JAARVERSLAG 2 0 10
WOONBELANG VEGHEL
Veghel, 2 mei 2011
Jaarverslag 2010
2
Inhoudsopgave 1
ALGEMEEN .......................................................................................5
1.1
Voorwoord ........................................................................................................................5 1.1.1 De belangrijkste ontwikkelingen binnen onze organisatie 5 1.1.2 Overige relevante ontwikkelingen 7 Bericht van de Raad van Toezicht .......................................................................................9 1.2.1 Inleiding: aandachtspunten voor de Raad van Toezicht in 2010 9 1.2.2 De toezichtstaak 10 1.2.3 Voorbereiding fusie met SVUwonen 11 1.2.4 Omgaan met vermogen 12 1.2.5 De Commissie Verbindingen 12 1.2.6 De Auditcommissie 13 1.2.7 Samenstelling van de raad en werving en selectie 13 1.2.8 Integriteit 14 1.2.9 Bezoldiging Raad van Toezicht en Geschillen Advies Commissie 14 1.2.10 Externe accountant 14 1.2.11 Honorering bestuurder 15
1.2
2
ORGANISATIE .................................................................................17
2.1 2.2 2.3
De organisatie, toelating en inschrijving: ...........................................................................17 Bestuurlijke organisatiestructuur ......................................................................................17 Medewerkers...................................................................................................................18 2.3.1 Personeelsbezetting, mutaties e.d. 18 2.3.2 Stagiaires 19 2.3.3 Detachering 19 2.3.4 Jubilea 19 2.3.5 Ondernemingsraad 19 2.3.6 Organisatieontwikkelingen 19 2.3.7 Verantwoording risicomanagement 20 2.3.8 Visitatie 22 2.3.9 Samenwerking en voorbereiding fusie met SVUwonen 22
3
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG....................................................23
3.1
Kwaliteit en beschikbaarheid van woningen .......................................................................23 3.1.1 Ontwikkeling vastgoed portefeuille 23 3.1.2 Nieuwbouw 23 3.1.3 Bestaande woningen 26 3.1.4 Onderhoudsbeleid en kwaliteit 27 3.1.5 Onderhoudsuitgaven 2010 28 3.1.6 Milieu, duurzaam (ver)bouwen 28 Verhuren en vervreemden van woningen ............................................................................29 3.2.1 Verhuur van woningen 29 3.2.2 Maatschappelijke opvang en bijzondere doelgroepen 31 3.2.3 Evaluatie woonbemiddeling 32 3.2.4 Huurbeleid 33 3.2.5 Verkoopbeleid 34 3.2.6 Kerngegevens verhuur 2010 34 Leefbaarheid ...................................................................................................................35
3.2
3.3
Jaarverslag 2010
3
3.4
Betrekken bewoners bij beleid en beheer............................................................................37 3.4.1 Overleg VHV 37 3.4.2 Sociaal plan Oranjewijk 37 3.4.3 Geschillenadviescommissie 37 3.4.4 Communicatie 37 3.5 Wonen en zorg ................................................................................................................38 3.5.1 Zorg en speciale doelgroepen 38 3.5.2 Realisatie woonvoorzieningen 38 3.6 Verslag financieel-economisch beleid ................................................................................39 3.6.1 Financieel-economische ontwikkeling 39 3.6.2 Wijze van presentatie van de jaarcijfers 39 3.6.3 Resultaat 2010 39 3.6.4 Financiële continuïteit 40 3.6.5 Waardering van het woningbezit 40 3.6.6 Treasury 40 3.6.7 Voorzieningen 42 3.7 Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting............................................42 3.8 Overzicht van onrendabele investeringen / overige waardeveranderingen ..............................42 3.8.1 Afboekingen in de Jaarrekening 2010 42 3.9 Besluiten van aanmerkelijk belang ....................................................................................43 3.10 Belangrijkste ontwikkelingen ná balansdatum....................................................................43 3.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen.........................................................................43 3.12 Verklaring besteding middelen en bestemming van het resultaat..........................................44
4.
VERKORTE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2010 ...............46
4.1. Geconsolideerde balans per 31-12-2010 (na resultaatbestemming) .....................................46 4.2. Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2010...........................................................48 4.3 Algemene toelichting .......................................................................................................49 4.3.1 Algemeen 49 4.3.2. Gebeurtenissen na balansdatum 51 4.3.3. Niet uit de balans blijkende verplichtingen 51 4.4 Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling.....................................................52 4.5 Kengetallen.....................................................................................................................61
5.
ACCOUNTANTSVERKLARING .........................................................65
Jaarverslag 2010
4
1
ALGEMEEN
1.1
Voorwoord
Er kan geconstateerd worden dat in 2010 nauwelijks sprake is geweest van herstel op de woningmarkt. De markt van koopwoningen is sterk vraaggestuurd geworden. Het aantal projecten dat in aanbouw werd genomen in zowel de koop- als huursector was geringer en ook de projectgrootte nam af. Daarnaast is in Veghel, evenals in veel andere gemeenten, sprake van een te groot aanbod van bestaande koopwoningen, vooral in het duurdere prijssegment (≥ € 250.000, -). Voor in het bijzonder starters heeft dit door aangescherpte eisen bij hypotheekverstrekking en het wegvallen van stimulerende overheidsmaatregelen, die overigens slechts beperkt succesvol zijn geweest, grote consequenties. Veel starters moeten mede daardoor noodgedwongen hun aandacht richten op een huurwoning en worden daarbij geconfronteerd met (te) lange wachttijden en het EUbesluit om 90% van de vrijkomende huurwoningen met een huur van minder dan € 652, - te verhuren aan huishoudens met een bruto maandinkomen van maximaal € 33.614, -. Het kabinet Rutte, dat na de 2e Kamerverkiezingen is aangetreden, heeft mede door de bezuinigingen die het de komende jaren wil realiseren, ook weinig positiefs voor woonconsumenten en de sociale huursector in petto. Er blijft, evenals in het kabinet Balkenende IV, sprake van een inflatievolgend huurbeleid, terwijl men bovendien het voornemen heeft om vanaf 2014 een gedeelte van de huurtoeslag als heffing terug te halen bij verhuurders van meer dan 10 woningen. Dit zou voor Woonbelang Veghel een jaarlijkse bijdrage betekenen van circa € 800.000, -, wat bijvoorbeeld betekent dat wij jaarlijks circa 12 nieuwe huurwoningen minder kunnen bouwen. Daar staat tegenover dat de Vogelaarheffing met ingang van 2012 verdwijnt en dat een beperkt aantal huurders met hogere inkomens (≥ € 43.000, -) vanaf 2012 geconfronteerd kan worden met 5% extra huurverhoging. Ten slotte zal er nauwelijks of geen sprake meer zijn van stimuleringsbijdragen of andere vormen van overheidssubsidie. Deze vooruitzichten en het vermoedelijk trage herstel van de koopsector, leggen veel druk bij de corporatiesector die in verband met beperktere financieringsmogelijkheden ook keuzes moet maken. Hierdoor komen zowel investeringen in nieuwbouw als in de bestaande voorraad onder druk te staan. Er is op korte termijn behoefte aan meer sociale huurwoningen terwijl, tengevolge van vooral de stijging van de energieprijzen, forse investeringen in de bestaande voorraad nodig zijn om op termijn de stijging van de totale woonlasten voor onze doelgroepen binnen de perken te houden. Tengevolge van de vergrijzing constateren wij ook dat veel oudere eigenaarbewoners in de komende jaren hun eigen woning graag willen verruilen voor een huurwoning en een beroep op onze organisatie gaan doen. Een samenhangend portfoliomanagement is nodig om verantwoorde keuzes te kunnen maken. Actueel is ons verdienmodel voor de komende jaren, met andere woorden "hoe verdienen we geld om noodzakelijke investeringen in zowel nieuwbouw als de bestaande voorraad te kunnen financieren?" Ook al zoeken wij de financiële grenzen van onze mogelijkheden op, dan nog zullen de effecten daarvan door degenen die zich als starters op de woningmarkt melden als te beperkt worden ervaren. Onze missie ‘betaalbaar en goed wonen voor iedereen die daar niet zelfstandig in kan voorzien’ blijft dus de komende jaren actueler dan ooit. 1.1.1 De belangrijkste ontwikkelingen binnen onze organisatie Voornemen tot fusie In het jaarverslag van 2009 maakten wij melding van de intentie om de mogelijkheden tot samenwerking met SVUwonen uit Uden nader te onderzoeken. De eerste helft van 2010 is veel aandacht en tijd uitgegaan naar diverse onderzoeken om de meerwaarde van samenwerking en de juridische vorm daarvoor vast te stellen. Bij deze onderzoeken zijn alle geledingen van beide
Jaarverslag 2010
5
organisaties, evenals de huurdersorganisaties in Uden en Veghel, betrokken geweest. Zij werden daarbij ondersteund door diverse adviseurs. Medio 2010 kwam vast te staan dat samenwerking en meer specifiek een juridische fusie op diverse terreinen een substantiële toegevoegde waarde op zou kunnen leveren. Ook was er veel overeenstemming over de toekomstvisie en speerpunten van een mogelijke fusieorganisatie. Uiteindelijk is door collega-bestuurder Hans Schepers en ondergetekende het voorstel om met de voorbereidingen voor de fusie te starten ter goedkeuring aan beide Raden van Toezicht voorgelegd. Dit voorstel werd ondersteund door positieve adviezen van beide ondernemingsraden en huurdersorganisaties. Ook bij onze medewerkers is sprake van een groot draagvlak voor de voorgenomen fusie. Beide Raden van Toezicht zijn akkoord gegaan met het voorstel, waarna in het 4e kwartaal met de feitelijke voorbereidingen is gestart. Afgesproken is om de fusie per 1 januari 2012 te realiseren. Wij beseffen dat er nog heel veel werk te verrichten is en dat dit proces, mits er sprake blijft van een grote betrokkenheid en goede communicatie, van grote betekenis kan zijn voor de realisatie van onze volkshuisvestelijke opgaven in Uden en Veghel. Vooral door de ontwikkelingen binnen onze sector, zoals eerder al aangegeven, zal een bundeling van krachten uiteindelijk meer op leveren voor de woonkwaliteit van doelgroepen die op het resultaat van onze inspanningen zijn aangewezen. Visitatie Begin 2010 heeft onze organisatie in het kader van de Aedescode voor de eerste keer meegedaan aan de verplichte maatschappelijke visitatie. Wij hebben vast kunnen stellen dat voor de zelfevaluatie die voorafgaand aan de visitatie moest worden uitgevoerd, meer inspanningen nodig waren dan vooraf was verondersteld. Uiteindelijk heeft de visitatiecommissie alle benodigde informatie tijdig ontvangen en haar onderzoek, alsmede gesprekken met onze belanghouders kunnen voeren. De commissie heeft in juli haar visitatierapport uitgebracht. Bij de visitatie is gekeken naar het presteren van onze organisatie in de afgelopen vier jaar en naar de plannen en de ambities voor de komende vier jaar, voor zover deze relevant en beschreven zijn. De eindconclusie van de commissie is dat Woonbelang Veghel op alle prestatievelden (ruim) voldoende presteert. Het gemiddelde beoordelingscijfer was een zeven. Een uitgebreid verslag van de bevindingen van de commissie is te lezen op onze website en de website van www.visitaties.nl Herontwikkeling Oranjewijk In het afgelopen jaar is samen met de gemeente, bewoners, diverse adviseurs, de ultimo 2009 gepresenteerde visie voor de Oranjewijk nader uitgewerkt. Op diverse deelterreinen werd het instrument van ’Publieke Private Buurt Samenwerking (PPBS)’ ingezet. Zowel in werkgroepen als plenair werden resultaten uitgewisseld en besproken. Daarnaast werden begin 2010 alle bewoners persoonlijk bezocht. Tijdens deze gesprekken hebben zowel persoonlijke omstandigheden van bewoners als hun mening over de voorgenomen ontwikkeling veel aandacht gekregen. Na afloop van het onderzoek bleek dat bijna 80% van de bewoners in beginsel positief staat tegenover een grootschalige aanpak van de wijk. Om een duidelijker beeld te krijgen van de cultuurhistorische waarde van de Oranjewijk zijn door het bureau SteenhuisMeurs B.V. uit Delft cultuurhistorisch relevante zaken van de Oranjewijk in een rapportage vastgelegd. In de loop van 2010 werden de mogelijkheden en randvoorwaarden voor stedenbouwkundige ingrepen, zowel door middel van hoogniveau renovatie als sloop en vervangende nieuwbouw, steeds duidelijker. Ook politieke partijen, gemeenteraad en andere belanghouders werden regelmatig over de stand van zaken geïnformeerd. Bewoners en andere belangstellenden werden zowel door middel van nieuwsbrieven als de website www.verbeterdeoranjewijk.nl op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. In het laatste kwartaal van 2010 werd er met de gemeente Veghel overeenstemming bereikt over een samenwerkingsovereenkomst voor het realisatieproces en met het bestuur van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel over het sociaal statuut. Op basis van dit statuut en de voorgenomen fasering zijn eind 2010 huiskamergesprekken met bewoners uit fase 1 gestart over (mogelijkheden) van tijdelijke danwel definitieve herhuisvesting. Samengevat kan gesteld worden dat het proces redelijk conform planning verloopt. Onvoorziene omstandigheden voorbehouden blijft een feitelijke start van de uitvoering begin 2012 haalbaar.
Jaarverslag 2010
6
Ontwikkelingen nieuwbouw Wij constateren dat na de realisatie van de nieuwbouw in de 4e fase van de wijk 't Ven en de herontwikkeling van de Peellandstraat e.o., (project De Bolken), de nieuwbouw van sociale huur- en koopwoningen in de kern Veghel helaas op een te laag pitje staat. Weliswaar werd er in 2010 met de bouw van 15 betaalbare koopwoningen (Koopgarant) aan de Sluisstraat/Rembrandtlaan (De Borders) gestart, een project dat werd overgenomen van een commerciële ontwikkelaar, en bouwvergunning aangevraagd voor 18 sociale huurwoningen op de locatie Venkellaar, maar was er verder geen sprake van initiatieven voor nieuwe projecten. Dit heeft als direct gevolg dat er, behalve de huisvesting in De Bolken, in 2011 en 2012 nauwelijks nieuwe huurwoningen worden opgeleverd. In Erp en Boerdonk werden het afgelopen jaar respectievelijk 18 sociale huurwoningen en 6 bovenwoningen (3 x huur en 3 x koop) opgeleverd. In Veghel konden begin 2010 de sleutels van het woon-zorgcomplex aan het Rootven aan de stichting Dichterbij worden overgedragen. Ook konden 27 appartementen in het complex De Nieuwe Reiger, na bijna 3 jaar gebruikt te zijn voor tijdelijke huisvesting van bewoners de Watersteeg en een interne verbouwing, in gebruik worden genomen voor reguliere verhuur. In de kerkdorpen Mariaheide en Keldonk kan in 2011 begonnen worden met vervangende nieuwbouw aan het Mariahof, respectievelijk een combiproject huur/koop aan de Klaverweide. Ten slotte worden in Zijtaart voorbereidingen getroffen voor nieuwbouw op de locatie van de Edith Steinschool en vervangende nieuwbouw voor het complex Mr. van de Venstraat (2013). Tegenover de verhoudingsgewijs hogere productie in de diverse kerkdorpen, is er van een kwantitatieve toename in Veghel nauwelijks sprake. Het accent ligt min of meer noodgedwongen voornamelijk op kwalitatieve ingrepen, zoals De Bolken en de Oranjewijk, met een in alle opzichten hoge impact. Wij maken ons ernstige zorgen over de ontwikkeling van de onrendabele investeringstop bij nieuwbouw. De stichtingtingskosten moeten, met behoud van kwaliteit en verbetering van de energieprestatie, omlaag om op een verantwoord niveau te kunnen blijven bouwen. Dit betekent dat kritisch moet worden gekeken naar de ontwikkeling van diverse kostencomponenten inclusief gronden andere bijkomende kosten. We zullen in toenemende mate vooral ook genoodzaakt zijn om de traditionele aanpak van voorbereiden en bouwen los te laten. Het bouwproces moet efficiënter en vooral slimmer verlopen, waarbij alle spelers in de bouwkolom een passende rol kunnen vinden. Door samen te werken in de bouwketen en een andere rol als opdrachtgever is nog aanzienlijk winst te boeken. 1.1.2 Overige relevante ontwikkelingen Service- en dienstverlening Het afgelopen jaar is de effectiviteit en kwaliteit van onze Klantenservice aanzienlijk verbeterd. Door diverse maatregelen kan de Klantenservice haar taken veel beter uitoefenen. De servicedienst is volledig geïntegreerd in de afdeling Klant & Wonen en werkt inmiddels al weer geruime tijd met digitale werkbonnen. Het inplannen van werkzaamheden op afspraak loopt daarmee veel beter en tevens is sprake van afname van de administratieve werkdruk. Door aanpassing van de telefooncentrale zijn we ook veel beter bereikbaar. Medewerkers Na de intentie tot samenwerking met SVUwonen is ervoor gekozen om vacatures niet op te vullen met eigen medewerkers maar een beroep te doen op tijdelijke ondersteuning door middel van detacheringen. Dit is natuurlijk geen ideale situatie. Desondanks heeft deze werkwijze ook veel positieve kanten.
Jaarverslag 2010
7
Samenwerking gemeente Er is met name bij de voorbereiding van de herontwikkeling Oranjewijk sprake geweest van een intensieve samenwerking met de gemeente met als resultaat draagvlak bij zowel de politiek als de bewoners. De opzet en inhoud van de gesloten samenwerkingsovereenkomst is zodanig dat de voorwaarden zijn gecreëerd voor een succesvol vervolg. Mede vanwege de voorgenomen fusie en andere omstandigheden is gezamenlijk nog geen gevolg gegeven aan het opstellen van een nieuwe woonconvenant. Met de verantwoordelijke portefeuillehouders is, mede naar aanleiding van de gehouden belanghoudersbijeenkomst begin 2011 en het advies dat beide gemeenten over de voorgenomen fusie uit moeten brengen naar de Minister, afgesproken dat de gemeentelijke woonvisies en het ondernemingsplan voor de fusieorganisatie zoveel mogelijk op elkaar worden afgestemd. Dit afstemmingstraject moet vervolgens vastgelegd worden in wederkerige prestatieafspraken met beide gemeenten voor de periode 2011 t/m 2014. Deze werkwijze leidt, zo is de verwachting, tot concretere afspraken en kan een betere sturing geven aan onze gemeenschappelijke opgaven. Ten slotte We kunnen constateren dat Woonbelang Veghel in 2010 haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestatie naar behoren heeft geleverd. Door onze klantgerichte opstelling, het onderhoud aan ons woningbezit, de gebiedsgerichte aanpak in De Bolken en de Oranjewijk en diverse nieuwbouwplannen, leveren wij een bijdrage aan het woongenot van ruim 3000 huishoudens. Wij werken daarbij samen met diverse belanghouders. Het afgelopen jaar is ook voor onze Raad van Toezicht, mede door de voorgenomen fusie, een allesbehalve rustig jaar geweest. Hun kennis, inzet en ondersteuning blijft voor mij een belangrijke inspiratiebron. Wij bereiden met de voorgenomen fusie met SVUwonen onze organisatie voor op toekomstige ontwikkelingen en behoeften. Ik constateer dat ruim 30 enthousiaste en betrokken medewerkers dagelijks werken aan goed en veilig wonen voor onze bewoners. Daar kan ik met recht erg trots op zijn! Veghel, mei 2011 Origineel getekend door Ad Stas directeur / bestuurder
Jaarverslag 2010
8
1.2
Bericht van de Raad van Toezicht
1.2.1 Inleiding: aandachtspunten voor de Raad van Toezicht in 2010 Het jaar 2010 kenmerkt zich door het zichtbaar worden van de effecten van de economische crisis. De woningmarkt toont geen tekenen van herstel. We zien een blijvende druk op de markt van huurwoningen en bij koopwoningen staan de prijzen onder druk. De verkoop van woningen verloopt uitermate moeizaam. Was er in het vorige verslagjaar sprake van een traag verloop van nieuwe projecten, of zelfs van het afblazen daarvan, dat is in 2010 eveneens de realiteit. Mede door onze sterk onder druk staande financiële positie, is het noodzakelijk gebleken om onze deelname in diverse projecten te heroverwegen (of opnieuw te bezien) en in een enkel geval zijn projecten slechts door kunnen gaan in een sterk gewijzigde opzet. Als het gaat om de projecten waar Woonbelang Veghel bij betrokken is, hebben we in het verslagjaar een grote stap gezet in het project Oranjewijk. De visie op de toekomstige herontwikkeling van de wijk die samen met de gemeente is opgesteld, is besproken met de bewoners. Op basis daarvan kunnen we spreken van een gedeelde visie, waarin behoud en vernieuwing in een goede mix centraal staan. Bovendien leidt de gehele operatie in financiële zin tot een uitkomst waar de Raad zich in kan vinden. Daarmede is aan de drie uitgangspunten van de Raad voldaan, te weten het maatschappelijke effect, de technische kwaliteit van de woningen en de omgeving en de financiële uitkomst. De Raad van Toezicht heeft meegewerkt aan de Visitatie1. Deze werd in de loop van het jaar uitgevoerd door adviesbureau Raeflex. De bevindingen van de visitatiecommissie hebben niet alleen betrekking op de activiteiten van de werkorganisatie. Ook ten aanzien van de governance zijn conclusies en aanbevelingen gepresenteerd. In het bijzonder het ontbreken van een toezichtskader en de maatschappelijke verantwoording (naar de belanghouders toe) vragen naar het oordeel van de visitatiecommissie om aandacht en zijn voor verbetering vatbaar. De Raad heeft op deze twee onderwerpen actie ondernomen. Zo is ten behoeve van de voorbereiding van de fusie met SVUwonen een toezichtskader vastgesteld. De verwachting is dat dat gaat helpen bij het beoordelen van de fusievoorstellen en bij de wijze waarop het toezicht daarbij een rol speelt. Voor de belanghouders geldt dat in het verslagjaar de voorbereidingen zijn getroffen om te komen tot een betere interactie en uitwisseling van ideeën. Die ideeën zullen de basis vormen voor het door Woonbelang Veghel samen met SVUwonen op te stellen Ondernemingsplan 2011-2014. Onder meer is een workshop gepland met de belanghouders (NB deze bijeenkomst heeft begin 2011 plaatsgevonden). Een vertegenwoordiging van de raad heeft deelgenomen aan het halfjaarlijkse bestuurlijke overleg met de gemeente Veghel. Ook hebben de voorzitter en vice-voorzitter van de raad deelgenomen aan de stuurgroep Oranjewijk. De deelname vanuit de Raad aan de stuurgroep is beëindigd na de vaststelling van de Samenwerkingsovereenkomst voor het project. De raad heeft in het verslagjaar een lid (de heer J. van Kalmthout) zien vertrekken vanwege het bereiken van het maximaal aantal zittingsjaren. Een lid, de heer W. Jans, is herbenoemd. De in het vorige verslagjaar al ontstane vacature, evenals de vacature als gevolg van het vertrek van de heer Van Kalmthout, werden met het oog op de aanstaande fusie niet heringevuld. De raad bestond aan het einde van het verslagjaar uit 5 leden.
1
visitatie: sinds 1 januari 2007 is in de Aedescode opgenomen dat corporaties zich verplichten zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Visitaties geven inzicht in de prestaties van de corporatie. Behalve de prestaties geeft de visitatie ook inzicht in de checks en balances van de corporatie onder het hoofdstuk Governance. Met de visitatie legt de corporatie verantwoording af aan de omgeving. Visitatierapporten zijn openbaar. Jaarverslag 2010
9
De raad heeft 9 keer vergaderd. Van de vergaderingen van de raad zijn besprekingsverslagen opgesteld. De Raad heeft drie commissies ingesteld. Het gaat om de Auditcommissie, de Selectie- en remuneratiecommissie en de Commissie Verbindingen. De bemensing van de commissies vanuit de Raad is als volgt: Auditcommissie: A. van Heumen (voorzitter) W. van Lee P. de Gouw Selectie- en remuneratiecommisie: P. de Gouw (voorzitter) E. Rademakers Commissie Verbindingen: E. Rademakers (voorzitter) W. van Lee A. van Heumen De Auditcommissie heeft twee keer vergaderd, de Selectie– en remuneratiecommissie een keer en de Commissie Verbindingen drie keer. Van de vergaderingen van de Auditcommissie en de Commissie Verbindingen zijn besprekingsverslagen beschikbaar. De verslagen zijn in de vergaderingen van de Raad vastgesteld. In aparte paragrafen zal ingegaan worden op de wijze waarop de commissies hun werk gedaan hebben.
1.2.2 De toezichtstaak In het verslagjaar is, in financiële zin, de lijn voortgezet die enkele jaren geleden werd gekozen. Op basis van een voortschrijdende meerjarenraming wordt het woningbestand beheerd, onderhouden, en waar nodig gerenoveerd dan wel vernieuwd. Ook is invulling gegeven aan het realiseren van maatschappelijke investeringen. Deze investeringen hebben betrekking op zaken zoals afdekking van onrendabele toppen, investeringen in energiemaatregelen, kleine woningaanpassingen en leefbaarheid. In lijn met de trend van de laatste jaren, wordt in de komende periode de grens bereikt van de financiële mogelijkheden van de corporatie. Zoals het er nu uitziet, bestaat de kans dat de omvang van de maatschappelijke investeringen onder druk komt als gevolg van de afnemende vermogenspositie. Voor de raad blijft echter voorop staan dat afspraken en opgestelde planningen worden uitgevoerd en het beschikbare vermogen maximaal wordt benut. We constateren dat grenzen bereikt worden, echter niet overschreden. Conform wat in het jaarverslag over 2009 is bepaald, heeft de raad in het kader van de monitoring van de projecten de ontwikkelingen ook in 2010 op de voet gevolgd. De manier waarop de raad dat doet bestaat uit de volgende maatregelen: • bespreking/vaststelling “voortgang projecten” in elke vergadering van de raad; • projectevaluatie van elk gerealiseerd project. Daarbij komen zaken aan de orde zoals: financiële verantwoording en het verloop van het project. In het verslagjaar zijn evaluaties besproken van de projecten De Borders, De Bolst en Rootven; • Bespreking/goedkeuring van voorstellen voor projecten. Dat geldt voor Oranjewijk, Mariahof, Venkellaar, Keldonk en Simeonshof. Aan dat laatste project heeft de raad in eerste instantie goedkeuring onthouden waarna er door bestuurder een herzien voorstel is gemaakt; • Bespreking van de verslagen van de Commissie Verbindingen: zie separaat deel in het jaarverslag.
Jaarverslag 2010
10
Met de gemeente Veghel heeft twee keer bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Aan het overleg hebben de voorzitter en de vicevoorzitter van de raad deelgenomen. Onderwerpen waarover is gesproken zijn onder meer: het nieuwbouwprogramma tot 2014, jaarverslag en verhuurrapportage van Woonbelang Veghel, samenwerking met SVUwonen, visitatierapport, urgentiebeleid en prestatieafspraken. Een nieuw convenant is nog in voorbereiding . De raad heeft het (financiële) toezicht op diverse wijzen uitgevoerd, te weten: • Periodieke kennisname en bespreking van kwartaal- en halfjaar rapportages van de bestuurder met betrekking tot treasury, management en verhuur; • Bespreking en vaststelling van de begroting, meerjarenbegroting 2010 - 2014, jaarrekening 2009, jaarverslag 2009, beleidsvoornemens- en activiteitenplan 2011; • Bespreking van voorstellen van de bestuurder met betrekking tot aanpassing van de organisatie van Woonbelang Veghel; • Periodiek overleg met het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Veghel (zie het bestuurlijk overleg hierboven); • Bespreking dan wel vaststelling van de verslagen van de commissies, te weten Auditcommissie, Selectie- en remuneratie commissie en Commissie Verbindingen; • Bespreking met de accountant; • Bespreking van de rapportages van CFV, inclusief het jaarverslagonderzoek en het solvabiliteitsonderzoek; • Kennisneming van managementzelfevaluatie volgens het INK-model; • Bespreking met de Vereniging Huurdersbelangen Veghel (VHV); • Deelname aan de Geschillenadviescommissie en bespreking van het jaarverslag van deze commissie; • Evaluatie van rapportages over uitgevoerde projecten; • Bespreking en vaststelling van het visitatierapport van juli 2010. Zo heeft de bespreking van de zelfevaluatie volgens het INK-model geleid tot de vernieuwing van de ambitie van Woonbelang Veghel, te weten ‘het zijn van een klantgerichte vastgoedorganisatie’. Ook zijn ambities vastgelegd ten aanzien van die processen die om versterking vragen. Inmiddels heeft een vertaling plaatsgevonden van de organisatorische gevolgen hiervan. Ook heeft de raad - in lijn met de aanbevelingen uit het visitatierapport - gesproken over de inbreng van de belanghouders in het beleid van Woonbelang Veghel. In het verslagjaar is met nagenoeg alle (21 van de 23 genodigde organisaties) belanghouders gesproken. Van de besprekingen is een verslag opgesteld. Op basis van dit verslag is een plenaire bijeenkomst in voorbereiding genomen. Aan deze bijeenkomst zal een vertegenwoordiging van de raad deelnemen. De resultaten van deze bijeenkomst worden gebruikt als input voor het op te stellen Ondernemingsplan voor de fusieorganisatie. In de loop van 2011 zal terugkoppeling plaatsvinden naar de belanghouders.
1.2.3 Voorbereiding fusie met SVUwonen Er is goede voortgang geboekt in de voorbereiding van de fusie met SVUwonen te Uden. Voor de raad zijn vanaf het begin een volledige gedragenheid van de fusie door het personeel van de beide organisaties, een gefaseerde aanpak en het werken met een (toezicht-)kader bij de voorbereidingen, uitgangspunten geweest. De beide raden hebben ingestemd met een voorstel van de beide bestuurders om een adviseur van buiten in te schakelen om te ondersteunen bij het voorbereiden van de fusie. De raad heeft in het verloop van het proces op de volgende wijze de vinger aan de pols gehouden: tijdens plenaire vergaderingen is de voortgang van de fusie besproken, in bilaterale gesprekken met de bestuurder, tijdens plenaire bijeenkomsten met de raad van SVUwonen en in de toezichtgroep. De toezichtgroep bestond uit de beide bestuurders, de externe adviseur en twee vertegenwoordigers uit de raden van SVUwonen en van Woonbelang Veghel. Onderwerpen waarover gesproken is zijn Jaarverslag 2010
11
onder meer: het plan van aanpak, de samenwerkingsmodellen, het toezichtskader, de meerwaarderapportage, ambitiedocument en INK positiebepaling. Waar nodig zijn de bijeenkomsten van de toezichtgroep nog gevoed vanuit de diverse werkgroepen (klantperspectief, financiën, vastgoed). Bij het toezichtskader gaat het om de volgende zaken: • Ontwikkelen van een klantgerichte organisatie; • Efficiency ten aanzien van middelen; • Professionaliteit van de organisatie; • Risicobeheersing in relatie tot de vastgoedportefeuille. In juli heeft de raad informeel akkoord gegeven voor de fusie, in oktober gevolgd door een formeel besluit. Bij de besluitvorming in de raad zijn de adviezen van de OR, managementteam en de Vereniging Huurdersbelangen Veghel (VHV) betrokken. Nadien hebben de beide raden besloten een werkgroep in te stellen, bestaande uit de beide voorzitters en de beide vicevoorzitters. Opdracht aan de werkgroep is het ontwikkelen van voorstellen voor de inrichting van de governance-structuur. De werkgroep is in december met haar werkzaamheden begonnen.
1.2.4 Omgaan met vermogen Voor het uitvoeren van het toezicht op het beschikbare vermogen heeft de raad diverse documenten ter beschikking in de vorm van stuur- en beheersinformatie. Naast het Jaarplan en de begroting en meerjarenbegroting, gaat het daarbij om periodieke rapportages over treasury, verhuur, onderhoud/woningverbetering en bedrijfskosten. Waar nodig is deze informatie aangevuld met mondelinge toelichting door de bestuurder en vanuit de organisatie van Woonbelang Veghel. De behandeling van het jaarverslag 2010 is voorbereid door de Auditcommissie, de bestuurder, de controller en de accountant. De raad is van mening dat de beschikbare gegevens voldoende zijn om een goed beeld te hebben van de financiële positie, de risico’s en de mate waarin de beschikbare middelen voldoende zijn om de gestelde doelen te realiseren. Ook om een beeld te krijgen over de ontwikkelingen de komende jaren. Over de wijze waarop de raad de eventuele risico’s, op langere termijn voor onze financiële positie tegemoet treedt, wordt verwezen naar de paragraaf 1.2.2 De toezichtstaak. Belangrijk onderdeel van het werk van onze corporatie is het uitvoeren van projecten. De raad heeft op diverse manieren aandacht besteed aan de voortgang van de projecten in voorbereiding en in uitvoering (zie hiervoor onder paragraaf 1.2.2 De toezichtstaak).
1.2.5 De Commissie Verbindingen Het toezicht op de plannen en projecten van Woonbelang Veghel in casu Woonproject Veghel B.V. wordt in eerste instantie uitgevoerd door de Commissie Verbindingen. De commissie adviseert de raad over het al of niet voortzetten van plannen dan wel over het aanpassen daarvan. De commissie is in het verslagjaar 3 keer bij elkaar geweest om de haalbaarheid van enkele plannen, zowel financieel als technisch te beoordelen. Alle vergaderingen werden bijgewoond door de bestuurder. Waar nodig heeft de bestuurder een toelichting gegeven en de financiële onderbouwing verstrekt. Hij verzorgde de agenda en fungeerde als notulist van de vergaderingen. De verslagen zijn besproken en vastgesteld in de plenaire vergaderingen van de raad. De plannen, waaronder de herstructurering van de Oranjewijk, 18 woningen in Veghel en 32 appartementen Simeonshof te Erp, zijn mede door de inbreng van de commissie zodanig aangepast dat deze aan de door de raad gestelde normen betreffende de verkoopbaarheid en onrendabele top voldoen en er groen licht kon worden gegeven voor de verdere uitwerking.
Jaarverslag 2010
12
In de bijeenkomsten is ook speciale aandacht besteed aan de maatregelen uit het Convenant Duurzaam Bouwen. Kritisch is gekeken naar een zorgvuldige selectie van maatregelen zodat de balans tussen kosten en baten niet uit het oog wordt verloren. Ook is gelet op de eenvoud bij gebruik en onderhoud van installaties. De commissie heeft advies uitgebracht over de inschakeling van een tweede makelaar in projecten waar de verkoop stagneert. Ook adviseert de commissie om bij verkoop van woningen uit te gaan van 60% verkocht alvorens met de uitvoering te starten.
1.2.6 De Auditcommissie De auditcommissie ondersteunt de raad bij het uitoefenen van het toezicht op de integriteit van de jaarrekening, het financiële verslaggevingproces, de organisatie van de bedrijfsprocessen, de interne en externe accountantscontrole en de onafhankelijkheid en het functioneren van de externe accountant. De Auditcommissie beoordeelt de in het jaarverslag en de tussentijdse verslagen opgenomen informatie op juistheid en volledigheid voordat deze gepubliceerd worden. Het gaat daarbij vooral om de jaarrekening en het directieverslag. De Auditcommissie bespreekt in voorkomende gevallen door de leiding en/of de externe accountant gemaakte analyses van belangrijke kwesties met betrekking tot de financiële jaarverslaggeving, evenals de oordeelsvorming bij het opstellen van de jaarrekening. De Auditcommissie brengt verslag uit van haar bevindingen aan de raad. De Auditcommissie is in het verslagjaar tweemaal bijeen geweest. De bijeenkomsten vonden plaats kort voor de publicatie van de managementletter nar aanleiding van interne controle en de jaarcijfers. De bestuurder, de financieel manager en de externe accountant hebben aan de vergaderingen deelgenomen. Ook in 2010 heeft de Auditcommissie de jaarrekening en de managementletter beoordeeld en geen significante afwijkingen geconstateerd. Door de invoering van het nieuwe automatiseringssysteem heeft de controle meer tijd gevergd dan gepland. Uiteindelijk is alle informatie opgeleverd conform de eisen. Ondanks de vertraging in de aanlevering van de gegevens is er geen twijfel over de juistheid van het cijfermateriaal. Het algemene oordeel is dan ook positief. De commissie heeft de raad geadviseerd decharge te verlenen aan de bestuurder en in te stemmen met de jaarrekening 2010, zoals opgesteld door de organisatie.
1.2.7 Samenstelling van de raad en werving en selectie De raad benoemt zelf de nieuwe leden. In vacatures wordt voorzien door middel van coöptatie of werving via een advertentie. Het bestuur van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel heeft het statutaire recht om twee kandidaten voor te dragen voor benoeming. Het aantal leden van de raad bedraagt minimaal 7 en maximaal 9 leden. De leden zijn bij voorkeur woonachtig in de gemeente Veghel. De leden van de raad worden geacht zich bij de vervulling van hun taak uitsluitend te laten leiden door de belangen van Woonbelang Veghel. Onverenigbaarheden zijn in de statuten geregeld. In 2004 heeft de raad een algemene profielschets opgesteld met als doel een richtlijn te hebben voor de samenstelling van de raad met de gewenste kwaliteiten en vaardigheden van haar leden. De raad heeft voor haar eigen werkwijze ook een reglement vastgesteld. Het reglement is voor het laatst gewijzigd in 2008. Na een zittingsperiode van drie jaar treden leden in principe conform rooster af. Herbenoeming is tweemaal mogelijk.
Jaarverslag 2010
13
Op 31 december 2010 bestond de raad uit 5 leden, te weten: Benoemd in: De heer P.W.M. de Gouw, voorzitter 2005 De heer E.A. Rademakers, vice-voorzitter 2005 De heer A.W.G. van Heumen 2006 De heer W.G.T.M. van Lee 2006 De heer W.J. Jans 2007 Vacature Vacature voor kandidaat op voordracht van het bestuur van de VHV
Jaar van aftreden: 2011 2011 2012 2012 2013
Persoonlijke informatie van de leden van de Raad: - De heer De Gouw is 61 jaar en gespecialiseerd in procesmanagement en ruimtelijke inrichting. Hij heeft zitting in diverse provinciale en landelijke advies- en ontwikkelingsorganisaties. - De heer Rademakers is 68 jaar, gepensioneerd. Voor zijn pensionering was hij jarenlang werkzaam bij diverse (ontwikkelende) aannemingsbedrijven geweest in de functie van directeur en adviseur. Hij heeft een bouwkundige achtergrond en is een groot aantal jaren bestuurslid geweest van Bouwend Nederland Regio Zuid. - De heer Van Heumen is 49 jaar en is Financieel manager bij de Nederlandse dochter van een wereldwijde petfoodproducent. - De heer Van Lee is 53 jaar en is manager en coach binnen de fianciele dienstverlening. - De heer Jans is 31 jaar en is medewerker verkoop buitendienst bij een handelsonderneming. De raad heeft negen vergaderingen gehad in aanwezigheid van de bestuurder. De vergaderingen hebben plaatsgevonden aan de hand van een voorbereide agenda en hebben geleid tot formele besluiten. Deze besluiten zijn vastgelegd in verslagen. De raad heeft vijf keer vergaderd zonder de aanwezigheid van de bestuurder. Deze bijeenkomsten hebben als belangrijkste karakter het evalueren van het eigen functioneren evenals de bespreking van agendapunten en thema’s voor de korte en middenlange termijn. Om de eigen expertise op peil te houden hebben leden van de raad deelgenomen aan bijeenkomsten en trainingen van CFV en VTW.
1.2.8 Integriteit De leden van de raad zijn in alle opzichten onafhankelijk ten opzichte van Woonbelang Veghel en ten opzichte van het werkveld en de projecten die Woonbelang Veghel uitvoert.
1.2.9 Bezoldiging Raad van Toezicht en Geschillen Advies Commissie De bezoldiging van de leden van de raad en van de Geschillen Advies Commissie is in 2010 niet gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. Aan vergoeding en honorering van de raad is in 2010 een bedrag uitgegeven van € 39.000, -. De leden van de Geschillenadviescommissie ontvangen een vergoeding van € 100,- per vergadering.
1.2.10 Externe accountant De raad verstrekt conform de statuten de opdracht aan de externe accountant. De opdracht is voor onbepaalde tijd aan PWC verleend. PWC onderzoekt en beoordeelt de jaarrekening en het jaarverslag, alsmede de financiële bescheiden ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. PWC wijzigt regelmatig haar controleteam. Naast een accountantsverklaring betreffende de jaarrekening en een rapport van bevindingen over het volkshuisvestingsverslag, presenteert de accountant jaarlijks een managementletter. In de managementletter is een benchmark opgenomen over het presteren van de organisatie op een aantal aandachtsgebieden. Bijvoorbeeld gaat het om treasury, planning en controle, ict, wonen en zorg. De rapportage wordt met de bestuurder besproken. Inzet daarbij is om onderwerpen die daar om vragen op te pakken. In het verlengde van
Jaarverslag 2010
14
het advies van de accountant in 2010 is in de laatste vergadering van het jaar door de raad het overzicht vastgesteld van alle projecten en de daarbij aan de orde zijnde onrendabele toppen.
1.2.11 Honorering bestuurder De Remuneratiecommissie heeft een evaluatiegesprek gehouden met de bestuurder. Daarbij zijn de schriftelijk vastgelegde afspraken over 2010 het toetsingspunt geweest. In een brief is het oordeel van de raad vastgelegd en zijn afspraken gemaakt over 2011. De uitkomst van het gesprek is bepalend geweest voor de beloning van de bestuurder. De beloning bestaat uit een vaste component en een variabel gedeelte. Het variabele gedeelte is afhankelijk van het bereiken van de overeengekomen resultaten. In 2010 bedroeg het variabele gedeelte 10% van het bruto jaarsalaris. De honorering van de bestuurder is in overeenstemming met het advies van de Verenigingscommissie van Aedes, arbeidsvoorwaarden statutair directeur, functieprofiel C. Met ingang van 2006 vindt uitsluitend een indexering plaats conform de CAO Woondiensten. Voor de werkwijze van de bestuurder is een statuut opgesteld. De bestuurder vervult geen nevenfuncties waarvoor de toestemming van de raad is vereist. Er is dan ook geen sprake van tegenstrijdige belangen. In de waarneming van de raad hebben zich in 2010 geen transacties voorgedaan waarbij sprake was of kon zijn van tegenstrijdige belangen. Mei 2011,
Origineel getekend door P.W.M. de Gouw voorzitter
Jaarverslag 2010
15
Jaarverslag 2010
16
2
ORGANISATIE
2.1
De organisatie, toelating en inschrijving:
naam kantooradres postadres telefoon fax e-mail internet datum toelating laatste wijzigingsdatum statuten inschrijving Kamer van Koophandel NRV-nummer
2.2
: Stichting Woonbelang Veghel : Iepenlaan 4 te Veghel : Postbus 303, 5460 AH VEGHEL : (0413) 38 80 40 / 38 80 44 (Klantenservice) : (0413) 38 80 49 :
[email protected] : www.woonbelang.nl : KB 10 november 1978, nummer 16 : 2 september 2003 : S 085145 van 5 juli 1993 : 2213
Bestuurlijke organisatiestructuur
De organisatie van Woonbelang Veghel is ingericht volgens het Raad van Toezichtmodel. De Raad van Toezicht heeft als belangrijkste taak het toezicht houden op het beleid van de directie. Zij dient op hoofdlijnen haar goedkeuring te verlenen aan het door de directeur/bestuurder vast te stellen beleid. Verbindingen Per 1 mei 2008 zijn alle projectontwikkelingsactiviteiten en advies- en beheerwerkzaamheden voor derden ondergebracht in aparte entiteiten. Het betreft Woonproject Veghel B.V. voor de realisatie van nieuwbouwprojecten en Woonservice Veghel B.V. ten behoeve van vooral het besturen van Verenigingen van Eigenaren. Beide B.V.'s maken deel uit van de holding Woonpartner Veghel B.V., die gelieerd is aan de toegelaten instelling Woonbelang Veghel. Van de B.V.'s is de bestuurder van Woonbelang Veghel directeur. Het directe toezicht op de belangrijkste B.V., te weten Woonproject Veghel B.V., wordt door de Raad van Toezicht uitgeoefend via de Commissie Verbindingen. Uiteraard is de gehele Raad van Toezicht verantwoordelijk voor het toezicht op zowel de holdingstructuur als de BV's. Aan Woonbelang Veghel is ook gelieerd de Stichting Wonen Veghel. Bestuurder van deze Stichting is eveneens de bestuurder van Woonbelang Veghel. Er worden binnen deze stichting al geruime tijd geen activiteiten meer uitgevoerd. Governancecode Woningcorporaties Om beter aan te sluiten op vereisten van de code zijn enkele jaren geleden alle documenten en activiteiten rondom 'good governance' geëvalueerd en geactualiseerd, respectievelijk vastgesteld. Het betreft: - reglement bestuur en toezicht; - integriteitcode; - klokkenluidersregeling; - reglementen voor commissies Raad van Toezicht, te weten Auditcommissie, Remuneratieen selectiecommissie en de Commissie Verbindingen; - reglement van de Geschillenadviescommissie, De diverse reglementen zijn op de website gepubliceerd. Geschillenadviescommissie
Jaarverslag 2010
17
Woonbelang Veghel kent een Geschillenadviescommissie, die als belangrijkste taak heeft de directeur te adviseren over de afhandeling van klachten van woningzoekenden en (vertrokken) huurders. De samenstelling en de werkwijze van deze Geschillenadviescommissie is eind 1992 vastgesteld in een reglement. De Raad van Toezicht benoemt de onafhankelijke leden (2), tevens voorzitter en plaatsvervangend voorzitter en de leden namens de raad (2). De Vereniging Huurdersbelangen benoemt 2 leden namens deze vereniging. De samenstelling per 31 december 2010 was als volgt: Zitting namens
Naam
Jaar van aftreden 2012 (niet herkiesbaar)
Plaatsvervanger
(onafhankelijk) voorzitter
J.A.G. van der Steur
Vereniging Huurdersbelangen Veghel Raad van Toezicht
M.A. Nieuwpoort
2011 en herkiesbaar
Vacature
C.H.W.M. van Delft
2011 en herkiesbaar
Vacature
A.A.M. van Laarhoven
Jaar van aftreden 2013
De leden worden benoemd voor een periode van 3 jaar en kunnen voor een tweede periode herbenoemd worden. In 2009 is de heer Van der Steur (her)benoemd tot voorzitter voor een tweede periode. Hij is na deze periode niet meer herkiesbaar. In overleg met de commissie is besloten dat vanwege de voorgenomen fusie met SVUwonen de vacatures voor de plaatsvervangers niet (meer) ingevuld worden.
2.3
Medewerkers
2.3.1 Personeelsbezetting, mutaties e.d. Woonbelang Veghel had op 31 december 2010 inclusief directeur/bestuurder 31 medewerkers in dienst, 11 mannen en 20 vrouwen. Het aantal bezettingplaatsen bedraagt 24,03. Meer dan de helft van onze medewerkers is parttime werkzaam, te weten 18 vrouwen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is ruim 50 jaar en zij zijn gemiddeld 14,4 jaar in dienst. Inmiddels zijn 15 medewerkers langer dan 12,5 jaar in dienst, waarvan 3 medewerkers, waaronder de directeur, meer dan 25 jaar. Na een kortstondig dienstverband hebben wij op zijn eigen verzoek weer afscheid genomen van de coördinator dagelijks onderhoud en is vervolgens in deze functie een nieuwe medewerker aangesteld. Met ingang van 15 december 2010 is vanwege extra werkzaamheden in verband met de voorgenomen fusie een 2e medewerkster (parttime) communicatie aangesteld. Betrokkene wordt voor 50% ook ingezet voor SVUwonen. Het ziekteverzuim bedroeg in 2010 3,3% inclusief zwangerschapsverlof (2,8% exclusief) In 2009 was dit 5,3%. Er is totaal 34 keer verzuimd (in 2009 35 keer), waarvan 5 keer langer (2009: 10) en 29 keer korter (2009: 25) dan een week (waarvan 1 x zwangerschapsverlof). Het verzuim langer dan twee weken is herverzekerd. Anti-agressiebeleid Het afgelopen jaar werden diverse medewerkers geconfronteerd met agressie-uitingen van bewoners. In een aantal gevallen heeft dit de nodige impact gehad. Besloten is om het antiJaarverslag 2010
18
agressiebeleid op basis van deze ervaringen opnieuw te toetsen, met medewerkers te communiceren en er zo nodig ook naar te handelen. Dat geldt zowel voor de interne registratie, het doen van aangifte, als voor ons optreden naar betrokken bewoners.
2.3.2 Stagiaires In 2010 heeft onze organisatie diverse stagiaires mogelijkheden geboden om bij onze organisatie werkervaring op te doen c.q. af te studeren. Het ging om 2 afstudeerstages HBO richting Vastgoed & Makelaardij Fontys Hogeschool in Eindhoven. Daarnaast is per 1 oktober 2010 met een medewerker een leer-/werkervaringovereenkomst voor de periode van een half jaar aangegaan ten behoeve van de servicedienst. Deze overeenkomst blijft ook in 2011 een leer-/werkovereenkomst.
2.3.3 Detachering Tengevolge van de voorgenomen fusie met SVUwonen zagen wij ons genoodzaakt om, gelet op aard en omvang van diverse werkzaamheden, diverse functies op interim-basis uit te laten oefenen te weten: manager Vastgoed en manager Klant & Wonen (32 uur/week). Beide personen zijn gedurende het gehele jaar in functie geweest. Ook op de afdeling Vastgoed is het gehele jaar een technisch medewerker als interim werkzaam geweest. Bij Klant & Wonen is vanaf 2010 voor eveneens 32 uur/week een coördinator Klantservice aangesteld. Ter ondersteuning van diverse andere activiteiten en in verband met zwangerschapsverlof werd voor kortere of langere periode een extra externe capaciteit ingebouwd voor administratie VvE beheer, ondersteuning afrekening servicekosten en technische ondersteuning. Van projectondersteuning was sprake bij de Oranjewijk (sociaal beheer) en diverse nieuwbouwprojecten ten behoeve van bouwdirectie en/of bouwbegeleiding.
2.3.4 Jubilea In 2010 was mevrouw M. Verhaegh-Hartman (medewerker control) 12,5 jaar bij onze organisatie in dienst.
2.3.5 Ondernemingsraad Vanaf begin 2010 is binnen onze organisatie weer een ondernemingsraad actief. Hiervan maken 3 medewerkers deel uit. De directe aanleiding was de voorgenomen samenwerking met SVUwonen uit Uden. Er waren geen verkiezingen noodzakelijk omdat de 3 kandidaten die zich hadden aangemeld het vertrouwen genoten van nagenoeg alle collega's. De ondernemingsraad heeft het bestaande reglement geactualiseerd. De ondernemingsraad is in 2010 vooral actief geweest bij het adviseren over de voorgenomen samenwerking met SVUwonen, de strategische uitgangspunten en de organisatie van de topstructuur. De ondernemingsraad heeft in het afgelopen jaar nauw samengewerkt met de ondernemingsraad van SVUwonen. Zij hebben hiervoor een gezamenlijk ORplatform gevormd dat zo nodig door externe adviseurs wordt bijgestaan.
2.3.6 Organisatieontwikkelingen Automatisering Na een enigszins ‘valse’ start in 2009 is de implementatie van CRM, de klantrelatiemodule binnen het transactiesysteem First Woonsuite, in 2010 afgerond. Om de integratie van de klantenservice met telefonie beter in te richten en de bereikbaarheid te verbeteren, is er een nieuw telefonieplan gemaakt en zijn een aantal aanpassingen aan het telefoniesysteem gedaan. In het afgelopen jaar is ook de Casper Mobiel-module ten behoeve van digitale werkbonnen geïmplementeerd en een inspectiemodule, waar inspecties bij verhuizingen digitaal kunnen worden verwerkt. Vanwege nog te maken keuzes in verband met de fusie en daarmee mogelijk kapitaalvernietiging te voorkomen, is geen nieuwe software meer in gebruik genomen. In 2010 werd het totale systeembeheer, evenals het jaar daarvoor, uitbesteed aan een marktpartij. In 2010 is de kwaliteit van onze website door een extern bureau beoordeeld. De op- en aanmerkingen zijn niet meer gebruikt om verbeteringen aan te brengen. De rapportage is in het
Jaarverslag 2010
19
fusietraject wel input voor het programma van eisen voor de website van de fusieorganisatie. Keuzes voor (nieuwe) software ten behoeve van meerjaren-onderhoudsbegroting, interactiviteit van de website en een vernieuwd DMS (Document Management Systeem) zijn in verband met de fusie eveneens uitgesteld tot voorjaar 2011. Kwaliteitssysteem In tegenstelling tot onze beleidsvoornemens voor 2010 is de externe audit voor verlenging van het ISO-certificaat niet meer uitgevoerd. De belangrijkste reden was het besluit van de voorgenomen fusie met SVUwonen. Alle ontwikkelingen met betrekking tot de verbetering van kwaliteit en kwaliteitssysteem hebben tengevolge van dit besluit tijdelijk een lagere prioriteit gekregen. Dat geldt overigens niet voor het functioneren van de Klantenservice. Het afgelopen jaar is veel aandacht besteed aan het opzetten van een klantvolgsysteem, wat ten goede is gekomen aan de effectiviteit en efficiency van dit organisatieonderdeel, onder andere door lagere responstijden bij de telefoon, betere vastlegging van gegevens en de introductie van de digitale servicebon voor de eigen servicedienst inclusief planningsmodule. De inrichting van onze Klantenservice is in hoofdlijnen al conform het klantconcept voor de fusieorganisatie. In 2010 is wel de zogenaamde INK managementevaluatie uitgevoerd in het kader van integrale kwaliteitszorg. De bevindingen worden meegenomen bij de fusievoorbereiding. Maatschappij-relatiemanagement Begin 2010 heeft de directie gesprekken gevoerd met nagenoeg alle relevante belanghouders zoals wethouders, directeuren/bestuurders zorg- en welzijnsinstellingen, raadsleden en dergelijke. De resultaten van de gesprekken zijn vastgelegd in afzonderlijke gespreksnotities en samengevat in een notitie. De verkregen input met betrekking tot de lokale (maatschappelijke) opgaven, gemeenschappelijke doelen en samenwerking zal behalve bij de beleidsvoorbereiding vooral ook gebruikt worden voor de beleidsontwikkeling ten behoeve van de fusieorganisatie. VvE-management In het afgelopen jaar hebben wij het functioneren van het VvE-management intern geëvalueerd. Directe aanleiding hiervoor was onder andere de Europese beschikking over staatssteun en de ministeriële regelgeving om hieraan als corporatie te gaan voldoen. Wij zijn na ampele overwegingen tot de conclusie gekomen dat VvE-management voor verenigingen van eigenaren, waarin wij zelf geen belang hebben, niet meer als kernactiviteit moet worden beschouwd en ook geen directe toegevoegde waarde heeft voor de realisatie van onze maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen. Daarom is besloten om deze activiteiten met ingang van 1 januari 2012 te beëindigen. De eigenaren van alle betrokken Verenigingen van Eigenaren zijn hierover inmiddels schriftelijk geïnformeerd. Uiteraard willen wij hun desgewenst begeleiden/adviseren bij het overdragen van het bestuur/beheer aan een andere dienstverlener.
2.3.7 Verantwoording risicomanagement Nieuwbouw De voordurende bouwcrisis en de moeilijke afzet van (nieuwe) koopwoningen zijn in 2010 aanleiding geweest om kritisch te kijken naar diverse projecten met koopwoningen die in uitvoering of voorbereiding zijn. a. 73 koopwoningen De Bolken: In de 1e fase zijn 38 van de 50 woningen verkocht. De afzet van 9 dure koopwoningen (≥ € 325.000, -) is nog risicovol. Eind 2010 is een modelwoning ingericht om, in relatie tot de aanstaande opleveringen, potentiële kandidaten over de streep te trekken. De doelgroep voor deze woningen, waarvoor kandidaat kopers veel waardering hebben, heeft al de beschikking over een eigen woning die eerst verkocht moet worden. Met gerichte acties zullen wij samen met de makelaar in 2011 veel inzet plegen op de stimulering van de verkoop. Helaas moeten wij constateren dat de tijdelijke financiering van niet verkochte woningen, Jaarverslag 2010
20
ondanks toezeggingen/garanties van de provincie en de gemeente Veghel, nog steeds niet is afgehandeld. De 2e fase, waarmee contractueel in mei 2011 wordt gestart, omvat 23 koopwoningen waarvan 7 met een koopsom vrij op naam ≥ € 350.000, - (halfvrijstaande geschakelde woningen). De overige 16 woningen hebben een koopsom vrij op naam van ≤ € 250.000, -. Hierop wordt bij een aantal woningen nog een Koopgarantkorting verleend. Naar verwachting worden deze woningen in 2011 wel verkocht. Wanneer de duurdere woningen in de 1e fase eind 2011 niet zijn verkocht kan/moet verhuur overwogen worden. b. bouwlocatie Mergelven (12 halfvrijstaande koopwoningen) Dit project werd na wijziging van het bestemmingsplan (van vrijstaande naar halfvrijstaande woningen) in 2009 in de verkoop gebracht. De belangstelling op dat moment was onvoldoende op basis waarna besloten werd om het project voorlopig niet in uitvoering te nemen. De marktomstandigheden zijn ook in Veghel in 2010 nauwelijks gewijzigd, zodat geen nieuwe verkoopcampagne is gestart. De ontwikkelingen op de locale woningmarkt worden in 2011 nauwgezet gevolgd. Tevens worden alternatieven voor de afzet van de grond of het project onderzocht. c Herontwikkeling Oranjewijk Ten opzichte van de oorspronkelijke opzet is in 2010 bij de besluitvorming over het project om het aantal te verkopen woningen beperkt tot totaal maximaal circa 25% (van de nieuw te bouwen c.q. te renoveren woningen). Bovendien worden de woningen voor meer dan 50% ontwikkeld voor het betaalbare segment (tot maximaal circa € 200.000,- vrij op naam). Voor de overige woningen is de prijsindicatie circa € 250.000,- vrij op naam. Bij de definitieve besluitvorming over verkoop worden ook nog eventuele fiscale aspecten meegenomen. d. Woonzorgpark Simeonshof Erp In dit combinatieproject is in principe sprake van 16 koopappartementen. Deze appartementen worden middels Koopgarant aangeboden. De prijs-kwaliteit verhouding is goed en bij de start van de verkoop eind 2010 was er sprake van een redelijke belangstelling. Het project is zodanig opgezet dat een gedeelte van de woningen zonodig kan worden overgeheveld naar het duurdere huursegment (≥ € 652, -/maand). e. Verkoop van bestaand woningbezit De verkoop van woningen met een verkoopbestemming, die vrijkomen vanwege huuropzegging, loopt volgens verwachting. Wel is gemiddeld genomen sprake van een prijsdaling ten opzichte van 2009. De woningen staan gemiddeld ook langer te koop dan voor de economische crisis. Geconstateerd kan worden dat aan de verkoop nauwelijks risico's verbonden zijn. Overige risico’s Behalve met project-/verkooprisico hebben wij als corporatie ook te maken met andere risico's. Eind 2010 heeft het managementteam gezamenlijk de jaarlijkse risico-evaluatie uitgevoerd. De belangrijkste risico's waar wij in 2011 op zullen monitoren zijn: 1. Overheidsbeleid dat van invloed is op de bedrijfsvoering; 2. Focus op klantgerichte organisatie; 3. Maken van gerichte prestatieafspraken met de gemeente Veghel; 4. Het bedrijfseconomisch rendement op investeringen; 5. Competentiemanagement. Interne controle accountant 2010 De accountant besteedt bij de interne controle specifiek aandacht aan de risk managementscan op een 8-tal aandachtsvelden. De totaalscore voor onze organisatie is ruim voldoende. Ten opzichte van ons ambitieniveau is de score enigszins lager. Geconstateerd wordt dat verdere groei in de ambitie voor ons nauwelijks te realiseren is, gezien de omvang van de corporatie.
Jaarverslag 2010
21
2.3.8 Visitatie Begin 2010 is onze organisatie gevisiteerd conform de Maatschappelijke Visitatie Woningcorporaties. De "algemene conclusie" van de visitatiecommissie was dat Woonbelang Veghel op alle prestatievelden (ruim) voldoende presteerde. De visitatie heeft een duidelijk aantal verbeterpunten opgeleverd die bij de voorgenomen fusie met SVUwonen extra aandacht krijgen. De conclusies van de commissie waren over het algemeen voor ons niet verrassend en herkenbaar. Wij zijn er ons van bewust geworden dat wij met de kennis van nu met ons ondernemingsplan 20062010 "Uitzicht op inzicht" te ambitieuze doelen en plannen hebben afgesproken en de lat voor onze relatief kleine organisatie erg hoog hebben gelegd, waardoor ook de werkdruk te veel toenam. De recensie van de visitatiecommissie is als volgt: Woonbelang Veghel is een corporatie met een relatief smalle, vastgoed georiënteerde focus op de opgaven in Veghel. Deze opgaven pakt zij met grote toewijding aan. Daar waar Woonbelang Veghel werkt aan leefbaarheid is dit vooral gekoppeld aan herstructureringsoperaties. De corporatie is zich bewust van haar eigen doelen maar vergeet haar mate van succes goed in beeld te brengen. In het stellen van haar doelen werkt Woonbelang Veghel min of meer autonoom. Zij voert periodiek wel gesprekken met stakeholders over haar koers maar deze ervaren de ruimte voor beïnvloeding als gering. Op een aantal prestatievelden, onder andere dat van de bijzonderde doelgroepen, heeft Woonbelang Veghel zich uitermate initiatiefrijk getoond. Zij creëert goed functionerende oplossingen voor haar maatschappelijke partners. De manier waarop de corporatie de vraagstukken in beeld krijgt is reactief: stakeholders melden zich met hun behoefte. Woonbelang Veghel heeft zich in de afgelopen jaren korstenbewust getoond, zij heeft met relatief weinig mankracht haar prestaties gerealiseerd. Recent heeft de corporatie geconcludeerd dat een grotere personele bezetting nodig is om goede prestaties te kunnen blijven leveren. Hoewel toegenomen komen de bedrijfskosten nog steeds niet boven die van vergelijkbare corporaties uit.
2.3.9 Samenwerking en voorbereiding fusie met SVUwonen Eind 2009 is met instemming van beide Raden van Toezicht een intentieverklaring getekend om de mogelijkheden en haalbaarheid van samenwerking nader te onderzoeken. Onder leiding van een externe adviseur hebben we in de 1e helft van 2010, o.a. in een aantal werkgroepen van medewerkers onder leiding van MT-leden en begeleid door externe adviseurs, op diverse terreinen de voor- en nadelen van samenwerking en de toegevoegde waarde van diverse samenwerkingsmodellen nader onderzocht. Bij dit traject zijn ook beide ondernemingsraden, de huurdervertegenwoordigingen en Raden van Toezicht betrokken. Ook is een strategische beleidsvisie voor de samenwerking opgesteld. Medio 2010 is een voorgenomen besluit voor de voorbereiding van de fusie genomen en ter advisering voorgelegd aan beide OR-en en de huurdervertegenwoordigingen, waarna de goedkeuring is gevraagd aan de Raden van Toezicht. De Raad van Toezicht van Woonbelang Veghel heeft het voorstel op 11 oktober 2010 met algemene stemmen goedgekeurd. Vanaf oktober 2010 is met de concrete voorbereiding gestart. Op basis van een integrale planning wordt gestuurd op een formele fusieaanvraag voor goedkeuring van de fusie aan de minister vóór 1 juli 2011. De beoogde fusiedatum is 1 januari 2012. Medewerkers zijn al in 2010 zoveel mogelijk betrokken geweest. Men heeft onder andere meegewerkt aan een cultuuronderzoek, er zijn voor diverse onderwerpen plenaire bijeenkomsten gehouden en via Nieuwsbrieven en intranet is er over de voortgang gecommuniceerd. In de eerste helft van 2011 zal nog een intensief voorbereidingstraject volgen. Het is de bedoeling dat in de 2e helft van 2011 beleid en processen zoveel mogelijk worden geïntegreerd. Vanzelfsprekend moet er nog veel afstemming plaats vinden. Wanneer dit gebeurt vanuit een positieve grondhouding en op basis van gelijkwaardigheid en met "oog en oor" voor de belangen van onze doelgroepen en de dienstenverlening, dan kan dit proces voor alle betrokkenen veel toegevoegde waarde opleveren.
Jaarverslag 2010
22
3
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
3.1
Kwaliteit en beschikbaarheid van woningen
3.1.1 Ontwikkeling vastgoed portefeuille Het bezit van Woonbelang Veghel is in 2010 met 27 woningen toegenomen tot 3067 woningen. In 2010 zijn 41 nieuwbouwwoningen opgeleverd en 14 woningen verkocht. Het woningbezit is per 3112-2010 als volgt verdeeld over de verschillende wijken: Wijk Oranjewijk Bloemenwijk Centrum Laagbouw-Zuid Hoogbouw Veghel-Zuid De Leest De Bunders ’t Ven Eerde/Mariaheide/Zijtaart Boerdonk/Erp/Keldonk Totaal
31-12-2010 290 (9,4%) 278 (9,1%) 554 (18,1%) 286 (9,3%) 262 (8,5%) 183 (6%) 502 (16,4%) 299 (9,8%) 112 (3,6%) 301 (9,8%) 3067 (100%)
Woonbelang Veghel garandeert in haar ondernemingsplan ‘Uitzicht op inzicht’ de instandhouding van een kernvoorraad van 2000 huurwoningen met een huurprijs beneden € 511,00. Op 31-122010 hadden 2520 woningen (=82,1% van de voorraad) een huurprijs beneden € 511,00:
Huurklasse
Huurprijs
Goedkoop Tussen goedkoop en aftoppingsgrens 1 Tussen aftoppingsgrens 1 en duur Dure woningen Totaal
<€357,00 >€357,00 en <€511,00 >€511,00 en <€647,00 >€647,00
Aantal
Perc.
476 2044
15,5% 66,6%
503
16,4%
45 3067
1,5% 100%
3.1.2 Nieuwbouw -
-
-
De Bolken: In 2010 zijn de eerste 12 huurwoningen van de totaal 72 huurwoningen in "De Bolken" opgeleverd. De overige 60 woningen/wooneenheden volgen in de periode maart t/m juli 2011. De Bolst (Erp): In Erp werden van 18 huurwoningen, te weten 14 eengezinswoningen en 4 multifunctionele woningen (met slaapkamer op de begane grond), de sleutels aan de nieuwe huurders overhandigd. De gemiddelde netto aanvangshuur bedroeg € 589,21 per maand. De gemiddelde stichtingskosten van deze woningen bedroegen ruim € 177.000, - per woning. D'n Hospes (Boerdonk): In december konden we de sleutels van 6 woningen in het project D'n Hospes overdragen aan zowel huurders als kopers. 3 Woningen werden met 10% Koopgarantkorting verkocht en 3 woningen werden verhuurd. De gemiddelde stichtingskosten bedroegen na aftrek van stimuleringssubsidie rijksoverheid, circa € 189.000, -.
Jaarverslag 2010
23
-
-
De gemiddelde v.o.n. Koopgarantprijs bedroeg circa € 189.000, - en de gemiddelde netto aanvangshuur € 463, - /maand. Voor het project werd door het Rijk een stimuleringssubsidie van totaal € 90.000, - toegekend. Begin 2011 was nog niet bekend of dit bedrag ook daadwerkelijk aan ons wordt overgemaakt. Woon-zorgcomplex Rootven: Dit complex ten behoeve van 16 cliënten van Dichterbij en is begin 2010 opgeleverd. Het wordt als complex verhuurd aan de stichting Dichterbij en heeft een zodanige opzet dat verhuur als zelfstandige eenheden relatief eenvoudig mogelijk is. Verbouwing Reigerdonk (De Nieuwe Reiger): In 2007 werd het project De Nieuwe Reiger aan de Reigerdonk opgeleverd. Het grootste gedeelte van de appartementen werd niet direct voor reguliere verhuur ingezet, maar in aangepaste vorm verhuurd aan BrabantZorg ten behoeve van tijdelijke huisvesting cliënten van de Watersteeg in verband met de uitvoering van vervangende nieuwbouw. Begin 2010 werd deze overeenkomst tengevolge van de oplevering van De Watersteeg beëindigd en kon de reeds geplande verbouwing naar zelfstandige appartementen plaatsvinden. Inmiddels zijn alle appartementen verhuurd. Deze aanpassing werd contractueel gedeeltelijk mee bekostigd door BrabantZorg, voor het overige was hierin reeds voorzien bij de exploitatieopzet voor de nieuwbouw. De totale uitvoeringskosten bedroegen, na aftrek van de bijdrage door BrabantZorg, € 280.000, exclusief b.t.w. De gemiddelde huurprijs van deze zorgappartementen bedraagt € 545, -/maand.
Nieuwbouw in uitvoering Eind 2010 waren 2 complexen in uitvoering. Het betreft: - herontwikkeling De Bolken 1e fase (totaal 122 huur- en koopwoningen en wijkgebouw) Omstreeks juli/augustus 2011 kan deze 1e fase worden afgesloten met de resterende oplevering van 60 huurwoningen en 50 koopwoningen. Van de 50 koopwoningen waren er ultimo 2010 nog 12 overwegend duurdere koopwoningen niet verkocht (≥ € 240.000, -). De provincie verleent samen met de gemeente garantie voor de tijdelijke financiering voor de niet verkochte duurdere koopwoningen. Ondanks dat wij continue gepusht hebben om deze financiering met garantie af te kunnen ronden, is dat door een andere opstelling van zowel banken als de provincie eind 2010 nog niet gelukt. De 2e fase van De Bolken is samen met de 1e fase ontwikkeld en gegund. Naar verwachting starten de feitelijke bouwwerkzaamheden omstreeks mei/juni 2011. - 15 eengezinskoopwoningen (Koopgarant) De Borders fase 2: Met de bouw van dit complex is in april 2010 gestart. De woningen waren relatief snel verkocht. Ook voor dit project is via de gemeente Veghel door het Rijk een stimuleringssubsidie van € 56.250, - toegekend. De woningen zijn in januari/februari 2011 opgeleverd. De gemiddelde Koopgarant verkoopprijs v.o.n. bedroeg ruim € 211.000, - per woning. Nieuwbouw in voorbereiding/ontwikkeling - herontwikkeling locatie Venkellaar: Omdat op het ontwerpbestemmingsplan hiervoor een zienswijze werd ingediend, was het noodzakelijk om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren. Mede hierdoor is de procedure herziening bestemmingsplan, voor de 18 te realiseren compacte stadswoningen met overdekte autostalling, aanzienlijk vertraagd. Het oorspronkelijke gezinsvervangend tehuis is inmiddels gesloopt. Naar verwachting kan in mei/juni 2011 met de bouw worden begonnen. - herontwikkeling locatie Simeonshof in Erp: Deze locatie wordt samen BrabantZorg herontwikkeld. Brabant Zorg is opdrachtgever voor het nieuwe zorgcentrum en Woonproject Veghel B.V. voor de 32 appartementen (18 koop en 18 huur). Eind 2010 werd door de gemeente het projectplan ten behoeve van de herontwikkeling vastgesteld en werd de bouwvergunning verleend. Het project werd in 2010 ook aanbesteed. Jaarverslag 2010
24
-
-
-
-
-
In januari 2011 is de gemeente Veghel geconfronteerd met bezwaarschriften die door de Rechtbank te s' Hertogenbosch behandeld worden. Het is onduidelijk wanneer er een uitspraak te verwachten is. Eind 2010 is gestart met de verkoop van de appartementen. De 16 huurappartementen worden na oplevering eerst circa 1,5 jaar aan BrabantZorg verhuurd in verband met de tijdelijke huisvesting van cliënten van het oude zorgcentrum. Daarna worden deze appartementen regulier verhuurd als aanleunwoningen. nieuwbouw Keldonkse Morgen te Keldonk: In 2010 is een bouwplan voorbereid voor de realisatie van 8 huur- en 5 koopwoningen. De huurwoningen betreffen 2 eengezinswoningen en 6 multifunctionele woningen met badkamer en slaapkamer op de begane grond. Voor het koopsegment worden een tweekapper en 3 eengezinsrijwoningen gebouwd. Onder andere vanwege een herziene opvatting voor het parkeren op openbaar terrein wordt in afwijking van het vigerende bestemmingsplan gebouwd. In overleg met de gemeente wordt een projectplanprocedure opgestart. De verwachting is dat in april/mei 2011 met de bouw gestart kan worden. De 5 koopwoningen zijn, behoudens ontbindende voorwaarden met betrekking tot verkrijgen van benodigde financiering of een starterslening, allemaal verkocht. Het combiproject is mede tot stand gekomen door constructief overleg met de gemeente Veghel en de dorpsraad Keldonk. 17 huurwoningen Mariahof in Mariaheide: Voorjaar 2011 is door de projectontwikkelaar, na overleg met ons, besloten om deze woningen die deel uitmaken van het project Achter den Kerck in verband met de bouwcrisis eerder te bouwen dan de koopwoningen. Inmiddels is de bestemmingsplanprocedure afgerond, is één bestaand woonblok al leeg en worden voorbereidingen getroffen voor de benodigde grondtransacties en het bouwrijp maken. Vermoedelijk kan medio 2011 met de bouw van de huurwoningen worden gestart. 17 huurappartementen Dobbelsteenplein (Mariaheide): In 2010 is een nader onderzoek uitgevoerd onder woningzoekenden uit Mariaheide. De belangstelling voor appartementen was beperkt. De gemeente is, in tegenstelling tot eerdere afspraken, niet meer bereid om een bijdrage te leveren aan de negatieve grondexploitatie ten gevolge van sloop van de op de locatie aanwezige 7 eengezinshuurwoningen. In de 2e helft van 2011, na verhuur van het project Achter den Kerck zal er een definitieve beslissing worden genomen over het project. herontwikkeling Oranjewijk: In 2010 is naar aanleiding van het project door de gemeente en onze organisatie opgestelde visiedocument, over de toekomst van de wijk, uitvoerig overleg geweest met wijkbewoners door middel van diverse plangroepen en plenaire terugkoppelingen. Het overleg heeft geleid tot overeenstemming over een concept stedenbouwkundig plan en een aantal programmatechnische uitgangspunten, waarna de gemeente Veghel en wij een en ander in een samenwerkingsovereenkomst hebben vastgelegd. Met het bestuur van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel is, na overleg in een werkgroep, waarbij diverse bewoners waren betrokken, een Sociaal Plan afgesloten. In 2011 wordt de feitelijke uitvoering verder voorbereid, zodat hopelijk begin 2012 met de uitvoering kan worden gestart. Het plan omvat de sloop van circa 184 woningen, de hoog niveau renovatie van circa 62 woningen en de nieuwbouw van circa 130 woningen. Een beperkt gedeelte van de te renoveren en nieuw te bouwen woningen zal verkocht worden. Er wordt verder veel aandacht besteed aan de inrichting van de woonomgeving (parkeren, groen etc.). Belangrijk uitgangspunt is dat het bestaande karakter van de wijk zoveel mogelijk moet worden gerespecteerd. herontwikkeling locatie Mr. van de Venstraat in Zijtaart: Het huidige complex met 16 verouderde seniorenwoningen uit begin zeventiger jaren van de vorige eeuw voldoet, zowel wat betreft grootte van de woningen als comfort, niet meer aan toekomstige eisen. In overleg met de gemeente is in afstemming op de verbouwing van het naast gelegen klooster tot multifunctionele accommodatie, een plan voor vervangende nieuwbouw ontwikkeld. Dit plan
Jaarverslag 2010
25
-
omvat 9 appartementen voor senioren en 6 appartementen voor starters. Het plan is besproken met de bewoners en de dorpsraad en is positief ontvangen. Daarom is besloten om het plan verder uit te werken. De start van de bouw is mede afhankelijk van de realisatie van mogelijkheden (tijdelijke) huisvesting van de huidige uiteindelijke bewoners. Deze kan, na realisatie van nieuwe (huur)woningen, plaatsvinden op de huidige locatie van de Edith Steinschool. Naar verwachting zal aan de Mr. van de Venstraat begin 2013 met de sloop en de vervangende nieuwbouw worden gestart. nieuwbouw Edith Steinslocatie Zijtaart: Na sloop van de school eind 2011 en herziening van het bestemmingsplan worden wij door de gemeente in de gelegenheid gesteld om op de locatie 10 nieuwe (multifunctionele) huurwoningen en mogelijk ook 4 betaalbare eengezinskoopwoningen te ontwikkelen.
Projecten in initiatieffase: - toekomstvisie herontwikkeling locaties Mr. van de Lindenstraat in Keldonk en Kloosterhof in Boerdonk. Het betreft 2 complexen met 6 verouderde seniorenwoningen. Hierover is al oriënterend overleg met de gemeente en beide dorpsraden geweest.
3.1.3 Bestaande woningen Voor het duurzaam kunnen exploiteren van ons woningbezit is het van groot belang dat dit op het gewenste onderhoud- en kwaliteitsniveau blijft. Het geheel dient gebaseerd te zijn op het portfoliomanagement dat verder uitgewerkt wordt op wijk-/gebiedsniveau en complexbeheer plannen. Op basis hiervan kunnen toekomstig onderhoud en aanvullende investeringen op een zorgvuldige wijze worden afgestemd en gepland. In verband met de voorgenomen fusie met SVUwonen zal in 2011 eerst een gezamenlijk portfoliobeleid worden bepaald waarna vanaf 2012 de concrete uitwerking, bij voorkeur op basis van een goed afwegingsmodel,, kan worden geïmplementeerd. Om effectief te kunnen sturen op kwaliteit en kosten zijn onderhoudsscenario’s nodig. Hierbij zou een onderscheid kunnen worden gemaakt in “wat moet, wat kan en wat mag”. Levensduur, prestatieeisen en referentiebeelden kunnen hierbij behulpzaam zijn. Ook verschil in kwaliteitsniveaus, zowel ten aanzien van afwerking en uitrusting, als esthetische aspecten kunnen in een afwegingsmodel meegenomen worden. In 2010 hebben wij planmatig onderhoud en woningverbetering uitgevoerd op basis van concrete noodzaak en de onderhoudsbegroting zoals deze was vastgesteld tot een totaalbedrag van € 4.168.519,-- te weten € 1.061.537,-- voor dagelijks onderhoud en € 3.106.982, - van planmatig onderhoud en woningverbetering. Sloop Er zijn in 2010 geen woningen gesloopt. Wel zijn er in diverse complexen, vooruitlopend op (mogelijke) sloop, woningen uit de exploitatie genomen en tijdelijk in gebruik gegeven aan Ad Hoc. Het betreft woningen in de Peellandstraat (2e fase project De Bolken, Ericastraat en Mariahof, Mariaheide en in de Oranjewijk in Veghel). In 2010 zijn in onze opdracht, in verband met de geplande nieuwbouw, wel het gezinsvervangend tehuis op de locatie aan de Venkellaar en de Mariaschool op de locatie Woonzorgpark Simeonshof gesloopt. Renovatie Er zijn in 2010 geen renovatieprojecten uitgevoerd. Volgens de actuele meerjarenonderhoudsbegroting is dat vooralsnog in de komende jaren alleen aan de orde bij ruim 60 woningen in de Oranjewijk (zie herontwikkeling Oranjewijk, hoofdstuk 3.1.2)
Jaarverslag 2010
26
Woningen aanpassen Er zijn in 2010 81 opdrachten uitgevoerd in het kader van medische aanpassingen. De totale uitgaven bedroegen € 17.092, -. Deze kleinere aanpassingen van woningen komen overigens niet meer voor vergoeding in aanmerking, omdat de gemeente Veghel deze 'tot algemeen gebruikelijk' heeft verklaard. Daarom hebben wij in 2008 besloten om veel gevraagde noodzakelijke voorzieningen voor onze rekening te nemen.
3.1.4 Onderhoudsbeleid en kwaliteit De bouw- en woontechnische kwaliteit van ons bezit kan in het algemeen als ruim voldoende tot goed worden getypeerd. Beoordeling co-makers/opdrachtnemers Eind 2010 zijn, evenals in voorgaande jaren, alle voor het onderhoudsproces relevante opdrachtnemers beoordeeld door betrokken medewerkers. Ook de resultaten van klantonderzoeken zijn hierbij meegenomen. De beoordelingsresultaten zijn aan betrokken bedrijven toegestuurd en zonodig mondeling besproken. De in 2010 opgeleverde (nieuwbouw)projecten zijn met de bij de projecten betrokken partijen eveneens geëvalueerd. Ook hier zijn de conclusies vastgelegd in een evaluatieverslag. Het betrof de projecten Rootven en De Bolst in Erp. Arbo, veiligheid De arbeidsinspectie heeft in 2010 een 2-tal nieuwbouwprojecten bezocht en daarvoor vooral onze rol als opdrachtgever in het proces getoetst. Er zijn aanbevelingen gedaan. Geconstateerd is dat wij architecten/adviseurs uitdrukkelijk moeten aansturen op de kwaliteit van de zogenaamde risicoanalyse ontwerpfase, omdat bij het ontwerp al de basis wordt gelegd voor zowel een verantwoorde realisatie van het project als voor een Arbo-veilig beheer in de toekomst. Woningverbetering Behalve het regulier planmatig op niveau houden van de kwaliteit van het casco, ligt al enkele decennia's het accent, vooral bij eengezinswoningen, op het moderniseren van het interieur zoals badkamer, keuken, toilet en eventueel vervangen van plafonds, indien de zolder/vliering is voorzien van een houten balklaag. Uitgangspunt van deze werkzaamheden is een complexgerichte aanbodgestuurde uitvoering, de zogenaamde dynamische woningverbetering. Wanneer bewoners besluiten om hieraan geen medewerking te verlenen, wordt dit gerespecteerd en worden de werkzaamheden uitgevoerd zodra de woning tengevolge van huuropzegging beschikbaar is. In 2010 werd aan projectmatige woningverbetering een bedrag uitgegeven van € 950.998, - (begroot € 1.602.724, -). Voor verbetering bij verhuizing, dus in lege staat, bedroegen de totale uitgaven € 352.725, - (begroot € 409.122, -). Voor deze werkzaamheden zijn (toekomstige) bewoners geen huurverhoging verschuldigd, behoudens wanneer tengevolge van de werkzaamheden de woningwaardering conform het woningwaarderingssysteem (WWS) wijzigt. Planmatig onderhoud Aan overig planmatig onderhoud werd in 2010 totaal € 1.234.714, - uitgegeven (begroot € 1.497.726, -). Veel planmatig onderhoud wordt op basis van zogenaamde prestatieovereenkomsten met vaste co-makers uitgevoerd. Dit geeft behalve een aantal efficiencymogelijkheden ook meer zekerheid voor beperking van de toekomstige onderhoudsuitgaven. Het betreft vooral de uitvoering van buitenschilderwerk, onderhoud dakbedekking, c.v.- en ventilatiesystemen, liften, deurautomaten, keukenapparatuur etc. Reparatie- en mutatieonderhoud Wij gaan uit van een soepele afhandeling van reparatiewerkzaamheden, ook als deze conform de huurwetgeving in beginsel voor rekening van de huurder zijn. Ook bij verhuizingen wordt niet het criterium van oorspronkelijke staat van oplevering, maar oplevering in goede staat gehanteerd.
Jaarverslag 2010
27
Daarnaast is er sprake van extra dienstverlening. Zo betalen onze huurders niets extra voor het 5 jaarlijks preventief klein onderhoud, het reinigen van dakgoten, het ontstoppen van rioleringen en voor glasschade. Wij verwachten dat dit beleid, door de extra heffingen van de overheid, door ons in de toekomst niet voortgezet kan worden en dat wij genoodzaakt zullen zijn om via een serviceovereenkomst hiervoor een beperkte vergoeding in rekening te brengen. In 2010 is totaal € 266.866, - uitgegeven aan het uitvoeren van bouwkundige reparaties, inclusief elektra, loodgieterswerk etc. Voor regulier mutatieonderhoud bedroegen de uitgaven € 229.550, -. Er werd € 40.000, - in rekening gebracht bij vertrokken huurders. Al jaren liggen onze directe uitgaven op een aanzienlijk lager niveau dan het landelijke gemiddelde. De belangrijkste redenen zijn: - sturen op continuïteit en duurzame samenwerking, o.a. op basis van prestatiecontracten; - werkzaamheden koppelen aan strategisch voorraadbeleid en beheerplannen. Wij zijn ervan overtuigd dat deze werkwijze ook in de toekomst succesvol kan zijn.
3.1.5 Onderhoudsuitgaven 2010 De planmatige overheidsuitgaven inclusief woningverbetering bedroegen in 2010 totaal € 2.185.712,-- (begroot € 3.106.982, -). In 2009 waren deze uitgaven € 3.756.750, -. De belangrijkste verschillen tussen begroting en realisatie worden veroorzaakt door: - beperktere deelname in woningverbeteringprojecten; - optimaal gebruik gemaakt van de tijdelijke BTW- verlaging vanaf 1 oktober 2010 van 19% naar 6%; - de marktwerking; meer vraag dan aanbod is in het uitbesteden van de projecten in ons voordeel gebleken; - uitgestelde/doorgeschoven werken (€ 225.000, -). De uitgaven voor dagelijks onderhoud bedroegen inclusief woningverbetering bij mutaties € 1.009.000,- (in 2009: € 1.172.000,-)
3.1.6 Milieu, duurzaam (ver)bouwen Bij zowel de uitvoering van nieuwbouwprojecten als het uitvoeren van planmatig onderhoud, is de Regionale Convenant Duurzaam Bouwen 2009 zoveel mogelijk uitgangspunt. Bij nieuwbouw wordt behalve op een lagere EPC-norm ook ingezet op integrale duurzaamheid met behulp van de zogenaamde GPR-score die gemiddeld groter of gelijk moet zijn aan 7. Het betreft de thema's energie, water, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Duurzaamheid en energiebesparing Woonbelang Veghel streeft naar een duurzaam kwaliteitsbeleid voor de bestaande woningvoorraad. Dit betekent enerzijds dat Woonbelang Veghel haar woningen tijdig wil aanpassen aan veranderende comforteisen en anderzijds er voor wil zorgen dat de woonlasten inclusief uitgaven voor energieverbruik niet te hoog worden. Naar verwachting gaan de energieprijzen de komende jaren tengevolge van een verdere uitputting van de fossiele brandstoffen weer sterk stijgen. Dit heeft vooral grote consequenties voor huurders in ons oudere woningbezit. Op basis van de in 2007 opgestelde energielabeling, met een gemiddelde score van label D, hebben we besloten om in dit decennium een forse ambitie te realiseren. Behalve dat een gedeelte van ons huidige oudere woningbezit getransformeerd wordt via hoogniveau renovatie of vervangende nieuwbouw, zal circa € 15 miljoen geïnvesteerd moeten gaan worden om het overige bezit zoveel mogelijk op te plussen naar minimaal energielabel B. Behalve wanneer gerichte maatregelen nodig zijn, worden de werkzaamheden zoveel mogelijk geclusterd of gelijktijdig uitgevoerd met planmatige werkzaamheden (daken, gevels, installaties). Om een en ander succesvol te maken moet er ingezet worden op meerdere sporen, te weten: bewustwording bij medewerkers, dialoog met en het bewust maken van bewoners en het anticiperen op ontwikkelingen in de markt. In de vertaalslag die wij moeten maken, is er een aantal uitdagingen en dilemma's die aandacht behoeven. Door ook met andere partijen in de bouwkolom samen te werken, kan nog meer resultaat Jaarverslag 2010
28
worden gerealiseerd als het gaat om duurzame oplossingen. Ten aanzien van de kosten dient niet alleen de laagste prijs uitgangspunt te zijn. Het zal vooral moeten gaan om een juiste balans tussen prijs en duurzame kwaliteit in combinatie met verbeterd comfort voor onze bewoners. De uitdaging is om tot optimalisatie te komen in het spanningsveld van prijs en duurzame kwaliteit. Het sturen hiervan moet primair gericht zijn op het beter isoleren van onze woningen en het verbeteren van de installaties. Dit kan overigens ook aanleiding zijn voor comfortproblemen, omdat nog te weinig aandacht wordt geschonken aan het gebruiksgemak van de installaties. Het afstemmen van bouwkundige maatregelen en de installaties is van toenemend belang. Helaas hebben bewoners en onze organisatie in diverse nieuwbouwprojecten in 't Ven fase 5 (oplevering 2008) hiermee negatieve ervaringen opgedaan. Daarnaast moeten maatregelen onderhoudsvriendelijk en voor bewoners gebruiksvriendelijk zijn. In het bijzonder dat laatste aspect is, gelet op onze doelgroepen, van groot belang. De investeringen zullen zich op termijn op de een of andere wijze ook terug moeten gaan verdienen. Uiteraard komen de financiële revenuen voor een lager energieverbruik direct ten goede aan onze bewoners. De te nemen maatregelen houden de waarde van ons bezit op peil en waarborgen ook dat de verhuurbaarheid van de woningen in de toekomst beter gegarandeerd is. Om bedrijfseconomisch verantwoord bezig te kunnen blijven, zal desondanks een gedeelte van onze investeringen (uitgangspunt circa 50%) terugverdiend moeten worden door een verhoging van de huur in verband met extra kwaliteitspunten. In het convenant dat onze brancheorganisatie Aedes met de Woonbond heeft gesloten, zijn hiervoor afspraken gemaakt die wij zoveel mogelijk willen volgen. Het succes van het te voeren beleid is sterk afhankelijk van samenwerking met onze bewoners en een goede informatievoorziening. Om energiebesparing daadwerkelijk tot een succes te maken, is ook een gedragsverandering bij onze huurders nodig. Men zal vooral bewuster en anders om moeten gaan met het verwarmen (en koelen) van de woning en met het beperken van elektriciteit- en (warm)waterverbruik. Wanneer de extra voorzieningen die worden geboden niet goed wordt gebruikt, zal het positief effect op de woonlasten uiteindelijk beperkt zijn.
3.2
Verhuren en vervreemden van woningen
3.2.1 Verhuur van woningen Huuropzeggingen In 2010 zijn 244 huurovereenkomsten beëindigd (7,9%). Dit ligt redelijk in de lijn van de afgelopen 15 jaar:
10 20
09
260 244
20
08 20
07 20
06
285
289
240
20
05 20
04
208 239
20
03 20
02 20
20
01
251 253 239 247
00
99
284
19
98
97 19
96 19
287
20
329
319
19
400 300 200 100 0
De belangrijkste redenen voor huuropzegging waren in 2010: 1. Doorstroming (26%); 2. Vertrek uit Veghel (17%); en 3. Herstructurering (15%). De meeste huuropzeggingen vonden plaats in het centrum van Veghel (18%), gevolgd door De Bunders (17%) en de Oranjewijk (15%). Kijken we naar de huurklasse, dan zien we dat de meeste huuropzeggingen voorkwamen in de klasse tussen € 357, - en € 511, - (63%), gevolgd door de klasse tot € 357, - (23%). Jaarverslag 2010
29
Leegstand Gemiddeld stonden woningen in 2010 19 dagen leeg. Het langste staan woningen leeg waarvan volledig het interieur wordt verbeterd (gemiddeld 50-60 dagen). De leegstandsderving bedroeg in 2010 circa 2,5% van de jaarhuur. In veel gevallen is sprake van leegstand ten gevolge van toekomstige ingrepen in verband met wijkvernieuwing of voorgenomen sloop en vervanging. Daarbij gaat het om woningen in de Oranjewijk, Mariahof, de Ericastraat en de Peellandstraat. Daarnaast stonden ook de meeste ‘schoolwoningen’ aan het Moerven in de wijk ’t Ven leeg omdat deze, in tegenstelling tot de aanvankelijke prognoses van de gemeente Veghel, niet meer nodig blijken te zijn. In 2011 worden de schoolwoningen daarom verbouwd voor reguliere huisvesting. Woningaanbiedingen In 2010 zijn in totaal 217 woningen verhuurd. Om deze 217 woningen te kunnen verhuren, moesten deze in totaal 406 keer worden aangeboden. 189 keer werd een aangeboden woning geweigerd. De 406 aanbiedingen waren als volgt over de verschillende modellen verdeeld: - 230 aanbiedingen via het aanbodmodel (56,6%); 78 aanbiedingen via het lotingmodel (19,3%); 78 aanbiedingen via het optiemodel (19,3%); 6 woningen via het directe verhuurmodel (1,4%); 14 woningen via de voorrangsregeling (3,4%). Vergelijken we de aanbiedingen in 2010 met voorgaande jaren, dan zien we het volgende resultaat: 450 406
406
400 350 300
280
280
280
280
280
280
280
250 239 200
229
232
233
219
150 2004
2005
2006
2007
aanb ied in gen
2008
2009
2010
g em id deld e
Reacties op woningaanbiedingen De 406 aanbiedingen leverden in totaal 18.656 reacties op, als volgt verdeeld binnen de onderscheiden modellen: Model aanbodmodel lotingmodel optiemodel directe verhuur voorrangsregeling Totaal Jaarverslag 2010
Aanb. 230 78 78 6 14 406
Reacties 12.183 6.448 0 25 0 18.656
Gem. reacties 52,9 82,6 n.v.t. 4,1 n.v.t. 45,9 30
Relatief de meeste reacties kregen we op de woningen in de Bloemenwijk (gemiddeld 84,7 reacties), gevolgd door de Oranjewijk (67,6 reacties) en De Bunders (62,9 reacties). Woningzoekenden Op 1-1-2010 stonden 5500 woningzoekenden bij Woonbelang Veghel geregistreerd. Tot 31-122010 is het aantal geregistreerde woningzoekenden toegenomen met 793 tot 6293: - 18,4% van hen (1155 woningzoekenden) was al huurder van Woonbelang Veghel (de doorstromers), 81,6% (5138 woningzoekenden) nog niet (starters); - 53,6% van de 6293 woningzoekenden was man, 46,4% was vrouw; - 74,4% (4676 woningzoekenden) kwam uit Veghel; - 72,8% stond langer dan 1 jaar geregistreerd, 51,2% langer dan 2 jaar en 25,5% langer dan 5 jaar; - 36,8% was jonger dan 30 jaar, 36,7% tussen 30 en 55 jaar en 26,5% was ouder dan 55 jaar; - 51,1% was alleenstaand, 32,5% bestond uit een tweepersoonshuishouden en 16,4% bestond uit een eenoudergezin of tweepersoonshuishouden met kinderen. Reacties In 2010 heeft 27,3%, 1723 woningzoekenden, gereageerd op de 406 aangeboden woningen. In totaal hebben ze 18.656 keer gereageerd, gemiddeld 10,4 reacties. 4570 Woningzoekenden (72,7%) hebben dit jaar niet gereageerd. 26% Van de 1723 woningzoekenden die hebben gereageerd (447 woningzoekenden) waren goed voor 70,5% van de reacties. Zij hebben gemiddeld 29,4 keer gereageerd, terwijl de overige 74% slechts gemiddeld 4,3 keer hebben gereageerd. Van de 1723 woningzoekenden die hebben gereageerd waren er 1384 starter en 339 doorstromer. Woningzoekenden die korter dan 2 jaar staan ingeschreven reageren vaker dan woningzoekenden die langer dan 2 jaar staan ingeschreven.
3.2.2 Maatschappelijke opvang en bijzondere doelgroepen In 2010 werd een convenant gesloten met Stichting Oosterpoort om de doorstroming uit projecten Begeleid Wonen te bevorderen. Per jaar stelt Woonbelang Veghel twee wooneenheden ter beschikking aan de jongeren doelgroep van de stichting. Vanuit de overheid werd een taakstelling opgelegd voor de huisvesting van 24 statushouders. Er werden tot 22 statushouders gehuisvest. Extramuralisering De deconcentratie van de huisvesting van mensen met een (lichamelijke en/of geestelijke) beperking heeft grote invloed op de woonruimteverdeling. Een toenemend aantal woningen binnen ons bezit is de afgelopen jaren voor deze doelgroepen gebouwd/gereserveerd. Per 31-12-2010 ging het om de volgende woningen/voorzieningen: • Molenstraat 45, 47, 55, 63, 65, 69, 75 en 77 (Verdihuis), waarvan in 2010 4 toegevoegd; • Dr. de Quaystraat 20/21 (GGZ); • Dr. W.Dreesstraat 31/32 (GGZ); • Prof. Zijlstrastraat 20 (GGZ); • Prof. Zijlstrastraat 1 t/m 16 (14 woningen) en 22(Stichting SWZ); • De Mondriaan 2, 3, 4, 10, 11, 12, 19, 20 en 21 (Stichting SWZ); • Bosven 25/26, Bosven 27, 91 en 92 (Dichterbij); • Reigerdonk 39-45 (Dichterbij); • Ketelven 133 t/m 145 (Dichterbij); • Rootven 1 t/m 9 (Dichterbij); • Dr. A. Kuyperlaan 37 (Stichting Oosterpoort); • Reigerdonk 47 t/m 73 (gedeeltelijk op voordracht van De Watersteeg).
Jaarverslag 2010
31
Verder heeft Woonbelang Veghel nog een aantal ruimten in exploitatie met een bijzondere bestemming, te weten: • De Mondriaan 1 (Ontmoetingsruimte stichting SWZ); • Wilgenstraat 15 en 17 (kantoorruimte Vivaan en ontmoetingsruimte KBO); • Den Binnen 8 (steunpunt); • De Kempen 70, Peppelhof 27 en Prof. Gerbrandystraat 5 (ontmoetingsruimten bewoners); • ontmoetingsruimten Burg. de Kuijperlaan, Stadhuisplein, De Hezelaar, De Boekt (in gebruik bij GGZ), De Kempen I en De Kempen 70 • 2 logeerkamers Burg. de Kuijperlaan; • 2 kantoorruimten Stadhuisplein ten behoeve van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel; • ontmoetingsruimte ‘De Nieuwe Reiger’ (Dichterbij); • Swahoed (10 schoolwoningen, apotheek en huisartsenpraktijk).
3.2.3 Evaluatie woonbemiddeling Met ingang van 1-1-2009 heeft Woonbelang Veghel haar woonbemiddeling in 2 fasen gewijzigd. Per 1-1-2009 is gestart met het Aanbodmodel en Lotingmodel, per 1-7-2009 gevolgd door invoering van het Optiemodel en het Directe Verhuurmodel. We hebben inmiddels 1 tot 1,5 jaar ervaring opgedaan met de nieuwe woonbemiddeling. Alle aanleiding om kritisch te kijken naar de voor- en nadelen van het nieuwe systeem. 1. Noodzaak van een urgentieregeling De woningmarkt is van een redelijk ontspannen situatie gewijzigd naar een zeer gespannen marktsituatie. Wachttijden zijn over de hele breedte aanzienlijk toegenomen. Dit leidt er toe dat woningzoekenden in problematische situaties, instanties gaan mobiliseren om toch sneller aan (de gewenste) woonruimte te komen. Vooral hulpverleningsinstanties en de gemeente worden hiermee geconfronteerd en oefenen dan ook druk uit op Woonbelang Veghel om toch een (vorm van een) urgentieregeling in te voeren. Een duidelijke urgentieregeling draagt bij aan een grotere transparantie van ons beleid. Voorwaarde is dan wel dat een dergelijke regeling duidelijk gedefinieerd moet zijn. De beoordeling van urgentieaanvragen dient dan bij voorkeur plaats te vinden door een externe, objectieve en onafhankelijke instantie. Er zal daarom nader onderzoek plaatsvinden naar de mogelijkheid van een urgentieregeling op basis van levensbedreigende of levensontwrichtende situaties. 2. Voorrang voor doorstromers Binnen de woonbemiddeling van Woonbelang Veghel krijgen zittende huurders als doorstromer voorrang op starters. Met deze voorrang voor doorstromers werd beoogd ‘huurderstrouw’ te belonen. De toenemende spanning op de woningmarkt leidt tot toenemende kritiek op deze voorrangspositie voor doorstromers. Zij leidt ook tot een toenemende ongelijkheid tussen starters en doorstromers. Besloten is om de voorrangssituatie voor doorstromers binnen de woonbemiddeling van Woonbelang Veghel op te heffen. Daarmee worden alle woningzoekenden zowel doorstromers als starters gelijk geschakeld en kunnen woningzoekenden nog alleen op basis van de voorrangsregeling voorrang krijgen. In 2011 willen we, eventueel op basis van een overgangsregeling, gaan regelen dat zittende huurders (doorstromers) die een andere huurwoning wensen zich eveneens laten registreren als woningzoekenden met alle verplichtingen van dien, zoals jaarlijkse herregistratie. Hiermee krijgen we meer zicht op de woningbehoefte en woonwensen en kunnen we meer service gaan verlenen aan woningzoekenden over wachttijden voor bepaalde wijken, woningtypen e.d.
Jaarverslag 2010
32
3. Labeling van woningen Op dit moment zijn alle woningen gelabeld aan een verdelingsmodel, het optiemodel, het lotingmodel of het aanbodmodel. Uitgangspunt was een verdeling tussen loting- en aanbodmodel op basis van 10/90%. Het is voor woningzoekenden transparanter als vrijkomende woningen in een bepaalde verhouding worden gereserveerd voor één van de modellen, ongeacht type woning en ligging. Daarom is er voor gekozen om in de toekomst elke tiende, vrijkomende woning aan te bieden via het lotingmodel. 4. De weigeringen binnen het optiemodel Met ingang van 1-7-2009 is gestart met het optiemodel. De gedachte hierachter was dat woningzoekenden die bereid en in staat zijn om te wachten op de zeer gewilde woningen binnen ons bezit de mogelijkheid moeten hebben om zoveel mogelijk zekerheid te krijgen over hun kansen op een dergelijke woning. Niet duidelijk is of het relatief grote aantal weigeringen een structureel beeld is of dat het een gevolg is van onbekendheid met het fenomeen optiewoning. De indruk bestaat dat het aantal weigeringen gedurende de 2e helft van 2010 afneemt. Daarom is vooralsnog besloten om geen wijzigingen aan te brengen in het optiemodel. 5. Gevolgen van de Europese regelgeving voor de woonbemiddeling Onder invloed van Europese besluitvorming dienen woningcorporaties bij de verhuur van woongelegenheden onder €652,522 voorrang te verlenen aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen. Op dit moment komt een aanzienlijk deel van de woningzoekenden met een inkomen boven de € 33.614, - niet in aanmerking voor een koopwoning. Door deze beperking dreigt een grote groep woningzoekenden tussen de wal en het schip terecht te komen. Besloten is om vooralsnog geen rekening te houden met inkomens bij de verhuur van woningen, met als enige beperking dat woningzoekenden met een inkomen boven € 45.000 niet (meer) in aanmerking kunnen komen voor woningen met een huurprijs beneden €652,52. Om te voorkomen dat we uit de pas gaan lopen zal er maandelijks wel goed gemonitoord worden. Afhankelijk van de resultaten wordt medio 2010 bepaald of er bijgestuurd moet worden.
3.2.4 Huurbeleid Huuraanpassing De gemiddelde huurverhoging per 1-7-2010 bedroeg 1,2% (2009: 2,47% en 2008: 1,58%). De gemiddelde huurprijs bedroeg per 1-7-2010 € 444, - bij een gemiddelde woningwaardering van 151 punten. Bezwaren huurverhoging In 2010 hebben 8 huurders bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging. 7 Huurders hebben na een reactie van ons besloten hun bezwaar niet door te zetten en de voorgestelde huur te betalen. 1 huurder houdt vast aan zijn bezwaar. Huur- en overige achterstanden Op 31-12-2010 bedroeg de totale achterstand € 396.799, - € 126.115, - van zittende huurders en € 270.684, - van vertrokken huurders. € 263.392, - (66,3%) was ter invordering uit handen gegeven aan de deurwaarder. Voor € 11.276, - (2,8%) was een betalingsregeling getroffen.
2
Prijspeil 1-1-2011.
Jaarverslag 2010
33
Huurachterstand tota al 450.000,00 400.000,00 350.000,00 300.000,00 Achterstand totaal
250.000,00
Actief contract 200.000,00
Vertrokken huurder
150.000,00 100.000,00 50.000,00 0,00 31-12-2009
30-4-2010
31-08-2010 31-12-2010
In 2010 hebben 7 ontruimingen plaatsgevonden. In de 2e helft van 2010 is gestart met een actiever incassobeleid, waarbij vooral is ingezet op schulden van vertrokken huurders. Ook zijn meer zaken ter invordering uit handen gegeven aan de deurwaarder (stijging van 38% naar 82%). Huurders die het hele jaar op tijd hun huur betalen krijgen van Woonbelang Veghel een bonus van € 12,50. Als ze ook nog een automatische machtiging hebben, komt hier nog eens € 12,50 bij. In 2009 werd aan 61,3% van de huurders € 25, - uitgekeerd. Een beloning voor goed huurderschap.
3.2.5 Verkoopbeleid In 2010 zijn 14 woningen uit de bestaande woningvoorraad in lege staat verkocht (2009: 6 woningen en 2008: 8 woningen). De verkochte woningen stonden gemiddeld 7,4 maand leeg met een uitschieter naar 16 maanden. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen bedroeg € 165.131 (in 2009 was dit nog € 178.000 en in 2008 € 188.500). Daarnaast stonden per 31-122010 nog 4 woningen met een verkoopbestemming leeg. Per 31-12-2010 hadden nog 99 bestaande woningen een verkoopbestemming, naast 1 vrijstaande opgeleverde nieuwbouwwoning aan het Ketelven en 2 woningen die in verband met wijkvernieuwing De Bolken enkele jaren geleden zijn aangekocht. In 2010 zijn 3 woningen met een Koopgarant-constructie aan ons aangeboden en teruggekocht.
3.2.6 Kerngegevens verhuur 2010 Aantallen alleenstaanden aan wie verhuurd is
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar TOTAAL
< €21.450, > €21.450, < €20.200, > €20.200, -
Jaarverslag 2010
Huurklassen <€ 357,37 20
3 23
>€ 357,37 en <€ 548,18 28 5 5 19 57
>€ 548,18 8 3 3 14
34
Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie verhuurd is
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar TOTAAL
< €29.125, > €29.125, < €27.575, > €27.575, -
Huurklassen <€ 357,37 8 4
12
>€ 357,37 en <€ 548,18 27 7 18 2 54
>€ 548,18 8 3 2 13
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie verhuurd is
3.3
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar > 65 jaar TOTAAL
< €29.125, > €29.125, -
Huurklassen <€ 357,37
>€ 357,37 en <€ 548,18 24 1 25
>€ 548,18 9 10 19
Leefbaarheid
(Woon)fraudebestrijding Om woonfraude effectiever te kunnen bestrijden hebben we de gemeente Veghel al meer dan 2 jaar geleden voorgesteld om tot een (betere) afstemming van onze bewoningsgegevens met die van de Gemeentelijke Basis Administratie te komen. Ondanks dat de minister van VROM woningcorporaties expliciet genoemd heeft als organisaties die toegang zouden moeten hebben tot deze gegevens (en hier recent zelfs een modelconvenant voor heeft opgesteld), werkt de gemeente Veghel hier tot op heden nog niet aan mee. We kunnen helaas niet anders concluderen dan dat woonfraudebestrijding bij de gemeente een lagere prioriteit heeft dan privacybescherming, ook als dat tot misbruik van woningen leidt. In 2010 zijn we naar aanleiding van de huisbezoeken in de Oranjewijk diverse fraudeonderzoeken gestart. Dit heeft geleid tot twee huuropzeggingen met medewerking van de onderhuurder en twee juridische procedures. Aanpak in de wijk In 2010 zijn de wijkschouwen anders ingericht, zodat er meer aandacht was voor leefbaarheid en samenwerking met gemeente, bewoners en andere organisaties/belanghebbenden. In het tweede kwartaal is extra ingezet op de leefbaarheid in de Oranjewijk. Er heeft een uitgebreide inventarisatie plaatsgevonden van de woonwensen van bewoners uit fase 1 van de herstructurering. Ook is een werkgroep leefbaarheid ingesteld met vertegenwoordigers van de bewoners en de gemeente Veghel. Er hebben diverse ingrepen plaatsgevonden om de woonomgeving te verbeteren. Opvallende investeringen in leefbaarheid zijn: • aanpak tuin Antoniusstraat € 15.000, -; • kosten in verband met gladheidbestrijding € 9.000, -; • aanbrengen tuinafscheidingen € 7.000, -; • extra schoonmaakwerkzaamheden € 3.000, -; • opknappen van ontmoetingsruimte Peppelhof € 2.500, -. De planning van de leesbaarheidsonderzoeken in woongebouwen voor ouderen door Vivaan is aangepast. Daarnaast is ingestoken op verbetering van de communicatie met verschillende bewonersgroepen. Ook zijn 2 klantenpanelbijeenkomsten gehouden. De klantenpanelbijeenkomsten Jaarverslag 2010
35
stonden beide in het teken van verbetering van de dienstverlening. In de eerste bijeenkomst werden voorbeelden uitgewerkt van wat goed en niet goed gaat. In de tweede bijeenkomst werden concrete voorstellen uitgewerkt om de fysieke en telefonische bereikbaarheid, communicatie via internet en via brieven te verbeteren. Overige activiteiten Woonbelang Veghel heeft dit jaar extra aandacht besteed aan veiligheid in complexen. In samenwerking met de brandweer werd een grootscheepse ontruimingsoefening gehouden in de Peppelhof, een wooncomplex voor senioren. Als aardigheidje kregen alle huurders een blusdeken cadeau. In mei wat ook de feestelijke opening van de speelweide in de Oranjewijk. Op het binnenterrein van de Beatrixsingel zijn nieuwe speeltoestellen aangebracht. Een mooi resultaat van de samenwerking tussen bewoners, gemeente, Vivaan en Woonbelang Veghel. Ook aan kunst werd aandacht besteed in het project 'Bewoners en Beeld'. Zes huurders van Woonbelang Veghel hadden gehoor gegeven aan de oproep om hun bijzondere hobby te laten zien. In mei volgde een mooi expositie in het Oude Raadhuis in Veghel. Tot slot sponsorde Woonbelang Veghel de straatspeeldagen in Patrijsdonk/Meeuwendonk, De Cedelaar, Margrietstraat/Oranjewijk, Bosven, Rietven, Mergelven en Moerven. Bewonersklachten In 2010 werden 88 bewonersklachten ontvangen, 26 minder dan in 2009. De meeste klachten kwamen uit de Bloemenwijk, gevolgd door De Bunders en het Centrum. Klachten worden minder dan voorheen schriftelijk afgedaan. Persoonlijk contact zorgt vaak voor een snellere oplossing.
Calamiteitenplannen In 2010 is 1 nieuw calamiteitenplan opgesteld, voor het complex De Mondriaan. Het totaal aantal calamiteitenplannen voor woongebouwen komt daarmee op 21. Signaleringsteam In 2010 is het signaleringsteam in Veghel 10 keer bij elkaar geweest. Dit signaleringsteam is samengesteld uit: - de afdeling Publiek en Samenleving van de gemeente Veghel; - afdeling Bestuurs- en Manegementondersteuning gemeente Veghel; - afdeling Publieksplein (leerplicht) van de gemeente Veghel; - Optimisd; - Politiekorps Brabant Noord; - Aanzet (voorheen Maatschappelijk Werk Veghel); - GGZ Oost Brabant Regio Uden/Veghel; - Stichting Maatschappelijke Opvang Verdihuis; - Thuiszorg Pantein; - Ambulante dienstverlening Dichterbij;
Jaarverslag 2010
36
-
Novadic Kentron; OGGZ Gezondheidsbevordering; Bureau Jeugdzorg Uden/Oss; Woonbelang Veghel.
Er is aandacht besteed aan 13 casussen. Verder is het hennepconvenant geactualiseerd.
3.4
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
3.4.1 Overleg VHV In 2010 heeft de directeur viermaal overleg gehad met het bestuur van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel (VHV). Aan de orde zijn geweest: voortgang projecten, jaarverslag/jaarrekening 2009, begroting en activiteitenplan 2011, voorgenomen fusie met SVUwonen. Verder zijn er met diverse managers gesprekken geweest over verbetering klantcontacten, energiebesparingsbeleid en afhandeling klachten bewoners. Overleg met bewonerscommissies In 2010 is veel energie gestoken in het verbeteren van het contact met diverse bewonerscommissies. Vooral het verbeteren van het proces afrekenen servicekosten en het nakomen van afspraken uit het verleden, droegen bij aan een prettige communicatie. In nieuwbouwcomplexen worden huurders met succes enthousiast gemaakt om zich te organiseren.
3.4.2 Sociaal plan Oranjewijk In het 4e kwartaal van 2010 is een Sociaal Plan voor de herstructurering van de Oranjewijk afgesproken met het bestuur van de V(ereniging) H(uurdersbelangen) V(eghel). Omdat er geen éénduidelige bewonersorganisatie was, is dit Sociaal Plan tot stand gekomen via P(ubliek) P(rivate) B(uurt) S(amenwerking). Geïnteresseerde bewoners konden op persoonlijke titel deelnemen aan de plangroep die het Sociaal Plan heeft opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de bewoners van de Oranjewijk.
3.4.3 Geschillenadviescommissie In het jaar 2010 heeft de commissie 9 keer vergaderd. In totaal zijn er 10 klachten ingediend, in 2009 waren dit er 26. Het aantal klachten is beduidend lager dan de voorafgaande drie jaren. De meeste klachten hadden dit jaar betrekking op herstelkosten bij huurbeëindiging. Van de 10 klachten werden er 2 niet ontvankelijk verklaard. Voor de overige behandelde klachten zijn adviezen uitgebracht als volgt: 3x gegrond, 2x gedeeltelijk gegrond en 3x ongegrond. De directeur is in 2010 eenmaal afgeweken van het advies van de Geschillenadviescommissie. De geschillenadviescommissie heeft haar bevindingen over 2010 begin 2011 in een afzonderlijk verslag aan de Raad van Toezicht en de directeur van Woonbelang Veghel gerapporteerd. Periodiek overleg Er is in 2010 geen aanleiding geweest voor nader overleg met de directie.
3.4.4 Communicatie Algemeen In december 2009 werd bekend dat Woonbelang Veghel samen met SVUwonen een onderzoek zou starten of verdergaande samenwerking tussen beide organisaties mogelijk was. Het onderzoek dat voor 1 juli 2010 afgerond werd, moest aantonen of en op welke manier samenwerken mogelijk was. Communicatie vormde een belangrijke schakel in het welslagen van dit project. De procescommunicatie rondom het haalbaarheidsonderzoek werd begin 2010 in gang gezet. Toen op
Jaarverslag 2010
37
1 juli 2010 bekend werd dat de samenwerking in een fusie zou worden vormgegeven, werd een fusiecommunicatieplan rondom de gang naar deze fusie op 1 januari 2012 en de uitvoering daarvan geschreven. Voor 2010 namen interne en externe communicatie rondom en ten behoeve van de gang naar samenwerking, een belangrijk deel van de communicatiewerkzaamheden in. Ook voor 2010 is er, naast het hierboven beschreven fusiecommunicatieplan, een communicatiejaarplan op- en vastgesteld. Begin 2010 zijn er door de bestuurder en de medewerker communicatie met 21 belanghouders gesprekken gevoerd. De output is verwerkt en teruggekoppeld. De output zal ook input vormen voor het nieuwe ondernemingsplan. Dit plan wordt opgesteld voor de nieuwe organisatie en de jaren 2012 tot en met 2014. Projecten Ook in 2010 is veel aandacht besteed aan de projectcommunicatie voor project De Bolken. Op 23 januari, 27 maart, 25 april en 11 september 2010 zijn er verkoopmarkten georganiseerd in samenwerking met Dragt Makelaars. Op 16 juli 2010 werd er een open dag op het bouwterrein van De Bolken gehouden en op 14 september is het hoogste punt gevierd met de kopers en de nieuwe huurders van Dichterbij. In 2010 is er veel aandacht besteed aan de communicatie rondom de herstructurering Oranjewijk. Communicatie maakte deel uit van de projectgroep en er werd een werkgroep Communicatie voor de Oranjewijk in het leven geroepen. Er is een aantal bewonersavonden georganiseerd waarin het participatieproces gestalte werd gegeven en er is een aantal nieuwsbrieven geproduceerd. Eind 2010 is de Samenwerkingsovereenkomst getekend tussen gemeente en Woonbelang Veghel en is het Sociaal Plan met het bestuur Vereniging Huurdersbelangen Veghel klaar. De verkoop van de appartementen in Woonzorgpark Simeonshof is gestart. Daarvoor zijn verkoopbrochures en advertenties gemaakt en is er in december 2010 een bijeenkomst georganiseerd in Erp. Daarnaast participeert communicatie, samen met BrabantWonen en BrabantZorg, in een werkgroep die de communicatie rondom het gehele Woonzorgpark Simeonshof op zich neemt. Overig In 2010 is door een extern bureau onze website onderzocht. De site scoorde ruim voldoende op inhoud en functionaliteit. Het gebruiksgemak is voldoende en kan eenvoudig verbeterd worden, alleen de ‘vindbaarheid’ van de site laat enigszins te wensen over. Deze uitkomsten zullen in een Plan van Eisen voor de site voor de nieuwe organisatie aandacht krijgen. In 2010 kwam het bewonersblad, De Woonwijzer, volgens planning twee maal uit. In juli 2010 en in december 2010 is het blad naar alle huurders, Verenigingen van Eigenaren en relaties verstuurd. Verder is er een nieuw ontwerp gemaakt voor de belettering van het wagenpark, zijn er regelmatig persberichten uitgegaan, zijn er borden en banners ontworpen bij groot onderhoud en is de vernieuwde klantenbalie mee ingericht.
3.5
Wonen en zorg
3.5.1 Zorg en speciale doelgroepen Woonbelang Veghel heeft structureel overleg met Zorg- en Maatschappelijke instellingen. In 2010 waren er vooral contacten met BrabantZorg over de verhuur van de woningen aan de Reigerdonk, met het Verdihuis over de verhuur van wooneenheden in De Molenhof, met de GGZ over de verhuur van woningen aan hun cliënten en met Dichterbij over de oplevering van Het Rootven
3.5.2 Realisatie woonvoorzieningen Woonzorgpark Simeonshof De realisatie van een complex met 32 aanleunappartementen naast het te vernieuwen zorgcentrum Simeonshof is nabij. Eind 2010 is de bouwvergunning door de gemeente verstrekt. Het betreft 16 huur- en 16 koopappartementen in 4 dorpsvilla’s. De bewoners kunnen via een overeenkomst voor Jaarverslag 2010
38
zorglevering met BrabantZorg, zorg op afroep afnemen. De 16 huurappartementen worden na oplevering gedurende een periode van circa 1,5 jaar tijdelijk verhuurd aan BrabantZorg ten behoeve van tijdelijke huisvesting van een aantal bewoners van het huidige zorgcentrum. Rootven en De Bolken Begin 2010 is een woonzorgcomplex met ondersteuningsvoorziening aan het Rootven opgeleverd ten behoeve van de huisvesting van 16 cliënten met meervoudige beperkingen van de Stichting Dichterbij. Eveneens ten behoeve van cliënten van Dichterbij zijn 16 zorgeenheden (appartementen) met nevenruimten in aanbouw in het project "De Bolken". De oplevering van deze eenheden vindt medio 2011 plaats.
3.6
Verslag financieel-economisch beleid
3.6.1 Financieel-economische ontwikkeling In een turbulente omgeving is het voor Woonbelang Veghel steeds noodzakelijker om scherper aan de wind te varen. Prijzen van verkoopwoningen staan onder druk en de afzet van nieuwbouwkoopwoningen blijft een lastige zaak in de huidige markt, met name boven de circa € 250.000,-. Daar komt bij dat de overheid voornemens is de corporatiesector wederom extra te belasten door het afwentelen van huurtoeslaguitgaven. Dit zou een extra last kunnen betekenen van €750.000,per jaar vanaf 2014. Omdat diverse woningcorporaties in de problemen zijn/dreigen te komen wordt de corportatiesector de komende jaren ook extra belast met bijdragen ten behoeve van het saneringsfonds van de sector. Binnen deze omgevingsvariabelen staat Woonbelang Veghel de komende jaren voor een grote uitdaging om diverse herstructurerings- en nieuwbouwprojecten te realiseren en een volwaardige partner te blijven op de Veghelse woningmarkt. Het meerjarenperspectief van de organisatie laat vooralsnog zien dat de voorgenomen plannen uitgevoerd kunnen worden. De (financiële) ruimte wordt echter allengs beperkter en moet derhalve permanent gemonitord worden. 3.6.2 Wijze van presentatie van de jaarcijfers Over de periode 2010 is er sprake van volledig geconsolideerd cijfermateriaal van alle 100%dochterondernemingen van Woonbelang Veghel. De hier gepresenteerde cijfers betreffende dan ook de geconsolideerde resultaten. 3.6.3 Resultaat 2010 Algemeen Het totaalresultaat van de organisatie is dit jaar negatief. Oorzaak hiervoor is met name het verwerken van te verwachten verliezen die een aantal herstructureringsprojecten met zich mee zullen brengen. Vooral de Oranjewijk is door zijn omvang verantwoordelijk voor een groot aandeel in de negatieve waarderingscorrectie. Het exploitatieresultaat uit gewone bedrijfsvoering is met circa € 4 miljoen euro onverminderd positief en staat daardoor garant voor een stabiele basis van de organisatie. Wel blijven de inkomsten achter bij de taakstellingen en opgaven van de organisatie als gevolg van het al enige jaren zeer beperkte huurverhogingsbeleid. Omzet De omzet is te onderscheiden naar 3 hoofdrubrieken: - verhuur: circa € 15,8 miljoen - verkoop uit bestaande exploitatieportefeuille: circa € 1 miljoen - omzet uit projectontwikkeling: € 14,4 miljoen - overige activiteiten: circa € 0,4 miljoen De omzet uit verhuur was conform de begroting, het aantal verkopen lag met 14 woningen net onder het geprognotiseerde aantal van 15. Jaarverslag 2010
39
Kosten De kosten lagen over 2010 per saldo hoger dan over het jaar daarvoor. De oorzaak hiervoor is enerzijds het hogere niveau van verwerkte onrendabele investeringen op nog uit te voeren projecten en anderzijds het hogere niveau van de overige bedrijfslasten. Dit betreft voornamelijk incidentele kosten van inhuur van externe medewerkers, die niet definitief worden ingevuld als gevolg van het lopende fusieproces. De salariskosten over 2010 komen als gevolg van de inhuur van personeel lager uit. Over de periode 2010 zijn de onderhoudslasten lager uitgevallen dan over 2009 (-/- € 0,3 miljoen). 3.6.4 Financiële continuïteit De vooruitzichten voor de komende 5 jaar blijven in lijn met eerdere prognoses. Wel geven de prognoses aan dat een zeker bodemniveau in zicht is voor wat betreft het toevoegen van nieuwe additionele investeringen in (nieuwbouw)projecten, zeker als niet een redelijk rendement uit de verkoop van nieuwbouw koopwoningen kan worden gerealiseerd. De situatie op de woningmarkt is zodanig dat de druk om meer huurwoningen te bouwen toeneemt. Voordat ingestemd wordt met de uitvoering zijn goede financiële scenario's van belang om mogelijke financiële risico’s te elimineren. 3.6.5 Waardering van het woningbezit De waarde van het woningbezit ontwikkelt zich als volgt:
2010 boekwaarde bedrijfswaarde rentabiliteitswaardecorrectie verzekerde waarde opstallen WOZ-waarde*
€ 118.084.000,€ 159.887.850,€ 7.057.323,€ 289.571.000,€ 513.726.000,-
2009 € 116.363.000,€ 164.835.311,€ 11.373.395,€ 286.986.000,€ 520.714.000,-
* De weergegeven WOZ-bedragen geeft de situatie op balansdatum weer over het afgelopen jaar op basis van de peildatum van het jaar daarvoor. (bron: gemeente) Voorzover waarderingsopgaven nog niet beschikbaar zijn zijn ze geschat.
3.6.6 Treasury Eén van de factoren voor het veilig stellen van de continuïteit voor een kapitaalsintensieve organisatie als Woonbelang Veghel is het behoud van onze toegangsmogelijkheid tot de kapitaalmarkt. Van belang daarbij is de borgstelling door het WSW. Zij beoordelen de geprognotiseerde kasstromen voor de komende 3 jaar. Het WSW heeft in 2010 wederom bevestigd dat Woonbelang onverminderd financierbaar blijft over de in de prognose betrokken periode. Door renteafspraken en overeenkomsten voor nieuwe leningen ter waarde van € 10 miljoen in 2011, zijn de renterisico’s, die voor de periode tot en met 2011 waren voorzien, al nagenoeg afgedekt. De inschatting is dat t/m 2012 hiermee het investeringsvolume afgedekt is. Jaarlijks wordt voor een periode van 2 jaar een prognose gemaakt en wordt afgewogen of het zinvol is om nieuwe leningen aan te trekken. Ieder kwartaal wordt aan de hand van analyses de uitvoering van het treasurybeleid geconstrueerd en prognoses zodanig bijgesteld. Verbindingen Met ingang van 1 april 2008 heeft Woonbelang 3 nieuwe dochterondernemingen opgericht conform de eisen die de ministeries van VROM en Financiën aan woningcorporaties hebben gesteld. Het betreft de volgende 3 organisaties: - Woonpartner Veghel B.V. : deelneming 100% - Woonservice Veghel B.V. : deelneming 100% - Woonproject Veghel B.V. : deelneming 100%
Jaarverslag 2010
40
De groepsmaatschappijen zijn opgericht met elk een geplaatst en gestort kapitaal van € 18.000,Woonpartner Veghel B.V. functioneert als holding voor de 2 groepsmaatschappijen. Woonservice Veghel B.V. houdt zich bezig met beheeractiviteiten op het gebied van onroerend goed. Dit betreft hoofdzakelijk bestuurs-en administratieve diensten voor Verenigingen van Eigenaars en de verhuur van commercieel onroerend goed boven de hoogste aftoppingsgrens voor huurtoeslag en voor zover niet in de" buffer" opgenomen zoals omschreven in de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II). Woonproject B.V. houdt zich bezig met projectontwikkeling van zowel huur- als koopwoningen. De statutaire directie is in alle gevallen in handen van de Stichting Woonbelang Veghel. Het toezicht wordt gevormd door de Raad van Toezicht van de Stichting Woonbelang Veghel. Nieuwbouwprojecten die Woonbelang Veghel initieert worden vanuit Woonproject Veghel B.V. ontwikkeld. De BV’s genereren hun eigen kasstroom. In de opstartfase heeft Woonproject Veghel B.V. een rekeningcourant-krediet van maximaal € 5 miljoen beschikbaar gehad van de Stichting Woonbelang Veghel ten behoeve van de voorfinanciering van projecten voor de Stichting Woonbelang Veghel. Woonservice Veghel BV kan gebruik maken van een leningfaciliteit van maximaal €100.000,-, eveneens beschikbaar gesteld door de Stichting Woonbelang Veghel. Ten aanzien van de financiering van de groepsmaatschappijen is de doelstelling om de financiering buiten Woonbelang Veghel te realiseren. Dit past bij de eis die het WSW stelt ten aanzien van de wijze van financiering van groepsmaatschappijen voor wat betreft de commerciële activiteiten. Er is inmiddels principe-overeenstemming om deze financiering te kunnen realiseren. In het volgende schema wordt een overzicht gegeven van de risicospreiding van de huidige positie van onze langlopende schulden. Overzicht renterisicospreiding langlopende schulden per 31-12-2010: ( x €. 1.000,- )
Looptijd
Rente-%
< 1 jaar 1 - 5 jaar > 5 jaar Totaal
<4%
17.915 17.915
4-6%
25.198 65.064 90.262
6-8%
8-10%
10-12%
Totaal
28 28
-
-
25.226 82.979 108.205
Overzicht renterisicospreiding langlopende schulden Totaal van de langlopende schulden per 31-12-2010:
Jaar 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Jaarverslag 2010
Renteherziening 3.826 6.719 2.603 2.455
EUR.
Aflossing 3.110 5.000 13.000 4.000 9.000 11.000
Totaal 3.826 9.829 5.000 13.000 4.000 11.603 13.455
108.205 % van de totale schuld per 31-12-2010 4% 9% 5% 12% 4% 0% 0% 0% 0% 11% 12%
41
De gemiddelde vermogenskostenvoet bedroeg in 2010 4,59% en is daarmee verder gedaald ten opzichte van het vorig jaar (4,68% in 2009). In 2011 zal het gemiddelde renteniveau naar verwachting stabiliseren op circa 4,58%.
Ontwikkeling van de vermogenskostenvoet 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
De liquiditeitspositie die wordt aangehouden is in principe minimaal. De maandelijkse inkomsten en uitgaven houden elkaar redelijk in evenwicht en voor projecten wordt een beroep gedaan op de gelden de kapitaalmarkt. Het aantrekken van financiële middelen geschiedt binnen de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en is gebaseerd op de uitgangspunten van ons treasurystatuut. De netto schuldpositie wordt berekend op basis van de langlopende schulden, gecorrigeerd met de rentabiliteitswaarde, de financiële vaste activa en de liquide middelen. Op die basis bedraagt de netto schuldpositie per 31 december 2010 circa € 78,5 miljoen, een stijging van circa € 2,4 miljoen ten opzichte van 2009. De schuldpositie stijgt met name als gevolg van het aantrekken van leningen (effect € 7,5 miljoen), een lagere rentabiliteitswaardecorrectie (effect € 4,3 miljoen) en een lagere liquide middelenpositie (effect € 3,4 miljoen) ten opzichte van vorig jaar. In het kader van maatschappelijk rendement (collegiale financiering) participeert Woonbelang Veghel in het Wooninvesteringsfonds (WIF), een initiatief vanuit de gezamenlijke woningcorporaties. Per balansdatum bedraagt het volledige bedrag aan participaties in certificaten € 2.584.846,-. 3.6.7 Voorzieningen Woonbelang Veghel heeft te maken met twee soorten voorzieningen: - voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - voorziening latente belastingvorderingen en –verplichtingen
3.7
Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting
Besturen van Verenigingen van Eigenaars Op 31 december 2010 was Woonbelang Veghel bestuurder/administrateur van 46 Verenigingen van Eigenaars. Bij 7 verenigingen is tevens sprake van daadwerkelijke appartementsrechten in het complex. In 2010 werd 1 nieuwe bestuurovereenkomsten getekend en werd van 2 VVE’s afscheid genomen. Verder heeft Woonbelang Veghel op 31 december 2010 appartementsrechten in de Verenigingen van Eigenaars ‘De Meijerij’ (45 appartementen), Stadhuisplein, Patioplan, Bunderscentrum, De Kempen en Markt 34 t/m 42. Van deze Verenigingen van Eigenaars zijn wij echter formeel geen bestuurder.
3.8
Overzicht van onrendabele investeringen / overige waardeveranderingen
3.8.1 Afboekingen in de Jaarrekening 2010 Ten behoeve van de realisatie van diverse projecten is in 2010 een onrendabele top geboekt ten laste van het resultaat ter waarde van € 10.557.000,- en als voorziening opgevoerd. Alle geboekte onrendabele toppen zijn gebaseerd op goedkeuring door de Raad van Toezicht en externe communicatie middels afgesloten samenwerkingsovereenkomsten eventueel gecombineerd met contractuele afspraken.
Jaarverslag 2010
42
De volgende mutaties in de "voorziening onrendabele top/overige waardeveranderingen" zijn verwerkt in 2010 - correcties op onrendabele toppen van reeds geboekte projecten: € 1.065.000,- onrendabele toppen op nieuwe projecten: -/€ 14.383.000,- overige mutaties: € 2.761.000,____________ -/€ 10.557.000,-
3.9
Besluiten van aanmerkelijk belang
In oktober 2010 is besloten om verder te gaan met de voorbereidingen om te komen tot een fusie met SVUwonen uit Uden. De beoogde fusiedatum is 1 januari 2012.
3.10 Belangrijkste ontwikkelingen ná balansdatum Aan de Verenigingen van Eigenaren die door Woonservice Veghel BV worden beheerd is in februari 2011 te kennen gegeven dat met ingang van 1 januari 2012 het commerciële VVE-beheer wordt beëindigd.
3.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Op basis van de laatste ontwikkelingen inzake onze komende verplichtingen en de daaruit voortvloeiende financieringsbehoefte zijn, mede met het oog op de lage rentestanden en het beperken van (rente)risico’s, financieringsvoorstellen gedaan voor de komende jaren. Op 2 januari 2010 vond storting plaats van een op basis van door de Raad van Toezicht op 30 september 2008 verleende goedkeurding van een aangetrokken lening groot € 8 miljoen. Op basis van de op 30 september 2008 verleende goedkeuring door de Raad van Toezicht zijn de volgende leningen afgesloten: - fixe lening met uitgestelde storting van € 10 miljoen, looptijd 16 jaar, rente (vast) 4,83%, geldgever Bank Nederlandse Gemeenten, storting 3 januari 2011. - De lening is geborgd onder WSW-garantie. WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is echter voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van de deelnemers over te nemen wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende 5 jaar dat dit niet nodig zal blijken te zijn. De rekeningcourant heeft een kredietfaciliteit van € 1.150.000,-. Deze kredietfaciliteit is ingeperkt met een aan de Gemeente Veghel verstrekte bankgaranties voor een totaalbedrag van € 104.800,-. Het kredietmaximum bedraagt derhalve € 1.045.200,-. In 2007 is een 'forward' afgesloten die vooralsnog niet gekoppeld is aan een bestaande lening, maar waarvoor wel geldt dat de verplichting bestaat om in de toekomst een lening aan te gaan. Voor het derivaat is géén koopsom of afsluitprovisie betaald. De fixed rente die is bedongen is hoger dan de marktwaarde waardoor een agio ontstaat. De marktwaarde van de forward bedraagt € 16.689,-. Bij noodzakelijke wijzigingen van bestemmingsplannen in verband met nieuwbouw- en herstructureringsprojecten is Woonbelang Veghel verplicht een overeenkomst te ondertekenen en een bankgarantie aan de gemeente af te geven met betrekking tot de mogelijke aansprakelijkheid in verband met het risico van planschade-claims. Dit heeft de afgelopen jaren reeds tot enige beperkte schadeclaims geleid. Ook voor toekomstige bouwprojecten blijft dit risico aanwezig. Woonbelang Veghel loopt bij een nieuwbouwproject in het kader van het collectief warmtepompbron risico’s voor wat betreft schadeclaims van huurders en bewoners. De zaken zijn
Jaarverslag 2010
43
onderhanden bij rechter, huurcommissie en de interne geschillencommissie. Op dit moment is erg onzeker of er uitkering van de claims gaat plaats vinden en de inschatting van het management is dat het maximale risico inclusief kosten nog circa € 200.000 zal gaan bedragen. Gezien de onderzekerheid ten aanzien van de de uitkomsten van de lopende procedures is er géén verplichting gevormd binnen de jaarrekening.
3.12 Verklaring besteding middelen en bestemming van het resultaat Ondergetekende A.T.F.M. Stas verklaart, in zijn hoedanigheid van enig bestuurder van Woonbelang Veghel, dat alle uitgaven die in het verslagjaar 2010 zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Veghel. Het negatieve jaarresultaat is ten laste van de algemene bedrijfsreserve gebracht.
Veghel, mei 2011 Origineel getekend door A.T.F.M. Stas directeur / bestuurder
Jaarverslag 2010
44
VERKORTE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2010
WOONBELANG VEGHEL
Veghel, 2 mei 2011
Jaarverslag 2010
45
4.
VERKORTE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2010
4.1. Geconsolideerde balans per 31-12-2010 (na resultaatbestemming) (b e drage n x €. 1.000,-)
31-12-2010 €.
31-12-2009 €.
Vas te ac tiv a
Mate rië le v as te ac tiv a 2.5.01: O nroerende 2.5.02: O nroerende 2.5.03: O nroerende 2.5.04: O nroerende
en roerende zaken in exploitatie zaken in Maats chappelijk Gebonden Eigendom en roerende zaken in ontwikkeling en roerende zaken t.d.v. exploitatie
160.583 13.843 21.908 654 196.988
165.595 10.257 12.871 668 189.391
832 1.014 2.638 4.484
906 1.097 2.638 4.641
50 2.764
4.806 1.549
71 101 486 89 1.524 487 2.758
39 96 17 224 736 428 1.540
3.165
6.516
210.210
208.443
Fin an c ië le v as te ac tiv a 2.5.05: Latente belas tingvorderingen 2.5.06: Te vorderen BWS-s ubs idies 2.5.08: Langlopend belegde gelden
Vlo tte n d e ac tiv a 2.5.09: Voorraden 2.5.10: O nderhanden projecten Vorderingen 2.5.11: Huurdebiteuren 2.5.12: Gemeente 2.5.13: Belas tingen en premies s ociale verzekeringen 2.5.14 :Te vorderen VpB 2.5.16: O verige vorderingen 2.5.17: O verlopende activa
2.5.18: Liquide middelen
T o taal ge n e raal
Jaarverslag 2010
46
31-12-2010 €.
31-12-2009 €.
Eig e n v e rm o g e n 2.5.19: Algemene res erve
55.272
74.248
25.958
16.382
75 107.573 13.989 432 122.069
78 99.416 10.403 109.898
553 4 528 357 1.320 1.105 3.043 6.911
1.245 4 1.145 878 1.328 592 2.723 7.915
210.210
208.443
Vo o rz ie n in g e n 2.5.20: Voorziening onrendabele inves teringen
Lan g lo p e n d e s c h u ld e n 2.5.22: Leningen overheid 2.5.23: Leningen kredietins tellingen 2.5.24: Terugkoopverplichting M.G.E. - woningen 2.5.25:Latente belas tings chulden
Ko rtlo p e n d e s c h u ld e n 2.5.26: Schulden aan kredietins tellingen 2.5.27: Schulden aan gemeente 2.5.28: Schulden aan leveranciers 2.5.29: Belas tingen en premies s ociale verzekeringen 2.5.30: Kortlopende aangegane verplichtingen 2.5.32: O verige s chulden 2.5.33: O verlopende pas s iva
T o taal ge n e raal
Jaarverslag 2010
47
4.2. Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2010 (bedragen x €. 1.000,-)
2010 €.
2009 €.
Bedrijfsopbrengsten 2.6.01: Huren 2.6.02: Vergoedingen 2.6.04: Verkoop onroerende zaken+projectopbrengsten 2.6.05: Overige bedrijfsopbrengsten
15.834 263 15.544 200
15.640 236 8.674 168
Som der bedrijfsopbrengsten (A)
31.840
24.719
2.6.06: Afschrijving op materiële vaste activa 2.6.07: Projectkosten 2.6.08: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2.6.09: Lonen en salarissen 2.6.10: Sociale lasten 2.6.11: Pensioenlasten 2.6.12: Lasten onderhoud 2.6.13: Overige bedrijfslasten
204 14.464 10.557 1.193 118 213 3.121 4.131
197 8.386 263 1.246 128 221 3.403 3.674
Som der bedrijfslasten (B)
34.001
17.519
Bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat (A-B)
2.160-
7.200
Financiële baten en lasten 2.6.14: Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2.6.15: Rentelasten en soortgelijke kosten
337 5.050-
434 4.803-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
6.873-
2.831
2.6.16 : Belastingen
Resultaat na belastingen voor mutatie reële waarde M.V.A.
506
541-
7.380-
3.372
2.6.18: Mutatie reële waarde materiële vaste activa
11.599-
7.602
RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE REËLE WAARDE
18.979-
10.974
Jaarverslag 2010
48
Toelichtingen op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 4.3
Algemene toelichting
4.3.1 Algemeen Juridische status Woonbelang Veghel is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Uden en Veghel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het “Besluit Beheer Sociale Huursector” (BBSH). Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en houdt daarom rekening met de (stellige uitspraken in de) Nederlandse Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (jaareditie 2010) die gelden voor een jaarrekening met een boekjaar dat aanvangt op of na 1 januari 2010. Daarbij is rekening gehouden met de artikelen van Titel 9 Boek 2 BW en het Besluit Actuele Waarde. De jaarverslaggeving voldoet tevens aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Ten aanzien van de opstelling van de jaarrekening wordt rekening gehouden met de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Overeenkomstig BW2 Titel 9 dient het management bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: materiële vaste activa ten dienste van exploitatie; timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel. Onroerende zaken ten diensten van exploitatie worden gewaardeerd op basis van de reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woonbelang Veghel. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonbelang Veghel binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbelang Veghel zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woonbelang Veghel rondom projectontwikkeling en Jaarverslag 2010
49
herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en daarvan afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames die gedaan zijn bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken van de daadwerkelijke financiële realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie is ten opzichte van het verslagjaar 2009 een schattingswijziging doorgevoerd ten aanzien van het disconteringspercentage van 6% naar 5,25%. In de toelichting op de balans worden de parameters vermeld inclusief de vergelijking met 2009. Grondslagen van de consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonbelang Veghel en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
Jaarverslag 2010
50
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Woonpartner Veghel B.V. (100%) Wonproject Veghel B.V. (100%) Woonservice Veghel B.V. (100%) De activiteiten van Woonproject Veghel B.V. bestaan uit projectontwikkeling binnen het statutaire werkgebied. De activiteiten van Woonservice Veghel B.V. bestaan voornamelijk uit beheer- en bestuursactiviteiten voor Verenigingen van Eigenaars. Woonpartner Veghel B.V. fungeert als holding voor de hiervoor genoemde B.V.’s. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
4.3.2. Gebeurtenissen na balansdatum Aan de Verenigingen van Eigenaren die door Woonservice Veghel BV worden beheerd is in februari 2011 te kennen gegeven dat met ingang van 1 januari 2012 het commerciële VVE-beheer wordt beëindigd.
4.3.3. Niet uit de balans blijkende verplichtingen Op basis van de laatste ontwikkelingen inzake onze komende verplichtingen en de daaruit voortvloeiende financieringsbehoefte zijn, mede met het oog op de lage rentestanden en het beperken van (rente)risico’s, financieringsvoorstellen gedaan voor de komende jaren. Op 8 september 2008 is een “Voorstel financiering Woonbelang Veghel voor de periode 20102013” waarin opgenomen het “Voorstel invulling financieringsbehoefte periode 2010-2011” behandeld in de vergadering van de Raad van Toezicht. (Agendapunt 06.08, volgnummer 08-26). Op basis van de goedkeuring door de Raad is op 30 september de volgende nog niet in de balans verwerkte lening afgesloten: Fixe lening met uitgestelde storting van € 10 miljoen, looptijd 16 jaar, rente (vast) 4,83%, geldgever Bank Nederlandse Gemeenten, storting 3 januari 2011. De leningen zijn geborgd onder garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn al vanaf 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) moet Woonbelang Veghel een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Ten behoeve van de jaarrekening 2010 zijn berekeningen gemaakt ten aanzien van de belastinglatenties Vennootschapsbelasting 2010 en zijn de eerder gemaakte berekeningen ten behoeve van de periode 2009 herbeoordeeld. Jaarverslag 2010
51
WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is echter voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van de deelnemers over te nemen wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht dat dit de komende 5 jaar niet nodig zal blijken te zijn. De rekening-courant-faciliteit heeft een kredietfaciliteit van € 1.150.000,-. Deze kredietfaciliteit is ingeperkt met een aan de gemeente Veghel verstrekte bankgarantie van € 104.800,-. Het kredietmaximum bedraagt derhalve € 1.045.200,-. In 2008 is een “forward” afgesloten voor storting op 3 januari 2011 die vooralsnog niet gekoppeld is aan een bestaande lening, waarvoor wel geldt dat de verplichting bestaat om in de toekomst een lening aan te gaan. Voor het derivaat is géén koopsom of afsluitprovisie betaald. Bij noodzakelijke wijzigingen van het bestemmingsplan in verband met nieuwbouw- en herstructureringsprojecten is Woonbelang Veghel verplicht een overeenkomst te ondertekenen en een bankgarantie aan de gemeente af te geven met betrekking tot de mogelijke aansprakelijkheid in verband met het risico van planschade-claims. Dit heeft de afgelopen jaren reeds tot enige beperkte schadeclaims geleid. Ook voor toekomstige bouwprojecten blijft dit risico aanwezig. Woonbelang Veghel loopt bij een nieuwbouwproject in het kader van het collectief warmtepompbron risico’s voor wat betreft schadeclaims van huurders en bewoners. De zaken zijn onderhanden bij rechter, huurcommissie en de interne geschillencommissie. Op dit moment is erg onzeker of er uitkering van de claims gaat plaats vinden en de inschatting van het management is dat het maximale risico inclusief kosten nog circa € 200.000 zal gaan bedragen. Gezien de onderzekerheid ten aanzien van de de uitkomsten van de lopende procedures is er géén verplichting gevormd binnen de jaarrekening.
4.4
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling
Algemeen De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het vorige verslagjaar. De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat zijn hetzij gebaseerd op bedrijfswaarde (actuele waarde), hetzij op marktwaarde, hetzij op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder toepassing van de minimumwaarderingsregel of nominale waarde. Bij de desbetreffende activa en passiva wordt aangegeven hoe de waardering tot stand is gekomen. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbelang Veghel zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom de projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid daarvan het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaats gehad.
Jaarverslag 2010
52
Balanswaardering
Materiële vaste activa Onroerende goederen in exploitatie - Grondkosten De grond is gewaardeerd op basis van de contant gemaakte actuele sociale waarde van de grond. Als leidraad voor deze waarde wordt genomen de helft van de commerciële gemeentelijke marktprijs per m2 grond inclusief BTW. Deze bedrijfswaardebepaling is gemaakt over de resterende exploitatieperiode van het onroerend goed waarmee de grond bebouwd is. Verworven grond waarop géén bouwbestemming aanwezig is danwel die niet geschikt is om te bebouwen als gevolg van locatie en gebruik worden gewaardeerd tegen een m2-prijs van € 15,- Opstallen De onroerende goederen in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (actuele waarde) over de resterende levensduur van het betreffende onroerend goed. Hierin is ook de grondwaarde ingerekend alsmede de kosten voor sloop, verhuiskostenvergoedingen en opnieuw bouwrijp maken van de grond ten behoeve van een nieuw project. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van exploitatieopbrengsten en exploitatielasten. De bedrijfswaarde wordt per productgroep bepaald. De bedrijfswaarde wordt gecorrigeerd met een rentabiliteitswaardecorrectie tussen de contante waarde van de toekomstig verwachte kasstromen ten aanzien van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 opgestelde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de te verwachten kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per onderdeel. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de te verwachten gemiddelde groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Voor de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhoging: inflatievolgend 1e 5 jaar; daarna 2% (voorgaand jaar: 2,25%); – jaarlijkse huurderving wegens leegstand: 0,5% (voorgaand jaar: 0,5%); – jaarlijkse huurderving wegens oninbaar: 0,5% (voorgaand jaar: 0,5%); – jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten: inflatievolgend 1e 5 jaar; daarna 2% (voorgaand jaar: idem); – genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 779,11 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 762,15); – kosten mutatieonderhoud: € 300,67 (voorgaand jaar: €312,20); – kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 600,- per verhuureenheid. Inflatieindexering 3% (voorgaand jaar: 3,25%); –
–
investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem); ingerekende grondwaarde op basis van de gemeentelijke sociale grondprijs voor huurwoningen en de gemeentelijke commerciële grondprijs voor bedrijfsonroerend goed. Voor grond waarop geen bouwbestemming zit of niet mogelijk is wordt een m2-prijs aangehouden van € 15,-.
Jaarverslag 2010
53
–
– – –
een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde (op basis van huidige sociale grondprijs geïndexeerd met 2%) aan het einde van de exploitatieperiode (voorgaand jaar: 2,25%); disconteringsvoet conform WSW-norm: 5,25% (voorgaand jaar: 6%); de periode waarover contant gemaakt wordt is overeenkomstig de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (voorgaand jaar: idem); aan het einde van de verwachte exploitatieperiode worden kosten voor beëindiging van de exploitatie opgenomen. Dit betreft een verhuiskostenvergoeding (€5.650,- per woning; voorgaand jaar €5.100,- per woning) en sloopkosten (gem. €5.305,- per woning; voorgaand jaar idem). Tevens worden kosten voor herontwikkeling/opnieuw bouwrijp maken van de grond ingerekend voor 30% van de sociale waarde van de grond. Indexering tegen 2%. (voorgaand jaar: 2,25%);
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Ter bepaling van de historische kostprijs gelden de navolgende grondslagen van waardering: - de historische kostprijswaardering geeft de waarde van de activa weer op basis van historische kostprijs minus afschrijvingen, getoetst aan de waarderingsregel “boekwaarde of lagere bedrijfswaarde” en daar zonodig op gecorrigeerd; - uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing; - uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door sloop, gevolgd door herverkaveling, of verminderen cq. vergroten van de oorspronkelijke woningcapaciteit; - de lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. - de indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Onroerende zaken met een verkoopbestemming Deze worden op 2 manieren gewaardeerd. Van de verkoopwoningen in het bestaand bezit, waarvan verwacht mag worden dat deze de komende 5 jaar verkocht worden, vindt de waardering plaats op basis van marktwaarde in onverhuurde staat bij vrijwillige verkoop tegen een discontering gelijk aan die bij de bedrijfswaardebepaling. Het overig bezit met een verkoopbestemming behoudt voor de waardering de bedrijfswaardestatus zoals toegepast voor het woningbezit voor reguliere verhuurexploitatie en is onder die noemer ook opgenomen in de jaarrekening. Onroerende zaken in Maatschappelijk Gebonden Eigendom Dit betreft de waardering van de onroerende zaken die via de zogenoemde “Koopgarant-regeling” vallen onder de regeling “onroerende goederen maatschappelijk gebonden eigendom”. Het gaat hier om onroerend goed dat door Woonbelang Veghel is overgedragen aan derden en waarvoor een terugkoopplicht bestaat. De terugkoopverplichting wordt aangemerkt als een financieringsconstructie. Na overdracht wordt het onroerend goed gewaardeerd tegen de gecalculeerde waarde die geldt als de terugkoopverplichting van de woning op balansdatum wordt uitgeoefend. Voor de waardering wordt aan de creditzijde van de balans een latente Jaarverslag 2010
54
terugkoopverplichting opgenomen. Na uitoefening van de terugkoopverplichting wordt het onroerend goed gewaardeerd op basis van de bestemming die het dan krijgt aangemerkt. Onroerende zaken in ontwikkeling Huurwoningen in ontwikkeling worden opgenomen onder deze noemer. Waardering geschiedt tegen de geboekte kosten en de aangegane verplichtingen. Tevens worden, voorzover van toepassing, kosten voor de organisatie toegerekend uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bij zogeheten combiprojecten wordt het aandeel koopwoningen afzonderlijk gewaardeerd onder de noemer “voorraad onderhanden projecten in opdracht van derden”. Het te verwachten verkoopresultaat wordt met het onrendabele gedeelte van de huurwoningen in ontwikkeling gesaldeerd. Bij oplevering van het project wordt het verkoopresultaat zowel onder “verkoop onroerende zaken” als onder “overige waardeveranderingen materiële vaste activa” verantwoord. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie De waardering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is gebaseerd op historische kostprijs of lagere marktwaarde.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto-vermogenswaarde methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto-vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor de aanpassing aan deze grondslagen wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto-vermogenswaarde negatief is wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbelang Veghel in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen BWS-subsidies ingevolge het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS 1992) worden bepaald op basis van de netto contante waarden van de te verwachten gecalculeerde exploitatietekorten. De te ontvangen subsidie over de gehele periode wordt aangemerkt als een langlopende vorderingen is geactiveerd onder de financiële vaste activa. Jaarlijks wordt het ontvangen bedrag in mindering gebracht op de vordering, waarna rentebijboeking plaats vindt. Overige financiële vaste activa De onder overige vorderingen vermelde langlopende geldmiddelen zijn opgenomen tegen nominale waarde.
Vlottende activa Voorraden De opgenomen voorraden zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van een voorziening voor incourantheid. Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de Jaarverslag 2010
55
voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten in opdracht van derden Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Vorderingen en liquide middelen Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde en bestaan uit banktegoeden met een looptijd korter dan 1 jaar. Bij de vorderingen is rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering opgenomen in een voorziening. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. - Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. De fiscale waardering van de onroerende zaken in exploitatie is aanzienlijk hoger dan de commerciële waardering. Uitgangspunt is echter dat onroerende zaken in exploitatie continu verhuurd worden, waardoor er geen sprake is van een tijdelijk verschil en er dus geen latentie is gevormd. Woonbelang zal gebruik maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringreserve waardoor ook voor de verwachte verkoop binnen vijf jaar geen latentie wordt gevormd. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op nominale waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Jaarverslag 2010
56
Ten behoeve van de jaarrekening 2010 zijn voorlopige berekeningen gemaakt ten aanzien van de belastinglatenties Vennootschapsbelasting over de perioden 2009 en 2010. Er zijn voor die jaren nog geen definitieve aanslagen opgelegd. - De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Langlopende schulden Deze worden gewaardeerd tegen kostprijs, rekening houdend met het agio/disagio en de onder aftrek van de transactiekosten. Langlopende schulden waarbij de aflossingsverplichting inmiddels nog maar maximaal één jaar bedraagt worden opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de “Koopgarant”-regeling, de MGE-vorm waar Woonbelang Veghel gebruik van maakt wordt de latente terugkoopverplichting als langlopende schuld gekwalificeerd. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks opnieuw gewaardeerd tegen de actuele waarde van de latente verplichting. Indien de verwachting bestaat dat (een deel) van de verplichting binnen één jaar wordt geëffectueerd wordt dat deel als kortlopende schuld opgenomen. Kortlopende schulden Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde en hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Resultaatbepaling
Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - materiële vaste activa in exploitatie; - onder vlottende activa opgenomen effecten; - afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
Opbrengsten Opbrengstverantwoording Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: - alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; - de voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; - het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; - de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; Jaarverslag 2010
57
- De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; - De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voorzover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Huren Dit zijn de bruto-huuropbrengsten in enig jaar (exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten), verminderd met de kosten van huurderving als gevolg van leegstand en oninbaarheid. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gemaximeerd. In 2010 bedroeg de gemiddelde maximaal toegestane huurverhoging voor woningcorporaties 1,2%. De gemiddelde huurverhoging bij Woonbelang Veghel bedroeg in 2010 1,2%. Vergoedingen Dit betreffen de opbrengsten verkregen uit de aan de huurders toegerekende kosten naast de huurprijs voor leveringen en diensten zoals gemeenschappelijk te dragen kosten voor nutsvoorzieningen (gas, licht en water) en kosten van schoonmaakactiviteiten in algemene ruimten, glasbewassing en algemeen tuinonderhoud. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de bedragen opgenomen van geldelijke steun uit overheidsregelingen. Verkoop onroerende goederen Het betreft hier het saldo van de behaalde opbrengsten en de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Geactiveerde organisatiekosten (alleen in de enkelvoudige winst en verliesrekening) Hieronder worden (alléén in de enkelvoudige resultatenrekening) de geactiveerde kosten opgenomen met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf of activiteiten / projecten. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit opbrengsten voor activiteiten ten behoeve van het beheer van Verenigingen van Eigenaars en opbrengsten die bijvoorbeeld een éénmalig karakter hebben dan wel geen opbrengsten zijn die een groot materieel karakter hebben.
Bedrijfslasten Afschrijvingskosten Hieronder zijn de kosten opgenomen ten behoeve van afschrijvingen op materiële vaste activa niet zijnde ten behoeve van activa in exploitatie. Op alle daarvoor in aanmerking komende materiële vaste activa wordt lineair afgeschreven. Overige waardeveranderingen Materiële Vaste Activa Hier worden de projectmatig berekende onrendabele toppen afgeboekt. Dit kan zijn een correctie op een gerealiseerd nieuwbouw-, renovatie- of herstructureringsproject, dan wel de voorcalculatorische afboeking op een nog uit te voeren project dat intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. De afboeking wordt gewaardeerd op basis van de gecalculeerde bedrijfswaarde zonder het contant maken van de grondwaarde (projectcalculatie). Het verschil met de uiteindelijke balanswaardering
Jaarverslag 2010
58
wordt na realisatie van het project verantwoord onder “Mutatie reële waarde Materiële Vaste Activa”. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan medewerkers. Pensioenen De huidige pensioenregeling (SPW) betreft een zogeheten “toegezegd-pensioenregeling” bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan medewerkers op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze “toegezegdpensioenregeling” is verwerkt als zou er sprake zijn van een “toegezegde-bijdrageregeling”. Voor de pensioenregelingen betaalt Woonbelang Veghel op verplichte basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Woonbelang Veghel geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. In geval van een tekort bij het fonds bestaat er geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud De lasten voor onderhoud bevatten de geboekte kosten voor planmatig onderhoud en de geboekte kosten voor dagelijks exploitatieonderhoud verminderd met de interne loonkosten voor de onderhoudsactiviteiten die door de eigen servicedienst zijn gemaakt. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten bevatten de kosten die gemaakt zijn in het boekjaar en ook betrekking hebben op dat verslagjaar en die niet verantwoord zijn onder de reeds genoemde rubrieken. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit maximaal 3 voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). Per 1 januari 2008 zijn de woningcorporaties integraal vennootschapsbelastingplichting geworden over al hun activiteiten. Woonbelang Veghel heeft zowel de VSO I (betreffende de periode 2006 en 2007) als de VSO II ondertekend (periode vanaf 1 januari 2008) en heeft gekozen voor de optie van subjectieve vrijstelling (Model I). Dit impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten die niet binnen de in de VSO vastgestelde bufferzones vallen zullen worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. De betreffende rechtspersonen zijn met ingang van maart 2008 daadwerkelijk opgericht. De opgerichte rechtspersonen maken deel uit van een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en de vennootschapsbelasting. Ten behoeve van de jaarrekening 2010 zijn belastinglatenties berekend en opgenomen over de perioden 2009 en 2010. Er zijn voor de vermelde jaren nog géén definitieve aanslagen opgelegd.
Jaarverslag 2010
59
Financiële baten en lasten Treasury-activiteiten Binnen het treasury-statuut van Woonbelang Veghel is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan op basis van strikte risico-mijding en op basis van de binnen het BBSH toegestane kaders. De volgende risico’s zijn te onderscheiden: - marktrisico’s; Woonbelang Veghel is alléén werkzaam binnen Nederland en loopt geen valutarisico’s. - prijsrisico’s; Woonbelang Veghel loopt géén prijsrisico’s op financiële instrumenten. - renterisico’s; Woonbelang Veghel loopt renterisico’s op een aantal manieren: - als gevolg van langlopende leningen die een tussentijdse renteconversie kennen; - als gevolg van leningen die een kortlopend renteniveau kennen (3-maands-euribor); - als gevolg van aflopende leningen die herfinanciering vereisen; - als gevolg van te verwachten nieuwe financieringen voor nieuw te ontwikkelen projecten. De renterisico’s worden beperkt volgens de normen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw daartoe stelt en door hen ook jaarlijks getoetst en beoordeeld. Woonbelang Veghel voldoet tot op dit moment aan de normen die gesteld zijn. - kredietrisico’s; Woonbelang Veghel kent geen significante kredietrisico’s. Er is de mogelijkheid om vanuit meerdere bronnen over kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. - derivaten; Op balansdatum werden er door Woonbelang Veghel géén derivaten aangehouden. - rentebaten; Als rentebaten worden (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. - rentelasten; Onder deze post worden de rentelasten met betrekking tot de schulden verantwoord. De geactiveerde rente met betrekking tot de materiële vaste activa is hierop in mindering gebracht. - belastingtechnische risico’s; Met de wijzigingen in de fiscale regelgeving van de overheid per 1 januari 2006 en per 1 januari 2008 is er een risico ontstaan ten aanzien van de af te dragen vennootschapsbelasting over de jaren 2006-2009. Over de jaren 2009 en 2010 zijn nog definitieve aanslagen beschikbaar.
Bijzondere baten en lasten. Onder de bijzondere baten en lasten worden slechts die posten verantwoord die van incidentele aard zijn en die vallen buiten hetgeen voor de corporatie karakteristiek is.
Mutatie reële waarde Materiële Vaste Activa Hier wordt de mutatie verantwoord tussen de waarde van de Materiële Vaste Activa per einde van het boekjaar en die aan het einde van de vorige verslagperiode. Het betreft alleen die Materiële Vaste Activa die op bedrijfswaarde worden gewaardeerd.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Het nettoresultaat wordt aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die géén invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en in de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van de bankkredieten. In het overzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit financieringen zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Jaarverslag 2010
60
4.5
Kengetallen 2010
2009
2008
2007
Vermogenspositie Algemene reserve per woning Totale beleggingen per woning
18.139 820
25.272 1.532
21.536 2.380
24.267 2.719
Rendementskengetallen Ondernemingsrendement Jaarresultaat per woning Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totale vermogen Solvabiliteit Huurkapitalisatiefactor Interest dekkingsratio Exploitatierendement Vastgoedrendement Direct rendement vastgoedexploitatie (oper.res.tov wrde) Indirect rendement vastgoedexploitatie basis WOZ-wrde) Totaal kapitaalsrendement (direct+indirect)
6.2290,51 -34% -15% -9% 26% 10,1 1,77 4,71%
3.736 0,68 15% 9% 5% 35% 10,6 1,79 4,88%
2.7800,54 -13% -7% -4% 33% 10,4 2,18 5,77%
2506 0,86 10% 7% 4% 41% 10,1 2,32 5,92%
2,2% -1,3% 0,8%
1,7% 1,5% 3,2%
3,4% 14,9% 18,3%
4,9% 7,9% 6,8%
457 1,8% 0,8% 151 1,2% 65,5% 338
448 1,3% 0,6% 151 2,47% 65,4% 272
436 0,8% 0,6% 151 1,58% 65,6% 330
423 0,8% 0,6 149 1,1% 64,0% 298
3.066 33
3.047 32
3.021 93 282 2 55 157
2.938 95 -51 -7 2 2 55 157
86 15 47 82 92 33 91 98 264 808
69 14 46 259 75 21 117 134 277 1.013
Verhuur en incasso Gemiddelde huurprijs per woning per 1-7 % huurderving ( leegstand en oninbaarheid ) % huurachterstand zittende huurders Gemiddelde woningwaarderingspunten per woning per 1-7 Gemiddelde huurstijging per 1-7 % huur t.o.v. maximale huurprijs Aantal afgesloten nieuwe huurovereenkomsten
Woningbezit Woninbezit ex woonwagens/garages/parkeerplaatsen Woningen in exploitatie genomen Saldo sloop / uit exploitatie Woningen verkocht Aantal woonwagens Aantal standplaatsen Aantal garages Aantal parkeerplaatsen
-14 2 2 55 167
62 2 55 157
Onderhoud ( per woning ) Bouwkundig reparatieonderhoud 83 54 Preventief klein onderhoud 3 Mutatieonderhoud 85 90 Planmatig bouwkundig onderhoud 51 223 Contractonderhoud 219 163 Liftinstallaties (contractonderhoud) CV-installaties 61 54 Schilderwerk 136 166 Woningverbetering 299 58 Totaal 936 809 Als gevolg van gewijzigde indeling cijfermateriaal 2009/2010 minder goed vergelijkbaar met de voorgaande jaren.
Bedrijfsvoering ( per woning, inclusief afschrijvingen ) Huisvestingskosten Personeelskosten* Toezichtskosten Algemene kosten (inclusief automatisering) Totaal
41 807 16 660 1.524
47 721 17 616 1.401
45 678 18 589 1.330
41 624 18 287 970
Aantal f.t.e.'s per ultimo jaar vaste medewerkers * Personeelskosten incl. detacheringskosten
24,03
22,14
27,81
27,92
Jaarverslag 2010
61
Toelichting op de kengetallen Er is voor wat betreft de financiële kengetallen aansluiting gezocht bij de wijze waarop het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de jaarcijfers interpreteert. Op basis van de laatste aanpassingen van de definities zijn de huidige kengetallen nu weergegeven. De kengetallen laten de opbouw van het gerealiseerde rendement op het vermogen zien in het verslagjaar. De presentatie is als volgt opgebouwd: – de ontwikkeling van de vermogenspositie; – rendementsontwikkeling; – de verhuur van onroerend goed; – de ontwikkeling van het woningbezit; – de ontwikkelingen op de onderhoudskosten; – de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering; Wij volgen met deze presentatie van de kengetallen de nieuwe ontwikkelingen binnen de corporatiesector. De komende jaren zullen we steeds meer met deze wijze van benadering geconfronteerd worden in de verantwoording naar onze belanghouders. De rendementskengetallen zijn onderverdeeld in kengetallen voor de totale organisatie en kengetallen die zich specifiek richten op het vastgoedbeheer. Het directe rendement omvat nog niet alle kosten en opbrengsten, omdat definities vanuit het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) daarvoor nog ontbreken. (bron: “Waardering vastgoed woningcorporaties”, rapportage CFV) Naast de rendementskengetallen zijn kengetallen opgenomen met algemene informatie omtrent het woningbezit, verhuur en incasso, onderhoud en bedrijfsvoering. Ten aanzien van kengetallen voor de bedrijfsvoering zijn ten opzichte van eerdere verslagjaren definitiewijzigingen opgenomen die voor een vollediger beeld zorgen (toevoeging van de afschrijvingscomponent in de kostenopbouw). Definities van een aantal kengetallen –
– – – – –
–
current ratio: kortlopende middelen ten opzichte van de kortlopende schulden. Dit geeft een beeld in hoeverre de organisatie in staat is snel aan zijn kortlopende verplichtingen te kunnen voldoen. solvabiliteit: de verhouding tussen vreemd vermogen (leningen en verplichtingen) en eigen vermogen. rentabiliteit: Welk rendement wordt er gemaakt. rentabiliteit op eigen vermogen: geeft de verhouding weer tussen het jaarresultaat en de waarde van het eigen vermogen op balansdatum. rentabiliteit op vreemd vermogen: geeft de verhouding weer tussen het jaarresultaat en de waarde van het vreemd vermogen op balansdatum. rentedekking: in hoeverre kunnen uit de operationele kasstroom de rentelasten worden betaald. (operationele kasstroom ten opzichte van het resultaat uit gewone bedrijfsvoering; norm 1,25) huurkapitalisatiefactor: hoe verhouden de huurinkomsten zich tot de waarde van het onroerend goed in exploitatie.
Jaarverslag 2010
62
ACCOUNTANTSVERKLARING BIJ JAARVERSLAG EN JAARREKENING 2010
WOONBELANG VEGHEL
Veghel, 2 mei 2011
Jaarverslag 2010
63
Jaarverslag 2010
64
5.
ACCOUNTANTSVERKLARING
Jaarverslag 2010
65
