Amvest Vastgoed B.V.
TEAM WORK
11 THIS SIDE UP
11 THIS
Jaarverslag 2007
SIDE UP
Financieel verslag 2007
Jaarverslag 2007
THIS SIDE UP
11
THIS SIDE UP
11
DE CIJFERS
Drukwerk Scheffer Drukkerij, Dordrecht
11
Lithografie hvhdc, Moordrecht
THIS
THIS
Concept & vormgeving Zwiers Communicatiebureau, Rotterdam
SIDE UP
11
jaarverslag 2007
Amvest Vastgoed B.V. Statutair gevestigd te Utrecht 18 april 2008
inhoudsopgave Profiel
4
kernzaken
5
kerncijfers
6
Bericht van de Raad van Commissarissen
9
Bijlagen
• Curricula vitae directie Amvest • Organogram Amvest • Begrippenlijst
Engelse samenvatting/ English summary
hoofd afdeling gebiedsontwikkeling
26
Verslag van de directie
Ralf Peeters,
ontwikkelingsmanager regio zuid-nederland
Heleen Aarts,
28 36
37 38 39
41
• • • • • • • •
10
De koers van Amvest Ontwikkelingen op de markt Economische ontwikkelingen Ontwikkelingen op de woningmarkt Ontwikkelingen in de portefeuille Gedragcodes Resultaat Amvest Verwachting resultaat 2008
10 12 12 14 16 21 21 23
Glenn Eduard,
regiomanager acquisitie & projectontwikkeling zuid-holland
30
Michiel Schaap,
regiomanager acquisitie & projectontwikkeling Noord-Holland
32
Rien van Rooij,
projectmanager regio Middenen Noord-nederland
34
Jaarrekening
z.o.z.
Profiel Missie Amvest
2. Amvest concentreert haar portefeuille in de Randstad, Zuid-Nederland, middel-
posities en het benutten van kansen op de
belegger die met respect voor mens en
grote steden en (binnen)stedelijke
markten van ontwikkeling, aankoop,
omgeving investeert in woningen en woon-
(herstructurerings)gebieden door nieuwe
verhuur en verkoop van woningen. Dat is
kwaliteit. Een duurzame relatie met onze
acquisities.
de basis voor de groei van het direct
huurders is ons streven. Wij ontwikkelen en realiseren zelf, maar ook samen met
rendement uit exploitatie en het realiseren 3. Amvest kent de actuele huurmarkt qua
van een optimaal indirect rendement uit
partners, woningen en woonconcepten. Hierbij
product (woonkwaliteit) en huurprijs.
staan de woonwensen van onze klanten
Amvest ontwikkelt zelf. Zo houden we
centraal. In de markt manifesteren wij ons op
locatie, kwaliteit en timing van nieuw
onderscheidende wijze. Integriteit, respect en
vastgoed in eigen hand. Frequent
functionele clusters: acquisitie &
teamwork zijn leidend in ons denken en
marktonderzoek en actief portfoliomana
projectontwikkeling en portfoliomanage-
handelen.
gement zorgen ervoor dat we weten wat
ment. Beide afdelingen hebben eigen
er speelt bij onze belangrijkste assets
taken en werken intensief samen.
Doelstelling
waardestijging en disposities. 6. Amvest is een platte organisatie met twee
de huurder en koper. Een hoge klanttevre-
Amvest streeft naar een optimale rendement-
denheid gaat gepaard met een goed
Amvest voert ook het assetmanagement
risicoverhouding in de totale waardeketen met
financieel rendement.
over de woningportefeuille van aandeelhouder
een langetermijnrendement dat boven de rendementseisen van de aandeelhouders ligt.
AEGON. In totaal exploiteert Amvest een 4. Amvest wil groeien om tot de marktleiders
woningportefeuille van circa 17.500 huur
Dit doen wij door sterke woongebieden te
te blijven behoren. Niet als doel op zich,
woningen. Daarnaast heeft Amvest een
ontwikkelen voor de huur- en koopmarkt op
maar omdat marktleiderschap in de
ontwikkelingsportefeuille van ongeveer
de juiste locaties en met een goede prijs-
vastgoedsector gelijk staat aan meer
6.500 nieuwe huurwoningen.
kwaliteitverhouding.
kansen, meer kennis en expertise, hoger
De Amvest-werkwijze 1. Amvest voegt huurwoningen toe aan haar
rendement, meer efficiency en minder risico. De mix van activiteiten – ontwikkeling én exploitatie, huur én koop – leidt tot
woningportefeuille. Deze komen voor een
hogere opbrengsten en risicospreiding.
belangrijk deel uit eigen gebiedsontwikke-
Onze omvang waarborgt bovendien een
ling. Daarnaast kopen wij gericht woningen
sterke positie op de financiële markten.
aan en verkopen in mindere mate. Rendement is hierbij belangrijker dan groei.
5. Amvest richt zich op het innemen van
Amvest is een slagvaardige ontwikkelende
KERNZAKEN Marktontwikkelingen
de komende jaren uit door grote volumes
• De toegenomen economische onzekerheid
aan investeringen te realiseren met name
ondermeer door de Amerikaanse kredietcrisis leidt tot een afwachtende houding van de woonconsument. • De kwalitatieve woningvraag verandert door de vergrijzing en veranderende huishoudensamenstelling. • De vraag naar vrijesectorhuurwoningen (huren hoger dan 622 euro per maand) in de economisch sterke regio’s van Nederland blijft structureel groot. • De grote vraag naar koop- en huurwoningen in het middensegment en de achterblijvende woningbouwproductie leiden tot een
door eigen ontwikkeling. • Amvest concentreert haar portefeuille in de Randstad en haar flanken, de Brabantse stedenrij en het KAN-gebied. • Door nieuwe huurwoningen met een hogere
• De totale leegstand nam af tot 6,5 procent, maar blijft door aanvangsleegstand hoog. • De gemiddelde maandhuur per woning steeg van 719 euro naar 749 euro. • Amvest boekte een totaalrendement van 9,4 procent, gemeten naar de ROZ/IPD-index. • Gemeten naar de ROZ/IPD-index voor
gemiddelde huur toe te voegen, verschuift
’standing investments residential’ scoorde
de portefeuille naar het geliberaliseerde
Amvest 8,6 procent tegenover 9,6 procent
huursegment. • Het voortdurend verbeteren en efficiënter
van de index. • De ontwikkelingsportefeuille heeft een
organiseren van het vastgoedmanagement
totale investeringswaarde van 1,3 miljard
leidt tot een betere dienstverlening aan
euro, hetgeen neerkomt op een nieuwbouw-
huurders en kostenefficiency. • Het aanbieden van een breed scala aan
potentieel van circa 6.500 woningen. • Amvest realiseerde een nettoresultaat van
boveninflatoire waardestijging op de korte
service- en (woon)gemaksdiensten aan alle
114 miljoen euro, hetgeen een daling is van
en middellange termijn.
Amvest-huurders resulteert in een hogere
5 procent ten opzichte van voorgaand jaar.
• De complexe opgave van de stedelijke herstructurering en de grote vraag naar huurwoningen in het hogere segment
klanttevredenheid en daardoor in een langere woonduur en minder mutatiekosten. • Het richten op strategische samenwerkings
Organisatie • De managementorganisatie groeide in 2007
aldaar, vragen steeds vaker om intensievere
verbanden met gemeentes, corporaties en
met 3,2 fte tot een totaal van 67,7 fte op
samenwerking tussen gemeenten,
marktpartijen bij gebiedsontwikkelingen en
31 december. De nieuwe medewerkers zijn
woningcorporaties, ontwikkelaars en
stedelijke herstructureringsopgaven.
met name ingezet voor Gebiedsontwikkeling
(institutionele) beleggers. • Het inflatievolgend huurbeleid van het kabinet biedt geen perspectief op marktcon-
Resultaten Amvest 2007 • Amvest realiseerde een vastgoedresultaat
forme huurprijzen van met name woningen
van 182 miljoen euro, hetgeen een stijging is
in het gereguleerde gebied.
van 4,6 procent ten opzichte van voorgaand
• Het kabinet geeft aan niet aan de hypotheekrente-aftrek te zullen tornen waardoor
jaar. • De portefeuille is vernieuwd: er zijn 491
deze fiscale bevoordeling van koop ten
nieuwe woningen in portefeuille genomen
opzichte van huur de komende periode blijft.
en 596 woningen verkocht. Aan het einde
Strategie Amvest • Verdieping en verbreding van onderzoek naar de huurwoningmarkt, en in het
gestandaardiseerd hetgeen heeft geleid tot een SAS70 Type I certificering. • Voor belangrijke thema’s zoals wonen en zorg, duurzame energie en samenwerking met corporaties stellen wij programma managers aan. • Door de beleidsdagen en projectbezoeken is
van 2007 telde de portefeuille in totaal
de teamvorming binnen de organisatie
10.251 woningen met een balanswaarde van
verder versterkt.
1,9 miljard euro. • De portefeuille is verder verschoven naar
bijzonder naar klantwensen, verstevigt de
het geliberaliseerde segment: 75 procent
basis van het portefeuillebeleid van Amvest.
van de portefeuille heeft een maandhuur
• Amvest vernieuwt en breidt haar portefeuille
en Marketing & Sales. • Het interne beheersingssysteem is
boven de liberalisatiegrens (2006: 71 procent).
Kerncijfers 2007
2006
2005
2004
2003
Netto-huuropbrengsten
67
60
60
61
61
Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen*
23
25
45
35
38
Ongerealiseerde waardeveranderingen beleggingen**
89
83
44
34
41
Totaal waardeveranderingen beleggingen
112
108
89
69
79
Netto-resultaat
114
120
110
79
82
1.931
1.836
1.576
1.493
1.455
178
129
236
210
241
Totaal onroerend goed in portefeuille
2.109
1.965
1.812
1.703
1.696
Eigen vermogen
1.087
996
897
806
743
962
852
787
802
838
Eigen vermogen t.o.v. balanstotaal
48%
48%
47%
44%
42%
Eigen vermogen + voorziening latente belastingverplichting t.o.v. balanstotaal
57%
58%
57%
54%
51%
Rentedragende schulden t.o.v. beleggingen in onroerend goed
46%
43%
43%
47%
49%
Rentedekkingsratio
2,01
2,59
4,08
2,41
2,50
Gemiddeld rentepercentage langlopende schulden
4,3%
4,9%
4,7%
5,1%
5,2%
Leegstand (als % van de theoretische huuropbrengsten)
6,5%
7,5%
3,8%
2,2%
0,9%
Direct rendement
3,5%
3,6%
4,0%
4,1%
4,0%
Gerealiseerd indirect rendement*
1,2%
1,4%
2,6%
2,1%
2,3%
Niet gerealiseerd indirect rendement uit waardestijgingen**
4,5%
4,5%
2,5%
2,0%
2,5%
Totaalrendement
9,2%
9,5%
9,1%
8,2%
8,8%
Resultaten (x € 1 mln)
Balans (x € 1 mln) Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in ontwikkeling
Langlopende schulden Kengetallen/ratio's
Vastgoedrendement als percentage van gemiddeld geïnvesteerd vermogen
2007
2006
2005
2004
2003
Direct resultaat
70
66
69
69
67
Gerealiseerd indirect resultaat*
23
25
45
35
38
Niet gerealiseerd indirect resultaat uit waardestijgingen**
89
83
44
34
41
182
174
158
138
146
10.251
10.356
9.766
9.998
10.441
67,7
64,5
59,7
54,4
52,8
ROZ/IPD
9,6%
11,4%
10,1%
7,6%
7,1%
Amvest
8,6%
9,1%
7,4%
7,7%
7,1%
ROZ/IPD
9,9%
10,8%
10,6%
8,6%
8,3%
Amvest
9,4%
9,7%
10,1%
9,6%
9,6%
1.281
1.241
1.413
1.460
1.423
109
169
208
136
149
1.114
1.088
1.694
2.399
2.061
Vastgoedresultaat in bedragen (x € 1 mln)
Totaal vastgoedresultaat Omvang portefeuille onroerend goed in exploitatie (in aantal woningen) Aantal medewerkers (FTE) ROZ/IPD-Vastgoedindices
standing investments residential
total residential
Projectontwikkelingsactiviteiten Investeringswaarde ontwikkelingsportefeuille (x € 1 mln) Netto-omzet (x € 1 mln) In aanbouw zijnde woningen - aantal
- waarde bij oplevering (x € 1 mln)
287
253
389
500
410
Opgeleverde woningen
- aantal
491
1.338
923
1.067
303
- waarde bij oplevering (x € 1 mln)
100
308
190
187
48
* Inclusief resultaat uit deelnemingen ** Inclusief ongerealiseerde waardeveranderingen overige belegingen
BERICHT VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Met genoegen blikt de Raad van Commissarissen (RvC) terug op een succesvol jaar. Amvest heeft in 2007 wederom goede resultaten geboekt, zowel op het terrein van acquisitie en projectontwikkeling als op het gebied van portfolio- en assetmanagement. Door de vele investeringsplannen is de groei en vernieuwing van de portefeuille op de lange termijn verzekerd. Vanaf 1 maart 2007 is de heer W.J. Bodewes algemeen directeur van Amvest. De RvC bedankt en spreekt haar waardering uit aan de heer T.H. Lam, financieel directeur, en het management voor hun inzet tijdens de interimperiode. Gedurende het verslagjaar vergaderde de RvC in aanwezigheid van de directie vijf maal. Het beleggingsbeleid, de investeringsvoorstellen, de marktontwikkelingen en de strategie van Amvest kwamen als belangrijkste onderwerpen aan de orde. Bij de bespreking van de jaarcijfers was ook de accountant aanwezig. De RvC bestond in het verslagjaar uit vier leden. In dit jaarverslag vindt u de jaarrekening 2007 van de vennootschap en het verslag van de directie. Wij verklaren ons akkoord met deze jaarrekening die door de directie is opgemaakt en door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. is gecontroleerd. Wij bevelen u aan de jaarrekening aldus vast te stellen. We stellen voor dat de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, conform art. 30 lid 3 van de statuten, decharge verleent aan de directie voor het gevoerde bestuur en aan de RvC voor het toezicht daarop. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om het dividend vast te stellen op 23 miljoen euro. Dit dividend is in december 2007 uitgekeerd. Graag spreken wij onze dank en waardering uit aan de directie en alle medewerkers van Amvest voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar.
Utrecht, 18 april 2008 De Raad van Commissarissen Mevrouw drs. E.F. Bos Drs. J. van der Ende Ir. E.W. Koning Drs. J.M. Overmeer
Verslag van de directie 2007 was het jaar waarin Amvest met volle kracht de eerder ingeslagen koers heeft voortgezet. Het is de koers van een ontwikkelende belegger, die de nadruk legt op in eigen beheer ontwikkelde woningen én gebieden. Ons werkgebied is verbreed van projectontwikkeling naar gebiedsontwikkeling. Amvest is daardoor langer in de keten van waardecreatie aanwezig: van het prilste begin van de (her)ontwikkeling van een gebied tot en met de exploitatie en dispositie van de woningen. Daarmee wordt de basis gelegd voor meer kwaliteit en meer rendement. De ingezette koers vraagt wel om een andere manier van werken en een versterking van de organisatie. In 2007 heeft deze verandering op veel fronten plaatsgevonden.
De koers van Amvest
langdurig bij gebieden en projecten betrokken
Ontwikkelen en beleggen
zijn en daar ook fors in willen investeren.
woningen zijn beter afgestemd op de specifieke
2007 was voor Amvest het jaar waarin de
Amvest werkt vanuit haar betrokkenheid als
eisen en wensen van onze huurders.
ingeslagen koers van de ontwikkelende
een langetermijnbelegger aan een duurzame
Wij kennen onze doelgroepen en spelen daar
belegger met volle kracht werd doorgezet.
relatie met buurten, wijken, steden en zelfs
optimaal op in. Deze hogere kwaliteit vertaalt
Deze koerswijziging was in 2006 reeds
regio’s. Door een beheersing van de complete
zich in woningcomplexen met een hogere
voorbereid en kreeg het afgelopen jaar concrete
vastgoedketen, leveren wij betere ’producten’
waarde en daarmee een beter rendement.
invulling en vaart. Amvest is actief in de hele
en optimaliseren daarmee onze bijdrage aan
Meer controle over de totstandkoming van onze
keten van het vastgoed: van de acquisitie van
de gebouwde omgeving.
posities, via gebiedsontwikkeling, het
10
meer kwaliteit hebben. Anders gezegd: deze
woningen betekent derhalve meer waarde creatie. In het verlengde hiervan neemt
uitontwikkelen van projecten, de exploitatie
Meer eigen ontwikkeling
Amvest minder projecten van derden over
ervan, naar uiteindelijk de verkoop van het bezit.
Een belangrijk element in de koers van Amvest
c.q. stellen we scherpere eisen aan projecten
Doordat Amvest met name aan de voorkant
betreft het aandeel van eigen ontwikkelingen
die worden aangeboden.
van de keten nadrukkelijker aanwezig is, wordt
in onze portefeuille. Dit aandeel willen wij de
in de toekomst een grotere toegevoegde
komende jaren verder verhogen. De ervaringen
Focus op binnenstedelijke gebieden De laatste jaren heeft Amvest relatief veel
waarde en daarmee een hoger totaalrendement
die we sinds 1997 met de ontwikkeling en de
gerealiseerd. Bovendien leent deze aanpak
exploitatie van huurwoningen hebben
woningen gerealiseerd op buitenstedelijke
zich goed voor een spreiding van risico’s.
opgedaan, hebben ons geleerd dat de door
locaties, waaronder de Vinex-locaties. De
Maar bovenal staat voor Amvest voorop dat wij
onze eigen organisatie ontwikkelde woningen
binnenstedelijke productie krijgt echter een
steeds groter accent en deze ontwikkeling
ingezet en heeft het afgelopen jaar volop haar
initiërende rol bij complexe, veelal binnenste-
heeft zich in 2007 versterkt doorgezet.
beslag gekregen. Vanuit het besef dat de
delijke gebiedsontwikkelingen. Inmiddels
De vraag uit de markt naar hoogwaardige
activiteiten in de keten elkaar ondersteunen,
werken bij Amvest 79 medewerkers in vaste
huurwoningen, ingepast in een aantrekkelijke
heeft Amvest haar knowhow op elk van deze
dienst.
woonomgeving, doet zich het sterkst voor in
gebieden fors versterkt. Het ’kennisintensieve’
de steden. Daarom mengt Amvest zich met
deel van de organisatie op terreinen als
Rendement en resultaat
acquisities en gebiedsontwikkelingen
gebiedsontwikkeling, strategie & innovatie,
In 2007 heeft Amvest 67 miljoen euro aan
nadrukkelijk in de opgave voor het bestaand
marketing en financial engineering is
netto-huuropbrengsten gerealiseerd. Dit is
stedelijk gebied. Met onze financiële
aanzienlijk versterkt. Zo zijn gebiedsontwikke
een stijging van bijna 12 procent ten opzichte
slagkracht en vermogensopbouw, gekoppeld
laars aangenomen met kennis van stedelijke
van voorgaand jaar.
aan onze inhoudelijke kennis en ervaring,
woonprogramma’s en stedenbouwkundige
Het vastgoedresultaat (waarin naast de
concepten, maar ook van draagvlakcreatie,
netto-huuropbrengsten ook het resultaat uit
gaan we hiervoor langjarig commitment aan.
tijdelijk beheer en procesbegeleiding. Situaties
projectontwikkeling en uit waardestijging en
Een versterkte organisatie
waar sprake is van gevestigde belangen en
disposities is meegenomen) is uitgekomen op
Amvest speelt een rol in de totale vastgoed
partijen vragen om een luisterend oor en een
182 miljoen euro. Ook dit is een stijging ten
keten en dat vraagt een aanpassing van de
hoog inlevingsvermogen. Met deze versterkte
opzichte van voorgaand jaar en wel met
organisatie. Deze verandering is in 2006
organisatie vervult Amvest een nog meer
4,6 procent.
Managementteam Amvest, v.l.n.r.: Wienke Bodewes (algemeen directeur), Tak Lam (financieel directeur), Charlie Martens (directeur Acquisitie & Projectontwikkeling), Hans Touw (directeur Portfoliomanagement)
1. Vastgoedresultaat in € en als % van het gemiddeld geïnvesteerd vermogen '%
Het gerealiseerde vastgoedresultaat als percentage van het gemiddeld geïnvesteerd
'*%
vermogen bedraagt 9,2 procent, een geringe
&-
daling ten opzichte van 2006 van 0,3 procent.
&+
'%%
Ontwikkelingen op de markt
&) &'
In haar functioneren is Amvest voor een
&*%
-
&%%
belangrijk deel afhankelijk van exogene
m &bac
&%
factoren, zowel van de economische ontwikkeling in het algemeen als van de ontwikkelingen
+ )
op de woningmarkt. Wat er in 2007 in de
*%
’omgeving’ van Amvest plaatsvond en welke
' %
consequenties dit had voor onze onderneming,
% &..,
&..-
&...
'%%%
'%%&
'%%'
Y^gZXigZcYZbZci
'%%(
'%%)
'%%*
'%%+
wordt beknopt toegelicht in dit hoofdstuk.
'%%,
Economische ontwikkelingen
kVhi\dZYgZhjaiVVi
Economische groei
\ZgZVa^hZZgY^cY^gZXigZcYZbZci
Het jaar 2007 startte met een voortzetting van
c^Zi\ZgZVa^hZZgY^cY^gZXigZcYZbZci
de in 2006 ingezette economische groeiversnelling. Tot aan de zomer stonden alle signalen op ’groen’. De werkloosheid daalde gestaag, het consumentenvertrouwen bereikte
2. Portefeuilledynamiek (cumulatief vanaf 2000)
nieuwe hoogtepunten en ook de resultaten aan
'#*%%
')%
de beurs waren optimistisch. Deze economische
''%
euforie werd echter in de zomer van 2007
'%%
WVaVchlVVgYZ m &bac
&-% '#%%%
&+% &)% &'%
&#*%%
&%% -%
&#%%%
+% )%
*%%
'% %
% '%%% XdchiVci egd\cdhZh
12
'%%&
'%%'
'%%(
'%%)
'%%*
'%%+
'%%,
'%%- '%%.
XjbjaVi^ZkZidZcVbZYddgVVc`deZc$^ckZhiZg^c\Zc \Zb^YYZaYZWdZ`lVVgYZeZgldc^c\
'%&%
\Zb^YYZaYZWdZ`lVVgYZeZgldc^c\ m &#%%%
(#%%%
getemperd door berichten over problemen op de Amerikaanse woningmarkt. Vooral de onderkant van deze woningmarkt die wordt gefinancierd door zogenaamde subprime hypotheken verloor snel waarde, toen eigenaren de stijgende rentetarieven niet meer konden dragen. De Amerikaanse kredietcrisis was een feit en zorgde er voor dat het jaar 2007 een economisch jaar met twee gezichten is geworden. Met een groei van ruim 3,5 procent in Nederland is 2007 het beste jaar van het nieuwe millennium. Het sentiment en het vertrouwen zijn echter inmiddels aangetast. Het consumentenvertrouwen, na twee positieve jaren, is in 2007 voor het eerst weer negatief geëindigd (zie figuur 3).
nauwelijks in koopkracht op vooruit. Debet hieraan zijn de beperkte stijging van de CAOlonen met 2,6 procent en de sterk gestegen ziektekosten en olieprijzen. Wel nam de toe. De werkloosheid daalde van gemiddeld 383.000 naar 314.000 personen. Met een werkloosheid van minder dan 4 procent is
Groei BBP
werkgelegenheid het afgelopen jaar verder
5%
30
4%
20
3%
10
2%
0
1%
-10
Nederland inmiddels koploper in Europa. 0%
1997
De rente en inflatie De rentestand is een duidelijke economische
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
-20
-1%
-30
-2%
-40
Consumentenvertrouwen
3. Economische ontwikkeling en consumentenvertrouwen 1997-2007 (bron: CBS)
Inkomen en werkgelegenheid Het modale Nederlandse gezin ging er in 2007
factor, die de groei kan opzwepen en afkoelen. In 2007 is dit instrument in Amerika meermaals ingezet om de economische groei een nieuwe
groei bruto binnenlands product
impuls te geven. In Europa is de kapitaalmarkt rente geleidelijk gestegen tot 4,55 procent aan het einde van het jaar. Figuur 4 laat zien dat
consumentenvertrouwen
4. Kapitaalmarktrente en de prijsinflatie 1997-2007 (bron: CBS)
de huidige kapitaalmarktrente laag lijkt in vergelijking met de laatste 25 jaar, maar dat
&-
&-
mede dankzij een bestendig lage inflatie een
&+
&+
verhoging op korte termijn niet noodzakelijk
&)
&)
&'
&'
&%
&%
-
-
+
+
)
)
'
'
de barometer van de AEX gestegen met
%
%
4,1 procent tot 516 punten.
"'
lijkt. Zo was de Nederlandse inflatie in 2007 slechts 1,6 procent, waardoor de rentestand laag kan blijven en zo de vraag op de koopwoningmarkt verder kan stimuleren. De aandelenmarkt De beurs heeft in 2007 veel turbulentie moeten doorstaan. Over het gehele jaar genomen is
Halverwege het jaar stond de AEX nog op maar liefst 11 procent winst. Maar na de
,.
-&
^c[aVi^Z
-(
-*
-,
-.
.&
.(
.*
.,
..
%&
%(
%*
%,
"'
gZciZ
hypotheekperikelen op de Amerikaanse markt is de paniek ook op de Nederlandse beurs
de beurswaarde van fondsen als Vastned
teerde fondsen gedurende 2007.
geslopen en is het leeuwendeel van de winst
Retail, Wereldhave en Corio in 2007 met
De prognoses voor het nieuwe jaar zijn
weer verdampt. In tegenstelling tot voorgaan-
respectievelijk 13,7, 25 en 8 procent. Figuur 5
opmerkelijk verdeeld. De verliezen in de
de jaren hebben de Nederlandse vastgoed-
geeft een weergave van het verloop van zowel
financiële sector lijken in de eerste helft van
fondsen relatief zwak gepresteerd. Zo daalde
de algehele beurs als van de vastgoedgerela-
het jaar definitief helder te worden en lijken
13
voor de Nederlandse banken en verzekeraars
5. Koersontwikkeling AEX en vastgoedaandelen 2007 (bron: CBS)
beperkt te blijven. Vooral de ontwikkeling van de Amerikaanse economie is een onzekere
600
factor, die ook in 2008 bepalend zal zijn voor het Amsterdamse beursklimaat.
580 560
Ontwikkelingen op de woningmarkt
540
Het verminderde consumentenvertrouwen
520
heeft (nog) geen invloed gehad op de
500
Nederlandse woningmarkt. Zo zijn de
480
koopprijzen volgens de cijfers van de NVM in 2007 gemiddeld met 4,3 procent gestegen.
460
Tegelijkertijd was 2007 een jaar waarin de
440
koopwoningmarkt geleidelijk aan begon te
420
ontspannen. De NVM rapporteerde dat het aantal te koop staande woningen aan het einde
400 jan.
febr.
mrt.
april
vastgoedfondsen
mei
juni
juli
aug.
sep.
okt.
nov.
dec.
AEX
van 2007 was gestegen met ruim 7 procent, terwijl het aantal verkopen juist daalde. Verder steeg voor het eerst in lange tijd de verkooptermijn tot gemiddeld 78 dagen. Wel verschilde deze ontspanning op de markt zeer regionaal.
6. Huizenprijsstijgingen in de grote steden 2003-2007 (bron: NVM)
Vooral in de grote steden werden indrukwekkende prijsstijgingen van ruim 6 procent waargenomen. De Amsterdamse markt springt
CZYZgaVcY
met een stijging van maar liefst 14,3 procent extra in het oog. De onevenwichtigheid en krapte op de woningmarkt blijven. De woning-
bouwproductie, zowel kwantitatief als kwalitatief, blijft achter bij de vraag. Aanwijsbare oorzaken hiervoor zijn het tekort aan bouwrijpe
JigZX]i
locaties door trage ruimtelijke ordeningsprocedures, de exorbitante bouwkostenstijging en de complexiteit van binnenstedelijke
GdiiZgYVb
ontwikkelingen. Verder hebben het inflatie volgend huurbeleid van het kabinet en de nieuwe fiscale wetgeving de investeringsbe-
9Zc=VV\
reidheid van corporaties en marktpartijen in nieuwe huurwoningen behoorlijk getemperd. Op basis van de economische verwachtingen
6bhiZgYVb
en de blijvende krapte op de woningmarkt ") '%%,
14
"'
% '%%+
' '%%*
)
+ '%%)
- '%%(
&%
&'
&)
\Zb^YYZaYZh^cYh'%%(
&+
gaat Amvest uit van een verdere voortzetting van de prijsstijging van het afgelopen jaar.
7. Cumulatieve waardegroei vastgoed en inflatie (1996-2007 ) (1996=100) (bron: ROZ/IPD, CBS)
210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 1996
1997
1998
Amvest
winkels
woningen
inflatie
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
kantoren
8. Cumulatieve waardegroei vastgoed (1976-2007) (1976=100) (bron: ROZ/IPD)
270 260 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 woningen
kantoren
winkels
15
9. Ontwikkeling portefeuille en niet uit de balans blijkende verplichtingen (in € x 1 mln)
Groei van strategische posities In 2007 versterkte Amvest haar toekomstige
3.500
ontwikkelingsmogelijkheden, door op
3.000
te nemen. Dit gebeurde voor een waarde van
2.500
feuille bevinden zich inmiddels circa 750
verschillende locaties strategische posities in 35 miljoen euro. In de ontwikkelingsportehectares, wat neerkomt op een ontwikkelings potentieel van circa 18.000 woningen.
2.000
Grondfonds Zuid-Nederland
1.500
De acquisitaire slagkracht van Amvest in de regio Brabant en het KAN-gebied werd in het
1.000
najaar van 2007 versterkt door het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met de
500
Van Boldrik Groep. Doel van de samenwerking is grond te verwerven en te ontwikkelen tot uitgeefbare kavels. Op deze kavels zullen
0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
woongebieden met koop- en huurwoningen worden gerealiseerd, maar primair is de
niet uit de balans blijkende verplichtingen
waardecreatie op grondontwikkeling.
boekwaarde onroerend goed in ontwikkeling
Inmiddels is het Grondfonds Zuid-Nederland opgericht, dat gronden in met name Brabantse
boekwaarde onroerend goed in exploitatie
ontwikkelt. Dit gebeurt met name voor
Ontwikkelingen in de portefeuille
Actiever acquisitiebeleid bij selecties
projecten op de middellange termijn. Ook
Aanvullend op de eigen acquisities van panden
kleinere locaties worden hierin meegenomen.
De ontwikkeling van de Amvest-woningporte-
en gronden was Amvest actiever op het terrein
feuille wordt bepaald door acquisitie, ontwik
van ontwikkelingscompetities en tenders.
Samenwerking met corporaties
keling, exploitatie en verkoop. De belangrijkste
De ervaringen die de afgelopen jaren zijn
en zorgleveranciers
feiten in 2007 worden hieronder kort toegelicht.
opgedaan, onder meer bij Strijp R in Eindhoven,
Het afgelopen jaar heeft Amvest contacten
maken duidelijk dat het voeden van onze
gelegd met verschillende woningcorporaties in
Acquisitie
ontwikkelingsportefeuille begint met een
de grote en middelgrote steden, die ambities
Amvest verwerft op verschillende manieren
slagvaardig optreden aan de voorkant van het
hebben in de stedelijke vernieuwingsopgave.
projecten. Zo hebben wij panden en gronden
ontwikkelingsproces. Door competities en
Met deze corporaties zijn mogelijkheden voor
aangekocht, die op termijn tot ontwikkeling
tenders te winnen, zet Amvest vanaf een vroeg
gezamenlijke gebiedsontwikkelingen
worden gebracht. Verder hebben wij bouw-
stadium gebiedsontwikkelingen naar haar
onderzocht. In het verlengde hiervan is
plannen van derden gekocht, waarvan de
hand. Daarmee hebben we meer greep op de
onderzocht in hoeverre woningcorporaties en Amvest kunnen komen tot een gezamenlijke
woningen vervolgens aan de portefeuille zijn
integrale gebiedskwaliteit, beheersen we
toegevoegd. Daarnaast was Amvest in 2007
risico’s beter en wordt een betere rendement/
exploitatie van woningen, bijvoorbeeld in de
actief bij prijsvragen, ontwikkelingscompetities,
risicoverhouding gerealiseerd.
vorm van vastgoedfondsen. Deze verkenning
gebiedstudies en andere selecties.
16
steden en kleinere kernen verwerft en
wordt in 2008 voortgezet. Datzelfde geldt voor
het onderzoek dat is gestart naar de mogelijk-
de fase van projectontwikkeling. Hierbij gaat
de rol van conceptontwikkelaar op meerdere
heden om met zorgleveranciers samen te
het om de ontwikkeling van nieuwe woningen,
terreinen: identiteit, programma, stedenbouw,
werken. Dit initiatief vindt plaats tegen de
zowel in de huur- als in de koopsector,
openbare ruimte en procesaanpak zijn daarbij
achtergrond van de groeiende behoefte onder
inclusief de bijbehorende voorzieningen en de
belangrijke factoren. Nadat de basis is gelegd,
senioren aan woningen die gekoppeld kunnen
woonomgeving.
worden aan allerhande zorgvoorzieningen.
nemen de regionale gebiedsontwikkelaars het stokje over. In de ontwikkelingsfase leveren zij
Amvest levert daarbij de expertise vanuit project-
Innovatieve ontwikkelingsprocessen
en gebiedsontwikkeling en de exploitatie van
Het ontwikkelen van complete gebieden en de
haalbaarheid, samen met o.a. de portefeuille
duurdere huurwoningen; onze partners dragen
beheersing van de totale gebiedskwaliteit
managers. Gebiedsontwikkeling wordt
al de nodige kennis inzake de markttechnische
de kennis uit hun eigen kernactiviteiten aan.
vraagt om een ander ontwikkelingsproces en
daarmee door meerdere disciplines binnen
Door in een vroeg stadium om tafel te zitten,
om medewerkers met nieuwe deskundigheid.
de Amvest-organisatie gedragen.
ontstaat de beste kans op een ontwikkeling
In 2007 is hier een belangrijke slag mee
Omdat gebiedsontwikkelingen veelal in
met meerwaarde voor beide partijen. Ook met
gemaakt. De afdeling gebiedsontwikkeling,
samenwerkingsverband plaatsvinden, is de
onderwijsinstellingen en grote ondernemingen
onderdeel van de afdeling acquisitie &
aansturing binnen de projectontwikkelings
is Amvest over deze manier van samenwerken
projectontwikkeling, werd versterkt en vervult
organisatie van Amvest verder verstevigd.
in gesprek. 10. Focusregio’s Amvest Regionale focus Amvest kiest bij haar investeringen in acquisities en nieuwe projecten voor gebieden die het economisch goed doen en waar het goed wonen is. Dan gaat het om de Randstad, de Flevopolders, Groot-Utrecht, de stad Groningen, het Knooppunt Arnhem-Nijmegen en Brabant. Deze regionale focus bleef in 2007 onveranderd. Dat betekent niet dat hierbuiten geen acquisities plaatsvinden; Amvest blijft in voor interessante kansen, op goede locaties. Het betekent wel dat de aandacht van de organisatie primair is gericht op de genoemde gebieden.
Ontwikkeling Bij de ontwikkeling van gebieden en projecten worden de posities die door acquisitie zijn verkregen, ingevuld met concrete plannen. Dit gebeurt in eerste instantie in de vorm van gebiedsontwikkelingen. Hier wordt in conceptueel opzicht op gebiedsniveau de basis gelegd voor de latere uitwerkingen op deelplan- en projectniveau. Ook wordt in deze fase de grondexploitatie ingericht. Hierna volgt
17
Samenwerkingsverbanden in deelnemingen Opstalexploitaties
Partijen
Locatie
Waterstad 2 CV
Blauwhoed, De Alliantie, Amvest
Amsterdam IJburg (Haveneiland West + Oost)
Hofmakerij v.o.f.
Ymere, Amvest
Amsterdam Westerdokseiland
Westpolder/Bolwerk CV (diversen)
Kavel Vastgoed, Amvest
Berkel en Rodenrijs Westpolder
ZuidSchans CV
Bouwfonds, AM, Amvest
Bataviahaven CV
Totaal aantal woningen
Aandeel Amvest
Aandeel Amvest
In uitvoering 1.300
25,0%
325
305
50,0%
153
2.700
50,0%
1.350
Amsterdam Zuidas
500
33,3%
167
Van Wijnen, Rabo Vastgoed, Stable International, Amvest
Lelystad Havenkwartier
205
33,3%
68
Zalmhaven CV
LSI, AM, Amvest
Rotterdam Zalmhaven
560
33,3%
187
OC De Bincker CV
Boele & Van Eesteren, Fortress, Amvest
Den Haag De Binckhorst
300
33,3%
100
OC Centrumkwadrant Overvecht CV i.o.
Johan Matser, Amvest
Utrecht Overvecht
518
50,0%
259
Schalkwijkerpoort v.o.f.
Dura, Amvest
Haarlem Peltenburg
97
49,9%
48
Euroquartier CV i.o.
Ymere, Moes, Proper Stok, Amvest
Almere Euroquartier
732
16,7%
122
OEM Bergse Haven CV i.o.
AM, Amvest
Bergen op Zoom Geertruidapolder
272
50,0%
136
In voorbereiding
Totaal opstalexploitaties
Grondexploitaties
7.489
Partijen
Locatie
GEM Vleuterweide CV
Ballast Nedam, AM, Fortis, Gemeente Utrecht, Amvest
Utrecht Leidsche Rijn (Vleuterweide)
OC Westpolder/Bolwerk CV
Kavel Vastgoed, Amvest
GEM Bergse Haven CV
Aantal ha
2.915
Aandeel risicodeel Amvest Amvest (in ha)
In uitvoering 240
13,4%
32
Berkel en Rodenrijs Westpolder
55
50,0%
28
AM, Gemeente Bergen op Zoom, Amvest
Bergen op Zoom Geertruidapolder
90
25,0%
23
GEM Spiegelhout CV
Ymere, AM, Amvest
Zeewolde en Almere
295
33,3%
98
GOM Zuidplaspolder CV
Fortis, AM, Heijmans, Woonbron Maasoevers, Amvest
Nieuwerkerk a/d IJssel
228
20,0%
46
GEM Lisserbroek CV
Ymere, AM, Amvest
Lisserbroek
52
33,3%
17
In voorbereiding
Totaal grondexploitaties Aantal woningen bij 25 woningen per hectare
18
Dit overzicht betreft samenwerkingen waarbinnen activiteiten plaatsvinden.
960
244
24.000
6.100
Complete programma’s Amvest zet nadrukkelijker in op de ontwikkeling van complete woningbouwprogramma’s, inclusief nieuwbouwkoopwoningen. Dit is inherent aan onze keuze voor integrale gebiedsontwikkelingen en de beheersing van kwaliteit. Stedelijke gebieden zijn gebaat bij gemengde programma’s, zowel naar functie als naar eigendomscategorie. Onze ervaring als huurwoningenontwikkelaar komt ons bij
va s t g o e d m a n a g e r s va n a m v e s t: • A c t y s • I n t e r s t e d e • M e e ù s V a s t g o e d m a n a g e m e n t • V a n d e r B o r d e n V a s t g o e d m a n a g e m e n t • V a n d e r L i n d e n V a s t g o e d m a n a g e m e n t • V a n ’ t H o f R i j n l a n d V a s t g o e d b e h e e r • VB & T V a s t g o e d m a n a g e m e n t • V e r w e y V a s t g o e d
de koopwoningen uitstekend van pas. Ook deze woningen krijgen de bekende Amvest-
concreet vervolg in de keuze voor onze
Exploitatie
kwaliteit. Een kwaliteit die niet alleen geldt
werkgebieden: het zoveel mogelijk bouwen in
De exploitatie-activiteiten van Amvest (10.251
voor het interieur, maar ook voor de buiten-
bestaand stedelijk gebied en daarmee een
woningen in eigendom en circa 7.200
ruimte en de woonomgeving.
intensief gebruik van de schaarse ruimte in
woningen onder assetmanagement voor
dit land. Op programmatisch gebied betekent
AEGON) vallen uiteen in drie aspecten:
Groeiende productdifferentiatie
dit dat we gebieden ontwikkelen die lang mee
portefeuillemanagement, marketing & sales
De variatie in soorten woningen die door
kunnen en de tand des tijds kunnen weerstaan,
en client services.
Amvest worden ontwikkeld, neemt onmisken-
door aspecten als een gemengd programma,
baar toe. Dit is een direct gevolg van
goede aansluiting met aangrenzende gebieden
Huurstijging 2007
ontwikkelingen in de markt. Standaarden
en een hoogwaardige inrichting van het
Door de gelimiteerde (inflatievolgende)
verdwijnen en het belang van niche-ontwik-
openbaar gebied. Op complex- en woningniveau
huurstijging van de niet-geliberaliseerde woningen kwam het huurrendement op deze
kelingen groeit. Met name in de steden is er
gebruiken we technieken die zowel het
vraag naar uiteenlopende producten: van
comfort bevorderen als het energiegebruik en
woningen voor het tweede opeenvolgende jaar
compacte studio’s voor starters en expats tot
de milieubelasting verminderen. In 2007 heeft
onder druk te staan. Een substantieel deel
en met royale appartementen waar goed ’aan
Amvest een energiebedrijf opgericht die bij de
van de woningen in portefeuille valt nog
huis’ gewerkt kan worden. In de buitenstede-
ontwikkeling van gebieden en complexen de
steeds in het niet-geliberaliseerde segment.
lijke gebieden kiest Amvest voor woongebieden
aanleg van warmte/koudeopslagsystemen
De maximale wettelijk vastgelegde huurver-
met een aanzienlijk lagere dichtheid dan op
mogelijk maakt. Ook op dit punt verlengt
hoging van 1,1 procent bij deze woningen is
de Vinex-locaties werd gehanteerd, met veel
Amvest dus de vastgoedketen: de verhuur en
voor een belangrijk deel gecompenseerd met
groen en recreatiemogelijkheden.
verkoop van woningen wordt uitgebreid met
de huurstijging van 2 procent die bij de
Groeiend belang duurzaamheid
het kunnen aanbieden van een aantrekkelijk
geliberaliseerde woningen is gerealiseerd.
energieaanbod aan onze klanten.
Het beleid van Amvest om haar portefeuille
Bij de ontwikkeling van gebieden en projecten
te verschuiven naar het geliberaliseerde
zet Amvest in op duurzaamheid in brede zin.
Stabiele ontwikkelingsportefeuille
segment wordt gecontinueerd. Nagenoeg alle
Duurzaamheid betekent namelijk veel meer
De investeringswaarde van de ontwikkelings-
nieuwe huurwoningen die aan de portefeuille
dan CO2-reductie. Het gaat erom dat gebieden
portefeuille bedraagt eind 2007 1,3 miljard
worden toegevoegd, vallen in dit segment.
in sociaal-economisch opzicht kloppen, fysiek-
euro en is licht gestegen ten opzichte van
Woningen die worden verkocht, zijn merendeels
ruimtelijk goed in elkaar zitten en financieel
voorgaand jaar (1,2 miljard euro). In 2007 zijn
sociale huurwoningen. Hiermee waarborgt
goed te exploiteren zijn. Zo ontstaan er
in totaal voor 186 miljoen euro aan nieuwe
Amvest dat ze met haar woningen markcon-
levendige en daarmee duurzame gebieden.
projecten verworven die zijn toegevoegd aan
forme huurprijzen kan realiseren.
Deze benadering krijgt bij Amvest een eerste
de ontwikkelingsportefeuille.
19
11. Cumulatieve rendementen totale exploitatieportefeuille woningen (1996 = 100)
400
350
300
250
200
150
100 1996 Amvest
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2005
2006
2007
Beheersing leegstand
gehanteerd om (nieuwe) complexen in de
Tevredenheid van onze klanten
In 2006 is Amvest geconfronteerd met een
markt te positioneren. Bovendien hebben wij
De toegenomen klantfocus heeft in 2007
sterk opgelopen leegstandspercentage dat
het woningaanbod via internet uitgebouwd;
duidelijk zijn resultaten afgeworpen. Onze
nagenoeg geheel is veroorzaakt door
zowel op onze eigen site als via Funda en Niki.
nieuwbouwwoningen beantwoorden aan
aanvangsleegstand van het grote aantal
Door bij specifieke complexen ’ingroeihuren’
de behoefte van onze huurders en kopers.
opgeleverde nieuwe huurwoningen in dat jaar
te introduceren, hebben wij het aantal
Daarnaast zijn huurders steeds meer
(996 woningen). Met name huurwoningen-
verhuringen significant doen toenemen.
tevreden over de onderhoudssituatie van ons
meer tijd om te verhuren. De lokale huur-
Marketing
Dat geldt ook met betrekking tot de door ons
markt heeft de tijd nodig om zo’n aanbod te
Het afgelopen jaar hebben wij de marketing- en
ingeschakelde makelaars en vastgoedmanagers.
absorberen. Verder is de huurconsument
marktonderzoekactiviteiten binnen de afdeling
Duidelijk is dat bewoners behoefte hebben aan heldere communicatie en informatie.
complexen groter dan 100 woningen vergen
bezit en de kwaliteit van onze dienstverlening.
minder snel geneigd om vanuit een brochure
portfoliomanagement verder uitgebouwd.
een woning te huren en wacht totdat de
We willen steeds meer weten van onze
woningen opgeleverd zijn. In die zin wijkt de
(potentiële) klanten. Welke doelgroepen
Wonen bij Amvest is meer dan een huurhuis
huurwoningmarkt in het wat duurdere
onderscheiden we en welke woonvoorkeuren
alleen. Wie bij Amvest huurt heeft toegang tot
segment af van de markt voor koopwoningen.
kunnen daaruit worden afgeleid. Daarnaast
een uitgebreid dienstenpakket en aanvullende
De inspanningen om onze woningen te
hebben wij goed in kaart wat de vraag- en
dienstverlening. Afgelopen jaar hebben wij
verhuren zijn aanzienlijk toegenomen.
aanbodverhoudingen op lokaal en regionaal
onze website volledig vernieuwd waardoor het
Ten eerste hebben wij onze organisatie daarop
niveau zijn. Met al deze informatie ondersteunen
aanvragen van dergelijke diensten nog eenvoudiger is geworden.
afgestemd. Werkprocessen zijn aangescherpt
onze marketeers de afdeling acquisitie &
en wij hebben een vaste groep makelaars
projectontwikkeling om te komen tot succes-
benoemd die ons bij de verhuur assisteren.
volle concept-, gebieds- en projectontwikkeling.
Verscheidene creatieve campagnes zijn
20
2004
ROZ/IPD
Gedragcodes
lagere gerealiseerde boekwinstpercentages
Stabiel vastgoedrendement
Amvest heeft interne gedragscodes voor
op individuele verkopen (disposities) en meer
Het vastgoedresultaat kan ook uitgedrukt
directie en medewerkers die samenkomen in
woningverkopen (in verhuurde staat) die een
worden als percentage van het gemiddeld
de Amvest Bedrijfscode. Kernwaarden als
lagere boekwinst genereren.
geïnvesteerd vermogen. Dit vastgoedrendement
integriteit, respect en teamwork staan centraal.
is in 2007 uitgekomen op 9,2 procent en
Naast de Amvest Bedrijfscode heeft Amvest
Robuuste waardestijging beleggingen
bestaat uit 3,5 procent direct rendement uit
zich als lid van de Vereniging van Institutionele
De waardestijging van de exploitatieportefeuille
verhuuractiviteiten, 1,2 procent gerealiseerd
Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en
is in 2007 uitgekomen op 89 miljoen euro.
indirect rendement uit boekwinst op desinves-
de Vereniging van Nederlandse Projectontwik-
Een stijging van bijna 10 procent ten opzichte
teringen en 4,5 procent niet gerealiseerd
keling Maatschappijen (NEPROM) gecommit-
van voorgaand jaar (2006: 81 miljoen euro).
indirect rendement uit waardestijging.
teerd aan de gedragscodes die gelden voor
De waardestijging uitgedrukt als percentage
Ten opzichte van voorgaand jaar is dit een
leden van deze brancheverenigingen. Verder is
van het gemiddeld geïnvesteerd vermogen
daling van 0,3 procent (2006: 9,5 procent).
binnen Amvest een interne klachtenregeling
bedraagt 4,5 procent, hetgeen overeenkomt met
Het vastgoedrendement 2007 omgerekend
van kracht.
die van het voorgaand jaar (2006: 4,5 procent).
naar de ROZ/IPD-index bedraagt 9,4 procent (ROZ/IPD: 9,9 procent).
Resultaat Amvest
Groei resultaat op koopwoningen
Sterke stijging netto-huuropbrengsten
en in projectdeelnemingen
De netto-huuropbrengsten stegen het
Amvest ontwikkelt ook koop- en huurwoningen
Ontwikkelingsportefeuille: groei in strategische posities
afgelopen jaar van 60 miljoen euro naar 67
in samenwerkingsverbanden met andere
De ontwikkelingsportefeuille bestaat uit de
miljoen euro. Dit is een stijging van bijna
partijen. Het resultaat op deze activiteiten
op de balans opgenomen strategische
12 procent. Hier manifesteert zich de groei van
wordt verantwoord onder opbrengst overige
(grond)posities en projecten in ontwikkeling
de portefeuille naar het hogere huursegment.
beleggingen en bedroeg in 2007 6 miljoen euro,
en investerings- en realisatieverplichtingen
De nieuwe huurwoningen hebben een
hetgeen een stijging is van bijna 2 miljoen
die nog niet tot een vastlegging in de
gemiddelde maandhuur van 870 euro, terwijl
euro ten opzichte van het voorgaand jaar.
financiële administratie hebben geleid (niet uit de balans blijkende verplichtingen). Eind 2007
de woningen die verkocht zijn een gemiddelde maandhuur hadden van 570 euro. Verder
Stijging beheerkosten
hebben een lagere leegstand van 6,5 procent
De beheerkosten in 2007 bedroegen 9 miljoen
kelingsportefeuille 1.281 miljoen euro (2006:
(2006: 7,5 procent) en lagere exploitatiekosten
euro en zijn gestegen door versterking van
1.241 miljoen euro). Deze investeringswaarde
de netto-huuropbrengsten positief beïnvloed.
bedroeg de investeringswaarde van de ontwik-
de personele bezetting en gestegen pensioen-
bestaat uit 130 miljoen euro aan strategische
lasten. Verder heeft de bouwproductie in
posities, 48 miljoen euro aan projecten in
Lagere boekwinsten op desinvesteringen
2007 minder dekking gegenereerd voor de
ontwikkeling en 1.103 miljoen euro aan niet
In 2007 zijn 596 woningen verkocht met een
beheerkosten.
uit de balans blijkende verplichtingen.
boekwinst van 16 miljoen euro (2006: 21 miljoen
De groei van de ontwikkelingsportefeuille in
euro). De lagere boekwinst is veroorzaakt door
2007 heeft zich met name gemanifesteerd in
Totale investeringswaarde ontwikkelingsportefeuille Amvest 2007 (bedragen x € 1 mln) Onroerend goed in ontwikkeling
Niet uit de balans blijkende verplichtingen
Grondposities
Onderhanden
Totaal
Onroerend goed in ontwikkeling
Totaal
130
48
178
1.103
1.103
Totale investeringswaarde 1.281 21
12. Risicoprofiel onwikkelingsportefeuille 2003, 2005 en 2007 2003 55% 34% 11%
2005 45%
45%
10%
2007 43% 30%
toegevoegd aan de exploitatieportefeuille.
strategische grondposities zijn gewaardeerd
Deze woningen met een gemiddelde
tegen kostprijs. Er zijn geen redenen om deze
maandhuur van 870 euro zijn gelegen in de
posities af te waarderen naar een lagere
focusregio’s van Amvest waarvan het
marktwaarde.
merendeel in sterke woningmarktregio’s als
Het risicoprofiel van de overige projecten
Amsterdam, Almere en Utrecht.
bestaat uit het kostprijsrisico en het verhuur-
Afscheid is genomen van in totaal 596 woningen
risico. Het kostprijsrisico wordt in de regel
die 113 miljoen euro aan netto verkoopop-
afgedekt door een aannemingsovereenkomst
brengsten hebben opgebracht. Deze woningen
met de aannemer, dan wel met de ontwikke-
die zich overwegend in het niet-geliberaliseer-
laar in geval van turnkey-afname.
de segment bevinden hadden een gemiddelde
Het kostprijsrisico is voor Amvest zolang zij
maandhuur van 570 euro. De meerderheid
wel een realisatie- of afnameverplichting
is in verhuurde staat verkocht aan AEGON.
heeft, maar nog geen aannemings- of
De rest is individueel verkocht aan particulieren.
turnkey-overeenkomst.
Deze mutaties hebben per saldo geleid tot een
Het niveau van het kostprijsrisico van de
exploitatieportefeuille van 10.251 woningen
ontwikkelingsportefeuille kan worden afgeleid
eind 2007. De gemiddelde huurprijs is in 2007
aan de hand van het percentage waarvoor het
gestegen van 719 euro naar 749 euro, wat een
kostprijsrisico nog niet is afgedekt. Eind 2007
stijging betekent van 4,2 procent.
was 43 procent van de ontwikkelingsportefeuille
Ook het percentage woningen met een
nog niet afgedekt voor het kostprijsrisico.
maandhuur boven de liberalisatiegrens van 622 euro is gestegen van 71 naar 75 procent.
Bij nieuwbouwwoningen worden huurcontracten
Risicobeheersing als kerncompetentie
Dit betekent dat het verhuurrisico pas tijdens
in de regel pas getekend bij de oplevering. 27%
geen kostprijsrisico, geen verhuurrisico geen kostprijsrisico, wel verhuurrisico wel kostprijsrisico, wel verhuurrisico
De sterke portefeuilledynamiek en de
de bouwfase kan worden afgewend. De groei
omvangrijke ontwikkelingsportefeuille vragen
van het aantal nieuwe -te verhuren- huurwo-
om een stringente risicobeheersing van
ningen in combinatie met een kritische
activiteiten. Dit op het gebied van zowel
huurwoningmarkt (in het hogere huursegment)
grondexploitatie- en ontwikkelingsrisico’s als
vraagt niet alleen om extra verhuurinspanningen
ook de eerste verhuur en wederverhuur.
maar eveneens om een frequente monitoring
De status en mate van zekerheid van woning-
van de effectiviteit (tijd, geld, resultaat) van het
bouwbestemming bepalen het risicoprofiel
verhuurproces.
van de ontwikkelings- en grondportefeuille. De financiële risico’s worden beperkt door de
22
de strategische posities. Ten opzichte van
omvang van de investeringsverplichtingen te
2006 zijn deze strategische posities gegroeid
laten afhangen van de kans op een woning-
van 95 miljoen euro naar 130 miljoen euro.
bouwbestemming.
Exploitatieportefeuille: verdere verschuiving
Het financiële risico van strategische
naar het hogere huursegment
grondposities is het nadelige verschil tussen
In 2007 zijn 491 nieuwe huurwoningen met
marktwaarde en verwervingsprijs, verhoogd
een totale waarde van 95 miljoen euro
met de bestede voorbereidingskosten. De
ta x at e u r s va n a m v e s t: • DTZ Z a d e l h o f f T a x a t i e s • D y n a m i s • J a c o b u s R e c o u r t • K a p t e i j n R e n t m e e s t e r s • M e e ù s
In 2007 is het systeem van risicobeheersing,
Fiscale zaken
onder meer van de bovengenoemde risico’s,
In het afgelopen boekjaar is het bezwaarschrift
een kritische en afwachtende houding aan.
aangescherpt. De interne beheersingsmaat-
toegelicht dat in 2006 is ingediend tegen de
Ondanks het feit dat wij een tijd tegemoet gaan
regelen van belangrijke bedrijfsprocessen zijn
uitkomsten van een deel van het door de fiscus
van toenemende economische onzekerheid
op systematische wijze beschreven en op hun
uitgevoerde boekenonderzoek over ingediende
zijn wij gematigd positief over de waardeont-
tenvertrouwen. De woonconsument neemt
werking getoetst. De aangepaste en verbeterde
aangiftes vennootschapsbelasting. Deze
wikkeling in de Nederlandse woningmarkt in
vastlegging van de interne beheersingsmaat-
ontwikkeling heeft niet geleid tot een materiële
2008. De woningbouwproductie blijft de
regelen heeft geleid tot een SAS70 Type I
aanpassing van de belastingverplichtingen.
certificering. Dit interne proces (toetsing, rapportage, opvolging van bevindingen) vormt
komende jaren achter bij de vraag. Met name in de focusregio’s van Amvest, de economisch sterke gebieden van Nederland, zal de
De vastgoedportefeuille is vanaf de start in
Verwachtingen resultaat 2008: gematigd optimistisch ondanks toenemende economische onzekerheid
1997 gedeeltelijk met eigen vermogen en
De verwachting van een positieve en boven-
gedeeltelijk door AMFIN gefinancierd: een
inflatoire waardeontwikkeling van de exploitatie
eigen ontwikkeling en aankopen. Daarnaast
financieringsfonds voor gemeenschappelijke
portefeuille voor 2007 zoals die in het
zullen er woningen uit de woningportefeuille
rekening. De participaties hiervoor zijn in
jaarverslag 2006 is uitgesproken, is uitgekomen.
worden verkocht voor circa 80 miljoen euro. Amvest verwacht voor 2008 een positieve en
een wezenlijk en permanent onderdeel van het risicobeheersingsysteem. Financiering van de portefeuille
schaarste, zowel kwantitatief als kwalitatief, op de regionale woningmarkten blijven en waarschijnlijk toenemen. Dit leidt ertoe dat de waardeontwikkeling op deze markten boveninflatoir zal zijn. Voor 2008 wordt naar schatting voor 250 miljoen euro geïnvesteerd in
handen van AEGON en PGGM, de twee
De herwaardering van de exploitatieporte-
aandeelhouders van Amvest. Voor de leningen
feuille is uitgekomen op 4,8 procent hetgeen
boveninflatoire waardeontwikkeling van de
die AMFIN verstrekt, geldt dat afhankelijk van
substantieel boven inflatie is. Ook is de
exploitatieportefeuille. De aanvangsleegstand
de omvang van de netto-investeringen periodiek
aanvangsleegstand in 2007 afgenomen, maar
zal in 2008 verder afnemen door lagere
wordt vastgesteld, welk deel van de leningen
minder dan verwacht.
opnieuw wordt opgenomen of afgelost. Naast de AMFIN-leningen is een kredietfaciliteit bij
volumes aan op te leveren woningen. De financiering en personele bezetting zullen
In 2008 zal de dreiging van een economische
zich ontwikkelen in lijn met de omvang van de
ING aangegaan voor maximaal 125 miljoen euro.
groeivertraging toenemen. Dit heeft al geleid
portefeuille.
Eind 2007 is niet op deze faciliteit getrokken.
tot een neerwaartse trend van het consumen-
23
24
TeamWork
Heleen Aarts,
hoofd afdeling gebiedsontwikkeling
“Nieuwe manieren van samenwerken maken projecten extra boeiend” 26
Aan het stuur ‘Sinds enkele jaren zijn gebiedsontwikkelingen
om het gebied helemaal naar onze hand te
corporatie die aangrenzend bezit heeft,
binnen Amvest een apart speerpunt.
zetten en de risico’s goed te beheersen.
verloopt goed. Aanvankelijk had de gemeente
De kwaliteit van het totale gebied kan je
We zijn het ontwikkelingsproces begonnen
alleen aangegeven dat woningbouw haar een goede invulling leek. Gaandeweg komen daar
immers pas echt goed aansturen wanneer je
door eerst het gebied goed te analyseren.
vanaf het begin aan het stuur zit. Wij hebben
Dus niet gelijk een stedenbouwkundig plan
aanvullende eisen bij, maar die worden op
graag de leiding bij dit soort processen en zijn
maken, maar kijken en luisteren. Wat is hier
een constructieve manier ingebracht. Voor de
bereid daar een langetermijnverbintenis voor
aan de hand, wat zijn de aanknopingspunten
gemeente is het wennen dat zij niet zelf aan
aan te gaan. Dat past goed bij onze rol als
die het gebied biedt? Deze plek is namelijk
de knoppen zit. We vragen de gemeente
ontwikkelende belegger. Om deze ambitie
lokaal sterk verankerd. Aan het gebied grenst
vooral om mee te denken en niet alleen maar
waar te maken, heeft Amvest een afdeling
landgoed de Wielewaal, voormalig eigendom
te toetsen. We spelen daar ook heel bewust
opgezet, die inmiddels een kleine tien
van Frits Philips. Maar ook het Drents Dorp,
op in, onder meer door de introductie van
medewerkers telt. Dat zijn mensen die breed
gebouwd door Philips voor Drentse arbeiders,
nieuwe overlegvormen. Zo is er bijvoorbeeld
kunnen kijken en het leuk vinden zich in een
en de andere Strijp-gebieden. Met een
het “Ondernemend Gezelschap”, dat bestaat
complexe omgeving te begeven.
uitgebreid cultuurhistorisch en bouwhistorisch
uit wethouder Mary Fiers, corporatiedirecteur
Strijp R is het schoolvoorbeeld van zo’n
onderzoek hebben we al veel achterhaald
Ingrid de Boer en Amvest-directeur acquisitie
complexe omgeving. Het is één van de
over de identiteit en sfeer van deze plek en
& projectontwikkeling Charlie Martens.
voormalige Philips-terreinen. Hier werden
de gebouwen. Het onderzoek is de basis
Zij bespreken regelmatig de voortgang van
destijds beeldbuizen geproduceerd.
geweest voor een brandingsessie die we met
de ontwikkeling. Waar staan we en waar
Het kwam in 2005 te koop en Amvest heeft
professionals en Eindhovenaren hebben
moet Strijp R heen? Het is nadrukkelijk geen
het 18,8 hectare grote terrein verworven.
doorlopen. Met de vraag: waar staat Strijp R
stuurgroep in de traditionele zin, maar een
De potentie van huurwoningen is hier groot.
voor? Al met al een ongelooflijk creatief
overlegorgaan waarin ambities kunnen
En als er ergens een mooie gelegenheid is
proces, zonder nog een streep op papier te
worden gedeeld. Dergelijke nieuwe manieren
om Amvest als gebiedsontwikkelaar neer te
zetten. De samenwerking met de gemeente
van samenwerken maken projecten als Strijp R
zetten, dan is het hier. Het biedt ons de kans
en andere betrokken partijen, zoals de
extra boeiend.’
27
‘In 2004 hebben we samen met AM geparticipeerd in een door de gemeente uitgeschreven tender voor de herontwikkeling van de Geertruidapolder. Centrale opgave: Bergen op Zoom weer aan het water leggen, in dit geval de Binnenschelde. Bijzonder aan die tender
28
Ruimte voor creativiteit
was dat de gemeente niet vroeg om een grondbod, maar om een plan, inclusief een financiële haalbaarheidsstudie en een marktvisie. Ook moesten we aangeven hoe we de samenwerking met de gemeente zagen. Voor ons bood dat volop de ruimte om onze creativiteit in te zetten. Met de beheerervaring van Amvest wordt bovendien een langetermijnverbintenis in het gebiedsbeheer ingebracht. Voor de gemeente geen onbelangrijk punt. Wij waren de enige combinatie die deze aspecten kon verenigen en dat heeft zeker meegewogen in de keuze voor onze
Ralf Peeters, ontwikkelingsmanager regio zuid-nederland
visie. Na de selectie hebben we een master-
De prachtige binnenstad is uitgeroepen tot de
plan opgesteld; een heel intensief
beste van Nederland. Ons plan kan daarvan
en leerzaam proces. Met thema’s waar je
profiteren, maar zal op termijn diezelfde
niet iedere dag mee te maken krijgt, zoals de
binnenstad ook weer versterken en daarmee
waterhuishouding. Daarbij hebben we bewust
Bergen op Zoom als geheel op de kaart zetten.
gekozen voor een aanpak met klankbord
Naast de samenwerking met gemeente en
groepen, waarin bewoners en ondernemers
AM hebben we in de planontwikkeling met
uit Bergen op Zoom meedachten. Dat heeft
veel meer partijen te maken. Rijk en provincie
het draagvlak voor het plan versterkt en het
bijvoorbeeld, maar ook bijvoorbeeld het
plan verrijkt met lokale kennis.
waterschap. Bergse Haven is een plan met
Inmiddels is het eerste deelplan in verkoop
een omvangrijke civieltechnische component
gegaan. In onze marktvisie hebben we aan-
en dan komen die partijen in beeld. Over en
gegeven dat dit plan een aantrekkingskracht
weer moet je je dan verdiepen in elkaars drijf-
kan hebben op de bovenlokale woningmarkt
veren. Niet om op elkaars stoel te gaan zitten,
en die verwachting is ook uitgekomen. Een
maar om elkaar aan te vullen. Iedereen moet
plan als Bergse Haven trekt mensen aan uit
in dit soort processen vooral ook doen waar
een groot gebied. Dat heeft te maken met de
hij zelf goed in is.’
bijzondere locatie, maar ook met de kwaliteit van Bergen op Zoom als woonstad.
“We hebben bewust gekozen voor een aanpak met klankbordgroepen”
29
Glenn Eduard,
regiomanager acquisitie & projectontwikkeling zuid-holland
“De risico’s liggen bij ons, de gemeente heeft de regie” 30
Vertrouwen als basis ‘In Westpolder/Bolwerk ontwikkelt Amvest
masterplan biedt de gemeente ons de ruimte
de verschillende elementen. Die samenhang is mogelijk – en daarmee
met haar partners 2.700 woningen, verdeeld
om het gebied naar eigen inzicht te ontwik-
over tranches van steeds zo’n 500 woningen.
kelen. De gemeente heeft onder meer de
is de cirkel weer rond – omdat we in deze
De mensen staan hiervoor echt in de rij.
hoofdplanstructuur aangelegd en wij doen
samenwerking de ruimte hebben gekregen.
En dat in een gebied waar de concurrentie
de rest. Zo kunnen wij als ontwikkelaar de
Product en proces hebben dus alles met
van andere ontwikkelingen enorm is. Naar
deelgebieden optimaal inrichten.
elkaar te maken. In de loop van het proces
mijn mening heeft dat alles te maken met de
De tweede succesfactor van dit plan is de
is het vertrouwen tussen de gemeente en
manier waarop wij in samenwerking met de
kwaliteit waar Amvest voor staat. Amvest
de marktpartijen en tussen de marktpartijen
gemeente onze plannen ontwikkelen.
weet dankzij jarenlange ervaring wat
onderling verder gegroeid. De verdeling is
Zowel Amvest als onze partner Kavel
veeleisende huurders van een goede woning
helder: de risico’s liggen bij ons, de gemeente
Vastgoed had grondposities in Westpolder/
verlangen. Van de woningdetails tot en met
heeft de regie en houdt ons bij de les.
Bolwerk. We hebben samen de gemeente
de inrichting van het openbaar gebied: we
Vervolgens kunnen wij optimaliseren en
benaderd met een voorstel voor een gebieds-
stellen kwaliteit voorop. Bovendien hebben
ontstaat er ruimte voor ons ondernemerschap. Tekenend voor het vertrouwen is het feit dat
ontwikkeling. Mede dankzij wederzijds
we een zeer herkenbaar en voor veel mensen
vertrouwen wordt die gebiedsontwikkeling
aantrekkelijk architectonisch beeld gereali-
we nu al bezig zijn met de toekomstige
nu door de ontwikkelingscombinatie gereali-
seerd. De woningen zijn rijk aan variatie en
deelplannen, om samen deze gebiedsontwik-
seerd, met de gemeente in een regisserende
details en hebben goede plattegronden. Door
keling tot een doorslaand succes te maken.’
rol. Binnen de kaders van het gemeentelijke
de buurt lopend ervaar je de samenhang van
31
Tempo maken ‘Amvest heeft op IJburg vanaf het begin haar
op inspringen. IJburg moet meer zijn dan
nek uitgestoken en vele woningen gerealiseerd.
alleen wonen, het moet echt een stadse sfeer
Daarmee is IJburg als aantrekkelijk woon
krijgen.
gebied op de kaart gezet. De ontwikkeling van
Ons voorstel was ook een aanbieding in de
IJburg gaat ons echt aan het hart en dan ben
tijd. We zouden dit plan binnen een vaste
je extra alert op kansen die zich voordoen.
planning realiseren. Dat deed destijds
Zo wisten wij dat het hele Haveneiland in
niemand in Amsterdam; zo’n groot gebouw
principe was uitgegeven aan de consortia
op voorraad bouwen. Wij durfden dat wel
die IJburg ontwikkelen, behoudens enkele
aan, ook omdat we geloofden in het gebied.
kleinere stukken die de gemeente open wilde
En het is gelukt! Eind 2004 waren gemeente
houden als flexibel in te vullen plekken.
en Amvest het eens over de uitgangspunten
Op één van deze stukken, midden op het
en randvoorwaarden. Vervolgens zijn we in
Haveneiland aan de zuidzijde van de haven,
één jaar van initiatief tot eerste paal gekomen.
was ons oog gevallen.
De gemeente was direct enthousiast over ons voorstel. Toenmalig wethouder Duco Stadig
32
Medio 2004 hebben we samen met Lingotto
wilde aantallen maken en het tempo van
spontaan bij de gemeente Amsterdam een
IJburg opkrikken. Het initiatief van Amvest
projectvoorstel ingediend voor deze plek.
kwam dus precies op tijd. De gemeente had er
Een voorstel voor de bouw van een stevig
ook alle belang bij dat die ontwikkeling
woonblok, met zowel duurdere huurwoningen
doorzette. Op dat gezamenlijke belang hebben
als sociale huurwoningen voor jongeren,
gemeente en Amvest elkaar gevonden.
compleet met voorzieningen in de plint.
Amvest leunt niet achterover en neemt haar
Dit soort functies is belangrijk op deze plek.
verantwoordelijkheid en daarvoor werden
Amvest begrijpt dat en kan daar ook in beheer
we beloond.’
Michiel Schaap, regiomanager acquisitie & projectontwikkeling Noord-Holland
“Op dat gezamenlijke belang hebben de gemeente en Amvest elkaar gevonden”
33
‘Ik ben sinds 2004 bij Vleuterweide betrokken als projectmanager namens Amvest. De samenwerking met andere partijen vormt hier een belangrijk onderdeel van het werk. Niet alleen met de gemeente en collegamarktpartijen, maar in toenemende mate ook met sociaal-maatschappelijke organisaties. In Vleuterweide zijn we bijvoorbeeld intensief in contact met zorginstellingen. Voor speciale doelgroepen hebben we hier koopwoningen omgezet naar bijzondere woonvormen in de huursector. In Alphen aan den Rijn heeft Amvest daar goede ervaringen mee opgedaan. Daar bouwden we zeven eengezinswoningen
34
leren van elkaar
om naar tweekamerappartementen voor een groep mensen met een verstandelijke beperking. Er blijkt veel vraag naar dergelijke woonvormen te bestaan. Heel belangrijk in een samenwerking is dat je van elkaar leert. Inmiddels hebben we een format ontwikkeld waarmee je vrij eenvoudig een Amvesteengezinswoning kunt “ombouwen” voor andere gebruiksfuncties. Zo hebben we in Vleuterweide zelfs een kinderdagverblijf en huisartsenpraktijk in een aantal van onze woningen ondergebracht. In de toekomst zullen we deze manier van werken ook inzetten om bijvoorbeeld zorgappartementen voor senioren te realiseren. Amvest speelt zo in op de maatschappelijke vraag die het woonprogramma en daarmee de leefbaarheid van het gebied verrijken. Ik vind dat heel inspirerend.’
Rien van Rooij,
projectmanager regio Midden- en Noord-nederland
“In Vleuterweide zijn we intensief in contact met zorginstellingen” 35
Bijlagen
Curricula vitae Ir. Wienke J. Bodewes
Drs. Tak H. Lam RA
• Technische Universiteit Delft, Stedenbouw (1976)
• Katholieke Universiteit Brabant, Bedrijfseconomie en
• Lid Q & Q team gemeente Rotterdam (1976-1977) • Hoofd van de afdeling Vernieuwbouw, Dienst Ruimtelijke
Accountancy (1990) • Accountant KPMG Accountants (1990-1995)
Ontwikkeling en Stadsvernieuwing gemeente Rotterdam
• Operational controller Wilma Group Services (1996-1999)
(1978-1993)
• Groepscontroller Amstelland Ontwikkeling Wonen (1999-2001)
• Directeur Consult gemeente Rotterdam (1993-1995)
• Financieel directeur Amvest (vanaf 2001)
• Lid Raad van Bestuur woningcorporatie Ymere, portefeuille Ontwikkeling (1995-2007) • Algemeen directeur Amvest (vanaf 1 maart 2007) Nevenfuncties: lid dagelijks bestuur SWK, bestuurslid IVBN, bestuurslid Neprom, voorzitter commissie Herstructurering Neprom, voorzitter bestuur ’Het nieuwe IJ’, lid landelijke kenniskring Regie Stedelijke Vernieuwing, bestuurslid Stimuleringsfonds voor Architectuur
37
Organogram Directie
Personeel & Organisatie
Financiën
Corporate Communicatie
Juridische Zaken
Strategie & Innovatie
IT
Acquisitie & Projectontwikkeling
Gebiedsontwikkeling
38
Projectontwikkeling
Portfoliomanagement
Marketing & Sales
Portefeuillemanagement
Client Services Management
Begrippenlijst Amvest-focusregio’s Geografische gebieden waar Amvest haar woningportefeuille wil behouden en verder uitbreiden. Assetmanagement In beleggertermen het bezit dat onder management is. Dat kunnen aandelen, obligaties, onroerend goed of deposito’s zijn. Desinvesteringen
In beleggertermen het verkopen van delen van de onroerendgoedportefeuille.
Direct rendement
• exploitatieportefeuille
• totale portefeuille Rendement uit huuropbrengsten van de exploitatieportefeuille en bouwrente op onroerend goed in
Rendement uit huuropbrengsten van de exploitatieportefeuille. ontwikkeling.
Dispositie
In beleggertermen het verkopen van delen van de onroerendgoedportefeuille.
Fte Fte staat voor fulltime-equivalent. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een functie of personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Eén fte is een volledige werkweek Geliberaliseerde huur/ Liberalisatiegrens De grenswaarde van de huurprijs van een woning, waarboven zonder beperkingen door overheidsregelgeving, de hoogte van de (basis)huur door de verhuurder kan worden bepaald en deze hierbij slechts beperkt wordt door de geldende markthuur voor een (min of meer) vergelijkbaar, geleverd prestatieniveau. GEM
Grondexploitatiemaatschappij
Gerealiseerd indirect rendement
Rendement verkregen uit boekwinsten bij dispositie.
GOM
Gebiedsontwikkelingsmaatschappij
Indirect rendement
Rendement verkregen door waardegroei van de portefeuille.
Investeringen
In beleggertermen het aankopen, ontwikkelen of exploiteren van assets.
Netto-omzet De in het verslagjaar aan projecten in ontwikkeling (exclusief strategisch posities) bestede kosten vermeerderd met rente en toegerekende managementkosten. Niet gerealiseerd indirect rendement
Rendement verkregen door waardegroei van de portefeuille.
OC
Ontwikkelingscombinatie
39
OEM
Opstalexploitatiemaatschappij
Portfoliomanagement
Management gericht op het aansturen van de gehele onroerendgoedportefeuille van een belegger.
Pijplijnportefeuille
Het totaal aan ontwikkelingsprojecten die in voorbereiding en uitvoering zijn.
Rentedekkingsratio Het operationele resultaat uit verhuur en dispositie na aftrek van beheerkosten gedeeld door het saldo van rentelasten en -baten. ROZ/IPD-index
Index vastgesteld voor de totale resultaten van direct onroerend goed. De index meet de rendementen van vastgoedobjecten en vastgoedportefeuilles en is beschikbaar vanaf 1995. De index is ontwikkeld door de Britse Investment Property Databank (IPD) en de Nederlandse Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).
ROZ/IPD standing investments residential
Het indexcijfer voor woningen in exploitatie.
ROZ/IPD total residential Het door de ROZ/IPD berekende totaalrendement van alle woningobjecten, inclusief aan- en verkooptransacties en ontwikkelingsactiviteiten. Subprime hypotheken
Hypotheken voor huiseigenaren met lage kredietwaardigheid
Turnkey-overeenkomst Een overeenkomst tussen een opdrachtgever en één verantwoordelijke partij voor de ontwikkeling en realisatie van een vastgoedobject voor wat betreft het gehele bouwproces. De opdrachtgever verwerft het te realiseren object pas in eigendom na acceptatie van de kwaliteit ervan bij oplevering, terwijl de uitvoerder van het werk tot dat moment alle risico’s voor zijn rekening neemt.
40
english summary
41
PROFILE Amvest is an effective developer of, and
A m v e s t ’s M i s s i o n
The Amvest working method
investor in housing and housing quality, which
1. Amvest adds rented housing to its housing
shows respect for people and the environ-
portfolio. A large proportion of these
strong position in the financial markets. 5. Amvest focuses on taking positions and making use of opportunities in the market for housing development, procurement,
ment. Our goal is a long-term partnership
properties come from development of our
rental and sale. This is the basis for the
with our tenants. We develop and build
own locations. We also buy and, to a lesser
growth of direct returns from property
properties and housing concepts ourselves, as
extent, sell specific residential properties.
management and achievement of the best
well as with partners. These focus on the
Our policy is that return on investments
possible indirect returns from increases in
housing requirements of our clients. We take
take priority over growth.
value and disposals.
a distinctive approach to the market. Integrity, respect and teamwork are key features of our
2. Amvest’s portfolio is concentrated on the Randstad metropolitan region in the western
operational clusters: acquisition & project
Objectives
Netherlands, the southern Netherlands,
development and portfolio management.
medium-sized towns and inner city and
Each department has its own tasks and
Amvest aims for the best possible risk-return
urban (redevelopment) areas, through new
the two also work together intensively.
ratio in the overall value chain, with long-term
acquisitions.
returns that exceed the requirements of the shareholders. We achieve this by developing
Amvest also performs the asset management 3. Amvest understands the current housing
of the housing portfolio of its shareholder
strong housing locations for the rented and
market in terms of product (housing
owner-occupied segments, at the right
quality) and rental prices. Amvest develops
portfolio of about 17,500 rented homes.
locations, with a good price-quality ratio.
its own properties, thus keeping control of
Amvest also has a development portfolio of
the locations, quality and timing of new
about 6,500 new rented residential properties.
properties. Frequent market surveys and active portfolio management ensure that we know the issues that concern our most important assets: tenants and buyers. High customer satisfaction is coupled with good financial yields. 4. Amvest aims to grow to become one of the market leaders on a permanent basis. This is not an end in itself, but because market leadership in the property sector means more opportunities, more knowledge and expertise, higher returns, more efficiency and less risk. The mix of activities – development and management, rental and sale – leads to higher earnings and a greater spread of risks. Our scale also secures a
42
6. Amvest is a flat organisation with two
thinking and actions.
AEGON. Amvest operates a total housing
KEY ASPECTS MARKET TRENDS
AMVEST STRATEGY
596 dwellings sold. At the end of 2007, the
• The growing economic uncertainty, caused
• A firmer basis for Amvest’s portfolio policy
portfolio comprised 10,251 dwellings with
partly by the American credit crisis, has led
is being created through deeper and
to a cautious attitude among housing
broader research into the rented housing
consumers. • Demand for housing quality is changing as
market, especially customers’ wishes. • Amvest will be undertaking large-scale
a result of the ageing of the population and
investments in the coming years in
changing household composition.
renewing and expanding its portfolio,
• There is high ongoing demand for nonsubsidised owner-occupied housing (with rents in excess of € 622 per month) in
focusing primarily on its in-house development programme. • Amvest is concentrating its portfolio in
the economically strong regions of the
three regions: the Randstad or western
Netherlands.
conurbation of the Netherlands and
• High demand for owner-occupied and rented
flanking areas, the complex of towns in
housing in the mid-segment, and trailing
the province of Brabant and the Arnhem-
production of new housing, will lead to
Nijmegen urban node.
above-inflationary increases in value in the short and medium term. • The complex challenge of urban restructuring and the marked demand for rented housing
• By adding new rented housing with a higher
the liberalised segment: 75% of the portfolio is liberalised (2006: 71%). • Total vacancy fell to 6.5% but remains high due to the initial vacancy of new dwellings. • The average monthly rental per dwelling rose from € 719 to € 749. • Amvest recorded a total return of 9.4%, as measured in terms of the ROZ/IPD index. • Measured in terms of the ROZ/IPD index for ‘standing investments residential’, Amvest scored 8.6% as against 9.6% for the index. • The development portfolio has a total investment value of € 1.3 billion, amounting
average rental, the portfolio is shifting
to a newbuild potential of some 6,500
towards the liberalised rented segment.
dwellings.
• The ongoing improvement and more efficient
in the higher segment in such areas call
organisation of property management are
increasingly for close cooperation between
leading to a better standard of service for
housing corporations, developers and
tenants and to cost-efficiency.
institutional and other investors.
a balance sheet value of € 1.9 billion. • The portfolio has shifted further towards
• The provision of a wide range of residential
• Amvest achieved a net profit of € 114 million, a reduction of 5% on the previous year.
ORGANISATION • The management organisation grew in 2007
services to all Amvest tenants makes for
by 3.2 FTEs to a total of 67.7 FTEs, on
inflation offers no prospect of market-based
greater customer satisfaction and hence
31 December. The new staff have mainly
rentals, especially for housing in the
longer occupancy periods and lower
been deployed in Area Development and
• The government’s rental policy of tracking
regulated sector. • The government has indicated that it will
administrative costs. • Focus on strategic alliances with municipal
not be altering the mortgage interest tax
authorities, corporations and market
allowance, meaning that the tax benefits of
parties in area developments and urban
buying as opposed to renting will remain in
restructuring projects.
place for the time being.
AMVEST RESULTS IN 2 0 0 7 • Amvest achieved a property result of €182
Marketing & Sales. • The internal audit system was standardised, leading to SAS70 Type 1 certification. • We appoint programme managers for key themes such as housing and care, renewable energy and partnerships with housing corporations. • Team formation within the organisation has
million, an increase of 4.6% on the year
been strengthened further by means of
before.
policy days and project visits.
• The portfolio has been renewed: 491 new dwellings were included in the portfolio and
43
Key figures 2007
2006
2005
2004
2003
Net rental income
67
60
60
61
61
Realised capital gains on investments*
23
25
45
35
38
Unrealised capital gains on investments**
89
83
44
34
41
Total capital gains on investments
112
108
89
69
79
Net result
114
120
110
79
82
1,931
1,836
1,576
1,493
1,455
178
129
236
210
241
Total property portfolio
2,109
1,965
1,812
1,703
1,696
Shareholders’ equity
1,087
996
897
806
743
Long-term liabilities
962
852
787
802
838
Shareholders’ equity/balance sheet total
48%
48%
47%
44%
42%
Shareholders’ equity + deferred tax provision/balance sheet total
57%
58%
57%
54%
51%
Interest-bearing liabilities/investment in property
46%
43%
43%
47%
49%
Interest cover
2.01
2.59
4.08
2.41
2.50
Average interest rate on long-term liabilities
4.3%
4.9%
4.7%
5.1%
5.2%
Vacancies (percentage of theoretical rental income)
6.5%
7.5%
3.8%
2.2%
0.9%
Direct yield
3.5%
3.6%
4.0%
4.1%
4.0%
Realised indirect yield*
1.2%
1.4%
2.6%
2.1%
2.3%
Unrealised indirect yield from capital gains**
4.5%
4.5%
2.5%
2.0%
2.5%
Total yield
9.2%
9.5%
9.1%
8.2%
8.8%
Results (in millions of euros)
Balance sheet (in millions of euros) Let property Property under development
Ratios
Yield as a percentage of average capital invested
44
2007
2006
2005
2004
2003
Direct yield
70
66
69
69
67
Realised indirect yield*
23
25
45
35
38
Unrealised indirect yield from capital gains**
89
83
44
34
41
182
174
158
138
146
10,251
10,356
9,766
9,998
10,441
67.7
64.5
59.7
54.4
52.8
ROZ/IPD
9.6%
11.4%
10.1%
7.6%
7.1%
Amvest
8.6%
9.1%
7.4%
7.7%
7.1%
ROZ/IPD
9.9%
10.8%
10.6%
8.6%
8.3%
Amvest
9.4%
9.7%
10.1%
9.6%
9.6%
1,281
1,241
1,413
1,460
1,423
109
179
251
136
149
1,114
1,088
1,694
2,399
2,061
Yield (in millions of euros)
Total yield Letting portfolio (number of homes) Number of employees (FTE) ROZ/IPD Property indexes
standing investments residential
total residential
Project development activities Investment value development portfolio (in millions of euros) Net turnover (in millions of euros) Homes under construction - number
- value on hand-over (in millions of euros)
287
253
389
500
410
Homes handed over
- number
491
1,338
923
1,067
303
- value on hand-over (in millions of euros)
100
308
190
187
48
* Including result of associates ** Including unrealised capital gains of other investments
45
Report of the Board of Management 2007 was the year in which Amvest pursued
of its involvement as a long-term investor,
which accelerated in 2007. Market demand for
the course it began earlier at full speed, the
Amvest works on a lasting relationship with
high quality rented housing, incorporated into
course of a developing investor, focusing on
neighbourhoods, districts, towns and even
an attractive living environment, is strongest
housing and areas developed in-house.
regions. By managing the entire property
in the cities. Amvest therefore explicitly
Our sphere of activity has broadened from
chain, we provide better ‘products’ and so
involves itself in the challenge for existing
project development to area development.
optimise our contribution to the built-up
urban areas through acquisitions and area
As a result, Amvest has a longer presence in
environment.
developments. With our financial strength and
the value chain, from the very beginning of
equity composition, together with our specific
the (re)development of an area through to the
More in-house development
knowledge and experience, we enter into
operation and disposal of the dwellings.
An important element in Amvest’s course is
long-term commitments in this regard.
This creates the foundations for improved
the share of in-house development in our
quality and returns. The course does demand
portfolio. In the coming years, we aim to
A strengthened organisation
new ways of working and strengthening the
increase this share still further. The experience
Amvest plays a role in the overall property
organisation. In 2007, this change took place
we have gained since 1997 with the development
chain, and that demands adjustments in the
on many fronts.
and management of rented housing has
organisation. These changes began in 2006
taught us that the dwellings developed in-house
and were completed in full during 2007. Aware
are better quality. In other words, these homes
that these activities support each other,
Development and investment
are more closely tailored to the specific
Amvest has strengthened its know-how
2007 was the year in which Amvest pursued
wishes and requirements of our tenants.
considerably in each field. The ‘knowledge-
the course it began earlier at full speed.
We know our target groups and make an
intensive’ part of the organisation has been
This change of course was prepared in 2006
optimum response to them. The higher quality
substantially strengthened in fields such as
and last year, was developed in practice and
is reflected in housing complexes with higher
area development, strategy & innovation,
gained momentum. Amvest is active
value and thus better returns. More control
marketing and financial engineering. Area
throughout the property chain, progressing
over the construction of these homes
developers have been appointed, with
from the acquisition of positions to area
therefore means more value creation. Further
knowledge of urban housing programmes and
development, final development of projects
to this, Amvest now acquires fewer projects
urban development concepts, as well as
and their operation and the sale of the assets.
from third parties or imposes tighter
creation of support, interim management and
requirements on the projects that are offered.
process management. Situations involving
A m v e s t ’s c o u r s e
Because Amvest has a more explicit presence
46
established interests and parties call for a
at the front end of the chain, greater added
Focus on inner city areas
listening ear and strong empathy. With a
value and a higher total return will be achieved
In recent years, Amvest has built a relatively
strengthened organisation, Amvest plays even
in the future. Furthermore, this approach
large number of dwellings at suburban
more of an initiating role in complex area
lends itself well to a spread of risks. Above all,
locations, including ‘Vinex’ locations
developments, often in inner cities. Amvest
Amvest has a long-lasting involvement in
(peripheral locations for new housing
now has 79 permanent employees.
areas and projects and is willing to make
development). However, the emphasis shifted
substantial investments in them. On the basis
increasingly to inner city production, a trend
Revenues and results
was revalued by 4.8%, which was substantially
In 2008, an estimated €250 million will be
In 2007, Amvest achieved net rental revenues
higher than the rate of inflation. There were
invested in in-house development and
of €67 million, an increase of almost 12% in
also fewer initial voids in 2007, although the
acquisitions. Dwellings in the housing
comparison with 2006. The property result
reduction was less than expected.
portfolio will also be sold, for a total of about
(which includes the result of project develop-
€80 million. Amvest expects positive, above-
ment value increases and disposal revenues,
In 2008, the threat of a slowdown in economic
inflationary growth in the value of the
as well as the net rental income) amounted
growth will increase. This has already led to
operating portfolio in 2008. Initial voids will
to €182 million. This, too, represents an
a downward trend in consumer confidence.
diminish further in 2008 as a result of lower
increase in comparison with 2006, of 4.6%.
Housing consumers are taking a critical and
volumes of dwellings for delivery.
The property result as a percentage of
cautious attitude. Despite the fact that we will
Financing and staffing levels will develop in
average capital employed is 9.2%, which is
face a period of growing economic uncertainty,
line with portfolio volume.
0.3% lower than in 2006.
we are moderately positive about growth in
Expectations for results in 2008: moderately optimistic despite growing economic uncertainty
value in the Dutch housing market in 2008. Housing production will continue to trail demand in the coming years. In Amvest’s focus regions, the economically strong regions of the Netherlands, shortages will
The expected positive, above-inflationary
remain in both quantitative and qualitative
increase in the value of the operating portfolio
terms in the regional housing markets, and
in 2006, as expressed in the Annual Report for
will probably increase. This will lead to above-
2006, was achieved. The operating portfolio
inflationary value growth in these markets.
47
11 THIS SIDE UP
48
11 THIS SIDE UP
36
jaarrekening 2007
Amvest Vastgoed B.V. Statutair gevestigd te Utrecht 18 april 2008
Jaarrekening 2007
inhoud Jaarrekening • • • • • • • • • •
Geconsolideerde balans na winstverdeling Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Grondslagen voor consolidatie, waardering en bepaling van het resultaat Toelichting op de geconsolideerde balans Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening Vennootschappelijke balans na winstverdeling Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst-en-verliesrekening
Overige gegevens • • • • •
Winstbestemming volgens de statuten Voorstel tot winstverdeling Bijzondere statutaire rechten Transacties met direct belanghebbenden Accountantsverklaring
Toelichting op de vastgoedportefeuille • Samenstelling vastgoedportefeuille • Overzicht exploitatieportefeuille • Overzicht pijplijnportefeuille
4 5 6 7 10 15 16 18 19 20
23 23 23 23 24
26 30 35
Geconsolideerde balans per 31 december 2007 na winstverdeling (x € 1 mln) 31-12-2007
31-12-2006
2.109
1.965
86
46
2.195
2.011
8
11
83
52
91
63
2.286
2.074
1.087
996
Activa Beleggingen Onroerend goed (1) Overige beleggingen (2)
Vorderingen (3) Overige activa (4)
Passiva Groepsvermogen (5) Eigen vermogen Aandeel derden
2
4
1.089
1.000
Voorzieningen (6)
213
199
Langlopende schulden (7)
962
852
Kortlopende schulden (8)
22
23
2.286
2.074
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2007 (x € 1 mln) 2007
2006
Opbrengsten uit beleggingen Bruto-huuropbrengsten (1) Exploitatiekosten (2)
85
77
(18)
(17)
Netto-huuropbrengsten
67
60
Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen
16
21
Ongerealiseerde waardeveranderingen beleggingen
89
81
Totaal waardeveranderingen beleggingen Opbrengst overige beleggingen (3) Totaal opbrengsten uit beleggingen
105
102
5
6
177
168
Lasten Rentelasten (4) Beheerkosten (5)
(37)
(30)
(9)
(4) (46)
(34)
Resultaat voor belastingen
131
134
Belastingen (6)
(19)
(14)
Resultaat na belastingen
112
120
2
0
114
120
Aandeel derden Nettoresultaat
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 (x € 1 mln) 2007
2006
Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen
114
120
(89)
(81)
(6)
(6)
19
33
(152)
(174)
(38)
(7)
Waarvan: ongerealiseerde waardeveranderingen beleggingen resultaat overige beleggingen Gerealiseerd resultaat na belastingen Aankopen en investeringen Aankopen overige beleggingen Verkopen
97
102
4
7
Mutatie aandeel derden
(2)
0
Mutatie voorzieningen
14
11
3
0
(1)
(12)
Desinvesteringen overige beleggingen
Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden
(56)
(40)
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Dividend
(23)
(21)
Opname leningen
267
411
(157)
(346)
Aflossingen leningen
87
44
Toename (afname) liquide middelen
31
4
Saldo liquide middelen 1 januari
51
47
Saldo liquide middelen 31 december
82
51
Toename (afname) liquide middelen
31
4
Grondslagen voor consolidatie, waardering en bepaling van het resultaat Algemeen
is de vennootschappelijke winst-en-verlies
waardeveranderingen van beleggingen gebracht.
De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig
rekening in verkorte vorm opgenomen
Nieuw onroerend goed wordt in het jaar van
de bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het
(artikel 2: 402 BW).
Burgerlijk Wetboek en de Richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Amvest maakt gebruik van de mogelijkheid om Richtlijn 615 ’Beleggingsinstellingen’ toe te passen.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
oplevering intern getaxeerd. Uiterlijk in het jaar volgend op het jaar van aanschaf dan wel van voltooiing van (her)ontwikkeling wordt het voor het eerst extern getaxeerd. Ter vaststelling van de marktwaarde is de portefeuille in 2007 extern getaxeerd door
Grondslagen voor de consolidatie
De activa, schulden en voorzieningen zijn
bij de ROZ/IPD-vereisten is per het einde van
In de geconsolideerde jaarrekening zijn de
opgenomen tegen nominale waarden tenzij in
ieder kwartaal een kwart van de portefeuille
activa, de passiva en de resultaten opgenomen
de toelichting anders is vermeld.
extern getaxeerd. Aan het einde van het vierde
Algemeen
van Amvest en de deelnemingen waarin zij
onafhankelijke taxateurs. Om aan te sluiten
kwartaal is het nog te taxeren kwart van de
beslissende zeggenschap uitoefent. Deze
Vergelijking met voorgaand jaar
portefeuille extern getaxeerd en zijn de taxaties
deelnemingen zijn voor 100 procent in de
De gehanteerde grondslagen van waardering
van de drie voorgaande kwartalen geactuali-
consolidatie betrokken. Het aandeel van
en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd
seerd. Op complexen in exploitatie wordt niet
derden in het groepsvermogen en in het
gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar.
afgeschreven. Waardemutaties worden in de
Onroerend goed in exploitatie
seerde waardeveranderingen van beleggingen
De vermelde grondslagen voor waardering van
Onroerend goed in exploitatie wordt gewaar-
verantwoord en vervolgens, voorzover het
activa en passiva en resultaatbepaling gelden
deerd tegen marktwaarde, vastgesteld door
mutaties zijn boven de kostprijs, ten gunste of
voor de balans en de winst-en-verliesrekening
de directie en gebaseerd op jaarlijkse taxaties
ten laste van de herwaarderingsreserve
van Amvest en voor de in de consolidatie
door onafhankelijke taxateurs, en sluit aan bij
gebracht. Waardemutaties, voorzover het
betrokken deelnemingen. Alle interne
de richtlijnen van de ROZ/IPD-index.
groepsresultaat is afzonderlijk vermeld.
winst-en-verliesrekening onder de ongereali-
verhoudingen en interne verrekeningen zijn geëlimineerd in de consolidatie. Onderlinge
De marktwaarde is gebaseerd op:
transacties vinden plaats tegen marktconforme
• De cashflow geschat op basis van markthuur.
prijzen en voorwaarden.
• Aftrekposten voor marktconforme eigenaarlasten.
Ten kantore van het Handelsregister te Utrecht is een lijst ter inzage neergelegd van de rechtspersonen waaraan rechtstreeks of middellijk kapitaal wordt verschaft, als bedoeld in de artikelen 2: 379 en 2: 414 BW.
mutaties zijn onder de kostprijs, worden ten gunste of ten laste gebracht van de algemene
• Kapitalisatie tegen de netto-aanvangsrendementen van vergelijkbare transacties. • Correctieposten voor onder meer aanloop-
reserve.
Onroerend goed in ontwikkeling Onroerend goed in ontwikkeling voor eigen portefeuille Onroerend goed in ontwikkeling voor eigen portefeuille wordt gewaardeerd tegen kostprijs
leegstand, verschillen tussen feitelijke huur
of lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn
en markthuur, achterstallig onderhoud en
onder andere begrepen de kosten verband
toekomstige renovaties.
houdende met de verwerving en het toezicht. Ter dekking van de interne kosten is rekening
De geconsolideerde jaarrekening maakt deel uit van de toelichting op de vennootschappelijke
De waarde wordt in het jaar van aanschaf
gehouden met een opslag over het geïnves-
jaarrekening. Aangezien de geconsolideerde
verminderd met de transactiekosten en deze
teerde bedrag. Tevens wordt aan onroerend
jaarrekening is opgenomen in de jaarrekening
kosten worden ten laste van de ongerealiseerde
goed in ontwikkeling bouwrente van 6 procent
over de investering toegerekend, ongeacht of
laste van de winst-en-verliesrekening
de financiering met eigen dan wel vreemd
gebracht.
vermogen plaatsvindt. Na voltooiing van de
waardeveranderingen van beleggingen verantwoord en vervolgens ten gunste of ten laste van de algemene reserve gebracht, rekening
(her)ontwikkeling wordt het onroerend goed in
Overige beleggingen
houdend met eventuele (latente) belastingver-
exploitatie genomen. Onroerend goed wordt
Deelnemingen worden gewaardeerd op
plichtingen. Het positieve verschil tussen de
niet meer geacht in ontwikkeling te zijn, indien
nettovermogenswaarde voorzover mogelijk
boekwaarde en de kostprijs (de gerealiseerde
tenminste 75 procent van het betreffend object
bepaald op basis van de waarderingsgrond-
herwaardering) van het verkochte onroerend goed wordt, rekening houdend met latente
is verhuurd en opgeleverd of maximaal een
slagen van Amvest. De onder de overige
jaar na de opleveringsdatum is verstreken.
beleggingen opgenomen vorderingen worden
belastingverplichtingen, ten gunste van de
Waardemutaties worden in de winst-en-verlies-
gewaardeerd tegen nominale waarde.
algemene reserve gebracht.
rekening onder de ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen verantwoord en
Vorderingen
Belastinglatenties
vervolgens ten laste gebracht van de algemene
De vorderingen worden gewaardeerd tegen
Latente belastingvorderingen en – verplichtin-
reserve. Geactiveerde kosten waarvan is
nominale waarden onder aftrek van een
gen worden opgenomen voor tijdelijke
vastgesteld dat deze niet meer toerekenbaar
voorziening voor mogelijke oninbaarheid.
verschillen tussen de waarde van de activa en
worden afgeboekt ten laste van de gereali-
Materiële vaste activa
deze jaarrekening gevolgde waarderings-
seerde waardeverandering van beleggingen.
De waardering van inventaris en inrichting
grondslagen. De berekening van de latente
vindt plaats tegen kostprijs onder aftrek van
belastingvorderingen en – verplichtingen is
zijn aan onroerend goed in ontwikkeling
passiva volgens fiscale voorschriften en de in
Onroerend goed in ontwikkeling voor derden
afschrijvingen gebaseerd op de economische
gebaseerd op de in komende jaren geldende
Onroerend goed in ontwikkeling voor derden
levensduur.
tarieven. Latente belastingverplichtingen zijn
wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs
opgenomen onder de voorzieningen en
vermeerderd met de aan de projecten toe te
Herwaarderingsreserve
rekenen resultaten. In de vervaardigingsprijs
Veranderingen in de waarde van beleggingen in
zijn onder andere begrepen direct toereken-
onroerend goed ten opzichte van het voorgaand
Pensioenvoorziening
baar uitbesteed werk, overige externe kosten
jaar worden in de winst-en-verliesrekening
Amvest heeft een toegezegde-pensioenregeling. Onder deze regeling wordt verstaan een aan
en rente van externe leningen. Ter dekking
onder de ongerealiseerde waardeveranderin-
van de interne kosten is rekening gehouden
gen van beleggingen verantwoord en vervolgens
werknemers toegezegd pensioen, waar de
met een opslag over het geïnvesteerde bedrag.
ten gunste of ten laste, van de herwaarderings
hoogte afhankelijk is van leeftijd, salaris en
Winsten op de ontwikkelingsactiviteiten
reserve gebracht, rekening houdend met
aantal dienstjaren. De in de balans opgenomen
voor derden worden, voor zover deze op een
eventuele (latente) belastingverplichtingen.
voorziening is de contante waarde van de
verantwoorde wijze kunnen worden vastge-
Echter, indien de marktwaarde van een
toekomstige pensioenaanspraken onder
steld, bepaald op basis van de percentage-of-
individueel complex lager is dan de kostprijs
aftrek van de reële waarde van de fondsbeleg-
completion methode. Hierbij worden winsten
wordt de waardeverandering ten gunste of
gingen. De voorziening wordt jaarlijks
in de winst-en-verliesrekening verantwoord
ten laste van de algemene reserve gebracht,
berekend door onafhankelijke actuarissen
naar rato van de voortgang van het project
eveneens rekening houdend met eventuele
met gebruik van de methode die bekend staat
voorzover de woningen zijn verkocht. Indien
(latente) belastingverplichtingen.
als de ’Projected Unit Credit methode’.
de winsten niet op een verantwoorde wijze
worden verantwoord tegen contante waarde.
Actuariële winsten en verliezen die het gevolg
kunnen worden bepaald, worden deze
De bij verkoop van beleggingen gerealiseerde
zijn van wijzigingen in de actuariële veronder-
verantwoord in het jaar waarin het project
resultaten ten opzichte van de boekwaarde
stellingen en uitkomen boven 10 procent van
wordt opgeleverd. Verliezen worden, zodra
worden na aftrek van de verkoopkosten in de
de hoogste van de pensioenaanspraken of
deze voorzienbaar zijn, volledig en direct ten
winst-en-verliesrekening onder de gerealiseerde
reële waarde van de fondsbeleggingen per
begin van het boekjaar worden ten gunste of
waardeverandering van beleggingen.
band houden met de verwerving en het toezicht
ten laste van de winst-en-verliesrekening
Afboekingen van niet aan onroerend goed in
van onroerend goed in ontwikkeling zijn toe-
gebracht gedurende de verwachte gemiddelde
ontwikkeling toe te rekenen geactiveerde
gerekend aan onroerend goed in ontwikkeling.
toekomstige dienstjaren van de desbetreffende
kosten worden ten laste van de gerealiseerde
werknemers.
waardeverandering van beleggingen gebracht.
Belasting over het resultaat De belasting over het resultaat wordt
Langlopende schulden Langlopende schulden worden gewaardeerd
Ongerealiseerde waardeverandering beleggingen
in de winst-en-verliesrekening, na aftrek van
tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het
Hieronder worden de verschillen in de waarde
vrijgestelde dan wel uitgestelde winstbestand
ontvangen bedrag rekening houdend met agio
van beleggingen in onroerend goed ten
delen, en na bijtelling van niet-aftrekbare
of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
opzichte van het voorgaand jaar verantwoord.
kosten. Hieraan worden de belastinglasten
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde
berekend over het resultaat voor belastingen
en –baten toegevoegd die voortvloeien uit de
en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt
Opbrengst overige beleggingen
mutaties, niet zijnde betalingen, in de acute
samen met de verschuldigde rentevergoeding
De opbrengst overige beleggingen betreft het
en latente belastingschulden. Hierbij wordt
zodanig bepaald dat de effectieve rente
resultaat op het aandeel van Amvest in de
rekening gehouden met wijzigingen die
gedurende de looptijd van de schulden in de
deelnemingen en de rentebaten over de
optreden in de latente belastingvorderingen
winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
verstrekte leningen aan deelnemingen.
en latente belastingschulden uit hoofde van
De resultaten op onroerend goed in ontwikke-
wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat
ling voor derden binnen de deelnemingen geschiedt in overeenstemming met de
Kasstroomoverzicht
waarderingsgrondslag zoals vermeld onder
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens
onroerend goed in ontwikkeling voor derden.
de indirecte methode. De geldmiddelen in het
Algemeen
kasstroomoverzicht bestaan uit liquide
Baten en lasten worden toegerekend aan het
Rentelasten en -baten
middelen. De ontvangsten en betalingen uit
jaar waarop zij betrekking hebben. Bruto-
Hieronder wordt verantwoord de aan het
hoofde van interest zijn opgenomen onder de
huuropbrengsten betreffen de over het
verslagjaar toe te rekenen interest op lang-
kasstroom uit operationele activiteiten. De
verslagjaar aan huurders in rekening
lopende leningen, langlopende vorderingen,
betalingen inzake dividenden zijn opgenomen
gebrachte huren.
kortlopende schulden, vorderingen en liquide
onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Gerealiseerde waardeverandering beleggingen
ling geactiveerde bouwrente wordt op de
Rente- en kredietrisico
betaalde interest in mindering gebracht.
Amvest loopt renterisico over de rentedragende
middelen. De op onroerend goed in ontwikke-
Hieronder worden de bij verkoop van
vorderingen en rentedragende schulden. Gelet
beleggingen in onroerend goed gerealiseerde
Beheerkosten
op aard en omvang van dit risico maakt Amvest
resultaten ten opzichte van de boekwaarde,
Als beheerkosten worden beschouwd de
geen gebruik van instrumenten om dit risico
aan het verslagjaar toe te rekenen kosten
af te dekken.
na aftrek van verkoopkosten, verantwoord.
die betrekking hebben op de operationele De resultaten op onroerend goed in ontwikke-
activiteiten van de vennootschap. De door de
Amvest heeft geen significante concentraties
ling voor derden geschiedt in overeenstemming
managementorganisatie ontvangen vergoe-
van kredietrisico.
met de waarderingsgrondslag zoals vermeld
dingen worden in mindering gebracht op deze
onder onroerend goed in ontwikkeling voor
kosten. De kosten die verband houden met het
derden en worden in de winst-en-verliesreke-
beheer van het onroerend goed zijn opgenomen
ning gepresenteerd onder de gerealiseerde
onder de exploitatiekosten. De kosten die ver-
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2007 (x € 1 mln) 2007
(1) Beleggingen Onroerend goed in exploitatie Onroerend goed in ontwikkeling Overige Totaal
Stand per 1 januari In exploitatie genomen Verkopen Ongerealiseerde waardeveranderingen
1.836
178
129
2.109
1.965
86
46
2.195
2.011
2007
Onroerend goed in exploitatie Aankopen/investeringen
2006 1.931
2006 1.836
1.576
8
5
95
250
(97)
(76)
89
81
Stand per 31 december
95
260
1.931
1.836
2007
Onroerend goed in ontwikkeling Stand per 1 januari
2006 129
236
Aankopen/investeringen
144
169
In exploitatie genomen
(95)
(250)
Verkoopopbrengsten
0
(29)
Gerealiseerde waardeveranderingen
0
3 49
Stand per 31 december
178
(107) 129
In 2007 is er niet geïnvesteerd in onroerend goed in ontwikkeling voor derden (2006: 37 miljoen euro). Er zijn ook geen termijnen in rekening gebracht (2006: 29 miljoen euro) en er is geen resultaat mee behaald (2006: 3 miljoen euro, die als gerealiseerde waardeverandering beleggingen is opgenomen in de winst-en-verliesrekening).
10
2007
2006
Deelnemingen
46
28
Vorderingen op deelnemingen
40
18
86
46
(2) Overige beleggingen
De deelnemingen betreffen aandelen in Stadsherstellen en aandelen in samenwerkingsverbanden. Voor een bedrag van 11 miljoen euro heeft Amvest Vastgoed B.V. niet de juridische eigendom van aandelen in deelnemingen Stadsherstellen.
deelnemingen
vorderingen
2007
2006
2007
2006
2007
2006
28
22
18
16
46
38
0
2
0
0
0
2
28
24
18
16
46
40
5
7
1
(1)
6
6
Resultaatuitkeringen
(4)
(3)
0
0
(4)
(3)
Investeringen/nieuwe leningen
15
2
23
5
38
7
Desinvesteringen/aflossingen
0
(2)
0
(2)
0
(4)
Herrubricering
2
0
(2)
0
0
0
46
28
40
18
86
46
Mutatie-overzicht overige beleggingen Stand 1 januari Stelselwijziging waardering Stadsherstellen
Resultaten
Stand per 31 december
totaal
2007
2006
Huurdebiteuren
4
5
Belastingen
2
5
Overige vorderingen
2
1
8
11
(3) Vorderingen
11
(4) Overige activa Materiële vaste activa Liquide middelen
2007
2006
1
1
82
51
83
52
De liquide middelen betreffen direct opeisbare tegoeden in rekening-courant bij kredietinstellingen.
(5) Groepsvermogen Voor een specificatie van de samenstelling van het eigen vermogen en de mutaties daarin wordt verwezen naar de toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening.
2007
2006
Stand 1 januari
4
4
Aanpassing beginstand gerubriceerd onder eigen vermogen
1
0
Vrijval belang Akvest CV
(3)
0
Stand per 31 december
2
4
2007
2006
2
2
211
197
213
199
Aandeel derden
(6) Voorzieningen Pensioenvoorziening Voorziening voor latente belastingverplichtingen
12
Pensioenvoorziening Het verloop en de samenstelling van de voorziening zijn als volgt:
Stand per 1 januari Toegerekende pensioenlasten en interest Pensioenpremies / opbrengst fondsbeleggingen
pensioen aanspraken
fonds beleggingen
saldo voorziening
2007
2007
2007
2006
2006
2006
10
7
9
5
1
2
2
1
0
0
2
1
0
0
2
1
(2)
(1)
(1)
2
(4)
3
3
(1)
11
10
7
9
4
1
Stand per 1 januari
1
0
Mutatie in het jaar
(3)
1
Stand per 31 december
(2)
1
Stand per 31 december
2
2
Actuariële resultaten
Niet in aanmerking genomen actuariële resultaten
2007
2006
Disconteringsvoet
5,5%
4,5%
Verwacht rendement op fondsbeleggingen
5,5%
5,0%
Verwachte salarisstijgingen
2,5%
2,5%
Verwachte indexeringen van pensioenen
2,0%
2,5%
De belangrijkste actuariële uitgangspunten zijn:
In de pensioenregeling is momenteel bepaald dat ingegane pensioenen worden geïndexeerd op grond van de inflatie. De werkelijke opbrengsten uit hoofde van fondsbeleggingen over 2007 bedragen 0,5 miljoen euro (2006: 0,2 miljoen euro).
13
Voorziening voor latente belastingverplichtingen
2007
2006
Deze voorziening bestaat uit de contante waarde van de langlopende latente belastingverplichtingen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale vermogensbepaling en uit hoofde van herinvesteringsreserves. Het saldo per 31 december 2007 is als langlopend aan te merken. De nominale waarde van de latente belastingverplichtingen bedraagt 440 miljoen euro (2006: 477 miljoen euro). Voor de berekening van de contante waarde is uitgegaan van een rente van 5 procent en een looptijd van 15 jaar. In 2007 geldt voor de vennootschapsbelasting het tarief van 25,5%. Het verloop van de voorziening is als volgt: Stand per 1 januari Effect tariefsverlaging vennootschapsbelasting
197
186
0
(4)
14
15
211
197
2007
2006
Stand per 1 januari
852
787
Opnamen
267
411
Aflossingen
(157)
(346)
Stand per 31 december
962
852
Mutatie uit hoofde van tijdelijke verschillen Stand per 31 december
(7) Langlopende schulden
De langlopende schulden per 31 december 2007 betreffen leningen die door AMFIN zijn verstrekt. Het gemiddelde rente percentage bedraagt 4,34 (2006: 4,88). Voor de leningen die door AMFIN zijn verstrekt geldt dat afhankelijk van de omvang van de netto-investeringen periodiek wordt vastgesteld welk deel van de leningen opnieuw wordt opgenomen dan wel wordt afgelost. Daarnaast heeft Amvest een faciliteit bij ING met een maximum van 125 miljoen euro. Per 31 december 2007 is niet op deze faciliteit getrokken. De marktwaarde van de langlopende leningen bedraagt 944 miljoen euro (2006: 847 miljoen euro).
2007
2006
tot 1 jaar
77
157
1 tot 2 jaar
77
77
2 tot 5 jaar
300
229
5 jaar en langer
508
389
962
852
2007
2006
Crediteuren
3
5
Belastingen
4
9
Resterende looptijd van de leningen
(8) Kortlopende schulden
Overige schulden Overlopende passiva
14
3
1
12
8
22
23
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen
Verbonden partijen Relatie en zeggenschap aandeelhouders
groepsmaatschappijen invloed van betekenis
Investeringen
Aegon en PGGM bezitten direct of indirect
heeft.
Eind 2007 zijn in verband met aankopen,
elk 50 procent van de aandelen van Amvest
renovaties en in aanbouw zijnde projecten voor
Vastgoed B.V.
Aan overige verbonden partijen zijn in 2007
1.112 miljoen euro) verplichtingen aangegaan.
Tr a n s a c t i e s a a n d e e l h o u d e r s
31,9 miljoen euro uit hoofde van afname
Per 31 december 2007 is door AMFIN aan
van grond of opstallen. De met deze leningen
Huur- en leasecontracten
Amvest en haar dochtermaatschappijen een
samenhangende rentebaten bedragen
Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane
bedrag van 962 miljoen euro (2006: 852 miljoen
1,4 miljoen euro (2006: 0,4 miljoen euro).
huur- en leaseverplichtingen met betrekking
euro) aan leningen verstrekt. Hierover is in
De vergoeding voor algemene kosten over
tot huisvesting en bedrijfsmiddelen bedraagt
2007 39 miljoen euro aan rente betaald (2006:
2007 is nihil (2006: 0,8 miljoen euro).
1,3 miljoen euro. De huurverplichting van de
34 miljoen euro). AMFIN is een financierings-
kantoorruimte loopt tot 31 december 2010.
fonds voor gemeenschappelijke rekening
Alle bovengenoemde transacties met verbon-
waarvan de participaties gehouden worden
den partijen hebben plaatsgevonden tegen
Afgegeven garanties
door de twee aandeelhouders van Amvest en
marktconforme prijzen en voorwaarden.
Per 31 december 2007 bestaan voorwaardelijke
heeft tot doel het verstrekken van geldleningen
verplichtingen voor een bedrag van 81 miljoen
en andere kredietfaciliteiten aan Amvest en
euro, hoofdzakelijk uit hoofde van afgegeven
haar dochtermaatschappijen.
Overige verbonden partijen Hieronder worden verstaan alle deelnemingen waarin Amvest Vastgoed B.V. of één van haar
leningen verstrekt voor een bedrag van
een bedrag van 1.103 miljoen euro (2006:
garanties en verstrekte borgtochten ten behoeve van de nakoming van verplichtingen
In 2007 heeft Amvest onroerend goed verkocht
uit hoofde van financieringsarrangementen
aan AEGON. De transactiewaarde van deze
binnen samenwerkingsverbanden.
verkopen bedraagt 64 miljoen euro (2006: 25 miljoen euro). AEGON heeft vanaf 1 januari 1997 het portefeuillebeheer van een deel van haar onroerend goed aan Amvest Vastgoed B.V. opgedragen. De door Amvest terzake ontvangen vergoeding over 2007 bedraagt 3,8 miljoen euro (2006: 3,6 miljoen euro). Door overige aan AEGON verbonden partijen zijn ten behoeve van Amvest beheer- en taxatiewerkzaamheden verricht. De door Amvest terzake van deze werkzaamheden betaalde vergoedingen bedragen 0,4 miljoen euro (2006: 0,4 miljoen euro).
15
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2007 (x € 1 mln) 2007
2006
85
77
Exploitatiekosten
(18)
(17)
Netto-huuropbrengsten
67
60
(1) Netto-huuropbrengsten Bruto-huuropbrengsten
De huurcontracten van de woningen van Amvest hebben een onbepaalde looptijd met een opzegtermijn van één maand en zijn derhalve geheel te typeren als kortlopend. De huurderving als gevolg van leegstand bedroeg in procenten van de theoretische huur 6,5 (2006: 7,5).
2007
2006
Onderhoud
3
3
(2) Exploitatiekosten Property management
3
3
Toegerekend vanuit de beheerkosten
0
1
Onroerendezaakbelasting
4
4
Verhuurkosten
1
1
Overige kosten
7
5
18
17
2007
2006
6
4
(1)
2
5
6
(3) Opbrengst overige beleggingen Projectresultaat onroerend goed in ontwikkeling binnen samenwerkingsverbanden Overige
2007
2006
Betaalde interest
41
38
Geactiveerde bouwrente
(3)
(6)
Ontvangen interest
(1)
(2)
37
30
(4) Rentelasten
16
(5) Beheerkosten
2007
2006
10
8
1
1
Personeelskosten Advieskosten Overige
4
3
15
12
Ontvangen vergoedingen
(4)
(4)
Totaal beheerkosten voor toerekening
11
8
Toegerekend aan exploitatiekosten
(0)
(1)
Toegerekend aan onroerend goed in ontwikkeling
(2)
(3)
9
4
(6) Belastingen Totaalresultaat voor belastingen af: gerealiseerde waardeveranderingen ongerealiseerde waardeveranderingen overige tijdelijke verschillen
2007
2006
133
134
(16)
(21)
(89)
(81)
(7)
(23) (112)
(125)
21
9
Vennootschapsbelasting (25,5%; 2006: 29,6%)
5
3
Effect tariefsverlaging vennootschapsbelasting
0
(4)
Mutatie voorziening uit hoofde van tijdelijke verschillen
14
15
Totaal vennootschapsbelasting
19
14
Fiscaal resultaat
De effectieve belastingdruk over 2007 bedraagt 14,3% (2006: 10,4%).
Overige vermeldingen Het totaalbedrag aan salariskosten bedroeg 5,5 miljoen euro (2006: 4,4 miljoen euro), aan sociale lasten 0,4 miljoen euro (2006: 0,3 miljoen euro) en aan pensioen lasten 1,2 miljoen euro (2006: -0,2 miljoen euro). De pensioenlasten 2007 bestaan voor 1 miljoen euro uit verdiende pensioenaanspraken, voor 0,441 miljoen euro uit toegerekende interest, voor 0,487 miljoen euro uit verwachte opbrengsten fondsbelegingen, en voor 0,025 miljoen euro uit afschrijvingen uit actuariële resultaten. De bezoldiging van bestuurders bedroeg 0,7 miljoen euro (2006: 0,6 miljoen euro). De leden van de Raad van Commissarissen hebben geen bezoldiging ontvangen. Eind 2007 bedroeg het aantal vaste medewerkers omgerekend naar full time equivalent 67,7 (2006: 64,5).
17
Vennootschappelijke balans per 31 december 2007 na winstverdeling (x € 1 mln) 31-12-2007
31-12-2006
Activa Beleggingen Beleggingen in groepsmaatschappijen
1.051
923
14
27
1.065
950
4
5
35
51
39
56
1.104
1.006
0
0
Agioreserve
144
144
Herwaarderingsreserve
511
469
Overige beleggingen
Vorderingen Overige activa
Passiva Eigen vermogen Geplaatst kapitaal *
Wettelijke reserve
13
10
Algemene reserve
419
373
1.087
996
Langlopende schulden
0
0
Kortlopende schulden
17
10
1.104
1.006
* Het geplaatste kapitaal bedroeg 67.887 euro per 31 december 2007
18
Vennootschappelijke winst-en-verliesrekening over 2007 (x € 1 mln) Resultaat deelnemingen na belastingen Overige baten en lasten
Belastingen Resultaat na belastingen
2007
2006
108
112
11
11
119
123
(5) 114
(3) 120
Grondslagen voor waardering en bepaling van het resultaat Algemeen De waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde jaarrekening.
19
Toelichting op de vennootschappelijke balans per 31 december 2007 en op de winst-en-verliesrekening over 2007 (x € 1 mln, tenzij anders vermeld) Beleggingen in groepsmaatschappijen
2007
2006
De deelnemingen worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde, rekening houdend met de hiervoor omschreven waarderingsgrondslagen, en zijn als volgt te specificeren: Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen en (schulden) groepsmaatschappijen
1.312 (261)
1.195 (272)
1.051
923
1.195
1.055
Het verloop van de deelnemingen in groepsmaatschappijen: Stand per 1 januari in/uitconsolidatie
9
0
108
112
0
28
Stand per 31 december
1.312
1.195
Overige activa
2007
2006
35
51
Aandeel in resultaten Agiostorting
Liquide middelen
20
maatschappelijk kapitaal
geplaatst kapitaal
337.455
67.862
Prioriteit A
2
2
Prioriteit B
2
2
41
21
337.500
67.887
Geplaatst kapitaal (x € 1) De samenstelling en de grootte van het kapitaal per 31 december 2007 zijn als volgt: Soort aandelen Gewone
M
De nominale waarde per aandeel bedraagt 0,45 euro. Voor nadere informatie met betrekking tot de prioriteitsaandelen en de aandelen M wordt verwezen naar de overige gegevens.
2007
2006
144
144
0
0
144
144
2007
2006
469
421
80
78
Gerealiseerde herwaardering door verkoop
(38)
(30)
Stand per 31 december
511
469
Agioreserve Stand per 1 januari Storting Stand per 31 december De agioreserve kan fiscaal in zijn geheel als gestort worden aangemerkt
Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Herwaardering beleggingen in onroerend goed
Deze reserve heeft de status van wettelijke reserve en wordt gevormd door de cumulatieve herwaarderingen van de onroerendgoedportefeuille in de deelnemingen in groepsmaatschappijen. Hierbij is rekening gehouden met latente belastingverplichtingen.
21
2007
2006
10
6
7
7
Resultaatuitkeringen deelnemingen
(4)
(3)
Stand per 31 december
13
10
Wettelijke reserve Stand per 1 januari Toevoeging uit winstverdeling
De toevoeging uit winstverdeling is het gevolg van de in de winst-en-verliesrekening verantwoorde opbrengst overige beleggingen.
Algemene reserve Stand per 1 januari Toevoeging uit winstverdeling Vrijval wettelijke reserve door resultaatuitkering deelnemingen Interimdividend Gerealiseerde herwaardering door verkoop Stand per 31 december
2007
2006
373
326
27
35
4
3
(23)
(21)
38
30
419
373
In de Algemene vergadering van Aandeelhouders van 27 maart 2007 is het resultaat over het boekjaar 2006 vastgesteld overeenkomstig de jaarrekening 2006.
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Aansprakelijkheidsstellingen De jaarrekeningen van de dochtermaatschappijen van Amvest Vastgoed B.V. zijn in de geconsolideerde jaarrekening verwerkt. Amvest Vastgoed B.V. heeft ten behoeve van haar dochtermaatschappijen verklaringen voor hoofdelijke aansprakelijkheid afgegeven, als bedoeld in artikel 2: 403 lid 1 BW, met uitzondering van Amvest Projectontwikkeling B.V. en haar dochtermaatschappijen. Amvest Vastgoed B.V. en haar dochterondernemingen zijn als participant in vennootschappen onder firma als zodanig hoofdelijk aansprakelijk voor het geheel der schulden van die vennnootschappen. Amvest Vastgoed B.V. en haar dochterondernemingen vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Utrecht, 18 april 2008 Raad van Commissarissen Mevrouw drs. E.F. Bos Drs. J. van der Ende Ir. E.W. Koning Drs. J.M. Overmeer Directie Ir. W.J. Bodewes
22
Drs. T.H. Lam RA
Overige gegevens Winstbestemming volgens de statuten
De prioriteitsaandelen A worden gehouden
Bijzondere statutaire rechten
Tr a n s a c t i e s m e t d i r e c t belanghebbenden
De winstbestemming is geregeld in artikel 32
door Aegon en de prioriteitsaandelen B
De leden van de Raad van Commissarissen en
van de statuten. De directie is, onder goed-
worden gehouden door PGGM. Amvest
de directie van Amvest Vastgoed B.V. hadden
keuring van de Raad van Commissarissen,
Vastgoed B.V. heeft een Raad van Commissa-
gedurende het boekjaar 2007 geen persoonlijk
bevoegd om van de winst een bedrag te
rissen, bestaande uit twee commissarissen A,
belang bij beleggingen van de vennootschap.
reserveren. Uit de winst na reservering wordt
twee commissarissen B en een commissaris C.
Voor zover de vennootschap bekend, hebben
op de prioriteitsaandelen als dividend een
De commissarissen A worden voorgedragen
in het verslagjaar geen onroerendgoedtrans-
percentage gelijk aan de wettelijke rente op
door de houders van prioriteitsaandelen A en
acties plaatsgevonden met personen of
de laatste dag van het laatst verstreken
de commissarissen B worden voorgedragen
instellingen, die als direct belanghebbenden
boekjaar over het nominaal op deze aandelen
door de houders van de prioriteitsaandelen B.
van de vennootschap zijn te beschouwen,
gestorte bedrag uitgekeerd. Het restant wordt
Commissaris C wordt benoemd door de
anders dan vermeld onder de paragraaf
als dividend op de gewone respectievelijk
commissarissen A en B.
verbonden partijen.
aandelen M uitgekeerd. De aandelen M worden gehouden door AEGON
Voorstel tot winstverdeling
en door PGGM. Bij aanbieding van gewone
De directie stelt voor, onder goedkeuring van
aandelen door medeaandeelhouders hebben
de Raad van Commissarissen, het resultaat
houders van aandelen M voorrang boven de
over 2007 als volgt te verdelen:
houders van aandelen van de andere soorten.
• 9 procent dividend op de uitstaande prioriteitsaandelen A en B (0,04 euro per aandeel). • 23 miljoen euro dividend op gewone aandelen en aandelen M (152,47 euro per aandeel).
Bedragen x € 1 mln Resultaat na belastingen Dividend prioriteitsaandelen Toegevoegd aan wettelijke reserve Toegevoegd aan herwaarderingsreserve Per saldo toe te voegen aan algemene reserve Uitgekeerd interim-dividend gedurende het jaar Per saldo toegevoegd aan algemene reserve
114 (7) (80) 27 (23) 4
23
A a n d e A l g e m e n e V e r g a d e r i n g v a n A a n d e e l h o u d e r s v a n A m v e s t V a s t g o e d B . V.
Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op pagina 4 tot en met 22 opgenomen jaarrekening 2007 van Amvest Vastgoed B.V. te Utrecht bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2007 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2007 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die de directie van de vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Amvest Vastgoed B.V. per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Amsterdam, 18 april 2008
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. W.J.J. Verdegaal-Ong RA
24
Toelichting op de vastgoedportefeuille
Samenstelling Vastgoedportefeuille Vastgoedbezit naar bedrijfsaktiviteiten (bedragen x € 1 mln) Boekwaarde Onroerend goed in exploitatie
1.931 131
Strategische posities Huurwoningen t.b.v. eigen portefeuille
43
Overige projectontwikkeling
4 178
Subtotaal onroerend goed in ontwikkeling
2.109
Totaal onroerend goed
Ontwikkeling van het onroerend goed in exploitatie en de pijplijn (bedragen x € 1 mln) Kernportefeuille Boekwaarde 1-1-2007 Investeringen / overboekingen
1.541
218
Overig vastgoed
Totaal exploitatie
77
1.836
28
240
5
103
110
(2)
(80)
(15)
(97)
(95)
Herwaardering
68
20
1
89
0
1.465
398
68
1.931
43
Waarde bij oplevering Verkoopresultaat Theoretische huur 31-12-2007 Leegwaarde 31-12-2007
26
Pijplijn
Verkopen / overboekingen Boekwaarde 31-12-2007
(142)
Dispositieportefeuille
461 0
15
1
16
72
20
2
94
1.754
477
0
Specificaties onroerend goed in exploitatie Samenstelling onroerend goed in exploitatie (bedragen x € 1 mln) Kernportefeuille Dispositieportefeuille
Aantal woningen 7.752
Boekwaarde 1.465
2.443
398
10.195
1.863
65
68
10.251
1.931
Aantal woningen
Boekwaarde
Eengezinswoningen
4.358
817
Meergezinswoningen
5.837
1.046
10.195
1.863
Aantal woningen
Boekwaarde
Randstad
7.211
1.358
Noord- en Oost-Nederland
2.298
370
686
135
10.195
1.863
Subtotaal woningportefeuille Overig vastgoed Totaal onroerend goed in exploitatie
Samenstelling van de woningportefeuille naar aard (bedragen x € 1 mln)
Totaal
Samenstelling van de woningportefeuille naar regio (bedragen x € 1 mln) *
Zuid-Nederland Totaal
* Randstad: Noord-Holland onder het Noordzeekanaal, Zuid-Holland en het westelijk deel van de provincie Utrecht. Noord/Oost: Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel, Gelderland, Flevoland, het oostelijk deel van de provincie Utrecht en de provincie Noord-Holland boven het Noordzeekanaal Zuid: Noord-Brabant, Limburg en Zeeland.
Aantal woningen
Boekwaarde
Woningen met een maandhuur onder de liberalisatiegrens (622 euro)
2.553
344
Woningen met een maandhuur boven de liberalisatiegrens
7.642
1.519
10.195
1.863
Samenstelling van de woningportefeuille naar huurklasse (bedragen x € 1 mln)
Totaal
27
Kernportefeuille
Dispositieportefeuille
Overigen
Totaal exploitatie
Theoretische huur 31-12-2007
72
20
2
94
Markthuur 31-12-2007
74
20
2
96
Gemiddelde huur per woning per maand in euro’s
769
684
749
Groei van de gemiddelde huur per woning
3,9%
13,6%
4,6%
waarvan: - jaarlijkse huurverhoging
Overige informatie onroerend goed in exploitatie (bedragen x € 1 mln)
1,8%
1,7%
- h uurverhoging bij huurdermutaties en investeringen
0,0%
-0,2%
0,0%
- effect van portefeuillemutaties
2,2%
12,1%
3,0%
14,7%
14,4%
Bruto huuropbrengst 2007
62
21
2
85
Netto huuropbrengst 2007
50
15
2
67
Mutatiegraad
Rendementen volgens ROZ /IPD-woningindex
Amvest total residential
Amvest standing investments residential
1,1%
1,7%
ROZ/IPD standing investments residential
Direct rendement 2007
3,6%
3,6%
3,7%
Indirect rendement 2007
5,6%
4,8%
5,7%
Totaalrendement 2007 *
9,4%
8,6%
9,6%
Direct rendement driejaarsgemiddelde
3,9%
3,9%
3,9%
Indirect rendement driejaarsgemiddelde
5,7%
4,3%
6,2%
Totaalrendement driejaarsgemiddelde *
9,7%
8,4%
10,3%
Direct rendement vijfjaarsgemiddelde
4,1%
4,0%
4,0%
Indirect rendement vijfjaarsgemiddelde
5,4%
3,9%
4,9%
Totaalrendement vijfjaarsgemiddelde *
9,7%
8,0%
9,1%
* Direct, indirect en totaalrendement worden afzonderlijk berekend. Door de berekeningswijze (tijdgewogen) is de som van direct en indirect rendement niet altijd gelijk aan het totaalrendement.
28
Specificaties van de pijplijnportefeuille Samenstelling van de pijplijnportefeuille naar aard (bedragen x € 1 mln) Eengezinswoningen Meergezinswoningen Niet woningen Totaal
Aantal woningen
Boekwaarde
Waarde bij oplevering *
575
23
135
1.256
20
319
0
0
7
1.831
43
461
* De waarde bij oplevering is de som van de verwachte stichtingskosten en de niet gerealiseerde herwaardering.
Samenstelling van de pijplijnportefeuille naar regio (bedragen x € 1 mln) Randstad
Aantal woningen
Boekwaarde
Waarde bij oplevering
1.512
43
394
Noord- en Oost-Nederland
173
0
36
Zuid-Nederland
146
0
31
1.831
43
461
Totaal
Samenstelling van de pijplijnportefeuille naar huurklasse (bedragen x € 1 mln) Woningen met een maandhuur onder de liberalisatiegrens (622 euro) Woningen met een maandhuur boven de liberalisatiegrens Niet woningen
Aantal woningen
Boekwaarde
Waarde bij oplevering
0
0
0
1.831
43
454
0
0
7
1.831
43
461
29
Overzicht exploitatieportefeuille 2007
30
Plaats
Adres
Alkmaar Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Almere Alphen aan de Rijn Amersfoort Amersfoort Amersfoort Amstelveen Amstelveen Amstelveen Amstelveen Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Amsterdam Arnhem Badhoevedorp Badhoevedorp Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Berkel en Rodenrijs Breda Den Bosch Den Bosch Den Bosch Den Haag
Aert de Gelderlaan Altdorferplantsoen De Diagonaal Nijvergouw Pigmenthof Kadegriend Marga Klompéhof Ouverture Pastelstraat Peggy Ashcroftstraat Thérèse Schwartzestraat Andromedastraat Parnaskruid Schrijnwerkerlaan Sint Jorisplein De Eendracht De Uitvlugt Nieuw Loopveld Zeelandiahoeve Joris Ivensplein Mattenbiesstraat Bastenakenstraat Diemerparklaan Krijn Taconiskade Krijn Taconiskade Engelwortelstraat Anjersingel Franklinstraat Aalwater Brielsemeer Drogerij Koperslagerij Middeldijkerplein Waddenring Cor Bruijnstraat Haagse Beemden Daliënwaard Mr. van Boemellaan Parcivalring Backeswater
Aantal woningen
79 78 72 13 26 22 50 60 56 28 38 132 43 19 93 26 50 8 50 88 56 58 27 69 48 42 44 23 104 80 81 31 186 45 105 35 44 20 12 112
Woningtype
Bouw- of renovatiejaar
Grondeigendom *
Regio **
Kernportefeuille
Theoretische huur per 31-12-2007 x € 1 mln
mgw egw mgw egw egw egw mgw mgw mgw egw egw mgw egw egw egw egw egw mgw mgw mgw egw mgw mgw mgw mgw mgw egw mgw egw egw egw egw mgw egw egw egw mgw egw mgw egw
1968 2003 2007 1992 1997 1990 2000 1993 1998 1993 2001 2006 1998 1989 1998 1954 1989 2004 1989 2005 2003 1994 2004 2007 2007 2005 1988 2007 1999 2000 2001 1998 2004 2001 2005 1977 2006 1991 2004 2001
E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. Erfp. Erfp. Erfp. Erfp. Erfp. Erfp. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G.
Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Randstad Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Noord/Oost Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Zuid Zuid Zuid Zuid Randstad
nee ja ja nee nee ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja nee ja ja nee ja ja nee ja
0,509 0,687 0,827 0,132 0,191 0,201 0,383 0,543 0,395 0,289 0,399 1,447 0,328 0,177 0,826 0,203 0,393 0,149 0,519 1,028 0,897 0,576 0,376 0,915 0,204 0,368 0,321 0,445 0,753 0,656 0,625 0,231 1,910 0,433 0,921 0,256 0,512 0,210 0,166 0,973
Plaats
Adres
Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Den Haag Deventer Driebergen Dronten Eindhoven Eindhoven Eindhoven Emmen
Berkebroeklaan Bloemenweide Brasakker De Bruijnvaart De Mok F. Diepenlaan Finnenburg Goudvinklaan Grijze Eiland Laan van Clingendael Laan van Nootdorp Laan van Wateringse Veld Nootdorpse Landingslaan Operatie Mannahof Rijswijkse Landingslaan Tureluurlaan Van Campenvaart Van Campenvaart Van Campenvaart Volendamlaan Zwaluwsingel Blauwe Reigersingel Cornelis de Wittlaan Cornelis de Wittlaan De Rijkstraat Derkswater Douglaslaan Ganzenplantsoen Goudplevierlaan Kerkuillaan Koolhovenlaan Noord West Buitensingel Noord West Buitensingel Sportlaan Weidevogellaan Wrightlaan Flora Feitse Boerwinkelhof Winter Amstelstraat Emmasingel (De Admirant) Roerstraat Beryldreef
Aantal woningen
41 51 88 68 7 282 20 38 36 14 36 28 23 44 43 16 18 56 51 35 30 76 128 109 62 22 33 39 43 32 79 67 45 52 33 72 63 36 27 19 48 14 58
Woningtype
Bouw- of renovatiejaar
Grondeigendom *
Regio **
Kernportefeuille
Theoretische huur per 31-12-2007 x € 1 mln
egw egw egw egw egw mgw mgw egw egw mgw egw mgw egw mgw mgw mgw egw egw egw mgw mgw egw mgw mgw mgw egw egw egw egw egw egw mgw mgw mgw egw egw mgw mgw mgw egw mgw egw egw
2003 2002 2004 2004 1997 2005 1995 2003 2002 1956 2004 2005 2000 2003 2001 2003 2002 2002 2001 1969 2003 2000 2000 2000 1999 2002 1998 2000 2000 2000 2000 2001 2001 1955 2000 1998 1992 1995 2003 1989 2006 1989 1998
E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. Erfp. Erfp. Erfp. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G.
Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Zuid Zuid Zuid Noord/Oost
ja ja ja ja ja ja ja ja ja nee ja ja ja ja ja ja ja ja ja nee ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja ja nee ja ja ja ja nee ja ja nee ja
0,488 0,406 0,657 0,711 0,139 3,012 0,194 0,360 0,268 0,140 0,268 0,272 0,167 0,395 0,511 0,168 0,134 0,543 0,539 0,242 0,264 0,584 1,426 1,188 0,491 0,185 0,306 0,307 0,462 0,254 0,642 0,428 0,311 0,407 0,300 0,675 0,448 0,412 0,303 0,179 0,725 0,145 0,450
31
32
Plaats
Adres
Etten Leur Etten Leur Gouda Gouda Groningen Groningen Groningen Groningen Groningen Haarlem Haarlem Heemskerk Heemskerk Heemskerk Heemstede Hellevoetsluis Hendrik Ido Ambacht Hilversum Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp Hoofddorp IJsselstein IJsselstein Lelystad Maastricht Monnickendam Nijmegen Nijmegen Oisterwijk Oosterhout Pijnacker
Banjostraat Hooghuis Getijmolenerf Gildenburg Boterdiep Paterswoldeweg Gandhiplein Hanzeplein Van Lenneplaan Amnesty Internationalweg Dillestraat Commandeurslaan Hillen Acker Leen Acker Laan van Dicklaan Zoutweide D. van Merwedestraat Larenseweg Antje Breijerstraat Antje Breijerstraat Antje Breijerstraat Burg. van Stamplein Burg. van Stamplein Breeburgsingel C. van Roodenburgstraat Cor van de Meerstraat Femina Mullerstraat Hamelenburg Hannie Schaftstraat Juf van Kempenstraat Klaterbos Sjef van Kalmthoutstraat Tuinweg Bangkoksingel Praagsingel Reaalhof Sibemaweg Leeuwetand Oude Graafseweg Professor Cornelissenstraat Kerkacker Gaanderij Thurelede
Aantal woningen
28 39 33 72 145 47 81 65 56 65 33 64 16 30 18 52 17 22 27 48 66 97 91 44 51 60 15 99 24 60 55 41 55 62 44 57 42 30 25 31 27 44 28
Woningtype
Bouw- of renovatiejaar
Grondeigendom *
Regio **
Kernportefeuille
Theoretische huur per 31-12-2007 x € 1 mln
egw egw egw mgw mgw egw mgw mgw mgw egw egw egw egw egw mgw mgw egw mgw mgw egw mgw mgw mgw egw egw mgw mgw egw egw mgw egw egw mgw egw mgw mgw mgw egw mgw mgw egw egw mgw
1977 1981 1989 1974 2002 1964 1989 1998 1966 1988 1989 1989 2004 1998 1990 2005 1972 1977 2003 2001 2001 2003 2004 1988 2001 2001 1992 1987 1989 2001 1989 2001 2004 2000 2000 1994 1995 1990 1991 1957 1985 1985 2005
E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G.
Zuid Zuid Randstad Randstad Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Randstad Randstad Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Noord/Oost Zuid Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Zuid Zuid Randstad
nee ja nee nee ja nee nee ja ja ja ja nee ja ja nee ja nee nee nee ja ja ja nee ja ja ja nee ja nee ja ja ja ja ja ja ja nee ja nee nee nee ja ja
0,186 0,267 0,270 0,465 1,194 0,240 0,694 0,630 0,289 0,530 0,242 0,457 0,177 0,263 0,175 0,419 0,149 0,127 0,162 0,562 0,651 1,200 1,045 0,350 0,553 0,428 0,200 0,857 0,234 0,351 0,429 0,463 0,408 0,490 0,404 0,312 0,386 0,234 0,189 0,195 0,223 0,351 0,214
Plaats
Adres
Pijnacker Ridderkerk Ridderkerk Rijswijk Rijswijk Rosmalen Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Schiedam Schiedam Soest Tilburg Tilburg Tilburg Uithoorn Uithoorn Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Utrecht Veenendaal Vleuten Vleuten Vleuten Vleuten Vlissingen Waddinxveen Waddinxveen Weert Weesp Weesp Zaandam Zeewolde Zeewolde
Wollebrand Sint Jorisplein Vondelparck Churchilllaan Kennedylaan Valkeniersingel Adriaan Kooningsstraat Bas Pauwestraat Beverwaardseweg Blaak (De Coopvaert) Andoorn Boezemweg Joost Banckertsplaats Karel Doormanstraat Müllerpier Maasboulevard Nieuwe Haven Veenbesstraat Haskerlandstraat Oudenboschstraat Spoorlaan (De Stadsheer) Kuifmees Schans Korianderstraat Poelmanlaan Aartsbisschop Romerostraat Oranjerivierdreef Pal Maleterstraat Ruigenborg Bachlaan Beukenburg Doyenneperenlaan Dwergbieslaan Globebloemlaan Westerzicht Elzenhorst Pollux Wilhelminasingel Dichtershof Reigersweide Zwaneneiland Braampad Egelantier
Aantal woningen
21 19 16 35 66 26 160 77 26 78 41 102 232 102 84 19 19 36 17 20 85 72 59 15 49 71 65 54 53 24 72 47 33 78 79 48 87 27 17 115 37 22 56
Woningtype
Bouw- of renovatiejaar
Grondeigendom *
Regio **
Kernportefeuille
Theoretische huur per 31-12-2007 x € 1 mln
mgw mgw mgw mgw mgw egw mgw mgw egw mgw egw mgw mgw mgw mgw mgw mgw mgw egw egw mgw egw mgw mgw mgw mgw mgw mgw mgw egw egw egw egw egw egw mgw egw mgw mgw mgw egw egw egw
2004 1992 2006 1954 1971 1988 2002 2005 1986 2006 1976 2006 1956 1992 2006 1994 2006 1968 1990 1998 2007 1992 1986 2003 1966 1991 2004 1991 1994 1990 2007 2004 2005 2006 1973 1970 1997 1999 2005 1982 2002 1985 1993
E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. Erfp. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. Erfp. Erfp. Erfp. Erfp. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G.
Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Zuid Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Noord/Oost Zuid Zuid Zuid Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Noord/Oost Randstad Randstad Randstad Randstad Zuid Randstad Randstad Zuid Randstad Randstad Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost
nee nee ja nee nee ja ja nee nee ja nee ja ja nee ja nee ja nee nee ja ja ja nee nee nee ja ja ja ja nee ja ja ja ja nee nee ja nee nee nee ja ja ja
0,203 0,151 0,203 0,200 0,560 0,244 1,082 0,781 0,185 1,235 0,363 1,127 1,301 0,925 1,009 0,222 0,201 0,317 0,153 0,183 0,954 0,665 0,538 0,164 0,384 0,647 0,569 0,501 0,560 0,226 0,721 0,469 0,332 0,818 0,491 0,287 0,740 0,198 0,263 0,714 0,249 0,159 0,437
33
Plaats
Adres
Zeewolde Zeewolde Zeist Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zoetermeer Zwijndrecht Zwolle Zwolle Zwolle Zwolle Zwolle Zwolle
Konijnenburg Oudaen Crosestein Juweellaan Nederlandlaan (Spazio) Samanthagang Samanthagang Leeghwaterstraat Frankenhuizenallee Pijlkruid Poortwachterstraat Poortwachterstraat Sprengpad Zwaardvegerstraat
Subtotaal
Aantal woningen
54 32 50 46 153 57 61 65 31 42 40 70 49 94
Woningtype
Bouw- of renovatiejaar
Grondeigendom *
Regio **
Kernportefeuille
Theoretische huur per 31-12-2007 x € 1 mln
egw mgw mgw mgw mgw mgw mgw egw egw egw egw egw egw mgw
1990 2007 1985 1994 2006 1994 1992 1990 2006 2002 1998 1996 2004 1996
E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G. E.G.
Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Randstad Randstad Randstad Randstad Randstad Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost Noord/Oost
ja ja ja ja ja nee nee nee ja nee ja ja ja ja
0,427 0,329 0,316 0,453 1,846 0,425 0,437 0,375 0,315 0,385 0,177 0,603 0,455 0,747
9.846
88,566
Complexen < € 2,5 miljoen ( 31 complexen)
349
nee
3,032
Totaal agrarica en overige ( 63 complexen)
56
nee
2,070
Totaal
10.251
Alle complexen zijn 100% in eigendom van Amvest met uitzondering van Waddinxveen, Pollux (90%). * Grondeigendom E.G. = Grond is eigendom van Amvest, Erfp. = Grond is in erfpacht verkregen. Bij alle erfpacht is de canonbetaling afgekocht. ** Toelichting op de regioindeling: Randstad: Noord-Holland onder het Noordzeekanaal, Zuid-Holland en het westelijk deel van de provincie Utrecht. Noord/Oost: Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel, Gelderland, Flevoland, het oostelijk deel van de provincie Utrecht en de provincie Noord-Holland boven het Noordzeekanaal Zuid: Noord-Brabant, Limburg en Zeeland
34
93,668
Overzicht pijplijnportefeuille 2007 Plaats
Adres
Aantal woningen
Woningtype
Jaar van oplevering
Grondeigendom *
Regio **
Verwachte theoretische huur bij oplevering x € 1 mln
Amsterdam
Noordstrook
110
mgw
2009
Erfp.
Randstad
1,370
Amsterdam
VOC Cour
40
mgw
2008
Erfp.
Randstad
0,689
Amsterdam
IJburg Blok 65
101
egw
2009
Erfp.
Randstad
1,731
Amsterdam
IJburg Blok 65 bedrijfsruimte
-
-
2009
Erfp.
Randstad
0,172
Amsterdam
Watergraafsmeer
40
egw
2008
Erfp.
Randstad
0,635
Amsterdam
Westerkaap
47
mgw
2008
Erfp.
Randstad
0,932
Arnhem
Stadseiland
23
egw
2008
E.G.
Zuid
0,221
Barendrecht
Vrijenburg West
70
egw
2008
E.G.
Randstad
0,667
Berkel en Rodenrijs
Gouden Griffelbuurt
14
egw
2008
E.G.
Randstad
0,110
Breda
Heren van Breda
93
mgw
2008
E.G.
Zuid
0,872
Den Haag
Babylon
179
mgw
2010
Erfp.
Randstad
3,255
Den Haag
Ypenburg, deelplan 16
32
mgw
2008
E.G.
Randstad
0,307
Den Haag
Ypenburg, deelplan 19
114
egw
2009
E.G.
Randstad
1,302
Den Haag
Ypenburg, deelplan 23
146
egw
2008
E.G.
Randstad
1,501
Ede
Pollenstein
107
mgw
2009
E.G.
Randstad
1,041
Haarlem
Mariastichting
95
mgw
2009
E.G.
Randstad
1,826
Lelystad
Bataviahaven
62
mgw
2009
E.G.
Noord/Oost
0,557
Rijswijk
Generaal Spoorlaan
190
mgw
2010
E.G.
Randstad
2,247
Schiedam
De Nieuwerdam bedrijfsruimte
-
-
2008
E.G.
Randstad
0,171
Schiedam
De Nieuwerdam
26
mgw
2008
E.G.
Randstad
0,250
Tilburg
Pieter Vreedeplein
30
mgw
2008
E.G.
Zuid
0,370
Vleuten
Deelplan 1.4 De Rietvelden
67
egw
2009
E.G.
Randstad
0,851
Vleuten
Deelplan 4.4
69
mgw
2008
E.G.
Randstad
0,601
Vleuten
Locatie wijkwinkelcentrum
65
mgw
2009
E.G.
Randstad
0,680
Zaandam
Murano bedrijfsruimte
-
-
2009
E.G.
Noord/Oost
0,049
Zaandam
Murano
111
mgw
2009
E.G.
Noord/Oost
1,343
Totaal
1.831
Alle complexen zijn of worden 100% eigendom. * Grondeigendom E.G. = Grond is eigendom van Amvest, Erfp. = Grond is in erfpacht verkregen. Bij alle erfpacht is of wordt de canonbetaling afgekocht ** Toelichting op de regioindeling: Randstad: Noord-Holland onder het Noordzeekanaal, Zuid-Holland en het westelijk deel van de provincie Utrecht. Noord/Oost: Groningen, Friesland, Drenthe, Overijssel, Gelderland, Flevoland, het oostelijk deel van de provincie Utrecht en de provincie Noord-Holland boven het Noordzeekanaal Zuid: Noord-Brabant, Limburg en Zeeland.
23,750
35
