jaarverslag
Inhoudsopgave
Inhoud
4 jaarverslag 2011
7. Bestuur en Raad van Commissarissen
63
Inleiding
6
7.1 Verslag Raad van Commissarissen
64
1. Huisvesten van mensen
9
7.2 Samenstelling Bestuur
66
7.3 Samenstelling en honorering van de Raad van Commissarissen
67
1.1 Betaalbaarheid
10
1.2 Huurprijsverhoging
12
8. Financieel
71
1.3 Woonruimteverdeling
13
8.1 Inleiding
72
1.4 Verkoop woningen
14
8.2 Liquiditeit en solvabiliteit
73
1.5 Bijzondere doelgroepen
15
8.3 Resultaat
74
1.6 Wonen en zorg
17
8.4 Beoordeling CFV en WSW
75
2. Leefbaarheid
19
8.5 Fiscale positie
76
2.1 Inleiding
20
8.6 Risicomanagement
77
2.2 Buurtbeheer
21
8.7 Verbindingen
78
2.3 Sociaal beheer
22
9. Volkshuisvestingsbelang
81
2.4 Gebiedsgerichte projecten
25
82
3. Rivierenwijk
27
10. Kengetallen
85
3.1 Inleiding
28
86
3.2 Fysiek
29
11. Geconsolideerde jaarrekening
3.3 Rivierenwijk Krachtwijk
30
3.4 Sociaal programma Rivierenwijk
32
3.5 Voortgang woonservicezone Rivierenwijk
33
4. Vastgoed
35
4.1 Inleiding
36
4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille
37
4.3 Verbeteren samenstelling van de vastgoedportefeuille
38
4.4 Beheer en onderhoud aan de woningen
39
4.5 Direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille
40
4.6 Vastgoedrealisatie
41
4.7 Projectontwikkeling en realisatie
42
4.8 Duurzaamheid
44
5. Stakeholders, samenwerking en klant
47
5.1 Gemeente Deventer
48
5.2 Bewonersorganisaties: het betrekken van bewoners bij beheer en beleid 49
5.3 Samenwerking met maatschappelijke organisaties
51
5.4 Klanten
52
6. Personeel en Organisatie
55
6.1 Personeel
56
6.2 Organisatieontwikkeling
60
6.3 Juridische structuur
61
9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting 10.1 Kengetallen
89
5 jaarverslag 2011
Inleiding
In 2011 is Rentree voortgegaan op de weg die ze in 2010 is ingeslagen. Op alle fronten is voort-
In samenspraak met onze stakeholders hebben we in 2011 de opgaven in de stad benoemd. Dat is
gebouwd op hetgeen in 2010 in gang is gezet.
de basis geweest voor de verdere uitwerking van de in 2010 geformuleerde ‘’terug naar de basis’’. Als Rentree willen we staan voor wonen met aandacht. Daarbij richten we ons op het individu,
Naast onze reguliere taken op het gebied van verhuren, verkopen en onderhouden van woningen,
de woning en de woonomgeving. Wij willen daarbij excelleren in eenvoud en een omslag maken van
het huisvesten van bijzondere doelgroepen, het bieden van woonbegeleiding, het aanpakken
‘’zorgen voor, naar zorgen dat’’. De samenwerking met onze partners zien we als cruciaal om de
van overlast, het zorgdragen voor een schoon, heel en veilige woonomgeving zijn ten aanzien van
opgaven in de stad te kunnen oppakken. Voor het komend jaar zullen we onze geformuleerde missie,
3 focusprojecten grote vorderingen gemaakt.
visie en strategie verder uitwerken. Een mooie uitdaging om de breed gedragen visie te vertalen naar concreet gedrag.
Voor Rivierenwijk is een nieuw raamwerk opgesteld. Op 22 december 2011 hebben we het hernieuwde uitvoeringsconvenant Rivierenwijk met de gemeente ondertekend. Zowel bij de totstandkoming
Tot slot willen wij stil staan bij de mensen die het mogelijk hebben gemaakt dat Rentree nu staat waar
van het Raamwerk, als bij het Uitvoeringsconvenant zijn bewoners (georganiseerd in de kopgroep)
ze staat. Dat zijn allereerst onze medewerkers. Maar ook onze huurders, vertegenwoordigd in het BAR
uitvoerig betrokken.
(bewonersadviesraad Rentree) en diverse bewonerscommissies hebben een belangrijke rol gespeeld door hun grote betrokkenheid en geleverde input. Ook de leden van de RvC hebben een wezenlijke
Voor wat betreft de ontwikkeling van het T&D-terrein hebben we in 2011 het stedenbouwkundig- en
bijdrage geleverd door op een open en constructief kritische wijze invulling te geven aan hun
beeldkwaliteitplan samen met de gemeente opgesteld. De bewonerscommissie van Sluiswijk is hierbij
toezichthoudende rol.
nauw betrokken geweest. Het project is middels een gunningtraject op de markt gezet. Hoewel geen van de inschrijvingen uiteindelijk voldeed, zijn we wel in gesprek met een van de partijen om te komen
Kortom 2011 vormt een goede basis om in 2012 weer verder te bouwen aan een robuust Rentree.
tot een haalbare ontwikkeling. Begin 2012 heeft dit geresulteerd in een overeenkomst zodat eind 2012 met de bouw gestart kan worden.
Het bestuur van Woningstichting Rentree
Ook ten behoeve van het renovatieproject het Rode Dorp zijn, hoewel minder snel dan verwacht,
Drs. E.W.M. van Asten
stappen gezet. Er zijn drie proefwoningen ingericht en op basis daarvan is het maatregelenpakket in
Directeur-bestuurder
samenspraak met de bewonerscommissie opgesteld. In 2011 is er veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie. Nadat in 2010 de organisatie formeel is aangepast, hebben we geïnvesteerd in het personeelsbeleid. We hebben in het kader van ‘’zo werkt het gewoon’’ een medewerkerstevredenheidsondezoek laten uitvoeren. Hoewel werkplezier en daarmee vitaliteit hoog scoorde gaf het onderzoek ook aanknopingspunten om aan de slag te gaan op het gebied van samenwerking, werkdruk en agressie. Ook hebben we
De Raad van Commissarissen van Woningstichting Rentree
een organisatiescan laten maken. Op basis daarvan hebben we een plan opgesteld om het geheel van processen, automatisering en informatievoorziening te stroomlijnen.
Drs. H.F.A.M. Huijsmans
Mr. T.A. Nieuwenhuijsen
Ir. L.J. van der Ree
Voorzitter De visitatie gaf ons een mooi beeld van waar we nu staan als organisatie. De visitatieperiode (2008-2011) bevatte in feite 3 verschillende periodes: de aanloop, de crisis en de transitie naar going concern. In 2011 sluiten we de fase van transitie in feite af. ‘’Er zijn goede ontwikkelingen in gang gezet om van Rentree weer een professionele, goed presterende en betrouwbare corporatie te maken. ‘In korte tijd heeft Rentree de weg teruggevonden naar de basis en daarvoor verdient zij waardering’, aldus de commissie.
6 jaarverslag 2011
7 jaarverslag 2011
1 H ui s v e s t e n va n m e n s e n
8 jaarverslag 2011
9 jaarverslag 2011
1.1 Betaalbaarheid
De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een
Inkomensgrens
kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Rentree heeft
Vanaf 1 januari 2011 moeten wooncorporaties minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huur-
ongeveer 4000 woningen die bijna allemaal (99%) een huurprijs hebben binnen de grenzen van
woningen toewijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot € 33.614. Deze grens is
de huurtoeslag. Dat wil zeggen dat de netto huur niet hoger is dan € 652,52 per maand. Bij deze
vastgesteld door de Europese Commissie.
huurprijzen komen mensen met een laag inkomen in aanmerking voor huurtoeslag. Rentree levert hiermee een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer.
In 2011 heeft Rentree 95% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 33.614. Hiermee voldoen we ruim aan de gestelde norm.
De huren worden laag gehouden om deze doelgroep betaalbare huisvesting aan te kunnen bieden. De huur die Rentree vraagt, is een stuk lager dan de markthuur, feitelijk wordt daarmee korting
Tabel: markthuur ten opzichte van nettohuur (excl. derving)
gegeven. In 2011 heeft Rentree circa € 4,1 miljoen aan (impliciete) huurkortingen gegeven.
De feitelijke huurinkomsten van de woningen bedroegen € 19 miljoen. Op basis van markthuren
zou de huuropbrengst naar schatting € 23,1 miljoen zijn geweest.
Woningen,
Aantal eenheden
Markthuur
Huurkorting/huurafslag
Netto huur
3.120
19.733.029
3.845.734
15.887.295
traditionele
Huur op Maat
huurcontracten
Gezien het inkomen van onze huurders is een korting vaak noodzakelijk en terecht, maar niet altijd.
Woningen
Sommige woningen worden betrokken door huurders met een relatief hoog inkomen. Andere
Huur op Maat
huurders hebben een inkomen dat door de jaren heen aanzienlijk is toegenomen. Rentree vindt
Te slopen woningen
het belangrijk dat de korting bij de juiste mensen terecht komt en daarom neemt Rentree deel aan
Totalen
552
3.325.126
226
48.828
3.898 23.106.983
217.155
3.107.972
n.v.t.
48.828
4.062.889 19.044.095
het SEV-experiment Huur op Maat. Bij de woningen met een Huur op Maatcontract is de korting afgestemd op het inkomen van de huurder. Woningen worden aangeboden voor de markthuur waarna nieuwe huurders, afhankelijk van hun inkomen, een huurkorting ontvangen. Jaarlijks wordt het inkomen getoetst en de huurkorting opnieuw vastgesteld. Huurders met een hoger inkomen ontvangen zo géén of minder korting dan huurders met een lager inkomen. De huurders met een lager inkomen betalen dan nooit meer huur dan volgens de landelijke normen van de huurtoeslag. Op deze manier zijn meer woningen bereikbaar voor deze doelgroep, ook de duurdere nieuwbouwwoningen. Ook worden de middelen van Rentree effectiever ingezet, Rentree geeft alleen huurkorting aan de huurders die dit nodig hebben. Vanaf 1 april 2012 wordt het experiment Huur op Maat, op aangeven van de minister, gestopt. Vanaf dan zal Rentree een nieuw huurbeleid hanteren.
10 jaarverslag 2011
11 jaarverslag 2011
1.2 Huurprijsverhoging
1.3 Woonruimteverdeling
Rentree volgt in haar beleid voor huurprijsverhoging de wettelijke kaders. De gemiddelde
Verhuurmutaties bij Rentree
huurverhoging van onze woningen onder de huurtoeslaggrens bedroeg 1,3% per 1 juli 2011.
In 2011 zijn 363 nieuwe huurcontracten afgesloten. Naast 206 reguliere en Huur-op-Maat contracten (waarvan 184 door Woonkeus) voor woningen betreft dit 111 kamers, 33 andere verhuureenheden
Voor woningen boven de huurtoeslaggrens (geliberaliseerde woningen) was de huurverhoging
(zoals garages en bedrijfsruimten) en 13 tijdelijke huurcontracten in verband met geplande sloop
gebaseerd op de bepalingen in de huurcontracten. Dit kwam neer op een verhoging van 2,3%
of renovatie.
per 1 juli 2011. De mutatiegraad voor huurwoningen bedraagt 5,3% (206 nieuwe contracten op een voorraad van 3898 huurwoningen).
De huurverhoging voor bedrijfsonroerendgoed was gebaseerd op de stijging van de CBS-index per 1 maart. Deze bedroeg 2,0% per 1 juli 2011.
Woningtoewijzing via Woonkeus Samenstelling van de woningvoorraad
De reguliere woningtoewijzing gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerking van
In 2011 hebben de volgende wijzigingen in de woningvoorraad van Rentree plaatsgevonden.
de wooncorporaties in de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningzoekenden kunnen reageren op woningen in deze vier gemeenten.
31 december 2010 Verkochte woningen Nieuwbouw woningen
Goedkoop
Betaalbaar
Duur Geliberaliseerd Totaal
< € 362
€ 362 - € 555
€ 555 - € 653
> € 653
1.111
2.575
244
47
3.977
In Deventer zijn 757 woningen via Woonkeus verhuurd waarvan 184 (24%) door Rentree.
-16
-37
-2
0
-56
In 2011 zijn 486 woningen (64%) in Deventer toegewezen aan regulier woningzoekenden
0
1
4
2
7
In 2011 reageerden 11.459 woningzoekenden op een woning waarvan 3.129 uit Deventer.
Van regulier naar SHD
-32
0
0
0
-32
Mutatie huurprijzen
-48
43
4
1
0
31 december 2011
1.015
2.583
250
50
3.898
2011
2010
(2010: 458; 59%). In 2010 had Rentree 57% van haar woningen kunnen toewijzen aan reguliere woningzoekenden. In 2011 is dit percentage voor Rentree gestegen naar 65%. Toegewezen woningen in 2011 Reguliere woningzoekenden
2009
2008 2007
Herstructureringsurgenten
Deventer
%
Rentree
486 64%
%
119 65%
55 7%
6 3%
Goedkoop
26,0
27,9
30,5
31,9 34,5
Urgenten
96 13%
13 7%
Betaalbaar
66,3
64,8
63,6
62,9 60,6
Directe bemiddeling
120 16%
46 25%
Totaal
757 100%
184 100%
Duur
6,4
6,1
4,8
3,9 3,8
Geliberaliseerd
1,3
1,2
1,1
1,3 1,1
Totaal
100%
100%
100%
100% 100%
Bron: Woonkeus (na correctie op de nog verwerkte gegevens van 2010 in 2011)
Er is nog steeds sprake van krapte op de huurmarkt in Deventer. De woningzoekende heeft moeite om op eigen kracht een huurwoning te vinden. Vaak wordt er een beroep gedaan op urgentie of directe bemiddeling, omdat men via de gewone weg in combinatie met persoonlijke omstandigheden niet tijdig een woning kan vinden. De manier van woningtoewijzing speelt hierbij ook een rol. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Daarbij loopt de gemiddelde inschrijfduur al jaren op. De gewone woningzoekende in Deventer wacht gemiddeld 6 jaar op een woning. Dit is één van de redenen waarom in 2011 het woningtoewijzingsysteem is geëvalueerd. Uitkomst hiervan is dat 10% van de beschikbare woningen met ingang van 1 januari 2012 via loting wordt toegewezen. Dit om starters en spoedzoekers ook een kans te geven op de huurmarkt.
12 jaarverslag 2011
13 jaarverslag 2011
1.4 Verkoop woningen
1.5 Bijzondere doelgroepen
Rentree biedt betaalbare koopwoningen aan, die voorzien in een behoefte van huishoudens met
Wonen is een eerste levensbehoefte. Niet iedereen kan daar op eigen kracht in voorzien. Rentree zorgt
bescheiden inkomens en starters op de woningmarkt. Dit draagt bij aan de doorstroming op
voor huisvesting van mensen die daar om de een of andere reden hulp bij nodig hebben. De grootste
de woningmarkt. Daarbij is de verkoop van woningen een belangrijk onderdeel voor de financiering
groep bestaat uit mensen die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Daarnaast zijn
van de investeringsopgave van Rentree.
er nog andere bijzondere groepen die om diverse redenen hulp nodig hebben.
In 2011 zijn 56 woningen verkocht (en 1 waterwoning). De totale verkoopopbrengst bedroeg
In de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Zutphen neemt Rentree deel aan het convenant woon-
€ 7,5 miljoen, wat neerkomt op gemiddeld € 131.053 per woning. Er zijn vooral betaalbare tussen-
ruimteverdeling dat uitgevoerd wordt door de stichting Woonkeus. In het convenant is afgesproken
woningen en hoekwoningen verkocht. Rentree verkocht 3 woningen aan zittende huurders
dat de corporaties zorgen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen.
(5% van het totaal aantal verkochte woningen).
Bijzondere bemiddeling In 2010 verkocht Rentree 56 woningen. Het verkoopaantal in 2011 is ten opzichte van 2010
Rentree, Woonbedrijf ieder1 en de gemeente maken jaarlijks binnen het convenant ook afspraken
vrijwel gelijk gebleven. Dit, ondanks de zwakke woningmarkt waarop het aantal verkochte woningen
over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De kandidaten worden aangeleverd door verschil-
verder is afgenomen. De vraag naar betaalbare koopwoningen onder woningzoekenden is nog
lende instellingen en bemiddeld via de commissie bijzondere bemiddeling van de wooncorporaties.
altijd aanwezig. In principe wordt de huurovereenkomst op naam van de kandidaat gezet. Indien nodig wordt er Rentree heeft in 2011 verschillende succesvolle maatregelen genomen om de verkoop van woningen
een begeleidingscontract bij de huurovereenkomst afgesloten.
te stimuleren. Er zijn twee startersdagen georganiseerd, in combinatie met een open-huizen-route,
De taakstelling in Deventer over 2011 betrof oorspronkelijk 36 woningen, onderverdeeld in
om nieuwkomers op de woningmarkt te informeren over hun mogelijkheden. Daarnaast konden
verschillende doelgroepen en gekoppeld aan diverse Deventer instellingen. Woonkeus levert in
kopers profiteren van de ‘zomeractie’, waarbij Rentree de kosten voor Kadaster, notaris en
uitzonderlijke gevallen ook rechtstreeks kandidaten aan. In 2011 zijn in totaal 55 woningen via
bouwkundige keuring voor haar rekening nam. Ook werden er in de zomer en in het najaar van 2011
de commissie bijzondere bemiddeling verhuurd waarvan 18 door Rentree.
regelmatig koopavonden georganiseerd waarbij vrijblijvend financieel advies werd gegeven.
Verhuur aan maatschappelijke instellingen In het belang van de cliënt en Rentree is het niet altijd wenselijk om direct de huurovereenkomst op naam van de cliënt te zetten. Rentree verhuurt daarom ook woningen aan instellingen. Daarnaast worden woningen beschikbaar gesteld voor diverse vormen van begeleid groepswonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst. Eind 2011 heeft Rentree in totaal 51 woningen op deze manier in de verhuur.
Reguliere verhuur eind 2011 Organisatie
Aantal Doelgroep
Stichting Philadelphia Zorg
1 Verstandelijke beperking
Stichting Zozijn
3 Verstandelijke beperking
JP van den Bentstichting
19 Verstandelijke beperking
Stichting Ambiq
10 Jongeren/pedagogiek
Iriszorg
5
Maatschappelijke opvang
Dimence
7 Psychiatrie
Stichting Jade
5 Alleenstaande minderjarige asielzoekers
Woongroep Het Wereldhuis
1
Begeleiding vergunninghouders
Totaal 51
14 jaarverslag 2011
15 jaarverslag 2011
1.6 Wonen en zorg
Vergunninghouders
Beleid wonen-zorg-welzijn
Als uitvloeisel van het landelijk asielbeleid heeft de gemeente Deventer de opdracht jaarlijks een
Rentree neemt deel aan het platform op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Het Platform WZW
aantal huishoudens te huisvesten met de vluchtelingenstatus. In het convenant regionale woonruimte-
is gericht op kennisuitwisseling en –ontwikkeling van alle partijen die in Deventer actief zijn op dit
verdeling is afgesproken dat de deelnemende corporaties deze taakstelling op zich nemen en via
brede werkterrein.
directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De Stuurgroep WZW is een compact bestuurlijk overleg (gemeente, wooncorporaties, zorg- en De taakstelling voor 2011 was het huisvesten van in totaal 87 personen. Dit is inclusief de niet
welzijnsorganisaties) en verzorgt met name de coördinatie van de ontwikkeling van woonservicezones
behaalde taakstelling van 2010 van 31 personen. De corporaties hebben samen met de gemeente
in Deventer. In 2011 zijn verschillende partijen aangewezen als kwartiermaker voor de 14 woonservice-
en vluchtelingenwerk nauw samengewerkt om de taakstelling te realiseren. Medio 2011 is er na
zones. Het doel daarvan is een inventarisatie te maken van de ontbrekende voorzieningen per zone.
evaluatie van de samenwerking een nieuwe werkwijze geïntroduceerd. De woningen worden nu
Rentree is in 2011 gestart als kwartiermaker voor de zone Voorstad en zal begin 2012 starten met de
via het Centrale Orgaan opvang Asielzoekers (COA)-site aangeboden en de vergunninghouders
zone Rivierenwijk.
worden door vluchtelingenwerk begeleid.
Zorgwoningen Bemiddeld overig
Resterend saldo
In 2011 is het nieuwe toewijzingssysteem voor zorgwoningen van start gegaan. Tot 2010 was het
eind 2011
aanbod aan zorgwoningen in Deventer versnipperd. Veel instellingen boden vormen van begeleid
Taakstelling 2011
Bemiddeld
totaal corporaties
Deventer 2011
87 personen
34 personen,
waarvan 15 personen
Rentree heeft een initiatief van de gemeente Deventer ondersteund en heeft een nieuw systeem
door Rentree
mede tot stand gebracht: 1 loket voor de aanvraag van een zorgwoning. Mensen die op zoek
wonen aan, in het bijzonder voor ouderen, vaak op basis van eigen inschrijvingen en toewijzingsregels. 22 personen
31 personen
zijn naar een zorgwoning hoeven zich alleen nog bij de gemeente te melden en niet meer bij alle instellingen afzonderlijk. De gemeente beheert vervolgens de lijst van woningzoekenden en beschikbare zorgwoningen. De woningen worden op basis van urgentie toegewezen.
16 jaarverslag 2011
17 jaarverslag 2011
2 L e e fb a a r h e id
18 jaarverslag 2011
19 jaarverslag 2011
2.1 Inleiding
2.2 Buurtbeheer
Rentree besteedt veel tijd en aandacht aan leefbaarheid in de buurten waar haar woningen staan.
Buurtbeheer betreft het toezicht op ‘schoon, heel en veilig’. De buurtbeheerders van Rentree maken
Deze inzet houdt in dat Rentree samenwerkingen aangaat met andere maatschappelijke organisaties
tenminste twee keer per week een rondgang door buurten en wijken waar Rentree woningen
uit Deventer om sociaal-maatschappelijke problemen aan te pakken of bewoners de kans te bieden
verhuurt. De buurtbeheerders zijn de ogen en oren in de wijk. Zij signaleren overtredingen (zoals
om kleine projecten op het gebied van leefbaarheid uit te voeren. Hierbij stimuleert Rentree de
rommel in portieken of slecht onderhouden tuinen) en treden hierover in contact met de huurders.
bewoners om zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor de woonomgeving.
Rentree wil een verbetering in gedrag bewerkstelligen door mensen aan te spreken op overtredingen en de bewoners te stimuleren om zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor de woonomgeving.
In 2011 heeft Rentree ingezet op de activering van de bewoners om te komen tot initiatieven voor
Buurtbeheer monitort per buurt wat de effecten zijn van de gekozen aanpak. Deze acties en
hun buurt. Dit heeft geresulteerd in zes kleinschalige bewonersinitiatieven, gericht op de leefomgeving.
interventies van de buurtbeheerders dragen bij aan een schone, leefbare en veilige wijk.
Een groot project op het gebied van leefbaarheid waar Rentree substantiële bedragen aan besteedt, is
In 2011 zijn op aandringen van buurtbeheerders 202 slecht onderhouden voortuinen door de
de herstructurering van Rivierenwijk. Over dit project wordt uitgebreid verslag gedaan in hoofdstuk 3.
huurders op basisniveau gebracht. Buurtbeheer vervult ook een signaleringsrol naar externe partijen. In 2011 zijn er 283 meldingen gedaan naar externe partijen waaronder vervuiling van achterpaden of openbare ruimte en defecte buitenverlichting. Buurtbeheerders gaan bij nieuwe huurders langs voor een kennismakingsgesprek. In 2011 hebben zij 53% van de nieuwe bewoners gesproken. Tijdens deze gesprekken worden bijzonderheden over de buurt verteld en wordt besproken op welke wijze de nieuwe bewoner een bijdrage kan leveren aan de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefomgeving.
20 jaarverslag 2011
21 jaarverslag 2011
2.3 Sociaal beheer
Rentree besteedt ook aandacht aan het welzijn van haar huurders. Een deel van de bewoners redt
Het laatste-kansbeleid moet deze vicieuze cirkel doorbreken, door samen met hulpverlenende
het niet op eigen kracht en heeft tijdelijk steun of begeleiding nodig. De sociaal-maatschappelijke
instanties en de huurder de problemen structureel en adequaat aan te pakken.
problemen van sommige huurders zijn zeer divers van aard en intensiteit. Rentree heeft ook in 2011 een belangrijke signaalfunctie vervuld. De sociaal wijkconsulenten van Rentree beschikken over een
In 2011 zijn vier nieuwe huurders aangemeld voor het laatste-kansbeleid. Er liepen nog twee contracten
groot netwerk van vrijwilligersorganisaties en professionals waarop zij een beroep kunnen doen.
door vanuit 2010 en deze twee zijn in 2011 afgesloten. De vier nieuwe trajecten lopen door in 2012.
Zij signaleren richting deze partners zodat de sociale vraagstukken vroegtijdig aangepakt kunnen worden. In 2011 is er op 109 adressen sprake geweest van sociale problematiek.
Hennep In 2011 zijn de samenwerkingsafspraken tussen een groot aantal partijen in een hernieuwd
De sociaal wijkconsulenten waren in 2011 regelmatig in de wijk te vinden. Zij hebben aandacht voor
hennepconvenant vastgelegd. Doel van dit convenant is een betere informatie-uitwisseling tussen
de signalen van sociaal isolement. Door sociaal isolement dreigen mensen de aansluiting op de
de partijen om zo de hennepkwekerijen effectiever aan te pakken.
maatschappij te verliezen. De sociaal wijkconsulenten van Rentree kunnen in sommige gevallen gemakkelijker contact krijgen met huurders die de hulpverlening mijden, maar wel nodig hebben.
Daarnaast hebben de corporaties in Deventer in 2011 hun beleid aangepast ten aanzien van
In 2011 zijn er 49 officiële aanmeldingen geweest voor het Bijzondere Zorg Team in Deventer.
woningontruiming naar aanleiding van hennepkwekerijen. Waar eerst een waarschuwing werd gegeven, wordt vanaf 2012 direct overgegaan tot ontruiming bij de eerste constatering van een
Huurachterstand en schuldenproblematiek
hennepkwekerij in een huurwoning. Eind 2011 zijn alle huurders van Rentree op de hoogte
Wanneer een huurachterstand ontstaat, zijn er naast betalingsproblemen vaak ook andere problemen
gebracht van dit nieuwe beleid.
aan de orde. De sociaal wijkconsulent legt bij huurachterstand al in een vroeg stadium persoonlijk contact met de klant. Dit gebeurt al bij een huurachterstand van een maand. Het uitgangspunt is dat
In 2011 is bij huurders van Rentree in 12 gevallen voor de eerste keer hennep geconstateerd.
de betaling van de lopende huur weer hervat wordt om een grote huurachterstand te voorkomen.
In geen van deze gevallen heeft dit geleid tot huisuitzetting.
Naast de betalingsproblemen worden ook eventuele andere problemen in kaart gebracht. Op basis van deze informatie wordt dan een vervolgtraject ingezet. Dit kan een betalingsregeling,
Aanpak van woonoverlast
een verwijzing naar (schuld)hulpverlening of een traject met preventieve woonbegeleiding zijn.
In samenwerking met gemeente, politie en Woonbedrijf ieder1 is in 2009 besloten tot een gezamenlijke
In 2011 zijn er 238 betalingsregelingen getroffen door Rentree.
aanpak van ernstige woonoverlast. Het betreft hier een aanpak gericht op huishoudens die langdurig ernstige overlast veroorzaken voor omwonenden en anderen. Een repressieve aanpak is hier nood-
Preventieve woonbegeleiding
zakelijk, omdat vanuit zorg en hulpverlening zonder drang of dwang geen effectieve aanpak mogelijk
Met preventieve woonbegeleiding ondersteunt Rentree huurders die kampen met een beginnende
blijkt. De aanpak is in eerste aanleg repressief en zal zich steeds concentreren op de ’top 30’ van
huurachterstand en psychosociale problemen. Deze huurders hebben wel de wil, maar kunnen (even) niet.
overlastveroorzakers in Deventer.
Om erger te voorkomen ondersteunt Rentree deze huurders actief met tijdelijke begeleiding door Iriszorg die de zelfredzaamheid op meerdere leefgebieden verstevigt en de financiële situatie normaliseert.
In 2010 is het project van start gegaan en in 2011 is dit voortgezet. Er is een tweewekelijks overlast-
Vanaf 2010 wordt preventieve woonbegeleiding aangeboden in een samenwerking tussen Rentree,
overleg met de participerende partijen. Eind 2010 zijn er 15 casussen aangemeld, waarvan er 6 in
Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en Iriszorg. Gedurende het jaar 2011 zijn er continu
2011 positief afgesloten zijn. Gedurende 2011 zijn er nog 3 nieuwe trajecten aangemeld. Eind 2011
12 huurders van Rentree ondersteund. De inzet is erop gericht om binnen een jaar de huurder weer
zijn binnen het project extreme woonoverlast nog 11 casussen in behandeling.
volledig zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen.
Illegale bewoning en woonfraude Laatste-kansbeleid
Illegale bewoning onttrekt schaarse woningen aan de normale verhuur en roept zeer negatieve
Het laatste-kansbeleid is erop gericht de instroom in de maatschappelijke opvang zoveel mogelijk
gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. Eind 2010 heeft Rentree besloten om actief met de
te beperken en dakloosheid te voorkomen. Huurders die vanwege structurele overlast of ernstige
aanpak van woonfraude te starten.
huurschuldenproblematiek hun woning dreigen kwijt te raken, kunnen hiervoor in aanmerking komen. Deze ‘laatste kans’ houdt in dat de huurder gedurende een jaar een voor hem geschikte vorm van
In 2011 heeft Rentree 34 mogelijke woonfraude zaken onderzocht, hiervan zijn er 25 afgehandeld.
hulpverlening en woonbegeleiding moet accepteren. Er wordt een aangepast huurcontract opgesteld
Op totaal 10 adressen is woonfraude geconstateerd en heeft dit geleid tot beëindiging van de
voor de huidige woning of vervangende woonruimte. Daarin is opgenomen dat de huurovereenkomst
huurovereenkomst of huisuitzetting, 9 adressen worden in 2012 nog verder onderzocht.
wordt ontbonden als de huurder niet wil meewerken en in zijn oude (woon)gedrag vervalt.
22 jaarverslag 2011
23 jaarverslag 2011
2.4 Gebiedsgerichte projecten
Ontruimingen
Rentree heeft een aantal aanpakbuurten aangewezen. De meest ingrijpende veranderingen staan
Rentree doet er veel aan om ontruimingen te voorkomen. Hiervoor genoemde projecten moeten er
gepland voor Rivierenwijk, om deze reden worden deze activiteiten in een apart hoofdstuk toegelicht.
aan bijdragen het aantal huisuitzettingen zo laag mogelijk te houden. In een aantal gevallen bleek
De overige aanpakbuurten liggen voornamelijk in de oude schil rond de Deventer binnenstad:
Rentree echter genoodzaakt over te gaan tot ontruiming.
het Rode Dorp, Sluiswijk en Zandweerd-Zuid. De maatschappelijke inzet van Rentree is primair op deze buurten gericht.
In 2011 is er in 50 gevallen een ontruiming ten gevolge van huurachterstand aangekondigd. In 35 gevallen kon de ontruiming echter worden afgewend, 15 keer was dit niet mogelijk en is de
Het Rode Dorp
ontruiming uitgevoerd.
In het Rode Dorp zijn de voorbereidingen voor het groot onderhoud in een vergevorderd stadium. Hierover meer in hoofdstuk 4.7.
Naast deze gevallen zijn er ook 2 ontruimingen uitgevoerd ten gevolge van ernstige overlast in
Al vanaf 2009 wordt maandelijks overlegd met de bewonerscommissie van het Rode Dorp.
combinatie met huurachterstand.
Tijdens deze avonden worden de fysieke plannen voor de wijk besproken. Tevens is er aandacht voor het sociaal programma en de leefbaarheid in de wijk. De bewonersgroep heeft net als in 2010 ook in
Ter vergelijking hieronder een grafiek met de ontruimingsaantallen in relatie met voorgaande jaren:
2011 de beschikking gehad over een bewonersondersteuner uit de ondersteunerspoule van Rentree. Voor het Rode Dorp is in 2010 een aangepast toewijzingsbeleid ingevoerd voor nieuwe huurders.
120
Bij het intakegesprek is naast de medewerker verhuur nu ook een wijkconsulent aanwezig. Zij bepalen samen of een nieuwe huurder een positieve bijdrage kan leveren aan de leefbaarheid in
100
het Rode Dorp. Na dit gesprek kan besloten worden om de huurder af te wijzen voor de woning, of dat wellicht het verstrekken van aanvullende informatie voldoende is om de woning toe te wijzen.
80
In 2011 is deze aanpak gecontinueerd. In 2011 zijn er 31 woningen in het Rode Dorp verhuurd. Per woning is er met gemiddeld drie verschillende kandidaten een intake gesprek gehouden.
60
Sluiswijk In 2011 is regelmatig overleg geweest tussen Rentree en de bewonerscommissie. De bewonersgroep
40
heeft net als in 2010 ook in 2011 gebruik kunnen maken van een bewonersondersteuner uit de ondersteunerspoule van Rentree. Tijdens deze overleggen is voornamelijk gesproken over de voort-
20
gang van de geplande aanpak van de huurwoningen in Sluiswijk en de nieuwbouwplannen op het T&D-terrein. Bewoners uit Sluiswijk krijgen voorrang bij de toewijzing van de nieuwbouwwoningen
0 2007 2008 2009 2010 2011
op het T&D-terrein. De woningaanpak in Sluiswijk zal starten nadat de nieuwbouwwoningen op het T&D-terrein worden opgeleverd.
Aangekondigd Uitgevoerd
Zandweerd-Zuid In 2011 is de bewonerscommissie van Zandweerd-Zuid gestart. Zij hebben een actieve rol gespeeld bij de realisatie van het schuttingenproject in Zandweerd en de grote opruimactie. Rentree heeft in 2011 veel geïnvesteerd in het participatieproces en de leefbaarheid van Zandweerd-Zuid. Het in 2010 gestarte achterpadenproject is in 2011 definitief afgerond. In totaal zijn nu bij 284 woningen de achterpaden en schuttingen vernieuwd.
24 jaarverslag 2011
25 jaarverslag 2011
3 Ri v i e r e nwi j k
26 jaarverslag 2011
27 jaarverslag 2011
3.1 Inleiding
3.2 Fysiek
In de Rivierenwijk geeft Rentree uitvoering aan een omvangrijk herstructureringsprogramma.
In 2011 is de verknoping van de plannen in de Rivierenwijk, die in de voorafgaande jaren door de
In de wijk bezit Rentree ruim 50% van de woningen. 485 woningen van Rentree zijn of worden
onderlinge afhankelijkheden heeft geleid tot stagnatie, ontvlochten. In een samenspel tussen gemeente
gesloopt, 487 woningen worden nieuw gebouwd, daarnaast draagt de corporatie bij aan de realisatie
en Rentree, en met ondersteuning van het Ministerie, is deze ontvlechting van de plannen in korte
van de nieuwe Amstellaan en aan sociale projecten die gericht zijn op huurders en bewoners in de
tijd uitgevoerd. Elk onderdeel van het totaalplan is apart bekeken en getoetst op realiteitszin en
wijk. In de loop van 2007 is de Rivierenwijk aangewezen als één van de veertig wijken in het kader
economische haalbaarheid. De fysieke ambitie voor de wijk, met samenhangende, maar apart op te
van de wijkenaanpak. Met het Ministerie zijn afspraken gemaakt die vastgelegd zijn in een Charter.
starten projecten, is in 2011 neergelegd in een Raamwerk Rivierenwijk.
De doelen voor de wijkvernieuwing zijn gezamenlijk met gemeente en wijkbewoners vastgesteld. Rentree heeft 9 energiezuinige woningen in 2011 opgeleverd. Voor enkele plannen, Deltaschoollocatie Deze doelen zijn:
en het middengebied, zijn voorbereidingen getroffen. De essentie van het Raamwerk Rivierenwijk is
• een gezonde en gewilde Rivierenwijk
de opdeling van de herstructurering in geografische deelgebieden met onderliggende woningbouw-
• verbetering van de sociale kwaliteit
programma’s (aantallen, woonmilieumix) en de wijze waarop deze autonoom en gefaseerd tot
• een gedifferentieerde aantrekkelijke woonwijk en
ontwikkeling kunnen worden gebracht. Tevens beschrijft het Raamwerk de inpassing van de reconstructie
• een vernieuwde wijk voor huidige en nieuwe bewoners.
van de Amstellaan en de uitwerking van de voorzieningen (gezondheid, Kindcentrum, economie). Het financieringsplan 2010 vormt voor Rentree het financieel kader. Afspraken die voortvloeien uit de
Rentree is als trekker en regievoerder van de wijkvernieuwing al geruime tijd aan de slag met het
ambities zoals die zijn neergelegd in het Raamwerk, zijn samengebracht in een Uitvoeringsconvenant.
Sociaal Programma dat met de gemeente Deventer en partnerorganisaties is overeengekomen. Met de wijkenaanpak, verwoord in de Charter, is het Sociaal Programma uitgebreid met projecten
Op 22 december 2011 is het hernieuwde Uitvoeringsconvenant Rivierenwijk door de gemeente en
gericht op onderwijs, werkgelegenheid en gezondheid.
Rentree ondertekend. Zowel bij de totstandkoming van het Raamwerk, als bij het Uitvoeringsconvenant zijn bewoners (georganiseerd in de Kopgroep) uitvoerig betrokken.
28 jaarverslag 2011
29 jaarverslag 2011
3.3 Rivierenwijk Krachtwijk
Het ‘Sociaal Programma Rivierenwijk Krachtwijk! 2008 - 2011’, een gezamenlijk kader waarmee
• Project Sterrenvinder
bewoners, organisaties, gemeente en Rentree gestalte geven aan de sociale vernieuwing van de wijk is
Sterrenvinder biedt bewoners van Rivierenwijk de mogelijkheid via scholing en begeleiding aan het
een bundeling van activiteiten en projecten, die de leefbaarheid in de wijk tijdens de herstructurering
werk te komen of een bedrijf te starten. In totaal zijn ruim 400 wijkbewoners door de inzet van
en de periode daarna sterk verbeteren.
Sterrenvinder een stap op weg geholpen naar dagbesteding of arbeidsproces.
Er wordt nadrukkelijk gebruik gemaakt van ideeën van bewoners en professionals in de wijk, die de
• Ondernemersbegeleiding
activiteiten ook samen uitvoeren. Het programma heeft als basis het in 2006 ontwikkelde en door het
Voor professionele begeleiding van ondernemers is een pilot opgezet. Deze pilot heeft geleid tot het
Bestuurlijk Overleg vastgestelde programmavoorstel van Rentree. Vanuit dit plan is voortgebouwd op
gemeentebrede Ondernemershuis. In de Rivierenwijk richt men zich met nadruk op de bestaande
bestaande initiatieven (zoals wijkaanpak, jongerenwerk en de brede school) en nieuwe initiatieven
ondernemers aan het winkelplein.
(zoals charterafspraken met het Ministerie van WWI, vastgelegd in het wijkactieplan). In 2011 heeft het Kwaliteitsteam, bestaande uit deskundigen uit het hele land, zich gebogen over Ongeveer vijftig projecten en programma’s vormen samen een integraal aanbod op sociaal-maat-
de participatie in de Rivierenwijk. Dit Kwaliteitsteam concludeerde dat het Sociaal Programma een
schappelijk gebied. De inzet wordt verdeeld over vier thema’s:
succesvol instrument gebleken is. Het feit dat er nu een nieuw plan in de vorm van een Raamwerk
1. Leefbaarheid
volgt, waardeert ze positief.
2. Sociale stijging 3. Versterking imago en samenhang
Volgens de gemeentelijke 2-meting is de leefbaarheid en veiligheid in de wijk vergroot.
4. Communicatie en participatie
Het totale programma wordt positief beoordeeld in de rapportage van de gemeentelijke dienst Kennis & Verkenningen.
Vanuit de Charter zijn vijf specifieke projecten ondersteund. Gedurende enkele jaren is met deze projecten een goede impuls gegeven aan de wijk. De resultaten over de afgelopen vier jaar
De fysieke ambitie vraagt om nieuwe vormen van participatie. In 2011 is hiermee een begin gemaakt.
zijn positief:
De Kopgroep, bestaande uit bewoners van de wijk, Rentree en gemeente, heeft besloten tot het maken van een nieuw Participatieconvenant, waarin de participatie van de bewoners gedurende de
• De Beste school van Deventer
herstructurering is vastgelegd.
Basisscholen, kinderopvang en het peuterwerk ontwikkelen samen een doorlopend aanbod voor 0- tot 12-jarigen. De basisschool bereikt een stijgend percentage leerlingen uit de wijk, heeft een breed aanbod aan naschoolse activiteiten en weet met een externe subsidie via de Zomerschool ruim 100 leerlingen te bereiken. In enkele vakken scoort de school in de hoogste regionen. • Aanval op de schooluitval Dit project bestaat uit: het bestrijden van schooluitval onder tieners, een campagne om de betrokkenheid van ouders bij het basisonderwijs te stimuleren en een inhaalslag gericht op het alsnog behalen van een startkwalificatie door jongvolwassenen in de wijk. Verdere onderdelen zijn huiswerkbegeleiding en inzet van wijkmentoren. De succesvolle methodiek wordt nu in de rest van Deventer gehanteerd. De schooluitval in de Rivierenwijk ligt nu onder het stedelijk gemiddelde. • Rivierenwijk Beweegt De aanpak is gericht op gezondheid en zet vooral in op meer bewegen. De buurtsportwerker is terug in de wijk. Bovendien is er een sportmakelaar actief die zorgt voor samenwerking met sportverenigingen en samenhang in het aanbod. Het Cruyff Court is een stimulans gebleken om enkele sportverenigingen blijvend aan de wijk te verbinden.
30 jaarverslag 2011
31 jaarverslag 2011
3.4 Sociaal programma Rivierenwijk
3.5 Voortgang woonservicezone Rivierenwijk
Het Ministerie deelde in 2011 mee dat de bijzondere projectsteun (ook bekend onder de naam Vogelaargelden) wordt stopgezet. Rentree heeft vanaf 2010 een lijn ingezet om het bestaande
De fysieke herontwikkeling van de Rivierenwijk is nog niet in uitvoering. De activiteiten in 2011
Sociaal Programma naar een schaal terug te brengen die past bij de ontwikkelingen in de wijk
zijn daardoor vooral gericht op het dienstverleningsaanbod in de wijk.
en bij het beschikbare budget. 2011 stond in het teken van intensief overleg met partners en bewoners om te komen tot een nieuw Sociaal Programma voor de periode 2012 tot 2015.
Veel verschillende instellingen zijn in de Rivierenwijk aanwezig en actief op het gebied van zorg en welzijn. Eén van de opgaven in het kader van de sociale wijkvernieuwing is verbetering van de
Ombouw sociaal programma
toegankelijkheid en de afstemming van deze diensten. Het aanbod van instellingen is versnipperd.
In 2011 is een begin gemaakt met de gewijzigde voortzetting van het Sociaal Programma.
Hulpbehoevende wijkbewoners, zeker de mensen met een taalachterstand, krijgen daardoor moeilijk toegang tot de zorg die zij nodig hebben.
Met ingang van 2012 zijn de vier hoofdlijnen: • opgroeien in de wijk
Rentree heeft vanuit haar regierol in de Rivierenwijk het initiatief genomen om één loket voor alle
• economie en de wijk
bewonersvragen te organiseren. Sinds 2010 bestaat de Wijkwinkel Rivierenwijk, waar bewoners
• gezondheid en de wijk
terecht kunnen met alle vragen op het gebied van zorg en welzijn en voor de diensten van het
• participatie in de wijk
centrum voor jeugd en gezin. De Wijkwinkel Rivierenwijk is in 2011 een van de best bezochte van Deventer.
Activiteiten die worden aangeboden hebben een nauwe relatie tot alle fysieke en sociale projecten in de Rivierenwijk. Afstemming, samenwerking en versterking van kwaliteiten zijn sleutelwoorden.
Financiering sociaal programma De financiële inzet van Rentree op het gebied van leefbaarheid binnen het sociaal programma Rivierenwijk wordt financieel verantwoord middels de voorziening Wijk Actie Plan (WAP). Zie de jaarrekening voor verdere details.
32 jaarverslag 2011
33 jaarverslag 2011
4 Va s t g o e d
34 jaarverslag 2011
35 jaarverslag 2011
4.1 Inleiding
Rentree wil op een actieve manier haar woningportefeuille verbeteren en toekomstbestendig maken.
4.2 Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille
Onderstaande tabel toont de samenstelling en mutaties in 2011 in de vastgoedportefeuille van Rentree.
Doelstelling is optimalisatie van het totaal rendement binnen kaders van risico, organisatiebrede doelstellingen, gemeentelijke doelstellingen en investeringsmogelijkheden. Deze doelstelling is in de
voorbije jaren gekwantificeerd middels rendementseisen, complexoverzichten, complexstrategieën
en het overzicht van de ontwikkeling van de woningportefeuille tussen 2008 en 2016. Middelen om
Saldo per
dit doel te bereiken zijn desinvesteren (verkoop, sloop), herinvesteren (nieuwbouw, renovatie) en
31-12-2010
exploitatie en waardeontwikkeling.
Correctie 2010
Studenten
Winkels/
Woningen woningen Overige Garages Bergingen Bedrijfsruimte Totaal
Administratieve
3.977
256
92
47
8
55 4.435
1 -32
1
32
0
We doen verslag van de realisatie in 2011 op de volgende deelaspecten:
correctie SHD
• samenstellen en mutaties van de vastgoedportefeuille
Verkochte woningen
-1
-57
• verbeteren van samenstelling van de vastgoedportefeuille
Uit exploitatie
0
• beheer en onderhoud aan de woningen
Nieuwbouw
8
• direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille
Sloop 0
• projectontwikkeling en realisatie
Splitsing 0
• duurzaamheid
Saldo per
-56
8
3.898
288
92
47
8
54 4.387
31-12- 2011
Voornamelijk als gevolg van verkoop van bestaand bezit verminderde het aantal verhuurbare eenheden van Rentree in 2011 met 48 stuks naar 4.387 eenheden in totaal. Bijna 2000 woningen zijn van voor 1960, hetgeen 46% van het totaal is. Met een gemiddelde leeftijd van 43 jaar ligt het bezit van Rentree boven het gemiddelde van 32,5 jaar van de bij de International Property Databank (IPD) aangesloten corporaties. Deze oudere woningen kennen vaak een klein gebruiksoppervlak, lage huren en relatief hoog energieverbruik.
36 jaarverslag 2011
37 jaarverslag 2011
4.3 Verbeteren samenstelling van de vastgoedportefeuille
4.4 Beheer en onderhoud aan de woningen
Om de woningportefeuille kwalitatief te verbeteren, te verjongen en tegelijkertijd het direct
Overzicht begroting versus realisatie van de diverse onderhoudscomponenten:
rendement en waardeontwikkeling te verhogen, is een doelstelling voor de samenstelling van de vastgoedportefeuille geformuleerd.
Begroting
Gerealiseerd
Verschil
Dagelijks- en interieuronderhoud
€ 1.776.000
€ 1.964.357
€ 188.357
De ontwikkeling van de portefeuille moet leiden tot:
Planmatig onderhoud
€ 3.084.000
€ 2.129.355
-€ 954.645
• een verbeterde gemiddelde woningkwaliteit (meer vierkante meter gebruiksoppervlak,
Contract onderhoud
energiezuinige woningen etc.)
Totaal
€ 531.000
€ 516.731
-€ 14.269
€ 5.391.000
€ 4.610.443
-€ 780.557
• verbetering van de leefbaarheid in buurten en wijken waardoor waardeontwikkeling gewaarborgd blijft
Bij de uitvoering van reparatie en mutatie onderhoud is in veel gevallen het interieur onderhoud
• lagere gemiddelde onderhoudskosten per woning aangezien ouder bezit aanzienlijk meer
(vervanging keukens, douches en toilet) meegenomen. Dit heeft geleid tot de overschrijding op
onderhoud vergt dan jonger bezit
dagelijks- en interieuronderhoud. In 2011 zijn er 74 interieurverbeteringen uitgevoerd.
• een betere waardeontwikkeling op termijn, omdat de verwachting is dat jongere- en daarmee energiezuinige woningen een betere waardeontwikkeling laten zien.
De lagere kosten voor planmatig onderhoud zijn een gevolg van doorgeschoven werkzaamheden (renovatie het Rode Dorp) en een voordelig aanbestedingsresultaat.
Ten behoeve van de stedelijke vernieuwing en het verbeteren van leefbaarheid worden er in de Rivierenwijk circa 245 woningen gesloopt. Voor deze doeleinden werden er al eerder 240 woningen
Dagelijks Onderhoud
gesloopt. Tot en met 2018 bouwt Rentree circa 350 huurwoningen in de Rivierenwijk en op het
De uitvoering van dagelijks onderhoud is na een uitgebreide selectie sinds 1 juli 2011 ondergebracht
T&D-terrein. Om de investeringsopgave te financieren zal Rentree ongeveer 450 bestaande huur-
bij 2 nieuwe aannemers: Salverda en van Wijnen. Daarbij zijn hernieuwde afspraken gemaakt om het
woningen verkopen. Met de verkoop aan zowel zittende huurders als nieuwkomers op de woningmarkt
dagelijks onderhoud beter beheersbaar te maken. Voor het service onderhoud en het servicefonds
voorziet Rentree in een behoefte aan betaalbare koopwoningen voor de lagere en middeninkomens.
zijn vaste prijsafspraken gemaakt (per VHE per jaar). Dit geldt ook voor mutatieonderhoud en interieuronderhoud.
Onderstaand overzicht toont de realisatie van Rentree op de prestatieafspraken die met de gemeente Deventer zijn gemaakt met betrekking tot de kernvoorraad sociale
Planmatig onderhoud
huurwoningen voor de periode 2008 tot en met 2018.
De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn in 2011 gerealiseerd.
Prestatieafspraken kernvoorraad
Afspraak totaal
Onderstaande werkzaamheden zijn o.a. uitgevoerd:
Aandeel Rentree
• schilderwerk en houtrotrenovatie in 24 complexen (1.000 woningen)
Gem. Deventer
t/m 2011
2012-2018
Totaal
Afname als gevolg van sloop
1500
240
245
485
• herleggen tegelwerk in achterpaden, inclusief infiltratievoorzieningen in 2 complexen (300 woningen)
Afname als gevolg van verkoop
1000
152
450
602
• plaatsen van houten schuttingen in 1 complex (50 woningen)
Toename nieuwbouw stad
1000
18
350
368
• vervangen dakbedekking, dakgoten, hemelwaterafvoer in 6 complexen (300 woningen)
Toename nieuwbouw uitleg
500
0
0
0
• vervangen cv-ketels en mechanische ventilatie units in 5 complexen (200 woningen) • vervangen brandmeldinstallatie in 1 complex (Crisisopvangcentrum)
Naast sloop, nieuwbouw en verkoop worden er nog circa 475 woningen ingrijpend verbeterd.
Contract onderhoud
Deze maatregelen zorgen ervoor dat Rentree een belangrijke slag maakt in de verjonging van haar
De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn in 2011 gerealiseerd. De onderhoudscontracten zijn
woningbestand, haar huurders een betere kwaliteit woningen kan aanbieden en verbeteringen in
geïnventariseerd, gescreend en getoetst op aanwezigheid, noodzaak, volledigheid en prijs/kwaliteit.
de woonomgeving kan aanbrengen.
De werkzaamheden ten laste van het riool- ontstoppingsfonds zijn in 2011 opnieuw in de markt gezet evenals de onderhoudscontracten voor het schoonmaken van de trappenhuizen.
Legionellabeheer Het bestaande onderhoudscontract legionellabeheer is voor de 22 panden van de zorginstellingen geïnventariseerd, aangepast, marktconform getoetst en voor een periode van 2 jaar verlengd.
38 jaarverslag 2011
39 jaarverslag 2011
4.5 Direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille
4.6 Vastgoedrealisatie
De rendementen van de vastgoedportefeuille in 2010 op basis van de IPD systematiek zijn medio 2011
De vastgoedrealisatie van Rentree is primair gericht op het ontwikkelen van huurwoningen voor de doel-
beschikbaar gekomen. In onderstaand overzicht worden ze vergeleken met de vier jaren daarvoor.
groep en renovatie van huidig bezit. Hierbij staan goede woonkwaliteit en woonlastenbeheersing voorop.
De rendementen van 2011 komen medio 2012 beschikbaar. De rapportage hierover volgt in 2012. De focus ligt op 4 projecten, namelijk: 2008
2007
2006
• herstructurering van de Rivierenwijk
2,9%
2,1%
1,3%
2,4%
• inbreidingslocatie T&D-terrein
-2,6%
-2,1%
1,1%
0,3%
• renovatie van het Rode Dorp
-0,1%
2,5%
2,7%
• renovatie van Sluiswijk
2010
2009
Direct rendement
3,4%
Indirect rendement
1,5%
Totaal Rendement
4,9%
0,3%
Het direct rendement (exploitatieresultaat / totale portefeuillewaarde) van de vastgoedportefeuille is
Voor meer informatie verwijzen we naar paragraaf 4.7 projectontwikkeling en realisatie.
gedurende 2010 verder verbeterd ten opzichte van 2009. De verbetering in 2010 is deels structureel van aard, deels het gevolg van doorgeschoven onderhoudskosten. De doelstelling is een structureel
In woonwijken worden koopwoningen gerealiseerd om evenwicht te brengen in het woningaanbod
direct rendement op het vastgoed van 3,0% tot 3,5% te realiseren. Dit is van belang voor de borging
(huur- en koopwoningen).
van de financiële gezondheid van de corporatie op de lange termijn. De meerjarenplanning voor realisatie en begroting van renovaties en nieuwbouw is als volgt: Opvallend is de positieve waardeontwikkeling (indirect rendement) van de vastgoedportefeuille. Ondanks dalende huizenprijzen en toename van het aanbod aan koopwoningen is er een indirect
rendement behaald van 1,5%. Ten opzichte van andere bij IPD aangesloten corporaties is dit
0,9% hoger. Dit rendement wordt vooral behaald op meergezinswoningen met een bouwjaar na
Renovatie
1975 en eengezinswoningen in de bouwperiodes voor 1945 en na 1990. Dit betreft woningen die
Rivierenwijk
ook op de huidige woningmarkt nog goed verkoopbaar zijn.
het Rode Dorp
2011 2011 Totaal gepland gerealiseerd 2012 2013 2014 2015 2016 later 2012 ev 44
31 293
75
293
111
111
Sluiswijk Nieuwbouw huur Rivierenwijk
7
7
T&D locatie woonwagenlocatie
1
1
2
2
40
70
62
56
63
291
60
60
Nieuwbouw koop Rivierenwijk
T&D locatie Totaal
40 jaarverslag 2011
10
10
50
176
89
31
30
30
89
44 544 100 203
35
91 113
1095
41 jaarverslag 2011
4.7 Projectontwikkeling en realisatie
Rivierenwijk
In 2011 is besloten het project middels een gunningstraject op de markt te zetten. Geen van de
In januari 2011 is definitief afscheid genomen van de herstructureringsplannen uit 2008 voor de
inschrijvingen voldeed echter aan de minimale haalbaarheidscriteria. Daarmee is het gunningstraject
Rivierenwijk. Rentree en gemeente Deventer zijn in nauwe samenwerking en in samenspraak met
afgesloten. Met de meest voordelige aannemer zijn gesprekken gevoerd om tot een haalbare ontwikkeling
bewoners gekomen tot het Stedenbouwkundig Raamwerk Rivierenwijk Deventer en de
te komen. In de meest gunstige situatie zal de bouw starten in het vierde kwartaal van 2012.
Uitvoeringsagenda. Er is gekozen voor een Raamwerk in plaats van een stedenbouwkundig plan.
In dat geval kunnen de eerste huurwoningen in het tweede kwartaal van 2013 worden opgeleverd.
In een vroeg stadium vastomlijnde plannen maken, werkt belemmerend in de dynamische praktijk, waarin plannen steeds bijgesteld moeten worden. Op basis van het Raamwerk kunnen verschillende deel-
De inrichting van de speeltuin in de noordwestelijke hoek van het terrein is in volle gang.
projecten (waaronder de aanleg van wijkverbindingen) gelijktijdig worden uitgevoerd. Elk deelproject
De gemeente Deventer verwacht de speeltuin in het vierde kwartaal van 2012 op te leveren.
heeft daarbij een eigen tempo en planning zodat er ruimte is voor voortschrijdend inzicht.
Sluiswijk Voor de start van de uitvoering van het Raamwerk en de Uitvoeringsagenda werd op 22 december
Rentree bezit in Sluiswijk 93 eengezinswoningen en 18 duplexwoningen die gerenoveerd moeten
2011 een overeenkomst getekend door Rentree en de gemeente Deventer waarin nadere afspraken
worden. In het voortraject bleek dat veel bewoners in Sluiswijk interesse hebben in de geplande
over samenwerking, rollen en (financiële) verantwoordelijkheid zijn vastgelegd. Daarbij is Rentree
nieuwbouwwoningen op het T&D-terrein. Door de renovatie van Sluiswijk te laten aansluiten op de
verantwoordelijk voor de realisatie van 291 nieuwbouw huurwoningen en 176 nieuwbouw koop-
oplevering van de nieuwbouw op het T&D-terrein kunnen bewoners kiezen voor verhuizing naar een
woningen in de periode tot 2018 binnen de Rivierenwijk.
nieuwbouwwoning op het T&D-terrein in plaats van renovatie van hun woning. Naar verwachting worden de renovatiewerkzaamheden in 2014 en 2015 uitgevoerd.
Op basis van deze nieuwe afspraken zijn in het vierde kwartaal 2011 de werkzaamheden gestart voor de eerste deellocatie (de Deltaschoollocatie) en voor het maken van een stedenbouwkundig
Het Rode Dorp
plan voor het middengebied. Ook is er een gedegen projectorganisatie ingericht.
De 293 woningen van Rentree in het Rode Dorp zijn aan onderhoud toe. De woningen zijn omstreeks 1920 gebouwd en vormen het hart van de buurt.
Begin 2011 zijn er 9 nieuwbouwwoningen aan de Oude Bathmenseweg opgeleverd. Hiervan zijn
De werkzaamheden zullen bestaan uit groot onderhoud en verbetering van de warmte-isolatie.
er 2 verkocht.
Rentree wil de woningen onderhoudstechnisch op een goed niveau brengen voor een periode van minimaal 30 jaar. Daarnaast wordt een isolatiepakket uitgewerkt dat resulteert in label C.
Woonwagen de Worp
Op dit moment zijn de woningen grotendeels ongeïsoleerd en hebben energielabel F en G.
Voor de herhuisvesting van een bewoner in de Rivierenwijk, die door de herstructurering zijn woning moest verlaten, is aan de Dahliastraat een woonwagenstandplaats gerealiseerd. In december is deze
Begin 2011 zijn de renovatieplannen door 3 verschillende aannemers uitgewerkt. Deze plannen
standplaats opgeleverd en in dezelfde maand is ook de woonwagen geplaatst.
zijn samen met de bewonerscommissie geëvalueerd en de werkwijze en de verschillende aanpak (verhouding prijs/kwaliteit) is beoordeeld. Dit resulteerde in een voorkeurpakket met maatregelen en
Thomas & Drijverterrein
een overzicht van aandachtspunten voor de wijze van uitvoering in geval van verbouw in bewoonde
Het T&D-terrein maakt onderdeel uit van Voorstad Oost. Het is een inbreidingslocatie die grenst
staat. Er wordt gewerkt aan de afronding van een definitief maatregelenpakket.
aan bezit van Rentree. In het voorjaar van 2012 wordt dit pakket verder uitgewerkt in een communicatieplan en sociaal Om het terrein geschikt te maken voor de bebouwing vindt er een bodemsanering plaats.
programma. Hierna worden de bewoners geïnformeerd. Naar verwachting start de uitvoering medio
De uitvoerder verwacht het eerste kwartaal van 2012 de saneringswerkzaamheden af te ronden.
2012 en wordt het project begin 2014 afgerond.
De voorbereidingen ten aanzien van de ontwikkelingsovereenkomsten zijn afgerond. Het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan zijn door Rentree en de gemeente Deventer vastgesteld. Aansluitend op de intentieovereenkomst is op 18 augustus 2011 de vervolgovereenkomst ondertekend door Rentree en de gemeente Deventer.
42 jaarverslag 2011
43 jaarverslag 2011
4.8 Duurzaamheid
Er is sprake van een wereldwijde energie- en klimaatcrisis. Belangrijke thema’s zijn klimaatverandering en de toenemende schaarste aan fossiele brandstoffen. Ook uitputting en vervuiling van de aarde door ongebreidelde consumptie van materialen speelt een steeds grotere rol. Rentree onderkent de ernst van deze crisis en wil zich inzetten om de problemen terug te dringen. Het convenant van corporaties ter vermindering van CO2-uitstoot in 2020 met 20% is daarbij een leidraad. In 2011 is een begin gemaakt met het vormen van een visie ten aanzien van duurzaamheid. De belangrijkste opgave is het betaalbaar houden van de woningvoorraad voor de doelgroep. Voor de Rivierenwijk worden de effecten onderzocht die de verschillende energietoepassingen hebben op duurzaamheid en betaalbaarheid. Voor de bestaande (relatief oude) voorraad is in 2011 gestart met de ontwikkeling van beleid om de doelstelling ‘verduurzaming en blijvend betaalbaar voor de doelgroep’ te kunnen waarborgen. Duidelijk is, dat het ontwikkelen van een verantwoord verdienmodel een kritische succesfactor is voor de haalbaarheid. In 2012 krijgt de beleidsontwikkeling zijn beslag. Om inzicht te krijgen in de energetische kwaliteit van de bestaande voorraad is in 2008 al een nulmeting uitgevoerd. Het gemiddelde label bleek D/E. De labeling van het bestaande bezit biedt de mogelijkheid om de effecten van de portefeuillestrategie in de tijd te monitoren. Onderstaande tabel toont de situatie eind 2010. Niet alle woningen zijn gelabeld vanwege sloop of doordat we geen toegang tot de woning kregen. Hierdoor sluiten de aantallen niet exact aan bij de woningaantallen in de tabel in hoofdstuk 1. De woningen zonder label worden in 2012 gelabeld. Energielabels 31-12-2010 Bouwjaar Van
Tot
Aantal
A
B
C
D
E
F
G gelabeld
1900
1910
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1910
1920
19
0
0
0
0
0
6
12
1
1920
1930
365
0
0
0
0
32
161
172
0
1930
1940
530
0
0
0
59
237
224
10
0
1940
1950
326
0
0
0
2
140
133
51
0
1950
1960
688
0
0
1
56
68
184
143
236
1960
1970
106
0
0
0
0
1
1
1
103
1970
1980
50
0
0
2
22
11
0
0
15
1980
1990
1.115
1
294
393
320
95
7
0
5
1990
2000
300
17
75
93
30
0
0
0
85
2000
2010
524
122
157
25
10
0
0
0
210
onbekend
7
0
0
0
0
0
0
0
7
4.030
140
526
514
499
584
716
389
jaarverslag 2011
Niet
44
Label
totaal
% 100%
4% 13% 13% 12% 15% 18% 10%
662 16%
45 jaarverslag 2011
5 St a k e ho l d e r s , s a m e nw e r kin g e n k l a nt
46 jaarverslag 2011
47 jaarverslag 2011
5.1 Gemeente Deventer
5.2 Bewonersorganisaties: het betrekken van bewoners bij beheer en beleid
Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er veelvuldig overleg tussen Rentree en de gemeente Deventer.
Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR)
Dit betreft zowel de volkshuisvestingstaken als de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad.
Rentree legt over haar doelen, plannen en prestaties verantwoording af aan en haalt input op bij
Periodiek (een keer per 2 maanden) vindt een Bestuurlijk overleg Wonen plaats en in dezelfde
alle partijen die hierbij betrokken zijn. Dat geldt zeker ook voor huurders. Op algemeen niveau is
frequentie een Bestuurlijk overleg Rivierenwijk. Voor wat betreft de gezamenlijke maatschappelijke
vanaf begin 2010 het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner voor Rentree.
projecten wordt met alle partijen in de gemeente Deventer afgestemd in het Platform Wonen-Zorg-
Het BAR wordt in haar werkzaamheden ondersteund door een zelf gekozen ondersteuner.
Welzijn en op bestuurlijk niveau overlegd in de Stuurgroep Wonen-Zorg-Welzijn en het bestuurlijk instellingenoverleg Regionaal Kompas.
In 2011 hebben Rentree en het BAR meerdere keren overleg gehad. Onderwerpen van gesprek waren:
Een groot aantal onderwerpen is in 2011 aan de orde gekomen, hieronder de belangrijkste:
• evaluatie Huur op Maat
• prestatieafspraken
• huurverhoging 2011
• herstructurering Rivierenwijk
• servicefondsen
• duurzaamheid en energie
• de Klantmonitor
• woonruimteverdeling
• evaluatie en aanpassing woonruimteverdeling • verkoop huurwoningen • invulling participatie • organisatieontwikkelingen Rentree • visitatie Het BAR heeft eind 2011 haar jaarvergadering voor huurders gehouden. Rentree heeft een actieve bijdrage geleverd in de begeleiding van een drietal themasessies. Thema’s waren Huur op Maat, woon- en energielasten en de woonruimteverdeling.
Bewonerscommissies Er zijn op dit moment zes bewonerscommissies actief in de verschillende wijken. Op basis van het in juli 2009 vastgestelde Reglement Bewonerscommissie wordt voor deze commissies jaarlijks een budget beschikbaar gesteld om de kosten voor onder andere communicatie, vergaderingen en scholing van de commissieleden te vergoeden. Rentree hecht veel waarde aan de mening van de bewoners. Rentree wil graag horen hoe zij hun woning, hun buurt en de leefbaarheid waarderen. Bewonerscommissies worden uitgenodigd om mee te denken en voorstellen te doen ter verbetering van de woonkwaliteit. Afgelopen jaar heeft Rentree met alle bewonerscommissies minimaal driemaal een overleg gehad. Met de bewonerscommissies van de wijken het Rode Dorp en Sluiswijk is er een hogere overlegfrequentie geweest. Dit overleg was vooral gericht op de geplande woningaanpak voor de komende jaren en de leefbaarheidvraagstukken.
48 jaarverslag 2011
49 jaarverslag 2011
5.3 Samenwerking met maatschappelijke organisaties
Participatie en ondersteunerspoule
Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke
Rentree wil bij haar aanpak van buurten en woningen graag goed overleg met bewoners over de
organisaties. Deze hebben, elk op hun eigen werkterrein, tot doel om inwoners van Deventer goede
plannen voor de woningen en de woonomgeving. Maar ook over sociale problematiek, kansen voor
leefomstandigheden en waar mogelijk ontwikkelingskansen te bieden.
mensen en de betrokkenheid bij de buurt. In de meeste buurten is een bewonersvertegenwoordiging. Deze vertegenwoordigers steken hun nek uit. Het gaat immers om ingewikkelde onderwerpen en om
In 2011 is een aangepast hennepconvenant afgesloten om de informatie-uitwisseling tussen de
directe belangen van (mede-)buurtbewoners.
verschillende partijen te bevorderen. Andere samenwerkingen zijn in de praktijk verder ontwikkeld, maar niet formeel aangepast.
In 2007 heeft Rentree een ondersteunerspoule opgezet. In 2011 hebben twee bewonerscommissies,
Daarnaast is in 2011 een nieuw toewijzingssysteem voor het toewijzen van zorgwoningen opgezet.
namelijk de bewonersgroep Sluiswijk en de bewonerscommissie Rode Dorp gebruik gemaakt van een bewonersondersteuner uit de poule. De bewonersgroep uit de Rivierenwijk is geadviseerd door
Samenwerkingsverbanden
Raster opbouwwerk. Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden, onder anderen: • Woonkeus Stedendriehoek; convenant woonruimteverdeling; samenwerking tussen corporaties en gemeenten in de Stedendriehoek • Bijzondere Zorgteam; samenwerking tussen Rentree, Dimence en GGD • Hennepconvenant; convenant tussen gemeenten en corporaties Deventer, Dalfsen, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland, Politie IJsselland, Arondissementsparket Zwolle/ Lelystad, Belastingdienst, UWV en Enexis • Schuldhulpverlening; convenant tussen Rentree en de gemeente Deventer (Budget Adviesbureau Deventer, BAD) • Preventieve woonbegeleiding; samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, gemeente Deventer en uitvoerende organisatie Iriszorg • Laatste-kansbeleid; overeenkomst tussen de corporaties Rentree en Woonbedrijf ieder1, hulpverlenende instanties Iriszorg, TACTUS, Carinova en RIAGG en namens de gemeente Deventer BAD, Regizorg en GGD • Buurtbemiddeling; samenwerking tussen Rentree, gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, de politie IJsselland en Raster • Pilot sluitende aanpak woonoverlast Deventer; samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland • Samenwerkingsovereenkomst toewijzing zorgwoningen; samenwerking tussen gemeente Deventer, CIZ, Carinova, Leiboom Groep, Woonbedrijf ieder1, Rentree, De Marken, SGBB, Stichting Ludgerus, Humanitas, Woonzorg Nederland en Zorggroep Solis
50 jaarverslag 2011
51 jaarverslag 2011
5.4 Klanten
Rentree verhuurt, beheert en bouwt woningen voor haar klanten. Rentree vindt het essentieel om te
Reparatie uitvoeren
weten wat de wensen van haar klanten zijn en hoe de klant onze dienstverlening beoordeelt. Dat is de
Het uitvoeren van reparaties krijgt twee cijfers: één voor Rentree en één voor het uitvoerend bedrijf.
reden dat zij onderzoek doet naar klanttevredenheid. De resultaten van het onderzoek gebruikt ze om
Rentree scoort een 7,4 (2010: 7,4). Het uitvoerend bedrijf een 7,9. (2010: 7,8).
de dienstverlening te verbeteren. 97% van de respondenten geeft aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan hun verwachting. Tot 2011 werd de klanttevredenheid over de dienstverlening van Rentree op twee manieren gemeten,
Het uitvoerend bedrijf wordt door 95% van de respondenten aanbevolen.
namelijk via het KWH-huurlabel en de klantmonitor. Met ingang van 2011 heeft ze op basis van de
Ook deze scores zijn hoog en ten opzichte van 2010 verbeterd.
meerwaarde van het telefonische klantcontact, de actualiteit en de mogelijkheid om snel te kunnen bijsturen besloten om van het KWH afscheid te nemen en alleen verder te gaan met de Klantmonitor.
Klachtenafhandeling Het komt natuurlijk ook voor dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient.
Klantmonitor
Rentree probeert dit in eerste instantie rechtstreeks met de klant op te lossen. Wanneer na het afronden
In de klantmonitor wordt de tevredenheid van klanten over de dienstverlening van Rentree doorlopend
van de interne klachtenprocedure er verschil van mening blijft, heeft de klant de mogelijkheid om zich
gemeten. De klantmonitor spitst zich toe op belangrijke klantprocessen: het uitvoeren van reparaties
te wenden tot de externe klachtencommissie.
en het betrekken en verlaten van de woning.
Interne klachtenprocedure Klanten worden binnen drie weken na het afronden van de werkzaamheden gebeld door een extern
In 2011 zijn in totaal 24 formele klachten ingediend bij Rentree. Onderstaande tabel is een weergave
bureau dat een interview met de klant afneemt. Eventuele problemen of klachten worden direct
van deze klachten.
doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en zoveel mogelijk meteen opgelost. Elk kwartaal worden de resultaten geanalyseerd. Op basis van deze analyses worden
Aard van de klacht
Aantal
Aantal
Aantal
verbeteringen doorgevoerd.
klachten
terechte klachten
afgewezen klachten afgerond
Beheer van de woning
23
9
13
1
1
0
1
0
Resultaten
Bejegening medewerker Totaal
Nog niet
24 9 14 1
Woning betrekken In de klantmonitor krijgt dit onderdeel over 2011 van onze klanten een 7,5. Dit cijfer is ten opzichte
Klachtencommissie
van 2010 (7,4) iets gestegen. Vanaf 2010 kwartaal 4 laat dit cijfer een stijgende lijn zien.
In 2011 heeft de Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek één klacht over Rentree ontvangen. De klacht ging over achterstallig onderhoud. De klager werd door de commissie in
In zijn geheel geeft 93% van de respondenten aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan de
het gelijk gesteld. Rentree heeft het advies van de commissie overgenomen.
verwachting. Dit is een flinke verbetering ten opzichte van 2010 (89%). Van de respondenten zou 90% Rentree aan anderen aanbevelen. Woning verlaten De klanten geven de gehele dienstverlening rondom het verlaten van de woning gemiddeld een 7,4. Gedurende het jaar schommelen de cijfers tussen 7,1 en 7,6. Van de respondenten geeft 95% (in 2010: 94%) aan dat de dienstverlening heeft voldaan aan de verwachting en beveelt 94% (in 2010: 90%), indien gevraagd, Rentree als verhuurder aan anderen aan.
52 jaarverslag 2011
53 jaarverslag 2011
6 P e r s on e e l e n O r g a ni s a ti e
54 jaarverslag 2011
55 jaarverslag 2011
6.1 Personeel
In 2011 is veel aandacht besteed aan de interne organisatie. Er is verder gewerkt aan het kwalitatief
Welzijn
en kwantitatief verbeteren van de formatie, we hebben meegedaan aan de pilot ‘Zo werk het gewoon’ ter vermindering van werkdruk en agressie binnen wooncorporaties, er hebben workshops plaats-
Project ‘Zo werkt het gewoon’
gevonden ter verbetering van de onderlinge samenwerking, alle functies zijn beschreven en ingedeeld en er is een nieuw personeelsinformatie- en salarissysteem ingevoerd.
Rentree doet mee aan het pilotproject ‘Zo werkt het gewoon’. Dit project is op verzoek van de sociale partners opgestart door het CSR-centrum met als doel vermindering van werkdruk en agressie binnen
Personele ontwikkelingen
de wooncorporatiesector. Werkdruk en agressie vermindert niet alleen het werkplezier, maar kan ook de gezondheid schaden. Om die risico’s te voorkomen en aan te pakken, doet Rentree mee met het project ‘Zo werkt het gewoon’.
Kengetallen over 2011: In dienst
31 december 2010
31 december 2011
Medewerkers 62 56
De start van het project was een nulmeting in april 2011. Een van de sterkste punten was dat mede-
FTE
werkers met plezier bij Rentree werken. Op basis van de overige resultaten bleek dat aanpak van de
51,2 46,8
knelpunten ‘werktempo & -hoeveelheid’ en ‘agressie’ de grootste positieve bijdragen leveren aan het Mutaties in 2011:
werkplezier en de energiebalans.
• Aantal medewerkers uit dienst: 13 • Aantal medewerkers in dienst: 7
In overleg met de medewerkers zijn de volgende acties ondernomen: verbetering van de werkproces-
• Stagiaires: 5
sen in het project ‘BeSmart’, verbetering van het telefoonverkeer intern, het opstellen van een overall
• Werkervaringplek: 1
jaarplanning, vermindering van het aantal interne regels, het geven van een workshop timemanagement, creëren van stilteplekken en het organiseren van workshops rond samenwerken.
De medewerkers die in dienst zijn gekomen, hebben een vernieuwd inwerktraject gekregen. Daarnaast is er een werkgroep Agressie geformeerd die zich bezighoudt met de aanpak van agressie Van de medewerkers die uit dienst gegaan zijn, is 70% op verzoek van de werkgever vertrokken.
binnen Rentree. De volgende onderdelen komen aan bod: opstellen van een agressieprotocol en het
Dit was deels door het vervallen van functies en deels door het niet verlengen van jaarcontracten.
agressiebeleid, invoering van een agressie registratie systeem, organiseren van een agressieworkshop
Met de medewerkers die uit dienst zijn gegaan zijn exitgesprekken gevoerd.
voor het uitrollen van het protocol en het organiseren van een agressietraining voor medewerkers met klantcontact. Deze maatregelen worden in het voorjaar van 2012 afgerond.
Persoonlijke ontwikkeling De PVB (planning, voortgang en beoordeling) cyclus is verder ontwikkeld en uitgevoerd. Aan de
Naast het project was er ook de mogelijkheid om (anoniem) gebruik te maken van een stress coach.
voortgangsgesprekken is een 360 graden feedback ronde toegevoegd welke als input diende voor het
Deze mogelijkheid is binnen Rentree bekend gemaakt en er zijn medewerkers die daar gebruik van
gesprek. Over 2011 is iedereen beoordeeld. Dit aan de hand van de gemaakte resultaatafspraken en
gemaakt hebben. In 2012 vindt er een effectmeting plaats.
de organisatiebrede competenties die voortkomen uit het koersdocument. Daarnaast zijn er met alle medewerkers resultaat- en ontwikkelafspraken gemaakt voor 2012. De resultaatafspraken komen
Ziekteverzuim
voort uit de afdelingsjaarplannen die in 2011 zijn opgesteld.
In 2011 is het verzuim van 4,54% in 2010 gestegen naar 6,39% in 2011. Belangrijkste oorzaak hiervan is de grote stijging in het lang verzuim. Dit is van 2,20% in 2010 gestegen naar 3,87%
Rentree hecht belang aan educatie en ontwikkeling van haar medewerkers. Niet alleen met het oog
in 2011 (het betreft 6 medewerkers).
op de verdere professionalisering van de organisatie. Ook vanwege de waarde van persoonlijke ontwikkeling. In 2011 hebben in totaal 31 medewerkers een training, coaching of opleiding gevolgd.
2010 2011
Totaal verzuim
4,54%
6,39%
Kort verzuim
1,49%
1,51%
Middellang verzuim
0,85%
1,01%
Lang verzuim
2,20%
3,87%
Ziekmeldingsfrequentie 1.57 1.67
56 jaarverslag 2011
57 jaarverslag 2011
Arbeidsvoorwaarden
Eén vergadering was in aanwezigheid van de leden van de Raad van Commissarissen.
Mede vanuit de medewerkers was er behoefte aan duidelijkheid in taken en verantwoordelijkheden.
In deze vergadering is vooral gesproken over de stand van zaken met betrekking tot de organisatie
Dit heeft er toe geleid dat in 2011 alle functies, in samenspraak met de medewerkers, opnieuw
en over het strategiedocument inzake missie en visie.
zijn beschreven. Deze functies zijn vervolgens door een externe adviseur ingedeeld conform het handboek functie-indeling woondiensten. De terugkoppeling hiervan naar de medewerkers vindt
Medio 2011 heeft de OR een 2-daagse training gevolgd waarin naast actualiteiten met betrekking
plaats begin 2012.
tot de Wet op de Ondernemingsraden vooral het thema ‘Rol en functioneren als OR en als team’ centraal stond.
Daarnaast is er een nieuw personeelsinformatie- en salarissysteem ingevoerd waar per 1 januari 2012 naar is overgegaan. Naast een kostenbesparing levert dit systeem betere informatie naar en
Per 31 december was de OR als volgt samengesteld:
over de medewerkers.
• Jan Douwe Schriemer, voorzitter • Han Stok, secretaris
Samenwerken
• Sabine Vijge, lid
In 2011 is samenwerken binnen Rentree een aandachtspunt geweest. De wens was er om meer samen te werken met de directe collega’s maar vooral ook met collega’s van andere afdelingen. Dit onderwerp is opgepakt in workshops ‘werken met aandacht’: workshops met medewerkers van verschillende afdelingen/functies. Vaste onderwerpen: samenwerken over afdelingen heen en integriteit.
De Ondernemingsraad In 2011 is er 7 keer een vergadering gehouden. Tijdens deze vergaderingen zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken: • functiebeschrijving en functiewaardering • beoordelingsystematiek • parkeerbeleid • fietsplan • kwartaalrapportages • organisatiestructuur • jaarverslag en jaarrekening • pilot aanpak Agressie en Werkdruk ‘Zo werkt het gewoon’ • begroting en jaarplan • visitatie • missie/visie
58 jaarverslag 2011
59 jaarverslag 2011
6.2 Organisatieontwikkeling
6.3 Juridische structuur
In 2011 is er veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie, nadat in 2010 de
In 2010 is de juridische structuur van Rentree sterk vereenvoudigd. Rentree kent nog twee BV’s:
organisatie formeel is aangepast (structuur, statuten en reglementen). De HRM onderdelen vormden
één voor de projectontwikkeling en één voor haar commercieel vastgoed, te weten
daarbij een belangrijk onderdeel (zie 6.1). Naar aanleiding van een organisatiescan is een plan van
Projectontwikkeling BV (vastgoedontwikkeling) en Vastgoed BV (commercieel vastgoed).
aanpak opgesteld om het geheel van processen, automatisering en informatievoorziening te stroomlijnen. Hieruit is het project ‘BeSmart’ opgezet, dat zo’n 3 jaar in beslag zal nemen. Hiervoor is een
Rentree kent twee deelnemingen, te weten:
projectleider aangetrokken. NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer
Missie/visie/strategie
Het belang van Rentree in deze deelneming is 49%. De deelneming betreft een centrum voor
Het jaar 2010 stond in het teken van ‘terug naar de basis’. Dat was een periode van intern orde op
natuur- en milieueducatie en een kinderboerderij. Deze voorziet in een onderwijsbehoefte op het
zaken stellen. Aansluitend is de uitgangspositie bepaald, gevolgd door de uitwerking van een nieuwe
gebied van milieu in de wijken waarin Rentree bezit heeft. Woningstichting Rentree houdt ook
koers voor Rentree. Hiervoor was het noodzakelijk om eerst de opgaven in Deventer helder krijgen.
toezicht op deze deelneming via een vertegenwoordiging in de Raad van Commissarissen.
Deze opgaven zijn in het voorjaar van 2011 opgehaald bij de belanghebbers in een viertal bijeenkomsten. Op basis van de uitkomsten zijn de keuzes gemaakt.
Stichting Woonkeus De bestuurder van Woningstichting Rentree is lid van de Raad van Toezicht van dit samenwerkings-
De uitkomsten uit de strategische sessies en de terugkoppeling aan belanghebbenden zijn vertaald in:
verband. Dit samenwerkingsverband omvat in de regio Stedendriehoek (de gemeenten Apeldoorn,
• de missie (waarvoor zijn wij er als organisatie)
Deventer, Voorst en Zutphen) werkzame woningcorporaties. Het doel is de woonruimteverdeling
• de visie (waar gaan we heen, mede gezien de ontwikkelingen)
volgens de in de regio vastgestelde verordeningen uit te voeren. Daarnaast wordt ook de lokale
• de strategie (wat zijn de doelen die we de komende vier jaar willen realiseren)
uitvoering van woonruimteverdeling desgewenst ondersteund. Het samenwerkingsverband brengt jaarlijks een verslag uit over haar activiteiten.
Dat heeft geresulteerd in een koers die duidelijkheid verschaft aan belanghebbers, medewerkers en vooral aan onze bewoners. De koers is samengevat in een filmpje dat te bekijken is op de website. Hoewel de koers is vastgelegd is deze koers zeker niet vastgeroest, want nieuwe ontwikkelingen zullen daarop van invloed zijn. Vastgelegd wil wel zeggen dat mensen elkaar erop kunnen aanspreken, zowel intern als extern. Vastgelegd wil wel niet zeggen dat Rentree er al is. Het is een koers, het markeert waar Rentree naar toe wil in de komende jaren. Begin 2012 is deze missie, visie en strategie met belang-hebbers gedeeld.
Visitatie In 2011 heeft een visitatie plaatsgevonden over de periode 2008-2011. Daaruit kwam een mooi beeld waar de organisatie nu staat. De commissie onderscheidt in de recente historie van Rentree een drietal fasen: de aanloop, de crisis en transitie naar de going concern fase. De commissie komt tot de conclusie dat Rentree voldoende presteert, ondanks de roerige periode waarmee de corporatie is geconfronteerd. De commissie constateert dat er goede ontwikkelingen in gang zijn gezet om van Rentree een professionele, goed presterende en betrouwbare corporatie te maken. “Na een turbulente periode heeft Rentree in korte tijd de weg terug naar de basis gevonden en verdient daarvoor waardering”, aldus de commissie. Wel gaf ze als aandachtspunt mee goed te blijven communiceren met belanghebbenden. Ook vroeg ze nadrukkelijk te blijven werken aan de kwaliteitsverbetering van de vastgoedportefeuille. Het visitatierapport staat op de website. Gezien de periode waarop de visitatie betrekking had, kan Rentree goed uit de voeten met de conclusies: een voldoende en waardering voor hetgeen bereikt is en maximaal ruimte voor verbetering. Kortom: alle kansen om een volgende keer sterker voor de dag te komen.
60 jaarverslag 2011
61 jaarverslag 2011
7 B e s tuu r e n R a a d va n C ommi s s a r i s s e n
62 jaarverslag 2011
63 jaarverslag 2011
7.1 Verslag Raad van Commissarissen
Algemeen
Visitatie
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de algemene gang van zaken
In 2011 is Rentree gevisiteerd door Raeflex. Bestuurder en Raad zagen zich daartoe verplicht,
in de wooncorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens de Directeur
terwijl het kiezen van een later tijdstip de voorkeur had, omdat Rentree in zijn transitie van oud naar
Bestuurder terzijde.
nieuw met name vanaf 2012 zou kunnen laten zien, dat woorden ook in daden worden omgezet. Waar 2010 vooral gericht was op het opmaken van de staat van Rentree en een proces dat de
Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de governance code
organisatie weer “back to basics” moest brengen en het jaar 2011 geheel in het teken stond van
zijn opgenomen, is de Raad in hoofdzaak gericht op:
het opnieuw richten en inrichten van de werkorganisatie en het uitvoerbaar maken van eerder niet
1. Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van
uitvoerbare plannen zoals die voor de Rivierenwijk en het T&D-terrein, is 2012 aan te merken als
Rentree in Deventer 2. Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree
een jaar waarin de uitvoering zichtbaar moet worden. De uitkomst van de visitatie was dan ook, dat Rentree op de goede weg is, maar dat de stakeholders vooral benieuwd zijn naar de uitvoering.
3. Formeel toezicht op naleving van toepasselijke wet en regelgeving 4. Formeel toezicht op uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting
Stakeholders
5. Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp en uitvoering van beleid
De Raad heeft in het verslagjaar met het management, het vertegenwoordigend overleg van het
6. Werkgever zijn van de bestuurder
personeel en met de bewoners elk eenmaal overleg gehad.
Taak en werkwijze De Raad heeft in 2011 zeven maal in volledige samenstelling vergaderd. De auditcommissie heeft ter voorbereiding van twee van deze vergaderingen advies uitgebracht over de jaarrekening 2010 en de begroting 2012 en het meerjarenplan. De remuneratiecommissie heeft de beoordeling van de bestuurder verzorgd.
Beleid In 2011 is het door de bestuurder in overleg met stakeholders en organisatie opgestelde koersdocument voor Rentree goedgekeurd. Voor het T&D-terrein is een uitvoerbaar plan ontwikkeld en goedgekeurd. Mede met behulp van externe adviseurs is ook een uitvoerbaar concept voor de Rivierenwijk tot stand gekomen. Het daaruit voortvloeiende convenant en een uitvoeringsovereenkomst met de gemeente is goedgekeurd. Beide grootschalige projecten nemen de ballast van in het verleden gemaakte aanzienlijke kosten met zich mee met als gevolg een forse onrendabele top.
Toetsingskader Raad van Commissarissen Het toetsingskader van de Raad is aangevuld met de vaststelling van een procuratieregeling, een treasury statuut en plan voor 2011, een investerings- en verbindingenstatuut.
Beheer In 2011 is de jaarrekening 2010 goedgekeurd, zijn de kwartaalrapportages besproken en heeft de Raad zijn goedkeuring gehecht aan de begroting 2012 en het meerjarenplan.
64 jaarverslag 2011
65 jaarverslag 2011
7.2 Samenstelling Bestuur
7.3 Samenstelling en honorering van de Raad van Commissarissen
Liesbeth van Asten
De RvC bestaat uit vijf leden die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en die voor
Geboortejaar: 1959
twee volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden benoemd. De selectie van de leden van
Functie:
de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets.
directeur-bestuurder
In dienst sinds: 1 april 2010 Nevenfuncties: Bestuurslid van het vrouwennetwerk van Aedes
De heer H.F.A.M. Huijsmans treedt op als voorzitter.
Lid van de raad van advies stichting IJssellandschap De samenstelling van de huidige Raad en de benoeming van de huidige bestuurder heeft onder toezicht van de door de minister benoemde externe toezichthouder in 2010 plaatsgevonden. De kosten voor de beloning van de directeur bestuurder Rentree
Twee zittende leden zijn daarbij uitgenodigd lid te blijven van de Raad om in de transitie van oud naar
zijn in 2011 opgebouwd uit de volgende elementen:
nieuw een bijdrage te leveren vanuit hun kennis en ervaring uit de vorige periode. In september 2010, na de rapportage van Deloitte en de juridische duiding van Allan & Overy op het punt verwijtbaarheid
Periodiek betaalde beloningen
€ 100.259
€ 100.259
en aansprakelijkheid, heeft de Raad geen grond gezien om tot een wijziging op korte termijn te komen
Betaalbaar op termijn*
€ 34.289
€ 24.256
van de samenstelling van de Raad.
Totaal
€ 134.548
€ 124.515 Eind 2011 kwam de samenstelling van de Raad opnieuw aan de orde naar aanleiding van de motie van
* Per abuis was het werknemersdeel van de pensioenlasten niet in de post “Betaalbaar op termijn” meegenomen. Dit is de juiste weergave over 2011.
de Tweede kamer die kamerbreed werd gesteund en waarin werd aangestuurd op het vertrek van twee nog uit de vorige Raad afkomstige raadsleden en waarin bij de bespreking werd verzocht om een onderzoek naar de aansprakelijkheid van bestuurder en commissarissen van Rentree. Die motie is overigens zonder enig hoor en wederhoor tot stand gekomen en is terecht door de heer Donner op staatsrechtelijke en bestuurlijk hygiënische gronden ontraden. In overleg met het departement in december heeft de Raad aangegeven gaarne bereid te zijn het eerder door Deloitte uitgevoerde onderzoek met de juridische duiding van Allan & Overy op het punt ernstige verwijtbaarheid en aansprakelijkheid aan een second opinion te doen onderwerpen bij voorkeur uitgevoerd door de landsadvocaat. Het kan immers zijn, dat zaken over het hoofd zijn gezien of anders zouden moeten worden gewogen. De Raad maakt onderscheid tussen dat onderzoek naar de mogelijke aansprakelijkheid van voormalige bestuurder en commissarissen enerzijds en de samenstelling van de Raad anderzijds. Door de druk die uitgaat van zo’n kamerbrede motie heeft de Raad besloten, totdat resultaten bekend zijn van deze second opinion, niet naar buiten te treden over de eventuele voorgenomen wijzigingen in de Raad van Commissarissen teneinde elk verband tussen verwijtbaarheid en aansprakelijkheid enerzijds en lid zijn van de huidige Raad anderzijds met elkaar in verband te laten brengen, zolang het onderzoek in het kader van deze second opinion loopt. De Raad heeft wel gesproken over het rooster van aftreden. Gezien het feit dat de overgang van oud naar nieuw, van een onoverzichtelijke door één bestuurder gedomineerde naar een overzichtelijke met een goede checks and balances geleide organisatie en in de overgang van niet uitvoerbare naar uitvoerbare projecten was voltooid, hebben de twee uit de vorige Raad afkomstige leden besloten hun raadslidmaatschap te beëindigen. Eén van de leden heeft aangegeven niet voor herbenoeming in aanmerking te willen komen per 1 januari 2012 en één van de andere leden houdt de zittingstermijn tot 1 april 2012 aan. Daarnaast, om tot een rationeel rooster van aftreden te komen, hebben de 3 andere leden, allen gestart in april/mei 2010, ervoor gekozen een getrapt rooster van aftreden op te stellen zodat continuïteit te allen tijde is geborgd.
66 jaarverslag 2011
67 jaarverslag 2011
De procedure voor invulling van deze twee vacatures is begin 2012 gestart.
Lid RvC
In dit verslag verantwoordt de Raad een en ander publiek, opnieuw om te voorkomen, dat de raadsleden,
H.J. Th. Van Herwaarden Interim manager voor de
gelet op de ongenuanceerde en onzorgvuldige publiciteit zowel in pers als politiek tot nu toe,
ontwikkeling van Natlab 2.0
nog meer zouden worden geschaad. Daar is immers geen enkele aanleiding toe, tenzij de second
(Film en cultuurhuis) in
opinion nadrukkelijk anders uitwijst.
Eindhoven in opdracht van
Hoofdfunctie
Nevenfunctie
de gemeente
J.H. Jonkman Eigenaar Jonkman Consult
Samenstelling Raad van Commissarissen 2011
Associate Partner Transitium Groep Lid RvC
M/V
Geb. jaar Benoemd in
H.F.A.M. Huijsmans
Zelfstandig gevestigd als
• Voorzitter Raad van Toezicht GGZ
Zittingsperiode
Commissie
tot
lidmaatschap
adviseur en interim-manager instelling Vincent van Gogh
H.J. Th. Van Herwaarden M
1956
2008
2012
Projecten
vanuit Obraz BV in Noord en Midden Limburg
J.H. Jonkman V
1959
2006
2012 Remuneratie
H.F.A.M. Huijsmans
M
1948
2010
2014 Audit en Remuneratie
Arnhem van het bestuur Gelredome
T.A. Nieuwenhuijsen
M
1955
2010
2014 Audit
L.J. van der Ree
M
1954
2010
2014
Board van Industri Kapital Limited
Projecten
• Lid op voordracht van de gemeente • Lid van de Industrial Advisory
in London
• Voorzitter van de Raad van
Commissarissen van de Stichting Studentenhuisvesting Huisvesting (SSH) te Utrecht
• Associé Twynstra Gudde
Interim Management T.A. Nieuwenhuijsen
Partner NGNB Advocaten Amsterdam • Lid RvC Eigen Haard (Amsterdam)
• Bestuurslid Beheerstichting
Accommodatie Muziekgebouw/ Bimhuis L.J. van der Ree
• Tot 1-11-2011: Directeur Stedelijke
Ontwikkeling Enschede
• Vanaf 1-11-2011: Directeur
Gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente (ADT);
• Programmamanager
Netwerkstad Twente
Bezoldiging De voorzitter heeft over 2011 een bezoldiging van € 9.099,96 ontvangen. De overige leden hebben over 2011 in totaal een bezoldiging van € 27.999,84 ontvangen. Voor een gedetailleerde specificatie verwijzen wij naar de jaarrekening 2011 van Rentree.
68 jaarverslag 2011
69 jaarverslag 2011
8 F in a nci e e l
70 jaarverslag 2011
71 jaarverslag 2011
8.1 Inleiding
8.2 Liquiditeit en solvabiliteit
In 2009 werd door CFV aangegeven dat de financiële continuïteit in het geding was als niet op korte
Liquiditeit
termijn en scherp zou worden omgebogen. Rentree werd geconfronteerd met aanwijzingen vanuit het
Aan het einde van 2011 beschikte Rentree over een positief saldo aan liquiditeiten van € 6,9 miljoen
Ministerie en werd gevraagd te komen tot een financieel verbeterplan voor de periode 2010-2014.
(2010: € 3,8 miljoen). Daarnaast heeft Rentree aan het eind van 2011 een ongebruikte rekeningcourantfaciliteit van € 14 miljoen. De rekening-courantfaciliteit wordt thans gebruikt voor het overbruggen
Inmiddels is daadkrachtig uitvoering gegeven aan dit herstelplan. De ambities en opgaven zijn
van een tijdelijke liquiditeitsbehoefte.
teruggebracht naar haalbare scenario’s. Nog steeds zijn de financiële kaders voor Rentree strak, maar de huidige opgaven passen binnen deze kaders. Rentree is klaar voor de start om in 2012
In 2011 bedraagt de operationele kasstroom (inclusief kasstroom uit hoofde van verkoop)
gestalte te geven aan enkele mooie opgaven in Deventer.
€ 9,2 miljoen (2010: € 11,2 miljoen).
Faciliteringsvolume Het door het WSW vrijgegeven faciliteringsvolume is gebaseerd op de door Rentree aangegeven investering- en herfinancieringprognose tot en met 2014. In 2011 heeft het WSW opnieuw verklaard dat Rentree voldoende kredietwaardig is.
Europese Beschikking Per 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van kracht (de ‘Tijdelijke Regeling’). Deze regeling vloeit voort uit de staatssteunbeschikking van de Europese Commissie. Kortweg houdt de regeling in dat staatssteun voor wooncorporaties alleen nog is toegestaan voor de sociale doelgroep en het maatschappelijk vastgoed, voor zover sprake is van een zogenaamde ‘dienst van algemeen en economisch belang’ (daeb). Geldleningen met WSW borging kwalificeert Europa als staatssteun. De nieuwe geldleningen die na 1 januari 2011 zijn getekend (geen herfinancieringen) en door het WSW zijn geborgd, mogen slechts worden aangewend voor nieuwe activiteiten die worden aangemerkt als daeb. De aflossingsverplichtingen voortvloeiend uit in 2011 aflopende WSW-leningscontracten kunnen tijdelijk gefinancierd blijven met WSW borging. Rentree conformeert zich aan deze Tijdelijke Regeling en hoeft vooralsnog geen nieuwe geldleningen aan te wenden voor niet-daeb.
Solvabiliteit Eind 2011 bedraagt de solvabiliteit (uitgedrukt als percentage van het balanstotaal) 27,1% (2010: 21,7%). Zoals eerder aangegeven, heeft Rentree hierbij methodieken gehanteerd voor de berekening van de waarde van het bezit op basis van de richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander ook in lijn met de methodieken die door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting worden gehanteerd. Op basis van begrote, positieve resultaatontwikkelingen verwacht Rentree een verdere toename van het eigen vermogen in de komende jaren.
72 jaarverslag 2011
73 jaarverslag 2011
8.3 Resultaat
8.4 Beoordeling CFV en WSW
Over 2011 is een positief resultaat geboekt. Het geconsolideerde resultaat voor mutatie bedrijfswaarde
CFV
over 2011 bedraagt € 13,5 miljoen positief, ten opzichte van € 6,8 miljoen in 2010.
De oordeelsbrief van november 2011 van het CFV geeft weer dat de solvabiliteit aan het eind van 2010 voldoende is om aan de lopende verplichtingen te voldoen. Het door het CFV afgegeven
De belangrijkste mutaties ten opzichte van voorgaand jaar zijn:
continuïteitsoordeel in 2011 is een A2-oordeel: de voorgenomen activiteiten van de laatste twee jaar van de vijfjarige prognoseperiode kunnen de financiële positie van de corporatie in gevaar brengen.
Resultaat 2010
6.827
Lagere verkoopopbrengsten
In 2010 was dit continuïteitsoordeel nog een B1-oordeel: de voorgenomen activiteiten brengen de corporatie op de middellange termijn (3 tot 5 jaar) in gevaar. Hieruit blijkt eveneens de (financiële)
(x € 1.000)
vooruitgang van Rentree.
-600
Voorzieningen/ORT 6.699 Afboeking pand Keizerstraat
-700
Bezuinigingen bedrijfslasten
1.791
Hogere onderhoudskosten
-857
Het beleid voor 2012 en daarna is sterk gericht op een gebalanceerde uitvoering van de gestelde doelen, binnen een strak financieel kader. Tevens zal een meer doelmatige bedrijfsvoering en een actief bezuinigingsprogramma bijdragen aan verdere verbetering van de financiële positie van Rentree in de komende jaren.
Overige -35 Resultaat 2011
6.298 13.125
WSW Het door het WSW vrijgegeven faciliteringsvolume is gebaseerd op de door Rentree aangegeven
• De lagere verkoopopbrengsten in 2011 worden veroorzaakt door een lagere gemiddelde verkoopopbrengst in 2011 t.o.v. 2010. Het aantal verkochte woningen is gelijk gebleven;
investering- en herfinancieringprognose tot en met 2014. In 2011 heeft het WSW opnieuw verklaard dat Rentree voldoende kredietwaardig is.
• De fors lagere last in voorzieningen en ORT wordt veroorzaakt door een forse dotatie aan de ORT Rivierenwijk in 2010 en een vrijval van de voorziening WAP in 2011; • In 2011 is het kantoorpand aan de Keizerstraat afgeboekt naar lagere marktwaarde; • In 2011 zijn de bedrijfslasten met name verder gedaald als gevolg van verdere bezuinigingen; • In 2011 is er met name meer planmatig onderhoud gepleegd.
Sponsoring In 2011 heeft Rentree de volgende bedragen aan de volgende sponsoractiviteiten uitgegeven: (x € 1.000)
2011
Leergeld *
25
Schouwburg Deventer *
10
Stichting Actief
2
Overige 4 Totaal 41 * Met ingang van 2012 beëindigd.
74 jaarverslag 2011
75 jaarverslag 2011
8.5 Fiscale positie
8.6 Risicomanagement
Per 1 januari 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting.
Risicomanagement heeft volop de aandacht binnen Rentree en dit krijgt op diverse manieren uiting.
Rentree heeft door haar fiscale (compensabele) verliezen nog geen belasting betaald over de winst.
Alle investeringen en uitgaven worden kritisch beoordeeld in het kader van het nut (‘wat willen we
Ultimo 2011 bedraagt het fiscaal compensabele verlies € 9,4 miljoen.
er mee bereiken?’), de benodigde middelen (‘wat hebben wij er voor nodig?’) en welke (financiële) risico’s ermee gepaard gaan. In 2011 zijn onder andere de navolgende zaken in het kader van risicomanagement uitgevoerd en/of geïmplementeerd: • er is een maandelijkse- en kwartjaarlijkse planning- en controlcyclus waarin financiële resultaten, operationele resultaten en diverse knelpunten in relatie tot de risico’s worden gerapporteerd • diverse statuten en reglementen zijn geactualiseerd, herschreven en opnieuw goedgekeurd door de Raad van Commissarissen; onder andere het Investeringstatuut en het verbindingenstatuut • er is een uitgebreide risico-inventarisatie m.b.t. investeringen vastgesteld • Rentree heeft haar projectenportefeuille teruggebracht in omvang en risico. Er vindt voortdurend monitoring plaats op de resterende projecten, voortgang en ontwikkelingen in de externe omgeving • er vindt voortdurend monitoring plaats van de financieringstructuur en de financieringsmogelijkheden van Rentree door een Treasurycommissie, die renterisico’s en liquiditeitsrisico’s beheerst en hierover rapporteert • er is een nadrukkelijke koppeling gemaakt tussen het desinvesteringsbeleid (verkopen) en het investeringsbeleid ten aanzien van de financiering van de nieuwe activiteiten (investeringen) • nieuwe (mogelijke) externe ontwikkelingen worden doorgerekend in scenario’s en vertaald naar (mogelijke) consequenties
76 jaarverslag 2011
77 jaarverslag 2011
8.7 Verbindingen
Rentree heeft twee verbindingen. Dit zijn Rentree Projectontwikkeling B.V. en Rentree Vastgoed B.V. Beide vennootschappen zijn 100% dochters. In Rentree Projectontwikkeling vindt de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten plaats. De resultaten worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Rentree Vastgoed B.V. bezit enkele grondposities. De resultaten worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Hieronder enkele kengetallen van de verbindingen: (x 1.000) Omzet Resultaat Statutair vermogen
78 jaarverslag 2011
Rentree Projectontwikkeling B.V.
Rentree Vastgoed B.V.
- -192 133
Totaal
- 757 565 7.095
7.228
79 jaarverslag 2011
9 Vo l k s hui s v e s tin g s b e l a n g
80 jaarverslag 2011
81 jaarverslag 2011
9.1 Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting
De huidige bestuurder heeft in 2011 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.
Administratie De administratie, het samenstellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2011 zijn uitgevoerd door medewerkers van Rentree. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2011 is verricht door Deloitte Accountants B.V., die de controleverklaring heeft afgegeven. Deventer, 1 mei 2012 Het bestuur van Woningstichting Rentree
82 jaarverslag 2011
83 jaarverslag 2011
10 K e n g e ta l l e n
84 jaarverslag 2011
85 jaarverslag 2011
10.1 Kengetallen
Kengetallen over afgelopen vijf jaar 2011
2010
2009
2008
2007
Samenstelling woningbezit
Kengetallen over afgelopen vijf jaar 2011
2010
2009
2008
2007
Resultaat per woongelegenheid exclusief mutatie bedrijfswaarde x € 1
Goedkoop
1.015 1.111 1.246 1.293 1.443
Exploitatie opbrengsten
Bereikbaar
2.583 2.369 2.367 2.367 2.365
Personeelslasten
Betaalbaar
250 206 230 184 174
Duur/geliberaliseerd
50 291 242 211 206
Totaal huurwoningen
3.898 3.977 4.085 4.055 4.188
Onderhoudslasten
4.807 4.777 4.855 4.805 4.449 -760 -1.048 -1.256 -1.057 -887 -1.054
Overige bedrijfslasten Netto bedrijfslasten excl.
-745
-925
-1.421
-2.717
-2.671
-3.663
-4.332
-4.125
overige waardemutaties en Studentenkamers
288 256 256 256 263
Totaal woongelegenheden
4.186 4.233 4.341 4.311 4.451
geactiveerde productie Financieringslasten
-1.549 -1.615 -1.663 -1.691 -1.314
Overige opbrengst Garages
47 47 47 48 71
Overige objecten
154 155 96 90 72
Totaal overige verhuureenheden 201 202 143 138 143
1.621 1.815 1.239 1.060 753
(verkopen bestaand bezit en overig) Overige waardeveranderingen 767 -792 -2.793 -6.757 -288 Resultaat per woongelegenheid (incl. 3.167
1.613
-2.043
-6.995
-98
resultaat deelnemingen en belastingen) Totaal verhuureenheden in bezit
4.387
4.435
4.484
4.449
4.594
Balans per woongelegenheid x € 1
Atelierwoningen (beheer)
0 0 61 73 73
Eigen vermogen
15.129 12.324 11.854 9.418 18.500
Studentenkamers (beheer)
0 0 0 0 0
Langlopende schulden
38.828 40.347 40.123 36.108 27.268
Woonwagens/staanplaatsen (beheer) 0 0 0 103 103 Totaal overig Totaal verhuureenheden
0
0
61
176
176
1)
Op basis van het aantal nieuw afgesloten huurcontracten
4.387 4.435 4.545 4.625 4.770
Kengetallen Solvabiliteit
27,1% 21,68% 20,47% 17,73% 36,67%
Liquiditeit
2,83% 1,59% 1,64% 0,19% 0,11%
Huurverhoging
1,30% 1,20% 2,45% 1,58% 1,07%
Huurachterstand zittende huurders 0,40% 0,35% 0,43% 0,30% 2,85% Mutatiegraad 1) Gemiddeld aantal punten WWS
5,30% 5,40% 7,00% 15,00% 16,00% 132
131
129
129
128
Gemiddelde netto-huurprijs 399 393 374 380 369 Interest dekkingsratio exclusief verkopen 1,97
1,40
0,64
0,30
0,43
Interest dekkingsratio inclusief verkopen 3,00
2,49
1,38
1,15
0,97
Loan to Value
86 jaarverslag 2011
72,86% 73,33% 71,95% 69,91% 60,73%
87 jaarverslag 2011
11 G e con s o l id e e r d e j a a r r e k e nin g
88 jaarverslag 2011
89 jaarverslag 2011
Inhoudsopgave hoofdstuk 11
Inhoud
11.10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
127
11.1
Geconsolideerde balans per 31-12-2011
92
11.10.1 Huren
127
11.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011
94
11.10.2 Vergoedingen
127
11.3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011
95
11.10.3 Overheidsbijdragen
127
11.4
Algemene toelichting
96
11.10.4 Verkoop onroerende goederen
128
11.4.1 Activiteiten
96
11.10.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
128
11.4.2 Regelgeving
96
11.10.6 Overige bedrijfsopbrengsten
128
11.4.3 Grondslagen voor consolidatie
97
11.10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
129
11. 5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
98
11.10.8 Lonen en salarissen
129
11.5.1 Immateriële vaste activa
98
11.10.9 Lasten onderhoud
130
11.5.2 Materiële vaste activa
99
11.10.10 Overige bedrijfslasten
131
11.5.3 Financiële vaste activa
102
11.10.11 Accountantskosten
132
11.5.4 Vlottende activa
103
11.10.12 Resultaat deelnemingen
132
11.5.5 Voorzieningen
104
11.10.13 Rentelasten en rentebaten
133
11.5.6 Langlopende schulden
104
11.10.14 Mutatie waarde materiële vaste activa in exploitatie
134
11.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
105
11.11 Overige informatie
135
11.6.1 Bedrijfsopbrengsten
105
11.11.1 Werknemers
135
11.6.2 Bedrijfslasten
106
11.11.2 Bestuurders en commissarissen
136
11.7
Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
109
11.11.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
137
11.7.1 Materiële vaste activa
109
11.12 Enkelvoudige Balans per 31-12-2011
138
11.7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen
11.13 Winst- en verliesrekening over 2011
140
11.8
Grondslagen kasstroomoverzicht
111
11.9
Toelichting op de geconsolideerde balans 2011
112
11.14.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
11.9.1 Immateriële vaste activa
112
11.14.2 Immateriële vaste activa
141
11.9.2 Materiële vaste activa
113
11.14.3 Materiële vaste activa
142
11.9.3 Financiële vaste activa
116
11.14.4 Financiële vaste activa
143
11.9.4 Vlottende activa
117
11.14.5 Vorderingen
144
11.9.5 Groepsvermogen
118
11.14.6 Eigen vermogen
144
11.9.6 Voorzieningen
119
11.14.7 Voorzieningen
145
11.9.7 Langlopende schulden
120
11.14.8 Kortlopende schulden
145
11.9.8 Kortlopende schulden
121
11.15 Overige gegevens
146
11.9.9 Latente belastingverplichting
122
11.15.1 Statutaire resultaatbestemming
146
11.9.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
125
11.15.2 Voorstel resultaatbestemming
146
11.9.11 Financiële instrumenten
126
11.15.3 Gebeurtenissen na balansdatum
146
11.9.12 Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen
126
Accountantsverklaring
148
nieuwbouw en herstructurering
90 jaarverslag 2011
110
11.14 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31-12-2011 en de winst- en verliesrekening over 2011
141 141
91 jaarverslag 2011
11.1 Geconsolideerde balans per 31-12-2011
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref.
2011
2010
Ref.
Vaste activa
Groepsvermogen
9.5
Immateriële vaste activa 9.1
Eigen vermogen
9.5.1
Computersoftware
101
291
101
2011
2010
52.168
99
8.576
65.978
52.168
65.978
291 Voorzieningen
Materiële vaste activa 9.2
Voorziening wijkactieplan
9.6.1
0
6.720
Onroerende en roerende zaken
Voorziening onrendabele toppen
9.6.2
99
1.858
in exploitatie
219.625
217.899
in ontwikkeling
9.881
11.255
Onroerende en roerende zaken Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
2.897
3.737
232.403
9.7
158.544
150.378
158.544
150.378
232.891 Kortlopende schulden 9.8
Financiële vaste activa 9.3
Aflossingsverplichting
10.784
20.412
Deelnemingen
291
289
Schulden aan huurders
224
224
Overige financiële vaste activa
1.196
1.196
Schulden aan gemeenten
20
228
Schulden aan leveranciers
817
1.309
1.487
1.485
Belastingen en premies sociale verzekeringen Vlottende activa Voorraden Onderhanden werk
9.4
0
533
0
308
287
Te betalen rente
3.748
3.883
Overige schulden en overlopende passiva
2.682
3.342
18.583
29.685
Totaal passiva
243.204
240.807
533
Vorderingen Huurdebiteuren
9.4.1
145
280
Gemeenten
9.4.2
4
225
9.4.3
0
275
9.4.4
2.171
993
Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen en overlopende activa
2.320
1.773
Liquide middelen Bank
6.893
3.834
6.893 3.834 Totaal activa
92 jaarverslag 2011
243.204
240.807
93 jaarverslag 2011
11.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011
(x € 1.000)
Ref.
11.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011
2011
2010
(directe methode) (x € 1.000) Ontvangsten van huurders
Bedrijfsopbrengsten
2011
21.098
Huren
11.10.1
20.925
21.151
Ontvangsten van overheden
13
85
Vergoedingen
11.10.2
38
35
Overige ontvangsten
374
1.730
Overheidsbijdragen
11.10.3
0
16
Verkoop onroerende zaken
11.10.4
6.934
7.502
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
11.10.5
340
687
Veranderingen in werkkapitaal:
Overige bedrijfsopbrengsten
11.10.6
134
180
Betalingen aan werknemers
-3.314
-4.438
28.371
29.572
Betalingen aan leveranciers onderhoud
-4.610
-3.753
Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten
-3.247
-3.914
Betalingen aan leveranciers en werknemers
-1.131
-421
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
21.485
11.10.7
323
426
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
11.10.7
-3.347
3.352
Lonen en salarissen
11.10.8
2.519
3.659
353
331
Ontvangen interest
341
423
Betaalde interest
-7.231
-7.259
Pensioenlasten
23.064
-12.302 -12.526
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Sociale lasten
2010
21.249
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
9.183
10.538
442
448
Lasten onderhoud
11.10.9
4.610
3.753
-6.890
-6.836
Overige bedrijfslasten
11.10.10
3.247
3.914
Kasstroom uit operationele activiteiten
2.293
3.702
8.147
15.883
Som der bedrijfslasten
Investeringen in materiële vaste activa Bedrijfsresultaat
20.224
13.689
-6.094
-11.103
Ontvangen inzake verkopen materiële vaste activa 6.934
7.502
Desinvesteringen in materiële vaste activa
2.992
1.388
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Financiële baten en lasten
2.228
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
11.10.13
341
423
Rentelasten en soortgelijke kosten
11.10.13
7.096
7.259
Ontvangsten uit langlopende schulden
6.755
6.836
(nieuwe leningen)
18.950
6.500
Aflossingen langlopende schulden
-20.412
-9.883
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
13.469
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
-1.462
-3.383
Mutatie geldmiddelen
3.059
-290
6.853
Belastingen
11.9.9
0
0
Resultaat deelnemingen
11.10.12
2
-26
2
-26
13.471
6.827
341
-6.119
13.810
708
-609
Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa
11.10.14
Groepsresultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa
94 jaarverslag 2011
95 jaarverslag 2011
11.4 Algemene toelichting
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.
11.4.3 Grondslagen voor consolidatie
Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt in maart 2012.
In de geconsolideerde jaarrekening van Rentree zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap
11.4.1 Activiteiten
kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde
De activiteiten van Woningstichting Rentree (hierna: Rentree), statutair gevestigd en kantoor
jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaat-
houdende aan de Keizerstraat 43 in Deventer, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken
bepaling van Rentree.
in Deventer. In het bijzonder gericht op de bouw en het beheer van goede betaalbare huisvesting voor brede lagen van de bevolking en met name op het huisvesten van huishoudens met lage inkomens of
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken
die door andere omstandigheden niet of onvoldoende in staat zijn op eigen kracht in hun passende
rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder
huisvesting te voorzien. Rentree stelt zich hierbij als doel te streven naar optimaal wooncomfort,
eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen
waarbij de ontwikkeling van de buurt, de woning en de huurder zelf centraal staat.
en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:
11.4.2 Regelgeving De jaarverslaggeving voor toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen
Volledig geconsolideerd
zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh). In dit besluit wordt
• Rentree Projectontwikkeling B.V. te Deventer (100%)
voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard.
• Rentree Vastgoed B.V. te Deventer (100%)
Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans,
Overige deelnemingen, gewaardeerd op nettovermogenswaarde
winst- en verliesrekening en het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen en zijn voor
• N.V. Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer (49,55%)
de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Voor het verslagjaar 2011 is nog geen rekening gehouden met de wijzigingen van Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals deze vanaf verslagjaar 2012 gelden. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Tevens voldoet de jaarrekening aan de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
96 jaarverslag 2011
97 jaarverslag 2011
11.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva
In deze toelichting zijn alle bedragen gepresenteerd in € 1.000. Activa en passiva worden indien niets
11.5.2 Materiële vaste activa
vermeld gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is,
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Kosten c.q. opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde worden
Vergelijking waarderingsgrondslagen 2010
verwerkt onder de post mutatie actuele waarde in de winst-en-verliesrekening. De bedrijfswaarde
De gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd t.o.v.
wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-
voorgaand jaar.
opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen.
Transacties met verbonden partijen
De onroerende zaken in exploitatie kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden
Met de meeste deelnemingen heeft Rentree naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie,
aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen
waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed.
die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van
Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme
toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn
condities overeengekomen zijn.
gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met
11.5.1 Immateriële vaste activa
een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd
Computersoftware
op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt
Gekochte softwarelicenties worden geactiveerd tegen de verkrijgingsprijs en afgeschreven over de
uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede
geschatte economische levensduur.
genormeerde lastenniveaus.
Uitgaven die worden gemaakt voor de productie van identificeerbare en unieke softwareproducten
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
van Rentree worden geactiveerd. Dergelijke intern vervaardigde immateriële vaste activa worden geactiveerd indien het waarschijnlijk is dat er economische voordelen zullen worden behaald en de
De gehanteerde sectorparameters weergegeven in % (tussen haakjes % van voorgaand jaar):
kosten betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Periode
Huurstijging
Prijsinflatie
Stijging
Stijging kosten Stijging overige
loonkosten onderhoud var. lasten
98 jaarverslag 2011
Door afstoting en herkapitalisatie van immateriële activa is met een onjuiste looptijd rekening
2012
2,25 (1,25)
2,00 (1,50)
2,00 (1,50)
2,00 (1,50)
2,00 (1,50)
gehouden. Hierdoor is in 2011 versneld afgeschreven.
2013
2,00 (1,50)
2,00 (1,65)
2,30 (1,95)
2,30 (1,95)
2,30 (1,95)
2014
2,00 (1,65)
2,00 (1,76)
2,51 (2,27)
2,51 (2,27)
2,51 (2,27)
2015
2,00 (1,76)
2,00 (1,83)
2,66 (2,49)
2,66 (2,49)
2,66 (2,49)
2016
2,00 (1,83)
2,00 (1,88)
3,00 (2,64)
3,00 (2,64)
3,00 (2,64)
2017
2,00 (1,88)
2,00 (2,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
2018-20xx
2,00 (2,00)
2,00 (2,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
3,00 (3,00)
99 jaarverslag 2011
• Jaarlijkse (reguliere) huurverhoging is gelijk aan de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Voor percentages zie tabel linker pagina
De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog
• Jaarlijkse huurderving voor woningen 1,5% tot en met 2013 en 1,3% vanaf 2014. Jaarlijkse huurderving van 5% voor bedrijfsonroerend goed (idem vorig jaar)
geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel of vierkantemeterprijs voor een socialehuurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar
• Mutatiegraad constant op 7,0% in 2012
het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing.
• Jaarlijkse stijging van de variabele lasten gelijk aan de looninflatie
Indien feitelijk dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties
• Jaarlijkse beheerslasten (inclusief algemene uitgaven voor leefbaarheid) bedragen
hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering
gemiddeld € 1.540 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.612)
rekening gehouden.
• Genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 280 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 300)
Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is geen rekening
• Kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 636 per verhuureenheid (voorgaand jaar € 589) • Investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurde extern gecommuniceerd beleid, waarbij wat
gehouden met de maatschappelijke investeringen uit de Wijkactieplannen. Maatschappelijke investeringen, voor zover die geen betrekking hebben op normale leefbaarheidsbudgetten en de inzet van huismeesters, worden niet meegenomen in de bedrijfswaarde, omdat deze niet zijn gerelateerd aan het vastgoed. Zie ook 11.9.10 en ‘Niet uit de balans blijkende verplichtingen’.
betreft sloop en renovaties alleen rekening is gehouden voor zover deze plaatsvinden binnen de eerste vijf jaar (idem aan voorgaand jaar)
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
• Een netto restwaarde genormeerd op € 5.000 voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500
Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden
voor niet zelfstandige woongelegenheden, dan wel de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop
gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde
(idem aan voorgaand jaar)
van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering
• Een disconteringsvoet van 5,25% voor woningen en voor bedrijfsmatige/overige onroerende zaken (idem aan voorgaand jaar)
uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd
• De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investeringen (variërend van 2 tot 50 jaar) (idem aan voorgaand jaar) • De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting worden niet ingerekend in de bedrijfswaarde (idem aan voorgaand jaar)
en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post onderhanden projecten/voorraden, het aandeel huurwoningen
• De kasstromen worden medio numerando contant gemaakt (idem aan voorgaand jaar)
wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie
onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-en-verliesrekening en
van de bestaande leningportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het
naar rato van de voortgang verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële
verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en
vaste activa.
beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis
vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de
van de aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen over de
koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke
economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen.
externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.
De verkopen worden voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment Jaar Aantal woning verkopen
100 jaarverslag 2011
2012
2013
2014
2015
2016
72
72
72
72
50
dat deze zich voordoen.
101 jaarverslag 2011
11.5.3 Financiële vaste activa
11.5.4 Vlottende activa
Deelnemingen
Onderhanden werk
De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële
De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden
beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager
worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst
dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van de
en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een
betreffende deelneming.
onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die
Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer
toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en
Rentree geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een
andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.
voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het resterende aandeel in de door de deelneming geleden
Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als
verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Rentree ten behoeve van deze deelnemingen.
opbrengsten en kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balans-
Overige financiële vaste activa
datum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het
De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de
uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel.
onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of
Huurdebiteuren
agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht.
De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald en op een consistente wijze als voorgaand jaar.
De certificaten van het wooninvesteringsfonds zijn vrij overdraagbaar en gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs, verhoogd met de nog te ontvangen rente.
Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.
102 jaarverslag 2011
103 jaarverslag 2011
11.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat
11.5.5 Voorzieningen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen
en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in
die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk
het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.
is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.
Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op reële waarde (gebaseerd op bedrijfswaarde) gewaardeerde materiële
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
vaste activa in exploitatie. Deze waardeverandering is gepresenteerd als ‘Mutatie reële waarde
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.
materiële vaste activa’.
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.
11.6.1 Bedrijfsopbrengsten Huren
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere
2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,30% (2010: 1,20%). De opbrengsten uit hoofde van
waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen
huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse
gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende
beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.
complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan
Overheidsbijdragen
deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.
Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen, is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen
Voorziening verlieslatend contract charter Wijkactieplannen
en lastenstijgingen.
De verwachte verliezen voor uit hoofde van geconcretiseerde wijkactie plannen zijn opgenomen als voorziening verlieslatend contract. Ultimo 2011 zijn er geen langlopende verplichtingen.
Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment
11.5.6 Langlopende schulden
van economische levering (veelal passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw
De langlopende leningen worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag
koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden
De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf wordt gewaardeerd tegen kostprijs.
in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt.
De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.
De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden.
104 jaarverslag 2011
105 jaarverslag 2011
11.6.2 Bedrijfslasten
Lasten onderhoud
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud
Historische kostprijs: De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op
verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar
basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire
hebben plaatsgevonden.
methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt.
Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door
Overige bedrijfslasten
gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Belastingen Lonen en slarissen, sociale lasten
De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de
en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande
winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met
Pensioenen
wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde
Rentree heeft voor haar werknemers een toegezegd-pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking
van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Actieve latenties uit hoofde van compensabele
komende werknemers hebben op de pensioengerechtigde leeftijd recht op een pensioen dat is
verliezen worden uitsluitend opgenomen, voor zover het waarschijnlijk wordt geacht dat deze binnen
gebaseerd op het gemiddeld verdiende loon berekend over de jaren dat de werknemer pensioen
een periode van 5 jaar kunnen worden verrekend met fiscale winsten. Deze last is in de geconsolideerde
heeft opgebouwd bij Rentree. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar
resultatenrekening opgenomen.
personeel, zijn ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfondsen SPW. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het
Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de
pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit
Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opge-
toelaat. Naar de stand van ultimo december 2011 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds SPW
zegd. Rentree heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend.
101% (zie www.spw.nl d.d. 1 mei 2012). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen
Rentree heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2011 en
noodzaak voor de aangesloten woningcorporaties om extra stortingen te verrichten of om bijzondere
het fiscale resultaat 2011 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2
premieverhogingen door te voeren.
voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.
Rentree heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij de pensioenfondsen, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Rentree heeft daarom alleen de verschuldigde premies tot en met het einde van het jaar in de jaarrekening opgenomen.
106 jaarverslag 2011
107 jaarverslag 2011
11.7 Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
Rentebaten en rentelasten
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa
rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening
en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.
gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging
De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch
van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar
voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling
te maken. Onder de rentebaten wordt het saldo van de depositospaarrekening verantwoord.
van het management: • Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel
Activeren van rentelasten
• Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente
11.7.1 Materiële vaste activa
over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van
Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde.
leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen.
de uitgaven en periode van vervaardiging. Rentelasten worden uitsluitend toegerekend voor de activa
De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde.
die als zodanig kwalificeren (aanmerkelijke hoeveelheid tijd benodigd om het actief gebruiksklaar
De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
of verkoopklaar te maken) en indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief toegerekende rente te
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van
dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Rentree. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer
In 2011 is in de gepresenteerde activa geen rente geactiveerd.
waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteitsen huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Rentree binnen de sector gangbare uitgangspunten. Bij de waardering van de materiële vaste activa in ontwikkeling wordt rekening gehouden met een eventueel lagere marktwaarde. Deze marktwaarde is voor de meest belangrijke posities gebaseerd op extern uitgevoerde taxatierapporten. Dit betreft met name verworven grondposities in het kader van projecten in ontwikkeling. Hierbij is voor de meest belangrijke grondposities uitgegaan van zogenaamde “lauwe grond”. Dit betekent een waardering op basis van de mogelijkheid van toekomstige woningbouw. Toekomstige ontwikkelingen in o.a. bestemmingsplannen kunnen een belangrijke invloed hebben op de gehanteerde marktwaardes.
108 jaarverslag 2011
109 jaarverslag 2011
11.8 Grondslagen kasstroomoverzicht
11.7.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen
De effecten kunnen worden beschouwd als zeer liquide beleggingen.
verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”.
Winstbelastingen, interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom
Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten
uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom
en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en
uit financieringsactiviteiten.
De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten.
toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke
De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit
verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen
investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden
van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden
110 jaarverslag 2011
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen
niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het
afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen
financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave
in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures
uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als
en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
een uitgave uit operationele activiteiten.
111 jaarverslag 2011
11.9 Toelichting op de geconsolideerde balans 2011
11.9.1 Immateriële vaste activa
11.9.2 Materiële vaste activa computersoftware Onroerende en roerende zaken in exploitatie
1 januari 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
855
Het verloop van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -
564
is in onderstaand schema weergegeven.
Boekwaarde
291
Totaal Stand per 1 januari 2011 217.899 Overboeking vanuit activa in ontwikkeling
1.215
0
Investeringen
1.252
0
Desinvesteringen
-949
Afschrijvingen
-133
Mutaties Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen
-190
Totaal mutaties
-190
1.385 Mutatie reële waarde vaste activa
341
1.726 31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
855
Stand per 31 december 2011
219.625
-754 De mutatie van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie wordt nader
Boekwaarde Afschrijvingspercentage
101 20%
toegelicht in paragraaf 10.14. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld. In de berekening van de bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is voor de komende vijf jaar rekening gehouden met een geplande verkoop van circa 338 woningen (2011: 360). Voor boekjaar 2012 is een bruto verkoopwaarde van € 9.405 begroot (2011: € 10.257).
112 jaarverslag 2011
113 jaarverslag 2011
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en ten dienste van de exploitatie
De gehanteerde afschrijvingspercentages bevinden zich in een range van 1,56% tot 33,3%.
De mutaties in de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en onroerende en roerende zaken
Ter indicatie specificeren wij een aantal gehanteerde afschrijvingspercentages:
ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: Computerhardware
33,3 %
Auto’s
20 %
en roerende en roerende
Kantoorinventaris
20 %
Onroerende Onroerende
Totaal
Groot onderhoud/Woningverbetering
4%
ontwikkeling de exploitatie
CV installatie
2%
1 januari 2011
Warm waterinstallatie
2%
Grond
0%
zaken in zaken t.d.v.
Verkrijgingsprijzen
42.274
4.796
47.070
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-31.019
-1.066
-32.085
Boekwaarden per 1 januari 2011
11.255
3.730
14.985
Investeringen
885
1
886
Desinvesteringen
-439
0
-439
Afschrijvingen
0
-134
-134
Naar activa in exploitatie
-142
0
-142
Naar onderhanden werk
0
0
0
Reclassificatie voorziening onrendabele toppen
-1.759
0
-1.759
Waardevermindering
81
-700
-619
Totaal mutaties
-1.374
-833
-2.894
Verkrijgingsprijzen
39.594
4.797
44.391
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-29.713
-1.900
-31.613
Boekwaarden per 31 december 2011
9.881
2.897
12.778
Mutaties 2011
31 december 2011
De beginstand 1 januari 2011 van de onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie wijkt licht af van de eindstand in de jaarrekening 2010 als gevolg van enkele herrubriceringen.
114 jaarverslag 2011
115 jaarverslag 2011
11.9.3 Financiële vaste activa
11.9.4 Vlottende activa
De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Onderhanden werk 2011 2010
Deelnemingen
Overige
Totaal
1 januari 2011 Boekwaarde
289
1.196
Bestede kosten
0
832
Af: voorziening
0
-299
Totaal onderhanden werk
0
533
1.485 Huurdebiteuren
Mutaties
2011 2010
Investeringen
0
0
0
Huurdebiteuren
200
299
Verkoop/aflossingen
0
0
0
Af: voorziening wegens oninbaarheid
-55
-19
Resultaat deelnemingen
2
0
2
Totaal huurdebiteuren
145
280
Dividend
0
0
0
Totaal mutaties
2
0
2
De stand 2010 van de huurdebiteuren wijkt licht af van de in de jaarrekening 2010 als gevolg van enkele herrubriceringen.
31 december 2011
291
1.196
1.487 Gemeenten 2011
2010
Deelnemingen
Te vorderen gemeente Deventer
4
225
De deelneming betreft:
Totaal vorderingen gemeente
4
225
2011
2010
Aandeel NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer
49,55 %
Belastingen en premies sociale verzekeringen
Overige
Sociale verzekeringen
0
17
De overige financiële vaste activa bestaat uit Certificaten Wooninvesteringsfonds € 1.142
Omzetbelasting, loon- en vennootschapsbelasting
0
258
Totaal te vorderen
0
275
(2010: € 1.142) en Monumentenbijdrage € 54 (2010: € 54).
116 jaarverslag 2011
117 jaarverslag 2011
11.9.6 Voorzieningen
Overlopende activa en overige vorderingen 2011 Schade/verzekeringrekening
2010
214
69
Te ontvangen subsidie gemeente
0
225
Door te belasten vanuit onderhoud
-8
-3
Voorziening wijkactieplan Dit betreft de verplichtingen uit hoofde van het wijkactieplan Rivierenwijk tot en met 2011.
Vooruitbetaalde kosten
120
0
Overige vorderingen
1.845
702
Stand per 1 januari
6.720
6.322
Bijzondere projectsteun
-1.400
1.680
Totaal overlopende activa
2.171
993
Vordering/ontvangen projectsteun
840
840
Opname
-4.451
-2.122
Liquide middelen
Vrijval
-1.719
0
2011 2010
Stand per 31 december
-10
6.720
Hiervan als kortlopend te beschouwen
-10
1.857
Kas/bank/giro
793
3.834
Deposito (Rabo spaar Vrij rekening)
6.100
0
Totaal kas/bank/giro
6.893
3.834
2011 2010
De resterende voorziening WAP is als kortlopend gepresenteerd. Hiervan is 560 gepresenteerd als nog te vorderen projectsteun en 550 gepresenteerd als nog te betalen kosten.
11.9.5 Groepsvermogen Gezien het politieke klimaat en de gerechtelijke uitspraak inzake de Vogelaarheffing en -bijdrage was de bate uit hoofde van de Bijzondere projectsteun onzeker en derhalve ultimo 2010 niet meer
Eigen vermogen
in de voorziening wijkactieplan opgenomen. In 2011 is duidelijk geworden dat nog 1,4 miljoen zal worden ontvangen uit hoofde van de Bijzondere projectsteun en als bate in 2011 verantwoord.
Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2011 2010 Stand per 1 januari
52.168
51.460
Resultaat
13.810
708
Voorziening onrendabele toppen 2011 2010 Stand per 1 januari
Stand per 31 december
118 jaarverslag 2011
65.978
52.168
1.858
8.429
Dotaties
0
444
Reclassificatie naar materiële vaste activa in ontwikkeling
-1.759
-7.015
Stand per 31 december
99
1.858
Hiervan als kortlopend te beschouwen
0
559
119 jaarverslag 2011
11.9.7 Langlopende schulden
11.9.8 Kortlopende schulden
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn opgenomen onder de
2011 2010
kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 10.784 (2011: € 20.412)
Te betalen rente
3.748
3.883
De volgende opstelling geeft de resterende looptijd van de langlopende schulden weer.
Aflossingsverplichting op langlopende leningen
10.784
20.412
Afzonderlijk is vermeld tot welk bedrag de resterende looptijd langer is dan vijf jaar.
Schulden aan huurdebiteuren
224
224
2011
Handelscrediteuren/leveranciers
817
1.309
2010
Gemeenten
20
228
Totaal
> 5 jaar
Totaal
> 5 jaar
Belastingen & premies
308
287
Leningen Kredietinstellingen
169.328
114.055
170.790
123.388
Overige schulden en overlopende passiva
2.682
3.342
Totaal
18.583
29.685
Het verloop van de leningen is als volgt: 2011 2010 Stand per 1 januari
170.790
174.173
Nieuwe leningen
18.950
6.500
Af: aflossingen
-20.412
-9.883
Totaal leningen per 31 december
169.328
170.790
Af: kortlopende aflossingsverplichting
-10.784
-20.412
Stand langlopende leningen per 31 december
158.544
150.378
Woningstichting Rentree beschikt over een rekening-courant faciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten ad € 14,0 miljoen waar ultimo 2011 geen gebruik van werd gemaakt. Voor deze rekening-courant faciliteit zijn geen aanvullende zekerheden gesteld.
De rentabiliteitscorrectie (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten betreffende rente- en aflossingsverplichtingen minus de schuldrest plus de opgelopen rente) bedraagt € 8.888 (2010: € 9.549). De rentabiliteitscorrectie is gesaldeerd met de bedrijfswaarde van onroerende en roerende activa in exploitatie. De gemiddelde kostenvoet van het lang vreemd vermogen over 2011 bedraagt 4,33% (2010: 4,35%). Het saldo van langlopende leningen met een variabele rente bedraagt € 7.500.000, waarbij voor € 3.000.000 de variabele rentevoet is gebaseerd op de 3 maands euriborrente en voor € 4.500.000 de variabele rentevoet is gebaseerd op de 6 maands euriborrente. Als zekerheid voor de leningen zijn de woningen en woongebouwen gesteld die als borging voor de WSW zekerheid zijn ingezet.
120 jaarverslag 2011
121 jaarverslag 2011
11.9.9 Latente belastingverplichting
Toelichting fiscale positie Fiscaal lagere winst verkoop woningen bestaand bezit
Belastingposities hebben betrekking op het resultaat van Woningstichting Rentree en haar
In 2011 zijn 57 woningen verkocht. Aangezien de fiscale boekwaarde als gevolg van de waardering
werkmaatschappijen. Hierbij wordt een tarief gehanteerd van 25,0%.
van de (sociale) huurwoningen per 1 januari 2008 is gebaseerd op een percentage van de WOZ-waarde, ligt de fiscale boekwaarde van deze woningen hoger dan de commerciële boekwaarde.
Aan de hand van de aangereikte gegevens hebben wij het belastbaar bedrag 2011 berekend.
Dit heeft tot gevolg dat fiscaal een lager resultaat wordt gerealiseerd dan commercieel. De verkochte
De berekening van het belastbaar bedrag is als volgt weer te geven.
woningen kwalificeren niet als kooptussenvormwoningen. Derhalve is hoofdstuk 4 van VSO II niet van toepassing.
Commercieel resultaat Commercieel resultaat na belastingen
13.471
Correctie: vennootschapbelasting
-
Commercieel resultaat voor belastingen
Ten aanzien van de verkoop van 53 woningen is fiscaal een positief resultaat behaald van € 1.230.685. Dit bedrag wordt gedoteerd aan de herinvesteringsreserve. Gezien de geplande activiteiten met 13.471
Verschillen tussen commercieel en fiscaal resultaat
betrekking tot projectontwikkeling wordt ons inziens voldaan aan het herinvesteringsvoornemen. Voor een berekening van de verkoopresultaten verwijzen wij naar de bijlage. Met de verkoop van 4 woningen is fiscaal een verlies gerealiseerd van € 204.188. In artikel 2.2.8 VSO II staat omschreven
Af:
dat een verlies als gevolg van de opdracht van een huurwoning binnen vijf jaar nadat deze op
• Commerciële winst verkoop woningen bestaand bezit
5.985
fiscale openingsbalans (1 januari 2008) is opgenomen, niet ten laste van het fiscale resultaat kan
• Kosten wijkactieplan Rivierenwijk
4.451
worden gebracht.
• Fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardevermeerderingen mva • Vrijval disagio leningen o/g
3.349 54
-13.839
De openingsbalanswaarde dient alsdan te worden gecorrigeerd met het verschil tussen de fiscale boekwaarde, minus de verkoopprijs, vermeerderd met de geactiveerde investeringen. Dit heeft tot gevolg dat het verlies ad. € 204.188 niet ten laste van het fiscale resultaat kan worden gebracht.
Bij: • Fiscaal winst verkoop woningen bestaand bezit
1.231
• Fiscaal te activeren financieringskosten t.a.v. projectontwikkeling
649
• Fiscaal lagere afschrijven onroerende zaken
48
Kosten wijkactieplan Rivierenwijk Rentree heeft zich verplicht in de komende jaren bijdragen te doen in het kader van het wijkactieplan sociaal programma Rivierenwijk. Commercieel wordt voor deze kosten een voorziening getroffen
1.928
die fiscaal niet wordt gevolgd. Dit houdt in dat fiscaal de kosten ten laste van het resultaat worden
Resultaat voor belastingen
gebracht in haar waarin zij zich voordoen. In 2011 bedragen deze kosten € 4.451.000.
• niet/beperkte aftrekbare kosten
• fiscaal niet aftrekbare kosten saneringsteun
-1.560
10
Fiscaal te activeren financieringskosten
99
Op basis van de goedkoopmansgebruik is Rentree verplicht om financieringskosten toe te rekenen aan
-109
projectontwikkeling. Over 2011 is vooraf fiscaal € 648.773 aan de projectontwikkeling toegerekend.
Belastbare winst -1.669 Dotatie aan herbestedingsreserve
1.669
Belastbaar bedrag 0
122 jaarverslag 2011
123 jaarverslag 2011
Vrijval disagio leningen
Het volledig belastbaar resultaat 2011 ad € 1.060.238 is toegevoegd aan de herbestedingsreserve.
Op grond van VSO || diende Rentree per 1 januari 2008 haar leningen o/g te waarderen op de
In het jaar 2011 is een bedrag van € 1.060.000 geïnvesteerd in onroerende zaken in ontwikkeling
waarde in het economisch verkeer. Deze waarde is bepaald aan de hand van de contante waarde
en exploitatie genomen. De gehele in het jaar 2011 gevormde herbestedingsreserve kan derhalve
van de toekomstige kasstromen (rente en aflossing) van deze leningen. De contante waarde van
in het jaar 2011 worden afgeboekt.
de kasstromen is gebaseerd op de zero couponrente per 31 december 2007. Compensabele verliezen Als gevolg van deze waardering is een verschil ontstaan tussen de fiscale en commerciële
De stand van de compensabele verliezen ultimo 2011 bedraagt € 9.359.494 en kan als volgt
waardering van de leningen o/g. Fiscaal zijn deze leningen per 1 januari 2008 € 374.595 lager
worden weergegeven.
gewaardeerd. Dit bedrag wordt over de gemiddelde looptijd van leningen, zijnde zeven jaar, ten laste van het fiscale resultaat gebracht.
2008
De jaarlijkse fiscale last die hierdoor ontstaat, bedraagt € 53.514.
2009 2010 2011
Fiscaal lagere afschrijvingen onroerende zaken
1 januari
Belastbaar bedrag
31 december
-
- 6.736
- 6.736
- 6.736
- 2.623
- 9.360
- 9.360
-
- 9.360
- 9.360
-
- 9.360
De commerciële afschrijvingen zijn gecorrigeerd voor zover deze niet op de afschrijving op de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie. Deze correctie is als volgt berekend. Commercieel afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
Het vorenstaande berust op de interpretatie van de thans geldende wetgeving en jurisprudentie.
133
Fiscaal afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
85
11.9.10 Niet uit de balans blijkende verplichtingen
48
Het aan te houden obligo ten behoeve van door het WSW verstrekte borgstellingen bedraagt 3,85% (2010: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde leningen.
Waardevermeerdering overige materiële vaste activa De waardevermeerdering over materiële vaste activa ad. € 3.349.000 is fiscaal niet belast.
Op grond van een in 1993 gehouden indicatief bodemonderzoek is gebleken dat Rentree in de toekomst kan worden geconfronteerd met bodemsanering. Dit betreft in hoofdzaak licht
Overige toelichting
vervuilde locaties, die bij de sloop en/of vervangende nieuwbouw opgeschoond dienen
Fiscaal wordt de aftrekbeperking in aanmerking genomen voor kosten die zowel een zakelijk
te worden. Aangezien de omvang en de kosten niet hard zijn, zijn deze niet opgenomen in
als niet-zakelijk karakter hebben. Hierdoor wordt een forfait gehanteerd van 0,4% van de
de meerjarenprognose.
fiscale loonsom. Eind 2011 zijn er geen materiële investeringsverplichtingen aangegaan die niet in de balans Saneringsteun
zijn vermeld.
In het jaar 2011 is een bedrag van € 99.000 aan saneringsteun betaald. Deze bijdrage is fiscaal niet aftrekbaar. Herbestedingsreserve Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen waarin zij heeft geoordeeld dat wooncorporaties kunnen kwalificeren aan algemeen nut beogende instellingen (ANBI). Als gevolg van deze uitspraak vinden wij het fiscaal pleitbaar dat rentree haar fiscale winst over het jaar 2011 doteert aan de herbestedingsreserve.
124 jaarverslag 2011
125 jaarverslag 2011
11.10 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
11.9.11 Financiële instrumenten
11.10.1 Huren
In 2010 is het treasury statuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de Raad van Commissarissen. Het treasurystatuut staat toe dat er gebruik gemaakt kan worden
(x € 1.000) 2011
van derivaten of andere financiële instrumenten. Deze instrumenten kunnen uitsluitend worden
Woningen en woongebouwen
20.270
19.970
toegepast in het kader van beperking van renterisico’s/looptijdrisico’s.
Onroerende zaken, niet woningen
1.714
1.789
Af: Korting huur op maat
330
218
Per balansdatum worden er geen dergelijke instrumenten gebruikt.
Af: huurderving wegens leegstand en oninbaarheid
730
390
De grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn volledig in overeenstemming met
Totaal 20.925 21.151
2010
hetgeen algemeen aanvaard is. Het rente- en looptijdenbeleid van de corporatie is erop gericht jaarlijks niet meer dan 10% risico te lopen.
Ten opzichte van 2010 is 100K meer afgeboekt wegens oninbaarheid en is 250K meer leegstand derving geboekt (voornamelijk de labschool).
11.9.12 N iet in de balans opgenomen activa en verplichtingen Rentree vormt samen met haar 100% dochters een fiscale eenheid voor de
11.10.2 Vergoedingen
vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de stichting en de met haar
2011
gevoegde dochterondernemingen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie
Overige goederen, leveringen en diensten
verschuldigde belasting.
Servicepakket
0
0
Glasverzekering
0
0
Rentree vormt samen met haar 100% dochters een fiscale eenheid voor de omzetbelasting.
Ontstoppen riolering
0
0
Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en met de haar gevoegde dochterondernemingen
Overig (onder andere administratiekostenvergoeding)
38
35
Totaal
38
35
2011
2010
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid
2010
ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.
11.10.3 Overheidsbijdragen
126 jaarverslag 2011
Overige rijksbijdragen
0
16
Totaal overheidsbijdragen
0
16
127 jaarverslag 2011
11.10.4 Verkoop onroerende goederen
11.10.7 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa
2011
2010
2011
2010
Opbrengst verkopen bestaand bezit
7.471
7.890
Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
133
139
Af: Direct toerekenbare kosten
367
250
Afschrijving immateriële vaste activa (Software)
190
287
Verkoopresultaat bestaand bezit
7.104
7.640
Totaal afschrijvingen
323
426
Af: indirecte verkoopkosten
170
138
Totaal verkoopopbrengst
6.934
7.502
2011
2010
11.10.5 G eactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2011
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Mutatie voorziening projecten
0
444
Mutatie onrendabel in materiële vaste activa in ontwikkeling
-75
1.908
2010
Mutatie voorziening WAP
-3.119
1.680
Geactiveerde eigen uren met betrekking tot projecten
340
687
Teruggaaf BTW
0
-784
Geactiveerde rente met betrekking tot projecten
0
0
Overige
-153
104
Totaal geactiveerde uren en rente ten behoeve van het eigen bedrijf
340
687
Totaal
-3.347
3.352
2011
2010
11.10.8 Lonen en salarissen 11.10.6 Overige bedrijfsopbrengsten 2011
128 jaarverslag 2011
2010
Lonen en salarissen
2.351
2.736
Vergoeding voor verrichte diensten
134
180
Inhuur derden
168
923
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
134
180
Totaal
2.519
3.659
129 jaarverslag 2011
11.10.9 L asten onderhoud
11.10.10 Overige bedrijfslasten
2011
2010
2011
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch)
1.964
1.960
Beheerskosten
Onderhoudsuitgaven (cyclisch)
2.646
1.793
Algemene beheer- en administratiekosten
Totaal
4.610
3.753
36
2010 138
Automatiseringskosten 396 395
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
Bestuurs- en toezichtkosten
38
105
Subtotaal beheerskosten
471
638
2011
2010
Planmatig onderhoud
2.129
1.387
Mutatie-onderhoud
542
486
Belastingen
969
935
Klantverzoek vernieuwing
152
491
Verzekeringen
152
157
Klachtenonderhoud
1.270
984
Contract onderhoud
517
405
Subtotaal heffingskosten
1.121
1.092
Totaal
4.610
3.753
60
259
Advieskosten
74
364
Juridische kosten
151
194
Diverse bedrijfslasten
308
184
Heffingen
Overige bedrijfslasten Accountantskosten
Saneringssteun
99
0
Teruggaaf BTW (2011 betreft waterwoning)
-71
-598
Overige personeelskosten
140
180
Huisvestingskosten
155
186
Incassokosten
36
74
Huurlasten
31
131
Overige directe exploitatiekosten (o.a. VVE-bijdragen)
145
567
Communicatie
97
101
Leefbaarheid
431
542
Subtotaal overige bedrijfslasten
1.655
2.184
Totaal overige bedrijfslasten
3.247
3.914
Uit de overige personeelskosten zijn de personeelskosten verkoop verantwoord onder de directe verkoopkosten (zie 10.4 Verkoop onroerende goederen).
130 jaarverslag 2011
131 jaarverslag 2011
11.10.11 Accountantskosten
11.10.13 Rentelasten en rentebaten
In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het
2011
resultaat gebracht:
Rentelasten
2011
2010
Kredietinstellingen
7.079
7.225
Rente op liquide middelen
17
34
Totaal rentelasten
7.096
7.259
Rente op vorderingen
215
235
Rente op liquide middelen
126
5
Opbrengsten uit effecten
0
183
Totaal rentebaten en overige financiële baten
341
423
Renteresultaat
6.755
6.836
Controle van de jaarrekening 2009
0
24
Controle van de jaarrekening 2010
15
30
Controle van de jaarrekening 2011
30
0
VPB 2010
0
15
VPB 2011
15
0
Andere niet-controle diensten
0
190
Totaal
2010
60
259
De andere niet-controle diensten betreffen met name de kosten van forensisch onderzoek in 2010.
Rentebaten en overige financiële baten
11.10.12 Resultaat deelnemingen 2011
2010
Domus VVE Beheer BV
0
-27
NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer
2
1
Totaal resultaat deelnemingen
2
-26
In 2010 is Domus VvE beheer opgeheven.
132 jaarverslag 2011
133 jaarverslag 2011
11.11 Overige informatie
11.10.14 M utatie waarde materiële vaste activa in exploitatie
11.11.1 Werknemers
De waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde
Gedurende het jaar 2011 had Rentree gemiddeld 49 werknemers (2010: 50) op basis van een
gebaseerd op reële waarde) in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 1.677 ten
fulltime dienstverband. Deze waren als volgt verdeeld over de activiteiten:
opzichte van de waardering ultimo het voorgaande verslagjaar. Directie en staf (x € 1.000) 2011
2010
3,9
Wonen 22,0
Totaal Totaal
Vastgoed 10,5
Waardering 01-01
Financiën, Control & ICT
217.899
222.259
5.071
3.582
2.318
9
12,6
Autonome ontwikkeling Autonome waardemutatie
Totaal 49,0
Voorraadmutaties Realisaties verkoop en sloop Realisaties verbeteringen
0
0
Realisaties nieuwbouw en aankoop
830
1.809
Realisaties overige mutaties
0
-5
Effect economische parameters
149
-4.259
Effect levensduren / mutatiegraad
3.192
1.800
Effect disconteringsvoet
0
15.283
-8.923
5.235
Effect onderhoudsbeleid
-866
-7.325
Effect exploitatie lasten
9.931
-2.187
Parameterwijzigingen
Wijzigingen exploitatiebeleid Effect huurbeleid
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Effect verkoopbeleid
-4.326
-5.387
Effect sloopbeleid
446
-75
Effect investeringsbeleid (renovatie)
-5.485
-8.015
Rentabiliteitswaardecorrectie
-660
-4.825
Totaal mutatie waardering
1.677
-4.360
Totaal waardering 31-12
219.576
217.899
Rentabiliteitswaardecorrectie
Verschil t.o.v. materiële vaste activa (€ 219.625) betreft € 49 zijnde de Woonwagen de hoven, geactiveerd per 31-12-2011.
134 jaarverslag 2011
135 jaarverslag 2011
11.11.2 Bestuurders en commissarissen
11.11.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens
De lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van bestuurders en voormalige
Op grond van de wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT)
bestuurders kunnen als volgt worden toegelicht:
geldt een openbaarmaking indien het inkomen van enig werknemer hoger is dan € 193.000.
2011
2010
Periodiek betaalde beloningen
100
71
Beloningen betaalbaar op termijn
25
10
Totaal
125
91
In 2011 is een langslepend juridisch arbeidsconflict afgehandeld. In 2011 heeft Rentree aan deze werknemer het volgende bedrag uitbetaald (x € 1.000): Belastbaar loon met betrekking tot de jaren 2009-2010
99
Belastbaar loon met betrekking tot het jaar 2011
71
Belastbaar loon met betrekking tot de jaren na 2011
105
Totaal
275
De bezoldiging van bestuurders omvat: • Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte); • Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband; • Winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: (x € 1.000)
A ls lid van de RvT/RvC 2011
2010
2011
Mevrouw Van Emmerik
0
2
0
4
Voorzitter de heer Huijsmans
9
7
1
1
1
jaarverslag 2011
2010
Mevrouw Jonkman
7
6
0
0
De heer Van Herwaarden
7
6
0
0
De heer Nieuwenhuijsen
7
4
0
0
De heer Van der Ree
7
5
0
0
Totaal
37
30
1
5
1)
136
Overige kostenvergoedingen
afgetreden in 2010
137 jaarverslag 2011
11.12 Enkelvoudige Balans per 31-12-2011
(na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
Ref.
2011
2010
Ref.
2011
2010
14.6
65.978
65.978
52.168
Eigen vermogen
Vaste activa Immateriële vaste activa
14.2
94
238
Overige reserves
52.168
94 238
Materiële vaste activa 14.3
Voorzieningen
Onroerende en roerende zaken
Voorziening wijkactieplan
0
6.720
Voorziening onrendabele toppen
14.617
15.482
Voorziening deelnemingen
0
0
in exploitatie
217.676
216.174
3.348
3.358
2.897
3.730
Langlopende schulden
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
14.7
14.617
22.202
Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
223.921
223.262
9.7
Leningen kredietinstellingen
158.544
150.378
158.544 150.378 Financiële vaste activa
14.4
Te vorderen BWS-subsidies
0
0
Kortlopende schulden 14.8
Deelnemingen
7.047
6.951
Schulden aan kredietinstellingen
0
0
Effecten
0
0
Aflossingsverplichting
10.784
20.412
Overige financiële vaste activa
1.196
1.196
Schulden aan huurders
224
224
8.715 8.147 Vlottende activa Vorderingen
Schulden aan gemeenten
4
228
Schulden aan leveranciers
730
1.224
Schulden aan groepsmaatschappijen
3.111
5.473
308
287
Belastingen en premies sociale verzekeringen
14.5
Huurdebiteuren
145
280
Te betalen rente
3.748
3.883
Gemeenten
4
225
Overige schulden en overlopende passiva
2.628
3.299
0
258
(rekening-courant)
19.072
22.609
Overige vorderingen
89
200
Overlopende activa
1.983
732
Belastingen en premies sociale verzekeringen
21.537
35.030
Totaal passiva
260.676
259.778
Groepsmaatschappijen
138 jaarverslag 2011
21.293
24.304
Liquide middelen
6.653
3.827
Totaal activa
260.676
259.778
139 jaarverslag 2011
11.13 Winst- en verliesrekening over 2011
11.14 Toelichting enkelvoudige balans per 31-12-2011 en de winsten verliesrekening over 2011 (x € 1.000)
(x € 1.000)
Ref.
2011
2010
11.14.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening
Bedrijfsopbrengsten
en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden
Huren
11.10.1
20.925
21.316
Vergoedingen
11.10.2
38
35
gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 11.5.3 in de
Overheidsbijdragen
11.10.3
0
16
geconsolideerde jaarrekening.
Verkoop onroerende zaken
11.10.4
6.934
7.509
Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
11.10.5
239
53
Overige bedrijfsopbrengsten
11.10.6
134
181
28.270
29.111
Som der bedrijfsopbrengsten
Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de op pagina 141 tot en met 145 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
11.10.7
278
315
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
11.10.7
-3.000
3.352
Lonen en salarissen
11.10.8
2.381
976
333
53
Sociale lasten Pensioenlasten
415
86
Lasten onderhoud
11.10.9
4.610
3.753
Overige bedrijfslasten
11.10.10
11.14.2 Immateriële vaste activa Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
3.227
6.981
Som der bedrijfslasten
8.244
15.516
Boekwaarde
Bedrijfsresultaat
20.026
13.595
Mutaties Investeringen Desinvesteringen
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
11.10.13
188
422
Rentelasten en soortgelijke kosten
11.10.13
7.096
7.235
6.907
6.813
794 -556 238
0 0
Afschrijvingen
-144
Totaal mutaties
-144
31 december 2011
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
13.199
6.782
Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
Belastingen
11.9.9
Resultaat deelnemingen
11.10.12
0
0
567
432
567
432
13.686
7.214
124
-6.506
13.810
708
Boekwaarde Afschrijvingspercentage
Groepsresultaat na belastingen vóór mutatie reële waarde materiële vaste activa Mutatie reële waarde materiële vaste activa
computersoftware
1 januari 2011
11.10.14
794 -701 94 20%
Resultaat na belastingen na mutatie reële waarde materiële vaste activa
140 jaarverslag 2011
141 jaarverslag 2011
11.14.3 Materiële vaste activa
11.14.4 Financiële vaste activa
Activa in ontwikkeling en activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende
De financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
schema samengevat: Deelnemingen Onroerende Onroerende
Overige
Totaal
6.951
1.196
8.147
Totaal
en roerende en roerende
1 januari 2011
Boekwaarde
zaken in zaken t.d.v.
ontwikkeling de exploitatie 1 januari 2011
Mutaties
Verkrijgingsprijzen
19.252
4.796
24.048
Verkoop/aflossingen
0
0
0
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-15.894
-1.066
-16.960
Herstructurering
0
0
0
Resultaat deelnemingen
96
0
96
Boekwaarden per 1 januari 2011
3.358
3.730
7.088
Dividend
0
0
0
Totaal mutaties
96
0
96
7.047
1.196
8.243
Mutaties 2011 Investeringen
301
1
302
Desinvesteringen
0
0
0
Afschrijvingen
0
-133
-133
Naar activa in exploitatie
0
0
0
Deelnemingen De deelnemingen ultimo 2011 te Deventer betreffen:
Reclassificatie voorziening onrendabele toppen
0
0
0
Waardeveranderingen
-310
-700
-1.010
Totaal mutaties
-9
-833
-842
31 december 2011 Boekwaarde
Aandeel in kapitaal Rentree Projectontwikkeling BV
100 %
Rentree Vastgoed BV
100 %
NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum te Deventer
49,55 %
31 december 2011 Verkrijgingsprijzen
19.441
4.797
24.238
Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen
-16.092
-1.900
-17.992
Boekwaarden per 31 december 2011
3.348
2.897
6.246
Het verloop van de post deelnemingen kan als volgt worden toegelicht:
Rentree
Rentree NV
Vastgoed
Proj.ontw BV
Vastgoed BV
maatschappij
Milieucentrum
Totaal
Deventer
Voor een specificatie van het verloop van deze post activa in exploitatie verwijzen we naar de
Deelnemingen per 01-01-2011
325
6.338
289
6.951
toelichting op de geconsolideerde balans punt 11.9.2 van dit rapport.
Resultaat
-192
757
2
576
Deelnemingen per 31-12-2011
133
7.095
291
7.519
De beginstand 1 januari 2011 de verschillende deelnemingen wijkt af van de eindstand in de jaarrekening 2010 als gevolg van enkele herrubriceringen.
142 jaarverslag 2011
143 jaarverslag 2011
Overige
11.14.7 Voorzieningen
De overige financiële vaste activa bestaat uit Certificaten Wooninvesteringsfonds € 1.142 (2010: € 1.142) en Monumentenbijdrage € 54 (2010: € 54).
Voorziening wijkactieplan Voor een toelichting verwijzen wij naar noot 9.6.1 van de geconsolideerde jaarrekening.
11.14.5 Vorderingen
Voorziening onrendabele toppen 2011 Stand per 1 januari
15.482
18.097
2010
Dotaties
0
4.123
299
Reclassificatie naar materiële vaste activa in ontwikkeling
-865
-5.610
Huurdebiteuren 2011 Huurdebiteuren
200
2010
Af: voorziening wegens oninbaarheid
-55
-19
Ontrekkingen
-0
-1.128
Totaal huurdebiteuren
145
280
Stand per 31 december
14.617
15.482
Opgenomen onder kortlopend
0
559
Gemeenten 2011
2010
Subsidies
0
225
Te vorderen
4
0
Totaal vorderingen gemeente
4
225
Waardeverminderingen van grondposities in dochtermaatschappijen en verwachte verliezen op projecten zullen worden doorbelast aan Woningstichting Rentree. Daarom wordt een voorziening voor deze verliezen gevormd. Hierdoor ontstaat een afwijking ten opzichte van de geconsolideerde jaarrekening waarbij dergelijke verliezen in mindering zijn gebracht op de activa.
Groepsmaatschappijen 2011 Rekening courant groepsmaatschappijen
19.072
2010 22.609
11.14.8 Kortlopende schulden
19.072 22.609
11.14.6 Eigen vermogen
2010
Te betalen rente
3.748
3.883
Aflossingsverplichting op langlopende leningen
10.784
20.412
Schulden aan huurders
224
224
Schulden aan gemeenten
4
228
Handelscrediteuren/leveranciers
730
1.224
2010
Groepsmaatschappijen (rekening-courant)
3.111
5.473
51.460
Loonheffing
84
87
Het verloop van de overige reserves is als volgt: 2011
2011
Stand per 1 januari
52.168
Resultaat
13.810
708
Omzetbelasting
224
200
Stand per 31 december
65.978
52.168
Overige schulden en overlopende passiva
2.628
3.299
Totaal
21.537
35.030
In het bedrag van huurdebiteuren is een voorziening van oninbaarheid opgenomen van groot € 55. Onder de huurdebiteuren zijn posten opgenomen tot een bedrag ad € 8.743,29 met een ouderdom langer dan een jaar.
144 jaarverslag 2011
145 jaarverslag 2011
11.15 Overige gegevens
11.15.1 Statutaire resultaatbestemming De winstbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 25 van de statuten. Daarin is bepaald dat de directie met goedkeuring van de Raad van Commissarissen vaststelt dat het gerapporteerde resultaat in de jaarrekening wordt toegevoegd aan het vermogen van de stichting.
11.15.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves.
11.15.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum die een materiële impact hebben op de gepresenteerde jaarrekening 2011.
146 jaarverslag 2011
147 jaarverslag 2011
148 jaarverslag 2011
149 jaarverslag 2011
