jaarverslag
Inhoudsopgave
4 jaarverslag 2012
Inhoud
7. Bestuur en Raad van Commissarissen
67
Voorwoord 6
7.1 Verslag van de Raad van Commissarissen
68
Samenvatting
8
7.2 Samenstelling van het Bestuur
71
1. Huisvesten van mensen
11
7.3 Samenstelling van de Raad van Commissarissen
72
1.1 Betaalbaarheid
12
8. Financieel
75
1.2 Huurprijsverhoging
13
8.1 Inleiding
76
1.3 Woonruimteverdeling
14
8.2 Liquiditeit en solvabiliteit
77
1.4 Verkoop van woningen
15
8.3 Resultaat
79
1.5 Bijzondere doelgroepen
16
8.4 Beoordeling CFV en WSW
80
1.6 Wonen en zorg
18
8.5 Fiscale positie
81
2. Leefbaarheid
21
8.6 Risicomanagement
82
2.1 Inleiding
22
8.7 Verbindingen
83
2.2 Buurtbeheer
23
9. Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting
85
2.3 Sociaal beheer
24
86
2.4 Gebiedsgerichte projecten
9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting
28
10. Kengetallen
89
3. Rivierenwijk
31
90
3.1 Inleiding
32
11. Geconsolideerde jaarrekening (inclusief enkelvoudige)
3.2 Fysiek
33
3.3 Sociaal
34
4. Vastgoed
37
4.1 Inleiding
38
4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille
39
4.3 Verbeteren samenstelling van het woningbezit
40
4.4 Beheer en onderhoud
41
4.5 Vastgoedrealisatie
43
4.6 Duurzaamheid
46
5. Stakeholders, samenwerking en klant
49
5.1 Gemeente Deventer
50
5.2 Participatie: het betrekken van bewoners en stakeholders bij beheer en beleid 51
5.3 Samenwerking met maatschappelijke organisaties
53
5.4 Kwaliteit
54
6. Personeel en organisatie
57
6.1 Organisatie
58
6.2 Personeel
59
6.3 Ondernemingsraad
63
6.4 Juridische structuur
64
10.1 Kengetallen
93
5 jaarverslag 2012
Voorwoord
Voor de corporatiesector was 2012 een dynamisch jaar. De sector heeft door incidenten met negatieve berichtgeving veel reputatieschade opgelopen. Het regeerakkoord van kabinet Rutte II kondigde maatregelen aan die de sector, de huurders en de bouwsector fors raken. Veel is nog onduidelijk. Wel is duidelijk dat we naast deze maatregelen ook te maken krijgen met een herijking van het woningmarktbeleid. Als het aan het kabinet ligt, beperkt een corporatie zich tot het verhuren, beheren en onderhouden van sociale huurwoningen. Twee jaar geleden heeft Rentree haar koers opnieuw bepaald. Daarbij was ‘terug naar de basis’ al een leidend thema. Wij hebben dat het afgelopen jaar nader uitgewerkt. Terug naar de basis betekent niet zondermeer een smalle taakopvatting. Voorop staat wel dat we voor de laagst mogelijke prijs de beste kwaliteit huisvesting willen leveren. We staan namelijk voor betaalbaar wonen voor kwetsbare groepen en mensen met een lager inkomen. Daarbij werken we zo efficiënt mogelijk. We streven naar duidelijkheid en eenvoud. Maar wij zijn ook betrokken en toegankelijk. Relaties staan centraal. De afgelopen jaren hebben we gewerkt aan ons netwerk in de stad. We signaleren problemen en werken samen aan slimme oplossingen met onze partners. Verder zijn we in gesprek hoe we de eigen verantwoordelijkheid van bewoners kunnen stimuleren en de omslag kunnen maken van zorgen voor naar zorgen dat. De komende tijd staan we voor grote uitdagingen in de stad. Na jaren van overheidsbemoeienis en marktwerking is het nu zaak om weer meer verantwoordelijkheden bij de gemeenschap terug te leggen. Dat vraagt van alle partijen op het gebied van wonen, welzijn en zorg grote veranderingen. Dit is een mooie uitdaging voor 2013.
6 jaarverslag 2012
7 jaarverslag 2012
Samenvatting
2012 was voor ons het jaar van de actie. Veel projecten die in 2011 zijn voorbereid, kwamen in 2012
We participeren in veel overlegorganen en samenwerkingsverbanden om op die manier de samen-
verder tot uitvoer. Zo zijn we van start gegaan met het Rode Dorp. Een groot onderhoudsproject
werking in de stad te optimaliseren. We hebben geconstateerd dat dat slimmer en anders kan, ja
van 253 woningen met energiebesparende maatregelen die na uitvoering een sprong maken van
zelfs moet. We beraden ons op onze rol in de stad en anticiperen op de opgaven voor de sector.
energielabel F/G naar B. De planvorming van de ontwikkeling van het T&D Kwartier is afgerond en de bestemmingsplanprocedure doorlopen. Begin 2013 start de bouw. Ten behoeve van het groot
Ook hebben we onze eigen organisatie nog eens goed tegen het licht gehouden en geconstateerd dat
onderhoud van Sluiswijk is een eerste inventarisatie gemaakt. Voor de Rivierenwijk is voor de ont-
het efficiënter kan en dat we het anders moeten organiseren om met name ook het punt van aandacht
wikkeling van het plan Deltaveld een bouwvergunning aangevraagd. Voor het centrale gebied is een
voor de doelgroep beter handen en voeten te geven. We hebben hiervoor het programma ‘Be Smart’
stedenbouwkundig plan opgesteld. Dit ligt momenteel ter inzage bij de gemeente.
opgesteld. Een veelomvattend programma dat naast de procesmatige en technische onderwerpen ook HRM- en communicatieaspecten kent.
Terugkijkend kunnen we zeggen dat voor alle vier de focusprojecten op het gebied van groot onderhoud en nieuwbouw grote stappen zijn gezet. Naast het fysieke spoor loopt bij al deze projecten ook
Kortom, 2012 was het jaar van de actie!
een sociaal programma. We zijn van mening dat er meer nodig is in buurten dan alleen ’het stapelen van stenen’. We werken bij het sociaal programma nauw samen met andere partijen in de stad.
Het bestuur van Woningstichting Rentree
Belangrijk voor de financiering van deze projecten is onze verkoopopgave. Hoewel deze ambitieus
drs. E.W.M. van Asten
was, hebben we het doel voor wat betreft de verkoop van woningen in 2012 gehaald. Met ons
directeurbestuurder
product bieden we mensen met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens een goed alternatief. In 2012 hebben we 301 reguliere huurcontracten afgesloten. De mutatiegraad bedraagt daarmee 8%. Van deze sociale huurwoningen is 96% toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085,00. Onze taakstelling voor het huisvesten van bijzondere doelgroepen is dit jaar eveneens gerealiseerd. Daarmee hebben we een belangrijke bijdrage geleverd aan de volkshuisvestelijke opgave in Deventer.
De Raad van Commissarissen van Woningstichting Rentree
Naast het wonen, voorzien we dat in de toekomst met name de thema’s zorg en energie een belang-
drs. H.F.A.M. Huijsmans
rijke rol spelen bij het wonen. Daarom hebben we ook actief meegedaan met de verdere ontwikkeling
Voorzitter
mr. T.A. Nieuwenhuijsen
ir. L.J. van der Ree
van woonservicezones in Deventer. Ook participeren we in Blok-voor-Blok: een consortium van diverse uitvoerende partijen, de gemeente, corporaties en sociale werkvoorziening. Deze partijen hebben onder die noemer hun krachten gebundeld om voor 2014 een grote stap te zetten naar het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. We zijn ons sterk bewust van onze maatschappelijke opgave in de stad en dat deze opgave alleen kan worden opgepakt in nauwe samenwerking met onze stakeholders. De belangrijkste daarbij zijn de huurders en de gemeente. Met de verschillende bewonerscommissies en het Bewoners Adviesorgaan
drs. G.J.J. Prins J.T. Blok
Rentree (BAR) hebben we ook in 2012 regelmatig om tafel gezeten. Een belangrijk onderwerp dit jaar was de herziening van ons participatiebeleid. We willen naast de formele vertegenwoordiging ook via andere kanalen met huurders in contact komen. We hebben in nauw overleg met het BAR daartoe nieuwe voorstellen geformuleerd. In 2013 gaan we deze implementeren.
8 jaarverslag 2012
9 jaarverslag 2012
1 Huisvesten va n m e n s e n
10 jaarverslag 2012
11 jaarverslag 2012
1.1 Betaalbaarheid
1.2 Huurprijsverhoging
De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een
Rentree volgt in haar beleid voor huurprijsverhoging de wettelijke kaders. De huurverhoging van
kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Rentree heeft
onze woningen onder de huurtoeslaggrens bedroeg 2,3% per 1 juli 2012.
ongeveer 4.000 woningen die bijna allemaal (99%) een huurprijs hebben binnen de grenzen van de huurtoeslag. Dat wil zeggen dat de netto huur niet hoger is dan € 664,66 per maand. Bij deze
Voor woningen boven de huurtoeslaggrens (geliberaliseerde woningen) was de huurverhoging
huurprijzen komen mensen met een laag inkomen in aanmerking voor huurtoeslag. Rentree levert
gebaseerd op de bepalingen in de huurcontracten. Dit kwam neer op een verhoging van 3,3% per
hiermee een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer.
1 juli 2012.
Huurbeleid
De huurverhoging voor bedrijfsonroerendgoed (BOG) was gebaseerd op de stijging van de CBS-index
Van maart 2009 tot april 2012 heeft Rentree deelgenomen aan het SEV-experiment Huur op Maat.
per 1 maart. Deze bedroeg 2,5% per 1 juli 2012.
Bij een woning met een Huur-op-Maatcontract is de huurkorting niet standaard, maar wordt deze bepaald door de markthuur en het inkomen van de huurder. De minister heeft het experiment Huur
Samenstelling van de woningvoorraad
op Maat per 1 april 2012 beëindigd. Vanaf die datum heeft Rentree daarom een nieuw huurbeleid
In 2012 hebben de volgende wijzigingen in de woningvoorraad van Rentree plaatsgevonden.
met een standaardkorting. De huurprijs wordt nu bepaald door een mix gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel en de WOZ. De gemiddelde huurprijs na mutatie bedraagt 81% van de maximaal toegestane huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel.
31 december 2011
Goedkoop
Betaalbaar
Duur Geliberaliseerd Totaal
< € 366
€ 367 - € 562
€ 563 - € 664
> € 664
1.015
2.583
250
50
3.898
Inkomensgrens
Verkochte woningen
-64
-4
-68
Woningcorporaties, en dus ook Rentree, moeten minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huur-
Gesloopte woningen
-48
-48
woningen toewijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot € 34.085,-. Deze grens is
Van SHD naar regulier -
vastgesteld door de Europese Commissie.
(adm. correctie)
In 2012 heeft Rentree 96% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden
2
2
Mutatie huurprijzen
-47
15
35
-3
0
31 december 2012
856
2596
285
47
3784
met een inkomen lager dan € 34.085,-. Hiermee voldoen we ruim aan de gestelde norm.
2012
2011
2010
2009 2008
Goedkoop
22,6
26,0
27,9
30,5 31,9
Betaalbaar
68,6
66,3
64,8
63,6 62,9
Duur Geliberaliseerd Totaal
12 jaarverslag 2012
7,5 1,2 100%
6,4 1,3 100%
6,1 1,2 100%
4,8 3,9 1,1 1,3 100% 100%
13 jaarverslag 2012
1.3 Woonruimteverdeling
1.4 Verkoop van woningen
Verhuurmutaties bij Rentree
Rentree biedt betaalbare koopwoningen aan, die voorzien in een behoefte van huishoudens met
In 2012 zijn 421 nieuwe huurcontracten afgesloten. Naast 301 reguliere contracten voor woningen
een bescheiden inkomen en starters op de woningmarkt. Dit draagt bij aan de doorstroming op de
betreft dit 120 kamers, 37 andere verhuureenheden (zoals garages en bedrijfsruimten) en 23 tijdelijke
woningmarkt. Daarbij is de verkoop van woningen een belangrijk onderdeel voor de financiering
huurcontracten in verband met geplande sloop of renovatie.
van de investeringsopgave van Rentree.
De mutatiegraad voor huurwoningen bedraagt 8% (301 nieuwe contracten op een voorraad van
In 2012 zijn 68 woningen verkocht en geleverd. De totale verkoopopbrengst bedroeg € 9.058.168,-
3.784 huurwoningen).
wat neerkomt op gemiddeld € 133.206,- per woning. Er zijn vooral betaalbare tussen- en hoekwoningen verkocht. Rentree verkocht 12 woningen aan zittende huurders (17% van het totaal aantal
Woningtoewijzing via Woonkeus
verkochte woningen).
De reguliere woningtoewijzing gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerking van de woningcorporaties in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen.
In 2011 verkocht Rentree 56 woningen. Het verkoopaantal in 2012 is ten opzichte van 2011 met
De woningzoekenden kunnen reageren op woningen in deze gemeenten.
20% gestegen. Dit ondanks de zwakkere woningmarkt. De vraag naar betaalbare koopwoningen onder woningzoekenden is nog altijd aanwezig.
In 2012 reageerden 10.362 woningzoekenden op een woning waarvan 2.791 uit Deventer. In Deventer zijn 666 woningen via Woonkeus verhuurd waarvan 241 (36%) door Rentree. 496 woningen (74%) werden in Deventer toegewezen aan regulier woningzoekenden. In 2011 was dit 64%. In 2011 heeft Rentree 65% van haar woningen kunnen toewijzen aan reguliere woningzoekenden. In 2012 is dit percentage voor Rentree gestegen naar 73%. Toegewezen woningen in 2012 Reguliere woningzoekenden
Deventer
%
Rentree
496 74%
%
176 73%
Herstructureringsurgenten
20 3%
5 2%
Urgenten
52 8%
11 5%
Directe bemiddeling Totaal
98 15% 666 100%
49 20% 241 100%
Bron: Woonkeus
De wachttijden lopen al jaren op waardoor bepaalde groepen woningzoekenden niet tijdig een woning kunnen verkrijgen. Om hieraan tegemoet te komen worden naast de reguliere toewijzing ook woningen verdeeld via het lotingsysteem. Voor loting gelden geen wachttijden. In Deventer zijn 81 woningen via loting aangeboden. Hiervan waren 27 woningen van Rentree. Dit is 11,2% van het woningaanbod van Rentree. Begin 2013 wordt het lotingsysteem geëvalueerd.
14 jaarverslag 2012
15 jaarverslag 2012
1.5 Bijzondere doelgroepen
Wonen is een eerste levensbehoefte. Niet iedereen kan daar op eigen kracht in voorzien. Rentree zorgt
Reguliere verhuur eind 2012
voor huisvesting van mensen die daar om de een of andere reden hulp bij nodig hebben. De grootste groep bestaat uit mensen die, op basis van hun inkomen, recht hebben op huurtoeslag. Daarnaast zijn
Organisatie
er nog andere bijzondere groepen die om diverse redenen hulp nodig hebben.
Stichting Philadelphia Zorg
1 Verstandelijke beperking
Stichting Zozijn
3 Verstandelijke beperking
Aantal Doelgroep
Rentree neemt deel aan het convenant woonruimteverdeling tussen gemeenten en corporaties in
JP van den Bentstichting
de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Zutphen, Brummen en Voorst, dat uitgevoerd wordt door de
Stichting Ambiq
8 Jongeren/pedagogiek
stichting Woonkeus. In het convenant is afgesproken dat de corporaties zorgen voor de huisvesting
Iriszorg
5
van bijzondere doelgroepen.
Dimence
7 Psychiatrie
Stichting Jade
5 Alleenstaande minderjarige asielzoekers
Bijzondere bemiddeling
Woongroep Het Wereldhuis
1
Rentree, Woonbedrijf ieder1 en de gemeente Deventer maken jaarlijks binnen het convenant afspraken
Stichting de Straal
2 Begeleiding personen met een detentie
met de gemeente over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De kandidaten worden aangeleverd door verschillende instellingen en bemiddeld via de commissie bijzondere bemiddeling
19 Verstandelijke beperking Maatschappelijke opvang
Begeleiding vergunninghouders en/of reclasseringsgeschiedenis
Totaal 51
van de woningcorporaties. In principe wordt de huurovereenkomst op naam van de kandidaat gezet. Indien nodig wordt er een
Vergunninghouders
begeleidingscontract bij de huurovereenkomst afgesloten.
Als uitvloeisel van het landelijk asielbeleid heeft de gemeente Deventer de opdracht jaarlijks een aantal huishoudens te huisvesten met de vluchtelingenstatus. In het convenant regionale woon-
De taakstelling in Deventer over 2012 betrof oorspronkelijk 40 woningen, onderverdeeld in verschil-
ruimteverdeling is afgesproken dat de deelnemende corporaties deze taakstelling op zich nemen
lende doelgroepen en gekoppeld aan diverse Deventer instellingen. Rentree heeft 11 woningen op
en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden.
deze manier verhuurd. De taakstelling voor 2012 was het huisvesten van in totaal 54 personen. Dit is inclusief de niet Woonkeus levert in uitzonderlijke gevallen ook rechtstreeks kandidaten aan. In 2012 zijn in Deventer
behaalde taakstelling van 2011 van 29 personen. De corporaties hebben samen met de gemeente
in totaal 98 woningen via de commissie bijzondere bemiddeling verhuurd waarvan 49 door Rentree.
en vluchtelingenwerk nauw samengewerkt om de taakstelling te realiseren.
Verhuur aan maatschappelijke instellingen In het belang van de cliënt en Rentree is het niet altijd wenselijk om direct de huurovereenkomst
Taakstelling 2012
Bemiddeld totaal corporaties
op naam van de cliënt te zetten. Rentree verhuurt daarom ook woningen aan instellingen.
Deventer 2012
Daarnaast worden woningen beschikbaar gesteld voor diverse vormen van begeleid groepswonen.
54 personen
54 personen, waarvan 25 personen
De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een
door Rentree
Resterend saldo eind 2012 0 personen
zorgovereenkomst. Eind 2012 heeft Rentree in totaal 51 woningen op deze manier in de verhuur.
16 jaarverslag 2012
17 jaarverslag 2012
1.6 Wonen en zorg
Beleid wonen-zorg-welzijn Rentree neemt deel aan het platform op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Het Platform WZW is gericht op kennisuitwisseling en -ontwikkeling van alle partijen die in Deventer actief zijn op dit brede werkterrein. Aan het Platform WZW nemen gemeente, woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties deel. Hier wordt onder andere de coördinatie van de ontwikkeling van woonservicezones in Deventer besproken. De besluitvorming gebeurt in de Kopgroep WZW, dit is een compact bestuurlijk overleg tussen de verschillende organisaties. In 2012 zijn verschillende partijen werkzaam geweest als kwartiermaker voor de 14 woonservicezones. Er zijn voor elke zone vraag- en aanbodinventarisaties en -analyses uitgewerkt. Met behulp van de analyses is vervolgens een plan van aanpak geschreven voor elke zone waarin knelpunten worden benoemd met een oplossingsrichting. Er zal voor het oplossen of verbeteren van een groot deel van de benoemde knelpunten provinciale subsidie worden aangevraagd door de gemeente Deventer. Rentree was kwartiermaker van de zones Voorstad en Rivierenwijk/Hoornwerk.
Zorgwoningen Rentree participeert in het toewijzingssysteem voor zorgwoningen. Er is in Deventer één loket voor het aanvragen van een zorgwoning. Mensen die op zoek zijn naar een zorgwoning melden zich bij de gemeente. De woningen worden toegewezen op basis van urgentie. In 2012 zijn er geen mutaties geweest in de als zorgwoning gelabelde woningen van Rentree. Er zijn dus geen woningen toegewezen.
18 jaarverslag 2012
19 jaarverslag 2012
2 L e e fb a a r h e id
20 jaarverslag 2012
21 jaarverslag 2012
2.1 Inleiding
2.2 Buurtbeheer
Rentree besteedt veel tijd en aandacht aan leefbaarheid in de buurten waar haar woningen staan.
Buurtbeheer betreft het toezicht op ‘schoon, heel en veilig’. De buurtbeheerders van Rentree maken
Deze inzet houdt in dat Rentree samenwerkingen aangaat met andere maatschappelijke organisaties
ten minste twee keer per week een rondgang door buurten en wijken waar Rentree woningen verhuurt.
uit Deventer om sociaal-maatschappelijke problemen aan te pakken of bewoners de kans te bieden
De buurtbeheerders zijn de ogen en oren in de wijk. Zij signaleren overtredingen (zoals rommel in
om kleine projecten op het gebied van leefbaarheid uit te voeren. Hierbij stimuleert Rentree de
portieken of slecht onderhouden tuinen) en treden hierover in contact met de huurders. Rentree wil
bewoners om zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor de woonomgeving.
een verbetering in gedrag bewerkstelligen door mensen aan te spreken op overtredingen en de bewoners te stimuleren om medeverantwoordelijkheid te nemen voor de woonomgeving. Buurtbeheer
Een voorbeeld van een vergaande samenwerking in 2012 is de inzet van Rentree in het buurtcoach-
monitort per buurt wat de effecten zijn van de gekozen aanpak. Deze acties en interventies van de
project in Voorstad-Oost en het Rode Dorp. Dit project richt zich op de behoefte en de kracht van de
buurtbeheerders dragen bij aan een schone, leefbare en veilige wijk.
bewoners in deze buurten. De buurtcoaches moeten een impuls geven aan de huishoudens om actief deel te nemen in de samenleving en te zorgen dat zij niet in complexe problemen verzeild raken.
In 2012 zijn op aandringen van buurtbeheerders 136 slecht onderhouden voortuinen door de huurders op basisniveau gebracht. Buurtbeheer vervult ook een signaleringsrol naar externe partijen, zoals
In 2012 heeft Rentree de bewoners gestimuleerd om twee Eigen Kracht-conferenties te organiseren en
bijvoorbeeld de (milieu)politie en de gemeente. In 2012 zijn er 357 meldingen gedaan naar externe
hiermee de verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen leefomgeving. Beide conferenties hebben
partijen, waaronder meldingen over vervuiling van achterpaden of openbare ruimte en defecte buiten-
een positieve bijdrage geleverd aan de leefbaarheid in de buurt.
verlichting. Na het doorgeven van deze signalen, kan er direct actie worden genomen door de externe partijen en is er in 2012 ook in samenwerking gewerkt aan schone, veilige en leefbare buurten.
Ook in 2012 heeft Rentree ingezet op de activering van de bewoners om te komen tot initiatieven voor hun buurt. Dit heeft geresulteerd in zes kleinschalige bewonersinitiatieven, gericht op de leef-
Buurtbeheerders gaan bij nieuwe huurders langs voor een kennismakingsgesprek. In 2012 hebben zij
omgeving en de zelfredzaamheid.
85% van de nieuwe bewoners persoonlijk gesproken. Tijdens deze gesprekken worden bijzonderheden over de buurt verteld en wordt besproken op welke wijze de nieuwe bewoner een bijdrage kan leveren
Een groot project op het gebied van leefbaarheid waar Rentree substantiële bedragen aan besteedt,
aan de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefomgeving.
is de herstructurering van Rivierenwijk. Over dit project wordt uitgebreid verslag gedaan in hoofdstuk 3.
22 jaarverslag 2012
23 jaarverslag 2012
2.3 Sociaal beheer
Rentree besteedt ook aandacht aan het welzijn van haar huurders. Een deel van de bewoners redt het
Samenwerking met de schuldhulpverlening in Deventer optimaliseren
niet op eigen kracht en heeft tijdelijk steun of begeleiding nodig. De sociaal-maatschappelijke problemen
Om ervoor te zorgen dat huurders in een vroeg stadium geholpen kunnen worden bij financiële
van huurders zijn zeer divers van aard en intensiteit. Rentree heeft ook in 2012 een belangrijke
problemen is een goede samenwerking met de schuldhulpverlening nodig. In 2012 zijn er gesprekken
signaalfunctie vervuld. De sociaal wijkconsulenten van Rentree beschikken over een groot netwerk van
geweest tussen Rentree en het Budget Adviesbureau Deventer (BAD) om de knelpunten vast te stellen.
vrijwilligersorganisaties en professionals waarop zij een beroep kunnen doen. In 2012 was op 91 adressen
Dit om de huurders eerder en effectiever te kunnen helpen. De afstemming met het BAD loopt door in 2013.
sprake van sociale problematiek en overlast. Deze signalen zijn in samenwerking met de partners opgepakt, zodat de sociale vraagstukken vroegtijdig aangepakt kunnen worden. Eind 2012 is er op
Aanmaanproces
44 adressen nog sprake van overlast of sociale problematiek.
Het aanmaanproces is in 2012 een aantal keren aangepast. De eerste aanpassing is in maart 2012 gedaan om meer structuur en duidelijkheid te creëren in het proces. Door dit nieuwe proces in
De sociaal wijkconsulenten zijn in 2012 regelmatig in de wijk te vinden. Zij hebben aandacht voor de
combinatie met de slepersactie ging het aantal herinneringen/aanmaningen uiteindelijk met twee
signalen van sociaal isolement. Door sociaal isolement dreigen mensen de aansluiting met de maat-
derde naar beneden. In verband met de nieuwe incassowetgeving is in juli 2012 het aanmaanproces
schappij te verliezen. De sociaal wijkconsulenten van Rentree krijgen in sommige gevallen gemakkelijker
nogmaals aangepast.
contact met huurders die de hulpverlening mijden, maar wel nodig hebben. In 2012 zijn er 36 officiële aanmeldingen geweest voor het Bijzondere Zorg Team in Deventer.
Preventieve woonbegeleiding Met preventieve woonbegeleiding ondersteunt Rentree huurders die kampen met een beginnende
Huurachterstand en schuldenproblematiek
huurachterstand en psychosociale problemen. Deze huurders hebben wel de wil, maar kunnen (even) niet.
Wanneer een huurachterstand ontstaat, zijn er naast betalingsproblemen vaak ook andere problemen
Om erger te voorkomen, ondersteunt Rentree deze huurders actief met tijdelijke begeleiding door
aan de orde. De sociaal wijkconsulent legt bij huurachterstand al in een vroeg stadium persoonlijk
Iriszorg die de zelfredzaamheid op meerdere leefgebieden verstevigt en de financiële situatie normaliseert.
contact met de klant. Dit gebeurt al bij een huurachterstand van een maand. Het uitgangspunt is dat de betaling van de lopende huur weer hervat wordt om een grotere huurachterstand te voorkomen.
Vanaf 2010 wordt preventieve woonbegeleiding aangeboden in een samenwerking tussen Rentree,
Naast de betalingsproblemen worden ook eventuele andere problemen in kaart gebracht.
Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en Iriszorg. Gedurende het jaar 2012 zijn er gemiddeld
Op basis van deze informatie wordt dan een vervolgtraject ingezet. Dit kan een betalingsregeling,
12 huurders van Rentree ondersteund. De inzet is erop gericht om binnen een jaar de huurder weer
een verwijzing naar (schuld)hulpverlening of een traject met preventieve woonbegeleiding zijn.
volledig zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen.
Ontwikkeling huurachterstand
Laatste-kansbeleid
Doordat huurders minder te besteden hebben als gevolg van de crisis, werkloosheid en/of terugval
Het laatste-kansbeleid is erop gericht de instroom in de maatschappelijke opvang zoveel mogelijk te
in het inkomen krijgen zij meer problemen met het tijdig betalen van de maandelijkse huur. In 2012
beperken en dakloosheid te voorkomen. Huurders die vanwege structurele overlast of ernstige huur-
zijn vanwege huurachterstand 241 betalingsregelingen getroffen. Dit is vrijwel gelijk aan 2011 (238).
schuldenproblematiek hun woning kwijt dreigen te raken, kunnen hiervoor in aanmerking komen.
Daarnaast doen huurders een beroep op de schuldhulpverlening, omdat er sprake is van een proble-
Deze ‘laatste kans’ houdt in dat de huurder gedurende een jaar een voor hem geschikte vorm van
matische schuldenlast die niet meer zelfstandig op te lossen is door de huurder.
hulpverlening en woonbegeleiding moet accepteren. Er wordt een aangepast huurcontract opgesteld voor de huidige woning of vervangende woonruimte. Daarin is opgenomen dat de huurovereenkomst
Slepersactie
wordt ontbonden als de huurder niet wil meewerken en terugvalt in zijn oude (woon)gedrag.
In april en mei 2012 is er een grote slepersactie uitgevoerd om ervoor te zorgen dat de huurders die de
Het laatste-kansbeleid moet deze vicieuze cirkel doorbreken, door samen met hulpverlenende instanties
huur structureel een maand te laat betalen door middel van een soepele betalingsregeling op vooruit-
en de huurder de problemen structureel en adequaat aan te pakken.
betaling komen. Het voordeel hiervan is dat een nieuwe achterstand relatief makkelijk is op te lossen. Op de slepersactie is positief gereageerd en met 168 slepers (80%) is een regeling getroffen waarbij
In 2012 zijn twee nieuwe huurders aangemeld voor het laatste-kansbeleid. Er liepen nog vier contracten
de maand huurachterstand is ingelopen.
door vanuit 2011. Drie van deze contracten uit 2011 zijn in 2012 afgesloten: twee positief en één negatief (beëindiging huurovereenkomst). In totaal lopen nu nog drie contracten door naar 2013.
24 jaarverslag 2012
25 jaarverslag 2012
Hennep
Onderstaande grafiek laat een daling zien in het aantal ontruimingen op basis van huurachterstand.
In 2011 is het beleid rondom hennep aangepast. Waar eerst een waarschuwing werd gegeven, wordt
Door het actief inzetten van eerdergenoemde instrumenten en een nauwe samenwerking tussen
vanaf 2012 direct overgegaan tot ontruiming bij de eerste constatering van een hennepkwekerij in een
huurincasso en het team sociaal beheer van Rentree is het aantal ontruimingen, tegen de maatschap-
huurwoning. In 2012 zijn alle huurders van Rentree nogmaals op de hoogte gebracht van dit nieuwe beleid.
pelijke verwachtingen in, afgenomen.
In 2012 waren er negen constateringen van hennep. Vier huurders hebben na het confrontatiegesprek met Rentree zelf de huur opgezegd. Twee huurders zijn na een juridische procedure in 2012 ontruimd.
120
Drie hennepconstateringen bevinden zich nog in de confrontatiefase. 100
Aanpak van woonoverlast In samenwerking met gemeente, politie en Woonbedrijf ieder1 is in 2009 besloten tot een gezamenlijke
80
aanpak van ernstige woonoverlast. Het betreft hier een aanpak gericht op huishoudens die langdurig ernstige overlast veroorzaken voor omwonenden en anderen. Een repressieve aanpak is hier nood-
60
zakelijk, omdat vanuit zorg en hulpverlening zonder drang of dwang geen effectieve aanpak mogelijk blijkt. De aanpak concentreert zich steeds op de ’top 30’ van overlastveroorzakers in Deventer.
40
In 2012 zijn 13 zaken voor Rentree opgelost. 20
Illegale bewoning en woonfraude Illegale bewoning onttrekt schaarse woningen aan de normale verhuur en roept zeer negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. Rentree kent sinds begin 2011 een actieve aanpak
0 2008 2009 2010 2011 2012
van woonfraude. Aangekondigd In 2012 heeft Rentree 19 mogelijke woonfraudezaken onderzocht. In zes gevallen was er sprake van
Uitgevoerd
woonfraude. Na het volgen van de woonfraudeprocedure zijn deze zes woningen weer beschikbaar gekomen voor de verhuur of verkoop. Het onderzoek naar negen woonfraude-adressen loopt nog door in 2013.
Naast deze gevallen zijn er nog 3 ontruimingen uitgevoerd ten gevolge van woonfraude en 2 ontruimingen vanwege hennep.
Ontruimingen Rentree doet er veel aan om ontruimingen te voorkomen. Bovenstaande projecten dragen eraan bij het aantal huisuitzettingen zo laag mogelijk te houden. In een aantal gevallen bleek Rentree echter genoodzaakt over te gaan tot ontruiming. In 2012 is in 35 gevallen een ontruiming ten gevolge van huurachterstand aangekondigd. In 24 gevallen kon de ontruiming worden afgewend, 11 keer was dit niet mogelijk en is de ontruiming uitgevoerd.
26 jaarverslag 2012
27 jaarverslag 2012
2.4 Gebiedsgerichte projecten
Rentree heeft een aantal aanpakbuurten aangewezen. De meest ingrijpende veranderingen staan
Om dit te doorbreken is Rentree in 2012 gestart met een activeringsproject: “Kris Kras Burgersdijk”.
gepland voor de Rivierenwijk. Om deze reden wordt de Rivierenwijk apart in hoofdstuk 3 toegelicht.
Doel van het project is om te onderzoeken waar de buurt behoefte aan heeft en daarnaast ook de
De overige aanpakbuurten liggen voornamelijk in de oude schil rond de binnenstad van Deventer:
betrokkenheid van bewoners bij hun buurt te vergroten. Het project moet bijdragen aan het opbouwen
het Rode Dorp, Burgersdijk, Sluiswijk en Zandweerd-Zuid. De maatschappelijke inzet van Rentree is
van een netwerk van buurtbewoners die zich willen inzetten voor hun woon- en leefomgeving.
primair op deze buurten gericht.
Het project wordt in 2013 afgerond met een plan van aanpak gericht op het versterken van het netwerk in de wijk en gericht op de zelfredzaamheid van de bewoners.
Het Rode Dorp Al vanaf 2009 wordt maandelijks overlegd met de bewonerscommissie van het Rode Dorp. Tijdens
Sluiswijk
deze avonden worden de fysieke plannen voor de wijk besproken. Tevens is er aandacht voor het
In 2012 is er bijna maandelijks overleg geweest met de bewonersgroep Sluiswijk. Er is voorwerk
sociaal programma en de leefbaarheid in de wijk. In 2012 heeft de bewonerscommissie samen met
gedaan voor groot onderhoud van de huurwoningen in de buurt. Ook is er gewerkt aan een sociaal
Rentree verschillende bewonersavonden georganiseerd om de uitgewerkte plannen voor het groot
plan voor de toewijzing van nieuwbouwwoningen op het T&D Kwartier voor de Sluiswijkbewoners.
onderhoud met de bewoners van het Rode Dorp te bespreken.
De bewoners van Sluiswijk zijn in 2012 door middel van nieuwsbrieven van de bewonerscommissie in samenwerking met Rentree geïnformeerd over de voortgang van de plannen. Tevens is er eind
Rentree is in juli 2012 begonnen met de huisbezoeken voor de opname van de woning en het gesprek
2012 een informatieboekje “Grote Aanpak” Sluiswijk/T&D Kwartier uitgegeven.
over de aankomende werkzaamheden. Daarbij is er extra aandacht voor het sociale aspect van met name gezinnen en huurders met medische klachten. De signalen tijdens de huisbezoeken zijn opgepakt
Zandweerd
en in enkele gevallen zijn er doorverwijzingen gedaan naar de hulpverlening. Met name de buurtcoach
De leden van bewonerscommissie Zandweerd-Zuid komen regelmatig bij elkaar en richten zich op een
is enkele malen ingezet. In totaal zijn er in 2012 ruim 250 huurders persoonlijk bezocht.
leefbare wijk waarin mensen met elkaar kunnen praten. Met Rentree is per kwartaal een overleg over de leefomgeving.
Het project De Grote Aanpak (groot onderhoud met energiebesparende maatregelen) is in juli 2012 gefaseerd van start gegaan met de aanpak van de daken. Op verzoek kunnen de huurders tijdens het
In 2012 heeft de bewonerscommissie van Zandweerd-Zuid een belangrijke bijdrage geleverd aan
onderhoud aan hun woning gebruik maken van een door Rentree ingerichte rustwoning.
de start van een Eigen Kracht-conferentie gericht op het oplossen van overlastproblematiek bij een buurtplein. Eind 2012 zijn er in de omgeving van het plein geen overlastproblemen meer gemeld.
Naast de rustwoning is er ook een modelwoning ingericht. Rentree houdt hier elke ochtend spreekuur. Huurders kunnen hier terecht met vragen, contact met de uitvoerder en toezichthouder, het aanvragen
De bewonerscommissie Zandweerd-Zuid beschikt over een groot netwerk en zet dit netwerk in om de
van de sleutel voor de rustwoning en er kunnen keuzes worden gemaakt voor de keuken en het sanitair.
wijk leefbaar te houden.
Huurders die bij het eerste huisbezoek hebben aangegeven problemen te verwachten met de uitvoering worden nog eens extra bezocht om de juiste voorzieningen te kunnen treffen.
Burgersdijk Rentree heeft in deze buurt 131 huurwoningen. De buurtmonitor (2011) geeft aan dat de bewoners ontevreden zijn over deze buurt. Het is een buurt waar Rentree en andere instanties weinig contact kunnen krijgen met de bewoners. Er zijn wel veel signalen op het gebied van overlast, hennep en sociale problematiek. De woonomgeving is niet optimaal, er heerst een onveilig gevoel en het is erg ‘versteend’. De bewoners voelen zich niet verantwoordelijk voor hun leefomgeving.
28 jaarverslag 2012
29 jaarverslag 2012
3 Ri v i e r e nwi j k
30 jaarverslag 2012
31 jaarverslag 2012
3.1 Inleiding
3.2 Fysiek
In de Rivierenwijk voert Rentree een omvangrijk herstructureringsprogramma uit. In de wijk bezit
In 2012 is door Rentree en gemeente verder gewerkt aan de wijkvernieuwing. Er is gestart met de
Rentree ruim 50% van de woningen. In totaal zijn of worden 485 woningen van Rentree gesloopt en
reconstructie van de Amstellaan waarvoor 48 woningen zijn gesloopt. Ook de Deltaschool is gesloopt
worden 487 woningen nieuw gebouwd. Daarnaast draagt Rentree bij aan de realisatie van de nieuwe
om plaats te maken voor de eerste 54 energiezuinige woningen. Het Deltaveld is de eerste bouw-
Amstellaan, aan sociale projecten die gericht zijn op huurders en bewoners en op het verbeteren van
locatie in de Rivierenwijk waar volgens het zogenoemde Design en Build-principe wordt gebouwd.
het imago van de wijk.
Een principe waarbij de bouwer in een vroeg stadium aan het ontwerpproces deelneemt en zo sneller en goedkoper kan bouwen. Begin 2012 heeft Rentree besloten de woningen niet op het warmtenet
In de loop van 2007 is de Rivierenwijk aangewezen als één van de veertig wijken in het kader van de
aan te sluiten.
wijkenaanpak. Met het Ministerie zijn eerder afspraken gemaakt die vastgelegd zijn in een Charter. Medio 2012 is het stedenbouwkundig plan van het centraal gebied liggend langs de Amstellaan De doelen voor de wijkvernieuwing zijn samen met gemeente en wijkbewoners vastgesteld.
afgerond. In dit gebied worden circa 265 woningen gebouwd. Bij het ontwerpproces zijn bewoners
Deze doelen zijn:
en andere geïnteresseerden op vernieuwende wijze betrokken. Het schoolbestuur heeft de voorberei-
• Een gezonde en gewilde Rivierenwijk
dingen gestart voor de realisatie van het Kindcentrum en de gemeente onderzoekt de mogelijkheden
• Verbetering van de sociale kwaliteit
tot verbetering van het Deltaplein. Daarmee wordt naast het bieden van goede nieuwbouwwoningen
• Een gedifferentieerde, aantrekkelijke woonwijk en
een impuls gegeven aan de kwaliteit van de voorzieningen, zodat de Rivierenwijk ook voor mensen van
• Een vernieuwde wijk voor huidige en nieuwe bewoners
buiten de wijk aantrekkelijk wordt. De gemeente en Rentree coördineren hun eigen fysieke projecten en sturen samen op de imagoverbetering van de wijk.
32 jaarverslag 2012
33 jaarverslag 2012
3.3 Sociaal
Rentree is regievoerder van de sociale wijkvernieuwing. Het Sociaal Programma wordt jaarlijks met
Participatie is ook een wezenlijk onderdeel van de zogenaamde Deltadeal. De Deltadeal is als innovatieve
de gemeente Deventer vastgesteld, na inbreng van wijkbewoners en partnerorganisaties. Het Sociaal
aanpak van VvE-complexen succesvol gebleken. Elke VvE wordt gestimuleerd om te investeren in
Programma legt de focus op projecten die gericht zijn op onderwijs, wijkeconomie en gezondheid.
de panden, bewoners leggen leefafspraken vast en de gemeente knapt de openbare ruimte op.
Deze sociale projecten sluiten nauw aan bij de fysieke opgaven in de wijk en richten zich op het
Ruim een derde van de 40 VvE’s heeft in 2012 afspraken gemaakt. Rentree maakt deel uit van 12 VvE’s
in stand houden of bevorderen van voorzieningen, imagoverbetering, participatie van bewoners in
in de Rivierenwijk.
projecten en leefbaarheidsvraagstukken tijdens de herstructurering van de wijk. • Energiebesparing Het Sociaal Programma heeft de volgende speerpunten:
In 2012 is een start gemaakt met een energiebesparingstraject. De vraag, afkomstig uit de Bewoners-
• Opgroeien in de wijk
commissie deel 1, leidt tot een project in 2013. Centraal staat de vraag: hoe kunnen de bewoners zelf
Stimuleren van de ontwikkeling van de school tot ‘de beste school van Deventer’. Dit is een
hun energierekening omlaag brengen en het wooncomfort verbeteren. Rentree zal geen ingrijpende
ambitieuze doelstelling als aanloop naar het nieuw te bouwen Kindcentrum door de gemeente.
maatregelen treffen, maar middels het Sociaal Programma met de bewoners van deel 1 (het westelijk
We zien een goede schoolvoorziening als een waardemaker voor de wijk. De school, met een
deel van de wijk) inzetten op voorlichting, gedragsverandering en het zelf aanbrengen van eenvoudige
instroom van veel anderstaligen, levert bovengemiddeld goede prestaties. Dit is mede te danken
verbeteringen.
aan de Zomerschool waaraan de helft van de leerlingen deelneemt, de verlengde schooldag en een uitgebreid naschools aanbod. De kwalitatieve en kwantitatieve neergang van de school is
• Communicatie
daarmee omgebogen.
Bewoners worden geïnformeerd door middel van nieuwsbrieven, social media (Facebook en Twitter), de website, informatiebijeenkomsten en lokale tv. Informatie en participatie zijn belangrijk om het
• Economie in de wijk Het bevorderen van een wijkeconomie waarin bedrijvigheid kan ontstaan en groeien, waarin
proces in goede banen te leiden en het gewenste imago te communiceren. In 2012 is een nieuw praatprogramma op tv gestart dat op een luchtige wijze de positieve ontwikkelingen van de wijk benadrukt.
bewoners actief participeren in werkgelegenheidsprojecten en wijkbewoners gestimuleerd worden tot het zelf doen. Verschillende projecten maken gebruik van de inzet van bewoners uit de wijk
Financiering van het Sociaal Programma
met een grote afstand tot de arbeidsmarkt, bijvoorbeeld op het vlak van schoon, heel en veilig.
Het budget wordt 50/50 gevormd door bijdragen van gemeente en Rentree. Verder wordt gebruik
Maar ook door activiteiten op het gebied van kunst en cultuur. Kunstenaars dragen bij aan het
gemaakt van verschillende externe fondsen (via de uitvoerende organisaties).
versterken van een positief imago van de wijk. • Gezondheid in de wijk Onderzoeken of een gezondheidsvoorziening in de wijk wenselijk, levensvatbaar en realiseerbaar is. Het Deventer Sportbedrijf ontwikkelt activiteiten die kinderen en volwassenen aanzet tot een actievere en gezondere leefstijl. • Participatie: bewoners maken de wijk Het Sociaal Programma ondersteunt met de inzet van Raster opbouwwerk de Kopgroep, die als representant van de wijkbewoners gesprekspartner is voor Rentree en gemeente. De Kopgroep adviseert ons op het gebied van participatie-activiteiten. Vernieuwing in de participatie zien we onder andere door: a) de start van een initiatiefgroep die in de wijk wil wonen en gebruik maakt van social media b) in de Toekomstmarkt, waaraan ook een digitale peiling was gekoppeld
34 jaarverslag 2012
35 jaarverslag 2012
4 Va s t g o e d
36 jaarverslag 2012
37 jaarverslag 2012
4.1 Inleiding
4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille
In dit hoofdstuk volgt een verslag van de vastgoedrealisatie van Rentree op basis
Onderstaande tabel toont de samenstelling en de mutaties in 2012 in de vastgoedportefeuille
van de volgende onderdelen:
van Rentree.
• Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille
Overige
• Verbeteren samenstelling van het woningbezit
woon-
• Beheer en onderhoud
Studenten- gelegen-
• Vastgoedrealisatie
• Duurzaamheid
Saldo per
Woningen woningen
31-12-2011
3.898
288
Correctie 2011 Van SHD naar
2
Winkels/
heden Garages Bergingen Bedrijfsruimte Totaal 92
47
8
54 4.387
-4
-4
-8
-6
reguliere verhuur Reguliere verkoop
-68
-1
-69
Verkoop aan Gemeente
-48
-5
-53
Deventer In exploitatie genomen
1
Sloop Splitsing Saldo per
3.784
280
88
41
9
1
-22 -22 1 1 33 4.235
31-12- 2012
Het aantal verhuurbare eenheden nam af met 152 eenheden naar 4.235 eenheden: • De verhuur van 8 studentenkamers is stopgezet en de 2 betreffende woningen zijn weer beschikbaar gekomen voor de reguliere verhuur • 68 woningen zijn verkocht • 48 woningen en 5 garages in de Rivierenwijk zijn verkocht aan de gemeente Deventer ten behoeve van de verbreding en reconstructie van de Amstellaan • In afwachting van verkoopoverdracht zijn 22 bedrijfsunits in een bedrijfsverzamelgebouw gesloopt (voormalige laboratoriumschool)
38 jaarverslag 2012
39 jaarverslag 2012
4.3 Verbeteren samenstelling van het woningbezit
4.4 Beheer en onderhoud
Om ook in de toekomst mensen met een bescheiden inkomen een goede en betaalbare woning
Rentree is verantwoordelijk voor het beheer van en onderhoud aan de woningen, zodat de kwaliteit,
te bieden, is in 2012 een vastgoedbeleidsplan opgesteld. Hierin is de gewenste woningportefeuille
gezondheid en het milieu conform wettelijke voorschriften en eisen van het bouwbesluit worden
voor de toekomst bepaald. Daarbij is rekening gehouden met de ontwikkelingen in het werkveld van
gewaarborgd. Hiervoor worden structureel controles, inspecties en metingen uitgevoerd. De resultaten
de woningcorporaties, de ontwikkelingen in de samenstelling van de woningvoorraad en de missie
worden vervolgens verwerkt in een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Het MJOP bestaat uit verschil-
en visie van Rentree. Voor de afzonderlijke complexen zijn strategieën bepaald waarop kan worden
lende onderhoudscomponenten.
gestuurd. In 2013 wordt dit verder uitgewerkt in complexbeheerplannen. Overzicht begroting versus realisatie van de diverse onderhoudscomponenten:
Prestatieafspraken Met de gemeente Deventer zijn ten aanzien van de kernvoorraad sociale huurwoningen prestatie-
afspraken gemaakt voor de periode 2010 tot en met 2018. Op basis van de vele maatschappelijke
Planmatig onderhoud*
en economische ontwikkelingen worden de prestatieafspraken in 2013 herijkt. Onderstaand overzicht toont het aandeel van Rentree in de afspraken.
Afspraak totaal
Prestatieafspraken kernvoorraad
Gem. Deventer
Aandeel Rentree t/m 2012
2013-2021
Begroting
Gerealiseerd
Verschil
€ 3.329.031
€ 2.731.000
€ 598.031
Contractonderhoud
€ 531.809
€ 496.000
€ 35.809
Klantverzoek vernieuwing
€ 491.710
€ 686.000
-€ 194.290
Mutatieonderhoud
€ 324.166
€ 179.000
€ 145.166
Klachtenonderhoud**
€ 875.284
€ 1.295.000
-€ 419.716
€ 5.552.000
€ 5.387.000
-€ 165.000
Totaal Totaal
* Inclusief bruidsschat VvE. ** Inclusief esthetische werkzaamheden.
Afname als gevolg van sloop
1.500
288
195
483
Afname als gevolg van verkoop
1.000
220
376
596
Toename nieuwbouw stad
1.000
18
348
366
Verklaring
Toename nieuwbouw uitleg
500
0
0
0
Planmatig onderhoud: verschil van € 598.031,- door een aanbestedingsresultaat van € 498.031,en het doorschuiven van werkzaamheden naar 2013 van € 100.000,-.
In het kader van de stedelijke vernieuwing en het verbeteren van de leefbaarheid worden in de periode na 2012 in de Rivierenwijk nog 195 woningen gesloopt. Eerder zijn al 288 woningen gesloopt.
Contractonderhoud: verschil van € 35.809,- (exclusief onderhoudscontract achterpaden en
In totaal bouwt Rentree circa 348 huurwoningen in de Rivierenwijk en op het T&D Kwartier.
onderhoudscontract kantoor Rentree).
Als gevolg van het kabinetsbeleid (de invoering van de verhuurdersheffing) is de periode waarin deze nieuwbouw wordt gerealiseerd verlengd van 2018 naar 2022. De investeringsopgave wordt gefinan-
Klantverzoek vernieuwing: overschrijding van € 194.290,- door uitvoering van 125 interieur-
cierd uit de verkoop van circa 380 (t/m 2018) bestaande huurwoningen.
verbeteringen; er waren 100 interieurverbeteringen begroot.
Naast sloop, nieuwbouw en verkoop worden 415 woningen ingrijpend verbeterd in de periode
Mutatieonderhoud: onderschrijding van € 145.166,- op basis van daadwerkelijke mutaties.
2012-2015. Klachtenonderhoud: overschrijding van € 419.716,- is voor een bedrag van € 342.716,- ontstaan doordat er noodzakelijke vervolgwerkzaamheden zijn uitgevoerd met betrekking tot de veiligheid, gezondheid en milieu (rioolbeheer, asbestsanering, gas/water/elektra aanpassingen) naar aanleiding van de uitvoering van onderhoudscontracten, mutatieonderhoud en enkelvoudige woningverbetering (EWV). Voor het onderdeel serviceonderhoud was de BTW voor een bedrag van € 77.000,- niet meegenomen in de begroting.
40 jaarverslag 2012
41 jaarverslag 2012
4.5 Vastgoedrealisatie
Planmatig onderhoud
Goede woonkwaliteit en woonlastenbeheersing staan voorop bij de vastgoedrealisatie van Rentree.
De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn in 2012 gerealiseerd exclusief de dakwerkzaamheden
Rentree ontwikkelt huurwoningen voor de doelgroep en renoveert een deel van het huidige bezit.
in complex 302 Rivierenwijk voor 189 woningen. Deze werkzaamheden worden meegenomen in het energiebesparende pilotproject van 2013.
De volgende projecten zijn onderhanden: • Herstructurering van de Rivierenwijk (zie hoofdstuk 3)
Opsomming van de belangrijkste werkzaamheden die zijn uitgevoerd:
• Inbreidingslocatie T&D Kwartier
• Schilderwerk en houtrotrenovatie in 26 complexen (900 woningen)
• Groot onderhoud van het Rode Dorp
• Dakwerkzaamheden in 7 complexen (500 woningen)
• Groot onderhoud van Sluiswijk
• Vervanging cv-ketels/mechanische ventilatie units in 5 complexen (150 woningen)
• Renovatie Rijkmanstraat
• Tijdelijke brandwerende maatregelen in 3 complexen Zandweerd-Zuid (180 woningen) • Brandwerende maatregelen in 17 complexen van SHD (152 verhuureenheden)
De meerjarenplanning voor de realisatie van groot onderhoud/renovatie en nieuwbouw is als volgt:
• Conditiemeting NEN 2767 in 11 complexen (290 woningen)
2013 2014 2015 2016 2017 na 2017 Totaal
Contractonderhoud
Groot
De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn in 2012 gerealiseerd. Vervolgens zijn de onderhouds-
onderhoud/renovatie
contracten geïnventariseerd, gescreend en getoetst op noodzaak, volledigheid, prijs/kwaliteit en waar
Rode Dorp
nodig opnieuw aanbesteed.
Sluiswijk 111 111
De noodzakelijke/preventieve werkzaamheden/controles met betrekking tot het onderhoudscontract
Rijkmanstraat
289 289 15 15
legionellabeheer zijn voor al onze 23 zorgcomplexen gerealiseerd. Nieuwbouw huur
Klantverzoek vernieuwing
Rivierenwijk
47 50 36 25 125 283
Klantverzoek vernieuwing wordt uitgevoerd op verzoek van de huurder. Een gevolg van deze
T&D Kwartier
65 65
werkwijze is dat er differentiatie in kwaliteit van het interieur in de woningen/complexen ontstaat. Er zijn in 2012 meer verzoeken binnengekomen en afgehandeld dan begroot.
Nieuwbouw koop Rivierenwijk
Dagelijks onderhoud (mutatie- en klachtenonderhoud)
T&D Kwartier
De uitvoering van het dagelijks onderhoud wordt door de co-makers Salverda en van Wijnen
Totaal
7 47 117 171 12 12 435 161 83 25 242 946
uitgevoerd. De garanties en de aansprakelijkheid voor uitvoering worden per kwartaal geëvalueerd en geïnventariseerd. Tevens worden de resultaten van het tevredenheidsonderzoek klantmonitor meegenomen. De uitkomsten daarvan hebben geleid tot nieuwe afspraken om het dagelijks onderhoud beheersbaar en betaalbaar te maken. Voor het onderhoud met betrekking tot het servicefonds, reparaties, mutaties en interieur zijn vaste prijsafspraken gemaakt.
Conditiemeting Rentree heeft door een extern bedrijf als pilotproject een conditiemeting conform NEN 2767 laten uitvoeren voor 290 verhuureenheden in de wijk Spikvoorde. Door deze meting zijn de aantallen van verschillende bouwonderdelen (bijvoorbeeld dakbedekking, metselwerk en de conditie/kwaliteit van de buitenkant van de woningen) opnieuw in kaart gebracht en inzichtelijk gemaakt. Op basis van de conditiemeting zijn diverse scenario’s voor een meerjarenonderhoudsplan opgesteld.
42 jaarverslag 2012
43 jaarverslag 2012
T&D Kwartier
Sluiswijk
Het T&D Kwartier is gelegen in de wijk Voorstad-Oost. Dit is een inbreidingslocatie die grenst aan
In Sluiswijk, gelegen in de wijk Voorstad-Oost, bezit Rentree 93 eengezinswoningen en 18 duplex-
bezit van Rentree. Op deze locatie worden door Rentree 65 huurwoningen en 12 koopwoningen
woningen die gerenoveerd moeten worden. De renovatie zal volgen na de oplevering van de nieuw-
gerealiseerd. Nijhuis realiseert hier aanvullend nog 79 koopwoningen.
bouwwoningen op het T&D Kwartier. Veel bewoners uit Sluiswijk hebben aangegeven dat ze interesse hebben in een nieuwbouwwoning. In 2012 is overleg gevoerd met de bewonerscommissie over de
In 2012 is het terrein verder geschikt gemaakt voor bebouwing en zijn de bodemsaneringswerk-
afstemming van de nieuwbouw op het T&D Kwartier. In de loop van 2013 wordt gestart met de inven-
zaamheden afgerond.
tarisatie van de wensen van de bewoners. De onderhoudswerkzaamheden worden in 2014 uitgevoerd.
Op 19 juli 2012 zijn de overeenkomsten ondertekend tussen aannemer Nijhuis Rijssen en Rentree en
Rijkmanstraat
tussen Nijhuis Rijssen en de gemeente Deventer.
De 15 appartementen aan de Rijkmanstraat zijn toe aan een grondige renovatie nadat eerder is gebleken dat herontwikkelingsmogelijkheden niet haalbaar zijn. De werkzaamheden zullen vooral binnen de
Voor de beoogde ontwikkeling is het bestemmingsplan gewijzigd. Onder voorbehoud van vergunningver-
appartementen worden uitgevoerd. Na de renovatie worden circa 6 woningen verkocht.
lening start de bouw in april 2013. De eerste woningen worden dan in het derde kwartaal 2013 opgeleverd. Op 4 december is de verkoop gestart voor 51 woningen. Er komt een mix van verschillende typen woningen in zowel Tuindorp- als industriële architectuur. Naar verwachting zullen de speeltuin en het wijkgebouw in het eerste kwartaal van 2013 worden opgeleverd. Deze projecten worden door de gemeente Deventer gerealiseerd.
Het Rode Dorp De 289 woningen van Rentree in het Rode Dorp zijn omstreeks 1920 gebouwd en vormen het hart van de buurt. De woningen zijn aan onderhoud toe. Daarom is het project ‘De Grote Aanpak’ gestart. De werkzaamheden bestaan uit groot onderhoud en verbetering van de warmte-isolatie. Rentree wil de woningen op een goed onderhoudsniveau brengen voor een periode van minimaal 30 jaar. Daarnaast is voor 253 woningen een isolatiepakket uitgewerkt dat resulteert in label B. Op dit moment zijn de woningen grotendeels niet geïsoleerd en hebben energielabel F of G. In 2012 zijn de volgende mijlpalen bereikt (zie ook § 2.4): • Het definitieve maatregelenpakket, het sociaal plan en sociaal programma zijn in samenspraak met de bewonerscommissie vastgesteld • In oktober is gestart met de uitvoering. Er zijn twee bouwstromen: de buitenzijde van de woning en de binnenzijde van de woning. Eind 2012 zijn 24 woningen zowel aan de buitenzijde als aan de binnenzijde aangepakt. Van 56 woningen zijn de daken geïsoleerd • Op 4 december heeft Rentree een presentatie gegeven aan de gedeputeerden van Overijssel en Gelderland. Het Rode Dorp is uitgekozen, omdat het wordt gezien als één van de duurzaamste renovatieprojecten in de Stedendriehoek In 2013 wordt het project ‘De Grote Aanpak’ opgeleverd.
44 jaarverslag 2012
45 jaarverslag 2012
4.6 Duurzaamheid
Rentree besteedt aandacht aan duurzaamheid in de volgende projecten:
De stand op 31-12-2012 is als volgt
CO2-uitstoot en betaalbaarheid
Bouwjaar Label Geen
De primaire opgave voor Rentree is het betaalbaar houden van een duurzame voorraad voor de
van
doelgroep. Hierdoor staat niet de CO2-uitstoot centraal, maar de betaalbaarheid. Daar waar beide
1900 1909
principes niet samengaan, geeft Rentree voorrang aan het verlagen van de woonlasten boven het
1910 1919
terugdringen van de CO2-uitstoot. Het convenant van corporaties om de CO2-uitstoot in 2020
1920 1929 352 0 3 0 0 30 158 161
0
met 20% te hebben verminderd is daarbij een leidraad.
1930 1939 487 0 0 0 55 219 208 5
0
1940 1949 318 0 0 0 3 135 129 49
2
tot aantal
A B
C D
E
F G label
3 0 0 0 0 2 0 0 20
0 0
0 0
0
1
6 13
1
Blok-voor-Blok
1950 1959 618 0 0 0 54 63 175 130 196
In 2012 zijn in het hele land veertien projecten gestart die zich richten op grootschalige energie-
1960 1969 115 0 0 0 34 45 2 1 33
besparing in de bestaande woningbouw. Het is de bedoeling dat bij elk van de projecten minstens
1970 1979
1.500 tot 2.000 woningen energiezuinig gemaakt worden. Dat gebeurt in 2013 en 2014. In 2012 zijn
1980 1989 1.116
de projecten voorbereid. De veertien Blok-voor-Blok projecten worden geïnitieerd en uitgevoerd door
1990 1999 316 17 76 126 36 1
marktpartijen. Het doel is vanuit de praktijk te bekijken welke mogelijkheden er zijn om tot groot-
2000 2009 460 263 161 18 0 0 0 0 18
schalige energiebesparing van de bestaande woningvoorraad te komen.
2010 18 18 0 0 0 0 0 0
69
0 0 2 21 24 1 286 369 310 81
7 0
15
0
69
0
2 4
54 0
Onbekend 23 0 0 0 0 0 0 0 23 Het Blok-voor-Blok project in Deventer krijgt € 500.000,- subsidie om de organisatorische kosten van
Totaal 3.915 299 526 515 513 600 687 363
het project af te dekken. In Deventer zijn de deelnemers Rentree, Woonbedrijf Ieder1, gemeente Deventer,
%
100%
7,6% 13,4% 13,2% 13,1% 15,3% 17,5% 9,3%
412
10,5%
Wolters Totaal Vastgoedonderhoud, Van Dorp installatiebedrijf, Bam Woningbouw, Talen installatiebedrijf, Lowik installatiebedrijf, Van Wijnen aannemingsbedrijf en de Sociale werkvoorziening Sallcon.
N.B.: de aantallen kloppen niet met de tabel in paragraaf 4.2, omdat bij de labelling niet naar de verhuurvorm wordt gekeken maar naar het technisch type.
Energielabel Eind 2012 heeft een groot deel van het bezit van Rentree een officieel energielabel. Eind 2012 is het
Energielabels 2012
labelen van de niet-gelabelde woningen gestart. Woningen die gebouwd zijn na 2003 hebben nog geen officieel label op basis van een certificaat nodig. Deze woningen krijgen volgens regelgeving op
NB
Label A
basis van bouwjaar label A. Bijna de helft van het bezit heeft eind 2012 label D of hoger.
11%
8%
Label G
Label B
9%
13%
Label F
Label C
18%
13%
Label E
Label D
15%
13%
Groot onderhoud/verduurzaming Het groot onderhoudsproject ‘De Grote Aanpak’ in het Rode Dorp is in het tweede halfjaar van 2012 gestart. Hier worden 253 woningen met label F/G gerenoveerd naar label B. In het overzicht van de energielabels zijn deze verbeteringen nog niet meegenomen.
46 jaarverslag 2012
47 jaarverslag 2012
5 St a k e ho l d e r s , s a m e nw e r kin g e n k l a nt
48 jaarverslag 2012
49 jaarverslag 2012
5.1 Gemeente Deventer
5.2 Participatie: het betrekken van bewoners en stakeholders bij beheer en beleid
Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er veelvuldig overleg tussen Rentree en de gemeente Deventer.
Rentree heeft eind 2012 een participatienota vastgesteld. In deze nota geeft Rentree aan dat zij
Zowel de volkshuisvestingstaken als de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad worden
huurders en externe partijen actief wil betrekken bij beleid en werkzaamheden.
besproken. Periodiek (eens per 2 maanden) vindt een Bestuurlijk Overleg Wonen plaats en in dezelfde frequentie een Bestuurlijk Overleg Rivierenwijk. Voor de gezamenlijke maatschappelijke projecten
Een aantal kernpunten uit de participatienota:
wordt met alle partijen in de gemeente Deventer afgestemd in het Platform Wonen-Zorg-Welzijn.
• De inzet van moderne media (o.a. social media), nieuwe vormen van bijeenkomsten en interactieve
Op bestuurlijk niveau wordt overlegd in de Kopgroep Wonen-Zorg-Welzijn en het bestuurlijk
IT-communicatie moeten leiden tot een betere kennis van wensen, vragen en gedachten van onze
instellingenoverleg Regionaal Kompas.
huurders en stakeholders • Participatie is gericht op co-producentschap: in samenspraak met onze huurders willen we nagaan
Hieronder de belangrijkste onderwerpen die in 2012 aan de orde zijn gekomen: • Verantwoording prestatieafspraken • Herstructurering Rivierenwijk
welke verantwoordelijkheden zij kunnen nemen en welke Rentree • Nieuw naast oud. De bestaande overlegstructuur blijft bestaan en de nieuwe vormen die de betreffende groep goed weerspiegelen worden gestimuleerd
• Duurzaamheid en energie • Woonruimteverdeling
Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR)
• Startersleningen
Rentree legt over haar doelen, plannen en prestaties verantwoording af aan en haalt input op bij alle
• Woonservicezones
partijen die hierbij betrokken zijn. Dat geldt zeker ook voor huurders. Op algemeen niveau is vanaf
• Het scheiden van wonen en zorg
begin 2010 het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner voor Rentree.
• Meedoen
Het BAR wordt tot eind 2012 in haar werkzaamheden ondersteund door een extern begeleider. In 2012 hebben Rentree en het BAR meerdere keren overleg gehad. Onderwerpen van gesprek waren: • Evaluatie van Huur op Maat • Nieuw huurbeleid • Huurverhoging 2012 • Servicefondsen • De klantmonitor • Evaluatie en aanpassing van de woonruimteverdeling • De participatienota • Organisatieontwikkelingen bij Rentree Het BAR heeft eind 2012 haar jaarvergadering gehouden. Rentree heeft een actieve bijdrage geleverd door haar participatie-ambities te bespreken.
50 jaarverslag 2012
51 jaarverslag 2012
5.3 Samenwerking met maatschappelijke organisaties
Bewonerscommissies
Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke
Er zijn op dit moment zes bewonerscommissies actief in de verschillende wijken. Voor deze commissies
organisaties. Deze hebben, elk op hun eigen werkterrein, tot doel om inwoners van Deventer
is een budget beschikbaar gesteld om de kosten voor onder andere communicatie, vergaderingen en
goede leefomstandigheden en waar mogelijk ontwikkelingskansen te bieden.
scholing van de commissieleden te vergoeden.
Samenwerkingsverbanden Het afgelopen jaar heeft Rentree met alle bewonerscommissies minimaal drie keer een overleg gehad.
Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden,
Met de bewonerscommissies van de wijken Rode Dorp, Sluiswijk en Rivierenwijk deel 1 is er een
waaronder:
hogere overlegfrequentie geweest. Dit overleg was vooral gericht op de geplande woningaanpak voor
• Woonkeus Stedendriehoek, convenant woonruimteverdeling: samenwerking tussen corporaties
de komende jaren en de leefbaarheidvraagstukken.
en gemeenten in de Stedendriehoek • Bijzondere Zorgteam: samenwerking tussen Rentree, Dimence en GGD
In 2012 hebben twee bewonerscommissies, de bewonersgroep Sluiswijk en de bewonerscommissie Rode Dorp, gebruik gemaakt van een adviseur uit de ondersteunerspoule. Ook het BAR maakt gebruik van een adviseur. De in 2007 opgezette ondersteunerspoule wordt na 2012 afgebouwd.
• Hennepconvenant: convenant tussen gemeenten en corporaties Deventer, Dalfsen, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland, Politie IJsselland, Arondissementsparket Zwolle/Lelystad, Belastingdienst, UWV en Enexis • Schuldhulpverlening: convenant tussen Rentree en de gemeente Deventer (Budget Adviesbureau
Stakeholders betrekken bij de nieuwe koers Samen met haar partners in de stad kijkt Rentree naar de behoeften in de samenleving en de verschillende rollen van de betrokkenen, waarbij Rentree zich concentreert op het wonen. Na het uitwerken van de nieuwe koers in het jaar 2011 stond het jaar 2012 in het teken van de actie. Rentree wil haar
Deventer, BAD) • Preventieve woonbegeleiding: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, gemeente Deventer en uitvoerende organisatie Iriszorg • Laatste-kansbeleid: overeenkomst tussen de corporaties Rentree en Woonbedrijf ieder1,
stakeholders meenemen in haar nieuwe koers. Dit heeft Rentree in 2012 gedaan door het organiseren
hulpverlenende instanties Iriszorg, Tactus, Carinova en RIAGG en namens de gemeente Deventer
van een bijeenkomst waarin 25 deelnemers uit het maatschappelijk middenveld door middel van een
BAD, Regizorg en GGD
creatieve en energieke aanpak input hebben geleverd voor het nieuwe Rentree.
• Buurtbemiddeling: samenwerking tussen Rentree, gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, de politie IJsselland en Raster • Pilot sluitende aanpak woonoverlast Deventer: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland • Samenwerkingsovereenkomst toewijzing zorgwoningen: samenwerking tussen gemeente Deventer, CIZ, Carinova, Leiboom Groep, Woonbedrijf ieder1, Rentree, De Marken, SGBB, Stichting Ludgerus, Humanitas, Woonzorg Nederland en Zorggroep Solis • Convenant Ketenarrangement Zorgmijders onder dak: afspraken tussen Carinova, Dimence, Iriszorg, Tactus, GGD, Politie, MEE, Regizorg, GGNet, De Kij, Coach, De Marken, Woonbedrijf ieder1, Rentree, CJG, Salland verzekeringen, huisartsenvereniging, gemeente Deventer • Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel: afspraken tussen de Provincie Overijssel en de corporaties in Overijssel
52 jaarverslag 2012
53 jaarverslag 2012
5.4 Kwaliteit
Rentree verhuurt, beheert en bouwt woningen voor haar klanten. We vinden het essentieel om
Van de respondenten geeft 87% (in 2011: 95%) aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan de
te weten wat de wensen van onze klanten zijn en hoe de klant onze dienstverlening beoordeelt.
verwachting en beveelt 88% (in 2011: 94%) Rentree als verhuurder bij anderen aan.
Dat is de reden dat we onderzoek doen naar klanttevredenheid door middel van de klantmonitor. De resultaten van het onderzoek gebruiken we om de dienstverlening te verbeteren.
Op het onderdeel woning verlaten is minder goed gescoord dan in 2011. Hiervoor is geen eenduidige verklaring. Door de invoering van een nieuw mutatiebeleid wordt het voor huurders die het huurcontract
Klantmonitor
beëindigen duidelijker waaraan zij moeten voldoen bij de eindinspectie van hun woning. Hierdoor
In de klantmonitor wordt de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van Rentree
verwachten we in 2013 een verbetering van de scores op ‘informatie Rentree over oplevereisen’ en
doorlopend gemeten. De klantmonitor spitst zich toe op belangrijke klantprocessen: het uitvoeren
op ‘klantvriendelijkheid tijdens voor- en eindinspectie’.
van reparaties en het betrekken en verlaten van de woning. Reparatie uitvoeren Klanten worden binnen drie weken na het afronden van de werkzaamheden gebeld door een extern
Het uitvoeren van reparaties krijgt twee cijfers: één voor Rentree en één voor het uitvoerend bedrijf.
bureau dat een interview met de klant afneemt. Eventuele problemen of klachten worden direct
Rentree scoort een 7,4 (2011: 7,4). Het uitvoerend bedrijf een 7,7 (2011: 7,9).
doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en als het kan meteen opgelost. Elk kwartaal worden de resultaten geanalyseerd. Op basis van deze analyses worden verbeteringen
Van de respondenten geeft 91% aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan hun verwachting
doorgevoerd.
(2011: 97%). Het uitvoerend bedrijf wordt door 93% van de respondenten aanbevolen (2011: 95%).
Vanaf 2012 is Rentree in zee gegaan met een nieuwe partij voor de uitvoering van de klantmonitor.
In de eerste twee kwartalen scoorde de aannemer op de onderdelen ‘uitleg tijdens werkzaamheden’
Deze wisseling is over de gehele linie zichtbaar in de resultaten van de klantmonitor. Op alle drie de
en ‘netheid van werken’ minder goed dan in 2011. Na bijsturing door Rentree zijn de scores in de
onderdelen zijn de meningen van de huurders minder positief. Omdat dit effect zichtbaar is vanaf het
laatste twee kwartalen van 2012 verbeterd.
moment dat gewisseld is van onderzoeksbureau, kan dit toe te rekenen zijn aan de interpretatie van de enquêteur. Desalniettemin is het een signaal waarop we alert zijn.
Klachtenafhandeling Het komt natuurlijk ook voor dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient.
Resultaten
Rentree probeert dit in eerste instantie rechtstreeks met de klant op te lossen. Wanneer na het
Woning betrekken
afronden van de interne klachtenprocedure er verschil van mening blijft, heeft de klant de mogelijk-
In de klantmonitor krijgt dit onderdeel over 2012 van onze klanten een 7,4.
heid om zich te wenden tot de externe klachtencommissie.
Dit cijfer is de afgelopen jaren ongeveer gelijk gebleven.
Interne klachtenprocedure In zijn geheel geeft 88% van de respondenten aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan de
In 2012 zijn in totaal 31 formele klachten ingediend bij Rentree. Onderstaande tabel is een weergave
verwachting (2011: 93%).
van deze klachten. In 2011 waren er 24 formele klachten, meer klanten hebben dus hun weg gevonden
Van de respondenten zou 97% Rentree aan anderen aanbevelen (2011: 90%).
naar de formele klachtenprocedure.
De beoordeling van ‘de staat van de woning bij de eerste bezichtiging’ en ‘de staat van de woning
Aard van de klacht
Aantal
Aantal
Aantal
bij oplevering’ wisselt zeer per kwartaal. Er is in de tweede helft van 2012 een start gemaakt met
klachten
terechte klachten
afgewezen klachten afgerond
het opstellen van beleid voor de oplevereisen van een woning, het zogenaamde mutatiebeleid.
Beheer van de woning
30
10
20
0
De effecten van dit beleid zullen in de loop van 2013 zichtbaar moeten worden, onder andere in de
Bejegening medewerker
1
0
1
0
beoordeling van de staat van de woning.
Totaal
Woning verlaten
Klachtencommissie
De klanten geven de gehele dienstverlening rondom het verlaten van de woning gemiddeld een 7,0
In 2012 heeft de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek twee klachten over Rentree
(2011: 7,4).
ontvangen. Eén klacht ging over achterstallig onderhoud. De klager werd door de commissie in het
Nog niet
31 10 21 0
gelijk gesteld en Rentree heeft het advies van de commissie overgenomen. Een andere klacht is na melding intern opgelost.
54 jaarverslag 2012
55 jaarverslag 2012
6 P e r s on e e l e n O r g a ni s a ti e
56 jaarverslag 2012
57 jaarverslag 2012
6.1 Organisatie
6.2 Personeel
Met ‘Be Smart’ is een project benoemd met als belangrijkste doelen een efficiënte en transparante
In 2012 is verder gewerkt aan het doel voor de komende jaren; de ontwikkeling naar een
bedrijfsvoering en aandacht voor mensen. Rentree wil haar huurders een snellere en betere dienst-
werkorganisatie en cultuur waarin:
verlening garanderen. De huurder weet waar hij aan toe is, omdat onze procesgang snel en
• Medewerkers trots zijn op hun werk. Ze zijn betrokken, proactief, deskundig, zelf oplossend,
duidelijk is en de informatievoorziening juist en volledig. Door deze efficiencyslag zal niet alleen de bedrijfsvoering sterk verbeteren, maar deze zal ook kostenverlagend werken.
taakvolwassen, kostenbewust en werken met plezier bij Rentree • Leidinggevenden werken met aandacht voor de medewerkers, geven de richting aan en zijn het voorbeeld. Hun stijl van leidinggeven is afhankelijk van de situatie faciliterend (zorgen dat in plaats
De geformuleerde doelen binnen ‘Be Smart‘ zijn: • Geoptimaliseerde processen
van zorgen voor), coachend en/of sturend naar de medewerkers • In onze omgang met elkaar en naar buiten werken we samen en met aandacht, we doen wat we
• Geoptimaliseerde informatievoorziening
beloven en beloven we wat we kunnen waarmaken. We zoeken elkaar op om problemen op te
• Geoptimaliseerd systeem
lossen en we vieren onze successen • De organisatie excelleert in eenvoud
Dit vertaalt zich in verhoogde efficiency en effectiviteit (kwaliteit) waardoor Rentree beter kan faciliteren en meer kan doen met minder.
Personele ontwikkelingen
Nieuw primair systeem
Kerngetallen over 2012:
Om transparant (en dus beheersbaar) te opereren en om een juiste, tijdige en volledige informatie-
In dienst
voorziening te kunnen waarborgen stapt Rentree over op een nieuw geïntegreerd primair systeem.
Medewerkers 56 54
Vanaf 1 januari 2013 draait de bedrijfsvoering op Itris-Viewpoint. Ook het technisch landschap is
FTE
31 december 2011
31 december 2012
46,8 45,9
hierbij aangepast om ook daar de performance te verbeteren. Mutaties in 2012: Veranderende processen
• Aantal medewerkers uit dienst: 5 (9%)
Rentree streeft er naar om haar processen transparant en efficiënt in te richten. Enerzijds hebben
• Aantal medewerkers in dienst: 3 (5%)
diverse workshops binnen Rentree geleid tot optimalisatieslagen, anderzijds biedt de nieuwe functio-
• Interne doorstroom: 3 (5%)
naliteit van Itris-Viewpoint (technische) mogelijkheden taken te automatiseren of processtromen
• Stagiaires: 7
anders te (laten) starten/lopen. Deze optimalisaties zijn verwerkt in de inrichting van Itris-Viewpoint.
• Werkervaringsplek: 2
Veranderende taken en verantwoordelijkheden
Formatiebeheer
Als gevolg van veranderende processen vervallen taken, gaan processtromen anders lopen en komen
In het eerste kwartaal is een nieuwe organisatiestructuur opgesteld en per 1 april 2012 ingevoerd.
(proces)verantwoordelijkheden anders te liggen. Dit raakt ook de huidige functies, structuren en
Door het vertrek van twee managers was er de mogelijkheid de organisatiestructuur effectiever en
cultuur. Rentree wordt een procesgestuurde organisatie.
efficiënter in te richten en met een kleiner managementteam verder te gaan. In de nieuwe organisatiestructuur is gekozen voor een indeling in operationeel, strategie/beleid en projecten. Het totaal aan operationele processen is onder aansturing van de manager bedrijfsvoering, wonen en vastgoed gekomen. Dit zorgt voor meer slagvaardigheid, meer betrokkenheid, kortere lijnen en meer transparantie. Daarnaast leidt het bij elkaar zetten van de operationele werkzaamheden tot optimalisatie van de bedrijfsvoering. Tevens is ervoor gekozen een concerncontroller aan het managementteam toe te voegen om naast de directeur-bestuurder en manager bedrijfsvoering, wonen en vastgoed een objectieve en onafhankelijke toetsing te hebben. Vanaf de tweede helft van 2012 hebben de personele ontwikkelingen in belangrijke mate het ‘Be Smart’ traject gevolgd. De keuze binnen het ‘Be Smart’ traject voor processturing, uniformering, automatisering en integraliteit heeft consequenties voor de structuur en de functies. Dit heeft weer gevolgen voor de formatie, zowel kwalitatief als kwantitatief. Kwalitatief, omdat onze koers, rustend
58 jaarverslag 2012
59 jaarverslag 2012
op de pijlers efficiency en relatie, andere competenties vraagt. Kwantitatief, omdat met een
Opleiding en ontwikkeling
slimmere inrichting van een procesgestuurde organisatie Rentree meer kan met minder mensen.
In 2012 zijn we gestart met een management development traject: Samen succesvol veranderen.
Het traject loopt door in 2013. Vanuit het ‘Be Smart’ traject is als eerste het klantcontactcentrum
Dit traject is ondersteunend aan het verandertraject ‘Be Smart’ en heeft als doel te begeleiden bij
(KCC) geformeerd. Op 1 januari 2013 is het KCC van start gegaan.
de verandering. Het traject is gericht op het bouwen van een stevig fundament in de kerngroep (trekkers rond de verandering), zodat zij de huidige en toekomstige veranderingen binnen Rentree samen kunnen dragen en als rolmodel kunnen fungeren. Daarnaast worden zij begeleid bij het
De organisatiestructuur ziet er eind 2012 als volgt uit:
versterken van de persoonlijke vaardigheden in het begeleiden van de verandering en/of leidinggeven. Voor alle medewerkers is er ook een bijeenkomst geweest met als thema ‘veranderen’. Daarnaast komen er teamsessies voor de afdelingen waarbij in 2012 het KCC de eerste is geweest.
RvC
Rentree hecht belang aan de scholing en ontwikkeling van haar medewerkers. Er is in 2012 4,5% van de loonsom geïnvesteerd in opleiding en training. Dit draagt bij aan de verdere professionalisering van de organisatie en het bereiken van de doelen en tevens aan de persoonlijke ontwikkeling. Directeurbestuurder
Het afgelopen jaar zijn alle medewerkers conform de PVB (planning, voortgang en beoordeling) cyclus beoordeeld aan de hand van de gemaakte resultaatafspraken en de organisatiebrede competenties die voortkomen uit het koersdocument. Met alle medewerkers zijn resultaat- en ontwikkelafspraken
Projectbureau Vastgoed
Staf
gemaakt voor het komend jaar. De resultaatafspraken komen voort uit de afdelingsjaarplannen. Tevens is er voor medewerkers de mogelijkheid gekomen om een persoonlijk ontwikkelplan op te stellen, om zo gerichter aan de eigen ontwikkeling te werken. Welzijn Het ziekteverzuim is met name door de afname in het lang verzuim gedaald in 2012. Het contract met
Beleid & Strategie
de arbodienst is het afgelopen jaar herzien naar een eigen regiemodel. Dit betekent dat de arbodienst alleen ingeschakeld wordt op verzoek van Rentree of op verzoek van een medewerker.
Manager Bedrijfsvoering, Wonen en Vastgoed
Staf operationele zaken
Klantencontact
60 jaarverslag 2012
Techniek
2011 2012
Totaal verzuim
6,39%
4,69%
Kort verzuim
1,51%
1,27%
Middellang verzuim
1,01%
0,88%
Lang verzuim
3,87%
2,54%
Ziekmeldingsfrequentie 1,67 1,66
Sociaal Beheer
61 jaarverslag 2012
6.3 Ondernemingsraad
In 2012 is het pilotproject ‘Zo werkt het gewoon’ afgerond met een medewerkerstevredenheidsonderzoek als effectmeting. Dit project was op verzoek van de sociale partners opgestart door het
In 2012 zijn 8 keer vergaderingen met het bestuur geweest.
CSR-centrum met als doel vermindering van werkdruk en agressie binnen de woningcorporatiesector.
Tijdens deze vergaderingen zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:
Werkdruk en agressie verminderen niet alleen het werkplezier, maar kunnen ook de gezondheid
• Functiebeschrijving en functiewaardering
schaden. Om die risico’s te voorkomen en aan te pakken hebben wij meegedaan met het project
• Nieuwe functieprofielen
‘Zo werkt het gewoon’.
• Organisatiestructuur/juridische structuur van Rentree • Visitatierapport
De belangrijkste bevinding uit het project is dat ondanks de vele ‘werkdruk verhogende’ ontwikkelingen
• Continuïteitsoordeel CFV en saneringsheffing van Vestia
in de organisatie (personele ontwikkelingen, ‘Be Smart’, terugkoppeling functie-indeling) de resultaten
• Pilot aanpak Agressie en Werkdruk ‘Zo werkt het gewoon’
van de meting vergelijkbaar zijn met vorig voorjaar. De organisatie scoort ten opzichte van de totale
• Ondernemingsplan ‘Samen aan de slag’
beroepsbevolking positief op: plezier in het werk, verandering in taak, zelfstandigheid in het werk,
• Jaarverslag & jaarrekening
relatie met direct leidinggevende, inspiratie door direct leidinggevende, communicatie, inspraak en
• Begroting en jaarplan
werk- en rusttijden. Aandachtspunten zijn: afstand nemen van het werk, werktempo- en werkhoeveel-
• Kwartaalrapportages
heid en de personeelsbezetting.
• Werkkostenregeling • ‘Be Smart’ project: nieuw primair systeem Rentree
Ten aanzien van de aanpak van agressie zijn de plannen, zoals gemaakt in 2011, in 2012 verder
• ‘Be Smart’ project: paraplunotitie gevolgen organisatie
uitgerold. Het agressiebeleid en -protocol zijn ingevoerd en de trainingen hebben plaatsgevonden.
• ‘Be Smart’ project: sociaal plan medewerkers • Vacatures Raad van Commissarissen
Arbeidsvoorwaarden In het eerste kwartaal is de terugkoppeling geweest aan de medewerkers van de functie-indeling.
De OR heeft één instemmingsaanvraag behandeld over een beoordelingsformulier. Tevens zijn
Medewerkers hebben hun definitieve functieprofiel, de functie-indeling en de persoonlijke consequen-
adviesaanvragen behandeld over de aanpassing van de organisatiestructuur/juridische structuur,
ties ontvangen.
over de benoeming van twee nieuwe RvC-leden en over de paraplunotitie van het ‘Be Smart’ project.
Het afgelopen jaar was het eerste jaar met een nieuw personeelsinformatie- en salarissysteem.
Eén vergadering was in aanwezigheid van de leden van de Raad van Commissarissen. In deze
Dit systeem heeft naar wens gefunctioneerd. Medewerkers hebben een eigen persoonlijk digitaal
vergadering is vooral gesproken over de ontwikkelingen in de sector en binnen de RvC, over toezicht-
dossier voor het opvragen van de salarisstroken en het inzien en aanvragen van verlof.
houden in de sector en er is informatie uitgewisseld over de stand van zaken in de organisatie. De OR van Rentree heeft gedurende 2012 deelgenomen aan een regionaal OR-platform Overijssel. Doel van het platform is uitwisseling van informatie over actuele onderwerpen. Eind 2012 heeft de OR een tweedaagse training gevolgd waarin verschillende onderwerpen zijn behandeld zoals: actualiteiten van de organisatie, financiële bedrijfsvoering, het opstellen van een OR-werkplan en effectief samenwerken met het bestuur. Per 31 december 2012 was de OR als volgt samengesteld: • Jan Douwe Schriemer, voorzitter • Han Stok, secretaris • Sabine Vijge, lid
62 jaarverslag 2012
63 jaarverslag 2012
6.4 Juridische structuur
Rentree kent twee BV’s: één voor de projectontwikkeling en één voor haar commercieel vastgoed, te weten Projectontwikkeling BV (vastgoedontwikkeling) en Vastgoed BV (commercieel vastgoed). Rentree kent een deelneming en een samenwerkingsverband, te weten:
NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer Het belang van Rentree in deze deelneming is 49%. De deelneming betreft een centrum voor natuur- en milieu-educatie en een kinderboerderij. Deze voorziet in een onderwijsbehoefte op het gebied van milieu in de wijken waarin Rentree bezit heeft. Woningstichting Rentree houdt ook toezicht op deze deelneming via een vertegenwoordiging in de Raad van Commissarissen.
Stichting Woonkeus De bestuurder van Woningstichting Rentree is lid van de Raad van Toezicht van dit samenwerkingsverband. Dit samenwerkingsverband omvat in de regio Stedendriehoek (de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen) werkzame woningcorporaties. Het doel is de woonruimteverdeling volgens de in de regio vastgestelde verordeningen uit te voeren. Daarnaast wordt ook de lokale uitvoering van woonruimteverdeling desgewenst ondersteund. Het samenwerkingsverband brengt jaarlijks een verslag uit over haar activiteiten.
64 jaarverslag 2012
65 jaarverslag 2012
7 Bestuur en R a a d va n C ommi s s a r i s s e n
66 jaarverslag 2012
67 jaarverslag 2012
7.1 Verslag van de Raad van Commissarissen
Via uitgebreide kwartaalrapportages is de Raad op de hoogte gehouden van de voortgang van de De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de algemene gang van zaken
uitvoering van het jaarplan en de daarbij behorende begroting.
in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de directeurbestuurder terzijde.
Daarnaast zijn verschillende onderwerpen nader besproken. Deze zijn onder te verdelen in drie thema’s die afzonderlijk worden toegelicht:
Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de Governancecode
1. Organisatieontwikkeling
zijn opgenomen, is de Raad in hoofdzaak gericht op:
2. Vastgoedontwikkeling
1. Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van Rentree in
3. Beleid
Deventer 2. Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree
Ad 1. Organisatieontwikkeling
3. Formeel toezicht op naleving van toepasselijke wet- en regelgeving
Rentree is in 2012 volop aan de slag gegaan om haar organisatie een stap verder te brengen in haar
4. Formeel toezicht op uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting
ontwikkeling richting een toekomst robuuste organisatie. De Raad is op verschillende momenten
5. Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp van beleid
daarbij betrokken. Zo heeft de Raad ingestemd met de nieuwe structuur en de daarbij behorende
6. Werkgever zijn van de bestuurder
procuratieregeling. Ook is het reglement voor de verschillende commissies herzien en opnieuw vastgesteld.
Ook 2012 heeft voor Rentree nog in het teken gestaan van het verleden. Hoewel zij het forensisch
Het afgelopen jaar is de Raad twee keer bijgepraat over het programma ‘Be Smart’. Dit programma
onderzoek, na juridische duiding, medio 2010 had afgerond en overgedragen aan de VROM IOD,
beoogt via drie sporen, een technische, een personele en een communicatieve, te komen tot een meer
bleef er maatschappelijke onrust bestaan over het feit dat de voormalige RvC en directeur-bestuurder
effectieve en efficiënte organisatie. Ook is er een aparte themabijeenkomst gewijd aan de verschillende
niet aansprakelijk werden gesteld. Eind 2011 leidde dit tot een motie in de Tweede Kamer die, hoewel
mogelijke vormen van samenwerking.
ontraden door de minister, werd aangenomen. Op basis daarvan heeft Rentree in nauw overleg met het ministerie opdracht gegeven tot een second opinion op de juridische duiding van het forensisch
Ad 2. Vastgoedontwikkeling
onderzoek. De second opinion onderschreef de conclusies van de eerste juridische duiding voor wat
De ontwikkelingen binnen de vier focusprojecten komen in de kwartaalrapportages aan de orde.
betreft de RvC leden, namelijk dat zij geen dusdanige fouten hebben gemaakt dat zij aansprakelijk
Daar waar nodig werden projecten apart geagendeerd. Zo heeft de Raad ingestemd met de ontwikkeling
gesteld kunnen worden. Ten aanzien van de voormalige directeur-bestuurder luidde de conclusie
van het T&D Kwartier door Nijhuis Rijssen BV, heeft zij goedkeuring verleend aan de overdracht van
anders. Over hem werd geconcludeerd dat hij dusdanige fouten heeft gemaakt dat er sprake zou
de erfpacht van de Shitaflat aan de gemeente en is zij akkoord gegaan met de verwerving van een
kunnen zijn van persoonlijke aansprakelijkheid. Rentree werd geadviseerd alsnog dit traject in te gaan.
pand in de Rivierenwijk ten behoeve van de wijkontwikkeling. Ook is de projectencommissie een keer
Rentree heeft dit advies overgenomen. Rentree heeft aangifte gedaan en opdracht gegeven tot het
apart bij elkaar gekomen om de gekozen ontwikkelrichting ten aanzien van de Rivierenwijk te bespreken
opstellen van een aansprakelijkheidsstelling jegens de voormalige directeur-bestuurder. Eind 2012 is
en daarop te adviseren.
deze afgerond. Ad 3. Beleid
Taak en werkwijze
Na het stopzetten van het experiment ‘Huur op Maat’ is nieuw huurbeleid opgesteld. De Raad heeft
De Raad is dit jaar zeven keer voor reguliere vergaderingen bij elkaar gekomen. Vanwege het vertrek
hiermee ingestemd. Ook het inkoopbeleid is opnieuw vastgesteld. Verder heeft de Raad het vastgoed-
van twee leden van de RvC en de aansprakelijkheidsstelling van de voormalige directeur-bestuurder is
beleidsplan besproken en daarop geadviseerd. Dit wordt in 2013 verder afgerond.
de Raad nog drie keer extra bijeen geweest. Naast de reguliere vergaderingen kent de RvC drie commissies, te weten een auditcommissie, een
Stakeholders
remuneratiecommissie en een projectencommissie. De auditcommissie is twee keer bij elkaar gekomen:
De Raad heeft erop toegezien dat door de bestuurder de betrekkingen met de belangrijkste stakeholders
in het voorjaar voor het jaarverslag en de jaarrekening en in het najaar voor het jaarplan en de
van Rentree - de rijksoverheid en zijn organen, de gemeentelijke overheid, de bewoners en het
begroting. Ten behoeve van de beoordeling van de directeur-bestuurder heeft de remuneratiecommis-
personeel - goed zijn gebleven. De Raad zelf heeft twee keer contact gehad met het BAR (Bewoners
sie één keer vergaderd. De projectencommissie is in 2012 eenmaal bijeengekomen om te spreken over
Adviesorgaan Rentree). Eén keer in een reguliere vergadersetting en één keer waarbij de leden van het
de herstructurering van de Rivierenwijk. Ook dit jaar heeft de Raad haar werkwijze geëvalueerd.
BAR toelichting gaven over het bezit van Rentree tijdens de kennismakingsexcursie. Met de leden van de OR van Rentree heeft de Raad halverwege het jaar uitgebreid gesproken.
68 jaarverslag 2012
69 jaarverslag 2012
7.2 Samenstelling van het bestuur
Tot slot
Liesbeth van Asten
De Raad merkt op dat 2012 voor de sector een turbulent jaar is geweest. Nadat de corporaties al
Geboortejaar: 1959
te maken kregen met de vennootschapsbelasting (VPB), een hogere heffing ten behoeve van de
Functie:
saneringssteun en de heffing uit het Lenteakkoord, zien zij zich nu geplaatst voor een verhuurders-
In dienst sinds: 1 april 2010
heffing uit het regeerakkoord. Hoewel nog veel onduidelijk is, is het in ieder geval zeker dat dit een
Nevenfuncties: Bestuurslid van het vrouwennetwerk van Aedes
grote impact gaat hebben op de rol die corporaties kunnen spelen in de lokale context.
Lid van de raad van advies stichting IJssellandschap
Ook heeft de Raad de meerjarenbegroting (MJB) 2013 in 2012 nog niet goed kunnen keuren.
Lid van het Forum voor Zingeving en Inspiratie van Aedes
directeur-bestuurder
Deze was gebaseerd op het Lenteakkoord en moest worden aangepast. Want hoewel nog geen beleid en ondanks de vele onduidelijkheden, zijn corporaties begin december door het CFV
De kosten voor de beloning van de directeur-bestuurder van Rentree zijn in 2012
opgedragen de effecten van het regeerakkoord mee te nemen in haar MJB 2013.
opgebouwd uit de volgende elementen:
De richtlijnen vanuit het WSW volgden daarna. Dit betekent een afwijkende start van het jaar 2013.
Salaris: € 8.418,09 x 12 € 101.017,08 (bruto) Vakantiegeld 8% €
8.081,36 (bruto)
Totaal jaarsalaris € 109.098,44 (bruto) Beloning betaalbaar op termijn (pensioenlasten werkgever 2012) € 24.962,62 In bovenstaand overzicht wordt uitgegaan van het bruto jaarsalaris inclusief vakantiegeld en wordt uitsluitend het werkgeversdeel van de pensioenlasten 2012 weergegeven. In de jaarrekening (H 11.12.1) wordt de definitie volgens de WNT (Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector) gevolgd. Deze definitie gaat uit van fiscaal jaarloon in plaats van bruto jaarsalaris en hier worden naast de pensioenlasten voor de werkgever ook de pensioenlasten voor de werknemer bij opgeteld.
70 jaarverslag 2012
71 jaarverslag 2012
7.3 Samenstelling van de Raad van Commissarissen
De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die
L.J. van der Ree
- Directeur Gebiedsontwikkeling
eenmaal voor een volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie
Luchthaven Twente (ADT)
van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets.
De heer H.F.A.M. Huijsmans treedt op als voorzitter.
Twente
- Programmamanager Netwerkstad
G.J.J. Prins
Bestuurder Beth Shalom, instelling
In het jaar 2012 is de Raad van samenstelling gewijzigd. Per 1 januari 2012 liep de periode van vier
voor ouderenzorg en psychogeriatrie - Lid Raad van Toezicht IVO Instituut
jaar voor de heer H.J.Th. van Herwaarden af. Hij heeft besloten niet voor een tweede termijn te gaan.
voor Verslavingsonderzoek
Ook mevrouw J.H. Jonkman besloot halverwege haar tweede termijn per 1 april 2012 de RvC te
verlaten. Rentree stond weer op de rails en met het plaats maken voor twee nieuwe leden is daarmee
Nederland Davos
ook de volledige RvC na 2009 vernieuwd. Per 1 september zijn na een externe selectie en werving
door Public Spirit en op basis van de omschreven profielschets van de Raad, de heer J. Th. Blok en
stichting SSW
mevrouw G.J.J. Prins toegetreden tot de Raad van Commissarissen. De eerste vergadering met de
geheel vernieuwde Raad werd afgesloten met een excursie langs het bezit van Rentree en een
kinderopvang Humanitas
kennismaking met de leden van het Bewoners Adviesorgaan Rentree.
J.T. Blok
Zelfstandig gevestigd als adviseur
in Toezicht, coaching en advies voor Stedelijke Vernieuwing
vanuit Blok & Ko
Schema met termijnen en functies
- Lid Raad van Toezicht VARA
- Voorzitter Vereniging - Commissaris woningbouw- Lid Raad van Toezicht - Lid Algemeen Bestuur Forum - Lid RvC N.V. Groothandels-
gebouwen Rotterdam Zittingsperiode
Commissie
tot
lidmaatschap
Nijestee Groningen
H.F.A.M. Huijsmans
M
1948
2010
2014 Audit en Remuneratie
T.A. Nieuwenhuijsen
M
1955
2010
2014 Audit
(tot 1-7-2012)
L.J. van der Ree
Lid RvC
M/V
Geb. jaar Benoemd in
- Lid RvC Moes Holding BV Zwolle
M
1954
2010
2014
G.J.J. Prins V
1954
2012
2016 Remuneratie
Mitros Utrecht
J.T. Blok
1949
2012
2016
M
Projecten
- Lid RvC Woningstichting
Projecten
- Lid RvC Woningstichting - Lid Bestuur Museumwerf
Vreeswijk Nieuwegein Lid RvC
Hoofdfunctie
Nevenfunctie
H.F.A.M. Huijsmans
Zelfstandig gevestigd als adviseur en - Voorzitter Raad van Toezicht GGZ
interim-manager vanuit Obraz BV instelling Vincent van Gogh in
- Vice voorzitter Stichting Pierre
Bayle Monument Rotterdam
- Lid RvT Luchtsingel Rotterdam
Noord en Midden Limburg
- Lid op voordracht van de gemeente
RvC vergoeding in 2012
Arnhem van het bestuur Gelredome
H.F.A.M. Huijsmans - € 758,33 x 12 € 9.100,- (bruto)
- Lid van de Industrial advisory
T.A. Nieuwenhuijsen - € 583,33 x 12 € 7.000,- (bruto)
Board van Industri Kapital Limited
L.J. van der Ree - € 583,33 x 12 € 7.000,- (bruto)
in London
G.J.J. Prins - € 583,33 x 4 (in dienst 1-9-2012) € 2.333,- (bruto)
J.T. Blok - € 583,33 x 4 (in dienst 1-9-2012) € 2.333,- (bruto)
- Voorzitter RvT Punt Speciaal
(6 scholen speciaal onderwijs)
J.H. Jonkman – 583,33 x 3 (uit dienst 31-3-2012) € 1.750,- (bruto)
T.A. Nieuwenhuijsen
Partner NGNB Advocaten Amsterdam - Lid RvC Elan Wonen Haarlem
- Bestuurslid Beheerstichting Accom-
modatie Muziekgebouw/Bimhuis
72 jaarverslag 2012
73 jaarverslag 2012
8 F in a nci e e l
74 jaarverslag 2012
75 jaarverslag 2012
8.1 Inleiding
8.2 Liquiditeit en solvabiliteit
In 2009 werd door CFV aangegeven dat de financiële continuïteit in het geding was als niet op korte
Liquiditeit
termijn en scherp zou worden omgebogen. Rentree werd geconfronteerd met aanwijzingen vanuit het
Aan het einde van 2012 beschikte Rentree over een positief saldo aan liquiditeiten van € 1,8 miljoen
ministerie en werd gevraagd te komen tot een financieel verbeterplan voor de periode 2010 - 2014.
(2011: € 6,9 miljoen). Daarnaast heeft Rentree aan het eind van 2012 een ongebruikte rekeningcourantfaciliteit van € 14 miljoen. De rekening-courantfaciliteit wordt gebruikt voor het overbruggen
Aan het herstelplan is krachtig invulling gegeven in de afgelopen jaren en Rentree dacht haar ambities
van tijdelijke liquiditeitsbehoefte.
en opgaven teruggebracht te hebben tot haalbare scenario’s. De omgeving waar Rentree in opereert, is door de nieuwe kabinetsplannen echter drastisch veranderd. In deze plannen, waarvan verwacht
In 2012 bedraagt de operationele kasstroom € 7,9 miljoen (2011: € 9,2 miljoen).
wordt dat deze vanaf 1 juli 2013 zullen worden ingevoerd, moet de corporatiesector voor het eerst een verhuurdersheffing opbrengen die in 5 jaar tijd oploopt tot € 1,7 miljard. Hier tegenover staat dat
Faciliteringsvolume
corporaties afhankelijk van het inkomen van de huurder een inkomensafhankelijke huurverhoging
Het door het WSW vrijgegeven faciliteringsvolume is gebaseerd op de door Rentree aangegeven
mogen doorvoeren bovenop de inflatie tot een maximum van 4,0%. Eerste berekeningen laten zien
investering- en herfinanciering prognose tot en met 2013 (algemeen beleid voor de sector;
dat Rentree de ruimte in haar huren heeft om deze huurverhoging te kunnen doorvoeren. In de
normaal gesproken wordt voor 3 jaren vooruit faciliteringsvolume afgegeven). In 2012 heeft het
komende jaren zal dan ook het huurbeleid hierop gericht zijn. Naast de verhuurdersheffing werd
WSW opnieuw verklaard dat Rentree voldoende kredietwaardig is.
de sector geconfronteerd met op te brengen saneringssteun als gevolg van collega-corporaties die in de problemen zijn geraakt. Ook door Europese regelgeving (DAEB/niet-DAEB) zijn de financiële
Europese Beschikking
mogelijkheden ingebonden. Rentree heeft in haar Meerjarenbegroting 2013 maatregelen voor de
Per 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten
nabije toekomst opgenomen, zodat zij binnen de financiële kaders kan blijven.
instellingen volkshuisvesting’ van kracht (de ‘Tijdelijke Regeling’). Deze regeling vloeit voort uit de staatssteunbeschikking van de Europese Commissie. Kortweg houdt de regeling in dat staatssteun voor woningcorporaties alleen nog is toegestaan voor de sociale doelgroep en het maatschappelijk vastgoed, voor zover sprake is van een zogenaamde ‘Dienst van algemeen en economisch belang (Daeb)’. Geldleningen met WSW borging kwalificeert Europa als staatssteun. De nieuwe geldleningen die na 1 januari 2011 zijn getekend (geen herfinancieringen) en door het WSW zijn geborgd, mogen slechts worden aangewend voor nieuwe activiteiten die worden aangemerkt als Daeb. De aflossingsverplichtingen voortvloeiend uit in 2011 aflopende WSW-leningscontracten kunnen tijdelijk gefinancierd blijven met WSW borging. Rentree voorziet geen nieuwe geldleningen aan te wenden voor niet-Daeb activiteiten.
Woonakkoord De belangrijkste punten uit het onlangs door het kabinet bereikte akkoord over de woningmarkt met een mogelijke invoeringsdatum per 1 juli 2013 zijn: • De invoering van een inkomensafhankelijke huurverhoging die kan oplopen tot een percentage van 4% boven inflatie tot het niveau van de maximaal redelijke huur • De regels voor complexgewijze verkoop worden versoepeld • De koppeling van de maximale huur aan WOZ-waarde is vervallen en het WWS-stelsel blijft in nog uit te werken vereenvoudigde vorm bestaan • De BTW op renovatie en verbouwing van bestaande bouw gaat per 1 maart 2013 voor een jaar van 21% naar 6%
76 jaarverslag 2012
77 jaarverslag 2012
8.3 Resultaat
Rentree heeft in de jaarrekening in de calculaties van de bedrijfswaardeberekening voor haar sociaal
Over 2012 is een positief resultaat geboekt. Het geconsolideerde resultaat na belasting over 2012
maatschappelijk vastgoed rekening gehouden met de uitgangspunten die op balansdatum een
bedraagt € 11,6 miljoen positief, ten opzichte van € 19,7 miljoen in 2011.
wettelijke basis kenden. Dit houdt in dat alleen voor 2013 rekening is gehouden met de verhuurdersheffing. Hier tegenover heeft Rentree in deze berekening slechts een inflatievolgend huurbeleid
De belangrijkste mutaties ten opzichte van voorgaand jaar zijn:
ingerekend en niet een extra inkomensafhankelijke huurverhoging bovenop inflatie tot een maximaal niveau van 4%.
Resultaat 2011
19.673
(x € 1.000)
Solvabiliteit
Netto verkoopresultaat
Eind 2012 bedraagt de solvabiliteit (uitgedrukt als percentage van het balanstotaal) 30,5% (2011:
vastgoedportefeuille 1.234
23,9%). Zoals eerder aangegeven, hebben wij hierbij methodieken gehanteerd voor de berekening
Voorzieningen / ORT
van de waarde van ons bezit op basis van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving (RJ645). Een en
Hogere onderhoudskosten
ander ook in lijn met de methodieken die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting worden
Niet-gerealiseerde waarde-
gehanteerd.
verandering vastgoedportefeuille Belastingen (latente VPB)
-11.552 -777 1.139 799
Op basis van begrote, positieve resultaatontwikkelingen verwachten wij een verdere toename van
Overige 1.083
het eigen vermogen in de komende jaren.
-8.074
Resultaat 2012
11.599
• De hogere verkoopopbrengsten in 2012 worden veroorzaakt door een hoger aantal verkochte woningen • De fors hogere last in voorzieningen en ORT wordt veroorzaakt door een forse dotatie aan de ORT Rivierenwijk in 2012, de extra afwaardering voor de grond in Schalkhaar vanwege de onwaarschijnlijkheid van bouwen en de mutatie in de voorziening WAP in 2011 • In 2012 is er met name meer planmatig onderhoud gepleegd en zijn de uitgaven op het gebied van klantverzoek vernieuwing fors toegenomen • De niet-gerealiseerde waardeverandering betreft de mutatie in de waardering van het commercieel bezit • De latente VPB (opbrengst) wordt veroorzaakt doordat verwacht wordt dat de aanwezige compensabele verliezen in de komende jaren verrekend kunnen worden vanwege verwachte operationele fiscale winsten (excl. waarderingselementen) en de positieve fiscale resultaten die worden verwacht bij de verkoop van bestaand bezit
Sponsoring In 2012 heeft Rentree de volgende bedragen aan de volgende sponsoractiviteiten uitgegeven: (x € 1.000) Stichting Actief
2012 6
Overige 4 Totaal 10
78 jaarverslag 2012
79 jaarverslag 2012
8.4 Beoordeling CFV en WSW
8.5 Fiscale positie
CFV
Per 1 januari 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
De oordeelsbrief van oktober 2012 van het CFV geeft weer dat de solvabiliteit aan het eind van
Rentree heeft door haar fiscale (compensabele) verliezen nog geen belasting betaald over de winst.
2011 voldoende is om aan de lopende verplichtingen te voldoen. Het door het CFV afgegeven
Ultimo 2012 bedraagt het fiscaal compensabele verlies € 9,9 miljoen.
continuïteitsoordeel in 2012 is een A2-oordeel: bij dit oordeel wordt in principe verondersteld dat alle door de corporatie voorgenomen activiteiten op basis van vermogen financierbaar zijn. De voorgenomen activiteiten in de eerste 3 prognosejaren passen derhalve bij de vermogenspositie van Rentree. In 2011 was het continuïteitsoordeel ook een A2-oordeel. Het beleid voor 2012 en daarna is sterk gericht op een gebalanceerde uitvoering van de gestelde doelen, binnen een strak financieel kader. Tevens zal een meer doelmatige bedrijfsvoering en een actief bezuinigingsprogramma bijdragen aan verdere verbetering van de financiële positie van Rentree in de komende jaren.
WSW Het door het WSW vrijgegeven faciliteringsvolume is gebaseerd op de door Rentree aangegeven investering- en herfinanciering prognose tot en met 2013. In 2012 heeft het WSW opnieuw verklaard dat Rentree voldoende kredietwaardig is.
80 jaarverslag 2012
81 jaarverslag 2012
8.6 Risicomanagement
8.7 Verbindingen
Risicomanagement heeft volop de aandacht binnen Rentree en dit komt op diverse manieren tot
Rentree heeft twee verbindingen. Dit zijn Rentree Projectontwikkeling B.V. en Rentree Vastgoed B.V.
uiting. Alle investeringen en uitgaven worden kritisch beoordeeld in het kader van het nut (wat willen
Beide vennootschappen zijn 100% dochters. In Rentree Projectontwikkeling vindt de ontwikkeling
we er mee bereiken?), de benodigde middelen (wat hebben wij er voor nodig?) en welke (financiële)
van nieuwbouwprojecten plaats. De resultaten worden doorbelast aan Woningstichting Rentree.
risico’s er mee gepaard gaan.
Rentree Vastgoed B.V. bezit enkele grondposities. De resultaten worden doorbelast aan Woningstichting Rentree.
In 2012 zijn onder andere de navolgende zaken in het kader van risicomanagement uitgevoerd en/of geïmplementeerd:
Hieronder enkele kengetallen van de verbindingen:
• Er is een maandelijkse - en kwartjaarlijkse planning - en controlcyclus waarin financiële resultaten, operationele resultaten en diverse knelpunten in relatie tot de risico’s worden gerapporteerd • Diverse statuten en reglementen zijn geactualiseerd, herschreven en opnieuw goedgekeurd door de Raad van Commissarissen; onder andere het Investeringstatuut en het verbindingenstatuut
(x 1.000)
Rentree Projectontwikkeling B.V.
Rentree Vastgoed B.V.
Resultaat
-6.558
Statutair vermogen
-6.425
Totaal
69 -6.489 6.693
268
• Elk MT besluit kent een risico paragraaf • Rentree heeft haar projectenportefeuille teruggebracht in omvang en risico. Er vindt voortdurend monitoring plaats op de resterende projecten, voortgang en ontwikkelingen in de externe omgeving • Er vindt voortdurend monitoring plaats van de financieringstructuur en de financieringsmogelijkheden van Rentree door een Treasurycommissie, die renterisico’s en liquiditeitsrisico’s beheerst en hierover rapporteert • Er is een nadrukkelijke koppeling gemaakt tussen het desinvesteringsbeleid (verkopen) en het investeringsbeleid ten aanzien van de financiering van de nieuwe activiteiten (investeringen) • Nieuwe (mogelijke) externe ontwikkelingen worden doorgerekend in scenario’s en vertaald naar (mogelijke) consequenties
82 jaarverslag 2012
83 jaarverslag 2012
9 Vo l k s h u i s v e s tin g s b e l a n g
84 jaarverslag 2012
85 jaarverslag 2012
9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting
De huidige bestuurder heeft in 2012 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.
Administratie De administratie, het samenstellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2012 zijn uitgevoerd door medewerkers van Rentree. De beoordeling van het jaarverslag en de controle van de jaarrekening 2012 is verricht door Deloitte Accountants B.V., die de controleverklaring heeft afgegeven. Deventer, 26 maart 2013 Het bestuur van Woningstichting Rentree
86 jaarverslag 2012
87 jaarverslag 2012
10 K e n g e ta l l e n
88 jaarverslag 2012
89 jaarverslag 2012
10.1 Kengetallen
Kengetallen over afgelopen vijf jaar 2012
2011
2010
2009
2008
2011
2010
2009
2008
Resultaat per woongelegenheid x € 1,-2)
Samenstelling woningbezit Goedkoop
856 1.015 1.111 1.246 1.293
Bereikbaar
2.596 2.583 2.369 2.362 2.362
Betaalbaar
274 250 206 230 184
Duur/geliberaliseerd Totaal huurwoningen
Kengetallen over afgelopen vijf jaar 2012
58 50 291 242 211 3.784 3.898 3.977 4.080 4.050
Exploitatie opbrengsten
4.987 4.807 4.777 4.855 4.805
Personeelslasten Onderhoudslasten
-717 -760 -1.048 -1.256 -1.272 -1.057 -887 -1.054
Overige bedrijfslasten Netto bedrijfslasten excl.
-762 -745 -925 -1.421 -4.041
-3.965
-2.671
-3.663
-4.332
overige waardemutaties en Woonwagens
1 0 0 5 5
Studentenkamers Totaal woongelegenheden
280 288 256 256 256 4.065 4.186 4.233 4.341 4.311
geactiveerde productie 3) Financieringslasten
-1.492 -1.549 -1.615 -1.663 -1.691
Overige opbrengst
2.144 1.621 1.815 1.239 1.060
(verkopen bestaand bezit en overig) Garages
41 47 47 47 48
Overige objecten
129 154 155 96 90
Totaal overige verhuureenheden 170 201 202 143 138
Overige waardeveranderingen
-2.244
767
-792
-2.793
-6.757
Resultaat per woongelegenheid (incl. 2.644
3.167
1.613
-2.043
-6.995
resultaat deelnemingen en belastingen)
Totaal verhuureenheden in bezit
4.235
4.387
4.435
4.484
4.449
Atelierwoningen (beheer)
0 0 0 61 73
Studentenkamers (beheer)
0 0 0 0 0
Balans per woongelegenheid x € 1,Eigen vermogen
17.631 15.129 12.324 11.854 9.418
Langlopende schulden
37.437 38.828 40.347 40.123 36.108
Woonwagens/staanplaatsen (beheer) 0 0 0 0 103 Totaal overig Totaal verhuureenheden
0 0 0 61 176
1)
Op basis van het aantal nieuw afgesloten huurcontracten
2)
De resultaten per woongelegenheid zijn voor de jaren 2011 en 2012 berekend o.b.v. van de nieuwe richtlijnen (RJ645)
4.235 4.387 4.435 4.545 4.625 3)
Herrekend voor 2011 i.v.m. nieuwe richtlijnen (RJ645)
Kengetallen Solvabiliteit 3)
30,50% 23,90% 21,68% 20,47% 17,73%
Liquiditeit 3)
0,73% 2,96% 1,59% 1,64% 0,19%
Huurverhoging
2,30% 1,30% 1,20% 2,45% 1,58%
Huurachterstand zittende huurders 1,41% 0,40% 0,35% 0,43% 0,30% Mutatiegraad 1) Gemiddeld aantal punten WWS
7,95% 5,30% 5,40% 7,00% 15,00% 131
132
131
129
129
Gemiddelde netto-huurprijs 415 399 393 374 380 Interest dekkingsratio
1,53 1,52 1,40 0,64 0,30
exclusief verkopen 3) Interest dekkingsratio
2,30 2,09 2,49 1,38 1,15
inclusief verkopen 3) Loan to Value 3)
90 jaarverslag 2012
66,95% 76,29% 73,33% 71,95% 69,91%
91 jaarverslag 2012
11 G e con s o l id e e r d e j a a r r e k e nin g 2 0 1 2
92 jaarverslag 2012
93 jaarverslag 2012
Inhoudsopgave
11.10.11 Kortlopende schulden
131
Inhoud
94
11.10.12 Fiscale Positie
132
11.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012
96
11.10.13 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
139
11.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
98
11.10.14 Financiële instrumenten
140
99
11.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012
11.11 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
141
11.4 Overzicht van het totaalresultaat over 2012
100
11.11.1 Huren
141
11.5 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
101
11.11.2 Vergoedingen
141
11.5.1 Activiteiten
101
11.11.3 Overheidsbijdragen
141
11.5.2 Regelgeving
101
11.11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
142
11.5.3 Grondslagen voor consolidatie
102
11.11.5 Overige waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa
143
11.5.4 Stelselwijzigingen
102
11.11.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
143
11.6 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
105
11.11.7 Overige bedrijfsopbrengsten
143
11.6.1 Algemeen
105
11.11.8 Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa
143
11.6.2 Vergelijking waarderingsgrondslagen 2011
105
11.11.9 Overige waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa
144
11.6.3 Transacties met verbonden partijen
105
11.11.10 Lonen en salarissen
144
11.6.4 Immateriële vaste activa
105
11.11.11 Lasten onderhoud
145
11.6.5 Sociaal vastgoed in exploitatie
105
11.11.12 Leefbaarheid
145
11.6.6 Vastgoedbeleggingen
111
11.11.13 Overige bedrijfslasten
146
11.6.7 Financiële vaste activa
112
11.11.14 Niet-gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
147
11.6.8 Voorraden
112
11.11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
147
11.6.9 Vorderingen
113
11.11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten
147
11.6.10 Liquide middelen
113
11.11.17 Resultaat deelnemingen
148
11.6.11 Voorzieningen
113
11.12 Overige informatie
149
11.6.12 Langlopende schulden
114
11.12.1 Bestuurders en commissarissen
149
11.7
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
115
11.12.2 Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens 149
11.7.1 Algemeen
115
11.13 Enkelvoudige balans per 31 december 2012
150
11.7.2 Bedrijfsopbrengsten
115
11.14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
152
11.7.3 Bedrijfslasten
116
11.15 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de
153
11.8 Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
119
11.8.1 Algemeen
119
11.15.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
153
11.8.2 Materiële vaste activa
119
11.15.2 Immateriële vaste activa
153
11.8.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen
120
11.15.3 Commercieel vastgoed in exploitatie
154
11.15.4 Financiële vaste activa
154
nieuwbouw en herstructurering
94 jaarverslag 2012
winst- en verliesrekening over 2012
11.9 Kasstroomoverzicht
121
11.15.5 Vastgoed bestemd voor verkoop
155
11.10 Toelichting op de geconsolideerde balans 2012
122
11.15.6 Vorderingen
156
11.10.1 Immateriële vaste activa
122
11.15.7 Eigen Vermogen
156
11.10.2 Materiële vaste activa
123
11.15.8 Voorzieningen
157
11.10.3 Vastgoedbeleggingen
125
11.15.9 Voorziening latente belastingverplichtingen
157
11.10.4 Financiële vaste activa
126
11.15.10 Kortlopende schulden
158
11.10.5 Voorraden
127
11.16 Ondertekening van de jaarrekening
159
11.10.6 Vorderingen
128
11.17 Overige gegevens
160
11.10.7 Liquide middelen
128
11.17.1 Statutaire resultaatbestemming
160
11.10.8 Groepsvermogen
129
11.17.2 Voorstel resultaatbestemming
160
11.10.9 Voorzieningen
129
11.17.3 Gebeurtenissen na balansdatum
160
11.10.10 Langlopende schulden
130
11.17.4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
161
95 jaarverslag 2012
11.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref.
2012
2011
Ref.
ACTIVA
PASSIVA
Vaste activa
Groepsvermogen 11.10.8
Immateriële vaste activa 11.10.1
Eigen Vermogen
Computersoftware
427
101
11.10.8.1
2012
74.667
2012
55.542
74.667 55.542
427 101 Voorzieningen 11.10.9 Materiële vaste activa 11.10.2 Sociaal vastgoed
11.10.2.1
214.286
197.593
11.10.2.2
1.496
2.329
Onroerende en roerende zaken 11.10.2.2
2.889
2.897
in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling
Voorziening onrendabele toppen 11.10.9.2
3.456
99
Voorziening latente
1.727
0
11.10.9.3
belastingverplichtingen
bestemd voor eigen exploitatie
5.183 99
t.d.v. de exploitatie 218.671 202.818
Vreemd vermogen Langlopende schulden
Vastgoedbeleggingen 11.10.3 Commercieel vastgoed in exploitatie 11.10.3.1
Langlopende schulden 10.021
11.596
11.10.10 151.853 158.544
151.853 158.544
10.021 11.596 Kortlopende schulden 11.10.11 Financiële vaste activa
11.10.4
Schulden aan kredietinstellingen
1.056
0
Deelnemingen 294 291
Te betalen rente
3.580
3.748
Overige financiële vaste activa
1.166
1.141
Aflossingsverplichting 6.692 10.784
Latente belastingvordering(en)
2.526
0
11.10.4.1
Schulden aan huurders
3.986 1.433 Vlottende activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling
11.10.5 11.10.5.1
7.990
7.552
11.10.5.2
145
0
265
224
Schulden aan gemeenten
78
20
Schulden aan leveranciers
143
817
Belastingen en premies svz
676
308
Overige schulden en overlopende passiva
1.017
2.681
13.507 18.582
bestemd voor verkopen Overige voorraden
8.135 7.552 Vorderingen
11.10.6
Huurdebiteuren
215
145
Gemeenten 0 4 Overige vorderingen en overlopende activa
920
2.226
1.135 2.374 Liquide middelen
11.10.7
Bank 2.835 6.893 2.835 6.893
96 jaarverslag 2012
Totaal activa
245.210
232.767
Totaal passiva 245.210 232.767
97 jaarverslag 2012
11.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000)
Ref.
11.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 2012
2011
(directe methode) (x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten 11.11.1 21.077
Vergoedingen
11.11.2 42
38
Overheidsbijdragen
11.11.3 0
0
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
11.11.4
5.078
3.844
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
11.11.5
17.318
17.343
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
11.11.6
6
0
Overige bedrijfsopbrengsten
11.11.7
535
134
Betalingen aan werknemers
-3.038
-3.314
44.056
42.284
Betalingen aan leveranciers onderhoud
-5.387
-4.610
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
-3.226
-3.247
Betalingen aan leveranciers en werknemers
-1.971
-1.131
Som der bedrijfsopbrengsten
20.925
2012
Huren
Bedrijfslasten
Ontvangsten van huurders
21.049
21.098
Ontvangsten van subsidiegevers
63
13
Overige ontvangsten 435 374 21.547 21.485 Veranderingen in werkkapitaal:
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
11.11.8
6.083
6.462
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
11.11.9
9.503
-2.049
Lonen en salarissen
11.11.10
2.245
2.179
372
353
Ontvangen interest 322 341
422 442
Ontvangen dividenden 0 0
Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud
11.11.11
Leefbaarheid
11.11.12 349
Overige bedrijfslasten
11.11.13
Som der bedrijfslasten
5.387
-13.621 -12.302 Kasstroom uit bedrijfsoperaties
7.926
4.610
Betaalde interest -7.037 -7.231
431
Betaalde winstbelasting 0 0
2.877
2.815
27.237
15.244
2011
9.183
-6.715 -6.890 Kasstroom uit operationele activiteiten
1.211
2.293
Bedrijfsresultaat 16.819 27.040 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.11.14
-525 614
Investeringen in immateriële vaste activa
-377
0
Desinvesteringen in immateriële vaste activa
0
0
Investeringen in materiële vaste activa
-6.953
-6.094
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
11.11.15
322
341
Desinvesteringen in materiële vaste activa
3.246
1.388
Rentelasten en soortgelijke kosten
11.11.16
6.869
7.096
Investeringen in financiële vaste activa
0
0
6.547
6.755
Desinvesteringen in financiële vaste activa
0
0
Ontvangen inzake verkopen materiële vaste activa 8.544
6.934
10.797
19.671
Saldo financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Belastingen
11.10.12 799
0
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Resultaat deelnemingen
11.11.17
2
Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)
2
802 2 11.599
19.673
0 -10.784
98 jaarverslag 2012
0
0
Buitengewone lasten
0
0
Belastingen buitengewoon resultaat
0
0
Buitengewoon resultaat na belastingen
0
0
Resultaat na belastingen
11.599
19.673
0 -20.412
Aankopen/uitlotingen/verkopen effecten 0 0 Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Buitengewone baten
2.228
Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 1.056 18.950 Aflossingen langlopende schulden
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
4.459
-9.728
-1.462
Mutatie geldmiddelen -4.058 3.059
99 jaarverslag 2012
11.4 Overzicht van het totaalresultaat over 2012
11.5 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012.
(directe methode) (x € 1.000)
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt in maart 2013.
2012
2011
11.599
19.673
Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen toekomend aan de rechtspersoon
11.5.1 Activiteiten De activiteiten van Woningstichting Rentree (hierna: Rentree), statutair gevestigd en kantoor
Herwaardering materiële vaste active
13.363
-5.052
-5.837
-11.244
houdende aan de Keizerstraat 43 in Deventer, zijn erop gericht mensen te huisvesten in leefbare wijken in Deventer. In het bijzonder richt Rentree zich op het leveren van huisvesting en beheer voor
Gerealiseerde herwaardering ten laste van het eigen vermogen
de laagst mogelijke prijs in combinatie met de beste kwaliteit, voor huishoudens met lage inkomens of die door andere omstandigheden niet of onvoldoende in staat zijn op eigen kracht in hun passende huisvesting te voorzien. Rentree stelt zich hierbij als doel betrokken te zijn bij haar doelgroep en
Totaal van de rechtstreekse mutaties in het eigen vermogen
7.526
-16.296
Totaalresultaat van de rechtspersoon
19.125
3.375
hiervoor altijd toegankelijk te zijn. Rentree stimuleert hierbij eigen verantwoordelijkheid, is duidelijk en doet wat zij belooft. Zij signaleert hierbij de problemen in een zo vroeg mogelijk stadium en werkt zoveel mogelijk samen waarbij wordt gestreefd naar slimme oplossingen.
11.5.2 Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans, winst- en verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Voor het verslagjaar 2012 is rekening gehouden met de wijzigingen van Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals deze vanaf verslagjaar 2012 gelden. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Tevens voldoet de jaarrekening aan de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens.
100 jaarverslag 2012
101 jaarverslag 2012
11.5.3 Grondslagen voor consolidatie
Balanspositie
Aanpassingen
In de geconsolideerde jaarrekening van Rentree zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de
in jaarrekening
RJ645
vergelijkende
groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap
2011
cijfers 2011 in
kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde
jaarrekening 2012
jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaat-
1 Onroerende en roerende zaken
bepaling van Rentree.
219.625
-13.144
in exploitatie
-8.888
2 Onroerende zaken in ontwikkeling
Balanspositie
197.593
9.881
-7.552
2.329
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken
3 Commercieel vastgoed
0
11.596
11.596
rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder
4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkopen
0
7.552
7.552
eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen
5 Groepsvermogen
65.978
-8.888
55.542
en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot
-1.548
uitdrukking gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: ad1) Conform de nieuwe RJ645 moet de toegelaten instelling haar bezit classificeren naar sociaal of Volledig geconsolideerd
naar commercieel vastgoed. In de jaarrekening 2011 was het totaal bezit gewaardeerd tegen
• Rentree Projectontwikkeling B.V. te Deventer (100%)
bedrijfswaarde voor € 219.625. Het aandeel van het commercieel bezit hierin was € 13.144.
• Rentree Vastgoed B.V. (100%)
Het commerciële bezit wordt vervolgens gewaardeerd op marktwaarde verhuurde staat (zie punt 3). Bij bepaling van de bedrijfswaarde is het bovendien niet meer toegestaan om de zogenaamde
Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde
RW-correctie op de leningportefeuille toe te passen. Het gaat om een bedrag van € 8.888.
• N.V. Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer (49,55%) ad2) Herrubricering naar “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop”. Dit betreft het onderhanden werk van de exit projecten.
11.5.4 Stelselwijzigingen In deze herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zijn een aantal belangrijke
ad3) Voor de waardering van het commercieel vastgoed wordt het waardebegrip marktwaarde
wijzigingen opgenomen. Zo heeft Rentree haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de catego-
verhuurde staat gehanteerd. Middels taxaties van een representatief deel van het commcerciële
rieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt
bezit is de waarde van het commercieel bezit bepaald, zijnde € 11.596.
aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Rentree voor de actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed
ad4) Zie toelichting bij punt 2
tegen marktwaarde in verhuurde staat. ad5) Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het groepsvermogen ultimo 2011 bedraagt Het toepassen van de nieuwe RJ 645 wordt gekwalificeerd als een stelselwijziging. Conform de
€ 10.432. De verwerking van de rentabiliteitswaardecorrectie (€ 8.888) in de bedrijfswaarde is op
verslaggevingsvereisten heeft Rentree de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend
grond van de nieuwe RJ645 komen te vervallen. Daarnaast heeft er een afwaardering van het
naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening.
commercieel bezit plaatsgevonden van bedrijfswaarde naar marktwaarde (€ 13.144 - € 11.596 = € 1.548).
102 jaarverslag 2012
103 jaarverslag 2012
11.6 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het resultaat 2012 bedraagt € 7.187 (x € 1.000,-) en
11.6.1 Algemeen
is als volgt weer te geven.
In deze toelichting dienen alle bedragen gelezen te worden vermenigvuldigd met de factor € 1.000.
Activa en passiva worden indien niets vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt
2012 2011
op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in
Resultaat boekjaar voor stelselwijziging
mindering gebracht.
4.412
13.810
1. Effect van stelselwijziging door afschrijven op bedrijfswaarde
-5.935
-6.139
2. Effect van stelselwijziging door overige waardeveranderingen
12.597
12.616
525
-614
11.6.2 Vergelijking waarderingsgrondslagen 2011
(zie ook balans) 3. Effect van stelselwijziging door waardering commercieel vastgoed
voorgaand jaar conform richtlijnen voor de jaarverslaggeving RJ645.
op marktwaarde Resultaat boekjaar na stelselwijziging
11.599
De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn gewijzigd ten opzichte van
19.673
11.6.3 Transacties met verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft Rentree naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, ad1) D e afschrijvingsmethode is gebaseerd op het verwachte gebruikspatroon van het actief. Bij de
waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed.
afschrijving wordt de bedrijfswaarde gesplitst in de componenten grond, opstal en installaties.
Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme
Over de grondcomponent wordt niet afgeschreven en over de overige componenten lineair over
condities zijn overeengekomen.
de resterende economische levensduur (altijd minimaal 15 jaar). ad2) O p grond van RJ212.412 dienen waardevermeerderingen van materiële vaste activa rechtstreeks
11.6.4 Immateriële vaste activa
in het Eigen Vermogen verwerkt te worden in een herwaarderingsreserve. Indien er sprake is van waardevermeerderingen die een terugname zijn van eerder als last verwerkte waardevermindering
11.6.4.1 Computersoftware
dan dient de waardevermeerdering wel in de winst- en verliesrekening verwerkt te worden.
Gekochte softwarelicenties worden geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs en lineair afgeschreven
Deze overige waardeveranderingen hebben dit karakter.
over de geschatte economische levensduur.
ad3) H et commerciële vastgoed is afgesplitst van het overige vastgoed en wordt gewaardeerd op
Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten
marktwaarde. De mutatie in deze waardering (van 2011 naar 2012) vormt een stelselwijziging
van Rentree worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden
en is gepresenteerd in de winst- en verliesrekening onder de post Niet gerealiseerde waarde-
geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de
veranderingen vastgoedportefeuille.
kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst- en verliesrekening.
11.6.5 Materiële vaste activa 11.6.5.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens € 664,66 (2011: € 652,52).
104 jaarverslag 2012
105 jaarverslag 2012
Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,
Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de
waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld
componenten grond, casco en overige componenten (installaties en inrichting). Over het aandeel van
op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december
de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische
2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.
levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming.
Rentree kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Rentree het beleid heeft, gericht op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal.
De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde.
het eigen vermogen verwerkt in een herwaarderingsreserve. De hierop volgende jaarlijkse waardever-
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende
anderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:
eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over
• Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten
de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid
gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een
is gedefinieerd op complexniveau. Rentree kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende
complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie
eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar
worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verlies-
vastgoedsturing. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de
rekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering.
complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden
Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die
aangehouden.
bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex is verantwoord.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste
• Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste
schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn
van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is,
gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern
wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag
geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte
dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen.
kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De gehanteerde parameters weergegeven in % (tussen haakjes % van voorgaand jaar): Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
Periode
Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen
loonkosten onderhoud variabele lasten
Huurstijging
Prijsinflatie
Stijging
Stijging kosten Stijging overige
dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken.
2013
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
2,25 (2,30)
2,25 (2,30)
2,25 (2,30)
Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspron-
2014
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
2,48 (2,51)
2,48 (2,51)
2,48 (2,51)
kelijke capaciteit. Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Hierbij worden de
2015
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
2,63 (2,66)
2,63 (2,66)
2,63 (2,66)
2016
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
2,74 (3,00)
2,74 (3,00)
2,74 (3,00)
2017
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, geen periodiek
2018
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
groot onderhoud waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat
2019-20xx
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
106 jaarverslag 2012
107 jaarverslag 2012
• Jaarlijkse (reguliere) huurverhoging is gelijk aan de prijsinflatie van het voorgaand jaar (idem aan voorgaand jaar), voor percentages zie bovenstaande tabel • Jaarlijkse huurderving voor woningen 1,5% voor 2013 en 1,3% vanaf 2014. Jaarlijkse huurderving van 5% voor bedrijfsonroerend goed (idem vorig jaar) • Mutatiegraad constant op 7,0% in 2013
Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is geen rekening gehouden met de maatschappelijke investeringen uit de Wijkactieplannen. Maatschappelijke investeringen, voor zover die geen betrekking hebben op normale leefbaarheidsbudgetten en de inzet van huismeesters, worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde, omdat deze niet zijn gerelateerd aan het vastgoed.
• Jaarlijkse stijging van de variabele lasten gelijk aan de looninflatie • Jaarlijkse stijging van de onderhoudslasten met 3%
Exploitatielasten
• Jaarlijkse beheerslasten (inclusief algemene uitgaven voor leefbaarheid) bedragen gemiddeld
De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting van Rentree.
€ 1.493,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.540,-) • Genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 314,- per verhuureenheid (voorgaand jaar € 280,-) • Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 655,- per verhuureenheid (voorgaand jaar € 636,-) • Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplich-
De exploitatielasten bestaan uit de volgende elementen: • Directe exploitatielasten onder andere belastingen, verzekeringspremies etc. • Indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten van projectontwikkelingsactiviteiten). Deze kosten bestaan onder andere uit administratielasten, beleid, automatisering. Rentree heeft de totale indirecte exploitatie toegerekend op de verdeelsleutel van aantal fte’s welke betrekking hebben op sociaal vastgoed
tingen in casu voorgenomen en goedgekeurde extern gecommuniceerd beleid, waarbij wat betreft
• Leefbaarheidsuitgaven
sloop en renovaties alleen rekening is gehouden voor zover deze plaatsvinden binnen de eerste
• Heffingen van overheidswege die gekoppeld zijn aan het sociaal vastgoed in exploitatie, welke
vijf jaar (idem aan voorgaand jaar)
conform het wettelijk kader zijn geformaliseerd
• Een netto restwaarde genormeerd op € 5.000,- voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500,voor niet zelfstandige woongelegenheden, dan wel de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop
Levensduur
(idem aan voorgaand jaar)
De gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de resterende economische levensduur zijn:
• Een disconteringsvoet van 5,25% voor woningen en voor bedrijfsmatige/overige onroerende zaken (idem aan voorgaand jaar) • De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 2 tot 50 jaar) (idem aan voorgaand jaar) • De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde (idem aan voorgaand jaar) • De verhuurdersheffing wordt uitsluitend voor het jaar 2013 in de bedrijfswaardeberekening meegenomen
• Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid van de corporatie en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen • Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is • Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar bedraagt. De restant levensduur wordt echter primair bepaald met in achtneming van de reguliere richtlijnbepalingen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Indien de administratieve minimale restant levensduur
• De kasstromen worden medio numerando contant gemaakt (idem aan voorgaand jaar)
korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restant levensduur. Het strategisch voorraadbeheer van de corporatie is in principe leidend.
De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor
Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende
verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij
economische levensduur (b.v. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico’s
vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Jaar
2013 2014 2015 2016 2017
Aantal woningverkopen 78 72 73 51 51
108 jaarverslag 2012
109 jaarverslag 2012
Restwaarde
11.6.5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw ten
geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare
behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen
kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar
verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht
het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.
en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken
Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben
stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende
voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering
zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan
rekening gehouden.
de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende
Indeling in kasstroom genererende eenheden:
kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.
De kasstroom genererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraad-
Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.
beleid van Rentree. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.
11.6.5.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van
Rentabiliteitswaardecorrectie
de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde-
bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische
correctie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof
levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt
het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en
afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.
beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.
Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met
dat deze zich voordoen.
rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is
11.6.6 Vastgoedbeleggingen
gefinancierd niet hypothecair bezwaard. 11.6.6.1 Commercieel vastgoed in exploitatie De activa zijn verzekerd tegen aanschaf - c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde
Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,
aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend.
het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed.
Onderscheid wordt gemaakt tussen de verzekering voor bedrijfsonroerend goed en (overige) verhuur-
Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele
eenheden (woningen etc.). Het bedrijfsonroerend goed heeft een totale verzekerde som op basis van
waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige
herbouwwaarde op balansdatum van € 31.430.910,-. De (overige) verhuureenheden zijn verzekerd
onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een
waarbij verzekeraars afstand doen van onderverzekering (clausule 99909). De premie voor het verzekerd
wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed en worden verantwoord in de winst- en
bedrag per verhuureenheid bedraagt € 29,80. Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel
verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoen, onder de categorie ‘Niet-gerealiseerde
gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen
waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming
hypothecaire zekerheden afgegeven.
een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs.
In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.080 (31-12-2011: 4.211) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze verhuureenheden bedraagt € 534.838 (31-12-2011 € 572.610).
110 jaarverslag 2012
111 jaarverslag 2012
11.6.7 Financiële vaste activa
11.6.8.2 Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde.
11.6.7.1 Deelnemingen
Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van de betreffende
11.6.9 Vorderingen
deelneming. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
11.6.9.1 Huurdebiteuren
Rentree geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een
De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening
voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige
voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald en op een consistente wijze als voorgaand jaar.
onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Rentree ten behoeve van deze deelnemingen.
11.6.10 Liquide middelen 11.6.7.2 Overige financiële vaste activa
De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf
De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de
maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen
onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaar-
onder de kortlopende schulden.
de. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De certificaten van het wooninvesteringsfonds zijn vrij overdraagbaar en gewaardeerd tegen de
11.6.11 Voorzieningen
verkrijgingsprijs, verhoogd met de nog te ontvangen rente.
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk
11.6.7.3 Latente belastingvorderingen
is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale/
Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het
contante waarde opgenomen.
waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’.
compensabele verliezen.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
11.6.8 Voorraden 11.6.11.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 11.6.8.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkopen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investerin-
onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de
gen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende
verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere
complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen
netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden.
wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan
De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die recht-
deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.
streeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
112 jaarverslag 2012
113 jaarverslag 2012
11.7 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
11.6.11.2 Voorziening latente belastingverplichtingen
11.7.1 Algemeen
Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en
fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze ver-
de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar
schillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Rentree heeft ervoor gekozen om op deze
waarin zij zijn gerealiseerd, de verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.
voorziening niet te verminderen met de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening, maar deze afzonderlijk in de jaarrekening
11.7.2 Bedrijfsopbrengsten
onder de financiële vaste activa te presenteren. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. 11.7.2.1 Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
11.6.12 Langlopende schulden
2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,30% (2011: 1,30%). De opbrengsten uit hoofde van
De langlopende leningen worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag
huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse
rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de
beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in
11.7.2.2 Overheidsbijdragen
de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
en lastenstijgingen. 11.7.2.3 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 11.7.2.4 Overige waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 11.7.2.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
114 jaarverslag 2012
115 jaarverslag 2012
11.7.3 Bedrijfslasten
11.7.3.4 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
11.7.3.1 Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
De afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op basis
hebben plaatsgevonden.
van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de rest-
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op
waarde is bereikt.
balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de bedrijfswaarde.
11.7.3.5 Leefbaarheid
Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met
Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties
wijken bevorderen.
en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een
11.7.3.6 Overige bedrijfslasten
afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 11.7.3.7 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.7.3.2 Lonen en salarissen, sociale lasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen.
winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 11.7.3.8 Financiële baten en lasten 11.7.3.3 Pensioenen
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
De pensioenregeling betreft een toegezegde-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds.
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening
Deze toegezegde-pensioenregeling is verwerkt als sprake zou zijn van een toegezegde-bijdrageregeling.
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Behalve de betaling van pensioenpremies bestaat geen verdere verplichting uit hoofde van deze
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging
pensioenregeling. Rentree heeft in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds geen verplich-
van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te
ting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies
maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor
worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden
de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek
opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering
aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van
van toekomstige betalingen.
vervaardiging.
Rentree heeft haar pensioenregeling ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW. De pensioen-
11.7.3.9 Belastingen
rechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en
(het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat.
verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
Naar de stand van ultimo december 2012 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW 106%
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestand-
(2011: 101% (zie www.spw.nl). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste
delen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die
105% te hebben. Gezien de ontwikkelingen in het afgelopen jaar en de verwachtingen voor de
optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen
komende jaren verwacht het pensioenfonds hieraan te kunnen voldoen en voorziet het geen noodzaak
in het te hanteren belastingtarief. Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen worden
voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere premie-
uitsluitend opgenomen, voor zover het waarschijnlijk wordt geacht dat deze binnen een periode van
verhogingen door te voeren.
5 jaar kunnen worden verrekend met fiscale winsten. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.
116 jaarverslag 2012
117 jaarverslag 2012
11.8 Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.
11.8.1 Algemeen
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststel-
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe
lingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd.
bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa
Rentree heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
Rentree heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch
het fiscale resultaat 2012 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2
voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling
voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken
van het management:
van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
• Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel • Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
11.7.3.10 Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en
11.8.2 Materiële vaste activa
financiële beleid, wordt opgenomen aan het woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat
Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen reële waarde.
van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Rentree geldende grondslagen
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen.
voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het
De reële waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde.
zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt.
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van 11.7.3.11 Buitengewone baten en lasten
Rentree. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer
Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurte-
waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en
nissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone
huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Rentree binnen de sector gangbare uitgangspunten.
bedrijfsuitoefening en derhalve naar verwachting zelden zullen voorkomen. Bij de waardering van de materiële vaste activa in ontwikkeling wordt rekening gehouden met een eventueel lagere marktwaarde. Deze marktwaarde is voor de meest belangrijke posities gebaseerd op extern uitgevoerde taxatierapporten. Dit betreft met name verworven grondposities in het kader van projecten in ontwikkeling. Hierbij is voor de meest belangrijke grondposities uitgegaan van zogenaamde “lauwe grond”. Dit betekent een waardering op basis van de mogelijkheid van toekomstige woningbouw. Toekomstige ontwikkelingen in onder andere bestemmingsplannen kunnen een belangrijke invloed hebben op de gehanteerde marktwaardes.
118 jaarverslag 2012
119 jaarverslag 2012
11.9 Kasstroomoverzicht
11.8.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.
De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en
Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom
overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige
uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit
nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de
financieringsactiviteiten.
corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwver-
De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom
gunning heeft plaatsgevonden.
uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen
Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financial leasing, worden niet in
afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen
het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financial
in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en
leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financie-
aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
ringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
120 jaarverslag 2012
121 jaarverslag 2012
11.10 Toelichting op de geconsolideerde balans 2012
11.10.1 Immateriële vaste activa
11.10.2 Materiële vaste activa computersoftware
11.10.2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
1 januari 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
855
Het verloop van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed is in onderstaand schema weergegeven.
-754
Boekwaarde
101
Totaal
Stand per 1 januari 2012 197.593 Desinvestering -3.246 Afschrijvingen -5.935
Mutaties Investeringen Desinvesteringen
377 0
Herwaardering 13.363 Overige waardeverandering
12.511
Afschrijvingen
-52
16.694
Totaal mutaties
325
Stand per 31 december 2012
Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld. In de berekening van de bedrijfswaarde van het
31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
214.286
1.233 -806
sociaal vastgoed in exploitatie is voor de komende vijf jaar rekening gehouden met een geplande verkoop van circa 325 woningen (2012: 338). Voor boekjaar 2013 is een bruto verkoopwaarde van € 9.636 begroot (2012: € 9.405).
Boekwaarde Afschrijvingspercentage*
427 20%
* Met uitzondering van enkele aanschaffingen/vervaardigingen uit het verleden die sneller worden afgeschreven.
122 jaarverslag 2012
123 jaarverslag 2012
11.10.2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:
De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en onroerende en roerende zaken
Sociaal vastgoed in exploitatie:
ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: Grond
geen afschrijving
0 jaar
Casco
lineair
50 jaar
ontwikkeling en roerende
Installaties
lineair
15 jaar
bestemd voor zaken t.d.v.
Inrichting
lineair
10-15 jaar
Vastgoed in Onroerende
Totaal
eigen exploitatie d e exploitatie 1 januari 2012 Verkrijgingsprijzen
18.088
4.797
22.885
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-15.759
-1.900
-17.659
Boekwaarde per 1 januari 2012
2.329
2.897
5.226
Commercieel vastgoed in exploitatie: Grond
Waardering volgens marktwaarde
Casco
Waardering volgens marktwaarde
Installaties
Waardering volgens marktwaarde
Inrichting
Waardering volgens marktwaarde
Mutaties 2012 Investeringen
1.913
32
1.945
Desinvesteringen
0
0
0
Afschrijvingen
0
-95
-95
Naar activa in exploitatie
0
0
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen
lineair
25 jaar
Terreinen
geen afschrijving
0 jaar
0
Computerhardware
lineair
5 jaar
Naar onderhanden werk
0
0
0
Vervoersmiddelen
lineair
5 jaar
Reclassificatie voorziening onrendabele toppen
-2.745
0
-2.745
Kantoorinventaris
lineair
5 jaar
Waardevermindering
0
55
55
Installaties
lineair
15 jaar
Totaal mutaties
-832
-9
-841
11.10.3 Vastgoedbeleggingen 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2012
20.001
4.829
24.829
-18.505
-1.940
-20.444
1.496
2.889
4.385
11.10.3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2012
2011
Cummulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
11.596
12.210
Comulatieve waardeverandering en afschrijvingen
525
-614
Herclassificatie/herkwalificatie
-2.100
0
Boekwaarde per 31 december
10.021
11.596
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 12.072.687 (2011 € 13.143.799).
124 jaarverslag 2012
125 jaarverslag 2012
11.10.4.1 Latente belastingvordering(en) 11.10.4 Financiële vaste activa Het saldo betreft latente belastingvorderingen door verliescompensatie. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (verliescompensatie) is als volgt:
Deelnemingen
Overige
Totaal
1 januari 2012 Boekwaarde
291
1.196
1.487
0
0
0
Verkoop/aflossingen
0
0
0
Resultaat deelnemingen
3
0
3
Mutaties Investeringen
Dividend/rente
0
25
25
Overige
0
-54
-54
3
-29
-27
Totaal mutaties
2012
2011
Boekwaarde per 1 januari
0
0
Mutaties
2.526
0
Boekwaarde per 31 december
2.526
0
2012
2011
Vervaardigingsprijs
9.686
7.552
Af: voorzien voor verwachte verliezen*
-1.696
0
Boekwaarde per 31 december
7.990
7.552
2012
2011
Vervaardigingsprijs
145
0
Af: voorzien voor verwachte verliezen
0
0
Boekwaarde per 31 december
145
0
11.10.5 Voorraden 11.10.5.1 Vastgoed bestemd voor verkoop
Boekwaarde per 31-12-2012
294
1.166
1.460
Deelnemingen De deelneming betreft: NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer
Aandeel in kapitaal
Overige De overige financiële vast activa eind 2012 betreffen Certificaten Wooninvesteringsfonds € 1.166 (2011: € 1.142).
126 jaarverslag 2012
* In verband met verdere afwaardering van de grondpositie in Schalkhaar.
49,55%
11.10.5.2 Overige voorraden
127 jaarverslag 2012
11.10.6 Vorderingen
11.10.8 Groepsvermogen
Huurdebiteuren
11.10.8.1 Eigen vermogen
2012
2011
Huurdebiteuren
391
200
Af: voorziening wegens oninbaarheid
-177
-55
Eigen Vermogen Het verloop van het Eigen Vermogen is al volgt:
Totaal huurdebiteuren
215
145
2012
2011
Stand per 1 januari
55.543
52.168
Effect stelselwijziging
Gemeenten Te vorderen gemeente Deventer
2012
2011
0
4
0
4
Herwaardering materiële vaste activa
-16.299
13.363
Gerealiseerde herwaardering ten laste van het eigen vermogen Resultaat (toegevoegd aan de overige reserves)
Totaal huurdebiteuren
-5.838
11.599
19.673
74.667
55.542
Overlopende activa en overige vorderingen
2012
2011
Overige reserve
-10.023
-15.797
Schade/verzekeringrekening
265
214
Herwaarderingsreserve
84.690
71.339
Groepsvermogen
74.667
55.542
Door te belasten vanuit onderhoud
-10
-8
Vooruitbetaalde kosten
36
120
Overige vorderingen
629
1.899
Totaal overlopende activa*
920
2.226
11.10.9 Voorzieningen 11.10.9.1 Voorziening wijkactieplan * In de vergelijkende cijfers 2011 heeft een verschuiving plaatsgevonden in verband met de Dit betreft de verplichtingen uit hoofde van het wijkactieplan Rivierenwijk tot en met 2012.
Monumentenbijdrage voor een bedrag van € 55.000,-.
11.10.7 Liquide middelen
128 jaarverslag 2012
2012
2012
2011
Stand per 1 januari
-10
6.720
Bijzonder projectsteun
0
-1.400
2011
Vordering/ontvangen projectsteun
0
840
Kas/bank/giro
20
793
Opname
0
-4.451
Deposito (Rabo spaar Vrij rekening)
2.815
6.100
Vrijval
10
-1.719
Totale liquide middelen
2.835
6.893
Stand per 31 december
0
-10
Hiervan is als kortlopend te beschouwen
0
-10
129 jaarverslag 2012
11.10.9.2 Voorziening onrendabele toppen
Het verloop van de leningen is als volgt:
2012
2011
Voorziening onrendabele top
Stand per 1 januari
169.328
170.790
2012
2011
Nieuwe leningen
0
18.950
Stand per 1 januari
99
1.858
Af: aflossingen
-10.784
-20.412
Dotaties
3.357
0
Totaal leningen per 31 december
158.544
169.328
Reclassificatie naar materiële vaste activa in ontwikkeling
-1.759
Af: kortlopende aflossingsverplichting
-6.692
-10.784
151.853
158.544
Stand per 31 december
3.456
99
Hiervan is als kortlopend te beschouwen
324
0
Stand langlopende leningen per 31 decemebr
De gemiddelde kostenvoet van het lang vreemd vermogen over 2012 bedraagt 4,17% (2011: 4,35%). Als zekerheid voor de leningen zijn de woningen en woongebouwen gesteld die als borging voor de
11.10.9.3 Voorziening latente belastingverplichtingen
WSW zekerheid zijn ingezet.
Het saldo betreft de latente belastingverplichtingen voor het verschil in waardering voor de verkoop
11.10.11 Kortlopende schulden
van woningen bestaand bezit. Het verloop van de post latente belastingverplichting is als volgt:
2012
2012
2011
Schulden aan kredietinstellingen
1.056
0
2011
Te betalen rente
3.580
3.748
0
0
Aflossingsverplichting op langlopende leningen
6.692
10.784
Mutaties
1.727
0
Schulden aan huurdebiteuren
265
224
Handelscrediteuren / leveranciers
143
817
Boekwaarde per 31 december
1.727
0
Gemeenten
78
20
Boekwaarde per 1 januari
Belastingen & premies Overige schulden en overlopende passiva
676
308
1.017
2.681
13.507
18.582
11.10.10 Langlopende schulden Totaal Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2013 bedraagt € 6.692 (2012: € 10.784). De volgende opstelling geeft de resterende looptijd van de langlopende schulden weer. Afzonderlijk
Gemeenten ad € 14 miljoen waar ultimo 2012 vrijwel geen gebruik van werd gemaakt.
is vermeld tot welk bedrag de resterende looptijd langer is dan vijf jaar.
Voor deze rekening-courant faciliteit zijn geen aanvullende zekerheden gesteld.
130 jaarverslag 2012
- Woningstichting Rentree beschikt over een rekening-courant faciliteit bij de Bank Nederlandse
2012
2011
Totaal
> 5 jaar
Totaal
> 5jaar
Leningen Kredietinstellingen
158.545
94.929
169.328
114.055
131 jaarverslag 2012
11.10.12 Fiscale Positie
Toelichting fiscale positie
Belastingposities hebben betrekking op het resultaat van Woningstichting Rentree en haar
Fiscaal lagere winst verkoop woningen bestaand bezit
werkmaatschappijen. Hierbij wordt een tarief gehanteerd van 25%.
In 2012 zijn 68 woningen verkocht. Aangezien de fiscale boekwaarde als gevolg van de waardering van de (sociale) huurwoningen per 1 januari 2008 is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde,
De berekening van het belastbaar bedrag is als volgt weer te geven:
ligt de fiscale boekwaarde van deze woningen hoger dan de commerciële boekwaarde. Dit heeft tot gevolg dat fiscaal een lager resultaat wordt gerealiseerd dan commercieel.
Commercieel resultaat Commercieel resultaat na belastingen
11.599
Correctie: vennootschapsbelasting
-799
Commercieel resultaat voor belastingen
Ten aanzien van de verkoop van 66 woningen is fiscaal een positief resultaat behaald van € 1.480.786. Deze winst is toegevoegd aan de herinvesteringsreserve. 10.800 Met de verkoop van 2 woningen is fiscaal een verlies gerealiseerd van € 12.918. In artikel 2.2.8 VSO II staat omschreven dat een verlies als gevolg van de overdracht van een huurwoning binnen vijf jaar
Verschillen tussen commercieel en fiscaal resultaat
nadat deze op de fiscale openingsbalans (1 januari 2008) is opgenomen, niet ten laste van het fiscale Af:
resultaat kan worden gebracht. De openingsbalanswaarde dient alsdan te worden gecorrigeerd met
• Commerciële winst verkoop woningen bestaand bezit
5.078
het verschil tussen de fiscale boekwaarde, minus de verkoopprijs, vermeerderd met de geactiveerde
• Fiscaal verlies verkoop T&D terrein aan Nijhuis Bouw B.V.
4.481
investeringen. Dit heeft tot gevolg dat het verlies van € 12.918 niet ten laste van het fiscale resultaat
• Fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardevermeerderingen • Materiële Vaste Activa
17.318
• Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
525
Verkoop grond T&D terrrein
• Fiscaal hogere afschrijving bedrijfsgebouwen
26
Rentree heeft in het jaar 2009 het T&D terrein ter grootte van 34.614 m2 gekocht van een derde
• Vrijval disagio leningen o/g
54
kan worden gebracht.
partij. De kostprijs per m2 van het T&D terrein is € 244.
-27.481 Bij:
Op 19 juli 2012 heeft Rentree een overeenkomst getekend voor de verkoop van 28.986 m2 grond
• Fiscale winst verkoop woningen bestaand bezit
1.481
aan Nijhuis Bouw BV voor een bedrag ad € 2.590.000. De levering van de grond heeft begin 2013
9.503
in exploitatie
5.935
Het verlies op het T&D terrein is commercieel verantwoord door middel van een afboeking van de
589
onrendabele top in de jaren 2011 en 2012. Deze boekingen zijn fiscaal niet gevolgd. Fiscaal wordt
• Fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardeverminderingen • Materiële Vaste Activa
plaatsgevonden. Op de verkoop van de grond aan Nijhuis Bouw BV behaalt Rentree een verlies van € 4.481.130.
• Fiscaal niet in aanmerking te nemen afschrijvingen sociaal vastgoed • Fiscaal te activeren financieringskosten t.a.v. projectontwikkeling
• Vrijval voorziening Wijkactieplan
10
het verlies op de verkoop van de grond aan Nijhuis Bouw BV in het jaar 2012 verantwoord.
17.518 Fiscaal resultaat
837
Waardevermeerdering overige materiële vaste activa Fiscaal is de post materiële vaste activa gewaardeerd op kostprijs minus afschrijvingen. Commercieel is
• Niet/beperkt aftrekbare kosten
9
de post materiële vaste activa gewaardeerd op bedrijfswaarde. De commerciële waardevermeerdering
• Resultaat deelnemingen
2
overige materiele vaste activa van € 17.318.000 wordt fiscaal niet gevolgd.
• Dotatie herinvesteringsreserve
1.481
-1.474 Belastbare winst -637
132 jaarverslag 2012
133 jaarverslag 2012
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Fiscaal te activeren financieringskosten
Fiscaal is de vastgoedportefeuille gewaardeerd op kostprijs minus afschrijvingen. Commercieel is de vastgoedportefeuille gewaardeerd op bedrijfswaarde. De commerciële waardevermeerdering van de
De fiscale toe te rekenen rente is als volgt berekend (x1,-):
vastgoedportefeuille ad € 525.000 wordt fiscaal niet gevolgd. Waarde per 1 januari 2012
€ 39.594.000
Fiscaal hogere afschrijving bedrijfsgebouwen
Waarde per 31 december 2012
€ 41.691.000
De fiscale afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is hoger dan de commerciële
Gemiddelde waarde onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
€ 40.642.500
afschrijving. Deze correctie is als volgt berekend (x € 1,-): Gemiddelde kostenvoet lang vreemd vermogen Commercieel afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie € 59.160
Solvabiliteit (op basis van fiscaal eigen vermogen per 31-12-2011)
Fiscaal afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
€ 84.702
Toe te rekenen financieringsrente
€-25.542
4,17% 65,23% € 589.279
Vrijval disagio leningen
Vrijval voorziening wijkactieplan
Op grond van VSO II diende Rentree per 1 januari 2008 haar leningen o/g te waarderen op de waarde
Rentree heeft zich verplicht bijdragen te doen in het kader van het wijkactieplan sociaal programma
in het economisch verkeer. Deze waarde is bepaald aan de hand van de contante waarde van de
Rivierenwijk. Commercieel is voor deze kosten een voorziening getroffen die fiscaal niet wordt
toekomstige kasstromen (rente en aflossing) van deze leningen. De contante waarde van de kasstromen
gevolgd. Deze voorziening van negatief € 10.000 per 31 december 2011 is in het jaar 2012 ten laste
is gebaseerd op de zero couponrente per 31 december 2007.
van het resultaat vrijgevallen. Deze commerciële last wordt fiscaal niet gevolgd.
Als gevolg van deze waardering is een verschil ontstaan tussen de fiscale en commerciële waardering
Niet/beperkt aftrekbare kosten
van de leningen o/g. Fiscaal zijn deze leningen per 1 januari 2008 € 374.595 lager gewaardeerd.
Fiscaal wordt een aftrekbeperking in aanmerking genomen voor kosten die zowel een zakelijk als niet
Dit bedrag wordt over de gemiddelde looptijd van leningen, zijnde zeven jaar, ten laste van het fiscale
zakelijk karakter hebben. Hiervoor wordt een forfait gehanteerd van 0,4% van de fiscale loonsom.
resultaat gebracht. Resultaat deelneming De jaarlijkse fiscale last die hierdoor ontstaat, bedraagt € 53.514.
In het jaar 2012 is een resultaat ad € 2.000 geboekt als resultaat deelneming NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer. De deelnemingsvrijstelling is van toepassing op het belang van Rentree in
Waardevermindering overige materiële vaste activa
NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer. Het resultaat is derhalve niet belast voor de
Fiscaal is de post materiële vaste activa gewaardeerd op kostprijs minus afschrijvingen. Commercieel is
vennootschapsbelasting.
de post materiële vaste activa gewaardeerd op bedrijfswaarde. De commerciële waardevermindering overige materiële vaste activa van € 9.503.000 wordt fiscaal niet gevolgd. Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie Fiscaal is de afschrijving op verhuurde woningen beperkt tot 100% van de WOZ-waarde van de woningen. Aangezien de fiscale boekwaarde als gevolg van de waardering van de (sociale)huurwoningen per 1 januari 2008 is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde, ligt de fiscale boekwaarde van deze woningen lager dan 100% van de WOZ-waarde. Dit heeft tot gevolg dat fiscaal niet afgeschreven kan worden op sociaal vastgoed in exploitatie. De commerciële afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie van € 5.935.000 kan derhalve fiscaal niet gevolgd worden.
134 jaarverslag 2012
135 jaarverslag 2012
11.10.12.1 Belastinglatenties
11.10.12.3 Latente belastingverplichting
De volgende latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen zijn berekend. Hierna worden
Rentree heeft 325 woningen genomineerd voor de verkoop in de komende 5 jaar. In dit aantal zijn
deze posten per 31 december 2012 nader toegelicht:
tevens de woningen meegenomen die in 2012 zijn verkocht, maar in 2013 worden geleverd.
1-1-2012 31-12-2012
Commercieel worden de woningen bestemd voor de verkoop de komende vijf jaar gewaardeerd op de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop, onder aftrek van
Latente belastinvorderingen • Fiscaal verrekenbare verliezen
2.339.874 2.499.283
verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De fiscale boekwaarde van deze woningen is
• Leningen o/g
40.136 26.757
lager dan de commerciële boekwaarde. Voor het verschil in commerciële boekwaarde en fiscale
2.380.009
2.526.040
boekwaarde dient een latente belastingverplichting gevormd te worden. Deze latente belastingverplichting is als volgt berekend.
Latente belastingverplichtingen • Woningen bestemd voor verkoop
1.805.038 1.665.300
Commerciële boekwaarde te verkopen 38.649.000
• Bedrijfsgebouwen
55.086 61.472
woningen de komende vijf jaar.
1.860.124
1.726.772
Gemiddelde fiscale boekwaarde
Saldo
519.885
799.268
Te verkopen woningen komende 5 jaar
98.424
325
Fiscale boekwaarde te verkopen 31.987.800 woningen de komende vijf jaar.
11.10.12.2 Latente belastingvordering Verschil 6.661.200 -Rentree heeft per 31 december 2012 een bedrag ad € 9.997.133,- aan fiscaal verrekenbare verliezen staan. Dit bedrag kan als volgt worden weergegeven.
Latente belastingverplichting 25%
1 januari
Belastbaar bedrag
1.665.300
31 december
- De bedrijfsgebouwen zijn in het jaar 2012 fiscaal lager gewaardeerd dan commercieel. Voor dit
2008
-
- 6.736.424
- 6.736.424
verschil dient een latente belastingverplichting gevormd te worden. Deze latente belastingverplichting
2009
- 6.736.424
- 2.623.070
- 9.359.494
is als volgt berekend:
2010
- 9.359.494
- 9.359.494
2011
- 9.359.494
- 9.359.494
2012
- 9.359.494
- 637.639
- 9.997.133
Voor deze fiscaal verrekenbare verliezen kan een latente belastingvordering gevormd worden.
Commerciële boekwaarde 31-12-2012
2.796.883
Fiscale boekwaarde 31-12-2012
2.550.997
245.886
De waarde van deze latente belastingvordering per 31 december 2012 bedraagt € 2.499.283
136 jaarverslag 2012
(€ 9.997.133 x 25%).
Latente belastingverplichting 25%
- Op grond van de VSO II diende Rentree per 1 januari 2008 haar leningen o/g te waarderen op de
- Rentree heeft in de jaren 2010 en 2011 haar fiscale resultaat toegevoegd aan de herbestedings-
61.472
waarde in het economisch verkeer. Als gevolg van deze waardering is een verschil ontstaan tussen
reserve. Deze herbestedingsreserve is in de jaren 2010, 2011 en 2012 (deels) aangewend op
de fiscale en commerciële waardering van de leningen o/g. Voor dit verschil kan een latente belas-
investeringen in bedrijfsmiddelen (nieuwbouw c.q. verbeteringen). Op 31 december 2012 resteert
tingvordering gevormd worden. De waarde van deze latente belastingvordering per 31 december
nog een bedrag van € 1.030.324 aan herbestedingsreserve die nog niet is aangewend. Daarnaast
2012 bedraagt € 26.757 ((€53.514 + € 53.514) x25%).
heeft Rentree in het jaar 2012 een herinvesteringsreserve gevormd van € 1.480.786.
137 jaarverslag 2012
Voor het bedrag aan herbestedingsreserve/herinvesteringsreserve per 31 december 2012 dient in
11.10.13 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
beginsel een latente belastingverplichting gevormd te worden van € 627.777 ((€ 1.030.324 + € 1.480.786)
Het aan te houden obligo ten behoeve van door het WSW verstrekte borgstellingen bedraagt 3,85%
x 25%). Echter, een latentie hoeft niet gevormd te worden indien zeker is dat de herbestedingsreserve/
(2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde leningen.
herinvesteringsreserve volledig zal worden aangewend. In het jaar 2012 is Rentree de volgende Op grond van een in 1993 gehouden indicatief bodemonderzoek is gebleken dat Rentree in de
verplichtingen aangegaan:
toekomst kan worden geconfronteerd met bodemsanering. Dit betreft in hoofdzaak licht vervuilde Aankoop pand Maaststraat 83 en 85
585.000
Koop- aannemingsovereenkomst T&D
8.255.000
locaties, die bij de sloop en/of vervangende nieuwbouw opgeschoond dienen te worden. Aangezien de omvang en de kosten niet hard zijn, zijn deze niet opgenomen in de meerjarenprognose.
Totaal 8.840.000 Eind 2012 is met de eigenaar mondeling overeengekomen om de Maasstraat 83 en 85 te Deventer aan te kopen ten behoeve van de ontwikkeling in de Rivierenwijk. De levering zal plaatsvinden begin 2013.
Gezien het feit dat het bedrag aan verplichtingen die zijn aangegaan groter is dan de resterende herbestedingsreserve/herinvesteringsreserve, hoeft geen latente belastingverplichting gevormd te
In juli 2012 is voor het renoveren van 290 woningen in het Rode Dorp te Deventer een verplichting
worden voor de resterende herbestedingsreserve/herinvesteringsreserve per 31 december 2012.
aangegaan met V.O.F. Menskr8. Het project is gestart in augustus 2012 en wordt uiterlijk opgeleverd op 31 december 2013.
11.10.12.4 Vennootschapsbelasting In juli 2012 is voor het realiseren van 65 huurwoningen en 12 koopwoningen op het T&D terrein te Het verschil tussen de nominale en de effectieve belastingdruk is als volgt weer te geven.
Deventer een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met Nijhuis Bouw B.V. Het project zal van
start gaan in 2013 en wordt opgeleverd in 2014.
Bedrag Vpb Commercieel resultaat voor belastingen
10.800.000
2.700.000
Acuut verschuldigde vennootschapsbelasting
0
0
Voor de financiering van bovenstaande projecten zijn 2 langlopende leningen aangetrokken bij de BNG voor respectievelijk € 5 miljoen en € 6 miljoen met stortingsdata van respectievelijk 2 januari 2013 en
Latente belastingvordering fiscaal verrekenbare verliezen
-9.997.133
-2.499.283
Latente belastingvordering leningen o/g
-107.028
-26.757
Latente belastinverplichting woningen bestemd voor verkoop
6.661.200
1.665.300
Latente belastingverplichting bedrijfsgebouwen
245.886
61.472
-799.268
3 juni 2013. De overeengekomen rentepercentages voor deze leningen luiden respectievelijk 2,865% en 2,715%. In 2012 is een verplichting aangegaan met de firma Itris voor de levering van een nieuw primair systeem. De looptijd van het servicecontract bedraagt 10 jaar. In 2012 is Rentree de verkoop van een woonhuis overeengekomen. De koper heeft Rentree gedagvaard en vordert ontbinding van de koopovereenkomst inclusief terugbetaling van de koopsom te vermeerderen met aanvullende schadevergoeding vanwege de aanwezigheid van marters. De zaak dient in maart 2013. In 2011 is Rentree een samenwerkingsovereenkomst aangegaan met twee partijen te weten Salverda en van Wijnen voor onderhoudswerkzaamheden. Deze overeenkomst eindigt van rechtswege op 30 september 2013.
138 jaarverslag 2012
139 jaarverslag 2012
11.11 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid
11.11.1 Huren
Rentree vormt samen met haar 100% dochters een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting.
Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.
2012
2011
Woningen en woongebouwen
20.261
20.270
Onroerende zaken, niet woningen
1.513
1.714
Rentree vormt samen met haar 100% dochters een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Op grond
Af: korting Huur op Maat
93
330
van de voorwaarden zijn de stichting en met de haar gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk
Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid
604
730
Totaal
21.077
20.925
aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.
11.10.14 Financiële instrumenten In 2011 is het treasurystatuut, waarin opgenomen het financieel beleid, vastgesteld door de Raad
11.11.2 Vergoedingen
van Commissarissen. Het treasurystatuut staat toe dat er gebruik gemaakt kan worden van derivaten
of andere financiële instrumenten. Deze instrumenten kunnen uitsluitend worden toegepast in het
2012
2011
kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s. Per balansdatum worden dergelijke instrumenten
Overige goederen, leveringen en diensten
niet gebruikt.
Servicepakket Glasverzekering Ontstoppen riolering Overig (onder andere administratiekostenvergoeding)
42
38
42
38
Totaal
11.11.3 Overheidsbijdragen
140 jaarverslag 2012
2012
2011
Overige rijksbijdragen
0
0
Totaal overheidsbijdragen
0
0
141 jaarverslag 2012
11.11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
11.11.5 Overige waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen
van bestaand bezit aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (sociaal)
te specificeren:
Overige
2012
2011
Opbrengst verkopen bestaand bezit
9.058
7.471
Af: direct toerekenbare kosten
514
536
Af: boekwaarde
3.466
3.090
Verkoopresultaat bestaand bezit
5.078
3.844
2012
2011
12.597
14.099
4.721
3.243
Totaal 17.318 17.343
Verkoopopbrengsten bestaand bezit:
11.11.6 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
2012
2011
6
0
6
0
2012
2011
Vergoeding voor verrichte diensten
535
134
Overige bedrijfsopbrengsten
535
134
Geactiveerde eigen uren met betrekking tot projecten Verkoopopbrengsten vanuit projecten:
Geactiveerde rente met betrekking tot projecten
Opbrengst verkopen projecten
Totaal geactiveerde uren en rente ten behoeve van het eigen bedrijf
Af: vervaardigingskosten Bij/af: resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
0
0
5.078
3.844
11.11.7 Overige bedrijfsopbrengsten
11.11.8 Afschrijvingen op (im-)materiële vaste activa Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
142 jaarverslag 2012
2012
2011
95
134
Afschrijving immateriële vaste activa (Software)
52
190
Afschrijving op Sociaal vastgoed in exploitative
5.935
6.139
Totaal afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
6.083
6.462
143 jaarverslag 2012
11.11.9 Overige waardeveranderingen (im-)materiële vaste activa
11.11.11 Lasten onderhoud
2012
2011
2012
2011
Mutatie onrendabel in materiële vaste activa in ontwikkeling
7.722
-75
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
2.202
1.964
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (sociaal)
86
1.145
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
3.184
2.646
Totaal
5.387
4.610
2012
2011
0
-3.119
Overige waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkopen*
Mutatie voorziening WAP
1.696
0
Totaal
9.503
-2.049
* In verband met verdere afwaardering van de grondpositie in Schalkhaar.
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
Planmatig onderhoud 2.689 2.129 Mutatie-onderhoud
11.11.10 Lonen en salarissen
2012
2011
Lonen en salarissen*
2.408
2.351
Inhuur derden
91
168
Subtotaal lonen & salarissen
2.499
2.519
Geactiveerde productie projecten in ontwikkeling
-254
-340
2.245
2.179
jaarverslag 2012
542
686
152
Klachtenonderhoud
1.287
1.270
Esthetische werkzaamheden 8 Contract onderhoud
496
517
Bruidsschat VvE 42 Totaal
5.387
4.610
2012
2011
349
11.11.12 Leefbaarheid
2012
2011
Leefbaarheid (niet cyclisch)
Totaal aantal FTE
46
47
Leefbaarheid (cyclisch)
* Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
144
179
Klantverzoek vernieuwing
Totaal
431
349
431
145 jaarverslag 2012
11.11.13 Overige bedrijfslasten
11.11.13.1 Accountantskosten
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht.
2012
2011
18
36
Automatiseringskosten
341
396
Bestuurs- en toezichtkosten
33
38
Subtotaal beheerskosten
392
471
Beheerskosten Algemene beheer- en administratiekosten
2012
2011
Controle van de jaarrekening 2010
0
15
Controle van de jaarrekening 2011
22
30
Controle van de jaarrekening 2012
67
0
VPB 2011
0
15
VPB 2012
15
0
Andere niet-controle diensten
0
0
104
60
Heffingen Belastingen
958
969
Verzekeringen 179 152
Totaal accountantskosten
Subtotaal heffingskosten
1.138
1.121
11.11.14 Niet-gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie
Overige bedrijfslasten Accountantskosten
104
Juridische kosten
164
151
Diverse bedrijfslasten
228
308
Teruggaaf BTW (2012 betreft waterwoning)
0
-71
Overige personeelskosten
196
140
Huisvestingskosten 205 155 50
36
Huurlasten
29
31
Overige directe exploitatiekosten (o.a. VvE-bijdragen)
219
145
Communicatie
53
97
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
614
-525
614
2012
2011
167
215
Rente op liquide middelen
155
126
322
341
2012
2011
Rente op vorderingen Opbrengsten uit effecten
Subtotaal overige bedrijfslasten
1.348
1.223
Totaal overige bedrijfslasten
2.877
2.815
11.11.16 Rentelasten en soortgelijke kosten
Uit de overige personeelskosten zijn de personeelskosten verkoop verantwoord onder de directe
Kredietinstellingen 6.844 7.079
verkoopkosten (zie 10.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille).
Rente op liquide middelen Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten
jaarverslag 2012
-525
11.11.15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
146
2011
60
Advieskosten 101 172
Incassokosten
2012
26
17
6.869
7.096
147 jaarverslag 2012
11.12 Overige informatie
11.11.17 Resultaat deelnemingen
11.12.1 Bestuurders en commissarissen
2012 2011
De lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van bestuurders en voormalige bestuurders zijn:
NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer
2
2
Totaal Resultaat deelnemingen
2
Bezoldiging bestuurders (voorgaand jaar € 135)
139
2 Totaal 139 De bezoldiging van bestuurders omvat: • Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten (werknemers als werkgeversdeel), VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • Winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: (x € 1.000)
Als lid van de RvT/RvC
2012
2011
Overige kostenvergoedingen 2012
2011
De heer van Herwaarden
0
7
0
0
Voorzitter de heer Huijsmans
9
9
0
1
1)
De heer Nieuwenhuijsen
7
7
0
0
De heer Van der Ree
7
7
0
0
Mevrouw Prins2)
2
0
0
0
De heer Blok2)
2
0
0
0
Mevrouw Jonkman
2
7
0
0
Totaal
29
37
0
1
3)
1)
afgetreden in 2011
2)
toegetreden in 2012
3)
afgetreden in 2012
11.12.2 Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens Volgens de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) moeten inkomens die boven het gemiddelde ministersalaris uitkomen vermeld worden. Op grond van deze definitie hoeft er geen vermelding plaats te vinden.
148 jaarverslag 2012
149 jaarverslag 2012
11.13 Enkelvoudige balans per 31 december (x € 1.000)
Activa
Passiva
Ref.
2012
2011
Ref.
Vaste activa
Groepsvermogen
Immateriele Vaste Activa 11.15.2
Eigen Vermogen 11.15.7
Computersoftware
424
94
2012
2011
Eigen Vermogen 74.667 55.542
424
94
74.667 55.542
Materiële vaste active 11.10.2
Voorzieningen
Sociaal vastgoed
Voorziening onrendabele toppen
11.15.8
15.623
Voorziening latente
11.15.9
1.727
11.10.2.1 214.286 197.593
in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling
0
0
11.10.2.2
2.889
2.897
17.350
13.905
Vreemd vermogen
217.175
200.490
Langlopende schulden Langlopende schulden
Vastgoedbeleggingen
11.10.10
151.853
11.15.3
10.021
Kortlopende schulden
158.544
151.853
10.021
9.496
Financiële vaste active 11.15.4
11.15.10
Schulden aan kredietinstellingen
1.058
0
Te betalen rente
3.580
3.748
Aflossingsverplichting
6.692
10.784
Deelnemingen
561
7.047
Schulden aan huurders
265
224
Overige financiële vaste activa
1.166
1.141
Schulden aan gemeenten
0
4
Latente belastingvordering(en)
2.526
0
Schulden aan leveranciers
106
730
Belastingen en premies svz
676
308
Vlottende activa
Schulden aan groepsmaatschappijen
3.745
3.111
Voorraden
Overige schulden en overlopende passiva
988
2.627
11.15.4.1
4.253
Vastgoed in ontwikkeling
11.15.5
158.544
9.496
in exploitatie
0
t.d.v. de exploitatie
Commercieel vastgoed
13.905
belastingverplichtingen
bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken
8.188
1.670
3.349
0
0
17.110
21.536
Totaal
249.527
bestemd voor verkopen Overige voorraden
1.670 3.349 Vorderingen 11.15.6 Huurdebiteuren
215
145
Gemeenten
0
4
Groepsmaatschappijen (rekening-courant)
23.613
19.072
Overige vorderingen en overlopende activa
774
2.037
24.602
21.258
Liquide middelen 11.10.7 Bank
150 jaarverslag 2012
2.834
6.653
2.834
Totaal activa
249.527
260.979
6.653 260.979
151 jaarverslag 2012
11.14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
Ref.
11.15 Toelichting enkelvoudige balans per 31-12-2012 en de winst- en verliesrekening over 2012 2012
2011
11.15.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening
Bedrijfsopbrengsten Huren
11.11.1 21.077
Vergoedingen
11.11.2 42
38
Overheidsbijdragen
11.11.3 0
0
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
11.11.4
5.078
3.844
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
11.11.5
16.115
17.468
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
11.11.6
0
0
Overige bedrijfsopbrengsten
11.11.7
535
134
42.848
42.408
Som der bedrijfsopbrengsten
20.925
en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 11.6.7.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 122 tot en met 148 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
11.15.2 Immateriële vaste activa computersoftware
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
11.11.8
6.078
6.417
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
11.11.9
1.781
-1.834
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
795
Lonen en salarissen
11.11.10
2.235
2.142
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-701
341
333 Boekwaarde
94
Sociale lasten Pensioenlasten
392 415
Lasten onderhoud
11.11.11
5.387
Leefbaarheid
11.11.12 349
Overige bedrijfslasten
11.11.13
1 januari 2012
4.610 431
Mutaties
2.861
2.796
Investeringen
377
Som der bedrijfslasten
19.424
15.310
Desinvesteringen
0
Afschrijvingen
-47
Bedrijfsresultaat
23.424 27.099 Totaal mutaties
330
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.11.14
-525 614 31 december 2012
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
11.11.15
206
188
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
1.172
Rentelasten en soortgelijke kosten
11.11.16
6.869
7.096
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-749
Boekwaarde
424
Afschrijvingspercentage*
20%
Saldo financiële baten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
6.663 6.907 17.286
19.577
Belastingen
11.10.12
799
0
Resultaat deelnemingen
11.11.17
-6.487
96
-5.687 96 Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
152 jaarverslag 2012
11.599
19.673
Buitengewone baten
0
0
Buitengewone lasten
0
0
Belastingen buitengewoon resultaat
0
0
Buitengewoon resultaat na belastingen
0
0
Resultaat na belastingen
11.599
19.673
*
Met uitzondering van enkele aanschaffingen/vervaardigingen uit het verleden die sneller worden afgeschreven.
153 jaarverslag 2012
11.15.3 Commercieel vastgoed in exploitatie Het verloop van de post deelneming kan als volgt worden toegelicht: 2012 2011 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs
11.596
10.110
Rentree
Rentree NV
Vastgoed
Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen
525
-614
Proj.ontw. BV
Vastgoed BV
maatschappij
Herclassificatie/herkwalificatie naar voorraad bestemd voor verkoop
-2.100
Boekwaarde per 31 december
10.021
9.496
De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van de uitgangspunten
Totaal
Milieucentrum
Deventer
Deelneming per 01-01-2012
133
6.624
291
7.048
Resultaat
-6.558
69
3
-6.486
Deelneming per 31-12-2012
-6.425
6.693
294
561
van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2012 € 12.072.687 (2011 € 13.143.799). Overige
11.15.4 Financiële vaste activa
De overige financiële vaste activa eind 2012 betreffen Certificaten Wooninvesteringsfonds € 1.166 (2011: € 1.142).
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Deelnemingen
Overige
Totaal
11.15.4.1 Latente belastingvordering(en)
1.196
8.243
Het saldo betreft latente belastingvorderingen door verliescompensatie.
1 januari 2012 Boekwaarde
7.047
Het verloop van de post latente belastingvordering(en) (verliescompensatie) is als volgt: Mutaties Investeringen
0
0
0
2012 2011
Verkoop/aflossingen
0
0
0
Boekwaarde per 1 januari
0
0
Resultaat deelnemingen
-6.486
0
-6.486
Mutaties
2.526
0
Dividend/rente
0
25
25 Boekwaarde per 31 december
2.526
0
Overige
0
-54
-54
Totaal mutaties
-6.486
-29
-6.516
Boekwaarde per 31-12-2012
561
1.166
1.727
Deelnemingen
2012 2011
De deelneming ultimo 2012 te Deventer betreffen:
154 jaarverslag 2012
Vervaardigingsprijs
3.365
3.349
Af: voorziening voor verwachte verliezen*
-1.696
0
Boekwaarde per 31 december
1.670
3.349
Aandeel in kapitaal
Rentree Projectontwikkeling BV
100%
Rentree Vastgoed BV
100%
NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer
11.15.5 Vastgoed bestemd voor verkoop
49,55%
*
In verband met de afwaardering van de grondpositie in Schalkhaar.
155 jaarverslag 2012
11.15.6 Vorderingen
11.15.8 Voorzieningen
Huurdebiteuren
Voorziening onrendabele top
2012 2011
2012 2011
Huurdebiteuren
391
200
Stand per 1 januari
13.905
15.482
Af: voorziening wegens oninbaarheid
-177
-55
Dotaties
1.718
0
-1.577 Reclassificatie naar materiële vaste activa in ontwikkeling* Totaal huurdebiteuren
215
145 Stand per 31 december
15.623
13.905
Gemeenten 2012 2011 Te vorderen gemeente Deventer
0
4
Totaal vorderingen gemeente
0
4
*
De eindstand van 2011 wijkt af van de eindstand in de jaarrekening 2011 als gevolg van enkele herrubriceringen.
Waardeverminderingen van grondposities in dochtermaatschappijen en verwachte verliezen op projecten zullen worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Daarom wordt een voorziening voor deze verliezen gevormd. Hierdoor ontstaat een afwijking ten opzichte van de geconsolideerde
Groepsmaatschappijen 2012 2011 Groepsmaatschappijen (rekening-courant)
23.613
jaarrekening waarbij dergelijke verliezen in mindering zijn gebracht op de activa.
19.072
23.613 19.072
11.15.9 Voorziening latente belastingverplichtingen Het saldo betreft de latente belastingverplichtingen voor het verschil in waardering voor de verkoop
11.15.7 Eigen Vermogen
van woningen bestaand bezit.
Eigen Vermogen
Het verloop van de post latente belastingverplichting is als volgt: 2012 2011
Het verloop van het Eigen Vermogen is als volgt: 2012 2011 Stand per 1 januari
55.543
52.168
Effect stelselwijziging
0
-16.296
Herwaardering materiële vaste activa
13.363
0
Gerealiseerde herwaardering ten laste van het eigen vermogen
-5.837
0
Resultaat (toegevoegd aan de overige reserves)
11.599
19.671
Boekwaarde per 1 januari
0
0
Mutaties
1.727
0
Boekwaarde per 31 december
1.727
0
74.668 55.543
156 jaarverslag 2012
Overige reserve
-10.022
-15.796
Herwaarderingsreserve
84.690
71.339
Groepsvermogen
74.668
55.543
157 jaarverslag 2012
11.16 Ondertekening van de jaarrekening
11.15.10 Kortlopende schulden
Opmaken van de jaarrekening E.W.M. van Asten
2012 2011 Schulden aan kredietinstellingen
1.058
0
Te betalen rente
3.580
3.748
Aflossingsverplichting op langlopende leningen
6.692
10.784
Schulden aan huurdebiteuren
265
224
Handelscrediteuren / leveranciers
106
730
Gemeenten
0
4
Belastingen & premies
676
308
Schulden aan groepsmaatschappijen
3.745
3.111
Overige schulden en overlopende passiva
988
2.627
Totaal
17.109
21.536
Directeur-bestuurder
Deventer, 26 maart 2013
Vaststellen van de jaarrekening De Raad van Commissarissen H.F.A.M. Huijsmans
T.A. Nieuwenhuijsen L.J. van der Ree
Voorzitter
G.J.J. Prins J.T. Blok
Deventer, 26 maart 2013
158 jaarverslag 2012
159 jaarverslag 2012
11.17 Overige gegevens 11.17.4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
11.17.1 Statutaire resultaatbestemming De winstbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 25 van de statuten. Daarin is bepaald dat de directie met goedkeuring van de Raad van Commissarissen vaststelt dat het gerapporteerde resultaat in de jaarrekening wordt toegevoegd aan het vermogen van de stichting.
11.17.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.
11.17.3 Gebeurtenissen na balansdatum In het regeerakkoord tussen VVD en PvdA van 29 november 2012, genaamd: Bruggen Slaan, zet het kabinet in op een hoge verhuurdersheffing van uiteindelijk circa € 2 miljard per jaar en een koppeling van de huren met de WOZ-waarde. Voor deze koers bleek uiteindelijk geen politiek draagvlak te bestaan. Op 13 februari jl. is daarop tussen kabinet (VVD, PvdA) en D66, CU en SGP een Woonakkoord gesloten, dat waarschijnlijk op een meerderheid kan rekenen in de Eerste Kamer. De belangrijkste thema’s daarbij zijn verhuurdersheffing 2014 en verder en het inkomensafhankelijk huurbeleid. De Eerste Kamer heeft het inkomensafhankelijke huurbeleid op 12 maart 2013 aangenomen. Over de verhuurdersheffing zijn nog geen besluiten genomen. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is alleen rekening gehouden met de uitgangspunten die op balansdatum een wettelijke basis kenden. Concreet gaat het dan om de verhuurdersheffing 2013, die door de Eerste Kamer op 18 december 2012 is aanvaard. De overige elementen van het regeerakkoord, dan wel het Woonakkoord, zijn derhalve niet ingerekend. Over het inkomensafhankelijke huurbeleid, dat recent door de Eerste Kamer is aanvaard, moet nog interne besluitvorming plaatsvinden over het wel of niet integraal toepassen van de door de wetgever toegewezen beleidsruimte. De wijze waarop hier invulling aan zal worden gegeven, houdt tevens verband met de uiteindelijk te betalen verhuurdersheffing, waarover nog geen politieke besluiten zijn gevallen. Er bestaat onduidelijkheid over de wijze van uitwerking van de verhuurdersheffing; op dit punt moet de wetgever nog een standpunt bepalen. Om die reden is nog geen herzien (meerjaren)beleid gemaakt over de huurontwikkeling. Vanwege deze onduidelijkheden is bij het bepalen van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie voor wat betreft de verhuurdersheffing 2014 en verder geen rekening gehouden met de kabinetsvoornemens zoals opgenomen in het Woonakkoord, gesloten op 13 februari 2013. De grondpositie in Schalkhaar is verder afgewaardeerd naar waarde passend bij agrarische grond. Hiermee is een bedrag gemoeid van € 1,7 miljoen die in de balans en de winst- en verliesrekening van 2012 is verwerkt.
160 jaarverslag 2012
161 jaarverslag 2012
162 jaarverslag 2012
163 jaarverslag 2012
