Vastgoed op eigen benen

Vastgoed op eigen benen verzelfstandiging van de exploitatie van het vastgoed in de zorgsector

In opdracht van IWZ

Maaike Alles Johan Conijn Jeroen Neele Rob de Wildt Margery Kuikman (KPMG)

mei 2002

RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade 139 1011 AC Amsterdam telefoon 020 522 11 11 telefax 020 627 68 40 http://www.rigo.nl

Rapportnummer: 80340

VOORWOORD

Inhoudsopgave 0

VOORWOORD

I

1

INLEIDING

1

1.1 ACHTERGROND

1

1.2

DOELSTELLING VAN HET ONDERZOEK

3

1.3

HET CONCEPTUEEL KADER

5

1.4

NADERE UITWERKING

6

1.5

OPBOUW VAN DE RAPPORTAGE

6

2

CONCEPTUEEL MODEL

7

2.1 OPZET MODEL

7

2.2

HISTORISCHE WAARDE

7

2.3

TOEKOMSTWAARDE

9

2.4

FUNCTIONELE KWALITEIT

15

2.5 ALTERNATIEVE SCENARIO’S

19

2.6 DE RESULTATEN

20

3

VERZORGINGSHUIZEN

21

3.1

ALGEMEEN BEELD

21

3.2 EEN LANDELIJKE BEELD VAN DE KWALITEIT EN GEBREKEN

22

3.3 SYSTEMATIEK VAN VERZORGINGSHUIZEN

26

3.4 DE BEZOCHTE VERZORGINGSHUIZEN

28

3.5 VERZORGINGSHUIZEN PER HUIS

30

4

VERPLEEGHUIZEN

45

4.1

ALGEMEEN BEELD

45

4.2 DE BEZOCHTE VERPLEEGHUIZEN

R I G O

R e s e a r c h

52

e n

A d v i e s

B V

1

2 VOORWOORD

5

GGZ EN GEHANDICAPTEN

61

5.1

DE SECTOR

61

5.2 GGZ ALGEMEEN BEELD

61

5.3 GEHANDICAPTEN ALGEMEEN BEELD

67

5.4 DE BEZOCHTE GEBOUWEN VOOR GGZ EN GEHANDICAPTENZORG

71

6

SAMENVATTING EN CONCLUSIES

83

6.1

ALGEMEEN

83

6.2 HET CONCEPTUELE MODEL

84

6.3 HET REKENMODEL

85

6.4 HET VELDWERK

85

6.5 TOT SLOT

88

BIJLAGEN: KENGETALLEN CONCEPTUEEL MODEL

VOORWOORD

0 Voorwoord Begin vorig jaar heeft de Initiatiefgroep ‘Bruteren in de zorg’ de aandacht gevraagd voor de noodzaak om het sociaal ondernemerschap bij zorginstellingen tot stand te brengen. De Initiatiefgroep beschouwde de te hoge boekwaarden van de gebouwen in de zorgsector als een belangrijke hinderpaal. Als oplossing hiervoor werd een bruteringsoperatie voorgesteld naar analogie van de brutering in de volkshuisvesting om daarmee de te hoge boekwaarden van de gebouwen in de zorgsector te verlagen en het sociaal ondernemerschap mogelijk te maken. De activiteiten van deze Initiatiefgroep hebben geleid tot de opdrachtverlening van dit onderzoek. Als opdrachtgever heeft Initiatiefprogramma Wonen en Zorg (IWZ) gefungeerd, dat een samenwerkingsverband is van NIZW en SEV. De bekostiging van het onderzoek heeft het Ministerie van VWS grotendeels voor zijn rekening genomen. Bij de uitvoering van het onderzoek heeft een begeleidingscommissie de onderzoekers ter zijde gestaan. Deze commissie heeft bestaan uit de deelnemers van de Initiatiefgroep, de aan de pilot deelnemende zorginstellingen, de opdrachtgever en vertegenwoordigers van het Ministerie van VWS en dat van VROM. Het gaat hierbij om de volgende personen en instellingen: F. Catau (voorzitter), De Woonplaats; H. Bontius, Aedes; H. Boogaard, De Open Ankh; J. Caljouw, Humanitas; L. Goorix, Woonzorg Nederland; P. Jansen, Aedes; J. Krijnen, Ministerie VWS; S. Linders, Zonnehuisgroep; T. Mandemaker, IWZ; L. Sanders, SEV; J. Singelenberg, Arcares; G. ter Weeme, Ministerie van VROM. Tijdens de bijeenkomsten met de begeleidingscommissie was er een intensieve en vruchtbare gedachtenwisseling, die van grote waarde is geweest voor de onderzoekers. Het onderzoek is uitgevoerd door RIGO Research en Advies in samenwerking met KPMG Assurance.

Johan Conijn (projectleider)

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

I

II VOORWOORD

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1 Inleiding 1.1

Achtergrond In de zorg is vanouds sprake van aanbodregulering. De gebruikelijke verhoudingen tussen vraag en aanbod spelen over het algemeen geen rol. Ook het vastgoed in de zorg is grotendeels afgeschermd van marktinvloeden. Bovendien hebben de aanbieders van zorg niet de volledige zeggenschap over investeringsbeslissingen. Dit heeft een keerzijde. In de sector Verpleging en Verzorging loopt de feitelijke kwaliteit steeds achter bij de maatschappelijke ontwikkelingen en normen, waardoor de functionele veroudering een grote omvang heeft bereikt. Er is geen prijsvorming van vastgoed waardoor het vastgoed ook voor de betrokkenen alleen de gebruikswaarde vertegenwoordigt, zonder dat inzicht bestaat in de alternatieve opbrengsten van het vastgoed. Het ontbreekt bij zorginstellingen aan expertise over de vastgoedmarkt. Transacties met het vastgoed kunnen nadelig uitpakken voor de zorginstelling, en ontwikkelingen komen zeer traag van de grond, waardoor deze worden belemmerd. Zowel beleidsmatig als voor de betrokkenen is deze situatie ongewenst. Door het volledig overdragen van verantwoordelijkheden voor het vastgoed kan de transformatie van het vastgoed naar betere kwaliteit vorm krijgen. Daarbij kan ook het maatschappelijke vermogen van woningcorporaties een rol spelen, daar waar de corporaties een ‘natuurlijke’ partner zijn voor zorginstellingen met vastgoed. Ook voor de bewoner kan een nieuwe verantwoordelijkheidsverdeling gunstig uitpakken. Er kan meer keuzevrijheid ontstaan als de prijs van het aanbod meer in overeenstemming wordt gebracht met de kwaliteit. Deze onderwerpen vormen de achtergrond van dit onderzoek, maar komen zelf niet aan de orde. Dit onderzoek vloeit voort uit twee met elkaar samenhangende, belangrijke ontwikkelingen in de zorgsector. Deze ontwikkelingen zijn: -

het versterken van de vraagsturing in de zorg;

-

het scheiden van wonen en zorg.

De gewenste omslag van de aanbodsturing naar de vraagsturing krijgt met name gestalte via de modernisering van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

1

2 INLEIDING

(AWBZ). Met deze modernisering wordt beoogd de keuzevrijheid van mensen te vergroten.1 De scheiding van wonen en zorg vormt een complementaire beleidsontwikkeling. De bekostiging van beide componenten is in het huidige zorgstelsel sterk met elkaar verweven. Het opheffen van deze verwevenheid leidt tot meer duidelijkheid over de kosten van elke component afzonderlijk. Bovendien biedt een scheiding van wonen en zorg meer flexibiliteit aan zorgaanbieders, resp. aanbieders van huisvesting om een van beide componenten afzonderlijk aan te bieden. Hierdoor worden de mogelijkheden van toetreding vergroot en daarmee naar verwachting het aanbod van wonen en zorg verruimd. Voor dit onderzoek is verder van belang dat de kwaliteit van de bestaande zorgvoorzieningen in veel gevallen tekortschiet. Dit geldt met name voor de gemiddelde functionele kwaliteit van de gebouwen. De functionele normen waaraan de gebouwen zouden dienen te voldoen, zijn periodiek aangepast zonder dat deze veranderingen hun doorwerking hebben gekregen in (bouwkundige) aanpassingen van de gebouwen. Dit heeft mede geleid tot ‘functioneel prestatieverlies’ van de gebouwen.2 Het feit dat de gebouwen in de zorgsector op grote schaal niet aan de eisen van deze tijd voldoen, is een probleem op zich, los van de geschetste beleidsontwikkelingen. In een stelsel van meer vraaggestuurde zorg gaat dit echter nog eens extra klemmen, omdat de zorgbehoevende waar voor zijn geld wenst. Zo leidt de versterking van de vraagsturing tot een vergrote noodzaak om het functionele tekort van de gebouwen op te heffen. Hieruit vloeit een transformatieopgave van de gebouwen voort. De richting waarin deze transformatie wordt uitgewerkt is op haar beurt weer mede afhankelijk van ontwikkelingen in de zorg, waarbij in het bijzonder de extramuralisering van belang is. Tot slot is in dit kader van belang dat in een vraaggestuurd stelsel de financiële uitgangspositie van de zorginstellingen in grote lijnen aan elkaar gelijk zou dienen te zijn: ‘level playing field’. Bij meer vraagsturing zullen de zorginstellingen immers met elkaar in concurrentie dienen te treden. Als de startpositie sterk ongelijk is, is er niet sprake van faire concurrentieverhoudingen. Modernisering van de AWBZ brengt derhalve ook de noodzaak met zich om een evenwichtige financiële uitgangspositie voor de zorginstellingen tot stand te brengen.3 In de huidige situatie wordt de financiële ongelijkheid vooral veroorzaakt door de gebouwen, het onroerend goed van de instellingen. In het bijzonder gaat het hierbij om het feit dat de boekwaardes per gebouw en per instelling sterk uiteenlopen en in voorkomende gevallen geen relatie (meer) hebben met de toekomstwaarde van het gebouw. Dit ‘boekwaardeprobleem’ is een belangrijke oorzaak voor de financiële ongelijkheid

voetnoot 1

Zie hierover onder meer Modernisering AWBZ, brief van staatssecretarissen van VWS en VROM aan de Tweede Kamer, 26.631, nr. 12.

2

Zie hierover bijlage 3 van de reeds genoemde brief aan de Tweede Kamer, waarin voor verzorgingshuizen op basis van het zogenaamde PIV-onderzoek, een beeld wordt geschetst van het bouwkundige en functionele prestatieverlies van de verzorgingshuizen.

3

Dit is ook verwoord in de motie-Dankers, Tweede Kamer 24.036, nr. 204.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

en dient derhalve te worden opgelost wil er sprake kunnen zijn van een ‘level playing field’. Deze globale schets van de relevante ontwikkelingen in de zorgsector biedt het kader waarbinnen dit onderzoek is uitgevoerd.4 Uit deze ontwikkelingen komt naar voren dat het onroerend goed een spilfunctie heeft in het veranderingsproces. Bij scheiden van wonen en zorg, bij de transformatieopgave, als ook bij het creëren van een evenwichtige uitgangspositie voor zorginstellingen staat het onroerend goed (mede) centraal. Door het onroerend goed te verzelfstandigen, door het onroerend goed ‘op eigen benen’ te plaatsen kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan de gewenste beleidsveranderingen in de zorgsector. Deze noodzakelijke verzelfstandigingsoperatie van het onroerend goed ligt aan de basis van dit onderzoek. De benodigde kwaliteitsslag van de gebouwen in de zorg staat op zich los van het ‘boekwaardeprobleem’. Ook als het ‘boekwaardeprobleem’ niet zou worden aangepakt, blijft de maatschappelijke noodzaak bestaan om de functionele tekorten op te heffen. Wel is het zo dat, zoals aangegeven, wegwerken van het ‘boekwaardeprobleem’ een bijdrage kan leveren aan dit proces. Verder is het van belang te onderkennen dat in het bijzonder in de verzorgingssector een substantieel deel van het vastgoed niet (meer) in eigendom is bij de zorginstellingen. Indien dat niet het geval is, zijn vooral woningcorporaties eigenaar van het vastgoed. Echter ook voor deze woningcorporaties gelden momenteel dezelfde spelregels vanuit de zorgsector die hen belemmeren in een bedrijfseconomisch beleid ten aanzien van het vastgoed.

1.2

Doelstelling van het onderzoek De verzelfstandigingsoperatie houdt in dat het onroerend goed in de zorgsector in financiële en bedrijfseconomische zin ‘op eigen benen’ wordt geplaatst, ongeacht wie de eigenaar is of wordt. Dit kan in voorkomende gevallen ook betekenen: transformeren, moderniseren, opwaarderen van de woonkwaliteit. Na de verzelfstandiging van het onroerend goed zal immers lang niet in alle gevallen gewoon worden doorgeëxploiteerd (gericht op instandhouding), maar zal in veel gevallen transformatie van het gebouw dan wel sloop en afstoting plaatsvinden. Hiervoor zijn verschillende scenario’s denkbaar. Verzelfstandiging van het onroerend goed zal, zo is het beeld momenteel, met zich brengen dat er ook een oplossing wordt gevonden voor het genoemde ‘boekwaardeprobleem’. Het soms grote verschil tussen boekwaarde en toekomstwaarde van de gebouwen, is een molensteen om de nek van de zorginstellingen. Inzicht krijgen in het gewicht, de omvang van deze molensteen is een eerste stap die kan leiden tot het ‘op eigen benen’ plaatsen van het onroerend goed.

voetnoot 4

Voor een meer uitgebreide beschrijving en analyse zie J. van der Schaar: Zorgvernieuwing Vast Goed; over facilitair vastgoedbeheer in de zorg, RIGO, maart 2002.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

3

4 INLEIDING

Het doel van dit onderzoek is een bijdrage te leveren aan deze verzelfstandigingsoperatie van het onroerend goed in de zorgsector door meer inzicht te krijgen in de omvang van het ‘boekwaardeprobleem’. Hierbij gaat het in essentie om een confrontatie van de boekwaarde van de gebouwen in boekhoudkundige zin aan de ene kant, en de toekomstwaarde van de gebouwen aan de andere kant. Deze toekomstwaarde is op haar beurt sterk afhankelijk van de bouwkundige en functionele kwaliteit van het gebouw en de mogelijkheid van alternatieve bestemmingen voor het gebouw en/of de grond. De feitelijke vormgeving van de verzelfstandigingsoperatie vergt beleidskeuzen die met behulp van dit onderzoek kunnen worden voorbereid. De uiteindelijke vormgeving van het beleid valt buiten het kader van dit onderzoek. Het resultaat van dit onderzoek beoogt wel een bijdrage te leveren aan het maken van deze beleidskeuzen. Verzelfstandiging en/of brutering?

1.2.1

De oplossingsrichting voor de hier geschetste problematiek wordt vaak omschreven als ‘brutering’.5 Deze oplossingsrichting wekt, naar analogie van de bruteringsoperatie in de sociale huursector, de indruk dat het ‘boekwaardeprobleem’ in één klap voor alle instellingen zou worden opgelost. Nu zijn er wel enige parallellen te trekken met de sociale huursector, er zijn echter ook wezenlijke verschillen. Bij de brutering in de sociale huursector werden de toekomstige objectsubsidies met een bedrag ineens afgekocht door de overheid onder gelijktijdige verrekening van de leningen die dezelfde overheid had uitstaan in de sociale huursector. Deze operatie was door het tegen elkaar wegstrepen van toekomstige subsidies en uitstaande leningen in grote lijnen budgettair neutraal. Het resultaat was dat de gewenste verzelfstandiging van de sociale huursector daarmee ook in financieel opzicht werd gerealiseerd. In de zorgsector gaat het niet zozeer om vastgelegde subsidierechten die zich lenen voor eventuele afkoop door de overheid. Het ‘boekwaardeprobleem’ is van een andere orde, al is het wel zo dat het oplossen van dit probleem mede de verantwoordelijkheid is voor de overheid. Daarnaast is de mogelijkheid om in de zorgsector de operatie budgettair neutraal uit te voeren niet aanwezig. Er zijn geen rijksleningen die behulpzaam zijn bij de oplossing van het financiële probleem. Dit vormt een extra complicatie. Het is hiermee niet vanzelfsprekend dat in de zorgsector de ‘brutering’ in de genoemde betekenis de aangewezen oplossingsrichting is. Om te voorkomen dat door het gebruik van de term ‘brutering’ de indruk zou postvatten dat reeds (impliciet) gekozen zou zijn voor een bepaalde oplossing van het ‘boekwaardeprobleem’, wordt hier gesproken over verzelfstandiging van het onroerend goed. De intentie is om hiermee duidelijk te maken dat de keuze voor de oplossing van het ‘boekwaardeprobleem’ nog verschillende kanten op zou kunnen. voetnoot 5

Zie bijvoorbeeld bijlage 3 van de eerder genoemde brief aan de Tweede Kamer, die als titel heeft: “Het bruteringsvraagstuk: een evenwichtige uitgangspositie van instellingen tegen de achtergrond van vraagsturing in de zorg”.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

INLEIDING

1.3

Het conceptueel kader In het conceptuele kader dat aan dit onderzoek ten grondslag ligt nemen twee waardebegrippen van het onroerend goed in de zorgsector een centrale plaats in. Deze begrippen zijn wat hier wordt genoemd de historische waarde en de toekomstwaarde van het onroerend goed. Beide begrippen zullen nader worden toegelicht. Het onroerend goed heeft momenteel voor de instelling een wat genoemd kan worden historische waarde. Dit is de waarde van het onroerend goed zoals dat volgens huidige regelgeving, rekening houdend met de oorspronkelijk investering en de afschrijvingssystematiek van het onroerend goed, bij de instelling in de boeken staat (de status quo). Hierbij kunnen de trekkingsrechten en de instandhoudingsgelden eveneens een rol spelen. In deze historische waarde van het onroerend goed zijn, per instelling op verschillende manier, de tamelijk willekeurige elementen verwerkt, die samenhangen met wet- en regelgeving uit het verleden. Het gaat hierbij onder meer om activering (boekhoudkundige opwaardering) van het onroerend goed bij additionele investering. De huidige hoogte van de boekwaarde is in die zin voor de instelling van groot belang omdat als keerzijde van deze boekwaarde leningen en/of eigen vermogen staat. Dit impliceert dat bijvoorbeeld een verlaging van de boekwaarde direct consequenties heeft voor de omvang van het eigen vermogen, aannemende dat de leningen niet verlaagd kunnen worden. Daarnaast heeft het onroerend goed ook een toekomstwaarde. Deze waarde is gebaseerd op de mogelijkheden, die het onroerend goed in de toekomst heeft voor de eigenaar. Het gaat hierbij niet alleen om de bouwkundige en functionele staat van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende noodzaak van aanpassing, resp. transformatie. De marktpotentie, de mogelijke alternatieve bestemmingen van het onroerend goed, inclusief de grond, spelen ook een belangrijke rol bij de toekomstwaarde. Verder is de toekomstige exploitatie een belangrijke factor, waarbij met name de omvang van de te realiseren huurinkomsten een cruciale factor vormt. Er zijn in feite verschillende scenario’s ten aanzien van de bestemming van het gebouw en/of de grond en ook verschillende varianten ten aanzien van de hoogte van de huur, die leiden tot steeds verschillende toekomstwaarden. In dit onderzoek staat de confrontatie tussen beide waarden centraal. Wanneer de boekwaarde van het gebouw groter is dan de toekomstwaarde, die bij optimale aanwending van dat gebouw resulteert, is er sprake van het eerder genoemde ‘boekwaardeprobleem’. In dat geval is de boekwaarde immers te hoog omdat ze niet meer kan worden gerealiseerd. Buiten de zorgsector is het gangbaar om, zodra deze situatie zich voordoet, de boekwaarde te verlagen tot de betreffende toekomstwaarde.6 Op deze wijze wordt het verlies genomen op het moment dat het zich voordoet. In de zorgsector is dat over het algemeen niet gedaan, waardoor in voorkomende gevallen de instellingen te maken hebben met gebouwen met een

voetnoot 6

Het gaat hier in feite om de actuele waarde van het gebouw, die in het geval van voortgezette exploitatie gelijk is aan de bedrijfswaarde.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

5

6 INLEIDING

(veel) te hoge boekwaarde. Met dit onderzoek wordt beoogd om inzicht te krijgen in welke mate en in welke omvang dit ‘boekwaardeprobleem’ zich in de praktijk voordoet.

1.4

Nadere uitwerking In principe heeft dit onderzoek betrekking op het onroerend goed in de AWBZzorgsector, bestaande uit verzorgingshuizen, verpleeghuizen, GGZ- en gehandicaptensector. De mate van uitwerking is per sector echter niet gelijk zoals uit het vervolg zal blijken. Het onderzoek bestaat uit drie onderdelen:

1.5

-

in de eerste plaats is een conceptueel model ontwikkeld, waarmee voor het onroerend goed in de zorgsector zowel de historische waarde als de toekomstwaarde kan worden berekend; dit model is uitgewerkt op het niveau van het afzonderlijke gebouw;

-

in de tweede plaats is veldwerk uitgevoerd (pilots) onder 5 verzorgingshuizen, 3 verpleeghuizen, 2 instellingen voor gehandicaptenzorg en 1 GGZ-instelling; in totaal zijn hierbij 12 gebouwen in de beschouwing betrokken; met dit veldwerk is informatie verzameld over de betreffende instellingen, de staat waarin de gebouwen verkeren en financiële gegevens;

-

in de derde plaats zijn met de gegevens uit het veldwerk berekeningen met het model uitgevoerd om voor de geselecteerde gebouwen de historische en de toekomstwaarde te kunnen vaststellen en daarmee de omvang van het ‘boekwaardeprobleem’ te kunnen bepalen.

Opbouw van de rapportage Deze rapportage is verder als volgt opgebouwd. In het volgende hoofdstuk wordt het conceptuele model gepresenteerd dat in het kader van dit project is ontwikkeld. Volgens bevatten de daarop volgende hoofdstukken de resultaten van het veldwerk. Hierbij zijn tevens de uitkomsten van de berekeningen met het model gepresenteerd. Hoofdstuk 3 heeft betrekking op de verzorgingshuizen, hoofdstuk 4 op de verpleeghuizen en hoofdstuk 5 op de GGZ-instellingen en de instellingen voor gehandicaptenzorg. Deze rapportage wordt afgerond met een hoofdstuk waarin een samenvatting en conclusies zijn opgenomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

2 Conceptueel model 2.1

Opzet model Om de waarde van het onroerend goed van de zorginstellingen te kunnen bepalen is in het kader van deze studie een rekenmodel ontwikkeld waarmee de historische waarde van het vastgoed kan worden vergeleken met de toekomstige waarde. In dit hoofdstuk wordt de opzet van dit model beschreven. In het model wordt de historische waarde van de gebouwen vergeleken met de toekomstwaarde volgens een aantal scenario’s. Hiervoor is een aantal alternatieven opgesteld: 1

toekomstwaarde bij blijvende bestemming in de zorgsector: - scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ - voorzetten van de exploitatie in huidige toestand (0-scenario) - transformatie (sloop/nieuwbouw)

2

toekomstwaarde bij alternatieve bestemming buiten de zorgsector: - restwaarde grond

Het schema in figuur 2-1 geeft de opzet van de vergelijking tussen historische waarde en toekomstwaarde bij gelijke bestemming en voortzetten van de exploitatie weer.

2.2

Historische waarde De historische waarde is opgebouwd uit de volgende vier posten: +

de boekwaarde

+ –

de kosten van het wegwerken van achterstallig onderhoud de opgebouwde onderhoudsvoorzieningen

De kosten van het wegwerken van achterstallig onderhoud zijn opgenomen om de gebouwen op bouwtechnisch niveau op een onderling vergelijkbaar niveau te brengen. Een gebouw dat in slechte staat verkeert heeft dus een hogere historische waarde en zal, indien deze waarde wordt afgezet tegen de toekomstwaarde, tot

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

7

8 CONCEPTUEEL MODEL

een kleiner saldo leiden. De opgebouwde onderhoudsvoorziening beïnvloedt de historische waarde negatief. figuur 2-1

model waardering gebouw + boekwaarde gebouw

+ achterstallig onderhoud

historische waarde

optelling

-/- onderhoudsvoorziening

confrontatie

waarde: - surplus of - deficit

huurprijzen

leegstand

exploitatielasten bedrijfswaarde O-scenario

bedrijfswaarde model

restwaarde (grond)

parameters / discontovoet

resterende levensduur

(wegwerken) functioneel tekort

Achterstallig onderhoud De kosten voor het wegwerken van het achterstallige onderhoud zijn gebaseerd op een bouwkundige inventarisatie van de huidige situatie. De staat van het onderhoud is van de volgende gebouwdelen nagegaan: •

gesloten geveldelen

•

buitenkozijnen

•

dakbedekking

•

schilderwerk buiten

•

schilderwerk binnen

•

vloerbedekking

•

isolatiewaarde

Op basis van de scores ‘goed’ tot en met ‘zeer slecht’ is een schatting gemaakt van de oppervlakte van het betreffende gebouwdeel dat voor een onderhoudsbeurt in aanmerking komt. Tezamen met normkosten per eenheid (bijvoorbeeld per m²) en een schatting van de totale hoeveelheden per gebouwdeel, zijn de totale kosten voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud geraamd.7

voetnoot 7

Bij het achterstallig onderhoud zijn niet de kosten meegenomen voor verbetering van de technische staat van de gebouwen. Kosten voor bijvoorbeeld het verbeteren van de isolatie van gevel of dak zijn dus niet berekend.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

figuur 2-2

model achterstallig onderhoud

o.b.v. gebouwkenmerken inschatting van: nuttig oppervlakte constructieoppervlakte verkeersoppervlakte verhouding oppervlakte wonen/verkeersruimte/zorg geveloppervlakte dakoppervlakte kozijnoppervlakte

staat van onderhoud van: - gevel (open en dicht) - dak - schilderwerk (buiten en binnen) - vloerbedekking

ja onderhoud gewenst ? op basis van normkosten per m2 of m3

nee input

score bepaalt het aandeel van de m2 of m3 die moeten worden gerepareerd

scoren: goed - redelijk - slecht - zeer slecht fl. 0,-

onderhoudskosten voor: - gevel (open en dicht) - dak - schilderwerk (buiten en binnen) - vloerbedekking

kosten opheffen achterstallig onderhoud

2.3

Toekomstwaarde De waarde die een gebouw voor de eigenaar vertegenwoordigt, kan worden bepaald door de te verwachten huuropbrengsten gedurende de resterende exploitatieperiode van het gebouw plus de restwaarde af te zetten tegen de te verwachten exploitatielasten tijdens diezelfde periode. Het saldo is gelijk aan de toekomstwaarde. De volgende variabelen zijn van invloed op de toekomstwaarde: 1 2 3 4 5 6

restende levensduur van het gebouw huuropbrengsten exploitatielasten leegstand restwaarde gebouw en grond parameters (disconteringsvoet, lastenstijging, huurstijging)

De toekomstwaarde geeft een zo reëel mogelijke schatting van de waarde van het gebouw. Het blijft echter een schatting omdat aannames over toekomstige ontwikkeling worden gedaan. In deze studie is het de bedoeling geweest de waarde te bepalen indien het vastgoed geheel op eigen benen zou staan: als alle baten uit verhuur en lasten voor beheer en onderhoud door de eigenaar gedragen worden. Inkomsten en uitgaven die tot de ‘zorg’ behoren zijn buiten beschouwing gebleven. Bij de berekening van de toekomstwaarde is in het scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ uitgegaan van marktconforme huren. De idee is dat het gebouw woondiensten en andere gebouw gerelateerde diensten levert, die zodanig geprijsd dienen te wor-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

9

10 CONCEPTUEEL MODEL

den dat er sprake is van een ‘level playing field’. Bij het vaststellen van de marktconforme huurprijzen is ervan uitgegaan dat het gebouw aan de huidige eisen voldoet. Daarnaast zijn ook de andere kasstromen van de exploitatie van het gebouw gespecificeerd. Op basis van deze kasstromen is de toekomstwaarde van het gebouw berekend. In het schema is ook rekening gehouden met de mogelijkheid van leegstand. Met deze variabele is rekening gehouden met de omvang van de regionale vraag naar de betreffende woon- en zorgdiensten in relatie tot het beschikbare aanbod. Bij de berekening van de restwaarde van het gebouw is verondersteld dat het gebouw wordt gesloopt en op de locatie woningbouw wordt gepleegd. Dat betekent dat de grondwaarde wordt bepaald voor die bestemming. Indien de grond in erfpacht is uitgegeven is de grondwaarde nul en als er sprake is van restrictief beleid zal de grondwaarde worden bepaald bij de huidige zorgbestemming. Resterende levensduur

2.3.1

Een van de belangrijkste aspecten van de toekomstwaardeberekening is de resterende levensduur die voor de gebouwen wordt aangehouden. In de volkshuisvesting is een periode van 50 jaar gebruikelijk, al zijn er de laatste jaren geluiden om dat te bekorten. In de zorg veranderen inzichten en technieken sneller dan in de volkshuisvesting. Technologische vooruitgang en de steeds hogere eisen die aan de zorg worden gesteld hebben tot gevolg dat vaker ingrijpend moet worden verbouwd of zelfs vervangen. Hoewel er wel voorstellen zijn gedaan om de exploitatietermijn te bekorten8, wordt er in de zorgsector ook gerekend met een levensduur van 50 jaar. In het model is een exploitatieperiode van 40 jaar aangehouden. Het bouwjaar vormt in principe het basisjaar. Indien gebouwen sinds de bouw momenteel al meer dan 50 jaar worden geëxploiteerd en dus volgens de norm geen resterende levensduur meer hebben, is het jaar van de laatste ingrijpende verbouwing het startjaar van de exploitatie. We hanteren 10 jaar als minimale levensduur. Huuropbrengsten

2.3.2

Bij het vaststellen van de marktconforme huurprijzen is uitgegaan van nieuwbouwkwaliteit. Met andere woorden: van een gebouw dat geheel aan de huidige normen voldoet. Dat betekent evenwel dat de gebouwen die onderwerp van de studie zijn (fictief) moeten worden aangepast aan deze normen. Voor eenheden van 30 m² in verzorgingshuizen kan immers niet dezelfde huur worden gevraagd als voor eenheden die, overeenkomstig de huidige normen, een oppervlakte hebben van 45 m² of meer. De kosten van deze denkbeeldige verbouwing worden in het model bepaald.9 voetnoot 8 9

Afschrijvingstermijn in de zorg moet korter, CTG, 10-12-2001. Zie paragraaf 2.3.6 voor een toelichting op de berekening van de kosten van het functionele tekort.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

Gegevens over marktconforme huurprijzen van woonruimten en ruimten voor zorg in de vier onderscheiden sectoren (verzorgingshuizen, verpleeghuizen, gebouwen voor geestelijke gezondheidszorg en voor gehandicapten) zijn echter niet aanwezig. De huidige huren worden onder een geheel eigen regime vastgesteld waar de ‘markt’ geen rol in speelt. Voor de bepaling van de aanvangshuur is een aantal varianten ontwikkeld: 1

genormeerde kostendekkende huurprijs per m² vloeroppervlakte

2

aftoppen genormeerde kostendekkende huurprijs per m² vloeroppervlakte op de huursubsidiegrens

3

maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (wws)

4

idem, maar dan 70% van maximaal redelijke huur

5

kostendekkende genormeerde aanvangshuur bij doorexploitatie

Deze vijf varianten zullen nu verder worden toegelicht. (1) Genormeerde kostendekkende huur per m² vloeroppervlakte Voor de berekening van de hoogte van de huur is gebruik gemaakt van gegevens uit de volkshuisvesting en dan in het bijzonder van complexen die veel overeenkomsten hebben met de instellingen die onderwerp van deze studie zijn: woonzorgcomplexen. Van circa 30 woonzorgcomplexen die in de afgelopen jaren in de sociale huursector zijn gerealiseerd heeft RIGO het gemiddelde investeringsbedrag berekend. Dit komt uit op € 98.000.10 De gebruiksoppervlakte varieert tussen 60 m² en 80 m². Daar hoorde een bruto vloeroppervlakte bij van gemiddeld bijna 100 m². 11 Dit investeringsbedrag komt nagenoeg overeen met het bedrag van € 102.800 aan investeringskosten dat uit een onderzoek naar gebouwen in de zorgsector van Aedes naar voren komt.12 Bij investeringskosten van € 98.000 berekenen we een kostendekkende huur van € 675 per maand.13 Dat komt neer op een huur per m² bvo per jaar van € 81,00.

voetnoot 10

Alle prijzen hebben prijspeil januari 2002.

11

Inclusief onder andere verkeersruimten en ruimten die tot het woonareaal te rekenen zijn.

12

Dit bedrag is opgebouwd uit bouwkosten: € 64.700; installatiekosten: € 29.100 en grondkosten: € 9.100.

13

Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: een exploitatieperiode van 40 jaar, parameters: huurstijging 2,5%, disconteringsvoet 6,5%. Voor de hoogte van de exploitatielasten is aansluiting gezocht bij de normatieve instandhoudingsinvesteringen die door het CTG in de Beleidsregel I-484 zijn vastgesteld. Deze normbedragen bedragen gemiddeld ongeveer € 13,50 per m² per jaar (er zijn verschillen tussen de sectoren). Voor beheer- en administratiekosten en voor verzekeringen is een bedrag van € 6,50 per m² per jaar gereserveerd en de onroerende zaken belasting is overgenomen uit de aanslag van 2000. Die varieerde in dat jaar bij de pilot-complexen tussen de € 2,60 en € 8,00 per m² bvo. Gemiddeld was dat € 5,40/ m² bvo.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

11


Deze huurprijs is in het model ook aangehouden voor de ruimten die worden gebruikt voor zorg en voor de overige ruimten.14 (2) Aftoppen genormeerde kostendekkende huur per m² vloeroppervlakte op huursubsidiegrens De eenheden in de instellingen worden, indien het vastgoed en de geleverde zorg worden losgekoppeld, direct verhuurd aan de bewoners. Veel van de huidige bewoners ontvangen huursubsidie of zouden daar, gezien hun financiële positie, recht op hebben. Om in aanmerking voor huursubsidie te komen, moet de huur per woning tussen € 162,00 en € 521,39 per maand liggen.15 Voor jongeren van 18 tot 23 jaar zonder kinderen is het maximumbedrag € 287,70 per maand. Jongeren onder de 18 jaar hebben geen recht op huursubsidie. Huursubsidie wordt in principe alleen toegekend aan huurders van zelfstandige woningen. Voor onzelfstandige eenheden wordt huursubsidie alleen toegekend als de huurders één huurcontract hebben en één gezamenlijke huishouding voeren. Voor begeleid wonen of groepswonen voor ouderen wordt veelal een uitzondering op deze regel gemaakt. Huursubsidie wordt hier ook toegekend als er geen groepscontract voor de huur is. In het model zal de huur worden afgetopt op € 521,39 per maand, de grens voor toekenning van huursubsidie.16 Voor instellingen voor jongeren (van 18 tot 23 jaar) zal de grens van € 287,70 worden aangehouden. (3) Maximaal redelijke huur volgens het woningwaarderingsstelsel (wws) Het woningwaarderingstelsel is opgesteld voor de volkshuisvesting en geeft voor de woning en woonomgeving punten voor kwaliteit. De grootte van de woning is in de methodiek de belangrijkste grootheid.17 Andere aspecten die meespelen zijn bijvoorbeeld verwarming, kwaliteit van de keuken en sanitair, buitenruimte en de kwaliteit van de woonomgeving. Een aparte toeslag geldt voor serviceappartementen (15%). Het aantal wws-punten bepaalt vervolgens de maximaal redelijke huur. Voor onzelfstandige woningen geldt een aparte puntenwaardering en, daaraan gekoppeld, huurprijsberekening.

Voor groot onderhoud na de helft van de exploitatieperiode is een bedrag van € 30.000 (prijspeil 2002) gereserveerd. Dit bedrag is opgebouwd uit de helft van de initiële installatiekosten plus een kwart van de initiële bouwkundige kosten. 14

Voor de bepaling van de huurprijs hanteert Aedes bij de reeds genoemde stichtingskosten van € 102.800 een kostendekkende huurprijs van € 692 per maand. In verband met de verwachting dat aan de huisvesting in de zorg steeds hogere eisen worden gesteld wordt in de berekening rekening gehouden met hoge kosten voor groot onderhoud (50% van de initiële investeringskosten op de helft van de exploitatieperiode).

15

Dit is inclusief servicekosten.

16

Jaarlijks te indexeren met de huurstijgingsparameter.

17

Volgens voorstellen voor herziening van het woningwaarderingstelsel zal de huurprijs in de toekomst mogelijk op basis van het aantal m² worden bepaald.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

Voor verzorgingshuizen is het woningwaarderingsstelsel toepasbaar, wanneer we het appartement met badgelegenheid beschouwen als een zelfstandige eenkamerwoning. De gemeenschappelijke voorzieningen in het complex kunnen vervolgens in oppervlak worden toegerekend aan de afzonderlijke appartementen. Zo komen ze in de appartementshuur. Een alternatief daarvoor is de zorginfrastructuur afzonderlijk in een huurbedrag om te zetten, op kostprijsbasis. Voor verpleeghuizen is het woningwaarderingsstelsel niet goed toepasbaar. De groepswoningen in de GGZ- en de gehandicaptensector laten zich evenmin goed inpassen in het wws. De verhouding tussen kamer of bed en de andere voorzieningen ligt heel anders. (4) 70% van de maximaal redelijke huur In de sociale huursector is het niet gebruikelijk dat de maximaal redelijke huur wordt gevraagd. Percentages vanaf ca. 60% worden door corporaties gebruikt om woningen voor minder financieel draagkrachtigen bereikbaar te houden. In het model is het middenniveau van de sector aangehouden, 70% van maximaal redelijk. (5) Historische waarde dekkende aanvangshuur In de laatste huurprijsberekening worden de historische lasten gedekt, zodat een sluitende exploitatie wordt verkregen. 2.3.3

Exploitatielasten Onderhoudskosten en kosten voor beheer, administratie en verzekeringen vormen de exploitatielasten van een gebouw. De hoogte van deze posten is normatief bepaald. De onderhoudslasten zijn bepaald uit de normatieve instandhoudinginvesteringen die door het CTG in de Beleidsregel I-484 zijn vastgesteld. Deze normbedragen variëren per sector en bedragen gemiddeld ongeveer € 13,50 per m² per jaar. Voor beheer- en administratiekosten en voor verzekeringen is ten slotte een bedrag van € 6,50 per m² bvo per jaar gereserveerd. Het bedrag voor onroerendezakenbelasting is bij de pilotprojecten gehaald uit de opgave van het jaar 2000.

2.3.4

Verhouding vraag en aanbod: leegstand Leegstand vormt momenteel (nog) geen grote kostenpost in de zorgsector. In het model biedt de leegstandsvariabele een mogelijkheid om een plaatselijk/regionaal tekort of overschot aan zorggebouwen in de waardering van de gebouwen te betrekken. Voor de drie secties (wonen, zorg en overige functies) is in het model een variabele ingebouwd die de spanning op de regionale markt weergeeft. De financiële gevolgen van de verhouding tussen vraag en aanbod worden hierdoor inzichtelijk gemaakt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

13


Restwaarde

2.3.5

Nadat de normatieve levensduur is verstreken hebben de gebouwen een restwaarde die wordt gevormd door de waarde van de grond op dat moment, verminderd met de kosten om de huisvesting van personen en diensten op een andere locatie voort te zetten (sociale kosten18) en de kosten om het gebouw te slopen.19 De grondwaarde is voor een belangrijk deel afhankelijk van de bestemming die de grond krijgt. In het model gaan we uit van twee mogelijke bestemmingen: •

zorgbestemming20

•

woningbouw

Uitgangspunt daarbij is de verwachting dat de verschillen in grondwaarde tussen de locaties bij andere bestemmingen dan woningbouw, niet wezenlijk zullen verschillen van de grondwaarden bij woningbouw als alternatieve bestemming. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat de grond op erfpacht is uitgegeven. De grondwaarde is in die gevallen op nul vastgesteld. De grondwaarde wordt berekend op basis van de kavelgrootte, een norm voor het aandeel bebouwde oppervlakte21 en de grondprijs voor woningbouw in de sociale en marktsector. We houden de verhouding 30% sociaal -70% markt aan.22 Voor de grondwaarde is uitgegaan van een prijs per m² van € 120 voor woningen in de sociale sector en van € 170 voor de marktsector.23 Parameters

2.3.6

Als zesde en laatste onderdeel van de variabelen die van invloed zijn op de toekomstwaarde van vastgoed komen de parameters aan bod die bepalend zijn voor de mate waarin de huur, lasten en inflatie gedurende de resterende exploitatieperiode van een gebouw zich zullen ontwikkelen. We hanteren voor alle gebouwen dezelfde parameters: inflatie lastenstijging huurstijging disconteringsvoet

2,5% 2,5% 2,5% 6,5%

Huur en lasten zijn in het model dus inflatievolgend. voetnoot 18

Tot de sociale kosten behoren de verhuiskosten voor de bewoners en huurderving als

19

De kosten van slopen bepalen we uit de inhoud van het gebouw, de bebouwde oppervlakte

gevolg van leegstand. We rekenen met een normbedrag per bewoner van € 6.000. (kosten van het bouwrijp maken) en het bouwjaar (mogelijkheid van asbest). 20

De grondwaarde bij zorgbestemming is gelijkgesteld aan die bij 100% sociale woningbouw.

21

In stedelijk gebied wordt 80% bebouwd. In landelijke is dat aandeel 50%.

22

Voor gebouwen op erfpacht is voorlopig van een grondwaarde van 0 uitgegaan.

23

Deze normbedragen zijn gebaseerd op prijzen voor eengezinswoningen, Prijzen per vierkante meter 1990-1998 in uitleggebieden en BSG, TAUW. Er is een regionale verdeling naar landsdeel (noord, oost, west en zuid) gemaakt (gebaseerd op dezelfde bron). Inclusief BTW, prijspeil 2001.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

2.4

Functionele kwaliteit Inzichten in de wijze waarop mensen in zorginstellingen gehuisvest dienen te worden veranderen. Nog niet eens zo heel lang geleden werden kamers van 20 m² voor ouderen gebouwd. Heden ten dage is een oppervlakte van meer dan het dubbele voor diezelfde oudere volgens de normen van het Bouwcollege voorgeschreven. Om de gebouwen onderling vergelijkbaar te maken is per gebouw een schatting gemaakt van de functionele kwaliteit. Deze kwaliteit is onderverdeeld in een ruimtelijke en een installatietechnische component. Ruimtelijke kwaliteit - woonareaal De huidige normen van het Bouwcollege24 vormen de basis voor de bepaling van de functionele kwaliteit van het woonareaal. In het model wordt elk gebouw getoetst op de volgende normen: (1)

netto vloeroppervlakte wooneenheid

minimaal aantal m²

(1a)

netto vloeroppervlakte per patiënt

minimaal aantal m²

(1b)

netto vloeroppervlakte sanitair in woning/eenheid/plaats

minimaal aantal m²

(2)

bruto vloeroppervlakte gebouw

minimaal aantal m²

(3)

breedte gang

minimaal aantal m1

(4)

afstand woning/eenheid/plaats tot lift

maximaal aantal m1

Omdat bij enkele van de vier sectoren verzorgingshuizen, verpleeghuizen, gehandicaptenzorg en geestelijke gezondheidszorg het type bewoner van belang is voor de normen, is een verdeling naar subsectoren gemaakt. Dat maakt het mogelijk alle gebouwen op dezelfde manier te toetsen op de ruimtelijke kwaliteit. De volgende subsectoren met de bijbehorende normen zijn aangehouden: SubSectie SubSectieNaam

BvoNorm NvoPatient NvoWonNorm NvoWonSanitairNorm GangBreedteNorm LiftAfstandNorm

11 Vzh

81

43

45

7

2,1

40

21 Vph

66

14

28

4,5

2,1

40

22 Vph dagbehandeling

26

14,5

1,2

2,1

40

31 Ghz

63

30

2

2,3

40

32 Ghz deeltijd

14

2,3

40

41 GGZ-MFE 42 GGZ-Jeugd

14

10

55,5

30,5

2,2

2,3

40

26

2,2

2,3

40

88

11

43 GGZ-Foren

79

15

36

2,2

2,3

40

44 GGZ-Verslaafd

60

24

2,2

2,3

40

45 GGZ-SGA

85

34

2,2

46 GGZ-deeltijd

37

6

2,3

40

2,3

40

Verwerking ruimtelijke kwaliteit woonareaal In de volgende twee stroomschema’s is weergegeven hoe de kosten van het wegwerken van een eventueel ruimtelijk tekort worden bepaald. Als er een ruimtelijk tekort is wordt de aard van de ingreep bepaald en met behulp van normkosten de hoogte van de daarmee gemoeide investeringen. voetnoot 24

Zoals die zijn neergelegd in de Bouwmaatstaven ten behoeve van nieuwbouwplannen voor de verschillende type instellingen door het College bouw ziekenhuisvoorzieningen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

15


Het eerste schema geeft de wijze weer waarop de netto en bruto oppervlakte van eenheden resp. gebouw worden getoetst. Belangrijk element hierin is het (fictief) samenvoegen van eenheden indien de netto vloeroppervlakte per eenheid niet aan de norm voldoet. figuur 2-3

toets op ruimtelijke kwaliteit woonareaal (1)

te bepalen uit netto vloeroppervlate (NVO) 1-persoonseenheid evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur

gang

nee w oning /plaats

is er tek ort aan ruimte?

2 won > 1 won ja

verzorgshuis, verpleeghuis, gehandicaptenzorg: tekort opvangen door samenvoegen

3 won > 1 won 3 won > 2 won

rekening houden met tolerantiegrenzen

ggz: tekort opvangen door verminderen aantal patienten

kosten bepalen: - verbouwkosten (bij ggz: fl. 0,-) - sociale kosten aanpassen: aantal wooneenheden en daarmee mogelijk de vereiste zorgvoorzieningen

totale gebouw

nee

evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur

ja

verminderen aantal plaatsen totdat norm wel wordt gehaald

is er tek ort aan ruimte?

kosten bepalen aanpassen aantallen woningen

input: bruto vloeroppervlakte (BVO) van gebouw


Onderscheid is gemaakt tussen instellingen met individuele eenheden en instellingen met meerbedskamers. In het eerste type instellingen vindt een controle plaats op de netto vloeroppervlakte van de eenheden. Indien die niet voldoet aan de normen (rekening houdend met een tolerantie van 5%), zal in het model tot samenvoegen van eenheden worden overgegaan. Dat kan zijn van 3 naar 2 eenheden, van 2 naar 1 eenheid of zelfs van 3 naar 1 eenheid. Andere vormen van samenvoegen zijn bouwkundig in de meeste gevallen zeer kostbaar en zullen daarom niet snel voorkomen. Deze ingreep leidt tot een aangepaste functionaliteit, die ook in het model wordt vastgesteld. Samenvoegen heeft uiteraard tot gevolg dat het aantal plaatsen in het gebouw daalt en dat daarmee ook de totale ruimtebehoefte daalt. Bij meerbedskamers wordt in het model het aantal plaatsen teruggebracht zodat alleen één- en tweepersoonskamers ontstaan. Dit gaat in veel gevallen gepaard met een sterke reductie van het aantal plaatsen, maar de bouwkundige verbouwkosten blijven beperkt omdat er geen dure ingrepen voor samenvoegen hoeven te worden gedaan. Vierbedskamers worden in het model omgezet in twee aparte eenheden.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

figuur 2-4

toets op ruimtelijke kwaliteit woonareaal(2) evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur

nee gang

is de breedte onv oldoende?

op basis van tekort aan breedte en een schatting van de totale lengte van de gangen (% van het BVO) de kosten van opheffen tekort bepalen. Kan invloed hebben op woninggrootte (= toets 1)

ja


evt. surplus heeft mogelijk invloed op resterende levensduur

nee w oning-lif t

is de af stand te lang? er is tekort aan liften. op basis van de bebouwde oppervlakte, het aantal liften en het verschil tussen de normlengte (40 meter) en de werkelijke (maximale) afstand het aantal liften schatten dat tekort is

ja


Het fictief aanpassen van de ruimtelijke kwaliteit aan de huidige eisen heeft invloed op de verhouding tussen de oppervlakte woonareaal en zorginfrastructuur. Die verhouding kan bij samenvoegen van eenheden of bij opheffen van meerbedskamers scheef komen te liggen: door vermindering van het aantal plaatsen ontstaat er een overcapaciteit aan zorginfrastructuur. Dat kan een omvangrijke hoeveelheid zijn, zeker als het aantal plaatsen sterk wordt gereduceerd en/of als de vloeroppervlakte per plaats in de startsituatie al ongunstig is. Vaak is deze overcapaciteit slecht (tegen hoge kosten) of slechts ten dele tot woonruimten om te bouwen. Van de pilotcomplexen is bekeken of en zo ja, in hoeverre, de overtollige ruimte om te bouwen is tot woonruimte. Er is daarbij rekening gehouden met een zekere mate van inefficiency25; niet alle ruimte voor zorginfrastructuur zal geschikt te maken zijn voor woonruimten. Kosten van verbouwen tot woonruimten zijn vervolgens in het model tot de kosten van opheffen van het functioneel tekort gerekend. De overtollige ruimte is te definiëren als het verschil tussen de benodigde bruto vloeroppervlakte bij het (berekende) aantal plaatsen en de werkelijke bruto oppervlakte. Voor deze restruimten worden in het model geen inkomsten gerekend.

voetnoot 25

De inefficiency komt tot uitdrukking in een opslag op de bruto normoppervlakte per plaats. Voor het renoveren van die restruimte wordt met een minimum van 150% van de oppervlaktenorm per plaats gerekend. Bij die complexen waarbij door bijvoorbeeld de aanwezigheid van een schuine kap of door een specifieke planopzet meer verliesruimte zal optreden, is een hoger percentage gehanteerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

17


Ruimtelijke kwaliteit - zorginfrastructuur Naast het woonareaal neemt de zorginfrastructuur in de verpleeghuizen en de instellingen voor ggz en gehandicaptenzorg een belangrijk deel van de oppervlakte in. In de verzorgingshuizen is het aandeel kleiner. De kwaliteit van dit deel van de gebouwen is minder eenvoudig te beoordelen. Op basis van bezoeken aan de gebouwen, gesprekken met beheerders en een inventarisatie van recente verbouwingen of renovaties is, in de gevallen dat de zorginfrastructuur niet meer aan de eisen van deze tijd voldoet, een schatting gemaakt van de kosten voor het up-to-date brengen van dit deel van de gebouwen.26 Installatietechnische kwaliteit Installaties nemen een steeds belangrijker plaats in de bouw in. Dat is zeker het geval in gebouwen in de zorgsector. Daarom is de aanwezigheid en de kwaliteit van installaties betrokken bij de beoordeling van de functionele kwaliteit. Het Bouwcollege schrijft een aantal verschillende typen installaties voor die in de vier typen instellingen aanwezig dienen te zijn. Dat zijn: •

cv installatie

•

installaties voor warm en koud watervoorziening

•

installaties voor ventilatie en luchtbehandeling

•

liftinstallatie

•

communicatie-installatie

•

beveilingsinstallatie, alarminstallatie

•

electrische centrale voor energievoorziening, noodvoorziening

•

kracht- en lichtinstallatie

•

installaties voor gas- en perslucht

Voor verzorgingseisen liggen de eisen voor de verschillende typen installaties over het algemeen wat lager dan bij verpleeghuizen bijvoorbeeld het geval is. Bij de instellingen is nagegaan of een installatie aanwezig is en – zo ja – of deze voldoet aan de huidige kwaliteitseisen. Indien een bepaalde installatie niet aanwezig is en dit volgens de richtlijnen wel het geval dient te zijn, zijn hiervoor kosten in rekening gebracht. Hetzelfde is gedaan indien de installatie wel aanwezig, maar verouderd is. Aan elke installatie wordt een normprijs verbonden voor het geheel installeren (indien de installatie geheel ontbreekt en wel in de instelling aanwezig dient te zijn) of om de installatie te verbeteren.27 Bij het vaststellen van de normbedragen is gebruik gemaakt van de maximale kosten per m² gebouw voor werktuigbouwkundige en elektrotechnische voorzieningen zoals die door het College bouw ziekenhuisvoorzieningen in 2001 zijn vastgesteld.28

voetnoot 26

De oppervlakte van de zorginfrastructuur is normatief bepaald.

27

In de bijlagen is een overzicht van de gehanteerde normbedragen opgenomen.

28

Bouwkostennota 2001, College bouw ziekenhuisvoorzieningen, juli 2001.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

CONCEPTUEEL MODEL

2.5

Alternatieve scenario’s In het model is de berekening van de waarde van het vastgoed in het scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ (voortgezette exploitatie met wegwerken van het functioneel tekort) vergeleken met: •

voortzetten exploitatie in huidige toestand,

•

sloop en nieuwbouw op huidige locatie (grondwaarde bij voortgezette zorg bestemming),

•

2.5.1

sloop en nieuwbouw op andere locatie (grondwaarde bij een andere bestemming op de locatie dan de huidige).

Voortgezette exploitatie Bij voorzetting van de exploitatie is de huurprijs ontleend aan de maximaal redelijke huur op basis van de wws-puntentelling. Dit is alleen gedaan voor de verzorgingshuizen omdat voor de andere drie sectoren de wws-systematiek niet goed toepasbaar is. Functioneel tekort en achterstallig onderhoud worden in dit scenario niet weggewerkt.

2.5.2

Sloop/nieuwbouw Voor het transformatiescenario is de waarde bepaald bij voortgezette zorgbestemming op de locatie en bij een alternatieve bestemming. Sloop/nieuwbouw derhalve. We gaan ervan uit dat de nieuwbouw zichzelf kan bedruipen: kosten en baten van de investering zijn aan elkaar gelijk. De hoogte van de kosten en van de baten is bij dat uitgangspunt verder niet relevant, de toekomstwaarde is gelijk aan de investering. De grondwaarde is bij een gelijkblijvende bestemming ook niet van belang. De locatie behoudt immers zijn huidige functie en de grondwaarde zal niet veranderen. Dat is pas zo wanneer er voor een andere bestemming gekozen wordt. Wat resteert als bepalende factor zijn de sloop- en sociale kosten. Indien er voor wordt gekozen de huisvesting van de bewoners van een gebouw op een andere locatie voort te zetten, het bestaande gebouw te slopen en de grond op de huidige locatie te verkopen is de grondwaarde de belangrijkste factor in de waardering van het huidige gebouw. We houden alleen nieuwbouw van woningen als alternatieve bestemming aan. Dit biedt voldoende inzicht in de waarde van de grond wanneer de huidige bestemming ter plaatse niet meer wordt gewenst. Bij restrictief beleid zal de grondwaarde worden bepaald bij voorzetting van de huidige zorgbestemming. Gebouwen op grond die op erfpacht is uitgegeven hebben een grondwaarde van nul. Verder spelen ook in dit scenario de sloop- en sociale kosten (onder andere het herhuisvesten van de huidige bewoners) mee in de waardebepaling van het vastgoed.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

19


2.6

De resultaten De resultaten van de berekening van de pilots worden in de volgende hoofdstukken per complex besproken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

3 Verzorgingshuizen 3.1

Algemeen beeld Verzorgingshuizen bestaan uit kleine appartementen voor alleenstaande ouderen en een beperkt aantal appartementen voor twee personen. Daarnaast zijn er algemene voorzieningen voor maaltijden (eetzaal, keuken) en verblijf (recreatie). Gewoonlijk maakt men een onderscheid tussen woondiensten (de appartementen), zorgdiensten (dagelijkse verzorging, alarmering en noodhulp, wassen, verpleging, dagopvang) en hoteldiensten (receptie, maaltijden, dagverblijf, wasserij, etc). In de loop der tijd zijn de appartementen steeds groter geworden. De kwaliteitseisen nemen toe, terwijl de zorgbehoefte van de bewoners evenzeer groeit als de behoefte aan zelfstandigheid en individualiteit. Er zijn meer hulpmiddelen gekomen (rollator, scootmobiel). De hoteldiensten zijn steeds efficiënter geworden: regenereerkeukens, schaalvergroting in de toelevering, ICT in facilitaire diensten. De zorgverlening maakt ook gebruik van nieuwe ICT in de alarmopvolging. De toenemende zwaarte van de zorg leidt tot uitbreiding van de zorg. Zo zijn de dagopvang voor PG en de logeerfunctie (vervanging voor ziekenhuis) de laatste jaren sterk gegroeid. Naast de verzorgingshuizen bieden steeds vaker woonzorgcomplexen een vergelijkbare omgeving met een concurrerend kwaliteitsniveau als het gaat om wonen en zorg. Het aantal verzorgingshuisplaatsen is dalende en veel van de bestaande plaatsen dateren van enkele decennia terug. Volgens gegevens van het Bouwcollege dateert bijna 60% van de voorraad verzorgingshuizen uit de periode 1960-1980. Ongeveer 1 op de 7 vierkante meters is ouder, 2 op de 7 is jonger. Met de ontwikkeling van woonzorgcomplexen is de relatie tussen zorginstellingen en woningcorporaties inniger geworden. In het kader van de afkoop van klimleningen is het vastgoed van veel verzorgingshuizen overgenomen door woningcorporaties. Naar schatting heeft ongeveer een derde van de instellingen het bezit overgedragen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

21

22 VERZORGINGSHUIZEN

Figuur 3-1

Opbouw voorraad verzorgingshuizen naar bouwperiode: zwaartepunt in de periode 1960-1980. (bron: Bouwcollege, PIV-bestand)

3.500.000 m 2 bvo 3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

0 voor 1900

1900-1949

1950-1959

1960-1969

1970-1979

1980-1989

na 1990

De gemiddelde leeftijd van een m² verzorgingshuis komt zo uit op ongeveer 30 jaar. Bij een beoogde afschrijvingstermijn voor de gebouwen van 50 jaar zijn de gebouwen gemiddeld over de helft. Een deel ervan zal echter in de loop der tijd gemoderniseerd zijn, zodat de ouderdom gemiddeld wat verminderd is

3.2

Een landelijke beeld van de kwaliteit en gebreken In de periode 1999/2000 is door het College bouw ziekenhuisvoorzieningen een onderzoek gehouden naar de functionele en bouwtechnische kwaliteit van de bestaande Nederlandse verzorgingshuizen. Doel van dit onderzoek was een classificatie van de functionele en bouwtechnische kwaliteit om op die manier de middelen voor instandhouding over de 31 zorgregio’s te kunnen verdelen. Er zijn in totaal 1.246 verzorgingshuizen onderzocht. De verzorgingshuizen in het PIV-bestand bieden in totaal 99.952 intramurale plaatsen. Verzorgingshuizen met een beschikking om op korte termijn renovatie of sloop/nieuwbouw te plegen zijn buiten het onderzoek gehouden. Dit betrof 125 huizen (ongeveer 10%). Het onderzoek resulteerde in een score van het functioneel en bouwkundig prestatieverlies, uitgedrukt in een percentage van de score volgens nieuwbouwnormen. Een indeling aan de hand van de bouwkundige en functionele kwaliteit van de verzorgingshuizen laat het volgende zien:

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Tabel 3-1

Score van verzorgingshuizen op bouwkundig en functioneel prestatieverlies, vooral score op functionele kwaliteit is laag Prestatieverlies

Functioneel

< 25%

282

42

25% - 50%

880

296

50% - 75%

84

556

>75%

-

352

Totaal

1246

1246

De spreiding van het prestatieverlies. Bouwkundig piek bij 25-45%, functioneel bij 70-90%

50 45 Aandeel verzorgingshuizen

Figuur 3-2

Bouwkundig

40 35 30 25 20 15 10 5 0 <10

11 20 21-30 31-40 41-50 51-60 61-70 71-80 81-90 91-100 Pe rce ntage pre s tatie ve rlie s Bouw kundig

Functioneel

Opvallend is het hoge percentage verzorgingshuizen met een functioneel tekort. Maar liefst 73% heeft een functioneel prestatieverlies dat boven de 50% ligt en 28% scoort hoger dan 75%. Verder blijft de functionele kwaliteit achter bij de bouwkundige kwaliteit. Figuur 3-3 laat zien dat een lage bouwkundige kwaliteit meestal gepaard gaat met een lage functionaliteit (hoog percentage prestatieverlies), terwijl een gebouw met een hoge bouwkundige kwaliteit wel degelijk laag kan scoren op het gebied van functionaliteit.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

23


Figuur 3-3

Spreiding van functioneel en bouwkundig prestatieverlies: veel bouwkundig prestatieverlies, dan ook functioneel. Omgekeerd is dat niet zo.

100 90

Functioneel prestatieverlies

80 70 60 50 40 30 20 10 0 0

20

40

60

80

Bouwkundig prestatieverlies

Om tot een functioneel totaaloordeel per gebouw te komen zijn in het PIVonderzoek 33 indicators gebruikt. Aan woonkwaliteit en rolstoeltoegankelijkheid is veel gewicht toegekend. Dit komt overeen met de analyseresultaten van RIGO van de functionele kwaliteit: het blijkt dat de mate van functionele veroudering in belangrijke mate samenhangt met de gemiddelde oppervlakte van eenpersoonswoningen.29 Verzorgingshuizen waar het functieverlies beperkt is beschikken over wooneenheden die relatief ruim zijn (zie tabel 3-2). Tabel 3-2

Kleinere eenpersoonskamers leveren een groter prestatieverlies Percentage Functieverlies

Gemiddeld aantal m2 eenpersoonskamer

< 25%

41

25% - 50%

35

50% - 75%

27

>75%

23

voetnoot 29

De mate van functioneel prestatieverlies wordt voor 23% verklaard door de oppervlakte van de eenpersoonswoning.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Verder valt op dat naarmate verzorgingshuizen in totaliteit groter zijn (meer plaatsen) het functieverlies toeneemt; kleinschalige instellingen voldoen beter aan de kwaliteitseisen. Dit houdt in dat gewogen naar het aantal plaatsen de functionele kwaliteit nog iets verder afneemt; 76% van de plaatsen vertoont een functieverlies boven de 50% en 34% van de plaatsen heeft een functioneel prestatieverlies boven de 75% (tegenover 28% van de instellingen; het ongewogen percentage).

Algemene informatie M2 per eenpersoonsappartement

Aandeel verzorgingshuizen (N=1245)

< 18

4%

19 – 30

73%

31 – 50

22%

> 50

1%

Gangbreedte

Aantal

Percentage

107

8.6%

< 1.68m 1.69 - 1.86m

( 80%)*

235

18.9%

1.87 - 2.10m

( 90%)**

296

23.8%

606

48.7%

1.244

100.0%

Aantal

Percentage

54

4.3%

25 tot 50

226

18.2%

51 tot 75

381

30.6%

76 tot 100

279

22.4%

101 tot 150

234

18.8%

151 tot 200

53

4.3%

201 tot 250

12

1.0%

5

0.4%

1244

100.0%

>2.10

( 100%)

Totaal

Complexgrootte minder dan 26

meer dan 250 Totaal

*De breedtemaat is 80% van de huidige nieuwbouweis van 2.10 centimeter **De breedtemaat is 90% van de huidige nieuwbouweis van 2.10 centimeter

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

25


3.3

Systematiek van verzorgingshuizen “in iedere kamer, groot 3 x 4,5 m, kunnen 2 personen worden gehuisvest”. Citaat uit 1952, Tehuis voor Ouden van dagen in Hardinxveld, Bouwkundig Weekblad, p. 351 De verzorgingshuizen zijn pas in 2001 onder het regime van de AWBZ gebracht. Voordien werden ze bekostigd door de WBO-budgethouders (provincies en vier grote steden). Van 1997 tot 2001 gold een overgangsregime. Als gebruikelijk in de gezondheidszorg worden ook de gebouwen van verzorgingshuizen bekostigd door de jaarlijkse exploitatielasten te vergoeden (kostprijsberekening). Deze exploitatielasten bestaan uit kapitaalslasten (rente en afschrijving), onderhoudskosten, zakelijke lasten (OZB en verzekering) en beheerskosten (administratie en andere personeelskosten, gerelateerd aan het vastgoed). Grote investeringen in onderhoud en renovatie worden geactiveerd en komen als kapitaalslasten terug in de exploitatielasten. Deze kostprijsvergoeding wijkt af van andere gebouwinvesteringen bij de overheid. Rijksgebouwen en scholen worden à fonds perdu bekostigd, waardoor de resterende huisvestingskosten aanmerkelijk lager zijn. De rijksgebouwendienst heeft in de jaren negentig geëxperimenteerd met huur- en leasecontracten en met financiering via de kapitaalmarkt. Midden jaren negentig is dit beleid teruggedraaid, toen het rijk zich realiseerde dat financiering uit rijkskas de goedkoopst mogelijke vorm was: niemand leent goedkoper dan het rijk. In de gezondheidszorg is financiering via de kapitaalmarkt traditie. Dit kan worden verklaard uit de gemengde financiering van het stelsel, met rijksmiddelen (AWBZ) en met private verzekeringsgelden (ziektekostenverzekeraars). Het exploitatierisico van de gebouwen ligt nagenoeg geheel bij de partijen die de gezondheidszorg bekostigen. Eventuele overschrijdingen van toegekende investeringen kunnen ten laste komen van de zorginstelling. In het kostprijssysteem vormen de kapitaalslasten de grootste kostenpost. De WBO-budgethouders hebben in het verleden een eigen beleid kunnen voeren met betrekking tot afschrijving en aflossing van de aangegane leningen. De afschrijving varieert van 5 tot 50 jaar, afhankelijk van het soort investering (groot onderhoud, installaties, interieur, renovatie, nieuwbouw). De leningen kennen daarbij een lineaire of annuïtaire aflossing. De budgethouders kampten soms met een gebrek aan middelen en konden dit oplossen door kapitaalslasten naar de toekomst te verschuiven, door langere afschrijvingstermijnen of door een discrepantie tussen afschrijving en aflossing te laten ontstaan. Een van de voorbeelden die hierbij genoemd worden is dat gebouwen gesloopt werden of apparatuur vernieuwd werd zonder afboeking van de uitstaande kapitaalslast, die vervolgens nog jaren doorliep. Omdat de aangegane kapitaalslasten in principe worden vergoed is er voor de instelling geen rem op het aanvragen van investeringen. Die rem lag bij de budgethouder, die de investeringen moest goedkeuren. In de AWBZ ligt deze rol bij het

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Bouwcollege, dat plannen inhoudelijk beoordeelt en vooral bij het zorgkantoor dat bepaalt wat de budgettaire ruimte is. De veranderingen in de relatie wonen-zorg van de laatste jaren versnellen de functionele veroudering van verzorgingshuizen. Dit komt tot uiting in de opvattingen van de instellingen over de vijf huizen die we bezochten. Voor al deze huizen voorziet de directie of sloop op middellange termijn, of een ingrijpende verandering om de woonkwaliteit te verhogen. De combinatie van zorgverzwaring en substitutie door woonzorgcomplexen leidt tot enerzijds een vraag naar ruimere appartementen en anderzijds een vraag naar appartementen die geschikt zijn voor verpleeghuiszorg, met een veel betere toegankelijkheid. Door uitbreiding van het zorgareaal naar zelfstandige woningen in de omgeving is er behoefte aan een andere opzet van de zorginfrastructuur. De vijf huizen bestaan voor het grootste deel uit eenpersoonsappartementen met een (te) kleine badcel, een minimale keukenvoorziening en een woon/slaapkamer. Het oppervlak van het hele appartement loopt van ruim 20 tot maximaal zo’n 27 m². Een beperkt aantal appartementen is geschikt voor hetzij rolstoelbewoner, hetzij twee personen. Terwijl de huizen meestal in een redelijk tot goede bouwkundige staat verkeren is er sprake van een groeiend probleem in de bruikbaarheid van de gebouwen. De mogelijkheden tot aanpassing zijn beperkt. De gebouwen kennen een cellenstructuur (appartement = cel) met middengang, die samenvoeging van meerdere appartementen tot één nieuw appartement niet gemakkelijk maakt. In vergelijking met gewone woningen beschikken deze appartementen ook na samenvoeging niet over een buitenruimte. Daardoor kunnen de gebouwen naar verwachting op termijn niet concurreren met nieuwe woonzorgcomplexen. Wijzigingen in bekostigingsregels In de jaren negentig is een aantal nieuwe onderdelen toegevoegd aan het bouwwerk van de regelgeving in de gezondsheidszorggebouwen. In 1996 is de rentenormering ingevoerd, waarmee de te vergoeden rente op kapitaalmarktfinanciering aan banden werd gelegd. Voorts is een vergoeding voor reguliere en incidentele instandhoudingsinvesteringen ingevoerd. De reguliere vergoeding betreft de dekking van de jaarlijkse onderhoudskosten, terwijl de incidentele vergoeding gericht is op groot onderhoud en renovatie. De toekenning van de incidentele vergoeding verloopt via de opbouw van zogeheten trekkingsrechten, die in de loop der tijd worden opgebouwd en op grond waarvan de instelling aanspraak kan maken op de bekostiging van investeringen. Plannen voor investeringen behoeven vervolgens wel weer goedkeuring van het Bouwcollege en dienen via kapitaalmarktleningen gefinancierd te worden. Voor verzorgingshuizen is in plaats van de incidentele vergoeding een jaarbudget van ongeveer € 35 à 40 mln beschikbaar, dat op voorstel van het Bouwcollege over de zorgkantoren is verdeeld (op grond van het bouwkundig en functionele prestatieverlies). De zorgkantoren bepalen welke bouwprioriteiten hiervoor in aanmerking komen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

27


Voor nieuwe verzorgingshuizen is in 2001 een nieuw referentiekader gepubliceerd door het Bouwcollege. De verzorgingshuizen vallen sinds 2001 onder de WZV.

3.4

De bezochte verzorgingshuizen De bestaande verzorgingshuizen zijn meestal samengesteld uit drie hoofdbestanddelen: de afzonderlijke wooneenheden, de gemeenschappelijke ruimten voor verblijf en verzorging en de specifieke zorgruimten (PG-voorzieningen, tijdelijke opname, dagverzorging, badruimten). Daarnaast is een deel van het huis bestemd voor facilitaire functies (personeelsruimten, opslag, schoonmaak, technische ruimten, keuken, wasserij, etc.). Drie van de vijf verzorgen zelf de maaltijden, twee beperken zich tot het ‘regenereren’. In de oudere verzorgingshuizen vinden we sporen van het (verzuilde) verleden, zoals kerkelijke ruimten. Er zijn twee belangrijke knelpunten voor de voortzetting van de exploitatie: de beperkte grootte van de individuele woonruimte en de toegankelijkheid van de appartementen en andere ruimten. Als gemiddeld oppervlak voor een nieuw verzorgingshuis rekent het referentiekader 2001 (Bouwcollege) met 45 m² per eenpersoonsappartement (exclusief algemene ruimten). Inclusief voorzieningen komt dit op een ruimtebeslag van 80-85 m². Voor woningen in een woonzorgvoorziening rekent men met 70 m² gebruiksoppervlak. Het gemiddelde van de bestaande verzorgingshuizen ligt echter op ongeveer 27 m² voor een eenpersoonsappartement, exclusief zorgvoorzieningen, volgens het PIV-bestand. Verschillen in boekwaarde De boekwaarden van verzorgingshuizen hebben geen direct verband met de historie. De vijf verzorgingshuizen in het onderzoek kunnen dat goed illustreren. In figuur 1 is het verband tussen de leeftijd van het complex en de restant aanschafwaarde weergegeven (boekwaarde/aanschafwaarde). Voor vier van de vijf complexen ligt dit in de orde van 50 tot 250% (!) boven de boekwaarde bij lineaire afschrijving over 50 jaar. Omdat delen van de investering (installaties) over een kortere termijn worden afgeschreven en op de grond niet wordt afgeschreven kan de boekwaarde schommelen rond de lineaire-afschrijvingslijn. Twee complexen liggen waarschijnlijk ver boven deze lijn vanwege klimfinanciering, terwijl bij de twee andere sprake is van annuïtaire afschrijving. Een andere, normalere oorzaak van een hogere boekwaarde is de bijboeking van instandhoudingsinvesteringen (renovatie en groot onderhoud). Dit is hier het geval bij het complex dat 35 jaar oud is: dit is in het vijftiende jaar al ingrijpend gerenoveerd. De bijboeking is in dit geval echter maar beperkt van invloed: veel zwaarder telt de annuïtaire afschrijving. Deze wordt soms geboekt als ‘egalisatierekening rente’. Effect van het beeld van figuur 1 is dat kosten naar de toekomst worden geschoven: eigenlijk heeft men met een langere levensduur gerekend. Gezien het toekomstbeeld voor deze verzorgingshuizen wijst dit op een fors probleem, want het is veel waarschijnlijker dat de levensduur met 10-30 jaar moet worden bekort ten opzichte van de hier veronderstelde 50 jaar.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Figuur 3-4

Relatie tussen boekwaarde en aanschafwaarde bij vijf verzorgingshuizen: de meeste beduidend boven lineair verloop over 50 jaar 100%

80%

60%

40%

lineair verloop 20%

leeftijd 0% 0

10

20

30

40

50

restant aanschafw aarde

Tussen woonzorghuis en verpleeghuis De komende jaren is te verwachten dat veel verzorgingshuizen in twee richtingen transformeren. Ten dele worden kwalitatief betere woningen aangeboden, waarin bewoners zelfstandig blijven wonen maar zonodig kunnen terugvallen op zorgaanbod. En ten dele biedt een verzorgingshuisplaats met verpleeghuiszorg de bewoner een betere omgeving met meer privacy dan in het verpleeghuis is te vinden. Daarbij zal een integratie van verzorgingshuizen en verpleeghuizen plaatsvinden. De intramurale capaciteit zal door deze ontwikkelingen naar verwachting afnemen. Voorwaarde daarvoor is wel een capaciteitsgroei van woonzorgappartementen. Beide ontwikkelingen vergen aanzienlijke investeringen. Vijf verzorgingshuizen bezocht In het kader van het onderzoek zijn op proef vijf verzorgingshuizen in beeld gebracht, met het doel ze in het ontwikkelde model door te rekenen. Volgens het Bouwcollege scoren vier van de vijf huizen beduidend minder dan het gemiddelde op functionele kwaliteit: het prestatieverlies ligt op 75-80%. Uit het bezoek ter plaatse kan de conclusie worden getrokken dat deze huizen geen lang leven meer beschoren is. Deze vier huizen hebben echter een gemiddelde boekwaarde van € 41.400 per plaats (ƒ 91.000,-). Voor alle vier huizen bestaan concrete gedachten over herontwikkeling, hetzij door sloop/nieuwbouw, hetzij door renovatie, c.q. bestemmingswijziging. De celstructuur van de gebouwen, met units die te klein zijn voor de meeste te bedenken bestemmingen, maakt hergebruik van de complexen moeilijk.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

29


Figuur 3-5

Vergelijking van het prestatieverlies van vijf gebouwen met het landelijk gemiddelde: vier gebouwen scoren hoog op functioneel prestatieverlies

landelijk 5 4 3 2 1 20

30

40

50

functioneel

60

70

80

90

bouwkundig

Het prestatieverlies is vooral zichtbaar in de beperkte grootte van de eenpersoonsappartementen, die loopt van ongeveer 21 m² tot 27 m². De huizen zijn in de loop der tijd wel aangepast aan veranderingen in de zorg. Zo beschikken ze nu allemaal over een PG-dagopvang, soms ook een aparte afdeling hiervoor. De krappe woonkamers en natte cellen laten zich niet gemakkelijk veranderen.

3.5

Verzorgingshuizen per huis

3.5.1

Verzorgingshuis Apollo Apollo dateert van de eerste helft van de jaren ’80 (plannen 1982, bouw 1985) en is dus ruim 15 jaar in gebruik. Het complex ligt ingeklemd in een woonbuurt uit dezelfde bouwperiode, ontsloten door een aparte (moeilijk te vinden) hof (Vaasahof), en bestaat uit een verzorgingshuis met ongeveer 125 plaatsen, 50 serviceflats in twee gebouwen en een HVAT-gebouw. De zelfstandige woningen en het HVATgebouw zijn eigendom van Eurydice. Het beheer van de woningen is uitbesteed. De situering is niet ideaal. Wel rustig gelegen, maar geen winkels dichtbij, weinig parkeerruimte en slechte bereikbaarheid met openbaar vervoer. De grond is uitgegeven in erfpacht (afgekocht) en het complex is aangesloten op stadsverwarming. De kamers beschikken over mechanische ventilatie (nodig in de corridor-structuur). De bouwkundige staat van het gebouw is op het eerste oog goed. Het gebouw bestaat uit een betondraagstructuur met baksteen gevels. Binnen komt veel schoon metselwerk voor. De bouw dateert uit het tijdperk van ‘goedkoper bouwen’, de recessie van begin jaren tachtig en is te typeren als degelijk, sober en een beperkt ruimtegebruik. Het complex is indertijd met een klimlening gefinancierd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Het verzorgingshuis heeft een ‘deeltijdzorgcentrum’, een afzonderlijke PG-afdeling (ongeveer 40 plaatsen, 1/3 van het geheel, intramuraal begeleid wonen) en algemene ruimten voor verblijf en verzorging (o.a. revalidatie). Er zijn ook vier kamers ten behoeve van herstel na ziekenhuisopname. Per verdieping zijn er gemeenschappelijke ruimten en badkamers. De gangen zijn 1,72m breed. De meeste appartementen zijn klein, inwendig 3,85 x 6,5m = 25 m² woonoppervlak, bestaande uit een zit-slaapkamer, een hal-kitchenette en een natte cel (krap bemeten met 1,30 x 2,10m). Dit zijn er in totaal 97. Er zijn een beperkt aantal 2persoonskamers (7) en 1-persoons-rolstoelkamers (10). Bij de bouw was de gedachte dat de bewoners nog veel zelf zouden kunnen doen (geen vol pension). In de loop der tijd is de zorgbehoefte van de bewoners sterk toegenomen. Het aanbieden van deeltijdzorg en verpleegzorg speelt hierop in, maar de appartementen hebben onvoldoende kwaliteit en ruimte om deze zorgbehoefte op te vangen. Toekomst Apollo zal in de visie van de directie op korte of middellange termijn herontwikkeling behoeven. De directie werkt aan een plan dat in het kader van de bouwprioriteiten van het Zorgkantoor Rotterdam moet worden geplaatst. Daarbij denkt men aan een uitbreiding van de deeltijdzorg en vermindering van het aantal intramurale plaatsen. De vermindering van de intramurale plaatsen denkt men eventueel op te vangen door een hostel-achtige functie aan een of meer verdiepingen te geven. Complete herbestemming van het gebouw is hierbij nog niet opgekomen, maar zou in de scenario-sfeer wel uitgewerkt kunnen worden. Herontwikkeling van het gebouw zou op de gegeven locatie waarschijnlijk tot verdunning en verlies aan grondwaarde leiden: het verzorgingshuis staat op een in verhouding vrij beperkte locatie. Andere bestemmingen dan wonen liggen niet voor de hand, zodat men aangewezen blijft op bijzondere woonvormen. Huurpand Apollo is ondergebracht bij Eurydice, een toegelaten instelling die het meeste vastgoed van Orpheus in eigendom heeft. Orpheus huurt het gebouw ten behoeve van ouderenzorg. Het huurcontract dateert van 1993 en is gebaseerd op de toenmalige huisvestingslasten (kapitaalslasten, onderhoud, zakelijke lasten, OZB en een bijdrage voor administratie en beheer en ABR). Indexering gebeurt conform art. 23 BBSH of andere overheidsregeling. In de bekostiging wordt de jaarlijkse huurstijging overgenomen. In dit opzicht heeft Apollo een andere positie dan andere verzorgingshuizen. Resultaten in het conceptueel model Het gebouw Apollo verkeert in goede staat, de kosten voor het wegwerken van het achterstallig onderhoud zijn dan ook laag. De boekwaarde bedraagt ruim € 800 per m², of € 43.000 per plaats.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

31


Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ In de toekomstwaardeberekening is een grote post voor het wegwerken van het functioneel tekort opgenomen. De oppervlakte van de eenheden is klein en samenvoegen van 2 eenheden tot 1 leidt tot een forse investering. Ook de breedte van de gangen is onvoldoende en er zal één lift bij moeten worden geplaatst omdat de afstand van sommige woningen tot de lift niet aan voorschriften voldoet (65 meter). Zorginfrastructuur en installaties behoeven daarentegen weinig investeringen. De grond is uitgegeven in erfpacht. Er wordt dan gerekend met een grondwaarde van nul. Daardoor is de restwaarde van dit complex negatief. De kosten van sloop en sociale kosten voor herhuisvesting van bewoners en huurderving als gevolg van leegstand resulteren in een restwaarde van € 270.000 (contante waarde). De toekomstwaarde komt bij een normatieve nieuwbouwhuur van € 550 per plaats per maand op € -0,2 miljoen. Reden voor dit tekort zijn: het grote functionele tekort, en grond op erfpacht. Tenslotte zijn de lasten van dit complex hoog door een relatief hoog bedrag voor ozb in 2000. Het huurniveau van € 520 ligt boven de huursubsidiegrens, maar is voor dit complex dus niet voldoende om te zorgen voor een sluitende exploitatie. Daar is een huurprijs van € 900 per maand per plaats voor nodig. De (genormeerde) maximaal redelijke huur van deze wooneenheden bedraagt € 470. Alternatieve scenario’s De huidige eenheden hebben een maximaal redelijke huur van € 250 per maand. De toekomstwaarde van het 123 plaatsen tellende complex is € 2,7 miljoen, te weinig om de hoge historische waarde te dekken. Voor een sluitende exploitatie in de huidige situatie is een huurprijs van € 360 per maand nodig. Door de erfpachtsituatie (grondwaarde is dan op nul gesteld) is de toekomstwaarde bij zorgbestemming en woningbouwbestemming gelijk: € -0,6 miljoen).

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

tabel 3-3

Kerngegevens verzorgingshuis Apollo algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1985

oppervlakte per plaats

oppervlakte totaal

6.500 m2

opheffen plaatsen


53 m2

aantal plaatsen

88 m2 - 49

wws-punten

58

123

wws-punten

71

kosten opheffen f.t.

- 5,0 mln

ruimtelijk tekort

- 4,6 mln

91%

zorginfrastructuur

- 0,3 mln

6%

installatietechnisch

- 0,1 mln

2%

woonareaal (m2)

4.610

71%

zorginfrastructuur (m2)

1.380

21%

510

8%

historische waarde boekwaarde

- 5,3 mln

achterstallig onderhoud

- 0,0 mln

onderhoudsvoorzieningen

ruimtegebruik na opheffen f.t.

0,2 mln

totaal historische waarde

- 5,1 mln

scenario nieuwbouw-kwaliteit met wegwerken functioneel tekort

overtollige ruimte (m2)

variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde

(levensduur 25 jaar, 74 plaatsen)

huur per plaats/maand

dekkend

550

520

470

330

900

wonen

420

400

360

250

700

zorg

130

120

110

70

210

cw huuropbrengsten

8,1 mln

7,7 mln

6,9 mln

4,8 mln

13,4 mln

cw exploitatielasten

- 3,0 mln

- 3,0 mln

- 3,0 mln

- 3,0 mln

- 3,0 mln

cw restwaarde gebouw en grond

- 0,3 mln

- 0,3 mln

- 0,3 mln

- 0,3 mln

- 0,3 mln

kosten opheffen ft

- 5,0 mln

- 5,0 mln

- 5,0 mln

- 5,0 mln

- 5,0 mln

- 0,2 mln

- 0,6 mln

- 1,4 mln

- 3,5 mln

5,1 mln

- 5,3 mln

- 5,7 mln

- 6,5 mln

- 8,6 mln

0,0 mln

- 72.000

- 77.000

- 88.000

- 116.000

0

toekomstwaarde saldo saldo per plaats (na opheffen f.t.)

doorexploiteren

bestemming bestemming zorg woningbouw

alternatieve scenario's zonder wegwerken functioneel tekort

max red


huur per oorspr. plaats/maand

sloop / nieuwbouw

dekkend

250

360

n.v.t.

n.v.t.

- 5,3 mln

- 5,3 mln

- 5,3 mln

- 5,3 mln

2,7 mln

5,3 mln

- 0,6 mln

- 0,6 mln

saldo

- 2,6 mln

0,0 mln

- 5,9 mln

- 5,9 mln

per plaats (oorspronkelijk aantal)

- 21.000

0

- 48.000

- 48.000

boekwaarde toekomstwaarde

3.5.2

boekwaarde

Verzorgingshuis Ares Het verzorgingshuis Ares dateert uit 1965, is in 1980 ingrijpend verbouwd en was tot 1996 een zelfstandig verzorgingshuis. In dat jaar is het overgegaan naar Andromeda, dat ook enkele verpleeghuizen in beheer heeft. Andromeda is aangesloten bij Antigone. Het onroerend goed is in eigendom bij laatstgenoemde organisatie. Andromeda betaalt een huur die gelijk is aan de huisvestingsvergoeding die in het kader van de AWBZ wordt verstrekt.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

33


Het huis is ruim gelegen aan groen-blauwe assen in de wijk. Het bestaat uit een hoofdgebouw van 6 lagen en een lage uitbouw met recreatiezaal, keuken en enkele andere algemene ruimten. Bij het complex hoorde oorspronkelijk een L-vormige laagbouw (aanleunwoningen) die echter na de verbouwing van 1980 is verkocht en in eigendom is van Helena. Dit deel is later nog uitgebreid met appartementen. De tuin die rondom het huis ligt is eigendom van Ares en loopt door tot de gevels van de aanleunwoningen. Oorspronkelijk bestond het verzorgingshuis uit kamers van ongeveer 14 m². In 1980 zijn deze samengevoegd (van 3 naar 2) waardoor woningen van 21 m² onstonden, met een kleine entree en natte cel. Het gebouw is toen ook uitgebreid met de zesde verdieping. De afschrijvingstermijn van deze investering is op de resterende looptijd van de gebouwfinanciering gezet, destijds nog 34 jaar. Totaal telt het gebouw nu 96 eenpersoons- en 5 tweepersoonsappartementen. Op de begane grond heeft het complex een lage aanbouw, waarin de recreatie/eetzaal, keuken en vergaderzaal (voorheen kapel) zijn ondergebracht. De keuken is recent gerenoveerd, waarbij de maaltijdbereiding verplaatst is naar een ander huis: maaltijden worden nu alleen nog maar ‘opgewerkt’. Op de begane grond is ook een dagopvang voor PG. Ongeveer 10 jaar geleden is een warmtekrachtkoppeling bijgeplaatst en zijn zonnepanelen aangebracht. De laatste zijn na een aantal jaren afgekoppeld: de onderhoudskosten lagen hoger dan de energieopbrengst. Hetzelfde dreigt te gebeuren met de WKK-installatie, omdat NUON goedkoper energie uit het buitenland kan betrekken. In dat geval zal mogelijk de CV-installatie aanpassing behoeven (meer capaciteit). Toekomst Andromeda denkt bij een aanpassing van het complex aan een samenvoeging van 2 eenheden naar 1, waarbij ten opzichte van de oorspronkelijke bouw dus van 3 naar 1 wordt samengevoegd. Het aantal plaatsen zal dan halveren. Aan sloop/nieuwbouw durft men eigenlijk niet te denken vanwege de hoge boekwaarde die op het complex rust (bijna € 43.400 per plaats). Maar geconstateerd moet worden dat het complex wel verouderd is geraakt en ten opzichte van nieuwe woonzorgvoorzieningen een flinke achterstand heeft. Bij een vrije keuzemogelijkheid zou men de voorkeur geven aan verplaatsing naar een ander deel van de stad, waar Andromeda een verpleeghuis beheert. Op de huidige locatie zijn op betrekkelijk korte afstand meerdere gebouwen voor ouderenhuisvesting, zowel verzorgingshuizen als serviceflats. Bij herontwikkeling van de locatie kan men denken aan doorexploitatie als studentenhuisvesting, dan wel aan sloop/nieuwbouw met intensivering van de bebouwing. De laagbouw kan vervangen worden door meerdere bouwlagen en de ruimte tussen Haagwijk en de appartementen zou met bebouwing gesloten kunnen worden. Hierop zijn ook varianten denkbaar, zoals nieuwbouw op deze plaatsen en doorexploitatie van het hoofdgebouw als studentenhuisvesting voor een beperkte periode.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Het hele terrein meet ongeveer 55 bij 100 meter. Bij herontwikkeling kan in een L-vorm een gebouw van 15 x 150 m worden gebouwd. Bij een gemiddelde bouwhoogte van 5 lagen levert dit een gebouw van 10.000 tot 12.000 m² bvo. De grondwaarde hiervan kan een flink deel van de boekwaarde compenseren, maar dit is afhankelijk van de marktpotentie van de wijk. Resultaten in het conceptueel model Verzorgingshuis Ares heeft, gemeten naar de oppervlakte van het gebouw, een vergelijkbare boekwaarde als Apollo, € 820/m² bvo. Het gebouw kent een gering achterstallig onderhoud. Dit kan worden gedekt door de onderhoudsvoorziening, die de grootste van de vijf verzorgingscomplexen in de pilotstudie is. De historische waarde komt daarmee op ruim € 4,5 miljoen. Dat is € 42.400 per plaats. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ Hoewel de eenheden al eens zijn samengevoegd, voldoen ze nu – met een oppervlakte van 21 m² per eenheid - niet meer aan de nieuwbouwnormen. Omdat ook de gangen niet de juiste breedte hebben, vindt er in het model een fictieve samenvoeging van drie eenheden naar één eenheid plaats. Het aantal eenheden daalt daardoor van 106 tot 58. Daardoor ontstaat ongeveer 16% restruimte: ruimte die bij dat nieuwe aantal woningen volgens de normen van het College Bouw niet noodzakelijk is en waarvoor derhalve in het model geen huur wordt gerekend. De investering voor wegwerken van het installatietechnische tekort is gering: het gebouw is op dat gebied goed voorzien. Datzelfde geldt voor de zorginfrastructuur. De restwaarde is laag omdat de kaveloppervlakte van Ares verhoudingsgewijs klein is. De genormeerde nieuwbouw huurprijs die we voor de samengevoegde 58 eenheden berekenen is € 550 per maand. Dat is boven de huursubsidiegrens van € 520. Het saldo van de historische en toekomstwaarde varieert in de vijf huurprijsvarianten tussen de € -4,8 en –7,4 miljoen. Voor een historische waardedekkende huur is een prijs van € 960 per maand nodig. Alternatieve scenario’s De huidige eenheden hebben een maximaal redelijke huur van € 200 per maand. Bij deze huur berekenen we een toekomstwaarde van € 1,1 miljoen en een saldo van € -3,4 miljoen. Een sluitende exploitatie wordt bereikt bij een maandhuur van € 520 per plaats. Door de relatief hoge grondwaarde van dit complex levert sloop/nieuwbouw op een andere locatie (met woningbouw op de huidige), naast doorexploiteren, het kleinste negatieve saldo.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

35


tabel 3-4

Kerngegevens verzorgingshuis Ares algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1965


oppervlakte totaal

5.560 m2

opheffen plaatsen


52 m2

aantal plaatsen

96 m2 - 48

wws-punten

58

106

wws-punten

56


- 4,3 mln

ruimtelijk tekort

- 3,8 mln

87%

zorginfrastructuur

- 0,2 mln

6%


- 0,3 mln

7%

woonareaal (m2)

3.620

65%


1.080

19%

860

16%


- 4,6 mln


- 0,3 mln



0,4 mln


- 4,5 mln



variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

550

520

470

330

960

wonen

420

400

360

250

740

zorg

130

120

110

70

220

cw huuropbrengsten

6,4 mln

6,1 mln

5,4 mln

3,8 mln

11,2 mln


- 2,6 mln

- 2,6 mln

- 2,6 mln

- 2,6 mln

- 2,6 mln

0,2 mln

0,2 mln

0,2 mln

0,2 mln

0,2 mln

- 4,3 mln

- 4,3 mln

- 4,3 mln

- 4,3 mln

- 4,3 mln

- 0,4 mln

- 0,7 mln

- 1,3 mln

- 2,9 mln

4,5 mln

- 4,8 mln

- 5,1 mln

- 5,8 mln

- 7,4 mln

0,0 mln

- 84.000

- 89.000

- 100.000

- 128.000

0

cw restwaarde gebouw en grond kosten opheffen ft toekomstwaarde saldo saldo per plaats (na opheffen f.t.)

doorexploiteren



max red



sloop / nieuwbouw

dekkend

200

520

n.v.t.

n.v.t.

- 4,6 mln

- 4,6 mln

- 4,6 mln

- 4,6 mln

1,1 mln

4,6 mln

- 0,6 mln

0,5 mln

saldo

- 3,4 mln

0,0 mln

- 5,2 mln

- 4,1 mln


- 32.000

0

- 49.000

- 39.000


3.5.3

boekwaarde

Verzorgingshuis Artemis Het oudste deel van Artemis dateert van ongeveer 1930. Dit karakteristieke gebouw had onder meer een kapel en bibliotheek. Het complex is gebouwd in een Engelse landhuisstijl. Dit is in 1978 ingrijpend gerenoveerd en uitgebreid met een nieuwe vleugel met 26 appartementen. Daarnaast werd een blokje met aanleunwoningen gebouwd. In totaal bevat het complex 53 eenpersoons- en 5 tweepersoonsappartementen. Bij

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

de renovatie werden appartementen samengevoegd en voorzien van een natte cel en klein keukentje. Het oude deel heeft een structuur van baksteen en houten balklagen, het nieuwe deel betonnen wanden en vloeren en bakstenen gevels. Het oude deel heeft 2 lagen met kapverdieping, het nieuwe deel heeft 2 verdiepingen met een lessenaardak. De bouwtechnische staat is redelijk tot goed. Bouwfysisch vertoont het gebouw de tekortkomingen van zijn bouwperiode In de kapverdieping is nu een dagopvang voor PG ondergebracht, terwijl op de begane grond een recreatiezaal met keuken ligt. Daarnaast beschikt het complex over meerdere liften en afzonderlijke badkamers met hoog-laag bad. Toekomst Het AAD (een samenvoeging van Artemis, Athene en Demeter, de drie verzorgingshuizen die fuseerden) werkt al enige tijd aan plannen om Huize Artemis te vervangen. Een naastgelegen sporthal is door de woningbouwvereniging gekocht om een nieuw woonzorgcomplex te realiseren hetgeen een gefaseerde vervanging van Artemis mogelijk maakt. Het nieuwe complex zou nog 30 zorgplaatsen houden. Daarnaast is er ruimte voor 50 seniorenwoningen (huur en koop). Sloop van het oude deel stuit op weerstand in de gemeente. Een variant waarbij het oude deel uit 1930 wordt verbouwd tot 10 koopappartementen levert slechts 33 woningen op. Dit geeft fors hogere kosten per zorgplaats. Sloop met vervangende nieuwbouw of ingrijpende herontwikkeling kent ook een boekwaardeprobleem. Door annuïtaire afschrijving ligt de boekwaarde ver boven de toekomstwaarde van het complex. Indien de boekwaarde wordt verwerkt in de toekomstige financiering ontstaan irreëel hoge financieringslasten per nieuwe verzorgingseenheid, ondanks de eventuele winst op koopwoningen. Globale berekeningen uit 1999 geven investeringsbedragen voor de verzorgingsplaatsen van €150.000 tot €220.000 per plaats, waarbij €100.000,- per nieuwe plaats nodig is voor verwerking van de huidige boekwaarde. Resultaten in het conceptueel model De zestig eenheden hebben, vergeleken met de eerder besproken verzorgingshuizen, een lage boekwaarde van € 32.000 per plaats, € 380 per m² bvo. Daarentegen is het achterstallig onderhoud dat moet worden gepleegd relatief hoog. De historische waarde is € 2,3 miljoen. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ De kosten voor het opheffen van het functioneel tekort in dit verzorgingshuis ramen we op ca. € 820 per m² bvo, in totaal € 3 miljoen. De eenheden in Artemis zijn met 26 m² te klein en worden daarom in het model fictief samengevoegd tot eenheden van 50 m². De verhouding netto oppervlak van de eenheden en de overige ruimte was in de oorspronkelijke situatie al ongunstig (85 m² bvo per eenheid, tegen 58 m² bij de andere vier verzorgingshuizen gemiddeld); na samenvoegen van de eenheden is dit nog ongunstiger geworden. Slechts een deel daarvan is geschikt om tot wooneenheden te wor-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

37


den omgebouwd. Dat geldt uiteraard niet, of slechts ten dele, voor de kapel en de ruimte onder de schuine kap van het complex. Op de locatie is restrictief beleid van toepassing. Dat zorgt voor een lagere grondwaarde dan wanneer dit niet het geval zou zijn. De restwaarde is net positief. Het saldo bij opheffen van het functioneel tekort is tussen de € 2,9 en 5,1 miljoen negatief. Een historische waardedekkende huur wordt bereikt bij een maandhuur van € 840 per plaats. Alternatieve scenario’s De huidige eenheden hebben een maximaal redelijke huur van € 210 per maand (60 wws-punten). Bij deze huur berekenen we bij het doorexploiteren in de huidige toestand een toekomstwaarde van € 0,4 miljoen en een saldo van € -1,6 miljoen. Het functioneel tekort wordt dan niet opgeheven en ook het achterstallig onderhoud wordt niet weggewerkt. De boekwaardedekkende huur bedraagt € 420 per maand. Ook als tot sloop van het gebouw wordt overgegaan blijft het saldo negatief. Door het restrictief beleid dat op de locatie van toepassing is, is het verschil in restwaarde tussen sloop/nieuwbouw op deze locatie en sloop en nieuwbouw op een andere locatie gering.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

tabel 3-5

Kerngegevens verzorgingshuis Artemis algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1975


102 m2

oppervlakte totaal

5.075 m2

opheffen plaatsen

- 10


85 m2

aantal plaatsen

60

wws-punten

60

wws-punten kosten opheffen f.t.

- 4,1 mln

ruimtelijk tekort

- 3,0 mln

72%

zorginfrastructuur

- 0,6 mln

15%


- 0,5 mln

13%

3.120

61%

930

18%

1.030

20%


- 1,9 mln


- 0,4 mln


58


0,0 mln

woonareaal (m2) zorginfrastructuur (m2)


- 2,3 mln



variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

550

520

470

330

840

wonen

420

400

360

250

650

zorg

130

120

110

70

190

cw huuropbrengsten

5,5 mln

5,2 mln

4,7 mln

3,3 mln

8,4 mln


- 2,0 mln

- 2,0 mln

- 2,0 mln

- 2,0 mln

- 2,0 mln

0,0 mln

0,0 mln

0,0 mln

0,0 mln

0,0 mln

- 4,1 mln

- 4,1 mln

- 4,1 mln

- 4,1 mln

- 4,1 mln

- 0,6 mln

- 0,9 mln

- 1,5 mln

- 2,9 mln

2,3 mln

- 2,9 mln

- 3,2 mln

- 3,7 mln

- 5,1 mln

0,0 mln

- 58.000

- 64.000

- 75.000

- 103.000

0


doorexploiteren



max red



sloop / nieuwbouw

dekkend

210

420

n.v.t.

n.v.t.

- 1,9 mln

- 1,9 mln

- 1,9 mln

- 1,9 mln

0,4 mln

1,9 mln

- 0,5 mln

0,0 mln

saldo

- 1,6 mln

0,0 mln

- 2,5 mln

- 1,9 mln


- 26.000

0

- 41.000

- 32.000


3.5.4

boekwaarde

Verzorgingshuis Athene In het centrum van een middelgrote gemeente in de Randstad is eind jaren ’70 verzorgingshuis Athene gebouwd. Het verving toen een ouder verzorgingshuis. Het nieuwe huis is erachter gebouwd waarna het gebouw aan de straat is gesloopt. Het gebouw is L-vormig en ligt in een parkachtig terrein, naast de kerk en omsloten met aanleunwoningen. Net als Huize Artemis bestaat het hoofdzakelijk uit kleine eenpersoonskamers met natte cel (totaal 24 m² per appartement). Het gebouw telt

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

39


4 lagen (inclusief kapverdieping met kapelachtige ruimte. De recreatie/eetzaal met keuken ligt direct bij de hoofdentree. Veel van de inrichting van het gebouw is nog conform de bouwtekeningen. De grootste veranderingen hadden betrekking op de zorginfrastructuur. Zo zijn ziekenkamers veranderd in hobbyruimte en is op de zolderverdieping een PGdagopvang aangebracht. Gebouw dateert uit 1979, met klimlening gefinancierd. In het kader van het oplossen van de klimlening-problematiek zijn de aanleunwoningen verkocht aan de plaatselijke corporatie (Jason, fusie met Medea). Boekwaarde van het verzorgingshuis is ongeveer € 100.000 per plaats. Toekomst Het perspectief voor Huize Athene is sloop en vervangende nieuwbouw. Nieuwbouw op dezelfde locatie is eventueel mogelijk, maar geeft wel logistieke problemen. De planontwikkeling hiervoor moet echter nog starten. Duidelijk is wel dat dit een boekwaarde-probleem genereert. Resultaten in het conceptueel model Ook dit complex heeft 60 plaatsen. De boekwaarde is hoog: € 46.700 per plaats. Het gebouw is met een klimlening gefinancierd. De kosten die gemaakt moeten worden in verband met achterstallig onderhoud zijn vergelijkbaar met het vorige complex. De historische waarde van de eenheden in dit complex komt daarmee op € 50.000. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ De 60 eenheden hebben een oppervlakte van 24 m². Samenvoegen van twee ruimten tot één, verbreden van de gang, bijplaatsen van één lift en de verbouw van een deel van de zorginfrastructuur tot wooneenheden, betekent een investering van € 1,7 miljoen. Tezamen met het aanpassen van de zorginfrastructuur aan de huidige standaard en het verbeteren van de installaties in het gebouw komt het functioneel tekort in dit verzorgingshuis op € 3,8 miljoen (€ 920 per m² bvo). De toekomstwaarde in het scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ met genormeerde nieuwbouwhuur is bijna € 1 miljoen negatief. Verlagen we de huur tot 70% van maximaal redelijk, dan bedraagt de toekomstwaarde nog € -2,5 miljoen. Reden voor de negatieve toekomstwaarde is mede het gevolg van de scheve verhouding tussen woonareaal en overige ruimte die door het samenvoegen van twee eenheden tot één eenheid ontstaat en waarvan maar een deel tot woonareaal is om te bouwen. Voor de dan resterende ruimte van 17% van het totaal (het deel dat niet nodig is voor de zorginfrastructuur) worden geen huurinkomsten berekend. Alternatieve scenario’s De huidige eenheden hebben een maximaal redelijke huur van € 240 per maand (68 wws-punten). Bij deze huur berekenen we een toekomstwaarde

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

van € 1,1 miljoen en een saldo van € -1,7 miljoen. Bij € 430 aan huur per plaats per maand is de exploitatie sluitend. Het verschil in grondopbrengst tussen zorgbestemming en bestemming woningbouw op de huidige locatie zorgt ervoor dat deze laatste bestemming financieel gezien te verkiezen valt. Dan moet uiteraard een passende locatie voor nieuwbouw van het huidige complex worden gevonden. tabel 3-6

Kerngegevens verzorgingshuis Athene algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1978


oppervlakte totaal

4.100 m2

opheffen plaatsen


68 m2

aantal plaatsen

60

wws-punten

68

wws-punten

- 2,8 mln


- 0,3 mln


- 3,8 mln

ruimtelijk tekort

- 2,6 mln

69%

zorginfrastructuur

- 0,5 mln

14%


- 0,6 mln

17%


0,0 mln


met wegwerken functioneel tekort

2.620

64%


780

19%


700

17%

woonareaal (m2)

- 3,0 mln

scenario nieuwbouw-kwaliteit

58



98 m2 - 18

variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

550

520

470

330

990

wonen

420

400

360

250

760

zorg

130

120

110

70

230

cw huuropbrengsten

4,6 mln

4,4 mln

3,9 mln

2,7 mln

8,3 mln


- 1,7 mln

- 1,7 mln

- 1,7 mln

- 1,7 mln

- 1,7 mln

0,2 mln

0,2 mln

0,2 mln

0,2 mln

0,2 mln

- 3,8 mln

- 3,8 mln

- 3,8 mln

- 3,8 mln

- 3,8 mln

- 0,7 mln

- 0,9 mln

- 1,4 mln

- 2,5 mln

3,0 mln

- 3,7 mln

- 3,9 mln

- 4,4 mln

- 5,6 mln

0,0 mln

- 88.000

- 93.000

- 105.000

- 133.000

0


doorexploiteren



max red



boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

240

430

n.v.t.

n.v.t.

- 2,8 mln

- 2,8 mln

- 2,8 mln

- 2,8 mln

1,1 mln

2,8 mln

- 0,4 mln

0,4 mln

saldo

- 1,7 mln

0,0 mln

- 3,2 mln

- 2,4 mln


- 28.000

0

- 53.000

- 41.000


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

41


3.5.5

Verzorgingshuis Demeter Demeter is een betrekkelijk jong verzorgingshuis, uit 1988, gelegen aan de rand van een kleine gemeente in de Randstad waar de komende jaren een nieuwe uitbreiding tegenaan komt te liggen. Het omvat 60 plaatsen, van ongeveer 27 m² per appartement. De boekwaarde bedraagt ongeveer 25.550 euro per plaats. Naast het verzorgingshuis staat een gebouw in drie lagen met aanleunwoningen. Het gebouw ligt (nog) ruim, tegen de centrumvoorzieningen aan en heeft twee lagen. De appartementen liggen aan de uiteinden van een kruis in clusters van 7-8 appartementen, met op het kruispunt de algemene ruimten. Het gebouw kampt met een bouwtechnisch probleem: de kunststof dakbedekking vertoont krimp, waardoor dit langs sommige naden nogal strak komt te staan. Tijdige vervanging lijkt noodzakelijk. Voor het overige verkeert het gebouw in een goede staat. Toekomst Voor de toekomst voorziet men een verdere extramuralisering, die gevolgen zal hebben voor het toekomstig gebruik van het complex. Hoe dit vorm zal krijgen is niet op voorhand te zeggen. Gegeven de te realiseren uitbreiding van Sassenheim is het denkbaar dat in de nieuwe wijk nieuwe woonzorgvoorzieningen komen, waarbij het bestaande gebouw een zwaardere wijkfunctie krijgt, met meer zorginfrastructuur en mogelijk ook andere functies. Op korte termijn denkt Demeter vooral aan uitbreiding van de zorginfrastructuur en uitbreiding van het dienstenpakket. Daarvoor is een uitbreiding met 300-400 m² nodig. Plannen daarvoor moeten nog ontwikkeld worden. Resultaten in het conceptueel model Ondanks de jonge leeftijd van Demeter (AAD) heeft het complex een relatief lage boekwaarde, € 25.500 per plaats. Dit hangt mede samen met het feit dat op het complex lineair wordt afgeschreven in tegenstelling tot andere verzorgingshuizen waar geregeld een annuïtaire afschrijving werd gehanteerd. Het gebouw is in zeer goede staat en heeft geen achterstallig onderhoud. De historische waarde bedraagt € 1,5 miljoen. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ De eenheden zijn niet groot genoeg om te voldoen aan de eisen van deze tijd. Kosten van samenvoegen van twee eenheden naar één, verbreden van de gangen en ombouw van een deel van de zorginfrastructuur tot woonareaal, vraagt een investering van circa € 3,2 miljoen. De huurprijs die we voor deze vergrote woningen hebben berekend (€ 550 per maand) is net voldoende om tot een positieve toekomstwaarde te komen. Het saldo van historische waarde en toekomstwaarde in het scenario ‘nieuwbouwkwaliteit’ is € -1,4 miljoen. Bij een huur van € 720 per eenheid per maand is dat verschil tot nul teruggebracht. Een dergelijke huur ligt echter ruim boven de huursubsidiegrens en lijkt daarom weinig reëel.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERZORGINGSHUIZEN

Alternatieve scenario’s Van de verzorgingshuizen die in het kader van deze studie zijn bezocht hebben de eenheden in Demeter de meeste wws-punten, 81. Daar hoort een maximaal redelijke huur bij van € 290 per maand. Als gevolg van deze relatief hoge huur en de lage historische waarde is dit complex het enige met een positief saldo bij doorexploiteren. Dat positieve saldo wordt al bereikt bij een huur van € 220. Beide sloop/nieuwbouw scenario’s leveren een negatief saldo op. tabel 3-7

Kerngegevens verzorgingshuis Demeter algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1988


oppervlakte totaal

3.600 m2

opheffen plaatsen


60 m2

aantal plaatsen

60

wws-punten

81

wws-punten

58


- 3,2 mln

ruimtelijk tekort

- 2,7 mln

zorginfrastructuur

- 0,2 mln

5%


- 0,3 mln

11%


90 m2 - 20

- 1,5 mln


-



0,0 mln


met wegwerken functioneel tekort

2.490

69%


750

21%


360

10%

woonareaal (m2)

- 1,5 mln

scenario nieuwbouw-kwaliteit

variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

550

520

470

330

720

wonen

420

400

360

250

550

zorg

130

120

110

70

160

cw huuropbrengsten

4,5 mln

4,3 mln

3,8 mln

2,7 mln

5,9 mln


- 1,5 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

0,3 mln

0,3 mln

0,3 mln

0,3 mln

0,3 mln

- 3,2 mln

- 3,2 mln

- 3,2 mln

- 3,2 mln

- 3,2 mln

0,1 mln

- 0,1 mln

- 0,6 mln

- 1,7 mln

1,5 mln

- 1,4 mln

- 1,6 mln

- 2,1 mln

- 3,2 mln

0,0 mln

- 35.000

- 40.000

- 51.000

- 80.000

0


doorexploiteren



max red


huur per oorspr. plaats/maand boekwaarde

boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

290

220

n.v.t.

n.v.t.

- 1,5 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

toekomstwaarde

2,4 mln

1,5 mln

- 0,4 mln

0,7 mln

saldo

0,9 mln

0,0 mln

- 1,9 mln

- 0,8 mln


14.000

0

- 31.000

- 13.000

R I G O

84%

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

43


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

4 Verpleeghuizen 4.1

Algemeen beeld In de periode 1997-1999 heeft het Bouwcollege de functionele en bouwkundige kwaliteit van de Nederlandse verpleeghuizen onderzocht (PIT-onderzoek). Alles is onderzocht met als peildatum 1 januari 1996, waarbij rekening is gehouden met vergunningen die voor die datum verleend waren. In vergelijking met het onderzoek naar de verzorgingshuizen, het PIV-onderzoek, is de beoordelingsmethode iets eenvoudiger geweest. De beoordeling is ‘handmatig’ geschied en niet vastgelegd in een computermodel. Het bestand is volledig, alle verpleeghuizen in Nederland zijn opgenomen.30 Deze 330 instellingen hebben in totaal 779 gebouwen.

Tabel 4-1

Het aantal gebouwen en het gemiddelde oppervlak per instelling Bruto vloeroppervlak in m2 Aantal

Gemiddeld

Totaal

1

152

46%

8.099

1.231.052

Cumulatief

2

77

23%

10.672

821.713

2.052.765

3

44

13%

12.806

563.457

2.616.222

4

19

6%

12.897

245.042

2.861.264

5

11

3%

13.158

144.733

3.005.997

6

8

2%

13.849

110.790

3.116.787

7

4

1%

12.009

48.034

3.164.821

8

7

2%

12.322

86.251

3.251.072

>

8

2%

16.529

132.233

3.383.305

Totaal

330

100%

10.252

3.383.305

Bron: PIT-onderzoek Bouwcollege voetnoot 30

Volgens Instellingen van intramurale gezondheidszorg, basisgegevens 2001 (L.P. Bartels, Prismant) heeft Nederland per 01-01-2001 in totaal 334 verpleeghuizen. Dit geringe verschil met het aantal in het PIT-bestand wordt waarschijnlijk veroorzaakt door verschil in peildatum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

45

46 VERPLEEGHUIZEN

Het merendeel van de verpleeginstellingen is gevestigd in één gebouw. Instellingen die over meerdere gebouwen beschikken hebben bijvoorbeeld een extra verpleegvleugel of een aparte fysiotherapieruimte of personeelsgebouw. Er zijn ook instellingen die een mortuarium, werkplaats, ketelhuis of bijvoorbeeld een technische dienst of dienstwoning op het eigen terrein hebben. Het gemiddelde bruto vloeroppervlak van de verpleeghuizen is ruim 10.000 vierkante meter. Naarmate het aantal gebouwen per instelling toeneemt, neemt ook het oppervlak toe. In deze rapportage is gekozen om van de instellingen met meerdere gebouwen alleen de grootste gebouwen in de analyse te betrekken die in totaal minstens 75% van het bruto vloeroppervlak voor hun rekening nemen. In het ene geval betekent dit dat enkel het hoofdgebouw (97% van het totale bruto vloeroppervlak) wordt meegenomen en de dienstwoning buiten beschouwing blijft. Bij een andere instelling worden vier gebouwen meegenomen; het hoofdgebouw, drie hofjes en het medische centrum (gezamenlijk BVO is 78%) terwijl een klein hofje en het facilitair gebouw geen rol spelen bij de verdere analyse. Op deze manier wordt voorkomen dat de kwaliteit van gebouwen die voor de instelling van minder groot belang zijn een vertekend beeld geeft van de bouwkundige en functionele kwaliteit. Aantal plaatsen Het aantal plaatsen en het aantal personen per kamer is niet opgenomen in het PIT-bestand. Deze gegevens zijn ontleend aan het Prismant-onderzoek dat in 1999 is gehouden en waaraan 266 verpleeghuizen mee hebben gewerkt (ruim 80%). In onderstaand figuur is te zien dat ruim 98% van de verpleeghuizen in het bezit is van eenpersoonskamers. Tweepersoonskamer komen ook bij een ruime meerderheid van de verpleeghuizen voor (93%) evenals vierpersoonskamers (70%). Het aandeel verpleeghuizen in het bezit van vijf-, zes- of meerpersoonkamers is 10%. Figuur 4-1

Aandeel verzorgingshuizen dat tenminste een van de kamers in bezit heeft 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%

A d v i e s

Zespers.kamers

e n

Vijfenpers.kamers

R e s e a r c h

Vierpers.kamers

Driepers.kamers

Tweepers.kamers

Eenpers.kamers

R I G O

B V

VERPLEEGHUIZEN

Kwaliteit In onderstaande tabel is de bouwkundige en functionele score te zien voor de afzonderlijke gebouwen. In kolom A zijn alle gebouwen meegenomen, terwijl in kolom B bovenstaande selectie is toegepast. Tabel 4-2

Score van verpleeghuizen op bouwkundige en functionele kwaliteit

KWALITEIT

Bouwkundig

A

B

Alle gebouwen

Geselecteerde gebouwen

Functioneel

Bouwkundig

Functioneel

Goed

150

23%

160

24%

93

23%

91

23%

Redelijk

314

48%

276

42%

180

44%

130

32%

Matig

165

25%

171

26%

117

29%

144

36%

Slecht

31

5%

53

8%

15

4%

40

10%

Totaal

660

660

405

405

Missing

135

135

67

67

795

795

472

472

Bron: PIT-onderzoek, Bouwcollege

Figuur 4-2 De verdeling van de bouwkundige en functionele kwaliteit bij de geselecteerde gebouwen (PIT-onderzoek)

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Goed

Redelijk

Bouwkundig

Matig

Slecht

Functioneel

De piek op het gebied van bouwkundige kwaliteit ligt bij de classificatie ‘redelijk’, terwijl de meeste verpleeghuizen wat betreft de functionele kwaliteit ‘matig’ scoren. Net als voor de verzorgingshuizen geldt dat de functionele kwaliteit achterblijft bij de bouwkundige kwaliteit. Voor 20% van alle gebouwen geldt dat de bouwkundige kwaliteit onvoldoende is (matig tot slecht), wat betreft de functionele kwaliteit scoort 34% onvoldoende. Als enkel naar de geselecteerde gebouwen wordt gekeken is het percentage dat op bouwkundig gebied onvoldoende scoort 33% en is het percentage dat onvoldoende functioneert gestegen tot 46%.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

47

48 VERPLEEGHUIZEN

Bouwperiode Tabel 4-3

Gebouwen naar bouwjaar en brutovloeroppervlak Bouwjaar

Aantal gebouwen

Bruto vloeroppervlak

voor 1900

15

3,5%

96.471

3,4%

1900-1949

22

5,2%

78.695

2,8%

1950-1959

17

4,0%

98.878

3,5%

1960-1969

69

16,2%

492.808

17,4%

1970-1979

174

40,7%

1.346.489

47,6%

1980-1989

59

13,8%

385.317

13,6%

na 1990

71

16,6%

331.837

11,7%

427

100,0%

2.830.495

100%

Totaal

Het merendeel van de geselecteerde gebouwen is in de periode 1970-1979 gebouwd. In deze periode is maar liefst 48% van het bruto vloeroppervlak gerealiseerd. Figuur 4-3

Bouwkundige kwaliteit van de geselecteerde gebouwen naar bouwperiode

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% voor 1900 1900-1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 na 1990

Slecht

Matig

Redelijk

Goed

Opvallend is de relatief slechte bouwkundige kwaliteit van de verpleeghuizen die in de jaren vijftig zijn gebouwd. Over het algemeen geldt dat de bouwkundige kwaliteit afneemt naarmate de gebouwen ouder zijn.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

Figuur 4-4

Functionele kwaliteit van de geselecteerde gebouwen naar bouwperiode

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% voor 1900

19001949

19501959

Slecht

19601969

Matig

19701979

19801989

Redelijk

Goed

na 1990

Slechts een klein deel van de gebouwen die voor 1990 zijn gebouwd functioneert nog goed. Ook voor de functionele kwaliteit geldt dat de kwaliteit afneemt naarmate het gebouw ouder is. De gebouwen die na 1990 zijn gebouwd functioneren redelijk tot goed, dit betreft 17% van de geselecteerde gebouwen. Boekwaarden Op basis van de gegevens van de nacalculatieformulieren van het CTG is voor ruim de helft van de verpleeghuizen de boekwaarde bekend.31 De boekwaarde van deze instellingen bedraagt gemiddeld € 7 miljoen. Dat is per m2 bvo ongeveer € 620. Voor de vergelijking met de bouwkundige en functionele kwaliteit is gekeken naar de boekwaarde per m2. De boekwaarde per m2 neemt toe naarmate de kwaliteit hoger is. Tabel 4-4

Boekwaarde per m2 BVO voor de verschillende bouwkundige en functionele kwaliteitscriteria Gemiddelde boekwaarde per m2 (€) 32

Bouwkundig

Functioneel

Goed

927

881

Redelijk

596

644

KWALITEIT

Matig

328

510

Slecht

330

197

voetnoot 31

Via de nacalculatieformulieren is van 266 verpleeghuizen de boekwaarde bekend. Hieruit is een selectie van 173 verpleeghuizen gemaakt waarvan de benodigde gegevens voor de berekening beschikbaar zijn (aantallen plaatsen, oppervlakte en boekwaarde)

32

Voor de bouwkundige en functionele kwaliteit is voor de instellingen met meerdere gebouwen de gemiddelde kwaliteit van de geselecteerde gebouwen genomen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

49

50 VERPLEEGHUIZEN

In onderstaande tabel is te zien dat er geen direct lineair verband bestaat tussen bouwperiode en boekwaarde per m2. Er is wel een tweedeling zichtbaar. Vóór 1975 is er gemiddeld weinig verschil in boekwaarde. Na 1975 neemt de boekwaarde toe naarmate de instelling jonger is. Tabel 4-5

Gemiddelde boekwaarde per m2 bvo naar bouwperiode Bouwperiode

Boekwaarde per m2

voor 1960

519

1960 - 1970

539

1970 - 1975

535

1975 - 1980

581

1980 - 1985

748

1985 - 1990

921

1990 - 1995

1.162

na 1995

961

Gemiddeld

620

De periode 1970- 1979, qua bouwvolume een belangrijke periode (zie tabel 4.3), heeft een boekwaarde per m2 die iets onder het gemiddelde ligt. Omdat de boekwaarde voor een deel van de instellingen ontbreekt, kan slechts een indicatie worden gegeven van de hoogte van de totale boekwaarde. Voor het ophogen naar een landelijk beeld is gewogen naar de bruto oppervlakte per bouwperiode. Daarbij is aangenomen dat de instellingen waarvan geen bouwjaar bekend is dezelfde verdeling naar bouwperiode hebben als de andere instellingen. Op basis van deze berekening wordt de totale boekwaarde van de verpleeghuizen geschat op 2,2 miljard euro.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

Figuur 4-5

Bruto vloeroppervlak vermenigvuldigd met de boekwaarde per m² voor de verschillende bouwperioden (bedragen maal 1000 euro)

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 na 1995

1990-1995

1985-1990

1980-1985

1975-1980

1970-1975

1960-1970

voor 1960

In bovenstaand figuur is het aantal gerealiseerde m2 bruto vloeroppervlak in een bepaalde periode vermenigvuldigd met de boekwaarde per m2 in die periode. Terwijl de gemiddelde boekwaarde vanaf de jaren ‘80 relatief hoog is, is het ‘geïnvesteerde bedrag’ door het hoge aandeel gerealiseerd bruto vloeroppervlak in de periode 1970-1975 veruit het hoogst. Kwaliteit versus boekwaarde Een lage bouwkundige kwaliteit gaat gepaard met een relatief lage boekwaarde. Dat geldt ook voor een lage functionele kwaliteit (zie tabel 4.5). Naast de totale boekwaarde van alle verpleeghuizen (2,2 miljard) kunnen we een indicatie geven van de boekwaarde van de instellingen die ofwel op het gebied van bouwkundige kwaliteit, ofwel op functionele kwaliteit, ofwel op beide gebieden matig of slecht scoren. De hoogte van de boekwaarde wordt voor dit deel van de instellingen (136 instellingen) geraamd op 900.000 miljoen euro. Tussen PIT en nu Het PIT-onderzoek heeft als peildatum 1996. Sindsdien is het via de incidentele instandhoudingsmiddelen (trekkingsrechten) mogelijk investeringsruimte op te bouwen. De individualisering in verpleeghuizen heeft een flinke impuls gekregen. Veel verpleeghuizen hebben sindsdien hun drie- en vierbedskamers afgebouwd of vergevorderde plannen daartoe. De opgebouwde trekkingsrechten maken dit mogelijk. De verpleeghuizen waarin nog niet geïnvesteerd is kunnen hebben voorgesorteerd op vervangende nieuwbouw, al dan niet in nieuwe woonzorg-concepten. In de praktijk zal een deel van de geconstateerde functionele tekorten inmiddels verholpen zijn. In beperkte mate zijn nieuwe gebouwen in deze periode toegevoegd. De veranderingen in de zorg brengen voor de verpleeghuizen een toegenomen interactie met de omgeving, met omliggende verzorgingshuizen (verpleegbedden in verzorgingshuizen) en met woningcorporaties (verpleegfuncties in wo-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

51

52 VERPLEEGHUIZEN

ningen). Ook de dagbehandeling is een grotere rol gaan spelen. Dit brengt verschuivingen in de verhouding tussen wonen en zorg en vraagt om vernieuwing van de zorginfrastructuur. De functionele veroudering neemt zo toe, maar tegelijkertijd is op veel plaatsen geïnvesteerd in vernieuwing, of worden ingrijpende plannen tot vernieuwing ontwikkeld. De opgebouwde trekkingsrechten beliepen in 2001 bijna 1,1 miljard euro en zullen de komende jaren jaarlijks nog met ongeveer 0,2 miljard aangroeien (exclusief de afname door verbouwplannen).

4.2

De bezochte verpleeghuizen

4.2.1

Verpleeghuis Dionysus Dionysus ligt in de Randstad en biedt ruimte aan 300 personen: 120 PGverpleegplaatsen en 180 somatisch. Het grootste deel van het gebouw dateert uit 1974 en bestaat uit een beddenhuis in L-vorm in drie lagen. Het PG-deel ligt apart en is gelijkvloers gebouwd. Het bestaat uit 3 paviljoens, die ieder 40 plaatsen hebben. Recent (1996) is dit deel uitgebreid met een afsluitend gebouw waarin huiskamers zijn gemaakt. Er zijn nog 6 PG-plaatsen extern, in een verzorgingshuis. Tussen PG en somatisch ligt de entree en het medisch blok met ruimten voor revalidatie en onderzoek. Deze zijn ruim opgezet, tijdens de bouw werd nog gedacht aan een academische opleidingsfunctie, die er echter niet gekomen is. Tenslotte heeft het complex nog een personeelsflat, die enige jaren geleden buiten de AWBZ is gebracht. Dit biedt ruimte voor 80-100 personen en wordt als pied-à-terre gebruikt door personeel van buiten de Randstad. De oorspronkelijke bouwplannen dateerden van voor de eerste energiecrisis. Het plan is een duidelijke exponent van het functionalisme van de periode 1960-1975: ruim opgezet maar inmiddels toch sterk verouderd. De gebouwen zijn slecht geïsoleerd. Dat maakt het lastig nieuwe installaties zoals ventilatie toe te voegen. De kwaliteit van het binnenmilieu houdt niet over. De constructie bestaat uit dragende wanden, waardoor verbouwing van het complex niet eenvoudig is. Liften zijn er te weinig, met te grote loopafstanden. De beddenhuizen hebben een mix van een-, twee- en vierbedskamers, waarbij de vierbedskamers ongeveer de helft van de plaatsen bieden. Reductie van het aantal vierbedskamers zou leiden tot een forse teruggang van de capaciteit van het complex (30 PG-plaatsen en 38 somatische). De directie denkt momenteel aan de vestiging van een modern woonzorgcomplex op deze locatie (sloop/nieuwbouw). Het streven is zo’n 60.000 m² te realiseren, de gemeente gaat momenteel nog niet verder dan 40.000-45.000 m², op het terrein van ongeveer 2,8 ha. Dit plan is geënt op een externe haalbaarheidsstudie, gericht op de bouw van een mix van koop- en huurappartementen met een compleet zorgaanbod tot het niveau van verpleeghuis. De boekwaarde van het complex ligt op € 10,3 mln, dat is € 34.500 per plaats (€ 575 per m² BVO). De opgebouwde investeringsruimte (trekkingsrechten en instandhoudingsrechten) bedraagt € 6,7 mln. Upgrading van het bestaande complex vereist aanzienlijke investeringen in de kwaliteit van de gevels, binnenmilieu en

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

techniek. In combinatie met een vermindering van het aantal vierbedskamers zou dit leiden tot een sterke verhoging van de boekwaarde per plaats. Uitgaande van een reductie van het aantal plaatsen met 40% en ingebruikneming van de opgebouwde investeringsruimte, gaat de boekwaarde per plaats naar € 90.000. Een forse teruggang van het aantal plaatsen heeft ook een ongunstig effect op de exploitatie van het complex en vergt een andere inzet van de beschikbare zorgcapaciteit . Resultaten in het conceptueel model Verpleeghuis Dionysus heeft een boekwaarde van € 10,3 miljoen, bijna € 35.000 per plaats. Het gebouw stamt uit een periode waarin nog niet veel aandacht werd besteed aan isolatie van gevel en dak. Gecombineerd met een prefab betonnen gevelsysteem leidt dit tot een flinke investering om de gevel te isoleren. In de praktijk zal dat neerkomen op het plaatsen van een nieuwe gevel. De historische waarde ramen we op € 15,7 miljoen. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ Het splitsen van vierbedskamers vraagt slechts een geringe investering, maar betekent wel een forse vermindering van het aantal beschikbare plaatsen in het complex. Verbeteren van het ruimtegebruik in het complex en het upgraden van de installaties is kostbaarder. Samen ramen we de kosten op € 3,1 miljoen. Aan de zorginfrastructuur is in het recente verleden niet veel gebeurd en deze vraagt een grondige opknapbeurt. Het totale functionele tekort komt dan op € 10,5 miljoen. Inkomsten en uitgaven gedurende de resterende exploitatieperiode van 25 jaar leveren een toekomstwaarde op van € 5,5 miljoen. Dan moet er wel een huur per plaats van € 450 per maand gevraagd kunnen worden. Dit is onder de huursubsidiegrens. Resteert in dit scenario een negatief saldo van historische waarde en toekomstwaarde van ruim € 10 miljoen. De historische waardedekkende huur is € 590 per maand. Dit is ruim boven de huursubsidiegrens en voor een bed in een verpleeghuis lijkt dat niet haalbaar. Alternatieve scenario’s Het gebouw heeft in de huidige staat een boekwaarde dekkende huur van € 400 per plaats per maand. Beide sloop/nieuwbouwvarianten geven door de hoge boekwaarde eveneens een fors negatief saldo: € -12,3 en -9,3 miljoen voor zorgbestemming resp. woningbouwbestemming.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

53

54 VERPLEEGHUIZEN

tabel 4-6

Kerngegevens verpleeghuis Dionysus algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1974

oppervlakte totaal


17.542 m2


59 m2

aantal plaatsen

70 m2

opheffen plaatsen

- 46

wws-punten

-

297

wws-punten

-


- 10,5 mln

ruimtelijk tekort

- 1,6 mln

15%

zorginfrastructuur

- 7,4 mln

71%


- 1,5 mln

14%


- 10,3 mln


- 5,7 mln



0,2 mln


- 15,7 mln


32% 62%

980

6%


variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



5.620 10.940


dekkend

450

450

-

-

650

wonen

150

150

-

-

220

zorg

290

290

-

-

430

cw huuropbrengsten

22,4 mln

22,4 mln

-

-

32,6 mln


- 6,6 mln

- 6,6 mln

-

-

- 6,6 mln

0,3 mln

0,3 mln

-

-

0,3 mln

- 10,5 mln

- 10,5 mln

-

-

- 10,5 mln

5,5 mln

5,5 mln

-

-

15,7 mln

- 10,2 mln

- 10,2 mln

-

-

0,0 mln

- 41.000

- 41.000

-

-

0


doorexploiteren



max red



boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

-

400

n.v.t.

n.v.t.

boekwaarde

-

- 10,3 mln

- 10,3 mln

- 10,3 mln

toekomstwaarde

-

10,3 mln

- 2,4 mln

0,6 mln

saldo

-

0,0 mln

- 12,7 mln

- 9,7 mln


-

0

- 43.000

- 33.000

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

4.2.2

Verpleeghuis Hephaistos Het verpleeghuis Hephaistos is geheel gericht op PG-verpleging. Het gebouw telt 150 plaatsen en is betrekkelijk nieuw (1989). Het is momenteel 15 jaar oud. Ongeveer 40% van het aantal plaatsen betreft vierbedkamers, de rest een- en tweebedskamers. Het sanitair is los van de kamers geplaatst, geconcentreerd per afdeling. De verpleegafdelingen zijn opgedeeld in kleine groepen van tien plaatsen met een eigen huiskamer. Drie groepen zijn steeds gecombineerd rond een loopcircuit. Dit blijkt in het dagelijks gebruik van de voorzieningen onhandig te zijn. De infrastructuur en de voorzieningen in het gebouw zijn goed. Naast de verpleegafdelingen is er een blok met medische en facilitaire voorzieningen. Deze heeft ook een poliklinische functie voor patiënten van buiten het gebouw (dagbehandeling). Het verpleeghuis heeft ook een ondersteunende functie voor de wijk (verzorgingshuizen) waardoor het klantenbestand ruim 300 bedraagt. De verpleegfunctie is sinds kort deels geëxtramuraliseerd, in woningen tegenover het verpleeghuis en in een verder weg gelegen wijk (30 plaatsen). Deze ontwikkeling wil men verder doorzetten. De directie werkt aan een toekomstvisie, waarin het aantal intramurale plaatsen verder vermindert, naar ongeveer de helft van het aantal plaatsen. Dit kan gepaard gaan met een versterking van de poliklinische functie van het huis. De huidige boekwaarde van het complex bedraagt € 55.750 per plaats, of € 1.100 per m² bvo. Bij halvering van het aantal plaatsen verdubbelt uiteraard de boekwaarde per plaats. Resultaten in het conceptueel model De boekwaarde van dit verpleeghuis uit 1989 is ruim € 55.000 per plaats. Dat zorgt voor een hoge historische last die uit de toekomstige exploitatie moeilijk lijkt te kunnen worden terugverdiend. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ In het 0-scenario berekenen we de investering die nodig is om het functioneel tekort op te heffen op € 2,7 miljoen. Dat zijn de kosten voor het splitsen van de vierbedskamers (de gangen zijn breed genoeg en ook de drie liften zijn vanuit elke eenheid binnen de 40 meter te bereiken), het verbeteren van de installaties in het gebouw en het opknappen van een deel van de zorginfrastructuur. De genormeerde huur bij nieuwbouwkwaliteit is € 450 per plaats. Dat is niet voldoende om de historische waarde te dekken (er resteert een saldo van € -5,3 miljoen); daarvoor is een huur van € 670 noodzakelijk. Alternatieve scenario’s Bij voorzetten van de huidige exploitatie gedurende 26 jaar levert een huurprijs van € 400 een sluitende exploitatie. Sloop/nieuwbouw levert, door de erfpachtsituatie, een zwaar negatief saldo van € -9 miljoen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

55

56 VERPLEEGHUIZEN

tabel 4-7

Kerngegevens verpleeghuis Hephaistos algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1988


oppervlakte totaal

7.500 m2

opheffen plaatsen


50 m2

aantal plaatsen

66 m2 - 36

wws-punten

-

150

wws-punten

-


- 3,2 mln

ruimtelijk tekort

- 0,2 mln

5%

zorginfrastructuur

- 2,3 mln

70%


- 0,8 mln

26%

woonareaal (m2)

2.550

34%


4.970

66%


- 8,4 mln


- 0,3 mln



0,0 mln


- 8,6 mln


-


variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

450

450

-

-

670

wonen

150

150

-

-

230

zorg

290

290

-

-

440

cw huuropbrengsten

10,4 mln

10,4 mln

-

-

15,7 mln


- 3,5 mln

- 3,5 mln

-

-

- 3,5 mln


- 0,4 mln

- 0,4 mln

-

-

- 0,4 mln

kosten opheffen ft

- 3,2 mln

- 3,2 mln

-

-

- 3,2 mln

3,3 mln

3,3 mln

-

-

8,6 mln

- 5,3 mln

- 5,3 mln

-

-

0,0 mln

- 47.000

- 47.000

-

-

0


doorexploiteren



max red



4.2.3

0%

boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

-

400

n.v.t.

n.v.t.

boekwaarde

-

- 8,4 mln

- 8,4 mln

- 8,4 mln

toekomstwaarde

-

8,4 mln

- 0,9 mln

- 0,9 mln

saldo

-

0,0 mln

- 9,3 mln

- 9,3 mln


-

0

- 62.000

- 62.000

Verpleeghuis Eris De boekwaarde van het complex Eris bedraagt € 7,7 miljoen, derhalve € 64.000 per plaats. Per ultimo 2000 is voor een bedrag van € 3 miljoen aan instandhouding en trekkingrechten opgebouwd. Evenals voor de andere verpleeginstellingen heeft aanmelding bij het waarborgfonds voor de zorgsector plaatsgevonden. Eris heeft inmiddels een palliatieve unit voor acht personen gerealiseerd. De investering die met deze unit gepaard is gegaan is vooralsnog niet volledig door het College Bouw

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

goedgekeurd. Het verschil tussen de goedgekeurde investering en het daadwerkelijk geïnvesteerd bedrag is inmiddels deels gedekt door externe fondsen. Verpleeghuis Eris is in 1978 gebouwd, ter vervanging van een vooroorlogs complex. Het bestaat uit twee beddenvleugels en centrale zorgvoorzieningen, ruim gelegen op een terrein van ongeveer 2 ha in het dorpscentrum. In 1994 is een vernieuwingsbeleid ingezet, dat in 1998 in het lange termijn huisvestingsplan is verwerkt. Het huis heeft een capaciteit van 120 bedden, 30 ‘zwevende plaatsen’ en 15 dagbehandelingsplaatsen. In 1998 is het huis door het Bouwcollege beoordeeld als bouwkundig redelijk en functioneel matig, op basis van de situatie in 1996. Het vloeroppervlak bedraagt ongeveer 7.200 m² bvo. De 120 bedden zijn verdeeld over 2 PG-afdelingen, 1 somatische en 1 ‘jongeren’-afdeling. Eris is inmiddels ver gevorderd in de modernisering van het huis. In de jaren 19981999 zijn de verpleegvleugels uitgebreid met 40 eenpersoonskamers, een investering destijds in de orde van € 1 mln. Hierdoor zijn de kamers met meer dan twee bedden komen te vervallen: ze zijn simpelweg gereduceerd tot tweebedskamers. Ook in de installaties is het nodige vernieuwd: naast de bestaande WKK-installatie zijn nieuwe CV-ketels geplaatst (12 stuks in cascade-opstelling). Recent is de warmwatervoorziening vernieuwd. Bovendien is een oude personeelsflat gesloopt en vervangen door een tijdelijk gebouw dat fungeert als dagopvang. Twee dienstwoningen op het terrein zijn vervangen door een gebouw dat ruimte biedt voor acht plaatsen voor palliatieve zorg. Dit is in 2001 in gebruik genomen. In voorbereiding is een ingrijpende verbouwing van de centrale voorzieningen, het laatste te moderniseren deel, met uitbreiding ervan voor dagbehandeling en jongerencentrum. Ook de kantoorruimten op de eerste verdieping worden uitgebreid, of er wordt althans ruimte voor gereserveerd. De uitbreiding kan zo maximaal 1.000 tot 1.100 m² bvo omvatten. Momenteel vinden onderhandelingen plaats met de aannemer om het plan binnen het beschikbare budget incidentele instandhouding (trekkingsrechten) te realiseren. Hiermee is een bedrag in de orde van € 4,5 mln gemoeid. Dit geeft een aanzienlijke ophoging van de boekwaarde die eind 2000 op ruim € 7,7 mln. lag (inclusief voorziening palliatieve zorg). Per bed bedraagt de boekwaarde dan ongeveer € 95.000,-. Na verbouwing zal het complex redelijk tot goed kunnen voorzien in de sterk gedifferentieerde behoefte aan verpleegzorg. Resultaten in het conceptueel model Eris is gebouwd in 1978 en heeft per plaats de hoogste boekwaarde van alle pilotcomplexen: € 60.000 per plaats. Een positieve balans van historische en toekomstwaarde lijkt door deze hoge last al bijna uitgesloten. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ In dit scenario berekenen we de investering die nodig is om het functioneel tekort op te heffen op € 3,5 miljoen. Een belangrijk deel daarvan is gereserveerd

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

57

58 VERPLEEGHUIZEN

voor aanpassen van de zorginfrastructuur. Ook de installaties moeten op een klein aantal punten worden verbeterd. Bij een huur van € 450 per maand is de toekomstwaarde van Eris € 3,9 miljoen. Dat is uiteraard niet voldoende om de historische last te compenseren, er resteert een saldo van € -3,8 miljoen. Vanaf een huur van € 610 per maand per plaats ontstaat er een positief saldo. tabel 4-8

Kerngegevens verpleeghuis Eris algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1978


oppervlakte totaal

7.330 m2

opheffen plaatsen


57 m2

aantal plaatsen

66 m2 - 17

wws-punten

-

128

wws-punten

-


- 3,5 mln

ruimtelijk tekort

- 0,0 mln

1%

zorginfrastructuur

- 3,3 mln

93%


- 0,2 mln

6%

woonareaal (m2)

2.490

34%


4.840

66%


- 7,7 mln


-



0,1 mln


- 7,7 mln


-


variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

450

450

-

-

610

wonen

150

150

-

-

210

zorg

290

290

-

-

410

cw huuropbrengsten

9,9 mln

9,9 mln

-

-

13,7 mln


- 2,8 mln

- 2,8 mln

-

-

- 2,8 mln

0,4 mln

0,4 mln

-

-

0,4 mln

- 3,5 mln

- 3,5 mln

-

-

- 3,5 mln

3,9 mln

3,9 mln

-

-

7,7 mln

- 3,8 mln

- 3,8 mln

-

-

0,0 mln

- 34.000

- 34.000

-

-

0


doorexploiteren



max red



boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

-

500

boekwaarde

-

toekomstwaarde

-

saldo per plaats (oorspronkelijk aantal)

R I G O

0%

n.v.t.

n.v.t.

- 7,7 mln

- 7,7 mln

- 7,7 mln

7,7 mln

- 0,9 mln

0,8 mln

-

0,0 mln

- 8,6 mln

- 6,9 mln

-

0

- 68.000

- 54.000

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

VERPLEEGHUIZEN

Alternatieve scenario’s Voorzetten van de huidige exploitatie, dus zonder wegwerken van het functioneel tekort, is bij een huur van € 500 per plaats rendabel. De grondwaarde weegt alleen bij woningbouw als alternatieve bestemming op tegen de kosten van sloop en herhuisvesting van de huidige bewoners. De restwaarde van Eris is dan € 0,8 miljoen. Bij voortgezette zorgbestemming op de locatie vergroot de toekomstwaarde (het totaal van grondwaarde en alle kosten van sloop) het negatief saldo tot € -8,6 miljoen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

59

60 VERPLEEGHUIZEN

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


5 GGZ en Gehandicapten 5.1

De sector Net als de verpleeghuizen vallen de GGZ- en Gehandicaptensector reeds geruime tijd onder het regime van de WZV. Voor het vastgoed betekent dit dat de afschrijving, rentelasten en exploitatiekosten jaarlijks ten laste van de AWBZ worden gebracht. Van oudsher lagen de instellingen voor psychiatrie en gehandicapten ruim in de bossen en natuurgebieden. Concentraties zijn te vinden langs de duinstrook, op de Veluwe en Utrechtse Heuvelrug en in meer perifere natuurgebieden. Een aantal instellingen heeft forse afmetingen gekregen, met terreinen van 50 tot 100 ha en tientallen gebouwen voor wonen en zorg op het terrein. In de jaren ’90 is voor deze instellingen het beleid gericht op integratie van de instellingen in de samenleving. Inmiddels zijn sommige instellingen geheel ontmanteld, waarbij de cliënten zijn ondergebracht in kleine woonvoorzieningen in steden en dorpen. Veel andere instellingen bevinden zich nog in een deconcentratieproces. In de GGZ-sector gaat deze deconcentratie samen met schaalvergroting: er vindt een bundeling plaats van intramuraal, semimuraal en extramurale voorzieningen op regionale schaal. De bundeling komt vooral tot uiting in de te leveren (medische) zorg. Vaak is de deconcentratie niet volledig: een deel van de instelling blijft het oorspronkelijke complex bewonen. Maar er komt ruimte voor andere functies. Gewone woningen krijgen een plaats tussen de woonzorgvoorzieningen. De grotere instellingen in de GGZ- en de gehandicaptensector voeren een vastgoedbeleid op het niveau van de instelling. Het vastgoedbeleid wordt vastgelegd in lange termijn huisvestingsplannen. Het College Bouw vereist dergelijke plannen voor de besteding van de incidentele instandhoudingsgelden.

5.2

GGZ Algemeen beeld De Nederlandse GGZ-instellingen zijn ook door het Bouwcollege onderzocht (PITonderzoek, 1996). Alle intramurale GGZ-instellingen alsook de RIBW (open instel-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

61

62 GGZ EN GEHANDICAPTEN

lingen) in Nederland zijn in het bestand opgenomen.33 Deze 110 instellingen hebben in totaal 2.120 gebouwen. Tabel 5-1

Het aantal gebouwen per instelling en het gemiddelde en totale vloeroppervlak per groottecategorie Aantal gebouwen instellingen 1 gebouw

Bruto vloeroppervlak Gemiddeld

Totaal

Cumulatief

6

5,5%

17.378

86.891

2 tot 5

18

16,4%

4.666

83.992

170.883

6 tot 10

26

23,6%

6.548

170.258

341.141

11 tot 15

13

11,8%

13.385

174.001

515.142

16 tot 20

13

11,8%

12.596

163.752

678.894

21 tot 30

3

2,7%

40.454

121.363

800.257

31 tot 40

15

13,6%

36.717

550.753

1.351.010

41 tot 50

7

6,4%

63.007

441.050

1.792.060

51 tot 60

4

3,6%

55.448

221.792

2.013.852

61 tot 90

5

4,5%

89.980

449.901

2.463.753

22.603

2.463.753

Totaal

110

GGZ-instellingen bestaan veel vaker dan verzorginghuizen of verpleeghuizen uit meerdere gebouwen. Slechts zes instellingen zijn gevestigd in één gebouw. Het gemiddelde bruto vloeroppervlak is 22.600 vierkante meter, maar het oppervlak van de instellingen loopt zeer uiteen. De instellingen met meer dan 41 gebouwen (16 instellingen) hebben gezamenlijk 45% van het totale vloeroppervlak van de GGZ-sector in gebruik. De functies van de gebouwen lopen net zoals bij de verpleeghuizen uiteen. Zoals in tabel 5.2 is te zien wordt meer dan de helft van de gebouwen gebruikt voor de huisvesting van de patiënten. In de verdere analyse wordt in het bijzonder gekeken naar de gebouwen met een woonfunctie. Op deze manier wordt voorkomen dat gebouwen die voor de instellingen van minder groot belang zijn een vertekend beeld geven van de bouwkundige en functionele kwaliteit.

voetnoot 33

Volgens Instellingen van intramurale gezondheidszorg, basisgegevens 2001 (L.P. Bartels, Prismant) heeft Nederland per 01-01-2001 in totaal 115 GGZ-instellingen (75 intramuraal, 40 RIWB). Dit geringe verschil met het aantal in het PIT-bestand wordt waarschijnlijk veroorzaakt door verschil in peildatum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Tabel 5-2

De verschillende functies van de gebouwen en het totale vloeroppervlak per functie Functie

Aantal gebouwen

Bruto vloeroppervlak m2

1157

55%

1.546.521

39

2%

54.631

Patiëntgebonden voorziening

318

15%

333.688

Ondersteunende diensten

Patiëntenhuisvesting(wonen) Polikliniek

377

18%

350.933

Deeltijdverzorging

97

5%

91.950

Centraal bureau RIBW

32

2%

6.245

100

5%

79.785

Onbekend Totaal

2120

2.463.753

Van deze 110 instellingen zijn er 37 RIBW’s, zogenaamde open instellingen. Deze instellingen hebben gezamenlijk 412 gebouwen in gebruik en hebben een bruto vloeroppervlak van 199.000 m2. Kwaliteit In onderstaande tabel is de bouwkundige en functionele score te zien voor de afzonderlijke gebouwen. Kolom A heeft betrekking op alle gebouwen, terwijl in kolom B alleen de gebouwen met een woonfunctie zijn meegenomen. Tabel 5-3

Score van GGZ-gebouwen op bouwkundige en functionele kwaliteit

KWALITEIT

A

B

Alle gebouwen

Gebouwen met woonfunctie

Bouwkundig

Functioneel

Bouwkundig

Functioneel

Goed

467

22,4%

669

32,1%

330

28,7%

367

31,9%

Redelijk

714

34,2%

799

38,3%

410

35,7%

374

32,6%

Matig

682

32,7%

376

18,0%

318

27,7%

227

19,8%

Slecht

224

10,7%

243

11,6%

91

7,9%

181

15,8%

Totaal

2087

2087

1149

1149

33

33

8

8

2120

2120

1157

1157

Missing

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

63


Figuur 5-1

De verdeling van de bouwkundige en functionele kwaliteit bij de gebouwen met een woonfunctie 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Goed

Redelijk

Matig

Boukundig

Slecht

Functioneel

De piek van zowel de bouwkundige als de functionele kwaliteit ligt bij de classificatie ‘redelijk’. Opvallend is dat een deel van de gebouwen goed functioneert terwijl de bouwkundige kwaliteit daarbij wat achterblijft. Voor 43% van alle gebouwen geldt dat de bouwkundige kwaliteit onvoldoende is (matig tot slecht). Op het gebied van de functionele kwaliteit scoort 30% van de gebouwen onvoldoende. Als naar de gebouwen met een woonfunctie wordt gekeken is het percentage dat op bouwkundig gebied onvoldoende scoort gedaald tot 37% en is het percentage dat onvoldoende functioneert gestegen tot 36%. Bouwperiode Een kwart van de gebouwen met een woonfunctie is voor 1950 gebouwd. In de daaropvolgende twee perioden, 1950 tot 1969, zijn relatief weinig gebouwen gerealiseerd. Het grootste deel van de voorraad in de GGZ-sector is in de jaren zeventig en met name in de jaren tachtig tot stand gekomen. Tabel 5-4

Het bruto vloeroppervlak van gebouwen met woonfunctie naar bouwperiode Bouwjaar

Aantal gebouwen

Brutovloeroppervlak

voor 1900

44

3,8%

43.048

2,8%

1900-1949

246

21,3%

317.855

20,6%

1950-1959

46

4,0%

63.551

4,1%

1960-1969

108

9,3%

144.798

9,4%

1970-1979

179

15,5%

264.757

17,1%

1980-1989

289

25,0%

361.809

23,4%

na 1990

209

18,1%

262.124

16,9%

36

3,1%

88.579

5,7%

Onbekend Totaal

R I G O

1157

R e s e a r c h

1.546.521

e n

A d v i e s

B V


Figuur 5-2

Bouwkundige kwaliteit van de gebouwen met een woonfunctie naar bouwperiode 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% voor 1900

1900-1949

1950-1959 Slecht

1960-1969 Matig

1970-1979

Redelijk

1980-1989

na 1990

Goed

Het zal niemand verwonderen dat de bouwkundige kwaliteit afneemt naarmate de gebouwen ouder zijn. Figuur 5-3

Functionele kwaliteit van de gebouwen met woonfunctie naar bouwperiode 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% voor 1900

1900-1949

1950-1959 Slecht

1960-1969 Matig

1970-1979

Redelijk

1980-1989

na 1990

Goed

Minder dan 30% van de gebouwen die voor 1990 zijn gebouwd functioneert nog goed.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

65


Boekwaarden Van 43 GGZ-instellingen zijn de gegevens uit de jaarrekening 1999 bekend34. De gemiddelde boekwaarde van deze instellingen (39% van het totaal) is 17,7 miljoen euro. Ook bij de GGZ-instellingen wordt bij de verdere berekeningen de inventaris buiten beschouwing gelaten. De boekwaarde exclusief inventaris is 16 miljoen euro. Tabel 5-5

De boekwaarde van de materiële activa uitgesplitst naar de verschillende posten op basis van de 43 instellingen waarvan de financiële gegevens bekend zijn.

Gebouwen, Terreinen en grond

Gemiddeld

Aandeel totale boekwaarde

11.430.344

65%

Inventaris

1.635.350

9%

Installaties

1.804.146

10%

Projecten in uitvoering

1.996.738

11%

833.162

5%

0

0%

Overige vaste activa Correctiepost Totale boekwaarde vaste activa

17.699.740

Totale boekwaarde excl. Inventaris

16.064.390

Net als bij de verpleeghuizen hangt de hoogte van de boekwaarde samen met de grootte van het complex en daarmee met het aantal gebouwen waaruit de instelling bestaat. Aangezien de GGZ-instellingen gemiddeld een factor 2 groter zijn dan de verpleeghuizen, is de gemiddelde boekwaarde van de GGZ-instellingen ook hoger dan bij de verpleeghuizen (€ 16 miljoen ten opzichte van € 10 miljoen). Een vergelijking van de boekwaarde met zowel de kwaliteit als met het bouwjaar is voor de GGZ-instellingen niet te maken, omdat de boekwaarde alleen op instellingsniveau bekend is. De meeste instellingen hebben een mix van gebouwen met verschillend bouwjaar en kwaliteitsniveau. Daarnaast is het aantal instellingen waarvan de boekwaarde bekend is beperkt (39%). Bovenstaande heeft tot gevolg dat ook de inschatting van de totale boekwaarde van de GGZ-instelling minder betrouwbaar is dan de inschatting van de totale boekwaarde van de verpleeghuizen. Voor de GGZ-instellingen waarvan de boekwaarde onbekend is hebben we op basis van de gemiddelde boekwaarde per m² een bijschatting van de boekwaarde gemaakt. De bouwperiode blijft hierbij buiten beschouwing. De totale boekwaarde van de GGZ-instellingen kan op basis van bovenstaande methode worden geraamd op 1,9 miljard euro.

voetnoot 34

De gegevens uit de jaarrekening zijn geconsolideerd. Hierdoor is het mogelijk dat in de boekwaarde ook huisvesting is opgenomen met een verzorg-, verpleeg- of gehandicaptenfunctie, waardoor een opwaartse vertekening kan zijn ontstaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


5.3

Gehandicapten algemeen beeld In dezelfde periode (1997 -1999) zijn ook de gehandicapteninstellingen door het bouwcollege onderzocht (PIT-onderzoek). Alle instellingen die in Nederland gehandicaptenzorg verlenen zijn in het bestand opgenomen.35 Deze 152 instellingen hebben in totaal 2.760 gebouwen.

Tabel 5-6

Het aantal gebouwen per instelling en het gemiddelde en totale vloeroppervlak per groottecategorie Aantal gebouwen instellingen aandeel 1 gebouw

Gemiddeld

Bruto vloeroppervlak M2 Totaal Cumulatief

6

3,9%

2.459

2 tot 5

21

13,8%

4.280

89.881

104.636

6 tot 10

26

17,1%

7.826

203.485

308.121

11 tot 15

27

17,8%

13.302

359.142

667.263

16 tot 20

21

13,8%

17.539

368.312

1.035.575

21 tot 30

28

18,4%

27.305

764.545

1.800.120

31 tot 40

13

8,6%

35.685

463.907

2.264.027

Meer dan 41

10

6,6%

44.177

441.774

2.705.801

17.801

2.705.801

Totaal

152

14.755

Net als GGZ-instellingen bestaan gehandicapteninstellingen vaak uit meerdere gebouwen. Minder dan 4% van de instellingen is gevestigd in één gebouw. Het gemiddelde bruto vloeroppervlak is 17.801 vierkante meter waarbij de verschillen tussen de instellingen groot zijn. De grootste instellingen (meer dan 41 gebouwen) zijn ruim tien keer zo groot in oppervlakte als de kleinere instellingen met maximaal 5 gebouwen. De functies van de verschillende gebouwen lopen in vergelijking met de overige zorginstellingen nog sterker uiteen. Naast gebouwen die voor huisvesting worden gebruikt zijn er praathuizen, bezigheidsgebouwen, restaurants, kinderboerderijen, opleidingsgebouwen, brandweerkazernes, gebouwen voor fysiotherapie etc. De grote instellingen hebben meer gemeen met een dorp dan met een verpleeg- of een verzorgingshuis; de gebouwen met een woonfunctie maken 22% uit van het totaal. Om de diversiteit te beperken wordt, net als bij de GGZ-instellingen, in de verdere analyse in het bijzonder gekeken naar de gebouwen met een woonfunctie. Deze keus wordt mede bepaald door het hoge aandeel van de overige gebouwen waarvan geen bouwkundig en functioneel oordeel aanwezig is.

voetnoot 35

Volgens Instellingen van intramurale gezondheidszorg, basisgegevens 2001 (L.P. Bartels, Prismant) heeft Nederland per 01-01-2001 in totaal 154 gehandicapteninstellingen. Dit geringe verschil met het aantal in het PIT-bestand wordt waarschijnlijk veroorzaakt door verschil in peildatum.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

67


Kwaliteit In volgende tabel is de bouwkundige en functionele score te zien voor de afzonderlijke gebouwen. Kolom A heeft betrekking op alle gebouwen, terwijl in kolom B alleen de gebouwen met een woonfunctie zijn meegenomen. Tabel 5-7

Score van gehandicapteninstellingen op bouwkundige en functionele kwaliteit Alle gebouwen Bouwkundig

Functioneel

Bouwkundig

Functioneel

Goed

717

39,5%

667

36,7%

194

33,0%

125

21,3%

Redelijk

598

32,9%

666

36,7%

225

38,3%

217

36,9%

Matig

412

22,7%

338

18,6%

141

24,0%

176

29,9%

Slecht

89

4,9%

145

8,0%

28

4,8%

70

11,9%

Totaal

1816

1816

588

588

945

945

5

5

2761

2761

593

593

Missing

Figuur 5-4

Gebouwen met woonfunctie

De verdeling van de bouwkundige en functionele kwaliteit bij de geselecteerde gebouwen

250

200

150

100

50

0 Goed

Redelijk Boukundig

Matig

Slecht

Functioneel

De piek van zowel de bouwkundige als de functionele kwaliteit ligt bij de classificatie ‘redelijk’. Vergelijkbaar met de verzorgingsen verpleeghuizen blijft de functionele kwaliteit achter bij de bouwkundige kwaliteit. Voor alle gebouwen geldt dat bij 28% de bouwkundige kwaliteit onvoldoende is (matig tot slecht), op het gebied van functionaliteit scoort 27% onvoldoende. De gebouwen met een woonfunctie laten wat betreft bouwkundige kwaliteit ongeveer hetzelfde beeld zien; 29% scoort onvoldoende, maar op het gebied van functionaliteit laten de gebouwen met een woonfunctie een negatiever beeld zien; 42% functioneert onvoldoende.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Figuur 5-5

Bouwkundige kwaliteit van de gebouwen met woonfunctie naar bouwperiode 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% voor 1900

1900-1949

1950-1959 Slecht

1960-1969 Matig

1970-1979

Redelijk

1980-1989

na 1990

Goed

De bouwkundige kwaliteit van de gebouwen die voor 1950 zijn gerealiseerd is ten opzichte van de gebouwen uit de jaren vijftig redelijk van kwaliteit. Ook hier geldt over het algemeen dat de bouwkundige kwaliteit van de woningen toeneemt naarmate zij jonger zijn. Figuur 5-6

Functionele kwaliteit van de gebouwen met woonfunctie naar bouwperiode 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% voor 1900

1900-1949

1950-1959 Slecht

1960-1969 Matig

1970-1979

Redelijk

1980-1989

na 1990

Goed

Het aandeel van de gebouwen dat voor 1990 is gebouwd en goed functioneert, is zeer gering. Bouwperiode De meeste gebouwen met een woonfunctie zijn in de jaren tachtig gebouwd. Hoewel het aantal gebouwen dat in de jaren zeventig is gebouwd lager ligt is het totale gerealiseerde bruto vloeroppervlak in deze periode het hoogst. Dit is het gevolg van het gemiddelde oppervlak per gebouw dat in deze periode relatief hoog is. Enkel de

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

69


gebouwen die voor 1900 zijn gebouwd hebben een gemiddeld oppervlak dat hoger ligt dan in de jaren zeventig. Tabel 5-8

Het bruto vloeroppervlak van gebouwen met woonfunctie naar bouwperiode Bouwjaar

Aantal gebouwen

Bruto vloeroppervlak

voor 1900

8

1,3%

23.674

4,0%

1900-1949

66

11,1%

37.897

6,4%

1950-1959

18

3,0%

17.506

2,9%

1960-1969

61

10,3%

64.181

10,8%

1970-1979

108

18,2%

175.084

29,4%

1980-1989

170

28,7%

148.075

24,9%

na 1990

125

21,1%

101.659

17,1%

37

6,2%

27.233

4,6%

Onbekend Totaal

593

595.309

Boekwaarden Van 81 instellingen zijn de gegevens uit de jaarrekening 1999 bekend36. De gemiddelde boekwaarde van deze instellingen (53% van het geheel) is 15,9 miljoen euro. De boekwaarde zonder inventaris is 14,5 miljoen euro. In de verdere berekeningen wordt met de boekwaarde exclusief inventaris gerekend. Tabel 5-9

De boekwaarde van de materiële activa uitgesplitst naar de verschillende posten op basis van de 231 instellingen waarvan de financiële gegevens bekend zijn.

Gebouwen, Terreinen en grond Inventaris

Gemiddeld

Aandeel totale boekwaarde

10.642.659

67%

1.330.097

8%

Installaties

1.593.239

10%

Projecten in uitvoering

1.756.376

11%

476.833

3%

64.274

0%

Overige vaste activa Correctiepost Totale boekwaarde vaste activa

15.863.478

Totale boekwaarde excl. Inventaris

14.533.381

Ook hier geldt dat de hoogte van de boekwaarde samenhangt met de grootte van het complex. Qua gemiddelde grootte en hoogte van de boekwaarde komen de gehandicapteninstellingen lager uit dan de GGZ-instellingen. Een vergelijking van de boekwaarde met de kwaliteit en het bouwjaar is voor de gehandicapteninstellingen, net als voor de GGZ-instellingen, niet te maken. voetnoot 36

De gegevens uit de jaarrekening zijn geconsolideerd. Hierdoor is het mogelijk dat in de boekwaarde ook huisvesting is opgenomen met een verzorg-, verpleeg- of GGZfunctie, waardoor een opwaartse vertekening kan zijn ontstaan.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Allereerst is het aantal instellingen waarvan de boekwaarde bekend is vrij beperkt (53%). Ten tweede is de gemiddelde kwaliteit van de instelling zowel als het gaat om alle gebouwen als om de gebouwen met een woonfunctie niet goed vast te stellen. De complexen zijn te groot en te divers om een algemeen kwaliteitsoordeel te kunnen geven. Tot slot zijn de instellingen, op een paar uitzonderingen na, niet in één bouwperiode gerealiseerd. Er is in latere perioden uitgebreid waardoor niet is vast te stellen in welke periode de investering heeft plaatsgevonden. Bovenstaande heeft tot gevolg dat ook de inschatting van de totale boekwaarde van de GGZ-instelling minder betrouwbaar is dan de inschatting van de totale boekwaarde van de verpleeghuizen. Bij de GGZ-instelling waarvan de boekwaarde onbekend is wordt op basis van de gemiddelde boekwaarde per m² een schatting van de boekwaarde gemaakt. De bouwperiode blijft hierbij buiten beschouwing. Verder zijn er drie instellingen met extreem hoge boekwaarde per vierkante meter. De boekwaarde per m² van deze instellingen ligt tussen de 9.000 en 27.000 euro. Bij de inschatting van de totale boekwaarde zijn deze drie instellingen buiten beschouwing gelaten. De totale boekwaarde van de gehandicapteninstellingen wordt, op basis van bovenstaande methode, geschat op 2,6 miljard.

5.4

De bezochte gebouwen voor GGZ en gehandicaptenzorg In de geestelijke gezondheidszorg en gehandicapteninstellingen is sprake van een flink aantal grote complexen waar traditioneel de zorg werd geboden. In totaal gaat het om 110 GGZ- en 152 GH-instellingen, met in totaal ruim 40.000 gebouwen op hun terreinen. Terwijl bij verzorgingshuizen en verpleeghuizen de afzonderlijke gebouwen zelfstandig kunnen opereren, is dit bij de grote GGZ- en GHcomplexen niet het geval. Bij veel van de gebouwen is sprake van een vorm van gespecialiseerde zorg. Het complex beschikt vaak ook nog over verscheidene gebouwen voor overheadfuncties en facilitaire diensten: bestuursgebouw, keuken, directeurs- en personeelswoningen tot en met school en kerk. Daarin bevinden zich ook poliklinische functies en behandelruimten (zwembad, onderzoek, laboratorium). De huisvestingsdiensten worden op het niveau van het complex georganiseerd, met een planning voor onderhoud en herontwikkeling van gebouwen. Dat geldt ook voor de investeringen en financiering: die worden op instellingsniveau geprogrammeerd. Door de deconcentratie van het wonen en gelijktijdige fusies in de sector treedt een aanzienlijke spreiding op van de afzonderlijke instellingen over een groot gebied. De gedeconcentreerde woonvorm is vaak als begeleid wonen vormgegeven (RIBW), waarbij geregeld woningcorporaties als verhuurder optreden. In het pilot-onderzoek zijn drie grote instellingen opgenomen: de gehandicapteninstellingen Odysseus en Pylades en de GGZ-instelling Achilles. De instellingen heb-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

71


ben met elkaar gemeen dat ze een groot grondgebied bezitten, waarop een groot aantal gebouwen staat. De GGZ- en GH-instellingen vallen al geruime tijd onder het regime van de WZV. Dat komt neer op bekostiging op kostprijsbasis, met een gedifferentieerde lineaire afschrijving (2-5% per jaar, instandhouding 10%). Gebouwen hebben een afschrijftermijn van 50 jaar (onlangs bekort naar 40 jaar, maar zonder inhaalafschrijving). Voor verbouwingen, installaties en terreinvoorzieningen rekent men met 20 jaar. Op grond wordt niet afgeschreven. De grondwaarde van de uitgestrekte gebieden is meestal niet in de boekwaarde verwerkt. De terreinen waren vaak al in eigendom van de instelling voordat de WZV in werking trad. 5.4.1

Achilles Deze GGZ-instelling komt voort uit een samengaan van de psychiatrische centra en de ambulante GGZ in de provincie. De bundeling leidt tot een herinrichting van de GGZ, met drie MFE-centra in de provincie, van waaruit de zorg wordt aangeboden. Het wonen wordt geëxtramuraliseerd naar kleinschalige woonvoorzieningen. De grote complexen houden de functie van gespecialiseerde zorg en wonen. Dit loopt uiteen van forensische psychiatrische kliniek tot specifieke patiëntengroepen zoals jongeren, vrouwen en ouderen. De vrijkomende ruimte krijgt soms een functie voor de ambulante zorg, terwijl een deel van de gebouwen ook zijn functie verliest. De bezochte instelling is de grootste van de GGZ, met ook de grootste variatie in gebruik. Dit betekent ook dat de deconcentratie voor deze instelling de grootste gevolgen zal hebben. Hermes als voorbeeld Een van de grote gebouwen op het terrein van de instelling is het gebouw Hermes. Oorspronkelijk was dit gebouw in gebruik als residentiële psychiatrische huisvesting. Inmiddels is die functie gaan schuiven en sterk gedifferentieerd. Het gebouw huisvest nu een aantal specifieke groepen: ouderen en enkele speciale behandelgroepen. Een deel van het gebouw wordt gebruikt door de automatiseringsafdeling, terwijl de zolderverdieping leeg staat: zo’n jaar of tien geleden verbouwd tot werkruimte, maar voldoet nu niet meer aan de ARBO-eisen (te warm). Het gebouw dateert uit de jaren ’30. Hoewel bouwkundig in goede staat, op de kozijnen na, is het perspectief op een termijn van 5 tot 10 jaar sloop, dan wel hergebruik voor een functie buiten de GGZ. Het gebouw meet ruim 7.200 m² bvo en telt 55 plaatsen. Op het totale complex van ongeveer 45.000 m² bvo is dit een aandeel van 16%. De boekwaarde is relatief laag: € 1,3 mln per 1-1-2001, bij een oorspronkelijke aanschafwaarde van € 2,7 mln. Resultaten in het conceptueel model Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ Aanpassing van de zorginfrastructuur vergt een investering van naar schatting ruim drie miljoen euro’s. Het aantal plaatsen kan door de ongunstige verhouding tussen oppervlakte en aantal plaatsen in de huidige situatie zelfs worden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


vermeerderd. Daarvoor moet echter wel een investering worden gepleegd om die overtollige ruimte geschikt te maken voor een woonfunctie. Niet alle overtollige ruimte is echter geschikt te maken; er resteert nog ca. 16% van de totale oppervlakte waarvoor geen huurinkomsten worden berekend. De boekwaarde van het gebouw is relatief laag. Dat neemt echter niet weg dat er een negatief saldo in het nieuwbouwkwaliteit scenario overblijft na verbeteren van de functionele kwaliteit en vergroten van het aantal plaatsen. De genormeerde aanvangshuur in dit scenario ramen we op € 530 per plaats per maand. Dat is iets boven de huursubsidiegrens. De grondwaarde van het gebouw weegt net niet op tegen de kosten van sloop en de sociale kosten. Er resteert slechts een klein negatief restwaarde. Het saldo in dit scenario is € 2,6 miljoen negatief. Bij een huur van € 700 ontstaat pas een positief saldo. Alternatieve scenario’s Voor een rendabele exploitie is in de huidige situatie een maandhuur van € 470 per plaats nodig, juist onder de huursubsidiegrens. Ook bij sloop van gebouw Hermes berekenen we geen positief saldo. De grondwaarde is ook als op de locatie woningbouw gepleegd zou worden niet voldoende om de sloopkosten te dekken.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

73


tabel 5-10

Kerngegevens gebouw voor GGZ Hermes algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1932


94 m2

oppervlakte totaal

7.250 m2

extra plaatsen

22


132 m2

aantal plaatsen

wws-punten

-

55

wws-punten

-


- 6,1 mln

ruimtelijk tekort

- 1,9 mln

31%

zorginfrastructuur

- 3,0 mln

49%


- 1,2 mln

20%


- 1,3 mln


- 0,9 mln



-


- 2,2 mln


variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

woonareaal (m2)

1.670

23%


4.410

61%


1.170

16%

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

530

520

-

-

700

wonen

150

140

-

-

190

zorg

390

380

-

-

510

cw huuropbrengsten

8,2 mln

8,0 mln

-

-

10,8 mln


- 2,4 mln

- 2,4 mln

-

-

- 2,4 mln


- 0,0 mln

- 0,0 mln

-

-

- 0,0 mln

kosten opheffen ft

- 6,1 mln

- 6,1 mln

-

-

- 6,1 mln

- 0,4 mln

- 0,5 mln

-

-

2,2 mln

- 2,6 mln

- 2,8 mln

-

-

0,0 mln

- 33.000

- 36.000

-

-

0


doorexploiteren



max red



5.4.2

boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

-

470

n.v.t.

n.v.t.

boekwaarde

-

- 1,3 mln

- 1,3 mln

- 1,3 mln

toekomstwaarde

-

1,3 mln

- 0,7 mln

- 0,1 mln

saldo

-

0,0 mln

- 2,1 mln

- 1,4 mln


-

0

- 38.000

- 26.000

Odysseus De gehandicaptenvoorziening Odysseus vormt met een oppervlak van ruim 70 ha een compleet dorp. Tot het vastgoed horen niet alleen woongebouwen, maar ook een kerk, school, brandweer, wegen, straatverlichting etc. In totaal gaat het om een zestigtal gebouwen, die in verschillende bouwperioden tot stand zijn gekomen. De eerste gebouwen dateren uit het eind van de 19e en begin van de 20e eeuw. Enkele daarvan zijn monumentaal (rijk of gemeentelijk). De laatste jaren is een proces van deconcentratie gaande, waarbij buiten het terrein kleinschalige woonvoorzieningen in exploitatie worden genomen. Het werk-

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


gebied wordt daarmee aanzienlijk verruimd, naar de directe omgeving maar ook naar verder gelegen steden en sinds kort ook een VINEX-locatie. Het aantal plaatsen op de hoofdvestiging is hiermee teruggebracht naar 800-850. In de regio zijn nu zo’n 150 plaatsen gekomen. Waar de grens ligt van deze deconcentratie is moeilijk aan te geven. Incidenteel komt ook het omgekeerde voor: een gezin met gehandicapt kind bouwt een eigen huis op Odysseus. Op de hoofdvestiging is de afgelopen jaren een aantal gebouwen heringericht, waarbij de ruimte voor de individuele bewoners vergroot wordt en de sanitaire voorzieningen worden verbeterd. Enkele oudere gebouwen zullen mogelijk worden afgestoten of gesloopt. Herontwikkeling van dat deel van het terrein vergt overleg met de gemeente. Op langere termijn verwacht de instelling dat Odysseus een sterkere menging krijgt van wonen en zorg, waarbij er ook meer plaats is voor gewone woonruimte. Het vastgoedbeheer en de bekostiging ervan gebeuren op het niveau van de instelling. De boekwaarden van de verschillende afzonderlijke gebouwen zijn voor de instelling weinig relevant. Het totale vloeroppervlak beslaat zo’n 70.000 m². De grond is in de boeken niet gewaardeerd: de aanschafwaarde voor grond staat op € 0,75 mln en lijkt vooral betrekking te hebben op de grond buiten de instelling. Bij alternatieve aanwending als woonbestemming kan de waarde van de grond geraamd worden op ongeveer € 20 mln (bij lagere bebouwingsdichtheid). De extramurale plaatsen kosten ongeveer € 70.000 per plaats. In totaal zal de laatste jaren dus naar schatting tussen € 7 en 10 mln. geïnvesteerd zijn in deze voorzieningen. De totale boekwaarde van het vastgoed bedroeg per 1-1-2001 € 35 mln. De oorspronkelijke aanschafwaarde was € 55,5 mln. Twee gebouwen als voorbeeld: Hestia en Poseidon Als voorbeeld voor de toekomst van Odysseus bekeken we twee gebouwen, beide met een woonfunctie. Het gebouw Hestia is recent gerenoveerd, waarbij de individuele woonruimte is vergroot en het sanitair is vernieuwd. Het gebouw Poseidon dateert uit de jaren ’30 en zal op korte of lange termijn een soortgelijke renovatie moeten krijgen. De gemeente acht het gebouw monumentaal. Dat stelt beperkingen aan een eventuele vernieuwing. De woongebouwen omvatten individuele woon/slaapkamers en daarnaast gemeenschappelijke woonruimte, keuken en andere voorzieningen. De individuele woonruimte is slechts een beperkt deel van het gebouw, en een nog kleiner deel van het hele complex. Hestia - resultaten in het conceptueel model De boekwaarde van Hestia bedraagt per plaats ongeveer € 38.000. In de berekeningen zijn we ervan uitgegaan dat de levensduur na de recente renovatie tot 25 is verlengd.37 voetnoot 37

Het fictieve bouwjaar is daarmee op 1983 gesteld.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

75


tabel 5-11

Kerngegevens gebouw voor gehandicaptenzorg Hestia algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1983


63 m2

oppervlakte totaal

1.895 m2

opheffen plaatsen

-9


49 m2

aantal plaatsen

39

wws-punten

wws-punten

-

-


- 0,4 mln

ruimtelijk tekort

0,0 mln

zorginfrastructuur

-



- 1,5 mln


- 0,0 mln


101%

610

32%

1.280

68%


- 1,5 mln


-


variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



430

430

-

-

410

140

140

-

-

130

zorg

290

290

-

-

280

cw huuropbrengsten

2,6 mln

2,6 mln

-

-

2,5 mln


- 0,7 mln

- 0,7 mln

-

-

- 0,7 mln

0,1 mln

0,1 mln

-

-

0,1 mln

- 0,4 mln

- 0,4 mln

-

-

- 0,4 mln

1,6 mln

1,6 mln

-

-

1,5 mln

0,1 mln

0,1 mln

-

-

0,0 mln

3.000

3.000

-

-

0

kosten opheffen ft toekomstwaarde saldo saldo per plaats (na opheffen f.t.)

doorexploiteren



max red



0%

dekkend

wonen


0%

- 0,4 mln


0,0 mln


-1%

boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

-

290

n.v.t.

n.v.t.

boekwaarde

-

toekomstwaarde

-

- 1,5 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

1,5 mln

- 0,3 mln

0,2 mln

saldo

-

0,0 mln

- 1,7 mln

- 1,3 mln


-

0

- 45.000

- 33.000

Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ Door de renovatie uit 1998 behoeft het gebouw weinig investeringen. Wel is er een tekort aan ruimte om binnen het gebouw alle zorginfrastructuur ruimte te kunnen bieden. Daarvoor dient een aantal plaatsen te worden opgeheven. De gangen zijn niet breed genoeg volgens de huidige normen, maar vallen binnen de in het conceptueel model gehanteerde tolerantiemarges.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Door de relatief lage boekwaarde en de goede functionele kwaliteit ontstaat een klein positief saldo tussen historische waarde en toekomstwaarde, € 0,1 miljoen. De genormeerde huur bedraagt € 430 per maand per plaats. Vanaf een huur van € 410 ontstaat een positief verschil tussen historische en toekomstwaarde. Alternatieve scenario’s In de huidige situatie zorgt een huur van € 290 per plaats voor een rendabele exploitatie. De beide sloop/nieuwbouw varianten geven een negatief saldo van circa anderhalf miljoen euro te zien. Poseidon - resultaten in het conceptueel model Het gebouw Poseidon is geheel afgeboekt. Als historische waarde blijft alleen een klein bedrag aan achterstallig onderhoud, verminderd met de beschikbare onderhoudsvoorziening, over. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ Ruim één miljoen euro is nodig om dit pand op te knappen tot nieuwbouwkwaliteit. Daarvoor moet, evenals bij het vorige gebouw van de instelling, een klein aantal plaatsen ruimte maken voor benodigde zorginfrastructuur. De zorginfrastructuur dient ook te worden gerenoveerd. De gangen van het oude gebouw voldoen niet meer volgens de normen van het Bouwcollege, maar worden in het model niet verbreed omdat ze binnen de marges vallen. De toekomstwaarde van Poseidon is € 0,6 miljoen bij een genormeerde aanvangshuur bij nieuwbouwkwaliteit van € 420 per maand per plaats. Door de lage historische waarde geeft dit een positief saldo van € 0,4 miljoen. Alternatieve scenario’s Aangezien het gebouw geheel is afgeboekt hoeft de maandhuur bij doorexploitatie alleen de exploitatielasten te dekken. Dat is het geval bij € 80 per maand per plaats. De grondwaarde bij woningbouw als alternatieve bestemming op de locatie levert bij sloop/nieuwbouw een klein positief saldo. Voorzetting van zorgbestemming levert een klein tekort. Het besluit van de gemeente om het pand op de monumentenlijst te zetten geeft beide uitkomsten een academisch karakter. Tot sloop zal het met een monumentenstatus immers niet snel komen.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

77


tabel 5-12

Kerngegevens gebouw voor gehandicaptenzorg Poseidon algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1931


63 m2

oppervlakte totaal

1.695 m2

opheffen plaatsen

-4


55 m2

aantal plaatsen

31

wws-punten

wws-punten

-


- 1,2 mln

ruimtelijk tekort

- 0,0 mln

1%

zorginfrastructuur

- 0,8 mln

67%


- 0,4 mln

32%

550

32%

1.150

68%


-

0,0 mln


- 0,2 mln



0,0 mln



- 0,2 mln


-


variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



dekkend

430

430

-

-

350

wonen

140

140

-

-

110

zorg

290

290

-

-

240

cw huuropbrengsten

2,3 mln

2,3 mln

-

-

1,9 mln


- 0,6 mln

- 0,6 mln

-

-

- 0,6 mln

0,0 mln

0,0 mln

-

-

0,0 mln

- 1,2 mln

- 1,2 mln

-

-

- 1,2 mln

0,6 mln

0,6 mln

-

-

0,2 mln

0,4 mln

0,4 mln

-

-

0,0 mln

15.000

15.000

-

-

0


doorexploiteren



max red



5.4.3

0%

boekwaarde

sloop / nieuwbouw

dekkend

-

80

boekwaarde

-

-

toekomstwaarde

-

-

saldo

-


-

n.v.t. -

n.v.t. -

- 0,2 mln

0,1 mln

0,0 mln

- 0,2 mln

0,1 mln

0

- 7.000

2.000

Gehandicapteninstelling Pylades De gehandicapteninstelling Pylades ligt naast een andere grote instelling. Het terrein van de instelling is 75 ha groot, waarvan een derde natuurgebied. Een veertigtal gebouwen op het terrein biedt ruim 60.000 m² vloeroppervlak voor zo’n 450 bewoners. De instelling bevindt zich al enige jaren in een transformatie- en deconcentratieproces. Daarbij was sprake van een slechte financiële positie, die in 2000-2001 met

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


een reeks saneringsmaatregelen is omgebogen. Door een vermogensinjectie van de moederorganisatie, een saneringsbijdrage en extra ondersteuning door VWS van het ombouwproces kan de komende jaren de transformatie en deconcentratie verder zijn beslag krijgen. Het lange termijn huisvestingsplan gaat ervan uit dat het aantal plaatsen op de hoofdlocatie wordt gereduceerd tot 190 (na 2006). In 1996 was dit nog 668. Anno 2001 bedraagt het aantal plaatsen nog 456. Het aantal plaatsen is dan in een tijdsbestek van 10 jaar met driekwart teruggebracht. In m² gemeten verloopt de reductie van ruim 60.000 m² bvo naar ongeveer 20.000 m². Ongeveer 50% van de boekwaarde moet wegens sloop worden afgeschreven. Het overbrengen van plaatsen naar kleinschaliger woonvoorzieningen gaat deels gepaard met een overheveling van vastgoed naar corporaties. Sommige nieuwe voorzieningen zullen echter naar verwachting in eigendom blijven van de moederorganisatie. Figuur 5-7

Verwacht verloop van plaatsen Pylades: eindsituatie in 2007 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1996

1997

1998

1999

2000

2001

hoof dlocatie

2002

2003

2004

2005

2006

2007

gedeconcentreerd

In samenwerking met de gemeente wordt gewerkt aan een stedenbouwkundig plan. Dit plan richt zich op een menging van de zorgfunctie met (gewoon) wonen. Het optimisme over de mogelijke grondopbrengsten hiervan is inmiddels wat getemperd: de bebouwingsmogelijkheden van het gebied lijken beperkt. Voorbeeld: Hera, 4 groepswoningen Vier groepswoningen bieden ruimte aan 40 bewoners. Ze zijn gebouwd in 1988. Het LTHP karakteriseert het cluster als: matige functionele kwaliteit, wegens tekort aan nuttig oppervlak per plaats. Verdunning is wenselijk naar 30 plaatsen. De vier groepswoningen meten 1265 m² bvo, dit is bijna 32 m² per plaats. De kosten van een verdunning naar 30 plaatsen worden geraamd op € 350.000. De aanschafwaarde van het cluster bedroeg € 1,58 mln. De boekwaarde per 1-1-2001 bedroeg € 0,7 mln (77%). Dit is exclusief grond. De vier clusters zijn opgebouwd uit een grote gemeenschappelijke woonkamer en keuken, daarnaast een vleugel met 7 woon/slaapkamers van 12-15 m². Boven de woonkamer/keuken ligt een verdieping

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

79


met 3 woonslaapkamers in de kap. De 4 groepsgebouwen zijn 2 aan 2 gekoppeld, zodat het personeel van het ene naar het andere gebouw kan. De woningen liggen ruim in het landschap, met vrij uitzicht aan de achterzijde. Resultaten in het conceptueel model De historische waarde van Hera bedraagt € 1,2 miljoen, ofwel € 29.000 per plaats. Het gebouw is in goede staat, achterstallig onderhoud hoeft niet te worden gepleegd. Scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ In dit scenario ramen we het wegwerken van het functioneel tekort op € 1,5 miljoen. Daarvoor wordt de zorginfrastructuur van het gebouw opgeknapt en wordt een lift bijgeplaatst. Deze ontbreekt nu in het gebouw. Ook wordt een klein aantal extra plaatsen gerealiseerd waarvoor in het gebouw ruimte is. De genormeerde huur voor de plaatsen in dit gebouw bedraagt € 430 per maand. De toekomstwaarde komt daarmee op € 1,6 miljoen. Ruim voldoende derhalve om de lage historische waarde mee af te dekken. Een aanvangshuur van € 380 is daarvoor al toereikend. Alternatieve scenario’s Door de lage boekwaarde is de lopende exploitatie al vanaf een huur van € 270 per plaats per maand sluitend. Ondanks de lage boekwaarde vertegenwoordigt de grond van het gebouw niet voldoende waarde om de kosten van sloop en sociale kosten te compenseren. Er resteert zowel bij bestemming woningbouw als zorg een negatief saldo.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


tabel 5-13

Kerngegevens gehandicapteninstelling Hera algemeen

functioneel tekort

bouwjaar

1988


oppervlakte totaal

3.200 m2

extra plaatsen

7

wws-punten

-


80 m2

aantal plaatsen

40

wws-punten

-


- 1,5 mln

ruimtelijk tekort

- 0,4 mln

27%

zorginfrastructuur

- 0,9 mln

61%


- 0,2 mln

12%


68 m2

- 1,2 mln


-


-

ruimtegebruik na opheffen f.t. woonareaal (m2) zorginfrastructuur (m2)


- 1,2 mln



variant A

variant B

nwb huur

aftoppen ihs

variant C

30% 63%

240

7%

variant D

variant E

max red 70% max red

hist. waarde



950 2.010

dekkend

430

430

-

-

380

wonen

140

140

-

-

120

zorg

290

290

-

-

260

cw huuropbrengsten

4,1 mln

4,1 mln

-

-

3,7 mln


- 1,1 mln

- 1,1 mln

-

-

- 1,1 mln

0,1 mln

0,1 mln

-

-

0,1 mln

- 1,5 mln

- 1,5 mln

-

-

- 1,5 mln

1,6 mln

1,6 mln

-

-

1,2 mln

0,4 mln

0,4 mln

-

-

0,0 mln

9.000

9.000

-

-

0


doorexploiteren



max red



boekwaarde

-

270

boekwaarde

-

toekomstwaarde

-

saldo per plaats (oorspronkelijk aantal)

R I G O

sloop / nieuwbouw

dekkend

n.v.t.

n.v.t.

- 1,2 mln

- 1,2 mln

- 1,2 mln

1,2 mln

- 0,4 mln

0,1 mln

-

0,0 mln

- 1,5 mln

- 1,0 mln

-

0

- 38.000

- 26.000

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

81


R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


6 Samenvatting en conclusies 6.1

Algemeen Dit onderzoek ‘Vastgoed op eigen benen’ vloeit voort uit ontwikkelingen in de zorgsector, die gericht zijn op de versterking van de vraagsturing en op het scheiden van wonen en zorg. Bij de verdere uitwerking van deze ontwikkelingen vervullen de gebouwen in de zorgsector, het vastgoed, namelijk een spilfunctie in het veranderingsproces. Meer vraagsturing in de zorg vereist dat er een ‘level playing field’ is voor de afzonderlijke instellingen. Dit wordt op dit moment onder meer bemoeilijkt doordat de boekwaarde van de gebouwen in veel gevallen en in wisselende mate hoger is dan de toekomstwaarde van de gebouwen: het ‘boekwaardeprobleem’. Wanneer dit probleem niet wordt opgelost, wordt niet voldaan aan de voorwaarde van een financieel gelijke startpositie voor de afzonderlijke instellingen. Voorts zal de vraagsturing een versterkte noodzaak met zich brengen om, daar waar de gebouwen met bouwkundige en functionele tekorten te kampen hebben, deze tekorten via transformatie van de gebouwen bij de tijd te brengen. Ook het scheiden van wonen en zorg heeft consequenties voor de positie van de gebouwen in het zorgstelsel. Ten behoeve van de gewenste beleidsveranderingen is het nodig om het vastgoed te verzelfstandigen, op eigen benen te plaatsen. Het verzelfstandigen van het vastgoed impliceert als zodanig niet dat de eigendomsverhoudingen zouden dienen te veranderen. De eigendomsverhoudingen kunnen ongewijzigd blijven. Verzelfstandigen houdt wel in dat in bedrijfseconomische zin het vastgoed op eigen benen staat. Kosten en opbrengsten van de ‘gebouwfunctie’ worden gescheiden van die van de ‘zorgfunctie’. Op deze wijze kan beter inzicht worden verkregen in de exploitatie van het vastgoed. Voorts worden er betere mogelijkheden gecreëerd om ten aanzien van de gebouwen een bedrijfseconomisch rationeel beleid te voeren. Verzelfstandigen van het vastgoed zal met zich brengen dat er een oplossing wordt gevonden voor het bestaande ‘boekwaardeprobleem’. Het soms grote verschil tussen de boekwaarde en de toekomstwaarde van het vastgoed is immers een molensteen om de nek van veel zorginstellingen. Dit onderzoek biedt met name inzicht in de wijze waarop de omvang van dit ‘boekwaardeprobleem’ kan worden

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

83

84 SAMENVATTING EN CONCLUSIES

bepaald. Voorts is voor 12 gebouwen, die overigens niet representatief behoeven te zijn voor de zorgsector als geheel, de omvang van het ‘boekwaardeprobleem’ vastgesteld.

6.2

Het conceptuele model Ten behoeve van de bepaling van het ‘boekwaardeprobleem’ in de zorgsector is een model ontwikkeld, waarmee per gebouw in de zorgsector de omvang van dit probleem kan worden bepaald. Hierbij is onderscheid gemaakt in: -

de historische waarde van het vastgoed, die opgebouwd is uit de boekwaarde met correctie voor de kosten van het wegwerken van het achterstallig onderhoud en de omvang van de opgebouwde onderhoudsvoorziening

-

de toekomstwaarde, die gebaseerd is op de te verwachten toekomstige kasstromen van het gebouw (contante waarde huurinkomsten minus die van exploitatiekosten), rekening houdend met de kosten voor het wegwerken van het functionele tekort van het gebouw.

De omvang van het ‘boekwaardeprobleem’ is dan gelijk aan de historische waarde minus de toekomstwaarde van het gebouw. De hoogte van de toekomstwaarde is mede afhankelijk van bestemming van het gebouw en/of de grond. Om hiermee rekening te houden zijn verschillende scenario’s onderscheiden. Deze scenario’s zijn: 1.

blijvende bestemming van het gebouw in de zorgsector

-

scenario ‘nieuwbouw-kwaliteit’ (wegwerken van het functionele tekort)

-

0-scenario (voortzetten exploitaitie in de huidige toestand)

-

transformatie-scenario (sloop-nieuwbouw)

2.

alternatieve bestemming buiten de zorgsector

-

restwaarde grond

Behalve scenario’s zijn bij de bepaling van de toekomstwaarde ook verschillende varianten onderscheiden op basis van het huurniveau. De hoogte van de huur is van grote invloed op de toekomstwaarde, de verdiencapaciteit, van het gebouw. De complicatie hierbij is echter dat het huurniveau dat past bij het ‘level playing field’ niet bekend is. Om hierin te voorzien wat de bepaling van het huurniveau betreft, zijn de volgende varianten onderscheiden: -

huurniveau op basis van een genormeerde benadering van de kostendekkende huur per m² bij nieuwbouw;

-

huurniveau dat aansluit bij de maximale huurgrens voor de huursubsidie;

-

huurniveau op basis van hetgeen volgens het woningwaarderingsstelsel maximaal redelijk is;

-

huurniveau op basis van 70% van hetgeen maximaal redelijk is;

-

huurniveau dat nodig is om de bestaande boekwaarde kostendekkend te kunnen exploiteren.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


Verder zijn in het model 4 zorgsectoren onderscheiden: verzorgingshuizen, verpleeghuizen, instellingen voor gehandicaptenzorg en GGZ-instellingen.

6.3

Het rekenmodel Op basis van het conceptuele model is een rekenmodel ontwikkeld. In dit model wordt met gegevens van de instellingen al datgene berekend om voor een gebouw de historische en de toekomstwaarde te bepalen. Een belangrijk onderdeel van het rekenmodel heeft betrekking op het berekenen van de kosten die nodig zijn om de functionele kwaliteit van het gebouw aan te passen aan de huidige normen (wegwerken functioneel tekort). Het gaat hierbij om de ruimtelijke kwaliteit, zowel ten behoeve van het wonen, als voor de zorginfrastructuur, en de installatietechnische kwaliteit. Op basis van informatie over het gebouw en de bouwkundige staat waarin het zich bevindt, berekent het rekenmodel de kosten die gemoeid zijn met het wegwerken van eventuele functionele tekorten. Deze benadering impliceert niet dat het in alle gevallen zinvol zou zijn om deze tekorten daadwerkelijk op te heffen. Of dit zinvol is, hangt mede af van de andere alternatieven die er zijn. Wel is het zo dat informatie over de kosten van het wegwerken van het functionele tekort noodzakelijk is om een goede afweging te maken uit de beschikbare alternatieven. De uitkomsten van het rekenmodel bij de verschillende scenario’s laten zien hoe hoog het ‘boekwaardeprobleem’ is (historische waarde minus toekomstige waarde) in elk van de scenario’s. Bovendien geeft het verschil in de omvang van het ‘boekwaardeprobleem’ een beeld van de financiële aantrekkelijkheid van verschillende scenario’s ten opzichte van elkaar. Het rekenmodel is getoetst tijdens het veldwerk en daarbij is gebleken dat met het rekenmodel de benodigde waarden berekend kunnen worden. Het rekenmodel heeft ook de flexibiliteit om met uiteenlopende situaties rekening te kunnen houden.

6.4

Het veldwerk Ten behoeve van het onderzoek is veldwerk (pilots) uitgevoerd bij 11 instellingen, waarbij 12 gebouwen in de beschouwing zijn betrokken. Bij de selectie van deze instellingen en gebouwen is representativiteit geen criterium geweest. Was dit wel het geval geweest, dan zouden er aanmerkelijk meer gebouwen en instellingen bij het veldwerk zijn betrokken. Het zijn exemplarische gevallen, die voor zichzelf staan; algemene uitspraken voor de sector in zijn geheel zijn op basis van dit veldwerk niet mogelijk. De verdeling van het veldwerk naar de afzonderlijke sectoren is als volgt: -

5 verzorgingshuizen met elk 1 gebouw

-

3 verpleeghuizen met elk 1 gebouw

-

2 instellingen voor gehandicaptenzorg met 3 gebouwen

-

1 GGZ-instelling met 1 gebouw

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

85


Verzorgingshuizen

6.4.1

Uit reeds eerder uitgevoerd onderzoek naar de kwaliteit van verzorginghuizen is bekend in welke mate er sprake is van bouwkundig en functioneel prestatieverlies bij de gebouwen uit deze sector.38 Uit dit onderzoek komt naar voren dat bij maar liefst 73% van de verzorgingshuizen sprake is van een functioneel prestatieverlies dat boven de 50% ligt. De bouwkundige kwaliteit scoort minder slecht, maar ook hier sprake van prestatieverlies bij veel gebouwen. Deze gegevens illustreren de noodzaak om bij het bepalen van de toekomstwaarde van de gebouwen rekening te houden met het wegwerken van het functionele tekort. Bij 4 van de 5 bezochte verzorgingshuizen is ook daadwerkelijk een groot functioneel tekort geconstateerd. Deze huizen zijn geen lang leven meer beschoren. De boekwaarde bedraagt echter gemiddeld € 41.400 per plaats. De historische waarde, die ontstaat na correctie voor achterstallig onderhoud en onderhoudsvoorziening, wijkt daar over het algemeen niet veel van af. Voor elke van de 5 verzorgingshuizen zijn de verschillende toekomstwaarden met het model uitgerekend. Bij alle onderzochte verzorgingshuizen leidt het wegwerken van het functionele tekort tot forse investeringen, waarvan de omvang varieert van € 3,2 mln tot € 5,0 mln. Deze forse investeringen zijn een belangrijke factor waardoor er in alle gevallen een negatieve toekomstwaarde ontstaat! Uiteraard varieert de hoogte van de negatieve toekomstwaarde met het huurniveau dat is verondersteld. De omvang van het ‘boekwaardeprobleem’ is dan ook zeer aanzienlijk: een forse boekwaarde per plaats plus de negatieve toekomstwaarde. Bij de 5 onderzochte verzorgingshuizen leidt dit tot een ‘boekwaardeprobleem’ van circa € 80.000 per plaats. Alternatieve scenario’s, sloop/nieuwbouw met als bestemming zorg dan wel woningbouw, bieden in enkele gevallen wel enig soelaas, maar dat is niet meer dan een beperkte verliesreductie. Er resteert ook dan nog altijd een substantieel ‘boekwaardeprobleem’. Verpleeghuizen

6.4.2

Ook voor de verpleeghuizen is de bouwkundige en functionele staat van de gebouwen in opdracht van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen onderzocht.39 Het gaat hierbij om 330 instellingen met in totaal 779 gebouwen. Ook in deze sector is sprake een bouwkundige en functionele kwaliteit, die niet altijd voldoende genoemd kan worden. Bij 33% van de geselecteerde gebouwen geldt dat de bouwkundige kwaliteit onvoldoende is en bij 46% van alle geselecteerde gebouwen is dit voor de functionele kwaliteit het geval. Het zijn vooral de gebouwen, die voor 1990 zijn gebouwd, waar deze onvoldoende kwaliteit zich voordoet. Naarmate het gebouw ouder is, neemt de bouwkundige en de functionele kwaliteit af. Bij de beoordeling van deze uitkomsten dient overigens te worden bedacht dat het onderzoek uit de periode 1997 -1998 stamt en daarmee enigszins gedateerd is. Sinds die tijd voetnoot 38

Het gaat hier om het PIV-onderzoek dat in de periode 1999/2000 in opdracht van het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen is uitgevoerd.

39

Het gaat om het PIT-onderzoek dat in de periode 1997 – 1998 is uitgevoerd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V


zijn er de nodige vernieuwingen uitgevoerd in de instellingen, waarmee het kwaliteitstekort verminderd of opgeheven zal kunnen zijn. Daarnaast heeft er sindsdien ook weer verdere functionele veroudering plaatsgevonden door zich verder ontwikkelende eisen waaraan de verpleeghuizen dienen te voldoen. Bij elk van de 3 bezochte verpleeghuizen is het ‘boekwaardeprobleem’ vastgesteld. In de huidige situatie bedraagt de historische waarde gemiddeld € 50.000 à € 60.000 per plaats. Wanneer het aanwezige functionele tekort zou worden opgeheven, ontstaat echter een vermindering van het aantal plaatsen. De toekomstwaarde van de onderzochte gebouwen, rekening houdend met de kosten van het opheffen van het functionele tekort, is bij de onderzochte verpleeghuizen wel positief, in tegenstelling tot de verzorgingshuizen. Per saldo resulteert in elk van de 3 gevallen niettemin toch een ‘boekwaardeprobleem’ omdat de toekomstwaarde onvoldoende is om de historische waarde te compenseren. De hoogte van het boekwaardeprobleem varieert van € 34.000 tot € 47.000 per overblijvende plaats. Ook nu biedt een wijziging van de bestemming van gebouw en/of grond geen oplossing. GGZ en gehandicapten

6.4.3

De GGZ-instellingen en de instellingen voor gehandicaptenzorg zijn ook door het College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen op bouwkundige en functionele kwaliteit onderzocht.40 Voor wat betreft de gebouwen van GGZ-instellingen met een woonfunctie is toentertijd vastgesteld dat 37% in bouwkundig opzicht onvoldoende scoort en voor 36% geldt dat in functioneel opzicht. Bij de instellingen voor gehandicaptenzorg is het percentage van gebouwen met woonfunctie dat bouwkundig onvoldoende scoort 29, en voor de functionele kwaliteit is dat percentage 42. In het veldwerk is 1 gebouw betrokken uit de GGZ-sector. Wederom laat dit gebouw een ‘boekwaardeprobleem’ zien, al is de omvang minder dan bij de onderzochte gebouwen in de verzorgingsen de verpleeghuizensector. De omvang van het ‘boekwaardeprobleem’ is circa € 35.000 per plaats. In dit ene geval ligt de oorzaak niet zo zeer bij een hoge historische waarde, als wel bij toch omvangrijke kosten om het functionele tekort weg te werken. De 3 onderzochte gebouwen in de gehandicaptensector vormen uitzonderingen op het beeld van de andere sectoren. Bij elk van de 3 gebouwen is er geen ‘boekwaardeprobleem’ geconstateerd. Er is sprake van een surplus: de toekomstwaarde is groter dan de historische waarde. Een belangrijke factor hierbij is de betrekkelijk lage boekwaarde, die door de betreffende instellingen voor de 3 gebouwen is opgegeven. Ook de kosten van het opheffen van het functionele tekort blijven relatief beperkt, hetgeen bijdraagt aan het positieve saldo dat resulteert. Deze sector kenmerkt zich doordat er grote instellingen met verschillende gebouwen zijn. Omdat de gegevens over de boekwaarde van afzonderlijke gebouwen in deze situatie minder goed beschikbaar zijn, kan het zo zijn dat de boekwaarde, waarmee in het model is gerekend, een onderschatting vormt. voetnoot 40

Het gaat om het PIT-onderzoek uit 1996, resp. 1997- 1999.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

87


6.5

Tot slot Met uitzondering van de onderzochte gebouwen in de gehandicaptensector is in dit onderzoek vastgesteld dat er bij de onderzochte gebouwen uit de andere sectoren sprake is van een fors ‘boekwaardeprobleem’: de historische waarde van de gebouwen kan in de toekomst niet meer worden terugverdiend. De oorzaak is gelegen in een te laag niveau en tempo van de afschrijvingen. Door de ontwikkelingen in de zorgsector is er een proces van functionele en daarmee ook economische veroudering, dat boekhoudkundig niet is gevolgd. Het resultaat is dat er latente verliezen in de balansen van de betreffende zorginstellingen aanwezig zijn, waarvan het onvermijdelijk is dat de rekening nog vereffend dient te worden. Het is niet bekend of hiermee een representatief beeld is gegeven voor de sectoren in hun geheel. Het is in dit stadium dan ook nog niet mogelijk om landelijke bedragen te presenteren voor het ‘boekwaardeprobleem’. De verwachting dat het, gelet op de wel beschikbare, andere onderzoeksgegevens, met name bij de verzorgingsen verpleeghuizen, landelijk om zeer grote bedragen gaat, is gerechtvaardigd. De vraag op welke wijze dit omvangrijke probleem kan worden aangepakt, kan niet geïsoleerd van de algemene beleidsontwikkelingen in de zorgsector worden beantwoord. Dit vergt derhalve een bredere benadering dan die welke in dit onderzoek is gevolgd.

R I G O

R e s e a r c h

e n

A d v i e s

B V

KENGETALLEN PER SECTOR

onderhoudsnormen en andere kengetallen modelvariabelen - te bepalen per sector

VARIABELENAAM

OMSCHRIJVING

INVOERVELD

Sectie

Sectie - codering

(1/2/3/4)

SectieNaam

verzorging/verpleeg/gehandicapten/ggz

(tekst)

LastenOnderhoud

Kosten onderhoud per m2 bvo

(€/m2 bvo/jaar)

€ 13,60

zie 2)

LastenBeheerNorm

Beheer- , administratlasten per jaar per m2 bvo

(€/m2 bvo/jaar)

€ 6,40

zie 1)

LastenVerzekerNorm

Kosten verzekeringen, belasting per m2 bvo

(€/jaar)

x

zie 3)

AchterOhKostenGevelDichtNorm

Kosten reparatie dichte geveldelen

(€/m2)

€ 42,20

normkosten verbouwwerkzaamheden MISSET

AchterOhKostenGevelOpenNorm

Kosten reparatie kozijnen

(€/m2)

€ 245,50

idem

AchterOhKostenDakNorm

Kosten reparatie dakbedekking

(€/m2)

€ 45,40

AchterOhKostenSchilderbuiNorm

Kosten reparatie buitenschilderwerk

(€/m2 bvo)

€ 13,60

AchterOhKostenSchilderNorm

Kosten reparatie binnenschilderwerk

(€/m2 bvo)

€ 13,60

idem

AchterOhKostenVloerNorm

Kosten reparatie vloerbedekking

(€/m2)

€ 51,30

idem

ExploitatieDuurNorm

Norm exploitatieduur gebouw

(n)

40

ExploitatieFunctioneelTekortNorm

Exploitatieduurverlening functioneel tekort

(n)

25

ExplMinimum

Minimum exploitattieduur

(n)

SocialeKostenNorm

Norm sociale kosten per bewoner

(€/bewoner)

ZorginfrastructuurNorm

Kosten aanpassen zorginfratructuur

(€/m2 bvo)

1) Aanname 2) Op basis van CTG-Beleidsregel "Instandhoudingsinvesteringen" gemiddeld bedrag van ca. € 30,-/m2 bvo 3) Ozb aanslag 2000 4) Aanname voor verhuiskosten, huurderving

SLEUTEL S

1

2

3

4

Verzorgings huis

Verpleeg huis

Gehandicapten zorg

GGZ

idem als verzorgingshuis

OPMERKINGEN

idem idem

10 € 5.450,00 910

zie 4) idem als verzorgingshuis

KENGETALLEN PER SUBSECTOR

installatiekosten en andere kengetallen

modelvariabelen - te bepalen per subsector

Subsectie - codering

(1/2/3/4)

SubSectieNaam

Subsectie - naam

(tekst)

BvoNorm

norm bvo per plaats

(m2)

NvoPatientNorm

norm netto woonoppervlakte per patient

(m2)

43

14

NvoWonNorm

norm netto woonoppervlakte per plaats

(m2)

45

28

14,5

30

NvoWonSanitairNorm

norm netto oppervlakte sanitair per plaats

(m2)

7

4,5

1,2

2

GangBreedteNorm

norm breedte gang

(m1)

2,1

2,1

2,1

2,3

LiftAfstandNorm

norm afstand voordeur tot lift

(m1)

40

AandeelWonenNorm

normaandeel woonareaal binnen gebouw

(%)

77%

34%

0%

32%

0%

0%

18%

28%

0%

0%

AandeelZorgNorm

normaandeel zorgareaal binnen gebouw

(%)

23%

66%

100%

68%

100%

100%

82%

72%

100%

100%

BvoNormTol

tolerantie norm bvo

(%)

5%

aanname

NvoWonNormTol

tolerantie norm woningoppervlate

(%)

5%

aanname

NvoWonSanitairNormTol

tolerantie norm oppervlakte sanitair

(%)

1%

GangBreedteNormTol

tolerantie norm gangbreedte

(%)

10%

aanname

LiftAfstandNormTol

tolerantie norm afstand tot lift

(%)

5%

aanname

InstalCvKostenNorm

installatiekosten Cv installatie

(€/m2 bvo)

78,5

85,2

85,2

71,9

71,9

72,4

72,4

72,4

72,4

72,4

72,4

zie 1)

InstalWaterKostenNorm

installatiekosten installaties watervoorziening

(€/m2 bvo)

31,4

85,2

85,2

71,9

71,9

72,4

72,4

72,4

72,4

72,4

72,4

zie 1)

InstalVentKostenNorm

installatiekosten installaties voor luchtbehandeling

(€/m2 bvo)

39,2

85,2

85,2

71,9

71,9

72,4

72,4

72,4

72,4

72,4

72,4

zie 1)

InstalLiftKostenNorm

installatiekosten liftinstallatie

(€/m2 bvo)

94,0

66,7

66,7

56,6

56,6

61,9

61,9

61,9

61,9

61,9

61,9

zie 1)

41

42

43

44

45

46

81

66

26

63

14

GGZ-deeltijd

32

GGZ-SGA

31

GGZ-Verslaafd

22

GGZ-Foren

21

GGZ-Jeugd

11

GGZ-MFE

S

Ghz deeltijd

SubSectie

Ghz

SLEUTEL

Vph dagbeh

INVOERVELD

Vph

OMSCHRIJVING

Vzh

VARIABELENAAM

55,5

88

79

60

85

37

11

15

30,5

26

36

24

34

2,2

2,2

2,2

2,2

2,2

2,1

2,1

2,1

2,1

2,1

14 10

2,3

OPMERKINGEN

normen Bouwcollege idem

6

idem idem

2,1


idem idem

0%

idem

100% restant (1-%wonen)


aanname

InstalComKostenNorm

installatiekosten communicatie-installatie

(€/m2 bvo)

37,6

33,4

33,4

28,3

28,3

31,0

31,0

31,0

31,0

31,0

31,0

zie 1)

InstalAlarmKostenNorm

installatiekosten beveilings- alarminstallatie

(€/m2 bvo)

28,2

44,5

44,5

37,7

37,7

41,3

41,3

41,3

41,3

41,3

41,3

zie 1)

InstalNoodKostenNorm

installatiekosten electr. centrale energievoorz.

(€/m2 bvo)

18,8

33,4

33,4

28,3

28,3

31,0

31,0

31,0

31,0

31,0

31,0

zie 1)

InstalKrachtKostenNorm

installatiekosten kracht- en lichtinstallatie

(€/m2 bvo)

9,4

44,5

44,5

37,7

37,7

41,3

41,3

41,3

41,3

41,3

41,3

zie 1)

KENGETALLEN PER SUBSECTOR

installatiekosten en andere kengetallen

VARIABELENAAM

OMSCHRIJVING

INVOERVELD

SubSectie

Subsectie - codering

(1/2/3/4)

SubSectieNaam

Subsectie - naam

(tekst) Vzh

Vph

Vph dagbeh

Ghz

Ghz deeltijd

GGZ-MFE

GGZ-Jeugd

GGZ-Foren

GGZ-Verslaafd

GGZ-SGA

GGZ-deeltijd

modelvariabelen - te bepalen per subsector SLEUTEL

InstalPersKostenNorm

installatiekosten installaties voor gas- perslucht

(€/m2 bvo)

7,8

28,4

28,4

24,0

24,0

24,1

24,1

24,1

24,1

24,1

24,1

HuurWonen

huurprijs per m2 woonareaal

(€/m2)

81,0

HuurZorg

huurprijs per m2 zorgareaal

(€/m2)

81,0

HuurOverig

huurprijs per m2 overige voorzieningen

(fl/m2)

-

LeegstandWonen

leegstandspercentage woonareaal

(%)

1%

LeegstandZorg

leegstandspercentage zorgareaal

(%)

1%

LeegstandOverig

leegstandspercentage overige voorzieningen

(%)

1%

WwsHuurNwb

Aantal wws-punten woonareaal nieuwbouw

(€/won)

465

WwsPuntenNwb

Aantal wws-punten nieuwbouw

(n)

127

S

1) Obv kostenverdelig werktuigbouwkundige en elektrotechnische voorzieningen, Bouwkostennota 2001 van CZV 2) Obv kostenonderzoek 30 wozoco's 3) Idem, aanname dat vooor zorgruimten een gelijke huur wordt gevraagd als voor woonruimte

11

21

22

31

32

41

42

43

44

45

46

OPMERKINGEN

zie 1) zie 2)


zie 3)

aanname idem als verzorgingshuis

aanname aanname

niet van toepassing

obv puntenberekening idem

ALGEMENE KENGETALLEN modelvariabelen - algemeen geldend voor alle gebouwen/sectoren OMSCHRIJVING

VELD

SL

(-)

S

1

OPMERKINGEN

(tekst)

waarde

Sloopkosten per m3 bruto inhoud

(€/m3)

5,2

per m3 bi, bouwkostennormen MISSET

Kosten afvoer slooppuin

(€/m3)

5


Kosten bouwrijp maken

(€/m2)

23

per m2, bouwkostennormen MISSET

Kosten verwijderen asbest

(€/m3)

5


Beginjaar gebruik asbest in de bouw

(jaar)

1960

aanname

Eindjaar gebruik asbest in de bouw

(jaar)

1975

aanname

Aandeel woningen in sociale sector

(%)

30%

aanname voor alternatieve bestamming

Verhoudingsgetal opp. gevel

(%)

14%

opp gevel = inhoud * gevelfactor

Aandeel kozijnen in totale gevel

(%)

35%

aandeel open gevel van totale gevel

Verhoudingsgetal opp constructie

(%)

10%

factor per m2 bvo

Verhoudingsgetal opp verkeersruimte

(%)

20%

factor per m2 bvo

Verhoudingsgetal lengte gangen

(%)

5%

factor per m2 bvo

Verhoudingsgetal nvo en bvo

(%)

70%

factor per m2 bvo

Kosten voor verbreden gangen

(€/m2)

681

bouwkostenberekening

Kosten voor bijplaatsen van lift (vaste kosten)

(€/stuk)

22.689


Kosten voor bijplaatsen van lift (per bouwlaag)

(€/bouwlaag)

6.807


Kosten vergroten sanitair

(€/m2)

2.632


Kosten voor samenvoegen (vast/nwe eenheid)

(€/eenheid)

13.613


Kosten voor samenvoegen (per m2)

(€/m2)

681


Kosten voor functieverandering

(€/m2)

908

aanname

Kosten voor splisten meerbedskamers

(€/kamer)

Aantal lagen waar gevelreinigingsinstall nodig is

(n)

4

Huursubsidiegrens minimum

(€)

162

VROM

Huursubsidiegrens maximum

(€)

521

VROM

Huursubsidiegrens maximum voor jongerem

(€)

288

VROM

7.170

bouwkostenberekening aanname

ONDERHOUDSINGREPEN PER GEBOUWDEEL

REGIONALE KENGETALLEN

SL

S

no

(-)

S

zeer slecht/slecht/redelijk/goed

(tekst)

omschrijving locatie

(tekst)

Aandeel oppervlakte dichte geveldelen *

(%)

grondprijs sociale woningbouw per m2

(€/m2)

125

125

1)

Aandeel oppervlakte kozijnen *

(%)

75%

50%

25%

0%

grondprijs woningbouw marktsector per m2

(€/m2)

211

211

1)

Aandeel oppervlakte dakbedekking *

(%)

75%

50%

25%

0%

gemeentenummer

(n)

363

363

Aandeel oppervlakte buitenschilderwerk *

(%)

75%

50%

25%

0%

gemeentenaam

(tekst)

A'dam A'dam

Aandeel oppervlakte binnenschilderwerk *

(%)

75%

50%

25%

0%

verhoudingsgetal vraag/aanbod wonen

(n)

100% 100%

Aandeel oppervlakte vloerbedekking *

(%)

75%

50%

25%

0%

verhoudingsgetal vraag/aanbod zorg

(n)

100% 100%

verhoudingsgetal vraag/aanbod overig

(n)

100% 100%

provincienummer

(n)

8

8

provincienaam

(n)

N-H

N-H

landsdeel

(n)

3

3

1

2

3

4

75%

50%

25%

0%

1

OPM.

1) obv Grondprijzen per vierkante meter 1990-1998 in uitleggebieden en bsg - eengezins, TAUW de prijzen zijn per landsdeel gedifferentieerd (zei onder)

Grondprijzen (€ per m2 kaveloppervlakte) goedkoop

(middel)duur

nederland

119

169

noord-nederland

-10%

-18%

oost-nederland

-7%

7%

west-nederland

5%

25%

zuid-nederland

4%

-15%

etc..

(1/2/3/4)

goed

score - codering

dat wordt gerepareerd ivm achterstalig onderhoud

VELD

redelijk

SL

slecht

VELD

zeer slecht

OMSCHRIJVING

* aandeel van totale oppervlakte van het bouwdeel

OMSCHRIJVING

1012

modelvariabelen - regionaal verschillend (postcode)

1011

modelvariabelen - te bepalen per gebouwdeel

LOCATIEGEGEVENS

PARAMETERS

modelvariabelen - te bepalen per type locatie

urbaan/suburbaan

(1/2)

S

omschrijving locatie

(tekst)

aandeel kavel dat wordt bebouwd

(%)

OMSCHRIJVING

VELD

SL S

1

2

no

(-)

1

OPMERKINGEN

Scenario

(tekst)

80%

50%

rentepercentage

(%)

7,0%

-

huurstijgingspercentage

(%)

3,5%

-

dirconteringsvoet

(%)

7,0%

-

inflatiepercentage

(%)

3,5%

-

lastenstijgingspercentage

(%)

3,5%

-

1

SL

suburbaan

VELD

urbaan

OMSCHRIJVING

Vastgoed op eigen benen

Recommend Documents