ipd Rendement op vastgoed keldert

Thema Retail: g Internetwinkels leggen zwakheden winkelmarkt bloot, pagina 61 g Primark liefdesbaby Nederlandse winkelmarkt, pagina 64

Nederlands vastgoed steeds meer in greep Brussel, pagina 54

Slechts vijf gemeenten hebben leegstands verordening, pagina 22

jaargang 40, maart 2013 www.vastgoedmarkt.nl

Al 40 jaar het medium voor de vastgoedprofessional

winkels / leegstand / regelgeving / asre

‘Meer regulering winkelmarkt’ Alleen interventie van provincies kan voorkomen dat de winkelmarkt de kantorenmarkt achternagaat. Restrictief beleid dwingt de markt tot toepassing van ‘weinig nieuw voor veel oud’. Dat was de conclusie van een discussie op initiatief van de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). aan: ‘Dat ruimtelijke ordening en verdienen aan grondaankopen door elkaar lopen, is levensgevaarlijk. Het is aan provincies om te waken voor gemeentelijke excessen.’ Provincies pakken die rol onvoldoende. Oorzaken, aldus Nozeman: ‘Desinteresse, onkunde, andere prioriteiten.’ Over de effecten van het ruimtelijk beleid zegt Jan Willem Speetjens (adviseur/marktonderzoeker Corio):

AMSTERDAM - ‘Tal van gemeenten zitten momenteel met overtollige grond. Dat leidt ertoe dat steeds meer gemeenten voor bijvoorbeeld grootschalige detailhandelsvestigingen ruimte bieden op bedrijventerreinen. De regie ontbreekt. De markt reguleert het niet’, aldus Ed Nozeman, gasthoogleraar bij de ASRE. Boris van der Gijp (director Strategy & Research bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance), vult

‘Ik heb geen glazen bol maar zie wel conjuncturele en structurele veranderingen die wijzen op meer leegstand.’ Volgens Speetjens zal er een flinke afwaardering moeten komen. Lagere huren zijn ‘gegarandeerd onontkoombaar.’ Nozeman: ‘Er gaat zich een waterscheiding voltrekken. Zeker in crisistijd zie je een duidelijke kloof tussen winnaars en verliezers. In die zin gaat de winkelmarkt de kantorenmarkt

achterna. Wellicht zijn er innovatieve ondernemers die iets aan die leegstand kunnen doen.’ De beste strategie om de winkelmarkt te beschermen, is om de dijken rond de beste winkelgebieden te verhogen, stelt Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning) in een rondetafel op initiatief van WPM, Multi, Corio, Hema en CBW Mitex. Dat gebeurt in onvoldoende mate, meent Van Duren. ‘We zien retailers en winkelbeleggers afhaalpunten vestigen, waar consumenten hun online-aankopen kunnen ophalen. Corio pakt het slim aan door de pickup points in zijn winkelcentra te plaatsen. Albert Heijn wil dat ook bij de XL-supermarkten, maar kiest

ook voor een alternatieve weg. Mede uit kostenbesparingen vestigt AH ook afhaalpunten op bedrijventerreinen. Zo jaag je consumenten weg uit de kernwinkelgebieden, met alle gevolgen van dien voor de daar gevestigde retailers.’ De discussies komen op een moment dat de populariteit van retail onder vastgoedbeleggers afneemt. Het aandeel Europese investeerders dat aan deze categorie de voorkeur geeft, is gedaald van 35 procent in 2012 naar 30 procent in 2013, zo meldt CBRE in zijn EMEA Viewpoint. De subcategorie winkelcentra is dit jaar voorbijgestreefd door logistiek. zie ook pagina’s 59 en 61

resultaten / benchmark / ipd

Percentage (%)

IPD/ROZ Nederlandse Vastgoedindex 2012, per sector (Standing investments) 8,0

6,6

6,1

6,0 4,0

Figuur 1

6,5

5,4

4,3

4,2

2,0

1,5

0,0 -2,0

1,2

0,6

- 2,7

-4,0

Direct Rendement Indirect Rendement Totaal Rendement

-6,0

Alle sectoren

Woningen

Bedrĳfsruimten

Winkels

Kantoren

-8,0 -10,0

Rendement op vastgoed keldert

Breaam-certificaat voor La Façade

ALMERE - Het totaalrendement op Nederlands beleggingsvastgoed is gedaald van 3,9 procent (2011) naar 1,2 procent (2012). Dat blijkt uit de IPD Nederlandse Vastgoedindex. De sector winkels vertoont met 4,2 procent het hoogste totaalrendement. Daarna volgen bedrijfsruimten (1,5 procent), woningen (0,6 procent) en kantoren (-2,7 procent). Het totaalrendement inclusief inflatie bedraagt -1,6 procent. DEN BOSCH - Kantoorontwikkeling La Façade heeft bij oplevering op 22 maart een Breeam-

Bron: IPD/ROZ

zie ook pagina 52

certificaat met drie sterren ontvangen voor gerealiseerde duurzaamheid. Met deze beoordeling behoort La Façade tot een selecte groep van vijftien Nederlandse panden, aldus ontwikkelaar en

5

bouwer Heijmans. Het project omvat twee herenhuizen van respectievelijk 1.091 en 1.700 m²,

Ingezonden mededeling

0

waarvan het grootste is verhuurd aan stichting CINOP. Beide gebouwen zijn verkocht aan Van

-5

Wanrooij Bouw & Ontwikkeling uit Geffen.

-10 -15

projectont wikkeling / crisis / politiek

-20 -25 -30

Nederland

-35

Switzerland (2005)

South Korea (2008)

Austria (2008)

South Africa (2002)

Finland (2009)

Denmark (2008)

Italy (2009)

Belgium (2009)

Germany (2005)

Portugal (2009)

Netherlands (2009)

France (2009)

Canada (2009)

Sweden (2008)

Australia (2009)

New Zealand (2009)

Poland (2009)

Norway (2008)

Japan (2009)

Spain (2009)

Czech Republic (2009)

Hungary (2009)

UK (2008)

USA (2009)

Overige landen Ireland (2008)

-40

Van Oostrom: één coryfee uit sector naar Den Haag ROTTERDAM - De markt moet een allesomvattende vastgoedvisie for muleren voor 2020. Een vastgoed coryfee moet dit plan verkopen in Den Haag, zodat de politiek zich eraan committeert. Alleen zo raakt de motor van de economie weer aan de praat. Dat zegt OVG-topman Coen van Oostrom in een interview met deze krant. Zelf ziet hij een oplossing voor de leegstand op de kantorenmarkt. ‘We hebben 5 tot 7 miljoen vierkante meter aan waardeloze kantoren, 10-14 procent van de markt.

Als we die voor 200 euro de meter onttrekken aan de voorraad, is daar een bedrag van 1 à 1,5 miljard euro voor nodig. Overheden hoeven daaraan niet bij te dragen. Laten we dat aan alle eigenaren van die 50 miljoen meter vragen. Dat kost 20 euro per meter. Voor onze ontwikkeling van 40.000 m2 op de Zuidas betaalt OVG dan zo’n 1 miljoen euro. Dat bedrag verdienen beleggers terug, omdat de bestaande voorraad meer waard wordt.’ Zelf ambieert Van Oostrom geen politieke functie. Zie ook pagina 20 en 21

SOLID AND

INSPIRED Kroonenberg Groep voorziet in huisvesting voor winkelen, werken en wonen. Onze vastgoedportefeuille wordt voortdurend geoptimaliseerd en afgestemd op de behoeften van de markt. In ons streven naar het leveren van toegevoegde waarde combineren we creativiteit en oog voor detail met financiële daadkracht en snelle besluitvaardigheid. Het doel is een optimale balans te bereiken in ontwikkeling, kwalitatief beheer en rendement. kroonenberg.nl

REAL ESTATE INVESTMENT & DEVELOPMENT

www.vastgoedmarkt.nl

maart 2013 Vastgoedmarkt 3

commentaar Inhoud E e r ste k ate r n

Winnaars en verliezers

actueel 04 Binnenl and 07 mar kt 07 woni ng en 10

et jaarlijkse onderzoek van CBRE naar de intenties van vastgoedbeleggers in Europa biedt altijd prachtig inzicht in de voorkeuren van investeerders en onderliggende trends. Opvallende stijger dit jaar is logistiek. Maar liefst 20 procent van de beleggers beschouwt distributiecentra als de meest attractieve investering, tegen 14 procent een jaar geleden. Tegelijkertijd daalt winkelvastgoed van 35 naar 30 procent. Het blijken communicerende vaten. E-commerce vormt voor beide ontwikkelingen een voorname verklaring. Online winkelen, maar ook de vergrijzing en de onzekere consument die in crisistijden de hand op de knip houdt, zorgen voor oplopende leegstanden en huurverlagingen. De Europese jaarconferentie van de International Council of Shopping Centers (ICSC) – 16 tot en met 18 april in Stockholm – staat niet voor niets grotendeels in het teken van e-commerce of beter gezegd m-(mobile)commerce. Alleen echte toppers als Unibail-Rodamco lijken zich aan de neerwaartse trend te onttrekken. De Frans-Nederlandse winkelvastgoedreus vormt een klasse apart. Het grootste beursgenoteerde vastgoedfonds van Europa blinkt al jaren uit door een heldere strategie met focus op dominante winkelcentra in Europese topsteden, waar consumenten in de watten worden gelegd. Ook spelers in de subtop, zoals Corio en Wereldhave, nemen de uitdagingen van e-commerce bloedserieus. Zo hebben bezoekers van de zeven Nederlandse winkelcentra van Wereldhave nu de mogelijkheid een interactieve winkelcentrum-app te downloaden. Corio rolt in Europa een loyaliteitssysteem uit. Daarmee krijgt Corio beter inzicht in wie de bezoekers zijn, wat hen beweegt en hoe het hen beter naar de zin kan worden gemaakt. Het nieuwe consumeren verschuift van transactie naar interactie. Het vergt dus ook een veel actievere rol van winkelvastgoedbeleggers. Niet iedereen kan dat en wil dat. In veel winkelgebieden ontbreekt het aan een samenhangende strategie. De roep om meer restricties klinkt in deze toch al meest gereguleerde vastgoedsector ondertussen luider en luider. Veel provincies tonen gebrek aan deskundigheid en interesse op dit punt. Maar zijn ook te bang om op de zere tenen van gemeenten te staan die met grondposities duidelijk belang hebben bij nog meer winkelmeters. De bange vraag dringt zich op of de Nederlandse winkelmarkt (7 procent) de kantorenmarkt (15 procent) achterna gaat qua leegstand. Dat zou neer komen op een verdubbeling. Ik sluit niets uit. Een ding is zeker: de komende jaren zal de leegstand verder toenemen en in sommige zwakke winkelgebieden misschien wel tot boven de 25 procent. De verschillen tussen winnaars en verliezers worden in tijden van crisis alleen maar groter. Het noopt tot heldere keuzes, zoals blijkt uit de verhalen in het thema Retail in deze editie.

winkels 13

groten steden

14

regio’s 15 Buitenl and 17 ber i cht uit tur kije

17

ber i cht uit de VS

18

Achtergrond

i nter view coen van oostr om

20

maar 5 g emeenten met leeg stands ver or deni ng 22 bl ackstone heef t g r ote pl annen met tur kije

23

master cl as s as r e over her ont wikkeli ng

25

huur advi es commi s s ie wi nkels opg eheven

26

veel pr otest in nijmeg en teg en g dv-pl an

27

Erik Wiegerinck, senior redacteur Vastgoedmarkt [email protected]

frisIC-108x98_v3.pdf

1

23-01-13

18:36


veel bouwpl annen voor winkels i n r otter dam 29 pr ovada ook dit jaar volg eboekt

30

pr ag matis me centr aal op s omber e mi pim

31

gebruikerstransacties 33 persoonlijk & zakelijk

37

Columns

RUIMTE VOOR DUUR Z A A M R ENDE M E N T www.frisic.nl 020 - 691 30 43 Fris IC, nationwide property manager of 1.2 million m2 of commercial real estate

column mar kt Tom Ber khout

07

column k antor en matthi eu zuidema

09

column steden r ene buck

10

column r uud de wit

30

Rubrieken vastg oedmar kt toen

05

winkelmonitor 13

voor inhoud 2e katern zie 2e katern g


4 Vastgoedmarkt maart 2013

Actueel

Quote van de maand ‘Nederlandse projectontwikkelaars behoren nog steeds tot de Europese top en kunnen overal meedingen’ Coen van Oostrom, CEO OVG Real Estate, Rotterdam

MARKT / WONINGEN / amsterdam

markt / WONINGEN / KADASTER

Grondprijs woningen fors lager Amsterdam heeft de grondprijzen voor woningen met 10 tot 15 verlaagd. Voor ontwikkelaars van middeldure huurwoningen gaan de prijzen nog iets meer omlaag. De grondprijzen voor commercieel vastgoed zijn vergeleken met vorig jaar gelijk gebleven. AMSTERDAM - Dat blijkt uit de zogenoemde Grondprijzenbrief 2013 die eind maart door het gemeentebestuur is opgesteld. Elk jaar stelt de gemeente Amsterdam de grondprijzen vast. De grondprijzen worden berekend volgens de residuele grondprijsbepaling. Het verschil tussen de marktwaarde en de stichtingskosten vormt de grondprijs. Als de marktwaarde van vastgoed daalt, dalen de grondprijzen vaak extra hard. Onderzoek laat zien dat de marktwaarde van woningen in de afgelopen anderhalf jaar gemiddeld met 4-6 procent is gedaald. Dit leidt

tot een daling van de grondprijzen van gemiddeld 10 tot 15 procent. Een vierkante meter grond voor een appartement kost nu ongeveer 700 euro tegen 800 euro vorig jaar. In het centrum liggen de prijzen tussen de 900 en 2.400 euro per vierkante meter. Bij de meeste commerciële functies, zoals kantoren, bedrijfsterreinen, detailhandel en hotels, blijven de grondprijzen ongeveer op het niveau van 2012. Uit de grondprijzenbrieven van 2012 en 2011 blijkt overigens dat de grondprijzen voor commercieel vastgoed de grootste

daling al achter de rug hebben. Zo daalden in 2011 de grondprijzen voor Amsterdamse kantoren op goede locaties tussen de 20 en 25 procent. In 2012 gingen de commerciële grondprijzen nog eens met ‘enkele procenten’ omlaag. De afgelopen jaren werd voor marktwoningen gewerkt met een prijs voor koop- en huurwoningen, de zogenaamde ‘cocktailgrondprijs’. Met deze mix van de grondprijs voor een koopwoning (80 procent) en een huurwoning (20 procent) werd voor de ontwikkelaar ruimte gecreëerd om zelf de juiste mix

tussen koop- en huurwoningen te realiseren. Omdat ontwikkelaars nu veel kleinere en specifiekere projecten bouwen, laat de gemeente deze cocktailprijs echter vervallen. Met name voor bouwers van midden huurwoningen is dit gunstig. De grondprijs voor hun projecten wordt berekend op basis van het verwachte rendement van de woning en niet de verwachte verkoopprijs. De grondprijs voor projecten met middeldure en kleinere huurwoningen valt hierdoor extra laag uit. Zelfbouwers kunnen ervoor kiezen om bij het nemen van een optie de grondprijs nog niet vast te laten leggen. In plaats daarvan spreken ze een winsten verliesdeling af over een basisbedrag. Als in de periode tot de daadwerkelijke overdracht van de grond de prijzen dalen, dan profiteert de zelfbouwer daarvan mee.

Woningprijs daalt minder DEN HAAG - Verkochte bestaande koopwoningen waren in februari 8,3 procent goedkoper dan in februari 2012. Ten opzichte van januari was er zelfs sprake van een lichte stijging van 1,2 procent. Dat blijkt uit recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Kadaster. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is kleiner dan in januari. Toen waren huizen 9,6 procent goedkoper. De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in februari op ongeveer hetzelfde niveau als medio 2003. Vergeleken met de prijzenpiek van augustus 2008 is de prijsdaling ruim 18 procent. De eerste twee maanden van 2013 werden verder 14.157 woningen verkocht, bijna 5 procent minder dan in dezelfde periode een jaar geleden.

kantoren / heront wikkeling / amsterdam

Peter van Gool gast tijdens Collegetour

Kritiek op tempo transformatie kantoren AMSTERDAM - De Rekenkamer Amsterdam is kritisch over het huidige hoofdstedelijke transformatiebeleid voor kantoren. Het leegstandspercentage blijft rond de 17 procent schommelen terwijl de gemeente streeft naar een leegstandspercentage van 8 procent in 2020.

AMSTERDAM - Peter van Gool, hoogleraar Real Estate Economics aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE), was op 7 maart te gast tijdens de Vastgoed Collegetour. Van Gool, ook hoofd Onroerend goed bij pensioenfonds SPF Beheer, ging in gesprek met zo’n vijftig studenten over onderwerpen als de kantorenmarkt, de winkelmarkt, incentives en de woningmarkt. De Vastgoed Collegetour (naar analogie van de College Tour met NOS-journalist Twan Huijs) vond plaats bij de ASRE in Amsterdam. Vastgoedmarkt-redacteur Johan Mostert leidde het gesprek, dat werd bijgewoond door leden van studieverenigingen Villa’96 en Service. De volgende Vastgoed Collegetour is op 5 juni tijdens de Provada in de Rai in Amsterdam bij de stand van Vastgoedmarkt. Vastgoedmarkt-redacteur Peter Hanff spreekt dan met Aedes-voorzitter Marc Calon. De Vastgoed Collegetour is terug te zien op Youtube.com.

projectont wikkeling / duitsland / ovg bischoff

OVG begint bouw HumboldtHafenEins BERLIJN - OVG Bischoff en Carsten Spallek, district-raadslid Stedelijke ontwikkeling in Berlijn-Centrum, zijn de bouw begonnen van HumboldtHafenEins. Het kantoorgebouw komt in het midden van Berlijn te liggen, vlak bij de Reichstag en het Centraal Station. Coen van Oostrom, samen

met Jürgen Bischoff managing partner van OVG Bischoff: ‘We zijn trots dat we starten met de bouw van ons eerste project in Berlijn. HumboldtHafenEins is onze eerste mijlpaal in Duitsland. Ik ben ervan overtuigd dat er meer projecten zullen volgen.’ De oplevering staat gepland voor begin 2014. HumboldtHafenEins is ontworpen

door KSP Jürgen Engel. De ruime openbare promenade met restaurants en cafés langs het water zal volgens de ontwikkelaar zorgen voor een aangename en verfijnde sfeer. PwC tekende vorig jaar een huurcontract voor ongeveer 24.400 m2 kantoorruimte en 260 parkeerplaatsen. Zie ook pagina 18

Na 2014 is het budget om transformaties te stimuleren op. Daarbij heeft het gemeentebestuur geen zicht op de kosteneffectiviteit van het leegstandsbeleid. Het is daarom tijd de uitgangspunten en aanpak van het transformatiebeleid te heroverwegen. Dit schrijft de Rekenkamer in het rapport Transformatie van leegstaande kantoren. De gemeente kan zich niet vinden in de kritiek en legt de aanbevelingen grotendeels naast zich neer. Van alle kantoorruimte in Amster dam staat ongeveer 1,3 miljoen vierkante meter leeg, ongeveer 17 procent van de totale voorraad. De gemeente heeft de afgelopen jaren een breed scala aan instrumenten ingezet om de leegstand te bestrijden. Naar verwachting wordt deze collegeperiode ruim 296.000 m2 leegstaande kantoorruimte getransformeerd verdeeld over 32 locaties. Hotels zijn de meest populaire nieuwe bestemmingen, gevolgd door studentenhuisvesting. De geformuleerde doelstelling om in de huidige collegeperiode 200.000 m2 leegstaande kantoorruimte te transformeren lijkt te worden gehaald. Toch is de Rekenkamer

kritisch over het gevoerde beleid: ‘Samenhangend beleid ontbreekt echter. Op uitvoerend niveau leidt dit soms tot tegenstrijdige opdrachten voor ambtenaren. Projectleiders hebben behoefte aan richtlijnen en hulpmiddelen om de betrouwbaarheid van de externe partijen te kunnen beoordelen, het nut van de eigen inzet te kunnen afwegen, de knoop door te hakken bij conflicterende collegeambities en willekeur te voorkomen. (...) Eigenaren van leegstaande kantoren missen een duidelijk aanspreekpunt voor transformaties en een gevoel van urgentie en betrokkenheid van het ambtelijk apparaat.’ Het college voelt zich niet erg aangesproken door de kritiek, blijkt uit een reactie die in het rapport is opgenomen. Minister Blok (Wonen) wil het medio 2012 gesloten Convenant aanpak leegstand kantoren ondertussen ‘hoog op de politieke en bestuurlijke agenda’ houden. Dat schreef hij half maart in een voortgangsbrief aan de Tweede Kamer. Veel vooruitgang kon Blok de Kamer nog niet melden. Hij schrijft dat de ‘bewustwording’ over leegstand en de noodzaak tot herbestemming toeneemt. Beleggers hebben volgens hem ‘diverse acties’ ondernomen om hun portefeuille te verbeteren en leegstand te verminderen. Ook kwamen op 1 februari de convenantspartijen bijeen om de voortgang te bespreken. ‘Geconstateerd is dat aanpak van de leegstand van kantoren urgent blijft en tegelijkertijd een lastig vraagstuk is dat blijvende inzet vergt van alle partijen’, aldus de minister.



actueel PROJECTONTWIKKELING / WINKELS / BELEGGINGEN

Komst Forum Rotterdam stap dichterbij met Accor Multi heeft een nieuwe gebruiker en belegger vastgelegd voor Forum Rotterdam. De ontwikkelaar tekende een overeenkomst met Bouwinvest voor de verkoop van het viersterrenNovotel van Accor Hotels. De bouw van Forum Rotterdam begint op zijn vroegst na de zomer. ROTTERDAM - Forum Rotterdam is een concept van Multi Vastgoed. Het betreft een innovatieve en multifunctionele nieuwe winkel-, woon-, kantoor-, leisure- en cultuurbestemming in het hart van de binnenstad van Rotterdam. Het complex moet verrijzen tussen de Lijnbaan, het Binnenwegplein en de door Multi zelf ontwikkelde Koopgoot: 35.000 m2 winkels en restaurants (waarvan 6.000 m2 herontwikkeling), 4.000 m2 cultuur, 12.500 m2 nieuwe kantoorruimte, 5.500 m2 kantoor in het bestaande monumentale bankgebouw van ABN Amro, 56 appartementen, het genoemde viersterrenhotel en een bioscoop. Het transparante ontwerp is van Rem Koolhaas en Reinier de Graaf van OMA. Het naastgelegen bankgebouw krijgt een prominente rol in

het nieuwe plan, onder supervisie van Wessel de Jonge architecten. Accor Hotels en Bouwinvest hebben de huurovereenkomst voor het hotel getekend. Accor heeft al geruime tijd de ambitie om zijn positie te versterken in de Rotterdamse binnenstad. Bouwinvest plaatst het hotel in het Bouwinvest Dutch Institutional Hotel Fund. Voor Bouwinvest is dit de tweede belegging in Forum Rotterdam. Vorig jaar werden van Multi de 56 luxe huurappartementen in Forum Rotterdam gekocht voor het Woningfonds. Allard van Spaandonk, directeur Nederland Bouwinvest: ‘Een hotel in het centrum van een van de vier grote Nederlandse steden met een sterke huurder is precies het product dat wij zoeken voor ons hotelfonds. De nabijheid van veel

horeca, cultuur en bedrijvigheid maakt dat de ligging van dit hotel ideaal is voor zowel toeristen als zakelijke hotelgasten.’ Heino Vink, CEO van Multi: ‘Het is belangrijk in deze tijd dat voor de start van de bouw een aantal belangrijke functies in een project al is verkocht en verhuurd. In Forum zijn we hierin nu al geslaagd. Naast de verkoop van de appartementen en het hotel is een groot deel van de kantoorruimte verhuurd aan ABN Amro.’ Vastgoedmarkt vroeg Vink tevens of de realisatie van Forum Rotterdam nog dit jaar zal beginnen. Het begin van de naar schatting drie jaar durende bouw werd in 2010 nog vóór 2012 aangekondigd. ‘Gezien het traject van de bouwvergunning kunnen we op zijn vroegst na de zomer beginnen. Dat zullen we doen als aan de gebruikelijke voorwaarden is voldaan: een financiering en voldoende verhuring. Zelf ben ik optimistisch gestemd, gezien de kwaliteit en de locatie: het allerbeste deel van het Rotterdamse winkelhart’, aldus Vink. zie ook pagina 67

MARKT / WONINGEN / HYPOTHEKEN

markt / beleggingen / private equity

CBS: begin 2011 kwart hypotheken onder water

Homburg stelt verkoopbesluit obligaties uit

DEN HAAG - Begin 2011 waren er 4,2 miljoen huishoudens met een eigen woning. Bij ruim één miljoen was de waarde van deze woning op dat moment lager dan de fiscale hypotheekschuld. Sinds 2008 is het aandeel huishoudens dat ‘onder water’ staat bijna verdubbeld van 13 tot 25 procent.

DEN HAAG - De biedingenstrijd om de Homburg-obligaties zal pas in april worden beslecht.

Dat meldde het Centraal Bureau van de Statistiek (CBS). Anno 2013 zal dat percentage fors zijn gestegen, omdat sinds 2011 de woningprij-

zen met nog ruim 10 procent zijn gedaald. Het CBS doet daarover echter geen uitspraken. Van bijna zes op de tien woningen die onder water staan, is de eigenaar onder de 40 jaar. Deze groep kocht de eigen woning vaak vlak voordat de prijzen gingen dalen en heeft nog maar een (klein) deel van de hypotheekschuld afgelost. Bij de eigenaren tussen de 25 en 30 jaar staat driekwart van de woningen onder water. Onder 65-plussers is het aandeel met onderwaarde minder dan 2 procent.

Dat verwacht Marvin Buddingh, zegsman van bieder Catalyst Capital Group. Homburg Invest had beloofd op 18 maart de partij met het winnende bod bekend te maken. Dat besluit is uitgesteld. Of er überhaupt meerdere bieders zijn, is niet meegedeeld aan Catalyst. Begin maart blies Catalyst wel nog een kortgeding af tegen de Stichting Homburg Bonds.


een evenement van

Netwerken in een ongedwongen en sportieve sfeer, exclusief voor vastgoedbeslissers en hun relaties.

Schrijf nu in: www.vastgoedopen.nl

Golfen en nieuwe zakenpartners ontmoeten?

Vastgoedmarkt toen Vastgoedmarkt verschijnt sinds mei 1974. In deze rubriek kijken we maandelijks terug op transacties en ontwikkelingen die sinds die tijd zijn gemeld in Vastgoedmarkt. De transacties geven inzicht in prijsvorming en marktvisie. In de periode vóór 2002 zijn de gemelde prijzen in guldens. Om die tot euro te herleiden moeten de genoemde bedragen worden gedeeld door 2,2. MAART 1976

Bouw ministerie van Buitenlandse Zaken g In Den Haag zal op de hoek van de Bezuidenhoutseweg en Prins Clauslaan het nieuwe ministerie van Buitenlandse Zaken worden gebouwd. Het krijgt een omvang van 75.000 m2 bruto vloeroppervlak en zal ruimte bieden aan 1.800 ambtenaren. Er komt eveneens een parkeergarage voor 500 auto’s. Het project vergt een investering van ongeveer 100 miljoen gulden. g In Utrecht begon het overleg tussen Nemeog, de vastgoeddochter van de NS, en de Rabobank over de mogelijke vestiging van het nieuwe hoofdkantoor van Rabo aan de Croeselaan. De locatie is eigendom van de NS en huisvest nu nog een supermarkt. Het kantoorgebouw moet een omvang krijgen van tussen de 40.000 m2 en 50.000 m2.

MAART 1986

Rodamco neemt Brits Haslemere over g Rodamco verwierf de meerderheid in het Britse vastgoedfonds Haslemere en zal het fonds in volledig eigendom krijgen. De investering bedraagt omgerekend ongeveer 800 miljoen gulden. Er ging een ongewoon felle strijd aan de overname vooraf. In de Britse financiële pers werd sterk tegen wat werd genoemd ‘een ongewenste Nederlandse inmenging’ geageerd. Maar dus zonder succes. g Op de markt voor luxe koopappartementen vindt voor het eerst sinds de crisis van eind jaren zeventig een bescheiden herstel plaats in de drie grote steden. Uit onderzoek van Vastgoedmarkt blijkt dat het prijsniveau wel sterk neerwaarts is aangepast. In de hausseperiode werd voor luxe appartementen gemiddeld tussen de 3.500 en 4.500 gulden per vierkante meter betaald. Nu ligt het niveau tussen de 2.000 en 3.000 gulden.

MAART 1996

RGD voert nieuw financieel systeem in g De Rijksgebouwendienst (RGD) wil een ander financieel systeem invoeren, waarbij de departementen (de huurders/gebruikers) voortaan de werkelijke huisvestingskosten krijgen doorberekend. In totaal beheert de RGD 5,9 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak. Daarvan bestaat 3,9 miljoen vierkante meter uit kantoren en 2 miljoen vierkante meter uit specifieke gebouwen zoals gevangenissen, musea, laboratoria maar ook paleizen. Ruim 75 procent is eigendom van het Rijk, 20 procent is gehuurd en 5 procent bestaat uit via financial lease constructies met het ABP gefinancierde gebouwen. Justitie is met in totaal 1,6 miljoen vierkante meter de grootste gebruiker. Daarop volgen Financiën met 0,9 miljoen vierkante meter en OCW met 0,6 miljoen vierkante meter. g VastNed Retail kocht voor bijna 18 miljoen gulden veertien winkelpanden verspreid over het land aan op basis van een bruto-aanvangsrendement van 9 procent. Verkoper was UMW (Uitsluitend Mooie Winkels), een particuliere belegger. Kroese & Paternotte adviseerde de koper.

MAART 2006

KanAm verkoopt gebouw Haagse Poort g Het Duitse vastgoedfonds KanAm verkocht voor 203 miljoen euro op basis van een rendement van 5,13 procent het kantoorgebouw Haagse Poort in Den Haag aan de Britse vermogensbeheerder Evans Randall. Een jaar eerder kocht KanAm het complex voor 165 miljoen euro. Het is verhuurd aan het hoofdkantoor van ING en aan ING Real Estate. Het gebouw omvat 68.000 m2 kantoorruimte en heeft parkeergarages voor in totaal 1.000 auto’s. CB Richard Ellis trad op voor KanAm maar is ook adviseur van Evans Randall en gaat het beheer verzorgen. g De Kroonenberg Groep koopt voor ongeveer 28 miljoen euro het door Multi Vastgoed in het centrum van Hardenberg te ontwikkelen winkelproject van ongeveer 9.000 m2. Het complex beschikt straks over ongeveer 600 parkeerplaatsen. Er komen ook 125 huuren koopappartementen, maar die blijven buiten deze transactie.

WOLF PATERNOTTE HEEFT EEN SCHIJTHEKEL AAN WINKELS Dit is Wolf. De hond van Patrick Paternotte. Die, zoals de naam al doet vermoeden, partner is van HB Kroese Paternotte. En laten we ’t maar eerlijk zeggen: Wolf heeft ‘n hondenleven. Hij wordt regelmatig uitgelaten. Maar hoe-ie ook trekt en sleurt aan Patrick, altijd weer eindigt-ie voor een winkel. Buiten. En daar moet-ie dan wachten. Nooit mag-ie ’ns mee naar binnen. Blaffen helpt niet. Janken helpt niet. Zelfs een uit balorigheid gedraaide drol niet. Patrick blijft weg. Ongetwijfeld om te taxeren, een winkel aan te kopen, te verkopen, de drukte-index te bepalen of een mogelijke belegging te bekijken.

hbkp.nl

Maar snapt een hond dat zo de brokjes verdiend worden? Wolf heeft er weleens aan gedacht om aandacht te vragen door zomaar iemand te bijten. Zeg maar Boze Wolf. Maar ja, voordat je het weet, eindig je in een asiel, of erger, als hond in de pot bij de Chinees. En gelukkig staan daar ook weer goeie dingen tegenover. Het baasje doet vaak boodschappen in het winkelcentrum, vindt-ie leuk. En daar is ook een dierendelicatessenwinkel. Pet Foods Paradise. En Patrick zou Patrick niet zijn als-ie niet ook die winkel binnengaat om wat lekkers te halen voor z’n Wolfje.

B E Z E T E N VA N W IN K E LS



markt binnenl and PERSOONLIJK & ZAKELIJK / CBRE gi

MARKT / GRONDPRIJZEN / NVB

Hans Copier verlaat CBRE Global Investors

‘Gemeenten moeten grondprijs halveren’

Hans Copier heeft zijn functie neergelegd als country manager Nederland en fondsmanager van het CBRE Dutch Office Fund, CBRE Dutch Retail Fund en CBRE Dutch Residential Fund. Of hij ook zijn voorzitterschap van IVBN neerlegt, was bij het ter perse gaan van deze krant nog niet bekend. SCHIPHOL - CBRE Global Investors (CBRE GI) maakte het opstappen van Copier op 12 maart bekend. Zijn vertrek is het gevolg van ‘verschillende visies op de toekomstige rol van Hans in het bedrijf’, aldus CBRE GI. Pieter Hendrikse, CEO Emea, en Dennis van Vugt, CFO/COO, gaan de Nederlandse organisatie op interimbasis leiden. Onduidelijk is nog wat het vertrek van Copier bij CBRE GI betekent voor zijn voorzitterschap van IVBN, de vereniging van institutionele vastgoedbeleggers. Volgens de verenigingsregels moet de voorzitter werkzaam zijn bij een van de leden. IVBN-directeur Frank van Blokland: ‘Mijn eerste reactie is: verdorie. We hebben in Hans een uitstekende voorzitter. Zelf heb ik met plezier met hem samengewerkt. Meer kan ik er niet over zeggen voordat de zaak besproken is tijdens de ledenvergadering van 26 maart.’ Eerder op de dag maakte CBRE GI bekend dat de separate accountactiviteiten worden samengevoegd tot één nieuwe organisatie. De leiding van deze tak komt in handen van James Clifton Brown (voorzitter van de board) en John Ozinga (lid van de board). Zij rapporteren aan Pieter Hendrikse. De afzonderlijke accountactiviteiten in het Verenigd Koninkrijk blijven binnen de Emeaorganisatie zelfstandig functioneren

VOORBURG - De woningbouwmarkt kan op gang komen als gemeenten de grondprijzen halveren. Dat stelt NVB-topman Nico Rietdijk. Als er niets gebeurt, daalt de verkoop van nieuwe woningen volgens hem dit jaar naar 10.000. Vorig jaar verkochten projectontwikkelaars en woningbouwers nauwelijks 14.000 nieuwbouwwoningen. Daarmee was 2012 het slechtste jaar sinds 1950, aldus de NVB, de vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. NVB-voorman Nico Rietdijk zegt dat 2013 ‘pas echt dramatisch wordt’, als er tenminste niet snel doeltreffende maatregelen worden genomen. ‘Het woonakkoord heeft woningbouwers meer op achterstand gezet dan dat het hen heeft geholpen. Hiermee heeft de bouw voor lange

tijd een serieus probleem.’ Voor de crisis verkochten ontwikkelaars en bouwbedrijven gezamenlijk nog 44.000 woningen. Rietdijk meent dat gemeenten de woningbouw kunnen aanzwengelen. Tot nu toe hebben die echter nog niet thuisgegeven, stelt hij. ‘Lagere grondprijzen zijn een absolute noodzaak. Veel gemeenten weigeren echter hun grondprijzen te verlagen. Op basis van de prijsverlagingen die door de bouwondernemers zijn doorgevoerd zou de grondprijs 30 tot 60 procent lager moeten liggen.’ Rietdijk wijst er verder op dat corporaties nog nauwelijks in nieuwbouw kunnen investeren. Ook voor starters is het ingewikkeld om de financiering rond te krijgen. Daarbij hebben bouwers te maken met banken die bij achterblijvende omzetten hun kredieten intrekken.

MARKT / KANTOREN / TRANSFORMATIE

Rotterdam haalt 150.000 m² kantoorruimte uit de markt ROTTERDAM - Het Transforma tieteam Rotterdam heeft in anderhalf jaar tijd een andere functie gegeven aan 150.000 m² kantoorruimte. Hans Copier

Residential Fund. De fondsen waren onderdeel van ING Real Estate Investment Management (ING REIM) Europe, dat in februari 2011 met ING REIM Asia en Clarion Real Estate Partners aan CBRE GI werd verkocht. Het ging om een portefeuille van 44,7 miljard euro.

onder leiding van Michael Ness. De op Nederland gerichte fondsen van CBRE GI hebben een belegd vermogen van in totaal 5.750 miljoen euro. Het betreft 2.200 miljoen euro in het Dutch Office Fund, 2.100 miljoen euro in het Dutch Retail Fund en 1.450 miljoen euro in het Dutch

Dat meldt de gemeente. Van dit metrage kreeg 100.000 m² kantoorruimte een blijvend andere invulling, zoals een hotel, gezondheidspraktijk, woningen, scholen of een kinderdagverblijf. Voor de overige 50.000 m² kwam er een tijdelijke, veelal creatieve invulling, zoals de verzamelpanden Schieblock, Raum en Delfstestraat.

Het Transformatieteam Rotterdam is een samenwerking tussen de gemeente en marktpartijen. Er melden zich volgens de stad nog steeds nieuwe initiatiefnemers die hun incourante kantoorpand een nieuw leven willen geven. Samen zijn zij goed voor nog eens een voorraad van 200.000 m². te onttrekken kantoorruimte. Voorbeelden hiervan zijn de Nederlandsche Bank op de Boompjes 250 (7.000 m² ), Schiekade 730 (3.000 m²), Westzeedijk 98 (1.400 m²) en Admiraliteitskade (30.000 m²). Rotterdam heeft een overaanbod aan kantoorruimte van 600.000 m².

MARKT / BANKEN / INTERNET

UTRECHT - De Rabobank sluit vanwege de populariteit van internetbankieren tot 2017 de helft van zijn lokale kantoren. Nu heeft de bank nog een kleine duizend bankfilialen. Dat maakte Rabo-bestuursvoorzitter Piet Moerland half maart bekend tijdens een toelichting op de jaarcijfers. De Rabobank wil de dienstverlening meer richten op het internetbankieren, onder meer via smartphones. De operatie moet de kosten van de bank fors verlagen. Onder de Rabogroep vallen 139 lokale banken met meerdere zelfstandige vestigingen. Eind 2016 denkt de bank met minder dan 500 lokale vestigingen toe te kunnen. Moerland pinde zich niet vast op een exact aantal. ‘Ik sluit niet uit dat we eind 2016 onder de 500 vestigingen uitkomen. Maar dat is uiteindelijk aan de lokale banken.’ De komende vier jaar gaan ongeveer 6.000 arbeidsplaatsen verloren. ‘Het gedrag van klanten is in hoog tempo veranderd. We moeten onze systemen en processen aanpassen aan de technologische veranderingen.’

Column m ark t

Waardeverwarring

Tom Berkhout, professor of Real Estate Nyenrode Business Universiteit

illustratie: Hans Sprangers

Rabobank sluit 500 lokale kantoren

Het IVS-marktwaardebegrip begint zo langzamerhand ingeburgerd te raken in de Nederlandse taxatiepraktijk. En dat is precies op tijd, gezien alle recente perikelen in vastgoedland en de toegenomen aandacht voor taxaties die daaruit voortvloeit. Kom in deze hectiek dan maar eens om een genuanceerde discussie over het verschil tussen taxaties en waarderingen, prijs en waarde. Voor de dagelijkse praktijk is het van groot belang deze verschillen te onderscheiden, want dan vallen veel puzzelstukjes vanzelf op zijn plaats. De rest is dan eenvoudig. In een marktwaardetaxatie gaat het erom een prijs te schatten die een verkoper op de markt kan krijgen. Wat preciezer geformuleerd: de marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na een behoorlijke marketing, waarin de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Voor vastgoedinvesteerders kan een marktwaardetaxatie in de huidige markt minder aantrekkelijk zijn, vooral als ze denken dat de waarde van hun teerbeminde eigendommen hoger is. ‘Waarom begrijpt niemand ons?’, vragen ze zich af. ‘De waarde is toch veel hoger dan de prijs die ik er nu voor kan krijgen? Daarom houd ik juist aan’, zo wordt geredeneerd. Zo’n redenering kan ook relevant zijn voor beleggers in vastgoedfondsen: waarom nu verkopen in een slechte markt als het langetermijnperspectief beter lijkt? Men acht de waarde dan hoger dan de prijs. Verschillende marktpartijen willen overgaan of zijn overgegaan op een ander waardebegrip dan de IVS-marktwaarde, bijvoorbeeld ‘bedrijfswaarde’ of ‘intrinsieke waarde’. De laatste weken wordt in verband met de recente nationalisatie ook wel gesproken over de ‘real economic value’. Deze waarde wordt wel als

volgt gedefinieerd: ‘The REV or intrinsic value should take losses into consideration that can reasonably be expected over the remaining life of assets but should ignore market failures related to asymmetric information problems in turn caused by excessive product complexity, confidence crises resulting in a lack of liquidity, or excessive risk aversion.’ Hier worden aardig wat uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor de bepaling van die waarde. In een waardebepaling stel je aan de hand van theoretische uitgangspunten vast wat de waarde van een vermogensbestanddeel kan zijn. Dat is goed zolang maar duidelijk is welke criteria worden gehanteerd door de taxateur. Zo’n vastgestelde waarde voor een bepaalde peildatum hoeft ook niet eens in liquiditeiten – een bedrag of prijs – te kunnen worden omgezet op de marktplaats. Het is immers ‘een waarde’ volgens bepaalde theoretische uitgangspunten. Je kunt het daarmee eens of oneens zijn en je eigen visie erop loslaten. In het verleden zagen we dat investeerders op het verkeerde been waren gezet als het ging om taxaties van de vervangingswaarde. Ze dachten dat een bedrijf solide was, gezien de hoge vervangingswaarden die op de balans prijkten, terwijl de onderliggende magere geldstromen tot een ander verhaal – een lagere waarde – moesten leiden. Op de marktplaats bleken de objecten veel minder waard. Met desastreuze gevolgen voor de investeerders toen de ballon werd doorgeprikt. Uitleg is daarom van het grootste belang. Evenals toelichtingen op taxaties en waardebepalingen, prijs en waarde. Misschien niet zozeer voor de vastgoedprofessionals, maar wel voor de niet-ingewijde buitenwacht. reacties naar [email protected]

(advertorial)

MinisTer blok oPenT ProVaDa 2013

nrP Plein oP ProVaDa 2013 Dit jaar lanceert het Nationaal Renovatie

De volgende partners en fellows zijn reeds

Wij zijn

Platform (NRP) met PROVADA een nieuw

aanwezig:

verheugd te

concept voor deelname aan de PROVADA

ABT BV, BOEi, Brink Groep, Coen

kunnen

2013 met het NRP Plein. Op dit ca. 200 m2

Hagedoorn Bouwgroep, Eneco Holding N.V.,

melden dat

grote NRP Plein is volop ruimte voor het

H’team/ Nationaal Programma

de 9e editie

ontvangen van gasten en er is een podium

Herbestemming, Haag Wonen, INBO,

van de

voor het houden van presentaties. Het NRP

Lexence Advocaten & Notarissen, OfficeUp

Renovatie Platform (NRP) in drie catego-

PROVADA

organiseert een aansprekend programma met

(BAM), SBR, Search Ingenieursbureau BV,

rieën. In de categorie Gebiedstransformatie

op dinsdag-

nieuwe visies op de aanpak van bestaand

Sigma Coatings, Smits Vastgoedzorg,

dingen dit jaar 9 projecten mee naar de prijs.

ochtend om

vastgoed en een voorproefje van de NRP

Staedion, Sto Isoned BV, Stichting Trudo,

De categorie Transformatie telt 39 inzendin-

10.00 uur wordt geopend door dhr.

Academie. Op PROVADA vindt bovendien

Vakgroep Restauratie, Velux Nederland B.V.,

gen en de categorie Renovatie 44 inzendin-

Blok minister voor Wonen en Rijks-

de uitreiking plaats van de Gulden Feniks

Vorm Bouw BV/Transvorm en Willems

gen. De uitreiking van de Gulden Feniks

dienst. Hij zal het thema van de beurs

2013, na de opening van de beurs op dinsdag

Vastgoedonderhoud.

vindt plaats op dinsdag 4 juni op de

‘Deel de inspiratie!’ in een opening

4 juni 2013.

statement kracht bij zetten.

Voor partners en fellows biedt het NRP Plein

Uitreiking Gulden Feniks

De belangrijkste taak van minister Blok

de mogelijkheid om tegen beperkte kosten

De Gulden Feniks, de enige prijs die zich

Uitreiking Gulden Feniks

is de woningmarkt weer vlot trekken,

aan het NRP Plein en dus aan de beurs deel te

exclusief richt op hergebruik van de

Tijdstip: 13:00 uur

zowel in de huur- als koopsector.

nemen.

bestaande gebouwde voorraad, wordt

Dag: Dinsdag 4 juni

jaarlijks uitgeloofd door het Nationaal

Locatie: nrP Plein, hal 9

PROVADA in Amsterdam RAI.

PROVADA 2013 ‘deel de inspiratie’ Thema 2013:

Bestel nu uw kaarten op www.provada.nl 4 | 5 | 6 juni amsTerdam rai

corPoraTies bouwen aan De basis oP De ProVaDa 2013

De Alliantie • Eigen Haard • Portaal • Woonbedrijf • Wonen Limburg tekenen overeenkomst

Flexibel en VoorDelig naar De ProVaDa?

leggen, zodat slimmer en beter gebouwd wordt aan de basis. Want de deelnemende

De Dutch Green Building Council (DGBC)

corporaties staan hoe dan ook niet stil.

heeft samen met PROVADA een aantrekke-

Zo bouwen zij verder aan innovatie, aan

lijk nieuw ‘menu’ voor DGBC-participanten

relaties en aan de wijken. Dat zijn dan ook de

samengesteld. U bepaalt zelf hoe prominent

thema’s die in de dagelijkse sessies op het

u deelneemt. U doet al mee voor slechts

Corporatieplein aan bod komen. In hoeverre

f 785,00. Naar wens kunt u uw deelname-

is nu bijvoorbeeld de klant koning? Hoe bouw

pakket uitbreiden. ga voor meer informatie

je als corporatie aan relaties in een verande-

naar www.provada.nl of neem contact op

rende arena? En hoe werk je intensiever

met Peter schreuter: 030 605 1424

samen bij het bouwen aan de wijk? Maar ook onderwerpen als ver doorgevoerd hergebruik van materialen en alternatieve financieringsvormen voor corporaties zullen in het Van links naar rechts: Bas Sievers (Wonen Limburg), Ingrid de Boer (Woonbedrijf), Alfred van de Bosch (de Alliantie), achter Alfred: Peter Schreuter (PROVADA), Jan v.d. Berg Jeths (Eigen Haard) en Ivo Vermaas (Portaal). Fotograaf: Marjon van Rooijen

inhoudelijk programma aan bod komen. Jan Peter Balkenende, partner bij Ernst &

Vijf woningcorporaties verenigen zich dit jaar

Wat is nu de core business, waar liggen

Young Nederland, zal voorafgaand aan het

op het corporatieplein op de ProVaDa.

prioriteiten, wat zijn voelbare effecten voor

corporatiedebat zijn visie geven over het

De Alliantie, Eigen Haard, Portaal, Stichting

bewoners, en hoe bewegen corporaties hierin

belang van regionale samenwerking en

Woonbedrijf SWS.Hhvl en nieuwkomer

mee? In deze turbulente tijden waarin de poli-

samenwerkingsverbanden en de rol van

Wonen Limburg, delen op 4, 5 en 6 juni hun

tieke en economische storm nog niet is gaan

woningcorporaties daarbij. Hij zal dit doen

visie op het corporatiewerkveld. De bestuur-

liggen, gaan de deelnemende corporaties,

aan de hand van het onlangs gepubliceerde

ders/directeuren ondertekenden dinsdag

samen met bezoekers, de basis nog eens

rapport van Ernst & Young: het Visiedocu-

5 maart de bijbehorende samenwerkings-

helder neerzetten. Oude gewoontes en

ment Woningcorporaties 2020.

overeenkomst.

nieuwe richtingen onder het vergrootglas

Na afloop van het corporatiedebat reflecteert Balkenende op het debat.

Volg ons Via TwiTTer (@ProVaDare), Facebook, linkeDin en De ProVaDa guiDe aPP! Wij delen graag de laatste ontwikkelingen omtrent de PROVADA met u. Dit doen wij middels onze maandelijkse nieuwsbrief, de PROVADA Guide App (mogelijk gemaakt door WPM) maar ook via onze social media pagina’s. Volg ons en wordt volger! Zo bent u direct op de hoogte van het laatste nieuws. U kunt zich ook inschrijven voor onze maandelijkse nieuwsbrief op www.provada.nl .



markt binnenl and MARKT / FINANCIERING / TOEZICHT

DNB alert op risico commercieel vastgoed Om een nieuw echec zoals dat met SNS Property Finance te voorkomen, gaat De Nederlandsche Bank (DNB) de teugels bij de financiële instellingen verder aantrekken. DNB zal aandringen op een adequate waardering van hun vastgoed en op het aanhouden van voldoende buffers. Tegelijkertijd dringt het IFRS-bestuur aan op strengere boekhoudregels. Nederlandse banken. Voor het eerst is ook onderzoek aangekondigd naar de blootstelling van pensioenfondsen en verzekeraars aan commercieel vastgoed in binnen- en buitenland. De pensioenfondsen en verzekeraars hebben relatief kleine portefeuilles Nederlands vastgoed, namelijk respectievelijk 20 en 11 miljard euro. Daarnaast hebben ze ongeveer 56 miljard euro belegd

AMSTERDAM - Toezichthouder DNB wil alle risico’s in kaart brengen die banken, verzekeraars en pensioen fondsen met hun commercieel vastgoedleningen en -beleggingen lopen. In totaal is hiermee een bedrag gemoeid van ongeveer 167 miljard euro. DNB gaat niet alleen ‘diepgaand onderzoek’ doen naar de 80 miljard euro aan commerciële vastgoedleningen van

in buitenlands onroerend goed, blijkt uit cijfers van Vastgoedmarkt. Het risico dat de financiële instellingen nog een stevige knauw van de vastgoedcrisis krijgen, is volgens DNB zeer groot. ‘De huidige marktomstandigheden leiden tot aanzienlijke neerwaartse aanpassingen in de waarde van commercieel vastgoed. De objecten waar zich problemen voordoen, nemen

in aantal toe. Trendmatige factoren (het nieuwe werken, de vergrijzende beroepsbevolking en internetwinkelen; red.) zullen de komende jaren een neerwaartse invloed houden op de vraag, en daarmee op de waarde van vastgoed.’ Het baart DNB zorgen dat Neder landse banken binnen drie jaar 60 procent van hun commercieel vastgoedleningen moeten herfinancieren. De gemiddelde loanto-value-ratio van deze leningen bedroeg eind 2011 tussen de 70 en 80 procent, schatte DNB op basis van een steekproef. De banken moeten hun vastgoedonderpand realistisch waarderen: ‘DNB dringt erop aan dat onafhankelijke taxaties worden uitgevoerd met inachtneming van

de aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants. Banken dienen DNB te informeren hoe zij hieraan invulling geven.’ De aankondiging van DNB valt samen met de strengere internationale boekhoudregels IFRS voor banken. Banken moeten binnenkort veel sneller verliezen nemen op slechte (vastgoed)leningen, heeft het IFRS-bestuur aangekondigd. Dat betekent dat zij onmiddellijk te verwachten kredietverliezen moeten melden. Nu mogen banken pas afschrijven als er een concrete wanbetaling op een lening is. Met die strengere bepaling wil het bestuur voorkomen dat er ‘zombiebanken’ ontstaan die gebukt gaan onder verborgen slechte leningen.

MARKT / WINKELS / NIEUWBOUW

Union koopt hoofdkantoor AkzoNobel

Heracles wil 22.000 m2 winkels ondanks hoge leegstand binnenstad ALMELO - Voetbalclub Heracles wil 22.000 m2 winkelruimte bij het geplande nieuwe voetbalstadion. Volgens een adviesbureau zijn deze winkelplannen echter onhaalbaar. Ontwikkelaar B2W opteert in dat geval voor leisure.

AMSTERDAM - Union Investment Real Estate heeft de kantoorontwikkeling voor AkzoNobel aan de Zuidas in Amsterdam gekocht. Het gebouw van ruim 15.000 m2 aan de Beethovenlaan met 74 parkeerplaatsen is voor vijftien jaar verhuurd. AkzoNobel vestigt er zijn hoofdkantoor. Naar verluidt heeft Union er ongeveer 80 miljoen euro voor betaald. Ontwikkelaar Dura Vermeer Vastgoed levert het kantoor najaar 2015 op. Het duurzame, Breeam-gecerticifeerde kantoor kan later ook als multi-tenantgebouw worden aangewend. Union werd bij deze transactie geadviseerd door Savills, CVO en Loyens & Loeff. CBRE en Lexence begeleidden Dura Vermeer.

Column k an toren

Een en ander blijkt uit een brief van de stichting Stadion Heracles Almelo, een schrijven van ontwikkelcombinatie B2W (BAM Utiliteitsbouw en Wyckerveste) en een raadsvergadering in Almelo van 18 maart. In een brief van 15 maart laten BAM en Wyckerveste weten hun bod op de 73.000 m2 grond en het bestaande stadion te handhaven mits Almelo toestemming geeft voor de commerciële functies. Het nieuwe stadion van 30 miljoen euro moet pal naast het huidige Polmanstadion op het Weezebeekcomplex komen. Voetbalclub Heracles wil er

graag een outletcenter van 8.000 m2 bij, inclusief een supermarkt van 1.620 m2, 7.000 m2 sportgerelateerde detailhandel en maximaal 7.000 m2 perifere detailhandel, schrijft de club in een brief. Mochten deze plannen leiden tot leegstand, dan stelt B2W de gemeente vast voor om leisurebestemmingen te realiseren. Zonder alternatieve commerciële functies kan B2W het stadion niet bouwen. Tijdens de raadsvergadering van 18 maart bleek dat de winkelplannen weinig kansrijk zijn. Adviesbureau DTNP schrijft aan de raad dat winkelruimtes bij het stadion waarschijnlijk niet worden verhuurd door de slechte markt. Als zich er al winkels vestigen, is de kans klein dat ze goed gaan draaien, aldus DTNP. Een outlet van 8.000 m2 is volgens het bureau ook te klein om rendabel te zijn. Bovendien is er

in de regio al een dergelijk centrum, net over de grens in Duitsland. Een zwaarwegender argument is dat nu al een kwart van de winkels in het centrum van Almelo leegstaat. Met zoveel leegstand is niet uit te leggen dat er meer winkeloppervlak bijkomt, aldus DTNP. In een reactie voor RTV Oost noemde voorzitter Jan Smit van Heracles Almelo het onderzoek ‘waardeloos’. Volgens hem zorgt de bouwen ontwikkelcombinatie voor huurders voor de winkels. De bouwcombinatie staat ook in voor eventuele financiële gevolgen. De gemeenteraad van Almelo heeft op 26 maart, na het sluiten van deze krant, een besluit genomen over de geplande nieuwbouw. Dan wordt ook duidelijk of er überhaupt een nieuw stadion komt. Want zonder commerciële voorzieningen, komt er ook geen voetbalstadion, heeft B2W al aangekondigd.

Ouderen op straat?


Matthieu Zuidema, Programmaleider Vastgoed en Bedrijven EIB

De zorg staat onder druk. De sector groeit. Omdat de groei ook harder gaat dan het inkomen, geven we een steeds groter deel daarvan uit aan de zorg. Dat hoeft geen probleem te zijn. We zijn immers vrij om zelf te kiezen waaraan we ons inkomen uitgeven. De overheid hoeft die keuze niet voor ons te maken. Wat mij betreft liever niet zelfs. Sterk toenemende zorguitgaven van de overheid kunnen een probleem vormen. Ik kan me er wel in vinden dat de overheid ingrijpt om deze uitgaven terug te dringen. De ingrepen kunnen vervelend uitpakken. Zo wordt regelmatig gewaarschuwd voor wantoestanden in de zorg door te weinig handen aan het bed. De werkdruk is hoog en er dreigt banenverlies. Bureau Berenschot waarschuwde vorige maand dat van de 2.000 zorginstellingen er 800 gesloten zullen zijn in 2020. Dit zou onder meer het gevolg zijn van het kabinetsbeleid dat is gericht op het scheiden van wonen en zorg. Verzorgingshuizen kregen voorheen een geïntegreerde vergoeding voor de huisvesting en de zorg van hun bewoners. Sinds 1 januari wordt de huisvestingscomponent voor ouderen die de lichtste vorm van zorg nodig hebben, niet meer vergoed. In 2014 en 2016 volgen in twee fasen cliënten met een zwaardere zorgbehoefte. Als dit beleid ongenuanceerd wordt geprojecteerd op de zorgmarkt, betekent dit inderdaad dat de doelgroep voor verzorgingshuizen fors kleiner wordt. Conform het onderzoek van Berenschot zullen veel zorginstellingen dan de deuren moeten sluiten. Ik heb het nog niet helemaal bestudeerd, maar mijn indruk is dat het een goed onderzoek is. Deze voorspelling gaat me echter wat te ver. De potentiële doelgroep zal onder invloed van de vergrijzing juist sterk gaan toenemen. Dat biedt perspectief. Daarnaast mag in de bekostigingssystematiek zorg en wonen dan worden gescheiden, het is de vraag hoe dat in de praktijk uitpakt. Zeker voor de zwaardere gevallen geldt, dat deze vaak echt niet meer zelfstandig kunnen wonen. Komen de-

ze ouderen dan op straat te staan? Dat zal nogal wat gaan vragen van familie en thuiszorginstellingen. Dit gaat daarom tegenkrachten oproepen. Als zorgbehoevenden echt niet alleen kunnen worden thuisgelaten, zal dat ook niet gebeuren. De opvang van deze mensen is een uitdaging, ook voor de huidige zorginstellingen. Wat kan helpen is dat ouderen gemiddeld genomen steeds welvarender worden en dus beter in staat worden zelf voor een zorgplaats te betalen. Dit neemt niet weg dat de regelgeving ongelukkig kan uitpakken. De kritiek op het kabinetsbeleid is dat veel zorgbehoevenden buiten de zorginstellingen worden gedwongen zonder een alternatief te bieden. Een oplossing is om de thuiszorg meer gewicht te geven. Private partijen zullen bovendien op termijn (deels) de hiaat die de overheid laat, kunnen opvullen. Dan zal nog wel inspanning nodig zijn om de belemmeringen rond het verhuren van zorgplaatsen op te lossen. Bestaande regelgeving als het woningwaarderingsstelsel en de huurtoeslag beperken de mogelijkheden van aanbieders, waardoor de marktwerking niet goed op gang komt. Ander probleem is de beleidsonzekerheid. Gezien de ervaring tot dusver is het niet gezegd dat de ingezette koers in de zorg lang hetzelfde blijft. Hierdoor is het voor private partijen lastig om de kansen te pakken die het scheiden van wonen en zorg duidelijk biedt. De markt moet zich nog ontwikkelen daarbij geholpen door een overheid die zekerheid biedt. Soms helpt een ongenuanceerde voorspelling om een dergelijke discussie aan te zwengelen. reacties naar [email protected]



binnenl and woningen WONEN / CORPORATIES / POLITIEK

WONINGEN / POLITIEK / VERHUURDERSHEFFING

Huurverhoging Gat van 1 miljard euro in net door senaat berekening huurinkomsten Verhuurders mogen vanaf 1 juli een inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Waar exministers Spies en Donner de afgelopen jaren het lid op de neus kregen, loodste minister Blok dit voorstel 12 maart nipt door de Eerste Kamer. in de niet-vrije sector verwachten. Voor de inkomens tussen 33.614 en 43.000 euro is dat 4,5 procent en voor de inkomens daarboven 6,5 procent. Uitgangspunt is het inkomen van twee jaar geleden, aldus het ministerie van Wonen. Als het inkomen inmiddels lager is, kan bezwaar worden aangetekend. Verhuurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging willen opleggen, kunnen bij de Belastingdienst een inkomensverklaring over hun klanten aanvragen. Daarin staat alleen of het gezamenlijke huishoudinkomen wel of niet boven een van de inkomensgrenzen uitkomt. Het bijbaantje van een kind telt niet mee. Voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken komen nog nadere regels. De huurprijzen voor de niet-vrije sector stijgen voor het eerst sinds 2007 met meer dan de inflatie, berekende het departement. Het gaat om de woningen van corporaties en ook van particuliere verhuurders met gereguleerde prijzen. Als het inkomen daalt, bijvoorbeeld na de pensionering van de huurder, kan de extra huurverhoging worden teruggedraaid.

DEN HAAG - Het voorwerk verrichtte Blok al een maand eerder. Dankzij het woonakkoord van half februari kon hij in de Eerste Kamer rekenen op de steun van D66, ChristenUnie en SGP. Ondanks die steun in de Senaat stemde een minieme meerderheid in met het wetsvoorstel: 37 senatoren waren ervoor en 36 stemden tegen. Het kabinet wil met de huurverhoging het scheefwonen tegengaan, de doorstroming bevorderen en de verhuurdersheffing veiligstellen. Verhuurders met meer dan tien sociale huurwoningen kunnen met de extra huuropbrengsten de verhuurdersheffing van 1,75 miljard euro betalen, zo beredeneert het kabinet. Huurders die op basis van hun inkomen niet in een sociale huurwoning behoren te wonen, zullen door de huurverhoging kiezen voor een geliberaliseerde huurwoning of een koopwoning. In die vrijkomende sociale huurwoningen kunnen dan de lagere inkomens worden gehuisvest. Vanaf 1 juli kunnen inkomens tot 33.614 euro, met inbegrip van de inflatie van 2,5 procent, maximaal 4 procent extra huur voor een huis

DEN HAAG - De financiering van de geplande verhuurdersheffing blijft een twistpunt tussen Aedes en minister Blok (Wonen). De corporatiekoepel denkt in 2017 slechts 730 miljoen euro extra huurinkomsten op te halen. Blok schermt met een bedrag van 1,81 miljard euro.

Half maart debatteerde de Tweede Kamer met minister Stef Blok over de woningmarkt. De oppositiepartijen voelden de bewindsman opnieuw aan de tand over de verhuurdersheffing. Na het woonakkoord van half februari heeft Blok deze heffing bepaald op 1,75 miljard euro in 2017. De Kamer vreest dat de corporaties dat bedrag niet kunnen opbrengen, waardoor ze geen nieuwe woningen meer kunnen bouwen. Blok stelt echter dat woningcorporaties de verhuurdersheffing gemakkelijk kunnen financieren met de extra huurinkomsten. Adviesbureau ABF heeft voor hem berekend dat de corporaties in 2017 dankzij de stijging van de huurprijzen 1,81 miljard extra inkomsten kunnen ophalen. Bovendien is de sector volgens hem rijker dan wordt gedacht. Hij verwees daarbij naar een rapport van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Volgens het CFV hebben de corporaties in 2017 een gezamenlijk eigen vermogen van 33 miljard euro, terwijl oorspronkelijk rekening was gehouden met 17 miljard euro. Ook met de heffing zijn corporaties daarom nog prima in staat in nieuwbouw te investeren, aldus Blok.

De oppositie wilde ook opheldering over de berekening van de extra huurinkomsten. Aedes kwam namelijk met cijfers die de berekening van Blok weerspreken. Ortec Finance berekende voor de corporatiekoepel dat corporaties slechts 730 miljoen euro meer huuropbrengsten hebben in 2017. Het verschil van ruim 1 miljard euro is volgens Ortec te verklaren door te positieve inschattingen van ABF van de opbrengst van de huurverhoging. Zo rekent Ortec op minder hoge opbrengsten in krimpgebieden. Ook de gekozen rekensystematiek van ABF zou precies in het straatje van Blok passen. De minister beloofde de Kamer een schriftelijke reactie op de berekeningen van ABF en Ortec Finance. Bij de aanbieding van de voorstellen voor de verhuurdersheffing zal hij bovendien verschillende scenario’s presenteren die rekening houden met de verschillen tussen stedelijke gebieden en het platteland. Oproepen om de verhuurdersheffing helemaal af te schaffen, wees hij van de hand. De heffing komt er linksom of rechtsom, stelde Blok. Corporaties laten het er niet bij zitten. Aedes heeft aangekondigd naar de rechter te stappen als Blok vasthoudt aan de verhuurdersheffing. De berekening van Blok is niet alleen ondeugdelijk, ook heeft de minister de 700 miljoen euro die corporaties de komende jaren moeten betalen voor de sanering van Vestia niet meegenomen. ‘Als je daarmee wel rekening houdt, komen we voorlopig ieder jaar een dik miljard euro tekort. Dat vang je niet op met effi-

Stef Blok: ‘Corporaties zijn prima in staat in nieuwbouw te investeren.’

ciënter werken en meer woningen verkopen’, aldus Aedes-voorzitter Marc Calon. De onzekerheid houdt voorlopig nog even aan. Pas eind dit jaar kan de Eerste Kamer zich uitspreken over de verhuurdersheffing, zo werd half maart duidelijk. Ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) keert zich overigens tegen de heffing. ‘De minister gaat er vanuit dat WOZ-waardes nog met 2 procent zullen stijgen en dat alle huren volledig kunnen worden verhoogd naar de maximaal toegestane huur. Dat is onrealistisch. Het sterkt ons in onze opvatting dat het buitengewoon risicovol is om op dit moment de huurverhogingen en de verhuurdersheffing op deze wijze in te voeren.’ WONINGEN / BELEGGINGEN / POLITIEK

Column st eden

Gebiedsontwikkeling uit moeras?


Rene Buck, directeur Buck Consultants International

Het recente jaarcongres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft was een goed moment om de temperatuur te meten van de voortgang van gebiedsontwikkelingsprojecten in Nederland. Met veel ingetrokken plannen, neerwaartse aanpassing van ambities, faseringen en een fiks aantal ‘bleeders’ is de temperatuur onder het vriespunt. Wie met ontwikkelaars, risicodragende gemeenten en financiers praat, merkt dat de gevoelstemperatuur daar nog ver onder ligt. Er zijn bovendien weinig hoopgevende signalen voor pakweg de komende drie jaren. Medio 2010 presenteerde ik op een vergelijkbaar congres een Nationaal Urgentie-programma GebiedsOntwikkeling (Nu Go!). Wat mij betreft waren er 2,5 jaar geleden vijf actiepunten. Het eerste actiepunt ‘prioriteren & faseren’ vraagt om planoptimalisatie door fasering, beperking omvang programma, schrappen van projectonderdelen en – indien nodig – uitstel. Bij tal van projecten is dit gedaan, wat ook – jammer genoeg – soms tot uitkleding van de investeringen in de openbare ruimte leidt. Ook overheden moeten keuzes maken. Snel afnemende grondinkomsten en aantasting van gemeentelijke financiële reserves hebben ambitieuze wethouders snel met beide benen op de grond gezet. De vrijwel totale ontmanteling van ruimtelijke ordening op rijksniveau had ik niet voorzien (en zeker ook niet gehoopt). De tweede actielijn heeft te maken met ‘markt maken’, dat wil zeggen gedegen marktstudies uitvoeren en conceptontwikkeling koppelen aan gebiedsontwikkelingen in een zoektocht naar niches. Mijn indruk is dat dat bij tal van gebiedsontwikkelingsprojecten niet gebeurt. Er wordt veel gedacht in termen van ‘minder’ en te weinig in termen van ‘anders en beter’. De derde maatregel betreft meer geld vrijspelen. Praktijkhoogleraar Friso de Zeeuw, eveneens directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds, zei het op het praktijkcongres in Utrecht onomwonden: ‘Er wordt veel gesproken over nieuwe

verdienmodellen, ik geloof er niet in.’ De koppeling tussen vastgoed, gebruik en stromen (energie, informatie & communicatie, afval) is inderdaad lastig. Maar win-winstudies zijn wel te vinden, bijvoorbeeld bij OV-knooppuntenontwikkeling (bij het ministerie van Infrastructuur en Milieu heet dat nu transit oriented development) en innovatiecampussen nabij universiteiten of grote researchintensieve bedrijven. Bij de vierde actielijn gaat het om risicoreductie. Hier is behoorlijke vooruitgang geboekt (denk aan de crisis- en herstelwet) maar het doorbreken van gestapelde ambities (parkeren, groen, stedenbouw, hinderreductie, detailhandel) vergt nog het nodige ‘ontslakken’. De zoektocht naar nieuwe vormen van samenwerking, de vijfde actielijn, betekent in de praktijk aanpassing van bestaande contracten naar meer eigentijdse PPS-contracten. Het (slag)veld overziend zijn dé succesvoorwaarden voor gebiedsontwikkeling het inspelen op (de wensen van) doelgroepen, zorgen voor een verleidelijk verhaal met benoemde ruimtelijke en conceptuele kernkwaliteiten en het betrekken van potentiële investeerders op basis van concrete proposities en business cases. Met alleen een faciliterende houding (‘uitnodigingsplanologie’) en de belofte van procedurele soepelheid komen gemeenten er niet. reacties naar

[email protected]

IVBN-leden tot 2018 100 miljoen kwijt aan heffing VOORBURG - Institutionele beleggers zijn tot 2018 ongeveer 100 miljoen euro kwijt aan de verhuurdersheffing. Ze kunnen daarom niet veel nieuwe huurwoningen in de vrije sector bouwen en ook geen geliberaliseerd corporatiebezit overnemen. Dat laat belangenvereniging IVBN weten. Van de 130.000 huurwoningen in hun bestaande woningportefeuille valt iets minder dan de helft onder de huidige huurliberalisatiegrens van 681 euro. Ondanks de grote vraag naar huurwoningen in de vrije sector, zal de investeringsbereidheid van de IVBN-leden afnemen. Ortec Finance berekende dat de IVBN-leden op deze woningen een cumulatieve verhuurdersheffing tot en met 2017 van ongeveer 100 miljoen euro moeten betalen. De opbrengsten uit de extra huurinkomsten van diezelfde groep huurwoningen bedragen opgeteld slechts 55 miljoen euro, aldus IVBN. Ook vreest IVBN een latere heffing op huurwoningen boven de 681 euro. ‘Een heffing op institutioneel bezit leidt niet alleen tot minstens 10 tot 20 procent rendementsverlies. Ook leidt die tot verlies van vertrouwen.’



woningen binnenl and WONINGEN / PRIJZEN / DNB

‘Grootste deel prijsdaling achter de rug’ De woningprijzen zijn voorbij de ergste dalingen, stellen De Nederlandsche Bank (DNB) en het Centraal Planbureau (CPB). Een terugkeer naar de oude top zit er niet in, denkt DNB. Sinds de top in najaar 2008 zijn de reële woningprijzen nu met 23 procent gedaald, schrijft het CPB. De prijzen kunnen nog maximaal 13 procent dalen. DEN HAAG - President van De Nederlandsche Bank (DNB) Klaas Knot zei half maart dat de woningenmarkt binnenkort mogelijk weer kan stabiliseren. Volgens hem geeft het woonakkoord duidelijkheid aan aspirant-kopers. ‘Daardoor kunnen ze weer toekomstgerichte keuzes maken. Ik heb geen glazen bol, maar de huizenprijzen hebben het grootste deel van de daling waarschijnlijk

chter de rug’, stelde hij. Een terugkeer naar de prijsniveaus van voor de crisis zit er echter niet in. ‘De markt gaat op zoek naar een nieuw evenwicht op lagere niveaus’, aldus Knot. ‘Dit akkoord legt in ieder geval een fundament onder de markt. Het zorgt ervoor dat er op termijn weer een duurzaam financieringsmodel voor de huizenmarkt kan ontstaan.’ DNB waarschuwde de afgelopen

jaren herhaaldelijk voor problemen op de woningmarkt, door de ruimhartige hypotheekrenteaftrek. De toezichthouder is daarom tevreden dat er nu eindelijk een plan ligt om de woningmarkt aan te pakken. Een dag eerder liet het Centraal Planbureau (CPB) zich in soortgelijke bewoordingen uit. CPBdirecteur Coen Teulings denkt dat de woningmarkt al aan het uitbodemen

is. Dat stelde hij bij de presentatie van het Centraal Economisch Plan (CEP) 2013. De prijzen zullen de komende twee jaar nog wel dalen, maar die prijsdaling blijft redelijk binnen de perken, aldus Teulings. Cijfers noemde hij niet. Die zijn wel vervat in het CEP. Daarin houden CPB-onderzoekers in het ergste geval rekening met een totale reële daling van de woningprijzen met 36 procent. De onderzoekers halen daarbij gezaghebbend onderzoek aan van Kenneth Rogoff en Carmen Reinhart uit 2009. Zij analyseerden vijftien ernstige financiële crises in onder meer Zweden, Noorwegen, Finland, Spanje, Zuid-Korea en de Verenigde Staten. Hieruit concludeerden zij

dat de duur en de diepte van een financiële crisis en de doorwerking op vastgoedprijzen in opkomende en geavanceerde economieën vergelijkbaar zijn. Gemiddeld daalden de reële huizenprijzen na dergelijke crises met 36 procent. De weg van top naar dal duurde gemiddeld zes jaar. Volgens de CPB-onderzoekers zijn deze conclusies ‘tot nu toe een redelijke voorspeller gebleken voor de Nederlandse ervaring’. Nu heeft Nederland na 4,5 jaar een feitelijke daling van 23 procent achter de rug. Ook voor 2013 en 2014 zullen de reële woningprijzen nog dalen, verwacht het CPB. Dat kan neerkomen op een reële daling van nog eens 13 procent, de inflatie in die jaren meegerekend.

WONINGEN / VERKOPEN / CALCASA

Voorraad villa’s slonk vorig jaar in sneltempo DELFT - Het aantal woningen in Nederland vanaf 1 miljoen euro is vorig jaar met ongeveer 30 procent gedaald. Hadden in 2011 nog 41.000 woningen een waarde van boven de miljoen euro, in 2012 waren dat er nog maar 29.000. Dat blijkt uit jaarlijks onderzoek van rekenbureau Calcasa. Het is geen sinecure om een miljoenenhuis te verkopen. In 2012 werden 31,1 procent minder woningen met een waarde van 1 miljoen euro of meer verkocht. Ter vergelijking: van alle koopwoningen werden er vorig jaar gemiddeld maar 4,9 procent minder verkocht dan in 2011. In 2012 werden er ongeveer 1.890 miljoenenwoningen te koop aangeboden. Slechts 476 daarvan werden verkocht. Driekwart van het aanbod staat dus nog te koop. Een miljoenenwoning staat nu 16,5 maand te koop voordat de verkoop rond is. Bij dure woningen lijkt meer onderhandelingsruimte op de vraagprijs. De uiteindelijke koopsom ligt gemiddeld 8,4 procent lager bij miljoenenwoningen dan bij woningen onder de miljoen euro. In de regio Den Haag en omstreken is het verschil

tussen de initiële vraagprijs en de uiteindelijke koopsom het grootst. Miljoenenwoningen worden in deze regio voor maar liefst 26 procent onder de aanvankelijke vraagprijs verkocht. Toch viel de landelijke waardedaling van de villa’s vorig jaar mee. De gemiddelde waarde nam slechts met 3,5 procent af vergeleken met vorig jaar. In de Gooi en Vechtstreek is de daling het grootst met 6,3 procent. De Konijnenlaan in Wassenaar is net als vorig jaar de duurste straat van Nederland met een gemiddelde woningwaarde van 1,975 miljoen euro en een vierkantemeterprijs van 5.400 euro. De duurste buurt van Nederland is Aerdenhout-Zuid met een gemiddelde woningwaarde van 1,950 miljoen euro en een vierkantemeterprijs van 5.300 euro. Telde Nederland in 2011 nog 41.000 woningen met een waarde van meer dan 1 miljoen euro, in 2012 is dat aantal teruggelopen naar 29.000, een daling van 29,6 procent. De grootste daling was in de regio Arnhem/Nijmegen. Daar is het aantal miljoenenwoningen in 2012 met 36,6 procent teruggelopen. In de regio’s Den Haag en Haarlem was de daling het kleinst (20 procent).

WONINGEN / VERKOPEN / KADASTER

Woningverkopen herstellen zich van klap in januari APELDOORN - Na de dramatische daling van het aantal verkochte woningen in januari heeft de verkoop zich in februari hersteld. In februari registreerde het Kadaster 7.897 verkochte woningen, 26,2 procent meer vergeleken met januari (6.260). Verkochte bestaande koopwoningen waren in februari 8,3 procent goedkoper dan een jaar daarvoor. Ten opzichte van februari 2012 (7.805 verkochte woningen) bedroeg de stijging een bescheiden 1,2 procent. De meeste woningtypen deden het beter. De verkoop van tussen-

woningen steeg met 4,1 procent het meest. De grootste daling (15,9 procent) deed zich voor bij vrijstaande woningen. Ten opzichte van vorige maand verkochten alle woningtypen beter. De stijging was het grootst bij vrijstaande woningen (34,9 procent) en het kleinst bij appartementen (18,8 procent). Het aantal geregistreerde hypotheken daalde met 10,1 procent vergeleken met februari 2012: van 14.168 naar 12.733. Ten opzichte van januari (10.550) was er sprake van een stijging van 20,7 procent. Er vonden 122 executieveilingen plaats, 26,9 procent minder dan in februari 2012 (167).

Nieuw woonwinkelcentrum voor Lombok

UTRECHT - Bouwfonds Ontwikkeling is eind maart begonnen met de realisatie van het woon- en winkelcentrum Buenos Aires in Utrecht. Naar verwachting worden de woningen en winkelruimten medio 2014 opgeleverd. In Lombok verrijst op een prominente plek een nieuw gebouw met 84 appartementen. Deze worden zowel in de huur- als in de koopsector aangeboden. Daarnaast komt er 2.300 m2 aan winkelruimte. Albert Heijn en Gall & Gall tekenden eerder al voor een deel hiervan. Zij openen naar verwachting ook medio 2014 hun deuren. De Kop van Lombok in Utrecht ondergaat de komende jaren een complete metamorfose. Het gebied biedt straks ruimte aan een mix van wonen en werken, een supermarkt, kleine winkeltjes en een eigentijdse moskee met een groot sociaal cultureel centrum. Ontwikkelaar van de Kop van Lombok is Bouwfonds Ontwikkeling.

woningen / huursector / imf

IMF: te weinig vrije sector huur DEN HAAG - Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) vindt dat Nederland te weinig huurwoningen in de vrije sector heeft. Een toename in de vraag zal daarom al snel leiden tot grote prijsstijgingen. Dat stelde een IMF-delegatie op 19 maart in een voorlopige conclusie over het Nederlandse woonbeleid. De uitspraak is een steun in de rug van institutionele en particuliere beleggers die graag willen investeren in middeldure huurwoningen, maar zich daarin belemmerd zien door de grote corporatiesector en de verhuurdersheffing. Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte onlangs nog bekend dat in 2012 ruim 335.000 huishoudens een woning in de vrije sector huurden. Hun gemiddelde woonlasten

bedragen 850 euro per maand. Daar tegenover staan bijna 2,6 miljoen huishoudens die in 2012 een sociale huurwoning bewoonden. IMF-delegatieleider Subir Lall sprak verder zijn tevredenheid uit over het woningbeleid van de overheid. Hij noemde de prijsdaling op de koopmarkt van bijna 20 procent ‘gezond’. Nederland moet volgens hem niet proberen de prijzen te stutten. De markt moet zelf een nieuw evenwicht zoeken, aldus Lall. Hij liet zich niet uit over de verdere prijsontwikkeling, maar merkte op dat de bodem ‘relatief snel’ kan worden bereikt. Het IMF maakt zich wel zorgen over de gevolgen van de woningmarktcrisis op de banken. ‘Nederlandse banken zijn zwaar blootgesteld aan de woningmarkt. De scherpe huizenprijscorrectie is een gevaar voor de

bankenbalansen’, schreef het IMF in een half maart verschenen rapport over de gezondheid en stabiliteit van de financiële sector in de Europese Unie. Het risico dat de woningmarkt de economie verder naar beneden trekt, schat het IMF in op ‘medium’. De huidige economische krimp komt op het conto van de crisis op de woningmarkt, aldus het IMF. Als de woningprijzen verder dalen, blijven de consumentenbestedingen op een laag peil en verstrekken banken kleinere woninghypotheken. Dat heeft weer een verdere prijsdaling tot gevolg, zodat de neerwaartse spiraal niet wordt doorbroken. Daarnaast baart de sterke blootstelling aan commercieel vastgoed het IMF zorgen. Het fonds verwijst daarbij naar de nationalisatie van SNS Reaal als gevolg van de miljardenverliezen van SNS Property Finance.

NIEUWSBLAD

DATA

E-MAILNIEUWSBRIEF

TOOLS

EVENTS

VASTGOEDMARKT.NL

Weet u ‘n abonnee voor ons? Dan hebben wij ‘n prachtboek voor u beiden. Gratis ‘De aansporingen spatten van de pagina’s af’ Managementboek Magazine

Voor wat hoort wat. Als u ons een nieuwe abonnee op Vastgoedmarkt bezorgt, bezorgen we u én de nieuwe abonnee een exemplaar van het nieuwste boek van Cor Molenaar, ‘Red de winkel!’ t.w.v. € 32,95. In dit boek legt de (e-)marketing expert uit hoe technologie en internet winkels eerder een voorsprong bieden dan de altijd gedachte teloorgang. Het klassieke businessmodel van winkels moet hiervoor wel op de schop, anders komt de klant nooit centraal te staan. Wilt u weten hoe u als vastgoedexpert eraan kunt bijdragen dat de winkel weer gaat leven? En hoe de ontwikkeling van steden er in de toekomst uit gaat zien? Meld uzelf en de nieuwe abonnee dan aan op onze site: www.vastgoedmarkt.nl/actie

www.vastgoedmarkt.nl/actie Het medium voor de vastgoedprofessional

13.0150_ADV_278x397_P3.indd 1

19-03-13 10:27



winkels binnenl and

Winkelmonitor

Overzicht leegstand in Nederland per 1 maart 2013

Leegstand per type winkelgebied Provincie

Centrale Ondersteunende Overige winkelgebieden winkelgebieden winkelgebieden Aantal Verkooppunten

Drenthe

%

Aantal Verkooppunten

%


%

Verspreide bewinkeling


%

Totaal

Leegstand

WVO


Index

Aantal m²

314 76 31 7 16 4 53 13 414 95 126.677

Flevoland

108 51 32 15 23 11 49 23 212 86 68.714

Friesland

447 73 53 9

Gelderland

1.071 67

Groningen

168 11

4 1 112 18 616 94 148.804 26 2

329 21

1.594

96

357.384

370 68 57 11 17 3 97 18 541 107 149.836 984 57

233 14

26 2

479 28

1.722

154

344.392

Noord-Brabant

Limburg

1.359 57

349 15

50 2

614 26

2.372

115

491.148

Noord-Holland

719 48

443 29

55 4

289 19

1.506

60

349.470

Overijssel

731 61

211 18

34 3

214 18

1.190

119

300.298

Utrecht

396 55 185 26 27 4 114 16 722 79 146.219

Zeeland

347 72 30 6

Zuid-Holland

1.357 45

1.136 38

Totaal

8.203

2.928

57

20

8 2 100 21 485 111 107.493 69 2

355

460 15

2

2.910

3.022

20

106

14.396

100

544.721 3.135.156

Recent geïnventariseerde gemeenten Blaricum Bunnik

1 33 2 67 0 0 0 0 3 2 50 0 0 0 0 2 50 4

Coevorden

22 81 0 0 0 0 5 19 27

Haaksbergen

20 77 1 4 0 0 5 19 26

Soest

7 25

12 43

0 0

9 32

28

Aantal verkooppunten in Nederland per 1 maart 2013 Type winkelgebied

Dagelijkse boodschappen

Modieuze en luxe artikelen

Vrijetijds artikelen

In en om Overige het huis detailhandel

Transport en Leisure brandstoffen

Consumentgerichte dienstverlening

Leegstand

Totaal

Binnenstad

1.691

5.534 1.141 1.443

904

74 6.876

3.159 1.377

22.199

Hoofdwinkelgebied groot

1.769

5.154

1.186

625

49

4.244

3.033

19.775

1.730

1.985

Hoofdwinkelgebied klein

2.193

5.227

1.081

1.882

470

54

3.406

3.028

1.594

18.935

Kernverzorgend centrum groot

2.729

4.792

989

1.972

377

133

3.137

3.389

1.634

19.152

Kernverzorgend centrum klein

4.133

3.379

761

2.791

353

445

4.386

3.793

1.605

21.646

76

11

1

19

1

11

42

42

8

211

1.856

1.841

465

1.247

369

98

2.516

2.198

834

11.424

Kernverzorgend supermarktcentr Binnenstedelijke winkelstraat Stadsdeelcentrum

538

Supermarktcentrum

480

887 175 306 40

15 134

76

10 342

471 185

2.990

10

53 280

209

1.286

65

Wijkcentrum groot

1.571

1.008

314

796

161

95

1.223

1.396

502

7.066

Wijkcentrum klein

3.410

1.240

402

1.486

301

136

2.083

2.197

934

12.189

Buurtcentrum

1.519

127

118 1.110

1.034

Grootschalige concentratie Speciaal winkelgebied Verspreide bewinkeling Totaal

271

138

408

5.465

133

160

118

2.562

67

386

365

210

325

4.326

77

303

48

42

9

8

138

49

30

704

5.321

1.601

1.556

11.116

1.951

20.087

18.286

12.859

2.910

75.687

5.801

21.757 48.434

27.496

31.448

740

8.390 28.266

37.067 14.396

223.055

Bron: Locatus

Vastgoedmarkt publiceert iedere maand, in samenwerking met Locatus, zowel een overzicht van de winkelleegstand in Nederland, als een overzicht van het aantal verkooppunten. Als peildatum wordt steeds de eerste van iedere maand aangehouden. Bij de continue veldopnames in

winkelgebieden worden door medewerkers van Locatus doorlopend mutaties en leegstand geregistreerd. Het leegstandsoverzicht is uitgesplitst naar provincie en type winkelgebied. Bij centrale winkelgebieden gaat het altijd om het grootste of belangrijkste winkelgebied in een woonplaats. On-

dersteunende winkelgebieden omvatten stadsdeelcentra, wijken buurtcentra en de grootschalige winkelconcentraties. Leegstand is in de overzichten gedefi nieerd als een (winkel)pand, waarop een zichtbare aanduiding ‘te koop/te huur’ staat. Over de leegstand index het volgen-

de: als norm wordt 100 aangenomen. Meer of minder leegstand in vergelijking met het landelijk gemiddelde is dus aan die norm gekoppeld. Als er bijvoorbeeld staat dat in Drenthe de index 109 is, is dat een relatief grotere leegstand dan het landelijke totaal. Als de leegstand van Friesland 64 is,

dan impliceert dat een leegstand van 36 punten minder dan datzelfde landelijke totaal. MEER INFORMATIE www.locatus.nl

WINKELS / OPNAME / NVM BUSINESS

WINKELS / INTERNET / REIZEN

Aanbod winkelruimte stijgt naar 7 procent van voorraad

Oad focust op internet en sluit dertig reisbureaus

Het direct beschikbare aanbod van te verhuren en te verkopen winkelruimte is in de tweede helft van 2012 met 7 procent toegenomen. Uit cijfers van NVM Business blijkt dat eind 2012 ongeveer 2,1 miljoen vierkante meter winkelruimte te huur of te koop werd aangeboden. NIEUWEGEIN - Dat is ongeveer 7 procent van de winkelvoorraad. De stijging betekent een extra 145.000 m2 winkelruimte die voor koop of huur beschikbaar is gekomen. Niet alleen het aantal vierkante meters nam toe, ook het aantal winkelobjecten dat werd aangeboden steeg. NVM Business voegt daaraan toe dat het structurele aanbod zich voor ruim 90 procent op de B- en C-locaties bevindt.

In een halfjaar tijd is het aanbod van te koop en te huur staande winkelobjecten met ongeveer 240 gestegen tot 6.640 winkels. De redenen voor de toename zijn inmiddels wel bekend. De dalende koopkracht en de toenemende verkoop via het internet zetten de omzet van winkeliers flink onder druk. Het aantal faillissementen in de detailhandel nam in 2012 flink toe. Vooral winkels in de kledingen schoenenbranche en woningin

richtingwinkels kwamen in 2012 in de problemen. In bijna alle pro vincies nam het aanbod vorig jaar verder toe. De toename was echter het grootst in Flevoland en Zeeland. Uitzonderingen waren Groningen en Utrecht, waar de direct beschik bare hoeveelheid winkelruimte juist afnam. Ongeveer 11,6 procent van de te huur of te koop staande winkels in Nederland wacht al langer dan drie jaar op een nieuwe gebruiker. De Randstad scoort beter dan de rest van Nederland. Zo is hier het structurele aanbod gemiddeld 7,7 procent. Buiten de Randstand ligt dit percentage op 14,6 procent. Vooral in Limburg en Friesland is het structurele aanbod hoog met respectievelijk 20 en 18 procent van de aangeboden winkelobjecten.

HOLTEN - Reisorganisatie de Oad Groep verlegt zijn focus naar internet en gaat traditionele reiswinkels sluiten. De komende anderhalf jaar verdwijnen daardoor dertig reisbureaus. Dat maakte het Nederlandse familie concern uit Overijssel half maart bekend. Topman Julius ter Haar stelde dat Oad versneld moet over gaan op internetverkoop. Hij consta teert dat steeds meer mensen hun reis via internet zoeken en boeken. Hierdoor is er volgens hem minder plek meer voor reiswinkels. Oad exploiteert onder de naam De Globe Reisburogroep meer dan 180 toeristische en zeven zaken reiskantoren in heel Nederland. De groep zal het aantal Globereisbureaus terugbrengen tot ongeveer 150. Dat gaat gepaard met een verlies van een kleine honderd arbeidsplaatsen. Op het hoofdkan

toor in Holten (Overijssel) verdwij nen nog eens 75 banen. Klanten die tevergeefs naar een bak stenen reisbureau zoeken, kunnen terecht op de website Oadxl.nl, die tegelijkertijd met de reorganisatie werd gelanceerd. Hierop worden vluchten en hotels in één zoekop dracht gecombineerd. Daarna wor den actuele totaalprijzen op dagbasis gepresenteerd, legt Ter Haar uit op webwinkelsite Twinklemagazine.nl. Oad is de derde reisorganisatie op rij die zich herbezint op zijn winkel beleid. Eerder bouwden D-Reizen en Thomas Cook Nederland hun aantal reisbureaus af. Eigenaar Van den Broek zoekt een koper voor een meerderheidsbelang in D-reizen. Thomas Cook heeft zijn honderd Nederlandse reisbureau inmiddels afgestoten aan een Duitse partij. De Britse reisorganisatie schrapte in haar thuisland in maart bovendien 2.500 banen.



grote steden amsterdam / kantoren / Zuidas

Leegstandspercentage Zuidas opnieuw gedaald Het aanbod van kantoorruimte op de Amsterdamse Zuidas is in 2012 teruggelopen tot het laagste niveau sinds 2005. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Zuidas Kantorenmonitor die Jones Lang LaSalle in opdracht van de Dienst Zuidas opstelt.

Deloitte en AKD geloven in de Zuidas. ‘The best place to work’, stellen zij. ‘Vanwege de goede bereikbaarheid, de nabijheid van openbaar vervoer en Schiphol, de internationale oriëntatie, de kennisuitwisseling met de universiteitscampus en het goede vestigingsklimaat voor medewerkers in Amsterdam.’ Het nieuwe Deloitte/AKD-kantoor wordt halverwege 2014 geopend. Er komen ongeveer 1.800 medewerkers in te werken. Het nieuwe kantoor van AkzoNobel omvat bijna 13.500 m2 kantoorruimte en ongeveer 3000 m2 aan plintvoorzieningen. Het gebouw is ontworpen door de architecten van Group A. Het kantoor voor Stibbe is ontworpen door architect Jo Coenen. Met de verhuizing van beide eindgebruikers komt De Tweeling, hun huidige locatie op de Zuidas, leeg te staan. Dit is een gebouwencomplex aan de Strawinskylaan. Los van deze ontwikkelingen creëert het lage leegstandspercentage momenteel enige schaarste aan kwalitatieve kantoorruimte. Dit oplopende tekort leidde er al toe dat er op de Zuidas geen passend aanbod was voor een aantal zoekende kantoorgebruikers, constateert Jones Lang LaSalle. Dit heeft op termijn mogelijk een prijsopdrijvend effect, zo verwacht de vastgoedadviseur.

AMSTERDAM - Het aanbod bedroeg eind 2012 ongeveer 51.500 m2, wat overeenkomt met een leegstandspercentage van 7,9 procent. Dit ligt ver onder het gemiddelde in zowel Amsterdam (15,0 procent) als Nederland (14,4 procent). Ook de opname op de Zuidas is in 2012 verder afgenomen, van ongeveer 28.000 m2 naar 19.000 m2 verhuurbaar vloeroppervlak. De grootste transactie vorig jaar betrof de uitbreiding van Spaces met 8.400 m2 in het kantoorgebouw Vivaldi Offices II. Doordat weinig kantoorgebruikers uit de Zuidas vertrokken, was de zogenoemde netto absorptie in 2012 positief. Dit betekent een groei van de voorraad in gebruik. De door internationale partijen gebruikte kantorenvoorraad groeide ook en bedroeg eind van het jaar 31 procent. Klaas de Boer, directeur Dienst Zuidas: ‘De interesse vanuit internationale partijen om zich te vestigen op de Zuidas blijft hoog.

Van de gebruikte kantoren wordt nu ruim 30 procent bezet door internationale partijen. Dit laat zien dat de Zuidas kan concurreren met andere grote Europese kantorenlocaties. De nieuw gestarte kantoor-, hotel- en woningenontwikkelingen op de Zuidas zullen dit alleen maar verder versterken.’ Na een relatief lange periode van weinig bouwactiviteiten zijn er momenteel twee hoofdkantoorprojecten in aanbouw: Deloitte en AKD (40.000 m2) en AkzoNobel (13.500 m2). De aanvang van de bouw van het hoofdkantoor voor Stibbe (14.400 m2) wordt verwacht begin 2014. Eind 2010 klonk het officiële startsein voor de ontwikkeling van het nieuwe kantoor van Deloitte en AKD op de Zuidas. Dit gebouw is ontworpen door PLP Architecture conform de Breeam-Excellent duurzaamheidscertificering. Ook houdt het kantoorontwerp rekening met de principes van het nieuwe werken.

Amsterdam / woningen / corporaties

Rotterdam / Kantoren / bedrijven

‘Eén nieuwe woning: negen verhuizingen’

Meer bedrijven naar Rotterdam

AMSTERDAM - Er moeten dringend meer woningen in Amsterdam worden gebouwd. Eén nieuwe woning brengt ongeveer negen verhuizingen op gang. Woningcorporaties moeten daarom korting krijgen op hun verhuurdersheffing als ze investeren in nieuwbouw. Dat schrijft verantwoordelijk wethouder Maarten van Poelgeest op zijn weblog. Woningbouw bereik je volgens hem niet met de maatregelen uit het ‘carnavalsakkoord’ van minister Blok. ‘Zolang de corporaties meer dan 1,7 miljard moeten ophoesten, kunnen ze dat geld niet steken in nieuwe woningen.’ De wethouder heeft twee maatregelen voor ogen. Woningverkopers met een huis ‘onder water’, moeten worden geholpen met hun restschuld. ‘Dat kan met de verhuislening. In plaats van met een hypotheekbank kun je met een tiende van dat geld veel meer bereiken: de overheid financiert de restschuld tegen een normale rente.’ Verder zouden huurders een steeds groter deel van de woning zelf moeten kopen, naarmate hun inkomen groeit. ‘Je start op de markt als 80 procent huurder en 20 procent eigenaar. Als het je goed gaat, betaal je meer en word je in de loop van de jaren steeds minder afhankelijk van de corporatie.

ROTTERDAM - In Rotterdam hebben zich afgelopen jaar opnieuw meer internationale bedrijven gevestigd dan in het jaar daarvoor. Het gaat om 28 ondernemingen, vier meer dan in 2011. Naar eigen verwachting creeëren deze bedrijven binnen drie jaar 1.900 arbeidsplaatsen. Rotterdam scoort op verschillende vestigingsvoorwaarden goed. Zo kent de stad een jonge, vaak meertalige beroepsbevolking. Dat blijkt uit cijfers van de Rotterdam Investment Agency (RIA) over 2012. ‘Het verwachte aantal arbeidsplaatsen en investeringen is in 2012 gestegen met respectievelijk ruim 100 procent en 248 procent ten opzichte van de cijfers in 2011. En net als in 2011 komen de meeste projecten uit Azië’, aldus de RIA. Van de bedrijven die in 2012 naar Rotterdam kwamen, komt een kwart uit China. Dit is één van de landen waaruit Rotterdam bedrijven beoogt binnen te halen. ‘De meeste investeringsprojecten hebben een relatie met de haven. Maar ook de medische sector en de creatieve sector hebben nieuwe bedrijven verwelkomd’, aldus een woordvoerder van de gemeente Rotterdam. De Rotterdamse havenwethouder Jeannette Baljeu (VVD): ‘We werken

samen met omliggende gemeenten en met partners aan het verbeteren van het vestigingsklimaat. Omdat we de grootste haven van Europa zijn en een sterk dienstverleningscluster hebben, zijn we een aantrekkelijke regio voor bedrijven vanuit de hele wereld.’ Baljeu noemt de komst van ingenieursbureau Grontmij en kranenbouwer ZPMC naar Rotterdam twee van de meest in het oog springende projecten. Grontmij biedt werk aan 230 medewerkers. ZPMC, met een marktaandeel van 75 procent de grootste kranenbouwer van de wereld, opende vorig jaar een technisch servicecenter in de Maasstad. Grontmij Nederland huurt sinds juli 2012 ruim 3.000 m2 kantoorruimte en 86 parkeerplaatsen aan de K.P. van der Mandelelaan 41-43. Het bedrijf verliet daarvoor de locatie Bovendonk 29 in Roosendaal. Rotterdam zou vooral aantrekkelijk zijn vanwege de gunstige vierkantemeterprijs voor kantoorruimte en het internationale netwerk. Ook de relatief goede bereikbaarheid van de binnenstad per auto wordt geprezen, zo bleek volgens de RIA uit gesprekken met de ondernemers. Ook zijn kantoor- en bedrijfslocaties in Rotterdam relatief goedkoop vergeleken met veel andere Europese locaties.

Appartementen in Haags kantoor

DEN HAAG - Castellum Projectontwikkeling realiseert twaalf appartementen in de monumentale kantoorpanden aan de Sophialaan 4-6 in Den Haag. Castellum heeft de objecten gekocht van Robein Leven. De totale oppervlakte is 1.762 m2 kantoorruimte. Er zijn twintig parkeerplaatsen. De transactie werd namens de verkoper tot stand gebracht door COG Makelaars, in collegiale samenwerking met Jones Lang LaSalle. Een koopsom is niet bekendgemaakt. Robein Leven hield sinds 1991 kantoor aan de Sophialaan en vertrekt per 1 april naar het, eveneens monumentale, kantoorgebouw Noordeinde 35. Ook deze bemiddeling is door COG Makelaars tot stand gebracht.

Amsterdam / woningen / Amvest

Amvest bouwt in Oost 390 woningen AMSTERDAM - Amvest en de gemeente Amsterdam hebben een overeenkomst getekend voor de bouw van 390 nieuwe woningen in Stadsdeel Oost. In het Cruquiusgebied ontwikkelt Amvest de woningen op zes kavels. Op een daarvan is nu nog betonmortelcentrale Albeton gevestigd. Dit bedrijf bouwt elders in de stad een nieuwe betonmortelcentrale en verdwijnt dan uit dit gebied. In 2014 moet het eerste woningproject zijn gerealiseerd. Amsterdam speelt bij de ontwikkeling alleen een faciliterende rol. De overheid blijft verantwoordelijk voor wettelijke taken en de openbare ruimte. Amvest is verantwoordelijk voor het eventueel verwerven van bedrijven die er nog zitten, het bouwrijp maken van de grond en

een goed beheer van zijn bezit. In ruil hiervoor krijgt de ontwikkelar meer vrijheid bij de invulling van het plan. Amvest mag meer of minder woningen maken. Het plan mag ook wat groter of kleiner worden. Het zijn volgens Amsterdam maatregelen die bij deze tijd horen. Wethouder Maarten van Poelgeest: ‘Het zijn moeilijke tijden voor de vastgoedsector. Tegelijkertijd biedt de stad veel moois voor mensen die iets willen. Ik hoop dat ook andere ontwikkelaars de handschoen oppakken. We kunnen die woningen goed gebruiken.’ Wienke Bodewes, algemeen directeur van Amvest: ’Het Cruquius gebied heeft enorm veel potentie om een bruisende buurt te worden met een mix van wonen, werken en recreëren. Wij zien een goede markt voor zowel koop- als huurwoningen.’

Rotterdam / woningen / Vestia

Studentencomplex bereikt hoogste punt ROTTERDAM - De bouw van het U-gebouw in Rotterdam bereikte op 27 februari zijn hoogste punt. Het U-gebouw op campus Woudestein telt vijftien verdiepingen en moet plaats bieden aan 372 (internationale) studenten. Vestia Rotterdam Stadswonen realiseert het gebouw in eigen beheer. De eerste studenten trekken er vanaf eind augustus in. Eind januari bereikten woningcorporatie Vestia en de Stichting Studenten Huisvesting (SSH) een principeakkoord over de verkoop

van ruim 1.400 bestaande en in aanbouw zijnde studentenwoningen van Vestia aan SSH. Het U-gebouw maakt deel uit van deze overeenkomst. Met deze aankoop richt SSH zich in Rotterdam op de verhuur van short stay-eenheden: woningen die voor maximaal een jaar worden verhuurd aan buitenlandse studenten gedurende hun studieverblijf in Rotterdam. Op de campus van de Erasmus Universiteit Rotterdam neemt de behoefte aan huisvesting voor internationale studenten toe door de uitbreiding van het aantal internationale opleidingen.



regio’s Noord / winkels / Delfzijl

west / winkels / reeuwijk

Delfzijl concentreert winkels in centrumgebied

Begin bouw winkelcentrum Miereakker Reeuwijk

Het gemeentebestuur van Delfzijl wil het winkelgebied in het centrum concentreren. Om dit praktisch uit te kunnen voeren, komt er een vastgoedfonds om de verplaatsingskosten te kunnen betalen. Verder wordt op korte termijn een maatadvies per ondernemer opgesteld. DELFZIJL - Het huidige winkelgebied van de stad is te groot. Daar komt bij dat naar verwachting op termijn nog minder commerciële ruimte nodig in de regio. Om toch een aantrekkelijk centrum met een regionale functie te kunnen behouden, wil Delfzijl de winkels in een kernwinkelgebied concentreren. De verplaatsing van een deel van de bestaande bedrijven is een ingewikkeld traject waarbinnen veel overleg

en afstemming moet plaatsvinden tussen de betrokken partijen, zo stelt het gemeentebestuur. Een speciale detailhandelsregisseur moet hierin een belangrijke rol gaan spelen. Het percentage leegstaande winkels in Delfzijl is ongeveer 15 procent in de kern en daarbuiten ongeveer 18 procent (peildatum mei 2012). Dit is fors meer dan de frictieleegstand van 7 procent. Het winkeloppervlak omvat in totaal ongeveer 50.000 m2.

Het fonds dat de operatie moet gaan financieren heeft een omvang van 3 miljoen euro. De middelen komen van het Rijk, de provincie en de gemeente. De gelden zijn volgens de gemeente Delfzijl bedoeld ‘om het transitieproces te faciliteren en winkeliers/eigenaren deels te kunnen compenseren. Verder kan worden gedacht aan het bevorderen van private investeringen, een gevel en een verbeteringssubsidie. Een gedeelte van de bestaande winkelruimte in de stad wordt gesaneerd en niet meer terug gebouwd. Dit moet straks een compacter centrum opleveren. Voor de panden in de aanloopstraten wordt zoveel mogelijk gezocht naar alternatieve invullingen. De gemeente Delfzijl denkt hierbij aan woningen en kantoren.

REEUWIJK - In Reeuwijk is begonnen met de bouw van het nieuwe winkelcentrum aan de Miereakker. Ontwikkelaar Top realiseert voor eigen rekening en risico 4.500 m2 winkelruimte, een parkeerkelder en 41 appartementen. Het gaat om een investering van in totaal 28 miljoen euro. De Hoge Dennen nam de winkelruimte in belegging. De nieuwbouw wordt medio 2014 opgeleverd. De ontwikkelaar verwierf het oude, onlangs gesloopte, winkelcentrum in Reeuwijk van White Stone Investments. Om op dezelfde locatie nieuwbouw te kunnen realiseren, verplaatste Top elf winkeliers naar een tijdelijk winkelcentrum elders in Reeuwijk. In het nieuwe winkelcentrum Miereakker wordt Jumbo de grote trekker met een vestiging van

1.500 m2. Daarnaast komen er achttien winkelunits, die rond een nieuw dorpsplein liggen. Boven het winkelcentrum komen 41 appartementen. Dertig appartementen verkocht Top al aan de Reeuwijkse woningbouwvereniging. Elf appartementen worden in de vrije sector te koop aangeboden. Het projectmanagement voor de nieuwbouw is in handen van FiMek Estate uit Zaltbommel. Aannemer is De Vries & Verburg uit Stolwijk. Architect van het plan is RPHS. Frank van Kessel van Top Vastgoed is tevreden dat de plannen doorgang kunnen vinden: ‘Miereakker is een project dat we nog vóór de crisis hebben ontwikkeld. Je ziet veel van dit soort plannen sneuvelen in de huidige economie. Het heeft enorm veel creativiteit en energie gekost om tot realisatie te komen in deze marktomstandigheden. We zijn er erg trots op dat dit is gelukt.’

zuid / geleen / campus chemelot

Limburg steekt 43,5 miljoen extra in Campus Chemelot SITTARD-GELEEN - De provincie Limburg investeert 43,5 miljoen euro extra in de groei van Campus Chemelot. Met dat bedrag kan nieuwbouw worden gefinancierd, nu de banken het af laten afweten. Dat maakte de Limburgse gedeputeerde Twan Beurskens eind februari bekend. DSM, Sabic, Lanxess en de Univer siteit Maastricht willen in versneld tempo gaan bouwen op het industrieterrein Chemelot. Om vertraging te voorkomen, doet de provincie een extra investering bovenop de 55 miljoen euro die men eerder al in de campus stak. Beurskens gaat ervan uit dat het geld wordt terugverdiend. Onderdeel van het masterplan voor de Chemelot Campus in SittardGeleen is de ontwikkeling van 40.000 m2 aan kantoren, laboratoria en hallen. Hieronder vallen het zogeheten Accelator-gebouw (4.250 m2),

vijf gebouwen voor de gezamenlijke huisvesting van kantoren en laboratoria en vier hallen. De ontwikkeling van een nieuw gebouw begint pas als andere nieuwbouw vol is. Door de geplande nieuwbouw op de campus komt er straks in de bestaande gebouwen huurruimte vrij voor kleine en middelgrote ondernemingen, met aantrekkelijkere voorwaarden voor startende ondernemers. Ook moet er op de Chemelot Campus een Network Plaza komen, met faciliteiten voor alle 2.000 gebruikers. De stichtingskosten voor dit pand worden geschat op 17,1 miljoen euro. Verder voorziet het plan in de overdracht van 25.000 m2 aan vastgoed aan het consortium achter Chemelot Campus. Het gaat om een publiekprivate samenwerking van de provincie Limburg, DSM en Universiteit Maastricht/Maastricht Universitair Medisch Centrum.

Eerste fase Bèta Campus Leiden

LEIDEN - Op 28 februari begon de bouw van de nieuwe Bèta Campus van de Universiteit Leiden. De eerste fase naar een ontwerp van Inbo/JHK samenwerkende architecten omvat 44.000 m2 en heeft een Breaam-ontwerpcertificaat ‘very good’. Heijmans voert het project uit en Cofely GDF Suez is de installateur. Deze fase wordt naar verwachting opgeleverd in de tweede helft van 2014. De totale nieuwbouw omvat 100.000 m2 in drie fases. Eind 2022 moet de hele faculteit zijn opgeleverd. Met een investering van ruim 300 miljoen euro is dit de grootste universitaire vastgoedoperatie in de 438-jarige geschiedenis van de Universiteit Leiden.

noord / woningen / leeuwarden

zuid / heerlen / stadskantoor

Toch 300 woningen in Zuidlanden Leeuwarden

Bouw nieuw stadskantoor Heerlen in Schinkelkwadrant-Zuid

LEEUWARDEN - De bouw van 300 woningen aan de zuidkant van Leeuwarden kan doorgaan. Dat liet de gemeente weten in reactie op een uitspraak van de Raad van State.

HEERLEN - Het nieuwe stadskantoor van de gemeente Heerlen moet worden gebouwd in het gebied Schinkelkwadrant-Zuid, ook bekend als winkelcentrum De Plu. Dat besloot de gemeenteraad van Heerlen op 12 maart.

In een definitieve uitspraak bepaalde de Raad van State dat het verlies aan weidevogels door de nieuwbouw voldoende wordt gecompenseerd. Hierdoor mogen in het plangebied Wiarda ongeveer 300 woningen worden gebouwd. Wethouder Deinum (Ruimtelijke Ordening) is tevreden met de uitspraak: ‘We zijn blij dat de juistheid van onze compensatieregeling door deze uitspraak wordt bevestigd. We gaan snel verder met de ontwikkeling van dit mooie

gebied.’ De gemeente Leeuwarden begint binnenkort met de aanleg van de waterpartijen om en door de nieuwe woonwijk. In de loop van dit jaar wordt de eerste fase van Wiarda bouwrijp gemaakt. In 2014 worden vervolgens de eerste bouwwegen aangelegd en begint de woningverkoop. Begin 2015 worden de eerste woningen opgeleverd. Bouwplan Wiarda maakt deel uit van de Zuidlanden. Met luxere woningen en recreatieve voorzieningen wil Leeuwarden mensen met een gemiddeld of hoger inkomen blijvend aan de stad binden. Er zijn volgens Dezuidlanden.nl veertien ontwikkelaars bij Zuidlanden betrokken, waaronder AM, Heijmans, Bouwfonds en Van Wijnen.

Een meerderheid stemde in met een amendement, Daarin wordt niet alleen gekozen voor het Schinkelkwadrant als huisvesting voor de ambtenaren, ook moet het gemeentebestuur binnen een jaar met een plan komen voor de herontwikkeling van het huidige stadskantoor aan de Geleenstraat. Daarbij wordt gedacht aan studentenhuisvesting. De gemeente Heerlen kiest twee

locaties voor het stadskantoor. De eerste daarvan omvat 7.000 m2 en komt in Schinkelkwadrant-Zuid. Voor de resterende 4.000 m2 wordt nog een locatie gezocht. Bij een financiële doorberekening bleek dat het oorspronkelijke plan van 11.000 m2 in SchinkelkwadrantZuid buiten de door de raad vastgestelde financiële kaders viel. In de zoektocht naar een alternatief wordt nadrukkelijk gekeken naar het Maankwartier. Leidt dat tot een huurcontract, dan voldoet de gemeente Heerlen ook aan de verplichting van de huurgarantie die is afgegeven voor het Maankwartier. Doordat de gemeente kiest voor 7.000 m2 stadskantoor op de locatie Schinkelkwadrant-Zuid, wordt de

realisatie van het totale plan voor dit gebied mogelijk. De winkels en daarboven liggende kantoren staan hier grotendeels leeg. Een herontwikkeling van SchinkelkwadrantZuid zou een impuls betekenen voor het stadscentrum. Op basis van de nieuwe situatie heeft projectontwikkelaar Plu CV (vertegenwoordigd door Multi Vastgoed) het plan verder uitgewerkt. Er komt 21.000 m2 winkelruimte, horeca en leisure verdeeld over diverse winkellagen. Boven de winkels komt het stadskantoor met een ingang aan de Geerstraat. Verder voorziet het plan in ongeveer twintig appartementen. Naar verwachting begint de bouw eind 2013, en is de oplevering eind 2015.

NIEUWSBLAD

DATA

E-MAILNIEUWSBRIEF

TOOLS

EVENTS

VASTGOEDMARKT.NL

Genomineerden bekend

Stem nu!

De aanmeldingen zijn binnen. De jury heeft gekozen. De vijf genomineerden voor de Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2013 zijn bekend! • Vincent Quist (gemeente Delft), Vastgoedmanager/Vastgoedjurist • Karst Hagedoorn (Trebbe), Medewerker Integrale projecten • Martijn Vlasveld (CBRE Global Investors), Asset Manager • Sabine Bentvelzen (Ericis), Vastgoedadvies en (her)ontwikkeling • Phlippine Bogaardt (DTZ Zadelhoff), Accountmanager Offices & Logistics

Stemmen

Debatten Tijdens het Vastgoedmarkt Trends Congres op 14 mei gaan de vijf genomineerden met elkaar in debat. Er blijven drie genomineerden over die tijdens de finaleronde op de PROVADA opnieuw met elkaar in debat gaan. Op donderdag 6 juni maakt de jury de winnaar bekend.

Stemmen Ga naar vastgoedmarkt.nl/youngtalent

De genomineerden gaan vanaf vandaag hun netwerk mobiliseren via Twitter, LinkedIn, Facebook, Blogs, et cetera. Houd ze dus in de gaten. Stemmen op uw favoriete kandidaat kan vanaf 28 maart tot 5 juni via vastgoedmarkt.nl/youngtalent.

Het medium voor de vastgoedprofessional



Buitenland EUROPA / WINKELs / ICSC

IJzige stemming in Europese winkelcentra

CBRE GI en TRS kopen Leine Center

De Europese winkelcentrumbranche heeft in februari een stevige tegenslag geïncasseerd. De Euro-Shop Index, graadmeter voor de marktomstandigheden, kelderde met 25 procentpunten op maandbasis naar 36 procent. Winters weer en overheidsbezuinigingen bederven de sfeer. dend winterse weeromstandigheden blijven consumenten ervan weerhouden om te gaan winkelen’. Maar ook de indicator voor bezettingsgraden maakte een duik: van 50 procent in januari naar 35 procent in februari. Hetzelfde geldt voor de indicator voor wederverhuur, die in dezelfde periode 15 procentpunt daalde naar 38 procent. Die indicatoren zijn de weerslag van ontwikkelingen op een wat langere termijn. De verwachtingen voor de komende zes maanden zijn dan ook beslist niet hooggespannen. De Euro-Shop Expectations Indicator zakte dit jaar van 63 procent in januari naar 37 procent in februari. Dat is nog wel hoger dan het dieptepunt van 25 procent dat in februari 2012 werd bereikt. De verslechtering van het sentiment hangt samen met de verlaging van de groeiraming voor de Europese Unie, aldus de ICSC. De Europese Commissie verlaagde die raming

EUROPA - Het vertrouwen van de Europese winkelcentrumbranche bevindt zich op het laagste niveau sinds februari 2012. Toen stond de Euro-Shop Index op 31 procent. Een waarde lager dan 50 procent duidt op krimp. Het gaat in Europa op vier fronten mis, zo blijkt uit de achterliggende periodieke survey van de International Council of Shopping Centers (ICSC). Het grootste probleem is het kooppubliek. Consumenten laten de winkelcentra massaal links liggen. De indicator voor verkopen daalde in februari met 32 procentpunt naar 31 procent, terwijl de graadmeter voor de passantenaantallen met 29 procentpunt daalde naar 38 procent. Reden tot wanhoop ziet de ICSC niet. De scherpe dalingen van de indicatoren voor verkopen en passantenstromen zijn wellicht ‘gedeeltelijk simpelweg het resultaat van de tijd van het jaar. De aanhou-

voor 2013 onlangs van 0,1 procent groei naar 0,3 procent krimp. Dit nieuws ging vergezeld van de boodschap dat de recessie en nieuwe bezuinigingen van overheden de werkloosheid tot boven de 12 procent zullen tillen. Overheden zijn nog niet klaar met bezuinigen. Spanje verlaagt zijn overheidstekort van 10,2 procent in 2012 naar 6,7 procent in 2013 – nog altijd hoger dan het in 2012 gestelde doel van 4,5 procent voor 2013. Het Verenigd Koninkrijk ziet zijn tekort zelfs stijgen van 6,3 procent naar 7,4 procent. De ICSC concludeert dan ook: ‘De laatste voorspellingen van de Europese Commissie zijn zorgwekkend. Het lijkt erop dat de meerderheid van de Europese winkelmarkten in ieder geval tot aan het vierde kwartaal last zal hebben van een recessie, aangezien bezuinigingen van overheden pijn zullen doen.’

DUITSLAND - Het door CBRE Global Investors (CBRE GI) beheerde European Shopping Center Fund (ESCF) heeft het Leine Center in het Duitse Laatzen gekocht. Dat gebeurde via een joint venture met het Teacher Retirement System of Texas (TRS). De prijs voor het winkelcentrum van 28.161 m² (101 units) bedraagt 117 miljoen euro, het netto aanvangsrendement is 6,0 procent. Het Leine Center dateert uit 1973 en werd in 2011 uitgebreid. Onder de huurders zijn H&M, Deichmann, Expert, DM en Adler. De gemiddelde resterende looptijd van de overeenkomsten is zeven jaar. Het winkelcentrum is de vierde aankoop van ESCF en de eerste in Duitsland. Jones Lang LaSalle vertegenwoordigde de verkoper, een consortium van LaSalle Investment Management, de Adler Immobilien Investment Gruppe, Fay Projects en THI Holding & Co.

VIETNAM / HOTELS / IBUS

Ibus verkoopt hotels Vietnam VIETNAM - Ibus verkocht het grootste deel van zijn investeringen in Vietnam. Het gaat om twee viersterrenplus resorts in Hoi An en Quy Nhon. De verkoopprijs bedraagt 17,7 miljoen dollar (13,7 miljoen euro) vóór belastingen. De oorspronkelijke investering bedroeg ongeveer

8,7 miljoen dollar. Koper is een beursgenoteerde hospitality-keten uit Thailand. Het restant van de Vietnamese portefeuille is een hotelbotenproject in Ha Long Bay, dat in de komende periode zal worden verkocht. Ibus richt zich alleen nog op fondsen en private placements in Europa en de Verenigde Staten. CHINA / STEDEn / WEST 8

Bericht uit turki je

Drooggelegd


Patrick van Dooyeweert, managing director Qubicon Real Estate Investments

Alcoholvrij dineren tijdens de Mipim in Cannes, het lijkt een onmogelijkheid maar toch heel goed te kunnen. Het galadiner in het Carlton hotel ter ere van de Turkse vicepremier Ali Babacan bood hiervoor een goede gelegenheid, want hier werd aan tafel alleen water geschonken; Babacan is immers een van de sleutelfiguren van de regerende islamitische AK-partij. Onder zijn verantwoordelijkheid (hij is ook minister van Economische Zaken) is het Turkije gelukt een stevige economische groei te hebben in een omgeving die door economische malaise (Europa) of door Arabische Lente (de andere buren) op zijn zachtst gezegd nogal roerig is. Babacan bezocht de jaarlijkse vastgoedbeurs, omdat Turkije dit jaar ‘Country of Honour’ was. Dat werd nog eens onderstreept door de aanwezigheid van een speciaal Turkije paviljoen op het dak van het beursgebouw. In dit paviljoen metershoge maquettes van projecten in aanbouw of gepland in vooral Istanboel. Opvallend genoeg met name woningbouwprojecten en daarmee lijkt een trend te worden ingezet waarin lokale ontwikkelaars zich meer op dit deel van de markt gaan richten. De groter wordende Turkse stedelijke middenklasse heeft steeds meer te besteden, aan appartementen bijvoorbeeld. Dat voorverkoop van woningen de financiering gemakkelijker maakt speelt vast ook een rol. Een van de grootste ontwikkelaars is Agaoglu, genoemd naar de oprichter en bekend van het ietwat grof uitgevallen logo op alle gerealiseerde projecten. Stel je voor dat je nog tientallen jaren een door de lichtbak van het Bouwfondslogo verlichte woonkamer hebt, hier een algemeen gewaardeerd verschijnsel en woningbouwprojecten worden dan ook gemarket met de naam van de bouwer. Agaoglu kondigde aan binnenkort te beginnen met de verkoop van 1.250 woningen in Istanboel. Voor de verkoop wordt drie dagen uitgetrokken. Het zou zo maar kunnen lukken, er worden hier zelfs projecten verkocht zonder enige marketing; een sfeer van exclusiviteit en geheimzinnigheid kan wonderen doen. Toch is de Mipim niet echt een locatie waar je je woningen verkoopt, en dus moet de stevige Turkse aanwezigheid in Cannes (vijftien rijen business class op de heenvlucht van Istanboel naar Nice is een indicatie) vooral ook worden gezien in het licht van de Turkse ambitie om veel meer internationaal kapitaal aan te trekken. Dat is nodig om de

groeiambities van het land te realiseren. Zo is men nog op zoek naar 8,7 miljard US dollar om een nieuwe, derde luchthaven te bouwen. De bouw van derde brug over de Bosporus (4,5 miljard dollar) begint volgende maand en op een kanaal parallel aan de Bosporus kunt u waarschijnlijk voor kerst al bieden. Het Turkse commerciële vastgoed mag zich al jaren in grote internationale belangstelling prijzen, maar wat er werkelijk wordt verkocht valt vies tegen. Slechts 30 procent van de totale investeringen in vastgoed wordt gedaan met buitenlands kapitaal, en dat is inclusief de enorme hoeveelheid vakantiewoningen aan de kust. Vorig jaar was de verkoop van het Redevco-portfolio de grootse transactie in de markt en goed voor meer dan 50 procent van het totale volume! Gelukkig zijn er onlangs twee deals gesloten door het Sovereign Wealth Fonds van Singapore en de gerealiseerde verkoop yields van naar verluidt tussen de 7 en 8 procent netto (voor 50 procent eigendom in bestaande outlet centers nota bene) geven goede hoop dat het grote gat tussen verwachtingen van lokale verkopers en internationale beleggers wordt verkleind. De minister leek zich in een werkontbijt in Cannes bewust van het belang van de sector, volgens Deloitte goed voor een jaaromzet van meer dan 240 miljard euro, jaarlijks te groeien met 10 procent, sneller dus dan de economie zelf die met gemiddeld 5 procent zal groeien. Ondanks het beeld dat de drooggelegde tafel van de minister in Cannes misschien geeft, groeit de alcoholverkoop in Turkije met gelijke tred: 6,3 procent in 2012. Uitschieter is de champagneverkoop, meer dan 91 procent toename in een enkel jaar, goed voor 826.000 flessen. Gemakshalve neem ik aan dat er dus 826.000-1 andere goeie deals zijn gesloten vorig jaar. De verwachtingen voor 2013 zijn terecht hoog gespannen. reacties naar [email protected]

West 8 maakt plan Chinese bloemenstad CHINA - West 8 heeft op 8 februari de ontwerpwedstrijd Guangzhou Huadi Fanchun Duurzame Master Plan gewonnen. Het masterplan van West 8 beslaat een gebied van 2.050 hectare, waarbinnen meer dan 450 hectare bestaat uit drassige natuur. Het winnende plan omvat nieuwe leef- en industriegebieden met een ecologisch watersysteem, drassige natuur, een duidelijke scheiding van grondgebruik, stedelijke planning met een hoogtepunt aan cultureel erfgoed. Het bijbehorende ontwerp van een masterplan voor een internationale Bloemenexpo dient als centraal aantrekkingspunt en economische aanjager voor de gehele ontwikkeling. Guangzhou Huadi Fanchun (Bloemenstad) ligt in het zuiden van China en beslaat een voormalig deltagebied met een traditie van tuinbouw. De snelle uitbreiding van de tuinbouwindustrie leidde in het verleden tot steeds meer versnippering, waarbij de natuur en ecosystemen werden teruggedrongen en zwaar vervuild raakten. De basis voor de visie van West 8 is de introductie van een ecologisch waternetwerk en het behoud van de grootschalige infrastructuur, historische monumenten en recente woningbouw. de industriële bedrijvigheid wordt geclusterd in het zuidelijke deel van het plangebied, in twee compacte deelgebieden aan beide oevers van de rivier.

NIEUWSBLAD

DATA

E-MAILNIEUWSBRIEF

TOOLS

EVENTS

VASTGOEDMARKT.NL

Trends Congres 14 mei 2013

Op dinsdag 14 mei organiseert Vastgoedmarkt het vijftiende Trends Congres. Het congres vindt plaats in Koetshuis De Zadelhoff in Breukelen.

Netwerkborrel Het congres wordt afgesloten met een netwerkborrel.

Toegang Het thema is: ‘Ondernemen onder druk’, waarbij de kansen en uitdagingen van de toenemende rapportage- en regeldruk centraal staan. Een onderwerp dat in de vakpers onderbelicht is gebleven. Ook de aangescherpte regelgeving komt uitgebreid aan de orde. Dagvoorzitter is de Tilburgse hoogleraar Vastgoedeconomie Dirk Brounen.

Vastgoedmarkt Award 2012/2013 Wie wordt de opvolger van Pieter Hendrikse die de Award vorig jaar won? Na afloop van de sprekersbijdragen en het debat worden de vier genomineerden van de Vastgoedmarkt Award 2012/2013 geïntroduceerd en maken we bekend wie met de Award naar huis gaat.

Het congres is toegankelijk voor 150 genodigden van Vastgoedmarkt en haar sponsoren. Vastgoedmarkt verloot 20 kaarten onder haar lezers. Stuur een mail naar [email protected] met uw gegevens. U hoort van ons als u het congres gratis kunt bezoeken.

Kijk voor meer informatie op vastgoedmarkt-trendscongres.nl

De vier genomineerden zijn: • Lesley Bamberger, private belegger en directeur/eigenaar Kroonenberg Groep • Kees van Harten, makelaar en medeoprichter Capital Value • René Hogenboom, institutionele belegger en ex-voorzitter IVBN; algemeen directeur Altera Vastgoed • Henk Jagersma, directievoorzitter van Syntrus Achmea Real Estate & Finance




Buitenland EUROPA / HOTELS / IKEA

EUROPA / BELEGGERS / ONDERZOEK / CBRE

Toenemend vertrouwen beleggers

Marriott en Ikea richten keten van budgethotels op

Europese vastgoedbeleggers lijken weer meer vertrouwen te krijgen in de markt. Een meerderheid (58 procent) verwacht zijn investeringen dit jaar op te voeren vergeleken met vorig jaar. Toen dezelfde vraag een jaar geleden werd voorgelegd, was dat slechts 45 procent.

EUROPA - Marriott en een dochterbedrijf van de Ikea-groep richten samen een nieuwe budgethotelketen in Europa op. De driesterrenhotels krijgen de naam Moxy en komen onder meer te staan in Nederland, Duitsland, België, Italië en Groot-Brittannië.

EUROPA - Dat blijkt uit het jaarlijkse onderzoek van CBRE naar de inten ties van vastgoedbeleggers, gepu bliceerd aan de vooravond van de internationale vastgoedbeurs Mipim in Cannes. Van de ondervraagden die zeggen dat ze meer zullen investe ren dan in 2012, wil 30 procent zelfs 20 procent of meer acquisities te doen. Het percentage beleggers dat verwacht minder te investeren is gedaald tot 6 procent. Verder voorziet 71 procent van de respondenten dat onder aan de

De komende vijf jaar willen Marriott en Ikea minimaal vijftig locaties verwerven. Binnen tien jaar zouden er ongeveer 150 Moxy-hotels moeten komen met in totaal 25.000 tot 30.000 kamers. De Amerikaanse hotelketen ziet veel mogelijkheden om het marktaandeel in Europa uit te breiden. ‘De budgetklasse beslaat in Europa bijna de helft van het totale aantal hotelkamers. Toch is maar 20 procent van de hotels in dit segment onderdeel van een keten. Moxy Hotels zal dan ook een belangrijke aanvulling zijn op onze merkenportefeuille in Europa’, aldus Amy McPherson, topvrouw van Marriott International in Europa. De bouw van de eerste hotels begint al dit jaar, het eerste Moxy-hotel moet in 2014 open gaan in Milaan. Kamerprijzen komen te liggen tussen de 60 en 85 euro. De hotels zullen worden uitgebaat door Inter Hospitality, een dochterbedrijf van Ikea. Ze zullen gebruik maken van de databases en reserveringssyste men van Marriott. De kamers worden voorzien van USB-poorten. Wanden worden van vloer tot plafond gesierd met afbeeldingen uit de betreffende stad, zoals grachten en fietsen in Amsterdam of de Brandenburger Tor in Berlijn. Afgezien daarvan komt er weinig variatie. Om de kosten in de hand te houden, krijgen alle kamers dezelfde omvang en inrichting.

streep de waarden van de acquisities die van de disposities zullen over treffen. Van de beleggers spreekt 53 procent een voorkeur uit voor zogenoemde ‘core’-beleggingen. Dat is een toename vergeleken met vorig jaar. Tegelijkertijd neemt duidelijk het aantal investeerders toe die ‘goed secundair’ vastgoed en ‘oppor tunistisch’ vastgoed niet versmaden. De trek in zogenoemd ‘distressed‘ vastgoed blijft met 22 procent ongewijzigd. Duitsland is in 2013 het topland

voor Europese vastgoedbeleg gers en Londen is de topstad. Het aandeel ondervraagde beleggers dat Duitsland het aantrekkelijkste land vindt, steeg van 27 procent in 2012 naar 35 procent in 2013. Het Verenigd Koninkrijk is met 24 procent van de stemmen het op één na aantrekkelijkste land. De populariteit van Centraal- en OostEuropa daalde. Vorig jaar was de regio nog favoriet bij 19 procent, nu is dat 14 procent. Frankrijk, Spanje en Scandinavië genieten de voor

keur van 5 of 6 procent, Italië bij 2 procent. Geen van de Duitse steden geniet de populariteit van Londen. Maar in de top 10 met favoriete bestemmingen voor vastgoedinvestingen komen onze oosterburen vier keer voor: met München (twee), Berlijn (drie), Hamburg (zeven) en Frankfurt (acht). Amsterdam staat op de tiende plaats en moet Madrid (negen) nog voor zich dulden. Kantoren zijn het meest gewilde segment, gevolgd door logistiek en winkelcentra. Overigens is het ver trouwen van de winkelcentrumbran che nu ver te zoeken, zo blijkt uit een survey van brancheorganie de International Council of Shopping Centers. Lees ook pagina 17.

BELGIË / PROJECTONT WIKKELING / MAASMECHELEN

OVG verkoopt HumboldtHafenEins in Berlijn

Herontwikkeling in centrum Maasmechelen BELGIË - Ten Brinke Poortier Romein Projecten is geselecteerd door de Belgische gemeente Maasmechelen voor het project Europaplein, net over de grens bij Geleen.

DUITSLAND - OVG Bischoff, onderdeel van OVG Real Estate, heeft HumboldtHafenEins verkocht aan twee pensioenfondsen. Het project in het centrum van Berlijn bestaat uit 30.000 m2 kantoorruimte en 300 ondergrondse parkeerplaatsen. HumboldtHafenEins ontving eerder een DGNB Gold pre-certificaat. DGNB is de duurzaamheidsstandaard die wordt gebruikt in Duitsland en Gold is het hoogst haalbare niveau. PwC heeft een langdurige huurovereenkomst getekend. De oplevering van het gebouw staat gepland voor 2015.

Bericht uit de V S

Het project omvat de ontwikkeling en bouw van een ondergrondse parkeergarage voor 145 auto’s (uit te breiden tot ongeveer 245 auto’s), ongeveer 4.000 m2 winkelruimte en vijftig tot negentig appartementen. De woningen zijn bestemd voor de koopmarkt en/of de vrije sector van de huurmarkt. Het Europaplein ligt in het ver lengde van de winkelstraat Pauwen

graaf, het kernwinkelgebied van Maasmechelen. Het huidige plein is volgens de ontwikkelaar een anonieme plek waar voornamelijk geparkeerd wordt. Ten Brinke Poortier Romein Projec ten heeft Mix architectuur opdracht gegeven om een schetsontwerp te maken voor deze locatie. Op dit moment wordt samen met de architect het plan verder uitgewerkt en worden gesprekken gevoerd met een aantal geïnteresseerden voor de afzet van de winkels en de appartementen. Ten Brinke Poortier Romein Projecten is een joint-venturepartner van Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars.

Lance Armstrong en zijn vastgoeddimensie


Leo Ullman, president Vastgood Properties

De val van Lance Armstrong heeft wereldwijd diepe indruk gemaakt. Immers, Armstrong was tot voor kort de meest succesvolle wielrenner uit de geschiedenis om vervolgens een bliksemsnelle tuimeling te maken, nadat was gebleken dat hij gedurende al die jaren van sportprestaties had gelogen over dopinggebruik, overigens zonder daarvoor ooit te zijn betrapt. De ontmaskering van Armstrong geldt ook voor de Belg Johan Bruyneel, die gedurende negen jaar de managing director van Armstrong’s U.S. Postal Service team was. Dat team wist maar liefst acht Tour de France-overwinningen te behalen (zeven van Armstrong en een van Alberto Contador). Beiden – Armstrong en Bruyneel – worden nu geconfronteerd met rechtszaken die tot doel hebben om miljoenen aan sponsorgelden terug te krijgen, iets wat in een apart daglicht komt te staan als men er rekening mee houdt dat Postal Service altijd heeft beweerd dat zijn sponsorschap kan worden uitgedrukt in een bedrag van 100 miljoen dollar aan positieve publiciteit en andere voordelen. Wat dat betreft doen de tekortkomingen van Armstrong en Bruyneel denken aan soortgelijke praktijken op Wall Street, waarbij hebzucht en winstbejag ten koste gaan van alles. Maar je kunt ook anders naar Armstrong kijken. Voor velen onder ons – en ook voor mij – blijft hij de man, die niet alleen zeven keer de Tour de France won in een wielerpeleton waarin vrijwel iedereen doping gebruikte, maar ook vanwege zijn heroïsch gevecht kanker te overwinnen. Daarnaast heeft hij een geweldige financiële en publicitaire bijdrage geleverd aan de ondersteuning van onderzoek naar kanker. In mei 2007 was Lance de keynote speaker op de grootste retailvastgoedbeurs in de wereld, die van de International Council of Shopping Centers in Las Vegas. Deze beurs stond in het teken van de 50ste verjaardag van de ICSC en trok dat jaar meer dan 50.000 retailers, adviseurs en vastgoedprofessionals. Na de openingsspeech kregen twintig vooraanstaande vastgoedpersoonlijkheden, die ook aardig overweg kunnen met een racefiets, de kans om een stukje met Lance op te fietsen rond Las Vegas. Als CEO van de REIT Cedar Shopping Centers was ik een van hen. Vanuit een busje, dat de fietstocht begeleidde, werden tv-opnamen gemaakt en om de beurt kregen de vastgoedbonzen de gelegenheid om met Lance vooraan te fietsen en hem enige vragen te stellen. Ik vroeg hem over de New York Marathon. Hij antwoordde dat de deelname daaraan afschuwelijk was verlopen. Als gelukkige deel-

nemers moesten we wel een substantieel bedrag toezeggen, zowel voor de Lance Armstrong Foundation als voor de ICSC Education Foundation, maar dat hadden we er graag voor over. Lance heeft ook vastgoed in bezit gehad, waaronder een aantal zeer tot de verbeelding sprekende huizen. Zo was hij de eigenaar van een spectaculair huis in Dripping Springs, Texas, met een bewoonbaar vloeroppervlak van 390 m2 en vier badkamers, een separaat gastenverblijf en andere faciliteiten, zoals 7 mijl aan trails om te kunnen hardlopen en mountain biken. Het huis lag ‘in the middle of nowhere’ op een stuk grond van 181 hectare, met een natuurlijke zwemplek en een waterval van 14 meter hoog. Aanvankelijk bedroeg de vraagprijs in 2009 12,5 miljoen dollar, maar die prijs daalde naar 8,5 miljoen dollar in april 2011. Het schijnt dat het huis het afgelopen jaar is verkocht, maar de prijs is nooit bekendgemaakt. Ondertussen heeft Lance een nieuw huis laten bouwen van ongeveer 9 miljoen dollar en wel in Aspen, Colorado, met vijf slaapkamers en evenzoveel badkamers en voor zover ik weet woont hij daar nu. Lance is ook bekend door de Lance Armstrong Foundation in Austin, Texas, die dateert uit 1997. Deze stichting veranderde later van naam in de Livestrong Foundation. De stichting huurde aanvankelijk voor tien jaar kantoorruimte maar heeft in 2009 een eigen pand betrokken in East Austin. Deze bedrijfsruimte is herontwikkeld en heeft verschillende architectuurprijzen gewonnen. Het gebouw heeft ook een LEED Gold certificaat, het equivalent van het in Europa meer bekende Breeam Gold. Zo’n kantoor past ook bij een weldadigheidstichting als de Livestrong Foundation, die meer dan 500 miljoen dollar bijeen bracht voor onderzoek naar kanker. En Lance? Hij trad vanwege alle negatieve publiciteit rond zijn persoon af, eerst als voorzitter en in 2012 ook als lid van de raad van bestuur . reacties naar [email protected]



achtergrond interview projectont wikkeling / duurzaamheid / politiek

Coen van Oostrom: ‘In Nederland ontbreekt het ons aan leiderschap.’

Coen van Oostrom ’Nederlandse ontwikkelaars behoren tot Europese top’ Nederland volgens Coen van Oostrom. De politiek is verzand in een wirwar van onwerkbare compromissen. De motor van de economie, de bouwen vastgoedsector, dreigt daardoor definitief af te slaan. Visie, harde keuzes en bezielend leiderschap kunnen Nederland uit het slop halen. Vastgoedpartijen moeten daarin het voortouw nemen. ‘Zonder ruwe uitbraak dreigt irrelevantie.’ Door Martijn van Leeuwen

Als Coen van Oostrom een probleem tegenkomt, wil hij het onmiddellijk oplossen. De OVG-topman kan zich daarom moeilijk vinden in de Nederlandse consensuscultuur: een probleem van alle kanten bekijken, elke betrokken actor zijn visie laten geven, er een commissie opzetten en dan maar hopen dat de uitkomst niet wordt weggestemd door een van de partijen. Van Oostrom kan zich dan ook danig opwinden over het gebrek aan oplossend vermogen binnen de politiek én de vastgoedsector. Om dicht bij huis te beginnen, haalt hij de situatie aan op de kantoren markt. Sinds Rudy Stroink de overcapaciteit en leegstand in 2007 agendeerde, is er nog niets concreets gebeurd, betoogt Van Oostrom. ‘De kantorentop van vorig jaar zomer was een goed eerste begin. Maar zodra we de plannen concreet moeten invullen met sloopfondsen betrekt iedereen zijn stellingen en valt de organisatie als los zand uit elkaar. De problemen zijn gewoon

oplosbaar. Kwantitatief en kwalitatief moet de markt weer in balans komen. We hebben 5 tot misschien 7 miljoen vierkante meter aan waardeloze kantoren, 10 tot 14 procent van de markt. Als we die voor 200 euro de meter aan de voorraad onttrekken, is daarvoor een bedrag nodig van 1 tot 1,5 miljard euro. Overheden hoeven daaraan niet bij te dragen. Laten we dat vragen aan alle eigenaren van die 50 miljoen vierkante meter. Dat kost 20 euro per meter. Voor onze nieuwbouwontwikkeling van 40.000 m2 op de Zuidas betalen we dan een kleine 1 miljoen euro. Dat bedrag winnen beleggers echter terug, omdat de bestaande voorraad meer waard wordt. Steden profiteren ervan, omdat ze van hun leegstand zijn verlost.’

Werkareaal Dan zijn we er nog niet, vervolgt de OVG-topman, want op kwalitatief vlak is de uitdaging nog groter. ‘Van

de 90 procent die overblijft, heeft twee derde van de voorraad niet de benodigde kwaliteit. Hier ligt een enorm werkareaal voor bouwers, ontwikkelaars en beleggers. Met verduurzaming, herontwikkeling en functieverandering kan de markt inspelen op de nieuwe vraag. Want er blijft een gezonde vraag naar kantoorruimte. In weerwil van de crisis en dankzij het hogere opleidingsniveau is de kantoorpopulatie tot nu toe nog elk jaar gegroeid. Bovendien stroomt er een enorm aanbod van ZZP’ers en start-ups naar de kantorenmarkt. Die beginnen op flexplekken, maar een deel zal doorgroeien naar de grote kantoren. Bovendien gaat de pensioengerechtigde leeftijd steeds verder omhoog.’ In dit verhaal is ook nog plaats voor nieuwbouw, anticipeert Van Oostrom op de vervolgvraag. ‘Laat ik voorop stellen het volkomen onverantwoord te vinden dat middelgrote gemeenten in de Randstad nog nieuwe kantoorlocaties uitgeven.



interview achtergrond

Vastgoedsector laat zich ten onrechte in de hoek zetten Als een gemeente als Lansingerland 80.000 m2 grond wil uitgeven en mij vraagt daarvoor in de markt te zijn, sta ik met mijn oren te klapperen. Maar nieuwe kantoren aan de Zuidas, in de Utrechtse binnenstad en in de grote steden op stationslocaties zijn prima. We moeten ervoor waken niet door te schieten naar de andere kant. Zo langzamerhand word je als misdadiger weggezet als je een nieuw kantoor bouwt.’ Zelf is Van Oostrom ook weleens neergesabeld door vastgoedpartijen voor zijn uitspraken over de kantorenmarkt. ‘In aanloop naar de kantorentop heb ik me in zaaltjes voor een sloopfonds van slechte kantoren uitgesproken. Waarom uitgerekend ik het voortouw nam en de beleggers laat opdraaien voor wat OVG heeft gebouwd, kreeg ik dan te horen. Als je dan ook nog hoort dat ons duurzaamheidsverhaal een marketingtruc is, vergaat je wel even de lust. Los van het feit dat ik al mijn tijd in OVG steek, heb ik ook niet meer de energie om zelf het voortouw te nemen.’

Leiderschapsprobleem Een dergelijk voorval noemt Van Oostrom illustratief voor het leiderschapsprobleem van de sector. ‘Het ontbreekt ons aan leiderschap. Als iemand zich al opwerpt, wordt dat niet geaccepteerd of is de reactie negatief. Rudy Stroink is daar de afgelopen jaren tegenaan gelopen. De oorzaak ligt deels in de scherpe marktverhoudingen. De afgelopen tien jaar waren we zo heftig in competitie met elkaar dat er mogelijk wantrouwen is ontstaan. Maar het is ook een bekend Nederlands trekje om iedereen neer te halen die zijn kop boven het maaiveld uitsteekt. Zonder leiderschap slagen we er niet in met één stem te spreken en te worden gehoord. Bouwend Nederland heeft dat met voorzitters als Elco Brinkman en Maxim Verhagen veel beter voor elkaar. Ook wij hebben een coryfee nodig die de vastgoedsector vertegenwoordigt en ons beter kan verkopen. Nu zijn we afhankelijk van een kabinet dat geen beleid kan maken, omdat het niet eens weet waar het naartoe wil. Het woningbeleid is verworden tot een onontwarbare kluwen van treurige politieke compromissen. Minister Blok heb ik nog nooit horen spreken over de ruimtelijke ordening. In het hele regeerakkoord komt het woord stad zelfs niet een keer voor.’ De vastgoedsector moet daarom zo snel mogelijk een plan maken waaraan de landelijke politiek zich wil committeren, stelt de OVG-directeur. ‘De bouwen vastgoedsector vormen de motor van de Nederlandse economie. De huidige economische krimp is bijna geheel terug te voeren op de vastgoedcrisis. Het is aan ons om een groep van wijzen samen te

stellen, die formuleert waar we over tien jaar willen staan. Die groep zou grotendeels moeten bestaan uit mensen die zich in de praktijk hebben bewezen. Laat hen met alle kennis en kunde uit de sector een visie ontwikkelen voor de kantoren-, winkelen woningmarkt. Duitsland is voor mij een wenkend perspectief. De Duitse maatschappij heeft rigoureus gekozen voor duurzame energie. Deze Energiewende heeft de hele Duitse economie een nieuwe boost gegeven. In Nederland hebben we een Vastgoedwende nodig. Het juiste plan maken is niet het moeilijkste. Het juiste plan verkópen, dat is de grote uitdaging.’

Zelfbeeld bijstellen Eén hoogvlieger in politiek-Den Haag maakt nog geen zomer, realiseert Van Oostrom zich. Wil de vastgoedsector echt worden gehoord, dan moeten marktpartijen hun sombere zelfbeeld bijstellen. ‘De Nederlandse vastgoedsector kan wel een lesje effectieve marketing gebruiken. Na alle fraudezaken en economische ellende, hebben we ons in de put laten praten. Als de AMF en DNB op de sector inbeuken, hoor ik nauwelijks een weerwoord. We praten over kantorenleegstand als het einde van de wereld. Het verschil in perceptie met Duitsland is gigantisch. Aan de randen van Düsseldorf en Frankfurt is de leegstand even groot als in AmsterdamZuidoost. De Duitse stadsbesturen pakken die problemen aan, maar blijven goede kantoren op de goede locaties bouwen. Als in Roermond wethouder Van Rey met een projectontwikkelaar optrekt, hebben we het over grote vastgoedfraude. Ik keur zijn acties zeker niet goed. Maar die lijken klein bier vergeleken met hoe Franse en Belgische burgemeesters de markt naar hun hand zetten. Ik durf de stelling aan dat wij een van de meest betrouwbare en transparante vastgoedmarkten van Europa hebben. Ik heb geen enkele aanwijzing dat er in de sector nog wordt gefraudeerd. Al geef ik toe onaangenaam verrast te zijn over de gang van zaken bij SNS Property Finance. Let wel: de politiek wil alleen met ons in zee, als buiten kijf staan dat alle leden van alle belangenverenigingen brandschoon zijn. Wie ervoor kiest met dubieuze partijen zaken te doen, moet er dan ook worden uitgedonderd.’

Nederland in Europese top Naar buiten toe moeten marktpartijen zich optimistischer opstellen. Daarvoor zijn genoeg redenen, houdt Van Oostrom de sector voor. ‘Nederlandse projectontwikkelaars behoren nog steeds tot de Europese top. Wij kunnen overal in Europa meedoen, maar bij Nederlandse aanbestedingen durft geen enkele

Waar we ook uitkomen, zeker is wel dat Nederland minder relevant voor ons is. Ik zie ons hier niet meer als nieuwbouwontwikkelaar, maar als belegger. Vorig jaar acquireerden we een kantoor aan de Basisweg in Amsterdam met Cordares als huurder. Dit kantoor gaan we drastisch verduurzamen en langjarig managen. In Nederland zullen we ons vooral op dergelijke trajecten toeleggen.’

Onbehagen over Nederland

Nederland voor OVG steeds minder belangrijk buitenlandse partij de concurrentie met ons aan. Nederlandse institutionele beleggers zijn de grootste vastgoedinvesteerders ter wereld. Onze Vinex-wijken krijgen overal lof toegezwaaid, behalve in eigen land. In plaats van in onze schulp te kruipen, moeten we onze vastgoedkennis exporteren. De projecten van Multi, Corio, Unibail-Rodamco en MAB slaan in heel Europa goed aan. OVG krijgt ook overal een goede ontvangst en kan in steeds meer Europese landen zijn vleugels uitslaan. Maar ook een Delta Development verricht baanbrekend werk met zijn cradle-to-cradle-aanpak in Park20/20 in Hoofddorp. ‘

Focus op buitenland De toekomst van OVG ligt dan ook niet meer in Nederland, merkt de OVG-oprichter op. De duurzame ontwikkelaar en -belegger ontwikkelt inmiddels meer kantoren buiten dan in Nederland. ‘Duitsland is nu onze tweede thuismarkt. We hebben nu kantoren in Berlijn en Frankfurt, binnenkort willen we kantoren openen in Düsseldorf, München en Hamburg. Ook ontplooien we ontwikkelinitiatieven in de rest van Europa. Als we meedingen op deze markten hebben lokale spelers uiteraard betere toegang. Maar voor opdrachtgevers zijn wij een aantrekkelijk alternatief als ze onze duurzame prestaties en omvang zien. In Europa zijn op dit moment weinig ontwikkelaars die de afgelopen jaren een miljoen vierkante meter kantoren heeft ontwikkeld. Buiten Nederland krijgen we veel meer erkenning dan hier. De burgemeester van Berlijn is razend enthousiast over ons kantoorplan HumboldtHafen tussen de Reichstag en het nieuwe Hauptbahnhof. Onlangs spoorde Bill Clinton me zelfs aan om met OVG naar de VS te gaan. Wij moeten meters maken in de VS, omdat ze daar onze innovativiteit hard nodig hebben, stelde hij.

Bij steeds meer ondernemers bespeurt Van Oostrom onbehagen over Nederland. ‘Het ondernemerschap zit diep in onze genen. Maar het talent voelt zich hier steeds minder op zijn gemak. Nederland is een te ingewikkeld platform om innovatieve ideeën uitgevoerd te krijgen. De politiek is verzand in een wirwar van complexe politieke compromissen waar we niet meer uitkomen. We hebben briljante economische visionairs, maar we zetten iemand van de oude stempel als Henk Kamp op Economische Zaken. De gevestigde orde klampt zich vast aan het heden en houdt de broodnodige veranderingen tegen. Te veel Nederlanders zijn bovendien te afhankelijk van een te grote overheid en daaraan gelieerde instituties. Die logge en inefficiënte overheid leidt ook nog eens tot een te hoge belastingdruk. Dat remt het bedrijfsleven weer af. Neem Scandinavië en Zwitserland als voorbeeld. Daar hebben ze de overheid verkleind en veel diensten verzakelijkt. De briljantste koppen vertrekken nu al naar Sjanghai, Dubai, Singapore en Rio de Janeiro. Die vinden daar een samenleving die open staat voor nieuwe ideeën en waar geen belemmeringen zijn.’ Nederland moet hardhandig worden wakker geschud, oordeelt de OVGdirecteur. ‘We hebben een ruwe uitbraak nodig. In de jaren tachtig

zei Lubbers: Nederland is ziek. Vervolgens kwam hij met revolutionaire plannen die culmineerden in het Akkoord van Wassenaar en een gerevitaliseerde economie. Nu is Nederland weer ziek, maar ontbreekt dat bezielende leiderschap. Juist in deze crisis is onze consensuscultuur een blok aan ons been. Van de huidige politieke partijen zie ik de oplossing niet komen, ook niet na nieuwe verkiezingen. De politiek zou de koppen bij elkaar moeten steken en in samenspraak met de maatschappij een kabinet van nationale eenheid moeten installeren. We hebben een niet-politiek zakenkabinet nodig dat dit land in vier jaar rationaliseert.’ De kans daarop is niet groot, beseft hij. ‘Het gaat nog veel te goed in Nederland en we zijn nog veel te rijk. Pas als de crisis echt de proporties van de Grote Depressie aanneemt, zullen we het roer omgooien. Maar dan is het wellicht te laat.’

Uitdaging Voor zichzelf ziet hij geen rol weggelegd in een eventueel zakenkabinet, benadrukt hij. ‘Mijn expertise ligt heel ergens anders. Mijn grootste uitdaging is om het duurzaamste Breeam-NL kantoor ter wereld te realiseren aan de Zuidas. Dit kantoor voor Deloitte en AKD wordt in elk geval het eerste Breeam-NL Outstanding nieuwbouwkantoor op het Europese continent. Wereldwijd gaan de duurzame innovaties steeds sneller. De koplopers leggen telkens de lat een beetje hoger. Wij hebben daarom vier man full time op innovatie zitten. We zijn al de duurzaamste ontwikkelaar van Nederland met vijf van de tien duurzaamste gebouwen. En met het TNT Centre hadden we de eerste greenlease. Nu gaan we Europa op onze duurzame missie veroveren.

Biografie Conrad (Coen) van Oostrom richtte in 1997 zijn eigen vastgoedontwikkelingsbedrijf op: OVG Real Estate. Pas twee jaar daarvoor, in 1995, voltooide Van Oostrom (1970) zijn studie Bedrijfseconomie aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Anno 2013 staat OVG in de top 3 van grootste commerciële kantoorontwikkelaars in Nederland en Europa. Van Oostrom heeft OVG op de kaart gezet als koploper in duurzaamheid in de vastgoedmarkt. Zowel OVG als Van Oostrom hebben daar verschillende prijzen voor ontvangen. Zo won hij in 2007 de Vastgoedmarkt Award en in 2012 de Duurzame 50 Vastgoed NL. Corenet Global, ‘s werelds grootste vereniging voor corporate vastgoed, riep OVG uit tot de winnaar van de jaarlijkse Sustainable Leadership Award 2012. Van Oostrom is een Young Global Leader Alumni verbonden aan het World Economic Forum, lid van het Clinton Global Initiative, lid van de raad van bestuur van het Rotterdam Climate Initiative en aangesloten bij de Millennium Promise. Hij is voorzitter van de stichting Veerhaven Concert, lid van de raad van commissarissen van het Rotterdams Philharmonisch Orkest Foundation, lid van de Gustav Mahler Kring van het Concertgebouw Amsterdam en lid van de Board van de American Chamber of Commerce in Nederland. Hij is getrouwd met Wendy van Oostrom-Van Bodegom. Samen hebben zij drie kinderen.



achtergrond k antoren kantoren / leegstand / weten regelgeving

Afstudeeronderzoek Gerbrand Osinga (ASRE):

Gemeenten geloven niet in leegstandsverordening Gemeenten laten massaal de wettelijke mogelijkheden liggen om de kantorenleegstand aan te pakken. Eind oktober vorig jaar had iets meer dan 1 procent een leegstandsverordening ingevoerd. ‘Het hadden er veel meer moeten zijn’, meent jurist Gerbrand Osinga, die op het onderwerp afstudeerde aan de Amsterdam School of Real Estate. ‘Er is een zwaarder middel nodig om bij onwillige eigenaren de duimschroeven aan te draaien.’ Peter Hanff

Gemeenten kunnen moeilijk zien of een gebouw is verhuurd, zoals in Teleport Amsterdam met veel spiegelende gevels. Foto: Hollandse Hoogte

Het Rijk kan zoveel beleid in gang proberen te zetten als het wil, zonder dwang of draagvlak op lokaal niveau komt er weinig van terecht. Een aardig voorbeeld van de discrepantie tussen de wensen van landelijke en gemeentelijke politici is de aanpak van de kantorenleegstand. Sinds 1 oktober 2010 biedt de Wet kraken en leegstand de mogelijkheid om een leegstandsverordening vast te stellen. Daarmee kunnen gemeenten eigenaren verplichten leegstand te melden, ze beboeten als ze dat nalaten, overleg met eigenaren afdwingen en (alternatieve) gebruikers aandragen. De Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) nam het op zich om te zorgen dat die verordeningen er komen op plaatsen waar ze nodig worden geacht. ‘Leegstand te lijf’ heette de begin 2011 gepubliceerde handreiking van de koepelorganisatie voor gemeenten. Bijna overal in het land bleef de uitgestoken hand in de lucht hangen.

Evaluatie Een jaar na de invoering van de Wet kraken en leegstand liet het ministerie van Binnenlandse Zaken een evaluatie uitvoeren bij 41 gemeenten met grote kantoorleegstand. Verreweg de meeste – dertig – beperkten zich tot de voorraadgroei

remmen en transformatie en herbestemming vergemakkelijken. Nog eens acht hadden geen beleid tegen kantorenleegstand, bleek uit de door Rigo en Advies BV uitgevoerde evaluatie. Resultaat: eind oktober 2012 waren er leegstandsverordeningen in niet meer dan vijf van de (op dat moment) 415 gemeenten. Van te voren was de verwachting dat de helft van de honderd grootste gemeenten een leegstandsverordening zou invoeren. Dit blijkt uit de scriptie De leegstandverordening in de praktijk. Gerbrand Osinga, tot voor kort partner bij De Advocaten van Van Riet en nu directeur/eigenaar van Osinga Legal, voltooide er zijn MREopleiding mee aan de Amsterdam School of Real Estate. De argeloze lezer is misschien geneigd te denken dat in ieder geval gemeenten als Leidschendam-Voorburg, Capelle aan den IJssel, Rijswijk en Zoetermeer bij het vijftal horen met leegstandsverordeningen. Dat blijkt niet het geval. Van die vijf is er maar één met een algemeen erkend leegstandsprobleem en dat is Amsterdam. Van Tilburg (12 procent leegstand) kan dat al minder worden gezegd. De namen Nunspeet, Brunssum en Wormerland komen nooit voor in het landelijke debat over de overcapaciteit aan kantoren. Daarmee is

het vijftal bereidwillige gemeenten compleet.

Window dressing Conclusie: afgezien van Amsterdam was er eind oktober geen enkele gemeente met een bovengemiddelde kantorenleegstand, die een verordening instelde om het fenomeen te bestrijden. Osinga verbaast zich er nog steeds over. ‘Als kantoren leeg staan, terwijl er een tekort aan woningen is, ga je niet goed om met je ruimte. Dan is er een maatschappelijk probleem, daar moet wat aan gebeuren. Dus ik vind het onbegrijpelijk dat zo weinig gemeenten een

Vijf steden hebben leegstandsverordening

leegstandsverordening invoerden.’ ‘De meerderheid van de gemeenten uit de evaluatie deed wel iets. Bijvoorbeeld herbestemming vergemakkelijken, de planvoorraad kritisch doorlopen en gronduitgifte beperken. Maar alles wat eigenaren vrijwillig moeten doen om de leegstand terug te dringen, gebeurt niet. Je ziet het niet alleen aan de toepassing van de leegstandsverordening. Nadat het kantorenconvenant er lag, heb ik ook nauwelijks actie gezien. Hetzelfde verhaal in Tilburg: toen daar een loket openging voor vrijwillige meldingen van leegstaande gebouwen, kwam er niemand’, aldus Osinga. ‘Desondanks geven gemeenten in de evaluatie van de Wet kraken en leegstand aan dat ze het verplichtende karakter van de leegstandsverordening contraproductief vinden. Ze willen stimuleren, faciliteren en regionaal afstemmen – naar mijn mening geen valide argumenten tegen een meldingsplicht van leegstand. Sommige gemeenten doen aan window dressing. Zij publiceren op hun websites een persbericht van de VNG over de Wet kraken en leegstand. Maar handhaving? Nee, want die gemeenten hebben geen leegstandsverordening. Andere gemeenten zien kantorenleegstand als een probleem van de eigenaar. Ze willen pas ingrijpen als er ongewenste effecten door optreden.’

Wettelijke verplichting Beleggers melden zich alleen uit zichzelf als het water hun aan de lippen staat. Kennelijk is een zwaarder middel nodig om eigenaren van lege kantoren op tijd in beweging te krijgen, denkt de ASRE-alumnus. ‘De leegstandsverordening is daarvoor een goed apparaat. Vaststelling en toepassing ervan geeft beter inzicht in het probleem en draagt eraan bij dat het gemeentebestuur sneller aan tafel zit met de eigenaar. Er is intensiever contact. Oplossingen komen sneller op tafel. De dreiging van verpaupering kan worden afgewend door het gebouw een andere functie te geven, bijvoorbeeld kunst of gezondheidszorg.’ Er is dus een zwaarder middel nodig om bij onwillige eigenaren de duimschroeven aan te draaien, meent Osinga. De laatste en stevigste aanbeveling uit zijn scriptie haakt in op het uitblijven van resultaten op basis van vrijwilligheid: ‘Mocht op termijn blijken dat te weinig gemeenten een leegstandsverordening vaststellen, terwijl de kantorenleegstand toeneemt, dan moet de wetgever gemeenten alsnog wettelijk verplichten een leegstandsverordening in te stellen.’ De ontwikkeling van de Nederlandse kantorenmarkt geeft er volgens Osinga aanleiding toe. ‘Zelfs als er een totale stop komt op nieuwbouw, zal de leegstand de komende vijf

jaar nog toenemen’, zo onderstreept Osinga zijn pleidooi voor een voortvarender leegstandsaanpak. FGH Bank waarschuwde in zijn nieuwste vastgoedbericht juist voor al te veel negativiteit: de kantorenleegstand is volgens DTZ Zadelhoff niet of nauwelijks opgelopen en te veel aandacht in de publieke opinie voor leegstand leidt vanzelf tot lagere huren. Osinga: ‘Dat is goed en wel, maar we moeten ook realistisch blijven. De overheid krimpt in, de werkloosheid loopt op, bedrijven bezuinigen op huisvesting en het nieuwe werken verspreidt zich. ABN Amro voorziet dat de leegstand kan oplopen tot 25 procent in 2025. Een jaar geleden was het 14,5 procent, nu is het 16 procent volgens vastgoedadviseur Rudolf Bak. We zijn al aardig onderweg.’

Kul Johan Buijs, CEO van NSI, stelde onlangs dat de werkelijke leegstand groter is dan de officiële cijfers. Want niet alle beleggers zijn er eerlijk over. Gelooft Osinga dat? ‘Ja. Het is een publiek geheim dat in Nederland soms huurcontracten worden gesloten voor bijvoorbeeld 40.000 m2, met een sideletter waarin staat dat 15.000 m2 in gebruik wordt genomen. Het gebeurt uit commerciële overwegingen. Voor de gemeente is het lastig om leegstand vast te stellen. Ambtenaren kijken ter plekke om te zien of alles echt is verhuurd. Vanaf de begane grond is dat moeilijk te zien. Je hebt een kraan nodig om te controleren of die vijfde verdieping daadwerkelijk is verhuurd.’

Handhaving Daarmee snijdt Osinga een andere kwestie aan: in hoeverre zijn gemeenten er op toegerust om een leegstandsverordening te handhaven? ‘Het traject naar een leegstandbeschikking (waarbij een eigenaar een door de gemeente aangedragen huurder moet accepteren; red.) telt vijf momenten waarop het mogelijk is bezwaar aan te tekenen. Ik heb horen waarschuwen voor het gevaar van overbelasting van het ambtelijk apparaat, maar dat vind ik kul. Er zijn ambtenaren toegewezen voor de leegstandsaanpak. De infrastructuur is er, dus ik zou zeggen: doe niet zo moeilijk. Een ander verhaal wordt het, als je nieuwe ambtenaren in dienst moet nemen om de leegstandsverordening te handhaven.’ Is de benodigde deskundigheid aanwezig in de gemeenten? ‘Soms is dat een probleem. Een beslissing op basis van de leegstandsverordening moet je goed onderbouwen. Anders bestaat het risico van vernietiging door de rechter. Het tijdverlies dat een gemeente dan oploopt, is enorm. Maar een goede voorbereiding is het halve werk. Al dan niet met hulp van buitenaf.’



Winkels achtergrond winkels / Turkije / Blackstone

Qubicon-partners Patrick van Dooyeweert en Steven Poelman:

‘Blackstone heeft grote plannen met Turkije’

Redevco verkocht in juli 2012 zijn Turkse portefeuille met vijf winkelcentra aan een vastgoedfonds dat wordt gemanaged door de Amerikaanse Blackstone Groep. De managementorganisatie, onder leiding van Patrick van Dooyeweert en Steven Poelman, werd mee verkocht en opereert sindsdien onder de naam Qubicon. Van Dooyeweert, al jaren vaste columnist van Vastgoedmarkt: ‘Blackstone heeft grote plannen voor Europa en Turkije. De mogelijkheden in Turkije zijn enorm. Verborgen waarde ontsluiten, dat is onze nieuwe werkelijkheid geworden.’ Patrick van Dooyeweert (links) en Steven Poelman: ‘Blackstone zal zijn Turkse portefeuille binnen afzienbare tijd aanzienlijk uitbreiden.’

Ruud de Wit

‘Toen ik na een weekje vakantie terug kwam in Istanboel, viel het me op dat de skyline was veranderd. Er waren weer tien verdiepingen geplaatst op een kantoortoren in aanbouw. Hier bouwen ze één verdieping per dag. Overal elders in Europa ligt dat tempo op één per week. Waar je in deze stad ook maar rondkijkt, zie je bouwkranen. En er wordt hier niet gebouwd voor de leegstand. Al die gebouwen zijn al voorverhuurd voor uitvoering. Er wordt hier nog ontwikkeld om een achterstand weg te werken.’ Patrick van Dooyeweert weet waarover hij praat. Hij woont inmiddels acht jaar in Turkije. Samen met Steven Poelman, eveneens managing partner van de aan de Amerikaanse private equity-onderneming Blackstone gelieerde Qubicon, kwam hij in 2003 naar Turkije om daar voor Multi Development een bijdrage te leveren aan de ambitieuze plannen om winkelcentra te ontwikkelen. Van Multi werd halverwege 2006 afscheid genomen, maar omdat ze overtuigd waren van de potentie van Turkije wilden ze daar niet weg. ‘We werden vervolgens benaderd door Jaap Gillis, die net bij Redevco als COO was aangetreden om een Europese ontwikkelingsportefeuille te vormen. We kenden Jaap uit onze Multi-tijd waar hij CEO was. En zo zijn we opnieuw begonnen in Turkije. Met een betrekkelijk klein team hebben we drie succesvolle winkelcentra ontwikkeld. Het is jammer dat Redevco vorig jaar besloot zich om strategische redenen uit Turkije terug te trekken, maar met Qubicon maken we nu voor de derde keer een start. En ook deze is veelbelovend.’

Uiteindelijk kwam Blackstone langs met een bod op het volledige Turkse portfolio. Blackstone wilde en kon snel handelen.’ De namen van de Nederlandse institutionele beleggers wil Poelman niet noemen, maar in vastgoedkringen is bekend dat het hier om APG en Syntrus Achmea Vastgoed ging, samen met een sovereign wealth fonds uit Azië. ‘Voor ons was het belangrijk dat we nagenoeg het hele team mee kon, zo’n dertig medewerkers. Alleen van het ontwikkelingsteam hebben we afscheid moeten nemen.’ Over de nieuwe eigenaar van de Turkse Redevco-portefeuille, Blackstone, zijn Van Dooyeweert en Poelman enthousiast. ‘Blackstone heeft enorme ambities in Europa. Ze hebben 13 miljard dollar opgehaald om in vastgoed te investeren en zetten die ook weg.’ Blackstone is de grootste private equity-onderneming in vastgoedsector in de wereld met 57 miljard dollar aan assets onder management. Als private equity-partij wil Blackstone in een betrekkelijk korte tijd waarde creëren, onder meer door schaalvergroting. Blackstone is ook geen partij die zo maar in een nieuwe markt of marktsector stapt. Dat gebeurt na gedegen onderzoek. Van Dooyeweert: ‘Blackstone probeert een vitale rol te spelen in onderne-

Blackstone De verkoop van de Turkse portefeuille aan een van de Europese vastgoedfondsen van de private equityonderneming Blackstone kwam uit de lucht vallen. Van Dooyeweert: ‘Toen Redevco eind 2011 besloot zich uit Turkije terug te trekken, is er lange tijd onderhandeld over een verkoop aan institutionele beleggers, waarbij Redevco een klein belang zou houden.

Turkije werkt nog steeds achterstand weg

mingen door het kapitaal te verstrekken dat nodig is om groeipotentie te realiseren. Het komt erop neer dat ze steeds op zoek zijn naar verborgen waarde in goede bedrijven en die vervolgens te verbeteren door lange termijn kapitaal te verstrekken.’ Van Dooyeweert: ‘Blackstone richt zich daarbij op institutioneel hoogwaardig vastgoed. Het moet dus gaan om een schoon, internationaal product, met goede huurders, een gedegen kwaliteit en redelijk geprijsd, waarmee nog iets extra’s kan worden gedaan. Daarvoor richt Blackstone zich ook op de landen die nu snel groeien. Landen als Turkije en Polen. Het gaat daarbij niet alleen om winkelcentra.’

Qubicon Van Dooyeweert en Poelman hebben het ontwikkelingsaspect door de verkoop van de Redevco-portefeuille wel min of meer vaarwel moeten zeggen en zien zich vooral als herontwikkelaar en asset- en mallmanager. ‘Onze assets zijn de drie winkelcentra, die we binnen Redevco hebben ontwikkeld: Gordion Shopping Center in Ankara en Erzurum Shopping Center – beide sinds 2009 operationeel – en Magnesia Shopping Center in Manisa, dat vorig jaar juni zijn deuren opende. Erzurum draait fantastisch. Terugkijkend moet ik nog steeds mijn pet afnemen voor Redevco dat het heeft aangedurfd om in het oosten van Turkije een winkelcentrum te ontwikkelen, terwijl andere Europese ontwikkelaars er met een bocht omheen liepen. Wij werden uitgemaakt voor ‘young and naive’, maar de bezetting is 100 procent en retailers staan in de rij voor een unit.’ Even enthousiast is het Qubicon-duo over Gordion in Ankara. ‘De concurrentie van winkelcentra in de Turkse hoofdstad is ongekend, maar ons winkelcentrum is voor 100 procent verhuurd met retailers in het betere segment. Een internationale keten als Massimo Duti haalt hier van al zijn winkels regelmatig de hoogste omzet en dat geldt ook voor een retailer als Swarovski. Eind dit jaar wordt het

metrostation onder het winkelcentrum geopend en dat zal het aantal bezoekers alleen maar doen toenemen, want je loopt dan vanuit de metro zo het winkelcentrum binnen.’ Over het vorig jaar geopende Magnesia is het duo eveneens zeer te spreken. ‘We hebben nog geen jaaroverzicht, maar het winkelcentrum loopt als een trein. Manisa is een heel andere locatie dan Erzurum. Dit winkelcentrum ligt in een gebied aan de westkant van het land en kent het hoogste GPD van Turkije. We kunnen daar nog uitbreiden en zoals het er nu voorstaat, zullen we dat ook gaan doen. En dan hebben we nog een vierde locatie, een plot in Edirne. Daar staan we voor de keuze het zelf te ontwikkelen of het plot te verkopen, maar onze plannen zijn al zover uitgewerkt dat de eerste keuze niet onlogisch zal zijn.’ Vandaar dat Qubicon zich vooral ziet als asset- en mallmanager en zich daarnaast zal concentreren op de herontwikkeling van de bestaande winkelcentra in de portefeuille. En die zal snel worden uitgebreid, want de teller zal niet blijven stilstaan bij de drie of vier die nu in portefeuille zitten. Concreter kunnen Van Dooyeweert en Poelman daarover niet zijn, maar zij zijn ervan overtuigd dat Blackstone zijn Turkse portefeuille binnen afzienbare tijd aanzienlijk uitbreidt. Want Turkije blijft nog wel even booming, daarvan zijn de twee overtuigd. ‘Wat we in Turkije zien, is dat de middenklasse snel groeit. Dat vertaalt zich in een groeiende consumptie. Een extra aspect is, dat de Turkse consumenten gewend zijn te consumeren en ook zelf over uitstekende eigen retailers beschikken, die zich ook vaker buiten de landsgrenzen durven te bewegen. We zien nu Turkse retailers met vestigingen op Europese toplocaties in Londen en in Duitsland.’

Heimwee naar Redevco Terugblikkend op acht jaar pionierswerk in Turkije, kijken Van Dooyeweert en Poelman met enig heimwee naar hun vorige baas Redevco. ‘Wij vinden het nog steeds

jammer dat Redevco de Turkse markt heeft verlaten. Redevco is een langetermijnbelegger, dus niet iedereen hier begrijpt de strategische overwegingen van Redevco. Redevco heeft niet alleen drie zeer succesvolle winkelcentra ontwikkeld, maar staat ook aan de basis van de Turkse Raad van Winkelcentra en de Green Building Council. De manier waarop Redevco zijn corporate responsibility invult, heeft in Turkije grote indruk gemaakt. In dat opzicht is het vertrek van Redevco uit Turkije slecht nieuws. Ook is er voor ons geen zakelijke binding meer met Nederland en dat is wennen. Daarnaast is Jaap Gillis er voor het eerst in twaalf jaar niet meer bij. Hij was altijd direct of indirect onze baas en mentor. Eerst bij Multi en daarna bij Redevco. Maar het goede nieuws voor ons en voor de Turkse winkelcentrumsector is dat Blackstone is ingestapt. Als Blackstone in een markt als de Turkse stapt, dan betekent dat iets.’ Helemaal zonder zorgen over de toekomst van Turkse winkelcentra vanuit een vastgoedbeleggingsaspect zijn Van Dooyeweert en Poelman overigens niet. ‘Er zijn het afgelopen decennium ook winkelcentra ontwikkeld die het slecht doen. Daar zal iets mee moeten gebeuren. We hebben reuring nodig in de markt. Er zullen meer transacties moeten komen om vast te stellen wat de werkelijke waarde van Turkse winkelcentra is. Voor een aantal winkelcentra is de houdbaarheidsdatum verstreken. Vorig jaar is er maar voor 500 miljoen euro aan deals gedaan, waarvan die van Redevco en Blackstone de grootste was. Dat geringe aantal transacties komt ook, omdat veel Turkse winkelcentra en ander vastgoed in handen is van Turkse eigenaren die geen noodzaak hebben om te verkopen, omdat ze niet zo goed weten wat ze met dat geld moeten doen. Maar dat zal veranderen. Het zou ons niet verbazen als we nog dit jaar een aantal spraakmakende transacties zien die ervoor zorgen dat het fundament van het beleggingsperspectief wordt verstevigd.’

transformatie plein

Transformeer een kanshebbend leegstandsproject naar succesvolle exploitatie

Transformatieplein is speciaal bedoeld voor beleggers, architectenbureaus, adviesbureaus, aannemers, ingenieursbureaus, gemeentes of financiers. De opzet van Transformatieplein Stap 1 Maximaal 6 beleggers dragen 6 kanshebbende leegstandsprojecten aan

Stap 2

Vastgoedmarkt en PROVADA bestrijden kantorenleegstand De bouwbladen Vastgoedmarkt, Cobouw en de Architect, uitgaven van Sdu Uitgevers, brengen samen met de vastgoedbeurs PROVADA beleggers met kanshebbend vastgoed in contact met creatieve partners. Doel is om leegstaand vastgoed op innovatieve wijze te transformeren in courant vastgoed. Dit initiatief start onder de naam Transformatieplein 2013.

Maximaal 18 creatieve partners doen voorstellen om deze projecten op de – volgens hen – beste wijze te transformeren.

Stap 3 Maximaal 6 stimulatiepartners ondersteunen de projecten

Stap 4 Creatieve partners pitchen tijdens de PROVADA

Stap 5 Winnaar bekend tijdens PROVADA

‘Uit diverse onderzoeken blijkt dat ruim 4 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte als ‘kanshebbend’ kan worden gekenmerkt’, zegt Marcel Jille, senior uitgever Vastgoedmarkt bij Sdu Uitgevers. ‘Wij bedienen met onze merken Cobouw, Vastgoedmarkt en de Architect de gehele bouwkolom en zijn daarom de uitgelezen partij om beleggers te koppelen aan architecten en andere creatieve partijen die deze leegstaande panden kunnen transformeren in een succesvol project.’ Partijen die aan het Transformatieplein kunnen deelnemen tijdens de PROVADA zijn beleggers, architecten-, ingenieurs- en adviesbureaus, aannemers, gemeenten en financiers. Zij profiteren tijdens het gehele traject van media en PR-aandacht in Cobouw, de Architect en Vastgoedmarkt en tijdens de PROVADA. Partijen kunnen ook best practices presenteren in de aanloop naar en tijdens de PROVADA. Deelnemende projecten zijn te volgen op www.transformatieplein.nl. Tijdens de PROVADA op 4, 5 en 6 juni in de RAI in Amsterdam – presenteren de creatieve partners hun concepten en wordt de winnaar bekendgemaakt door de Adviesraad (bestaande uit onder andere de hoofdredacteuren van Cobouw, Vastgoedmarkt en de Architect). De belegger gaat het winnende concept realiseren.

Transparantie en innovatie in de markt wordt meer dan ooit gewaardeerd. Transformeer uw kanshebbend leegstandsproject naar succesvolle exploitatie of stap in als creatief partner of stimulatiepartner. Meer informatie over participeren Sdu Uitgevers, Binckhorstlaan 403, 2516 BC Den Haag Joop Kolkman T 06 - 2060 4437 E [email protected]

Maciek Piasecki T 06 - 1385 8030 E [email protected]

De projecten worden getoetst op Bouwregelgeving (Bouwbesluit 2012) door:

www.transformatieplein.nl ADV_Transformatieplein_278x397_v1.indd 1

19-02-13 15:26



Heront wikkeling achtergrond kantoren / heront wikkeling / asre

ASRE-masterclass over transformatie en renovatie kantoren: cashflow is de waarde nul. Niets doen is geen optie. Later worden de problemen alleen maar groter.’

Het nieuwe werken

De ASRE begint op 5 april met de opleiding Kantorenmarkt, Transformatie en Renovatie van Kantoren en gaf als voorproef alvast een masterclass.

‘Kantoor zonder cashflow is nul euro waard’ De transformatie van verouderde kantoren komt maar langzaam op gang. Terwijl er nog miljoenen meters lege kantoren op de markt komen, worstelen partijen met te hoge boekwaarden, gebrekkige financiering en stapels aan regelgeving. ‘Niets doen is geen optie, want met wachten worden de problemen alleen maar groter’, stelt Peter van Gool, professor Real Estate Economics en hoofd onroerend goed bij SPF Beheer. Martijn van Leeuwen

De Amsterdam School of Real Estate (ASRE) begint op 5 april met de nieuwe opleiding Kantorenmarkt, Transformatie en Renovatie van Kantoren (zie kader). Als voorproef gaf de ASRE onlangs een masterclass voor zo’n dertig vastgoedprofessionals. Peter van Gool (professor Real Estate Economics aan de ASRE en hoofd onroerend goed bij SPF Beheer), Bert Rietmeijer (managing director CBRE) en Rinald van der Wal (directeur BBN adviseurs en ASRE-docent) deelden hun inzichten. Van Gool schetst een somber beeld van de markt. ‘Beleggers hebben miljarden in kantoren geïnvesteerd die nu leeg staan. Driekwart van die kantoren staat langer dan een jaar leeg. Veel kantoren zijn kansarm. Natuurlijk speelt de crisis een rol, maar de echte oorzaak zijn de verkeerde incentives bij alle betrokken partijen. Ook beleggers zijn doorgegaan met acquireren, terwijl die wisten dat er overaanbod ontstond. Maar hun bonus wilden ze ook niet mislopen. De huidige huurprijzen geven een vertekend beeld. Gecorrigeerd voor incentives komen de huurprijzen van kantoren in AmsterdamZuidoost niet uit op 200 maar 80 euro per vierkante meter per jaar. Mede

hierdoor is de ruimende werking van de markten gefrustreerd.’

Te hoge boekwaarde Voor een deel van de huidige leegstand van 8 miljoen vierkante meter heeft renovatie of transformatie zin. Voor een fors deel rest sloop, voorziet Van Gool. Dat is geen eenvoudige opgave, ondervond hijzelf als trekker van een initiatief voor het kantorengebied Sloterdijk in Amsterdam. ‘Doel is de leegstand daar aan te pakken. Wij organiseerde twee vergaderingen, maar het bleef tot nu toe bij praten. Zodra de noodzaak tot afboeken ter sprake komt, trekt iedereen zich terug. De Duitse beleggers vinden dat de gemeenten de problemen maar moet oplossen. De investeerders zonder leegstand hebben geen zin op te draaien voor de probleemgevallen van anderen. Veel directies durven geen besluiten te nemen vanwege de risico’s of erkennen de problematiek niet. Ze blijven liever wachten op die ene eindgebruiker voor hun lege pand. Dat is begrijpelijk; je gaat niet voor vele miljoenen renoveren zonder zicht op een huurder. Anderen nemen geen stappen omdat die paar lege kantoren op een portefeuille van vele miljarden te dragen zijn. SPF pakt nu

Regelgeving grootste hindernis bij transformatie eerst maar het eigen bezit aan, in de hoop dat anderen dan meedoen.’ Het grootste probleem bij transformatie is volgens de vastgoedman van SPF Beheer de nog veel te hoge boekwaarde. ‘Veel kantoren die nu nog voor 1.200 tot 1.400 euro per vierkante meter in de boeken staan, zijn in de praktijk alleen te verkopen voor 300 tot 400 euro per vierkante meter, en het gaat richting grondprijsniveau. Pas dan kunnen we rendabel herontwikkelen. Na de overname van de Uni-Invest-portefeuille is dat besef tot de markt doorgedrongen. De waarde van nu is de waarde van de mogelijke cashflow. Zonder

Bert Rietmeijer deelt dit gevoel van urgentie. Beleggers zullen volgens hem de komende jaren daarnaast de pijn van het nieuwe werken ondervinden. ‘Door de looptijd van huurcontracten hebben beleggers de gevolgen van het nieuwe werken nog nauwelijks gevoeld. De meeste eindgebruikers kunnen aanzienlijk besparen op hun ruimtebehoefte; de ervaring leert dat het daarbij wel kan gaan om 30 procent. Het leeuwendeel van de huurders krijgt dat qua terugverdientijd gemakkelijk binnen drie jaar rond. CFO’s kunnen hier nog een enorme slag maken en zullen dat ook zeker doen. De basis hiervoor vormt de gemiddelde bezettingsgraad van de werkplekken die vaak slechts 50 procent bedraagt. Nu is op een totale markt van zo’n 50 miljoen vierkante meter ongeveer 42 miljoen vierkante meter in gebruik. Op termijn zie ik de behoefte door het slimmer omgaan met kantoren dalen tot 30 à 35 miljoen vierkante meter. De economische situatie speelt daarin een beperkte rol, de demografie des te meer. De kantorenpopulatie bereikte zijn piek op ongeveer 2,25 miljoen kantoormedewerkers. Dat worden er alleen maar minder.’

Nederland voorop Beleggers zijn in dat opzicht slachtoffer van het Nederlandse succes, legt Rietmeijer uit. ‘Nederland loopt wereldwijd voorop in het nieuwe werken. Dat komt doordat onze werkcultuur al een open, niet-hiërarchische structuur heeft.’ Veel kantoren zijn geschikt te maken voor het nieuwe werken, mits de locatie en de gebouwstructuur goed zijn, stelt hij. ‘Voor het nieuwe werken, moet je alles openbreken: grote vloeroppervlakten realiseren van minimaal 1.000 m2, met korte looplijnen, bij voorkeur met een atrium.’ Toch waarschuwt de CBRE-directeur dat er voor veel kantoren geen oplossing is. ‘De ombouw naar hotels en studentenkamers is al over het hoogtepunt heen. Ook het aantal nog te realiseren (huur)appartementen is begrensd. Als we aan een bepaalde locatie geen functie meer kunnen toedichten, dan is niet alleen het kantoor maar ook de grond niets meer waard. En dan hebben we nog de locaties die nog volop in ontwikkeling zijn, zoals Amsterdam Sloterdijk. De vroegere keuze om daar een hoge dichtheid te realiseren van zo’n 650.000 m2 aan kantoorruimten, gaat zich wreken. Er zal hier, maar ook op andere locaties in ontwikkeling, een bijgesteld plan moeten komen. Want dat metrage gaat er nooit komen. Verder zullen we keuzes moeten maken waarbij een deel van de B- en C-kantoorlocaties zonder openbaar vervoer en andere voorzieningen, op termijn zal moeten worden opgeruimd. Dat is slechts ten dele een commercieel probleem en vooral een maatschappelijk probleem. Er moet voor de herinrichting van Nederland sturing komen vanuit het Rijk. De vastgoedsector kan dit zelf niet oplossen. We gaan hiervoor allemaal betalen. Ook al betaalt de overheid niet mee, via de pensioenfondsen

komt het ook bij de belastingbetaler terecht.’

Steeds meer transformaties Rinald van der Wal ziet als adviseur steeds meer transformaties op gang komen. De al dan niet gedwongen verkoop van problematische kantorenportefeuilles is daarbij een stimulans, stelt hij vast. ‘We hebben de verkoop van Uni-Invest, EPI Orange, Diemervijver en Haagse Veste III gezien tegen prijzen tussen de 180 en 4,00 euro per vierkante meter. Met dergelijke afboekingen kan je weer waarde creëren. Voor de kopers, private equitypartijen en particuliere beleggers, is transformatie daarbij een aantrekkelijke optie. Huurwoningen, studentenhuisvesting en hotels zijn nu in zwang, maar ouderenzorg, verpleeghuizen en onderwijs zijn ook interessante functies. Maar vaak bepaalt het al dan niet aantrekken van bijzondere gebruikers het succes van een transformatie.’ Transformatie kent volgens Van der Wal ‘tal van voetangels en klemmen’. ‘Los van de vraag of het financieel haalbaar is en de locatie goed is, kampen partijen met gebrekkige financiering, ingewikkelde bouw-, milieu en huurregelgeving en ondoorzichtige bestemmingsplannen. Kies je voor een onderwijs- of zorgfunctie dan krijg je te maken met ingewikkelde bekostigingsstelsels. Voor veel beleggers is transformatie alleen al juridisch een lastig traject. Panden uit een fonds met een CV- of FBI-structuur kun je ziet zomaar veranderen. Ook fiscaal zijn er haken en ogen aan. Als transformatie wordt gezien als nieuwbouw, krijg je BTW-aftrek op de investering. Is het geen nieuwbouw dan heb je een BTW-kostenpost. Wie de leiding bij transformatie heeft, hangt meestal af van de erfpachtconstructie. Zo zit Amsterdam bovenop de ontwikkeling van Amstel III, want de herziening van de erfpacht komt eraan. Dit bedrijventerrein wil Amsterdam omvormen van een monofunctioneel werkgebied naar een multifunctionele stadswijk. De gemeente trekt hier flink aan, want als het misgaat ontvangt de gemeente minder erfpacht.’ Om initiatiefnemers te ondersteunen heeft BBN adviseurs een rekentool transformatie ontwikkeld, vertel Van der Wal. ‘Iedereen kan die gebruiken via www.bbn.nl/rekentools/ transformatie/. Hiermee kun je bijvoorbeeld de investeringskosten, de opbrengsten, het rendement en risicoprofiel bepalen. Een handig instrument is ook de BAG Viewer, de Basisregistraties Adressen en Gebouwen van het Kadaster. Hiermee kun je alle functies van alle gebouwen achterhalen.’

In april nieuwe ASRE-opleiding ASRE begint op 5 april een nieuwe opleiding Kantorenmarkt, Transformatie en Renovatie van Kantoren. De opleiding duurt tot en met 28 juni. Doelgroepen zijn: beleggers, ontwikkelaars, kantoorgebruikers, gemeenten, adviseurs en propertymanagers. Meer informatie over de opleiding: [email protected]



achtergrond Juridisch juridisch / winkels / weten regelgeving

Commerciële partijen adviseren nu over huurprijsgeschillen

Overheid heft huuradviescommissie voor winkels op De Bedrijfshuuradviescommissies (BHAC’s) van de Kamers van Koophandel worden per 1 januari 2014 opgeheven. Waarom tot opheffing is besloten, is niet duidelijk. Misschien omdat de rol van de BHAC’s bij huurprijsherzieningen sinds de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 is veranderd. Volgens Sonja van der Kamp en Liesbeth Mulckhuijse van Boekel De Nerée hebben commerciële partijen de rol van de huuradviescommissie voor winkels voor een groot deel overgenomen. Sonja van der Kamp en Liesbeth Mulckhuijse

De Bedrijfshuuradviescommissies werden in 1981 op verzoek van de staatssecretaris van Economische Zaken door de Kamers van Koophandel opgericht. De rechter had bij geschillen bij de herziening van de huurprijs van middenstands (‘290’) bedrijfsruimte, zoals winkels, behoefte aan voorlichting door ervaren vastgoeddeskundigen. Anders dan bijvoorbeeld de Huurcommissies heeft de BHAC geen wettelijke basis. Bij de huidige twaalf decentrale vestigingen van de Kamers van Koophandel zijn elf BHAC’s actief; de Kamer van Koophandel van Limburg heeft al langere tijd geen BHAC meer. Al sinds 1971 bestaat er een regeling voor de aanpassing van huur van middenstandsbedrijfsruimte, waardoor de rechter kan ingrijpen in de huurprijs. Het sindsdien gebruikte criterium is dat voor de aan te passen huurprijs moet worden gekeken naar het gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Sinds 1980 is daaraan de zogenaamde referentieperiode

toegevoegd (‘het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering tot nadere huurprijsvaststelling’). De bedoeling van de referentieperiode van vijf jaar is om te voorkomen dat er te grote fluctuaties ontstaan. De referentieperiode is bedoeld voor ‘demping’ van marktbewegingen. Sinds de invoering van het nieuwe huurrecht in 2003 is de wettelijke regeling voor aanpassing van de huurprijs voor middenstandsbedrijfsruimte geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in de artikelen 7:303 en 304 BW. De regeling is nagenoeg gelijk aan de daarvoor geldende regeling, maar er is een belangrijke procedurele verandering doorgevoerd. De huurprijsaanpassing door de rechter kan worden doorgevoerd na verloop van de in de huurovereenkomst overeengekomen duur van de huur, en in alle andere gevallen steeds wanneer tenminste vijf jaar

Eén centrale Kamer van Koophandel in plaats van twaalf zijn verstreken sinds de laatste huurprijsaanpassing. Nieuw is de regeling van artikel 7:304 BW. Die bevat een vereiste voor de ontvankelijkheid van een vordering tot huurprijsaanpassing. Voordat een dergelijke vordering aanhangig kan worden gemaakt bij de rechter, moet een huurprijsadvies worden opgemaakt door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen. Als partijen geen overeenstemming bereiken over de te benoemen deskundige(n), dan kan de kantonrechter met een verzoekschrift worden verzocht een


deskundige te benoemen die adviseert over de nieuwe huurprijs. In de Memorie van Toelichting is expliciet opgenomen dat bij deskundigen in de eerste plaats moet worden gedacht aan de BHAC’s die zijn verbonden aan de Kamers van Koophandel (Kamerstukken 2, 2000/01, 26932, nr. 3 (MvT), p. 9 en 10).

Huuradviescommissie De deskundigen worden sinds 2003 dus al in een vroeg stadium ingeschakeld, ofwel direct door partijen gezamenlijk, ofwel nadat er een aanwijzing door de rechter heeft plaatsgevonden via een verzoekschrift. Dit lijkt veel op de procedure zoals die geldt voor woonruimte. Hierbij worden ook eerst deskundigen ingeschakeld (de Huurcommissie) en pas in een later stadium kan een beroep worden gedaan op de rechter voor de huurprijsvaststelling. Die praktijk leerde dat niet alle zaken aan de rechter worden voorgelegd. Waarschijnlijk was dit ook de reden om een vergelijkbare procedure in te voeren in het huurrecht voor winkels. Met het vereiste van deskundigenadvies (inmiddels genaamd ‘304 advies’) vooraf hoopte men partijen te bewegen tot serieuze onderhandelingen over de nieuw vast te stellen huurprijs. Hiermee wilde men uiteraard een onnodig beroep op de rechter voorkomen en daarmee een ontlasting van de rechterlijke macht. De rechtspraktijk blijkt na tien jaar echter anders te zijn. Gebleken is dat de regeling eerder rechtszaken uitlokt dan dat zij deze voorkomt. Dat komt vooral doordat de partij die de huurprijs wil aanpassen, er belang bij heeft om een verzoekschriftprocedure tot aanwijzing van een deskundige te beginnen. De wet bepaalt namelijk dat daarmee het ingangsmoment van een huurprijswijziging wordt veiliggesteld en de referentieperiode wordt gefixeerd. Dat is niet het geval bij een minnelijke aanwijzing van gezamenlijke deskundigen, wat een vreemd onderscheid is in de wet. Vóór de invoering van het sinds 2003 geldende huurrecht gold niet als eis dat partijen eerst een huurprijsadvies moesten overleggen aan de kantonrechter. Een dergelijk advies werd pas tijdens de huurprijsprocedure door de kantonrechter gevraagd. De opdracht aan de deskundige werd dus gegeven door de kantonrechter. De deskundige werd door de kantonrechter geïnstrueerd over de door hem te beantwoorden vragen en over de manier waarop het advies tot stand moest komen, bijvoorbeeld voor hoor en wederhoor van partijen en de in de vergelijking te betrekken panden. Ook werd door de rechter bepaald welke partij het voorschot op de kosten van de deskundige moest betalen. Het advies werd door de deskundige uitgebracht aan de rechter.

Deskundigen

Wegastraat 15 2516 AN Den Haag (070) 315 10 90 imagebuilding.com

Sinds 2003 hebben zowel de benoeming van de deskundige als het deskundigenadvies dus een ander karakter gekregen dan voorheen. Het advies van artikel 304 BW is alleen nodig om een huurprijsprocedure te kunnen beginnen. Noch partijen noch de rechter wordt door de inhoud ervan gebonden, hoewel – er vanuit gaand dat het een deugdelijk

rapport is – de rechter wel neigt het als basis voor de huurprijsvaststelling te gebruiken. Het is dus heel belangrijk dat partijen bij de totstandkoming van een 304-rapport zich actief opstellen. De deskundige wordt bovendien niet meer ingeschakeld door de rechter, maar door partijen. Wel wordt de deskundige zo nodig op verzoek van één van partijen door de rechter aangewezen. Anders dan voorheen heeft de rechter dus geen rol meer bij opdracht aan de deskundigen; de opdracht wordt verstrekt door de partijen zelf. Daarom zal het advies nu niet meer aan de kantonrechter, maar aan partijen worden uitgebracht. Hierna kunnen partijen beslissen of zij op basis van het advies een nieuwe huurprijs kunnen afspreken of dat zij een vordering tot huurprijsvaststelling indienen bij de kantonrechter. Het advies moet dan worden overgelegd, omdat het een voorwaarde is tot ontvankelijkheid van partijen. Ook worden er geen eisen gesteld aan de deskundigen. Het hoeft dus niet te gaan om de genoemde BHAC, maar het kan ook gaan om een vastgoeddeskundige, een makelaar of een branchevertegenwoordiger. Dus, daar waar voorheen door de kantonrechter vrijwel altijd werd gekozen voor de BHAC als deskundige, is dat met de invoering van artikel 304 en de gewijzigde positie van de deskundige geen vanzelfsprekendheid meer. Dat leidde ertoe dat veel commerciële partijen nu zogenaamde ‘304 rapporten’ opstellen. Wellicht dat dit een van de redenen was de BHAC’s op te heffen. Het besluit tot opheffing is halverwege 2012 genomen door de bestuurskamer van de Kamer van Koophandel. De bestuursleden daarvan worden benoemd door werknemersorganisaties, werkgeversorganisaties en regionale ondernemersorganisaties.

Kamers van Koophandel De Kamer van Koophandel stopt per 1 januari 2014 met alle bedrijfshuuradvieszaken en arbitragezaken. Per die datum zal er één centrale Kamer van Koophandel komen (in plaats van twaalf decentrale vestigingen, zoals nu het geval is) met één bestuur en één directie. Wel zullen er vijf regiokamers aanblijven, te weten in Rotterdam, Amsterdam, Arnhem, Groningen en Eindhoven. Over het besluit tot opheffing van de BHAC’s is voorafgaand niet gesproken met (bijvoorbeeld) het Landelijk Overleg van Kantonrechters. Juist de kantonrechters zullen de opheffing van de BHAC’s waarschijnlijk als een gemis ervaren, omdat zij – ook na invoering van de huidige regeling tot huurprijsaanpassing – vaak behoefte zullen hebben aan een geïnstitutionaliseerde deskundige als de BHAC. Bij commerciële partijen kan in sommige gevallen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid en objectiviteit. Ook partijen kunnen om die reden belang hebben bij benoeming van de BHAC. Over de auteurs Sonja van der Kamp en Liesbeth Mulckhuijse zijn advocaten bij de sectie Vastgoed van Boekel de Néree. Meer informatie [email protected] en [email protected]



winkels achtergrond winkels / leegstand / GDV

Het retailpark Ressen Lek 14 in het gebied de Waalsprong krijgt een omvang van ongeveer 30.000 m2.

Veel oppositie tegen Retailpark Lek 14

Nijmegen wil grond Waalsprong verzilveren De introductie van het retailpark Ressen Lek 14 bij Ressen in NijmegenNoord veroorzaakte veel onrust in de binnenstad van Nijmegen. De winkeliersvereniging, Huis van de Binnenstad, vroeg het gemeentebestuur uitleg te geven aan haar leden. De zaal met zo’n 200 tot 300 bezoekers kreeg als antwoord: ‘Grootschalige detailhandel houden we niet tegen. Dan maar liever in onze gemeente.’ Johan Mostert

Huis van de Binnenstad, de winke liersvereniging van Nijmegen, kwam op 27 februari bijeen om over de plannen van het gemeen tebestuur te praten. Het college wil een grootschalige detailhandelsves tiging (GDV) ontwikkelen met een oppervlakte van ongeveer 30.000 m2 in het gebied de Waalsprong in Nijmegen-Noord. Verrassend genoeg onderging de oppositie vanuit de zaal de uiteenzettingen van voorzit ter Hubert Hendriks van Huis van de Binnenstad, binnenstadmanager Maarten Mulder en wethouder Bert Jeene behoorlijk gelaten. Onderwerpen als het gevoerde parkeerbeleid en de graffity in de bin nenstad leek de zaal, gevuld met zo’n 200 tot 300 bezoekers, grotere zorgen te baren. Ongeveer een week eerder lanceerde het gemeentebestuur het plan voor het retailpark Ressen Lek 14 bij Ressen. Het plan lijkt ingegeven

door financiële problemen van de gemeente door grondaankopen in het verleden in de Waalsprong, het stadsdeel aan de Betuwse zijde van de Waal. Enkele weken eerder maakte de gemeente Nijmegen bekend Waalsprong zelf verder willen te ontwikkelen. Na vijftien jaar wordt het samenwerkingsverband van de gemeente met de projectontwikke laars Heijmans, AM en Bouwfonds en woningcorporaties Talis en Portaal ontvlochten. Voor de Waalsprong staan ongeveer 12.000 woningen op het programma, een kwart daarvan is gerealiseerd. Vooral de crisis op de woningmarkt zorgde voor vertraging. De gemeente stapte uit de samen werking om als enig aandeelhouder de ontwikkeling van het gebied over eind te kunnen houden. Uit onder zoek in 2012 bleek dat er een tekort dreigt van 50 miljoen euro op de grondexploitatie van de Waalsprong. Sindsdien zijn de vooruitzichten

verder verslechterd. Met de realisa tie van het plan Ressen Lek 14 zou Nijmegen het dreigende financiële onweer, in ieder geval deels, voorbij zien trekken.

Behoefte winkelketens Wethouder Jeene over de suggestie dat het plan daarop is gebaseerd: ‘Als we van het totale gebied weer landbouwgrond zouden maken, verliezen we 17 miljoen euro. Maar geld is niet het doorslaggevende argument voor dit initiatief. Plannen voor winkelontwikkeling in het gebied de Waalsprong zijn er al sinds 1997. Al jaren vragen winkelketens als Decathlon en Media Markt ons en andere gemeenten in de regio om een locatie voor grootschalige detail handel. Wij denken dat die ontwik kelingen toch zullen doorgaan. In dit licht bezien is het niet de bedoeling dat de consumenten naar Zevenaar of Eindhoven rijden. Daarom moet zo’n

ontwikkeling in de as Nijmegen – Arnhem komen. Daar zijn ook nog eens zo’n 8.000 woningen gepland. Volgens prognoses groeit Nijmegen tot 2030/2035 van ongeveer 165.000 naar 185.000 inwoners.’ Op de vraag hoe hoog het leegstands percentage van winkels momenteel in Nijmegen is, antwoordde Jeene: ‘Rond de 10 procent, dat is te hoog maar nog redelijk in het midden vergeleken met andere steden. We streven ernaar dat Ressen Lek 14 complementair wordt aan de binnen stad. Daarom gaan we uit van win kels met een minimale omvang van 1.000 m2, geen mode en geen food, wel wonen en vrije tijd, bruin- en witgoed. De detailhandel in Njmegen heeft een jaarlijkse omzet van onge veer 400 miljoen euro. De komst van Ressen Lek 14 gaat naar verwachting ten koste van 4 tot 8 miljoen euro aan bestedingen per jaar in de bin nenstad.’ Jeene over de noodzaak van dit plan: ‘We hebben met Media Markt al twee tot drie jaar naar een plek in de binnenstad gezocht. Let wel, ook mijn primaat ligt bij de bin nenstad.’ Ressen Lek 14 lijkt onaf wendbaar. Jeene: ‘Ook supermarkten en internet zijn er gekomen.’ ‘Is het plan in beton gegoten’, luidt een vraag uit de zaal. Jeene: ‘Nee, ik heb de afgelopen tijd veel onderne mers gesproken en begrijp hun zorg. Sinds het begin van 2013 zitten we in de diepste crisis sinds de Tweede Wereldoorlog. Let wel, ik ben zelf ook ondernemer geweest. Als er aanpassingen worden aangedragen dan nemen we daar de tijd voor om die goed te bestuderen.’ Voorzitter Hubert Hendriks van Huis van de Binnenstad, de man die in de regionale pers nog de vloer had aangeveegd met het voornemen van het gemeentebestuur, slaat nu een heel andere toon aan. Hendriks gaat als hij het stokje weer overneemt van de wethouder over tot de orde van de dag: ‘Jullie klagen over de hoge parkeertarieven, maar voor parkeren moet je overal betalen. Ondernemen is doorgaan waar een ander stopt. We gaan de positieve kanten van dit plan bekijken. Alle leuke parels, de bijzondere winkels, zitten toch in de binnenstad? Let op uw buurman die te harde muziek draait, personeel dat een mobieltje aan het oor heeft, zorg voor gelijke openingstijden, gastvrij heid en een lekker kopje koffie voor uw klanten.’ ‘De Marikenstraat loopt ook niet meer goed, veel huurders zijn daar weggelokt naar nieuwe projecten met leegstand tot gevolg’, klinkt uit de zaal. Hendriks maakt ook hiermee korte metten: ‘Willen we een stad die leegbloedt omdat we hier alleen maar kleine winkels willen hebben? We hebben toch ook een Hema en een V&D?’

Retailspecialisten Vastgoedmarkt vroeg ook andere retailspecialisten om een mening.

‘Grootschalige detailhandel houden we niet tegen’

Zoals Shopping center manager Matthijs Lindeman van winkel centrum Kronenburg in Arnhem. Wereldhave is samen met Blokker Vastgoed eigenaar van het winkel centrum. Het heeft 110 winkels en is het grootste overdekte winkel centrum in Arnhem. De eigenaren willen het ontwikkelen ‘tot een aan trekkelijk centrum waar winkelen en boodschappen doen een beleving wordt’. Lindeman: ‘Wereldhave revitaliseert het bestaande centrum, als voorlo per op de mogelijke uitbreiding van Kronenburg. Het winkelcentrum omvat nu ongeveer 35.000 m2 en er liggen plannen voor nog eens zo’n 15.000 m2. Hierover voert Wereldhave met mede-eigenaar Blokker Vastgoed en de gemeente Arnhem momenteel gesprekken. Kronenburg is een goed functione rend winkelcentrum en er is grote interesse van winkelketens om zich er te vestigen. Met de revitalisering en de plannen voor nieuwbouw kun nen wij mogelijke nieuwe huurders of uitbreidingen van bestaande huurders goed faciliteren. Wij geloven in het eerst op orde brengen van de bestaande locaties alvorens grootschalige nieuwe initiatieven te realiseren.’ Ook Gerard Zandbergen, directeur van winkeldataspecialist Locatus heeft ook een oordeel over de Nijmeegse plannen: ‘Zonder dat ik de locatie ken vraag ik me af of er behoefte is aan meer van het zelfde. Kleinere steden hebben het momenteel moeilijk, meubelbou levards eveneens. Dit plan lijkt me slechts gedreven door de verwachte grondopbrengst voor de gemeente. Als dit plan doorgaat, levert dit onherroepelijk negatieve effecten op in de directe omgeving. Nieuwe retail moet uitsluitend vanuit retail argumenten worden gebouwd.’

Oppositie Directeur Ronald Migo van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland wil dat de provincie Gelderland de komst van een megawinkelcentrum bij Ressen tegenhoudt. Migo vreest dat het retailpark een grote aanslag betekent op het winkelbestand in zowel de Nijmeegse als de Arnhemse binnenstad. Ook de Betuwse dorpen zullen hevige concurrentie ondervin den, voorspelt hij. De provincie kan uit oogpunt van ruimtelijke orde ning het plan torpederen. In Nijmegen zelf voert alleen de SP oppositie tegen de plannen van het gemeentebestuur. Voorafgaand aan de bijeenkomst van Huis van de Binnenstad deelden aanhangers van de SP flyers uit aan de bezoe kers. Enkele citaten: ‘In de huidige tijd van economische onzekerheid en toenemende internetverkoop betekent dit plan de doodsteek voor de kleine winkeliers in Nijmegen.‘ SP-raadslid Renske Helmer: ‘Het college stelt dat er geen concur rerende winkels in het winkelpark mogen komen, maar dat is een loze belofte. Een winkelcentrum van deze omvang is per definitie concur rentie voor de binnenstad. Of het nu goede of slechte financiele tijden zijn, mensen kunnen maar een keer hun geld uitgeven. Ze gaan naar het nieuwe megawinkelpark of blijven in onze bruisende binnenstad.‘ Medio 2013 ligt naar verwachting het ontwerp bestemmingsplan op tafel. Bij positieve besluitvorming volgt dan het juridische traject.

NIEUWSBLAD

DATA

E-MAILNIEUWSBRIEF

TOOLS

EVENTS

VASTGOEDMARKT.NL

Al 40 jaar koersbepalend

Kom langs om kennis te halen, voor een lekker kopje koffie van onze barista of bezoek één van onze bijeenkomsten tijdens de PROVADA. Wij staan in de Centrale Hal, standnummer CH-01.


13.0170_ADV_278x397_P1.indd 1

21-03-13 10:55



winkels achtergrond winkels / uitbreiding / rotterdam

Internationale ketens vestigen show-case in Rotterdam

Omvang winkelareaal Rotterdam neemt enorm toe Alle alarmerende berichten over oplopende winkelleegstand ten spijt is er, gezien de bouwactiviteiten in de binnenstad van Rotterdam, niets in die gemeente dat doet denken aan ongerustheid. Met de hierna volgende inventarisatie van de belangrijkste winkelontwikkelingen in het centrum van de Maasstad is een flink aantal winkelmeters is gemoeid. Johan Mostert Het Laurenskwartier ontwikkelt zich de laatste jaren tot hipste en gezelligste woonbuurt van Rotterdam met in 2014 de Markthal als centraal middelpunt.

Provast realiseert de Markthal in het Laurenskwartier, aansluitend op de buitenmarkt, tegenover station Blaak en op loopafstand van de Koopgoot. Het hart van de Markthal wordt gevormd door een honderdtal vaste versunits. Op een vloer ter grootte van een voetbalveld zullen zestig ondernemers zes dagen in de week hun waar aanbieden. Het multifunctionele project in het Laurenskwartier bestaat uit een grote overdekte marktvloer van in totaal 8.000 m2 winkelen horecaruimte, 226 appartementen (waarvan 124 koopappartementen) en een vierlaagse ondergrondse parkeergarage met 1.200 parkeerplaatsen. De parkeergarage is verkocht aan de gemeente Rotterdam, de winkels, horeca en marktvloer aan Corio en 102 appartementen aan Vesteda. MVRDV architecten is verantwoordelijk voor het ontwerp. Provast en TBI-onderneming J.P. van Eesteren tekenden op 7 juni 2012 de aannemingsovereenkomst voor de Markthal Rotterdam. Het betreft de bovenbouw van het project en de afbouw van de ondergrondse parkeergarage. De investeringswaarde van de Markthal bedraagt in totaal ongeveer 175 miljoen euro. In september 2012 is begonnen met de bouw van het bovengrondse deel van de Markthal. De parkeergarage, die door TBI-onderneming Mobilis en Martens en Van Oord is gebouwd, is inmiddels gereed. In de flanken van de Markthal komen food-gerelateerde winkels, waaronder een kookwinkel, een wijnhandel, een warme bakker en een traiteur. Hier is ook ruimte voor diverse restaurants, waaronder het marktcafé. In het souterrain komt een AH supermarkt, een Gall&Gall en een Etos. De Markthal wordt het middelpunt van het Laurenskwartier, dat lijkt zonneklaar. Het Laurenskwartier ontwikkelt zich de laatste jaren tot hipste en gezelligste woonbuurt van Rotterdam, een trend die naar verwachting zal doorzetten. In september 2014 opent naar verwachting de Markthal.

Van Herk Blok Zo’n beetje naast de Markthal ontwikkelt projectontwikkelaar HD

Projectrealisatie in opdracht van de Van Herk Groep een multifunctioneel gebouw aan de Hoogstraat. Voor deze ontwikkeling is enkele jaren geleden een blok met winkels en appartementen (het ‘Van Herk Blok’) uit de wederopbouwperiode gesloopt. Voor het multifunctionele gebouw staan 198 woningen op het programma. Verder omvat het complex 8.500 m2 kantoorruimte en 3.000 m2 commerciële ruimte. Op de begane grond komen winkels, cafés en restaurants. Wanneer met de bouw wordt begonnen, is nog niet duidelijk. Vooralsnog is de locatie veranderd in een groenstrook. De Van Herk Groep heeft eerder te kennen gegeven het project, wellicht in aangepaste vorm, zeker te gaan uitvoeren.

Forum Rotterdam Dan is er nog het project Forum Rotterdam. Dit staat voor het retailplan aan de Coolsingel, ook wel de Tweede Koopgoot genoemd. Het plan is ontworpen door Rem Koolhaas en wordt ontwikkeld door Multi Vastgoed. Het plan werd eind december 2010 gepresenteerd aan pers en belangstellenden. Forum Rotterdam omvat de ontwikkeling van in totaal 35.000 m2 winkelruimte, 3.000 m2 ruimte voor horeca en 2.000 m2 voor culturele activiteiten. Er is ook kantoorruimte in het plan opgenomen, naast honderd appartementen en een hotel met 150 kamers. Het moet, zo stelt Multi, een verticale stad worden met zes winkellagen. Om het project te realiseren kocht Multi Vastgoed grond en gebouwen aan, inclusief het oude gebouw van Jungerhans en ABN Amro. De bouw zou volgens planning beginnen in 2012. Daar is het nog niet van gekomen. Multi is nog altijd met een aantal internationale retailers, die nog niet in Nederland aanwezig zijn, in gesprek voor een vestiging in Forum Rotterdam. Heino Vink, directeur bij Multi Vastgoed: ‘Voor die internationale ketens functioneert een vestiging in Rotterdam als een show-case’. De komst van ‘de Kaas van Koolhaas’, zoals het project in de volksmond wordt genoemd, roept ook verzet

op. ‘Het Rotterdamse gemeentebestuur zal vrijstelling verlenen aan de 70 meter hoge Koopgoot-2 en blijft de komst van het kubusvormige gebouw ‘faciliteren en stimuleren’. Verantwoordelijk wethouder Karakus maakte dit statement op 3 september 2010 in antwoord op kritische vragen vanuit de commissie Fysieke Infrastructuur. De commissie zette vraagtekens bij het project van Multi. Met 35.000 m2 aan winkeloppervlak zou de creatie van Koolhaas alleen maar voor meer leegstand van winkelruimte zorgen. Volgens Karakus is de bouw van het complex cruciaal voor ‘behoud van de regionale functie’ van het Rotterdamse centrum. De kosten van het project zijn geraamd op een half miljard euro. Zodra Multi voldoende huurders heeft gevonden voor Forum Rotterdam, begint de bouw, zo is de verwachting.

Voormalige postkantoor Eveneens aan de Coolsingel ligt het voormalige postkantoor. Al jaren doet Delta Development verwoede pogingen om het gebouw te herontwikkelen tot winkelen/of hotelruimte. Directeur Coert Zachariasse van Delta Development in oktober 2012 tegen Vastgoedmarkt: ‘Momenteel zijn er veel retail-initiatieven in Rotterdam en iedereen zit tegen hetzelfde aan te hikken: welke huurders trekken we over de streep. De bouwvergunning was op een gegeven moment ingediend en vervolgens zou de gemeente Rotterdam de dienst welstand moeten overtuigen om met de nieuwe bestemming voor het postkantoor in te stemmen. Gezien de hoeveelheid voorverhuur en de economische tegenwind hebben we toen gezamenlijk besloten om de bouwaanvraag in te trekken. Nu denken we aan een groter hotel, meer in het oorspronkelijke gebouw gesitueerd en zonder opbouw, dan wel een invulling met een outletachtige formule met een oppervlakte van ongeveer 22.000 m2. Voor dit concept verwachten we veel partijen te kunnen interesseren. Voor het einde van het jaar denk ik dat we een beslissing kunnen nemen.’ Dat is dus nog niet gelukt. Het consortium Post Rotterdam

(bestaande uit Delta Development Group en SNS Property Finance Participaties) en wethouder Karakus van de gemeente Rotterdam presenteerden in november 2009 de plannen voor de herontwikkeling van het voormalig postkantoor. Het project zou een investering vergen van in totaal ongeveer 150 miljoen euro.

Spinoza Rotterdam Waar wel vaart in zit is de ontwikkeling van het project Spinoza Rotterdam, eveneens aan de Coolsingel. De bouw van dit project is inmiddels in volle gang. Saturn en MAB Development ondertekenden eind 2011 een langjarige overeenkomst voor de huur van 10.000 m2 in de Spinoza Rotterdam. Saturn brengt hiermee zijn eerste flagshipstore naar Nederland. Met deze winkeloppervlakte behoort deze Saturn tot een van de grootste vestigingen van de keten in Europa. De opening van het filiaal van Saturn sluit aan bij de ambitie van Rotterdam om de Coolsingel als winkelgebied te versterken. ‘Saturn wordt een grote publiekstrekker voor de Coolsingel en daarmee een belangrijke aanjager voor het gebied’, aldus Françoise Dechesne, directeur van

‘Consument heeft behoefte aan ander soort winkels’

MAB Development Nederland. Aan de Coolsingel, naast het oude Luxortheater, ontwikkelt MAB Development het project Spinoza. Met de herontwikkeling van de bestaande Generale Bank en een sloop/nieuwbouw van het Spinozahuis worden er 25.000 m2 retail, horeca, kantoren en woningen gerealiseerd. Allies and Morrison Architects ontwerpt het plan. De oplevering vindt naar verwachting plaats medio 2014.

Leegstand De leegstand in winkelgebieden loopt in de komende jaren op naar 14 procent in 2020, zo concludeert ABN Amro medio februari van dit jaar in een rapport waarin zij de contouren schetst van de nieuwe winkelkaart van Nederland in 2020. De totale oppervlakte aan winkelruimte in Rotterdam beslaat ruim 942.000 m2, waarvan bijna 10 procent leeg staat. Toch lijkt Rotterdam zich geen zorgen te maken. Wethouder Karakus: ‘De consument heeft behoefte aan een ander soort winkels. Internationale winkelformules zoeken ruimten met grote oppervlaktes. Rotterdam heeft die oppervlaktes te weinig.’ Onlangs schreef hij aan de gemeenteraad de marktinitiatieven graag te ondersteunen: ‘Vastgoedpartijen weten het beste of en waar investeringen de moeite waard zijn. Zo komen de juiste investeringen naar de juiste plek.’ Voert Rotterdam een verantwoord winkelbeleid? Vastgoedmarkt legt deze vraag voor aan Gerard Zandbergen, directeur van winkelspecialist Locatus. Zandbergen: ‘Dat is een moeilijke vraag. Enerzijds zal het toegenomen aantal winkelmeters effect hebben op de B- en C-locaties in de stad. Daar tegenover hebben steden de taak om een aantrekkelijk winkelgebied te hebben en te houden. Daarin is Rotterdam goed geslaagd.’ ‘Rotterdam is een groot centrum in Nederland’, zo vervolgt Zandbergen, ‘goed dat daar vernieuwing plaatsvindt. De middelgrote en kleine centra worden meer en meer overgeslagen. Daarop speelt Rotterdam goed in.’



achtergrond Persoonlijk & zakelijk persoonlijk & zakelijk / vakbeurs / amsterdam

Nederlandse vastgoedbeurs op 4, 5 en 6 juni in Rai Amsterdam

Provada ook dit jaar weer volgeboekt

Minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) opent op 4 juni de negende editie van de Provada. De Nederlandse vastgoedbeurs vindt plaats op 4, 5 en 6 juni in de Rai in Amsterdam. Het hoofdthema is dit jaar ‘Deel de inspiratie!’. Gedurende de drie beursdagen krijgen ontwikkelaars, beleggers, consultants, financiers, woningcorporaties, eindgebruikers en overheden de mogelijkheid elkaar te ontmoeten op Nederlandse bodem. ‘Het is weer gelukt om de beurs vol te krijgen’, stelt organisator Flip Kerkhoven trots. Johan Mostert

reserveren. Ik hoop daarbij op veel wijsheid.’ Net als vorig jaar was het niet gemak kelijk om alle vierkante meters te verhuren, zo vervolgt Kerkhoven, en van sommige partijen kregen ze te horen dat er voor een beursdeelname geen geld meer is. Andere bedrijven geven juist in deze tijd wel geld uit om zich te profileren. ‘Uiteraard begrijp ik de reserve, maar ik vind toch dat je juist nu moet investeren in je netwerk’, aldus Kerkhoven.

Tijdens de Provada 2013 wordt dit jaar gewerkt met zogenaamde dagthema’s. Volgens organisator Flip Kerkhoven is dit gedaan om de standhouder meer handvatten te geven om bijeenkomsten te organi seren en de bezoeker een duidelijker overzicht te geven van inhoudelijke bijeenkomsten. Op dinsdag 4 juni staan herontwikkelen, transforme ren en herbestemmen centraal, op woensdag 5 juni de creatieve stad en op donderdag, de laatste dag, staan de veranderingen binnen de zorgsec tor en de gevolgen daarvan voor de vastgoedsector op het programma. De standhouders die zich aansluiten bij een dagthema (niet verplicht), zullen worden opgenomen in de themaroute. Kerkhoven: ‘Het is weer gelukt om alle standruimten te verhuren. We zitten momenteel in een patstel ling waar we weer uit moeten zien te komen. Ik hoop maar dat de bezoekers en standhouders tijdens de Provada doorpraten over of we nu meer of minder ruimte moeten

Deelnemers Kerkhoven over de nieuwkomers: ‘Dit jaar hebben we verschillende nieuwe partijen aan ons weten te binden. Dit komt onder andere door dat we een aantal nieuwe concepten hebben geïntroduceerd. Nieuwe marktpartijen zijn dit jaar onder andere Vastned Retail, Haag Wonen, Delta Development, gemeente Terneuzen, Reasult en de Brink Groep. Terug van weggeweest zijn onder meer Dura Vermeer, Staedion, Eneco en de Groene Groep. Een van

Column markt

de organisaties waarmee we thema tisch meer zijn gaan samenwerken is het Nationaal Renovatie Platform. Voorafgaand aan de komende Provada hebben we van een aantal partijen de toezegging gekregen om zich voor een langere periode aan Provada te verbinden. Denk hierbij aan de Kroonenberg Groep, Van Wijnen, Redevco, Multi Vastgoed en ASR Vastgoed Ontwikkeling en Vermogensbeheer. Tijdens de Provada 2012 en direct daarna hebben ook de Rijksoverheid, WPM Groep, Regio Foodvalley en Bakels en Ouwerkerk Bouwgroep weer voor langere tijd een contract getekend. Al met al spreekt hieruit toch veel vertrouwen; we hebben nog niet eerder zoveel driejarige contracten getekend.’

Transformatieplein Nog een noviteit tijdens de Provada 2013: Vastgoedmarkt, Cobouw en de Architect, vaktijdschriften van de Sdu, brengen beleggers met kansheb bend leegstaand vastgoed in contact met creatieve partijen. Het doel is om

leegstaand vastgoed op innovatieve wijze te transformeren in courant vastgoed. Dit initiatief vindt plaats op het Transformatieplein. Gezien het vraagstuk rondom de leegstand een uitdagend thema dat veel bezoekers kan aantrekken. Marcel Jille, senior uitgever Vastgoed markt bij Sdu Uitgevers over het Transformatieplein: ‘Uit diverse onderzoeken blijkt dat ruim 4 mil joen vierkante meter aan leegstaande kantoren als ‘kanshebbend’ kan worden gekenmerkt. Wij bedienen met onze merken Vastgoedmarkt, Cobouw en de Architect de gehele bouwkolom en zijn daarom de uitgelezen partij om beleggers te koppelen aan architecten en andere creatieve partijen die deze leeg staande panden kunnen transforme ren in een succesvol project. Partijen die aan het Transformatieplein 2013 kunnen deelnemen zijn beleggers, architecten, ingenieurs- en advies bureaus, aannemers, gemeenten en financiers. Zij profiteren tijdens het gehele traject van media en PR-aandacht in Vastgoedmarkt, Cobouw en de Architect en ook op de Provada. Tijdens deze vast goedbeurs presenteren de creatieve partners hun concepten en wordt de winnaar bekendgemaakt door een adviesraad bestaande uit onder anderen de hoofdredacteuren van

Meer dan ooit is samenwerken sleutel tot toekomst

Vastgoedmarkt, Cobouw en de Architect en de gebouweigenaren. De doelstelling is dat het win nende concept daadwerkelijk wordt gerealiseerd.’

Internationale belangstelling Kerkhoven over andere hoogtepun ten op het programma: ‘Zowel uit Duitsland als uit Rusland verwachten we een grote delegatie. Het gaat om zowel beleggers, adviseurs en ontwik kelaars. Ik heb onlangs nog een leuk gesprek gehad met TMF Holding, de organisatie met handelsbevordering hoog in het vaandel. Zij willen met grote buitenlandse handelsdelega ties naar de beurs komen. Het gaat hierbij om grote investeerders en beleggers die Nederlandse hulp kun nen gebruiken bij de ontwikkeling van projecten in bijvoorbeeld de Briclanden. Leuk om te zien dat er steeds meer internationale belangstelling is voor onze vastgoedbeurs.’ Provada heeft dit jaar een eigen inhoudelijk programma en gaat op zoek naar de inspiratie en visie van zijn sprekers. Dit doen we met een openingsspreker passend bij het dagthema met daarop volgend een interview met een vastgoedpersoon lijkheid. Uiteraard moet hierbij inter actie ontstaan met de bezoekers. Tom van ’t Hek leidt een econo mendebat, waaraan Sweder van Wijnbergen, Rick van der Ploeg en Willem Vermeend deelnemen. Kerkhoven: ‘Onderwerp van gesprek is de weg uit de crisis.’ Vorig jaar bezochten ongeveer 22.000 vastgoedprofessionals de Provada. Dit jaar verwacht Kerkhoven eenzelfde aantal bezoe kers. ‘Twee jaar geleden kwamen we uit op een recordaantal van ongeveer 23.000 bezoekers, afgelopen jaar waren dat er een paar honderd min der maar de behoefte is dit jaar mis schien nog wel groter dan anders om elkaar te ontmoeten. Dus wie weet…. Nu meer dan ooit is samenwerken de sleutel tot de toekomst. En zeg nu zelf waar kun je die samenwerking beter zoeken dan tijdens Provada.’

Abdicatie


Ruud de Wit, adviseur Vastgoedmarkt

Ik weet niet of het iets met de aanhoudende economische, financiële, politieke en zelfs morele crisis te maken heeft, waarmee Europa al enige jaren worstelt, maar ik zie toch wel een duidelijke wisseling van de wacht. Niet zomaar poppetjes die verschuiven, zonder dat er iets echt verandert. Die wisseling van de wacht heeft te maken met het afscheid van een oudere generatie voor een nieuwe, jongere lichting. En dat werd ook tijd. Het afscheid van paus Benedictus kwam wat dat betreft nog onverwacht, omdat juist de top van de katholieke kerk niet echt bekend staat als een lichaam van verandering. Die top bestaat immers uit een klein groepje oude tot zeer oude mannen en van verjonging is al snel sprake als zijn opvolger rond de zestig plus is. Zelfs daarvan is het niet gekomen, want de nieuwe ‘heilige vader’ – Franciscus I – is met 76 jaar beslist niet een van de jongsten. Van een vrouwelijke paus kunnen we de komende decennia alleen maar dromen. Benedictus zei bij zijn afscheid dan ook – maar hij bedoelde zeer zeker iets anders – ‘dat de Heer nog wel eens sliep’. Ik vrees dat God waar het gaat om vrouwen in topposities in de Kerk, nog wel even blijft slapen. Die andere abdicatie – waar velen, tenminste in Nederland, over spreken – past wat beter in de nieuwe tijden die aanbreken. Koningin Beatrix doet op 30 april afstand van de troon en wordt opgevolgd door haar zoon, Willem-Alexander. Omdat het hier om een erfelijke kwestie gaat, moeten we niet te veel het accent leggen op het gegeven dat een topvrouw haar positie inruilt voor een man. Daar komt nog bij, dat de opvolger van Koning Willem-Alexander te zijner tijd zeker weer een vrouw zal zijn. Maar verder past de troonsafstand van de Nederlandse koningin geheel binnen de maatschappelijk eis, dat ook ons koningshuis met enige regelmaat moet verjongen en dus verfrissen. Daarvan kunnen ze in het conservatieve Groot-Brittannië nog iets leren. Ik wil het hier echter hebben over een andere abdicatie, namelijk die van de ‘ko-

ningin’ van de NRW, Linda Kruit. Linda heeft de afgelopen jaren als directeur van de Nederlandse tak van de International Council of Shopping Centers een belangrijke en eigen rol gespeeld in de modernisering van het vaderlandse winkelvastgoed. Mede door haar inzet en professionalisme is de NRW bij excellence de organisatie geworden die het Nederlandse winkelvastgoed en de positie van de retailers én eigenaren op de kaart heeft gezet. Onderzoek, representatie, marketing en profilering, en niet te vergeten modernisering van de winkelvastgoedsector, waren bij haar in uitstekende handen. Dat leidde onder meer onder haar ‘mandaat’ tot een verdubbeling van het aantal leden. Inmiddels is bekend, wie Linda gaat opvolgen. Gelukkig is het weer een vrouw, want er zijn al zo weinig vrouwen in de top van het Nederlandse (retail)vastgoed. Brigit Gerritse is in mijn ogen een uitstekende opvolgster van ‘koningin’ Linda en beschikt over een gedegen winkelvastgoedachtergrond. Haar CV omvat werkzaamheden in de makelaardij bij DTZ, de corporatiewereld en twee winkelvastgoedfondsen van naam, Unibail-Rodamco en Corio. Met die achtergrond moet zij – met het kantoor van de NRW in Utrecht – in staat zijn in de voetsporen te treden van Linda Kruit en de NRW verder te positioneren in een markt die door de eerder genoemde crisis het niet gemakkelijk heeft. En voorlopig ook niet gemakkelijker zal krijgen. Heikele thema’s waarmee de winkelsector de komende jaren ongetwijfeld nog meer dan nu te maken zal krijgen, zijn de oplopende leegstand, de schijntegenstelling tussen online en fysiek winkelen, de positie van retail in de toekomstige ruimtelijke indeling in Nederland, en wat minder ingrijpende, maar blijkbaar in ons land nog steeds tot hoge emoties leidende zaken als de winkeltijdenwet. Een hele klus, lijkt me. reacties naar

[email protected]



Persoonlijk & zakelijk achtergrond Persoonlijk & zakelijk / vakbeurs / cannes

20.000 bezoekers bezochten internationale vastgoedbeurs in Cannes

Pragmatisme voert boventoon op sobere Mipim 2013 Mipim 2013 stond in het teken van Turkije, logistiek vastgoed, nieuw kapitaal en pragmatisme. Beursorganisator Reed Midem verwelkomde 20.000 bezoekers, iets meer dan vorig jaar. Slechts 300 Nederlanders kochten een toegangskaart, een absoluut dieptepunt. Erik Wiegerinck

Turkije stond als ‘country of honour’ in het middelpunt van de belangstelling in Cannes. Niet zonder reden. Het Turkse bruto nationaal product is de afgelopen tien jaar verdubbeld. Volgens ramingen behoort Turkije met zijn jeugdige bevolking ook de komende jaren tot de snelst groeiende economieën ter wereld. Vijf jaar geleden was er nauwelijks een Turkse vastgoedonderneming te vinden op de Mipim. Veel Turkse bedrijven bundelden dit keer hun krachten in een groot paviljoen. De 24e editie van Mipim trok maar liefst 190 Turkse bedrijven, vertegenwoordigd door 700 vastgoedprofessionals. De Turkse vice-premier Ali Babacan repte in zijn speech in het Palais des Festivals ‘over een groot vertrouwen dat overal voelbaar is’ in zijn land. Hij riep internationale beleggers op te investeren in Turks vastgoed. De vice-premier wees onder meer op het consistente economische beleid, het transparante rechtssysteem en alle inspanningen om de bureaucratie terug te dringen. De Turkse brancheorganisatie van vastgoedbeleggers stelde zich tot doel om jaarlijks voor 10 miljard euro aan internationale investeringen aan te trekken. Buitenlandse vastgoedinvesteerders richten zich tot dusverre vooral op winkelcentra. Het aantal winkelcentra nam sinds 2001 toe van 44 naar 284. Nederlandse partijen, zoals Multi en Corio, behoren in dit segment tot de grootste internationale beleggers. Istanboel behoort al enige jaren tot de top van attractieve steden voor internationale vastgoedbeleggers. Volgens zegsman Ali Berkman van de Turkse standhouder ZKD, die dit jaar voor het eerste deelnam aan de Mipim, trok met zijn onderneming veel profijt van de extra aandacht voor zijn land. ‘We hebben heel veel nieuwe contacten gelegd. We komen volgend jaar beslist terug’, aldus Berkman. Beursmanager Filippo Rean kondigde aan dat Turkije ook in 2014 ‘country

of honour’ zal zijn. Maar dat geldt evenzeer voor Brazilië en Rusland… Daarmee breekt de beursorganisator met de traditie dat per jaar slechts één land in de spotlights staat. De eerbetuiging lijkt te verworden tot wat het altijd al is geweest: een marketinginstrument om extra bezoekers en standhouders aan te trekken. Dat Midem Reed kiest voor groeilanden met een sterk potentieel is uiteraard niet onlogisch. Nieuw is overigens ook dat Reed Midem volgend jaar in Shanghai een vastgoedbeurs organiseert, die in tegenstelling tot de bestaande Mipim in Hongkong in de eerste plaats zal zijn gericht op lokale partijen.

‘Feestvier’ imago Groei is dringend gewenst. Mipim raakt achterop in de concurrentiestrijd met die andere grote Europese vastgoedbeurs, Expo Real, die jaarlijks in oktober wordt gehouden in München en inmiddels al bijna twee keer zo veel bezoekers trekt. De Franse beurs, op z’n top goed voor 30.000 bezoekers, heeft nog altijd last van zijn ‘feestvier’ imago. Het weerhoudt veel hoogwaardigheidsbekleders van een bezoek. Desgevraagd wild Rean niet ingaan op de strijd met Expo Real. ‘Wij kiezen voor kwaliteit, niet voor kwantiteit’. Sinds zijn aantreden een paar jaar geleden als Mipim-directeur doet Rean alles om zijn beurs een meer zakelijk karakter te geven. Zo bood Mipim 2013 opnieuw onderdak aan RE-Invest, een internationale bijeenkomst voor institutionele vastgoedbeleggers. Vertegenwoordigers van zestig pensioenfondsen en staatsbeleggingsfondsen wisselden van gedachten over hun vastgoedbeleggingsstrategieën en hoe zij met hun risico’s omgaan.

Grootste PPS-programma Het optimisme was buiten het Turkse paviljoen ook terug te vinden in de stands van vastgoedpartijen uit andere erkende groeilanden, zoals Brazilië en Rusland. De regio Sao Paulo – goed voor 33 procent van het Braziliaanse bruto binnenlands product – greep de Mipim aan om een

PPS-programma van 30 miljard US dollar onder de aandacht van internationale investeerders te brengen. Het betreft maar liefst 52 publiekprivate projecten – het grootste PPSprogramma ter wereld – waaronder de bouw van gevangenissen, sociale woningen, waterzuiveringsinstallaties, hogesnelheidstreinen, metroverbindingen en medische logistieke centra. Wat het programma buiten zijn enorme omvang ‘uniek’ maakt volgens Luciano Almeida, president van de ontwikkelingsmaatschappij Investe Sao Paulo, is de uiterst pragmatische aanpak. Sao Paulo nodigt investeerders namelijk uit zelf met vruchtbare ideeën te komen. Na goedkeuring volgt openbare aanbesteding. Mocht de oorspronkelijke indiener niet in de prijzen vallen, dan moet hij voor zijn inspanningen schadeloos worden gesteld door de winnaar van de opdracht.

Sober en pragmatisch Uitbundigheid was in de meeste Europese stands ver te zoeken. ‘Sober, pragmatisch en realistisch’, zo vatte John Forrester, CEO Emea van DTZ, de stemming van de beurs kernachtig samen. Duidelijk toch iets anders dan het doorgeslagen pessimisme waarin de Nederlandse vastgoedsector zich al enkele jaren lijkt te wentelen of de (terechte) zwartgalligheid die gemeengoed is in de Zuid-Europese schuldlanden en Ierland. Dominante trend is dat op Europees, landelijk en zelfs stedelijk niveau de verschillen tussen eersteklas en secundair vastgoed steeds groter worden. Voor langjarig verhuurd ‘prime’ vastgoed staan de risico mijdende beleggers in de rij. De rest – het overgrote deel dus – blijft links liggen. En getuige de heersende onzekerheden zal dat voorlopig nog wel zo blijven, zo viel op vele seminars en stands in verschillende toonaarden te horen. Volgens onderzoek van DTZ is dit jaar 253 miljard euro aan kapitaal beschikbaar voor investeringen in vastgoed. Blijkens het European Real Estate Lending Survey van Cushman & Wakefield komt er dit jaar 22 procent meer kapitaal beschikbaar voor de financiering van Europees commercieel vastgoed dan in 2012.

Londen en Duitsland favoriet

Volgend jaar ook een Mipim in Shanghai

Uit onderzoek van CBRE komt Londen als meest attractieve stad te voorschijn voor commercieel vastgoedbeleggers en Duitsland als meest aantrekkelijke land. Vorig jaar noteerde Londen zelfs het hoogste transactievolume sinds 2007. Daarvan komt het leeuwendeel van internationale beleggers. De stad heeft daarmee zijn imago als ‘veilige haven’ opnieuw geprolongeerd. Ook dit jaar zal Londen waarschijnlijk een groot deel van de internationale vastgoedinvesteringen in Europa voor zich opeisen. Volgens Jonathan

De Turkse vice-premier Ali Babacan sprak over een groot vertrouwen van bedrijven in zijn land.

Hull, managing director Emea Capital Markets van CBRE, is de attractiviteit van de Britse hoofdstad vooral te danken aan de omvang en liquiditeit van de Londense beleggingsmarkt. Boris Johnson, de flamboyante burgemeester van Londen, veegde in een geruchtmakende speech de vloer aan met de vertraging in de besluitvorming over de uitbreiding van de Londense infrastructuur, zoals de uitbreiding van de luchthavens. ‘Schandelijk’ en ‘belachelijk’ sneerde Johnson over het uitstel tot 2015 van de aanleg van een nieuwe startbaan. ‘Als het in dit tempo doorgaat dan zal het eerste vliegtuig niet eerder dan in 2028 van de nieuwe startbaan opstijgen. ‘Hoeveel vliegvelden hebben de Chinezen in die tijd gebouwd?’, zo hield hij zijn gehoor voor. Hij waarschuwde dat Londen terrein verliest op Schiphol, dat in 2012 een groei rapporteerde van 10 procent in het aantal passagiers.

Nederland De Nederlandse inbreng kan opnieuw niet anders dan als ‘pover’ worden bestempeld. Jammer, want er is wel degelijk toenemende belangstelling voor Nederlands vastgoed. Zo gaf Andreas Schulz, directeur van de Duitse assetmanager HIH Global Invest, in Cannes aan dat hij na de recente aankoop van het Amsterdamse hoofdkantoor van TomTom dit jaar ‘vrijwel zeker’ nog meer beleggingen verwacht te doen op de Amsterdamse of Rotterdamse kantorenmarkt. Nederlandse eersteklas kantoren zijn volgens hem door de ‘zwakke markt’ gunstig geprijsd. ‘Het scheelt toch zo’n 70 basispunten’, aldus de Duitser.

Ook Christian Jamison liet zich bij een bezoek aan de Mipim gunstig uit over de Nederlandse vastgoedbeleggingsmarkt. De Brit geeft leiding aan het vorig jaar opgerichte Delin Capital Asset Management, beheerder van het logistieke vastgoedfonds CPP, gericht op Russische beleggers. Het fonds, dat een omvang krijgt van 400 miljoen euro, focust op topkwaliteit distributiecentra in het Verenigd Koninkrijk, Nederland en België. In 2012 kocht Delin twee logistieke objecten in Eindhoven en Waalwijk en is momenteel in onderhandeling over de aankoop van een logistieke portefeuille in ons land. Met ruim 300 geregistreerde deelnemers bereikte de Nederlandse deelname een nieuw dieptepunt. Net als vorig jaar stond de Gateway Netherlands ergens in een hoekje weggestopt in het souterrain van het Palais des Festivals. Naast de vier grote steden hadden onder andere Syntrus Achmea, Heijmans/ Properstok, MAB Development, Multi en AM een stand. ‘De belangstelling kan duidelijk beter. Het is wel erg stil. We zullen de beurs goed evalueren. De Mipim worstelt toch met een imagoprobleem’, stelde Frederijk Haentjens van de Dienst Zuidas van de gemeente Amsterdam. Beter te spreken was Den Haag. Een woordvoerster sprak van een ‘goede beurs’. Eerder die dag tekende wethouder Marnix Noorder een overeenkomst met de Britse belegger Hanson Asset Management voor langjarige samenwerking bij het ontwikkelen, realiseren en afnemen van woningen. De eerste contacten werden in oktober 2012 tijdens de Expo Real gelegd.



achtergrond Stabiel rendement op uw portefeuille? deel onze expertise

Nieuwsstellingen

Dutch residential fund sterke economische regio’s core beleggingsstijl geen leverage

Real Estate Investment Management b.v.

www.bouwinvest.nl

vastgoedmarkt.nl/nieuwsstelling

Stellingenindex maart 2013 Vastgoedmarkt publiceert drie keer per week een nieuwsstelling in de nieuwsbrief, op maandag, woensdag en vrijdag. Door te klikken op de link www.vastgoedmarkt.nl/ nieuwsstelling kunnen lezers aangeven of ze het hiermee eens of oneens zijn. Heeft u nog niet gestemd, maar wilt u nog reageren, dan kan dat via www.vastgoedmarkt/ opinie. Hieronder een overzicht van de stellingen van deze maand.

Stabiel rendement op uw portefeuille? deel onze expertise

EensOneens

Goedkope gemeentehypotheek uitstekend idee

5347

Verhuurdersheffing uitstellen

1000

Regierol Rijk bij kantorensloop onontbeerlijk

5050

Krappe kapitaalmarkt oorzaak hoge hypotheekrente

6634

Beperking koopzondagen hoort niet thuis in seculiere staat

6832

Plan Vinex-wijk in lege ministeries kansrijker

1000

We slaan door met aversie tegen nieuwbouw kantoren

4753

Scheefwonen aanpakken met huurbelasting

7624

DNB moet niet te hard inbeuken op vastgoed

946

Eindhoven is lichtend voorbeeld

892

Versterk bestaande winkels in plaats van nieuwbouw

8317

Dutch residential fund sterke economische regio’s core beleggingsstijl geen leverage

Real Estate Investment Management b.v.

www.bouwinvest.nl

Functie

Werkgever

Lokatie

Vacaturenummer

Projectleider

Brunel

Regio Utrecht

587065

Sales Agents (Real Estate)

Center Parcs Netherlands NV

Capelle AD IJssel

587062

Project Engineer (heavy lift industry

Brunel

Breda

587059

Technicus detailontwerp

Wolter & Dros

'S-Hertogenbosch

587053

Monteur RKO

Wolter & Dros

Rotterdam

586683

Projectleider Bodemsanering

Grontmij Nederland B.V.

Eindhoven

585164

Vastgoedmanager Retail M/V

Retail Property Management (RPM) B.V.

Delft

585155

Inkoper bij Stadlander

Stadlander

Bergen op Zoom

584774

Afstudeerder Bedrijfskunde/MBA

Grontmij Nederland B.V.

De Bilt

584770

Commercieel Buitendienst medewerker (40 uur p/wk)

JoVeTra B.V.

Valkenburg Zh

582489

(Hoofd-) Planontwikkelaar Utiliteit

Deen

Rotterdam

580966

Manager Productmanagement (m/v)

Hager Nederland

'S-Hertogenbosch

579820

Marktmanager PMM (m/v)

Hager Nederland

'S-Hertogenbosch

579817

Twee leden commissie voor welstand en monumenten

Gemeente Zandvoort

Zandvoort

579815

Senior winkelcentrummanager

DTZ Zadelhoff

Utrecht

576939

Contractadviseur

Oranjewoud

Oosterhout Nb

575259

Finance & Administration Professional

Jos van der Graaf bv

Dordrecht

573504

Mechanical Engineer

KP&T

Eindhoven

569365

Advocaat Medewerker Real Estate

DLA Piper Nederland

Amsterdam

567525

Ga naar Vastgoedmarktbanen.nl en vind je vacature of plaats je CV



grote steden transacties

Transacties

Abonnees hebben online gratis toegang tot één Corop gebied naar keuze. Voor vragen over uw abonnement of uw logingegevens, neemt u contact op met Klantenservice, 070-378 98 80. Of mail naar [email protected].

r e se a rch.va s tgoedm a r k t. nl

C o ntact & i n f o rm at ie

Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden via T&A op http://transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl/ of in een emailbericht aan [email protected]. • Regio Amsterdam, Noord-Holland, Noord-Brabant, Flevoland: Sylvia Buseke (070-3780240) • Regio Den Haag, Rotterdam, Zuid-Holland, Zeeland, Limburg, Overijssel: Bianca Koole-Janssen (070-3780284)

n n n ■ A m st e r da m

K antoren/Bedrijven

Keizersgracht 105 - Modebedrijf Scotch & Soda huurt voor de marketing- en productieafdeling het monumentale grachtenpand De Bruynvis aan Keizersgracht 105 in Amsterdam. Het complex is ongeveer 2.500 m2 groot en is onlangs gerenoveerd. De huidige vestiging aan Keizersgracht 22 wordt volledig als ontwerpstudio gebruikt. Makelaar huurder: Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten. Eigenaren/ verhuurders: Harvest Vastgoed en Millten. Makelaar verhuurder: KS Bedrijfsmakelaars.

Vijzelgracht 50 - Booking.com huurt 4.800 m2 kantoorruimte in gebouw Noortse Bosch aan Vijzelgracht 50 in Amsterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Makelaar huurder: NL Real Estate. Verhuurder: Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM). Makelaar verhuurder: Colliers International.

Vijzelstraat 79 - Rockstart Ventures huurt 815 m2 kantoorruimte aan Vijzelstraat 79 in Amsterdam. Huurprijs: niet voor publicatie. Makelaar huurder: Kantoorplanner Nederland. Verhuurder: Booking.com. Makelaar verhuurder: NL Real Estate.

Westerdoksdijk - Six Advocaten, gespecialiseerd in vastgoedrecht en projectontwikkeling, huurt 500 m2 kantoorruimte in de nieuwe IJDock kantoortoren aan Westerdoksdijk in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Solved. Verhuurder: ASR Vastgoedontwikkeling. Makelaar verhuurder: DRS Makelaars.

Diemen - SAAone EPCM Bouwcombinatie huurt 3.000 m2 kantoorruimte met bijbehorende parkeerplaatsen in gebouw Buitenhuis aan Eekholt 54 in Diemen. De ruimte kwam vrij door het vertrek

• Regio Utrecht, Groningen, Friesland, Drenthe, Gelderland: Valentina Stefanova (070-3780241) Advertentieverkoop: Ria Wijnberger (070-3780432) en Jan Vlastuin (070-3780233) Teamleider Bouwdata: Erwin den Hartog (070-3780280) Hoofd Vastgoedmarkt Research: Meta Kamps (06 2060 2625)

van Praxis Bouwmarkten. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Hanzevast Real Estate namens Hanzevast Fonds 39 C.V.. Makelaars verhuurder: Broersma Bedrijfsmakelaardij en BNP Paribas Real Estate.

Winkels n ■ Vijzelstraat 8 - Four Seasons huurt 245 m2 winkelruimte aan Vijzelstraat 8 in Amsterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Hotel Exploitatiemaatschappij Vijzelstraat. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Scotch & Soda huurt monument De Bruynvis Zie research.vastgoedmarkt.nl

Zocherstraat 23 - Midvast en Pierra Invest kochten via een openbare inschrijving het voormalige zelfstandige schoolgebouw van 2.700 m2 aan Zocherstraat 23-25 in Amsterdam. De combinatie realiseert in het complex koopappartementen met een oppervlakte van 80 tot 140 m2. Makelaar koper: Peters & Van der Vloodt vastgoedmanagement-makelaardij. Verkoper: Stichting Regionaal Opleidingen Centrum van Amsterdam (ROCvA). Makelaar verkoper: Colliers International.

n n Rott e rdam

Winkels n ■ Bergse Dorpsstraat 122 - Maximus Hillegersberg neemt het huurcontract voor 206 m2 winkelruimte over van boekhandel Plantage Benissimo aan Bergse Dorpsstraat 122 in Rotterdam. Huurprijs: marktconform. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis.

Kruiskade/Karel Doorman straat - Juwelier Schaap & Citroen en het Zweedse luxemerk & Other Stories van H&M huren in totaal 1.000 m2 winkelruimte verdeeld over de kelder, begane grond, eerste en tweede verdieping in DreamHouse aan Kruiskade/Karel Doormanstraat in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend.

cri te r ia

De criteria voor opname van transacties zijn: • specifieke kantoorruimte, vanaf 500 m2; • bedrijfsruimte vanaf 750 m2; • winkel/showroom vanaf 200 m2 of 24.000 euro per jaar of koopsom 240.000 euro. Alle metrages van zowel aanbod als transacties worden in onze database dagelijks verwerkt en zijn online inzichtelijk. Zie: research.vastgoedmarkt.nl

Verhuurder: Manhave Vastgoed. Makelaar verhuurder. B&O Retail.

aan Oder 3-5 Den Haag. Koopsom: 800.000 euro. Verkoper: Blasbergen Vastgoed. Makelaar verkoper: Rob Swart Bedrijfshuisvesting.

Laan op Zuid - Albert Heijn en Gall&Gall huren respectievelijk 3.000 m2 winkelruimte en 130 m2 winkelruimte in het nieuw te realiseren centrumplan aan Laan op Zuid in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder/ontwikkelaar: Leyten Rotterdam.

Vondelingenplaat - CTT Rotterdam huurt 31.560 m2 bedrijfsterrein, waaronder een kade van 4.620 m2, op Distriport Benelux aan Propaanweg 91 in Rotterdam. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: ProDelta.

n n Den Haag

K antoren/Bedrijven n ■ Koningin Julianaplein 10 - Kennisorganisatie van stad en regio Platform31 huurt 1.155 m2 kantoorruimte aan Koningin Julianaplein 10 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Jones Lang LaSalle. Eigenaar/verhuurder: Stichthage Trust. Makelaar eigenaar: Nadorp Bedrijfsmakelaars samen met RealXL.

Oder 3-5 - Holland Systemen koopt 599 m2 bedrijfsruimte, 328 m2 kantoorruimte en 33 parkeerplaatsen

doekshaven in Den Haag. Het bedrijf huurde al 4.011 m2 kantoorruimte op hetzelfde adres. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Wijnhavenkwartier Ontwikkelingsfase 1. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle. Makelaar huurder: CBRE.

Winkels n ■

Parkstraat 24-28 - De NederlandsVlaamse Accreditatieorganisatie (NVAO) huurt 2.115 m2 kantoorruimte en 12 parkeerplaatsen aan Parkstraat 24-28 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: COG Makelaars.

Rijswijkseweg 60 - Informatietechnologiebedrijf Online huurt 1.300 m2 kantoorruimte in gebouw Laakpoort aan Rijswijkseweg 60 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Jansen Nadorp Weatherall makelaars-taxateurs.

Turfmarkt/Schedeldoekshaven - APM Terminals Management huurt 832 m2 kantoorruimte en 8 parkeerplaatsen aan Turfmarkt/Schedel-

Dagelijkse Groenmarkt 19 Sportschool Trainmore huurt 1.100 m2 commerciële ruimte aan Dagelijkse Groenmarkt 19 in Den Haag. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Appelhoven Vastgoedadviseurs.

n n U tr e c h t-Sta d

K antoren/Bedrijven n ■ Computerweg 4 - Unicon huurt 607 m2 kantoorruimte aan Computerweg 4 in Utrecht. Huurprijs: 50.000 euro per jaar. Verhuurder: Maatschap Smava. Makelaar verhuurder: Waltmann Bedrijfshuisvesting.

Drift 17 - Hogeschool Geestes wetenschappen huurt 1.044 m2 kantoor-/opleidingsruimte aan Drift 17 in Utrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis.


‘Bij de verkoop gaat het gewoon om de meeste exposure.’ Michel Sloterwijk en Bas Heinen, eigenaren Sloterwijk & Heinen Bedrijfsmakelaars.

Funda in business zorgt voor meer exposure van uw aanbod met elke maand 300.000 bezoekers die in totaal 5 miljoen pagina’s bekijken. De site heeft de beste online presentatiemogelijkheden voor vastgoed objecten met foto’s, video’s, interactieve plattegronden en omgevingsinformatie. Vergroot nu uw eigen kansen als bedrijfsmakelaar en plaats uw aanbod op funda in business. Kijk meteen op fundainbusiness.nl/aanmelden.

Vergroot uw kansen via funda in business.



transacties grote steden/noord/oost/midden Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een emailbericht aan [email protected] Ptolemaeuslaan 70 - IT-bedrijf Proact Netherlands huurt 1.286 m2 kantoorruimte en 26 parkeerplaatsen aan Ptolemaeuslaan 70 in Utrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Vitens. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff. Makelaar huurder: Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis.

der: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs.

n n Ov e rij ssel

K antoren/Bedrijven n ■

Winkels n ■ Steenweg 20 - Bottega Tendenza huurt 56 m2 winkelruimte en een kelder van 14 m2 aan Steenweg 20 in Utrecht. Huurprijs: niet voor publicatie. Vraagprijs: 56.000 euro per jaar. Makelaar huurder: DTZ Zadelhoff. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis.

Voorstraat 77-79 - Bordeaux Rood verlengt het huurcontract voor 200 m2 winkelruimte aan Voorstraat 77-79 in Utrecht. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis.

Wallesteinlaan 19 - Slagerij Amin huurt 240 m2 winkelruimte aan Wallesteinlaan 19-21 in Utrecht. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: belegger. Makelaar verhuurder: Molenbeek Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

n n Gro ni n g e n

Borne - Unispeqs Solutions huurt 550 m2 kantoorruimte aan Oostermaat 11 in Borne. Huurprijs: 55.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Euverman Temmink & Partners Bedrijfsmakelaars.

Enschede - Hydro Dynamics huurt 1.050 m2 bedrijfsruimte aan Chroomsteden 5 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Intra Vastgoed. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Enschede - Stichting Bureau Jeugdzorg Overijssel huurt 1.170 m2 kantoorruimte aan Molenstraat 50 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Gemeente Enschede. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

n n n ■ Gelderl and

K antoren/Bedrijven

Apeldoorn - Een ondernemer huurt 1.137 m2 bedrijfsen 436 m2 kantoorruimte aan Ketelboetershoek 6-10 in Apeldoorn. Huurprijs: 65.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Hunink & Holtrigter Makelaars, IBG Makelaars.

Apeldoorn - Mobilis, onderdeel van TBI Infra, heeft de huurovereenkomst voor 1.500 m2 kantoor- en 150 m2 bedrijfsruimte opengebroken en verlengd aan Landdrostlaan 49 in Apeldoorn. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar huurder: Thoma Bedrijfsmakelaars.

House of Shoes huurt winkel in Hoogezand research.vastgoedmarkt.nl

Apeldoorn - Stichting Tactus Verslavingszorg huurt 1.109 m2 kantoorruimte aan Stationsstraat 45-47 in Apeldoorn. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Belfries Real Estate Fund II. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Apeldoorn - Stichting GGNet, geestelijke gezondheidszorg, huurt 1.695 m2 kantoorruimte aan Stationsstraat 45-47 in Apeldoorn. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Belfries Real Estate Fund II. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Enschede - Badkamerkoning huurt voor een korte periode 825 m2 bedrijfsruimte aan Slijpsteen 8 in Enschede. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Het Hogeland Beheer. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Oldenzaal - Taxi Brookhuis huurt 643 m2 bedrijfsen 227 m2 kantoorruimte aan Hanzepoort 33-35 Oldenzaal. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Heisterkamp Transport Vastgoed. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met Euverman Temmink & Partners Bedrijfsmakelaars.

Deventer - Zuivelhoeve Winkelbedrijven huurt voor een franchisenemer 180 m2 winkelruimte aan Korte Bisschopstraat 4 in Deventer. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: B&O Retail.

Winkels n ■ Hoogezand - House of Shoes huurt 280 m2 winkelruimte aan GorechtOost 10-12 in Hoogezand. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Crown Point. Makelaar verhuurder: B&W Bedrijfsmakelaars.

n n F ries l a n d

K antoren/Bedrijven n ■ Heerenveen - Zorgmaatwerk huurt 500 m2 kantoorruimte aan K.R. Poststraat 131 in Heerenveen. Huurprijs: 100 euro per m2 per jaar. Verhuur-

Wijchen - Multitex huurt 1.170 m2 bedrijfsen 405 m2 kantoorruimte aan Woeziksestraat 622 in Wijchen. Huurprijs: 74.400 euro per jaar. Verhuurder: Pita bakkerij Cairo. Makelaar verhuurder: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Apeldoorn - Bloemenzaak Gorkink huurt 260 m2 winkelruimte aan Asselsestraat 40 in Apeldoorn. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Rodenburg Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Shabu Shabu opent twaalfde vestiging in Apeldoorn Zie research.vastgoedmarkt.nl

Apeldoorn - Stichting Compassion Nederland, internationale, christelijke kindsponsororganisatie, huurt voor een lange periode 995 m2 kantoorruimte aan Zwaansprengweg 20 in Apeldoorn. Huurprijs: 55.000 euro per jaar. Verhuurder: particulier belegger. Makelaar verhuurder: Hunink & Holtrigter Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Ten Post - Familie De Winter kocht voor eigen gebruik 1.855 m2 bedrijfsruimte aan Stadsweg 113a in Ten Post. Koopsom: 205.000 euro. Verkoper: ING. Makelaar verkoper: Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars.

Nijmegen - Mazars huurt 870 m2 kantoorruimte aan Wijchenseweg 102 in Nijmegen. Huurprijs: 98 euro per m2 per jaar. Verhuurder: Interpolis Onroerend Goed. Makelaar huurder: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Winkels n ■

K antoren/Bedrijven n ■ Groningen - HRG Nederland huurt 517 m2 kantoorruimte aan Rozenburg laan 1 in Groningen. Huurprijs: 132 euro per m2 per jaar bij een turnkey opleveringsniveau. Verhuurder: Boer Vastgoed Groep. Makelaar verhuurder: RBMT bedrijfsmakelaars & taxateurs.

publicatie. Vraagprijs: 115 euro per m2 per jaar. Verhuurder: NSI. Makelaar verhuurder: Keus Bedrijfsmakelaardij collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Rijssen - GSM Wonen huurt 1.980 m2 winkelruimte en 270 m2 magazijn aan Enterstraat 200 in Rijssen. Huurprijs: 103.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar eigenaar: Uniek Bedrijfsmakelaars.

De Lutte - Een horecaondernemer kocht 300 m2 horecaruimte aan Bentheimerstraat 34 in De Lutte. De koper exploiteert een pannenkoekenrestaurant en was al huurder van het pand. Koopsom: 450.000 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Uniek Bedrijfsmakelaars.

Arnhem - Zorgverlener Pluryn huurt 810 m2 kantoorruimte en 17 parkeerplaatsen aan Kadestraat 3 in Arnhem. Met deze transactie is het gebouw van 5.000 m2 volledig verhuurd. Huurprijs: niet bekend Verhuurder: Volkshuisvesting Arnhem. Makelaar verhuurder: Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Culemborg - Bureau Educatie ICE huurt 1.463 m2 kantoorruimte aan Godfried Bomansstraat 4 in Culemborg. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Paddington. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Ede - Assa Abloy Entrance Systems huurt 3.066 m2 kantoorruimte aan Horapark 6 in Ede. Het kantoorgebouw wordt gerenoveerd en verduurzaamd. Huurprijs: niet voor

Apeldoorn - Restaurantketen Shabu Shabu huurt 675 m2 commerciële ruimte op de begane grond aan Marktplein 42 in Apeldoorn. De ruimte was voorheen in gebruik bij Rabobank en wordt verbouwd tot een Sushi & Grill Restaurant. Makelaar huurder: Adhoc Hoc Horecamakelaars. Verhuurders: twee particuliere beleggers. Makelaar verhuurder: Thoma Bedrijfsmakelaars.

Doetinchem - Cool Cat Nederland huurt 745 m2 winkelruimte aan Hamburgerstraat 44-46 in Doetinchem. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff. Makelaar huurder: Kokelenberg en Ouwehand Vastgoedadvies.

Doetinchem - De Drie Notenboomen huurt 924 m2 zorgvastgoed aan Dennenweg 6 in Doetinchem. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Sité Woondiensten. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff collegiaal met ten Hag Makelaarsgroep.

n n U tr e c h t

K antoren/Bedrijven n ■ Amersfoort - Leverancier van machines voor onder andere grondbewerking Vanmac kocht een bedrijfsgebouw met 2.638 m2 bedrijfsruimte, 500 m2 kantoorruimte, 1.300 m2 magazijnruimte en een showroom van 240 m2 aan Astronaut 40 in Amersfoort.

Makelaar koper: Comma Vastgoed. Verkoper: particuliere belegger.

Amersfoort - Leverancier van medische hulpmiddelen Hollister verlengt het huurcontract voor 693 m2 kantoorruimte aan De Brand 28 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Alecta Pensionfösäkring Ömsesidigt. Makelaar verhuurder: Jones Lang LaSalle.

Amersfoort - Insight Graphics huurt 836 m2 bedrijfsruimte aan De Stuwdam 71 in Amersfoort. Huurprijs: 52,50 euro per m2 per jaar. Verhuurders: twee particuliere beleggers. Makelaar verhuurder: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Amersfoort - LifeCity Vathorst huurt 1.147 m2 bedrijfsruimte aan Valutaboulevard 32 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Intens Reclame en Marketing Groep. Makelaar verhuurder: Comma Vastgoed.

Houten - Financieel retailspecialist Marshoek verlengt de huurovereenkomst voor 2.600 m2 kantoorruimte aan De Molen 65 in Houten. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Annexum namens Vastgoed Fundament Fonds (VFF). Makelaar huurder: Barkey Wolf & Sprong.

Woerden - Rabobank Rijn en Veenstromen heeft een nieuwe langjarige huurovereenkomst afgesloten voor 3.485 m2 kantoorruimte en 120 parkeerplaatsen aan Middellandse Zee 15 in Woerden. Makelaar huurder: Rabo Onroerend Goed. Verhuurder: MEAG. Makelaar verhuurder: Bos & de Koning Bedrijfsmakelaars collegiaal met CBRE en Fris IC.

Woerden - Bricklane kocht 5.900 m2 bedrijfsruimte aan Rosmolenlaan 7 in Woerden. Verkoper: belegger. Koopsom (kadaster): 2,5 miljoen euro. Makelaar verkoper: Bos & de Koning Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Amersfoort - Rob’s Kaas en Lekkernij en Fietscity Vathorst huren respectievelijk 90 m2 winkelruimte en 150 m2 winkelruimte in Winkelcentrum Vathorst aan respectievelijk Cruquius 64a en Cruquius 65 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: ASR Dutch Prime Retail Fund. Makelaar verhuurder: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Amersfoort - Promiss huurt 487 m2 winkelruimte aan Langestraat 67 in Amersfoort. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Stadsherstel Amersfoort I. Makelaar verhuurder: Molenbeek Makelaars, partner in Dynamis.

De Bilt - Op=Op Winkels huurt 250 m2 winkelruimte aan Hessenweg 143 in De Bilt. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Molenbeek Makelaar, partner in Dynamis.



midden/ west transacties Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl Soest - Broekhuizen Schoenen huurt 225 m2 winkelruimte aan Van Weedestraat 61 in Soest. Huurprijs: 48.000 euro per jaar. Verhuurder: Middelman Onroerend Goed. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

n n F l evo l a n d


Almere - Een ICT-bedrijf kocht een leegstaand bedrijfsgebouw met een showroom van 1.000 m2, 2.400 m2 kantoorruimte verdeeld over drie verdiepingen en 66 parkeerplaatsen aan De Strubbenweg 7 in Almere. Koopsom: niet voor publicatie. Makelaar koper: Van Westrhenen Makelaardij. Verkoper: Rabobank. Makelaar verkoper: Arcuris Bedrijfshuisvesting collegiaal met Van der Linden Bedrijfsmakelaars.

n n N o o r d-H o l l and

K antoren/Bedrijven n ■ Alkmaar - MyElectronics huurt ongeveer 750 m2 bedrijfs-/kantoorruimte aan Havinghastraat 28 in Alkmaar. Huurprijs: 30.000 euro per jaar. Verhuurder: particulier. Makelaar verhuurder: Bregman Bedrijfsmakelaardij.

Alkmaar - ICT-bedrijf VC4 huurt ongeveer 500 m2 kantoorruimte aan Keesomstraat 10a-g in Alkmaar. Huurprijs: 55.700 euro per jaar bij een turnkey opleveringsniveau. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Bregman Bedrijfsmakelaardij.

Hilversum - Gemeente Hilversum verlengt het huurcontract voor 2.270 m2 kantoorruimte en 41 parkeerplaatsen aan Wilhelminastraat 1-21 in Hilversum. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: DPCV4 namens Mayfield Asset & Property Management. Makelaar verhuurder: Savills.

Schiphol-Rijk - Leverancier van ERP-systemen QAD huurt 1.022 m2 kantoorruimte aan Boeing avenue 50-68 in Schiphol-Rijk. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Herda Beheer. Verhuurder: HSBC Trinkhaus vanuit het HSBC Trinkaus Europa Immobilien-Fonds Nr.5. Makelaar verhuurder: BNP Paribas Real Estate (assetmanager) en DTZ Zadelhoff samen met Schenk Makelaars belast met de verhuur.

Schiphol-Rijk - QAD enterprise software solutions huurt 1.022 m2 kantoorruimte aan Boeingavenue 50-68 in Schiphol-Rijk. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: HSBC Trinkhaus. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff samen met assetmanager BNP Paribas Real Estate. Makelaars belast met de verhuur: DTZ Zadelhoff en Schenk Makelaars.

Wieringerwerf - C.J. Verduin & Zonen Pensioen huurt 2.155 m2 bedrijfs-/kantoorruimte aan Schelphorst 20 in Wieringerwerf. Huurprijs: 22.500 euro per jaar. Verhuurder: besloten vennootschap Zandheer. Makelaar verhuurder: Bregman Bedrijfsmakelaardij.

Winkels n ■

Top 5 transacties/aanbod landelijk Kantoren Gebruiker

Locatie

Aantal m2

Euro

Makelaar(s)1)

1

Booking.com (H)

Amsterdam, Vijzelgracht 50

4.800

n.p. Colliers International

2

Rabobank Rijn en Veenstromen (C)

Woerden, Middellandse Zee 15

3.485

n.b. Bos & de Koning, CBRE, Fris IC

3

Assa Abloy Entrance Systems (H)

Ede, Horapark 6

3.066

n.p. DTZ Zadelhoff, Keus

4

SAAone EPCM Bouwcombinatie (H)

Diemen, Eekholt 54

3.000

n.b. BNP Paribas Real Estate, Broersma

5

Marshoek (C)

Houten, De Molen 65

2.600

n.b. Barkey Wolf & Sprong

Bedrijfsruimten 1

Dollevoet (C)

Oss, Grevelingenmeer 9-15

2

Kilinclar Automotif AS (K)

Zoetermeer, Edisonstraat 125

15.650 8.283

n.b. HRS n.b. DTZ Zadelhoff, Rob Swart

3

Venlo-Global Producers (H)

Venlo, Venrayseweg 136b

6.960

n.b.

4

Hagens Verpakkingen (H)

Venlo, Venrayseweg 102g

6.500

n.b.

5

Scotch & Soda (H)

Hoofddorp, Parellaan 70-76

6.152

n.b. Van Gool Elburg, Schenk Makelaars

Nieuw aanbod kantoorruimte Plaats

Locatie

1

Almere

P.J. Oudweg 4

Aantal m2 23.900

180 p.m2 Arcuris Bedrijfshuisvesting

Euro

Makelaar(s)1)

2

Rotterdam

Marconistraat 16

12.311

140 p.m2 Jones Lang LaSalle, DTZ Zadelhoff, Parc

3

Zeist

Utrechtseweg 62

5.220

4

Den Haag

Koningin Sophiestraat 120 -130

4.015

5

Venlo

Peperstraat 8

3.400

80 p.m2 DTZ Zadelhoff, Ans de Wijn 125 p.m2 CBRE, COG 3,395 mln. Hanson

Top 5 kantoortransacties Grote steden

Bussum - Een franchisenemer van de Ami kappers-formule huurt 102 m2 winkelruimte aan Veerstraat 13 in Bussum. Huurprijs: 23.500 euro per jaar. Verhuurder: particuliere beleggersgroep. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Haarlem - Smaczek huurt voor een supermarkt 540 m2 winkelen 80 m2 kantoorruimte aan Zijlweg 96-102 in Haarlem. Huurprijs: 72.500 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Hanson Bedrijfsmakelaardij.

Gebruiker

Locatie

1

Booking.com (H)

Amsterdam, Vijzelgracht 50

Aantal m2 4.800

Euro

n.p. Colliers International

Makelaar(s)1)

2

SAAone EPCM Bouwcombinatie (H)

Diemen, Eekholt 54

3.000

n.b. BNP Paribas Real Estate, Broersma

3

Scotch & Soda (H)

Amsterdam, Keizersgracht 105

2.500

n.b. Van Gool Elburg, KS

4

NVAO (H)

Den Haag, Parkstraat 24-28

2.115

n.b. COG Makelaars

5

Online (H)

Den Haag, Rijswijkseweg 60

1.300

n.b. Jansen Nadorp Weatherall

Noord/Oost 1

Assa Abloy Entrance Systems (H)

Ede, Horapark 6

3.066

n.p. DTZ Zadelhoff, Keus

2

Stichting GGNet (H)

Apeldoorn, Stationsstraat 45-47

1.695

n.b. DTZ Zadelhoff

3

Mobilis (C)

Apeldoorn, Landdrostlaan 49

1.650

n.b. Thoma

4

Bureau Educatie ICE (H)

Culemborg, Godfried Bomansstraat 4

1.463

n.b. RSP

5

Stichting Bureau Jeugdzorg (H)

Enschede, Molenstraat 50

1.170

n.b. DTZ Zadelhoff

Woerden, Middellandse Zee 15

3.485

n.b. Bos & de Koning, CBRE, Fris IC

Midden/West

Heemstede - Textielsupermarkt Mooi Mooi huurt 212 m2 winkelruimte aan Binnenweg 5 in Heemstede. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Segesta.

1

Rabobank Rijn en Veenstromen (C)

2

Marshoek (C)

Houten, De Molen 65

2.600

n.b. Barkey Wolf & Sprong

3

Pensioenfonds Horeca en Catering (H)

Zoetermeer, Houtsingel 5-83

2.495

n.b. COG Makelaars, Fris IC

4

Gemeente Hilversum (C)

Hilversum, Wilhelminastraat 1-21

2.270

n.b. Savills

5

Wereldhave Management Holding (H)

Luchthaven Schiphol, Schiphol Boulevard 100-399

1.430

n.b.

Zuid 1

ICT-bedrijf kocht leegstaand gebouw

Rabobank (H)

Den Bosch, Gasselstraat 28/Kerkstraat 2

517

n.b. RSP Makelaars

1) Voor zover bekend; H = huur; O = onderhuur; K = koop; C = contractverlenging; m.c. = marktconform; n.b. = niet bekendgemaakt ; n.p. = niet voor publicatie

Zie research.vastgoedmarkt.nl Hoofddorp - Scotch & Soda Retail huurt voor uitbreiding van de detailhandelsactiviteiten 5.100 m2 bedrijfsen 1.050 m2 kantoorruimte aan Parellaan 70-76 in Hoofddorp. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Van Gool Elburg Vastgoedspecialisten. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Schenk Makelaars.

Luchthaven Schiphol - Wereldhave Management holding huurt voor een nieuw hoofdkantoor 1.430 m2 kantoorruimte in WTC Schiphol aan Schiphol Boulevard 100-399 op Luchthaven Schiphol. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: WTC Schiphol Airport.

Heemstede - Grieks restaurant Atmosphera huurt 170 m2 commerciële ruimte aan Raadhuisstraat 58a in Heemstede. Huurprijs: 30.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Hanson Bedrijfsmakelaardij.

Huizen - Modezaak Just a Joke huurt 80 m2 winkelruimte aan Voorbaan 6 in Huizen. Huurprijs: 31.000 euro per jaar. Verhuurder: IEF Capital Vastgoed Eta West II. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Meer data, ga naar research.vastgoedmarkt.nl

Vastgoedmarkt biedt de meest complete vastgoeddatabase online. Hét medium voor de vastgoedprofessional verzamelt al meer dan veertig jaar continu vastgoeddata. Voor de meest actuele informatie over transacties, aanbod en vastgoedprijzen verwijzen we u graag naar onze online database. Deze is te raadplegen voor het aanbod op www.vastgoedmarkt.nl/aanbod en voor transacties en aanbod op research.vastgoedmarkt.nl. Vastgoedmarkt abonnees hebben op research.vastgoedmarkt.nl gratis toegang tot één Corop gebied naar keuze. Voor vragen over Vastgoedmarkt Research bel klantenservice, telefoon 070-3789880 of e-mail aan [email protected].



transacties west/zuid Gebruikerstransacties en aanbod aanmelden op transactiesaanbod.vastgoedmarkt.nl of in een emailbericht aan [email protected] Laren - Roobol Tuinmeubelen huurt 1.050 m2 winkelruimte aan Burgemeester van Nispen van Sevenaerstraat 4 in Laren. Huurprijs: 160.000 euro per jaar. Verhuurder: Riviera Maison. Makelaar verhuurder: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Velserbroek - Stichting Noppes huurt 2.940 m2 winkelruimte aan Wagenmakerstraat 21 in Velserbroek. Huurprijs: 145.000 euro per jaar bij een turnkey opleveringsniveau. Verhuurder: niet voor publicatie. Makelaar verhuurder: Hanson Bedrijfsmakelaardij.

Haarlem - Döner World huurt voor een snackbar 65 m2 horecaruimte aan Andalusië 4 in Haarlem. Huurprijs (indicatie): 30.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Hanson Bedrijfsmakelaardij.

liere belegger. Makelaar verhuurder: TeamBOG collegiaal met Abram Makelaardij.

Gouda - Assemblae huurt 740 m2 bedrijfsruimte en 500 m2 bedrijfsterrein aan Voorwillenseweg 63 in Gouda. Huurprijs: 8.000 euro per jaar. Eigenaar: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van ‘t Hof Bedrijfshuisvesting.

Leiden - Brand designbureau Millford huurt 800 m2 kantoorruimte aan Schuttersveld 9 in Leiden. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Smitsloo Groep. Makelaar verhuurder: Basis Bedrijfshuisvesting.

Z uid-H o l l a n d


Delft - EBH Elshof Advocaten verlengde het huurcontract voor 1.100 m2 kantoorruimte aan Staalweg 52-58 in Delft langjarig. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Tresforte Beheer.

Dordrecht - Ten Holter Noordam Advocaten verlengt het huurcontract voor 1.284 m2 kantoorruimte en 10 parkeerplaatsen aan Burgemeester de Raadtsingel 93b in Dordrecht. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: De Mik Bedrijfshuisvesting. Verhuurder: NSI.

Dordrecht - DHM industrieel services kocht 760 m2 bedrijfsruimte, 150 m2 kantoorruimte en 150 m2 bedrijfsterrein aan Maxwelstraat 59 in Dordrecht. Koopsom: 352.500 euro. Makelaar koper: Q Makelaars. Verkoper: particuliere belegger.

Gouda - Dataland Vastgoedinformatie en de combinatie Stichting De Jutters/De Banjaard Psychiatrie huren respectievelijk 250 m2 kantoorruimte en 3 parkeerplaatsen en 700 m2 en 7 parkeerplaatsen aan Noothoven van Goorstraat 11a in Gouda. Transactieniveau: 100 euro per m2 per jaar. Verhuurder: particu-

Noordwijk - Autodealer en garagebedrijf Van Poelgeest huurt 690 m2 bedrijfsruimte, 360 m2 magazijnruimte, 1.625 m2 showroom en 125 m2 kantoorruimte aan Keyserswey 91 in Noordwijk. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: Decri Beheer. Makelaar eigenaar: Barnhoorn Bedrijfsmakelaardij.

Rhoon - Duty Free groothandel Pentrade verlengt het huurcontract voor 4.838 m2 bedrijfsen 532 m2 kantoorruimte aan Kleidijk 88 in Rhoon. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: W.L.J. Houdtzagers & Zn. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Zoetermeer - Groothandel in automaterialen Kilinclar Automotif AS kocht 6.782 m2 bedrijfsruimte, 1.501 m2 kantoorruimte en 75 parkeerplaatsen aan Edisonstraat 125 in Zoetermeer. Koopsom: niet bekend. Verkoper: ING Bank. Makelaar verkoper: Rob Swart Bedrijfshuisvesting collegiaal met DTZ Zadelhoff.

Zoetermeer - Producent van elektrisch ontstoken pilotbranders en ontsteeksystemen Smitsvonk Holland kocht 1.565 m2 bedrijfsruimte, 440 m2 kantoorruimte en 27 parkeerplaatsen aan Goudstraat 6 in Zoetermeer. Koopsom: 1 miljoen euro. Verkoper: Drukkerij Uleman. Makelaar verkoper: Rob Swart Bedrijfshuisvesting.

Zoetermeer - Pensioenfonds Horeca en Catering huurt 2.495 m2 kantoorruimte in gebouw Lightline aan Houtsingel 5-83 in Zoetermeer. PH&C is momenteel in een ander deel van het gebouw gevestigd en verhuist naar twee andere bouwdelen in het kantoorcomplex. Makelaar huurder: COG Makelaars. Verhuurder: MEAG. Makelaar verhuurder: Fris Investment Care.

Zoetermeer - Projectontwikkelaar Synchroon huurt 1.000 m2 kan-

Breda - Durlinger’s Schoenbedrijf huurt 450 m2 winkelruimte verdeeld over de begane grond (175 m2) en verdiepingen (275 m2) aan Karrestraat 6 in Breda. De ruimte was tot voor kort in gebruik bij modehuis Den Exter. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: RSP Makelaars. Verhuurder: een pensioenfonds. Makelaar verhuurder: Cushman & Wakefield.

Winkels n ■ Alphen aan den Rijn - H&M huurt ongeveer 1.159 m2 winkelruimte aan Rijnplein in Alphen aan den Rijn. De modeketen huurde al 648 m2 winkelruimte verdeeld over de begane grond (248 m2) en de kelder (400 m2) op huisnummer 11 in het naastgelegen pand. Door samenvoeging van beide ruimten ontstaat een winkelvloer van ongeveer 1.800 m2 waarvoor een nieuwe langjarige huurovereenkomst is afgesloten. Makelaar huurder: Inter Vastgoed Nederland. Verhuurder: Altera Vastgoed. Makelaar verhuurder: HB Kroese Paternotte.

Zoetermeer - Een modewinkel huurt 140 m2 winkelen 50 m2 kantoorruimte aan Dorpsstraat 146 in Zoetermeer. Huurprijs: 30.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Rob Swart Bedrijfshuisvesting.

n n

Berkel en Rodenrijs - Adviesbureau in marketing en communicatie Manzana kocht 945 m2 bedrijfsruimte, 320 m2 kantoorruimte en 17 parkeerplaatsen aan Leeuwenhoekstraat 3 in Berkel en Rodenrijs. Koopsom: 1,225 miljoen euro. Verhuurder: Krebbekx Beheer. Makelaar verhuurder: Rob Swart Bedrijfshuisvesting.

toorruimte aan Zilverstraat 39 in Zoetermeer. Huurprijs: niet bekend. Eigenaar: De Pagter Beheer.

Zoetermeer - Sola Fabriekswinkel huurt 132 m2 winkelruimte aan Promenade 188 in Zoetermeer. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Bouman Visscher Van Limbeek. Verhuurder: beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer. Makelaar verhuurder: HB Kroese Paternotte.

n n Zeel a nd

Winkels n ■ Middelburg - Jongerencentrum De Poort kocht 1.250 m2 bedrijfsruimte aan Herculesweg 40-42 in Middelburg. Koopsom: 307.500 euro. Verkoper: Talamini Keukens. Makelaar verkoper: Sinke Komejan Makelaars.

n n

Den Bosch - Rabobank huurt 517 m2 kantoorruimte aan Gasselstraat 28/Kerkstraat 2 in Den Bosch. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: ASR Dutch Retail Fund. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Den Bosch - Een autoschadeherstelbedrijf huurt 808 m2 bedrijfsen 202 m2 kantoorruimte aan Weerdskampweg 10-12 in Den Bosch. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Oss - Een handelsonderneming kocht 4.117 m2 bedrijfsen 395 m2 kantoorruimte aan Drontermeer 5 in Oss. Koopsom: 1,35 miljoen euro. Verkoper: Verpakkingsbedrijf Beaco. Makelaar verkoper: RSP Makelaars.

Oss - Transport- en expeditiebedrijf Dollevoet sloot een nieuw huurcontract af voor een bedrijfscomplex met 11.200 m2 bedrijfs-, 2.700 m2 kantoor- en 1.750 m2 expeditieruimte aan Grevelingenmeer 9-15 in Oss. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Bemi Nederland. Makelaar verhuurder: HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Oudenbosch - Budgetisolatie huurt 1.050 m2 bedrijfsruimte aan Nijverheidsweg 16 en 19 in Oosterhout. Huurprijs: 21.000 euro per jaar. Verhuurder: D.P. van Krimpen Beheer Oudenbosch. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Noord-Brabant

K antoren/Bedrijven n ■ Breda - Elektrotechnisch adviesbureau Power Research Electronics huurt 575 m2 bedrijfsen 680 m2 kantoorruimte aan Minervum 7071-7073 in Breda. Huurprijs: 60.000 euro per jaar. Verhuurder: Rideo. Makelaar verhuurder: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Rabobank huurt kantoorruimte in Den Bosch Zie research.vastgoedmarkt.nl

Veghel - Baetsen Kunstoffen huurt 1.585 m2 bedrijfsruimte aan De Amert 158 en 158a in Veghel. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: HRS Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Waalwijk - IPS Research en Development huurt een solitair bedrijfsgebouw met 2.667 m2 bedrijfsen 771 m2 kantoorruimte op een perceel van 6.000 m2 aan Van Schijndelstraat 7 in Waalwijk. Huurprijs: 175.000 euro per jaar. Makelaar huurder: Willaarts en Willaarts. Verhuurder: schoenen groothandel Vimpex International Footwear. Makelaar verhuurder: Van de Zande Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Breda - Groothandel in cateringen kleinkeukenmateriaal Interhal huurt 2.080 m2 bedrijfsen 700 m2 kantoorruimte aan Takkebijsters 47 in Breda. Huurprijs: 125.000 euro per jaar. Verhuurder: Van Dijnsen Beheer. Makelaar verhuurder: MVGM Bedrijfshuisvesting.

Bladel - TEDi Niederlande huurt voor de discountformule 370 m2 winkelruimte aan Sniederslaan 41 in Bladel. De ruimte was in gebruik bij Hans Textiel. Makelaar huurder: Arca Retail. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Breda - Scapa Breda huurt 200 m2 winkelruimte aan Koninginnestraat 1 in Breda. Huurprijs: 36.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van der Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Breda - Bouwmanagementbureau Richtech huurt 195 m2 balieruimte aan Wilhelminastraat 10 in Breda. Huurprijs: 45.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van de Water Bedrijfsmakelaars

Pop-up store huurt winkel in Den Bosch Zie research.vastgoedmarkt.nl

Den Bosch - Byoux the One fashion shop huurt 110 m2 winkelruimte aan Helftheuvelpassage 72 in Den Bosch. De ruimte was voorheen in gebruik bij lingeriezaak Pour Toi. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Den Bosch - MarcCain heeft voor haar damesmode brandstore 165 m2 winkelruimte gehuurd aan Kerkstraat 24 in Den Bosch. De ruimte was tot voor kort in gebruik bij Scapa. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Den Bosch - Overhemden en stropdassen speciaalzaak 7 Camicie huurt 55 m2 winkelruimte aan Kolperstraat 18 in Den Bosch. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Den Bosch - Euroline Beheer huurt voor verkoop van sportartikelen ongeveer 800 m2 winkelruimte aan Sint Teunislaan 68a in Den Bosch. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: Hilde Vastgoed Holding. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Den Bosch - Pop-up Stores huurt 100 m2 winkelruimte aan Visstraat 21 in Den Bosch. Huurprijs: 36.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Willaarts en Willaarts.

Eindhoven - Disma Reizen huurt 400 m2 commerciële ruimte aan Aalsterweg 99 in Tilburg. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particu-



zuid transacties Meer transacties op research.vastgoedmarkt.nl liere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Eindhoven - Blokker Holding huurt voor een Blokker- en Big Bazarformule 1.400 m2 winkelruimte in winkelcentrum De Tempel aan Belgiëplein 22 in Eindhoven. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Eindhoven - De nieuwe Zweedse kinderkledingformule Polarn O. Pyret huurt voor haar eerste Nederlandse vestiging 150 m2 winkelruimte aan Heuvel Galerie 153 in Eindhoven. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: CBRE Global Investors. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars collegiaal met Cushman & Wakefield.

Eindhoven - Make-up Studio huurt 85 m2 winkelruimte aan Heuvel Galerie 169 in Eindhoven. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: CBRE Global Investors. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars collegiaal met Cushman & Wakefield.

Eindhoven - Toon’s Muziekwinkel huurt 90 m2 winkelruimte aan Kleine Berg 76 in Eindhoven. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Eindhoven - Een damesmodezaak huurt een winkelobject met 190 m2 winkelvloer op de begane grond en opslagruimte op de verdiepingen aan Kleine Berg 9 in Eindhoven. De ruimte was tot voor kort in gebruik bij modemerk Noa Noa. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Nieuwe Zweedse kinderkleding formule Eindhoven Zie research.vastgoedmarkt.nl

Tilburg - Ervo Wielersport huurt 165 m2 winkelruimte aan Schouwburgring 158 in Tilburg. Huurprijs: niet voor publicatie. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van de Water Bedrijfsmakelaars.

Tilburg - Biotoop huurt voor een biologische supermarkt onder de naam EkoPlaza 280 m2 winkelruimte aan Schouwburgring 561 in Tilburg. Het bedrijf huurde al 430 m2 winkelen 70 m2 magazijnruimte op huisnummer 563 en vergroot met de nieuwe aanhuur de bestaande winkel. Voor het totaal van 780 m2 is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Van de Water Bedrijfshuisvesting.

Veghel - Een stoffenspeciaalzaak huurt 170 m2 winkelruimte aan Molenstraat 38a in Veghel. De ruimte was tot voor kort in gebruik bij Slaapkenner. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Veldhoven - Smolders Schoenen huurt 150 m2 winkelruimte aan Pleintjes 107 in Veldhoven. De ruimte was voor kort in gebruik bij Shoe Outlet. Huurprijs: 45.000 euro per jaar, ofwel 300 euro per m2. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Breda - De Haagse ontwikkelaar Pels Rjicken Propeller kocht een perceel grond van 1.600 m2 aan Gaffelstraat in Breda. De koper realiseert op de kavel 31 garageboxen, waarvan er al een tiental zijn verkocht aan omwonenden. Koopsom: niet bekend. Verkoper: gemeente Breda.

Oss - Hospital Logistics huurt een verhard perceel van 1.230 m2 aan Ketelmeer in Oss. Huurprijs: 16.707 euro per jaar. Verhuurder: particulier. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

n n Lim burg

K antoren/Bedrijven n ■ Nuenen - Een Italiaanse delicatessenzaak huurt 78 m2 winkelruimte aan Vincent van Goghstraat 11 in Nuenen. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Oss - Supermarkt Ken Food huurt 568 m2 winkelruimte aan Nieuwstraat 9 in Oss. Huurprijs: 56.000 euro per jaar. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

Roosendaal - Takko Fashion huurt 478 m2 winkelruimte aan Nieuwe Markt 66e en d in Roosendaal. Aanvangshuurprijs: 70.000 euro per jaar. Verhuurder: Metterwoon Vastgoed. Makelaar verhuurder: Van de Sande Van Opstal Bedrijfsmakelaars, partner in Dynamis.

Geleen - Een private investeringsmaatschappij kocht voor eigen gebruik 1.082 m2 bedrijfsen 1.150 m2 kantoorruimte aan Kampstraat 80 in Geleen. Koopsom: 560.000 euro. Verkoper: bouwbedrijf. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff collegiaal met Boek & Offermans Makelaars.

maastricht - Teleperformance huurt 962 m² kantoorruimte aan Gaetano Martinolaan 63a in Maastricht. Huurprijs: marktconform. Verhuurder: Syntrus Achmea Real Estate & Finance. Makelaar verhuurder: DOS Vastgoedmanagement.

Venlo - Een fabrikant van veiligheidssystemen voor daken huurt 1.030 m2 bedrijfsen 120 m2 kantoorruimte aan De Sondert 24 in Venlo. Huurprijs: 43.000 euro per jaar.

Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij.

Agenda

17.04 Conferentie maatschappelijk vastgoed Evenement:

Locatie: Organisatie:

Derde conferentie samen met de VNG, Alpha Adviseurs en BOEi. Hier staat de dagelijkse praktijk centraal. Aan thematafels wordt gekeken welke aanpak voor u het beste werkt: zelf doen, uitbesteden of samen oppakken. Enka-terrein, Ede Elba Media, www.conferentiemaatschappelijkvastgoed.nl

23.04

IPD/aeDex Marktpresentatie: De nieuwe corporatie

Evenement:

Venlo - Hagens Verpakkingen huurt 6.500 m2 bedrijfsruimte aan Venrayseweg 102g in Venlo. Hier huurt ook Jupiter Uitzendbureau 288 m2 kantoorruimte op huisnummer 102f. Huurprijzen: niet bekend. Verhuurder: Fresh Park Venlo.

Venlo - Hansen Logistiek huurt 2.110 m2 bedrijfsen 260 m2 kantoorruimte aan Venrayseweg 132c in Venlo. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Fresh Park Venlo.

Venlo - Groente- en fruitgroothandel Global Producers Venlo huurt 6.400 m2 geconditioneerde bedrijfsruimte en 500 m2 kantoorruimte aan Venrayseweg 136b in Venlo. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: Fresh Park Venlo.


14.05 Vastgoedmarkt Trends Congres Evenement:


Evenement:


Evenement:

Maastricht - Zeeman Vastgoed huurt voor een Zeeman XL-formule 600 m2 winkelruimte in winkelcentrum De Leim aan Akersteenweg in Maastricht. Het winkelcentrum van 3.000 m2 wordt herontwikkeld en uitgebreid met 2.500 m2. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder/ontwikkelaar: Top Vastgoed.

22.05

aa nvulli ngen en correcti es Regio Noord/Oost - In Vastgoedmarkt van februari 2013 kan op pagina 28 bij de transactie aan de Oranjesingel 1A in Nijmegen nog worden gemeld dat Strijbosch Thunnissen Bedrijfsmakelaars eveneens optrad namens de verhuurder.

Golftoernooi voor het management in de vastgoedsector met een golfvaardigheidsbewijs of handicap 36 of minder. Eerste voorronde Edese Golfclub, Ede Business Golf Tournaments, www.businessgolf.nu/nieuwsvastgoedopen

Presentatie Vastgoedrapportage stadsregio Arnhem-Nijmegen Evenement:


Jaarlijkse netwerkbijeenkomst voor het oosten van het land. Verschillende deskundigen uit het vakgebied, het vastgoed en de overheid praten over de belangrijkste regionale vastgoedontwikkelingen met dit jaar Concertgebouw De Vereeniging, Nijmegen, van 13.30-17.30 uur. Onder andere Bestuur stadsregio Arnhem-Nijmegen, info@ devastgoedrapportage.nl

23.05 Dag van de Projectontwikkeling Evenement:


Samen met de G32, De Vernieuwde Stad, IVBN, BNA, Platform 31 en de Dutch Green Building Council organiseert de Neprom de Dag van de Projectontwikkeling. Thema is: Samen vernieuwen en transformeren. Congrescentrum Brabanthallen Den Bosch Neprom, www.dagvandeprojectontwikkeling.nl

23.05 European Property Investment Conference Evenement:


De jaarlijkse Europese IPD-conferentie op 23 en 24 mei met als thema: A new paradigm for global real estate. Hier komen de veranderingen in de vastgoedinvesteringsmarkt aan de orde. Lissabon, Portugal IPD, www.ipd.com/europeanconference

28.05 Vastgoedbeurs Realty Brussels Evenement:

Venlo - Takko Nederland huurt voor haar gezinsmodeformule 462 m2 winkelruimte aan Sint Hubertusstraat 7 in Venlo-Blerick. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Arca Retail. Verhuurder: particuliere belegger. Makelaar verhuurder: RSP Makelaars.

De woningmarkt en woningbouw zijn in transitie. Tijdens het jaarcongres wordt onderzocht hoe de woonvraag zich ontwikkelt, wat kwalitatieve woningbouw betekent en hoe je daar als architect op kunt inspelen en waarde kunt toevoegen. New Babylon, Den Haag de Architect, www.congres-deArchitect.nl

22.05 CapNeuf Provada Vastgoed Open 2013 Locatie: Organisatie:

Venlo - Schoenenwinkel BoutenVijgenboom huurt 367 m2 winkelruimte aan Klaasstraat 40 Venlo. Huurprijs: niet bekend. Verhuurder: W.J.A. Langen Holding. Makelaar verhuurder: DTZ Zadelhoff.

Thema van de dag: Ondernemen onder druk. Verder uitreiking van de Vastgoedmarkt Award aan de vastgoedpersoonlijkheid van 2012/2013 en een debat tussen kandidaten voor de Yardi Vastgoedmarkt Young Talent Award. Koetshuis De Zadelhoff, Breukelen Vastgoedmarkt, www.vastgoedmarkt.nl

15.05 Jaarcongres de Architect

Winkels n ■

Maastricht - Het modemerk Gsus huurt 180 m2 winkelruimte, waarvan 150 m2 winkelvloer, aan Spilstraat 14 in Maastricht. Huurprijs: niet bekend. Makelaar huurder: Odekerken Retail. Verhuurder: Invesco. Makelaar verhuurder: Cushman & Wakefield.

Presentatie van de financiële prestaties van deelnemende corporaties aan de IPD/aeDex Corporatie Vastgoedindex over 2012. Daarnaast schetsen vier keynote sprekers de perspectieven voor ‘de nieuwe corporatie’. Pakhuis De Zwijger, Amsterdam IPD, www.ipd-events.nl


Van 28 tot en met 30 mei 2013 vindt de belangrijkste Belgische vastgoedbeurs Realty Brussels plaats. Hoofdonderwerpen zijn: retail, nursing homes en care facilities, urban development, reconversion. Evenementenzaal Tour & Taxis, Brussel Artexis, www.realty-brussels.com/[email protected]

04.06

Provada 2013

Evenement:


Van 4 t/m 6 juni treffen op de grootste Nederlands vastgoedbeurs ontwikkelaars, beleggers, adviseurs, financiers, eindgebruikers en gemeenten elkaar om in een professionele omgeving te praten over plannen, ideeën en visies op het gebied van vastgoed. Rai, Amsterdam Provada, www.provada.nl

meer evenementen www.vastgoedmarkt.nl



Persoonlijk & zakelijk OVERSTAP / NRW / GERRITSE

Prijsvraag / Yardi / Vastgoedmarkt

Jury selecteert vijf kandidaten Young Talent Award Vincent Quist, Karst Hagedoorn, Martijn Vlasveld, Sabine Bentvelzen en Philippine Bogaardt zijn de kandidaten voor de Yardi/Vastgoedmarkt Young Talent Award 2013. Dat heeft de jury onder voorzitterschap van Pieter Affourtit (algemeen directeur WPM Groep) bekendgemaakt. DEN HAAG - De jury heeft het oog laten vallen op vijf (potentiële) ‘game changers’. Vincent Quist gaf als vastgoedjurist/manager van de gemeente Delft op niet gemeentelijke wijze een enorme impuls aan de verbetering van de kwaliteit van de gebouwde omgeving. Met zijn grote netwerk weet hij partijen bij elkaar te brengen. Karst Hagedoorn vervult zijn functie als medewerker integrale projecten van Trebbe met een brede kijk en vastgoedexpertise in de breedste zin van het woord. Hij weet

mensen te enthousiasmeren en mee te nemen. Ook voor Martijn Vlasveld, asset manager bij het CBRE Dutch Retail Fund en verantwoordelijk voor het Sustainability Team, is enthousiasme niet de enige troef. Hij rondde zijn MRE-opleiding cum laude af en won de IVBN-scriptieprijs. Van stagiaire tot commercieel directielid vastgoedadvies en (her)ontwikkeling: dat is het pad dat Sabine Bentvelzen bewandelde bij Ericis van 2006 tot 2010. Sinds 2012 is ze ook de jongste MSc RE-afgestudeerde aan

de Amsterdam School of Real Estate. Ze geldt als veelzijdig, leergierig, tactisch, leergierig en internationaal ervaren. Philippine Bogaardt tenslotte haalt als accountantmanager Offices & Logistics bij DTZ Zadelhoff hoge klanttevredenheidscores. Door de jarenlange samenwerking met haar relaties heeft ze een goed inzicht in wat er reilt en zeilt bij internationale beleggers. De strijd is al begonnen. Sinds 28 maart is een online stembus geopend op http://www.vastgoedyoungtalentaward.nl. De vijf kandidaten gaan tijdens het Vastgoedmarkt Trends Congres op 14 mei met elkaar in debat. De jury maakt na afloop bekend welke drie kandidaten doorgaan naar de volgende debatronde tijdens vastgoedbeurs Provada. Na afloop van die ronde wordt de winnaar van de Young Talent Award 2013 bekendgemaakt. Brigit Gerritse was hoofd Leasing bij Corio.

OVERSTAP / CHALET / SCHAEPMAN

Eduard Schaepman CEO Chalet Group AMSTERDAM - De Chalet Group, houder van een van de grootste vastgoedportefeuilles van Nederland, heeft Eduard Schaepman benoemd tot CEO. Hij neemt per 1 april de leiding van het bedrijf over. Schaepman vervangt Boris Brummelhuis, die verantwoordelijk wordt voor de vastgoedstrategie. Pascal Rongen blijft statutair directeur.

Eduard Schaepman: ‘De vastgoedwereld moet zichzelf opnieuw uitvinden.’

De overstap

De Chalet Group zette zich vorig jaar in een keer op de kaart met de aankoop van de High Tech Campus in Eindhoven van Philips voor 425 miljoen euro. Schaepman was tot voor kort directeur Regus Nederland. Chalet Groupinvesteerder Marcel Boekhoorn over zijn komst: ‘De belangrijkste doelstelling van Chalet Group is het realiseren van groei. Daarom is Eduard absoluut een versterking voor het team. Ik vergelijk ondernemen wel eens met fietsen: om in balans te blijven moet je altijd vooruit blijven gaan. De kopman geeft het tempo en de richting aan. Voor die rol kon ik me geen betere kandidaat voorstellen dan Eduard Schaepman.’ De nieuwe CEO wordt volgens de Chalet Group ‘in de markt’ niet gezien als echte vastgoedman, eerder als een strategie- en changemanager. Schaepman: ‘Vastgoed is een spel. Bij de meeste vastgoedondernemers heet dat spel monopoly. Maar ik speel liever stratego. Daarom

had ik ook meteen iets met de visie van de Chalet Group en Marcel Boekhoorn. Hij staat bekend om zijn onconventionele aanpak en zijn continue drang naar vooruitgang. De vastgoedwereld moet zichzelf opnieuw gaan uitvinden, creatiever worden, en daar heb je een frisse wind voor nodig.’ Bij de Chalet Group krijgt Schaepman een indrukwekkende vastgoedportefeuille onder zijn hoede. Elk gebouw heeft volgens hem zijn eigen achtergrond, locatie en mogelijkheden. ‘Die waarde moet je herkennen en verder laten toenemen. Op basis van de bestaande 75 panden en de bestaande infrastructuur wil ik een netwerk van ontmoetingsplekken gaan creëren dat uitgaat van de echte behoeften van de eindgebruiker in plaats van de behoeften van de verhuurder. Die oude patronen moeten weg. Bij de Chalet Group ontwikkelen we elk type vastgoed, behalve heilige huisjes’, aldus Schaepman.

TOM TEMPELMAN (53) is per

ELSBETH QUISPEL (34) is begonnen als hoofd Sustainability bij de Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Quispel wordt verantwoordelijk voor de ontwikkeling en het management van het jaarlijkse GRESB-onderzoek en voor andere producten en diensten, zoals het jaarlijkse rapport en de publicatie van jaarlijkse onderzoeksresultaten naar haar leden, respondenten en betrokken vastgoedbelangenverenigingen. Quispel vertegenwoordigt GRESB op (internationale) bijeenkomsten en is verantwoordelijk voor de strategische ontwikkeling van de benchmarkdiensten van GRESB.


1 april algemeen directeur Regus Nederland. Hij volgt Eduard Schaepman op. Tempelman begon zes maanden geleden als directeur Sales & Operations bij Regus Nederland. Hij bekleedde hiervoor diverse leidinggevende functies bij FMCG-bedrijven als Coca-Cola, Nutricia en Johnson & Johnson. Voordat hij bij Regus kwam, was Tempelman ruim zes jaar algemeen directeur van NRP media. MATTHIJS HOEKSTRA is benoemd tot directeur bij Savills Investments. Hoekstra is sinds 2006 in dienst bij Savills en is binnen Investments verantwoordelijk voor de aan- en verkoop van kantoren. Andere promoties binnen Savills zijn: Wouter Sjerps als associate director, Ingrid Schipper, Caroline van Strien en Ewoud Tenhaeff als associate en Dennis Leib als senior consultant.

ASTRID KEMPERS en MARK DEBETS

zijn per 1 maart toegetreden tot de directie van Renpart Vastgoed Management. Hans-Olav de Wolf behoudt zijn directiefunctie. Na het vertrek van Hans Jonker in december 2012 heeft Renpart nu een driekoppige directie. Kempers

Brigit Gerritse nieuwe NRW-directeur UTRECHT - De Nederlandse Raad van Winkelcentra (NRW) heeft Brigit Gerritse (45) benoemd tot directeur. Dat maakte het bestuur op de eigen website bekend. Gerritse treedt op 1 april in dienst van NRW. Als hoofd Leasing is Gerritse bij Corio Nederland momenteel nog verantwoordelijk voor de verhuur van de gehele Nederlandse portefeuille, met een omvang van 34 winkelcentra. Hiervoor werkte zij bij Unibail-Rodamco, woningcorporatie Het Oosten en DTZ Zadelhoff. Bij de NRW is Gerritse aangesteld op grond van haar kennis en ervaring binnen de winkelvastgoedwereld en haar netwerk en haar ervaring op het snijvlak van retail, vastgoed en ruimtelijke ordening, aldus de NRW. Het bestuur en bureau zijn verheugd over haar komst en vertrouwen erop dat het beleid van NRW onder de lei-

is sinds 2005 in dienst van Renpart. In 2007 trad zij toe tot het managementteam. Naast werkzaamheden voor new business treedt zij op als projectmanager. Debets is sinds 2008 manager Vastgoed bij Renpart. Sinds 2009 is hij lid van het managementteam. Na de recente uitbreiding van het team van commercieel vastgoedbeheerders zal Debets zich naast de aansturing van de vastgoedafdeling bezig houden met de aan- en verkoop van beleggingen. ROBERT JAN VAN HAMERSVELD

wordt per 1 april financieel directeur van Green. Van Hamersveld had dezelfde functie bij Rabo Vastgoed. Daarnaast benoemde Green Piet Klaver tot lid van de raad van commissarissen. Hij is al commissaris bij onder meer de ING Groep, SHV Holdings, Blokker en Dura Vermeer. ROEL VAN BINSBERGEN is per

1 maart als partner toegetreden tot

ding van de nieuwe directeur verder vorm krijgt. Gerritse stelt dat de NRW ‘bij uitstek het instituut (is) waar de leden hun kennis en ervaring kunnen bundelen om zo de winkelomgeving aantrekkelijk te maken en te houden. Voor de vastgoedsector, en natuurlijk uiteindelijk voor de consument.’ Bart Kuil, NRW-voorzitter, voegt hieraan toe dat Gerritse al jaren betrokken is bij NRW-activiteiten. ‘De verdere uitbouw van de NRW tot kennisnetwerk van onze sector, is bij haar in goede handen.’ Brigit Gerritse volgt Linda Kruit op, die de raad sinds januari 2005 als algemeen secretaris en directeur aanstuurde. Onder leiding van Kruit, die op eigen verzoek op 1 juni uit dienst treedt, is de NRW sterk geprofessionaliseerd en verdubbelde het ledenaantal. Zie ook pagina 30

de directie van Sectie5 Management. Hij heeft samen met Gerben Vreugdenhil de dagelijkse leiding over de vastgoedmanagementactiviteiten. Van Binsbergen werkte tot 1997 bij Jones Lang LaSalle en tot 2001 bij Catella Property Consultants. Tot 2004 was hij hoofd beheer bij Cushman & Wakefield. Daarna werkte hij vier jaar als hoofd vastgoedbeheer bij Akron Management West. Vanaf 2008 werd Van Binsbergen verantwoordelijk voor het Nederlandse deel van een pan-Europese vastgoedportefeuille van CBRE Global Investors. Na de overname van ING REIM door CBRE GI vervulde hij daar de rol van senior assetmanager Offices. PEIJE BRUIL (46) is per 1 maart partner bij adviesbureau ARCUSplus. Het kantoor versterkt hiermee zijn positie als internationaal strategisch adviseur op het gebied van investeringspromotie en vestigings-



Persoonlijk & zakelijk AGENDA / CONGRES / DE ARCHITECT

Congres over architectuur en woningbouw DEN HAAG - Vaktijdschrift de Architect houdt op 15 mei zijn jaarlijkse congres. Dit jaar is het thema Architectuur en Woningbouw. Plaats van handeling: New Babylon in Den Haag. De woningmarkt bevindt zich in een overgangsfase. Tijdens het jaarcongres van de Architect wordt onderzocht hoe de woonvraag zich ontwikkelt, wat kwalitatieve woningbouw betekent en hoe je daar als architect op kunt inspelen en er waarde aan kunt toevoegen. Jan Rotmans, hoogleraar aan de Erasmus Universiteit, spreekt over veranderingen in de maatschappij en hun betekenis voor de woningbouw. Willem Verbaan, lector Vastgoedeconomie aan de Hogeschool van Amsterdam, gaat in op veranderingen in de woningbouw en de rol van de architect daarin. Gus Tielens, architect bij Korth Tielens Architecten, belicht de rol van de architect bij het oplossen van ruimtelijke- en woningvraagstukken. Deelnemers kunnen zich inschrijven voor verschillende workshops. Meer informatie www.congres-dearchitect.nl.

NET WERK / REGATTA / APPELHOVEN

Gaastra Vastgoed Regatta 2013 ALMERE - Op 5 september vindt weer een Gaastra Vastgoed Regatta plaats. Appelhoven Vastgoedadviseurs, BNP Paribas RE en de Lairessegroep organiseren dit evenement vanuit Marina Muiderzand in Almere. Gaastra is weer de hoofdsponsor van dit evenement. Stichting Don haalt via een loterij geld op voor fundamenteel onderzoek naar diabetes. Tijdens de regatta strijden bedrijven uit de vastgoedsector in traditionele Lemsteraken om de eerste plaats. Meer informatie www.rederij-karakter.nl

klimaat. Bruil werkte de afgelopen dertien jaar voor de Stec Groep uit Arnhem. Sinds 2008 was hij partner bij het bureau. Bruil is expert op het gebied van marketing en acquisitie van werklocaties en vastgoed. Eerder werkte hij als acquisiteur bij de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij in Tilburg. PATRICK LUPPENS is in dienst getreden bij Garagepark Nederland. Hij wordt verantwoordelijk voor de vestiging in Almere. Na zijn HBOstudie Vastgoed en Makelaardij in Groningen deed Luppens enkele jaren ervaring op in de vastgoedwereld. HALBERT HUITEMA (31) is per

1 februari door notariskantoor Geurts en Partners in Wassenaar aangesteld als kandidaat-notaris als specialist ondernemingsrecht voor de regio Haaglanden en Wassenaar. Huitema werkte hiervoor onder

Pas verschenen Titel: De vraag naar woondiensten en de betaalbaarheid in de huursector Auteur: J.B.S. Conijn, F.P.W. Schilder Kenmerk: ASRE Research Papers, 2012-21 De druk om subsidiëring in de woningmarkt te verminderen is toegenomen. Het belangrijk om te weten wat minder subsidie voor invloed heeft op de verhouding tussen kopen en huren. De invoering van marktconforme huren zal leiden tot een daling van de feitelijke vraag in de huursector met 1,9 tot 9,4 procent, afhankelijk van de hoogte van het huurniveau. Het woningmarktmodel van het Centraal Planbureau en de doorrekening van het regeerakkoord 2012 presenteert een andere uitkomst en geeft aan dat het aanbod van huurwoningen juist zal toenemen. De woonconsumptie in de koopsector is hierin meegenomen. Bij een markthuur van 4,5 procent en de aangepaste huurtoeslagregeling neemt de vraag volgens de alternatieve schatting met gemiddeld 10,2 procent toe. Volledige tekst beschikbaar op: www.vastgoedkennis.nl. Titel: A real options theory: quantifying and valuing the possibility of a lease renewal Auteur: J.A. Roodhof Bij traditionele taxatiemethoden is het risico dat een huurder zijn contract niet zal verlengen verwerkt in het gewenste rendement, zonder dat dit nader is omschreven. Banken, investeerders en financiële instellingen willen een betere onderbouwing en kwantificering van dit risico. Omdat de traditionele taxatie methoden hier niet aan beantwoorden wordt een alternatieve methode gebruikt dat is gebaseerd op de optietheorie. Met de reële optietheorie kunnen onzekerheden in de waardering van

Colofon vastgoedbeleggingen worden verwerkt. Het Black-Scholesmodel is gebruikt om de verlenging van een huurperiode te kwantificeren en te waarderen. Met de rekenmethode van dit model wordt de mogelijkheid van financiële winst of verlies bekeken. De belangrijkste variabelen zijn de volatiliteit van de markt, de huurprijs van de onderliggende waarde en de onzekerheid van de prijs per oppervlakte per jaar. Andere kenmerken zijn in dit model niet meegenomen. Afstudeerscriptie Rijksuniversiteit Groningen. Genomineerd voor de IVBN Scriptieprijs 2013. Volledige tekst beschikbaar op: www.vastgoedkennis.nl. Titel: Enhanced diversification by using unbundled returns: an analysis of an international multi asset portfolio Auteur: Y.M.B. van der Werf, F. Huibers Kenmerk: ASRE Research Papers, 2013-04 Nederlandse pensioenfondsen hebben sinds de economische crisis in 2008 te maken met een lage dekkingsgraad. Vaak overstijgen hun verplichtingen hun activa. Dit komt deels door de negatieve totale rendementen op aandelen en onroerend goed sinds de val van Lehman Brothers. Beleggers met een aversie voor risico, zoals pensioenfondsen met deelnemers met een relatief hoge leeftijd, zoeken vaker beleggingsstrategieën met een laag risico. Bij een zogenoemde ontbundeling van het rendement in de componenten direct rendement en vermogenswinst neemt alleen het portefeuillerisico voor onroerende goederen af. Ontvlechting van de rendementen van de traditionele activaklassen (aandelen, obligaties en vastgoed) kan een beter diversificatiepotentieel voor internationale multiactivaportefeuilles bieden. Over een periode van tien jaar lijkt deze ontbun-

deling een aanzienlijk risicoverminderingspotentieel te bieden, zonder verlies van het verwachte rendement. Tegelijkertijd wordt een hoger rendement gezien wanneer ontbundelde rendementen zijn opgenomen in de beleggingsmix. Volledige tekst beschikbaar op: www.vastgoedkennis.nl. Titel: Ondergrond van Amsterdam: complex en waardevol Auteur: H. Cusell (e.a.) De grond onder Amsterdam is in ontwikkeling, maar dat is nogal onzichtbaar. De ondiepe ondergrond van Amsterdam bestaat uit zand- en kleilagen en veenafzettingen. Het is een kostbaar en complex bezit van de stad, dat fungeert van archief tot transportmiddel en verblijfplaats. Er wordt vooral over de ondergrond gepubliceerd wanneer er problemen zijn, bijvoorbeeld aardbevingen door gaswinning, verzakkingen van gebouwen bij metroaanleg, wateroverlast bij zware regenval, omgevallen bomen bij kapotte wortels, stroomstoringen, gesprongen hoofdwaterleidingen. De ondergrondse infrastructuur breidt zich steeds verder uit en wordt ook toegepast voor warmte-koudeopslag en ondergrondse bouwwerken.

meer informatie www.vastgoedmarkt.nl Deze website is onder deel van de website van de Amsterdam School of Real Estate. In de rubriek Nieuwe Titels staat een selectie uit de literatuur database van de Amsterdam School of Real Estate.

AGENDA / PROVADA / collegetour

Vastgoed Collegetour met Marc Calon van Aedes AMSTERDAM - Tijdens de vastgoedbeurs Provada vindt op 5 juni om 14.45 uur de Vastgoed Collegetour plaats in de stand van Vastgoedmarkt. Gast: Marc Calon. Het is de derde keer dat tijdens de Provada de Amsterdam School of

andere als trust officer/bedrijfsjurist bij de TMF Group in Amsterdam en als kandidaat-notaris ondernemingsrecht bij BarentsKrans in Den Haag. In zijn nieuwe functie bij Geurts en Partners ligt de nadruk op het adviseren van directeuren-groot aandeelhouders, het oprichten van rechtspersonen, statutenwijzigingen, aandelenoverdrachten, fusies & overnames en herstructureringen, onder andere in het kader van estate planning. PRISCILLA TOMASOA is het

nieuwe hoofd PR & Corporate Communications bij Redevco. Tomasoa is half januari in dienst getreden. Zij volgt Lisette van der Ham op. Voordat zij de overstap maakte naar de vastgoedsector, bekleedde Tomasoa verschillende communicatiefuncties in de telecomindustrie. De laatste twee jaar werkte zij als communicatieadviseur Europe bij Deutsche Telekom in

Real Estate (ASRE) en Vastgoedmarkt het initiatief nemen voor de Vast goed Collegetour. Eerdere gasten ware Rudy Stroink (TCN Projects) en Heino Vink (Multi Vastgoed). Marc Calon is voorzitter van Aedes, de branchevereniging van de woningcorporaties. Deze staan erg

Bonn. Daarvoor was zij PR-manager en woordvoerder bij T-Mobile in Nederland. SJOERD BARMENTLOO versterkt

als manager Regio Zuid met ingang van 1 maart het team van Merin. Barmentloo geeft leiding aan het team van client relationship managers en technical managers in Eindhoven. Het team heeft 46 gebouwen in beheer in Limburg, NoordBrabant en Zeeland. Barmentloo was sinds 2010 werkzaam bij de Lips Capital Group als assetmanager.

onder druk. Wat is de toekomst van de corporatiesector? De Provada vindt plaats van 4 tot en met 6 juni in de Rai in Amsterdam. Aanmelden via [email protected] o.v.v. Collegetour.

JERRY GROEN (26) is door Verwey Vastgoed aangesteld als VvEmanager bij de business unit VvE Management. Hiervoor heeft Groen onder andere gewerkt als VvE-bestuurder bij de Stichting Woonbron in Rotterdam. Verwey Vastgoed werkt met accountteams die zijn gekoppeld aan opdrachtgevers. In elk accountteam zijn specialisten werkzaam in commercie, techniek en financiën. meer functiewijzigingen www.vastgoedmarkt.nl


Vastgoedmarkt is een maandelijkse uitgave van Sdu Uitgevers Redactieadres: postbus 20025, 2500 BC Den Haag telefoon 070-3789911 e-mail [email protected] (persberichten) www.vastgoedmarkt.nl Hoofdredacteur: vacature Redactie: Fred Geelen, Peter Hanff, Martijn van Leeuwen, Nel Meeder (eindredactie), Johan Mostert, Miriam Notenboom, Erik Wiegerinck Adviseur: Ruud de Wit Medewerkers: Laurens te Beek (EPRA), Tom Berkhout (Nyenrode BU), Ad Buisman (Ernst & Young), René Buck, Patrick van Dooyeweert (Qubicon Turkye), Herbert Fens (ASRE), dr Hans Funken, Henk de Graaf (VMW Taxand), prof. Pé Kohnstamm, Dirk Rompelman, Leo Ullman (Vastgood Properties), Martin van Vliet (ING, Economisch Bureau), Jeroen Vreeker (GPR), Matthieu Zuidema (EIB). Uitgever: Marcel Jille Adjunct-uitgever: Irina Chernobrovkina Transacties: Sylvia Buseke, Meta Kamps (coördinator), Bianca Koole, Valentina Stefanova Webcoördinator: Annemieke Wever Grafische vormgeving: Petra Gijzen, Trees Waarlé Basisvormgeving: Sake van den Brule, Motif: Concept & Design Illustraties: o.a. Hans Sprangers Foto’s: o.a. ANP en Hollandse Hoogte Bronnen: o.a. ANP en Nieuwsbank Advertentieverkoop: Postbus 49, 2501 CA Den Haag fax 070-7999881 Jan Vlastuin, 06-53679612 e-mail [email protected] Ria Wijnberger, telefoon 070-3780432 e-mail [email protected] Abonnementen: voor nieuwe abonnementen, adreswijzigingen en klachten over bezorging: Sdu Klantenservice, telefoon 070-3789880, fax 070-3789783, e-mail [email protected] Door de aard van de uitgave gaat Sdu Uitgevers uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht. Prijzen jaarabonnement Vastgoedmarkt 2013: Nederland 619,- euro, excl. btw, Buitenland 719,- euro, excl. btw, Losse nummers 59,- euro, excl. btw ISSN 1387 - 6554 Nieuwe abonnementen kunnen op ieder gewenst moment ingaan. Adreswijzigingen twee weken tevoren opgeven. Opzeggingen uitsluitend schriftelijk twee maanden voor het einde van de betaalde termijn. Bij niet tijdig opzeggen, worden abonnementen automatisch met een jaar verlengd. © Vastgoedmarkt 2013 Niets in deze uitgave mag worden gereproduceerd door middel van boekdruk, foto-offset, fotokopie, microfilm of welke andere methode of vorm dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de uitgever. Leveringsvoorwaarden gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel Den Haag onder nummer 1875.

Lotty Lindeman is ontwerper. Met talent. Omdat we zowel ontwikkelaar als fondsmanager zijn, kunnen wij ook voor ontwerpers alle creatieve ruimte scheppen. Wij streven altijd naar een bovengemiddeld prettige en duurzame werken woonomgeving. Wat overigens bovengemiddeld rendeert. Zo presteert ons Amvest Residential Core Fund boven de benchmark.

VASTGOEDONTWIKKELING. FONDSMANAGEMENT. BOVEN DE BENCHMARK.

www.amvest.nl

Resultaten IPD/ROZ Vastgoedindex 2012, pagina 52

Wetsvoorstel maakt executieveiling transparanter, pagina 51

Thema Retail: g Winkelspecialisten zijn wakker geschud en denken nu aan consument, pagina 59 g Nog veel onbenutte potentie in winkelcentra, pagina 63

pagina 41, jaargang 40, maart 2013 www.vastgoedmarkt.nl

fondsen / afwaarderen / hanzevast

Vastgoed Fusiefonds dieper onder water Het Vastgoed Fusiefonds van fondsaanbieder Hanzevast is in 2012 verder afgewaardeerd. Het fonds met 32 Nederlandse kantoren met een totale omvang van 130.000 m2 had eind vorig jaar een waarde van 103 miljoen euro. Ooit was dat 217 miljoen euro.

beseft dat er nu geen transactiemarkt is.’ De ongeveer 2.500 particuliere beleggers investeerden begin deze eeuw in totaal 100 miljoen euro in de kantoren. Ze krijgen sinds 2012 geen rendement meer uitgekeerd. Doel van Hanzevast is om er voor hen nog zo veel mogelijk proberen uit te halen. ‘Een fusie met goedlopende Hanzevast-fondsen is ook een optie die we zullen onderzoeken. Maar dan moeten de financiers wel willen meewerken’, aldus Westra. De gemiddelde leegstand in de portefeuille is het laatste halfjaar licht gestegen van 44 naar 46 procent. De leegstand zal in 2013 nog enigszins oplopen, verwacht de Hanzevast-directeur.

32 miljoen euro onder water staat, heeft Hanzevast nog steeds ‘constructieve’ gesprekken met deze financier. ‘We hebben voldoende huurinkomsten om alle rentelasten en exploitatiekosten te betalen’, aldus Westra. ‘De afspraak om vanaf 2012 te beginnen met aflossen via verkoop is ingehaald door de economische realiteit. Ook onze financier

HILVERSUM - Dat bevestigt Jos Westra, directeur Vastgoed van Hanzevast. Een jaar eerder werd de kantorenportfolio nog getaxeerd op 125 miljoen euro. In september 2010 sloot Hanzevast met de Deutsche Pfandbriefbank een akkoord over een vijfjarige financiering van 135 miljoen euro voor dit Vastgoed Fusiefonds. Hoewel de lening nu

Top 5 beleggingen Koper/verkoper

Locatie

Aantal

1

CBRE GI via joint venture met TRS/ Consortium met LaSalle IM, Adler Immo bilien Investment, Fay Projects en THI

Duitsland, Laatzen, WC Leine Center

2

Holland Immo Group voor Winkelfonds Duitsland 7

Duitsland, 2 winkelcentra in Berlijn en Hamm

3

Union Investment RE/ ASR Vastgoedontwikkeling

Amsterdam, Kantoortoren IJDock, 3e t/m 11e etage

4

Internos Hotel RE Fund/ Aprirose RE Investment

Den Haag, Hotel Ibis Den Haag City Centre

5

Catella RE voor Sarasin SP European Cities/ Particuliere belegger

Amsterdam, Kantoorgebouw, Plantage Middenlaan 14-16

28.161 m

2

n.b. 7.300 m2 197 kmrs. 6.584 m2

Euro

Makelaar(s)1)

117 mln. Jones Lang LaSalle

19,3 mln. 19 mln. Savills, DRS Makelaars 15,5 mln. Jones Lang LaSalle 13,29 mln.2) Cushman & Wakefield

1) voor zover bekend; 2) Koopsom volgens Kadaster; WC = Winkelcentrum; n.b. = niet bekend; kmrs. = kamers


Ook voor uw herfinanciering!

Of u nu klein of groot belegt...

3,75%

Onze kennis en ervaring in het financieren van vastgoed stelt ons in staat concurrerender te zijn dan op dit moment gebruikelijk in de markt. Wilt u particulier beleggen in een woning of als investeerder een omvangrijke portefeuille kopen? Voor courante, verhuurde objecten gaan wij tot 3,75% voor vijf jaar vast. Lino Kramer of Benjamin Warmer bespreken graag de vele mogelijkheden persoonlijk met u: 020 673 23 32. Of bezoek onze website: www.bank-bouwnijverheid.nl

N V

B A N K

V O O R

D E

B O U W N I J V E R H E I D

B.V. COÖRDINATIE-BOUW

Woningen - Winkels - Kantoren. Oranje Nassaulaan 21, 1075 AJ Amsterdam, T 020 673 23 32

NEWOMIJ

Union koopt kantoor IJDock voor 19 miljoen

AMSTERDAM - ASR Vastgoed Ontwikkeling heeft het grootste deel van de kantoortoren op IJDock verkocht aan het Duitse Union Investment. Het gebouw van elf verdiepingen omvat 8.500 m2. Union wordt eigenaar van de derde tot en met de elfde verdieping. De Duitse belegger betaalde 19 miljoen euro, meldt Savills, vastgoedadviseur van Union. De onderste drie verdiepingen zijn eigendom van de Rijksgebouwendienst en huisvesten de Dienst Waterpolitie van het Korps Landelijke Politiediensten (KLPD). ASR VO tekende al huurcontracten met Wieringa Advocaten, A.T. Kearney, Everaert Advocaten en Six Advocaten. Er is nog 1.200 m2 beschikbaar voor verhuur. Savills en Nauta Dutilh adviseerden Union Investment bij de transactie. DRS Makelaars en Houthoff Buruma begeleidden de verkoop.

RESULTATEN / FONDSEN / VASTNED

Sterke afwaardering Spaans bezit Vastned ROTTERDAM - Het direct resultaat van Vastned is vorig jaar gedaald met vijf miljoen euro tot 62,5 miljoen euro. Het winkelvastgoedfonds moest 122,2 miljoen euro afboeken op zijn portefeuille (6,2 procent). In Spanje was de waardedaling met 22,4 procent het grootst. CEO Taco de Groot ziet in de cijfers het bewijs dat de focus op winkels aan hoofdwinkelstraten een juiste strategische keuze is. Deze bezittingen werden 1,3 procent meer waard, terwijl op de overige vastgoedbeleggingen 13,5 procent moest worden afgeboekt. Het aandeel van de highstreetshops in de portefeuille

van 2 miljard euro steeg vorig jaar van 49 procent naar 55 procent. De like-for-like huurgroei voor deze winkels bedroeg 2 procent. De totale waardemutaties waren in 2012 122,2 miljoen negatief (2011: 32,4 miljoen positief ), ofwel een daling van 6,2 procent ten opzichte van de waarde begin 2012. De daling betrof vooral de Spaanse en in mindere mate de Nederlandse en Franse vastgoedportefeuilles. In Spanje was de waardedaling liefst 22,4 procent, vooral door gedaalde (markt) huurniveaus en hogere yields voor de units in de winkelcentra. Op de Nederlandse en Franse vastgoedportefeuille werd respectievelijk 3,8 en 2,8 procent afgeboekt.

fondsen / winkels / holland immo

Winkelfonds Duitsland 7 succesvol geplaatst bij beleggers EINDHOVEN - De Holland Immo Group heeft het Winkelfonds Duitsland 7 succesvol geplaatst. Dit fonds belegt in de financiering van twee nieuwe Duitse winkelcentra voor dagelijkse boodschappen (food en non-food). De vastgoedportefeuille bestaat uit twee centraal gelegen binnenstedelijke winkelcentra in de steden Berlijn en Hamm (deelstaat Noordrijn-Westfalen). Ongeveer 96 procent van de huurstroom komt

van grote Duitse winkelketens zoals Rewe, Combi, Aldi, Takko, dm-drogerie en een bankfiliaal van Volksbank Hamm. De resterende gemiddelde looptijd van de huurcontracten bedraagt vijftien jaar. De beoogde looptijd van het fonds is zeven tot tien jaar. Er werden 1.672 participaties van 5.000 euro per participatie geplaatst. Het totale investeringsvolume bedraagt 19,3 miljoen euro en is voor 11 miljoen euro hypothecair gefinancierd bij de Duitse WGZ Bank.

Hét platform voor parkeren INFORMATIE Win informatie en advies in over de laatste ontwikkelingen. INNOVATIE Maak kennis met nieuwe oplossingen, producten en diensten. INSPIRATIE Laat u inspireren door vernieuwende visies en ideeën. INTERACTIE Ontmoet bestaande en nieuwe contacten binnen het vakgebied.

ParkeerVak 2013 is de plek waar alles draait om parkeren. Hier vindt u alles en iedereen op het gebied van parkeren. Van parkeerautomaten, betalingssystemen, regelgeving en ketenlogistiek tot (brand)veiligheid, digitalisering en fietsparkeren. Naast een breed exposantenaanbod, is er een boeiend inhoudelijk programma, met aandacht voor thema’s als duurzaamheid, kostenbesparing, onderhoud en financiering. Kijk voor meer informatie op

Ga

gang? Gratis toe ng. .nl/toega k a v r e e k naar par

#parkeervak

www.parkeervak.nl.

9 t/m 11 april 2013 Brabanthallen ’s-Hertogenbosch

Het Nederlandse winkellandschap in transitie Actoren in een dynamisch speelveld In dit boek vindt u relevante structuren en verbanden in de retail-en retailvastgoedmarkt. Het leidt tot verdieping van het inzicht en is een goede fundering voor plannen en beslissingen die te maken hebben met de ruimtelijke en vastgoedaspecten van de retailmarkt.

ISBN 978 90 12 58401 2 Ook verkrijgbaar bij de boekhandel

Prijs € 69,95 Prijs is inclusief btw en exclusief verzendkosten.

De webshop van Vastgoedmarkt biedt het hele jaar diverse voordelen voor de vastgoedprofessional. U kunt gemakkelijk boeken bestellen op het gebied van vastgoed en management. Uiteraard kunt u ook terecht voor handige tools die uw werk gemakkelijker maken of gewoon voor een abonnement op ons vakblad Vastgoedmarkt.

Kijk voor meer informatie of uw bestelling op vastgoedmarkt.nl/webshop of bel naar 070 37 89 880.




economie financieel economie / taxatie / sns pf

‘Taxatie SNS-portefeuille vereist transparantie’ Het verschil in de waardering van een vastgoedportefeuille kan bepalen of een bank blijft voortbestaan of door de staat bruut wordt beëindigd. Het Taxatiemanagementinstituut (TMI) bepleit een transparant taxatiemodel, waarin taxateurs hun aannames zichtbaar maken. NIEUWEGEIN - Volgens het TMI had het Taxatie Management Systeem (TMS) heel wat ellende kunnen voorkomen, wanneer dit door de SNS Bank en het ministerie van Financiën was gebruikt. Het TMS is een transparant taxatiemodel waarin taxateurs hun aannames duidelijk maken en hun waarderingen goed onderbouwen. Wat is de SNS-vastgoedportefeuille waard? De bank liet de onderpandswaarden van de portefeuille minimaal eenmaal per jaar taxeren. Ze stelde daarvoor externe taxateurs aan. De waarden die de SNS Bank opgaf werden jaar in jaar uit door De Nederlandsche Bank (DNB) geaccepteerd. Waarom moest die portefeuille opeens opnieuw getaxeerd worden? Het antwoord kan volgens het TMI ‘alleen maar zijn dat de opdracht aan de taxateurs van het

ministerie van Financiën een andere was dan die van SNS’. Want ook het ministerie besteedde de opdracht uit aan externe taxateurs. Onduidelijk is echter hoe de opdracht aan de taxateurs luidde, welke aannames bij de taxaties zijn gehanteerd en volgens welke modellen de berekeningen zijn gemaakt. ‘De buitenwereld krijgt niets te zien. Het geheel is volstrekt ondoorzichtig’, aldus het TMI. ‘Dat is merkwaardig, omdat de nauw betrokken DNB zelf voortdurend zegt waarde te hechten aan goede, betrouwbare, controleerbare en inzichtelijke taxaties.’ Wanneer DNB de SNS Bank had verplicht haar taxaties uit te laten voeren volgens het TMS, had het ministerie van Financiën inzicht gekregen in de veronderstellingen van de SNS-taxateurs en die kunnen

vergelijken met die van Cushman & Wakefield. Zo’n vergelijking is mogelijk, omdat dezelfde definities worden gehanteerd. Ook had SNS in eerste instantie zelf - maar ook haar toezichthouders, zoals haar accountant en DNB - eenvoudig waardemutaties over de tijd kunnen verklaren, meer inzicht kunnen krijgen in de wijze waarop marktomstandigheden zich reflecteerden in de taxaties en een betere vergelijking kunnen maken met normen als de VEX. Daarmee was mogelijk veel ellende bespaard. Volgens het TMI kan het ministerie ook nu nog goed de afwaardering onderbouwen, door snel en eenvoudig de verschillen in de taxaties te duiden. Dit kan lange juridische procedures van crediteuren van SNS voorkomen. Nog altijd weet niemand op grond van welke feiten en ficties SNS is genationalieerd. In het algemeen vindt het TMI dat het tijd wordt dat Financiën het streven naar transparantie bij taxaties inhoud geeft. Voer taxaties uit met het TMS, open de black box en kijk wat erin zit, dat voorkomt vervelende verrassingen, stelt TMI. Meer info www.taxatiemanagementsysteem.nl

ECONOMIE / HYPOTHEEKRENTE / BANKEN

economie / hypotheekrente / eib

‘Hoge hypotheekrente door krappe markt’

‘Hypotheekrente daalt door inzet pensioengeld’

AMSTERDAM - De krapte op de internationale kapitaalmarkt is de belangrijkste oorzaak van de hoge hypotheekrente in Nederland. De afgenomen concurrentie op de hypotheekmarkt speelt een aanvullende, maar tijdelijke rol.

DEN HAAG - Als pensioenfondsen een flink deel van de woninghypo theken gaan opkopen, kan dat tot een substantiële daling van de hypotheekrente leiden. Dat stelt Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), in zijn hoedanigheid van ‘trekker’ binnen de Actieagenda Bouw.

Dat staat in een onderzoeksrapport van De Nederlandsche Bank (DNB). De hypotheekschuld van Nederlandse huishoudens behoort tot de hoogste ter wereld. Nederlanders sparen ook veel, maar doen dat vooral via de pensioenfondsen. Omdat die hoofdzakelijk in het buitenland beleggen, zijn banken voor de financiering van hypotheken in belangrijke mate aangewezen op

de internationale kapitaalmarkt. Tot het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 was dit nauwelijks een probleem, maar nu wel. Internationale beleggers beschouwen de Nederlandse hypotheekmarkt steeds meer als risicovol. Banken moeten daardoor hogere tarieven betalen voor de financiering van hun hypotheekproductie, aldus DNB. Zij proberen dat te ondervangen door meer binnenlands spaargeld aan te trekken. Door de felle concurrentie op die markt zijn de spaarrentes in Nederland hoger dan in andere landen. Ook dat drijft de hypotheekrentes die banken vragen op. Belangenorganisaties klagen al langer over de hoge hypotheekrente.

ECONOMIE / INFLATIE / eUROZONE

Inflatie lager in eurozone, maar hoger in Nederland LUXEMBURG - De inflatie in de eurolanden daalde in februari tot gemiddeld 1,8 procent. Dat meldde het Europees statistiekbureau Eurostat op basis van een nieuwe schatting. De nieuwe raming week niet af van de eerste schatting, die begin maart werd gepubliceerd. In januari bedroeg de geldontwaarding in de eurolanden gemiddeld 2 procent op jaarbasis. In februari steeg het prijspeil in de eurolanden

met 0,4 procent vergeleken met de voorgaande maand. Met 3,2 procent kende Nederland een van de hoogste inflatiepercentages in de eurozone. Alleen in Estland ging het prijspeil sterker omhoog. Daar is de inflatie 4 procent. De inflatie was vorige maand het laagst in Griekenland (0,1 procent) en Portugal (0,2 procent). De hoge inflatiecijfers in Nederland komen vooral door ingrepen van de overheid. Ze weerspiegelen onder ander de verhoging van de assurantiebelasting en van de BTW.

‘Let wel: 1 procent daling levert starters op de woonmarkt 16 procent minder woonkosten op. Het kan dus een bijzonder belangrijk middel zijn om tot een duidelijk herstel te komen in 2014 en 2015’, aldus Van Hoek. Kees van Dijkhuizen, ‘verkenner’ binnen de Actieagenda Bouw, denkt het minst risicovolle deel van de hypotheekportefeuille - de NHGhypotheken van in totaal 150 miljard euro - over te dragen aan een nationale instelling. Die plaatst dan Nederlandse Hypotheek Obligaties (NHO’s) op de kapitaalmarkt met een overheidsgarantie. Daarmee zouden zeer liquide obligaties ontstaan die door onder andere pensioenfondsen in hun ‘overheidsmandje’ kunnen worden opgenomen. Van Hoek hierover: ‘Dit is in potentie een heel belangrijke ontwikkeling. De hypotheekrente is in Nederland relatief hoog vergeleken met andere landen. De banken wijten dit aan hun funding-kosten. Door nu het kapitaal van pensioenfondsen en verzekeraars te betrekken, vervalt dat argument.’

t w e e d e k ate r n Financeel 41 economi e 43 analys e r entemar kt

44

r es ultaten 45 Column analys e

45

beleg g i ng en 46 fonds en 47

indices 48 g eld & k api taalmar kt

48

aanb eveling en analisten

49

beleggingstransacties 50 Achtergrond wets voor stel maakt vei li ng tr ans par ant

51

pr es entatie IP d/r oz vastg oedi ndex 2012

52

MCI IPD over kosten baten aifmd r i chtli jn

53

g evolg en Eur opes e r eg elg eving vastg oed

54

r ub r i ek ont wikkeli ng en ifr s

55

jaar cong r es i nr ev i n teken vastg oedallocatie 56 column fis caal

56

g ebr ui k g i ps nog i n kinder s choenen

57

T he ma r e ta i l specialisten over problemen winkels

59

internetshops leggen zwakheden bloot

61

unibail zet service in als wapen

63

primark liefdesbaby winkelmarkt

64

corio rolt loyaliteitsprogramma uit

65

JLL: flexibiliteit sleutel tot succes

66

Multi: Wij zijn allround dienst verlener

67



Financieel analyse rentemarkten economie / rente / ecb

ECB praat over renteverlaging Geldmarkttarieven

Leningen korter dan een jaar (in%)

Kapitaalmarkttarieven

Leningen langer dan een jaar (in%)

4,00 4,00

2,50 2,50

3,50 3,50 2,00 2,00

3,00 3,00 2,50 2,50

1,50 1,50

2,00 2,00 1,00 1,00

1,50 1,50 1,00 1,00

0,50 0,50 0,50 0,50

mrt´12 mrt´12

mei‘12 mei‘12

juli’12 juli’12

sept’12 sept’12

1-maands 1-maandsEuribor Euribor

Euribor (in %)

18-02

18-03

nov’12 nov’12

jan’13 jan’13

0,00 0,00 mrt´12 mrt´12

mrt’13 mrt’13

mei‘12 mei‘12

juli’12 juli’12

Verschil

Europese staatsrente (in %)

sept’12 sept’12

2-jaars 2-jaarsrente rente

3-maands 3-maandsEuribor Euribor

18-02

18-03

Verschil

Swaption (payer)

Optie Swap Strike Premie

nov’12 nov’12

jan’13 jan’13

Renteswap Looptijd

Vaste rente

1-maands

0,120

0,119

-0,001

2-jaars

0,18

0,02

-0,16

3 maanden

5 jaar

1,00%

0,22%

3 jaar

0,45%

2-maands

0,175

0,166

-0,009

3-jaars

0,26

0,07

-0,20

6 maanden

5 jaar

1,25%

0,27%

5 jaar

0,78%

3-maands

0,223

0,206

-0,017

4-jaars

0,44

0,20

-0,24

3 maanden

10 jaar

1,75%

0,58%

7 jaar

1,14%

4-maands

0,269

0,242

-0,027

5-jaars

0,63

0,38

-0,25

6 maanden

10 jaar

2,00%

0,64%

10 jaar

1,59%

Looptijd

Floor

Cap

Premie

5-maands

0,316

0,284

-0,032

6-jaars

0,78

0,53

-0,25

6-maands

0,359

0,326

-0,033

7-jaars

0,99

0,72

-0,27

7-maands

0,398

0,362

-0,036

8-jaars

1,23

0,95

-0,28

8-maands

0,438

0,401

-0,037

9-jaars

1,45

1,19

-0,26

Rentecollar

mrt’13 mrt’13

10-jaars 10-jaarsrente rente

Rentecap Looptijd

Strike

Premie 0,34%

9-maands

0,477

0,437

-0,040

10-jaars

1,63

1,40

-0,23

3 jaar

0,25%

0,75%

0,16%

3 jaar

1,00%

10-maands

0,516

0,473

-0,043

15-jaars

2,07

1,92

-0,15

5 jaar

0,50%

1,25%

0,30%

5 jaar

1,00%

1,68%

11-maands

0,554

0,510

-0,044

20-jaars

2,31

2,19

-0,12

7 jaar

0,75%

1,50%

0,81%

7 jaar

2,00%

2,37%

12-maands

0,589

0,543

-0,046

30-jaars

2,42

2,30

-0,12

10 jaar

1,00%

2,00%

1,76%

10 jaar

3,00%

3,42%

In bovenstaande tabellen staan de tarieven van verschillende rentederivaten vermeld. Deze tarieven zijn indicatief en exclusief kredietopslg. Aan deze tarieven kunnen geen rechten worden ontleend. Vraag bij het indekken vooraf een goede risico-inventarisatie op maat.

Montesquieu Finance & Treasury

Geldmarkt (18–03-13) Het rentebesluit van de Europese Centrale Bank van maart leverde geen renteverlaging op. Sommige analisten hadden dit wel verwacht, vanwege de lager dan verwachte inflatie die eerder in de maand was gepubliceerd. De verwachte inflatie in de eurozone over februari kwam uit op 1,8 procent. Analisten gingen ervan uit dat die 1,9 procent zou zijn. Een renteverlaging zat er dit keer dus niet in bij de ECB.

Voorzitter Mario Draghi gaf aan dat er intern wel gesproken was over een dergelijke stap. Ook zei Draghi dat de ECB de rente zo lang laag zou houden als nodig is. Dit is voor de ECB iets nieuws. Voor de inflatie werden de vooruitzichten verlaagd. Voor dit jaar wordt een inflatie verwacht van 1,6 procent. Voor volgend jaar nog maar 1,3 procent. De doelstelling van de ECB, een inflatie van net onder maar dichtbij de 2 procent, komt hiermee steeds verder weg te liggen. Het mandaat van de ECB is prijsstabiliteit. Dit betekent ook dat de inflatie

niet te laag mag worden, om van deflatie maar helemaal te zwijgen. De 3-maands Euribor, het tarief voor veel variabele leningen, noteert momenteel 0,206 procent. Voor het eind van dit jaar wordt met 0,2555 procent nauwelijks een hogere stand verwacht.

Kapitaalmarkt (18–03-13) Op de Europese kapitaalmarkt schrok men de afgelopen periode twee keer. Eerst zorgde de Italiaanse verkiezingsuitslag voor onzekerheid voor het commitment van het land aan

de bezuinigingen en hervormingen. Ook maakten beleggers zich zorgen over de toegang van Italië tot de kapitaalmarkten. Een plaatsing van 10-jaars Italiaans schuldpapier direct na de uitslag kon op voldoende belangstelling rekenen, maar wel tegen een 66 basispunten hoger tarief (van 4,83 procent) dan de vorige keer. De tweede keer dat de beleggers schrokken, was toen de voorwaarden voor het hulppakket voor Cyprus werden bekendgemaakt. Over deposito’s met een omvang van 100.000 euro wordt een heffing uitgevoerd van

6,75 procent. Tot nu toe werd ervan uitgegaan dat banktegoed tot 100.000 euro veilig zou zijn. Op het moment van schrijven is het nog niet duidelijk of de heffing doorgang zal vinden. Beleggers zijn bezorgd dat de heffing ertoe zal leiden dat spaarders in andere kwetsbare landen, zoals Spanje en Italië, hun geld gaan opnemen en zo een bankrun veroorzaken. MEER INFORMATIE www.montesquieu.nl

resultaten / bouwers / bam

resultaten / fondsen / index

BAM poetst verliezen bijna weg

Verlies voor niet-genoteerde fondsen

BUNNIK - BAM heeft het verlies op de sector Vastgoed in 2012 bijna volledig weggepoetst dankzij goede Belgische prestaties en een boekwinst op een vastgoedtransactie in het Verenigd Koninkrijk. Het verlies kwam in 2012 uit op 1,4 miljoen euro tegen een min van 23,4 miljoen euro in 2011. De Nederlandse woningen commerciële vastgoedmarkt zijn vorig jaar verslechterd, zoals BAM medio 2012 al voorzag. Het bedrijf ziet de situatie op de Nederlandse markt dit jaar niet verbeteren, maar vooralsnog ook niet verslechteren. De omzet in de sector Vastgoed zakte vorig jaar fors in en daalde met 19 procent, ofwel 126 miljoen euro tot 548 miljoen euro. De groep verkocht in Nederland 1.906 woningen (2011: 2.230). De totale inves-

tering in de vastgoedportefeuille ultimo 2012 bedraagt 1.244 miljoen euro (31 december 2011: 1.492 miljoen euro), een verlaging van 248 miljoen euro. Deze verlaging bestaat onder meer uit 64 miljoen euro operationele netto-vermindering van de portefeuille. In de investeringen van in totaal 172 miljoen euro zijn opgenomen de voorraad van 157 opgeleverde, maar onverkochte woningen (2011: 205), waarvan 54 verhuurd. Medio 2012 schreef BAM ruim 398 miljoen euro af op zijn vastgoedtak: een bijzondere waardevermindering op vastgoed van 247,7 miljoen euro en een afwaardering van 150,4 miljoen euro op goodwill. Hierdoor boekte de BAM-groep in 2012 een nettoverlies van 187 miljoen euro. De operationele winst van BAM vóór belasting bedroeg 107 miljoen euro.

AMSTERDAM - Het totaalrendement van de Europese niet-genoteerde fondsen is in het vierde kwartaal gedaald van 0,3 procent naar -0,6 procent. Dat komt geheel door de verslechterde prestaties van de continentale fondsen. Voor het zesde kwartaal op rij was de waarontwikkeling negatief (-1,8 procent), blijkt uit de index

over het vierde kwartaal van INREV, de Europese organisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed. De continentale fondsen boekten een totaalrendement van -1,0 procent, tegen een positief rendement van 0,4 procent in het derde kwartaal van 2012. Dat kwam voornamelijk door de povere prestaties van fondsen die in verschillende landen opereren. ‘Core’-fondsen (-0,2 pro-

cent) rendeerden beter dan ‘value added’-fondsen (-2,5 procent). De op Nederland gerichte fondsen realiseerden een totaalrendement van 0,67 procent, tegen -0,11 procent in het derde kwartaal. Ook Finland (4,17 procent) en het Verenigd Koninkrijk (0,12 procent) boekten positieve resultaten. Franse fondsen scoorden met -2,29 procent het slechtst.

RESULTATEN / woningen / VOLKERWESSELS

Vastgoed duwt VolkerWessels flink in rode cijfers AMERSFOORT - VolkerWessels leed in 2012 een verlies van 123 miljoen euro tegen een winst van 81 miljoen euro in 2011. De rode cijfers zijn het gevolg van een afschrijving van 196 miljoen euro op de gronden vastgoedposities, maakte het bouwconcern bekend. De afboeking hangt samen met ‘de nieuwe realiteit’ in de bouw en de

vastgoedontwikkeling. ‘De ontwikkeling van posities schuift in de tijd naar achter, met minder woningen tegen een lager prijspeil’, aldus VolkerWessels. Het operationele resultaat (exclusief waardeverminderingen) daalde van 192 miljoen euro naar 138 miljoen euro. De omzet steeg wel, van 4,7 miljard euro naar 4,9 miljard euro. De uitvoering van de bouwprojecten verloopt naar

verwachting. Het aantal opgeleverde woningen steeg van 3.535 (2011) naar 3.822 (2012). Er werden 1.567 woningen uit eigen ontwikkeling verkocht tegen 825 in 2011. Het aantal onverkochte woningen in aanbouw steeg ook: van 320 naar 483. Er werden 204 onverkochte woningen opgeleverd (2011: 150). Er zijn daarbij steeds meer betalingsproblemen bij opdrachtgevers.



resultaten financieel RESULTATEN / afwaarderen / RABO

Rabo Vastgoedgroep in het rood

Financiering voor nieuw HagaZiekenhuis

De crisis in de vastgoedsector heeft zijn weerslag op de resultaten van de Rabo Vastgoedgroep. Het netto resultaat daalde van een winst van 31 miljoen euro in 2011 naar een verlies van 113 miljoen euro in 2012. UTRECHT - De omzetdaling van de Rabo Vastgoedgroep komt voornamelijk door een forse stijging van de waardeveranderingen van vorderingen en de afwaarderingen op vastgoed. De FGH Bank boekte wel ruimschoots zwarte cijfers. De aanhoudend slechte marktomstandigheden waren voor de Rabo Vastgoedgroep begin 2012 aanleiding om opnieuw te reorganiseren. Dit leidde tot een forse personeelsreductie bij de onderdelen Bouwfonds Ontwikkeling, MAB Development, Bouwfonds REIM en het bestuurscentrum. Het onderliggende resultaat, gecorrigeerd voor waardeveranderingen van vorderingen en afwaarderingen op vastgoed, was ondanks de moeilijke omstandigheden vergelijkbaar met eerdere jaren. Bouwfonds Property Development verkocht

en maakte zich sterk voor duurzame vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Naast energieaspecten speelden ook onderwerpen mee als multifunctionaliteit, transformatie, mobiliteit en cultuurhistorie. De Rabo Vastgoedgroep is het vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep. Ze is actief met de bedrijfsonderdelen Bouwfonds Property Development, MAB Development, de FGH Bank, Bouwfonds REIM en Fondsenbeheer Nederland. De Rabo Vastgoedgroep telt ongeveer 1.500 FTE. De groep is voornamelijk actief in Nederland, Frankrijk en Duitsland. De Rabobank stopt ook met het volgen van beursgenoteerd vastgoed in Europa. Twee vastgoedanalisten en een salestrader verliezen door deze maatregel hun baan.

in totaal 6.312 woningen, een daling van 23 procent vergeleken met 2011. De markt in Duitsland ontwikkelde zich gunstig vergeleken met die in Nederland en Frankrijk. In deze landen daalde het aantal verkochte woningen. De productie van commercieel vastgoed bij MAB Development bedroeg 218 miljoen euro. Dat is 19 procent minder dan in 2011. De kredietportefeuille bij vastgoed financier de FGH Bank bleef nagenoeg stabiel op 19,2 miljard euro. De waardeveranderingen stegen met 55 basispunten tot 124 basispunten van de gemiddelde kredietportefeuille. Het beheerd vermogen bij Bouwfonds REIM daalde met 7 procent en kwam uit op 5,5 miljard euro. De Rabo Vastgoedgroep verstevigde zijn positie als vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep

RESULTATEN / FONDSEN / BOUWINVEST

Bouwinvest-fondsen overtreffen IPD/ROZ AMSTERDAM - Voor de derde keer hebben de woning-, kantoren- en winkelfondsen van Bouwinvest bovengemiddeld gepresteerd vergeleken met de IPD/ROZ Netherlands Index All Property. ‘Focus op de lange termijn in combinatie met actief assetmanagement

ROZ-index: 4,2 procent). De outperformance van het kantorenfonds kwam door nieuwe en verlengde contracten. Het BDI Office Fund overtreft eveneens de index. Het vastgoedrendement is 0,9 procent (index: -2,7 procent).

loont’, aldus Allard van Spaandonk, directeur Nederland bij Bouwinvest. Het Bouwinvest Dutch Institutional (BDI) Residential Fund realiseerde met 1,3 procent vastgoedrendement meer dan het dubbele rendement dan de index (0,6 procent). Het resultaat van het BDI Retail Fund is met 4,8 procent bovengemiddeld (IPD/

DEN HAAG - Het HagaZiekenhuis in Den Haag heeft de financiering rond voor de tweede fase van de geplande nieuwbouw. Een consortium van de BNG Bank en Rabobank financiert deze fase met 133 miljoen euro. Hetzelfde consortium financierde in 2009 ook de eerste fase, voor een bedrag van 127 miljoen euro. Fase twee omvat de bouw van een operatiecentrum, nieuwe huisvesting voor het Juliana Kinderziekenhuis/Moeder- en Kindcentrum en een multifunctioneel entreegebouw op locatie Leyweg. Bovendien omvat deze fase het laatste deel van de renovatie van locatie Leyweg en de realisatie van een geheel nieuwe dialyseafdeling op de locatie Sportlaan. Deze dialyseafdeling is reeds voltooid en in gebruik sinds mei 2011. Door de bouwwerkzaamheden ondergaat de locatie Leyweg een gedaantewisseling.

RESULTATEN / BOUWERS / bALLAST nEDAM

Afboeking grondposities Ballast Nedam NIEUWEGEIN - Ballast Nedam boekte in 2012 een nettoverlies van 41 miljoen euro tegen een winst van 9 miljoen euro een jaar eerder. De helft van het verlies is toe te schrijven aan een afwaardering op de grondposities. Ballast Nedam schreef in 2012 21 miljoen euro af op 23 van de in totaal honderd grondposities. Sinds 2008 heeft het bouwbedrijf 20 procent (39 miljoen euro) op de grondportefeuille afgeschreven. Eind 2012 bedroeg de waarde van

de grond 152 miljoen euro. Als de woningmarkt verder verslechtert, volgen nieuwe afschrijvingen, waarschuwt Ballast Nedam alvast. Het ingeschatte ontwikkelingspotentieel van de grondbank daalde met 17 procent van 12.000 woningen eind 2011 tot ongeveer 10.000 woningen. Oorzaken zijn de ontbinding van een aantal samenwerkingsovereenkomsten waarvoor nog geen gronden waren aangekocht en lagere inschattingen van het aantal te realiseren woningen op een aantal posities.

Resultaten / banken / Van Lanschot

Van Lanschot waardeert af op kredieten

analy se

Mipim: venster op de mondiale vastgoedmarkt

Erik Wiegerinck

Van Lanschot boekte in 2012 een nettoverlies van 155,4 miljoen euro, na een winst van 43,1 miljoen euro in 2011. De portefeuille leningen op commercieel vastgoed is 2,4 miljard euro waard per eind 2012. De bank heeft het beheer ervan naar zeggen aangescherpt ‘om mogelijk verhoogde risico’s (…) vroegtijdig te signaleren en adequate maatregelen te treffen’. Maar: ‘Ondanks de negatieve ontwikkelingen in de vastgoedsector is de portefeuille met vastgoedfinancieringen relatief gezond.’ Het gefinancierde commercieel vastgoed staat in Nederland en heeft een leegstand van 8,3 procent. Ongeveer 26 procent van de leningen betreft kantoorpanden. Het aandeel van projectontwikkeling is verwaarloosbaar. Relatief veel vastgoed is in eigen gebruik.


DEN BOSCH - Van Lanschot heeft in 2012 voor 115,2 miljoen euro aan bijzondere waardeverminderingen op kredieten moeten nemen, tegen 64,3 miljoen euro in 2011. De toename van 79 procent betreft vooral vastgoed.

Dit jaar daalde de Nederlandse bijdrage aan de Mipim tot een nieuw dieptepunt. Maar wie deze internationale vastgoedbeurs beurs daarom voorgoed heeft afgeschreven, vergist zich toch danig. Het vierdaagse evenement aan de Côte d’Azur gaat inderdaad nog altijd gebukt onder zijn imago van uitbundig feestgedruis, waar een fatsoenlijk mens niks te zoeken heeft en zeker niet in zware tijden. Maar vijf jaar crisis en de krachtige hand van beursmanager Filippo Rean missen hun uitwerking niet. Rean zet alles op alles om zijn beurs een zakelijk karakter te geven. Een recordaantal beleggers toog dit jaar dan ook naar het beroemde Palais de Festivals. Vergeleken met de hoogtijdagen mist de beurs nog weliswaar zo’n 10.000 bezoekers, maar onder de 20.000 mensen die dit jaar een toegangspas hadden, waren opvallend veel ‘decision makers’. Kwaliteit, daar draait het om, ook bij beurzen. De sobere Mipim is een verademing voor zelfstandig denkende vastgoedmensen die hun vak serieus nemen! Ook niet onbelangrijk: veel meer dan tegenvoeter Expo Real in München, die weliswaar een stuk groter, maar ook erg nationaal getint is, biedt de vastgoedbeurs in Cannes daadwerkelijk een venster op de mondiale vastgoedmarkten. Belangrijkste structurele trend is ongetwijfeld dat grote groeilanden zoals Turkije, Polen, Rusland, China en Brazilië niet meer zullen verdwijnen van het vastgoedfirmament. Zij zullen permanent en steeds krachtiger meedingen naar de gunsten van internationale vastgoedbeleggers. Al blijft het in deze meer risicovollere beleggingsmarkten uiteraard oppassen geblazen. Groei gaat immers nooit zonder horten en stoten. Aan de transparantie van de vastgoedmarkten in groeilanden valt nog veel te verbeteren. Bovendien is de liquiditeit beperkt. Na de val van zakenbank Lehman Brothers leken de groeimarken even helemaal ‘crisis proof’ te zijn. Niets bleek

minder waar. Beleggers herinneren zich die pijnlijke lessen nog, al zijn ze kennelijk wel vergeten dat ze deze ellende in hoge mate over zichzelf hebben afgeroepen door hun kuddegedrag. Daarmee komen we op een andere, meerjarige trend die duidelijk zichtbaar was op de Mipim: de grote groep risicomijdende beleggers die in Europa alleen nog maar belegt in ‘veilige havens. Het betreft de echte topsteden zoals Londen (op afstand favoriet), München, Berlijn en Parijs. Dit weerspiegelt dan weer een nog grotere trend die zich overal en in alle segmenten van vastgoedmarkten aftekent waar sprake is van economische stagnatie: de verschillen tussen ‘primair’ en ‘secundair’ vastgoed worden steeds groter. Toch is dat geen wet van Meden en Perzen. Warschau en het door de schuldencrisis zwaar geteisterde Ierse Dublin scoren met een respectievelijk vijfde en zesde plaats bijvoorbeeld opvallend hoog in een jaarlijks onderzoek van CBRE naar de intenties van beleggers. Beleggers zijn kennelijk bereid toch meer risico’s te nemen dan voorheen. Daarbij past meteen de kanttekening dat de Poolse economie als enige in Europa helemaal niet is gekrompen de afgelopen jaren en dus als enige daadwerkelijk ‘crisis bestendig’ bleek. Beste nieuws van de Mipim en hopelijk een nieuwe trend is dat ons land terug lijkt te komen in de gratie van internationale vastgoedbeleggers. Zij vinden Nederland blijkens het CBRE-onderzoek een stuk aantrekkelijker dan een jaar geleden. Nu moeten we er zelf nog in gaan geloven en ons losmaken van de collectieve depressie. Zelfstandig denken blijft les één in het leven. reacties naar email [email protected]



Financieel resultaten beleggingen RESULTATEN / woningen / HEIJMANS

Heijmans boekt meer verlies op woningen De malaise op de woningmarkt drukt bouwconcern Heijmans dieper in de rode cijfers. In 2012 werd een verlies geleden van 89 miljoen euro, tegen een negatief resultaat van 32 miljoen euro in 2011. De omzet van de vastgoedtak kromp fors. Er werden 1.081 woningen verkocht.

aantrekkelijker te maken. Om het schip op koers te houden, snijdt Heijmans flink in de kosten. Vorig jaar werden 174 banen geschrapt. Eind 2012 kondigde het bedrijf aan dat in 2013 260 van de 800 arbeidsplaatsen verdwijnen bij de divisie Woningbouw. De voorziening voor deze reorganisatie bedraagt 29 miljoen euro. Nieuwe reorganisaties worden niet uitgesloten. Verder waren de rode cijfers vooral te wijten aan een afschrijving van 60 miljoen euro op de goodwill en een waardevermindering van 35 miljoen euro op de vastgoedposities. Op de strategische grondposities werd 12 miljoen euro afgeschreven, op de gronden in ontwikkeling 16 miljoen euro en ‘overig’ vastgoed 7 miljoen euro. De afboekingen vonden vooral plaats in Noord Nederland. Het onderliggende operationele resultaat van het totale concern zakte met 5 miljoen euro tot 27 miljoen euro. De omzet nam met 2 procent af tot 2,3 miljard euro. De orderportefeuille van Heijmans bedroeg eind vorig jaar 2 miljard euro en was daarmee ruim 9 procent kleiner dan een jaar eerder. Dankzij de eigen financiële soliditeit ziet het bedrijf 2013 toch ‘met vertrouwen’ tegemoet. Eind vorig jaar was de solvabiliteit echter 28 procent, tegen 31 procent een jaar eerder.

ROSMALEN - Op de vastgoedposities moest 35 miljoen euro worden afgeboekt. Bestuursvoorzitter Bert van der Els sprak tijdens de presentatie van de jaarcijfers van een ‘dramatisch slechte’ woningmarkt in Nederland. ‘De woningmarkt is de tweede helft van 2012 vrijwel tot stilstand gekomen.’ Hij verwacht dat de woningmarkt pas eind dit jaar iets zal aantrekken. Maar dat herstel zal zich ook in 2014 waarschijnlijk niet vertalen naar hogere productieaantallen. Volgens de topman zijn daarentegen de prestaties van de onderdelen Wegen en Civiel over het geheel genomen goed, zowel in Nederland als in het buitenland. Dit mede dankzij innovaties en nieuwe contractvormen. ‘Het Nationaal Militair Museum in Soesterberg, de Energiefabriek in Tilburg en de Smart Highway laten een ander en nieuw geluid horen in deze moeilijke tijden.’ Het Brabantse bouwconcern wist

in 2012 slechts 1.081 woningen af te zetten, tegen 1.248 woningen in 2011. ‘En toen dachten we al dat het niet slechter kon’, aldus Van der Els. Particuliere kopers zijn er nauwelijks meer. Tweederde van de woningen wordt afgenomen door institutionele beleggers. In 2011 was dat nog 55 procent. In het najaar van 2012 nam Heijmans de tweede fase van de ontwikkeling Centrum Amsterdam Noord (CAN), deelplan Boven ‘t Y over van ING Real Estate Development en werd een samenwerkingsovereenkomst getekend met woningcorporatie Staedion voor de herontwikkeling van het GIT-terrein/Regentesse-Zuid in Den Haag. Dat past in de strategie om naast particuliere woningverkoop ook woningen voor de huursector te ontwikkelen. Heijmans doet zaken met ongeveer vijftien institutionele beleggers. Grootste afnemer is Syntrus Achmea. Van der Els pleitte dan ook voor meer fiscale prikkels om het beleggen in huurwoningen

beleggingen / bioscoop / pathé

FONDSEN / FORUMVAST / schorsing

Pathé koopt bioscoop aan Eemplein

SHF definitief uit Forumvast

AMERSFOORT - Green heeft de bioscoop in multifunctioneel complex Amersfoort Eemplein verkocht aan Pathé Theaters. De bioscoop heeft acht zalen en werd al door Pathé gebruikt. De prijs is niet bekendgemaakt. Het Eemplein ligt in de Amers foortse binnenstad tussen de Amsterdamseweg en de rivier de Eem. Het is eind 2012 opgeleverd en bestaat uit diverse grootschalige winkels, horeca en het culturele centrum Eemhuis, waarin onder andere een bibliotheek gevestigd wordt. De ondergrondse parkeergarage biedt ruimte aan 625 auto’s. Het gebied rondom het Eemplein bloeide de afgelopen jaren op door de ontwikkeling van de Hogeschool Utrecht, de toevoeging van woningen in het hogere segment, horeca aan De Eem en de ontwikkeling van het stationsgebied. Pathé is een internationale bioscoopketen met vestigingen in Frankrijk, de Verenigde Staten, Nederland, Zwitserland en Italië. In Nederland exploiteert het bedrijf 23 bioscopen met ruim 36.000 stoelen. CBRE adviseerde eigenaar Green in samenwerking met Lexence Advocaten & Notarissen en Progam Bouwmanagement over de verkoop. Pathé werd bijgestaan door NautaDutilh en de vb&t groep.

HILVERSUM - Het bestuur van Forumvast heeft het lidmaatschap van de Hilversumse fondsaanbieder Schild Holland Fonds op 4 maart beëindigd. De beëindiging volgt op een statutair vastgestelde schorsingstermijn van maximaal zes maanden. Forumvast schrapt het lidmaatschap van Schild Holland Fonds (SHF) omdat ‘de in de persberichtgeving van 4 en 7 september 2012 geopperde schijn van belangenverstrengeling, ondanks herhaalde uitnodiging daartoe door het bestuur, niet inhoudelijk is weerlegd’. Het bestuur van Forumvast onthoudt zich van nader commentaar. Forumvast-voorzitter Huib Boissevain meldde de schorsing in september 2012 in reactie op berichtgeving in Het Financieele Dagblad (FD). Daaruit bleek dat Niek van Dijck, directeur van het noodlijdende SHF, een dubieuze rol speelde bij de verkoop van tientallen arbeidsbureaus. Namens de inmiddels opgeheven Arbeidsvoorziening claimt vereffenaar Rutger Schimmelpenninck miljoenen euro’s van de SHF-directeur, schreef het FD. Van Dijck, die de claim bevestigt, zou drie petten op hebben gehad bij de verkoop en verhuur van panden van Arbeidsvoorziening.

Hij was zowel bestuurder van de huisvestingsstichtingen van Arbeidsvoorziening als directeur van SHF. SHF was weer beheerder, verhurend en verkopend makelaar, projectontwikkelaar en koper van de arbeidsbureaus. De vermeende belangenverstrengeling wordt beschreven in het verslag over de opheffing van Arbeidsvoorziening. Dat de rollen van Van Dijck aan het licht komen, is een gevolg van de rechtszaak in Den Bosch tegen John L., voormalig financieel directeur van het failliete Phanos en voormalig financieel expert bij SHF. L. noemt Van Dijck ‘schijnheilig’. In het FD zegt hij: ‘Als er eentje aan het graaien was, was het meneer Van Dijck.’ Volgens Schimmelpenninck is alvast een vordering van 3 miljoen euro toegewezen, waarvan de SHF-directeur 1 miljoen euro moet betalen. De aantijging tegen Van Dijck kwam net toen zijn vastgoed-CV in zwaar weer verkeerde. Vorig jaar bleek dat SHF grote liquiditeitsproblemen had. SHF, dat ongeveer 55 miljoen euro heeft opgehaald bij Nederlandse particuliere beleggers, kon in twee van de zeven vastgoedfondsen de rente niet meer aan de obligatiehouders betalen. Ook meldden zich Duitse schuldeisers vanwege onbetaalde rekeningen.

Shell-kantoor Oostduin krijgt woonfunctie

DEN HAAG - De Duitse belegger IBV verkocht het voormalige Shell-kantoor aan de Oostduinlaan 75 in Den Haag ‘voor een marktconforme prijs’ aan een groep private investeerders. Cushman & Wakefield begeleidde de verkoper bij deze transactie. Het kantoor heeft een bruto vloeroppervlak van 39.000 m2, waarvan 31.750 m2 verhuurbaar. CB&I (voorheen: ABB Lummus Global) huurt ongeveer tweederde van het gebouw. Over ruim een jaar vertrekt de gas- en oliedienstverlener uit het kantoor. CB&I zou al een huurovereenkomst hebben getekend voor een ander Haags kantoor. De investeerders willen het Shell-gebouw een woonbestemming geven. Onbekend is nog of ze het pand willen slopen of herbestemmen.

BELEGGINGEN / GROND / bALLAST nEDAM

Ballast Nedam verkoopt grondpositie Nieuwegein NIEUWEGEIN - Ballast Nedam heeft het laatste stuk grond in eigen beheer op bedrijventerrein de Liesbosch in Nieuwegein verkocht aan GaragePark Nederland. Het betreft een oppervlakte van 6.700 m2 waar 180 kleinschalige garage- en bedrijfsunits in vier verschillende formaten zullen worden gerealiseerd GaragePark Nieuwegein wordt gefaseerd gerealiseerd en heeft een hoog opleveringsniveau, diverse faciliteiten en een goede beveiliging. De garage- en bedrijfsunits zijn geschikt voor verschillende doeleinden, zoals selfstorage, transportoverslag, bedrijfsunit, koel en/of vriesruimte of als garagebox. De eenheden worden zowel te huur als te koop aangeboden. De verkoop is onlangs begonnen. De Liesbosch kwam in 1934 in het bezit van Ballast Nedam.

Na jarenlang dienst te hebben gedaan als scheepswerf en machinefabriek besloot Ballast Nedam in de jaren negentig zijn industriële activiteiten te herstructureren en De Liesbosch te revitaliseren. Het zuidelijke en middendeel zijn verkocht aan verschillende bedrijven en het noordelijke deel is ontwikkeld voor hoogwaardige bedrijfskantoren. Aan de oever van het Merwedekanaal realiseerde Ballast Nedam het kantorencomplex De Admiraal I en II, waar sinds 2002 het hoofdkantoor is gevestigd. Met de verkoop aan Garagepark Nederland doet Ballast Nedam afstand van het laatste stuk grond dat het bedrijf nog in eigen beheer had. Hiermee is de ontwikkeling van het gebied de Liesbosch afgerond. De Boorder Bedrijfshuisvesting trad op namens Ballast Nedam bij deze transactie.

RESULTATEN / kantoren / MPC CAPITAL

MPC Capital verhuurt in 2012 60.000 m2 kantoorruimte AMSTERDAM - MPC Capital Nederland verhuurde vorig jaar 60.000 m2 kantoorruimte, zo maakte de fondsbeheerder bekend. Dat komt neer op 10 procent van de totale portefeuille. In 2011 verhuurde MPC Capital 62.000 m2. Onder de transacties uit 2012 waren een verlenging van 9.000 m2 van de Rijksgebouwendienst in Amersfoort en een 25-jarige overeenkomst met de The Vincent Hotel Group/Dutch Hotel Partners voor een (voormalig) kantoorgebouw van ruim 5.000 m2

in Hoofddorp. Hier opent in het tweede kwartaal een hotel van Hampton by Hilton. In 1995 initieerde MPC Capital haar eerste fonds in Nederland. Sindsdien werden 174 gebouwen in Nederland gekocht met een totaal investeringsvolume van ongeveer 2,2 miljard euro. MPC Capital, via een volle dochteronderneming gevestigd in Amsterdam, voert het management uit voor een portefeuille van meer dan vijftig overwegend kantoorgebouwen (500.000 m2) verdeeld over twintig vastgoedfondsen met Duitse investeerders.



fondsen beleggingen financieel BELEGGINGEN / FONDSEN / KANTOREN

HIH Global koopt pand TomTom De Duitse fondsmanager HIH Global Invest heeft voor een Duitse institutionele partij het hoofdkantoor (9.000 m2) van TomTom in Amsterdam gekocht van het Pensioenfonds Metaal en Techniek. Volgens het Kadaster heeft de verkoop 30,8 miljoen euro opgebracht. AMSTERDAM - De acquisitie van het kantoor aan de De Ruijterkade 154 bewijst volgens Andreas Schulz, bestuursvoorzitter van HIH Global Invest, dat er wel degelijk kansen zijn in de Nederlandse kantorenmarkt voor defensief ingestelde Duitse beleggers. Nederlandse eersteklas kantoren zijn volgens hem door de zwakke markt gunstig geprijsd. ‘Het scheelt toch zo’n 50 tot 75 basispunten op je aanvangsrendement’, aldus Schulz. Normaliter zou het aanvangsrendement 6 procent zijn. Op welk rendement HIH Global Invest precies heeft gekocht wilde Schulz niet vertellen. Waarschijnlijk ligt dit rond de 6,7 procent.

Het in 2008 opgeleverde pand is destijds door MAB Development op risico ontwikkeld. Ongeveer een jaar voor de oplevering tekende TomTom een huurcontract van vijf jaar met een optie tot verlenging. De producent van navigatiesystemen is de enige huurder. Het vorig jaar verlengde huurcontract loopt nog ruim vijf jaar. Volgens Schulz is het object een aantrekkelijk gebouw vanwege de kwaliteit van de huurder, de goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de ligging vlakbij het historische centrum, maar ook vanwege de constructie. ‘Doordat het pand op risico is ontwikkeld en niet

op maat voor een gebruiker, is het vrij gemakkelijk geschikt te maken voor meerdere huurders mocht TomTom onverhoopt vertrekken’, aldus Schulz. De Duitse fondsbeheerder werd bij zijn eerste aankoop in Nederland geadviseerd door advocatenkantoor Lexence. De verkoper werd terzijde gestaan door vastgoedadviseur DRS Makelaars. HIH Global Invest zoekt kantoorgebouwen op de beste locaties in Amsterdam en Rotterdam, liefst nabij stations en geschikt voor meerdere huurders. ‘Buiten deze steden zullen we geen acquisities doen in Nederland’, benadrukt Schulz. ‘Onze

cliënten zijn risicomijdende beleggers die uitsluitend geïnteresseerd zijn in de beste kwaliteit kantoorgebouwen met solide kasstromen. Ze moeten bovendien gesitueerd zijn in beleggingsmarkten met voldoende diepte en liquiditeit voor een eventuele soepele verkoop. Dat is een brede trend onder beleggers die nog wel een aantal jaren zal duren vanwege de economische onzekerheden.’ HIH Global Invest is onderdeel van de eeuwenoude Duitse zakenbank M.M. Warburg & Co en heeft 4,1 miljard euro aan vastgoed onder management. De portefeuille bestaat voor het leeuwendeel uit kantoren, waarvan 80 procent in Duitsland. Volgens Schulz hebben Duitse beleggers de laatste jaren een sterke voorkeur ontwikkeld voor de eigen binnenlandse markt. ‘Maar we hebben opmerkelijk veel positieve reacties gehad op deze aankoop in Nederland.’

BELEGGINGEN / WONINGEN / ASR VASTGOED

ASR verkoopt woningcomplexen in Weert en Kampen

Hoge Dennen koopt Hengelose Es

DEN HAAG - Het Internos Hotel Real Estate Fund heeft hotel Ibis Den Haag City Centre voor 15,5 miljoen euro gekocht van Aprirose Real Estate Investment. Dat meldt de Hotels & Hospitality Group van Jones Lang LaSalle, die de verkoop namens Aprirose begeleidde. Het hotel met 197 kamers is met garantie van Accor SA verhuurd aan Nhere uit Badhoevedorp. De verkoop was geïndexeerd tot 75 procent van de Nederlandse consumentenprijsindex. Het lopende contract van twaalf jaar was nog niet verstreken. De verkoop van het hotel voor 15,5 miljoen euro betekent een bruto aanvangsrendement van 7,36 procent. Accor is met ruim 3.500 hotels en 450.000 kamers vertegenwoordigd in 92 landen en marktleider in Europa. Voor maart 2013 kreeg Accor van Fitch Ratings én Standard & Poor’s de ‘BBB-outlook stable rating’.

Dc Liesbosch NIEUWEGEIN - CBRE Global Investors NL heeft namens het CBRE Logistics Property Fund Europe het distributiecentrum DC Liesbosch op de Liesbosch 90 in Nieuwegein verkocht aan ProDelta. Het gebouw van ongeveer 10.700 m2 is verhuurd aan TNT Innight, onderdeel van TNT Express. De Mik Bedrijfshuisvesting en Loyens & Loeff stonden ProDelta bij in deze transactie. Statement Real Estate bracht de transactie tot stand namens CBRE Global Investors NL. beleggingen / bedrijfscomplex

Doornhoek VEGHEL - Een particuliere belegger kocht een bedrijfscomplex op bedrijventerrein Doornhoek in Veghel. Het complex bestaat uit 1.620 m2 kantoorruimte en 2.200 m2 bedrijfsruimte en ligt op een perceel van 9.985 m2. RSP Makelaars verkocht namens verkoper Doornhoek Beheer dit momenteel lege, nagenoeg nieuwe bedrijfscomplex.

Vestia DEN HAAG - Woningcorporatie Vestia verkoopt 876 Haagse studentenwoningen aan studentenhuisvester Duwo. Het gaat om kamers en eenkamerwoningen in het centrum van Den Haag en bij de Haagse onderwijsinstellingen. Vestia verkocht onlangs ook 1.422 studentenwoningen in Rotterdam aan Stichting Studenten Huisvesting. De corporatie wil de komende tien jaar jaarlijks bijna 1.600 woningen afstoten. Dat moet Vestia er op termijn financieel weer bovenop helpen. Vorig jaar werden bijna 700 eengezinswoningen verkocht. In totaal bezit de corporatie ongeveer 90.000 woningen. Vestia raakte vorig jaar in diepe schulden door verkeerde investeringen.

Een complex met 25 woningen aan de Batavierenstraat in Weert is verkocht aan beleggingsmaatschappij Grouwels. In Kampen verkocht ASR 51 appartementen. ABC Beleggingen in Arnhem voert het verkoopproces uit. Binnenkort wordt de verkoopportefeuille met verschillende woningcomplexen uitgebreid. Doel is om de woningportefeuille te verjongen en focus aan te brengen.

Internos verwerft Ibis Den Haag voor 15,5 mln euro

BELEGGINGEN / LOGISTIEK / cbre gi

beleggingen / studentenwoningen

UTRECHT - ASR Vastgoed Vermo gensbeheer verkocht afgelopen maand een aantal complexen uit zijn woningportefeuille.

BELEGGINGEN / HOTELS / iNTERNOS

kort nieuws beleggingen

HENGELO - Hoge Dennen Vastgoed heeft winkelcentrum Hengelose Es gekocht van Haerzathe Investments 1 CV. Belangrijke huurders van het object van 5.400 m2 met een ruim aantal gratis parkeerplaatsen zijn onder andere C1000 en Aldi, Kruidvat, Blokker, Gall&Gall, Hans Anders,

BELEGGINGEN / WINKELCENTRUM / NSI

BrainWash, the Read Shop en Ter Stal. De vestiging van C1000 verandert in de loop van dit jaar in een filiaal van Albert Heijn. Boven het in 2005

Duinweide

opgeleverde winkelcentrum is een woonzorgcomplex. Winkelcentrum Hengelose Esch is ontwikkeld door BAM Vastgoed en gebouwd door BAM Utiliteitsbouw. De Hoge Dennen is de beleggings- en investeringsmaatschappij van de familie De Rijcke. De aankoopprijs is niet bekendgemaakt, maar bedraagt volgens het Kadaster 14 miljoen euro. Van Gorkom & Partners Vastgoedadviseurs adviseerde collegiaal met Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars in Enschede de koper.

fondsen / obligaties / bouwhuis / wiegel

Obligatiehouders Bouwhuis zetten Wiegel aan de kant APELDOORN - De obligatiehouders van Bouw State V hebben Hans Wiegel om ‘zwaarwegende’ redenen afgezet als voorzitter van de toezichthoudende stichting. Ook bereiden obligatiehouders een miljoenenclaim voor tegen de oudvice premier. De afzetting van Wiegel blijkt uit een brief van het stichtingsbestuur aan de obligatiehouders die in handen is van Vastgoedmarkt. ‘Alhoewel uitgenodigd en geheel op de hoogte van deze vergadering van 14 maart, alsmede het geagendeerde ontslag is de heer Wiegel niet ter vergadering verschenen’. Het stichtingsbestuur

wil op een vergadering van 22 april de obligatiehouders nader inlichten. Die krijgen al drieënhalf jaar vrijwel geen rente uitgekeerd. Bouw State V is gefinancierd met 7,7 miljoen euro aan obligaties en een hypotheek van ruim 10 miljoen euro. Per obligatie van 50.000 euro bedraagt de achterstallige rente inmiddels bijna 5.000 euro. Van een recent ontvangen betaling van 500 euro per obligatie wil het bestuur 175 euro reserveren voor een juridische procedure tegen Wiegel. Naar verluidt wordt hem verweten dat hij een bancaire volmacht heeft afgegeven aan directeur Jonald Bouwhuis van fondsaanbieder

de Bouwhuis Group en vervolgens heeft nagelaten toe te zien op de door Bouwhuis gedane transacties. In 2009 raakte Bouwhuis Vastgoed in grote financiële problemen. Volgens oud-advocaat Dion Bartels, die een aantal obligatiehouders adviseert, zal de claim tegen Wiegel in de miljoenen euro’s lopen. Deze prees de Bouwhuis-fondsen een aantal jaar geleden aan in het televisieprogramma van Harry Mens als een solide belegging. In een reactie zei Bouwhuis niet op de hoogte te zijn van het vertrek van Wiegel. Volgens Bartels behandelt de Fiod een aangifte van oplichting tegen Bouwhuis.

HOOFDDORP - NSI heeft het winkel centrum aan de Rozemarijndonk 23-51 in Spijkenisse verkocht aan Duinweide Investeringen. Het winkelcentrum omvat 3.088 m2 en ligt in het centrum van de wijk AkkersVriesland-Vogelenzang ten zuiden van de binnenstad. Hoofdhuurders zijn supermarkt Bas van der Heijden, drogist Dirx, slijterij Dirck III en drogist Trekpleister. DTZ Zadelhoff adviseerde NSI bij de verkoop. BELEGGINGEN / KANTOREN / PARTICULIER

Catella Real Estate AMSTERDAM - Catella Real Estate kocht voor zijn beleggingsfonds Sarasin Sustainable PropertiesEuropean Cities het kantoorgebouw aan Plantage Middenlaan 14-16 in Amsterdam van een particuliere belegger. Het pand is verhuurd aan verschillende gebruikers en heeft een verhuurbaar vloeroppervlak van 6.584 m2. Cushman & Wakefield adviseerde in deze transactie de koper. Notariskantoor Loyens & Loeff adviseerde de koper.



Financieel indices GPR FINANCIEEL / INDICES / GPR

Breedgedragen winsten wereldwijd voor genoteerd vastgoed GPR-General indices naar sector

GPR-General Wereld/Continentale indices

2.200 2.200

2.200 2.200

2.000 2.000

2.000 2.000

1.800 1.800

1.800 1.800

1.600 1.600

1.600 1.600

1.400 1.400

1.400 1.400

1.200 1.200

1.200 1.200

1.000 1.000

1.000 1.000

800 800

800 800

600 600

600 600

400 400

400 400

200 200

Jeroen Vreeker, Global Property Research, Amsterdam

In februari 2013 was er een 5,2 procent maandwinst voor de GPR 250 Index. Op continentaal niveau vielen er geen verliezen te constateren en varieerden de winsten van 1,7 procent voor Europa tot 8,5 procent voor Afrika. Op landelijk niveau waren er beduidend meer winnaars dan verliezers, waarbij de maandwinsten voor de Filippijnen (12,1 procent) en Japan (11,0 procent) het vermelden waard zijn. Grootste verliezer bleek afgelopen maand Polen (Globe Trade Center; -4,1 procent). Alle genoemde performances luiden in euro. De Amerikaanse beursgenoteerde vastgoedaandelensector voegde 4,8 procent toe aan beurswaarde in februari 2013. Maandrendementen voor de lokale indices van de Verenigde Staten (5,1 procent), Canada (2,3 procent) en Brazilië (1,3 procent) waren ook allemaal positief. CommonWealth REIT heeft afgelopen maand 30 miljoen aandelen geplaatst, tegen een koers van 19,00 Amerikaanse dollar per aandeel. Het bedrijf verwacht de opgehaalde gelden om zo 450 miljoen Amerikaanse dollar van ongedekt schuldpapier te kunnen inkopen. De koers van CommonWealth REITaandelen maakte een reuzensprong temidden van speculatie dat het bedrijf een overnamekandidaat zou kunnen zijn nadat enkele grootaandeelhouders zich tegen de onderneming keerden en vooral de emissie en voorgestelde terugkoop van schuldpapier teruggedraaid zouden willen zien. Corvex Management LP en Related Fund Management LLC deden een overnamebod van 25,00 Amerikaanse dollar per aandeel (later verhoogd naar 27,00 Amerikaanse dollar per aandeel) en lanceerden een juridische procedure met als doel de stopzetting van de emissie. De Europese beursgenoteerde vastgoedaandelensector – zoals gerepre-

200 200

senteerd door de GPR 250 Europe Index – is in februari 2013 1,7 procent hoger gesloten. Rendementen voor de individuele Europese landenindices waren als volgt: Israël (Gazit Globe): 9,1 procent; Zweden: 7,6 procent; Finland (Sponda): 5,6 procent; Frankrijk: 2,8 procent; Verenigd Koninkrijk: 1,4 procent; België: 0,5 procent; Nederland: 0,4 procent; Duitsland: -0,7 procent; Zwitserland: -0,7 procent; Oostenrijk: -1,1 procent; Polen (Globe Trade Center): -4,1 procent. Deutsche Annington Immobilien, Duitsland’s grootste verhuurder van residentieel vastgoed, heeft een keuze gemaakt voor de banken ter begeleiding van zijn beursgang. De banken zullen de entiteit van Terra Firma Capital Partners helpen om de aandelenverkoop later dit jaar te realiseren. Deutsche Annington Immobilien heeft 186.000 appartementen in steden, waaronder Berlijn en Keulen.

Afrika, Azië en Oceanië De maandrendementen voor Afrika (8,5 procent), Azië (7,9 procent) en Oceanië (5,2 procent) bleken in februari 2013 allemaal positief. In Azië waren alle lokale landenindices optimistisch gestemd en waren die voor de Filippijnen (12,1 procent) en Japan (11,0 procent) de duidelijke winnaars. De winsten voor de overige landen varieerden van 8,5 procent voor Maleisië (KLCC Property Holdings) tot 3,3 procent voor Singapore. De Global Logistic Properties-beurs koers daalde nadat de Government of Singapore Investment Corpora tion (GSIC) een deel van zijn belang had verkocht. De GSIC haalde 1,5 miljard Singaporese dollar op door 595.674.000 aandelen tegen 2,60 Singaporese dollar per stuk aan te bieden. Dit was overigens aan de onderkant van de afgegeven bandbreedte van 2,60-2,66 Singaporese dollar. MEER INFORMATIE www.globalpropertyresearch.com

Performance aandelenmarkten vastgoed

1 maand%

1-jaar %

3-jaar %

5-jaar %

Volat. %

Wereld

ALL General

4,49

21,37

16,43

6,73

ALL 250

5,23

23,77

19,11

7,05

10,07 11,63

Verenigde Staten

AM General

4,69

19,55

22,06

11,21

13,68

AM 250

4,76

19,29

22,16

11,00

13,74

Europa

Europe General

1,16

12,11

6,77

0,73

8,44

Europe 250

1,66

21,86

11,45

-1,56

15,54

Azië

Asia General

6,29

32,58

18,99

7,46

13,44

Asia 250

7,87

33,96

18,93

8,23

15,34

Woningen

2,52

12,51

20,96

12,63

14,30

Kantoren

4,89

15,22

10,23

4,74

8,56

Winkels

4,54

26,46

20,79

8,41

10,21

De GPR General Property Shares Index bestaat uit ongeveer 500 aan de beurs genoteerde vastgoedfondsen wereldwijd. Alleen fondsen met een marktkapitalisatie groter dan 50 miljoen dollar worden in de index opgenomen, die maandelijks wordt herzien. De GPR 250 Property Shares Index bestaat uit de 250 meest liquide vastgoedfondsen die in de GPR General Property Shares Index zijn opgenomen. Dit betreft een herbeleggingsindex die op free float marktkapitalisatie is gewogen en dagelijks wordt berekend. Alleen fondsen met een free float marktkapitalisatie groter dan 50 miljoen dollar worden in deze index opgenomen.

Geld & Kapitaalmarkt

Eurocrisis steekt weer de kop op Maarten Leen, ING Economisch Bureau Het idee dat bezuinigingen en structurele hervormingen de enige manier is om de eurocrisis op te lossen, blijkt steeds moeilijker te verkopen aan het electoraat van de Europese probleemlanden. In het eurogebied als geheel steeg de werkloosheid tot 11,9 procent in januari waarbij er in de lidstaten uit Zuid-Europa sprake was van een stijging van meer dan 2,5 procentpunt over de afgelopen twaalf maanden. Het is dan ook niet verwonderlijk dat politici die de economische hervormingen hebben gesteund, moeite hebben om te worden herkozen. De uitkomsten van de verkiezingen in Italië – waar de vorming van een werkbare coalitie bijna onmogelijk lijkt – is hiervan een goed voorbeeld. Gelukkig is de Italiaanse regering er onder leiding van Mario Monti in geslaagd om het overheidstekort onder de euronorm van 3 procent bruto binnenlands product te brengen. Hierdoor is Italië een van de weinige landen die niet meer zal vallen onder de zogenoemde buitensporige tekortprocedure van de Europese Commissie. Helaas kan dit niet worden gezegd over Cyprus. Dat land kon zonder financiële steun niet verder. Hoewel de betrokken bedragen relatief klein zijn, waren de andere Europese landen niet bereid om een blanco cheque uit te schrijven. De situatie op Cyprus (op het moment van schrijven was het

niet duidelijk of er een steunpakket zou komen) maakt in ieder geval duidelijk dat de Europese beleidsmakers moeten doorgaan op de ingeslagen weg van de vorming van een bankenunie. Zorgelijk is dat in een aantal landen de steun voor de euro lijkt af te nemen. Dit zien we niet alleen in Cyprus – waar de voorstanders van de euro gelijk zijn aan het aantal tegenstanders (terwijl in de andere perifere landen er nog wel een grote meerderheid voor de euro is) maar ook in Italië. In Italië laten de opiniepeilingen nu al een steun zien van 30 procent voor Beppe Grillo. De onrustige financieel-economische situatie in Europa zal er naar verwachting toe leiden dat de ECB het ruime monetaire beleid zo lang als nodig zal willen voortzetten. Voor zowel dit als volgend jaar gaan we vooralsnog uit van een ongewijzigde centrale bankrente. Een verdere verlaging van het belangrijkste rentetarief van 0,75 procent nu naar 0,50 procent lijkt alleen maar waarschijnlijk als de economische omstandigheden in het eurogebied verder verslechteren. MEER INFORMATIE

[email protected]



epra indices financieel EPRA / INDICES / FINANCIEEL

Europese fondsen pakken stijgende lijn op, eurozone 2,6 procent hoger Epra-index Europa

Epra-index Global

4500 4500

4500 4500

4000 4000

4000 4000

3500 3500

3500 3500

3000 3000

3000 3000

2500 2500

2500 2500

2000 2000

2000 2000

1500 1500

1500 1500

1000 1000

1000 1000

Erik Wiegerinck De Nederlandse vastgoedaandelen hebben de opgaande lijn weer iets te pakken, al presteerden zij met een winst van 0,8 procent iets onder het Europese gemiddelde. NSI blijft in de hoek zitten waar de klappen vallen. Dat komt door de grote financiële problemen van grootaandeelhouder Hertzel Habas. Dat drukt de koers van NSI nog verder weg, een vicieuze cirkel. Sinds begin februari heeft het geplaagde Hoofddorpse kantorenfonds meer dan 20 procent van zijn beurswaarde zien verdampen. Door de lage koers van NSI dreigt de Israëlische vastgoedman niet te kunnen voldoen aan zijn afspraken met financiers. Het aandelenpakket, ondergebracht in een vennootschap van het door Habas gecontroleerde Israëlische beursfonds Habas HZ Investments, fungeert als onderpand voor verstrekte leningen. Volgens ING-analist Jaap Kuin wordt NSI operationeel niet geraakt door het moeilijke vaarwater waarin Habas verkeert. Maar dit zet de koers van het aandeel wel verder onder druk, verwachten hij en ABN Amro-analist Ruud van Maanen. Habas werkte eerder altijd mee aan emissies van NSI. Bij een eventuele nieuwe kapitaalsverhoging zal dat niet het geval zijn, menen zij. Tijdens de presentatie van de jaarcijfers vorige maand, kondigde bestuursvoorzitter Johan Buijs van NSI een aantal maatregelen aan om de solvabiliteit op te krikken nadat de beleningsgraad was opgelopen tot 58,2 procent door een reeks afwaarderingen. Om de financiële kwetsbaarheid te verlagen wil NSI de herfinancieringsbehoefte tot onder de 55 procent brengen. Een claimemissie werd niet uitgesloten, maar vooralsnog probeert NSI de balans te versterken door aanpassing van het dividendbeleid en de verkoop van vastgoed. ABN-Amro geeft een ‘buy’aanbeveling op NSI af en bij ING staat NSI op ‘hold’. Habas houdt een belang van 20,5 procent in NSI. Dat pakket

werd in 2007 verworven van de familie Zeeman met een lening van 55 miljoen euro van enkele Nederlandse banken, waaronder de Rabobank. Sindsdien heeft NSI driekwart van zijn beurswaarde verloren, vooral door de malaise op de Nederlandse kantorenmarkt en de niet bepaald succesvolle overname van VastNed O/I. Volgens het bankconvenant van Habas moeten de aandelen een waarde hebben van tenminste 100 miljoen euro, maar zijn ze slechts 70 miljoen euro waard volgens de huidige koers. Bij het schrijven deze tekst noteerde NSI 5,11 euro, begin februari was dat 6,38 euro. In de Israëlische media zei Habas dat NSI ‘zwaar ondergewaardeerd’ is. Volgens hem moet hij voor elke 10 eurocent die de koers daalt, 700.000 euro aan onderpand op tafel leggen. Het beursgenoteerde vehikel van Habas in Israël, Habas HZ Investments, waarin het NSI-pakket is ondergebracht, zit door dit alles flink in de problemen. Habas verzocht zijn obligatiehouders op maandag 18 maart om tot een regeling te komen. Dat leverde een noodlening op van 1,3 miljoen euro. Maar dat is onvoldoende voor een structurele oplossing. Habas wil de schuldenlast van ongeveer 90 miljoen euro herstructureren. In mei moet het bedrijf een lening aflossen van 15 miljoen euro. De jaarcijfers van Vastned werden gunstig ontvangen, ondanks de forse afwaarderingen die het bedrijf in Spanje moest nemen. Volgens Van Maanen van ABN Amro vielen de afwaarderingen lager uit dan hij had verwacht. Ook was hij tevreden over de ontwikkeling van de huurinkomsten. Verder kwam het bericht dat Rabo per direct stopt met de analyse en brokerage van vastgoedaandelen in Europa. De twee vastgoedanalisten en salestraders van de bank verliezen hun baan. Binnen Rabo Securities behoort beursgenoteerd vastgoed niet meer tot de kern van de strategie, aldus de bank. Het betekent ook het einde van de bijdrage van de analisten Martijn van den Eijnden en Martijn ter Laak aan deze rubriek.

Overzicht ratings maart 2012 ABN Amro ING

Unibail-Rodamco H H B H VastNed B B H H Corio B B H A

Buy

Add

Hold

Buy

Hold

Sell

Buy

Hold

Wereldhave B B B A Reduce

www.epra.com

Petercam

Eurocommercial P. H B H H

MEER INFORMATIE

JPMorgan

NSI B H A

Sell

Het fonds dat het de afgelopen tijd het moeilijkst had, was het Nederlandse NSI. Dit nadat grootaandeelhouder (20 procent) Habas Investments in financiële problemen terechtkwam. De aandelenkoers reageerde niet positief: een verlies van 13,98 procent. Intu Properties daalde 6,6 procent nadat het fonds bekendmaakte dat het een obligatielening van 800 miljoen pond heeft uitgegeven met een termijn tot 2028. Ook het Duitse residentiële fonds Gagfah daalde

De markten elders waren nog positiever gestemd dan in Europa. De Noord-Amerikaanse index steeg bijna 143 indexpunten, ofwel een winst van 3,8 procent. Azië zag de koersen met liefst 7,3 procent stijgen. Gecombineerd met het resultaat in Europa kwam de wereldwijde index hiermee uit op een winst van 4,7 procent. Net zoals in Europa, neemt ook de volatiliteit van de regionale en de wereldwijde indices wat af en staat nu op 14,86 procent voor Azië, 14,48 procent voor Noord-Amerika en 12,03 procent wereldwijd. Bovenaan de NoordAmerikaanse top 5 van stijgers staat Commonwealth REIT dat onder druk staat van aandeelhouders om de RvC te vervangen. De koers steeg met maar liefst 53,59 procent.

Koersval NSI door problemen Habas

Buy

Zware tijden voor NSI

Noord-Amerika en Azië

Aanbevelingen analisten

Hold

Het Europese beursgenoteerde vastgoed scoorde goed vorige maand. De index steeg ongeveer 34 punten, oftewel 1,3 procent. Opvallend is dat de Eurozone-index het nog beter deed met een winst van 2,6 procent, terwijl de Nederlandse index het slechter deed dan deze Europese gemiddelden. Nederland behaalde een bescheiden winst van 0,8 procent. Alle drie de indices behaalden hun all-time-high in februari 2007. Maar terwijl Europa daarvan nu 38,7 procent verwijderd is, is dit voor de eurozone en Nederland aanmerkelijk minder: respectievelijk 29,2 procent en 32,3 procent. Het Britse Quintain Estates was deze maand de grootste stijger. Het fonds maakte bekend dat het een bouwvergunning heeft gekregen voor een complex met 506 appartementen in Greenwich in Londen. De aandelenkoers reageerde positief: een winst van 13,06 procent. De eveneens Britse fondsen Daejan Holdings en Picton Property volgen op respectievelijk de plaatsen twee en drie met winsten van 12,96 procent en 10,34 procent, na de publicatie van hun jaarcijfers. Het Zweedse gediversificeerde fonds Fastightets AB Balder behaalde de top 5 met een winst van 10,16 procent, na de publicatie van gunstige cijfers. De top wordt compleet gemaakt door Capital & Counties dat 9,55 procent steeg.

deze periode nadat het fonds het vertrek aankondigde van de huidige CEO. Zijn vervanger wordt de huidige CEO van GSW Immobilien. De koers van Gagfah sloot 6,33 procent lager. Het eveneens Duitse DIC Asset en het Italiaanse Beni Stabili haalden ook de top 5 met verliezen van 5,84 procent en -4,52 procent respectievelijk, beide na de publicatie van jaarcijfers. Kijken we naar de prestaties op landenniveau, dan laten alle landen winsten zien. Nederland is over de afgelopen twaalf maanden het meest bescheiden gegroeid: 4,97 procent. Hoewel de Italiaanse en Griekse economieën het zwaarst onder druk staan, tonen de vastgoedindices van deze landen toch mooie winsten: respectievelijk +60,47 procent en +21,27 procent. De volatiliteit van de verschillende indices is nog altijd hoog door de koerswisselingen in 2008 en 2009; maar begint al wat af te nemen. Momenteel zijn de cijfers als volgt: EPRA/NAREIT Europa 14,77 procent, EPRA/NAREIT Nederland 19,44 procent en EPRA/ NAREIT Eurozone 17,51 procent.

Sell

Laurens te Beek, onderzoeker EPRA



financieel transacties beleggingen

Abonnees hebben online gratis toegang tot één Corop gebied naar keuze. Voor vragen over uw abonnement of uw logingegevens, neemt u contact op met Klantenservice, 070-378 98 80. Of mail naar [email protected].

Transacties r e se a rch.va s tgoedm a r k t. nl

n n n ■ A m st e r da m

K antoren/Bedrijven

De Ruyterkade 152-154 - Fondsmanager HIH Global Invest kocht voor het commanditaire vennootschap Admiraal De Ruyter, vertegenwoordigd door Admiraal de Ruyter Compliance, het hoofdkantoor van TomTom aan Admiraal de Ruyterkade 152-154 in Amsterdam. Het door Bouwfonds MAB Ontwikkeling ontwikkelde gebouw omvat 7.296 m2 verhuurbare kantoorruimte met 32 parkeerplaatsen in de parkeerkelder. Koopsom: 30,8 miljoen euro. De erfpachtcanon is tot en met 15 maart 2056 afgekocht. Afkoopsom: 6,824 miljoen euro. Verkoper: Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek. Makelaar verkoper: DRS makelaars.

malige Shell-kantoor van 39.000 m2 met een parkeerkelder voor 105 auto’s aan Oostduinlaan 73-75 en een parkeerterrein voor ongeveer 123 auto’s aan Goetlijfstraat 1 in Den Haag. Koper geeft het complex mogelijk een woonbestemming. CB&I, voorheen ABB Lummus Global, huurt nog voor ruim een jaar tweederde van het gebouw. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: Immobilien Beratungs- und Anlagen GmbH/Bavaria Immobilien Management GmbH & Co KG vanuit BB Fonds International II Holland. Makelaar verkoper: Cushman & Wakefield.

Jan Hendrikstraat 2-12 - Internos Hotel Real Estate Fund kocht hotel Ibis Den Haag City Centre aan Jan Hendrikstraat 10 in Den Haag. Koopsom: 15,5 miljoen euro. Bruto aanvangsrendement: 7,36 procent. Verkoper: Aprirose Real Estate. Adviseur verkoper: Jones Lang LaSalle.

n n Frie sl and

Winkels n ■

Kloveniersburgwal 87-89 Solidiam kocht voor een besloten vennootschap het kantoorgebouw aan Kloveniersburgwal 87-89 in Amsterdam. Koopsom: niet voor publicatie. Makelaar koper: Appelhoven Vastgoedadviseurs. Verkoper: Stichting Gebouw De Doelen Zaal. Makelaar verkoper: Colliers International. Huurder: Stichting Internationaal Danstheater.

Wolvega - Renpart Retail X kocht een supermarkt van 2.100 m2 aan het Griffioenpark 2 in Wolvega. Koopsom: niet bekend. Huurder: Detailconsult Supermarkten voor een vestiging van Dirk van den Broek. Makelaar koper: King Vastgoed Adviseur. Verkoper: Stichting Woonfriesland. Makelaar verkoper: Woonaccent Makelaars Friesland.

n n Dre nt he


De Hoge Dennen kocht Hengelose Es

Zie research.vastgoedmarkt.nl

Plantage Middenlaan 14-16 Catelle Real Estate kocht voor het fonds SSP-Dutch Properties 1 GmbH & Co. KG het kantoorgebouw van 6.584 m2 aan Plantage Middenlaan 14-16 in Amsterdam. Het complex is verhuurd aan onder meer Artsen Zonder Grenzen en diverse zorggerelateerde stichtingen. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: besloten vennootschap Plexat. Makelaar koper: Cushman & Wakefield.

n n D en H aag

K antoren/Bedrijven n ■ Oostduinlaan 73-75 - Besloten vennootschap OD75 kocht het voor-

Meppel - Keur Holding kocht 740 m2 kantoorruimte aan Blanken stein 136 in Meppel. Koopsom: niet bekend. Verkoper: beleggingsmaatschappij F. Klein. Makelaar verkoper: Overduin & Casander Bedrijfsmakelaars.

Winkels n ■ Hengelo - De Hoge Dennen Holding kocht winkelcentrum Hengelose Es met parkeerplaatsen aan Uitslagsweg 91-1 tot en met 91-7, 93-1 tot en met 93-13, 95-1 en 95-5 tot en met 95-9 en 95-13 en 95-15 in Hengelo. Het totale vloeroppervlak van het centrum omvat 5.400 m2 verdeeld over winkel-/bedrijfsruimten, expeditieruimte en een passage op de begane grond. Enkele huurders zijn C1000 en Aldi, Kruidvat, Blokker, Gall&Gall, Hans Anders, BrainWash, the Read Shop en Ter Stal. Koopsom (Kadaster): 14 miljoen euro. Makelaar koper: Van Gorkum & Partners Vastgoedadviseurs collegiaal met Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars. Verkopers: Stichting Bewaarder Haerzathe Investments I en Haerzathe Investments I C.V. vertegenwoordigd door Haerzathe Investments I.

K antoren/Bedrijven

Enschede - Een particuliere belegger kocht 610 m2 kantoorruimte en 17 parkeerplaatsen aan Prinsestraat 3 in Enschede. Koopsom: 925.000 euro. Verkoper: Homburg exploitatiemaatschappij. Makelaar verkoper: ten Hag Groep/IBG.

n n N o o r d - Ho l l a n d

Winkels n ■ Bussum - Jaarsma Vastgoed kocht een winkel-/woonobject met 50 m2 winkelen 150 m2 woonruimte aan Nassaulaan 38 en 38a in Bussum. Koopsom: 455.000 euro. Verkoper: particulier. Makelaar verkoper: Castanea Bedrijfsmakelaars.

Laren - Een particuliere belegger kocht 145 m2 winkelruimte aan Zevenend 29 in Laren. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: KB Vastgoed. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

n n Zu id - Ho l l a n d

PathÉ Theaters kocht bioscoop

Winkels n ■


n n Gelderl and

K antoren/Bedrijven n ■ Barneveld - Paulowna Beheer kocht 703 m2 kantoorruimte aan Burgemeester Kuntzelaan 29 in Barneveld. Koopsom: niet voor publicatie. Verkoper: ABN Amro Bank. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

Nijkerk - Een particuliere beleggersgroep kocht 1.374 m2 kantoorruimte aan Callenbachstraat 11 in Nijkerk. Koopsom: 1,125 miljoen euro. Verkoper: ABN Amro Bank. Makelaar verkoper: MVGM Bedrijfshuisvesting.

n n n n ■ n Ov e rij ssel

in Amersfoort. De bioscoop is al in gebruik bij Pathé Theaters. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Green. Makelaar verkoper: CBRE. Makelaar koper: VB&T groep.

Spijkenisse - Duinweide Investeringen kocht voor het commanditaire vennootschap Borghwijck Vastgoed het winkelcentrum aan Rozemarijndonk 23-51 in Spijkenisse. Het betreft in totaal 3.088 m2 winkelruimte verdeeld over vijftien units. Enkele huurders zijn supermarkt Bas van der Heijden, drogisterij Dirx, slijterij Dirck III en drogist Trekpleister. Koopsom: symbolisch. Verkoper: NSI. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff.

n n N o o r d - B r aba n t

Eindhoven - Een particuliere belegger kocht een winkelpand met bovenwoning en binnenplaats aan Vrijstraat 12-14 in Eindhoven. Het object was tot voor kort in gebruik bij Canjels Juweliers. De koper herontwikkelt het geheel tot een winkelruimte van 270 m2 op de begane grond met kelderruimte en appartementen op de verdiepingen. Koopsom: niet bekend. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar. RSP Makelaars.

Tilburg - Een particuliere belegger kocht 3.601 m2 winkelruimte aan Brakman 80 in Tilburg. Koopsom: 2,365 miljoen euro. Makelaar koper: Bernheze Makelaars & Adviseurs. Verkoper: Praxis Vastgoed.

n n L imbur g

K antoren/Bedrijven n ■ Roermond - Een particuliere belegger kocht 425 m2 bedrijfsen 400 m2 kantoorruimte aan Mussenweg 7 in Roermond. Koopsom: 650.000 euro. Verkoper: particuliere belegger. Makelaar verkoper: Hauzer & Partners Bedrijfsmakelaardij.

Duinweide kocht van NSI winkelcentrum


Amersfoort - Pathé Theaters kocht een bioscoop met acht zalen aan Eemlaan 2 in het complex Eemplein

Winkels n ■


Utrecht

Nieuwegein - ProDelta kocht het distributiecentrum DC Liesbosch van 10.700 m2 aan Liesbosch 90 in Nieuwegein. Koopsom: niet bekend. Verkoper: CBRE Global Investors NL, namens het CBRE Logistics Property Fund Europe. Huurder: TNT Innight, onderdeel van TNT Express. Makelaar koper: De Mik Bedrijfshuisvesting. Makelaar verkoper: Statement real estate.

Veghel - Een particuliere belegger kocht een leegstaand bedrijfsgebouw met 2.200 m2 bedrijfsen 1.620 m2 kantoorruimte op een perceel van 9.985 m2 aan Doornhoek 3745 in Veghel. Koopsom: niet bekend. Verkoper: Doornhoek Beheer. Makelaar verkoper: RSP Makelaars.


Breda - Een particuliere belegger kocht een recent opgeleverd bedrijfsobject van 3.698 m2 aan Spinveld 57 in Breda. Het gebouw bestaat uit kantoor- en bedrijfsruimte en een showroom. Koopsom: niet bekend. Verkoper: BVR Projectontwikkeling. Makelaar verkoper: DTZ Zadelhoff collegiaal met Van de Water Bedrijfshuisvesting.



Juridis ch achtergrond Juridisch / veilingen / hypotheken

Notarissen, banken en verzekeraars denken eensgezind mee

Wetsvoorstel maakt executieveiling transparanter In Nederland vinden er iedere maand gemiddeld zo’n 200 tot 250 executieveilingen van onroerende zaken plaats. De verkoopopbrengst is vaak niet voldoende om de hypotheek af te lossen. In november 2012 is een wetsvoorstel (hierna: het ‘Wetsvoorstel’) ingediend bij de Tweede Kamer om het huidige executieveilingsysteem voor onroerende zaken te verbeteren. De minister hoopt dat de beoogde wijzigingen zullen leiden tot hogere verkoopopbrengsten. Het is nog niet bekend wanneer het Wetsvoorstel van kracht wordt. Sabine Schutgens van Boekel De Nerée gaat in op de gevolgen van het wetsvoorstel. Sabine Schutgens

De executoriale verkoop van onroerend goed leidt over het algemeen tot een lagere verkoopopbrengst dan bij een onderhandse (‘vrije’) verkoop het geval zou zijn geweest. Gemiddeld ligt de opbrengst zo’n 30 procent lager. Voor de hypotheekhouder is het een groot probleem als zijn vordering niet volledig kan worden voldaan. Ook de schuldenaar die met een restschuld blijft zitten, is de dupe. Een ander minpunt van het huidige systeem is dat het particuliere kopers afschrikt. Dit komt onder meer door de hoge kosten en de grote risico’s die voor rekening van de veilingkoper komen en het feit dat bezichtiging van het object voorafgaand aan de executieveiling meestal niet mogelijk is. In de praktijk worden veilingen vooral bezocht door handelaren, die de objecten vaak binnen enkele maanden weer doorverkopen. Daarnaast zijn er gevallen bekend van fraude door samenspannende handelaren die de objecten van tevoren onderling verdeelden en het publiek van de veiling probeerden te weren. Het is tijd voor verandering.

Wijzigingen Het veilingproces wordt transparanter en toegankelijker voor een breder publiek. Het doel is daarmee een hogere verkoopopbrengst te kunnen realiseren. In het Wetsvoorstel (33 484) zijn verschillende wijzigingen opgenomen die daaraan kunnen bijdragen. Hierna volgt een aantal. - Internet. Het wordt mogelijk om de veiling geheel via het internet te laten verlopen. De notaris houdt toezicht via een internetapplicatie waarbij hij (als enige) toegang heeft tot alle gegevens over de bieders en het biedingsproces. Om te voorkomen dat kopers vlak voor het verstrijken van de eindtijd tegen elkaar gaan opbieden, moet de eindtijd flexibel zijn. Dit kan bijvoorbeeld door de eindtijd na ieder nieuw bod met een vaste termijn te verlengen, zoals ook bij internetveilingen van roerende zaken niet ongebruikelijk is. Het blijft niettemin mogelijk om de veiling op de ‘ouderwetse’ manier in de veilingzaal te houden. Daarnaast is een combinatie mogelijk waarbij de veiling zowel in de veilingzaal als (gelijktijdig) via internet wordt gehouden, de

zogenaamde hybride veiling. De veiling blijft in alle gevallen onder het toezicht van de notaris staan. In de praktijk wordt op verschillende plaatsen al gewerkt met hybride veilingen en de ervaringen zijn positief. De verwachting is dat banken, zodra het Wetsvoorstel eenmaal in werking is getreden, hun mogelijkheden maximaal zullen willen benutten en vaak zullen kiezen voor hybride veilingen. De groep van mogelijke kopers is dan het grootst: er worden zowel handelaren in de veilingzaal als particulieren via internet bereikt. - Aankondiging. De aankondiging van de veiling moet worden gedaan via een of meer websites die voor iedereen kosteloos en zonder inlogof registratievereisten toegankelijk zijn. Het is niet meer nodig de veiling ‘aan te plakken’ of aan te kondigen in een regionaal dagblad. De publicatie van de veilingvoorwaarden moet op dezelfde website(s) worden gedaan als de aankondiging, zodat alle belangrijke informatie zo veel mogelijk bij elkaar staat. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat banken vooralsnog zowel via internet als in de regionale dagbladen de veiling zullen aankondigen. - Aanvullende eisen. Er mogen nadere eisen worden gesteld aan belangstellenden die daadwerkelijk willen deelnemen aan de veiling, zoals een bewijs van financiële gegoedheid. Dit lijkt te wringen met de bedoeling om meer particulieren te interesseren voor het kopen op een veiling. Voor veel particulieren zal het namelijk erg lastig zijn om in zo’n vroeg stadium al voor een bankgarantie of waarborgsom te zorgen. Van de andere kant is het

Aantal veilinglocaties wordt teruggebracht tot zestien

begrijpelijk dat een bank niet snel geneigd zal zijn een pand te gunnen aan een koper zonder bankgarantie of waarborgsom. Het zal nog moeten blijken of banken in de praktijk bereid zullen zijn particulieren hiervoor de middelen te verstrekken. - Kosten. De kosten van de veiling komen in het huidige systeem vrijwel helemaal voor rekening van de koper. Vaak is voor de koper onvoldoende inzichtelijk welk bedrag hij naast de koopprijs nog zal moeten betalen. Het Wetsvoorstel brengt hierin voor woningen verandering: vrijwel alle kosten moeten door de hypotheekgever worden betaald. Van het maximum van deze kosten moet voorafgaand aan de veiling ‘naar beste weten’ een indicatie worden gegeven. Dit draagt bij aan de transparantie van de veiling. - Overgang risico. In het huidige systeem gaat het risico al over op de koper zodra de onroerende zaak is gegund, terwijl hij dan nog geen eigenaar is. Tegen bepaalde soorten schade, bijvoorbeeld schade die wordt veroorzaakt door een gefrustreerde bewoner vóór eigendomsoverdracht, kan hij zich niet verzekeren. Het is dan maar de vraag of de koper deze schade kan verhalen. Vooral voor een particuliere koper is dit een (te) groot risico. Het Wetsvoorstel bepaalt voor woningen dat het risico pas op de koper overgaat nádat het proces-verbaal van toewijzing bij het Kadaster is ingeschreven. Hypotheekhouders zullen hierdoor eerder geneigd zijn maatregelen te treffen om dit soort schade te voorkomen, bijvoorbeeld door de woning voorafgaand aan de veiling of direct na de gunning te (doen) ontruimen. - Beheerbeding. Het beheerbeding wordt inhoudelijk niet gewijzigd. Nieuw is dat de hypotheekhouder het straks tegen iedereen die zich in de woning bevindt, kan inroepen, behalve tegen huurders. - Huurbeding. Bij de veiling van een woning moet duidelijk zijn of deze in verhuurde of onverhuurde staat zal worden overgedragen. De hypotheekhouder móet straks het huurbeding inroepen voordat de executieveiling van de betreffende woning plaatsvindt, tenzij er sprake is van bepaalde, in de wet genoemde redenen. Een voorbeeld daarvan is dat verkoop in verhuurde staat

Wijzigingen moeten leiden tot hogere verkoopopbrengsten

naar verwachting tot een hogere opbrengst zal leiden. - Ontruiming. De procedure voor ontruiming wordt vereenvoudigd. Als een beroep op het huurbeding tot ontruiming moet leiden, is de ontruimingstermijn die door de rechter wordt vastgesteld maximaal drie in plaats van de huidige twaalf maanden. Bij ontruiming van een woning kunnen ook mensen zonder huurovereenkomst of ander gebruiksrecht, zoals krakers, worden gedwongen de woning te verlaten. Een koper loopt dus niet meer het risico dat hij de woning na de eigendomsoverdracht niet kan betrekken omdat er bewoners zonder recht of titel blijken te vertoeven. - Bezichtiging. Het wordt gemakkelijker voor de hypotheekhouder om bezichtigingen in een woning te houden, omdat het beheerbeding hiervoor niet meer hoeft te worden ingeroepen. De huiseigenaars en gebruikers moeten de bezichtigingen toestaan. Voor makelaars is hier dus een grote rol weggelegd vergeleken met het huidige systeem. Banken zouden kunnen overwegen om open dagen te organiseren waarbij zowel een makelaar als een medewerker van de bank aanwezig is. Bezoekers kunnen dan direct informatie van de bank krijgen over een eventuele hypotheek.

notaris, maar niet voor de onderhandse verkoop voor een executie. Het komt in de praktijk voor dat een hypotheekhouder in zee gaat met een particulier, de koopovereenkomst ter goedkeuring indient bij de voorzieningenrechter (waardoor de veiling vervalt) en de particulier daarna een beroep doet op de bedenktijd. De hypotheekhouder kan vervolgens weer van voren af aan beginnen, wat natuurlijk ongunstig is voor de verkoopopbrengst. Om dit risico te voorkomen, zijn er banken die alleen aan handelaren verkopen en niet aan particulieren. Het Wetsvoorstel brengt geen verandering in deze situatie. Dat is vreemd als je bedenkt dat het meer kansen wil bieden aan particulieren op de veiling.

Initiatieven uit praktijk De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie is voorstander van het Wetsvoorstel en maakte samen met een groot aantal banken en verzekeraars afspraken om executieveilingen transparanter en toegankelijker te maken. Zo is het de bedoeling dat het aantal plekken waar wordt geveild, wordt teruggebracht tot zestien regioveilingen. Deze worden op dezelfde manier opgezet en werken met dezelfde veilingvoorwaarden. Het aantal aangeboden objecten is daardoor groter en particulieren weten beter waar ze aan toe zijn. De verwachting is dat ze hierdoor eerder aan een executieveiling zullen deelnemen. De minister hoopt dat door de voorgenomen wijzigingen meer particulieren zullen gaan deelnemen aan executieveilingen. Hoewel bij sommige wijzigingen een kanttekening kan worden geplaatst, lijkt het Wetsvoorstel in ieder geval te zorgen voor de nodige modernisering van het huidige systeem. Of de nieuwe wetgeving daarnaast ook daadwerkelijk een positieve impuls zal geven aan de (woning)markt en meer particulieren zal trekken, moet de praktijk leren. Over de auteur:

Bedenktijd

Sabine Schutgens is kandidaat-notaris bij

Sinds 2003 hebben particulieren die een woning kopen, bedenktijd. De wet maakt een uitzondering voor koop van woningen op een openbare veiling ten overstaan van een

de sectie Vastgoed van Boekel De Nerée te Amsterdam. Meer informatie: [email protected]



achtergrond Beleggingen beleggingen / index / IPD/ROZ

MSCI IPD presenteert resultaten Vastgoedindex 2012

‘Waardedaling leidt herstel in’

Rendementen sectoren Gemeten over tien jaar zijn de ver houdingen tussen de verschillende beleggingscategorieën minder scheef. Obligaties (7,0 procent) doen het beter dan aandelen (5,8 procent), met direct vastgoed (6,1 procent) er tus senin. Koploper in die periode bij het directe vastgoed is de categorie win kels (8,8 procent rendement), gevolgd door bedrijfsruimten (6,1 procent), woningen (5,1 procent) en kanto ren (4,3 procent). Wel is een stevige kanttekening op zijn plaats. In die tienjaarsperiode is nog de vastgoed hausse verwerkt. Van 2005 tot en met 2007 was het feest voor de beleggers, met totaalrendementen voor alle

6,6 procent direct rendement op kantoren

Figuur 1

6,5

1,5 6,6

6,1

4,0 -4,0 2,0 -6,0

Kantoren

Bron: IPD/ROZ

Winkels

5

Woningen

-8,0 -10,0

Direct Rendement 1,2 Indirect Rendement Totaal Rendement Direct Rendement Indirect Rendement Totaal Rendement

Woningen

-6,0

- 2,7

0,6

BedrĳfsruimtenBedrĳfsruimten

Winkels

-4,0

Kantoren

1,5

0,0 -8,0 -2,0 -10,0

5,4

4,3

- 2,7

4,2

1,2

0,6

6,5

Alle sectoren Alle sectoren

2,0 8,0 0,0 6,0 -2,0

5,4

4,3

4,2

0 Grootste waardedalingen op jaarbasis per land in periode 2001-2011 in lokale valuta -5

Figuur 2

-10 5 -15 0 -20 -5 -25 -10 -30 -15 -35

Overige landen

Switzerland (2005) Switzerland (2005)

Nederland

South Africa (2002) South Africa (2002) South Korea (2008) South Korea (2008)

Denmark (2008) Denmark (2008) Austria (2008) Austria (2008)

Belgium (2009) Belgium (2009) Finland (2009) Finland (2009)

Germany (2005) Germany (2005) Italy (2009) Italy (2009)

Portugal (2009) Portugal (2009) Netherlands (2009) Netherlands (2009)

Canada (2009)

France (2009) France (2009)

Canada (2009)

Sweden (2008) Sweden (2008)

Australia (2009) Australia (2009) New Zealand (2009) New Zealand (2009)

Poland (2009)

Japan (2009)

Norway (2008) Norway (2008)

-40

Japan (2009)

-35

Poland (2009)

-30

Czech Republic (2009) Czech Republic (2009)

-25

Overige landen Hungary (2009) Hungary (2009) Spain (2009) Spain (2009)

-20 -40

Nederland UK (2008)

Een zwaluw maakt nog geen zomer. Wel kan het spotten van de vogel de hoop versterken op het einde van de nucleaire winter op de Nederlandse kantoorbeleggingsmarkten. Die win ter duurde in ieder geval nog tot eind vorig jaar. Deelnemers aan de IPD/ ROZ Vastgoedindex 2012 behaalden een totaalrendement van 1,1 pro cent op hun directe vastgoed. Voor standing investments is het totaal rendement 1,2 procent. Die totaalren dementen liggen lager dan de stijging van de consumentenprijsindex, die over dezelfde periode 2,9 procent bedroeg. Dat zijn geen scores om over naar huis te schrijven. In reële termen en gemiddeld genomen is de deelnemer aan de benchmark armer geworden van zijn vastgoedportefeuille, terwijl het toch echt de bedoeling is om er (namens investeerders of deelne mers) rijker van te worden. Andere beleggingscategorieën deden het in 2012 veel beter dan direct vastgoed: gemiddelde rendementen over 2012 bedroegen 19,3 procent op aandelen, 10,7 procent op vastgoedaandelen en 8,7 procent op obligaties.

Waar is dan toch die zwaluw gespot? De directe rendementen over 2012 geven een minder somber beeld. Zoek een bankrekening voor uw spaarcenten en de kans is klein dat de groei van uw tegoed de infla tie kan bijbenen. Had u het geld gestoken in een Nederlands kan toor dat net zo rendeert als de IPD Nederlandse vastgoedjaarindex voor deze categorie laat zien, dan was het directe rendement afgelopen jaar 6,6 procent geweest. Alstublieft, ruim tweemaal zo hoog als de 2,9 procents stijging van de consumentenprijsin dex (december 2012, twaalf maan den). Hoger zelfs dan bij winkels (6,1 procent), woningen (4,3 procent), bedrijfsruimten (6,5 procent) en het gemiddelde voor alle vastgoedsecto ren (5,4 procent). Beleggen in het hogere segment van de Nederlandse kantorenmarkt, waarom niet? Vanzelfsprekend is het nog allerminst. Van de 37,3 mil jard euro aan beleggingen van de 20 deelnemers (4.521 objecten) bestaat een schamele 16,6 procent uit kantoren. Woningen zijn favoriet (46 procent) gevolgd door winkels (32 procent), zo meldt IPD. Waarbij nog kan worden opgemerkt dat naar verhouding veel van de 493 kantoren met een totale waarde van 6,2 mil

4,0

USA (2009)

Einde waardedalingen

Een indirect rendement van -8,8 pro cent is niet leuk voor wie zo’n pand al bezit, want het vreet het hele cashrendement weg en laat de belegger aan het einde van het beleggingsjaar achter met per saldo 2,7 procent verlies. Daarmee vormen kantoren de enige categorie met een negatief totaalrendement over 2012. De totaalrendementen bedragen 4,2 procent voor winkels, 1,5 procent voor bedrijfsruimten, 0,6 procent voor woningen en 1,2 procent voor alle sectoren. Maar de naar verhouding forse afwaardering op kantoren is al veel beter nieuws voor partijen die ver wachten dat de vastgoedbeleggings markt gaat aantrekken. Hoe verder die waarde daalt, hoe hoger het cash rendement, want dat wordt berekend op basis van die waarde. En vroeg of laat moet het toch afgelopen zijn met die waardedalingen op de kantoren markt. Dan resteert het voordeel van dat stevige cashrendement. Wat het moment om in te stappen dichterbij brengt, denkt Arnoud Vlak, mana ging director bij MSCI IPD Benelux.

6,6

6,1

6,0

USA (2009)

Peter Hanff

Indirect rendement

8,0

Ireland (2008)

De laatste drie jaar schrijft het directe vastgoed weer positieve totaalrende menten, maar qua resultaten blijft het achter bij andere beleggingscate gorieën. Over de periode 2010 tot en met 2012 behaalden de deelnemers aan de benchmark een gemiddeld jaarrendement op alle objecten van 3,2 procent. Veel lager dan op obli gaties (10,9 procent), aanmerkelijk lager dan op aandelen (6,0 procent) en maar iets hoger dan de inflatie (gemiddeld 2,4 procent per jaar), zodat het reële rendement wel erg mager uitvalt. Er is overigens een beleggingscategorie die over een peri ode van drie jaar slechter presteerde dan direct vastgoed: vastgoedaan delen, met een gemiddeld jaarlijks totaalrendement van -4,4 procent.

IPD Nederlandse Vastgoedindex 2012, per sector (Standing investments)

UK (2008)

Direct vastgoed

jard euro waarschijnlijk niet recent in het bezit zijn gekomen van de benchmarkdeelnemers. Meest gehoorde argumenten tegen beleggen in kantoren zijn natuurlijk de landelijke leegstand van 14,6 pro cent (volgens DTZ Zadelhof), de som bere economische vooruitzichten en de (vermeende) overwaardering. Wat die waardering betreft betekende het indirecte rendement over 2012 tege lijkertijd slecht en goed nieuws.

Ireland (2008)

categorieën samen van 10 procent en meer. Het einde van het feestje werd ingeluid in de herfst van 2008. Het jaar erop bleven de deelnemers aan de benchmark zelfs achter met een nominaal totaalrendement van ongeveer 0.

Percentage (%) Percentage (%)

In Nederland wordt het vastgoed langzaam afgewaardeerd, maar het gebeurt nu al zo lang dat het instapmoment dichterbij komt. ‘Het cashrendement op kantoren is hoog vergeleken met dat op andere beleggingscategorieën. Meer partijen zullen geneigd zijn de sprong te maken’, aldus Arnoud Vlak, managing director Netherlands van MSCI IPD, in een toelichting op de benchmarkresultaten over 2012.

Bron: IPD/ROZ

Sprong wagen ‘In Nederland hebben partijen er veel langer over gedaan dan Angelsaksische landen om hun waar deverlies te nemen. Dat was lang de kern van het probleem in Nederland’, aldus Vlak. Het snel nemen van verliezen bij vastgoedbeleggingen is inderdaad geen tak van sport waarin Nederland een vooraanstaande rol speelt, zo blijkt uit een staatje van IPD. Koploper qua totale afwaarderin gen in een jaar tijd is, gemeten over het tijdvak 2001-2011, Ierland, waar in 2008 37 procent aan verliezen werd genomen op de vastgoedpor tefeuilles. Angelsaksische landen zijn beter in staat om hun verliezen vlot te nemen, getuige de gemid delde waardedaling in het Verenigd Koninkrijk (26 procent in 2008) en de Verenigde Staten (24 procent in 2009). Nederland sukkelt daar ver achteraan met een grootste afwaarde ring van 5 procent in 2009. Daar staat tegenover dat Nederlandse deelne mers nu al vijf jaar op rij per saldo afboeken op hun direct vastgoed. ‘Mede door die afwaarderingen is het cashrendement hoog, wat de aantrekkelijkheid van direct vastgoed vergroot in verhouding tot andere beleggingscategorieën. Partijen zul len er vanzelf meer naar neigen om de sprong naar direct vastgoed te maken’, aldus Vlak. Een ander punt is of de markt ook maar enige gelijkenis zal hebben met

wat we een groot deel van het vorige decennium hebben gezien. Vlak zou daar zijn geld niet op zetten. ‘Zijn de jaren 2001 tot en met 2008 representatief voor de verhoudingen op de vastgoedbeleggingsmarkt? We weten allemaal dat na de dotcomcri sis via lage rentestanden in vooral de Verenigde Staten en Japan veel geldcreatie heeft plaatsgevonden. Monetaire financiering was het antwoord op de problemen van na 2001. De geldhoeveelheid is in verhouding tot de reële economie enorm gegroeid. Tegelijkertijd nam het besef af van het met de beleggin gen gemoeide risico. Dat heeft zeker de waardering van direct vastgoed beïnvloed.’

Dotcomcrisis ‘We ervaren nu dat de huidige eco nomische structuur totaal anders is dan voor de kredietcrisis en we leren wat dit voor de vastgoedsector bete kent. Laten we niet vergeten dat de oorzaken van de kredietcrisis liggen in de voor de dotcomcrisis geboden oplossingen. De liquiditeit die als gevolg daarvan beschikbaar kwam, is niet per se maatgevend. Neem de onderhandse financiering van com mercieel vastgoed. Het ziet ernaar uit dat daarvoor is teruggekeerd naar de verhoudingen van voor de dotcomcri sis en dat dit een structureel karakter heeft. Dat betekent dat financierin

gen van commercieel vastgoed met loan-to-values van 90 procent en meer niet meer in het verschiet lig gen. Hetzelfde geldt voor de koopwo ningmarkt die altijd een belangrijke driver was om in huurwoningen te beleggen. De prijsvorming op de vastgoedbeleggingsmarkt wordt beïnvloed door deze structurele veranderingen. Ook de taxaties van beleggingsvastgoed zullen daarvan een afspiegeling zijn.’ ‘Ik doe een beroep op het historisch besef. De huidige liquiditeit in de vastgoedbeleggingsmarkt kan, met alle mitsen en maren, het best worden afgezet tegen die van voor 2001. Als de liquiditeit en de prijs vorming in de vastgoedbeleggings markt door de jaren heen worden vergeleken met de omvang van het voor de financiering van vastgoedin vesteringen beschikbare kapitaal, kunnen ongetwijfeld veel parallellen worden getrokken’, aldus Vlak. Zo bezien heeft de markt nog wel een hobbel te nemen. De liquiditeit in de vastgoedbeleggingsmarkt (som van aan- en verkopen als percentage van de totale beleggingswaarde) bedroeg in de jaren 2009-2012 iets meer dan de helft van het niveau in 1996 en 2000. In de piekjaren 2005-2008 lag de liquiditeit ruim drie keer zo hoog als in 2009-2012. ‘En het is maar de vraag’, zegt Vlak, ‘of we dat de eerst komende tijd nog gaan zien.’



Beleggingen achtergrond beleggingen / fondsen / weten regelgeving

Discussie over kosten en baten AIFMD-richtlijn

’Samenwerking kan rapportagedruk beperken’ De richtlijn AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) gaat ten koste van marges bij fondsbeheerders. Ook dreigen de fondsbeheerders gek te worden van elkaar overlappende informatieverzoeken. Dat viel te beluisteren bij de presentatie van de resultaten van de IPD/ ROZ Vastgoedindex 2012. Arnoud Vlak, managing director Benelux van MSCI IPD: ‘Accountants, taxateurs, bewaarders en benchmarkorganisaties zouden met elkaar moeten afstemmen wie welke informatie nodig heeft.’

Invloed toezicht op vastgoedsector; indirect en direct vastgoed Financieel Toetsingskader Asset owner

Solvency II

Pensioenfondsen

Basel III

Verzekeraars

Banken

STRATEGISCH

Investment management

Peter Hanff

Figuur 1

Vermogensbeheer

Bewaarder

Fondsbeheer

Bewaarder

AIFMD

Balans zoek Wordt het niet een beetje te gek met die regel- en rappportagedruk? Er wordt stevig over gediscussieerd in kringen van vastgoedfondsbeheerders en hun toeleveranciers. Ook tijdens het komende Vastgoedmarkt Trends Congres 2013 speelt de AIFMD een belangrijke rol. Meestal vindt de discussie plaats vanuit het perspectief van professionals. Spreker David van As, directeur van het bedrijfstakpensioenfonds voor

‘Richt een meldpunt dubbel toezicht op’

de Bouwnijverheid (BPF Bouw), kiest bij de IPD-marktpresentatie een ander vertrekpunt: de deelnemer aan het pensioenfonds. ‘Vanuit het perspectief van de managers is het misschien mooi dat er wordt gewerkt aan de betrouwbaarheid van institutionele beleggers. Maar wat ik mis in de discussie, zijn de kosten voor de deelnemers. Ik vraag mij af of een bouwvakker blij moet zijn met de AIFMD. Alleen al de invulling van de bewaardersrol zal ten koste gaan van 10 of 20 basispunten rendement op de inleg van de deelnemers.’ ‘Ik ben niet op dagelijkse basis bezig om de gang van zaken in de gaten te houden. Ik kijk met een langetermijnhorizon of de ‘checks and balances’ functioneren en of ik dat wat er gebeurt aan de deelnemers kan uitleggen’, aldus Van As. De veranderende context maakt het volgens hem steeds lastiger om vast te houden aan de eigen werkwijze. ‘We worden geconfronteerd met steeds weer nieuwe wetgeving, met uitdijende regelgeving en toezicht. In een normale situatie kijk je 60 procent vooruit en ben je 40 procent van de tijd bezig met verantwoording. Die verhouding schiet nu door naar de andere kant. De balans is zoek. Controle en toezicht zijn prima, maar laat ze dan een toegevoegde waarde hebben’, aldus Van As, die zijn scepsis over die toegevoegde waarde onderstreept met de suggestie om een meldpunt dubbel

toezicht op te richten. ‘Trek aan de bel’, oppert Van As.

Toetredingsbarrière Spreker Will Rowson, chief investment officer van CBRE Global Investors (CBRE GI), heeft daar een wat andere kijk op. ‘De toepassing van de AIFMD-richtlijn neemt het risico van intransparantie weg. Dat zou goed nieuws moeten zijn voor de deelnemers aan pensioenfondsen. Dat is het ook, als de kosten niet worden doorgegeven aan de klanten. Dat zal niet gebeuren, daarvoor is er te veel concurrentie. Wijzelf verlagen onze marges.’ Rowson verwacht wel dat bepaalde fondsaanbieders het lastiger krijgen. Voor partijen uit derde landen wordt het onder de AIFMD moeilijker om in Europa te opereren. Een partij van buiten de Europese Unie zal alleen een AIFMD-vergunning aanvragen als de schaal van de activiteiten dat rendabel maakt. Ook kan er druk komen op middelgrote spelers zonder een duidelijke focus en een aantal nichespelers. Voor totale nieuwkomers wordt het al helemaal lastig. ‘Als je begint en je moet aan al deze regelgeving voldoen, word je geconfronteerd met een zeer hoge toetredingsbarrière. Dat is jammer’, aldus Rowson. Voor CBRE GI is de toepassing van de AIFMD geen probleem, geeft Rowson aan. Integendeel zelfs. ‘ING Real Estate Investment Management (grotendeels door CBRE GI overgenomen; red.) had al een geformaliseerde structuur voor risicobeheersing. Wij hoeven dus niet van onderaf te beginnen met de opbouw van zo’n structuur.’ Ook speelt de verplichting om kapitaalreserves aan te houden de grote fondsbeheerders in de kaart, redeneert Rowson. ‘Voor grote spelers biedt de AIFMD een concurrentievoordeel.’

EU-paspoort Rowson ziet meer voordelen. Een door een lidstaat verstrekte ‘AIFMDvergunnning’ is ook geldig in andere lidstaten. Zo’n EU-paspoort voor fondsbeheerders kan door de houder ervan worden ingezet als blijk van het vermogen om deel te nemen aan een transparante en gereguleerde markt. Het heeft dus alleen al waarde als marketinginstrument.

TACTISCH Property asset management AIFMD

Property management

Informatievoorziening

Wanneer een verandering in verband wordt gebracht met het werk van een veroordeelde, mag men aannemen dat niet iedereen die verandering prettig vindt, ook al zou die misschien noodzakelijk zijn. De naam Bernie Madoff viel diverse malen in de discussies bij de presentatie van de resultaten van de IPD/ROZ Vastgoedindex 2012. Naast de presentatie van de resultaten van de Vastgoedindex kwamen ook de gevolgen van de richtlijn AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) aan de orde, die in juli van kracht wordt (zie ook elders in dit nummer). Vastgoed speelde niet of nauwelijks een rol in het piramidespel van de tot 150 jaar cel veroordeelde Amerikaan. Evengoed vallen ook vastgoedfondsen onder de richtlijn, mede in het leven geroepen door het miljardenschandaal. Vastgoedfondsen moeten op ieder moment klaarstaan voor een audit en een bewaarder hebben. Dat betekent meer werk aan de winkel. De in de zaal vertegenwoordigde fondsbeheerders verstrekken al gegevens aan taxateurs, accountants en een benchmarkorganisatie als MSCI IPD. Daar komt nu een instantie bij die haar taak niet licht kan opvatten. Gaat er iets fout met het fonds, dan is de omgekeerde bewijslast van toepassing. De bewaarder moet aantonen zijn functie naar behoren te hebben vervuld. Zo niet, dan kan dat leiden tot een schadeverhaal. De bewaarder zal afspraken willen maken over aansprakelijkheid met ingeschakelde partijen, zoals taxateurs en accountants. Een divers gezelschap ‘toeleveranciers’ van vastgoedfondsen buigt zich daarom over de consequenties van de AIFMD-richtlijn.

OPERATIONEEL Technisch

Commercieeel

Administratief

Bron: MCI IPD

Maar voor Rowson zit de waarde van de AIFMD in meer dan de verpakking: ‘De richtlijn draagt bij aan de professionalisering van de aanbieders van diensten, zoals beheerders van portefeuilles en taxateurs. De toepassing van de AIFMD zal het vertrouwen in de sector verhogen.’ Overigens kiest CBRE GI niet voor het aanvragen van een AIFMDvergunning in een EU-lidstaat, maar in meer lidstaten. Het vertrouwen van beleggers uit een land is groter als de fondsbeheerder een AIFMDvergunning uit dat land op zak heeft. Ook komt het fiscaal beter uit, zo geeft Rowson toe.

Taxateurs reguleren ‘Zal de toepassing van de AIFMD leiden tot de activering van verborgen verliezen?’, is een vraag uit de zaal. Rowson: ‘De mogelijkheid bestaat dat er tot op zekere hoogte verlagingen komen van de waarderingen, als die onder druk tot stand zijn gekomen. Ik hoop niet dat dit gebeurt, want dat zou de markt op zijn grondvesten doen schudden. Maar het is onwaarschijnlijk dat dit hier gebeurt.’ Nog een keer de zaal: ‘Moeten taxateurs niet worden gereguleerd? Spreker Marian Scheele, senior counsel bij Clifford Chance: ‘Er is een tendens naar meer regelgeving, maar er is nog geen sprake van dat de toeleveranciers allemaal worden gereguleerd. Ik denk dat dit ook te ver zou gaan.’ Voor Arnoud Vlak, managing director Benelux van MSCI IPD, is dat geen uitgemaakte zaak. ‘Nu is er zelfregulering, onder meer via RICS. Maar kunnen de vastgoedtaxateurs het daarbij

laten, wanneer een andere belangrijke groep van toeleveranciers, de accountants, al wel verdergaand is gereguleerd?’ En hoe houdt de bedrijfstak de kosten in de hand bij toepassing van de AIFMD? Vlak heeft daar ideeën over. ‘Het komt aan op samenwerking bij informatieaanvragen. Eenzelfde stuk informatie kan meer doelen tegelijk dienen. Als verschillende partijen dezelfde informatie opvragen, maken ze de belegger gek. Accountants, taxateurs, bewaarders en benchmarkorganisaties zouden met elkaar moeten afstemmen wie welke informatie nodig heeft in zijn onderscheidende rol’, aldus Vlak na afloop van de discussie. ‘Als een van de vier de informatie heeft geaccordeerd, moeten de andere drie deze voor waar kunnen aannemen.’ ‘Accountants en taxateurs vliegen elkaar soms in de haren, daar komt nu de bewaarder bij. Bazigheid kan een rol spelen bij de meningsverschillen, maar die kunnen ook voortkomen uit de verschillende rollen die de partijen naar de belegger toe spelen. Meningsverschillen zijn onderdeel van het vak. Ik zie dan ook geen enkele reden om de hersens uit te schakelen. De interpretatie van de informatie mag en moet plaatsvinden vanuit de verschillende rollen van de toeleveranciers. Informatie opvragen en accorderen kan onder de partijen worden verdeeld. De aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventuele fouten kan onderling worden geregeld. Het zal wat vergen van partijen, maar deze aanpak leidt tot een lagere regeldruk en een hogere efficiency.’



achtergrond Beleggingen beleggingen / europa / weten regelgeving

Gevolgen Europese regelgeving voor Nederlandse vastgoedbedrijven

Nederlands vastgoed steeds meer in greep van Brussel Aan het begin van het jaar een overzicht van de dit jaar in te voeren Europese regelgeving voor de Nederlandse vastgoedsector. Vooral Basel III, Solvency II, IFRS en de AIFMD staan in de belangstelling. Bieden de regels kansen of wordt vastgoed als beleggingsinstrument niet meer aantrekkelijk? En … zijn de effecten wel zo groot als menigeen denkt? In dit artikel geeft Ernst & Young zijn visie op de belangrijkste regelingen en de gevolgen daarvan voor de sector. Ad Buisman en Harry Wanningen

De Europese regelingen zijn onder te verdelen in twee categorieën: regelingen die invloed hebben op de kapitaalstromen (waaronder Basel III, Solvency II, EMIR) en regelingen die een directe invloed hebben of kunnen hebben op het vastgoedbeheer en de operationele activiteiten van vastgoedondernemingen (AIFMD en IFRS). Een overzicht. • Basel III (vermoedelijke ingangsdatum 1 januari 2014) dwingt banken hun kapitaalstructuur te verstevigen, zowel kwalitatief als kwantitatief. Het gevolg is dat banken minder ‘leverage’ kunnen toepassen, ofwel ze kunnen minder euro’s uitlenen tegenover elke euro kapitaal. Er zijn talloze berekeningen die aantonen dat banken miljarden aan extra kapitaal moeten aantrekken om op dezelfde schaal te kunnen blijven uitlenen. Vooral afgeleide financiële producten als securitisaties en ontwikkelingsvastgoed, worden hierdoor hard getroffen. Waarschijnlijk mede ingegeven door het besef dat ook of vooral vastgoed niet immuun is voor een financiële crisis, is de verwachting dat er een enorme beweging zal ontstaan om de commerciële vastgoedportefeuilles te reduceren. Banken zullen hun vastgoed takken afzonderen en zich terugtrekken op hun thuismarkt voor financiering van vastgoed. Gevolg is dus dat minder geld beschikbaar zal komen voor de financiering van vastgoed en het geld dat er is, duurder wordt. Internationaal wordt dit vaak aangeduid als de ‘lending gap’. Feitelijk zijn al deze bewegingen al een aantal jaren zichtbaar. • Solvency II (ingangsdatum 1 januari 2014) kan een klein beetje licht brengen in deze donkere vooruitzichten. Solvency II richt zich specifiek op de kapitaalstructuur en het risicomanagement van (her) verzekeraars. Onder de Solvency II regelgeving wordt aan verschillende soorten investeringen een standaard kapitaalvereiste (als percentage van de investering) gekoppeld, waarbij directe inves-

teringen in vastgoed mogelijk een bepaalde aantrekkingskracht krijgen, zeker als via een intern model kan worden aangetoond dat de kapitaalsvereiste minder is dan de standaard 25 procent. Ook vastgoedfinanciering kan voor verzekeraars aantrekkelijk zijn, omdat de kapitaalvereisten vergeleken met vastgoedinvesteringen vaak lager zullen uitvallen. Echter, de kans dat verzekeraars de lending gap zullen opvullen is zeer beperkt. De vastgoedfinanciering door verzekeraars beslaat op Europees niveau enige tientallen miljarden; de lending gap bedraagt meerdere honderden miljarden. Er is weliswaar meer interesse voor vastgoed en vastgoedfinancieringen (mits hoge kwaliteit, lange huur en goede huurder) vanuit de kant van verzekeraars (onder andere Allianz en AXA zijn zeer actief ), maar een structureel en substantieel aandeel in de financieringsmarkt mag niet worden verwacht. Daarbij komt dat de kapitaalvereisten voor beursgenoteerd vastgoed en niet-genoteerde Europese vastgoedfondsen aanzienlijk zijn (39 procent respectievelijk 49 procent). Wellicht is er slechts sprake van substitutie. • De EMIR (European Markets Infrastructure Regulation), die al van toepassing is, betreft vooral derivaten. Vastgoedondernemingen die ook als financiële instelling kwalificeren dan wel onder de AIFMD vallen, moeten de veel gebruikte renteswaps nu gaan verhandelen via een gereguleerde markt, in plaats van de over-thecounter-methode die nu vaak plaatsvindt. Verder vereist EMIR een reële waarde benadering en het verschaffen van onderpand in de vorm van liquide middelen. Deze middelen kunnen dan niet worden ingezet voor investeringen. EPRA heeft eerder aangetoond dat het effect op de liquiditeit voor de vastgoedsector in de miljarden euro’s kan gaan lopen. • De grootste uitdaging voor de sector is echter de AIFMD, ofwel de Alternative Investment Fund

dreigen entiteiten die onder het regime van de AIFMD vallen, bloot te worden gesteld aan de nog in te voeren extra belastingen voor banken (Financial Transaction Tax). • Ook de verslaggeving van de sector staat grote en ingrijpende veranderingen te wachten. Daarover berichten wij al maandelijks in Vastgoedmarkt in de rubriek Ontwikkelingen in de IFRS, dus volstaan wij in deze bijdrage met het slechts noemen van de belangrijkste toekomstige ontwikkelingen. Dit betreft de verslaggeving over de reële waarde (IFRS 13), de standaarden rond financiële belangen in andere entiteiten (IFRS 10, 11, 12) en de ontwikkelingen in leasing, omzetverantwoording en financiële instrumenten.

Gevolgen AIFMD

AIFMD grijpt keihard in op operationele activiteiten Manager Directive. De naamgeving geeft al aan dat het een richtlijn is die zich primair richt op fondsmanagers, echter hij heeft een zeer uitgebreide werking. Europese en niet-Europese fondsmanagers, maar ook Europese en niet-Europese fondsen en dienstverleners zullen de gevolgen van de AIFMD ondervinden. De richtlijn betreft alle alternatieve investeringsmogelijkheden, inclusief hedgefondsen, vastgoed en private equity. De richtlijn grijpt in op alle operationele gebieden van een vastgoedfonds; waaronder risicomanagement, waarderingen, de aanstelling van een bewaarder, beloningen en rapportering. De regeling moet uiterlijk 22 juli 2013 in de Nederlandse Wetgeving zijn verankerd. Daarna zal binnen een jaar een AIFM-vergunning moeten worden aangevraagd. De tijd dringt dus om hiermee aan de slag te gaan. • Naast deze regelgeving zijn er ook ontwikkelingen in pensioenen die pensioenfondsen dwingen om meer naar de liquiditeit van hun beleggingen te kijken; volgens sommigen werkt dit in het voordeel van het beursgenoteerde segment. Ook

Waar regelingen als Solvency II, Basel III en EMIR vooral gevolgen zullen hebben voor de beschikbare hoeveelheid kapitaal, grijpt de AIFMD keihard in op de operatio nele activiteiten van de sector. Hierna zullen we daarom vooral aandacht hebben voor de ontwikkelingen rond de AIFMD. De AIFMD wordt van toepassing op alle fondsmanagers (AIFMs) die als primaire activiteit alternatieve beleggingsfondsen (AIFs) beheren. Een alternatief beleggingsfonds is een collectieve beleggingsinstelling, inclusief haar beleggingscompartimenten, met kapitaal van een aantal externe investeerders. De beleggingsinstelling investeert volgens een bepaald beleggingsbeleid voor deze beleggers en de instelling is niet vergunningplicht volgens de richtlijn beleggingsinstellingen (UCITS). Zowel open als closed-end beleggingsinstellingen evenals beursgenoteerde en niet-beursgenoteerde fondsen kunnen worden geclassificeerd als alternatieve beleggingsfonds voor de toepassing van de richtlijn. De richtlijn bestaat uit twee regelingen. Voor beheerders waarop de lichtere regeling van toepassing is, geldt geen vergunningplicht, maar wel een meldingsplicht aan de bevoegde autoriteiten van hun lidstaat van herkomst en om aan die autoriteiten bepaalde informatie te verstrekken. De lichtere regeling geldt voor: - beheerders die direct of indirect beleggingsinstellingen beheren waarvan het totaal aan beheerde activa onder de drempel van 100 miljoen euro blijft; en voor - beheerders die uitsluitend beleggingsinstellingen zonder een leverage beheren, en waarop gedurende vijf jaar geen terugbetalingsrechten van kapitaal kunnen worden uitge-

oefend en waarvan het totaal aan beheerde activa onder de drempel van 500 miljoen euro blijft. Alle overige AIF-managers vallen onder de volledige regeling. Alhoewel er nog steeds onduidelijkheden bestaan, lijkt het erop dat een groot deel van de sector direct door de AIFMD zal worden geraakt. Een van de meest recente ontwikkelingen is dat in het Nederlandse implementatievoorstel in tegenstelling tot eerdere verwachtingen, geen uitzondering wordt gemaakt voor de gesegregeerde vastgoedbeleggingen van pensioenfondsen. Ook deze activiteiten vallen daarmee onder de werking van de AIFMD. Over het beursgenoteerd segment bestaat nog steeds veel verwarring. Wanneer is er sprake van een gedefinieerd beleggingsbeleid? Onlangs heeft de ESMA enige richting aan de discussie gegeven die wellicht in het voordeel van het beursgenoteerde segment gaan werken. ESMA heeft namelijk in consultatie document 2012/845 geopperd dat de richtlijn niet van toepassing zou zijn voor ‘gewone ondernemingen met zuiver commerciële doelstellingen’. Maar het is afwachten of, bij afwezigheid van een strikte interpretatie vanuit Bussel, alle nationale toezichthouders op dit vlak één lijn gaan trekken en het beursgenoteerde segment op basis van deze interpretatie vrijstellen van toepassing van de richtlijn.

Belangrijkste gevolgen Nu in December 2012 de zogenaamde “Level 2” implementatierichtlijn definitief is geworden kan een goed beeld worden verkregen van wat de AIFMD nu werkelijk gaat betekenen. In navolgende paragrafen geven wij de belangrijkste implicaties weer, echter dit is zeker geen volledig overzicht. • Hoofdlijnen AIFMD. Allereerst gaan zorgplicht en aansprakelijkheid zwaar wegen voor zowel beheerder als dienstverleners. Voor een vastgoedfonds zal ook de interne organisatie veelal extra aandacht behoeven. De richtlijn vereist – zonder dit te definiëren – adequate interne controles en een compliance functie die strikt afgescheiden is van de operationele activiteiten. Ook vereist de richtlijn een vorm van internal audit. Procedures zullen gedegen moeten worden gedocumenteerd en vastgelegd. Due diligence is nodig voor elke nieuwe acquisitie, en - als uitsmijter - de fondsmanager moet substantie hebben, een postbusfirma kan niet meer. Ook de risicomanagementfunctie dient goed te worden ingeregeld



Beleggingen achtergrond Ontwikkelingen IFRS Ernst & Young verzorgt voor Vastgoedmarkt elke maand een rubriek over ontwikkelingen in de International Financial Reporting Standards (IFRS). In deze rubriek worden interpretatiekwesties en ontwikkelingen behandeld voor verschillende IFRS-standaarden. Reacties naar ad.buisman@nl. ey.com of [email protected].

en dient ervoor te zorgen dat het risicoprofiel in overeenstemming is met het investeringsbeleid. Openend fondsen dienen hun liquiditeitsmanagement verder vorm te geven. Stresstesten moeten worden uitgevoerd en de beleggingsstrategie en het liquiditeitsprofiel moeten op elkaar zijn afgestemd. Het waarderingsbeleid heeft gevolgen voor de inrichting van het waarderingsproces en de wijze waarop de manager omgaat met haar taxateur (vaststellen onafhankelijkheid). De naleving van INREV, EPRA of soortgelijke handleidingen voor de berekening van de NAV wordt verplicht en de werkzaamheden van de taxateur dienen intern te worden beoordeeld. Beheerders dienen tevens periodiek te rapporteren over de toegepaste leverage. Eén van de, in onze ogen, meest vergaande gevolgen van de Richtlijn is de rol van de extern aan te stellen bewaarder. De bewaarder dient de kasstromen (dit is waarschijnlijk inclusief huren en huurkortingen) te controleren, moet een schaduwregister bijhouden van de activa, voert kadastrale recherche uit en draagt verantwoordelijkheid ingeval van fraude. Ook ten aanzien van taxaties dient de bewaarder toe te zien op de naleving van basisprincipes. Het aanstellen van een bewaarder kan derhalve kostbaar zijn. • Beloningsbeleid. De AIFMD stelt ook strikte eisen aan het beloningsbeleid. Zo wordt een balans vereist tussen variabele en vaste beloningen en mogen functionarissen die in een controlling positie zitten geen winstafhankelijke bonussen ontvangen. Ook voor de variabele beloningen zelf gelden beperkingen; zij moeten zowel op basis van kwalitatieve als kwantitatieve maatstaven worden vastgesteld.

Wijzigingen kunnen leiden tot aanzien lijke kostenverhoging

• Minimale omvang AIFM. Zoals boven gesteld dient een AIFM substantie te hebben. In de praktijk ontstaan veel vragen over de minimale omvang van een AIFM. Volgens de richtlijn dient de AIFM minimaal te beschikken over (1) portefeuillemanagement en (2) risicomanagement evenals een (3) compliance en (4) internal audit functie. Van de eerste twee kan naar keuze één van de twee worden gedelegeerd maar alleen aan een entiteit die zelf over de vereiste vergunningen beschikt. De laatste twee kunnen beide, nog steeds onder strikte voorwaarden, worden gedelegeerd aan een andere entiteit. Daarnaast dient een AIFM over een bestuur te beschikken. • Gereguleerde en niet gereguleerde activiteiten. Veel beheerders beheren verschillende fondsen en soms ook joint ventures en andere samenwerkingsverbanden die niet onder de AIFMD vallen. De vraag doet zich dan voor of het beheer door één entiteit kan geschieden. In principe is dit moeilijk aangezien een AIFM slechts in beperkte mate niet gereguleerde activiteiten mag verrichten; lees: dienstverlening aan niet AIF’s. Dit betekent al snel dat er twee beheerders parallel aan elkaar dienen te functioneren. Werken met deeltijdfunctionarissen kan een oplossing zijn maar is moeilijk voor die activiteiten die de AIFM minimaal moet verrichten (zie hiervoor): De AIFMD vereist immers voldoende gekwalificeerd personeel dat voldoende is toegewijd aan de AIF.

Conclusie De vastgoedsector wordt steeds meer geconfronteerd met verregaande regelgeving. Allereerst zal de geldkraan zeker niet verder opengaan door de regelgeving waaraan de traditionele financiers moeten (gaan) voldoen. Niet voor niets is het versterken van het eigen vermogen agendapunt nummer 1 voor veel vastgoedfondsen. Daarnaast kan verslaggeving gevolgen hebben voor de fondsen zelf. Echter de grootste gevolgen komen van de AIFMD. Vergaande documentatie, inrichting en overige vereisten kunnen leiden tot een aanzienlijke kostenverhoging. Over de auteurs Ad Buisman, partner en hoofd Real Estate for Europe, Middle East, India and Africa (EMEIA) bij Ernst & Young Accountants LLP en Harry Wanningen, senior manager bij Ernst & Young Accountants LLP Meer informatie [email protected] en [email protected]

Procedure herziening leasingstandaard in laatste fase Deze maand aandacht voor de recente ontwikkelingen rond de leasingstandaard en de verslaggeving over bijzondere waardeverminderingen van goodwill.

Leasing Recent is door de International Accounting Standards Board (IASB) opnieuw gesproken over de leasingstandaard en in het tweede kwartaal van 2013 wordt een herziene conceptstandaard uitgebracht. De voorgestelde wijzigingen zullen naar verwachting niet effectief zijn voor 2016. Het is echter van groot belang kennis te nemen van de ontwikkelingen. De laatste kans om commentaar te leveren dient zich aan. In augustus 2012 gingen wij in Vastgoedmarkt uitgebreider in op de ontwikkelingen. Nu beperken wij ons tot de hoofdlijnen. Door de IASB wordt nu voorgesteld een onderscheid te maken tussen zogenaamde ‘straight-line’ leases (verder lineaire lease) en ‘accelerated’ leases (amortiserende lease). Hierbij is van belang of een lessee al dan niet een belangrijk deel van het onderliggend actief verwerft en ‘consumeert’ gedurende de termijn van de lease. Voor de classificatie van vastgoedleases (land, gebouw of een combinatie hiervan) stelt de IASB voordat deze normaliter (weerlegbaar vermoeden) als lineaire lease worden behandeld tenzij aan een van de hierna genoemde criteria wordt voldaan: 1)de leasetermijn omvat het belangrijkste deel van de economische levensduur van het onderliggende actief; of 2)de contante waarde van de minimale leasebetalingen is gelijk of nagenoeg gelijk aan de reële waarde van het onderliggende actief. Deze classificatie en het weerlegbare vermoeden zijn ook van toepassing op de lessee. Echter hij zal elke lease, onafhankelijk van classificatie als lineaire of amortiserende lease, in zijn balans moeten verwerken. De lessee neemt een gebruiksrecht en een verplichting op, die initieel gelijk zijn. Gedurende de looptijd van de lease verantwoordt de lessee lineair de kosten. Dit wordt bereikt door het gebruiksrecht als een saldo post te hanteren. De verplichting wordt volgens de geamortiseerde kostprijsmethode behandeld, maar door de ‘afschrijving’ van het gebruiksrecht te variëren ontstaat er een constante kostenpost voor de lease. De meest interessante ontwikkeling komt echter uit de vergadering van de IASB van eind januari 2013. Daarin is gesproken over de ‘unit of account’ ofwel, hoe lessees moeten omgaan met leases waarin twee of meer activa zijn opgenomen, bijvoorbeeld een gebouw en land. De IASB heeft aangegeven dat de beoordeling van de lease moet worden gericht op wat het primaire actief is in de overeenkomst. Als het primaire actief land en/of een gebouw is dan geldt het weerlegbare vermoeden, maar, in tegenstelling tot de huidige standaard, hoeft een lease van land en gebouwen niet meer te worden onderverdeeld in twee componenten. De voorbeelden in het agenda paper geven dit ook duidelijk aan. Zelfs een buiten de stad gelegen winkelcentrum met zijn parkeerplaats is één lease, want zonder de parkeerplaats is het winkelcentrum niet bruikbaar. Wanneer echter naast het winkelcentrum en de parkeerplaats ook nog een stuk te ontwikkelen land wordt gehuurd, is er sprake van twee componenten.

Bijzondere waardevermindering goodwill De ESMA (European Securities and Markets Authority) bracht begin januari haar rapportage uit over het onderzoek naar de verslaggeving voor bijzondere waardevermindering van goodwill. Hoewel niet voor alle bedrijven in de sector relevant, is het wel een onderwerp dat van belang kan zijn. De ESMA heeft met de AFM en de andere lokale toezichthouders afgesproken om de toelichtingen over bijzondere waardeverminderingen van goodwill in de 2012 verslaggeving scherper te beoordelen. De belangrijkste aandachtsgebieden voor de verslaggeving zijn: -onderneming specifieke informatie opnemen voor veronderstellingen die ten grondslag liggen aan de kasstroomverwachtingen, naast de discontovoet en de groeivoet. Dergelijke relevante veronderstellingen geven de gebruiker relevante informatie; -een sensitiviteitsanalyse opnemen, vooral in de situatie waarin de boekwaarde van het eigen vermogen meer is dan de marktkapitalisatie van een beursgenoteerde onderneming, die een behoorlijk bedrag aan goodwill in haar balans heeft opgenomen; -de realiseerbare waarde bepalen gebaseerd op directe opbrengstwaarde vereist een nadrukkelijker gebruik van externe informatie, dan wanneer sprake is van een bedrijfswaardemodel; -de groeivoet bepalen – de ESMA stelt dat een lange termijn groeivoet van 3 procent of meer ambitieus en optimistisch lijkt in het huidige economische klimaat; -een discontovoet opnemen per significante kasstroomgenererende eenheid in plaats van een gemiddelde discontovoet.

Conclusie De leasingstandaard lijkt zo langzamerhand echt de afrondende fase in te gaan. Voor de vastgoedsector lijken de gevolgen beperkt te blijven, hoewel de huurder de lease op de balans moet opnemen en te maken krijgt met de gevolgen op convenanten. Voor de bijzondere waardevermindering van impairment raden wij u aan tijdig met uw accountant te overleggen om ervoor te zorgen dat deze toelichting niet gaat leiden tot opmerkingen van een toezichthouder.



achtergrond Beleggingen beleggingen / niet-genoteerd / brancheorganisatie

Jaarcongres van 16 tot en met 18 april in Barcelona

Jubileumcongres INREV in teken van vastgoedallocatie De afwegingen bij de strategische keuze voor vastgoed als beleggingscategorie zijn het centrale onderwerp van het jaarcongres 2013 van INREV. Het tiende jaarcongres van de Europese brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed vindt plaats van 16 tot en met 18 april in Barcelona en heeft een vol programma. Erik Wiegerinck

Mathias Thomas: ‘Er is een hoge volatiliteit in de beleggingsmarkten.’

Column fiscaal

Hoe hebben institutionele beleggers hun vastgoedcategorieën geïmplementeerd? Op welk vastgoed richten zij zich? Zijn ze vooral geïnteresseerd in voorspelbare, solide inkomsten of speelt waardeontwikkeling een overwegende rol? Welke ruimte is er voor financieringsfondsen bij de allocatie naar vastgoed? Dat zijn volgens Mathias Thomas, CEO van INREV, een paar klemmende vragen die worden behandeld tijdens het jaarcongres van zijn organisatie in Barcelona. De eerste dag van het driedaagse evenement draagt, zoals altijd, een besloten karakter. Door de sterke programmering geldt het congres als een van de hoogtepunten van het vastgoedjaar. Het congres heeft dit jaar bovendien een feestelijk tintje door het tienjarig bestaan van de in Amsterdam gevestigde Europese vastgoedorganisatie. Zoals altijd neemt een bekende econoom de key note speech voor zijn rekening. Dit jaar is de key note spreker Roger Nightingale, econoom en strateeg bij RDN Associaties. Hij geeft zijn visie op de onzekere staat van de wereldeconomie en hoe de weg naar meer vaste grond eruit zou moeten zien. Vervolgens behandelt Joseph Azelby, head of Asset Allocations bij de Amerikaanse bank JP Morgan, asset allocatie tegen het decor van extreem lage rentes. INREV-CEO Thomas hierover: ‘De groei in Europa is beperkt door de zwakke economie. Toch is er een hoge volatiliteit in de beleggingsmarkten. Wat betekent dat voor beleggers als zij beleggen in vastgoed?’ Tijdens deze sessie

zal Azelby ook een vergelijking maken tussen vastgoed en andere beleggingscategorieën. Het podium is daarna voor Patrick Kanters, managing director Global Real Estate bij APG in Amsterdam, Wenzel Hoberg, vice president Institutional Investments van de CCP Investment Board en Eric Lang van het Amerikaanse pensioenfonds Teacher Retirement System of Texas. Onder leiding van Jeff Jacobson, global CEO bij LaSalle Investment Management, zullen zij ingaan op hoe beleggingsallocaties kunnen worden getransformeerd in strategie. Onderzoeksdirecteur Casper Hesp van INREV sluit het ochtendprogramma af op woensdag 17 april met de presentatie van de eerste resultaten van de nieuwe Global Fund Index voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Dat is een gezamenlijk initiatief van de Europese en Aziatische brancheorganisaties voor niet-genoteerd vastgoed, INREV en ANREV, en de Amerikaanse National Council for Real Estate Fiduciaries (NCREIF) hebben overeenstemming bereikt over een wereldwijde index. De zogenoemde Global Fund Index is de eerste index op wereldschaal in

Eerste resultaten van nieuwe Global Fund Index

zijn soort. De nieuwe wereldindex heeft een potentieel van ongeveer 670 verschillende vastgoedfondsen met een portefeuille van maar liefst 519 miljard euro. Na de lunch deelt Paul Mouchakkaa, directeur van Morgan Stanley Real Estate Investing, zijn ervaringen als lange termijn belegger in vastgoed. ‘Hoe is de markt veranderd? En op welke wijze kunnen beleggers de kloof verkleinen tussen asset allocatie en de implementatie van een strategie?’, licht Thomas dit programmaonderdeel toe. Twee mannen van het eerste uur – Willem de Geus, partner Proprium Capital Partners en Pieter Hendrikse, CEO CBRE Global Investors Emea – zullen in een duopresentatie het verleden, heden en toekomst van INREV belichten. Jerry Speyer, topman van vastgoedbelegger Tishman Speyer, bijt het spits af op donderdag 18 april. In zijn bijdrage gaat hij in op de vraag hoe een belegger optimaal gebruik kan maken van de cyclus in de vastgoedmarkt. Daarna laat Dan D’Aniello, bestuursvoorzitter en medeoprichter van The Carlyle Group, zijn licht schijnen op de toekomst van fondsbeheerders en welke nieuwe beleggingsproducten hij verwacht. Aansluitend volgt een debat tussen twee beleggers en twee fondsbeheerders over dit onderwerp. De panelleden zijn: Barry Blatman, managing partner, Brookfield Asset Management; Urban Edenström, bestuursvoorzitter Niam; Alex Jeffrey, CEO Prupim; en Udo Schaffer, hoofd vastgoed E.ON.

Mipim


Henk de Graaf MRE, VMW Taxand

Het jaarlijkse vastgoedfeestje in het zuiden van Frankrijk zit er weer op. Degenen die er zijn geweest, hebben zich weer prima vermaakt. Lekker weer, goed eten en gezellig borrelen bij Caffé Roma. Was het weer als vanouds? Eigenlijk niet. Ook de Mipim heeft al jaren last van de crisis. In ieder geval voor wat betreft het aantal bezoekers uit Nederland. Waar vroeger per bedrijf grote delegaties afreisden voor hun jaarlijkse ‘business trip’, wordt dit de laatste jaren ogenschijnlijk elke keer minder. Steeds vaker hoor ik: ‘Misschien volgend jaar weer. Nu véél te druk met lopende zaken in Nederland.’ Je kunt het niemand kwalijk nemen. Door de crisis is er meer een mentaliteit van doe maar gewoon, dan doe je al gek genoeg, en tijdens de Mipim wordt vaak meer gek dan gewoon gedaan. Dit is waarschijnlijk ook een reden dat de Expo Real in München steeds meer terrein lijkt te winnen. Deze beurs is meer gericht op het zakendoen en daardoor interessanter en – ook intern – beter te verkopen. Een bratwurst in plaats van bouillabaisse. Een heel verschil, maar het voldoet veel meer aan de huidige behoefte. Een ticket München, een goed hotel en een kaart voor de beurs kosten minder dan de 1.600 euro die je alleen voor een kaartje voor ‘de bunker’ in Cannes moet neertellen. Wie is nu gek? Toch denk ik soms met weemoed terug aan de mooie Mipim-jaren. Na een periode van hard werken met een zonnebril in de koffer naar Zuid-Frankrijk. In het vliegtuig genieten van een broodje van Huib en daarna rechtstreeks de boulevard op voor de eerste zakenlunch. Ik herinner me een jaar waarin we door een particuliere vastgoedbelegger, een klant, werden gevraagd op bezoek te komen op ‘het bootje’. We hadden dat jaar een aantal transacties voor hem begeleid en alles was goed gelopen. Een klein speedjacht haalde ons op in de haven om ons naar de bestemming te brengen. Het bootje bleek een zeewaardig jacht van weet ik hoeveel meter, dat in de baai voor anker lag. Daar aangekomen werden we met alle egards ontvangen

en het ontbrak werkelijk aan niets. Na een tijdje op het jacht te hebben doorgebracht, werden we weer keurig aan land gezet. Fiscaal kreeg het hele verhaal nog een staartje. Het volgende jaar gingen we weer trouw aan de slag met de aangiften vennootschapsbelasting. De daarvoor benodigde informatie, waaronder de goedgekeurde jaarrekeningen, werd keurig aangeleverd. Daaruit bleek dat het Mipim-bootje voor een lieve duit was gehuurd. Geen probleem zou je denken. Nou, dat is niet helemaal waar. De fiscale wetgeving bepaalt namelijk dat kosten voor ‘vaartuigen die worden gebruikt voor representatieve doeleinden’ fiscaal niet aftrekbaar zijn. Auw. Dat deed toch pijn. ‘En als ik een vliegtuig had gehuurd, was het wel aftrekbaar geweest?’. Eh ja, dan wel. ‘Dat kan toch niet waar zijn!’ Helaas wel. Het verhaal deed me denken aan de volgende stelling: ‘when it comes to matters of tax, logic is the last resort’. De spijker op zijn kop. Maar, laten we het van de zonnige kant bekijken. In München is er geen water, dus daar kun je ook geen zeewaardig jacht huren. Of zoiets. reacties naar

[email protected]



Beleggingen achtergrond beleggingen / niet-genoteerd / inrev

Ernst & Young: Europa loopt mijlen ver achter

Gebruik GIPS nog in kinderschoenen Slechts 7 procent van de Europese vastgoedvermogen beheerders voldoet aan de Global Investment Performance Standards (GIPS). Daarmee loopt Europa mijlen ver achter op de VS. Dat blijkt uit onderzoek van Ernst & Young in opdracht van INREV, de Europese brancheorganisatie voor niet-beursgenoteerd vastgoed, onder vastgoedfondsbeheerders en beleggers in Europa. Erik Wiegerinck

toch tamelijk schokkend vind, is dat 42 procent van de onderzochte vastgoedpartijen in Europa, nog steeds niet of niet volledig op de hoogte is van GIPS. Volgens onderzoek in Noord-Amerika is dat daar nagenoeg 100 procent.’ Buitengewoon laag is volgens Buisman ook dat slechts 7 procent van de Europese assetmanagers, actief in discretionair vastgoedbeheer, geheel volgens GIPS rapporteert. In Amerika is dat maar liefst 75 procent. Maar dat laatste is een algemeen cijfer van assetmanagers, niet specifiek vastgoed. Buisman schat dat het Amerikaanse percentage voor vastgoed 50 procent bedraagt.

Ad Buisman, hoofd Vastgoed Europa, Midden-Oosten, India en Afrika bij Ernst & Young, presenteerde de uitkomsten van het onderzoek tijdens een bijeenkomst van INREV in de marge van de Mipim in Cannes. GIPS is een wereldwijde standaard voor rendementsvergelijking van beleggingen die door assetmanagers discretionair worden beheerd voor cliënten. Daartoe worden de beleggingen gegroepeerd naar strategie en beleggingsdoelstelling. Bij discretionair beheer vertrouwt de belegger zijn beheerbeslissingen en de uitvoering ervan toe aan een beheerder. GIPS is niet alleen van toepassing op vastgoedbeleggingen, maar ook op andere beleggingscategorieën, zoals aandelen en obligaties. De wereldstandaard vindt zijn oorsprong in de VS, wordt beheerd door het internationale CFA Institute en werd ruim tien jaar geleden geïntroduceerd. De laatste aanpassingen aan deze set voorschriften om rendementen te meten en te rapporteren dateren van 2010. Over de uitkomsten van het INREVonderzoek, zegt Buisman: ‘Wat ik

Achterstand Waarom loopt het gebruik van GIPS ook in Amerika kennelijk achter op andere beleggingscategorieën? Buisman hierover: ‘Als het gaat om rendementsmeting van vastgoedbeleggingen spelen enkele specifieke zaken een rol, waarbij het waarderingsvraagstuk belangrijk is. Dat geldt zeker voor Europa. Als het gaat om taxeren en waarderen worden

Bericht uit A ziË

Ad Buisman: ‘Fondsbeheerders kunnen met GIPS prestaties beter rapporteren en meten.’

Standaarden zullen massaal toepassing vinden in Europa de verschillen in continentaal Europa weliswaar kleiner, maar ze zijn er nog altijd en ze zijn er zeker ten opzichte van het vasteland en het Verenigd Koninkrijk. Neem je bijvoorbeeld afwaarderingen op vastgoed in één keer of smeer je ze uit over een langere periode? Bij obligaties of beursgenoteerde aandelen speelt dat waarderingsvraagstuk geen rol: je vergelijkt de ene koers met de andere koers. ’ Een andere kwestie is de berekening

van het direct resultaat, het resultaat op de huurinkomsten na aftrek van operationele kosten en overhead. Buisman: ’De manier waarop je dat meet, is weer afhankelijk van de toegepaste accountancy standaarden. En dat kan bij rendementsvergelijkingen tot problemen leiden. Bovendien zijn ook de accountancy standaarden zelf niet altijd even consistent.’ Door dit alles mogen fondsbeheerders zich toch niet laten afschrikken, meent het hoofd Vastgoed Europa, Midden-Oosten, India en Afrika bij Ernst & Young. ‘GIPS is geen hogere wetenschap. Het gaat vooral om goede documentatie en het standaardiseren van procedures. En als je afwijkt van de regels, moet je aangeven waarom je dat doet.’

Belang Wat is nu precies het belang van GIPS? Worden beheerders van vastgoedfondsen niet langzamerhand hor en dol van allerlei nieuwe standaarden en regulering, zoals de Europese AIFM-richtlijn?

Buisman: ‘Veel zaken in bijvoorbeeld AIFMD komen overeen met GIPS. Het draait in die richtlijn vooral om de zorgplicht van de fondsbeheerder. Zorgplicht is natuurlijk ook zorgen voor een eerlijke, betrouwbare, consistente en accurate wijze waarop je de prestaties meet en rapporteert van fondsen die onder hetzelfde mandaat vallen. Je moet de vraag dan ook omdraaien. GIPS is niet per se in het belang van fondsbeheerders, maar van beleggers. Die krijgen een transparante en vergelijkbare rapportage van behaalde rendementen. Ik weet hoe beleggers daaraan hechten. Pensioenfondsen hebben daarvoor hele afdelingen opgezet. Maar die afdelingen worstelen enorm met de vraag hoe zij vergelijkbare cijfers boven tafel krijgen zodat zij op basis van behaalde rendementen beslissingen kunnen nemen. Als assetmanagers GIPS massaal toepassen wordt dat een stuk eenvoudiger. Beleggers zullen dit gaan eisen. GIPS zal zich de komende jaren als een inktvlek over Europa verspreiden.’

What goes up…


Ruben Langbroek, Innovation Advisor, Embassy of the Kingdom of the Netherlands

‘Things work in cycles’. Dat geldt zeker voor de vastgoedmarkt, ook hier in Azië. De regionale vastgoedmarkt bestaat uit vele lokale markten, met elk hun eigen karakteristieken, kansen en risico’s – en daarmee met hun eigen cyclus en momentum. Azië liet in het afgelopen jaar dan ook wisselende prestaties zien. Toch was het absoluut geen slecht jaar voor de regio; het totale beleggingsvolume in commercieel vastgoed kwam uit op 37 miljard euro, ‘slechts’ 2,3 miljard euro minder dan in 2011. Belangrijkste oorzaak van dit dipje was China, dat in 2011 de handrem op de economische groei zette, voornamelijk om de snel stijgende woningprijzen af te remmen. Helaas raakten de effecten van die maatregel het afgelopen jaar ook andere Aziatische landen, met een afzwakkende vraag tot gevolg. Daar kwam bovendien nog een sterk vertraagde economische groei in ‘emerging’ India bij. Voor India was 2012 sowieso een jaar om snel te vergeten, met corruptieschandalen, verontruste investeerders en de roepie die een vrije val meemaakte waar Felix Baumgartner nog een puntje aan had kunnen zuigen. Moeder Natuur deed ook een duit in het zakje, met overstromingen en massale stroomuitval tot gevolg. De commerciële vastgoedmarkt in India sloeg zich echter relatief goed door de economische storm heen, waarbij vooral de retailsector het hoofd nog redelijk boven water wist te houden. Een aantal meer volwassen markten, zoals Japan en Zuid-Korea, worstelden het afgelopen jaar eveneens met lage economische groeicijfers, met een zwakke vraag op de vastgoedmarkt tot gevolg. Ook de ‘gateway’ markten van Hongkong en Singapore presteerden ondermaats. Dat kwam vooral tot uiting in de afnemende vraag naar kantoorruimte, die in beide markten sterk afhankelijk is van de financiële sector. En die sector is de wereldwijde ‘downturn’ nog altijd niet te boven. Ondanks dat huurprijzen voor kantoorruimte gemiddeld met 10 procent daalden, bleven beleggingsvolumes redelijk op peil. Blijkbaar concentreerden beleggers zich vooral op de toekomstige ‘upside’ in beide markten.

Niet alle markten in Azië hadden het afgelopen jaar een neerwaartse trend te pakken, want er waren ook regionale hoogvliegers. In Zuid-Aziatische landen als Indonesië, Thailand en de Filippijnen presteerde de commerciële vastgoedmarkt bijvoorbeeld bijzonder goed. Dat was vooral het gevolg van de sterke economische groei, lage leegstandcijfers en een solide vraag in combinatie met een tekort aan beschikbaar aanbod. Niet zo verbazend dat huurprijzen op de kantorenmarkt in Jakarta met liefst 30 procent stegen. Kortom, 2012 gaf een behoorlijk divers beeld wat de prestaties van de diverse Aziatische vastgoedmarkten betreft. De tegengestelde marktbewegingen boden overigens prima risico-reducerende voordelen aan beleggers met een gediversifieerde beleggingsportefeuille. So what’s next? Lastig te zeggen met zo veel verschillende cycli, maar ik gok op erop dat de meeste vastgoedmarkten in de regio dit jaar hun momentum herpakken, mede door een sterkere Aziatische economische groei. Hoogst waarschijnlijk geen ‘double digit’ groeicijfers, maar wel aanzienlijk hoger dan de rest van de wereld. Daarnaast merk ik dat het sentiment beduidend positiever is dan een jaar geleden. Geen enkele regio is totaal immuun gebleken voor de impact van de crisis, maar Azië lijkt toch als winnaar uit de bus te komen in de strijd om beleggingskapitaal aan te trekken. Ik verwacht dat er dit jaar vooral meer institutioneel kapitaal richting de Aziatische vastgoedmarkt vloeit, door lage yields van andere asset classes, de reële kans op stijgende inflatie en de toenemende beschikbaarheid van hoogwaardige vastgoed assets. ‘The cycle lives on’ en de Aziatische regio zal ongetwijfeld ook dit jaar zijn ups en downs kennen, maar de langetermijntrend is nog altijd positief. Alhoewel, ‘what goes up’... reacties naar

[email protected]

Retail Real estate investment & Development

Utrecht, oudegracht

levenDiGe BinnensteDen DooR aantRekkelijke Winkels Redevco, een onafhankelijke vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de grootste winkelportefeuilles in europa. De portefeuille bestaat uit meer dan 600 objecten, voornamelijk gelegen in de belangrijkste winkelstraten van grote europese steden. Redevco richt zich vooral op eersteklas objecten op goede locaties die een hoog groeipotentieel bieden. Redevco is onderdeel van het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding aG.

BUsiness in BalanCe

Redevco B.v. | Wibautstraat 224 | 1097 Dn amsterdam the netherlands | p.o. Box 94277 | 1090 GG amsterdam t +31 (0)20 599 62 62 | [email protected] | www.redevco.com



retail thema

Retail winkels / leegstand / overheid

Specialisten buigen zich over problemen winkelmarkt

‘We zijn wakker geschud en denken nu aan consument’ Een aantal winkelspecialisten boog zich in een rondetafelgesprek over een aantal stellingen en vragen. Uit het gesprek bij de Amsterdam School of Real Estate bleek dat het doemscenario van de kantorenmarkt ook boven de winkelmarkt hangt. De conclusie was dat alleen een interventie van de (regionale) overheid dat kan voorkomen. Onder andere met aanpassing van de bouwen ruimtelijke regelgeving is het mogelijk om ontwikkelaars en beleggers uit te dagen het principe ‘weinig nieuw voor veel oud’ toe te passen. Johan Mostert

De eerste stelling: ‘Krijgt de winkelmarkt met dezelfde problemen te maken als de kantorenmarkt?’

Wim van der Post, programma manager MRE ASRE, trapt de discus sie af: ‘Het beeld is helder, in het verleden gold een strikt gestuurde winkelmarkt. Vanaf 2004 geldt een lossere regelgeving voor nieuwbouw van winkels. Het lijkt dus logisch en verklaarbaar dat de winkelmarkt de kantorenmarkt achterna gaat.’ Erik Wiegerinck, senior redacteur Vastgoedmarkt: ‘Wordt het beeld van 20 procent winkelleegstand reëel?’ Van der Post: ‘Zulke zorgen maak ik me ook weer niet. We hebben een kwalitatief hoogwaardig aanbod. Maar de modebranche en aanloop straten zullen wel klappen krijgen.’ Ed Nozeman, gasthoogleraar ASRE: ‘Tal van gemeenten zitten momenteel met overtollige grond, Nijmegen, Almere, noem maar op. Dat leidt ertoe dat gemeenten voor bijvoorbeeld grootschalige detail handelsvestigingen ruimte bieden op bedrijventerreinen. Je ziet in dit opzicht steeds meer grotere en klei nere initiatieven. De regie ontbreekt. Na een aantal jaren crisis en de toe nemende invloed van internet op het aankoopproces is dat nu het beeld. De markt reguleert het niet.’ Wiegerinck: ‘Ook de crisis op de kan torenmarkt kwam door een gebrek aan regels?’ Nozeman: ‘Goeddeels wel ja. De over heid doet niets en laat de macht over aan de markt.’ Jan Willem Speetjens, adviseur/ marktonderzoeker Corio, is het hiermee niet eens: ‘De winkelmarkt is een andere markt dan die voor kantoren. Binnen de winkelmarkt geldt nog altijd een veel restrictie

ver beleid. Retailers zijn ook meer ‘gehecht’ aan een locatie. Dat zijn wezenlijke verschillen. Daarbij komt ook nog eens de ‘verdienstelijking’ van de economie. Aanscherping van het ruimtelijk ordeningsbeleid biedt geen oplossing. De markt neemt geen meters op, dat is het probleem.’ Wiegerinck: ‘Maar als gronden niet worden verkocht, zoals in Nijmegen, dan worden daarvoor toch nieuwe plannen gemaakt?’ Nozeman: ‘Als een ontwikkelaar zijn gang gaat, wordt er tot duplicatie overgegaan. Dan krijg je nog meer van hetzelfde.’ Wiegerinck: ‘Zal de leegstand nog verder toenemen?’ Speetjens: ‘Het verhaal dat je van retailers te horen krijgt, luidt: ‘We willen wel huren, maar niet overal en niet tegen elke prijs’. Je krijgt dus gebieden die gaan winnen en die gaan verliezen. In die winnaars wil len we investeren, terwijl we van de rest afscheid gaan nemen. Die laatste gebieden hoeven niet eens slecht te zijn, maar we zijn geneigd om ons toch uitsluitend te concentreren op de ‘favourite meeting places’.’ Wiegerinck: ‘Het percentage leeg stand is nu gemiddeld zo’n 7 procent. Is 15 procent in 2020 een reële optie?’ Speetjens: ‘Ik heb geen glazen bol maar zie wel conjuncturele en struc turele veranderingen die wijzen op meer leegstand.’ Boris van der Gijp, voorzitter com missie Research & Educatie NRW en director Strategy & Research Syntrus Achmea REF: ‘Het verschil tussen wel en niet goed vastgoed wordt steeds groter. We investeren niet meer in elke stad. De stap naar middelgrote steden zonder duidelijk profiel, zoals bijvoorbeeld Lelystad, zullen we als

Consument wordt in elk geval de winnaar

belegger niet snel maken.’ Nozeman: ‘Gebieden met een krim pende bevolking en een te groot aanbod, de centra van steden, zoals bijvoorbeeld Winschoten, Heerlen, Geleen, Vlaardingen en Den Helder, gaan het heel moeilijk krijgen. De leegstand concentreert zich daarbij nog eens binnen de branches die het meest last hebben van internet.’ Van der Gijp: ‘Toch zie je dat veel lege winkels van failliete ketens weer worden ingevuld. Vandaag de dag is daarvoor normaliter nog maar een gegadigde in plaats van zes of zeven, zoals enkele jaren geleden het geval was.’ Wiegerinck: ‘Zijn er strengere restric ties nodig om het uitdijende winkel areaal te beperken?’ Herbert Coopmans, vastgoedontwik kelaar Heijmans: ‘Ik ben blij dat er een redelijk restrictief beleid is. Maar ik ben ook benieuwd welke kant het opgaat; baseer je je beleid op de wetten van vraag en aanbod of aan de hand van regels van de overheid? Overigens zouden winkeliers internet niet moeten zien als een bedreiging, maar als een kans om de consument nog beter te bedienen. Inspiratie kunnen we opdoen uit de muziek industrie. In deze sector stijgen de omzetten weer nadat nieuwe verdien modellen zijn ontwikkeld mede door gebruik te maken van internet.’

Nozeman: ‘Ook de reisbranche is weer terug.’ Coopmans: ‘Dit geeft aan dat internet een combi zal worden met winkels.’ Van der Gijp: ‘Toch betekent inter net niet slechts een rimpeling in de vijver. Veel winkelstrips zijn er al niet meer en de kleine verspreid liggende winkeltjes zijn al veel langer uit het straatbeeld verdwenen.’ Coopmans: ‘De consument wordt in elk geval de winnaar. Dat zie je terug in de opkomst van steeds meer span nende en originele winkelconcepten.’ Van der Gijp: ‘Winkels worden in hoog tempo ‘etalages’, dat heeft gevolgen voor de ruimtebehoefte.’ Wiegerinck: ‘Gaat de winkel markt toch niet de kantorenmarkt achterna?’ Van der Post: ‘Als je kijkt naar het fundament van de steden, dan zie ik daar een grote kracht.’ Speetjens: ‘Maar de ene stad is wel veel sterker dan de andere.’ Van der Post: ‘Op slechte locaties kan de leegstand oplopen tot 10 procent.’ Nozeman: ‘Dat percentage komt daar veel hoger te liggen.’ Speetjens: ‘Kijk naar Groot-Brittan nië: Londen kent slechts 5 procent leegstand, terwijl steden in Cornwall kampen met meer dan 80 procent leegstand.’ Lees verder op pagina 60


Verhuurd

Eerste vestiging All Saints

98e vestiging Esprit

Flagshipstore Van Haren

Heiligeweg 49-51 Amsterdam

Varkensmarkt 20 Amersfoort

Kalverstraat 122 Amsterdam

Het combineren van winkelpanden met de juiste formule is ons vak. Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Meer info 030 6 022 211 of via www.dtz.nl



thema retail

Winkelspecialisten buigen zich over de vraag: ‘Gaat de winkelmarkt dezelfde kant op als de kantorenmarkt?’. Foto: Fotopersbureau Dijkstra

Wensen consument vervolg van pagina 59

Van der Gijp: ‘Boodschappen doe je toch en vaak in de buurt, maar win kelen doe je bijvoorbeeld liever niet in Schiedam maar in Rotterdam. In dit opzicht ben ik ook benieuwd hoe het Zoetermeer zal vergaan nu Den Haag zo veel in het centrum inves teert. In een grote stad heb je alles: sfeer, beleving, buitenlandse ketens.’ De tweede stelling komt aan bod: ‘Partijen in de vastgoedsector maken geen heldere keuzes om in winkelvastgoed te (des)investeren. Gebrek aan kennis van vastgoed vormt daarvoor een belangrijke oorzaak.’

Nozeman noemt in dit verband drie voorbeelden hoe het mis kan gaan: ‘Beleggers met een gebrekkige strate gie die geen heldere keuzes maken, ten tweede de XXL supermarkten, een prima propositie tot 3.000 m2 maar de laatste 1.000 tot 3.000 m2 levert geen rendement op. Hierbij is sprake van overdimensionering. Ten derde laten gemeenten, als eige naren van de grond, veel te weinig onderscheidende winkels toe. Als je voldoende kennis opbouwt, kun je zulke keuzes beter doen. Gemeenten moeten heldere keuzes maken en ook nee durven zeggen.’ Speetjens: ‘Gemeenten willen alles: een goed centrum, een perifere detailhandelsvestiging, et cetera. Kijk in dit opzicht naar Breda dat een veel te ambitieuze winkeluitbreiding faciliteert.’ Wiegerinck: ‘Heeft Roermond het met het Designer Outlet Roermond wel goed gedaan?’ Speetjens: ‘Het factory outlet center pal naast de binnenstad is een sterke ontwikkeling die ook veel Duitsers trekt. Voor het retailpark in Roermond geldt hetzelfde.’ Van der Gijp: ‘Ze spreken je daar zelfs in het Duits aan. Helaas is er binnen provincies nog te weinig kennis van welke instrumenten er zijn om de markt te reguleren. Leden van de Provinciale Staten zijn in dit opzicht betaalde vrijwilligers. Ook ambtena ren moeten meer kennis vergaren van winkelvastgoed. Hier ligt een taak voor de NRW.’ Wiegerinck: ‘Zijn er genoeg goede opleidingen?’ Van der Post: ‘Volgens mij zijn er op dit gebied genoeg cursussen en actor-gerichte opleidingen. Het is voor ons erg lastig om retailers naar onze cursussen te trekken. Vastgoed staat toch wat verder van ze af. Toch

zouden we ze hier graag hebben. Dan kunnen vastgoedpartijen op hun beurt van hen leren waarmee consu menten bezig zijn.’ Wiegerinck: ‘Wat is precies de keuze van Corio?’ Speetjens: ‘Wij zijn gefocust op ‘favourite meeting places’. Daarbij zitten kleinere centra met maatwerk, maar ook traditionele winkelcentra met alles erop en eraan. In die centra willen we excelleren. Het liefst met zo veel mogelijk bijzondere retailers.’ Wiegerinck: ‘Waarom wordt nu pas die keuze gemaakt?’ Speetjens: ‘Dit staat al jaren in ons jaarverslag. ‘Zomaar’ meer meters maken doen we al lang niet meer. We geven nu consumenten een reden om naar een winkelgebied te gaan. Daarom werken we ook aan loyalty programma’s om consumenten meer aan je te binden of je garandeert een goede plek in de parkeergarage.’ Wiegerinck: ‘Werkt dat ook zo bij Syntrus Achmea?’ Van der Gijp: ‘Wij werken iets klein schaliger dan Corio en kijken daarbij scherp naar de omgeving en naar wat daar al is. Daarbij kiezen we naast A1-winkelstraten heel bewust ook voor dominante wijkwinkelcentra. Wel zeggen we bij onze acquisities meer nee dan ja. De toekomstwaarde van veel aangeboden winkels is gewoon niet goed genoeg. Het begrip Favourite Meeting Places herken ik wel, het appelleert volgens mij aan beleving, een kwalitatief goede openbare ruimte, leisure kortingac ties en een goede mix van winkels. Gebiedsmanagement noemen wij dat gewoon op zijn Hollands. Kijk, wij zijn eigenaar van een deel van de Lijnbaan en verbeteren momenteel met andere eigenaren de openbare ruimte. We nemen gezamenlijk de branchering onder de loep. We denken dus na over hoe we waarde kunnen toevoegen. Als institutionele investeerder hebben we niet zo’n grote mond. We steken liever de handen uit de mouwen.’ Wiegerinck: ‘Actief winkelbeheer zet zoden aan de dijk?’ Speetjens: ‘Ja, huurders willen direct met de eigenaar spreken zonder dat daar anderen tussen zitten.’ Van der Gijp: ‘Wij hebben het beheer uitbesteed aan verschillende partijen, maar zitten er wel bovenop, met liefde voor de individuele winkel objecten, dat is voorwaarde voor succes.’ Van der Post: ‘Je kiest voor de parels en maakt het voor de consument zo aangenaam mogelijk.’

Gemeenten moeten nee durven zeggen De derde stelling komt ter tafel: ‘Zonder ingrijpende aanpassing van de huidige huurwetgeving is het niet mogelijk tot attractieve en goed functionerende winkelgebieden te komen.’

Nozeman: ‘Vroeger, zeg maar in de jaren zestig van de vorige eeuw, had je overwegend kleinere huurders die moesten worden beschermd tegen machtige eigenaren. Nu is de marktsituatie totaal anders; die grote ketens hebben die bescherming niet nodig. In het buitenland werkt men met veel kortere contracten en is de doorloop veel groter.’ Wiegerinck: ‘De Blokkers en AH’s profiteren er het meest van?’ Nozeman: ‘Heeft een retailer een maal een contract, dan krijg je hem er niet meer uit.’ Speetjens: ‘Wij hebben daar ook last van; slechte ondernemers krijg je er niet uit. Die profiteren wel volop mee.’ Wiegerinck: ‘Is er een lobby die sterk genoeg is om dit te veranderen?’ Speetjens: ‘De IVBN doet er wel iets mee.’ Nozeman: ‘Het staat in ieder geval niet in de kabinetsvoornemens.’ De vierde stelling: ‘Ook provincies moeten een provinciale detailhandelsvisie hebben.’

Van der Gijp: ‘Die moeten provincies inderdaad hebben om gemeentelijke excessen tegen te gaan.’ Speetjens: ‘Ik ben daar wel voor, maar bij provincies is een gebrek aan kennis, zoals we al eerder bespraken. In Limburg is bij wijze van spreken alles mogelijk.’ Van der Gijp: ‘Toch is de provincie de aangewezen partij om dit te bewaken.’ Speetjens: Nog beter, is de Stadsregio. Kijk naar Sugar City in Halfweg.

Neinver en MAB ontwikkelen hier een factory outlet center. Daarvoor heeft de betrokken gemeente toe stemming gegeven. Daarvan gaan aanpalende steden last krijgen.’ Wiegerinck: ‘Waarom trok de provin cie niet aan de bel?’ Nozeman: ‘Desinteresse, onkunde, andere prioriteiten.’ Van der Gijp: ‘Dat ruimtelijke ordening en verdienen aan grond verkopen door elkaar heen lopen is levensgevaarlijk.’ Van der Post: ‘Het provinciale beleid blijft beperkt tot brandjes blussen.’ Van der Gijp: ‘Door de toenemende leegstand worden provincies nu wel wakker.’ Wiegerinck: ‘Ze kunnen ingrijpen en gaan dat nu meer doen?’ Van der Post: ‘We moeten verder kijken. We zullen vierkante meters uit de markt moeten nemen.’ Vijfde stelling: Ruilverkaveling is de oplossing voor leegstand in kleine steden.

Van der Gijp: ‘Daarover ben ik niet optimistisch. Ik ben meer voorstan der van goede ruimtelijke visies en bestemmingsplannen met instrumen ten om de kwaliteit van winkelcentra op te pimpen. De problematiek is te dynamisch om hier via ruilverkave ling aan de gang te gaan.’ Nozeman: ‘De Folkingestraat in Groningen is via ruilverkaveling aan gepakt, gelijktijdig met de bouw van het Groninger museum is een nieuwe verbinding ontstaan tussen station en de binnenstad. Vroeger was dit het ‘red light district’. De Zeedijk in Amsterdam is ook een voorbeeld.’ Coopmans: ‘Dit zou een goed instru ment zijn bij herontwikkeling van winkelcentra waarbij het eigendom is versnipperd.’ Van der Gijp: ‘Wellicht moet de Onteigeningswet worden aangepast, zodat versnelde onteigening mogelijk is en de procedures over de precieze hoogte van de schadevergoeding pas daarna kan worden gevoerd.’ Coopmans: ‘Ik vind het prima als er maar iets gebeurt. Belangrijk is ook dat de kwaliteitsslag in bestaande gebouwen plaatsvindt en niet via uitbreiding.’ Zesde stelling: ‘Het verdienmodel voor renovaties is gebaseerd op financiering via uitbreiding die op grond van de demografische en economische vooruitzichten niet langer verantwoord of haalbaar is. Een ander verdienmodel is dringend gewenst.’

Nozeman: ‘Je moet als belegger reser

veren voor renovaties in plaats van financieren via uitbreiding.’ Coopmans: ‘Het is jammer dat er geen reserveringen zijn gedaan in de periode dat rendementen volop toenamen.’ Speetjens: ‘Dat is herkenbaar, dat hebben wij ook nooit gedaan. Wij hebben ook altijd gedacht aan nieuwe meters en hogere huren. Eigenlijk zou je ook het marke tingbudget in de huurprijs moeten opnemen.’ Van der Gijp: ‘We moeten wel een rendement behalen.’ Nozeman: ‘Wellicht voortaan een kwart procent reserveren?’ Van der Gijp: ‘Als het rendement onder druk staat, kiezen pensioen fondsen liever voor investeringen in aandelen en obligaties, dan verdwijnt er ineens veel geld uit de vastgoedsector.’ Speetjens: ‘Toch zal er een flinke afwaardering moeten komen, direct en indirect.’ Nozeman: ‘Inderdaad; minder huur inkomsten dus afwaarderen.’ Wiegerinck: ‘Lagere huren zijn onontkoombaar?’ Speetjens: ‘Gegarandeerd. Er komt nu eenmaal minder omzet uit. De kosten voor de showrooms stijgen evenals die voor personeel. Dus is er minder geld over voor de huur.’ Van der Gijp: ‘Op goede locaties stabi liseren de huurprijzen, vooral in het segment daaronder zie je een daling. Dat geldt nu, over de toekomst ben ik niet zo negatief. Wel zal het verschil tussen goed en slecht vastgoed steeds groter worden.’ Wiegerinck: ‘Valt het tij te keren of is een toenemende leegstand onvermijdelijk?’ Nozeman: ‘Er gaat zich een water scheiding voltrekken. Zeker in crisistijd zie je een duidelijke kloof tussen winnaars en verliezers. In die zin gaat de winkelmarkt de kantoren markt achterna. Daaraan kunnen we maar weinig doen. Wellicht zijn er innovatieve ondernemers die iets aan die leegstand kunnen doen.’ Speetjens: ‘Ik zie wel een verschil met de kantorenmarkt. Winkelen is en blijft een belangrijke vrijetijds besteding en vrijkomende winkel ruimte is ook gemakkelijker met iets anders in te vullen. Denk aan zorg en horeca.’ Speetjens: ‘We zijn wakker geschud en denken nu echt aan de wensen van de consument.’

Initiatief De NRW (Nederlandse Raad van Winkelcentra) en de ASRE waren initiatiefnemer voor het gesprek tussen winkelspecialisten als voortzetting van onderwerpen in het boek ‘Het Nederlandse Winkellandschap in Transitie’ en ter voorbereiding op de volgende editie van de opleiding Winkelmarkt die in oktober 2013 begint. Deelnemers aan de discussie waren Herbert Coopmans (vastgoedontwikkelaar Heijmans), Boris van der Gijp (voorzitter commissie Research & Educatie NRW en director Strategy & Research Syntrus Achmea REF), Ed Nozeman (gasthoogleraar Vastgoedontwikkeling ASRE), Jan Willem Speetjens (adviseur/marktonderzoeker Corio) en Wim van der Post (Programmamanager MRE ASRE. Senior redacteur Erik Wiegerinck van Vastgoedmarkt leidde de discussie, redacteur Johan Mostert schreef het verslag.



retail Thema winkels / marktpartijen / internet

Debat over gevolgen internet op winkelvastgoedmarkt

Internetshops leggen zwakheden winkelmarkt bloot

Hoewel webwinkels nog steeds niet winstgevender zijn dan traditionele winkels, zal de online-omzet tot 2025 wellicht verdrievoudigen. Dat blijft niet zonder gevolgen, erkennen vastgoed- en retailexperts in een debat. Op de mindere locaties zullen winkels verdwijnen en huurprijzen dalen, maar de goede winkelgebieden kunnen zich handhaven. ‘De markt geeft nu aan welke winkelgebieden niet toekomstbestendig zijn.’ Martijn van Leeuwen

Om nuance en duiding in de discussie over de winkelvastgoedmarkt te brengen, richtten Ingrid Ploegmakers (WPM), Arno Ruigrok (Multi), Jan-Willem Speetjens (Corio), Rob Muetstege (Hema) en Marcel Evers (CBW Mitex) medio 2012 een debatgroep op. In het derde rondetafelgesprek, ditmaal over de opmars van webwinkels, zijn winkelspecialisten Henk Gianotten (Panteia) en Aart Jan van Duren (Bureau Stedelijke Planning) uitgenodigd. Jan-Willem Speetjens (Corio) fungeerde als gespreksleider. De rol van de pure webplayers als Bol.com op de traditionele winkelmarkt is nog relatief beperkt, constateert Rob Muetstege. De vastgoedman van de Hema haalt daarbij onderzoek aan van Laurens Sloot, de kersverse hoogleraar Retailmarketing aan de Universiteit van Groningen. In zijn inaugurele reden van najaar 2012 splitste Sloot voor het eerst het aantal internetverkopen uiteen, vertelt Muetstege. ‘We wisten al dat ruim de helft van de internetverkopen niet de detailhandel betreft. In 2012 was van de in totaal 9,8 miljard euro internetverkopen 4,5 miljard van belang voor de winkelmarkt. Sloot heeft die 4,5 miljard euro nu voor het eerst onderverdeeld in verschillende categorieën. Ongeveer 1 miljard euro komt voor rekening van traditionele postorderbedrijven als Wehkamp, 1,75 miljard euro van succesvolle cross channelspelers als Bijenkorf en slechts 1,75 miljard euro loopt via pure internetwinkels als Bol.com en Zalando’, aldus Muetstege.

reden is dat internetondernemers de bijkomende kosten hebben onderschat. De kosten van marketing, distributiecentra en bezorgkosten zijn ongeveer even hoog als alle vastgoedkosten bij elkaar.’ Dat illustreren de jaarcijfers van de Duitse schoenenwebshop Zalando. Ondanks een hogere omzet van zo’n 1,15 miljard euro draaide Zalando in 2012 een verlies van 90 miljoen euro tegen een verlies van 60 miljoen in 2011. Veelbetekenend is ook de strategie van Primark. De razend populaire Ierse modeketen laat internet volledig links liggen. Primark ziet geen meerwaarde in een webshop, alleen een kostenpost.

Moeilijk online geld verdienen Volgens Muetstege is het voor de meeste webshops heel lastig geld te verdienen via internet. ‘Voor de professionele spelers als Zalando is het binnenhalen van klanten vooralsnog belangrijker dan winst. Ze bezorgen hun producten niet alleen gratis. Klanten mogen die binnen honderd dagen ook nog eens kosteloos terugsturen. Een dergelijk

businessmodel kunnen ze niet lang volhouden. Vorig jaar zou Amazon een Nederlandse webwinkel openen. De oorverdovende stilte hierover is een teken aan de wand.’ Nu het commerciële succes van internet tegenvalt, zullen online-spelers hun blik meer gaan richten op de traditionele winkelmarkt, voorziet Henk Gianotten. ‘Nu strijden fysieke winkels en internetwinkels nog met elkaar om marktaandeel. Maar ze ondervinden steeds meer achter dat ze niet om elkaar heen kunnen. De enige toekomst voor de retailmarkt is cross channel: retailers moeten de efficiency van internet combineren met de beleving van de fysieke winkel. Over een jaar of tien bestaat het onderscheid tussen bakstenen winkels en webshops niet meer. De twee markten zullen de komende jaren volledig met elkaar integreren. De eerste signalen wijzen al die richting uit. Amazon en in Nederland Coolblue openen al traditionele winkels, terwijl fysieke ketens als H&M en Bijenkorf al succesvolle webwinkels hebben.’

Kosten onderschat Panteia-directeur Henk Gianottten onderschrijft de visie van Muetstege volledig. ‘Tien, vijftien jaar geleden voorspelden internetgoeroes het einde van de traditionele winkel. Als we nu from scratch een totaal nieuwe winkelstructuur konden opbouwen, zou die niet rond bakstenen winkels maar via internet worden gevormd, stelden ze. Vijftien jaar later hebben de pure webplayers echter nog steeds geen succesvolle business case kunnen realiseren. Webshops behalen een niet hogere en vaak zelfs lagere winst dan traditionele retailers. Voornaamste

Albert Heijn en Bol.com begonnen in november 2012 een gezamenlijke afhaalservice. Foto: ANP

Cross channel-spelers Toch blijft het aandeel online-verkopen fors stijgen, schrijft de Groningse hoogleraar Sloot in zijn inaugurele onderzoek. Hij ziet de voor de winkelmarkt relevante online-omzet tot 2025 verdrievoudigen. Die onlineomzet zal dat jaar uitkomen op zo’n 14 miljard euro tegen 4,5 miljard euro nu. Zalando-oprichter Oliver Samwer denkt zelfs dat 80 procent van de fysieke winkels verdwijnt en alleen de ‘absoluut professionele spelers’ als H&M en Zara zullen overleven, schreef Twinklemagazine.nl half maart. Gianotten voorziet dat alleen de ‘zwakke broeders’ de omwenteling niet zullen overleven. ‘Om te overleven, moeten winkeliers zich ontwikkelen tot cross channel-spelers. Dat kost veel geld. Naast forse online-investeringen zullen retailers ook veel geld moeten steken in en meer beleving in de fysieke winkel. Nu al is het aantal winkelmeters van non-food retailers veel te hoog. In deze strijd zullen de zwakkere winkelconcepten en – winkelgebieden afvallen.’ De gevolgen voor winkelbeleggers laten zich raden. Een toename van het aantal failliete retailers, oplopende leegstand en groeiende druk op huurprijzen en beleggingswaarden. Zakenbank NIBC denkt dat de bom in de non-fooddetailhandel gaat barsten door a perfect storm van crisis, vergrijzing, krimp en e-commerce. ABN Amro ziet deze effecten culmineren in een verdubbeling van de gemiddelde winkelleegstand tot 14 procent in 2020. En in zijn nieuwe boek Red de winkel schrijft Cor Molenaar dat de huuren koopprijzen van winkels fors omlaag moeten en zullen gaan. De rondetafeldeelnemers zien het veel minder somber in. ‘We kunnen weliswaar huurprijsdalingen verwachten in de aanloopstraten van grote steden, de centra van kleine tot middelgrote steden en op PDVlocaties. Maar de echt goede winkelgebieden zullen zich gewoon kunnen handhaven’, merkt Muetstege op. Vastgoedprofessionals Ploegmakers, Speetjens en Ruigrok beamen dat. ‘Voor de beste winkelgebieden hebben retailers nog veel geld over.

Maar op de slechte locaties zouden de huurprijzen tot 2025 best tussen de 15 en 20 procent kunnen dalen’, aldus Ploegmakers (WPM). Volgens alle partijen is de komende, mede door internet ingezette, sanering eerder een zegen dan een ramp voor de winkelmarkt. Ruigrok (Multi) stelt dat er nu eenmaal bepaalde winkels moeten wegvallen. ‘Bepaalde winkelgebieden zijn niet toekomstwaardig. En de markt geeft dat nu aan. Het is helemaal niet verkeerd dat de slechte plekken uit de markt vallen. Op de goede plekken blijft er daardoor vraag naar nieuwe of vernieuwde winkels bestaan.’ Aart Jan van Duren gelooft niet in drastische huurdalingen: ‘Slechte winkelgebieden kun je namelijk niet redden met lagere huren. Rond 2025 hebben we afscheid moeten nemen van winkelgebieden en winkelcentra die niets extra’s te bieden hadden, op de verkeerde locatie stonden of te weinig massa hadden. De pijn wordt echter groter als we niet door de zure appel heen willen bijten. De reflex van gemeenten is om winkelgebieden in nood te ondersteunen. Maar door slechte winkels overeind te houden, kalft de omzet ook van goede winkelgebieden af.’ Pickup points De beste strategie om de winkelmarkt te beschermen tegen de aanzwellende storm, is om de dijken rond de beste winkelgebieden te verhogen, stelt Van Duren. ‘Retailers en beleggers moeten alles op alles zetten om consumenten aan zich te blijven binden. Ook op dit punt zijn er ontwikkelingen waarover ik me zorgen maak. We zien retailers en winkelbeleggers afhaalpunten vestigen, waar consumenten hun online-aankopen kunnen ophalen. Corio pakt het slim aan door de pickup points in zijn winkelcentra te plaatsen en daarmee extra bezoekers te trekken. Albert Heijn wil dat ook bij de XL-supermarkten, maar kiest ook voor een alternatieve weg. Mede uit kostenbesparingen vestigt AH ook afhaalpunten op bedrijventerreinen. Zo jaag je consumenten weg uit de kernwinkelgebieden, met alle gevolgen van dien voor de daar gevestigde retailers. Om overeind te blijven in de storm moeten retailers de pickup point juist integreren in winkelcentra en winkelgebieden, zodat de passantenstromen op peil blijven. Albert Heijn zal de perifere pickup points echter over het hele land willen uitrollen. Ik vrees dat de concurrentie AH hierin snel zal volgen.’ Gianotten stelt dat de winkelmarkt de somberheid van zich moet afschudden. ‘We leven in een opwindende tijd. Retailers zijn door de concurrentie van internet en de aanhoudende recessie gedwongen zich opnieuw uit te vinden. De sanering is een zegen als slechte retailers met oude panden in de aanloopstraten verdwijnen. Hier kunnen creatieve starters tegen lage prijzen nieuwe winkelconcepten beginnen. Of de huurprijzen overal fors gaan dalen, hangt af van de arbeidsproductiviteit. De innoverende kracht van internet wordt nu nog onvoldoende uitgebuit. Er is geen betere efficiency, geen kostenbesparing en daardoor geen hogere productiviteit. Als retailers daarin de komende jaren wel slagen, hoeft de huur niet omlaag.’

Nieuw energielabel voor winkels Syntrus Achmea heeft samen met Search Ingenieursbureau een nieuw energielabel voor winkels ontwikkeld. Naast inzicht in energieprestaties krijgen huurder èn verhuurder praktisch advies op maat. Het Duolabel is nu al een succesvol instrument bij het verduurzamen van het winkelvastgoed. Winkelhouders en eigenaren weten precies wat zij beiden kunnen doen om het energieverbruik te verlagen. Maximale aandacht dus voor gebouw en inrichting. Dat loont. Voor onze opdrachtgevers levert dit gemiddeld een groene A-winkelportefeuille op.

11040 Adv DuoLabel_278x397.indd 1

01-06-12 16:51



retail thema winkels / beheer / service

John van Haaren, managing director Benelux van Unibail-Rodamco:

‘Nog veel onbenutte potentie in Nederlandse winkelcentra’ Eurocrisis en webwinkelen ten spijt denkt Unibail-Rodamco nog veel meer consumenten en retailers te kunnen trekken naar zijn Nederlandse winkelcentra. Unibail gaat daarvoor de komende jaren honderden miljoenen euro’s uittrekken. De belegger werpt daarbij een in Nederland nog onderbelicht wapen in de strijd om de consument: service en klantvriendelijkheid. Het levert Stadshart Amstelveen alvast honderdduizenden extra bezoekers op. Martijn van Leeuwen

Unibail-Rodamco lijkt zich aan alle economische wetmatigheden te onttrekken. Ook al is de eurozone in 2012 in een double dip beland en landen als Nederland zelfs in een triple dip, de Grote Recessie krijgt geen vat op het winkelvastgoed van UnibailRodamco. Het beste bewijs leveren de Spaanse grote winkelcentra, waar de omzet van huurders licht toenam met 0,2 procent tegen een bijna 7 procent daling van de retailbestedingen in heel Spanje. Maar ook in Nederland wist Unibail de leegstand terug te dringen van 4,1 naar 2,5 procent. John van Haaren, managing director Benelux van UnibailRodamco, schrijft het succes toe aan het consequent doorvoeren van retenanting, redesigning en remarketing: in elk winkelcentrum zorgen we elk jaar voor een voortdurende verversing van het huurdersbestand, verfraaiing van de winkelcentra en een betere profilering. Als voorbeeld geeft hij Stadshart Amstelveen, met 159 winkels op 81.000 m2 het op een na grootste winkelcomplex in de Nederlandse Unibail-portfolio. Op een doordeweekse middag in maart is het dringen in de grand cafés en merkwinkels. Vorig jaar heeft Unibail de peilers onder dit centrum stevig gestut, legt Van Haaren uit. ‘In 2012 hebben we nieuwe internationale retailers als Nespresso en Bose in spectaculaire winkels gehuisvest.

Vorig jaar is hier 12 procent van onze huurders geroteerd tegen 8 procent in 2011. We voeren nu weer een verschuiving uit waarbij maar liefst veertien huurders zijn betrokken. Let wel: 80 procent van de huurders blijft in het centrum, op een andere plaats en met een nieuw winkelconcept. Ook hebben we 1,7 miljoen euro in gratis voorzieningen, service en openbare ruimten geïnvesteerd. De investeringen betalen zich direct terug. In 2011 noteerden we 9,3 miljoen bezoekers, in 2012 waren dat er al 9,6 miljoen. Dit jaar schieten we door de 10 miljoen.’

Verbeteringen en toevoegingen De crisis en de toenemende concurrentie van internet vormen een extra reden voor de Frans-Nederlandse winkelbelegger om fors te investeren, betoogt de Benelux-directeur. ‘Elke winkeleigenaar moet hiertoe bereid zijn. Degenen die juist gaan besparen, omdat het economisch minder gaat, verliezen de strijd. Ik ben er absoluut van overtuigd dat wij met verbeteringen en toevoegingen meer bezoekers, huurders, omzet en een hogere vastgoedwaarde kunnen behalen. De harde eis van Unibail is om jaarlijks de huuropbrengsten van onze winkelcentra 200 tot 400 basispunten boven inflatie te laten groeien. In 2012 is ons dat met 4,2 procent like-for-like-groei gelukt. We durven onze aandeelhouders in

Nieuw wapen in strijd om consument: service en klantvriende lijkheid 2017 zelfs een winst per aandeel te beloven van 14 euro tegen 9,60 euro in 2012. Dat is een haalbare target en een conservatieve schatting. De onbenutte potentie van bijvoorbeeld de zondagsopening en de non-committed pipeline zijn hierin nog niet verdisconteerd. Binnenkort ontvouwen we grootse plannen voor zowel Stadshart Amstelveen als winkelcentrum Leidsenhage.’ Unibail laat niets aan het toeval over. Om er absoluut van overtuigd te zijn dat zijn winkelcentra ook in een turbulente eurozone in de gratie blijven van de consument, heeft Unibail zijn vastgoed kritisch tegen het licht gehouden, legt Van Haaren uit. ‘We concludeerden dat op de winkelmarkt één terrein nog braak ligt: service en klantvriendelijkheid.

Kijk naar hotels en restaurants. Die drijven op een goede service. Is die niet op orde, dan komen klanten niet terug. In de hele eurozone staan retailers onder druk van de crisis en de concurrentie van internetverkopen. We kunnen het ons niet permitteren dat consumenten afhaken door een ondermaatse service. Om in ons segment te winnen, moeten onze winkelcentra ook in service uitblinken. Elk winkelcentrum moet daarom het serviceniveau krijgen van een viersterrenhotel. Na een half jaar hard werken kreeg Stadshart Amstelveen najaar 2012 de gewenste vier sterren toebedeeld (zie kader).

Almere lastigste winkelcentrum Hoewel niet of nauwelijks zichtbaar in de jaarcijfers over 2012, gaat de economische malaise toch niet helemaal voorbij aan Unibail, erkent Van Haaren. ‘We moeten er in Nederland harder aan trekken om lege plekken op te vullen. Stadshart Almere is duidelijk ons lastigste winkelcentrum. Wij noteren hier de grootste leegstand met 7 procent. Maar we investeren nu fors om het winkelcomplex aangenamer te maken. In het Corio-gedeelte is Primark nu gevestigd, daarvan profiteren wij ook. In Hoofddorp hadden we de eerste weken wel een kwart meer bezoekers nadat Primark daar neerstreek. Sporadisch hebben wij te maken met faillissementen van retailers. Gelukkig kunnen we zo’n geval meestal oplossen.’

Nederland lastigste markt Het frustreert Van Haaren dat hij in Nederland niet de perfecte winkelcentra kan creëren. ‘Door de vijftig jaar oude huurwet is Nederland de lastigste markt voor UnibailRodamco. Al onze winkelcentra moeten voldoen aan de eisen van de grote internationale merken. Ik kan de ideale retailmix van internationale ketens, binnenlandse formules en local hero’s wel dromen. Maar hoe-

wel ik een wachtlijst heb van populaire buitenlandse ketens die zitten te springen om een plekje in onze centra, kan ik ze die niet geven. Een Nespresso, Superdry en Zara wil ik wel in al onze winkelcentra hebben. Alle huurders en wijzelf hebben baat bij de extra bezoekers die deze retailers aantrekken. Maar een Zara heeft gewoon 2.500 m2 nodig en die heb ik niet zomaar beschikbaar. Dat vergt een dure en tijdrovende verplaatsing. Het zijn niet de lokale winkeliers maar vooral de grootwinkelbedrijven die tegenwerken. Bovendien investeren ze niet of nauwelijks in hun winkels. In Amstelveen heeft dat ons bijna die vierde ster gekost. Ook na vele verzoeken weigert bijvoorbeeld Xenos zijn foeilelijke winkelpui op te knappen. Xenos zou zich aan onze afspraken moeten houden, in het belang van het hele winkelgebied en dus de andere huurders. Maar ik kan niets afdwingen. Overigens, het zijn niet alleen grootwinkelbedrijven die in mijn ogen te weinig investeren richting consument. Hetzelfde tref ik aan bij andere vastgoedeigenaren in de diverse centra. Mijn collega’s zullen mij dit niet in dank afnemen, maar zij zijn vaak ook niet bereid mee te investeren in verbeteringen en servicegerichtheid. Zij geven soms letterlijk zelf aan ‘liever een free rider’ te zijn. Om deze reden hebben we ook liever volledige controle over een winkelgebied.’ Binnen de Unibail-portfolio is Nederland gelukkig niet meer de vreemde eend in de bijt, merkt Van Haaren op. ‘Vroeger deelden alleen Nederlandse retailers geen omzetcijfers met ons. Nu heeft meer dan een kwart van onze huurders in Nederland een eindig huurcontract met daarin een omzetclausule. Deze huurders zijn niet wantrouwend naar ons, omdat ze inzien dat we hetzelfde belang hebben. Als de winkels succesvol zijn, willen beide door met elkaar. Niet het individuele maar het collectieve belang is voor ons bepalend.’

On-Nederlandse service norm in Stadshart Amstelveen

Elk winkelcentrum van Unibail moet het serviceniveau krijgen van een viersterrenhotel. Overal zijn er lounge areas met I-Pads en is gratis internet.

Het viersterrenpredikaat waarmee Unibail zijn winkelcentra wil voorzien, is geen loze marketingterm. Wil een winkelcentrum het predikaat verdienen, moet het aan maar liefst 571 criteria voldoen. Niet Unibail maar een extern bureau bepaalt in een tweedaagse inspectie of een winkelcentrum slaagt. Toen Amstelveen de keuring onderging, was een buitenlands winkelcentrum net gezakt. Dat service vanaf nu centraal staat, was hoog tijd, merkt Van Haaren op. ‘Binnen de hele Unibail-portefeuille bungelden de Nederlandse winkelcentra altijd onderaan als het om klanttevredenheid ging. Servicegerichtheid en klantvriendelijkheid zijn nu eenmaal niet de sterkste eigenschappen van Nederlanders. Ook wij hadden tot voor kort alleen een bord waarop stond wat er allemaal niet mag. Dat is niet bepaald je klant welkom heten. Na de investering van 1,7 miljoen euro staat Amstelveen in de Europese top.’ Hij somt de verbeteringen op: ‘Om te beginnen hebben we een receptie ingericht met deskundige medewerkers, net zoals in een hotel. Moeders kunnen hier gratis luiers krijgen, mensen die slecht ter been zijn een invalidenwagen, fietsers met een lekke band kunnen een plakset krijgen, je telefoon kun je er opladen. Al ons personeel hebben we getraind op klantvriendelijkheid: van bewaking tot schoonmakers. Ook onze retailers hebben we betrokken bij deze cursussen. Overal hebben we lounge areas met I-Pads en gratis internet geïnstalleerd. Op strategische plekken staan grote touchscreens waarmee bezoekers zich kunnen oriënteren. Sowieso is overal LED-verlichte wegbewijzering. Via de nieuwe toiletformule 2theloo bieden we gratis toiletten aan. Moeders kunnen hier ook hun baby’s de borst geven en luiers verschonen. Uiteraard is er overal gratis wifi, – kinderspeeltuinen en een treintje. Q-Park tot slot heeft zelf fors geïnvesteerd in zijn parkeergarage om ook die service op viersterrenniveau te krijgen.’



thema Retail winkels / eindgebruiker / locatie

Gouden winkelformule binnen modebranche

Ierse Primark liefdesbaby Nederlandse winkelmarkt De Ierse modeketen Primark is de nieuwe liefdesbaby van de Nederlandse winkelmarkt. Elke gemeente, ontwikkelaar en eigenaar van een winkelcentrum droomt van de opening van een Primark in zijn centrum. Door voor zeer lage prijzen toch een redelijk serviceniveau te bieden, met een up-to-date collectie heeft Primark voorlopig een gouden formule in handen binnen de Nederlandse modebranche. Gevolg is een enorme populariteit onder jongeren. Volgens Gertjan Slob, directeur Onderzoek van Locatus, is het effect van een vestiging op haar omgeving groot en ook naar vier jaar (Alexandrium) nog aanwezig. Gertjan Slob

De Ierse modeketen Primark heeft in Nederland in 2008 zijn eerste filiaal geopend in Rotterdam Alexandrium. Daarna heeft Primark filialen geopend in Hoofddorp, Zaandam en Almere. Primark kiest daarbij voor een rustige en gelijkmatige groei, waarbij tot nu toe ieder jaar één nieuwe winkel wordt geopend. De bevolkingssamenstelling is bepalend voor de keuze van nieuwe locaties. Primark heeft een sterke voorkeur voor gebieden met een relatief jonge bevolking, waarbij zij het gevoel hebben dat die bevolking weinig merkgevoelig is. Binnen het centrum van een stad kiest Primark vooral niet voor een A-locatie, maar juist voor een locatie aan de rand van het centrum. Primark weet dat zij zelf wel het publiek naar zo’n locatie trekt. Essentieel is een pand van voldoende omvang, minimaal zo’n 4.000 m2. Dergelijke panden zijn schaars in de centra van Nederlandse steden, dus Primarkfilialen komen in nieuwbouwontwikkelingen (Hoofddorp, Zaandam) of in de verbetering van bestaande delen van het centrum (Rotterdam/ Almere). Winkelcentra staan in de rij om Primark binnen te halen. De keten neemt immers grote winkeloppervlaktes af in minder goed lopende delen van een binnenstad en trekt Hoofddorp

daar juist passanten naar toe. De beleving is dat de komst van een Primark een slecht lopend deel opwaardeert of ervoor zorgt dat een nieuwbouwplan een succes wordt. Dat is in ieder geval de algemene verwachting. Maar is dat ook zo? Met behulp van de passantentellingen van Locatus wordt in dit artikel op een rijtje gezet of deze theorie ook klopt. Zijn de vier openingen van de Primark daadwerkelijk zo’n succes? En gaat een zo sterke trekker aan de rand van het centrum niet ten koste van andere delen van het centrum?

Rotterdam Alexandrium We bekijken de ontwikkeling van de passanten voor elk van de vier openingen, te beginnen met Rotterdam Alexandrium. Dit was de eerste vestiging in Nederland. Hier zit Primark al meer dan vier jaar. Deze vestiging geeft dus het best zicht op de lange termijn effecten. Locatus heeft in Alexandrium passanten geteld kort voor de opening in 2008 en vervolgens weer in 2010. Voor Alexandrium Shopping Center zagen we in die periode over de hele linie een groei van het aantal passanten. Dus ook in delen die niet in de buurt van de Primark lagen is het effect positief. In 2012 is opnieuw geteld in Alexandrium en het ‘Primark-effect’ lijkt hier rotterdam

Primark geeft iedere omgeving een boost te beklijven. Ook in 2012 is in het gedeelte rondom de Primark het aantal passanten verder toegenomen.

Hoofddorp In Hoofddorp heeft Primark gezorgd voor een verdubbeling van het aantal passanten in zijn naaste omgeving. In dit deel van het centrum is ook meer gebeurd dan alleen de komst van een Primark. Er is een heel nieuw winkelblok gekomen met onder andere ook een H&M en The Sting. In Hoofddorp is het beeld wel meer divers. Rondom de Primark is het aantal passanten sterk toegenomen, maar in andere delen van het centrum is het juist iets minder druk geworden. Hierdoor is het A1-deel van Hoofddorp sterk Zaandam

vergroot. Was dit eerst alleen het Polderplein rondom de Hema, nu is dat ook het Marktplein en de Marktlaan. Samen met De Vier Meren (A2) is hierdoor in Hoofddorp een heel mooi winkelrondje ontstaan.

Zaandam De derde opening was Zaandam. Net als in Hoofddorp is hier een nieuw deel in het centrum ontwikkeld, met naast de Primark een Saturn, Albert Heijn en New Yorker. Ook in Zaandam heeft Primark gezorgd voor een positieve impuls waarbij de passantenaantallen over de hele linie zijn toegenomen. Daarbij moet wel worden opgemerkt dat de afronding van de herinrichting van de Gedempte Gracht een rol speelt. Ook hier zien we dat het zwaartepunt van de passantenstromen zich verplaatst en uitrekt richting de Saturn. In Zaandam is eveneens het A1/A2 gebied van het centrum vergroot. Dit beslaat nu vrijwel de hele Gedempte Gracht.

Almere De meest recente opening was die in Almere van december vorig jaar. Deze opening kunnen wij nog niet vergelijken met onze reguliere tellingen, maar hier is de zaterdag voor de opening geteld en de zaterdag na opening. In het deel rondom de Primark zijn de passanten aantallen op de zaterdag na opening, geëxplodeerd. Rondom de Primark liepen op 15 december drie keer zo veel mensen als op de zaterdag ervoor. Ongetwijfeld was dit deels het nieuwtje van de opening. Hoe blijvend dit effect is zal moeten blijken bij de volgende telling. Dat de opening een groot succes was staat buiten kijf.

Nederland Primark geeft weinig prijs over zijn toekomstplannen in Nederland. Wel is duidelijk dat de modeketen in 2013 filialen zal openen in Eindhoven en Zoetermeer. Twee filialen in Den Haag en Nijmegen staan voor 2014 op de planning. Verder is er nog

sprake van een filiaal in Venlo.

Hype of blijvend succes Het blijkt in alle gevallen dat de Primark het centrum een impuls geeft. Daarnaast kan Primark ervoor zorgen dat het zwaartepunt van een centrum verschuift. Hier schuilt ook een gevaar in, vooral voor grotere centra. De verschuiving van de passantenstromen kan er ook voor zorgen dat andere delen van het centrum minder druk worden. In Hoofddorp, zien we dat al een beetje gebeuren. In Almere, het grootste centrum waar Primark tot nu toe is geopend, lijkt dat ook een reëel gevaar omdat Primark daar aan de rand van het centrum is gevestigd. Een ander gevaar is de houdbaarheid van het Primark-succes. In GrootBrittanië is de keten sinds 1973 actief en doet het daar nog steeds prima. Met 161 filialen1) heeft Primark daar wel een redelijk landelijk dekkend winkelbestand. Een doeltrip, zoals het bedrijf nu in Nederland is, is de modeketen in het Verenigd Koninkrijk niet meer. Met een verdere uitbreiding kan die situatie ook in Nederland ontstaan. Publiek dat nu van heinde en verre naar een Primark-filiaal komt, zal op termijn ook een Primark in de buurt hebben. Bovendien wordt de opening van een nieuwe Primark straks steeds minder een nieuwtje. Wij verwachten dan ook dat de Pirmark voorlopig voor veel centra een goede toevoeging blijft, maar hoe meer filialen er worden geopend hoe minder spectaculair het effect van een nieuwe opening zal worden. Over de auteur Gertjan Slob is directeur Onderzoek bij Locatus, onderzoeksbureau en leverancier van winkeldata. Meer informatie [email protected] Noot 1)Bron: http://www.primark.nl/over_ons/ de_historie_van_primark/



retail thema winkels / service / corio

Het Rotterdamse Alexandrium Shopping Center kreeg in januari met Up Alexandrium de Nederlandse primeur van het

De bezoekers van Alexandrium kunnen met hun klantenkaart of app inchecken bij een van de interactieve zuilen. Dat

nieuwe loyaliteitssysteem.

levert Up’s op. Die kunnen ze inwisselen voor aanbiedingen en extra services.

Winkelfonds focust zich op Favourite Meeting Places

Corio rolt loyaliteitsprogramma uit Corio rolt in Europa een nieuw loyaliteitssysteem uit. Het Rotterdamse Alexandrium Shopping Center kreeg in januari met Up Alexandrium de Nederlandse primeur. Het systeem maakt onderdeel uit van Corio’s missie om Favourite Meeting Places (FMP’s) te creëren. Erik Wiegerinck

‘We willen met dit nieuwe systeem beter inzicht krijgen in wie onze bezoekers zijn, wat hen beweegt en hoe we het hen nog beter naar de zin kunnen maken’, verklaart Jan Willem Weissink, CEO van Corio Nederland. ‘Het loyaliteitssysteem levert Corio belangrijke informatie op over consumentengedrag en stelt ons in staat een één-op-één relatie aan te gaan met onze bezoekers, daar waar wij vroeger onze bezoekers niet kenden en ons richtten op anonieme doelgroepen. Uit onderzoek in ons winkelcentrum Le Gru in Turijn blijkt bijvoorbeeld dat er op bepaalde dagen veel meer mannen rondlopen dan gedacht. Daarop speelt bijvoorbeeld Media Markt in met aanbiedingen gericht op mannen.’ De Corio-directeur vat in een paar zinnen de ontwikkeling samen van de afgelopen jaren. ‘Tegenwoordig is het de grootste uitdaging voor winkeliers en daarmee dus ook van Corio, om bezoekers aan te trek-

ken en te blijven binden. Dat is zo belangrijk, omdat de conversiegraad in de fysieke omgeving vele malen groter is dan op het internet. In het verleden werden onze bezoekers nooit beloond voor een bezoek omdat wij simpelweg niet wisten wie er rondliepen in onze centra. Pas als een bezoeker iets kocht, ontstond er een contactmoment voor onze winkeliers. Met de smartphone in de hand wordt de fysieke omgeving een interactieve omgeving en zijn wij in staat kaarthouders te verwelkomen en te belonen bij binnenkomst van onze Favourite Meeting Places (FMP).’

Nieuwe consumeren Winkelen in Nederland en Europa verandert in rap tempo. De tijd van dozen over de toonbank schuiven lijkt voorbij. Het nieuwe consumeren verschuift van transactie naar interactie. Weissink: ‘Winkelcentra moeten zichzelf heruitvinden. Het is meer dan de fysieke wereld van bakstenen winkels. Het gaat om het programmeren van ervaringen, het gaat om een plek waar je naar toe gaat, waar je iets kunt beleven, waar je iets kunt ontdekken, waar je vrienden kunt ontmoeten, kortom ergens waar je je thuis voelt. Dat ‘unieke’ karakter wordt gevormd door het totaal aanbod van winkels en de mix van horeca, entertainment in combinatie met verrassende elementen die de verblijfskwaliteit verhogen, zoals onder andere ‘popup’ winkels en evenementen.’ Het nieuwe loyaliteitsprogramma maakt onderdeel uit van wat ze bij Corio Favourite Meeting Places (FMP) zijn gaan noemen. Dat zijn winkelcentra met een (potentieel) sterke belevingswaarde. Eind vorig jaar kondigde de Utrechtse winkelcentrumbelegger aan zich op dergelijke centra te focussen. Nu al bestaat 80 procent van de portefeuille van 7,1 miljard euro uit deze FMP’s. De zogenoemde Traditional Retail

Centres (TRC’s), voornamelijk kleinere winkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, worden verkocht.

Digitale, online services De consument verlangt steeds meer digitale, online services. Corio heeft daarom een digitale laag ontwikkeld voor zijn winkelcentra die de consument voordelen, speciale aanbiedingen, services, ervaringen en leuke verrassingen biedt. Dit systeem wordt lokaal aangepast aan de specifieke situatie van elk winkelcentrum en zijn verzorgingsgebied. ‘De lokale invulling kost veel werk. Maar goede content is cruciaal om het programma verrassend en spannend te houden. In Alexandrium is onze manager loyalty progamma daarmee de hele dag bezig’, aldus Weissink. De negen miljoen bezoekers van Alexandrium Shopping Center (in totaal ruim 45.000 m2) kunnen sinds januari met hun klantenkaart of app inchecken bij een van de interactieve zuilen. Inchecken levert punten op, de zogenaamde Up’s, net als elk winkelbezoek. Dat geldt ook voor alle aankopen in Alexandrium. Als het om deze Up’s gaat, moeten de shoppers nog wel ouderwets hun kassabonnetjes inleveren bij de bemande informatiebalie. Weissink: ‘Dat hebben we bewust zo gedaan: in een toenemende digitale wereld is niets zo waardevol als persoonlijke contactmomenten.’ Consumenten kunnen hun Up’s inwisselen voor interessante aanbiedingen en extra services. Up’s sparen consumenten met een kaart of een app voor de smartphone.

Groot effect Maar er is meer. Het unieke van Up Alexandrium is dat het werkt voor het hele winkelcentrum. Met de app kunnen klanten hun winkelervaringen ‘liken’ en delen door middel van social media als facebook en twitter. Ook dat wordt gehonoreerd met Up’s. Dit jaar wordt het loyaliteits-

programma ook in Hoog Catharijne en winkelcentrum Middenwaard in Heerhugowaard actief. Het systeem is in z’n oorspronkelijke vorm bedacht in Corio’s winkelcentrum Le Gru in Turijn, waar het enkele jaren draait. Ook winkelcentrum Campania in Napels, eveneens van Corio, met jaarlijks 11,2 miljoen bezoekers, kent een dergelijk systeem. Campania telt 20.000 kaarthouders, Le Gru ongeveer 50.000. Volgens de ervaringen in Turijn leidt het loyaliteitsprogramma niet alleen tot meer bezoekers, maar ook tot hogere bestedingen en een betere spreiding van het bezoek over het centrum. Weissink: ‘Voor iedere bezochte winkel worden punten vergaard. In plaats van twee, drie of vier winkels binnen te stappen, bezoeken consumenten er nu vijf of zes.’ In Alexandrium maken van de ongeveer 700.000 unieke bezoekers al 5.000 gebruik van het loyaliteitsprogramma. ‘Het zou heel mooi zijn als we dit jaar in Rotterdam 15.000 deelnemers kunnen bereiken’, spreekt Weissink. Hij heeft echter niet de illusie een volledige dekkingsgraad

Het nieuwe consumeren verschuift van transactie naar interactie

te kunnen realiseren. ‘Hoe meer gebruikers uiteraard hoe liever. Maar het is niet nodig dat iedereen deelneemt om toch een uitstekend beeld te krijgen van wat er gebeurt, omdat we werken met klantprofielen en daarop berekeningsmodellen los laten.’ Het loyaliteitssysteem is ontwikkeld door britelayer, het centrale innovatielab van Corio in Utrecht. Het ‘lab’ heeft het systeem zodanig robuust gemaakt dat het nu in alle landen toepasbaar is. De centrale infrastructuur is vorig jaar opgeleverd.

Smartphones Weissink benadrukt de betekenis van de smartphone bij dit alles. ‘Behoorlijk wat vakgenoten van ons zien internet nog steeds als een bedreiging. Maar inmiddels maken mensen vaker gebruik van apps op hun smartphone dan dat ze achter hun computer in een webomgeving verkeren. Je kunt met smartphones zoveel verschillende dingen; de fysieke omgeving en virtuele omgeving worden als het ware een geheel. Er groeit een hele generatie ‘digital natives’ op die geen onderscheid meer maken tussen online en offline. Zij zijn continu in verbinding met elkaar, zij zijn gewend te kopen op aanbevelingen van vrienden en zijn verbonden met vrienden, terwijl ze winkelen in de fysieke omgeving.’ De innovatieafdeling is misschien wel de beste illustratie voor de enorme veranderingsslag die de retailbeleggers al hebben doorlopen in de niet aflatende strijd om de gunst van de consument. Wie had dat vijf of tien jaar geleden gedacht? Weissink: ‘Winkelvastgoedbeleggers zullen zichzelf helemaal opnieuw moeten uitvinden. Onze business staat nog steeds voor enorme uitdagingen. Ik wil daaraan graag een bijdrage leveren. Dat was voor mij ook de reden om anderhalf jaar geleden de overstap te maken van Ahold Real Estate & Construction naar Corio.’



thema retail winkels / heront wikkeling / binnensteden

(Her)ontwikkeling van binnenstedelijke winkelgebieden

Flexibiliteit sleutel tot succes Er zijn veel ruimtelijke plannen gemaakt in het afgelopen decennium voor uitbreiding of herontwikkeling van binnenstedelijke winkelgebieden. Er werd groei verwacht in consumentenbestedingen en een daardoor toenemende vraag naar winkelruimte. Nu de groei achterblijft door de lange nasleep van de crisis, blijkt dat veel herontwikkelingen hierop niet zijn aangepast. De haalbaarheid van veel plannen staat onder druk. Gemeenten en projectontwikkelaars staan voor een dilemma, want herontwikkeling van die winkelgebieden is hard nodig. Volgens Iris van de Beek van Jones Lang LaSalle is flexibiliteit de oplossing van het probleem. Iris van de Beek De historische Oudegracht in Utrecht is sterk in opkomst door behoefte aan beleving. Foto: Hollandse Hoogte

Gemeenten hebben verschillende redenen voor herontwikkeling van binnenstedelijke winkelgebieden. Herontwikkeling en uitbreiding kunnen leiden tot verbetering van de concurrentiepositie. Ook leidt het tot verbetering van het voorzieningen niveau en de leefbaarheid voor inwoners . Een ander motief kan zijn dat een gemeente door uitbreiding of opwaardering van het winkelgebied waarde toevoegt aan de binnenstad. Om aan deze plannen invulling te geven, maken gemeenten afspraken met projectontwikkelaars en eindbe leggers over het vastgoedprogramma, functies, vereiste voorzieningen, bran chering en verwachte investerings kosten en opbrengsten. Nu de markt is veranderd, wordt de functionele, commerciële en financiële haalbaar heid van dergelijke plannen in twijfel getrokken. Voor alle betrokken par tijen heeft dit grote gevolgen.

Complexiteit (her)ontwikkeling De druk op bestaande plannen heeft gevolgen voor de gemeente. Deze investeerde op basis van (intentie) afspraken met de projectontwikkelaar in gronduitgifte of de hoogte van het erfpachtcanon of in de aankoop van grond of panden bestemd voor her ontwikkeling. Gedurende een vooraf ingeschatte termijn moet over deze investeringen rente worden betaald. Ook wordt geïnvesteerd in aanpassin gen van de ruimtelijke voorzieningen. De projectontwikkelaar komt vervol gens tot overeenstemming met de eindbelegger over de verwachte huuren beleggingswaarde van de ontwik keling. Ook de projectontwikkelaar investeert al in een vroeg stadium van het ontwikkelingsproces. Hij investeert in planvorming, betaalt in sommige gevallen waarborgsom men of reserveringsvergoedingen aan de gemeente en committeert zich soms richting toekomstige huurders aan opleveringsdata en opleveringsniveaus. Als blijkt dat de beoogde ontwikkeling door veranderende vraag vanuit de markt niet meer haalbaar is, kan de projectontwikkelaar de propositie aan de eindbelegger niet meer waarma

ken. De ontwikkelaar en eindbelegger kunnen hier doorgaans uitkomen door de plannen aan te passen naar marktconforme niveaus en volumes. De vraag is alleen of ook de gemeente zich kan aanpassen aan de markt. De beoogde grondwaarde of hoogte van de erfpachtcanon kan in dat geval niet meer worden gerealiseerd.

Herontwikkeling noodzaak Sinds een paar jaar wordt duidelijk dat door minder consumentenbeste dingen en de invloed van webwin kels de behoefte aan winkelruimte afneemt. Aan de uitbreidingsplannen van de winkelvoorraad die bij veel gemeenten in de pijplijn zitten, is geen behoefte meer. Toch is heront wikkeling van deze gebieden wel degelijk van belang. Er zijn nog steeds veel retailers die winkelruimte zoeken in het kernwin kelgebied. Door veranderde consu mentenbehoefte stellen ze andere eisen aan hun fysieke winkel. De winkel is niet langer het belangrijk ste afzetkanaal van de retailer, maar slechts één van de mogelijke afzetka nalen. De winkel functioneert naast verkooppunt ook als de plek waar fysiek contact kan worden gemaakt en onderhouden met consumenten. De winkel wordt zo een sterk marke tinginstrument. Hiervoor is voldoende gevelbreedte van het pand belangrijk evenals voldoende ruimte en hoogte in het pand om zich te kunnen onder scheiden en een eigen identiteit en beleving te creëren.

Geef ontwikkelaar ruimte om in te spelen op veranderende vraag

Rotterdam

Utrecht

Rotterdam wordt nauwelijks beperkt door historische pandeigenschappen. Deze stad speelt daarom actief in op de veranderende wensen van retailers voor hun winkelruimte. Dat blijkt bijvoorbeeld uit de stijging van het huurniveau (en dus de vraag naar winkels) op het Beursplein. Het huurniveau in dit gebied is in de afgelopen paar jaar het huurniveau van de Lijnbaan voorbijgestreefd. Het kernwinkelgebied van Rotterdam verschuift langzaam oostwaarts richting Coolsingel en verder richting Hoogstraat. Grootschalige ontwikkelingen, zoals Forum Rotterdam en de Markthal zullen dit nog versterken. Deze projecten bieden grote winkeloppervlakken, een product dat (internationale) retailers zoeken en moeilijk kunnen vinden in de relatief kleinschalige historische Nederlandse binnensteden.

Historische steden voldoen door het pittoreske straatbeeld aan de behoefte aan beleving van consumenten. Zo is in Utrecht de Oudegracht sterk in opkomst en verbetert dit gebied zijn positie ten opzichte van de Lange Elisabethstraat. Dit komt door een toename van het aantal grote (internationale) retailers dat een geschikt pand vindt op de Oudegracht. Dit gebied is een sterk voorbeeld van een winkelstraat met een ideale mix van een grote passantenstromen een optimale ‘beleving’. Het centrum van Utrecht zal door een aantal succesvolle projecten in het hart van het kernwinkelgebied, zoals de ontwikkeling van het Vredenburgblok (Hoog Catharijne), verder worden versterkt.

Modern winkelgebied met grote units

Flexibiliteit Er blijft dus een behoefte aan verbetering van winkelgebieden in binnensteden door nieuwbouw of her ontwikkeling. Voorwaarde is wel dat de bestaande plannen worden herijkt zodat ze meer passen bij de huidige vraag. Het toverwoord hiervoor is flexibiliteit. Alleen daarmee kan de hiervoor beschreven problematiek over gemaakte afspraken in het ont wikkelingsproces worden beperkt. - Flexibiliteit in ontwerp. Bij multi functionele (her)ontwikkelingspro jecten moet de uitwerking van het vastgoedprogramma voor de verschil lende sectoren (bijvoorbeeld wonin gen, winkels, kantoren en leisure) zo veel mogelijk onafhankelijk van elkaar worden gerealiseerd. Hierdoor komt de haalbaarheid en faseerbaar heid van het winkelprogramma niet in het gedrang als bijvoorbeeld de haalbaarheid van het kantoren- of woonprogramma onder druk staat. Ook is het goed om de winkelunits in het ontwerp zo flexibel mogelijk te maken. Daarmee anticiperen de projectontwikkelaars op de voort durend veranderende winkelmarkt. Zo is er nu voornamelijk vraag naar grote winkelunits. Die vraag kan weer veranderen door de komst van nieuwe type huurders. Bijvoorbeeld van mono-brand shops en fast movers die de fysieke winkel zien als (tijdelijk) marketingmiddel. De winkel is voor hen slechts een van de mogelijke

De ideale mix

afzetkanalen voor hun producten. De voorspellingen over hoe het winkel gebied van de toekomst eruit zal zien, lopen zeer uiteen. Deze onzekerheid moet worden geïntegreerd in het ont werp, hoe flexibeler de unitindeling hoe couranter het winkelprogramma zal zijn op langere termijn. - Flexibiliteit in contracten samen werkingsvormen. Flexibiliteit is ook vereist voor de contractuele mijlpalen gedurende het ontwikkelingsproces. Laat detailuitwerkingen van plan vorming, markthaalbaarheid en het contracteren van partijen (gemeente, ontwikkelaar, eindebelegger(s) en retailers) gelijk oplopen in het plan proces. Het is van belang om hierin ook de factor tijd van de beoogde ontwikkeling mee te nemen. - Flexibiliteit in publiekrechtelijke documentatie. Gemeenten moeten bij herijking van plannen zo veel moge lijk gebruik maken van de kennis en capaciteit van marktpartijen. Dat kan door hen uit te dagen op ambitie en hen ruimte te geven in het ontwik kelingsproces. Gemeenten moeten terughoudend zijn in het vooraf vastleggen van eisen voor de invulling van het vastgoedprogramma, functies en bouwhoogte in stedenbouwkun dige plannen. Op die manier krijgt de markt de kans om in te spelen op de vraag van gebruikers en consumen ten, ook als deze verandert gedurende een langjarig ontwikkelingsproces. Bovendien is flexibiliteit wenselijk op

het moment van bestemmingsplan vorming, zodat ook in de toekomst kan worden ingespeeld op de verande rende wensen van de eindgebruiker. - Flexibiliteit in consumentenvraag. Iedere ontwikkeling is verschillend, net zoals iedere stad en het karakter daarvan. Een project dat in de ene stad succesvol is, is dat niet elders. Een omgeving is immers niet volledig maakbaar, daarom is het zo belang rijk dat de vraag en behoeften van retailers en consumenten leidend zijn in de planuitwerking. Deel de winkel structuur zodanig in dat wat al sterk is, wordt verbeterd. Daar moet ook de uitbreiding plaatsvinden. Locaties waar de consument duidelijk heeft laten zien niet (meer) te willen winke len, vragen om een andere invulling. Tal van projecten uit het verleden tonen aan dat een consument niet van de een op de andere dag zijn looproute wijzigt. Ook daarmee moet bij herontwikkeling rekening worden gehouden. Nieuwbouw of herontwik keling moet daarom naadloos zijn verweven met het bestaande winkel programma, waardoor de situatie voor de consument gemakkelijker, efficiën ter, aangenamer en logischer wordt. Over de auteur Iris van de Beek is retail consultant bij Jones Lang LaSalle Nederland Meer informatie [email protected]



retail thema winkels / buitenland / fondsen

Heino Vink, CEO van Multi Corporation:

’We zijn allround dienstverlener voor winkelmarkt’ Multi Corporation is een veelzijdig dienstverlener op de retailmarkt. De onderneming begon als projectontwikkelaar, ontwikkelde zich daarnaast als winkelcentrummanager, ontpopte zich mede in Turkije als grote belegger en zet nu stevig in op fondsbeheerder. Peter Hanff

Minder nadruk op projectontwikkeling, meer werken met bestaande winkelcentra. Het is een logische manier om de bakens te verzetten op de stagnerende Europese winkelvastgoedmarkt, meent Multi Corporation. ‘De lage demografische groei en de ongunstige marktomstandigheden hebben onmiskenbaar invloed op ons werk. Reden om ons bedrijfsprofiel aan te passen. We zijn al meer dan een projectontwikkelaar, met een beleggingsportefeuille van een kleine 3 miljard euro en een beheerportefeuille van vijftig winkelcentra, goed voor meer dan 5.500 huurcontracten. Wat we steeds meer worden, is een allround dienstverlener voor de winkelmarkt’, aldus Heino Vink, CEO van Multi Corporation.

Nieuw winkelfonds Het belang van de activiteiten in het winkelcentrummanagement moet groter worden. Over het daarbij gehanteerde pad zegt Vink: ‘Een deel van de groei komt er via eigen ontwikkelingen. We willen ook andere projecten in beheer nemen en bedrijven overnemen die zich ermee bezig houden.’ Meer heeft Vink te melden over de op te zetten fondsen. Er zijn al fondsen voor MiddenEuropa en Turkije. Daar komt nu een derde bij. Totale investering: 700 tot 800 miljoen euro. Strategie: valueadd. ‘We zijn op zoek naar (matig) functionerende winkelcentra in landen als Nederland, België, Duitsland, Polen, Tsjechië en Slowakije. Wat we niet zoeken zijn de perfecte en hoog geprijsde objecten waarbij het een kwestie is van de huur ophalen. Het gaat om de potentie van een waardesprong. Die moet erin zitten.’ Die potentie kan volgens Vink zitten in zaken als huurgroei, uitbreiding van de oppervlakte, herpositionering en beter winkelcentrummanagement. De eerste stappen voor het nieuwe fonds zijn gezet. Vink: ‘We hebben twintig projecten geïdentificeerd als

mogelijke investeringsdoelen. Een verdere selectie heeft geleid tot een shortlist van vijf winkelcentra. Met die lijst gaan we op dit moment langs bij beleggers.’ Ontwikkelaar Multi kan als dienstverlener optreden voor het nieuwe fonds. Maar het is zeker niet de bedoeling huidige ontwikkelingen van Multi in het fonds onder te brengen. ‘Dat zou niet transparant zijn. Daarmee lok je discussies uit over bijvoorbeeld de vraag waarom die en die prijs moest worden betaald. Dat willen we absoluut niet hebben’, aldus Vink.

Geen druk Terwijl Multi dus graag beleggingsportefeuilles voor anderen gaat beheren, wil het zijn eigen beleggingsportefeuille juist verkleinen. Een van de mogelijkheden is een gehele of gedeeltelijke verkoop van het meerderheidsbelang in het Forum Turkey Fund. Volgens Vink wil Multi daarmee ‘gebruik maken van de waardesprong van de volwassen geworden portefeuille’. Het miljardenfonds is eigenaar van acht winkelcentra in Turkije: Forum Aydın (30.000 m2), Forum Ankara Outlet (81.500 m2), Forum Çamlık (32.500 m2), Forum Istanbul (177.000 m2), Forum Kapadokya (26.500 m2), Marmara Forum (116.500 m2), Forum Trabzon (51.000 m2) en Forum Gaziantep (45.000 m2, in aanbouw). De financieringen op de winkelcentra in de groeimarkt vormden een last voor Multi. Maar de maand september van 2011 bracht de onderneming rust op het financieringsfront. Multi sloot toen een herfinanciering voor 850 miljoen euro met een syndicaat van elf banken onder leiding van NIBC. Details werden niet bekendgemaakt. Maar volgens financieel persbureau Bloomberg veranderde er nogal wat aan de eigendomsverhoudingen binnen het bedrijf. Morgan Stanley Real Estate Fund V verwisselde zijn belang van 80 procent in Multi voor een aandeel van 10 procent in Forum Turkey Fund. Tot dat moment was het Turkse retailfonds voor 73 procent eigendom van Multi en voor 27 procent van Canada Pension Plan Investment Board. De andere 20 procent van Multi bleef in handen van het management. In de daaropvolgende maanden werd veel geschreven over een mogelijke beursgang van Forum Turkey Fund. Misschien zou het Turkse fonds al in 2013 een notering krijgen. Maar daarna droogde de berichtenstroom over het onderwerp op. Gevraagd naar de plannen om de Turkse portefeuille af te bouwen, treedt Vink niet in detail: ‘We gaan op termijn ons aandeel in Forum Turkey Fund geheel of gedeeltelijk verkopen. Er zal een goed moment komen om dat te doen. De markt werkt in ons voordeel. Het gaat goed met de economie van Turkije en investeringen in het land

nemen toe. We kunnen het afwachten. Er is geen druk om te verkopen.’

Metro Properties In Duitsland namen Multi en eindbelegger Corio begin 2013 afscheid van elkaar. Het beursgenoteerde vastgoedfonds kocht eind maart 2010 vijf Duitse ontwikkelingsprojecten van Multi voor 658 miljoen euro. Multi verzekerde zich van een eindbelegger voor een flinke pijplijn, Corio verzekerde zich van een Duitse portefeuille met een waarde van ruim 1 miljard euro. Nadat de projecten van eigenaar waren verwisseld, kreeg het partnerschap geen vervolg. In januari van dit jaar markeerde de aankoop Corio van Boulevard Berlin voor 366 miljoen euro het einde van de samenwerking met Multi in Duitsland. De onderneming is nog op veel plaat-

Roadshow nieuw fonds al begonnen

sen in Duitsland in actief. Gevraagd wie de projecten gaat afnemen, zegt Vink: ‘Ze zijn te koop voor iedere belegger die interesse heeft.’ Bij de herontwikkeling van de voormalige Kaufhof-locatie aan de Aufsessplatz in Neurenberg werkt Multi samen met de huidige eigenaar Metro Properties, onderdeel van het van Media Markt en Saturn bekende detailhandelsconcern Metro. De pijplijn van Multi omvat ook projecten als O2 World in Berlijn (25.000 m2, met Anschutz Entertainment Gruppe) en Neutor Galerie in Dinslaken (22.000 m2, met Hellmich). ‘Maar we zijn in Duitsland niet alleen als ontwikkelaar actief. We hebben er ook mandaten voor het shopping center management van tien winkelcentra. En – uniek voor ons – we bezitten er een parkeerbedrijf voor 70.000 auto’s.’

Achterstandsvraag In thuismarkt Nederland zijn veel ogen gericht op Multi’s project Forum Rotterdam. Tussen de Lijnbaan, het Binnenwegplein en de door Multi zelf ontwikkelde Koopgoot moet Forum Rotterdam verrijzen: 35.000 m2 winkels en restaurants (waarvan 6.000 m2 herontwikkeling), 4.000 m2 cultuur, 12.500 m2 nieuwe kantoorruimte, 5.500 m2 kantoor in het bestaande monument van ABN Amro, 56 appartementen, een hotel met 165 kamers en een bioscoop. Het begin van de naar schatting drie jaar durende bouw werd in 2010 nog voor 2012 aangekondigd. Gaat het er in 2013 van komen? Vink houdt een slag om de arm: ‘Gezien het traject van de bouwvergunning kunnen we op zijn vroegst na de zomer beginnen. Dat zullen we doen als aan de gebruikelijke voorwaarden is voldaan: een

financiering en voldoende verhuring. Zelf ben ik optimistisch gestemd, gezien de kwaliteit en de locatie: het allerbeste deel van het Rotterdamse winkelhart.’ MAB Development voegt op de Coolsingel in Rotterdam al 14.000 m2 winkelen horecaruimte toe, waarvan 10.000 m2 voor Saturn. In het Postkantoor aan dezelfde straat wil Delta Development een outlet vestigen van 22.000 m2. Is er in Rotterdam daarnaast nog behoefte aan de 29.000 m2 nieuwe winkeloppervlakte die Multi wil toevoegen? Vink denkt het wel. ‘Grote steden zijn sterk en blijven sterk. Het zijn de marktplaatsen van eeuwen. In het centrum van Rotterdam heeft al meer dan tien jaar geen grote projectontwikkeling meer plaatsgevonden. Dus ik ben blij met de ontwikkeling van de Saturnwinkel en het plan voor het postkantoor. We voldoen in Rotterdam aan een achterstandsvraag en aan de behoefte aan grote ruimten.’ ‘Deze tijd vraagt er wel om, dat we plannen in middelgrote steden naar beneden bijstellen en andere invullingen geven. Maar er blijft behoefte bestaan aan de producten van onze projectontwikkelingstak’, aldus Vink. Hij verwijst naar de herontwikkeling van Gelderlandplein in samenwerking met Kroonenberg Groep. Het uit 1968 daterende winkelcentrum in Amsterdam wordt herontwikkeld en uitgebreid. Maar, zegt Vink: ‘Projectontwikkeling hoeft niet altijd nieuwbouw te betekenen. We hebben ook veel bestaande bouw in projecten geïntegreerd. Van de 70.000 m2 in de Koopgoot bestond 60.000 m2 uit herontwikkeling van bestaande bouw. Met het bewerkstelligen van transformatie zijn we onderscheidend. Die positie kunnen we handhaven.’

Multi overweegt gedeeltelijke verkoop van het meerderheidsbelang in het Forum Turkey Fund. Daarin zit onder andere Forum Aydın met 30.000 m2.

De standaard voor commercieel vastgoedtaxaties Transparant, vergelijkbaar en kwalitatief toetsbaar. Dat is de basis van het Taxatie Management Systeem (TMS). Ontwikkeld door kennisinstituut TMI, samen met vertegenwoordigers uit de gehele vastgoedbranche. Gebaseerd op de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed die voldoet aan alle internationale professionele standaarden. Zo biedt TMS de mogelijkheid alle commercieel vastgoedtaxaties in Nederland volgens dezelfde uitgangspunten uit te voeren. TMS is vanaf dag één omarmd door De Nederlandsche Bank en toezichthouder AFM. Inmiddels werken ruim 290 commercieel vastgoedtaxateurs, gecertificeerd door TMI, met TMS. Samen hebben zij al 2.700 vastgoedwaarderingen uitgevoerd. Interesse? Kijk op taxatiemanagementsysteem.nl.

TMI zet de standaard. Samen met u.

ipd Rendement op vastgoed keldert

Recommend Documents