang Holding BV en Vereenigd Bouw Belang BV; - directeur BV Vrijstad Vianen, maatschappij tot stadsherstel (sinds 15 april 2009); - secretaris Machado BV te Vianen; - lid algemeen bestuur stichting regionale woningcorporaties Utrecht (rwU); - lid Nederlandse Vereniging Bestuurders woningcorporaties - aandeelhoudersvergadering woningNet; - Commanditaire vennootschap Uithof III; - Algemeen bestuurslid Stichting woonruimteverdeling regio Utrecht (SwrU); - Ledenvergadering certificaathouders wooninvesteringsfonds te Zeist. Voor deze nevenfuncties worden geen bezoldigingen ontvangen. de Groot is tevens lid van een intervisie-Management follow up groep. Taakinvulling Bestuur en management voeren hun taken uit vanuit de visie en missie die LEKSTEdEwonen hanteert binnen het maatschappelijke Portefeuille Financieel-economisch, projectontwikkeling en risicomanagement Projectontwikkeling, ruimtelijke ordening en financieel-economisch openbaar bestuur, juridisch en volkshuisvesting Volkshuisvesting en bedrijfsvoering Juridisch, wonen, welzijn en Zorg
Honorarium* €
12.000,-
€ € € €
8.800,8.000,8.000,8.000,-
* inclusief onkostenvergoeding en op jaarbasis. de vergoedingen zijn gebaseerd op de honoreringscode van rvC’s zoals door de VTw is vastgesteld.
| 11 |
Verklaring van de Raad van Commissarissen In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en het financiële verslag 2011 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door de accountant. In de bijeenkomst van de raad van Commissarissen van 21 mei 2012 heeft de raad kennisgenomen van de bevindingen van de accountant en de jaarstukken goedgekeurd overeenkomstig artikel 12, lid 1a van de statuten. Het verslagjaar wordt afgesloten met een positief resultaat van € 3,1 miljoen. Behalve verschuivingen in verschillende posten (zoals lagere onderhoudslasten, geringere fiscale lasten, toevoeging reservering voor onrendabele toppen), is het resultaat vooral het gevolg van waardeverandering materiele vaste activa door opleveringen van nieuwbouwwoningen en wijziging van parameters. Het totaalresultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen van LEKSTEdEwonen.
speelveld in de regio. In het ondernemingsplan zijn als kernwaarden gedefinieerd: flexibel, betrouwbaar, solidair en ondernemend. deze kernwaarden zijn leidend voor het handelen en het inspelen op de actualiteiten en de behoeften in de markt. Integriteit Bestuur en management zijn zich bewust van hun maatschappelijke positie, verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie en zullen uit dien hoofde geen handelingen verrichten of nalaten die de reputatie van LEKSTEdEwonen schaden. Zij bevorderen ook dat de medewerkers zich volgens deze norm gedragen. Hiervoor is er een integriteitscode opgesteld, die ook beschikbaar is op onze website. de bestuurder zorgt ervoor dat medewerkers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen LEKSTEdEwonen te melden bij de bestuurder of desgewenst de aangestelde vertrouwenspersoon kunnen benaderen. In 2011 heeft een tweede groep medewerkers een training gevolgd om actueel te blijven op zaken rondom integriteit. Er heeft zich in het verslagjaar geen situatie voorgedaan rondom integriteit.
LANGENDIJK/ BADHUISSTRAAT Start bouw appartementen: 1e kwartaal 2013. Verwachte oplevering totale plan: 2e kwartaal 2014.
| 12 |
Tot slot de raad realiseert zich dat de kredietcrisis en de getroffen en voorziene maatregelen in het kader van algemene bezuinigingen de sector en LEKSTEdEwonen fors raken. de omgeving is complex en de dynamiek van die omgeving maakt dat risicobeheersing nog belangrijker wordt. de raad van Commissarissen heeft dan ook veel waardering dat de werkorganisatie vanuit de gestelde ambitie in deze moeilijke tijden tot goede resultaten komt. de raad spreekt zijn waardering uit voor directie, management en medewerkers en hun bijdrage aan het resultaat in 2011. daarnaast wordt de betrokkenheid van de Ledenraad, het Huurdersberaad en andere stakeholders zeer gewaardeerd. Vianen, besproken op 21 mei 2012 en goedgekeurd op 14 juni 2012 De heer H.A.J.M. van der Bruggen, Voorzitter Raad van Commissarissen LEKSTEDEwonen De heer H.J. Hettinga De heer J.B.J.M. ten Berge De heer N.J.G. Mertens Mevrouw L.M. van der Sluis Leden Raad van Commissarissen LEKSTEDEwonen
1.3
LEDENrAAD C.q. MAATSCHAPPELIJK PLATFOrM VIANEN
Ledenraad op 16 juni 2011 is door het passeren van de akte van omzetting bij de notaris de rechtsvorm gewijzigd van vereniging naar stichting, nadat als laatste de rechtbank een machtiging heeft afgegeven voor de omzetting. Vanaf dat moment is de Ledenraad vanuit de oude verenigingsstructuur verder gegaan als Maatschappelijk Platform Vianen (MPV) met statutaire bevoegdheden. Vergaderingen Ledenraad de Ledenraad heeft in 2011, voor de omvorming, als algemene vergadering binnen de verenigingsstructuur nog een drietal formele besluiten genomen: - Formele goedkeuring van de jaarrekening 2009 en decharge aan de raad van Commissarissen over de eerder in 2010 goedgekeurde jaarstukken 2009; - Instemming met de herbenoeming tot en met 2014 van mevrouw Van der Sluis en de heer Mertens als lid van de raad van Commissarissen; - Goedkeuring verlenen aan de directeur-bestuurder om, samen met een verklaring van de directeur-bestuurder inzake een tegenstrijdig belang, hem te machtigen de akte voor aankoop van 12 appartementen in de donkerstraat te Utrecht van BV Machado te passeren. de vergaderingen van de Ledenraad hebben plaatsgevonden op 7 en 24 maart 2011. De leden doordat de vereniging is omgezet naar stichting, heeft LEKSTEdEwonen geen leden meer. Vanwege de op handen zijnde omzetting heeft er in het verslagjaar ook geen Algemene Ledenvergadering meer plaatsgevonden. Al sinds 2007 is het lidmaatschap van de vereniging losgemaakt van het huurderschap. de betrokkenheid van bewoners die ons een warm hart toedragen is feitelijk verankerd binnen het Huurdersberaad. Maatschappelijk Platform Vianen Het Maatschappelijk Platform Vianen heeft de functie van maatschappelijk klankbord voor de raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. Statutair zijn aan het Platform op grond van artikel 31 van de statuten van LEKSTEdEwonen onder meer de volgende bevoegdheden toegekend: - Het gevraagd en ongevraagd adviseren van de raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder; - Het uitbrengen van een gekwalificeerd advies over een voorgenomen besluit tot fusie, een voorgenomen besluit tot het aangaan van een belangrijke samenwerkingsovereenkomst met andere rechtspersonen alsmede voor een voorgenomen besluit tot wijziging van de statuten; - Goedkeuring verlenen aan de competenties en vaardigheden vanwege de profielen van 2 leden van raad van Commissarissen, leden die statutair worden voorgedragen door het Huurdersberaad.
Het Platform komt 3 keer per jaar bijeen, waarvan minimaal één keer per jaar een vergadering met de leden van het Huurdersberaad. de vergaderingen worden bijgewoond door de directeur-bestuurder en een vertegenwoordiging van de raad van Commissarissen. de directeur-bestuurder en de leden van de raad van Commissarissen hebben geen stemrecht in de vergaderingen van het Platform. de voorzitter van de raad van Commissarissen is voorzitter van de vergaderingen van het Platform. In de statuten zijn een aantal onverenigbaarheden voor het vervullen van het lidmaatschap geformuleerd. Van elk lid van het Platform wordt verwacht dat hij of zij: 1. Affiniteit heeft met de sociale en maatschappelijke doelstelling van de corporatie; 2. Inzicht heeft op een goed evenwicht tussen de sociale doelstellingen en de bedrijfsmatige inzet van de middelen; 3. Brede maatschappelijke belangstelling, alsmede ervaring en inzicht heeft in het politieke krachtenveld waarin de corporatie zich bevindt; 4. Beschikt over een vermogen om in teamverband te werken. Samenstelling Maatschappelijk Platform Vianen per 31 december 2011 De heer A.J. Baauw (lid Huurdersberaad) De heer C. Bouwstra De heer B. den Breejen (lid Huurdersberaad) De heer J. Bruning (jeugd en opvoeding) Mevrouw A. van Dijk (gehandicapten en zorg) Mevrouw C. van Es (wonen en ouderen) De heer P. Heil (lid Huurdersberaad) Mevrouw P.H.A. de Jong De heer T.B.M. Kerkhof (milieu) Mevrouw S. Odijk Gimenez (sociale binding) De heer H.J.G.M. Steur De heer R. Tips De heer J.A.A. Uittenbogaard Vergaderingen Maatschappelijk Platform Vianen de leden van het Platform zijn in 2011 vier keer in vergadering bijeen geweest, waarbij twee keer in de formele rol als Ledenraad van de vereniging (7 en 24 maart 2011). Vooral de nieuwe klankbordfunctie is in de vergaderingen ingevuld. de leden zijn geïnformeerd over de jaarresultaten over 2010, de voornemens voor en de begroting 2012 en de nieuwbouw- en renovatieplannen. Er heeft onder leiding van een externe deskundige een zinvolle discussie plaatsgevonden over de prestatievelden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) in combinatie met het beantwoorden van de vraag “wanneer heeft een corporatie een goed jaar achter de rug?”. Alle op handen zijnde wijzigingen in regelgeving alsmede de kredietcrisis vormden tevens onderwerp van gesprek. Vastgesteld is dat corporaties steeds meer teruggedrongen worden naar hun primaire taakvelden en dat de nut en noodzaak daarvan vanwege de economische malaise ook belangrijk is.
| 13 |
DE PLATAAN VAN HELSDINGEN (STARTERWONINGEN) In de nieuwste wijk van Vianen heeft LEKSTEDEwonen acht eengezinswoningen van Ballast Nedam overgenomen. Deze woningen in Dudok-stijl zijn vervolgens als Koopgarantwoning met voorrang en korting aan starters verkocht. Start bouw: september 2011. Oplevering: april 2012.
Hfst.2 2.1
BESTuurSVErSLAG
2011 IN VOGELVLuCHT
Alle grote inspanningen van de werkorganisatie in de afgelopen jaren leiden in dit boekjaar tot zichtbare resultaten. resultaten in de vorm van het opleveren van veel nieuwbouwwoningen, projecten waarvan begin 2012 de bouw zal starten, de vele overlegsituaties met huurders, huurdersvertegenwoordiging en onze stakeholders, maar ook het resultaat van de spiegel die de visitatiecommissie ons heeft voorgehouden. dat alles doen wij dat vanuit een focus die daarbij hoort: het fatsoenlijk huisvesten van brede doelgroepen met een goede prijs- kwaliteitsverhouding en zonder speculatief oogmerk. we trachten ons vermogen te laten renderen voor het algemeen maatschappelijk belang. onze sociale doelstelling staat steeds voorop: investeren in stenen en investeren in mensen. Een financieel resultaat dat fors positiever is dan begroot levert een goede impuls aan het in stand houden van onze positieve financiële ratio’s, waardoor er minder beperkingen aan de toekomstige investeringsruimte zijn opgetreden. Landelijk ook woningcorporaties ondervinden de gevolgen van de kredietcrisis. door de toenemende bezuinigingen van de rijksoverheid en de daaraan gekoppelde maatregelen wordt de druk op de kasstromen groter. Alle extra heffingen verzwakken de investeringskracht, waardoor de middelen niet meer beschikbaar zijn om nieuwe woningen en maatschappelijk vastgoed te bouwen. Uiteindelijk zullen corporaties op termijn minder kunnen presteren en de stakeholders teleur moeten stellen. Corporaties zullen moeten kiezen voor een nieuw verdienmodel en daar wordt hard aan gewerkt. Het lijkt erop dat in 2012 de overheid het mogelijk zal maken om scheefwoners met een extra huurverhoging te belasten, nadat deze voornemens in 2011 in wetgeving niet tijdig kon worden gerealiseerd. Als gevolg van de implementatie van de nieuwe EUregels komen huishoudens met een inkomen boven € 33.614,niet of nauwelijks meer in aanmerking voor het huren van sociale huurwoningen. ook alternatieven zijn voor de groep met een inkomen net daarboven nauwelijks voor handen. regels rondom het verkrijgen van hypothecaire financieringen zijn drastisch aangescherpt en het aanbod duurdere huurwoningen is, zeker in Vianen, marginaal. de doorstroming zal daardoor ook verder stagneren. om enige beweging in de woningmarkt te stimuleren, heeft de regering besloten per 1 juli 2011 de overdrachtsbelasting voor de duur van een jaar te verlagen van 6% naar 2%. Helaas bleek het effect daarvan kortdurend te zijn. over de jaren 2010 en 2011 is een daling van de woningwaarden van afgerond 9% genoteerd, een dalende lijn die zich in 2012 zal voortzetten. door het vertrek van de heer donner naar de raad van State is op het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties een nieuwe minister aangesteld. Mevrouw mr. drs. J.w.E. Spies is op 16 december 2011 als opvolger beëdigd. Zo hebben we in korte tijd een grote hoeveelheid ministers gehad die verantwoordelijk zijn voor het wel en wee van de volkshuisvesting. Zij zal zich snel een
oordeel moeten vormen over een groot aantal dossiers dat onderhanden is. Te denken valt aan de Herzieningswet Toegelaten Instellingen, het nog steeds lopende Europa-dossier, de uitwerking van het huurbeleid 2012 maar ook de noodzakelijke integrale hervorming van de woningmarkt. In die zin is het als bijzonder te kwalificeren dat de net aangetreden minister voor het kerstreces heeft aangekondigd dat zij het wetsvoorstel tot grootschalige verkoop van corporatiewoningen, minimaal 75% van het bezit met een korting op de woningwaarde, heeft ingediend. deze maatregel is weliswaar uitvloeisel van het Kabinetsbeleid, maar gaat geheel voorbij aan het algemeen eigendomsrecht. wij houden het erop dat deze beleidsvoornemens geen enkele kans van slagen hebben, zowel wat betreft het wetgevingstraject als in een mogelijk onverhoopt uitvoeringstraject. Het wordt steeds noodzakelijker in te zetten op de bouw van huurwoningen in het middensegment. LEKSTEdEwonen wil daar de komende jaren een bijdrage aan leveren, op voorwaarde dat er mogelijkheden zijn voor financiering. we zullen daarvoor in 2012 nader onderzoek doen, omdat sinds begin 2011 geen borgstellingen door het waarborgfonds Sociale woningbouw voor de bouw van deze zogenoemde niet-dAEB woningen meer worden afgegeven. Een alternatief zou een kapitaalmarktfinanciering onder gemeentegarantie of een gemeentelijke lening met nadere zekerheidsstelling kunnen zijn. Regionaal en lokaal de in regionaal verband samenwerkende woningcorporaties hebben voor de komende jaren een agenda opgesteld, die uitgaat van realisme in een sterk veranderende woningmarkt. Met simuleringsmodellen is de financiële kracht van de sector onderzocht en vastgesteld is dat vooral de verkopen omhoog moeten om alle gemaakte productieafspraken te kunnen realiseren. In een dalende markt zal dat een forse krachttoer worden. de samenwerkende corporaties, verenigd in rwU-verband, hebben voor 2011 de volgende agenda gesteld: 1. Vanuit realisme zijn de geprognosticeerde nieuwbouw-, renovatie- en herstructureringsplannen bijgesteld en in samenhang gebracht met de financiële mogelijkheden; 2. wat kunnen de corporaties voor de middeninkomens betekenen?; 3. we stemmen als corporaties onderling en met lokale overheden de regionale volkshuisvestelijke opgave af; 4. we ontwikkelen portefeuilleplannen en delen kennis en onderzoek, hetgeen zich manifesteert in een gezamenlijke actie voor het verkrijgen van alternatieve financieringen voor niet-dAEB woningen. In de tweede helft van 2011 is kennis genomen van het concept van de Provinciale ruimtelijk Structuurvisie als opvolger van het Streekplan. Van groot belang is de verankering van het uitbreidingsgebied Hoef en Haag in Vianen, waarvoor we met de gemeente Vianen en de consortiumpartners een goed lobbytraject hebben opgezet. Voor de Provincie Utrecht is het voorwaarde dat er een substantieel aantal woningen in deze polder kan worden gerealiseerd. daarom is met het besluit van de gemeenteraad om in te stemmen met de bouw van totaal 1.800 woningen een belangrijke stap gezet.
| 15 |
2.2
PrESTATIES VAN LEKSTEDEWONEN IN 2011
- de nieuwe naam LEKSTEdEwonen is breed geïntroduceerd en de eerste fase van een nieuwe website is gelanceerd; - Een nieuwe overeenkomst Bewonerscommissies (via en met instemming van het Huurdersberaad) is afgesloten en ondertekend; - de 4-jaarlijkse visitatie is uitgevoerd en afgerond met een evaluatie; - de nieuwe Europa-regels op gebied van woningtoewijzingen zijn ingevoerd; - In het kader van het zogenoemde Meta-toezicht zijn met de Belastingdienst de bouwclaims in BV-structuur definitief vastgesteld; - de omvorming van vereniging naar stichting is geëffectueerd en het Maatschappelijk Platform Vianen is gestart; - Er zijn nieuwe Prestatieafspraken afgesloten met de gemeente Vianen voor de periode tot en met 2013; - Een volgend appartementengebouw Vijfheerenlanden (gebouw Zwanenbloem) is na ingrijpend groot onderhoud en creatie van 12 vernieuwde appartementen voor starters opgeleverd; - Het groot onderhoud Vijfheerenlanden aan appartementengebouw Kruisdistel is voorbereid, aanbesteed en in uitvoering genomen; - Er is gestart met de voorbereidingen voor het groot onderhoud aan appartementengebouw Veldsalie in de wijk Vijfheerenlanden, waarbij de start van de uitvoering is voorzien najaar 2012; - de vervanging van balustrades en beglazing bij de gemeenschappelijke galerijen van complex donjon is opgeleverd; - Er zijn bouwvergunningen verkregen voor de appartementencomplexen Langendijk, de Plataan van Helsdingen en de Brede School/Bascule; - de beheer- en leefbaarheidsacties “achterpaden” bij verschillende complexen zijn in overleg met het Huurdersberaad uitgevoerd; - de eerste 2 aanvragen voor het LEEFfonds zijn gehonoreerd, onder andere ten behoeve van het project “vreedzame school, vreedzame wijk”; - op initiatief van LEKSTEdEwonen is de exploitatie van de appartementen binnen Machado BV opnieuw ingericht, zijn alle appartementen in het complex donkerstraat te Utrecht verhuurd en heeft LEKSTEdEwonen 12 (van de 24) appartementen overgenomen; - In twee nieuwbouwprojecten (de Bleek Vianen en de Plataan van Helsdingen) zijn respectievelijk 6 en 8 Koopgarantwoningen verkocht en in aanbouw genomen; - de oplevering van eengezinswoningen raadliedenbuurt Leerdam, de appartementen met bedrijfsruimten Castellum-west en Castellum-oost te Houten (excl. 18 eengezinswoningen in oost) is gerealiseerd. Uit hoofde van de beheerovereenkomsten met collega-corporaties Viveste en Kleurrijkwonen is alles in overleg tijdig verhuurd, met uitzondering van de bedrijfsruimten; - Er is overeenstemming bereikt met de gemeente Vianen over het uitwerkingsplan en een grondbod, onder voorwaarden, voor het nieuwbouwproject Sluiseiland Vianen. door de inwoners van Vianen is het plan zeer positief ontvangen. Een tender voor de keuze van een projectontwikkelaar of ontwikkelende bouwer voor de realisatie van de zogenoemde Lektoren is opgestart en er zijn onderhandelingen gevoerd; - Het principeverzoek voor het sloop/nieuwbouwproject wilhelminastraat e.o. is bij gemeente Vianen ingediend en na een positieve
| 16 |
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
beantwoording is in december 2011 door LEKSTEdEwonen een “sloopbesluit” genomen. de herhuisvesting van bewoners in fase I is in januari 2012 gestart. Tevens is de planontwikkeling in een vergevorderd stadium gekomen; Voor een hardnekkig legionella-probleem alsmede het geluidsprobleem aan de wKK-installatie in woonzorgcomplex Hof van Batenstein is een oplossing gevonden en zijn voorzieningen getroffen; Vanwege voortdurende parkeeroverlast is een besluit tot en voorbereiding van betaald parkeren bij woonzorgcomplex Hof van Batenstein en Batensteinplantsoen genomen; Met VACpunt wonen Vianen zijn gedegen adviezen over nieuwbouw doorgenomen en grotendeels overgenomen; Met de gemeente Vianen is een realisatieovereenkomst voor het project Brede School de Hagen / Bascule afgesloten en de aanbesteding voor de bouw van de school en de 36 appartementen is gerealiseerd; Voor de voorgenomen nieuwbouw van het appartementencomplex de Plataan van Helsdingen is met Ballast Nedam Bouw en ontwikkeling de contractvorming afgerond, de opdracht verstrekt en is de bouwvoorbereiding opgestart; de voorbereidingen voor het nieuwbouwproject dorpsweg Zijderveld zijn afgerond, zodat met de gemeente Vianen in september de samenwerkingsovereenkomst kon worden getekend en het bestemmingsplan door de gemeenteraad is vastgesteld; Er is een aanvang gemaakt met de studie en analyse ten behoeve van een gebiedsvisie voor de wijk Hogeland; Een nieuwe stedenbouwkundige visie voor Vijfheerenlanden Fase II is ontwikkeld en na toelichting en bespreking is er een principe-overeenstemming met de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden over deze visie; Met de gemeente Vianen is overeenstemming bereikt over het beoogde nieuwbouwplan Hoekenstraat / Vijfheerenlanden; Er is bij de gemeente Vianen een principeverzoek ingediend voor de bouw van een Hospice en zorgboerderij in de polder Bloemendaal, waarop een positieve reactie werd ontvangen. Vervolgens is een aanvullende landschappelijke visie voor de inrichting van het gebied opgesteld en aan de gemeente aangeboden; de verkoop van 20 appartementen in de Bascule (boven de nieuwe Brede School in de Vijfheerenlanden) is gestart. Gelet op alle marktomstandigheden is met de eerste resultaten redelijk succesvol gescoord; In de Stuurgroep en projectgroep is hard gewerkt aan het Masterplan en de modelkeuze voor het uitleggebied Hoef en Haag; Er is een principe-overeenstemming met AM wonen over de voorgenomen ontwikkeling van een nieuwbouwcomplex aan de Clarissenhof/Helsdingse Achterweg, waarbij LEKSTEdEwonen 40 huurappartementen zal afnemen; Voor het restauratieproject van BV Vrijstad Vianen is een bouwvergunning verkregen en lopen de bouwteamonderhandelingen met de aannemer; Er is overeenstemming bereikt met de gemeente Vianen over de procedurele afronding van de mogelijke aanwezigheid van een woII-bom op de locatie Badhuisstraat, zodat de voorbereidingen voor de bouw een aanvang kunnen nemen.
- In de werkorganisatie is vervolg gegeven aan personeelsprestatiebeleid in het project “Afspreken en Aanspreken”; - de energiebesparende maatregelen bij complexen is uitgevoerd; - In de begroting voor het boekjaar 2012 is gepreludeerd op de nieuwe verslagleggingsregels rJ 645. Viering 100-jarig bestaan In januari 2011 is de viering van ons 100-jarig jubileum gestart. In diverse activiteiten voor huurders, stakeholders en personeel is teruggekeken op 100 jaar volkshuisvesting, in het bijzonder in de gemeente Vianen. Behalve een boottocht met een historische lezing, een cadeau voor alle huurders en een glossy met een beschrijving van de geschiedenis van Bouwvereeniging Volksbelang, is ook met de medewerkers een feestelijk weekend gehouden. Veel medewerkers hebben een grote extra inspanning geleverd om alle festiviteiten in goede banen te leiden. Als afsluiting van de jubileumfestiviteiten is op 10 september een groots concert in de Grote Kerk van Vianen gegeven. Veel belangstellenden, vooral bewoners, waren getuige van de introductie van onze nieuwe naam. we zijn verheugd over de vele reacties en gelukwensen van bewoners en anderen, die LEKSTEdEwonen een warm hart toedragen. Visitatie LEKSTEdEwonen heeft zich in 2011 door een onafhankelijke visitatiecommissie laten visiteren. Eind 2010 is de visitatie gestart en in juni 2011 is het traject afgerond. Er heeft een intensieve terugkoppeling van de resultaten plaatsgevonden binnen de werkorganisatie, met de raad van Commissarissen en met diverse stakeholders. de totale beoordeling geeft het volgende beeld:
Prestatieveld Presteren naar ambities en doelen Presteren naar opgaven Presteren volgens stakeholders Presteren naar vermogen en efficiency Governance Gemiddelde score
Cijfer 7 6 6 8 6 7
-
-
-
-
procedures ex wet ruimtelijke ordening is de start voorzien najaar 2012); de start van de restauratie en de verkoop van het project dorpsstraat 25 te Hagestein van BV Vrijstad Vianen; Het project Lemsterschans te Nieuwegein is vanwege het niet bereiken van overeenstemming met de projectontwikkelaar gestopt; Het project Blokhoeve / Iepenhoeve te Nieuwegein is door aanwezige geluidsproblematiek van nabijgelegen bedrijfshallen vertraagd; de geplande oplevering van 18 eengezinswoningen Castellumoost in Houten en 45 appartementen raadsliedenbuurt te Leerdam zal eerst in het eerste kwartaal 2012 plaatsvinden; Het Strategisch Voorraadbeheerplan: in november 2011 zijn de laatste complexen geïnventariseerd (in de kleine kernen van de gemeente Vianen), maar het beheerplan wordt zomer 2012 afgerond.
2.4
Naast de reguliere werkzaamheden in het kader van het beheer van ons vastgoed en de uitvoering van projecten, zullen we in 2012 werken aan een nieuw ondernemingsplan, de professionalisering van het inkoopbeleid van leveranciers, de introductie van een interactieve website voor huurders, een investeringsstatuur als toetsingskader voor de raad van Commissarissen, het uitvoeren van een woningmarkt-onderzoek voor Vianen. daarnaast zijn we voornemens mogelijkheden te creëren voor het financieren van niet-dAEB woningen. Aan de hand van de afronding van de gebiedsvisie voor de wijk Hogeland, willen we na consultatie van de gemeente Vianen beleid voor onze complexen in deze wijk formuleren. Naast enkele herstructureringen, zal een plan voor uitvoering van groot onderhoud en renovaties over een periode van 2013 tot en met 2019 worden gemaakt.
2.5 2.3
WAT IS IN 2011 NIET GErEALISEErD?
- de verkoop van 5 vrije sector koopwoningen in het project raadsliedenbuurt Leerdam: de woningen zijn omgezet in 3 Koopgarantwoningen en 2 vrije sector huurwoningen; - de realisatie van de verhuur van de bedrijfsruimten raadsliedenbuurt Leerdam en Castellum-oost Houten (verhuur via makelaars in 2012 gecontinueerd); - de start van de bouw project Badhuissstraat / Langendijk wordt vermoedelijk pas voorjaar 2013 (vanwege de afwikkeling van de vermeende aanwezigheid van een woII-bom), - Start bouw appartementengebouw de Plataan van Helsdingen (start in februari 2012), - Het komen tot overeenstemming met een ontwikkelaar voor de zogenoemde Lektoren in het project Sluiseiland Vianen. oorzaak: door de verslechterde markt van koopwoningen worden de verkooprisico’s te groot geacht; - Start bouw project dorpsweg Zijderveld (vanwege langlopende
BIJZONDErE VOOrNEMENS 2012
VErKLArING VAN DE DIrECTEur-BESTuurDEr
Ik ben van mening dat in 2011 wederom op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordelijkheden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Uit dit verslag blijkt welke resultaten zijn behaald. Ik verklaar tenslotte dat in het verslagjaar alle middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend zijn gebruikt in het belang van de volkshuisvesting. Vianen, 21 mei 2012 E. de Groot Directeur-bestuurder LEKSTEDEwonen
| 17 |
DONJON De vliesgevel (glazen wand) bij de zijvleugels van de Donjon is verwijderd, er zijn transparante balustrades geplaatst en de luchtbruggen tussen de zijvleugels en DonjonToren zijn vernieuwd. De Donjon, Watergentiaan en Zwanenbloem sluiten nu naadloos op elkaar aan, maar ieder gebouw heeft zijn eigen entree en door ander kleurgebruik een eigen karakter.
Hfst.3 3.1
VOLKSHuISVESTINGSVErSLAG
KWALITEIT VAN DE WOONGELEGENHEDEN
de implementatie van het kwaliteitsbeleid is in 2011 gecontinueerd. Bij mutatie worden alle woningen op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. In het kader van het strategisch voorraadbeheer zal de differentiatie van de kwaliteit op complexniveau nog worden ingevuld. Planmatig onderhoud doel van het planmatig onderhoud is het handhaven van het afgesproken kwaliteitsniveau van de ‘schil’ en collectieve voorzieningen van onze gebouwen. In 2011 is in dat kader weer een aantal complexen geschilderd. Net als in 2010 werd het merendeel van het werk, na aanbesteding, door één schildersbedrijf uitgevoerd. dat kwam ook doordat één project (complex 19) de helft van het uit te voeren schilderwerk uitmaakte. Het groot onderhoud in Vijfheerenlanden is in 2011 voortvarend voortgezet. Het groot onderhoud aan gebouw Zwanenbloem is uitgevoerd en afgerond. de investering hiervan bedroeg € 3,8 miljoen, omgerekend een bedrag van € 63.000,= per appartement. Het groot onderhoud aan gebouw Kruisdistel is voorbereid, aanbesteed en de werkzaamheden zijn gestart. de werkzaamheden aan dit gebouw zullen najaar 2012 worden afgerond. Intussen zijn de voorbereidingen voor het groot onderhoud aan gebouw Veldsalie in gang gezet. Uitvoering van de werkzaamheden aan dit gebouw gaan na de zomer van 2012 van start. de gerealiseerde kosten voor het planmatig onderhoud vallen in 2011 lager uit dan begroot. de oorzaken daarvoor zijn: - de aanbestedingsresultaten van het schilderwerk zijn door de economische situatie lager uitgevallen dan begroot. - Enkele projecten die begroot waren, zijn in 2011 niet uitgevoerd en worden doorgeschoven naar 2012. de belangrijkste daarvan: de verbouw van het trappenhuis van de Benedictushof (complex 25), het buitenschilderwerk aan gebouw donjon en het vervangen van de CV ketels bij de Mariënhof (complex 19). de totale uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen € 988.000 (2010: € 1.806.000). Dagelijks onderhoud LEKSTEdEwonen beschikt over een eigen Serviceteam, dat wordt ingezet voor het uitvoeren van de kleinere en spoedeisende reparatieverzoeken en eenvoudige mutaties. Bovendien wordt het Serviceteam ingezet voor het leveren van extra service aan onze bewoners, zoals het controleren of de CV ketel moet worden bijgevuld in seniorenwoningen, het vervangen van batterijen in rookmelders, het smeren van (kunststof ) kozijnen en het nazien van tochtstrips. de grotere en complexere reparaties worden uitbesteed aan vaste, geselecteerde relaties die het bezit van LEKSTEdEwonen en de kwaliteitseisen die wij stellen kennen. Voor werkzaamheden waarvoor dat nodig is (elektra, loodgieterswerk, glas, etc.) worden gespecialiseerde bedrijven ingeschakeld. Voor enkele typen reparatieverzoeken kunnen de bewoners direct contact opnemen met het betreffende servicebedrijf. Het gaat dan om storingen aan de CV, glasbreuk en verstoppingen in het riool (indien men lid is van het rioolfonds). Buiten kantooruren worden bewoners automatisch doorgeschakeld naar de meldkamer.
Na de stijging in 2010 is het aantal reparatieverzoeken in 2011 weer gedaald. de kosten per reparatieverzoek, die de afgelopen jaren gestaag zijn gestegen, zijn in 2011 gestabiliseerd. de totale reparatiekosten zijn daarmee in 2011 gedaald ten opzichte van 2010. waarschijnlijk wordt het resultaat van het inzetten van het kwaliteitsbeleid bij mutatie beter zichtbaar, ook het groot onderhoud bij Vijfheerenlanden levert hieraan een bijdrage.
reparatieverzoeken 2011 2010 2009 2008 2007
Aantal Gemiddelde kosten (excl. BTW) 4.797 € 151 5.128 € 152 4.565 € 138 4.697 € 135 4.577 € 111
Mutatie onderhoud In 2011 is de nodige aandacht besteed aan de kostenbeheersing van de mutatiewoningen. Met name de werkwijze rond de renovatie van woningen is aangescherpt. dat heeft geleid tot een stevige kostenreductie en een verbeterde beheersing. Bij het mutatieonderhoud wordt onderscheid gemaakt in drie stromen: - ‘Lichte mutaties’ (tot € 5.000,--): woningen waarbij vooral een aantal zaken wordt nagelopen en enkele kleinere reparaties worden uitgevoerd. deze woningen worden zo veel mogelijk door het eigen serviceteam uitgevoerd. Is dat niet mogelijk dan worden de werkzaamheden in regie uitgevoerd door vaste geselecteerde partners. - ‘Midden categorie mutaties’ (tot € 15.000,--): Hiervoor wordt een werkomschrijving gemaakt, op basis waarvan twee aannemers een aanbieding doen. de opzichter begeleidt de uitvoering. - ‘renovatie woningen’ (> € 15.000,--): dit betreft woningen waaraan bij een mutatie een kleine renovatie moet worden uitgevoerd. Voor deze woningen wordt een bestek gemaakt waarop 3 aannemers inschrijven. Het werk wordt uitbesteed via de teamleider dagelijks onderhoud. de opzichter planmatig onderhoud houdt toezicht op de uitvoering. In 2011 hebben er 7 van dergelijke renovaties plaatsgevonden. Na een stevige stijging in 2010 van zowel het aantal mutaties als de kosten per mutatie, is in 2011 een daling te zien. of deze trend blijvend is, is op dit moment nog niet te zeggen. Ek jaar vindt er bij de University College Utrecht in de zomermaanden een groot aantal mutaties plaats. de studenten verlaten aan het eind van het collegejaar hun kamers. Tijdens de zomermaanden worden er een groot aantal cursussen en congressen gegeven waarbij de deelnemers overnachten bij de UCU. Aan het eind van de zomerperiode komen de studenten terug voor het nieuwe studiejaar. Er wordt een grote inspanning geleverd om in korte tijd de noodzakelijke reparaties uit de voeren en de kamers schoon te maken. Mutaties Vianen 2011 2010 2009 2008 2007
Aantal mutaties Gemiddelde kosten (excl. BTW) 161 € 3.522 172 € 4.002 138 € 3.702 201 € 3.714 182 € 2.763
| 19 |
Veiligheid Het veiligheidsbeleid van de afgelopen jaren is in 2011 gecontinueerd. Bij elke mutatie worden de gas- en elektrische installaties van de woning gecontroleerd. Als er zaken worden geconstateerd die niet veilig zijn, zoals ondeugdelijke uitbreidingen van de installatie door de vertrokken huurder, worden die hersteld. open verbrandingstoestellen (geisers) worden vervangen door gesloten toestellen (boilers). Energiebeleid de doelstelling van LEKSTEdEwonen is om het Energielabel van alle woningen met een energielabel d of lager met minimaal 2 labelstappen te verbeteren. Bij mutaties met veel werkzaamheden worden daarom energiemaatregelen doorgevoerd, zo als het isoleren van gevels, daken en vloeren en het plaatsen van dubbel glas. In bewoonde staat blijkt het lastig om energiemaatregelen door te voeren. Als er een huurverhoging wordt gevraagd, ook al is deze slechts een deel van de besparing op de energiekosten, blijken huurders huiverig voor het laten uitvoeren van de maatregelen. In de Mariënhof (complex 19) is in 2011 een proef uitgevoerd met het plaatsen van energiezuinige lucht-water-warmtepompen. Slecht 15 (van de 164) bewoners bleken bereid om mee te doen aan de proef. Er wordt nog bekeken of die ook die ook bij de rest van het project worden geplaatst of dat toch gekozen wordt voor conventionele CV ketels. Bij groot onderhoudsprojecten zoals Vijfheerenlanden worden de woningen geïsoleerd en voorzien van een energiezuinige warmteen warmwatervoorziening. In 2011 is gebouw Zwanenbloem in Vijfheerenlanden gerenoveerd. de Energielabels zijn in 2011 nog niet afgemeld en dus ook niet verwerkt in de onderstaande tabel. Het gaat om 60 woningen. Energielabels (procentueel)
2011
2010
2009
2008
A B C d E F G
0 2 23 40 22 13 0
0 2 23 39 22 14 0
0 4 20 34 25 15 2
0 5 17 32 24 19 3
Duurzaam Bouwen Bij al onze verbouwactiviteiten maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen. we gebruiken recyclebare pvc- leidingen, high-solidverf en voeren het afval op verantwoorde wijze af. Voor nieuwbouw wordt een GPr-score van 7 of hoger gehanteerd. Woningaanpassingen In 2011 zijn in vijf woningen aanpassingen gedaan in het kader van de wet Maatschappelijke ondersteuning (wMo), tegenover drie woningen in de jaren 2010 en 2009.
3.2
HurEN EN VErHurEN VAN WONINGEN
Huisvesting doelgroepen In de gemeente Vianen zijn de wachttijden voor een betaalbare
| 20 |
woning lang en in de regio Utrecht is dat niet anders. LEKSTEdEwonen zet zich al jarenlang primair in voor alle huishoudens die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien met een bruto jaarinkomen tot € 33.614,-, zoals senioren, starters en studenten. Mede vanwege de Europese Beschikking hebben wij in 2011 99% van alle vrijkomende sociale huurwoningen in Vianen aan deze doelgroep toegewezen (in 2010 nog 77%). Primaire doelgroep Senioren Binnen deze belangrijke doelgroep onderscheiden we drie categorieën: - Senioren die volledig zelfstandig kunnen wonen; - Senioren die in de nabijheid van zorgvoorzieningen willen wonen - Senioren die aangewezen zijn op woningen met zorgvoorzieningen. Voor deze laatste doelgroep is in 2008 Hof van Batenstein gerealiseerd. In dit complex bevinden zich naast eerstelijnsvoorzieningen zoals huisarts en apotheek ook 154 verzorgingsverpleegeenheden, waarbij de zorg wordt geleverd door Zorgspectrum. daarnaast zijn er 31 zelfstandige seniorenwoningen, zowel in de sociale- als in de vrije sector. Van de in totaal 355 seniorenwoningen voldoen er 96 aan de voorwaarden die wij aan levensloopbestendige woningen stellen. daarnaast zijn 18 appartementen in de Vijfheerenlanden (gebouw watergentiaan) levensloopbestendig. Hoewel deze appartementen niet specifiek voor senioren bestemd zijn, zijn ze wel uitermate geschikt om er tot op hoge leeftijd te kunnen wonen. Vanwege de verwachte vergrijzingsgolf en de steeds kritisch wordende oudere consument, zijn er extra inspanningen van zowel de gemeente Vianen als LEKSTEdEwonen nodig om het aantal (geschikte) seniorenwoningen te laten groeien met de vraag. In voorbereiding zijn het appartementencomplex in de Plataan van Helsdingen met 22 zelfstandige huurappartementen voor 55-plussers en vier woongroepen voor ouderen (begeleiding door Zorgspectrum). In Zijderveld wordt gewerkt aan een nieuw dorpshuis in combinatie met woningbouw, waaronder 12 seniorenwoningen met zorgaanbod. In Leerdam is eind 2009 “de Poort van west” gerealiseerd. In dit complex bevinden zich ook eerstelijnsvoorzieningen en 24 zorgappartementen. Starters de woningnood onder jongeren in Vianen is groot. ruim 1.300 jongeren onder de 35 jaar staan ingeschreven als woningzoekende en hun kansen op een leuke en betaalbare woning in Vianen zijn erg klein. LEKSTEdEwonen wil met korte en lange termijn oplossingen voorkomen dat steeds meer jongeren (noodgedwongen) uit Vianen wegtrekken. Mede dankzij de input van een enthousiaste groep jongeren (“wij willen wonen in Vianen”) zijn in 2011 een aantal initiatieven gerealiseerd. Allereerst zijn 123 woningen gelabeld voor jongeren: Alle eenkamerappartementen in de Vijfheerenlanden zijn gelabeld voor alleenstaanden onder de 23 jaar en de tweekamerappartementen
aan de Benedictushof en in het centrum zijn gelabeld voor jongeren onder de 30 jaar. daarnaast wordt de helft van alle vrijkomende tweekamerappartementen in de Vijfheerenlanden toegewezen aan 1 of 2 persoonshuishoudens onder de 30 jaar. ook de 12 compleet vernieuwde tweekamerappartementen in gebouw Zwanenbloem (Vijfheerenlanden) zijn geadverteerd als jongerenwoning. Met succes, want ruim 250 jongeren onder de 30 jaar hadden hiervoor belangstelling. In oktober ontvingen de 12 gelukkige jongeren uit handen van wethouder Stolk en directeur de Groot de sleutels van hun nieuwe appartement. In 2011 hebben wij 21,2% van alle vrijkomende huurwoningen in Vianen verhuurd aan jongeren tot 25 jaar. Het jaar daarvoor was dat nog 19,3%, dus voorzichtig kan geconcludeerd worden dat de eerste resultaten voor de jongere woningzoekenden zichtbaar zijn. ook in het bevorderen van eigen woningbezit worden de starters niet vergeten. Zo zijn er in twee deelplannen Koopgarantwoningen aan starters verkocht. Huisvesting studenten Studenten en afgestudeerde studenten beschouwen wij als een aparte doelgroep naast de starters. deze groep bevindt zich vooral in Utrecht, waar we in samenwerking met SSH Utrecht huisvesting voor hen realiseren. Naast de 801 eenheden die LEKSTEdEwonen op University College Utrecht in eigendom heeft, zijn we deelnemer in diverse commanditaire vennootschappen om zo de nood onder studenten en net afgestudeerden te kunnen lenigen. In het monumentale Huis Zoudenbalch in het centrum van Utrecht zijn in totaal 24 appartementen gerealiseerd voor afgestudeerden. Veel (ex-)studenten hadden belangstelling voor de sociale en vrije sectorappartementen van Machado BV, de Seyster Veste en LEKSTEdEwonen. ruim 500 belangstellenden kwamen naar de twee kijkavonden en de verhuurbijeenkomst. Bijzondere aandachtsgroepen Tot het bezit van LEKSTEdEwonen horen twee gezinsvervangende tehuizen (GVT’s). Een bevindt zich in Vianen (de regenboog) en heeft 10 appartementen, de ander bevindt zich in Leerdam (de Poort van west) en beschikt over 16 appartementen. Beide GVT’s beschikken over een gezamenlijke huiskamer. In het overige bezit zijn 20 appartementen op een relatief eenvoudige wijze aan te passen aan bewoning door gehandicapten. Het gaat om zes woningen in de donjon en 14 appartementen in Hof van Batenstein. In het appartementencomplex de Plataan van Helsdingen, waarvan de bouw eind februari 2012 is gestart, realiseren wij voor Syndion 16 appartementen, bestemd voor begeleid wonen van jongeren met een licht verstandelijke beperking of een vorm van autisme. Statushouders In 2011 bedroeg onze taakstelling voor de huisvesting van statushouders 19 personen. In nauwe samenwerking met de gemeente Vianen hebben we de achterstand uit 2010 (6 personen) en de taakstelling 2011 (13 personen) weggewerkt en zijn er bovendien in geslaagd om het jaar met een positief saldo van zeven gehuisveste kandidaten voor de taakstelling van 2012 af te sluiten. In totaal komt
dit neer op 26 gehuisveste statushouders in 2011. wij zijn blij dat Vluchtelingenwerk Vianen deze enorme toestroom goed heeft kunnen opvangen en begeleiden. Secundaire doelgroep deze groep kan met hun inkomen wel in hun eigen woningbehoefte voorzien, maar heeft moeite om een kwalitatief goede woning te bemachtigen. In Vianen is er te weinig diversiteit in het woningaanbod en voor veel mensen is de stap tussen huren en kopen te groot. ook stellen mensen in verschillende levensfasen of omstandigheden andere eisen aan hun woning. deze groep is groot en zal naar verwachting de komende jaren verder groeien: vooral door de Europese Beschikking is een veel grotere groep woningzoekenden nu (gedwongen) aangewezen op de vrije sector. om aan de toenemende vraag van deze groep te voldoen zullen wij nader onderzoeken of het aanbod in de hogere huurprijsklasse vergroot moet worden. dat zal gebeuren in de nieuwbouw, maar ook plaatsvinden bij de vaststelling van de scheiding tussen dAEB en niet-dAEB woningbezit in de bestaande portefeuille. Voorwaarde is dat we voldoende financiering voor de woningen in het hogere prijssegment kunnen krijgen.
3.2.1 Verhuur Reguliere verhuur In 2011 hebben 180 huurders in Vianen hun huurovereenkomst opgezegd. dit is iets meer dan in 2010 (171 opzeggingen), maar blijft met een percentage van 7,1% erg laag. Het aantal afgesloten huurovereenkomsten is met 184 nagenoeg gelijk aan vorig jaar. dat er meer woningen verhuurd dan opgezegd zijn is een gevolg van de oplevering van project Blankenborch (drie vrije sectorwoningen) en de twaalf gerenoveerde tweekamerwoningen in gebouw Zwanenbloem in Vijfheerenlanden.
Afgesloten huurovereenkomsten Vianen Aantal 2011 184 2010 187 2009 141 2008 232 2007 195
Bijzonderheden In Houten (Castellum) en Leerdam (raadsliedenbuurt) zijn nieuwbouwprojecten opgeleverd, waarvoor 173 respectievelijk 27 huurovereenkomsten zijn afgesloten. In Utrecht zijn 24 appartementen aan de donkerstraat verhuurd, waarvan 12 uit naam van LEKSTEdEwonen, 4 voor de Seyster Veste en 8 voor Machado BV. In Machado participeren beide corporaties en LEKSTEdEwonen voert het beheer voor dit complex uit. Toewijzingen In de Vijfheerenlanden hebben we van 12 tweekamerappartementen de plattegrondindeling gewijzigd en aanzienlijk verbeterd. daarnaast is bij zes van deze woningen een balkon toegevoegd en kregen zes kopgevelwoningen een uitkragend venster. de belangstelling voor de
| 21 |
12 appartementen was met 251 reacties uitstekend. overigens zijn deze woningen gelabeld voor jongeren tot 30 jaar. Conform de afspraak met de gemeente zijn de nog niet-gerenoveerde appartementen in de Vijfheerenlanden in het kader van lokaal maatwerk toegewezen via een wachtlijst. doel hiervan is om zoveel mogelijk gemotiveerde mensen in deze appartementen te huisvesten om zo de leefbaarheid en betrokkenheid in deze wijk te verbeteren. Sinds 2011 worden de aangepaste appartementen in drie gebouwen via woningNet aangeboden. de leegkomende woningen in de kernen Hagestein, Everdingen en Zijderveld worden met voorrang toegewezen aan de eigen inwoners. dankzij deze “kernbinding” kunnen woningzoekenden met voorrang een leeggekomen woning in hun dorp betrekken. ook dit valt volgens de huisvestingsverordening onder lokaal maatwerk. opvallend is dat dit jaar slechts 33% van de negen vrijgekomen woningen met kernbinding zijn toegewezen. de 24 appartementen in het hartje van Utrecht aan de donkerstraat zijn conform de doelstelling van het project toegewezen aan oudstudenten die een onzelfstandige woonruimte van een woningcorporatie of de SSH achterlieten in de regio Utrecht. Zowel voor de sociale huur als de vrije sectorwoningen waren ruim voldoende kandidaten uit deze doelgroep, en zo hebben deze nieuwbouwwoningen het gewenste doorstroomeffect gehad. de toewijzing hebben wij verantwoord als lokaal maatwerk aan de gemeente Utrecht. de drie royale eengezinswoningen in Blankenborch, die LEKSTEdEwonen van AM wonen heeft overgenomen, zijn in 2010 toegewezen en begin 2011 verhuurd. de lege woningen in het complex wilhelminastraat e.o. zijn vanwege de voorgenomen sloop in het kader van de Leegstandswet tijdelijk verhuurd. In 2011 ging het om acht woningen en in 2010 om zeven woningen. Weigeringen de gemiddelde aanbiedingsgraad in het verslagjaar lag op 2,1 (in 2010 nog 2,0). dat wil zeggen dat gemiddeld iedere woning ruim één keer is geweigerd alvorens te worden geaccepteerd. Vergeleken met de regio Utrecht is dit cijfer zeker niet slecht: de aanbiedingsgraad daar schommelt al jaren rond de 3,2. wat vooral opvalt is de reden van weigering. Steeds meer woningzoekenden weigeren na aanbieding de woning, omdat “Vianen te ver weg is of dat het toch niet is wat ze ervan dachten”. onze hoop voor het terugdringen van het aantal weigeringen is dan ook gevestigd op invoer van de zogenaamde Klantvriendelijke en efficiënte match bij woningNet in 2012. de mogelijkheid bestaat dan voor woningzoekenden om een zoekprofiel in te vullen, op basis waarvan vervolgens een selectie gemaakt wordt uit leegkomende woningen. University College Utrecht op het terrein van University College in Utrecht hebben wij 705 onzelfstandige studenteneenheden. door de aard van de huisvesting
| 22 |
van de collegestudenten kan niet over aanbieden gesproken worden. Elk jaar verlaten studenten de Campus en stroomt er een nieuwe lichting studenten in. Bij dit onderwijsconcept is het voor alle studenten verplicht om eens per jaar van unit te wisselen. daarnaast hebben wij in Utrecht 96 zelfstandige studenteneenheden in eigendom, die via SSH Utrecht worden verhuurd. In 2011 zijn er in totaal 148 huurovereenkomsten afgesloten met Short Stay studenten
Instroom studenten university College utrecht 2011 806 studenten 2010 831 studenten 2009 798 studenten 2008 803 studenten 2007 773 studenten
Europese beschikking (90%-norm) Sinds 1 januari 2011 moeten corporaties 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-. LEKSTEdEwonen heeft eind 2010 besloten om in 2011 geen huurwoningen in Vianen toe te wijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. wij kozen ervoor de 10% ruimte in te zetten om het aantal stadsvernieuwingsurgenten met een hoger inkomen uit het sloopcomplex aan de wilhelminastraat e.o. te kunnen herhuisvesten. Aangezien de stadsvernieuwingsurgenties pas in 2012 aan de betrokkenen zijn verstrekt, kunnen we achteraf constateren dat we de ruimte om hogere inkomens een sociale huurwoning in Vianen toe te wijzen, onvoldoende hebben kunnen gebruiken. deze ruimte is wel gebruikt bij de toewijzing van de onze nieuwbouwwoningen in Leerdam en Houten. onze collega’s in Leerdam en Houten hebben in totaal 199 nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd: 172 in Houten en 27 in Leerdam. de meeste woningen zijn al in 2010 toegewezen. Inmiddels is gebleken dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) een uitzondering wil maken voor corporaties die de norm overschreden hebben indien de oorzaak ligt in het toewijzen van woningen in 2010, dus voor de ingangsdatum van de regeling. Het percentage toewijzingen boven €33.614, inclusief de toewijzingen uit 2010, ligt op 12,0%, en exclusief op 1,1% (zie tabel op pagina 23).
3.3
ONT WIKKELINGEN OP DE WONINGMArKT
LEKSTEdEwonen opereert in het marktgebied van de Bestuur regio Utrecht (BrU). de toewijzing van huurwoningen met een (reken)huurprijs tot € 652,52 per maand vindt plaats binnen de randvoorwaarden van de regionale Huisvestingsverordening. woningNet verzorgt voor de corporaties de woonruimteverdeling en publiceert tweewekelijks het actuele woningaanbod. De vraag Het aantal woningzoekenden met een woonadres in Vianen is in 2011 gestegen naar een nieuw record van 4.388 stuks, ruim 200 hoger dan het jaar ervoor. Sinds juni 2009 verzorgt woningNet alle in- en uitschrijvingen en verlengingen in de regio Utrecht. Jarenlang steeg het aantal nieuwe
Verantwoording toewijzingen 2011 Plaats (verhuurd door) Vianen (LEKSTEdEwonen) Houten (Viveste)* Leerdam (Kleurrijkwonen) Utrecht (LEKSTEdEwonen) Utrecht (SSH Utrecht)* Totaal
Vrije sector 5 6 10 1 0 22
Sociale huur 179 167 18 11 148 523
>€ 33.614 in sociale huur 2 53 6 0 2 63
Meetellend voor 10% 2 2 0 0 2 6
* In onderstaande uitsplitsing zijn 148 verhuringen in Utrecht door SSH Utrecht (aan Short Stay studenten) en 27 verhuringen in Houten (via Stichting Beschermd wonen Utrecht) niet opgenomen vanwege het specifieke karakter.
Eenpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen <65 < 21.625
<65
>65
>65
> 21.625
< 20.325
< 20.325
Tweepersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen <65 < 29.350
<65
>65
>65
> 29.350
< 27.750
< 27.750
Meerpersoonshuishoudens Leeftijd Inkomen <65 < 29.350
<65
>65
>65
> 29.350
< 27.750
< 27.750
Huurgrens < 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64 < 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64
Vianen 30 20 4 21 2
Houten
Leerdam
utrecht
9
2
7
58
5
1 3
Totaal 30 20 18 4 22 68 0 8 6 0 4 7 187
< 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64 < 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64 Totaal
8 2
4
4 1 92
5 76
1 8
11
Huurgrens < 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64 < 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64
Vianen 7 28 6 1 6 3
Houten
Leerdam
utrecht
4
1
30
9
< 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64 < 361,66 > 361,66 - 517,64 > 517,64 Totaal Huurgrens < 361,66 > 361,66 - 554,76 > 554,76 < 361,66 > 361,66 - 554,76 > 554,76 < 361,66 > 361,66 - 554,76 > 554,76 < 361,66 > 361,66 - 554,76 > 554,76 Totaal
1
Totaal 7 28 11 1 6 43 0 4 5 0 2 27 134
4
2 1 58 Vianen 1 24 2 2 4
3
2
25 62
1 13
1
Houten
Leerdam
utrecht
4
1
3
5
Totaal 1 24 7 0 2 12
6
0 1 0 0 0 0 47
1
34
7
0
| 23 |
Aantal woningzoekenden in Vianen
2011 2010 2009 2008 2007
doorstromer Vianen 1.564 1.553 1.572 1.563 1.575
doorstromer utrecht 55.135 51.972 49.349 46.738 43.893
overig wz Vianen 2.824 2.616 2.744 2.559 2.335
overig wz utrecht 89.598 83.424 79.158 70.798 65.443
inschrijvingen in de regio en Vianen. opvallend was dan ook dat in 2010 het totaal aantal woningzoekenden in Vianen voor het eerst sinds 2003 daalde. deze eenmalige daling kan verklaard worden door de overdracht aan woningNet en de invoering van verlengingskosten (€ 9 per jaar): bestanden worden beter vergeleken en er is een schifting ontstaan tussen latente en urgente woningzoekenden in Vianen. Actief woningzoekenden Het percentage woningzoekenden in Vianen dat actief zoekt, is gedaald naar 7,1% tegen 7,9% in 2010. Het ligt daarmee net iets onder het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar (7,2%). regionaal zet de daling van het percentage actief woningzoekenden echter fors door: in 2011 is het met 1,5% gedaald naar 10,0% en in 2010 was er sprake van een daling van 1%. de procentuele daling in Vianen komt door een stijging van het totaal woningzoekenden (+ 219) en een daling van het aantal actief woningzoekenden in absolute aantallen. ook in de regio Utrecht is dezelfde tendens zichtbaar.
| 24 |
totaal Vianen 4.388 4.169 4.316 4.122 3.910
utrecht 144.733 135.396 128.507 117.536 109.336
% verandering Vianen utrecht 5,3% 6.9% - 3,4% 5,4% 4,7% 9,3% 5,4% 7,5% 16,4% 5,7%
Reacties op de woningen in Vianen hebben gemiddeld 88 belangstellenden gereageerd, tegen 102 reacties in 2010. Het gemiddeld aantal reacties in de regio Utrecht bedraagt 115 per woning (in 2010 nog 124). de verwachting dat het gemiddeld aantal reacties verder stijgt als gevolg van een dalend aanbod huurwoningen, de economische recessie en de nieuwe regelgeving is niet zichtbaar. waarschijnlijk zijn de strengere inkomenseisen als gevolg van de 90%-regeling de oorzaak van de daling van het gemiddelde aantal reacties. Mensen met een inkomen hoger dan € 33.614 zijn minder geneigd om te reageren op een woning. Slaagkans de slaagkans van de actief woningzoekenden in Vianen is gedaald naar 5,6% (in 2010 nog 6,3%). deze daling komt vooral door minder geadverteerde woningen en het uitblijven van nieuwbouw in Vianen. regionaal is de slaagkans licht gestegen van 5,9% naar 6,1%. dit is te verklaren door een forse regionale daling van het totaal aantal actief woningzoekenden
Aantal verhuringen
2011 2010 2009 2008 2007
Vianen* 85 97 62 122 93
utrecht 3.459 3.510 4.009 5.671 6.983
Doorstromers Vianen 10,3 9,6 12,2 10,1 9,9
Overig woningzoekend
utrecht 9,0 8,0 8,6 8,7 8,0
Vianen 7,6 6,6 6,2 6,4 5,0
utrecht 6,8 6,7 6,3 6,0 5,4
Gem. wachttijd Vianen 9,0 7,8 8,1 7,8 7,1
utrecht 7,6 7,2 7,0 6,8 6,1
Gem. wachttijd ZONDEr seniorenwoningen Vianen utrecht 7,9 7,8 7,0 7,1 6,7 6,7 6,8 6,6 6,0 5,9
* exclusief appartementen Vijfheerenlanden
Gemiddelde wachttijd de gemiddelde wachttijd in Vianen en de regio Utrecht is in 2011 verder gestegen. Gemiddeld moeten woningzoekenden 9,0 jaar op een woning in Vianen wachten, tegen 7,6 jaar in de regio. de stijging is zowel bij doorstromers als overig woningzoekenden (starters) zichtbaar en wordt deels veroorzaakt door een dalend aanbod en kritische woningzoekenden.
inwoners uit Vianen. Ten opzichte van 2010 (62,6%) is dat een daling van vijf procent, maar nog steeds wordt het grootste deel van onze woningen verhuurd aan eigen inwoners: de afgelopen vijf jaar gemiddeld 61,2%. In de regio Utrecht is er sprake van een vrije woningmarkt en is het uitsluiten van niet-ingezetenen van Vianen is daarom niet mogelijk en niet wenselijk.
de gemiddelde wachttijd in Vianen is hoger dan het gemiddelde in de regio Utrecht. dit kan deels verklaard worden door het ontbreken van de wachttijd van de appartementen Vijfheerenlanden in dit overzicht (gemiddeld 5,5 jaar). doordat de toewijzing van een belangrijk deel van deze appartementen niet via woningNet loopt, worden deze toewijzingen niet meegerekend in het overzicht van woningNet. Sinds 2010 worden de opgeknapte appartementen in de Vijfheerenlanden wel weer via woningNet aangeboden.
Urgenten Het aantal woningzoekenden in Vianen met een urgentie is in 2011 verder gedaald: van 14 naar 11. Het aandeel urgenten binnen het woningzoekendenbestand in Vianen komt daarmee op 0,25% (in 2010 nog 0,34%) en ligt daarmee ruim onder het aandeel van vijf jaar geleden. In de regio Utrecht is het aandeel urgenten dit verslagjaar met 0,1% gestegen naar 1,2%.
Herkomst woningzoekenden In 2011 is 57,1% van ons vrijkomend woningbezit verhuurd aan
In 2010 was er nog een aanzienlijke daling door de invoering van Fleximatch en opschoningsactie van het registratiesysteem, maar in
| 25 |
Aantal woningzoekenden naar urgentie in Vianen Sociale indicatie Medische indicatie 2011 4 2 2010 10 2 2009 13 3 2008 8 7 2007 7 9
Hardheidsclausule 2 1 4 2 0
2011 waren er in absolute aantallen de meeste urgenten ooit (1.730 stuks, ofwel 0,8% van alle woningzoekenden). Vooral vanwege de diverse stadsvernieuwingsprojecten in de regio is er jaarlijks sprake van een stijging van het aantal urgenten met volkshuisvestelijke urgenties. In 2011 had 66,3% een volkshuisvestelijke urgentie, tegen 57,6% in 2010. Vanwege de voorgenomen sloop van complex wilhelminastraat e.o. zal het aantal urgenten in Vianen in 2012 fors stijgen. wij verwachten echter dat de meeste bewoners met hun volkshuisvestelijke urgentie en onze begeleiding binnen het jaar kunnen verhuizen.
3.4 HuurINCASSO Huurprijzen Bijna het hele woningbestand in Vianen bestaat uit sociale huurwoningen: slechts 32 woningen hebben een huurprijs in de vrije sector. de gemiddelde huurprijs ligt ultimo 2011 op 63,5% van maximaal redelijk. Bij mutatie worden de huren niet opgetrokken, tenzij er sprake is van een verhoging van het aantal punten als gevolg van een gedeeltelijke woningverbetering of een algehele renovatie. dit laatste speelt vooral in de Vijfheerenlanden en in het oudere bezit in de wijk Hogeland en de kernen. Aangezien er de komende jaren flink geïnvesteerd moet worden om het bezit uit de jaren ‘60 en ‘70 te moderniseren en te laten voldoen aan ons vastgestelde kwaliteitsniveau, zijn we voornemens om komend jaar ons huurprijsbeleid te actualiseren en de prijzen beter af te stemmen op de kwaliteit. Huurtoeslag Het grootste deel van de huurders die Huurtoeslag ontvangen, laat deze direct verrekenen met de huur. dit heeft onze voorkeur,
Huurtoeslag per 31-12-2011 Aantal woningen in Vianen* Aantal huurders met Huurtoeslag Gemiddelde Huurtoeslag per maand
2011 2.524 403 (16,0%) € 192
Volkshuis- vestelijk 3 1 2 0 0
Totaal 11 14 22 17 16
% urgenten 0,25 0,34 0,51 0,40 0,40
aangezien we dan zeker weten dat de Huurtoeslag voor het juiste doel wordt gebruikt. Het aantal huurders dat van deze dienstverlening gebruik maakt, neemt langzamerhand wel af. Het gemiddelde bedrag aan Huurtoeslag is licht gestegen. Huurachterstanden Eind 2011 lag de huurachterstand van zittende huurders in Vianen en Utrecht op 0,46% van de bruto jaarhuur. dit is lager dan eind 2010 toen het op 0,54% lag. dit is een direct gevolg van onze stevige maar sociale aanpak: deze houdt in dat we onze klanten met een achterstand strak manen, vragen om contact op te nemen, en als zij dit niet doen, dit zelf te doen. waar we vermoeden dat huurders niet in staat zijn om zelfstandig hun betalingsachterstand op te lossen, verwijzen we door naar het maatschappelijk werk van de rivas en de gemeente Vianen. Met beide partijen hebben we een goede samenwerking. Hoewel de totale huurachterstand iets is gedaald, is het aantal betalingsregelingen gestegen: ultimo 2010 waren dat er 74 voor een bedrag van € 41.820,-; ultimo 2011 hebben we 86 regelingen voor een bedrag van € 51.121,-. Het aantal dossiers van zittende huurders bij de deurwaarder is als gevolg van ons strakke beleid afgelopen jaar fors toegenomen: van 18 stuks naar 35. Na zeventien aanzeggingen tot ontruiming hebben we zes daadwerkelijke ontruimingen gehad: drie hiervan betrof jonge huurders onder 30 jaar, zonder inkomen uit werk, één betrof een alleenstaande die geen hulp wilde accepteren en in twee gevallen ging het om een combinatie van huurachterstand en een hennepplantage. daarnaast zijn vier huurders na de aanzegging uit eigen beweging vertrokken. Het aantal minnelijke schikkingen lag eind 2011 op drie. Twee huurders met hoge achterstand zijn opgenomen in de wSNP.
2010 2.523 431 (17,0%) € 180
2009 2.520 472 (18,6%) € 181
2008 2.536 500 (19,7%) € 176
2007 2.513 550 (21,9%) € 165
* Vanaf 2009 wordt voor de bepaling voor het aantal woningen alleen het bezit in de gemeente Vianen genomen. Alleen in deze gemeente brengt LEKSTEdEwonen de Huurtoeslag op de huur in mindering. Bij bezit in de andere gemeenten verzorgt de plaatselijke corporatie dit of komen de woningen in het geheel niet in aanmerking voor Huurtoeslag.
2011 2010 2009 2008 2007
| 26 |
Achterstand zittende huurders € 99.647 € 109.960 € 90.088 € 92.444 € 121.000
Aantal huurders 172 180 188 186 189
Gemiddelde achterstand € 579 € 611 € 479 € 497 € 640
% van bruto jaarhuur 0,46 0,54 0,45 0,48 0,64
2011 2010 2009 2008 2007
Vonnissen 17 25 17 12 20
Ontruimingen 6 2 4 1 3
3.5
LEEFBAArHEID
Aanpak individuele overlast In 2011 hebben we 256 meldingen ontvangen van overlast. dat komt neer op een gemiddelde van ruim 20 per maand. de klachten gaan over overlast of vervuiling van gemeenschappelijke ruimten, maar we zien ook een toename van het aantal klachten over grote bomen in privétuinen. om die reden hebben we afgelopen jaar afspraken gemaakt over bomen: wanneer geven ze overlast en moeten ze weg, en voor wie zijn dan de kosten. daarbij is uitgangspunt dat de huurder meebetaalt aan verwijdering van de boom indien deze in zijn huurperiode zo groot is geworden. Bij de aanpak van individuele overlast hebben we het beleid aangescherpt: anonieme klachten nemen we niet in behandeling en strafbare feiten horen bij de politie gemeld te worden. daarnaast blijven we de eigen verantwoordelijkheid van elke huurder benadrukken: iedereen moet eerst zelf in gesprek met de veroorzaker gaan alvorens hulp van LEKSTEdEwonen in te roepen. Bij ernstige overlast werken we goed samen met de politie, rIVAS maatschappelijk werk en het Meldpunt Zorg en overlast. Tevens melden we deze in het Viaans Integraal overleg overlast & Leefbaarheid (VIooL). In dit overleg werken de gemeente, politie, rivas en LEKSTEdEwonen samen om de problemen op te lossen. Achtergrond hiervan is dat overlastveroorzakers vaak op meerdere terreinen problemen hebben en het belangrijk is om ze daar ook tegelijkertijd vanuit de verschillende disciplines op aan te spreken. Laatste kansbeleid In 2011 hebben we een samenwerkingsovereenkomst getekend waarin gemeente Vianen, GGd Midden-Nederland en LEKSTEdEwonen afspraken maken over een laatste kansbeleid. doelgroep zijn de huishoudens met een meervoudige problematiek: een combinatie van problemen op het gebied van verslaving, psychiatrie, financiën, vervuiling, verwaarlozing of overlast. de partijen willen voorkomen dat deze huishoudens vanwege huurschuld en/of overlast hun huis worden uitgezet. Inmiddels is het eerste huishouden aangemeld en zijn er afspraken gemaakt over de hulpverlening. Hennep In het verslagjaar hebben we te maken gehad met drie hennepplantages in ons woningbezit. In twee gevallen ging het om een combinatie van huurachterstand en hennepteelt en is de huurovereenkomst door de kantonrechter ontbonden. Eén geval is nog onder de rechter. daarnaast heeft de rechter in 2011 de huurovereenkomst ontbonden van een huurder waar in 2010 een hennepplantage is aangetroffen. LEKSTEdEwonen voert een zeer stringent beleid bij de aanpak en
bestrijding van hennepteelt en werkt daarbij nauw samen met de politie en energiebedrijven. Als er een hennepplantage wordt aangetroffen dan vragen wij de rechtbank altijd om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Vanwege de stijging van het aantal ontdekte hennepplantages in Vianen, zeker in vergelijking met de andere Lekstroom-gemeenten, dringen wij stelselmatig bij de gemeente Vianen aan om zich ook aan te sluiten bij het regionale Hennepconvenant. de gemeente Vianen heeft dit convenant tot op heden niet ondertekend, terwijl politie, Belastingdienst, energiebedrijven, corporaties en andere gemeenten met dit convenant informatie kunnen uitwisselen met andere organisaties. LEEFfonds In 2011 is alleen vanuit de wijk Monnikenhof een beroep gedaan op het LEEFfonds. de Stichting Bewonersorganisatie heeft van LEKSTEdEwonen een bedrag van € 635 ontvangen als bijdrage aan de organisatie van een Burendag eind september, aangezien dit een festiviteit was waar ook de huurders van LEKSTEdEwonen aan deel konden nemen. de aanvragen uit andere buurten vallen tegen. daarom hebben wij besloten uit het LEEFfonds een onderbouwde aanvraag van basisschool de rank te honoreren. deze school is in augustus 2011 gestart met een project “Vreedzame school, vreedzame wijk”. dit initiatief moet vanuit kinderen de collectieve verantwoordelijkheid voor versterking van leefbaarheid in wijken en buurten vergroten. Alhoewel het niet gaat om een initiatief van huurders, hebben wij vanwege het doel dat aansluit bij onze prestatievelden besloten in het project bij te dragen. In totaal hebben wij aan dit initiatief € 3.250,- bijgedragen. Uit het LEEFfonds werd in 2011 een totaalbedrag van € 3.885,beschikbaar gesteld. Leefbaarheidsteam In het kader van het wijkgericht samenwerken neemt de woonconsulent van LEKSTEdEwonen deel aan het Leefbaarheidsteam. In dit kader is de inrichting van het grasveld tussen de achtertuinen van Benedictushof besproken. Het gebruik van dit veld door een aantal bewoners wordt door andere bewoners als hinderlijk ervaren, zodat men gevraagd heeft om een andere inrichting. Vooralsnog zijn de meningen hierover echter verdeeld. Andere onderwerpen in het Leefbaarheidsteam waren veelvuldig gerelateerd aan openbaar groen, aangezien de gemeente bezig is met een bezuinigingsslag. Voor de jongeren in de wijk is voor hen en door hen het jeugdhonk AMMo ingericht. Hieraan is door LEKSTEdEwonen eveneens een bijdrage geleverd. Achterpaden Zowel in de wijk Monnikenhof als in Amaliastein zijn in het verslagjaar de achterpaden gecontroleerd. dit heeft geresulteerd in een fors aantal aanschrijvingen over scheve schuttingen, overhangende struiken en vuilcontainers op achterpaden. Tevens hebben we geconstateerd dat de bestrating in sommige achterpaden verbetering behoeft. dit wordt in de begroting van 2012 deels opgepakt.
| 27 |
De Hagen Namen gebouwen door het grootonderhoud aan de Vijfheerenlanden willen we de woningen moderniseren, isoleren en een nieuwe uitstraling geven. Een belangrijk element is echter ook de identiteit van de verschillende appartementengebouwen: door elk gebouw een eigen kleur te geven en een geheel andere entree, wordt elk gebouw uniek. In 2011 hebben we dit proces versterkt door alle gebouwen te voorzien van een naam. daarbij heeft de Natuur- en Vogelwacht Vijfheerenlanden hulp geboden, door alle namen van planten die in de onmiddellijke nabijheid van Vianen groeien, te verzamelen. Hieruit heeft de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden een keuze gemaakt. dit heeft geleid tot namen als Zwanenbloem en watergentiaan. Gemeenschappelijke ruimten Vijfheerenlanden ondanks de verfraaiing van de gebouwen blijven de gemeenschappelijke gangen en galerijen een continue zorg. Sommige bewoners zien deze ruimten niet als verlengstuk van hun woning, maar als plek waar ze ongegeneerd hun rommel kunnen deponeren en waar ze rustig in een hoekje kunnen plassen. onze inzet is om de daders zoveel mogelijk te achterhalen en ze te confronteren met de kosten van hun daden. Helaas is dit alleen mogelijk gebleken met de inzet van cameratoezicht. Na een kleine proef hiermee zijn we op zoek naar een meer professionele aanpak met camera’s. dit wordt in 2012 gerealiseerd. Openbare ruimten Vijfheerenlanden Net als de gemeenschappelijke ruimten in de appartementengebouwen is de openbare ruimte rondom de gebouwen gevoelig voor vervuiling: één bewoner kan het voor velen verpesten, en helaas gebeurt dat regelmatig. door de ondergrondse containers te voorzien van een slot hoopte de gemeente Vianen dat er minder illegaal vuil gestort zou worden. Helaas is dat niet bewaarheid. wij hebben de gemeente daarom gevraagd om de buitengewoon opsporingsambtenaren (boa’s) hier frequenter in te zetten en op dit gebied samen te werken met onze huismeester. Wijkwinkel De Hagen door het vertrek van de Titus Brandsmaschool uit het schoolgebouw aan de Vijfheerenlanden was ook de wijkwinkel uit veiligheidsoverwegingen genoodzaakt om in 2011 te vertrekken. Als alternatieve locatie hebben we hen een ruimte onder in de donjon aangeboden, naast de huiskamer. Uiteindelijk heeft de gemeente echter toch gekozen voor een tijdelijke ruimte in de Stadshof.
Batenstein, maar stuit nog op kleine bezwaren zoals de duur van het gratis parkeren. Medio 2012 moet het betaald parkeren van start gaan.
3.6 SPONSOrBELEID LEKSTEdEwonen staat midden in de samenleving. regelmatig krijgen wij het verzoek om financieel bij te dragen aan een activiteit of een organisatie. wij trachten hierin steeds verantwoorde keuzes te maken. Het toetsingskader om sponsorverzoeken te beoordelen is als volgt: - de sponsoraanvraag dient een doel dat aansluit bij de maatschappelijke doelstelling van LEKSTEdEwonen; - de sponsoraanvraag stelt de politiek niet ter discussie; - LEKSTEdEwonen heeft een direct belang bij de aanvrager; - Er moet een duidelijke link zijn met het thema: werken aan de Viaanse samenleving; - de sponsoraanvrager moet schriftelijk een aanvraag indienen met een financiële onderbouwing (mag ook per email); - de sponsoraanvrager heeft haar werkgebied voornamelijk in de gemeente Vianen; - de sponsoraanvrager moet aantonen dat de activiteit in belangrijke mate beschikbaar is voor de klanten van LEKSTEdEwonen in Vianen; - Er moet een positieve verhouding bestaan tussen kosten en opbrengsten. Het sponsorbedrag moet in verhouding staan tot de geleverde tegenprestatie. Een aanvraag kan interessant voor LEKSTEdEwonen zijn als aan zoveel mogelijk elementen van het toetsingskader is voldaan. Sponsoring 2011 In 2011 is een in 2010 toegezegd bedrag van € 2.000,- ten bate van het Muziekpodium Vianen betaald. Gehonoreerd zijn in 2011 aanvragen voor doelen die vooral voor onze klanten beschikbaar zijn, zoals de Nationale Sleepbootdagen 2011 met € 3.000,- en de kinderfestiviteiten bij de jaarlijkse Paardenmarkt met € 1.000,-. Kleine bijdragen (€ 300,- per stuk) werden verstrekt aan het mogelijk maken van een bijzondere dag van het G-team van VV Brederodes en de uitgifte van een boekje over de geschiedenis van de steenbakkers in Vianen, waarin ook het oudste volkshuisvestelijke complex “de Zaligheden” ter plaatse van de huidige Sportlaan is beschreven. Aan Stichting Vluchtelingenwerk is een bedrag van € 1.000,- ten behoeve van hun werk voor de bijzondere doelgroep statushouders toegekend.
3.7 Donjon de huiskamer in de donjon wordt nog steeds gerund door vrijwilligers uit de donjon en ook door enkele van daarbuiten. de Stichting welzijn ouderen Vianen (SwoV) begeleidt de vrijwilligers. Hof van Batenstein Na jaren praten over de parkeeroverlast bij Hof van Batenstein als gevolg van het gebruik van de parkeergarage voor langparkeren in plaats van voor de kortparkeerders, hebben we in 2011 besloten om betaald parkeren op ons terrein bij dit complex te gaan invoeren. dit wordt in principe ondersteund door de bedrijven in Hof van
| 28 |
OVErLEG MET HuurDErS
open communicatie met huurders is een belangrijke voorwaarde voor de klantgerichte organisatie die LEKSTEdEwonen wil zijn. Structureel overleggen wij met onze huurdersvertegenwoordigingen, zoals het Huurdersberaad en de bewonerscommissies. Huurdersberaad Stichting Huurdersberaad Bouwvereeniging Volksbelang Vianen (S.H.B.V.V.)* vertegenwoordigt alle huurders van LEKSTEdEwonen in * op 20 maart 2012 statutair gewijzigd in Stichting Huurdersberaad LEKSTEdEwonen Vianen.
Vianen en is daarmee conform de overlegwet de formele gesprekspartner voor LEKSTEdEwonen in alle zaken die van belang zijn in de verhouding huurder-verhuurder.
de bijdrage van LEKSTEdEwonen aan het Huurdersberaad bedroeg in 2011 € 19.000,- (tegen € 18.360,- in 2010). dit is inclusief de bijdragen aan de drie bewonerscommissies.
In 2011 is de samenstelling van het Huurdersberaad niet gewijzigd en hebben er volgens schema geen verkiezingen plaatsgevonden. Het Huurdersberaad is er ook in 2011 niet in geslaagd een jongere huurder te werven om zo ook deze doelgroep te vertegenwoordigen.
Bewonerscommissies In 2011 waren er drie bewonerscommissies actief: donjon, Mariënhof en Vijfheerenlanden. Zij behartigen de gemeenschappelijke belangen van alle bewoners in hun complex en zetten zich in voor de leefbaarheid en veiligheid in en rondom de woningen. In 2011 zijn er 11 overlegvergaderingen geweest met de verschillende commissies.
De samenstelling van het Huurdersberaad was december 2011 als volgt: de heer A.J. Baauw (Voorzitter) Bewonerscommissie Mariënhof de heer M. van Beest Centrum / Hogeland de heer B. den Breejen Kernen de heer F. docter de Hagen Laagbouw de heer P. Heil (Penningmeester) Bewonerscommissie Vijfheerenlanden de heer S. Jupijn Amaliastein de heer F. van der Kuil Monikkenhof 2 (Kampen) Mevrouw C. Lenting-Klinkhamer Monikkenhof 3 (Molens) Mevrouw r. de ruiter (Secretaris) Bewonerscommissie Vijfheerenlanden de heer r. Verhoeven Senioren Hoogbouw de heer T. wammes Senioren Laagbouw Vacature Jongeren Het Huurdersberaad kwam dit jaar acht keer bijeen, waaronder vanwege drie overlegvergaderingen met LEKSTEdEwonen. daarnaast heeft het dagelijks bestuur van het Huurdersberaad een keer met de twee Huurdersvertegenwoordigers van de raad van Commissarissen gesproken. Belangrijke onderwerpen in het overleg tussen Huurdersberaad en LEKSTEdEwonen waren: - Bewonerscommissiereglement; - Uitvoering Europese Beschikking; - de omvorming van Volksbelang van een vereniging tot een stichting en de naamswijziging; - Beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV); - Bomenbeleid - onderhoudsplanning en -begroting LEKSTEdEwonen; - Jaarlijkse huurverhoging per juli 2011; - Leefbaarheidsprojecten (achterpadenproject eengezinswoningen) - Visitatierapport; - Begroting Huurdersberaad en bewonerscommissies; - Actualiteiten en voortgang projecten; - regelgeving en aanzet uitwerking huurverhoging 2012. LEKSTEdEwonen vergoedt de kosten voor zover die redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de activiteiten van het Huurdersberaad en de aangesloten bewonerscommissies met betrekking tot: - de oprichting en instandhouding van het Huurdersberaad en de aangesloten Bewonerscommissies; - de communicatie met de huurders, zoals het betrekken van de huurders bij haar standpuntbepaling, informatievoorziening en het beleggen van vergaderingen; - (de voorbereiding van) het overleg met LEKSTEdEwonen; - (de voorbereiding van) de uitoefening van het informatie- en adviesrecht.
In navolging van de vernieuwde samenwerkingsovereenkomst (juni 2010) tussen Huurdersberaad en LEKSTEdEwonen is op 28 september 2011 het nieuwe Bewonerscommissiereglement getekend. de samenwerking tussen de drie commissies, het Huurdersberaad en LEKSTEdEwonen is daarmee officieel bekrachtigd. we zijn blij met de betrokkenheid en inzet van de commissies. op die manier kan het beleid van LEKSTEdEwonen getoetst worden en problemen snel opgelost worden. onderwerpen die structureel aan de orde komen zijn: - jaarlijkse huurverhoging; - servicekosten (omvang, afrekening en aanpassing); - onderhoud en beheer van de woningen; - leefbaarheid en woonomgeving. Met de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden is intensief contact geweest in verband met het groot onderhoud, nieuwbouw Bascule/Brede School en de toekomst van de wijk (Fase II). dit jaar waren de werkzaamheden aan gebouw Zwanenbloem (in het bijzonder de verbouwing van de tweekamerappartementen) en de voorbereiding voor de aanpak van gebouw Kruisdistel belangrijke gespreksonderwerpen. Vanwege nieuwe ontwikkelingen is het Sociaal Plan Vijfheerenlanden uit 2009 op een aantal punten aangevuld en geactualiseerd. Eind september is een vervolgbespreking geweest over Fase II: de aanpak van en rondom de appartementengebouwen 1 tot en met 5. op basis van de reactie van de Bewonerscommissie uit 2010 en veranderde inzichten is er een nieuwe stedenbouwkundige visie gepresenteerd. de commissie heeft een (positief ) advies uitgebracht, waarmee wij in overleg zijn met de gemeente Vianen. daarnaast hebben we voorgesteld om de kosten van de huismeester volgens een vast percentage te verdelen over de huurders en verhuurder. daarvoor hebben we een taakomschrijving aangeleverd met een inschatting van de tijdsbesteding van de diverse bezigheden. Naar aanleiding van de servicekostenafrekening over 2010 zijn er diverse gesprekken geweest met de commissie over de elektrakosten van de algemene ruimte en installaties. de Bewonerscommissie Donjon is vorig jaar geheel vernieuwd en uitgebreid. Mei 2011 heeft de “oude” commissie, na jarenlange inspanningen, plaatsgemaakt voor een “nieuwe” commissie. Zij hebben zich enthousiast gestort op alle lopende zaken, zoals de verbouwing van de centrale entree en het groot onderhoud aan de zijvleugels (plaatsen transparante balustrades en aanpak luchtbruggen). de commissie is nauw betrokken geweest bij de schilderplannen voor de donjonToren. de bewoners konden in het voorjaar kiezen uit twee
| 29 |
kleurvoorstellen van de architect en uiteindelijk koos een meerderheid voor zand-oker. Met de Bewonerscommissie Mariënhof heeft in 2011 geen overleg plaatsgevonden. Met de projectcommissie Wilhelminastraat e.o. is afgelopen jaar regelmatig vergaderd over de voortgang. Het Sociaal Plan en de eerste opzet voor een stedenbouwkundige visie zijn vastgesteld en er is besloten tot een sloop en herbouw in twee fasen. Sociaal statuut In overleg met het Huurdersberaad is in 2009 een sociaal statuut opgesteld. dit statuut geeft het beleid weer van LEKSTEdEwonen tijdens de uitvoering van de herstructurering (sloop, renovatie en groot onderhoud) van complexen. Afspraken, bijvoorbeeld over de verhuiskostenvergoeding, tussen de verhuurder en de huurders zijn hierin op hoofdlijnen vastgelegd.
3.8
BEVOrDErEN EIGEN WONINGBEZIT
Verkoop van huurwoningen Enige jaren geleden is besloten 191 van onze woningen op de vrije markt te verkopen. Eind 2011 waren hiervan 120 verkocht, waarvan één woning in 2011. Het beleid rondom verkoop is mede naar aanleiding van de gemaakte Prestatieafspraken met de gemeente Vianen in 2007 heroverwogen. Besloten is een deel van de resterende woningen als Koopgarantwoning te verkopen en een ander deel van deze woningen als vrije sectorhuurwoning op de markt te zetten. we menen daarmee beter tegemoet te komen aan de volkshuisvestelijke doelen. Immers bij verkoop op de vrije markt beschikt LEKSTEdEwonen nauwelijks over goede instrumenten om bijvoorbeeld op doorstroming uit bestaand bezit te sturen. Met de gemaakte keuze lukt dat nadrukkelijk beter. Verkoop van nieuwbouwwoningen In 2011 zijn een aantal verkoopprojecten gestart. Het betreft 6 Koopgarantwoningen in het project de Bleek Vianen. de verkoopprijs, na aftrek van de Koopgarant korting van deze eengezinswoningen komt gemiddeld uit op € 192.500,-, terwijl de marktwaarde is getaxeerd op € 216.300,-. Begin 2011 zijn de zes woningen verkocht en de belangstelling voor deze Koopgarantwoningen was groot. Eveneens zijn in 2011 8 Koopgarantwoningen in het project de Plataan van Helsdingen in Vianen verkocht. de verkoopprijs van deze eengezinswoningen komt gemiddeld uit op € 199.900,-, terwijl de marktwaarde is getaxeerd op € 225.000,-. Medio 2011 zijn de acht woningen verkocht en de belangstelling voor deze Koopgarantwoningen was eveneens groot. In Leerdam is in 2010 een project met in totaal 25 koopwoningen in de verkoop gegaan. Het betreft 15 Koopgarantwoningen met een gemiddelde verkoopprijs van € 220.700,=. de getaxeerde marktwaarde van de woningen komt uit op € 265.500,=. Eind 2010 waren alle 15 Koopgarantwoningen verkocht. Naast deze 15 Koopgarantwoningen bestaat het project uit 10 vrije sector koopwoningen in de prijsklasse rond de € 275.000. Hiervan zijn er in 2011 uiteindelijk 5
| 30 |
woningen verkocht als vrije sector woning, 3 woningen zijn omgezet naar Koopgarant en alsnog verkocht. de resterende 2 woningen zijn als vrije sector huurwoning op de markt gebracht met de mogelijkheid tot kopen. Ultimo 2011 heeft LEKSTEdEwonen geen onverkochte woningen in zijn portefeuille. Koopgarant de kracht van Koopgarant is dat het breed toepasbaar is en uiteenlopende volkshuisvestelijke doelen kan dienen. Het principe van Koopgarant is eenvoudig: de koper krijgt van ons een korting van circa 10% op de marktwaarde van de woning, maar wordt vervolgens wel volledig eigenaar van de woning, met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan koopt LEKSTEdEwonen de woning gegarandeerd weer terug, waarbij de waardeontwikkeling volgens een bepaalde formule wordt gedeeld. door de korting, de terugkoopgarantie en de deling in de waardeontwikkeling blijkt Koopgarant een gewild product voor starters op de koopmarkt, jong en oud, alleenstaand of in gezinsverband. Voor mensen in de lagere- en middeninkomensgroepen is het vaak de enige manier om een koopwoning naar hun wensen te kunnen bemachtigen. door de terugkoopregeling komt de woning altijd bij LEKSTEdEwonen terug. Vervolgens kunnen we de woning via Koopgarant voor een volgende koper betaalbaar houden of zo nodig zelfs als huurwoning verder exploiteren. In het eerste kwartaal heeft er een terugkoop van een Koopgarantwoning in het project de Poort van Hagestein plaatsgevonden. deze woning is opnieuw als Koopgarantwoning op de markt gebracht en verkocht. de terugkoopverplichtingen Koopgarant bestaan op dit moment uit 41 woningen met een gemiddelde terugkoopprijs van € 199.000,-. - 4 koopgarantwoningen uit bestaande bezit (€ 729.000) - 5 koopgarantwoningen uit nieuwbouwproject de Poort van Hagestein (€ 915.900). - 6 koopgarantwoningen uit nieuwbouwproject de Bleek Vianen (€ 1.155.000) - 8 koopgarantwoningen uit nieuwbouwproject de Plataan van Helsdingen (€1.599.200) - 18 koopgarantwoningen uit nieuwbouwproject raadsliedenbuurt in Leerdam (€ 3.764.400)
3.9
NIEuWBOuW EN HErSTruCTurErING
LEKSTEdEwonen werkt aan hard aan verbeteringen van wijken en buurten. dat vindt met nieuwbouwactiviteiten plaats in Leerdam en Houten vanuit onze collegiale inzet, maar vooral in Vianen vanuit onze verantwoordelijkheid voor bestaand bezit en de grote vraag naar betaalbare huur- en koopwoningen. we zetten ook beperkt in op de realisatie van maatschappelijk vastgoed om de leefbaarheid van wijken en buurten te vergroten. de komende jaren gaan grotere projecten van start in Vianen.
doelstelling is het aantal inwoners te vergroten om daarmee ook het economisch draagvlak te vergroten. door de kredietcrisis moet thans scherper aan de wind worden gezeild om de haalbaarheid van deze projecten zorgvuldig te bewaken. Grote projecten zijn Sluiseiland Vianen en de uitleglocatie Hoef en Haag. ook in deze projecten zijn de nodige vorderingen gemaakt. Het College van Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad heeft de nodige besluiten genomen over volgende fasen in deze projecten. wij zijn verheugd bij beide projecten intensief betrokken te zijn. daarmee kan de voorraad betaalbare woningen in Vianen verder uitgebreid worden. we zijn ook verheugd dat we na de nodige voorbereidingen voorjaar 2012 kunnen starten met de bouw van een tweetal projecten, de bouw van woonzorgcomplex de Plataan van Helsdingen en de Brede School. Mogelijk kan najaar 2012 worden gestart met de bouw van het nieuwe dorpshuis in Zijderveld en fase I van de woningbouw, 12 sociale huurwoningen. Het maatschappelijke initiatief om te komen tot een hospice en een zorgboerderij in de polder Bloemendaal is door de gemeente beoordeeld en zeer positief ontvangen. daarom is daaropvolgend een ontwerp voor een landschappelijke inrichting van het omliggend gebied opgestart, zodat de Provincie Utrecht kan komen tot een positief oordeel over dit initiatief dat buiten de rode contouren van het Streekplan ligt. op het gebied van herstructurering zijn het verslagjaar de nodige vorderingen gemaakt. Het derde appartementengebouw in de Vijfheerenlanden is zomer 2011 na uitgevoerd groot onderhoud en realisatie van 12 vernieuwde startersappartementen gereed gekomen. Najaar 2011 is gestart met
de uitvoering van het vierde appartementengebouw. de voorbereidingen voor de aanpak van het vijfde en tevens laatste appartementengebouw in fase I zijn gestart, waarbij de uitvoering zomer 2012 kan beginnen. In ditzelfde deel zijn de nodige vernieuwingswerkzaamheden aan gebouw donjon uitgevoerd. In 2012 zal met de vernieuwing van de entreepartij, een algehele schilderbeurt en de afronding van de tuin bij Hof van Batenstein het gehele werk van Fase I zijn afgerond. Veel bewoners zijn enthousiast over de bereikte resultaten. Voor Fase II is gewerkt aan een nieuwe stedenbouwkundige uitwerking. En in het centrale middengebied van de buurt Vijfheerenlanden start in maart 2012 de bouw van de nieuwe Brede School met daarboven 36 appartementen. de plannen voor de herstructurering van het vroeg naoorlogse complex wilhelminastraat e.o. zijn door alle partijen geaccordeerd, zodat in 2012 de voorbereidingen voor de uitvoering kunnen beginnen. Met de afronding van de gebiedsvisie voor de wijk Hogeland in januari 2012 verwachten we volgend jaar duidelijk te krijgen hoe we deze wijk de komende jaren een forse kwaliteitsimpuls kunnen geven. Projectenoverzicht ultimo 2011 Elders in dit verslag zijn de nodige toelichtingen en vorderingen in de lopende projecten weergegeven. Hieronder is opgenomen een gecomprimeerd overzicht van de onderhanden projecten: Bij veel projecten is de volgende fase van voorbereiding aangebroken. Van enkele projecten is de planning bijgesteld om als gevolg van (veelal externe) stagnatie in de voorbereidingen.
Projectenoverzicht ultimo 2011
| 31 |
LEKSTEDEwonen LEKSTEDEwonen is gevestigd aan de Hogelandseweg 44 in Vianen. Op 6 januari 1911 zijn wij opgericht onder de naam Bouwvereeniging Volksbelang. Vanwege het 100 jarig jubileum zijn wij vanaf 10 september 2011 verder gegaan onder de handelsnaam LEKSTEDEwonen.
Hfst.4
LEKSTEDEwonen
In dit hoofdstuk wordt gerapporteerd over de Corporate Governance. Het begrip duidt op een goede bestuurlijke inrichting van de onderneming en de uitvoering van goed ondernemerschap. daarbij horen integer en transparant handelen, maar ook een goed toezicht hierop en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht.
4.1
DE WErKOrGANISATIE
Bestuurlijke organisatie LEKSTEdEwonen is een woningcorporatie die vanuit de statuten een bestuurder kent die tevens optreedt als directeur van de werkorganisatie: de heer E. de Groot. de directeur-bestuurder is sinds 15 januari 2007 aangesteld voor onbepaalde tijd. de directeur-bestuurder heeft geen andere nevenfuncties dan die welke voortvloeien uit zijn functie en er spelen in het verslagjaar geen tegenstrijdige belangen. Ultimo verslagjaar wordt het toezicht op het bestuur uitgeoefend door de raad van Commissarissen. In hoofdstuk 1 is het toezicht en de verantwoording van het toezicht verder beschreven. Werkorganisatie Het Managementteam wordt voorgezeten door de directeurbestuurder en bestaat ultimo 2011 verder uit Mevrouw E. Jansen (Manager woondiensten) en de heren T.H.A. Aalders (Manager Vastgoed, tevens adjunct-directeur) en H. Kooij (Manager Financiën).
de kwaliteit van de geleverde diensten en een organisatie worden in belangrijke mate bepaald door de medewerkers, de onderlinge samenwerking en de aanwezige competenties bij de medewerkers. daarom is een goed personeelsbeleid een voorwaarde voor het realiseren van de gestelde doelen. onze doelstelling is de medewerkers goed toe te rusten op de taken van een woningcorporatie. Met de actuele kennis voeren de medewerkers de vastgestelde kerntaken in eigen beheer uit. we werken bewust vanuit een kleine organisatie en zijn daar trots op. Vanzelfsprekend heeft dat ook zijn grenzen. we kiezen ervoor steeds weloverwogen kwalitatief en kwantitatief aan te passen om de markt en de maatschappij waarin wordt geopereerd goed te volgen. de aanpassingen gebeuren door ons opleidingenbeleid en de verdere afstemming op behoeften van medewerkers. Veranderingen personeelsbestand op 31 december 2011 waren er 36 (2010: 34) medewerkers in dienst bij LEKSTEdEwonen. de organisatie heeft na uitbreiding ultimo 2011 in totaal 32,7 fte’s (2010: 30,4 fte’s). Per saldo is er sprake van een uitbreiding met 1,5 fte, omdat de
Medewerker gebiedsvisie voor een vaste periode tot en met januari 2012 is aangesteld. In de formatie zijn de volgende mutaties geweest: - Huishoudelijke dienst 0,3 fte (vanwege pensionering per 1 mei 2011) - Medewerker gebiedsvisie 0,8 fte (tijdelijke functie 1/9/2011- 31/1/2012) - Beleidsmedewerker 0,8 fte (nog vacant; invulling 2012) - Plancoördinator projecten 1,0 fte (nog vacant; invulling 2012) Vanwege de bouw van de nieuwe website is sinds 20 juni 2011 een tekstschrijver op oproepbasis voor circa 15 uur per week aangesteld voor de opmaak van de pagina’s en het schrijven van de teksten. Als gevolg van langdurige ziekte is per 1 november 2011 een parttime medewerker ingehuurd om de opzichters dagelijks onderhoud bij hun werkzaamheden te ondersteunen. Ten behoeve van het werk aan de onderhanden projecten zijn 3 projectleiders parttime ingehuurd. de bezetting van de externe projectleiders komt ultimo 2011 overeen met circa 1,4 fte. de overdracht van werkzaamheden aan de Projectmanager is gestart en zal in 2012 een vervolg krijgen na het aanstellen van de Plancoördinator projecten. de verwachting is dat we eind 2012 nog een beroep doen voor circa 0,5 fte op externe projectleiders. de externe projectleiders zijn vooral ingezet ten behoeve van het groot onderhoud Vijfheerenlanden, bij de planontwikkeling van de nieuwbouw Badhuisstraat/Langendijk, Sluiseiland Vianen, wilhelminastraat e.o. en dorpsweg Zijderveld. Het toezicht op de uitvoering van het groot onderhoud Vijfheerenlanden is uitbesteed en beslaat 0,55 fte. In 2010 zijn vier nieuwe medewerkers aangesteld, een drietal als (tijdelijke) uitbreiding van de formatie en één medewerker vanwege een openstaande vacature. Van twee medewerkers is in het verslagjaar afscheid genomen omdat zij gebruik gaan maken van de (vroeg)pensioenregeling. Een bijzondere vermelding geldt voor het afscheid op 31 december 2011 van onze adjunct-directeur de heer T.H.A. Aalders, die na bijna 21 jaar de organisatie heeft verlaten om van een welverdiende rust te gaan genieten. Het ziekteverzuimpercentage bedroeg 5,71 % (2010: 6,64 %). Een tweetal medewerkers heeft zware operaties ondergaan, waarbij sprake is van een langdurige herstelperiode. Organisatorische aanpassing Per 1 januari 2011 heeft een wijziging in het organisatiemodel plaatsgevonden. de opzichters dagelijks onderhoud alsmede het Servicebureau zijn ondergebracht bij de afdeling Vastgoed. we moesten concluderen dat deze sinds juni 2008 bij de afdeling woondiensten ondergebrachte formatieplaatsen niet de gewenste synergie hebben gebracht. om verstoring in onze doelstellingen van klantwaardesturing en vastgoedwaardesturing te voorkomen is er gekozen voor een eenheid van aansturing voor de vastgoedmedewerkers. Met een geringe aanpassing van werkruimten zijn de werkzaamheden succesvol gecontinueerd.
| 33 |
Per afdeling waren er ultimo 2011 de volgende formatieplaatsen: directie directiesecretaresse Facilitair medewerker Beleidsmedewerker
1 fte 1 fte 0,6 fte 0,8 fte
Afdeling Financiën Manager Financiële administratie
1 fte 2,9 fte
Afdeling Vastgoed Manager Serviceteam, incl. Teamleider dagelijks onderhoud Complexbeheerder en huismeester opzichters dagelijks onderhoud opzichters Vastgoed Servicebureau Project Manager Plancoördinator Projecten University College Utrecht Huishoudelijke dienst
1 fte 4 fte 2 fte 2 fte 2 fte 1 fte 1 fte 1 fte 4 fte 0,1 fte
Afdeling Woondiensten Manager Stafmedewerker woondiensten receptie Verhuur en sociaal beheer woonconsulent projecten Medewerker gebiedsvisie
1 fte 1 fte 1 fte 2,5 fte 1 fte 0,8 fte
In totaal is voor € 24.000,= (2010: € 23.000,=) aan opleidingen besteed. Huisvesting de organisatie is gehuisvest in het pand Hogelandseweg 44 te Vianen. Het pand is in 2010 drastisch verbouwd en aangepast aan de eisen en voorschriften van deze tijd.
4.2
ONDErNEMINGSrAAD
In 2011 heeft de directeur-bestuurder 4 keer overleg gevoerd met de ondernemingsraad. onderwerpen die besproken zijn: de organisatorische wijzigingen binnen de afdelingen Vastgoed en woondiensten, het medewerkerstevredenheidsonderzoek, de CAo 2011, afspraken over de inzet bij ons 100-jarig jubileum, de conclusies van het visitatierapport, jaarrekening en begroting. ook is aandacht besteed aan een te formuleren toekomstvisie voor LEKSTEdEwonen in de context van de sectorale en economische ontwikkelingen. de ondernemingsraad kijkt met belangstelling uit naar de ontwikkelingen rondom de uitleglocatie Hoef en Haag, waarin wordt voorzien in de bouw van 540 sociale en goedkope koop- en huurwoningen. de leden van de ondernemingsraad hebben in het najaar een gesprek gehad met een vertegenwoordiging van de raad van Commissarissen. RAADSLIEDENBUURT
Totaal aantal formatieplaatsen*
32,7 fte
LEERDAM Onthulling naam
* betreft aantal fte inclusief nog niet vervulde vacatures (exclusief: 30,92)
nieuwbouw appartementencomplex
Samenstelling personeelsbestand Leeftijdsgroep Man Vrouw < 25 jaar 0 1 25 tot 35 jaar 4 2 35 tot 45 jaar 4 8 45 tot 55 jaar 8 4 55 tot 65 jaar 2 3 Totaal 18 18
‘De raadgever’ op
Totaal 1 6 12 12 5 36
Procentueel 3% 17% 33% 33% 14%
Opleiding en ontwikkeling overeengekomen is voor ons project “Afspreken en Aanspreken” in 2011 een tweede proeaar te houden en daarna te evalueren. de hernieuwde aanpak van de systematiek van plannings-, functioneringsen beoordelingsgesprekken geeft medewerkers meer ruimte voor individuele ontwikkeling. Het systeem is ook gekoppeld aan het inzetten van de loopbaanontwikkelingsbudgetten. Behalve in werkoverleggen is veel aandacht besteed aan integriteit. Eind 2011 heeft een tweede groep medewerkers deelgenomen aan een bedrijfsbrede cursus integriteit. Met name bewustwording voor de valkuilen van dit begrip vormde een belangrijk onderdeel van deze cursus. daarnaast hebben medewerkers functiegerichte trainingen en opleidingen gevolgd voor het bijspijkeren van en inspringen op nieuwe ontwikkelingen binnen de sector.
| 34 |
11 april 2011.
ultimo 2011 bestaat de Ondernemingsraad uit: - de heer P. Laurman (Teamleider dagelijks onderhoud), Voorzitter - de heer M. Gijsbertse (Complexbeheerder), lid - de heer C.M. de Kriek (Foreman UCU), lid Bij de verkiezingen in februari 2011 is de heer Gijsbertse herkozen. de ondernemingsraad heeft met de bestuurder opnieuw geconstateerd dat de ondernemingsraad helaas alleen bestaat uit medewerkers van de afdeling Vastgoed. ondanks oproepen daartoe, is er bij de andere afdeling minder belangstelling te participeren in de ondernemingsraad.
4.3
KLACHTENCOMMISSIE
om te voorzien in het feit dat in elke organisatie er wel eens iets mis kan gaan, werkt LEKSTEdEwonen al jaren met een klachtencommissie. Meestal wordt een probleem in goed overleg verholpen. Toch kan het voorkomen dat het probleem niet wordt opgelost of dat
2011 2010
Klachten ingediend 6 6
Afgehandeld door werkorganisatie 5 4
Behandeld door klachtencommissie 1 2
2009 2008 2007
0 1 3
0 1 2
0 0 1
de pogingen van de huurders om er met onze medewerker(s) uit te komen, geen resultaat opleveren. Voor dit soort geschillen wordt de onafhankelijke klachtencommissie ingezet. de klachtencommissie bestond in 2011 uit drie leden, namelijk: - de heer w.G.J. Ammerlaan, voorzitter - de heer H.J.H. Bolk, lid - de heer T.H.A. Aalders, secretaris In 2011 zijn er 6 klachten ingediend bij de Klachtencommissie, waarvan er 5 door de werkorganisatie zijn afgehandeld. Bij de in 2011 behandelde klacht heeft de Klachtencommissie vastgesteld dat de beleidslijn ten aanzien van renovaties aan douches in het complex voor bewoners niet altijd even duidelijk is geweest. de klacht is daarmee gedeeltelijk gegrond verklaard. Het advies is geheel overgenomen en aan de bewoner is een billijk voorstel gedaan voor een passende oplossing.
uitspraak Zie hierboven 1. LEKSTEdEwonen heeft de technische kwestie juist afgehandeld, maar de zorgvuldigheid kan verbeterd worden. 2. Vergoeding voor beschadigd inventaris is toegekend. n.v.t. n.v.t. LEKSTEdEwonen heeft zorgvuldig gehandeld
| 35 |
KRUISDISTEL VIJFHEERENLANDEN Bij de 56 appartementen in Kruisdistel worden keuken, badkamer en toilet vernieuwd, asbesthoudende panelen verwijderd, installaties vervangen en overal dubbel glas geplaatst. De centrale entree wordt vernieuwd en uitgebouwd en de glazen pui loopt door tot en met de eerste verdieping. Start groot onderhoud: september 2011. Verwachte oplevering: oktober 2012.
Hfst.5 5.1
FINANCIëLE CONTINuïTEIT
JAArrEKENING ALGEMEEN
de jaarrekening is onder verantwoordelijkheid van de directie samengesteld door de werkorganisatie. Bij het samenstellen van de jaarrekening zijn de eisen zoals geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de specifieke richtlijn van de raad voor de Jaarverslaggeving (rJ) gehanteerd. Naast het op grond van artikel 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, is ook het bestuursverslag inbegrepen. de volgende elementen zijn verwerkt: - de gang van zaken en het gevoerde beleid tijdens het verslagjaar en de toestand per balansdatum; - de doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met de financiële instrumenten; - Bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; - de verwachte gang van zaken; - de activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling. Vanwege de economische eenheid met Vereenigd Belang Holding BV, Vereenigd Bouw Belang BV en BV Vrijstad Vianen is er een geconsolideerde balans en resultatenrekening opgesteld. onderlinge vorderingen en schulden zijn daarbij geëlimineerd. de andere verbonden rechtspersonen respectievelijk deelnemingen zijn niet geconsolideerd. LEKSTEdEwonen vormt een fiscale eenheid met Vereenigd Belang Holding BV en Vereenigd Bouw Belang BV. Financieel beleid Het beleid is in de eerste plaats gericht op het in stand houden van voldoende weerstandsvermogen alsmede op de beperking van financiële risico’s. de risico’s in de vastgoedportefeuille zijn op korte en middellange termijn voldoende in kaart gebracht. Vermogensbestanddelen worden daarnaast ook ingezet voor maatschappelijke prestaties. Een woningcorporatie heeft een groot aantal maatschappelijke doelen. Te denken valt aan wonen en zorg, nieuwbouw, wijkverbetering en leefbaarheid. die doelen moeten we afzetten tegen de beschikbare financiële middelen.
5.2
JAArrESuLTAAT
Per saldo is in 2011 een positief resultaat genoteerd van afgerond € 3,1 miljoen, tegen een negatief resultaat van € 2,4 miljoen in 2010. In de geconsolideerde jaarrekening is € 22,5 miljoen verantwoord als inkomsten. Hiervan vormt de huur (€ 19,2 miljoen) de grootste inkomstenbron. Aan uitgaven in verband met de exploitatie is een bedrag gemoeid van € 13,4 miljoen. ruim € 4,0 miljoen hiervan betreft rentelasten. Naast de exploitatielasten hebben wij in 2011 € 11,8 miljoen afgeboekt vanwege (verwachte) onrendabele investeringen (2010: € 6,3 miljoen). dit zijn toekomstige investeringen waarvan op voorhand duidelijk is dat wij ze niet terug zullen verdienen. Zo houden we woningen betaalbaar die anders niet bereikbaar zijn voor mensen met een laag inkomen.
LEKSTEdEwonen waardeert haar onroerend goedportefeuille tegen de bedrijfswaarde. de bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) vermindert met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. de bedrijfswaarde is toegenomen met € 42,5 miljoen en komt uit op € 220 miljoen. de toename van de bedrijfswaarde heeft betrekking op de oplevering van 214 woningen en een bedrijfsruimte: - oplevering 3 eengezinswoningen Blankenborch te Vianen - oplevering 50 appartementen Castellum-oost te Houten - oplevering 122 appartementen Castellum-west te Houten - oplevering 5 appartementen raadsliedenbuurt te Leerdam - oplevering 22 eengezinswoningen raadsliedenbuurt te Leerdam - oplevering 12 appartementen donkerstaat te Utrecht - oplevering 1 bedrijfsruimte Castellum-west te Houten Verder heeft in 2011 bij een appartementencomplex (totaal 60 woningen) een hoogniveau renovatie plaatsgevonden. door deze ingreep is de levensduur van deze woningen verlengd. dit heeft een positief effect op de actuele waarde. daarnaast is de totale bedrijfswaarde opnieuw berekend waarbij rekening is gehouden met een jaar veroudering en aanpassing van de parameters betreffende huurstijging en lastenstijging. deze aanpassing is beschreven in paragraaf 5.5. Tot slot is één woning uit het bestaande bezit verkocht en is door herindeling het bezit met één woning en één bedrijfsruimte afgenomen.
Samenvatting resultaat (geconsolideerd) 2011 Inkomsten Bedrag x € 1.000 Huur 19.156 overig 3.182 Verkopen 124 Totaal 22.462 Uitgaven onderhoud Beheer Verzekering/belastingen overig Heffing prachtwijken Financiële baten en lasten Totaal Bedrijfsresultaat onrendabel investeren waardeverandering activa Belastingen overig Netto jaarresultaat
2010 Bedrag x € 1.000 18.080 2.849 705 21.634
2.577 3.204 812 2.626 195 4.031 13.445
6.375 2.904 797 3.116 187 3.182 16.561
9.017
5.073
-11.847 7.053 -916 -255
-6.308 1.060 -2.240 5
3.052
-2.410
| 37 |
Onrendabel investeren Maatschappelijk is er in 2011 voor € 11,8 miljoen onrendabel geïnvesteerd. Het betreft hoofdzakelijk investeringen in nieuwbouwprojecten. Tegenover de totale investering staat onvoldoende huuropbrengsten, waardoor het deel dat niet wordt gedekt als onrendabel moet worden afgeboekt. In 2011 hebben de onrendabele investeringen betrekking op de volgende projecten:
Specificatie onrendabel 2011 - Aanvulling onrendabel Groot onderhoud Vijfheerenlanden Gebouw Zwanenbloem - reservering onrendabel Groot onderhoud Vijfheerenlanden Gebouw Veldsalie - reservering onrendabel Groot onderhoud Vijfheerenlanden Gebouw Kruisdistel - reservering onrendabel Groot onderhoud Vijfheerenlanden Fase II (5 gebouwen) - reservering herstructurering wilhelminastraat e.o. Vianen - reservering nieuwbouw Brede School/Bascule Vianen - Vrijval reservering onrendabel Project Castellum-oost Houten - Vrijval reservering onrendabel Project Castellum-west Houten - Aanvulling onrendabel Koopgarantwoningen - Aanvulling onrendabel Project Blanckenborch Vianen
1.176 1.000 1.000 3.000 5.300 600 -145 -328 240
Verschil tussen begroting en de realisatie (enkelvoudig) Opbrengsten Hogere ontvangsten huren en vergoedingen Hoger verkoopresultaat Meer geactiveerde productie eigen bedrijf Hogere overige bedrijfsopbrengsten TOTAAL OPBrENGSTEN Kosten Hogere afschrijvingslasten Lagere lonen, salarissen en pensioenen (als gevolg van vacatures) Lagere onderhoudslasten Lagere overige bedrijfslasten Lager resultaat uit financiële baten en lasten (als gevolg van correctie voorgaande jaren) Hoger resultaat deelnemingen (als gevolg van correctie voorgaande jaren) Lagere belastingen (als gevolg van ANBI status) TOTAAL KOSTEN
Overig Hogere reservering onrendabele investeringen in nieuwbouw Minder overige waardeveranderingen materieel vaste activa woningen in exploitatie door wijziging parameters bedrijfswaarde en opleveringen
+143 +513 +99 +103 +858
-32 +41 +797 +109 -1.501 +959 +1.546 +1.919
-2.264
+10.059
4 TOTAAL OVErIG
Totaal
Bedrag* x € 1.000
+7.795
11.847 Totaal verschil
+10.572
* Bedragen met een + hebben een gunstig effect op het resultaat. Bedragen met een – een negatief effect.
5.3
rELATIE BEGrOTING/JAArrESuLTAAT
Het boekjaar 2011 sloten wij af met een positief resultaat van € 3,1 miljoen. In de begroting 2011 hielden wij rekening met een negatief resultaat van € 7,5 miljoen. Het verschil is als volgt te verklaren:
| 38 |
Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum bekend die leiden tot wijziging in samenstelling van het resultaat en vermogenspositie.
5.4
FINANCIEEL BELEID
om de maatschappelijke opgave te kunnen realiseren is de beschikbaarheid van financiële middelen op korte en lange termijn essentieel. daarom stelt LEKSTEdEwonen eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Het vermogen van LEKSTEdEwonen moet toereikend zijn om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. om dit te kunnen blijven waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig. LEKSTEdEwonen stelt zich daarbij de volgende vragen: 1. Hoe zorgen we dat wij financieel gezond blijven? 2. Hoe ontwikkelen zich de liquiditeiten? 3. Hoe zetten we onze financiële middelen in?
gepresenteerd voor de komende vijf jaren. In de liquiditeitenprognose wordt onderscheid gemaakt tussen: - Kasstromen uit exploitatie; - Kasstromen uit investeringen en desinvesteringen; - Kasstromen uit financiële activiteiten. Leningen Eind 2011 bedraagt het schuldrestant vreemd vermogen € 114,4 miljoen. Het schuldrestant vreemd vermogen bedroeg in 2010 € 96,2 miljoen. de toename van de leningenportefeuille heeft te maken met investeringen in projecten in ontwikkeling. In totaal is in 2011, uitgedrukt in kasstromen, voor een bedrag van ruim € 49 miljoen geïnvesteerd. Het gaat daarbij om zowel nieuwbouw- als om renovatieprojecten. Zie Grafiek hieronder.
5.4.1 Hoe zorgen we dat wij financieel gezond blijven? Bij de keuze om maatschappelijk te ondernemen hoort expliciet het ervoor kiezen om niet altijd de hoogste opbrengst te realiseren. dit brengt extra risico met zich mee, die vraagt om een solide financieel beleid. In 2011 is het financiële beleid gepresenteerd voor de periode 2012-2017. Punten die in het financieel beleid aan de orde komen zijn onder andere: - de ontwikkeling van de kasstromen; - de ontwikkeling van het jaarresultaat; - de ontwikkeling van onze vermogenspositie; - de ontwikkeling van de renterisico’s.
5.4.2 Hoe ontwikkelen zich de liquiditeiten? wij bewaken onze liquiditeiten zorgvuldig. dit doen we door een prognose te maken van de inkomende en uitgaande kasstromen. de prognose toetsen wij voortdurend en daar waar noodzakelijk stellen wij de prognose bij. In 2011 is de liquiditeitenprognose
om adequaat te kunnen reageren op marktomstandigheden wordt gebruik gemaakt van een Treasurystatuut. Het Treasurystatuut van LEKSTEdEwonen is een gedragscode als het gaat om financieringsen beleggingsbeslissingen. Hierbij moet gedacht worden aan: - de hoofdlijnen van het financierings- en beleggingsbeleid; - de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van de uitvoering van dit beleid; - de informatievoorziening. Derivaten Voor het afsluiten van derivaten heeft LEKSTEdEwonen een ISdAovereenkomst afgesloten. Het gebruik van derivaten beperkt zich tot rentederivaten. LEKSTEdEwonen onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult het rentemanagement op een actievere wijze in. ook traditionele instrumenten, zoals leningen met een uitgestelde storting, behoren tot haar instrumentarium.
Ontwikkeling totale financiering
| 39 |
LEKSTEDEwonen Marktwaarde derivaten d.d. 31-dec-2011 met de rentecurve van 30-dec-2011 12:02 uur Hoofdsom Vaste Variabele Startdatum Einddatum 31-12-2011 rente rente derivaat 1 -8.000.000 3,65% EUr 6M 01-okt-10 01-okt-18 derivaat 2 -8.000.000 3,53% EUr 6M 01-mrt-10 01-mrt-19 derivaat 3 -8.000.000 3,75% EUr 6M 01-jun-11 01-jun-20 derivaat 4 -12.000.000 3,04% EUr 6M 26-feb-16 01-mrt-61 derivaat 5 -8.000.000 3,96% EUr 6M 01-okt-12 03-okt-22 Totalen -44.000.000
Marktwaarde incl. opgelopen rente -797.048 -751.973 1.) -915.552 1.) -870.652 -1.008.024 -4.343.250
Duration 6,14 6,37 7,34 30,41 9,28 13,142
1.)Voor deze derivaten is een zogenaamde mutual termination clause (MTC) van toepassing. Hetgeen betekent dat beide partijen eens in de vijf jaar de overeenkomst kunnen beëindigen. de MTC kan voor het eerst in 2016 worden uitgeoefend en vervolgens, voor zover van toepassing, om de vijf jaar.
In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten moet LEKSTEdEwonen de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele financiële instrumenten wel aantonen. Het speculatief handelen in rentederivaten, bijvoorbeeld door het innemen van “open posities” zonder een onderliggende (nog af te sluiten) lening, is niet toegestaan. Bovenstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2011. Per ultimo 2011 zijn er geen openstaande posities. Voor de derivaten 1, 2 en 3, welke in 2010 respectievelijk in 2011 zijn gestart, zijn roll-over leningen afgesloten met gelijke modaliteiten, voor wat betreft de variabele rente, als het derivaat. Voor de derivaten 4 en 5 zal rond de startdatum een bijbehorende roll-over lening worden aangetrokken.
Huurwoningen Zorgwoningen Verpleegeenheden Studentenhuisvesting Maatschappelijk onroerend goed Commercieel onroerend goed Garages/ parkeerplaatsen Standplaatsen Totaal
2524 104 50 -
57 24 -
172 -
27 801
2780 128 50 801
9
7
1
-
17
8
-
-
-
8
47 9 2751
88
8 181
828
55 9 3848
In de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag is een overzicht gegeven van onze activiteiten. die activiteiten vinden wij nodig om onze maatschappelijke doelen te bereiken. wij zetten daar gericht geld voor in. Het inzetten van financiële middelen kan op twee manieren, namelijk door te investeren of het doen van uitgaven. de overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig en wenselijk moeten zijn. Bij investeren moet gedacht worden aan de bouw van huurwoningen. Bij dit soort investeringen wordt een deel terugverdiend door de huuropbrengsten. Een goed voorbeeld daarvan zijn de projecten raadsliedenbuurt in Leerdam en Castellum in Houten die 2011 zijn opgeleverd. Met de opgeleverde 200 woningen was een investeringsbedrag gemoeid van ruim € 39 miljoen, waarvan circa € 8,3 miljoen onrendabel. Bij uitgaven ligt dat anders. Vaak staan hier geen directe inkomsten tegenover, bijvoorbeeld investeringen in een wijkwinkel of wijkbeheer. wel heeft het een positief effect op de (waarde)ontwikkeling van een wijk of buurt.
DAEB / niet-DAEB woningcorporaties moeten onderscheid gaan maken tussen dAEB bezit en niet-dAEB bezit. deze diensten van algemeen en economisch belang (dAEB) onderscheiden zich van de gewone diensten door de aanwezigheid van een publiek belang. Hierdoor is toegestaan dat overheden een financiële bijdrage leveren zodat corporaties hun taak naar behoren kunnen uitvoeren. Staatsteun in deze is in de Europese Beschikking toegestaan mits - Corporaties de bouw, aankoop en verhuur van woningen onder de liberalisatiegrens van € 652,52 blijft en waarvan minimaal 90% wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van minder dan € 33.614 per jaar (prijspeil 1 januari 2011) - de aanleg van kleinschalige infrastructuur welke een directe relatie heeft tot de sociale huisvesting - de werkzaamheden voortkomende uit leefbaarheidactiviteiten en de aanpak van wijken en dorpen - de bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed dat is opgenomen in de gelimiteerde lijst uit de Europese Beschikking op deze manier is voor corporaties duidelijk welke activiteiten ook in de toekomst nog met borging door het waarborgfonds Sociale woningbouw (wSw) gefinancierd mogen worden.
LEKSTEdEwonen beschikt ultimo 2011 over een vermogen van € 109,5 miljoen (2010: € 106,5 miljoen). dat vermogen is voornamelijk geïnvesteerd in huurwoningen. de bedrijfswaarde van onze woningen bedraagt € 220 miljoen. (2010: € 177,5 miljoen) en omvat het volgende:
onder de niet-dAEB activiteiten vallen alle activiteiten welke niet aan één van de bovenstaande criteria voldoen. Veelvoorkomende nietdAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 652,52 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de lijst van de Europese Commissie staat vermeld.
5.4.3 Hoe zetten we onze financiële middelen in?
| 40 |
Overzicht bezit per 31-12-2011 Vianen Leerdam Houten utrecht Totaal
Overzicht DAEB/niet -DAEB per 31-12-2011 Huurwoningen Zorgwoningen Verpleegeenheden Studentenhuisvesting Maatschappelijk onroerend goed Commercieel onroerend goed Garages/parkeerplaatsen Standplaatsen Totaal
DAEB 2726 128 50 801 17 0 8 9 3739
Niet-DAEB 54 0 0 0 0 8 47 0 109
Procentueel DAEB Niet-DAEB 98,1% 1,9% 100,0% 0,0% 100,0% 0,0% 100,0% 0,0% 100,0% 0,0% 0,0% 100,0% 14,5% 85,5% 100,0% 0,0% 97,2% 2,8%
Totaal 2780 128 50 801 17 8 55 9 3848
In 2012 zal de definitieve verdeling worden vastgesteld.
Vanaf de jaarrekening 2012 zal dit ook tot uitdrukking moeten komen in de administraties. LEKSTEdEwonen heeft hierop voorgesorteerd door de begroting 2012 al volgens de nieuwe richtlijnen op te stellen. de administratie zal gedurende 2012 worden aangepast om dit onderscheid ook administratief te kunnen maken. In onderstaande tabel is de voorlopige splitsing opgenomen. WOZ-waarde de woZ-waarde geeft bij benadering aan wat de woningen op de vrije markt waard zijn. de totale woZ-waarde bedraagt op waarde peildatum 1 januari 2011 volgens de beschikkingen van de lokale overheden ruim € 551,0 miljoen (2010: € 520,1 miljoen). Het belangrijkste resultaat van het inzetten van vermogen is dat wij in staat zijn om circa 3.800 goede, betaalbare woningen te verhuren. Binnen de regio Utrecht behoren wij tot de corporaties met de laagste netto huurprijzen.
Gemiddelde netto huurprijs Gemiddeld aantal punten Gemiddelde huur in procenten van maximaal redelijk
Vianen € 413 141 63,5%
referentie Landelijk € 436 € 421 139 131 69,1%
72,0%
Bron: rapport Corporatie in Perspectief CFV 2011
Vergelijk diverse waarderingen 2010-2011
| 41 |
5.5
BEDrIJFSWAArDE
om de actuele waarde van ons bezit te bepalen is de bedrijfswaarde opnieuw berekend en komt uit op € 220 miljoen. dit wordt ook wel de “verdiencapaciteit” genoemd. Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: -
Gemiddelde huurstijging 2012 Gemiddelde huurstijging 2013 Gemiddelde huurstijging 2014 Gemiddelde huurstijging 2015 e.v.
2,40% 2,25% 2,00% 2,00%
(was 2,00%) (was 2,00%) (gelijk gebleven) (gelijk gebleven)
-
Gemiddelde huurderving Jaarlijkse lastenontwikkeling 2012 Jaarlijkse lastenontwikkeling 2013 Jaarlijkse lastenontwikkeling 2014 Jaarlijkse lastenontwikkeling 2015 e.v.
0,30% 2,25% 2,50% 2,75% 3,00%
(gelijk gebleven) (gelijk gebleven) (gelijk gebleven) (gelijk gebleven) (gelijk gebleven)
-
Stijging onderhoudslasten 2012 Stijging onderhoudslasten 2013 Stijging onderhoudslasten 2014 Stijging onderhoudslasten 2015 e.v.
2,25% 2,50% 2,75% 3,00%
(gelijk gebleven) (gelijk gebleven (gelijk gebleven) (gelijk gebleven)
- disconteringsvoet
5,25% (gelijk gebleven)
de restwaarde wordt bepaald op basis van de in de regio genormeerde grondprijs voor een sociale huurwoning, onder aftrek van geschatte kosten voor verhuis- en herinrichtingskosten, sloop en sanering van de grond. de periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de resterende geschatte economische levensduur van de investering. de gemiddelde levensduur van het bezit komt uit op 23 jaar en is ten opzichte van 2010 (23 jaar) gelijk gebleven door oplevering nieuwbouw en genoemd groot onderhoud. Hierbij dient opgemerkt te worden dat na het groot onderhoud aan de appartementen Vijfheerenlanden de levensduur van deze woningen met minimaal 25 jaar zal worden verlengd.
| 42 |
Ontwikkeling Bedrijfswaarde door de realisatie van een groot aantal nieuwbouwprojecten in de komende jaren stijgt het aantal verhuureenheden van ruim 3.800 in 2011 naar bijna 4.300 in 2017. Hierbij is rekening gehouden met de mogelijke sloop van 50 woningen. de bedrijfswaarde van de activa in exploitatie, inclusief deze nieuwbouw maar exclusief verkoopresultaten, ontwikkelt zich als volgt (Zie grafiek).
5.6
FINANCIëLE STurING
Activiteitenplan 2012-2017 wij hebben onze volkshuisvestelijke activiteiten voor een reeks van jaren uitgezet. Als vertrekpunt voor deze raming heeft als basis de going-concern gedachte gediend. Het beheer van het woningbezit wordt vanzelfsprekend gecontinueerd. de (vastgoed)projecten vanuit de acquisitie in 2010/2011 en een budget voor sociaal maatschappelijke activiteiten zijn toegevoegd. In totaliteit gaat het in de periode t/m 2017 om de realisatie van bijna 500 nieuwbouwwoningen, de hoogniveau renovatie van 370 appartementen en herstructurering van ruim 50 woningen. In het kader van maatschappelijk vastgoed participeert LEKSTEdEwonen in een Brede School en voor leefbaarheid onder andere in een dorpshuis in Zijderveld. ook zijn de effecten van de integrale belastingheffing en de heffing huurtoeslag afzonderlijk in de prognose opgenomen. Beide hebben een aanzienlijk negatief effect op de geprognosticeerde resultaten. Verwachte jaarresultaten (ongeconsolideerd) op basis van onze begroting 2012 en de meerjarenbegroting 2012-2017 verwachten wij de volgende ontwikkeling van het jaarresultaat (met inbegrip mogelijke heffing Huurtoeslag vanaf 2014). Zie tabel rechts.
* Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2011 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2011. de overige jaren zijn afkomstig van de in november 2011 gepresenteerde meerjarenbegroting. de cijfers zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2011.
Ontwikkeling jaarresultaten (ongeconsolideerd) Bedragen x € 1.000 Jaarrek. Begroting (Verwacht) jaarresultaat 2010 2011 Bedrijfsopbrengsten 21.632 21.499 Bedrijfskosten -12.953 -9.573 Afschrijvingen -417 -445 Exploitatieresultaat 8.262 11.481 Financiële baten en lasten resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Mutatie actuele waarde onrendabel investeren overig Bijdrageheffing HTS resultaat voor VPB Belastingen resultaat na VPB
Jaarrek. Begroting 2011 2012* 22.357 24.200 -8.892 -10.921 -477 -5.925 12.988 7.354
Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting 2013* 2014* 2015* 2016* 2017* 25.047 26.134 27.470 28.708 29.685 -11.649 -13.406 -13.432 -11.961 -12.922 -6.281 -6.759 -7.359 -7.890 -8.359 7.117 5.969 6.679 8.857 8.404
-2.767
-3.830
-5.332
-4.966
-5.547
-6.412
-7.322
-7.851
-8.660
5.495
7.651
7.656
2.388
1.570
-443
-643
1.006
-256
1.060 -6.308 -309
-3.006 -9.583 -660
7.053 -11.847 628
2.431 -7.223 -201
3.810 -8.339 -140
-62 -2.345 -2.407
-5.598 -1.914 -7.512
3.490 -431 3.059
-2.605 -1.911 -4.516
-3.099 -1.776 -4.875
6.639 -7.302 -140 -934 -2.180 -1.184 -3.364
6.304 -3.023 -140 -962 1.536 -1.261 275
3.470 -3.052 -140 -991 293 -1.856 -1.563
4.230 -5.119 -140 -1.020 -2.305 -1.628 -3.933
* Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2011 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2011. de overige jaren zijn afkomstig van de in november 2011 gepresenteerde meerjarenbegroting. de cijfers zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2011.
Ontwikkeling solvabiliteit (ongeconsolideerd) Ongeconsolideerd Jaarrek. Begroting 2010 2011 (Verwachte) solvabiliteit 48,50% 34,80%
Jaarrek. Begroting 2011 2012* 41,50% 36,47%
Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting 2013* 2014* 2015* 2016* 2017* 33,67% 30,92% 28,99% 28,11% 26,59%
* Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2011 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2011. de overige jaren zijn afkomstig van de in november 2011 gepresenteerde meerjarenbegroting. de cijfers zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2011.
Ontwikkeling solvabiliteit de solvabiliteit is ons eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. op basis van onze financiële meerjarenprognose ontwikkelt de solvabiliteit zich als volgt. Zie tabel boven. Ten opzichte van voorgaande jaren neemt de solvabiliteit nu af. dit is volledig toe te schrijven aan een realisatie van bijna 500 huurwoningen, de hoogniveau renovatie van 370 appartementen en de herstructurering van 50 woningen in deze periode.
Het Financiële Dashboard om de ontwikkelingen van de diverse financiële kengetallen te kunnen volgen, is er een zogenaamd monitoringsdashboard ontwikkeld. Aan de hand van een aantal intern bepaalde bandbreedtes zijn de financiële kengetallen gerubriceerd in kritisch (rood), redelijk (oranje) en goed (groen). In feite gaat er eenzelfde functie vanuit als van een verkeerslicht. Met dit dashboard kan op eenvoudige wijze inzicht worden verkregen wat de gevolgen zijn van de diverse beleidsbeslissingen voor onze organisatie.
| 43 |
* Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2011 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2011. de overige jaren zijn afkomstig van de in november 2011 gepresenteerde meerjarenbegroting. de cijfers zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2011.
Nadere toelichting belangrijkste Financiële Kengetallen: Interest Coverrage Ratio (ICR)
de rentedekkingsgraad of ICr is een verhoudingsgetal van de operationele kasstroom exclusief de financieringslasten te delen door de financieringslasten. Het geeft aan in hoeverre er nog ruimte is in het bedrijfsresultaat om stijging van de rentelasten op te vangen. door het waarborgfonds Sociale woningbouw (wSw) is gesteld dat dit verhoudingsgetal binnen de corporatiesector minimaal 1,3 moet bedragen. LEKSTEdEwonen voldoet aan deze norm. Loan to Value
de Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde
van het bezit. Als vuistregel voor deze ratio houden wij een norm (plafond) aan van 75%. dit kengetal is een richtinggevend kengetal. Immers, aan vermogen gaat een corporatie niet failliet. Het blijft draaien om kasstromen. Vermogensontwikkeling is wel een belangrijke indicator voor de omvang van de te betalen vermogenskosten. daarmee is sprake van een directe relatie met het directe rendement en de ICr. LEKSTEdEwonen voldoet aan deze norm. Operationele kasstroom – 2% aflossingsfictie
dit kengetal geeft aan of LEKSTEdEwonen in staat is om uit haar operationele kasstromen 2% van haar lening portefeuille af te lossen. dit kengetal moet groter zijn dan 0. LEKSTEdEwonen voldoet aan deze norm.
Dekking rente en normatieve aflossing (Bedragen x € 1.000)
| 44 |
UNIVERSITY COLLEGE UTRECHT Studeren, wonen en leven op de Campus. Op het terrein van university College utrecht hebben wij 801 studenteneenheden in eigendom en beheer. Ieder collegejaar wisselen de internationale studenten van kamer en tijdens de zomermaanden vinden veel congressen en cursussen plaats. Met vier medewerkers van LEKSTEDEwonen wordt ter plaatse het beheer en onderhoud geregeld.
Solvabiliteitsoordeel 2011 Centraal Fonds Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft een financieel oordeel uitgebracht over de vermogenspositie. Uitgaande van voorgezette verhuur van het bezit is de solvabiliteit voldoende. In zijn oordeel schrijft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) dat LEKSTEdEwonen een zodanig financieel beleid heeft gevoerd, dat haar voortbestaan, zonder rekening te houden met de effecten van de voorgenomen activiteiten, in financieel opzicht is gewaarborgd. Continuïteitsoordeel 2011 Centraal Fonds op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële positie van woningcorporaties en brengt daarvan verslag uit aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. op basis van een door het Centraal Fonds uitgevoerd onderzoek komt de Minister tot het oordeel dat de door LEKSTEdEwonen voorgenomen activiteiten in de periode 2009 tot en met 2015 passend zijn bij de financiële mogelijkheden van onze corporatie. Faciliteringsvolume Waarborgfonds Sociale Woningbouw om woningen te kunnen bouwen en te onderhouden moeten wij leningen afsluiten. we hebben dus een financieringsbehoefte. onze financieringen trekken wij aan op de geld- en kapitaalmarkt. Een goede solvabiliteit en positieve operationele kasstromen zijn belangrijk om onze toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te garanderen. dat betekent dat wij moeten zorgen voor voldoende eigen vermogen en voldoende faciliteringsvolume bij het waarborgfonds Sociale woningbouw (wSw). door de extra investeringsambitie van LEKSTEdEwonen neemt de financieringsbehoefte de komende jaren fors toe. Het wSw heeft op 13 oktober 2011 een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 87,9 miljoen. dit is voldoende om het investeringsvolume voor de periode 2011-2013 af te dekken. rekening houdend met de € 54 miljoen aan aangetrokken leningen en leningen met uitgestelde storting resteert er per ultimo boekjaar nog een faciliteringsvolume van een kleine € 34 miljoen.
| 46 |
5.7
VENNOOTSCHAPSBELASTING
Met ingang van 1 januari 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. op 20 april 2009 heeft LEKSTEdEwonen de VSo2 ondertekend. Per 1 januari 2008 vormt LEKSTEdEwonen samen met Vereenigd Belang Holding BV een fiscale eenheid voor de vennootsschapsbelasting. Een aantal jaren eerder was de status als fiscale eenheid op het gebied van de omzetbelasting aangevraagd en toegekend. Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties heeft LEKSTEdEwonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2008 door de Belastingdienst zullen worden getoetst. de belangrijkste standpunten betreffen: - de waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - Het vormen van een herbestedingsreserve. ANBI-status Een woningcorporatie mag worden beschouwd als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Het werk van een corporatie wordt namelijk verricht in het belang van de volkshuisvesting. die conclusie trekt de Hoge raad in een uitspraak op 13 januari 2012. de uitspraak van de Hoge raad maakt het voor corporaties alsnog mogelijk een beroep te doen op de herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011. Voor LEKSTEdEwonen heeft dit tot gevolg dat over deze jaren helemaal geen Vennootschapsbelasting hoeft worden afgedragen. Met ingang van 2012 is dat echter niet meer het geval, inmiddels heeft het kabinet de ANBI-regeling aangepast. LEKSTEdEwonen doet mee aan het zogenaamde Metatoezicht van de Belastingdienst. LEKSTEdEwonen is, met een aantal andere corporaties, door de Belastingdienst geselecteerd voor een controle over de jaren 2006-2008. Medio 2012 verwachten wij hier de uitslag van, waarna de jaren 2006-2008 definitief kunnen worden vast-
gesteld. de aangifte voor 2009 is inmiddels ingediend en voorlopig vastgesteld. Voor de jaren 2010 en 2011 zullen de aangiften in 2012 worden ingediend. dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.
5.8
- Het bepalen van de renteconversies; - Het bepalen van een rentevisie; - Het bepalen van de instrumenten (zowel financiële instrumenten als derivaten) voor het afdekken van het renterisico voor een bepaalde periode.
rISICOMANAGEMENT
Intern risicobeheersings- en controlesysteem de directie is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. de instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie. de periodieke opstelling van kwartaal- en jaarcijfers wordt samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerde informatiesysteem. de gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de: - Bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; - Financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; - Handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende wet- en regelgeving; - Goede informatie beschikbaar is, waarna; - Juiste activiteiten worden uitgevoerd. Treasury Periodiek beoordelen het bestuur en de Treasurycommissie de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige middelen. Minimaal één keer per jaar is daar een vertegenwoordiging van de raad van Commissarissen bij aanwezig. LEKSTEdEwonen wordt bijgestaan door een extern bureau. Het treasurybeleid is vastgelegd in het Treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert LEKSTEdEwonen de treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat onderdeel uitmaakt van de begroting. Hierin spreekt LEKSTEdEwonen met de raad van Commissarissen een kader af op basis van de huidige vermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd vermogen voor het komende drie jaren, de laatste rentevisie en de huidige kijk op de mondiale economie. LEKSTEdEwonen hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids- en het renterisico. LEKSTEdEwonen optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities.
LEKSTEdEwonen vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit haar verantwoordelijkheden, maar ook in het kader van transparantie in haar treasuryactiviteiten, zowel extern als intern. Hiertoe richt LEKSTEdEwonen haar treasurywerkzaamheden zo in dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Een aantal voorbeelden hiervan zijn: - Het vooraf aanvragen en vastleggen van een bestuurlijk mandaat voor een transactie op de geld- of kapitaalsmarkt of aanschaf van een derivaat; - Het vastleggen van elke transactie op de geld- of kapitaalmarkt of transactie van een derivaat; - Het periodiek beleggen van de Treasurycommissie, inclusief het vastleggen van de bijeenkomsten in een verslag; - Het nastreven van een betrouwbare, complete en transparante liquiditeitsbegroting. LEKSTEdEwonen beseft dat zij zowel financiële risico’s dient te beheersen als zelf in dit kader activiteiten onderneemt die zij altijd en direct dient te kunnen verantwoorden. Mensen en systemen spelen hierin een hele belangrijke rol. dit vereist openheid en duidelijke structuren. Accountant Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. de accountant, PricewaterhouseCoopersN.V., stelt van haar bevindingen bij haar controleklanten in de volkshuisvestingssector een benchmark samen. deze wordt gevisualiseerd in de vorm van een “spin”. Het resultaat van de beoordeling van de accountant over 2011 ziet u in de grafiek op de rechterpagina. Overige risico’s Zoals ieder bedrijf hebben ook wij te maken met risico’s en onzekerheden. risico’s zijn er in diverse soorten en maten. wij vinden het belangrijk om die te onderkennen en onze controlesystemen daarop af te stemmen. om die reden hebben wij een aantal interne en externe risico’s onderscheiden. In de kwartaalrapportages vindt monitoring van de risico’s plaats.
5.8.1 Interne risico’s: LEKSTEdEwonen formuleert het renterisico als het saldo van alle geldstromen, vermeerderd met de renteconversies van de leningenportefeuille. Voor het beheersen van het renterisico is belangrijk dat LEKSTEdEwonen periodiek de omvang van het renterisico bepaalt. dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. LEKSTEdEwonen volgt hierin de volgende methodiek: - Het bepalen van het saldo van alle geldstromen aan de hand van de liquiditeitsprognose;
Operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voorvloeien uit het feit dat LEKSTEdEwonen een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. onderdelen die wij actief hebben opgepakt zijn de agressie- en integriteitstraining. Alle medewerkers zijn hiervoor op cursus geweest. doelstelling van de trainingen was hoe om te gaan met agressie, zowel intern als extern en het integriteitsbeleid van LEKSTEdEwonen uit te dragen.
| 47 |
Continuïteit Het risico van tijdelijke, niet-beschikbaarheid van personeel is beperkt. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het geringe verloop, niet zo groot. wel zien wij risico’s bij het aantrekken van nieuw personeel en voor gespecialiseerde werkzaamheden. Hoewel er door de kredietcrisis meer personeel beschikbaar is, blijkt het in de praktijk nog steeds zeer moeizaam om voor met name technische functies kwalitatief goede medewerkers aan te trekken. om dit risico te beperken wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van interim medewerkers. Gedrag Gedrag van medewerkers is moeilijk te beïnvloeden en vormt daarmee een risico voor de organisatie. Uiteraard is de grondhouding vertrouwen in elkaar, maar dat is onvoldoende om dit risico te kunnen handelen. wij hebben een administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. de onderscheiden bedrijfsprocessen zijn deels beschreven. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden altijd door twee bevoegde functionarissen ondertekend. Met het integriteitsbeleid wordt inhoud gegeven aan de uitgangspunten voor het zaken doen en de gedragsregels voor directie en medewerkers. Informatiesysteem Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan onze eigen kantoren. Van de databestanden wordt dagelijks (zowel bij NCCw als de applicaties in eigen beheer) een externe back-up gemaakt. de gehele ICT-infrastructuur, inclusief het beheer daarvan is geoutsourcet. Met de leverancier is een Service Level Agreement (SLA) gesloten waarin de afspraken zijn gemaakt rondom de beschikbaarheid van het netwerk.
| 48 |
Strategische risico’s dit zijn risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van LEKSTEdEwonen. Niets doen brengt namelijk ook risico’s met zich mee. om goede strategische keuzes te kunnen maken is in 2008 een ondernemingsplan gepresenteerd met als titel: “werken aan wonen”. Een van de speerpunten vormde de strategische keuze om onze vermogensovermaat in te zetten bij collega-corporaties. Eind 2011 zijn 229 huurwoningen, 24 zorgwoningen en 8 ruimten maatschappelijk onroerend goed opgeleverd. Verder wordt in 2012 een aanvang gemaakt met het nieuwe ondernemingsplan. Bestuursaansprakelijkheidsrisico Het bestuur is aansprakelijk voor handelingen die als bestuurder van de corporatie en de vennootschappen worden verricht. Bestuurder en toezichthouders dienen hun werk te doen op een wijze die bij hun taak hoort. dus niet alleen naar “beste vermogen” maar bovendien zoals het een bestuurder en toezichthouders betaamt. dit legt een grote verantwoordelijkheid op. om risico’s op dit gebied te beperken heeft LEKSTEdEwonen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.
5.8.2 Externe risico’s Rijksoverheid de corporaties zijn integraal belastingplichtig geworden. Hierdoor is LEKSTEdEwonen gevoeliger geworden voor van overheidswege opgelegde wetswijzigingen. daarnaast is het overheidsbeleid ook van toepassing op de bepaling van het maximale percentage aangaande de jaarlijkse huurverhoging. wijzigingen in overheidsbeleid hebben dus direct invloed op de risico’s. ook vanuit bouwvoorschriften en nieuwe (Europese) regelgeving kunnen extra onvoorziene kosten en beperkingen op verwachte opbrengsten ontstaan. dit risico is weinig te beïnvloeden. wel zullen wij via onze branche-
organisatie Aedes invloed op de politiek blijven uitoefenen. daarnaast zorgen wij ervoor dat wij in een vroeg stadium informatie tot ons krijgen waardoor wij tijdig, indien noodzakelijk, het beleid kunnen bijstellen. Marktrisico Met betrekking tot de vraag- en aanbodverhoudingen in ons marktgebied zijn er risico’s. Hierbij valt te denken aan een mis match tussen vraag en aanbod. om dit risico te monitoren wordt per kwartaal, vanuit het woonruimteverdeling systeem, marktinformatie gegenereerd. Hierin zijn indicatoren aangegeven waarin tot uitdrukking komt hoe het met de verhuurbaarheid van ons bezit is gesteld. Indien noodzakelijk zal hierop worden geanticipeerd. daarnaast is de toewijzingsprocedure geheel geautomatiseerd via woningNet Huurmarktontwikkelingen Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid van ons bezit en huurprijsontwikkelingen. LEKSTEdEwonen zorgt ervoor dat woningen bij mutatie zoveel mogelijk aansluitend worden verhuurd. In 2012 zal het strategisch voorraadsbeleidsplan worden afgerond waarin ook het nieuwe huurprijsbeleid zal worden opgenomen. Nakomingsrisico’s huurders Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde waardoor achterstanden in betalingen kunnen ontstaan. Maandelijks wordt een debiteurenoverzicht opgesteld waarin de ontwikkeling van dit risico wordt gevolgd en zo nodig wordt actie ondernomen. wij hanteren een sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting, waarbij wij onze klanten actief benaderen en zo nodig huisbezoeken afleggen. dit beleid resulteert in een totale achterstand van 0,79% van de jaarhuur (zittende en niet-zittende huurders), wat landelijk gezien zeer laag is te noemen. ook het aantal ontruimingen is in 2011 beperkt gebleven tot zes ontruimingen. Nakomingsrisico leveranciers wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. In de huidige markt is dit risico aanzienlijk toegenomen. Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door het management. door de kredietcrisis hebben wij het screenen van opdrachtnemers geïntensiveerd. dit doen wij door middel van een externe partij die informatie op dit gebied kan verstrekken. wij streven tegelijk naar bestendige relaties met onze leveranciers. Hiermee wordt het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind. Bouwkosten In de afgelopen jaren zijn de bouwkosten fors gestegen. wel zien wij dat door de kredietcrisis nieuwe prijsstijgingen beperkt zijn gebleven en dat er zelfs sprake is van lagere prijzen bij aanbesteding. Het is echter onmogelijk om de stijgingen van de afgelopen jaren volledig door te berekenen aan een huurder of koper. Het gevolg is dat de verwachte onrendabele investeringen zijn gestegen tot gemiddeld
€ 80.000,= per woning en de winst op koopwoningen geminimaliseerd is. LEKSTEdEwonen onderzoekt of er mogelijkheden zijn om het bouwproces te vereenvoudigen door bijvoorbeeld prestatiegericht te gaan aanbesteden. daarnaast vinden er transparante aanbestedingen voor werken plaats. op het gebied van koopwoningen opereren wij alleen nog in het sociale segment (Koopgarant) en de onderkant van het middeldure koopsegment. Procesgang projectontwikkeling Het realiseren van een project kent veel mogelijk vertragende factoren. Allereerst moeten diverse plannen worden opgesteld en goedgekeurd. Hierbij valt te denken aan bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en het uiteindelijke bouwplan. de gemeente Vianen en het politieke krachtenveld vervullen hierin een grote rol. deze plannen kennen daarnaast een inspraakprocedure waar belanghebbenden gebruik van kunnen maken. LEKSTEdEwonen heeft met de gemeente Vianen Prestatieafspraken gemaakt waarin ook de projectontwikkeling is benoemd. Hierover vindt een aantal keren per jaar intensief overleg plaats tussen de gemeente en LEKSTEdEwonen. doelstelling blijft het realiseren van de in de Prestatieafspraken vastgelegde afspraken betreffende projectontwikkeling. Technische staat van gebouwen Gebouwen worden ouder, waardoor ook de technische staat achteruit gaat. wanneer hier geen rekening mee wordt gehouden, kan LEKSTEdEwonen geconfronteerd worden met onverwachte uitgaven in het onderhoud. Jaarlijks wordt 1/3 van ons bezit op locatie onderzocht. op basis van de uitkomsten van dit onderzoek wordt de meerjarenonderhoudsprognose geactualiseerd. Het bezit is via de opstalverzekering voldoende verzekerd voor de risico’s van geheel of gedeeltelijke tenietgaan. Milieurisico’s Het beheersen van milieurisico’s behoort steeds vaker tot de aandachtsgebieden van een corporatie. Niet enkel met het oog op het milieu alleen, maar eveneens ter voorkoming van hoge saneringskosten en verlies van reputatie. LEKSTEdEwonen vindt het belangrijk deze risico’s te onderkennen. om die reden beoordelen wij bij renovatie en nieuwbouwprojecten de gevolgen daarvan voor het milieu. dit kan zijn een rapportage over bodemverontreiniging, maar eveneens een rapportage in het kader van fijnstof. ook krijgt asbestsanering bij renovaties beleidsmatig veel aandacht. wij beschouwen het Energielabel als een nieuw risico. wij hebben een deel van ons bezit laten opnemen aan de hand van de zogenaamde referentiewoning. op basis van deze referentiewoningen zal bezit worden voorzien van een Energielabel. Bij mutatie van een woning vindt vaststelling van een definitief label plaats. door gebruik te maken van Energielabels kunnen energiebesparende maatregelen worden genomen.
| 49 |
WATERGENTIAAN VIJFHEERENLANDEN In de nieuwe entreepartij van de Watergentiaan is een extra lift geïnstalleerd. 18 appartementen zijn volledig vernieuwd en levensloopbestendig gemaakt, er zijn vier nieuwe woningen op de begane grond gerealiseerd en 42 appartementen zijn hoogwaardig geïsoleerd. Start groot onderhoud: september 2009. Oplevering: december 2010.
Hfst.6 6.1
VErBINDINGEN
VErEENIGD BELANG HOLDING BV
deelneming van LEKSTEdEwonen in Vereenigd Belang Holding BV: Algemene gegevens Naam verbinding rechtsvorm Vestigingsplaats
Vereenigd Belang Holding BV BV Vianen
Statutaire doelstellingen - Het uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; - Het beleggen en herbeleggen van vermogensbestanddelen van welke aard ook, evenals het instaan voor schulden onder meer aan LEKSTEdEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; - Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan LEKSTEdEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
Geen Ja
Financiële gegevens 2011 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde overige deelnemers
€ 829.000 positief € 846.000 positief 100% Nihil Geen
Geldstromen van TI naar verbinding doorberekende kosten aan de verbinding waarde verstrekte lening Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI
< € 5.000,N.v.t. Geen directeur en management
Geldstromen van verbinding naar TI ontvangen winstuitkering Afgegeven zekerheden Maximaal risico-exposure/aansprakelijkheid
Geen Geen 100%
Risicobeheersing LEKSTEdEwonen is bestuurder en enig aandeelhouder van de BV. de vertegenwoordiging vindt plaats door de directeur-bestuurder. Er zijn geen zekerheden verkregen. Vereenigd Belang Holding BV neemt voor 100% deel in Vereenigd Bouw Belang BV. winstuitkeringen kunnen slechts worden gedaan uit de reserves, welke niet krachtens de wet moeten worden aangehouden.
| 51 |
6.2 VErEENIGD BOuW BELANG BV deelneming van Vereenigd Belang Holding BV in Vereenigd Bouw Belang BV: Algemene gegevens Naam verbinding rechtsvorm Vestigingsplaats
Vereenigd Bouw Belang BV BV Vianen
Statutaire doelstellingen - Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkingsverbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerken ten behoeve van ondermeer LEKSTEdEwonen, de besloten vennootschap Vereenigd Belang holding BV of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of andere (rechts)personen en ondernemingen in welke vorm dan ook; - Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; - Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan LEKSTEdEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn. Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
Geen N.v.t.
Financiële gegevens 2011 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in %
€ 884.000 positief € 920.000 positief Geen
Geldstromen van TI naar verbinding doorberekende kosten aan de verbinding waarde verstrekte lening(en) rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI
Geen € 2.087.000 3,65% Geen Gekoppeld aan projectontwikkeling Geen directeur en management
WONEN IN VIANEN Het aantal ingeschreven woningzoekenden met een woonadres in Vianen bedraagt 4.388 stuks: een nieuw record.
| 52 | Het aantal ingeschreven woningzoekenden met een woonadres in Vianen bedraagt 4.388 stuks: een nieuw record.
6.3 BV VrIJSTAD VIANEN deelneming van LEKSTEdEwonen in BV Vrijstad Vianen: Algemene gegevens Naam verbinding Maatschappij tot stadsherstel rechtsvorm Vestigingsplaats
BV Vrijstad Vianen BV Vianen
Statutaire doelstellingen - de vennootschap heeft uitsluitend of nagenoeg uitsluitend ten doel in het belang van volkshuisvesting de restauratie van al dan niet door aankoop verkregen register goederen gelegen in de gemeente Vianen, die als woonruimte verloren zijn gegaan, dan wel als zodanig dreigen te vervallen, in het bijzonder daar waar gebouwen dreigen verloren te gaan die zijn ingeschreven in het rijksregister van Monumenten en die bij verbetering naar de hedendaagse eisen behouden kunnen blijven als woonruimte. Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
restauratie panden Ja
Financiële gegevens 2011 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde overige deelnemers
€ 157.000 € 14.000 negatief 51,38% € 92.000 Aandeelhouders
Geldstromen van TI naar verbinding doorberekende kosten aan de verbinding waarde verstrekt rekening courant krediet rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI
< € 5.000 € 160.000 6 maands Euribor + opslag Hypothecaire zekerheid pand(en) Gekoppeld aan projectontwikkeling Geen directeur en medewerkers
6.4
OVErIGE VErBINDINGEN
LEKSTEdEwonen heeft nog de volgende verbindingen met een ondergeschikt belang. Aangegeven wordt de toegevoegde waarde van de samenwerking voor LEKSTEdEwonen. de directeur-bestuurder vertegenwoordigt LEKSTEdEwonen in deze verbindingen. Commanditaire Vennootschap de Witte Vrouwe Belang: € 300.000 (2 aandelen van € 150.000,- = 14% belang) Commanditaire Vennootschap de Uithof III Belang: € 3.000.000 (= 10%)
Betreft Huisvesting van dakloze zwerongeren.
Betreft Aandeel in studentenhuisvesting in het wooncomplex Casa Confetti op het Utrechtse universiteitsterrein de Uithof in Utrecht.
Wooninvesteringsfonds (WIF) Belang: € 2.000.000 (vier certificaten van € 500.000)
Betreft deelneming in achtergestelde lening.
Machado BV Belang: € 915.000 (waarvan € 465.000 agio = 50%)
Betreft Studentenhuisvesting in luxer segment in monumentale panden in Utrecht.
WoningNet NV Belang: € 909 (101 aandelen á € 9)
Betreft woonruimteverdelingsysteem.
LEKSTEDEenergie BV (in oprichting) Belang: € 18.000 gestort kapitaal
Betreft Energielevering van wKo installatie
| 53 |
ZWANENBLOEM VIJFHEERENLANDEN Alle appartementen in Zwanenbloem zijn vernieuwd, energiezuiniger en comfortabeler gemaakt. De twaalf tweekamerappartementen zijn volledig gestript en de plattegronden zijn sterk verbeterd. Zes appartementen hebben een echt balkon gekregen en de andere zes een extra raam in de kopgevel. Met ruim 250 reacties was er veel belangstelling voor deze jongerenappartementen. Start groot onderhoud: september 2010. Oplevering: oktober 2011.
Hfst.7 7.1
FINANCIEEL VErSLAG
GECONSOLIDEErDE BALANS
de geconsolideerde (samengevoegde) balans betreft de organisatorische en economische eenheid van LEKSTEdEwonen, BV Vrijstad Vianen, Vereenigd Belang Holding BV en haar dochter Vereenigd Bouw Belang BV. onderlinge vorderingen en schulden worden daarbij geëlimineerd.
Geconsolideerde balans (in miljoenen euro’s) Bezittingen
Schulden en eigen vermogen 2011
woningen, gronden en overige verhuurde bezittingen; kantoor, auto's, e.d.
2010 Groepsvermogen Algemene Bedrijfsreserve Aandeel derden
2011
2010
109,5 0,1
106,5 0,1
20,3
10,0
245,2
203,7
Beleggingen en leningen u/g Belastinglatenties
6,0 1,2
5,9 1,7
Voorzieningen
Voorraden, vorderingen en transitoria
7,4
4,4
Langlopende schulden
114,4
96,2
Geldmiddelen
0,8
4,0
Kortlopende schulden
16,3
6,9
260,6
219,7
260,6
219,7
Totaal
Nadere toelichting bij enkele posten Woningen en dergelijke Er is sprake van een sterke toename van de waarde ten opzichte van 2010. de toename is vooral het gevolg van de mutatie in de bedrijfswaarde door oplevering van nieuwbouw en de toename van investeringen in activa in ontwikkeling. Beleggingen, leningen u/g deze post heeft betrekking op deelnemingen. LEKSTEdEwonen (geconsolideerd) neemt deel in Commanditaire Vennootschap de witte Vrouwe (opvang zwerongeren) voor een bedrag van € 0,3 miljoen. Er is een deelname in Commanditaire Vennootschap Uithof III (studentenhuisvesting) voor € 3 miljoen. In het wooninvesteringsfonds wordt sinds 2005 voor een bedrag van € 2 miljoen deelgenomen. Sinds 2007 wordt er deelgenomen in Machado BV voor een bedrag van € 0,9 miljoen. Verder is er een participatie in woningNet NV (woonruimteverdeling). Belastinglatenties de latente belastingvordering van voor 1 januari 2008 heeft betrekking op voorvoegverliezen van de Vereenigd Belang Holding B.V. die van na 1 januari 2008 heeft betrekking op de fiscale eenheid en de contant gemaakte waarde van toekomstige kasstromen van leningen tegen de zero coupon. Groepsvermogen Het groepsvermogen bestaat uit de Bedrijfsreserve dat vanaf 2011
samen met een aandeel derden uit de consolidatie met BV Vrijstad Vianen het Eigen Vermogen vormt. de ontwikkeling van Algemene Bedrijfsreserve verliep in 2011 als volgt: Groepsvermogen begin van het jaar: € 106,6 miljoen Bij: jaarresultaat 2011 € 3,0 miljoen Groepsvermogen eind van het jaar: Aandeel derden in het groepsvermogen
€ 109,6 miljoen € -/- 0,1 miljoen
Eigen Vermogen
€
109,5 miljoen
Voorzieningen dit betreft onder andere voorzieningen voor onrendabele investeringen in de komende jaren. de voorzieningen zijn als volgt te specificeren: - Voorziening herstructurering € 10,2 miljoen - Voorziening nieuwbouw € 5,6 miljoen - Voorziening latente belastingen € 4,1 miljoen - overige voorzieningen € 0,3 miljoen - Voorziening personeel € 0,1 miljoen Langlopende schulden de mutatie wordt veroorzaakt door de toename van langlopende leningen vanwege het aantrekken van € 28 miljoen aan nieuwe leningen in 2011 en een aflossing van € 8,5 miljoen. daarnaast is voor een bedrag van € 8,1 miljoen euro een terugkoopverplichting opgenomen voor 41 woningen die verkocht zijn onder voorwaarden (Koopgarant).
| 55 |
7.2
GECONSOLIDEErDE WINST-EN-VErLIESrEKENING
Geconsolideerde Winst-en-verliesrekening (in miljoenen euro’s) Baten:
Huren en vergoedingen Bijdragen en verkopen overige baten
2011 21,3 0,1 1,1
Totaal baten Lasten:
2010 20,1 0,7 0,8 22,5
Afschrijvingen waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten/pensioenen Lasten onderhoud overige bedrijfslasten
0,5 11,8 1,5 0,5 2,6 4,4
21,6 0,4 6,3 1,3 0,4 6,4 4,9
Totaal bedrijfslasten
21,3
19,7
Saldo (baten - lasten)
1,2
1,9
rentebaten rentelasten Belastingen resultaat deelnemingen Groepsresultaat voor mutatie actuele waarde
0,3 - 4,3 - 1,0 - 0,2
0,2 - 3,4 - 2,2 - 2,2 - 4,0
- 3,5
Mutatie actuele waarde
7,0
1,1
JAARRESULTAAT
3,0
-2,4
Het groepsvermogen is vermeerderd met het jaarresultaat ad € 3,0 miljoen.
Nadere toelichting bij enkele posten Huren en vergoedingen de toename ten opzichte van 2011 wordt grotendeels veroorzaakt door de huurstijging per 1 juli 2011 en de oplevering van 214 nieuwbouwwoningen in Leerdam, Houten, Vianen en Utrecht. In mindere mate wordt de verhoging veroorzaakt door individuele huurverhoging als gevolg van aangebrachte voorzieningen. de vergoedingen voor servicekosten zijn met name gestegen door verhoging van de tarieven. Overige baten Hieronder zijn onder meer de vergoedingen voor verrichtte diensten aan eigen projecten verantwoord. Waardeveranderingen vaste activa de veranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende een verslagjaar nieuwe juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering aan te gaan. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten met betrekking tot het klachten-,
| 56 |
mutatie- en planmatig onderhoud. In 2011 is plantmatig minder onderhoud uitgevoerd. daarnaast wordt het verschil ten opzichte van 2010 mede veroorzaakt door het feit dat in 2010 de investeringen van de hoogniveau renovatie van twee appartementencomplexen Vijfheerenlanden in de onderhoudskosten zijn verwerkt voor een bedrag van € 2 miljoen. Vanaf het boekjaar 2011 worden voor dergelijke ingrepen andere waarderingsgrondslagen gehanteerd, wat inhoud dat ingrepen worden geactiveerd. de kosten van de eigen dienst zijn verantwoord bij lonen, salarissen en sociale lasten. Belastingen Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft LEKSTEdEwonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de Belastingdienst worden getoetst. de belangrijkste standpunten betreffen: - de waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - de verwerking van projectontwikkelingsrechten; - Het vormen van een herbestedingsreserve. Hierdoor kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.
DE BLEEK VIANEN In De Bleek Vianen zijn zes Koopgarantwoningen met korting en voorrang aan starters verkocht. Om betaalbare koopwoningen op de markt te brengen hebben wij deze nieuwbouwwoningen overgenomen van Hegeman Bouwontwikkeling (Almelo). Start bouw: juni 2011. Oplevering: maart 2012.
Grondslag Stichting Volksbelang Vianen, handelend onder de naam LEKSTEdEwonen, is gevestigd in de gemeente Vianen en is opgericht op 6 januari 1911. de vigerende statuten zijn van 16 juni 2011. Het werkgebied omvat de regio Utrecht en de gemeente Leerdam. Het VroM-nummer is L-0144. Inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht, sinds 1 januari 1998, onder nummer 23036735. -
Toegelaten in de regio Utrecht en de gemeente Leerdam Aangesloten bij en lid van Aedes, Vereniging van woningcorporaties Aangesloten bij Aedes kieskring Midden-Nederland Lid van regioplatform woningcorporaties Utrecht (rwU) Lid van Stichting woonruimteverdeling regio Utrecht (SwrU)
Doelstelling en missie LEKSTEdEwonen is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare huisvestingsruimte. Flexibel, betrouwbaar, solidair en ondernemend zijn onze kernwaarden. we werken aan gevarieerde woonmilieus in vitale wijken en buurten, in het bijzonder in de gemeente Vianen en in de regio. we richten ons primair op betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. daarnaast kunnen mensen voor wie de huisvesting extra zorg vraagt op onze speciale aandacht rekenen. Kijk voor meer informatie op www.lekstedewonen.nl.
COLOFON © 2012 - LEKSTEdEwonen - Vianen Ut Projectcoördinatie LEKSTEdEwonen - Vianen Ut Vincent Beringen redactie LEKSTEdEwonen - Vianen Ut Ed de Groot, Henk Kooij en Vincent Beringen (eindredactie) Fotografie en illustraties LEKSTEdEwonen - Vianen Ut Vormgeving, opmaak, lithografie en druk 557design - Soest (www.557design.nl) ronald wassink
| 59 |
DE PLATAAN VAN HELSDINGEN (WOONZORGCOMPLEX) Op de hoek Helsdingse Achterweg en ’t Slijk realiseert LEKSTEDEwonen een appartementencomplex naar ontwerp van GBS architecten (Boskoop). Het gebouw bestaat uit een zorgdeel met 16 appartementen begeleid wonen (Syndion), 24 plaatsen voor ouderenzorg en dagactiviteitencentrum en 22 zelfstandige appartementen voor 55-plussers. Start bouw: februari 2012. Verwachte oplevering: 2e kwartaal 2013.
