JAARVERSLAG 2 0 11
Woonbelang Veghel
Veghel, 13 juni 2012
2
Inhoudsopgave 1
ALGEMEEN............................................................................................................... 4
1.1. 1.2. 1.3 1.4
Fusie................................................................................................................................ 5 De belangrijkste externe ontwikkelingen .......................................................................... 6 Overige belangrijke ontwikkelingen binnen onze organisatie ........................................... 7 Bericht van de Raad van Toezicht ................................................................................. 10 1.4.1. Positie van Woonbelang en de belangrijkste ontwikkelingen 10 1.4.2 De toezichtstaak 11 1.4.3 Fusie met SVUwonen 12 1.4.4 Omgaan met vermogen 13 1.4.5 De Commissie Verbindingen 13 1.4.6 De Auditcommissie 14 1.4.7 Samenstelling van de Raad en werving en selectie 14 1.4.8 Integriteit 15 1.4.9 Bezoldiging Raad van Toezicht en Geschillen Advies Commissie 15 1.4.10 Externe accountant 15 1.4.11 Honorering bestuurder 15
2
ORGANISATIE ........................................................................................................ 17
2.1 2.2 2.3
De organisatie, toelating en inschrijving ......................................................................... 17 Bestuurlijke organisatiestructuur .................................................................................... 17 Medewerkers ................................................................................................................. 18 2.3.1 Personeelsbezetting, mutaties e.d. 18 2.3.2 Stagiaires 19 2.3.3 Detachering 19 2.3.4 Jubilea 19 2.3.5 Ondernemingsraad 19 2.3.6 Afscheid 19 2.3.7 Overige organisatieontwikkelingen 19 2.3.8 Verantwoording risicomanagement 20
3.
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ......................................................................... 23
3.1
Kwaliteit en beschikbaarheid van woningen ................................................................... 23 3.1.1 Ontwikkeling vastgoed portefeuille 23 3.1.2. Nieuwbouw 24 3.1.3 Bestaande woningen 26 3.1.4 Onderhoudsbeleid en kwaliteit 27 3.1.5 Planmatige onderhoudsuitgaven 2011 29 3.1.6 Milieu, duurzaam (ver)bouwen 29 3.2. Verhuren en vervreemden van woningen ...................................................................... 31 3.2.1 Verhuur van woningen 31 3.2.2 Maatschappelijke opvang en bijzondere doelgroepen 32 3.2.3 Huurbeleid 33 3.2.4 Verkoopbeleid 33 3.2.5 Kerngegevens verhuur 2011 34 3.3. Leefbaarheid.................................................................................................................. 36 3.3.1 Woonfraudezaken 36 3.3.2 Bewonersklachten 36 3.3.3 Projecten 36 3.3.4 Zelf aangebrachte voorzieningen 37 3.3.5 Calamiteitenplannen 37 3.3.6 Signaleringsteam 37
3
3.4
3.7 3.8 3.9 3.10 3.11 3.12
Betrekken bewoners bij beleid en beheer ...................................................................... 37 3.4.1 Overleg VHV 37 3.4.2 Bewonerscommissies en Klantenpanel 37 3.4.3 Herhuisvesting/sociaal plan Oranjewijk 38 3.4.4 Leefbaarheid Oranjewijk 39 3.4.5 Geschillenadviescommissie 39 3.4.6 Communicatie 39 Wonen en Zorg .............................................................................................................. 41 3.5.1 Zorg en speciale doelgroepen 41 3.5.2 Realisatie woonvoorzieningen 41 Verslag financieel-economisch beleid ............................................................................ 41 3.6.1 Financieel-economische ontwikkeling 41 3.6.2 Wijze van presentatie van de jaarcijfers 41 3.6.3 Resultaat 2011 42 3.6.4 Financiële continuïteit 42 3.6.5 Waardering van het woningbezit 43 3.6.6 Treasury 43 3.6.7 Voorzieningen 45 Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting .................................. 45 Overzicht van onrendabele investeringen/overige waardeveranderingen ...................... 45 Besluiten van aanmerkelijk belang ................................................................................. 45 Belangrijkste ontwikkelingen na balansdatum ................................................................ 46 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ..................................................................... 46 Verklaring besteding middelen en bestemming van het resultaat................................... 47
4.
VERKORTE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ........................................... 48
4.1. 4.2. 4.3 4.4 4.5 4.6
Geconsolideerde balans per 31-12-2011 (na resultaatbestemming) .............................. 49 Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2011 .................................................... 51 Algemene toelichting ..................................................................................................... 52 Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling .............................................. 55 Kengetallen.................................................................................................................... 65 Kasstroomoverzicht ....................................................................................................... 67
5.
GOEDKEURING ...................................................................................................... 69
6.
CONTROLEVERKLARING ...................................................................................... 71
3.5. 3.6
4
1
ALGEMEEN
1.1. Fusie We kunnen vaststellen dat 2011 voor Woonbelang Veghel, mede vanwege de fusie met SVUwonen per 1 januari 2012, een historisch jaar is geweest. Samen met onze collega's van SVUwonen en adviseur/beoogd bestuurder J. van Vucht is voortvarend gewerkt aan de feitelijke voorbereiding van de fusie. Niet alleen praktische zaken zoals voorbereiding statuten, werkprocessen en naamgeving waren gespreksonderwerpen voor bestuurders, managementteams, het OR-platform en de beide Raden van Toezicht. Voor een groot aantal medewerkers waren het spannende tijden. Het akkoord voor een Sociaal Plan met baangarantie was het vertrekpunt. De inrichting van een nieuwe organisatie met organisatieformatieplan, functieprofielen en resultaatgebieden voor de diverse functies vormden de basis voor een interne sollicitatie. Het proces is zorgvuldig uitgevoerd, met als resultaat dat uiteindelijk circa 90% van alle medewerkers de functie van hun 1e of 2e keuze heeft gekregen. Ook de harmonisering van de secundaire arbeidsvoorwaarden kreeg, mede door veel begrip van het OR-platform en onze medewerkers, een goede afloop. Uiteindelijk werden ter versterking van het management extern nog een teamcoach "Wijken" en manager Wijkontwikkeling aangetrokken. Daarna kon de aandacht volledig uitgaan naar het vormgeven van de diverse teams, het samenwerken, maken keuzes voor de meest relevante beleidszaken zoals het woonbemiddelingssysteem en het integreren van procedures en werkwijzen. Gezamenlijk werd ook veel aandacht besteed aan de wenselijke identiteit en het imago van de nieuwe organisatie, onder andere door het benoemen van kernwaarden en het leveren van input op het concept- ondernemingsplan "Naar nieuwe waarden in woonbeleving". Aan thema's als resultaatgericht werken, ketensamenwerking, keuzes voor automatisering, digitale opdrachtbonnen voor de servicedienst, inrichting Klantcontactcentrum (KCC), de tijdelijke huisvesting van de organisatie en "Het nieuwe werken" moest, behalve het goed blijven vervullen van de functie binnen SVUwonen en Woonbelang Veghel, door veel mensen ook inbreng geleverd worden. Ondanks onze relatief kleine en kwetsbare organisatie hebben we kunnen ervaren dat onze bereikbaarheid en dienstverlening op een goed niveau is gebleven. Wel was zichtbaar dat een tijdelijke uitval, bijvoorbeeld door ziekte van medewerker(s), al effect had op het resultaat van Woonbelang Veghel. Bestuur en management van beide organisaties hebben veel energie gestoken in het begrip krijgen van de omgeving voor onze fusie. Naast maatschappelijke organisaties waren gemeenteraden, vertegenwoordigers van beide colleges, het bestuur van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel en de Huurdersadviesraad van SVUwonen regelmatig onze gesprek-/sparringpartners. Dit heeft uiteindelijk wel vruchten afgeworpen, omdat dit heeft geleid tot uitsluitend positieve adviezen en zienswijzen met betrekking tot onze fusieaanvraag bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben, mede op basis van een Due-diligence onderzoek een doorgerekende meerjaren financiële prognoses hun medewerking/goedkeuring aan de fusie verleend. De beleidsmatige basis voor de fusie is het ondernemingsplan en een beleidsmodel voor de toekomstige vastgoedsturing geworden. Medio van het jaar kon ook de naam voor de nieuwe organisatie naar buiten worden gebracht: Area. Wat de organisatie wil uitdragen is dat zij 'wonen laat leven' op basis van de kernwaarden: 'verbindend, uitdagend en hartelijk'. De nieuwe huisstijl, website en intranet gaan de fusie-organisatie ondersteunen bij het realiseren van de geformuleerde ambities. Nadat op 16 november 2011 de definitieve goedkeuring voor de fusie van het Ministerie was verleend en de goedkeuring van de beide Raden van Toezicht voor het wijzigen van de statuten kon op 31 december 2011 door beide bestuurders de akte van statutenwijziging tijdens een informele bijeenkomst in het bijzijn van diverse genodigden in de Veghelse Broederkapel worden getekend. Hieraan voorafgaand werd door de directeur/bestuurder van Woonbelang Veghel de naamgeving van de 3 aan Woonbelang Veghel gelieerde B.V.'s na notariële aktes gewijzigd. Na ruim 92 jaar kwam hiermede een einde aan een zelfstandig binnen de gemeente Veghel werkende woningcorporatie.
5
1.2. De belangrijkste externe ontwikkelingen Het niveau van de woningbouw in Veghel tijdens de economische crisis was, wanneer men de activiteiten in verband met herstructurering, sloop en vervangende nieuwbouw buiten beschouwing laat, niet eerder zo laag als nu. De vooruitzichten blijven slecht. Onze verwachting is dat de nieuwbouwactiviteiten de eerstkomende tijd op een laag niveau zal blijven. We constateren dat het aantal initiatieven voor nieuwe projecten stagneert, zowel in de huur- als koopsector, terwijl bouwrijpe locaties voldoende beschikbaar zijn of komen (onder andere Veghels Buiten). Oorzaak zijn de aanhoudende moeilijke financiële omstandigheden en onzekerheden over de toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt. Deze maken dat de consument terughoudend is om te kopen. Ook het ontbreken van een landelijke samenhangende aanpak van de huur- en koopmarkt ligt nog niet in het verschiet. Deze is belangrijk om doorstroming te bevorderen en in het bijzonder de problematiek van jongeren/starters op te lossen. Bovendien zijn de stimuleringsmaatregelen van het Rijk, de provincie en de gemeente Veghel, die geïnteresseerde huizenkopers over de streep moeten trekken, afgelopen. Ook de aangekondigde B.t.w.-verhoging zal impact hebben op de koopprijs van een woning en de stichtingskosten van huurwoningen. Wij constateren dat de prijzen van bestaande koopwoningen, prijs en kwaliteitsverhouding in ogenschouw nemend ten opzichte van vergelijkbare nieuwbouw nog steeds op een structureel te hoog niveau liggen (10 tot 20%). De hoop van consumenten op betere tijden werkt eveneens belemmerend voor de totale woningmarkt. Diverse politieke partijen komen met voorstellen en amendementen om oplossingen te creëren/forceren. Wij denken dat daar de oplossing niet ligt. Een goede dialoog tussen de lokale politiek, marktpartijen en wooncorporatie zou mogelijk wel tot passende lokale oplossingen kunnen leiden. Als dit uitblijft, zo is onze verwachting, dan zal exclusief herstructurering, de nieuwbouw in Veghel de eerstkomende tijd op een laag niveau blijven en de groei van de woningvoorraad terugvallen, met als direct gevolg nog veel langere wachttijden voor een huurwoning. Vooral huishoudens met een inkomen boven € 34.085, - (1 januari 2012) en tot circa € 50.000, zullen gedupeerd blijven. Een consequentie hiervan is ook dat het aantal huuropzeggingen verder zal afnemen. De groei van de woningvoorraad in de gemeente Veghel zal daarmee de komende jaren flink achterblijven bij de behoefte aan nieuwe woningen. Volgens de Primos-prognose 2011 voor de periode 2012 – 2015 gemiddeld ruim 150 woningen per jaar. Volgens een in 2011 door de Rabobank Uden-Veghel gehouden woningmarktonderzoek zal in de koopsector vooral behoefte zijn aan betaalbare koopwoningen voor starters. Het is voor de ontwikkeling van de gemeente Veghel belangrijk dat jongeren in de gemeente blijven wonen. Uit hetzelfde onderzoek blijkt namelijk dat verhoudingsgewijs vanuit Veghel meer jongeren de gemeente verlaten dan in omliggende plaatsen. De druk op de woningmarkt in Veghel wordt extra vergroot door het grote aantal (tijdelijke) arbeidsmigranten uit Midden- en Oost Europa (MOE-landen). Wij kunnen als constateren dat een aantal van hen in aanmerking komen voor een huurwoning en dus al geruime tijd in Veghel of directe omgeving werkzaam zijn. Dit betekent uiteindelijk dat de wachttijden voor huurders voorlopig langer worden. De wooncorporaties in Nederland voorzien verder grote problemen door het beleid in Brussel en Den Haag. Door strengere regels zullen corporaties duurder geld moeten gaan lenen. Er is nog steeds veel onzekerheid over de financieringsmogelijkheden van duurdere huurwoningen (≥ € 664,66 1 januari 2012). Door het inflatievolgend huurbeleid van de afgelopen jaren komt er te weinig geld in het laatje. Indirecte kosten en onderhoudskosten stijgen ondanks de malaise in de bouw sneller dan de huren. Het huurbeleid blijkt in de praktijk 'scheefwonen' in de hand te werken en de doorstroming te beperken. Tenslotte is politiek Den Haag, te midden van alle rampspoed, aan het financieel afromen geslagen. Behalve de geïntroduceerde vennootschapsbelasting moeten de gezamenlijke corporaties in Nederland vanaf 2016 ongeveer 600 miljoen euro per jaar inleveren, waardoor er minder geld geleend kan worden bij de banken. Tenslotte is door een toename van bestuurlijk falen bij corporaties en ontoereikend intern toezicht het imago van de corporatiesector in 2011 verder verslechterd.
6
1.3
Overige belangrijke ontwikkelingen binnen onze organisatie
Behalve de voorbereiding op de fusie hebben we te maken gehad met diverse andere ontwikkelingen en projecten. Herontwikkeling Oranjewijk In het afgelopen jaar heeft de voorbereiding van de herstructurering Oranjewijk concreet vorm gekregen. Op basis van uitgangspunten van Conceptueel Bouwen is een programma van prestatie-eisen geformuleerd, op basis waarvan na een preselectie 5 bedrijven werden geselecteerd om een aanbesteding te doen. De plannen werden voor bewoners en belangstellenden gepresenteerd. Bewoners werden bovendien in de gelegenheid gesteld om hun voorkeur uit te spreken. Behalve over de keuze van het plan betrof dit ook de keuze voor nieuwbouw of hoog niveau renovatie van 18 woningen aan de Beatrixsingel. Omdat een hoog percentage de voorkeur uitsprak voor vervangende nieuwbouw werd hiervoor ook gekozen. De plankeuze werd gebaseerd op een prestatiematrix. Na een zorgvuldige afweging viel de keuze op de invulling van Bouwbedrijf Van de Ven uit Veghel, met als architect Leenders Architecten en L+P Groep uit Nuenen voor het ontwerp van de infrastructuur. De bewonersvoorkeur voor de 18 woningen en de relatief hoge kosten voor renovatie van de in het plan opgenomen 45 woningen ten zuiden van de Julianastraat, waren ook aanleiding om de mogelijkheden voor vervangende nieuwbouw van deze woningen. Toen bleek dat de gemeente Veghel hier positief tegenover stond is een alternatief plan ontwikkeld dat uiteindelijk kon rekenen op 100% steun van de bewoners van het complex. Dit betekent dat in de wijk uiteindelijk in de periode 2012 -2016 247 woningen worden gesloopt en vervangen door 193 nieuwe huur- en koopwoningen in verschillende types. In november kon het startsein worden gegeven voor de sloop van de 1e fase. Met de nieuwbouw kan naar verwachting medio 2012 worden begonnen. Herontwikkeling De Bolken In het 3e kwartaal 2011 werd de 1e fase (120 huur- en koopwoningen + wijkgebouw) van dit project afgerond. Ten gevolge van de crisis bleken uiteindelijk 11 van de 50 woningen niet verkocht te zijn. Daarom werd besloten om deze woningen te gaan verhuren. Met de 2e fase (23 koopwoningen) werd medio 2011 gestart. Het totale project zal medio 2012 gereed zijn. De verwachting is dat ook de duurdere woningen in deze fase niet verkocht kunnen worden. Overige nieuwbouw Begin 2011 werden de sleutels van de 15 Koopgarant-woningen van project De Borders (2e fase) overgedragen aan de kopers. In 2011 kon gestart worden met de bouw van 3 nieuwe projecten, namelijk 18 huurwoningen aan de Venkellaar in Veghel, 17 huurwoningen “Achter d‟n Kerck” in Mariaheide en 11 huur- en koopwoningen aan de Klaverweide in Keldonk. Zowel in Veghel als in Mariaheide betreft het herontwikkeling van locaties (sloop + vervangende nieuwbouw). Herontwikkelingen Het afgelopen jaar zijn ook definitieve besluiten genomen voor de herontwikkeling van de locaties Mr. van de Venstraat in Zijtaart en Mr. van der Lindenstraat in Keldonk. In Zijtaart is gestart met de voorbereiding van 10 nieuwe huurwoningen op de locatie van de voormalige Edith Steinschool. De start van de herontwikkeling locatie Simeonshof liep ten gevolge van bezwaarschriften tegen het door de gemeente Veghel genomen projectbesluit helaas een extra vertraging op van circa 1 jaar. Eind 2011 kon met bezwaarmakers via een ontwikkelingsovereenkomst een akkoord bereikt worden voor het nemen van extra parkeermaatregelen. Ten gevolge van achterblijvende leerling-prognoses voor het basisonderwijs in de wijk 't Ven hebben we met de gemeente Veghel vast kunnen stellen dat er uiteindelijk geen verdere behoefte zal zijn aan het in gebruik namen van in 2009 opgeleverde schoolwoningen. Totaal 6 van de 10 schoolwoningen zijn in 2011 omgebouwd naar zelfstandige woningen. De overige 4 schoolwoningen zijn voor een periode van minimaal 5 jaar verhuurd aan de Stichting Humanitas voor naschoolse kinderopvang.
7
Problematiek collectieve warmte-/koude opwekkingsinstallaties Ketelven/Mergelven De oplossing van de problemen met deze installaties, die zoals uit nadere onderzoeken is komen vast te staan, vooral veroorzaakt werden door de combinatie met levering van warm tapwater, is in 2011 uiteindelijk nagenoeg afgerond. De gemeente Veghel en in het bijzonder de wethouder van Ruimtelijke Ordening heeft een belangrijke rol vervuld om als 'onafhankelijke' alle betrokken partijen tot elkaar te brengen. Mede ten gevolge van de opgelegde huurverlaging door de Huurcommissie en Kantonrechter hebben wij besloten om de collectieve installaties van 93 grondgebonden huurwoningen te vervangen door individuele 'traditionele' installaties. Hieraan hebben alle huurders meegewerkt. Aan de 3 overgebleven collectieve installaties ten behoeve van de huur- en koopappartementen werden structurele aanpassingen uitgevoerd. Ondanks de hoge kosten, die gemaakt moesten worden, zijn wij blij dat er na 4 jaar een oplossing is gekomen. Wij hebben bewoners op gepaste wijze onze excuses aangeboden voor het ongemak en de overlast. Samenwerking gemeente Veghel In verband met de voorgenomen fusie is afgezien van het vastleggen van prestatieafspraken in een 'woonconvenant'. Er is sprake geweest van een intensieve samenwerking met de gemeente bij de voorbereiding van de herontwikkeling Oranjewijk door middel van een stuur- en projectgroep en de oplossing van de verwarmingsproblematiek Ketelven/Mergelven. Verder is met de gemeente regelmatig overleg geweest in verband met de voorbereiding van de fusie met SVUwonen. Daarbij is het ontwerpondernemingsplan van de fusieorganisatie inhoudelijk aan de orde geweest. Tenslotte is er zowel bestuurlijk als ambtelijk afstemming geweest over de toekomst van het woonwagencentrum Nederboekt (2 woonwagens/staanplaatsen). De verwachting is dat op termijn een voor alle partijen passende oplossing kan worden gevonden. Algemene terugblik Woonbelang Veghel is de afgelopen decennia zoveel mogelijk haar eigen weg gegaan. Lang voordat de meeste andere woningcorporaties dat deden, richtte Woonbelang Veghel zich al op de kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen, de leefbaarheid, de sociale samenhang van buurten en wijken en woningdifferentiatie bij zowel nieuwbouw als renovatie. Wij zijn ook na de (financiële) verzelfstandiging vooral ons oorspronkelijke doel trouw gebleven: bouwen voor de woonbehoefte van de lagere inkomensgroep. Bijna een eeuw heeft Woonbelang Veghel gewerkt aan wonen in Veghel. Bij de oprichting op 15 juni 1919 stond de behoeft aan schone, fatsoenlijke woningen voor de laagste inkomens voorop. De jaren na de oorlog werd er door de corporatie en de gemeente Veghel snel en veel gebouwd om de nijpende woningnood, ten gevolge van een forse groei van de werkgelegenheid, te keren. De laatste 30 jaar hebben vooral de kwaliteit van bestaande en nieuwe woningen en de bevordering van het eigen woningbezit hoog op de agenda gestaan. Dit is, als men anders naar de ontwikkeling van het woningbezit van Woonbelang Veghel kijkt, duidelijk af te lezen aan het aantal woningen. Ondanks het feit dat Woonbelang Veghel in de periode 1975 – 2011 veel heeft gebouwd, is er slechts beperkt sprake van een toename. De verklaring schuilt voornamelijk in sloop en vervanging van woningen die niet meer of onvoldoende voldeden aan de bouw- en woontechnische eisen van de tijd en de verkoop van een groot aantal bestaande woningen. Werken aan kwaliteit en voldoen aan de woonwensen van mensen is in deze periode belangrijker dan groei geweest. Woonbelang Veghel was een stabiele organisatie waar we trots op waren. Omdat er sprake was van een relatief kleine organisatie is uiteindelijk gekozen voor een fusietraject met SVUwonen uit Uden. De schaalvergroting maakt de corporatie minder kwetsbaar en zorgt ervoor dat de dienstverlening op hetzelfde hoge niveau kan blijven, zonder dat de kosten daarvoor op onze huurders worden afgewenteld. Nationale- en Europese regelgeving stellen bovendien steeds zwaardere eisen aan corporaties, waarmee een grotere organisatie adequater en slagvaardiger om kan gaan. We geven Area een mooi en overwegend goed woningbezit van ruim drieduizend woningen in de gemeente Veghel mee. Onze betrokken medewerkers hebben zin in de uitdagingen die de nieuwe corporatie te wachten staan. Vol vertrouwen gaan we de toekomst in, ook al zal die niet gemakkelijk zijn. Area wacht een belangrijke taak die terug gaat naar de oorsprong van woningcorporaties in 1901: zorgen voor voldoende woningen voor mensen met lagere inkomens, met bijzondere aandacht voor ouderen, mensen met een beperking en starters op de woningmarkt. Door samenwerking met de gemeente Veghel, zorg- en welzijnsorganisaties, maar ook met partijen in de bouwsector moet dat resulteren in meer kwaliteit tegen lagere kosten.
8
Ten slotte willen wij iedereen bedanken die zich het afgelopen jaar en voorgaande jaren ingezet hebben voor de belangen van de volkshuisvesting in de gemeente Veghel. Wij bedanken onze bewoners en degenen die een door Woonbelang Veghel ontwikkelde koopwoning hebben gekocht voor het ondervonden vertrouwen. Het afgelopen jaar is voor zowel onze Raad van Toezicht als medewerkers, mede door de voorbereiding van de fusie, een inspannend en soms ook hectisch jaar geweest. De kennis, inzet, betrokkenheid en ondersteuning van zowel de Raad van Toezicht als 30 enthousiaste en betrokken medewerkers waren belangrijk om Woonbelang Veghel op een goede wijze naar een nieuwe bestemming te sturen. Een bijzonder woord van dank aan medewerkers en bestuurder Hans Scheepers van SVUwonen en kwartiermaker, adviseur en huidig bestuurder van Area, Jan van Vucht, voor de ondervonden collegiale samenwerking. Dat geeft vertrouwen voor de toekomst. Veel succes, inspiratie en sterkte met Area toegewenst. Ad Stas oud-bestuurder Woonbelang Veghel
Jan van Vucht, Directeur / bestuurder Veghel, 13 juni 2012
9
1.4
Bericht van de Raad van Toezicht
1.4.1. Positie van Woonbelang en de belangrijkste ontwikkelingen Belangrijkste gebeurtenis in 2011 is zonder twijfel de fusie van Woonbelang Veghel met SVUwonen te Uden. In oktober 2010 hebben de beide raden van toezicht goedkeuring gegeven aan de voorbereiding van de fusie. Als geplande startdatum voor de nieuwe fusiecorporatie wordt 1 januari 2012 bepaald. Het jaar 2011 heeft in het teken gestaan van de vormgeving van de nieuwe corporatie en alle daartoe noodzakelijke voorbereidingen, zowel organisatorisch, financieel als beleidsmatig. Doel was en is een stevige corporatie neer te zetten, die de opgaven die de komende jaren op haar afkomen op professionele wijze kan uitvoeren. Gesteld kan worden dat de fusie - datum is gehaald. Op 1 januari 2012 is de nieuwe corporatie, onder de naam Area van start gegaan! De raad van toezicht van Woonbelang heeft in het verslagjaar enerzijds toezicht gehouden op de werkzaamheden van de eigen organisatie en anderzijds heeft de raad, tezamen met de raad van toezicht van SVUwonen invulling gegeven aan de inrichting van de governancestructuur van de nieuwe corporatie. In haar vergadering van 20 juni 2011 heeft de raad van toezicht van Woonbelang goedkeuring verleend aan het voorstel tot fusie per 1 januari 2012. Met de fusie wordt het 93 jarig bestaan van Woonbelang Veghel beëindigd. Voorts is in het verslagjaar duidelijk geworden dat de economische crisis voorlopig niet van voorbijgaande aard is. Er zijn diepe sporen getrokken in de huizenmarkt die blijvende betekenis hebben. De prijzen van koopwoningen zijn gedaald, de inkomens staan onder druk, de betaalbaarheid van woningen is voor veel mensen een groot probleem en de druk op de huurmarkt neemt verder toe. Daarnaast zien we op landelijk niveau dingen gebeuren die zeer zorgelijk zijn voor de positie van de woningcorporaties in het algemeen. We denken daarbij aan een helaas niet aflatende stroom van kleine en grotere schandalen rond corporaties die de sector geen goed doen. Het imago van de sector is beschadigd. Daarnaast zien we vooral op nationaal niveau een stilstand in het denken over de toekomst van de woningmarkt. Het ontbreekt aan een samenhangend perspectief. Het enige enigszins concrete idee van het huidige kabinet betreft een drastische verkleining van de sociale huursector. De voorgenomen verkoop van huurwoningen zal naar verwachting (zeer) negatieve gevolgen hebben voor de mensen die op goedkope woningen zijn aangewezen en voor de positie van de corporaties. Er is niet veel fantasie nodig om te voorspellen dat als de door het kabinet gewenste verkoop van huurwoningen doorgaat, de corporaties zullen blijven zitten met de minst aantrekkelijke woningen. Naarmate die woningen ook nog eens bijeen gelegen zijn in bepaalde wijken, versterkt dat tevens de sociale problemen. Als het gaat om de projecten van Woonbelang dan is te vermelden dat in het verslagjaar de planvorming van het project Oranjewijk is afgerond en dat het project in uitvoering is genomen. Met de herstructurering van de wijk is met de sloop van de 1e fase (76 woningen) een begin is gemaakt. Verder zijn de projecten De Bolken 1e fase en De Borders afgerond. De raad heeft in het verslagjaar goedkeuring gegeven aan projecten in Zijtaart en in Keldonk. De raad heeft in het verslagjaar geopereerd met 5 leden. Twee leden die recentelijk (2009 en 2010) zijn vetrokken werden vanwege de aanstaande fusie niet opgevolgd. De heren E. Rademakers en P. de Gouw zijn in het verslagjaar, vanwege het bereiken van het einde van hun tweede zittingstermijn, herbenoemd. De raad heeft 7 keer vergaderd. Van de vergaderingen van de raad zijn besprekingsverslagen opgesteld. Daarnaast heeft de raad, met het oog op de voorbereiding van de fusie, 5 keer vergaderd. Met de raad van toezicht van SVUWonen hebben daarnaast nog 10 bijeenkomsten plaatsgevonden. Ook is in het kader van de fusie diverse keren gesproken met de Ondernemingsraad, het bestuur van de VHV en met het managementteam. De raad heeft 5 keer informeel, dat wil zeggen zonder de aanwezigheid van de bestuurder, vergaderd.
10
De raad heeft drie commissies ingesteld. Het gaat om de audit-commissie, de selectie - en remuneratiecommissie en de commissie verbindingen. De bemensing van de commissies vanuit de Raad is als volgt: Audit -commissie A. van Heumen (voorzitter) W. van Lee P. de Gouw Selectie – remuneratiecommissie P. de Gouw (voorzitter) E. Rademakers Commissie verbindingen E. Rademakers (voorzitter) W. van Lee A. van Heumen De audit-commissie heeft twee keer vergaderd, de selectie - remuneratiecommissie een keer, en de commissie verbindingen een keer. Van de vergaderingen van de audit – commissie en de commissie verbindingen zijn besprekingsverslagen beschikbaar. De verslagen zijn in de vergaderingen van de raad vastgesteld. In aparte paragrafen zal ingegaan worden op de wijze waarop de commissies hun werk gedaan hebben. 1.4.2 De toezichtstaak In het verslagjaar is, in financiële zin, de lijn voortgezet die enkele jaren geleden werd gekozen. Op basis van een voortschrijdende meerjarenraming wordt het woningbestand beheerd, onderhouden, en waar nodig geherstructureerd. Ook is invulling gegeven aan het realiseren van maatschappelijke investeringen. Deze investeringen hebben betrekking op zaken zoals afdekking van onrendabele toppen, investeringen in energiemaatregelen, kleine woningaanpassingen en leefbaarheid. In lijn met de trend van de laatste jaren, zal in de komende periode de grens bereikt worden van de financiële mogelijkheden van de corporatie, wanneer deze zou hebben voortbestaan. Voor de fusie - corporatie is als onderdeel van de fusievoorbereidingen een meerjarenraming opgesteld. Inzet is daarbij de door Woonbelang Veghel voorgenomen werkzaamheden op het vlak van nieuwbouw, onderhoud en herstructurering de komende jaren volgens planning te kunnen uitvoeren. Conform wat in het jaarverslag over 2010 is bepaald, heeft de raad in het kader van de monitoring van de projecten de ontwikkelingen ook in 2011 op de voet gevolgd. De manier waarop de raad dat doet bestaat uit de volgende activiteiten:
Bespreking/vaststelling “ voortgang projecten” in elke vergadering van de raad; Projectevaluatie van elk gerealiseerd project. Daarbij komen zaken aan de orde zoals: financiële verantwoording en het verloop van het project. In het verslagjaar zijn evaluaties besproken van de projecten Bolst (18 woningen), Den Hospes (6 woningen), De Borders (15 woningen), De Bolken; Bespreking/goedkeuring van voorstellen voor projecten. Dat geldt voor Oranjewijk, Keldonk (6 woningen), Zijtaart (vervangende nieuwbouw) en Zijtaart (10 woningen); Bespreking van de verslagen van de commissie verbindingen: zie separaat deel in het jaarverslag.
11
De raad heeft het (financiële) toezicht op diverse wijzen uitgevoerd, te weten:
Periodieke kennisname en bespreking van semester - en halfjaar rapportages van de bestuurder met betrekking tot treasury, management en verhuur, klant en wonen, vastgoed; Bespreking en vaststelling van de (concept -) begroting, meerjarenbegroting 2012 – 2015 (1), jaarrekening, jaarverslag, beleidsvoornemens en activiteitenplan 2012 (1); Bespreking dan wel vaststelling van de verslagen van de commissies, te weten auditcommissie, selectie– en remuneratie commissie en commissie verbindingen; Bespreking met de accountant; Bespreking van de rapportages van CFV, inclusief het jaarverslagonderzoek en het solvabiliteitsonderzoek; Bespreking met de Vereniging Huurdersbelangen Veghel (VHV); Deelname aan de Geschillen Advies Commissie en bespreking van het jaarverslag van de commissie; Evaluatie - rapportages over uitgevoerde projecten.
1.4.3 Fusie met SVUwonen In het verslagjaar heeft de nieuwe fusiecorporatie verder gestalte gekregen. Het fusieproces is getrokken door de beide zittende directeuren – bestuurders, aangevuld met een kwartiermaker in de persoon van een extern adviseur. In samenspraak met de raad van toezicht van SVUwonen werd in de eerste helft van het jaar invulling gegeven aan de toekomstige topstructuur van de nieuwe organisatie. In het bijzonder stond daarbij centraal de vraag hoe het toekomstige bestuur er uit zou dienen te zien, en op welke wijze daar invulling aan zou kunnen worden gegeven. Gekozen werd voor een eenhoofdig bestuur. Vanwege de grote tevredenheid over de voortgang van het fusie - proces en vooral over de rol daarin van de kwartiermaker, is deze persoon in de gelegenheid gesteld om de rol van toekomstig bestuurder op zich te nemen. Over de inrichting van het toekomstig bestuur is gesproken met de Ondernemingsraad en het managementteam. Mede naar aanleiding van de positieve adviezen van beide werd besloten de voorgenomen benoeming van de kwartiermaker tot directeur – bestuurder van de fusiecorporatie goed te keuren. Daarnaast heeft de inrichting van de toekomstige governance – structuur centraal gestaan. Over dit onderwerp hebben de beide raden zowel afzonderlijk als gezamenlijk diverse keren gesproken. Daarbij zijn zaken aan de orde gekomen als de omvang en samenstelling van de nieuwe raad, het voorzitterschap, de mogelijkheid voor zittende leden van de beide raden om „door te stromen‟, de behoefte aan nieuw bloed. Uiteindelijk hebben de beide raden besloten om uit te gaan van een nieuwe Raad van Commissarissen bestaande uit maximaal 7 personen, waarvan 6 leden voortkomen uit de beide raden, aangevuld met een nieuw te werven voorzitter. Met de werving van de voorzitter is in het verslagjaar een begin gemaakt. De raad van toezicht van Woonbelang Veghel heeft in het verloop van het proces op de volgende wijze de vinger aan de pols gehouden: tijdens plenaire vergaderingen is de voortgang van de fusie besproken, in bilaterale gesprekken met de bestuurder en tijdens plenaire bijeenkomsten met de raad van toezicht van SVUwonen. Onderwerpen waarover gesproken is zijn onder meer: het concept ondernemingsplan, het toezichtkader, de statuten, bestuurs-statuut, Reglement van de Raad van Commissarissen. In juni heeft de raad formeel akkoord gegeven aan de fusie. Bij de besluitvorming in de raad zijn betrokken de adviezen van de beide gemeenten, de Ondernemingsraden, de managementteams, en de beide huurdersvertegenwoordigingen, evenals alle stukken in het kader van het formele traject van de fusie.
12
1.4.4 Omgaan met vermogen Voor het uitvoeren van het toezicht op het beschikbare vermogen heeft de raad diverse documenten ter beschikking in de vorm van stuur – en beheers informatie. Het gaat daarbij om periodieke rapportages over treasury, verhuur, onderhoud/woningverbetering, vastgoed, klant en wonen en bedrijfskosten. Waar nodig is deze informatie aangevuld met mondelinge toelichting door de bestuurder en vanuit de organisatie van Woonbelang. De behandeling van het jaarverslag 2011 is voorbereid door de audit-commissie, de bestuurder, de controller en de accountant. De raad is van mening dat de beschikbare gegevens voldoende zijn om een goed beeld te hebben van de financiële positie, de risico‟s, de mate waarin de beschikbare middelen voldoende zijn om de gestelde doelen te realiseren, en om een beeld te krijgen over de ontwikkelingen de komende jaren. Hierboven is al aangegeven dat de uitvoering van de voornemens voor de komende jaren onderdeel zal zijn Ondernemingsplan en de meerjarenbegroting van Area. 1.4.5 De Commissie Verbindingen Het toezicht op de plannen en projecten van Woonbelang wordt in eerste instantie uitgevoerd door de commissie verbindingen. De commissie adviseert de raad over het al of niet voortzetten van plannen dan wel over het aanpassen daarvan. De commissie is in het verslagjaar een keer bij elkaar geweest om de risico‟s en de financiële haalbaarheid van enkele plannen te beoordelen. De vergadering werd bijgewoond en genotuleerd door de bestuurder. Het meest aansprekende project is ongetwijfeld de Oranjewijk. De herstructurering van deze wijk is in het verslagjaar van start gegaan. Oorspronkelijk was het plan opgezet als een combinatie van vervangende nieuwbouw (130 woningen), aangevuld met een substantieel deel hoogwaardige renovatie (63 woningen). Mede op aandringen van de bewoners is het plan omgezet naar sloop en vervangende nieuwbouw met een grote diversiteit aan woningtypen; zowel in de betaalbare koop (58 woningen), als in de sociale huur (135 woningen), en dus voor een breed publiek bereikbaar. Ondanks de grote omvang van de investering heeft de commissie een positief advies gegeven voor deze omzetting, omdat de toekomstbestendigheid van nieuwbouw veel groter is als bij renovatie. De extra investering zal zich in de loop der jaren ruim terugverdienen. De commissie adviseerde eveneens om de laagste aanbieder van het renovatiegedeelte ook een prijs te laten opgeven om dat deel om te zetten naar sloop en vervangende nieuwbouw. Andere plannen die aan de orde zijn geweest: vervangende een aanvullende nieuwbouw Zijtaart (totaal 25 woningen), huurwoningen en appartementen voor zowel senioren als starters. De commissie adviseerde positief, met de kanttekening om de 10 woningen extra multifunctioneel te maken, waardoor deze voor een nog grotere groep bereikbaar zullen zijn. De commissie gaf een positief advies voor 6 huurwoningen te Keldonk; dit in vervolg op het succes met de huurwoningen (8) en koopwoningen (5) in samenwerking met een lokale aannemer. De stagnatie in de verkoop van nog enkele woningen in het project De Bolken (1e fase) is aan de orde geweest. Voorgesteld wordt om deze woningen te gaan verhuren, in afwachting van betere tijden. Tevens is het verzoek binnengekomen om een bod uit te brengen op 14 verkoopwoningen aan de N.C.B.-laan in verband met het faillissement van de huidige ontwikkelaar. De commissie reageerde terughoudend vanwege het verkooprisico. Ze adviseerde alleen interesse te tonen als het plan is om te zetten naar betaalbare koop, maximaal 220.00 euro of huur, en bij voorkeur een mix van beide. De adviezen van de commissie zijn in de vergadering van raad van toezicht van 24 oktober besproken en toegelicht. Na een discussie hierover werden de voorstellen goedgekeurd door de raad.
13
1.4.6 De Auditcommissie De auditcommissie beoordeelt de in het jaarverslag en de tussentijdse verslagen opgenomen informatie op juistheid en volledigheid voordat deze gepubliceerd worden. Het gaat daarbij in het bijzonder om de jaarrekening en het directieverslag. De auditcommissie bespreekt in voorkomende gevallen door de leiding en/of de externe accountant gemaakte analyses van belangrijke kwesties met betrekking tot de financiële jaarverslaggeving, evenals de oordeelsvorming bij het opstellen van de jaarrekening. De auditcommissie brengt verslag uit van haar bevindingen aan de raad. De auditcommissie is in het verslagjaar twee maal bijeen geweest. De bijeenkomsten vonden plaats kort voor de publicatie van de jaarcijfers van Woonbelang. De bestuurder, de financiële manager en de externe accountant hebben aan de vergaderingen deelgenomen. Ook in 2011 heeft de auditcommissie de jaarrekening en de managementletter beoordeeld en geen significante afwijkingen geconstateerd. De commissie heeft de raad geadviseerd decharge te verlenen aan de bestuurder en in te stemmen met de jaarrekening 2011, goedgekeurd door de externe accountant PWC. 1.4.7 Samenstelling van de Raad en werving en selectie De raad benoemt zelf de nieuwe leden. In vacatures wordt voorzien door middel van coöptatie of werving via een advertentie. Het bestuur van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel heeft het statutaire recht om twee kandidaten voor te dragen voor benoeming. Het aantal leden van de raad bedraagt minimaal 7 en maximaal 9 leden. De leden zijn bij voorkeur woonachtig in de gemeente Veghel. De leden van de raad worden geacht zich bij de vervulling van hun taak uitsluitend te laten leiden door de belangen van Woonbelang. Onverenigbaarheden zijn in de statuten geregeld. In 2004 heeft de raad een algemene profielschets opgesteld met als doel een richtlijn te hebben voor de samenstelling van de raad met de gewenste kwaliteiten en vaardigheden van haar leden. De raad heeft voor haar eigen werkwijze ook een reglement vastgesteld. Het reglement is voor het laatst gewijzigd in 2008. Na een zittingsperiode van drie jaar treden leden in principe conform rooster af. Herbenoeming is twee maal mogelijk. Op 31 december 2011 bestond de raad uit 5 leden, te weten: Naam P.W.M. de Gouw voorzitter E.A. Rademakers Vice voorzitter A.W.G. van Heumen W.G.T.M. van Lee W.J. Jans
Jaar van aftreden 2013 (niet herkiesbaar) 2013 (niet herkiesbaar) 2014 (niet herkiesbaar) 2011 2011
Nevenfuncties directeur/grootaandeelhouder van Paul de Gouw Management B.V. te “s‟-Hertogenbosch lid Rekenkanmercommissie gemeente „s-Hertogenbosch geen relevante nevenfuncties geen relevante nevenfuncties geen relevante nevenfuncties geen relevante nevenfuncties
Vanwege de fusie met SVUwonen zal er een nieuwe Raad van Commissarissen worden gevormd. De heren E. Rademakers, T. van Heumen en P. de Gouw zullen toetreden tot de nieuwe raad. De heren W. Jans en W. Van Lee treden niet toe en aan hun lidmaatschap komt per fusiedatum een einde. In de maand december heeft een afscheidsbijeenkomst van de beide leden plaatsgevonden. Voor de wel tot de nieuwe raad toetredende leden geldt dat zij conform de governance -code in totaal maximaal 8 jaar (twee keer 4 jaar) toezichthouder zullen zijn, inclusief de jaren dat zij toezichthouder zijn geweest bij Woonbelang.
14
1.4.8 Integriteit De leden van de raad zijn in alle opzichten onafhankelijk ten opzichte van Woonbelang en ten opzichte van het werkveld en de projecten die Woonbelang uitvoert. De Raad van Toezicht van Woonbelang Veghel onderschrijft de Aedes governance code woningcorporaties en heeft de code in 2011 nageleefd. 1.4.9 Bezoldiging Raad van Toezicht en Geschillen Advies Commissie De bezoldiging van de leden van de raad en van de Geschillen Advies Commissie is in 2011 niet gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. Aan vergoeding en honorering van de raad is in 2009 een bedrag uitgegeven van 54.000 euro. De leden van de raad van toezicht hebben in 2011 vanwege de werkzaamheden ten behoeve van de fusie beduidend meer werk gedaan dan in een normaal jaar. De extra werkzaamheden worden voor alle leden geschat op 100% extra. De extra werkzaamheden betreffen: intern overleg binnen de raad, overleg met de directeur – bestuurder, stuurgroep met beide directeuren – bestuurders en kwartiermaker, diverse werkgroepen, bilateraal overleg, bijeenkomsten tussen de beide raden van toezicht. De onderwerpen waarover is gesproken zijn: 1. inrichting topstructuur 2. werving en benoeming kwartiermaker 3. idem toekomstige bestuurder 4. inrichting governance -structuur 5. samenstelling nieuwe RvC 6. advies en overleg Ondernemingsraad, huurderorganisaties en managementteams 7. bezoldiging bestuurder 8. idem RvC 9. inzicht in vastgoedportefeuille en projecten De leden van de raad hebben voor de extra werkzaamheden een vergoeding ontvangen ter grootte van 50% van de normale jaarvergoeding. 1.4.10 Externe accountant De raad verstrekt conform de statuten de opdracht aan de externe accountant. De opdracht is voor onbepaalde tijd aan PWC verleend. PWC onderzoekt en beoordeelt de jaarrekening en het jaarverslag, evenals de financiële bescheiden ten behoeve van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. PWC wijzigt regelmatig haar controleteam. Naast een accountantsverklaring betreffende de jaarrekening en een rapport van bevindingen over het volkshuisvestingsverslag, presenteert de accountant jaarlijks een managementletter. In de managementletter is een benchmark opgenomen over het presteren van de organisatie op een aantal aandachtsgebieden. Bijvoorbeeld gaat het om treasury, planning en controle, ict, wonen en zorg. De rapportage wordt met de bestuurder besproken. Inzet daarbij is om onderwerpen die daar om vragen op te pakken. In het verlengde van het advies van de accountant in 2009 is in de laatste vergadering van het jaar door de Raad het overzicht vastgesteld van alle projecten en de daarbij aan de orde zijnde onrendabele toppen. 1.4.11 Honorering bestuurder De remuneratie – commissie heeft een evaluatiegesprek gehouden met de bestuurder. Daarbij zijn de schriftelijk vastgelegde afspraken over 2011 het toetsingspunt geweest. In een brief is het oordeel van de raad vastgelegd. De uitkomst van het gesprek is bepalend geweest voor de beloning van de bestuurder. De beloning bestaat uit een vaste component en een variabel gedeelte. Het variabele gedeelte is afhankelijk van het bereiken van de overeengekomen resultaten. In 2011 bedroeg het variabele gedeelte 10% van het bruto jaarsalaris en een bedrag ter compensatie van misgelopen pensioenaanspraken, conform artikel 9.3 van de Arbeidsovereenkomst. De honorering van de bestuurder is in overeenstemming met het advies van de Verenigingscommissie van Aedes, arbeidsvoorwaarden statutair directeur, functieprofiel C. Met ingang van 2006 vindt uitsluitend een indexering plaats conform de CAO woningcorporaties.
15
Voor de werkwijze van de bestuurder is een statuut opgesteld. De bestuurder vervult geen nevenfuncties waarvoor de toestemming van de raad is vereist. Er is dan ook geen sprake van tegenstrijdige belangen. In de waarneming van de raad hebben zich in 2011 geen transacties voorgedaan waarbij sprake was of kon zijn van tegenstrijdige belangen. Juni 2012 P.W.M. de Gouw voorzitter
(1) bedoeld worden documenten van Area
16
2
ORGANISATIE
2.1
De organisatie, toelating en inschrijving
Naam : Stichting Woonbelang Veghel Kantooradres : Iepenlaan 4 te Veghel Postadres : Postbus 303, 5460 AH VEGHEL Telefoon : (0413) 38 80 40 / 38 80 44 (Klantenservice) Fax : (0413) 38 80 49 E-Mail :
[email protected] Internet : www.woonbelang.nl Datum toelating : KB 10 november 1978, nummer 16 Laatste wijzigingsdatum statuten : 31 december 2011 Inschrijving Kamer van Koophandel : S 085145 van 5 juli 1993 NRV-nummer : 2213
2.2
Bestuurlijke organisatiestructuur
De organisatie van Woonbelang Veghel was ingericht volgens het Raad van Toezichtmodel. De Raad van Toezicht had als belangrijkste taak het toezicht houden op het beleid van de directie. Zij dient op hoofdlijnen haar goedkeuring te verlenen aan het door de directeur/bestuurder vast te stellen beleid. Verbindingen Per 1 mei 2008 werden alle projectontwikkelingsactiviteiten en advies- en beheerwerkzaamheden voor derden ondergebracht in aparte entiteiten. Het betreft Woonproject Veghel B.V. voor de realisatie van nieuwbouwprojecten en Woonservice Veghel B.V. ten behoeve van voornamelijk het besturen van Verenigingen van Eigenaren. Beide B.V.'s maakten deel uit van de holding Woonpartner Veghel B.V., die gelieerd was aan de toegelaten instelling Woonbelang Veghel. Van alle B.V.'s was de bestuurder van Woonbelang Veghel directeur. Het directe toezicht op de belangrijkste B.V., te weten Woonproject Veghel B.V., werd door de Raad van Toezicht uitgeoefend via de Commissie Verbindingen. Uiteraard was de gehele Raad van Toezicht verantwoordelijk voor het toezicht op zowel de holdingstructuur als de BV's. Op 31 december 2011 is in verband met de fusie met SVUwonen uit Uden de akte van statuten- wijziging verleden en is op 1 januari 2012 de organisatie/corporatie Area ontstaan. Juridisch is Woonbelang Veghel samen met haar 100% dochterondernemingen daarin de fusiedrager geworden. Aan Woonbelang Veghel was ook gelieerd de Stichting Wonen Veghel. Bestuurder van deze Stichting is eveneens de bestuurder van Woonbelang Veghel. Er worden binnen deze stichting al geruime tijd geen activiteiten meer uitgevoerd. Governancecode Woningcorporaties Om beter aan te sluiten op vereisten van de code zijn enkele jaren geleden alle documenten en activiteiten rondom 'good governance' geëvalueerd en geactualiseerd, respectievelijk vastgesteld. Het betreft: - reglement bestuur en toezicht; - integriteitcode; - klokkenluidersregeling; - reglementen voor commissies Raad van Toezicht, te weten audit-commissie, remuneratie- en selectiecommissie en de commissie verbindingen; - reglement van de Geschillenadviescommissie, De diverse reglementen werden op de website van Woonbelang Veghel gepubliceerd.
17
Geschillenadviescommissie Woonbelang Veghel kende een Geschillenadviescommissie, die als belangrijkste taak had de directeur te adviseren over de afhandeling van klachten van woningzoekenden en (vertrokken) huurders. De samenstelling en de werkwijze van deze Geschillenadviescommissie is eind 1992 vastgesteld in een reglement. De Raad van Toezicht benoemde de onafhankelijke leden (2), tevens voorzitter en plaatsvervangend voorzitter en de leden namens de Raad (2). De Vereniging Huurdersbelangen benoemde 2 leden namens deze vereniging. De samenstelling per 31 december 2011 was als volgt: Zitting namens
Naam
Jaar van aftreden 2012 (niet herkiesbaar)
Plaatsvervanger
(onafhankelijk) voorzitter
J.A.G. van der Steur
Vereniging Huurdersbelangen Veghel Raad van Toezicht
M.A. Nieuwpoort
2011 en herkozen
Vacature
C.H.W.M. van Delft
2011 en herkozen
Vacature
A.A.M. van Laarhoven
Jaar van aftreden 2013
De leden worden benoemd voor een periode van 3 jaar en kunnen voor een tweede periode herbenoemd worden. In 2009 is de heer Van der Steur (her)benoemd tot voorzitter voor een tweede periode. Hij is na deze periode niet meer herkiesbaar. In overleg met de commissie en de toekomstige bestuurder van de fusieorganisatie is besloten dat vanwege de voorgenomen fusie met SVUwonen de vacatures voor de plaatsvervangers niet (meer) ingevuld worden. Er zal door fusieorganisatie Area in de 1e helft van 2012 een nieuwe Geschillenadviescommissie worden benoemd. Tot dat moment blijft de Geschillenadviescommissie in voorkomende gevallen de geschillen van het werkgebied Veghel behandelen.
2.3
Medewerkers
2.3.1 Personeelsbezetting, mutaties e.d. Woonbelang Veghel had op 31 december 2011 inclusief directeur/bestuurder 32 medewerkers in dienst, 12 mannen en 20 vrouwen. Het aantal formatieplaatsen bedroeg 25,72 (eind 2010 was dit 24,03). Meer dan de helft van onze medewerkers was parttime werkzaam, te weten 17 vrouwen. De gemiddelde leeftijd van de medewerkers was ruim 51 jaar en zij waren gemiddeld 14,9 jaar in dienst. Inmiddels zijn 19 medewerkers langer dan 12,5 jaar in dienst, waarvan 3 medewerkers en de directeur, meer dan 25 jaar. Met ingang van 15 december 2010 werd vanwege extra werkzaamheden in verband met de voorgenomen fusie een 2e medewerkster (parttime) communicatie aangesteld. Betrokkene werd voor 50% ook ingezet voor SVUwonen. Het ziekteverzuim bedroeg in 2011 6,03% inclusief zwangerschapsverlof (5,2% exclusief) In 2009 was dit 3,3%. Er is totaal 42 keer verzuimd (in 2010 34 keer), waarvan 6 keer langer (2010: 5) en 36 keer korter (2010: 29) dan een week (waarvan 1 x zwangerschapsverlof). Het verzuim langer dan twee weken was herverzekerd.
18
2.3.2 Stagiaires In 2011 heeft onze organisatie diverse stagiaires mogelijkheden geboden om bij onze organisatie werkervaring op te doen c.q. af te studeren. Het ging om 1 stage van augustus 2011 tot en met januari 2012, HBO richting Vastgoed & Makelaardij van de Fontys Hogeschool in Eindhoven; 1 afstudeerstage van september tot en met december 2011 richting Rechten van de Juridische Hogeschool Avans-Fontys in Tilburg; 1 stage van februari tot en met juni 2011 richting Bouwkunde/Architectuur van het MBO Koning Willem I College in Den Bosch en 1 stage van december 2010 tot en met maart 2011 richting Middenkaderfunctionaris Bouw van het MBO ROC de Leijgraaf in Veghel. Daarnaast werd per 1 oktober 2010 met een medewerker een leer-/werkervaringsovereenkomst voor de periode van een half jaar aangegaan ten behoeve van de servicedienst. Deze leer-/werkovereenkomst werd in 2011 met 1 jaar verlengd. 2.3.3 Detachering Diverse gedetacheerden hebben uitdrukkelijk ook specifieke bijdragen geleverd aan het fusietraject. In het bijzonder beide managers werden, behalve voor overdracht- en afstemming beleidsdiscussies, ingezet bij specifieke beleidsvoorbereiding voor het fusietraject (onder andere ten behoeve van vastgoedsturing, (tijdelijke) huisvesting, document management- systeem en telefonie. 2.3.4 Jubilea In 2011 hadden we niet minder dan 5 dienstjubilea. Mevrouw A.M. van den Berg-van Uden (interieurverzorgster; mevrouw F. van den Bogaard-Smolders (manager Algemene Zaken); mevrouw E.A.W. Bruekers (medewerker Bedrijfsbureau) en de heer N.J.W. Verheijen (manager Financiën & Control) vierden hun 12,5 jarig jubileum. De heer P.C.J.C.P. Luijben (financieel medewerker) was 25 jaar in dienst. 2.3.5 Ondernemingsraad De ondernemingsraad heeft in het afgelopen jaar nauw samengewerkt met de ondernemingsraad van SVUwonen. Zij hebben hiervoor in 2010 al een gezamenlijk OR-platform gevormd, dat zo nodig werd bijgestaan door externe adviseurs. Het OR-platform heeft in 2011 10 maal overleg gehad met de beide bestuurders en de toekomstige bestuurder van Area. Daarnaast was er in beginsel 2x per maand sprake van onderling (voor)overleg en afstemming. Er zijn een groot aantal adviezen uitgebracht, onder andere over de hoofdstructuur van de organisatie, het sociaalplan, de secundaire arbeidsvoorwaarden en het organisatieformatieplan. Voor meer details: zie jaarverslag 2011 van het OR-platform. 2.3.6 Afscheid In december is in kleine kring afscheid genomen van directeur/bestuurder Ad Stas. Het afscheidscadeau had een bijzonder tintje., Relaties werden door hem schriftelijk op de hoogte gesteld van zijn terugtreden en uitgenodigd om een bijdrage te storten ten behoeve van maatschappelijke opvang door het Verdihuis in Veghel. Uiteindelijk werd ruim € 10.000,- gedoneerd. Met goedkeuring van raad van toezicht werd dit bedrag verdubbeld. Tijdens de bijeenkomst, ter gelegenheid van de presentatie van het gedenkboek over Woonbelang Veghel, kon de scheidende directeur aan de directeur van het Verdihuis een cheque overhandigen van ruim € 20.000,2.3.7 Overige organisatieontwikkelingen In verband met de voorgenomen fusie is de aandacht en inzet, met uitzondering van operationele zaken, volledig uitgegaan naar de op te zetten nieuwe organisatiestructuur van Area en daarbij behorende keuzes en ontwikkelingen. Uiteraard zijn er binnen Woonbelang Veghel geen nieuwe initiatieven meer ingezet.
19
2.3.8 Verantwoording risicomanagement a. 73 koopwoningen De Bolken Contractueel moest medio 2011 gestart worden met de 2e fase van De Bolken. De bouwcrisis is ondanks stimulerende maatregelen van de overheid, mede door de financiële crisis in Europa, in 2011 niet overwonnen. Integendeel zelfs. Er zijn duidelijke aanwijzingen dat zonder een herziening van het instrumentarium van zowel de koop- als huursector, de situatie mede ten gevolge van de betaalbaarheid vooral voor (koop) starters op de markt, de situatie in 2012 en latere jaren nog verder zal verslechteren. Dit heeft duidelijk zijn weerslag op de diverse projecten met koopwoningen die Woonbelang Veghel in 2011 in voorbereiding en uitvoering had. In de 1e fase werd in 2011 slechts 1 (dure) koopwoning verkocht. Er is samen met de makelaar en een reclamebureau veel ingezet op gerichte acties, ook om de start verkoop van de 23 koopwoningen in de 2e fase te stimuleren. In de 2e fase met circa 70% betaalbare koopwoningen (tot circa € 250.000, -) waren ultimo 2011 6 woningen verkocht (N.B. inmiddels mei 2012: 12 woningen). Het grootste gedeelte van de woningen is verkocht met 'Koopgarant'. Van de 7 geschakelde halfvrijstaande woningen werd er helaas geen enkele verkocht. In de loop van 2011 is, na goedkeuring door de Raad van Toezicht, besloten om de 11 niet verkochte woningen in de 1e fase in het vrije huursegment aan te bieden. Hiervoor moeten ten laste van het projectresultaat extra uitgaven worden gedaan, zoals het alsnog afwerken van sanitaire ruimten, aanbrengen van plinten, aanbrengen van spuitwerk op overige wanden, het aanbrengen van vloerbedekking op de begane grond/woonetage en het leveren en monteren van keukens met inbouwapparatuur. Het maximale huurprijsniveau ligt op circa € 10.000, -. Helaas moet opnieuw geconstateerd worden dat de in 2009 toegezegde tijdelijke financiering door de Provincie Noord-Brabant van niet verkochte dure koopwoningen, in het kader van stimulering woningbouw, ook in 2011 nog niet is geëffectueerd. Dit hebben wij als erg teleurstellend ervaren. In verband met het wijzigende karakter van de problematiek wordt bekeken in hoeverre de financiering aangepast kan worden op de veranderde omstandigheden. b. Bouwlocatie Mergelven (12 halfvrijstaande woningen) In verband met de negatieve situatie op de koopmarkt hebben wij in 2011 contact gezocht met een ontwikkelende bouwer. Eind 2011 werd mondeling overeenstemming bereikt over een transactie, welke in 2012 formeel kan worden afgewikkeld. Weliswaar moet er een beperkt verlies op grond- en ontwikkelingskosten worden geaccepteerd. Dit verlies weegt ons inziens royaal op tegen de risico‟s van een mogelijk verder verslechterende woningmarkt, in het bijzonder voor het duurdere koopsegment. De Raad van Toezicht heeft met de transactie ingestemd. c. Herontwikkeling Oranjewijk (Oranjekwartier) Vorig verslagjaar was al het besluit genomen om het aantal koopwoningen ten opzichte van de oorspronkelijke opzet terug te brengen. Binnen de huidige opzet met 193 nieuwe woningen worden er totaal 58 gerealiseerd. Hiervan hebben 32 royale eengezinswoningen een v.o.n. Prijs van ≤ € 200.000, -. De woningen worden gefaseerd verkocht. In de financiële scenario‟s voor het project wordt er rekening mee gehouden dat een gedeelte van de koopwoningen tussen de € 200.000, - en maximaal € 275.000, uiteindelijk zal moeten worden verhuurd. Het totale project heeft een uitvoeringstermijn van circa 3 jaar, wat wel meer mogelijkheden biedt voor een geleidelijke afzet. d. Woonzorgpark Simeonshof Erp Ten gevolge van zienswijzen en een bezwaarschrift tegen het gemeentelijke projectbezit moest begin 2011 de verkoopactiviteiten helaas worden gestaakt. Ook worden we geconfronteerd met een initiatief om het aantal woningen op de locatie drastisch terug te brengen. Eind 2011 kon met bezwaarmakers gemeente, Brabant Zorg onze organisatie en vaststellingsovereenkomst worden gesloten met aanvullende maatregelen ten aanzien van het parkeren voor de te ontwikkelen woningen en zorgeenheden. We krijgen bij de verkoop die is hervat te maken met enige imagoschade die het project heeft opgelopen. De verwachting is echter dat bij de oplevering een substantieel gedeelte van de 16 appartementen zal zij verkocht.
20
Appartementen die circa 3 à 4 maanden na oplevering (begin 2013) niet verkocht zijn, zullen waarschijnlijk worden overgeheveld naar het duurdere huursegment (≥ € 664,66 per maand). e. Verkoop van bestaande woningen. We hebben geconstateerd dat we, mede ten gevolge van de crisis, geconfronteerd worden met en groot aantal gevallen van terugkoop conform Koopgarant regeling. Voornamelijk appartementen, die in Veghel inmiddels heel slecht in de markt liggen vanwege het grote aantal onverkochte nieuwbouwappartementen, hebben wij terug moeten kopen. De doorverkoop hiervan ligt moeilijk en is feitelijk nagenoeg onmogelijk. Dit betekent dat in 2012 voor deze woningen ook (tijdelijke) verhuur overwogen moet worden. Voor wat betreft de verkoop van vrijkomende huurwoningen met een verkoopbestemming zien wij dat de prijsdaling zich doorzet en woningen gemiddeld langer te koop staan. Als we het reële prijsniveau voor deze overwegend oudere woningen (30 tot 50 jaar) onder ogen willen zien, dan zal verkoop geen echte problemen op hoeven te leveren. Er zijn afwegingen gedaan om deze woningen opnieuw te verhuren. Hier is vanaf gezien vanwege versnipperd woningbezit, waar je in het beheer mee geconfronteerd wordt. Bovendien zijn in het verleden toezeggingen gedaan dat in de zogenaamde verkoopblokken bij huuropzegging de woningen daadwerkelijk zouden worden verkocht. Wanneer we deze beloftes niet nakomen zal dit hoogstwaarschijnlijk negatieve reacties op gaan leveren. Overige risico's Er is door het managementteam in 2011 geen gezamenlijke risico-evaluatie meer uitgevoerd met betrekking tot andere risico's waar we als corporatie mee te maken hebben. Wel constateren we dat: 1. Het ingezette overheidsbeleid steeds meer impact heeft op onze beleidskeuzes en bedrijfsvoering; 2. We te maken hebben met imagoschade vanwege falend toezicht/bestuur bij andere corporaties; 3. De mogelijkheden voor noodzakelijke ruimte voor extra huurverhoging nihil zijn, met uitzondering van (gedeeltelijke) huurharmonisatie bij wisseling van huurders op basis van vastgesteld "streefhuren"; 4. De risico's bij uitbestedingen van werk groter worden ten gevolge van de malaise in de bouw; 5. De onrendabele investeringstoppen bij uitvoering van (nieuwbouw) projecten een niveau bereikt hebben dat als maximaal moet worden beschouwd. Innovatie en meer sobere maar toch degelijke opzet van projecten is nodig om de omvang van onrendabele investeringen terug te dringen, zonder dat dit ten koste gaat van het aantal te bouwen nieuwe huurwoningen. Ook een evenwichtiger huurprijsbeleid kan daaraan een bijdrage leveren; 6. 2011 het 1e jaar van het door de overheid opgelegde toewijzingscriterium voor de sociale huurwoningen: 90% van de vrijkomende woningen toewijzen aan inkomens van maximaal € 34.085, -, huurprijs ≤ € 664,66 per maand; We hebben getracht om bij de verhuur zoveel mogelijk de vinger aan de pols te houden, zonder al teveel administratieve rompslomp. Volgens onze administratie zijn we daar bijna in geslaagd; 89% van de toewijzingen voldeed aan de normering. De overschrijding heeft vooral te maken met definitieve herhuisvesting van huurders in verband met de herstructurering van de Oranjewijk. 7. (Her)ontwikkeling van projecten steeds lastiger en kostbaarder wordt door meer wetgeving en/of lokale regels op het terrein van archeologie, asbest, flora & fauna, hydrologisch neutraal bouwen en risico‟s van planschade. Door gezamenlijk met ontwikkelaars te streven naar optimalisatie van het voorbereidingsproces en inbreng van specifieke kennis zou de gemeente een belangrijke bijdrage en toegevoegde waarde kunnen leveren aan nieuwe initiatieven; 8. Duidelijkheid van het Ministerie over de financiering van commerciële activiteiten uit is gebleven; 9. We, ook bij de strategische beleidskeuzes voor de fusieorganisatie, zoveel mogelijk hebben proberen te anticiperen op de aanstaande herziening van de Woningwet.
21
Bovenstaande ontwikkelingen met potentiële risico's en andere zich aandienende problematiek zullen de komende jaren veel alertheid van de fusieorganisatie vragen, waarbij het van groot belang zal zijn dat er veel aandacht uit gaat naar interne beheersing, goede managementinformatie en een optimale inzet van de ICTomgeving; 10. De financierbaarheid van projecten onder druk komt te staan, zeker als het om geliberaliseerde woningen gaat. De financiële continuïteit zal om een continue alertheid blijven vragen, evenals de liquiditeitspositie.
22
3.
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
3.1
Kwaliteit en beschikbaarheid van woningen
3.1.1 Ontwikkeling vastgoed portefeuille Het bezit van Woonbelang Veghel is in 2011 met 64 woningen afgenomen tot 3014 woningen. In 2011 zijn 61 nieuwbouwwoningen opgeleverd, 14 woningen verkocht en 97 gesloopt (74 woningen in de Oranjewijk, 23 in de Peellandstraat). Het woningbezit is per 31-12-2011 als volgt verdeeld over de verschillende wijken: Wijk Oranjewijk Bloemenwijk Centrum Laagbouw-Zuid Hoogbouw Veghel-Zuid De Leest De Bunders ‟t Ven Eerde/Mariaheide/Zijtaart Boerdonk/Erp/Keldonk Totaal
31-12-2011 214 (7,1%) 277 (9,2%) 603 (20,0%) 282 (9,4%) 260 (8,6%) 179 (5,9%) 497 (16,5%) 292 (9,7%) 106 (3,5%) 304 (10,1%) 3014 (100%)
Woonbelang Veghel garandeerde in haar ondernemingsplan „Uitzicht op inzicht‟ de instandhouding van een kernvoorraad van 2000 huurwoningen met een huurprijs beneden de aftoppingsgrens van € 517,641. Weliswaar is het aantal woningen beneden deze huurgrens in vergelijking met 31-12-2010 met 202 woningen afgenomen (vooral ten gevolge van sloop). Op 31-12-2011 hadden nog 2318 woningen (=77,1% van de voorraad) een huurprijs beneden € 517,64 (15,9% meer woningen dan in het ondernemingsplan was gegarandeerd). Na de voorgenomen sloop van woningen zal dit aantal nagenoeg benaderd worden: Huurklasse Goedkoop Tussen goedkoop en aftoppingsgrens 1 Tussen aftoppingsgrens 1 en duur Dure woningen Totaal
Huurprijs <€361,66 >€361,66 en <€517,64 >€517,64 en <€655,41 >€655,41
Aantal
Perc.
321 1995
10,7% 66,5%
606
19,8%
91 3014
3% 100%
Eind 2011 stonden 11 nieuwe woningen voor de verkoop in De Bolken fase 1 leeg. Door de crisis op de woningmarkt lukt het niet om deze woningen te verkopen. Het voornemen is om deze woningen in 2012 in de verhuur te nemen. (zie ook 3.1.2.) Ook staan nog 2 woningen in de Deken Snoecxstraat die aangekocht zijn vanwege de planontwikkeling leeg. In 2011 zijn bovendien 6 woningen voornamelijk appartementen, die onder Koopgarant verkocht zijn, teruggekocht; deze woningen stonden eind 2011 eveneens nog leeg.
1
Prijspeil 1-7-2011.
23
3.1.2. Nieuwbouw Opleveringen - herontwikkeling De Bolken (fase 1): In de 1e helft van 2011 zijn de resterende 60 van de 72 huurwoningen in "De Bolken" opgeleverd. Daarnaast werden 50 koopwoningen en een wijkgebouw opgeleverd. Van deze koopwoningen waren per 31 december 2011 voornamelijk 11 duurdere koopwoningen nog niet verkocht. Met de toekomstige bestuurders van Area is afgesproken dat voor deze onverkochte woningen begin 2012 een besluit wordt genomen om de onverkochte woningen als duurdere huurwoningen in exploitatie te nemen. Hiervoor zijn nog wel aanvullende werkzaamheden nodig, zoals plaatsen (inbouw)keukens, afwerken sanitaire ruimten en wand- en vloerafwerkingen. - De Borders (fase 2): Begin 2011 werden tot tevredenheid van de kopers 15 koopwoningen (Koopgarant) opgeleverd. Met de bouw van dit complex werd in april 2010 gestart. - 6 bovenwoningen aan het Moerven: In 2009 werd door ons het complex Swahoed, schoolwoningen, apotheek en huisartsenpraktijk onder één dak, opgeleverd. Begin 2010 werd duidelijk dat de behoefte aan schoolwoningen in 't Ven duidelijk minder was dan conform de in 2008 door de gemeente Veghel opgestelde prognoses. Om de schade tot huurderving te beperken werd na overleg met de gemeente Veghel de overeenkomst voor de 8 schoolwoningen opengebroken en door de gemeente Veghel de vooraf overeengekomen vergoeding betaald. Met de Stichting Humanitas werd een nieuwe overeenkomst voor 5 jaar afgesloten, waarbij men behalve de 2 lokalen die reeds werden gehuurd, ook 2 vrijkomende lokalen van de gemeente Veghel werden gehuurd. De overige 6 schoolwoningen zijn vervolgens in de 2e helft van 2011 omgebouwd tot maisonnettewoningen met 2 slaapkamers. Deze woningen konden nog in 2011 opgeleverd worden. - 5 koopwoningen Klaverweide (uitbreidingsplan Keldonkse Morgen in Keldonk): Eind 2011 kon de aannemer deze 5 woningen, blok van 3 betaalbare koopwoningen (≤ € 200.000, - v.o.n.) en 3 halfvrijstaande woningen aan de kopers opleveren. Met de bouw werd in mei 2011 gestart. Vervroegde oplevering was onder andere mogelijk omdat de kopers de afbouw grotendeels in eigen beheer realiseren. Nieuwbouw in uitvoering Eind 2011 waren 4 projecten in uitvoering. Het betreft: - herontwikkeling De Bolken 2e fase (totaal 23 koopwoningen in diverse prijsklassen). Met de bouw van deze woningen werd medio 2011 begonnen. De verwachte oplevering is mei/juni 2012. De infrastructuur, in het bijzonder de beplantingen, van deze fase zal eind 2012 opgeleverd kunnen worden. - herontwikkeling locatie Venkellaar: Met de realisatie van dit project, 18 compacte stadswoningen met overdekte autostalling, is na de vakantieperiode 2011 begonnen. De oplevering staat gepland voor medio 2012. - nieuwbouw 8 huurwoningen Klaverweide Keldonk: Deze woningen maken onderdeel uit van een combiproject met 5 koopwoningen (opgeleverd in 2011). De 8 huurwoningen, te weten 6 multifunctionele woningen met slaapkamer en badkamer op de begane grond en 2 eengezinswoningen, worden in het voorjaar van 2012 opgeleverd. De 6 multifunctionele woningen zijn bedoeld voor tijdelijke/definitieve huisvesting ten behoeve van bewoners van de te slopen bejaardenwoningen aan de Mr. van der Lindenstraat, eveneens in Keldonk. - 17 huurwoningen Mariahof in Mariaheide: Eind 2011 kon na vel vertraging gestart worden met de realisatie van 17 nieuwe huurwoningen in het project "Achter den Kerck". Om de bouw mogelijk te maken werden/worden 28 verouderde gestapelde seniorenwoningen ui de begin zeventiger jaren gesloopt. Hiervoor is een aantal jaren geleden een samenwerkingsovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. Deze is medio 2011 omgezet in een realisatieovereenkomst. De herontwikkeling wordt compleet in opdracht van de ontwikkelaar uitgevoerd, sloop, voorbereiding inclusief adviseurs, bouwaanvraag, bouwrijp maken en natuurlijk de bouw.
24
De nieuwbouw betreft grondgebonden woningen, te weten 8 multifunctionele woningen met onder andere slaapkamer en badkamer op de begane grond en 9 eengezinswoningen. De geplande oplevering is 4e kwartaal 2012. Nieuwbouw in voorbereiding/ontwikkeling - herontwikkeling locatie Simeonshof in Erp: Deze locatie is samen met BrabantZorg ontwikkeld. BrabantZorg is opdrachtgever voor het nieuwe zorgcentrum (3 gebouwen) en Woonproject Veghel B.V. voor de 32 appartementen (16 huur en 16 koop). De bouwvergunning voor het project werd op basis van een zogenaamd projectplan eind 2010 verleend. Door een tweetal omwonenden werden bezwaarschriften ingediend en werd schorsing van de bouwvergunning aangevraagd en verleend. Uiteindelijk is met bezwaarmakers alsnog een akkoord bereikt over enkele planaanpassingen, voornamelijk de uitbreiding van het aantal (openbare) parkeerplaatsen. Dit is tussen partijen in een zogenaamde vaststellingsovereenkomst vastgelegd. De vertraging van ruim een jaar leidt tot beduidend hogere kosten, onder andere door contractuele compensatie van de aannemer. Ook zijn aspirant-kopers afgehaakt en hebben enkele inwoners van Erp geprobeerd om het aantal appartementen terug te brengen. Desondanks is na ampele overwegingen besloten om het oorspronkelijke bouwplan uit te voeren. Inmiddels is in maart 2011 de aannemer met de bouwwerkzaamheden gestart. De appartementen worden eind 2012 / begin 2013 opgeleverd. De 16 huurappartementen worden na oplevering eerst gedurende 1,5 jaar door BrabantZorg gehuurd in verband met tijdelijke huisvesting van cliënten van het oude zorgcentrum. Daarna, vanaf vermoedelijk medio 2014, worden deze appartementen regulier verhuurd als aanleunwoningen. - herontwikkeling Oranjewijk (Oranjekwartier): Na een jarenlange voorbereiding met de gemeente Veghel en na uitvoerig overleg met bewoners kon begin 2011 gestart worden met de feitelijke voorbereiding van het project. Besloten werd om het project turnkey in de markt te zetten, op basis van methodiek ' Conceptueel Bouwen'. Voor het programma lagen behalve voor een stedenbouwkundige visie, een programma van prestatie-eisen, een te realiseren bouwprogramma en een budget ten grondslag. De uitgangspunten hiervoor waren: sloop van 202 woningen vervangende nieuwbouw van minimaal 130 woningen in diverse woningtypes (huur en koop), zoals starterwoningen, eengezinswoningen en multifunctionele woningen. hoogniveau renovatie van 45 woningen (complex OR02) en 18 woningen (gedeelte van complex OR06) alternatief plan vervangende nieuwbouw 18 woningen. Ten behoeve van de selectie werd een 'long-list' opgesteld van 12 bedrijven. Na een presentatie werden uiteindelijk 6 bedrijven uitgenodigd om een complete aanbieding te maken. In mei werden de plannen gepresenteerd, zowel voor een beoordelingscommissie als een openbare bijeenkomst waarvoor onder andere de bewoners waren uitgenodigd. Vervolgens werden bewoners in de gelegenheid gesteld om hun mening over de plannen kenbaar te maken. Duidelijk was dat 2 inzendingen aan elkaar waren gewaagd. Op basis van vooraf opgestelde toetsing-/beoordelingscriteria werd uiteindelijk gekozen voor het plan van Bouwbedrijf L. van de Ven uit Veghel, met als architect Leenders Architecten, eveneens uit Veghel. Bewoners van de wijk kozen vervolgens vooral voor vervangende nieuwbouw van 18 woningen aan de Beatrixsingel. Deze keuze en de verhoudingsgewijs dure renovatie van de 45 woningen van complex OR02 waren aanleiding om ook voor dit complex de mogelijkheid van vervangende nieuwbouw nader te controleren. Randvoorwaarde van de gemeente Veghel hierbij was dat het complex in belangrijke mate in de oorspronkelijke architectuur herbouwd zou moeten worden. Ook de bewoners van dit complex kozen uiteindelijk bijna unaniem voor nieuwbouw. Het ontwerp van Leenders Architecten en een prestatieomschrijving lagen ten grondslag aan een aanbesteding van deze woningen. BAM Woningbouw uit Weert had de economisch meest voordelige aanbieding en zal in 2014 deze woningen gaan bouwen. Verder zal de hoogniveau-renovatie van de 2 woningen aan de Bernhardstraat en de mogelijke nieuwbouw van een tweekapper aan de Julianastraat ook onderdeel gaan uitmaken van de totale herontwikkeling van de wijk. In 2011 is verder door de projectgroep en stuurgroep voortvarend gewerkt aan de overige voorbereidende werkzaamheden. Een ontwerp- bestemmingsplan kon in procedure worden gebracht (N.B.
25
voorjaar 2012 door de gemeenteraad vastgesteld) en de voorbereidingen voor het bouwrijp maken werden getroffen. Het totale plan wordt gefaseerd uitgevoerd (medio 2012 tot en met begin 2015).
-
-
-
Met de totale uitvoering exclusief kosten openbare infrastructuur is een bedrag gemoeid van ruim € 35 miljoen. Hiervoor worden op basis van huidige stand van zaken vanaf eind 2012 totaal 193 nieuwe woningen gerealiseerd, waarvan 58 koopwoningen, en 2 woningen ingrijpend gerenoveerd. Op 25 november werd het startsein gegeven voor de sloop van de 1e woning in fase 1. 10 huurwoningen Edith Steinschool Zijtaart: Voorjaar 2011 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan vastgesteld voor de locatie van de voormalige Edith Steinschool en dorpshuis 'De Korenmolen'. Op deze locatie worden totaal 24 woningen gerealiseerd, waarvan 10 sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen zijn bestemd voor tijdelijke danwel definitieve herhuisvesting van de bewoners van het te slopen complex aan de Mr. van de Venstraat. Het project is eind 2011 aanbesteed en gegund. Zodra de omgevingsvergunning is verleend, vermoedelijk voorjaar 2012, zal met de bouw worden gestart. Geplande oplevering begin 2013. 15 appartementen Mr. van de Venstraat Zijtaart (herontwikkeling): Voor de uitvoering is, mede vanwege (tijdelijke) huisvesting bewoners van de te slopen woningen, een combinatie gemaakt met de 10 woningen locatie Edith Steinschool. Daarvoor is het plan met 9 seniorenappartementen en 6 starterappartementen in 2011 compleet voorbereid. Eind 2011 vond de aanbesteding plaats en werd de bouw gegund. De vervangende nieuwbouw kan beginnen zodra de 10 multifunctionele huurwoningen zijn opgeleverd en het huidige complex is gesloopt, vermoedelijk voorjaar 2013. 6 multifunctionele huurwoningen Mr. van der Lindenstraat Keldonk (herontwikkeling): In 2011 is, na overleg met de dorpsraad, de gemeente Veghel en na consultatie van de bewoners, besloten om tot vervangende nieuwbouw op de locatie over te gaan. Hiervoor is op basis van een stedenbouwkundige studie een ontwerp gemaakt en uitgewerkt. Om de realisatie mogelijk te maken moet het bestemmingsplan herzien worden. De procedure hiervoor is in 2011 in werking gezet. Mede op basis van de uitgangspunten en de ervaringen met het project aan de Klaverweide in Keldonk, werd onderhands overeenstemming bereikt over de aanneemsom en is tot gunning overgegaan. De bouw zal vermoedelijk medio 2012 kunnen starten.
Projecten in initiatieffase Er zijn ultimo 2011 contacten en gesprekken gevoerd met ontwikkelaars over de mogelijke realisatie van 8 à 9 huurwoningen in project 'De Bolst' Erp, circa 20 huurwoningen in project 'Dorsveld' te Veghel en circa 8 à 10 huurwoningen in het plan 'Havenkwartier' (omgeving Broedershof) te Veghel. Afhankelijk van nadere ontwikkelingen is de participatie in het project 't Veldje in Boerdonk in relatie tot de bestaande locatie met verouderde seniorenwoningen niet uit te sluiten. Met de gemeente is oriënterend gesproken over mogelijkheden sociale woningbouw op inbreidingslocaties LTS (Spoorlaan) en Groen van Prinsterenlaan. Grondtransactie In 2005 hebben wij, in het kader van een package-deal met de gemeente Veghel voor de realisatie van huur- en koopwoningen, o.a. ruim 3000 m2 grond verworven voor de realisatie van 8 à 9 vrijstaande woningen. Omdat de verkoop van deze woningen niet vlotte werd het plan gewijzigd in 12 betaalbare (≤ € 300.000, - v.o.n.) halfvrijstaande woningen. Ook deze omzetting werd geen succes. Mede gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt is vervolgens besloten om de grond aan een andere ontwikkelende partij te verkopen. Investeringen in maatschappelijk vastgoed Woonbelang Veghel heeft in 2011 geen investeringen gedaan op het gebied van maatschappelijk vastgoed. 3.1.3 Bestaande woningen Voor het duurzaam kunnen exploiteren van het woningbezit is het van groot belang dat woningen op het gewenste onderhoud- en kwaliteitsniveau blijven. Het geheel dient gebaseerd te zijn op het portfoliomanagement dat vervolgens verder wordt uitgewerkt op wijk-/gebiedsniveau en met complex (beheer)plannen.
26
In verband met de fusie met SVUwonen is in 2011 een gezamenlijk portfoliodocument opgesteld en zijn strategische keuzes op hoofdlijnen gemaakt voor toekomstige ontwikkelingen, in relatie tot nieuwbouw, demografische ontwikkelingen en huurbeleid op hoofdlijnen. In 2012 wordt door de fusieorganisatie een concrete uitwerking van het strategisch voorraadbeleid gemaakt, dat gekoppeld wordt aan wijk(beheer)plannen. Om effectief te kunnen sturen op kwaliteit en kosten zijn onderhoudsscenario's nodig. Restant levensduurverwachting, prestatie-eisen en referentiebeelden kunnen hierbij behulpzaam zijn. Het is wenselijk om ook verschil in kwaliteitsniveau, zowel ten aanzien van afwerking, uitrusting en esthetische aspecten, in een afwegingsmodel met gewenste huurprijsniveaus mee te nemen. Sloop Er zijn in 2011 totaal 110 woningen gesloopt, als volgt: 22 woningen Peellandstraat (ten behoeve van 2e fase De Bolken) 14 woningen Mariahof 15 t/m 28 Mariaheide (ten behoeve van realisatie project "Achter den Kerck"). De resterende 14 woningen worden gesloopt zodra de vervangende nieuwbouw is opgeleverd, vermoedelijk laatste kwartaal 2012. 74 woningen Oranjewijk (1e fase project Oranjekwartier) Verder zijn er sloopbesluiten voor: 173 woningen in de Oranjewijk in Veghel (fase 2 + 3) 16 woningen Mr. van de Venstraat Zijtaart 6 woningen Mr. van der LIndenstraat Keldonk 4 woningen Schiestraat (De Leest) Veghel Renovatie Er zijn in 2011 geen renovatieprojecten uitgevoerd. In 2013 zal volgens de huidige plannen, hoogniveau renovatie van 2 woningen Bernhardstraat (nummers 20 en 22) aan de orde zijn. Een plan hiervoor wordt voorbereid. Woningen aanpassen Er zijn ook in 2011 weer een aantal opdrachten uitgevoerd in het kader van medische aanpassingen (WMO). De totale uitgaven bedroegen € 17.536, -. Deze overwegend kleinere aanpassingen aan woningen komen sinds 2008 niet meer voor een vergoeding van de gemeente Veghel in aanmerking. Wel is voor eigen bijdrage van bewoners totaal € 3.679, - in rekening gebracht. 3.1.4 Onderhoudsbeleid en kwaliteit De bouw- en woontechnische kwaliteit van het woningbezit van Woonbelang Veghel kan in het algemeen als ruim voldoende tot goed worden getypeerd. Ook is ruime aandacht voor (projectmatige) interieurverbetering. Beoordeling co-makers/opdrachtnemers In verband met andere prioriteiten is er het afgelopen jaar slechts op beperkte schaal sprake geweest van de beoordeling van de prestaties van onze opdrachtnemers. Vooral in het kader van ketensamenwerking maar ook om kwaliteit te kunnen borgen en om een zorgvuldige selectie van opdrachtnemers te kunnen uitvoeren is een periodieke/jaarlijkse beoordeling en evaluatie van groot belang. Het in 2011 opgeleverd project "fase 1 De Bolken" is met betrokken partijen, aannemer, architect en bouwbegeleiding, eveneens geëvalueerd. De ervaringen en conclusies zijn vastgelegd in een verslag. Woningverbetering Behalve het regulier planmatig op niveau houden van de kwaliteit van woningen ligt al bijna 25 jaar het accent, vooral bij grondgebonden (eengezins)woningen, op het moderniseren van het interieur, zoals badkamer, keuken, toilet, eventueel vervangen van zachtboard plafonds indien de zolder/vliering is voorzien van een houten balklaag en de verbetering van de ventilatie/afzuiging in de woningen. Uitgangspunt van deze werkzaamheden is een complexgericht aanbodgestuurde uitvoering, de zogenaamde dynamische woningverbetering.
27
Wanneer bewoners besluiten om aan ons aanbod geen medewerking te verlenen, dan wordt dit uiteraard gerespecteerd en worden de werkzaamheden uitgevoerd zodra de woning ten gevolge van huuropzegging beschikbaar is. Uiteraard geven wij uit kwaliteitstechnische overwegingen en een effectief proces de voorkeur aan een projectmatige complexgewijze aanpak. In 2011 was slechts één klein project van 11 huurwoningen in het centrum in de planning opgenomen. Er deden uiteindelijk 10 bewoners mee. De uitgaven hebben € 136.345, - bedragen (begroot € 178.500, -). Voor verbetering bij verhuizing, dus in lege staat, bedroegen de totale uitgaven € 404.389, - (begroot 340.000, -). Voor de "standaard" interieurverbeteringen zijn (toekomstige) bewoners geen huurverhoging verschuldigd, behoudens wanneer ten gevolge van de werkzaamheden de woningwaardering conform het Woningwaarderingssysteem (WWS) wijzigt. Planmatig onderhoud Aan overig planmatig onderhoud werd, exclusief energiebesparende maatregelen (zie 3.1.6) in 2011 totaal € 2 miljoen euro uitgegeven (begroot € 2,2 miljoen euro). Veel planmatig onderhoud wordt op basis van zogenaamde prestatieovereenkomsten "met" vaste co-makers uitgevoerd. Dit geeft, behalve een aantal efficiencyvoordelen, ook meer zekerheid voor beperken/terugdringen van toekomstige onderhoudsuitgaven, omdat onder andere de betrokkenheid van deze opdrachtnemers, mede vanwege de continuïteit in de relatie, als beter wordt ervaren. Het betreft vooral de uitvoering van buitenschilderwerk, onderhoud platte daken/dakbedekkingen, de c.v.- en ventilatiesystemen, liften, deurautomaten, keukenapparatuur etcetera. Reparatie- en mutatieonderhoud Bij Woonbelang Veghel is al jaren een soepele afhandeling van reparatiewerkzaamheden uitgangspunt geweest, ook als deze werkzaamheden conform de huurwetgeving in beginsel voor rekening van de huurder zijn. Ook bij verhuizingen wordt niet het criterium van (oorspronkelijke) staat bij sleuteluitgifte, maar een oplevering in goede staat gehanteerd. Daarnaast is er sprake van aanvullende extra dienstverlening. Zo betalen onder huurders niets extra voor het gemiddeld 5 jaarlijks preventief klein onderhoud, het reinigen van de dakgoten, het ontstoppen van rioleringen en voor glasschade. Wij hopen dat dit beleid ook in de komende jaren doorgezet kan worden en dat de fusieorganisatie vanwege extra overheidsheffingen of bezuinigingen niet genoodzaakt wordt om servicewerkzaamheden te beëindigen of hiervoor (een) vergoeding(en) in rekening moet gaat brengen. In 2011 is totaal bijna € 422.000, - (begroot € 415.000, -) uitgegeven aan het uitvoeren van bouwkundige reparaties, inclusief elektra, loodgieterswerk etcetera. Voor regulier mutatieonderhoud bedroegen de uitgaven ruim € 209.000, - (begroot € 210.000, -). Hiervan is circa € 12.000, - in rekening gebracht bij vetrokken huurders. Al een groot aantal jaren liggen onze directe uitgaven voor dagelijks onderhoud gemiddeld op een lager niveau dan het landelijk gemiddelde. De belangrijkste redenen hiervoor zijn: - het sturen op continuïteit en duurzame samenwerking, onder andere op basis van prestatiecontracten; - werkzaamheden planmatig koppelen aan strategisch voorraadbeleid en beheerplannen. Deze werkwijze zou ook in de toekomst succesvol kunnen blijven. Bijgaande tabel geeft een volledige specificatie van de werkzaamheden, die door Woonbelang Veghel onder de verzamelnaam "dagelijks onderhoud" worden uitgevoerd.
28
Dagelijks Onderhoud
Een nadere toelichting is opgenomen in de managementrapportage Klant & Wonen 2011. Aangetekend moet worden dat in het begin van 2012 nog 361 facturen zijn geboekt in de boekhouding van Area die betrekking hadden op afhandeling opdrachten van Woonbelang Veghel ter waarde van circa € 100.000, -. 3.1.5 Planmatige onderhoudsuitgaven 2011 De uitgaven voor planmatig onderhoud inclusief woningverbetering en exclusief energiebesparende maatregelen en inclusief BTW hebben in 2011 totaal € 2 miljoen euro bedragen (begroot € 2,2 miljoen euro). De belangrijkste verschillen tussen de begroting en realisatie werden veroorzaakt door: - geen 100% deelname bij projectmatige woningverbetering - groot gedeelte van het jaar lage (6%) Btw-tarief - bij contractonderhoud is circa € 274.000, - voor 'servicekosten' ten late van Woonbelang Veghel niet als zodanig geboekt (onder andere een gedeelte van het schoonmaakonderhoud, groenonderhoud en glasbewassing), maar rechtstreeks in de exploitatierekeningen. - contracten voor reinigen goten en onderhoud rookmelders zijn in het licht van de fusie met SVUwonen (verschillende beleidslijnen) niet in opdracht gegeven (totaal ruim € 49.000, -) - onderschrijding op onderhoudsschilderwerk van circa € 27.000, - bouwkundig planmatig onderhoud circa € 163.000, - minder uitgegeven, omdat onder andere het budget voor houtrotherstellingen te hoog bleek te zijn en planmatige werkzaamheden zijn uitgesteld (doorgeschoven) - leefbaarheid: Circa € 41.000, - van het totale budget van ruim € 130.000, -is niet benut. - bij installaties (voornamelijk vervanging c.v.-ketels) is het budget van circa € 329.000, - met ruim € 256.000, - overschreden. De belangrijkste oorzaak hiervoor is de ombouw van 93 woningen van collectieve warmtepompsystemen naar individuele combi c.v.-installaties. De hiermee samenhangende kosten bedroegen exclusief interne kosten en administratiekosten totaal circa € 263.000, -. De uitgaven voor dagelijks onderhoud bedroegen in 2011 inclusief woningverbetering bij verhuizingen € 1.233.396, - (2010: € 1.009.000, -). Er was € 1.213.000, - begroot. 3.1.6 Milieu, duurzaam (ver)bouwen Bij zowel de uitvoering van nieuwbouwprojecten als het uitvoeren van planmatig onderhoud is de Regionale Convenant Duurzaam Bouwen 2009 inclusief geactualiseerde EPC-normering zoveel mogelijk uitgangspunt. Bij nieuwbouwontwikkeling werd in 2011 zoveel mogelijk ingezet op een EPC van ≤ 0.5 (volgens convenant ≤ 0.54 oftewel 10% beneden norm Bouwbesluit). Ook wordt ingezet op integrale duurzaamheid met behulp van de zogenaamde GPR-score. Volgens het convenant dient deze gemiddeld 7 te zijn. Wij zetten bij nieuwbouw in op gemiddeld 7.5 of hoger. Het betreft 5 thema's, te weten energie, water, milieu, gebruikskwaliteit en toekomstkwaliteit.
29
Duurzaamheid en energiebesparing Woonbelang Veghel streeft naar een duurzaam kwaliteitsbeleid voor de bestaande woningvoorraad. Dit betekent onder andere dat woningen tijdig worden aangepast aan veranderende comforteisen en daarnaast er voor gewaakt werd dat de woonlasten inclusief energieverbruik niet te hoog worden. In 2010, nog voor het besluit om te gaan fuseren, is besloten om in de periode 2011 – 2020 het totale woningbezit op te plussen naar minimaal label B. Behalve wanneer gerichte maatregelen nodig zijn, worden de werkzaamheden zoveel mogelijk geclusterd of gelijktijdig uitgevoerd met planmatige werkzaamheden aan daken, gevels en installaties. Voor een succesvolle aanpak moet ingezet worden op meerdere 'sporen'; bewustwording bij medewerkers, dialoog met en bewust maken van bewoners en het anticiperen op ontwikkelingen op de markt. Energiebesparingsproject Veghel Zuid In 2011 is een eerste aanzet voor de ambities tot 2020 gemaakt. Voor 224 eengezinswoningen in Veghel-Zuid is, in samenwerking met het Energiebureau, een maatregelenpakket voorbereid om woningen te laten voldoen aan energielabel B. Uiteindelijk hebben 120 van de 224 bewoners meegedaan. Dit was enigszins tegenvallend. In het bijzonder de relatief oudere bewonerscategorie, die van oudsher in deze woningen wonen, was ondanks de verstrekte "woonlastengarantie" sceptisch over het behalen van rendement van de voorgestelde maatregelen. Het resultaat voor de labeling was al volgt: - 57 woningen van label D naar label B - 43 woningen van label C naar label A - 20 woningen van label C naar label B De totale kosten hebben € 1.319.374, - bedragen (begroot was € 1.785.000, -). Voor de start van het project is het budget per woning verhoogd, omdat besloten is om ook maatregelen uit te voeren die in de meerjarenonderhoudsbegroting voor de periode 2012 – 2016 stonden gepland (vervangen c.v.-ketels en mechanische ventilatie-units). Het budget werd om die reden met circa € 645.000, verhoogd tot € 9.270, - per woning. Uiteindelijk hebben de kosten gemiddeld circa € 11.000, - bedragen. Dit betekent ook dat 43 woningen over het A-label beschikken. Afhankelijk van het maatregelenpakket wordt overigens ook een gedeelte van de kosten gedekt door een verhoging van de huurprijzen. Beleidsnota duurzaam kwaliteitsbeleid Woonbelang Veghel In maart 2011 is de beleidsnotitie “Bewustwording is meer dan een energielabel opgesteld". De voorbereidingen hiervoor waren al in 2010 ingezet. De notitie kan hopelijk ook een bijdrage leveren aan het kwaliteitsbeleid, en meer specifiek het duurzaam beheren van woningen door de fusieorganisatie. Problematiek collectieve warmte-/koude opwekkingsinstallaties ‟t Ven Helaas hebben we ook de consequenties van een minder positief verlopen nieuwbouwproject "aan den lijve" ondervonden. Het betreft collectieve warmte-/koude opwekkingsinstallaties met warmwatervoorzieningen voor totaal 143 woningen/appartementen in de wijk 't Ven, zowel huur als koop (oplevering circa 2008). Ondanks dat de installaties eigendom zijn en beheerd worden door een externe partij hebben wij na jarenlang touwtrekken en omdat de Huurcommissie en Kantonrechter naar aanleiding van klachten de huren van een groot aantal woningen fors hadden verlaagd, moesten we besluiten om de 93 grondgebonden woningen af te koppelen van de systemen en eigen combi-installaties te geven. Vooral de levering van warmtapwater bleek de boosdoener, instabiele factor te zijn. Deze beslissing heeft ons veel moeite gekost en veel financiële pijn gedaan. Met ingeschakelde adviseurs (installatietechnisch en juridisch) hebben wij in het belang van de huurders gekozen voor een "duurzame" maar wel een installatietechnisch bedrijfszekere en voor huurders comfortabele oplossing. Deze oplossing was mede ingegeven door een wankeler wordende financiële basis van de exploitant. De exploitant heeft uiteindelijk wel de 3 resterende collectieve installaties gemodificeerd, zodat deze naar behoren kunnen werken. Het probleem van warmtapwatervoorziening was door geringere transportafstanden en een andere huishoudensamenstelling bij de appartementen slechts beperkt aanwezig.
30
3.2. Verhuren en vervreemden van woningen 3.2.1 Verhuur van woningen Huuropzeggingen In 2011 zijn 298 huurovereenkomsten beëindigd (9,9%). Dit ligt redelijk in de lijn van de afgelopen 15 jaar: 340
329
320 300
298
319
289
287
280
285
284
260
253
251
240
239
247
260
244
240
239
220
20 11
20 10
20 09
20 08
20 07
20 06
20 04
20 03
20 02
20 01
20 00
19 99
19 98
19 97
19 96
20 05
208
200
Een van de belangrijkste redenen voor huuropzegging in 2011 betrof: Vertrek wegens herstructurering (87x = 29,1%). De meeste huuropzeggingen vonden plaats in de Oranjewijk (28,1%), gevolgd door het centrum van Veghel (17,1%) en De Bunders (16,1%). Kijken we naar de huurklasse, dan zien we dat de meeste huuropzeggingen voorkwamen in de klasse tussen € 361,66 en € 517,64 (56%), gevolgd door de klasse tot € 361,66 (27,5%). Woningaanbiedingen In 2011 zijn in totaal 245 woningen verhuurd. Om deze 245 woningen te kunnen verhuren, moesten deze in totaal 475 keer worden aangeboden. 230 keer werd een aangeboden woning geweigerd. De 475 aanbiedingen waren als volgt over de verschillende modellen verdeeld: 311 aanbiedingen via het aanbodmodel (65,4%); 49 aanbiedingen via het lotingmodel (10,3%); 85 aanbiedingen via het optiemodel (17,9%); 9 woningen via het directe verhuurmodel (1,9%); 21 woningen via de voorrangsregeling (4,4%). Vergelijken we de aanbiedingen in 2011 met voorgaande jaren, dan zien we het volgende resultaat: 500
475
450
406
406
400 350 300
305
250 200
305
239
305
305
305
232 229
219
305
305
305
2010
2011
233
150 2004
2005
2006
2007
aanbiedingen
2008
2009
gemiddelde aanbiedingen
31
Reacties op woningaanbiedingen De 475 aanbiedingen leverden in totaal 18.656 reacties op, als volgt verdeeld binnen de te onderscheiden modellen: Model aanbodmodel lotingmodel optiemodel directe verhuur voorrangsregeling Totaal
Aanb. 311 49 85 9 21 475
Reacties 18.193 6.634 0 46 0 24.873
Gem. reacties 58,4 135,3 n.v.t. 5,1 n.v.t. 52,3
De meeste reacties kwamen binnen op eengezinswoningen (gemiddeld 172 reacties), gevolgd door de reacties op appartementen (gemiddeld 64) en op multifunctionele woningen (gemiddeld 24 reacties). Huisvesting statushouders We hebben in 2011 24 statushouders gehuisvest. Hiermee hebben we in principe voldaan aan de gemeentelijke taakstelling (inclusief achterstand 2010). Er blijkt vooral behoefte aan woningen voor 1 persoonshuishoudens. Woningzoekenden Op 1-1-2011 stonden 6.346 woningzoekenden bij Woonbelang Veghel geregistreerd. Tot 31-12-2011 is het aantal geregistreerde woningzoekenden ten opzichte van eind 2010 toegenomen met 492 tot 6.838: 18,8% van hen (1.287 woningzoekenden) was al huurder van Woonbelang Veghel (de doorstromers), 81,2% (5.551 woningzoekenden) nog niet (starters); 53% van de woningzoekenden was man, 47% vrouw; 72,5% (4.962 woningzoekenden) kwam uit Veghel; 77,9% stond langer dan 1 jaar geregistreerd, 59,2% langer dan 2 jaar en 27,1% langer dan 5 jaar; 10,6% was jonger dan 23 jaar, 63,1% tussen 23 en 55 jaar en 26,3% was ouder dan 55 jaar; 51,8% was alleenstaand, 31,3% bestond uit een tweepersoonshuishouden en 16,9% bestond uit een eenoudergezin of tweepersoonshuishouden met kinderen. Wie hebben gereageerd? In 2011 heeft 28,3%, 1.939 woningzoekenden, gereageerd op de 475 aangeboden woningen. In totaal hebben ze 24.873 keer gereageerd, gemiddeld 12,8 reacties. 4.899 Woningzoekenden (71,7%) hebben in 2011 niet gereageerd. 36% van de 1.939 woningzoekenden die hebben gereageerd (704 woningzoekenden) waren goed voor 85,5% van de reacties. Zij hebben gemiddeld 30,2 keer gereageerd, terwijl de overige 64% van de woningzoekenden gemiddeld 2,9 keer hebben gereageerd. Van de 1.939 woningzoekenden die hebben gereageerd waren er 1.528 starter en 411 doorstromer. 3.2.2 Maatschappelijke opvang en bijzondere doelgroepen Extramuralisering De deconcentratie van de huisvesting van mensen met een (lichamelijke en/of geestelijke) beperking heeft grote invloed op de woonruimteverdeling. Een toenemend aantal woningen binnen ons bezit is de afgelopen jaren voor deze doelgroepen gebouwd/gereserveerd. Per 31-12-2011 ging het om de volgende woningen/voorzieningen: Molenstraat 45, 47, 49, 55, 61, 63, 65, 69, 75, 77 en 79 (Verdihuis); Dr. de Quaystraat 20/21 (GGZ); Dr. W.Dreesstraat 31/32 (GGZ); Prof. Zijlstrastraat 20 (GGZ); Prof. Zijlstrastraat 1 t/m 16 (14 woningen) en 22(Stichting SWZ); De Mondriaan 2, 3, 4, 10, 11, 12, 19, 20 en 21 (Stichting SWZ); Dilleveld 6 (Labyrinth); Bosven 25/26, Bosven 27, 91 en 92 (Dichterbij); Reigerdonk 39-45 (Dichterbij);
32
Ketelven 133 t/m 145 (Dichterbij); Rootven 1 t/m 9 (Dichterbij); Dr. A. Kuyperlaan 37 (Stichting Oosterpoort); Reigerdonk 47 t/m 73 (gedeeltelijk op voordracht van De Watersteeg).
Verder heeft Woonbelang Veghel nog een aantal ruimten in exploitatie met een bijzondere bestemming, te weten: De Mondriaan 1 (Ontmoetingsruimte stichting SWZ); Wilgenstraat 15 en 17 (kantoorruimte Vivaan en ontmoetingsruimte KBO); Den Binnen 8 (verhuurd aan de gemeente Veghel ten behoeve van steunpunt); 2 verzorgingsruimten Prof. Zijlstrastraat 8 en 16; De Kempen 70, Peppelhof 27 en Prof. Gerbrandystraat 5 (ontmoetingsruimten bewoners); ontmoetingsruimten Burg. de Kuijperlaan, Stadhuisplein, De Hezelaar, De Boekt (in gebruik bij GGZ), De Kempen I en De Kempen 70 2 logeerkamers Burg. de Kuijperlaan; 2 kantoorruimten Stadhuisplein ten behoeve van de Vereniging Huurdersbelangen Veghel; ontmoetingsruimte „De Nieuwe Reiger‟ (Dichterbij); Peellandstraat 28 (verhuurd aan gemeente Veghel t.b.v. wijkcentrum Zeven Eiken); en Moerven 300 t/m 305 (2x2 ruimten voor naschoolse opvang, apotheek en huisartsenpraktijk). 3.2.3 Huurbeleid Huuraanpassing De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2011 bedroeg 1,3% (2010: 1,2% en 2009: 2,47%). De gemiddelde huurprijs bedroeg per 1 juli 2011 € 463, - bij een gemiddelde woningwaardering van 151 punten. In 2011 hebben 11 huurders bezwaren gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging. Voor totaal 90 woningen is vanwege uitvoering Sociaal Plan in verband met herstructurering of tijdelijk gebruik van een reguliere woning als wisselwoning, de huurprijs per 1 juli 201 bevroren. Het betreft 74 woningen in de Oranjewijk en 14 woningen in Mariaheide. De streefhuren zijn in verband met de voorgenomen fusie, de herziening van het Woningwaarderingsstelsel in verband met verplichte energielabels en de herijking van het strategisch voorraadbeleid door de fusieorganisatie, niet herzien. Huur- en overige achterstanden Op 31 december 2011 bedroeg de totale achterstand ruim € 285.000, - (€ 126.625, - zittende huurders en € 158.572, - vertrokken huurders). Dit was beduidend lager dan in 2010. Van de achterstand was ruim € 187.000, - in handen gegeven van de deurwaarder. Voor totaal € 23.000, - waren er betalingsregelingen getroffen. In 2011 is slechts 1 woning ontruimd vanwege huurschuld. Dit is aanzienlijk minder dan in voorgaande jaren (gemiddeld 6 à 7). We voerden een actief beleid als het om voorkomen van huisuitzettingen ging. Ons netwerk werd steeds eerder ingeschakeld. We hebben maatschappelijke partners gevraagd om actief mee te willen werken aan het voorkomen van problemen. Bonus voor goede huurders Evenals in voorgaande jaren zijn begin 2011 aan huurders in verband met goed betalingsgedrag over 2010 bonussen toegekend van maximaal € 25, -. De criteria hiervoor waren: gehele jaar correcte (huur)betaling, dat wij zeggen geen achterstand en machtiging voor automatische huurbetaling. In totaal 1771 huurders voldeden aan beide voorwaarden en hebben de maximale bonus ontvangen (over 2009: 1870 huurders). 51 huurders voldeden aan de voorwaarde van geen betalingsachterstand maar hadden geen machtiging verstrekt voor automatische incasso. Het totale bedrag dat is uitgekeerd was € 44.912, - (over 2009 was dit € 47.200, -). 3.2.4 Verkoopbeleid In 2011 zijn 13 woningen uit de bestaande woningvoorraad in lege staat verkocht (2010: 14 woningen, 2009: 6 woningen). De verkochte woningen stonden gemiddeld 6,5 maand leeg.
33
De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte woningen bedroeg € 162.495, - (in 2010 was dit nog € 165.131, en in 2009 € 178.000, -). Er stonden op 31 december 2011 18 woningen uit het bestaande bezit met een verkoopbestemming leeg, waarvan 10 die teruggekocht zijn in verband met de Koopgarant-regeling en 3 woningen die ingeruild/ingekocht zijn van derden (onder andere 2 vrijstaande woningen Deken Snoecxstraat ten behoeve van project De Bolken). Per 31 december 2011 hadden nog 85 bestaande woningen een verkoopbestemming. Eind 2011 is besloten om 7 eengezinswoningen aan de Ericastraat in Mariaheide niet te slopen en te vervangen door appartementen, maar deze woningen, waarvan de huurders al enkele jaren geleden geherhuisvest zijn, in de verkoop te brengen. 3.2.5 Kerngegevens verhuur 2011 Aantallen alleenstaanden aan wie verhuurd is
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar TOTAAL
< €21.450, > €21.450, < €20.200, > €20.200, -
Huurklassen <€ 361,66 >€ 361,66 >€ 554,75 en <€ 554,75 26 51 5 3 6 1 6 1 31 2 30 94 8
Aantallen tweepersoonshuishoudens aan wie verhuurd is
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar < 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar TOTAAL
< €29.125, > €29.125, < €27.575, > €27.575, -
Huurklassen <€ 361,66 >€ 361,66 en <€ 554,75 5 18 7 13 4 5 42
>€ 554,75
12 1 4 2 19
Aantallen drie- en meerpersoonshuishoudens aan wie verhuurd is
Leeftijd
Inkomen
< 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar > 65 jaar TOTAAL
< €29.125, > €29.125, < €27.575, > €27.575, -
Huurklassen <€ 361,66 >€ 361,66 en <€ 554,75 17 3 2 2 2
22
>€ 554,75
14 7 1 1 23
34
Verhuur DAEB In 2011 hebben we 11% van onze vrijkomende woningen toegewezen aan huurders met een inkomen van meer dan € 33.614, -. Dit is 1% meer dan volgens de regeling is toegestaan. Een van de belangrijkste oorzaken van de geringe overschrijding was de verplichte herhuisvesting in het kader van het Sociaal Plan voor de herstructurering van de Oranjewijk.
35
3.3. Leefbaarheid 3.3.1 Woonfraudezaken We hebben het afgelopen jaar een aantal woonfraudezaken succesvol opgepakt. In 2010 is dit al ingezet in de Oranjewijk, toen onrechtmatigheden werden geconstateerd tijdens huisbezoek. We hebben 6 juridische procedures gewonnen, 2 huurders hebben zelf de overeenkomst opgezegd. Er liepen op 31 december nog 2 fraudezaken. In 2011 heeft een stagiaire HBO-rechten een afstudeerscriptie bij Woonbelang Veghel over dit thema gemaakt. Zij heeft een protocol opgesteld waarin de fusieorganisatie het beleid voor woonfraude en het werkproces verder kan invullen. 3.3.2 Bewonersklachten In 2011 is sprake van totaal 40 geregistreerde bewonersklachten in verband met overlast. Het betrof 2x vervuiling woning, 8x vernieling omgeving, 14x overlast en 15x overige klachten. De meeste overlastklachten gaan over geluidsoverlast. Ook het onderhoud van gemeenschappelijke paden/gangen met zwerfvuil blijft de aandacht vragen. Hierover zijn ook gesprekken gevoerd met ons hoveniersbedrijf. In de loop van 2011 werd een inhaalslag uitgevoerd. 3.3.3 Projecten Na een aanvankelijk rustige start bereikte het project „Bloemenwijk, de Koning te Rijk‟ in september 2011 een hoogtepunt met een tuinwedstrijd. Er waren meer dan 100 deelnemers en een zeer geslaagde prijsuitreiking. Na de tuinenwedstrijd heeft de werkgroep leefbaarheid in samenwerking met Vivaan, Woonbelang Veghel en de wijkvereniging een kerstactiviteit georganiseerd. Er werden kerstbomen geplaatst op het terrein van de wijkvereniging en in de Irisstraat. Woonbelang Veghel zorgde voor de bomen, de kerstverlichting, chocolademelk, glühwein en wat lekkers. Onder de kerstboom werden wat vuurkorven aangestoken. Bewoners hebben de kerstbomen samen versierd. In 2012 staan wederom activiteiten gepland. Toekenning ITS-symbool In december werd Woonbelang Veghel verblijd met de toekenning van het ITS-symbool voor de complexen Hertoghof, Peppelhof en het kantoor in Veghel. Het Internationaal Toegankelijkheid Symbool, kortweg ITS genoemd, is een symbool waarmee direct duidelijk gemaakt wordt dat een gebouw of een voorziening toegankelijk is voor iedereen en in het bijzonder voor mensen met een functiebeperking. Het Uitgangspunt is hierbij dat iemand zelfstandig dus zonder hulp een gebouw of voorziening kan bereiken, betreden en gebruiken. De werkgroep BTB in Veghel streeft ernaar de bereikbaarheid voor gebouwen en infrastructuur binnen de gemeente Veghel aan de normen, voor wat betreft de verlening van dit logo, te voldoen. Sponsoring Woonbelang Veghel heeft ook dit jaar weer tal van buurtactiviteiten gesponsord. In buurten werden, in samenwerking met Vivaan, buurtfeesten, BBQ‟s en plantjesdagen georganiseerd. In de Cedelaar (Bunders) zorgde Woonbelang voor de plantjes, de bewoners maakten zo hun tuinen klaar voor de zomer. Ook in Oranjewijk worden er regelmatig activiteiten voor bewoners en vrijwilligers georganiseerd, waarbij Woonbelang Veghel een bijdrage levert.
36
Steun aan buitenlandse instellingen Woonbelang Veghel participeert niet in buitenlandse projecten en ondersteunt geen buitenlandse instellingen. 3.3.4 Zelf aangebrachte voorzieningen Er werden in 2011 door bewoners totaal 73 aanvragen ingediend voor wijzigingen aan de woningen. De aanvragen hadden betrekking op uiteenlopende zaken zoals tegelvloeren, aanbouwen/afdak en wijzigingen constructie. Er loopt in verband met leefbaarheid in de Bloemenwijk een rechtszaak in verband met een aantal illegale schuren. Deze zaak dient tevens als toets voor het ZAV-beleid. Het plaatsen van aanbouwen wordt door ons namelijk nooit toegestaan. Begin 2012 wordt deze zaak door de Kantonrechter behandeld. 3.3.5 Calamiteitenplannen Er zijn in 2011 geen nieuwe calamiteitenplannen voor woongebouwen voor senioren opgesteld. We hopen dat de 21 opgestelde plannen ook door de fusieorganisatie regelmatig worden geëvalueerd en uitgetest. 3.3.6 Signaleringsteam In 2011 is het signaleringsteam in Veghel totaal 10 keer bij elkaar geweest. Het signaleringsteam is samengesteld uit: - de afdeling Publiek en Samenleving van de gemeente Veghel; - afdeling Bestuur- en Managementondersteuning gemeente Veghel; - afdeling Publieksplein (leerplicht) van de gemeente Veghel; - Optimisd; - Politiekorps Brabant Noord; - Aanzet (voorheen Maatschappelijk Werk Veghel); - GGZ Oost Brabant Regio Uden/Veghel; - Stichting Maatschappelijke Opvang Venduhuis; - Thuiszorg Pantein; - Ambulante dienstverlening Dichterbij; - Novadic Kentron; - OGGZ Gezondheidsbevordering; - Bureau Jeugdzorg Uden/Oss; - Woonbelang Veghel.
3.4
Betrekken bewoners bij beleid en beheer
3.4.1 Overleg VHV Het overleg met het bestuur van de VHV (Vereniging Huurdersbelangen Veghel) heeft in 2011 vooral in het teken gestaan van de voorbereiding van de fusie. Het overleg vond overwegend gezamenlijk plaats met de Huurdersraad van SVUwonen en de directie van SVUwonen. Gesprekonderwerpen waren onder andere samenwerking van beide huurdersverenigingen, advisering over nieuwe statuten en ondernemingsplan Area. Daarnaast werd het jaarverslag/jaarrekening 2010 besproken. Verder heeft het overleg zich geconcentreerd op verstrekking van het bestuur en de ondersteuning door de Woonbond. In de loop van 2011 werd het bestuur van de VHV versterkt met een aantal aspirant-leden. Op organisatieniveau hebben managers over uiteenlopende onderwerpen gesprekken gevoerd met (een deputatie van) het bestuur van de VHV. 3.4.2 Bewonerscommissies en Klantenpanel In 2010 en 2011 hebben we het overleg met bewoners verder geprofessionaliseerd. We hebben vooral bij nieuwbouw projecten aangedrongen om na oplevering direct bewonerscommissies op te richten. Zo kunnen goede wederkerige afspraken op complexniveau worden gemaakt. Nieuwe commissies zijn er in "De Bolst" in Erp en "De Borders" en Reigerdonk. Ook in "De Bolken" zijn al twee bewonersavonden georganiseerd.
37
Helaas vernamen wij dat het bestuur van "De Mondriaan" is afgetreden. Dit betekent dat het bestaande overleg geen vervolg meer heeft gehad. Ook met de vertegenwoordiging van Hoogbouw Zuid is geen overleg meer geweest. Hier zal Vivaan op ons verzoek onderzoeken hoe het formele overleg weer vorm kan krijgen. Het klantenpanel is in 2011 driemaal bij elkaar geweest over de thema's dienstverlening, woonbemiddeling en fusie. In het laatste overleg is afgesproken dat Area zich gaat beraden over de rol en positie van het Klantenpanel. Het huidige panel heeft hiervoor input geleverd. 3.4.3 Herhuisvesting/sociaal plan Oranjewijk In bijgaande tabel is de stand van zaken weergegeven van de herhuisvesting. Uitgangspunt hiervoor is het in 2010 getekende Sociaal Plan. Vastgesteld kan worden dat eind 2011 fase 1 (74 woningen) volledig leeg is. Slechts 11 van de oorspronkelijke bewoners willen in de wijk blijven wonen. Het woonwensenonderzoek van alle huurders in fase 2 is inmiddels ook afgerond. In deze fase worden nog 28 woningen regulier verhuurd. Circa 15 bewoners overwegen om terug te keren, de overige huurders in deze fase moeten vóór 1 juni 2012 verhuisd zijn, wat haalbaar lijkt. Veel woningen in deze fase worden tijdelijk verhuurd via Ad Hoc. De huurcontracten van deze woningen zijn inmiddels opgezegd. De wisselwoningen zijn beschikbar in de 3e fase, evenals in de woningen van complex OR09 die niet worden gesloopt. Wij willen bij de herhuisvesting van bewoners in fase 2 en 3 actief helpen bij bemiddeling en voortdurend de vinger aan de pols houden. Vooral de definitieve informatie over de nieuwbouw is voor een aantal bewoners belangrijk om een definitieve keuze te kunnen maken voor "blijven in de wijk" danwel eenmalig verhuizen naar definitieve huisvesting elders.
Totaal aantal woningen Aantal opgezegd en bij Ad Hoc Aantal in aanbieding of afwachting van koopwoning Leeg overige reden (bijv.staat woning) Aantal naar wisselwoning Nog verhuurd Ingezet als wisselwoning
fase 1 74
11
fase 2 87 46
fase 3 88 23
10 3 0 28 0
0 1 0 52 12
Verhuisbewegingen In onderstaande tabel is te zien waar de voormalige huurders uit fase 1 zoal naar toe verhuizen. De meeste mensen blijven wonen binnen Veghel. Het Centrum, de Bunders en Bloemenwijk zijn veruit het populairst.
38
3.4.4 Leefbaarheid Oranjewijk De werkgroep Leefbaarheid bestaat uit de medewerker Herhuisvesting & Leefbaarheid, de gemeente Veghel, Vivaan en wijkbewoners en komt een keer per maand bijeen. Tussendoor worden wijkschouwen verricht, waaruit acties door de gemeente Veghel en Woonbelang Veghel kunnen voortvloeien. Die acties worden direct uitgezet. De acties bestaan onder andere uit opruimwerkzaamheden, herstelwerkzaamheden en overlastsituaties. De groep wordt de laatste tijd wat kwetsbaarder, omdat de betrokken huurders verhuizen. Er komen geregeld nieuwsbrieven uit. 3.4.5 Geschillenadviescommissie In 2011 heeft de commissie 9 keer vergaderd. In totaal zijn er 18 klachten ingediend. In 2010 werden er 10 klachten ingediend en in 2009 waren dit er 26. Het aantal ontvangen klachten was in 2011 beduidend hoger dan in 2010, maar lag nog steeds lager dan het gemiddelde van de voorgaande 5 jaren. De meeste klachten hadden dit jaar betrekking op herstelkosten bij huurbeëindiging. Van de 18 klachten werden er 2 niet ontvankelijk verklaard, 1 klacht werd ingetrokken en 2 klachten werden voortijdig opgelost. Voor de overige behandelde klachten zijn adviezen uitgebracht als volgt: 1x gegrond en 12x ongegrond. In 2011 is niet afgeweken van de adviezen van de Geschillenadviescommissie. De geschillenadviescommissie heeft haar bevindingen over 2011 begin 2012 in een afzonderlijk verslag aan de Raad van Commissarissen en de directeur van Area gerapporteerd. Periodiek overleg Er is voor de Geschillenadviescommissie in 2011 geen aanleiding geweest voor nader overleg met de directie. 3.4.6 Communicatie Algemeen Door de communicatieadviseurs is in januari/februari een communicatieplan voor 2011 opgesteld. Uiteraard is hierbij veel aandacht uitgegaan naar de uitvoering in het 'communicatieplan fusie' dat in 2010 werd opgesteld. De communicatie rondom het fusieproces, zowel intern als extern, liep al als een rode draad door alle communicatieactiviteiten heen. Projecten In 2011 is evenals in 2009 en 2010 nog veel aandacht besteed aan promotie verkoop van het project "De Bolken". Helaas waren de ontwikkelingen op de woningmarkt zodanig dat, ondanks een forse inzet, er nauwelijks resultaten te boeken waren. Verkoopmarkten, advertenties in dag-, week- en vakbladen, het mocht helaas niet baten. De oplevering van de 1e fase van het project kon na de vakantieperiode samen met de wijkvereniging feestelijk worden afgerond ter gelegenheid van de officiële opening van het nieuwe wijkgebouw. In 2011 stonden de ontwikkelingen in de Oranjewijk eveneens erg centraal. Er werd een begin gemaakt met de opzet van gerichte projectcommunicatie met als projectnaam "Oranjekwartier". Veel tijd en aandacht gingen ook uit naar het organiseren van plannenbijeenkomst in verband met presentatie van de diverse ontwerpen, de samenstelling van de gebieds- en verkoopbrochure, mede-organiseren van diverse buurtactiviteiten, de start van de sloopwerkzaamheden en de voorbereidende ondersteuning ten behoeve van verkoop. In de stuurgroep met de gemeente Veghel werd besloten om de geschiedenis van de Oranjewijk vast te leggen in een gedenkboek. Deze geschiedenis gaat terug tot circa 1920. Het boek 'Historanje' wordt afgesloten met een doorkijk naar de aanstaande vernieuwing. Het periodiek actualiseren van de informatie op de website van de talrijke projecten in uitvoerings-, voorbereidings-, of ontwikkelingsfase was ook in 2011 van belang om zowel extern als intern, de Raad van Toezicht en medewerkers van SVUwonen te kunnen informeren over ontwikkelingen binnen ons woningbezit. Ter gelegenheid van het bereiken van het hoogste punt werd in Keldonk (project Klaverweide) een bijeenkomst voor (toekomstige) bewoners, een vertegenwoordiging van de dorpsraad, collega's en natuurlijk de bouwvakkers georganiseerd.
39
Overige projecten In 2011 is specifiek communicatieve aandacht uitgegaan naar 2 bijzondere projecten, namelijk: - het aanbrengen van energiebesparende maatregelen/verbeteren van energielabel van eengezinswoningen in Veghel-Zuid: Hiervoor werden in april 3 informatiebijeenkomsten gehouden, waaraan door circa 30% van de huurders is deelgenomen. Bewoners werden geïnformeerd over de maatregelenpakketten, de uitvoering van de werkzaamheden, de energiebesparing, de huurverhoging en de woonlastengarantie. Er was ruimschoots gelegenheid voor dialoog en het naar voren brengen van klachten. Ondanks de enigszins teleurstellende opkomst hebben de avonden een positieve uitwerking gehad. Uiteraard is alle relevante informatie ook schriftelijk naar bewoners geïnformeerd. In eerste instantie bleek de deelname gering te zijn. Toen het project gestart was werd de belangstelling groter en kregen spijtoptanten nog een nieuwe kans om deel te nemen. Na afloop van het project werden de bewoners uitgenodigd voor een 'energiemarkt' in De Blauwe Kei. Met persoonlijke uitleg werden de bewoners geholpen om echter besparingen te behalen. Voor ieder huishouden dat de markt bezocht was een gratis LED-lamp beschikbaar. De aanwezige bewoners waren enthousiast over deze markt. - oplossen problematiek collectieve warmte-/koude opwekkingssysteem Ketelven/Mergelven. De communicatie over dit lastige dossier is al eerder ingezet. Om partijen, huurders, kopers, adviseurs, exploitant en de gemeente Veghel adequaat over problemen, mogelijke oorzaken en oplossingen te kunnen informeren is gewerkt met onder andere een speciaal e-mailadres, stuurgroep, project)werk)groepen, periodieke informatiebulletins en uitgebreide enquête en een 3-tal informatiebijeenkomsten in het voorjaar. Nadat de besluitvorming over de aanpak van de problemen was genomen heeft de communicatie zich concreet gericht op huisbezoeken van huurders/kopers, infobulletins over de te nemen maatregelen, praktische zaken tijdens de uitvoering en de planning . Deze aanpak is succesvol gebleken. In december waren de installaties van alle huurwoningen, overwegend naar volle tevredenheid van de bewoners, aangepast/vervangen. De aanpassingen aan de collectieve installaties van de 18 huur- en 42 koopappartementen konden voor de winter grotendeels afgerond worden. De brede inzet op communicatie en meer begrip en aandacht voor de problematiek van bewoners hebben in grote mate bijgedragen aan de uiteindelijke oplossing. We hebben veel respect voor de tomeloze inzet van de bewonerscommissie/het actiecomité en het geduld dat bewoners hebben opgebracht. Gedenkboek HistOranje Binnen de stuurgroep gemeente Veghel-Woonbelang Veghel, die verantwoordelijk is voor de gezamenlijke beleidsmatige afstemming en keuzes voor de herstructurering Oranjewijk is afgesproken dat, vanwege de omvangrijke ingreep in de wijk, ter gelegenheid van de start van het project (1e sloophandeling) een gedenkboek zou worden uitgegeven. In dit gedenkboek is veel aandacht uitgegaan naar de "verhalen" van (oud) Oranjewijkers. Het 1e exemplaar is uitgereikt aan mevrouw Cox, die ruim 50 jaar in de Hendrikstraat heeft gewoond. Voor het boek dat kosteloos beschikbaar is gesteld, is veel belangstelling geweest. Uiteraard heeft onze organisatie ook een significante bijdrage aan het boek moeten leveren. Gedenkboek Woonbelang Veghel In 2010, na het besluit om mogelijkheid van fusie met SVUwonen te onderzoeken, werd besloten om een gedenkboek over Woonbelang Veghel samen te (laten) stellen. Hiervoor werd opdracht verstrekt aan StoryTelling Company. Van communicatieadviseur(s) en andere medewerkers in de organisatie werd een actieve bijdrage gevraagd bij de totstandkoming van dit boek. Het 1e exemplaar "Woonbelang Veghel Werken aan Wonen 1919 – 2011" werd op 20 december tijdens een feestelijke bijeenkomst, in aanwezigheid van onder andere het College van B&W, managementteam gemeente Veghel, bestuur VHV, de Geschillenadviescommissie, Raad van Toezicht, medewerkers en diverse oud-leden van de Raad van Toezicht, evenals bij de voorbereiding van het boek betrokken personen, door directeur Ad Stas overhandigd aan de burgemeester van Veghel, mevrouw Mr. I. Adema.
40
Overig In 2011 kwam het bewonersblad 'De Woonwijzer' volgens planning tweemaal uit. Dit blad werd zowel naar huurders als relaties verstuurd. Na ruim 30 jaar was de uitgave van december de allerlaatste.
3.5. Wonen en Zorg 3.5.1 Zorg en speciale doelgroepen Convenanten Woonbelang Veghel heeft met en aantal organisaties een samenwerkingsovereenkomst gesloten om bijzondere doelgroepen te huisvesten. In 2011 hebben we in dit kader totaal 12 woningen verhuurd. Dit is exclusief de verhuur van 16 appartementen in de nieuwbouw De Bolken aan Dichterbij. Het betreft 3 woningen voor cliënten van GGZ; 1 woning aan Stichting Oosterpoort in het kader van doorstroming jongen uit begeleid wonen; 2 woningen in de Molenhof aan het Verdihuis; 3 woningen in de Reigerdonk aan BrabantZorg; 1 woning aan Stichting Labyrinth in het kader van begeleiding autisme en 2 woningen op indicatie van de gemeente Veghel in verband met sociale-/bijzondere urgentie. 3.5.2 Realisatie woonvoorzieningen De Bolken Medio 2011 is in de 1e fase van het project "De Bolken", ten behoeve van cliënten van de Stichting Dichterbij, een complex met 16 zorgeenheden (appartementen) met nevenruimten opgeleverd. Dit is voorlopig in de gemeente Veghel het laatste (nieuwe) project voor de Stichting Dichterbij. Woonzorgpark Simeonshof Na een langdurige voorbereidingsprocedure en vertraging ten gevolge van een bezwarenprocedure is de realisatie van 32 aanleunappartementen naast het te vernieuwen zorgcentrum Simeonshof nabij. Het betreft 16 huur- en 16 koopappartementen in een dorpsvilla-achtige opzet. De toekomstige bewoners kunnen door middel van een overeenkomst voor zorglevering met Brabant- Zorg, zorg op afroep krijgen. De 16 huurappartementen worden, voor dat deze in de reguliere verhuur worden gebracht, eerst gedurende een periode van circa 1½ jaar tijdelijk verhuurd aan BrabantZorg, ten behoeve van tijdelijke huisvesting van een aantal bewoners van het huidige zorgcentrum.
3.6
Verslag financieel-economisch beleid
3.6.1 Financieel-economische ontwikkeling 2011 is voor Woonbelang Veghel een overgangsjaar in verband met de komende fusie per 1 januari 2012. Daarnaast blijft de omgeving waarin geopereerd wordt gecompliceerd. Prijzen van verkoopwoningen staan nog altijd onder druk en de afzet van nieuwe koopwoningen is nog lastiger geworden dan in 2010, zeker in de prijsklasse boven de circa € 250.000, -. De hervormingen van de overheidsfinanciën leiden daar bovenop nog tot extra bezuinigingen, die ook de sector treffen. Desondanks wordt getracht het ambitieniveau te handhaven. Het meerjarenperspectief van de organisatie laat vooralsnog zien dat de voorgenomen plannen uitgevoerd kunnen worden. De (financiële) ruimte wordt echter allengs beperkter als gevolg van de geschetste ontwikkelingen en moet daarom permanent gemonitord blijven worden. 3.6.2 Wijze van presentatie van de jaarcijfers Over de periode 2011 is er sprake van volledig geconsolideerd cijfermateriaal van alle 100%dochterondernemingen van Woonbelang Veghel. De hier gepresenteerde cijfers betreffende dan ook de geconsolideerde resultaten.
41
3.6.3 Resultaat 2011 Algemeen 2011 levert geconsolideerd een zeer licht positief resultaat van € 0,4 miljoen euro. De omzet en kosten houden elkaar in evenwicht, maar laten in 2011 geen ruimte voor afdekking van de financieringslasten. Ten opzichte van de begroting zijn de kosten hoger uitgevallen door ondermeer extra kosten in verband met onrendabele toppen, hogere kosten in verband met de voorgenomen fusie en de afronding van het commerciële VVE-beheer in dochteronderneming “Woonservice Veghel BV” Dankzij een positieve mutatie van circa € 5 miljoen euro in de reële waarde ligt het eindresultaat rond het 0niveau. De mutatie reële waarde bestaat uit positieve effecten als gevolg van parameterwijzigingen in de bedrijfswaarde ter waarde van circa € 8 miljoen euro gecombineerd met een negatief effect van € 3 miljoen euro als gevolg van het één jaar opschuiven van de verdiencapaciteit van het woningbezit. In de begroting was een nagenoeg nihil-effect geprognosticeerd. Omzet De omzet is te onderscheiden naar 3 hoofdrubrieken: - verhuur: circa € 16,5 miljoen - verkoop uit bestaande exploitatieportefeuille: netto circa € 0,75 miljoen - omzet uit projectontwikkeling: netto daarom € 1,9 miljoen (€ 11,0 miljoen, waarvan € 9,1 miljoen ten behoeve van Woonbelang Veghel). - overige activiteiten: circa € 0,5 miljoen De omzet uit verhuur was conform de begroting, ondanks de crisis op de huizenmarkt lag het aantal verkopen van woningen uit het bestaande bezit toch nog op 14 woningen. De omzet uit projectontwikkeling bestond voor € 9,1 miljoen euro uit verkopen aan Woonbelang Veghel; de “externe verkopen” bedroegen circa € 1,9 miljoen euro. Kosten De totale kosten vallen hoger uit dan begroot voor 2011. De Overige waardeveranderingen vallen circa € 3,5 miljoen euro hoger uit als gevolg van circa € 2,4 miljoen afboeking opgeleverde projecten en € 1,2 miljoen euro aan extra afboekingen op lopende en nieuwe projecten. In het bijzonder de Mr. v.d. Venstraat was in de begroting nog niet voorzien voor afboeking in 2011. De salariskosten lagen hoger dan begroot door voornamelijk een hogere bezetting (1,7 fte). De overige bedrijfslasten vallen hoger uit door ondermeer hogere detacheringkosten dan gepland. Dit is een gevolg van de fusieactiviteiten. De onderhoudslasten zijn lager uitgevallen door ondermeer tegenvallende deelname door bewoners aan de verbetering van de energieprestatie van hun woning (project Veghel Zuid). Het rentelastenniveau is exact op begrotingsniveau uitgekomen. De rentebaten lagen hoger als gevolg van uitstel van te verrichten (project)betalingen. 3.6.4 Financiële continuïteit De vooruitzichten voor de komende 5 jaar blijven nog steeds in lijn met eerdere prognoses. De effectuering van de fusie met SVUwonen schept kansen voor beide organisaties, maar de prognoses geven ook nog steeds aan dat een zeker bodemniveau in zicht is voor wat betreft het toevoegen van nieuwe additionele investeringen in (nieuwbouw)projecten. De situatie op de woningmarkt blijft zodanig dat de druk om meer huurwoningen te bouwen toeneemt. Remmend daarin werkt daarin de realisatie en verkoop van koopwoningen. Voordat ingestemd wordt met de uitvoering van nieuwbouwprojecten zijn goede financiële scenario's van belang om mogelijke financiële risico‟s te elimineren.
42
3.6.5 Waardering van het woningbezit De waarde van het woningbezit ontwikkelt zich als volgt: boekwaarde bedrijfswaarde rentabiliteitswaardecorrectie verzekerde waarde opstallen WOZ-waarde*
2011 € 125.251.000, -· € 170.759.421, € 7.145.043,. € 298.600.000, -· € 499.880.000, -·
2010 € 118.084.000, - · ·€ 159.887.850, € 7.057.323, -· € 289.571.000, € 513.726.000, -
* De weergegeven WOZ-bedragen geeft de situatie op balansdatum weer over het afgelopen jaar op basis van waardepeildatum 31-12-2011 vs waardepeildatum 31-12-2010. (bron: gemeente) Voor zover waarderingsopgaven nog niet beschikbaar zijn ze geschat en tegen een aantal waarderingen lopen bezwaarschriften wat uiteindelijk tot lichte afwijkingen kan leiden.
3.6.6 Treasury Eén van de factoren voor het veilig stellen van de continuïteit voor een kapitaalsintensieve organisatie als Woonbelang Veghel is het behoud van onze toegangsmogelijkheid tot de kapitaalmarkt. Van belang daarbij is de borgstelling door het WSW. Zij beoordelen de geprognosticeerde kasstromen voor de komende 3 jaar. Het WSW heeft in 2011 wederom bevestigd dat Woonbelang onverminderd financierbaar blijft over de in de prognose betrokken periode. Jaarlijks wordt voor een periode van 2 jaar een prognose gemaakt en wordt afgewogen of het zinvol is om nieuwe leningen aan te trekken. Ieder kwartaal wordt aan de hand van analyses de uitvoering van het treasurybeleid geconstrueerd en prognoses zodanig bijgesteld. Verbindingen Woonbelang heeft 3 dochterondernemingen opgericht conform de eisen die de ministeries van VROM en Financiën aan woningcorporaties hebben gesteld. Het betreft de volgende 3 organisaties: - Woonpartner Veghel B.V. : - Woonservice Veghel B.V. : - Woonproject Veghel B.V. :
deelneming 100% deelneming 100% deelneming 100%
De groepsmaatschappijen zijn opgericht met elk een geplaatst en gestort kapitaal van € 18.000, Woonpartner Veghel B.V. functioneert als holding voor de 2 groepsmaatschappijen. Woonservice Veghel B.V. houdt zich bezig met beheeractiviteiten op het gebied van onroerend goed. Dit betreft hoofdzakelijk bestuur- en administratieve diensten voor Verenigingen van Eigenaars en de verhuur van commercieel onroerend goed boven de hoogste aftoppingsgrens voor huurtoeslag en voor zover niet in de" buffer" opgenomen zoals omschreven in de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst (VSO II). Ten aanzien van de financiering van de groepsmaatschappijen is de doelstelling om de financiering buiten Woonbelang Veghel te realiseren. Dit past bij de eis die het WSW stelt ten aanzien van de wijze van financiering van groepsmaatschappijen voor wat betreft de commerciële activiteiten. Hoewel er in principe een akkoord bestaat met de 3 betrokken partijen (Woonbelang Veghel, de bank/geldverstrekker en provincie) is er nog geen definitieve overeenkomst afgesloten. Het eerste halfjaar van 2012 wordt definitief beslist of we hiermee verder gaan.
43
In het volgende schema wordt een overzicht gegeven van de risicospreiding van de huidige positie van onze langlopende schulden. Overzicht renterisicospreiding langlopende schulden per 31-12-2011: ( x €. 1.000,- )
Looptijd
Rente-%
< 1 jaar 1 - 5 jaar > 5 jaar Totaal
<4%
4-6%
21.515 21.515
6-8%
25.156 70.962 96.118
26 26
8-10%
10-12%
-
Totaal
-
25.156 92.503 117.659
Overzicht renterisicospreiding langlopende schulden ( bedragen x € 1.000,- )
Totaal van de langlopende schulden per 31-12-2011:
Jaar 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Renteherziening
EUR.
Aflossing
6.719 2.746 2.216 4.270
De gemiddelde vermogenskostenvoet bedroeg in 2011 4,37% en is daarmee verder gedaald ten opzichte van het vorig jaar (4,59%).
3.110 5.000 13.000 4.000 9.000 11.000 -
Totaal
117.660 % van de totale schuld per 31-12-2011
9.829 5.000 13.000 4.000 11.746 13.216 4.270
8% 4% 11% 3% 0% 0% 0% 0% 10% 11% 4%
Ontwikkeling van de vermogenskostenvoet 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5%
20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11
4,0%
De liquiditeitspositie die wordt aangehouden is in principe minimaal. De maandelijkse inkomsten en uitgaven houden elkaar redelijk in evenwicht en voor projecten wordt een beroep gedaan op de geld- en de kapitaalmarkt. Het aantrekken van financiële middelen geschiedt binnen de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en is gebaseerd op de uitgangspunten van ons treasury-statuut. De netto schuldpositie wordt berekend op basis van de langlopende schulden, gecorrigeerd met de rentabiliteitswaarde, de financiële vaste activa en de liquide middelen. Op die basis bedraagt de netto schuldpositie per 31 december 2011 circa € 121,3 miljoen, een stijging van circa € 27,8 miljoen ten opzichte van 2010.
44
De schuldpositie stijgt voornamelijk als gevolg van het aantrekken van leningen (effect € 19,7 miljoen), het vervallen van de rentabiliteitswaardecorrectie in de jaarverslaglegging (effect € 7,1 miljoen) en een lichte stijging van de liquide middelenpositie (effect € 0,1 miljoen) ten opzichte van vorig jaar. In het kader van maatschappelijk rendement (collegiale financiering) participeert Woonbelang Veghel in het Wooninvesteringsfonds (WIF), een initiatief vanuit de gezamenlijke woningcorporaties. Per balansdatum bedraagt het volledige bedrag aan participaties in certificaten € 2.584.846, -. 3.6.7 Voorzieningen Woonbelang Veghel heeft te maken met twee soorten voorzieningen: - voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - voorziening latente belastingvorderingen en –verplichtingen
3.7
Overige werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting
Besturen van Verenigingen van Eigenaars In 2010 hebben we besloten dat Woonservice Veghel BV vanaf 1 januari 2012 stopt met beheerder/bestuurdersactiviteiten voor VVE-complexen waarin Woonbelang Veghel geen eigen bezit heeft. Deze beslissing is mede tot stand gekomen op basis van fusieafspraken met SVUwonen. Woonbelang Veghel heeft op 31 december 2011 appartementsrechten in de Verenigingen van Eigenaars „De Meijerij‟ (45 appartementen), Stadhuisplein, Patioplan, Bunderscentrum, De Leest I en II, De Kempen, Paul Rinkstraat (De Mondriaan) en Markt 34 t/m 42. Van deze Verenigingen van Eigenaars zijn wij echter formeel geen bestuurder. Van de VVE De Grote Bolken en D‟n Hospes (Kapelstraat 2 in Boerdonk) zijn we bestuurder/beheerder. De VVE-werkzaamheden worden de komende periode nog uitgebreid met VVE-beheer in het Oranjekwartier, De Bolken (2e fase) en mogelijk Simeonshof).
3.8 Overzicht van onrendabele investeringen/overige waardeveranderingen Afboekingen in de Jaarrekening 2011 Ten behoeve van de realisatie van diverse projecten is in 2011 een onrendabele top geboekt ten laste van het resultaat ter waarde van € 5.454.000, - en als voorziening opgevoerd. Alle geboekte onrendabele toppen zijn gebaseerd op goedkeuring door de Raad van Toezicht en externe communicatie middels afgesloten samenwerkingsovereenkomsten eventueel gecombineerd met contractuele afspraken. De volgende mutaties in de "voorziening onrendabele top/overige waardeveranderingen" zijn verwerkt in 2011 - correcties op onrendabele toppen van al geboekte projecten € 2.363.000, - onrendabele toppen op nieuwe projecten: -/€ 3.091.000, - overige mutaties: € -, ____________ -/€ 5.454.000, -
3.9
Besluiten van aanmerkelijk belang
Woonbelang Veghel gaat per 1 januari 2012 fuseren met SVUwonen te Uden. Beide organisaties gaan samen verder onder de naam “Area”. Aan de Verenigingen van Eigenaren die door Woonservice Veghel BV werden/worden bestuurd is in februari 2011, naar aanleiding van het in 2010 genomen besluit, medegedeeld dat met ingang van 1 januari 2012 het “commerciële” VVE-beheer wordt beëindigd.
45
3.10 Belangrijkste ontwikkelingen na balansdatum Per 1 januari 2012 is Woonbelang Veghel en haar dochterondernemingen gefuseerd met SVUwonen te Uden. Zij opereren onder de naam “Area”. Ten gevolge van deze fusie is per 1 januari AREA gestopt met beheerders-/bestuurders-activiteiten t.b.v. VvE‟s waar zij zelf geen bezit meer in hebben. Op 23 mei 2012 is de koopovereenkomst met projectontwikkelaar getekend voor verkoop van het bouwperceel ten behoeve van 12 half vrijstaande woningen aan het Mergelven. De grond is verkocht voor €. 711.000,- en de waardering van verkoopproject Mergelven in de jaarrekening bedraagt €. 1.024.000,De grond was onderdeel van een groter pakket van aangekochte gronden op basis van een package-deal met de gemeente Veghel met als primair doel de realisatie van woningen in de sociale huursector en de sociale koop.. Het overgebleven perceel paste qua bestemming (2-kappers tbv koopsector) niet bij het primaire aandachtsveld van Woonbelang en kon in verband met de crisis op de woningmarkt niet verder ontwikkeld worden. Besloten is tot verkoop op basis van de huidige marktmogelijkheden.
3.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is echter voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van de deelnemers over te nemen wordt géén beroep gedaan op deze obligoverplichting. De obligoverplichting van Woonbelang Veghel per ultimo 2011 bedraagt €. 4.529.910,De rekening-courant-faciliteit heeft een kredietfaciliteit van €. 1.150.000,-. Deze kredietfaciliteit is ingeperkt met een aan de gemeente Veghel verstrekte bankgarantie van €. 72.800,-. Het kredietmaximum bedraagt derhalve €. 1.077.200,-. Bij noodzakelijke wijzigingen van het bestemmingsplan in verband met nieuwbouw- en herstructureringsprojecten is Woonbelang Veghel verplicht een overeenkomst te ondertekenen en een bankgarantie aan de gemeente af te geven met betrekking tot de mogelijke aansprakelijkheid in verband met het risico van planschade-claims. Dit heeft de afgelopen jaren reeds tot enige beperkte schadeclaims geleid. Ook voor toekomstige bouwprojecten blijft dit risico aanwezig. Woonbelang Veghel en Woonproject Veghel B.V. lopen bij nieuwbouwprojecten met collectieve warmtebronnen risico‟s voor wat betreft schadeclaims van kopers en huurders. Op de projecten “42 koopappartementen Ketelven/ Mergelven” lopen schadeclaims met betrekking tot de kwaliteit van de oplevering van het collectieve warmtepompsysteem. De zaken zijn onderhanden bij de rechter, huurcommissie en de interne geschillenadviescommissie. Op dit moment is nog onzeker of er uitkering van claims gaat plaatsvinden en de inschatting van het management is dat met maximale risico inclusief kosten circa € 250.000,- zal gaan bedragen. Gezien de onzekerheid ten aanzien van de uitkomsten van de lopende procedures is er geen verplichting gevormd binnen de jaarrekening. Op het project “De Geerburch” komen momenteel hardnekkige lekkages voor welke kunnen leiden tot schadeclaims c.q. schadeloosstellingen. Het totale risico wordt geraamd op ca. € 50.000,-.
46
3.12 Verklaring besteding middelen en bestemming van het resultaat Ondergetekende J. van Vucht verklaart, in zijn hoedanigheid van bestuurder van Area, dat alle uitgaven die in het verslagjaar 2011 door rechtsvoorganger Woonbelang Veghel zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Veghel. Het negatieve jaarresultaat is ten laste van de algemene bedrijfsreserve gebracht. Veghel, 13 juni 2012 Origineel getekend door J.A.M. van Vucht directeur / bestuurder J.T.H.M. Schepers directeur/bestuurder
47
4.
VERKORTE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING
Veghel, 13 juni 2012
48
4.1. Geconsolideerde balans per 31-12-2011 (na resultaatbestemming) (bedragen x €. 1.000,-)
31-12-2011 €.
31-12-2010 €.
Vaste activa Materiële vaste activa 2.6.01: Onroerende en roerende zaken in exploitatie 2.6.02: Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden 2.6.03: Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 2.6.04: Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
171.436 13.870 8.890 531 194.727
160.584 13.843 21.908 654 196.989
705 336 2.638 3.679
832 1.014 2.638 4.484
2.6.08: Voorraden
4.769
390
2.6.09: Onderhanden projecten
6.771
2.424
28 118 89 1.698 1.372 3.305
71 101 486 89 1.524 487 2.758
6.547
3.165
219.799
210.210
Financiële vaste activa 2.6.05: Effecten 2.6.06: Te vorderen BWS-subsidies 2.6.07: Langlopend belegde gelden
Vlottende activa
Vorderingen 2.6.10: Huurdebiteuren 2.6.11: Gemeente 2.6.12: Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.6.13: Te vorderen VpB 2.6.14: Overige vorderingen 2.6.15: Overlopende activa
2.6.16: Liquide middelen
Totaal generaal
49
(bedragen x €. 1.000,-)
31-12-2011 €.
31-12-2010 €.
Eigen vermogen 2.6.17: Eigen vermogen
55.695
55.272
23.449 305 23.754
25.958 432 26.390
71 113.859
75 107.574
14.016 127.946
13.989 121.638
3.726 4 108 27 5.039 3.500 12.404
553 4 528 357 2.425 3.043 6.910
219.799
210.210
Voorzieningen 2.6.18: Voorziening onrendabele investeringen 2.6.19: Voorziening latente belastingverplichting
Langlopende schulden 2.6.20: Leningen overheid 2.6.21: Leningen kredietinstellingen 2.6.22: Terugkoopverplichting Woningen Verkocht onder Voorwaarden
Kortlopende schulden 2.6.23: Schulden aan kredietinstellingen 2.6.24: Schulden aan gemeente 2.6.25: Schulden aan leveranciers 2.6.26: Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.6.28: Overige schulden 2.6.29: Overlopende passiva
Totaal generaal
50
4.2. Geconsolideerde winst en verliesrekening over 2011 (bedragen x €. 1.000,-)
2011
2010
€.
€.
Bedrijfsopbrengsten 2.7.01: Huren 2.7.02: Vergoedingen 2.7.03: Verkoop onroerende zaken 2.7.04: Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 2.7.05: Overige bedrijfsopbrengsten
16.303 228 735 1.830 538
15.833 263 1.045 14.499 200
Som der bedrijfsopbrengsten (A)
19.635
31.840
209 2.766 5.454 1.325 138 234 4.490 4.745
204 14.464 10.557 1.193 118 213 3.121 4.131
19.361
34.001
Bedrijfslasten 2.7.06: Afschrijving op materiële vaste activa 2.7.6A: Projectkosten 2.7.07: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 2.7.08: Lonen en salarissen 2.7.09: Sociale lasten 2.7.10: Pensioenlasten 2.7.11: Lasten onderhoud 2.7.12: Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten (B)
Bedrijfsresultaat (A-B)
273
2.160-
Financiële baten en lasten 2.7.13: Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2.7.14: Rentelasten en soortgelijke kosten
420 5.421-
337 5.050-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
4.728-
6.873-
2.7.15 : Belastingen
-
506-
Resultaat na belastingen voor mutatie reële waarde M.V.A.
4.728-
7.380-
2.7.16: Mutatie reële waarde materiële vaste activa
5.151
11.599-
423
18.979-
RESULTAAT NA BELASTINGEN NA MUTATIE REËLE WAARDE
51
Toelichtingen op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening 4.3
Algemene toelichting
Algemeen Woonbelang Veghel is een stichting met de status van „toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft een specifieke toelating in de regio Uden en Veghel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het “Besluit Beheer Sociale huursector” (BBSH). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.
Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaarde grondslagen voor financiële verslaggeving en houdt daarom rekening met de Nederlandse Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving die gelden voor een jaarrekening met een boekjaar dat aanvangt op of na 1 januari 2011. Daarbij is rekening gehouden met de gewijzigde artikelen van Titel 9 Boek 2 BW en het Besluit Actuele Waarde. De jaarverslaggeving voldoet tevens aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Ten aanzien van de opstelling van de jaarrekening wordt rekening gehouden met de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting die van toepassing was per 01-0.1-2011. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingvoorschriften geformuleerd. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. De in 2011 nieuw vastgestelde richtlijn RJ 645 wordt in deze jaarrekening nog niet toegepast. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Overeenkomstig BW2 Titel 9 dient het management bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: materiële vaste activa ten dienste van exploitatie; timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering. Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel. Onroerende zaken ten diensten van exploitatie worden gewaardeerd op basis van de reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Woonbelang Veghel. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Woonbelang Veghel binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering.
52
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbelang Veghel zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Woonbelang Veghel rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en daarvan afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames die gedaan zijn bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken van de daadwerkelijke financiële realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Schattingswijziging In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn ten opzichte van het verslagjaar 2010 géén aanmerkelijke schattingswijzigingen doorgevoerd. In de toelichting op de balans worden de parameters vermeld inclusief de vergelijking met 2010.
Grondslagen van de consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Woonbelang Veghel en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
53
De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Woonpartner Veghel B.V. (100%) Woonproject Veghel B.V. (100%) Woonservice Veghel B.V. (100%) De activiteiten van Woonproject Veghel B.V. bestaan uit projectontwikkeling binnen het statutaire werkgebied. De activiteiten van Woonservice Veghel B.V. bestaan voornamelijk uit beheer- en bestuursactiviteiten voor Verenigingen van Eigenaars. Woonpartner Veghel B.V. fungeert als holding voor de hiervoor genoemde BV‟s. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd.
54
4.4
Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het vorige verslagjaar.
Algemeen De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat zijn hetzij gebaseerd op bedrijfswaarde (actuele waarde).. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woonbelang Veghel zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom de projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid daarvan het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaats gehad.
Balanswaardering Materiële vaste activa Onroerende goederen in exploitatie - Grondkosten De grond is gewaardeerd op basis van de contant gemaakte actuele sociale waarde van de grond. Als leidraad voor deze waarde wordt genomen de helft van de commerciële gemeentelijke marktprijs per m2 grond inclusief BTW. Deze bedrijfswaardebepaling is gemaakt over de resterende exploitatieperiode van het onroerend goed waarmee de grond bebouwd is voor het aantal m2 van het complex. Verworven grond waarop géén bouwbestemming aanwezig is danwel die niet geschikt is om te bebouwen als gevolg van locatie en gebruik worden gewaardeerd tegen een m2-prijs van € 15,- Opstallen De onroerende goederen in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (reële waarde) over de resterende levensduur van het betreffende onroerend goed. Hierin is ook de grondwaarde ingerekend alsmede de kosten voor sloop, verhuiskostenvergoedingen en opnieuw bouwrijp maken van de grond ten behoeve van een nieuw project. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van exploitatieopbrengsten en exploitatielasten. De bedrijfswaarde wordt per productgroep bepaald. De bedrijfswaarde wordt gecorrigeerd met een rentabiliteitswaardecorrectie tussen de contante waarde van de toekomstig verwachte kasstromen ten aanzien van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 opgestelde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de te verwachten kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per onderdeel. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de te verwachten gemiddelde groeivoet voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.
55
Voor de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – jaarlijkse huurverhoging: inflatievolgend met een opslag van 0,2%, vanaf het 3e jaar 2,2%; – jaarlijkse huurderving wegens leegstand: 0,5% voor 2012 en 2013 vanaf 2014 1%; – jaarlijkse huurderving wegens oninbaar: 0,25% (voorgaand jaar: 0,5%); – jaarlijkse stijgingen van de variabele lasten: inflatievolgend met een opslag van 1%; – de variabele lasten zijn gebaseerd op de bedrijfskostenbegroting van Area voor 2012; – kosten van planmatig onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 20 jaar, daarna een gecalculeerd gemiddelde, de kosten zijn inflatievolgend met een opslag van 1%; – investeringen nieuwbouw en investeringen inzake herstructurering op basis van feitelijke verplichtingen in casu voorgenomen en goedgekeurd extern gecommuniceerd beleid (voorgaand jaar: idem); – ingerekende grondwaarde op basis van de gemeentelijke sociale grondprijs voor huurwoningen en de gemeentelijke commerciële grondprijs voor bedrijfsonroerend goed. Voor grond waarop geen bouwbestemming zit of niet mogelijk is wordt een m2-prijs aangehouden van € 15,-. – een restwaarde op basis van het aantal m2 per complex tegen de geschatte grondwaarde (op basis van huidige sociale grondprijs geïndexeerd met 2,2%) aan het einde van de exploitatieperiode (voorgaand jaar: idem); – disconteringsvoet conform WSW-norm: 5,25% (voorgaand jaar: idem); – de periode waarover contant gemaakt wordt is overeenkomstig de resterende levensduur van de complexen/investering (voorgaand jaar: idem); – aan het einde van de verwachte exploitatieperiode worden kosten voor beëindiging van de exploitatie opgenomen. Dit betreft een verhuiskostenvergoeding (€5.493,- per woning; voorgaand jaar €5.422,- per woning) en sloopkosten (gem. €5.493,- per woning; voorgaand jaar €5.422,-). Tevens worden kosten voor herontwikkeling/opnieuw bouwrijp maken van de grond ingerekend voor 25% van de sociale waarde van de grond. Indexering tegen 2,2%. (voorgaand jaar: idem); Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Ter bepaling van de historische kostprijs gelden de navolgende grondslagen van waardering: de historische kostprijswaardering geeft de waarde van de activa weer op basis van historische kostprijs minus afschrijvingen, getoetst aan de waarderingsregel “boekwaarde of lagere bedrijfswaarde” en daar zonodig op gecorrigeerd; uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing; uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door sloop, gevolgd door herverkaveling, of verminderen cq. vergroten van de oorspronkelijke woningcapaciteit; de lasten van onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. de indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Onroerende zaken met een verkoopbestemming Deze worden op 2 manieren gewaardeerd. Van de verkoopwoningen in het bestaand bezit, waarvan verwacht mag worden dat deze de komende 5 jaar verkocht worden, vindt de waardering plaats op basis van marktwaarde in onverhuurde staat bij vrijwillige verkoop tegen een discontering gelijk aan die bij de bedrijfswaardebepaling. Het overig bezit met een verkoopbestemming behoudt voor de waardering de bedrijfswaardestatus zoals toegepast voor het woningbezit voor reguliere verhuurexploitatie en is onder die noemer ook opgenomen in de jaarrekening.
56
Onroerende zaken in Maatschappelijk Gebonden Eigendom Dit betreft de waardering van de onroerende zaken die via de zogenoemde “Koopgarant-regeling” vallen onder de regeling “onroerende goederen maatschappelijk gebonden eigendom”. Het gaat hier om onroerend goed dat door Woonbelang Veghel is overgedragen aan derden en waarvoor een terugkoopplicht bestaat. De terugkoopverplichting wordt aangemerkt als een financieringsconstructie. Na overdracht wordt het onroerend goed gewaardeerd tegen de gecalculeerde waarde die geldt als de terugkoopverplichting van de woning op balansdatum wordt uitgeoefend. Voor de waardering wordt aan de creditzijde van de balans een latente terugkoopverplichting opgenomen. Na uitoefening van de terugkoopverplichting wordt het onroerend goed gewaardeerd op basis van de bestemming die het dan krijgt aangemerkt. Onroerende zaken in ontwikkeling Huurwoningen in ontwikkeling worden opgenomen onder deze noemer. Waardering geschiedt tegen de geboekte kosten en de aangegane verplichtingen (reeds uitgevoerde werkzaamheden welke nog niet gefactureerd zijn). Tevens worden, voorzover van toepassing, kosten voor de organisatie toegerekend uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Bij zogeheten combiprojecten wordt het aandeel koopwoningen afzonderlijk gewaardeerd onder de noemer “voorraad onderhanden projecten in opdracht van derden”. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken de eventueel nog te boeken onrendabele top onder overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de netto-vermogenswaarde methode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto-vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor de aanpassing aan deze grondslagen wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de netto-vermogenswaarde negatief is wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Woonbelang Veghel in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. In 2011 zijn in het kader van administratieve lastenverlichting de BWS-subsidies die door Gemeente Veghel worden doorbetaald afgekocht.
57
Overige financiële vaste activa De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de Stichting op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-enverliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.
Vlottende activa Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFOmethode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Eventuele incourante goederen zijn niet in de voorraad opgenomen. De voorraad verkoopwoningen zijn gewaardeerd tegen stichtingskosten of lagere opbrengstwaarde. Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Onderhanden projecten in opdracht van derden Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de
58
gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voor de projecten, waarbij de winst op de reeds verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald, wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Bij de vorderingen is rekening gehouden met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde en bestaan uit banktegoeden met een looptijd korter dan 1 jaar.
Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. - Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. - Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. De fiscale waardering van de onroerende zaken in exploitatie is aanzienlijk hoger dan de commerciële waardering. Uitgangspunt is echter dat onroerende zaken in exploitatie continu verhuurd worden, waardoor er geen sprake is van een tijdelijk verschil en er dus geen latentie is gevormd. Woonbelang zal gebruik maken van de fiscale faciliteit van de herinvesteringsreserve waardoor ook voor de verwachte verkoop binnen vijf jaar geen latentie wordt gevormd.
59
Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Ten behoeve van de jaarrekening 2011 zijn voorlopige berekeningen gemaakt ten aanzien van de belastinglatenties Vennootschapsbelasting. Er zijn nog geen definitieve aanslagen opgelegd. - De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Deze worden gewaardeerd tegen kostprijs, rekening houdend met het agio/disagio en de onder aftrek van de transactiekosten. Langlopende schulden waarbij de aflossingsverplichting inmiddels nog maar maximaal één jaar bedraagt worden opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de “Koopgarant”-regeling, de MGE-vorm waar Woonbelang Veghel gebruik van maakt wordt de latente terugkoopverplichting als langlopende schuld gekwalificeerd. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks opnieuw gewaardeerd tegen de actuele waarde van de latente verplichting. Indien de verwachting bestaat dat (een deel) van de verplichting binnen één jaar wordt geëffectueerd wordt dat deel als kortlopende schuld opgenomen. Kortlopende schulden Deze zijn opgenomen tegen de nominale waarde en hebben een looptijd korter dan 1 jaar.
Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: - materiële vaste activa in exploitatie - onder vlottende activa opgenomen effecten; - afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.
Opbrengsten Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico‟s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten voortvloeiend uit de verkoop van zelfvervaardigde of van derden verkregen goederen worden in het verslagjaar verwerkt indien aan alle volgende voorwaarden wordt voldaan: - alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico‟s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper; - de voortgezette betrokkenheid bij de verkochte goederen is niet zodanig dat de corporatie feitelijk kan beschikken over die goederen en daarmee kan besluiten over de aanwending van die goederen; - het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - het is waarschijnlijk dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien;
60
-
de reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt met betrekking tot de transactie kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald.
Opbrengsten met betrekking tot het verlenen van diensten worden verwerkt naar rato van de verrichte prestaties. Het resultaat kan betrouwbaar worden geschat indien aan alle volgende voorwaarden is voldaan: - Het bedrag van de opbrengst kan op betrouwbare wijze worden bepaald; - Het waarschijnlijk is dat de economische voordelen met betrekking tot de transactie de corporatie zullen toevloeien; - De mate waarin de dienstverlening op de balansdatum is verricht op betrouwbare wijze kan worden bepaald; - De reeds gemaakte kosten en de kosten die (mogelijk) nog moeten worden gemaakt om de dienstverlening te voltooien kunnen op betrouwbare wijze worden bepaald. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voorzover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Huren Dit zijn de bruto-huuropbrengsten in enig jaar (exclusief de vergoedingen voor leveringen en diensten), verminderd met de kosten van huurderving als gevolg van leegstand en oninbaarheid. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gemaximeerd. In 2011 bedroeg de gemiddelde maximaal toegestane huurverhoging voor woningcorporaties 2,5%. De gemiddelde huurverhoging bij Woonbelang Veghel bedroeg 1,3%. Vergoedingen Dit betreffen de opbrengsten verkregen uit de aan de huurders toegerekende kosten naast de huurprijs voor leveringen en diensten zoals gemeenschappelijk te dragen kosten voor nutsvoorzieningen (gas, licht en water) en kosten van schoonmaakactiviteiten in algemene ruimten, glasbewassing en algemeen tuinonderhoud. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de bedragen opgenomen van geldelijke steun uit overheidsregelingen. Verkoop onroerende goederen Het betreft hier het saldo van de behaalde opbrengsten en de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Geactiveerde organisatiekosten (alleen in de enkelvoudige winst en verliesrekening) Hieronder worden (alléén in de enkelvoudige resultatenrekening) de geactiveerde kosten opgenomen met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf of activiteiten / projecten. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten bestaan uit opbrengsten voor activiteiten ten behoeve van het beheer van Verenigingen van Eigenaars en opbrengsten die bijvoorbeeld een éénmalig karakter hebben dan wel geen opbrengsten zijn die een groot materieel karakter hebben.
Bedrijfslasten Afschrijvingskosten Hieronder zijn de kosten opgenomen ten behoeve van afschrijvingen op materiële vaste activa niet zijnde ten behoeve van activa in exploitatie. Op alle daarvoor in aanmerking komende materiële vaste activa wordt lineair afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen.
61
De materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden op bedrijfswaarde gewaardeerd en derhalve komen waarderingswijzigingen daar tot uitdrukking in de post “Overige Waardeveranderingen Materiële Vaste Activa”. Overige waardeveranderingen Materiële Vaste Activa Hier worden de projectmatig berekende onrendabele toppen afgeboekt. Dit kan zijn een correctie op een gerealiseerd nieuwbouw-, renovatie- of herstructureringsproject, dan wel de voorcalculatorische afboeking op een nog uit te voeren project dat intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd is. De afboeking wordt gewaardeerd op basis van de gecalculeerde bedrijfswaarde zonder het contant maken van de grondwaarde (projectcalculatie). De waardevermindering van reeds opgeleverde projecten ontstaat door nagekomen facturen welke betrekking hebben op nieuwbouwprojecten. Het verschil met de uiteindelijke balanswaardering wordt na realisatie van het project verantwoord onder “Mutatie reële waarde Materiële Vaste Activa”. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan medewerkers. Pensioenen De huidige pensioenregeling (SPW) betreft een zogeheten “toegezegd-pensioenregeling” bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan medewerkers op de pensioen-gerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze “toegezegd-pensioenregeling” is verwerkt als zou er sprake zijn van een “toegezegde-bijdrageregeling”. Voor de pensioenregelingen betaalt Woonbelang Veghel op verplichte basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Woonbelang Veghel geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. In geval van een tekort bij het fonds bestaat er geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud De lasten voor onderhoud bevatten de geboekte kosten voor planmatig onderhoud en de geboekte kosten voor dagelijks exploitatieonderhoud, verminderd met de onder onderhoud geboekte kosten van de eigen dienst.. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten bevatten de kosten die gemaakt zijn in het boekjaar en ook betrekking hebben op dat verslagjaar en die niet verantwoord zijn onder de reeds genoemde rubrieken. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Stichting Woonbelang Veghel integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit maximaal 3 voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Corporatie is ANBI Naar aanleiding van een uitspraak van de Hoge Raad stelt Woonbelang Veghel dat zij de ANBI status kan verwerven. Dit kan omdat haar werkzaamheden zich direct richten op een algemeen belang: voldoende en goede
62
woongelegenheid in de sociale huursector. De ANBI-status betekent dat we gebruik kunnen maken van de „herbestedingsreserve‟ (HBR). Dat geldt in ieder geval voor de jaren 2008 – 2011. Inmiddels is de regelgeving zodanig aangepast dat het toepassen van de „herbestedingsreserve‟ na 2011 niet meer mogelijk is. Door toepassing van de „herbestedingsreserve‟ kunnen wij onze winst over de jaren 2008 tot en met 2011 verminderen door gebruik te maken van de zogeheten „herbestedingsreserve‟. Dan komt de te betalen vennootschapsbelasting uit op nihil. Wij kunnen een zogeheten „herbestedingsreserve‟ vormen voor investeringen die wij in het lopende en de drie daarop volgende jaren doen. Het gaat om investeringen die naar verwachting verlies opleveren. Vorming van een herbestedingsreserve betekent uitstel van belastingheffing. Omdat voor ons vanaf het jaar 2008 nog geen definitieve belastingaanslag is vastgesteld kunnen wij alsnog met terugwerkende kracht gebruik maken van de herbestedingsreserve. Het Belastingplan 2006 is sinds 1 januari 2006 van kracht. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun commerciële activiteiten vennootschapsbelasting (vpb) te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2006 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). Per 1 januari 2008 zijn de woningcorporaties integraal vennootschapsbelastingplichting geworden over al hun activiteiten. Woonbelang Veghel heeft zowel de VSO I (betreffende de periode 2006 en 2007) als de VSO II ondertekend (periode vanaf 1 januari 2008) en heeft gekozen voor de optie van subjectieve vrijstelling (Model I). Dit impliceert dat alle in de VSO benoemde commerciële activiteiten die niet binnen de in de VSO vastgestelde bufferzones vallen zullen worden ondergebracht in afzonderlijke rechtspersonen. De betreffende rechtspersonen zijn met ingang van maart 2008 daadwerkelijk opgericht. De opgerichte rechtspersonen maken deel uit van een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en de vennootschapsbelasting. Ten behoeve van de jaarrekening 2010 zijn belastinglatenties berekend en opgenomen. Er zijn nog géén definitieve aanslagen opgelegd.
Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Treasury-activiteiten Binnen het treasury-statuut van Woonbelang Veghel is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan op basis van strikte risico-mijding en op basis van de binnen het BBSH toegestane kaders. De volgende risico‟s zijn te onderscheiden: - marktrisico‟s; Woonbelang Veghel is alléén werkzaam binnen Nederland en loopt geen valutarisico‟s. - prijsrisico‟s; Woonbelang Veghel loopt géén prijsrisico‟s op financiële instrumenten. - renterisico‟s; Woonbelang Veghel loopt renterisico‟s op een aantal manieren: als gevolg van langlopende leningen die een tussentijdse renteconversie kennen; als gevolg van aflopende leningen die herfinanciering vereisen; als gevolg van te verwachten nieuwe financieringen voor nieuw te ontwikkelen projecten. De renterisico‟s worden beperkt volgens de normen die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw daartoe stelt en door hen ook jaarlijks getoetst en beoordeeld. Woonbelang Veghel voldoet tot op dit moment aan de normen die gesteld zijn. - kredietrisico‟s; Woonbelang Veghel kent geen significante kredietrisico‟s. Er is de mogelijkheid om vanuit meerdere bronnen over kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. - derivaten; Op balansdatum werden er door Woonbelang Veghel géén derivaten aangehouden.
63
- liquiditeitsrisico Woonbelang Veghel maakt gebruik van een huisbankier om over een kredietfaciliteit te kunnen beschikken. Als nadere zekerheid zijn certificaten van vorderingen op het Wooninvesteringsfonds als nadere zekerheden verstrekt. - effecten onder de financieel vaste activa De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. - rentebaten; Als rentebaten worden (te) ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden, deposito‟s en overige liquide middelen verantwoord. - rentelasten; Onder deze post worden de rentelasten met betrekking tot de schulden verantwoord. De geactiveerde rente met betrekking tot de materiële vaste activa is hierop in mindering gebracht. - beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. - belastingtechnische risico‟s; Met de wijzigingen in de fiscale regelgeving van de overheid per 1 januari 2006 en per 1 januari 2008 is er een risico ontstaan ten aanzien van de af te dragen vennootschapsbelasting. Over de voorgaande jaren zijn nog definitieve aanslagen beschikbaar.
Bijzondere baten en lasten. Onder de bijzondere baten en lasten worden slechts die posten verantwoord die van incidentele aard zijn en die vallen buiten hetgeen voor de corporatie karakteristiek is.
Mutatie reële waarde Materiële Vaste Activa Hier wordt de mutatie verantwoord tussen de waarde van de Materiële Vaste Activa per einde van het boekjaar en die aan het einde van de vorige verslagperiode. Het betreft alleen die Materiële Vaste Activa die op bedrijfswaarde worden gewaardeerd. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Woonbelang Veghel een aantal standpunten ingenomen die eerst bij de afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2010 en 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: De waardebepaling van de ontwikkelrechten; Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en 2010 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Het nettoresultaat wordt aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die géén invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en in de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van de bankkredieten. In het overzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit financieringen zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.
64
4.5
Kengetallen 2011
2010
2009
2008
2007
Vermogenspositie Algemene reserve per woning Totale beleggingen per woning Rendementskengetallen Ondernemingsrendement Jaarresultaat per woning Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totale vermogen Solvabiliteit Huurkapitalisatiefactor Interest dekkingsratio Exploitatierendement Vastgoedrendement Direct rendement vastgoedexploitatie (oper.res.tov wrde) Indirect rendement vastgoedexploitatie basis WOZ-wrde) Totaal kapitaalsrendement (direct+indirect)
18.165 3.335
18.139 820
25.272 1.532
21.536 2.380
24.267 2.719
138 0,79 1% 0,3% 0,2% 25% 10,5 1,04 3,13%
6.2290,51 -34% -12% -9% 26% 10,1 1,77 4,71%
3.736 0,68 -15% 9% 5% 35% 10,6 1,79 4,88%
2.7800,54 -13% -7% -4% 33% 10,4 2,18 5,77%
2.506 0,86 10% 7% 4% 41% 10,1 2,32 5,92%
0,8% -2,7% -1,9%
2,2% -1,3% 0,8%
1,7% 1,5% 3,2%
3,4% 14,9% 18,3%
4,9% 7,9% 6,8%
Verhuur en incasso Gemiddelde huurprijs per woning per 1-7 % huurderving ( leegstand en oninbaarheid ) % huurachterstand zittende huurders Gemiddelde woningwaarderingspunten per woning per 1-7 Gemiddelde huurstijging per 1-7 % huur t.o.v. maximale huurprijs Aantal afgesloten nieuwe huurovereenkomsten
463 1,5% 0,7% 151 1,3% 65,0% 301
457 1,8% 0,8% 151 1,2% 65,5% 338
448 1,3% 0,6% 151 2,5% 65,4% 272
436 0,8% 0,6% 151 1,58% 65,6% 330
423 0,8% 0,6% 149 1,1% 64,0% 298
Woningbezit Woningbezit ex woonwagens/garages/parkeerplaatsen Woningen in exploitatie genomen Saldo sloop / uit exploitatie Woningen verkocht Aantal woonwagens Aantal standplaatsen Aantal garages Aantal parkeerplaatsen
3.014 61 -99 -14 2 2 55 112
3.066 33 142 2 55 112
3.047 32 62 2 55 102
3.021 93 -2 -8 2 2 55 102
2.938 95 5172 2 55 102
103 18 73 79 212 239 106 45 873
83 3 85 51 219 61 136 299 936
86 15 47 82 92 33 91 98 264 808
69 14 46 259 75 21 117 134 277 1.013
68 68 35 116 66 40 105 103 131 733
39 925 21 866 1.851
41 807 16 660 1.524
45 678 18 589 1.330
41 624 18 287 970
43 624 9 333 1.009
25,72
24,03
27,81
27,92
27,92
Onderhoud ( per woning ) Bouwkundig reparatieonderhoud Preventief klein onderhoud Mutatieonderhoud Planmatig bouwkundig onderhoud Contractonderhoud Liftinstallaties (contractonderhoud) CV-installaties Schilderwerk Woningverbetering Totaal
Bedrijfsvoering ( per woning, inclusief afschrijvingen ) Huisvestingskosten Personeelskosten* Toezichtskosten Algemene kosten (inclusief automatisering) Totaal Aantal f.t.e.'s per ultimo jaar vaste medewerkers * Personeelskosten incl. detacheringskosten
65
Toelichting op de kengetallen Er is voor wat betreft de financiële kengetallen aansluiting gezocht bij de wijze waarop het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de jaarcijfers interpreteert. Op basis van de laatste aanpassingen van de definities zijn de huidige kengetallen nu weergegeven. De kengetallen laten de opbouw van het gerealiseerde rendement op het vermogen zien in het verslagjaar. De presentatie is als volgt opgebouwd: de ontwikkeling van de vermogenspositie; rendementsontwikkeling; de verhuur van onroerend goed; de ontwikkeling van het woningbezit; de ontwikkelingen op de onderhoudskosten; de ontwikkeling van de kosten van de bedrijfsvoering; Wij volgen met deze presentatie van de kengetallen de nieuwe ontwikkelingen binnen de corporatiesector. De komende jaren zullen we steeds meer met deze wijze van benadering geconfronteerd worden in de verantwoording naar onze belanghouders. De rendementskengetallen zijn onderverdeeld in kengetallen voor de totale organisatie en kengetallen die zich specifiek richten op het vastgoedbeheer. Het directe rendement omvat nog niet alle kosten en opbrengsten, omdat definities vanuit het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) daarvoor nog ontbreken. (bron: “Waardering vastgoed woningcorporaties”, rapportage CFV) Naast de rendementskengetallen zijn kengetallen opgenomen met algemene informatie over het woningbezit, verhuur en incasso, onderhoud en bedrijfsvoering. Ten aanzien van kengetallen voor de bedrijfsvoering zijn ten opzichte van eerdere verslagjaren definitiewijzigingen opgenomen die voor een vollediger beeld zorgen (toevoeging van de afschrijvingscomponent in de kostenopbouw). Definities van een aantal kengetallen current ratio: kortlopende middelen ten opzichte van de kortlopende schulden. Dit geeft een beeld in hoeverre de organisatie in staat is snel aan zijn kortlopende verplichtingen te kunnen voldoen. solvabiliteit: de verhouding tussen vreemd vermogen (leningen en verplichtingen) en eigen vermogen. rentabiliteit: Welk rendement wordt er gemaakt. rentabiliteit op eigen vermogen: geeft de verhouding weer tussen het jaarresultaat en de waarde van het eigen vermogen op balansdatum. rentabiliteit op vreemd vermogen: geeft de verhouding weer tussen het jaarresultaat en de waarde van het vreemd vermogen op balansdatum. rentedekking: in hoeverre kunnen uit de operationele kasstroom de rentelasten worden betaald. (operationele kasstroom ten opzichte van het resultaat uit gewone bedrijfsvoering; norm 1,25) huurkapitalisatiefactor: hoe verhouden de huurinkomsten zich tot de waarde van het onroerend goed in exploitatie
66
4.6
Kasstroomoverzicht
(bedragen x €. 1.000,-, waarderingsgrondslag bedrijfswaarde)
€.
€.
Saldo vlottende middelen begin boekjaar Operationele kasstroom Resultaat Afschrijvingen Mutatie egalisatierekening Saldo operationele kasstroom Investeringskasstroom (Des-) Investeringen materiële vaste activa (Des-) Investeringen financiële vaste activa Saldo investeringsstroom Financieringskasstroom Ontvangen leningen Aflossing leningen Saldo overboeking kortlopende schuld Mutatie overige langlopende verplichtingen
8.737
423 209
632
2.2628053.067-
10.000 5455.4941.2742.687
Saldo vlottende middelen einde boekjaar
8.989
Het saldo vlottende middelen is als volgt te specificeren: Voorraden Vorderingen Liquide middelen Totaal kortlopende vorderingen Totaal kortlopende schulden Saldo vlottende middelen einde boekjaar
11.540 3.305 6.547 21.392 12.404 8.989
67
68
5.
GOEDKEURING
Het jaarverslag en de jaarrekening van Woonbelang Veghel is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen in de vergadering van 20 juni 2012. Dhr. E. Kemperman
voorzitter
Dhr. E. Rademakers
vice-voorzitter
Mevr. G. van Hout
lid
Dhr. P. de Gouw
lid
Dhr. T. van Heumen
lid
Mevr. N. van den Boogaard
lid
Dhr. J. van Son
lid
69
70
6.
CONTROLEVERKLARING
Veghel, juni 2011
71
72
73
