J A A R V E R S L A G 2 012
Kruisdistel oplevering groot onderhoud
INHOUD
Hoofdstuk
Pagina Voorwoord
H1
H2
H3
H4
2
GOVERNANCE 1.1 Bericht van de Raad van Commissarissen
4
1.2 Maatschappelijk Platform Vianen (MPV)
12
H5
BESTUURSVERSLAG
LEKSTEDEWONEN 4.1 Werkorganisatie
46
4.2 Ondernemingsraad
49
4.3 Klachtencommissie
49
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT 5.1 Jaarrekening algemeen
50
5.2 Jaarresultaat
51
5.3 Relatie begroting / jaarresultaat
53
2.1 2012 in vogelvlucht
14
5.4 Financieel beleid
54
2.2 Verklaring van de directeur-bestuurder
16
5.5 Bedrijfswaarde
59
2.3 Prestaties van LEKSTEDEwonen
17
5.6 Financiële sturing
59
2.4 Wat is niet gerealiseerd?
19
5.7 Belastingen
63
2.5 Voornemens voor 2013
19
5.8 Risicomanagement
64
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
H6
VERBINDINGEN
3.1 Kwaliteit van de woongelegenheden
20
6.1 Vereenigd Belang Holding BV
70
3.2 Huren en verhuren van woningen
22
6.2 Vereenigd Bouw Belang BV
71
3.3 Ontwikkelingen op de woningmarkt
28
6.3 BV Vrijstad Vianen
72
3.4 Huurprijzen en huurincasso
30
6.4 Overige verbindingen
73
3.5 In gesprek met huurders
32
3.6 Leefbaarheid
36
3.7 Sponsorbeleid
41
3.8 Bevorderen eigen woningbezit
42
3.9 Nieuwbouw en herstructurering
43
H7
FINANCIEEL VERSLAG 7.1 Geconsolideerde balans
74
7.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening
76
7.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 78
|1|
VOORWOORD LEKSTEDEwonen heeft in 2012 een goed volkshuisvestelijk jaar achter de rug. Lokaal
genoodzaakt door de verhuurdersheffing veel minder tot helemaal niet meer te investeren
is sprake is van een goede samenwerking tussen de corporatie en belanghouders als
in nieuwbouw, herstructurering, duurzaamheid, wonen en zorg en dergelijke. Geen bouw-
het Maatschappelijk Platform Vianen, het Huurdersberaad en de gemeente. Er zijn ook
staking, maar met gezond verstand de financiële continuïteit van de onderneming
mooie prestaties gerealiseerd. De jaarrekening laat een uitstekend resultaat zien en
bewaken.
LEKSTEDEwonen prijst zich gelukkig dat zij in staat blijft haar ambities waar maken.
In de concept Herzieningswet wordt voorgestaan dat corporaties terug moeten
In politiek Den Haag staan corporaties in een sterk negatief daglicht. De Vestia-affaire
vallen op hun aloude core-business. De vraag blijft wie de lacune in de markt gaat
rondom de derivaten aan het begin van het verslagjaar veroorzaakte dat de sector nog
opvangen. De marktsector zal dat merendeels niet doen. Het lijkt er dan ook sterk op dat
meer financiële schade en imagoschade opliep dan in de afgelopen jaren. De politiek
deze Regering zeer gericht is op korte termijn effecten. Moeten we daardoor terug naar de
heeft daarom ingestemd met een flinke afroming van de kasstromen en er wordt, voor
jaren waarin de gettowijken de samenleving domineerden? Moeten we weer terug naar
een belangrijk deel terecht, een parlementaire enquête opgestart.
tijden van woningnood in de betaalbare sector? Het is vreemd dat ook in Tweede Kamer vrijwel niemand zicht heeft op, of zich wenst te
De maatschappelijke prestaties zullen evenwel tegen de achtergrond van een
verdiepen in, de grootse effecten van deze beleidslijnen. Inkomsten voor het Rijk, in de
mondiale economische crisis, een verder verslechterde woningmarkt en nieuwe stringente
vorm van BTW-heffing op investeringen en groot onderhoud, zullen wegvallen en nieuwe
regelgeving moeten doorgaan. De vraag is in hoeverre dat mogelijk is als de kasstromen
uitgaven, in de vorm van uitkeringen doordat bouwproducties stilvallen, zullen ontstaan.
sterk worden aangetast en het verkrijgen van nieuwe financieringen een lastig onderwerp is geworden.
De sociale volkshuisvesting lijkt daardoor een hele andere toekomst tegemoet te gaan. De sector moet fors kleiner worden en het ideaal van gemêleerd samengestelde wijken en
De in oktober 2012 nieuw aangetreden Regering Rutte II laat zien dat er een
buurten staat stevig onder druk. Ook de markt van huurwoningen is door de recente
geheel andere koers wordt gevaren. Een eerder ingezet beleid om verhuurders uit budget-
regelgeving gewijzigd. Middeninkomens, ook de bescheiden middeninkomens die zich
taire overwegingen te laten meebetalen aan de Huurtoeslag is door het nieuwe Kabinet
het verwerven van een koopwoning niet kunnen veroorloven, zijn voor hun huisvesting
uitgewerkt tot een zogenaamde verhuurdersheffing. Naast het meebetalen aan de
inmiddels aangewezen op de vrije huurmarkt. Daar zijn de huren veel hoger. En de crisis
Huurtoeslag, moeten ook extra financiële middelen beschikbaar komen voor de Algemene
brengt ook met zich dat voor velen, vooral bij de huishoudens in de groep van 40-plussers,
Middelen van het Rijk. Met andere woorden: het geld wordt niet alleen gebruikt voor de
door het beleid van de banken het verkrijgen van een hypothecaire financiering onmogelijk is.
volkshuisvesting. Huurders moeten in de vorm van boven inflatoire huurverhogingen gaan meebetalen om
De prestaties van LEKSTEDEwonen mogen er zijn. We hebben 57 nieuwe woningen
hun corporatie in staat te stellen de zeer forse verhuurdersheffing te kunnen bekostigen.
in Houten en Leerdam opgeleverd. Daarmee zijn de bouwprojecten uit het “Vermogens-
Het is extra wrang dat feitelijk geen politieke partij meer opkomt voor de sector woning-
vermaatdossier 2008” afgesloten. In Nieuwegein zijn we helaas niet tot productie gekomen
corporaties.
en is de verdere ontwikkeling gestopt. In de plaats daarvan zijn 31 woningen in een
Het beleid van de Regering met betrekking tot de woningmarkt is ook zeker niet gericht
volgende fase van het deelproject Castellum-West in Houten overgenomen. De gemeente
op investeren in woningen. Juist door te investeren zou een impuls aan de bouwsector in
Houten maakt het met ons mogelijk een grote stagnatie in de productie daarmee op gang
deze tijd van aanhoudende crisis kunnen worden gegeven. Corporaties worden echter
te brengen. De bouw van dit project ging najaar 2012 van start. In Vianen zijn de sleutels
|2|
van 16 Koopgarantwoningen in de projecten De Bleek en De Plataan van Helsdingen
worden beheerst en dat we in de samenwerking met onze partners, die eveneens zorg-
aan de kopers uitgereikt. Verder is het groot onderhoud aan gebouw Kruisdistel in de
vuldigheid nastreven, soms geduld moeten hebben.
buurt Vijfheerenlanden afgerond en is het groot onderhoud aan gebouw Veldsalie van start gegaan. Bovendien is overeenstemming bereikt met de bewonerscommissie Vijfheeren-
Het verdient hier een grote plaats om onze medewerkers, onze belanghouders en onze
landen over de aanpak en wijkvernieuwing fase II in de buurt Vijfheerenlanden. Een
zakelijke relaties te bedanken voor hun grote inzet, betrokkenheid en samenwerking.
versnelde uitvoering moet zicht geven op de afronding in het jaar 2016. Daarnaast is de
Dit wordt ervaren als steun en stimulans om in deze bijzondere en op onderdelen onzekere
bouw van een drietal projecten in de gemeente Vianen gestart.
tijden onze volkshuisvestelijke ambitie hoog te houden.
In organisatorisch opzicht is er een groot deel van het jaar gewerkt met een tweetal
Mede namens alle medewerkers van LEKSTEDEwonen wens ik u veel plezier bij het
afdelingsmanagers ad interim. Mede daardoor is prioritering voor het Strategisch
lezen van dit jaarverslag. Indien er naar aanleiding van dit verslag behoefte bestaat tot het
Voorraadbeheerplan en het nieuwe Ondernemingsplan gewijzigd. Deze belangrijke
stellen van vragen of het maken van opmerkingen, bent u van harte uitgenodigd.
beleidsdocumenten zullen in 2013 afgerond worden, waarbij ook de uitslag van het grote woningmarktonderzoek voor input zal zorgen. E. de Groot De jaarrekening laat een uitstekend resultaat zien. De mutatie van het Eigen
Directeur-bestuurder
Vermogen na resultaatbestemming was begroot op € 4,5 miljoen negatief en komt uit op € 4,7 miljoen positief. Een kanttekening betreft de nieuwe wijze van verslaglegging, waardoor niet alle onderdelen van de begroting goed vergelijkbaar zijn met de gerealiseerde cijfers. Het Eigen Vermogen van LEKSTEDEwonen bedraagt met inbegrip van de stelselwijziging in de verslaglegging ultimo 2012 € 118,6 miljoen ten opzichte van een bedrag van € 107,3 miljoen ultimo 2012 in de bijgestelde prognose. In dit jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid en de geleverde prestaties. LEKSTEDEwonen prijst zich gelukkig dat zij in staat blijft, ook met inrekening van de verhuurdersheffing, haar ambities waar maken. In goed overleg met de Raad van Commissarissen zijn de ambities vanaf 2016 enigszins bijgesteld, maar tegelijk blijven we voldoen aan de gestelde interne en externe normen. We blijven erin slagen onze beleidsvoornemens ten aanzien van de producties waar te maken en daarmee onze bijdrage aan de regionale volkshuisvestelijke taken te leveren. Soms willen we sneller, maar de praktijk van alle dag wijst uit dat risico’s zorgvuldig moeten
|3|
H1 GOVERNANCE De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op de bestuurder en op de algemene zaken van LEKSTEDEwonen en de met haar verbonden ondernemingen en zij staat de bestuurder met raad ter zijde. Het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV) heeft de functie van maatschappelijk klankbord voor de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder.
de risico’s bij projectontwikkeling, de benchmarks, de prestatieafspraken met de directeurbestuurder alsmede de aanbevelingen van de externe accountant. Vanzelfsprekend vormen de resultaten van de zelfevaluatie van de Raad ook een onderdeel van het gebruikte kader. Op grond van de Aedescode, waarvan de Governancecode Woningcorporaties deel uitmaakt, onderschrijft de Raad in het belang van deugdelijk en goed ondernemerschap het integer en transparant handelen door de bestuurder, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. De code is gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In 2011 is de Governancecode Woningcorporaties herzien. De Raad heeft toen besloten de principes en uitwerkingen van deze Codes op te volgen, met uitzondering van de volgende
1.1
Bericht van de raad van commissarissen
1.1.1
WerkWijze
best practices: - de directeur-bestuurder is benoemd voor invoering van de code en is op grond van zijn arbeidsovereenkomst benoemd voor onbepaalde tijd. - er is geen formele remuneratiecommissie ingesteld. In wisselende samenstelling
De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: - De realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen, inclusief het kwaliteitsbeleid; - De realisatie van de doelstellingen van de corporatie;
wordt, na consultatie van de voltallige Raad, de jaarlijkse beoordeling met de directeurbestuurder besproken. - alhoewel het om een kan-bepaling gaat, is er geen auditcommissie ingesteld. Wel zijn
- De strategie voor en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;
vanaf het jaar 2010 twee leden belast met gesprekken met de Treausurycommissie.
- De naleving van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving;
Ter voorbereiding op besluitvorming rapporteren zij aan de voltallige Raad.
- Het financiële verslagleggingsproces;
- de beoordeling op het functioneren van de individuele leden van de Raad vindt
- De werking en opzet van het interne risicobeheersings- en controlesysteem.
niet plaats door de voorzitter, maar vanwege de keuze te functioneren als team vindt
Het toezicht kader wordt bepaald door externe regelgeving en branchecodes, zoals de
een integrale beoordeling over het functioneren plaats door de voltallige Raad.
Woningwet, het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), andere relevante wet- en regelgeving en de Aedescode/Governancecode Woningcorporaties. Daarnaast is de interne
Taakinvulling
regelgeving zeer belangrijk, waaronder de statuten, de codes en interne reglementen en
Om de taken goed te kunnen vervullen, legt de directeur-bestuurder onder meer een aantal
de integriteitscode.
voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen.
Het toezichtkader omvat onder andere de missie en het Ondernemingsplan, de doel-
De voornemens hebben onder andere betrekking op het jaarverslag, de jaarrekening,
stellingen en de financiële begroting en meerjarenraming, de prestatieafspraken met de
de begroting, het investeringsprogramma, de financiële meerjarenraming, de treasury-
gemeente Vianen, de andere belanghouders zoals het Maatschappelijk Platform Vianen,
activiteiten, de samenwerking met derden en separate investeringsvoorstellen voor
|4|
projecten. In de statuten is precies aangegeven welke voorgenomen besluiten vooraf aan
seminars of symposia om kennis te nemen van de ontwikkelingen van de corporatie.
de Raad van Commissarissen worden voorgelegd.
De directeur-bestuurder zorgt ervoor dat de Raad steeds van relevante informatie met
In het kader van het interne toezicht spreekt de Raad van Commissarissen in ieder geval
betrekking tot de werkvelden wordt voorzien.
één keer per jaar met elkaar buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In die besprekingen vindt ook de interne evaluatie plaats.
De Raad bespreekt met de lokale stakeholders, via het Maatschappelijk Platform Vianen,
Transparantie
primaire doelgroep, de kwaliteit van de woningen, leefbaarheid in wijken en buurten,
De Governancecode schrijft voor dat de verschillende zaken met betrekking tot de
wonen en zorg en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, maar ook over de
governancestructuur op de website van de corporatie worden geplaatst. Daardoor is de
richting waarin het bedrijf koerst.
de bijdrage van LEKSTEDEwonen aan de prestaties op het gebied van huisvesting van de
toegankelijkheid voor iedereen gegarandeerd. De volgende documenten zijn gepubliceerd
Ook heeft de Raad in september 2012 een gesprek gevoerd met de politieke partijen en
op www.lekstedewonen.nl:
vertegenwoordigers van het College van Burgemeester en Wethouders in Vianen.
- Toelichtende tekst onderneming
Vastgesteld werd dat LEKSTEDEwonen voor de gemeente Vianen een belangrijke partij is
- Statuten LEKSTEDEwonen
op het gebied van de volkshuisvesting. De gemeente is te spreken over het functioneren
- Samenstelling Raad van Commissarissen
en in het bijzonder over de ophanden zijnde projecten.
- Profielschetsen - Ondernemingsplan 2009 >> 2013
Financiële continuïteit
- Jaarverslagen
De Raad beschouwt de financiële continuïteit van de onderneming als belangrijkste
- Aedescode en Governancecode
randvoorwaarde voor het toekomstige functioneren. De economische crisis en de vertrek-
- Integriteitscode en klokkenluidersregeling
punten van de Regering, met de inzet een verhuurdersheffing aan woningcorporaties op
- Procuratieregeling
te leggen, beperken de investeringscapaciteit van corporaties. De effecten van de gevolgen van beleggingshandelingen van corporatie Vestia uit Rotterdam maken dat ook het
Informatievoorziening
faciliteringsvolume voor het aantrekken van leningen voor projecten door het WSW
De Raad baseert haar oordeel op extern verkregen informatie (ondermeer van het
is beperkt.
Ministerie, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het overleg en de discussies met
In dit verband heeft de Raad de directeur-bestuurder verzocht een meerjarenperspectief
het Maatschappelijk Platform Vianen, de gemeente, de Vereniging van Toezichthouders
op te stellen, waarin als uitgangspunt is geformuleerd dat met inbegrip van voorgenomen
Woningcorporaties (VTW), vakbladen en de pers) alsmede de intern verkregen informatie
investeringen er vanaf 2016 sprake is van positieve jaarresultaten. De ruimte voor het
van de directeur-bestuurder. Het gesprek met de accountant vormt steeds meer een bron
nemen van de zogenaamde onrendabele toppen bepalen daarbij de omvang van de
van informatie voor de Raad. Evenzo vormt het visitatierapport in 2011 een belangrijke
toekomstige investeringscapaciteit.
input voor de Raad. Daarnaast sprak een delegatie van de Raad met het Huurdersberaad
De Raad bewaakt met informatie uit de kwartaalrapportages, incidentele tussen-
en de Ondernemingsraad.
rapportages, het projectenoverzicht en toelichtingen van de directeur-bestuurder de
Enkele leden van de Raad nemen jaarlijks deel aan officiële bijeenkomsten in de vorm van
ontwikkelingen nauwgezet. Ook de rapportages van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
|5|
(het continuïteitsoordeel en het solvabiliteitsoordeel alsmede de uitgave Corporatie in
Zelfevaluaties
Perspectief ), van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (het faciliteringsvolume) en
De Raad van Commissarissen is in 2012 tweemaal buiten aanwezigheid van de bestuurder
van de accountant (managementrapportage en het rapport van bevindingen) maken
bijeengekomen om het eigen functioneren te bespreken. De bespreking in september 2012
hiervan onderdeel uit. Daarnaast staat steeds de verantwoordelijkheid voor de volkshuis-
heeft plaatsgevonden met een externe begeleider. De bestuurder heeft input geleverd
vestelijke taak hoog op de agenda.
voor deze evaluaties en heeft op verzoek van de voorzitter van de Raad ook feed-back
Twee leden van de Raad nemen één keer per jaar deel aan de Treausurycommissie, gericht
gegeven vanuit de bestuurlijke rol.
op de beheersing van de financieringspositie. Investeringen vanaf € 1 miljoen worden
De volgende zaken zijn in de voorjaarsbespreking vastgesteld: er dient aandacht te zijn
overeenkomstig de statuten voorgelegd aan de voltallige Raad. Voor LEKSTEDEwonen is
voor een goede relatie met de gemeente Vianen. Bij enkele projecten is er sprake geweest
een minimale solvabiliteit van structureel 20% uitgangspunt om toekomstige financiële
van zorgen op dit vlak. Er is gesproken over de functieclassificatie van de directeur-
en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s te
bestuurder, over cursussen door leden van de Raad, over het rooster van aftreden van de
kunnen opvangen.
Raad en over de rol van de externe accountant. Een ander aandachtspunt was de mogelijke bestuurlijke kwetsbaarheid vanwege de hoeveelheid werk, hetgeen heeft geleid tot een
Elk jaar wordt uitgebreid stilgestaan bij de projectenportefeuille en het bijbehorende
nadere instructie en afspraken met de bestuurder. Vanzelfsprekend is ook financiële positie
risicoprofiel. Besproken is het effect van het investeringsvolume op de solvabiliteit en de
besproken en is verkennend van gedachten gewisseld over structurele samenwerkingen
kasstromen, het faciliteringsvolume van het waarborgfonds Sociale Woningbouw en
met andere corporaties.
de (administratieve) organisatie maar ook bij de politieke risico’s en de maatschappelijke effecten van de investeringen.
De tweede zelfevaluatie heeft vooral in het teken gestaan van het effectief toezicht houden, beredeneerd vanuit zachte signalen, dode hoeken en rode vlaggen. De Herzieningswet
Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen
Toegelaten Instellingen is besproken met het oog op het alsdan gewijzigde toezicht.
De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de
Ook is de relatie met stakeholders en die met de gemeente Vianen in het bijzonder
Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Dit is zowel
wederom aan de orde geweest.
statutair als in de profielen vastgelegd. De leden van Raad onderschrijven de gehanteerde
Aan de hand hiervan is besloten te participeren in een bestuurlijk gesprek met het College
integriteitscode.
van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Vianen. In dit gesprek is getracht te
Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen
komen tot afspraken voor de toekomst. Belangrijkste uitkomst is het feit dat LEKSTEDE-
is of was in het verleden in dienst van LEKSTEDEwonen of onderhoudt een directe of
wonen voor de gemeente als first supplier bij sociale woningbouw wordt aangemerkt
indirecte band met toeleveranciers of opdrachtnemers van LEKSTEDEwonen. Geen van de
(een herbevestiging van de lopende prestatie-afspraken) en dat er in 2013 gezamenlijk een
commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van
case-manager zal worden aangesteld om processen en projecten uniform en praktisch uit
de Raad of onderhoudt banden met LEKSTEDEwonen, hetzij direct of indirect, buiten het
te voeren.
commissariaat. Er hebben zich gedurende het jaar 2012 geen tegenstrijdigheden in dit verband voorgedaan.
|6|
Leningen of garanties
Met de accountant zijn de jaarresultaten, het rapport van bevindingen en de Management-
LEKSTEDEwonen heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan medewerkers,
letter besproken. Tijdens de vergadering is de accountant bevraagd door de Raad over zijn
het bestuur of leden van de Raad. Een in 2011 door de directeur-bestuurder verstrekte
verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. De accountant heeft een presentatie
geringe lening aan één medewerker is in februari 2012 afgelost.
van de belangrijkste financiële indicatoren gegeven, waarbij een vergelijking met
Er zijn verder geen leningen verstrekt.
corporaties op landelijk en regionaal niveau en de benchmark is gemaakt.
Onafhankelijkheid van en relatie met de externe accountant
1.1.2
ac tiviteiten 2012
De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. In 2010 is PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. de opdracht
Werking intern toezicht
verleend de controle uit te voeren voor de boekjaren 2010 tot en met 2013. Vanwege het
De Raad van Commissarissen is in 2012 acht keer (waarvan twee keer voor de interne
feit dat PriceWaterhouseCoopers ook in de daaraan voorafgaande jaren onze accountant
evaluatie) bijeen geweest. Vooraf werd de agenda steeds door de voorzitter in overleg met
was, is er wel voor gekozen met een andere controlerend accountant en met een ander
de bestuurder opgesteld.
controleteam te werken.
De volgende besluiten zijn door de Raad genomen: - Goedkeuring tot het onderbrengen van warmtelevering en exploitatie van WKO-
Gezien alle kwesties in de sector beschouwt de externe accountant de sector Woning-
installaties in een nieuwe verbinding, LEKSTEDEenergie BV. Daarmee werd ook expliciet
corporaties als gevoelig voor fraude. Hij acht het zijn verantwoordelijkheid om frauderisico’s
goedkeuring verleend voor het oprichten van een nieuwe BV bij bijbehorende verplich-
te identificeren voor zover die risico’s kunnen leiden tot een materiële fout in de jaar-
tingen. Deze BV is een verbinding (een 100%-dochter) van LEKSTEDEwonen;
rekening. Het is daarom een actueel onderwerp in de gesprekken tussen de directeur-
- Goedkeuring voor het uitbrengen van een herziene en uiterste bieding aan de gemeente
bestuurder en de accountant. De accountant stelt daarbij kritische vragen over hoe de
Vianen voor de gronden van de locatie Sluiseiland ten behoeve van een nieuwbouwplan.
risico’s zijn aangepakt en over de controle die zijn ingesteld om fraude te ontdekken.
De herziening is veroorzaakt door het feit dat een eerder bod onder voorbehoud door
De accountant heeft ons in december 2012 schriftelijk geïnformeerd geen aanwijzingen
LEKSTEDEwonen is ingetrokken, omdat een risicodragende deel vanwege de situatie op
van materiele fraude te hebben geconstateerd tijdens de interim-controle. Voor de Raad is
de woningmarkt contractueel niet bij een projectontwikkelaar was onder te brengen.
het onderwerp fraude en fraudepreventie een belangrijk onderwerp. De Raad realiseert
Tevens is vanwege de planherziening besloten een eerste deel van de plankosten van
zich dat het ten aanzien van de organisatie de primaire verantwoordelijkheid is van de directeur-bestuurder, maar wenst er op toe te zien dat er adequate procedures worden gevolgd en dat het risicomanagement goed is ingericht. De Raad bewaakt in dit opzicht zelf dit onderwerp in de relatie naar de directeur-bestuurder.
het project af te boeken ten laste van het boekjaar 2011; - De directeur-bestuurder krijgt toestemming verkennende gesprekken te voeren over een samenwerkingsmodel met collega woningcorporaties; - Instemming met een herzien schema van aftreden en herbenoeming van de leden van de Raad, vanwege de termijnen in de herziene Governancecode. Om in de toekomst te
De accountant heeft het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen, waarin het verslag van de accountant over het onderzoek van de jaarrekening 2011 is besproken en waarin werd besloten over de goedkeuring van de jaarrekening, bijgewoond.
komen tot een betere spreiding van aftredingsmomenten, wordt besloten in 2013 al voortijdig twee nieuwe leden aan te trekken; - Goedkeuring aan de jaarstukken over het boekjaar 2011, inclusief de jaarstukken van de
|7|
verbindingen over het jaar 2011, waarbij aan de directeur-bestuurder decharge is verleend voor het gevoerde beleid; - Besluiten over de aanpassing van het honorarium van de directeur-bestuurder ingaande 1 februari 2012, inclusief herbevestiging van de inschaling na bespreking van een ingewonnen advies; - Goedkeuring tot het aankopen van 31 woningen in de buurt Castellum-West in Houten
- Goedkeuring aan de ingerekende onrendabele toppen voor de projecten in het jaar 2013, waarbij voor de projecten Boomgaard te Zijderveld, Hoekenstraat en Vijfheerenlanden fase II separate uitwerkingen zullen worden voorgelegd; - Instemming met een voorstel het project Sluiseiland vanwege de woningmarktsituatie zonodig te parkeren met handhaving van het plan en de uitgangspunten, ingeval met de gemeente geen overeenstemming wordt bereikt;
van Ontwikkelingsverband Houten C.V. om hiermee de stagnatie in het bouwproces voor
- Instemming met de onderhandelingsvoornemens van de directeur-bestuurder naar de
deze buurt vlot te trekken. De Raad waardeert daarbij de inzet van de gemeente Houten
gemeente voor het project Vijfheerenlanden voor wat betreft de opstelling van een
om voor 20 huurwoningen een volkshuisvestelijke bijdrage van € 10.000,= per woning
nieuwe samenwerkingsovereenkomst.
toe te kennen. In totaal zullen 11 woningen als Koopgarantwoning op de markt worden gebracht, waarbij eventuele omzetting naar huurwoningen mogelijk is als de verkoop niet slaagt; - Een principiële instemming met het behoud van een kleine woning aan de Sparrendreef, zo mogelijk ten behoeve van restauratie door BV Vrijstad Vianen; - Goedkeuring voor het uitbrengen van limitatief grondbod op een agrarische kavel in de
Daarnaast heeft de Raad in haar vergaderingen aan de orde gehad: de Governancecode, de beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder, de vacatures in het Managementteam, de periodieke directieberichten en de kwartaalrapportages, de fiscaliteiten alsmede de brieven en rapportages van het Ministerie, van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.
polder Hoef en Haag met het oog op de nieuwbouw in dit uitleggebied en uit hoofde
Vanwege het visitatierapport van zomer 2011 en als aanloop naar een nieuw onder-
van de overeenkomst met de gemeente Vianen ten aanzien van de WVG-regeling;
nemingsplan heeft de Raad met de directeur-bestuurder uitgangspunten voor de
- Goedkeuring voor het verwerven van het project Dorpsstraat 25 te Hagestein van BV
perspectiefnota geformuleerd en opgesteld.
Vrijstad Vianen met als oogmerk er twee huurwoningen te realiseren en de grond in erfpacht te verkrijgen.
Leden van de Raad, in de meeste gevallen de voorzitter, hebben verschillende officiële
- Instemming met een nieuwe financiële beleidslijn, waarbij aan de hand van de meer-
bijeenkomsten bijgewoond zoals openingshandelingen en ondertekeningen. In december
jarenraming als kader wordt vastgesteld dat vanaf 2016 het resultaat minimaal € 1
2012 heeft er met het Managementteam een jaarafsluiting op informele wijze plaats-
miljoen positief zal zijn (met inbegrip van waardemutaties). Dit zal worden gerealiseerd
gevonden.
door de nieuwbouwproductie te egaliseren op gemiddeld 45 nieuwe sociale huurwoningen per jaar, in samenhang met verkoop van gemiddeld 10 woningen per jaar en
Borging kwaliteit
het harmoniseren van huurprijzen bij mutaties.
Het is van groot belang dat de kwaliteit het intern toezicht goed is geborgd met gekwali-
Eventuele hogere resultaten worden dan geoormerkt voor extra volkshuisvestelijke
ficeerde toezichthouders die over verschillende en gespreide deskundigheden beschikken
investeringen.
en die een actieve belangstelling voor de (lokale en regionale) volkshuisvesting hebben.
- De goedkeuring aan de jaarbegroting 2013, de financieringsbegroting 2013 en aan de
De Raad schoolt zich daarin en houdt haar kennis up-to-date met vakliteratuur en
meerjarenraming 2014 tot en met 2017, waarbij vanaf 2014 de opgenomen investe-
specifieke bijeenkomsten en cursussen, bijvoorbeeld van de Vereniging voor Toezicht-
ringen en financieringen steeds per project aan een afzonderlijk besluit onderhevig zijn;
houders Woningcorporaties.
|8|
Aanwezigheid
Relatie met de Ondernemingsraad
Op de vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren steeds alle leden van de Raad
Een delegatie van de Raad heeft in 2012 eenmaal overleg gevoerd met de Ondernemings-
aanwezig, behoudens een enkele verhindering die steeds van tevoren is kenbaar gemaakt.
raad in verband met de algemene gang van zaken in het bedrijf. Aan de hand van een agenda zijn veel organisatorische zaken besproken. De Raad heeft vastgesteld dat de
Relatie met het Maatschappelijk Platform Vianen
medewerkers in het algemeen tevreden zijn over de arbeidsomstandigheden en hun
De Raad hecht grote waarde aan contacten met stakeholders. Dit wordt vooral vormgege-
inbreng in het beleid. Geconstateerd werd dat de communicatie naar de verschillende
ven door deelname aan de besprekingen met het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV).
geledingen in het bedrijf is verbeterd. De Ondernemingsraad is ook tevreden over
In het verslagjaar zijn er conform de statuten drie vergaderingen gehouden.
de inspraak bij de procedures rondom het werven van twee nieuwe leden van het
Met de leden van het Platform is vooral gesproken over zaken die een prominente plaats
Managementteam.
in het nieuw ondernemingsplan moeten krijgen. Besproken werden de thema’s bijdragen aan de combinatie wonen en zorg, de instandhouding van de kwaliteit van het woningbezit
Verbindingen
en de financiële continuïteit van de onderneming. Aan de hand van de nota “Visie op Vianen
LEKSTEDEwonen kent een aantal verbindingen, die in hoofdstuk 6 zijn beschreven.
in 2025”, opgesteld door de directeur-bestuurder, is gesproken over het al dan niet
De verbindingen zijn aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of fiscale
aanboren van nieuwe markten zoals het bouwen van duurdere huurwoningen. In de
optimalisatie. In de verbindingen zijn onder meer de zogeheten ’commerciële activiteiten’
decembervergadering is de interactie tussen het Huurdersberaad en het Platform
opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en duurdere huurwoningen.
besproken. Vastgesteld is dat zo’n gecombineerde vergadering belangrijk is om gevoel te
De verantwoording over de verbindingen vindt plaats binnen de geconsolideerde
houden met de maatschappelijke inzet van LEKSTEDEwonen.
jaarrekening. Zo nodig wordt per kwartaal afzonderlijk gerapporteerd over de activiteiten
Vanzelfsprekend zijn ook het jaarverslag 2011 en de begroting 2013 met de leden van het
binnen de verbindingen.
Platform besproken alsmede de zorgen omtrent de voornemens van het Kabinet Rutte II
In 2012 is extra aandacht geschonken aan de risicobeheersing in deze verbindingen.
voor de sector.
Voor enkele verbindingen, zoals de kapitaaldeelname in het Wooninvesteringsfonds (WIF), CV Uithof III en de BV Vrijstad Vianen, is geconstateerd dat de economische recessie van
Relatie met het Huurdersberaad
invloed is op de waardering van deze deelnemingen. De Raad houdt met de bestuurder
De twee leden van de Raad van Commissarissen benoemd op voordracht van het
de vinger aan de pols en wenst de ontwikkelingen nauwgezet te volgen.
Huurdersberaad hebben in 2012 eenmaal overleg gevoerd met een vertegenwoordiging
De Raad heeft ook kennis genomen van de met de Belastingdienst gemaakte afspraken
van het Huurdersberaad. Belangrijke bespreekpunten waren het overleg met de werk-
ten aanzien van de fiscale positie van Vereenigd Bouw Belang BV, vanwege de in deze
organisatie en de invloed van het Huurdersberaad. Actuele onderwerpen waren de
verbinding aanwezige bouwclaims.
opvolging en afhandeling van reparatieverzoeken, de vertegenwoordiging van het Huurdersberaad in het MPV alsmede de zorgen omtrent het nieuwe huurbeleid. Opnieuw is geconcludeerd dat een jaarlijks gesprek leidt tot verbetering van de communicatie tussen de verschillende organen van LEKSTEDEwonen.
|9|
1.1.3
Bestuur en samenstelling
Werkgeversrol Raad van Commissarissen Over het jaar 2012 heeft de Raad van Commissarissen de directeur-bestuurder op prestaties
Samenstelling
en inzet beoordeeld. Dat is gebeurd tijdens een individueel beoordelingsgesprek in maart
Op 31 december 2012 was de Raad van Commissarissen als volgt samengesteld:
2013, na een voorafgaande voorbereiding in de voltallige Raad. In de beoordeling zijn de volgende aspecten aan de orde gekomen: behaalde resultaten programma 2012 (zowel intern als extern), de relatie Raad en bestuurder, het relatiemanagement, het aansturen
De heer H.A.J.M. van der Bruggen (1943) – Voorzitter – benoemd per 1 oktober 2009
van de werkorganisatie, de relatie met de gemeente, de taakopvatting en de werkdruk in
1e zittingstermijn
de organisatie. Er is vooral gekeken naar de financiële resultaten in combinatie met de
Relevante nevenfuncties: adviseur projectontwikkelingsmaatschappij, secretaris
volkshuisvestelijke prestaties. Een ander onderwerp van gesprek zijn alle voornemens en
bibliotheek Lek en IJssel.
aanwijzingen van de Minister in de richting van de sector. De Raad constateert dat vanuit het Ministerie woningcorporaties wel heel eenzijdig worden behandeld, waarbij weinig
De heer ir. H.J. Hettinga (1945) – Vice-voorzitter – benoemd per 18 december 2006
recht wordt gedaan aan lokale prestaties. Evenzo acht de Raad het opleggen van een
2e zittingstermijn (herbenoemd november 2009); aftredend per 31 december 2013
honoreringstabel om meerdere redenen onterecht. In dat verband heeft de Raad besloten
Relevante nevenfuncties: Lid Fillippijns-Nederlandse Business Counsel, voorzitter Woon-
ook te participeren in een juridische procedure die door de Vereniging van Toezichthouders
AdviesCommissie Utrechtse Heuvelrug, lid CDA-fractie gemeente Utrechtse Heuvelrug
Woningcorporaties wordt opgestart. De consequenties zijn dusdanig dat de ambitie en de kwaliteit van de sector zal afnemen.
De heer prof. dr. J.B.J.M. ten Berge (1948) – Lid – benoemd per 18 december 2006 2e zittingstermijn (herbenoemd november 2009); aftredend per 31 december 2013
Als werkgever van de directeur-bestuurder zijn de beloningsstructuur en de arbeidsvoor-
Relevante nevenfuncties: geen.
waarden vastgesteld aan de hand van de adviezen van de commissie Westerlaken, waarvan de inhoud sinds 2011 als gangbaar voor de sector worden gehanteerd. De Raad koos voor
De heer drs. N.J.G. Mertens (1957) – Lid – benoemd per 18 december 2006
een vast salaris, zonder een bonus of een flexibel deel. In de arbeidsovereenkomst is een
2e zittingstermijn (herbenoemd november 2010); aftredend per 31 december 2014
beperkte opzegtermijn en een summiere afvloeiingsregeling opgenomen.
Relevante nevenfuncties: geen De beloning van de directeur-bestuurder bedroeg in 2012 bruto € 131.742,-. Er is een Mevrouw Mr. L.M. van der Sluis (1955) – Lid – benoemd per 18 december 2006
pensioen toegezegd op basis van een middelloonregeling zoals dat door de Stichting
2e zittingstermijn (herbenoemd november 2010); aftredend per 31 december 2014
Pensioenfonds Woningcorporaties wordt gehanteerd. Tevens is er een auto beschikbaar
Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Commissarissen stichting “De Opbouw” te Utrecht.
gesteld. In de arbeidsovereenkomst is opgenomen dat de pensioenkosten worden gefinancierd door LEKSTEDEwonen. Om aansluiting te vinden bij de sectorbrede Belonings-
Mevrouw Van der Sluis en de heer Mertens hebben zitting in de Raad van Commissarissen op voordracht van het Huurdersberaad van LEKSTEDEwonen.
code Bestuurders Woningcorporaties is in goed overleg met de bestuurder afgesproken dat het werknemersdeel van de pensioenpremie door de bestuurder zal worden voldaan, op te bouwen over een periode van zes jaar. De functie van de bestuurder is ingedeeld in
| 10 |
groep E. Deze indeling is in opdracht van de Raad voorjaar 2012 onderzocht en door een
In het honorarium is een onkostenvergoeding begrepen van € 606,- voor de voorzitter
adviesbureau bevestigd. De indeling is zoals opgenomen in de functiezwaartebepalings-
respectievelijk € 444,40 voor de vice-voorzitter en € 404,= voor de overige leden.
methodiek dat is opgesteld door de VTW. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd
De honorering gaat uit van de adviestabellen van de VTW en houdt rekening met de
op de CAO Woondiensten. Evenals als in voorgaande jaren is in 2012 een bedrag van
maatschappelijke waarden en normen en is niet gekoppeld aan de prestaties van
€ 4.000,- ten behoeve van de oud-bestuurder betaald.
LEKSTEDEwonen.
Deskundigheid en samenstelling De Raad van Commissarissen werkt met een profielschets, gerelateerd aan zijn omvang,
Verklaring van de Raad van Commissarissen
samenstelling en activiteiten, voor de gewenste deskundigheid en achtergrond van de
In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en het financiële verslag 2012 aan,
leden van de Raad van Commissarissen. De Raad is van oordeel dat alle gewenste deskun-
zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door de accountant.
digheden en competenties in de Raad zijn vertegenwoordigd. Ondanks het hanteren van
In de bijeenkomst van de Raad van Commissarissen van 12 juni 2013 heeft de Raad
specifieke achtergronden per lid, functioneert de Raad als één team.
kennis genomen van de bevindingen van de accountant en de jaarstukken goedgekeurd overeenkomstig artikel 34, lid 1a van de statuten.
Naam
Functie
Aftredend Portefeuille
Honorarium*
per Dhr. H.A.J.M. van der Voorzitter
dec. 2012
Bruggen Ir. H.J. Hettinga
Vice-
dec. 2013
voorzitter
Zo is ook de post afschrijvingen op de vastgoedportefeuille weer ingevoerd. Het groepsFinancieel-economisch,
Lid
de post waardeveranderingen rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen bedraagt
risicomanagement
€ 10,4 miljoen (2011: € 12,3 miljoen), waardoor per saldo het Eigen Vermogen met € 4,7
Projectontwikkeling,
miljoen is toegenomen tot € 118,6 miljoen.
dec. 2013
Openbaar bestuur, volkshuisvesting
dec. 2014
Lid
dec. 2014
der Sluis * inclusief onkostenvergoeding en op jaarbasis.
beleid van het Kabinet Rutte II. Er staan grote veranderingen voor de volkshuisvesting op € 8.126,-
stapel. Het Kabinet gaat ervan uit dat de woningcorporaties de nieuwe overheidsheffingen gaan financieren met de extra huurverhogingen, het verder beperken van de bedrijfskosten
€ 8.126,-
Juridisch, Wonen, Welzijn en Zorg
Stevige veranderingen voor de sector De Raad heeft kennis genomen van het Regeerakkoord van de VVD en de PvdA en van het
Volkshuisvesting en bedrijfsvoering
Mevr. mr. L.M. van
€ 8.939,-
juridisch en Lid
resultaat na belastingen bedraagt € 5,6 miljoen negatief (2011: € 9,8 miljoen negatief ) en
ruimtelijke ordening en
Berge Drs. N.J.G. Mertens
€ 12.189,-
projectontwikkeling en
financieel-economisch Prof. dr. J.B.J.M. ten
De Raad heeft kennis genomen van de wijzigingen op het gebied van de verslaglegging.
en de verkoop van huurwoningen. Dat vraagt om een herbezinning op de strategie en vooral ook op de investeringen.
€ 8.126,-
De Raad prijst zich gelukkig dat LEKSTEDEwonen de productievoornemens voor de eerstkomende jaren nog kan uitvoeren. Ook is de Raad verheugd dat LEKSTEDEwonen ten
| 11 |
opzichte van de branche nog steeds met lage bedrijfskosten kan volstaan. Wel wil de Raad
1.2 maatschappelijk pl atform vianen
de risico’s met betrekking tot investeringen stringenter managen en de Raad verwacht dat de stichtingskosten van nieuwe sociale huurwoningen gezien de ontwikkelingen op de
Het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV) heeft de functie van maatschappelijk klankbord
markt vanaf nu en op termijn lager kunnen en moeten zijn.
voor de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder. Statutair zijn aan het Platform op grond van artikel 31 van de statuten van LEKSTEDEwonen
Tenslotte bedankt de Raad de bestuurder, het management en de medewerkers voor hun
onder meer de volgende bevoegdheden toegekend:
inzet en de resultaten in 2012. Dit jaarverslag geeft een goede impressie van hetgeen dit
- het gevraagd en ongevraagd adviseren van de Raad van Commissarissen en de
jaar weer is bereikt. Daarnaast wordt de betrokkenheid van het Maatschappelijk Platform Vianen, het Huurdersberaad en andere stakeholders zeer gewaardeerd.
directeur-bestuurder; - het uitbrengen van een gekwalificeerd advies over een voorgenomen besluit tot fusie, een voorgenomen besluit tot het aangaan van een belangrijke samenwerkingsovereenkomst met andere rechtspersonen alsmede voor een voorgenomen besluit tot wijziging
Vianen, 12 juni 2013
van de statuten; - goedkeuring verlenen voor de competenties en vaardigheden vanwege de profielen
w.g.
van 2 leden van Raad van Commissarissen, die statutair worden voorgedragen door
De heer H.A.J.M. van der Bruggen,
het Huurdersberaad.
Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting Volksbelang Vianen, handelend onder de naam LEKSTEDEwonen
Het Platform komt 3 keer per jaar bijeen, waarvan minimaal één keer per jaar een vergadering met de leden van het Huurdersberaad. De vergaderingen worden bijgewoond door
De heer H.J. Hettinga
de directeur-bestuurder en een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen.
De heer J.B.J.M. ten Berge
De directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen hebben geen stem-
De heer N.J.G. Mertens
recht in de vergaderingen van het Platform. De voorzitter van de Raad van Commissarissen
Mevrouw L.M. van der Sluis
is voorzitter van de vergaderingen van het Platform.
Leden Raad van Commissarissen Stichting Volksbelang Vianen,
In de statuten zijn een aantal onverenigbaarheden voor het vervullen van het lidmaatschap
handelend onder de naam LEKSTEDEwonen
geformuleerd. Van elk lid van het Platform wordt verwacht dat hij of zij beschikt over: 1. Affiniteit met de sociale en maatschappelijke doelstelling van de corporatie; 2. Inzicht heeft op een goed evenwicht tussen de sociale doelstellingen en de bedrijfsmatige inzet van de middelen; 3. Brede maatschappelijke belangstelling , ervaring en inzicht heeft in het politieke krachtenveld waarin de corporatie zich bevindt; 4. Beschikt over een vermogen om in teamverband te werken.
| 12 |
Samenstelling Platform per 31 december 2012
externe deskundige heeft de thema’s toegelicht en het proces begeleid. De algemene
- De heer B. den Breejen (lid Huurdersberaad)
conclusies was dat het bedienen van de doelgroepen van de volkshuisvesting centraal
- De heer J. Bruning (jeugd en opvoeding)
dient te staan. Daarnaast verdient het aanbeveling in de combinatie wonen en zorg bij
- Mevrouw C. van Es (wonen en ouderen)
nieuwbouw direct zoveel mogelijk levensloopbestendig te bouwen.
- Mevrouw I. Lodewijk-Heil (starters en multiculturele samenleving) - De heer T.B.M. Kerkhof (milieu) - Mevrouw S. Odijk Gimenez (sociale binding) - De heer C. Bouwstra - Mevrouw P.H.A. de Jong - De heer H.J.G.M. Steur - De heer R. Tips - De heer J.A.A. Uittenbogaard In december 2012 is afscheid genomen van mevrouw A. van Dijk en van de heren Baauw en Heil. Zij hebben jarenlang deel uitgemaakt van het Maatschappelijk Platform Vianen c.q.
nieuwbouw
de Ledenraad als voorganger van het Platform. Omdat de heren Baauw en Heil lid zijn van
dorpshuis zijderveld
het Dagelijks Bestuur van het Huurdersberaad was er sprake van onverenigbaarheid. Het Huurdersberaad zal in 2013 twee nieuwe afgevaardigden voordragen. Vergaderingen Platform De leden van het Platform zijn in 2012 drie keer in vergadering bijeen geweest. In 2012 is vooral de klankbordfunctie is in deze vergaderingen ingevuld. De leden zijn geïnformeerd over de jaarresultaten over 2011, de voornemens voor en de begroting 2013 en de nieuwbouw- en renovatieplannen. Ook de actuele ontwikkelingen in de corporatiesector zijn besproken en de leden van het Platform hebben de zorgen daarover uitgesproken. De visie van LEKSTEDEwonen op het Vianen in 2025 is besproken en van nuttige aanvullingen voorzien. In een themavergadering is met elkaar gediscussieerd over de verwachtingen van de inzet van een woningcorporatie, de bijdragen aan de combinatie wonen en zorg, de instandhouding van de kwaliteit en de financiële continuïteit. Een
| 13 |
H2
BESTUURSVERSLAG
Er waren in 2012 veel perikelen die het imago van de corporatiesector geen goed hebben gedaan. Desondanks zijn we er trots op dat we erin geslaagd zijn te blijven doen waar we goed in zijn. We helpen mensen, die niet zelf kunnen of willen voorzien in hun huisvesting, aan onderdak. Dat doen we regionaal, en in het bijzonder voor de inwoners van Vianen. Met een relatief kleine woning-
verslaglegging en deels door de behaalde resultaten. Dit Eigen Vermogen zal door de voornemens van de Regering worden aangetast door de verhuurdersheffing. Indien deze algemene maatregel van bestuur in 2013 ook voor de jaren 2014 en verder wordt vastgesteld, dan zal als gevolg van een neerwaartse aanpassing van de bedrijfwaarde van het onroerend goed het Eigen Vermogen eenmalig dalen. LEKSTEDEwonen voert een financieel solide beleid. Zo zijn de bedrijfslasten aanmerkelijk lager dan het gemiddelde in de sector. Ook de overige exploitatielasten stijgen niet boven het gemiddelde in de sector uit. Uiteraard loopt LEKSTEDEwonen als maatschappelijke ondernemer risico’s. Er wordt echter een adequaat risicomanagement gevoerd en er is een
corporatie zijn we erin geslaagd om veel prestaties te leveren.
voldoende buffer om tegenvallers en risico’s te kunnen opvangen.
2.1
in de vorm van leningen is een blijvend risico. Zo heeft het Waarborgfonds Sociale Woning-
Er wordt nadrukkelijker gestuurd op kasstromen. Echter, het beschikbaar krijgen van geld
2012 in vogelvlucht
bouw een claim gelegd op het eerder verstrekte faciliteringsvolume voor 2014. Dat Met onze belanghouders onderhouden we intensieve contacten, contacten die erop
betekent dat bij voorgenomen investeringen nadrukkelijker een voorbehoud voor de
gericht zijn in gesprek te zijn over de doelen die we nastreven. Doen we de goede dingen
financiering gemaakt moet worden. Dat maakt de investeringen ook onzekerder worden.
en doen we dingen goed? Om die reden hebben we in 2012 ook een eerste tevredenheidsonderzoek onder onze
Landelijk
klanten gehouden. In dat verband hebben we er ook voor gekozen onze on-line dienst-
Sinds het uitbreken van de crisis zijn de reële woningprijzen met 23% gedaald. Volgens het
verlening te verbeteren. We zijn voor onze klanten interactief en voor spoedgevallen
CPB kunnen de prijzen nog met maximaal 13% dalen. De verwachting is dat een herstel
telefonisch 24 uur per dag bereikbaar.
van de huizenprijzen pas vanaf 2015 zal optreden.
In volkshuisvestelijke zin kijken we terug op een actief jaar. We hebben het woningbezit
de koopkracht van burgers, in het bijzonder die van de doelgroephuishoudens van de
Nederland heeft te maken met forse bezuinigingen. Deze hebben ook een groots effect op onderhouden, enkele belangrijke bouwprojecten kunnen opstarten, een vervolg kunnen
volkshuisvesting. De voornemens van de Regering en de effecten van Prinsjesdag leiden niet
geven aan het grootschalige onderhoud in de buurt Vijfheerenlanden maar ook ons project
direct tot een herstel van de economie. Zo is de BTW vanaf 1 oktober 2012 verhoogd van 19%
“vermogensovermaat 2008” met de afronding van 57 (sociale) huurwoningen in de
naar 21%, zijn boveninflatoire huurverhogingen vanaf 2013 aangekondigd en zullen grote
gemeenten Houten en Leerdam kunnen afronden.
ingrepen in het zorgstelsel plaatsvinden. De bouwsector heeft te maken met een enorme
In Vianen zijn 14 betaalbare Koopgarantwoningen opgeleverd. De investeringen lagen met
stagnatie en als gevolg van veel faillissementen een oplopende werkloosheid. Daarmee loopt
ruim € 17 miljoen voor een corporatie van onze omvang op een hoog niveau.
de kwaliteit van de bouwsector versneld terug met alle gevolgen voor de toekomst.
In financiële zin is het Eigen Vermogen ultimo 2012 groter dan we in de laatste prognoses
Corporaties zijn hun legitimiteit kwijtgeraakt. De lobby van de sector, via branche-
hadden voorzien. Dit wordt deels veroorzaakt door de stelselwijziging in de methode van
organisatie Aedes, lijkt geheel verloren. Er is ook veel politiek draagvlak om organisaties in
| 14 |
het maatschappelijk middenveld, waartoe woningcorporaties kunnen worden gerekend,
verwijdering asbestsnippers zijn vrijgekomen. Het project is wekenlang landelijk nieuws
hard aan te pakken.
geweest. Voor LEKSTEDEwonen was dit , mede vanwege de renovatiewerken in uitvoering, aanleiding de asbestproblematiek ta analyseren en de communicatie rondom aanwezig
De opgestelde Herzieningswet is parlementair niet tot een afronding gekomen. De nieuw
asbest te herzien en te actualiseren.
aangetreden Minister van Wonen en Rijksdienst, de heer S.A. Blok, heeft ervoor gekozen vanuit de visie van het Kabinet Rutte II in 2013 een zogenaamde novelle met wijzigings-
De Provincie Utrecht heeft gewerkt aan de nieuwe Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
voorstellen te gaan opstellen. Dat betekent een verder uitstel van de invoering van deze
(PRS) voor de periode 2015-2024. Deze visie wordt de opvolger van het huidige Streekplan
wet.
waarin toekomstige bouwcapaciteit is opgenomen. Voor Vianen en voor LEKSTEDEwonen
De Tweede Kamer heeft vanwege de Vestia-affaire besloten een parlementaire enquête
is de PRS van groot belang vanwege de opname van de nieuwbouwwijk Hoef en Haag.
over woningcorporaties en hun prestaties te houden. De daartoe aangestelde commissie zal in 2013 haar werk opstarten.
Toezicht Het interne toezicht wordt uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. Zie hoofdstuk 1.
Lokaal en regionaal De gemeenteraad van Vianen heeft in december 2012 een historisch besluit genomen.
Het externe toezicht wordt voor corporaties ingevuld door de Minister van Wonen en Rijks-
Er is ingestemd met de structuurvisie en het Masterplan voor de nieuwbouwwijk Hoef en
dienst, onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK).
Haag, dat uiteindelijk uit 1.800 woningen zal bestaan. Sinds eind jaren ’80 is in Vianen een
De financiële toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting. In augustus 2012 heeft
nieuwbouwplan met een dergelijke omvang niet meer gerealiseerd. De bouw zal plaats-
het CFV in zijn continuïteitsoordeel LEKSTEDEwonen de A1-status toegekend. Dit betekent
vinden over een periode van 2016 tot en met 2030. Doel is te komen tot een uitbreiding
dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht gewaarborgd zijn.
van de bevolking tot plus 21.000 inwoners. Daarbij zal de wijk zodanig aantrekkelijk moeten
In oktober 2012 heeft het CFV geoordeeld dat LEKSTEDEwonen voldoende solvabel is.
worden opgezet dat veel nieuwe bewoners in de gemeente worden aangetrokken.
Daarmee wordt vastgesteld dat de corporatie op basis van voortzetting van beheer op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen.
In regionaal verband is vooral gefocust op de impact van de regeringsmaatregelen voor de verschillende lopende projecten. De inzet is om vast te stellen welke bouwproducties
Daarnaast voert LEKSTEDEwonen op verschillende fronten een permanente dialoog met
er nog gerealiseerd kunnen worden en op welke wijze met regionale en lokale overheden
de omgeving. Het gaat dan om gesprekken met belanghouders, collega-corporaties en
afspraken kunnen worden gemaakt om nieuwbouw en werkgelegenheid optimaal te
huurdersvertegenwoordigers. LEKSTEDEwonen hanteert hiervoor de Aedes-Code,
faciliteren. Veel regionaal werkzame corporaties zetten in op forse bezuinigingen in de
waarmee duidelijk wordt aangegeven waarop we aanspreekbaar zijn. In 2012 is in over-
werkorganisatie en afbouw van hun projectenportefeuille. De vraag zal zijn of dat afdoende
eenstemming met deze code gehandeld.
is om de toekomstige verhuurdersheffing te kunnen betalen. Bestuur en samenstelling Zomer 2012 is er veel commotie geweest over een renovatieproject in de wijk Kanalen-
Het bestuur is niet alleen verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen van
eiland in Utrecht. Er is onverwacht asbest gevonden in een spouwmuur, waarbij bij de
LEKSTEDEwonen inclusief het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur
| 15 |
en de naleving van interne regelingen, maar onder andere ook voor de naleving van
mogelijkheid hebben vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en
wet- en regelgeving en de verantwoordelijkheden en bevoegdheden van werving de
financiële aard binnen LEKSTEDEwonen te melden bij de bestuurder of desgewenst de
interne risicobeheersing en -controle.
aangestelde vertrouwenspersoon kunnen benaderen. In 2012 heeft een afrondende praktijktraining plaatsgevonden voor een laatste groep
Het bestuur van LEKSTEDEwonen is sinds 15 januari 2007 in handen van E. de Groot
medewerkers in het kader van integriteit. Er heeft zich in het verslagjaar geen situatie voor-
(30-04-1962). Hij bekleedt de volgende nevenfuncties c.q. is betrokken bij:
gedaan rondom integriteit.
- directeur van de verbindingen Vereenigd Belang Holding BV en Vereenigd Bouw Belang BV; - directeur BV Vrijstad Vianen, maatschappij tot stadsherstel (sinds 15 april 2009); - secretaris van het bestuur van Machado BV te Vianen;
2.2
verkl aring van de direc teur-Bestuurder
- lid Algemeen Bestuur RWU (Regionale Woningcorporaties Utrecht); - aandeelhoudersvergadering Woningnet; - Commanditaire vennootschap Uithof III; - Algemeen bestuurslid Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht; - Ledenvergadering certificaathouders Wooninvesteringsfonds te Zeist. Bovengenoemde functies zijn onbezoldigd. De heer De Groot is tevens lid van een intervisie- Management follow up groep.
Ik ben van mening dat in 2012 opnieuw op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordelijkheden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Uit dit verslag blijkt welke resultaten zijn behaald. Ik verklaar dat in het verslagjaar alle middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting in de regio.
Taakinvulling
Met betrekking tot het in-control zijn kan worden verklaart dat ondanks een goed intern
Bestuur en management voeren hun taken uit vanuit de visie en missie dat LEKSTEDE-
risicobeheersing-en controlesysteem er nooit absolute zekerheid kan worden geboden dat
wonen hanteert binnen het maatschappelijke speelveld in de regio. In het ondernemings-
de doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle
plan zijn als kernwaarden gedefinieerd: flexibel, betrouwbaar, solidair en ondernemend.
van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd zullen worden bereikt. De werkelijkheid is
Deze kernwaarden zijn leidend voor het handelen en het inspelen op de actualiteiten en
dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten kunnen optreden en
de behoeften in de markt.
dat er steeds bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen
Integriteit
Rekening houdend met de voornoemde beperkingen die noodzakelijkerwijs verbonden
Bestuur en management zijn zich bewust van hun maatschappelijke positie, verantwoor-
zijn aan alle interne risicobeheersingsystemen en controlesystemen en met in acht neming
delijkheid en voorbeeldfunctie en zullen uit dien hoofde geen handelingen verrichten of
van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan, geven de interne risico-
kosten-baten afwegingen worden gemaakt.
nalaten die de reputatie van LEKSTEDEwonen schaden. Zij bevorderen ook dat de mede-
beheersing- en controlesystemen het bestuur een redelijke mate van zekerheid dat, in 2012
werkers zich volgens deze norm gedragen. Hiervoor is er een integriteitcode opgesteld,
en in 2013 tot het moment van ondertekenen van dit jaarverslag:
die ook beschikbaar is op onze website.
a) het bestuur op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele
De bestuurder zorgt ervoor dat medewerkers zonder gevaar voor hun rechtspositie de
| 16 |
doelstellingen van LEKSTEDEwonen worden gerealiseerd;
b)LEKSTEDEwonen zich houdt aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Ten aanzien van de financiële verslaglegging wordt verklaart dat de financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat, en de risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt.
- De start van de bouw van het complex “Brede School/Bascule” in het middengebied van de buurt Vijfheerenlanden in Vianen; - De start van de bouw van het nieuwe Dorpshuis in Zijderveld en de afronding van de voorbereiding voor de bouw van 12 sociale huurwoningen in de kern Zijderveld (start bouw voorjaar 2013); - Het gereedkomen van de werkzaamheden rondom de verbetering en wijziging entree
2.3
prestaties van lekstedeWonen
partij van het seniorencomplex Donjon; - Het gereedkomen van het groot onderhoud aan de appartementen en gemeen-
De volgende prestaties zijn in 2012 geleverd: - De introductie van een interactieve website met een klantenportaal voor onze huurders in Vianen;
schappelijke ruimten in gebouw Kruisdistel in de buurt Vijfheerenlanden; - De verkoop van 20 koopappartementen in gebouw De Bascule is opgestart, waarbij de 12 Koopgarantwoningen snel zijn verkocht en 2 duurdere appartementen in het vrije
- Een eerste breed klantenonderzoek is door marktonderzoeksbureau USP uitgevoerd;
sector segment konden worden verkocht. De verkoop van de andere 6 duurdere
- Er is opdracht verleend voor een woningmarktonderzoek in Vianen, waarin ook
appartementen loopt door in 2013;
zogenaamde spijtoptanten worden meegenomen en gevraagd is een visie te geven op de marktvraag voor de nieuwe woonwijk Hoef en haag; - De prestatieafspraken met de gemeente Vianen zijn geëvalueerd; - Er is een bijdrage geleverd aan het Inbraakpreventietraject van de gemeente Vianen,
- Het starten van het groot onderhoud, door de vervanging van de collectieve cvketels, in gebouw Veldsalie in de buurt Vijfheerenlanden; - De ontvangst van een positieve reactie van het gemeentebestuur van Vianen op het principeverzoek van ons projectplan Hoekenstraat in de buurt Vijfheerenlanden,
door op Stuurgroep- en projectgroep niveau te participeren, ter verbetering van de
bestaande uit het voornemen tot realisatie van een appartementengebouw en 7 een-
veiligheid in wijken en buurten;
gezinswoningen;
- De voorbereiding voor het ondertekenen van een Hennepconvenant met de gemeente
- De realisatie van de bouw van een prieel in de tuin bij het complex Hof van Batenstein;
Vianen, waarin is opgenomen dat we in regionaal verband met diverse partijen samen-
- Goedkeuring op een experiment tot behoud van de woonduur voor jongeren onder de
werken om hennepplantages aan te pakken, is gedaan; - De oplevering en ingebruikgeving van 18 eengezinswoningen in het plan CastellumOost in Houten in het kader van het project Vermogensovermaat 2008; - De oplevering en ingebruikgeving van 39 appartementen in het plan Raadsliedenbuurt in Leerdam in het kader van het project Vermogensovermaat 2008;
23 jaar bij toewijzing van 1-kamerappartementen in de buurt Vijfheerenlanden; - Het bereiken van overeenstemming met de bewonerscommissie en de gemeente Vianen over de gewenste aanpak van fase II Vijfheerenlanden, waarbij aan vier van de vijf gebouwen groot onderhoud zal worden uitgevoerd en voor één gebouw sloop zal plaatsvinden, gevolgd door nieuwbouw om een gewenste woningdifferentiatie te bereiken;
- De oplevering van de 6 Koopgarantwoningen in het nieuwbouwplan De Bleek in Vianen;
- Het voeren van onderhandelingen om te komen tot een nieuwe samenwerkings-
- De oplevering van de 8 Koopgarantwoningen in het nieuwbouwproject De Plataan van
overeenkomst met de gemeente Vianen voor de aanpak van de resterende werkzaam-
Helsdingen in Vianen; - De viering van het hoogste punt voor de nieuwbouw van het appartementencomplex “De Plataan” in de buurt Helsdingen in Vianen;
heden in de wijk De Hagen (waarvan de aanpak fase II Vijfheerenlanden een onderdeel uitmaakt); - Het voorbereiden van de verhuur van 22 appartementen voor senioren in het nieuw-
| 17 |
bouwcomplex De Plataan in de buurt Helsdingen; - De afronding en bijstelling van de landschappelijke studie voor de aanleg en ontwikkeling van onze grondkavel in de polder Bloemendaal, ten einde medewerking te kunnen verkrijgen voor een bestemmingsplanwijziging vanwege de voorgenomen realisatie van de Hospice en een zorgboerderij met 24 woonplekken; - De planherziening van het project Sluiseiland Vianen op verzoek van de gemeente Vianen. Daarbij is een herzien plan gemaakt dat met behoud van kwaliteit aansluit op
- De voorbereidingen voor de European Youth Olympic Festival (EYOF) 2013 op het terrein van de University College Utrecht zijn opgestart en leiden tot een grote hoeveelheid extra werk zomer 2013; - Er is een nieuw treasurystatuut opgesteld, dat later vanwege de voorschriften voor derivaten is aangescherpt en in 2013 is vastgesteld. De werkwijze is al in 2012 geïmplementeerd; - Er hebben met het College van Burgemeester en Wethouders van Vianen gesprekken
de woningmarktsituatie en is een nieuw grondbod in verschillende scenario’s uitgebracht
plaatsgevonden over diverse knelpunten. Besloten is in 2013 een parttime casemanager
aan de gemeente Vianen. In het najaar is over dit grondbod onderhandeld met het
aan te stellen voor een vaste periode om procedurele afstemmingen te optimaliseren
oogmerk overeenstemming te verkrijgen; - Overeenstemming bereikt met de gemeente Houten en “Ontwikkelingsverband Houten
en de werkwijze van de beide organisaties beter te overzien; - Met het Managementteam is gewerkt aan de contouren en de visies voor een nieuw
C.V.” over de overname van 31 grondgebonden woningen in een hoe in de nieuwbouw-
ondernemingsplan 2013 en verder. Dit is vooraf gegaan door een opgestelde perspec-
buurt Castellum-West in Houten. De bouw is in november 2012 van start gegaan;
tiefnota. Tevens is door de directeur-bestuurder een visienota Volkshuisvesting Vianen
- Ten behoeve de sloop/nieuwbouw van de 50 bestaande woningen in de Wilhelmina-
in 2025 opgesteld en onder meer aan het gemeentebestuur en -raad aangeboden;
straat en omgeving is met een uitgekiend proces een aannemersselectie gehouden, dat
- Bij enkele complexen zijn energiebesparende maatregelen uitgevoerd;
moet uitmonden in een leveranciersovereenkomst. Met de zittende bewoners is over-
- Er is gestart met een algehele inventarisatie van het woningbezit op het gebied van
eenstemming bereikt over het nieuwbouwproject en de uitplaatsing van de bewoners is in goed overleg gaande; - Het afronden van een gebiedsvisie voor de wijk Hogeland, waarin een strategische visie voor de aanpak van verschillende complexen tot en met 2020 is beschreven. Deze visie is met een uitvoerige toelichting aangeboden aan de gemeente Vianen en vooralsnog positief ontvangen;. - Met AM Wonen is verder gewerkt aan de ontwikkeling van het nieuwbouwcomplex van appartementen aan de Clarissenhof. LEKSTEDEwonen zal 40 appartementen voor het sociale segment afnemen; - De met partijen in Consortiumverband opgestelde Structuurvisie alsmede het Masterplan voor de nieuwbouwwijk Hoef en Haag is afgerond en door de gemeenteraad van Vianen vastgesteld. Februari 2013 heeft de provincie Utrecht de nieuwbouwlocatie opgenomen in de nieuwe Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie als opvolger van het vigerende en aflopende Streekplan 2005 >> 2014. Daarmee is de nieuwbouw op deze uitleglocatie politiek haalbaar geworden;
| 18 |
plattegronden, aantal woningwaarderingspunten en de Energielabels; - De meerjarenraming is herijkt en aangepast aan de nieuwe beleidsvoornemens met betrekking tot de voorgenomen investeringen in de komende jaren.
2.4
Wat is niet gerealiseerd?
- De ontwikkeling van het nieuwbouwproject Hoekenstraat in de buurt Vijfheerenlanden. Eerst is het stedenbouwkundige plan voor fase II Vijfheerenlanden afgerond en aan de
- Er is nog geen overeenstemming bereikt met de gemeente Vianen over het uitgebrachte tweede grondbod voor de locatie Sluiseiland in Vianen, ondanks de voornemens van
gemeente aangeboden. De intentie is om het plan Hoekenstraat mee te nemen in een nieuw bestemmingsplan voor het gehele gebied.
partijen; - Voor de bedrijfsruimten in Castellum-Oost in Houten en de Raadsliedenbuurt in Leerdam
Ondanks de niet gerealiseerde doelen is er veel werk verzet. In de organisatie was sprake
zijn –mede als gevolg van de economische crisis- nog geen huurders gevonden. Voor de
van een tweetal vacatures op managementniveau en ook het ziekteverzuim speelde een
ruimte in Houten is er een huurgarantie van de gemeente. Voor de ruimte in Leerdam is
rol in het maken van keuzen en het stellen van prioriteiten. Bovendien hebben endogene
op verzoek van de gemeente langdurig gesproken met meerdere maatschappelijke
factoren, zoals veel nieuwe regelgeving en een herbezinning vanwege de aangepaste
partijen die vanwege huisvestingsproblemen elders in Leerdam op zoek zijn naar
kasstromen als gevolg van heffingen voor de Vestia-affaire en de verhuurdersheffing veel
vervangende ruimte. Met deze partijen kon helaas geen overeenstemming over de huur-
aandacht gevraagd.
voorwaarden worden bereikt; - Er is nog niet gestart met de restauratie van het project Dorpsstraat in Hagestein van BV Vrijstad Vianen. Ondanks een langdurige onderhandeling kon met de aannemer geen
2.5
voornemens voor 2013
overeenstemming over de aanneemsom worden bereikt. Derhalve is er gekeken naar een alternatief plan en is het project te huur aangeboden als woning met praktijkruimte; - De start van de bouw van 12 huurwoningen in het plan Dorpsweg te Zijderveld. De bouw is pas gestart voorjaar 2013; - Het project Blokhoeve/Iepenhoeve te Nieuwegein is in overleg met onze college Jutphaas Wonen gestopt. De aanwezige geluidsproblematiek van een nabijgelegen bedrijfshal belemmert een snel ontwikkelingsproces en besloten is te wachten totdat de gemeente Nieuwegein hiervoor een oplossing heeft gevonden;
- In 2013 is de organisatie, behoudens ziekteverzuim, op sterkte. - Doorgeschoven activiteiten uit 2012 worden afgerond en er zal veel aandacht besteed worden aan de voorbereidingen voor de uitvoering van fase II Vijfheerenlanden. De inzet is een versnelde uitvoering van het groot onderhoud aan de vier resterende woongebouwen. - De nieuwe regelgeving maakt dat we een nieuw kader voor het toetsen van investeringen opstellen en deze ook verankeren in het nieuwe ondernemingsplan.
- Door de hoeveelheid projecten heeft de start van de realisatie van het project Badhuis-
- Naast de afronding van het Strategisch Voorraadbeheerplan, zullen er ook keuzes
straat/Langendijk vertraging opgelopen. De situatie op de woningmarkt maakt dat twee
gemaakt worden voor het al dan niet inzetten op het bouwen van niet DAEB-woningen.
duurdere vrije sector woningen niet afgezet kunnen worden;
Daarvoor is het noodzakelijk dat financieringen voor dit segment verkrijgbaar zullen zijn.
- Het Strategisch Voorraadbeheerplan: De eerste uitwerking voor de complexen in Vianen
- De conclusies en aanbevelingen van het Woningmarktrapport gaan eveneens in beleids-
is gemaakt, maar door prioriteiten is de afronding nog niet tot stand gekomen. Met de
documenten worden opgenomen en vooral ook onderwerp van gesprek zijn in het
invulling van een tweetal vacatures van MT-leden begin 2013 zal dit project in 2013 moeten worden afgerond; - Alhoewel de contouren van het nieuwe ondernemingsplan zijn opgesteld, is het plan nog niet afgerond;
overleg met de gemeente Vianen. - Tenslotte zal het jaar 2013 gebruikt worden om een keuze te maken ten aanzien van het verder automatiseren van de onderhoudsplanning op termijn en de onderhoudsadministratie van LEKSTEDEwonen.
| 19 |
H3
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG
LEKSTEDEwonen zet zich al jarenlang primair in voor alle huishoudens die moeilijk
De gerealiseerde kosten voor het planmatig onderhoud vallen in 2012 lager uit dan
in hun eigen huisvesting kunnen voorzien, zoals senioren, starters en studenten.
begroot. De druk op de bouwwereld als gevolg van de recessie zorgt voor meevallende
Met de verhuur van 164 woningen in Vianen en oplevering van 14 koopwoningen
aanbestedingsresultaten. Aanbestedingsvoordelen werden vooral behaald bij schilder-
in Vianen en 57 nieuwbouwwoningen in Houten Castellum hebben wij wederom
werk, vervangen cv installaties (inclusief vervangen asbestkoorden) en het vervangen van
een bijdrage kunnen leveren aan de regionale volkshuisvestingsopgave.
plafonds. Daarbuiten zijn, als gevolg van langdurig ziekte en wisselingen van personeel enkele projecten niet uitgevoerd. Deze projecten worden doorgeschoven naar 2013.
De economische malaise en de woningmarktomstandigheden hebben ook invloed
De belangrijkste daarvan zijn: het aanpassen van het trappenhuis van de Benedictushof
op onze nieuwbouw- en herstructureringsprojecten.
(complex 25), Vervangen van en isoleren van gevels aan de Reigerstraat, Nachtegaalstraat
Structureel overleg met diverse huurdervertegenwoordigingen en het gezamenlijk
en Meeuwenstraat (complex 10).
verbeteren van de leefbaarheid in wijken is van groot belang.
De totale uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen € 1.917.000 (2011: € 988.000). Dagelijks onderhoud
3.1
kWaliteit van de Woongelegenheden
LEKSTEDEwonen beschikt over een eigen Serviceteam, dat wordt ingezet voor het uitvoeren van de kleinere en spoedeisende reparatieverzoeken en eenvoudige mutaties.
In 2012 is de vastgoedwaardesturing voortgezet. Vanuit het geformuleerde basiskwaliteit
Bovendien wordt het Serviceteam ingezet voor het leveren van extra service aan onze
worden woningen preventief onderhouden. Bij mutatie worden de betreffende woningen
bewoners, zoals het controleren of de CV ketel moet worden bijgevuld in senioren-
op het gewenste kwaliteitsniveau gebracht. De discussie over kwaliteitsdifferentatie
woningen, het vervangen van batterijen in rookmelders, het smeren van (kunststof )
en – beleid is opgestart en zal in 2013 afgerond worden met een beleidsvisie en – plan.
kozijnen en het nazien van tochtstrippen. De grotere en complexere reparaties worden uitbesteed aan vaste, geselecteerde relaties
Planmatig onderhoud
die het bezit van LEKSTEDEwonen en de kwaliteitseisen die wij stellen kennen. Voor
Doel van het planmatig onderhoud is het handhaven van het afgesproken kwaliteitsniveau
werkzaamheden waarvoor dat nodig is (elektra, loodgieterswerk, glas, etc.) worden
van de ‘schil’ en collectieve voorzieningen van onze gebouwen. In 2012 is in dat kader weer
gespecialiseerde bedrijven ingeschakeld.
een aantal complexen geschilderd. Gelijk aan voorgaande jaren is het schilderwerk ook in
Voor enkele typen reparatieverzoeken kunnen de bewoners direct contact opnemen met
2012 aanbesteed. In 2012 is er geschilderd door meerdere schildersbedrijven.
het betreffende servicebedrijf. Het gaat dan om storingen aan de CV, glasbreuk en
Het groot onderhoud in Vijfheerenlanden is in 2012 voortvarend voortgezet. Het groot
verstoppingen in het riool (indien men lid is van het rioolfonds). Buiten kantooruren worden
onderhoud aan gebouw Kruisdistel is uitgevoerd en afgerond. Het groot onderhoud aan
bewoners automatisch doorgeschakeld naar de meldkamer.
gebouw Veldsalie is voorbereid, aanbesteed en de werkzaamheden zijn eind 2012 gestart. De werkzaamheden aan dit gebouw zullen in het najaar 2013 worden afgerond. Intussen
Na de daling in 2011 is het aantal reparatieverzoeken ook in 2012 gedaald. De gemiddelde
zijn de voorbereidingen voor het groot onderhoud tweede fase Vijfheerenlanden in gang
kosten per reparatieverzoek, die de afgelopen jaren gestaag zijn gestegen, zijn in 2012
gezet. De uitvoering van de werkzaamheden voor de tweede fase gaan in het derde
wederom gestegen. De totale reparatiekosten zijn in 2012 evenwel gedaald ten opzichte
kwartaal van 2013 van start.
van 2011. Waarschijnlijk wordt het resultaat van het inzetten van het kwaliteitsbeleid bij
| 20 |
mutatie beter zichtbaar in het aantal reparatieverzoeken. Ook het groot onderhoud bij Vijfheerenlanden levert hieraan een bijdrage.
Jaar
verwerkte mutaties in Vianen
Gemiddelde kosten (excl. BTW)
2012
143
€ 3.316
2011
161
€ 3.522
Reparatieverzoeken
Aantal
Gemiddelde kosten (excl. BTW)
2010
172
€ 4.002
2012
4.111
€ 159
2009
138
€ 3.702
2011
4.797
€ 151
2008
201
€ 3.714
2010
5.128
€ 152
2009
4.565
€ 138
2008
4.697
€ 135
Elk jaar vindt er bij de University College Utrecht in de zomermaanden een groot aantal mutaties plaats. De studenten verlaten aan het eind van het collegejaar hun kamers. Tijdens de zomermaanden worden er een groot aantal cursussen en congressen gegeven waarbij
Mutatie onderhoud
de deelnemers overnachten in de eenheden op UCU. Aan het eind van de zomerperiode
Evenals in 2011 is in 2012 de nodige aandacht besteed aan de kostenbeheersing bij het
komen de studenten terug voor het nieuwe studiejaar. Er wordt een grote inspanning
mutatieproces. Met name de werkwijze rond de renovatie van woningen is aangescherpt.
geleverd om in korte tijd de noodzakelijke reparaties uit de voeren en de kamers gereed
Dat heeft geleid tot een stevige kostenreductie en een verbeterde beheersing van het
te hebben voor een nieuw collegejaar..
proces. Bij het mutatieonderhoud wordt onderscheid gemaakt in drie stromen: - ‘Lichte mutaties’ (tot € 5.000,--): Woningen waarbij vooral een aantal zaken wordt nagelopen en kleinere reparaties worden uitgevoerd. Deze woningen worden zo veel
Veiligheid Het veiligheidsbeleid van de afgelopen jaren is in 2012 gecontinueerd. Bij elke mutatie
mogelijk door het eigen serviceteam uitgevoerd. Is dat niet mogelijk dan worden de
worden de gas- en elektrische installaties van de woning gecontroleerd. Als er zaken
werkzaamheden in regie uitgevoerd door vaste geselecteerde partners.
worden geconstateerd die niet veilig zijn, zoals ondeugdelijke uitbreidingen van de
- ‘Midden categorie mutaties’ (tot € 15.000,--): Hiervoor wordt een werkomschrijving gemaakt, op basis waarvan twee aannemers een aanbieding doen. De opzichter begeleidt
installatie door de vertrokken huurder, worden deze hersteld. Open verbrandingstoestellen (geisers) worden vervangen door gesloten toestellen (boilers).
de uitvoering. - ‘Renovatie woningen’ (> € 15.000,--): Dit betreft woningen waaraan bij een mutatie een
Energiebeleid
kleine renovatie moet worden uitgevoerd. Voor deze woningen wordt een bestek
De doelstelling van LEKSTEDEwonen is om het Energielabel van alle woningen met een
gemaakt waarop 3 aannemers inschrijven. Het werk wordt uitbesteed via de teamleider
energielabel D of lager met minimaal 2 labelstappen te verbeteren. Bij mutaties met
dagelijks onderhoud. De opzichter planmatig onderhoud houdt toezicht op de uitvoering.
veel werkzaamheden worden daarom energiemaatregelen doorgevoerd, zo als het
In 2012 hebben er 6 van dergelijke renovaties plaatsgevonden.
isoleren van gevels, daken en vloeren en het plaatsen van dubbel glas. In bewoonde
De daling van zowel het aantal mutaties als de kosten per mutatie heeft zich in 2012
staat blijkt het lastig om energiemaatregelen door te voeren. Als er een huur-
doorgezet. Of deze trend blijvend is, is afhankelijk van ontwikkelingen op de woningmarkt.
verhoging wordt gevraagd, ook al is deze slechts een deel van de besparing op de
| 21 |
energiekosten, blijken huurders huiverig voor het laten uitvoeren van de maatregelen.
Duurzaam Bouwen
In 2011 is in samenwerking met Itho Daalderop in de Mariënhof (complex 19) een
Bij al onze verbouwactiviteiten maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materi-
proefproject gestart met het plaatsen van een energiezuinige lucht/water warmtepomp.
alen. We gebruiken FSC hout, recyclebare pvc- leidingen, high-solidverf, waterbesparende
Voor het project hebben zich voldoende bewoners opgegeven. De ketels worden door Itho
douchekoppen en toiletreservoirs en voeren het afval op verantwoorde wijze af. Voor
Daalderop gemonitord en samen met de bewoners zijn de kinderziekten eruit gehaald.
nieuwbouw is de ambitie een GPR-score van 7 of hoger.
Uit een tussenevaluatie in 2012 blijkt dat de bewoners (redelijk) tevreden zijn over de ketels. Woningaanpassingen
Ook in 2013 wordt de monitoring doorgezet. Bij groot onderhoudsprojecten zoals Vijfheerenlanden worden de woningen geïsoleerd en
In 2012 zijn er drie woningen aangepast in het kader van de Wet Maatschappelijke Onder-
voorzien van een energiezuinige warmte- en warmwatervoorziening. In 2012 is gebouw
steuning (WMO), tegenover vijf woningen in 2011 en drie woningen in de jaren 2010 en
Kruisdistel in Vijfheerenlanden gerenoveerd.
2009. De aanpassingen betroffen in alle gevallen het aanbrengen van oplaadpunten voor een scootmobiel.
Energielabels (procentueel) A
2012
2011
2010
2009
2008
2
0
0
0
0
B
7
2
2
4
5
C
31
23
23
20
17
3.2
huren en verhuren van Woningen
3.2.1
huisvesting doelgroepen
D
26
40
39
34
32
In de gemeente Vianen zijn de wachttijden voor een betaalbare woning lang en in de regio
E
12
22
22
25
24
Utrecht is dat niet anders. LEKSTEDEwonen zet zich al jarenlang primair in voor alle
F
13
13
14
15
19
huishoudens die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien met een bruto
G
9
0
0
2
3
jaarinkomen tot € 34.085,-, zoals senioren, starters en studenten. Mede vanwege de Europese Beschikking hebben wij in 2012 ruim 97% van alle vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroep toegewezen.
Gemiddeld gezien zit het huidige bezit van LEKSTEDEwonen op een D label met een energieindex (EI) van 1,86. De verschillen ten opzichte van de voorgaande jaren kan worden
Specifieke huishoudens in de primaire doelgroep
verklaard doordat in 2012 door een extern bureau iedere woning geheel is opgenomen en
Senioren
het label is vastgesteld. In de voorgaande jaren werd gewerkt met zogenaamde pré-labels
Binnen deze belangrijke doelgroep onderscheiden we drie categorieën:
(referentiewoningen). Alhoewel per saldo de score is verbeterd, blijkt een te hoog
- Senioren die volledig zelfstandig kunnen wonen;
percentage woningen te beschikken over een energielabel G. De komende jaren zullen
- Senioren die in de nabijheid van zorgvoorzieningen willen wonen;
deze woningen met voorrang worden aangepakt.
- Senioren die aangewezen zijn op woningen met zorgvoorzieningen. Voor deze laatste doelgroep is in 2008 Hof van Batenstein gerealiseerd. In dit complex
| 22 |
bevinden zich diverse eerstelijnsvoorzieningen (zoals huisartsen, apotheek en thuiszorg)
woningen aan de Benedictushof, in het centrum en de Vijfheerenlanden gelabeld voor
en ook 154 verzorgings-/verpleegeenheden, waarbij de zorg wordt geleverd door stichting
jongeren en daarnaast wordt de helft van alle vrijkomende tweekamerappartementen in
Zorgspectrum. Daarnaast zijn er 31 zelfstandige seniorenwoningen, zowel in het sociale
de Vijfheerenlanden toegewezen aan 1 of 2 persoonshuishoudens onder de 30 jaar.
segment als in de vrije sectorsegment. Om de jongeren nog meer kansen op de woningmarkt te bieden zijn de gemeente Vianen Van de in totaal 355 seniorenwoningen voldoen er 96 aan de voorwaarden die wij aan
en LEKSTEDEwonen, als eerste in de regio Utrecht, gestart met een woonexperiment.
levensloopbestendige woningen stellen. Daarnaast zijn 18 appartementen in de Vijf-
Vanaf augustus 2012 behouden jongeren tot 23 jaar hun inschrijfduur als woningzoekende
heerenlanden (gebouw Watergentiaan) levensloopbestendig. Hoewel deze appartementen
bij toewijzing/acceptatie van een eenkamerappartement in de Vijfheerenlanden. Concreet
niet specifiek voor senioren bestemd zijn, zijn ze wel uitermate geschikt om er tot op hoge
betekent dit dat zij sneller kunnen doorstromen naar een andere woning als zij daar
leeftijd te kunnen wonen.
behoefte aan hebben. Immers, de gemiddelde wachttijd voor een appartement of eengezinswoning is 5 tot 10 jaar. Het effect van dit woonexperiment zal waarschijnlijk pas
Vanwege de verwachte vergrijzingsgolf en de steeds kritisch wordende oudere consument,
over een aantal jaar zichtbaar worden en in 2012 hebben er helaas nog geen mutaties
zijn er extra inspanningen van zowel de gemeente Vianen als LEKSTEDEwonen nodig om
plaatsgevonden binnen de 24 eenkamerappartementen.
het aantal (geschikte) seniorenwoningen te laten groeien met de vraag. Voorjaar 2013 wordt appartementencomplex “De Plataan” in de wijk Monnikenhof opgeleverd, waarin
In 2012 hebben wij 17,1% van alle vrijkomende huurwoningen in Vianen verhuurd aan
22 zelfstandige huurappartementen voor 55-plussers, vier woongroepen voor ouderen
jongeren tot 25 jaar. Het jaar daarvoor was dat nog 21,2%, vooral veroorzaakt door de op-
(begeleiding door Zorgspectrum) en dagactiviteitenruimte komen. In Zijderveld wordt
levering van de 12 compleet vernieuwde tweekamerappartementen in gebouw Zwanen-
gewerkt aan een nieuw Dorpshuis in combinatie met woningbouw, waaronder 14 appar-
bloem (Vijfheerenlanden), die allemaal aan jongeren zijn verhuurd. Daarnaast wordt het
tementen voor senioren met een zorgaanbod.
lagere percentage in 2012 ook verklaard door minder mutaties in de Vijfheerenlanden: vanwege het groot onderhoud (logeerwoningen en projectleegstand) komen er minder
In Leerdam hebben wij eind 2009 “De Poort van West” opgeleverd. In dit woon- en zorg-
woningen beschikbaar. De eerste resultaten voor de jongere woningzoekenden zijn
complex bevinden zich verschillende eerstelijnsvoorzieningen en 24 zorgappartementen.
zichtbaar, maar het blijft door de veranderde (markt)omstandigheden nodig om extra aandacht aan deze doelgroep te besteden.
Starters De woningnood onder jongeren in Vianen blijft groot. In totaal 1.562 (34%) jongeren onder
Ook in het bevorderen van eigen woningbezit worden de starters niet vergeten. In de
de 35 jaar staan ingeschreven als woningzoekende en hun kansen op een leuke en betaal-
projecten De Bleek en De Plataan van Helsdingen in Vianen zijn voorjaar 2012 in totaal 14
bare woning in Vianen zijn erg klein. LEKSTEDEwonen wil met korte en lange termijn
Koopgarantwoningen aan starters opgeleverd. Daarnaast zijn in nieuwbouwproject
oplossingen voorkomen dat steeds meer jongeren (noodgedwongen) uit Vianen wegtrekken.
Bascule 12 appartementen met voorrang en korting aan starters verkocht (verwachte oplevering najaar 2013).
Mede dankzij de input van een enthousiaste groep jongeren (“Wij willen wonen in Vianen”) zijn de afgelopen twee jaar al diverse initiatieven gerealiseerd. In totaal zijn er 123
| 23 |
Huisvesting studenten
Vanaf 2013 is de taakstelling anders ingeregeld: gemeenten (en corporaties) hoeven
Studenten en afgestudeerde studenten beschouwen wij als een aparte doelgroep naast
woningen niet meer “actief” aan te bieden, maar stellen deze op verzoek van de COA
de starters. Deze groep bevindt zich vooral in Utrecht, waar we in samenwerking met SSH
beschikbaar. Welke consequenties die heeft voor de achterstand van 2012 (twee personen)
Utrecht huisvesting voor hen realiseren. Naast de 801 eenheden die LEKSTEDEwonen op
is vooralsnog onduidelijk.
University College Utrecht in eigendom heeft, zijn we deelnemer in diverse commanditaire vennootschappen om zo de nood onder studenten en net afgestudeerden te kunnen
Secundaire doelgroep
lenigen. Zo verhuren wij sinds 2011 in het monumentale Huis Zoudenbalch (centrum
Deze groep kan met hun inkomen wel in hun eigen woningbehoefte voorzien, maar heeft
Utrecht) in totaal 24 sociale en vrije sectorappartementen, waarvan een deel in eigendom
moeite om een kwalitatief goede woning te bemachtigen. In Vianen is er te weinig diver-
van Machado BV en collega corporatie Seyster Veste, aan afgestudeerden.
siteit in het woningaanbod en voor veel mensen is de stap tussen huren en kopen te groot. Ook stellen mensen in verschillende levensfasen of omstandigheden andere eisen aan hun
Bijzondere aandachtsgroepen
woning. Deze groep is groot en zal naar verwachting de komende jaren verder groeien:
Tot het bezit van LEKSTEDEwonen horen twee gezinsvervangende tehuizen (GVT’s).
vooral door de Europese Beschikking is een veel grotere groep woningzoekenden nu
Een bevindt zich in Vianen (De Regenboog) en heeft 10 appartementen, de ander bevindt
(gedwongen) aangewezen op de vrije sector.
zich in Leerdam (De Poort van West) en beschikt over 16 appartementen. Beide GVT’s
Om aan de toenemende vraag van deze groep te voldoen, onderzoeken wij de mogelijk-
beschikken over een gezamenlijke huiskamer.
heden om het aanbod in de hogere huurprijsklasse te vergroten. Dat zal gebeuren in de
In het overige bezit zijn 20 appartementen op een relatief eenvoudige wijze aan te passen
nieuwbouw (onder andere 7 appartementen in “De Plataan”), maar ook plaatsvinden bij
aan bewoning door gehandicapten. Het gaat om zes woningen in de Donjon en 14 appar-
de vaststelling van de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB woningbezit in de bestaande
tementen in Hof van Batenstein.
portefeuille. Voorwaarde is dat we voldoende financiering voor de woningen in het hogere
In appartementencomplex “De Plataan” neemt Syndion vanaf voorjaar 2013 haar intrek.
prijssegment kunnen krijgen.
In de 16 appartementen kunnen jongeren met een licht verstandelijke beperking of een vorm van autisme onder begeleiding zelfstandig wonen.
3.2.2. verhuur
In Utrecht participeert LEKSTEDEwonen in het project CV Witte Vrouwe met een aandeel. Dit project is gericht op de opvang van zwerongeren.
Reguliere verhuur In 2012 hebben 177 huurders in Vianen hun huurovereenkomst opgezegd. Dit is iets minder
Statushouders
dan in 2011 (180 opzeggingen), maar blijft met een percentage van 7,0% erg laag.
In 2012 bedroeg de taakstelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) voor te huisvesten statushouders tien personen. Aangezien wij in nauwe
Het aantal afgesloten huurovereenkomsten is met 164 aanzienlijk lager dan vorig jaar (184
samenwerking met de gemeente Vianen 2011 met een positief saldo van zeven gehuisveste
verhuringen). Dat er minder woningen verhuurd dan opgezegd zijn, is vooral te verklaren
kandidaten hebben afgesloten, moesten wij in 2012 in totaal drie personen huisvesten.
door de grootschalige onderhoudswerkzaamheden in de Vijfheerenlanden. Een aantal
Uiteindelijk is er dit jaar in overleg met de gemeente en Vluchtelingewerk Vianen één
vrijkomende woningen wordt de komende jaren ingezet als logeerwoning en een
persoon gehuisvest.
aantal woningen is tijdelijk gereserveerd voor de herhuisvesting/doorstroming.
| 24 |
Conform de afspraak met de gemeente zijn de nog niet-gerenoveerde appartementen in Afgesloten huurovereenkomsten Vianen
de Vijfheerenlanden in het kader van Lokaal Maatwerk toegewezen via een “wachtlijst”.
Aantal
Doel hiervan is om zoveel mogelijk gemotiveerde mensen in deze appartementen te
2012
164
huisvesten om zo de leefbaarheid en betrokkenheid in deze wijk te verbeteren. Sinds twee
2011
184
jaar worden de gerenoveerde appartementen in vier gebouwen weer via WoningNet
2010
187
aangeboden. In 2012 zijn er in de Vijfheerenlanden 28 appartementen via de wachtlijst
2009
141
toegewezen en 17 appartementen via WoningNet verhuurd.
2008
232 De leegkomende woningen in de kernen Hagestein, Everdingen en Zijderveld worden met
Bijzonderheden
voorrang toegewezen aan de eigen inwoners. Dankzij deze “kernbinding” kunnen woning-
In Houten (Castellum) en Leerdam (Raadsliedenbuurt) zijn nieuwbouwprojecten opgele-
zoekenden met voorrang een leeggekomen woning in hun dorp betrekken. Ook dit valt
verd, waarvoor 17 respectievelijk 40 huurovereenkomsten zijn afgesloten. Daarnaast zijn
volgens de huisvestingsverordening onder Lokaal Maatwerk. Dit jaar zijn 6 van de 13 vrijg-
er in Houten vier woningen opnieuw verhuurd en in Leerdam hebben in 2012 geen
ekomen woningen (46%) met kernbinding toegewezen, tegen slechts 33% het jaar daarvoor.
mutaties plaatsgevonden. In Utrecht zijn aan de Donkerstraat (Huis Zoudenbalch) twee appartementen verhuurd
Voor de verhuur van de 15 sociale huurappartementen in “De Plataan” zijn er in het kader
voor Seyster Veste. LEKSTEDEwonen en Seyster Veste participeren beide in Machado BV:
van Lokaal Maatwerk 2012 afspraken gemaakt. Deze appartementen zijn met voorrang
LEKSTEDEwonen voert het beheer voor dit complex uit en verhuurt alle appartementen.
toegewezen aan inwoners van Vianen, Everdingen, Hagestein en Zijderveld om zo de
Het totaal aantal verhuringen van ons woningbezit in 2012 komt daarmee op 400. In 2011
oudere leeftijd, het liefst binnen Vianen verhuizen. De verhuur is weliswaar in 2012 gestart,
werden er nog 545 nieuwe huurovereenkomsten afgesloten, vooral veroorzaakt door de op-
maar de verantwoording vindt pas plaats bij oplevering van deze appartementen (voorjaar
levering van twee grote nieuwbouwprojecten in Houten en Leerdam (ruim 200 woningen).
2013). Om deze reden is de in 2012 hiervoor gereserveerde ruimte (8% Lokaal Maatwerk)
doorstroming op de Viaanse woningmarkt te bevorderen en veel inwoners willen, ook op
niet benut. Toewijzingen Conform de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht mag jaarlijks maxi-
De lege woningen in het complex Wilhelminastraat e.o. worden vanwege de voorgenomen
maal 30% van het vrijkomend woningaanbod op basis van Lokaal Maatwerk toegewezen
sloop sinds eind 2009 in het kader van de Leegstandswet tijdelijk verhuurd. In 2012 ging
worden. Met de gemeente Vianen hebben wij afspraken gemaakt over de invulling van het
het om 20 tijdelijke verhuringen en in 2011 om 8 woningen. Sinds eind 2009 zijn er in dit
Lokaal Maatwerk. In 2012 is 20,8 % op basis van Lokaal Maatwerk toegewezen en de ver-
complex reeds 35 tijdelijke huurovereenkomsten afgesloten.
deling was als volgt: - 79,2% reguliere verhuur (via WoningNet)
Weigeringen
- 17,1% verhuur Vijfheerenlanden
De gemiddelde aanbiedingsgraad in het verslagjaar lag op 2,1 en is in vergelijking met
- 3,7% verhuur in de kernen
2011 iets gestegen. Dat wil zeggen dat gemiddeld iedere woning ruim één keer is
| 25 |
geweigerd alvorens te worden geaccepteerd. Vergeleken met de regio Utrecht is dit cijfer goed: de aanbiedingsgraad daar schommelt al jaren rond de 3,2, maar is in 2012 gestegen
Instroom studenten UCU
naar 4,3! Deze sterke stijging heeft vooral te maken met het digitaal aanbieden van woningen,
2012
858 Studenten
omdat woningen hierdoor vaker automatisch worden geweigerd (kortere bedenktijd).
2011
806 studenten
2010
831 studenten
De regionale stijging van het aanbiedingsresultaat is enigszins verrassend. Met de invoering
2009
798 studenten
van een “Klantvriendelijke en efficiënte match” bij WoningNet was de verwachting dat het
2008
803 studenten
aantal weigeringen juist teruggedrongen zou worden. Ook hebben woningzoekenden hierbij de mogelijkheid om een zoekprofiel in te vullen, op basis waarvan vervolgens een selectie gemaakt wordt uit leegkomende woningen.
3.2.3
europese Beschikking (90%-norm)
Sinds oktober 2012 bieden wij onze woningen ook digitaal aan, maar deze periode is te
Sinds 1 januari 2011 moeten corporaties 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen
kort om nu al conclusies te kunnen trekken over een eventueel negatieve effect daarvan.
toewijzen aan hun primaire doelgroep: huishoudens met een lager inkomen. In 2012 lag
Gezien de regionale gevolgen houden wij daar voor komend verslagjaar wel rekening mee.
de maximale gezamenlijk jaarinkomen op € 34.085,-.
In Vianen hebben wij afgelopen jaar vooral te maken met het veelvuldig weigeren van
LEKSTEDEwonen heeft eind 2010 al besloten om geen huurwoningen in Vianen toe te wijzen
woningen die tijdelijk verhuurd worden (complex Wilhelminastraat e.o.) en woningen
aan huishoudens met een hoger inkomen. Wij kiezen ervoor de 10% ruimte in te zetten
waarbij binnen één tot twee jaar groot onderhoudswerkzaamheden van start gaan
om huishoudens met een hoger inkomen te huisvesten die vanwege sloop of renovatie
(Vijfheerenlanden). In 2012 zijn in totaal 23 woningen meer dan vier maal geweigerd, tegen
dringend een andere woning nodig hebben. Hieronder vallen in ieder geval de stad-
29 woningen in 2011.
vernieuwingsurgenten uit het sloopcomplex aan de Wilhelminastraat e.o. en daarnaast moeten wij ook rekening houden met het huisvesten van “reguliere” urgenten.
University College Utrecht Op het terrein van University College in Utrecht hebben wij 705 onzelfstandige studenten-
Aangezien in 2012 slechts aan de helft van de betrokkenen hun stadsvernieuwingsurgentie
eenheden. Door de aard van de huisvesting van de collegestudenten kan niet over
is verstrekt en een groot deel van deze bewoners nog niet is verhuisd, kunnen we achteraf
aanbieden gesproken worden. Elk jaar verlaten studenten de Campus en stroomt er een
constateren dat we de ruimte om hogere inkomens een sociale huurwoning in Vianen toe
nieuwe lichting studenten in. Bij dit onderwijsconcept is het voor alle studenten verplicht
te wijzen, onvoldoende hebben gebruikt. Ook de (nieuwbouw)woningen in Houten en
om eens per jaar van unit te wisselen.
Leerdam zijn bijna volledig toegewezen aan de primaire doelgroep.
Daarnaast hebben wij in Utrecht 96 zelfstandige studenteneenheden in eigendom, die
Het percentage toewijzingen boven de €34.085 ligt in 2012 op 2,9%, ofwel ruim 97% van
via collega corporatie SSH Utrecht worden verhuurd. In 2012 zijn er in totaal 172
alle vrijkomende sociale huurwoningen zijn aan conform de Europese Beschikking
huurovereenkomsten afgesloten met Short Stay studenten, eveneens met een maximale
toegewezen (in 2011 nog 99%).
contractduur van één jaar. Dat is een aanzienlijke stijging is ten opzichte van 2011 (totaal 148 verhuringen).
| 26 |
Verantwoording toewijzingen 2012 Plaats
(verhuurd door)
Totaal
Tweepersoonshuishoudens Vrije sector Sociale huur
> € 34.085 sociaal (10%)
Leeftijd Inkomen
Huurgrens
Vianen
<65
<= 366,37
6
< 29.900
Vianen
(LEKSTEDEwonen)
164
2
162
6
> 366,37 – 524,37
15
Houten
(Viveste)*
21
1
20
1
=> 524,37
1
Leerdam
(KleurrijkWonen)
40
12
28
0
Utrecht
(LEKSTEDEwonen)
0
0
0
0
Utrecht
(SSH Utrecht)*
Totaal
<65
175
3
172
4
400
18
382
11
>=65
> 29.900
< 28.225
* In onderstaande uitsplitsing zijn 172 verhuringen in Utrecht door SSH Utrecht (aan Short Stay studenten) niet opgenomen vanwege het specifieke karakter.
< 28.225
Leeftijd Inkomen
Huurgrens
Vianen
<= 366,37
26
> 366,37 – 524,37
19
=> 524,37
4
<= 366,37
12
12
> 366,37 – 524,37
17
17
<65
> 20.025
=> 524,37 >=65
>=65
< 20.625
< 20.625
Houten
Leerdam
Totaal
3
1
1
> 366,37 – 524,37
6
6
=> 524,37
3
<= 366,37
1
> 366,37 – 524,37
5
9
12 1 5
3
<= 366,37
3 0
1
1
=> 524,37
1
1
2
Totaal
40
2
13
55
Houten
Leerdam
Totaal
Leeftijd Inkomen
Huurgrens
Vianen
<65
<= 366,37
5
19
> 366,37 – 561,98
19
12
=> 561,98
4
26 6
9
2
18
<= 366,37 6
=> 524,37
3
1
1
<= 366,37 1 92
16
>=65
6
<= 366,37
0
> 366,37 – 561,98
1
=> 561,98
3
1 2
5 0
6
> 366,37 – 561,98
0
5
=> 561,98
0
>=65
< 28.225
19 2
<= 366,37
0
Totaal
> 29.900
5
<= 366,37
0
4
> 366,37 – 561,98
0
5
6
=> 561,98
26
134
4
=> 524,37
<65
< 29.900
27 0
> 366,37 – 524,37
> 366,37 – 524,37
15 2
Meerpersoonshuishoudens
<65
< 20.025
Totaal
<= 366,37
> 366,37 – 524,37 TOE WIJZINGEN 2012 NAAR INKOMEN
Leerdam
6
=> 524,37 >=65
Eenpersoonshuishoudens
Houten
< 28.225
Totaal
0 32
2
2
36
| 27 |
3.3
ont Wikkelingen op de Woningmarkt
LEKSTEDEwonen opereert in het marktgebied van de Bestuur Regio Utrecht (BRU). De toewijzing van huurwoningen met een (reken)huurprijs tot € 664,66 per maand vindt plaats binnen de randvoorwaarden van de regionale Huisvestingsverordening. WoningNet verzorgt voor de corporaties de woonruimteverdeling en publiceert tweewekelijks het actuele woningaanbod. De vraag Het aantal woningzoekenden met een woonadres in Vianen is in 2012 verder gestegen. Het nieuwe “record” van 4.539 stuks is ruim 150 hoger dan het jaar ervoor. Deze stijging
De procentuele daling in Vianen komt vooral door een stijging van het totaal woning-
wordt vooral veroorzaakt door een toename van de inschrijvingen door “overig woning-
zoekenden (+ 151) en een daling van het aantal actief woningzoekenden in absolute
zoekenden”, ofwel de starters (onzelfstandig wonend) en huiseigenaren die op termijn een
aantallen. Ook in de regio Utrecht is dezelfde tendens zichtbaar.
woning willen huren. door-
door-
overig
overig
stromer
stromer
wz
wz
Vianen
Utrecht Vianen Utrecht
totaal
% verandering
Reacties Op de woningen in Vianen hebben gemiddeld 80 belangstellenden gereageerd, tegen
Vianen Utrecht
Vianen Utrecht
88 reacties in 2011. Het gemiddeld aantal reacties in de regio Utrecht bedraagt 98 per woning (in 2011 nog 116).
2012
1.588
54.432
3.055
93.756
4.539
148.188
3,4%
2,4%
2011
1.564
55.135
2.824
89.598
4.388
144.733
5,3%
6.9%
2010
1.553
51.972
2.616
83.424
4.169
135.396
- 3,4%
5,4%
2009
1.572
49.349
2.744
79.158
4.316
128.507
4,7%
9,3%
door de invoering van de nieuwe website. Sinds oktober 2012 is de website ‘bewust en
7,5%
realistisch kiezen’ live, waarop de slaagkans en de virtuele rangorde van de woning-
2008
1.563
46.738
2.559
70.798
4.122
117.536
5,4%
De afname van het gemiddeld aantal reacties wordt volgens WoningNet vooral veroorzaakt
zoekende wordt aangegeven wanneer deze de details van de geadverteerde woning Actief woningzoekenden
bekijkt. De afname van het aantal uitgebrachte reacties kan het gevolg zijn van de invoering
Het percentage woningzoekenden in Vianen dat actief zoekt, is dit jaar verder gedaald. In
van deze functionaliteit en tegelijkertijd de bewustwording van het keuzegedrag van
2012 heeft 6,7% van alle woningzoekenden op vrijkomende woningen gereageerd tegen
woningzoekenden.
7,1% in 2011. Dit percentage ligt daarmee ruim onder het gemiddelde van de afgelopen
Het “effect” van de nieuwe website is duidelijk zichtbaar, aangezien het gemiddeld aantal
vijf jaar (7,2%). Regionaal zet de daling van het percentage actief woningzoekenden fors
reacties in het vierde kwartaal in de hele regio (dus ook in Vianen) met bijna 40% is gedaald.
door: in 2012 is het met 1,2% gedaald naar 8,8%. In 2009 was in de regio nog ruim 12,5%
Over de eerste drie kwartalen is het gemiddeld aantal reacties nagenoeg gelijk aan de
van de woningzoekenden actief.
voorgaande jaren.
| 28 |
Aantal verhuringen
Doorstromers
Overig woningzoekend
Gem. wachttijd
Gem. wachttijd ZONDER seniorenwoningen
Vianen*
Utrecht
Vianen
Utrecht
Vianen
Utrecht
Vianen
Utrecht
Vianen
Utrecht
113
3.579
9,3
9,2
6,9
6,8
7,7
7,7
8,2
8,0
2012 2011
85
3.459
10,3
9,0
7,6
6,8
9,0
7,6
7,9
7,8
2010
97
3.510
9,6
8,0
6,6
6,7
7,8
7,2
7,0
7,1
2009
62
4.009
12,2
8,6
6,2
6,3
8,1
7,0
6,7
6,7
2008
122
5.671
10,1
8,7
6,4
6,0
7,8
6,8
6,8
6,6
* exclusief appartementen Vijfheerenlanden (nog niet gerenoveerd)
Slaagkans
Herkomst woningzoekenden
De slaagkans van de actief woningzoekenden in Vianen is gestegen naar 7,0% (in 2011 nog
In 2012 is 56,1% van ons vrijkomend woningbezit verhuurd aan inwoners uit Vianen.
5,6%). Deze stijging komt vooral door een daling van het aantal actief woningzoekenden
Ten opzichte van vorig jaar (57,1%) is dat een verwaarloosbare daling van één procent,
bij een gelijkblijvend woningaanbod. Regionaal is de slaagkans om dezelfde reden
maar nog steeds wordt het grootste deel van onze woningen verhuurd aan eigen inwoners:
gestegen, en wel van 6,1% naar 6,7%. Vooral de slaagkans van de overig woningzoekenden
de afgelopen vijf jaar gemiddeld 59,8%.
is afgelopen jaar fors gestegen: wellicht zijn de huidige huurders (doorstromers) minder
In de regio Utrecht is er sprake van een vrije woningmarkt, waardoor wordt voorkomen dat
geneigd om te verhuizen door de nieuwe inkomenseisen.
niet-ingezetenen van Vianen worden uitgesloten.
Gemiddelde wachttijd De gemiddelde wachttijd is vorig jaar in Vianen gedaald en in de regio Utrecht licht gestegen. Gemiddeld moeten woningzoekenden in Vianen nu 7,7 jaar op een woning wachten. De stijging in de regio is zowel bij doorstromers als overig woningzoekenden (starters) zichtbaar en wordt deels veroorzaakt door een dalend aanbod en kritische woningzoekenden. De daling van de gemiddelde wachttijd in Vianen wordt deels verklaard doordat steeds meer opgeknapte appartementen in de Vijfheerenlanden weer via WoningNet worden aangeboden. De wachttijd voor een appartement is per definitie lager dan die voor een eengezinswoning. Overigens worden de nog niet gerenoveerde appartementen nog via de wachtlijst toegewezen en de wachttijd voor deze appartementen bedraagt gemiddeld 6 jaar.
| 29 |
Urgenten
meerd over de wijzigingen. Ook konden zij bij LEKSTEDEwonen het woningaanbod online
Het aantal woningzoekenden in Vianen met een urgentie is in 2012 fors gestegen: van
raadplegen en indien gewenst werden zij daarbij geholpen door onze medewerkers.
11 naar 26. Deze stijging in verwacht en verklaarbaar door de afgifte van de volkshuis-
De eerste weken was er sprake van gewenning en “gemis” van de Woningkrant, maar door
vestelijke urgenties voor complex Wilhelminastraat e.o.. Daarnaast is er in Vianen wel sprake
de persoonlijke begeleiding is de afschaffing zonder problemen verlopen.
van een sterke stijging van het aantal woningzoekenden met een sociale indicatie en dat is tegen de regionale tendens in. Het aandeel urgenten binnen het woningzoekendenbestand in Vianen komt uit op 0,56%
3.4
huurprijzen en huurinc asso
(in 2011 nog 0,25%) en ligt daarmee iets onder het regionaal gemiddelde van 0,7%. Regionaal is het totaal aantal woningzoekenden met een urgentie vorig jaar gedaald, vooral
Huurprijzen
vanwege een daling van het aantal volkshuisvestelijke urgenties.
Bijna het hele woningbestand in Vianen bestaat uit sociale huurwoningen: slechts 26 woningen hebben een huurprijs in de vrije sector. De gemiddelde huurprijs ligt ultimo 2012 op 57,3% van maximaal redelijk, terwijl dit in 2011 63,5% bedroeg. Deze daling van het aantal punten kan grotendeels verklaard worden door het opvoeren van de schaarste-
Aantal woningzoekenden naar urgentie in Vianen Sociale
Medische
Hardheids-
Volkshuis-
indicatie
indicatie
clausule
vestelijk
Totaal
% urgenten
punten en het invoeren van de energielabels. Afhankelijk van de WOZ-waarde per vierkante meter hebben alle woningen in Vianen 15 of 25 punten extra gekregen. De maximale huurprijzen per woning zijn daardoor flink gestegen.
2012
10
0
2
14
26
0,56
2011
4
2
2
3
11
0,25
2010
10
2
1
1
14
0,34
Aangezien er de komende jaren flink geïnvesteerd zal moeten worden om het bezit uit de
2009
13
3
4
2
22
0,51
jaren ‘60 en ‘70 te moderniseren en te laten voldoen aan ons vastgestelde kwaliteitsniveau,
2008
8
7
2
0
17
0,40
bestaan er voornemens om komend jaar het huurprijsbeleid te actualiseren en de prijzen
2007
7
9
0
0
16
0,40
beter af te stemmen op de kwaliteit. In 2012 is bij mutatie de huurprijs alleen opgetrokken bij een gedeeltelijke woningverbetering of een algehele renovatie waardoor het aantal kwaliteitspunten werd verhoogd. Dit speelde vooral bij de aangepakte woningen in de
Woningkrant gestopt
buurt Vijfheerenlanden en bij het oudere bezit in de buurt Hogeland.
Voorjaar 2012 is de Woningkrant regio Utrecht gestopt. Aangezien ruim 97% van de woningzoekenden via internet op woningen reageert en de papieren krant steeds vaker
Huurtoeslag
bleef liggen op de uitgiftepunten, is besloten de krant niet meer uit te brengen.
Het grootste deel van de huurders die Huurtoeslag ontvangen, laat deze direct verrekenen
Het afschaffen levert milieuwinst en een kostenbesparing op en daarnaast investeren de
met de huur. Dit heeft onze voorkeur, aangezien we dan zeker weten dat de Huurtoeslag
corporaties meer in de vernieuwing en verbetering van de digitale dienstverlening bij het
voor het juiste doel wordt gebruikt. Het aantal huurders dat van deze dienstverlening
zoeken naar woningen.
gebruik maakt, neemt langzamerhand wel af. Het gemiddelde bedrag is gedaald vanwege
Woningzoekenden zonder internet (“internieters”) zijn door WoningNet vooraf geïnfor-
het korten van de Huurtoeslag door de Belastingdienst.
| 30 |
bij de Gemeente doen, is de totale huurachterstand maar beperkt gestegen. Huurtoeslag per 31-12-2012
2012
2011
2010
2009
2008
Hoewel de absolute huurachterstand aanzienlijk is toegenomen, is het totaal bedrag aan
Aantal woningen in Vianen*
2.520
2.524
2.523
2.520
2.536
betalingsregelingen dit jaar praktisch ongewijzigd gebleven. Er zijn wel iets meer huurders
472
500
die een regeling hebben getroffen, voor een gemiddeld lager bedrag (€ 558). Ultimo 2011
(18,6%) (19,7%)
waren dat er 86 voor een bedrag van € 51.121,-; ultimo 2012 hebben we 93 regelingen voor
Aantal huurders met Huurtoeslag Gemiddelde Huurtoeslag pmnd
376
403
431
(14,9%)
(16,0%)
(17,0%)
€ 179
€ 192
€ 180
€ 181
€ 176
een bedrag van € 51.929,-.
* Vanaf 2009 wordt voor de bepaling voor het aantal woningen alleen het bezit in de gemeente Vianen genomen. Alleen in deze gemeente brengt LEKSTEDEwonen de Huurtoeslag op de huur in mindering. Bij bezit in de andere gemeenten verzorgt de plaatselijke corporatie dit of komen de woningen in het geheel niet in aanmerking voor Huurtoeslag.
Achterstand
Aantal huurders Gemiddelde
zittende huurders 2012
€ 123.908
177
% van bruto
achterstand
jaarhuur
€ 700
0,53
Huurachterstanden
2011
€ 99.647
172
€ 579
0,46
Eind 2012 lag de huurachterstand van zittende huurders in Vianen en Utrecht op 0,53%
2010
€ 109.960
180
€ 611
0,54
van de bruto jaarhuur. Het totaalbedrag van € 123.908 is hoger dan eind 2011 en ook de
2009
€ 90.088
188
€ 479
0,45
gemiddelde achterstand per huurder is aanzienlijk gestegen. De achterstand loopt op door-
2008
€ 92.444
186
€ 497
0,48
dat bijvoorbeeld het UWV langer tijd nodig heeft voordat een uitkering wordt toegekend, maar ook doordat meer bewoners schuldhulpverlening aanvragen. In de periode totdat de schuldhulpverlening is toegekend wordt de achterstand bevroren, maar moet
Het aantal dossiers van zittende huurders bij de deurwaarder is dit jaar gestegen van 35
de lopende huur wel worden betaald. De huurachterstand van een bewoner in een
naar 38 stuks. Door ons strakke beleid is dit een verdubbeling ten opzichte van twee jaar
schuldsaneringstraject blijft drie jaar staan totdat het schuldhulptraject is afgesloten.
gelden (18 stuks in 2010).
Betalingsregelingen moeten vaak over een langere termijn worden uitgesmeerd, omdat
Bewoners zijn er niet mee geholpen om achterstanden op te laten lopen: de tussenkomst
de maandelijkse aflossingsbedragen moeilijk haalbaar blijken te zijn.
van een deurwaarder is helaas vaak net het hulpmiddel om met enige externe dwang de huurbetaling weer te continueren en de aflossing op te pakken.
Sinds twee jaar werken wij met een sociale maar zakelijke aanpak. Deze houdt in dat we
De totale huurachterstand van vertrokken huurders (dossiers niet-actieve contracten) is in
onze klanten met een achterstand strak manen en vragen om contact op te nemen, en als
2012 gestegen naar € 154.366,- (in 2011 nog € 120.926,-). In 2012 betrof het 43 dossiers
zij dit niet doen, dit zelf te doen. Waar we vermoeden dat huurders niet in staat zijn om
met een gemiddelde hoofdsom van € 3.590,- en in 2011 ging het om 39 dossiers met een
zelfstandig hun betalingsachterstand op te lossen, verwijzen we door naar het maatschap-
gemiddelde hoofdsom van € 3.100,-.
pelijk werk (Rivas) en de gemeente Vianen. Met beide partijen hebben we een goede samenwerking.
Na 18 aanzeggingen tot ontruiming hebben we in 2012 vijf daadwerkelijke ontruimingen
Dit heeft effect, want ondanks de economische crisis, meer huurders die in problemen
gehad. Twee hiervan waren huurders onder 30 jaar, zonder inkomen uit werk. Eén betrof
komen en een beroep op ons doen (betalingsregelingen) of bijstand/schuldhulpverlening
een alleenstaande die geen hulp wilde accepteren en in één geval ging het om een
| 31 |
combinatie van huurachterstand en een hennepplantage. De vijfde ontruiming betrof een
In 2012 is de samenstelling van het Huurdersberaad op één positie gewijzigd vanwege het
huurder die al bij een partner bleek te zijn ingetrokken. Daarnaast zijn vier huurders na de
schema van aan- en aftreden.
aanzegging uit eigen beweging vertrokken.
- Mevrouw De Ruiter (Bewonerscommissie Vijfheerenlanden) heeft besloten om af te zien van en tweede zittingstermijn en heeft haar zetel augustus 2012 beschikbaar gesteld.
Het aantal minnelijke schikkingen lag eind 2012 op drie stuks en drie huurders met
Haar zetel wordt sindsdien ingevuld door mevrouw Breedveld (bindende voordracht
achterstand zijn opgenomen in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Het
Bewonerscommissie Vijfheerenlanden) en zij heeft ook de functie van secretaris
aantal huurders met een lopende aanvraag voor een schuldsaneringsprocedure bedroeg
overgenomen.
eind 2012 zes personen. Een aantal hiervan zal in 2013 tot de WSNP toegelaten worden.
- In 2012 waren ook de heren Jupijn (Amaliastein) en Van der Kuil (Monikkenhof) aftredend en herkiesbaar. Het Huurdersberaad heeft alle huurders in de wijken Amaliastein en Monikkenhof met een flyer in de gelegenheid gesteld om zich kandidaat te stellen.
Vonnissen Ontruimingen
Er hebben zich geen geschikte kandidaten gemeld, waardoor beide heren door het
2012
18
5
2011
17
6
- Het Huurdersberaad heeft in 2012 geen kandidaat voor de jongerenzetel gevonden.
2010
25
2
De doelstelling was ook deze doelgroep te vertegenwoordigen. Deze functie blijft in
2009
17
4
overleg met LEKSTEDEwonen daarom vacant.
2008
12
1
Huurdersberaad herbenoemd zijn.
De samenstelling van het Huurdersberaad was december 2012 als volgt:
3.5
in gesprek met huurders
- De heer A.J. Baauw (Voorzitter)
Bewonerscommissie Mariënhof
- De heer M. van Beest
Centrum / Hogeland
- Mevrouw D. Breedveld (Secretaris)
Bewonerscommissie Vijfheerenlanden
- De heer B. den Breejen
Kernen
Open communicatie met huurders is een belangrijke voorwaarde voor de klantgerichte
- De heer F. Docter
De Hagen Laagbouw
organisatie die LEKSTEDEwonen wil zijn. Structureel overleggen wij met onze huurders-
- De heer P. Heil (Penningmeester)
Bewonerscommissie Vijfheerenlanden
vertegenwoordigingen, zoals het Huurdersberaad en de bewonerscommissies.
- De heer S. Jupijn
Amaliastein
- De heer F. van der Kuil
Monikkenhof 2 (Kampen)
- Mevrouw C. Lenting-Klinkhamer
Monikkenhof 3 (Molens)
- De heer R. Verhoeven
Senioren Hoogbouw
3.5.1
huurdersBeraad
“Stichting Huurdersberaad LEKSTEDEwonen Vianen” vertegenwoordigt alle huurders
- De heer T. Wammes
Senioren Laagbouw
van LEKSTEDEwonen in Vianen en is daarmee conform de Overlegwet de formele
- Vacature
Jongeren
gesprekspartner voor LEKSTEDEwonen in alle zaken die van belang zijn in de verhouding huurder-verhuurder.
| 32 |
Huurdersberaad
evaluatie zijn diverse verbeterpunten besproken en de verantwoording voor komende
Het Huurdersberaad kwam dit jaar negen keer bijeen, waaronder vier overlegverga-
jaren vastgelegd. In 2013 geschiedt dit schriftelijk en in 2014 wederom met een informatie-
deringen met LEKSTEDEwonen. Daarnaast heeft het voltallige Huurdersberaad een keer
avond (jaarvergadering).
met de twee Huurdersvertegenwoordigers van de Raad van Commissarissen gesproken. Belangrijke onderwerpen tijdens de overlegvergadering tussen Huurdersberaad en
LEKSTEDEwonen vergoedt de kosten voor zover die redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor
LEKSTEDEwonen waren:
de activiteiten van het Huurdersberaad en de aangesloten bewonerscommissies met
- Onderhoudsplanning en -begroting LEKSTEDEwonen;
betrekking tot:
- Jaarlijkse huurverhoging per juli 2012;
- De oprichting en instandhouding van het Huurdersberaad en de aangesloten Bewoners-
- Regelgeving en aanzet uitwerking inkomensafhankelijke huurverhoging 2013; - Jaarlijkse verantwoordingsvergadering (informatiemarkt 2012); - Gebiedsvisie Hogeland
commissies; - De communicatie met de huurders, zoals het betrekken van de huurders bij haar standpuntbepaling, informatievoorziening en het beleggen van vergaderingen;
- Tevredenheidsonderzoek onder huurders;
- (De voorbereiding van) het overleg met LEKSTEDEwonen;
- Schema van aftreden (herkiesbaar stelling en herbenoeming leden);
- (De voorbereiding van) de uitoefening van het informatie- en adviesrecht.
- Leefbaarheidsprojecten (schotelantennebeleid en achterpaden);
De bijdrage van LEKSTEDEwonen aan het Huurdersberaad bedroeg in 2012 € 15.800,-
- Samenhang Maatschappelijk Platform Vianen en Huurdersberaad;
(tegen € 14.650,- in 2011). Dit is inclusief de bijdragen aan de drie bewonerscommissies.
- Perspectiefnota 2025 LEKSTEDEwonen (Visie op Vianen in 2025); - Bewonersparticipatie (wijkindelingen en verantwoording);
3.5.2
BeWonerscommissies
- Begroting Huurdersberaad en bewonerscommissies; - Actualiteiten en voortgang projecten;
In 2012 waren er drie bewonerscommissies actief: Donjon, Mariënhof en Vijfheerenlanden. Zij behartigen de gemeenschappelijke belangen van alle bewoners in hun complex en
Verantwoordingsvergadering
zetten zich in voor de leefbaarheid en veiligheid in en rondom de woningen. De samen-
Het Huurdersberaad heeft, volgens de Overlegwet en de afgesloten samenwerkings-
werking tussen de drie commissies, het Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen is sinds 2011
overeenkomst tussen Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen, de jaarlijkse verplichting om
officieel bekrachtigd met de ondertekening van het nieuwe Bewonerscommissiereglement.
een verantwoordingsvergadering te organiseren. In 2011 is dit door middel van een
In 2012 zijn er in totaal 12 overlegvergaderingen geweest met de verschillende commissies.
huurderskrant gedaan, maar in overleg en samenwerking met LEKSTEDEwonen heeft het
Wij zijn blij met de betrokkenheid en inzet van de commissies. Op die manier kan het beleid
Huurdersberaad in 2012 voor een informatiemarkt gekozen. Tijdens deze avond konden
van LEKSTEDEwonen getoetst worden en kunnen problemen snel opgelost worden.
alle huurders in gesprek gaan met leden van het Huurdersberaad en medewerkers van
Onderwerpen die structureel aan de orde komen zijn:
LEKSTEDEwonen. Belangrijkste onderwerpen daarbij waren: hun huurdersvertegen-
- jaarlijkse huurverhoging;
woordiging, energiebesparing, leefbaarheid en nieuwbouwprojecten.
- servicekosten (omvang, afrekening en aanpassing);
De eerste informatieavond werd matig bezocht, maar de aanwezige bezoekers hebben wel
- onderhoud en beheer van de woningen;
hun vragen gesteld en de gewenste informatie kunnen vergaren. Tijdens de gezamenlijke
- leefbaarheid en woonomgeving.
| 33 |
start nieuwbouw Brede school / Bascule
| 34 |
Met de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden is intensief contact geweest in verband
Met de Bewonerscommissie Mariënhof heeft in 2012 geen overleg plaatsgevonden.
met het groot onderhoud, nieuwbouw Bascule/Brede School en de toekomst van de wijk
Na de afronding van de werkzaamheden in deze wijk is het een commissie in ruste geworden.
(Fase II). Dit jaar waren de werkzaamheden aan gebouw Kruisdistel en de voorbereiding voor de
Met de projectcommissie Wilhelminastraat e.o. is afgelopen jaar regelmatig vergaderd
aanpak van gebouw Veldsalie (in het bijzonder de verbouwing van de tweekamer-
over de voortgang van het sloop- en nieuwbouwtraject. Onder andere het Stedenbouw-
appartementen) belangrijke gespreksonderwerpen. Zo overlegt het dagelijks bestuur
kundig plan en beleid Zelf Aangebrachte Veranderingen (ZAV) zijn vastgesteld.
maandelijks in de bouwkeet met de projectleider en woonconsulent van LEKSTEDEwonen
De commissie is betrokken geweest bij het bestemmingsplan, de samenwerkingsovereen-
over de voortgang van het groot onderhoud, wat voor beide partijen goed werkt.
komst, selectieprocedure architect en het ontwerp van de woningen (referentiebeelden).
Daarnaast zijn er twee gesprekken geweest met de commissie over de servicekosten-
Daarnaast maakte de commissie zich sterk voor de bewonersbegeleiding en informatie,
afrekening 2011 (communicatie en afrekenmethodiek).
tijdelijke verhuur van leegkomende woningen en het leefbaar houden van de wijk.
De wijkvernieuwing (Fase II) vormde in 2012 de rode draad van alle vergaderingen. De aanpak van en rondom de appartementengebouwen Zilvermos, Pijlkruid, Rijstgras en
Sociaal statuut
Boterbloem (groot onderhoud) en Goudhaver (sloop) is uitvoerig met de Bewoners-
In overleg met het Huurdersberaad is in 2009 een sociaal statuut opgesteld. Dit statuut
commissie doorgesproken. Op grond van het door de commissie uitgebrachte positieve
geeft het beleid weer van LEKSTEDEwonen tijdens de uitvoering van de herstructurering
advies, hebben wij de stedenbouwkundige visie opgesteld en de verdere uitwerking met
(sloop, renovatie en groot onderhoud) van complexen. Afspraken, bijvoorbeeld over de
de gemeente Vianen besproken. De bewonerscommissie is betrokken geweest bij de
verhuiskostenvergoeding, tussen de verhuurder en de huurders zijn hierin op hoofdlijnen
organisatie van drie bewonersbijeenkomsten, waarbij aan de desbetreffende bewoners
vastgelegd.
de plannen voor de wijkvernieuwing zijn gepresenteerd en wat de gevolgen daarvan zijn
Voor de lopende projecten in de buurt Vijfheerenlanden en voor het project Wilhelmina-
voor hun persoonlijke situatie.
straat wordt in overleg met de bewonerscommissie respectievelijk de projectcommissie een op het project toegespitst Sociaal Plan gehanteerd.
De Bewonerscommissie Donjon is sinds medio 2011 geheel vernieuwd en heeft zich in 2012 op diverse lopende zaken gericht. Met name bij de verbouwing van de centrale entree
3.5.3
tevredenheidsonderzoek
en het schilderen van de DonjonToren vormden zij de “ogen en oren” van LEKSTEDEwonen en gaven knelpunten direct door aan de betrokken, waardoor adequaat gehandeld kon
In 2012 heeft LEKSTEDEwonen een onderzoek uit laten voeren naar de tevredenheid van
worden.
onze huurders in de gemeente Vianen en de kernen. Hoe denken zij bijvoorbeeld over hun
Daarnaast is er uitvoerig overleg geweest over het schoonmaakschema, het takenpakket
woning, onze serviceverlening, hun buurt en woonomgeving? In totaal hebben 451
van de complexbeheerder en de achteruitgang van de openbare ruimte (zwerfvuil en
huurders meegewerkt aan het onderzoek, dat is uitgevoerd door Onderzoekbureau USP
hondenpoep). Voor de inrichting van de nieuwe entrees heeft de bewonerscommissie in
Marketing Consultancy. De uitkomsten zijn heel verhelderend (zowel positief als negatief )
overleg met LEKSTEDEwonen drie teakhouten banken uitgezocht. Deze zijn geplaatst zodat
en geven aan wat wij volgens de huurders kunnen en moeten veranderen en verbeteren.
de bewoners kunnen zitten als zij op de lift of de taxi(bus) wachten of gewoon een gezellig
Uit het onderzoek blijkt dat de meeste klantcontacten gaan over klachten, reparatie-
praatje willen maken.
verzoeken en onderhoud. En daar is men niet altijd even tevreden over. Daarom is besloten
| 35 |
om met name daarmee aan de slag te gaan. Begin 2013 start een nieuw onderzoek dat speciaal gericht is op de klantcontacten over de reparatieverzoeken.
beheer en gebruik van de openbare ruimte. Daarnaast willen wij met het LEEFfonds huurders stimuleren om zelf aan de slag te gaan. Een goed woon- en leefklimaat heeft immers alles te maken met betrokken bewoners die hun verantwoordelijkheid pakken.
3.5.4
mijn lekstedeWonen Aanpak individuele overlast
Met de naamswijziging in 2011 is ook de nieuwe website van LEKSTEDEwonen gelanceerd.
In 2012 hebben we 214 overlastmeldingen ontvangen, een afname ten opzichte van vorig
In 2012 is gewerkt aan het verder vullen en verbeteren van de site, waaronder de ontwik-
jaar (256 meldingen). Van alle meldingen is dit jaar ruim 87% afgehandeld, wat betekent
keling van een klantenportaal voor een nog betere dienstverlening.
dat ultimo 2012 nog 27 meldingen openstonden. Verreweg de meeste klachten gaan over
Sinds november 2012 is Mijn LEKSTEDEwonen live, waardoor huurders geen rekening meer
buren- of geluidsoverlast en vervuiling van gemeenschappelijke ruimten. Naast deze
hoeven te houden met openingstijden of wachttijden en elk moment van de dag (bijna)
“sociale klachten” zien we een verdere toename van klachten over het tuinonderhoud en
alles eenvoudig en direct kunnen regelen. Zij kunnen online hun persoonlijke gegevens
dan vooral over grote bomen in privétuinen. Om die reden zijn eind 2011 afspraken
inzien en eventueel wijzigen, hun woninggegevens bekijken, de huur online betalen
gemaakt over bomen: wanneer geven ze overlast en moeten ze weg, en voor wie zijn dan
(iDEAL) of een reparatieverzoek melden. Ook zijn zij als eerste op de hoogte van het laatste
de kosten. Daarbij is uitgangspunt dat de huurder meebetaalt aan verwijdering van de
nieuws over de (nieuwbouw) projecten.
boom indien deze in zijn huurperiode zo groot is geworden. In 2012 zijn op basis van dit “bomenbeleid” in totaal drie bomen gerooid.
Voordat alle 2.500 huurders een welkomstbrief met hun persoonlijke inlogcode en korte handleiding ontvingen, hebben wij de leden van de bewonerscommissies, het Huurders-
Bij de aanpak van individuele overlast hebben we het beleid aangescherpt: anonieme
beraad en bewoners Hof van Batenstein gevraagd om Mijn LEKSTEDEwonen uitgebreid te
klachten nemen we niet in behandeling en strafbare feiten horen bij de politie gemeld
testen en helpen verbeteren. Wat vonden zij van Mijn LEKSTEDEwonen, is het gebruiks-
te worden. Daarnaast blijven we de eigen verantwoordelijkheid van elke huurder
vriendelijk, gaan zij het vaker gebruiken, missen zij zaken of hebben zij nog ideeën?
benadrukken: iedereen moet eerst zelf in gesprek met de veroorzaker gaan alvorens de
Eind 2012 maken ruim 250 huurders al gebruik van ons klantenportaal en wij belonen de
hulp van LEKSTEDEwonen in te roepen. Wellicht is hierdoor een kleine daling van het aantal
huurders daarvoor met een “50/50” deal: Iedere 50e huurder die een account aanmaakt
nieuwe overlastmeldingen zichtbaar.
(inlogt) ontvangt 50 euro aan cadeaubonnen. Op onze vertrouwde telefonische en persoonlijke dienstverlening kunnen huurders uiteraard blijven rekenen.
Daarnaast werken we bij andere overlastmeldingen goed samen met de politie, RIVAS maatschappelijk werk en het Meldpunt Zorg en Overlast. Zo wordt ernstige overlast iedere zes weken besproken in het Viaans Integraal Overleg Overlast & Leefbaarheid (VIOOL).
3.6
leefBaarheid
In dit overleg werken de gemeente, politie, Rivas en LEKSTEDEwonen samen om de problemen op te lossen. Achtergrond hiervan is dat overlastveroorzakers vaak op meerdere
De komende jaren willen wij de leefbaarheid in wijken verbeteren. Allereerst door planmatig
terreinen problemen hebben en het belangrijk is om ze daar ook tegelijkertijd vanuit de
in leefbaarheid te investeren, bijvoorbeeld door de uitstraling van de appartementen-
verschillende disciplines op aan te spreken.
gebouwen Vijfheerenlanden te verbeteren, het opknappen van achterpaden en een beter
| 36 |
Laatste kansbeleid
met uitkeringsfraude, belastingontduiking en diefstal van stroom. Hiermee duperen telers
In 2011 hebben we een samenwerkingsovereenkomst getekend waarin gemeente Vianen,
onder andere gemeenten, woningcorporaties, energiemaatschappijen en verzekeraars
GGD Midden-Nederland en LEKSTEDEwonen afspraken maken over een laatste kansbeleid.
maar ook hun directe buren. Om de illegale hennepteelt harder aan te pakken hebben
Doelgroep zijn de huishoudens met meervoudige problematiek: een combinatie van
Openbaar Ministerie, politie, Belastingdienst, uitkeringsinstanties, energiebedrijven,
problemen op het gebied van verslaving, psychiatrie, financiën, vervuiling, verwaarlozing
gemeenten en woningcorporaties in de regio Utrecht in 2010 een hennepconvenant
of overlast. Partijen willen voorkomen dat deze huishoudens vanwege huurschuld en/of
afgesloten. Het convenant draagt bij aan een betere en snellere informatie-uitwisseling
overlast hun huis worden uitgezet. De huishoudens die hiervoor in aanmerking komen
tussen partners en een samenhangende, effectieve aanpak van illegale hennepteelt.
krijgen een jaar de tijd om alles in gang te zetten. In deze periode ‘bevriezen’ wij de huur-
De afgelopen twee jaar is het aantal ontdekte hennepkwekerijen in Vianen fors toe-
achterstand, onder voorwaarde dat de huur maandelijks wordt betaald.
genomen, zeker in vergelijking (aantal en omvang) met de andere Lekstroom-gemeenten.
De partijen verwachten jaarlijks zo’n vijf huishoudens met ernstige problemen te kunnen
Vianen en LEKSTEDEwonen het regionale hennepconvenant ondertekend. Met de
Deze toename vraagt om een effectieve aanpak en begin 2013 hebben de gemeente helpen en zo huisuitzetting en ernstige overlast te voorkomen. In 2012 hebben drie
ondertekening door de gemeente Vianen, zijn nu alle gemeenten in de regio Utrecht
huishoudens gebruik gemaakt van het laatste kansbeleid. Helaas zijn daarvan twee
aangesloten bij het regionale convenant. Dit maakt een eensgezinde aanpak van
trajecten voortijdig beëindigd, omdat de bewoners niet voldoende meewerkten. Het derde
hennepteelt in de regio mogelijk.
traject verloopt succesvol en dit gezin heeft veel baat bij dit laatste-kans beleid. LEEFfonds Hennep
Het LEEFfonds van LEKSTEDEwonen ondersteunt initiatieven van betrokken huurders, die
LEKSTEDEwonen voert een zeer stringent beleid bij de aanpak en bestrijding van hennep-
bijdragen aan een prettig en sociaal woon- en leefklimaat. Wij ondersteunen initiatieven
teelt en werkt daarbij nauw samen met de politie en energiebedrijven. Als er een
die een bijdrage leveren aan de voorzieningen, veiligheid en/of sociale omgeving, want
hennepplantage wordt aangetroffen dan vragen wij de rechtbank altijd om ontbinding
een goed woon- en leefklimaat heeft immers alles te maken met betrokken bewoners die
van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
hun verantwoordelijkheid pakken.
Dit verslagjaar hebben we te maken gehad met vier hennepplantages in ons woningbezit.
Voorwaarden van het LEEFfonds zijn dat het initiatief door minimaal drie huurders
Twee huurders hebben na ontdekking van de hennepplantage uit “eigen beweging” de
ingediend moet worden, er in de buurt of wijk draagvlak moet zijn, het initiatief door de
huurovereenkomst opgezegd. Een derde huurder heeft, na het opstarten van de ontbin-
bewoners zelf wordt uitgevoerd (uiteraard kan LEKSTEDEwonen daarbij adviseren of
dings- en ontruimingsprocedure, alsnog de huurovereenkomst zelf opgezegd. In één
ondersteunen) en het initiatief moet realistisch en realiseerbaar zijn. Om dit mogelijk te
geval ging het om een combinatie van huurachterstand en hennepteelt en was de huur-
maken stelt LEKSTEDEwonen jaarlijks een bedrag van € 25.000,- beschikbaar.
overeenkomst door de kantonrechter op basis van de huurachterstand reeds ontbonden. Uit het LEEFfonds werd in 2012 een totaalbedrag van € 1.221,- beschikbaar gesteld voor Illegale hennepteelt is een vorm van zware, georganiseerde criminaliteit die steeds meer
verschillende kleine aanvragen. De aanvragen voor ons LEEFfonds blijven beperkt, ondanks
een bedrijfsmatig karakter krijgt. Hennepteelt tast het leefmilieu aan door overlast,
het feit dat ook het Huurdersberaad erop heeft geattendeerd. Om die reden is besloten
verloedering en gevaarzetting (brandgevaar), schade aan de woning en gaat vaak gepaard
het beschikbare jaarbudget vanaf 2013 te verlagen naar € 15.000,-.
| 37 |
Een bijzondere vermelding verdient een initiatief van 25 bewoners van de Cambierstraat
Openbare ruimten Vijfheerenlanden
en Van Mourikstraat (wijk Hogeland). Zij hebben de handen ineengeslagen om in een
Net als de gemeenschappelijke ruimten in de appartementengebouwen is de openbare
buurtsetting twee grote bomen in twee achtertuinen te kappen. Zij verrichten zelf alle
ruimte rondom de gebouwen gevoelig voor vervuiling: één bewoner kan het voor velen
werkzaamheden en LEKSTEDEwonen betaalt de materiaalkosten. Aan het eind van de dag
verpesten, en helaas gebeurt dat regelmatig. Door de ondergrondse containers te voorzien
was de klus naar tevredenheid geklaard en dergelijke samenwerkingen leveren een grote
van een slot hoopte de gemeente Vianen dat er minder illegaal vuil gestort zou worden.
bijdrage aan de cohesie van buurten.
Helaas is dat niet bewaarheid en vormt het dumpen van huishoudelijk en grof afval een steeds grotere bron van ergernis en vervuiling. Wij hebben de gemeente daarom gevraagd
In 2011 startte Basisschool De Rank het driejarig project “De Vreedzame School” en hieraan
om de buitengewoon opsporingsambtenaren (boa’s) hier frequenter in te zetten en op dit
levert LEKSTEDEwonen een financiële bijdrage. Dit initiatief leert de kinderen (en ouders)
gebied samen te werken met onze huismeester.
hoe je met elkaar omgaat en samenleeft en daarmee wordt de basis gelegd voor leefbare buurten en wijken. Vier kinderen van De Rank presenteerden oktober 2012 wat het project
Donjon
inhoudt en wat zij afgelopen schooljaar hebben geleerd. Wij zijn trots op hun inspanningen
De huiskamer in de Donjon wordt nog steeds gerund door vrijwilligers uit de Donjon en
en resultaten tot nu toe en uit de presentatie blijkt duidelijk dat De Rank goed op weg is
ook door enkele van daarbuiten. De Stichting Welzijn Ouderen Vianen (SWOV) begeleidt
een Vreedzame School te worden.
de vrijwilligers. In 2012 heeft de huiskamer diverse activiteiten georganiseerd, onder andere een drukbezochte nieuwjaarsreceptie voor alle bewoners.
De Hagen Gemeenschappelijke ruimten Vijfheerenlanden
Hof van Batenstein
De Vijfheerenlanden is een levendige wijk waar veel gebeurd; ruim 600 woningen,
Na jaren praten over de parkeeroverlast bij Hof van Batenstein als gevolg van het gebruik
nóg meer bewoners en een groot meerjaren onderhoudsproject. Inherent aan een
van de parkeergarage voor langparkeren in plaats van voor de kortparkeerders, is in overleg
levendige wijk is dat we een strak leefbaarheidsbeheer moeten uitvoeren, wil de wijk voor
met de bedrijven en huurders in Hof van Batenstein in 2012 gestart met de invoering van
iedereen acceptabel en prettig wonen zijn. Een slogan die niet alleen op papier moet
betaald parkeren. Bij een locatie waar diverse zorgvoorzieningen aanwezig zijn, mag een
bestaan (WOW De Hagen), maar waar we als LEKSTEDEwonen actief op moeten en willen
optimaal gebruik van parkeerplaatsen worden verwacht. Immers, hoe meer doorstroming
anticiperen.
er is hoe meer bezoekers kunnen parkeren. Met betaald parkeren zorgt LEKSTEDEwonen
Ondanks de verfraaiing van de gebouwen blijven de gemeenschappelijke gangen en
ervoor dat de beperkte parkeerruimte bij Hof van Batenstein en Batensteinplantsoen
galerijen een continue zorg. Sommige bewoners (of bezoekers) zien deze ruimten niet als
optimaal wordt verdeeld onder bewoners, bezoekers en gebruikers.
verlengstuk van hun woning, maar als plek waar ze afval kunnen dumpen of rustig in een
LEKSTEDEwonen heeft bewust gekozen voor een gematigd parkeertarief (eerste uur gratis)
hoekje kunnen plassen. Onze inzet is om de daders zoveel mogelijk te achterhalen en ze
en voor de invoering zijn verschillende bewonersbijeenkomsten georganiseerd en is een
te confronteren met de kosten van hun daden. Helaas is dit alleen mogelijk gebleken met
parkeerbrochure ontwikkeld. Bewoners van het nabijgelegen Batensteinplantsoen kunnen
de inzet van cameratoezicht. Na een kleine proef hiermee zijn we op zoek naar een meer
een vaste parkeerplaats huren en bewoners van Hof van Batenstein kunnen een privé-
professionele aanpak met camera’s. Daarom starten wij in 2013 met een intern
parkeerplaats huren en/of een bewonerspas aanvragen.
monitoringsysteem waarbij de huismeesters en woonconsulent nauw samenwerken.
De eerste twee maanden ontvingen wij de nodige klachten, vooral door technische
| 38 |
Start nieuwbouw Castellum-West Houten
| 39 |
storingen (slagbomen en kaartjesautomaat) en het “wennen” aan de nieuwe situatie.
overal gelijk aan de eisen voor de huidige materialen. Soms is een kleine bijstelling nodig
Ondanks een flinke investering (voor rekening van LEKSTEDEwonen) heeft het “systeem”
en daarom onderzoeken wij binnenkort, vooral in wijken waar meer inbraken voorkomen,
inmiddels het beoogde effect opgeleverd. De meeste bezoekers van de voorzieningen in
het aanwezige inbraakwerend hang- en sluitwerk. Als dat nodig is, zal het hang- en
het complex ervaren vooral de voordelen: zij kunnen (eindelijk) dichtbij parkeren en ruim
sluitwerk worden aangepast. Nieuwbouwwoningen en woningen waar groot onderhoud
80% kan gratis uitrijden.
is uitgevoerd (bijvoorbeeld in de Vijfheerenlanden) voldoen aan het huidige Politie Keurmerk Veilig Wonen.
Veiligheid en preventie
In 2012 zijn in enkele complexen kosteloos barrièrestangen aangebracht in de kleine
De afgelopen jaren is het aantal woninginbraken in de regio fors toegenomen. Iedereen
klapramen (bovenlichtjes) van de woningen. Deze barrièrestangen verkleinen de opening
heeft recht op een prettige en veilige leefomgeving. Woninginbraken hebben een grote
van het klapraam en ze zijn goed zichtbaar vanaf de buitenzijde (preventie).
impact op de slachtoffers, maar ook op hun directe omgeving en zijn alleen gezamenlijk te bestrijden. De politie, gemeente en LEKSTEDEwonen streven daarom naar een veilig
Hulp voor senioren en hulpbehoevenden
Vianen!
Het kan zijn dat bewoners nog extra voorzieningen willen aanbrengen. Die uitbreidingen
In 2012 hebben de politie, gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen zichzelf het doel gesteld
zijn de eigen verantwoordelijkheid van bewoners en wij geven daarover graag advies. Voor
het aantal woninginbraken met 15% verlagen. Hierbij kunnen ook de burgers zelf veel doen
65-plussers en hulpbehoevenden zijn wij bereid om extra inbraakwerend hang en sluitwerk
om een woninginbraak te voorkomen. De politie, gemeente en LEKSTEDEwonen hebben
(geen alarminstallaties) kosteloos te verzorgen . De aanschaf van de materialen betaalt de
in 2012 verschillende activiteiten georganiseerd om woninginbraken onder de aandacht
bewoner zelf, maar wij verzorgen de montage ervan en nemen ook de loonkosten voor
te brengen.
onze rekening. Hiervan hebben afgelopen jaar de nodige senioren gebruik van gemaakt.
- Informatieavond veilig hang- en sluitwerk; - Informatieavond Waaks!; - Clinic observeren en signalementen onthouden.
Cameratoezicht Vijfheerenlanden Wij onderzoeken de mogelijkheden om het cameratoezicht in de Vijfheerenlanden uit te breiden. Voor de tien appartementengebouwen zijn sinds augustus 2011 nieuwe huisregels
Naast de samenwerking met onze partners geven we inbraakpreventietips aan (nieuwe)
opgesteld. Sindsdien kan bij ernstige overlast en incidenten ook cameratoezicht ingezet
bewoners en treffen ook andere maatregelen. Zo onderzoeken en verbeteren we het
worden. Tot nu toe wordt gewerkt met mobiele camera’s. In overleg met Bewoners-
huidige inbraakwerend hang- en sluitwerk in onze woningen, helpen senioren en
commissie Vijfheerenlanden is in 2012 de invoering van een meer structureel
hulpbehoevenden bij extra preventiemaatregelen en willen het cameratoezicht in de
cameratoezicht onderzocht. Het doel hiervan is om het vandalisme en de (kleine)
Vijfheerenlanden uitbreiden.
criminaliteit terug te dringen, waardoor mensen zich veiliger kunnen voelen in hun huis en woonomgeving.
Veilig hang- en sluitwerk
Eind 2012 is in één appartementengebouw gestart met het aanbrengen en installeren van
Wij hebben onze woningen jaren geleden voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk.
camera’s in de gemeenschappelijke ruimten (centrale entree en lift). Het camerasysteem
Voor alle woningen is ook een Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) uitgegeven. Alhoewel
kan indien nodig nog uitgebreid worden met meerdere zichtbare en/of verborgen
de geldigheidsduur van deze certificaten is verstreken, zijn de gebruikte materialen bijna
camera’s. Als deze proefopstelling: goed werkt dan zullen in 2013 in alle 10 de
| 40 |
appartementengebouwen camera’s geïnstalleerd worden. Het cameratoezicht is sinds
Achterpaden
augustus 2011 gemeld bij het College voor Bescherming van de Persoonsgegevens en wij
In 2011 zijn wij gestart met het achterpadentraject in de wijken Amaliastein en Monniken-
hebben een protocol cameratoezicht opgesteld.
hof en dit jaar heeft dat navolging gekregen in de wijk De Hagen. Samen met enkele leden van het Huurdersberaad heeft de woonconsulent van LEKSTEDEwonen in deze wijken de
Buurtcontactpersonen
achterpaden gecontroleerd. Verschillende bewoners zijn aangeschreven vanwege
Buurtcontactpersonen spelen een grote rol bij het signaleren van de subjectieve onveilig-
overhangende struiken, vervuiling/verwaarlozing, scheve schuttingen en vuilcontainers
heid en de leefbaarheid in een wijk. Zij kunnen immers aangeven wat voor onveiligheden
op achterpaden. Daarnaast wordt het straatwerk en afwatering van diverse achterpaden,
er zich in hun eigen wijk afspelen en wat voor ergernissen er zijn met betrekking tot de
waar nodig, planmatig opgepakt.
leefbaarheid en kunnen dit direct doorgeven aan de gemeente Vianen. In 2012 heeft de gemeente Vianen alle Buurtcontactpersonen, politie en LEKSTEDEwonen, weer uitgenodigd voor een nieuwe start. De (nieuwe) burgemeester heeft daarbij kennis-
3.7
sponsorBeleid
gemaakt met de Buurtcontactpersonen, teruggeblikt op de voorgaande jaren en vooral de wensen en verwachtingen van de betrokkenen geïnventariseerd. Daarnaast is er een
LEKSTEDEwonen staat midden in de samenleving. Regelmatig krijgen wij het verzoek om
bijeenkomst georganiseerd die in het teken stond van de diverse activiteiten tegen
financieel bij te dragen aan een activiteit of een organisatie. Wij trachten hierin steeds
woninginbraken, Waaks! en Burgernet, waarbij de Buurtcontactpersonen nauw worden
verantwoorde keuzes te maken. Het toetsingskader om sponsorverzoeken te beoordelen
betrokken.
is als volgt: - De sponsoraanvraag dient een doel dat aansluit bij de maatschappelijke doelstelling van
Waaks!
LEKSTEDEwonen;
De gemeente Vianen is in 2012 gestart met Waaks! Dit is een samenwerking tussen
- De sponsoraanvraag stelt de politiek niet ter discussie;
hondenbezitters, politie en gemeente om de veiligheid in de wijk te verhogen en samen
- LEKSTEDEwonen heeft een direct belang bij de aanvrager;
woninginbraken tegen te gaan. Hondenbezitters wordt gevraagd of zij tijdens het uitlaten
- Er moet een duidelijke link zijn met het thema: werken aan de Viaanse samenleving;
van hun hond op willen letten en de politie willen bellen bij verdachte situaties. De politie
- De sponsoraanvrager moet schriftelijk een aanvraag indienen met een financiële
kan hierdoor snel handelen, wat de pakkans van inbrekers vergroot. Politie en honden-
onderbouwing (mag ook per email);
bezitters houden persoonlijk contact met elkaar en de politie koppelt ook terug wat er met
- De sponsoraanvrager heeft haar werkgebied voornamelijk in de gemeente Vianen;
de melding is gedaan. Om de Waaks! deelnemers te blijven betrekken bij dit project
- De sponsoraanvrager moet aantonen dat de activiteit in belangrijke mate beschikbaar
ontvangen zij elke twee weken een bericht waarin informatie wordt gegeven of om hun aandacht wordt gevraagd. LEKSTEDEwonen verzorgt voor Waaks! de administratie (verwerken aanmeldingen en
is voor de klanten van LEKSTEDEwonen in Vianen; - Er moet een positieve verhouding bestaan tussen kosten en opbrengsten. Het sponsorbedrag moet in verhouding staan tot de geleverde tegenprestatie.
beantwoorden vragen via
[email protected]) en in overleg met de politie de publiciteit (nieuwsbrieven versturen en bijeenkomsten organiseren). Eind 2012 waren er ruim 160
Een aanvraag kan interessant voor LEKSTEDEwonen zijn als aan zoveel mogelijk elementen
deelnemers aan Waaks!
van het toetsingskader is voldaan.
| 41 |
Sponsoring 2012
dergelijke woningen alsmede de dalende prijzen op de woningmarkt is dit aanbod uit
In 2012 is een totaal bedrag van € 6.100,- besteed aan sponsoring van diverse activiteiten.
overwegingen van continuïteit niet interessant. Afspraken met de gemeenten Vianen en
De toekenningen zijn gedaan vanwege het maatschappelijk belang en in veel gevallen is
Houten inzake het (her)aanbieden van bestaande Koopgarantwoningen blijven uiteraard
er een specifieke relatie gelegd met onze klanten in Vianen.
gerespecteerd worden.
Kinderactiviteiten op de jaarlijkse Paardenmarkt, de kinderspelen van stichting Amaliastein en de actieweek van Kidzfun in Vianen zijn gesponsord. De jaarlijkse Oldtimerdag is
Verkoop van nieuwbouwwoningen
gesponsord, waarbij onze bewoners van Donjon op een rit met een oude Engels bus zijn
In 2012 is de verkoop van koopwoningen in gebouw De Brede School/Bascule gestart.
getrakteerd vanwege de langdurige verbouwing aan de entree van hun gebouw. Voorts
Het betreft 12 Koopgarantwoningen die najaar 2012 in de verkoop zijn gegaan. Deze
hebben we muziekactiviteiten ondersteund (optreden Groot Nederlands Mannenkoor en
woningen zijn snel verkocht. De eveneens in dit project opgenomen 8 maisonnette-
het Muziekpodium), waarbij huurders gratis entreekaarten konden verkrijgen.
appartementen zijn ook in de verkoop gegaan via Vereenigd Bouw Belang BV.
De Stichting Behoud Hertenkamp is met een eenmalige gift van € 600,- gesteund. Een fiets-
LEKSTEDEwonen levert de grond. Er zijn 2 appartementen verkocht en er zijn enkele opties
tocht Alpe d’Huzes van een medewerker is vanwege de doelstelling een bedrag van € 500,-
genoteerd. Door de stagnerende verkopen op de woningmarkt, zetten potentiele kopers
bijgedragen. Tenslotte is het jaarlijkse zwemfestijn van De Reddingsbrigade met € 300,-
de optie nog niet om. Zij willen eerst hun bestaande woning verkocht hebben. De belang-
ondersteund.
stelling voor de Koopgarantwoningen in dit project was groot. De in 2011 verkochte 14 Koopgarantwoningen in de projecten De Bleek en De Plataan
3.8 Bevorderen eigen WoningBezit
van Helsdingen in Vianen zijn voorjaar 2012 opgeleverd aan de kopers. In dit segment blijft
Verkoop van huurwoningen
bereid was in 2013 de startersleningen weer beschikbaar te stellen.
veel vraag bestaan, vooral bij starters. Het is dan ook plezierig dat de gemeente Vianen Enige jaren geleden is besloten 191 van onze woningen op de vrije markt te verkopen. Eind 2012 waren hiervan 120 woningen verkocht. Het beleid rondom verkoop is mede naar
In 2013 zal de verkoop van 11 nieuwbouw Koopgarantwoningen in het project Houten
aanleiding van de gemaakte Prestatieafspraken met de gemeente Vianen heroverwogen.
Castellum-West (hoe V) van start gaan. Met de gemeente Houten zijn afspraken gemaakt
Besloten is van de resterende 71 woningen een deel als vrije sectorhuurwoning op de
over de verkopen en de koopprijzen. De woningen zullen worden verkocht voor een prijs
markt te zetten en de rest bij mutatie te verkopen. We menen daarmee beter tegemoet te
van € 199.900,= vrij op naam, terwijl de marktwaarde is getaxeerd op gemiddeld
komen aan de volkshuisvestelijke doelen. LEKSTEDEwonen kan op deze wijze een betere
€ 232.000,=. LEKSTEDEwonen verwacht voldoende belangstelling en heeft met de
invloed uitoefenen op doorstroming in bestaand bezit. Bovendien is er in Vianen weinig
gemeente Houten afspraken gemaakt over een omzetting in sociale huurwoningen ingeval
aanbod in het duurdere huursegment met huurprijzen tussen € 665,= en € 900,=
de woningen niet worden verkocht.
per maand. Ultimo 2012 heeft LEKSTEDEwonen 6 woningen in het project Bascule in portefeuille In 2012 heeft LEKSTEDEwonen besloten de verkoop van dergelijke woningen als Koop-
die te koop staan. Eind juni 2013 wordt besloten de alsdan onverkochte woningen alsnog
garantwoningen te stoppen. Door de voorschriften over de financiële verwerking van
in verhuur te nemen.
| 42 |
Koopgarant
3.9
nieuWBouW en herstruc turering
De kracht van Koopgarant is dat het breed toepasbaar is en uiteenlopende volkshuisvestelijke doelen kan dienen. Het principe van Koopgarant is eenvoudig: de koper krijgt
LEKSTEDEwonen werkt hard aan verbeteringen van wijken en buurten. De projecten uit
van ons een korting van circa 10% op de marktwaarde van de woning, maar wordt
de inzet “vermogensovermaat 2008” in de gemeenten Houten en Leerdam zijn afgerond.
vervolgens wel volledig eigenaar van de woning, met de bijbehorende bevoegdheden en
De gesprekken over het nog lopende project in de gemeente Nieuwegein zijn stopgezet.
verantwoordelijkheden. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan koopt LEKSTEDEwonen de woning gegarandeerd weer terug, waarbij de waardeontwikkeling
In Vianen gaan de producties door en zijn drie projecten (Brede School/Bascule, De Plataan
volgens een bepaalde formule wordt gedeeld.
en Dorpsweg in Zijderveld) in aanbouw genomen. Verder hebben we onze verantwoordelijkheid voor bestaand bezit genomen en blijven we geconfronteerd met een grote vraag
Door de korting, de terugkoopgarantie en de deling in de waardeontwikkeling blijkt
naar betaalbare huur- en koopwoningen. Vanuit het in voorjaar 2013 af te ronden
Koopgarant een gewild product voor starters op de koopmarkt, jong en oud, alleenstaand
woningmarktonderzoek zullen de concrete vraag alsmede de gewenste woningtypen in
of in gezinsverband. Voor mensen in de lagere- en middeninkomensgroepen is het vaak
Vianen duidelijk worden.
de enige manier om een koopwoning naar hun wensen te kunnen bemachtigen. Door de
We zetten nog beperkt in op de realisatie van maatschappelijk vastgoed om de
terugkoopregeling komt de woning altijd bij LEKSTEDEwonen terug. Vervolgens kunnen
leefbaarheid van wijken en buurten te vergroten.
we de woning via Koopgarant voor een volgende koper betaalbaar houden of zo nodig zelfs als huurwoning verder exploiteren.
Voor de beoogde uitbreidingswijk Hoef en Haag in Vianen zijn grote stappen voorwaarts gezet. De gemeenteraad van Vianen heeft december 2012 ingestemd met het Masterplan
In het eerste kwartaal van 2012 heeft er een terugkoop van een Koopgarantwoning in het
en de Structuurvisie. In februari 2013 heeft de Provincie Utrecht ingestemd met het plan
project De Poort van Hagestein plaatsgevonden. Deze woning is opnieuw als Koopgarant-
voor de bouw van 1.800 woningen in de nieuwe Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie
woning op de markt gebracht en verkocht.
(PRS). LEKSTEDEwonen participeert in een Consortiumverband met Bouwfonds en AM Wonen om te komen tot de aanzet voor een eerste deelbestemmingsplan. De grondkavel
De terugkoopverplichtingen Koopgarant bestaan op dit moment uit:
van LEKSTEDEwonen zal gebruikt worden om het gewenste percentage sociale
• • • • • •
woningbouw in deze wijk te kunnen realiseren.
5 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject de Poort van Hagestein (2009). 4 koopgarantwoningen uit het bestaande bezit in de wijk Monnikenhof. 18 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Raadsliedenbuurt Leerdam (2011).
Een ander groot project betreft de binnenstedelijke ontwikkeling van de locatie Sluiseiland.
8 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject De Plataan Helsdingen Vianen (2012).
Op verzoek van de gemeente is in april 2012 een herziene bieding met een beperkte
6 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject De Bleek Vianen (2012).
aanpassing van het plan uitgebracht. De rest van het jaar 2012 is gebruikt met het College
12 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject
van Burgemeester en Wethouders te onderhandelen over dit grondbod.
Brede School/Bascule in Vianen (2013).
Voor LEKSTEDEwonen is een hoge kwaliteit van de gebouwen en de woonomgeving voor dit belangrijke gebied een essentieel uitgangspunt. De verwachting is dat rondom 1 juli
In totaal gaat het om 53 woningen.
2013 duidelijkheid zal komen over dit project.
| 43 |
Eind 2012 is met de gemeente Vianen en met de bewonerscommissie Vijfheerenlanden
Projecten
overeenstemming bereikt over fase II van de wijkaanpak.
Elders in dit verslag zijn de nodige toelichtingen en vorderingen in de lopende projecten
Na een zorgvuldige studie is gekozen groot onderhoud aan vier van de vijf gebouwen te
weergegeven.
plegen. Bij twee gebouwen zal er een extra esthetische impuls worden gegeven om de
Hieronder is opgenomen een gecomprimeerd overzicht van de onderhanden projecten:
uitstraling ten opzichte van de naastgelegen Vogelbuurt te verbeteren. Voor één gebouw is gekozen voor sloop en nieuwbouw. De nieuwbouw zal bestaan uit 2 kleinere gebouwen,
Bij veel projecten is de volgende fase van voorbereiding c.q. realisatie aangebroken. Van
met 23 appartementen, 6 begane grondwoningen en 11 maisonnettes. Door deze keuze
enkele projecten is de planning bijgesteld als gevolg van stagnatie in de voorbereidingen.
wordt de gewenste differentiatie bereikt en wordt de buurt meer betrokken bij de direct aangrenzende omgeving. De krachtige stedenbouwkundige setting blijft desondanks gehandhaafd. Met de bewoners zijn de gesprekken en is de informatieverstrekking gestart. Het maatschappelijke initiatief om te komen tot een hospice en een zorgboerderij in de polder Bloemendaal is door de gemeente beoordeeld en zeer positief ontvangen. Daarop-
de poorten van oranje
volgend is een ontwerp voor een landschappelijke inrichting van het omliggend gebied
(nieuwbouw Wilhelminastraat)
gemaakt. Op verzoek van de Provincie Utrecht zal na een beperkte aanpassing van het plan en inpassing in een landschappelijke visie, dat de gemeente Vianen opstelt, worden beoordeeld. De verwachting is dat najaar 2013 duidelijkheid kan komen over het vervolg. De plannen voor de herstructurering van het vroeg naoorlogse complex Wilhelminastraat zijn enkele stappen verder gebracht. Zowel de gemeente als de huidige bewoners zijn zeer positief. De verhuizing van zittende bewoners loopt door goede afspraken naar tevredenheid. Voor de realisatie van het plan is een bijzonder proces doorlopen. Oogmerk is verschillende bouwpartijen een uitgewerkte aanbieding te laten doen op technische eisen, het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan. LEKSTEDEwonen wenst na afronding van dit proces te komen tot een leveranciersovereenkomst in plaats van een traditionele aannemingsovereenkomst. De gebiedsvisie voor de wijk Hogeland is vastgesteld en aangeboden aan het College van Burgemeester en Wethouders van Vianen. Beoogd wordt het oudere bezit in deze wijk vanaf 2016 aan te pakken met een forse kwaliteitsimpuls.
| 44 |
| 45 |
H4
LEKSTEDEwonen
Bij LEKSTEDEwonen werken 35 medewerkers, verdeeld over de
4.1
Werkorganisatie
afdelingen Financiën, Vastgoed en Wonen. Onze ambities en onze volkshuisvestelijke opgaven alsmede de daarvan afgeleide
Bestuurlijke organisatie LEKSTEDEwonen is een woningcorporatie die vanuit de statuten een bestuurder kent die
doelstellingen en activiteiten realiseren we met een efficiënte en
tevens optreedt als directeur van de werkorganisatie: de heer E. de Groot.
effectieve organisatie en goed gemotiveerde en deskundige
De directeur-bestuurder is sinds 15 januari 2007 aangesteld voor onbepaalde tijd.
medewerkers. Wij streven naar tevreden huurders, maar toch kan
De directeur-bestuurder heeft geen andere nevenfuncties dan die welke voortvloeien uit
er altijd iets verkeerd gaan en in sommige gevallen wordt daarvoor onze Klachtencommissie ingeschakeld.
zijn functie en er spelen in het verslagjaar geen tegenstrijdige belangen. Ultimo verslagjaar wordt het toezicht op het bestuur uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. In hoofdstuk 1 is het toezicht en de verantwoording van het toezicht verder beschreven.
Het gaat om een goede bestuurlijke inrichting van de onderneming en de uitvoering van goed ondernemerschap met als uitgangspunt integer en transparant handelen.
Werkorganisatie Het Managementteam wordt voorgezeten door de directeur-bestuurder en bestaat ultimo
Met de medewerkers zijn wij in staat om onze klanten zo optimaal mogelijk te bedien in
2012 verder uit Mevrouw M.C.E. van der Vleuten (Manager Wonen a.i.) en de heren A.W.M.
een samenleving die door vele omstandigheden in hoog tempo verandert. Vanwege die
Kooijman (Manager Vastgoed) en H. Kooij (Manager Financiën).
continue veranderende omstandigheden passen we de bedrijfsvoering hierop aan. Bestuur: Met de werkorganisatie wordt gestreefd naar:
Directeur-bestuurder
- Het waarborgen van efficiënt en effectief werkende bedrijfsprocessen en zo nodig op een kwalitatief hoger plan brengen van deze processen. - Het hebben van een kwalitatief hoogwaardige klantgerichte organisatie waar de
Afdeling:
Afdeling:
Afdeling:
behoeften van de externe en interne klanten zoveel als mogelijk op elkaar zijn afgestemd,
Financiën
Vastgoed
Wonen
die leiden tot een hoge mate van klanttevredenheid. - Een voortdurend verbeteren van processen vanuit de cyclus van Plan, Do, Check en Act.
De heer Kooij is in februari 2013 benoemd tot plaatsvervangend directeur om bij afwezigheid van de directeur-bestuurder zorg te dragen voor de going-concern van het bedrijf. De kwaliteit van de geleverde diensten en een organisatie worden in belangrijke mate bepaald door de medewerkers, de onderlinge samenwerking en de aanwezige competenties bij de medewerkers. Een goed personeelsbeleid en goed werkgeverschap is een
| 46 |
voorwaarde voor het realiseren van de gestelde doelen. Onze doelstelling is de mede-
half jaar ingevuld met een via werk030 ingehuurde medewerker. Uiteindelijk is ervoor
werkers goed toe te rusten op de uit te voeren taken. Met de actuele kennis voeren de
gekozen deze functie via een nieuwe wervingsprocedure in te vullen.
medewerkers de vastgestelde kerntaken in eigen beheer uit. We werken bewust vanuit een
De medewerkers met een kortdurende overeenkomst hebben de Gebiedsvisie Hogeland
kleine organisatie. Gezien alle berichtgevingen over de sector woningcorporaties zijn we
alsmede het project interactieve website naar tevredenheid afgerond.
trots op de lage beheerkosten en spannen ons in om dit te handhaven. Vanzelfsprekend
In 2012 is besloten de huishoudelijke dienst weer in eigen beheer te nemen. Daarmee kan
heeft dat ook zijn grenzen. Enerzijds neemt de druk toe door het toegenomen aantal
de kwaliteit van deze werkzaamheden beter geborgd worden en is afscheid genomen van
activiteiten voor onze doelgroepen. Anderzijds neemt de administratieve belasting toe
het ingehuurde schoonmaakbedrijf.
door wijzigende wet- en regelgeving. Er moet aan (overheids)instanties steeds meer gedetailleerde verantwoording worden afgelegd.
De afdeling Vastgoed is gedurende het jaar 2012 ondersteund met een tijdelijk opzichter vanwege langdurig zwangerschaps- en ander verlof.
Veranderingen personeelsbestand Op 31 december 2012 waren er 35 (2011: 36) medewerkers in dienst bij LEKSTEDEwonen.
Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2012 6,5 % (2011: 5,7 %). Een aantal medewerkers
De organisatie heeft na een kleine aanpassing ultimo 2012 in totaal 33,2 fte’s (2011: 32,7 fte’s).
is een langere periode arbeidsongeschikt geweest, in belangrijke mate buiten oorzaak van
Per saldo is er sprake van een uitbreiding met 0,5 fte, vanwege een uitbreiding op de
de werkgever. Bij enkelen had dit te maken met herstel na ingrijpende operaties. Het risico
afdeling Financiën en mutaties binnen de afdeling Wonen.
van langdurig verzuim is niet afgedekt met een verzuimverzekering. Najaar 2012 is besloten
In de formatie zijn de volgende mutaties geweest:
is aangegaan met 365ArboNed.
te gaan werken met een andere ARBO-dienst, waartoe per januari 2013 een overeenkomst - Uitbreiding uren afdeling Financiën
0,3 fte
- Huishoudelijke dienst vanwege het weer in eigen beheer uitvoeren van deze werkzaamheden vanaf juli 2012 - Overige mutaties afdeling Wonen
Inzet tijdelijke medewerkers 0,3 fte
Ten behoeve van het werk aan projecten zijn ondermeer 4 (2011: 3) projectleiders parttime
-/- 0,1 fte
ingehuurd. De externe projectleiders zijn vooral ingezet ten behoeve van het groot onderhoud en voorbereidingen fase II Vijfheerenlanden, bij de planontwikkeling Hoef en
In 2012 zijn twee nieuwe afdelingsmanagers geworven. Per 17 september is de Manager
Haag, Sluiseiland en de herstructurering Wilhelminastraat en omgeving.
Vastgoed bij LEKSTEDEwonen in dienst getreden en per 16 januari 2013 zal de vacature van Manager Wonen zijn vervuld. Gedurende een belangrijk deel van het jaar 2012 zijn de
Per november 2012 is ervoor gekozen het aantal uit te breiden in verband met de keuze
afdelingen aangestuurd door twee Managers ad interim. Mevrouw Jansen, voorheen
de uitvoering van fase II Vijfheerenlanden versneld aan te pakken.
Manager Wonen, is per 29 februari 2012 uit dienst getreden. De bezetting van de externe projectleiders komt gedurende het jaar 2012 overeen met In 2012 zijn 4 nieuwe medewerkers aangesteld. Van 5 medewerkers is afscheid genomen,
circa 1,6 fte. In 2013 zal de afbouw worden ingezet, omdat per 8 januari 2013 een
waarbij 2 medewerkers een kortdurende arbeidsovereenkomst hadden vanwege een
Plancoördinator projecten is aangesteld die een groot deel van de activiteiten na een
onderhanden project. Een ontstane vacature bij het team UCU is voor een periode van een
inwerkperiode zal overnemen.
| 47 |
Formatieplaatsen per afdeling
Samenstelling personeelsbestand
Per afdeling waren er ultimo verslagjaar de volgende formatieplaatsen:
geslacht Leeftijdsgroep
Directie Directiesecretaresse Facilitair medewerker Beleidsmedewerker ****
1 fte 1 fte 0,6 fte 0,8 fte
Afdeling Wonen Manager ** Stafmedewerker Wonen Receptie Verhuur, huurincasso en sociaal beheer Woonconsulent projecten Woonconsulent Huishoudelijke dienst
0,9 fte 1 fte 1 fte 2,3 fte 1 fte 0,9 fte 0,4 fte
Afdeling Vastgoed Manager Opzichter Dagelijks Onderhoud Opzichters Vastgoed Serviceteam, incl. Teamleider Complexbeheerder en huismeester Servicebureau Projectmanager Plancoördinator Projecten ** Team University College Utrecht *** Afdeling Financiën Manager Financiële administratie Totaal aantal formatieplaatsen* *
Vrouw
Totaal
Procentueel
< 25 jaar
0
1
1
3%
25 tot 35 jaar
4
2
6
17%
35 tot 45 jaar
5
8
13
37%
45 tot 55 jaar
8
4
12
34%
55 tot 65 jaar Eindtotaal
1
2
3
9%
18
17
35
100%
Opleiding en ontwikkeling In 2012 is het project “Afspreken en Aanspreken” voldoende ingebed, alhoewel het Management er nog aandacht voor moet hebben de gesprekkencyclus tijdig te houden. Voorjaar 2012 is het traject trainen op integriteit met de laatste groep van medewerkers
1 fte 2 fte 2 fte 4 fte 2 fte 1 fte 1 fte 1 fte 4 fte
afgerond. In 2012 is veel tijd besteed aan incompany-trainingen. Naar aanleiding van de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek is met IP trainershouse het trainingstraject Klantvriendelijkheid en Klachtgerichtheid door alle medewerkers gevolgd. Voor een groot aantal medewerkers is een in-house cursus Timemanagement en efficiënt werken georganiseerd. Daarnaast zijn diverse individuele cursussen op het gebied van automatisering bijgewoond. In totaal is voor € 45.000,= (2011: € 24.000,=) aan opleidingen besteed.
1 fte 3,3 fte 33,2 fte
betreft aantal fte inclusief nog niet vervulde vacatures (exclusief: 32,4). Voor 3 formatieplaatsen (2,9 fte) hebben aanstellingen per begin 2013 plaatsgevonden. ** aangesteld per begin/medio januari 2013; Plancoördinator Projecten is nieuwe functie. *** voor 1 formatieplaats heeft de aanstelling per 1 januari 2013 plaatsgevonden. **** formatie is vooralsnog niet ingevuld.
| 48 |
Man
Huisvesting De organisatie is gehuisvest in het pand Hogelandseweg 44 te Vianen. In 2010 is het pand fors verbouwd en aangepast aan de eisen en voorschriften van deze tijd. Eind 2012 is gestart met de werkzaamheden om een extra kantoorruimte te realiseren voor de projectmedewerkers. In Utrecht heeft LEKSTEDEwonen werkruimten voor het team University college Utrecht.
4.2
ondernemingsraad
4.3
kl achtencommissie
De Ondernemingsraad geeft op constructieve manier invulling aan haar taken en legt het
Om te voorzien in het feit dat in elke organisatie er iets mis kan gaan, werkt LEKSTEDE-
accent hierbij vooral op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid.
wonen al jaren met een klachtencommissie. Meestal wordt een probleem in goed overleg
In haar eigen interne overleg bereidt de Ondernemingsraad zaken voor die met de
door de werkorganisatie verholpen. Toch kan het voorkomen dat het probleem niet wordt
directeur-bestuurder zullen worden besproken. In 2012 heeft vier keer formeel overleg
opgelost of dat de pogingen van de huurders om er met onze medewerker(s) uit te komen
plaatsgevonden tussen de Ondernemingsraad en de directeur-bestuurder.
helaas geen resultaat opleveren. Voor dit soort geschillen wordt de onafhankelijke klachtencommissie ingezet.
De belangrijkste onderwerpen van overleg en advies waren: - De verbindingen tussen de afdelingen Wonen en Vastgoed en het uitgebrachte advies door een daartoe aangestelde personeelsadviescommissie;
De klachtencommissie bestond in 2012 uit drie leden, namelijk - de heer W.G.J. Ammerlaan, voorzitter
- De vacatures in het Managementteam;
- de heer H.J.H. Bolk, lid
- Nieuwe cao Woondiensten;
- vacature (in verband met het vertrek van de voormalig Manager Vastgoed)
- Procedures en integriteit;
In 2012 zijn er 6 klachten ingediend, gericht aan de Klachtencommissie.
- Jaarrekening 2011 en begroting 2013;
Daarnaast zijn 3 zwaarwegende klachten tegen de werkorganisatie bij de directeur-
- Herinrichting kantine;
bestuurder ingediend.
- Reiskosten woon-/werkverkeer; - Nieuwe ARBO-dienst; - Regeerakkoord en impact voor de sector woningcorporaties;
Klachten
Afgehandeld door
Behandeld door
De Ondernemingsraad heeft in het najaar een gesprek gehad met twee leden, de voorzitter
ingediend
werkorganisatie
klachtencommissie
en de vice-voorzitter, van de Raad van Commissarissen over het functioneren van de
2012
6
6
0
organisatie en de tevredenheid van medewerkers.
2011
6
5
1
2010
6
4
2
Ultimo 2012 bestaat de Ondernemingsraad uit:
2009
0
0
0
- De heer P. Laurman (Teamleider Dagelijks Onderhoud), Voorzitter
2008
1
1
0
- De heer M. Gijsbertse (Complexbeheerder), lid
2007
3
2
1
Uitspraak N.v.t.
- De heer C.M. de Kriek (Foreman UCU), lid Bij de verkiezingen in februari 2012 is de heer Laurman herkozen. De Ondernemingsraad bestaat uit alleen medewerkers van de afdeling Vastgoed. De oproepen aan andere
De klachten hadden vooral betrekking op de afhandeling van ingediende reparatie-
afdelingen om te participeren hebben nog geen resultaten opgeleverd. In 2013 zal
verzoeken. Bij enkele klachten ging het om een geschil vanwege het in uitvoering zijnde
de Ondernemingsraad daar zwaarder op inzetten.
groot onderhoud Vijfheerenlanden. Alle klachten zijn afgehandeld door de werkorganisatie.
| 49 |
H5
FINANCIËLE CONTINUÏTEIT
(alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld)
LEKSTEDEwonen vindt het belangrijk om een financieel beleid te voeren dat haar voortbestaan in financieel opzicht waarborgt en ruimte creëert om invulling te geven aan haar maatschappelijke taakstelling. Wij bewaken voortdurend onze financiële continuïteit en hebben toetsingsinstrumenten om, indien nodig, bij te sturen.
- De doelstellingen en beleid van risicobeheer in verband met de financiële instrumenten; - Bijzondere gebeurtenissen waarmee in de jaarrekening geen rekening hoeft te worden gehouden; - De verwachte gang van zaken; - De activiteiten op het gebied van onderzoek en ontwikkeling.
De jaarrekening is onder verantwoordelijkheid van de directie samengesteld door de werkorganisatie. Bij het samenstellen van
Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645
de jaarrekening zijn de eisen zoals geformuleerd in het Besluit
Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is
Beheer Sociale Huursector (BBSH) gehanteerd.
verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: - Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;
5.1
jaarrekening algemeen
- Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed;
De sector is in de afgelopen jaren steeds vaker in het nieuws gekomen doordat corporaties
- De methode van afschrijvingen;
in financiële problemen zijn geraakt door frauduleus of te risicovol beleid. Door de
- De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);
aanhoudende economische crisis en het voorgenomen kabinetsbeleid zijn deze problemen
- Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening;
vergroot.
- De verwerking van de vennootschapsbelasting;
De gevolgen hiervan zullen de komende jaren voelbaar blijven, ook bij LEKSTEDEwonen.
- Het niet langer verplicht opnemen van een overzicht mutatie bedrijfswaarde in de
Er is in de afgelopen jaren een gedegen financieel beleid gevoerd. Een beleid waarin sterk
toelichting;
is gestuurd op verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet, lage beheerkosten en een
- Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten;
heldere investeringsstrategie hebben ertoe geleid dat een sterke financiële positie bestaat,
- Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningen-
waardoor de toekomst met vertrouwen tegemoet kan worden gezien.
portefeuille toe te passen.
De jaarrekening is onder verantwoordelijkheid van de directie samengesteld door de
Stelselwijziging
werkorganisatie. Bij het samenstellen van de jaarrekening zijn de eisen zoals geformuleerd
In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij LEKSTEDEwonen
in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gehanteerd. Naast het op grond van artikel
de volgende stelselwijzigingen voorgedaan:
26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, is ook het bestuursverslag inbegrepen. De volgende elementen zijn verwerkt: - De gang van zaken en het gevoerde beleid tijdens het verslagjaar en de toestand per balansdatum;
| 50 |
- Ter bepaling van de actuele waarde (zijnde de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd dan vanaf 1 januari 2012. De rentabiliteitswaarde correctie wordt niet langer toe-
gerekend, de integrale kostenbenadering is gewijzigd in een benadering met alleen nog
- WIF (Wooninvesteringsfonds)
vastgoedgerelateerde kosten en de minimum levensduur bij afwezigheid van concrete
- Machado BV
beleidsvoornemens is gewijzigd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin
Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van
2012 € 3.088 hoger dan eind 2011.
een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening.
- Waardering commercieel vastgoed (van historische kostprijs naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 1.248 hoger dan eind 2011.
Financieel beleid Het beleid is in de eerste plaats gericht op het in stand houden van de financiële continuïteit van de organisatie. Daarbij is het beschikbaar zijn van financiële middelen van groot
Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het
belang. Het beleid is gericht op voldoende weerstandsvermogen alsmede op de beperking
eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van € 4.336.
van financiële risico’s. De risico’s in de vastgoedportefeuille zijn op korte en middellange termijn voldoende in kaart gebracht. Vermogensbestanddelen worden daarnaast ook
Consolidatie
ingezet voor maatschappelijke prestaties. Een woningcorporatie heeft een groot aantal
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van LEKSTEDEwonen en
maatschappelijke doelen. Te denken valt aan wonen en zorg, nieuwbouw, wijkverbetering
haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisa-
en leefbaarheid. Die doelen moeten we afzetten tegen de beschikbare financiële middelen.
torische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen
Een belangrijk nieuw onderdeel in het financiële beleid vormt het sturen op kasstromen.
deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend
Hier is in 2012 verdere invulling aan gegeven.
of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.
5.2
jaarresultaat
Volledig geconsolideerd
Het geconsolideerde resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt
- Vereenigd Bouw Belang BV(100%)
-/- € 5.649. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 3.052.
- Vereenigd Belang Holding BV (100%)
Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat -/- € 9.768
- LEKSTEDE Energie BV (100%)
hebben bedragen.
- BV Vrijstad Vianen Maatschappij tot Stadsherstel (51,375%) De rechtstreeks aan het Eigen Vermogen toegerekende waardeveranderingen komen uit Voorts heeft LEKSTEDEwonen naast bovengenoemde belangen de volgende
op positief € 10.386. Het Eigen Vermogen neemt in 2012 per saldo toe met € 4.737.
verbindingen: - CV De Witte Vrouwe, Utrecht
De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderings-
- Uithof III C.V., Utrecht
grondslagen.
| 51 |
Waardering Sociaal Vastgoed
GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING (x € 1.000) 2012
(x € 1.000) 2011
20.782 2.281 3 524 258 23.848
19.156 2.119 124 675 388 22.462
9.289 6.678 1.801 3.385 4.864 26.017
7.847 11.847 1.945 2.577 4.415 28.631
328
1.602
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten saldo financiële baten en lasten
107 349 -5.306 -4.850
228 63 -4.321 -4.030
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-6.691
-8.597
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden groepsresultaat na belastingen
1.526 -479 -5 -5.649
-916 -248 -7 -9.768
Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen
10.386
12.312
LEKSTEDEwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Waardering Commercieel Vastgoed LEKSTEDEwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen.
Vaste activa in explotiatie 2012
2011
Toename
228.308
216.590
11.718
9.750
7.692
2.058
238.058
224.282
13.776
Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal
De waarde is toegenomen door de verwerking van de nieuw opgeleverde 63 woningen in Leerdam en Houten. Daarnaast heeft de eerder genoemde stelselwijzigingen gevolgen
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelslasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten
niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
gehad voor de waardering van het vastgoed.
| 52 |
5.3
rel atie Begroting / jaarresultaat
Het boekjaar 2012 sloten wij af met een negatief resultaat van € 5,6 miljoen. In de begroting 2012 hielden wij rekening met een negatief resultaat van € 6,2 miljoen. Het verschil is als volgt te verklaren: (x € 1.000) (x € 1.000) Begroting jaarrekening 2012 2012 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Grafische weergave verdeling resultaat voor belastingen
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (onrendabel investeren) Maatschappelijk is er in 2012 voor € 6,7 miljoen onrendabel geïnvesteerd. De specificatie is als volgt: Overige waardeveranderingen Groot onderhoud Vijfherenlanden gebouw Kruisdistel, aanvulling
(x 1.000) 745
Aanvulling reservering aanpak groot onderhoud Fase II Vijfheerenlanden Veiligheid Vijfheerenlanden - vernieuwing van de vluchttrappen Reservering nieuwbouw Hoekenstraat Vijfheerenlanden
1.620 210 1.534
Aanvulling reservering nieuwbouw Castellum-Oost te Houten
123
Reservering nieuwbouw Castellum-West te Houten
920
Afwaardering diverse grondkavels in eigendom Vrijval reservering nieuwbouw Raadsliedenbuurt te Leerdam Overige waardeveranderingen - vrijval Totaal
3.185 -1.214 -445 6.678
(x € 1.000) verschil *
20.833 2.221 252 662 232 24.200
20.782 2.281 3 524 258 23.848
-51 60 -249 -138 26 -352
6.383
9.289
-2.906
6.447 2.142 3.717 4.665 23.354
6.678 1.801 3.385 4.864 26.017
-231 341 332 -199 -2.663
0
328
328
Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten 62 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 280 Rentelasten en soortgelijke kosten -5.308 saldo financiële baten en lasten -4.966
107 349 -5.306 -4.850
45 69 2 116
resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-4.120
-6.691
-2.571
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden
-1.911 -140 -5
1.526 -479 -5
3.437 -339 0
groepsresultaat na belastingen
-6.176
-5.649
527
Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen
1.655
10.386
8.731
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelslasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
*Bedragen met een – hebben, ten opzichte van de begroting, een negatief effect op het resultaat.
| 53 |
Gebeurtenissen na balansdatum
5.4.1
hoe zorgen We dat Wij financieel gezond Blijven?
Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regerings-
Bij de keuze om maatschappelijk te ondernemen hoort expliciet het ervoor kiezen om niet
beleid is nog onderdeel van wetsvorming.
altijd de hoogste opbrengst te realiseren. Dit brengt extra risico met zich, dat vraagt om
De verhuurderheffing voor LEKSTEDEwonen zou voor de jaren 2013-2017 circa € 5,2
een solide financieel beleid. In 2012 is het financiële beleid gepresenteerd voor de periode
miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling.
2013-2017. Punten die in het financieel beleid aan de orde komen zijn onder andere:
De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet
- de ontwikkeling van de kasstromen;
berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment onvoldoende beschikbaar is.
- de ontwikkeling van het jaarresultaat; - de ontwikkeling van onze vermogenspositie;
In het jaarrekening is een uitgebreide toelichting opgenomen waarin de effecten van het
- de ontwikkeling van de renterisico’s.
voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met onder andere de saneringssteun voor het Centraal Fonds Volkshuisvesting zijn verwerkt.
5.4.2
hoe ont Wikkelen zich de liquiditeiten?
Indien deze voornemens daadwerkelijk in wetgeving worden verankerd dan heeft dit
Wij bewaken onze liquiditeiten zorgvuldig. Dit doen we door een prognose te maken van
belangrijke invloed op de financiële positie en in het beleid van LEKSTEDEwonen.
de inkomende en uitgaande kasstromen. De prognose toetsen wij voortdurend en daar waar noodzakelijk stellen wij de prognose bij. In 2012 is de liquiditeitenprognose gepresenteerd voor de komende tien jaren. In de liquiditeitenprognose wordt onderscheid
5.4
financieel Beleid
gemaakt tussen: - Kasstromen uit exploitatie;
Om de maatschappelijke opgave te kunnen realiseren is de beschikbaarheid van financiële
- Kasstromen uit investeringen en desinvesteringen;
middelen op korte en lange termijn essentieel. Daarom stelt LEKSTEDEwonen eisen aan
- Kasstromen uit financiële activiteiten.
haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Het vermogen van LEKSTEDEwonen moet toereikend zijn om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen.
Leningen
Om dit te kunnen blijven waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig.
Eind 2012 bedraagt het schuldrestant vreemd vermogen € 125,9 miljoen. Het schuldrestant
LEKSTEDEwonen stelt zich daarbij de volgende vragen:
vreemd vermogen bedroeg in 2011 € 114,6 miljoen. De toename van de leningen-
1. Hoe zorgen we dat wij financieel gezond blijven?
portefeuille heeft te maken met investeringen in projecten in ontwikkeling. In totaal is in
2. Hoe ontwikkelen zich de liquiditeiten?
2012, uitgedrukt in kasstromen, voor een bedrag van ruim € 17,7 miljoen geïnvesteerd.
3. Hoe zetten we onze financiële middelen in?
Het gaat daarbij om zowel nieuwbouw- als om renovatieprojecten. Om adequaat te kunnen reageren op marktomstandigheden wordt van een treasurystatuut gebruik gemaakt. Naar aanleiding van de ontwikkelingen in de sector heeft
| 54 |
Grafiek: Ontwikkeling totale financiering en beleggingsbeslissingen. Hierbij moet gedacht worden aan: - de hoofdlijnen van het financierings- en beleggingsbeleid; - de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van de uitvoering van dit beleid; - de informatievoorziening. Derivaten Voor het afsluiten van derivaten heeft LEKSTEDEwonen zogenaamde ISDA-overeenkomsten afgesloten. Het gebruik van derivaten beperkt zich tot rentederivaten. LEKSTEDEwonen onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult het rentemanagement op een actievere wijze in. Ook traditionele instrumenten zoals leningen met een uitgestelde storting behoren tot haar instrumentarium. In de voorstellen voor het Liquide middelen
Omv. fin. incl. inv.
afsluiten van rentederivaten wil LEKSTEDEwonen de toegevoegde waarde in vergelijking
Leningen
Omv. fin. encl. inv.
met traditionele financiële instrumenten kunnen aantonen. Het speculatief handelen in
Fin. saldo
rentederivaten, bijvoorbeeld door het innemen van “open posities” zonder een onderliggende (nog af te sluiten) lening, is niet toegestaan.
LEKSTEDEwonen in 2012 het treasurystatuut geactualiseerd. Begin 2013 wordt het nieuwe treasurystatuut definitief vastgesteld.
Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de
Het treasurystatuut van LEKSTEDEwonen is een gedragscode als het gaat om financierings-
verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012:
1.)
2.)
1.) De ineffectiviteit is per 1 april 2013 opgeheven. Gezien de beperkte periode van 3 maanden en de beperkte materialiteit is geen voorziening getroffen. 2.) De effectiviteit van de hedge is nog niet aangevangen omdat de ingangsdatum van de het derivaat 26 februari 2016 is.
| 55 |
Mutual Termination Clause (MTC)
5.4.3
hoe zet ten We onze financiële middelen in?
Op IRS558 en IRS 597 is een Mutual Termination Clause van toepassing. Dit betekent dat zowel LEKSTEDEwonen als de Deutsche Bank elke vijf jaar na transactiedatum, het recht
In de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag is een overzicht gegeven van onze
heeft om het contract te beëindigen. De MTC gaat voor het eerst in op respectievelijk
activiteiten. Die activiteiten worden noodzakelijk geacht om onze maatschappelijke doelen
1 juni 2016 en 26 februari 2016.
te bereiken. Daar worden financiële middelen voor gealloceerd. Het inzetten van financiële
Toezicht belemmerende bepalingen
De overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig en
Op 18 oktober 2012 heeft LEKSTEDEwonen een beoordeling laten uitvoeren door een
wenselijk moeten zijn.
extern bureau om te beoordelen of er binnen de afgesloten derivatencontracten toezicht-
Bij investeren kan gedacht worden aan de bouw van huurwoningen. Bij dit soort investe-
belemmerende bepalingen in de zin van artikel 5 van de Beleidsregel d.d. 5 september
ringen wordt een deel terugverdiend door de huuropbrengsten. Bij uitgaven ligt dat
2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken staan. LEKSTEDEwonen heeft de regel
anders. Vaak staan hier geen directe inkomsten tegenover, bijvoorbeeld investeringen in
middelen kan op twee manieren, namelijk door te investeren of het doen van uitgaven.
aldus geïnterpreteerd dat het moet gaan om clausules die de derivatenbank bepaalde
een wijkwinkel of wijkbeheer. Wel kan het een positief effect op de (waarde)ontwikkeling
rechten geeft indien CFV of het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
van een wijk of buurt hebben.
toezichtmaatregelen neemt of voorbereid. Geconstateerd is dat in de algemene voorwaarden van één bank staat vermeld dat betreffende bank passende maatregelen
LEKSTEDEwonen beschikt ultimo 2012 over een vermogen van € 118,7 miljoen (2011:
kan treffen, waaronder het beëindigen van een transactie wanneer er sprake is van
€ 113,9 miljoen). Dat vermogen is voornamelijk geïnvesteerd in huurwoningen. De bedrijfs-
wetswijzigingen of overheidsmaatregelen die relevant zijn voor de transactie.
waarde van onze woningen bedraagt € 238 miljoen (2011: € 220 miljoen).
De marktwaarde van de derivaten inclusief opgelopen rente bedraagt per balansdatum
De WOZ-waarde geeft bij benadering aan wat de woningen op de vrije markt waard
€ 7.429 miljoen (2011: € -4.343 miljoen) negatief.
zijn. De totale WOZ-waarde bedraagt op waarde peildatum 1 januari 2012 volgens de beschikkingen van de lokale overheden ruim € 532 miljoen (2011: € 551 miljoen).
Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Per 31 december 2012 heeft het CFV opnieuw een zogenaamde stresstest uitgevoerd bij corporaties met een derivatenportefeuille. Gekeken is in hoeverre corporaties in staat zijn om te voldoen aan onderpandverplichtingen bij een rentedaling van respectievelijk 1% en 2%. LEKSTEDEwonen heeft deze stresstest doorstaan en daarmee aangetoond het liquiditeitsrisico uit hoofde van de derivatenportefeuille te beheersen.
| 56 |
Grafisch weergegeven ziet dit er als volgt uit:
Opbouw bezit per 31 december 2012
| 57 |
LEKSTEDEwonen DAEB (sociaal) / Niet DAEB (vrije sector) Woningcorporaties zijn verplicht onderscheid te maken tussen DAEB bezit en niet DAEB bezit. Deze diensten van algemeen en economisch belang (DAEB) onderscheiden zich van de gewone diensten door de aanwezigheid van een publiek belang. Hierdoor is toegestaan dat overheden een financiële bijdrage leveren zodat corporaties hun taak naar behoren
Referentie Landelijk
Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen
€ 410
€ 447
€ 433
Huur in procenten van maximaal toegestane huur*
58,0%
68,7%
70,2%
Gemiddeld aantal punten huurwoningen* Netto bedrijfslasten inclusief leefbaarheid per VHE*
157
143
137
€ 739
€1.329
€1.393
Bron: Rapport Corporatie in Perspectief CFV 2012
kunnen uitvoeren. Staatsteun in deze is in de Europese beschikking toegestaan mits: - corporaties de bouw, aankoop en verhuur van woningen onder de liberalisatiegrens van € 664,66 blijft en waarvan minimaal 90% wordt toegewezen aan huishoudens met een belastbaar inkomen van minder dan € 34.085 per jaar (prijspeil 1 januari 2012); - de aanleg van kleinschalige infrastructuur welke een directe relatie heeft tot de sociale huisvesting; - de werkzaamheden voortkomende uit leefbaarheidactiviteiten en de aanpak van wijken en dorpen; - de bouw en verhuur van maatschappelijk vastgoed dat is opgenomen in de gelimiteerde lijst uit de Europese beschikking. Op deze manier is voor corporaties duidelijk welke activiteiten ook in de toekomst nog met borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) gefinancierd mogen worden. Onder de niet-DAEB activiteiten vallen alle activiteiten welke niet aan één van de bovenstaande criteria voldoen. Veelvoorkomende niet-DAEB activiteiten zijn de woningen met een huur boven de € 664,66 per maand, koopwoningen, commerciële ruimten en maatschappelijk vastgoed dat niet op de lijst van de Europese Commissie staat vermeld. Benchmark Het belangrijkste resultaat van het inzetten van vermogen is dat wij in staat zijn om circa 3.900 goede, betaalbare woningen te verhuren. Binnen de regio Utrecht behoren wij tot de corporaties met de laagste netto huurprijzen. * Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2012 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2012. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2012 vastgestelde meerjarenbegroting. De cijfers 2013 e.v. zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2012.
| 58 |
5.5
BedrijfsWaarde
– een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); – de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende
Om de actuele waarde van ons bezit te bepalen is de bedrijfswaarde opnieuw berekend en komt uit op € 237,8 miljoen. Dit wordt ook wel de “verdiencapaciteit” genoemd. Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gebruikt: – jaarlijkse huurverhogingen van: Sociaal vastgoed; o
2013: 2,25% (gelijk gebleven)
o
2014 en verder: 2,00% (gelijk gebleven)
levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 aar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. – De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de verhuurdersheffing (uitgezonderd de heffing van 2013) en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Ontwikkeling Bedrijfswaarde
Commercieel vastgoed (vastgoedbelegging);
Door de realisatie van een groot aantal nieuwbouwprojecten in de komende jaren stijgt
o
2013: 3,25% (was 2,25%)
het aantal verhuureenheden van 3.905 in 2012 naar 4.250 in 2018. Hierbij is rekening
o
2014 en verder 3,00% (was 2,00%)
gehouden met de sloop van 118 woningen.
– jaarlijkse huurderving van 0,30 % (gelijk gebleven);
De bedrijfswaarde van de activa in exploitatie, inclusief deze nieuwbouw maar exclusief
– huurharmonisatie eengezinswoningen naar minimaal 65% en appartementen naar
verkoopresultaten, ontwikkelt zich als volgt: (zie grafiek pagina 58).
minimaal 70%-75% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: geen harmonisatie); – jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten o
2013: 2,50% (gelijk gebleven)
o
2014: 2,75% (gelijk gebleven)
o
2015 en verder: 3,00% (gelijk gebleven);
– jaarlijkse stijgingen van de onderhoud gerelateerde variabele lasten
5.6
financiële sturing
Activiteitenplan 2013-2018 Wij hebben onze volkshuisvestelijke activiteiten voor een reeks van jaren uitgezet. Als vertrekpunt voor deze raming heeft als basis de going-concern gedachte gediend. Het beheer
o
2013: 2,50% (gelijk gebleven)
o
2014: 2,75% (gelijk gebleven)
van het woningbezit wordt vanzelfsprekend gecontinueerd. De (vastgoed)projecten
2015 en verder: 3,00% (gelijk gebleven);
vanuit de acquisitie in 2011/2012 en een budget voor sociaal maatschappelijke activiteiten
o
– variabele exploitatielasten zijn genormeerd opgenomen gebaseerd op de begroting van 2013;
zijn toegevoegd. In totaliteit gaat het in de periode t/m 2018 om de realisatie van ruim
– kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de
400 nieuwbouwwoningen, de hoogniveau renovatie van 248 appartementen en her-
eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm gebaseerd op het 10 jarig
structurering van 118 woningen. In het kader van maatschappelijk vastgoed participeert
gemiddelde per complex;
LEKSTEDEwonen in een Brede School en voor leefbaarheid onder andere in een dorpshuis
– een restwaarde – voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaats-
in Zijderveld.
gevonden – op basis van de huidige vergelijkbare kavelprijs voor een sociale huur-
Ook zijn de effecten van de integrale belastingheffing en de verhuurdersheffing afzon-
woning, onder aftrek van geschatte kosten voor verhuis- en herinrichtingskosten, sloop
derlijk in de prognose opgenomen. Beide hebben een aanzienlijk negatief effect op de
en sanering grond.
geprognosticeerde resultaten.
| 59 |
MEERJARENBEGROTING Bedragen x € 1.000
jaarrek.
Begroting
jaarrek.
Begroting
Begroting
Begroting
Begroting
Begroting
Begroting
2011
2012
2012
2013*
2014*
2015*
2016*
2017*
2018*
(verwacht) jaarresultaat Bedrijfsopbrengsten
22.357
24.200
24.690
24.690
26.267
27.183
28.826
29.971
30.618
Bedrijfskosten
-8.892
-10.463
-9.968
-10.817
-11.292
-14.934
-11.735
-12.065
-12.430
Afschrijvingen
-7.847
-6.383
-9.289
-6.103
-6.521
-6.836
-7.023
-7.338
-7.505
5.618
7.354
5.433
7.770
8.454
5.413
10.068
10.568
10.683
-5.332
-4.966
-4.723
-5.253
-5.750
-6.293
-6.844
-7.748
-7.920
286
2.388
710
2.517
2.704
-880
3.224
2.820
2.763
1.602
0
309
2.223
2.556
4.589
3.535
2.532
2.425
-11.847
-6.447
-6.678
-2.454
-4.547
-2.668
-4.541
-2.400
-2.521
0
-61
-67
-456
-1714
-1511
-1527
-1543
-1.559
-9.959
-4.120
-5.726
1.830
-1.001
-470
691
1.409
1.108
-431
-1.911
1.350
-1.386
-1.439
-641
-1.581
-1.591
-2.360
Exploitatieresultaat Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Onrendabel investeren Heffingen resultaat voor vpB Belastingen Resutaat deelnemingen resultaat na vpB
628
-140
-1.268
-140
-140
-140
-140
-140
-140
-9.762
-6.171
-5.644
304
-2.580
-1.251
-1.030
-322
-1.392
Verwachte jaarresultaten (ongeconsolideerd)
Ontwikkeling solvabiliteit
Op basis van onze begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2018 verwachten
De solvabiliteit is ons eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermo-
wij de volgende ontwikkeling van het jaarresultaat (met inbegrip mogelijke heffing
gen. Op basis van onze financiële meerjarenprognose ontwikkelt de solvabiliteit zich als
Huurtoeslag en Saneringssteun CFV vanaf 2013): (zie pagina 60).
volgt: (zie pagina 60). Ten opzichte van voorgaande jaren neemt de solvabiliteit af. Dit is volledig toe te schrijven aan de productievoornemens.
ongeconsolideerd (verwachte) solvabiliteit
jaarrek.
Begroting
jaarrek.
Begroting
Begroting
Begroting
Begroting
Begroting
Begroting
2011
2012
2012
2013*
2014*
2015*
2016*
2017*
2018*
42,4%
39,4%
42,1%
38,9%
37,4%
37,1%
36,5%
36,4%
36,4%
* Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2012 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2012. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2012 gepresenteerde meerjarenbegroting. De cijfers 2013 e.v. zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2012.
| 60 |
Het Financiële Dashboard
hoeverre er nog ruimte is in het bedrijfsresultaat om stijging van de rentelasten op te
Om de ontwikkelingen van de diverse financiële kengetallen te kunnen volgen, is er een
vangen. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is gesteld dat dit verhou-
zogenaamd monitoringsdashboard ontwikkeld. Aan de hand van een aantal intern
dingsgetal binnen de corporatiesector minimaal 1,3 moet bedragen. LEKSTEDEwonen
bepaalde bandbreedtes zijn de financiële kengetallen gerubriceerd in kritisch (rood),
voldoet aan deze norm.
redelijk (oranje) en goed (groen). In feite gaat er eenzelfde functie vanuit als van een verkeerslicht. Met dit dashboard kan op eenvoudige wijze inzicht worden verkregen wat
Loan to Value
de gevolgen zijn van de diverse beleidsbeslissingen voor onze organisatie.
De Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Als vuistregel voor deze ratio
Nadere toelichting belangrijkste Financiële Kengetallen:
houden wij een norm (plafond) aan van 75%. Dit kengetal is een richtinggevend kengetal.
Interest Coverrage Ratio (ICR)
Vermogensontwikkeling is wel een belangrijke indicator voor de omvang van de te betalen
De rentedekkingsgraad of ICR is een verhoudingsgetal van de operationele kasstroom
vermogenskosten. Daarmee is sprake van een directe relatie met het directe rendement
exclusief de financieringslasten te delen door de financieringslasten. Het geeft aan in
en de ICR. LEKSTEDEwonen voldoet aan deze norm.
* Het betreft de ongeconsolideerde cijfers waarbij de cijfers van 2012 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2012. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2012 gepresenteerde meerjarenbegroting. De cijfers 2013 e.v. zijn niet aangepast aan het werkelijk resultaat 2012.
| 61 |
Operationele kasstroom – 2% aflossingsfictie
Solvabiliteitsoordeel 2012 Centraal Fonds
Dit kengetal geeft aan of LEKSTEDEwonen in staat is om uit haar operationele kas-
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) heeft een financieel oordeel uitgebracht
stromen 2% van haar lening portefeuille af te lossen. Dit kengetal moet groter zijn dan 0.
over de vermogenspositie. Het solvabiliteitsoordeel 2012 is gebaseerd op de vermogens-
LEKSTEDEwonen voldoet aan deze norm.
positie op balansdatum 31 december 2011. Uitgaande van voorgezette verhuur van het bezit is de solvabiliteit voldoende. Hierbij wordt opgemerkt dat door het Centraal Fonds geen rekening is gehouden met de voorgenomen invoering van de huurtoeslagheffing en saneringssteun CFV.
Grafiek: dekking rente en normatieve aflossing Bedragen x € 1.000
Exploitatie Bouwrente + geact. pro Rente Norm. afl. (2.0%)
| 62 |
Continuïteitsoordeel 2011 Centraal Fonds opnieuw A1
Voor de jaren 2008-2011 is een fiscale herbestedingsreserve gevormd van in totaal
Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds
€ 21,9 miljoen. Ultimo 2011 resteert hiervan een bedrag van € 11,6 miljoen. Eind 2014
voor de Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële positie van woningcorporaties en
moet deze reserve volledig zijn besteed.
brengt daarvan verslag uit aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op basis van een door het Centraal Fonds uitgevoerd onderzoek komt de Minister tot het
Per 31 december 2012 is de vaststellingsovereenkomst (VSO 2) tussen corporaties en
oordeel dat de door LEKSTEDEwonen voorgenomen activiteiten in de periode 2010 tot en
de Belastingdienst beëindigd. LEKSTEDEwonen heeft ervoor gekozen om de VSO 2
met 2016 passend zijn bij de financiële mogelijkheden van onze corporatie.
stilzwijgend telkens met een jaar te verlengen. Daarnaast hebben wij een intermediairs-
Faciliteringsvolume Waarborgfonds Sociale Woningbouw
standpunten met betrekking tot de aangiften met de Belastingdienst. LEKSTEDEwonen
convenant met PwC belastingadviseurs. Op basis hiervan delen wij onze ingenomen Om woningen te kunnen bouwen en te onderhouden moeten wij leningen afsluiten, om
werkt open en transparant samen met de Belastingdienst op basis van wederzijds
in de financieringsbehoefte te voorzien. De financieringen trekken wij aan op de geld- en
vertrouwen. Dit kan uiteindelijk leiden tot het toepassen van het zogenaamde horizontale
kapitaalmarkt. Een goede solvabiliteit en positieve operationele kasstromen zijn belangrijk
toezicht.
om onze toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te garanderen. Dat betekent dat wij moeten zorgen voor voldoende eigen vermogen en voldoende faciliteringsvolume bij het
Ten aanzien van de eerder door LEKSTEDEwonen ingenomen standpunten heeft de
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Door de extra investeringsambitie van
Belastingdienst verklaard deze standpunten te accepteren, danwel op onderdelen te
LEKSTEDEwonen neemt de financieringsbehoefte de komende jaren fors toe.
hebben aangepast. De aangiften tot en met 2010 zijn inmiddels definitief vastgesteld
Het WSW heeft op 8 oktober 2012 een faciliteringsvolume vrijgegeven van € 85,1 miljoen.
(acute last nihil).
Dit is voldoende om het investeringsvolume voor de periode 2012-2014 af te dekken. Het WSW heeft later aangegeven dat zij het faciliteringsvolume voor alle corporaties voor
Omzetbelasting
2014 en verder tijdelijk intrekt. Dit zal gebeuren door middel van een zogenaamde
Integratieheffing
negatieve claim. De voorlopige claim voor LEKSTEDEwonen komt uit op € 45,6 miljoen.
Door een wetswijziging bestaat er voor corporaties geen uitzondering meer met betrekking
Verwacht wordt dat deze claim medio 2013 alsnog wordt vrijgegeven. Rekening houdend
tot de integratieheffing. Wij moeten nu bij oplevering van nieuwbouwprojecten btw
met de € 34 miljoen aan aangetrokken leningen en leningen met uitgestelde storting,
afdragen over de totale voortbrengingskosten (dus ook over de grond die vaak zonder
resteert er per ultimo boekjaar nog een faciliteringsvolume van € 5,4 miljoen.
btw is aangekocht). Dit nadeel wordt gedeeltelijk gecompenseerd door het rentevoordeel dat ontstaat doordat tijdens de bouw de BTW op de bouwkosten in vooraftrek mag worden genomen. Door de huidige lage rentestand is dit voordeel overigens beperkt.
5.7
Bel astingen Verhoging van BTW-tarief van 19% naar 21%
Vennootschapsbelasting
Om het begrotingstekort binnen de EU-norm van 3% te brengen heeft de regering in het
De aangiften tot en met 2011 en de geschatte aangifte (fiscale positie) over 2012 zijn in de
Lenteakkoord besloten om per 1 oktober 2012 het normale BTW-tarief te verhogen van
jaarrekening verwerkt. Per saldo is de acute belastinglast voor 2012 ruim € 0,5 miljoen.
19% naar 21%. Omdat LEKSTEDEwonen geen BTW terug kan vorderen op de inkoop van
| 63 |
(groot) onderhoudsactiviteiten hebben wij noodzakelijk werkzaamheden waar mogelijk
Commissarissen bij aanwezig. LEKSTEDEwonen wordt bijgestaan door een extern bureau.
voor 1 oktober 2012 uitgevoerd.
Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert LEKSTEDEwonen de treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat onderdeel uitmaakt van de
Loonbelasting
begroting. Hierin spreekt LEKSTEDEwonen met de Raad van Commissarissen een kader af
Werkkostenregeling
op basis van de huidige vermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd
LEKSTEDEwonen heeft besloten om de werkkostenregeling per 1 januari 2013 in te voeren.
vermogen voor het komende drie jaren, de laatste rentevisie en de huidige kijk op de
In 2012 is hier samen met een externe adviseur een onderzoek naar gedaan. De werkkos-
mondiale economie.
tenregeling pakt voor LEKSTEDEwonen iets gunstiger uit dan de huidige fiscale regeling. LEKSTEDEwonen hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids- en het
5.8
risicomanagement
renterisico. LEKSTEDEwonen optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch
5.8.1
intern risicoBeheersings- en controlesysteem
meest voordelige condities.
De directie is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat
LEKSTEDEwonen formuleert het renterisico als het saldo van alle geldstromen, vermeerderd
en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden
met de renteconversies van de leningenportefeuille. Voor het beheersen van het renterisico
administratieve organisatie. De periodieke opstelling van kwartaal- en jaarcijfers wordt
is belangrijk dat LEKSTEDEwonen periodiek de omvang van het renterisico bepaalt.
samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van
Dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid.
informatie uit het centraal geautomatiseerde informatiesysteem. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de:
LEKSTEDEwonen volgt hierin de volgende methodiek:
- Bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd;
- Het bepalen van het saldo van alle geldstromen aan de hand van de liquiditeits-
- Financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; - Handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende wet- en regelgeving; - Goede informatie beschikbaar is, waarna; - Juiste activiteiten worden uitgevoerd.
prognose; - Het bepalen van de renteconversies; - Het bepalen van een rentevisie; - Het bepalen van de instrumenten (zowel financiële instrumenten als derivaten) voor het afdekken van het renterisico voor een bepaalde periode.
Treasury
LEKSTEDEwonen vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit
Periodiek beoordelen het bestuur en de Treasurycommissie de risico’s ten aanzien van het
haar verantwoordelijkheden, maar ook in het kader van transparantie in haar treasury-
financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige
activiteiten, zowel extern als intern. Hiertoe richt LEKSTEDEwonen haar treasurywerkzaam-
middelen. Minimaal één keer per jaar is daar een vertegenwoordiging van de Raad van
heden zo in dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke
| 64 |
wijze. Een aantal voorbeelden hiervan zijn:
5.8.2
interne risico ’s
- Het vooraf aanvragen en vastleggen van een bestuurlijk mandaat voor een transactie op de geld- of kapitaalsmarkt, of derivaat;
Operationele risico’s
- Het vastleggen van elke transactie op de geld- of kapitaalmarkt of in derivaten;
Hieronder worden verstaan de risico’s die voorvloeien uit het feit dat LEKSTEDEwonen een
- Het periodiek beleggen van de Treasury Commissie, inclusief het vastleggen van de
samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen
bijeenkomsten in een verslag;
in processen niet valt uit te sluiten.
- Het nastreven van een betrouwbare, complete en transparante liquiditeitsbegroting. Onderdelen die wij actief hebben opgepakt zijn de agressie- en integriteitstraining. Derivaten
Alle medewerkers zijn hiervoor op cursus geweest. Doelstelling van de trainingen was
De problematiek die is ontstaan omtrent de derivaten in de sector heeft geen effect op
hoe om te gaan met agressie, zowel intern als extern en het integriteitsbeleid van
LEKSTEDEwonen. We maken wel gebruik van derivaten, maar we hebben deze afgesloten
LEKSTEDEwonen blijvend uit te dragen.
zonder margin calls en break clausules. Hierdoor hebben wij bij dalende rentes geen bijstortingsverplichting die voor liquiditeitsproblemen kunnen zorgen. We voldoen
Continuïteit
daarmee aan de eisen die het WSW stelt aan derivaten. Voor alle derivaten geldt dat
Het risico van tijdelijke, niet-beschikbaarheid van personeel is beperkt. Het risico van
wij hedgeaccounting toepassen. Dat wil zeggen dat voor afgesloten renteswaps
vertrekkende medewerkers is, gegeven het geringe verloop, minder groot. Wel zien wij
waarvan de startdatum per ultimo boekjaar is ingegaan een onderliggende financiering
risico’s bij het aantrekken van nieuw personeel en voor gespecialiseerde werkzaamheden.
is aangetrokken.
Hoewel er door de kredietcrisis meer personeel beschikbaar is, blijkt het in de praktijk
Het realiseren van doelstellingen is niet mogelijk zonder het nemen van risico’s. Daarom is
medewerkers aan te trekken.
het van groot belang dat LEKSTEDEwonen zich bewust is van de risico’s waarmee zij als
Om dit risico te beperken wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van interim medewerkers.
nog steeds zeer moeizaam om voor met name technische functies kwalitatief goede
maatschappelijke ondernemer te maken krijgt bij het uitvoeren van haar taken. LEKSTEDEwonen beseft dat zij zowel financiële risico’s dient te beheersen als zelf in dit
Gedrag
kader activiteiten onderneemt die zij altijd en direct dient te kunnen verantwoorden.
Gedrag van medewerkers is moeilijk te beïnvloeden en vormt daarmee een risico voor de
Mensen en systemen spelen hierin een hele belangrijke rol. Dit vereist openheid en
organisatie. Uiteraard is de grondhouding vertrouwen in elkaar, maar dat is onvoldoende
duidelijke structuren.
om dit risico te kunnen handelen. Wij hebben een administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is
Zoals ieder bedrijf hebben ook wij te maken met risico’s en onzekerheden. Risico’s zijn er
verankerd. De belangrijkste onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven. Er is een
in diverse soorten en maten. Wij vinden het belangrijk om die te onderkennen en onze
strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden altijd door
controlesystemen daarop af te stemmen. Om die reden hebben wij een aantal interne en
twee bevoegde functionarissen ondertekend. Met het integriteitsbeleid wordt inhoud
externe risico’s onderscheiden. In de kwartaalrapportages vindt monitoring van de risico’s
gegeven aan de uitgangspunten voor het zaken doen en de gedragsregels voor directie
plaats.
en medewerkers.
| 65 |
Informatiesysteem
5.8.3
ex terne risico ’s
Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem.
Rijksoverheid
Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan onze eigen kantoren.
De corporaties zijn integraal belastingplichtig geworden. Hierdoor is LEKSTEDEwonen
Van de databestanden wordt dagelijks (zowel bij NCCW als de applicaties in eigen beheer)
gevoeliger geworden voor van overheidswege opgelegde wetswijzigingen. Daarnaast is
een externe back-up gemaakt. De gehele ICT-infrastructuur, inclusief het beheer daarvan
het overheidsbeleid ook van toepassing op de bepaling van het maximale percentage
is geoutsourcet. Met de leverancier is een Service Level Agreement (SLA) gesloten waarin
aangaande de jaarlijkse huurverhoging. Wijzigingen in overheidsbeleid hebben dus direct
de afspraken zijn gemaakt rondom de beschikbaarheid van het netwerk. In het afgelopen
invloed op de risico’s. Ook vanuit bouwvoorschriften en nieuwe (Europese) regelgeving
jaar is het netwerk > 99% beschikbaar geweest.
kunnen extra onvoorziene kosten en beperkingen op verwachte opbrengsten ontstaan.
Strategische risico’s
invloed op de politiek blijven uitoefenen. Daarnaast zorgen wij ervoor dat wij in een vroeg
Dit zijn risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van LEKSTEDEwonen. Niets
stadium informatie tot ons krijgen waardoor wij tijdig, indien noodzakelijk, het beleid
doen brengt namelijk ook risico’s met zich mee.Om goede strategische keuzes te kunnen
kunnen bijstellen.
Dit risico is beperkt te beïnvloeden. Wel zullen wij via onze brancheorganisatie Aedes
maken is in 2008 een ondernemingsplan gepresenteerd met als titel: “Werken aan Wonen”. Een van de speerpunten vormde onze strategische keuze om onze vermogensovermaat
Marktrisico
in te zetten bij collega-corporaties. Eind 2012 is het project “Vermogensovermaat 2008”
Met betrekking tot de vraag- en aanbodverhoudingen in ons marktgebied zijn er risico’s.
in de gemeenten Houten en Leerdam afgerond. In 2013 zal een nieuw, geactualiseerd
Hierbij valt te denken aan een mis match tussen vraag en aanbod.
ondernemingsplan verschijnen.
Om dit risico te monitoren wordt per kwartaal, vanuit het woonruimteverdeling systeem, marktinformatie gegenereerd. Hierin zijn indicatoren aangegeven waarin tot uitdrukking
Bestuursaansprakelijkheidsrisico
komt hoe het met de verhuurbaarheid van ons bezit is gesteld. Indien noodzakelijk zal
Het bestuur is aansprakelijk voor handelingen die als bestuurder van de corporatie en de
hierop worden geanticipeerd. Daarnaast is de toewijzingsprocedure geheel geauto-
vennootschappen worden verricht. Bestuurder en toezichthouders dienen hun werk te
matiseerd via WoningNet
doen op een wijze die bij hun taak hoort. Dus niet alleen naar “beste vermogen” maar bovendien zoals het een bestuurder en toezichthouders betaamt. Leidraad vormt de
Huurmarktontwikkelingen
governance code, waarbij de ervaring, deskundigheid en integriteit van de directeur van
Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid van ons bezit
groot belang is. Dit geeft een grote mate van verantwoordelijkheid. Om risico’s op dit
en huurprijsontwikkelingen. LEKSTEDEwonen zorgt ervoor dat woningen bij mutatie zoveel
gebied te beperken heeft LEKSTEDEwonen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering
mogelijk aansluitend worden verhuurd. Vooruitlopend op het in 2013 te publiceren
afgesloten.
strategisch voorraadsbeleidsplan, is het nieuwe huurprijsbeleid reeds ingevoerd. Dit houdt in dat bij mutatie de huurprijzen minimaal worden verhoogd naar 65% tot 75% van maximaal redelijk.
| 66 |
Nakomingsrisico’s huurders
Procesgang projectontwikkeling
Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan
Het realiseren van een project kent veel mogelijk vertragende factoren. Allereerst
het gehuurde waardoor achterstanden in betalingen kunnen ontstaan.
moeten diverse plannen worden opgesteld en goedgekeurd. Hierbij valt te denken aan
Maandelijks wordt een debiteurenoverzicht opgesteld waarin de ontwikkeling van dit risico
bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en het uiteindelijke bouwplan. De gemeente
wordt gevolgd en zo nodig wordt actie ondernomen. Wij hanteren een sociaal incasso-
Vianen en het politieke krachtenveld vervullen hierin een grote rol. Deze plannen kennen
beleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting, waarbij wij onze klanten actief
daarnaast een inspraakprocedure waar belanghebbenden gebruik van kunnen maken.
benaderen en zo nodig huisbezoeken afleggen. Dit beleid resulteert in een totale achter-
LEKSTEDEwonen heeft met de gemeente Vianen Prestatieafspraken gemaakt waarin ook
stand van 0,53% van de jaarhuur (zittende en niet-zittende huurders), wat landelijk gezien
de projectontwikkeling is benoemd. Hierover vindt een aantal keren per jaar intensief
zeer laag is te noemen. Na 18 aanzeggingen zijn er 5 ontruimingen uitgeoverd.
overleg plaats tussen de gemeente en LEKSTEDEwonen. Doelstelling blijft het realiseren van de in de Prestatieafspraken vastgelegde afspraken betreffende projectontwikkeling.
Nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door
Technische staat van gebouwen
de wederpartij een risico. In de huidige markt is dit risico aanzienlijk toegenomen.
Gebouwen worden ouder, waardoor ook de technische staat achteruit gaat. Wanneer hier
Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend
geen rekening mee wordt gehouden, kan LEKSTEDEwonen geconfronteerd worden met
door het management. Door de kredietcrisis hebben wij het screenen van opdrachtnemers
onverwachte uitgaven in het onderhoud.
geïntensiveerd. Dit doen wij door middel van een externe partij die informatie op dit gebied
Jaarlijks wordt 1/3 van ons bezit op locatie onderzocht. Op basis van de uitkomsten van
kan verstrekken. Wij streven tegelijk naar bestendige relaties met onze leveranciers.
dit onderzoek wordt de meerjarenonderhoudsprognose geactualiseerd. Het bezit is via de
Hiermee wordt het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind.
opstalverzekering voldoende verzekerd voor de risico’s van geheel of gedeeltelijke tenietgaan.
Bouwkosten Mede door de kredietcrisis zien we dat er er momenteel sprake is van lagere prijzen
Milieurisico’s
bij aanbesteding. Het is echter onmogelijk om de stijgingen van de afgelopen jaren
Het beheersen van milieurisico’s behoort steeds vaker tot de aandachtsgebieden van een
volledig door te berekenen aan een huurder of koper. Het gevolg is dat de onrendabele
corporatie. Niet enkel met het oog op het milieu alleen, maar eveneens ter voorkoming
investeringen nu blijven steken tussen de €60.000 en € 80.000,= per woning en dat er
van hoge saneringskosten en verlies van reputatie.
momenteel nauwelijks winst op koopwoningen wordt gemaakt.
LEKSTEDEwonen vindt het belangrijk deze risico’s te onderkennen. Om die reden
LEKSTEDEwonen onderzoekt of er mogelijkheden zijn om het bouwproces te vereen-
beoordelen wij bij renovatie en nieuwbouwprojecten de gevolgen daarvan voor het milieu.
voudigen door bijvoorbeeld prestatiegericht te gaan aanbesteden. Daarnaast vinden er
Dit kan zijn een rapportage over bodemverontreiniging, maar eveneens een rapportage
transparante aanbestedingen voor werken plaats. Op het gebied van koopwoningen
in het kader van fijnstof. Ook krijgt asbestsanering bij renovaties beleidsmatig veel
opereren wij alleen nog in het sociale segment en de onderkant van het middeldure
aandacht. Wij beschouwen het Energielabel als een nieuw risico. Wij hebben ons bezit laten
koopsegment.
opnemen en voorzien van een Energielabel. Bij mutatie van een woning wordt op basis van toegepaste energiebesparende maatregelen het label opnieuw vastgesteld.
| 67 |
de vreedzame school en leeffonds
| 68 |
Fundingrisico’s Dit omvat het risico dat LEKSTEDEwonen niet de benodigde middelen kan aantrekken tegen bedrijfseconomisch acceptabele voorwaarden om de bedrijfsdoelstellingen te kunnen behalen, rekening houdend met het renterisico. Om dit risico te beperken voldoet LEKSTEDEwonen aan de eisen die interne en externe toezichthouders stellen met betrekking tot liquiditeit en solvabiliteit. Daarnaast reageren wij proactief op de ontwikkelingen op de markt, bijgestaan door een extern deskundige. Renterisico’s De hoogte van de toekomstige financieringsrente en de daarmee samenhangende opslagen zijn per definitie onzeker. Om dit risico zoveel mogelijk te kunnen elimineren is een treasurystatuut en een tressuryjaarplan opgesteld waarin normen zijn benoemd met betrekking tot renterisico’s. Twee keer per jaar komt de treasurycommissie bij elkaar. Een extern deskundige maakt deel uit van de treasurycommissie en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen wordt één keer per jaar uitgenodigd om deel te nemen aan de treasuryvergadering.
start nieuwbouw de plataan
| 69 |
H6
VERBINDINGEN
LEKSTEDEwonen heeft verschillende deelnemingen, zoals een 100% belang in Verenigd Belang Holding BV en Vereenigd Bouw
- Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.
Belang BV en een meerderheidsbelang in BV Vrijstad Vianen (Maatschappij tot stadsherstel). Daarnaast hebben wij verschillende deelnemingen van ondergeschikt belang. Op deze wijze geven wij mede invulling aan onze
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar
Geen
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
Ja
Financiële gegevens 2012
maatschappelijke taakstelling op het gebied van huisvesting
Eigen vermogen
€ 66.000 positief
van bijzondere doelgroepen en duurzaamheid.
Jaaromzet
-/- € 763.000 negatief
6.1
vereenigd Bel ang holding Bv
Deelneming van LEKSTEDEwonen in Vereenigd Belang Holding BV: Algemene gegevens Naam verbinding
Vereenigd Belang Holding BV
Rechtsvorm
BV
Vestigingsplaats
Vianen
Statutaire doelstellingen - Het uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening;
Belang in %
100%
Intrinsieke waarde
Nihil
Overige deelnemers
Geen
Geldstromen van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding
< € 5.000,-
Waarde verstrekte lening
N.v.t.
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen
Geen
Inzet van personeel van de TI
Directeur en management
Geldstromen van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkering
Geen
Afgegeven zekerheden
Geen
Maximaal risico-exposure/aansprakelijkheid
100%
- Het beleggen en herbeleggen van vermogensbestanddelen van welke aard ook, evenals het instaan voor schulden onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen;
Risicobeheersing
- Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen
LEKSTEDEwonen is bestuurder en enig aandeelhouder van de BV. De vertegenwoordiging
van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook;
vindt plaats door de directeur-bestuurder. Er zijn geen zekerheden verkregen. Vereenigd
- Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over
Belang Holding BV neemt voor 100% deel in Vereenigd Bouw Belang BV. Winstuitkeringen
registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan
kunnen slechts worden gedaan uit de reserves, welke niet krachtens de wet moeten
LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen;
worden aangehouden.
| 70 |
6.2
vereenigd BouW Bel ang Bv
Deelneming van Vereenigd Belang Holding BV in Vereenigd Bouw Belang BV: Algemene gegevens Naam verbinding
Vereenigd Bouw Belang BV
Rechtsvorm
BV
Vestigingsplaats
Vianen
Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar
Geen
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
N.v.t.
Financiële gegevens 2012 Eigen vermogen
€ 125.500 positief
Statutaire doelstellingen
Jaaromzet
-/- € 759.000 negatief
- Het (doen) realiseren van bouwwerken alsmede het participeren in samenwerkings-
Belang in %
Geen
verbanden gericht op het aannemen van bouwwerken en het (doen) verrichten van onderhoudswerken ten behoeve van ondermeer LEKSTEDEwonen, de besloten vennoot-
Geldstromen van TI naar verbinding
schap Vereenigd Belang holding BV of andere dochtermaatschappijen daarvan en/of
Doorberekende kosten aan de verbinding
Geen
andere (rechts)personen en ondernemingen in welke vorm dan ook;
Waarde verstrekte lening(en)
€ 2.087.000
- Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; - Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over
Rentepercentage
3,65%
Zekerheden
Geen
Aflossingstermijn
Gekoppeld aan projectontwikkeling
registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen
Geen
Inzet van personeel van de TI
Directeur en management
verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.
| 71 |
6.3
Bv vrijstad vianen
Deelneming van LEKSTEDEwonen in BV Vrijstad Vianen: Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar
Restauratie panden
BV Vrijstad Vianen
Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden
Ja
Rechtsvorm
BV
Financiële gegevens 2012
Vestigingsplaats
Vianen
Eigen vermogen
€ 145.500
Jaaromzet
-/- € 11.500 negatief
Belang in %
51,375%
Algemene gegevens Naam verbinding Maatschappij tot stadsherstel
Statutaire doelstellingen - De vennootschap heeft uitsluitend of nagenoeg uitsluitend ten doel in het belang van volkshuisvesting de restauratie van al dan niet door aankoop verkregen register
Intrinsieke waarde
€ 92.000
Overige deelnemers
Aandeelhouders
goederen gelegen in de gemeente Vianen, die als woonruimte verloren zijn gegaan, dan wel als zodanig dreigen te vervallen, in het bijzonder daar waar gebouwen dreigen
Geldstromen van TI naar verbinding
verloren te gaan die zijn ingeschreven in het rijksregister van Monumenten en die
Doorberekende kosten aan de verbinding
< € 5.000
bij verbetering naar de hedendaagse eisen behouden kunnen blijven als woonruimte.
Waarde verstrekt rekening courant krediet
€ 180.000
Rentepercentage
6 maands Euribor + opslag
Zekerheden
Hypothecaire zekerheid pand(en)
Aflossingstermijn
Gekoppeld aan projectontwikkeling
| 72 |
Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen
Geen
Inzet van personeel van de TI
Directeur en medewerkers
6.4
overige verBindingen
LEKSTEDEwonen heeft nog de volgende verbindingen met een ondergeschikt belang. Aangegeven wordt de toegevoegde waarde van de samenwerking voor LEKSTEDEwonen. De directeur-bestuurder vertegenwoordigt LEKSTEDEwonen in deze verbindingen.
Commanditaire Vennootschap de Witte Vrouwe
WoningNet NV
Belang:
€ 300.000 (2 aandelen van € 150.000,-; 14% belang)
Belang:
€ 909 (101 aandelen á € 9)
Betreft:
Huisvesting van dakloze zwerongeren.
Betreft:
Woonruimteverdelingsysteem.
Commanditaire Vennootschap de Uithof III
LEKSTEDEenergie BV
Belang:
€ 1.950.000 is gelijk aan 10%
Belang:
€ 18.000,= gestort kapitaal
Betreft:
Aandeel in studentenhuisvesting in het wooncomplex Casa Confetti
Betreft:
Oprichting nieuwe vennootschap; voornemens tot het leveren van
op het Utrechtse universiteitsterrein De Uithof in Utrecht.
energie vanwege nieuwe WKO-installaties in de projecten De Plataan en BredeSchool/Bascule.
Wooninvesteringsfonds (WIF) Belang:
€ 2.000.000 (vier certificaten van € 500.000)
Betreft:
Deelneming in achtergestelde lening.
Machado BV Belang:
€ 915.000 (waarvan € 465.000 agio) is gelijk aan 50%
Betreft:
Studentenhuisvesting, deels in een luxer segment in monumentaal pand in Utrecht. De overige eenheden zijn bezit van de T.I.
| 73 |
H7
FINANCIEEL VERSLAG
LEKSTEDEwonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen
GECONSOLIDEERDE BALANS (in miljoenen euro’s)
betreffen onder meer de verhuurdersheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een opgelegde heffing voor
Bezittingen
Schulden en eigen vermogen
saneringssteun. LEKSTEDEwonen verwacht zonder wezenlijke aanpassingen in haar bedrijfsvoering, met uitzondering van een matiging van haar investeringsbeleid, de
2012
aangekondigde verhuurdersheffing te kunnen voldoen. Wel zal in bepaalde mate
2011
2012
2011
118,6
113,9
gebruik gemaakt moeten worden van het aangekondigde verruimde huurbeleid. LEKSTEDEwonen verwacht dan ook te kunnen blijven voldoen aan de vereiste
Woningen, gronden en
Groepsvermogen
kengetallen zoals die in de sector worden gehanteerd.
overige verhuurde
Eigen Vermogen
bezittingen; kantoor,
Aandeel derden
0,1
0,1
Egalisatierekening
3,0
0
17,5
20,3
114,4
auto's, e.d.
7.1
260,3
249,6
geconsolideerde Bal ans
De geconsolideerde (samengevoegde) balans betreft de organisatorische en economische eenheid van LEKSTEDEwonen, LEKSTEDE energie BV, BV Vrijstad Vianen, Vereenigd Belang Holding BV en haar dochter Vereenigd Bouw Belang BV. Onderlinge vorderingen en
Deelnemingen in groeps-Maatschappijen
4,4
6,0
Voorzieningen
Belastinglatenties
1,0
1,2
en transitoria
6,4
7,4
Langlopende schulden 131,4
Geldmiddelen
6,9
0,8
Kortlopende schulden
279,0
265,0
schulden worden daarbij geëlimineerd. Voorraden, vorderingen
Totaal
| 74 |
8,4
16,3
279,0
265,0
Nadere toelichting bij enkele posten
* Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deze post heeft betrekking op deelnemingen. LEKSTEDEwonen (geconsolideerd) neemt
* Woningen en dergelijke
deel in Commanditaire Vennootschap De Witte Vrouwe (opvang zwerongeren) voor
Er is sprake van een sterke toename van de waarde ten opzichte van 2011. De toename
een bedrag van € 0,3 miljoen. Er is een deelname in Commanditaire Vennootschap
is vooral het gevolg van de mutatie in de bedrijfswaarde door oplevering van nieuwbouw
Uithof III (studentenhuisvesting) voor € 2 miljoen. In het Wooninvesteringsfonds wordt
en de toename van investeringen in activa in ontwikkeling.
sinds 2005 voor een bedrag van € 2 miljoen deelgenomen. Sinds 2007 wordt er deelgenomen in Machado BV voor een bedrag van € 0,9 miljoen. Verder is er een participatie
* Belastinglatenties
in WoningNet NV (woonruimteverdeling).
De latente belastingvordering van voor 1 januari 2008 heeft betrekking op voorvoegverliezen van de Vereenigd Belang Holding B.V. Die van na 1 januari 2008 heeft
* Egalisatierekening
betrekking op de fiscale eenheid en de contant gemaakte waarde van toekomstige
De egalisatierekening heeft betrekking op een afgekochte exploitatiebijdrage (netto
kasstromen van leningen tegen de zero coupon.
contant) over een periode van 40 jaar voor het project Brede School. Na oplevering zal jaarlijks een bedrag worden onttrokken ten gunste van de exploitatie. Jaarlijks wordt aan
* Groepsvermogen
de egalisatierekening 4,75% rente toegerekend.
Het groepsvermogen bestaat uit de Bedrijfsreserve dat samen met een aandeel derden uit de consolidatie met BV Vrijstad Vianen het Eigen Vermogen vormt.
* Voorzieningen Dit betreft o.a. voorzieningen voor onrendabele investeringen in de komende jaren.
De ontwikkeling van Algemene Bedrijfsreserve verliep in 2012 als volgt: Groepsvermogen begin van het jaar:
€
109,5 miljoen
Bij: stelselwijziging per 1 januari
€
4,4 miljoen
Gewijzigde stand per 1 januari 2012
€
113,9 miljoen
De voorzieningen zijn als volgt te specificeren: Voorziening herstructurering
€
5,5 miljoen
Voorziening nieuwbouw
€
10,0 miljoen
Voorziening latente belastingen
€
1,8 miljoen
Af: jaarresultaat 2012
€
-/- 5,6 miljoen
Overige voorzieningen
€
0,2 miljoen
Bij: overige mutaties
€
10,4 miljoen
Voorziening personeel
€
0,1 miljoen
Groepsvermogen eind van het jaar:
€
118,7 miljoen * Langlopende schulden
AF: Aandeel derden in het groepsvermogen
€`
-/- 0,1 miljoen
De mutatie wordt veroorzaakt door de toename van langlopende leningen vanwege het aantrekken van € 26 miljoen aan nieuwe leningen in 2012, een aflossing van € 8,3 miljoen
Eigen Vermogen
€
118,6 miljoen
en het terugplaatsen van € 6,4 miljoen op een Roll-overlening. Daarnaast is voor een bedrag van € 7,3 miljoen euro een terugkoopverplichting opgenomen voor 41 in gebruik
De overige mutaties hebben betrekking op waardeveranderingen welke rechtstreeks in
zijnde woningen, eerder verkocht zijn onder voorwaarden (Koopgarant).
het eigen vermogen zijn verwerkt.
| 75 |
7.2
geconsolideerde Winst-en-verliesrekening
GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING (in miljoenen euro’s)
Baten:
Huren en vergoedingen Bijdragen en verkopen Overige baten
2012
2011
23,1
21,3
0
0,1
0,8
1,1
Totaal baten Lasten:
23,9
22,5
Afschrijvingen
9,3
7,9
Waardeveranderingen
6,7
11,9
Lonen en salarissen
1,8
1,9
Lasten onderhoud
3,4
2,6
Overige bedrijfslasten
4,8
4,4
Totaal bedrijfslasten
26,0
28,7
Saldo (baten - lasten)
-/- 2,1
-/-6,2
0,3
1,6
Financiële baten en lasten
-/-4,9
-/- 4,0
Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen
-/-6,7
-/- 8,6
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Belastingen Resultaat deelnemingen
1,5
-
-/-0,9
-/-0,5
-/-0,3
Groepsresultaat na belastingen
-5,7
-9,8
Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt In het eigen vermogen
10,4
12,3
| 76 |
Nadere toelichting bij enkele posten
onderhoud. In 2012 is plantmatig meer onderhoud uitgevoerd. De kosten van de eigen dienst zijn verantwoord bij lonen, salarissen en sociale lasten.
* Huren en vergoedingen De toename ten opzichte van 2012 wordt grotendeels veroorzaakt door de huurstijging
* Overige bedrijfslasten
per 1 juli 2012 en het in exploitatie gaan van 57 nieuwbouwwoningen in Leerdam en
Door ontstane vacatures is LEKSTEDEwonen genoodzaakt om op sleutelposten tijdelijk
Houten. In mindere mate wordt de verhoging veroorzaakt door individuele huurverho-
interimkrachten in te huren. Daarnaast zijn op een aantal onderdelen extern adviezen
ging als gevolg van aangebrachte voorzieningen. De vergoedingen voor servicekosten
gevraagd. Hierdoor stijgen de overige bedrijfslasten sterker dan de inflatie.
zijn met name gestegen door verhoging van de tarieven. * Financiële baten en lasten * Overige baten Hieronder zijn onder meer de vergoedingen voor verrichtte diensten aan eigen projecten
Onder deze post zijn de renteopbrengsten en de rentekosten van leningen en derivaten verantwoord.
verantwoord. * Belastingen * Afschrijvingen
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft
Met ingang van het verslagjaar 2012 wordt ook afgeschreven over sociaal vastgoed in
LEKSTEDEwonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de
exploitatie. Dit levert in 2012 een extra last op van bijna € 9 miljoen ten opzichte van de
aangifte over de verslagjaren 2011 en 2012 door de fiscus zullen worden getoetst.
afschrijvingslasten uit voorgaande jaren. Daartegenover staat de post waardeverande-
De belangrijkste standpunten betreffen:
ringen welke rechtstreeks verwerkt is in het eigen vermogen. De vergelijkende cijfers
- De waardebepaling van de ontwikkelrechten;
voor 2011 zijn op de gewijzigde regelgeving aangepast.
- Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;;
* Waardeveranderingen vaste activa De veranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door
- Het vormen van een herbestedingsreserve. - Het vormen van een herinvesteringsreserve
gedurende een verslagjaar nieuwe juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering aan te gaan.
Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en 2012 nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde hebben. Voor de jaren 2006 t/m 2010 zijn
* Lonen en salarissen
definitieve aanslagen door de Belastingdienst vastgesteld.
In 2012 heeft LEKSTEDEwonen te maken gehad met een aantal vacatures. Hierdoor is de totale post lonen en salarissen lager dan voorgaande jaren. * Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten met betrekking tot het klachten-, mutatie- en planmatig
| 77 |
7.3
controleverkl aring van de onafhankelijke accountant
Aan: het bestuur en Raad van Commissarissen van Stichting Volksbelang Vianen
OORDEEL Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde
De in dit verslag op pagina 74 tot en met 77 opgenomen samengevatte jaarrekening,
aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang
bestaande uit de samengevatte geconsolideerde balans per 31 december 2012 en de
Vianen voor het jaar geëindigd op 31 december 2012 in overeenstemming met de
samengevatte geconsolideerde winst-en-verliesrekeningbalans over 2012 met
grondslagen zoals beschreven in hoofdstuk 5 en 6 van de toelichting op de
bijbehorende toelichtingen, is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van
gecontroleerde jaarrekening.
Stichting Volksbelang Vianen te Vianen over 2012. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 12 juni 2013.
Zwolle, 12 juni 2013
Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 12 juni 2013. G.A.N. Turkenburg RA De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Volksbelang Vianen. VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE DIRECTIE De directie van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals
PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.,
beschreven in hoofdstuk 5 en 6 van de toelichting op de gecontroleerde jaarrekening.
Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle, Postbus 513, 8000 AM Zwolle T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61, www.pwc.nl
VERANTWOORDELIJKHEID VAN DE ACCOUNTANT Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten".
| 78 |
‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.
GRONDSL AG, DOELSTELLINGEN EN MISSIE Grondslag Stichting Volksbelang Vianen, handelend onder de naam LEKSTEDEwonen, is gevestigd in de gemeente Vianen en is opgericht op 6 januari 1911. De vigerende statuten zijn van 16 juni 2011. Het werkgebied omvat de regio Utrecht en de gemeente Leerdam. Het VROM-nummer is L-0144. Inschrijving in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht, sinds 1 januari 1998, onder nummer 23036735. - Toegelaten in de regio Utrecht en de gemeente Leerdam - Aangesloten bij en lid van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties - Lid van Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) - Lid van Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU) Doelstelling en missie LEKSTEDEwonen is een maatschappelijke onderneming die zorgt voor kwalitatief goede en betaalbare huisvestingsruimte. Flexibel, betrouwbaar, solidair en ondernemend zijn de kernwaarden in onze missie. We werken aan gevarieerde woonmilieus in vitale wijken en buurten, in het bijzonder in de gemeente Vianen en in de regio. We richten ons primair op betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen. Daarnaast kunnen mensen voor wie de huisvesting extra zorg vraagt op onze speciale aandacht rekenen. Kijk voor meer informatie op www.lekstedewonen.nl.
nieuw schilderwerk donjon
| 79 |
colofon nieuwbouw © 2013 LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Projectcoördinatie Vincent Beringen LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Redactie Ed de Groot, Henk Kooij en Vincent Beringen (eindredactie) LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Fotografie en illustraties LEKSTEDEwonen | Vianen Ut 557 Design Design & creation Ronald Wassink www.557design.nl
| 80 |
castellum-West houten
Adres: Postbus 187 | 4130 ED VIANEN Ut Kantoor: Hogelandseweg 44 | 4132 CW VIANEN Ut Mail:
[email protected] Website: www.lekstedewonen.nl Telefoon: (0347) 37 20 20 KvK nr: 23036735 Instellingsnr: L0144 NRV nr: 2236
